Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-226/16-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-07-13
Teza: Należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: fundusz-Zamknięty Fundusz Inwestycyjny; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2016 r. (data wpływu 25 kwietnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 kwietnia (data nadania 27 kwietnia 2016 r., data wpływu 29 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 kwietnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalność inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością B. spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Transakcja planowana jest na pierwszą połowę 2016 r. W dniu dokonania Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Ponieważ pytania Wnioskodawcy zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym jego prawa do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (i) dokładny zakres Transakcji (ii) historię prawną nabywanej nieruchomości, jak również (iii) przedstawia inne relewantne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

1.  Zakres Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, składająca się z działki gruntu oznaczona numerem 59/1 (prawo użytkowania wieczystego), dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej: „Nieruchomość”).

Na działce tej prowadzony jest obecnie proces budowlany polegający na wybudowaniu budynku biurowo-usługowego składającego się z dwóch segmentów (dalej: „Budynek”), który w przyszłości ma być przeznaczony pod wynajem podmiotom komercyjnym. W stosunku do pierwszego segmentu Budynku (segment A) prace budowlane są bardzo zaawansowane - aktualnie trwają tam prace na dachu oraz wewnętrzne prace wykończeniowe. Uzyskanie pozwolenia na użytkowania tego segmentu Budynku planowane jest na sierpień 2016 r. Prace nad drugą częścią Budynku (segment B) znajdują się na etapie wykonywania konstrukcji ostatniej kondygnacji. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie tej części Budynku planowane jest na grudzień 2016 r. Oprócz Budynku przedmiotem Transakcji może być również towarzysząca mu infrastruktura (np. chodniki na patio) oraz określone ruchomości funkcjonalnie związane z Budynkiem (np. uchwyty na rowery), które będę ukończone/zamontowane przed dniem Transakcji.

Na działce mogą znajdować się części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej, które nie stanowią własności Zbywającego (stanowią one element infrastruktury przedsiębiorstw przesyłowych) i nie będą one nabywane przez Wnioskodawcę.

Powierzchnia Budynku jest przeznaczona pod wynajem podmiotom gospodarczym. Zbywca podpisał już umowy najmu powierzchni biurowej, które przewidują przekazanie powierzchni najemcom we wrześniu i w październiku 2016 r. oraz w styczniu 2017 r. Częścią umów najmu, wśród innych jej elementów takich jak opis standardu Budynku, rzut wynajmowanych pomieszczeń, czy też katalog opłat eksploatacyjnych, do których pokrywania zobowiązany jest najemca, jest regulamin zawierający zasady korzystania z Budynku przez wszystkich najemców. Podpisane umowy najmu zostaną przeniesione na Wnioskodawcę w ramach Transakcji. W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również zdecydować się przejąć prawa i/lub obowiązki wynikające z niektórych umów czy porozumień, których stroną jest lub będzie Zbywca, a które związane są z Nieruchomością.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości została jednak wydana decyzja o warunkach zabudowy - decyzja z dnia 27 sierpnia 2004 r. (zmienioną decyzją z dnia 6 grudnia 2014 r.). Ponadto, prace budowlane prowadzone są na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 8 lipca 2009 r., które zostało przeniesione na Zbywcę na podstawie decyzji z 15 stycznia 2015 r., zmienione decyzją z dnia 30 kwietnia 2015 r.

Natomiast planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż ww. wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych złożonych z zabezpieczeń złożonych przez najemców w związku z podpisanymi umowami najmu). W szczególności, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych ani umowy związane z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową Budynku;

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego;

*   licencji, praw autorskich, gwarancji budowalnych związanych z Nieruchomością;

*   decyzje administracyjne dot. ww. Nieruchomości;

*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanego z działalnością deweloperską oraz wyszukaniem portfela najemców o zróżnicowanym profilu działalności;

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;

*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działki gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego na Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał żadnych pracowników).

1.  Nabycie działek gruntu przez Zbywcę oraz wybudowanie Budynku

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w dniu 12 grudnia 2014 na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy przeznaczonej pod zabudowę. Dostawa do Zbywcy była opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Zbywca odliczył podatek VAT wykazany na fakturze wystawionej przez poprzedniego właściciela.

Po nabyciu działki Zbywca rozpoczął proces budowlany. Z uwagi na przeznaczenie budynku na wynajem, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego na wydatkach związanych z budową i takowych odliczeń dokonywał.

1.  Inne okoliczności towarzyszące Transakcji

Tak, jak wskazano powyżej, Zbywca podpisał przedwstępne umowy najmu powierzchni biurowej. Na dzień składania niniejszego wniosku, powierzchnia nie została jeszcze wydana najemcom.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje wykończenie powierzchni biurowych znajdujących się w Budynku, a następnie wydanie tej powierzchni najemcom (czyli rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych VAT, polegających na wynajmie powierzchni biurowej). Dokończenie procesu budowlanego oraz wykonanie aranżacji wnętrza budynku zostanie przez Wnioskodawcę powierzone zewnętrznemu podmiotowi (najprawdopodobniej będzie nim Zbywca), na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne.

W przyszłości, Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości do kolejnego inwestora. Intencją jest, aby zbycie przedmiotowego Nieruchomości było opodatkowane VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa niedokończonego Budynku powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu przed jego pierwszym zasiedleniem, która będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniami 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT),
    *   do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2016 r. Nr IPPP2/4512-324/16-3/MT.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Czy jeżeli Transakcja - zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie równocześnie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalność inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością B. spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Transakcja planowana jest na pierwszą połowę 2016 r. W dniu dokonania Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2016 r. Nr IPPP2/4512-324/16-3/MT dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) do transakcji sprzedaży będącej przedmiotem wniosku mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług określone w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Do transakcji tej nie można zastosować zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto przy niniejszej transakcji sprzedaży nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa Budynku wraz z gruntem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23%. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęta będzie dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest Budynek.”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2016, poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.