Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.243.2025.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-09
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
opodatkowanie
pełnomocnictwo
podatnik
umowa-umowa przedwstępna
umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że Sprzedający w
    ramach transakcji sprzedaży nie będą działali w charakterze podatników VAT
    prowadzących działalność gospodarczą, w związku z czym transakcja sprzedaży Udziałów
    w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    31 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 marca 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii
    ustalenia:
    - czy Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie sprzedaż
      Udziałów w Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Sprzedających na rzecz Spółki
      będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki;
    - czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie
      pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Udziałów w
      Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT) sprzedaż
      Udziałów w Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z
      opodatkowania podatkiem VAT.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 31 marca 2025 r. (wpływ 7 kwietnia 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
      (...);
    2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
      - 1
        (ul. ...)
      - 2
        (ul. ...)
      - 3
        (ul. ...)

      - 4
        (ul. ...)

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”)
    prowadzącym działalność deweloperską.
    Spółka zamierza nabyć nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się
    następujących działek ewidencyjnych o numerach A, B, C i D z obrębu (...) o łącznym
    obszarze 0,9636 ha, położonych w województwie (...), w powiecie (...), według sposobu
    korzystania stanowiące łąki, dla której Sąd Rejonowy dla (...),Wydział Ksiąg Wieczystych
    prowadzi księgę wieczystą numer (...).
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Prezydenta (...) według stanu na
    dzień (...) 2024 roku (Znak: ...) oraz wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez
    Prezydenta (...) według stanu na dzień (...) 2024 roku (Nr ...):
    - działka ewidencyjna nr A obejmuje obszar 0,1903 ha i według opisu użytków stanowi
      grunty orne oznaczone symbolem RIV b (0,0702 ha) oraz łąki trwałe oznaczone
      symbolem ŁIV (0,1201 ha),
    - działka ewidencyjna nr B obejmuje obszar 0,3867 ha i według opisu użytków stanowi
      łąki trwałe oznaczone symbolem ŁIV (0,3751 ha) oraz grunty pod rowami oznaczone
      symbolem W (0,0116 ha),
    - działka ewidencyjna nr C obejmuje obszar 0,2966 ha i według opisu użytków stanowi
      łąki trwałe oznaczone symbolem ŁIV (0,2952 ha) oraz grunty pod rowami oznaczone
      symbolem W (0,0014 ha),
    - działka ewidencyjna nr D obejmuje obszar 0,0900 ha i według opisu użytków stanowi
      łąki trwałe oznaczone symbolem ŁIV (0,0799 ha) oraz grunty pod rowami oznaczone
      symbolem W (0,0101 ha).
    Nieruchomość jest niezabudowana. Działki ewidencyjne nr B, C i D wchodzące w skład
    Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (...), zaś
    działka ewidencyjna nr A wchodząca w skład Nieruchomości znajduje się przy drodze
    publicznej, tj. ulicy (...) (droga o nadanej kategorii drogi powiatowej).
    W dniu (...) 2024 r. Spółka zawarła z 3, 4, 1 oraz 2 (dalej jako: „Sprzedający”) umowę
    przedwstępną sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości (akt notarialny Rep.
    A nr (...); dalej: „Umowa”). Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach
    wynoszących po ¼, a udziały należące do Sprzedających zwane będą dalej jako: „Udziały w
    Nieruchomości”. Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy w momencie sprzedaży
    stanowić będzie nieruchomość niezabudowaną.
    Na dzień sporządzenia Umowy dla części Nieruchomości obowiązywał zmieniony
    miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (...), dla fragmentów obszarów
    (...) w gminie (...), zatwierdzony Uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2001 roku (...)
    (dalej: „Plan Miejscowy”). Według Planu Miejscowego działki ewidencyjne nr B, C, D
    wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem „UM”
    - tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej, co potwierdza wypis ze zmiany miejscowego
    planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (...), dla fragmentów obszarów (...) w
    gminie (...) wydany przez Zarząd (...), w dniu (...) 2024 roku, Znak sprawy: (...). Dla działki
    ewidencyjnej nr A wchodzącej w skład Nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza zaświadczenie wydane przez
    Prezydenta Miasta (...), w dniu (...) 2024 roku, znak sprawy: (...). Działka ewidencyjna nr A

