Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-229/10-3/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-12
Teza: Czy koszty poniesione przez Wnioskodawczynię można zakwalifikować jako wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; prowizje; prowizje-prowizje bankowe; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2010 r. (data wpływu 12 lutego 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 maja 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej uznania za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe kosztu aktu notarialnego, wraz z podatkiem, poniesionego w związku z kupnem nowego mieszkania, prowizji biura nieruchomości poniesionej w związku z nabyciem mieszkania w dniu19 lipca 2007 r. oraz spłaty rat kredytu mieszkaniowego udzielonego w dniu 16 lipca 2007 r.,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej uznania pozostałych wydatków za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu x 2005 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała akt notarialny kupna mieszkania, przy czym zakup ten był dokonany od dewelopera. Mieszkanie to zostało zakupione za środki pochodzące z kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu x 2004 r. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawczynię i Jej męża z powodu rozwodu (akt notarialny sprzedaży z dnia x 2006 r.). Wtedy Zainteresowana wraz z mężem złożyła oświadczenie w urzędzie skarbowym, zgodnie z którym przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany w terminie dwóch lat na cele mieszkaniowe. Z tego przychodu został całkowicie spłacony kredyt mieszkaniowy z dnia x 2004 r.

W dniu x 2007 r. Zainteresowana dokonała zakupu mieszkania znajdującego się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej również za środki pochodzące z kredytu bankowego, tj. kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu x 2007 r. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W okresie od x 2006 r. do x 2008 r. Zainteresowana wydała pieniądze z tego przychodu na następujące cele:

*   spłata połowy kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu x 2004 r.,

*   koszt aktu notarialnego kupna mieszkania wraz z podatkiem 2% (akt notarialny z dnia x 2007 r.),

*   prowizja biura nieruchomości od sprzedaży mieszkania,

*   prowizja biura nieruchomości od zakupu mieszkania,

*   opłata czynszu mieszkania wynajmowanego przez Zainteresowaną za okres od dnia sprzedaży mieszkania (tj. od x 2006 r.) do momentu kupna mieszkania (tj. do dnia x 2007 r.),

*   opłata czynszu mieszkania zakupionego w dniu x 2007 r.,

*   prowizja banku za kredyt mieszkaniowy udzielony w dniu x 2007 r.,

*   spłata rat kredytu mieszkaniowego zaciągniętego dnia x 2007 r.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ponadto, od kredytu zaciągniętego w dniu x 2004 r. na zakup mieszkania od dewelopera Wnioskodawczyni wraz z mężem odliczała odsetki. Obecnie Zainteresowana nie odlicza odsetek – kupione przez Nią mieszkanie pochodziło z rynku wtórnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszty poniesione przez Wnioskodawczynię można zakwalifikować jako wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie wydatki przez Nią poniesione są wydatkami poniesionymi na cele mieszkaniowe. W związku z tym powinny pomniejszać podstawę wymiaru podatku do zapłaty. Zainteresowana dodaje, że mieszkanie nie zostało sprzedane w celach zarobkowych, lecz z uwagi na to, że Zainteresowana wraz z mężem brała rozwód i trzeba było podzielić ich majątek.

Przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane za cenę 175 000 zł i dokładnie za taką samą cenę Zainteresowana kupiła swoje mieszkanie, tyle że mniejsze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej uznania za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe kosztu aktu notarialnego, wraz z podatkiem, poniesionego w związku z kupnem nowego mieszkania, prowizji biura nieruchomości poniesionej w związku z nabyciem mieszkania w dniu x 2007 r. oraz spłaty rat kredytu mieszkaniowego udzielonego w dniu x 2007 r.,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej uznania pozostałych wydatków za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm..), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana dokonała zakupu mieszkania w dniu 20 stycznia 2005 r., zatem w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

W myśl art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4 ww. ustawy).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Należy również wskazać, że zwolnienie to obejmuje także wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nowej nieruchomości, nie obejmuje zaś kosztów związanych ze sprzedażą.

Natomiast, zgodnie z art. 21 ust. 2, zastosowanie powyższego zwolnienia podatkowego wyłącza się, jeżeli:

*   budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
*   przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
*   przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Ponadto z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z analizy przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w dniu x 2005 roku nabyła wraz z mężem mieszkanie, którego zakup został sfinansowany środkami pochodzącymi z kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu x 2004 roku. W dniu x 2006 roku przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane. Wówczas Zainteresowana wraz z mężem złożyła oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczy w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni wskazała, iż przychód ten w okresie od x 2006 roku do 16 października 2008 roku został wydatkowany na:

*   spłatę połowy kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu x 2004 r.,

*   koszty aktu notarialnego wraz z podatkiem poniesione w związku z kupnem nowego mieszkania,

*   prowizję biura nieruchomości poniesioną w związku ze sprzedażą mieszkania nabytego w dniu x 2005 r.,

*   prowizję biura nieruchomości poniesioną w związku z nabyciem mieszkania w dniu x 2007 r.

*   opłatę czynszu mieszkania wynajmowanego przez Zainteresowaną od czasu sprzedaży do momentu kupna własnego mieszkania,

*   opłatę czynszu mieszkania zakupionego w dniu x 2007 roku,

*   prowizję pobraną przez bank za kredyt mieszkaniowy udzielony w dniu x 2007 r.,

*   spłatę rat kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu x 2007 r.

Zainteresowana wskazała również, iż dokonywała odliczeń odsetek od kredytu zaciągniętego w dniu x 2004 roku, natomiast od kredytu zaciągniętego w dniu x 2007 roku Wnioskodawczyni odsetek nie odlicza. Ponadto sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W świetle powyższego wskazać należy, iż prowizja biura nieruchomości poniesiona przez Zainteresowaną w związku ze sprzedażą mieszkania nabytego w dniu x 2005 r. nie może być uznana za wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe. Prowizja ta pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem stanowi koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w przytoczonym art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe nie można również zaliczyć prowizji pobranej przez bank za kredyt mieszkaniowy udzielony w dniu x 2007 r., bowiem stanowi ona wydatek związany z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy, stwierdzić należy, że do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe nie można zaliczyć wydatków obejmujących:

*   spłatę połowy kredytu zaciągniętego przez Zainteresowaną na nabycie mieszkania sprzedanego w dniu x 2006 r., bowiem Zainteresowana skorzystała z tzw. ulgi odsetkowej w odniesieniu do tego kredytu,

*   opłatę czynszu mieszkania wynajmowanego przez Wnioskodawczynię od czasu sprzedaży mieszkania (tj. od x 2006 r.) do momentu kupna mieszkania (tj. do dnia x 2007 r.) oraz opłaty czynszu mieszkania zakupionego w dniu x 2007 roku, gdyż są to wydatki związane z korzystaniem z mieszkania, a nie wydatki dotyczące nabycie mieszkania, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit a),

*   prowizję biura nieruchomości poniesioną w związku ze sprzedażą mieszkania,

*   prowizję banku za kredyt mieszkaniowy udzielony w dniu x 2007 r.

Natomiast wydatkami na cele mieszkaniowe są koszty aktu notarialnego, wraz z podatkiem, poniesione w związku z kupnem nowego mieszkania, prowizja biura nieruchomości poniesiona w związku z nabyciem mieszkania w dniu x 2007 r. oraz spłata rat kredytu mieszkaniowego udzielonego w dniu x 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.