Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-150/12/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-11-23
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego.
Słowa kluczowe: nieruchomości; spółki-spółka akcyjna; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2012 r. (data wpływu 24 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca – Spółka Akcyjna – w dniu 26 czerwca 2012 r., nabyła od innej Spółki Akcyjnej (dalej jako „Kontrahent") budynek oraz budowlę wraz z prawem użytkowania wieczystego. Umowa sprzedaży nieruchomości została sporządzona przez notariusza.

Przedmiotem transakcji była dostawa:

1.  prawa użytkowania wieczystego, stanowiącej własność Skarbu Państwa, działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 263 o powierzchni 1513 m2 (dalej jako: „Działka nr 263"),
2.  budynku o powierzchni 1480 m2 usytuowanego na Działce nr 263 (dalej jako: „Budynek"), stanowiącego odrębną nieruchomość co potwierdzone zostało decyzją Wojewody z dnia 19 kwietnia 1993 r. wpisanego w dziale II księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
3.  prawa użytkowania wieczystego, stanowiącej własność Skarbu Państwa, działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 264 o powierzchni 1217 m2 (dalej jako: „Działka nr 264"),
4.  budowli wybudowanej na Działce nr 264 w postaci parkingu (dalej jako: „Budowla").

Całość powierzchni użytkowej Budynku wynosi 1480 m2. Spośród tej powierzchni, 1225 m2, było przedmiotem umowy najmu, co stanowi 82,77% całości powierzchni użytkowej Budynku. Natomiast, na terenie Działki nr 264 znajduje się Budowla (parking) w postaci 20 miejsc postojowych dla samochodów. Spośród wskazanej liczby miejsc postojowych, 8 było przedmiotem najmu, co stanowi 40% powierzchni, i tym samym wartości Budowli. Powyższe części Budynku i Budowli, były przedmiotem najmu ponad 2 lata przed datą dokonania dostawy Budynku oraz Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego.

Wnioskodawca przesłał przed dokonaniem transakcji do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy części budynku i części budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W oświadczeniu, Wnioskodawca i Kontrahent wskazali, że rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT"), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie stawką podstawową dla dostawy części Budynku oraz części Budowli. Oświadczenie zawierało dane, określone w przepisie art. 43 ust. 11 ustawy o VAT tj. nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej nabywcy (Spółki) oraz dostawcy (Kontrahenta), planowaną datę zawarcia dostawy Budynku oraz Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego, oraz adresy Budynku i Budowli. Wnioskodawca wskazuje, iż, wedle oświadczenia Kontrahenta, w związku z nabyciem wskazanych nieruchomości przez Kontrahenta, Kontrahentowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od daty nabycia ww. nieruchomości Kontrahent nie poniósł na ich rzecz nakładów w wysokości przewyższającej 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca wskazuje również, że nabył on wskazany Budynek i Budowlę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Towary te będą w całości wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT.

Sprzedaż Budynku i Budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania została udokumentowana fakturą VAT. Strony potraktowały dostawę części Budynku i Budowli, które nie były dotychczas przedmiotem najmu, jako dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT. Natomiast w stosunku do dostawy pozostałych części Budynku i Budowli, strony uznały, że dostawa ta winna zostać opodatkowana VAT. Ustalenia te mają swoje odzwierciedlenie w wystawionej fakturze VAT, gdzie dla dostawy części Budynku i Budowli, niebędących dotychczas przedmiotem najmu zastosowano zwolnienie z VAT, podczas gdy dla pozostałej części nieruchomości zastosowano podstawową stawkę VAT.

Wobec powyższego zadano następujące pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż sprzedaż części Budynku, która nie była dotychczas przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż sprzedaż części Budowli, która nie była dotychczas przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż części Budynku i Budowli, które nie były dotychczas przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Natomiast przepis art. 2 pkt 4 ustawy stanowi, iż podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług. Wyjątkiem od tej zasady są umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach oraz umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. Natomiast, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%. Obowiązek zapłaty przy umowie sprzedaży spoczywa na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Zdaniem Spółki prawidłowe jest stanowisko, iż dostawa części Budowli oraz części Budynku, które nie były dotychczas przedmiotem najmu, powinna zostać zwolniona z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W ocenie Spółki skutkiem tego będzie opodatkowanie takiej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ze względu na fakt, że obie strony zwolnione są z VAT z tytułu tej sprzedaży, natomiast jej przedmiotem jest część nieruchomości. Obowiązek zapłaty spoczywa wówczas na kupującym tj. Spółce, a stawka podatku wynosi 2%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 wskazanej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   (uchylone),
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

Wskazać również należy, że w przypadku umowy sprzedaży i zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Powyższe oznacza, że zwolnienie ww. umowy sprzedaży lub zamiany z opodatkowania podatkiem od towarów i usług spowoduje, że czynność taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył od spółki akcyjnej Budynek oraz Budowlę (parking w postaci 20 miejsc postojowych) wraz z prawem użytkowania wieczystego. Część będącego przedmiotem sprzedaży Budynku i Budowli była wynajmowana. Sprzedaż Budynku i Budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania została udokumentowana fakturą VAT. Strony potraktowały dostawę części Budynku i Budowli, które nie były dotychczas przedmiotem najmu, jako dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT. Natomiast w stosunku do dostawy pozostałych części Budynku i Budowli, strony uznały, że dostawa ta winna zostać opodatkowana VAT. Ustalenia te mają swoje odzwierciedlenie w wystawionej fakturze VAT, gdzie dla dostawy części Budynku i Budowli, niebędących dotychczas przedmiotem najmu zastosowano zwolnienie z VAT, podczas gdy dla pozostałej części nieruchomości zastosowano podstawową stawkę VAT.

Odnosząc się do powyższego wyjaśnić należy, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z Budowlą w postaci parkingu oraz stanowiącym odrębną nieruchomość Budynkiem, w części, w stosunku do której strony postanowiły skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W opisanej sytuacji nie znajduje bowiem zastosowania wyłączenie z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ze względu na wyjątek zawarty w lit. b) tego przepisu. Wobec powyższego obowiązek podatkowy powstał zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a w myśl art. 4 pkt 1 ciążył on na kupującym, czyli w omawianej sprawie na Wnioskodawcy. Podstawę opodatkowania stanowiła stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 wartość rynkowa nabytych rzeczy i praw majątkowych, natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy stawka podatku, ze względu na przedmiot sprzedaży jakim było prawo użytkowania wieczystego oraz nieruchomość, wynosiła 2%.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.