Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.856.2019.2.WL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-19
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki będącej we współwłasności małżeńskiej
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 12 grudnia 2019 r. (data wpływu 17 grudnia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 marca 2020 r. (data wpływu 9 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 marca 2020 r. (data wpływu 9 marca 2020 r.), o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

*   Pana \`(...)\`

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

*   Panią \`(...)\`

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Zainteresowani wnioskują o kwalifikację prawną zdarzenia przyszłego.

W dniu \`(...)\`2019 r. przed Panią \`(...)\` notariuszem w \`(...)\` Zainteresowany będący stroną postępowania zawarł wraz z żoną umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, Repetytorium \`(...)\` z Panem … działającym w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „A” Spółka Akcyjna działki gruntu nr 1 położonej w miejscowości \`(...)\`, gmina \`(...)\`, powiat \`(...)\`. województwo \`(...)\`, o obszarze \`(...)\` ha, dla której Sąd Rejonowy w …, … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w … prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\`.

Zainteresowany będący stroną postępowania jest wraz z żoną właścicielem opisywanej nieruchomości na prawach własności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Do momentu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość stanowić będzie przedmiot dzierżawy przez „A”, na mocy umowy zawartej \`(...)\`2019 r. Opisywana dzierżawa została zawarta w związku z łączącą strony umową przedwstępną sprzedaży działki nr 1, a Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej sprzedaży.

Przedmiotową nieruchomość Zainteresowany będący stroną postępowania nabył wraz z żoną do majątku wspólnego od Gminnej Spółdzielni „\`(...)\`” w \`(...)\` jako działkę nr 2 o pow. \`(...)\` ha na podstawie umowy przeniesienia własności Aktem Notarialnym z dnia \`(...)\` 2005 r., Repetytorium \`(...)\` sporządzonym przez …, notariusza w … w cenie brutto, oraz działkę gruntu oznaczoną nr 3 Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z małżonką nabyli na podstawie umowy sprzedaży, objętej Aktem Notarialnym z dnia \`(...)\` 2006 r. Repetytorium A nr \`(...)\` sporządzonym u notariusz w … …, również do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską w cenie brutto (działki 2 i 3 zostały połączone w 2017 r. i utworzyły działkę nr 1).

Zainteresowany będący stroną postępowania jest przedsiębiorcą, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą z siedzibą w \`(...)\`, przy ul. …, którą otworzył dnia \`(...)\` (zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej nr sprawy …). Podstawową działalnością w ramach prowadzonego przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania przedsiębiorstwa, do chwili zawieszenia jego działalności ze względów zdrowotnych w … 2018 r., były usługi remontowo budowlane. Zainteresowany będący stroną postępowania nie zajmował się w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa obrotem nieruchomościami.

Mając na względzie przyszły ewentualny rozwój przedsiębiorstwa Zainteresowanego będącego stroną postępowania, pod adresem … (na działce gruntu nr 2) Zainteresowany będący stroną postępowania zarejestrował w dniu otwarcia działalności gospodarczej, również filię-oddział powyższej działalności. Zainteresowany będący stroną postępowania nigdy jednak nie wykorzystywał powyższej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, nigdy nie była również wprowadzona do ewidencji środków trwałych jego przedsiębiorstwa. Obecnie działalność gospodarcza ze względów zdrowotnych jest zawieszona.

Na działce gruntu 2 stał budynek, który był w złym stanie technicznymi (budynek ten wybudowany został ok roku 1900). W roku 2017 na podstawie decyzji ostatecznej Nr …, z dnia … r. wydanej przez Starostwo Powiatowe w \`(...)\` Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z żoną otrzymał pozwolenie na rozbiórkę budynku mieszkalnego zlokalizowanej na działce ewid. 2 w \`(...)\`. Zainteresowany będący stroną postępowania podjął z żoną powyższe kroki ze względu na liczne uwagi mieszkańców i pracowników Urzędu Gminy \`(...)\` (pismo z UG \`(...)\` z roku 2017 obligujące Zainteresowanego będącego stroną postępowania wraz z żoną do dokonania rozbiórki zgodnie z art. 31 Prawo budowlane, jeżeli budynek nie nadaje się do dalszego użytkowania). Stosując się do powyższych zaleceń w dniu …2017 r. Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z żoną dokonali rozbiórki budynku (Oświadczenie kierownika budowy z dnia …).

Przedmiotowa działka gruntu nr 1, o powierzchni \`(...)\` ha powstała z połączenia działek nr 2 i 3 na podstawie Decyzji ostatecznej z dnia … r. (…) wydaną przez Starostwo Powiatowe w \`(...)\` Wydział Geodezji, Kartografii i Gospodarki Nieruchomościami.

Zainteresowany będący stroną postępowania obecnie nadal pozostaje w związku małżeńskim, a przedmiotowa nieruchomość nr 1 nadal stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską i nadal nie stanowi majątku przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, a obecnie zawieszonego. Nigdy komentowana nieruchomość nie była częścią składową majątku nieruchomego przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

W uzupełnieniu wniosku, na następujące pytania Organu:

