Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-533/15-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-16
Teza: Stosunek prawny pomiędzy stronami umowy sprzedaży wygaśnie ze skutkiem wstecznym, tak jakby umowa z dnia 7 stycznia 2015 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego w ogóle nie została zawarta, co oznacza, że w sytuacji ponownej sprzedaży tej nieruchomości, pięcioletni termin nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie biegł od dnia uchylenia się od skutków prawnych przez nabywcę. Terminem nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego będzie data 27 lipca 2009 r.
Słowa kluczowe: czynności-czynność prawna; dożywocie; nabycie; nieruchomości-zbycie nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2015 r. (data wpływu 20 marca 2015 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 27 lipca 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli w drodze aktu notarialnego od Pani Malwiny M. lokal mieszkalny. Powyższe nabycie nastąpilo na podstawie umowy o dożywocie. W dniu 7 stycznia 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali ww. lokal mieszkalny osobie trzeciej. Sprzedany lokal w dalszym ciągu obciążony był prawami dożywotnimi na rzecz Marianny M.

Nabywca lokalu, po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży w dniu 7 stycznia 2015 r. został poinformowany, że renta która otrzymuje Pani Marianna M. (uprawniona z tytułu umowy dożywocia) obciążona jest z tytułu zaległego podatku dochodowego od osób fizycznych. Nabywca lokalu złożył oświadczenie Wnioskodawczyni oraz jej małżonkowi, że nie będzie w stanie zapewnić Pani Mariannie M. utrzymania i stałej opieki, wymaganej ze względu na stan zdrowia dożywotniczki. Z powyższych względów nabywca lokalu w dniu 14 stycznia 2015 r. zlożył oświadczenie (w formia aktu notarialnego) o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 7 stycznia 2015 r. jako dokonanej pod wpływem błędu. Nabywca jako podstawę prawną oświadczenia podał art. 84 w związku z art. 88 Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym własność lokalu została przeniesiona powtórnie na Wnioskodawczynię i Jej męża.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w przypadku zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży lokalu termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a będzie liczony od dnia 27 lipca 2009 r., czy też od dnia 7 stycznia 2015 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni w związku z tym, iz nabywca loikalu mieszkalnego z umowy z dnia 7 stycznia 2015 r. uchylił się w dniu 14 stycznia 2015 r. od skutków prawnych nabycia tego lokalu, pierwotnym terminem tego nabycia jest dla Wnioskodawczyni i jej małżonka dzień 27 lipca 2009 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 27 lipca 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli w drodze aktu notarialnego od Pani Malwiny M. lokal mieszkalny położony w A. ul. B. Powyższe nabycie nastąpilo na podstawie umowy o dożywocie. W dniu 7 stycznia 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali ww. lokal mieszkalny osobie trzeciej. Sprzedany lokal w dalszym ciągu obciążony był prawami dożywotnimi na rzecz Marianny M.. Nabywca lokalu, po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży złożył oświadczenie Wnioskodawczyni oraz jej małżonkowi, że nie będzie w stanie zapewnić Pani Mariannie M. utrzymania i stałej opieki, wymaganej ze względu na stan zdrowia dożywotniczki. Z powyższych względów nabywca lokalu w dniu 14 stycznia 2015 r. złożył oświadczenie (w formia aktu notarialnego) o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 7 stycznia 2015 r. jako dokonanej pod wpływem błędu. W związku z powyższym własność lokalu została przeniesiona powtórnie na Wnioskodawczynię i Jej męża.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości lub jej części. Aby zatem, można było mówić o sprzedaży nieruchomości między stronami tejże umowy musi być, nie tylko zawarta w odpowiedniej formie umowa przenosząca własność lecz koniecznym jest, aby była ona skuteczna.

Tymczasem z treści wniosku wynika, że czynność prawna mająca na celu sprzedaż nieruchomości została dokonana pod wpływem błędu kupującego.

Zgodnie z przepisem art. 60 Kodeksu cywilnego, oświadczenie woli to każde zachowanie się danej osoby (z użyciem słów lub bez – potakiwaniem, mimiką, gestami, czynem), które ujawnia jej wolę wobec adresata w sposób dostateczny, w tym również ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej.

