Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.280.2022.2.GK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-08
Teza: Uznanie sprzedającego nieruchomość niezabudowaną za podatnika podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 17-ust. 1-pkt 5

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 30 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nie uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 sierpnia 2022 r. (wpływ 8 sierpnia 2022 r.) Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Chce Pani sprzedać nieruchomość gruntową położoną w województwie (\`(...)\`), obręb ewidencyjny (\`(...)\`), przy ulicy (\`(...)\`), oznaczonej na mapie jako działka nr 1 o obszarze 0,8911 ha (osiem tysięcy dziewięćset jedenaście metrów kwadratowych). Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydz. Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (\`(...)\`). Jest Pani jedyną właścicielką opisywanej działki gruntu.

W sprawie sposobu nabycia gruntu oświadcza Pani, że dnia 21 października 2013 r. umową darowizny sporządzoną przed notariuszem (\`(...)\`), Repertorium (\`(...)\`) - przedmiotową nieruchomość nabyła Pani nieodpłatnie od swojej babci: (\`(...)\`). Pani Babcia posiada nieruchomość na podstawie ostatecznego aktu własności ziemi znak: (\`(...)\`) z dnia 21 stycznia 1981 r., wydanego przez Prezydenta Miasta. Przedmiotowa nieruchomość stanowi Pani składnik majątku osobistego.

Wymieniona działka gruntu o numerze 1 o powierzchni 0,8911 ha będzie przedmiotem zbycia na rzecz spółki prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą: (\`(...)\`) ((\`(...)\`), zarejestrowanej w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr: (\`(...)\`).

Spółka ma zamiar przeznaczyć grunt pod zabudowę zgodnie ze swoimi planami inwestycyjnymi. W związku z planowaną transakcją zbycia przedmiotowej działki gruntu, w dniu 7 grudnia 2021 r. przed notariuszem w siedzibie (\`(...)\`), przy (\`(...)\`), podpisany został akt notarialny Repertorium (\`(...)\`) stanowiący Przedwstępną umowę sprzedaży i Pełnomocnictwo.

Akt notarialny stanowi umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, oraz pełnomocnictwo dla (\`(...)\`) działającego w imieniu i na rzecz spółki kupującej: Spółka Jawna. Ww. działkę gruntu będzie mogła Pani zbyć pod warunkiem uzyskania przez Stronę Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej.

W związku z powyższym warunkiem, udzieliła Pani pełnomocnictwa wskazanemu przez Spółkę Kupującą Pełnomocnikowi, który otrzymał od Pani na mocy wymienionego aktu notarialnego Repertorium (\`(...)\`) uprawnienie do reprezentowania i składania w Pani imieniu wszelkich oświadczeń przed organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, w tym między innymi przed właściwym Urzędem Miasta, celem uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej działki o numerze 1 położonej w (\`(...)\`) w obrębie (\`(...)\`), do podpisywania wniosków w tym przedmiocie i do odbioru dokumentów.

Ponadto pełnomocnictwo obejmuje również występowanie przed Spółkami pod firmą:

1) Z. spółka z o.o ,

2) A. SA,

3) X Spółka Akcyjna,

4) Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W dniu 29 kwietnia 2022 r. zmieniono akt notarialny Repertorium (\`(...)\`) stanowiący Przedwstępną umowę sprzedaży i Pełnomocnictwo Aneksem Nr 1 do tej umowy.

Przed Notariuszem (\`(...)\`) w siedzibie (\`(...)\`) strony zgodnie oświadczyły, że sprzeda Pani spółce pod firmą: Spółka Jawna nieruchomość stanowiącą działkę nr 1 położoną w (\`(...)\`) , obręb ewidencyjny (\`(...)\`) za ostatecznie uzgodnioną cenę a wymieniona spółka za tę uzgodnioną cenę kupi pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu wynikającego z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku ziemia ma charakter rolny i nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże w dniu 4 stycznia 2022 r. na wniosek złożony przez Spółka Jawna w wydziale Urzędu Miejskiego – (\`(...)\`) wszczął postępowanie administracyjne w sprawie wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z budową miejsc parkingowych oraz ciągu pieszo-jezdnego na działce 1 przy (\`(...)\`) w (\`(...)\`). Dowodem jest wydany w dniu 26 stycznia 2022 r. dokument znak (\`(...)\`) wydany przez Prezydenta (\`(...)\`).

