Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1290/14/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-03-30
Teza: Dostawa działek niezabudowanych (budynki w trakcie rozbiórki) będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT 23% stawką podatku VAT.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty-grunt niezabudowany; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 grudnia 2014 r. (data wpływu 18 grudnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z 16 marca 2015 r. (data wpływu 18 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży prawa własności działek nr 2452/19, nr 2452/20, nr 2452/25, nr 2452/30, nr 2452/35 – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania sprzedaży prawa własności działek nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24, nr 2452/29 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 grudnia 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 10 działek.

Wniosek uzupełniono pismem z 16 marca 2015 r. (data wpływu 18 marca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 6 marca 2015 r. znak: IBPP1/443-1290/14/LSz.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

A. (dalej: Wnioskodawca lub Zbywca) - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą opodatkowaną VAT na mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 26 listopada 2014 r. sprzedała za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) spółce I. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) nieruchomość położoną w M., gmina J., powiat b., województwo … (dalej: Nieruchomość). Na dzień Transakcji Nieruchomość obejmowała:

*   prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr 2452/19 (dalej: Działka 1),
*   prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr 2452/20 (dalej: Działka 2),
*   prawo własności działki gruntu nr 2452/21 (dalej: Działka 3) zabudowanej dwoma budynkami wraz ze związanymi z nimi instalacjami,
*   prawo własności działki gruntu nr 2452/22 (dalej: Działka 4) zabudowanej dwoma budynkami wraz ze związanymi z nimi instalacjami,
*   prawo własności działki gruntu nr 2452/23 (dalej: Działka 5) zabudowanej dwoma budynkami wraz ze związanymi z nimi instalacjami,
*   prawo własności działki gruntu nr 2452/24 (dalej: Działka 6) zabudowanej dwoma budynkami wraz ze związanymi z nimi instalacjami,
*   prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr 2452/25 (dalej: Działka 7),
*   nr 2452/29 (dalej: Działka 8) zabudowanej budynkiem stacji transformatorowej,
*   prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr 2452/30 (dalej: Działka 9),
*   prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr 2452/35 (dalej: Działka 10).

Nieruchomość jest częściowo ogrodzona (ogrodzenie nie stanowi jednak budowli), uzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej.

Wyżej określone działki zabudowane, tj. Działka 3, Działka 4, Działka 5, Działka 6 i Działka 8, w dalszej części Wniosku będą określane łącznie jako: Działki Zabudowane, natomiast budynki posadowione na Działkach Zabudowanych będą określane łącznie jako: Budynki.

Działki niezabudowane wchodzące w skład Nieruchomości tj. Działka 1, Działka 2, Działka 7, Działka 9 i Działka 10 będą określane łącznie jako: Działki Niezabudowane.

Powyższa Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem ….

Działki wchodzące w skład Nieruchomości (dalej łącznie: Działki) zostały nabyte przez Zbywcę w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT, tj. darowizny zorganizowanej części przedsiębiorstwa (której elementem była w szczególności Nieruchomość), udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 16 czerwca 2014 r. Powyższa darowizna została dokonana przez poprzedniego w stosunku do Zbywcy właściciela Nieruchomości (dalej: Poprzedni Właściciel Nieruchomości), który nabył Działki wchodzące w skład Nieruchomości w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, tj. darowizny udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 3 lipca 2008 roku. Zgodnie z obowiązującym na dzień Transakcji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wszystkie Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę.

Zarówno Zbywca, jak i Poprzedni Właściciel Nieruchomości wykorzystywał Nieruchomość w prowadzonej działalności opodatkowanej VAT polegającej w szczególności na odpłatnym wynajmie Budynków wchodzących w skład Nieruchomości.

Ponadto, Budynki posadowione na Nieruchomości nie były ulepszane przez Zbywcę ani Poprzedniego Właściciela Nieruchomości w wyniku poniesienia nakładów przekraczających 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów. Zbywca i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na moment Transakcji.

Wszystkie Budynki posadowione na Nieruchomości były przynajmniej okresowo oddane do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, dzierżawy, lub umów o podobnym charakterze, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części nieoddanej uprzednio do użytkowania, upłynęło do momentu Transakcji ponad 2 lata.

Wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę nie zostały przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartej umowy dzierżawy, gdyż umowa ta została rozwiązania przed dniem Transakcji.

