Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB4/4511-457/16/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-07-25
Teza: Czy zawarcie z deweloperem przedwstępnej umowy o nieustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży w formie aktu notarialnego w miesiącu sierpniu 2016 r. oraz dokonaniu płatności w całej kwocie wartości nieruchomości mieszkalnej zgodnie z powyższą umową najdalej do 1 grudnia 2016 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu z dnia 30 maja 2014 r. w kwocie 200.000 zł oraz własnych środków ze wspólnego majątku małżeńskiego w kwocie 125.300 zł, powoduje zwolnienie w podatku dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości sprzedanej dnia 30 maja 2014 r., a tym samym czy korzysta ze zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia wyżej wymienionej nieruchomości?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2016 r. (data wpływu 24 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca będący w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, w drodze aktu notarialnego z dnia 30 maja 2014 r., sprzedał własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę przychodu 200.000 zł, które to prawo nabył w 1/2 części w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu dnia 18 listopada 2012 r. oraz w pozostałej 1/2 części na podstawie umowy o dział spadku i umowy darowizny z dnia 17 października 2013 r. zawartej z pozostałymi spadkobiercami własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Ostateczna kwota uzyskana ze sprzedaży wpłynęła na rachunek bankowy dnia 4 czerwca 2014 r. Otrzymane ze sprzedaży środki pieniężne wniósł do wspólnego majątku z żoną, co stanowiło jedynie jego dyspozycję, a nie było przejawem darowizny w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Na podstawie sporządzonego zeznania podatkowego PIT-39 za rok 2014 Wnioskodawca wykazał koszt związany z tą sprzedażą w wysokości 0 zł, więc łączny dochód ze sprzedaży do opodatkowania wyniósł 200.000 zł. W powołaniu na art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca zdecydował wspólnie z żoną przeznaczyć otrzymane środki pieniężne ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na zakup do wspólnego majątku małżeńskiego nowej nieruchomości: lokalu mieszkalnego bezpośrednio od dewelopera do końca roku 2016. Obecnie wspólnie z żoną dokonali wyboru nieruchomości na rynku lokalnym i zamierzają przystąpić do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży w miesiącu sierpniu 2016 r. z deweloperem za cenę nabycia 325.300 zł. Płatność pierwszej raty ma nastąpić w terminie do 31 sierpnia 2016 r., a końcowa płatność za całą pozostałą wartość lokalu mieszkalnego zostanie wpłacona do dnia 1 grudnia 2016 r.; całość zostanie sfinansowana ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z dnia 30 maja 2014 r. w kwocie 200.000 zł oraz własnych środków ze wspólnego majątku małżeńskiego w kwocie 125.300 zł. Powyższe płatności zostaną udokumentowane fakturą VAT sprzedaży przez Dewelopera. W roku 2017 na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego po zakończeniu budowy inwestycji przez dewelopera Wnioskodawca nabędzie wspólnie z żoną ostatecznie prawo własności do lokalu mieszkalnego

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zawarcie z deweloperem przedwstępnej umowy o nieustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży w formie aktu notarialnego w miesiącu sierpniu 2016 r. oraz dokonaniu płatności w całej kwocie wartości nieruchomości mieszkalnej zgodnie z powyższą umową najdalej do 1 grudnia 2016 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu z dnia 30 maja 2014 r. w kwocie 200.000 zł oraz własnych środków ze wspólnego majątku małżeńskiego w kwocie 125.300 zł, powoduje zwolnienie w podatku dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości sprzedanej dnia 30 maja 2014 r., a tym samym czy korzysta ze zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia wyżej wymienionej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sporządzonym zeznaniu podatkowym PIT-39 za rok 2014 w poz. 25 zadeklarowano zamiar wydatkowania w całości środków uzyskanych ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w łącznej kwocie przychodu 200.000 zł w okresie lat dwóch licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na własne cele mieszkaniowe. Przystępując wraz z żoną do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży w miesiącu sierpniu 2016r. z Deweloperem oraz dokonując zapłaty całej kwoty wartości nieruchomości mieszkalnej zgodnie z powyższą umową najdalej do 1 grudnia 2016 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży własnej nieruchomości z dnia 30 maja 2014 r. w kwocie 200.000 zł oraz własnych środków ze wspólnego majątku małżeńskiego w kwocie 125.300 zł, Wnioskodawca wyczerpuje wszelkie przesłanki wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. i nabywa prawo do zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu sprzedanego dnia 30 maja 2014 r. Ponadto art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.f. nie uzależnia prawa do ulgi od dokonania definitywnego przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego na podstawie ostatecznego aktu notarialnego, a jedynie określa cel wydatkowania i ich faktyczne wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Do skorzystania z przedmiotowej ulgi ustawodawca określa, iż należy spełnić warunek:

*   poniesienia wydatku, tj. zapłaty całej omówionej kwoty wartości nieruchomości na podstawie zawartej przedwstępnej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży z deweloperem,
*   zachowania warunku celu zakupu, tj. celem zawartej przedwstępnej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży z deweloperem jest przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego,
*   zachowania terminu wydatkowania tj. począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
*   wydatkowania środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży nieruchomości po ich uzyskaniu,
*   udokumentowania poniesionego wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca spełnił łącznie wszystkie powyższe warunki ustawowe do skorzystania ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 łącznie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.f.

Wnioskodawca zwraca uwagę na nacisk ustawodawcy w zastosowaniu przedmiotowego zwolnienia podatkowego na kwestie dotyczące źródła pochodzenia środków pieniężnych wydatkowanych na własne cele mieszkaniowe oraz datę ich faktycznego pozyskania od nabywcy nieruchomości. Tylko te środki otrzymane ze sprzedaży mogą korzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. W związku z powyższym, przy ich wydatkowaniu także ustawodawca utwierdza swe stanowisko, aby te konkretne środki pieniężne faktycznie wydatkować na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Wykładnia celowościowa wyżej wskazanych przepisów prawnych nie uzależnia w żadnej mierze poniesienie wydatku od warunku posiadania na dzień poniesienia tego wydatku prawa własności do nieruchomości, cel tego zwolnienia przedmiotowego jest ograniczony do warunku jego poniesienia jako wydatku „własnego” i „mieszkaniowego”. Tym samym Wnioskodawca odwołuje się do brzmienia uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 stycznia 2016 r. (I SA/Sz 1244/15).

Przedwstępna umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego z deweloperem wykonana ze strony nabywcy nieruchomości poprzez fakt zapłaty jest umową nazwaną uregulowaną prawnie w Kodeksie cywilnym. Jest wystarczającym dokumentem wraz z dowodem zapłaty (przelewami bankowymi) do udowodnienia poniesienia wydatku na własne cele mieszkaniowe, tym samym wyczerpuje przesłanki do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 21 ust.1 pkt 131 u.p.d.o.f.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z powołan wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in.: nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanego z tym lokalem.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało w niej zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

W związku z tym stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Treścią umowy przedwstępnej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tych rzeczy lub praw, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie lokalu mieszkalnego, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W przedmiotowej sprawie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż nabyte w 1/2 części w 2012 r. i w 1/2 części w 2013 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Wnioskodawca sprzedał 30 maja 2014 r. Środki uzyskane z tej sprzedaży zamierza wydatkować na poczet zakupu mieszkania od dewelopera, zgodnie z umową deweloperską planowaną na sierpień 2016 r., natomiast definitywna umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego będzie zawarta w 2017 r., tj. po terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli po 31 grudnia 2016 r.

Wobec powyższego, w sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży prawa rzeczowego na nabycie lokalu mieszkalnego, bez zaistnienia faktu jego nabycia na własność w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku sądowego wskazać należy, że rozstrzygnięcie w nim zawarte zostało wydane w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.