Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.13.2023.4.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-22
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur VAT przy wynajmie nieruchomości przez kilku współwłaścicieli.
Słowa kluczowe: czynsz; faktura; media; nieruchomości; refaktura; współwłasność; wynajem
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

· prawidłowe w części dotyczącej wystawianych faktur za czynsz oraz

· nieprawidłowe w części dotyczącej wystawianych faktur za media.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

9 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu wystawiania faktur za czynsz oraz media dla najemców. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 marca 2023 r. (wpływ 16 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Jesteście Państwo, właścicielami wynajmowanej nieruchomości tj. budynku z lokalami użytkowymi. Usługi wykonujecie w ramach najmu prywatnego jako osoby fizyczne. Udziały w przychodach i kosztach posiadacie Państwo po 25%. Każdy właściciel prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów i jest opodatkowany na zasadach ogólnych oraz jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT.

Pełnomocnikiem do reprezentowania współwłaścicieli jest jeden ze wspólników pani (…).

Najemcami lokali są osoby prawne, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, z którymi macie Państwo zawarte pisemne umowy najmu.

W paragrafie 3 umowy jest wyodrębniona kwota czynszu oraz, że najemcy zobowiązani są do pokrycia kosztów dostawy mediów na ustaloną powierzchnię najmu liczoną procentowo.

Fakturę za czynsz wystawiacie Państwo w systemie miesięcznym i jest płatna do 10-go każdego miesiąca.

Faktury za media refakturujecie Państwo na najemców po otrzymaniu faktur zakupu od dostawców. Na Państwa fakturach jako sprzedający figuruje nazwisko, imię, NIP i adres pełnomocnika. Najemcy wpłacają kwoty za fakturę na konto bankowe pełnomocnika.

Sposób opłat nie ulegnie zmianie.

Faktury zakupu dotyczące nieruchomości są wystawiane na pełnomocnika.

W związku ze zmianą przepisów podatkowych od 1 stycznia 2023 r., jesteście Państwo zobowiązani do założenia ewidencji przychodów i rozliczania się wg zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych.

W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na zadane przez organ pytania (w zakresie podatku od towarów i usług).

a) kto jest stroną umów najmu – wszyscy współwłaściciele czy tylko wybrane osoby?

Odp. Stroną umów najmu są wszyscy współwłaściciele nieruchomości:

(…).

Wszyscy są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT.

b) czy Pełnomocnik, tj. Pani (…) również jest współwłaścicielem opisanej we wniosku nieruchomości?

Odp. Pełnomocnik (…) jest współwłaścicielem nieruchomości wynajmowanej. Oprócz najmu prywatnego, pani (…) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT.

c) do jakich działań umocowuje Pełnomocnika pełnomocnictwo udzielone przez właścicieli nieruchomości?

Odp. Pełnomocnictwo umocowuje panią (…) do dokonywania czynności zwykłego zarządu tj. – reprezentowania wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wobec administracji państwowej, najemców nieruchomości wynajmowanej, dostawców mediów i pozostałych kontrahentów;

– wynajem nieruchomości – wyszukiwanie najemcy i zawarcie z nim umowy najmu;

– sporządzanie i podpisywanie faktur sprzedażowych dla najemców;

– dokonywanie niezbędnych zakupów materiałów i usług na potrzeby nieruchomości;

– dokonywanie płatności za zakupy, opłaty i inne zobowiązania z konta bankowego założonego na dane osobowe pełnomocnika.

d) jakich rzeczywiście czynności w związku z dokonywaniem najmu dokonał/dokona pełnomocnik, np. czy wystawia faktury; jeśli wystawiał/wystawia/będzie wystawiać f-y za najem i media, to w czyim imieniu i na czyją rzecz są one wystawiane?

Odp. Pełnomocnik p. (…) dokonuje następujących czynności w związku z najmem: – wystawianie faktur za najem i media w imieniu wszystkich współwłaścicieli nieruchomości ze swoimi danymi osobowymi i NIP,

– utrzymywanie kontaktów z najemcami,

– dokonywanie zakupów na potrzeby nieruchomości,

– refakturowanie opłat za media dla najemców,

– dysponowanie kontem bankowym – sporządzanie przelewów.

e) czy wśród współwłaścicieli są małżeństwa? jeśli tak, to:

a. czy istnieje między nimi wspólność małżeńska;

b. czy w ramach małżeństwa tylko jeden z współmałżonków zadeklarował wynajem w wspólnej części nieruchomości;

Odp. Wśród współwłaścicieli są małżeństwa między którymi istnieje wspólność majątkowa. Każdy z osobna z małżonków zadeklarował wynajem w wspólnej części nieruchomości.

f) czy Pełnomocnik obciąża (wystawia faktury VAT) pozostałych właścicieli nieruchomości poniesionymi kosztami utrzymania nieruchomości?

