Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-1428/08/10-10/S/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-01-22
Teza: środki uzyskane przez udziałowca pochodzące ze sprzedaży gruntów przez wspólnotę gruntową, stanowią dochód ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; wspólnoty-wspólnota gruntowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów, uwzględniając prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. akt III SA/Wa 501/09 z dnia 29.07.2009 r. (data wpływu 26.10.2009 r.) stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 02.10.2008 r. (data wpływu 07.10.2008 r.) uzupełnione pismem z dnia 30.12.2009 r. (data wpływu 31.12.2009 r.) na wezwanie Nr IPPB2/415-1428/08/09-8/AK z dnia 15.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu zbycia gruntów przez wspólnotę gruntową:

*   **jest prawidłowe** w części dotyczącej zaliczenia przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2009 roku do przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz sposobu jego opodatkowania;
*   **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej zaliczenia przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 1989 roku do przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz sposobu jego opodatkowania;
*   **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej zwolnienia od opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 07.10.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu zbycia gruntów przez wspólnotę gruntową.

Przedmiotowy wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego złożony został bez podpisu Wnioskodawcy.

W związku z tym pismem z dnia 08.12.2008 r. Nr IPPB2/415-1428/08-2/AS wezwano Wnioskodawcę do złożenia podpisu na czwartej stronie wniosku ORD-IN w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Pismem z dnia 17.12.2008 r. (data wpływu 19.12.2008 r.) wniosek został przez Wnioskodawcę uzupełniony.

Wykonując zalecenia wynikające z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. akt III SA/Wa 501/09 z dnia 29.07.2009 r. pismem z dnia 15.12.2009 r. Nr IPPB2/415-1428/08/09-8/AK na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia tego wniosku w zakresie wskazania okoliczności, które wskazywałyby na fakt, iż przedmiotowa działka w wyniku sprzedaży nie utraci charakteru rolnego. Z jakim zamiarem przeznaczenia przedmiotowej działki nabywca dokona jej zakupu, czy na sprzedanej działce nadal będzie prowadzone gospodarstwo rolne oraz o wskazanie w jakiej formie nastąpiło nabycie udziału we wspólnocie gruntowej przez Wnioskodawcę, w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wniosek uzupełniono w terminie, tj. pismem z dnia 30.12.2009 r. (data wpływu 31.12.2009 r., data nadania w placówce pocztowej 30.12.2009 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest członkiem wspólnoty gruntowej i co za tym idzie, członkiem spółki zarządzającej wspólnotą, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 ze zm.). Spółka prowadzi na gruntach objętych wspólnotą i stanowiących nieruchomości rolne działalność rolniczą a ponadto niewielka część gruntów wspólnoty (ok. 0,3 ha) jest wydzierżawiona podmiotowi prowadzącemu na nich sklep. Udział we wspólnocie gruntowej podatnik przejął (nabył) po innym członku wspólnoty pod koniec 2008 r. Spółka zamierza sprzedać należące do wspólnoty grunty o powierzchni ok. 36 ha, z czego ok. 92% stanowią pastwiska, a pozostałą część grunty orne i nieużytki (drogi). Część gruntów będących przedmiotem sprzedaży (ok. 16%) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Zyski uzyskane z dokonanej przez Spółkę sprzedaży mają zostać podzielone pomiędzy udziałowców wspólnoty proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów we wspólnocie gruntowej.

W piśmie z dnia 30.12.2009 r. (data wpływu 31.12.2009 r.) będącym uzupełnieniem do złożonego wniosku, Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż nie dysponuję wiedzą na temat planowanego sposobu wykorzystania zbywanej działki przez nabywcę.

Jeśli chodzi natomiast o to, czy w wyniku sprzedaży działka utraci charakter rolny, należy wskazać na to, że Spółka dla Zagospodarowania Wspólnoty Gruntowej Wsi O. zamierza sprzedać grunty stanowiące działkę Nr 323/23. Wg wypisu z rejestru gruntów stanowiącego zał. do niniejszego pisma działkę tę stanowią pastwiska trwałe o pow. 33,8256 ha sklasyfikowane do Ps II, III i IV; grunty orne o pow. 1,18 ha sklasyfikowane do R II i IIIa; nieużytki o pow. 1,67 ha; drogi o pow. 0,19 ha i grunty rolne zabudowane o pow. 0,07 ha. Ok. 16% powierzchni ww. działki jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.

