Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-476/08/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-07-23
Teza: Czy sprzedaż domu mieszkalnego, w którym jest mały lokal użytkowy oraz budynku w budowie przeznaczonego na usługę, znajdujących się na gruncie nabytym w 1991 r. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; sprzedaż-sprzedaż majątku; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2008 r. (data wpływu 23 kwietnia 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 czerwca 2008 r. (wpływ dnia 4 lipca 2008 r.) i pismem z dnia 15 lipca 2008 r. (data wpływu 21 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pismem z dnia 18 czerwca 2008 r. Nr ITPB2/415-476/08/BK i ITPP2/443-367/08/AJ wezwano Pana do usunięcia braków formalnych złożonego wniosku oraz, ze względu na wystąpienie we wniosku odrębnych zdarzeń przyszłych, do uiszczenia dodatkowej opłaty. Braki wykazane w wezwaniu uzupełniono pismem z dnia 25 czerwca 2008 r. Uzupełniono również należną opłatę.

**W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca prowadzi wraz z małżonką działalność gospodarczą (usługi budowlane) w formie spółki jawnej. Działalność gospodarcza prowadzona jest w zakresie usług budowlanych. W dniu 31 maja 1991 r. aktem notarialnym nabył Pan wraz z żoną w ustawowej wspólności majątkowej, nieruchomość gruntową. Na gruncie tym w 1995 r. wybudowali Państwo dom mieszkalny o pow. 300 m², w którym wyodrębniony jest mały lokal użytkowy o pow. 50 m², wykorzystywany do 2003 r. na własne cele, następnie przez okres 3 lat wydzierżawiany – obecnie stoi pusty nieużytkowany - oraz rozpoczęli budowę budynku usługowego, którego realizacja jest na etapie tzw. „stan surowy zamknięty”. Cała przedmiotowa nieruchomość składa się z czterech działek. Wszystkie budynki są powiązane architektonicznie w całość. Z powodów związanych z udzieleniem kredytu bankowego przedmiotowa nieruchomość została przez Pana podzielona na dwie części. Jedna działka, dla której utworzono księgę wieczystą, składa się z domu mieszkalnego, lokalu użytkowego oraz działki stanowiącej linie rozgraniczenia drogi bez prawa do zabudowy. Natomiast częścią składową drugiej działki jest budynek usługowy w trakcie budowy. Nadmienia Pan również w uzupełnieniu do wniosku, iż w odniesieniu do tych nieruchomości nigdy nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu, modernizacji oraz budowy oraz, że lokal użytkowy nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej i nie był ujęty w ewidencji środków trwałych. Obecnie w wyniku zdarzeń losowych i trudnej sytuacji materialnej zamierza Pan sprzedać całą przedmiotową nieruchomość.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy sprzedaż domu mieszkalnego o pow. ok. 300 m², w którym jest mały lokal użytkowy o pow. 50 m² oraz budynku w budowie przeznaczonego na usługę, znajdujących się na gruncie kupionym w 1991 r. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy sprzedaż domu mieszkalnego o pow. ok. 300 m², w którym jest mały lokal użytkowy o pow. 50 m² oraz budynku w budowie przeznaczonego na usługę, znajdujących się na gruncie kupionym w 1991 r. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
3.  Czy sprzedaż budynku w budowie przeznaczonego na usługę podlega opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze.

W zakresie pozostałych pytań wniosek zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż domu mieszkalnego o pow. ok. 300 m², w którym jest mały lokal użytkowy o pow. 50 m² oraz budynku w budowie przeznaczonego na usługę, znajdujących się na gruncie kupionym w 1991 r. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowej prawa do domu jednorodzinnego, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 cyt. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi;
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł;
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c, przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 1991 r. nastąpiło nabycie prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Na przedmiotowej nieruchomości w 1995 r. wybudowano dom mieszkalny i mały lokal użytkowy, który do 2003 r. był wykorzystywany na własne cele, a następnie przez okres 3 lat wydzierżawiany – obecnie nieużytkowany. Jednocześnie z uzupełnienia wniosku wynika, że mały lokal użytkowy nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej i nigdy nie był zaewidencjonowany jako środek trwały. Na zakupionym w dniu 31 maja 1991 r. gruncie rozpoczęto budowę budynku usługowego (obecnie stan surowy zamknięty), z zamiarem prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej. Należy zatem przyjąć, iż powyższa nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Stąd też jej zbycie nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. W związku z powyższym, przychody z odpłatnego zbycia tej nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście treści art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Przepis ten stanowi, że przychód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem dla ustalenia, czy w przedstawionej we wniosku sytuacji, sprzedaż nieruchomości będzie źródłem przychodów, istotne jest przede wszystkim określenie przedmiotu odpłatnego zbycia (źródłem przychodów), a także prawidłowe określenie daty nabycia nieruchomości i praw, które zamierza Pan sprzedać - przy czym należy mieć tu na uwadze nie tylko przepisy podatkowe, ale przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego, na podstawie których określane są czynności cywilnoprawne czy też kształtowane prawa, które rodzą obowiązki podatkowe.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się należy do przepisów prawa kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczony jest więc łącznie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć należy więc, że bieg tego terminu winien zatem być liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie gruntu, tj. od końca 1991 r. Data wybudowania, czy też oddania do użytkowania budynków, w tym przypadku pozostaje bez znaczenia.

Zatem, biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku, zdarzenie przyszłe oraz w świetle przedstawionych uregulowań prawnych stwierdzić należy, iż w związku z faktem, że sprzedaż nieruchomości, w skład której wchodzi grunt wraz budynkiem mieszkalnym, lokalem użytkowym i budynkiem w „trakcie budowy” nie była związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nastąpi po upływie okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.