Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.692.2019.2.MO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-31
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2019 r. (data wpływu 14 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 14 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz podpis Wnioskodawczyni.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 9 stycznia 2020 r.).

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną jako grunty rolne (R IVa) o numerze ewidencyjnym o powierzchni 2000 m2, położoną w województwie …, powiecie …, jednostce ewidencyjnej … - w obrębie … . Działka jest niezabudowana i została nabyta na podstawie umowy darowizny z dnia 18.06.1998 r. od matki Wnioskodawczyni w formie aktu notarialnego do majątku osobistego Zainteresowanej. W dacie nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni pozostawała w związku małżeńskim ale do dnia dzisiejszego nie zawierała z mężem umów przenoszących prawo własności nieruchomości, zatem prawo to stanowi jej majątek osobisty.

W związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość Gmina … nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, nie posiada przyłączy wodno-kanalizacyjnych, kanalizacji deszczowej ani przyłącza energetycznego.

Wnioskodawczyni wykorzystywała ww. grunty rolne wyłącznie na potrzeby własne i własnego gospodarstwa domowego, zasiewając je zbożem i uprawiając warzywniak. Produkty rolne były wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawczyni i jej gospodarstwa. Wnioskodawczyni prowadzi gospodarstwo rolne w ograniczonym zakresie na potrzeby własnego gospodarstwa domowego. Przedmiotowa działka była wykorzystywana wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku i niepodlegającej opodatkowaniu.

Z przedmiotowej nieruchomości nie są i nie były dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.).

Nigdy nie były i nie są prowadzone działy specjalne produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy z dn. 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.).

Przedmiotowa nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, nie jest i nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości i nie dokonuje obrotu nieruchomościami. Nie dokonywała i nie zamierza dokonywać żadnych zabiegów marketingowych, w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podziału nieruchomości czy wydania pozwolenia na budowę budynku lub budowli.

Wnioskodawczyni nie ogłaszała i nie zamierza ogłaszać zamiaru zbycia przedmiotowego gruntu w środkach masowego przekazu (telewizja, radio, prasa w tym prasa lokalna), w sieci internetowej.

Małżonek Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, nie jest i nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Małżonek Wnioskodawczyni nie dokonywał w przeszłości i nie dokonuje obrotu nieruchomościami. Nie dokonywał i nie zamierza dokonywać żadnych zabiegów marketingowych, w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podziału nieruchomości czy wydania pozwolenia na budowę budynku lub budowli.

Małżonek Wnioskodawczyni nie ogłaszał i nie zamierza ogłaszać zamiaru zbycia przedmiotowego gruntu w środkach masowego przekazu (telewizja, radio, prasa w tym prasa lokalna), w sieci internetowej.

Zarówno Wnioskodawczyni jak i jej małżonek nie zbywali odpłatnie co najmniej w ostatnich 5 latach żadnych nieruchomości.

Nie noszą się również z zamiarem sprzedaży żadnej innej nieruchomości będącej w ich posiadaniu za wyjątkiem opisanej, będącej przedmiotem powyższego wniosku o interpretację.

Wnioskodawczyni zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość przedsiębiorcy – spółka, który wystąpił do Wnioskodawczyni z zamiarem kupna, w takiej postaci w jakiej Zainteresowana ją nabyła.

Jednym z warunków sprzedaży jest uzyskanie pisemnej interpretacji czy zbycie tej nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług.

W dniu 30.10.2017 r. została sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży pomiędzy Wnioskodawczynią a spółką, w której określone zostały warunki sprzedaży. Między innymi strona kupująca będzie występowała do odpowiednich organów o wydanie pozwoleń i prawomocnych decyzji dot. warunków zabudowy, pozwolenia na budowę obiektu handlowego, pozwolenie na budowę wjazdu na działkę, uzyskania warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłączą energetycznego.

