Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.356.2017.2.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-02
Teza: skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków, budowli i obiektów budowlanych
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a i art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 października 2017 r. (data wpływu – 03 listopada 2017 r.), uzupełnionym w piśmie z 03, 13, 30 listopada 2017 r. oraz z 07 grudnia 2017 r.(wg daty wpływu do Organu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków, budowli i obiektów budowlanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 listopada 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków, budowli i obiektów budowlanych.

Wniosek uzupełniono: 03, 13, 30 listopada 2017 r. oraz 07 grudnia 2017 r. (wg daty wpływu do Organu).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: E.O.B.P sp. z o.o. sp. k. (Sprzedający, Zbywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: E. D. 5 Sp. z o. o. (Nabywca, Kupujący)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowa (dalej: „Sprzedający”) jest spółką prawa polskiego, która zrealizowała budowę .m. in. drugiego etapu projektu (dalej „II Etap Projektu”), polegającego na wybudowaniu drugiego budynku w ramach business parku o nazwie „03 B. C.” (który docelowo będzie się składał z trzech budynków, przy czym pierwszy i drugi z nich został już wybudowany i oba budynki posiadają pozwolenie na użytkowanie) na terenie, na który składają się następujące działki:

*   gruntu nr 812/5, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
*   gruntu nr 258/20, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą

(dalej: „Grunty”).

„03 B.C.” to nowoczesny kompleks biurowy klasy A, składający się z trzech dwunastokondygnacyjnych budynków (a także towarzyszących im trzech budynków technicznych) oraz parkingu naziemnego i podziemnego.

II Etap Projektu obejmował budowę na ww. Gruntach drugiego z trzech budynków business parku (oraz towarzyszącego mu budynku technicznego służącego przede wszystkim lokalizacji agregatu prądotwórczego oraz śmietnika), (dalej łącznie: „Budynek”).

Oprócz wskazanego powyżej Budynku, II Etap Projektu obejmuje również budowę następujących budowli:

*   ciągu pieszego granitowego,
*   układu drogowego wokół budynku wraz z parkingami z betonowej kostki brukowej,
*   przyłącza energetycznego,
*   przyłącza kanalizacji deszczowej,
*   przyłącza kanalizacji sanitarnej,
*   przyłącza wodociągowego,
*   przyłącza teletechnicznego,
*   przyłącza cieplnego,
*   pylonu informacyjnego;

oraz następujących obiektów budowlanych:

*   elementów drogowych, w tym między innymi koszy, słupków, znaków pionowych, obrzeży, progów zwalniających,
*   lamp oświetlenia ulicznego;

(dalej ww. budowle i obiekty budowlane łącznie jako: „Budowle”).

Z wyjątkiem trwale związanych z drogą progów zwalniających (których demontaż spowodowałby uszkodzenie samej drogi), Budowle są związane z pozostałymi budynkami i budowlami jedynie funkcjonalnie.

Na moment złożenia niniejszego wniosku, zarówno Budynek (w tym budynek techniczny) jak i Budowle zostały już wybudowane i w 2017 r. oddane do użytkowania.

W efekcie, na Gruntach znajdują się poniższe obiekty przyporządkowane do następujących klas Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. – Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316 ze zm.):

*   budynek będący częścią „03 B. C.” (obejmujący garaż podziemny w tym budynku) – klasa PKOB 1220,
*   budynek techniczny – klasa PKOB 1220,
*   ciąg pieszy granitowy –klasa PKOB 2112,
*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami z betonowej kostki brukowej – klasa PKOB 2112,
*   elementy drogowe np. kosze, słupki, znaki pionowe, obrzeża, progi zwalniające – klasa PKOB 2112,
*   lampy oświetlenia ulicznego – klasa PKOB 2112,
*   przyłącza kanalizacji sanitarnej – klasa PKOB 2223,
*   przyłącza wodociągowe – klasa PKOB 2222,
*   przyłącza kanalizacji deszczowej – klasa PKOB 2223,
*   przyłącza energetyczne – klasa PKOB 2224.
*   przyłącza teletechniczne – klasa PKOB 2224,
*   przyłącze cieplne – klasa PKOB 2222,
*   pylon informacyjny – klasa PKOB 2420.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntów i jako użytkownik wieczysty Gruntów jest właścicielem wszelkich naniesień na Gruntach, w tym ww. Budynku i Budowli. Prawo użytkowania wieczystego Gruntów, na których posadowiony jest Budynek, wraz z prawem własności Budynku (w tym budynku technicznego) i Budowli zwane będzie łącznie dalej: „Nieruchomością”.

