Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.46.2020.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-17
Teza: braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust.1 ustawy Transakcji S, opodatkowania stawką podatku VAT 23% transakcji sprzedaży Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją S, terminu odliczenia i prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 marca 2020 r. (data wpływu 24 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust.1 ustawy Transakcji S,

*   opodatkowania stawką podatku VAT 23% transakcji sprzedaży Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją S, terminu odliczenia i prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym

**–jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust.1 ustawy Transakcji S,

*   opodatkowania stawką podatku VAT 23% transakcji sprzedaży Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją S, terminu odliczenia i prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym

oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 marca 2020 r. w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: …

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: …

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(I) Wstęp oraz charakterystyka stron planowanej Transakcji S (zdefiniowanej poniżej)

\`(...)\`(dalej „Sprzedający”) z siedzibą w \`(...)\` jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji S, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

… z siedzibą w \`(...)\` (dalej „Kupujący Beta”) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny także na datę planowanej Transakcji S, o której mowa poniżej. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Beta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Beta na …, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Kupujący Beta planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w \`(...)\`, województwo … wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja S”).

Sprzedający oraz Kupujący Beta (dalej łącznie „Zainteresowani") nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 865 ze zm., dalej „ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych").

Jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży dotyczącej Transakcji S, ale na podstawie odrębnych umów sprzedaży (objętych jednak jednym aktem notarialnym z Transakcją S):

1.  … z siedzibą w \`(...)\` (dalej „Kupujący Delta"), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w …, województwo …, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja O”), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej);
2.  … z siedzibą w \`(...)\` (dalej „Kupujący Gama"), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w \`(...)\`, województwo …, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja ŚW"), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej) (w tym zakresie porównaj również uwagi poniżej).

W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Delta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Delta na …, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Gama, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Gama na …, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Zawarcie Transakcji S jest zależne od jednoczesnego zawarcia:

1.  Transakcji O i Transakcji ŚW;
2.  transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym a Kupującym Beta;
3.  transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym oraz podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, Kupującym Delta i Kupującym Gama

(II) Nieruchomość S

Planowana Transakcja S dotyczyć będzie nieruchomości położonej w \`(...)\`, województwo …, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\`, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\`.

Wymieniona wyżej działka gruntu w dalszej części niniejszego wniosku nazywana będzie „Gruntem S".

Sprzedający jest właścicielem Gruntu S.

Na Gruncie S znajdują się:

1.  budynek, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.: Dz. U z 2019 r„ poz. 1186 ze zm.; dalej „Prawo budowlane”), opisany w dalszej części niniejszego wniosku w oparciu o wypis z rejestru budynków, tj. budynek handlowo- usługowy, posadowiony na Gruncie S, o pow. zabudowy 6.998 m2, wybudowany w 1999 r., nr identyfikacyjny w kartotece budynków … (dalej „Budynek S”);
2.  budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle S”), które posadowione są na Gruncie S, tj. w szczególności:
    1.  pylon reklamowy;
    2.  maszty flagowe;
    3.  drogi i parkingi naziemne;
    4.  elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;
3.  urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie S, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.

Grunt S oraz posadowione na tym gruncie Budynek S, Budowle S oraz urządzenia budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością S”.

Działka wchodząca w skład Gruntu S jest objęta obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowi teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale Nr \`(...)\`Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia \`(...)\`) (dalej „MPZP S"). Zgodnie z MPZP S działka o nr ewidencyjnym \`(...)\` znajduje się na terenie oznaczonym symbolem „UP" - tereny usług publicznych

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji S na gruncie podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT" lub „VAT”), w tym prawa Kupującego Beta do odliczenia podatku VAT naliczonego (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji S na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych - dalej również „PCC"), w dalszych punktach Sprzedający oraz Kupujący Beta opisują: (III) historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji S oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz (IV) szczegółowy zakres planowanej Transakcji S

(III) Historia nabycia przedmiotu Transakcji S oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

1.  Nabycie przedmiotu Transakcji S

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2005 r. (Rep. A nr …) zawartej pomiędzy Sprzedającym a \`(...)\` - Centrum Handlowe … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający nabył prawo własności Gruntu S oraz posadowionych na Gruncie S Budynku S, Budowli S oraz urządzeń budowlanych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22% (dalej „Umowa nabycia S").

Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT związanej z nabyciem (w oparciu o Umowę nabycia S) prawa własności Gruntu S oraz posadowionych na Gruncie S Budynku S, Budowli S oraz urządzeń budowlanych.

Po nabyciu Nieruchomości S przez Sprzedającego w oparciu o Umowę nabycia S, na Gruncie S nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

1.  Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości S; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako: „budynek \`(...)\`” (nie zostały określone osobne wartości początkowe Budynku S jako takiego oraz poszczególnych Budowli S).

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji Ś nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako „budynek \`(...)\`", które na datę planowanej Transakcji S byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

1.  Wykorzystanie przedmiotu Transakcji S w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość S nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Udział powierzchni wynajętej i oddanej do użytkowania najemcom w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości S mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu / wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu.

Poszczególne Budowle S nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku S, w którym powierzchnie są przeznaczone na wynajem lub dzierżawę, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni w Nieruchomości S).

(IV) Zakres Transakcji S

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta:

1.  prawa własności Gruntu S wraz z prawem własności Budynku S, Budowli S i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości S, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej „Kodeks cywilny");
2.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
3.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
4.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
5.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Beta obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością S (po nabyciu Nieruchomości S Kupujący Beta będzie zarządzał Nieruchomością S we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości S oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością S (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości S) należne za okres przed zawarciem Transakcji S (w tym zakresie por. również uwagi poniżej).

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta, w związku z planowaną Transakcją S Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość S z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Beta jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości S zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji S.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, ze jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych). Kupujący Beta wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Beta i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji S nie zostaną przeniesione na Kupującego Beta w ramach Transakcji S.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji S, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości S znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S;
2.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji S standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością S zbywaną w ramach planowanej Transakcji S);
3.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S;
4.  firma Sprzedającego;
5.  znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości S, przy czym Kupujący Beta zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości S z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji S;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości S), np. prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji S ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest by w ramach Transakcji S nie zostały przeniesione na Kupującego Beta pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością S (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości S) należne za okres przed zawarciem Transakcji S. W związku z przeprowadzeniem Transakcji S może się jednak zdarzyć, że część pożytków / obciążeń związanych z Nieruchomością S zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji S).

W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący Beta szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości S zasady rozliczenia kwot pożytków / obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był / będzie właścicielem Nieruchomości S. Następnie, po dokonaniu wyliczenia. Sprzedający oraz Kupujący Beta dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata / nadpłata.

(V) Inne zagadnienia związane z Transakcją S

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji S nie będzie zatrudniać żadnych pracowników.

W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji S nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Beta w rozumieniu art. 23 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości S nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji S na Kupującym Beta będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S.

Kupujący Beta zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością S, zapewnienia finansowania Nieruchomości S, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów / usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji S przez Kupującego Beta zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Beta wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości S.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji S Kupujący Beta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości S. Działalność Kupującego Beta w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący Beta nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości S ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji S zostanie zrealizowane w dwóch etapach. W pierwszej kolejności. Sprzedający oraz Kupujący Beta zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący Beta zobowiązali się do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji S oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji S. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji S / warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji S, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący Beta podejmą starania by Transakcja S została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja S może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości S (dostawy Budynku S, Budowli S i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek S, Budowle S lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości S podlegać będą na planowaną datę Transakcji S zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący Beta zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji S zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Beta na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego Beta ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Planowana Transakcja S zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

(VI) Transakcja O i Transakcja ŚW - przedmiot osobnych wniosków o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnych)

Jak zostało wskazane powyżej, jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży w ramach Transakcji S, ale w ramach odrębnych umów sprzedaży (objętych jednak jednym aktem notarialnym z Transakcją S):

1.  Kupujący Delta, który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, planuje nabyć od Sprzedającego w ramach Transakcji O nieruchomość położoną w …, województwo …, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego, z tym zastrzeżeniem, że:
    1.  nabycie przez Kupującego Delta prawa własności jednej z działek gruntu wchodzących w skład tej nieruchomości (działki gruntu o numerze ewidencyjnym …) wraz z prawem własności posadowionych na niej budynku i budowli jest zależne od nieskorzystania przez dzierżawcę tej działki (dalej „Dzierżawca”) z przysługującego mu prawa pierwszeństwa (dalej „Prawo pierwszeństwa”);
    2.  nabycie przez Kupującego Delta prawa własności jednej z działek gruntu wchodzących w skład tej nieruchomości (działki gruntu o numerze ewidencyjnym \`(...)\`) wraz z prawem własności posadowionych na niej budowli jest zależne od nieskorzystania przez podmiot uprawniony (Skarb Państwa) z przysługującego mu prawa pierwokupu (dalej „Ustawowe prawo pierwokupu”);
2.  Kupujący Gama, który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, planuje nabyć od Sprzedającego w ramach Transakcji ŚW nieruchomość położoną w \`(...)\`, województwo …, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

(VII) Nieruchomość O

Planowana Transakcja O dotyczyć będzie nieruchomości położonej w …, województwo …, składającej się z 5 działek gruntu, tj.:

1.  działek gruntu o numerach ewidencyjnych: \`(...)\`, \`(...)\` ,\`(...)\`, \`(...)\`dla których Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych („Sąd KW") prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\` (dalej „Grunt O 1");
2.  działki gruntu o numerze ewidencyjnym …, dla której Sąd KW prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\` (dalej „Grunt O 2”).

