Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.257.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-20
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 07 sierpnia 2020 r. (data wpływu – 10 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym 27 października 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży gruntu oraz budynku i budowli znajdujących się na tym gruncie – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży gruntu oraz budynku i budowli znajdujących się na tym gruncie.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 07 października 2020 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.386.2020.2.MMA oraz 0111-KDIB2-3.4014.257.2020.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 października 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca lub Kupujący) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dawniej: K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) (dalej: Zbywca lub Sprzedający) nieruchomość położoną w Sz, opisaną szczegółowo poniżej, funkcjonującą pod nazwą C. (dalej jako: Nieruchomość).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi.

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony Transakcji. Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2020 r.

Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem spełnienia określonych warunków, w tym także uzyskania interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży w lipcu 2020 r. (dalej: Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z Umową Przedwstępną na dzień dokonania Transakcji (dalej: Zamknięcie Transakcji) stanowiąca jej przedmiot Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym A o obszarze 2,0145 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą oraz prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym B o obszarze 0,0679 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt), zabudowanych znajdującym się na nich (oddanym do użytkowania) budynkiem o przeznaczeniu magazynowym z częścią biurową i zapleczem socjalnym o powierzchni magazynowej wynoszącej ok. 9796 m2 i o powierzchni biurowej wynoszącej ok. 1253 m2 (dalej: Budynek) oraz pozostałymi naniesieniami w postaci budowli.

Pozostałe naniesienia w postaci budowli obejmują w szczególności:

*   zbiornik przeciwpożarowy, pompownię, portiernię,
*   totem reklamowy,
*   zewnętrzny odcinek instalacji gazowej i wodociągowej,
*   zewnętrzną sieć kanalizacji sanitarnej,
*   zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej,
*   zewnętrzną instalację elektroenergetyczną, zewnętrzną sieć teletechniczną, mury oporowe,
*   drogi, chodniki, szlaban i ogrodzenie (dalej łącznie jako: Budowle).

Nieruchomość w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenie elementarnym o symbolu D.M.3005.U.P. z przeznaczeniem pod zabudowę usługową, produkcyjną i magazynową.

W dziale III księgi wieczystej nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest nieodpłatna, nieograniczona w czasie służebność przesyłowa na rzecz operatora energetycznego.

Z kolei w dziale III księgi wieczystej nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela nieruchomości odpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu bez prawa parkowania.

Natomiast w dziale IV księgi wieczystej nr (…) oraz księgi wieczystej nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna zabezpieczająca spłatę wierzytelności o zwrot kredytów, roszczeń o odsetki oraz innych roszczeń o świadczenia uboczne, w tym opłaty i prowizje, wynikających z umów kredytowych.

2\. Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

Poprzedni właściciel Nieruchomości, Spółka Akcyjna z siedzibą w K. (dawniej: L. Spółka Akcyjna z siedzibą w K.) (dalej: „S.A.”), działając pod poprzednią firmą, nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2017 r. zawartej z Gminą Miasto Sz.

W dniu 30 czerwca 2017 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie S.A., działającej wówczas pod poprzednią firmą, podjęło uchwałę wyrażającą zgodę na zbycie Gruntu na rzecz Zbywcy, również działającego w tym czasie pod poprzednią firmą. W dniu 30 czerwca 2017 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Sprzedającego, podjęło uchwałę wyrażającą zgodę na nabycie Gruntu.

W związku z powyższym, Zbywca (działający wówczas jako K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2017 r. zawartej z S.A., którą Zbywca i S.A. zawarli w wykonaniu zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży warunkowej, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2017 r.

W dniu 1 sierpnia 2017 r. Zbywca (działający wówczas jako K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) oraz S.A. (działająca wówczas jako L. Spółka Akcyjna) celem umożliwienia wykonywania umowy generalnej realizacji inwestycji z dnia 29 maja 2018 r., w której S.A. została zobowiązana m.in. do uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na wybudowaniu Budynku, zawarli umowę użyczenia na czas nieokreślony. W ww. umowie użyczenia S.A. została uprawniona do korzystania z Gruntu w celu przygotowania ww. inwestycji, w tym do wystąpienia i uzyskania pozwolenia na budowę.

W związku z powyższym w odniesieniu do Nieruchomości decyzją Prezydenta Miasta z dnia 15 lutego 2018 r. został zatwierdzony projekt budowlany oraz zostało udzielone pozwolenie na budowę dla S.A., obejmujące budowę budynku magazynowego z częścią biurową i zapleczem socjalnym wraz z niezbędną infrastrukturą (zbiornikiem przeciwpożarowym, pompownią, wiatą śmietnikową, portiernią, pylonem, wiatą rowerową, zewnętrznym odcinkiem instalacji gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, elektroenergetycznej, technicznej) (dalej: „Pozwolenie na Budowę”).

