Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.49.2019.4.MCZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-11
Teza: skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji z przysługującego zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; osoba-osoby fizyczne; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 25 lutego 2019 r. (data wpływu – 26 lutego 2019 r.), uzupełnionym 25 lutego 2019 r. (data wpływu 5 marca) i 9 maja 2019 r. (data wpływu 9 maja 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w zabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 lutego 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w zabudowanej nieruchomości. Wniosek został samoistnie uzupełniony 05 marca 2019 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z tym w piśmie z 23 kwietnia 2019 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.96.2019.2.MR i 0111-KDIB4.4014.49.2019.3.MCZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 9 maja 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: N. spółka z o.o. („Kupujący”),
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią A. W. („Sprzedająca 1”)
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią E. P. („Sprzedająca 2”)
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana A. Ż. („Sprzedający 3”)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania („Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka jest częścią grupy realizującej przedsięwzięcia deweloperskie – głównie mieszkaniowe. W dniu 7 grudnia 2018 r. Kupujący podpisał umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego z Sprzedającą 1, Sprzedającą 2 i Sprzedającym 3 (w dalszej części zwanymi: „Sprzedającymi”), będącymi współwłaścicielami, posiadającymi udział stanowiący 1/3 części prawa własności zabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr ewidencyjny 7, położonej w W. (dalej: „Nieruchomość”), na mocy której Sprzedający zobowiązali się sprzedać Kupującemu Nieruchomość, a Kupujący zobowiązał się ją kupić. Dla uniknięcia wątpliwości każdy ze Sprzedających posiada udział wynoszący 1/3 części współwłasności Nieruchomości.

Udziały w prawie własności przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający nabyli w drodze dziedziczenia – odpowiednio: Sprzedająca 2 i Sprzedający 3 w 2010 r., natomiast Sprzedająca 1 w 2007 r.

Na Nieruchomości posadowiony jest jednopiętrowy budynek. Budynek został wzniesiony jeszcze przez poprzedników prawnych Sprzedających i Sprzedający ani Kupujący nie dysponują dokładnymi danymi dotyczącymi daty jego wybudowania, przy czym, jak wynika z map z lat 80-tych, budynek ten już istniał w tym czasie. Według wiedzy Sprzedających, budynek ten nie był przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub większa niż 30% jego wartości początkowej. W szczególności ulepszenia takie nie były dokonywane do czasu, gdy Sprzedający stali się współwłaścicielami Nieruchomości.

Strony ustaliły, że planowana transakcja zostanie zawarta po spełnieniu określonych w umowie warunków, nie później jednak niż do 31 stycznia 2020 r.

Warunki te polegają na okazaniu przez Sprzedające wskazanych w umowie zaświadczeń oraz:

1.  wydania przez właściwy organ decyzji o warunkach zabudowy,
2.  wydania przez właściwy organ decyzji w sprawie pozwolenia na budowę,
3.  uzyskania spójnej interpretacji podatkowej potwierdzającej prawidłowość przyjętej formy opodatkowania,
4.  nabycia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nieruchomości w W., stanowiących działki gruntu nr ew.: 1/3, 2/3, 3, 4, 5 oraz 6 z obrębu (…).,
5.  wydania przez właściwy organ ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku znajdującego się na Nieruchomości;

oraz innych, wskazanych w umowie przedwstępnej warunków dotyczących potencjalnych obciążeń faktycznych i prawnych nieruchomości.

Przed przystąpieniem do przyrzeczonej transakcji Sprzedający upoważnili Kupującego do przeprowadzenia badania stanu prawnego oraz faktycznego Nieruchomości, a także zobowiązali się do udzielenia Kupującemu lub wskazanym przez niego osobom, pełnomocnictw niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku, decyzji środowiskowej lub innych decyzji, zezwoleń, zgód, czy uzgodnień, opinii i innych orzeczeń niezbędnych do zrealizowania procesu budowlanego, w tym występowania do różnych podmiotów dostarczających media oraz przed organami administracji publicznej.

Ponadto Sprzedający zobowiązali się do nieczynienia przeszkód w uzyskiwaniu niezbędnych zgód, decyzji, etc. niezbędnych w procesie rozbiórkowym i budowlanym przed zawarciem umowy przyrzeczonej, przy założeniu, że działania Kupującego będą nakierunkowane wyłącznie na realizację celu realizacji procesu budowlanego.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast Kupujący zobowiązał się do wpłacenia do depozytu określonej kwoty zabezpieczającej zapłatę zaliczki oraz pozostałej kwoty umówionej należności za Nieruchomość.

Sprzedający na dzień zawarcia powyższych umów nie byli zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego ich działanie w charakterze podatników podatku od towarów i usług, zamierzają oni złożyć zgłoszenia rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, zamierzają wraz z Kupującym złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Sprzedający planują wystawić faktury dokumentujące otrzymanie zaliczki i rozliczyć należny z tego tytułu podatek od towarów i usług. Sprzedający i Kupujący w dalszej części zwani będą łącznie także Zainteresowanymi.

Ze względu na fakt, że uzupełnienie wniosku zawarte w piśmie z 9 maja 2019 r. dotyczy zagadnień odnoszących się jedynie do podatku od towarów i usług, to treść tego uzupełnienia została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 10 maja 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.96.2019.3.MR.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Przywołując treść art. 2 pkt 4 ww. ustawy Zainteresowani wskazali, że z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ocenie Zainteresowanych opisana we wniosku transakcja będzie opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług, dlatego analizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 10 maja 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.96.2019.3.MR.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości czy użytkowania wieczystego wynosi 2% − art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość (Nieruchomość) kupując udziały w jej współwłasności od trzech osób – Zainteresowanych niebędących stronami postępowania (Sprzedających).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 10 maja 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.96.2019.3.MR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał że: „(…) skoro zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, na moment transakcji będą zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi, to w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości tj. działki gruntu nr ewidencyjny 7 zabudowanej jednopiętrowym budynkiem, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca ww. Nieruchomości złożą, przed dniem dokonania jej dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. (…) Zatem w sytuacji, gdy Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, tj. działki gruntu nr ewidencyjny 7 zabudowanej jednopiętrowym budynkiem mieszkalnym, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, do sprzedaży, Nieruchomości zastosowanie będzie miała stawka podatku w wysokości 8%”.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji z przysługującego zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku, opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bo będzie ona faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Dla celów tego wyłączenia nie ma znaczenia czy opodatkowanie będzie według stawki podstawowej (23%) czy według stawki 8%.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawyz dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.