Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.502.2016.2.SŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-09-22
Teza: Czy w odniesieniu do zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej w dniu 3 lipca 2015 r. przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, będzie wyłącznie dochód w części odpowiadającej ¾ ceny uzyskanej z tytułu sprzedaży działki, które Wnioskodawczyni nabyła w spadku po matce w dniu 16 kwietnia 2015 r.
Słowa kluczowe: nabycie; spadek; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 czerwca 2016 r. (data wpływu 24 czerwca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 września 2016 r. (data wpływu 12 września 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 1 września 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.502.2016.1.SŻ, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 1 września 2016 r. (skutecznie doręczono dnia 7 września 2016 r.), zaś w dniu 12 września 2016 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 9 września 2016 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

1.  W dniu 26 listopada 2009 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku nastąpiło w dniu 28 grudnia 2009 r. W wyniku spadkobrania Wnioskodawczyni nabyła ¼ nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Pozostałe ¾ prawa własności nieruchomości nabyła matka Wnioskodawczyni …. Nieruchomość niezabudowana położona jest: … Miasto, Obręb …, ul.…. Wnioskodawczyni zmarła w dniu 5 października 2014 r. (data sądowego stwierdzenia nabycia spadku po matce to 16 kwietnia 2015 r.), w wyniku tego, Wnioskodawczyni nabyła w spadku pozostałą część nieruchomości (3/4), skutkiem czego, Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej. W dniu 3 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni zbyła przedmiotową działkę w drodze umowy sprzedaży za kwotę 220 000 zł. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość gruntową.
2.  W 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z matką mieszkanie w taki sposób, że ½ prawa własności nieruchomości nabyła Wnioskodawczyni, a pozostałą ½ nabyła matka Wnioskodawczyni. Za ½ prawa własności Wnioskodawczyni zapłaciła kwotę 135 500 zł (matka Wnioskodawczyni - spadkodawczyni zapłaciła za pozostałą ½ mieszkania kolejne 135 500 zł). Użyte określenie ,,mieszkanie” oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny położony jest przy ul. …, …. Nabycie udziału w lokalu mieszkalnym nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży - akt notarialny Repertorium A nr …. W dniu 5 października 2014 r. zmarła matka Wnioskodawczyni (sądowe nabycie spadku po matce nastąpiło w dniu 16 kwietnia 2015 r.). Ponieważ Wnioskodawczyni była jedyną spadkobierczynią, nabyła pozostałą (½) część mieszkania, dzięki czemu stała się jedyną właścicielką. W dniu 14 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni zbyła prawo własności mieszkania w całości w drodze umowy sprzedaży. Cena zbycia nieruchomości w 2015 r. była niższa niż cena nabycia w 2011 r. i wyniosła 235 000 zł.

Sprzedaż zarówno nieruchomości niezabudowanej jak i lokalu mieszkalnego nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w odniesieniu do zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej w dniu 3 lipca 2015 r. przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, będzie wyłącznie dochód w części odpowiadającej ¾ ceny uzyskanej z tytułu sprzedaży działki, które Wnioskodawczyni nabyła w spadku po matce w dniu 16 kwietnia 2015 r.
2.  Czy kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia w dniu 14 lipca 2015 r. prawa własności mieszkania o powierzchni 76 m2, jest dla Wnioskodawczyni zapłacona przez Nią w 2011 r. cena za ½ prawa własności nieruchomości, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie więcej niż ½ kwoty jaką uzyskała za zbyte mieszkanie w 2015 r.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1 dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 zostanie wydana odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawczyni (w zakresie pytania oznaczonego nr 1), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych powinien być wyłącznie dochód w postaci ¾ uzyskanej ceny ze sprzedaży opisywanej nieruchomości tj. 165 000 zł. Ponieważ ¼ prawa własności tej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła z mocy prawa w ramach spadkobrania po ojcu tj. 26 listopada 2009 r. i zbyła w 2015 r., w tym zakresie transakcja nie powinna być opodatkowana - w dacie sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię minęło już 5 lat od chwili nabycia. Tak więc transakcja sprzedaży nieruchomości w zakresie dotyczącym ¼ prawa własności tej nieruchomości nie podlega już opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty i formy prawnej ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 26 listopada 2009 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku nastąpiło w dniu 28 grudnia 2009 r. W wyniku spadkobrania Wnioskodawczyni nabyła ¼ nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Pozostałe ¾ prawa własności nieruchomości nabyła matka Wnioskodawczyni. Matka Wnioskodawczyni zmarła w dniu 5 października 2014 r. (data sądowego stwierdzenia nabycia spadku po matce to 16 kwietnia 2015 r.), w wyniku tego, Wnioskodawczyni nabyła w spadku pozostałą część nieruchomości (¾), skutkiem czego, Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej. W dniu 3 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni zbyła przedmiotową działkę w drodze umowy sprzedaży za kwotę 220 000 zł. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość gruntową.

W celu ustalenia momentu nabycia ww. nieruchomości przez Wnioskodawczynię należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego dotyczących nabycia spadku.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 i art. 925 ww. ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W świetle powołanych przepisów prawa, oceniając skutki podatkowe dokonanego przez Wnioskodawczynię w 2015 r. odpłatnego zbycia nieruchomości należy przyjąć dwie daty nabycia udziałów w prawie do przedmiotowej nieruchomości:

1.  2009 r., w którym nastąpiło nabycie ¼ udziału ww. nieruchomości w drodze spadku po ojcu,
2.  2014 r., w którym nastąpiło nabycie udziału ¾ udziału ww. nieruchomości w drodze spadku po matce.

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży w 2015 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi (¼) nabytemu w 2009 r. w spadku po ojcu nie podlega w ogóle opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż tego udziału nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni w spadku po swojej matce nabyła ¾ udziału w ww. nieruchomości, w dacie śmierci spadkodawczyni, tj. 5 października 2014 r., to przychód ze sprzedaży tego udziału w nieruchomości dokonanej w 2015 r. będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo, nabyto odpłatne czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W przypadku nabycia udziału w spadku nie występuje więc cena nabycia, gdyż spadek nabywa się po spadkodawcy nieodpłatnie.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów – podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w prawie do nieruchomości nabytego w drodze spadku, określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podsumowując, przychód z dokonanej w dniu 3 lipca 2015 r. sprzedaży ¼ udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nabytego przez Wnioskodawczynię w 2009 r., w drodze spadku po ojcu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do dnia sprzedaży, upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do udziału nabytego w 2014 r. w drodze spadku po matce, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, będzie wyłącznie dochód w części odpowiadającej ¾ ceny uzyskanej z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, które Wnioskodawczyni nabyła w spadku po matce.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.