Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.71.2022.3.RMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-06
Teza: opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości - brak wyłączenia z opodatkowania, brak zwolnienia od podatku i prawo nabywcy do odliczenia podatku naliczonego
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

4 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości i prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 5 i 8 kwietnia 2022 r. (wpływ 8 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

### Opis zdarzenia przyszłego

Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości obejmującej budynek biurowy z częścią usługową wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest najpóźniej w drugiej połowie 2022 r. Dnia 29 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

Opis Nieruchomości

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości (…) o numerze ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą („Grunt”).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

W dalszej części wniosku są również opisane naniesienia, które znajdują się na działce gruntu położonej (…) numerze ewidencyjnym 2 (…), która to działka gruntu stanowi część pasa drogi publicznej (dalej: „Działka Drogowa”), przy czym Działka Drogowa nie wejdzie w skład przedmiotu Transakcji.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej „(…)” (dalej: „Budynek”). Budynek - budynek biurowo-usługowy, pod adresem (…), składający się z 37 (trzydziestu siedmiu) poziomów, w tym 6 (sześciu) pięter technicznych, poziomu parterowego oraz 4 (czterech) kondygnacji podziemnych. Zgodnie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy skierowanym przez Sprzedającego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, budowa Budynku została zakończona w styczniu 2021 r. i Budynek w lutym 2021 roku został dopuszczony do użytkowania na mocy art. 54 prawa budowlanego \[zaświadczenie z lutego 2021 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy Budynku, wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z art. 31zy1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. 2020 poz. 1842 ze zm.) w okresie (trwającego obecnie) stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 co do zasady nie stosuje się przepisów dot. uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wnioski złożone przed dniem wejścia w życie ww. ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego. Innymi słowy, o ile w standardowych okolicznościach (tj. w okresie przed występującym stanem zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19) przed przystąpieniem do użytkowania budynku zostałaby uzyskana decyzja o pozwoleniu na jego użytkowanie, to w obecnej sytuacji możliwe jest - zgodnie z przywołanymi regulacjami - dopuszczenie budynku do użytkowania wyłącznie na podstawie art. 54 Prawa budowlanego, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy\]. Budynek znajduje się na Gruncie.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego (ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 („Prawo budowlane”) - zgodnie z PKOB - będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku (umowa najmu z głównym najemcą) została już zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w czerwcu 2020 r., natomiast na moment złożenia niniejszego wniosku żadna z powierzchni w Budynku nie została wydana najemcy / najemcom w ramach zawartych umów najmu. W Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie, po jego dopuszczeniu do użytkowania. Nie jest wykluczone, że w odniesieniu do Budynku na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych może przekroczyć 30% wartości Budynku z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków będzie miało na celu doprowadzenie nowego Budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy.

W księgach rachunkowych Sprzedającego Nieruchomość jest zaewidencjonowana bilansowo jako „zapasy”. Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800, t.j. z dnia 4 października 2021 r.), natomiast Sprzedający może dysponować przygotowaną na własne potrzeby ewidencją, która będzie umożliwiała prawidłowe wywiązywanie się Sprzedającego z jego obowiązków związanych z rozliczeniem tzw. podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych (pomocnicza ewidencja dla celów kalkulacji zobowiązania podatkowego Sprzedającego w tym zakresie).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego (w tym obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, instalacje i inne obiekty wykorzystywane dla potrzeb Budynku oraz wymagane do jego obsługi) i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji (poniżej zostały również wymienione naniesienia znajdujące się na Działce Drogowej i stanowiące własność Sprzedającego, które również będą przedmiotem planowanej Transakcji - wskazane naniesienia nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego):

1) chodnik z płyt betonowych z podbudową - budowla,

2) chodnik z kostki brukowej z podbudową - budowla,

3) zieleń - część składowa gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu Cywilnego (ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. 2020 poz. 1740 ze zm.) - są to trawniki i drzewa, stąd też brak klasyfikacji na gruncie Prawa budowlanego,

