Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.500.2024.1.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-30
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w działce.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w działce nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w 50% wraz z mamą nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni gruntu 0,9933 ha nr (…) nr 1 obręb (…) na terenie dzielnicy (…), którą nabył w spadku po swoim tacie. Grunt stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. Wnioskodawca nigdy nie zajmował się sprzedażą jakichkolwiek nieruchomości.

W stosunku do nieruchomości na moment złożenia wniosku jest przewidziany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę nie była przez niego w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej, w tym nie była również na nieruchomości prowadzona działalność rolnicza. Grunt jest niezagospodarowany. Wnioskodawca nie uprawiał ziemi na gruncie, nie wydzierżawiał też gruntu, nie zawierał w stosunku do gruntu żadnych innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów finansowych na grunt w postaci jego uzbrojenia, drogi czy ogrodzenia. Wnioskodawca nie dzielił w żaden sposób gruntu.

W celu przygotowania działki do sprzedaży Wnioskodawca dokonywał takich czynności jak analiza chłonności działki, czyli koncepcji wskazującej jak duży budynek i z jaką ilością lokali mieszkalnych i niemieszkalnych może być wybudowany na działce, zgodnie z obowiązującym dla niej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wnioskodawca przygotował również koncepcję zabudowy pięter, wskazującej możliwe rozkłady mieszkań w dwóch wariantach: przy budowie jednego oraz dwóch osobnych budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi. Poza tym nie było żadnych innych nakładów poczynionych na nieruchomość, w szczególności Wnioskodawca doprowadzał żadnych mediów do gruntu.

Wnioskodawca podejmował jednak aktywne działania w zakresie znalezienia potencjalnego nabywcy działki. Działka jest oferowana bezpośrednio deweloperom. Wnioskodawca w tym celu wysłał zapytanie do ponad 200 firm deweloperskich, a z kilkudziesięcioma prowadził rozmowy o szczegółach oferty. Każdy z nich otrzymał wykonaną analizę chłonności oraz przykładowe koncepcje zabudowy pięter. Ofertę sprzedaży działki wraz ze wskazaniem koncepcji zabudowy Wnioskodawca umieszczał na portalach ogłoszeniowych takich jak (\`(...)\`).

Wnioskodawca chce sprzedać działkę deweloperowi, który zamierza wybudować tam osiedle mieszkaniowe. Na obecną chwilę Wnioskodawca nie posiada innych działek, które zmierzałby sprzedać w najbliższym czasie, ani też nie ma zamiaru nabywać innych działek z intencją odsprzedaży.

Wnioskodawca planuje podpisanie umowy przedwstępnej z Deweloperem. W umowie przedwstępnej zostaną określone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Aby umożliwić przyszłemu nabywcy uzyskanie decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, Wnioskodawca udzieli mu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącej przedmiotem tego aktu nieruchomości dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z pozwoleniem na budowę. Wnioskodawca nie będzie ponosić żadnych nakładów finansowych w tym zakresie. Wszelkie nakłady ponoszone przez kupującego na przedmiotowym gruncie będą wiązać się wyłącznie z uzyskaniem decyzji, które leżą w interesie kupującego.

Wnioskodawca pragnie jednak wskazać dla pełnego opisu sytuacji, że posiada status czynnego podatnika VAT, z uwagi na to, że wynajmuje prywatnie nieruchomości usługowe innym podmiotom gospodarczym. Status czynnego podatnika VAT posiada również mama Wnioskodawcy. Są to jednak całkowicie odrębne nieruchomości, niezwiązane w żaden sposób z tą, która jest przedmiotem niniejszego wniosku. Przychody z najmu rozliczane są na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w formie tzw. najmu prywatnego. Wnioskodawca ma obecnie zawieszoną jednoosobową działalność gospodarczą Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Poza wskazanym wynajmem Wnioskodawca nie wykonuje żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Pytanie**

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej Wnioskodawca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, a więc w transakcji sprzedaży nieruchomości, nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów usług, a zatem odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowane tym podatkiem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu. Nie każda jednak dostawa podlega opodatkowaniu VAT, a tylko taka dostawa, która jest dokonywana przez podatnika tego podatku.

Z kolei za podatnika uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy VAT).

Natomiast za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT).

Zatem, dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Przyjmuje się, iż właściwym jest nie uznawanie za podatników osób fizycznych, gdy dokonują dostawy (zbycia) towarów stanowiących część majątku osobistego, to jest majątku, który nie został nabyty w celu jego wykorzystania w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, bez zamiaru ich ciągłego wykonywania i nie prowadzi zorganizowanej lub zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W orzecznictwie sądowym wskazuje się, iż działalność handlowa (utożsamiana tu z gospodarczą w tym zakresie) nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Z tego powodu nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za podatnika w tym zakresie (także wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r., I FSK 1626/08).

W każdym przypadku istotne znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odprzedanie gruntów, to zasadniczo należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (wyrok WSA w Białymstoku z 27 czerwca 2007 r., I SA/Bk 399/06).

Podobnie przyjął NSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r. (I FSK 1629/07), w którym podkreślił, że decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.

