Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.117.2018.2.WR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-17
Teza: Najem przedmiotowych lokali mieszkalnych nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz nie będą one związane z taką działalnością, więc przychód uzyskany z tego najmu zaliczyć należy do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: dochód-dochód z najmu; najem-najem mieszkań; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2018 r. (data wpływu 2 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie klasyfikacji przychodów z najmu lokali – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie klasyfikacji przychodów z najmu lokali.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje lokal użytkowy stanowiący własność firmy. Jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dochody uzyskiwane z tego tytułu opodatkowuje podatkiem liniowym. Stanowią one dla Wnioskodawczyni wraz z otrzymywanym świadczeniem emerytalnym główne źródło przychodów. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką wraz ze swoim mężem na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, w której wyodrębnione zostały trzy lokale mieszkalne. Nieruchomość ta nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Jeden z lokali zajmuje Wnioskodawczyni wraz z mężem, natomiast dwa pozostałe są przez nią wynajmowane na warunkach najmu prywatnego. Dochód z tytułu najmu prywatnego rozliczany jest przez Wnioskodawczynię na zasadach ogólnych. Przedmiotowy dom został przez Wnioskodawczynię i jej męża zakupiony w 1990 roku, początkowo mieszkała w nim również córka Wnioskodawczyni z rodziną. Obecnie córka wyjechała zagranicę i nie planuje powrotu najbliższym czasie. Wnioskodawczyni nie jest zainteresowana sprzedażą ww. lokali chcąc przekazać je w przyszłości córce i wnukowi. W związku z zaistniałą sytuacją Wnioskodawczyni zdecydowała się wynająć przedmiotowe lokale. Ponadto Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego, w którym wcześniej zamieszkiwała jej matka. Ze względu na zły stan zdrowia matka przebywa aktualnie u Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni ma zawartą ze swoją matką umowę dożywocia części ww. lokalu. Lokal ten Wnioskodawczyni zamierza wynajmować w ramach najmu prywatnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni ma prawo wynajmować opisane wyżej lokale w ramach najmu prywatnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie ma żadnych przeszkód, aby przychód z najmu lokali mieszkalnych zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli najmu. Istotne jest, aby najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Działania prowadzone w związku z najmem mieszkań nie są wykonywane w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Jeśli zatem najem lokali nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, ma charakter długoterminowy (tzn. niezwiązany z zakwaterowaniem na krótkie pobyty), to w konsekwencji uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł. Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3)
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5 a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

*   celu zarobkowego,
*   ciągłości,
*   zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podkreślenia wymaga, że ww. przesłanek z art. 5a 6 omawianej ustawy nie spełniają działania zmierzające do normalnego wykonywania prawa własności. Z działalnością gospodarczą nie należy więc utożsamiać czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe nim gospodarowanie oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny, przy zachowaniu powszechnie przyjętych reguł gospodarności. Przy ocenie sposobu prowadzenia najmu pod tym kątem istotne mogą się okazać niektóre elementy stanu faktycznego, takie jak okoliczności podjęcia decyzji o najmie oraz sposób i cel nabycia wynajmowanych nieruchomości.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie i całościowo, w kontekście całokształtu okoliczności danej sprawy. Decydującego znaczenia nie może mieć przy tym subiektywne przekonanie podatnika o właściwej – jego zdaniem – klasyfikacji osiągniętego przychodu, ale to, czy prowadzonej w zakresie najmu działalności można rzeczywiście, w sposób obiektywny, przypisać cechy charakteryzujące w myśl przepisów ustawy działalność gospodarczą.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy zauważyć, że w opisanym przypadku najem nie spełnia wszystkich przesłanek koniecznych, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, do uznania go za działalność gospodarczą. Wnioskodawczyni wskazała bowiem, że nie jest on prowadzony w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, wiążący się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O braku spełnienia ww. przesłanek świadczy także fakt, że przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte z myślą o uczynieniu sobie stałego źródła dochodu z ich najmu. W jednym z lokali wyodrębnionych w zakupionej w 1990 r. nieruchomości przed swoim wyjazdem za granicę mieszkała bowiem córka Wnioskodawczyni, a zarówno to, jak i drugie wynajmowane mieszkanie Wnioskodawczyni w przyszłości chce przekazać córce i wnukowi. Natomiast trzeci lokal, który Wnioskodawczyni zamierza wynajmować, ze względu na chorobę mieszkającej w nim dotychczas Jej matki pozostaje obecnie niezamieszkały. Wymienione okoliczności wyraźnie wskazują na to, że najem przedmiotowych nieruchomości jest wykonywany w ramach zwykłego zarządu majątkiem, z nastawieniem na zaspokojenie potrzeb własnych i najbliższej rodziny, w granicach zwyczajowo przyjętych reguł gospodarności. Nie stanowi zatem działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że prowadzony przez Wnioskodawczynię najem, wykonywany w sposób opisany we wniosku, nie spełnia wymogów określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie można uznać, iż jest prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ze względu na to, że przedmiotowy najem nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz jego przedmiotem są wyłącznie nieruchomości niezwiązane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię, przychód uzyskany z tego najmu zaliczyć należy do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.