Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.745.2024.2.AC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-25
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości, wycofanych z działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; majątek-majątek prywatny; najem; nieruchomości; wycofanie; środek-środek trwały
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-Podmiot i przedmiot opodatkowania; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5b-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości, wycofanych z działalności gospodarczej.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis** **zdarzenia przyszłego**

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „(\`(...)\`)” wpisaną do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej.

Przedmiotem działalności według PKD, zgodnie z danymi ujawnionymi w CEIDG, jest: Przeważający przedmiot działalności - 81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

Przedmiot działalności w pozostałym zakresie:

81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni,

02.40.Z Działalność usługowa związana z leśnictwem,

25.61.Z Obróbka metali i nakładanie powłok na metale,

25.62.Z Obróbka mechaniczna elementów metalowych,

31.09.Z Produkcja pozostałych mebli,

33.11.Z Naprawa i konserwacja metalowych wyrobów gotowych,

33.12.Z Naprawa i konserwacja maszyn,

33.14.Z Naprawa i konserwacja urządzeń elektrycznych,

35.30.Z Wytwarzanie i zaopatrywanie w parę wodną, gorącą wodę i powietrze do układów klimatyzacyjnych,

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

42.11.Z Roboty związane z budową dróg i autostrad,

42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych,

42.91.Z Roboty związane z budową obiektów inżynierii wodnej,

42.99.Z Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane,

43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,

43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę,

43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych,

43.34.Z Malowanie i szklenie,

43.91.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych,

43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane,

47.81.Z Sprzedaż detaliczna żywności, napojów i wyrobów tytoniowych prowadzona na straganach i targowiskach,

55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

81.21.Z Niespecjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych,

81.22.Z Specjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych,

81.29.Z Pozostałe sprzątanie.

Jest Pan od 10 czerwca 1998 r. zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i w ramach prowadzonej działalności prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów (KPiR).

30 grudnia 2011 r. dokonał Pan zakupu na prowadzoną działalność gospodarczą lokalu mieszkalnego (dalej: „mieszkanie”) wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym (będącym miejscem parkingowym w garażu podziemnym tak też również dalej zwane).

W fakturze dokumentującej przedmiotowy zakup ujęte zostały dwie pozycje: 1) mieszkanie - ze stawką VAT 8%; 2) udział w garażu wielostanowiskowym - ze stawką 23%.

Od przedmiotowego zakupu został odliczony VAT, a mieszkanie oraz miejsce postojowe zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych jako dwa osobne środki trwałe (data przyjęcia: 30 listopada 2011 r.) i były amortyzowane od 1 stycznia 2012 r. Oba środki trwałe były amortyzowane metodą liniową (stawka amortyzacyjna dla mieszkania: 1,5%, stawka amortyzacyjna dla miejsca parkingowego: 2,5%). Odpisy amortyzacyjne były zaliczane w poczet kosztów uzyskania przychodów do końca 2022 r.

Mieszkanie razem z miejscem parkingowym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest wynajmowane w ramach najmu krótkoterminowego osobom fizycznym - głównie za pośrednictwem portalu (\`(...)\`) co stanowi czynność podlegającą opodatkowaniem VAT według stawki 8% (poz. 47 załącznika nr 3 do uVAT). Jest to jedyna sprzedaż jaka była i jest prowadzona na rzecz konsumentów.

Posiada Pan kasę fiskalną on-line. Obecnie jest ona używana do fiskalizowania wynajmu mimo, że już od kilku lat nie są przyjmowane zapłaty za wynajem krótkoterminowy mieszkania w formie gotówkowej.

Rozliczenia w dominującej części przeprowadzane są za pośrednictwem (\`(...)\`) - portal przyjmuje rezerwacje od gości oraz pobiera od nich pieniądze i pomniejszywszy wynagrodzenia o swoją prowizje przekazuje je Panu. Płatności dokonywane są wyłącznie bezgotówkowo za pomocą systemów bezgotówkowych (\`(...)\`). Portal przesyła zestawienie z którego wynika kto wynajmował lokal i jakie wynagrodzenie uiścił w formie bezgotówkowej. W zakresie w jakim najem krótkoterminowy jest świadczony na rzecz osób fizycznych bez pośrednictwa (\`(...)\`) - otrzymuje Pan wynagrodzenie w całości w formie przelewu bankowego. W związku z tym wszystkie płatności można bezproblemowo zidentyfikować pod kątem tego kto i w jakiej wysokości uiścił wynagrodzenie. Nie dokonuje Pan dostawy towarów i nie świadczy usług wymienionych w § 4 rozporządzenia w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Należy wskazać, że nie przeprowadzał Pan na mieszkaniu, ani na miejscu parkingowym żadnych ulepszeń. Względem mieszkania zostały natomiast wykonane prace remontowe, które polegały na:

1) Wymianie paneli w salonie i sypialni na nowe - ze względu na uszkodzenia w kilku miejscach (koszt około 3.000,00 zł brutto);

2) Wymianie kabiny prysznicowej oraz baterii termostatycznej podobnych do zamontowanych wcześniej - z uwagi na zły stan (kabina prysznicowa) i zepsucie (bateria z termostatem) - koszt około 3.500,00 brutto;

3) Wymianie fliz i naprawa podłogi w miejscu gdzie wymieniana była kabin prysznicowa - co było konieczne przy wymianie kabiny prysznicowej - koszt fliz około 4.800,00 zł brutto;

4) Malowanie ścian oraz sufitów - koszt około 2.400,00 zł brutto.