Grunt O 1 oraz Grunt O 2 w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Gruntem O"

Sprzedający jest właścicielem Gruntu O.

Na Gruncie O znajdują się:

1.  budynki, w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, tj.:
    1.  budynek (dalej „Budynek Centrum Handlowego O”), który posadowiony jest na działce gruntu o nr ewidencyjnym …;
    2.  budynek (dalej „Budynek Usługowy O"), który posadowiony jest na Gruncie O 2;
2.  budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle O”), które posadowione są na Gruncie O, tj. w szczególności:
    1.  pylon reklamowy;
    2.  maszty flagowe;
    3.  drogi i parkingi naziemne;
    4.  elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;
3.  urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie O, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.

Budynek Centrum Handlowego O oraz Budynek Usługowy O w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Budynkami O".

Grunt O oraz posadowione na tym gruncie Budynki O, Budowle O oraz urządzenia budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością O”.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że w przypadku skorzystania przez Dzierżawcę z Prawa pierwszeństwa lub skorzystania przez Skarb Państwa z Ustawowego prawa pierwokupu, a w rezultacie wyłączenia z przedmiotu Transakcji O działki gruntu o numerze ewidencyjnym … lub działki o numerze ewidencyjnym \`(...)\` oraz posadowionych na tych działkach składników majątkowych, wszystkie zawarte w niniejszym wniosku definicje (w szczególności Gruntu O, Gruntu O 1, Gruntu O 2, Nieruchomości O, Budynków O, Budowli O) będą obejmować tylko te składniki majątkowe, które będą wchodzić w skład przedmiotu Transakcji O na jej planowaną datę.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu O jest (i na datę planowanej Transakcji O będzie) posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu O są objęte obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowią teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale Nr …Rady Miejskiej w … z dnia 25 czerwca 1999 r.) (dalej „MPZP O").

Zgodnie z MPZP O:

1.  działka o nr ewidencyjnym \`(...)\` znajduje się: w obszarze jednostki strukturalnej A-6 oraz w terenie oznaczonym symbolem „1c.U" - tereny handlu detalicznego, usług oraz nieuciążliwych działalności gospodarczych, w strefie ochrony ekspozycji \`(...)\`, w granicy terenu górniczego \`(...)\`, w granicy obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej; na frontach działek wyznacza się strefy zieleni i parkingów;
2.  działka o nr ewidencyjnym \`(...)\`znajduje się: w obszarze jednostki strukturalnej A-6 oraz w terenie oznaczonym symbolem „1a.U" - tereny handlu detalicznego, usług oraz nieuciążliwych działalności gospodarczych, w strefie zieleni i parkingów na frontach działek, w strefie ochrony ekspozycji \`(...)\`, w granicy terenu górniczego \`(...)\`, oraz w granicy obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej;
3.  działka o nr ewidencyjnym \`(...)\` znajduje się w liniach rozgraniczających dróg, w strefie ochrony ekspozycji \`(...)\`, w granicy terenu górniczego \`(...)\`, oraz w granicy obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej;
4.  działka o nr ewidencyjnym \`(...)\` znajduje się w terenie oznaczonym symbolem „27.K Dp" - przejście piesze z zielenią towarzyszącą, w strefie ochrony ekspozycji \`(...)\`, w granicy terenu górniczego \`(...)\`, oraz w granicy obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej;
5.  ziałka o nr ewidencyjnym … znajduje się: w obszarze jednostki strukturalnej A-6 oraz w terenie oznaczonym symbolem „1a.U" - tereny handlu detalicznego, usług oraz nieuciążliwych działalności gospodarczych, w granicy terenu górniczego \`(...)\`, w strefie ochrony ekspozycji \`(...)\`, oraz w granicy obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej.

(VIII) Historia nabycia przedmiotu Transakcji O oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

1.  Nabycie przedmiotu Transakcji O

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2005 r. (Rep. A nr …) zawartej pomiędzy Sprzedającym a \`(...)\` spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „\`(...)\`”), Sprzedający nabył prawo własności Gruntu O 1 wraz z prawem własności posadowionych na Gruncie O 1 Budynku Centrum Handlowego O, Budowli O oraz urządzeń budowlanych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22% (dalej „Umowa nabycia O 1”).

Na podstawie umowy przenoszącej własność z dnia \`(...)\` (Rep A nr \`(...)\`) w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2005 r. (Rep. A nr \`(...)\`) zawartej pomiędzy Sprzedającym a \`(...)\`, Sprzedający nabył prawo własności Gruntu O 2 wraz z prawem własności posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O oraz urządzeń budowlanych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22% (dalej . Umowy nabycia O 2").

Umowa nabycia O 1 i Umowa nabycia O 2 w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie Umowami nabycia O"

Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z nabyciem (w oparciu o Umowy nabycia O) prawa własności Gruntu O oraz Budynków O i Budowli O.

Po nabyciu Nieruchomości O przez Sprzedającego w oparciu o Umowy nabycia O, na Gruncie O 1 oraz Gruncie O 2 nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

1.  Dzierżawa Gruntu O 2

W dniu 4 stycznia 2001 r., a więc przed zawarciem Umowy nabycia O 2, \`(...)\` zawarł z Dzierżawcą umowę dzierżawy Gruntu O 2 (wówczas część działki o nr ewidencyjnym …) na czas oznaczony 30 lat, tj. do dnia 4 stycznia 2030 r. (zmienioną następnie Aneksem) (dalej „Umowa Dzierżawy")

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że Kupujący Delta jest podmiotem innym niż Dzierżawca. Dla uniknięcia wątpliwości należy również wskazać, że:

1.  działka o nr ewidencyjnym … została podzielona na działki o nr ewidencyjnych … i …; następnie działka o nr ewidencyjnym … została podzielona na działki o nr ewidencyjnych … i …;
2.  zgodnie z brzmieniem Umowy Dzierżawy, wspomniana umowa została zawarta na czas oznaczony 30 lat, jednak wskazany w Umowie Dzierżawy termin końcowy trwania tej umowy, tj. 4 stycznia 2030 r. nie przypada po upływie 30 lat od jej zawarcia.

W świetle postanowień Umowy Dzierżawy, \`(...)\` zobowiązał się w określonym terminie oczyścić Grunt O 2 z istniejących obiektów budowlanych, innych obiektów, instalacji technicznych czynnych lub umartwionych, itp., przy czym dopuszczono pozostawienie w gruncie umartwionego kolektora kanalizacji deszczowej, pod warunkiem zabetonowania jego końców. Ponadto, w Umowie Dzierżawy, \`(...)\` zobowiązał się do wykonania określonych elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu oraz określonych elementów układu komunikacyjnego (wjazd, zjazd, droga) na Gruncie O 2 w zamian za wypłacone przez Dzierżawcę wynagrodzenie powiększone o podatek VAT.

Jak wynika z postanowień Umowy Dzierżawy, Dzierżawca jest uprawniony do wznoszenia, przebudowy i rozbiórki obiektów budowalnych na Gruncie O 2 na swój koszt w takim zakresie, jaki będzie niezbędny do dla osiągnięcia standardów restauracji Dzierżawcy. W oparciu o postanowienia Umowy Dzierżawy, Dzierżawca zrealizował inwestycję polegającą na budowie posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych celem prowadzenia restauracji. Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, posadowione na Gruncie O 2 Budynek Usługowy O, Budowle O i urządzenia budowlane zostały wybudowane przed zawarciem Umowy nabycia O 2.

Decyzją z dnia \`(...)\` Starosta \`(...)\`, po rozpatrzeniu wniosku inwestora (Dzierżawcy), udzielił pozwolenia na użytkowanie restauracji zrealizowanej w ramach wspomnianej inwestycji.

