Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.326.2023.3.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-07
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-grunt niezabudowany; umowa-umowa przedwstępna; wspólność-wspólność majątkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

3 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

### X (\`(...)\`)

### 2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y (…)

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 sierpnia 2023 r. (wpływ 31 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcy X i Y będący małżeństwem posiadający ustawową wspólność majątkową w rozumieniu art. 31 k.r.o., w skład której wchodziła nieruchomość położona w (\`(...)\`), składająca się z działek gruntu o nr (\`(...)\`) o powierzchni łącznej (…) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, dokonali sprzedaży ww. nieruchomości w dniu 16 stycznia 2023 r. na rzecz „(…)” S.A. (…) za kwotę (…) zł.

Ww. nieruchomość weszła we własność Wnioskodawców poprzez umowę darowizny sporządzoną 4 czerwca 1992 r. w Kancelarii notarialnej w (…) prowadzonej przez notariusza (…) Rep. A nr (…) pomiędzy (…) a jej synem i synową X i Y (Wnioskodawcami).

Ww. nieruchomość od momentu nabycia do momentu sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie dla własnych potrzeb (Wnioskodawcy prowadzili na niej uprawę roślin, które przeznaczone były na zaspokajanie wyłącznie własnych potrzeb). Nieruchomość nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 w związku z czym nigdy nie była ona związana z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Wnioskodawcy w odniesieniu do ww. nieruchomości nie dokonywali żadnych nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży, podniesienia jej atrakcyjności. Ponad to nie były również prowadzone żadne działania marketingowe służące sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż odbyła się na podstawie ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży zawartej 7 września 2021 r. w kancelarii notarialnej w (…) prowadzonej przez notariusza (…) Rep. A nr (…). Umowa ta określała warunki sprzedaży, takie jak strony oraz przedmiot transakcji, cenę sprzedaży. Ponadto ze strony sprzedającego (Wnioskodawców) konieczne było uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej o konieczności naliczenia VAT lub jego braku.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego spoczywało na Kupującym (…).

Mając powyższe na uwadze dodatkowo stwierdzić należy, że Wnioskodawcy w celu dokonania ww. sprzedaży nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami – nie angażowali oni żadnych środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138.

W związku z powyższym Wnioskodawcy podjęli wątpliwość co do faktu podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Doprecyzowanie opisu sprawy**

Na pytanie o treści: „W jaki sposób działka nr (\`(...)\`) była przez Państwa wykorzystywana od dnia nabycia do dnia sprzedaż, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywali Państwo ww. działkę? Informacji należy udzielić w odniesieniu do Wnioskodawcy i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania” odpowiedzieliście Państwo, że: „Działka nr (\`(...)\`) była wykorzystywana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną wspólnie, wyłącznie dla własnych celów – zbiory przeznaczane były na własne potrzeby – nie były realizowane żadne dostawy (sprzedaż) produktów rolnych wytworzonych na tej działce. Działka była wykorzystywana w ww. sposób od dnia nabycia (wskazanego we wniosku) do dnia 7 września 2021 r. gdy Wnioskodawca i Zainteresowana wspólnie zawarli umowę dzierżawy ze spółką (…). Zatem czynności realizowane w związku z ww. działką początkowo nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT – a następnie opodatkowane były podatkiem VAT”.

Na pytanie o treści: „Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej zawartej z nabywcą, ciążyły na Kupującym, a jakie na Państwu? Należy wymienić wszystkie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej” odpowiedzieliście Państwo, że: „Postanowienia umowy przedwstępnej z dnia 7 września 2021 r. kształtowały się w ten sposób, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której sprzedadzą spółce (…) działkę oznaczoną numerem (\`(...)\`) za cenę (…) zł za każdy metr kwadratowy powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług oraz uzyskania własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej. Kupujący zobowiązał się do: zakupu nieruchomości pod warunkiem, że uzyska decyzję o warunkach zabudowy, uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, uzyska decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu na działkę, uzyska pozwolenie na wycinkę drzew, uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży”.

