Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPP3.4512.397.2016.1.IŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-10-03
Teza: Czy pomimo tego, że Wnioskodawca nie posiada faktur zakupu mediów, ponieważ faktury na zakup centralnego ogrzewania, cieplej i zimnej wody, odprowadzonych ścieków oraz deklaracje na wywóz nieczystości stałych posiadają Wspólnoty Mieszkaniowe, które obciążają Powiat wykazem należności za media zużyte przez lokatorów z którymi Powiat zawarł umowy najmu lokali mieszkalnych, powinien wystawiać oddzielnie faktury za czynsz i oddzielnie faktury za media wykazane w umowie najmu lokali mieszkalnych i stosować stawki VAT odpowiednie do poszczególnych mediów?
Słowa kluczowe: gmina; najem; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2016 r. (data wpływu 11 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   sposobu fakturowania opłat za czynsz i wywóz nieczystości stałych oraz stawki dla wywozu nieczystości stałych – **jest nieprawidłowe,**

*   sposobu fakturowania opłat za czynsz i pozostałe media – **jest prawidłowe,**

*   stawki dla dostarczanych pozostałych mediów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   sposobu fakturowania opłat za czynsz i wywóz nieczystości stałych oraz stawki dla wywozu nieczystości stałych,

*   sposobu fakturowania opłat za czynsz i pozostałe media,

*   stawki dla dostarczanych pozostałych mediów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Powiat … jest jednostką samorządu terytorialnego, którego funkcjonowanie jest uregulowane w ustawie z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym ((Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Powiat jest członkiem trzech Wspólnot Mieszkaniowych. Od Wspólnot Mieszkaniowych otrzymuje co miesiąc wykaz naliczonych zaliczek za centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości oraz opłat na fundusz eksploatacyjny, fundusz remontowy i ryczałt za zarządzanie. Z lokatorami którym Powiat wynajmuje lokale mieszkalne , a które są częścią Wspólnot Mieszkaniowych, Powiat ma zawarte umowy najmu lokali mieszkalnych. Lokale mieszkalne wynajmowane są na cele mieszkaniowe.

Czynsz i media, tj. centralne ogrzewanie, ciepła woda, zimna woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych są dostarczane na podstawie jednej umowy najmu lokali mieszkalnych. Lokatorzy lokali mieszkalnych nie mają możliwości wyboru świadczeniodawców dostaw centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości stałych. Najemcy lokali mieszkalnych nie mogą decydować o ilości dostarczonego centralnego ogrzewania. Jest ono rozliczane do powierzchni zajmowanego lokalu mieszkalnego. Natomiast według wskazań licznika rozliczana jest ilość zużytej wody zimnej, wody ciepłej, ilość odprowadzonych ścieków. Wywóz nieczystości stałych rozliczany jest od ilości osób zamieszkałych w lokalu.

Powiat … nie ma możliwości decydowania o ilości zużycia centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzonej ilości ścieków, ilości wywozu nieczystości stałych, ponieważ centralne ogrzewanie naliczane jest od ilości zajmowanej powierzchni lokalu mieszkalnego, natomiast ciepła woda, zimna woda i ilość odprowadzonych ścieków naliczana jest według wskazań liczników, a wywóz nieczystości stałych od ilości osób zajmujących lokale mieszkalne.

Do przedmiotowych lokali mieszkalnych umowy na dostarczanie centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości zawarte są przez Wspólnoty Mieszkaniowe z Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej Sp. z o.o. we ….