Wszystkie wskazane wyżej remonty zostały przez Pana ujęte bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów.

Równolegle zakupił Pan nowy sprzęt w miejsce starego i zużytego:

1) Zmywarka (koszt około 2.000,00 zł);

2) Mikrofalówka (koszt około 2.300,00 zł);

3) Lodówka (koszt około 2.900,00 zł);

4) Pralka (koszt około 2.300,00 zł);

5) Płyta do gotowania (zakupiona za 1,00 zł z uwagi na promocję w sklepie polegającą na zakupie piątego produktu za 1,00 zł).

W ramach wykorzystywania mieszkania do najmu krótkoterminowego wymienione zostały również: stół z krzesłami w aneksie kuchennym; stoliczek kawowy. Kilka razy wymianie podlegała zepsuta bateria w łazience i aneksie kuchennym oraz łóżko z materacem.

Obecnie zamierza Pan wyprowadzić mieszkanie wraz z wyposażeniem oraz miejscem parkingowym z majątku prowadzonej działalności gospodarczej i przekazać do swojego majątku prywatnego. Jednocześnie w dalszym ciągu mieszkanie wraz z miejscem postojowym i wyposażeniem będą wykorzystywane w taki sam, jak dotychczas sposób, tj. do najmu krótkoterminowego na opisanych wyżej zasadach (w głównej mierze we współpracy z (\`(...)\`)). W dalszym ciągu nie będzie Pan przyjmował zapłaty w formie gotówkowej i chciałby Pan zrezygnować z jej posiadania z uwagi na skorzystanie ze zwolnienia.

**Pytani****a**

1\. Czy prawidłowe jest Pana stanowisko, że przeniesienie mieszkania wraz z wyposażeniem oraz miejscem parkingowym z majątku jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT na zasadzie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT?

2\. Czy prawidłowe jest Pana stanowisko, że na skutek przeniesienia mieszkania wraz z wyposażeniem oraz miejscem parkingowym z majątku jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie Pan obowiązany do dokonania względem tych składników majątku korekty VAT naliczonego (korekta na zasadzie art. 91 ustawy o VAT)?

3\. Czy prawidłowe jest Pana stanowisko, że po wycofaniu mieszkania wraz z miejscem parkingowym z majątku działalności gospodarczej do majątku prywatnego – w zakresie podatku dochodowego będzie mógł Pan opodatkować przychody uzyskane z najmu tych składników majątkowych na zasadzie ryczałtu jako tzw. najem prywatny (tj. na zasadzie art. 2 ust. 1a w związku z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c ustawy o 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych) - z zastosowaniem stawki 8,5% przy założeniu, że przychody z tego tytułu nie przekroczą 100. 000,00 zł w skali roku?

4\. Czy prawidłowe jest Pana stanowisko, że może Pan korzystać ze zwolnienia na zasadzie § 2 ust. 1 (w zw. z poz. 37 załącznika) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 listopada 2023 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących - w odniesieniu do najmu krótkoterminowego na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej a tym, że może on zrezygnować z posiadania kasy rejestrującej w sytuacji gdy będzie to jego jedyna sprzedaż na rzecz konsumentów?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 3. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pana stanowisko w sprawie**

W Pan ocenie przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu krótkoterminowego wycofanych z działalności gospodarczej składników majątku będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z zastosowaniem stawki 8,5% - przy założeniu, że przychód z tego tytułu nie przekroczy w danym roku podatkowym 100. 000,00 zł.

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej: "ustawa o RIT") wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów ustawy o PIT odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Artykuł 5a pkt 6 ustawy o RIT zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Stosownie do treści tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o RIT podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o RIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776, dalej: "uzpd") opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie zaś do art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a uzpd ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Mając na uwadze, że świadczona przez Pana po wyprowadzeniu z działalności gospodarczej usługa najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego będzie mieć de facto charakter okazjonalny, czynności z nim związane nie będą podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, a w celu obsługi najemców nie będzie Pan zatrudniał pracowników - najem krótkoterminowy tych składników stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o RIT (tzw. najem prywatny).

Tym samym przychody, jakie uzyska Pan z tytułu wynajmu krótkoterminowego przedstawionych składników majątkowych będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a uzpd. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100. 000,00 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%.