1.  Czy sprzedaż przez Zainteresowanych działki nr 1, będącej przedmiotem pytania, nastąpi do dnia 31 marca 2020 r., czy po dniu 31 marca 2020 r.
2.  Czy działka nr 1 jest zabudowana, czy niezabudowana?
3.  Czy nabycie działek nr 2 i nr 3 nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Czy czynność ta była udokumentowana fakturą VAT z wykazanym podatkiem (należy wskazać, czy była to czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy zwolniona od tego podatku)?
4.  Czy z tytułu nabycia działek nr 2 i nr 3 Zainteresowanemu/jednemu z Zainteresowanych (któremu) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
5.  Czy działka nr 1 była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanych/jednego z Zainteresowanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była/jest działka, wykonywali Zainteresowani/jeden z Zainteresowanych – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
6.  W jaki sposób działki nr 2 i nr 3 (przed połączeniem) a także działka nr 1 (po połączeniu), były/będą wykorzystywane przez Zainteresowanych od dnia nabycia do dnia sprzedaży?
7.  Czy Zainteresowani lub jeden z Zainteresowanych wykorzystywali działki nr 2, nr 3 oraz działkę nr 1 do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106)?
8.  Czy przed sprzedażą Zainteresowani poczynią działania i nakłady w celu przygotowania działki do sprzedaży i podniesienia jej wartości? Jeżeli tak, to jakie?
9.  Czy stroną umowy dzierżawy działki nr 1 na rzecz „A” są oboje małżonkowie?
10.  Czy dzierżawa działki nr 1 na rzecz firmy „A” ma charakter odpłatny?
11.  Czy czynsz z tytułu dzierżawy działki jest dokumentowany fakturami VAT wystawianymi przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, czy tylko przez jednego z Zainteresowanych, jeżeli tak - to którego?
12.  Który z Zainteresowanych dokonywał/dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy działki objętej zakresem pytania?
13.  W przypadku, gdy podatek należny z tytułu dzierżawy działki 1 nie był/nie jest rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?
14.  Czy na dzień sprzedaży działka nr 1 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to jakie jest przeznaczenie działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
15.  Czy przed sprzedażą dla działki nr 1 zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy?
16.  Czy przed sprzedażą dla działki nr 1 będzie wydane pozwolenie na budowę?
17.  Mając na uwadze umowę przedwstępną zawartą z firmą „A”, należy wskazać:
    1.  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedających?
    2.  czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
    3.  czy Zainteresowani udzielili/udzielą Nabywcy ww. działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości?
    4.  do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, Zainteresowani udzielili/udzielą pełnomocnictw Nabywcy?
    5.  jakich czynności dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Zainteresowanych działki w związku z udzielonym pełnomocnictwem?
18.  Czy Zainteresowani w związku z dostawą ww. działki występowali z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać datę złożenia wniosku oraz zakres tego wniosku.

W przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest działka zabudowana, wówczas należy udzielić odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Jakie obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowalne) znajdują się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?
2.  Jeśli na przedmiotowej działce znajdują się urządzenia budowalne, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane?
3.  Jeżeli na działce nr 1 znajdują się budynki, to czy są one budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019., poz. 1186, z późn. zm.)?
4.  Jeżeli na działce nr 1 znajdują się budowle to czy są budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?
5.  Jeżeli na działce nr 1 znajdują się urządzenia to czy stanowią urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?
6.  Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie budynków/budowli, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.)?
7.  Czy budynki, budowle, urządzenia budowalne zostały nabyte, czy wybudowane przez Zainteresowanych? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.
8.  Czy poszczególne budynki/budowle są trwale związane z gruntem?
9.  Czy z tytułu nabycia budynków/budowli Zainteresowanym/jednemu z Zainteresowanych przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
10.  Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania poszczególnych budynków/budowli Zainteresowanemu/jednemu z Zainteresowanych przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
11.  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.
12.  Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynków/budowli, to należy wskazać w jakiej w części?
13.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
14.  Czy budynki/budowle były/są przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy budynki/budowle lub ich części zostały oddane w najem (należy wskazać dzień, miesiąc i rok).
15.  Czy budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Zainteresowanych lub jednego z Zainteresowanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są nieruchomości, wykonywali Zainteresowani lub jeden z Zainteresowanych – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
16.  Czy budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Zainteresowanych/jednego z Zainteresowanych w działalności gospodarczej?
17.  Czy Zainteresowani ponosili nakłady na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
18.  W jakim okresie Zainteresowani ponosili wydatki na ulepszenie budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowej działce?
19.  Czy wydatki na ulepszenie były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli?
20.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 35 i 37 jest twierdząca, to należy wskazać:
    1.  Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynku/budowli po ulepszeniu?
    2.  Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania budynku/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?
    3.  Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku/budowli?
    4.  Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
    5.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedzi na pytania od 19 do 38 należy wskazać oddzielnie dla każdego budynku/budowli, położonych na działce.

Zainteresowany wskazał, iż:

Ad 1.

Ze względu na niezakończone i tym samym nieprawomocne postępowanie planistyczne, dotyczące działki nr 1 (przekształcenie z MN – mieszkaniowej na MNU – mieszkaniowo-usługową), Zainteresowani przyjmują, że sprzedaż działki będącej przedmiotem pytania nastąpi po 31 marca 2020 r.

Zgodnie z § 3 ust. 7 umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej w formie aktu notarialnego repetytorium \`(...)\` – Kupujący uzależnia zakup komentowanej nieruchomości od zmian w MPZP dla działki nr 1, zgodnie z którym Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej … m2.

Jednocześnie zgodnie z § 4 komentowanej umowy przedwstępnej, Kupujący zastrzega sobie jednostronnie prawo do rezygnacji z warunków od 1 do 11 – może zatem odstąpić również od warunku zastrzeżonego w § 3 ust. 7

W załączniku Nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania przesyła treść umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej w formie aktu notarialnego repetytorium \`(...)\`.

