Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.788.2024.3.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-20
Teza: Przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 10 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 grudnia 2024 r. (data wpływu 9 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani emerytką i w związku z trudną sytuacją finansową oraz zaległościami podatkowymi w urzędzie skarbowym zamierza sprzedać niezabudowane nieruchomości.

Nieruchomości które zamierza Pani sprzedać składają się z dwóch nieruchomości:

1) Nieruchomość nr 1 (nieużytki), która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy oznaczona jest jako tereny przemysłowe, o powierzchni 6,0735 ha, składa się z dwóch działek:

a) 1/14 o powierzchni 2,4071 ha,

b) 1/16 o powierzchni 3,6664 ha - która w dwóch trzecich zajęta jest przez staw (gliniankę),

2) Nieruchomość nr 2, o łącznej powierzchni 3,0894 ha, składająca się z 7 działek:

a) 2/11 - stanowiąca drogę dojazdową,

b) 2/13 - stanowiąca drogę dojazdową,

c) 2/7,

d) 2/15,

e) 3/13,

f) 3/15,

g) 3/17.

Nieruchomości opisane powyżej w pkt 1 (a) oraz (b) zostały nabyte przez Panią w 1996 r. do majątku prywatnego od syndyka masy upadłości działającego wcześniej upadłego przedsiębiorstwa jako użytkowanie wieczyste gruntów. W 2000 roku darowała Pani na rzecz Pana B.B. (…) udziału w nieruchomości opisanej w pkt 1. W roku 2009 postanowieniem sądu z dnia 26 maja 2009 r. sygn. (…), zniesiono współwłasność łączną Pani oraz Pana B.B., w wyniku której otrzymała Pani prawo użytkowania wieczystego opisanych w pkt 1 działek. W roku 2013 nabyła Pani prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydanej z upoważnienia Starosty Powiatu (\`(...)\`) nr decyzji: (\`(...)\`).

Nieruchomości opisane w pkt 1. nigdy nie były dzierżawione, ani nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej.

Nieruchomości opisane w pkt 2 lit: a), b), c), d) zostały nabyte przez Panią i B.B. w 2000 roku do współwłasności łącznej. Były przedmiotem dzielenia działek. W roku 2009 postanowieniem sądu z dnia 26 maja 2009 r., sygn. (\`(...)\`), zniesiono współwłasność łączną Pani oraz Pana B.B., w wyniku której otrzymała Pani prawo własności wskazanych działek (zobowiązana była Pani w wyniku podziału do spłaty współwłaściciela).

Dodatkowo działki opisane w pkt 2 lit: a), b), d) powstały z podziału działek w roku 2013, ze względu na konieczność wytyczenia drogi dojazdowej w związku ze sprzedażą działek w 2013 roku.

Nieruchomości opisane w pkt 2 lit. e), f), g) nabyte zostały przez Panią w roku 2008 do majątku prywatnego (jako większe działki) od Pana C.C. i od Pani D.D. Działki opisane w pkt 2 lit. e), f), g) powstały na skutek przedzielenia nabytych pierwotnie działek na dwie części w 2013 r.

Powyższe nieruchomości opisane w pkt 2 nigdy nie były dzierżawione, ani nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej.

W 2012 roku do Pani zgłosiła się firma, która wyraziła chęć nabycia części nieruchomości posiadanych przez Panią. Dlatego też dokonała Pani podziału działek, w wyniku którego powstały działki opisane w pkt. 2 lit a), b), d), e), f), g). Wszystkie ww. podziały działek odbyły się na podstawie decyzji wydanej w 2013 roku.