W następstwie prowadzonego postępowania w dniu 17 maja 2022 r. Prezydent Miasta wydał decyzję (\`(...)\`) ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez: Spółka Jawna (\`(...)\`) pod nazwą: budowa sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z budową miejsc parkingowych i ciągu pieszo-jezdnego na działce nr ewid. 1 (obręb (\`(...)\`) przy (\`(...)\`). W decyzji określono:

1) Rodzaj inwestycji: Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

2) Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych oraz analizy urbanistycznej położenia i stanu zainwestowania przedmiotowego terenu i obszaru sąsiedniego:

2.1.) Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

‒ Inwestycję należy sytuować, projektować i realizować zgodnie z obowiązującymi przepisami Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. Dz.U z 2019 r. poz 1065 ze zm.).

Na dzień sporządzania niniejszego wniosku decyzja nie jest prawomocna.

Nie jest Pani podatnikiem i płatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Pracuje i mieszka na stałe w Wielkiej Brytanii, gdzie jest Pani rezydentem podatkowym.

Sprzedaż składnika majątku osobistego zostanie dokonana w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym w Polsce. Dotąd nie wykonywała Pani żadnych czynności podlegających obowiązkowi zapłaty podatku od towarów i usług lub mogących być uznanymi za działalność gospodarczą w Rzeczpospolitej. Ta sprzedaż, jeżeli dojdzie do skutku będzie miała charakter jednorazowy.

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani, że:

Przed sprzedażą działki nr 1 położonej w (\`(...)\`), obrąb ewidencyjny (\`(...)\`) nie dokonywała Pani żadnych czynności (osobiście lub za pośrednictwem osób trzecich) zmierzających do podniesienia wartości działki, nie angażowała Pani żadnych środków własnych w celu podniesienia wartości działki, nie uzbroiła Pani terenu, nie ogrodziła Pani działki, nie doprowadziła Pani do działki mediów. Nie podjęła Pani żadnych innych czynności, które wymagałyby z Pani strony jakiegokolwiek zaangażowania.

Nie podejmowano też żadnych czynności marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Ogłoszenie w sprawie sprzedaży działki zostało wysłane tylko raz za pomocą portalu internetowego. Niestety, dziś nie pamięta Pani, który to był portal, jednak pamięta Pani, że ogłoszenie zostało złożone tylko raz i po tym ogłoszeniu zgłosiła się firma: Spółka Jawna, która jest zainteresowana zakupem przedmiotowej działki gruntu nr 1.

Od 21 października 2013 r. tj. od dnia nabycia przedmiotowej działki w drodze darowizny od babci nie udostępniano nikomu praw do korzystania z tej działki. Działka nie była wykorzystywana przez A w żaden sposób, gdyż przebywała Pani już wtedy na stałe w Wielkiej Brytanii, gdzie pracowała. Działka nie była uprawiana, nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Na działce nr 1 nie prowadzono żadnej działalności od dnia jej nabycia . „Ziemia leżała odłogiem” jak zwyczajowo mawia się o takim stanie rzeczy w przypadku nie korzystania.

Nie prowadziła Pani dotąd żadnej działalności gospodarczej w Polsce i nigdzie indziej. Nie była i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, nigdy nie była zarejestrowana w CEIDG na potrzeby własnej działalności gospodarczej, nie korzystała ze zwolnień od VAT. Dotąd nie dokonywała też żadnych transakcji zbywania nieruchomości. Posiada tę jedną działkę gruntu , którą zamierza zbyć w całości.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa do spraw sprzedaży działki 1 położonej w (\`(...)\`) podpisałam w imieniu A (przed notariuszem Rep (\`(...)\`)) umowę przedwstępną sprzedaży i pełnomocnictwo.