Ad. 2.

Działka nr 1 jest zabudowana. Znajduje się na niej budynek magazynowy.

Ad. 3.

1.  Zgodnie z umową przeniesienia własności nieruchomości, zawartą dnia \`(...)\` 2005 r. w formie aktu notarialnego za Repetytorium \`(...)\`, z której wynika, że po zakupie działki nr 2 zapłacono łącznie podatek od czynności cywilno-prawnych – stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W trybie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. zastosowano zwolnienie z podatku od towarów i usług.

Do zakupu komentowanej działki nr 2 Zainteresowani nie otrzymali faktury VAT.

1.  Zgodnie z umową sprzedaży zawartą dnia \`(...)\` 2006 w formie aktu notarialnego za Repetytorium A nr \`(...)\`, z której wynika, że w związku z zakupem działki nr 3 zapłacono wyłącznie podatek od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku nabycia przez Zainteresowanych działki 3 została wystawiona faktura VAT Nr … z dnia …, na której ze względu na zwolnienie wynikające z podstawy prawnej w trybie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy od podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. – nie wyszczególniono podatku VAT – kopia faktury w załączniku Nr 2.

Ad. 4.

Z tytułu nabycia działek nr 2 i nr 3 żadnemu z Zainteresowanych, czy też jednemu Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad. 5.

Działka nr 1 (przed scaleniem nr 2 i nr 3) stanowi część gospodarstwa rolnego i jako taka jest użytkowana. Na tej podstawie opłacany jest od niej podatek rolny. Nie prowadzono na niej przez Zainteresowanych innej działalności gospodarczej. Podatek rolny zgodnie z decyzją w sprawie podatku rolnego Zainteresowani płacą na podstawie art. 1, art. 2, art. 3, art. 4, art. 5, art. 6, art. 6a, art. 6c, art. 12 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2019 r. poz. 1256 i 1309 ze zmianami).

Ad. 6.

Działki nr 2 i 3 – przed połączeniem, stanowiące działkę nr 1 – po połączeniu, od dnia nabycia do dnia sprzedaży stanowią część składową gospodarstwa rolnego - jako majątku wspólnego Zainteresowanych.

Zainteresowani nie prowadzą na komentowanej działce (wcześniej działkach) działalności gospodarczej w myśl art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej - ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.

Ad. 7.

Zainteresowani lub jeden z Zainteresowanych nie wykorzystywali działki nr 2, nr 3 oraz działkę z dwóch poprzednich utworzoną nr 1 (po połączeniu) do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106).

Ad. 8.

Przed sprzedażą Zainteresowani nie będą czynili żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działki 1.

Ad. 9.

Oboje małżonkowie – \`(...)\` – są stroną umowy dzierżawy działki nr 1 na rzecz „A”.

Ad. 10.

Dzierżawa działki nr 1 na rzecz firmy „A” ma charakter odpłatny. Zgodnie z umową dzierżawy nr\`(...)\`, zawartą w dniu \`(...)\`2019 r. na czas nieoznaczony, ustalając czynsz dzierżawy na kwotę 50 zł miesięcznie. W tym samym dniu zawarto aneks do umowy dzierżawy, ograniczający wcześniej zawartą umowę dzierżawy do okresu 3 (trzech) miesięcy - w załącznikach 3 i 4 Zainteresowany dołącza kopie umowy i aneks.

Ad. 11.

Czynsz z tytułu dzierżawy Zainteresowani otrzymali na podstawie umowy dzierżawy. Komentowany czynsz nie jest dokumentowany fakturami VAT przez \`(...)\` małżonków \`(...)\` (Zainteresowanych) ani wspólnie, ani odrębnie.

Ad. 12

Podatek należny (podatek dochodowy od osób fizycznych) z tytułu dzierżawy działki nr 1 został rozliczony przez \`(...)\` dnia … r., w kwocie … PLN.

Do powyższego rozliczenia zadeklarowany jest \`(...)\` – Potwierdzenie transakcji zapłaty dołączona w załączniku 5.

Ad. 13.

Podatek należny z tytułu dzierżawy działki nr 1 został rozliczony jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 12.

Ad. 14.

Na dzień 02.03.2020 działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na mocy uchwały Nr \`(...)\` Rady Gminy w \`(...)\` z dnia \`(...)\` 2005 r. (Dz. U. Województwa \`(...)\` Nr \`(...)\`) znajduje się głównie w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem „11a 43MN” – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz we fragmencie w terenach oznaczonych na rysunkach planu symbolem „ZP” – zieleń parkowa.

Na dzień sprzedaży działki nr 1 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ze względu na toczące się w tym zakresie postępowanie planistyczne, powinien prawdopodobnie przewidywać zmienione przeznaczenie komentowanej działki – oznaczone w całym jej obszarze symbolem „MNU” – zabudowa mieszkaniowo-usługowa. W tym zakresie Uchwała Nr \`(...)\` Rady Gminy w \`(...)\` z dnia \`(...)\` 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego przy \`(...)\` w \`(...)\` (dla działki nr 1) została przekazana do Wydziału Prawnego Wojewody \`(...)\` i do publikacji w Dzienniku Urzędowym, Województwa \`(...)\` pismem znak: \`(...)\` w dniu ….

Na dzień 02.03.2020 Uchwała Nr \`(...)\` z dnia \`(...)\` 2020 r. nie została opublikowana w ww. Dzienniku Urzędowym.

Ad. 15.

Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem zawartą dnia \`(...)\` 2019 r. w formie aktu notarialnego za Repetytorium \`(...)\`, w myśl § 3 ust. 1 Kupujący warunkuje zakup działki nr 1 uzyskaniem przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki nr 1 obiektami zgodnie z planem inwestycyjnym spółki „A”.

Jednocześnie, zgodnie z § 4 komentowanej umowy kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków od 1 do 11, określonych w § 3, zatem Kupujący może odstąpić od warunku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę przed sprzedażą działki nr 1 przez \`(...)\` (Zainteresowanych) – w załączniku 1 Zainteresowany dołącza kopię umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem, zawartej dnia \`(...)\` 2019 r. w formie aktu notarialnego za repetytorium \`(...)\`.

Ad. 16.

Zgodnie z odpowiedzią na pytanie 15 – ze względu na warunek postawiony w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej w formie aktu notarialnego za repetytorium \`(...)\` w § 3 ust. 1 – Kupujący wyraził wolę zakupu działki nr 1 po uzyskaniu przez niego pozwolenia na budowę.

Jednocześnie zgodnie z § 4 komentowanej umowy Kupujący zastrzegł sobie prawo do jednostronnego odstąpienia od tego warunku.

W związku z powyższym Zainteresowani – \`(...)\` nie są w stanie jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie czy przed sprzedażą dla działki 1 będzie wydane pozwolenie na budowę.

Ad. 17.

W ramach umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem (akt notarialny Repetytorium \`(...)\`):

1.  Na Kupującym ciążą następujące prawa i obowiązki:
    1.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej \`(...)\` m2 (pięćset dwadzieścia sześć i trzydzieści setnych metra kwadratowego), w tym sala sprzedaży o powierzchni \`(...)\`,
    2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
    3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej \`(...)\`, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    4.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji w przedmiocie pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    5.  Niestwierdzenia przez Kupującego ponadnormatywnych zanieczyszczeń nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    6.  Potwierdzenia przez Kupującego badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    7.  Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 zgodnie z którym, Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej \`(...)\` m2,
    8.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    9.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    10.  Uzyskania przez Kupującego promesy \`(...)\`.

Po spełnieniu powyższych warunków – niezwłocznie, to jest w terminie 14 (czternaście) dni, najpóźniej do dnia \`(...)\` 2020 r. Kupujący zobowiązuje się prawo własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 1 kupić.

Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków od 1 (pierwszego) do jedenastego (11), określonych w § 3 umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem (akt notarialny – Repetytorium \`(...)\`), złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo niespełnienia się warunków określonych w § 3 niniejszej umowy.

Zgodnie z § 8 umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem – stawający – zatem również kupujący – oświadczają że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w § 3 niniejszego aktu oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń, przy czym Stawający zobowiązują się do dołożenia należytej staranności aby możliwe było uzyskanie stosownych zgód i pozwoleń w okresie obowiązywania niniejszej umowy przedwstępnej.

Zgodnie z § 9 komentowanej umowy Kupujący otrzymał od Sprzedającego pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych w § 3 niniejszego aktu (umowy przedwstępnej), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, opisanych w § 3 niniejszego aktu.

Kupujący otrzymał również, w myśl § 9 ust. 2 komentowanej umowy przedwstępnej zgodę Sprzedających na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. Kupującemu udostępnili Sprzedający działkę gruntu nr 1 celem przeprowadzenia badań gruntu.

W myśl § 9 ust. 3 Kupujący otrzymał zgodę Sprzedających na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce gruntu nr 1 tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia. Kupujący zobowiązuje się złożyć, w terminie określonym w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, stosowny wniosek dotyczący usunięcia usytuowanych na działce urządzeń.

Zgodnie z § 10 komentowanej umowy przedwstępnej, Kupujący ma prawo otrzymać od Sprzedających, w przypadku doliczenia przez nich do ceny sprzedaży podatku VAT, zaświadczenia potwierdzające status Sprzedających jako czynnych podatników podatku VAT, zaświadczenie – interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz ma prawo otrzymać wystawioną przez Sprzedających fakturę VAT.

Zgodnie z § 13 Kupujący ma prawo, w przypadku zadłużenia Sprzedających w odniesieniu do działki nr 1, wynikającego z opłat w szczególności za energię elektryczną, energię cieplną, ciepłą i zimną wodę, gaz, odprowadzanie ścieków, do potrącenia wyżej opisanych należności z należnej ceny sprzedaży w celu ich bezpośredniej zapłaty. W takim przypadku Sprzedający wyrażają zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość zadłużenia.

Zgodnie z § 14 ust. 1 komentowanej umowy przedwstępnej, Kupujący ma prawo otrzymać przed zawarciem umowy przyrzeczonej aktualne zaświadczenie od Sprzedających, to jest wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, o niezaleganiu przez Sprzedających w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia o niezaleganiu w podatku od nieruchomości.

W myśl § 14 ust. 2 komentowanej umowy przedwstępnej, w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej ciążących na przedmiotowej działce gruntu nr 1zobowiązań hipotecznych lub zobowiązań innego rodzaju, w szczególności z tytułu niopłacenia składek na ubezpieczenie społeczne lub podatków i zawarcia przez Kupującego umowy przyrzeczonej, Kupujący ma prawo do zapłaty ceny sprzedaży, o której mowa w § 3 tego aktu (umowy przedwstępnej) w ten sposób, że część ceny, której zapłata na rzecz wierzyciela spowoduje wykreślenie hipoteki lub wygaśnięcie zobowiązania, zostanie zapłacona na rachunek wierzyciela, natomiast cena w pozostałej części zostanie zapłacona na rzecz Sprzedających. W takim przypadku Sprzedający wyrażają zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość istniejącego zadłużenia.

