Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-602/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-30
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2014 r. (data wpływu 13 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o.(dalej: „Wnioskodawca”, „Spółka”, „L.”) jest dystrybutorem sprzętu oświetleniowego oraz scenicznego zajmującym się projektowaniem oraz realizacją technologii scenicznych, dystrybucją i serwisowaniem sprzętu oświetleniowego i scenicznego oraz organizowaniem szkoleń z zakresu obsługi technologii scenicznych. L. jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

L. rozważa nabycie od D. sp. z o.o. (dalej: „D.”) nieruchomości, w skład których wchodzą:

1.  działki o numerze 138 oraz numerze 140/3, dla których prowadzona jest księga wieczysta (działki zabudowane);
2.  działka o numerze 88, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka zabudowana); oraz
3.  działka o numerze 128, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka niezabudowana),

a więc działki gruntu zabudowanego (dalej: „Nieruchomość Zabudowana”, szczegółowo opisana poniżej) oraz działki gruntu niezabudowanego, stanowiącej teren budowlany (dalej: „Nieruchomość Niezabudowana”), razem zwanych dalej „Nieruchomościami”.

Nieruchomości stanowią w księgach D. inwestycje długoterminowe.

Nieruchomość Zabudowana (lit. a i b. powyżej)

Przedmiotowa Nieruchomość Zabudowana została uprzednio nabyta przez D. w drodze umowy sprzedaży (nabycie na podstawie aktu notarialnego) prawa użytkowania wieczystego gruntów, prawa własności gruntów oraz prawa własności posadowionych na gruntach budynków / budowli i ich części).

W skład Nieruchomości Zabudowanej wchodzą magazyn główny, portiernia i wiaty, nabyte przez D. na podstawie aktu notarialnego z 20 września 2013 r. Nieruchomość Zabudowana obejmuje również infrastrukturę towarzyszącą w postaci budowli i instalacji (obejmującą m.in. place, ogrodzenie, sieć kablową, tereny zielone, sieć wodno - kanalizacyjną), z uwzględnieniem postanowień art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny.

Sprzedaż ww. Nieruchomości Zabudowanej dla D. była czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, zwolnioną z tego podatku na mocy obowiązujących na moment sprzedaży przepisów ustawy o VAT (zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Po nabyciu przez D., budynki i budowle (ich części) wykorzystywane są dla celów czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najem). Na moment planowanego zbycia na rzecz L. nakłady D. na poszczególne budynki / budowle i ich części nie osiągną poziomu co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Wchodzące w skład Nieruchomości Zabudowanej budynki i budowle były wykorzystywane również przez poprzedniego właściciela (poprzednika D.) dla celów jego działalności opodatkowanej.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości Zabudowanej były przedmiotem najmu, Umowy z najemcami dotyczące budynków zawierane były w okresie nie późniejszym niż sierpień 2011 r. i obowiązywały na dzień sprzedaży Nieruchomości Zabudowanej dla D. (to jest na dzień 20 września 2013 roku). Wyjątek w tym zakresie stanowi część powierzchni magazynowej w magazynie głównym, która wprawdzie nie była przedmiotem najmu na dzień sprzedaży Nieruchomości Zabudowanej dla D., niemniej była przedmiotem najmu w okresach wcześniejszych, tj. była wynajmowana w okresach od 30 lipca 2003 roku do 30 listopada 2009 roku i od 13 września 2010 roku do 31 maja 2012 roku.

Powyższe oznacza, że wszystkie budynki wchodzące w skład Nieruchomości Zabudowanej były przedmiotem najmu w okresach poprzedzających o więcej niż 2 lata planowaną obecnie przez D. sprzedaż Nieruchomości na rzecz L..

Podobnie, wszystkie znajdujące się na terenie Nieruchomości Zabudowanej budowle były przedmiotem najmu w okresach poprzedzających o więcej niż 2 lata planowaną obecnie przez D. sprzedaż Nieruchomości na rzecz L..

Poprzedni właściciel Nieruchomości Zabudowanej nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków / budowli i ich części, które wynosiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość Niezabudowana (lit. c powyżej)

Nieruchomość Niezabudowana została nabyta przez D. w ramach transakcji nabycia przedsiębiorstwa, niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

Obecnie L. planuje zakupić od D. opisane wyżej Nieruchomości (łącznie z budynkami/budowlami i ich częściami związanymi z przedmiotowymi Nieruchomościami).

W ramach planowanego nabycia Nieruchomości od D. (w ramach umowy sprzedaży) Wnioskodawca nie zamierza - co do zasady - nabyć w drodze cesji praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów, których stroną jest D. np, umów pożyczek / kredytów, w tym w szczególności niedotyczących ww, Nieruchomości.

Wyjątek stanowić mogą obowiązujące na dzień transakcji umowy najmu zawarte pomiędzy D. a najemcami, które w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez D. na rzecz Wnioskodawcy, przejdą na nabywcę Nieruchomości (tj. Wnioskodawcę) z mocy prawa.