W umowie zawarto warunki, po ziszczeniu się których nastąpi zbycie gruntu.

Tym warunkiem, jest uzyskanie przez stronę kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej.

Drugim warunkiem sprzedaży wskazanemu w umowie Nabywcy jest to, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu wynikającego z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku ziemia ma charakter rolny i nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym warunkiem, udzieliła Pani pełnomocnictwa wskazanemu przez Spółkę Kupującą Pełnomocnikowi – (\`(...)\`), który otrzymał od Pani na mocy wymienionego aktu notarialnego Repertorium (\`(...)\`) uprawnienie do reprezentowania i składania w Pani imieniu wszelkich oświadczeń przed organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, w tym między innymi przed właściwym Urzędem Miasta, celem uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej przedmiotowej działki do podpisywania wniosków w tym przedmiocie i do odbioru dokumentów.

Ponadto pełnomocnictwo obejmuje również występowanie przed Spółkami pod firmą:

1) Z. spółka z o.o,

2) B. SA,

3) Spółka Akcyjna,

4) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością,.

\- Po zawarciu umowy przedwstępnej Strona Kupująca nie wyznaczyła i nie ograniczyła Sprzedającej żadnych praw i obowiązków. Zobowiązała się sprawdzić we własnym imieniu, czy może liczyć w tej konkretnej lokalizacji na prawo do budowy zgodnie ze swoim planem inwestycyjnym.

Strona Kupująca na podstawie umowy przedwstępnej nie ma uprawnień do ponoszenia wydatków inwestycyjnych zmierzających do podniesienia atrakcyjności działki, nie dokonała i nie dokona uzbrojenia terenu, ogrodzenia czy też przyłączenia mediów do czasu ewentualnego nabycia działki.

4 stycznia 2022 r. na wniosek złożony przez Spółka Jawna, w wydziale Urzędu Miejskiego - Prezydent Miasta wszczął postępowanie administracyjne w sprawie wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z budową miejsc parkingowych oraz ciągu pieszo-jezdnego na działce 1 przy (\`(...)\`). Dowodem jest wydany w dniu 26 stycznia 2022 r. dokument znak (\`(...)\`) wydany przez Prezydenta M. pod nazwą: Zawiadomienie o wszczęciu postępowania.

W następstwie prowadzonego postępowania 17 maja 2022 r. Prezydent Miasta wydał decyzję (\`(...)\`) ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez: Spółka Jawna (\`(...)\`) pod nazwą: budowa sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z budową miejsc parkingowych i ciągu pieszo-jezdnego na działce nr ewid. 1 (obręb (\`(...)\`)).

Nie zawarła Pani umowy dzierżawy działki gruntu nr 1, która ewentualnie będzie zbyta w całości.

### Pytania

Czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 106; zm.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1495 ; Dz. U. z 2019 r. poz. 1520; poz. 1751, zmiana (Dz.U. z 2020 r. poz. 2419) w wykonaniu opisanej transakcji przyszłej Pani będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, czy ewentualną sprzedaż omówionej nieruchomości, należy opodatkować podatkiem od towarów i usług ? Czy będzie to niepodlegające podatkowi zbycie majątku w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym?

### Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, opisana przyszła transakcja polegająca na zbyciu działki gruntu położonej w (\`(...)\`), oznaczonej numerem 1 nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie zbycia opisanej nieruchomości nie będzie ona podatnikiem podatku od towarów i usług.

Do takiego wniosku prowadzi następująca analiza przepisów podatkowych: Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Otrzymała Pani w drodze darowizny ziemię stanowiącą majątek osobisty, nie nabyła nieruchomości celem dalszej odsprzedaży, jak również samodzielnie nie podjęła żadnych kroków zmierzających do przekształcenia statusu gruntów rolnych na grunty z prawem do zabudowy. Od lat przebywa w Wielkiej Brytanii, na terenie Rzeczpospolitej nie prowadzi rządnej działalności. Posiada tu wyłącznie majątek osobisty w postaci działki gruntu, który zamierza zbyć. Sam fakt udzielenia pełnomocnictwa do sprzedania przedmiotowych nieruchomości nie czyni jej przedsiębiorcą.

