Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-359/11/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-06-30
Teza: Prawidłowość ustalenia podstawy obliczenia podatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2011 r. (data wpływu 4 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 sierpnia 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej nabyła 3 działki gruntu o łącznym obszarze 4 hektary i 87 arów (48.700 m2) zabudowane budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym.

Przed zakupem tej nieruchomości byli jej dzierżawcami. Ponadto, obszar tych działek objęty był i nadal jest podatkiem rolnym, gdyż oprócz nabytych nieruchomości posiadali w sumie 43 hektary nieruchomości rolnych. Na nieruchomościach tych prowadzili gospodarstwo rodzinne.

W akcie notarialnym dotyczącym zakupu nieruchomości podano cenę sprzedaży w wysokości 200.000 zł z tym, że cena ta składała się z wartości gruntów rolnych w wysokości 146.100 zł oraz wartości budynków w wysokości 53.900 zł.

W dniu 18 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała sprzedaży części nieruchomości rolnych zakupionych w dniu 18 sierpnia 2008 r. wraz ze stojącymi na niej budynkami. Z działek rolnych wydzielona została działka o powierzchni 1477 m2, na której stoją budynki i dokonano sprzedaży tej nieruchomości.

Zgodnie z aktem notarialnym cena sprzedaży wynosiła 120.000 zł. W skład sprzedanych nieruchomości wchodziła działka gruntu o powierzchni 1477 m2 oraz budynek mieszkalny i garażowy. Cena została ustalona za całość zabudowanej nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazała, że z aktu notarialnego nie wynika, aby kupujący wykorzystywali sprzedane grunty jako grunty rolnicze. Ponadto, nabywcy nie prowadzą na kupionej nieruchomości gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób opodatkować sprzedaż wydzielonej zabudowanej domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym działki gruntu o powierzchni 1477 m2 osobom, którzy nie będą prowadzić gospodarstwa rolnego?

W ocenie Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nabytej w 2008 r. zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Przepisy te dawały możliwość skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej, jednak nie będąc zameldowana w sprzedanym budynku uważa, że nie nabyła do niej prawa.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od daty nabycia nieruchomości zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ponieważ, sprzedana działka gruntu utraciła charakter rolny, to w ocenie Wnioskodawczyni nie może skorzystać z ww. zwolnienia. Zatem, w związku z dokonaną sprzedażą, podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, z tym że, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, które stanowią koszty zakupu sprzedanych gruntów i budynków oraz obliczone proporcjonalnie koszty notarialne zakupu.

Kwotę podatku, który według wyliczeń Wnioskodawczyni wynosi 5.797 zł należało wykazać w zeznaniu rocznym PIT-36 za 2010 r. w poz. 193 i 194.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 18 sierpnia 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej nabyła 3 działki gruntu o łącznym obszarze 4 hektary i 87 arów (48,700 m2) zabudowane budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym.

Obszar tych działek objęty był i nadal jest podatkiem rolnym, gdyż oprócz nabytych nieruchomości posiadali w sumie 43 hektary nieruchomości rolnych. Na nieruchomościach tych prowadzili gospodarstwo rodzinne.

W akcie notarialnym dotyczącym zakupu nieruchomości podano cenę sprzedaży w wysokości 200.000 zł z tym, że cena ta składała się z wartości gruntów rolnych w wysokości 146.100 zł oraz wartości budynków w wysokości 53.900 zł.

W dniu 18 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała sprzedaży części nieruchomości rolnych nabytych w dniu 18 sierpnia 2008 r. wraz ze stojącymi na niej budynkami. Z działek rolnych wydzielona została działka o powierzchni 1477 m2, na której stoją budynki (budynek mieszkalny i garażowy). Wartość przedmiotu tej umowy strony określiły na kwotę 120.000 zł.

Z aktu notarialnego nie wynika aby kupujący wykorzystywali sprzedane grunty jako rolnicze. Nabywcy nie prowadzą również gospodarstwa rolnego.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię w dniu 18 sierpnia 2008 r. – o ile nie została ona dokonana w wykonywaniu działalności gospodarczej - będzie podlegał, zgodnie z treścią zacytowanego wyżej przepisu przejściowego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny, przy uwzględnieniu przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym można zaliczyć cenę nabycia ww. nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie jest to kwota uiszczona tytułem nabycia gruntu w części przypadającej na sprzedaną działkę o powierzchni 1477 m2 oraz znajdujących się na niej budynków. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć także opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła tę nieruchomość, będzie to jednak kwota, która przypada proporcjonalnie na sprzedaną część nieruchomości.

W konsekwencji, podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży przedmiotowej działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym nabytej w 2008 r. stanowi różnica pomiędzy uzyskanym przychodem, t.j. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należny podatek Wnioskodawczyni zobowiązana była wykazać w zeznaniu PIT-36 o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej strat) składanym za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podkreślenia wymaga, iż dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, tutejszy organ nie może rozstrzygać w kwestiach, które wymagają przeprowadzenia postępowania podatkowego. W konsekwencji zatem, nie może zweryfikować prawidłowości obliczenia wysokości podatku, do zapłaty którego była zobowiązana Wnioskodawczyni, co sugeruje treść wniosku. Przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Jednocześnie mając na uwadze, iż sprzedana nieruchomość była wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Małżonek Pani chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.