Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.405.2022.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-28
Teza: Dopłata nie zmienia charakteru umowy zamiany i nie czyni z niej umowy sprzedaży; zawarta przez Państwa umowa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-obrót nieruchomościami; nieruchomości-zbycie nieruchomości; umowa-umowa zamiany; zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności cywilnoprawne-Umowa zamiany
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1-lit. b

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

5 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy zamiany działki na lokal mieszkalny z dopłatą. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawcą (Spółką) jest firma, nabywająca działkę od osób fizycznych na podstawie aktu notarialnego z (…) r., nazwanego przedwstępną umową zamiany.

Na Spółkę ma nastąpić przeniesienie własności całej nieruchomości, w postaci działki położonej w R., utworzonej z działki (…), o powierzchni (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, o wartości (…) zł.

W zamian za nabycie nieruchomości, Spółka chce ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (…), położonego na piętrze w budynku oznaczonym numerem projektowym (…) o powierzchni (…) m2 wraz z miejscem postojowym na rzecz osób fizycznych o wartości (…) zł wraz z należnym podatkiem od towarów i usług w stawce 8% (zostanie wystawiona faktura, tak jak przy sprzedaży mieszkania).

Różnica wartości pomiędzy działką a mieszkaniem, tj. (…) zł, zostanie dopłacona, a co za tym idzie nastąpi zapłata zarówno w naturze jak i w pieniądzu.

Jeżeli chodzi o Wnioskodawcę, jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W momencie, kiedy będzie przekazywał mieszkanie, wystawi fakturę VAT na kwotę netto, podatek od towarów i usług i brutto.

**Pytanie**

Czy za podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy przyjęć wartość sprzedawanej działki?

**Stanowisko Wnioskodawcy**

Zdaniem Wnioskodawcy, zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych powinna nastąpić przy założeniu, że podstawą opodatkowania jest kwota wartości działki. Wnioskodawca w zamian za działkę zobowiązał się do przeniesienia na osobę fizyczną mieszkania i dopłaca różnicę wartości tych przedmiotów w celu wyrównania wartości działki. Wnioskodawca, wystawi fakturę VAT, tak jak przy sprzedaży mieszkania. Dojdzie tu więc do umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Wnioskodawca przenosząc na osoby fizyczne prawo do mieszkania, dokonuje tego na podstawie umowy sprzedaży – kwota (…) zł zawiera należny podatek VAT w stawce 8%. Dodatkowo zostanie dopłacona różnica wartości pomiędzy działką a mieszkaniem w kwocie (…) zł. Czynność ta zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, pomimo iż akt notarialny został nazwany umową przedwstępną zamiany, będzie tu miała miejsce umowa sprzedaży, przy czym zapłata nastąpi w naturze i w pieniądzach.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży:

1) przy umowie sprzedaży – na kupującym

2) przy umowie zamiany – na stronach czynności.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi:

1) przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

2) przy umowie zamiany:

a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

b) w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia „zamiana” oraz „sprzedaż”. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

W rozumieniu ustawy Kodeks cywilny rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Przedmiotami zamiany w ujęciu Kodeksu cywilnego oprócz rzeczy mogą być prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa zamiany podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na stronach czynności.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że ma nastąpić przeniesienie na Państwa własności całej nieruchomości w postaci działki o wartości (…) zł. W umowie przedwstępnej tytuł nabycia został określony jako umowa zamiany. Zbywcami są osoby fizyczne. W zamian za nabycie nieruchomości, chcą Państwo ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym na rzecz osób fizycznych o wartości (…) zł wraz z należnym podatkiem od towarów i usług w stawce 8% (zostanie wystawiona faktura, tak jak przy sprzedaży mieszkanie). Różnica wartości pomiędzy działką a mieszkaniem, tj. (…) zł, zostanie dopłacona, a co za tym idzie nastąpi zapłata zarówno w naturze jak i w pieniądzu.

Odnosząc się do powyższego należy stwierdzić, że umowa zamiany jest zobowiązującą, konsensualną umową wzajemną zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica pomiędzy obiema umowami polega na tym, że przy umowie zamiany w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony do przeniesienia własności rzeczy lub praw. Ze względu na wzajemny charakter umowy zamiany, wartość świadczonych rzeczy lub praw powinna być ekwiwalentna. Nie jest jednak wykluczone zawarcie umowy zamiany przewidującej dopłatę pieniężną do świadczenia przez jedną ze stron, wynikającą z różnicy wartości rzeczy lub praw będących przedmiotem zamiany. Dopłata taka nie zmienia charakteru umowy – umowa nadal pozostanie umową zamiany.

Jak Państwo wskazali w opisie zdarzenia przyszłego – zbędą Państwo lokal mieszkalny w zamian za nabycie nieruchomości gruntowej. Różnicę wartości zamierzają Państwo wyrównać dopłatą.

W związku z powyższym, planowana przez Państwa umowa zamiany działki na lokal mieszkalny z dopłatą, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dla ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie ww. zamiany, zastosowanie znajdzie art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. W tym wypadku będzie to wartość zamienianej działki gruntu, co zgadza się z określoną w Państwa stanowisku podstawą opodatkowania. Przy czym podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa działki.

Mając na uwadze powyższe, Państwa stanowisko, zgodnie z którym zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych powinna nastąpić przy założeniu, że podstawą opodatkowania jest kwota wartości działki, należało uznać za prawidłowe.

Podkreślamy jednak – w odniesieniu do dalszych Państwa wywodów zawartych w stanowisku – że, jak już wyżej wyjaśniliśmy, dopłata nie zmienia charakteru umowy zamiany i nie czyni z niej umowy sprzedaży. Zatem zawarta przez Państwa umowa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej działki.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo wskazujemy także, że ta interpretacja stanowi ocenę wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz tylko w ramach zadanego przez Państwa pytania oraz opisanego zdarzenia, w ramach którego nastąpi nabycie przez Państwa nieruchomości w ramach umowy zamiany. Interpretacja ta nie odnosi się oraz nie ocenia kwestii z zakresu podatku od towarów i usług.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.