4) instalacja do podlewania zieleni - urządzenie budowlane,

5) donice drzew z ławkami - obiekt małej architektury,

6) stojaki rowerowe - obiekt małej architektury,

7) kosze na śmieci ze stali nierdzewnej - obiekt małej architektury,

8) słupki domofonów - urządzenie budowlane,

9) wpusty odwodnienia / zieleni - urządzenie budowlane,

10) odwodnienia liniowe - urządzenie budowlane,

11) lampy oświetleniowe niskie - budowla,

12) okablowanie do oświetlenia niskiego - część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupie oświetleniowym oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi,

13) wycieraczki przy wejściach - urządzenie budowlane,

14) murki żelbetowe przy wjeździe - budowla,

15) szlaban wjazdowy - urządzenie budowlane,

16) szlaban wyjazdowy - urządzenie budowlane (szlaban wyjazdowy znajduje się na Działce Drogowej),

17) słupki czytników dalekiego zasięgu z czytnikami - urządzenie budowlane,

18) terminale interkomowe na wjeździe / wyjeździe - urządzenie budowlane (terminale interkomowe na wyjeździe znajdują się na Działce Drogowej),

19) kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wjeździe / wyjeździe - urządzenie budowlane (kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wyjeździe znajdują się na Działce Drogowej),

20) stacja naprawy rowerów - obiekt małej architektury,

21) odbojniki urządzeń wjazdowych / wyjazdowych - urządzenie budowlane (odbojniki urządzeń wyjazdowych znajdują się na Działce Drogowej),

22) poidełko - obiekt małej architektury,

23) przyłącze wodociągowe - urządzenie budowlane (część poza działką Gruntu),

24) przyłącze kanalizacji deszczowej - urządzenie budowlane,

25) przyłącze kanalizacji sanitarnej - urządzenie budowlane (część poza działką Gruntu),

26) pergola - obiekt małej architektury,

27) osłony wiatrowe - urządzenie budowlane,

28) fontanna i oczko wodne - obiekt małej architektury,

29) maszty PZT - budowla.

Budowa budowli znajdujących się na działce 1 została ukończona w 2021 r. Wszystkie wskazane powyżej naniesienia (budowle, obiekty małej architektury, urządzenia budowlane) będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).

Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1) przyłącze sieci cieplnej,

2) kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami,

3) okablowanie SN przyłącza elektroenergetycznego.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części niniejszego wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (planowaną na czerwiec 2022 r.), Sprzedający realizował projekt polegający na wzniesieniu Budynku (i - jak wskazano powyżej - jego dostosowaniu do potrzeb najemców poprzez realizację prac wykończeniowych), natomiast Budynek i Budowle ani ich części nie były i nie będą oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że począwszy od lipca 2021 r. Sprzedający udostępniał do korzystania miejsca parkingowe oraz powierzchnie biurowe w Budynku na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane z grupy (dalej: „Podmioty Powiązane”) prac związanych z realizacją inwestycji. Podmioty Powiązane - na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym - świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji i w celu zwiększenia ekonomiki prowadzonych prac, Podmioty Powiązane zleciły swoim pracownikom realizację części zadań bezpośrednio z Budynku (który sam w sobie jest przedmiotem tych zadań) - stąd też wskazane wykorzystywanie przez nich powierzchni biurowych i miejsc parkingowych.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest trzecim budynkiem kompleksu biurowego „(…)” wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez (lub przy udziale) Sprzedającego. W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że pierwsza i druga z przeprowadzanych transakcji również dotyczyła budynków biurowych z częścią usługową, które zostały sprzedane przez (lub przy udziale) Sprzedającego na rzecz podmiotów trzecich:

· w przypadku pierwszej transakcji - sprzedaży budynku dokonał podmiot powiązany ze Sprzedającym - na rzecz Kupującego. Sprzedający uczestniczył w tej transakcji jako inwestor zastępczy i na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne odpowiedzialny był za proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz komercjalizacji sprzedawanego budynku. Zasady opodatkowania transakcji zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż składników majątkowych (interpretacja indywidualna z dnia 22 stycznia 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.617.2017.1.AKO);

· w przypadku drugiej transakcji - sprzedaży budynku dokonał Sprzedający na rzecz podmiotu trzeciego (innego niż Kupujący), a zasady opodatkowania transakcji zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż składników majątkowych (interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec. Na podstawie niemieckiego kodeksu inwestycji kapitałowych, który stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania, Kupujący ma status spółki zarządzającej (Kapitalvervaltungsgesellschaft). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B prowadzonym przez Sąd Rejonowy, celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego cywilno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Kupujący.