W wyniku Transakcji na Nabywcę zostały przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   dokumentacja związana z Nieruchomością, tj. dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa (w szczególności projekty budowlane) itp.

Transakcji nie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabył całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

Lista elementów, które nie zostały przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

*   dostawy mediów do Nieruchomości (woda),
*   ubezpieczenia Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiązał powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Zbywca nie był natomiast stroną umów o dostawę energii elektrycznej do Nieruchomości. Umowy takie zawierane były we własnym zakresie przez dzierżawcę i zostały rozwiązane przed dniem Transakcji.

Po Transakcji na Nabywcy spoczywa obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione z uwagi na planowane przeznaczenie Nieruchomości. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie były prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   zobowiązania Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów pożyczek, kredytu itp.,
*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   firma Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Na moment Transakcji, Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników.

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, na dzień Transakcji nie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu Transakcji Nieruchomość nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza rozpocząć proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości wiążący się w szczególności z wyburzeniami niektórych lub wszystkich wchodzących w skład Nieruchomości obiektów, a w dalszej perspektywie prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT obejmującą w szczególności wynajem powierzchni obiektów (nowo wybudowanych) wchodzących w skład Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Przed dokonaniem Transakcji, na podstawie umowy przedwstępnej udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 16 czerwca 2014 r. (scedowanej na Nabywcę przez inny podmiot), Nabywca uzyskał prawo do dysponowania Nieruchomością do celów budowlanych, w tym w szczególności do prowadzenia na niej prac budowlanych oraz wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych lub pożądanych w związku z procesem budowy (na tej podstawie Nabywca uzyskał w szczególności potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o zamiarze przystąpienia do rozbiórki i braku sprzeciwu Starosty z dnia 27 sierpnia 2014 r.). Jednocześnie, w ww. umowie przedwstępnej postanowiono, że przed dniem Transakcji Zbywca może na własny koszt dokonać rozbiórki budynków posadowionych na gruncie i usunąć z tych działek wszelkie znajdujące się tam materiały budowlane. Wprawdzie na dzień Transakcji na Nieruchomości prowadzone były już prace rozbiórkowe (przez Nabywcę na podstawie odpowiednich pozwoleń administracyjnych), to jednak określone powyżej Budynki nadal były zadaszone i posiadały pełną konstrukcję. Zgodnie zaś z umową sprzedaży Nieruchomości, Zbywca był uprawniony w terminie 20 dni od dnia zawarcia ww. umowy, do zabrania z terenu Nieruchomości materiałów budowlanych i części rozbieranych budynków, znajdujących się na Nieruchomości w dniu zawarcia tej umowy. Przed dokonaniem Transakcji, Zbywca oraz Nabywca nie złożyli oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, tj. o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zgodnie z umową sprzedaży Nieruchomości wystawił na Nabywcę fakturę VAT ze stawką „ZW”. W umowie tej wskazano jednakże, że w razie uzyskania interpretacji podatkowej potwierdzającej, że dostawa Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, strony dokonają stosownej zmiany ww. umowy sprzedaży w ten sposób, że cena zostanie powiększona o VAT, a Zbywca dokona stosownej korekty ww. faktury. Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż w stosunku do konsekwencji Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej …. wystąpił także Nabywca, tj. I. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (nr NIP: …).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że:

1A.Na dzień transakcji działka gruntowa nr 2452/21 (dalej: Działka 3) zabudowana była jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję hali kurnika o powierzchni zabudowy 1.192 m², PKOB 1271, oraz jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję kotłowni o powierzchni zabudowy 30 m², PKOB 1274. Ww. budynki były budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Budynek hali kurnika posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Budynek kotłowni posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Wymontowanie z powyższych budynków instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji elektrycznej spowodowałoby utratę ich funkcjonalności.

1B. Na dzień transakcji działka gruntowa nr 2452/22 (dalej: Działka 4) zabudowana była jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję hali kurnika o powierzchni zabudowy 1.199 m², PKOB 1271, oraz jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję kotłowni o powierzchni zabudowy 30 m², PKOB 1274. Ww. budynki były budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Budynek hali kurnika posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Budynek kotłowni posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Wymontowanie z powyższych budynków instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji elektrycznej spowodowałoby utratę ich funkcjonalności.

