Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.201.2017.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-24
Teza: w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego oraz w zakresie refakturowania opłat za media
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; media; najem; odszkodowania; opodatkowanie; refakturowanie; rekompensata
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2017 r. (data wpływu 3 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego oraz w zakresie refakturowania opłat za media – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego oraz w zakresie refakturowania opłat za media.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

E. Sp. z o.o. (dalej jako: „Wydzierżawiający”, „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT oraz jest objęta nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w Polsce dla potrzeb podatku CIT.

Głównym przedmiotem działalności Spółki jest wynajem / dzierżawa powierzchni usługowo-handlowych. Spółka jest wieczystym użytkownikiem gruntu (dalej: „Nieruchomość”), na którym znajduje się, w szczególności, Budynek z lokalami wynajmowanymi przez Spółkę (dalej: „Budynek”). Powierzchnia Budynku jest wynajmowana / dzierżawiona m.in. pod placówkę bankową, salon fryzjerski, salon optyczny, kiosk prasowy, gabinet kosmetyczny, sklep z alkoholami, gabinet stomatologiczny, aptekę, drogerię, sklep spożywczy, biuro architektoniczne, paczkomat, lokale użytkowe (biura).

Z najemcami lokali zostały zawarte umowy najmu/dzierżawy. W dniu 25 listopada 2010 r. została zawarta umowa dzierżawy (dalej: Umowa) na czas określony 20 lat pomiędzy E. Sp. z o. o. (Wydzierżawiający) a M. Sp. z o.o. (dalej: „Dzierżawca”), która jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z § 1 ust. 2 Umowy Wydzierżawiający oddaje, a Dzierżawca bierze do używania i pobierania pożytków lokale użytkowe (biura) wraz z wyposażeniem o łącznej powierzchni 1.884,32 m2 oraz część piwnicy o powierzchni 378,94 m2 oraz posiada prawo w ramach płaconego czynszu do korzystania z parkingu znajdującego się na terenie nieruchomości (dalej: Przedmiot Dzierżawy). Dzierżawca zobowiązany był do płacenia Wydzierżawiającemu czynszu (§ 2 ust. l, 2 i 6 Umowy) odrębnie naliczonego do wynajmowanych lokali użytkowych (biur) oraz odrębnie do części piwnicy z góry do dnia 10-go każdego miesiąca kalendarzowego na podstawie doręczonej przez Wydzierżawiającego faktury na wskazane w niej konto.

Umowa przewidywała odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat eksploatacyjnych (media) i opłat serwisowych.

Dzierżawca zobowiązany był (§ 2 ust. 3 i 5 Umowy), w stosunku do wynajmowanych lokali użytkowych (biur), do uiszczania Wydzierżawiającemu miesięcznych opłat eksploatacyjnych z tytułu: dostaw wody i odprowadzenia ścieków oraz zużycia energii według wskazań liczników i stawek bezpośrednich dostawców oraz z tytułu energii elektrycznej zużytej przez pompę co i cw, wentylacji mechanicznej z nawiewem chłodnego powietrza, ogrzewania pomieszczeń, ochrony i wywozu śmieci procentowo proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni lokali użytkowych w stosunku do powierzchni budynku według stawek bezpośrednich dostawców.

Wydzierżawiający zawarł we własnym imieniu stosowne umowy na dostarczanie energii elektrycznej, wody i odprowadzenie ścieków, ochrony oraz na podstawie złożonej deklaracji D- N pokrywa opłaty z tytułu wywozu śmieci dla Budynku. Wydzierżawiający otrzymuje od dostawców mediów faktury rozliczeniowe za media, które dotyczą Dzierżawcy. Wydzierżawiający ponosi koszt mediów w swoim imieniu i jednocześnie dokonuje ich refaktury na rzecz Dzierżawcy bez doliczania marży. Dzierżawca ma możliwość sposobu korzystania z mediów poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Zużycie mediów obliczane jest w sposób:

*   energia elektryczna - obliczana jest w oparciu o wskazanie liczników,

*   zużycie wody i odprowadzanie ścieków - na podstawie wskazań wodomierzy,

*   ochrona - ustalana jest proporcją dzierżawionej powierzchni w całkowitej powierzchni Budynku,

*   opłaty z tytułu wywozu śmieci - ustalane są na podstawie zadeklarowanych ilości pojemników oraz proporcją dzierżawionej powierzchni w całkowitej powierzchni Budynku.

Proporcja dzierżawionej powierzchni lokali użytkowych przez Dzierżawcę (1.884,32 m2) w stosunku do powierzchni Budynku (4.359,00 m2) wynosi 43,23%.

