Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.545.2019.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-03
Teza: Uznanie za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki niezabudowanej, oraz określenie właściwej stawki dla tej transakcji.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2019 r. (data wpływu 7 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej o numerze 1 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej o numerze 1 w miejscowości (…).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca posiada podwójne obywatelstwo (polskie i niemieckie), jednak od 1996 roku mieszka na stałe w Niemczech (za wyjątkiem lat 2004-2005, w których Wnioskodawca mieszkał w Polsce) i jest niemieckim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi ani w Polsce ani w Niemczech działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie uzyskuje też na terenie Polski żadnego stałego źródła dochodu, utrzymując się z pracy wykonywanej na terenie Niemiec.

W dniu 20 sierpnia 2001 roku, Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. 2,4 ha położonej w Polsce, w miejscowości (…) (gm. (…), pow. (…), woj. (…), stanowiącej działkę nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). W księdze wieczystej jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano „działka rolna niezabudowana". Natomiast w rejestrze gruntów tereny objęte działką oznaczone są jako „lasy”, „pastwiska trwałe” lub „grunty orne”. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nabył nieruchomość na prywatne potrzeby, w celu wybudowania dla siebie domu jednorodzinnego. Na przestrzeni lat plany Wnioskodawcy uległy jednak zmianie i pozostał on na stałe w Niemczech. Wnioskodawca nie posiada w Polsce innych nieruchomości i obecnie nie zamierza takich nieruchomości kupować.

Nieruchomość jest niezabudowana, a Wnioskodawca w okresie posiadania działki nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nią związanych. W okresie posiadania nieruchomości nie była ona wykorzystywana do celów rolniczych czy nierolniczych. Nieruchomość nie była wydzierżawiana, ani nie były pobierane na nią żadne dotacje. Klasa ziemi w tym miejscu nie nadaje się bowiem do żadnych upraw. Wnioskodawca podczas niektórych swoich pobytów w Polsce wykaszał jedynie roślinność zarastającą nieruchomość (1-2 razy w roku).

W ostatnim czasie, z uwagi na chorobę nowotworową matki, Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości. Z uwagi jednak na dogodną lokalizację (…), Wnioskodawca postanowił zapewnić możliwość podziału działki na kilka mniejszych i uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w celu uzyskania wyższej ceny za nieruchomość. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć częściowo na leczenie i zapewnienie opieki swojej matce, mieszkającej na stałe w Polsce, a w części na swoje prywatne potrzeby.

W dniu 7 maja 2019 roku, Burmistrz (…) wydał na rzecz Wnioskodawcy decyzję o warunkach zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie osiemnastu budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianych do realizacji na działce nr 1. Wnioskodawca w dniu 3 grudnia 2018 roku uzyskał także oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej do planowanych 18 budynków jednorodzinnych, przez (…). Obecnie do działki nie są doprowadzone jednak żadne media (prąd, woda, gaz) i Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań, aby te media do działki doprowadzić. Z kolei w dniu 30 sierpnia 2019 roku wydano na rzecz Wnioskodawcy postanowienie o możliwości podziału działki nr 1 w sposób przedstawiony na załączonej do pisma mapie zasadniczej. Planowany podział zakłada podzielenie nieruchomości wnioskodawcy na 18 działek o pow. od 1065 m2 do 1498 m2 przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz jedną działkę o pow. 2329 m2 przeznaczoną pod drogę wewnętrzną. Wydzielenie drogi wewnętrznej było konieczne, aby wszystkie działki posiadały dostęp do drogi publicznej. Dlatego też bez wydzielenia tej drogi, Wnioskodawca nie uzyskałby wnioskowanego postanowienia o możliwości podziału działki nr 1.

Wszystkie powyższe formalności Wnioskodawca załatwiał samodzielnie i osobiście, przy okazji swoich wizyt w Polsce (8 wizyt w 2018 roku i 6 wizyt w 2019 roku).

Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości lub jej części do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza „uzbrajać” działek, tj. doprowadzać do nich mediów, ani też wykonywać zagospodarowania terenu, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców nieruchomości lub jej części. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomość (lub jej części).

Choć Wnioskodawca uzyskał część dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia podziału działek (ww. postanowienie o możliwości podziału), to obecnie Wnioskodawca nie planuje dokończenia podziału. Wnioskodawca będzie poszukiwał osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości jako całości lub jej części (nabywców prawa własności do jednej lub kilku planowanych działek). Podział nieruchomości na mniejsze zostanie zatem dokonany tylko na życzenie klienta, a Wnioskodawca preferuje sprzedaż nieruchomości jako całości, jedną umową sprzedaży.

