Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-172/14-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-05-12
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa; budowa-działka pod budowę; cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 lutego 2014 r. (data wpływu 12 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od 20 lat Wnioskodawca jest rolnikiem i posiada gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 5,2 ha, które to gospodarstwo otrzymał w części 3/4 umową dożywocia z dnia 16 marca 1995 r. (akt notarialny).

Zainteresowany użytkuje ww. gospodarstwo dłużej niż 5 lat. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, ani nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W 2003 r. Zainteresowany dokonał podziału i wydzielenia części działki na działki budowlane w wyniku zmiany zagospodarowania przestrzennego gminy, a przekształcenie na działki budowlane było wynikiem uzyskania pozwolenia na budowę w 2011 r.

W 2010 r. Zainteresowany sprzedał jedną z działek (akt notarialny z 29 marca 2010 r.). Ponieważ przychód ze sprzedaży tej działki podlegał przepisowi art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż ta jest zwolniona z podatku i tym samym nie stanowi źródła przychodu.

W 2011 r. na podstawie pozwolenia na budowę Wnioskodawca rozpoczął budowę w zabudowie bliźniaczej na drugiej z działek na własne cele mieszkaniowe. Budowę prowadził sam na własne potrzeby. Jednakże sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedał budynek. Sprzedaż gruntu wraz z budynkiem również nie stanowiła źródła przychodów i na podstawie ww. przepisu podlegała zwolnieniu. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Zainteresowany przeznaczył na bieżące potrzeby własnej rodziny, jak również na budowę nowego domu.

W chwili obecnej Wnioskodawca buduje dom na potrzeby własnej rodziny w zabudowie bliźniaczej na podstawie wydanego pozwolenia z 2011 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Na jakich zasadach Wnioskodawca powinien rozliczyć się z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu uzyskanego przychodu ze sprzedaży budowanego obecnie domu w przypadku jego ewentualnej sprzedaży?
2.  Czy Zainteresowany jest zobowiązany zarejestrować w tym celu firmę (deweloperską, budowlaną) i rozliczać się jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą czy też może wybudować dom ewentualnie sprzedać go, stosując zasady ustawy podatkowej przewidziane dla osób fizycznych sprzedających nieruchomość posiadaną ponad 5 lat?
3.  Czy w związku z rozpoczętą budową w przypadku ewentualnej sprzedaży domu w 2014 r., sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych? Czy będzie zwolniona w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
4.  Czy w związku z przeprowadzonymi dwoma budowami (dwa pozwolenia z 2011 r.) działalność ta podlega kwalifikacji pod art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany w przyszłości dochód ze sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku nie nastąpiłby w wykonywaniu działalności gospodarczej zostałby dokonany po upływie 5 lat od daty nabycia. W związku z tym dochód ze sprzedaży wybudowanej nieruchomości będzie zwolniony z podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Zainteresowanego również uzyskane dochody nie kwalifikują się na prowadzenie działalności gospodarczej, ponieważ nie spełniają one wymogów art. 5a pkt 6. ww. ustawy. Działalność ta nie jest przede wszystkim prowadzona w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy, tzn. nabycie gruntu nastąpiło w wyniku umowy o dożywocie, a więc w okolicznościach niezależnych od Wnioskodawcy.

Ponadto nie nastąpiło ono również z myślą o dalszych celach handlowych. Było to gospodarstwo rolne. Zainteresowany nie prowadził jakiejkolwiek działalności gospodarczej a przekazanie ziemi na podstawie ww. umowy nie było podporządkowane planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. O braku zorganizowanego charakteru transakcji przemawia również fakt, że uzyskany do tej pory dochód nastąpił w wyniku zmiany sytuacji życiowej Wnioskodawcy i nie był on wynikiem działań handlowych poprzedzonych negocjacją cen, reklamą, korzystaniem z profesjonalnych pełnomocników. Wszystko to wskazuje na to, że nie było celem Zainteresowanego osiągnięcie jak najwyższych zysków. Nie należy uznać za działalność gospodarczą wyprzedaży majątku własnego jak również nieruchomości odziedziczonych. Sprzedaż tą należy potraktować jako wykonanie przysługującego właścicielowi prawa własności. Ponadto nigdy nie działał Zainteresowany w celu podnoszenia wartości nieruchomości, aby w przyszłości uzyskać lepszą cenę. Świadczy to również o braku działania w celach zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawcy również wybudowanie kolejnego domu w chwili obecnej z przeznaczeniem na własne potrzeby i potrzeby własnej rodziny i jego późniejsza ewentualna odprzedaż nie wskazują na to, aby musiał rejestrować działalność gospodarczą, bowiem nie jest to działanie ciągłe. Zainteresowany wybudował jeden budynek w zabudowie bliźniaczej oraz w chwili obecnej prowadzi budowę kolejnego budynku. Według Wnioskodawcy niespełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest w tym przypadku bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że ww. transakcja zbycia nieruchomości nie może być kwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanego w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,
*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)
*   przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca,w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu

w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z treści wniosku wynika, że działka (wydzielona w 2003 r.), na której Wnioskodawca buduje dom na własne cele mieszkaniowe i planuje ją zbyć wchodzi w skład gospodarstwo rolnego nabytego w 1995 r. W wyniku zmiany zagospodarowania przestrzennego gminy Zainteresowany dokonał podziału i wydzielenia części działki na działki budowlane, a przekształcenie na działki budowlane było wynikiem uzyskania pozwolenia na budowę w 2011 r.

Sytuacja życiowa Wnioskodawcy uległa zmianie. W chwili obecnej Zainteresowany buduje dom na potrzeby własnej rodziny w zabudowie bliźniaczej na podstawie wydanego pozwolenia z 2011 r.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, ani nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany nie podjął działań związanych z podniesieniem wartości nieruchomości.

W świetle definicji działalności gospodarczej wskazanej wyżej stwierdzić należy, że takie działanie Wnioskodawcy nie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa (czy też budowlana lub deweloperska) podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

A zatem, w kontekście powołanej definicji opisana we wniosku sprzedaż działki nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a w konsekwencji należy stwierdzić, że ową sprzedaż należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do przepisów art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 48 ustawy - Kodeks cywilny stanowi, że - z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych - do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Natomiast, zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że opodatkowanie sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości należy rozpatrywać według zasad przewidzianych dla źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie zostały podjęte działania charakteryzujące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Skoro ewentualna sprzedaż ww. nieruchomości zostanie dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to w świetle wskazanego wyżej przepisu nie będzie stanowiła źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym, a tym samym sprzedaż ta nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast odnosząc się do przywołanego w treści uzasadnienia przepisu art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy stwierdzić należy, że ów przepis w rozpatrywanej sprawie – nie będzie miał zastosowania.

Końcowo, podkreślenia jednak wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę we wniosku opisie zdarzenia przyszłego, z którego wynika, że ewentualna sprzedaż działki z budynkiem mieszkalnym, którego budowa stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego Wnioskodawcy nie będzie nosiła znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jednakże w przypadku, gdyby tak przedstawiony opis tego zdarzenia różnił się od stanu, który ewentualnie ma nastąpić w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanego w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego, gdyż tut. Organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Należy też zauważyć, że to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.