W wyroku z 3 marca 2015 r. I FSK 1859/13 NSA podkreślił, że na działalność gospodarczą zbywcy wskazywać mogą w szczególności takie łączne okoliczności, jak: doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego o powierzchni kilku hektarów na kilkadziesiąt niezabudowanych działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej, dostępnej dla wydzielonych działek, oraz podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

Temat ten był również podejmowany na gruncie orzecznictwa TSUE. Przykładowo wyrok z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby v. Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie). W ocenie Trybunału największe znaczenie dla uznania danego podmiotu za podatnika (prowadzącego działalność) w zakresie sprzedaży działek ma to, że podmiot ten w zakresie tej sprzedaży angażuje pewne środki, aktywa, w związku z czym działa jak handlowiec (ewentualnie usługodawca, producent).

Takimi działaniami mogą być w ocenie Trybunału przykładowo uzbrojenie terenu albo działania marketingowe. Należy również oceniać to, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych. Nie wydaje się, aby można było uznać za podatnika podmiot sprzedający np. jedną działkę, którą wcześniej uzbroił, jeśli nastąpiło to w związku z tym, że podmiot ten w tym samym czasie uzbrajał dla własnych potrzeb mieszkaniowych działkę przyległą. Tutaj działanie polegające na uzbrojeniu działki nie było działaniem w charakterze handlowca, tylko nastąpiło przy okazji uzbrajania innej działki na potrzeby prywatne.

Zatem, zarówno w opinii sądów administracyjnych, jak i TSUE, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo podejmowaniu działań marketingowych i sprzedażowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi jednak wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (działalności gospodarczej), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy.

TSUE zaznaczył ponadto, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W ustawie o VAT brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto także okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Wywodzenie z normy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE nie jest możliwe w świetle orzecznictwa TSUE i samego sformułowania art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (tak m.in. NSA w wyroku w sprawie sygn. akt I FSK 1536/10).

Jak wynika z orzecznictwa NSA stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Aby uznać, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości jest czynnością opodatkowaną należy wykazać, że sprzedawca w odniesieniu do tej czynności występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do określonego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki, będące terenami budowlanymi działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną czy stałą). W konsekwencji istotne jest to, czy ze stanu faktycznego wynika, że sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu. Podjęcie takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe wykonywanych w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012.254.2019.1.AT) wskazano: „Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 kwietnia 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM) wskazano: „Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”.

Natomiast w wyroku z 9 maja 2014 r. (I FSK 811/13) NSA trafnie zauważył, że nawet podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadniony, gdy podmiot jeszcze nie wie, czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej.

Podobnie przyjął WSA we Wrocławiu, który w orzeczeniu z 10 czerwca 2016 r. (I SA Wr 235/16) stwierdził m.in., że wprawdzie sam podział gruntów wymaga podjęcia określonej czynności, jednakże jest niewystarczający do tego, aby uznać, że spełniona jest jedna z cech wykonywania działalności gospodarczej wykonywanie jej w sposób zorganizowany.

Z kolei w przywoływanym już wyroku z 9 maja 2014 r. (I FSK 811/13) NSA słusznie podniósł, że zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w prasie i Internecie nie świadczy automatycznie o konieczności uznania aktywności strony w zakresie obrotu nieruchomościami za zawodową. W przypadku takich ogłoszeń istotne znaczenie ma to, czy wykraczają one poza zwykłe formy ogłoszeń, czy przybierają postać reklamy, stanowiąc formę marketingu. Samo zamieszczenie ogłoszenia w prasie czy Internecie (środkach przekazu będących w powszechnym użyciu) bez wskazania, że miało ono cechy wykraczające poza zwykłe ogłoszenie (np. wielkość, grafikę, formułę) i wymagało większych od zwyczajowo przyjętych nakładów, nie pozwala na stwierdzenie, że osoba je zamieszczająca zachowuje się jak handlowiec.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż nieruchomości - nie będzie miała cech działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawie o VAT, a w konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe również znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowo-administracyjnym. W związku z tym potencjalną sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę należy uznać za wykonywaną w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, w zakresie sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z kolei z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (\`(...)\`).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

IK tak, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii uznania sprzedaży udziału w działce za podlegającą opodatkowaniu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w działce nr 1, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) – zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z zasadą ogólną dotyczącą sprzedaży sformułowaną w art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W opisie sprawy wskazał Pan, że jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej nr 1, którą nabył Pan w spadku. Grunt stanowi Pana majątek prywatny, nie zajmował się Pan nigdy sprzedażą nieruchomości.

W stosunku do nieruchomości jest przewidziany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość, od momentu jej nabycia, nie była przez Pana przez w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej, w tym nie była również na nieruchomości prowadzona działalność rolnicza. Grunt jest niezagospodarowany. Nie uprawiał Pan ziemi na gruncie, nie wydzierżawiał też gruntu, nie zawierał w stosunku do gruntu żadnych innych umów o podobnym charakterze. Nie ponosił Pan żadnych nakładów finansowych na grunt w postaci jego uzbrojenia, drogi czy ogrodzenia oraz nie dzielił Pan w żaden sposób gruntu.

W celu przygotowania działki do sprzedaży dokonał Pan analizy chłonności działki, czyli koncepcji wskazującej jak duży budynek i z jaką ilością lokali mieszkalnych i niemieszkalnych może być wybudowany na działce, zgodnie z obowiązującym dla niej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Przygotował Pan również koncepcję zabudowy pięter, wskazującej możliwe rozkłady mieszkań w dwóch wariantach: przy budowie jednego oraz dwóch osobnych budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi. Poza tym nie było żadnych innych nakładów poczynionych na nieruchomość, nie doprowadzał Pan mediów do gruntu.

Podejmował Pan aktywne działania w zakresie znalezienia potencjalnego nabywcy działki. Działka jest oferowana bezpośrednio deweloperom. Wysłał Pan zapytanie do ponad 200 firm deweloperskich, a z kilkudziesięcioma prowadził rozmowy o szczegółach oferty. Każdy z nich otrzymał wykonaną analizę chłonności oraz przykładowe koncepcje zabudowy pięter. Ofertę sprzedaży działki wraz ze wskazaniem koncepcji zabudowy umieszczał Pan na portalach ogłoszeniowych takich jak (\`(...)\`). Chce Pan sprzedać działkę deweloperowi, który zamierza wybudować tam osiedle mieszkaniowe.

Na obecną chwilę nie posiada Pan innych działek, które zmierzałby sprzedać w najbliższym czasie, ani też nie ma zamiaru nabywać innych działek z intencją odsprzedaży.

Planuje Pan podpisanie umowy przedwstępnej z Deweloperem. W umowie przedwstępnej zostaną określone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Aby umożliwić przyszłemu nabywcy uzyskanie decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, udzieli mu Pan pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącej przedmiotem tego aktu nieruchomości dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z pozwoleniem na budowę. Nie będzie Pan ponosić żadnych nakładów finansowych w tym zakresie. Wszelkie nakłady ponoszone przez kupującego na przedmiotowym gruncie będą wiązać się wyłącznie z uzyskaniem decyzji, które leżą w interesie kupującego.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej będzie Pan działać jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowym opisie sprawy występują okoliczności, które wskazują, że zbycie przez Pana wskazanego we wniosku udziału w nieruchomości, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjął Pan w odniesieniu do udziału w działce nr 1 przez cały okres jej posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy wynika taka Pana aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Podejmował Pan działania zmierzające do sprzedaży udziału w ww. działce. W związku z tym, w celu przygotowania działki do sprzedaży dokonał Pan analizy chłonności działki, czyli koncepcji wskazującej jak duży budynek i z jaką ilością lokali mieszkalnych i niemieszkalnych może być wybudowany na działce, zgodnie z obowiązującym dla niej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przygotował Pan również koncepcję zabudowy pięter, wskazującej możliwe rozkłady mieszkań w dwóch wariantach: przy budowie jednego oraz dwóch osobnych budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi. Wskazał Pan też, że podejmował aktywne działania w zakresie znalezienia potencjalnego nabywcy działki. Działka jest oferowana bezpośrednio deweloperom. W tym celu wysłał Pan zapytanie do ponad 200 firm deweloperskich, a z kilkudziesięcioma prowadził rozmowy o szczegółach oferty. Każdy z nich otrzymał wykonaną analizę chłonności oraz przykładowe koncepcje zabudowy pięter. Ofertę sprzedaży działki wraz ze wskazaniem koncepcji zabudowy umieszczał Pan na portalach ogłoszeniowych takich jak (…), (…) oraz (…). Wskazane wyżej czynności dokonane przez Pana niewątpliwie przyczyniają się do zwiększenia wartości i atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości. Przedstawiana potencjalnym nabywcom koncepcja wskazująca jak duży budynek i z jaką ilością lokali mieszkalnych i niemieszkalnych może być wybudowany na działce czy koncepcja zabudowy pięter, wskazująca możliwe rozkłady mieszkań w dwóch wariantach: przy budowie jednego oraz dwóch osobnych budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi, wykracza poza zwykłe zarzadzanie nieruchomością. Nie są to czynności konieczne przy dokonywaniu sprzedaży działek. Czynności te wskazują, że podejmuje Pan działania w celu podniesienia wartości i atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości, tym samym nie można uznać, że transakcja sprzedaży udziału w działce będzie dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictwa nabywcy.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, aby umożliwić przyszłemu nabywcy uzyskanie decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, udzieli mu Pan pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącej przedmiotem tego aktu nieruchomości dla celów budowlanych, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z pozwoleniem na budowę.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Pana). Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka nr 1 stanowi Pana współwłasność i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostanie okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana pełnomocnictwa Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako współwłaściciel działki nr 1 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności z nią związanych.

Tym samym uznać należy, że przedstawiona we wniosku Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowego udziału w działce nr 1, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane przez Pana działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż udziału w nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanego udziału w działce nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. udziału w działce nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy ponadto wskazać, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela działki.

W odniesieniu do przywołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych wskazujemy, że jakkolwiek wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym. Rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).