Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-137/13/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-04-30
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wniesionego do spółdzielni mieszkaniowej wkładu mieszkaniowego.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01 lutego 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 04 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wkładu mieszkaniowego wniesionego do spółdzielni mieszkaniowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 lutego 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wkładu mieszkaniowego wniesionego do spółdzielni mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2009 r. wnioskodawca nabył za przysłowiową „złotówkę” mieszkanie spółdzielcze, którego był najemcą i użytkownikiem od 1989 r. W kwietniu 2010 r. wnioskodawca sprzedał owo mieszkanie za kwotę 195.000 zł, zaznaczając w zeznaniu podatkowym, że całą kwotę przeznaczy na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca uzyskał informację, że wkład mieszkaniowy, który wpłacał od początku użytkowania lokalu oszacowany na kwotę ponad 70.000 zł nie może zostać uznany i wliczony przy obliczaniu wysokości podatku.

Wnioskodawca posiada znaczną liczbę rachunków za remont domu, w którym obecnie mieszka oraz akt notarialny za zakup działki budowlanej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wkład mieszkaniowy wnioskodawca może brać pod uwagę przy obliczaniu wysokości podatku?

Zdaniem wnioskodawcy, powinien on zapłacić podatek z uwzględnieniem wkładu mieszkaniowego tak jak na wzorze: kwota sprzedaży mieszkania – kwota faktur remontowych i aktów notarialnych – wkład mieszkaniowy = kwota do obliczenia podatku dochodowego.

W opinii wnioskodawcy, wkład mieszkaniowy powinien być uznany jako koszt uzyskania przychodu, ponieważ był on swego rodzaju kredytem jaki zaciągnęła spółdzielnia mieszkaniowa, a który spłacali użytkownicy danego bloku mieszkalnego. Wnioskodawca powołał interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 28 grudnia 2010 r., Znak: ILPB2/415-1269/10-2/JK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości (ich części oraz udziału) lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2009 r. wnioskodawca nabył za przysłowiową „złotówkę” mieszkanie spółdzielcze, którego był najemcą i użytkownikiem od 1989 r., natomiast w kwietniu 2010 r. wnioskodawca sprzedał to mieszkanie za kwotę 195.000 zł.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie sprzedanego w kwietniu 2010 r. lokalu mieszkalnego miało miejsce w 2009 r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości itp.).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wątpliwości wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie budzi okoliczność czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego może zaliczyć wkład mieszkaniowy, który wpłacił do spółdzielni mieszkaniowej od początku jego użytkowania.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2.  spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu po spełnieniu określonych warunków finansowych, którymi są m.in. spłata przypadających na lokal kosztów budowy. Tak więc osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu.

Zatem wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji składają się na koszty jego nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podsumowując, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawę obliczenia podatku stanowi dochód ustalony jako różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2010 r. (ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, do których wnioskodawca zaliczyć może wydatki poniesione tytułem wkładu mieszkaniowego.

Ustalony w ten sposób dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wnioskodawca winien był wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-39, składanym do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu, tj. do 30 kwietnia 2011 r. w części C, w pozycji 24.

Ponadto w zeznaniu tym wnioskodawca mógł również wykazać w części D, w pozycji 26 wysokość dochodu, który będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższe oznacza, że jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, podatnik ma zamiar ponieść wydatki na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy a tym samym chce skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, to musi fakt ten zdeklarować w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, poprzez obliczenie i wykazanie w tym zeznaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W zeznaniu PIT-39 wnioskodawca winien był zatem wykazać w oddzielnych pozycjach:

*   dochód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego obliczony jako różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, do których wnioskodawca zaliczyć może wydatki poniesione tytułem wkładu mieszkaniowego – pozycja 24. Kwoty tego dochodu w żadnym wypadku nie mogą pomniejszać kwoty wydatków na własne cele mieszkaniowe,
*   a także kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, którego wysokość wnioskodawca mógł ustalić uwzględniając udokumentowane i poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatki na własne cele mieszkaniowe – pozycja 26.

Z kolei w pozycji 27 - „Podstawa obliczenia podatku” wnioskodawca winien był wykazać różnicę między dochodem z tytułu sprzedaży lokalu obliczonym zgodnie z art. 30e ustawy a dochodem zwolnionym (pozycja 24 minus pozycja 26) i obliczyć od tak uzyskanej kwoty 19% zryczałtowany podatek dochodowy i wykazać w pozycji 28, który jednak w związku ze zdeklarowaniem, iż cały dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie zwolniony nie wystąpi tak samo jak podatek należny (pozycja 30).

W związku z powyższym wydatki poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia lokalu na własne cele mieszkaniowe wpływają na wysokość podatku z tytuły sprzedaży lokalu mieszkalnego jednak nie podlegają odliczeniu bezpośrednio od dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, ale poprzez wykazanie ich jako dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zeznaniu PIT-39.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż poniesione i udokumentowane przez wnioskodawcę wydatki w postaci wkładu mieszkaniowego wpłaconego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w związku z przysługującym mu spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu jako wydatki na nabycie lokalu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawcy, iż wkład mieszkaniowy może zostać uznany za koszt uzyskania przychodu uznać należało za prawidłowe.

Przy czym zgodnie z zapytaniem wnioskodawcy ocenie nie podlegała możliwość uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków związanych z aktem notarialnym zakupu działki budowlanej i remontem domu.

Zauważyć jedynie należy, iż przedstawiony przez wnioskodawcę wzór na obliczenie podstawy opodatkowania (dochodu) jest błędny. Jak wyjaśniono powyżej, dochodem ze sprzedaży lokalu jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od tak obliczonego dochodu nie odejmuje się bezpośrednio kwoty wydatków na własne cele mieszkaniowe. Kwota tych wydatków ma natomiast wpływ na obliczenie wysokości dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zgodnie z zaprezentowanym powyżej wzorem, który wpłynie jednak na wysokość podatku należnego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.