Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-855/10/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-11-10
Teza: sposób ustalenia przychodu z tytułu zawarcia umów najmu zryczałtowanym 8,5%podatkiem dochodowym od osób fizycznych
Słowa kluczowe: czynsz; najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 02 sierpnia 2010r. (wpływ do tut. Biura 05 sierpnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 18 października 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 sierpnia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 30 września 2010r. Znak: IBPBII/2/415-855/10/NG wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 18 października 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką ¼ nieruchomości, którą wynajmuje najemcom. Wnioskodawczyni dotychczas wpłacała do urzędu skarbowego 18% podatku od uzyskanego dochodu.

Od dnia 01 stycznia 2011r. wnioskodawczyni chciałaby przejść na rozliczenie na zasadach ryczałtu – 8,5% podatek od przychodu.

Zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca zobowiązuje się płacić wnioskodawczyni (wynajmującej) czynsz za wynajem miesięcznie. Czynsz płatny jest z góry do piątego dnia każdego miesiąca kalendarzowego do rąk wynajmującej. Wnioskodawczyni każdorazowo wystawi najemcy pisemne pokwitowanie (pkt 5 umowy).

Poza czynszem za najem najemna płacił będzie należność za energię elektryczną według wskazań licznika oraz za zużytą wodę według odczytu liczników indywidualnego i głównego, oświetlenie klatki schodowej i wywóz śmieci według odrębnych obciążeń przedłożonych przez wnioskodawczynię w terminie płatności czynszu (pkt 6 przedmiotowej umowy).

Dotychczas wszelkie płatności (z wyjątkiem energii elektrycznej, za którą najemca płacił sam – podpisana umowa z zakładem Energetycznym) wnioskodawczyni wypisywała na jednym pokwitowaniu.

Przykład pokwitowania:

1.  Czynsz za mieszkanie za m-c wrzesień 2010r. …………………………………… ………wartość.
2.  Opłata za oświetlenie kl. Schodowej ………ilość osób x kwota od osoby ………wartość.
3.  Opłata za wywóz śmieci ………………………… ilość osób x kwota od osoby ………wartość.
4.  Opłata za zużytą wodę ……………………………ilość m3 x cena 1 m3 ………………… wartość.

Wnioskodawczyni otrzymaną kwotę (według powyższego pokwitowania) wpisywała w całości jako przychód, a w kosztach uzyskania przychodu wpisywała te same kwoty zapłacone za zużytą przez najemców wodę, śmieci i oświetlenie klatki schodowej.

Wnioskodawczyni ma 72 lata, rozważa przekazanie swej części nieruchomości w zarząd osobie obcej. Zarządca oprócz wynagrodzenia za zarząd musi mieć pieniądze na utrzymanie posesji w czystości, przeglądy instalacji, czyszczenie kominów, nieprzewidziane awarie itp. Po ustaleniu wysokości tych kwot, wnioskodawczyni uważa, iż może zmienić aneksem pkt 5 i 6 Umowy Najmu. Mianowicie w pkt 5 Umowy pomniejszyć kwotę płatną wynajmującej o koszt „zarządu”. W pkt 6 Umowy dopisać „oraz kwotę płatną zarządcy”.

Pokwitowanie najemcy otrzymywaliby za:

1.  oświetlenie klatki schodowej ………………
2.  wywóz śmieci ……………………
3.  zużytą wodę ………………………
4.  opłatę za zarząd – płatne od m² powierzchni lokalu lub procent udziału w całości nieruchomości.

Ułamkowy udział poszczególnych lokali w całości nieruchomości jest podany w postanowieniu Sądu dotyczącym podziału nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy wnioskodawczyni pobierając od najemcy pieniądze za zużytą wodę, wywóz śmieci i oświetlenie klatki schodowej, wystawiając mu rachunek na daną kwotę musiałaby też odprowadzić 8/5% podatek ryczałtowy, pomimo iż jest tylko pośrednikiem ww. płatności?
2.  Czy w przypadku ponoszenia wydatków na zarząd wnioskodawczyni może pomniejszyć przychód z czynszu (obniżyć czynsz) o tę kwotę, czy mimo ponoszenia wydatków na zarząd 8,5% podatek obejmie cały dotychczasowy przychód z czynszu?
3.  Jeżeli najemca nie płaci czynszu lub płaci z opóźnieniem czy podatek wnioskodawczyni płaci dopiero po otrzymaniu od niego czynszu i wystawieniu mu rachunku, czy też musi zapłacić podatek bez względu na to czy otrzymała pieniądze, czy nie na podstawie zawartej z nim umowy zobowiązującej go do płacenia czynszu w ustalonym terminie?

