Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.354.2025.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-05
Teza: Skutki podatkowe darowizny udziału w nieruchomości bez
przejęcia kredytu.
Słowa kluczowe: darowizna
dług-przejęcie długu
udział-nabycie udziałów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez
obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań
darczyńcy
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. d

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych

    otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości bez przejęcia kredytu. Uzupełnił go
    Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 17 lipca 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie trwania tego związku Pani A
    (...) 2020 r. nabyła na wyłączną własność działkę gruntu nr (...) o powierzchni (...) ha
    położoną (...) za (...) PLN, akt Rep. (...). W tym celu zaciągnęła (...) 2020 r. kredyt hipoteczny
    w wysokości (...) PLN, nr umowy (...). W wyniku zawarcia umowy kredytowej w dziale (...)
    księgi wieczystej KW nr (...) została wpisana hipoteka na kwotę (...) PLN.
    Na działce tej został wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo
    kredytem mieszkaniowym z (...) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w
    wysokości (...) PLN, nr umowy (...). Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki
    nieruchomości (ustanowioną wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z
    (...) 2020 r.) do kwoty (...) PLN. Prace wykończeniowe, które wykonywał Pan już
    samodzielnie, pokryli Państwo wspólnymi nakładami finansowymi (gotówką). Obecna
    wartość rynkowa nieruchomości, Państwa zdaniem, wynosi (...) PLN. Dom zlokalizowany
    jest w (...).
    Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej
    nieruchomości (działka z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez
    przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.
    Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów
    hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie
    obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (...) PLN.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy w przedstawionym opisie sprawy będzie ciążyć na Panu obowiązek zapłaty podatku
    od czynności cywilnoprawnych?
    Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Wskazał Pan, że według art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy darowizny w części dotyczącej
    przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
    Podstawą opodatkowania w myśl art. 6 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy jest wartość długów i
    ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego.
    Z racji tego, iż jako obdarowany nie będzie Pan przejmował zobowiązań kredytowych,
    wynikających z zawartych przez Panią A umów z bankiem kredytującym, nie powinien Pan
    zapłacić z tego tytułu podatku. Jak wspomniał Pan, w opisanym przez siebie stanie
    faktycznym, jedynym kredytobiorcą, a zatem dłużnikiem osobistym nadal będzie
    wyłącznie Pani A.
    Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołał Pan interpretację indywidualną
    dotyczącą skutków podatkowych darowizny domu obciążonego hipoteką.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

      Podatkowi podlegają umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez
      obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 3 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie darowizny – na
      obdarowanym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie darowizny – wartość długów i
      ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie
      współwłasności oraz darowizny:
      a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa
        użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
        mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
        przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa
        do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
      b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych − 1%.
    Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, o kwalifikacji
    określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym
    podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Zatem, jeżeli
    strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla
    oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w
    związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste
    prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikację pod względem
    prawnym.
    Szczegółowe ustalenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje.
    Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu,
    wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w
    przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają
    opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź
    podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
    Zgodnie z przywołanymi przepisami opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych podlegają darowizny, ale te o określonym w ustawie charakterze.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera pojęcia „darowizna”, dlatego
    w tym zakresie należy odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz
    obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem
    jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego – świadczenie musi wzbogacić
    obdarowanego.

    Jak już wskazano powyżej, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają: umowy darowizny – w części dotyczącej
    przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
    W świetle powołanych przepisów umowa darowizny stanowi czynność opodatkowaną
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej przejęcia przez
    obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Opodatkowanie to wystąpi
    wtedy, gdy nabywca wstąpi w miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (nastąpi
    przejęcie długu). Podstawą opodatkowania jest wartość długów i ciężarów albo
    zobowiązań przejętych przez obdarowanego. Podatnikiem podatku od czynności
    cywilnoprawnych w przypadku umowy darowizny jest obdarowany.
    Jednakże w przypadku, gdy umowa darowizny, nie wiąże się z przejęciem przez
    obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań osoby darującej, to taka umowa
    darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W myśl art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
    Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    Z treści tego przepisu wynika, że hipoteka obciąża daną nieruchomość.
    Z opisu sprawy wynika, że pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie
    trwania tego związku Pani A nabyła na wyłączną własność działkę gruntu za (...) PLN. W
    tym celu zaciągnęła (...) 2020 r. kredyt hipoteczny w wysokości (...) PLN. W wyniku zawarcia
    umowy kredytowej została wpisana hipoteka na kwotę (...) PLN. Na działce tej został
    wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo kredytem
    mieszkaniowym z (...) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w wysokości
    (...) PLN. Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki nieruchomości (ustanowioną
    wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z (...) 2020 r.) do kwoty (...) PLN.
    Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej
    nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez
    przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.
    Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów
    hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie
    obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (...) PLN.
    Jak wynika z powyższego, w wyniku zawarcia umowy darowizny stanie się Pan
    właścicielem 1/2 udziału w nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem
    jednorodzinnym), nie przejmując przy tym żadnych zobowiązań darującej czy też innych
    długów lub ciężarów, a więc w związku z darowizną nie zostanie Pan dłużnikiem
    osobistym. Stanie się Pan jedynie dłużnikiem rzeczowym, gdyż nabyta nieruchomość
    obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki (w związku z
    kredytem).
    W przypadku zawarcia umowy darowizny działki z posadowionym na niej domem
    jednorodzinnym, obciążonej hipoteką, gdzie jako obdarowany nie przejmie Pan

    zobowiązań osobistych, długów czy ciężarów darczyńcy, obowiązek podatkowy w podatku
    od czynności cywilnoprawnych nie powstanie. Taka umowa darowizny nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja dotyczy wyłącznie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w
    zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości. W
    zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości na
    gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn wydano odrębne rozstrzygnięcie −
    interpretację, znak: (...)
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
    Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
    Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
    /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa.