Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-828/14-2/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-11-20
Teza: 1. Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/2 oraz 83/3, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%? 2. Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach, podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? 3. Czy w przypadku, gdy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie miała prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży ww. udziałów przy założeniu spełnienia warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT? 4. Czy w przypadku sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 83/2, 83/3 oraz działek o numerach 83/1, 12/1, wraz z udziałem we własności budynku posadowionego na tych działkach, objętych ustawową wspólnością majątkową, Wnioskodawczyni w podstawie opodatkowania powinna uwzględnić łączną kwotę (z tytułu łącznego udziału Wnioskodawczyni oraz jej męża w ww. prawach), jaką Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem uzyskają z tytułu sprzedaży?
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku; udział; współwłasność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku dla zbywanej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku dla zbywanej nieruchomości

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Wraz z mężem, z którym pozostaje w ustroju ustawowej wspólności majątkowej, Wnioskodawczyni jest współużytkownikiem wieczystym gruntów położonych w Warszawie objętych dwoma księgami wieczystymi, zlokalizowanych na działkach o następujących numerach ewidencyjnych:

*   83/1, 83/2, 83/3, objętych księgą wieczystą o numerze (dalej: Księga Wieczysta nr 1),

*   12/1, objętej księgą wieczystą o numerze (dalej: Księga Wieczysta nr 2).

W prawie użytkowania wieczystego działek objętych Księgą Wieczystą nr 1 Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem posiadają 1/10 udziału. Pozostałą część udziału w prawie użytkowania wieczystego działek objętych Księgą Wieczystą nr 1 posiada inna osoba fizyczna (dalej: Y). Z kolei w prawie użytkowania wieczystego gruntu objętego Księgą Wieczystą nr 2 Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem posiada 235/1000 udziałów. Pozostałą część udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu objętego Księgą Wieczystą nr 2 posiada Y.

Wnioskodawczyni wraz z mężem posiadają również 1/10 udziału we własności budynku biurowego posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1. Pozostała część udziału w prawie własności budynku należy do Y. Wnioskodawczyni nadmienia, że działki o numerach ewidencyjnych 83/2 oraz 83/3 są niezabudowane.

Wymienione powyżej niezabudowane działki nr 83/2 oraz 83/3 znajdują się na obszarze, dla którego brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do ww. działek nr 83/2 oraz 83/3 wydano natomiast decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego wraz z garażem podziemnym.

Informacje dotyczące sposobu nabycia nieruchomości:

Wnioskodawczyni wraz z mężem oraz Y (dalej określani łącznie jako: Właściciele) nabyli prawo użytkowania wieczystego działek 83/1, 83/2, 83/3 oraz udział w prawach i roszczeniach z tytułu budowy budynku (posadowionego częściowo na działce 83/1 oraz częściowo na sąsiadującej z nią działce 12/1) na mocy umowy zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności budynków zawartej w 1994 roku. Zgodnie z wypisem z rejestru budynków budowa budynku została zakończona w 1994 roku.

Udział we własności pozostałej części powyższego budynku posadowionej na działce 12/1 wraz z prawem wieczystego użytkowania działki nr 12/1 zostały nabyte przez Właścicieli w 2000 roku.

W 2005 roku Właściciele ustanowili na rzecz podmiotu trzeciego, działającego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka), odpłatne prawo użytkowania na przypadających im udziałach w prawie wieczystego użytkowania działek o numerach ewidencyjnych 83/1, 83/2, 83/3 oraz udziałach w prawie własności budynku, posadowionego częściowo na działce nr 83/1 oraz częściowo na działce nr 12/1.

Z tytułu użytkowania, Spółka zobowiązała się do uiszczania miesięcznego czynszu, powiększonego o podatek VAT. Użytkowanie trwa do dnia złożenia niniejszego wniosku. Ostatnie przedłużenie okresu trwania użytkowania zostało dokonane na okres do 31 grudnia 2015 roku.

Przyjęty sposób rozliczeń z tytułu oddania nieruchomości do użytkowania Spółce:

Wnioskodawczyni samodzielnie rozlicza podatek VAT z tytułu oddania w użytkowanie udziałów w prawie wieczystego użytkowania działek oraz prawie własności budynku, objętych wspólnością majątkową. Wnioskodawczyni dokumentuje przypadające jej wynagrodzenie fakturami VAT. Podstawa opodatkowania VAT kalkulowana jest przez Wnioskodawczynię każdorazowo w oparciu o łączny udział Wnioskodawczyni oraz jej męża w prawie wieczystego użytkowania oraz prawie własności budynku. Trzeci z Właścicieli (Y) również samodzielnie rozlicza podatek VAT z tytułu czynności oddania w odpłatne użytkowanie, odpowiednio do udziałów przypadających w prawie wieczystego użytkowania gruntów oraz prawie własności budynku.

Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje sprzedać swoje udziały w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 83/1, 83/2, 83/3 oraz 12/1, a także udział w prawie własności budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 i 12/1.

Po oddaniu budynku w odpłatne użytkowanie w 2005 roku budynek posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 i 12/1 był przedmiotem prac modernizacyjnych i konserwacyjnych. Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, że w ciągu ostatnich 2 lat ww. budynek nie był przedmiotem ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/2 oraz 83/3, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%?
2.  Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach, podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
3.  Czy w przypadku, gdy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie miała prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży ww. udziałów przy założeniu spełnienia warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?
4.  Czy w przypadku sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 83/2, 83/3 oraz działek o numerach 83/1, 12/1, wraz z udziałem we własności budynku posadowionego na tych działkach, objętych ustawową wspólnością majątkową, Wnioskodawczyni w podstawie opodatkowania powinna uwzględnić łączną kwotę (z tytułu łącznego udziału Wnioskodawczyni oraz jej męża w ww. prawach), jaką Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem uzyskają z tytułu sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/2 oraz 83/3, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.
2.  Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach, podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
3.  W przypadku, gdy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie miała prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży ww. udziałów przy założeniu spełnienia warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
4.  W przypadku sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 83/2, 83/3 oraz działek o numerach 83/1, 12/1, wraz z udziałem we własności budynku posadowionego na tych działkach, objętych ustawową wspólnością majątkową, Wnioskodawczyni w podstawie opodatkowania powinna uwzględnić łączną kwotę (z tytułu łącznego udziału Wnioskodawczyni oraz jej męża w ww. prawach), jaką Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem uzyskają z tytułu sprzedaży.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

1.  Konieczność odrębnej oceny konsekwencji podatkowych sprzedaży kilku działek objętych jedną księgą wieczystą

Dla celów opodatkowania podatkiem VAT przedmiotem dostawy będzie odrębnie każda działka ewidencyjna. Każda wydzielona ewidencyjnie działka wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi bowiem samodzielnie wyodrębnioną całość.

Dla oznaczenia granic nieruchomości istotne znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 roku - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 roku Nr 193, poz. 1287 z późn. zm., dalej: Prawo geodezyjne) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 roku Nr 38, poz. 454 z późn. zm., dalej: Rozporządzenie). Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 Prawa Geodezyjnego, ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące w szczególności położenia gruntów, ich granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

Zgodnie z § 5 Rozporządzenia jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków są: jednostka ewidencyjna, obręb ewidencyjny oraz działka ewidencyjna. Natomiast stosownie do § 9 ust. 1 Rozporządzenia, działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Jednocześnie, na podstawie § 9 ust. 2 pkt 1 i 2 Rozporządzenia, sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób, wykazuje się jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli działki te:

*   zostały wyodrębnione w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,

*   są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, aktach notarialnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku gdy sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne są objęte jedną księgą wieczystą, poszczególne działki powinny być traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2012 roku (sygn. IBPP2/443-1222/11/IK) stwierdził, że „Objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową. Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie”. Stanowisko to zostało również potwierdzone m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 września 2013 roku (sygn. IPPP2/443-701/13-2/MAO) oraz z dnia 24 września 2013 roku (sygn. IPPP2/443-700/13-2/RR).

Mając na uwadze powyższe, w przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego trzech działek (tj. działek o numerach ewidencyjnych 83/1, 83/2, 83/3) objętych Księgą Wieczystą nr 1 każdą wyodrębnioną ewidencyjnie działkę należy rozpatrzyć jako odrębny przedmiot dostawy i w stosunku do każdej z nich określić zasady opodatkowania podatkiem VAT.