Pozwolenie na Budowę zostało zmienione decyzją Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2018 r., zatwierdzającą zamienny projekt budowlany, a także decyzją Prezydenta Miasta z dnia 12 lutego 2019 r., zatwierdzającą projekt budowlany obejmujący zmiany w zakresie segmentu D oraz decyzją Prezydenta Miasta z dnia 20 maja 2019 r., obejmującą przebudowę budynku magazynowego z częścią biurową i zapleczem socjalnym.

Ponadto, w odniesieniu do Nieruchomości, decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 listopada 2018 r. zostało wydane na rzecz S.A. pozwolenie na użytkowanie budynku magazynowego z częścią biurową i zapleczem socjalnym z wyłączeniem hali w osiach od G do H (dalej: „Pozwolenie na Użytkowanie”). Warunki wymienione w Pozwoleniu na Użytkowanie zostały wykonane, zgodnie z oświadczeniem kierownika budowy z dnia 17 grudnia 2018 r. Pozwolenie na Użytkowanie zostało następnie zmienione decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 czerwca 2019 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie całej hali z warunkiem wykonania przyłącza gazu do 30 czerwca 2019 r. Warunek ten został wykonany w ww. terminie, zgodnie z oświadczeniem kierownika budowy z dnia 28 czerwca 2019 r. Dodatkowo na wniosek S.A. z dnia 01 lipca 2019 r. zmienił się sposób użytkowania segmentu hali D z funkcji magazynowej na produkcyjną (przetwórstwo żywności).

Ponadto na mocy umowy o zarządzanie nieruchomościami z dnia 3 grudnia 2018 r. Zbywca nabył także od S.A. majątkowe prawa autorskie do wszystkich danych, zapisów i informacji otrzymanych lub stworzonych przez S.A. lub jej podwykonawcę w związku z Nieruchomością oraz w związku z usługami świadczonymi przez S.A. na podstawie ww. umowy o zarządzanie nieruchomościami, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji (Budynku), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Na dzień złożenia wniosku około 100% powierzchni Budynku stanowiącego przedmiot Transakcji jest przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej: Umowy Najmu) z różnymi najemcami. Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odebrane przez najemców począwszy od 3 grudnia 2018 r. (dotyczy pierwszej umowy najmu zawartej 14 czerwca 2018 roku). Każdy z najemców jest co miesiąc obciążany z tytułu czynszu co znajduje potwierdzenie w wystawianych przez Sprzedającego fakturach podatku od towarów i usług.

3\. Pozostałe elementy przedmiotu Transakcji i okoliczności Transakcji.

W ramach Transakcji ‒ oprócz ww. Nieruchomości ‒ na Nabywcę zostaną przeniesione:

*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (w tym prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w które na mocy przepisów Kodeksu Cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy),
*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, gwarancji podmiotu powiązanego najemcy lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (dalej: Dokumenty Zabezpieczenia Umów Najmu),
*   pieniężne zabezpieczenia umów najmu,
*   ruchomości, znajdujące się w Budynku, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, np. wyposażenie przeciwpożarowe, system kamer przemysłowych, wyposażenie portierni (dalej: Ruchomości),
*   dokumentacja, tj. Pozwolenie na Budowę, Pozwolenie na Użytkowanie, projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynku lub budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do ukończenia Budynku, dokumentację powykonawczą Budynku (w tym inwentaryzację geodezyjną po ukończeniu budowy) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci, instrukcje obsługi, niezależnie od tego przechowywane są elektronicznie czy w papierowych kopiach (dalej: Dokumentacja),
*   prawa własności intelektualnej do Dokumentacji oraz projektów, wynikających z wszelkich umów dotyczących praw autorskich, zawartych na budowę Budynku i Budowli, obejmujące autorskie prawa majątkowe, prawa do wykonywania i do zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych, prawa wynikające ze zbywalnych zgód na dokonywanie zmian, prawa wynikające z przenaszalnych licencji uzyskanych przez Zbywcę dla Budynku (dalej: Prawa Własności Intelektualnej), jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Zbywcy,
*   prawa wynikające z pozwoleń administracyjnych dotyczących realizacji Budynku.