Obecny portfel Kupującego obejmuje nieruchomości zlokalizowane zarówno w Polsce, jak i nieruchomości zlokalizowane w innych krajach. Nieruchomości posiadane przez Kupującego w Polsce są przez niego wynajmowane, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na rzecz podmiotów trzecich dla celów komercyjnych (biurowych, usługowych, magazynowych). Działalność gospodarcza Kupującego realizowana w Polsce podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub / oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wraz ze wszelkimi naniesieniami związanymi z gruntem), stanowiących działki ewidencyjne o numerze:

· nr 3; oraz

· nr 4 (z której zostały wyodrębnione m.in. działka 5 (która kolejno została podzielona na działkę o numerze 6 i Grunt) oraz Działka Drogowa)

na podstawie warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej pomiędzy (…) a Sprzedającym w dniu 9 listopada 2018 r. (w formie aktu notarialnego (…)), oraz zawartej w wykonaniu tej umowy - umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej pomiędzy (…) a Sprzedającym w dniu 17 grudnia 2018 r. w (…) (w formie aktu notarialnego (…)).

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…), a na ich powierzchni posadowione były następujące naniesienia:

· działka 3 - (i) tymczasowa (niezwiązana stale z gruntem) stacja transformatorowa (PKOB: 2224), która docelowo miała zostać przeniesiona na działkę 4, (ii) części infrastruktury ciepłowniczej, (iii) części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej (przyłącza) oraz (iv) elektrycznej (przyłącza). Wskazane części infrastruktury nie stanowiły własności (…) i były jedynie elementami infrastruktury odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych;

· działka 4 - (i) kontener tymczasowy wynajmowany przez (…) przedsiębiorcy prowadzącemu w nim sprzedaż napojów i żywności (kawiarnia); czynsz najmu kontenera podlegał opodatkowaniu VAT; po zakończeniu prac budowlanych planowane było rozwiązanie umowy najmu kontenera oraz usunięcie go z działki 4, (ii) ogrodzenie tymczasowe (PKOB: 2420) oraz (iii) kontener tymczasowy - budka ochrony (niebędący własnością (…)).

Dodatkowo, na ww. działkach toczył się proces budowlany, mający na celu wzniesienie Budynku oraz odrębnej inwestycji - budynku znajdującego się na działce 3 (oraz - w części - na działce 4, na obecnym obszarze działki 6 powstałej z podziału działki 5). Wskazany proces budowlany był na moment zawarcia umowy sprzedaży przez (…) i Sprzedającego inwestycją w toku, a budynki w budowie nie stanowiły budynków / budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Biorąc pod uwagę, że: (i) znajdujące się wówczas na działkach naniesienia nie stanowiły budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, (ii) infrastruktura przesyłowa nie była własnością (…) i nie stanowiła przedmiotu transakcji i (iii) znajdujące się na działkach budynki w budowie nie stanowiły budynków / budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, transakcja stanowiła w istocie dla celów VAT dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, co zostało potwierdzone w uzyskanej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.567.2018.4.JO.

Dodatkowo, kierując się względami ostrożnościowymi, przed zawarciem ww. transakcji (…) i Sprzedający złożyli Naczelnikowi Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz kontynuacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zakres Transakcji

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (z dnia 29 grudnia 2021 roku), w której jako warunek zawarcia Transakcji wskazano, między innymi, wydanie przez Sprzedającego powierzchni w Budynku głównemu najemcy. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli;

2\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

3\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu lub umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

4\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

6\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

7\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli;

8\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

9\. z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpi - przynajmniej częściowe - wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw i obowiązków wynikających z umowy użyczenia zawartej pomiędzy Sprzedającym a Miastem;

11\. przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców.

