Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-419/16-2/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-09-13
Teza: Planowana dostawa działki będzie obejmowała wyłącznie grunt. Posadowiony na działce budynek na moment dokonywania dostawy nie będzie stanowić własności Gminy. Budynek stanowi własność dzierżawcy. Tym samym budynku nie będzie można traktować jako części składowej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia przez Gminę.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; grunty; nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 czerwca 2016 r. (data wpływu 7 czerwca 2016 r.) uzupełnionym pismem z 19 sierpnia 2016 r. (data wpływu 24 sierpnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz określenia podstawy opodatkowania dla tej czynności - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2016 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz określenia podstawy opodatkowania dla tej czynności.

Wniosek został uzupełniony pismem z 19 sierpnia 2016 r. (data wpływu 24 sierpnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 11 sierpnia 2016 r. znak: IBPP1/4512-419/16-1/DK.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina jest właścicielem działki zabudowanej nr X o powierzchni 0,02 ha, położonej w obrębie M. objętej księgą wieczystą Nr …, którą przeznacza do zbycia w drodze bezprzetargowej na rzecz poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oznaczonej numerem działki Y objętej księga wieczystą Nr …, która jest własnością nabywającego. Uchwałą Nr … z dnia 1 czerwca 2016 r. Rada Miejska w B. wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej oraz na zaliczenie na poczet ceny nabycia wartości nakładów poczynionych przez nabywającego na budowę budynku gospodarczego znajdującego się na tej działce. Zabudowana działka przeznaczona do sprzedaży pochodzi z zasobu mienia gminnego wsi B. Nakłady na budynek gospodarczy usytuowany na działce przeznaczonej do sprzedaży stanowią własność nabywającego. Budynek ten został wybudowany w latach 90-tych z jego środków własnych, jako obiekt związany z produkcją rolną, aktualnie spełniający funkcję budynku gospodarczo-garażowego. Budynek nie figuruje w księgach środków trwałych Gminy B. Zabudowana działka ma nieregularny kształt, sklasyfikowana jest jako użytek Ps IV. Z uwagi na jej wielkość, kształt, konfigurację, powierzchnię i położenie wykorzystanie działki jako samodzielnej nieruchomości jest niemożliwe. Działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Dla przedmiotowej działki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również decyzji o warunkach zabudowy. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 18 kwietnia 2016 r. wartość gruntu wynosi 2.300 zł netto, natomiast wartość posadowionego na niej budynku wynosi 16.800 zł netto.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.Gmina B. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 31 marca 1995 r., składa deklaracje dla podatku od towarów i usług i odprowadza podatek należny.

2.Gmina weszła w posiadanie działki nr X na podstawie decyzji komunalizacyjnej Nr … z dnia .

3.Nabycie działki nr X z mocy prawa (na podstawie decyzji komunalizacyjnej) nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

4.Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą VAT.

5.Przy nabyciu działki nr X Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

6.Od chwili nabycia do dnia 9 maja 2011 r. Gmina nie wykorzystywała przedmiotowej działki, od 10 maja 2011 r. do dnia 31 marca 2016 r. dzierżawiła działkę nr X osobie, która aktualnie zamierza nabyć ten grunt.

7.Przyszły nabywca użytkował działkę nr X przeznaczoną do sprzedaży na podstawie umowy dzierżawy od 10 maja 2011 r. do dnia 31 marca 2016 r.

8.Gmina B. wystawiała faktury VAT za dzierżawę gruntu ze stawką 23% w okresie trwania umowy dzierżawy gruntu.

9.W odpowiedzi na pytanie tut. organu „Czy w celu budowy budynku zlokalizowanego na działce nr X przeznaczonej do sprzedaży była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę, jeśli tak to kiedy i na czyj wniosek lub na podstawie jakich innych dokumentów budynek ten został wzniesiony?”, Wnioskodawca odpowiedział, że budynek został wzniesiony bez wiedzy Gminy. Budynek stanowi własność dzierżawcy, który aktualnie zamierza nabyć ten grunt. Budynek cały czas był we władaniu tej osoby.

10.

a)Przed dostawą działki Gmina nie wejdzie w ekonomiczne posiadanie zlokalizowanego na jej terenie budynku.

b)Gmina nigdy nie władała przedmiotowym budynkiem.

*   nigdy nie miało miejsca pierwsze zajęcie budynku dla potrzeb działalności Gminy,
*   Gmina nie wykorzystywała budynku posadowionego na działce X.

c)Gmina nigdy nie wydała przedmiotowego budynku żadnemu podmiotowi.

d) i e)Gmina nigdy nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie ww. budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy do sprzedaży gruntu zabudowanego ze środków własnych nabywcy, należy doliczyć podatek VAT wg stawki podstawowej, czy też nie?
2.  Jeżeli sprzedaż, o której mowa, podlega obowiązkowi doliczenia podatku VAT, czy podstawę opodatkowania stanowi tylko wartość działki gruntu, czy też gruntu wraz z zabudowaniami, pomimo faktu, że cena nieruchomości zostanie pomniejszona o wartość poniesionych przez nabywcę nakładów na budowę budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż gruntu wraz z posadowionymi przez kupującego zabudowaniami nie spełnia definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem Gmina nie przenosi prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel. Prawo to jest po stronie podmiotu, który wybudował obiekt trwale związany z gruntem. Nabywca mógł efektywnie korzystać z wzniesionego przez siebie budynku jeszcze przed zakupem gruntu, na którym jest on posadowiony. Przedmiotem transakcji nie będzie przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej budynek gospodarczy, ale tylko wartość gruntu. Cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości budynku. W związku z powyższym sprzedaż gruntu zabudowanego ze środków własnych nabywcy będzie objęta stawką VAT w wysokości 23%, ponadto z podstawy opodatkowania należy wyłączyć wartość budynku wzniesionego ze środków własnych nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych wyżej przepisów grunt, budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 i 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Gmina jako jednostka samorządu terytorialnego, posiadająca osobowość prawną jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Zatem dostawa nieruchomości, jako czynność cywilnoprawna będzie dokonana przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, spełniając definicję dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – działki nr 589.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że aby stwierdzić czy dostawa nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy dana nieruchomość (grunt) jest zabudowana, a w przypadku, gdy nie jest, to czy jest przeznaczona pod zabudowę, czy też nie.

Stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 290), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Natomiast przez budynek zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

*   grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
*   budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
*   części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z treści § 2 cyt. przepisu wynika natomiast, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W myśl § 3 powołanej normy przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Podobną regulację w zakresie dostawy zawiera art. 5 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.Urz. UE L Nr 145, s. 1 ze zm.) oraz w art. 14 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347, s. 1 ze zm.). Dostawa towaru nie odnosi się do zbycia prawa własności zgodnie z procedurami przewidzianymi obowiązującym prawem krajowym, lecz obejmuje wszelkie zbycie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do dysponowania w rzeczywistości tym majątkiem tak, jakby była jego właścicielem.

Natomiast Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce”.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca - Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gmina jest właścicielem działki nr X, którą przeznacza do zbycia w drodze bezprzetargowej na rzecz poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oznaczonej numerem działki Y. Rada Miejska wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej oraz na zaliczenie na poczet ceny nabycia wartości nakładów poczynionych przez nabywającego na budowę budynku gospodarczego znajdującego się na tej działce. Nakłady na budynek gospodarczy usytuowany na działce przeznaczonej do sprzedaży stanowią własność nabywającego. Budynek ten został wybudowany w latach 90-tych z jego środków własnych, jako obiekt związany z produkcją rolną, aktualnie spełniający funkcje budynku gospodarczo-garażowego. Budynek nie figuruje w księgach środków trwałych Wnioskodawcy. Budynek został wzniesiony bez wiedzy Gminy. Budynek stanowi własność dzierżawcy, który aktualnie zamierza nabyć ten grunt. Przyszły nabywca użytkował działkę nr 589 przeznaczoną do sprzedaży na podstawie umowy dzierżawy od 10 maja 2011 r. do dnia 31 marca 2016 r. Budynek cały czas był we władaniu tej osoby. Przed dostawą działki Gmina nie wejdzie w ekonomiczne posiadanie zlokalizowanego na jej terenie budynku. Gmina nigdy nie władała przedmiotowym budynkiem.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że planowana dostawa działki nr X będzie obejmowała wyłącznie grunt. Posadowiony na działce budynek na moment dokonywania dostawy nie będzie stanowić własności Gminy. Budynek stanowi własność dzierżawcy. Tym samym budynku nie będzie można traktować jako części składowej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia przez Gminę.

W związku z powyższym uznając, że budynek posadowiony na działce X jest własnością dzierżawcy, przyszłego nabywcy działki, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie – w myśl ustawy o podatku od towarów i usług – przedmiotem transakcji sprzedaży będzie wyłącznie grunt.

Zgodnie z cytowanym już w niniejszej interpretacji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Należy w tym miejscu nawiązać do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199, ze zm.), zgodnie z którym ustawa określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

Natomiast art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu terenu decydują więc akty prawa miejscowego – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że dla przedmiotowej działki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również decyzji o warunkach zabudowy.

Należy zaznaczyć, że na pytanie tut. Organu zawarte w wezwaniu „Czy w celu budowy budynku zlokalizowanego na działce nr X przeznaczonej do sprzedaży była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę, jeśli tak to kiedy i na czyj wniosek lub na podstawie jakich innych dokumentów budynek ten został wzniesiony?” Wnioskodawca odpowiedział, że budynek został wzniesiony bez wiedzy Gminy.

Tut. Organ rozumie zatem, że w celu budowy budynku nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ani pozwolenie na budowę.

Biorąc zatem przedstawione okoliczności sprawy w odniesieniu do obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro dla przedmiotowej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, to sprzedaż tej działki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie wątpliwość Wnioskodawcy budzi również kwestia określenia podstawy opodatkowania dla dostawy działki nr X.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy o VAT podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania.

Z opisu sprawy wynika, że Rada Miejska wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej oraz na zaliczenie na poczet ceny nabycia wartości nakładów poczynionych przez nabywającego na budowę budynku gospodarczego znajdującego się na tej działce. Nakłady na budynek gospodarczy usytuowany na działce przeznaczonej do sprzedaży stanowią własność nabywającego. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 18 kwietnia 2016 r. wartość gruntu wynosi 2300 zł netto, natomiast wartość posadowionego na niej budynku wynosi 16800 zł netto.

Należy zaznaczyć, że to strony czynności cywilnoprawnej ustalają kwotę należną z tytułu sprzedaży w zawartej przez siebie umowie. Przepisy prawa podatkowego również pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii, czy wynagrodzenie wypłacone w zamian za dostawę towarów uwzględnia podatek od towarów i usług, i stanowi kwotę brutto, czy nie uwzględnia podatku od towarów i usług, i stanowi kwotę netto.

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1 ustawy, podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi, dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania będzie wszystko co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy tej nieruchomości. W niniejszej interpretacji stwierdzono już, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Tym samym podstawą opodatkowania będzie wszystko co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy gruntu działki nr X.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo należało uznać za nieprawidłowe, gdyż dostawa nie będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT lecz będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności gdyby dla celów budowy przedmiotowego budynku była wydana decyzja o warunkach zabudowy) lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.