Zgodnie z § 16 ust. 1 komentowanej umowy przedwstępnej koszty umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem jak również koszty umowy przyrzeczonej ponosi Kupujący. Podatek od czynności cywilnoprawnych ciążyć będzie na podatniku tego podatku.

Koszty związane z realizacją warunków określonych w § 3 tego aktu, w tym koszty związane z uzyskaniem decyzji administracyjnych, w szczególności ewentualnych opłat skarbowych poniesie Kupujący, za wyjątkiem kosztów wynikających z § 3 pkt 10 tego aktu – zatem za wyjątkiem kosztów wynikających z uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Kupujący ma prawo wskazać kancelarię notarialną do zawarcia umowy przyrzeczonej, pod warunkiem, że będzie to kancelaria położona na terenie województwa \`(...)\`.

Kupujący ma obowiązek powiadomić Sprzedających o terminie i miejscu zawarcia umowy przyrzeczonej co najmniej na czternaście dni przed planowanym terminem jej zawarcia.

Na Sprzedających ciążą następujące obowiązki i przysługują im poniższe prawa wynikające z postanowień umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej dnia \`(...)\` 2019 r. w formie aktu notarialnego za Repetytorium \`(...)\`.

*   z § 3 wynika, że Sprzedający zobowiązują się sprzedać prawo własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 1, spółce pod firmą „A” Spółka akcyjna z siedzibą w …, w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, za cenę w wysokości \`(...)\` zł plus ewentualny podatek VAT, zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu powstania obowiązku podatkowego, o ile taki podatek będzie się należał.

*   z § 3 ust. 10 wynika, że Sprzedający mają uzyskać własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

*   zgodnie z § 5 komentowanej umowy, Sprzedający zobowiązani są nie obciążać prawa własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 1, jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich w czasie pomiędzy zawarciem niniejszej umowy, a zawarciem umowy przyrzeczonej.

*   zgodnie z § 6 komentowanej umowy, Sprzedający w przypadku naruszenia warunków umowy w zakresie złożenia nieprawdziwych oświadczeń co do braku obciążenia nieruchomości umowami najmu czy dzierżawy zapłacą Kupującemu karę umowną w wysokości \`(...)\` zł jako dłużnicy solidarni i to w terminie 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty kary umownej.

*   zgodnie z § 7 komentowanej umowy, Sprzedający zobowiązani są do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, oświadczeń o następującej treści:

„Sprzedający zobowiązują, się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

Sprzedający oświadczają, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, Sprzedający zapłacą Kupującemu karę umowną w wysokości \`(...)\`zł, w terminie 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej.”

*   zgodnie z § 8 komentowanej umowy, Stawający, zatem i strona Sprzedająca, zobowiązują się zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w § 3 niniejszego aktu oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń, przy czym Stawający zobowiązują się do dołożenia należytej staranności aby możliwe było uzyskanie stosownych zgód i pozwoleń w okresie obowiązywania niniejszej umowy przedwstępnej.

*   zgodnie z § 12 komentowanej umowy, Sprzedający zobowiązani są przez cały okres jej trwania zobowiązują się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego przedmiotowej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązują się nie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, w tym także nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz nie składać ani nie przyjmować żadnych ofert dotyczących nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej umowy, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.

*   zgodnie z § 13 umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązani są do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej uregulować wszelkie ewentualne należności związane z korzystaniem przez Sprzedających z przedmiotowej nieruchomości, w szczególności dotyczące opłat za energię elektryczną energię cieplną, ciepłą i zimną wodę, gaz, odprowadzanie ścieków. W przypadku, gdy niniejsze należności nie zostaną w wyżej określonym terminie uregulowane, Sprzedający wyrażają zgodę na potrącenie wyżej opisanych należności z należnej ceny sprzedaży w celu ich bezpośredniej zapłaty. W takim przypadku Sprzedający wyrażają zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość zadłużenia.

*   zgodnie z § 14 komentowanej umowy, Sprzedający są zobowiązani do przedłożenia Kupującemu przed zawarciem umowy przyrzeczonej aktualnego zaświadczenia, to jest wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, o niezaleganiu przez Sprzedających w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia o niezaleganiu w podatku od nieruchomości.

*   w myśl § 14 ust. 3 – komentowanej umowy – Sprzedającym przysługuje prawo do oświadczenia złożonego przez Kupującego w przyrzeczonej umowie sprzedaży o poddaniu spółki „A” egzekucji co do obowiązku zapłaty Sprzedającym ceny sprzedaży, stosownie do art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ad. 17b.

W umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej dnia \`(...)\` 2019 r. w formie aktu notarialnego za Repetytorium \`(...)\` w § 3 zawarte zostały następujące warunki:

1.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej \`(...)\` m2, w tym sala sprzedaży o powierzchni \`(...)\`,
2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej \`(...)\`, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji w przedmiocie pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5.  Niestwierdzenia przez Kupującego ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
6.  Potwierdzenia przez Kupującego badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.  Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 zgodnie z którym, Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej \`(...)\` m2,
8.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
9.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
10.  Uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
11.  Uzyskania przez Kupującego promesy \`(...)\`.