Prawo wieczystego użytkowania powyższych Gruntów Sprzedający nabył od ich poprzedniego użytkownika wieczystego  P. sp. z o.o. (dalej „P.”). Przy czym w momencie nabywania gruntów, Sprzedający działał jako „P. E. - 47” sp. z o.o., a następnie przekształcona została w „47 – G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” spółka komandytowo-akcyjna. W późniejszym okresie spółka ta działała również pod zmienioną firmą: E. - O. B. P. sp. z o.o. S.K.A. Po czym przekształcona została w spółkę komandytową  czyli Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Sprzedający jest również właścicielem praw własności intelektualnej związanych z II Etapem Projektu, na które składają się prawa do projektu, rozumiane jako: 1) Budynek, 2) projekty związane z jego wykonaniem/budową i 3) wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich. Wszystkie te prawa są w dalszej części wniosku zwane „Prawami Własności Intelektualnej”. Prawa Własności Intelektualnej zostaną zbyte przez Sprzedającego na rzecz G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dawniej: M. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa).

Obecnie, w ramach zbycia II Etapu Projektu, planowane jest efektywne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 812/5 oraz prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 258/20, wraz z Budynkiem (w tym budynkiem technicznym) i Budowlami, jakie na moment przeniesienia będą znajdować się na tych Gruntach.

Planowane jest, że II Etap Projektu w ramach tej transakcji nabędzie spółka prawa polskiego  Zainteresowany niebędący stroną postępowania spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: ,,Kupujący”). Jednocześnie Kupujący podejmować będzie, już po nabyciu Budynku, działania w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, o ile na dzień transakcji nie będzie on w całości wynajęty, lub w okresie po jego nabyciu pojawi się taka potrzeba. W szczególności, Kupujący będzie po tym nabyciu zawierać lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej (dalej łącznie określana jako „powierzchnia biurowa”) oraz ewentualnie inne umowy w szczególności umowy na dostawę mediów, niezbędne do świadczenia usług na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu Budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki). Czynsze należne Kupującemu z tytułu najmu będą opodatkowane VAT.

Sprzedający oraz Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

W związku z tym, że Sprzedający nie jest właścicielem znaku towarowego związanego z Nieruchomością, czyli oznaczenia nazwy parku obejmującego Budynek  03 B. C. (dalej: „Znak Towarowy”), Kupujący będzie musiał zadbać o prawa do używania Znaku Towarowego we własnym zakresie, pozyskując je bezpośrednio od jego właściciela. Aktualnym właścicielem Znaku Towarowego jest G.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa i to od tego podmiotu nabywca Nieruchomości będzie musiał pozyskać prawa do jego używania.

Zgodnie z obecnymi planami, nieruchomości wytworzone w ramach kolejnego III etapu Projektu również zostaną zbyte przez Sprzedającego, i  choć w tej chwili nie jest to planowane  nie jest wykluczone, że nabędzie je również Kupujący. Na tę chwile jednakże plan jest taki, aby III etap projektu nabyła spółka powiązana z Kupującym i Sprzedającym. Pierwszy z trzech budynków biurowych (wraz z innymi elementami objętymi pierwszym etapem projektu) w ramach 03 B. C. nabył od Sprzedającego inny podmiot powiązany  V. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „V.”).

Kupujący posiada wiedzę o tym, że Sprzedający zawarł już umowę przedwstępną dotyczącą zbycia Nieruchomości z V. (dalej: „Umowa Przedwstępna”), związaną z powyższym projektem zrealizowanym przez Sprzedającego, której celem m. in. jest uregulowanie zasad zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej prawo do Nieruchomości (dalej: „Umowa Finalna”).

Niemniej jednak, jeśli będzie taka potrzeba, to Kupujący planuje wstąpienie w prawa i obowiązki V. wynikające z Umowy Przedwstępnej, co umożliwi Kupującemu zawarcie Umowy Finalnej ze Sprzedającym i  w konsekwencji  nabycie Nieruchomości.

Alternatywnie, Kupujący może zawrzeć swoją własną umowę przedwstępną ze Sprzedającym, pod warunkiem rozwiązania/wypowiedzenia Umowy Przedwstępnej z V. Ponadto, jeśli wypowiedziana zostanie Umowa Przedwstępna z V., nie jest także wykluczone, że Kupujący ze Sprzedającym po prostu podpiszą umowę przenoszącą prawo do Nieruchomości (bez zawierania umowy przedwstępnej), co może okazać się najbardziej efektywnym wyjściem, jeśli do wspomnianego wypowiedzenia dojdzie na krótko przed planowaną transakcją.