Odp. Jedynymi współwłaścicielami wynajmującymi są osoby wymienione w punkcie a).

Całą nieruchomość najmują firmy prowadzące działalność gospodarczą.

g) jakie konkretnie faktury i za co są wskazane pod stwierdzeniem we wniosku „faktury zakupu dotyczące nieruchomości są wystawiane na pełnomocnika”?

Odp. Na pełnomocnika są wystawiane następujące faktury zakupu dotyczące nieruchomości:

– energia elektryczna,

– woda + ścieki,

– energia gazowa do ogrzewania budynku,

– faktury zakupowe za materiały i usługi związane z wynajmem.

h) kto ze Współwłaścicieli jest stroną na umowach z dostawcami mediów?

a. co wynika z zawartych umów;

b. z kim najemcy rozliczają media oraz czy koszty te stanowią element czynszu czy odrębnie obciążają najemców;

Odp. Stroną na umowach z dostawcami mediów jest współwłaściciel – pełnomocnik pani (…).

Umowy z mediami zawarte są z pełnomocnikiem (…).

Dostawcy mediów wystawiając faktury podają dane odbiorcy – pełnomocnika (…) oraz wskazują punkty poboru tj. adres nieruchomości.

Pełnomocnik pani (…) w imieniu współwłaścicieli refakturuje media najemcom.

Koszty mediów zgodnie z umową najmu zawartą z najemcami nie stanowią elementu czynszu, ale odrębnie obciążają najemców.

### Pytanie

Czy wystawiając fakturę za czynsz oraz media dla najemców podajemy dane pełnomocnika jako sprzedającego, czy każdy współwłaściciel powinien wystawić faktury sprzedaży w swoim imieniu.

**Państwa stanowisko w sprawie**

Pełnomocnik mając pełnomocnictwo ogólne może reprezentować właścicieli nieruchomości przy podejmowaniu zwykłych, bieżących działań dotyczących naszych spraw. Działa w naszym imieniu i na naszą rzecz, reprezentuje nas przed urzędami, organami i instytucjami – art. 98 Kodeks Cywilny.

Jednakże nie będzie uprawniony do wystawiania faktur we własnym imieniu i na własny rachunek, ponieważ podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu są poszczególni współwłaściciele nieruchomości. Jeżeli współwłaścicieli jest kilku to każdy z nich powinien wystawić fakturę.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT podatnicy są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonane usługi.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT faktura winna zawierać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika. W rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikiem jest każdy ze współwłaścicieli odrębnie wg udziałów. Każdy z właścicieli będzie posiadał fakturę VAT stwierdzającą dokonane czynności.

Na podstawie danych z tej faktury sporządzi ewidencję art. 109 ust. 3 deklarację VAT i JPK.

Faktura będzie podstawą do zarejestrowania jej w ewidencji przychodów w ryczałcie ewidencjonowanym wg odpowiedniej stawki podatkowej zgodnie z art. 12.2. pkt 4. lit. a.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

· prawidłowe w części dotyczącej wystawianych faktur za czynsz oraz

· nieprawidłowe w części dotyczącej wystawianych faktur za media.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast – według art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.):

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednakże wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu, należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną.

W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali użytkowych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniem pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami.

Jak wskazano we wniosku, właściciele posiadają udziały w przychodach i kosztach po 25%. Każdy właściciel jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Najemcami lokali są osoby prawne, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, z którymi macie Państwo zawarte pisemne umowy najmu. Stroną umów najmu są wszyscy współwłaściciele nieruchomości.