Z powyższego wynika, że nabywca działki może zmienić jej przeznaczenie na cele inne niż rolnicze tylko w stosunku do ok. 16% jej powierzchni, która obejmuje grunty objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zostały w nim przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Natomiast w stosunku do pozostałej części ewentualna zmiana charakteru tych gruntów byłaby możliwa w przyszłości - jednakże tylko w przypadku zmiany klasyfikacji tych gruntów przez burmistrza Gminy. Oznacza to, że sprzedaż tych gruntów nie spowoduje utraty charakteru rolnego.

Reasumując, tylko w przypadku ok. 16% powierzchni zbywanej działki, tj. gruntów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczonych w nim na cele budowlane można uznać, że w związku ze sprzedażą utracą one charakter rolny.

Odnośnie formy nabycia udziału we wspólnocie gruntowej, w pierwszej kolejności należy wskazać na to, że stan faktyczny w tym zakresie uległ zmianie w porównaniu z dniem złożenia wniosku o interpretację (2.10.2008 r.).

Po pierwsze, w porównaniu ze stanem na dzień złożenia wniosku udział Wnioskodawczyni we Wspólnocie Gruntowej uległ zwiększeniu - w dniu 19.11.2009 r. nabyła dodatkowo udział w wysokości 0,01602 we Wspólnocie gruntowej wsi O. na podstawie umowy sprzedaży zatwierdzonej ostateczną decyzją Burmistrza, z 30 października 2009 r. zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

Po drugie zaś, we wniosku o interpretację wskazano, że udział we wspólnocie gruntowej podatnik przejął (nabył) po innym członku wspólnoty w 2008 r. Wiązało się to z faktem, że w chwili składania wniosku o interpretację na liście osób uprawnionych do udziału we Wspólnocie Gruntowej wsi O. figurował ojciec Wnioskodawczyni, który zmarł 10.04.2008 r. Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 5.02.2009 r. zostało stwierdzone nabycie spadku przez Wnioskodawczynię z dniem otwarcia spadku tj. 10.04.2008 r. w wysokości 1/3 udziału we Wspólnocie Gruntowej wsi O., posiadanego przez zmarłego ojca. Z tego względu we wniosku o interpretację podatkową z dnia 2 października 2008 r. wskazano, że udział we wspólnocie gruntowej podatnik przejął (nabył) po innym członku wspólnoty w 2008 r.

Jednakże w 2009 r. w ramach sprawowania ustawowego nadzoru nad Spółką dla Zagospodarowania Wspólnoty Gruntowej wsi O. Burmistrz Miasta i Gminy, zlecił kancelarii adwokackiej weryfikację istniejącego w Urzędzie Gminy oraz w Spółce wykazu (listy) osób uprawnionych do udziału przez ustalenie kręgu osób uprawnionych oraz wysokości przysługujących im udziałów we Wspólnocie Gruntowej wsi O. zgodnie z obowiązującym stanem prawnym tj. ustawą z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 ze zm.).

Zgodnie z ustaleniami zawartymi w opinii prawnej, prawo do tego udziału Wnioskodawczyni nabyła w dniu 16.03.1989 r., na podstawie umowy darowizny (akt notarialny). Na podstawie tej umowy rodzice zbyli na rzecz Wnioskodawczyni część gospodarstwa rolnego. Zgodnie natomiast z art. 28 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, w razie zbycia wszystkich gruntów gospodarstwa rolnego przez uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej - ojca Wnioskodawczyni - udział w tej wspólnocie przechodzi na nabywcę tego gospodarstwa.

W oparciu o ww. opinię prawną zatwierdzoną przez Burmistrza Miasta i Gminy został ustalony wykaz (lista) osób uprawnionych do udziału we Wspólnocie Gruntowej wsi O. Dokumentem potwierdzającym listę osób uprawnionych do udziału w tej wspólnocie jest wypis z rejestru gruntów z dnia 16.07.2009 r. W zał. Nr 1 stanowiącym integralną część ww. wypisu z rejestru gruntów w poz. 18 wskazana jest Wnioskodawczyni, jako uprawniona do udziału we Wspólnocie Gruntowej wsi O. z udziałem 0,00584.

