Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.234.2025.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-22
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub
    „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”)
    prowadzącym działalność (...).
    Spółka zamierza nabyć nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (...), o obszarze
    (...) ha, położoną (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...)
    (dalej: „Nieruchomość”).
    Zgodnie ze stanem wynikającym z ewidencji gruntów i budynków działka ewidencyjna nr
    (...) położona jest (...), zawiera obszar (...) ha i według opisu użytków stanowi grunty orne
    oznaczone symbolem „RIIIa”.
    Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej, to jest ulicy (...).
    W dniu (...) 2025 r. Spółka zawarła z Panem B (Zainteresowany niebędący stroną
    postępowania, dalej jako: „Sprzedający”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości
    (akt notarialny Rep. A nr (...); dalej: „Umowa”). Nieruchomość będąca przedmiotem
    Umowy w momencie sprzedaży stanowić będzie nieruchomość niezabudowaną.
    Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, lecz w odniesieniu do Nieruchomości (...) w dniu (...)
    2009 r. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przystąpienia do uchwalenia miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego obszaru (...), zmienioną uchwałą nr (...) z dnia (...) 2014
    r. (dalej: „Projekt Planu Miejscowego”).
    Według Projektu Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym
    symbolem „10.1U/MNW” – przeznaczenie podstawowe: tereny usług, zabudowa
    mieszkaniowa jednorodzinna i małe domy wielorodzinne.

    Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 1 ustawy z
    dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r.,
    poz. 2569, ze zm.).
    Wskazać należy, że Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu,
    użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.
    Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności
    gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości
    oraz na nieruchomościach sąsiednich, tj.: nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne
    numer (...) oraz na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną numer (...) (dalej: „
    Nieruchomości Sąsiednie”) zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z
    garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną
    infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (...) (dalej: „
    Inwestycja”).
    Inwestycja może być etapowana, co oznacza w szczególności, że dla jej realizacji może być
    uzyskanych kilka pozwoleń na budowę i/lub kilka decyzji o warunkach zabudowy. W tym
    kontekście należy wskazać, że zgodnie z Umową, Spółka uprawniona jest do wystąpienia o
    wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, podejmowania starań o jej
    uzyskanie, chyba, że wejdzie w życie Plan Miejscowy, pozwalający na realizację Inwestycji,
    przygotowania dokumentacji projektowej i wystąpienia o wydanie decyzji o pozwoleniach
    /pozwoleniu na budowę dla Inwestycji, a także o wystąpienie o wydanie decyzji
    zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.
    W dniu (...) 2025 r. Zarząd Dzielnicy (...) wydał na rzecz Spółki Decyzję o ustaleniu
    warunków zabudowy Nr (...) (znak sprawy: (...)), dotyczącą budowy budynku mieszkalnego
    wielorodzinnego na działce ewidencyjnej nr (...) oraz części Nieruchomości. Decyzja nie
    jest ostateczna.
    Ponadto, (...) 2025 r. Zarząd Dzielnicy (...) wydał na rzecz Spółki Decyzję o ustaleniu
    warunków zabudowy Nr (...) (znak sprawy: (...)), dotyczącą budowy budynku mieszkalnego
    wielorodzinnego z lokalami usługowymi w parterze na działkach ewidencyjnych nr (...)
    oraz części Nieruchomości. Decyzja nie jest ostateczna.
    Powyższe decyzje obejmują łącznie powierzchnię całej Nieruchomości.
    Sprzedający zobowiązał się w Umowie, że na dzień zawarcia końcowej umowy sprzedaży
    Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń
    oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan
    prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się, a oświadczenia i zapewnienia
    Sprzedającego złożone w Umowie nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą
    mogły zostać przez niego powtórzone w końcowej umowie sprzedaży (z uwzględnieniem
    czynności dokonanych w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości oraz
    innych czynności przewidzianych Umową).
    Jeśli Nieruchomość do dnia zawarcia końcowej umowy sprzedaży nie zostanie pozbawiona
    charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
    kształtowaniu ustroju rolnego, to końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod
    warunkiem, że (...) nie wykona prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z
    dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W takim wypadku w terminie 14
    dni od bezskutecznego upływu ustawowego terminu na wykonanie prawa pierwokupu,
    bądź od zawiadomienia o niewykonaniu prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek
    Wsparcia Rolnictwa, Strony zawrą umowę przenoszącą na Spółkę prawo własności
    Nieruchomości (dalej: „Umowa Przenosząca”), przy czym pozostała do zapłaty część ceny
    Nieruchomości, zdeponowana w depozycie notarialnym zostanie wypłacona na rzecz
    Sprzedającego po zawarciu Umowy Przenoszącej. Podobnie, wydanie Nieruchomości
    dopiero nastąpi po zawarciu Umowy Przenoszącej.
    Ponadto, Sprzedający w Umowie m.in.:

    i. zobowiązał się do przekazania Spółce wszelkich posiadanych informacji i dokumentów,
      które dotyczą Nieruchomości oraz współpracy ze Spółką w ramach procesu
      inwestycyjnego na Nieruchomości;
    ii. zezwolił Spółce na wejście na teren Nieruchomości, w celu pobrania próbek gruntu i
      dokonania niezbędnych pomiarów i badań z obowiązkiem przywrócenia stanu
      poprzedniego jeśli nie dojdzie do zawarcia końcowej umowy sprzedaży;
    iii. zezwolił Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie
      zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i
      zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości
      oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm
      oraz sondowania).
    Sprzedający zobowiązał się również dostarczyć do końcowej umowy sprzedaży
    zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta
    stwierdzającego, że Sprzedający nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat
    publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS
    potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń
    społecznych, nie starsze niż 2 miesiące przed dniem zawarcia końcowej umowy sprzedaży.
    W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r, poz. 682, ze
    zm.) na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa zawarte jest w cenie Nieruchomości.
    Strony ustaliły, że Spółka poniesie wszelkie koszty projektowania i przygotowania
    Inwestycji oraz wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolnej oraz wszelkie koszty
    notarialne wynikające z niniejszej transakcji i nie będzie żądała ich zwrotu od
    Sprzedającego.
    Należy również wskazać, że Sprzedający wraz z Wnioskodawcą zawarli w przeszłości (w
    2023 r.) umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą Nieruchomości, która wygasła (...)
    2024 r. Sprzedający w ramach umowy przedwstępnej z 2023 r. udzielił pełnomocnictwa
    Spółce do reprezentowania go w toku postępowań administracyjnych przed organami
    administracji, dotyczących realizacji Inwestycji. Sprzedający udzielił też zgody na
    dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji Inwestycji z możliwością cesji tego prawa
    przez Spółkę na osoby trzecie. Ponadto, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy
    prawnemu do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych
    postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy
    prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości.
    Sprzedający wyraził również zgodę, aby Wnioskodawca:
    · wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub
      właściwych gestorów mediów o wydanie: warunków technicznych, opinii, uzgodnień
      oraz decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia
      na budowę Inwestycji, opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,
      wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu ww. decyzji lub
      warunków;
    · wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na
      Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie
      przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. udostępnił Spółce do posiadania, ponadto
      potwierdził, że wyraził zgodę, aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i
      krzewy na swój koszt;
    · wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości i na
      zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
      potwierdzili, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomością na
      cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości;

    · w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe,
      niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości;
    · podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji
      na Nieruchomości;
    · występował przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia
      projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania
      dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na
      wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150mm oraz
      sondowanie);
    · podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia,
      dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o
      których mowa powyżej.
    Spółka wykorzystała otrzymane pełnomocnictwa do wykonania i aktualizacji audytu
    prawnego Nieruchomości.
    Sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania
    interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku,
    który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej,
    wskazanego w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
    Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia na podstawie testamentu z (...)
    otwartego i ogłoszonego w Państwowym Biurze Notarialnym (...).
    Dziedziczenie potwierdza kopia wypisu prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego
    (...) z dnia (...), Sygn. akt (...). Sprzedający w dniu otwarcia spadku był kawalerem. Od (...)
    pozostaje w związku małżeńskim, w którym od dnia jego zawarcia nieprzerwanie
    obowiązuje ustrój majątkowy wspólności ustawowej niezmieniony żadną umową
    majątkową małżeńską (w szczególności umową rozszerzającą wspólność ustawową) ani
    orzeczeniem sądu, a zatem Nieruchomość jako nabyta na podstawie dziedziczenia i przed
    zawarciem związku małżeńskiego stanowi jego majątek osobisty. Sprzedający nabył prawo
    własności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem i działał w sposób zgodny z prawem
    w odniesieniu do Nieruchomości od dnia jej nabycia.
    Od momentu nabycia, Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do około
    2000 r. w celach rolniczych. Później, aż do chwili obecnej, nie była już użytkowana rolniczo,
    wyłącznie sporadycznie w razie potrzeby koszono trawę, samosiew.
    W czasie gdy Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze, Sprzedający nie był
    rolnikiem ryczałtowym. Przy czym, Sprzedający dokonywał sprzedaży plonów rolnych z
    Nieruchomości jedynie w latach 80 i 90.
    Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą od początku lat 90 w zakresie (...), ponadto
    od początku 2000 r. prowadzi gospodarstwo (...) położone w powiecie (...). Sprzedający od
    początku wykonywania działalności gospodarczej i (...) jest zarejestrowany jako podatnik
    VAT czynny. Jednak sprzedaż Nieruchomości nie wchodzi w zakres prowadzonej przez
    niego działalności gospodarczej. W szczególności, Nieruchomość nie została
    wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez
    Sprzedającego działalności gospodarczej ani nie była w żaden sposób wykorzystywana na
    potrzeby tej działalności.
    Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów, nie dokonywał ulepszeń oraz nie poczynił
    jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu
    sprzedaży. Sprzedający nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży
    Nieruchomości, w tym nie zawierał umowy z biurem nieruchomości.

    Sprzedający na przestrzeni blisko 30 lat dotychczas trzykrotnie dokonywał sprzedaży
    niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Wszystkie sprzedane nieruchomości były
    nabyte przez Sprzedającego w drodze spadku i nigdy nie zostały wprowadzone do
    ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Nieruchomości położone w (...) były nabyte przez Sprzedającego w drodze spadku pod
    koniec lat 70. Z nieruchomości przy ul. (...) dwukrotnie były wydzielane działki i na
    przestrzeni 30 lat te dwie działki zostały sprzedane w odstępie blisko kilkunastu lat.
    Udział 1/3 w drugiej nieruchomości położonej w (...) został nabyty przez Sprzedającego w
    drodze spadku po rodzicach – w części w latach 80 po ojcu i w części w 2016 r. po matce.
    Udział Sprzedającego w tej nieruchomości – łącznie z udziałem pozostałych
    współwłaścicieli – został sprzedany w 2021 r. Nieruchomość położona w (...) nie była w
    żaden sposób wykorzystywana ani do produkcji rolnej ani do działalności gospodarczej,
    jedynie w razie potrzeby koszona.
    Sprzedane w przeszłości nieruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego w
    różnorodny sposób do prowadzenia produkcji rolnej i (...), do prowadzenia działalności
    gospodarczej, były także dzierżawione i wynajmowane.
    Przyczyną sprzedaży tych nieruchomości był cel finansowy. Środki uzyskane ze sprzedaży
    tych nieruchomości były inwestowane przez Sprzedającego w inne nieruchomości, ale
    wyłącznie w celu wykorzystywania ich w produkcji rolniczej, (...) i gospodarczej.
    Przedmiotem działalności Sprzedającego nigdy nie był obrót nieruchomościami.
    Nieruchomości nabyte ze środków finansowych pochodzących ze sprzedaży
    nieruchomości wskazanych wyżej, nie były dotychczas przedmiotem dalszej sprzedaży
    przez Sprzedającego. Sprzedający nigdy nie był zobowiązany do wykazania należnego
    podatku VAT od sprzedaży nieruchomości.
    W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie
    opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym postanowili, że podejmą działania w celu
    ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym
    wnioskiem o interpretację.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę
    Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.
    Pytania
    1) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie
      pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości,
      Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), sprzedaż Nieruchomości przez
      Sprzedającego na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności
      cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej
      stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku
      nr 2)
    2) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie
      pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie jest objęta
      zwolnieniem z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki),
      sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
      czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych:

    Ad. 1)
    W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za
    prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działa
    w charakterze podatnika VAT), przeniesienie własności Nieruchomości przez
    Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) (winno być: art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a))
    ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek
    podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży
    oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust.
    1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o
    PCC).
    Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne
    niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    · umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    · umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od
    towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub
    podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w
    państwach członkowskich.
    Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że
    strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie
    fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest
    opodatkowana VAT.
    W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności
    rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).
    Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w
    przypadku, gdyby Sprzedający działał w charakterze podatnika VAT) może bowiem
    skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.
    Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i
    Zainteresowanego, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w
    charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie
    podlegała opodatkowaniu VAT.
    Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na
    podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na

    podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym
    podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.
    Ad. 2)
    W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za
    prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z
    VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki), sprzedaż
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej
    stawki.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży
    oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust.
    1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o
    PCC).
    Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne
    niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    · umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
    prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do
    domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w
    garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    · umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i
    Zainteresowanego, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w
    charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy o VAT.
    Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedający działa w charakterze podatnika
    VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że
    transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania
    podatkiem VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka
    dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:
    - w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
      czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika
      podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,
    - w pozostałej części – jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
          - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe
          prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

          mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu
          wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
          - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od
    Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość stanowiącą działkę
    ewidencyjną nr (...). Nieruchomość jest niezabudowana.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej (...), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i
    usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) dostawa Nieruchomości
    (niezabudowanej działki nr (...) stanowiącej towar), dokonywana przez Sprzedającego
    działającego jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art.
    15 ust. 2 ustawy, będzie czynnością wykonaną przez podatnika podatku od towarów i
    usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W rezultacie sprzedaż Nieruchomości za
    wynagrodzeniem przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT. (...) w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdą
    zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT. Oznacza to,
    że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.”
    Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i
    usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej we
    wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie
    można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że w związku z tym, iż Sprzedający nie będzie
    działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W związku z powyższym w tej części, Państwa stanowisko należało uznać za
    nieprawidłowe.

    Z ww. interpretacji, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż
    Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona. Tym
    samym do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie
    zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie
    kupującego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie wystąpi zatem
    obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wobec powyższego, w tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.