Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.782.2022.3.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-24
Teza: Opodatkowanie transakcji dostawy Nieruchomości, zwolnienie od podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, możliwość zastosowania rezygnacji ze zwolnienia od podatku, prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawy działek składających się na Nieruchomość oraz prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy.
Słowa kluczowe: budynek-budynek gospodarczy ; budynek-budynek mieszkalny; budynek-budynek niemieszkalny; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 3

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

4 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości, zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, możliwości zastosowania rezygnacji ze zwolnienia od podatku, prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawy działek składających się na Nieruchomość oraz prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 stycznia 2023 r. (wpływ 4 stycznia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: F. (….);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan B. (….);

### Opis zdarzenia przyszłego

F. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) jest l. spółką kapitałową prawa l. i rezydentem podatkowym w L., tj. podlega tamże nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, która zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wybudowaniu powierzchni przemysłowo-magazynowych, a następnie wynajmowaniem tych nieruchomości. Spółka należy do grupy L. … Partners, której przedmiotem działalności jest prowadzenie inwestycji w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym, w szczególności wynajem powierzchni w nabytych nieruchomościach oraz kupno, budowa i sprzedaż nieruchomości. Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce i na moment Planowanej Transakcji będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w Polsce.

Opis nieruchomości i planowanej transakcji

W ramach planowanej działalności gospodarczej, Wnioskodawca planuje nabyć zespół działek (dalej: „Planowana Transakcja”), w skład w której wchodzą m.in.:

\- działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1, o obszarze 0,2886 ha, położona w miejscowości …, w gminie …, powiecie .., w województwie …, obręb …. (dalej: „Działka 1”).

\- działka oznaczona numerem ewidencyjnym 2 o obszarze 0,1099 ha, położona w miejscowości …., w gminie …, powiecie …, w województwie …, obręb …. (dalej: „Działka 2”).

\- działka oznaczona numerem ewidencyjnym 3 o obszarze 0,1231 ha, położona w miejscowości …, w gminie …., powiecie …, w województwie …, obręb ….. (dalej: „Działka 3”).

Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 będą określane w niniejszym wniosku dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

Na moment dokonania transakcji zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę, Nieruchomość będzie własnością pana B. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający i Kupujący (dalej: „Zainteresowani”) nie są i nie będą na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm.).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Działka 1 powstała na skutek podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym … o obszarze 3,2866 ha (dalej: „Działka”), na podstawie decyzji wydanej w dniu 3 grudnia 2021 roku przez Burmistrza Miasta …. (znak: ….).

Sprzedający stał się właścicielem Działki 1 w wyniku nabycia czterech (a zarazem wszystkich) udziałów we współwłasności Działki 1 od poprzednich współwłaścicieli z dniem 19 sierpnia 2022 r.

Działka 1 jest zabudowana domem mieszkalnym, który jest od dawna zamieszkany, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Na Działce 1 znajdują się także pięć budynków o rodzaju: budynków produkcyjno-usługowych i gospodarczych dla rolnictwa. Działka 2 i Działka 3 powstały na skutek podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 4 o obszarze 0,2330 ha, na podstawie decyzji wydanej w dniu 3 grudnia 2021 roku przez Burmistrza Miasta … (znak: …).

Własność Działki 2 i Działki 3 Sprzedający nabył od poprzedniego właściciela z dniem 19 sierpnia 2022 r.

Działka 2 i Działka 3 są zabudowane budynkiem mieszkalnym, a linia podziału obu działek biegnie wzdłuż ściany wewnętrzne budynku oddzielające dwie jego odrębnie wykorzystywane części. Budynek jest zamieszkany przez dwie rodziny, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Na moment Planowanej Transakcji budynki na Działce 1, Działce 2 oraz Działce 3 nie będą zamieszkane.

Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 roku, poz. 461 ze zm.) oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie, wynikającym z przepisów wymienionej ustawy. W odniesieniu do Nieruchomości nie została jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę inwestycji. Oprócz Nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek, Wnioskodawca nabędzie od innego podmiotu kilka innych działek w pobliżu Nieruchomości w celu planowej budowy hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczonej pod wynajem (dalej jako: „Magazyn”).

