Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-475/13/PP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-18
Teza: Jakie skutki na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) po stronie Spółki spowodują opisane w stanie faktycznym zdarzenia, a w szczególności: 1. czy wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie Nieruchomości A, B, C, D (tj. przede wszystkim ceny wynikające z umów sprzedaży powiększone o dodatkowe koszty nabycia) będą stanowiły koszt uzyskania przychodu Spółki w momencie przeniesienia ich własności (zbycia) tytułem zamiany za, odpowiednio, Nieruchomości 1, 2, 3, 4? 2. czy wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4 nabytych przez Spółkę tytułem zamiany będzie stanowiła przychód podatkowy Spółki w momencie nabycia własności tych nieruchomości? 3. czy, mając na uwadze, że wartość Nieruchomości A, B, C, D (łączna cena nabycia wynosi 1.360.000 zł) jest większa od wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (łączna wartość tych nieruchomości wraz z wartością prawa użytkowania Nieruchomości 2 wynosi 915.512 zł), wystąpi po stronie Spółki strata podatkowa w wysokości różnicy wartości Nieruchomość A, B, C, D i Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (tj. strata podatkowa w wysokości 444.448 zł)? [podane wartości nie uwzględniają innych kosztów nabycia Nieruchomości A, B, C, D i innych kosztów zawarcia umów zamiany] 4. czy wystąpi po stronie Spółki inny przychód podatkowy poza wartością nabytych Nieruchomości 1, 2, 3, 4?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; sprzedaż; strata; wydatek
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 3 lipca 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2013 r. (data wpływu do tut. BKIP 19 kwietnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie Nieruchomości A, B, C, D (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
*   skutków podatkowych nabycia Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),
*   poniesienia straty z tytułu zamiany nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),
*   określenia pozostałych skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 4),

\-**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2013 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie Nieruchomości A, B, C, D,
*   skutków podatkowych nabycia Nieruchomości 1, 2, 3, 4,
*   poniesienia straty z tytułu zamiany nieruchomości,
*   określenia pozostałych skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości 1, 2, 3, 4.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka Akcyjna (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży napojów bezalkoholowych. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

W związku z prowadzoną działalnością, Spółka była zainteresowana uzyskaniem prawa własności następujących nieruchomości (w celach związanych z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą):

1.  niezabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 3025/8), stanowiącej własność Pani G. D., o wartości 38.000 zł, dalej: „Nieruchomość 1”;
2.  niezabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 3111/6), stanowiącej własność Pani A. W., o wartości 63.760 zł, dalej: „Nieruchomość 2”;
3.  nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 3111/2), zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym z lat 50-70 ubiegłego wieku, stanowiącej współwłasność: Pani G. D. (w 1/6), Pana J. D. (w 1/6), Pani M. C. (w 1/6) oraz małżonków E. i A. W. (w 1/2), o wartości 576.000 zł, dalej: „Nieruchomość 3”;
4.  nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 3111/4), zabudowanej ok. 40-letnim budynkiem mieszkalnym, stanowiącej współwłasność: Pana Z. W., Pana A, W., Pani R. S. oraz Pani K. N. (każdy po 1/4), o wartości 225.000 zł, dalej: „Nieruchomość 4”.

W celu uzyskania własności ww. nieruchomości, Spółka na mocy 2 aktów notarialnych z dnia 21 grudnia 2012 r., dokonała poniżej wskazanych transakcji zamiany:

1.w zamian za własność Nieruchomości 1 - Spółka przeniosła na rzecz właściciela Nieruchomości 1, tj. Panią G. D., własność nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działki ewidencyjne 515/1 i 515/3), z czego działka 515/1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym z 1978 r. a działka 515/3 jest niezabudowaną działką budowlaną (dalej: „Nieruchomość A”), którą to Nieruchomość A Spółka nabyła tego samego dnia na podstawie umowy sprzedaży od Pana Z. S. za cenę 190.000 zł (transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu VAT);

2.w zamian za całą Nieruchomość 2 i udział w 1/2 Nieruchomości 3 - Spółka:

1.  przeniosła na własność małżonków E. i A. W, (współwłaścicieli Nieruchomości 3 w 1/2) własność nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 8098/12), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z 1980 r. dalej: „Nieruchomość B”), którą to Nieruchomość B Spółka nabyła tego samego dnia na podstawie umowy sprzedaży od Pani G. D. i Pani A. S. za cenę 370.000 zł (transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu VAT);
2.  ponadto, w ramiach umowy zamiany z lit. a powyżej, Pani A. W. zawarła ze Spółką przedwstępną umowę darowizny Nieruchomości 2 (przyrzeczona umowa darowizny zostanie zawarta gdy Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzieli Spółce zgody na nabycie Nieruchomości 2, do tego czasu Pani A. W. ustanowiła na rzecz Spółki prawo użytkowania Nieruchomości 2 - strony oświadczyły, że wartość tego prawa użytkowania wynosi 12.752 zł);

3.w zamian za pozostałą 1/2 część Nieruchomości 3 - Spółka zobowiązała się do przeniesienia na rzecz Pani G. D., Pana J. D. i Pani M. C. własności nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 8098/26), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z lat 1983-2006 (dalej: „Nieruchomość C”), którą to Nieruchomość C Spółka nabędzie na podstawie zawartej w tym samym dniu przedwstępnej umowy sprzedaży (przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta niezwłocznie po uzgodnieniu treści wskazanej księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) od Pani E. D. i Pani M. D. za cenę 500.000 zł (transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu VAT);

4.w zamian za Nieruchomość 4 - Spółka przeniosła na rzecz współwłaścicieli Nieruchomości 4 wszystkie udziały we własności nieruchomości gruntowej (po 1/4 udziału na rzecz każdego współwłaściciela Nieruchomości 4), dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna 8054/4), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z 1980 r.(dalej: „Nieruchomość D”), którą tą Nieruchomość D Spółka nabyła tego samego dnia na podstawie umowy sprzedaży od Pani A. O. za cenę 300.000 zł (transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu VAT).

Wskazane powyżej wartości Nieruchomości 1, 2, 3 i 4 wynikają z oświadczeń stron ww. aktów notarialnych i zostały uwidocznione w tychże aktach. Nieruchomości A, B, C, D nie były amortyzowane przez Spółkę (grunty).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jakie skutki na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) po stronie Spółki spowodują opisane w stanie faktycznym zdarzenia, a w szczególności:

1.  czy wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie Nieruchomości A, B, C, D (tj. przede wszystkim ceny wynikające z umów sprzedaży powiększone o dodatkowe koszty nabycia) będą stanowiły koszt uzyskania przychodu Spółki w momencie przeniesienia ich własności (zbycia) tytułem zamiany za, odpowiednio, Nieruchomości 1, 2, 3, 4?
2.  czy wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4 nabytych przez Spółkę tytułem zamiany będzie stanowiła przychód podatkowy Spółki w momencie nabycia własności tych nieruchomości?
3.  czy, mając na uwadze, że wartość Nieruchomości A, B, C, D (łączna cena nabycia wynosi 1.360.000 zł) jest większa od wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (łączna wartość tych nieruchomości wraz z wartością prawa użytkowania Nieruchomości 2 wynosi 915.512 zł), wystąpi po stronie Spółki strata podatkowa w wysokości różnicy wartości Nieruchomość A, B, C, D i Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (tj. strata podatkowa w wysokości 444.448 zł)? \[podane wartości nie uwzględniają innych kosztów nabycia Nieruchomości A, B, C, D i innych kosztów zawarcia umów zamiany\]
4.  czy wystąpi po stronie Spółki inny przychód podatkowy poza wartością nabytych Nieruchomości 1, 2, 3, 4?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie Nieruchomości A, B, C, D (tj. przede wszystkim ceny wynikające z umów sprzedaży powiększone o dodatkowe koszty nabycia) będą stanowiły koszt uzyskania przychodu Spółki w momencie przeniesienia ich własności (zbycia) tytułem zamiany za, odpowiednio, Nieruchomości 1, 2, 3, 4;
2.  wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4 nabytych przez Spółkę tytułem zamiany będzie stanowiła przychód podatkowy Spółki w momencie nabycia własności tych nieruchomości;
3.  mając na uwadze, że wartość Nieruchomości A, B, C, D (łączna cena nabycia wynosi 1.360.000 zł) jest większa od wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (łączna wartość tych nieruchomości wraz z wartością prawa użytkowania Nieruchomości 2 wynosi 915.512 zł), po stronie Spółki wystąpi strata podatkowa w wysokości różnicy wartości Nieruchomość A, B, C, D i Nieruchomości 1, 2, 3,4 (tj. strata podatkowa w wysokości 444.448 zł);
4.  po stronie Spółki nie wystąpi inny przychód podatkowy poza wartością nabytych Nieruchomości 1, 2, 3, 4.