1C. Na dzień transakcji działka gruntowa nr 2452/23 (dalej: Działka 5) zabudowana była jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję hali kurnika o powierzchni zabudowy 1.163 m², PKOB 1271, oraz jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję kotłowni o powierzchni zabudowy 30 m², PKOB 1274. Ww. budynki były budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Budynek hali kurnika posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Budynek kotłowni posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Wymontowanie z powyższych budynków instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji elektrycznej spowodowałoby utratę ich funkcjonalności.

1D. Na dzień transakcji działka gruntowa nr 2452/24 (dalej: Działka 6) zabudowana była jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję hali kurnika o powierzchni zabudowy 1.159 m², PKOB 1271, oraz jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję kotłowni o powierzchni zabudowy 29 m², PKOB 1274. Ww. budynki były budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Budynek hali kurnika posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Budynek kotłowni posiadał instalację centralnego ogrzewania oraz instalację elektryczną. Instalacje nie były odrębnymi od budynku budowlami i były trwale związane z budynkiem tworząc jedną całość. Wymontowanie z powyższych budynków instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji elektrycznej spowodowałoby utratę ich funkcjonalności.

1E. Na dzień transakcji działka gruntowa nr 2452/29 (dalej: Działka 8) zabudowana była jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy 81 m², PKOB 1274. Powyższy budynek posiadał instalację elektryczną. Instalacja nie była odrębną od budynku budowlą i była trwale związana z budynkiem tworząc jedną całość. Ww. budynek był budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Wymontowanie z powyższego budynku instalacji elektrycznej spowodowałoby utratę jego funkcjonalności.

2\. Wszystkie budynki były trwale związane z gruntem.

3\. Na pytanie tut. Organu „Jakie były symbole PKOB każdego z tych budynków (budowli) określone zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, którą stosuje się dla celów podatku od towarów i usług” Wnioskodawca podał, że odpowiedzi udzielono w pkt 1.

4\. Instalacje nie stanowiły odrębnych od budynków budowli.

5\. Budynek pełniący funkcję stacji transformatorowej wraz z Działką 8 był przedmiotem najmu od 1 lutego 2010 r. na podstawie umowy zawartej z najemcą przez poprzedniego Właściciela. Od daty zawarcia umowy upłynęło więcej niż 2 lata. Natomiast budynki znajdujące się na Działkach o numerach 3, 4, 5 i 6 były przedmiotem najmu od 1 lutego 2009 r. na podstawie umowy zawartej z najemcami przez poprzedniego Właściciela. Od daty zawarcia umowy upłynęło więcej niż 2 lata.

6\. Instalacje nie stanowią ruchomości, lecz stanowią część składową nieruchomości.

7\. Na pytanie tut. Organu, że „Z opisu sprawy wynika, że na Nabywcę zostały przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Wnioskodawcy ściśle związane z Nieruchomością, przy czym Wnioskodawca wymienił wyłącznie dokumentację techniczną i projektową, prosimy zatem o jednoznaczne wskazanie, że przedmiotem transakcji nie była ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ani przedsiębiorstwo rozumiane zgodnie z art. 551 ustawy Kodeks cywilny”, Wnioskodawca podał, że w ocenie Wnioskodawcy przedmiotem transakcji nie była zorganizowana część przedsiębiorstwa o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ani przedsiębiorstwo rozumiane zgodnie z art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

8\. Sprzedawca miał możliwość zabrania materiałów budowlanych pochodzących z rozbiórki. Do dnia transakcji Sprzedający rozpoczął prace przygotowawcze do rozbiórki wewnątrz wszystkich budynków. Natomiast na dzień transakcji budynki były trwale związane z gruntem, były zadaszone i posiadały pełną konstrukcję. Zgodnie z umową Sprzedający na własny koszt dokonał dalszej rozbiórki po dacie transakcji. Ostatecznie Sprzedający zatrzymał gruz betonowy, drewno konstrukcyjne, stal konstrukcyjną, blachę dachową, wełnę mineralną.

9\. Pozwolenie na rozbiórkę dotyczyło wszystkich budynków.

10\. Nabywca nie oczekiwał rozbiórki na własny koszt Sprzedającego, ale pozostawił Sprzedającemu możliwość wyboru, tzn. dokonania całkowitej rozbiórki, częściowej rozbiórki lub pozostawienia budynków w niezmienionym stanie. Sprzedający dokonał rozbiórki na własny koszt.