Przedmiot działalności Sprzedającego

Sprzedający jest dyrektorem zarządzającym i prokurentem w K. sp. z o.o. – podmiotem prowadzącym działalność polegającej na produkcji materiałów ze spienionego kauczuku do izolacji termicznej i akustycznej. Po dokonaniu Planowanej Transakcji i wybudowaniu Magazynu na Nieruchomości, Kupujący planuje wynajem powierzchni magazynowych na rzecz K. sp. z o.o.

Kupujący oraz K. sp. z o.o. nie są i nie będą na dzień zawarcia urnowy sprzedaży Nieruchomości podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce i na moment Planowanej Transakcji będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w Polsce.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, natomiast przedmiotem działalności Sprzedającego nie jest budowa ani wynajem przestrzeni magazynowych. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Dodatkowo, Sprzedający w ramach swojej działalności zajmuje się m.in. naprawą i konserwacją metalowych wyrobów gotowych, maszyn, urządzeń elektronicznych i optycznych, sprzętu transportowego itp.

Sprzedający nabył w dniu 19 sierpnia 2022 r. Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży jako element realizacji inwestycji budowy hali magazynowej. W ramach Planowanej Transakcji Sprzedający występuje w odniesieniu do Nieruchomości w roli pośrednika między poprzednimi właścicielami Nieruchomości, a docelowym nabywcą, tj. Kupującym. Taka kolejność transakcji wynika z faktu, iż poprzedni właściciele Nieruchomości zamieszkiwali w domach mieszkalnych położonych na Nieruchomości i nie posiadali do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz otrzymania zapłaty, środków na nabycie innej nieruchomości, a w konsekwencji nie mogli wyprowadzić się z domów mieszkalnych znajdujących się na Nieruchomości. Ze względów biznesowych Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości w stanie niezamieszkałym.

Sprzedający dokona zbycia Nieruchomości w ramach swojej działalności gospodarczej. W przeszłości Sprzedający już występował w roli pośrednika tj. nabywał nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego stan Nieruchomości nie uległ zmianie.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej w ramach swojej działalności (np. poprzez przyjęcie regulaminów czy zarządzeń).

Sprzedający pełni jedynie rolę pośrednika, tj. nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający planuje zbycie Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w ramach transakcji opodatkowanej VAT lub w przypadku gdyby, planowane zbycie Nieruchomości mogło być objęte zwolnieniem z VAT określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT – w ramach transakcji zwolnionej z VAT (jeżeli będzie taka możliwość, strony planowanej transakcji tj. Kupujący i Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT).

Dodatkowe informacje

Opodatkowanie VAT nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego było przedmiotem niżej wymienionych interpretacji podatkowych potwierdzających, że sprzedaż każdego z czterech udziałów do Działki 1 oraz sprzedaż Działki 2 i Działki 3 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Dodatkowo, przedmiotem interpretacji było fakt w przypadku, gdy strony transakcji zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), nabywcy będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawę udziałów w Działce 1 oraz dostawę Działki 2 i Działki 3, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na jego rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.:

\- 0111-KDIB3-2.4012.176.2022.4.MN z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB3-2.4012.173.2022.3.AR z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB3-2.4012.178.2022.3.MD z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB3-2.4012.172.2022.3.SR z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB3-2.4012.174.2022.3.ASZ z dnia 8 lipca 2022

oraz niżej wymienionych interpretacji podatkowych potwierdzających, że sprzedaż każdego z czterech udziałów do Działki 1 oraz Działki 2 i 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem wyżej opisanej sprzedaży podatkiem VAT:

\- 0111-KDIB2-2.4014.80.2022.4.MZ z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB2-2.4014.83.2022.4.MZ z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB2-2.4014.82.2022.4.MZ z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KDIB2-2.4014.81.2022.4.MZ z dnia 6 lipca 2022

\- 0111-KD1B2-2.4014.77.2022.4.DR z dnia 8 lipca 2022

W ramach swojej działalności biznesowej, Wnioskodawca nabywa również inne nieruchomości położone w Polsce.

