Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB3.4511.145.2017.1.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-27
Teza: koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży gruntu
Słowa kluczowe: grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; sprzedaż; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2017 r. (data wpływu 20 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży gruntu (pytanie nr 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Od 1 kwietnia 2011 r. prowadzi działalność gospodarczą w branży deweloperskiej. Tego dnia zaprowadził ewidencję środków trwałych. Wnioskodawca w 1994 r. odziedziczył jako jedyny spadkobierca udział we współwłasności dwóch nieruchomości: przy ul. …. w …. oraz nieruchomości przy ul. …. w …. – każdy wynoszący 1/2 części. Wnioskodawca nie posiada informacji o wartości rynkowej tych nieruchomości na dzień nabycia spadku.

W 2011 r. mocą postanowienia Sądu zniesiona została współwłasność obu nieruchomości w taki sposób, że Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości przy ul. …., a drugi współwłaściciel – nieruchomości przy ul. ….. Dodatkowo, Sąd zasądził spłatę na rzecz Wnioskodawcy od drugiego współwłaściciela (z uwagi na różnicę wartości obu nieruchomości). Wnioskodawca dysponuje operatem szacunkowym, sporządzonym w dniu 15 stycznia 2009 r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby postępowania dotyczącego zniesienia współwłasności, z którego wynika wartość rynkowa nieruchomości przy ul. ….. Wnioskodawca posiada również operat szacunkowy sporządzony w dniu 25 kwietnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby uzyskania kredytu bankowego.

Nieruchomość przy ul. ….. była i jest wykorzystywana w następujący sposób:

1.  od czerwca 2000 r., Wnioskodawca wynajmował lokal użytkowy znajdujący się na parterze budynku posadowionym na gruncie przy ul. ….,
2.  od 10 stycznia 2016 r., Wnioskodawca wynajmował lokal magazynowy znajdujący się na gruncie przy ul. …..,
3.  od 20 listopada 2001 r., Wnioskodawca wynajmuje pomieszczenia stacji transformatorowo-rozdzielczej na rzecz zakładu energetycznego,
4.  od 1 lipca 2016 r., Wnioskodawca wynajmuje grunt przy ul. …..

W dniu 1 lipca 2016 r. Wnioskodawca wprowadził grunt oraz stację transformatorowo -rozdzielczą przy ul. …. do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Od tego czasu wynajem nieruchomości (gruntu oraz stacji transformatorowo-rozdzielczej) rozliczany jest w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Grunt będzie wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok.

Do końca czerwca 2016 r. istniejące na nieruchomości przy ul. …. naniesienia budowlane (za wyjątkiem stacji transformatorowo-rozdzielczej) zostały wyburzone. Obecnie na nieruchomości prowadzone są przez Wnioskodawcę prace budowlane, polegające na budowie budynku mieszkaniowo-użytkowego. Po ukończeniu budowy i oddaniu budynku do użytkowania Wnioskodawca zamierza część lokali sprzedać, a część wynająć. Lokale sprzedawane będą wraz z udziałem w gruncie, na którym wniesiony będzie budynek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy grunt przy ul. ….. został prawidłowo zakwalifikowany jako środek trwały, a jeżeli tak, to jak należało ustalić jego wartość początkową?
2.  Czy kosztem uzyskania przychodów w części dotyczącej udziałów we współwłasności gruntu w odniesieniu do planowanej sprzedaży lokali wraz z udziałem we współwłasności gruntu przy ul. ….. będzie wartość początkowa tego gruntu ustalona zgodnie z operatem szacunkowym z 2009 r. oraz określona proporcjonalnie do sprzedawanych udziałów?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2, natomiast w zakresie pytania nr 1 zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.; dalej: „u.p.d.o.f.”), nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, lecz wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Z kolei, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f., dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia środków trwałych, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy, dokonanych od tych środków. Z powyższego wynika, ze dochód z odpłatnego zbycia środka trwałego ustala się przy uwzględnieniu trzech wielkości, tj. przychodu z odpłatnego zbycia tego środka trwałego, jego wartości początkowej wykazanej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz dokonanych od tego środka trwałego odpisów amortyzacyjnych. Jednakże z uwagi na fakt, że w myśl art. 22c pkt 1 u.p.d.o.f., amortyzacji nie podlegają grunty, to ustalając wysokość dochodu z odpłatnego zbycia gruntu należy uwzględnić wyłączne przychód z odpłatnego zbycia tego środka trwałego oraz jego wartość początkową. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami stanowić będzie dochód (stratę) z odpłatnego zbycia gruntu.

Powyższe rozwiązania znajdują potwierdzenie w następujących rozstrzygnięciach organów podatkowych:

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 11 lutego 2013 r., nr ITPB1/415-1189c/12/PSZ,

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 stycznia 2012 r., nr IPPB1/415-944/11-3/ES.

Wskazane wyżej zasady znajdą również zastosowanie w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży będzie udział we współwłasności gruntu. Jak bowiem podkreśla Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 11 lutego 2015 r., nr IBPBI/1/415-1342/14/ŚS, „grunty z mocy prawa nie podlegają amortyzacji (art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży części nieruchomości gruntowej nabytej w drodze umowy darowizny (a więc nieodpłatnie), nie można uwzględnić odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej. Zatem, dochód z tego tytułu stanowić będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia części nieruchomości gruntowej a stosowną (przypadającą na sprzedawaną część nieruchomości) częścią wartości początkowej tego środka trwałego”.

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, w danej sprawie z przyczyn obiektywnych (znaczny upływ czasu od nabycia oraz fakt nabycia własności nieruchomości dwuetapowo – najpierw udziału we współwłasności w drodze spadkobrania, a następnie nabycia całości udziałów – pełnej własności – w drodze zniesienia współwłasności dodatkowo z uzyskaniem spłaty od drugiego współwłaściciela) nie można ustalić wartości początkowej gruntu w oparciu o przepis art. 22g ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Prowadzi to do wniosku, że w tym zakresie zastosowanie musi znaleźć art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f.

Wobec powyższego, sprzedając lokale wraz z udziałem we współwłasności gruntu przy ul. …., na którym wzniesiony zostanie budynek, Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia, wartość początkową gruntu w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez Wnioskodawcę, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia, określonej proporcjonalnie do sprzedawanych udziałów. Wnioskodawca może w tym celu oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym w styczniu 2009 r. Przykładowo, jeśli sprzedawany będzie udział we współwłasności gruntu wynoszący 1/50 części, to do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia tego udziału Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć 1/50 wartości początkowej gruntu ustalonej w powyższy sposób.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie zauważyć należy, że interpretacja została oparta na przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032,z póź. zm.).

Końcowo należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniem przyszłym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawcy. Jeżeli przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego będzie się różnił od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.