Dzierżawca zobowiązał się w Umowie Dzierżawy do korzystania z Gruntu O 2 zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w Umowie Dzierżawy oraz do utrzymywania Gruntu O 2 i posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych w stanie niepogorszonym, a także do dokonywania na koszt własny wszelkich napraw, zabiegów konserwacyjnych i remontów posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych w czasie trwania Umowy Dzierżawy, stosownie do standardów Dzierżawcy oraz obowiązujących przepisów.

W Umowie Dzierżawy przewidziano, że wydzierżawiający w każdym przypadku ustania wspomnianej umowy, wyjąwszy nabycie Gruntu O 2 przez Dzierżawcę, zatrzyma ulepszenia przedmiotu dzierżawy dokonane przez Dzierżawcę, z tym że:

1.  bezpłatnie - gdy stosunek dzierżawy ustanie przed upływem terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy, z przyczyn zawinionych przez Dzierżawcę, albo wskutek upływu terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy;
2.  za zwrotem Dzierżawcy równowartości nakładów poniesionych na ulepszenia - gdy stosunek dzierżawy ustanie przed upływem terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy i z przyczyn zawinionych przez wydzierżawiającego.

W Umowie Dzierżawy przewidziano również, że w przypadku, gdy stosunek dzierżawy ustanie przed upływem terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy z powodu wywłaszczenia wydzierżawiającego z przedmiotu dzierżawy, to wydzierżawiający zwróci Dzierżawcy taką część odszkodowania, jaka należna będzie wydzierżawiającemu za wywłaszczone ulepszenia.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Dzierżawy, za ulepszenia przedmiotu dzierżawy, strony tej umowy uznają:

1.  budynki, budowle i inne obiekty budowlane wzniesione na Gruncie O 2, za wyjątkiem znaków reklamowych, informacyjnych i tzw. „drogowskazów";
2.  urządzenia i instalacje infrastrukturalne, w szczególności służące do doprowadzania i odprowadzania wody, gazu, energii elektrycznej i cieplnej, linie telefoniczne i inne podobne urządzenia.

W rozumieniu Umowy Dzierżawy, ulepszeniami nie są przedmioty stanowiące specjalistyczne wyposażenie restauracji i służące wyłącznie w tym celu, w szczególności: urządzenia kuchenne, meble, kasy, odłączalne elementy wystroju wnętrz i inne przynależności restauracji.

Zgodnie z Umową Dzierżawy, za równowartość nakładów na ulepszenia strony tej umowy uznają wartość tych ulepszeń w dniu uruchomienia restauracji, jednak nie więcej niż określoną kwotę X, przeliczoną przy zastosowaniu średniorocznych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS, za okres od dnia otwarcia restauracji do dnia rozwiązania Umowy Dzierżawy i pomniejszoną o kwotę wynikającą z następującego wzoru: (zwaloryzowana wartość ulepszeń : 360) x ilość miesięcy przez które trwała Umowa Dzierżawy; przy czym uwzględnia się tylko pełne miesiące trwania Umowy Dzierżawy.

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że nakłady poniesione przez Dzierżawcę w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Dzierżawcą.

Zgodnie z Umową Dzierżawy, postanowienia przedmiotowej umowy wiążą prawnych następców stron Umowy Dzierżawy. Ponadto, wydzierżawiający oświadczył w Umowie Dzierżawy, że w przypadku zbycia Gruntu O 2 postanowienia Umowy Dzierżawy będą w całości uznane i wykonane przez nabywcę.

1.  Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości O; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości O ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako „budynek CH …" (nie zostały określone osobne wartości początkowe Budynku Centrum Handlowego O jako takiego oraz poszczególnych Budowli O).

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości O, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji O nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako , budynek CH …", które na datę planowanej Transakcji 0 byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Budynek Usługowy O oraz Budowle O pełniące rolę pomocniczą wobec Budynku Usługowego O posadowione na Gruncie O 2 nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego, jako ze Sprzedający dzierżawi Grunt O 2, na którym posadowiony jest Budynek Usługowy O oraz Budowle O pełniące rolę pomocniczą wobec Budynku Usługowego O, na rzecz Dzierżawcy.

1.  Wykorzystanie przedmiotu Transakcji O w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości O oraz dzierżawy Gruntu O 2. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość O nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Udział powierzchni wynajętej i oddanej do użytkowania najemcom w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości O mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu / wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu.

Poszczególne Budowle O nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku Centrum Handlowego O, w którym powierzchnie są przeznaczone na wynajem, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu oraz wobec Budynku Usługowego O posadowionego na Gruncie O 2 dzierżawionym przez Sprzedającego na rzecz Dzierżawcy (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości O oraz dzierżawie Gruntu O 2).

(IX) Zakres Transakcji O

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Delta, w ramach planowanej Transakcji O nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Delta:

1.  prawa własności Gruntu O wraz z prawem własności Budynków O, Budowli O i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości O, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego;
2.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku Centrum Handlowego O;
3.  w wyniku Transakcji O nastąpi wstąpienie Kupującego Delta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości O z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji O powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości O nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Delta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji O;
4.  w wyniku Transakcji O nastąpi wstąpienie Kupującego Delta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy wynikający z Umowy Dzierżawy z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego (o ile Dzierżawca nie skorzysta z Prawa pierwszeństwa);
5.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Delta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją O (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji O).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Delta, w ramach planowanej Transakcji O Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Delta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość O, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości O, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego nie podlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Delta obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością O (po nabyciu Nieruchomości O Kupujący Delta będzie zarządzał Nieruchomością O we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości O oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości O;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością O (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości O) należne za okres przed zawarciem Transakcji O (w tym zakresie por również uwagi poniżej).

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Delta, w związku z planowaną Transakcją O Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość O z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Delta jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości O zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji O.

Niewykluczone jest jednocześnie, ze część z zawartych przez Kupującego Delta umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości O zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych). Kupujący Delta wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości O. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Delta i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji O nie zostaną przeniesione na Kupującego Delta w ramach Transakcji O.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji O, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości O znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Delta w ramach Transakcji O;
2.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji O standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością O zbywaną w ramach planowanej Transakcji O);
3.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Delta w ramach Transakcji O;
4.  firma Sprzedającego;
5.  znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości O, przy czym Kupujący Delta zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości O z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji O;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości O), np. prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji O ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Delta jest by w ramach Transakcji O nie zostały przeniesione na Kupującego Delta pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością O (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości O) należne za okres przed zawarciem Transakcji O. W związku z przeprowadzeniem Transakcji O może się jednak zdarzyć, że część pożytków / obciążeń związanych z Nieruchomością O zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji O). W związku z powyższym. Sprzedający oraz Kupujący Delta szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości O zasady rozliczenia kwot pożytków / obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/ będzie właścicielem Nieruchomości O. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Delta dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata / nadpłata.

(X) Inne zagadnienia związane z Transakcją O

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji O nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji O nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Delta w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości O nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości O są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości O nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji O na Kupującym Delta będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości O.

Kupujący Delta zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości O, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością O, zapewnienia finansowania Nieruchomości O, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, ze część z zawartych przez Kupującego Delta umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów / usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji O przez Kupującego Delta zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Delta wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości O.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji O Kupujący Delta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości O (ewentualnie także dzierżawy Gruntu O 2, o ile Dzierżawca nie skorzysta z Prawa pierwszeństwa). Działalność Kupującego Delta w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący Delta nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości O ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji O zostanie zrealizowane w kilku etapach. W pierwszej kolejności Sprzedający oraz Kupujący Delta zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący Delta zobowiązali się do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży w odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym \`(...)\` po spełnieniu się określonych warunków. Umowa warunkowa zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania z Ustawowego prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony. Po otrzymaniu decyzji dotyczącej skorzystania (lub nieskorzystania) z Ustawowego prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot, Sprzedający i Kupujący Delta zawrą ostateczną umowę sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji O oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji O. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iz do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji O / warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji O, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący Delta podejmą starania by Transakcja O została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r„ przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja O może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Delta jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości O (dostawy Budynków O, Budowli O i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki O, Budowle O lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości O podlegać będą na planowaną datę Transakcji O zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący Delta zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków O, Budowli O i ich części wchodzących w skład Nieruchomości O, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji O zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Delta na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków O, Budowli O i ich części wchodzących w skład Nieruchomości O.

Planowana Transakcja O zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

(XI) Nieruchomość ŚW

Planowana Transakcja ŚW dotyczyć będzie nieruchomości położonej w \`(...)\`, województwo …, składającej się z 4 działek gruntu o numerach ewidencyjnych: \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, dla których Sąd Rejonowy w …, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….

Wszystkie wyżej wymienione działki gruntu w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Gruntem ŚW"

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu ŚW.

