Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-116/12/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-04-25
Teza: Czy koszt remontu może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokali mieszkalnych?
Słowa kluczowe: amortyzacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; remonty; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 25 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie możliwości zaliczenia wydatków poniesionych na remont i modernizację lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów z najmu w przypadku gdy amortyzacja lokali odbywa się metodą uproszczoną - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie możliwości zaliczenia wydatków poniesionych na remont i modernizację lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów z najmu w przypadku gdy amortyzacja lokali odbywa się metodą uproszczoną .

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka uzyskuje dochody z najmu lokali mieszkalnych. Jest to tzw. najem prywatny, z którego rozlicza się na zasadach ogólnych. Lokale te wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny w 2001 r. W 2011 r. wartość początkową ustaliła w oparciu o art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli tzw. metodę uproszczoną. Lokale mieszkalne przyjęte do ewidencji w 2011 r. nie były nigdy amortyzowane, są kompletne i zdatne do użytku. Są też objęte umowami najmu. W maju 2011 r. wnioskodawczyni rozpoczęła remont, który obejmował: wymianę okien, wymianę drzwi, roboty związane z centralnym ogrzewaniem, roboty wodno-kanalizacyjne, wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej oraz montaż wkładów kominowych i kotłów gazowych, wymianę posadzek oraz ogólne prace budowlane związane z remontem ścian i sufitów. W wyniku przeprowadzonych prac i nakładów nie uległa zmianie wielkość powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę ustalania wartości początkowej środka trwałego.

Wydatki na roboty z tym związane, poniesione w bieżącym roku wnioskodawca zaliczyła bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, ponieważ ustalenie wartości początkowej w sposób uproszczony powoduje, iż wydatki poniesione na remont środka trwałego nie mogą, stosownie do treści art. 22g ust 17 ww. ustawy zwiększać jego wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wydatki poniesione na remont i modernizację budynku będą stanowić koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia wydatku, czy powinny zwiększać wartość początkową budynku ?

Zdaniem wnioskodawczyni, w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22 g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, adaptacji lub modernizacji wartość początkową tych środków ustaloną zgodnie z ust 1,3-9 i 11 -15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie lub adaptację.

Przywołana wyżej norma prawna nie ma zastosowania do środków trwałych, których wartość początkowa została określona zgodnie z art. 22 g ust 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (metoda uproszczona).

Z przedstawionego stanu taktycznego wynika, że wartość początkowa lokali ustalona została w sposób uproszczony. W celu przystosowania lokali do potrzeb najemcy, przeprowadzone zostały prace remontowe.

Na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych właściciele budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych służących prowadzonej działalności gospodarczej, jeśli podejmą decyzję o ich amortyzowaniu, mają możliwość wyboru sposobu ustalania ich wartości początkowej, tj. albo zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie zasadami określonymi w przepisach art. 22g ust. 1 ww. ustawy albo według zasady szczególnej, w sposób „uproszczony" uregulowanej przepisami art . 22g ust. 10 tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 22g ust 10 ww. ustawy podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Stosownie natomiast do treści art. 22h ust 2 ww. ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Przy czym budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust 3 ww. ustawy).

Jednocześnie w myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust 1,3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują, wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wskazać należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22g ust. 17 ww. ustawy, nakazujący powiększenie wartości początkowej środka trwałego o sumę wydatków na jego ulepszenie odnosi się do wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 22g ust 1,3-9 i 11-15. Nie wymienia natomiast art. 22g ust. 10 ww. ustawy. Dlatego też należy stwierdzić, iż powyższy przepis dotyczący konieczności zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki na ulepszenie przekraczające 3500 zł nie ma zastosowania w przypadku, gdy wartość ta została ustalona w sposób uproszczony- co ma miejsce w przedstawionej we wniosku sytuacji.

Zgodnie z art. 22 ust 1 kosztami uzyskania są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Art. 23 ust. pkt 1 stanowi, że „Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów (\`(...)\`) wydatków na ulepszenia środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust 17 powiększają wartość środka trwałego, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. (\`(...)\`). Ponieważ koszty remontu nie mogą podwyższać wartości określonej zgodnie z 22g ust 10 będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów tej działalności w momencie ich poniesienia.

Reasumując, w świetle przedstawionego zdarzenia i przytoczonych wyżej przepisów przysługuje wnioskodawczyni prawo zaliczenia w momencie poniesienia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z przeprowadzeniem prac remontowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni jest współwłaścicielem lokali mieszkalnych objętych umowami najmu, których wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną. Wnioskodawczyni wskazała, że w maju 2011 r. rozpoczęła remont przedmiotowych lokali obejmujący swym zakresem: wymianę okien, wymianę drzwi, roboty związane z centralnym ogrzewaniem, roboty wodno-kanalizacyjne, wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej oraz montaż wkładów kominowych i kotłów gazowych, wymianę posadzek oraz ogólne prace budowlane związane z remontem ścian i sufitów.

Z treści art. 22g ust. 10 ustawy wynika, iż podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają wartość środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Jednocześnie w myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe zostały ulepszone w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1,3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych i peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.

Generalną zasadą jest bowiem, że wydatki na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, a wydatki mające charakter ulepszeń wliczane są do wartości początkowej środka trwałego, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest przypadek gdy wartość początkowa jest ustalona metodą uproszczoną. Przepis art. 22g ust. 17 nie ma bowiem zastosowania w sytuacji, gdy wartość początkowa została ustalona zgodnie z art. 22g ust. 10 czyli w sposób uproszczony, dlatego wydatki poniesione zarówno na remont jak i na ulepszenie zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Remontem jest przy tym wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu są zatem wszystkie działania mające na celu utrzymanie lokalu (budynku) we właściwym stanie, przywróceniu jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników jego wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowa instalacja wodna, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie, ciepła woda, gaz przewodowy lub tylko określonych elementów tych instalacji.

Różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia lokalu (budynku) zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełnienia innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych. Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Z tego powodu wydatek związany z zakupem i montażem elementów, których dotąd w budynku mieszkalnym nie było stanowi wydatek na ulepszenie. Natomiast za remont uznane winny być wydatki poniesione przez wnioskodawczynię na wymianę dotychczas istniejących elementów i prace remontowe.

Należy podkreślić, że w przypadku gdy tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu (art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast zgodnie z art. 22g ust. 11 ww. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, że wszelkie wydatki poczynione w celu osiągnięcia, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu należy bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Reasumując, wydatki poniesione na ww. lokale mieszkalne proporcjonalnie do udziału jaki przypada wnioskodawczyni w wynajmowanej powierzchni lokali mieszkalnych polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego jak również związane z ich ulepszeniem mogą zostać zaliczone jednorazowo w koszty uzyskania przychodów z najmu.

Mając zatem na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.