Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.904.2024.2.PT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-27
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-podział gruntu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest
    prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    26 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A. B.
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        B. B.
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Sprzedająca jest w związku małżeńskim, wraz z mężem B. B. ma ustawową wspólność
    majątkową. Sprzedająca i Sprzedający są osobami fizycznymi nieprowadzącymi
    działalności gospodarczej w Polsce ani w zakresie obrotu nieruchomościami, ani w żadnej
    innej. Sprzedający nie zamierzają również takiej działalności prowadzić w przyszłości.
    Sprzedający nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
    W roku 2005 Sprzedająca wraz z mężem dokonała zakupu dwóch sąsiadujących ze sobą
    działek budowlanych w (...) z myślą o budowie własnego domu jednorodzinnego. Jednej
    mniejszej o powierzchni 0,0546 (działka numer 1) oraz drugiej większej o powierzchni
    0,1507 (działka numer 2). W 2007 r. zamieszkali wraz z 2 dzieci w domu wybudowanym na
    działce nr 1 oraz nr 2. Dom został posadowiony na obu działkach ze względu na wielkość
    bryły, jednocześnie większa część działki nr 2 pozostawała do dyspozycji Sprzedających
    jako ogród, nie była również oddzielona od działki nr 1 żadnym ogrodzeniem.
    W roku 2003 r. Sprzedająca zbyła darowaną jej przez babcię działkę rolną z domkiem
    siedliskowym (darowizna została wykonana przed zawarciem związku małżeńskiego z
    obecnym mężem w roku 1987 i stanowiła majątek osobisty Sprzedającej). Środki ze
    sprzedaży wsparły Sprzedających finansowo przy zakupie działki pod budowę wspólnego
    domu.
    Na budowę i wykończenie własnego domu Sprzedający zaciągnęli ponadto kredyt
    hipoteczny, którego termin spłaty pierwotnie miał upłynąć w roku 2034. Hipoteka objęła
    obie działki. W roku 2019 z myślą o realizacji potrzeb mieszkaniowych córki i syna,
    Sprzedający podjęli decyzję o wybudowaniu na obciążonej kredytem działce nr 2 - domu
    typu bliźniak. Fundusze na jego budowę pochodziły ze sprzedaży dwóch mieszkań
    (mieszkanie nabyte 7 lipca 1999 r. sprzedane w 2019 r., drugie, które zostało nabyte 20
    września 2000 r., zostało sprzedane w roku 2021). Oba mieszkania zostały zakupione
    przez Sprzedających w trakcie trwania małżeństwa, do ustawowej wspólności majątkowej.
    Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, oprócz działki rolnej i tych
    dwóch mieszkań wskazanych we wniosku. Na chwilę obecną ani Sprzedająca ani
    Sprzedający nie mają innych nieruchomości, które chcieliby sprzedać w przyszłości.
    Wybudowany budynek składa się z 2 niezależnych domów mieszkalnych, uznane za
    komfortowe rozwiązanie, by dzieci mogły się tam wprowadzić ze swoimi rodzinami. Mając
    na uwadze przepisanie w przyszłości nieruchomości na dzieci, działka nr 2 została
    rozdzielona (decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (...) z dnia 19 marca 2021 r.-
    zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości) na działkę o nr 4 o powierzchni 0,1006 ha
    (z zaznaczeniem w decyzji, że działka ta wraz z działką nr 1 stanowi jedną nieruchomość)
    oraz dwie osobne działki z osobnymi numerami tj. nr 3 o powierzchni 0,0246 ha i nr 5 o
    powierzchni 0,0247 ha.
    W 2021 r. by uporządkować wspólne sprawy majątkowe i finansowe Sprzedający złożyli
    wniosek do banku o bezobciążeniowe wydzielenie hipoteki na dwie nowo powstałe działki
    z przynależnymi im budynkami mieszkalnymi. Bank wyraził zgodę. Budowa trwała 5 lat z
    przerwami, była prowadzona systemem gospodarczym i została ukończona w czerwcu
    2024.