Jednocześnie nadmienić należy, że zgodnie z § 4 komentowanej umowy przedwstępnej Stawający zgodnie oświadczają, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków od 1 (pierwszego) do 11 (jedenastego), określonych w § 3 niniejszego aktu, złożone w formie pisemnej , a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo niespełnienia się warunków określonych w § 3 niniejszej umowy.

Ad. 17c.

Tak, Zainteresowani udzielili Nabywcy ww. działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

Ad. 17d.

W myśl § 9 umowy przedwstępnej:

1.  \`(...)\` małżonkowie \`(...)\` oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych w § 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, opisanych w § 3 niniejszego aktu. \`(...)\` małżonkowie \`(...)\` oświadczają że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawców.
2.  \`(...)\` małżonkowie \`(...)\` oświadczają iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu przedmiotową działkę gruntu nr 1 (\`(...)\`) celem przeprowadzenia badań gruntu.
3.  \`(...)\` małżonkowie \`(...)\` oświadczają iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce gruntu nr 1 tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Ponadto:

1.  Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Kupującemu w zakresie uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku magazynowego.
2.  Zgodnie z § 4 umowy dzierżawy zawartej dnia \`(...)\` 2019 r. Wydzierżawiający (\`(...)\`) wyrazili zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę (Spółka „A”) przedmiotem dzierżawy (działka gruntu nr 1) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie niezbędnych zgód i pozwoleń.

\-kopia ww. umowy i kopia aneksu do tej umowy w załączniku 3 i 4.

Ad. 17e.

Zgodnie z umową przedwstępną i ustnymi ustaleniami Nabywca postara się do dnia sprzedaży zdobyć zgody i decyzje pozwalające przygotować pełne przedpole do przeprowadzenia planowanych inwestycji w oparciu o pozwolenia wyszczególnione w § 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3, pkt 4, pkt 5, pkt 6, pkt 8, pkt 9, pkt 11 umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej dnia \`(...)\` 2019 r. w formie aktu notarialnego za Repetytorium Nr \`(...)\`.

Jednocześnie w myśl § 4 ww. umowy pozostawia sobie możliwość zakupu działki nr 1 bez realizacji tych warunków, zatem bez zdobycia pozwoleń.

\-kopia ww. umowy przedwstępnej w załączniku 1.

Ad. 18.

Nie – \`(...)\` – Zainteresowani w związku z dostawą ww. działki nie występowali z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej.

Ad. 19.

Na działce nr 1 znajduje się w chwili obecnej budynek magazynowy, który jest w złym stanie technicznym. Ponadto w części przedniej komentowanej działki znajduje się wybetonowany teren około \`(...)\` m2. Spółka „A” na podstawie pełnomocnictwa uzyskanego w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem, do chwili sprzedaży chce uzyskać w myśl § 3 pkt 2 prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków i budowli posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

Ad. 20.

Na przedmiotowej działce nr 1 znajduje się w chwili obecnej, w przedniej jej części wybetonowany teren o powierzchni około \`(...)\` m2 (jest to obszar do chwili obecnej oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczony symbolem „ZP” – zieleń parkowa, który jednak ze względu na planowaną przebudowę zjazdu z drogi publicznej przez Spółkę „A”, nie będzie powiązany z planowanym przedsięwzięciem.

Stosownie do § 3 pkt 2 umowy przedwstępnej, Kupujący zamierza do dnia sprzedaży uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków i budowli posadowionych na przedmiotowej działce. Logicznym rozwinięciem zatem jest, że budynki i budowle znajdujące się w chwili obecnej na komentowanej działce nie będą powiązane z planowaną przez Spółkę „A” inwestycją.

Ad. 21.

Tak, na działce 1 znajduje się budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z późniejszymi zmianami).

Ad. 22.

Z wiedzy, którą posiadają Zainteresowani, w przedniej części działki nr 1 znajdują się podziemne gminne instalacje: wodociągowa (zimna woda) i ściekowa, oraz znajduje się tam słup energetyczny energii elektrycznej.

Ad. 23.

Z wyjątkiem opisywanego w odpowiedzi na pytanie 20-te, wybetonowanego terenu o powierzchni około \`(...)\` m2 oraz instalacji wodnej, ściekowej i słupa energetycznego – wymienionych w odpowiedzi na pytanie 22-gie, na działce nr 1 nie znajdują się żadne urządzenia, również takie, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Ad. 24.

Wg. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) budynki i budowle znajdujące się na działce 1 należałoby zakwalifikować w sposób następujący:

*   Budynek niemieszkalny – klasa 1252 (magazyn)

*   Obiekt inżynierii lądowej i wodnej – 2222 (wodociąg)

*   Obiekt inżynierii lądowej i wodnej – 2223 (ścieki)

*   Obiekt inżynierii lądowej i wodnej – 2214 (linia energetyczna)

Zainteresowany nie umie jednak zakwalifikować ww. wybetonowanego terenu o powierzchni \`(...)\` m2.

Ad. 25.

Budynki i budowle znajdujące się na działce nr 1 zostały nabyte wraz z jej poszczególnymi częściami:

*   dla działki nr 2 – teren około \`(...)\` m2 - wybetonowany, słup elektroenergetyczny, znajdująca się pod ziemią linia wodociągowa i linia ściekowa zostały nabyte dnia \`(...)\` 2005 r. wraz z zakupem tej nieruchomości,

*   dla działki nr 3 – budynek magazynowy – zakupiono \`(...)\` 2006 r. wraz z zakupem tej nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że słup elektroenergetyczny jest własnością Spółki B, zaś linia wodociągowa i ściekowa są własnością Gminy \`(...)\`.