Reasumując: aktualnie Wnioskodawczyni posiada udział we Wspólnocie Gruntowej wsi O. w wysokości 0,021., z czego nabycie udziału:

*   w wysokości 0,00584 nastąpiło z dniem 16.03.1989 r. na podstawie umowy darowizny (skorygowane do wysokość 0,00498 udziału po zniesieniu współwłasności w dniu 17.05.1993 r.,
*   w wysokości 0,01602 nastąpiło z dniem 19.11.2009 r. na podstawie umowy sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy z tytułu zbycia przez Spółkę gruntów objętych wspólnotą gruntową której udziałowcem jest Wnioskodawca po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód z tytułu zbycia nieruchomości lub ich części podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy dochód z tytułu zbycia przez Spółkę gruntów objętych wspólnotą gruntową w której posiada udział Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% dochodu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy przypadający na Wnioskodawcę przychód z tytułu zbycia nieruchomości objętych wspólnotą gruntową w części odpowiadającej proporcji, jaką stanowią w powierzchni zbywanych gruntów grunty nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie objęty zwolnieniem od podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1. W związku ze zbyciem gruntów wspólnoty gruntowej, w której Wnioskodawca posiada udział, po jego stronie powstaje przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, objęty zakresem zastosowania ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (…)”.

W niniejszym stanie faktycznym w związku z dokonaniem sprzedaży gruntów objętych wspólnotą gruntowej będziemy mieli do czynienia z uzyskaniem przez udziałowców przychodu ze wspólnej własności, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomimo tego, że sprzedaży nieruchomości dokona, zgodnie z art. 26 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, Spółka, przychód uzyskany z tego tytułu należy przypisać poszczególnym jej członkom (udziałowcom wspólnoty), a nie Spółce. Należy bowiem mieć na uwadze, że zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, spółka jest powoływana przez osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej do sprawowania zarządu nad wspólnotą oraz do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty. Jednakże żaden przepis ustawy nie przyznaje spółce zarządzającej wspólnotą statusu właściciela gruntów wchodzących w skład wspólnoty - pozostają nimi członkowie spółki, gdyż zgodnie z art. 6 ust.1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, to oni, a nie Spółka, są podmiotami uprawnionymi do udziału we wspólnocie gruntowej.

Dodać należy, że pogląd, iż w przypadku wspólnot gruntowych mamy do czynienia ze szczególnym rodzajem współwłasności - do którego, ze względu na kompleksową regulację zawartą w ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, nie znajdują zastosowania przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego - wyraził Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 23 sierpnia 1968 r., sygn. akt III CZP 73/68 oraz z dnia 9 grudnia 1969 r., sygn. akt III CZP 89/69. Pogląd taki wyraził również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2008 r. Nr IP-PB3-423-720/08-2/GJ.

Oznacza to, że Spółka, zbywając grunty wchodzące w skład wspólnoty gruntowej, nie działa na własny rachunek, ale na rachunek swoich członków, występując jako ich reprezentant z mocy ustawy - nie zbywa gruntów własnych, ale grunty, których właścicielami są członkowie Spółki, jako uprawnieni do udziału we wspólnocie, zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

W konsekwencji, należy uznać, że w przypadku zbycia przez Spółkę gruntów wchodzących w skład wspólnoty gruntowej, każdy członek Spółki, jako uprawniony do udziału we wspólnocie gruntowej, uzyskuje przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 8 ust. 1.

Oznacza to, że Wnioskodawca, w związku ze zbyciem przez Spółkę opisanych na wstępie nieruchomości, uzyska przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przy czym udział w przychodzie uzyskanym z tytułu zbycia nieruchomości będzie odpowiadał udziałowi posiadanemu przez wnioskodawcę we wspólnocie gruntowej.