Na Gruncie ŚW znajdują się:

1.  budynki, w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, opisane w dalszej części niniejszego wniosku w oparciu o wypis z rejestru budynków, tj.:
    1.  budynek handlowo-usługowy, posadowiony na działkach gruntu o nr ewidencyjnych: \`(...)\`, \`(...)\`, o pow. zabudowy 8.049 m2, wybudowany w 2000 r., nr identyfikacyjny w rejestrze budynków \`(...)\` (dalej „Budynek Centrum Handlowego ŚW");
    2.  pozostały budynek niemieszkalny, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: \`(...)\`, o pow. zabudowy 16 m2, (wypis z rejestru budynków nie wskazuje daty wybudowania), nr identyfikacyjny w rejestrze budynków … (dalej „Budynek ŚW 2");
    3.  pozostały budynek niemieszkalny, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: \`(...)\`, o pow. zabudowy 39 m2, (wypis z rejestru budynków nie wskazuje daty wybudowania), nr identyfikacyjny w rejestrze budynków … (dalej „Budynek ŚW 3");
    4.  budynek przemysłowy, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: \`(...)\`, o pow. zabudowy 44 m2, wybudowany w 2000 r., nr identyfikacyjny w rejestrze budynków … (dalej „Budynek ŚW 4);
    5.  budynek z kategorii zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: \`(...)\`, o pow. zabudowy 18 m2, wybudowany w 2011 r., nr identyfikacyjny w rejestrze budynków … (dalej „Budynek ŚW 5");
    6.  budynek transportu i łączności, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: \`(...)\`, o pow. zabudowy 19 m2, wybudowany w 2011 r., nr identyfikacyjny w rejestrze budynków … (dalej Budynek ŚW 6”);
    7.  budynek z kategorii zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: \`(...)\`, o pow. zabudowy 30 m2, wybudowany w 2011 r., nr identyfikacyjny w rejestrze budynków … (dalej „Budynek ŚW 7");
2.  budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle ŚW”), które posadowione są na Gruncie ŚW, tj. w szczególności:
    1.  drogi i parking naziemny;
    2.  totem reklamowy;
    3.  maszty na parkingu;
    4.  elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;
3.  urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie ŚW, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.

Budynek Centrum Handlowego ŚW, Budynek ŚW 2, Budynek ŚW 3, Budynek ŚW 4, Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6, Budynek ŚW 7 w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Budynkami ŚW".

Grunt ŚW oraz posadowione na tym gruncie Budynki ŚW, Budowle ŚW oraz urządzenia budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością ŚW”.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu ŚW jest (i na datę planowanej Transakcji ŚW będzie) posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu ŚW są objęte obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowią teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale Nr … Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia …) (dalej „MPZP ŚW"). Zgodnie z MPZP ŚW wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu ŚW znajdują się w terenie oznaczonym symbolem przeznaczenia podstawowego UC (26aUC), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe - teren zabudowy usług handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, przeznaczenie dopuszczalne - zabudowa usługowa.

(XII) Historia nabycia przedmiotu Transakcji ŚW oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

1.  Nabycie przedmiotu Transakcji ŚW

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2005 r. (Rep. A nr ….) zawartej pomiędzy Sprzedającym a \`(...)\` - Centrum Handlowe \`(...)\` spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu ŚW oraz prawo własności tych spośród Budynków ŚW, Budowli ŚW oraz urządzeń budowlanych, które w dacie tej umowy były posadowione na Gruncie ŚW (por. również uwagi poniżej), która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22% (dalej „Umowa nabycia ŚW").

Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT związanej z nabyciem (w oparciu o Umowę nabycia ŚW) prawa użytkowania wieczystego Gruntu ŚW oraz prawa własności tych spośród Budynków ŚW, Budowli ŚW oraz urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na Gruncie ŚW.

1.  Realizacja inwestycji polegającej na budowie określonych Budynków ŚW wchodzących w skład przedmiotu Transakcji ŚW

Po dacie Umowy nabycia ŚW, na działce o nr ewidencyjnym \`(...)\` zostały wzniesione:

1.  Budynek ŚW 5;
2.  Budynek ŚW 6;
3.  Budynek ŚW 7.

Inwestorem w przypadku realizacji inwestycji polegającej na budowie Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 był jeden z najemców powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW (dalej „Najemca") Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 oraz Budynek ŚW 7 zostały wzniesione na określonych powierzchniach Gruntu ŚW, które w świetle postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym a Najemcą (dalej „Umowa Najmu”) wchodzą w skład pomieszczeń i powierzchni Gruntu ŚW wynajętych Najemcy (dalej „Pomieszczenia i Powierzchnie Gruntu ŚW Wynajęte Najemcy”).

Dla uniknięcia wątpliwości należy wyjaśnić, że Kupujący Gama jest podmiotem innym niż Najemca.

Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 oraz Budynek ŚW 7 zostały wybudowane w oparciu o decyzję z dnia … wydaną przez Prezydenta miasta \`(...)\`, w której zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę przez inwestora (Najemcę) wiaty na palety wraz z garażem na wózek widłowy oraz magazynu na artykuły pirotechniczne klasy 1.4G i 1.4S w \`(...)\` przy ul. (dz. nr \`(...)\`).

W Umowie Najmu przewidziano, że z zastrzeżeniem postanowień Umowy Najmu wskazanych poniżej, w zakresie stosunków pomiędzy stronami Umowy Najmu, Najemcy będzie przysługiwać wyłączne prawo dysponowania nakładami Najemcy (zdefiniowanymi na potrzeby Umowy Najmu jako elementy wykończenia i wyposażenia Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy oraz inne ulepszenia wykonane lub zainstalowane w Pomieszczeniach i Powierzchniach Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy przez Najemcę w wyniku prac Najemcy) i wyłączne prawo korzystania z tych nakładów. W Umowie Najmu wynajmujący wyraził zgodę na amortyzowanie przez Najemcę nakładów Najemcy (zdefiniowanych jak powyżej). W Umowie Najmu przewidziano również, że Najemcy będzie również przysługiwało prawo usunięcia z Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu SW Wynajętych Najemcy wszystkich nakładów Najemcy (zdefiniowanych jak powyżej) w okresie najmu, z zastrzeżeniem jednak postanowień Umowy Najmu wskazanych poniżej.

Postanowienia Umowy Najmu, do których odnoszą się (referują) wskazane powyżej zapisy Umowy Najmu (tj. postanowienia Umowy Najmu, które modyfikują treść wskazanych powyżej zapisów Umowy Najmu) stanowią jednocześnie, że:

1.  Wszelkie elementy wprowadzone przez Najemcę do Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy w ramach prac wykończeniowych, ulepszeń, prac instalacyjnych, adaptacyjnych i napraw, które są trwale z nimi związane, stanowią część składową Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy. Najemca nie może zmieniać i usuwać elementów, które stały się częścią składową Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego.
2.  Po zakończeniu najmu Najemca nie może żądać od wynajmującego zwrotu wartości jakichkolwiek nakładów ani ulepszeń poczynionych w Pomieszczeniach i Powierzchniach Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, chyba że rozwiązanie Umowy Najmu nastąpiło z winy wynajmującego, albo poprzez brak dostępu do centrum handlowego, w skład którego wchodzą Pomieszczenia i Powierzchnie Gruntu ŚW Wynajęte Najemcy (rozumienie pojęcia braku dostępu do centrum handlowego zostało szczegółowo określone w Umowie Najmu).

Najemca nie może odłączyć i zabrać żadnego z elementów, które stały się częścią składową Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy. Najemca może odłączyć i zabrać z Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy urządzenia, ulepszenia i instalacje, które wykonał lub zainstalował w Pomieszczeniach i Powierzchniach Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, a które nie stanowią części składowych Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, przy czym strony Umowy Najmu uzgodniły, iż bez względu na sposób montażu, urządzenia klimatyczne, witryna sklepowa oraz wszelkie systemy wspólne centrum handlowego, w skład którego wchodzą Pomieszczenia i Powierzchnie Gruntu ŚW Wynajęte Najemcy, stanowią części składowe Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy. Wynajmujący może żądać od Najemcy przywrócenia Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy do stanu z dnia wydania Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, w tym usunięcia elementów będących częściami składowymi Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy.

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że według wiedzy Sprzedającego, wydatki (nakłady) na budowę Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7 nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Najemcą.

Po nabyciu Nieruchomości ŚW przez Sprzedającego w oparciu o Umowę nabycia ŚW, z wyłączeniem Budynku SW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7, na Gruncie ŚW nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Mając na uwadze, że wydatki na realizację inwestycji polegającej na budowie Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7 nie zostały poniesione przez Sprzedającego ani rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Najemcą, Sprzedający nie miał możliwości obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7.