Zdaniem wnioskodawczyni, powinna płacić 8,5% podatek ryczałtowy tylko za czynsz po otrzymaniu od najemcy pieniędzy i wystawieniu mu rachunku. Wnioskodawczyni uważa ponadto, że za pozostałe kwoty pobierane od najemcy ujęte na pokwitowaniu nie powinna płacić podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.)

W myśl art. 2 ust. 1a tej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu, czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni posiadająca ¼ nieruchomości zawarła z najemcami umowy najmu. Do tej pory rozliczała najem na zasadach ogólnych. Wnioskodawczyni rozważa zmianę sposobu opodatkowania przychodu z tytułu najmu z zasad ogólnych na opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5 % od dnia 01 stycznia 2011r. Wnioskodawczyni rozważa także – z uwagi na swój podeszły wiek – możliwość oddania części nieruchomości w zarząd osobie trzeciej. Wnioskodawczyni zamierza także wprowadzić aneksem zmiany w zawartych przez nią jako wynajmującą umowach najmu. Zgodnie ze zmienionymi umowami najmu, najemcy będą płacić: czynsz określony w umowie (czynsz najmu) oraz dodatkowo będą zobowiązani do wnoszenia opłat za oświetlenie korytarza, wywóz śmieci, zużytą wodę według wskazań wodomierza, oraz zostaną zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu zarządu nieruchomością przez osobę nie będącą wynajmującym, ww. opłaty najemca nie będzie wnosił bezpośrednio do elektrowni wodociągów, czy też zakładu oczyszczania miasta, tylko wnioskodawczyni zamierza pobierać kwoty według zużycia za media wystawiać pokwitowanie oraz wpłacać ww. kwoty do elektrowni i wodociągów zakładu oczyszczania miasta oraz do zarządcy.

Reasumując, w świetle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego - odpowiadając na pytania nr 1 i nr 3 zawarte we wniosku - uznać należy, iż przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym u wnioskodawczyni będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu dodatkowych opłat uiszczane przez najemców, tj. opłaty na oświetlenie klatki schodowej, opłaty za wodę, opłaty za wywóz śmieci nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, albowiem z przytoczonych przez wnioskodawczynię zapisów umów najmu wynika, że to najemcy są zobowiązani do ich ponoszenia, a wnioskodawczyni pełni rolę jedynie pośrednika w płatnościach. Natomiast opłata za zarząd nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile w rzeczywistości wnioskodawczyni wprowadzi aneksem zmiany w umowach najmu (tak jak planuje), z których w jasny sposób będzie wynikać, że to najemcy będą zobowiązani do jej ponoszenia. Odnośnie natomiast wystawiania najemcom pokwitowań, w przedmiotowej sprawie najistotniejszym są zapisy umowy najmu i to one decydują co będzie przedmiotem opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, a nie przedmiotowe pokwitowania. Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawczyni w zakresie pyt 1 i 3 zawartego we wniosku należy uznać za prawidłowe.

Odnośnie określenia momentu powstania przychodu z tytułu najmu, należy zauważyć, że w świetle cyt. wyżej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 1 – 1c ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, – obliczania za każdy miesiąc lub co kwartał ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i wpłacania go na rachunek właściwego według miejsca zamieszkania podatnika urzędu skarbowego. Po zakończeniu roku podatkowego, zgodnie z treścią art. 21 ust. 2 pkt 2 niniejszej ustawy, podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym do dnia 31 stycznia roku następującego po roku, w którym uzyskali przychód z najmu zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).

Mając powyższe na uwadze oraz przedstawione we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, że aby powstał przychód po stronie wnioskodawczyni z tytułu zawartych umów najmu, muszą zaistnieć przesłanki określone w cyt. art. 11 ustawy o podatku dochodowym, tj. czynsz musi zostać zapłacony lub postawiony do dyspozycji wnioskodawczyni. Innymi słowy przychód z tytułu najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania (postawienia do dyspozycji przez najemcę). Tym samym stanowisko wnioskodawczyni, że powinna płacić 8,5% podatek zryczałtowany za czynsz, po otrzymaniu od najemcy pieniędzy należy uznać za prawidłowe. Z tą jednakże uwagą, że wystawienie przez wnioskodawczynię pokwitowania za otrzymane pieniądze ani tym bardziej data jego sporządzenia nie mają wpływu na moment uzyskania przychodu, albowiem z przepisu cyt. art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych momentem uzyskania przychodu w przedmiotowej sytuacji będzie dzień otrzymania przez wnioskodawczynię czynszu a nie moment wystawienia pokwitowania za niego.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.