Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-586/11-5/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-24
Teza: Przepisy prawa podatkowego dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2011 r. (data wpływu 25 marca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 czerwca 2011 r. (data wpływu 16 czerwca 2011 r.) oraz pismem z dnia 21 czerwca 2011 r. (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 10 czerwca 2011 r. (data wpływu 16 czerwca 2011 r.) oraz pismem z dnia 21 czerwca 2011 r. (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest firmą developerską. Podstawowym przedmiotem jego działalności jest budowa budynków mieszkalnych z przeznaczeniem znajdujących się w nich mieszkań na sprzedaż. Firma świadczy również usługi budowlane.

W dniu 3 października 2007 r. Zainteresowany nabył dwie nieruchomości położone w X:

1.  nieruchomość bez zabudowań stanowiącą działkę gruntu nr 11 o powierzchni 470 m2,
2.  nieruchomość zabudowaną składającą się z działki gruntu nr 10 o powierzchni 4.098 m2 oraz budynku mieszkalnego wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Do budynku mieszkalnego podłączone były media: prąd, woda, gaz, kanalizacja. Do zabudowań gospodarczych i kotłowni: woda, kanalizacja, prąd.

Przed sprzedażą Wnioskodawcy obie nieruchomości wchodziły w skład gospodarstwa ogrodniczego.

Przedmiotowe nieruchomości zostały sprzedane Zainteresowanemu przez poprzedniego właściciela (osobę fizyczna) bez podatku VAT. Za ww. nieruchomości określono w akcie notarialnym łączną cenę sprzedaży. Nie dokonano również odrębnych wycen dla budynków oraz gruntów.

Obydwie nieruchomości w dniu dokonania zakupu jak również w chwili obecnej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną lub usługową (nie istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – poprzedni został uchylony w 2003 r.). Wnioskodawca nigdy nie wystąpił o ustalenie warunków zabudowy na przedmiotową działkę. Nabył ww. nieruchomości z zamiarem wyburzenia istniejących zabudowań i wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z powyższym w księgach Wnioskodawcy ww. nieruchomości zostały zaewidencjonowane jako grunty – towary handlowe (nigdy nie figurowały jako środki trwałe). Do chwili obecnej Zainteresowany nie wystąpił do właściwego organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, gdyż w początkowej fazie budowy zamierzał wykorzystać istniejące zabudowania jako tymczasowe biuro budowy – Wnioskodawca ponosił wydatki związane z utrzymaniem obu nieruchomości w stanie nie pogorszonym (ogrzewanie budynków, prace przygotowawcze i porządkowe na działkach, monitorowanie, zabezpieczanie). Zainteresowany uważa że nie można tych wydatków potraktować jako wydatków na ulepszenie, a ponadto ich wartość stanowi niecałe 6% wartości za którą nabyto nieruchomości. Dla celów podatku od nieruchomości budynki na działce nr 10 zarówno przez poprzedniego właściciela jak i przez Wnioskodawcę wykazywane były jako budynki mieszkalne: 150 m2 oraz budynki niemieszkalne: 80 m2.

Zainteresowany nie występował o pozwolenie na budowę na powyższych działkach. Obecnie zamierza sprzedać obydwie nieruchomości.

W uzupełnieniu Zainteresowany wskazał, że z informacji uzyskanej od osoby sprzedającej nieruchomość wynika, że nie była ona wcześniej przedmiotem obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej podobnej, Wnioskodawca nie prowadził na niej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej (działka nr 10 z zabudowaniami) może korzystać ze zwolnienia z VAT, a jeżeli nie to jaką stawkę podatku VAT zastosować przy sprzedaży 8% czy 23%? Czy jedną stawką VAT opodatkować wówczas sprzedaż całej nieruchomości zabudowanej czy proporcjonalnie 8% dla budynku mieszkalnego i 23% dla zabudowań gospodarczych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia z VAT. Art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia z podatku dostawę budynków i budowli nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 (tj. dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub okres krótszy niż dwa lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli) pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Zdaniem Zainteresowanego, sprzedaż nieruchomości zabudowanej – działka nr 10 wraz z zabudowaniami – spełnia warunki wymienione w ust. 10a, tzn. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu oraz nie poniesiono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości. W związku z powyższym sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, „Mienie”, „Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego”, Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Pasecki Kazimierz, „Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz”, Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju – jeśli jest dokonywana przez podatnika podatku VAT.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania dostawy nieruchomości według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług, dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ustawodawca dodał, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest firmą developerską. Podstawowym przedmiotem jego działalności jest budowa budynków mieszkalnych z przeznaczeniem znajdujących się w nich mieszkań na sprzedaż. Firma świadczy również usługi budowlane.

W dniu 3 października 2007 r. Zainteresowany nabył nieruchomość zabudowaną składająca się z działki gruntu nr 10 o powierzchni 4.098 m2 oraz budynku mieszkalnego wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Do budynku mieszkalnego podłączone były media: prąd, woda, gaz, kanalizacja. Do zabudowań gospodarczych i kotłowni: woda, kanalizacja, prąd.

Przed sprzedażą Wnioskodawcy nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa ogrodniczego.

Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana Zainteresowanemu przez poprzedniego właściciela (osobę fizyczną) bez podatku VAT. Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość z zamiarem wyburzenia istniejących zabudowań i wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z powyższym w księgach Zainteresowanego ww. nieruchomość została zaewidencjonowana jako grunt – towar handlowy (nigdy nie figurowała jako środek trwały). Do chwili obecnej Zainteresowany nie wystąpił do właściwego organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, gdyż w początkowej fazie budowy zamierzał wykorzystać istniejące zabudowania jako tymczasowe biuro budowy – Wnioskodawca ponosił wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie nie pogorszonym (ogrzewanie budynków, prace przygotowawcze i porządkowe na działkach, monitorowanie, zabezpieczanie). Zainteresowany uważa że nie można tych wydatków potraktować jako wydatków na ulepszenie, a ponadto ich wartość stanowi niecałe 6% wartości za którą nabyto nieruchomości. Dla celów podatku od nieruchomości budynki na działce nr 10 zarówno przez poprzedniego właściciela jak i przez Wnioskodawcę wykazywane były jako budynki mieszkalne: 150 m2 oraz budynki niemieszkalne: 80 m2.

Zainteresowany nie występował o pozwolenie na budowę. Obecnie zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W uzupełnieniu Zainteresowany wskazał, że z informacji uzyskanej od osoby sprzedającej nieruchomość wynika, że nie była ona wcześniej przedmiotem obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej podobnej, Wnioskodawca nie prowadził na niej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Analizując przywołane przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, wskazuje, że warunkami skorzystania ze zwolnienia jest to, by podatnikowi w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz by dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to by były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca spełnia ww. warunki w związku z tym dostawa przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Przepis art. 29 ust. 5 ustawy stanowi ponadto, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż w przypadku gdy budynek lub budowla korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zwolnieniu podlega również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek jest posadowiony.

Tut. Organ podkreśla, iż wyżej wskazana zasada dotyczy wyłącznie gruntów z posadowionymi na nich budynkami (budowlami), nie ma zatem zastosowania do innych gruntów niezwiązanych z obiektami budowlanymi.

Biorąc pod uwagę wskazane regulacje, sprzedaż nieruchomości zabudowanej (działka nr 10 z zabudowaniami) może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 29 ust. 5 ustawy.

Tym samym drugie pytanie zadane w powyższym zakresie jest bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wniosek w zakresie stanu faktycznego dotyczącego opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości niezabudowanej został rozstrzygnięty pismem z dnia 24 czerwca 2011 r. nr ILPP2/443-586/11-4/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.