1.  Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości ŚW; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości ŚW ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako „budynek CH \`(...)\`” (nie zostały określone osobne wartości początkowe poszczególnych Budynków ŚW oraz Budowli ŚW).

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości ŚW, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji ŚW nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako „budynek CH \`(...)\`”, które na datę planowanej Transakcji ŚW byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

1.  Wykorzystanie przedmiotu Transakcji ŚW w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość ŚW nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Udział powierzchni wynajętej i oddanej do użytkowania najemcom w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości ŚW mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu / wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu.

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, wydatki na realizację inwestycji polegającej na budowie Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7 nie byty ponoszone przez Sprzedającego, Sprzedający nie jest w stanie precyzyjnie określić kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (Najemcy) powierzchni Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT. W szczególności, Sprzedający nie ma wiedzy by oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (Najemcy) powierzchni Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 zostało udokumentowane przy pomocy osobnego protokołu przekazania. Jednocześnie, według wiedzy Sprzedającego, od daty oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (Najemcy) powierzchni Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT minęły co najmniej dwa lata.

Należy również wyjaśnić, że Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 i Budynek ŚW 7 posadowione są na powierzchniach Gruntu ŚW (wchodzących w skład Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy), które, zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, nie stanowią podstawy do naliczania opłat z tytułu Umowy Najmu, ale są na podstawie wspomnianej umowy przeznaczone do wyłącznego użytku Najemcy.

Poszczególne Budowle ŚW nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków ŚW, w których powierzchnie są przeznaczone na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni w Nieruchomości ŚW).

(XIII) Zakres Transakcji ŚW

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Gama, w ramach planowanej Transakcji ŚW nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Gama:

1.  prawa użytkowania wieczystego Gruntu ŚW;
2.  prawa własności Budynków ŚW, Budowli ŚW i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości ŚW, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego;
3.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków ŚW;
4.  w wyniku Transakcji ŚW nastąpi wstąpienie Kupującego Gama w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości ŚW z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji ŚW powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości ŚW nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Gama praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji ŚW;
5.  w wyniku Transakcji ŚW nastąpi wstąpienie Kupującego Gama w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
6.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Gama wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
8.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją ŚW (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji ŚW).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Gama, w ramach planowanej Transakcji ŚW Sprzedający ŚW zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Gama standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość ŚW. w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości ŚW, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Gama obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością ŚW (po nabyciu Nieruchomości ŚW Kupujący Gama będzie zarządzał Nieruchomością ŚW we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości ŚW oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością ŚW (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości ŚW) należne za okres przed zawarciem Transakcji ŚW (w tym zakresie por. również uwagi poniżej).

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Gama, w związku z planowaną Transakcją ŚW Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość ŚW z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Gama jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji ŚW.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Gama umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych). Kupujący Gama wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Gama i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji ŚW nie zostaną przeniesione na Kupującego Gama w ramach Transakcji ŚW.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji ŚW, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  know how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości ŚW znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Gama w ramach Transakcji ŚW;
2.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji ŚW standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością ŚW zbywaną w ramach planowanej Transakcji ŚW);
3.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Gama w ramach Transakcji ŚW;
4.  firma Sprzedającego;
5.  znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości ŚW, przy czym Kupujący Gama zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości ŚW z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji ŚW;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości ŚW), np. prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji ŚW ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Gama jest by w ramach Transakcji ŚW nie zostały przeniesione na Kupującego Gama pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością ŚW (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości ŚW) należne za okres przed zawarciem Transakcji ŚW. W związku z przeprowadzeniem Transakcji ŚW może się jednak zdarzyć, że część pożytków / obciążeń związanych z Nieruchomością ŚW zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji ŚW). W związku z powyższym Sprzedający oraz Kupujący Gama szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości ŚW zasady rozliczenia kwot pożytków / obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był / będzie właścicielem Nieruchomości ŚW. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Gama dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata / nadpłata.

(XIV) Inne zagadnienia związane z Transakcją ŚW

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji ŚW nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji ŚW nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Gama w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości ŚW nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji ŚW na Kupującym Gama będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości ŚW.

Kupujący Gama zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości ŚW, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością ŚW, zapewnienia finansowania Nieruchomości ŚW, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, ze część z zawartych przez Kupującego Gama umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/ usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji ŚW przez Kupującego Gama zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Gama wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości ŚW.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji ŚW Kupujący Gama będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości ŚW. Działalność Kupującego Gama w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący Gama nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ŚW ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji ŚW zostanie zrealizowane w dwóch etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący Gama zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy. Sprzedający oraz Kupujący Gama zobowiązali się do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji ŚW oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji ŚW. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji ŚW / warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji ŚW, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

Sprzedający i Kupujący Gama podejmą starania by Transakcja ŚW została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja ŚW może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Gama jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości ŚW (dostawy Budynków ŚW, Budowli ŚW i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki ŚW, Budowle ŚW lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości ŚW podlegać będą na planowaną datę Transakcji ŚW zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący Gama zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków ŚW, Budowli ŚW i ich części wchodzących w skład Nieruchomości ŚW, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji ŚW zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Gama na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków ŚW, Budowli ŚW i ich części wchodzących w skład Nieruchomości ŚW.

Planowana Transakcja ŚW zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Na pytania Organu postawione w wezwaniu:

1.  Należy wskazać jakie pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji S, objęte są zakresem pytania nr 2 wniosku?
2.  Czy zakresem pytania nr 2 wniosku objęty jest majątek ruchomy niezbędny do prawidłowego funkcjonowania Budynku S? Jeżeli tak, należy wskazać co wchodzi w skład ww. majątku.
3.  Jakie budowle, urządzenia budowlane znajdują się na działce nr \`(...)\`?
4.  Czy wszystkie budowle znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości są trwale związane z gruntem? Należy wskazać odrębnie dla każdej budowli.
5.  Do jakich czynności Nabywca będzie wykorzystywał składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji S, tj. czy do czynności:
    1.  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    2.  zwolnionych od podatku od towarów i usług,
    3.  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?Należy wskazać odrębnie dla każdego składnika majątkowego będącego przedmiotem planowanej Transakcji S.
6.  Czy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie budynku, budowli objętych zakresem wniosku? Jeśli tak, należy wskazać:
    
    1.  dzień, miesiąc i rok,
    2.  kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia nieruchomości?
    3.  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości a transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
    
    Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
7.  Czy Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku S oraz Budowli S w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku S oraz Budowli S? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  Kiedy były one ponoszone?
    2.  Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ulepszonego Budynku S oraz Budowli S oraz czy pomiędzy oddaniem do użytku tego Budynku oraz Budowli, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
    3.  Czy Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?
    4.  W jaki sposób Budynek S oraz Budowle S były użytkowane po dokonaniu ulepszeń?
    5.  Czy ulepszony Budynek S oraz Budowle S były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której był wykorzystywany ww. budynek, wykonywał Sprzedający – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
8.  Czy Wnioskodawca w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości S, objętej zakresem postawionych we wniosku pytań, występował z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać datę złożenia wniosku oraz zakres tego wniosku.
9.  Kiedy Sprzedawca dokona sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości S, tj. czy:
    *   do 31 marca 2020 r.
    *   po 31 marca 2020 r.?

Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

Ad. 1

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, przedmiotem planowanej Transakcji S, oprócz prawa własności Gruntu S wraz z prawem własności Budynku S, Budowli S i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości S (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego), będą następujące składniki majątkowe:

1.  prawo własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
2.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
3.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
4.  prawa i obowiązki wynikające ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
5.  prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Ad. 2

Zakresem pytania nr 2 Wniosku wspólnego objęty jest w szczególności majątek ruchomy niezbędny do prawidłowego funkcjonowania Budynku S. W skład majątku ruchomego niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania Budynku S, który będzie przedmiotem planowanej Transakcji S, wchodzi:

1.  Instalacja SSWiN (typu Integra 64; 12 elementów);
2.  Drukarka (jedna sztuka).

Ad. 3

Należy wyjaśnić, że na działce o nr ewidencyjnym \`(...)\` posadowione są (i na datę planowanej Transakcji S będą posadowione):

1.  następujące Budowle S:
    *   pylon reklamowy;
    *   maszty flagowe;
    *   drogi;
    *   parkingi naziemne;
    *   mury oporowe;
    *   zagospodarowanie ogródka jednego z najemców;
    *   sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa);
2.  następujące urządzenia budowlane:
    *   ogrodzenie;
    *   przyłącza.

Ad. 4

Wszystkie Budowle S znajdujące się na Nieruchomości S są trwale związane z gruntem.

