Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.688.2020.3.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-23
Teza: w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2020 r. (data wpływu 27 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 21 stycznia 2021 r. (doręczone 22 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości. Złożony wniosek uzupełniony został pismem z dnia 26 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 21 stycznia 2021 r. (doręczone 22 stycznia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską. Spółka zamierza nabyć prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w województwie (…) przy ulicy (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 1 oraz 2 z obrębu (…), o łącznej powierzchni 148 m2, stanowiącej według sposobu korzystania zurbanizowane tereny niezabudowane oznaczone symbolem „BP” dla której to nieruchomości Sąd-Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

W dniu 5 lipca 2019 r. Spółka, Pan (…) (dalej: „Właściciel”) oraz (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „(…)” lub „Sprzedająca”) podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”). Na moment sporządzania tej Umowy przedwstępnej, właścicielem Nieruchomości był Pan (…). Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Pan (…)sprzedał Nieruchomość firmie (…), której jest wspólnikiem. A zatem, docelowa transakcja sprzedaży Nieruchomości ma być zawarta pomiędzy Sprzedającą, obecnym właścicielem Nieruchomości, a Spółką.

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem A1.8 U(MW) - tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nieruchomość stanowi zatem niezabudowany teren budowlany.

Na nabytej Nieruchomości Spółka zamierza wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami i garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z postanowieniami pomiędzy Sprzedającą a Spółką, zawartymi w Umowie przedwstępnej, transakcja sprzedaży przenosząca prawo własności Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, tj. uzyskaniu przez Spółkę prawomocnej i ostatecznej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę dla Inwestycji. Ostateczna decyzja udzielająca pozwolenia na budowę została uzyskana przez Spółkę.

W związku z powyższym, Właściciel oraz Sprzedająca udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Właściciel oraz Sprzedająca zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań. Co więcej, Właściciel oraz Sprzedająca udzielili Wnioskodawcy upoważnienia do podejmowania wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Dodatkowo, Sprzedająca wyraziła zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON.

Przedmiotem działalności Sprzedającej jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającą, poza użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą ani w żaden inny sposób używana.

Właściciel nabył prawo własności Nieruchomości zgodnie z poniższym wywodem prawnym. (…)nabyła prawo własności Nieruchomości od m. (…)na podstawie umowy sprzedaży. Następnie, Nieruchomość została darowana przez (…) Właścicielowi. Właściciel następnie sprzedał Nieruchomość Sprzedającej.

W świetle powyższego Wnioskodawca powziął wątpliwości odnośnie do opodatkowania VAT i PCC planowanej transakcji nabycia przez nią Nieruchomości od Sprzedającej.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość w całości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. A zatem, Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do innych celów, m.in. do prowadzenia działalności zwolnionej bądź niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przeniesienie przez Sprzedającą na rzecz Spółki prawa własności Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT?
2.  Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia na cele związane z działalnością opodatkowaną prawa własności Nieruchomości, na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad.1 W ocenie Wnioskodawcy przeniesienie przez Sprzedającą na rzecz Spółki prawa własności Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Ad 2. Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia na cele związane z działalnością opodatkowaną prawa własności Nieruchomości, na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Ad. 1 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich (użytkowania wieczystego) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegająca opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Taka sytuacja zachodzi niewątpliwie w niniejszej sprawie. Sprzedająca dokona bowiem zbycia Nieruchomości, która zostanie przez nią nabyta od Właściciela w związku z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą w zakresie m.in. obrotu nieruchomościami. Nabycie Nieruchomości przez(\`(...)\`)nastąpiło w celu jej dalszej odsprzedaży na rzecz Spółki, co niewątpliwie mieści się w przedmiocie prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej, opodatkowanej VAT, co dodatkowo potwierdza trafność wniosku, że Nieruchomość jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającej.

Mając na względzie powyższe Spółka stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki objęta będzie zakresem przedmiotowym VAT jako dostawa towarów za wynagrodzeniem dokonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze.

W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów budowlanych.

Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Mając zatem na względzie, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem A1.8 U(MW) - tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nie ulega zatem wątpliwości, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę. W rezultacie, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, nie zaś „teren niezabudowany inny niż teren budowlany”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na Spółkę nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak podkreślają jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, wyłączenie czynności dostawy niezabudowanych terenów budowlanych z zakresu stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie przesądza jeszcze o tym, że dana czynność nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano jednak powyżej, Sprzedająca nabyła Nieruchomość na cele swojej działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności nieobjętej zwolnieniem od podatku.

Tym samym czynność zbycia przez Sprzedającą prawa własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki 23%, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT. Stosownie bowiem do treści tych przepisów, stawka podatku, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wynosi 22%, przy czym w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. stawka ta wynosi 23%.