Dodatkowo, nie jest wykluczone, że w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa ochronne do znaków towarowych związanych z Budynkiem (oraz prawa autorskie do takich znaków towarowych).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

· dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia),

· instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących,

· dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości,

· dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości,

· pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

· prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

· prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.;

· prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (o ile taka umowa w ogóle zostanie zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją, na ten moment Sprzedający nie jest stroną takiej umowy w odniesieniu do Nieruchomości);

· decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionych powyżej);

· oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

· prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

· prawa i obowiązki z umów związanych ze świadczeniem usług księgowych, prawnych, marketingowych;

· środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

· księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

· zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

· know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;

· źródła finansowania działalności Sprzedającego.

Wnioskodawcy wskazują, że w odniesieniu do umowy o techniczne zarządzanie obiektem, zależnie od komercyjnych uzgodnień pomiędzy Zainteresowanymi:

· prawa i obowiązki wynikające z tej umowy mogą zostać przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji; lub też

· prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji, natomiast po Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Na podstawie umowy sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych. Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynkach na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Wnioskodawcy wskazują również, że w dacie dokonania Transakcji Kupujący (w zakresie Nieruchomości) stanie się stroną umowy dobrosąsiedzkiej, zawartej pomiędzy Sprzedającym, Kupującym i (…).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego dla Kupującego.

Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1\. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością (o ile taka umowa w ogóle zostanie zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją);

2\. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów bezpośrednio po Transakcji (nie wykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty);

3\. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego;

4\. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego przewiduje, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki celowe (takie jak Sprzedający):

· mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

· mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

tym niemniej Sprzedający po transakcji prawdopodobnie będzie funkcjonował jako nieaktywna (nieprowadząca działalności) spółka, realizująca obowiązki nałożone na Sprzedającego w związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości, których jest stroną (zarówno dotyczących Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, jak również mogących wynikać z transakcji sprzedaży pozostałych budynków wchodzących w skład kompleksu „(…)” i opisanych we wcześniejszej części wniosku).

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

### Pytania

1) Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2) Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3) Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

· obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

· otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1) Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2) Zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

3) Zdaniem Zainteresowanych po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

· obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

· otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. 2021, poz. 1540 ze zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze Stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1216/09).

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej

nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (\`(...)\`)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami, (b) umowa o komercyjne zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, Przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to, że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile docelowo Budynek będzie stanowił pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) ona przeznaczona do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w najem, a następnie - do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa / jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących, jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku, gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na tym, że zakupił on Grunt wraz z towarzyszącą infrastrukturą a następnie kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie, między innymi, Budynku i Budowli. Po oddaniu Budynku i Budowli do użytkowania i wynajęciu powierzchni w Budynku głównemu najemcy, Sprzedający sprzedaje Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego. Sprzedaż Nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w umowy najmu następuje w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu jego powierzchni. Jest to również kolejne realizowane przez Sprzedającego przedsięwzięcie deweloperskie, gdyż w ostatnich latach wybudował, wynajął i uczestniczył w sprzedaży innych budynków.

Nasuwa się zatem wniosek, że przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”) (Komunikat Nr 1 Ministra Finansów z 5 lutego 2014 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia Krajowego Standardu Rachunkowości Nr 8 „Działalność Deweloperska” Dziennik Urzędowy Ministra Finansów z 20 lutego 2014 r. poz. 5). W rozumieniu Standardu działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany (Pkt 3.2. Standardu). Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz przynależnymi obiektami infrastruktury (Pkt 3.1. Standardu). Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury (Pkt 4.4.a Standardu). Działalność deweloperska może dodatkowo obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np. przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami (Pkt 9.8. Standardu). Działalność Sprzedającego jest więc w istocie działalnością deweloperską.

