Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.161.2017.1.LZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-17
Teza: zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2017 r. (data wpływu17 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój rozdzielności majątkowej. Obecnie Wnioskodawca mieszka wraz z żoną w domu jednorodzinnym (dalej: Dom jednorodzinny).

Wnioskodawca wraz z żoną nabyli niezabudowaną nieruchomość gruntową w 2008 r. (dalej: Nieruchomość) w ten sposób, że Wnioskodawca nabył udział stanowiący 1/2 części w prawie własności Nieruchomości (tj. 50%) oraz żona Wnioskodawcy nabyła udział stanowiący 1/2 części w prawie własności Nieruchomości (tj. 50%). Nabycie nastąpiło w trakcie trwania rozdzielności majątkowej.

W kolejnych latach małżonkowie podjęli decyzję o rozpoczęciu budowy Domu jednorodzinnego na Nieruchomości gruntowej. Po zakończeniu budowy w 2013 r., Wnioskodawca wraz z żoną złożyli zawiadomienie o zakończeniu prac w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, po czym w terminie wynikającym z obowiązujących wówczas przepisów prawa budowlanego rozpoczęli użytkowanie Domu jednorodzinnego.

Podsumowując, Wnioskodawca posiada udział stanowiący 1/2 części w prawie własności Nieruchomości gruntowej wraz z udziałem stanowiącym 1/2 części w prawie własności posadowionego na Nieruchomości gruntowej Domu jednorodzinnego. Taki sam udział posiada żona Wnioskodawcy.

Obecnie Wnioskodawca rozważa odpłatne zbycie należącego do niego udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej wraz z odpowiadającym mu udziałem w prawie własności Domu jednorodzinnego na rzecz małżonki Wnioskodawcy, posiadającej jednocześnie pozostały udział. Odpłatne zbycie udziału w prawie własności do Nieruchomości gruntowej wraz z udziałem w Domu jednorodzinnym nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto, Wnioskodawca rozważa nabycie całorocznego domu poza miejscem stałego zamieszkania w Polsce lub w innym państwie należącym do UE, w którym będzie przebywał okazjonalnie, tj. w wybrane weekendy lub tygodnie w ciągu roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości gruntowej, na której został posadowiony Dom jednorodzinny będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu przeznaczenia przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, jeżeli Wnioskodawca nabędzie:
    1.  nieruchomość gruntową celem budowy domu lub wybudowany dom całoroczny poza miejscem stałego zamieszkania w Polsce, w którym Wnioskodawca będzie przebywać okresowo, tj. w weekendy, lub
    2.  nieruchomość gruntową celem budowy domu lub wybudowany dom całoroczny poza miejscem stałego zamieszkania w Polsce lub w innym państwie należącym do UE, w którym Wnioskodawca będzie przebywać okazjonalnie, tj. w wybrane tygodnie w ciągu roku?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości gruntowej, na której został posadowiony Dom jednorodzinny nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ 5-letni okres, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (tj. od momentu nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości gruntowej w 2008 r.) upłynął z dniem 31 grudnia 2013 r.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne Ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o PIT.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, które następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył tę nieruchomość, rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, gdy odpłatne zbycie następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W takim stanie prawnym dla prawidłowego określenia skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty i formy nabycia nieruchomości lub praw majątkowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że ustawa o PIT nie określa pojęcia „nabycia”, tj. nie wskazuje czy na potrzeby związane z obliczeniem 5-letniego okresu nabycie nieruchomości ma być odpłatne, czy też nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości oraz co i w którym momencie może być uznane za przedmiot nabycia. W rezultacie, pojęcie to należy rozumieć szeroko, uznając, że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

W kontekście przywołanych wyżej unormowań, zdaniem Wnioskodawcy istotnym jest ustalenie, czy budowa budynku mieszkalnego na nieruchomości gruntowej powinna być traktowana jako kolejne zdarzenie dla potrzeb ustalenia 5-letniego okresu wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ustawa PIT nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy się w tym zakresie odnieść do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny(t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ; dalej: KC).

Zgodnie z art. 46 § 1 KC - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 KC - z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych(art. 47 § 1 KC).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superjicies solo credit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem prawa własności, budynek będzie wówczas, gdy wzniesionogo na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT nie rozdziela bowiem sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową (w przepisie jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości). Dodatkowo, ustawa o PIT nie wskazuje też, by podatnicy musieli w takich przypadkach traktować sprzedaż budynku jako odrębne źródło przychodu w podatku dochodowym. Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu,na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu,jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego, zdaniem Wnioskodawcy, za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w Nieruchomości gruntowej (nabytej w 2008 r.), na której wybudowano Dom jednorodzinny, dopuszczony do użytkowania w 2013 r, - nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Przychód ten zostanie bowiem uzyskany po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości gruntowej. Bieg pięcioletniego terminu (liczonego od momentu nabycia gruntu) upłynął zdaniem Wnioskodawcy z dniem 31 grudnia 2013 r.

Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości gruntowej wraz z Domem jednorodzinnym nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko przyjęte przez Wnioskodawcę zostało wielokrotnie potwierdzone przez Ministra Finansów w interpretacjach indywidualnych dotyczących zbliżonych stanów faktycznych, w tym m.in. przez DIS w Poznaniu z 14 grudnia 2016 r., nr 3063-ILPB1- 2.4511.363.2016.l.DJ, DIS w Katowicach 28 sierpnia 2015 r., nr IBPB-2-2/4511- 216/15/MW, DIS w Katowicach z 1 kwietnia 2015 r., nr IBPBII/2/4511-192/15/JG, DIS w Warszawie z 27 lutego 2015 r.,nr IPPB4/415-913/14-4/MS, DIS w Łodzi z 5 marca 2013 r., nr IPTPB2/415-848/12-4/KK, DIS w Łodzi z 24 maja 2011 r., nr IPTPB2/415-54/11-2/KK.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem okresu5 lat, Wnioskodawca będzie uprawniony do zastosowania ulgi związanej z przeznaczeniem uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe. Nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej celem budowy domu lub wybudowanego całorocznego domu poza miejscem stałego zamieszkania w Polsce lub w innym państwie należącym do UE, w którym Wnioskodawca będzie przebywać okazjonalnie, tj. w wybranych okresach w ciągu roku uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e,w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Wśród szeregu enumeratywnie wymienionych celów, które uprawniają do skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe, w art. 21 ust. 25 pkt 1 Jit a) ustawy o PIT wskazane zostały wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, jak również nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w dalszych ustępach, tj. ust. 28-30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ustawy o PIT, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Tym samym, na podstawie przywołanych powyżej norm, nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej celem budowy domu lub wybudowanego domu całorocznego poza miejscem stałego zamieszkania w Polsce lub w innym państwie należącym do UE mieści się w ramach prawnych omawianych przepisów. Powyższych wniosków nie zmienia fakt,że Wnioskodawca będzie początkowo w nabytym domu przebywać okazjonalnie (np. w wybrane tygodnie w ciągu roku). Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy regulujące materię związaną z przyznaniem ulgi na własne cele mieszkaniowe nie zawierają horyzontu czasowego, który wymagałby zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych w określonym czasie. W szczególności, Ustawodawca nie odniósł prawa do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania osiągniętego dochodu do obowiązku wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu już w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane z zamiarem wykorzystania go na własne cele mieszkaniowe, a te mogą być realizowane w dłuższym okresie czasu.

Podobne stanowisko zostało przyjęte przez Ministra Finansów m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez DIS w Warszawie z 9 maja 2016 r.,nr IPPB4/4511-192/16- 4/MS2.

Dodatkowe argumenty w tym zakresie przedstawiły również sądy administracyjne, w tym WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt I SA/Bd 791/15, który uznał, że „nie da się obronić poglądu Ministra Finansów, że ze zwolnienia podatkowego może korzystać wyłącznie podatnik, który wykorzystuje nabytą nieruchomość do zamieszkiwania, skoro ten sam ustawodawca uznał, że za realizację własnych celów mieszkaniowych należy uznać także Wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, w sytuacji gdy zamieszkiwanie w takiej nieruchomości jest wówczas z oczywistych względów niemożliwe. Utwierdza to tylko w przekonaniu, że istotny jest zamiar nabycia nieruchomości na cele mieszkaniowe”. Podobnie wypowiedziały się również inne sądy administracyjne (np. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2014 r., sygn. akt III SA/Wa 1028/14).

Mając na uwadze powyższe argumenty, zdaniem Wnioskodawcy, może on skorzystać z możliwości zwolnienia dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości z opodatkowania, przeznaczając w całości uzyskany dochód na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca będzie w szczególności uprawniony do skorzystania ze zwolnienia w przypadku nabycia nieruchomości gruntowej celem budowy domu lub wybudowanego całorocznego domu poza miejscem stałego zamieszkania w Polsce lub w innym państwie należącym do UE, w którym będzie zamieszkiwać okazjonalnie (tzn. w wybranych okresach w ciągu roku).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie pytania Nr 1.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1.

W konsekwencji potwierdzenia stanowiska Wnioskodawcy w zakresie ww. pytania Nr 1, wniosek w części dotyczącej pytania Nr 2 jest bezprzedmiotowy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa(art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się(w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.