Zatem to współwłaściciele – w tym Wnioskodawca, jako współwłaściciel nieruchomości – będą w istocie wynajmującymi i dla tych usług będą podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali będą stanowiły dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lokali użytkowych będą kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości (w tym Wnioskodawcę) i w związku z tym będą oni mieli obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą określenia, czy wystawiając fakturę za czynsz oraz media dla najemców możecie Państwo podać dane pełnomocnika jako sprzedającego, czy każdy współwłaściciel powinien wystawić faktury sprzedaży w swoim imieniu.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2\. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3\. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4\. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2\. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą, wystawienia faktury z tytułu:

a) dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,

b) świadczenia usług:

\- telekomunikacyjnych,

\- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,

\- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,

\- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,

\- stałej obsługi prawnej i biurowej,

\- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

\- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Stosownie do art. 106e ust. 1 ustawy:

Faktura powinna zawierać:

1) datę wystawienia;

2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;

5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;

13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;

14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

15) kwotę należności ogółem;

16) w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, w odniesieniu do których:

a) obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lub art. 21 ust. 1, lub

b) w przepisach wydanych na podstawie art. 19a ust. 12 określono termin powstania obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty

\- wyrazy „metoda kasowa”;

17) w przypadku faktur, o których mowa w art. 106d ust. 1 - wyraz „samo fakturowanie”;

18) w przypadku dostawy towarów lub wykonania usługi, dla których obowiązanym do rozliczenia podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze jest nabywca towaru lub usługi - wyrazy ,,odwrotne obciążenie'';

18a) w przypadku faktur, w których kwota należności ogółem przekracza kwotę 15 000 zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej, obejmujących dokonaną na rzecz podatnika dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy - wyrazy ,,mechanizm podzielonej płatności'', przy czym do przeliczania na złote kwot wyrażonych w walucie obcej stosuje się zasady przeliczania kwot stosowane w celu określenia podstawy opodatkowania;

19) w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - wskazanie:

a) przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,

b) przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub

c) innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia;

20) w przypadku, o którym mowa w art. 106c - nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika - imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres;

21) w przypadku faktur wystawianych w imieniu i na rzecz podatnika przez jego przedstawiciela podatkowego - nazwę lub imię i nazwisko przedstawiciela podatkowego, jego adres oraz numer, za pomocą którego jest on zidentyfikowany na potrzeby podatku;

22) w przypadku gdy przedmiotem wewnątrzwspólnotowej dostawy są nowe środki transportu - datę dopuszczenia nowego środka transportu do użytku oraz:

a) przebieg pojazdu - w przypadku pojazdów lądowych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. a,

b) liczbę godzin roboczych używania nowego środka transportu - w przypadku jednostek pływających, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. b, oraz statków powietrznych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. c;

23) w przypadku faktur wystawianych przez drugiego w kolejności podatnika, o którym mowa w art. 135 ust. 1 pkt 4 lit. b i c, w wewnątrzwspólnotowej transakcji trójstronnej (procedurze uproszczonej) - dane określone w art. 136;

24) w przypadkach, o których mowa w art. 97 ust. 10 pkt 2 i 3:

a) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, poprzedzony kodem PL,

b) numer, za pomocą którego nabywca towaru lub usługi jest zidentyfikowany na potrzeby podatku od wartości dodanej w danym państwie członkowskim, zawierający dwuliterowy kod stosowany na potrzeby podatku od wartości dodanej właściwy dla tego państwa członkowskiego.

Na mocy art. 2 pkt 31 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze:

rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie;

Jak wynika z ww. przepisu 106e ust. 1 ustawy, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży zawiera m.in. imiona i nazwiska lub nazwy, podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy, numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a; numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b.

Z przytoczonego wyżej przepisu art. 106b ust. 1 ustawy jasno wynika, iż wystawcą faktury VAT może być tylko jeden podmiot – w ustawie jest bowiem w tym kontekście mowa o „podatniku” (a nie o „podatnikach”).

Należy podkreślić, że ustawodawca posługuje się pojęciem podatnika, którym w rozumieniu ustawy jest m.in. osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że wykonując czynności pełnomocnika – będącego jednocześnie współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości – Wnioskodawczyni nie będzie uprawniona do wystawiania faktur za czynsz we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem jak wskazano wyżej podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali będą poszczególni współwłaściciele nieruchomości.

Powołany przez współwłaścicieli pełnomocnik nieruchomości, może zostać przez nich upoważniony do wystawiania w ich imieniu i na ich rzecz dokumentów sprzedaży na świadczenie usług najmu. W związku z tym pełnomocnik może być wystawcą faktur, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje każdy współwłaściciel odrębnie.

Zatem brak jest podstaw prawnych aby Wnioskodawczyni będąca stroną postępowania, jako pełnomocnik wystawiała za zgodą pozostałych współwłaścicieli faktury za najem (czynsz), na której jako sprzedawca figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Brak również podstaw, by – w okolicznościach przedstawionej sprawy – Wnioskodawczyni wystawiała fakturę za czynsz, na której jako sprzedawca figurowałaby wyłącznie Wnioskodawczyni będąca stroną postępowania.

