Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.921.2021.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-21
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w zabudowanym gruncie
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; budynek-budynek usługowy; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 października 2021 r. (data wpływu 12 października 2021 r.) uzupełnionym pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 12 października 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z 7 grudnia 2021 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.921.2021.1.MJ, tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych. Pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w postaci zakładu poligraficznego. Działalność jest prowadzona w wolnostojącym budynku mieszkalno- użytkowym, którego jest współwłaścicielem w 4/6 części. Pozostałe 2/6 części stanowi współwłasność Jego syna, który 1/6 nabył w drodze dziedziczenia po zmarłej matce, a kolejne 1/6 w drodze darowizny od brata.

Grunt, na którym został zbudowany budynek stanowi środek trwały w prowadzonym przedsiębiorstwie od 1995 r., kiedy to został wprowadzony do ewidencji. Grunt został nabyty przez Wnioskodawcę w 1994 r.

Budynek był budowany etapami, pierwsza część została oddana do użytku na wiosnę 1995 r. Budynek został wpisany do ewidencji środków trwałych w grudniu 1995 r. Następnie budynek był rozbudowywany o kolejną halę i część pomieszczeń pod mieszkanie i w 1998 roku został zamieszkały, a w grudniu 1999 r. została wydana Decyzja o użytkowaniu budynku.

Po śmierci żony w 2008 r. wyłącznie 4/6 przysługującego Wnioskodawcy udziału w nieruchomości stanowiło majątek firmowy w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej i podlegało dalszej amortyzacji.

Zgodnie z danymi przekazanymi Urzędowi Miasta do wymiaru podatku od nieruchomości część przeznaczona na działalność gospodarczą wynosi 43,5% w stosunku do całości powierzchni budynku. W konsekwencji ponad połowa powierzchni nieruchomości pełni funkcję mieszkalną.

Część nieruchomości jest od 2013 r. wynajmowana innemu przedsiębiorcy w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje zakończyć trwającą umowę najmu, wycofać nieruchomość z majątku firmowego do majątku prywatnego i dokonać sprzedaży przysługującego mi udziału już jako składnik majątku prywatnego.

Pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 7 grudnia 2021 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.921.2021.1.MJ Wnioskodawca doprecyzował przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego w następujący sposób.

1\. Przedmiotowy grunt Wnioskodawca nabył z żoną na podstawie Aktu Notarialnego z 12 lipca 1994 r. Repertorium A Nr (…) w Kancelarii Notarialnej (…).

2\. Wnioskodawca nigdy nie miał z żoną rozdzielności majątkowej, więc przez czas trwania małżeństwa istniała ustawowa wspólność.

3\. Przedmiotowy grunt został nabyty do majątku wspólnego.

4\. Wnioskodawca brał udział w spadkobraniu po zmarłej żonie, gdzie w wydanym Postanowieniu przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Cywilny Sygn. akt (…) z 6 sierpnia 2008 roku Wnioskodawca otrzymał w spadku 1/3 część spadku po żonie na podstawie ustawy. Obaj synowie otrzymali również po 1/3 udziału.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości (a konkretnie udziału w nieruchomości w wysokości 4/6 części) wycofanej z działalności gospodarczej do majątku prywatnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

**Zdaniem Wnioskodawcy,** w opisanym przypadku odpłatne zbycie 4/6 udziału w nieruchomości mieszkalno-usługowej (która w myśl przepisów jest kwalifikowana jako nieruchomość mieszkalna) wykorzystywanej uprzednio w pozarolniczej działalności gospodarczej, z której nieruchomość została wycofana nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą posiada jeden majątek, na który składają się zarówno składniki służące celom osobistym jak i celom firmowym. Mówiąc inaczej nie mamy w tym przypadku do czynienia z dwoma odrębnymi majątkami. Składniki wykorzystywane w działalności gospodarczej są nadal własnością osoby fizycznej.

W konsekwencji przesunięcia składników pomiędzy majątkiem firmowym a prywatnym nie powoduje zmiany właściciela. Nie dochodzi do zmiany prawa własności.

Powyższe jest istotne w kontekście definicji art. 11 ust. 1 ustawy PIT, który określa kiedy mamy do czynienia z opodatkowanym przychodem podatkowym.

Zgodnie z tym przepisem przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Powyższe oznacza, że przychodem są wyłącznie takie zjawiska gospodarcze, które powodują realne przysporzenie majątkowe w postaci zwiększenia aktywów lub zmniejszenia pasywów.