Należy wskazać, iż w związku z planowaną transakcją na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione m.in. następujące składniki majątkowe D.:

*   firma ani nazwa przedsiębiorstwa;
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów;
*   wszelkie inne prawa i zobowiązania majątkowe (inne niż wskazane powyżej);
*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do D.;
*   umowy o dostawę mediów;
*   umowy dotyczące zapewnienia D. m.in. obsługi prawnej, administracyjnej i księgowej;
*   księgi handlowe D.;
*   dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.

Pracownicy D. nie zostaną zatrudnieni przez L. w związku z planowaną transakcją.

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji - jak też poszczególne budynki i budowle (ich części) - nie stanowią organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa D. (w tym w szczególności w formie działu / oddziału / wydziału), jak również nie są finansowo wydzielone dla celów rachunkowości zarządczej.

Zarówno D. (zbywający) jak i L. (nabywca) będą na moment sprzedaży ww. Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość - po dokonaniu nabycia przez L. - będzie wykorzystywana przez nią dla celów działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. L. nie wyklucza dokonania w przyszłości częściowego lub całkowitego wyburzenia budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w ramach procesu inwestycyjnego, który będzie prowadzony dla celów działalności opodatkowanej L..

Ewentualne prace związane z rozbiórką całości albo części budynków / budowli wchodzących w skład Nieruchomości, nie rozpoczną się jednak przed datą nabycia od D. Nieruchomości przez L..

L. pragnie podkreślić, iż w odniesieniu do planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości, D. (jako sprzedający) planuje wystąpić z analogicznym wnioskiem o interpretację prawa podatkowego, w celu potwierdzenia jej skutków na gruncie podatku VAT i PCC.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Pytanie 1:

Czy dostawa na rzecz L. ww. Nieruchomości w drodze sprzedaży ich przez D. stanowić będzie zbycie składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”)?

Pytanie 2:

Czy w odniesieniu do przedmiotowej transakcji nabycia przez L. ww. Nieruchomości Zabudowanej w drodze umowy sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a w konsekwencji, czy w przypadku rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia z opodatkowania VA i dostawy Nieruchomości Zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT L. - jako nabywca - będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Zabudowanej?

Pytanie 3:

Czy w odniesieniu do przedmiotowej transakcji nabycia przez L. ww. Nieruchomości Niezabudowanej w drodze umowy sprzedaży L. - jako nabywca Nieruchomości Niezabudowanej - będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Niezabudowanej?

Pytanie 4:

Czy w przypadku rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości Zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 30 grudnia 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-1014/14-2/MM.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Stanowisko:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości Zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Uzasadnienie:

Stosownie do brzmienia art. 1 ust. 1 pkt 1) ustawy PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jak wynika natomiast z obowiązującego w tym zakresie przepisu art. 2 pkt 4) ustawy PCC, czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, nie podlegają opodatkowaniu PCC, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Jak wynika z powyższej analizy przepisów ustawy VAT dotyczącej Pytania 3, dostawa niezabudowanego gruntu stanowiącego teren budowlany w ramach umowy sprzedaży lub umowy zamiany, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę wskazane powyżej przepisy ustawy PCC, w przypadku gdy strony transakcji dotyczącej zbycia Nieruchomości Zabudowanej w drodze umowy sprzedaży lub zamiany dokonają skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, a w konsekwencji D. z tytułu jej dokonania będzie podatnikiem podatku VAT, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości (obejmującej zarówno Nieruchomość Zabudowaną jak i Nieruchomość Niezabudowaną) nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że L. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”, „Spółka”, „L.”) jest dystrybutorem sprzętu oświetleniowego oraz scenicznego zajmującym się projektowaniem oraz realizacją technologii scenicznych, dystrybucją i serwisowaniem sprzętu oświetleniowego i scenicznego oraz organizowaniem szkoleń z zakresu obsługi technologii scenicznych. L. jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. L. rozważa nabycie od D. sp. z o.o. (dalej: „D.”) nieruchomości położonej w Warszawie, w skład których wchodzą:

1.  działki o numerze 138 oraz numerze 140/3, dla których prowadzona jest księga wieczysta (działki zabudowane);
2.  działka o numerze 88, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka zabudowana); oraz
3.  działka o numerze 128, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka niezabudowana),

a więc działki gruntu zabudowanego (dalej: „Nieruchomość Zabudowana”, szczegółowo opisana poniżej) oraz działki gruntu niezabudowanego, stanowiącej teren budowlany (dalej: „Nieruchomość Niezabudowana”), razem zwanych dalej „Nieruchomościami”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 grudnia 2014 r. Nr IPPP2/443-1014/14-2/MM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „W przypadku rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości Zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, transakcja dostawy Nieruchomości Zabudowanej podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% VAT, na zasadach ogólnych. W takiej sytuacji, jeśli w stosunku do zbycia Nieruchomości Zabudowanej na rzecz L., strony transakcji skorzystają z uprawnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, L. będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Zabudowanej. W opinii L., planowana dostawa Nieruchomości Niezabudowanej na jej rzecz podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% VAT, na zasadach ogólnych, a Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Niezabudowanej.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.