Dodatkowo Dzierżawca zobowiązany był do zapłaty Wydzierżawiającemu (§ 2 ust. 4 i 5 Umowy) miesięcznej opłaty serwisowej w formie ryczałtu w wysokości (na moment podpisania umowy dzierżawy) 3,36 (trzy złote i trzydzieści sześć groszy) zł netto za 1 m2 lokali użytkowych (biur) z tytułu: sprzątania i odśnieżania miejsc ogólnodostępnych na terenie nieruchomości, w tym parkingu, utrzymania zieleni, kosztów konserwacji i funkcjonowania obiektu, podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie. Opłaty eksploatacyjne (media) i opłata serwisowa płatne będą miesięcznie przelewem w terminie 14 dni od daty doręczenia przez Wydzierżawiającego faktury/refaktury. Wydzierżawiającemu przysługiwało prawo rewaloryzacji czynszu raz w roku (§ 2 ust. 6 Umowy), począwszy od stycznia 2012 r., o wskaźnik inflacji ogłoszony przez GUS za rok poprzedni oraz podwyższenia opłaty serwisowej w przypadku udokumentowania wzrostu kosztów, co nie stanowi zmiany niniejszej umowy.

Wydzierżawiający miał prawo rozwiązać Umowę (§ 5 ust. 2 Umowy) bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca opóźnia się z zapłatą czynszu i/lub opłat dodatkowych (opłat eksploatacyjnych i opłaty serwisowej) za dwa pełne okresy płatności i po udzieleniu Dzierżawcy dodatkowego jednomiesięcznego terminu na dokonanie płatności.

W związku z powstaniem zaległości w opłacie przez Dzierżawiącego z tytułu ochrony, opłat serwisowych, opłat czynszowych, zużycia energii elektrycznej oraz opłat za wywóz śmieci w dniu 25 stycznia 2017 r. zostało wysłane do Dzierżawcy ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty ww. zaległości, wraz z należnymi odsetkami, przy udzieleniu jednocześnie dodatkowego miesięcznego terminu na dokonanie płatności, którego bieg liczony będzie od dnia doręczenia powyższego pisma. Dodatkowo ww. ostatecznym przedsądowym wezwaniu do zapłaty Wydzierżawiający poinformował Dzierżawcę, że mając na względzie treść postanowienia § 5 ust. 2 Umowy dzierżawy, nieuiszczenie objętej powyższym wezwaniem należności w zakreślonym dodatkowym terminie, będzie skutkowało rozwiązaniem przez Wydzierżawiającego Umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia a także skierowaniem sprawy na drogę sądową bez dalszych wezwań do zapłaty.

W dniach 25 i 30 stycznia 2017 r. Dzierżawca dokonał częściowej zapłaty zaległości z tytułu opłat czynszowych, serwisowych, zużycia energii elektrycznej oraz opłat za wywóz śmieci. Do zapłaty pozostały zaległości z tytułu ochrony, opłat serwisowych oraz zużycia energii. Dzierżawca pismem z dnia 10 lutego 2017 r. odmówił zapłaty pozostałej kwoty z ostatecznego przedsądowego wezwania z dnia 25 stycznia 2017 r. powołując się na bezpodstawność żądania oraz wezwał Wydzierżawiającego do skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego celem rozstrzygnięcia jej przez Sąd.

W związku z brakiem zapłaty opłat dodatkowych (opłat eksploatacyjnych i opłaty serwisowej) za dwa pełne okresy płatności i po udzieleniu Dzierżawcy dodatkowego jednomiesięcznego terminu na dokonanie płatności w dniu 11 kwietnia 2017 r. zostało wysłane do Dzierżawcy pismo (odebrane tego samego dnia) informujące go o rozwiązaniu przez Wydzierżawiającego umowy dzierżawy z dnia 25 listopada 2010 r. w trybie natychmiastowym oraz wezwanie do protokolarnego zwrotu Przedmiotu Dzierżawy najpóźniej w terminie 14 dni od dnia rozwiązania Umowy.

Dzierżawca w swoim piśmie z dnia 12 kwietnia 2017 r. poinformował Wydzierżawiającego, że z jego punktu widzenia rozwiązanie umowy dzierżawy z dnia 25 listopada 2010 r. w trybie natychmiastowym jest całkowicie bezpodstawne z uwagi na brak posiadania wobec Wydzierżawiającego zaległości oraz odmówił zwrotu Przedmiotu Dzierżawy.