11\. Przed dniem transakcji Sprzedawca rozpoczął prace rozbiórkowe na wszystkich budynkach na własny koszt, natomiast na dzień transakcji budynki były nadal zadaszone i posiadały pełną konstrukcję. Rozbiórka została zakończona przez Sprzedającego po dniu transakcji. Do dnia transakcji Nabywca nie dokonywał żadnych prac rozbiórkowych.

12\. Cena sprzedaży obejmowała łączną wartość nieruchomości, tj. gruntu i budynków. Nie zostały odrębnie określone wartości poszczególnych działek i budynków. Celem Nabywcy było nabycie nieruchomości w celach inwestycyjnych.

13\. Przedmiotem sprzedaży było prawo własności działek gruntu zabudowanych obiektami, które na dzień Transakcji były faktycznie zadaszone i posiadały pełną konstrukcję.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy o VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Dodatkowo, przepisy przewidują, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie VAT dostawy takich obiektów, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Działki objęte są jedną księgą wieczystą, dla celów opodatkowania VAT należy traktować je (jak i całą Nieruchomość) jednolicie - jako zabudowane Budynkami (nawet w sytuacji, gdy obiekty te znajdują się jedynie na niektórych z Działek, tj. Działkach Zabudowanych). W ocenie Wnioskodawcy, dostawa Budynków oraz Działek wchodzących w skład Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z VAT z opcją opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, że dostawa Budynków w ramach Transakcji nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem (które miało miejsce w momencie oddania Budynków do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu/dzierżawy) a momentem dostawy w ramach Transakcji upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Budynki wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Transakcja w całości będzie zatem podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, przy którym teoretycznie możliwe byłoby zastosowanie opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Jednakże, ze względu na brak złożenia stosownego oświadczenia przez strony Transakcji w ustawowym terminie, dostawa Budynków wraz z Działkami wchodzących w skład Nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się:

*   **za nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności działek nr 2452/19, nr 2452/20, nr 2452/25, nr 2452/30, nr 2452/35,
*   **za nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności działek nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24, nr 2452/29.



Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień dotyczących zastosowania prawidłowej stawki podatku dla dostawy działek nr 2452/19, nr 2452/20, nr 2452/25, nr 2452/30, nr 2452/35 oraz dostawy działek nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24, nr 2452/29, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definiuje pojęcie dostawy towarów. W myśl tego przepisu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie bowiem do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawodawca w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, wskazując, że jej przepisów nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”.

Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności, jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport).

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy, w którym wskazano, że pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem aby ocenić, czy do czynności opisanej we wniosku (zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości składającej z 10 działek) znajdzie zastosowanie norma wynikająca z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT konieczne jest przeanalizowanie czy zbywane przez Wnioskodawcę składniki majątku stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część tego przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”.

Zgodnie z zasadami wykładni systemowej zewnętrznej, skoro dane pojęcie nie jest definiowane w danym akcie normatywnym, a jest ono określone w innym akcie normatywnym to właśnie z uwagi na konieczność zachowania jednoznaczności systemu prawnego, przy interpretacji tego zwrotu należy odwołać się do znaczenia tego pojęcia na gruncie innego aktu normatywnego, wiodącego w danej dziedzinie.

Stosownie do przepisu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Użyte w powyższym przepisie sformułowanie „w szczególności” oznacza, iż wymienione w pkt 1-9 składniki mają znaczenie decydujące dla uznania danego zespołu składników za przedsiębiorstwo. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.

Jednocześnie w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze zbyciem przez Wnioskodawcę przedsiębiorstwa w rozumieniu ww. definicji. Nie dochodzi też do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca bezpośrednio przed transakcją zbycia w oparciu o postanowienia umowy rozpoczął likwidację istniejących na działkach obiektów, w oparciu o które prowadził przedsiębiorstwo.

Ponadto w wyniku Transakcji na Nabywcę zostały przeniesione tylko niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   dokumentacja związana z Nieruchomością, tj. dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa (w szczególności projekty budowlane) itp.

Transakcji nie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabył całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

Lista elementów, które nie zostały przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

\-prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

*   dostawy mediów do Nieruchomości (woda),
*   ubezpieczenia Nieruchomości. (…)

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie były prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   zobowiązania Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów pożyczek, kredytu itp.,
*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   firma Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy”.