Ponieważ na chwilę obecną Kupujący i Sprzedający oceniają wstąpienie w prawa i obowiązki V. wynikające z Umowy Przedwstępnej jako najbardziej prawdopodobny scenariusz przeprowadzenia transakcji, poniżej opisano właśnie jej postanowienia.

W Umowie Przedwstępnej zawarcie Umowy Finalnej uzależnione jest spełnieniem kilku warunków zawieszających (dalej: „Warunki Zawieszające”), które poniżej przypisano do Kupującego wstępującego w miejsce V.:

1.  Sprzedający uzyska pozwolenie na użytkowanie, rozumiane jako ostateczne i bezwarunkowe albo warunkowe (wraz z kopią sporządzonych przez Sprzedającego oraz zaopatrzonych w urzędową prezentatę dokumentów przedłożonych do właściwego urzędu w celu potwierdzenia spełnienia wszystkich warunków) pozwolenie na użytkowanie wymagane w celu użytkowania Budynku i związanej z nim infrastruktury, wszystkich dróg i infrastruktury znajdującej się na Gruntach wydane zgodnie z art. 54 – 59 ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., zezwalające na użytkowanie Budynku, zawierające potwierdzenie jego ostateczności w administracyjnym toku instancji, wydane niezależnie od tego, czy jakiekolwiek prace są prowadzone w odniesieniu do wewnętrznych części Budynku lub na Gruntach, w tym m.in. prace wykończeniowe i adaptacyjne (fit-out) najemców, nawet, jeśli takie prace wymagają odrębnego pozwolenia lub pozwoleń na użytkowanie,
2.  Sprzedający oraz najemcy zawrą umowy najmu w odniesieniu do co najmniej 60% każdego rodzaju powierzchni najmu Budynku (biura, a także podziemne/naziemne miejsca parkingowe) po jego ukończeniu,
3.  Sprzedający oraz Kupujący zawrą umowę gwarancji czynszowej (Rental Guarantee Agreement),
4.  zawarta zostanie nowa umowa kredytu w stosunku do Nieruchomości przez Kupującego oraz spełniony zostanie warunek wypłaty środków z takiej umowy kredytowej,
5.  po spełnieniu się Warunków Zawieszających opisanych pod numerem 1 i 2 powyżej, Kupujący uzyska zgodę na dokonanie koncentracji, poprzez złożenie zgłoszenia antymonopolowego. W przypadku gdyby okazało się jednak, że nie ma konieczności uzyskania zgody na dokonanie koncentracji, wspomniany tu Warunek Zawieszający nie będzie miał zastosowania,
6.  uzyskana zostanie interpretacja indywidualna przepisów podatkowych, o którą niniejszym występują Sprzedający i Kupujący.

Odnosząc się do powyższych Warunków Zawieszających, warto nadmienić, że ich realizacja trwa. Choćby, jak wspomniano wcześniej, Sprzedający uzyskał już pozwolenie na użytkowanie, którym mowa w punkcie 1) powyżej. Dodatkowo, jeśli taka będzie wola stron, poszczególne Warunki Zawieszające mogą zostać uchylone lub zmienione. Stąd ich podanie daje obraz na temat transakcji, ale jej nie ogranicza w sposób definitywny  co może zresztą zostać wykorzystane, gdyby Warunki Zawieszające okazały się nie przystawać do transakcji pomiędzy Sprzedającym i Kupującym.

Na dzień dzisiejszy, Zainteresowani jednak nie widzą, aby któryś z tych warunków musiał zostać uchylony lub zmieniony.

Ponadto, Zainteresowani planują także zawrzeć umowę dotyczącą dokończenia prac aranżacyjnych, na podstawie której Kupujący zleci Sprzedającemu usługi polegające na wykonaniu bądź dokończeniu prac aranżacyjnych (fit-out works), wynikających z umów najmu z najemcami.

Całokształt uregulowań i transakcji, w tym tych przewidzianych Umową Przedwstępną (o ile zostanie ona przejęta przez Kupującego), oraz Umową Finalną, w tym sprzedaż Nieruchomości i praw z nią związanych (także tych uregulowanych odrębnymi umowami), zwane będzie łącznie dalej: „Transakcją”. 

