Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.934.2021.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; sprzedaż; towar
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych oraz zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

‒ prawidłowe – w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej uznania, że Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych;

‒ nieprawidłowe – w zakresie pytania nr 3, a także pytania nr 1 w części dotyczącej uzasadnienia stanowiska.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Dnia 10 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania

A.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.

**Opis stanów faktycznych oraz zdarzeń przyszłych**

Pani B. i Pan A. (dalej: Zainteresowani) od (…) 2005 r. pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (wspólność ustawowa). Pani B. jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Pani B. nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej (nie jest przedsiębiorcą wpisanym do CEiDG). Pani B. nie jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT), tj. nie znajduje się w rejestrze podatników VAT czynnych i zwolnionych.

Pan A. jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Pan A. jest przedsiębiorcą wpisanym do CEiDG i od dnia (…) 2010 r. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…). Pan A. jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT, tj. znajduje się w rejestrze podatników VAT czynnych. Przeważająca działalność gospodarcza (…) jest prowadzona w następującym zakresie: Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z).

Pani B., gdy była stanu wolnego, nabyła od osób fizycznych do swojego majątku osobistego na podstawie aktu notarialnego – umowy darowizny – z dnia (…) 1996 r. nieruchomości położone w (…) oznaczone numerami działek 1, 2, 3, 4, o połączonym obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą pod oznaczeniem (…).

W dniu (…) 2019 r. zawarta została w formie aktu notarialnego umowa darowizny, na podstawie której Pani B. darowała ze swojego majątku osobistego B. i A. małżonkom (…) nieruchomość położoną w (…) oznaczoną numerami działek 1, 4, postanawiając, że działki te wejdą w skład ich majątku wspólnego. Na potrzeby powyższej umowy identyfikatorem podatkowym Pani B. był numer PESEL, a Pana A. NIP. Nieruchomość oznaczona numerami działek 1, 4 została na mocy ostatecznej decyzji Wójta Gminy (…) z dnia (…) 2021 roku podzielona na następujące działki:

‒ działka numer 5, o powierzchni (…) ha,

‒ działka numer 6, o powierzchni (…) ha,

‒ działka numer 7, o powierzchni (…) ha.

Pan A. w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wybudował na działce o numerze 5 nieruchomości, tj. trzy budynki mieszkalne jednorodzinne, dwulokalowe, w zabudowie szeregowej. Ponieważ Pani B. i Pan A. są objęci wspólnością majątkową małżeńską, to środki na budowę tych obiektów pochodziły z majątku wspólnego Pani B. i Pana A. wypracowanego między innymi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Pana A.

Obiekty te zostały zrealizowane na podstawie decyzji pozwolenia na budowę z dnia (…) 2019 r. Budowa budynków rozpoczęła się jeszcze przed dniem (…) 2019 r., tj. dniem podpisania umowy darowizny przenoszącej nieruchomość położoną w (…) oznaczoną numerami działek 1, 4 do majątku wspólnego Pani B. i Pana A.

Powyższe budynki otrzymały następujące adresy administracyjne:

(…)

Z uwagi, iż działka o numerze 5 wraz z posadowionymi na niej budynkami była przeznaczona do sprzedaży, to nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana A.

W dniu (…) 2021 r. w ramach prowadzonej przez Pana A. działalności gospodarczej Pani B. i Pan A. na podstawie umowy w postaci aktu notarialnego (dalej: Umowa 1) zawartej z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej:

1\. ustanowili odrębną własność lokalu mieszkalnego numer 1 w położonego na parterze budynku mieszkalnego znajdującego się na działce o numerze 5 i adresie administracyjnym (…),

2\. sprzedali własność opisanego wyżej lokalu w stanie deweloperskim wraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej (w prawie własności nieruchomości i części wspólnych budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali) określonym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynoszącym (…) części.

Natomiast w dniu (…) 2021 r. w ramach prowadzonej przez Pana A. działalności gospodarczej Pani B. i Pan A. na podstawie umowy w postaci aktu notarialnego (dalej: Umowa 2) zawartej z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej:

1\. ustanowili odrębną własność lokalu mieszkalnego numer 1 w położonego na parterze budynku mieszkalnego znajdującego się na działce o numerze 5 i adresie administracyjnym (…),

2\. sprzedali własność opisanego wyżej lokalu w stanie deweloperskim wraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej (w prawie własności nieruchomości i części wspólnych budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali) określonym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynoszącym (…) części.

Powyżej opisana sprzedaż lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych na podstawie Umowy 1 i Umowy 2 została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W ramach Umowy 1 oraz Umowy 2 Pani B. i Pan A. zapewnili, iż:

‒ Pan A. jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz

‒ od sprzedaży lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych występuje obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług,

‒ z tytułu sprzedaży wystawiona zostanie faktura VAT oraz wypełnione zostaną deklaracje podatkowe.

