Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.420.2025.3.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-18
Teza: Kwalifikacja przychodów z najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek
dochodowy
stawka-stawki ryczałtu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.-Najem, podnajem, dzierżawa,
poddzierżawa składników majątku związanych z
działalnością.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5a-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan pismem, które wpłynęło 16 maja 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(doprecyzowany w uzupełnieniu)
    Prowadzi Pan działalność gospodarczą pod numerem NIP: (...), w ramach której świadczy
    Pan usługi w gabinecie logopedycznym. Działalność ta rozliczana jest w oparciu o KPiR, a
    także korzysta Pan ze zwolnienia z VAT (zarówno zwolnienie podmiotowe –
    nieprzekraczanie 200 tys. PLN obrotu, jak i zwolnienie przedmiotowe na mocy art. 43
    ustawy o podatku od towarów i usług). Wraz z żoną posiadacie Państwo działkę, na której
    planowana jest budowa domu przeznaczonego do wynajmu krótkoterminowego
    (wynajem domu na doby, obejmujący cały budynek wraz z działką, bez podziału na
    pokoje). Przychody z wynajmu domu mają być osiągane w sposób systematyczny, co
    sugeruje podjęcie zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Kredyt
    hipoteczny, zaciągnięty prze Pana i żonę, został udzielony na budowę powyższego domu.
    Kredyt ten nie jest kredytem firmowym, lecz osobistym, co rodzi pytanie o możliwość
    zaliczenia odsetek od tego kredytu do kosztów uzyskania przychodów w ramach
    działalności gospodarczej. W Pana dotychczasowej działalności usługowej (gabinet
    logopedyczny) przychody są ewidencjonowane przy użyciu kasy fiskalnej. W związku z
    planowanym wynajmem domu chciałby Pan ustalić właściwy sposób ewidencjonowania
    przychodów z tytułu wynajmu, w kontekście konieczności ewidencjonowania sprzedaży
    usług związanych z wynajmem krótkoterminowym.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
    Prowadzi Pan działalność gospodarczą pod nazwą (...), rozliczaną na podstawie KPiR.
    Obecnie świadczy Pan usługi logopedyczne. Zamierza Pan rozszerzyć działalność
    gospodarczą o wynajem krótkoterminowy nieruchomości. Wraz z żoną posiada Pan
    działkę, na której buduje Pan dom jednorodzinny przeznaczony do wynajmu na doby.
    Wynajem ma mieć charakter ciągły i zorganizowany, tj. będzie prowadzony przez cały rok,
    z ogłoszeniami, systemem rezerwacji oraz przyjmowaniem wielu klientów. Pan będzie
    stroną umowy najmu. Działalność w CEIDG prowadzi Pan od 2019 r., obecnie
    opodatkowuje ją Pan na zasadach ogólnych. Rozszerzenie PKD planuje Pan przed
    uruchomieniem wynajmu (planowany start: wiosna 2026 r.). Skonkretyzował Pan, że
    wniosek dotyczy jednego zdarzenia przyszłego (kwalifikacji przychodów z tytułu wynajmu
    w PIT) zatem opłata w wysokości 40 zł została uiszczona i pokrywa przedmiot wniosku.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
    Czy planowany wynajem krótkoterminowy całego domu (na doby), prowadzony w sposób
    zorganizowany i ciągły, będzie stanowił działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt
    6 ustawy o PIT, a tym samym przychody z tego tytułu będą podlegać rozliczeniu w ramach
    działalności gospodarczej?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
    Uważa Pan, że planowany wynajem krótkoterminowy domu, prowadzony w sposób ciągły,
    zorganizowany i zarobkowy, będzie spełniał definicję działalności gospodarczej, o której
    mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W związku z tym, przychody z tego tytułu powinny być
    zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3), a nie jako
    przychody z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6). Przychody te powinien Pan zatem
    rozliczać w ramach istniejącej działalności gospodarczej, prowadząc KPiR i stosując zasady
    ogólne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm. ):

      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
        zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej
        ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością
        gospodarczą,
        nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
        wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
        przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
        fizycznych.

    Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być
    prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
        celu zarobkowego,
        ciągłości,
        zorganizowanego charakteru.
    Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i
    ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca
    wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż
    istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają
    natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby,
    która je podejmuje.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły
    zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie
    należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej
    zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja
    powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne,
    systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie
    dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą
    świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład
    wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej
    działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania
    przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych
    usług.
    Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na
    względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania
    podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy
    stanu faktycznego.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:

      „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.”
    Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
    gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub
    jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, w ramach której
    świadczy Pan usługi w gabinecie logopedycznym. Zamierza Pan rozszerzyć działalność
    gospodarczą o wynajem krótkoterminowy nieruchomości. Wraz z żoną posiada Pan
    działkę, na której buduje Pan dom jednorodzinny przeznaczony do wynajmu na doby.
    Wynajem ma mieć charakter ciągły i zorganizowany, tj. będzie prowadzony przez cały rok,
    z ogłoszeniami, systemem rezerwacji oraz przyjmowaniem wielu klientów. Pan będzie
    stroną umowy najmu. Działalność w CEIDG prowadzi Pan od 2019 r., obecnie
    opodatkowuje ją Panna zasadach ogólnych. Rozszerzenie PKD planuje Pan przed
    uruchomieniem wynajmu.
    Zatem jak wynika z opisu, przedmiotem wniosku jest najem krótkoterminowy prowadzony
    przez Pana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze zaprezentowane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz
    przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że uzyskane przychody z tytułu najmu
    krótkoterminowego nieruchomości, powiązane przez Pana z prowadzoną działalnością
    gospodarczą należy zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (jako najem w ramach
    działalności gospodarczej) i opodatkować według wybranej przez Pana formy
    opodatkowania dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej.
    Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których

    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku opis
    zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana
    interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.