Na mocy Umowy Przedwstępnej, zawarcie Umowy Finalnej powinno nastąpić w dzień roboczy przypadający w terminie od 20 do 25 dni roboczych po spełnieniu się wszystkich Warunków Zawieszających, jednak nie później niż w trzecią rocznicę zawarcia Umowy Przedwstępnej. Umowa Przedwstępna zastrzega w tym zakresie, że data zawarcia Umowy Finalnej może być inna, o ile strony zrobią to na piśmie.

W zamiarze Zainteresowanych, zawarcie Umowy Finalnej powinno natomiast być poprzedzone, oprócz wypełnienia Warunków Zawieszających, wykonaniem dodatkowych czynności przez Sprzedającego oraz Kupującego. Przede wszystkim, Sprzedający może oczekiwać od Kupującego wpłaty ceny za przeniesienie prawa do Nieruchomości (dalej: „Cena”), powiększonej o kwotę należnego podatku VAT (jeśli będzie w istocie należny) na rachunek zastrzeżony. Rachunek zastrzeżony (dalej: „Rachunek Zastrzeżony”) użyty ewentualnie do takiego celu będzie rachunkiem otwartym na mocy umowy rachunku zastrzeżonego, zawartej przez Sprzedającego, Kupującego i agenta – wybrany bank (dalej: „Umowa Rachunku Zastrzeżonego”).

Przewidywana data zawarcia Umowy Finalnej przez Sprzedającego oraz Kupującego i w konsekwencji przeniesienia prawa do Nieruchomości to koniec 2017 r.

Zainteresowani uzgodnili, iż zasady przekazania Nieruchomości oraz odpowiedniej dokumentacji, jak i rozliczenia pomiędzy nimi w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości, zostaną uregulowane w Umowie Finalnej.

W Umowie Przedwstępnej znajduje się zapis, zgodnie z którym pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, Sprzedający prowadzi swoją działalność dotyczącą Nieruchomości w toku zwykłej działalności. W szczególności podejmuje ona wszelkie kroki, jakie są w danych okolicznościach racjonalnie niezbędne w celu ochrony i zachowania działalności i aktywów dotyczących Nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi. Niemniej jednak należy podkreślić, że od momentu oddania Budynku (w tym budynku technicznego) do użytkowania do momentu zawarcia umów najmu każdego rodzaju powierzchni w Budynku (biura, a także podziemne/naziemne miejsca parkingowe), powierzchnie te nie były i nie będą do dnia Transakcji wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W szczególności, Sprzedający nie posiada w Budynku biura, czy siedziby działalności gospodarczej. Nieruchomość jest przeznaczona wyłącznie na cele odpłatnego wynajmu.

Z zawieranych przez Sprzedającego umów najmu wynika dla najemców prawo do korzystania z budynku technicznego, oraz infrastruktury towarzyszącej (tj. Budowli takich jak parkingi, drogi, chodniki). Drogi dojazdowe do Budynku służą natomiast do obsługi całego kompleksu „03 B. C.”.

W odniesieniu do powierzchni, co do których na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie zawarł umów najmu, Sprzedający wskazuje, że nie będzie wykorzystywać tych powierzchni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do momentu zawarcia tychże umów (lub zawarcia Umowy Finalnej, jeśli nastąpi to wcześniej).

Dodatkowo należy wskazać, że po wybudowaniu i po oddaniu Budynku (w tym budynku technicznego) lub Budowli do użytkowania (pozwolenie na użytkowanie zostało wydane w czerwcu 2017 r.), Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów poszczególnie. 

Ponieważ, jak wspomniano, Sprzedający ma prawo do prowadzenia działalności w odniesieniu do Nieruchomości w okresie pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, Kupującemu może zostać przyznane również prawo do kontrolowania sposobu wykorzystania Nieruchomości. W szczególności, prawo to będzie realizowane poprzez zapewnienie dostępu do Nieruchomości przedstawicielom Kupującego, czy dostarczenie Kupującemu wszelkich informacji i dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz umów najmu.

Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, któremu przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych w związku z wydatkami na ulepszenie Budynku i Budowli.

Kupujący będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień zawarcia Umowy Finalnej.

W przypadku objęcia Transakcji zwolnieniem z opodatkowania VAT (z opcją wyboru opodatkowania VAT), Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Cena ma – w uproszczeniu – stanowić określoną w Umowie Przedwstępnej kwotę netto za przeniesienie praw do Nieruchomości, pomniejszoną o koszty transakcji oraz ewentualne koszty dokończenia prac aranżacyjnych oraz koszty usunięcia ewentualnych usterek. Cena zostanie powiększona o kwotę należnego podatku VAT, o ile taka będzie przypadać do zapłaty przez Kupującego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia Umowy Finalnej, zgodnie z opodatkowaniem Transakcji.