    stanowi rezerwę pod budowę Trasy (...). W tym kontekście należy wskazać, że przed
    nabyciem Nieruchomości Spółka planuje pozyskać decyzję o warunkach zabudowy dla
    działki ewidencyjnej nr A na zabudowę tymczasową, na przykład na biuro sprzedaży czy
    biuro budowy. W momencie sprzedaży dla działki ewidencyjnej nr A będzie zatem
    obowiązywać decyzja o warunkach zabudowy.
    Działki ewidencyjne nr B, C i D wchodzące w skład Nieruchomości nie stanowią
    nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o
    kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na fakt, że w Planie Miejscowym przeznaczone są
    na cele nierolne. Działka ewidencyjna nr A nie podlega przepisom ustawy z dnia 11
    kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, ponieważ ma powierzchnię mniejszą
          2niż 3.000 m.
    Wskazać należy, że Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnej umowy
    dzierżawy, najmu, użyczenia (poza opisanym poniżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy)
    i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.
    Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności
    gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na działkach nr B, C
    i D zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym
    oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i
    drogową, oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (...) (dalej: „Inwestycja”), a następnie
    sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.
    Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę
    zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej
    warunków, w tym m.in.:
      1) uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu
      prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzonego do dnia (...) 2025 r.
      (warunek ten został już spełniony);
      2) uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na budowę dla Inwestycji;
      3) uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;
      4) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i
      obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez
      osoby trzecie.
    W kontekście uzyskiwania pozwolenia na budowę dla Inwestycji, Spółka złożyła dotychczas
    wniosek o wyłączenie z produkcji rolniczej działek ewidencyjnych nr B, C i D.
    W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11)
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Oznacza to w
    szczególności, że udzielenie tego prawa upoważnia Wnioskodawcę do uzyskania wszelkich
    decyzji administracyjnych niezbędnych, warunków technicznych i uzgodnień, upoważnia
    Wnioskodawcę do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót
    budowlanych w celu realizacji Inwestycji. Udzielenie tego prawa zawarte jest w cenie
    sprzedaży Nieruchomości.
    Ponadto, Sprzedający:
  i. zezwolili Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie
      posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując
      ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

  ii. zezwolili na wejście na teren Nieruchomości, w celu pobrania próbek gruntu i dokonania
      niezbędnych pomiarów i badań;
  iii. zezwolili Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie
      zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i
      zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na
      Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o
      średnicy do 150 mm oraz sondowania);
  iv. zobowiązali się dostarczyć do umowy przenoszącej własność Nieruchomości
      zaświadczenia wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i
      darowizn potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn od nabycia
      spadku po (...) i (...).
    Sprzedający wyrazili również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306g
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa zaświadczeń z właściwego
    Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedający
    nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z
    właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą
    składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.
    W tym kontekście Sprzedający udzielili radcy prawnemu pełnomocnictw do wystąpienia w
    ich imieniu i uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS.
    3 października 2024 r. Spółka i Sprzedający zwarli również porozumienie, na mocy którego
    Sprzedający udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji
    Inwestycji z możliwością cesji tego prawa przez Spółkę na osoby trzecie. Przedmiotowa
    zgoda uprawnia Spółkę lub osoby trzecie wskazane przez Spółkę do złożenia oświadczenia
    o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz do wejścia w teren celem wykonania
    robót budowlanych wchodzących w zakres Inwestycji. Opisana zgoda upoważnia Spółkę
    lub osoby trzecie wskazane przez Spółkę do dysponowania prawem do Nieruchomości w
    zakresie niezbędnym do wyjednania wszelkich zgód, opinii, uzgodnień, pozwoleń i decyzji
    administracyjnych takich jak: decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzja o
    rozbiórce istniejących na Nieruchomości budynków i obiektów, decyzja o pozwoleniu
    wodno-prawnym, decyzja o pozwoleniu na budowę, oraz innych niewymienionych
    powyżej, jeśli okażą się niezbędne do wyjednania przez Wnioskodawcę pozwolenia na
    budowę Inwestycji.
    Przy czym, na mocy oświadczenia z dnia 3 października 2024 r. Spółka zobowiązała się do
    niepodejmowania żadnych robót budowlanych na Nieruchomości bez pisemnej zgody S
    przedających.
    Zgodnie z oświadczeniem z dnia 3 października 2024 r. Sprzedający wyrazili również zgodę
    aby Spółka:
    - wystąpiła do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub
      właściwych gestorów mediów o wydanie:
    - warunków technicznych, opinii, uzgodnień, oraz decyzji niezbędnych dla realizacji
      Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,
    - opinii komunikacyjnych, oraz warunków usunięcia kolizji,
    - wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych
      decyzji lub warunków;

