Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-525/12-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-08-17
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal; mieszkanie; sprzedaż; wkład
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 24 maja 2012 r. (data wpływu 24 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 czerwca 2012 r. (data wpływu 21 czerwca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 i § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 14 czerwca 2012 r. nr ILPB2/415-525/12 -2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 14 czerwca 2012 r., skutecznie doręczono dnia 18 czerwca 2012 r., zaś w dniu 21 czerwca 2012 r. (data nadania 20 czerwca 2012 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W sierpniu 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała wykupu od spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przekształcając je w lokal będący odrębną własnością. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało Jej przyznane w styczniu 1971 r., na mocy decyzji o przydziale. Począwszy od tego dnia, Zainteresowana ponosiła miesięczne koszty partycypujące w koszcie budowy lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, koszt ten ponosiła co miesiąc, przez 20 lat. W momencie wykupu mieszkania i przekształcenia Wnioskodawczyni poniosła koszty w wysokości 3,63 zł. Koszty te stanowiły spłatę nominalnego umorzenia kredytu - wykup. Spółdzielnia mieszkaniowa oszacowała wartość mieszkania na 236 000 w momencie wykupu. Zainteresowana uzyskała zaświadczenie ze spółdzielni, że spłacony przez Nią wkład mieszkaniowy stanowi 73,29% wartości rynkowej mieszkania (wkład mieszkaniowy zawiera spłacony kredyt lokatorski). W chwili obecnej Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż mieszkania za kwotę 200 000 zł. Sprzedaż ma nastąpić do końca bieżącego roku. Uzyskane w ten sposób środki pieniężne Zainteresowana planuje przeznaczyć na inny cel, niż mieszkaniowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy do kosztów nabycia nieruchomości można zaliczyć koszty związane ze spłatą wkładu mieszkaniowego, jeśli były one rozłożone w czasie i ponoszone miesięczne przez 20 lat?
2.  Od jakiej kwoty, w świetle przepisów podatkowych, Wnioskodawczyni zapłaci podatek od sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1.

Przepisy podatkowe dotyczące wykupu mieszkania spółdzielczego, a przez to przekształcenia go w lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności, zakładają możliwość zaliczenia do kosztów takiej operacji wszelkie poniesione przez podatnika koszty z nią związane, także te rozciągnięte w czasie.

Spłata kwoty 3,63 zł, której Zainteresowana dokonała w momencie wykupu, była konieczną spłatą nominalnego umorzenia kredytu. Bez dokonania tej wpłaty oraz spłaty całego wkładu mieszkaniowego, mieszkanie nie mogłoby być dopuszczone do procedury przekształceniowej. Koszty te więc powinny być w całości uwzględnione jako koszt, jaki Wnioskodawczyni poniosła przy wykupie mieszkania. Tym samym kwota 172 964,40 zł stanowiąca 73,29% wartości rynkowej mieszkania, którą Zainteresowana poniosła na jego nabycie, pomimo, że była rozłożona w czasie, powinna być zaliczona do sumy kosztów i odliczona przy ostatecznym rozliczeniu poniesionych wydatków.

Ad. 2.

Podatek powinien być zapłacony od kwoty 27 035,60. Kwota ta stanowi różnicę między planowaną ceną sprzedaży, a kosztami nabycia. Do kosztów nabycia powinny być zaliczone kwoty związane ze spłatą wkładu mieszkaniowego, ustalone przez Spółdzielnię Mieszkaniową w wysokości 73,29% wartości rynkowej mieszkania, która na dzień jego wykupu wynosiła 236 000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w 2010 r. dokonując wykupu od spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przekształcając je w lokal będący odrębną własnością, do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zostało przyznane w styczniu 1971 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, na mocy decyzji o przydziale. Począwszy od tego dnia, Zainteresowana ponosiła miesięczne koszty partycypujące w koszcie budowy lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, koszt ten ponosiła co miesiąc, przez 20 lat. W momencie wykupu mieszkania i przekształcenia Wnioskodawczyni poniosła koszty w wysokości 3,63 zł. Koszty te stanowiły spłatę nominalnego umorzenia kredytu - wykup. Spółdzielnia mieszkaniowa oszacowała wartość mieszkania na 236 000 w momencie wykupu. Zainteresowana uzyskała zaświadczenie ze spółdzielni, że spłacony przez Nią wkład mieszkaniowy stanowi 73,29% wartości rynkowej mieszkania (wkład mieszkaniowy zawiera spłacony kredyt lokatorski).

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu wkładu mieszkaniowego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Tak więc osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę - stosownie do wniosku – bądź o przekształcenie dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź o przeniesienie własności lokalu.

Wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego, są więc bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki w postaci wkładu mieszkaniowego na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu. Natomiast podstawą obliczenia podatku, w takiej sytuacji będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c (wkład mieszkaniowy).

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż w wydanej interpretacji tut. organ nie potwierdza wskazanej w pytaniu nr 2 wysokości kwoty od jakiej Wnioskodawczyni winna zapłacić podatek, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości podstawy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.