W Umowie 1 oraz Umowie 2 została wskazana łączna cena brutto sprzedawanych lokali wraz ze związanymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Dodatkowo umowy te określają cenę brutto udziału w gruncie, jaka wchodzi w skład łącznej ceny sprzedawanych lokali wraz ze związanymi udziałami w nieruchomości wspólnej.

Należy wskazać, iż Pani B. i Pan A. w ramach prowadzonej przez Pana A. działalności gospodarczej planują zawrzeć umowy w formie aktu notarialnego z nabywcami (dalej: Przyszłe umowy):

a) ustanowić odrębną własność lokali mieszkalnych położonych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na działce o numerze 5 i adresach administracyjnych (…)

b) dokonać sprzedaży własności opisanych powyżej lokali wraz ze związanymi z tymi lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych.

**Pytania**

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko, że z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów Pani B. nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem PIT?

2\. Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi organu podatkowego na pytanie nr 1, przychodem Pani B. ze źródła przychodów – odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów jest połowa łącznej ceny netto sprzedawanych nieruchomości, tj. lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych?

3\. Czy prawidłowe jest stanowisko, że przychodem Pana A. ze źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów jest połowa łącznej ceny netto sprzedawanych nieruchomości, tj. lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych?

**Państwa stanowisko w sprawie**

W Państwa ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – Pani B. nie osiąga przychodów opodatkowanych podankiem PIT z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów.

Uzasadnienie stanowiska Strony postępowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c ustawy PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT ustanawia generalną zasadę, zgodnie z którą przychód na gruncie ustawy PIT powstaje w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

W konsekwencji, w takim przypadku kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem PIT ma data jej nabycia.

Przy czym, ustawa PIT nie zawiera definicji „nieruchomości” ani znaczenia pojęcia „nabycie".

Z uwagi na fakt, że ustawa PIT nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm., dalej: KC) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przy czym, w myśl art. 47 § 1-3 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 KC).

Wobec powyższego budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

Z uwagi na powyższe za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym został wybudowany budynek.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 19 lipca 2021 r. (znak 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST) oraz interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 28 kwietnia 2017 r. (znak 0111-KDIB2-2.4011.36.2017.1.KK).

Wobec powyższego w dalszej kolejności należy ustalić, co należy rozumieć pod pojęciem „nabycie”.

Jak zostało to już wcześniej wskazane, ustawa PIT nie definiuje powyższego pojęcia. Zatem w analizowanym przypadku należy ponownie odwołać się do przepisów KC.

Zgodnie z art. 155 § 1 KC umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika, w tym również w drodze darowizny.

Ja wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, Pani B. otrzymała w dniu (…) 1996 r. w drodze darowizny nieruchomość oznaczoną numerami działek 1, 4.

Działki te zostały podzielone na działki o numerach: 5, 6, 7.

Pomimo iż do podziału działek doszło w roku 2019, to Pani B. nabyła je już w momencie otrzymania darowizny, tj. w dniu (…) 1996 r.

Podział działek nie spowodował ich ponownego nabycia przez Panią B. Zatem do nabycia działki o numerze 5 doszło w dniu (…) 1996 r.

Jednocześnie grunt (działka o numerze 5) wraz z posadowionymi na tym gruncie trzema budynkami mieszkalnymi stanowi jedną rzecz (nieruchomość). W konsekwencji data, w której zostały wybudowane powyższe budynki mieszkalne, nie ma znaczenia dla analizy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Tym samym, na potrzeby art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT za datę nabycia nieruchomości obejmującej grunt i trzy budynki mieszkalne należy przyjąć dzień (…) 1996 r. Jednocześnie wyodrębnienie lokali w powyższych budynkach na podstawie Umów 1-2 oraz Przyszłych umów nie spowoduje ich ponownego nabycia przez Panią B.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 maja 2021 r. (znak 0115- KDIT3.4011.219.2021.2.MJ), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, iż:

„(\`(...)\`) wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych z jednego nie było zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. W wyniku podziału lokalu mieszkalnego i wyodrębnienia z niego dwóch mniejszych lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni nie nabyła niczego nowego ponad to, czego była współwłaścicielem od 2000 r. Oznacza to, że pomimo, że nastąpił podział lokalu mieszkalnego, z którego wyodrębniono dwa lokale mieszkalne, to dokonany podział nie wpłynął na formę prawną władania przez Wnioskodawczynię przedmiotowymi lokalami mieszkalnymi. Nie wpływa to także na bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należy liczyć dla obu powstałych z podziału lokali od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od końca 2000 r. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej podziału”.

Zatem odpłatna sprzedaż , na podstawie Umów 1-2 oraz Przyszłych umów, nieruchomości (lokali w stanie deweloperskim wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych) nabytych przez Panią B. w dniu (…) 1996 r. została lub zostanie dokonana po upływie 5 lat od momentu ich nabycia. Tym samym spełniony zostanie jeden z warunków powodujących, iż w analizowanym przypadku nie powstanie przychód z odpłatnej sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości.

Dodatkowym warunkiem uznania, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT jest dokonanie tej sprzedaży poza działalnością gospodarczą.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego, Pani B. nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej (nie jest przedsiębiorcą wpisanym do CEiDG).

Jednocześnie nie można uznać, iż prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT.

Należy bowiem wskazać, iż Pani B. nie dokonywała żadnych czynności wskazanych w art. 5a pkt 6 ustawy PIT w sposób zorganizowany i ciągły. Jednocześnie czynności podejmowane przez Panią B. (podział gruntów, wyodrębnienie lokali) nie miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieściły się w zwykłych działaniach związanych z zarządem majątkiem prywatnym.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji z dnia 29 lipca 2021 r. (znak 0113-KDIPT2- 2.4011.442.2021.2.SR), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, iż:

„(\`(...)\`) okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr V i działki nr H, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. działek nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Wobec powyższego należy wskazać, iż Pani B. nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT, jak również sprzedaż nieruchomości (lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomości wspólnej) na podstawie zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów nie nastąpiła i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Podsumowując, z uwagi, iż sprzedaż nieruchomości (lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych):

a) została lub zostanie dokonana po upływie 5 lat od momentu nabycia działki o numerze: 5, oraz

b) nie nastąpiła i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej,

to z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów Pani B. nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem PIT.

W Państwa ocenie – w odniesieniu do pytania nr 2 – w przypadku negatywnej odpowiedzi organu podatkowego na pytanie nr 1, przychodem Pani B. ze źródła przychodów – odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów jest połowa ceny netto sprzedawanych nieruchomości, tj. lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych.

Uzasadnienie stanowiska Strony postępowania

W przypadku, gdyby zdaniem organu podatkowego Pani B. osiągała przychód ze sprzedaży nieruchomości (lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych) na podstawie zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów przychód ten należałoby zakwalifikować do źródła przychodów — odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Jak bowiem zostało to już wskazane w uzasadnieniu do pytania 1, Pani B. nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT, jak również sprzedaż nieruchomości (lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych) na podstawie zawartych już Umów 1-2oraz Przyszłych umów nie nastąpiła i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec powyższego należy określić wysokość przychodu, jaka powstanie u Pani B. z tytułu sprzedaży powyższych nieruchomości.

Zgodnie z art. 31 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359, ze zm. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Z uwagi, iż Pan A. rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, gdy był już w związku małżeńskim ze wspólnością ustawową, to prowadzone przez niego przedsiębiorstwo stało się składnikiem tego majątku wspólnego. Zatem budynki mieszkalne wybudowane przez przedsiębiorstwo (…) są również składnikiem majątku wspólnego Pani B. i Pana A.

Powyższe potwierdził w postanowieniu z dnia 2 czerwca 2017 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 722/16):

„O tym, komu należy przypisać prawa do przedsiębiorstwa zorganizowanego przez osobę fizyczną pozostającą w związku małżeńskim decyduje ustrój majątkowy, w jakim pozostaje ona z małżonkiem. Przedsiębiorstwo, które powstało i było prowadzone w czasie, gdy stosunki między małżonkami podlegały przepisom o wspólności majątkowej, jako ustroju ustawowym, jest składnikiem majątku wspólnego, nawet wtedy, gdy prowadzone jest tylko przez jednego małżonka (art. 33 § 1 k.r.o.).

Natomiast działka o numerze: 5 została wniesiona do majątku wspólnego Pani B. i Pana A. na podstawie umowy darowizny w 2019 r.

Należy wskazać, iż ustrój wspólności majątkowej małżonków (wspólności ustawowej) ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Niemniej jednak w przypadku, gdy dochodzi do sprzedaży przedmiotów objętych wspólnością ustawową, to na potrzeby podatku PIT konieczne jest określenie wysokości przychodu osiąganego przez każdego małżonków z tytułu tej sprzedaży.

W ocenie Strony postępowania wysokość przychodu jednego z małżonków należałoby w takim przypadku określić jako połowa ceny netto przedmiotu sprzedaży, tj. lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych.

Podsumowując, przychodem Pani B. ze źródła przychodów – odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów jest połowa ceny netto sprzedawanych nieruchomości, tj. lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych.

