Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.851.2025.2.RS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-23
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży dwóch
budynków jednorodzinnych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
grunty-podział gruntu
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan pismem z 1 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną i polskim rezydentem podatkowym. Ma Pan miejsce zamieszkania
    i centrum interesów życiowych w Polsce. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie
    jest czynnym podatnikiem podatku VAT, ani nie korzysta Pan ze zwolnienia
    przedmiotowego zgodnie z art. 113 oraz art. 43 ustawy o VAT.
    W dniu (...) 2020 r. nabył Pan na podstawie aktu notarialnego rep. A nr (...) sporządzonego
    przez kancelarię notarialną A.A w X nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr 1
    /1, położoną w obrębie Y, gmina (...). Nabyta działka stanowi Pana majątek prywatny.
    Wystąpił Pan do Wójta Gminy (...) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji
    polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z
    niezbędną infrastrukturą techniczną. W dniu (...) 2024 r. została wydana decyzja o
    warunkach zabudowy nr (...), która ustala możliwość realizacji tej inwestycji. Uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy ma charakter administracyjny i nie przesądza o
    prowadzeniu działalności gospodarczej. Jest to czynność dopuszczalna w ramach zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Na podstawie wydanej decyzji planuje Pan dokonać podziału działki nr 1/1 na dwie
    mniejsze działki budowlane i na każdej z nich wybudować budynek mieszkalny
    jednorodzinny zgodnie z warunkami zabudowy.
    Po zakończeniu budowy pierwszy budynek zostanie przeznaczony do sprzedaży,
    natomiast po zakończeniu budowy drugiego budynku również on zostanie sprzedany.
    Budowa obu domów będzie prowadzona sposobem gospodarczym, osobiście, bez
    zatrudniania pracowników i bez korzystania z usług firm budowlanych.
    Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a
    budowa oraz sprzedaż domów będą czynnościami incydentalnymi, podejmowanymi w
    ramach prywatnego zarządu własnym majątkiem.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia
    Nieruchomość gruntową, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji
    indywidualnej, nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży, od osoby fizycznej. Zapłata za
    nabycie została dokonana ze środków własnych pochodzących ze sprzedaży mieszkania.
    Działka od chwili nabycia nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów prowadzenia
    działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy. Została nabyta bez określonego celu i w
    akcie notarialnym zakupu działki nie jest określony jakikolwiek cel nabycia działki.
    Budowa domu mieszkalnego finansowana będzie z Pana osobistych oszczędności i
    bieżących dochodów. Budowę drugiego budynku sfinansuje ze środków własnych.
    Budowa pierwszego budynku nie jest jeszcze rozpoczęta. Planowane rozpoczęcie
    inwestycji to pierwsza połowa 2026 r. Budowa drugiego budynku, jeśli dojdzie do skutku,
    byłaby rozpoczęta za co najmniej trzy lata, licząc od dnia dzisiejszego.
    Zakończenie budowy pierwszego budynku planowane jest na okres około 1,5 roku od daty
    rozpoczęcia budowy. Pierwszy budynek zamierza Pan sprzedać po jego wybudowaniu w
    okresie 3-4 miesięcy od zakończenia budowy. Drugi budynek zamierza Pan sprzedać po
    zakończeniu budowy w okresie 3-4 miesięcy od zakończenia inwestycji.

    Nabywców budynku mieszkalnego będzie Pan poszukiwał tylko i wyłącznie poprzez
    wywieszenie banera na ogrodzeniu budynku. Nie będzie Pan korzystał z pośrednictwa
    biura nieruchomości, nie będzie prowadził innych działań marketingowych takich jak
    ogłoszenia w prasie, internecie, TV, radiu itp.
    Nie posiada Pan innych nieruchomości do sprzedaży. Na dzień dzisiejszy nie ma planów
    nabywania innych nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży. W przeszłości dokonał
    Pan sprzedaży tylko ww. lokalu mieszkalnego.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,
      zlokalizowanej na jednej z działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1/1 obręb Y,
      będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób
      fizycznych w wysokości 19%?
    2. Czy sprzedaż drugiego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wybudowanego na
      pozostałej działce powstałej w wyniku podziału działki nr 1/1 obręb Y, będzie podlegała
      opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w
      wysokości 19%?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, w odniesieniu do pytania 1, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w
    zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmuje czynności typowych dla
    przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości (takich jak reklama, profesjonalny
    marketing, współpraca z deweloperami czy inwestowanie środków w sposób
    systematyczny).
    Podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz budowa budynków
    mieszkalnych stanowią czynności dopuszczalne w ramach prywatnego gospodarowania
    własnym majątkiem i nie nadają im automatycznie charakteru działalności gospodarczej.
    Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, w
    których wskazano, że uzyskanie warunków zabudowy, dokonanie podziału działki i
    sprzedaż gruntów lub budynków jednorodzinnych może być traktowane jako czynności w
    ramach majątku prywatnego, jeśli nie mają charakteru działalności zarobkowej.
    Sprzedaż nieruchomości dokonana po 1 stycznia 2026 r. nie będzie stanowiła źródła
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych.
    Działka została nabyta w dniu 2 czerwca 2020 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa
    w art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z
    końcem 2025 r.
    Podział działki i wybudowanie budynków nie stanowią nowego momentu nabycia
    nieruchomości.
    W świetle przepisów prawa cywilnego, budynki wzniesione na gruncie stanowią jego część
    składową (art. 48 kodeksu cywilnego). W konsekwencji, dla celów podatkowych, za datę
    nabycia zarówno działek powstałych w wyniku podziału, jak i posadowionych na nich
    budynków należy przyjąć 2 czerwca 2020 r.
    Organy podkreślają, że budowa domu na własnym gruncie nie powoduje ponownego
    „nabycia” nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Planowana sprzedaż ma charakter prywatny i nie nosi cech działalności gospodarczej. W
    związku z powyższym nie nabywa Pan nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz
    jedynie racjonalnie gospodaruje swoim majątkiem. Sprzedaż dwóch nieruchomości
    (działek z budynkami) po zakończeniu budowy jest czynnością jednorazową, a nie

    elementem powtarzalnego przedsięwzięcia zarobkowego. W świetle przedstawionych
    okoliczności uważa Pan, że planowana sprzedaż pierwszej nieruchomości powstałej w
    wyniku podziału działki nabytej w 2020 r. będzie stanowiła zbycie majątku prywatnego,
    czynność ta nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób, fizycznych a ponieważ nabycie działki nastąpiło
    w 2020 r., sprzedaż dokonana po 1 stycznia 2026 r. będzie zwolniona z podatku
    dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według
    zryczałtowanej stawki 19%.
    Pana zdaniem, w odniesieniu do pytania 2, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w
    zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmuje czynności typowych dla
    przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości (takich jak reklama, profesjonalny
    marketing, współpraca z deweloperami czy inwestowanie środków w sposób
    systematyczny).
    Podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz budowa budynków
    mieszkalnych stanowią czynności dopuszczalne w ramach prywatnego gospodarowania
    własnym majątkiem i nie nadają im automatycznie charakteru działalności gospodarczej.
    Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, w
    których wskazano, że uzyskanie warunków zabudowy, dokonanie podziału działki i
    sprzedaż gruntów lub budynków jednorodzinnych może być traktowane jako czynności w
    ramach majątku prywatnego, jeśli nie mają charakteru działalności zarobkowej.
    Sprzedaż nieruchomości dokonana po 1 stycznia 2026 r. nie będzie stanowiła źródła
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych.
    Działka została nabyta w dniu 2 czerwca 2020 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa
    w art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z
    końcem 2025 r.
    Podział działki i wybudowanie budynków nie stanowią nowego momentu nabycia
    nieruchomości.
    W świetle przepisów prawa cywilnego, budynki wzniesione na gruncie stanowią jego część
    składową (art. 48 kodeksu Cywilnego). W konsekwencji, dla celów podatkowych, za datę
    nabycia zarówno działek powstałych w wyniku podziału, jak i posadowionych na nich
    budynków należy przyjąć 2 czerwca 2020 r.
