Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.1116.2021.2.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-08
Teza: Zbycie nieruchomości – możliwość skorzystania ze zwolnienia przychodu ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do zadanych pytań nr 1-3 jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 8 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 lutego 2022 r. (wpływ 25 lutego 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej od dnia (…) 2018 r. W dniu (…) stycznia 2021 r. działalność Wnioskodawcy została wznowiona. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy zgodnie z CEiDG jest działalność związana z nabywaniem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek sklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem (…). Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a jego działalność w całości korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm. - dalej jako u.p.t.u.) i tym samym jego obrót nie przekracza limitu zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 u.p.t.u. Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Wnioskodawca prowadzi ewidencję księgową w formie Książki Przychodów i Rozchodów a wybraną formą opodatkowania jest podatek liniowy.

W ramach wznowionej działalności Wnioskodawca od stycznia 2021 r. rozważa prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie tzw. house-flippingu, czyli nabywa nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży po dokonaniu w lokalu remontu, modernizacji, adaptacji bądź zmiany wyposażenia. Nieruchomości, które są przedmiotem obrotu przez Wnioskodawcę to lokale lub domy mieszkalne. Nakłady poniesione na remont nie przekraczają nigdy 30% wartości mieszkania.

Poza prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami Wnioskodawca wraz z żoną, z którą posiada wspólność majątkową, nabył w 2019 roku nieruchomość A, o powierzchni (…) m2, dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Następnie (…) czerwca 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną zbyli przedmiotową nieruchomość przed upływem 5 lat. W zeznaniu rocznym PIT-39 oświadczył, że wydatkuje w ciągu 3 lat środki uzyskane ze zbycia na własne cele mieszkaniowe. Zbycie zostało dokonane z majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym Wnioskodawca planuje w roku 2022 nabyć inną nieruchomość mieszkalną na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca w celu przystosowania nieruchomości do zamieszkania musi dokonać w niej gruntowego remontu, który może trwać dłużej niż 3 lata z uwagi na szeroki zakres prac oraz kosztochłonność remontu. Po zakończonym remoncie Wnioskodawca planuje zamieszkać w ww. nieruchomości.

Wnioskodawca rozważa również, że przedmiotową nieruchomość odda w najem w całości lub w części (jednego pokoju z dostępem do kuchni i łazienki). Należy przy tym podkreślić, że Wnioskodawca na moment zakupu zamierza zamieszkać w przedmiotowej nieruchomości a oddanie w najem może nastąpić przed zamieszkaniem lub po nim.

Wnioskodawca rozważa również zbycie tej nieruchomości przed upływem 5 lat i ponowne skorzystanie z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.- dalej jako u.p.d.o.f.).

Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie stosowania przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami i w związku z tym zwraca się wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca udzielił odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania w następujący sposób:

_Jakiej/jakich kwestii (zagadnienia/zagadnień) dotyczy wniosek (jakie zagadnienie/zagadnienia jest/są przedmiotem Pana zainteresowania, tj. czy np. kwestia, dotycząca możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem przychodu ze zbytej w dniu (…) czerwca 2021 r. nieruchomości na zakup nowej nieruchomości mieszkalnej w 2022 roku; czy możliwości skorzystania z ww. zwolnienia w przypadku zakupu nowej nieruchomości mieszkalnej w sytuacji, gdy Pan czasowo ją wynajmie; czy możliwości skorzystania z ww. zwolnienia w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedanej w 2021 roku nieruchomości przeznaczy Pan na zakup nowej nieruchomości, którą Pan sprzeda przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Pan ją nabędzie; czy też przedmiotem Pana zainteresowania jest inna/inne (jaka/jakie) kwestia/kwestie (zagadnienia) - prosimy Pana szczegółowo i jednoznacznie wskazać te zagadnienia._

Pytanie pierwsze dotyczy relacji pomiędzy dwoma źródłami przychodu: zbycia (lokale prywatne) oraz działalności gospodarczej. Wnioskodawca poszukuje odpowiedzi, czy nic nie stoi na przeszkodzie w stosowaniu ulgi dotyczącej przeznaczenia środków ze zbycia w sytuacji gdy równolegle prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości? Zatem czy organ jest w stanie odróżnić dwa źródła przychodów?