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wskazuje na to również fakt, że - zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego - zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, uzależniające przeprowadzenie Transakcji od wcześniejszego wydania przez Sprzedającego powierzchni w Budynku głównemu najemcy. W praktyce oznacza to, że przed Transakcją Sprzedający nie osiągnie zysków z najmu Budynku (lub osiągnie je w marginalnym zakresie - ponieważ niezwłocznie po spełnieniu wskazanego warunku oraz wydaniu powierzchni głównemu najemcy możliwe będzie zawarcie Transakcji, czyli sprzedaż Budynku na rzecz Kupującego).

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG, interpretacja indywidualna z 14 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS, interpretacja indywidualna z 24 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW, interpretacja indywidualna z 1 października 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.647.2021.3.MN).

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów), budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

· wybudowaniu, lub

· ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia części Budynku i części Budowli doszło w lipcu 2021 r. (tj. w momencie rozpoczęcia przez Sprzedającego udostępniania do korzystania miejsc parkingowych oraz powierzchni biurowych w Budynku na potrzeby prac realizowanych przez Podmioty Powiązane).

Do pierwszego zasiedlenia kolejnych części Budynku i Budowli dojdzie natomiast w czerwcu 2022 r., czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynku najemcom w ramach zawartych umów najmu.

Jednocześnie Strony zwracają uwagę, że jeśli nawet na moment Transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe Budynku, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to na dzień Transakcji nie będą one jeszcze podlegać pierwszemu zasiedleniu.

W konsekwencji, Transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku (i) bądź to nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź - z uwagi na spodziewaną datę Transakcji (tj. druga połowa 2022 r.) - od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku lub Budowli do planowanej daty Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Strony zwracają uwagę, że nawet jeśli skumulowana wartość nakładów na Budynek przekroczyła lub przekroczy 30% jego wartości z dnia uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie przed dokonaniem Transakcji (i dojdzie do tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia Budynku w rozumieniu ustawy o VAT), to nie będzie to miało wpływu na sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT. W każdym bowiem przypadku do dostawy Nieruchomości dojdzie w okresie przed upływem dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia lub w ramach jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, niezależnie od faktu poniesienia bądź nie istotnych nakładów na ulepszenie Budynku przez Sprzedającego, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości nie upłynie okres dwóch lat (w przypadku części Nieruchomości przekazanej najemcom przed dniem Transakcji) lub dostawa Nieruchomości zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku części Nieruchomości nieprzekazanej najemcom przed dniem Transakcji).

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, że nawet gdyby uznać, że Budowle będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynku nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Sprzedającego udostępniania do korzystania miejsc parkingowych oraz powierzchni biurowych w Budynku na potrzeby prac realizowanych przez Podmioty Powiązane lub z rozpoczęciem przez Sprzedającego działalności polegającej na najmie Budynku, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynku / Budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Wnioskodawcy pragną zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną inwestycją.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Stron - dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Kupującego. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług reguluje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwana dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: Kodeks cywilny). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11):

„Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości”.

Zatem przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla tego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Aby zatem w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, aby można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w

rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

*   zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
*   faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji.

W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości obejmującej budynek biurowy z częścią usługową wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych umów), znajdującej się na działce gruntu będącej w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest najpóźniej w drugiej połowie 2022 r. Dnia 29 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową. Budynek składa się z 37 poziomów, w tym 6 pięter technicznych, poziomu parterowego oraz 4 kondygnacji podziemnych. Zgodnie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy skierowanym przez Sprzedającego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, budowa Budynku została zakończona w styczniu 2021 r. i Budynek w lutym 2021 roku został dopuszczony do użytkowania na mocy art. 54 prawa budowlanego.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku (umowa najmu z głównym najemcą) została już zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w czerwcu 2020 r., natomiast na moment złożenia niniejszego wniosku żadna z powierzchni w Budynku nie została wydana najemcy / najemcom w ramach zawartych umów najmu. W Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie, po jego dopuszczeniu do użytkowania. Nie jest wykluczone, że w odniesieniu do Budynku na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych może przekroczyć 30% wartości Budynku z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków będzie miało na celu doprowadzenie nowego Budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami, które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1) chodnik z płyt betonowych z podbudową - budowla,