    Organy podkreślają, że budowa domu na własnym gruncie nie powoduje ponownego
    „nabycia” nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Planowana sprzedaż ma charakter prywatny i nie nosi cech działalności gospodarczej. W
    związku z powyższym nie nabywa Pan nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz
    jedynie racjonalnie gospodaruje swoim majątkiem. Sprzedaż dwóch nieruchomości
    (działek z budynkami) po zakończeniu budowy jest czynnością jednorazową, a nie
    elementem powtarzalnego przedsięwzięcia zarobkowego. W świetle przedstawionych
    okoliczności uważam, że planowana sprzedaż drugiej nieruchomości powstałej w wyniku
    podziału działki nabytej w 2020 r. będzie zbyciem majątku prywatnego, czynność ta nie
    będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób, fizycznych a ponieważ nabycie działki nastąpiło w 2020 r., sprzedaż
    dokonana po 1 stycznia 2026 r. będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób
    fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zryczałtowanej stawki 19%.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      #jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu
    działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek
    podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje po upływie 5 lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła
    przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
    · nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
      działalności gospodarczej,
    · nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1
      ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
      mieszkalnych).
    Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na
    trzech przesłankach:
    · zarobkowym celu działalności,
    · wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    · prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak
    zarobkowy charakter nie jest tożsamy z przynoszeniem dochodu. Brak zysku z podjętych
    działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza bowiem, że działalność
    taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże
    się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania,
    których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej
    określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o
    charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej
    struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z
    uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.,
    sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana

      jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi
      będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w
      rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
    sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
    zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a ww. ustawy).
    Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
    tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
    aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział
    nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie
    dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w
    zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego
    źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z
    odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.
    Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że:
    · (...) czerwca 2020 r. zakupił Pan do majątku prywatnego nieruchomość gruntową.
    · Przez cały czas posiadania działka nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów
      prowadzenia działalności gospodarczej, najmu czy dzierżawy.

    · Wystąpił Pan do właściwego organu o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji
      polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z
      niezbędną infrastrukturą techniczną.
    · (...) 2024 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację ww.
      inwestycji.
    · Planuje Pan rozpocząć budowę pierwszego budynku w pierwszej połowie 2026 r.,
      prawdopodobnie za trzy lata – drugiego.
    · Przewiduje Pan prowadzenie budowy każdego budynku przez okres półtora roku,
      sprzedaż nastąpi w okresie 3-4 miesięcy od wybudowania.
    Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na związek podjętych przez Pana działań z
    działalnością gospodarczą. Pana zamiarem towarzyszącym już przed rozpoczęciem
    budowy każdego z budynków mieszkalnych jest ich sprzedaż. Można więc uznać, że
    budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, od
    samego początku posiada cechy swego rodzaju inwestycji. Postanowił Pan wybudować
    dwa budynki mieszkalne, każdy w celu sprzedaży, zakładając jednocześnie osiągnięcie
    maksymalnej korzyści z posiadanej przez Pana nieruchomości gruntowej.
    Zatem w chwili budowy ww. budynków ma Pan zamiar osiągnąć zysk. Jak sam Pan
    wskazał, oba budynki mieszkalne będą budowane z przeznaczeniem ich na sprzedaż, a nie
    w innym celu np. realizacji własnych czy rodziny – celów mieszkaniowych. Zatem nie ulega
    wątpliwości, że zakres, rozmiar (budowa budynków jednorodzinnych) i charakter
    dokonanych przez Pana czynności nie jest/nie będzie typowy dla działań podejmowanych
    przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane
    działania są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie
    sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).
    Zatem Pana działania są i będą rodzajem aktywności określonej jako działalność
    gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. Całokształt podejmowanych przez Pana działań
    wskazuje, że wykorzystanie posiadanego Pana majątku nie ma/nie będzie miało
    charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie
    majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z
    Pana majątku osobistego.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić
    należy, że sprzedaż budynków mieszkalnych, które zamierza Pan wybudować, zgodnie z
    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła
    sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Z uwagi na powyższe, w tej
    konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będą składniki Pana
    majątku osobistego, a sprzedaż dwóch budynków mieszkalnych stanowi realizację prawa
    do rozporządzania majątkiem osobistym.
    Pana działania będą wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na
    osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży jednorodzinnych budynków mieszkalnych.
    Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze
    sprzedaży pierwszego i drugiego budynku należy zakwalifikować do przychodów z
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować
    zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
    Podsumowując, przychody uzyskane przez Pana ze sprzedaży dwóch budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych będących przedmiotem wniosku, należy zakwalifikować do
    przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt
    3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te podlegają
    opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj.
    w ramach działalności gospodarczej.
    W związku z powyższym stanowisko Pana należy uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego,
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.