Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.809.2019.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-07
Teza: - w zakresie opodatkowania lub zwolnienia od podatku sprzedaży części niezabudowanych działek nr: A, B, C, D, F, G, E, - w zakresie zastosowanie klucza powierzchniowego dla ustalenia podstawy opodatkowania do sprzedaży działek (częściowo zwolnionych i opodatkowanych stawką 23%)
Słowa kluczowe: grunty; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 listopada 2019 r. (data wpływu 2 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z 23 stycznia 2020 r. (data wpływu 28 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania lub zwolnienia od podatku sprzedaży części niezabudowanych działek nr: A, B, C, D, F, G, E,
*   **prawidłowe** – w zakresie zastosowanie klucza powierzchniowego dla ustalenia podstawy opodatkowania do sprzedaży działek (częściowo zwolnionych i opodatkowanych stawką 23%).

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2019 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania lub zwolnienia od podatku sprzedaży części niezabudowanych działek nr: A, B, C, D, F, G, E, zastosowania klucza powierzchniowego dla ustalenia podstawy opodatkowania do sprzedaży działek (częściowo zwolnionych i opodatkowanych stawką 23%) oraz zastosowania klucza wartościowego dla ustalenia podstawy opodatkowania do sprzedaży działek.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 23 stycznia 2020 r. (data wpływu 28 stycznia 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 stycznia 2020r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.809.2019.1.KO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Od dnia 1 lipca 2016 r. P (dalej „P”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym NIP … i począwszy od lipca 2016 r. składa deklarację VAT we własnym imieniu. Z dniem 1 stycznia 2017 r. zgodnie z wymogami art. 3 ustawy z dnia 5 września 2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeniem podatku od towarów i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych, P podjął rozliczenie podatku VAT wraz ze wszystkimi swoimi jednostkami organizacyjnymi.

P jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i sporządza scentralizowaną deklarację podatku od towarów i usług VAT-7. W imieniu P jako „Sprzedawcy” i podatnika podatku VAT faktury wystawiają poszczególne jednostki organizacyjnej jako „Wystawca faktury” z NIP-em P. Obsługę scentralizowanych rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług VAT prowadzi Starostwo P w …. Zgodnie z regulacją zawartą w art. 32 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym organem reprezentującym P jest Zarząd Powiatu w …. P jako jednostka samorządu terytorialnego wyposażona jest w osobowość prawną zgodnie z przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym i samodzielnie wykonuje określone ustawami zadania.

P jest właścicielem położonych w … obręb … niezabudowanych nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne: nr A o pow. 0,0801 ha, nr B o pow. 0,1638 ha , nr C o pow. 0,0811 ha, nr D o pow. 0,1407 ha, nr F o pow. 0,1015 ha, nr G o pow.1,4750 ha - ujawnionych w księdze wieczystej … Sądu Rejonowy w … oraz nr E o pow. 0,7791 ha ujawnionej w księdze wieczystej … ww. Sądu.

Prawo własności ww. nieruchomości P nabył nieodpłatnie, z mocy samego prawa, co potwierdza decyzja Wojewody znak … z dnia 5 czerwca 2003 r. Nieruchomości wyżej wymienione były przekazane w trwały zarząd jednostce powiatowej tj. Zespołowi Szkół … w … - … z przeznaczaniem na realizację zadań i celów oświatowych. Obecnie, w sytuacji kiedy nie służą już na wskazany cel, zostały przejęte do zasobu nieruchomości P i nie są obciążone trwałym zarządem. P planuje zbyć wymienione wyżej nieruchomości w drodze przetargu nieograniczonego.

Rozważane jest sprzedanie w drodze przetargu wszystkich wymienionych nieruchomości razem jako kompleks nieruchomości względnie niektórej każdej działki osobno. W każdym przypadku powstaje jednak trudność w opodatkowaniu sprzedaży podatkiem od towarów i usług (dalej VAT z uwagi na problem mieszanego przeznaczenia wymienionych działek ewidencyjnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta .. uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj….).

