Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/436-113/12-2/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-09-21
Teza: Czy w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, czy wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką?
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; nieruchomości-nabycie nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2012 r. (data wpływu w dniu 19 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w sprawie odliczenia hipoteki od wartości darowizny - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w sprawie odliczenia hipoteki od wartości darowizny.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca chciałby przejąć w drodze umowy darowizny mieszkanie, które stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną księgę wieczystą. Na niniejsze mieszkanie został zaciągnięty kredyt hipoteczny. W umowie kredytowej, jako kredytobiorcy, występują: właścicielka mieszkania - Pani Z. i Wnioskodawca. Sama umowa kredytowa nie mówi jednak o proporcjach podziału zobowiązań kredytowych, natomiast wykorzystuje sformułowanie „solidarnie”, co oznacza, że każdy z kredytobiorców odpowiada przed bankiem do pełnej wysokości zadłużenia. Pomiędzy Panią Z., a Wnioskodawcą nie ma żadnych więzi pokrewieństwa (III grupa podatkowa, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn). Wierzytelność względem banku została zabezpieczona hipoteką, z wpisem do księgi wieczystej prowadzonej przez odpowiedni sąd rejonowy. Prawo własności do wymienionej nieruchomości posiada natomiast tylko Pani Z. W wyniku braku możliwości spłaty rat kredytu (z winy Pani Z.), zawarta została umowa ugody (2011 r ) pomiędzy kredytobiorcami (Pani Z. i Wnioskodawca), a bankiem, w której poza restrukturyzacją zadłużenia, nie zmienił się stan rzeczy w odniesieniu do poprzedniej (pierwszej) umowy podpisanej w 2008 r. Ponieważ brak realizacji obowiązków przez Panią Z., wynikających z umowy ugody nadal ma miejsce, Wnioskodawca chciałby nabyć prawo do własności lokalu w drodze umowy darowizny. Wnioskodawca ponownie zaznacza, że Pani Z. jest jedyną właścicielką nieruchomości, natomiast kredyt hipoteczny dotyczy obojga. Zamiarem Wnioskodawcy jest przejęcie w drodze umowy darowizny prawa do własności niniejszej nieruchomości wraz całym jego obciążeniem, którym w tym przypadku jest hipoteka na rzecz banku, ustanowiona w księdze wieczystej. Wartość ustanowionej hipoteki, w chwili składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, znacząco przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Szacunkowa różnica pomiędzy wartością ustanowionej hipoteki, a wartością rynkową nieruchomości wynosi około 160 000 zł. Kredyt jest indeksowany do franka szwajcarskiego. Zgodnie z wolą Wnioskodawcy i darczyńcy, w obowiązującej umowie ugody z 2011 r., nie będą dokonywane żadne zmiany w jej treści, nastąpi jedynie przeniesienie w całości prawa własności nieruchomości na Wnioskodawcę w drodze darowizny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania .

1.  Czy przy ustalaniu podstawy do opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o kwotę wierzytelności, wynikającej z ustanowionej hipoteki?
2.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości (znacząco), podatek od spadku i darowizn będzie równy 0 zł (zero złotych)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. W tym konkretnym przypadku, nabytym przez Wnioskodawcę prawem majątkowym będzie prawo do własności mieszkania, będącego odrębną nieruchomością, które ma założoną księgę wieczystą. W dalszej części ustawy, a dokładniej w art. 6 ust. 1 pkt 4, ustawodawca określa moment powstania obowiązku podatkowego „przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego…”. W opinii Wnioskodawcy, oznacza to, że wszelkie kalkulacje związane z wyznaczeniem wartości darowanej rzeczy bądź prawa majątkowego na potrzeby określenia podstawy do opodatkowania, zostaną przeprowadzone w dniu podpisania przez darczyńcę i obdarowanego aktu notarialnego darowizny.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Pojęcie długów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy, obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia.

