Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.48.2023.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-21
Teza: Skutki podatkowe umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami.
Słowa kluczowe: budowle; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

23 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\`(...)\`;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

… ;

**Opis zdarzenia przyszłego**

X sp. z o.o. będąca Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: Kupujący lub Spółka) planuje zakup nieruchomości od Spółdzielni Y będącej Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: Sprzedający lub Spółdzielnia) (dalej Spółka i Spółdzielnia zwani również łącznie jako: Zainteresowani).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanych działek gruntu:

\- Nr… obręb ewidencyjny (…), o powierzchni 0,8546 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr … (dalej: Działka I) oraz

\- nr …, obręb ewidencyjny (…), o powierzchni 0,1308 ha (dalej: Działka II) (Działka I oraz Działka II zwane dalej również łącznie jako: Działki).

W dniu … 2023 r. Spółka i Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności stanowiących własność Sprzedającego budynków (dalej: Budynki), budowli (dalej: Budowle) oraz urządzeń stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na Działkach, które to urządzenia są trwale związane z gruntem.

W przypadku urządzeń budowlanych posadowionych na działkach, w zależności od tego czy służą one zapewnieniu możliwości użytkowania jednego czy kilku Budynków lub Budowli, Zainteresowani uznają je odpowiednio za elementy przynależne do Budynku lub Budowli, które dla celów opodatkowania podatkiem VAT dzielą los takiego Budynku lub Budowli przy dostawie albo za mogącą być przedmiotem dostawy budowlę. W dalszej części wniosku pisząc o Budowli, Zainteresowani mają na myśli również urządzenia budowlane znajdujące się na działkach, które nie służą zapewnieniu możliwości użytkowania jednego Budynku albo Budowli.

Działki, Budynki oraz Budowle zwane dalej również łącznie jako: Nieruchomość.

Budynki i Budowle są uznawane przez Spółdzielnie odpowiednio za budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Historia i charakterystyka Nieruchomości

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego:

\- Działka I - na podstawie zawartej z Gminą (…) umowy użytkowania wieczystego i nieodpłatnego przeniesienia własności budynków z … 1995 r.;

\- Działka II - na podstawie zawartej z ówczesnym użytkownikiem wieczystym umowy przeniesienia wieczystego użytkowania gruntu i własności budynków z … 1994 r.

Na Działce I posadowione są:

1) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 173 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 208 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

3) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 2.473 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

4) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 480 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

5) budynek biurowy o powierzchni zabudowy 739 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…).

Na Działce II posadowione są:

1) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 32 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 87 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

3) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 165 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

4) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 120 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…).

Budynki stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem odrębnej własności względem praw użytkowania wieczystego Działek.

Na Działkach posadowione są również następujące Budowle:

\- instalacja sprężonego powietrza,

\- sieć ciepłownicza,

\- sieć wodno-kanalizacyjna,

\- parking,

\- drogi i chodniki,

\- hydrofornia,

\- neutralizator ścieków,

\- ogrodzenie i oświetlenie,

\- które również stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem odrębnej własności względem praw użytkowania wieczystego Działek.

Ponadto, na Działce I posadowione są urządzenia przyłącza ciepłowniczego i węzła ciepłowniczego, które zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), nie należą do części składowych Działki I, lecz stanowią własność przedsiębiorstwa ciepłowniczego i urządzenia te nie mogą być przedmiotem dostawy między Zainteresowanymi. Przedsiębiorstwu temu przysługuje nieodpłatna służebność przesyłu na Działce I polegająca m.in. na swobodnym dostępie do tych urządzeń w celu przeprowadzenia prac związanych z ich eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii.

Ponadto, na Działkach posadowiona jest stacja średniego napięcia zasilająca rozdzielnicę niskiego napięcia Spółdzielni, a także przyłącze sygnałowe (światłowód) do stacji bazowej telefonii komórkowej posadowionej na budynku magazynowym położonym na Działce II. Powyższe obiekty są własnością przedsiębiorstw przesyłowych i telekomunikacyjnych i nie mogą być przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego.

Działki, Budynki oraz Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT. Działki oraz Budynki i Budowle zostały nabyte lub wybudowane przez Spółdzielnię w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i były/są wykorzystywane przez nią do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do prowadzenia działalności produkcyjnej oraz świadczenia usług wynajmu.

Wszystkie znajdujące się na Działkach Budynki oraz Budowle zostały wybudowane i oddane do używania na ponad dwa lata przed dniem planowanej transakcji (dostawy). Po oddaniu ich do używania, w okresie dwóch lat poprzedzających dzień planowanej transakcji, Budynki oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Sprzedającego stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej dla celów podatku dochodowego.

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Spółdzielnia nie planuje wybudowania na Działkach nowych budynków lub budowli lub ulepszenia już istniejących obiektów.

Obszar, na którym znajdują się Działka I i Działka II jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Dla Działek ustalono przeznaczenie obejmujące m.in.: zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę zamieszkiwania zbiorowego, usługi czy obiekty hotelowe.

Część Nieruchomości jest przedmiotem najmu przez Spółdzielnię, jednak wszelkie umowy w tym zakresie mają zostać wypowiedziane lub rozwiązane jeszcze przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, a dotychczasowi najemcy mają opróżnić Nieruchomość (przedmioty najmu) z wszelkich rzeczy i osób, opuścić Nieruchomość (przedmioty najmu) i wydać je Sprzedającemu przed dniem zawarcia tej umowy. Jedyny wyjątek w tym zakresie dotyczy stacji bazowej telefonii komórkowej znajdującej się na dachu jednego z budynków magazynowych. Spółdzielnia zawarła z operatorem stacji aneks do umowy dzierżawy fragmentu dachu, na mocy którego stacja bazowa ma pozostać zainstalowana na dachu budynku nie dłużej niż do 31 marca 2024 r. (okres ten został skrócony o 8 lat względem pierwotnych postanowień umowy). Następnie operator będzie dzierżawił fragment gruntu (ok. 121 m2) po wyburzonym budynku, aby ustawić na nim mobilną stację bazową, ale nie dłużej niż do 31 marca 2025 r. Po nabyciu Nieruchomości z mocy prawa Spółka wstąpi w miejsce Spółdzielni jako wydzierżawiający, a umowa dzierżawy w tym zakresie będzie realizowana już przez Spółkę.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Spółdzielni lub jego zorganizowanej części, a jej wydanie Kupującemu nastąpi po możliwie najdalej idącym opróżnieniu jej przez Sprzedającego z rzeczy ruchomych, znajdujących się w jej obrębie (co dotyczy w szczególności wnętrz Budynków i Budowli), w tym maszyn, urządzeń, wyposażenia itp., które to ruchomości nie są objęte przedmiotem transakcji.

Przedmiot i cel zawarcia transakcji

Przedmiotem transakcji - sprzedaży na rzecz Spółki - ma być prawo użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności posadowionych na nich Budynków oraz Budowli.

Po zakupie Nieruchomości, poza sytuacją związaną ze stacją bazową, Spółka nie zamierza oddawać jej w najem lub dzierżawę (czy to w całości, czy to w części), a Budynki oraz Budowle posadowione na Działkach mają być przedmiotem rozbiórki w związku z zamiarem realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji (dalej: Planowana Inwestycja). Prace rozbiórkowe zaczną się dopiero po zakupie Nieruchomości przez Spółkę i uzyskaniu stosownych decyzji organów budowlanych. Prace rozbiórkowe będą prowadzone staraniem i na koszt Spółki.

Planowana Inwestycja to budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi na parterze, wraz z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Lokale powstałe w wyniku Planowanej Inwestycji mają być przedmiotem sprzedaży, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Zakup Nieruchomości będzie zatem służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie przejściowa dzierżawa dachu budynku magazynowego czy fragmentu gruntu na cele posadowienia na nich stacji bazowej przez przedsiębiorstwo telekomunikacyjne nie jest podyktowane planami Spółki co do kontynuowania prowadzonej przez Spółdzielnię działalności gospodarczej w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości - Nieruchomość jest bowiem nabywana na cele realizacji Planowanej Inwestycji. Okres, w jakim umowa dzierżawy będzie realizowana po nabyciu Nieruchomości, ma pozwolić przedsiębiorstwu telekomunikacyjnemu znaleźć inną lokalizację (poza Nieruchomością), do której przeniesie stację bazową. W interesie Spółki jest również to, aby stacja bazowa została usunięta z Nieruchomości, gdyż jej dalsze funkcjonowanie w tej lokalizacji z dużym prawdopodobieństwem obniżałoby wartość sprzedawanych lokali (gros ludzi nie chce mieszkać w bezpośrednim sąsiedztwie takich urządzeń z obaw o ich wpływ na zdrowie ludzkie albo z względów czysto estetycznych).

Zaliczka i fakturowanie

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej Spółka zobowiązała się uiścić na rzecz Sprzedającego zaliczkę, która nie będzie pokrywać pełnej ceny sprzedaży nieruchomości. Zapłata przez Spółkę zaliczki nastąpiła 14 lutego 2023 r. i będzie udokumentowana stosowną fakturą VAT wystawioną przez Spółdzielnię z wykazaną na niej kwotą podatku VAT. Spółdzielnia wystawi również na rzecz Spółki tzw. fakturę końcową na różnicę pomiędzy ceną sprzedaży Nieruchomości a kwotą zapłaconej przez Spółkę zaliczki, na której również będzie wykazana kwota podatku VAT.

Ponieważ Nieruchomość jest obciążona hipotekami, dla których wierzycielem hipotecznym jest bank, Zainteresowani ustalili, że Spółdzielnia ma przesłać Spółce aktualny dokument sporządzony w wymaganej formie przez bank, zawierający zgodę wymaganą przepisami prawa do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających Nieruchomość w przypadku zapłaty wskazanych tam wierzytelności przysługujących bankowi (tzw. promesa).