Również w 2013 r. po dokonanym podziale sprzedała Pani część wydzielonych nieruchomości niezabudowanych o łącznej powierzchni 2,8444 ha. Uzyskane przychody zakwalifikowała Pani do sprzedaży z innych źródeł, tj. majątku prywatnego. Od tych przychodów nie zapłaciła Pani podatku dochodowego, ponieważ zadeklarowała wydatkowanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Wobec Pani zostało wszczęte postępowanie podatkowe w toku, którego organy podatkowe stwierdziły, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., pozwalające stwierdzić, iż działania Pani były działalnością gospodarczą, nie mieściły się w zakresie czynności, które podejmuje rozsądny właściciel, który chce zbyć majątek z optymalnym zyskiem, ale polegała na szeregu następujących po sobie czynnościach faktycznych i prawnych rozłożonych w czasie, a dokonywanych od samego początku w wykonaniu zamiaru odsprzedaży nieruchomości w takich warunkach by zysk był maksymalny. Organy przyjęły że prowadziła Pani działalność gospodarczą w sposób ciągły, bowiem od 2012 roku czyli od dnia podpisania umowy przedwstępnej do sprzedaży w 2013 roku udzieliła pełnomocnictw na rzecz nabywcy w celu uzyskania pozwoleń budowlanych i innych pozwoleń administracyjnych na budowę. Ponadto w 2013 r. zakończyła Pani rekultywację jednej ze sprzedawanych działek ponieważ musiała Ona zrealizować decyzję administracyjną nakładającą obowiązek rekultywacji gruntów. Ograny podatkowe uznały rekultywację nałożoną decyzją administracyjną, jako działanie Pani zmierzające do zwiększenia wartości gruntu, co zdaniem organów stanowiło przejaw działalności gospodarczej. Postępowanie ostatecznie zakończyło się 21 lutego 2024 roku wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt I SA/Bk 130/20) oddalając Pani skargę.

Pozostałe nieruchomości po dokonanej sprzedaży w 2013 roku, posiada Pani w majątku prywatnym. Od tego czasu nie dokonywała Pani żadnych czynności zwiększających wartość nieruchomości. Działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Działki pozostają niezabudowane. Jedynie na dwóch działkach w 2013 r. ustanowiono odpłatnie służebność gruntową polegającą na prawie odprowadzania wód opadowych do rowu melioracyjnego zlokalizowanego na tych działkach.

Opisane w pkt 1 Nieruchomości zostaną sprzedane albo jako jedna nieruchomość (dla jednego nabywcy) albo jako dwie odrębne nieruchomości w przypadku niemożności znalezienia jednego nabywcy. Nieruchomość opisana w pkt 2. zostanie sprzedana jako jedna nieruchomość na rzecz jednego nabywcy (z uwagi na jedną drogę dojazdową, którą stanowią działki o numerach 2/11 oraz 2/13 nie ma możliwości pojedynczej sprzedaży działek).

Oferty sprzedaży są publikowane w powszechnie przyjęty sposób, tj. w ramach powszechnie dostępnych internetowych portali ogłoszeniowych oraz przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w inny niż opisany sposób przez Panią.

Nie będzie Pani ponosiła żadnych nakładów o charakterze inwestycyjnym, których celem byłoby zwiększenie wartości nieruchomości czy jej uatrakcyjnienie dla potencjalnego nabywcy.

Do 2017 r. prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą (najem własnego budynku niezwiązanego z przedmiotowymi nieruchomościami), aktualnie pozostaje Pani jedynie wspólnikiem w spółce cywilnej zajmującej się wynajmem jednego budynku magazynowo-biurowego stanowiącego własność spółki cywilnej.

Nie jest Pani w stanie określić, czy dokona jednorazowej sprzedaży na rzecz jednego nabywcy działek opisanych w pkt 1 oraz 2, czy też będzie dokonywać oddzielnych sprzedaży działek opisanych w pkt. 1 lit. a), pkt. 1 lit. b) oraz w pkt 2 na rzecz trzech nabywców.

Od 2020 roku poszukuje Pani nabywców, jednakże w związku z sytuacją geopolityczną do tej pory nie udało się tego zrobić.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

1\. Które z opisanych we wniosku nieruchomości (działek) są przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej?

Przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji są:

1) Nieruchomość nr 1 (nieużytki) która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy oznaczona jest jako tereny przemysłowe, o powierzchni 6.0735 ha składa się z dwóch działek

a) 1/14 o powierzchni 2.4071 ha

b) 1/16 o powierzchni 3.6664 ha - która w dwóch trzecich zajęta jest przez staw (gliniankę)

2) Nieruchomość nr 2 o łącznej powierzchni 3,0894 ha składająca się z 7 działek:

a) 2/11 - stanowiąca drogę dojazdową

b) 2/13 - stanowiąca drogę dojazdową

c) 2/7

d) 2/15

e) 3/13

f) 3/15

g) 3/17

2\. W jakim celu nabyła Pani działki składające się na Nieruchomości 1?

Działki składające się na Nieruchomość 1 nabyła Pani jako formę lokaty kapitału w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

3\. W jakim celu nabyła Pani działkę nr 2/7 oraz działki, z których w wyniku podziału powstały działki nr 2/11, 2/13, 2/15, 3/13, 3/15 i 3/17?

Działkę nr 2/7 oraz działki, z których w wyniku podziału powstały działki nr 2/11, 2/13, 2/15, 3/13, 3/15 i 3/17 również nabyła Pani jako formę lokaty kapitału w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

4\. W jaki konkretnie sposób działki będące przedmiotem zapytania były przez Panią wykorzystywane od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych od podatku VAT, opodatkowanych podatkiem VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT), i przez jaki okres wykorzystywała Pani ww. działki?

Na działce nr 1/14 postawione są trzy tablice reklamowe. Tablice zostały postawione z własnych środków. Do 2016 roku miejsce na tych tablicach reklamowych było przedmiotem wynajmu. Od 2016 roku działki składające się na nieruchomość nr 1 nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

5\. Czy działki będące przedmiotem zapytania były wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, prosimy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała i w jakim okresie?

Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabyła Pani w ramach zarządzania majątkiem prywatnym jako lokata kapitału.

6\. Na których działkach ustanowiono odpłatnie służebność gruntową? Prosimy podać ich numery.

Służebność gruntowa ustanowiona jest na działkach o numerach 2/7 i 2/15. Służebność została ustanowiona w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości. Odpłatność była jednorazowa w ramach zapłaty za nieruchomość.

7\. Kiedy dokładnie i na jaki okres została zawarta ww. umowa?

Umowa została zawarta w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, bezterminowo. Służebność gruntowa polega na prawie odprowadzania wód opadowych do rowu melioracyjnego R-16 zlokalizowanego na działkach o numerach ewidencyjnych 2/7 i 2/15 z działek o numerach ewidencyjnych 2/10, 2/12, 2/14, 3/12, 3/14 oraz 3/16.

8\. Czy występowała Pani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?

Nie występowała Pani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku.

9\. Czy wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących przedmiotem wniosku jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panią było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Nie występowała Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących przedmiotem wniosku.

10\. Czy będzie/była zawierana umowa przedwstępna na sprzedaż działek z firmami lub osobami fizycznymi? Jeśli tak jest/będzie/był zakres oraz warunki zawartej umowy przedwstępnej między Panią a nabywcami działek?

Była zawarta przedwstępna umowa sprzedaży (21 czerwca 2022 roku) w formie aktu notarialnego ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością obejmująca działki składające się na nieruchomość nr 1 tj. działkę o numerze 1/14 oraz działkę o numerze 1/16.

W umowie przedwstępnej Pani i Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 1/14 o obszarze 2,4071 ha oraz działki gruntu nr 1/16, o obszarze 3,6664 ha, po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Umowa sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży miała zostać zawarta w dacie, godzinie i miejscu wskazanym Pani przez Kupującego z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 29 grudnia 2023 roku po spełnieniu następujących warunków:

1) Uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży.

2) Uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 (trzydzieści) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Niepełnosprawnych w trybie art. 306e) albo art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

3) Przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące.

4) Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, zwanej dalej również Inwestycją.

5) Oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w przedmiotowym paragrafie pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Potencjalny Kupujący nie podjął żadnych czynności w celu nabycia wskazanych nieruchomości. Umowa rozwiązała się z końcem roku 2023 r. Nie było żadnych zaliczek i zadatków. Potencjalny kupujący nie wykonał żadnego ruchu.

11\. Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej, udzieli/udzieliła Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w Pani imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.)?

Pani wraz z kupującym zawarli dodatkowe porozumienie z 8 lipca 2022 roku, w którym ustalili zakres współpracy tj.:

1.1 Sprzedający udziela Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), które Kupujący będzie wykonywał we własnym imieniu i na swoją rzecz, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy we własnym imieniu na swoją rzecz, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistycznoprodukcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych, we własnym imieniu na swoją rzecz.

1.2 Sprzedający udziela Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.

1.3 Sprzedający na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw pozwalających na uzyskanie zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającej o treści wskazanej przez Kupującego wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającego należnych podatków i innych należności publicznoprawnych

1.4 Sprzedający oświadcza, że znane jest mu zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

12\. Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działek? Jeżeli tak, to:

a) Komu udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia)?

b) Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictw do występowania w Pani imieniu?

Udzielała Pani pełnomocnictwa w celu występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących działek objętych wyżej wskazaną umową przedwstępną z 21 czerwca 2022 roku i w ramach tej umowy porozumieniem zawartym 8 lipca 2022 roku. Pełnomocnictwa obejmowały działki składające się na nieruchomość nr 1 tj. działkę o numerze 1/14 oraz działkę o numerze 2/16. Do wykonania ww. umowy przedwstępnej nie doszło. Aktualnie nie ma Pani udzielonych żadnych pełnomocnictw do dysponowania nieruchomościami wskazanymi we wniosku.

a) Udzieliła Pani pełnomocnictwa spółce E. spółka z ograniczoną odpowiedzialności, z którą 21 czerwca 2022 roku zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działek o numerze 1/14 oraz 2/16.

b) Zgodnie z porozumieniem zobowiązała się Pani do:

1.1 Sprzedający udziela Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), które Kupujący będzie wykonywał we własnym imieniu i na swoją rzecz, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy we własnym imieniu na swoją rzecz, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych, we własnym imieniu na swoją rzecz.

1.2 Sprzedający udziela Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.

1.3 Sprzedający na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw pozwalających na uzyskanie zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającej o treści wskazanej przez Kupującego wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającego należnych podatków i innych należności publicznoprawnych

1.4 Sprzedający oświadcza, że znane jest mu zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

13\. W związku z informacją, że:

Również w 2013 r. po dokonanym podziale sprzedała Pani część wydzielonych nieruchomości niezabudowanych o łącznej powierzchni 2,8444 ha.

\- prosimy wskazać:

a) Kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

e) Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

f) Czy sprzedaż tych nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

a) Część nieruchomości została nabyta przez Panią i B.B. w 2000 roku do współwłasności łącznej. Były przedmiotem dzielenia działek. W roku 2009 postanowieniem sądu z dnia 26 maja 2009 r. sygn. (…), zniesiono współwłasność łączną Pani oraz Pana B.B., w wyniku której Pani otrzymała prawo własności wskazanych działek (zobowiązana była Pani w wyniku podziału do spłaty współwłaściciela).

Część nabyta została przez Panią w roku 2008 do majątku prywatnego od Pana C.C. i od Pani DD. Działki powstały na skutek przedzielenia nabytych pierwotnie działek na dwie części w 2013 r.

b) Część działek była zakupiona do wydobycia gliny do cegielni, a część do majątku prywatnego jako lokata kapitału.

c) Działka o numerze 2/4 była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią spółce cywilnej do 2004 roku. Spółka w 2004 roku została zlikwidowana, a w odniesieniu do działki została wydana decyzja administracyjna nakazująca rekultywację działek.

d) Zostało sprzedanych 6 niezabudowanych nieruchomości.

e) Środki przeznaczone zostały częściowo na cele mieszkaniowe, a w części na zapłatę podatków.

f) Sprzedaż nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

14\. Czy posiada Pani inne nieruchomości, które zamierza Pani sprzedać? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a) Kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) W jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c) W jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) Jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości (mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane)?

