Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-85/10-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-08
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2010 r. (data wpływu 14 stycznia 2010 r.) uzupełnionym w dniu 24 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa pismem z dnia 17 marca 2010 r. nr ILPB2/415-85/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 17 marca 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 22 marca 2010 r.), zaś w dniu 24 marca 2010 r. (data nadania 23 marca 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W lipcu 2005 roku Zainteresowany zakupił nieruchomość zabudowaną jako współwłasność po 1/2 części.

Na zakup nieruchomości zaciągnięty został kredyt.

Dla zabezpieczenia kredytu Bank zażądał ustanowienia hipoteki, co też zostało spełnione.

Po kilku miesiącach współwłaściciel wystąpił ze współwłasności i kredytu (zgoda Banku), przekazując Zainteresowanemu swój udział 1/2, aktem notarialnym jako darowiznę w dniu 30 grudnia 2005 roku.

Wnioskodawca przejął z darowizną również wszystkie obciążenia i zobowiązania związane z nieruchomością.

W zakupionym domu Zainteresowany zamieszkiwał oraz zameldowany na pobyt stały był od września 2005 roku do grudnia 2009 roku.

Przez ponad cztery lata Wnioskodawca przeprowadzał remont i modernizację zakupionego domu. Gdy w 2009 roku zachorował postanowił zbyć nieruchomość licząc się z częściową zapłatą podatku dochodowego z uwagi na brak upływu 5 lat (wymóg ustawowy).

Po analizie przepisów ustaw podatkowych, które według interpretacji Zainteresowanego dają możliwość zwolnienia od podatku kwoty uzyskanej ze zbycia nieruchomości, przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu – nieruchomość sprzedał aktem notarialnym z dnia 22 grudnia 2009 roku.

Kupujący nabyli nieruchomość z obciążoną hipoteką. Z kwoty transakcji wpłacili do banku kwotę wymaganą do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego, niezapadłego – regularnie spłacanego przez Wnioskodawcę w miesięcznych ratach (autospłata).

Powyższy fakt sposobu zapłaty za zbycie nieruchomości m. in. w formie spłaty kredytu przez kupujących został zawarty w akcie notarialnym.

Zainteresowany fakt sprzedaży zgłosił w trybie i czasie przewidzianym w ustawie (14 dni) we właściwym urzędzie skarbowym.

Dnia 5 stycznia 2010 roku Wnioskodawca złożył we właściwym urzędzie skarbowym deklarację PIT-23 o osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, objętym zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W deklaracji PIT-23 w poz. 46 Zainteresowany wykazał kwotę uzyskanego przychodu ze zbycia nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu. Do obliczenia zryczałtowanego podatku w poz. 47 Wnioskodawca wykazał kwotę przychodu zwolnionego od opodatkowania (spłata kredytu) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawę opodatkowania Zainteresowany pomnożył przez 10%. Wyliczona kwota została wpłacona przelewem w dniu 5 stycznia 2010 r. na konto właściwego urzędu skarbowego.

Wnioskodawca wskazuje, że w momencie zakupu użytkowania czy też zbycia przedmiotowej nieruchomości nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zainteresowany od 2001 roku poza dochodem uzyskiwanym z tytułu świadczenia emerytalnego innych dochodów nie uzyskuje.

Od momentu otrzymania darowizny, Zainteresowany jako obdarowany przejął dług i obciążenie związane z darowizną w całości. Od chwili otrzymania darowizny, spłata zaciągniętego kredytu na zakup nieruchomości, obciążała Wnioskodawcę w pełnej wysokości.

Zainteresowany dokonał następujących czynności cywilnoprawnych:

*   podpisanie aneksu umowy kredytowej, stanowiącego że współkredytobiorca występuje z długu zaciągniętego na zakup nieruchomości na podstawie umowy kredytowej na co Wnioskodawca wyraża zgodę,

*   podpisanie umowy darowizny (w formie aktu notarialnego) z dnia 30 grudnia 2005 roku,

*   przedstawiono wspomniany wyżej - aneks do umowy kredytowej, zawarty pomiędzy bankiem a Zainteresowanym, w którym strony ustaliły. że z dniem 28 grudnia 2005 roku współkredytobiorca występuje z długu zaciągniętego na podstawie umowy na zakup przedmiotowej nieruchomości, na co Wnioskodawca wyraża zgodę i oświadcza, że przejmuje dług i obciążenie wpisane w księdze wieczystej, którego spłata jest zabezpieczona hipoteką,

