Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-1431/15-4/KS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-03-02
Teza: 1. Czy przychody z najmu nieruchomości niestanowiące składników majątku firmy i niezwiązane z działalnością gospodarczą mogą decyzją Wnioskodawcy być objęte najmem prywatnym jako odrębne źródło przychodów poza działalnością gospodarczą i być opodatkowane stawką ryczałtową 8,5% przychodów? 2. Czy istnieje limit przychodów z najmu prywatnego po przekroczeniu którego, w danym roku nie można opodatkować przychodów stawką ryczałtową 8,5% ?
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna; przychód; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późń. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 grudnia 2015 r. (data wpływu 14 grudnia 2015 r.) oraz uzupełnieniu pismem z dnia 11 lutego 2016 r. (data wpływu 17 lutego 2016 r.) na wezwanie organu z dnia 29 stycznia 2015 r. (data nadania 2 lutego 2016 r., data doręczenia 8 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z tytułu najmu prywatnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z tytułu najmu prywatnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny

Od 1992 roku Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług geodezyjnych i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie ma wpisu najmu do działalności gospodarczej. Od całości przychodów z działalności gospodarczej Wnioskodawca opłaca podatek liczony według skali podatkowej. Z dochodów uzyskanych z działalności Wnioskodawca nabył dwie działki w obrębie gminy Stare Babice, na których Wnioskodawca wybudował budynki niemieszkalne. Budynki i grunty nie były wprowadzone do środków trwałych działalności gospodarczej, koszty poniesione w związku z tymi inwestycjami nie były kosztami działalności gospodarczej. Całość inwestycji pokryta była ze środków prywatnych.

Od września 2015 roku Wnioskodawca wynajmuje te obiekty jako najem prywatny, o czym powiadomił urząd skarbowy. Nieruchomości są wynajmowane dla 5 podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, a przychody Wnioskodawca rozlicza jako najem prywatny, poza działalnością gospodarczą, opodatkowane ryczałtem wg stawki 8,5%.

Pismem z dnia 11 lutego 2016 r. (data wpływu 17 lutego 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek wskazując, że:

1.  zakup działek oraz budowa budynków była dokonana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz w celu prowadzenia działalności gospodarczej (usługi geodezyjne),
2.  W momencie nabycia przedmiotowych działek oraz budowy nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru wynajmować tych obiektów, teraz ze względu na wiek i stan zdrowia oraz ze względu na niekorzystną koniunkturę Wnioskodawca nie może już rozwijać usług geodezyjnych, w związku z tym Wnioskodawca postanowił wynająć posiadane obiekty.
3.  najem Wnioskodawca rozpoczął we wrześniu 2015, jedna umowa zakończyła się w już grudniu, inna rozpoczęła dopiero w lutym 2016, Wnioskodawca wynajmuje obecnie cztery lokale, ciągłość uzależniona jest od zawartych umów, jeżeli Wnioskodawca nie ma najemcy to nie może też zachować ciągłości najmu. Wnioskodawca sam zajmuje się wszystkimi czynnościami związanymi z najmem, nie zatrudnia ludzi do obsługi najemców.
4.  Na ogrodzeniach nieruchomości znajdowały się dwa ogłoszenia - banery z informacją o najmie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przychody z najmu nieruchomości niestanowiące składników majątku firmy i niezwiązane z działalnością gospodarczą mogą decyzją Wnioskodawcy być objęte najmem prywatnym jako odrębne źródło przychodów poza działalnością gospodarczą i być opodatkowane stawką ryczałtową 8,5% przychodów?
2.  Czy istnieje limit przychodów z najmu prywatnego po przekroczeniu którego, w danym roku nie można opodatkować przychodów stawką ryczałtową 8,5% ?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody z najmu nieruchomości stanowią przychody z tytułu z tzw. najmu prywatnego. Podejmując decyzję o opodatkowaniu ich w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, Wnioskodawca może korzystać z takiej formy opodatkowania. Zasadniczym czynnikiem wpływającym na zakwalifikowanie do określonego źródła przychodów kwot uzyskanych z najmu, jest brak wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jednocześnie wynajmowane nieruchomości nie stanowią składników środków trwałych służących działalności gospodarczej. Przychody z wynajmowania nieruchomości pozyskanych ze środków prywatnych można opodatkować stawką ryczałtową 8,5%, nie ma też limitu przychodów po przekroczeniu którego należy opodatkować najem podatkiem liczonym przy pomocy skali podatkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga by był to jeden z rodzajów aktywności wymienionych w tym przepisie opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Za decydujące dla kwalifikacji do właściwego źródła przychodu uznać należy to, czy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo wynajem jest przedmiotem takiej działalności. W takich bowiem przypadkach przychody z wynajmowania nieruchomości traktowane są jako przychody ze źródła - pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 9a ust. 1 ww. ustawy dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Podatnicy podejmujący działalność gospodarczą wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym mogą złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca od 1992 roku prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług geodezyjnych i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie ma wpisu najmu do działalności gospodarczej. Od całości przychodów z działalności gospodarczej Wnioskodawca opłaca podatek liczony według skali podatkowej. Z dochodów uzyskanych z działalności Wnioskodawca nabył dwie działki, na których Wnioskodawca wybudował budynki niemieszkalne. Budynki i grunty nie były wprowadzone do środków trwałych działalności gospodarczej, koszty poniesione w związku z tymi inwestycjami nie były kosztami działalności gospodarczej. Całość inwestycji pokryta była ze środków prywatnych. Od września 2015 roku Wnioskodawca wynajmuje te obiekty jako najem prywatny, o czym powiadomił urząd skarbowy. Nieruchomości są wynajmowane dla 5 podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, a przychody Wnioskodawca rozlicza jako najem prywatny, poza działalnością gospodarczą, opodatkowane ryczałtem wg stawki 8,5%. Zakup działek oraz budowa budynków była dokonana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz w celu prowadzenia działalności gospodarczej (usługi geodezyjne). W momencie nabycia przedmiotowych działek oraz budowy nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru wynajmować tych obiektów, teraz ze względu na wiek i stan zdrowia oraz ze względu na niekorzystną koniunkturę Wnioskodawca nie może już rozwijać usług geodezyjnych, w związku z tym Wnioskodawca postanowił wynająć posiadane obiekty. Najem Wnioskodawca rozpoczął we wrześniu 2015, jedna umowa zakończyła się w już grudniu, inna rozpoczęła dopiero w lutym 2016. Wnioskodawca wynajmuję obecnie cztery lokale, ciągłość uzależniona jest od zawartych umów, jeżeli Wnioskodawca nie ma najemcy to nie może też zachować ciągłości najmu. Wnioskodawca sam zajmuję się wszystkimi czynnościami związanymi z najmem, nie zatrudnia ludzi do obsługi najemców. Na ogrodzeniach nieruchomości znajdowały się dwa ogłoszenia - banery z informacją o najmie.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien być rozliczany na zasadach właściwych dla tej działalności. Jednakże, zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawcy zakup działek oraz budowa budynków była dokonana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz w celu prowadzenia działalności gospodarczej (usługi geodezyjne). W momencie nabycia przedmiotowych działek oraz budowy nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru wynajmować tych obiektów, teraz ze względu na wiek i stan zdrowia oraz ze względu na niekorzystną koniunkturę Wnioskodawca nie może już rozwijać usług geodezyjnych, w związku z tym Wnioskodawca postanowił wynająć posiadane obiekty. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż wynajmuje obecnie cztery lokale, a ciągłość uzależniona jest od zawartych umów, jeżeli Wnioskodawca nie ma najemcy to nie może też zachować ciągłości najmu. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że sam zajmuje się wszystkimi czynnościami związanymi z najmem, nie zatrudnia ludzi do obsługi najemców. Oznacza to, iż prowadzony obecnie przez Wnioskodawcę najem prywatnego majątku według informacji podanych we wniosku przez Wnioskodawcę nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, a stanowi jedynie wynajem posiadanych obiektów.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro nieruchomości, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą oraz najem ten nie jest wykonywany w sposób określony w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - to przychody uzyskane z najmu nieruchomości opisanych we wniosku zakwalifikować należy do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten opodatkowany może być zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

Odnosząc się zaś do pytania drugiego Wnioskodawcy dotyczącego limitu przychodów z najmu prywatnego po przekroczeniu którego, w danym roku nie można opodatkować przychodów stawką ryczałtową 8,5%, wskazać należy, że żaden przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ani ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie przewiduje w swojej treści limitu dotyczącego przychodów uzyskiwanych z tzw. najmu prywatnego, po przekroczeniu którego przychody z źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tutejszy organ zastrzega, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego różni się od stanu występującego w rzeczywistości, w szczególności jeżeli najem opisanych we wniosku nieruchomości wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, wówczas wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.