Umowa zamiany jest nazwaną umową cywilnoprawną uregulowaną w art. 603 i stosowanych odpowiednio art. 535 - 602 (w zw. z art. 604) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w ramach której strony zobowiązują się przenieść na siebie wzajemnie własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia innej rzeczy. Umowa zamiany jest umową wzajemną i odpłatną.

Na gruncie ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm., dalej: „updop”), umowę zamiany nieruchomości należy kwalifikować jako odpłatne zbycie nieruchomości. Chociaż updop nie zawiera uregulowań bezpośrednio odnoszących się do umowy zamiany, pogląd o traktowaniu umowy zamiany jako odpłatnego zbycia jest powszechnie podzielany także przez organy podatkowe - patrz np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 11 września 2012 r. znak: IBPBI/2/423-692/12/PC.

W związku z powyższym, opisane w stanie faktycznym zdarzenia, należy oceniać jako odpłatne zbycie przez Spółkę Nieruchomości A, B, C, D w zamian za nabycie Nieruchomości 1, 2, 3, 4.

O ile w przypadku umowy sprzedaży kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu określoną cenę w zamian za nabywaną rzecz, o tyle w przypadku zamiany, formą zapłaty jest uzyskanie innej rzeczy w zamian za rzecz wydaną, dlatego Nieruchomości A, B, C, D przenoszone przez Spółkę pełnią niejako funkcję rzeczy sprzedawanych, a otrzymywane za nie Nieruchomości 1, 2, 3, 4 pełnią niejako funkcję ceny za sprzedawane rzeczy.

Należy też zauważyć, że umowa zamiany zawiera w sobie niejako dwie umowy sprzedaży, w której każdej ze stron przysługują prawa i obciążają obowiązki zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Niniejszym, Spółka dokonuje jednocześnie odpłatnego zbycia Nieruchomości A, B, C, D oraz odpłatnego nabycia Nieruchomości 1, 2, 3, 4. Opisane zbycie jak i nabycie, pod względem skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozpatrywać rozdzielnie.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a updop, wydatki na nabycie gruntów, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia. W związku z tym, w momencie przeniesienia własności Nieruchomości A, B, C, D przez Spółkę tytułem zamiany, będzie ona uprawniona do rozpoznania kosztu uzyskania przychodu w wysokości wydatków na nabycie Nieruchomości A, B, C, D, tj. w szczególności Spółka będzie mogła rozpoznać jako koszt podatkowy cenę, za którą nabyła (kupiła) te Nieruchomości (łącznie 1.360.000 zł).

Na podstawie art. 14 ust. 1 updop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Niniejszym, wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (wynosząca 915.512 zł) otrzymywanych przez Spółkę w ramach umów zamiany będzie stanowiła przychód podatkowy Spółki w momencie nabycia własności tych nieruchomości przez Spółkę.

Stosownie do art. 7 ust. 2 updop, dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Na podstawie tego przepisu, prawidłowe zestawienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy zrealizowanie przedmiotowych transakcji spowoduje powstanie dochodu podatkowego, czy też straty podatkowej.