1.  Konsekwencje sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 83/2 oraz 83/3

Zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego jako dostawa towarów w rozumieniu ustawy o VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwana ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT dostawą towarów jest również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Dostawę towarów stanowi także sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2011 roku (sygn. akt I FPS 2/11), gdzie stwierdzono, że „na gruncie ustawy o VAT taka czynność nie może prowadzić do innych skutków prawnych niż sprzedaż towaru przez jedynego właściciela (użytkownika wieczystego), która niewątpliwie - w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - stanowi dostawę towarów bowiem w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”. W konsekwencji, na gruncie ustawy o VAT, czynność zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu powinna być klasyfikowana jako dostawa towarów.

Opodatkowanie VAT działek niezabudowanych

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT tereny budowlane definiowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dostawa terenów budowlanych nie korzysta więc ze zwolnienia z VAT.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni wskazała, że działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 83/2 i 83/3 są działkami niezabudowanymi znajdującymi się na obszarze, dla którego brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do ww. działek nr 83/2 oraz 83/3 wydano natomiast decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego wraz z garażem podziemnym. W związku z powyższym, ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 83/2 i 83/3 nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

1.  Konsekwencje sprzedaży udziałów w prawie własności budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1

Zasady opodatkowania gruntu, na którym posadowiony jest budynek

Zgodnie z ustawą o VAT, jeśli na gruncie wzniesiony jest budynek lub budowla, dostawa tego gruntu jest opodatkowana na zasadach przewidzianych dla tych obiektów. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wnioskodawczyni nadmienia, że w przypadku zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację, nie znajdzie zastosowania norma prawna zawarta w art. 29a ust. 9 ustawy o VAT, zgodnie z którą przywołanego powyżej przepisu art. 29a ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. W powyższym kontekście należy bowiem podkreślić, że Wnioskodawczyni planuje zbycie posiadanych praw do użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, przedmiotem planowanej transakcji nie będzie natomiast z całą pewnością czynność oddania w użytkowanie gruntu, o której mowa w treści art. 29a ust. 9 ustawy o VAT.

W świetle przywołanego powyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, w zakresie opodatkowania VAT grunt dzieli byt prawny budynków. Oznacza to, że do dostawy gruntu (lub sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się tożsamą stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części posadowionych na tym gruncie. Natomiast, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, ze zwolnienia korzystać będzie również dostawa gruntu (lub zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2010 roku (nr ILPP2/443-1376/10-4/EN) wskazał, że: „co do zasady grunt będący podmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki na nim posadowione, Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku”.

W konsekwencji, w sytuacji sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działek, na których posadowiony jest budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, konsekwencje podatkowe tej transakcji należy oceniać określając zasady opodatkowania zbycia udziału we własności budynku.

Mając na uwadze powyższe, kluczowe znaczenie ma ustalenie zasad opodatkowania zbycia przez Wnioskodawczynię i jej męża udziału w prawie własności budynku posadowionego na działkach ewidencyjnych o numerach 83/1 oraz 12/1.

Warunki stosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest definiowane jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce w szczególności, gdy wybudowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem i czynności te będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe, zwolnienie z opodatkowania stosuje się w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W opisie stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w 2005 roku w związku z oddaniem budynku w odpłatne użytkowanie Spółce. Z tego tytułu Wnioskodawczyni otrzymuje wynagrodzenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Oddanie do użytkowania nastąpiło zatem w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT. Czynność ta niewątpliwie stanowi pierwsze zasiedlenie na gruncie ustawy o VAT.

Po oddaniu budynku w odpłatne użytkowanie w 2005 roku budynek posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 i 12/1 był przedmiotem prac modernizacyjnych i konserwacyjnych. Jak wskazano jednak w opisie zdarzenia przyszłego, w ciągu ostatnich 2 lat ww. budynek nie był przedmiotem ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Nawet zatem jeżeli okazałoby się, że w wyniku powyższych prac modernizacyjnych po oddaniu budynku w odpłatne użytkowanie (a więc po 2005 roku) nastąpiło jego ponowne pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to zgodnie z informacją wskazaną w opisie stanu faktycznego, od ewentualnego ponownego pierwszego zasiedlenia do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynęło więcej niż 2 lata. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawczyni, spełnione zostały warunki do zwolnienia z VAT sprzedaży udziału w prawie własności budynku oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania działek o numerach ewidencyjnych 83/1 i 12/1, na których ten budynek jest posadowiony. Zbycie udziału w prawie własności budynku wraz ze zbyciem udziałów w użytkowaniu wieczystym działek, na których budynek został posadowiony, będzie zatem podlegało zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Możliwość skorzystania z opcji wyboru opodatkowania sprzedaży udziałów w budynku przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 ustawy o VAT wskazuje z kolei, że oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części oraz adres budynku, budowli lub ich części.