    - wystąpiła z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na
      Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie
      przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. udostępnili Nieruchomość Spółce do posiadania,
      ponadto wyrazili zgodę, aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy
      na swój koszt;
    - wystąpiła z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości i na
      zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych
      potwierdzili, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomością na
      cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości;
    - w razie konieczności zawarła z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe,
      niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości;
    - podejmowała wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji
      na Nieruchomości;
    - występowała przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia
      projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania
      dokumentacji geologiczno - inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na
      wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz
      sondowanie);
    - podejmowała wszelkie czynności, w tym składała i odbierała wszelkie oświadczenia,
      dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o
      których mowa powyżej.
    Sprzedający udzielili radcy prawnemu pełnomocnictwa do wglądu w akta wszelkich
    toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w
    których Sprzedający Nieruchomość lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z
    tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:
    1) akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywane w sądzie
      wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a
      także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub ich części,
    2) dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,
    3) akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością,
      oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i
      dokumentów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnik jest upoważniony do
      uzyskiwania pełnej informacji dotyczącej dokumentów znajdujących się w aktach ww.
      postępowań, a w szczególności do sporządzania notatek i odpisów, wykonywania
      kopii oraz fotografowania dokumentów znajdujących się w ww. dokumentacji i aktach,
      a także do składania wniosków o wykonanie ich kopii, odpisów lub uwierzytelnionych
      odpisów, a także do odbioru kopii, odpisów, uwierzytelnionych odpisów oraz do
      składania wniosków o przesłanie kopii określonych dokumentów znajdujących się w
      ww. aktach.
    Ponadto, Sprzedający udzieli pełnomocnictw radcy prawnemu upoważniających go
    dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem zaświadczeń o wysokości lub
    braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997

    roku Ordynacja podatkowa, a także zaświadczeń z KRUS oraz PFRON potwierdzających, że
    Sprzedający nie posiadają żadnych zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że
    Sprzedający nie figurują w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji. Sprzedający
    upoważnili także pełnomocnika do dokonywania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem dokumentów, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983
    roku o podatku od spadków i darowizn.
    Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stronami postępowania w sprawie
    wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego
    wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji
    podatkowej, wskazanych w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
    Sprzedający nabyli Udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia do majątków
    osobistych. Mianowicie, 2 i 1 nabyli Udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia po
    ojcu Panu (...) zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2023 r., zaś 3 i 4
    nabyli Udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia po ojcu Panu (...) zgodnie z aktem
    poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2024 r. Od momentu nabycia Nieruchomość nie
    była wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób.
    2, 1 i 3 nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej, jak również nie są
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. 4 w przeszłości prowadził, ale obecnie nie
    prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT
    czynny.
    Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili
    jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości i w celu
    sprzedaży. Sprzedający nie prowadzili także działań marketingowych w celu sprzedaży
    Nieruchomości, w tym nie zawierali umowy z biurem nieruchomości. W związku z
    zakupem Udziałów w Nieruchomości jedynie Spółka zawarła umowę z biurem
    nieruchomości.
    Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.
    W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie
    opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Udziałów w Nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu
    ustalenia czy sprzedaż Udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze
    wspólnym wnioskiem o interpretację.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będą działali w
      charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu
      art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie sprzedaż Udziałów w Nieruchomości za
      wynagrodzeniem przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać
      opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki? (pytanie oznaczone we
      wniosku nr 1)
    2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie
      pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Udziałów w
      Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), sprzedaż
      Udziałów w Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z
      opodatkowania podatkiem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług
    Ad. 1.
    W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży nie będą działać w
    charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15

    ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Udziałów w Nieruchomości
    nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Ad. 2. (oznaczone we wniosku Ad. 3.)
    W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i
    Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze
    sprzedażą Udziałów w Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników
    VAT), sprzedaż Udziałów w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych
    Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o
    interpretację indywidualną.
    Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu
    podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych
    zarówno Sprzedających jak i Wnioskodawcy.
    Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy jako przedsiębiorcy i podatnika
    VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Udziałów w Nieruchomości wiąże
    się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z
    tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.
    Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na obowiązek
    rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.
    Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie
    ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649),
    którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący
    instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa
    podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(...) może
    dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych
    ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (...).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 1
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT
    podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
    kraju.
    Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję
    towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o
    VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem
    musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w
    charakterze podatnika VAT.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności.
    Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby

    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna
    cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana
    jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
    Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności
    podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:
      - po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu VAT;
      - po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach
        działa w charakterze podatnika.
    Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie
    zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą
    opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający
    status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do
    czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący
    sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
    Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników osób fizycznych w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część ich
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót bowiem
    „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu PCC.
    W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą.
    Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która
    może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie
    terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o
    zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi
    ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.