Nie posiada Pani innych nieruchomości na sprzedaż. Jest jedynie współwłaścicielką domu jednorodzinnego, którego nie zamierza sprzedawać.

II.

1\. Czy wartość nabytych składników majątkowych (Nieruchomość nr 1 lit. a i b oraz Nieruchomość nr 2 lit. a, b, c, d) w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał Pani przed dokonaniem zniesienia współwłasności?

Odnośnie Nieruchomości nr 2 lit. a, b, c, d - zgodnie z postanowieniem sądu była Pani zobowiązana do spłaty następujących kwot:

"2/6 - 3 098 zł

"2/7 - 2 556 zł.

2\. Czy zniesieniu współwłasności Nieruchomości nr 1 towarzyszyły ewentualnie spłaty bądź dopłaty?

Zniesieniu współwłasności Nieruchomości nr 1 nie towarzyszyły spłaty.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Nieruchomości opisane w stanie faktycznym w pkt 1 (a) oraz (b) zostały nabyte przez Panią w 1995 r. Przez pomyłkę we wniosku o wydanie interpretacji wskazała Pani błędny rok 1996.

Nieruchomości opisane przez Panią w pkt 1. nigdy nie były dzierżawione, ani nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej, jedynie na działce nr 1/14 postawione są trzy tablice reklamowe. Tablice zostały postawione z własnych Pani środków.

Do 2016 roku miejsce na tych tablicach reklamowych było przedmiotem wynajmu. Od 2016 roku działki składające się na nieruchomość nr 1 nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

### Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym w wyniku planowanej sprzedaży nieruchomości powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu przychodu kwalifikowanego do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) lub art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej jako u.p.d.o.f.)?

**Pani stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W sytuacji zatem gdy nieruchomość sprzedana zostanie po upływie pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie powstanie przychód, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ewentualnie który mógłby być zwolniony od tego podatku.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością - zawodowym charakterem, , uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży nieruchomości przedstawionych w stanie faktyczny nie można przypisać zarobkowego charakteru ponieważ jedynym celem Wnioskodawczyni jest zaspokojenie własnych potrzeb, w szczególności spłata zobowiązań wobec urzędu skarbowego, ponadto Wnioskodawczyni nie dąży do uzyskania ze sprzedaży jak najwyższego dochodu poprzez ciągłe podnoszenie ich wartości, a jedynie do uzyskania ekwiwalentu wartości tej nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako cechę prowadzenia działalności gospodarczej przewidują, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Wnioskodawczyni od momentu nabycia nie podjęła żadnych działań, które wskazywałyby na ich profesjonalizm czy zarobkowy charakter. Przeciwko zarobkowemu i zorganizowanemu charakterowi działań przemawiają okoliczności w jakich Wnioskodawczyni stała się właścicielem działek, przede wszystkim zamiarem Wnioskodawczyni nie była późniejsza sprzedaż nieruchomości z zyskiem. Dodatkowo na brak zorganizowanego charakteru działań świadczy sprzedaż nieruchomości ze względu na okoliczności życiowe w jakich znalazła się Wnioskodawczyni- potrzeba uzyskania pieniędzy na inny cel. Osiągnięcie jak największego zysku nie jest celem Wnioskodawczyni. Dlatego jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż własnego majątku.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Nie jest tak w przypadku Wnioskodawczyni, należy stwierdzić że w przypadku podejmowanych przez nią czynności sprzedaży nieruchomości można mówić właśnie o sporadyczności i incydentalności tych transakcji (ostatnia miała miejsce około 10 lat temu).