W uzupełnieniu wniosku dokonanym w odpowiedzi na wezwanie wskazali Państwo następujące informacje.

Wnioskodawca wyjaśnia, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie sprzedaż Nieruchomości składającej się z Działki 1, Działki 2, Działki 3 wraz z budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami produkcyjno-usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa.

Wnioskodawca wyjaśnia, że przedmiotem transakcji nie będzie cały majątek przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 551 ustawy z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W zakresie składników majątku Sprzedającego przenoszonych w ramach transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przewiduje się przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego, (ii) prawa wynikających z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych (iii) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne (iv) koncesje, licencje i zezwolenia (v) patenty i inne prawa własności przemysłowej (vi) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (vii) tajemnice przedsiębiorstwa (vii) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wyjaśnia, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie stanowi i nie będzie stanowić na moment dokonania planowanej transakcji wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej Sprzedającego. Sprzedający występuje wyłącznie jako pośrednik w nabyciu Nieruchomości od osób fizycznych przez Kupującego. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej (np. nie przyjął żadnych regulaminów ani zarządzeń w tym zakresie).

Wnioskodawca wyjaśnia, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniona finansowo u Sprzedającego w momencie planowanej transakcji. Wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest bowiem narzędziem do generowania przychodów przez Sprzedającego, lecz stanowi przedmiot w obrocie nieruchomościami, tj. Sprzedający nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży. Dodatkowo, Sprzedający nie prowadzi żadnej działalności związanej z wykorzystaniem tej Nieruchomości, zatem brak jest wyodrębnienia finansowego w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Wnioskodawca wyjaśnia, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniona funkcjonalnie u Sprzedającego w momencie planowanej transakcji oraz nie stanowi i nie będzie stanowić potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze u Sprzedającego. Wyodrębnienie funkcjonalne zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na budowie i wynajmie powierzchni magazynowych w dużych kompleksach konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem budynku, utrzymaniem i obsługą, zarządzaniem budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). W przypadku omawianego zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie podejmie żadnych czynności służących do wybudowania lub wynajęcia magazynu, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało wybudowanie magazynu w celu prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa związaną z budowaną i wynajęciem magazynu.

Wnioskodawca wyjaśnia, że Kupujący nie będzie miał faktycznej możliwości prowadzenia czy kontynuowania działalności w oparciu wyłącznie o składniki będące przedmiotem transakcji.

Rozpoczęcie przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie podjęcie przez niego szeregu czynności, takich jak np. wybudowanie Magazynu, zawarcie umowy najmu z K., itd.

Wnioskodawca wyjaśnia, że okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą w stosunku do każdego z budynków posadowionych na Działce 1 jest dłuższy niż 2 lata. Wszystkie budynki, z wyjątkiem jednego (blaszanego budynku, który powstał 2019 r.) pochodzą z lat. 70-tych XX wieku.

Wnioskodawca wyjaśnia, że w odniesieniu do żadnego z budynków znajdujących się na Nieruchomości Sprzedający/poprzedni właściciele nie ponosił/nie ponosili wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca wyjaśnia, że w stosunku do żadnego z budynków nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej danego budynku.

Wnioskodawca wyjaśnia, że budynki nie były/nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawca wyjaśnia, że Kupujący nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

### Pytania

1\. Czy planowana dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3\. Czy w sytuacji, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawy działek składających się na Nieruchomość, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na jego rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT? (ostatecznie przeformułowane w piśmie z 3 stycznia 2023 r.)

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Planowana dostawa Nieruchomości stanowić będzie zbycie składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do Planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym Planowana Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad 3 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 3 stycznia 2022 r.)

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, i prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na jego rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. W praktyce organów podatkowych zostało przyjęte, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 551 KC. Zgodnie z art. 551 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej i obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 551 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Oznacza to, że w przypadku np. sprzedaży przedsiębiorstwa, jeśli strony chcą wyłączyć z zakresu transakcji niektóre składniki majątkowe, konieczne jest enumeratywne wyliczenie tych pozycji (w przeciwnym razie zostaną one przeniesione na nabywcę).

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstw o nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Sprzedający nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo.

