Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.1152.2021.4.AC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-16
Teza: Dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; grunty-darowizna gruntu; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. c

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

17 grudnia 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 17 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2022 r. (data wpływu 22 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Od 2011 roku jest Pani właścicielką gospodarstwa rolnego o powierzchni 7,8 ha, które w przyszłości ma zamiar podzielić na działki i w zależności od zainteresowania zawrzeć transakcje sprzedaży. Ziemia zostanie przekształcona z ziemi ornej na ziemię inwestycyjną. Pierwsza transakcja sprzedaży jest ustalona na I połowę 2022 roku, obszar około 2,5 ha. Jest Pani osobą fizyczną pracującą na umowie o pracę. Jednak ze względu na dość dużą dla niej kwotę transakcji chciałaby Pani mieć wykładnię prawną dotycząca § 4 ust.2 załączonego aktu notarialnego.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Właścicielem nieruchomości tj. gospodarstwa rolnego stała się Pani 06.05.2011 r. na podstawie umowy darowizny zawartej aktem notarialnym, przekazanej przez rodziców, podlegającej zwolnieniu od podatku na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn . Nieruchomość niezabudowana została nabyta w celu kontynuowania działalności rolniczej - uprawa roli na potrzeby własne. Gospodarstwo rolne od daty jego nabycia do chwili obecnej jest przeznaczone na uprawę roli w celu zaspokojenia potrzeb własnych i rodziny. Opłaca Pani podatek rolny do UM. Gospodarstwo rolne nie było i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów i nie czerpie z tego tytułu Pani korzyści finansowych. Z nieruchomości niezabudowanej zostaną wydzielone dwie działki przeznaczone na cele handlowo - usługowe. Czyli jedna już wydzielona i w przyszłości zostanie wydzielona druga. Pozostałej części nieruchomości nie będzie Pani zbywać. Działki będą miały dostęp do drogi publicznej. Poniosła Pani nakłady finansowe związane z wydzieleniem działki (opłata wykonania usługi geodezyjnej) oraz złożyła wniosek o wytyczenie wjazdu dla wydzielonej działki. Innych nakładów nie poniosła w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek, np. drogi dojazdowe, oferty sprzedaży. Nie korzystała Pani z biura nieruchomości. Będzie musiała Pani ponieść opłaty planistyczne, której obowiązek powstanie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Osobiście nie zamierza Pani występować o inne decyzje administracyjne, uzyskać warunki technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej (wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej). Dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, których była współwłaścicielem z mężem:

‒ Zakup mieszkania o powierzchni 41,60 m2 dnia 11.06.1999 r. na podstawie Aktu Notarialnego. Cele mieszkaniowe.

‒ Sprzedaż w/w mieszkania dnia 11.09.2002 r. na postawie Aktu Notarialnego. Kwota sprzedaży przeznaczona na zakup większego mieszkania.

‒ Darowizna nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 6 arów, a następnie jej sprzedaż z przeznaczeniem pieniędzy na remont mieszkania (lata 1999 - 2003) niestety nie posiada aktu notarialnego.

‒ Zakup mieszkania o powierzchni 51,48 m2 dnia 13.09.2002 r. na podstawie Aktu Notarialnego. Cele mieszkaniowe.

‒ Sprzedaż w/w mieszkania dnia 18.02.2012 r. na postawie Aktu Notarialnego. Kwota sprzedaży przeznaczona na budowę domu.

‒ Dnia 20.05.2008 r. zakup działki budowlanej o powierzchni 10,7504 ar., na której został pobudowany dom i od marca 2012 r. Zamieszkuje go Pani wraz z rodziną.

Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

1\. Nie posiada Pani innych nieruchomości.

2\. Nie prowadzi działalność gospodarczej.

3\. Objętą wnioskiem nieruchomość nie wykorzystuje Pani w działalności gospodarczej.

4\. W przeciągu dwóch lat nie będzie podejmowała Pani aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Postawi tablicę reklamową na opisanej działce.

5\. Klienta, nabywcę działki pozyskała na zasadzie informacji w kręgu znajomych. Oferta sprzedaży działki znajduje się na portalu PAIH, a szczegółowe informacje zostały przygotowane i umieszczone na stronie przez Urząd Miasta.

6\. W stosunku do już wydzielonej działki zostało udzielone pełnomocnictwo nabywcy w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

‒ Reprezentowania przed wszelkimi organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi we wszystkich sprawach związanych z dokonywaniem czynności, odbierania korespondencji i oświadczeń.

‒ Dokonywania czynności faktycznych i prawnych w zakładach energetycznych, gazowych, wodociągowych, telekomunikacyjnych w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości.

‒ Wystąpienie o warunki zabudowy do UM.

W przypadku kolejnej działki postępowanie będzie identyczne. Będą zawierane umowy przedwstępne sprzedaży działek i zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność. Środki ze sprzedaży działek, których dotyczy przedmiotowy wniosek w szczególności zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego, zakup samochodu, zakup mieszkania oraz edukację dzieci i zapewnienie godnej starości dla Pani rodziców.

**Pytania**

1\. Czy będzie musiała Pani uiścić podatek od towarów i usług VAT?

2\. Czy będzie musiała Pani uiścić podatek dochodowy?

3\. Jeśli tak to w jakiej wysokości w/w podatki?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pani stanowisko w sprawie**

Kwota, ze sprzedaży nieruchomości, która jest gruntem rolnym nie powiększy Pani dochodu. Czyli pieniądze z przeprowadzonej transakcji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że:

‒ jest Pani właścicielem gospodarstwa rolnego, które nabyła w darowiźnie od swoich rodziców w 2011 roku,

‒ nieruchomość została nabyta w celu kontynuowania działalności rolniczej,

‒ gospodarstwo rolne od daty jego nabycia do chwili obecnej jest przeznaczone na uprawę roli w celu zaspokojenia potrzeb własnych i rodziny.

‒ opłaca Pani podatek rolny,

‒ gospodarstwo rolne nie było i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów, i nie czerpie Pani z tego tytułu korzyści finansowych,

‒ z nieruchomości rolnej wydzieliła Pani jedną działkę (w przyszłości wydzielona zostanie druga działka), które przeznaczone zostaną do sprzedaży,

‒ pozostała części nieruchomości nie będzie zbywana,

‒ działki będą miały dostęp do drogi publicznej,

‒ poniosła Pani nakłady finansowe związane z wydzieleniem pierwszej działki,

‒ nie korzysta Pani z biura nieruchomości.

‒ nie zamierza Pani występować o inne decyzje administracyjne tj. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej (wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej).

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Za datę nabycia przez Panią nieruchomości (gospodarstwa rolnego), należy przyjąć datę zawarcia umowy darowizny, tj. 2011 rok, zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2016 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości na działki, w wyniku którego następuje zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem podział na działki, nie będzie stanowił dla Pani nowego nabycia nieruchomości.

Planowane zbycie działek, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowić dla Pani przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią nieruchomości (gospodarstwa rolnego). Tym samym, nie będzie na Pani ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanem faktycznym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawczyni. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).