Wobec tego, ewentualny podział nieruchomości będzie następował sukcesywnie, w miarę znajdowania przez Wnioskodawcę nabywców na poszczególne działki (lub kilka planowanych działek). Po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej (niezabudowanej działki), Wnioskodawca dokona podziału (wydzielenia działki) i jej sprzedaży na rzecz konkretnego klienta. Będzie to jednak konieczne tylko jeżeli Wnioskodawca nie znajdzie klienta zainteresowanego nabyciem nieruchomości jako całości, co byłoby znacznie korzystniejsze dla Wnioskodawcy.

Obecnie Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, w jakim czasie i na rzecz ilu osób oraz w jakich częściach zostanie sprzedana nieruchomość. Ponadto, Wnioskodawca uzyskał wstępną informację, że przez teren jego nieruchomości ma przebiegać południowa obwodnica (…). W dniu 14 sierpnia 2019 roku wydano decyzję środowiskową dla wariantu przebiegu drogi (…), która przebiega przez nieruchomość Wnioskodawcy. Jeżeli rozpocznie się realizacja inwestycji w tym wariancie (obecnie realizacja planowana na lata 2024-2025), to znaczna część nieruchomości Wnioskodawcy (kilka planowanych działek) zostanie wywłaszczona na potrzeby tej inwestycji. Z kolei wartość rynkowa pozostałych działek znacznie spadnie, z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo z drogą szybkiego ruchu i związany z tym hałas.

Ofertę sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym (…) lub innych podobnych serwisach. Negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca zamierza prowadzić samodzielnie, nie korzystając z profesjonalnych pośredników (choć z uwagi na zamieszkanie w Niemczech, Wnioskodawca nie wyklucza swojego działania przez pełnomocnika). Oferta sprzedaży działek będzie zatem bezpośrednia i będzie miała charakter prywatny.

Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, internecie, na bilboardach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu. Nie każda jednak dostawa polega opodatkowaniu VAT, a tylko taka dostawa, która jest dokonywana przez podatnika tego podatku.

Z kolei za podatnika uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Natomiast za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.).

Zatem dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. W niniejszej sprawie jedyną formą działalności gospodarczej jaką można by rozważać w kontekście działań podatnika, jest handel nieruchomościami.

W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że opodatkowaniu VAT nie podlega dostawa towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Ponadto działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 roku, sygn. C-180/10, słusznie wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. W tym zakresie nie ma również większego znaczenia okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca zakupił wskazaną nieruchomość 18 lat temu, na prywatne potrzeby, a nie z zamiarem odsprzedaży. W analizowanym przypadku jedynymi czynnościami, jakie Wnioskodawca podjął w związku z planowaną sprzedażą, było wystąpienie o warunki zabudowy oraz uzyskanie postanowienia o możliwości podziału nieruchomości na 19 mniejszych działek. Ewentualny podział nieruchomości nie jest celem Wnioskodawcy - zostanie on przeprowadzony tyko z konieczności, jeżeli Wnioskodawca nie znajdzie nabywcy na całą nieruchomość, ale znajdzie się nabywca na część nieruchomości (działkę po podziale). Uzyskanie postanowienia o możliwości podziału miało zatem na celu jedynie ułatwienie sprzedaży nieruchomości w częściach w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie znajdzie jednego nabywcy na całą nieruchomość.

Co istotne, Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych czynności związanych ze sprzedażą opisanych działek: nie złożył i nie złoży do gminy wniosku z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę, nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wnioskodawca nie udostępni działek osobom trzecim, a działka nie była przedmiotem dzierżawy. Na wskazaną nieruchomość nie pobierano dopłat od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wnioskodawca nie prowadzi i nie będzie prowadził działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie zamieści również ogłoszeń w mediach, bilboardach i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał także wcześniej sprzedaży działek i nie posiada w Polsce innych nieruchomości. Natomiast środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, zostaną w całości przeznaczone na prywatne potrzeby, w tym związane z leczeniem i opieka nad matką Wnioskodawcy.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie działała jako handlowiec, a podejmowane i planowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego. W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości lub jej części nie będzie nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.t.u. Całokształt okoliczności i ich zakres wskazuje bowiem, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości lub jej części będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca sprzedając nieruchomość lub jej część, stanowiącą majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

W konsekwencji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zatem, dostawa nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę, nie będzie opodatkowana VAT.

