Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.3.2021.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-04
Teza: Uznanie sprzedaży nieruchomości w ramach postepowania egzekucyjnego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dzierżawa; grunty-grunt zabudowany; komornik-komornik sądowy; licytacja; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2021 r. (data wpływu 4 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 lutego 2021 r. (data nadania 10 lutego 2021 r., data wpływu 16 lutego 2021 r.) na wezwanie z dnia 8 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.3.2021.1.AKA (data doręczenia 9 lutego 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży nieruchomości w ramach postepowania egzekucyjnego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży nieruchomości w ramach postepowania egzekucyjnego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wedle oświadczenia Dłużniczki nabycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT i nie należy wystawić w związku ze zbyciem nieruchomości faktury, ponieważ nie jest już ona płatnikiem podatku VAT w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym, której sprzedaży w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego Komornik dokonał 7 lipca 2019 r.

Nieruchomość położona jest w (…), przy ul. (…). Nieruchomość stanowi działkę nr ew. 1/1 o powierzchni 881 m2. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej, o powierzchni użytkowej 155,54 m2 dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…).

Dłużniczka jest osobą fizyczną. Prowadziła ona działalność gospodarczą A. do września 2018 r. Do czasu zaprzestania działalności była czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działalność ta była zarejestrowana wedle oświadczenia Dłużniczki pod adresem Al. (…) w (…).

Aktualnie jako właściciel ww. nieruchomości w Księdze Wieczystej wpisana jest córka Dłużniczki B. Jednakże darowizna na rzecz córki została ustanowiona po zajęciu nieruchomości przez Komornika co znaczy, że czynność ta była bezskuteczna wobec wierzyciela egzekwującego (darowizna z dnia 13 sierpnia 2018 r. Notariusz (…) nr aktu (…)).

W momencie zajęcia był to majątek prywatny Dłużniczki. W związku z faktem, że czynność darowizny była nieskuteczna wobec wierzyciela Komornik uznaje, że również czynność sprzedaży nieruchomości dotyczyła majątku Dłużnika.

Z księgi Wieczystej nieruchomości wynika, że Dłużniczka również nabyła nieruchomość na podstawie darowizny - umowa darowizny numer Rep A (…) - data sporządzenia 16 października 2008 r. Notariusz (…) w (…). Z oświadczenia Dłużniczki wynika że nabycie nieruchomości przez Dłużniczkę nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Dłużniczka oświadczyła, że nie przysługiwało jej prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tego tytułu.

W chwili nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie niezabudowany grunt, który w okresie późniejszym został zabudowany budynkiem jednorodzinnym, i garażem.

Nieruchomość była i jest przedmiotem dzierżawy ustanowionej również po zajęciu nieruchomości tj. 17 lipca 2018 r. Umowa zawarta jest między Dłużniczką a C. prezesem D. Sp. z o.o. ul. (…), poczta (…) w imieniu Spółki.

Z rzeczonej umowy wynika, że miesięczny czynsz wynosi 1900 zł i został on zapłacony za okres 4 lat w kwocie 91.200 zł - umowa zawarta jest na 10 lat. Dzierżawa dotyczy całej nieruchomości wraz z garażem. Spółka zajmuje aktualnie całą nieruchomość.

Z informacji ustalonych w toku egzekucji wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem dzierżawy była również wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez dzierżawcę. Według oświadczenia Dłużniczki była ona wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez Dłużniczkę, a po zawarciu umowy dzierżawy na cele mieszkaniowe przez spółkę D.

Brak czynności Dłużniczki zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości.

Wedle informacji organu egzekucyjnego poniesione nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku.

Nie przysługiwało Dłużniczce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

Rozpoczęcie użytkowania budynku wedle oświadczenia Dłużniczki nastąpiło w październiku 2010 r.

Dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) Nr (…) z dnia 28 marca 2011 r., działka nr 1/1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej o symbolu M4.

Działka nr 1/1 o powierzchni 881 m2 zabudowana jest budynkiem jednorodzinnym. Działka nr 1/1 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd jest drogami wewnętrznymi od strony ul. (…). Działka nr 1/1 jest ogrodzona siatką.

Wg mapy zasadniczej, zachodni fragment budynku wykracza poza granicę działki nr 1/1, na działkę nr 1/2, budynek gospodarczy wykracza na działkę nr 1/3.

Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, parterowy, częściowo podpiwniczony. Budynek został zbudowany, na podstawie decyzji nr (…) - zatwierdzającej projekt zamienny architektoniczno-budowlany.

Opis techniczny budynku na podstawie zamiennego projektu technicznego budynku udostępnionego w (…).