Przy czym w opisanej sytuacji nie dochodzi do powstania przychodu ponieważ wyłącznym właściciel nadal pozostaje osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i dokonująca wycofania nieruchomości.

Sam akt wycofania składnika majątkowego z majątku firmowego do majątku prywatnego w żaden sposób nie powoduje przysporzenia majątkowego po stronie podmiotu wycofującego w związku z czym samo wycofanie nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego, jako zdarzenie w żaden sposób nie zmieniające właściciela nieruchomości, nie powoduje powstania przychodu podatkowego i nie podlega opodatkowania.

W konsekwencji należy stwierdzić, że wycofanie nieruchomości stanowiącej środek trwały z jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego jest zdarzeniem neutralnym podatkowo.

W kwestii następczej sprzedaży nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej do majątku prywatnego należy wskazać, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 cytowanej ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

· pozarolnicza działalność gospodarcza,

· odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1. z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 10 000 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używa na równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartość niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokość przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy podatkowej).

Z treści powołanej w zdaniu poprzednim regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego lub udziały w takim budynku. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa, w jaki sposób należy ustalić koszty w przypadku odpłatnego zbycia budynku o charakterze mieszkalnym.

Jeżeli zatem zostanie ustalone, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym to zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, co wynika z treści art. 10 ust. 3 ustawy PIT.

W kontekście powyższych regulacji istotne jest ustalenie czy udział wynoszący 4/6 w nieruchomości odnosi się do nieruchomości mieszkalnej czy użytkowej.

Po pierwsze należy wskazać na szczegółowe objaśnienia zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). Tam też możemy przeczytać, że budynki to zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Za szczególny rodzaj budynku uważa się wiatę, która stanowi pomieszczenie naziemne, nie obudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet w ogóle ścian pozbawione. Pojęcie "budynek" obejmuje również samodzielne podziemne obiekty budowlane takie jak centra handlowe, warsztaty, garaże podziemne.

Natomiast budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie. Z uwagi na fakt, iż ustawa PIT nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego ani też nie zawiera żadnego odesłania w tym zakresie należy sięgnąć do definicji zawartych w innych aktach prawnych. Działanie takie wynika zarówno z wykładni językowej, jak i wykładni systemowej.

W rezultacie zasadnym jest sięgnięcie do treści art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Czytamy tam, że przez budynek mieszkalnym jednorodzinnym należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Jak Wnioskodawca wskazał część przeznaczona na działalność gospodarczą wynosi 43,5% w stosunku do całości powierzchni budynku. W konsekwencji ponad połowa powierzchni nieruchomości pełni funkcję mieszkalną. To oznacza, że w świetle obowiązujących przepisów przedmiotowa nieruchomość stanowi budynek mieszkalny. Taki wniosek powoduje, że zarówno wycofanie nieruchomości mieszkalnej (a konkretnie 4/6 udziału w nieruchomości) z działalności gospodarczej do majątku prywatnego, jak i późniejsza sprzedaż nieruchomości będzie neutralna podatkowo jako zdarzenie w ogóle nie podlegające opodatkowaniu podatkiem PIT z uwagi na brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy PIT.

Na powyższą konstatację nie wpływa fakt uprzedniego wykorzystywania nieruchomości jako środka trwałego w działalności gospodarczej ponieważ nieruchomości mieszkalne objęte są wyjątkiem na mocy którego ich sprzedaż kwalifikowana jest jako źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a nie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Biorąc zatem pod uwagę fakt, iż nieruchomość została nabyta w 1994 r. to zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, upłynął pięcioletni okres opodatkowania liczony od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie. To powoduje, że odpłatne zbycie 4/6 nieruchomości, stanowiącej środek trwały i następnie wycofane z działalności gospodarczej jest zdarzeniem neutralnym podatkowo na gruncie podatku PIT.

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl zaś art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Takie stanowisko znajduje liczne potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych, czego przykładem jest pismo z 24 lipca 2020 r., wydane przez: Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT1.4011.405.2020.1.MR: „Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub budynku mieszkalnego. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, nie powstanie przychód z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali, budynków mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano."

