Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.739.2023.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-13
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; faktura; najem-najem prywatny; opłata-opłata eksploatacyjna; opłata-opłaty dodatkowe; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; umowa-umowa najmu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Najem, podnajem, dzierżawa.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zakresie pierwszego i drugiego pytania jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

2 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Jest Pani właścicielką mieszkania w bloku mieszkalnym wraz z miejscem postojowym w hali garażowej, znajdującej się w podziemiu ww. bloku. W październiku 2023 r. dla tego bloku zawiązała się wspólnota mieszkaniowa. Mieszkanie wraz z miejscem postojowym wynajmuje Pani podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Z najmu opłaca Pani podatek dochodowy, ryczałtem 8,5%. Przychody z najmu rozlicza Pani w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Do obliczenia wysokości podatku 8,5% jako przychód bierze Pani pod uwagę tylko czynsz z najmu. Czynsz z najmu dokumentuje Pani fakturą sprzedaży na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT ze stawką „zw.”, ponieważ jest Pani automatycznie zwolniona jako osoba fizyczna z płacenia VAT za wynajem do przychodu w wysokości 200 000 zł. Całość wpłat dokonywana jest przez najemcę na konto bankowe na podstawie wystawianych faktur.

Natomiast wszystkie pozostałe opłaty, tj.:

– odprowadzane opłaty do Administratora za utrzymanie czystości zewnętrznej, utrzymanie czystości wewnętrznej, dźwig osobowy, energię elektryczną pomieszczeń wspólnych, pielęgnację zieleni, ubezpieczenie, wynagrodzenie Administratora, CO, opłatę za kontener, przeglądy, konserwację, naprawy, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, odpady komunalne itp.;

– odprowadzane opłaty do zakładu energetycznego za zużycie energii elektrycznej w lokalu;

są dokumentowane dla najemcy oddzielnymi notami obciążeniowymi i nie wchodzą w skład przychodu i nie podlegają opodatkowaniu, ponieważ spełniają wymóg jasnego rozgraniczenia powyższych opłat w umowie najmu.

Fragment umowy najmu poniżej:

§ 6

1\. Czynsz najmu Strony ustalają w wysokości \`(...)\`\`(...)\` miesięcznie. Miesięczny okres najmu oznacza miesiąc kalendarzowy.

2\. Czynsz najmu płatny będzie z góry do 10 dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy nr \`(...)\`.

§ 9

Niezależnie od czynszu określonego w § 6 Najemca będzie uiszczać zaliczki tytułem zwrotu opłat odprowadzanych do Administratora Wspólnoty za użytkowanie mieszkania w wysokości \`(...)\`. w terminie do 10 danego miesiąca przelewem na rachunek bankowy nr \`(...)\`..

Zużycie usług oraz koszty eksploatacji mieszkania będą rozliczone na podstawie otrzymanych przez Wynajmującego faktur handlowych, które zostaną udostępnione Najemcy drogą e-mailową. Zwrot opłat za zużycie prądu będzie rozliczany na podstawie otrzymanych przez Wynajmującego faktur handlowych od dostawcy energii i płatny przez Najemcę w terminie 7 dni od daty ich udostępnienia.

Uszczegóławiając, na umowie istnieją odrębne punkty stanowiące, że Najemca opłaca czynsz za najem dla Wynajmującego, oraz osobno, że Najemca zobowiązuje się do opłacenia wszystkich opłat związanych z najmem mieszkania za pośrednictwem Wynajmującego zgodnie z wystawionymi fakturami/notami przez podmioty do tego uprawnione.

Od momentu powstania Wspólnoty i rozpoczęcia dokumentowania przez nią kosztów mediów i kosztów zarządu nieruchomością będzie Pani obciążała Najemcę:

– fakturą za czynsz z najmu zgodnie z § 6 Umowy

i oddzielnie zgodnie z § 9 umowy:

– fakturą za zużycie prądu (będzie Pani wystawiała refakturę usług świadczonych przez zakład energetyczny na podstawie faktury otrzymanej od zakładu energetycznego)

– fakturą za zużycie pozostałych mediów w lokalu (będzie wystawiała Pani refakturę mediów na podstawie faktury otrzymanej od Wspólnoty)

– notą za pokrycie opłat za zagospodarowanie odpadów komunalnych (na podstawie noty otrzymanej od Wspólnoty za opłaty poniesione dla Gminy za zagospodarowanie odpadów komunalnych)

– notą za pokrycie opłat na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów utrzymania nieruchomości (na podstawie noty otrzymanej od Wspólnoty za pokrycie kosztów zarządu nieruchomością).

Do obliczenia wysokości podatku 8,5% jako przychód będzie Pani brała pod uwagę tylko czynsz z najmu.

**Pytania**

1\. Czy jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wnikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat administracyjno- eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca (stan faktyczny)?

2\. Czy jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wynikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów utrzymania nieruchomości i opłat administracyjno- eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca (zdarzenie przyszłe)?

**Pani stanowisko w sprawie**

Ad 1

Na podstawie informacji pochodzącej z interpretacji indywidualnej 0114-KDIP3-2.4011.35.2022.3.MG i przepisów prawnych, prawidłowym jest przyjmowanie jako podstawę opodatkowania jedynie kwoty czynszu wynikającej z umowy najmu, przy pominięciu opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca. Ważne jest natomiast, aby zarówno z faktur/not, jak i z tytułów przelewów bankowych wynikało, jakiej czynności dotyczyły opłaty.

Ad 2

Na podstawie informacji pochodzącej z interpretacji indywidualnej 0114-KDIP3-2.4011.35.2022.3.MG i przepisów prawnych, prawidłowym będzie przyjmowanie jako podstawę opodatkowania jedynie kwoty czynszu wynikającej z umowy najmu, przy pominięciu opłat na poczet kosztów za zarząd nieruchomością odprowadzanych w postaci opłat na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej i opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca. Ważne jest natomiast, aby zarówno z faktur/not, jak i z tytułów przelewów bankowych wynikało, jakiej czynności dotyczyły opłaty.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie pytania pierwszego i drugiego jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

• albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

• albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz opisany przez Panią stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, wymienione przez Panią opłaty związane z najmem mieszkania, do ponoszenia których jest zobowiązany – zgodnie z zawartą umową najmu – najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego.

Zatem jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wnikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat administracyjno- eksploatacyjnych oraz opłat na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów utrzymania nieruchomości.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

– stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

– zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na Pani pierwsze i drugie pytanie. W zakresie pytania trzeciego zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Powołana przez Panią interpretacja indywidualna dotyczy konkretnej sprawy podatnika osadzonej w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i w tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i musi się Pani zastosować do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).