Stanowisko powyższe jest zbieżne ze stanowiskiem prezentowanym w wydawanych interpretacjach indywidualnych, przykładowo stanowiskiem wyrażonym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej znak 0115-KDIT1-2.4012.176.2017.1.DM z dnia 8 czerwca 2017 r., w której organ wyjaśnił: „(\`(...)\`) Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w kontekście powołanych przepisów, prowadzi do stwierdzenia, że zbycie przez Pana nieruchomości, o których mowa we wniosku będzie podlegało opodatkowaniu, stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika z treści wniosku, prowadzi Pan działalność gospodarczą, a przedmiotowe nieruchomości nabył Pan z zamiarem dalszej odsprzedaży. Sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, z uwagi na to, że przedmiotowa nieruchomość - jak wynika z wniosku - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i usługową, a jedynie grunty inne niż budowlane mogą być zwolnione od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy).”

Analogiczne stanowisko wyraził w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2018 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.772.2017.2.AB Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślając, że: „(…) Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej działki niezabudowanej nr 748/5, która na dzień sprzedaży będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego i będzie przeznaczona pod zabudowę jako działka budowlana nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.”

Mając na względzie powyższe analizowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%, co powinno zostać udokumentowane przez Sprzedającą za pomocą faktury obejmującej kwotę podatku obliczoną przy zastosowaniu tej stawki.

Ad 2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Katalog wyłączeń dotyczących obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku jest zawarty w art. 88 ustawy o VAT, obejmującym m.in. przepis art. 88 ust. 3a pkt 2, w myśl którego nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nabędzie prawo własności Nieruchomości celem zlokalizowania na niej Inwestycji w postaci budynku wielorodzinnego z miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową. Znajdujące się w tym budynku lokale przeznaczone zostaną do sprzedaży i będą, zgodnie z założeniem Spółki, przedmiotem czynności opodatkowanych VAT. Spółka nabędzie zatem Nieruchomości z zamiarem jej wykorzystania w ramach czynności opodatkowanych.

Przedmiotowe nabycie stanowić będzie zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, dostawę terenów zabudowanych i niezabudowanego terenu budowlanego, które, jak to zostało wyjaśnione w odpowiedzi na pytanie nr 1 i nr 2, będzie opodatkowane VAT z zastosowaniem stawki 23%. Z przyczyn opisanych powyżej czynność ta nie będzie objęta zwolnieniem od podatku.

Mając na względzie powyższe, art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania.

Reasumując, Spółce - zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 i 2 ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dla udokumentowania sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym zaznacza się, że podmiot dokonujący czynności, polegające na wykorzystaniu nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność deweloperską i zamierza nabyć prawo własności niezabudowanej nieruchomości.

W dniu 5 lipca 2019 r. Spółka, Właściciel oraz Sprzedająca podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na moment sporządzania tej Umowy przedwstępnej, właścicielem Nieruchomości był Pan (\`(...)\`). Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Pan (\`(...)\`) sprzedał Nieruchomość firmie (\`(...)\`)(Sprzedającej). Docelowa transakcja sprzedaży Nieruchomości ma być zawarta pomiędzy (…), obecnym właścicielem Nieruchomości, a Spółką.

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem A1.8 U(MW) - tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nieruchomość stanowi zatem niezabudowany teren budowlany.

Na nabytej Nieruchomości Spółka zamierza wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami i garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Zgodnie z postanowieniami pomiędzy Sprzedającą a Spółką, zawartymi w Umowie przedwstępnej, transakcja sprzedaży przenosząca prawo własności Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków.

Właściciel oraz Sprzedająca udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Właściciel oraz Sprzedająca zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań. Właściciel oraz Sprzedająca udzielili Wnioskodawcy upoważnienia do podejmowanie wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Przedmiotem działalności Sprzedającej jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającą, poza użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą ani w żaden inny sposób używana.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie dotyczą opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości.

Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przeniesienie prawa własności Nieruchomości nabytej przez Sprzedającą w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą - m.in w zakresie obrotu nieruchomościami, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, przeniesienie przez Sprzedającą prawa własności Nieruchomości będzie stanowiło dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednakże zauważyć, że zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku jest niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem A1.8 U(MW) - tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro dla Nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi ona tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że jeżeli przy zbyciu gruntu wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, nie była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, lecz została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży w ramach powadzonej przez Nią działalności gospodarczej (obrót nieruchomościami). W konsekwencji nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a zatem dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja przeniesienia prawa własności Nieruchomości będzie opodatkowana wg właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającą dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską. Na nabytej Nieruchomości Spółka zamierza wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami i garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Spółka Kupująca będzie wykorzystywała nabytą Nieruchomość w całości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do innych celów, m.in. do prowadzenia działalności zwolnionej bądź niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym spełnione będą przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, nie znajdzie zastosowania przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku VAT.

Tym samym Spółce będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie opodatkowania podatkiem VAT transakcji przeniesienia prawa własności Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, natomiast w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

Nienależna opłata w kwocie 40 zł uiszczona w dniu 17 listopada 2020 r., zostanie – zgodnie z wolą Wnioskodawcy wyrażoną we wniosku z 16 listopada 2020 r. – zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku. Zwrot nastąpi po zakończeniu postępowania, stosowanie do uregulowania zawartego w art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.