Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.170.2019.3.NK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-14
Teza: Sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca będzie bowiem działał jak podatnik, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: grunty; majątek-majątek osobisty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2019 r. (data wpływu 19 marca 2019 r.), uzupełnionym w dniu 9 kwietnia 2019 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania zbycia działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 9 kwietnia 2019 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nieruchomość rolna niezabudowana stanowiąca działkę 483 o powierzchni 2,56 ha, położona w miejscowości …, została nabyta przez …, babcię Pani męża, 11 września 1968 r. Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży. Od chwili nabycia do 1994 r. była uprawiana rolniczo przez nieżyjącą już babcię męża. Wraz z biegiem czasu, nieruchomość została przekazana umowami darowizny na Pani teścia, a następnie na Pani męża. W czasie, gdy właścicielem był teść, nieruchomość została podzielona na dwie działki – 483/1 o pow. 0,3 ha oraz 483/2 o pow. 2,26 ha.

21 maja 2002 r. Pani mąż podarował Pani do majątku odrębnego opisaną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr … . Opisana nieruchomość jest ziemią rolną klasy RV i RIVb i RIVb. Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości. Zgodnie z ogólnymi zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki znajdują się w strefie rozwoju funkcji mieszkalnej jednorodzinnej i wielorodzinnej niskiej intensywności z towarzyszącymi usługami komercyjnymi i publicznymi (oświata, zdrowie, kultura, sport, rekreacja). Nieruchomość nigdy nie była oddana w najem bądź w dzierżawę, zawsze opłacany był podatek od nieruchomości. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest Pani płatnikiem podatku VAT. Nie jest też Pani rolnikiem i nie prowadzi Pani gospodarstwa rolnego. Jest Pani osobą fizyczną, od 2002 r. przebywa Pani na rencie zdrowotnej. W najbliższej przyszłości zamierza Pani dzielić posiadaną nieruchomość na mniejsze działki i za pośrednictwem biura nieruchomości sprzedawać. Nie zamierza Pani podejmować działań polegających na „zbrojeniu” terenu przeznaczonego do sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, przed podziałem dużej działki rolnej na działki mniejsze o powierzchniach poniżej 3000 m2, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O taką decyzję Wnioskodawca zamierza wystąpić. Nieruchomość do dnia dzisiejszego nie jest w żaden sposób wykorzystywana. Opłacany jest corocznie podatek rolny. Wnioskodawca zamierza wystąpić o warunki zabudowy dla siedemnastu domów. W przypadku uzyskania zgody na wymienioną ilość, na tyle działek zostanie podzielona nieruchomość. Zgodnie z założoną na chwilę obecną koncepcją podziału, nie będzie konieczności wydzielenia dróg, chyba że Gmina nie zaakceptuje przyjętej koncepcji. Wówczas będzie taka konieczność.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy po podziale nieruchomości na mniejsze działki i ich sprzedaży, Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku od towarów i usług i będzie musiał płacić podatek VAT przy sprzedaży wydzielonych działek?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien uzyskać statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. W rodzinie Wnioskodawcy nieruchomość jest od 51 lat i nie została nabyta w celu odsprzedaży. Podział jest jedyną możliwością, aby dokonać jej sprzedaży, ze względu na obowiązujące przepisy dotyczące działek rolnych o powierzchni powyżej 3000 m2 i nie objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Poza podziałem nieruchomości, nie będą podejmowane żadne działania mające na celu uatrakcyjnienie terenu, a mogących mieć znamiona działalności gospodarczej (np. uzbrajanie terenu). Sprzedaż opisywanej nieruchomości będzie sprzedażą majątku prywatnego, gdzie pieniądze ze sprzedaży zostaną spożytkowane w celach osobistych. Sprzedaż ta będzie zwykłym wykonywaniem prawa własności. W wyroku z dnia 29 grudnia 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy (sygnatura: I SA/Bd 692/08) wskazuje: „Działalność handlowa oznacza dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży w sposób wskazujący na zamiar kontynuacji tej działalności. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celu odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach osobistych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że przez pojęcie towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stwierdzić należy, że nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż stanowi odpłatną dostawę towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu ww. podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie, czynność taka musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Trzeba zaznaczyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ponadto, należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jednakże zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Z powołanego wyroku wynika, że „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Analiza okoliczności sprawy i treści przytoczonych przepisów prawa, prowadzi do stwierdzenia, że po podziale nieruchomości na mniejsze działki i ich sprzedaży, Wnioskodawca spełni warunki, żeby zostać uznanym za podatnika podatku od towarów i usług. Należy bowiem stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują na to, że planowana czynność sprzedaży będzie mieściła się w definicji „działalności gospodarczej”, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Trzeba wskazać, że Wnioskodawca przed sprzedażą nieruchomości zamierza wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy dla siedemnastu domów. Po uzyskaniu decyzji, dokona podziału na mniejsze działki. Ponadto, nie jest wykluczone, że będzie istniała konieczność wydzielenia dróg. Należy również zaznaczyć, że sprzedaż będzie dokonywana za pośrednictwem biura nieruchomości. Uwzględniając wszystkie czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w przedmiocie sprzedaży wskazanej nieruchomości, tut. organ uznał, że czynności te przekraczają prawo do rozporządzania majątkiem osobistym. Sprzedaży tej nie będzie można zakwalifikować jako działalności w sferze prywatnej.

Działania, które podejmować będzie Wnioskodawca, zdaniem tut. organu są porównywalne do angażowania środków przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, stwierdzić należy, że dokonując czynności sprzedaży działek w sposób opisany we wniosku, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, stwierdzić należy, że dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.