Ad. 2. Z uwagi na to, że Wnioskodawca nabył udział we wspólnocie gruntowej w 2008 r., uzyskany przez niego dochód z tytułu zbycia przez Spółkę gruntów objętych wspólnotą gruntową w której posiada udział, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% dochodu, na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z tym przepisem, obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Jak wskazano w pkt 1 powyżej, z uwagi na to, że w przedstawionym stanie faktycznym w związku ze zbyciem nieruchomości objętych wspólnotą gruntową Wnioskodawca jako uprawniony do udziału we wspólnocie, uzyskuje przychód z tego tytułu, przychód ten należy zakwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność, że Wnioskodawca nie jest jedynym właścicielem zbywanych gruntów, nie wpływa na kwalifikację prawną źródła przychodów uzyskanych w związku ze zbyciem nieruchomości - jest taka sama jak w przypadku zbycia nieruchomości przez jej jedynego właściciela. Należy bowiem podkreślić, że art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ustanawia odrębnego źródła przychodu, lecz jedynie określa zasady przypisania poszczególnym współuprawnionym wspólnie osiągniętego przychodu - który musi mieścić się w zamkniętym katalogu zawartym w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższych względów należy uznać, że wobec faktu, iż przychód ze sprzedaży gruntów wspólnoty powinien być kwalifikowany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), to również przypadający na Wnioskodawcę udział w tym przychodzie powinien być kwalifikowany do przychodów z tego źródła.

W konsekwencji dochód Wnioskodawcy z tytułu zbycia przez Spółkę gruntów objętych wspólnotą gruntową, której posiada udział, podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 3. Część przypadającego na Wnioskodawcę przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów wspólnoty przez Spółkę, odpowiadająca proporcji, jaką stanowią w powierzchni zbywanych gruntów grunty nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem, wolne od podatku dochodowego „są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny”. Z kolei w myśl art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, a więc obszar gruntów klasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

W niniejszym stanie faktycznym grunty objęte wspólnotą spełniają przesłanki uznania ich za gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym zarówno grunty orne, jak i pastwiska są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, a łączny obszar tych gruntów objętych wspólnotą wielokrotnie przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Dodać należy, że zgodnie z art. 3 ust. 5 i 6 ustawy o podatku rolnym, grunty stanowiące współwłasność stanowią odrębny, samodzielny przedmiot opodatkowania podatkiem rolnym, tzn. na gruncie ustawy o podatku rolnym grunty stanowiące współwłasność są traktowane jako całość (zresztą na gruncie przepisów kodeksu cywilnego również stanowią one jedną nieruchomość) - a zatem ich łączna powierzchnia (a nie wielkość udziałów przypadających na poszczególnych współwłaścicieli) decyduje o tym, czy stanowią one gospodarstwo rolne. Ponadto, jak wskazano na wstępie, na gruntach objętych wspólnotą w tym gruntach będących przedmiotem sprzedaży faktycznie prowadzona jest działalność rolnicza.

Okoliczność powyższa przemawia za uznaniem, ze w opisanym stanie faktycznym dojdzie do sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego - co oznacza możliwość zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać należy, że pozbawiona znaczenia jest przy tym kwestia, jaki udział w sprzedawanych gruntach przypada na konkretnego podatnika (uprawnionego do udziału we wspólnocie). Przywołany przepis zwalnia bowiem z podatku dochodowego przychody ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego - oznacza to, że znajduje on zastosowanie, niezależnie od tego, jaką powierzchnię mają zbywane grunty.

Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że w opisanym stanie faktycznym przychody ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład wspólnoty gruntowej, jako wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, będą zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych - poza gruntami objętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczonymi w nim na cele budowlane. W ich przypadku należy bowiem uznać, ze w związku ze sprzedażą utracą charakter rolny. Z uwagi na brak innego kryterium, należy uznać, że w celu obliczenia przychodu objętego zwolnieniem należy zastosować do przychodu ogółem proporcję odpowiadającą proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia gruntów nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego w powierzchni wszystkich gruntów będących przedmiotem sprzedaży.

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości uzyskany przez Wnioskodawcę (tj. udział w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości, odpowiadający przysługującemu mu udziałowi we wspólnocie gruntowej), korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części odpowiadającej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia gruntów nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego w powierzchni wszystkich gruntów będących przedmiotem sprzedaży.