Powyższe stanowisko potwierdzają także liczne interpretacje podatkowe, wydane w sprawach o bardzo podobnym stanie faktycznym. Przykładowo, wskazać można na poniższe interpretacje:

*   interpretacja indywidualna z 27 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT1- 3.4012.636.2018.1.OS;

*   interpretacja indywidualna z 8 listopada 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.646.2018.3.MK;

*   interpretacja indywidualna z 2 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.509.2018.1.ALN;

*   interpretacja indywidualna z 18 maja 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.237.2018.1.MK;

*   interpretacja indywidualna z 16 maja 2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.123.2018.2. EB

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przedmiocie statusu – na płaszczyźnie podatku VAT – podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się również NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarcza, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA ,,(…) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA ,,ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesadzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-l81/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Ze złożonego wniosku wynika, że w dniu 20 sierpnia 2001 roku, Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. 2,4 ha położonej w Polsce, w miejscowości (…) (gm. (…), pow. (…), woj. (…), stanowiącej działkę nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). W księdze wieczystej jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano „działka rolna niezabudowana". Natomiast w rejestrze gruntów tereny objęte działką oznaczone są jako „lasy”, „pastwiska trwałe” lub „grunty orne”. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nabył nieruchomość na prywatne potrzeby, w celu wybudowania dla siebie domu jednorodzinnego.

Nieruchomość jest niezabudowana, a Wnioskodawca w okresie posiadania działki nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nią związanych. W okresie posiadania nieruchomości nie była ona wykorzystywana do celów rolniczych czy nierolniczych. Nieruchomość nie była wydzierżawiana, ani nie były pobierane na nią żadne dotacje.

W ostatnim czasie, Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości. Z uwagi jednak na dogodną lokalizację (…), Wnioskodawca postanowił zapewnić możliwość podziału działki na kilka mniejszych i uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w celu uzyskania wyższej ceny za nieruchomość.

W dniu 7 maja 2019 roku, Burmistrz (…) wydał na rzecz Wnioskodawcy decyzję o warunkach zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie osiemnastu budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianych do realizacji na działce nr 1. Wnioskodawca w dniu 3 grudnia 2018 roku uzyskał także oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej do planowanych 18 budynków jednorodzinnych, przez (…). Obecnie do działki nie są doprowadzone jednak żadne media (prąd, woda, gaz) i Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań, aby te media do działki doprowadzić. Z kolei w dniu 30 sierpnia 2019 roku wydano na rzecz Wnioskodawcy postanowienie o możliwości podziału działki nr 1 w sposób przedstawiony na załączonej do pisma mapie zasadniczej. Planowany podział zakłada podzielenie nieruchomości wnioskodawcy na 18 działek o pow. od 1065 m2 do 1498 m2 przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz jedną działkę o pow. 2329 m2 przeznaczoną pod drogę wewnętrzną. Wydzielenie drogi wewnętrznej było konieczne, aby wszystkie działki posiadały dostęp do drogi publicznej. Dlatego też bez wydzielenia tej drogi, Wnioskodawca nie uzyskałby wnioskowanego postanowienia o możliwości podziału działki nr 1.

Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości lub jej części do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza „uzbrajać” działek, tj. doprowadzać do nich mediów, ani też wykonywać zagospodarowania terenu, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców nieruchomości lub jej części. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomość (lub jej części).

Wnioskodawca uzyskał część dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia podziału działek (ww. postanowienie o możliwości podziału), to obecnie Wnioskodawca nie planuje dokończenia podziału.

Ofertę sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym (…) lub innych podobnych serwisach. Negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca zamierza prowadzić samodzielnie, nie korzystając z profesjonalnych pośredników (choć z uwagi na zamieszkanie w Niemczech, Wnioskodawca nie wyklucza swojego działania przez pełnomocnika). Oferta sprzedaży działek będzie zatem bezpośrednia i będzie miała charakter prywatny.

Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, internecie, na bilboardach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

Na tle tak przedstawionych okoliczności sprawy Wnioskodawca wyraził wątpliwości czy odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. gruntów należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Znaczenie dla sprawy ma całokształt działań jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem z opisanego we wniosku zespołu podjętych przez Wnioskodawcę czynności nie wynika, że planowana dostawa działki będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na charakter handlowy. Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy posiadanej od wielu lat nieruchomości bez podjęcia innych działań wskazujących na zorganizowany charakter działań zmierzających do zbycia działki. Należy uznać, że w analizowanej sprawie czynności podjęte przez Wnioskodawcę stanowią zwykły zarząd prywatnym majątkiem.

Wobec powyższego w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowane zbycie działki nr 1 w miejscowości (…) gm. (…) nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości gruntowej, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowana dostawa działki gruntu będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem niniejszego wniosku, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, planowana sprzedaż nieruchomości lub jej części w miejscowości (…) gm. (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.