Należy zwrócić uwagę, że wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości, wskazuje, że sam ustawodawca przyjął pewną cezurę, której upływ pozwala przyjąć, że nabycie nieruchomości nie nastąpiło w celach spekulacyjnych. W niniejszej sprawie upłynęło ponad 15 lat od ich nabycia, a Wnioskodawczyni w sposób jednoznaczny wskazała w jakim celu planuje sprzedaż nieruchomości.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie można przyjąć, że Wnioskodawczyni podjęła działania, które należałoby kwalifikować jako działania realizowane w ramach działalności gospodarczej.

Podziały działek były dokonywane przed 2013 rokiem i nie mogą być traktowane jako działanie zbliżone do działań podmiotów trudniących się prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przez Wnioskodawczynię działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że:

"nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 dziatek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie można przyjąć, aby działalność Wnioskodawczyni miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również ewentualne zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), osoba zbywająca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania".

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Uwagi poczynione powyżej należy rozważyć na tle przedstawionego stanu faktycznego sprawy, tj.m.in. daty oraz sposobu nabycia nieruchomości.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że ww. nieruchomości znajdują się w majątku prywatnym Wnioskodawczyni. W przedmiotowej sprawie brak podejmowanych czynności przez Wnioskodawczynię wskazuje, że nie działa ona jak profesjonalny przedsiębiorca, a jej postępowanie mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie będzie prowadzić w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji istotą działania nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania oraz brak planów co do podejmowania ponadstandardowych działań co do sprzedaży działek, a także sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania, determinują fakt, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Czynności te bowiem nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, są one wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym przychody z planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wykładnia przedmiotowych przepisów winna być oparta o reguły prawidłowego wnioskowania. Brak jest podstaw do dokonywania wykładni art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. poprzez proste jego zestawienie z unormowaniami zawartymi w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8 u.p.d.o.f. Wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala sprecyzować sytuacji, w których aktywność podatnika można jeszcze uznać za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), a w którym momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.).

Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie w wydawanych przez siebie wyrokach wyrażał pogląd podkreślający, iż granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej ma charakter płynny (por. np. wyroki: z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 1512/12; z 4 marca 2015 r„ sygn. akt II FSK 855/14; z 9 marca 2016 r.; z 5 kwietnia 2016 r„ sygn. akt II FSK 379/14; z 16 maja 2023 r. sygn. II FSK 21/23).

Zdaniem Wnioskodawczyni proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8 u.p.d.o.f. z regulacją art. 5a pkt 6 tejże ustawy nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca, który w sposób jednolity rozstrzygałby jak w sposób jednoznaczny oddzielić sprzedaż zaliczaną do związanej z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej od odpłatnego zbycia. Dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.p.f. istotnym winno być wykazanie, że występuje w danym zdarzeniu przyszłym element faktycznego zorganizowania działalności. W rezultacie formę prawną działalności gospodarczej podatnika (“zorganizowanie prawne") winno ustalać się dopiero po stwierdzeniu, że podatnik prowadzi samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego, a działalność ta ma charakter ciągły. Działalność ta winna równocześnie stać się elementem długofalowej strategii rozwoju i dalszego reinwestowania zarabianych środków finansowych w tą branżę.

Wnioskodawczyni od 2013 roku nie inwestowała środków pieniężnych w działalność polegającą na kupnie i sprzedaży kolejnych nieruchomości bądź innym zarobkowym korzystaniu z nieruchomości kupowanych w celach komercyjnych. Tym samym planowane działania mieszczą się w pojęciu prawidłowego gospodarowania (gospodarności) własnym mieniem.

Tym samym należy stwierdzić, że od 2013 roku Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych czynności związanych z przedmiotowymi nieruchomościami, które mogłyby zostać uznane za przejaw prowadzonej działalności gospodarczej.

