Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.428.2021.3.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-21
Teza: Nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek. Braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości. Prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działalność-działalność gospodarcza; działalność-działalność rolnicza; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; pełnomocnictwo-zakres pełnomocnictwa; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 22 czerwca 2021 r. (data wpływu 28 czerwca 2021 r.) uzupełnionym: pismem z 28 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.), pismem z 11 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 sierpnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 4 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.428.2021.1.PRM (doręczone Stronie 4 sierpnia 2021 r.), pismem z 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.), pismem z 2 września 2021 r. (data wpływu 7 września 2021 r.) oraz pismem z 27 września 2021 r. (data wpływu 5 października 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 7 września 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.428.2021.2.PRM (doręczone Stronie 21 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 oraz 2 - **jest nieprawidłowe,**
*   braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - **jest prawidłowe**,
*   prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek - **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

28 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony: pismem z 28 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.), pismem z 11 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 sierpnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 4 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.428.2021.1.PRM (doręczone Stronie 4 sierpnia 2021 r.), pismem z 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.), pismem z 2 września 2021 r. (data wpływu 7 września 2021 r.) oraz pismem z 27 września 2021 r. (data wpływu 5 października 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 7 września 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.428.2021.2.PRM (doręczone Stronie 21 września 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 oraz 2, możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży ww. działek oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z ich nabyciem.

**We wniosku złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Sp. z o. o.

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pan L. S.

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

1\. Pan L. S. (dalej: Sprzedający) 8 października 2020 r. zawarł w formie aktu notarialnego (repertorium A (…)) z B. Sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaż nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna).

2\. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej są niezabudowane działki gruntu o nr: 3 oraz 4 (dalej łącznie: Nieruchomość), położone w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), które objęte są księgą wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…).

3\. Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, której prawo własności nabył na podstawie umowy darowizny z 2 listopada 2009 r.

4\. Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Sprzedającego.

5\. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar w granicach administracyjnych Gminy (…) (Uchwała (…)) teren obejmujący działkę nr 3 oznaczony jest symbolem E4PU oraz symbolem E7ZN. Teren obejmujący działkę nr 4 oznaczony jest również symbolem E4PU oraz symbolem E7ZN.

6\. Zgodnie z § 9 ust. 7 Uchwały (…):

Tereny produkcyjno - usługowe o symbolach: od E1PU do E7PU.

1) Przeznaczenie podstawowe: obiekty produkcyjne, przetwórstwa rolno - spożywczego, rzemiosła, a także: bazy, składy, magazyny, usługi logistyczne, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi handlu, obiekty biurowe, administracyjne.

2) Przeznaczenie uzupełniające:

a) usługi gastronomii,

b) mieszkania wbudowane w obiekty usługowe, budynki mieszkalne jednorodzinne za wyjątkiem terenu E2PU,

c) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

d) drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi,

e) budynki pomocnicze, garaże,

f) obiekty małej architektury,

g) zieleń urządzona.

3) Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,

b) minimalna intensywność zabudowy - 0,01,

c) maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,

d) maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E5PU do E7PU - 16m,

e) maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E1PU do E4PU - 19m,

f) powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 20% powierzchni działki budowlanej,

g) geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.

7\. Zgodnie z § 9 ust. 13 Uchwały (…).:

Tereny zieleni niskiej o symbolach: od E1ZN do E7ZN.

1) Przeznaczenie podstawowe: tereny łąk i pastwisk.

2) Przeznaczenie uzupełniające:

a) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

b) ciągi piesze, pieszo - jezdne,

c) obiekty małej architektury.

3) Zasady kształtowani zabudowy i zagospodarowania terenów: zakaz lokalizacji budynków.

8\. Przedmiotowa Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia. Nie jest też ona obciążona żadnymi innymi (niż dwie służebności mieszkania) ograniczonymi prawami rzeczowymi.

9\. Nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek ograniczeniami w rozporządzeniu, także nieujawnionymi w księdze wieczystej roszczeniami osób trzecich (w tym prawem pierwokupu). Ponadto, Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

10\. Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

11\. Nieruchomość - znajdująca się w strefie nadgranicznej - jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę gminną.

12\. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda a B. Sp. z o. o. kupi Nieruchomość (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży):

a) uzyskania przez Sprzedającego oświadczeń M.S. oraz P. S. uprawnionych z tytułu ujawnionych w księdze wieczystej służebności osobistych, że zrzekają się oni swych uprawnień w zakresie, w jakim obciążają one Nieruchomość oraz wyrażają bezwarunkową zgodę na odłączenie z księgi wieczystej działek gruntu nr 3 i 4 bez przenoszenia wpisów na Ich rzecz w formie prawem przewidzianej, a także uzyskania aktu zgonu H. S.;

b) uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że nie zalega On z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn;

c) przeprowadzenia przez B. Sp. z o. o. procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez B. Sp. z o. o. według Jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d) uzyskania przez B. Sp. z o. o. na Jej koszt, ustaleń z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez B. Sp. z o. o. inwestycji;

e) uzyskania przez B. Sp. z o. o. warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez B. Sp. z o. o. inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez B. Sp. z o. o. pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

f) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji między innymi na Nieruchomości;

g) potwierdzenia przez B. Sp. z o. o., że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez B. Sp. z o. o. do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony;

h) uzyskanie przez B. Sp. z o. o. ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku (obiektów, w tym hal) magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą;

i) przedłożeniu B. Sp. z o. o. przez Sprzedającego na wezwanie B. Sp. z o. o. poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego tj. dowodu osobistego bądź paszportu (przy czym B. Sp. z o. o. zobowiązuje się nie udostępniać otrzymanego dokumentu osobom trzecim z wyłączeniem osób zaangażowanych w pracę nad projektem - i nie wykorzystywać go do celów innych niż związanych z realizacją inwestycji) przy czym wezwanie B. Sp. z o. o. może być wystosowane wyłącznie w przypadku uzasadnionym na piśmie dla potrzeb strony zobowiązanej do nabycia;

j) minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego B Sp. z o. o. na wezwanie B. Sp. z o. o. oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

k) oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego dotyczące zbywanej przez Niego nieruchomości zawarte w § 2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne.

13\. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży wskazane w punkcie 12 powyżej od lit. a) do lit. k) zastrzeżone są na korzyść B. Sp. z o. o., co oznacza, że B. Sp. z o. o. ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez B. Sp. z o. o. oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

14\. Sprzedający udzielił dwóm osobom fizycznym, każdej działającej indywidualnie, nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do zawarcia z B. Sp. z o. o. (lub z cesjonariuszem zdefiniowanym w § 6 Umowy Przedwstępnej) Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na warunkach w niej określonych.

15\. Od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, B. Sp. z o. o. przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez B. Sp. z o. o. inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a ponadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Nieruchomości, a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

16\. Sprzedający udzielił B. Sp. z o. o., oraz dwóm osobom fizycznym – każdemu z osobna - pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, do dokonywania w Jego imieniu lecz na koszt B. Sp. z o. o. następujących czynności:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, jednakże bez dokonania wyżej wymienionych czynności,

d) zawarcia w Jego imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez B. Sp. z o. o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez B. Sp. z o. o.,

f) uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, w tym zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

17\. Pełnomocnictwo wskazane w punkcie 16 wyżej uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

18\. Sprzedający udziela B. Sp. z o. o. oraz dwóm osobom fizycznym – każdemu z osobna - pełnomocnictw, z prawem ustanawiania dalszych pełnomocników, na okres do zawarcia Umowy Sprzedaży, do:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…) Sądu Rejonowego w (…). Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedającemu;

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

19\. Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie B. Sp. z o. o. udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

20\. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe wynikające z lub związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały B. Sp. z o. o. Celem wyjaśnienia wątpliwości B. Sp. z o. o. zobowiązuje się wobec Sprzedającego, że pokryje (względnie zwróci Sprzedającemu kwotę, która została uiszczona przez Niego) kwoty stanowiące opłaty wynikające z lub będące skutkiem czynności dokonanych przez B. Sp. z o. o. w oparciu o udzielone Mu na mocy Umowy Przyrzeczonej pełnomocnictwa i zgody.

21\. Sprzedający oświadczył, że znane jest Mu zamierzenie B. Sp. z o. o., polegające na realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu (obiektów, w tym hal) parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego i oświadcza, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

22\. W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów Sprzedający zobowiązuje się do ich ustanowienia na Nieruchomości na wezwanie B. Sp. z o. o.

23\. Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów objętych tym aktem przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z niniejszym paragrafem), Umowy Sprzedaży, jak również ewentualnej umowy przenoszącej własność.

24\. A. Sp. z o. o. (dalej: Nabywca) nabędzie od B. Sp. z o. o. (które jest Kupującym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) w drodze umowy cesji, o której mowa w pkt 23 powyżej, prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej w zakresie działek o nr 1 oraz 2 (o których niżej).

25\. Działka nr 3 została podzielona na dwie działki, tj.:

a) działkę gruntu nr 1, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU oraz E7ZN;

b) działkę gruntu nr 5, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU.

26\. Działka nr 4 została podzielona na dwie działki, tj.:

a) działkę gruntu nr 2, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU oraz E7ZN;

b) działkę gruntu nr 6, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU.

27\. Ostatecznie przedmiotem sprzedaży będą działki gruntu nr: 1, 5, 21 oraz 4, z czego A. Sp. z o. o. nabędzie działki o nr 1 oraz 2 (dalej łączenie: Działki).

28\. Uwagi poczynione wyżej w odniesieniu do Nieruchomości odnoszą się do Działek.

29\. Sprzedający:

a) prowadzi działalność gospodarczą pod numerem NIP: (…); nie jest czynnym podatnikiem VAT;

b) nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;

c) nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży;

d) nie wykorzystywał Działek do prowadzenia działalności gospodarczej;

e) wykorzystywał Działki do prowadzenia działalności rolniczej; działalność zwolniona z VAT;

f) Działki do momentu sprzedaży będą wykorzystywane do działalności rolniczej; działalność ta będzie wykonywana na własne potrzeby;

g) nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek, ich połączenie; na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych;

h) nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek;

i) nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie dokonał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów;

j) Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki.

30\. Nabywca:

a) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b) zamierza nabyć Działki w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

c) nabędzie Nieruchomość na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku z 11 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie naprawy i konserwacji urządzeń elektrycznych – główny kod PKD 33.14.Z.

Działki przez cały okres ich posiadania przez Sprzedającego wykorzystywane były wyłącznie do działalności rolniczej zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

B. Sp. z o. o. będzie miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie postanowień zawartych w Umowie Przedwstępnej w § 5 ust. 2 tej umowy. Paragraf ten stanowi, że:

Strony zgodnie postanawiają, iż od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotową Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane (z prawem do dalszego udzielenia tego prawa kolejnym podmiotom i osobom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży, a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Przedmiotu Umowy celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Następnie w uzupełnieniu do wniosku z 9 sierpnia 2021 r. w związku z zawarciem 2 sierpnia 2021 r.:

1) przez B. Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący) oraz L. S. (dalej: Sprzedający) porozumienia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej (dalej: Porozumienie),

2) przez A. Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) oraz Sprzedającego warunkowej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Warunkowa),

Wnioskodawca uzupełnił przedstawiony we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2021 r. opis zdarzenia przyszłego o niżej wskazane informacje:

1\. Na mocy Porozumienia doszło do rozwiązania w całości Umowy Przedwstępnej.

2\. Sprzedający oraz Nabywca zawarli Umowę Warunkową. Przedmiotem Umowy Warunkowej jest działka 1 oraz 2 (dalej: Działki).

3\. Sprzedający sprzedaje Nabywcy Działki pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 7 oraz 8 położonych w (…).

4\. Nabywca oraz Sprzedający postanowili, że umowa przeniesienia własności Działek (dalej: Umowa Przenoszącą) zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.

5\. Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnia każdą z nich z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą Umowny Przenoszącej.

6\. Wydanie Działek w posiadanie Nabywcy nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przenoszącej, na podstawie aktu notarialnego. Wszystkie płatności związane z Działkami do dnia zawarcia Umowy Przenoszącej ponoszone będą przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia tej umowy obciążają Nabywcę.

7\. Sprzedający zobowiązał się wobec Nabywcy do wykonywania na każdoczesne żądanie Nabywcy wszelkich czynności koniecznych w celu przenoszenia, wygaszania lub zmiany jakichkolwiek decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, uzgodnień, rozstrzygnięć, w zakresie dotyczącym Działek lub działek znajdujących się w pobliżu Działek, a dotyczących Działek.

8\. Sprzedający zobowiązał się wobec Nabywcy do niewnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (odwołań, zażaleń lub skarg do sądów administracyjnych lub sądów powszechnych) oraz niewnoszenia jakichkolwiek wniosków o stwierdzenie nieważności lub wznowienie postępowania w zakresie jakichkolwiek decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, uzgodnień i innych rozstrzygnięć dotyczących Działek lub działek znajdujących się w pobliżu Działek.

2 września 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem ww. wniosku. W związku z tym, zakresem wniosku objęte jest już nie zdarzenie przyszłe, a stan faktyczny.

16 sierpnia 2021 r. aktem notarialnym rep. A nr (…) przedstawiciel Sprzedającego wraz z przedstawicielem A. Sp. z o. o. oraz przedstawicielem C. Sp. z o. o. zawarł umowę przeniesienia własności nieruchomości wraz z umową o ustanowienie służebności gruntowej (dalej jako: „Umowa”).

Jak wskazano w ww. Umowie, Sprzedający oraz B. Sp. z o.o. rozwiązali w całości umowę przedwstępną objętą aktem notarialnym rep. A nr (…), zrzekając się wzajemnie wszelkich roszczeń, które mogłyby powstać w związku z zawarciem umowy przedwstępnej.

Na mocy umowy sprzedaży i przejęcia obowiązków oraz warunkowych umów sprzedaży z 2 sierpnia 2021 r., rep. A nr (…) Sprzedający sprzedał spółce A. Sp. z o. o. działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym nr 1 i 2 („Przedmiot Sprzedaży”), pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 7 oraz 8, a Nabywca Przedmiot Sprzedaży za podaną cenę i pod zastrzeżonym warunkiem kupił.

Strony Umowy Warunkowej postanowiły, że umowa przeniesienia własności Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przenosząca”) zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.

Sprzedający w Umowie zapewnił, że od dnia zawarcia Umowy Warunkowej stan prawny Przedmiotu Sprzedaży nie uległ zmianie.

Kupujący oświadczył, że warunek zastrzeżony w Umowie Warunkowej się ziścił, bowiem na mocy umowy sprzedaży z 12 sierpnia 2021 r., rep. A nr (…) Nabywca nabył i tym samym pozostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami 7 oraz 8.

Sprzedający oświadczył, że w wykonaniu Umowy Warunkowej Sprzedający przenosi na Nabywcę - spółkę A. Sp. z o. o. własność Przedmiotu Sprzedaży stanowiącego działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 i 2, a Nabywca oświadczył, że na powyższe przeniesienie wyraża zgodę i powyższy Przedmiot Sprzedaży nabywa.

Nabywca oświadczył, że 30 lipca 2021 r. wpłacił na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej kwotę stanowiącą cenę sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży. Jednocześnie Nabywca oświadczył, że cena sprzedaży zostanie zapłacona Sprzedającemu poprzez przelew na rachunek bankowy w dniu zawarcia Umowy.

Wydanie Przedmiotu Sprzedaży nastąpiło w dniu zawarcia Umowy. Wszelkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży do dnia zawarcia Umowy ponoszone były przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy obciążają Nabywcę.

Sprzedający oświadczył, że działki gruntu składające się na Nieruchomość powstały w wyniku podziału geodezyjnego zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy (…) z 21 maja 2021 r. Nieruchomość uległa podziałowi na następujące działki:

• 2,

• 6,

• 1,

• 5.

W decyzji zastrzeżono, że podział geodezyjny Nieruchomości następuje pod warunkiem ustanowienia służebności drogowych zgodnych z przepisami obowiązującego prawa zapewniających dostęp do drogi publicznej dla działek gruntu o numerach: 2, 1 w przypadku ich zbywania lub zbywania działki o numerze geodezyjnym 5.

Uwzględniając postanowienia decyzji Wójta Gminy (…), C Sp. z o.o. ustanowił na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych nr 1 i 2, składającej się z działek gruntu oznaczonych nr 5 i 6 nieodpłatną i nieograniczoną w czasie służebność polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez działkę gruntu o nr 5 - a A. Sp. z o.o. wyraża zgodę i tę służebność przyjmuje.

A. Sp. z o. o. oświadczył, że w związku z nabyciem przez Niego działek gruntu nr 1 i 2, działka gruntu nr 2 ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez działkę 1 oraz ww. służebność, natomiast w przypadku zbycia działki nr 2 lub 1 konieczne będzie ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, zgodnie z treścią decyzji Wójta Gminy (…).

Strony zobowiązały notariusz, aby działając na podstawie ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, dokonała czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie wykreślenia z działu III księgi wieczystej (…) nieodpłatnej, dożywotniej służebności mieszkania na rzecz H. S., stosownie do przedłożonego aktu zgonu.

A. Sp. z o. o. zobowiązał notariusz, aby działając na podstawie ustawy Prawo o notariacie, dokonała czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego następujące żądania:

· odłączenie w stanie wolnym od obciążeń z KW (…) nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami 1 i 2,

· założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości składającej się z ww. działek gruntu,

· wpisu w dziale II nowej księgi wieczystej założonej dla nieruchomości składającej się z ww. opisanych działek gruntu własności na rzecz spółki pod firmą A. Sp. z o. o.

W uzupełnieniu wniosku z 27 września 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej zostało zawarte po wykonaniu czynności objętych pełnomocnictwem udzielonym Kupującemu przez Sprzedającego.

W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.

Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnił każdego z pełnomocników z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą umowy przenoszącej własność.

W Umowie Warunkowej brak jest postanowień, które rzutowałyby na ocenę prawnopodatkową sprzedaży. Najistotniejszym jej postanowieniem było wskazanie warunku, od spełnienia którego uzależnione zostało nabycie działek nr 1 i 2, tj. że sprzedaż będzie miała miejsce pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 7 oraz 8 położonych w (…).

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Działek, tj. działki gruntu nr 1 oraz 2 będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Działek, tj. działki gruntu nr 1 oraz 2 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3\. Czy Nabywcy w związku z nabyciem Działek, tj. działki gruntu 1 oraz 2 przy sługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawcy:**

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy, przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się natomiast odpłatną dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Działek przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, który w zamian uzyska cenę określoną w Umowie Przedwstępnej.

W ocenie Zainteresowanych, tj. Sprzedającego i Nabywcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10, w którym podkreślono, że to, że sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

· doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

· wydzielenie dróg wewnętrznych,

· podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

· wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

· podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowy, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r., sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy, zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w stanie faktycznym, Sprzedawca udzielił B. Sp. z o. o. oraz dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa celem dokonywania w Jego imieniu szeregu czynności związanych z Działkami. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm. dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakiekolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca - w związku z dokonaną cesją - przed zawarciem Umowy Sprzedaży wejdzie w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyść Kupującego (tj. B. Sp. z o. o.) będą warunkami zastrzeżonymi na korzyść Nabywcy. W Umowie Przedwstępnej określono cenę nabycia Działek, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez B. Sp. z o. o., a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Działek osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Działek będą ponoszone przez Sprzedawcę. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez Jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 ustawy wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez Niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Działek. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Działek ani zwiększenia ich wartości. Sprzedawane Działki zostały objęte przez Sprzedawcę w skutek darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu ich sprzedaż. Działki będące we władaniu Sprzedawcy zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, jednak Działki nie są wykorzystywane w tej działalności. Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Działek. Ponadto, Sprzedawca nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Działek ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Działek. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego. Status Kupującego nabędzie Nabywca, który nabędzie prawa wynikające z Umowy Sprzedaży w drodze cesji od B. Sp. z o. o.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Działek, tj. działki gruntu nr 1 oraz 2, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146aa ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jako tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę należy zakwalifikować działkę gruntu nr 1 oraz 2. Jak wynika z opisu stanu faktycznego pierwsza z wymienionych działek znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami E7ZN oraz E4PU. Na takim samym obszarze znajduje się druga z wymienionych działek. Tereny oznaczone symbolem E4PU jak wynika z § 9 ust. 7 Uchwały (…) stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę. Terenami przeznaczonymi pod zabudowę są również działki znajdujące się na obszarze oznaczonym symbolem E7ZN. W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 18 czerwca 2019 r. (0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM) stwierdził, że: „Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Odnosząc przytoczone stanowisko Dyrektora KIS do danej sprawy stwierdzić należy, że mimo, że podstawowym przeznaczeniem działek znajdujących się na obszarze E7ZN wskazane jest: tereny łąk i pastwisk, jako przeznaczenie uzupełniające wskazano: a) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, b) ciągi piesze, pieszo - jezdne, c) obiekty małej architektury. Tym samym, na obszarze oznaczonym jako E7ZN dopuszczono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. W konsekwencji obszar E7ZN obejmuje tereny, które zgodnie z ustawą przeznaczone są do zabudowy.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawa Działek, tj. działek gruntu nr 1 oraz 2, przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy, nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi (\`(...)\`) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r., I SA/Sz 56/20 odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych. W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje. Zakup Działek ma na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, zaś same nabycie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie stanowić będzie nabycie towaru opodatkowane podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i inwestycji z nią związanych.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT: „Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.”