Wartość Nieruchomości A, B, C, D (łączna cena nabycia wynosi 1.360000 zł) zbywanych przez Spółkę i stanowiących koszt uzyskania przychodów Spółki, jest większa od wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (łączna wartość tych nieruchomości wraz z wartością prawa użytkowania Nieruchomości 2 wynosi 915.512 zł) nabywanych przez Spółkę i stanowiących jej przychód podatkowy, w związku z czym wystąpi po stronie Spółki strata podatkowa na tych transakcjach w wysokości różnicy wartości Nieruchomości A, B, C, D i Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (tj. strata podatkowa w wysokości 44.448 zł).

Opisane powyżej skutki podatkowe w podatku dochodowym, tj. wystąpienie po stronie Spółki przychodu podatkowego w wysokości wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (w momencie nabycia ich własności) oraz wystąpienie po stronie Spółki kosztu uzyskania przychodu w wysokości wartości (ceny) Nieruchomości A, B, C, D (w momencie ich zbycia), są jedynymi skutkami w podatku dochodowym, które wystąpią po stronie Spółki w związku z opisanym stanem faktycznym. W szczególności po stronie Spółki nie wystąpi inny przychód podatkowy poza wartością nabytych Nieruchomości 1, 2, 3, 4.

Powyższy pogląd potwierdzają organy podatkowe w wydanych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 28 maja 2012 r. (znak: IPTPB3/423-66/12-4/KJ).

Podsumowując, w opinii Spółki:

1.  wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie Nieruchomości A, B, C, D (tj. przede wszystkim ceny wynikające z umów sprzedaży powiększone o dodatkowe koszty nabycia) będą stanowiły koszt uzyskania przychodu Spółki w momencie przeniesienia ich własności (zbycia) tytułem zamiany za, odpowiednio, Nieruchomości 1, 2, 3, 4;
2.  wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4 nabytych przez Spółkę tytułem zamiany będzie stanowiła przychód podatkowy Spółki w momencie nabycia własności tych nieruchomości;
3.  mając na uwadze, że wartość Nieruchomości A, B, C, D (łączna cena nabycia wynosi 1.360.000 zł) jest większa od wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 (łączna wartość tych nieruchomości wraz z wartością prawa użytkowania Nieruchomości 2 wynosi 915.512 zł), po stronie Spółki wystąpi strata podatkowa w wysokości różnicy wartości Nieruchomości A, B, C, D i Nieruchomości 1, 2, 3,4 (tj. strata podatkowa w wysokości 444.448 zł);
4.  po stronie Spółki nie wystąpi inny przychód podatkowy poza wartością nabytych Nieruchomość 1, 2, 3, 4.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W celu określenia skutków podatkowych umowy zamiany należy przeanalizować treść umowy zawartej pomiędzy stronami w kontekście przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr. 16, poz. 93 ze zm., dalej „kc”) i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm., dalej „updop”).

Umowa zamiany jest zobowiązującą, konsensualną umową wzajemną zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica pomiędzy obiema umowami polega na tym, że przy umowie zamiany w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony do przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy zamiany wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Nie jest jednak wykluczone zawarcie umowy zamiany przewidującej dopłatę pieniężną do świadczenia przez jedną ze stron, wynikającą z różnicy wartości rzeczy będących przedmiotem zamiany.

Kwestie dotyczące umów zamiany zostały uregulowane w przepisach art. 603 - 604 kc. Pierwszy przepis stanowi, iż przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy. Natomiast w drugim z przepisów zaznaczono, że do zamiany stosuje się przepisy o sprzedaży. Charakterystyczne dla umowy zamiany jest to, że podstawowe obowiązki obu stron i treść ich świadczeń są identyczne, różny jest jedynie przedmiot świadczeń każdej z nich. Przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe.

Updop nie zawiera definicji umowy zamiany, dlatego też należy w tym względzie kierować się ww. przepisami kc i rozliczyć skutki takiej operacji na takich zasadach jakie obowiązują wobec transakcji odpłatnego zbycia, co oznacza że zamiana Nieruchomości A, B, C, D stanowi dla Spółki formą odpłatnego zbycia tych nieruchomości oraz nabycia Nieruchomości 1, 2, 3, 4. O ile w przypadku umowy sprzedaży kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu określoną cenę w zamian za nabywany towar, o tyle w przypadku zamiany, formą zapłaty jest uzyskanie innej rzeczy w zamian za wydaną, dlatego też, wydane przez Wnioskodawcę Nieruchomości A, B, C, D należy uznać za „sprzedawane”, natomiast uzyskane w zamian Nieruchomości 1, 2, 3, 4 należy uznać za „zakupione”.

