Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-87/10-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-07-15
Teza: 1. W jaki sposób, przy zastosowaniu jakiej metody liczenia (algorytmu) i jak tworzone jest źródło danych dla oceny przez organ podatkowy, że wartość nieruchomości określona przez strony transakcji nie odpowiada jej wartości rynkowej? 2. W jaki sposób, przy zastosowaniu jakiej metody liczenia (algorytmu) i z jakiego źródła danych organ podatkowy ocenia swoją dla celów podatkowych wartość rynkową nieruchomości.
Słowa kluczowe: opodatkowanie-podstawa opodatkowania; ustalanie; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2010 r. (data wpływu 16 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie podstawy opodatkowania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie podstawy opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wskazuje, że przy nabyciu nieruchomości za cenę wykazaną w akcie notarialnym notariusz pobiera jako płatnik podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od podanej ceny. Jednak zgodnie z art. 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy i jeśli w ocenie organu podatkowego określona przez strony czynności wartość rzeczy nie odpowiada wartości rynkowej, to organ wzywa do jej zmiany, podając jednocześnie jej wartość według wstępnej oceny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  W jaki sposób, przy zastosowaniu jakiej metody liczenia (algorytmu) i jak tworzone jest źródło danych dla oceny przez organ podatkowy, że wartość nieruchomości określona przez strony transakcji nie odpowiada jej wartości rynkowej?
2.  W jaki sposób, przy zastosowaniu jakiej metody liczenia (algorytmu) i z jakiego źródła danych organ podatkowy ocenia „swoją” dla celów podatkowych wartość rynkową nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, organ podatkowy do oceny wartości rynkowej powinien posługiwać się nie tylko wartościami ujętymi w aktach notarialnych i w żaden sposób nie oceniać wartości wg wcześniej ocenianych wartości, a takie przypuszczenie ma Wnioskodawca. Zainteresowany wskazuje również, że rzeczoznawca szacuje wartość nieruchomości tylko w oparciu o ceny ujawnione w aktach notarialnych i nie posługuje się wartościami z innych operatów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że w myśl art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Stosownie do art. 3 pkt 2 ww. ustawy przez przepisy prawa podatkowego należy rozumieć przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych. Natomiast według art. 3 pkt 1 ww. ustawy przez ustawy podatkowe należy rozumieć ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich.

Analiza złożonego wniosku wskazuje, że dotyczy on zarówno stosowania przepisów prawa podatkowego, jak i stosowania przepisów ustaw niepodatkowych – w tym przypadku ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

W konsekwencji stwierdzić należy, iż ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie metodyki pracy rzeczoznawcy majątkowego nie może stanowić przedmiotu interpretacji indywidualnej, wydawanej na podstawie ustawy Ordynacja podatkowa.

Mając powyższe na uwadze tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na przedstawione we wniosku pytania, jedynie w przedmiocie wynikającym z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym z uwagi na brak szczegółowego uregulowania kwestii dot. metod obliczania wartości rynkowej nieruchomości, w wydanej interpretacji indywidualnej tut. Organ nie może wskazać Zainteresowanemu konkretnej metody (algorytmu jak wskazano w pytaniach) liczenia tej wartości, a jedynie źródło na podstawie którego, w przypadkach określonych w art. 6 ust. 3 przedmiotowej ustawy, organ podatkowy może dokonać własnej wstępnej oceny wartości nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie zgadza się z zaproponowanym przez ustawodawcę sposobem określania, na potrzeby ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartości rynkowej przedmiotu transakcji.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnić należy co następuje.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649) podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Rozwinięcie powyższego przepisu stanowi art. 6 ust. 2 ww. ustawy, zgodnie z którym wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Konsekwencje zaniechania bądź wadliwego wykonania ww. obowiązku zawiera art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy, w myśl których jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa wyżej, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Dodatkowo wskazać również należy na treść art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei na podstawie art. 1 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.), to notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (czynności notarialne). W wypadkach określonych w ustawie czynności notarialnych może dokonywać również asesor notarialny zatrudniony w kancelarii notarialnej. Zgodnie z art. 79 pkt 1 ww. ustawy, notariusz sporządza akty notarialne.

Wracając na grunt ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazać również należy na zapis art. 10 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Z kolei na podstawie art. 10 ust. 3a pkt 3 ww. ustawy płatnicy (notariusze) są także zobowiązani przekazywać, w terminie, o którym mowa w pkt 2 (w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek), organowi podatkowemu właściwemu ze względu na swoją siedzibę odpisy sporządzonych aktów notarialnych dotyczących czynności cywilnoprawnych stanowiących przedmiot opodatkowania. Z treści ww. przepisu wynika zatem, że stanowi on uzupełnienie art. 6 ust. 2, bowiem to właśnie na podstawie informacji zawartych w umowach sprzedaży dotyczących nieruchomości z obszaru działania organu podatkowego (właściwości miejscowej danego naczelnika urzędu skarbowego) organ ten może dokonać, w przypadkach przewidzianych przez art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, własnej wstępnej oceny wartości rynkowej nieruchomości.

Z zestawienia wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że to otrzymywane od notariuszy akty notarialne dotyczące odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości stanowią źródło informacji na podstawie których organ podatkowy dokonuje własnej wstępnej oceny wartości nieruchomości. Niezależnie od powyższego zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Wnioskodawca może sam przedłożyć organowi podatkowemu wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę.

Ponadto tutejszy Organ informuje, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.