Płatność Ceny (wraz z podatkiem VAT, o ile taki będzie przypadać do zapłaty przez Kupującego) nastąpi zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku Zastrzeżonego, choć nie wykluczają, że przyjmą też inne rozwiązanie w tym zakresie (w szczególności, jeśli Kupujący nie wstąpi w prawa z Umowy Przedwstępnej). Niemniej jednak, niewykluczone jest, że Sprzedający – na zasadzie przekazu (dalej: „Przekaz”), uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – postanowi:

1.  przekazać swojemu ewentualnemu – o ile taki będzie na moment Transakcji – kredytodawcy (odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie należnej temu kredytodawcy na podstawie umowy kredytowej (a którą należy spłacić w celu zwolnienia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych w związku z tym finansowaniem dłużnym), stanowiącą świadczenie należne Sprzedającemu od Kupującego (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość,
2.  przekazać pożyczkodawcy (EPP (C.) – 2 L.– odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie spłaty pożyczki, stanowiącą świadczenie należne Sprzedającemu od Kupującego (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość.

Trzymając się zapisów Umowy Przedwstępnej, w celu opłacenia Ceny (wraz z podatkiem VAT, o ile taki będzie przypadać do zapłaty przez Kupującego), Zainteresowani (po przejęciu praw i obowiązków z tej Umowy) spowodują, że Cena oraz kwota podatku VAT należnego od Ceny zostaną zwolnione na rzecz Sprzedającego na zasadach określonych w Umowie Rachunku Zastrzeżonego. Ponadto, Zainteresowani spowodują, aby zwolnić odpowiednią część Ceny z Rachunku Zastrzeżonego na rzecz ewentualnego kredytodawcy (odbiorcy przekazu), a także aby spłacony został pożyczkodawca (EPP (C.) – 2 L. – odbiorca przekazu), w kwocie należnej na podstawie umów pożyczek zawartych pomiędzy wspomnianym pożyczkodawcą a Sprzedającym. Wspomniana umowa pożyczki została zawarta w celu finansowania realizacji projektu.

Należy jednak pamiętać, że powyższe ustalenia co do płatności ceny są jedynie wstępnym planem, który na dzień sporządzenia Umowy Przedwstępnej z V. wydawał się Sprzedającemu najlepiej wypełniać jej obowiązki płatnicze oraz interesy w Transakcji. Niemniej jednak, możliwe jest zarówno, że Cena zostanie rzeczywiście wpłacona na Rachunek Zastrzeżony przed Transakcją, jak i może się zdarzyć, że taki rachunek nie zostanie wykorzystany w Transakcji i nastąpią inne ustalenia w zakresie płatności Ceny.

Ponadto, nie musi także dojść do Przekazu, jeśli na dzień Transakcji Sprzedawca będzie inaczej chciał uregulować swoje zobowiązania wobec ewentualnego kredytodawcy i pożyczkodawcy.

Ponieważ jednak Zainteresowani pragną wskazać całokształt ustaleń w niniejszym opisie zdarzenia przyszłego, to wspominają o takiej możliwości w zakresie uregulowania Ceny. Jednocześnie, w opinii Zainteresowanych, sama zmiana ustaleń w zakresie tego, w jaki sposób Cena zostanie opłacona w Transakcji nie powinna wpłynąć na podatkowe traktowanie Transakcji.

Natomiast w wyniku zawarcia Umowy Finalnej, Sprzedawca wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT dokumentującą należną Cenę, powiększoną o należny podatek VAT, w przypadku uzyskania interpretacji potwierdzającej, że omawiana Transakcja podlega opodatkowaniu VAT.

Historycznie, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntów zawierając z P.:

*   akt notarialny z dnia 21 grudnia 2007 roku – Umowa sprzedaży, na mocy której Sprzedający nabył użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 812 wraz z prawem własności dwóch budynków znajdujących się na działce, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, tj. portierni oraz budynku kontroli pojazdów (budowle te zostały po nabyciu rozebrane). Nabycie wymienionych nieruchomości przez Sprzedającego możliwe było dzięki przeniesieniu przez E.I.SA (dalej: „EISA”), w tym samym akcie notarialnym, wszelkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 23 maja 2007 roku pomiędzy P. a EISA. Dla przedmiotowej sprzedaży zastosowano zwolnienie z opodatkowania VAT;
*   akt notarialny z dnia 25 lutego 2008 roku – Umowa przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu w wykonaniu umowy zobowiązującej z dnia 21 grudnia 2007 roku, na mocy której Sprzedający nabył użytkowanie wieczyste działek gruntu nr 258/14 oraz gruntu nr 258/15, które zgodnie z wypisem z gruntu stanowią inne tereny zabudowane (choć na moment zawarcia aktu wcześniejsze naniesienia na te grunty zostały już wyburzone). W przypadku tej sprzedaży, cena nabycia działek została powiększona o należny podatek VAT, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez Sprzedającego jako podatek VAT naliczony, w stosunku do którego Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na fakt, że nabycie Gruntu wynikało z zamiaru prowadzenia przez Sprzedającego działalności opodatkowanej VAT (zbycie Nieruchomości/ewentualny najem powierzchni w Budynku). W oparciu o ten sam zamiar, Sprzedający korzystał następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z realizacją Projektu, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na Budynek i/lub Budowle.

Po nabyciu przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego wskazanych powyżej działek, działki te podlegały podziałowi. W wyniku dokonania podziału działek gruntu nr 812, 258/15 oraz 258/14 powstały m. in. działki gruntu nr 812/5 oraz 258/20, prawo użytkowania wieczystego których będzie stanowić przedmiot opisanej w niniejszym wniosku Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi.

Projekt obejmuje budowę kompleksu trzech biurowców. Natomiast na moment sporządzania niniejszego wniosku, ukończono i oddano do użytkowania pierwszy (w ramach pierwszego etapu projektu) oraz drugi (w ramach II Etapu Projektu). W konsekwencji, pierwsze powierzchnie biurowe (w odniesieniu do dwóch pięter), w oddanym do użytkowania Budynku ukończonym w ramach II Etapu Projektu, zostały wydane najemcom, natomiast pozostałe powierzchnie mogą zostać wydane przez Sprzedającego najemcom, o ile termin przekazania tych powierzchni będzie przypadał przed datą zawarcia Umowy Finalnej (na moment zawarcia Umowy Finalnej mogą pozostać także niewynajęte powierzchnie w Budynku). Najem ten podlega opodatkowaniu VAT. Także inne umowy zawierane w związku z realizacją projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów).

Na potrzeby budowy Budynku (w ramach II Etapu Projektu) Sprzedający zawarł, w szczególności:

*   umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: „Umowy z Wykonawcami”) i
*   umowy z dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby zabudowy nieruchomości i umowę o prace konserwacyjne (dalej: „Umowy Serwisowe”).

Sprzedający zawarł z EISA umowy na przygotowanie inwestycji oraz zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym (dalej: „Umowy Project Management”). Na podstawie Umów Project Management, EISA jest odpowiedzialna w szczególności za doradztwo w zakresie kontraktacji robót budowlanych, prac projektowych, doradztwo w kwestiach administracyjnych związanych z inwestycją, nadzór i koordynację prac budowlanych oraz projektowych w trakcie realizacji.

Ponadto, po Transakcji zawarta zostanie nowa umowa o zarządzanie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie”) z wybranym zarządcą. Zarządca ten będzie działał samodzielnie, w oparciu o własny personel, lub będzie mógł powierzyć faktyczny zarząd Nieruchomością innemu zarządcy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W chwili obecnej istnieje budżet realizacyjny związany z realizacją II Etapu Projektu. Jest to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania II Etapu Projektu (tj. budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia Budynku), ale także szacunkowe przychody możliwe do osiągnięcia po jego realizacji (tj. budżet obejmuje szacowaną stronę przychodową, na którą składa się lista czynszów i innych kwot uzyskiwanych od najemców – tzw. Rent Roll oraz dochód operacyjny netto – tzw. NOI).

Utworzony został również budżet eksploatacyjny – na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej).

Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach Sprzedającego, tylko do zarządzania realizacją Projektu i eksploatacją Nieruchomości.

W stosunku do Budynku funkcjonuje również dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: „Regulamin”), Regulamin będzie dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin będzie określał m.in.:

*   sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych,
*   zasady bezpieczeństwa,
*   zasady wywozu nieczystości,
*   zasady postępowania w sytuacjach awaryjnych.

Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnętrznie Sprzedającego.

Po zawarciu Transakcji, najemcy nadal będą zobowiązani do przestrzegania Regulaminu, przy czym Kupujący nie wyklucza, że wprowadzi w takim wypadku zupełnie nowy Regulamin.

