Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.295.2020.1.ISK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 oraz zastosowania zwolnienia z podatku dla tej sprzedaży.
Słowa kluczowe: działki; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2020 r. (data wpływu 18 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 (pytanie nr 1) - **jest nieprawidłowe;**

*   zastosowania zwolnienia z podatku dla sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 (pytanie nr 2) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 oraz zastosowania zwolnienia z podatku dla tej sprzedaży.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 31 stycznia 2020 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (Repertorium (…); dalej jako Umowa). Przedmiotem Umowy są działki gruntu o numerach: 1 oraz 2. Wskazane działki objęte są księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…).

Wnioskodawca nabył własność nieruchomości, w skład której wchodzą działki nr 1 oraz 2 z mocy prawa z dniem 4 listopada 1971 r. na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności ziemi gospodarstw rolnych, co potwierdzone zostało aktem własności ziemi z dnia 10 lipca 1976 r. wydanym przez Naczelnika Gminy (…), znak (…). Nieruchomość jako nabyta przed zawarciem związku małżeńskiego przez Wnioskodawcę stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Nieruchomość, o której mowa powyżej Wnioskodawca nabył w drodze darowizny dokonanej przez jego rodziców.

Działka nr 1 oraz działka nr 2 wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawca prowadził w latach 1976 - 2018 r.

Wnioskodawca w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego nie był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 oraz działka nr 2 objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwała Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) obejmującego część obszaru (…) zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy (…).

Działka nr 1 oraz działka nr 2 znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1UP - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej. Zgodnie z § 8 pkt 1 Uchwały MPZP dla terenu zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonego na rysunku planu symbolami 1UP ustala się przeznaczenie terenu:

1.  przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowo-produkcyjna, obiekty obsługi komunikacji (hotel, motel, stacja paliw, myjnia samochodowa, stacja obsługi samochodów itp.), magazyny, obiekty usług, handlu hurtowego i nieuciążliwej produkcji, logistyka itp.;
2.  przeznaczenie uzupełniające: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, urządzenia infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych.

Działka nr 1 oraz działka nr 2 znajdują się w części w strefie Z2 obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego (…), o której mowa w § 4 pkt 2 uchwały nr (…).

Działka nr 1 oraz działka nr 2 nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r., poz. 1362).

Działka nr 1 jest przedmiotem umowy użyczenia zawartej 30 września 2016 r., zgodnie z którą Wnioskodawca oddał w bezpłatne używanie powierzchnię 2000 m2. Umowa została zawarta na okres 5 lat, tj. do dnia 1 października 2021 r. Ponadto działka nr 1 jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w 12 grudnia 2018 r. Umowa została zawarta na 10 lat.

Działka nr 2 jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 12 grudnia 2018 r. Umowa została zawarta na 10 lat.

Działka nr 1 oraz działka 2 są częściowo ogrodzone, niezabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej.

Działka nr 1 oraz działka 2 nie stanowią części przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowi, że umowa, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda a kupujący kupi działkę nr 1oraz działkę 2 zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 1 lutego 2021 r. po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) oraz działki nr 1 oraz działki nr 2, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe działki 1 oraz działki 2 umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez kupującego inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że działka nr 1 oraz działka nr 2 posiadają dostęp do drogi publicznej, albo w przypadku gdy działka nr 1 oraz działka nr 2 nie będą miały zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
6.  uzyskaniu przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie działki nr 1 lub działki nr 2, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją zamierzoną przez kupującego, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;
7.  uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji;
8.  zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na działce nr 1 oraz działce nr 2;
9.  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu kupującemu przez Wnioskodawcę - na wezwanie kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Wnioskodawcy z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu;
10.  przedłożeniu kupującemu przez Wnioskodawcę, na wezwanie kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Wnioskodawcy, to jest dowodu osobistego lub paszportu:
11.  rozwiązania przez Wnioskodawcę umowy użyczenia z dnia 30 września 2016 r. obciążającej działkę gruntu nr 1 ze skutkiem najpóźniej na dwa miesiące przed datą sprzedaży;
12.  ze skutkiem najpóźniej na dwa miesiące przed sprzedaży, działki gruntu nr 1 oraz działki gruntu nr 2 nie będą obciążone umowami dzierżawy;
13.  przedstawieniu przez kupującego uchwały wspólników kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie działki nr 1 oraz działki nr 2;
14.  dostarczenia do umowy sprzedaży następujących dokumentów:
    *   wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…),
    *   wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1 oraz działki nr 2.