Udzielając pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu i na Pani rachunek nie wykonała profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do przekształcenia gruntów rolnych na budowlane. Czynności, które zostały podjęte w celu jednorazowego zbycia jednej nieruchomości nawet, jeżeli zostały wykonane przez Pełnomocnika, który podjął czynności zmierzające do uzyskania realizacji swojego celu inwestycyjnego przed dokonaniem transakcji nabycia nieruchomości, w sytuacji, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości nie wykracza poza zwykłe zarządzanie majątkiem osobistym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej (w sposób ciągły i w celach zarobkowych) a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że osoba fizyczna lub inny podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, iż Pani pełnomocniczka nie podjęła działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co mogłoby skutkować koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Sprzedaż działki gruntu nr 1 nastąpi w ramach wykonywania prawa własności-odpłatne zbycie mające charakter incydentalny. Na poparcie Pani stanowiska przytoczyła Pani orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie-zdaniem Trybunału- okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie „podatnika” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek gruntu istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości reguluje ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jak stanowi art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Stosownie do art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług i zamieszkuje na stałe w Wielkiej Brytanii. Chce Pani sprzedać nieruchomość gruntową nr 1, której jest Pani jedyną właścicielką. 2 października 2013 r. umową darowizny nabyła Pani grunt od swojej babci. Od dnia nabycia przedmiotowa działka nie była nikomu udostępniana, działka nie była w żaden sposób wykorzystywana. Wymieniona działka gruntu o numerze 1 będzie przedmiotem zbycia na rzecz Spółki prowadzącej działalność gospodarczą. Spółka ma zamiar przeznaczyć grunt pod zabudowę. 7 grudnia 2021 r. podpisała Pani ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży i udzieliła pełnomocnictwa. W umowie zawarto warunki, po ziszczeniu się których nastąpi zbycie gruntu. Tym warunkiem jest uzyskanie przez stronę kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z planami inwestycyjnymi. W związku z powyższym warunkiem udzieliła Pani również pełnomocnictwa do reprezentowania i składania w Pani imieniu wszelkich oświadczeń przed organami administracji rządowej i samorządowej, do podpisywania wniosków i do odbioru dokumentów. Pełnomocnictwo obejmuje również, występowanie przed Spółkami tj. (\`(...)\`). Ponadto Spółka wystąpiła z wnioskiem z w sprawie wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z budową miejsc parkingowych oraz ciągu pieszo-jezdnego na działce 1. 17 maja 2022 r. Kupująca spółka otrzymała decyzję ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy.

Wątpliwości Pani dotyczą tego czy z tytułu sprzedaży działki będzie Pani podatnikiem podatku VAT oraz czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z analizy powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej (działki nr 1), Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy w rozpatrywanej sprawie Sprzedająca podejmuje działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie (Kupującego) nie będą pozostawały bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego (m.in. wystąpienie o uzyskanie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy) wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Kupujący, dokonując opisanych we wniosku działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, będącą nadal Pani własnością. Szereg działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wskazać zatem należy, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będąca Pani własnością podlegać będzie wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg wymienionych wyżej czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel nieruchomości będzie Stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Panią sprzedaż nieruchomości o numerze 1 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 stanowiła będzie dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, podejmować będzie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Panią, że opisana we wniosku przyszła transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz, że z tego tytułu nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT.