Co do zasady, oświadczenie woli złożone przez osobę pełnoletnią jest w pełni skuteczne, w szczególności zaś, może prowadzić do zawarcia ważnej umowy (sprzedaży, darowizny itd.), z której następnie trudno, jeżeli w ogóle można, się wycofać bez negatywnych konsekwencji.

Jak od każdej zasady tu również istnieją jednak wyjątki. Kodeks cywilny uznaje za nieważne z mocy prawa, bądź ewentualnie dopuszcza możliwość uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli w przypadku, gdy jest ono dotknięte wadami wpływającymi na jego skuteczność prawną takimi jak:

1.  brak świadomości albo swobody powzięcia i wyrażenia woli ( art. 82 Kodeksu cywilnego),
2.  pozorność oświadczeń woli (art. 83 Kodeksu cywilnego),
3.  błąd co do czynności prawnej albo zniekształcenie oświadczenia woli ( art. 84 i art. 85 Kodeksu cywilnego),
4.  podstęp (art. 86 Kodeksu cywilnego) oraz
5.  groźbę (art. 87 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przedstawionego zestawienia jedną z wad oświadczenia woli, wpływających na jego skuteczność, jest złożenie takiego oświadczenia pod wpływem błędu ( art. 84-85 Kodeksu cywilnego). Błędem zaś, jest mylne wyobrażenie o istniejącym stanie rzeczy lub mylne wyobrażenie o treści złożonego oświadczenia woli.

Stosownie do przepisu art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy jednak czynności prawnej nieodpłatnej.

W myśl art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego, można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Zgodnie z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał (art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że Kodeks cywilny nie definiuje, czym jest błąd jako wada oświadczenia woli. Zgodnie zaś z orzecznictwem błędem w rozumieniu językowym jest niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o czynności, przy czym niezgodność ta może dotyczyć zarówno faktów jak i prawa. Zatem, w myśl art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

Z treści przytoczonego wyżej przepisu art. 84 Kodeksu cywilnego wynika, że złożenie oświadczenia woli pod wpływem błędu skutkuje nieważnością względną czynności prawnej co oznacza, że czynność taka jest ważna dopóki nie nastąpi skuteczne uchylenie się od jej skutków prawnych. Z chwilą skutecznego uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, czynność prawna jest nieważna z mocą wsteczną (ex tunc), tj. od chwili złożenia wadliwego oświadczenia woli.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z chwilą skutecznego uchylenia się przez kupującego nieruchomość od skutków prawnych złożonego w dniu 14 stycznia 2015 r. pod wpływem błędu oświadczenia woli, zawarta w dniu 7 stycznia 2015 r. przez Wnioskodawczynię i Jej męża (sprzedających) oraz Nabywcę - umowa sprzedaży nieruchomości tj. lokalu mieszkalnego, stanie się nieważna ze skutkiem wstecz, a więc od początku jej zawarcia.

W konsekwencji stwierdzić należy, że powyższy stosunek prawny pomiędzy stronami umowy sprzedaży wygaśnie ze skutkiem wstecznym, tak jakby umowa z dnia 7 stycznia 2015 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego w ogóle nie została zawarta, co oznacza, że w sytuacji ponownej sprzedaży tej nieruchomości, pięcioletni termin nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie biegł od dnia uchylenia się od skutków prawnych przez nabywcę. Terminem nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego będzie data 27 lipca 2009 r.

Podnieść należy, że organ interpretacyjny udziela interpretacji tylko co do zakresu sposobu zastosowania ustaw podatkowych, wydanych na ich podstawie aktów wykonawczych oraz ratyfikowanych umów międzynarodowych, związanych z materią podatkową. Zatem, organ interpretacyjny uprawniony jest jedynie do dokonywania prawnopodatkowej kwalifikacji zdarzeń. W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, tutejszy Organ nie ma prawa rozstrzygać, czy miał miejsce błąd co do czynności prawnej. Organ dokonywałby wówczas kwalifikacji cywilnoprawnej zdarzenia w świetle przepisów Kodeksu cywilnego, do czego nie jest uprawniony.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni małżonka Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.