Dodatkowo, w ramach Transakcji S.A. udzieli Nabywcy niewyłącznej licencji do korzystania ze znaku towarowego „(…)”.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumentację techniczną dotyczącą Budynku, dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, w tym oryginały umów i decyzji administracyjnych, oryginały Umów Najmu oraz Dokumentów Zabezpieczenia Umów Najmu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (ww. umowa o zarządzanie z dnia 3 grudnia 2018 r. zostanie rozwiązana do dnia Transakcji. Po dniu Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie z dotychczasowym zarządzającym bądź z inną spółką z grupy dotychczasowego zarządzającego, zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami);
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (gaz, energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów roztopowych, usługi telekomunikacyjne),
    *   ochrony osób i mienia,
    *   utrzymania czystości nieruchomości,
    *   obsługi wind,
    *   obsługi systemów przeciwpożarowych,
    *   obsługi strony internetowej.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych Nabywca może zawrzeć umowy z dostawcami usług, z których obecnie korzysta Zbywca. Nowe umowy mogą przy tym być zawarte na takich samych lub podobnych warunkach, przy czym Sprzedający nie wspiera Kupującego w negocjowaniu tych umów, nie pośredniczy w ich zawieraniu ani nie będzie pośredniczył w ich późniejszym wykonywaniu. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy. Obecnie Strony Transakcji przewidują, że takie umowy z dostawcami usług zostaną rozwiązane w dniu/do dnia sprzedaży nieruchomości. Ponadto nie jest planowane aby po dniu Zamknięcia Transakcji Zbywca świadczył jakiekolwiek usługi na rzecz Nabywcy. Ewentualne rozliczenia w tym zakresie mogą dotyczyć wyłącznie rozliczeń kosztów usług podmiotów trzecich w związku z przypisaniem obowiązku ich ponoszenia Stronom Transakcji do i po dniu Zamknięcia Transakcji, zgodnie z poniżej opisanym podziałem.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego). Strony Transakcji uzgodniły, że Sprzedający będzie ponosił koszty funkcjonowania Nieruchomości do dnia Zamknięcia Transakcji, natomiast po tym dniu wszelkie koszty funkcjonowania Nieruchomości będą obciążały Kupującego. W zakresie kosztów o charakterze okresowym, gdzie częściowo koszty te obciążają Kupującego a częściowo Sprzedającego Strony Transakcji dokonają odpowiednich refaktur tych kosztów.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   zawarte przez Zbywcę umowy pożyczek i kredytów,
*   umowy o świadczenie usług księgowych,

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),
*   firma Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (przedmiot przeważającej działalności), a także m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W związku z Transakcją, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w Budynku.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi na Nabywcę stosowną fakturę podatku od towarów i usług.

Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ww. ustawy) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Przed Transakcją, na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej, zostaną uzyskane zaświadczenia wykazujące, że Zbywca nie zalega z płatnościami podatków lub innych opłat publicznoprawnych lub przedstawiające kwotę odpowiednich zaległości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zaraz po Transakcji ani w najbliższym czasie po dniu Zamknięcia Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedającego. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej Spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że oprócz wskazanych budowli na Nieruchomości znajdują się dodatkowo zbiornik retencyjny podziemny oraz przepompownie wody deszczowej i kanalizacji sanitarnej.

Na Nieruchomości znajdują się również złącza kablowe i infrastruktura przedsiębiorstw przesyłowych i telekomunikacyjnych, lecz nie są one objęte zakresem planowanej sprzedaży.

Opisane we wniosku naniesienia w postaci budowli stanowią części składowe Nieruchomości, tj. Gruntu lub Budynku (są trwale z nimi związane).

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Wskazane we wniosku naniesienia, tj. zewnętrzny odcinek instalacji gazowej i wodociągowej, zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna oraz zewnętrzna sieć teletechniczna stanowią elementy (części składowe) Budynku/Budowli lub Gruntu.

Zainteresowani wskazali, że przedmiotem wniosku jest kwestia dostawy Nieruchomości w ramach transakcji. Poza zakresem przedmiotowego postępowania interpretacyjnego są ruchomości.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) cyt. ustawy, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że ‒ zdaniem Zainteresowanych ‒ Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Na potwierdzenie powyższego stanowiska Zainteresowani przywołali fragmenty dwóch interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Ponadto Zainteresowani wskazali, że w przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1737/06).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 16 listopada 2020 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.386.2020.4.MMA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć za wynagrodzeniem – na podstawie umowy sprzedaży ‒ od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej dwie działki gruntu, zabudowane znajdującym się na nich budynkiem o przeznaczeniu magazynowym z częścią biurową i zapleczem socjalnym (Budynek) oraz pozostałymi naniesieniami w postaci Budowli.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 16 listopada 2020 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.386.2020.4.MMA, w której wskazano, że:

*   planowana sprzedaż Nieruchomości składającej się z działek gruntu nr A oraz B nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ww. sprzedaż będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   dostawa działek nr A oraz B zabudowanych znajdującym się na nich budynkiem o przeznaczeniu magazynowym z częścią biurową i zapleczem socjalnym oraz budowlami nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług; tym samym dostawa ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Nabywcy nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu przedstawionej transakcji.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.