2) chodnik z kostki brukowej z podbudową - budowla,

3) zieleń - część składowa gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego - są to trawniki i drzewa, stąd też brak klasyfikacji na gruncie Prawa budowlanego,

4) instalacja do podlewania zieleni - urządzenie budowlane,

5) donice drzew z ławkami - obiekt małej architektury,

6) stojaki rowerowe - obiekt małej architektury,

7) kosze na śmieci ze stali nierdzewnej - obiekt małej architektury,

8) słupki domofonów - urządzenie budowlane,

9) wpusty odwodnienia / zieleni - urządzenie budowlane,

10) odwodnienia liniowe - urządzenie budowlane,

11) lampy oświetleniowe niskie - budowla,

12)okablowanie do oświetlenia niskiego - część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupie oświetleniowym oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi,

13) wycieraczki przy wejściach - urządzenie budowlane,

14) murki żelbetowe przy wjeździe - budowla,

15) szlaban wjazdowy - urządzenie budowlane,

16) szlaban wyjazdowy - urządzenie budowlane (szlaban wyjazdowy znajduje się na Działce Drogowej),

17) słupki czytników dalekiego zasięgu z czytnikami - urządzenie budowlane,

18) terminale interkomowe na wjeździe / wyjeździe - urządzenie budowlane (terminale interkomowe na wyjeździe znajdują się na Działce Drogowej),

19) kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wjeździe / wyjeździe - urządzenie budowlane (kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wyjeździe znajdują się na Działce Drogowej),

20) stacja naprawy rowerów - obiekt małej architektury,

21) odbojniki urządzeń wjazdowych / wyjazdowych - urządzenie budowlane (odbojniki urządzeń wyjazdowych znajdują się na Działce Drogowej),

22) poidełko - obiekt małej architektury,

23) przyłącze wodociągowe - urządzenie budowlane (część poza działką Gruntu),

24) przyłącze kanalizacji deszczowej - urządzenie budowlane,

25) przyłącze kanalizacji sanitarnej - urządzenie budowlane (część poza działką Gruntu),

26) pergola - obiekt małej architektury,

27) osłony wiatrowe - urządzenie budowlane,

28) fontanna i oczko wodne - obiekt małej architektury,

29) maszty PZT - budowla.

Budowa budowli znajdujących się na działce została ukończona w 2021 r. Wszystkie wskazane powyżej naniesienia (budowle, obiekty małej architektury, urządzenia budowlane) są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również Budowle. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).

Na Gruncie znajdują się także części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1) przyłącze sieci cieplnej,

2) kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami,

3) okablowanie SN przyłącza elektroenergetycznego.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (planowaną na czerwiec 2022 r.), Sprzedający realizował projekt polegający na wzniesieniu Budynku i jego dostosowaniu do potrzeb najemców poprzez realizację prac wykończeniowych, natomiast Budynek i Budowle ani ich części nie były i nie będą oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

Jednocześnie począwszy od lipca 2021 r. Sprzedający udostępniał do korzystania miejsca parkingowe oraz powierzchnie biurowe w Budynku na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane prac związanych z realizacją inwestycji. Podmioty Powiązane - na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym - świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji.

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest trzecim budynkiem kompleksu biurowego wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez (lub przy udziale) Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec. Na podstawie niemieckiego kodeksu inwestycji kapitałowych, Kupujący ma status spółki zarządzającej (Kapitalvervaltungsgesellschaft). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

Obecny portfel Kupującego obejmuje nieruchomości zlokalizowane zarówno w Polsce, jak i nieruchomości zlokalizowane w innych krajach. Nieruchomości posiadane przez Kupującego w Polsce są przez niego wynajmowane, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na rzecz podmiotów trzecich dla celów komercyjnych (biurowych, usługowych, magazynowych). Działalność gospodarcza Kupującego realizowana w Polsce podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub / oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wraz ze wszelkimi naniesieniami związanymi z gruntem), stanowiących dwie działki ewidencyjne.

Na ww. działkach toczył się proces budowlany, mający na celu wzniesienie Budynku oraz odrębnej inwestycji.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz kontynuacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli;

2\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

3\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu lub umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

4\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

6\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

7\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli;

8\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

9\. z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpi - przynajmniej częściowe - wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10\. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw i obowiązków wynikających z umowy użyczenia zawartej pomiędzy Sprzedającym a Miastem;

11\. przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców.

Dodatkowo nie jest wykluczone, że w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa ochronne do znaków towarowych związanych z Budynkiem oraz prawa autorskie do takich znaków towarowych.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu odpowiedniej dokumentacji.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (o ile taka umowa w ogóle zostanie zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją, na ten moment Sprzedający nie jest stroną takiej umowy w odniesieniu do Nieruchomości);
*   decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionych powyżej);
*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);
*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
*   prawa i obowiązki z umów związanych ze świadczeniem usług księgowych, prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;
*   know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;
*   źródła finansowania działalności Sprzedającego.
*   W odniesieniu do umowy o techniczne zarządzanie obiektem, zależnie od komercyjnych uzgodnień pomiędzy Zainteresowanymi:
*   prawa i obowiązki wynikające z tej umowy mogą zostać przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji; lub też
*   prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji, natomiast po Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego dla Kupującego.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest uznanie planowanej Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, która nie jest wyłączona z tego opodatkowania stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. Na Kupującego nie zostaną przeniesione składniki materialne i niematerialne, które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą – takie jak prawa i obowiązki wynikające z umów: w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych, dostawy mediów, ubezpieczenia, serwisowych, o komercyjne zarządzanie Nieruchomością; oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego („firma”); prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego; prawa i obowiązki z umów związanych ze świadczeniem usług księgowych, prawnych, marketingowych; środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych; księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne); zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu; know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku, o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Podjęcie kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

Skoro przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej, to nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku planowanej Transakcji, nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, planowana Transakcja sprzedaży nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **prawidłowe.**

Wątpliwości Państwa dotyczą również opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości (braku możliwości zastosowania zwolnień od podatku).

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Warunki stosowania zwolnień zawarte zostały zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych do ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku sprzedano go lub oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie do ww. przepisu:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku i budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; (…)

3) budowli – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową; (…)

4) obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki; (…)

9) urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość obejmuje:

*   grunt – tj. prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 1,
*   budynek biurowo-usługowy,
*   naniesienia – budowle, urządzenia budowlane i obiekty małej architektury w myśl przepisów Prawa budowlanego,
*   części infrastruktury będącej własnością osób trzecich (przedsiębiorstw przesyłowych) – niebędące przedmiotem planowanej Transakcji.

Zgodnie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy skierowanym przez Sprzedającego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, budowa Budynku została zakończona w styczniu 2021 r. i Budynek w lutym 2021 roku został dopuszczony do użytkowania na mocy art. 54 prawa budowlanego (zaświadczenie z lutego 2021 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy Budynku, wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego).

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku (umowa najmu z głównym najemcą) została już zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w czerwcu 2020 r., natomiast na moment złożenia niniejszego wniosku żadna z powierzchni w Budynku nie została wydana najemcy / najemcom w ramach zawartych umów najmu. W Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Nie jest wykluczone, że w odniesieniu do Budynku na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych może przekroczyć 30% wartości Budynku, jednakże poniesienie tych wydatków nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy.

Naniesienia - budowle, obiekty małej architektury, urządzenia budowlane są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również ww. obiekty i z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie ich użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).