Na pytanie o treści: „Czy przedmiotowa działka od dnia nabycia do dnia sprzedaży była udostępniana osobom trzecim, np. na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najmu, dzierżawy, użyczenia itp.)? Jeżeli tak, należy wskazać:

a) na jaki okres i na podstawie jakiej umowy cywilnoprawnej, np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze i czy umowy te były odpłatne?

b) kto był stroną tych umów – Wnioskodawca czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, czy też oboje z Państwa?

c) jeśli stroną umowy było tylko jedno z Państwa, to należy wskazać dlaczego?

d) czy czynsz z tytułu tej umowy był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę czy Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, czy tylko przez jedno z Państwa (jeżeli tak, to przez kogo)?

e) czy rozliczenie podatku należnego z tytułu tej umowy dokonywał Wnioskodawca, czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, czy oboje Państwo? Z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej?

f) jeżeli podatek należy z tytułu tej umowy nie był rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?”

odpowiedzieliście Państwo, że: „Tak, przedmiotowa działka od dnia nabycia do 7 września 2021 r. nie była udostępniana osobom trzecim. Od 7 września 2021 r. działka ta została udostępniona (…) na podstawie umowy dzierżawy z dnia 7 września 2021 r. (\`(...)\`).

a) Przedmiotowa działka została udostępniona na podstawie umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony, która zakończyła się w chwili sprzedaży ww. działki w dniu 16 stycznia 2023 r.

b) Stronami umów byli Wnioskujący z Zainteresowaną (łącznie) oraz (…)

c) Nie dotyczy

d) Czynsz z tytułu umowy dzierżawy wynosił 50 zł miesięcznie jednak spółka (…) poza pierwszą fakturą nie opłaciła żadnej z pozostałych – faktura wystawiona była przez Wnioskującego oraz Zainteresowaną (łącznie).

e) Nie dokonano rozliczenia podatku należnego z tytułu tej umowy, ponieważ poza jedną fakturą na (…) zł nie uzyskano żadnej zapłaty.

f) Podatek nie był rozliczona z powodu minimalnej kwoty – (…) zł (…)”.

Na pytanie o treści: „Czy w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży udzielili Państwo jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielili Państwo pełnomocnictwa dla Kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku ze sprzedażą. Informacji należy udzielić w odniesieniu do Wnioskodawcy i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania” odpowiedzieliście Państwo, że: „W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca i Zainteresowana (łącznie) udzielili (…) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i ww. pozwoleń – w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energoenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotów warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru”.

Na pytanie o treści: „ Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na działce będącej przedmiotem wniosku, dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, nie dokonywała żadnych inwestycji infrastrukturalnych”.

Na pytanie o treści: „Czy są Państwo rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług? Informacji należy udzielić w odniesieniu do Wnioskodawcy i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania” odpowiedzieliście Państwo, że: „Wnioskujący i Zainteresowana nie są rolnikami ryczałtowymi”.

Na pytanie o treści: „Czy Państwo lub Państwa Pełnomocnik wystąpił z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej? Jeśli tak, to kto dokładnie wystąpił z takim wnioskiem?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Ani Wnioskujący, ani Zainteresowana nie wystąpili z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Z takim wnioskiem wystąpił na podstawie pełnomocnictwa kupujący – (…).”

Na pytanie o treści: „Czy z działki nr (\`(...)\`) dokonywane były przez Państwa zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczali Państwo produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywali Państwo sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Informacji należy udzielić w odniesieniu do Wnioskodawcy i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania” odpowiedzieliście Państwo, że: „Z działki nr (\`(...)\`) dokonywane były zbiory. Brak było dokonywania dostaw (sprzedaży). Produkty rolne z ww. działki przeznaczane były w całości wyłącznie na własne potrzeby Wnioskującego i Zainteresowanej”.

Na pytanie o treści: „Czy nabywca ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Jeśli tak, to na wykonanie jakich czynności?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Nie mam wiedzy, czy kupujący – (…) – ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. W tym okresie na pewno kupujący nie poniósł żadnych nakładów związanych z wyposażeniem działki o jakiegoś rodzaju urządzenia czy wyposażenie. Jedyne nakłady jakie mógł ponosić kupujące, to te związane z uzyskiwaniem właściwych decyzji i zezwoleń o których, wyżej, a które zostały podjęte na podstawie pełnomocnictwa”.

Na pytanie o treści: „Czy poza przedwstępną umową sprzedaży opisanej działki udzielili Państwo kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to prosimy wskazać ich zakres. Informacji należy udzielić w odniesieniu do Wnioskodawcy i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania” odpowiedzieliście Państwo, że: „Poza przedwstępną umową sprzedaży, nie zostały udzielone kupującemu żadne pełnomocnictwa”.

Na pytanie o treści: „Czy „uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego” było warunkiem, aby doszło do umowy sprzedaży” odpowiedzieli Państwo, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i inne decyzji i pozwolenia zostały wymienione w umowie przedwstępnej, jako konieczne do uzyskania. Umowa ta statuuje jednak również, że Kupujący może zrezygnować z wypełnienia poszczególnych obowiązków. Dlatego przyjąć należy, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączyć – kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego nie było koniecznym warunkiem by doszło do umowy sprzedaży”.

