Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-376/14/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-07-07
Teza: Czy koszt zakupu działki wraz z garażem z 1993 r., powiększony zgodnie ze wskaźnikiem GUS, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?
Słowa kluczowe: garaż; grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; przychód; sprzedaż; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2014 r. (data wpływu – 2 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 czerwca 2014 r. (data wpływu – 30 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym (garażem) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym (garażem).

Wniosek uzupełniono w dniu 30 czerwca 2014 r.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w 1993 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, jako tymczasowego Zarządcy mienia zlikwidowanego Państwowego Gospodarstwa Rolnego, nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym (garażem). Agencja błędnie oznaczyła numer działki na której położony jest ww. budynek. Zamiast działki o nr 14/29, w akcie notarialnym pojawia się działka nr 14/14. Wszystkie położone na działce nr 14 garaże były podane błędnie w aktach notarialnych, nastąpiło tzw. lustrzane odbicie.

W październiku 2013 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem postanowiła sprzedać garaż. Wówczas spostrzeżono, że zgodnie z aktem notarialnym Wnioskodawczyni i jej mąż są właścicielami budynku położonego na działce 14/14, a nie 14/29, którym faktycznie dysponowali. Zmuszeni zatem byli najpierw unormować stan prawny u notariusza, co wiązało się z Umową zamiany wg stanu faktycznego (akt notarialny z 16 października 2013 r.), dopiero po tym mogli sprzedać ten budynek nowym właścicielom (akt notarialny z 16 października 2013 r.). Błąd ARSP spowodował, że Wnioskodawczyni i jej mąż musieli pokryć dodatkowe koszty w wysokości 550 zł u notariusza, ponadto stracili prawo do ulgi i Wnioskodawczyni musi odprowadzić podatek w wysokości 19 % od sumy sprzedaży działki.

W listopadzie 2013 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni obecnie utrzymuje się tylko z emerytury, zapłata tak wysokiego podatku za błąd ARSP, jest dla niej bardzo dużym obciążeniem finansowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy koszt zakupu działki wraz z garażem z 1993 r., powiększony zgodnie ze wskaźnikiem GUS, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

Zdaniem Wnioskodawczyni koszty powinna pokryć Agencja Rolna Skarbu Państwa, w wyniku błędu której, konsekwencje prawne i finansowe musi pokryć podatnik. ARSP powinna przed sprzedażą sprawdzić, czy nieruchomości i działki są właściwe; niestety ARSP w piśmie stwierdza, że nie ponoszą winy za zaistniały stan.

Wg instrukcji wypełnienia PIT 39 koszt zakupu garażu powiększony o wskaźnik GUS powinien być zaliczony na poczet kosztów uzyskania przychodów, ponieważ jest to koszt, który Wnioskodawczyni faktycznie poniosła, aby nabyć na własność działkę wraz z garażem, czyli podatek powinien zostać naliczony od przychodu pomniejszonego o poniesione już nakłady finansowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z analizy opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w 1993 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, jako tymczasowego Zarządcy mienia zlikwidowanego Państwowego Gospodarstwa Rolnego, nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym (garażem). Agencja błędnie oznaczyła numer działki na której położony jest ww. budynek. Zamiast działki o nr 14/29, w akcie notarialnym pojawia się działka nr 14/14. Wszystkie położone na działce nr 14 garaże były podane błędnie w aktach notarialnych, nastąpiło tzw. lustrzane odbicie.

W październiku 2013 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem postanowiła sprzedać garaż. Wówczas spostrzeżono, że zgodnie z aktem notarialnym Wnioskodawczyni i jej mąż są właścicielami budynku położonego na działce 14/14, a nie 14/29, którym faktycznie dysponowali. Zmuszeni zatem byli najpierw unormować stan prawny u notariusza, co wiązało się z Umową zamiany wg stanu faktycznego (akt notarialny z 16 października 2013 r.), dopiero po tym mogli sprzedać ten budynek nowym właścicielom (akt notarialny z 16 października 2013 r.). Błąd ARSP spowodował, że Wnioskodawczyni i jej mąż musieli pokryć dodatkowe koszty w wysokości 550 zł u notariusza, ponadto stracili prawo do ulgi i Wnioskodawczyni musi odprowadzić podatek w wysokości 19 % od sumy sprzedaży działki.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód z tytułu sprzedaży w 2013 r. działki z garażem podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Przy czym za nabycie należy uznać dokonaną w dniu 16 października 2013 r. zamianę, w wyniku której Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z mężem ww. działkę z garażem.

W konsekwencji do przychodu z odpłatnego zbycia ww. działki mają zastosowanie przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest, co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 19 ust. 2 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (przy czym nie należy ich utożsamiać z kosztami, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy), o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6e ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Odnosząc się do kwestii kosztów uzyskania przychodów, wskazać należy, że z treści przytoczonego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczyć można jedynie wydatki, które podatnik poniósł na nabycie (wytworzenie) nieruchomości, bądź też ewentualnie nakłady, które poniósł w trakcie posiadania nieruchomości, a które zwiększą jej wartość.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży w 2013 r. nabytej w wyniku zamiany działki zabudowanej garażem 14/29, kosztem uzyskania przychodu nie może być koszt nabycia w 1993 r. działki 14/14 wraz z garażem podwyższony o wskaźnik, o którym mowa w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem przedmiotem zamiany, jak i sprzedaży, były dwie różne nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, nabytego w drodze zamiany, jest cała wartość nieruchomości zbytej w drodze tej zamiany ustalona na dzień zamiany, tj. wartość, za którą nabyto tę nieruchomość lub prawo.

Stosownie zaś do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnik powinien złożyć we właściwym urzędzie skarbowym odrębne zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

W zeznaniu tym, zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy, jest obowiązany wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnik jest zobowiązany wpłacić podatek wynikający z zeznania, o którym mowa wyżej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.