Pytanie drugie dotyczy jego obowiązków w okresie po wydatkowaniu środków ze zbycia na własny cel mieszkaniowy. Zatem, czy Wnioskodawca może bez utraty prawa do przedmiotowej ulgi oddać mieszkanie w najem. Jeżeli tak to kiedy? Zaraz po nabyciu, np. wynająć na rok a następnie do przedmiotowego lokalu się wprowadzić? Czy może najpierw musi się na rok wprowadzić?

Pytanie trzecie dotyczy również okresów obowiązywania ulgi:

Zbycie mieszkania -> nabycie nowego -> zbycie 2 mieszkania przed upływem 3 lat.

Czy Wnioskodawca może zbyć lokal mieszkalny, nabyć nowy jednocześnie korzystając z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT oraz znów zbyć ten lokal w okresie 3 lat, o których mowa we wskazanym wyżej przepisie?

Pytanie czwarte dotyczy dokumentacji. W jaki sposób Wnioskodawca ma dokumentować podział na nieruchomości, które nabywa i zbywa w ramach zarządu prywatnym majątkiem, a w jaki sposób majątkiem wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

_Jednoznaczne przedstawienie opisu zdarzenia przyszłego, z którego będzie wynikało, jakie działania Pan podjął/podejmie, tj. m.in.:_

a) _czy od stycznia 2021 r. (czy od innej daty - należy wskazać konkretnie tą datę) prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie tzw. house-flippingu, czyli nabywa Pan nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży po dokonaniu w lokalu remontu, modernizacji, adaptacji bądź zmiany wyposażenia (czy ww. działalność jest nadal prowadzona, a jeśli nie to kiedy - prosimy o wskazanie daty jej zakończenia i powodu, dla którego ww. działalność została zakończona);_

Wnioskodawca nie rozumie jaka jest różnica pomiędzy 1 stycznia a 31 stycznia pod kątem skutków podatkowych. Styczeń to styczeń. Z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje, że wznowił prowadzenie działalności gospodarczej i jednocześnie rozpoczął jej prowadzenie w nowym zakresie (house-flipping) od (…) stycznia 2021 r.

_b)_ _czy w 2022 roku lub do końca 2024 roku nabędzie Pan inną nieruchomość mieszkalną w celu realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych (tj. czy zamieszka Pan w tym mieszkaniu), czy ww. nieruchomość będzie położona w Polsce lub w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, czy nabycie ww. nieruchomości sfinansuje Pan środkami uzyskanymi ze zbytej w 2021 roku nieruchomości (o której mowa we wniosku);_

Wnioskodawca planuje (zdarzenie przyszłe) zakup nieruchomości w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.

_c)_ _czy nabytą w 2022 roku lub do końca 2024 roku nieruchomość mieszkalną wynajmie Pan w całości lub w części, a jeśli tak to z jakiego powodu dokona Pan jej wynajęcia, komu i na jaki okres będzie wynajmowana, w jaki sposób pozyska Pan najemców, czy nieruchomość wynajmowana będzie przez Pana w celach mieszkaniowych (a jeśli nie to prosimy o wskazanie w jakich celach będzie wynajmowana), do jakiego źródła przychodów zaliczy Pan przychody uzyskane z najmu, czy najem nieruchomości lub jej części będzie spełniał przesłanki działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy czynności związane z najmem podejmowane będą w sposób zorganizowany i ciągły, czy okazjonalny;_

Wnioskodawca rozważa, że do czasu faktycznej realizacji własnego celu mieszkaniowego w związku z jego finansami będzie zmuszony oddać w najem zakupione mieszkanie. Najem ma być tylko tymczasowy z uwagi na cel, ustalony w momencie zakupu, którym jest chęć stałego zamieszkania w przedmiotowym lokalu. Tymczasowy najem będzie realizowany na rzecz osób fizycznych dla spełnienia ich celów mieszkaniowych.

