Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1280/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-03-01
Teza: Czy wnioskodawczyni może traktować najem dwóch mieszkań jako najem prywatny, czy też koniecznym jest rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: najem; przychód; ryczałt
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura 01 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 01 grudnia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania 3-pokojowego, które od kwietnia 2010r. wynajmuje turystom na okres od 1 do 10 dni. Wnioskodawczyni oprócz wynajmu nie zapewnia innych usług np. gastronomicznych czy sprzątania mieszkania w trakcie pobytu. W urzędzie skarbowym wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie i rozlicza przychody na zasadach ryczałtu 8,5 % (oświadczenie złożyła przed pierwszym wynajmem). Wnioskodawczyni nie zamierza mieszkania wynajmować przez dłuższy czas. Zamierza je sprzedać, co potwierdzają zawarte umowy w dwóch agencjach handlu nieruchomościami.

W listopadzie 2010r. matka wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w tym samym budynku. Nie ma zamiaru go sprzedawać, w czasie kiedy nie będzie w mieszkaniu przebywać chce go od grudnia 2010r. wynajmować turystom. Ze względu na swój podeszły wiek i więzi rodzinne – pisemnie użyczyła wnioskodawczyni to mieszkanie do dysponowania nim. Od grudnia 2010r. wnioskodawczyni zamierza wynajmować więc dwa mieszkania, jeśli nie uda jej się sprzedać własnego mieszkania. Mieszkania są wyposażone i umeblowane. Wnioskodawczyni posiada stronę internetową promująca jej i matki mieszkanie do wynajęcie. Wnioskodawczyni nie wyklucza współpracy z pośrednictwami wynajmu mieszkań.

Wnioskodawczyni przedstawiła kwoty przychodów z wynajmu jej mieszkania w poszczególnych miesiącach i ilość dni wynajmu:

kwiecień – 1.200 zł (łącznie 5 dni), maj – 0, czerwiec – 0, lipiec – 4.550 zł (łącznie 14 dni), sierpień – 1.200 zł (łącznie 5 dni), wrzesień – 810 zł (łącznie 3 dni), październik – 440 zł (łącznie 2 dni), listopad – 985 zł (łącznie 4 dni).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wnioskodawczyni może traktować najem dwóch mieszkań jako najem prywatny?

Czy koniecznym jest w sytuacji opisanej powyżej otworzenie i prowadzenie działalności gospodarczej?

Czy w przypadku, gdy wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zarejestrowania działalności gospodarczej wynajmując dwa mieszkania zmienia to sytuację sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni?

Zdaniem wnioskodawczyni, nie ma ona obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej i może traktować najem dwóch mieszkań jako najem prywatny, jest to bowiem majątek prywatny. Swoje wnioski wnioskodawczyni wyciągnęła na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. z art. 5a pkt 6 oraz z otrzymanych informacji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni osiąga przychody z najmu 3-pokojowego mieszkania, które opodatkowuje w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Od grudnia 2010r. wnioskodawczyni będzie także wynajmować mieszkanie, które zostało jej użyczone. Obecnie wnioskodawczyni zamierza sprzedać swoje mieszkanie, jednakże do chwili sprzedaży będzie wynajmować turystom dwa mieszkania. Z wniosku wynika również, iż wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej a uzyskiwane przychody traktuje jako najem prywatny w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, jeżeli zatem wnioskodawczyni nie posiada zarejestrowanej działalności a uzyskiwane przychody traktuje jako najem prywatny, to zgodnie z jej wolą przychody z tytułu wynajmu przedmiotowych mieszkań można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Wnioskodawczyni nie musi zatem rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, tym samym pytanie wnioskodawczyni o skutki podatkowe sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej stało się bezprzedmiotowe.

Stanowisko wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.