Zgodnie z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta … uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj….) planowane do sprzedaży nieruchomości posiadają przeznaczenie:

1.  działka nr A: 4% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz 96% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami;
2.  działka nr B: 64% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz 34 % jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i 2 % jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia;
3.  działka nr C: 36% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia oraz 60 % jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i 1% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne;
4.  działka nr D: 30% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne oraz 70% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami;
5.  działka nr E stanowi w 100% teren KDd - Tereny publicznych dróg dojazdowych;
6.  działka nr F: 15% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz w 78% % jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i 7% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych;
7.  działka nr G: 20 % jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia oraz 79% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim i 1% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta … uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019r. (Dz. Urz. Woj. …) zapisano, że :

*   dla terenów lasów i obszarów z możliwością zalesienia oznaczonych na rysunku planu symbolem ZL ustala się: 1. możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych niekubaturowych, 2. możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych, 3. możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo-rekreacyjne;
*   dla terenów zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim oznaczonych na rysunku planu symbolem ZP1 ustala się: 1. zakaz lokalizacji budynków, 2. możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno- wypoczynkowych niekubaturowych, możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych, 3. możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo-rekreacyjne, dopuszcza się adaptację istniejącego zagospodarowania;
*   dla terenów rolnych oznaczonych na rysunku planu symbolem R ustala się: 1. zakaz realizacji nowej zabudowy, za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, 2. dopuszcza się lokalizowanie urządzeń związanych z gospodarowaniem wodami powierzchniowymi i ich retencją, 3. dopuszcza się możliwość utrzymania istniejącej zabudowy.

Mając zatem na uwadze powyższe uregulowania planu, przedmiotem dostawy będzie działka ewidencyjna niezabudowana, obejmująca tereny bez prawa do zabudowy oraz tereny przeznaczone pod zabudowę a w przypadku łącznej sprzedaży jako kompleks nieruchomości przedmiotem dostawy będą działki ewidencyjne niezabudowane, obejmujące tereny bez prawa do zabudowy oraz tereny przeznaczone pod zabudowę. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału nieruchomości gruntowej (działki ewidencyjnej) w celu wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast w przypadku gdy transakcja dotyczy dostawy gruntu, który w części nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w części będzie podlegał temu podatkowi, Wnioskodawca będzie zobowiązany do wyboru odpowiedniej metody czy też klucza podziału (wartościowego lub powierzchniowego) dla określenia podstawy opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Wnioskodawca posiada Operat szacunkowy z daty: 15 lipca 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. J.Ł. w którym rzeczoznawca majątkowy ustalił procentowo części powierzchni działki o odmiennym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wartość rynkową każdej z wymienionych wyżej działek oraz dla każdej z działek wartość jej części o odmiennym przeznaczeniu w planie, gdyż wartość rynkowa terenów przeznaczonych pod zabudowę jest wyższa.

Zgodnie z przedmiotowym Operatem szacunkowym:

1.  działka nr A: 4% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim - wartość tej części wynosi 1389,44 zł oraz 96% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami - wartość tej części wynosi 61.796,84 zł, rynkowa wartość tej działki wynosi 63.190 zł. (Wnioskodawca wyliczył, że wartość części działki przeznczonej pod zabudowę (terenu o symbolu MN1 ) stanowi 97,794% wartości całej działki);
2.  działka nr B: 64% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim - wartość tej części wynosi 45.504,16 zł oraz 34% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami -wartość tej części wynosi 44.760,52 zł i 2% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia - wartość tej części wynosi 1432,86 zł, rynkowa wartość tej działki wynosi 91.690 zł. (Wnioskodawca wyliczył, że wartość części działki przeznczonej pod zabudowę (terenu o symbolu MN1) stanowi 48,817% wartości całej działki);
3.  działka nr C: 36% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia - wartość tej części wynosi 12.678,64 zł oraz 60% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami - wartość tej części wynosi 41.063,96 zł i 1% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne - wartość tej części wynosi 347,36 zł, rynkowa wartość tej działki wynosi 54.090 zł. (Wnioskodawca wyliczył, że wartość części działki przeznczonej pod zabudowę (terenu o symbolu MN1) stanowi 75.855 % wartości całej działki);
4.  działka nr D: 30% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne - wartość tej części wynosi 18,323,24 zł oraz 70% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami - wartość tej części wynosi 79.154,60 zł, rynkowa wartość tej działki wynosi 97.470 zł. (Wnioskodawca wyliczył, że wartość części działki przeznczonej pod zabudowę (terenu o symbolu MN1) stanowi 81,209% wartości całej działki);
5.  działka nr E stanowi w 100% teren KDd - Tereny publicznych dróg dojazdowych rynkowa wartość tej działki wynosi 576.300 zł;
6.  działka nr F: 15% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim - wartość tej części wynosi 6599,84 zł oraz w 78% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami - wartość tej części wynosi 63645,12 zł i 7% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych - wartość tej części wynosi 5251.87 zł, rynkowa wartość tej działki wynosi 75.500 zł. (Wnioskodawca wyliczył, że wartość części działki nie przeznczonej pod zabudowę (terenu o symbolu ZP1) stanowi 8.740% wartości całej działki);
7.  działka nr G: 20% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia - wartość tej części wynosi 128.089,00 zł oraz 79% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim - wartość tej części wynosi 505.973,26 zł i 1% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych - wartość tej części wynosi 10.873,59 zł, rynkowa wartość tej działki wynosi 644.930 zł Wnioskodawca wyliczył, że wartość części działki przeznczonej pod zabudowę (terenu o symbolu KDd ) stanowi 1.685 % wartości całej działki).

W oparciu w opisany Operat szacunkowy Wnioskodawca jest w stanie ustalić powierzchnię poszczególnych części działki o odmiennym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz wartość tych części.

Ponieważ sprzedaż opisanych nieruchomości nastąpi w drodze przetargu nieograniczonego, Wnioskodawca spodziewa się uzyskać ze sprzedaży kwotę wyższą od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej tych nieruchomości którą w całości doliczy do podstawy opodatkowania podatkiem VAT, z uwagi na interes ekonomiczny nabywcy.

Pismem z dnia 23 stycznia 2020 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

W zakresie pkt 1a) wezwania:

*   Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta … zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj…. ) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. część 4% powierzchni działki oznaczonej nr A znajdująca się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim nie ma przeznaczenia budowlanego zgodnie z ww. planem.
*   Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta … zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj….) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. działka oznaczona nr B w 64% powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim, a 2% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia. Wskazana część 64% z jej powierzchni oznaczona symbolem ZP1 nie ma przeznaczenia budowlanego zgodnie z ww. planem. Wskazana część 2% z powierzchni działki nr B nie ma przeznaczenia budowlanego zgodnie z ww. planem ponieważ znajduje się w jednostce urbanistycznej ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia.
*   Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta … zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj….) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. część 36% powierzchni działki oznaczonej nr C znajdująca w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia nie ma przeznaczenia budowlanego. Wskazana część o pow. 1% z działki nr C objęta jednostką urbanistyczną o symbolu R - tereny rolne nie ma przeznaczenia budowlanego zgodnie z ww. planem.
*   W odniesieniu do działki nr D, której 30% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne, informuję, że zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta … zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w …. z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj….) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. ww. część działki nie ma przeznaczenia budowlanego.
*   Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta … zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj…. ) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. część 15% powierzchni działki oznaczonej nr F znajdująca się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim - nie ma przeznaczenia budowlanego zgodnie z ww. planem.
*   Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta …. zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w …. z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj….) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. działka oznaczona nr G, w 20% powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia, która to część nie ma przeznaczenia budowalnego zgodnie z ww. planem oraz 79% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim, która to część nie ma przeznaczenia budowalnego zgodnie z ww. planem.

W zakresie pkt 2 wezwania:

Informuję, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta … zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj…. ) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r. istnieją linie rozgraniczające na działkach oznaczonych nr A, B, C, D, F, G, które w widoczny sposób oddzielają część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę.