Z kolei Wspólnoty Mieszkaniowe obciążają mediami tj. centralnym ogrzewaniem, zużytą ciepłą wodą, zimną wodą, odprowadzonymi ściekami, wywozem nieczystości stałych zużytych przez lokatorów Powiat. Nie są to jednak faktury lecz naliczenia należnych opłat za lokale których Powiat … jest współwłaścicielem. Powiat natomiast ma zawartą umowę z … … na dostarczenie energii elektrycznej do budynku którego jest współwłaścicielem i w którym wynajmuje lokale mieszkalne § 3 pkt 6 umowy najmu lokalu mieszkalnego stanowi „w przypadku nie uiszczania przez najemcę opłat w terminie określonym w ust. 5 pkt 1 (czynsz za dany miesiąc płatny będzie do 25 każdego miesiąca) ust. 5 pkt 2 (opłata za media za dany miesiąc płatna będzie do 25 następnego miesiąca) wynajmujący będzie naliczał odsetki ustawowe za każdy dzień zwłoki”

Wynajmujący jest zobowiązany do: zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych budynku, umożliwiających najemcy korzystanie z oświetlenia i ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, anteny zbiorczej i innych urządzeń należących do wyposażenia lokalu i budynku.

Do wynajmującego należy w szczególności: utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia, dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego niezależnie od przyczyny, (z tym. że najemca obowiązany jest do pokrycia szkód powstałych z jego winy lub osób z nim wspólnie zamieszkujących), naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji wodociągowej ciepłej i zimnej wody – bez urządzeń odbiorczych, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej do wewnętrznej tablicy zabezpieczającej oraz anteny - z wyjątkiem osprzętu, wymiana stolarki okiennej oraz drzwi wejściowych do mieszkania, a także naprawa i malowanie klatek schodowych, elewacji zewnętrznej budynku oraz naprawa dachu. Najemca zobowiązany jest: utrzymać lokal mieszkalny i pomieszczenia wspólne we właściwym porządku i stanie technicznym oraz przestrzegać regulaminu domowego, dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonego do wspólnego korzystania tj. klatki schodowe korytarze, hole, pomieszczenia piwniczne oraz otoczenie budynku (zieleń, krzewy i drzewa). Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ścian i okładzin ściennych w kuchni i pomieszczeniach sanitarnych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, baterii wannowych i umywalkowych, a także innych urządzeń łącznie z ich wymianą, w które lokal jest wyposażony, osprzętu i zabezpieczenia instalacji elektrycznej, a także montaż podlicznika energii elektrycznej oraz liczników wody ciepłej i zimnej w mieszkaniu na własny koszt, innego wyposażenia lokalu i pomieszczeń wspólnych poprzez malowanie, tapetowanie, naprawę uszkodzonych tynków, ścian, sufitów oraz malowanie drzwi i okien od strony wewnętrznej i zewnętrznej, wbudowanych mebli kuchennych, sanitarnych i grzewczych w celu zabezpieczenia przed korozją. Powiat w sposób odrębny wystawia faktury z tytułu czynszu za zajmowany lokal mieszkalny i odrębnie faktury za media tj. centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości stałych

Odsprzedawane przez Wnioskodawcę media należą do następujących grup PKWiU wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r:

35.30.12.0 usługi dostarczania pary wodnej i gorącej wody w systemie sieciowym

36.00.30.0 usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych

37.00.11.0 usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków

38.11.11.0 usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nadające się do recyklingu.

Opłaty za wywóz nieczystości stałych pobierane są zgodnie z ustawą z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2016r. poz. 250).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy pomimo tego, że Wnioskodawca nie posiada faktur zakupu mediów, ponieważ faktury na zakup centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, odprowadzonych ścieków oraz deklaracje na wywóz nieczystości stałych posiadają Wspólnoty Mieszkaniowe, które obciążają Powiat wykazem należności za media zużyte przez lokatorów z którymi Powiat zawarł umowy najmu lokali mieszkalnych, powinien wystawiać oddzielnie faktury za czynsz i oddzielnie faktury za media wykazane w umowie najmu lokali mieszkalnych i stosować stawki VAT odpowiednie do poszczególnych mediów?