Wnioskodawczyni udzieliła kupującej spółce pełnomocnictwa na cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej oraz zawarła ze spółką w dniu 30.10.2017 r. umowę dzierżawy na czas nieokreślony, z możliwością jej wypowiedzenia w każdym czasie za porozumieniem stron. Zgodnie z zapisami umowy Wnioskodawczyni wyraziła zgodę, aby Dzierżawca czyli spółka mogła dysponować przedmiotową działką na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Strona kupująca w terminie 14 dni licząc od dnia spełnienia wszystkich warunków wymienionych w umowie przedwstępnej zobowiązała się do nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

Umowa przedwstępna sprzedaży nakłada następujące obowiązki:

*   Na Kupującego:
    *   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o pow. nie mniejszej niż 550 m2;
    *   uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego w tym obiektem handlowym o pow. nie mniejszej niż 550 m2.;
    *   uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość, na wycinkę drzew, warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją strony Kupującej, pozwalającą na realizację planowanej inwestycji;
    *   po uzyskaniu wszystkich zgód i zezwoleń umożliwiających rozpoczęcie inwestycji budowlanej zobowiązuje się w terminie 14 dni zakupić Nieruchomość za cenę … zł (plus ewentualny podatek VAT).

*   Sprzedająca zobowiązuje się:
    *   nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od działań zarówno praktycznych jak i prawnych, uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupujących na nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności opóźniających proces inwestycyjny pod rygorem kary … tys. złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego;
    *   uzyskać interpretację w sprawie ewentualnego opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Wydzierżawiająca oddaje w dzierżawę i wyraża zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę spółkę przedmiotem dzierżawy (sprzedawana nieruchomość) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Dzierżawca nie może wydzierżawić, jak również oddać do nieodpłatnego używania Przedmiotu dzierżawy lub jego części bez zgody Wydzierżawiającej.

Ustalono czynsz dzierżawny na kwotę 100 zł miesięcznie, poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie ponosi żadnych świadczeń publicznych związanych z nieruchomością, w tym podatku od nieruchomości.

Stroną umowy dzierżawy zawartej w dniu 30.10.2017 r. była wyłącznie Wnioskodawczyni jako właściciel nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż (zbycie) przez Wnioskodawczynię opisanej nieruchomości – działki rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie opisywanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Z opisanego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że działania Wnioskodawczyni są czynnościami w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Nie podejmowała ona żadnych czynności właściwych dla zachowania podmiotów dokonujących takich dostaw w sposób częstotliwy i z zamiarem osiągania zysku, w szczególności nie nabyła w tym celu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Działania Wnioskodawczyni nie wskazują na jej aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, ponieważ nie podjęła żadnych czynności zmierzających do przygotowania działki do sprzedaży. Zmiana charakteru gruntów przez przeznaczenie pod zabudowę nastąpi nie w skutek działań Wnioskodawczyni, lecz wskutek aktywności nowego właściciela - nabywcy, który mając zamiar zabudowy - pawilon handlowy, musi wystąpić o zmianę przeznaczenia gruntów oraz innych zgód i pozwoleń. Jeżeli sprzedający nie dokonał uzbrojenia działek w media, nie prowadził żadnych działań marketingowych, to sądy jednomyślnie uznają taką sprzedaż gruntów za niepodlegającą podatkowi VAT. Wobec powyższego należy uznać, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym. Zainteresowana zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość przedsiębiorcy – spółce. Wnioskodawczyni udzieliła kupującej spółce pełnomocnictwa na cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej oraz zawarła ze spółką w dniu 30.10.2017 r. umowę dzierżawy na czas nieokreślony, z możliwością jej wypowiedzenia w każdym czasie za porozumieniem stron. Zgodnie z zapisami umowy Wnioskodawczyni wyraziła zgodę, aby Dzierżawca czyli spółka mogła dysponować przedmiotową działką na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Ustalono czynsz dzierżawny na kwotę 100 zł miesięcznie, poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie ponosi żadnych świadczeń publicznych związanych z nieruchomością, w tym podatku od nieruchomości. Stroną umowy dzierżawy zawartej w dniu 30.10.2017 r. była wyłącznie Wnioskodawczyni jako właściciel nieruchomości.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Skoro Wnioskodawczyni zawarła umowę dzierżawy działki nr, w zamian za odpłatność, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Tym samym dostawa działki nr objętej ww. umową będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Natomiast kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że dnia 30.10.2017 r., została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działki nr, w której zostały określone m.in. następujące obowiązki Kupującego:

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2;

*   uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego w tym obiektem handlowym o pow. nie mniejszej niż 550 m2;

*   uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość, na wycinkę drzew, warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją strony Kupującej, pozwalającą na realizację planowanej inwestycji;

A ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej Spółce pełnomocnictwa na cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki nr …, nie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawczyni w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. działki, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać zatem należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż przez Wnioskodawczynię będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż przedmiotowej działki nr …, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr …, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. …, …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.