Zapłata zaliczki nastąpiła w ten sposób, że:

\- kwoty wynikające z promes, wskazujących całkowitą kwotę wierzytelności do zapłaty przez Sprzedającego, Kupujący zapłacił przelewem na wskazane w promesach rachunki bankowe wierzyciela, z przeznaczeniem na spłatę całej opisanej tam wierzytelności,

\- kwota stanowiąca różnicę pomiędzy kwotą zaliczki a kwotą wierzytelności, opisanej powyżej, została przelana na rachunek bankowy Sprzedającego przy wykorzystaniu mechanizmu podzielonej płatności.

Zapłata reszty ceny sprzedaży nastąpi na rachunek bankowy Spółdzielni, ale z wykorzystaniem depozytu notarialnego, tj. środki pieniężne trafią na rachunek bankowy kancelarii notarialnej, z którego następnie zostaną przelane (zostaną zwolnione) na rachunek bankowy Spółdzielni.

Sprzedający i Spółka postanawiali również, że w przypadku, gdy przed dokonaniem płatności zaliczki lub reszty ceny sprzedaży Spółka uzyska informacje o wierzytelności obciążającej Sprzedającego i/lub Nieruchomość, Spółka będzie uprawniona do dokonania odpowiednich spłat wierzycieli wprost z tej zaliczki i/lub reszty ceny sprzedaży, a powyższe płatności będą traktowane jako część płatności należnej Sprzedającemu z powyższych tytułów i zostaną zaliczone na ich poczet.

Z uwagi na to, że zdaniem Zainteresowanych istnieją przesłanki do tego, aby dostawa wszystkich Budynków i Budowli (z uwzględnieniem w podstawie opodatkowania takiej dostawy wartości prawa użytkowania wieczystego Działek) mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT- co Zainteresowani chcą potwierdzić poprzez uzyskanie wnioskowanej interpretacji - dnia 3 lutego 2023 r. złożyli oni do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla Spółki zgodne oświadczenie, że:

„Na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) niniejszym oświadczamy, że Spółdzielnia Y (Sprzedający) oraz X Sp. z o.o. (Nabywca), będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, i wybierają opodatkowanie dostaw wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działkach ewidencyjnych nr … (nr księgi wieczystej: …) i … (nr księgi wieczystej: …), obręb (…). Na działkach tych posadowione są w szczególności:

\- na działce o numerze …:

1) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 173 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 208 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

3) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 2.473 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

4) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 480 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

5) budynek biurowy o powierzchni zabudowy 739 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…).

\- na działce o numerze …:

1) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 32 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 87 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

3) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 165 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…),

4) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 120 m2, identyfikator z kartoteki budynków: (…).

oraz znajdujących się na ww. działkach:

\- parkingów i placów postojowych,

\- dróg wewnętrznych,

\- placów manewrowych,

\- ciągów pieszych (chodników).”

W oświadczeniu wskazano również nazwy i dane adresowe Zainteresowanych oraz ich numery NIP, a także planowaną datę zawarcia transakcji (dostawy).

Uwagi dodatkowe

W umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili również, że Sprzedający udziela Spółce prawo do dysponowania Działkami na cele budowlane, w szczególności na występowanie do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej (jeśli będzie wymagana), gestorów mediów celem uzgodnienia warunków technicznych, itd.

Wydanie Nieruchomości Sprzedającemu ma natomiast nastąpić w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zarówno Spółka, jak i Spółdzielnia są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i będą utrzymywać taki status także na dzień transakcji (dostawy).

**Pytanie**

Czy umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o PCC, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski lub wykonywanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Tym samym, mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych, umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku, to w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 21 kwietnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.130.2023.3.MD.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz (urządzenie/budowle) jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

1\. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

2\. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

3\. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

W prawie polskim obowiązuje zasada _superficies solo cedit_, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1). Odrębna własność budynków i innych urządzeń istnieje w przypadku budynków i innych urządzeń pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Przepis, w art. 49 wskazuje także na kolejny wyjątek od zasady, zgodnie z którą do części składowych gruntu nie wchodzą urządzenia, mimo, że są związane z nieruchomością.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Należy podkreślić, że urządzenia, o których mowa w powyższym przepisie określane są powszechnie jako urządzenia przesyłowe, czyli takie, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego działek nr … i … (dalej: Działki) oraz prawa własności stanowiących własność Sprzedającego budynków (dalej: Budynki), budowli (dalej: Budowle) oraz urządzeń posadowionych na Działkach, które to urządzenia są trwale związane z gruntem.

Ponadto, na Działkach posadowione są obiekty takie jak urządzenia przyłącza ciepłowniczego i węzła ciepłowniczego, stacja średniego napięcia i przyłącze sygnałowe (światłowód), które są własnością przedsiębiorstwa ciepłowniczego, przedsiębiorstw przesyłowych i telekomunikacyjnych i nie mogą być przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego. Zgodnie bowiem z art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny urządzenia te nie należą do części składowych nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierają opodatkowanie podatkiem VAT ww. dostawy.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 kwietnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.130.2023.3.MDN, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dla transakcji sprzedaży ww. Budynków i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) Wobec powyższego, Spółka i Spółdzielnia, spełniając ww. warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. Budynków i Budowli i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr … i …, na których posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług._”._

A zatem, skoro transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożyły oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży wyłączona będzie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).