Warunki wskazane powyżej od lit. a do lit. l zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży do upływu daty sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków wskazanych w pkt 15 powyżej od lit. a do lit. 1 pod warunkiem złożenia Wnioskodawcy przez kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia umowy sprzedaży oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków, z wyjątkiem warunków, o których mowa w puncie 15 powyżej od lit. m do lit. n.

Wnioskodawca wyraził zgodę i zezwolił kupującemu - od dnia zawarcia Umowy, tj. 31 stycznia 2020 r. do dnia zawarcia umowy sprzedaży - na dysponowanie przez kupującego działkami 1 oraz działki nr 2 (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż działka nr 1 oraz działka nr 2 wolne są od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren działki nr 1 oraz działki nr 2 celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) kupującemu oraz osobie, która reprezentowała kupującego przy zawarciu Umowy i upoważnił każdego z nich z osobna do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich korespondencji, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyższej księdze wieczystej;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Wnioskodawcy oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…): urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Wnioskodawca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia działki nr 1 oraz działki nr 2 uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
6.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a ponadto zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
7.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na działce nr 1 oraz działce nr 2 oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
8.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu działki nr 1 oraz działki nr 2 z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie;
9.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu działki nr 1 oraz działki nr 2 z produkcji leśnej;
10.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na działce nr 1 oraz działce nr 2 przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt od lit. a do lit. c i od lit. e do lit. j, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotów decyzjami, będą obciążały kupującego.

Wnioskodawca oświadczył w Umowie, że na każde wezwanie kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez kupującego osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień, wskazanych w niniejszym wniosku, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawca wyraził w Umowie zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy, dokonane przez kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy. Kupujący zawiadomi Wnioskodawcę o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to oraz przejęcie obowiązków zostanie dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Wnioskodawcy będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umowy sprzedaży i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu postanowień Umowy i umowy sprzedaży.

Wnioskodawca:

1.  nie podejmował działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 2, kupujący sam dotarł do Wnioskodawcy i przedstawił ofertę nabycia działki nr 1 oraz działki nr 2;
2.  nie podejmował działań mających na celu przedstawienie oferty sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 2; kupujący przedstawił ofertę zakupu działek Wnioskodawcy.

Do działki nr 1 doprowadzone jest przyłącze elektryczne; do instalacji przyłącza nie doszło na wniosek Wnioskodawcy.

Działka nr 1 jest częściowo utwardzona gruzem.

Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które wprowadzone zostały uchwałą (…) Rady Gminy (…) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) obejmującego część obszaru (…) zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy (…).

Działki nr 1 oraz działki nr 2 powstały z podziału działki nr 3 dokonanego na wniosek Wnioskodawcy z dnia 11 sierpnia 2014 r. W dniu 28 kwietnia 2015 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie zatwierdzenia podziału. Wobec nie wniesienia odwołania decyzja ta stała się ostateczna, co zostało stwierdzone przez Wójta Gminy (…) w dniu 13 maja 2015 r.

Podział działki motywowany był zamiarem przekazania działki nr 1 oraz działki nr 2 dzieciom Wnioskodawcy. Wnioskodawca odstąpił od tego zamiaru.

Wnioskodawca w dniu 3 czerwca 2008 r. dokonał sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa (…) działki nr 4 oraz działki nr 5. Wnioskodawca w ramach danej umowy nie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jako współwnioskodawca złożył wniosek o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy (…) z 28 listopada 2001r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż działki nr 1 oraz działki nr 2 przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy, jeżeli Wnioskodawca w ramach transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 2 będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż działki nr 1 oraz działki nr 1 będzie podlegała zwolnieniu do podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towary definiuje się natomiast jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza jednak nie tylko czynnik przedmiotowy, tj. dokonanie odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług, ale również czynnik podmiotowy, a zatem czynności te muszą być wykonane przez podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie przywołanych przepisów wskazuje na to, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy jest realizowana przez podmiot, który w ramach tej właśnie czynności działa jako podatnik wykonujący samodzielną działalność gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie zatem wyłącznie profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie - podatników VAT.

Z powyższego wynika, że opisana we wniosku o interpretację planowana sprzedaż działki nr 1 oraz działki nr 2 wypełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże, Wnioskodawca działając jako sprzedawca, nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Kluczową kwestią dla oceny charakteru działań sprzedawcy pod kątem możliwości uznania go za podatnika podatku od towarów i usług, jest zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Nie podlega bowiem opodatkowaniu taka dostawa towarów (w tym nieruchomości), która stanowi przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nawet gdyby była dokonywana przez podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10), Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-l81/10) wskazał, iż jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE określił również w tym wyroku, w jakich przypadkach można uznać, iż zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazując, iż mogą one polegać na uzbrojeniu terenu, czy na podejmowaniu działań marketingowych.