W dniu 09.01.2009 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wydał interpretacje indywidualną Nr IPPB2/415-1428/08-4/AS stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 02.10.2008 r. (data wpływu 07.10.2008 r.) jest nieprawidłowe. Wezwanie do naruszenia prawa wniesiono w dniu 19.01.2009 r. (data wpływu 20.01.2009 r.), odpowiedzi na wezwanie udzielono pismem z dnia 05.02.2009 r. Nr IPPB2/415-1428/08-7/AS (skutecznie doręczonym w dniu 09.02.2009 r.). W dniu 16.02.2009 r. wpłynęła do tut. organu podatkowego skarga na ww. interpretację, w której wniesiono o jej uchylenie. Wyrokiem z dnia 29.07.2009 r., sygn. akt III SA/Wa 501/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29.07.2009 r. Sygn. akt III SA/Wa 501/09, iż przepis art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do opisanego we wniosku stanu faktycznego gdyż:

1.  Spółka - wspólnota gruntowa nie powstała na kapitale pieniężnym udziałowców lecz gruntów jej członków, sama nie mając prawa własności do tych gruntów i nie prowadząc własnej działalności gospodarczej;
2.  likwidacji osoby prawnej nie można domniemywać i aby stanowiła podstawę opodatkowania musi zostać dokonana zgodnie z obowiązującymi ją przepisami i zakończona.

Sąd stwierdził, iż wydana interpretacja narusza przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez jego niezastosowanie oraz przepis art. 17 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 25 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez ich zastosowanie do opisanego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego.

Wykonując wskazaną przez Sąd dyspozycję, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie dokonał rozpatrzenia przedmiotowego wniosku ponownie.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z ustawą z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1963 r. Nr 28, poz.169 ze zm.), każda wspólnota musi działać na zasadach i w trybie określonym tą ustawą.

Wspólnotami gruntowymi, podlegającymi ustawie są m.in. nieruchomości rolne oraz obszary wodne otrzymane przez grupę mieszkańców jednej lub kilku wsi na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn bądź nabyte w takim celu (art. 1 ust. 1 pkt 5 ustawy).

Osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej powinny utworzyć spółkę do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty (art. 14 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych).

Spółka jest osobą prawną i działa na podstawie statutu (art. 14 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych). Członkami Spółki są osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej (art. 16 ust. 1 cyt. ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych).

Za zobowiązania spółki odpowiada spółka całym swoim majątkiem (art. 20 ust. 1).

Członkowie Spółki odpowiadają za zobowiązania Spółki tylko do wysokości wartości ich udziałów w tej wspólnocie, jeżeli chodzi jednak o zobowiązania spółki utworzonej do zagospodarowania gruntów określonych w art. 1 ust. 2 - odpowiednio do wysokości udziału w korzyściach osiąganych z tych gruntów (art. 20 ust. 2).

Sprzedaży gruntu Wspólnoty może dokonać tylko Spółka, za pośrednictwem przewidzianych w statucie organów, które są jedynymi uprawnionymi podmiotami do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz.

Udziałowcy wspólnoty nie mają uprawnień do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, między innymi do podpisywania aktów sprzedaży.

Uprawniony do udziału we wspólnocie może zbyć swój udział, jednakże zbycie musi dotyczyć całego udziału i może być dokonane tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie albo na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przyległych do wspólnoty (art. 27 ustawy).

Udziały uprawnionych we wspólnocie i w korzyściach wynikających z zagospodarowania wspólnoty są określone w idealnych (ułamkowych) częściach w sposób wymieniony w art. 9 ustawy o wspólnotach gruntowych. Podział wspólnoty gruntowej pomiędzy uprawnionych jest niedopuszczalny, z wyjątkiem podziału w razie objęcia gruntów wspólnoty scaleniem za zgodą bezwzględnej większości uprawnionych do udziału we wspólnocie. Dopuszczalne jest jednak wydzielenie ze wspólnoty gruntowej, w razie potrzeby, udziału Skarbu Państwa.

Członkowie wspólnoty nie posiadają również wszystkich praw wynikających z przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących współwłasności rzeczy, gdyż jest to współwłasność szczególnego rodzaju i rządząca się przepisami ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wspólnota gruntowa jako osoba prawna i jako organ zarządzający w imieniu współwłaścicieli zamierza dokonać sprzedaży gruntów wspólnotowych.

Zyski uzyskane z dokonanej przez Spółkę sprzedaży mają zostać podzielone pomiędzy udziałowców wspólnoty proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów we wspólnocie gruntowej.

Jak wynika z art. 27 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych członek wspólnoty nie może zbyć udziału osobie spoza wspólnoty, a jedynie wspólnota może dokonać zbycia gruntów wspólnoty za zgodą wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Każdy zaś członek wspólnoty samodzielnie opłaca podatek rolny, przewidziany w ustawie z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. Nr 136, poz. 969 ze zm.). Po zbyciu gruntów i podziale sprzedaży każdy członek uzyskuje własny przychód.

Udziałowcy, będący osobami fizycznymi, w zakresie podatku dochodowego podlegają regulacjom ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Należy podkreślić, iż ustawa ta z założenia przewiduje powszechność opodatkowania. W szczególności zasadę tę określa art. 9 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis ten oznacza, że opodatkowaniem nie są objęte wyłącznie dochody podlegające zwolnieniom wskazanym w tych przepisach.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku, oraz z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca udział we wspólnocie gruntowej przejął (nabył) po innym członku wspólnoty w 2008 r.

Z pisma z dnia 30.12.2009 r. (data wpływu 31.12.2009 r.) będącego uzupełnieniem wniosku wynika, że w dniu 19.11.2009 r. Wnioskodawczyni nabyła ponadto udział w wysokości 0,01602 we Wspólnocie gruntowej na podstawie umowy sprzedaży, tym samym udział Wnioskodawczyni różni się w porównaniu ze stanem na dzień złożenia wniosku.

Jednakże w 2009 r. w ramach sprawowania ustawowego nadzoru nad Spółką dla Zagospodarowania Wspólnoty Gruntowej wsi O. Burmistrz Miasta i Gminy, zlecił kancelarii adwokackiej weryfikację istniejącego w Urzędzie Gminy oraz w Spółce wykazu (listy) osób uprawnionych do udziału przez ustalenie kręgu osób uprawnionych oraz wysokości przysługujących im udziałów we Wspólnocie Gruntowej wsi O. zgodnie z obowiązującym stanem prawnym tj. ustawą z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 ze zm.).

Zgodnie z ustaleniami zawartymi w opinii prawnej, prawo do tego udziału Wnioskodawczyni nabyła w dniu 16.03.1989 r., na podstawie umowy darowizny (akt notarialny). Na podstawie tej umowy rodzice zbyli na rzecz Wnioskodawczyni część gospodarstwa rolnego. Zgodnie natomiast z art. 28 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, w razie zbycia wszystkich gruntów gospodarstwa rolnego przez uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej - ojca Wnioskodawczyni - udział w tej wspólnocie przechodzi na nabywcę tego gospodarstwa.

Z dalszej części wniosku wynika, że pod koniec 2008 r. Spółka zamierza sprzedać należące do wspólnoty grunty o powierzchni ok. 36 ha, z czego ok. 92% stanowią pastwiska, a pozostałą część grunty orne i nieużytki (drogi). Część gruntów będących przedmiotem sprzedaży (ok. 16%) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Zyski uzyskane z dokonanej przez Spółkę sprzedaży mają zostać podzielone pomiędzy udziałowców wspólnoty proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów we wspólnocie gruntowej.

Z treści cytowanego z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego w dniu 16.03.1989 roku Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem udziału we Wspólnocie gruntowej na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Zatem pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla tego udziału upłynął, niezależnie od tego, że w roku 1993 nastąpiło zmniejszenie udziału poprzez zniesienie współwłasności.

W świetle powyższego dokonanie w 2008 r. (lub w następnych latach) odpłatnego zbycia przez wspólnotę gruntową opisanego udziału w nieruchomości, należącego do Wnioskodawczyni na podstawie umowy darowizny z 1989 roku nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani prawo własności tego udziału w nieruchomości minął okres pięciu lat, o którym mówi ten przepis.

Z pisma z dnia 30.12.2009 r. (data wpływu 31.12.2009 r.) będącego uzupełnieniem wniosku wynika, że w dniu 19.11.2009 r. Wnioskodawczyni nabyła ponadto udział w wysokości 0,01602 we Wspólnocie gruntowej na podstawie umowy sprzedaży.

W opisanej sytuacji nie upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dokonanie odpłatnego zbycia nabytego w 2009 roku udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01.01.2009 roku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. W myśl art. 30e ust. 4 pkt 2 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochody o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Jednakże podkreślić należy, że w myśl art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że dochód uzyskany ze sprzedaży udziału nabytego na podstawie umowy sprzedaży z 2009 roku przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże dochód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu w przychodzie z ich odpłatnego zbycia, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, pod warunkiem że przychód uzyskany ze zbycia przedmiotowych nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Natomiast na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 2009 roku, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

1.  zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2.  muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3.  grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tylko w sytuacji spełnienia powyższych przesłanek, przychód uzyskany ze sprzedaży takiego gruntu jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

W sytuacji, korzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania należy podkreślić, że zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie sądowo – administracyjnym poglądem przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych, jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, powinny być interpretowane ściśle, w oparciu o wykładnię gramatyczną przepisów ustawy, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej.

