Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-80/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego wykorzystywanego w działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 02 grudnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 20 stycznia 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia budynku mieszkalno-usługowego w części dotyczącej:

*   zastosowania art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. w przypadku sprzedaży w 2010r. - **jest prawidłowe,**
*   zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym po 1 stycznia 2009r. w przypadku sprzedaży po 2010r. - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia budynku mieszkalno-usługowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni posiada własny budynek mieszkalno-usługowy. W części usługowej prowadzi działalność gospodarczą, do czerwca 2009r. w zakresie gastronomii, a obecnie wynajmuje te pomieszczenia również w ramach działalności. W przyszłości zamierza sprzedać cały budynek.

Grunt, na którym wybudowany jest budynek wnioskodawczyni zakupiła w dniu 05 lipca 2005r. natomiast budynek w części usługowej został częściowo oddany do użytku w dniu 21 marca 2008r.

Powierzchnia użytkowa części mieszkalnej liczona według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wynosi 148,63m2, natomiast części usługowej wynosi 119,22 m2 a więc budynek ten klasyfikowany jest jako mieszkalny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jeżeli budynek sprzedany będzie w całości do końca 2010r., czy zastosowanie będzie miała stawka zryczałtowanego podatku dochodowego odnośnie całego budynku, w wysokości 10%, a jeżeli będzie sprzedany po 2010r., zastosowanie będzie miało zwolnienie z podatku dochodowego ponieważ upłynie 5 lat od nabycia nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 14 ust 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zdaniem wnioskodawczyni, ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło w 2005r., zastosowanie będą miały przepisy art. 28 ust. 2 ustawy w brzmieniu przed dniem 1 stycznia 2007r. W związku z tym wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży całego budynku będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10%, jeżeli jego sprzedaż nastąpi do końca 2010r., a w przypadku sprzedaży po 2010r. zastosowanie będzie miało zwolnienie z podatku pod warunkiem złożenia oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży wnioskodawczyni przeznaczy na cele określone w art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na cele mieszkaniowe, pomimo faktu, iż w części wykorzystywany jest w działalności gospodarczej. W przyjętym orzecznictwie sądowym oraz w praktyce organów skarbowych stosowana jest jednoznaczna wykładnia, że dany budek jest bądź mieszkalny bądź użytkowy, a decyduje o tym stosunek powierzchni części mieszkalnej lub usługowej do ogólnej powierzchni budynku, innymi słowy przy sprzedaży nie można rozdzielać nieruchomości na dwie oddzielne części.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących:

*   środkami trwałymi,
*   składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
*   wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c ustawy.

Z przychodów z działalności gospodarczej wyłączone zostały przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy, nawet jeżeli wykorzystywane były na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Należą do nich nieruchomości takie jak: budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie związany z tym budynkiem lub lokalem, prawa majątkowe w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, iż część mieszkalna przedmiotowego budynku stanowi 148,63 m2, natomiast część usługowa stanowi 119,22 m2. W związku z powyższym ponad 50% powierzchni całkowitej budynku stawowi część mieszkalną, zatem w świetle ww. przepisu przedmiotowy budynek w całości jest budynkiem mieszkalnym.

Wobec tego w przedmiotowej sprawie, przychód ze sprzedaży przedmiotowego budynku nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy zatem ocenić, czy planowana sprzedaż będzie skutkować powstaniem przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, sprzedaż nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Wnioskodawczyni wskazała we wniosku, iż grunt, na którym wybudowany jest budynek mieszkalno-usługowy zakupiła w 2005r. W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowego budynku przed końcem 2010r. spowoduje powstanie przychodu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy również wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy zmieniającej, do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże w myśl art. 28 ust. 2a zasada, o której mowa w wyżej cytowanym ust. 2 tegoż artykułu, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). Wśród celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawa wymienia:

*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
*   (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)
*   spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
*   (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e)

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego budynku przed końcem 2010r. będzie podlegać opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, chyba że wnioskodawczyni w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży przeznaczy go na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zatem stanowisko wnioskodawczyni, iż w przypadku sprzedaży budynku w 2010r. zastosowanie będzie miał art. 28 ww. ustawy jest prawidłowe.

Natomiast odnośnie możliwości zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży budynku po 2010r. należy stanowisko wnioskodawczyni uznać za nieprawidłowe.

Artykuł 21 ust. 1 pkt 131 został bowiem dodany przez art. 1 pkt 11 lit. a) ustawy z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 209. poz. 1316) i ma zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycie nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 01 stycznia 2009r. Wnioskodawczyni przedmiotowy budynek nabyła w 2005r. W związku z powyższym art. 21 ust. 1 pkt 131 nie może mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Uzyskany przychód wnioskodawczyni może przeznaczyć na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r. a nie na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r.

Ponadto należy podkreślić, iż sprzedaż przedmiotowego budynku po 2010r., zgodnie z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie spowoduje powstania źródła przychodu, gdyż odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.