Jak wynika z powyższego, Wnioskodawca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Tym samym w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - do sprzedaży przedmiotowych składników majątkowych przez Wnioskodawcę mają więc zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania poszczególnych składników majątkowych.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy zauważyć, że zwolnienia od podatku mają charakter wyjątkowy i powinny być traktowane jako odstępstwo od ogólnej zasady opodatkowania każdej odpłatnej dostawy. Zatem powinny one być stosowane ściśle.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego wynika, iż nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zwrócić należy w tym miejscu uwagę na ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199), która – zgodnie z art. 1 ust. 1 – określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy,

\-przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (…) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego nieruchomość objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy pod numerem BB1B/00054179/5. Działki niezabudowane nr 2452/19, nr 2452/20, nr 2452/25, nr 2452/30, nr 2452/35, zgodnie z obowiązującym na dzień Transakcji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę.

Należy zauważyć, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Jeżeli zatem w niniejszej sprawie ww. działki nr 2452/19, nr 2452/20, nr 2452/25, nr 2452/30, nr 2452/35 zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położone są na obszarze stanowiącym tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę, to działki te spełniają definicję terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym dostawa ww. działek niezabudowanych oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod zabudowę, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Tym samym ich dostawa podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał także, że przedmiotem transakcji sprzedaży 26 listopada 2014 r., były także działki nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24 zabudowane jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję hali kurnika (PKOB 1271), oraz jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję kotłowni (PKOB 1274) wraz ze związanymi z nimi trwale instalacjami centralnego ogrzewania i instalacjami elektrycznymi oraz działka nr 2452/29 zabudowana jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem pełniącym funkcję stacji transformatorowej (PKOB 1274) wraz ze związaną z nim trwale instalacją elektryczną.

Jednocześnie we wniosku wskazano także, że przed dokonaniem dostawy, na podstawie umowy przedwstępnej udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 16 czerwca 2014 r., nabywca uzyskał prawo do dysponowania Nieruchomością do celów budowlanych, w tym w szczególności do prowadzenia na niej prac budowlanych oraz wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych lub pożądanych w związku z procesem budowy (na tej podstawie Nabywca uzyskał w szczególności potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o zamiarze przystąpienia do rozbiórki i braku sprzeciwu Starosty z dnia 27 sierpnia 2014 r.), gdyż po nabyciu Nieruchomości, nabywca zamierzał rozpocząć proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości wiążący się w szczególności z wyburzeniami niektórych lub wszystkich wchodzących w skład Nieruchomości obiektów, a w dalszej perspektywie prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT obejmującą w szczególności wynajem powierzchni obiektów (nowo wybudowanych) wchodzących w skład Nieruchomości. Celem Nabywcy było nabycie nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Jednocześnie, w ww. umowie przedwstępnej postanowiono, że przed dniem dostawy Wnioskodawca może na własny koszt dokonać rozbiórki budynków posadowionych na gruncie i usunąć z tych działek wszelkie znajdujące się tam materiały budowlane. Na dzień transakcji na Nieruchomości prowadzone były już prace rozbiórkowe (przez Nabywcę na podstawie odpowiednich pozwoleń administracyjnych), jednak określone powyżej budynki nadal były zadaszone i posiadały pełną konstrukcję. Zgodnie zaś z umową sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca był uprawniony w terminie 20 dni od dnia zawarcia ww. umowy, do zabrania z terenu Nieruchomości materiałów budowlanych i części rozbieranych budynków, znajdujących się na Nieruchomości w dniu zawarcia tej umowy. Do dnia transakcji Sprzedający rozpoczął prace przygotowawcze do rozbiórki wewnątrz wszystkich budynków. Przed dniem transakcji Sprzedawca rozpoczął prace rozbiórkowe na wszystkich budynkach na własny koszt, natomiast na dzień transakcji budynki były nadal zadaszone i posiadały pełną konstrukcję. Zgodnie z umową Sprzedający na własny koszt dokonał dalszej rozbiórki po dacie transakcji. Ostatecznie Sprzedający zatrzymał gruz betonowy, drewno konstrukcyjne, stal konstrukcyjną, blachę dachową, wełnę mineralną. Pozwolenie na rozbiórkę dotyczyło wszystkich budynków. Do dnia transakcji Nabywca nie dokonywał żadnych prac rozbiórkowych.