Jak wynika z treści wniosku, Spółka zamierza sprzedać należące do wspólnoty grunty o powierzchni ok. 36 ha, z czego ok. 92% stanowią pastwiska, a pozostałą część grunty orne i nieużytki (drogi). Część gruntów będących przedmiotem sprzedaży (ok. 16%) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.

Wnioskodawczyni nie dysponuję wiedzą na temat planowanego sposobu wykorzystania zbywanej działki przez nabywcę.

Wnioskodawczyni uważa, że skoro Spółka dla Zagospodarowania Wspólnoty Gruntowej Wsi O. zamierza sprzedać grunty stanowiące stanowią pastwiska trwałe, grunty orne, nieużytki i grunty rolne zabudowane, a tylko 16% powierzchni jednej z działek jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, to z powyższego wynika, że nabywca działki może zmienić jej przeznaczenie na inne niż rolnicze tylko w stosunku do ok. 16% jej powierzchni, która obejmuje grunty objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zostały w nim przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Natomiast w stosunku do pozostałej części ewentualna zmiana charakteru tych gruntów byłaby możliwa w przyszłości - jednakże tylko w przypadku zmiany klasyfikacji tych gruntów przez burmistrza Gminy. Oznacza to zdaniem Wnioskodawczyni, że sprzedaż tych gruntów nie spowoduje utraty charakteru rolnego.

Jak już wskazano jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Oznacza to, że utrata charakteru rolnego w rozumieniu powołanego przepisu nie wiąże się z koniecznością dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków lub wprowadzeniem odpowiednich zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Rejestr ewidencji gruntów jest wyłącznie odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości.

W niniejszej sprawie stwierdzić należy, że brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunty rolne o zamiarach nabywcy co do sposobu wykorzystywania tego gruntu, wprost eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli podatnikowi nie są znane ani zamiary z jakimi nabywca grantu dokonał jego zakupu, ani sposób faktycznego wykorzystywania po zakupie tego gruntu, to nieuprawnionym jest jednoczesne twierdzenie podatnika, iż w wyniku sprzedaży nie zmieni się charakter gruntu. W tej sytuacji, nie jest nawet możliwe zastosowanie, powołanego przez Wnioskodawczynię przepisu ustawy o podatku rolnym i jednoznaczne stwierdzenie, czy po zbyciu przedmiotowych działek gruntu, jest to nadal grunt rolny, skoro z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż nie posiada ona wiedzy o tym, czy na gruncie tym będzie prowadzona działalność rolnicza.

Reasumując:

1.  W związku ze zbyciem przez Spółkę gruntów objętych wspólnotą gruntową, której udziałowcem jest Wnioskodawca po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód z tytułu zbycia nieruchomości - w części nabytej w 2009 roku. Dochód z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Część dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego na podstawie umowy darowizny z dnia 16.03.1989 roku nie stanowi przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
2.  Dochód z tytułu zbycia przez Spółkę gruntów objętych wspólnotą gruntową, w której posiada udział Wnioskodawca, w udziale nabytym w 2009 roku będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% dochodu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
3.  Przypadający na Wnioskodawcę przychód z tytułu zbycia nieruchomości objętych wspólnotą gruntową, nie będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, możliwe jest zwolnienie dochodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w wysokości wydatków na własne cele mieszkaniowe, która odpowiada iloczynowi tego dochodu w przychodzie z ich odpłatnego zbycia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po spełnieniu określonych w tym przepisie warunków.

Końcowo wskazać należy, iż okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży utraciła czy też nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez Wnioskodawcę. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

Podkreślenia wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym.

W przypadku, gdy przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Do pisma w sprawie uzupełnienia wniosku Wnioskodawczyni dołączyła kopie dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Dlatego dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Ponadto należy dodać, iż powołana przez Wnioskodawczynię interpretacja indywidualna poza tym, że dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych jest rozstrzygnięciem w konkretnej sprawie, w związku z tym nie ma mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja Nr 10, 09-402 Płock.