Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-138/13/HK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-06-14
Teza: Jakie są skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: aport; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; spółki-spółka osobowa; wkład
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2013 r. (data wpływu do tut. Biura – 01 marca 2013 r.), uzupełnionym w dniu 27 maja 2013 r., 03 czerwca 2013 r. i 12 czerwca 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 20 maja 2013 r. znak: IBPP1/443-211/13/AS, IBPB II/1/436-78/13/HK IBPB II/1/436-138/13/HK wezwano o jego uzupełnienie.

W dniu 27 maja 2013 r. uiszczono brakującą opłatę do ww. wniosku. Natomiast 03 i 12 czerwca 2013 r. uzupełnieniowo pozostałe braki formalne wniosku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: Spółka, Wnioskodawca) jest właścicielem budynków i budowli wraz z prawem własności gruntu.

Wykaz nieruchomości, których dotyczy wniosek stanowi załącznik nr 1 do wniosku:

tabela – załącznik PDF – strona „21”

Wnioskodawca stał się właścicielem opisanych nieruchomości w dniu 19 grudnia 2011 r. w wyniku zawarcia ze spółką akcyjną umowy zbycia aportu na pokrycie akcji, w związku z uchwałą nadzwyczajnego walnego zgromadzenia wspólników Wnioskodawcy z dnia 19 grudnia 2011 r. w przedmiocie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki o kwotę 500.000,00 zł w drodze emisji 50.000 nowych akcji imiennych serii „B” o numerach od 00001 do 50.000 o cenie emisyjnej równej wartości nominalnej 1,10 zł, które zostaną objęte przez spółkę akcyjną w zamian za wkład niepieniężny w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa tej spółki.

Odnośnie ewentualnych ulepszeń ww. nieruchomości należy wskazać, że dla budynku magazynowego w 2012 r. miały miejsce ulepszenia na łączną kwotę 88.221,39 zł.

W związku ze sposobem nabycia własności opisanych wyżej nieruchomości - aport zorganizowanej, wyodrębnionej części przedsiębiorstwa, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca wraz z innymi spółkami kapitałowymi wchodzącymi w skład jednej grupy kapitałowej, w związku z planowaną reorganizacją majątkową, planuje powołanie spółki komandytowo-akcyjnej (dalej; SKA), na której majątek będą się składały m.in. składniki majątkowe wniesione przez Wnioskodawcę w drodze aportu (alternatywnie transakcji sprzedaży). Działalność powołanej SKA sprowadzać się będzie do zarządu otrzymanym majątkiem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie wyklucza to jednak późniejszego dalszego zbycia otrzymanych składników majątkowych na rzecz podmiotów trzecich.

Alternatywnie, w celu przeprowadzenia opisanej wyżej reorganizacji majątkowej wykorzystana może zostać jedna z już funkcjonujących w grupie SKA.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca zostałby akcjonariuszem nowo powstałej SKA, ewentualnie akcjonariuszem już funkcjonującej SKA. Z tym, że w drugim przypadku obejmowałby akcje w podwyższanym kapitale zakładowym SKA. Objęcie akcji miałoby nastąpić w zamian za aport.

W ramach aportu (alternatywnie transakcji sprzedaży) przeniesiona ma być własność budynków i budowli oraz prawo użytkowania wieczystego do gruntów, na których są posadowione.

W uzupełnieniu z dnia 29 maja 2013 r. (wpływ do tut. Biura – 03 czerwca 2013 r.) Wnioskodawca wskazał, iż przedmiot sprzedaży bądź aportu będą stanowiły tylko budynki i budowle wraz z własnością gruntu, na którym są posadowione. Przy planowanej transakcji nie dojedzie zatem do zbycia całości przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