Zgodnie z planem, sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT. Na chwilę obecną nie jest jednak wykluczone, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT.

W przypadku zawarcia Umowy Finalnej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonywane będą w szczególności następujące czynności:

*   Sprzedaż przynależności będących własnością Sprzedającego, związanych prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją Nieruchomości,
*   Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności – w drodze przelewu – praw z gwarancji bankowych, z pominięciem jednak kaucji składanych przez najemców, które zostaną zwrócone, o czym mowa w kolejnym paragrafie),
*   Przeniesienie praw (gwarancji) związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu rękojmi i gwarancji w odniesieniu do wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje gwarancyjne, jeśli takowe będą istniały),
*   Przekazanie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości, w tym:
    *   oryginałów wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego,
    *   instrukcji obsługi dotyczące wszystkich urządzeń i maszyn w Budynku,
    *   instrukcji dotyczące bezpieczeństwa (BHP) dla Budynku i instalacji przeciwpożarowej,
    *   książki obiektu budowlanego dla Budynku,
    *   wszystkich kart dostępu, które są w posiadaniu Sprzedającego,
    *   kodów odnoszących się do systemu zarządzania Budynkiem,
    *   certyfikatów energetycznych.

Co do natomiast wspomnianych kaucji wpłaconych przez najemców, sprzedający zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz Kupującego na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu. W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy Sprzedającym, najemcami i Kupującym, do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze Przekazu. Tym samym, Sprzedający (przekazany) będzie zobowiązany do zwrotu powyższych kaucji najemcom (przekazujący), którzy z kolei przekażą Kupującemu (odbiorca przekazu) świadczenie Sprzedającemu. W przypadku natomiast odmiennych preferencji najemców, zainteresowane strony uzgodnią inny sposób wpłacenia kaucji na rzecz Kupującego.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy Kodeks pracy; dalej: „Kodeks pracy”). Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Kupującego zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na Kupującego przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, z wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą – co do zasady – zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez Sprzedającego do Kupującego w ramach instytucji Przekazu (czyli odrębnego stosunku cywilnego).

Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego w szczególności:

*   Umów Serwisowych;
*   Umów z Wykonawcami (za wyjątkiem uprawnień z rękojmi i gwarancji);
*   Umów Project Management;
*   Umowy o Zarządzanie;
*   stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie);
*   umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami);
*   umów związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeń tego finansowania (w szczególności praw i obowiązków wynikających z zaciągniętych kredytów/pożyczek);
*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);
*   środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (przy czym przelane mogą zostać na Kupującego niektóre zabezpieczenia, w tym w szczególności depozyty na zabezpieczenie roszczeń z rękojmi i gwarancji, o ile takie będą istniały na moment Transakcji; także kaucje najemców mogą zostać przelane przez Sprzedającego do Kupującego w ramach instytucji Przekazu – czyli odrębnego stosunku cywilnego, chyba że zostaną one zwrócone bezpośrednio przez Sprzedającego na rzecz najemców);
*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego;
*   know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);
*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu);
*   firmy Sprzedającego;
*   budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego;
*   pozostałych należności i zobowiązań,
*   domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa posiada już prawa do adresów wykorzystywanych przez Kupującego i zapewne nabędzie także w niedalekiej przyszłości rzeczone prawa wynikające z umów dotyczących strony internetowej);
*   Praw Własności Intelektualnej (gdyż te nabędzie G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa);
*   Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego nabyła G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa);
*   praw użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowiony ma zostać ostatni budynek kompleksu (gdyż te zostają po stronie Sprzedającego).

Kupujący, który nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty, z którymi Sprzedający zawarł uprzednio umowy lub innymi – np. w przypadku dostawy mediów czy w przypadku umowy ubezpieczenia).

Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (Kupujący może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez Sprzedającego będą udostępnione Kupującemu w celach informacyjnych i wiedza uzyskana w ten sposób przez Kupującego może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez Kupującego oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia Nieruchomości przez Kupującego).

