Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-556/13/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-09-25
Teza: Czy Wspólnota, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT prawidłowo wystawia faktury VAT, tylko w części, polegającej na refakturowaniu nabytych mediów (woda, ścieki, wywóz nieczystości) na podstawie otrzymanych faktur VAT od poszczególnych dostawców? Czy Wspólnota może „wyłączyć” z kosztów eksploatacji części wspólnych ochronę obiektu i lokali użytkowych należących do Wspólnoty i refakturować tę usługę poprzez wystawienie faktury VAT dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych? Czy Wspólnota może wystawić fakturę VAT za wynagrodzenie administratora, jeżeli wynagrodzenie to nie podlega rozliczeniu (nie stanowi zaliczek), a rozliczane jest według stawki za m2 powierzchni lokalu użytkowego ustalonej w umowie o administrowaniu?
Słowa kluczowe: koszt; lokal-lokal użytkowy; media; opłata; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zarządzanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 czerwca 2013 r. (data wpływu 17 czerwca 2013 r.), uzupełnionym w dniu 20 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę – jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej pytań - nr 1, 2,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej pytań - nr 3.

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2013 r. złożono wniosek, uzupełniony w dniu 20 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Lokalowa posiada 116 lokali użytkowych i nie posiada żadnego lokalu mieszkalnego, (a zatem ma 100% charakter użytkowy). Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903). Zgodnie z art. l3 ust.1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in. konserwacje, przeglądy techniczne, ubezpieczenie, utrzymanie rachunku bankowego, opłaty pocztowe, ochrona obiektu, terenu i lokali użytkowych. Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, obejmujące dostawę do lokali mediów (tj.: zimnej wody, ścieków, wywóz nieczystości). Wspólnota zawarła z dostawcami umowy na dostawę mediów i to ona dalej rozlicza te koszty na poszczególne lokale. Członkowie Wspólnoty prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą, będąc czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT i oczekują otrzymania faktur VAT z tytułu pokrywania kosztów utrzymania swoich lokali oraz części wspólnych nieruchomości. Od dnia 1 lutego 2013 r. Wspólnota jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. W związku z powyższym administrator wspólnoty wystawia faktury VAT dla poszczególnych właścicieli w części dotyczącej dostawy mediów (zimna woda, ścieki, wywóz nieczystości) i za wynagrodzenie administratora, zaś w części dotyczącej utrzymania nieruchomości wspólnej wystawia noty księgowe (według stawek zatwierdzonych na podstawie uchwały właścicieli).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wspólnota, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT prawidłowo wystawia faktury VAT, tylko w części, polegającej na refakturowaniu nabytych mediów (woda, ścieki, wywóz nieczystości) na podstawie otrzymanych faktur VAT od poszczególnych dostawców?
2.  Czy Wspólnota może „wyłączyć” z kosztów eksploatacji części wspólnych ochronę obiektu i lokali użytkowych należących do Wspólnoty i refakturować tę usługę poprzez wystawienie faktury VAT dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych?
3.  Czy Wspólnota może wystawić fakturę VAT za wynagrodzenie administratora, jeżeli wynagrodzenie to nie podlega rozliczeniu (nie stanowi zaliczek), a rozliczane jest według stawki za m2 powierzchni lokalu użytkowego ustalonej w umowie o administrowaniu?

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowym jest wystawianie faktur VAT tylko w części dotyczącej refakturowania dostawy mediów, bowiem w tej części Wspólnota świadczy usługi na rzecz swoich członków. Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o podatku VAT, który stanowi, iż w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi, dlatego zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług .

Z kolei Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ale działa w imieniu własnym i na własny rachunek, bowiem w oparciu o art. 15 ustawy o własności lokali, na podstawie uchwały Wspólnoty, każdy z właścicieli jest zobowiązany do płacenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu części wspólnej nieruchomości. Tym samym w tym zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, dlatego brak tu jest podstaw do fakturowania rozliczeń miedzy Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną na podstawie faktury VAT. Rozliczenia te, można jedynie obciążyć notą księgową.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota nie świadczy usług i czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług dotyczących ochrony mienia, zatem brak jest podstawy do wystawienia faktury VAT w tym zakresie. Wspólnota podpisała umowę z firmą ochroniarską, nabywając usługę ochrony dla celów nieruchomości wspólnej, czyli w tym zakresie działa w imieniu własnym i na własny rachunek. A zatem w świetle powołanego wcześniej art. 15 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym każdy z właścicieli jest zobowiązany do płacenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu - eksploatacji części wspólnych oraz mając na uwadze art. l3 i 14 ustawy o własności lokali Wspólnota nie ma możliwości „wyłączenia” ochrony mienia obiektu z kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Ad. 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy wynagrodzenie administratora nie podlega rozliczeniu i nie jest naliczane w formie zaliczek można wystawić fakturę VAT, dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych (wynagrodzenie administratora naliczane jest wg stawki za m2 od powierzchni lokalu użytkowego).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   prawidłowe – w części dotyczącej pytań - nr 1, 2,
*   nieprawidłowe – w części dotyczącej pytań - nr 3.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r.) rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, natomiast stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Jak wynika z przytoczonego przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług bądź wpłacenia zaliczki.

