Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-149/16/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-05-04
Teza: Czy posiadając lokal i dwa mieszkania na wynajem krótkoterminowy Wnioskodawczyni może być opodatkowana wg stawki ryczałtu 8,5%, czy też Wnioskodawczyni musi przejść na zasady ogólne 18% bez zakładania działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: lokal; mieszkanie; najem; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu 9 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następując zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni od 1 lipca 2012 r. wynajmuje lokal, w którym kiedyś małżonkowie prowadzili działalność gospodarczą i płaci podatek zryczałtowany 8,5%. Wnioskodawczyni nadmienia, że oboje z mężem pracują zawodowo. Ze względu na chorobę męża podjęta została decyzja o zawieszeniu przez Niego działalności gospodarczej. Lokal, w którym kiedyś małżonek Wnioskodawczyni prowadził działalność był wspólnym mieszkaniem komunalnym, zostało ono wykupione z majątku własnego od miasta i przekształcone na lokal użytkowo-mieszkalny. W dniu 23 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili z własnych środków finansowych mieszkanie nad morzem. Od dnia 1 lipca 2016 r. podjęli decyzję o wynajmie mieszkania na tzw. wynajem krótkoterminowy. Wnioskodawczyni nadmienia, że wynajem krótkoterminowy został powierzony firmie z siedzibą nad morzem. Wnioskodawczyni wraz z mężem podatek od przychodu z mieszkania i lokalu odprowadzają nadal w formie ryczałtu wg 8,5% stawki. Obrót za rok 2015 wyniósł 40 121 zł. W dniu 26 stycznia 2016 r. również z własnych środków finansowych majątku wspólnego Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili kolejne mieszkanie również nad morzem z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Obecnie mieszkanie jest remontowane. Wnioskodawczyni nadmienia, że podatek zryczałtowany jest najprostszą formą i dlatego został przez Nią wybrany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy posiadając lokal i dwa mieszkania na wynajem krótkoterminowy Wnioskodawczyni może być opodatkowana wg stawki ryczałtu 8,5%, czy też Wnioskodawczyni musi przejść na zasady ogólne 18% bez zakładania działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje Jej forma opodatkowania wyżej opisanego najmu wg 8,5% stawki ryczałtu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają zatem obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie subiektywne przekonanie podatnika.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Istotne znaczenie ma więc to czy przychody z najmu są uzyskiwane w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni od 1 lipca 2012 r. wynajmuje lokal, w którym kiedyś małżonkowie prowadzili działalność gospodarczą i płaci podatek zryczałtowany 8,5%. Wnioskodawczyni nadmienia, że oboje z mężem pracują zawodowo. Ze względu na chorobę męża podjęta została decyzja o zawieszeniu przez Niego działalności gospodarczej. Lokal, w którym kiedyś małżonek Wnioskodawczyni prowadził działalność był wspólnym mieszkaniem komunalnym, zostało ono wykupione z majątku własnego od miasta i przekształcone na lokal użytkowo-mieszkalny. W dniu 23 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili z własnych środków finansowych mieszkanie nad morzem. Od dnia 1 lipca 2016 r. podjęli decyzję o wynajmie mieszkania na tzw. wynajem krótkoterminowy. Wnioskodawczyni nadmienia, że wynajem krótkoterminowy został powierzony firmie z siedzibą nad morzem. Wnioskodawczyni wraz z mężem podatek od przychodu z mieszkania i lokalu odprowadzają nadal w formie ryczałtu wg 8,5% stawki. Obrót za rok 2015 wyniósł 40 121 zł. W dniu 26 stycznia 2016 r. również z własnych środków finansowych majątku wspólnego Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili kolejne mieszkanie również nad morzem z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Obecnie mieszkanie jest remontowane.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawczyni bez wątpienia będzie działała we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Dalej Wnioskodawczyni wskazała, że w przypadku najmu nieruchomości będzie korzystała z usług firmy specjalizującej się w obsłudze rynku nieruchomości, nie oznacza to jednak, że najem stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślić bowiem należy, że wszelkie czynności i działania podejmowane przez pośredników nieruchomości (zarówno mające na celu wyszukiwanie, ewentualnie przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu) będą podejmowane w imieniu i na rzecz wynajmującego – Wnioskodawczyni. Ostateczny rezultat tych działań oraz odpowiedzialność wobec najemców spoczywać będzie na wynajmującym.

Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. To Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości a nie pośrednicy będzie ostatecznie uzyskiwała przysporzenia majątkowe w postaci czynszu najmu. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Czynności związane z najmem zostaną zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany i ciągły jest również to, że Wnioskodawczyni kupiła nieruchomości – mieszkania – z myślą o wynajmie (obecnie prowadzi w jednej remont), a następnie zamierza korzystać z usług wyspecjalizowanej firmy zajmującej się w sposób zawodowy i profesjonalny wynajmem.

Wskazana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności (nawiązywanie kontaktów z potencjalnymi najemcami zarówno na etapie zawierania umowy, jak i w trakcie ich realizacji), nawet jeżeli są one dokonywane za pośrednictwem firm specjalizujących się w obsłudze nieruchomości. O zorganizowanej działalności świadczyć może również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanej nieruchomości do wynajęcia. Tego rodzaju działania, nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że posiada nieruchomość – lokal mieszkalno-użytkowy, następnie dokonała zakup nieruchomości – mieszkania nad morzem, które przeznaczyła na wynajem krótkotrwały przy pomocy wyspecjalizowanego podmiotu zajmującego się najmem, następnie kupiła kolejną nieruchomość – mieszkanie – również z myślą o przeznaczeniu pod wynajem krótkotrwały. Można zatem przyjąć, że celem Wnioskodawczyni jest inwestycja w nieruchomości poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu usługowego – krótkoterminowego dla turystów przyjeżdżających nad morze. Z treści wniosku nie wynika, aby nieruchomości miały być nabywane przede wszystkim dla potrzeb osobistych Wnioskodawczyni i Jej rodziny. Podkreślić należy, że istotną cechą działalności gospodarczej jest ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – najemców. Bez wątpienia czynności związane z wynajmem nieruchomości podejmowane będą przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Okoliczności te bez wątpienia świadczą o zorganizowaniu przedsięwzięcia. Działaniom Wnioskodawczyni towarzyszył zamiar inwestowania w nieruchomości w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Nie jest zaś decydujący fakt, że Wnioskodawczyni będzie korzystała z usług pośredników nieruchomości. To, że Wnioskodawczyni zasadniczo nie planuje osobiście zajmować się bieżącym (doraźnym) pozyskiwaniem najemców czy obsługą administracyjną najmu, nie jest tożsame z tym, że wykonywane czynności nie będą nosiły znamion działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. z najmu poza działalnością gospodarczą.

Ponadto wskazać należy, że stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, inne niż wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy, wymienione zostały w poz. 28 Załącznika nr 2, stanowiącego Wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Zatem wynajem na warunkach innych niż wskazany w art. 6 ust. 1a ustawy, podlega wyłączeniu z opodatkowaniu ryczałtem na podstawie wskazanego powyżej art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego należy je uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro, jak wykazano, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, umowy najmu będą zawierane w warunkach właściwych dla pozarolniczej działalności gospodarczej, to zgodnie z treścią cytowanych przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, brak jest możliwości opodatkowania uzyskiwanych przez Wnioskodawczynię przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnych dla małżonka Wnioskodawczyni. Małżonek Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-563 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.