Linie rozgraniczające widoczne są na następujących działkach:

A,

B,

C,

D,

F,

G.

W zakresie pkt 3a wezwania:

*   Przy nabyciu działki nr A Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka A nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody … znak … z dnia 05.06.2003 r.
*   Przy nabyciu działki nr B Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka B nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody … znak … z dnia 05.06.2003 r.,
*   Przy nabyciu działki nr C Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka C nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody … znak … z dnia 05.06.2003 r.,
*   Przy nabyciu działki nr D Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka D nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody … znak … z dnia 05.06.2003 r.,
*   Przy nabyciu działki nr F Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka F nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody … znak … z dnia 05.06.2003 r.,
*   Przy nabyciu działki nr G Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka G nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody … znak … z dnia 05.06.2003 r.

W zakresie pkt 3b wezwania:

Informuję, że działki oznaczone nr A, B, C, D, F, G, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (gdyż były wykorzystywane na realizację zadań własnych w zakresie oświaty pozostających poza zakresem działania ustawy o podatku od towarów i usług).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż niezabudowanych nieruchomości gruntowych stanowiących własność P położonych w … obręb … oznaczonych jako niezabudowane działki nr A o pow. 0,0801 ha, nr B o pow. 0,1638 ha, nr C o pow. 0,0811 ha, nr D o pow. 0,1407 ha, nr F o pow. 0,1015 ha, nr G o pow. 1,4750 ha - księga wieczysta … oraz nr …. o pow. 0,7791 ha - księga wieczysta … będzie stanowić :
    *   czynność podlegającą opodatkowaniu VAT podstawową stawką 23% w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami lub tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
    *   czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny ZL -tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia lub tereny ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim względnie tereny R - tereny rolne?
2.  Czy w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości (częściowo zwolnionych i opodatkowanych stawką 23%) prawidłowe jest zastosowanie klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy)?
3.  W przypadku konieczności przyjęcia klucza wartościowego ustalenia podstawy opodatkowania (udziału wartości nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) - czy uzyskaną w wyniku przetargu kwotę nadwyżki ceny ponad wartość rynkową ustaloną w Operacie szacunkowym z dnia 15 lipca 2019 r. dla sprzedawanych niezabudowanych działek nr A o pow. 0,0801 ha , nr B o pow. 0,1638 ha, nr Co pow. 0,0811 ha, nr D o pow. 0,1407 ha, nr F o pow. 0,1015 ha, nr Go pow. 1,4750 ha - księga wieczysta … oraz nr …. o pow. 0,7791 ha - księga wieczysta … należy uwzględnić w całości w podstawie opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  Planowana sprzedaż niezabudowanych nieruchomości gruntowych stanowiących własność P … położonych w … obręb … oznaczonych jako niezabudowane działki nr A o pow. 0,0801 ha , nr B o pow. 0,1638 ha, nr C o pow. 0,0811 ha, nr D o pow. 0,1407 ha, nr F o pow. 0,1015 ha, nr G o pow. 1,4750 ha - księga wieczysta … oraz nr …. o pow. 0,7791 ha- księga wieczysta … będzie stanowić :
    *   czynność podlegającą opodatkowaniu VAT 23% stawką VAT w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami lub tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
    *   czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia lub tereny ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim względnie tereny R - tereny rolne.
2.  W celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości (częściowo zwolnionych i opodatkowanych stawką 23%) prawidłowe jest zastosowanie klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy).
3.  W przypadku konieczności zastosowania klucza wartościowego - uzyskaną w wyniku przetargu kwotę nadwyżki ceny ponad wartość rynkową dla sprzedawanych niezabudowanych działek nr A o pow. 0,0801 ha, nr B o pow. 0,1638 ha, nr C o pow. 0,0811 ha, nr D o pow. 0,1407 ha, nr F o pow. 0,1015 ha, nr G o pow. 1,4750 ha - księga wieczysta … oraz nr E o pow. 0,7791 ha - księga wieczysta … należy uwzględnić w całości w podstawie opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca w związku ze sprzedażą wymienionych wyżej nieruchomości niezabudowanych będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. l ustawy 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.) - dalej ustawa o VAT.