W związku z rozwiązaniem ww. Umowy Wydzierżawiający dokonał rozliczenia kaucji gwarancyjnej poprzez potrącenie z zaległych należności wraz z należnymi odsetkami. Nota księgowa i nota odsetkowa zostały wysłane 11 kwietnia 2017 r. do Dzierżawcy. Dodatkowo w tym samym dniu zostało wysłane też Dzierżawcy wezwanie do zapłaty ostateczne przedsądowe informujące o dokonanym potrąceniu kaucji gwarancyjnej z aktualnego zadłużenia Dzierżawcy oraz wzywające Dzierżawcę do zapłaty pozostałej kwoty zadłużenia według stanu na 11 kwietnia 2017 r. W odpowiedzi na ww. wezwanie Dzierżawca w swoim piśmie z dnia 12 kwietnia 2017 r. poinformował Wydzierżawiającego, że żądanie zapłaty kwoty wymienionej w wezwaniu oraz potrącenie kaucji gwarancyjnej jest nieuzasadnione, a złożone oświadczenie o potrąceniu jest bezskuteczne. Nota księgowa oraz odsetkowa zostały odesłane przez Dzierżawcę bez księgowania.

W dniu 11 maja 2017 r. Wydzierżawiający złożył pozew do Sądu Okręgowego, Sąd Gospodarczy, XXVI Wydział Gospodarczy, pozywając Dzierżawcę o zapłatę i wydanie nieruchomości.

Wydzierżawiający zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie stawki czynszu wraz z kosztami utrzymania nieruchomości (łącznie z kosztami ochrony) liczonej w części do powierzchni zajmowanej przez Dzierżawcę. W dniu 9 maja 2017 r. Wydzierżawiający otrzymał opinię od ww. rzeczoznawcy wraz z informacją o wysokości opłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości. Ww. opłata będzie się wiązać w tym przypadku z prawem żądania naprawienia szkody wynikłej dla Wydzierżawiającego z tytułu bezumownego korzystania z części nieruchomości przez Dzierżawcę, czyli w istocie będzie odszkodowaniem. Opłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości nie powinno się utożsamiać z płatnością za świadczenie usługi. Tutaj nie będzie dochodzić do transakcji ekwiwalentnej, tj. świadczenia w zamian za wynagrodzenie.

Za okres od 12 kwietnia 2017 r. do 30 kwietnia 2017 r. oraz za okres od 1 maja 2017 r. do 11 maja 2017 r. (tj. do dnia wytyczenia powództwa) Wydzierżawiający wystawił Dzierżawcy faktury VAT za bezpodstawne korzystanie z części nieruchomości (Budynku) doliczając 23% podatku VAT. Za okres od 12 maja 2017 r. do 31 maja 2017 r. została wystawiona nota księgowa za bezumowne korzystanie z części nieruchomości (Budynku) bez doliczenia podatku 23% podatku VAT. Noty księgowe z ww. tytułu będą wystawiane z dołu za kolejne okresy do momentu wydania przez Dzierżawcę zajmowanej powierzchni.

Pismem z dnia 29 maja 2017 r. Dzierżawca poinformował o odesłaniu bez księgowania faktur VAT (z doliczonym 23% VAT) z tytułu opłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości za okres od 12 kwietnia 2017 r. do 11 maja 2017 r. powołując się na bezskuteczność wypowiedzenia umowy najmu. Pismem z dnia 13 czerwca 2017 r. Dzierżawca poinformował o odesłaniu bez księgowania noty księgowej za bezumowne korzystanie z części nieruchomości (Budynku) za okres od 12 maja 2017 r. do 31 maja 2017 r. powołując się na bezskuteczność wypowiedzenia umowy najmu.

