Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.376.2020.1.WN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-30
Teza: - zastosowanie zwolnienia dla usług najmu lokali mieszkalnych, których stroną są podmioty prowadzące działalność gospodarczą udostępniające te lokale swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz - wliczenie do limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 uzyskanych przez Wnioskodawczynię obrotów z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących oraz nieprowadzących działalności gospodarczej, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami
Słowa kluczowe: limit; najem; obrót; stawka; usługi; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 marca 2020 r. (data wpływu 20 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zastosowania zwolnienia dla usług najmu lokali mieszkalnych, których stroną są podmioty prowadzące działalność gospodarczą udostępniające te lokale swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz
*   wliczenia do limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 uzyskanych przez Wnioskodawczynię obrotów z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących oraz nieprowadzących działalności gospodarczej, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami

\-**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali na cele mieszkaniowe oraz świadczenia usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi.

Aktualnie Wnioskodawczyni jest:

1.  jako zarządca stroną jednej umowy o świadczenie usług zarządzania najmem mieszkania. Przedmiotem obowiązków Wnioskodawczyni wynikających z umowy jest:
    *   weryfikacja najemców i zawieranie umów najmu,
    *   reprezentowanie właściciela przed najemcami,
    *   reprezentowanie właściciela przed spółdzielnią mieszkaniową/wspólnotą mieszkaniową, dostawcami mediów, internetu, usługi wywozu odpadów i innych związanych z bieżącym funkcjonowaniem lokalu,
    *   nadzór nad lokalem w tym, egzekwowanie zapisów umowy najmu dotyczących sposobu korzystania z lokalu,
    *   rozliczanie należności i zobowiązań związanych z funkcjonowaniem lokalu, w tym kontrolę wpłat należności od najemców oraz bieżące informowanie (co najmniej raz w miesiącu) o zużyciu mediów i stanie rozliczeń ze spółdzielnią,
    *   sporządzania i przekazywania właścicielowi miesięcznych raportów z zarządzania lokalem.
2.  jako wynajmujący będzie stroną umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na okres długoterminowy.

Umowy najmu lokali mieszkalnych zawarte będą z podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą. W umowach najmu zawarte będzie uregulowanie o tym, że najemca bierze w najem przedmiot najmu opisany szczegółowo w treści umowy do wykorzystania wyłącznie na cele mieszkaniowe. Faktycznymi użytkownikami lokali mieszkalnych będą pracownicy najemców lokali (podmiotów prowadzących działalność gospodarczą). Najemca lokalu będący podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą nie będzie użytkował przedmiotowych lokali na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Każdorazowo lokale te udostępniane będą przez najemcę pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawczyni będąca stroną wskazanych umów jako wynajmujący będzie dysponować prawem do podnajęcia lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe na podstawie uregulowań określonych w umowach najmu zawartych z właścicielami.

W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje również rozszerzyć działalność o tzw. house flipping tj. zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej i sprzedaż z zyskiem oraz podnajem nieruchomości na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy świadczone przez Wnioskodawczynię usługi najmu lokali mieszkalnych, których stroną (najemcą) będą podmioty prowadzące działalność gospodarczą udostępniające te lokale swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych będą mogły korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy uzyskane przez Wnioskodawczynię obroty z tytułu świadczenia usług najmu lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami wchodzą do limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W ocenie wnioskodawczyni decydującym dla skorzystania z możliwości zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych jest cel najmu. Finalnym celem oddania w najem mieszkań jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników firmy, a nie jej samej. Status najemcy lokalu jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą nie ma więc w tej sytuacji znaczenia w zakresie możliwości skorzystania z ww. zwolnienia. Zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT mają charakter zwolnień o charakterze przedmiotowym. W związku z tym istotnym dla możliwości skorzystania ze zwolnienia jest przedmiot świadczonej usługi lub jak w analizowanym przypadku cel usługi. Nie ulega wątpliwości, że cel mieszkaniowy jest w tym przypadku spełniony z uwagi na fakt, że faktycznymi użytkownikami lokali będą pracownicy najemców, którzy będą je wykorzystywali na cele mieszkaniowe. W umowach będzie zastrzeżenie, że w lokalu będącym przedmiotem najmu, najemca nie może prowadzić działalności gospodarczej, ani podnajmować go osobom trzecim.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 12 lipca 2019r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.261.2019.2.KOM) wskazał, że „nie jest istotnym, że pracownicy spółki z o.o. nie są stroną wynajmu, bowiem w ich imieniu występuje najemca, zatem sens wynajmu stanowi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników w czasie, w którym pełnią oni obowiązki służbowe. Ponadto, z wniosku nie wynika, że spółka z o.o. prowadzi w wynajętych lokalach mieszkalnych działalność gospodarczą. Okoliczności tej nie zmienia również fakt, że najem dokonany jest na rzecz spółki prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. Istotny jest cel, na jaki lokale mieszkalne są wynajmowane przez wnioskodawcę - wynajmowane są najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (co wynika z zawartych umów)”. Identyczne rozstrzygnięcia zawarte są w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego z 22 maja 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS), 21 lutego 2019r. (sygn. 0112-KDIL2-3.4012.676.2018.2.WB) oraz 8 lutego 2019r (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.889.2018.1.JP). W związku z powyższym w ocenie wnioskodawczyni będzie miała ona prawo do zastosowania zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych, których stroną (najemcą) będą podmioty prowadzące działalność gospodarczą udostępniające te lokale swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

Ad. 2

Stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Jak stanowi, ust. 2 pkt 2 lit. a powołanego przepisu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1, nie wlicza się transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Transakcje pomocnicze to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Najem i zarządzanie nieruchomościami jest głównym przedmiotem działalności gospodarczej wnioskodawczyni (PKD 68.20.Z i 68.32.Z), a więc nie będzie miało charakteru transakcji pomocniczych, lecz jest to transakcja podstawowa w zakresie wykonywanej działalności gospodarczej.