W oparciu o powołany wyrok TSUE ukształtowała się linia orzecznicza polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) w wyroku z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15, przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Odnosząc się do wskazanych przez TSUE oraz NSA przesłanek do uznania, iż sprzedawca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności wskazać należy na cel nabycia działek, które będą stanowić przedmiot sprzedaży.

Jak zostało przedstawione w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nabył działki nr 1 oraz 2 w drodze darowizny, której dokonali na rzecz Wnioskodawcy jego rodzice. Na działkach nie zostały posadowione żadne budynki, budowle lub ich części. Wnioskodawca nie ponosił również innych nakładów pieniężnych mających związek z ewentualnym przygotowaniem działki nr 1 oraz działki 2 do sprzedaży.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem przedmiotu sprzedaży do transakcji, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele kupującego na podstawie udzielonego notarialnie pełnomocnictwa. Należy jednak wskazać, iż zarówno Wnioskodawca jak i kupujący nie występowali z wnioskami o wydanie warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Do dnia dzisiejszego takie pozwolenie na budowę nie zostało wydane.

Wszelkie działania związane ze sprzedażą nieruchomości podejmowane są oraz ewentualnie będą już po podjęciu przez Wnioskodawcę decyzji o zbyciu posiadanego mienia oraz nie są realizowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez podmiot zainteresowany zakupem działek. Działania te podejmowane są oraz ewentualnie będą z ekonomicznego/gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie kupującego. Korzyść z podejmowanych przez kupującego działań dla Wnioskodawcy będzie jedynie wypadkową działań kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem działek. Jednocześnie na co należy zwrócić w danej sprawie szczególną uwagę to to, że przyczyną dla powstania korzyści Wnioskodawcy są działania kupującego. Oznacza to, że:

*   korzyść Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym nie powstałaby, gdyby nie działania podmiotu zainteresowanego nabyciem działek,

*   przyczyną powstania korzyści kupującego nie jest działanie Wnioskodawcy.

Analizując zachowanie Wnioskodawcy w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Wnioskodawcy za podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami i zarazem podatnika podatku od towarów i usług.

Zwrócić należy ponadto uwagę, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść kupującego.

Fakt zastrzeżenia warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że działania, do podjęcia których uprawnia pełnomocnictwo udzielone przez Wnioskodawcę, nie może być rozpatrywane jako działanie kreujące/podejmowane w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Wnioskodawca podejmował działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, kupujący sam dotarł do Wnioskodawcy i przedstawił mu ofertę kupna działek.

Należy również wskazać, że choć Wnioskodawca złożył wniosek o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to czynność ta nie była podejmowana z zamiarem sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 2 na co wskazuje chociażby przedział czasu pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co nastąpiło 28 listopada 2001 r.) a zawarciem Umowy (co nastąpiło 31 stycznia 2020 r.). Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co nastąpiło 17 czerwca 2009 r.).

Również czynności mające na celu dokonanie podziału działki nr 3 na działkę nr 1 oraz działkę nr 2 nie mogą być zakwalifikowane jako działania podejmowane przez podatnika podatku VAT. Jak wskazano czynność ta nie była podjęta z zamiarem dokonania sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału, a motywowana była przekazaniem poszczególnych działek dzieciom Wnioskodawcy, do czego finalnie nie doszło.

Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Wnioskodawcę działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na zbycie działki nr 1 oraz działki nr 2 wynikała z działań kupującego (to kupujący wystąpił z ofertą nabycia działek) podkreślić należy, że Wnioskodawca nie angażował żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych”. Zasadniczo aktywność Wnioskodawcy sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż działek. Oznacza to, że działania Wnioskodawcy mieszczą się i są kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli sprzedawca dokonując sprzedaży nieruchomości nie zachowywał się jak handlowiec, ale jak osoba wykonująca swoje prawo własności, to nie można uznać go za podatnika podatku od towarów i usług - przykładem jest wyrok NSA z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15. Ponadto, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09 ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Jak wynika z interpretacji indywidualnych na aktywność „handlową” osoby fizycznej sprzedającej działki wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., znak: IPTPP2/443-107/13-4/KW).