Opłaty za koszty eksploatacyjne (media) tj. prąd, woda + ścieki, wywóz odpadów są rozliczane nadal w cyklach miesięcznych z dołu na podstawie faktycznego zużycia przez Dzierżawcę i z ww. tyłów Wydzierżawiający wystawia Dzierżawcy faktury VAT (refaktury bez doliczenia marży) uwzględniając odpowiednią stawkę podatku VAT tj. dla kosztów zużycia prądu i wywozu śmieci w wysokości 23%, dla kosztów zużycia wody+ścieki w wysokości 8%. W dniu 10 maja 2017 r. została wystawiona faktura VAT (refaktura) na koszty wywozu śmieci za okres rozliczeniowy od 12 kwietnia 2017 r. do 30 kwietnia 2017 r. z doliczonym podatkiem VAT wg stawki 23%. W dniu 19 maja 2017 r. zostały wystawione faktury VAT (refaktury) za zużycie energii elektrycznej za okres od 1 kwietnia 2017 r. do 30 kwietnia 2017 r. z doliczonym podatkiem VAT wg stawki 23% oraz za zużycie wody + ścieki za ten sam okres z doliczonym podatkiem VAT wg stawki 8%. Od czerwca 2017 r. do momentu wydania przez Dzierżawcę zajmowanej powierzchni zostaną wystawione z ww. tytułów kolejne faktury VAT (refaktury) z doliczonym podatkiem VAT w stawce odpowiedniej do rodzaju mediów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo wystawiając Dzierżawcy faktury za okresy od 12 kwietnia 2017 r. do 30 kwietnia 2017 r. i od 1 maja 2017 r. do 11 maja 2017 r. (tj. przed wytoczeniem powództwa) za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego doliczając do faktury podatek 23% VAT i faktury VAT (refaktury) za opłaty eksploatacyjne (media) z doliczonym podatkiem VAT w stawce odpowiedniej do rodzaju mediów oraz wystawiając Dzierżawcy noty księgowe za okres od 12 maja 2017 r. do 31 maja 2017 r., i od 1 czerwca 2017 r. do nadal (tj. po wytoczeniu powództwa) za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego bez doliczenia podatku 23% VAT i wystawiając faktury VAT (refaktury) za opłaty eksploatacyjne (media) z doliczonym podatkiem VAT w stawce odpowiedniej dla rodzaju mediów dla Dzierżawcy za okres po wytoczeniu powództwa tj. od 12 maja 2017 nadal?

Zdaniem Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy wystawienie faktur VAT za bezumowne korzystanie z części Nieruchomości z doliczonym podatkiem VAT w stawce 23% za okres po wypowiedzeniu Umowy do dnia złożenia pozwu do sądu o zapłatę i wydanie nieruchomości (tj. wytoczenia powództwa) od 12 kwietnia 2017 r. do 11 maja 2017 r. i wystawienie faktur (refaktur) z doliczonym podatkiem VAT w stawce odpowiedniej do fakturowanego (refakturowanego) kosztu za opłaty eksploatacyjne (media) za okres od dnia wypowiedzenia Umowy do dnia wytoczenia powództwa tj. od 12 kwietnia 2017 r. do 11 maja 2017 r. oraz wystawienie not księgowych Dzierżawcy za okres od 12 maja 2017 r. do 31 maja 2017 r., i od 01 czerwca 2017 r. do nadal (tj. po wytoczeniu powództwa) za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego bez doliczenia podatku 23% VAT i wystawienie faktur VAT (refaktur) za opłaty eksploatacyjne (media) z doliczonym podatkiem VAT w stawce odpowiedniej dla rodzaju mediów dla Dzierżawcy za okres po wytoczeniu powództwa tj. od 12 maja 2017 do nadal jest prawidłowe.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1, pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 7, ust 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, pkt 1 ustawy VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5, ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy VAT.

Zarówno ustawa o VAT, jak i przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „bezumowne korzystanie” oraz „odszkodowanie” w przypadku ustania umowy dzierżawy. Kwestie związane z bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późniejszymi zmianami), zwana dalej K.c.

Treścią przewidzianego w art. 222 K.c. § 1 roszczenia windykacyjnego jest przyznanie właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą, zmierzające do przywrócenia właścicielowi władztwa na rzeczą, które stanowi istotę prawa własności. Natomiast z treści art. 222 K.c. § 2 wynika, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Zgodnie z art. 224 § 2 K.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty.