    W okresie od 2005 r. wydzielone działki nie były w żaden sposób wynajmowane ani
    dzierżawione innym osobom czy podmiotom, ani to w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
    Przez cały okres tylko i wyłącznie Sprzedający je użytkowali (Sprzedająca i Sprzedający). Ze
    względu na długi okres trwania budowy plany dzieci się zmieniły, córka wyszła za mąż i
    zakupili wspólnie z zięciem na kredyt mieszkanie w (...). Syn dalej mieszka ze
    Sprzedającymi, jest kawalerem i obecnie nie stać go na samodzielne wykończenie domu i
    jego utrzymanie, ponieważ przerosłoby to jego możliwości finansowe.
    Powyższe okoliczności plus fakt, że Sprzedający są w wieku okołoemerytalnym
    (Sprzedająca ma 57 lat, Sprzedający 59 lat) sprawia, że mają potrzebę porządkowania
    swoich spraw finansowych i majątkowych. Sprzedający doszli do wniosku, że sprzedadzą
    połowę bliźniaka, a uzyskane środki przeznaczą m.in na spłatę kredytu hipotecznego (na
    emeryturze pewnie ciężko byłoby Sprzedającym wygospodarować regularnie kwotę raty)
    oraz na remont domu, ponieważ nigdy nie był robiony gruntowny remont. Sprzedający
    chcieliby też wesprzeć finansowo dzieci, poprzez przekazanie im pewnej kwoty w formie
    darowizny.
    Korzystając z portalu ogłoszeniowego Sprzedający dodali najprostsze ogłoszenie i znaleźli
    małżeństwo zainteresowane zakupem, z którym 17 czerwca 2024 r. podpisali umowę
    przedwstępną. Umowa przedwstępna była umową bezwarunkową.
    Kupującym ani innym podmiotom Sprzedający nie udzielili żadnych pełnomocnictw, czy to
    w postaci zgód, upoważnień, czy jakiegokolwiek innego umocowania do działania w
    imieniu Sprzedającej, czy w imieniu Sprzedającego. Wszystko Sprzedający robili sami. 9
    września 2024 r. aktem notarialnym (Rep. A numer (...)) Sprzedający zbyli małżeństwu
    nieruchomość, składającą się z działki nr 3 o powierzchni 0,0246 ha. Osoby te z kolei
    oświadczyły w akcie, że ustanawiają na nieruchomości hipotekę umowną celem
    zabezpieczenia spłaty wierzytelności Banku w postaci kredytu, który otrzymali na
    podstawie umowy (...).
    Kupujący, przed dokonaniem sprzedaży w żaden sposób nie korzystali z przedmiotowej
    nieruchomości. Sprzedający nie udzielili im też wcześniej zgody na dysponowanie nią na
    cele budowlane. W przypadku drugiej niesprzedanej części bliźniaka Sprzedający nie
    udzielali nikomu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. W związku z
    tym, że w tym przypadku budowa jest ukończona, Sprzedający nie planują jej nikomu
    udzielać. Sprzedający nie zamierzają zawierać żadnych umów najmu, dzierżawy, czy
    innych umów o podobnym charakterze. Za bardzo boją się ryzyka z tym związanego,
    nieuczciwych wynajmujących itp. Sprzedający wolą, by z nieruchomości nikt nie korzystał,
    do czasu ewentualnego przeniesienia własności. Teraz Sprzedający zastanawiają się, czy
    poprzez to, że w tym roku tj. 2024 przenieśli własność jednej części bliźniaka, a w
    przyszłym roku tj. 2025 r. chcieliby sprzedać drugą, to czy ich sytuacja podatkowa uległaby
    zmianie.
    Pytania
      1. Czy sprzedaż dwóch nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać
        opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
      2. Czy sprzedaż dwóch nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. W zakresie pytania nr
    2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Sprzedający uważają, że sprzedaż obu domów jednorodzinnych tworzących bliźniaka nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT: "Źródłami przychodów są odpłatne zbycie
    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem

    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie." Ministerstwo Finansów, w piśmie z dnia 30 sierpnia 2004 r., sygn. PB2/PS
    /033-0283-1090/04, wyjaśnia, że "w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a [...] ustawy z dnia 26 lipca 1991
    r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości
    lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży
    gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto
    sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie
    można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży
    znajdującego się na nim budynku. Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego,
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie
    może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym
    gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu
    liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma
    znaczenia". Takie samo stanowisko było powielane w innych interpretacjach podatkowych
    np. w piśmie Izby Skarbowej w Katowicach IBPBII/2/415-305/11/AK z dnia 6 czerwca 2011
    "[...] w przypadku sprzedaży prawa własności gruntu wraz z wybudowanym na tym
    gruncie budynkiem za datę nabycia nieruchomości, tj. gruntu i wybudowanego na nim
    budynku, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych należy przyjąć datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym
    wzniesiono budynek. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku
    kalendarzowego, w którym nabyto grunt." Bieg terminu pięcioletniego określonego w art.
    10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy liczyć od daty nabycia własności gruntu, a data
    wybudowania budynku nie ma znaczenia. W związku z powyższym, sprzedaż obu domów
    jednorodzinnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie blisko 20 lat od momentu nabycia działki, a data
    wybudowania budynków mieszkalnych nie będzie istotna. Sam fakt podziału w 2021 r.
    działki nr 2 na działkę nr 4 i mniejsze działki nr 3 i nr 5 nie powoduje biegu terminu 5 lat
    na nowo ponieważ za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć rok 2005 r. W
    konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer
    2) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z
    uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Podział nieruchomości, w wyniku którego nastąpiła zmiana powierzchni działki oraz
    numerów ewidencyjnych nie spowodowała zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej
    czynności nie doszło do przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej
    nabycia. Takie stanowisko można znaleźć także w interpretacji Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP3-1.4011.283.2024.4.LS z dnia 06.06.2024 oraz 0111-
    KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK z dnia 26.09.2017 r. Jak podaje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, i jeżeli nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W naszej ocenie planowana sprzedaż
    nie mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej
    znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jest to działalność zarobkowa, prowadzona we
    własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której
    uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art.
    10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy. Z przywołanych przepisów wynika, że każda transakcja
    powinna być oceniana indywidualnie, z uwzględnieniem towarzyszących jej wszystkich
    okoliczności faktycznych. Jeżeli transakcji nie można przypisać ww. znamion działalności
    gospodarczej - zbycie nieruchomości stanowi jedynie wyraz zarządu majątkiem
    prywatnym. W naszym przypadku ewentualny zarobek nie jest celem samym w sobie.
    Stoimy przed wyborem, co zrobić w domem typu bliźniak, w którym dzieci na chwilę
    obecną nie chcą zamieszkać. Budowa domu była wyrazem troski o zabezpieczenie potrzeb
    mieszkaniowych dzieci, a planowana sprzedaż jest skutkiem ubocznym zaistniałych

    okoliczności i wyrazem logicznego zarządu naszym majątkiem. Jak zauważył DKIS w
    interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS:" (...) działalność
    gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem
    jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością
    handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w
    celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać
    należy, iż sprzedaż majątku własnego -zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze
    okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na
    zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na
    wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na
    korzystne ich upłynnienie". Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie
    Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: "O ile
    zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o
    charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też
    z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny
    być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie
    ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z
    upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres
    traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie
    powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do
    której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do
    transakcji opodatkowanych". Sprzedający uważają, że trafnie opisuje to naszą sytuację,
    ponieważ przedmiotowa nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątku w
    działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana w takiej działalności. W sprawie
    będącej przedmiotem wniosku nie występuje także cały ciąg zdarzeń, które wskazywałyby,
    że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jednocześnie,
    skoro od nabycia nieruchomości upłynął okres znacznie dłuższy niż 5 lat liczone od końca
    roku ich nabycia, to w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, sprzedaż ta nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
      Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych

        rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
        nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
        dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością
    gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
    powstaniem przychodu.
    W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
      następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z
      odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w
      ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków
    podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg
    pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
        gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło jej nabycie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych:
      pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy.
      Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się
      działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy,
    daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana
    działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w
    sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób
    ciągły.

