Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-891/14/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-31
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 7 października 2014 r. (data otrzymania 9 października 2014 r. ), uzupełnionym 20 listopada 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z 12 listopada 2014 r., Znak: IBPBII/2/415-891/14/JG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 20 listopada 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 14 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży domu, którego był współwłaścicielem w 1/2 części (drugim współwłaścicielem była siostra Wnioskodawcy). Udział ½ w domu Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłym 14 listopada 2012 r. ojcu. Sprzedaż domu nie była poprzedzona umową przedwstępną i Wnioskodawca nie otrzymał zaliczki od kupujących. Przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży domu wyniósł 37.500 zł.

Wnioskodawca wraz z małżonkiem 30 maja 2014 r. dokonał zakupu działki budowlanej za łączną cenę 39.707 zł. Część tej kwoty w wysokości 5.000 zł została wpłacona 14 marca 2014 r. właścicielce działki w formie zadatku do umowy przedwstępnej, pozostała kwota w wysokości 34.707 zł została wpłacona na konto sprzedającej 2 czerwca 2014 r. zgodnie z dyspozycją wypłaty podpisanego kredytu hipotecznego. Działka budowlana została nabyta w trakcie trwania ustroju wspólności majątkowej między Wnioskodawcą a jego małżonkiem – do majątku wspólnego.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytanie:

Czy w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe można uznać:

*   wydatek w wysokości 5.000 zł poniesiony 14 marca 2014 r. jako zadatek zgodnie z przedwstępną umową kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej;
*   wydatek w wysokości 34.707 zł na spłatę kredytu hipotecznego (oraz odsetek od tego kredytu) zaciągniętego w celu nabycia działki budowlanej (do dnia 7 października 2014 r. spłacono część tej kwoty, pozostała część została jeszcze do spłaty).

Czy poniesiona przez małżonków kwota 39.707 zł na zakup działki budowlanej może stanowić kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w związku z odpłatnym zbyciem (przychód w wysokości 37.500 zł) przez Wnioskodawcę 1/2 udziału w nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy?

Ewentualnie, która część tej kwoty może stanowić kwotę dochodu zwolnionego, np. tylko kredyt i odsetki pozostałe do spłaty?

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesiona kwota 39.707 zł na zakup działki budowlanej może stanowić kwotę dochodu zwolnionego, ponieważ służy celom mieszkaniowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że po zmarłym 14 listopada 2012 r. spadkodawcy Wnioskodawca nabył w spadku udział ½ we współwłasności domu. Pozostały udział nabyła siostra Wnioskodawcy. Sprzedaż domu nastąpiła 14 sierpnia 2014 r.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Odnosząc powyższe wyjaśnienia do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości, który Wnioskodawca nabył w drodze spadku – stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu i podlega opodatkowaniu, ponieważ udział Wnioskodawca nabył w 2012 r. a jego sprzedaży dokonał w 2014 r. tj. przed upływem 5-letnego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny zbywanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeśli Wnioskodawca poniósł takie koszty, to odliczyć może jedynie ich część, stosownie do posiadanego i sprzedawanego przez siebie udziału w nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W rozpatrywanej sprawie przychód jaki Wnioskodawca uzyskał 14 sierpnia 2014 r. ze sprzedaży domu w przypadającej na jego udział kwocie 37.500 zł podlega rozliczeniu jako źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika został wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy. Katalog ten ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

I tak stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych ze zbycia środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszystkie przesłanki, o których mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia regulowanego tym przepisem. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie chodzi zatem o to aby na cele mieszkaniowe podatnik wydatkował jakikolwiek środki, ale wydatkować ma środki uzyskane wyłącznie ze sprzedaży danej nieruchomości. Dlatego też nie może budzić żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być właśnie przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. A więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła, ale środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości. Warunek ten zdaje się pozostawać poza jakimkolwiek sporem. Skoro zwolnienie ma dotyczyć przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest oczywiste, że wydatkowanie ma dotyczyć tych właśnie przychodów. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca nie rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia, który nie został przez podatnika wydatkowany w sposób o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu tego wynika również warunek czasu, w którym środki z odpłatnego zbycia mają zostać wydatkowane. Nie sposób uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia nieruchomości skoro przepis wskazuje precyzyjnie, że jednym z warunków zastosowania ww. ulgi jest wydatkowanie przychodu począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Tym samym dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie.

Tymczasem z przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia wynika, że Wnioskodawca przychód ze sprzedaży udziału ½ w nieruchomości w kwocie 37.500 zł uzyskał 14 sierpnia 2014 r. Natomiast przed sprzedażą domu Wnioskodawca wraz z małżonkiem dokonał zakupu działki budowlanej za łączną kwotę 39.707 zł. Zakup działki nastąpił najpierw poprzez zapłatę 14 marca 2014 r. właścicielce działki kwoty 5.000 zł jako zadatku a 2 czerwca 2014 r. została wpłacona pozostała kwota w wysokości 34.707 zł. Wskazując zatem na powyższe daty nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca obie kwoty 5.000 zł i 34.707 zł wydatkował na zakup działki przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu. Skoro przychód Wnioskodawca otrzymał dopiero 14 sierpnia 2014 r., to nie może być mowy o żadnym wydatkowaniu środków ze zbycia przed 14 sierpnia 2014 r. Oznacza to, że wydatku na zakup działki budowlanej Wnioskodawca nie sfinansował z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia domu, lecz ze środków finansowych z innego źródła. Źródłem tym był majątek własny Wnioskodawcy i jego małżonka oraz kredyt hipoteczny. Bez wątpienia nie były to środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Wnioskodawca dopiero nie wcześniej niż w dniu sprzedaży tj. od 14 sierpnia 2014 r. mógł ponosić wydatki na własne cele mieszkaniowe z przychodu ze sprzedaży, gdyż dopiero wówczas sprzedaż miała miejsce. Innymi słowy początkiem terminu, od jakiego Wnioskodawca mógł ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami – jest dzień odpłatnego zbycia, czyli w niniejszej sprawie 14 sierpień 2014 r. Skoro Wnioskodawca zakup działki sfinansował przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia domu czyli środkami nie pochodzącymi ze sprzedaży domu, to oznacza, że wydatki jakie poniósł na zakup działki oraz wydatki na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu przed dniem sprzedaży udziału w nieruchomości nie mogą być uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, wydatek w wysokości 5.000 zł poniesiony 14 marca 2014 r. jako zadatek zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej oraz wydatek w wysokości 34.707 zł poniesiony 2 czerwca 2014 r. z otrzymanego kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu nabycia działki budowlanej nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, gdyż wydatki te Wnioskodawca poniósł przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości i poniósł je ze środków, które nie pochodziły ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Skoro tak, to kwota 39.707 zł będąca ceną zakupu działki nie stanowi dochodu podlegającego zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Wśród katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe ustawodawca uznaje obok nabycia gruntu pod budowę domu mieszkalnego również spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia na zakup gruntu pod budowę domu. Istotnym jest aby kredyt zaciągnięty był przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Nie mniej jednak aby spłata kredytu mogła skorzystać ze zwolnienia jako wydatek na własne cele mieszkaniowe to kluczowy pozostaje także moment poniesienia wydatku na spłatę o czym wprost stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A przepis ten, jak była o tym mowa wcześniej, mówi literalnie o momencie poniesienia wydatku formułując zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”.

Stąd też wydatki jakie na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup działki budowlanej Wnioskodawca poniósł przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu nie stanowią wydatku uprawniającego do zwolnienia z opodatkowania, gdyż Wnioskodawca dokonując spłaty kredytu przed 14 sierpnia 2014 r. nie dokonał tego z przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu. Wydatkiem uprawniającym do zwolnienia z opodatkowania będzie jedynie spłata kredytu jakiej Wnioskodawca dokonał po sprzedaży domu ze środków uzyskanych z tej sprzedaży.

Podsumowując, podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższych zwolnień jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami jest – co wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – dzień odpłatnego zbycia, czyli dzień, w którym Wnioskodawca dokonał sprzedaży udziału w nieruchomości tj. 14 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca wydatek na zakup działki poniósł przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, a to wyklucza prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Dlatego też Wnioskodawca nie może w ogóle kwoty 39.707 zł (kwota zadatku 5.000 zł i kwota 34.707 zł) wydatkowanej na zakup działki budowlanej (jako cena) uznać za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe a co za tym idzie kwota ta nie będzie stanowić dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód jaki Wnioskodawca uzyskał 14 sierpnia 2014 r. ze sprzedaży domu w kwocie 37.500 zł odpowiadającej jego udziałowi nabytemu w drodze spadku stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i kwota tego przychodu podlega wykazaniu w zeznaniu PIT-39. Dopiero wydatki poniesione przez Wnioskodawcę począwszy od 14 sierpnia 2014 r., a więc po sprzedaży domu mogą być uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Również wydatki jakie Wnioskodawca poniósł na częściową spłatę kredytu przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu nie stanowią wydatku uprawniającego do zwolnienia z opodatkowania, gdyż Wnioskodawca dokonując spłaty kredytu nie dokonał tego z przychodu ze sprzedaży domu „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”. Wydatkiem uprawniającym do zwolnienia z opodatkowania będzie jedynie spłata kredytu jakiej Wnioskodawca dokonał po sprzedaży domu ze środków z tej sprzedaży.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.