Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDWT.4011.24.2019.3.BK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-30
Teza: Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali biurowych można rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
Słowa kluczowe: biuro; najem; nieruchomości; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu; stawka-stawki ryczałtu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2019 r. (data wpływu 27 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 stycznia 2020 r. (data wpływu do tutejszego organu 14 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie formy opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem lokali biurowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 14 stycznia 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie formy opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem lokali biurowych.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od listopada 2018 r. Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię są:

*   70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania;
*   68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
*   68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość. W jej skład wchodzą lokale biurowe, nieprzeznaczone do celów mieszkalnych. Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotowe lokale innym przedsiębiorcom na podstawie długoterminowych umów najmu. Obecnie jest to jedyny rodzaj faktycznie prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię.

Przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, w latach 2015-2017 Wnioskodawczyni nabyła za prywatne środki 3 mieszkania (kawalerki). Zakupione lokale Wnioskodawczyni wynajmuje osobom fizycznym na podstawie długoterminowych umów najmu. Przedmiotowe mieszkania nie mają związku z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą – wynajmowane lokale są wykorzystywane przez najemców w celach mieszkalnych. Mieszkania nie zostały nigdy włączone do ewidencji środków trwałych w księgach rachunkowych prowadzonych dla działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Przychody osiągane z tego źródła nie przekraczają rocznie kwoty 100.000 zł.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że najem ww. nieruchomości nie jest wykonywany w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności, czynności wynajmu lokali mieszkalnych nie mają charakteru zorganizowanego. Jednocześnie uzyskiwanie zarobku z wynajmu jest wyłącznie wynikiem racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym, a nie efektem zaplanowanej i odpowiednio zorganizowanej aktywności ukierunkowanej na powiększanie zysku i rozwijanie sposobów jego osiągnięcia. Wnioskodawczyni – jak wskazała – wynajmuje lokale mieszkalne na niewielką skalę – wynajem dotyczy 3 kawalerek. Przedmiotowe lokale zakupione w latach 2015-2017 Wnioskodawczyni wynajmuje osobom fizycznym na podstawie umów najmu o charakterze długoterminowym, tym niemniej, to właśnie długoterminowość tych umów powoduje, że działania Jej (aktywność) w sferze wykonywania obowiązków najemcy jest znacząco ograniczona. Co więcej – jak podkreśla Wnioskodawczyni – wynajem przedmiotowych nieruchomości nie ma zorganizowanego charakteru, w szczególności nie odbywa się w ramach żadnej wyodrębnionej struktury organizacyjnej, czy też finansowej. Wnioskodawczyni nie podejmuje czynności dotyczących najmu lokali w sposób usystematyzowany, zaplanowany, czy też hierarchiczny. Przedmiotowe nieruchomości nabyła za swoje prywatne środki i nie wyodrębniła ich w żaden sposób ze swego prywatnego majątku. Mieszkania nie zostały włączone do ewidencji środków trwałych w księgach podatkowych prowadzonych dla działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Nie mają one związku z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą – wynajmowane lokale są wykorzystywane przez najemców w celach mieszkalnych. Wnioskodawczyni nie podejmowała również nigdy kroków w celu zarejestrowania działalności gospodarczej w tym zakresie, nie współpracowała z podmiotami profesjonalnymi w odniesieniu do wynajmu przedmiotowych nieruchomości, ani nie świadczyła dodatkowych usług w związku z wynajmowaniem lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni samodzielnie poszukuje lokatorów do przedmiotowych kawalerek w sposób właściwy dla osób prywatnych (głównie poprzez zapytania kierowane do znajomych, ogłoszenia prywatne). Wynajem kawalerek jest dla Wnioskodawczyni dodatkowym źródłem dochodu, zaś głównym źródłem utrzymania pozostają dochody otrzymywane ze stosunku pracy wykonywanego w pełnym wymiarze godzin (pełen etat). Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem nie odbiegają od zwyczajowego wykonywania prawa własności. Działania podejmowane przez Nią, dotyczące przedmiotowych kawalerek mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

Wnioskodawczyni wskazuje również, że usługi świadczone przez Nią w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej sklasyfikowane są pod symbolem PKWiU 68.20.12.0 – „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym, przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych można rozliczać jako tzw. najem prywatny, a tym samym opodatkowywać je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
2.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali biurowych można rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie przedstawionego stanu faktycznego w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego numerem 1 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali biurowych mogą zostać opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Najem – jak wskazuje Wnioskodawczyni - stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT). W związku z tym, w ocenie Wnioskodawczyni wynajem lokali biurowych można rozliczyć ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów powołanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jak wskazuje art. 6 ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników, osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.

Pod poz. 28 tego załącznika, tj. Wykazie usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU 68.20.1). Wyłączenie nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że od listopada 2018 r. Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię są:

*   70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania;
*   68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
*   68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Usługi świadczone przez Wnioskodawczynię w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej sklasyfikowane są pod symbolem PKWiU 68.20.12.0 – „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość. W jej skład wchodzą lokale biurowe, nieprzeznaczone do celów mieszkalnych. Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotowe lokale innym przedsiębiorcom na podstawie długoterminowych umów najmu.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni wynajmuje lokale biurowe w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, to przychody z tytułu zawieranych umów najmu nie mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, z uwagi na wyłączenie wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) tejże ustawy. W konsekwencji dochody z tego tytułu, kwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy opodatkować na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2925, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.