*   współwłaścicielka oświadczyła, że niniejszym cały swój udział wynoszący 1/2 część zabudowanej nieruchomości, daruje Zainteresowanemu, a On powyższą darowiznę przyjmuje będąc stanu wolnego oraz, że przejmuje dług i obciążenie związane z tą darowizną.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zwolnieniu od zryczałtowanego podatku dochodowego podlega część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu?
2.  Czy w świetle przedstawionego przez Zainteresowanego stanu faktycznego – w Jego przypadku – ma zastosowanie zwolnienie od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu w części wydatkowanej na spłatę kredytu przed uzyskaniem przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przedstawionego stanu faktycznego urząd skarbowy na podstawie obowiązujących przepisów podatkowych powinien uznać, że opisane zdarzenia spełniają wszystkie przesłanki aby zastosować zwolnienie podatkowe w części dotyczącej kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu. Kwota przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego pomniejszyła przychód ze zbytej nieruchomości, gdyż znaczną część kwoty z transakcji kupujący wpłacili, na poczet pozostałego do spłaty kredytu a nie na konto Zainteresowanego. Sposób zapłaty został wpisany do aktu notarialnego. Gdyby nie choroba to Wnioskodawca nie zbywałby tej nieruchomości, a tym bardziej gdyby nie był przekonany że prawo podatkowe pozwała na ulgę z tytułu spłaty zaciągniętego kredytu. Wystarczyłoby przecież poczekać ze zbyciem nieruchomości około roku czasu i Zainteresowany nie miałby zobowiązania podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości przed wymaganym okresem. Wnioskodawca liczył się z częściowym zapłaceniem podatku, co też uczynił rozliczając się w ustawowym terminie. Odliczył od uzyskanego przychodu, darowiznę i kwotę spłaconego kredytu, od pozostałej kwoty uzyskanego przychodu. Obliczył należny zryczałtowany 10% podatek, który wpłacił na konto właściwego urzędu skarbowego.

Reasumując Zainteresowany stwierdza, że kupiłem wspólnie dom w całości na kredyt. Po kilku miesiącach wspólnik wycofał się z inwestycji. Bank wyraził zgodę na wystąpienie z kredytu wspólnika. Wnioskodawca przejąłem całość zadłużenia bankowego.

Aktem notarialnym współwłaściciel swoją część przekazał Zainteresowanemu w formie darowizny. Wnioskodawca mieszkał sam, spłacał, remontował dom przez około 4 lata. Zachorował w ubiegłym roku, w związku z czym uznał, że musi zbyć nieruchomość.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc moment jej nabycia.

Należy bowiem zauważyć, że ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Z uregulowania wynikającego z art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, że w 2005 roku Wnioskodawca jako współwłasność zakupił nieruchomość zabudowaną. Zakup był sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym prze obojga współwłaścicieli nieruchomości. Również w 2005 roku wspólnik Zainteresowanego wycofał się z inwestycji i w drodze darowizny przekazał Mu swój udział w nieruchomości, a także wszelkie obciążenia i zobowiązania związane z nieruchomością. Na powyższe zgodę wyraził bank, z którym podpisano stosowny aneks do umowy kredytowej. Od momentu przyjęcia darowizny, obdarowanego obciążała w pełnej wysokości spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył w całości w 2005 roku. Tak więc rozpatrując kwestię opodatkowania przychodu uzyskanego z jej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wyżej cyt. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż w 2005 roku Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości zabudowanej, której zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym obciążającym Zainteresowanego. W dniu 22 grudnia 2009 roku przedmiotowa nieruchomość została zbyta. Część ceny za nią została przez kupujących przelana na rachunek kredytowy w banku tytułem całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego uprzednio na jej zakup, co odnotowane zostało w akcie notarialnym.

Biorąc więc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz zacytowane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości dokonana przez kupujących ze środków stanowiących część należnej Wnioskodawcy ceny sprzedaży, wyczerpuje dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych. W konsekwencji, jeżeli Zainteresowany nie korzystał bądź nie korzysta z odliczeń, o których mowa w art. 26b ww. ustawy, uzyskany przychód w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu korzysta z przedmiotowego zwolnienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.