_d)_ _czy dokona Pan sprzedaży nabytej w 2022 roku lub do końca 2024 roku nieruchomości mieszkalnej, a jeśli tak to w którym roku dokona Pan jej zbycia (czy przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Pan ją nabędzie) i z jakiego powodu dokona Pan jej zbycia;_

Wnioskodawca rozważa zbycie nabytej nieruchomości, realizującej własny cel mieszkaniowy przed upływem nawet 3 lat. W momencie nabycia Wnioskodawca myślał, że nabył wymarzony lokal, w którym chciałby zamieszkać do końca swojego życia. W związku z tym, że prowadzi działalność w branży nieruchomości okazało się, że znalazł lokal jeszcze bardzie wymarzony. Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca uważa, że taka transakcja nie będzie rodziła w jego sferze prawnopodatkowej określonych skutków, które należy wziąć pod uwagę podejmując określone decyzje życiowe.

_e)_ _czy Pana żona prowadzi/prowadziła działalność gospodarczą, a jeśli tak to w jakim zakresie i w jakim okresie, tj. od kiedy do kiedy (prosimy o wskazanie dat rozpoczęcia przez Pana żonę jej prowadzenia i zakończenia, a także z jakiego powodu została zakończona);_

Małżonka Wnioskodawcy prowadziła działalność od (…) listopada 2015 r. do (…) listopada 2021 r. w zakresie innym niż branża związana z nieruchomościami. Nie prowadzi już działalności, bo już się jej nie chciało prowadzić tej działalności.

_f)_ _czy nabycie w 2019 roku nieruchomości, którą Państwo (Pan z żoną) zbyli w 2021 roku nastąpiło w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i na podstawie jakiej czynności prawnej (umowa sprzedaży, darowizny itp.) ją Państwo nabyli; czy w momencie jej zbycia ww. nieruchomość objęta była wspólnością majątkową małżeńską Pana i Pana żony; jakiego rodzaju była to nieruchomość (tj. czy była to nieruchomość niezabudowana czy zabudowana, jeśli zabudowana to czy była to nieruchomość mieszkalna czy użytkowa);_

Tak. Nabycie odbyło się w ramach małżeńskiej wspólności. Nabycie odbyło się na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nieruchomość to był lokal mieszkalny. Zabudowany.

g) _w jaki sposób wykorzystywana była od momentu nabycia do momentu sprzedaży przez Pana i Pana żonę nieruchomość, którą Państwo zbyli w 2021 roku - prosimy odrębnie wskazać odnośnie sposobu jej wykorzystania przez Pana i Pana żonę_;

Wyłącznie w sposób mieszkalny. Wnioskodawca w sposób mieszkalny. Małżonka Wnioskodawcy mieszkalny.

_h)_ _czy dokonywali Państwo (Pan lub Pana żona) wydatków, nakładów na zbytą w 2021 roku nieruchomość, a jeśli tak to jakie to były wydatki, nakłady i kiedy (wskazać daty) i w jakim celu oraz przez kogo zostały poniesione, tj. przez Panią czy Pani męża, z majątku wspólnego, czy z majątków odrębnych każdego z Państwa;_

Nie.

_i)_ _czy, a jeśli tak to jakie działania marketingowe Państwo podjęli w celu zbycia w 2021 roku ww. nieruchomości oraz w jaki sposób Państwo pozyskali nabywcę dla ww. nieruchomości;_

Ogłoszenie na (\`(...)\`).

_j)_ _czy zawarli Państwo z przyszłym nabywcą nieruchomości, którą Państwo zbyli w 2021 roku umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak, to należy wskazać:_

_\- szczegółowo jakie warunki zawierała umowa przedwstępna;_

Tak. Została zawarta umowa przedwstępna. Zgodnie z art. 389 k.c. umowa określała strony, zadatek, kwotę.

_\- czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność - jeżeli tak, to należy wskazać jakie;_

Kupujący nie ponosili żadnych kosztów związanych z nieruchomością do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność.

