Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB3/423-101/14-4/GG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-07-04
Teza: Czy przychody (pożytki) z dzierżawy nieruchomości mieszkaniowych mogą korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: najem; spółdzielnie; telefon; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2014 r. (data wpływu 7 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 czerwca 2014 r. (data wpływu 23 czerwca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego przychodów (pożytków) z dzierżawy nieruchomości mieszkaniowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego przychodów (pożytków) z dzierżawy nieruchomości mieszkaniowych.

Z uwagi na braki wniosku, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), pismem z dnia 12 czerwca 2014 r., nr IPTPB3/423-101/14-2/GG (doręczonym w dniu 16 czerwca 2014 r.), wezwał Wnioskodawcę do jego uzupełnienia, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

W odpowiedzi na ww. wezwanie dnia 23 czerwca 2014 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 18 czerwca 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa w osiąga przychody (pożytki z nieruchomości) z tytułu odpłatnego udostępniania powierzchni dachów operatorowi telefonii komórkowej. Przychód z tytułu tych pożytków opodatkowuje podatkiem dochodowym od osób prawnych, uznając je jako przychody z działalności gospodarczej, które nie korzystają ze zwolnienia z podatku dochodowego, gdyż nie są to przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Z uwagi na fakt, że ten rodzaj przychodów nie generuje kosztów ich uzyskania, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega cały przychód osiągnięty z tego źródła.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pożytki i przychody z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni, można przeznaczać na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej spółdzielni.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, że: Spółdzielnia jako zarządca nieruchomości mieszkaniowych, na podstawie długoletniej umowy dzierżawy (do 2028 r.), umożliwiła firmie P S.A. w W korzystanie z powierzchni dachów trzech nieruchomości mieszkaniowych na potrzeby instalacji i eksploatacji infrastruktury telekomunikacyjnej dla celów świadczenia usług telekomunikacyjnych. Za używanie i pobieranie pożytków z przedmiotu dzierżawy P S.A. płaci Spółdzielni czynsz miesięczny na podstawie wystawionej faktury VAT. Wszelkie podatki i opłaty, które związane są z przedmiotem dzierżawy płaci dzierżawca. Inne koszty związane bezpośrednio z funkcjonowaniem urządzeń telekomunikacyjnych w Spółdzielni nie występują.

W nieruchomościach mieszkaniowych, które przynoszą pożytki z odpłatnego udostępniania powierzchni dachów operatorowi telefonii cyfrowej, ponoszone są wydatki niezbędne do utrzymania zasobu mieszkaniowego w należytym stanie, tj. odpis w koszty na fundusz remontowy, z którego finansowane są remonty i naprawy bieżące oraz bieżące wydatki związane z eksploatacją lokali mieszkalnych, tj.: koszty dostarczania mediów, opłaty z tytułu śmieci, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia majątkowego, odśnieżania, konserwacji i przeglądów instalacji gazowych, elektrycznych, kominowych, usług deratyzacji, monitoringu i kosztów ogólnego zarządu itp. Powyższe wydatki ewidencjonowane są rachunkowo z podziałem na poszczególne nieruchomości z wykorzystaniem kont zespołu 5 i 4 ZPK, a przychody z pożytków na kontach zespołu 7 ZPK.

Wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości mieszkaniowych, przynoszące pożytki z dzierżawy powierzchni dachów ujmowane są w ewidencji podatkowej, zgodnie z momentem memoriałowym, z tym że dochody z gospodarki mieszkaniowej (GZM) korzystają ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy przychody (pożytki) z dzierżawy nieruchomości mieszkaniowych mogą korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy tego rodzaju przychody można w ciągu roku podatkowego przeznaczać na cele działalności spółdzielczej, w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej?
3.  Czy tego rodzaju wydatki będą stanowiły koszty uzyskania przychodów, zgodnie z art. 15 ust. l ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Niniejsza interpretacja stanowi udzielenie odpowiedzi w zakresie pytania nr 1 wniosku, natomiast w zakresie pytania nr 2 i nr 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowuje On cały przychód z tytułu pożytków i dochód netto osiągnięty na wydzierżawieniu dachów operatorowi telefonii komórkowej przekazuje dla poszczególnych nieruchomości, w których osiągnięto ten dochód (przychód) zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia.

Czynności te wykonywane są po zakończeniu roku obrotowego i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, że: Przychody osiągane jako pożytki z dzierżawy nieruchomości mieszkaniowych są przychodami z działalności gospodarczej i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w takiej części, w jakiej nie zostaną w ciągu roku wydatkowane na cele działalności spółdzielczej, tj. na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3.  budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4.  udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5.  budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Jak wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Jak wynika z treści z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo- kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).

Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Do takich rodzajów dochodów należy zaliczyć również opłaty, czynsze oraz odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat.

Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa w Świdniku osiąga przychody (pożytki z nieruchomości) z tytułu odpłatnego udostępniania powierzchni dachów operatorowi telefonii komórkowej. W nieruchomościach mieszkaniowych, które przynoszą pożytki z odpłatnego udostępniania powierzchni dachów operatorowi telefonii cyfrowej, ponoszone są wydatki niezbędne do utrzymania zasobu mieszkaniowego w należytym stanie, tj. odpis w koszty na fundusz remontowy, z którego finansowane są remonty i naprawy bieżące oraz bieżące wydatki związane z eksploatacją lokali mieszkalnych, tj.: koszty dostarczania mediów, opłaty z tytułu śmieci, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia majątkowego, odśnieżania, konserwacji i przeglądów instalacji gazowych, elektrycznych, kominowych, usług deratyzacji, monitoringu i kosztów ogólnego zarządu itp.

Biorąc pod uwagę wyżej powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że przychody z tytułu wydzierżawiania powierzchni dachów operatorowi telefonii komórkowej służą prowadzeniu komercyjnej działalności gospodarczej. Zatem przychody z tytułu korzystania z części dachu w celu prowadzenia działalności gospodarczej nie są związane z funkcją mieszkaniową jako cechą wyróżniającą przy uznaniu przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z tym, przychodów z tytułu wydzierżawiania części dachu nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągane są z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane.

Dochód ten jest dochodem z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy (m.in. wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie), a więc nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.