Stanowisko to znajduje poparcie w interpretacji z dnia 5 maja 2020 r. (znak 0114-KDIP3- 2.4011.175.2020.2.JM) w której to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaznaczył, iż:

„W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego. Stwierdzić zatem należy, że Wnioskodawczyni sprzedając wraz z mężem w 2018 r. lokal mieszkalny wchodzący w skład majątku wspólnego uzyskała przychód odpowiadający 1/2 ceny sprzedaży, przy uwzględnieniu równego udziału małżonków w majątku wspólnym”.

Przy czym, w tym miejscu należy wskazać, iż w ocenie Strony postępowania Pani B. nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem PIT z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów. Powyższe uzasadnienie zostało sporządzone na wypadek, gdyby organ podatkowy uznał stanowisko Strony postępowania w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

W Państwa ocenie – w odniesieniu do pytania nr 3 – przychodem Pana A. ze źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów jest połowa ceny netto nieruchomości, tj. lokalu wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych.

Uzasadnienie stanowiska Strony postępowania

Jak zostało to już wskazane w stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym), Pan A. jest przedsiębiorcą wpisanym do CEiDG i od dnia 1 lipca 2010 r. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…).

Ponadto, jak wynika z Umów 1-2 oraz z zapisów Przyszłych umów, sprzedaż nieruchomości była/będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez Pana A. działalności gospodarczej.

Zatem przychód osiągany przez Pana A. ze sprzedaży nieruchomości (lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych) na podstawie zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów należy zakwalifikować do źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Wysokość przychodu, jaka powstanie u Pana A. z tytułu sprzedaży powyższych nieruchomości powinna zostać określona analogicznie, jak zostało to opisane w uzasadnieniu do stanowiska do pytania nr 2, tj. w wysokości połowy ceny netto nieruchomości (lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

‒ prawidłowe – w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej uznania, że Pani B. nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych;

‒ nieprawidłowe – w zakresie pytania nr 3, a także nr 1 w części dotyczącej uzasadnienia stanowiska.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że prowadzi Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania) pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie – Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Pana żona nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Objęci są Państwo wspólnością majątkową małżeńską. Pana żona, będąc stanu wolnego, nabyła do swojego majątku osobistego m.in. działki nr 1 i 4, które następnie darowała Panu, postanawiając, że działki te wejdą w skład Państwa majątku wspólnego. Następnie działki te zostały podzielone. W wyniku tego podziału powstała m.in. działka o numerze 5. W ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wybudował Pan na tej działce trzy budynki mieszkalne jednorodzinne, dwulokalowe, w zabudowie szeregowej. Z związku z tym, że działka o numerze 5 wraz z posadowionymi na niej budynkami była przeznaczona do sprzedaży, to nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. W ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej Państwo na podstawie umów w postaci aktów notarialnych ustanowili odrębne własności dwóch lokali mieszkalnych, a następnie sprzedali własność tych lokali w stanie deweloperskim wraz z udziałem w nieruchomościach wspólnych. W ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej planujecie Państwo zawrzeć także przyszłe umowy w formie aktu notarialnego z nabywcami (dalej: Przyszłe umowy) i ustanowić odrębną własność pozostałych lokali mieszkalnych oraz dokonać sprzedaży własności tych lokali wraz z udziałami w nieruchomościach wspólnych.

Z uwagi na fakt, że wskazaną we wniosku działkę o numerze 5 wprowadził Pan do pozarolniczej działalności gospodarczej, na której wybudował Pan trzy budynki mieszkalne jednorodzinne, dwulokalowe, w zabudowie szeregowej z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nieruchomości te stanowią towar handlowy.

Podkreślamy, że sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego małżonków wykorzystywanej w działalności gospodarczej jednego z nich wiąże się z koniecznością rozliczenia całej kwoty transakcji w tej działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży (całości lub części) nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej.

W tej sprawie, skoro wprowadził Pan działkę nr 5 (nabytą w drodze darowizny od Pana żony do Państwa majątku wspólnego) do działalności gospodarczej jako towar handlowy, w celu wybudowania i dalszej odsprzedaży lokali znajdujących się w trzech budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych, w zabudowie szeregowej – to przychody uzyskane z tego tytułu będą w całości przychodami z Pana pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem Pana żona nie osiągnęła/nie osiągnie przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży wskazanych we wniosku lokali.

**Reasumując – z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem Pana ze źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z tytułu zawartych już Umów 1-2 oraz Przyszłych umów jest łączna cena netto sprzedawanych nieruchomości, tj. lokali wraz ze związanymi z lokalami udziałami w nieruchomościach wspólnych.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy:

‒ zaistniałych stanów faktycznych, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

‒ zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na fakt, że stanowisko Państwa w odniesieniu do pytania nr 1 jest prawidłowe, z wyjątkiem uzasadnienia Państwa stanowiska, odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezzasadna.

Ponadto, wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i zdarzeń przyszłych. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).