\- _czy strona kupująca ponosiła jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej, a jeśli tak to należy szczegółowo wyjaśnić w jaki sposób nastąpiło rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającymi (Państwem) a kupującym (np. czy koszty zostały rozliczone przez Państwa w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpiło w inny sposób - jaki?) - należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie;_

Kupujący nie ponosili żadnych kosztów związanych z nieruchomością.

_k)_ _czy udzielili Państwo przed sprzedażą nabywcy sprzedanej w 2021 roku nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w sprawach dotyczących ww. nieruchomości, a jeżeli tak, to należy wskazać, jaki był zakres tego pełnomocnictwa - należy wymienić wszystkie czynności, których nabywca mógł dokonać w odniesieniu do nieruchomości i kto poniósł w związku z tymi czynnościami koszty;_

Nie dotyczy to przedmiotu wniosku, ale z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje, że nie udzielili nikomu pełnomocnictwa.

_l)_ _czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:_

Tak. W dniu czerwcu 2020 r. Wnioskodawca zbył 2 nieruchomości.

_\- kiedy (wskazać datę/daty) i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;_

Nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia ok. 20 lat temu.

_\- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;_

Wnioskodawca, gdy nabywał w drodze dziedziczenia nie miał żadnego celu.

_\- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;_

Wnioskodawca nie wykonywał na wskazanych wyżej nieruchomościach żadnych czynności. Planował tam dokonać remontu, ale niestety nie udało mu się to.

_\- kiedy (wskazać datę/daty) Pan dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;_

Odpowiedź została udzielona w tiret pierwszym, ale Wnioskodawca wskazuje jeszcze raz, że Wnioskodawca zbył 2 mieszkania w czerwcu 2020 r. Celem sprzedaży była chęć pozyskania kapitału na rozpoczęcie nowego rodzaju działalności gospodarczej.

_\- ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostało przez Pana sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);_

2 mieszkania. Zabudowane.

_\- na co (wskazać cel) zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości;_

W związku z tym, że zbycie tych nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat to ich zbycie nie podlegało w ogóle reżimowi ustawy PIT, ale z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje, że przeznaczył środki na rozpoczęcie prowadzenia nowego rodzaju działalności gospodarczej.

_\- czy ww. sprzedaż następowała w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a jeśli tak to czy ww. działalność związana była z obrotem nieruchomościami (nabywaniem i sprzedażą nieruchomości);_

Wówczas jeszcze Wnioskodawca nie wznowił działalności gospodarczej.

_m)_ _czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to należy podać odrębnie dla każdej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomości:_

Obecnie Wnioskodawca posiada dwie nieruchomości, ale nabyte były one już w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

_\- kiedy (wskazać datę) i w jaki sposób Pan wszedł w posiadanie tych nieruchomości,_

Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości w okresie prowadzonej działalności. Adresy nieruchomości to ul. (…) w dniu (…) luty 2022 r., ul. (…) data (…) czerwca 2021 r.

_\- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;_

W celu nabycia towaru w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

_\- w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili planowanej sprzedaży;_

Wnioskodawca kupuje, a następnie sprzedaje nieruchomości. Nie wykorzystuje ich w prowadzonej działalności w inny sposób.

_\- kiedy (wskazać rok/lata) Pan zamierza dokonać ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży;_

Wnioskodawca we wniosku nie pyta o nieruchomości związane ze swoją działalnością gospodarczą. Wnioskodawca zamierza sprzedaż z zyskiem nieruchomości, które nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przyczyną będzie chęć uzyskania dochodu.

_\- ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy będą to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);_

Wnioskodawca we wniosku nie pyta o nieruchomości związane ze swoją działalnością gospodarczą. Wnioskodawca sprzeda wszystkie nieruchomości, które nabędzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabywa i zbywa wyłącznie lokale mieszkalne.

_\- na co (na jaki cel) zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości;_

Wnioskodawca we wniosku nie pyta o nieruchomości związane ze swoją działalnością gospodarczą. Wnioskodawca część środków przeznaczy na reinwestycje w ramach prowadzonej działalności a część na konsumpcję. Część na zapłatę podatku.