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że pylon reklamowy, maszty flagowe, drogi, parkingi naziemne, mury oporowe, zagospodarowanie ogródka jednego z najemców, sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa) posadowione na Nieruchomości S są trwale z gruntem związane.

Ad. 5

Kupujący Beta będzie wykorzystywał wszystkie składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji S do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, po nabyciu przedmiotu Transakcji S Kupujący Beta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości S).

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że Kupujący Beta będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług zarówno Grunt S oraz posadowione na tym gruncie Budynek S, Budowle S oraz urządzenia budowlane wchodzące w skład Nieruchomości S, jak i pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji S, które zostały wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, tj.:

1.  prawo własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
2.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
3.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
4.  prawa i obowiązki wynikające ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
5.  prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej. Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że wspomniana dokumentacja również będzie wykorzystywana przez Kupującego Beta do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ad. 6

Należy wyjaśnić, że wystąpiło pierwsze zasiedlenie Budynku S oraz Budowli S (tj. budynku oraz budowli objętych zakresem Wniosku wspólnego).

*   lit. a)

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego:

1.  Sprzedający nabył prawo własności Gruntu S oraz posadowionych na Gruncie S Budynku S, Budowli S oraz urządzeń budowlanych na podstawie Umowy nabycia S (tj. umowy sprzedaży z dnia …, …, zawartej pomiędzy Sprzedającym a \`(...)\` - Centrum Handlowe … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22%;
2.  po nabyciu Nieruchomości S przez Sprzedającego w oparciu o Umowę nabycia S, Nieruchomość S była wykorzystywana przez Sprzedającego do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S;
3.  po nabyciu Nieruchomości S przez Sprzedającego w oparciu o Umowę nabycia S, na Gruncie S nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Mając na uwadze powyższe, według najlepszej wiedzy Sprzedającego, pierwsze zasiedlenie Budynku S oraz Budowli S nastąpiło najpóźniej w dacie Umowy nabycia S, z tym zastrzeżeniem, że jak wynika z ustaleń poczynionych przez Sprzedającego:

1.  ponowne pierwsze zasiedlenie ulepszonego pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) miało miejsce w sierpniu 2015 r.;
2.  ponowne pierwsze zasiedlenie ulepszonych masztów flagowych (stanowiących Budowle S) miało miejsce w grudniu 2017 r.

(w tym zakresie porównaj również odpowiedź udzieloną w ramach punktu AD 7. poniżej).

Sprzedający nie dysponuje precyzyjnymi informacjami co do daty (dat) ewentualnego wcześniejszego pierwszego zasiedlenia Budynku S oraz Budowli S, które ewentualnie mogły mieć miejsce przed ich nabyciem przez Sprzedającego. Jednocześnie, w ocenie Zainteresowanych, w świetle powyższych wyjaśnień, kwestia ta pozostaje bez znaczenia dla oceny stanowiska Zainteresowanych prezentowanego w ramach przedmiotowego Wniosku wspólnego.

*   lit. b)

Jak zostało wskazane powyżej, według najlepszej wiedzy Sprzedającego, pierwsze zasiedlenie Budynku S oraz Budowli S nastąpiło najpóźniej w dacie Umowy nabycia S zawartej pomiędzy \`(...)\` - Centrum Handlowe … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością a Sprzedającym, z zastrzeżeniem ponownego pierwszego zasiedlenia ulepszonego pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) oraz ulepszonych masztów flagowych (stanowiących Budowle S) (w tym zakresie porównaj również odpowiedź udzieloną w ramach punktu AD 7. poniżej).

Sprzedający nie dysponuje precyzyjnymi informacjami w przedmiocie tego kto dokonał ewentualnego wcześniejszego pierwszego zasiedlenia Budynku S oraz Budowli S, które ewentualnie mogły mieć miejsce przed ich nabyciem przez Sprzedającego. Jednocześnie, w ocenie Zainteresowanych, w świetle powyższych wyjaśnień, kwestia ta pozostaje bez znaczenia dla oceny stanowiska Zainteresowanych prezentowanego w ramach przedmiotowego Wniosku wspólnego.

W przypadku ulepszonego pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) oraz ulepszonych masztów flagowych (stanowiących Budowle S) ich ponownego pierwszego zasiedlenia dokonał Sprzedający.

*   lit. c)

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku S i Budowli S oraz planowaną datą Transakcji S upłynie okres dłuższy niż dwa lata (w tym zakresie porównaj również odpowiedź udzieloną w ramach punktu AD 7. poniżej).

Ad. 7

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji S nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako „budynek \`(...)\`”, które na datę planowanej Transakcji S byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako: „budynek \`(...)\`” (nie zostały określone osobne wartości początkowe Budynku S jako takiego oraz poszczególnych Budowli S).

Jednocześnie, aby uczynić zadość żądaniu sformułowanemu w Wezwaniu, oraz korzystając z okoliczności, iż wartości Budowli S na moment nabycia a także wartości ich ulepszeń zostały określone w odrębnym zestawieniu przygotowywanym na potrzeby podatku od nieruchomości, Sprzedający dokonał alokacji wydatków poniesionych na Budynek S oraz poszczególne Budowle S.

Przyjmując hipotetyczne założenie, że Budynek S oraz każda Budowla S zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego jako osobne środki trwałe (co w rzeczywistości nie nastąpiło), z alokacji dokonanej przez Sprzedającego wynika, że Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji S nie poniesie) wydatków na ulepszenie Budynku S oraz poszczególnych Budowli S, które na datę planowanej Transakcji S byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej, z wyłączeniem następujących Budowli S:

1.  pylonu reklamowego, oraz
2.  masztów flagowych.

Przyjmując hipotetyczne założenie, że pylon reklamowy (stanowiący Budowlę S) oraz maszty flagowe (stanowiące Budowle S) zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego jako osobne środki trwałe (co w rzeczywistości nie nastąpiło), zgodnie z alokacją przeprowadzoną przez Sprzedającego, Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) oraz masztów flagowych (stanowiących Budowle S), które przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

W świetle powyższego, udzielenie odpowiedzi na dodatkowe pytania zawarte pod lit. a) - e) w stosunku do Budynku S i Budowli S innych niż pylon reklamowy oraz maszty flagowe należy uznać za bezprzedmiotowe. Jednocześnie poniżej udzielone zostały odpowiedzi na dodatkowe pytania zawarte pod lit. a) - e) w stosunku do pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) oraz masztów flagowych (stanowiących Budowle S).

*   lit. a)

Przyjmując hipotetyczne założenie, że pylon reklamowy (stanowiący Budowlę S) oraz maszty flagowe (stanowiące Budowle S) zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego jako osobne środki trwałe (co w rzeczywistości nie nastąpiło), zgodnie z alokacją przeprowadzoną przez Sprzedającego, wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym:

1.  pylonu reklamowego, których poniesienie spowodowało przekroczenie 30% jego wartości początkowej, zostały poniesione w 2015 r.;
2.  masztów flagowych, których poniesienie spowodowało przekroczenie 30% ich wartości początkowej, zostały poniesione w 2017 r.

*   lit. b)

Rozpoczęcie użytkowania przez Sprzedającego na potrzeby własne w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ulepszonego pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) miało miejsce w sierpniu 2015 r.

Rozpoczęcie użytkowania przez Sprzedającego na potrzeby własne w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ulepszonych masztów flagowych (stanowiących Budowle S) miało miejsce w grudniu 2017 r.

Mając na uwadze powyższe, pomiędzy rozpoczęciem użytkowania przez Sprzedającego na potrzeby własne w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ulepszonego pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) i ulepszonych masztów flagowych (stanowiących Budowle S) oraz planowaną datą Transakcji S upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

*   lit. c)

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) oraz masztów flagowych (stanowiących Budowle S).

*   lit. d)

Po dokonaniu ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) oraz masztów flagowych (stanowiących Budowle S), o których mowa powyżej, ulepszony pylon reklamowy (stanowiący Budowlę S) i ulepszone maszty flagowe (stanowiące Budowle S) były w dalszym ciągu użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni w Nieruchomości S (jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, poszczególne Budowle S nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku S, w którym powierzchnie są przeznaczone na wynajem lub dzierżawę, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu).