Powierzchnie budynku

Powierzchnia użytkowa: 155,54 m2

Powierzchnia zabudowy: 181,8 m2

Kubatura: 494 m3

Wykaz powierzchni wg projektu technicznego

Parter 1

*   hall - 4,86 m2

*   kuchnia - 9,34 m2

*   jadalnia - 12,93 m2

*   pokój dzienny - 23,96 m2

*   gabinet - 8,77 m2

*   łazienka - 2,78 m2

*   łazienka - 9,76 m2

*   sypialnia - 13,42 m2

*   pom. gospodarcze - 7,11 m2

*   przedpokój - 8,83 m2

*   pokój - 11,12 m2

Parter II

*   hall - 5,16 m2

*   pokój dzienny - 16,65 m2

*   kuchnia - 9,09 m2

*   łazienka -3,31 m2

*   sypialnia - 8,45 m2

Piwnica - 24,30 m2

Garaż - 19,38 m2

Charakterystyka budynku:

*   fundamenty: z betonu B20 i bloczków betonowych

*   ściany zewnętrzne i wewnętrzne - z pustaków ceramicznych (…)

*   elewacja - wykończona okładziną drewnianą i płytkami klinkierowymi

*   stropodach - na stropie gęstożebrowym (…)

*   schody zewnętrzne - betonowe, wykończone płytkami ceramicznymi.

Zdaniem Komornika budynki znajdujące się na działce 1/1 stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Wedle ustaleń Komornika sprzedaż nieruchomości w trybie licytacyjnym nie nastąpiła w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, bowiem budynek został zbudowany, na podstawie decyzji nr (…) - zatwierdzającej projekt zamienny architektoniczno-budowlany. Sprzedaż również nie nastąpiła przed pierwszym zasiedleniem.

Komornik zawiadamia, że nabycie nieruchomości przez Dłużniczkę odbyło się w drodze umowy darowizny - akt notarialny Rep A nr (…). Natomiast dalsza zmiana właściciela ( aktualnie widnieje w KW córka Dłużniczki B.) również odbyło się na zasadzie darowizny lecz nieskutecznej wobec wierzyciela egzekwującego, bowiem dokonana ona została po zajęciu nieruchomości przez Komornika - akt notarialny Rep A nr (…) z dnia 13 sierpnia 2018 r.

Brak czynności zwolnionych, opodatkowanych VAT lub nie podlegających opodatkowaniu w czasie wykorzystywania nieruchomości przez Dłużniczkę.

Komornik nie wystawił faktury VAT od sprzedaży. Komornik dokonał sprzedaży nieruchomości 9 lipca 2019 r.

Zdaniem Komornika budynki zostały wybudowane przez Dłużniczkę, bowiem nabyła ona nieruchomość w 2008 r., a budynki zostały wybudowane na podstawie zezwolenia z roku 2010.

Budynki stanowią własność prywatną Dłużniczki i są wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Nie były one wykorzystywane na cele związane z prowadzeniem działalności.

W związku z faktem, że Dłużniczka zaprzestała prowadzenia działalności w 2018 r. prawdopodobne jest, że od tego czasu, a zatem i w momencie sprzedaży nie wykorzystywała nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia bądź wybudowania budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), Kancelaria Komornicza numer (…) w (…) wnosi o stwierdzenie istnienia obowiązku naliczania i pobrania podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą licytacyjną nieruchomości w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Dłużniczka, zdaniem Komornika, nie będzie działać jako podatnik określony w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż w momencie zbycia nie była osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), Kancelaria komornicza w (…), który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT uważa, że od sprzedaży ww. nieruchomości nie należy odprowadzić podatku VAT.

W ocenie tutejszego Komornika sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że Wnioskodawca zwrócił się o wyjaśnienie kwestii dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego dokonanej w dniu 7 lipca 2020 r., zatem przedmiotową interpretację indywidualną wydano na podstawie przepisów prawa podatkowego obowiązujących w tym okresie.

Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą – organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy tym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez jego dzierżawcę.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z opisu sprawy wynika, że Komornik dokonał w dniu 7 lipca 2019 r. zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego. Nieruchomość stanowi działkę nr ew. 1/1 o powierzchni 881 m2. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 155,54 m2 i garaż. Dłużniczka jest osobą fizyczną, która prowadziła działalność do września 2018 r. Do czasu zaprzestania działalności była czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność ta była zarejestrowana wedle oświadczenia w (…). Aktualnie jako właściciel ww. nieruchomości w Księdze Wieczystej wpisana jest córka Dłużniczki. Jednakże darowizna na rzecz córki została ustanowiona po zajęciu nieruchomości przez Komornika co znaczy, że czynność ta była bezskuteczna wobec wierzyciela egzekwującego (darowizna z dnia 13 sierpnia 2018 r.) W momencie zajęcia był to majątek prywatny Dłużniczki, w związku z faktem, że czynność darowizny była nieskuteczna wobec wierzyciela Komornik uznaje, że również czynność sprzedaży nieruchomości dotyczyła majątku Dłużnika.