Powyższa kwalifikacja w zakresie opodatkowania najmu krótkoterminowego znajduje potwierdzenie w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia:

*   11 stycznia 2023 r., nr 0115-KDIT1.4011.754.2022.1.MST;
*   20 maja 2024 r., nr 0115-KDIT1.4011.292.2024.1.DB.

W Pana ocenie na kwalifikację do źródła przychodów nie wpływa fakt, że do tej pory przedmiotowa nieruchomość była środkiem trwałym. Po wycofaniu utraci ona związek z prowadzoną działalnością gospodarczą i będzie już składnikiem majątku prywatnego, który będzie wynajmowany. Powyższe znajduje potwierdzenie w uchwale NSA z dnia 24 maja 2021 r. znak II FPS 1/21 gdzie NSA przesądził, że: "przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej".

Sąd stwierdził, że: "Inaczej jest jednak w przypadku najmu, gdyż tu w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. mówi się o tym, że przychodem jest najem (podnajem itd.), "z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą". Ustawodawca ustanowił w tym przepisie kryterium wyłączające, które nie odnosi się jednak do charakteru aktywności danego podatnika, lecz ma charakter przedmiotowy poprzez odniesienie do kwalifikacji danego składnika majątkowego (czyli przedmiotu najmu) jako związanego z działalnością gospodarczą, gdyż nie stanowi on o wykonywaniu działalności gospodarczej, lecz o składnikach związanych z taką działalnością. Podatnik będący osobą fizyczną ma zatem prawo prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do celów "prywatnych", oddając w najem, który też wymaga pewnego stopnia zorganizowania jako umowa nazwana z Kodeksu cywilnego. Wówczas nieruchomości i lokale, nie będąc składnikami majątku przedsiębiorstwa i nie stanowiąc jego środków trwałych, które dodatkowo muszą stanowić własność lub współwłasność podatnika, nie są "składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą". Ustawa nie rozróżnia też, czy ma to być nieruchomość, w tym także lokal mieszkalny czy użytkowy. W przypadku umów najmu nie można ignorować uwarunkowań faktycznych i prawnych związanych z mieniem (majątkiem i jego składnikami) podatnika i zarządem tym majątkiem. Oznacza to, że przypisanie cech pozarolniczej działalności gospodarczej podatnikowi uzyskującemu przychody, które nie mogą być identyfikowane z transakcjami wymienionymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., tak jak to uczyniono co do przychodów z tytułu najmu, nie jest wystarczające do zakwalifikowania takiego przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Zwłaszcza wtedy, kiedy podatnik dokonał wyboru innego źródła, w tym także wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., czyli z tytułu umowy najmu, która ze swojej istoty także kreuje stałe źródło przychodu (por. wyrok NSA z 20 października 2020 r., II FSK 1647/18, CBOSA)."

Co istotne Sąd wskazał dalej, że: "To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r., II FSK 2832/11, CBOSA)."

Sąd skonstatował również, że: "Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 (CBOSA), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również "prywatnym" lub "osobistym"), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe, poprzez oddanie go w najem nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal (\`(...)\`) \[rzecz ta będzie pozostawać\] mieniem tej samej osoby. (\`(...)\`) Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - "najem", a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - \[przychody kwalifikuje\] do przychodów z działalności gospodarczej.

Powyższa uchwała o doniosłej mocy prawnej przesądza zatem, że to Podatnik decyduje do jakiego źródła zaliczać przychody z tytułu wynajmu a samo wycofanie do majątku prywatnego ma znaczenie o tyle, że przychód z wynajmu takiego składnika majątku nie będzie już przychodem z działalności gospodarczej.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

*   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
*   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
*   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym :

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.) :

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

*   najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
*   dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że

*   prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą,
*   30 grudnia 2011 r. dokonał zakupu na prowadzoną działalność gospodarczą lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym,
*   od przedmiotowego zakupu został odliczony VAT,
*   mieszkanie oraz miejsce postojowe zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych jako dwa osobne środki trwałe,
*   oba środki trwałe były amortyzowane metodą liniową,
*   odpisy amortyzacyjne były zaliczane w poczet kosztów uzyskania przychodów do końca 2022 r.,
*   zamierza Pan wyprowadzić mieszkanie wraz z wyposażeniem oraz miejscem parkingowym z majątku prowadzonej działalności gospodarczej i przekazać do swojego majątku prywatnego,
*   mieszkanie wraz z miejscem postojowym i wyposażeniem w dalszym ciągu będą wykorzystywane w taki sam, jak dotychczas sposób, tj. do najmu krótkoterminowego

Pana przychody z najmu lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego, w związku z ich wycofaniem z działalności gospodarczej, uzyskiwane będą przez Pana w ramach tzw. najmu prywatnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychody te będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100.000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pani od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informujemy, że w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA),

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).