Wyrok dotyczący Wnioskodawczyni, w którym uznano że prowadziła ona działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości odnosił się do sprzedaży która miała miejsce 2013 roku, a zatem 11 lat temu. Tym samym nie można twierdzić, że podejmowane ponad 10 lat temu przez Wnioskodawczynię działania, sprawiają, że w dalszym ciągu każdą realizowaną przez nią sprzedaż działek należy traktować jak sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że nawet w sytuacji w której podatnik nabył nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, dokonywał różnego rodzaju czynności związanych z tą nieruchomością, a następnie dokonał wycofania ich do majątku prywatnego, to sprzedaż takich nieruchomości po okresie 6 lat licząc od końca miesiąca kiedy zostały wycofane nie będzie skutkowało opodatkowaniem dochodu w ramach dochodów działalności gospodarczej.

Tym bardziej w sytuacji Wnioskodawczyni która od 11 lat nie dokonywała żadnych czynności faktycznych lub prawnych związanych z nieruchomościami, które mają być przedmiotem sprzedaży, nie można mówić o tym aby dochód z ich sprzedaży opodatkowany został jak dochód z prowadzonej działalności gospodarczej.

Działania Wnioskodawczyni nie są "zorganizowane" i nie mają cechy ciągłości. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 22 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/G11003/23:

“Wskazać należy, iż odpłatne zbycie nieruchomości jest odrębnym źródłem przychodów określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. Jednakże już w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. ustawodawca wskazał, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi źródło przychodów, lecz tylko wówczas, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przepis ten koresponduje zatem z art. 5a pkt 6 in fine u.p.d.o.f. stanowiącym, że przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej nie mogą być jednocześnie zaliczane do przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1.2 i 4-9. Ustalenie, że do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw.

Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ilekroć w ustawie tej jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przedmiotowa definicja pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie, a mianowicie wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany. Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają wskazane cechy rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej, nie nazywa jej tak, oświadcza, że jej nie prowadzi itp.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych kwalifikować wykonywanej przez siebie aktywności. Nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie winna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma przesądzającego znaczenia to, czy podatnicy prowadząc działalność gospodarczą dysponują przedsiębiorstwem w znaczeniu przedmiotowym jako zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Czym innym bowiem jest prowadzenie przedsiębiorstwa, a czym innym prowadzenie działalności gospodarczej.

Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela pogląd prezentowany w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. np. wyroki z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, z dnia 15 stycznia 2015 r.. sygn. akt II FSK 70/13, z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt II FSK 2043/13), że granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.) od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) ma charakter płynny.

Problemy związane ze stosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. stanowią skutek zacierania się w praktyce obrotu nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym, co stanowi wyprzedaż majątku osobistego w ramach normalnego zarządu własnym mieniem. Kontrowersje dotyczyć mogą zwłaszcza sytuacji, w których podatnik sam nie definiuje czynności polegających na odpłatnym zbywaniu nieruchomości jako podejmowanych w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f. z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3) od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). Powyższy pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. (\`(...)\`) Nie można wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie nieruchomości, co mogłoby skutkować uznaniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej."

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, a w szczególności fakt, że nieruchomości, których dotyczy wniosek Wnioskodawczyni nabyła ponad 15 lat temu, a od 2013 roku Wnioskodawczyni nie planowała i nie podejmowała działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości, należy przyjąć, że wszystkie podejmowane przez Wnioskodawczynię działania mieszczą się w zarządzie majątkiem prywatnym, brak jest podstaw, aby planowaną transakcję, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Tym samym przychód uzyskany z planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie pochodził ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Skutki podatkowe tej transakcji należy ustalić w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, w związku z tym, że planowane odpłatne zbycie nieruchomości zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z tą transakcją niezależnie od tego czy przedmiotowe nieruchomości zostaną sprzedane jednorazowo na rzecz jednego nabywcy czy w dłuższym przedziale czasowym na rzecz różnych nabywców.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pani przedstawiła jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o których mowa we wniosku.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że:

*   sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia,
*   nieruchomości 1 i 2 nabyła Pani jako formę lokaty kapitału w ramach zarządzania majątkiem prywatnym,
*   powyższe nieruchomości nigdy nie były dzierżawione, ani nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej.
*   oferty sprzedaży ww. działek są publikowane w powszechnie przyjęty sposób, tj. w ramach powszechnie dostępnych internetowych portali ogłoszeniowych oraz przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
*   nieruchomość nie jest i nie była przez Panią wykorzystywana w inny niż opisany sposób. Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabyła Pani w ramach zarządzania majątkiem prywatnym jako lokata kapitału.
*   nie występowała Pani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących przedmiotem wniosku.
*   nie będzie Pani ponosiła żadnych nakładów o charakterze inwestycyjnym, których celem byłoby zwiększenie wartości nieruchomości czy jej uatrakcyjnienie dla potencjalnego nabywcy.
*   nie posiada Pani innych nieruchomości na sprzedaż. Jest Pani jedynie współwłaścicielką domu jednorodzinnego, którego nie zamierza sprzedawać.

\- sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 i 2, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i 2, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W przedmiotowej sprawie wskazać należy, że kwestie związane ze zniesieniem współwłasności regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Stosownie natomiast do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 przywołanej ustawy:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów w składnikach majątkowych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności.

Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy:

Nieruchomości 1 zostały nabyte przez Panią w 1995 r. do majątku prywatnego od syndyka masy upadłości działającego wcześniej upadłego przedsiębiorstwa jako użytkowanie wieczyste gruntów. W 2000 roku Wnioskodawczyni darowała na rzecz Pana B.B. (…) udziału w nieruchomości. W roku 2009 postanowieniem sądu z dnia 26 maja 2009 r. (…), zniesiono współwłasność łączną Pani oraz Pana B.B., w wyniku której Wnioskodawczyni otrzymała prawo użytkowania wieczystego. W roku 2013 Wnioskodawczyni nabyła prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydanej z upoważnienia Starosty Powiatu (\`(...)\`) nr decyzji: (\`(...)\`).

Nieruchomości nr 2 została nabyta przez Panią i B.B. w 2000 roku do współwłasności łącznej następnie w roku 2009 zniesiono współwłasność łączną Pani oraz Pana B.B., w wyniku której otrzymała Pani prawo własności wskazanych działek (Wnioskodawczyni zobowiązana była w wyniku podziału do spłaty współwłaściciela). Zatem w wyniku takiego podziału uzyskała Pani przysporzenia majątku ponad udział przysługujący Pani przed zniesieniem współwłasności. Zatem doszło do zwiększenia stanu Pani majątku osobistego.

W wyniku postanowienia sądu z 26 maja 2009 r. zniesiono współwłasność łączną Pani i B.B., a działki nr 2/11, 2/13, 2/7 oraz 2/15 przeszły na Pani wyłączną własność, w wyniku czego była Pani zobowiązana do spłaty drugiego współwłaściciela. Ponieważ, w odniesieniu do działek nr 2/11, 2/13, 2/7 oraz 2/15 miało miejsce zniesienie współwłasności, w wyniku którego, Pani udział w prawie własności przedmiotowych działek uległ zwiększeniu, tym samym datą nabycia udziałów w prawach własności ww. działek, nabytych ponad udział przysługujący Pani przed zniesieniem współwłasności, jest rok 2009 r. Natomiast datą nabycia udziałów w prawie własności ww. działek które posiadała Pani przed zniesieniem współwłasności, jest pierwotna data nabycia tj. 2000 rok.

Pozostałe działki składające się na Nieruchomość nr 2 tj. 3/13, 3/15 oraz 3/17 nabyła Pani do majątku prywatnego w roku 2008 r.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 232 ustawy Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych.

Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2 nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż Nieruchomości nr 1 i 2 nie będzie również stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Panią Nieruchomości nr 1 i 2 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.).