W świetle powyższego, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w przypadku, gdy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie miała prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży ww. udziałów przy założeniu spełnienia ww. warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

1.  Określenie podstawy opodatkowania z tytułu zbycia udziałów w opisanych nieruchomościach

Wnioskodawczyni wraz z mężem planują sprzedać przypadające im udziały w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 83/1, 83/2, 83/3 oraz 12/1, a także udział w prawie własności budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 i 12/1. Wnioskodawczyni dokonała rejestracji jako czynny podatnik VAT i od momentu oddania powyższych nieruchomości w odpłatne użytkowanie Spółce samodzielnie rozlicza podatek VAT z tytułu oddania w użytkowanie udziałów w prawie wieczystego użytkowania działek oraz prawie własności budynku, objętych wspólnością majątkową. Wnioskodawczyni dokumentuje przypadające jej wynagrodzenie fakturami VAT. Podstawa opodatkowania VAT kalkulowana jest przez Wnioskodawczynię każdorazowo w oparciu o łączny udział Wnioskodawczyni oraz jej męża w prawie wieczystego użytkowania oraz prawie własności budynku.

W przypadku sprzedaży udziałów w prawie użytkowania oraz w prawie własności wyżej opisanych nieruchomości stroną umowy będzie zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej małżonek, co wynika z przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 roku, poz. 788 z późn. zm., dalej: Kodeks rodzinny). Zgodnie bowiem z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego, w przypadku gdy małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej zgoda drugiego małżonka jest konieczna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również dokonania czynności prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania jej pożytków. Dokonanie powyższych czynności bez wymaganej zgody drugiego małżonka, stosownie do § 4 powyższego przepisu, skutkuje sankcją nieważności czynności prawnej.

Wnioskodawczyni zaznacza, że mimo tego, że w umowie sprzedaży zostaną wskazani zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej małżonek, z tytułu tej czynności wyłącznie Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika VAT. Wnioskodawczyni bowiem od momentu oddania nieruchomości w odpłatne używanie Spółce, rozliczała podatek VAT działając jako podatnik VAT z tytułu działalności polegającej na udostępnianiu w odpłatne użytkowanie udziałów w prawie wieczystego użytkowania działek oraz prawie własności budynku, objętych wspólnością majątkową. Wskazanie w umowie sprzedaży małżonka Wnioskodawczyni ma na celu wyłącznie prawidłowe wypełnienie obowiązków wynikających z postanowień Kodeksu rodzinnego, który dla zbycia nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania wymaga zgody drugiego małżonka. Brak tej zgody skutkowałby nieważnością dokonanej czynności prawnej.

Uwzględniając przepisy Kodeksu rodzinnego i mając na uwadze, że przepisy ustawy o VAT nie przewidują małżonków jako odrębnej kategorii podatników, podatnikiem z tytułu sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 83/1, 83/2, 83/3 oraz 12/1, a także udziału w prawie własności budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych 83/1 i 12/1 (objętych ustawową wspólnością majątkową) będzie Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, dokonując rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia udziałów w przedmiotowych prawach, objętych wspólnością majątkową, Wnioskodawczyni powinna w podstawie opodatkowania, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, ująć łączną kwotę (z tytułu łącznego udziału Wnioskodawczyni oraz jej męża w ww. prawach), jaką Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem uzyskają z tytułu sprzedaży.

1.  Podsumowanie

Podsumowując, zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 83/2 i 83/3, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT 23%.

Natomiast zbycie udziałów w prawie wieczystego użytkowania działek 83/1 oraz 12/1 oraz udziału w prawie własności wzniesionego na nich budynku będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku, gdy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/1 oraz 12/1, wraz z udziałem w prawie własności budynku posadowionego na tych działkach będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie miała prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży ww. udziałów przy założeniu spełnienia ww. warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 83/2, 83/3 oraz działek o numerach 83/1, 12/1, wraz z udziałem we własności budynku posadowionego na tych działkach, objętych ustawową wspólnością majątkową, Wnioskodawczyni w podstawie opodatkowania powinna uwzględnić łączną kwotę, jaką Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem uzyskają z tytułu sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie prawidłowości zaprezentowanego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis nie wpływa na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Nieruchomości nie były przez Zbywcę wykorzystywane wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.