Z księgi Wieczystej nieruchomości wynika, że Dłużniczka również nabyła nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia 16 października 2008 r. Z oświadczenia Dłużniczki wynika że nabycie nieruchomości przez Dłużniczkę nie było opodatkowane podatkiem VAT. Dłużniczka oświadczyła, że nie przysługiwało jej prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tego tytułu. W chwili nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie niezabudowany grunt, który w okresie późniejszym został zabudowany budynkiem jednorodzinnym i garażem.

Nieruchomość była i jest przedmiotem dzierżawy ustanowionej również po zajęciu nieruchomości tj. 17 lipca 2018 r. Umowa zawarta jest między Dłużniczką a prezesem Spółki z o.o. Z rzeczonej umowy wynika, że miesięczny czynsz wynosi 1900 zł i został on zapłacony za okres 4 lat w kwocie 91.200 zł - umowa zawarta jest na 10 lat. Dzierżawa dotyczy całej nieruchomości wraz z garażem. Spółka zajmuje aktualnie całą nieruchomość. Z informacji ustalonych w toku egzekucji wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem dzierżawy była również wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez dzierżawcę. Według oświadczenia Dłużniczki była ona wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez Dłużniczkę, a po zawarciu umowy dzierżawy na cele mieszkaniowe przez spółkę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego Dłużniczkę należy uznać za podatnika podatku VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowania podatkiem VAT.

Analiza opisu stanu faktycznego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości Dłużniczkę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, z uwagi na okoliczność, że Dłużniczka od dnia 17 lipca 2018 r. dzierżawi przedmiotową nieruchomość na rzecz Spółki z o.o. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości, która w całym okresie jej posiadania przez Dłużniczkę nie stanowiła jej majątku prywatnego w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towaru na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże należy wskazać, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Przy tym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z takiej preferencji korzysta również dostawa gruntu, na którym dany budynek (budowla) jest posadowiony.

Z opisu sprawy, wynika, że wedle informacji organu egzekucyjnego poniesione nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Dłużniczce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku. Rozpoczęcie użytkowania budynku wedle oświadczenia Dłużniczki nastąpiło w październiku 2010 r.

Dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego działka nr 1/1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej o symbolu M4.

Działka nr 1/1 o powierzchni 881 m2 zabudowana jest budynkiem jednorodzinnym i garażem. Działka nr 1/1 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd jest drogami wewnętrznymi od strony ul. (…). Działka nr 1/1 jest ogrodzona siatką. Wg mapy zasadniczej, zachodni fragment budynku wykracza poza granicę działki nr 1/1, na działkę nr 1/2, budynek gospodarczy wykracza na działkę nr 1/3.

Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, parterowy, częściowo podpiwniczony. Budynek został zbudowany, na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt zamienny architektoniczno-budowlany. Zdaniem Komornika budynki znajdujące się na działce 1/1 stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Wedle ustaleń Komornika sprzedaż nieruchomości w trybie licytacyjnym nie nastąpiła w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, bowiem budynek został zbudowany, na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt zamienny architektoniczno-budowlany. Sprzedaż również nie nastąpiła przed pierwszym zasiedleniem.

Zdaniem Komornika budynki zostały wybudowane przez Dłużniczkę bowiem nabyła ona nieruchomość w 2008 r., a budynki zostały wybudowane na podstawie zezwolenia z roku 2010. Budynki stanowią własność prywatną Dłużniczki i są wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Nie były one wykorzystywane na cele związane z prowadzeniem działalności. W związku z faktem, że Dłużniczka zaprzestała prowadzenia działalności w 2018 r. prawdopodobne jest, że od tego czasu, a zatem i w momencie sprzedaży nie wykorzystywała nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, że sprzedaż budynków w trybie postępowania egzekucyjnego podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W analizowanym przypadku doszło bowiem do pierwszego zasiedlenia budynków co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą. Zatem spełnione zostały przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy względem sprzedaży budynków. Tym samym również sprzedaż działki gruntu nr 1/1, na której znajdują się budynki, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29 ust. 8 ustawy podlega zwolnieniu z opodatkowania.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.