Stosownie do treści art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2011 r. nr 124, poz. 1361, z późn. zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością (hipoteka) i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, wynika z tego, że dług zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, daje gwarancję wierzycielowi (bankowi) możliwość skutecznego dochodzenia spłaty, jeśli nie od dłużnika, to od nowego właściciela nieruchomości (w zdarzeniu przyszłym Wnioskodawcy, będącego również w umowie kredytowej jako kredytobiorca, odpowiadający przed bankiem do pełnej wartości zobowiązania). Ponieważ Wnioskodawca otrzyma w drodze darowizny 100% udziału w nieruchomości, pełna wartość ustanowionej hipoteki zostanie odliczona od rynkowej wartości nieruchomości, celem wyznaczenia podstawy opodatkowania należnym podatkiem.

Szacowana rynkowa wartość nieruchomości wynosi xxx, natomiast wartość ustanowionej hipoteki, po przeliczeniu po odpowiednim kursie wymiany walut, wynosi około xxx zł. Zatem, wartość ciężaru do odliczenia od podstawy opodatkowania, jest wyższa od wartości rynkowej nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, konsekwencją pomniejszenia podstawy opodatkowania podatkiem od darowizny o wartość przypadającego na przedmiot darowizny ciężaru w postaci hipoteki, będzie stwierdzenie, iż podstawa opodatkowania posiada wartość ujemną.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawcy:

1.  wartość rynkowa nieruchomości powinna zostać pomniejszona o kwotę wierzytelności, wynikających z ustanowionej hipoteki, celem wyznaczenia podstawy do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn,
2.  w tym konkretnym przypadku, podatek od darowizny wyniesie 0 zł (zero złotych), z uwagi na mniejszą od zera wartość podstawy do opodatkowania, wynikającą z różnicy wartości rynkowej nieruchomości i ciążącym na tej nieruchomości ciężarze.

Wnioskodawca wskazuje, że podobne do Jego stanowiska interpretacje indywidualne zostały wydane przez:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB2/436-117/12-2/AF,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPB2/436-247/11-2/MK,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, sygn.: IBPBII/1/436-497/11/MCZ,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn.: IPPB2/436-116/12-2/AF,

*   Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dot. sprawy sygn. II FSK 2158/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, m.in. tytułem darowizny.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, przy nabyciu w drodze darowizny, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera pojęcia „darowizna”, dlatego należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 888 § 1 K. c., przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jak wynika z brzmienia ww. przepisu podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi czysta wartość. Nadmienia się, iż ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary, w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowią katalog otwarty. Ustanowienie na nieruchomości hipotek, w przypadku umowy darowizny, bezspornie stanowi obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca chciałby przejąć w drodze umowy darowizny mieszkanie, które stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną księgę wieczystą. Na niniejsze mieszkanie został zaciągnięty kredyt hipoteczny. W umowie kredytowej jako kredytobiorcy występują właścicielka mieszkania (Pani Z.) i Wnioskodawca. Sama umowa kredytowa nie mówi jednak o proporcjach podziału zobowiązań kredytowych, natomiast wykorzystuje sformułowanie „solidarnie”, co oznacza, że każdy z kredytobiorców odpowiada przed bankiem do pełnej wysokości zadłużenia. Wierzytelność względem banku została zabezpieczona hipoteką z wpisem do księgi wieczystej prowadzonej przez odpowiedni sąd rejonowy. Prawo własności do wymienionej nieruchomości posiada natomiast tylko Pani Z. Wnioskodawca chciałby nabyć prawo do własności lokalu w drodze umowy darowizny. Zamiarem Wnioskodawcy jest przejęcie w drodze umowy darowizny prawa do własności niniejszej nieruchomości wraz całym jego obciążeniem, którym w tym przypadku jest hipoteka na rzecz banku, ustanowiona w księdze wieczystej. Wartość ustanowionej hipoteki, w chwili składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, znacząco przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Szacunkowa różnica pomiędzy wartością ustanowionej hipoteki, a wartością rynkową nieruchomości wynosi około 160 000 zł.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W sytuacji, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu dokonanej na rzecz Wnioskodawcy darowizny nieruchomości w powyższej sprawie nie wystąpi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.