Na pytanie o treści: „Czy „uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego” przez Kupującego nastąpiło na podstawie udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączyć – kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego przez kupującego nastąpiło na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną (łącznie) pełnomocnictwa”.

Pytanie
-------

Czy opisana sprzedaż dokonana przez Wnioskodawców będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Państwo stanowisko w sprawie

Co do zasady, aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna być dokonana przez podatnika VAT w wykonaniu przez niego działalności gospodarczej.

Ustawa definiuje podatnika jako każdy podmiot, niezależnie od jego formy organizacyjno-prawnej, który samodzielnie prowadzi działalność gospodarczą, bez względu na cel oraz rezultat takiej działalności. Przepis art. 15 ust. 1 ustawy stanowi bowiem, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, z zastrzeżeniem art. 17 ust. 1 pkt 4.

W związku z faktem, że Wnioskodawcami są osoby fizyczne niewykonujące działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, to nie można uznawać, iż są oni Podatnikami w rozumieniu tejże ustawy.

Zatem sprzedaż przez osobę fizyczną działki następująca w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako przejaw zorganizowanej i profesjonalnej działalności podobnej np. do obrotu nieruchomościami, to wówczas należy przyjąć, że sprzedać w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Brak podjęcia takich czynności jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działań marketingowych w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), wycinka drzew stanowią o braku aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami — które to mogłyby wskazywać w odmiennych okolicznościach, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową, a w konsekwencji zorganizowaną, by ostatecznie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisana sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z potrzebą ostatecznego zakończenia transakcji pomiędzy Wnioskodawcami a Kupującym występuje konieczność ustalenia czy transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT Wnioskodawcy zwracają się z wnioskiem o przyśpieszenie rozpatrzenia wniosku w szczególności, że wystawienie prawidłowej Faktury jest uzależnione od otrzymania treści wydanej interpretacji indywidualnej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku – **jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), a także sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15

ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie

– zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki spełniali Państwo przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy również zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że dokonali Państwo sprzedaży nieruchomości – działki nr (\`(...)\`) na rzecz (…). Zawarli Państwo umowę dzierżawy z Kupującym, który zobowiązał się do zakupu przedmiotowej Nieruchomości pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na działkę, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego w okresie 6 miesięcy od dnia zwarcia umowy przyrzeczonej. Przedmiotowa nieruchomość od 7 września 2021 r. została udostępniona Kupującemu na podstawie umowy dzierżawy na czas nieokreślony, który zakończył się w dniu sprzedaży – 16 stycznia 2023 r. Czynsz z tytułu umowy dzierżawy wynosił 50 zł miesięcznie, jednak poza pierwszą fakturą Kupujący nie opłacił żadnej z pozostałych faktur wystawionych przez Państwa na rzecz (…). W związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i ww. pozwoleń – w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energoenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotów warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wskazali Państwo także, że nakłady, jakie mógł ponosić Kupujący, to te, związane z uzyskaniem właściwych decyzji i pozwoleń, na podstawie pełnomocnictwa oraz że z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wystąpił pełnomocnik Kupującego. Ponadto, wskazali Państwo, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość, pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego przez kupującego nastąpiło na podstawie udzielonego przez Państwa (łącznie) pełnomocnictwa Kupującemu.

Państwa wątpliwość dotyczy kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca Spółka dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa działki nr (\`(...)\`). Pomimo, że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to faktyczni właściciele nieruchomości musieli wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł On działać w Państwa imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo Kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjniły przedmiotową działkę, stanowiącą nadal Państwa własność. Działania te dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr (\`(...)\`) nie korzystali Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż ww. działki, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego byli Państwo właścicielami, podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu Państwa majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa działki niezabudowanej była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż działki nr (\`(...)\`) stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem Państwa, w opisanej sprawie, za profesjonalne podmioty prowadzące działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarli Państwo umowę dzierżawy przedmiotowej działki na czas nieokreślony. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (\`(...)\`) podlegała po Państwa stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, opisana sprzedaż dokonana przez Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.**

**Tym samym, Państwa stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko spraw będących przedmiotem wniosku (zapytań) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii wystawienia i rozliczenia faktur przez Państwa na rzecz Kupującego z tytułu umowy dzierżawy.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

– Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

– Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

– Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

– w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

– w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).