W zakresie składników majątku Sprzedającego przenoszonych w ramach Planowanej Transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego, (ii) prawa wynikających z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych (iii) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne (iv) koncesje, licencje i zezwolenia (v) patenty i inne prawa własności przemysłowej (vi) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (vii) tajemnice przedsiębiorstwa (vii) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie tylko sprzedaż Nieruchomości składającej się z Działki 1, Działki 2, Działki 3 wraz z budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami produkcyjno-usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. wybudowanie Magazynu, zawarcie umowy najmu z K., itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Planowanej Transakcji składniki majątkowe tj. Nieruchomość, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, nie ma możliwości uznania przedmiotu Planowanej Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jest jednocześnie:

A. wyodrębniony organizacyjnie,

B. wyodrębniony finansowo,

C. wyodrębniony funkcjonalnie.

Ad. A.

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w' tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji, nie stanowi wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej Sprzedającego. Sprzedający występuje wyłącznie jako pośrednik w nabyciu Nieruchomości od osób fizycznych przez Kupującego. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej (np. nie przyjął żadnych regulaminów ani zarządzeń w tym zakresie).

Ad. B.

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest bowiem narzędziem do generowania przychodów przez Sprzedającego, lecz stanowi przedmiot w obrocie nieruchomościami, tj. Sprzedający nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży). Dodatkowo, Sprzedający nie prowadzi żadnej działalności związanej z wykorzystaniem tej Nieruchomości, zatem brak jest wyodrębnienia finansowego w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Ad. C.

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na budowie i wynajmie powierzchni magazynowych w dużych kompleksach konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem budynku, utrzymaniem i obsługą, zarządzaniem budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). W przypadku omawianego zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie podejmie żadnych czynności służących do wybudowania lub wynajęcia Magazynu, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało wybudowanie Magazynu w celu prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, przedmiot Planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa związaną z budowaną i wynajęciem Magazynu.

Podsumowując, przedmiot Planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Skoro przedmiot Planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana sprzedaż, jako transakcja zbycia, obejmująca Nieruchomość będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. I ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunt spełnia zatem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak stanowi art. 15 ust. I ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z doktryny i orzecznictwa wynika, że na taki status sprzedającego może wskazywać np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. W tym zakresie warto również wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma w tym zakresie charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. W świetle powyższego orzeczenia, również okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego decydującego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wskazano we wniosku, Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celu jej dalszej odsprzedaży.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu, lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Nieruchomości nastąpiło lub na skutek sprzedaży Nieruchomości nastąpi pierwsze zasiedlenie.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części (por. interpretacja z dn. 10 stycznia 2022 r. o sygn. 0112-KDIL3.4012.329.2021.5.AK, interpretacja z 9 lutego 2022 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.878.2021.1.WH, interpretacja z dn. 14 lutego 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1067.2021.2.MSO, interpretacja z dn. 16 lutego 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1080.2021.1 .ASY).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych pierwsze zasiedlenie Nieruchomości już nastąpiło, ponieważ budynki umiejscowione na Nieruchomości były od dawna zamieszkane (budynki mieszkalne) lub też wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej poprzednich właścicieli (zabudowania gospodarcze), a od daty ich pierwszego zasiedlenia (tzn. rozpoczęcia wykorzystywania do ww. celów) z pewnością upłynął już okres 2 lat. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił po dacie pierwszego zasiedlenia wydatków na ulepszenie Nieruchomości stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W konsekwencji uznać należy, że w przypadku zbycia Nieruchomości, zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawcą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w sytuacji, gdy Zainteresowani podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać w całości lub w części zwolnieniu z VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką dla tego typu obiektów.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazano w niniejszym wniosku, Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu jej wykorzystywania w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, tj. budowy centrum logistycznego i późniejszego wynajmowania go innym podmiotom. Wynajem Nieruchomości będzie dokonywany w ramach transakcji objętych VAT. W konsekwencji założyć należy, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystana przez Kupującego do wykonania czynności opodatkowanych właściwą stawką VAT.