Ad. 26.

Tak, poszczególne budynki i budowle są trwale związane z gruntem.

Ad. 27.

Z tytułu nabycia komentowanych budynków i budowli nie przysługiwało Zainteresowanym – \`(...)\` – ani razem, ani osobno prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Ad. 28.

Biorąc pod uwagę, że Zainteresowani nie budowali i nie remontowali komentowanych budynków i budowli, zatem nie przysługiwało Zainteresowanym z tego tytułu prawo do obniżenia podatku należnego i podatek naliczony.

Ad. 29 i 30.

Budynek magazynowy znajdujący się na działce nr 1 powstał na przełomie lat 50-tych i 60-tych XX wieku i jest w złym stanie technicznym.

Zainteresowani nie posiadają wiedzy odnośnie przekazania go do użytku. W chwili obecnej, ze względu na daleko posuniętą degradację nadaje się do rozbiórki.

Ad. 31.

Z pewnością pomiędzy oddaniem komentowanego budynku do użytku do chwili obecnej minęło więcej niż 40 lat (budynek magazynu).

*   Słup elektroenergetyczny – należałoby wnioskować, że pochodzi z czasu elektryfikacji wsi \`(...)\` – przypuszczalnie przed około 50-ciu latami.

*   Linie wodociągowa i ściekowa – Zainteresowany szacowałby na około 35 lat.

*   Wybetonowany teren około \`(...)\` m2 – Zainteresowany określiłby wiek na około 35 lat.

Ad. 32.

Nie – budynki i budowle posadowione na działce nr 1 nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.

Ad. 33.

Budynki i budowle nie były wykorzystywane do żadnej działalności przez oboje ani przez jednego z Zainteresowanych. Tak samo jak grunt, na którym są posadowione komentowane budynki, stanowiły one część składową majątku wspólnego na podstawie wspólności ustawowej małżeńskiej i wchodziły w skład gospodarstwa rolnego Małżonków.

Ad. 34.

Budynki i budowle posadowione na przedmiotowej działce gruntu nr 1 nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej ani przez oboje Zainteresowanych, ani przez jednego z Zainteresowanych.

Ad. 35.

Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad. 36.

Zainteresowani nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków i budowli posadowionych na przedmiotowej działce, dlatego nie można wskazać okresów ponoszenia wydatków.

Ad. 37.

Jak oświadczyli Zainteresowani w odpowiedziach na pyt. 35 i pyt. 36 nie ponosili oni żadnych wydatków na ulepszenie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W zdarzeniu przyszłym, jakim będzie sprzedaż opisanej nieruchomości, działki gruntu nr 1 wątpliwości dotyczą kwestii czy do ceny sprzedaży działki, objętej małżeńską ustawową wspólnością majątkową należy doliczyć podatek od towarów i usług.

Zdaniem Zainteresowanych, w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego w związku ze zdarzeniem przyszłym, którym ma być sprzedaż komentowanej nieruchomości, działki gruntu 1 umowa sprzedaży działki nie mieści się w przedmiocie działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie stanowi odpłatnej dostawy towarów realizowanych w ramach działalności gospodarczej, stąd do ceny sprzedaży nie należy doliczać podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy jest to zarząd majątkiem prywatnym i w związku powyższym nie podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumi e się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia \`(...)\` 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zawarł wraz z żoną umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem na rzecz spółki pod firmą „A” Spółka Akcyjna działki gruntu nr 1. Zainteresowany będący stroną postępowania jest wraz z żoną właścicielem opisywanej nieruchomości na prawach własności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Do momentu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość stanowić będzie przedmiot odpłatnej dzierżawy przez „A”, a Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej sprzedaży. Przedmiotową nieruchomość Zainteresowany będący stroną postępowania nabył wraz z żoną do majątku wspólnego od Gminnej Spółdzielni „\`(...)\`” w \`(...)\` jako działkę nr 2 na podstawie umowy przeniesienia własności Aktem Notarialnym z dnia \`(...)\` 2005 r., oraz działkę gruntu oznaczoną nr 3 Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z małżonką nabyli na podstawie umowy sprzedaży, objętej Aktem Notarialnym z dnia \`(...)\` 2006 r. również do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską (działki 2 i 3 zostały połączone w 2017 r. i utworzyły działkę nr 1).

Działka nr 1 (przed scaleniem nr 2 i nr 3 stanowi część gospodarstwa rolnego i jako taka jest użytkowana. Na tej podstawie opłacany jest od niej podatek rolny. Nie prowadzono na niej przez Zainteresowanych innej działalności gospodarczej.

Na dzień …2020 działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na mocy uchwały Nr \`(...)\` Rady Gminy w \`(...)\` z dnia \`(...)\` 2005 r. (Dz. U. Województwa \`(...)\` Nr \`(...)\` – znajduje się głównie w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem „11a 43MN” – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz we fragmencie w terenach oznaczonych na rysunkach planu symbolem „ZP” – zieleń parkowa.

Na dzień sprzedaży działki nr 1 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ze względu na toczące się w tym zakresie postępowanie planistyczne, powinien prawdopodobnie przewidywać zmienione przeznaczenie komentowanej działki – oznaczone w całym jej obszarze symbolem „MNU” – zabudowa mieszkaniowo-usługowa.