*   W związku ze sposobem nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku - aport zorganizowanej, wyodrębnionej części przedsiębiorstwa, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawa odliczenia podatku naliczonego, transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (powyższe Wnioskodawca zaznaczył również na str. 11 uzasadnienia wniosku z dnia 20 lutego 2013 r.).
*   Wnioskodawca jest właścicielem gruntu. Został on tym właścicielem w dniu 19 grudnia 2011 r. w wyniku zawarcia ze spółką akcyjną umowy zbycia aportu na pokrycie akcji. Poprzedni właściciel nabył nieruchomość jako niezabudowaną od gminy w grudniu 2008 r.
*   Jedna ze wskazanych działek jest już zabudowana budynkami, jeżeli chodzi natomiast o pozostałą infrastrukturę, to składają się na nią: miejsca parkingowe w liczbie 70 oraz 2 na samochody ciężarowe, chodniki, drogi wewnętrzne oraz place manewrowe, ogrodzenie posesji. Stan ten się nie zmieni w chwili składania wniosku.
*   W ocenie Wnioskodawcy, wskazane elementy infrastruktury są budowlami trwale z gruntami związanymi. Wnioskodawca dodał, że – w jego ocenie - wskazana przez Organ Polska Klasyfikacja Obiektów budowlanych nie jest w tej mierze czynnikiem rozstrzygającym o istnieniu bądź nie trwałego związku budowli z gruntem.
*   Budynki i budowle wskazane we wniosku były budowane przez spółkę akcyjną, pod względem formalno-prawnym inwestycja została zakończona w październiku 2010 r.
*   do pierwszego zasiedlenia całości nieruchomości, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług doszło w dniu 19 grudnia 2011 r. - przeniesienie nieruchomości aportem na rzecz Wnioskodawcy. Przy czym, w oparciu o umowę najmu z dnia 25 maja 2011 r., doszło do oddania w najem 5.095,4 m2 budynku magazynowego, z tym, że z uwagi na warunek zawarty w przedmiotowej umowie, do pierwszego zasiedlenia - faktycznego rozpoczęcia obowiązywania umowy najmu-doszło w dniu 06 grudnia 2011 r. Dla przedstawionego stanu faktycznego okres 2-letni od momentu pierwszego zasiedlenia nastąpi dla całości nieruchomości dopiero po 19 grudnia 2013 r.
*   Pierwsze zasiedlenie dla wskazanych budynków i budowli stanowiła czynność aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa z dnia 19 grudnia 2011 r. Natomiast dla części nieruchomości o pierwszym zasiedleniu stanowi umowa najmu, zawarta jeszcze przez poprzedniego właściciela nieruchomości, tj. spółkę akcyjną. Umowa ta, w związku z aportem, jest obecnie kontynuowana przez Wnioskodawcę.
*   Poprzedni właściciel nabył nieruchomość jako niezabudowaną, w drodze przetargu od gminy.
*   W oparciu o umowę najmu z dnia 25 maja 2011 r. doszło do oddania w najem 5.095,4 m2 budynku magazynowego, z tym, że z uwagi na warunek zawarty w przedmiotowej umowie, do pierwszego zasiedlenia - faktycznego rozpoczęcia obowiązywania umowy najmu - doszło w dniu 06 grudnia 2011 r. Oddawał w najem budynek poprzedni właściciel nieruchomości. W związku z przeniesieniem własności w drodze aportu, umowa ta uległa zakończeniu w dniu 18 grudnia 2011 r.
*   Z racji tego, że budynki i budowle zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych dopiero przez Wnioskodawcę z datą 19 grudnia 2011 r. należy uznać, że poprzedni właściciel nie poczynił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
*   Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli i budynków stanowiących przedmiot przyszłej transakcji, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
*   Planowane przez Wnioskodawcę czynności mają dopiero nastąpić, najwcześniej w grudniu 2013 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży, po dniu 19 grudnia 2013 r., nieruchomości opisanych w załączniku nr 1 pozycje 1-4 tabeli, będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i czy w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży, po dniu 06 grudnia 2013 r., nieruchomości opisanej w stanie faktycznym pod pozycją 1 tabeli, w części oddanej w najem, będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i czy w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
3.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży nieruchomości opisanej w stanie faktycznym pod pozycją 1-4 tabeli – załącznik do wniosku, przed dniem 19 grudnia 2013r., będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług i czy w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży, po dniu 19 grudnia 2013 r., nieruchomości opisanych w załączniku nr 1 – pozycje 1-4 tabeli będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze treść art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych aport (bądź sprzedaż) budynków i budowli wskazanych w niniejszym punkcie przez Wnioskodawcę będzie, w ocenie Wnioskodawcy, podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W ocenie Wnioskodawcy wynika to z faktu, że nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży, po dniu 06 grudnia 2013 r., nieruchomości opisanej w stanie faktycznym pod poz. 1 tabeli, w części oddanej w najem z dniem 06 grudnia 2011 r., będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze treść art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych aport (bądź sprzedaż) budynków i budowli wskazanych w niniejszym punkcie przez Wnioskodawcę będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W ocenie Wnioskodawcy wynika to z faktu, że nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ad. 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa w postaci aportu bądź sprzedaży nieruchomości, opisanej w stanie faktycznym pod pozycją 1-4 tabeli stanowiącej załącznik do wniosku, przed dniem 19 grudnia 2013 r., będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze treść art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych aport (bądź sprzedaż) budynków i budowli wskazanych w niniejszym punkcie przez Wnioskodawcę będzie podlegała podatkowi od czynności cywilno prawnych. W ocenie Wnioskodawcy, wynika to z faktu, że nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynność jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w części odnoszącej się do skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego gruntu. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649. z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednakże, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z innymi spółkami kapitałowymi wchodzącymi w skład jednej grupy kapitałowej, w związku z planowaną reorganizacją majątkową, planuje powołanie spółki komandytowo-akcyjnej, na której majątek będą się składały m.in. składniki majątkowe wniesione przez Wnioskodawcę w drodze umowy sprzedaży. Alternatywnie rozważane jest wykorzystanie istniejącej spółki komandytowo-akcyjnej w grupie. Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce komandytowo-akcyjnej budynki i budowle wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług. Podstawę do ww. zwolnienia może stanowić wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z przepisu tego wynika bowiem jednoznacznie, iż podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają takie czynności, w których przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania (dokonania tych czynności) jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub zwolniona z podatku od towarów i usług.

Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług ustawodawca zastosował wyjątek, z którego wynika, że wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają m.in. umowy sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość (części nieruchomości) i prawo wieczystego użytkowania, w związku z dokonaniem których strony (przynajmniej jedna z nich) są podatnikami podatku od towarów i usług lecz korzystają ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu, zwolnienie od podatku od towarów i usług nie wywołuje wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo wskazać należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania bądź zwolnienia z opodatkowania planowanej umowy sprzedaży w zakresie podatku od towarów i usług. Jak już wskazano na wstępie - w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jeżeli zatem w istocie, zgodnie z opinią Wnioskodawcy, powyższa czynność cywilnoprawna (w całości lub w części) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to (w tejże części) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż w takiej sytuacji wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Powyższe oznacza, że w przedmiotowej sprawie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.