*   lit. e)

Po dokonaniu ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o których mowa powyżej, ulepszony pylon reklamowy (stanowiący Budowlę S) i ulepszone maszty flagowe (stanowiące Budowle S) nie były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ad. 8

Ani Zainteresowany będący Stroną ani Zainteresowany niebędący Stroną nie występowali w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości S oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji S, objętych zakresem postawionych we Wniosku wspólnym pytań, z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Ad. 9

Mając na uwadze aktualny terminarz planowanej Transakcji S, Zainteresowani podejmą starania by Transakcja S została sfinalizowana w drugim kwartale 2020 r. (a więc po dniu 31 marca 2020 r.), przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja S może nastąpić w późniejszym terminie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem planowanej Transakcji S nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja S będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Beta ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?
3.  Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Beta ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji S oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Beta będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji S (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    *   zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Zainteresowanych,

1.  Przedmiotem planowanej Transakcji S nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja S będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Beta ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.
3.  W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Beta ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji S oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Beta będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji S (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    *   zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE

Z uwagi na to, że Kupujący Beta i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j.: Dz. U. 2019, poz. 900 ze zm.) występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja S będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego Beta oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego Beta, określenie, czy planowana Transakcja S będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji S (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji S ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

(I) Pytanie nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja S będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji S nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP") oznacza, ze sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja S nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo" i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja S nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1.  Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji S jako przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W doktrynie prawa podatkowego, w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej (dalej „DIS") w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r„ sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r„ sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB), interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej „Dyrektor KIS") z dnia 30 listopada 2018 r„ sygn. 0114- KDIP4 4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r„ sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa" powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55(2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55(1) Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Jednocześnie jak wynika z objaśnień podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”) pojęcie „przedsiębiorstwa” określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55(1) Kodeksu cywilnego wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego.

We wspomnianych objaśnieniach zauważono również, iż jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16) „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji S nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, składających się na definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego i w ocenie Zainteresowanych przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym).

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Beta obejmuje w szczególności:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością S (po nabyciu Nieruchomości S Kupujący Beta będzie zarządzał Nieruchomością S we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości S oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością S (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości S) należne za okres przed zawarciem Transakcji S.

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta, w związku z planowaną Transakcją S Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość S z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Beta jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości S zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji S.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji S nie zostaną przeniesione na Kupującego Beta w ramach Transakcji S.

W ocenie Zainteresowanych, brak transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego, należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego Beta składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego Beta).

Prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie potwierdzają między innymi Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów, w których podkreślono, że: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
3.  umowy zarządzania aktywami;
4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”

Ponadto, Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji S, w majątku Sprzedającego pozostanie szereg składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości S znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S czy prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami).

Jednocześnie Zainteresowani zauważają, że dokumentacja ściśle związaną z Nieruchomością S zbywana w ramach planowanej Transakcji S nie stanowi w ich ocenie know-how Sprzedającego, ale ma na celu potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości S lub stanowić będzie podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami.

Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego nie przejdą na Kupującego Beta w wyniku planowanej Transakcji S, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji S, nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji S nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący Beta będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące niezbędne elementy (w szczególności zawrzeć umowę z zarządcą Nieruchomości S). Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości S będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji S będzie przedsiębiorstwo.

Stanowisko prezentowane przez Zainteresowanych znajduje oparcie w szczególności w Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów, w których wskazano, że: „Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy."

Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji S nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne w analogicznych transakcjach - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 10 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.472.2017.2.MN, z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1- 2 4012.506.2018.3.WH, z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.440.2018.3.WH. W tym względzie, warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż: „(\`(...)\`) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków. zobowiązań i należności z umów, których stronę jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego".

1.  Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji S jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku przenoszone w wyniku planowanej Transakcji S, nie stanowią również ZCP. Pojęcie „ZCP" - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretacje indywidualne DIS w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM, interpretację indywidualną DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112 KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne.

Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych) Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, ze zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji S, który będzie zbyty w ramach planowanej Transakcji S przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Beta (w formie umowy sprzedaży) nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-6O/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/IGo.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać przedmiot Transakcji S za samodzielny, jeżeli jest on przenoszony na Kupującego Beta bez praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji S, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością S, bez środków na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców), bez źródeł finansowania, a także bez pracowników (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji S nie będzie zatrudniać żadnych pracowników).

W ocenie Zainteresowanych, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że umowa o zarządzanie Nieruchomością S (z której prawa i obowiązki nie podlegają przeniesieniu na rzecz Kupującego Beta) ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Co więcej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości S nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w ocenie Zainteresowanych nie zostanie spełniony - co przemawia za brakiem możliwości uznania za ZCP transferowanej Nieruchomości S wraz z pozostałym składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem planowanej Transakcji S - jest wyodrębnienie funkcjonalne przedmiotu planowanej Transakcji S. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych np. w interpretacji indywidualnej DIS w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r., sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS, interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r., sygn.114 KDIP1- 1.4012.13.2019.2.JO.

Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału".

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze podnoszone już okoliczności, że na Kupującego Beta w wyniku sprzedaży Nieruchomości S nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów w zakresie m.in.:

1.  zarządzania Nieruchomością S;
2.  dostawy mediów do Nieruchomości S;
3.  ubezpieczenia Nieruchomości S oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  świadczenia usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S,

należy uznać, że przedmiot Transakcji S pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Kupującego Beta przy wykorzystaniu Nieruchomości S.

Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że transferowane składniki majątku Sprzedającego (przede wszystkim Nieruchomość S) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez samego Kupującego Beta.

Trudno chociażby przyjąć, by Nieruchomość S, dla której Kupujący Beta nie zapewni we własnym zakresie w szczególności umowy w zakresie zarządzania, będzie nadawała się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni. Skoro zaś przedmiot Transakcji S nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP. Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia Podatkowe Ministra Finansów

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji S nie stanowi ani przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja S nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

(II) Pytanie nr 2

1.  Uwagi o charakterze ogólnym

Co do zasady, podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art 110, wynosi 23%.

1.  Sprzedaż Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji S

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, dostawa Gruntu S wchodzącego w skład Nieruchomości S będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku S i Budowli S znajdujących się na Gruncie S.

Sprzedaż Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji S będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane nie powinno znaleźć w analizowanym przypadku zastosowania z uwagi na posadowienie na Gruncie S Budynku S i Budowli S.

W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji S potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy o VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji „pierwszego zasiedlenia" wynika, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym rozważyć należy czy w analizowanym przypadku zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

2.1. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W ocenie Zainteresowanych, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem Budynku S oraz Budowli S posadowionych na Gruncie S a planowaną datą Transakcji S upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie, zamiarem Zainteresowanych jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości S (dostawy Budynku S, Budowli S i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim Budynek S, Budowle S lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości S podlegać będą na planowaną datę Transakcji S zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nastąpi Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego Beta ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT.

W rezultacie, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako: „budynek \`(...)\`” (nie zostały określone osobne wartości początkowe Budynku S jako takiego oraz poszczególnych Budowli S).

Mając na uwadze powyższe. Zainteresowani pragną podnieść, że w przypadku przyjętego przez Sprzedającego sposobu amortyzacji, sztuczny podział wartości ulepszeń na poszczególne składniki majątku (osobno Budynek S oraz poszczególne Budowle S) nie byłby w świetle przepisów ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uzasadniony.

Zainteresowani pragną w tym miejscu podkreślić, że ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „ulepszenia". Pojęcie „ulepszenia", do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych. Przepisy ustawy o VAT mówiące o pierwszym zasiedleniu referują również bezpośrednio do pojęcia „wartości początkowej" określonej według przepisów o podatku dochodowym (w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT mowa o 30% wartości początkowej), nie zaś do wartości „sztucznie" określonej przez podatnika. „Wartość początkowa” to pojęcie przyjęte dla amortyzacji środków trwałych, jako podstawa odpisów amortyzacyjnych w danym roku podatkowym, zaś pojęcie „ulepszenia” uregulowane w ustawach o podatkach dochodowych dotyczy wyłącznie środków trwałych.

2.2. Brak podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Należy zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie powinno mieć również zastosowania obligatoryjne zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z założenia nie znajdzie zastosowania w przypadku dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S objętych zakresem zwolnienia (z opcją opodatkowania) przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, powyższe oznacza, iż warunki zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będą w przedmiotowym przypadku spełnione.

2.3. Brak podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji Ś nie będzie miało również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze, iż jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość S nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji S nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

2.4. Podsumowanie

Mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, skoro dostawa Budynku S i Budowli S posadowionych na Nieruchomości S będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, to również zbycie Gruntu S będzie opodatkowane tą samą stawką VAT. W rezultacie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

1.  Sprzedaż wchodzących w skład przedmiotu Transakcji S składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości S

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowanej Transakcji S - oprócz przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego Beta prawa własności Gruntu S wraz z prawem własności Budynku S, Budowli S i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości S (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego) - nastąpi również przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta następujących składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości S, tj. w szczególności:

1.  praw własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S, czy
2.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości S, w ramach planowanej Transakcji S, stanowić będzie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, tj. odpłatną dostawę towarów albo odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości S, w ramach planowanej Transakcji S, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na brak podstaw do zastosowania zwolnienia; brak jest również podstaw do objęcia sprzedaży takich składników majątkowych stawką obniżoną).