**W konsekwencji skoro wszyscy współwłaściciele nieruchomości są/będą podatnikami, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym są/będą zobowiązani udokumentować** **na rzecz najemców** **lokali użytkowych płatności za najem (czynsz), wystawiając każde z osobna fakturę** **na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.**

Inaczej kształtuje się natomiast kwestia wystawiania faktur za media. Bowiem, jak wskazano w opisie sprawy, Stroną na umowach z dostawcami mediów jest współwłaściciel – pełnomocnik pani (…). Dostawcy mediów wystawiając faktury podają dane odbiorcy – pełnomocnika oraz wskazują punkty poboru tj. adres nieruchomości. Koszty mediów zgodnie z umową najmu zawartą z najemcami nie stanowią elementu czynszu, ale odrębnie obciążają najemców.

Z powyższego wynika, że stroną umów z dostawcami mediów jest tylko Pełnomocnik, nie każdy ze współwłaścicieli, w związku z czym to Pełnomocnik nabywa je w swoim imieniu.

Zgodnie z art. 8 ust 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Do odsprzedaży usług dochodzi w przypadkach, gdy podatnik VAT, działając we własnym imieniu, ale na rzecz innego podmiotu (osoby trzeciej), bierze udział w świadczeniu usług. W przypadkach takich przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jednak nie tylko usługi mogą być przedmiotem odsprzedaży.

Refakturowanie jest dopuszczalne w przypadkach, gdy dochodzi do odsprzedaży usług, energii oraz innych niż energia towarów.

Refakturowanie jest możliwe w przypadkach, gdy energia (np. energia elektryczna) jest nabywana przez podatników we własnym imieniu, ale na rzecz innych podmiotów.

Celem tzw. „refakturowania” jest zatem przeniesienie poniesionych kosztów przez jeden podmiot na inny podmiot, który z danych usług/towarów faktycznie korzystał, pomimo że podmiot odsprzedający danej usługi/towaru nie wykonał. Tzw. „refaktura” jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym sprzedawcą, a rzeczywistym nabywcą. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę (towar), a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że tzw. „refaktura” dokumentuje odsprzedaż zakupionych wcześniej towarów lub usług, a czynność taka podlega opodatkowaniu według stawek właściwych dla odsprzedawanych towarów lub usług.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę (nabyty towar), nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako kupujący, a następnie jako sprzedawca. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi/dostawa towaru w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi/towaru za sprzedającego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi/dostarczenie towaru.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podmiot faktycznie nie świadczy usługi/ nie dostarcza towaru (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w tej czynności (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej dokonaniu) – a jego udział przejawia się w odsprzedaży – to dla potrzeb podatku VAT, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi/dostawy towaru. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem podatku VAT ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej przewidzianych oraz udokumentować fakturami.

W analizowanej sprawie tylko Wnioskodawczyni jest stroną umowy z dostawcami i otrzymuje z tego tytułu faktury za media. Z opisu nie wynika, że Wnioskodawczyni (Pełnomocnik) refakturuje poniesione koszty na pozostałych współwłaścicieli.

Zatem Wnioskodawczyni zobowiązana jest do obciążania najemców kosztami za zużyte media i udokumentowania przedmiotowych transakcji wystawiając faktury VAT zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106b ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

**Podsumowując, w sytuacji gdy faktury za media nie są/nie będą refakturowane na pozostałych współwłaścicieli to Pełnomocnik (zainteresowana będąca stroną postępowania),** **jest/będzie zobowiązana udokumentować** **na rzecz najemców** **lokali użytkowych odsprzedaż mediów, wystawiając fakturę ze swoimi danymi jako sprzedawca** **na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy.**

Tym samym Państwa stanowisko uznano za;

· **prawidłowe** w części dotyczącej wystawianych faktur za czynsz oraz

· **nieprawidłowe** w części dotyczącej wystawianych faktur za media.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii sposobu wystawiania faktur przez każdego ze współwłaścicieli z osobna.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności rozliczania się pełnomocnika z pozostałymi współwłaścicielami obciążeniem za media, gdyż nie było to przedmiotem pytania, nie przedstawiono w tej kwestii własnego stanowiska, a fakt ten przyjęto jako element przedstawionego stanu faktycznego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Pani (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).