Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.215.2023.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-22
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; opłata-opłata eksploatacyjna; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 marca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 10 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 czerwca 2023 r. (wpływ 12 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)**

Jest Pani osobą fizyczną, posiadającą rezydencję podatkową we Francji. Jest Pani właścicielką kilku nieruchomości położonych na terenie Polski, stanowiących Pani majątek prywatny. Uzyskuje Pani przychody z wynajmu nieruchomości (dalej zwanymi lokalami), przy czym najemcami są/mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i podmioty gospodarcze (spółki). Umowy najmu są zazwyczaj zawierane na czas nieoznaczony, nie jest to najem krótkoterminowy.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opisane wyżej lokale nie stanowią zatem majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Kierując się orzecznictwem, w tym uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, dotychczas rozliczała Pani dochody z wynajmu lokali na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 w związku z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, deklarując roczne dochody z wynajmu na formularzu PIT-36.

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W związku ze zmianą przepisów, od 2023 r. przychody z wynajmu lokali rozlicza Pani zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w art. 6a ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychody te zadeklaruje Pani na formularzu PIT-28, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2a ustawy o zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Za przychód z wynajmu lokali uznaje Pani kwoty czynszu, który otrzymuje od najemców. Jest to jedyne Pani wynagrodzenie uzyskiwane od najemców z tytułu wynajmu lokali.

Zgodnie z postanowieniami umowy najmu, najemca zobowiązany jest do ponoszenia wydatków ściśle związanych z przedmiotem najmu. Wydatki te obejmują:

1) opłaty eksploatacyjne/opłaty za media związane z utrzymaniem lokalu i korzystaniem z niego:

· opłaty za dostawę i zużycie energii elektrycznej,

· opłaty za dostarczanie ciepłej i zimnej wody,

· opłaty za odprowadzanie ścieków,

· opłaty za wywóz nieczystości,

· koszty centralnego ogrzewania lokalu oraz inne koszty eksploatacji fakturowane przez administracje budynków,

2) kwoty należnego podatku od nieruchomości,

3) kwoty ubezpieczenia od zalania i pożaru lokalu oraz odpowiedzialności cywilnej za tego typu szkody.

Na potrzeby wniosku powyższe kategorie wydatków zwane będę dalej razem „wydatki związane z lokalem”.

Wydatki związane z lokalem ponoszone są przez najemcę za Pani pośrednictwem. Pośrednictwo oznacza, że najemca przelewa na Pani rachunek bankowy zarówno kwotę wynagrodzenia za wynajem lokalu (czynsz), jak też równowartość zaliczek na poczet wydatków zawiązanych z lokalem.

Z otrzymanych środków reguluje Pani wydatki na rzecz dostawców poszczególnych mediów lub innych podmiotów, uprawnionych do ich otrzymania. Finalne rozliczenie następuje na podstawie otrzymanych faktur/decyzji właściwych organów, np. dwa razy w roku, co 6 miesięcy.

Jeżeli po rozliczeniu wydatków związanych z lokalem powstanie niedopłata, najemca zobowiązany jest do wpłaty tej różnicy na Pani rachunek, co umożliwi Pani bezpośrednie uregulowanie niedopłaty u dostawcy mediów. Jeżeli natomiast z rozliczenia z dostawcą mediów powstanie nadpłata, to najemca rozlicza nadpłatę w ten sposób, że o tę kwotę pomniejsza w przyszłości przekazywane Pani zaliczki na poczet wydatków związanych z lokalem.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, chciałaby Pani uzyskać urzędowe potwierdzenie zasad ustalania podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem od przychodów z wynajmu. Wniosek dotyczy zarówno obecnego stanu faktycznego, jak też zdarzenia przyszłego.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że nie będzie Pani pobierała prowizji z tytułu ww. opłat związanych z lokalami. Lokale, które są przedmiotem wniosku znajdują się w X.

**Pytanie**

### Czy rozliczając od 2023 r. ryczałt z tytułu najmu lokali na podstawie art. 6a ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, powinna Pani uwzględnić w podstawie opodatkowania wyłącznie kwoty otrzymanego czynszu, natomiast opisane wyżej wydatki związane z lokalem nie stanowią przychodu do opodatkowania?

### Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, rozliczając od 2023 r. ryczałt z tytułu najmu lokali na podstawie art. 6a ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.), powinna Pani uwzględnić w podstawie opodatkowania wyłącznie kwoty otrzymanego czynszu, natomiast opisane wyżej wydatki związane z lokalem nie stanowią przychodu do opodatkowania.

Jak wynika z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Co do zasady, określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi definitywne przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez Najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Powyższe pojęcia zdefiniował NSA m.in. w wyroku z 27 października 2015 r., sygn. akt II FSK 1960/13. Jak wynika z wyroku, przez pojęcie „otrzymane” - zgodnie ze Słownikiem języka polskiego - należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Natomiast „pozostawione do dyspozycji” według sądu są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa.

Biorąc pod uwagę powyższe, warunek zawarty w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, należy uznać za spełniony w przypadku kwoty czynszu wynikającego z umowy.

Odmiennie należy jednak ocenić wydatki związane z lokalem. W przypadku powyższych wydatków pełni Pani jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze otrzymane od najemcy, dostawcom mediów i innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. Jest to rozwiązanie powszechnie stosowanie przy wynajmie prywatnym, pozwala uniknąć niepotrzebnych formalności, w tym udzielenia najemcy upoważnienia do zawierania umów i indywidualnego regulowania opłat związanych z eksploatacją lokalu. Nie pobierze sobie Pani żadnego wynagrodzenia (prowizji) z tego tytułu. Wszystkie nadpłaty/niedopłaty będą rozliczane w terminach określonych umową najmu.

W konsekwencji, Pani zdaniem, w podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie powinno się uwzględniać kwot, jakie najemca będzie opłacał (za pośrednictwem Wynajmującego) tytułem wydatków związanych z lokalem. Przyjęcie odmiennego poglądu oznaczałoby natomiast, że opłaca Pani ryczałt od kwot, które nie zwiększają Pani zasobów finansowych.

Na podstawie treści urzędowych interpretacji, rozumie Pani, że Pani stanowisko jest zgodne z wykładnią przepisów dokonywaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu. Przykładowo:

*   w interpretacji z 21 listopada 2022 r., Nr 0114-KDIP3-2.4011.970.2022.1.MG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: ,,(\`(...)\`) podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemcy z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego - czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne, opłaty za media, opłaty za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu nie stanowią u Pana przysporzenia majątkowego, nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków”;
*   w interpretacji z 3 listopada 2022 r., Nr 0115-KDIT1.4011.543.2022.l.MST, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził natomiast, że: „Wartość podatku od nieruchomości jako kosztu, który - zgodnie z zawartą umową najmu - będzie miał obowiązek pokrywać najemca nie będzie natomiast Pana przysporzeniem majątkowym. Prawidłowo wskazał Pan zatem, że środki otrzymane od najemcy tytułem zwrotu wysokości podatku od nieruchomości nie będą stanowiły Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Na podstawie przytoczonych przepisów oraz utrwalonej praktyki, przyjmuje Pani, że Pani stanowisko jest prawidłowe.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Pani stanowiska.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo wskazać należy także, że przeanalizowaliśmy powołany przez Panią we wniosku wyrok sądu administracyjnego oraz interpretacje indywidualne. Zauważyć należy, że dotyczą one indywidualnych spraw innych podmiotów w innych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych oraz prawnych niż przedstawione we wniosku i tylko w tych sprawach są wiążące.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, który stanowi:

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.