(III) Pytanie nr 3

W ocenie Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, iż:

1.  przedmiotem planowanej Transakcji S nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja S będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;
2.  w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%

\-wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, dla oceny, czy Kupującemu Beta będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie Sprzedającego i Kupującego Beta). Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu przedmiotu transakcji S Kupujący Beta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości S. Działalność Kupującego Beta w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji. Kupującemu Beta będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) dostawę przedmiotu Transakcji S.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Kupującego Beta w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji S powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący Beta otrzyma fakturę. Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji S oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Beta będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji S (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust.1 ustawy Transakcji S,

*   opodatkowania stawką podatku VAT 23% transakcji sprzedaży Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją S, terminu odliczenia i prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym

**–jest prawidłowe.**

Na wstępie należy zauważyć, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek w zakresie podatku od towarów w stanie prawnym obowiązującym w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również :

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Użyte przez ustawodawcę w powyższym przepisie pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, darowizna, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe - ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(\`(...)\`) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Na mocy art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 Kodeksu cywilnego ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Tym samym, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość położoną w \`(...)\`, województwo …, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym \`(...)\` zabudowaną budynkiem, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta:

1.  prawa własności Gruntu S wraz z prawem własności Budynku S, Budowli S i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości S, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej „Kodeks cywilny");
2.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
3.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
4.  w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
5.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Beta obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością S (po nabyciu Nieruchomości S Kupujący Beta będzie zarządzał Nieruchomością S we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości S oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością S (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości S) należne za okres przed zawarciem Transakcji S (w tym zakresie por. również uwagi poniżej).

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji S, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości S znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S;
2.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji S standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością S zbywaną w ramach planowanej Transakcji S);
3.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S;
4.  firma Sprzedającego;
5.  znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości S, przy czym Kupujący Beta zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości S z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji S;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości S), np. prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji S ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama.

Działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości S nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji S na Kupującym Beta będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S.

Kupujący Beta zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością S, zapewnienia finansowania Nieruchomości S, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów / usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji S przez Kupującego Beta zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Beta wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości S.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z okoliczności wniosku nie wynika, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, przedmiotu transakcji nie będą stanowiły składniki majątkowe, które będą wyodrębnione organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Wskazane składniki mające być przedmiotem sprzedaży, nie umożliwią prowadzenia niezależnego przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy brać pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Okoliczności sprawy nie potwierdzają, że opisany we wniosku przedmiot sprzedaży stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, który by spełnił przesłanki zawarte w art. 2 pkt 27e ustawy. Z wniosku wynika, że przedmiot sprzedaży nie stanowi składników materialnych i niematerialnych wydzielonych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, Przedmiot Sprzedaży nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy.

W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. W odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186).

Z kolei w myśl art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 9 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o:

*   obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

*   budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

*   budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

*   obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;

*   urządzenie budowlane - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W tym miejscu należy wskazać, że urządzenia budowalne należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość składająca się z działki gruntu nr \`(...)\` na której znajdują się:

1.  budynek, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.: Dz. U z 2019 r„ poz. 1186 ze zm.; dalej „Prawo budowlane"), opisany w dalszej części niniejszego wniosku w oparciu o wypis z rejestru budynków, tj. budynek handlowo- usługowy, posadowiony na Gruncie S, o pow. zabudowy 6.998 m2, wybudowany w 1999 r., nr identyfikacyjny w kartotece budynków 247401\_1.0024.1227\_BUD (dalej „Budynek S");
2.  budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle S”), które posadowione są na Gruncie S, tj. w szczególności:
    1.  pylon reklamowy;
    2.  maszty flagowe;
    3.  drogi i parkingi naziemne;
    4.  elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;
3.  urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie S, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.

Pierwsze zasiedlenie Budynku S oraz Budowli S nastąpiło najpóźniej w dacie Umowy nabycia S, z tym zastrzeżeniem, że jak wynika z ustaleń poczynionych przez Sprzedającego:

1.  ponowne pierwsze zasiedlenie ulepszonego pylonu reklamowego (stanowiącego Budowlę S) miało miejsce w sierpniu 2015 r.;
2.  ponowne pierwsze zasiedlenie ulepszonych masztów flagowych (stanowiących Budowle S) miało miejsce w grudniu 2017 r.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dostawa budynków, budowli oraz przynależnych urządzeń budowlanych znajdujących się na działce nr \`(...)\` będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa własności działki nr \`(...)\` związanej z przedmiotowymi budynkami i budowlami powinna zostać opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy tego budynku i budowli, a więc będzie korzystała również ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Odnosząc się do opodatkowania pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji S tj. dokumentacji prawnej, projektowej i technicznej dotyczącej Nieruchomości S oraz majątku ruchomego w postaci Instalacji SSWiN (typu Integra 64; 12 elementów) i Drukarki należy wskazać, że sprzedaż ww. składników majątkowych nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, ponieważ ww. składniki majątkowe nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto w ustawie o podatku od towarów i usług oraz w rozporządzeniach wydanych na podstawie tej ustawy nie przewidziano zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT oraz stawek obniżonych dla sprzedaży ww. składników majątkowych. Zatem, sprzedaż ww. składników majątkowych będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23 % na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę z tytułu nabycia nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Oznacza to, że z odliczenia podatku na podstawie art. 86 ust. 10 i 10b pkt 1 ustawy można skorzystać dopiero w rozliczeniu za okres, w którym spełnione są łącznie trzy przesłanki:

*   powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług,

*   doszło do faktycznego nabycia tych towarów i usług,

*   podatnik jest w posiadaniu faktury dokumentującej tę transakcję.

Przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 10c ustawy).

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Termin "dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych" do odliczenia podatku jest liczony dopiero od okresu, w którym zostaną spełnione łącznie wskazane wyżej przesłanki do odliczenia.

W myśl art. 86 ust. 13 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca i Nabywca w momencie dostawy nieruchomości będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiotową nieruchomość w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak wyżej wskazano dostawa budynków, budowli oraz przynależnych urządzeń budowlanych znajdujących się na działce nr \`(...)\` będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i jednocześnie zgodni z art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa własności działki nr \`(...)\` również będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu. Natomiast jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to przedmiotowa transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%. Również dostawa pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji S będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Wobec powyższego gdy dostawa ww. działki zabudowanej oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji S będzie opodatkowana według stawki podatku w wysokości 23% oraz jak wskazali Zainteresowani Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiotową działkę zabudowaną oraz pozostałe składniki majątkowe w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT jaką jest związek dokonanego nabycia ww. działki zabudowanej oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji S z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będzie przysługiwać Nabywcy w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy dla przedmiotowej Transakcji S, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma fakturę. Jednocześnie w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019, poz. 1751, z pózn. zm.), w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., zwanej dalej „ustawą nowelizującą”, przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c-12f, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załączników nr 3, 10 i 12 do ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się od dnia 1 lipca 2020 r., z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., w okresie od dnia 1 listopada 2019 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 2, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załącznika nr 2, załącznika nr 3, z wyłączeniem poz. 72-75, załącznika nr 10, z wyłączeniem poz. 32-35, oraz załącznika nr 12 do ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Jak stanowi art. 7 ust. 3 ustawy nowelizującej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., do wiążących informacji stawkowych, zwanych dalej „WIS”, wydawanych przed dniem 1 lipca 2020 r.:

1.  nie stosuje się przepisów art. 83 ust. 1 pkt 2 oraz załącznika nr 2 do ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu dotychczasowym, a także przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 41 ust. 15 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu dotychczasowym,
2.  stosuje się przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c–12f, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a–d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załączników nr 3, 10 i 12 do ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą – z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3 i 4.

W myśl art. 7 ust. 4 ustawy nowelizującej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., WIS wydana przed dniem 1 lipca 2020 r. wiąże organy podatkowe wobec podatnika, dla którego została wydana w odniesieniu do towaru będącego przedmiotem dostawy, importu lub wewnątrzwspólnotowego nabycia dokonanych po dniu 30 czerwca 2020 r. oraz usługi, która została wykonana po tym dniu, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe już od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS będzie mógł dotyczyć stanu prawnego, który zacznie obowiązywać dopiero od 1 lipca 2020 r.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że niniejsza interpretacja w zakresie stawki podatku VAT 23% dla Transakcji S wywiera skutki prawne wyłącznie dla okoliczności przedstawionych w opisie sprawy oraz w stanie prawnym obowiązującym w dniu wydania interpretacji. Natomiast niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych w zakresie stawki podatku VAT dla czynności wykonanych po 30 czerwca 2020 r.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.