Począwszy od lipca 2021 r. Sprzedający udostępniał do korzystania miejsca parkingowe oraz powierzchnie biurowe w Budynku na potrzeby prowadzonych prac związanych z realizacją inwestycji przez podmioty powiązane.

Jak wyżej wskazano, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu, lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Do pierwszego zasiedlenia części Budynku i części wskazanych naniesień (budowli w rozumieniu Prawa budowlanego) doszło w lipcu 2021 r. (tj. w momencie rozpoczęcia przez Sprzedającego udostępniania do korzystania miejsc parkingowych oraz powierzchni biurowych w Budynku na potrzeby prac realizowanych przez Podmioty Powiązane). Stosownie bowiem do ww. art. 2 pkt 14 ustawy, pierwszym zasiedleniem jest wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Natomiast do pierwszego zasiedlenia kolejnych części Budynku i budowli dojdzie w czerwcu 2022 r., czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynku najemcom w ramach zawartych umów najmu.

Dla powierzchni użytkowych Budynku, które są przeznaczone do celów najmu, ale na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów, ich dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem Transakcja dotycząca Budynku i naniesień będących budowlami (jako zasiedlonych w lipcu 2021 r. – udostępnionych podmiotom powiązanym; zasiedlonych w czerwcu 2022 r. – przekazanie najemcom; nie zasiedlonych) nie będzie spełniać warunków zwolnienia, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na powyższe zwolnienie pozostaje bez wpływu fakt, że wartość prac wykończeniowych może przekroczyć 30% wartości Budynku. Jak bowiem wskazano, poniesienie wydatków nie będzie stanowiło istotnej przebudowy - nie dochodzi zatem do ewentualnego kolejnego zasiedlenia.

Kolejno Transakcja ta w ww. zakresie (Budynku i naniesień będących budowlami) nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak bowiem wskazano we wniosku, po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz kontynuacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli.

W opisanej sytuacji nie będzie można również zastosować zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem sprzedaż Budynku i znajdujących się naniesień będących budowlami będzie opodatkowana właściwą stawka podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, taką samą stawkę należy zastosować do będącej w użytkowaniu wieczystym działki gruntu, na której znajdują się ww. obiekty.

Podobne zasady dotyczą tych wskazanych w opisie sprawy naniesień, które zaliczone zostały do urządzeń budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego. Urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli i w myśl tych przepisów stanowią odmienny rodzaj obiektu zdefiniowany w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne obiekty, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Należy je traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego.

Przedmiotem dostawy są również naniesienia, które są obiektami małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego. W tej sytuacji, jako obiekty niewskazane w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy (odnoszących się do budynków, budowli lub ich części), nie podlegają one analizie w zakresie możliwości zastosowania do nich ww. zwolnień od podatku.

Należy jednak mieć na uwadze zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości (a zatem również wskazanych obiektów małej architektury) do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem dostawa obiektów małej architektury w ramach opisanej Transakcji nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług (nie są spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy).

Ponadto na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Tym samym obecność opisanych we wniosku elementów infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego i które nie są nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji:

*   przyłącze sieci cieplnej,
*   kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami,
*   okablowanie SN przyłącza elektroenergetycznego.

nie wpływa na ustalenie zasad opodatkowania tej Transakcji.

Reasumując, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku (nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług).

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest **prawidłowe.**

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu Transakcji i prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki na rachunek bankowy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z nich wskazane zostało w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanej spełniona jest przesłanka pozytywna warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego. We wniosku wskazano, że Kupujący, który jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego i który zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi, jest i pozostanie zarejestrowany na moment zawarcia Transakcji jako czynny podatnik VAT w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ponadto nie zaistnieje przesłanka negatywna wskazana w ww. art. 88 ust. 3 pkt 2 ustawy. Jak bowiem rozstrzygnięto powyżej, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług (nie będzie korzystać z żadnych zwolnień od tego podatku).

W konsekwencji po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości. Nadwyżka podatku VAT naliczonego podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych sprawa będzie rozpatrzona w odrębnym postępowaniu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej, ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).