Na podstawie art. 225 K.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jak wynika ww. regulacji, w sytuacji wytoczenia powództwa - przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze - jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz odpowiedzialny za jej stan.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 K.c., przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy, a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 K.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym. W myśl powołanego wyżej art. 230 K.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 k.c., posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Natomiast z postanowień art. 361 § 1 K.c. wynika, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Zgodnie z § 2 tego artykułu w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Na bezumowne korzystanie z rzeczy wynajmujący może wyrazić zgodę lub nie. Stąd w przypadku, w którym dochodzi do bezumownego korzystania z nieruchomości, na które wynajmujący nie wyraża zgody, wynagrodzenie, o którym mowa wyżej, stanowi „odszkodowanie” za korzystanie z nieruchomości. Termin „odszkodowanie” nie został zdefiniowany w ustawie VAT. Regulacje dotyczące odszkodowania zostały zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 471). Zgodnie z tymi przepisami odszkodowanie za szkodę uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, w którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Istotą odszkodowań jest tym samym rekompensata za szkodę, której nie powinno się utożsamiać z płatnością za świadczenie usługi. Tym samym nie dochodzi do transakcji ekwiwalentnej, tj. świadczenia w zamian za wynagrodzenie. Zapłata ta nie jest też związana z zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Jeśli zatem płatności w postaci odszkodowania nie będą miały bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego - wtedy kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie się mieściła w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT i nie będzie tym samym podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze przywołane powyżej regulacje Kodeksu cywilnego jak i stosowne przepisy Ustawy VAT, nie ulega wątpliwości fakt, że po złożeniu do sądu przez Wydzierżawiającego pozwu o zapłatę i wydanie nieruchomości (wytoczeniu powództwa) tj. po dniu 11 maja 2017 r. między Wydzierżawiającym a Dzierżawcą korzystającym bezumownie z części Nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego są spełnione świadczenia wzajemne. Odszkodowanie otrzymane przez Wydzierżawiającego z tego tytułu nie jest płatnością za świadczone usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody. Zatem zasadne jest wyodrębnienie okresu od dnia rozwiązania umowy dzierżawy do dnia złożenia pozwu o zapłatę i wydanie nieruchomości tj. od 12 kwietnia 2017 r. do 11 maja 2017 r., gdzie do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu powinien być doliczony podatek VAT w stawce 23%, natomiast po dniu złożenia pozwu, tj. od 12 maja 2017 r. powinna być wystawiana ze strony Wydzierżawiającego nota księgowa za bezumowne korzystanie z części nieruchomości bez doliczonego podatku VAT w stawce 23%.

Na taki sposób rozliczania otrzymanego odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu wskazują również w tym temacie interpretacje podatkowe wydane przez:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach - sygnatura 2461- BPP2.4512.856.2016.2.JJ,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu - sygnatura 3063- I1PP22.4512.130.2016.2.MŁ,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi - sygnatura 1061-IPTPP3.4512.562.2016.2.Mwj,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy - sygnatura ITPP1/4512-958/15/BS,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu - sygnatura 1LPP1-2/4512-1-33/16-3/PG.

W przypadku dodatkowych opłat eksploatacyjnych (media) tj. dostawy energii elektrycznej, wody + ścieki, wywóz śmieci - powinny one być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, gdyż Dzierżawca ma możliwość wyboru skorzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia i tym samym wpływa na wysokość ponoszonych przez siebie kosztów. Na poparcie tej tezy może służyć wyrok jaki wydał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej), w której rozpatrywana była kwestia rozliczania VAT od mediów przy najmie nieruchomości. Trybunał w wydanym wyroku wskazał na przesłanki przemawiające za traktowaniem najmu i odsprzedaży mediów jako świadczeń odrębnych. Zwrócił uwagę, że konieczne jest rozróżnienie dwóch głównych sytuacji: gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobu korzystania z danych towarów lub usług oraz gdy najem wraz z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami stanowi jedną całość (np. najem lokali biurowych pod klucz lub krótkoterminowy najem nieruchomości na wakacje). Trybunał podkreślił, że w przypadku gdy stroną umów o świadczenia dodatkowe (media, wywóz nieczystości) jest wynajmujący, przenoszący jedynie koszty tych świadczeń na najemcę, podmiotem świadczącym na rzecz najemcy jest wynajmujący. Ponadto, najem nieruchomości oraz świadczenia dodatkowe należy uważać, co do zasady, za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winny być oceniane oddzielnie z punktu widzenia VAT chyba, że elementy transakcji są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno świadczenie, którego rozdzielenie miałby sztuczny charakter.

Chociaż pomiędzy Wydzierżawiającym a Dzierżawcą po dniu wypowiedzenia tj. po 11 kwietnia 2017 r. nie istnieje już żadna umowa regulująca rozliczenie kosztów mediów, to poprzez fakt wpływu na ich wysokość bezpośrednio przez Dzierżawcę, dostawę ww. mediów należy traktować odrębnie od faktu bezumownego korzystania z części nieruchomości przez Dzierżawcę i przy fakturowaniu kosztów zastosować właściwą stawkę podatku VAT dla danego rodzaju dostarczanych mediów.

Na taki sposób rozliczania kosztów mediów wskazują również w tym temacie interpretacje podatkowe wydane przez:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach - sygnatura 2461-IBPP2.4512.856.2016.2.JJ,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu - sygnatura 3063-11PP2-2.4512.130.2016.2.MŁ

Mając na uwadze powyższe argumenty, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie swojego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe (pytanie nr 1 wniosku).

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Nadmienia się, że do pozostałej części wniosku (pyt. nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.