Należy jednak zaznaczyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 .Stosownie do art. 146aa ust. l pkt l ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. l i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. l pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 4 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945, ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym działka nr E która stanowi w 100% teren KDd - Tereny publicznych dróg dojazdowych w momencie sprzedaży będzie spełniała definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 3 ustawy o VAT i tym samym jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. l pkt 9 tej ustawy.

Z kolei sprzedaż części działki nr A przeznaczonej na podstawie ww. planu jako teren o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; natomiast część ww. działki oznaczona jako tereny o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Natomiast sprzedaż części działki nr B oznaczonych na podstawie ww. planu jako teren o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz teren o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; zaś część ww. działki oznaczona jako tereny o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Sprzedaż części działki nr C które są przeznaczone na podstawie ww. planu jako teren o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia oraz teren o symbolu R - tereny rolne będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, i odpowiednio - część ww. działki oznaczona jako tereny o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Sprzedaż części działki nr D która jest przeznaczona na podstawie ww. planu jako teren o symbolu R - tereny rolne będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; natomiast część ww. działki oznaczona jako tereny o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Sprzedaż części działki nr F która jest przeznaczona na podstawie ww. planu jako teren o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; natomiast części ww. działki oznaczone jako tereny o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz teren o symholu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych nie będą mogły korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem te części działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Sprzedaż części działki nr G które są przeznaczone na podstawie ww. planu jako teren o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia oraz teren o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; natomiast części ww. działki oznaczone jako tereny o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz teren o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych nie będą mogły korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem te części działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Ponieważ w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży takiej nieruchomości (częściowo zwolnionej i opodatkowanej stawką 23%) można przyjąć różne rozwiązania takie jak zastosowanie klucza powierzchniowego (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) lub zastosowanie klucza wartościowego (udziału wartości nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) Wnioskodawca planuje zastosowanie klucza powierzchniowego. W ocenie Wnioskodawcy taka metoda jest prawidłowa, obiektywna i wiarygodna gdyż Wnioskodawca jest w stanie określić udział powierzchni działki podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni działki stanowiącej przedmiot dostawy.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2014 r., sygn. 1PPP1/443-263/14-2/JL, oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2018r. znak: 0113-KDIPT1-1.4012.673.2018.2.JK .

Wnioskodawca posiada Operat szacunkowy z daty: 15 lipca 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. J. Ł. w którym rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość rynkową każdej z wymienionych wyżej działek oraz dla każdej z działek wartość rynkową jej poszczególnych części o odmiennym przeznaczeniu w planie, dlatego jest również w stanie określić wartość części działki podlegających opodatkowaniu VAT oraz wartość części działki korzystających ze zwolnienia. Przy tej metodzie powstaje jednak problem zakwalifikowania różnicy pomiędzy ceną uzyskaną w wyniku przetargu a wartością rynkową działki określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w Operacie szacunkowym.

Zgodnie z postanowieniem art. 37 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2018r. poz. 2204 ze zm.) nieruchomości są sprzedawane w drodze przetargu. Z kolei z przepisu art. 67 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 3 tej ustawy wynika, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, przy czym przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen: - cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, zaś cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu. Z godnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (w operacie szacunkowym).

W myśl § 14 ust. 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2014 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (j.t. Dz.U. z 2014r. poz. 1490 ze zm.) uczestnicy przetargu zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień. Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników przetargu, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. W świetle powyższego, w przypadku sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego sprzedawca zawsze uzyskuje cenę wyższą niż wartość wywoławcza ustalona jako wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w Operacie szacunkowym. W przypadku przyjęcia metody wartościowej, zdaniem Wnioskodawcy tę nadwyżkę należy uwzględnić w całości w podstawie opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na interes ekonomiczny nabywcy, którego zamiarem - jak wskazują zasady doświadczenia życiowego - jest nabycie gruntów podlegających zabudowie.