Zdaniem Wnioskodawcy, Powiat … jest współwłaścicielem nieruchomości należących do Wspólnot Mieszkaniowych. Wspólnoty Mieszkaniowe zawierają umowy na dostawę centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, odprowadzonych ścieków i wywozu nieczystości stałych. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikami podatku VAT. Obciążają Powiat wykazem należności za centralne ogrzewanie, zużytą ciepłą i zimną wodę, odprowadzone ścieki i wywóz nieczystości stałych za lokale mieszkalne przynależne Powiatowi … we Wspólnocie. Powiat zawiera umowy najmu (jedną umowę na czynsz i media) z lokatorami zamieszkującymi w lokalach Wspólnot Mieszkaniowych przynależnych Powiatowi. W zawartej umowie z lokatorami Powiat podaje stawki za poszczególne media według stawek Zarządcy Nieruchomości. W związku z tym iż, lokatorzy mogą decydować o ilości zużytej ciepłej i zimnej wody oraz o ilości odprowadzonych ścieków (co może być stwierdzone poprzez indywidualny odczyt liczników). Wywóz nieczystości stałych rozliczany jest od ilości osób zamieszkałych w lokalu. Ilość zużytej energii elektrycznej na klatkach schodowych , piwnicach i korytarzach oraz oświetlenie terenu wokół budynku rozliczana jest do powierzchni zajmowanego lokalu mieszkalnego oraz do ilości osób zamieszkałych w budynku, dlatego też Wnioskodawca powinien oddzielnie wystawiać faktury za czynsz ze stawką VAT zwolnioną (art 43 ust.1 pkt 36) i oddzielnie wystawiać faktury za zużyte media według ilości wskazanych przez podlicznik i odpowiednich stawek podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

*   sposobu fakturowania opłat za czynsz i wywóz nieczystości stałych oraz stawki dla wywozu nieczystości stałych – **jest nieprawidłowe,**

*   sposobu fakturowania opłat za czynsz i pozostałe media – **jest prawidłowe,**

*   stawki dla dostarczanych pozostałych mediów – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 8 ustawy w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jednakże, zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności te muszą być wykonywane przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Wobec przywołanej definicji działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów i świadczenie usług będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy czynność dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp. umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy o VAT (obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r.), podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8% (art. 146a pkt 2 ustawy o VAT).

W poz. 140 załącznika nr 3 do ustawy, ustawodawca wymienił „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” PKWiU 36.00.20.0, w poz. 141 tego załącznika – „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” PKWiU 36.00.30.0, z kolei w poz. 142 – „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” PKWiU ex 37, a w pozycjach 143-150 – usługi związane ze zbieraniem odpadów ze wskazanymi grupowaniami PKWiU 38.

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania obniżonej stawki podatku VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Zatem, wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Natomiast, w świetle § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, obowiązującego od 1 stycznia 2014 r. (Dz. U. z 2015 r., poz. 736 z późn. zm.) zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014, poz. 150), właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Z treści wniosku wynika, że Powiat … jest jednostką samorządu i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Powiat jest członkiem trzech Wspólnot Mieszkaniowych. Od Wspólnot Mieszkaniowych Wnioskodawca otrzymuje co miesiąc wykaz naliczonych zaliczek za centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości oraz opłat na fundusz eksploatacyjny, fundusz remontowy i ryczałt za zarządzanie. Wnioskodawca ma zawarte umowy najmu lokali mieszkalnych z lokatorami, którym wynajmuje ww. lokale, a które są częścią Wspólnot Mieszkaniowych. Lokale mieszkalne wynajmowane są na cele mieszkaniowe.

Czynsz i media tj. centralne ogrzewanie, ciepła woda, zimna woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych są dostarczane na podstawie jednej umowy najmu lokali mieszkalnych.

Do przedmiotowych lokali mieszkalnych umowy na dostarczanie centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości zawarte są przez Wspólnoty Mieszkaniowe z Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej Sp. z o.o. we ….

Z kolei Wspólnoty Mieszkaniowe obciążają ww. mediami Wnioskodawcę. Nie są to jednak faktury lecz naliczenia należnych opłat za lokale.

Powiat w sposób odrębny wystawia faktury z tytułu czynszu za zajmowany lokal mieszkalny i odrębnie faktury za media tj. centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości stałych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy pomimo tego, że Wnioskodawca nie posiada faktur zakupu mediów, Wnioskodawca powinien wystawiać oddzielnie faktury za czynsz i oddzielnie faktury za media wykazane w umowie najmu lokali mieszkalnych i stosować stawki VAT odpowiednie do poszczególnych mediów.

