Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.372.2024.2.MKW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-20
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 13 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem, które wpłynęło 11 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

19 maja 1982 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego od swoich rodziców gospodarstwo rolne o pow. 6,1555 ha. W tym areale znajduje się działka rolna, której dotyczy niniejszy wniosek tj. działka o nr 1, obręb (…), gm. (…).

Nabycie nastąpiło do majątku osobistego, gdyż w dacie jak wyżej Wnioskodawca był kawalerem. Po zawarciu związku małżeńskiego innych umów rozszerzających wspólnotę majątkową Wnioskodawca nie zawierał.

Działalność rolnicza przez Wnioskodawcę na tej ziemi prowadzona była nieprzerwanie do 31 grudnia 2015 r. Z dniem tym Wnioskodawca zawarł ze swoim synem umowę odpłatnej dzierżawy gospodarstwa rolnego na okres 10 lat. Dzierżawca korzysta z przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem tj. na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej. Umowa została zarejestrowana w miejscowym Starostwie Powiatowym i Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (w celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej w myśl ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników).

Od tego dnia do dnia składania wniosku podatek rolny opłaca Dzierżawca.

Wnioskodawca od 17 listopada 2000 r. prowadzi działalność gospodarczą polegającą na działalności agentów zajmujących się sprzedażą różnego towaru (PKD 46.19.Z) i jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działalność ta nigdy jednak nie była prowadzona na działkach rolnych i nie ma żadnego związku z prowadzonym wcześniej przed 2016 r. przez Wnioskodawcę gospodarstwem rolnym i po 2016 r. - do chwili obecnej - nie ma związku z działalności rolniczą prowadzoną przez syna Wnioskodawcy.

W zakresie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku Wnioskodawca wyjaśnia, że:

*   działka nr 1 (id. dz.: (…)) położona jest w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w (…), w obrębie (…), (…);
*   nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona;
*   dla Nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);
*   działka nr 1 stanowi grunty orne (klasa RIVa, RIVb i RV);
*   obszar działki nr 1 wynosi 2,1292 ha;
*   Wnioskodawca nie czynił nakładów zwiększających wartość nieruchomości;
*   nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w rejonie (…) - część (…), uchwalonym na podstawie uchwały nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 20 sierpnia 2021 r. - zgodnie z planem działka numer 1 znajduje się na obszarze opisanym w planie pod symbolem 5.P-U z przeznaczeniem terenu dla : a) zabudowa produkcyjna, b) zabudowa usługowa, c) składy i magazyny;
*   działka nie ulegała żadnym podziałom, nie wybudowano do niej drogi.

Wnioskodawca zamierza zbyć tę działkę niebudowlaną i w tym celu:

\- w roku 2021 zlecił (wraz z właścicielami działek sąsiadujących) firmie pośredniczącej poszukiwanie potencjalnego nabywcy;

\- w 2022 roku prowadził (wraz z właścicielami działek sąsiadujących) rozmowy z firmą logistyczną, które zaowocowały podpisaniem w czerwcu 2022 r. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na niespełnienie się przesłanek zawartych w umowie, została ona wypowiedziana w marcu 2023 r.;

\- w maju 2023 r. zlecono pośrednictwo w sprzedaży kolejnej firmie;

\- w kwietniu 2024 r. zawarto kolejną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z kolejną firmą. Umowa ta dalej obowiązuje. Celem nabywcy jest wybudowanie na działce obiektów logistycznych.

Ostatnią transakcję, w której Wnioskodawca sprzedawał nieruchomości miała miejsce kilkanaście lat temu i dotyczyła sprzedaży sąsiadowi działki rolnej dla potrzeb rozszerzenia przez niego prowadzonego gospodarstwa rolnego.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego**

1) Umowa przedwstępna z 22 czerwca 2022 r. zawierała następujące warunki tj.:

*   kupujący zakup miał poprzedzić analizą prawną, glebowo - środowiskową i techniczną przedmiotu sprzedaży w tym dostępu do drogi publicznej. Wyniki tej analizy musiały być satysfakcjonujące dla kupującego;
*   uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji zamierzonej przez kupującego.

Pełnomocnictwo nie było udzielane ze względu na fakt, że na wczesnym etapie inwestycji jej kontynuowanie zostało zaprzestane, jednakże inwestor miał ustne upoważnienie do wstępu na teren nieruchomości aby przeprowadzić badania glebowo-środowiskowe.

Samo udzielenie pełnomocnictwa w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę i uzyskiwania wymaganych zaświadczeń przed urzędami było ustanowione postanowieniami samej umowy przedwstępnej.

Nie udzielano zgody na dysponowanie nieruchomością - jest tam nieprzerwanie prowadzona działalność rolnicza.

2) Umowa przedwstępna z 24 kwietnia 2024 r.

*   warunkiem jest jedynie nieposiadanie jakichkolwiek obciążeń nieruchomości na dzień zbycia nieruchomości i uzyskanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie podatku VAT od zbycia przedmiotowej nieruchomości

Dotychczas nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo jak i nie udzielono zgody na dysponowanie działką przez nabywcę.

Na działce obecnie prowadzona jest działalność rolnicza.

Jako, że inwestor planuje zakupić kilkanaście działek, na których będzie realizował jedną inwestycję, zgody i pełnomocnictwo dotyczące spraw związanych z zapewnieniem energii elektrycznej i badań glebowych udzielił jeden z właścicieli nieruchomości, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

### Pytanie

1\. Czy dostawa przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy dostawa przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie korzystała ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad - pytanie 1)

W ocenie Wnioskodawcy dostawa opisanej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na opisane niżej argumenty.

Aby uznać transakcję za opodatkowaną VAT winna być ona dokonywana przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 2 tej ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników. Z tego wynika, że do celów opodatkowania wspomnianym podatkiem działalność rolnicza jest traktowana na podobnych zasadach jak działalność gospodarcza.

Dostawa gruntów rolnych nie mieści się w zakresie definicji działalności rolniczej. Grunt rolny nie jest również produktem rolnym.

Aktywność sprzedającego polegająca na zawieraniu umów przedwstępnych, umów pośrednictwa i aktywnym poszukiwaniu nabywcy w ocenie Wnioskodawcy wskazuje na działanie sprzedającego w charakterze podatnika w odniesieniu do przedmiotowej transakcji.

Ad - pytanie 2)

Z uwagi na fakt, że nieruchomość decyzją Rady Miejskiej w (…) (uchwały nr (…)) położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem terenu dla:

a) zabudowa produkcyjna,

b) zabudowa usługowa,

c) składy i magazyny,

czyli pod zabudowę - nie można zastosować zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, gdyż na mocy ww. przepisu zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się zaś grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego też w ocenie Wnioskodawcy dostawa opisanej nieruchomości nie będzie korzystać ze wskazanego zwolnienia a podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm. ), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo własności do działki nr 1 znajdującej się w (…). Nieruchomość tę nabył Pan 19 maja 1982 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego od Pana rodziców. Nieruchomość nabył Pan będąc kawalerem.

Pozostaje Pan w związku małżeńskim, jednak nie zawierał Pan umów rozszerzających wspólnotę majątkową. Obecnie planuje Pan sprzedaż działki.

W oparciu o powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowych (działek), a także udziału w prawie własności działek, jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę - podatnika podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną – nie jest decydująca. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W kwestii opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości (działki nr 1), istotne jest zatem, czy podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy rozważyć czy przy tym będzie Pan angażować środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w Pana sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości.

Z Pana wniosku wynika, że działka, którą zamierza Pan sprzedać jest dzierżawiona odpłatnie na rzecz Pana syna.

Jak stanowi art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania m.in. przez Pana działki nr 1, którą zamierza Pan sprzedać sprawia, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym planując dostawę działki nr 1 nie dokona Pan zbycia majątku osobistego, ale zbycia majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego przez Pana pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu, które zostało ustanowione postanowieniem umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać niezabudowaną nieruchomość.

Wskazał Pan, że dwukrotnie zawierał Pan umowy przedwstępne z kupującymi, zainteresowanymi działką nr 1.

Pierwszą umowę przedwstępną zawarł Pan 22 czerwca 2022 r., zawierała ona następujące warunki:

*   uzyskanie pozytywnej analizy prawnej, glebowo-środowiskowej i technicznej, w tym dostępu do drogi;
*   uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i uzyskanie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji zamierzonej przez kupującego.

Inwestor uzyskał od Pana ustne upoważnienie do wstępu na teren nieruchomości w celu przeprowadzenia badań glebowo-środowiskowych.

Z opisu sprawy wynika, że samo udzielenie pełnomocnictwa w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę i uzyskiwania wymaganych zaświadczeń przed urzędami było ustanowione postanowieniami umowy przedwstępnej.

24 kwietnia 2024 r. zawarł Pan kolejną umowę przedwstępną. Zgodnie z tą umową działka, będąca przedmiotem wniosku nie może posiadać jakichkolwiek obciążeń na dzień zbycia nieruchomości.

Wskazał Pan również, że inwestor planuje zakup kilkunastu działek, na których planuje realizację jednej inwestycji. W związku z tym pełnomocnictwa związane m.in. z zapewnieniem energii elektrycznej inwestor uzyskał od jednego z właścicieli sąsiednich nieruchomości, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Ponadto, wskazał Pan, że aby zbyć ww. działkę w 2021 r. oraz w 2023 r. zlecił Pan firmie pośredniczącej poszukiwanie potencjalnego nabywcy.

Jednocześnie jak już wcześniej wskazano, działka która ma zostać sprzedana jest przedmiotem umowy dzierżawy, która to czynność na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Nie ulega więc wątpliwości, szereg działań podejmowanych przez Pana w zakresie sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie założenia pierwszej umowy przedwstępnej nie doszły do skutku, to można uznać, że całokształt działań jakie Pan podejmował oraz Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nr 1.

Zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jako podatnik podatku VAT. Sprzedając działkę, nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Pana działania wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości nr 1 będzie:

1\. zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2\. podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. W przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu wiążąca jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak wskazał Pan we wniosku działka nr 1 położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nim działka znajduje się na obszarze opisanym w planie z przeznaczeniem terenu dla zabudowy produkcyjnej, zabudowy usługowej, składów i magazynów.

Tym samym, na dzień dostawy działka ta będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2\. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, prawo własności do działki nr 1, nabył Pan 19 maja 1982 r. na podstawie umowy przekazania własności od Pana rodziców

Transakcja nabycia działki nastąpiła zatem w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Tym samym, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem

Zatem, do sprzedaży działki, nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia, które zawiera ten przepis.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana nieruchomości gruntowej, tj. działki nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż przez Pana działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).