Opisany powyżej problem nadwyżki nie występuje w przypadku przyjęcia klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania, (udziału powierzchni działki podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni działki stanowiącej przedmiot dostawy). W ocenie Wnioskodawcy taka metoda jest prawidłowa, obiektywna i wiarygodna w przedstawionym stanie faktycznym tj. dla sprzedaży wszystkich wymienionych działek łącznie jako kompleksu nieruchomości względnie każdej oddzielnie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosowanie do art. 2 pkt 12 wskazanej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki nr A, B, C, D, E, F i G. Zgodnie z miejskim planem zagospodarowania przestrzennego:

*   działka nr A: 4% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz 96% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami;
*   działka nr B: 64% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz 34% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i 2% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia;
*   działka nr C: 36% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia - wartość tej części wynosi 12.678,64 zł oraz 60% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i 1% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne;
*   działka nr D: 30% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu R - tereny rolne - wartość tej części wynosi 18,323,24 zł oraz 70% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami;
*   działka nr F: 15% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim oraz w 78% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i 7% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych;
*   działka nr G: 20% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia oraz 79% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim i 1% jej powierzchni znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych - wartość tej części wynosi 10.873,59 zł.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta istnieją linie rozgraniczające na działkach oznaczonych nr A, B, C, D, F, G, które w widoczny sposób oddzielają część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę.

Działki oznaczone nr A, B, C, D, F, G, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania lub zwolnienia od podatku części ww. działek niezabudowanych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego istnieją linie rozgraniczające, które w sposób widoczny oddzielają część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nie przeznaczonej pod zabudowę to planowana sprzedaż niezabudowanych działek nr: A, B, C, D, F, G będzie stanowić :

*   czynność podlegającą opodatkowaniu VAT 23% stawką VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami lub tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
*   czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny ZL - tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia lub tereny ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim lub tereny R - tereny rolne.

Natomiast dostawa działki o nr …. jako 100% przeznaczonej pod tereny publicznych dróg dojazdowych będzie opodatkowana w całości stawką podatku 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dostawa części ww. działek, których to części przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami lub tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawca wskazał, że nie były one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości (częściowo zwolnionych i opodatkowanych stawką 23%) prawidłowe jest zastosowanie klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania.

Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji w przypadku dostawy niezabudowanych działek nr A, B, C, D, F, G, leżących na obszarach, w odniesieniu do których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje różne przeznaczenia tj. częściowo przeznaczenie pod zabudowę, a częściowo przeznaczenie inne niż pod zabudowę, należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo działki opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo działki korzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części – opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku.

Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować czy jest to metoda miarodajna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem zastosowanie przez Wnioskodawcę klucza podziału powierzchniowego będzie odzwierciedlać stan faktyczny i będzie w konkretnej sytuacji Wnioskodawcy metodą najbardziej miarodajną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie aby Wnioskodawca taką metodę zastosował.

Ocena prawidłowości postępowania Wnioskodawcy w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być natomiast dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy lub organ kontroli celno-skarbowej w toku kontroli, bowiem postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w oparciu o przedstawiony we wniosku opis, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego.

Odnosząc się do zastosowania klucza powierzchniowego w przypadku dostawy ww. niezabudowanych działek leżących na obszarach, w odniesieniu do których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje różne przeznaczenia, tj. częściowo przeznaczenie pod zabudowę, a częściowo przeznaczenie inne niż pod zabudowę, należy dokonać wyodrębnienie obszaru tej działki, którego dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz obszaru, którego dostawa na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, jeżeli przyjęty przez Wnioskodawcę klucz podziału powierzchniowego będzie najbardziej miarodajny w tej konkretnej sprawie, to jego zastosowanie należy uznać za właściwe.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Z uwagi na udzieloną odpowiedź na pytania nr 2 w zakresie zastosowania klucza podziału powierzchniowego w celu ustalenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży działek w części przeznaczonych pod zabudowę a w części nieprzeznaczonych pod zabudowę Organ nie odpowiada na pytanie nr 3.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.