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych Nabywca ma prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonaną dostawą Działek, tj. działki gruntu nr 1 oraz 2, przez Sprzedającego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:**

*   **braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - jest nieprawidłowe,**
*   **braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - jest prawidłowe,**
*   **prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię opodatkowania dostawy gruntu rozstrzygnięto w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W świetle powyższego, w sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne, konieczne staje się ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku wspólnym opisu sprawy wynika, że Sprzedający 8 października 2020 r. zawarł z B. Spółka z o. o. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki gruntu numer 3 oraz 4. Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, której prawo własności nabył na podstawie umowy darowizny.

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego teren obejmujący działkę nr 3 oraz działkę nr 4 oznaczony jest symbolem E4PU (teren produkcyjno-usługowy) oraz symbolem E7ZN (teren zieleni niskiej).

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia.

Działka nr 3 została podzielona na dwie działki, tj. działkę gruntu:

*   nr 1, która znajduje się na obszarze oznaczonym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem E4PU oraz E7ZN;
*   nr 5, która znajduje się na obszarze oznaczonym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem E4PU.

Działka nr 4 została podzielona na dwie działki, tj. działkę gruntu:

*   nr 2, która znajduje się na obszarze oznaczonym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem E4PU oraz E7ZN;
*   nr 6, która znajduje się na obszarze oznaczonym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem E4PU.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Działki nr 1 oraz 2 były wykorzystywane przez Sprzedającego w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności rozlicznej zwolnionej z podatku VAT. Nieruchomość nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę gminną. Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ani o dokonanie jego zmiany. Nie wykorzystywał też Działek do prowadzenia działalności gospodarczej ani do działalności rolniczej. Sprzedający nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek lub ich połączenie. Na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych. Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek. Nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie dokonał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów. Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający udzielił B. Sp. z o. o., oraz dwóm osobom fizycznym - każdemu z osobna - pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do dokonywania w Jego imieniu, lecz na koszt B. Sp. z o. o., następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów; ich zmiany, cofania oraz odbioru,
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, jednakże bez dokonania wyżej wymienionych czynności,
*   zawarcia w Jego imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez B. Sp. z o. o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez B. Sp. z o. o.,
*   uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism), księgi wieczystej. Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedającemu,
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

W umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji), Umowy Sprzedaży, jak również ewentualnej umowy przenoszącej własność.

A. Sp. z o.o. (Nabywca) nabędzie od B. Sp. z o.o. (które jest Kupującym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) w drodze umowy cesji, prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej w zakresie działek o numerach 1 oraz 2.

2 sierpnia 2021 r. doszło do zawarcia:

· przez Kupującego oraz Sprzedającego porozumienia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, oraz

· przez Nabywcę oraz Sprzedającego warunkowej umowy sprzedaży.