Usługi najmu lokalu i usługi zarządzania stanowią „transakcję związaną z nieruchomościami”, o której mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni będzie więc zobowiązana wliczać wynagrodzenie z tytułu usług najmu lokali, usług zarządzania lokalami oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1.

Przekroczenie limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku od podatku od towarów i usług nie będzie rodziło po stronie wnioskodawczyni konieczności rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług. Obowiązek ten wystąpi ewentualnie dopiero w sytuacji wykonania pierwszej czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w związku z przekroczeniem limitu obrotów określonych w art. 113 ust. 1 z tytułu wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług związanych z nieruchomościami, które jak wyżej wskazano są wliczane do limitu zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usług.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. ws. wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DZ.U. UE L 2006.347.1 z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: (\`(...)\`) dzierżawę i wynajem nieruchomości.”. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jako wynajmująca jest stroną umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na okres długoterminowy. Umowy najmu lokali mieszkalnych zawarte są z podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą. W każdej z zawartych umów najmu zawarte jest uregulowanie o tym, że najemca bierze w najem przedmiot najmu opisany szczegółowo w treści umowy do wykorzystania wyłącznie na cele mieszkaniowe. Faktycznymi użytkownikami lokali mieszkalnych są pracownicy najemców lokali (podmiotów prowadzących działalność gospodarczą). Najemcy lokali będący podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą nie użytkują przedmiotowych lokali na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Każdorazowo lokale te udostępniane są przez najemców pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawczyni będąca stroną wskazanych umów jako wynajmująca dysponuje prawem do podnajęcia lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe na podstawie uregulowań określonych w umowach najmu zawartych z właścicielami. Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawczyni (w kwestii objętej pytaniem nr 1) dotyczą zastosowania zwolnienia dla usług najmu lokali mieszkalnych, których stroną są podmioty prowadzące działalność gospodarczą udostępniające te lokale swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie świadczona przez Wynajmującą (Wnioskodawczynię) usługa najmu lokali mieszkalnych powinna korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku, przedmiotem umów najmu są lokale mieszkalne, a ich najemcy (podmioty prowadzące działalność gospodarczą) wykorzystują je na cele mieszkaniowe swoich pracowników. Warunek wynajmu lokali wyłącznie na cele mieszkaniowe jest zawarty w umowie najmu.

Zatem w przedstawionych okolicznościach za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych przez Wynajmującą (Wnioskodawczynię) na rzecz podmiotów gospodarczych z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe pracowników najemcy, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawczyni (w kwestii objętej pytaniem nr 2) dotyczą wliczenia do limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, uzyskanych przez Wnioskodawczynię obrotów z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami.

Na gruncie niniejszej sprawy należy wskazać, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1\. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;

2\. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a. transakcji związanych z nieruchomościami,

b. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c. usług ubezpieczeniowych

a. jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3\. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Z powyższego przepisu wynika, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami oraz usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.

Jak już wskazano, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wskazać także należy, że ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Na gruncie niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem działalności Wnioskodawczyni jest wynajem lokali na cele mieszkaniowe oraz świadczenia usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi. Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 dla usług najmu lokali mieszkalnym podmiotom gospodarczym na cele mieszkaniowe pracowników, Wnioskodawczyni planuje rozszerzyć działalność o tzw. house flipping tj. zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej, ewentualnym remoncie i sprzedaży z zyskiem oraz podnajem nieruchomości na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawczyni z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących oraz nieprowadzących działalności gospodarczej, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami, działa więc w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, bowiem wykonywane przez niego świadczenia wyczerpują znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Obrót z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących oraz nieprowadzących działalności gospodarczej, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami przez Wnioskodawczynię stanowi więc obrót z prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Zauważyć w tym miejscu należy ponownie, że aby ocenić czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy” należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Z opisu sprawy nie wynika, aby w zakresie prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności najem lokali miał mieć charakter pomocniczy do innej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Zatem, w przedmiotowej sprawie obroty z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Należy wskazać, że zakres jakiego ma dotyczyć interpretacja, wyznacza Wnioskodawca w formułowanym we wniosku pytaniu. Z uwagi na powyższe niniejsza interpretacja została wydana na podstawie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i ściśle w zakresie wyznaczonymi pytaniami Wnioskodawczyni tj. zastosowania zwolnienia dla usług najmu lokali mieszkalnych, których stroną są podmioty prowadzące działalność gospodarczą udostępniające te lokale swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz wliczenia do limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 uzyskanych przez Wnioskodawczynię obrotów z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących oraz nieprowadzących działalności gospodarczej, usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz ewentualnego obrotu nieruchomościami. Interpretacja nie rozstrzyga w zakresie tych okoliczności faktycznych, do których nie odnoszą się pytania Wnioskodawczyni.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.