Warunkiem prawa do odliczenia jest niezaistnienie przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy o VAT. W kontekście sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku należy zwrócić uwagę przede wszystkim na przesłankę negatywną zawartą w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT – na podstawie wskazanego przepisu nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury dokumentujące transakcję, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT albo jest zwolniona od tego podatku.

Zważywszy, że planowana transakcja nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT (jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe), w przypadku gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ponieważ Kupujący będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem Kupujący będzie uprawniony na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że F. (Kupujący) zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wybudowaniu powierzchni przemysłowo-magazynowych, a następnie wynajmowaniem tych nieruchomości. W związku z tym zamierza nabyć od Sprzedającego zespół działek, w skład którego wchodzą m.in. działka nr 1 (Działka 1), działka nr 2 (Działka 2) oraz działka nr 3 (Działka 3).

Jak wskazano we wniosku przedmiotem planowanej transakcji będzie tylko sprzedaż Nieruchomości składającej się z Działki 1, Działki 2, Działki 3 wraz z budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami produkcyjno-usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa.

Natomiast – jak wynika z opisu sprawy – w ramach tej dostawy nie dojdzie do przeniesienie na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego, (ii) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych (iii) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne (iv) koncesje, licencje i zezwolenia (v) patenty i inne prawa własności przemysłowej (vi) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (vii) tajemnice przedsiębiorstwa (vii) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca Działki 1, Działki 2, Działki 3 wraz z budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami produkcyjno-usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z informacji podanych przez Zainteresowanych nie wynika bowiem, aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jak wskazano w opisie sprawy, Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej w ramach swojej działalności (np. poprzez przyjęcie regulaminów czy zarządzeń).

Ponadto w analizowanym przypadku, zgodnie z podanymi przez Zainteresowanych informacjami, w celu podjęcie przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności związanych z wynajęciem budynku, utrzymaniem i obsługą, zarządzaniem budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). Bez takich działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach planowanej transakcji składniki majątkowe tj. Nieruchomość, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek umożliwia kontynuację działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Ponadto jak Państwo wskazali Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniona finansowo i funkcjonalnie u Sprzedającego w momencie planowanej transakcji oraz nie stanowi i nie będzie stanowić potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze u Sprzedającego.

Jak sami Państwo wskazują Kupujący nie będzie miał faktycznej możliwości prowadzenia czy kontynuowania działalności w oparciu wyłącznie o składniki będące przedmiotem transakcji. Rozpoczęcie przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie podjęcie przez niego szeregu czynności, takich jak np. wybudowanie Magazynu, zawarcie umowy najmu z K., itd.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Dostawa ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. Nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Działka 1 zabudowana jest domem mieszkalnym. Na Działce 1 znajduje się także pięć budynków o rodzaju: budynków produkcyjno-usługowych i gospodarczych dla rolnictwa. Natomiast Działka 2 i Działka 3 są zabudowane budynkiem mieszkalnym, a linia podziału obu działek biegnie wzdłuż ściany wewnętrzne budynku oddzielające dwie jego odrębnie wykorzystywane części.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. Budynków doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa ww. Budynków nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. Budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, dom mieszkalny znajdujący się na Działce 1 jest od dawna zamieszkany, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto podali Państwo, że okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą w stosunku do każdego z budynków posadowionych na Działce 1 jest dłuższy niż 2 lata. Budynek mieszkalny znajdujący się na Działce 2 i 3 jest zamieszkany przez dwie rodziny, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku upłynął również okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto w stosunku do żadnego z budynków nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej danego budynku.

W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości składającej się z Działki 1, Działki 2 i Działki 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie transakcji według właściwej stawki podatku, w przypadku, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaży Nieruchomości z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawę Działek składających się na Nieruchomość na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 11 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce i na moment Planowanej Transakcji będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w Polsce. Jak wynika z okoliczności sprawy Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu jej wykorzystywania w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, tj. budowy centrum logistycznego i późniejszego wynajmowania go innym podmiotom. Wynajem Nieruchomości będzie dokonywany w ramach transakcji objętych VAT. Kupujący nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z tym że zakup Nieruchomości będzie służył Kupującemu wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

F.(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).