Na działce nr 1 znajduje się w chwili obecnej budynek magazynowy, który jest w złym stanie technicznym. Ponadto w części przedniej komentowanej działki znajduje się wybetonowany teren około \`(...)\` m2. Spółka „A” na podstawie pełnomocnictwa uzyskanego w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem, do chwili sprzedaży chce uzyskać w myśl § 3 pkt 2 prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków i budowli posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, na działce znajduje się wybetonowany teren o powierzchni około \`(...)\` m2 oraz instalacje wodna, ściekowa i słup energetyczny.

Wg. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) budynki i budowle znajdujące się na działce 1 należałoby zakwalifikować w sposób następujący:

*   Budynek niemieszkalny – klasa 1252 (magazyn)

*   Obiekt inżynierii lądowej i wodnej – 2222 (wodociąg)

*   Obiekt inżynierii lądowej i wodnej – 2223 (ścieki)

*   Obiekt inżynierii lądowej i wodnej – 2214 (linia energetyczna)

Zainteresowany nie umie jednak zakwalifikować ww. wybetonowanego terenu o powierzchni \`(...)\` m2.

Budynki i budowle znajdujące się na działce nr 1 zostały nabyte wraz z jej poszczególnymi częściami:

*   dla działki nr 2 – teren około \`(...)\` m2 - wybetonowany, słup elektroenergetyczny, znajdująca się pod ziemią linia wodociągowa i linia ściekowa zostały nabyte dnia \`(...)\` 2005 r. wraz z zakupem tej nieruchomości,

*   dla działki nr 3 – budynek magazynowy – zakupiono \`(...)\` 2006 r. wraz z zakupem tej nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że słup elektroenergetyczny jest własnością Spółki B, zaś linia wodociągowa i ściekowa są własnością Gminy \`(...)\`.

Budynek magazynowy znajdujący się na działce nr 1 powstał na przełomie lat 50-tych i 60-tych XX wieku i jest w złym stanie technicznym.

Zainteresowani nie posiadają wiedzy odnośnie przekazania go do użytku. W chwili obecnej, ze względu na daleko posuniętą degradację nadaje się do rozbiórki.

Z Kupującym Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży m.in. pod następującymi warunkami:

1.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej \`(...)\` m2 (pięćset dwadzieścia sześć i trzydzieści setnych metra kwadratowego), w tym sala sprzedaży o powierzchni \`(...)\`,
2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej \`(...)\`, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji w przedmiocie pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5.  Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 zgodnie z którym, Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej \`(...)\` m2,
6.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
7.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
8.  Uzyskania przez Kupującego promesy \`(...)\`.

Jednocześnie Zainteresowani udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, m.in. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu przedmiotową działkę gruntu nr 1 celem przeprowadzenia badań gruntu.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowanych działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani udzielili Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Zainteresowanych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż działki nr 1, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt będący własnością Zainteresowanych będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto, jak wynika z wniosku, działka nr 1 jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz A S.A.

Dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, odpłatna dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, Zainteresowani nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanych działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych działki nr 1, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustęp 11 powyższego artykułu stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Mając na uwadze opis sprawy, jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości. Z wniosku nie wynika, iż na moment dostawy przedmiotowej działki nr 1 ww. czynność zostanie dokonana.

Analiza opisu sprawy nie wskazuje, aby doszło do pierwszego zasiedlenia opisanego we wniosku budynku magazynowego. Budynek ten nie był wykorzystywany do żadnej działalności przez oboje ani przez jednego z Zainteresowanych. Budynek nie był i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.

Zatem, planowana sprzedaż ww. budynku magazynowego, posadowionego na działce nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W następnej kolejności należy ustalić, czy dostawa ww. budynku będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z wniosku, przy nabyciu działki, na której znajduje się przedmiotowy budynek, została wystawiona faktura VAT, na której ze względu na zwolnienie wynikające z podstawy prawnej w trybie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy od podatku od towarów i usług – nie wyszczególniono podatku VAT. Zatem z tytułu nabycia ww. działki wraz z budynkiem żadnemu z Zainteresowanych, czy też jednemu Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenie budynku magazynowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których, przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Uwzględniając zatem powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, iż Zainteresowani w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie odliczyli podatku VAT naliczonego oraz nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenie ww. budynku, to dostawa budynku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, na ww. działce 1 znajduje się również wybetonowany teren o powierzchni \`(...)\` m2. Z uwagi na fakt, że teren ten nie stanowi samodzielnej budowli, pozostanie on bez wpływu na przysługujące w stosunku do tej działki zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jednocześnie, stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnienie od podatku będzie obejmowało również grunt przyporządkowany do ww. budynku magazynowego.

Ponadto, na przedmiotowej działce posadowiony jest słup energetyczny wysokiego napięcia (własność Spółki B), oraz linia wodociągowa i linia ściekowa, będące własnością Gminy \`(...)\`.

Należy wskazać, iż zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak stanowi § 2 cyt. przepisu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 49 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż z uwagi na fakt, że znajdujący się na działce słup energetyczny oraz linia wodociągowa i linia ściekowa nie są własnością Zainteresowanych, nie można ich traktować jako części składowej działki nr 1, która ma być przedmiotem zbycia. W sytuacji bowiem, gdy słup energetyczny, linia wodociągowa oraz linia ściekowa, posadowione na przedmiotowej działce nie stanowią własności Zainteresowanych – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług – nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi urządzeniami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Reasumując, sprzedaż działki zabudowanej nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W świetle powyższego, cena sprzedaży działki 1 będącej we współwłasności małżeńskiej nie będzie obejmowała podatku od towaru i usług.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). a ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, tutejszy organ pragnie w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.