Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-188/08-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-05-12
Teza: Dostawa nieruchomości zabudowanej spełniającej definicję towaru używanego
Słowa kluczowe: podatek-podatek od towarów i usług; towar-towar używany; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Urzędu Miasta, przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2008 r. (data wpływu 12 lutego 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 6 sierpnia 2007 r. sprzedał działkę oznaczoną nr (…) położoną przy ulicy (…). Sprzedaży dokonano zgodnie z zapisami art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w drodze bezprzetargowej jako tzw. działkę przyległą, która ze względu na brak dostępu do drogi publicznej i kształt nie spełniała wymogów samodzielnej działki budowlanej. W chwili sprzedaży zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka znajdowała się w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie natomiast z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona była symbolem Bi (inne tereny zabudowane). W granicach zabudowanej działki znajdowała się część budynku, posadowionego na nieruchomości przyległej będącej własnością nabywcy. Część budynku znajdująca się na działce będącej przedmiotem sprzedaży stanowiła integralną całość z zabudową na działce sąsiedniej. Przy sprzedaży gruntu nie wyceniano części budynku znajdującej się na działce z uwagi na fakt, że nabywca gruntu był w posiadaniu całego budynku zgodnie z protokołem z dnia 28 lutego 2001 r. – protokolarnego przejęcia całego budynku od poprzedniego właściciela. A to, iż część tego budynku znajdowała się na działce będącej własnością Wnioskodawcy wynikało z nieumyślnego przekroczenia granicy podczas zabudowy.

W chwili sprzedaży nabywca był w posiadaniu całego budynku. Budynek istniał w roku 1995 – trudno jednak ustalić dokładną datę budowy.

W związku z powyższym przy sprzedaży wyżej opisanej działki, Wnioskodawca naliczył podatek od towarów i usług w stawce 22% od ceny gruntu zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, bowiem podstawą opodatkowania była kwota równa wartości gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy właściwie przy sprzedaży wymienionej nieruchomości naliczono podatek VAT, czy też należy dokonać korekty i sprzedaż działki zwolnić od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Powyższe pytania wiążą się z faktem, iż nabywca nieruchomości – właściciel od dnia 06 sierpnia 2007 r. – zwrócił się do Urzędu Miasta o zwolnienie wyżej opisanej sprzedaży z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.).

Zdaniem Wnioskodawcy, dla sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku jako dostawy towaru, należało doliczyć podatek VAT. Podstawą opodatkowania była wartość gruntu. Do podstawy opodatkowania nie doliczono wartości części budynku znajdującej się na gruncie, ponieważ zgodnie z protokołem nabywca gruntu przejął cały budynek w roku 2001. Do sprzedaży nie zastosowano zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ podstawą opodatkowania była tylko wartość gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przytoczone przepisy stanowią zatem, iż odpłatna dostawa budynków podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W obowiązującym kształcie ww. ustawy budynki przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe mogą korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, jednak pod pewnymi warunkami. Mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl zapisów zastrzeżenia wskazanego w przepisie (art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy) zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 2 ww. ustawy, przez towary używane rozumie się:

1.  budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2.  pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 6 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z powołanego wyżej art. 43 ust. 6 ustawy wynika, iż prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 zostaje wyłączone wówczas, gdy występują łącznie wszystkie warunki wymienione w powołanym przepisie.

Zgodnie ze stanem faktycznym zawartym we wniosku, Wnioskodawca dokonał zbycia nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 62/26. Dostawa nastąpiła w trybie bezprzetargowym określonym w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli: przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Na przedmiotowej działce znajduje się część budynku posadowionego na nieruchomości przyległej będącej własnością nabywcy. Budynek istniał już w roku 1995, a na przylegającej działce został – w części – wybudowany ze względu na nieumyślne przekroczenie granicy podczas zabudowy. Od sprzedaży nieruchomości z posadowioną częścią budynku, naliczono podatek VAT. Wnioskodawca uznał, iż w sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

Uwzględniając powołane przepisy oraz opisany stan faktyczny stwierdzić należy, iż dostawa nieruchomości zabudowanej w części budynkiem, którego pozostała znaczna część posadowiona jest na przylegającej nieruchomości, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W sytuacji gdy przedmiotowy budynek ma charakter mieszkalny dostawa nieruchomości częściowo zabudowanej takim budynkiem, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że nie ma on być po raz pierwszy zasiedlony. Jednakże gdy charakter posadowionego częściowo budynku nie ma charakteru mieszkalnego wtedy, zwolnienie od podatku dla opisanego zdarzenia wynikać będzie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy. W przedmiotowej sprawie dostawa nieruchomości wypełnia bowiem definicję towaru używanego. Na nieruchomości de facto znajduje się budynek (jego część), który wypełnia przesłankę z art. 43 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, tj. od końca roku w którym zakończono budowę minęło co najmniej 5 lat. Budynek – jak wskazano we wniosku – istniał na nieruchomości już w roku 1995.

Analizując sprawę dostrzec należy, iż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Zainteresowany nie dokonywał czynności zdefiniowanych w art. 43 ust. 6 (skutkujących utratą prawa do zwolnienia). Zatem w obowiązującym kształcie ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Dodać należy, iż fakt zgodnie z którym do podstawy opodatkowania nie ujęto wartości budynku (ze względu na treść protokołu z dnia 28 lutego 2001 r.) stoi w sprzeczności z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 46 § 1 powołanego kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl natomiast art. 47 § 1 i § 2 ww. kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Ponadto jak stanowi art. 48 cyt. kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Uwzględniając zatem treść wyżej wymienionych przepisów wskazać należy, iż na gruncie prawa cywilnego nieprawidłowe jest ustalanie wartości nieruchomości bez znajdującego się na niej budynku. Prowadzi to bowiem do powstania fikcji prawnej, która uwzględnia istnienie dwóch rzeczy ze sobą niepowiązanych a stanowiących jedną nieruchomość.

Zatem zarówno w świetle ustawy podatkowej, jak i przepisów prawa cywilnego dokonanie rozdziału na nieruchomość gruntową i budynek, nie jest postępowaniem prawidłowym.

Dokonując kompleksowej oceny stanu faktycznego zawartego we wniosku tut. Organ wyjaśnia, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Obrót jednak zmniejsza się – art. 29 ust. 4 ww. ustawy – o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur.

W myśl natomiast art. 106 ust. 1 podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Obowiązek taki nie powstaje gdy – art. 106 ust. 4 – podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, wystawiają faktury, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Stosownie do treści § 17 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.) fakturę korygującą wystawia się również, gdy podwyższono cenę po wystawieniu faktury lub w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury. Elementy faktury korygującej – mającej prawidłowo udokumentować opodatkowane zdarzenie – zawiera ust. 2 § 17 ww. rozporządzenia, a stosownie do ust. 6 § 17 do czynności udokumentowania zdarzeń podatkowych za pomocą faktury korygującej zastosowanie mają przepisy § 9 ust. 5-7, § 11 i § 16 ust. 4 i 7.

Reasumując, dostawa nieruchomości zabudowanej w części budynkiem, którego pozostała znaczna część posadowiona jest na przylegającej nieruchomości, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, a Wnioskodawca w takiej sytuacji winien skorygować powstały obrót z tytułu dostawy, z uwzględnieniem § 17 cytowanego wyżej rozporządzenia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.