Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-380/11-5/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-07-20
Teza: Przychód z odpłatnego zbycia w 2011 roku nieruchomości tj. zabudowanej działki o pow. 2,17 ha. nabytej w 2006 roku - będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym chyba, że spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z zacytowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości w 2012 nie będzie stanowiła źródła przychodów.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej; przychód-źródła przychodu; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 19 04.2011 r. (data wpływu 21 .04 2011 r.) oraz piśmie uzupełniającym do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 05.07.2011 r. (data wpływu 06.07.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 roku – **jest prawidłowa.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 roku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2005, w ramach majątkowej wspólności ustawowej, Wnioskodawca wraz z żoną nabył jednym aktem notarialnym:

1.  nieruchomość gruntową (park) o pow. 4,12 ha,
2.  posadowiony na tej nieruchomości gruntowej zrujnowany pałac do gruntowej modernizacji,
3.  działkę o pow. 0,68 ha z posadowionymi na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym.

Obie nieruchomości były nabyte ze środków pochodzących z kredytu.

W roku 2006 Wnioskodawca wraz z żoną kupili ze środków własnych, również w ramach wspólności majątkowej, przylegającą do w/w parku działkę zabudowaną o pow. 2,17 ha.

Po pięciu latach intensywnych prac pałac został zmodernizowany na cele ośrodka szkoleniowo-konferencyjnego.

Modernizacja została ukończona w 2009 r. W pałacu Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą – ośrodek szkoleniowo-konferencyjny oraz restaurację. Jednakże, żadna z wyżej wspomnianych nieruchomości nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W rozliczeniach podatkowych ujmowane były tylko wydatki poniesione na remont i modernizację, w tym odliczany był VAT naliczony od zakupów. Nakłady remontowo-modernizacyjne samego budynku przekroczyły 30% ceny jego nabycia.

Prowadzona działalność gospodarcza jest nierentowna. Ponieważ Wnioskodawca wraz z żoną nie mają dalszych źródeł jej dofinansowywania, jak również możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu (bank odmówił udzielenia dalszego kredytu) Wnioskodawca wraz z żoną są zmuszeni do zamknięcia działalności i sprzedaży wszystkich nieruchomości, w tym pałacu. Planowane zamknięcie działalności i wykreślenie jej z ewidencji działalności gospodarczej nastąpi w ciągu dwóch miesięcy. Znalezienie nabywcy na tego rodzaju obiekt według rozeznania Wnioskodawcy potrwa zapewne wiele miesięcy. Wszystkie nieruchomości będą zatem sprzedane w ramach jednej transakcji przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej.

Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych wobec czego pismem z dnia 28.06.2011 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego, a mianowicie wskazanie:

*   czy nabyta w 2005 r. nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha, posadowiony na tej nieruchomości pałac, działka o powierzchni 0,68 ha z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej?

*   czy nabyta w 2006 r. działka o powierzchni 2,17 ha była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej?

*   czy budynek posadowiony na działce nabytej w 2006 r. ma charakter mieszkalny czy niemieszkalny i był wykorzystywany w działalności gospodarczej?

Powyższe braki uzupełniono w terminie pismem z dnia 05.07.2011 r. (data wpływu 06.07.2011 r.). Pismo stanowiące uzupełnienie zawierało następujące informacje.

Nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac, nabyte w 2005 roku były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Działka o powierzchni 0,68 ha z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka o powierzchni 2,17 ha nabyta w 2006 roku nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.

Budynek posadowiony na działce nabytej w 2006 r. to dawna stodoła PGR, przeznaczona jest do rozbiórki i nie ma charakteru mieszkalnego. Nigdy nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w opisanym przyszłym zdarzeniu, jeżeli Wnioskodawca sprzeda wszystkie nieruchomości w roku 2011 lub później po zamknięciu działalności gospodarczej to czy

1.  Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaży tych nieruchomości, które zostały nabyte w roku 2005?
2.  Wnioskodawca zapłaci zryczałtowany podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 10% od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w 2011 roku, która została nabyta w roku 2006? Natomiast sprzedaż tej nieruchomości po 1 stycznia 2012 będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Odpowiedz na pytanie w zakresie skutków podatkowych sprzedaż nieruchomości nabytych w 2006 r. jest przedmiotem niniejszej interpretacji. Natomiast odpowiedź w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w 2005 będzie udzielona odrębną interpretacją

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno dla niego, jak też dla jego małżonki, sprzedaż tej nieruchomości, która została nabyta w roku 2006, będzie podlegać w 2011 roku opodatkowaniu w wysokości 10% przychodu uzyskanego ze sprzedaży. W przypadku sprzedaży po 1 stycznia 2012 roku sprzedaż ta będzie zwolniona z pdof. Argumentacja Wnioskodawcy zasadniczo opiera się na tym samym przepisie. Przede wszystkim, należy zaznaczyć, że sprzedaż będzie dokonana poza działalnością gospodarczą.

Zatem, dotyczyć jej będą zasady określone także w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast jeżeli sprzedaż nastąpi w roku 2011, to będzie ona opodatkowana podatkiem ryczałtowym w wysokości 10% przychodu ze sprzedaży. Podatek ryczałtowy, zgodnie z przepisami przejściowymi, ma zastosowanie do sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007. Ponadto mają do takiej sprzedaży zastosowanie zwolnienia o ile, w ciągu 14 dni od daty sprzedaży zadeklarujemy, że kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca w 2006 roku kupił wraz z żoną na zasadach wspólności majątkowej z własnych środków zabudowaną działkę o pow. 2,17 ha.

Z analizy powyższego wynika, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Art. 28 ust. 3 stanowi, iż jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
4.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
5.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
6.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
7.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Reasumując mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, iż przychód z odpłatnego zbycia w 2011 roku nieruchomości tj. zabudowanej działki o pow. 2,17 ha. nabytej w 2006 roku - będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym chyba, że spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z zacytowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości w 2012 nie będzie stanowiła źródła przychodów.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa ( t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze pytania zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.