Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.70.2021.4.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-21
Teza: Czy wobec faktu, że transakcja nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Nabywca jest podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; prawa-prawo własności; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 lutego 2021 r. (data wpływu – 10 lutego 2021 r.), uzupełnionym 13 kwietnia 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z dwóch działek – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z dwóch działek.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 01 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.2.MB, 0111-KDIB2-3.4014.70.2021.3.JKA wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 kwietnia 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
    *   S.A (Nabywca);
*   Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:
    *   (Sprzedający 1),
    *   (Sprzedająca 2)

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Nabywca – spółka akcyjna – jest osobą prawną i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji inwestycji deweloperskich oraz sprzedaży lokali i budynków, zarówno mieszkalnych, jak również użytkowych.

Sprzedający (Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2) są osobami fizycznymi, małżeństwem. Do niedawna Sprzedający 1 i 2 pozostawali właścicielami (w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej) nieruchomości położonej w miejscowości M. („Nieruchomość”). Na Nieruchomość składają się:

*   działka ewidencyjna gruntu o numerze (…), o powierzchni 1,84 ha (dalej: Działka 1), oraz
*   działka ewidencyjna gruntu o numerze (…), o powierzchni 1,22 ha (dalej: Działka 2).

Wskazane działki ewidencyjne nie są zabudowane żadnymi naniesieniami w postaci budynków lub budowli.

Sprzedający 1 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza Sprzedającego 1, zgodnie z wpisem w CEIDG obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Sprzedający 1 i 2 są bowiem poza Nieruchomością właścicielami m.in. lokali lub budynków, które są przedmiotem komercyjnego najmu. Niemniej, ten zakres działalności nie ma żadnego związku z transakcją zbycia nieruchomości, opisaną we wniosku. Wskazane powyżej Nieruchomości gruntowe (Działki 1 i 2) nie były nigdy używane w ramach wskazanej powyżej działalności gospodarczej. Pozostawały one wyłącznie w majątku osobistym małżonków, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej oraz były użytkowane w ramach prowadzenia produkcji rolnej przez Zainteresowanych jako rolników ryczałtowych.

Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wskazane nieruchomości (Działka 1 oraz Działka 2) zostały zakupione przez Sprzedających w 2004 r. dla celów ich działalności rolniczej, na powiększenie prowadzonego wspólnie gospodarstwa rolnego. W planie zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do 2020 r., wskazane nieruchomości były przeznaczone na cele rolnicze. Również zgodnie z treścią ewidencji gruntów i budynków przedmiotowe grunty stanowią grunty orne (R), pastwiska (Ps) oraz grunty pod rowem (W).

Treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uległa jednak zmianie w 2020 r. W wyniku tej zmiany wskazane nieruchomości są aktualnie przeznaczone pod zabudowę. Zgodnie z treścią aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej także: „MPZP”), teren na którym znajdują się Nieruchomości jest terenem:

*   Dróg publicznych;
*   Obiektów produkcyjnych, składów i magazynów („P/U 2”);
*   Zabudowy usługowej, magazynów i składów („UMS-3”).

Należy podkreślić, że powyższa zmiana nastąpiła z inicjatywy gminy, zaś Sprzedający nie podejmowali żadnych czynności w celu zmiany przeznaczenia ich Nieruchomości. Wskazane Nieruchomości nie są objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w rozumieniu przepisów o planowaniu przestrzennym.

Sprzedający nie podejmowali żadnych czynności, które byłyby typowe dla działalności handlowej, w stosunku do wskazanej Nieruchomości, w szczególności:

*   nie dokonywali jej podziału;
*   nie doprowadzali do Nieruchomości instalacji wodnych, elektrycznych, gazowych, etc.;
*   nie podejmowali czynności w zakresie promowania lub ogłaszania intencji sprzedaży nieruchomości.

Nabywca oraz Sprzedający zawarli 27 stycznia 2021 r. umowę sprzedaży, zgodnie z którą Sprzedający przenieśli własność wskazanej nieruchomości na rzecz Nabywcy. Przed dokonaniem transakcji, Sprzedający udzielili Nabywcy upoważnienia do pobrania następujących

dokumentów:

*   wypisów wraz z wyrysami z rejestru gruntu;
*   zaświadczenia w sprawie urządzenia uproszczonego planu urządzenia lasu.

Dokumenty te zostały pozyskane w celu przygotowania umowy sprzedaży. Sprzedający nie udzielili Nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ani do

występowania w ich imieniu z jakimikolwiek wnioskami formalnymi do organów administracji w celu pozyskania decyzji lub pozwoleń związanych z planowaną przez Nabywcę inwestycją deweloperską. Transakcja sprzedaży nieruchomości nie została rozpoznana przez Sprzedających jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na przekonanie Sprzedających o braku po ich stronie statusu podatników podatku od towarów i usług, działających w takim charakterze. Transakcja została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który został pobrany przez notariusza. Niemniej, w celu uniknięcia wszelkich wątpliwości, strony transakcji wspólnie składają wniosek w celu potwierdzenia skutków podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych oraz braku podatkowych w podatku od towarów i usług niniejszej transakcji.

Treść uzupełnienia opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, jako że dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, tj. w interpretacji znak: 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy wobec faktu, że transakcja nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawyo podatku od towarów i usług, Nabywca jest podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na fakt, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości nie wywołała skutków podatkowych w podatku od towarów i usług, Nabywca jest podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przez strony umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Odpowiedź na pytanie 3 przedstawione w niniejszym wniosku jest bezpośrednią konsekwencją odpowiedzi na pytanie 1 oraz 2. Należy mieć na uwadze następujące okoliczności:

*   Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt a) (winno być: lit. a)) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają temu podatkowi takie czynności cywilnoprawne, jak umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych;
*   Art. 2 pkt 4 ww. ustawy wyłącza z opodatkowania tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa Spółki i jej zmiany, w zakresie w jaki są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa na podatniku tego podatku. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, obowiązkiem tym ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obciąża kupującego. W opisanej w stanie faktycznym sytuacji jest to Zainteresowany będący stroną postępowania.

Powyższe prowadzi do wniosku, że Zainteresowany będący stroną postępowania prawidłowo uiścił kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy, pod warunkiem, że transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy podkreślić, że rozpoznanie zarówno opodatkowania, jak też zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do danej transakcji wymaga uprzedniego stwierdzenia, że transakcja ta jest wykonywana przez podmiot mający status podatnika podatku od towarów i usług, działającego w takim charakterze.

Wskazane w stanowisku Zainteresowanych argumenty prowadzą do wniosku o braku statusu podatnika podatku od towarów i usług w ramach opisanej transakcji zarówno po stronie Sprzedającego 1 jak również Sprzedającej 2, oraz łącznie, jako Sprzedających. Brak statusu podatnika podatku od towarów i usług po stronie Sprzedających w ramach tej transakcji nie pozwala więc przypisać transakcji sprzedaży Nieruchomości statusu transakcji opodatkowanej lub zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, należy stwierdzić, że brak statusu podatnika podatku od towarów i usług po stronie każdego ze Sprzedających skutkuje koniecznością opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 20 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. działalność deweloperską, w związku z którą nabył od Sprzedających (1 i 2) niezabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że:

*   sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (dwóch działek) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Sprzedający 1 i 2 będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług,
*   Sprzedający 1 i 2 w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawa tych nieruchomości nie nosi cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż nieruchomości (dwóch działek) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów, to w powyższej sprawie nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ww. Transakcja powinna być zatem opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy według stawki 2%.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.