Cena sprzedaży obejmowała łączną wartość nieruchomości, tj. gruntu i budynków. Nie zostały odrębnie określone wartości poszczególnych działek i budynków.

Przedmiotem sprzedaży było prawo własności działek gruntu zabudowanych obiektami, które na dzień Transakcji były trwale związane z gruntem, faktycznie zadaszone i posiadały pełną konstrukcję.

W myśl art. 3 pkt 1-2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

ilekroć w ustawie jest mowa o:

1\. obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury;

2\. budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z powyższego wynika, że budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Pod pojęciem budowli na mocy art. 3 pkt 3 ww. ustawy, należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury.

W celu jednak rozstrzygnięcia istoty sprawy, tzn. czy przedmiotem dostawy 26 listopada 2014 r. były działki nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24 i nr 2452/29 niezabudowane, czy zabudowane, należy odnieść się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financien, w którym stwierdzono: Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki.

Również rozstrzygnięcie Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-543/11 (Woningstichting Maasdriel) z dnia 17 stycznia 2013 r., wydane już na gruncie Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy podobnej sprawy. W przywołanym wyroku strony umówiły się, że sprzedający dokona rozbiórki. W dacie wydania kupującemu, nieruchomość nie miała już statusu zabudowanej. Trybunał uznał, że zwolnienie z VAT nie obejmuje dostawy terenu niezabudowanego po rozbiórce budynku, który się na nim znajdował, nawet wówczas, gdy w dniu dostawy nie zostały dokonane inne prace związane z uzbrojeniem poza wskazaną rozbiórką, o ile z ogólnej oceny okoliczności związanych z ową transakcją i istniejących w dacie dostawy włącznie z zamiarem stron - pod warunkiem, że zostanie on ustalony na podstawie obiektywnych wskazówek - wynika, że w owej dacie sporna działka była rzeczywiście przeznaczona pod zabudowę.

Istotnym jest zatem ustalenie czy czynności jakich dokonał sprzedawca, tj. rozbiórka i sprzedaż są ze sobą ściśle powiązane (czy się ze sobą wręcz pokrywają), jaki był cel tych czynności i w jakim okresie zostały podjęte.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy należy stwierdzić, że z wniosku niewątpliwie wynika, że Wnioskodawca przed dokonaniem transakcji sprzedaży rozpoczął prace przygotowawcze do rozbiórki wewnątrz wszystkich budynków a także rozpoczął prace rozbiórkowe na wszystkich budynkach na własny koszt. Ponadto Wnioskodawca mógł na własny koszt usunąć z tych działek wszelkie znajdujące się tam materiały budowlane i części rozbieranych budynków. Wnioskodawca ostatecznie zatrzymał gruz betonowy, drewno konstrukcyjne, stal konstrukcyjną, blachę dachową, wełnę mineralną. Przyczyną dla której Wnioskodawca podjął te czynności było to, że celem nabywcy nie było wykorzystanie nabytych w dniu transakcji budynków ale wynajem powierzchni nowo wybudowanych obiektów znajdujących się na działkach.

Z powyższego wynika, że celem ekonomicznym dostawy dokonanej przez Wnioskodawcę była w istocie dostawa gruntów niezabudowanych. Fakt, że część czynności (rozbiórki) nastąpiła po dacie dostawy nie może przesądzać, że w sprawie doszło do dostawy zabudowanego gruntu. W konsekwencji dostawę działek, na których w dacie transakcji stoją jeszcze budynki, ale które mają zostać rozebrane i których rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą, uważać należy, w świetle podatku VAT, za transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejących budynków, co niezbudowanych działek.

Tym samym, w świetle przytoczonych regulacji oraz powołanego wyżej wyroków TSUE, należy uznać, że przedmiotem dostawy opisanej nieruchomości było zbycie gruntów nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24, nr 2452/29 niezabudowanych.

Z wniosku wynika, że działki niezabudowane nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24, nr 2452/29, zgodnie z obowiązującym na dzień Transakcji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę.

Tym samym dostawa ww. działek niezabudowanych oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod zabudowę, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zatem dostawa działek nr 2452/21, nr 2452/22, nr 2452/23, nr 2452/24, nr 2452/29 podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.