Przedmiotem umowy warunkowej są działki nr 1 oraz 2.

Sprzedający sprzedaje Nabywcy Działki pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami: 7 oraz 8.

Nabywca oraz Sprzedający postanowili, że umowa przeniesienia własności Działek zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.

Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnia każdą z nich z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą Umowy Przenoszącej.

W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano, zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.

16 sierpnia 2021 r. Sprzedający oraz Nabywca zawarli umowę przeniesienia własności Nieruchomości. W wyniku zawarcia Umowy Sprzedaży własność Działek przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę.

Ad 1

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich była realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż opisanych nieruchomości (działek nr 1 oraz 2) stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z wniosku, w odniesieniu do transakcji sprzedaży Działek zawarto umowę przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu szeregu warunków przedstawionych przez Kupującego: m.in. uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń Urzędu Skarbowego, Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że nie zalega On z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania przez Kupującego na Jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji między innymi na Nieruchomości; potwierdzenia że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony, uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku (obiektów w tym hal) magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą, itp.

W celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielił Kupującemu oraz dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do dokonania następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
*   zawarcia w Jego imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej,
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Dodatkowo od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane (z prawem do dalszego udzielenia tego prawa kolejnym podmiotom i osobom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a ponadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaż), a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Przedmiotu Umowy celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo logistyczno-produkcyjnego.

Kupujący, na podstawie pełnomocnictwa na dysponowanie nieruchomością podejmował szereg czynności, służących kupnie Nieruchomości w stanie umożliwiającym przeprowadzenie planowanej inwestycji. W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów objętych tym aktem przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający był zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stał się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z niniejszym paragrafem), Umowy Sprzedaży, jak również ewentualnej umowy przenoszącej własność. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży Nabywca miał pełnomocnictwo nieodwołalne do zawarcia umowy przeniesienia własności.

Jak wskazał Wnioskodawca, porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej zostało zawarte po wykonaniu czynności objętych pełnomocnictwem udzielonym B. Sp. z o. o.

Ponadto Sprzedający udzielił również Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnił każdego z pełnomocników z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą umowy przenoszącej własność.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię zawarcia umowy przedwstępnej oraz udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) zwanej dalej Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że wymienione wyżej działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe Działki będące nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze, aniżeli w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Sprzedającego w przedmiocie zbycia opisanych Działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

Skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż opisanych działek nr 1 oraz nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe**.

Ad 2

Wątpliwości Zainteresowanych budzi także kwestia, czy sprzedaż opisanych we wniosku Działek będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z ustaleniami obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego teren obejmujący działki nr 1 oraz nr 2 - objęty jest symbolem:

· E4PU - tereny produkcyjno-usługowe oraz

· E7ZN – przeznaczenie podstawowe - tereny łąk i pastwisk, przeznaczenie uzupełniające – sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, ciągi piesze, pieszo-jezdne, obiekty małej architektury.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania tereny o symbolach: od E1PU do E7PU to tereny o przeznaczeniu podstawowym: obiekty produkcyjne, przetwórstwa rolno-spożywczego, rzemiosła, a także: bazy, składy, magazyny, usługi logistyczne, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi handlu, obiekty biurowe, administracyjne. Przeznaczenie uzupełniające: usługi gastronomii, mieszkania wbudowane w obiekty usługowe, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, dojścia parkingi, garaże, obiekty małej architektury itp.

W analizowanym przypadku przedmiotowe Działki stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do ich sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowych Działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył na podstawie umowy darowizny. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, skoro transakcja w wyniku której nabył Działki opisane we wniosku nie była objęta podatkiem VAT, (nie został zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nr 1 oraz nr 2 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. Działek.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za **prawidłowe**.

Ad 3

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy Nabywcy w związku z nabyciem działek nr 1 oraz 2 przysługiwać będzie prawo dokonania odliczenia podatku naliczonego.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a Działki, które nabył będą wykorzystywane przez Nabywcę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, tj. w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Jak wyżej stwierdził Organ, dostawa działek nr 1 oraz nr 2 jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym Sprzedający jako podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż tych Działek.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działek nr 1 oraz 2. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe**.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.