_\- czy ww. sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a jeśli tak to czy ww. działalność związana będzie z obrotem nieruchomościami (nabywaniem i sprzedażą nieruchomości);_

Tak. Będzie to działalność związana z obrotem nieruchomościami.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że co do interpretacji przepisu prawa, to chodzi konkretnie o art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

### Pytania (ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1) Czy nic nie stoi na przeszkodzie w stosowaniu ulgi dotyczącej przeznaczenia środków ze zbycia w sytuacji, gdy równolegle prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości? Zatem, czy organ jest w stanie odróżnić dwa źródła przychodów?

2) Czy Wnioskodawca może bez utraty prawa do przedmiotowej ulgi oddać mieszkanie w najem? Jeżeli tak to kiedy? Zaraz po nabyciu, np. wynająć na rok a następnie do przedmiotowego lokalu się wprowadzić? Czy może najpierw musi się na rok wprowadzić?

3) Czy Wnioskodawca może zbyć lokal mieszkalny, nabyć nowy jednocześnie korzystając z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT oraz znów zbyć ten lokal w okresie 3 lat, o których mowa we wskazanym wyżej przepisie?

4) W jaki sposób Wnioskodawca ma dokumentować podział na nieruchomość, którą nabywa i zbywa w ramach zarządu prywatnym majątkiem, a w jaki sposób majątkiem wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

W tym miejscu wskazać należy, że przedmiotowa interpretacja indywidualna odnosi się do pytań nr: 1, 2 i 3, natomiast w odniesieniu do pytania nr 4 w dniu 8 marca 2022 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr (\`(...)\`)

### Pana stanowisko w sprawie w odniesieniu do pytań nr: 1, 2 i 3 (ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pytanie pierwsze:

Wnioskodawca uważa, że nic nie stoi na przeszkodzie w stosowaniu ulgi dotyczącej przeznaczenia środków ze zbycia w sytuacji, gdy równolegle prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Pytanie drugie:

Zdaniem Wnioskodawcy, może on bez utraty prawa do przedmiotowej ulgi oddać mieszkanie w najem i to bez względu na to, czy czynność najmu odbędzie się wcześniej niż zamieszkanie w przedmiotowym mieszkaniu.

Pytanie trzecie:

Zdaniem Wnioskodawcy, może on zbyć lokal mieszkalny, nabyć nowy jednocześnie korzystając z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT oraz znów zbyć ten lokal w okresie 3 lat, o których mowa we wskazanym wyżej przepisie.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła (nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego).

Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tejże ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających, towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości), a także następujących bezpośrednio po ww. zbyciu. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny nie będą przesądzać o zakwalifikowaniu przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań towarzyszących związanych z odpłatnym zbyciem w 2021 roku nieruchomości, o której mowa we wniosku, a także planowanych przez Pana działań po zbyciu ww. nieruchomości.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym prowadzącym jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej od dnia (…) listopada 2018 r. Pana działalność (…) stycznia 2021 r. została wznowiona, a jej głównym przedmiotem jest działalność związana z nabywaniem i sprzedażą nieruchomości. W ramach wznowionej działalności od stycznia 2021 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie tzw. house-flippingu, czyli nabywania nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży po dokonaniu w lokalu remontu, modernizacji, adaptacji bądź zmiany wyposażenia. Nieruchomości, które są przedmiotem obrotu przez Pana to lokale lub domy mieszkalne. Nakłady poniesione na remont nie przekraczają nigdy 30% wartości mieszkania. Małżonka Pana prowadziła działalność od (…) listopada 2015 r. do (…) listopada 2021 r. w zakresie innym niż branża związana z nieruchomościami i nie prowadzi już działalności. Poza prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą wraz z żoną, z którą posiada Pan wspólność majątkową, nabyli Państwo w 2019 roku na mocy umowy sprzedaży nieruchomość (lokal mieszkalny) w A dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, którą Państwo zbyli w 2021 roku. Zbycie zostało dokonane z majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. W zeznaniu rocznym PIT-39 oświadczył Pan, że wydatkuje w ciągu 3 lat środki uzyskane ze zbycia na własne cele mieszkaniowe. W związku z powyższym planuje Pan w roku 2022 nabyć inną nieruchomość mieszkalną na własne cele mieszkaniowe. W celu przystosowania nieruchomości do zamieszkania musi Pan dokonać w niej gruntowego remontu, który może trwać dłużej niż 3 lata z uwagi na szeroki zakres prac oraz kosztochłonność remontu. Po zakończonym remoncie zamierza Pan zamieszkać w ww. nieruchomości. Również przedmiotową nieruchomość planuje Pan oddać w najem w całości lub w części, jednakże na moment zakupu zamierza Pan zamieszkać w przedmiotowej nieruchomości, a oddanie w najem może nastąpić przed zamieszkaniem lub po nim. Następnie, w Pana planach jest także zbycie tej nieruchomości przed upływem 5 lat i ponowne skorzystanie z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Rozważa Pan zbycie nabytej nieruchomości, realizującej własny cel mieszkaniowy przed upływem nawet 3 lat, bowiem w momencie nabycia myślał Pan, że nabył wymarzony lokal, w którym chciałby Pan zamieszkać do końca swojego życia, jednakże w związku z tym, że prowadzi działalność w branży nieruchomości okazało się, że znalazł Pan lokal jeszcze bardziej wymarzony. Ponadto w piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan m.in., że w czerwcu 2020 r. zbył Pan dwie nieruchomości, które zostały nabyte w drodze dziedziczenia ok. 20 lat temu. Obecnie Wnioskodawca posiada dwie nieruchomości w przyszłości przeznaczone do sprzedaży, ale nabyte były one już w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w lutym 2022 roku i w czerwcu 2021 r. Wnioskodawca sprzeda wszystkie nieruchomości, które nabędzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabywa i zbywa wyłącznie lokale mieszkalne.

W związku z powyższym, powziął Pan m.in. wątpliwość w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że zaprezentowany we wniosku ciąg zdarzeń wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do zbytej w 2021 r. nieruchomości. Podkreślić należy, że czynności podjęte przez Pana w związku ze zbyciem ww. nieruchomości, a także dalsze czynności, które zamierza Pan zrealizować (o których mowa we wniosku i jego uzupełnieniu) wskazują na handlowy i zarobkowy charakter Pana działań. W tym kontekście nie można uznać, że opisane wyżej czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem, a wręcz przeciwnie należy wskazać, że noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania takie są rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Zaznaczyć przy tym należy, że na ocenę dokonanych przez Pana przedsięwzięć nie może mieć wpływu informacja zawarta przez Pana, że ww. nieruchomość została nabyta przez Pana i Pana żonę do majątku wspólnego, dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i że jej sprzedaż została dokonana z majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają bowiem okoliczności, w jakich są one wykonywane. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Takie okoliczności powinny być oceniane w sposób obiektywny, a nie na podstawie subiektywnego odczucia, co podkreślił m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 31 marca 2021 r. sygn. akt I SA/Po 91/21, wyjaśniając, że:

Działalność gospodarcza ma miejsce zatem wtedy, gdy działania podejmowane są przez podatnika w sposób ciągły i profesjonalny, a ich cel jest zarobkowy. Te okoliczności powinny być oceniane w sposób obiektywny, a nie na podstawie subiektywnego odczucia, co podkreślił m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 maja 2014 r. sygn. akt II FSK 1318/12, w którym stwierdził m.in.: "Przy ocenie, czy do działań podatnika ma zastosowanie art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie bierze się bowiem pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisu. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, bada się natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. Innymi słowy, o tym czy skarżący prowadził działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności".

Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 8 września 2020 r. o sygn. II FSK 1106/18 (powołane orzeczenia dostępne na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl).