W ocenie tut. organu, przez wystawienie faktury należy rozumieć sporządzenie wyżej wymienionego dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy towaru lub usługi), a także przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Należy podkreślić, iż zgodnie z generalną zasadą fakturami VAT dokumentuje się jedynie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wspólnota składa się w 100% z lokali użytkowych. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz jest zobowiązany do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in. konserwacje, przeglądy techniczne, ubezpieczenie, utrzymanie rachunku bankowego, opłaty pocztowe, ochrona obiektu, terenu i lokali użytkowych. Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, obejmujące dostawę do lokali mediów (tj.: zimnej wody, ścieków, wywóz nieczystości).

Umowy na dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota, która rozlicza koszty dostaw mediów na poszczególne lokale. Wspólnota jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Administrator Wspólnoty wystawia faktury VAT dla poszczególnych właścicieli w części dotyczącej dostawy mediów (zimna woda, ścieki, wywóz nieczystości) i za wynagrodzenie administratora, zaś w części dotyczącej utrzymania nieruchomości wspólnej wystawia noty księgowe.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwana dalej ustawą o własności lokali.

W myśl art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z powyższego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu lub zarządcy należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty. Jednakże w odróżnieniu od reprezentacji przez organ (zarząd wspólnoty), zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa. Pomiędzy wspólnotą a osobą trzecią (zarządcą) istnieje bowiem dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

A zatem w zakresie zarządu nieruchomością wspólnoty zarządca nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu i na rzecz wspólnoty, która powierzyła mu zarząd nad nieruchomością wspólną.

Zgodnie z brzmieniem art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W świetle art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 powołanej ustawy, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym, właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m. in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m. in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

W tym miejscu podkreślić należy, że wynagrodzenie zarządcy (administratora), zgodnie z powołanym wyżej art. 14 ustawy o własności lokali stanowi jeden z kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wskazać należy również na fakt, że najczęściej stawkę (wynagrodzenie) za administrowanie nieruchomością kształtuje się właśnie w oparciu o pewną kwotę za m2 administrowanej nieruchomości. Właściciele lokali są zobowiązani pokrywać koszty uiszczając zaliczki w terminie do 10-go każdego miesiąca, a wysokość zaliczek powinna być proporcjonalna do udziału współwłaściciela we wspólnej nieruchomości.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (w tym opłaty za administrowanie – wynagrodzenie zarządcy, kalkulowane wg stawki za m2) nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. W przypadku nabywcy i konsumenta, występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie wspólnota „odsprzedaje” te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Tym samym, wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji, należy stwierdzić, iż obciążanie członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług, w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży „mediów” (wody, odprowadzania ścieków, wywóz nieczystości) na rzecz właścicieli lokali, dotyczących poszczególnych lokali użytkowych działa w charakterze podatnika zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług. Wspólnota dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla danego towaru lub usług. W związku z powyższym, w celu prawidłowego dokumentowania opisanych transakcji, Wspólnota winna wystawiać faktury VAT, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei w celu udokumentowania zaliczek pobieranych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (w tym opłaty za ochronę mienia obiektu, wynagrodzenie zarządcy (administratora) Wspólnota nie ma możliwości wystawiania faktur VAT, gdyż są to czynności pozostające poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, wzajemne rozliczenia pomiędzy stronami z tego tytułu powinny być dokumentowane dowodem księgowym przewidzianym w przepisach o rachunkowości, np. notą obciążeniową.

Końcowo odnosząc się do stwierdzenia Wnioskodawcy, że „wynagrodzenie administratora nie podlega rozliczeniu i nie jest naliczane w formie zaliczek” wskazać należy, że organ nie ma możliwości dokonania analizy umów cywilnoprawnych kształtowanych przez strony, bowiem to strony dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach warunki, w tym ewentualne prawa i obowiązki, a nie organ podatkowy. Organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być jednak stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego. Analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych i stosunków cywilnoprawnych pomiędzy stronami co do rozliczania się w związku z zawartą umową o administrowanie i związany z tym sposób kalkulacji wynagrodzenia nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

A zatem wszelkie ustalenia odnośnie poprawności przyjętych rozwiązań cywilistycznych pozostają poza sferą interpretacyjną dokonywaną w oparciu o powołane przepisy Ordynacji podatkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.