Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-448/13-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-07-30
Teza: Czy występuje podatek od sprzedaży nieruchomości przejętej za długi, ze spółki, której Wnioskodawca był i jest obecnie udziałowcem?
Słowa kluczowe: dług-zwolnienie z długu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2013 r. (data wpływu 2 maja 2013 r.) uzupełnionym pismami z dnia 29 kwietnia 2013 r. (data wpływu 28 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2005 r. Spółka z o.o., której Wnioskodawca jest udziałowcem wraz z inną firmą zakupiła udziały w nieruchomości za kwotę 120 000 złotych. Udział sp. z o. o. w ww. nieruchomości stanowił 72,77%, natomiast udziały Wnioskodawcy w sp. z o.o. stanowią 45,9%, co odpowiada 560 udziałom o wartości 280 000 złotych. W 2009 roku, Zainteresowany udzielił spółce pożyczkę w wysokości 200 000 złotych, oprocentowanej 16%. W związku z tym, że spółka nie była zdolna spłacić udzielonej pożyczki, uchwałą wspólników wyrażono zgodę na przekazanie Wnioskodawcy aktem notarialnym nieruchomości w zamian za niespłaconą pożyczkę, która wraz z odsetkami wyniosła 260 054 złotych. Do przekazania udziałów w nieruchomości (72,77%) doszło w 2011 r. na zasadzie umowy o świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum). W chwili obecnej, tj. w 2013 r., Zainteresowany zamierza sprzedać swoje udziały w nieruchomości za cenę 800 000 złotych firmie, która posiada pozostałe prawa do tej nieruchomości (27,23%)

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy występuje podatek od sprzedaży nieruchomości przejętej za długi, ze spółki, której Wnioskodawca był i jest obecnie udziałowcem? W jakiej wysokości Wnioskodawca powinien zapłacić podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości? Czy podatek od sprzedaży udziałów w nieruchomości wystąpi od całej kwoty, tj. 800 000 złotych, czy od nadwyżki powyżej wartości udziałów Zainteresowanego w sp. z o.o., tj. 280 000 złotych? Czy też od wartości powyżej kwoty 280 000 złotych i 260 054 złotych? Czy można uznać, że skoro nieruchomość została nabyta przez sp. z o.o. w 2005 roku, a sprzedaż następuje w 2013 roku, wobec tego zbycie następuje po upływie 5 lat i obowiązek podatkowy nie występuje?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek nie występuje, ponieważ nieruchomość wspólnie nabyta była w 2005 roku. Wnioskodawca, jako udziałowiec sp. z o.o., która nabyła udziały w nieruchomości, przejmuje prawo własności. Wobec powyższego, za datę nabycia udziałów w nieruchomości uznaje się pierwotną umowę nabycia, tj. 2005 rok, na skutek której Wnioskodawca stał się współwłaścicielem, a nie datę umowy przejęcia za długi ze sp. z o.o., która uczyniła Wnioskodawcę wyłącznego właściciela praw do udziału w nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ze względu na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. I tak, przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub prawa w zamian za zwolnienie z długu, jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

W związku z powyższym w opisanej przez Wnioskodawcę sytuacji nabyciem będzie również przejęcie za długi przedmiotowych udziałów w nieruchomości, które nastąpiło w 2011 r., a nie jak wskazuje Wnioskodawca w 2005 r., kiedy to spółka z o.o., której jest udziałowcem, nabyła wraz z inną firmą ww. udziały. Fakt, że Zainteresowany w 2005 r., tj. w czasie, gdy spółka nabyła udziały w nieruchomości, był udziałowcem spółki, nie świadczy o tym, że Wnioskodawca nabył w ten sposób w tej dacie udziały w nieruchomości. Wskazać, bowiem, należy, że spółka z o.o. mająca osobowość prawną, może we własnym imieniu nabywać i zbywać prawa, w tym udziały w nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż zbycie, przejętego za długi, udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po stronie Zainteresowanego wystąpi źródło przychodu w rozumieniu tej ustawy.

W konsekwencji do przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości, nabytego w 2011 r. na zasadzie umowy o świadczenia w miejsce wykonania, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że przychód Wnioskodawcy ze zbycia udziałów w nieruchomości może być pomniejszony o koszty uzyskania, które Wnioskodawca poniósł w związku z nabyciem przedmiotowych udziałów w nieruchomości. W przedmiotowej sprawie jest to wartość odpowiadająca kwocie głównej pożyczki udzielonej dłużnikowi, bez należnych Zainteresowanemu odsetek.

Reasumując, stwierdzić należy, iż sprzedaż przysługującego Wnioskodawcy udziału w przedmiotowej nieruchomości, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w lokalu.

Zatem uzyskany z ww. tytułu przychód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Odnosząc się natomiast do poruszanych w pytaniach kwestii dotyczących wysokości podatku jaki powinien zapłacić Wnioskodawca należy zaznaczyć, że przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy czynności sprawdzających.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.