Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-62/10-4/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-04-08
Teza: skutki podatkowe sprzedaży budynku mieszkalno-warsztatowego stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; koszt; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; przychód; skutki podatkowe; sprzedaż-sprzedaż budynków
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14.01.2010 r. (data wpływu 20.01.2010 r.) oraz piśmie z dnia 23.03.2010 r. (data wpływu 26.03.2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 17.03.2010 r. (data nadania 18.03.2010 r., data doręczenia 23.10.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalno-warsztatowego stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - **jest nieprawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 20.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalno-warsztatowego stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1989 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił nieruchomość – budynek gospodarczy, murowany o powierzchni użytkowej 80m2 za cenę 10.000 zł w, przy ul. J.

Zakupiona nieruchomość została wyremontowana, następnie rozbudowana i oddana do użytkowania. Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych PPU E o wartości 84.720, 00 zł i od powyższej kwoty naliczana była amortyzacja.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ww. budynku od 1989 r. pod nazwą Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe E.

W czerwcu 2009 r. dokonano sprzedaży nieruchomości o powierzchni 535,68 m2 za cenę 1.500.000 zł. W skład całkowitej powierzchni budynku wchodzi: część mieszkalna – 99,60m2 i część przeznaczona na działalność gospodarczą – 436,08 m2.

Budynek był amortyzowany 2,5% w skali roku. Niezamortyzowana część wynosi 42.500,08 zł. Wartość budynku nie była aktualizowana do cen rynkowych.

Obecnie budynek jest wynajmowany na podstawie umowy najmu od nabywcy nieruchomości. Umowa najmu dotyczy okresu od 19.06.2009 r. do 30.06.2010 r. W umowie jest zapis dotyczący odkupienia ww. nieruchomości za cenę 1.580.000 w ciągu 1-2 lat (od 2 lipca 2010 r. do 30 czerwca 2011 r.).

W związku z wezwaniem z dnia 17.03.2010 r. Wnioskodawca doprecyzował swój wniosek informując, iż przychody uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowane są podatkiem liniowym oraz zajął własne stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku Nr 4.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż budynku mieszkalno-warsztatowego za cenę 1.500.000 zł pomniejszona o część mieszkalną jest przychodem w działalności gospodarczej, od której należy zapłacić 19% podatek dochodowy?
2.  Czy ustalono prawidłowo cenę 2.800,18 za m2?<
3.  Czy prawidłowe jest wyłączenie części mieszkalnej z przychodu do opodatkowania w kwocie 278.897,93 zł (wyliczenie: 99,60x2.800,18)?
4.  Czy w momencie zakupu (odkupienia) nieruchomości wprowadzamy na środki trwałe o wartości 1.580.000, a następnie dokonywane będą odpisy amortyzacyjne?

Odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Odpowiedź na pytanie czwarte zostanie udzielona w odrębnej interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ostatnia zmiana z Dz. U. z 2008 r. Nr 143, poz. 894) kwota 1221.102,07 jest przychodem ze sprzedaży środków trwałych – została pomniejszona o część mieszkalną (1.500.000-278.897,93=1221.102,07), natomiast kwota 42.500,80 (nie zamortyzowana część) jest kosztem w momencie sprzedaży.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej cytowanej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się, stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotnym zatem jest, czy sprzedany budynek stanowił budynek mieszkalny, czy też niemieszkalny, bowiem ma to zasadnicze znaczenie dla ustalenia źródła przychodu ze zbycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zbył w czerwcu 2009 r. nieruchomość, którą wykorzystywał w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej i ujął w ewidencji środków trwałych. W skład całkowitej powierzchni przedmiotowego budynku wchodziła część mieszkalna – 99,60m2 i część przeznaczona na działalność gospodarczą – 436,08 m2.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z analizy wniosku wynika, iż w niniejszym przypadku ponad połowę całkowitej powierzchni budynku stanowi część użytkowa. Zatem w świetle ww. przepisów należy go zakwalifikować jako budynek niemieszkalny, wobec czego nie znajduje w sprawie zastosowanie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy ustalić w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodne z którym, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tych środków i wartości.

Natomiast odnosząc się do kwestii niezamortyzowanej wartości powyższego środka trwałego zauważyć należy, iż zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

*   wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

A zatem w świetle powyższego niezamortyzowana wartość środka trwałego stanowi koszt uzyskania przychodu przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia składnika majątku.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powoływane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży budynku mieszkalno-warsztatowego stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, od którego należy zapłacić 19% podatek dochodowy, zgodnie z wybraną formą opodatkowania. Jeżeli kwota 2.800,18 zł jest kwotą odpowiadającą wartości rynkowej za m2 nieruchomości, wówczas przychód ze sprzedaży tej nieruchomości może być ustalony w oparciu o tę kwotę. Niezamortyzowana wartość początkowa przedmiotowego środka trwałego stanowi koszt uzyskania tego przychodu, stosownie do treści art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. budynku mieszkalno-warsztatowego Wnioskodawca nie może pomniejszyć o kwotę przychodu uzyskanego z części mieszkalnej wchodzącej w skład tej nieruchomości.

Jednocześnie podkreślić należy, iż wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa tut. organ nie dokonuje wyliczeń. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.