    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności
    gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z
    pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i
    sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie
    stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia
    działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez
    dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do
    zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał
    zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
      „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej
    wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej,
    związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć
    nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań
    podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki
    majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy
    zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub
    sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa
    w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne
    znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu,
    możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień
    przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do
    jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym,
    jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto
    nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany
    częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
    tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np.
    nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.
    Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo w związku małżeńskim i posiadacie
    ustawową wspólność majątkową. W 2005 roku dokonali Państwo zakupu dwóch
    sąsiadujących ze sobą działek budowlanych w (...) z myślą o budowie własnego domu
    jednorodzinnego. Jednej mniejszej o powierzchni 0,0546 (działka numer 1) oraz drugiej
    większej o powierzchni 0,1507 (działka numer 2). W 2007 r. zamieszkali Państwo wraz z
    dziećmi w domu wybudowanym na działce nr 1 oraz nr 2. Dom został posadowiony na
    obu działkach ze względu na wielkość bryły, jednocześnie większa część działki nr 2
    pozostawała do Państwa dyspozycji jako ogród, nie była również oddzielona od działki nr 1
    żadnym ogrodzeniem. W roku 2019 z myślą o realizacji potrzeb mieszkaniowych córki i
    syna, podjęli Państwo decyzję o wybudowaniu na obciążonej kredytem działce nr 2 -
    domu typu bliźniak. Budowa trwała 5 lat z przerwami, była prowadzona systemem
    gospodarczym i została ukończona w czerwcu 2024. Ze względu na długi okres trwania
    budowy plany Państwa dzieci się zmieniły. 9 września 2024 r. aktem notarialnym zbyli
    Państwo nieruchomość, składającą się z działki nr 3 o powierzchni 0,0246 ha. Wątpliwości
    Państwa budzi kwestia czy czynność sprzedaży części bliźniaka w 2024 roku oraz kolejnej
    części bliźniaka w 2025 r. będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego
    od osób fizycznych.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z
    planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości
    zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym

    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 tej ustawy.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem
    sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych
    we wniosku nieruchomości wygeneruje/wygenerowała przychód z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po
    upływie długiego okresu czasu od nabycia działki, na której został wybudowany bliźniak
    oraz okoliczności nabycia i wybudowania sugerują, że są to działania należące do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że mieszczą
    się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W
    konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz
    zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie
    stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży
    należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części
    oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw
    majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub
    tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do
    przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd
    stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego
    terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu
    cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe
    ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku
    podatnika.
    Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym
    określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

    Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Za datę nabycia nieruchomości, należy w Państwa sytuacji przyjąć datę nabycia
    nieruchomości w postaci działki o numerze 2 na podstawie umowy zakupu, tj. 2005 rok. W
    konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wraz z wybudowanymi na
    nich budynkami wydzielonymi z działki numer 2) nie będzie podlegał opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego
    następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie
    działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek
    dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie
    dochodzi do jej nabycia.
    Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przychód ze sprzedaży
    nieruchomości (działek wraz z wybudowanymi na nich budynkami wydzielonymi z
    działki numer 2) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach
    przewidzianych dla działalności gospodarczej.
    Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.
    W myśl art. 47 § 1 ww. Kodeksu:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot
    własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem
    związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w
    myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się
    częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część
    składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż
    nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku,
    trwale z nim związanego.
    Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na
    gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie
    miała data jego wybudowania.
    Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania
    budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz
    (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to
    nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został
    wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego

    się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w
    takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie
    tym wzniesiono budynek.
    Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro nabycie przez Państwa
    nieruchomości gruntowej (z której nastąpiło wydzielanie działek pod budowę bliźniaka)
    nastąpiło w 2005 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z odpłatnego
    zbycia wybudowanych na niej budynków mieszkalnych (nawet w sytuacji zakończenia
    budowy w roku 2024). Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie wynika, że odpłatne zbycie
    budynków mieszkalnych bez względu na datę ich wybudowania nie rozpatruje się
    odrębnie, ponieważ stanowią one część składową gruntu.
    W związku z tym bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej
    przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu ( z którego
    zostały wydzielone działki pod budowę bliźniaka) – w przedmiotowej sprawie od 2005 r.
    Tym samym, sprzedaż przez Państwa nieruchomości wybudowanych na działkach
    powstałych z podziału działki numer 2 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty
    podatku dochodowego od osób fizycznych.
    Wobec powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
        zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego
        obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
        zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego
        obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    W zakresie podatku dochodowego od towarów i usług, którego dotyczy pytanie nr 2
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwo w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją
    aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.