Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1157/09/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-02-19
Teza: Dlaczego wnioskodawca ma zapłacić podatek od zadłużonego mieszkania a nie tylko od czystego zysku (cena sprzedaży minus zapłacona kwota kredytu)?
Słowa kluczowe: koszt; kredyt; mieszkanie; spadek; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 27 listopada 2009r. uzupełnionym w dniu 07 stycznia 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 28 grudnia 2009r. Znak: IBPB II/2/415-1157/09/MMa wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienie wpłynęło do tut. Biura w dniu 07 stycznia 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 maja 2007r. syn wnioskodawczyni zaciągnął w banku kredyt mieszkaniowy, celem zakupu mieszkania na kwotę 94.754,57 zł. Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką tego kredytu, gdyż chciała pomóc synowi w kupnie mieszkania.

W miesiącu lipcu 2008r. syn wnioskodawczyni zdecydował się na przewalutowanie kredytu. W dniu 04 lipca 2008r. kredyt został przeliczony na franki szwajcarskie.

W dniu 05 sierpnia 2008r. syn wnioskodawczyni zmarł. Wnioskodawczyni wraz z mężem i starszym synem stała się spadkobierczynią zadłużonego mieszkania.

Od przejęcia spadku został zapłacony podatek we właściwym urzędzie skarbowym w wysokości 202 zł. Ze względu na zbyt wysoki koszt utrzymania tego mieszkania (czynsz, media, spłata kredytu) została podjęta decyzja o jego sprzedaży. W tym celu skorzystano z usług biura nieruchomości. Opłata za usługę dla biura nieruchomości wyniosła 3.538 zł.

W dniu 18 czerwca 2009r. została spisana umowa notarialna o sprzedaży mieszkania. Kwota zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego wynosiła 45.758,07 CHF plus prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości 676,02 CHF. Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 145.000 zł

W dniu 03 lipca 2009r. wnioskodawczyni wraz z mężem i starszym synem wpłaciła przelewem do banku w którym spadkodawca zaciągnął kredyt na ww. mieszkanie kwotę 135.484,28 zł.

Wnioskodawczyni wskazała że nie była zameldowana w tym mieszkaniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Dlaczego wnioskodawczyni ma zapłacić podatek od zadłużonego mieszkania a nie tylko od czystego zysku (cena sprzedaży minus zapłacona kwota kredytu)?

Zdaniem wnioskodawczyni, powinna ona zapłacić podatek od zysku przy sprzedaży mieszkania, po spłacie kredytu i poniesionych kosztów.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców. Z kolei Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 k.c.).

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż do nabycia przez wnioskodawczynię udziału w mieszkaniu doszło w dniu 05 sierpnia 2008r. czyli w dacie śmierci syna wnioskodawczyni.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r. Jednakże w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni nabyła w dniu 05 sierpnia 2008r. w drodze spadku po zmarłym synu udział w mieszkaniu, które zostało sprzedane w dniu 18 czerwca 2009r., czyli przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co oznacza, iż skutki podatkowe tej sprzedaży należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w skład masy spadkowej wchodziło mieszkanie zakupione przez spadkodawcę (syna wnioskodawczyni), którego zakup został sfinansowany kredytem mieszkaniowym. Wnioskodawczyni wskazała, iż w dniu 04 lipca 2008r. spadkodawca dokonał przewalutowania kredytu na franki szwajcarskie. W dniu 05 sierpnia 2008r. spadkodawca zmarł. Wnioskodawczyni wskazała, że od przejęcia spadku został zapłacony podatek od spadków i darowizn w wysokości 202 zł. Ze względu na wysoki koszt utrzymania mieszkania została podjęta decyzja o jego sprzedaży. W tym celu wnioskodawczyni skorzystała z usług biura nieruchomości. Opłata za ww. usługę wynosiła 3.538 zł. W dniu 18 czerwca 2009r. zawarto umowę notarialną i sprzedano mieszkanie za kwotę 145.000 zł. Kwota zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego wynosiła 45.758,07 CHF, plus prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości 676,02 CHF. W dniu 03 lipca 2009r. spadkobiercy wpłacili do banku kwotę 135.484,28 zł celem spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spadkodawcę.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane. Zarówno spłata kredytu mieszkaniowego, jak i odsetki od kredytu oraz kwoty opłat manipulacyjnych w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni koszty te nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku zaliczane są bowiem:

*   udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie (w przypadku gdy oprócz mieszkania spadek obejmował inne przedmioty).

W przypadku gdy spadek obejmuje jedynie mieszkanie, kosztem uzyskania przychodu jest cała kwota zapłaconego przez wnioskodawczynię podatku od spadków i darowizn. Wnioskodawczyni wskazała, że zapłaciła stosowny podatek od spadków i darowizn w wysokości 202 zł. Oznacza to, że o ww. kwotę podatku wnioskodawczyni może obniżyć przychód ze sprzedaży mieszkania. Z wniosku nie wynika również aby spadkobierczyni poniosła jakiekolwiek nakłady zwiększające wartość tego mieszkania. Spłata zaciągniętego przez spadkobierczynię kredytu, odsetek bądź opłat manipulacyjnych związanych ze wcześniejszą spłatą kredytu nie jest bowiem nakładem zwiększającym wartość mieszkania, udokumentowanym fakturą VAT. Skoro nie jest zaś nakładem to brak, jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle powyższego, podstawę obliczenia podatku stanowi wartość sprzedanego udziału w mieszkaniu, pomniejszona o przypadające na wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia oraz pomniejszona o kwotę zapłaconego przez wnioskodawczynię podatku od spadków i darowizn i ewentualne nakłady poniesione na to mieszkanie o ile będą udokumentowane fakturą VAT. Tak więc przychód ze sprzedaży mieszkania nie może być pomniejszony wbrew sugestii wnioskodawczyni o spłatę kredytu, który został przyjęty wraz z masą spadkową, o kwotę odsetek zapłaconych w okresie od nabycia spadku do momentu całkowitej spłaty kredytu oraz o kwotę opłat manipulacyjnych związanych z wcześniejszą spłatą kredytu, gdyż powyższe koszty w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Wskazać należy, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. i mającym zastosowanie w przedmiotowej sprawie przewidywały w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym. Jednym z warunków zastosowania tego zwolnienia był wymóg zameldowania na pobyt stały w zbywanym mieszkaniu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przez datą zbycia. Mając na uwadze, iż wnioskodawczyni, jak wskazała w opisie stanu faktycznego, nie była zameldowana w zbywanym mieszkaniu, powyższe zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.