Tak samo też pismo z 14 lipca 2017 r., wydane przez: Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0112 KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC: „Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych). Dnia 31 maja 2011 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie na kredyt na osobę fizyczną od dewelopera i wniósł je aportem do firmy jako środek trwały przeznaczony pod wynajem. Amortyzacja oraz odsetki od kredytu były w kosztach firmy. Po upływie 6 lat w czerwcu 2017 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać mieszkanie osobie fizycznej. Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Reasumując - z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca nie powinien odprowadzić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.”

Mając powyższe na uwadze podtrzymuje swoje stanowisko w opisanym stanie faktycznym.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego** **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie stosuje do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

*   środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
*   składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
*   składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
*   wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywany udział w nieruchomości stanowi część budynku mieszkalnego, czy niemieszkalnego.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budynku mieszkalnego, należy odwołać się w tym przypadku do Rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w wolnostojącym budynku mieszkalno-użytkowym, którego jest współwłaścicielem w 4/6 części. Grunt na którym został zbudowany budynek stanowi środek trwały w prowadzonym przedsiębiorstwie od 1995 r. kiedy to został wprowadzony do ewidencji. Grunt został nabyty przez Wnioskodawcę w 1994 r.

Budynek był budowany etapami, pierwsza część została oddana do użytku na wiosnę 1995 r. Budynek został wpisany do ewidencji środków trwałych w grudniu 1995 r. Następnie budynek był rozbudowywany o kolejną halę i część pomieszczeń pod mieszkanie i w 1998 roku został zamieszkały, a w grudniu 1999 r. została wydana Decyzja o użytkowaniu budynku.

Po śmierci żony w 2008 r. wyłącznie 4/6 przysługującego Wnioskodawcy udziału w nieruchomości stanowiło majątek firmowy w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej i podlegało dalszej amortyzacji.

Zgodnie z danymi przekazanymi Urzędowi Miasta do wymiaru podatku od nieruchomości część przeznaczona na działalność gospodarczą wynosi 43,5% w stosunku do całości powierzchni budynku. W konsekwencji ponad połowa powierzchni nieruchomości pełni funkcję mieszkalną.

W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje zakończyć trwającą umowę najmu, wycofać nieruchomość z majątku firmowego do majątku prywatnego i dokonać sprzedaży przysługującego mi udziału już jako składnik majątku prywatnego.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie udziału w przedmiotowej nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej do majątku prywatnego – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tego budynku, bowiem jak wynika z treści wniosku, ponad połowa powierzchni nieruchomości pełni funkcje mieszkalną.

Tym samym skutki tej sprzedaży należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy podatkowej. Źródło przychodów powstaje więc wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano. W konsekwencji dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości opisanej we wniosku istotne znaczenie ma data jej nabycia.

Z treści złożonego wniosku wynika, że nieruchomość, tj. budynek mieszkalno-użytkowy, który udział będzie przedmiotem zbycia został wybudowany na gruncie nabytym przez Wnioskodawcę i jego małżonkę do majątku wspólnego w 1994 r. Przez czas trwania małżeństwa między Wnioskodawca a jego żoną istniała ustawowa wspólność. Wnioskodawca brał udział w spadkobraniu po zmarłej żonie w wyniku, którego otrzymał w spadku 1/3 część spadku po żonie na podstawie ustawy.

Stosownie do art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1967 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady, części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wyniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Natomiast stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków - art. 31 § 1 ww. ustawy.

W myśl art. 35 ww. ustawy, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku - art. 46 Kodeksu.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu powyższych przepisów są wszelkie prawa majątkowe – zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Ponadto, wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku okoliczności, dla ustalenia roku kalendarzowego, od końca którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 6 ustawy.

Skoro zatem grunt, na którym został wybudowany przedmiotowy budynek– nabyty został przez Wnioskodawcę wraz z małżonką do ich majątku wspólnego w 1994 r. – uznać należy, że sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej do majątku prywatnego nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem nie będzie ona stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.

W świetle powyższego, należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych **za prawidłowe**.

Dodać należy, że tutejszy organ dokonał oceny stanowiska w kontekście wskazanej we wniosku informacji, że ponad połowa powierzchni przedmiotowej nieruchomości pełni funkcję mieszkalną. Przy czym, mając na uwadze rolę postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, która przejawia się brakiem kompetencji do ustalania, czy sprzedawany budynek wypełnia znamiona uznania go za budynek mieszkalny, wskazać należy, że w przypadku wszczęcia ewentualnego postępowania podatkowego (którego domenę stanowi poczynienie ww. ustaleń) to na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.