Trybunał Sprawiedliwości w wyroku w sprawie C-42/14 kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Biorąc pod uwagę powyższe rozstrzygnięcie Trybunału należy stwierdzić, że co do zasady towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, tj. centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości.

Odnosząc się do opłat z tytułu wywozu nieczystości należy zauważyć, że obowiązki właścicieli nieruchomości dotyczące utrzymania czystości i porządku określa ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 z późn. zm.).

Od dnia 1 lipca 2013 r. w związku ze zmianą przepisów ustawy z dnia 13 września 2013 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2012 r. poz. 391, ze zm.) wprowadzone zostały nowe zasady gospodarowania odpadami.

W rozdziale 3a tej ustawy – „Gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę” wskazano, iż gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c pkt 1 i 2).

W myśl art. 6h tej ustawy właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Oznacza to, że zarówno wynajmujący jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.

Opłaty za wywóz nieczystości są uzależnione od liczby osób zamieszkujących dany lokal, a stawki za wywóz nieczystości są stawkami narzuconymi przez urząd gminy.

Zobowiązanie do uiszczania opłat z tytułu wywozu nieczystości ciąży bowiem na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że w związku z wprowadzoną z dniem 1 lipca 2013 r. zmianą przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, opłata za wywóz nieczystości stanowi nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile Wnioskodawca decyduje się obciążyć ww. opłatą najemcę.

Odnosząc się natomiast do opłat za pozostałe media tj. opłat za wodę, ścieki i centralne ogrzewanie, należy zauważyć, że zgodnie z powołanym wyżej wyrokiem TSUE w sprawie C-42/14, w sytuacji gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody i odprowadzanie ścieków, c.o., to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów.

Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o ilości zużycia centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzonej ilości ścieków, ilości wywozu nieczystości stałych, ponieważ centralne ogrzewanie naliczane jest od ilości zajmowanej powierzchni lokalu mieszkalnego, natomiast ciepła woda, zimna woda i ilość odprowadzonych ścieków naliczana jest według wskazań liczników. Zatem to najemca decyduje o wielkości zużycia ww. mediów, a wysokość opłaty z tytułu zużycia ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzania ścieków określana jest na podstawie wskazań liczników. Natomiast opłata za centralne ogrzewanie jest rozliczana do powierzchni zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Z treści wniosku wynika również, że umowy najmu przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za media.

Tak więc w takim przypadku dostawę ww. mediów tj. wody, centralnego ogrzewania (energia cieplna), ścieków, należy traktować odrębnie od usługi najmu i opodatkować z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi i towaru.

Przechodząc do ustalenia właściwych stawek podatku VAT, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione warunki o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, obowiązującego od 1 stycznia 2014 r., bowiem Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych tworzących w tej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową oraz świadczy na rzecz osób trzecich usługi najmu i pobiera opłaty za media (tj. opłaty niezależne), a przedmiotowe lokale wykorzystywane są przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca ma zatem prawo do zastosowania zwolnienia od podatku w przypadku opłat pobieranych za centralne ogrzewanie, wodę i odprowadzanie ścieków od najemców lokali mieszkalnych wykorzystujących te lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu fakturowania opłat za czynsz i za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz stawki dla gospodarowania odpadami komunalnymi należało uznać za nieprawidłowe, gdyż jak wskazano w uzasadnieniu niniejszej interpretacji opłata ta stanowi nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem.

Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu fakturowania opłat za czynsz i za pozostałe media (centralne ogrzewanie, woda i odprowadzanie ścieków) należało uznać za prawidłowe.

Nieprawidłowe jest natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie stawki podatku dla dostawy pozostałych mediów (centralne ogrzewanie, woda i odprowadzanie ścieków), ponieważ jak wskazano Wnioskodawca korzysta w tym zakresie ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zaznaczyć należy, iż przedmiotowa interpretacja wydana została dla Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnopodatkowych, o których mowa w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa, dla Wspólnot Mieszkaniowych.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) lub zmiany stanu prawnego.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.