Umowa zamiany zawiera w sobie zatem niejako dwie umowy sprzedaży, w której każdej ze stron przysługują prawa i obciążają obowiązki zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Zdaniem tut. Organu przedmiotowa zamiana nieruchomości stanowić będzie dla Spółki formę odpłatnego zbycia Nieruchomości A, B, C, D oraz nabycia Nieruchomości 1, 2, 3, 4. Zarówno opisane wyżej odpłatne zbycie jak i nabycie, pod względem skutków podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych, należy rozpatrywać rozdzielnie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 updop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Użycie przez ustawodawcę, w cytowanym przepisie, określenia „odpłatne zbycie” oznacza, że w zakresie obrotu rzeczami i prawami majątkowymi ustawodawca przewidział inne niż sprzedaż formy odpłatnego przeniesienia własności, w tym miedzy innymi zamianę.

W związku z powyższym, z podatkowego punktu widzenia w wyniku sfinalizowania przedmiotowej transakcji zamiany, po stronie Spółki - zbywcy Nieruchomości A, B, C, D - powstanie przychód podatkowy. Wartość tego przychodu równa będzie cenie określonej w umowie (akcie notarialnym) i fakturze VAT. Ceną w przedmiotowym stanie faktycznym będzie wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4, nabywanych w drodze umowy zamiany. Zatem wartość Nieruchomości 1, 2, 3, 4, otrzymywanych przez Spółkę w ramach umów zamiany będzie stanowiła przychód podatkowy Spółki w momencie nabycia własności tych nieruchomości przez Spółkę.

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na art. 14 ust. 2 updop, zgodnie z którym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 14 ust. 3 updop).

W zakresie kosztów uzyskania przychodu wskazać należy na art. 15 ust. 1 updop, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami lub służą zachowaniu bądź zabezpieczeniu źródła przychodów. Kosztami będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w tym celu, nawet wówczas gdy z obiektywnych powodów przychód nie zostanie osiągnięty.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien wykazać jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym. Katalog wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, pomimo ich związku z przychodami i prowadzoną działalnością gospodarczą zawarty został w art. 16 ust. 1 updop.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Z uwagi na powyższą regulację, Spółka w momencie przeniesienia własności Nieruchomości A, B, C, D tytułem zamiany, będzie uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie tych Nieruchomości (w szczególności wydatku w postaci ceny nabycia tych nieruchomości).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód, rozumiany jako nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 updop). Zgodnie z przytoczonymi przepisami prawa materialnego dopiero odpowiednie zestawienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy zrealizowanie przedmiotowej transakcji spowoduje powstanie zobowiązania w podatku dochodowym od osób prawnych i w jakiej wysokości.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż wydatki poniesione na nabycie przez Spółkę zbywanych Nieruchomości A, B, C, D są większe od wynikającej z zawartych umów zamiany wartości nabywanych Nieruchomości 1, 2, 3, 4. Zatem po stronie Spółki w związku z tymi transakcjami powstanie strata w wysokości różnicy pomiędzy wartością Nieruchomości 1, 2, 3, 4, a wydatkami na nabycie Nieruchomości A, B, C, D, która będzie miała wpływ na dochód (stratę) podatkową.

Poza powyżej opisanymi skutkami podatkowymi, w wyniku umowy zamiany opisanej w stanie faktycznym, po stronie Wnioskodawcy nie powstanie inny przychód, o ile nie zaistnieją okoliczności, o których mowa w cytowanym wyżej art. 14 ust. 3 updop.

Stanowisko Spółki w zakresie:

*   możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie Nieruchomości A, B, C, D,
*   skutków podatkowych nabycia Nieruchomości 1, 2, 3, 4,
*   poniesienia straty z tytułu zamiany nieruchomości,
*   określenia pozostałych skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości 1, 2, 3, 4,

\-jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.