Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-56/14-2/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-05-09
Teza: Podatek dochodowy od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodu z tytułu otrzymanego odszkodowania od developera.
Słowa kluczowe: deweloper; odszkodowania; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z 12 lutego 2014 r. (data wpływu 13 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodu z tytułu otrzymanego odszkodowania od developera – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodu z tytułu otrzymanego odszkodowania od developera.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa złożyła pozew o odszkodowanie przeciwko developerowi Spółki „A” Sp. z o.o.. Żądanie dotyczyło wypłaty odszkodowania z tytułu szkody jaka powstawała w składnikach majątku Wnioskodawcy Wspólnoty Mieszkaniowej na skutek wadliwego wykonania budynków osiedla, w częściach wspólnych nieruchomości. Nieprawidłowość polegała na niewłaściwym wykonaniu izolacji fundamentów oraz części dachowej budynków Wspólnoty. Nadmienia się, iż w skład Wspólnoty wchodzi sześć budynków, zamieszkiwanych przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, których jest 118. Stwierdzone w częściach wspólnych nieruchomości wady i usterki, których konsekwencją jest konieczność ich usunięcia, stanowiły szkodę, której zrekompensowania żądała Wspólnota od developera Spółki „A” Sp. z o.o. W wyniku przeprowadzonego procesu sądowego i wydanego w jego trakcie wyroku w dniu 29 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny zasądził prawomocnie na rzecz Wnioskodawcy kwotę odszkodowania w wysokości 529 398,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 24 lutego 2009 r. do dnia zapłaty. Zasądzona kwota w wysokości 529 398,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi w wysokości 326 506,62 zł została wpłacona na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 4 grudnia 2013 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy środki finansowe uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu odszkodowania od developera Spółki „A” Sp. z o.o. będące konsekwencją wadliwego wykonania budynków osiedla Wspólnoty stanowiącej nieruchomość wspólną podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, czy też można je kwalifikować do dochodów zwolnionych na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy środki finansowe uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu odsetek ustawowych, których podstawą była zasądzona w wyroku sądowym kwota odszkodowania i wypłacona przez developera Spółki „A” Sp. z o.o., będącego konsekwencją wadliwego wykonania budynków osiedla Wspólnoty, stanowiącej nieruchomość wspólną, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym, czy też można je kwalifikować do dochodów zwolnionych na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie pytania nr 1. Jednocześnie informuje się, że w zakresie pytania nr 2 została wydana w dniu 9 maja 2014 r. interpretacja indywidualna o nr ILPB3/423-56/14-3/PR.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi  w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W opinii Wnioskodawcy, podatek od kwoty uzyskanego odszkodowania nie powinien być zapłacony ze względu na zwolnienie przewidziane w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Odszkodowanie wypłacone przez developera z tytułu wadliwego wykonania budynków osiedla Wspólnoty, jest przychodem, jednak wychodząc z zasady współmierności przychodów i kosztów podkreślić należy, że Wspólnota poniesie koszt naprawy budynków wykorzystując środki z uzyskanego od developera odszkodowania. Ponadto przedmiotowe środki zostały przekazane na fundusz remontowy. Zatem wypłata odszkodowania będąca skutkiem naruszenia zasobu mieszkaniowego Wspólnoty i służąca naprawieniu szkody, powinna być zwolniona z opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44, wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, jeśli zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Dochody takie jak: otrzymane odszkodowanie za szkodę powstałą w budynkach Wspólnoty otrzymane od developera są związane z gospodarką mieszkaniową i są dochodem zwolnionym z podatku dochodowego od osób prawnych. Ponadto według Wspólnoty, opodatkowaniu podlegają dochody uzyskane „z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, a otrzymane odszkodowanie nie mieści się w pojęciu działalności gospodarczej w świetle ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. z 2004 r. Nr 173, poz. 1807 ze zm.).

Uzyskane przychody z tytułu odszkodowania Wspólnota przeznaczy wyłącznie na pokrycie wydatków związanych utrzymaniem swojej nieruchomości, tj. niezbędne remonty.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami przychody z tytułu uzyskanego odszkodowania oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy, wolny powinien być od podatku dochodowego, gdyż przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl ww. przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji zasobów mieszkaniowych. Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa otrzymała odszkodowanie od developera z tytułu szkody jaka powstawała w składnikach majątku Wnioskodawcy na skutek wadliwego wykonania budynków osiedla, w częściach wspólnych nieruchomości. Nieprawidłowość polegała na niewłaściwym wykonaniu izolacji fundamentów oraz części dachowej budynków Wspólnoty. W wyniku przeprowadzonego procesu sądowego i wydanego w jego trakcie wyroku w dniu 29 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny zasądził prawomocnie na rzecz wnioskodawcy kwotę odszkodowania w wysokości 529 398,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 24 lutego 2009 r. do dnia zapłaty. Zasądzona kwota w wysokości 529 398,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi w wysokości 326 506,62 zł została wpłacona na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 4 grudnia 2013 r.

Kwalifikując otrzymane przez Wspólnotę odszkodowanie należy oprzeć się na wskazanej wyżej definicji „zasobów mieszkaniowych”. Zgodnie z przytoczoną definicją, pojęcie to należy rozumieć jako: „budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże”.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że źródłem otrzymanego odszkodowanie za wadliwe wykonanie budynków przez developera jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że dochód z tytułu otrzymanego odszkodowania za wadliwe wykonanie budynków przez developera, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.