Nie ulegną natomiast rozwiązaniu (nie zostaną wypowiedziane) te umowy zawarte pomiędzy Sprzedającym i Kupującym przed dniem podpisania Umowy Finalnej, których kontynuacja będzie miała także sens po zbyciu Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Nie można jednak mówić w tym przypadku o przeniesieniu tych umów w ramach Transakcji, gdyż Kupujący nie wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z takich umów.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej polegającej w szczególności na wynajmie powierzchni biurowych. Wynajem ten będzie – po nabyciu Nieruchomości – podlegać opodatkowaniu VAT. Działalność ta będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów (jak również częściowo przy wykorzystaniu zasobów Sprzedającego na podstawie zobowiązań Sprzedającego wynikających z gwarancji czynszowej) oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, iż część umów dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na Kupującego wskutek zawarcia lub na podstawie Umowy Finalnej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte przez niego z podmiotami zewnętrznymi – zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności/dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Faktycznie, nowy zarządca Nieruchomości może powierzyć wykonywanie czynności tym samym osobom, które obecnie zajmują się również zarządzaniem Nieruchomością. Podjęcie przez Kupującego kroków w tym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Kupujący nie wyklucza natomiast, że pozyska odpowiedni know-how oraz zasoby poprzez zawarcie umów z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy te zawarł Sprzedający. Stąd może dojść do sytuacji, gdy ten sam podmiot będzie świadczył usługi zarówno na rzecz Sprzedającego (przed sprzedażą Nieruchomości), jak i na rzecz Kupującego (po nabyciu Nieruchomości) i w tym kontekście można mówić o tożsamości know-how czy zasobów (w tym osobowych) przed i po Transakcji. Niemniej jednak, pozyskanie zasobów i know-how uregulowane zostanie odrębnymi stosunkami umownymi od tych, które łączyć będą tych profesjonalnych usługodawców ze Sprzedającym tj. nie dojdzie do cesji umów w tym zakresie.

W szczególności, wspomniana tożsamość know-how oraz zasobów może dotyczyć: zarządcy Nieruchomości, dostawców mediów i obsługi Nieruchomości, podmiotu prowadzącego księgowość itp. Takie jednak ustrukturyzowanie pozyskania zasobów i know-how ma swoje bezsprzeczne uzasadnienie biznesowe, tj. przemawia za nim także wola stron Transakcji, aby przejęcie składników majątku przebiegło sprawnie, bez niepotrzebnych zakłóceń w możliwości prowadzenia działalności w oparciu o Nieruchomość, w tym w szczególności bez zakłóceń odnoszących skutki dla najemców. Warto jednak w tym miejscu podkreślić, że do Kupującego nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych u Sprzedającego. Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, Kupujący może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem opodatkowaną VAT działalność w odniesieniu do Nieruchomości.

W pismach uzupełniających Zainteresowani podkreślili, iż opisując zdarzenie przyszłe jak i zajmując stanowisko wskazali, że w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego:

,,domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa posiada już prawa do adresów wykorzystywanych przez Kupującego i zapewne nabędzie także w niedalekiej przyszłości rzeczone prawa wynikające z umów dotyczących strony internetowej)”.

Dla pewności obrazu Zainteresowani wskazali, że w stwierdzeniu wskazanym powyżej w nawiasie wkradła się nieścisłość, gdyż Kupujący nie wykorzystuje na ten moment żadnych adresów internetowych. W konsekwencji, G. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa nie posiada praw do adresów obecnie wykorzystywanych przez Kupującego. Natomiast stwierdzenie, że w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego ,,domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową” – pozostaje prawidłowe.

Zainteresowani poinformowali również, że Kupujący posiada już na moment składania uzupełnienia numer identyfikacji podatkowej NIP, a także jest w trakcie rejestracji dla celów podatku VAT we właściwym urzędzie skarbowym.

Zainteresowani sprostowali nieścisłości zawarte we wniosku i ostatecznie potwierdzili, że planują zawrzeć opisaną we wniosku transakcję do końca 2017 roku. Ponadto wskazano, że najemcy budynku mają prawo do korzystania także z budynku technicznego oraz infrastruktury towarzyszącej (tj. budowli wymienionych we wniosku, w tym obiektów budowlanych).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadniając swoje stanowisko Zainteresowani wskazali, iż zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „ustawa o PCC”) typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o PCC, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) i z tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie PCC, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle powyższego, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

Na potwierdzenie swojego stanowiska zainteresowani przedstawili szereg interpretacji indywidualnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych w podatku od czynności cywilnoprawnych (pyt. nr 4). W zakresie pytania nr 1 – 3 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 19 grudnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.696.2017.1.EJ.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postepowania zamierza sprzedać Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania Nieruchomości. Planowana Umowa Finalna obejmuje przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów, prawa własności posadowionych na tych gruntach budynków, budowli i obiektów budowlanych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku, budowli i obiektów budowlanych, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 19 grudnia 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.696.2017.1.EJ.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.