Podkreślić należy, że kluczowe znaczenie dla rozpatrywanej sprawy ma fakt, że głównym przedmiotem działalności Pana zgodnie z CEiDG jest działalność związana z nabywaniem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek sklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem (…). W ramach wznowionej działalności od stycznia 2021 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie tzw. house-flippingu, czyli nabywania nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży po dokonaniu w lokalu remontu, modernizacji, adaptacji bądź zmiany wyposażenia. Nieruchomości, które są przedmiotem obrotu przez Pana to lokale lub domy mieszkalne. Nakłady poniesione na remont nie przekraczają nigdy 30% wartości mieszkania.

W niniejszej sprawie, istotne są okoliczności dotyczące zbytej przez Pana w 2021 roku nieruchomości, a w szczególności dalsze planowane Pana działania, polegające na wydatkowaniu środków z jej sprzedaży polegające na nabyciu przez Pana w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych innej nieruchomości mieszkalnej na własne cele mieszkaniowe, wskutek czego skorzystałby Pan ze zwolnienia od podatku z tytułu rzeczonej sprzedaży wynikającego z ww. przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Jednocześnie w celu przystosowania nieruchomości do zamieszkania chce Pan dokonać w niej gruntowego remontu. Zatem w nowo nabytej nieruchomości dokona Pan remontu, a więc po tych czynnościach wzrośnie wartość zakupionej przez Pana nieruchomości. Po zakończonym remoncie zamierza Pan zamieszkać w ww. nieruchomości (jak można przypuszczać z tego powodu, aby mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa wyżej), ale również przedmiotową nieruchomość planuje Pan oddać w najem w całości lub w części w związku z tym osiągnie Pan z ww. wynajmu również korzyść finansową. W Pana planach jest zbycie tej nieruchomości przed upływem 5 lat i ponowne skorzystanie z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia o podatku dochodowym od osób fizycznych – dokona Pan zbycia nabytej w celu skorzystania z ww. zwolnienia, a następnie wyremontowanej przez Pana nieruchomości, by z kolei ponownie skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem za pieniądze z tego zbycia nabędzie Pan nową nieruchomość mieszkalną. W konsekwencji, uniknąłby Pan zapłaty podatku z rzeczonych sprzedaży nieruchomości. A zatem całokształt Pana działań, które - co prawda jak Pan wskazuje dokona Pan w ramach majątku prywatnego - niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje Pan w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tak więc, w niniejszej sprawie działania Pana świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności, a nawet można je zakwalifikować do działań optymalizacyjnych, bowiem Pana działania podejmowane są celowo, a ich głównym powodem jest stworzenie sytuacji zmierzającej do uniknięcia zapłaty podatku z tytułu zbycia nieruchomości.

W świetle powyższego, należy przyjąć, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedanej w 2021 roku nieruchomości należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem okoliczności wskazane w podaniu i jego uzupełnieniu prowadzą do wniosku, że działania Pana są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności – składające się na okoliczności sprawy – jednoznacznie wskazują, że podejmuje je Pan działania w sposób profesjonalny (tak jak to czynią przedsiębiorcy, zajmujący się obrotem nieruchomościami) i nakierowane są one na uzyskanie przez Pana korzyści finansowej. Podejmowane przez Pana działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem. Czynności podjęte przez Pana, oceniane łącznie mają zatem wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy przyjąć, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozpatrywać w ramach działalności gospodarczej, a zatem spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Reasumując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży w 2021 roku nieruchomości, o której mowa we wniosku należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, dochód z tej sprzedaży należy obliczyć i opodatkować w sposób właściwy dla tego źródła przychodów (stosownie do wyboru formy opodatkowania uzyskanych z działalności gospodarczej dochodów) w ramach tego źródła przychodów, a nie w sposób wskazany w art. 30e ust. 1 ww. ustawy. Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a nie dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Odnosząc się natomiast do zakreślonych przez Pana zadanymi pytaniami nr 1-3 kwestii możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Ponadto w myśl art. 30e ust. 6 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

**Podsumowując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży w 2021 roku nieruchomości należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, skoro, z tytułu sprzedaży w 2021 roku przedmiotowej nieruchomości uzyskał Pan przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej - wobec powyższego, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).