Zatem uznać należy, że w stosunku do działki nr 1 podejmowane przez Panią działania oraz czynności, które będą dokonane wykluczą sprzedaż w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 będzie stanowić dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki 1 podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W rezultacie Pani stanowisko, należy uznać za **nieprawidłowe**.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie jest Pani podatnikiem i płatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Pracuje i mieszka Pani na stałe w Wielkiej Brytanii, gdzie jest Pani rezydentem podatkowym. Natomiast sprzedaż działki nr 1 nastąpi na rzecz spółki jawnej prowadzącej działalność gospodarczą na terytorium kraju. Zatem należy wskazać, że w niniejszej sprawie może mieć zastosowanie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy, zgodnie z którym:

Podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne nabywające towary, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a) dokonującym ich dostawy na terytorium kraju jest podatnik nieposiadający siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju, a w przypadku dostawy towarów innych niż gaz w systemie gazowym, energia elektryczna w systemie elektroenergetycznym, energia cieplna lub chłodnicza przez sieci dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej, podatnik ten nie jest zarejestrowany zgodnie z art. 96 ust. 4,

b) nabywcą jest:

\- w przypadku nabycia gazu w systemie gazowym, energii elektrycznej w systemie elektroenergetycznym, energii cieplnej lub chłodniczej przez sieci dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej - podmiot zarejestrowany zgodnie z art. 96 ust. 4 lub art. 97 ust. 4,

\- w pozostałych przypadkach - podatnik, o którym mowa w art. 15, posiadający siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju lub osoba prawna niebędąca podatnikiem, o którym mowa w art. 15, posiadająca siedzibę na terytorium kraju i zarejestrowana zgodnie z art. 97 ust. 4,

c) dostawa towarów nie jest dokonywana w ramach sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju.

Ponadto, jak stanowi art. 17 ust. 2 ustawy:

W przypadkach wymienionych w ust. 1 pkt 4, 5, 7 i 8, usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego.

Powołany art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy wskazuje na sytuację, w której podatnikiem staje się nabywca towarów, które podlegają opodatkowaniu na terytorium Polski. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy, wprowadza mechanizm tzw. odwrotnego obciążenia, który polega na opodatkowaniu dostawy towarów przez nabywcę towarów. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy ma zastosowanie gdy miejscem dostawy a tym samym opodatkowania ustalonym na podstawie przepisów ustawy jest terytorium Polski. Przy tym warunkiem zastosowania odwrotnego obciążenia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy względem dostawy towarów jest spełnienie warunków dotyczących dokonującego dostawy towarów oraz nabywcy towarów.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika jako "podatnika VAT czynnego", a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego", i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Natomiast w myśl § 1 pkt 1 lit. k) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 listopada 2014 r. w sprawie określenia podatników niemających obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1525):

Obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego nie mają podatnicy nieposiadający na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej, stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonują transakcji gospodarczych, stałego miejsca zamieszkania lub zwykłego miejsca pobytu, jeżeli wykonują na terytorium kraju wyłącznie następujące czynności: dostawę towarów, dla której podatnikiem jest nabywca.

W konsekwencji powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie Pani jako dokonująca dostawy towaru w postaci działki nr 1 na terytorium kraju, jest podatnikiem nieposiadającym siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju (pracuje i mieszka Pani na stałe w Wielkiej Brytanii) to w sytuacji gdy nie dokona Pani rejestracji dla celów podatku VAT na terytorium Polski tj. w momencie sprzedaży nie będzie Pani podmiotem zarejestrowanym zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy, natomiast nabywcą będzie podatnik, o którym mowa w art. 15 ustawy, posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju - w przedmiotowej sprawie zastosowanie może znaleźć art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy. W konsekwencji, podatnikiem (tj. podmiotem zobowiązanym do rozliczenia podatku należnego) z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 1 może być nabywca. Oznacza to, że Pani w takim przypadku nie będzie zobowiązana do rozliczenia podatku należnego na podstawie art. 17 ust. 2 ustawy. To od statusu stron transakcji zależy kto będzie zobowiązany do rozliczenia podatku należnego od tej sprzedaży.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zaznaczamy, że wszystkie informacje niezbędne do wydania interpretacji indywidualnej powinny znaleźć się w opisie zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego) wniosku. Organ nie jest uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów, nie przeprowadza bowiem postępowania dowodowego, jest zatem związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego) przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).