Z powyższej analizy jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca nie podjął szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. W szczególności nie dokonał czynności, które zdaniem TSUE wprost wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej. Jego głównym celem jest sprzedaż działek kupującemu.

Dla uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług nie ma także znaczenia zakres sprzedaży i uzyskany z tego tytułu zysk. Warto wskazać w tym miejscu na wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, w którym Sąd podkreślił, że to, że sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

W związku z powyższym, należy uznać, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia działki nr 1 oraz działki 2, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad 2

Należy wskazać, że co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT). Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. W niektórych wypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy przy tym zauważyć, że przedmiotem sprzedaży, będą działki stanowiące grunty niezabudowane. Działka nr 1 oraz działka nr 2 znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1UP - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej. Zgodnie z § 8 pkt 1 Uchwały MPZP dla terenu zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonego na rysunku planu symbolami 1UP ustala się przeznaczenie terenu:

1.  przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowo-produkcyjna, obiekty obsługi komunikacji (hotel, motel, stacja paliw, myjnia samochodowa, stacja obsługi samochodów itp.), magazyny, obiekty usług, handlu hurtowego i nieuciążliwej produkcji, logistyka itp.;
2.  przeznaczenie uzupełniające: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, urządzenia infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych.

Tym samym, w razie uznania, że Wnioskodawca działa przy transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 2 jako podatnik VAT, wskazane działki nie będą mogły być zakwalifikowane jako tereny inne niż tereny budowlane, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 oraz działki nr 2 nie będzie zwolniona od podatku VAT.

W przypadku uznania, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, dostawa działki nr 1 oraz działki nr 2 przez Wnioskodawcę na rzecz kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1 i 2 (pytanie nr 1) oraz prawidłowe w zakresie braku zwolnienia z VAT sprzedaży tych działek (pytanie nr 2).

Ad 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przed dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumnie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego przekazanie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzą niezabudowane działki nr 1 oraz 2. Wnioskodawca nabył ww. działki w drodze darowizny dokonanej przez rodziców. Nieruchomość jako nabyta przed zawarciem związku małżeńskiego przez Wnioskodawcę stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Działki nr 1 oraz działki nr 2 powstały z podziału działki nr 3 dokonanego na wniosek Wnioskodawcy z dnia 11 sierpnia 2014 r. Ww. działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawca prowadził w latach 1976 - 2018 r., z tytułu którego prowadzenia nie był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 oraz działka nr 2 objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowią tereny oznaczone symbolem 1UP - teren zabudowy usługowo produkcyjnej. Ponadto ww. działki znajdują się w części w strefie Z2 obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego (…).

Działka nr 1 oraz działka 2 są częściowo ogrodzone, niezabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej. Do działki nr 1 doprowadzone jest przyłącze elektryczne; do instalacji przyłącza nie doszło na wniosek Wnioskodawcy, natomiast działka nr 1 jest częściowo utwardzona gruzem.

Działka nr 1 oraz działka nr 2 nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz nie stanowią części przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Działka nr 1 jest przedmiotem umowy użyczenia na okres 5 lat, zawartej 30 września 2016 r., zgodnie z którą Wnioskodawca oddał w bezpłatne używanie powierzchnię 2000 m2. Obie działki są przedmiotem umowy dzierżawy na 10 lat zawartej 12 grudnia 2018 r.

Wnioskodawca zamierza nie później niż w terminie do dnia 1 lutego 2021 r. zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Z zawartej umowy przedwstępnej wynika, że umowa, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda a kupujący kupi działkę nr 1 oraz działkę 2 zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) oraz działki nr 1 i działki nr 2, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe działki 1 oraz działki 2 umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez kupującego inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że działka nr 1 oraz działka nr 2 posiadają dostęp do drogi publicznej, albo w przypadku gdy działka nr 1 oraz działka nr 2 nie będą miały zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
6.  uzyskaniu przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie działki nr 1 lub działki nr 2, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją zamierzoną przez kupującego, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;
7.  uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji;
8.  zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na działce nr 1 oraz działce nr 2;
9.  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu kupującemu przez Wnioskodawcę - na wezwanie kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Wnioskodawcy z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu;
10.  przedłożeniu kupującemu przez Wnioskodawcę, na wezwanie kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Wnioskodawcy, to jest dowodu osobistego lub paszportu:
11.  rozwiązania przez Wnioskodawcę umowy użyczenia z dnia 30 września 2016 r. obciążającej działkę gruntu nr 1 ze skutkiem najpóźniej na dwa miesiące przed datą sprzedaży;
12.  ze skutkiem najpóźniej na dwa miesiące przed sprzedaży, działki gruntu nr 1 oraz działki gruntu nr 2 nie będą obciążone umowami dzierżawy;
13.  przedstawieniu przez kupującego uchwały wspólników kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie działki nr 1 oraz działki nr 2;
14.  dostarczenia do umowy sprzedaży następujących dokumentów:
    *   wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…),
    *   wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1 oraz działki nr 2.

Warunki wskazane powyżej od lit. a do lit. l zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży do upływu daty sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków powyżej od lit. a do lit. 1 pod warunkiem złożenia Wnioskodawcy przez kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia umowy sprzedaży oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków, z wyjątkiem warunków, o których mowa powyżej od lit. m do lit. n.

Wnioskodawca wyraził zgodę i zezwolił kupującemu - od dnia zawarcia Umowy, tj. 31 stycznia 2020 r. do dnia zawarcia umowy sprzedaży - na dysponowanie przez kupującego działkami 1 oraz działki nr 2 (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż działka nr 1 oraz działka nr 2 wolne są od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a ponadto do wejścia na teren działki nr 1 oraz działki nr 2 celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) kupującemu oraz osobie, która reprezentowała kupującego przy zawarciu Umowy i upoważnił każdego z nich z osobna do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), a ponadto do uzyskania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyższej księdze wieczystej;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Wnioskodawcy oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Wnioskodawca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia działki nr 1 oraz działki nr 2 uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
6.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a ponadto zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
7.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na działce nr 1 oraz działce nr 2 oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
8.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu działki nr 1 oraz działki nr 2 z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie;
9.  wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu działki nr 1 oraz działki nr 2 z produkcji leśnej;
10.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości, o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na działce nr 1 oraz działce nr 2 przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt od lit. a do lit. c i od lit. e do lit. j, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotów decyzjami, będą obciążały kupującego.

Wnioskodawca oświadczył w Umowie, że na każde wezwanie kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez kupującego osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień, wskazanych w niniejszym wniosku, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawca wyraził w Umowie zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy, dokonane przez kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy. Kupujący zawiadomi Wnioskodawcę o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to oraz przejęcie obowiązków zostanie dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Wnioskodawcy będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umowy sprzedaży i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu postanowień Umowy i umowy sprzedaży.

Ponadto Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 2 oraz nie podejmował działań mających na celu przedstawienie oferty sprzedaży ww. działek. Kupujący sam dotarł do Wnioskodawcy i przedstawił ofertę nabycia ww. działek.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek nr 1 oraz 2.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 oraz 2 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działek nr 1 oraz 2, z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, w odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. działek zawarto umowę przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków: przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące; uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe działki 1 oraz 2 umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji; potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji; potwierdzeniu dostępu działek nr 1 i 2 do drogi publicznej, ewentualnie w przypadku ich braku ustanowienia służebności drogowej zapewniającej ten dostęp; uzyskaniu przez kupującego pozwoleń na zmianę przebiegu mediów w przypadku ich kolidacji z zamierzoną inwestycją. Dodatkowo z umowy przedwstępnej wynika, że Wnioskodawca zezwolił kupującemu na dysponowanie działkami 1 i 2 na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że działki nr 1 i 2 są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji. Ponadto Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa kupującemu z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, m.in. do wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a ponadto zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na działce nr 1 oraz działce nr 2 oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na działce nr 1 oraz działce nr 2. Wnioskodawca podejmował więc świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na jego sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek nr 1 i 2 jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działki będą własnością Wnioskodawcy i będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownych pełnomocnictw potencjalnemu kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane w imieniu i na korzyść Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jaki dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działka nr 1 jest przedmiotem bezpłatnej umowy użyczenia zawartej w 2016 r. na okres 5 lat. Ponadto, zarówno działka nr 1 jak i działkanr 2 na podstawie umów zawartych w 2018 r. na okres 10 lat, są przedmiotem dzierżawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działek nr 1 i 2 stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a grunt stanowi towar wykorzystywanyw ramach działalności gospodarczej.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż działek niezabudowanych nr 1 i 2 stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że działki nr 1 oraz 2 objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1UP - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej.

W analizowanym przypadku działka nr 1 oraz działka nr 2 stanowią więc tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowych działek nr 1 i nr 2 nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawca nabył przedmiotowe działki nr 1 oraz 2 w drodze darowizny od rodziców, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku niezabudowanych działek nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.