Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.308.2019.6.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-17
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 13 grudnia 2019 r. (data wpływu 20 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 24 lutego 2020 r. i 12 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismami z 7 lutego 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.3.MS, 0111-KDIB2-2.4014.308.2019.3.HS oraz z 28 lutego 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.5.MS, 0111-KDIB2-2.4014.308.2019.5.HS wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 24 lutego 2020 r. oraz 12 marca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcę),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Sprzedawcę),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Wnioskodawca) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Sprzedawca) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z zabudowaniami pod inwestycję budynek magazynowo-produkcyjny wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Tereny zlokalizowane są w W. obejmują działki gruntu o nr:

*   (…) (prawo użytkowania wieczystego w całości przysługuje Sprzedawcy; przed podziałem działka nr …),
*   (…) (prawo użytkowania w całości przysługuje Sprzedawcy, przed podziałem działka nr …),
*   (…) (prawo użytkowania w całości przysługuje Sprzedawcy, przed podziałem działka … a następnie …),

–dalej łącznie jako „Nieruchomość” lub „Działki”.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT planuje wybudowaną powierzchnię magazynową, produkcyjną, socjalną i biurową w dalszej kolejności wynająć, a później sprzedawać.

Zgodnie z ww. księgami wieczystymi dla Nieruchomości działka (…) jest niezabudowana. Działki (…) oraz (…) są zabudowane murowanym budynkiem portierni o powierzchni 142 m2, betonową rampą, silosem oraz siecią wodociągową. Budynek portierni oraz betonowa rampa są trwale z gruntem związane. Z kolei, silos nie jest na stałe przytwierdzony do gruntu. Pierwsze zasiedlenie wskazanych powyżej zabudowań nastąpiło przed 2006 r. Od tego czasu Sprzedawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie zarówno budynku portierni, jak i pozostałych zabudowań. Sprzedawca nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej. Wynajmował Nieruchomość, co stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Dla przedmiotowych działek obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego stanowiący treść uchwały z 28 sierpnia 2014 r. (dalej: „MPZP”). Nieruchomości są określone jako tereny usług handlu i biur, usług wystawienniczych, produkcji wysokich technologii i zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedawcy są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT. Sprzedawca jest podmiotem specjalizującym się w działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości, wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami oraz usługach związanych z administracyjną obsługą biura.

Sprzedawca nabył przedmiotowe prawa do wieczystego użytkowania przedmiotowych gruntów wraz z zabudowaniami w 2006 r. Transakcja nabycia użytkowania wieczystego przedmiotowej Nieruchomości wraz z zabudowaniami podlegała na moment dokonania transakcji zwolnieniu VAT na mocy ówcześnie obowiązującego art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535, ze zm.), jako dostawa używanej przez ponad 5 lat nieruchomości zabudowanej.

Sprzedawca i Wnioskodawca planują sfinalizować transakcję sprzedaży przedmiotowych działek 31 grudnia 2020 r. (dalej: „Transakcja”).

Ponadto w uzupełnieniach w części dotyczącej podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali, że przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będącej przedmiotem wniosku będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego w zakresie działki nr (…),
*   prawo użytkowania wieczystego w zakresie działki (…), oraz
*   prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) wraz z prawem własności budynku portierni na niej posadowionego (budynek portierni posadowiony jest jedynie na działce nr …).

Zainteresowani zaznaczyli, że silos oraz betonowa rampa znajdujące się obecnie na przedmiotowych działkach zostaną usunięte przed planowaną transakcją. Tym samym na moment sprzedaży działka nr (…) oraz działka nr (…) będą stanowić działki niezabudowane, a nabycie prawa własności silosu oraz betonowej rampy nie będzie stanowiło przedmiotu planowanej transakcji. Ponadto Zainteresowani wskazali, że sieć wodociągowa przebiegająca przez działki nr (…) oraz (…) nie stanowi własności Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, a tym samym nie stanowi przedmiotu transakcji. Zainteresowani wskazali również, że złożą właściwemu organowi, przed dniem dokonania dostawy obiektów położonych na działkach zabudowanych zgodne oświadczenie, że zrezygnują ze zwolnienia opodatkowania VAT i wybierają opodatkowanie dostawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Końcowo wskazać należy, iż pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnień wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.6.MS, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, sprzedaż przedmiotowej działki na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż działki będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana podstawową stawką 23%, Transakcja obejmująca sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 17 kwietnia 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.6.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że owyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego działki nr (…), prawo użytkowania wieczystego działki (…) oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) wraz z prawem własności budynku portierni na niej posadowionego (budynek portierni posadowiony jest jedynie na działce nr …), które Wnioskodawca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedawcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Sprzedawca i Wnioskodawca planują sfinalizować transakcję sprzedaży przedmiotowych działek 31 grudnia 2020 r. Zainteresowani wskazali również, że złożą właściwemu organowi, przed dniem dokonania dostawy obiektów położonych na działkach zabudowanych zgodne oświadczenie, że zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wybierają opodatkowanie dostawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży przedmiotowej działki podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 17 kwietnia 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.6.MS wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że: „(…) planowana transakcja sprzedaży budynku portierni posadowionego na działce nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Zainteresowany, jak i Wnioskodawca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i planują złożyć, przed dokonaniem sprzedaży, wspólne oświadczenie - zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli podatkiem VAT.

Wobec powyższego Wnioskodawcy spełniając ww. warunki będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży budynku portierni wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr (…), na której budynek ten jest posadowiony i wybrać opodatkowanie tej dostawy stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W związku z tym biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje prawne, Zainteresowany może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy budynku portierni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż budynku portierni będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Zainteresowany nie będący stroną postępowania – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej (działki nr …) według stawki właściwej dla tej czynności. (…)

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy ww. działek niezabudowanych nr (…) i nr (…) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe, sprzedaż niezabudowanych działek nr (…) i (…) nie będzie podlegać zwolnieniu. Tym samym winna być opodatkowana właściwą dla tej dostawy stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że planowana transakcja sprzedaż nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT w tym w zakresie działki nr (…) będzie to uwarunkowane złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż w odniesieniu do zabudowanej działki nr (…), zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Wnioskodawcy (nabywcy) – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.