    W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w orzeczeniu
    z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), w myśl którego formalny status
    danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana
    czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości
    nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w
    odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika
    podatku VAT.
    W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za
    podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki
    majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do
    działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze
    skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.
    Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie
    handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w
    momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.
    Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA
    (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:
    1. w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie
      nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu
      rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż
      stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest
      przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych
      udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących
      się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w
      ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę
      zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
      uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
      sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
      warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie
      planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie
      działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju
      usług o zbliżonym charakterze. Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność
      „handlową” wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
      pojedynczych z nich;
    2. w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 781/13), NSA uznał, że skarżący nie
      wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie,
      jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką
      aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych
      oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza
      zwykłe formy ogłoszenia;
    3. w wyroku z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt I FSK 305/12) NSA uznał, że skarżący nie
      podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, pomimo że
      skarżąca wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji dot. warunków zabudowy dla
      inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych na części działek

      będących przedmiotem sprawy. Jak argumentował Sąd, pomimo że to działanie może
      przemawiać za podejmowaniem działań charakterystycznych dla działań handlowców,
      to w świetle pozostałych okoliczności przytoczonych w stanie faktycznym tj. wobec
      tego, że skarżący nie uzbroili terenu ani nie prowadzili marketingu w celu sprzedaży
      działek, nie można było uznać, iż działania skarżących mieściły się w dyspozycji art. 15
      ust. 2 ustawy o VAT;
    4. w wyroku z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10) NSA uznał, że
      przyjęcie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze
      podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec)
      wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
      (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi
      dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości”
      działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE,
      gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za
      podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób
      sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność
      gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Sąd
      podkreślił także, iż nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego
      (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych),
      lecz spożytkowania w celach prywatnych;
    5. w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (sygn. akt I FSK 1043/08) NSA podkreślił, że
      sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca
      na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej
      okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może
      być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w
      rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Podsumowując powyższe rozważania, w kwestii opodatkowania sprzedaży Udziałów w
    Nieruchomości kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we
    wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania jej sprzedaży podjęli lub
    podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie
    skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT. Skutek taki nie
    wystąpi, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w
    zarządzie majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od
    wartości dodanej - Dz. Urz. UE L 347.1, ze zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT)
    jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży
    tej rzeczy.
    Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15
    września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod

    zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że
    transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności.
    Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112,
    zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał
    zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że Sprzedający nie
    są podatnikami VAT oraz nabyli prawo własności Nieruchomości w udziałach po ¼ części
    Nieruchomości w drodze dziedziczenia. Udziały w Nieruchomości nie zostały zatem
    nabyte przez Sprzedających w celach zarobkowych, z góry powziętym zamiarem ich
    dalszej odsprzedaży. Udziały w Nieruchomości weszły w skład majątku prywatnego
    Sprzedających. Sprzedający w żaden sposób nie ujawniali zamiaru częstotliwego
    dokonywania czynności nabywania nieruchomości. Sprzedający w przeszłości nie
    dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości.
    W opinii Zainteresowanych, powyższe okoliczności wskazują, że Sprzedający działają w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym i podjęte przez nie czynności nie wykraczają poza
    ten zakres.
    Nieruchomość nie była również na moment sporządzenia Umowy i nie będzie
    przedmiotem umowy dzierżawy lub użyczenia przez Sprzedających, poza użyczeniem na
    rzecz Wnioskodawcy. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych
    aktywnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, polegających na
    uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg
    wewnętrznych itp. Sprzedający nie prowadzili ani nie będą prowadzić żadnych działań o
    charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.
    Podkreślić należy, iż zdefiniowane w Umowie warunki zawarcia transakcji sprzedaży
    przenoszącej własność Udziałów w Nieruchomości na Spółkę (uzyskanie stosownych
    decyzji/pozwoleń) nie stanowią w istocie działań podejmowanych przez Sprzedających w
    celu zwiększenia wartości Nieruchomości, zaś jedynie wyrażenie przez Sprzedających
    zgody na warunki zakupu określone przez Spółkę i podejmowanie działań prowadzących
    do ich realizacji przez Wnioskodawcę. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie
    sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie
    mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”. Zdaniem Sprzedających, ich
    działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi
    wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia
    pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy
    pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy).
    Prawidłowość powyższego stanowiska znajduje potwierdzenie w wyrokach Wojewódzkich
    Sądów Administracyjnych (dalej również: „WSA”). Tytułem przykładu można w tym miejscu
    powołać:
    - prawomocny wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 października 2020 r., sygn.
    akt: I SA/Go 275/20, w którym wskazano, że: „Jeżeli zatem konkretny podmiot
    zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje

    określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych
    czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu
    - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela
    nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i
    2 ustawy o VAT. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w
    rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5
    ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.”
    - prawomocny wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt: I SA/Bd 769
    /20, zgodnie z którym: „Z opisu przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu
    wynika przykładowo, że jednym z warunków dojścia do skutku umówionej umowy
    sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego pozwolenia na budowę obiektu
    budowlanego, warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
    kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, prawomocnej, ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni nie
                2mniejszej niż [...] m, ale zgodnie z koncepcją Kupującego, a zatem pozwalających na
    realizację planowanej inwestycji. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy
    przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego - gdyby bowiem okazało
    się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on
    zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu.
    Wprawdzie przyznać należy, że w efekcie działań pełnomocnika przedmiotem
    sprzedaży będzie działka o innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy
    przedwstępnej. Tyle tylko, że te wszystkie działania podejmowane są już po
    uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to
    on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego sprowadza się do udzieleniu
    pełnomocnictwa.
    Z podanych wyżej powodów, Sąd nie zgadza się z oceną Organu, że w przedmiotowej
    sprawie Wnioskodawca zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty
    zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych
    orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem.”
    - wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 19 listopada 2020 r., sygn. akt: I SA/Go 335
    /20, w którym podkreślono, że: „Oczywistym jest, iż skarżącemu, racjonalnie
    gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej
    nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak
    chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć
    administracyjnych. Nie ponosi on jedocześnie kosztów związanych z realizacją
    warunków określonych w umowie przedwstępnej, za wyjątkiem tych określonych w
    sposób odmienny treścią umowy. Co więcej, z opisu zdarzenia przyszłego, który jest
    wiążący dla organu i sądu w niniejszej sprawie wynika, że kwota sprzedaży została już
    ustalona i uzyskanie określonych pozytywnych dla kupującego decyzji nie spowoduje jej

    wzrostu, co byłoby wymierną korzyścią. Zatem ziszczenie się warunków umowy
    uatrakcyjnia nieruchomość, ale wyłącznie dla kupującego. W ocenie Sądu powyższe nie
    może umykać uwadze organu. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do
    określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby
    bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma
    podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem
    środków podobnych do wykorzystywanych przez „podmioty zajmujące się
    profesjonalnym obrotem nieruchomościami”. Opisana aktywność strony, zdaniem
    Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością
    związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym). (...) Ponieważ w momencie zawarcia umowy
    przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie
    mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie
    nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój
    zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie
    prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.
    Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące
    składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii,
    warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia badań gruntu dla
    potwierdzenia, że jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają
    realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie
    były podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu
    realizacji jego własnych interesów.”
    - wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. akt: I SA/Bd 761/20, zgodnie z
    którym: „Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują,
    że są istotne z punktu widzenia inwestycji, jaką chce tam dokonać kupujący a nie
    skarżący. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej
    niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego - gdyby bowiem okazało się, że gruntu
    nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do
    zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po
    uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to
    on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego sprowadza się do udzielenia
    pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie
    właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów Sąd nie zgadza się z oceną organu,
    że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca zaangażował środki podobne do tych jakie
    wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o
    których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj.
    wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Reasumując, nie było podstaw do stwierdzenia, że opisane we wniosku czynności
    związane z jednorazową sprzedażą nieruchomości wykraczają poza zwykły zarząd

    majątkiem prywatnym i stanowią zorganizowaną działalność gospodarczą. Nie ma
    podstaw do stwierdzenia, że Skarżący podejmował aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców.
    Z podanych wyżej powodów, w połączeniu z tym, że transakcja ma charakter jednorazowy,
    incydentalny i dotyczy działki nabytej na cele prywatne, a Skarżący nie sprzedawał dotąd
    żadnych innych działek - zdaniem Sądu należało uznać, że dokona on opisanej sprzedaży
    działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności
    gospodarczej i sprzedając działkę nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i
    usług.”
    - wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 maja 2024 r., sygn. akt: I SA/Wa 711/24, w którym
    podkreślono, że: „(...) w aktualnych warunkach społeczno-gospodarczych obrót
    nieruchomościami wymaga posiadania wiedzy i umiejętności w zakresie szeregu
    aspektów formalnych tego rodzaju transakcji, a zapobiegliwość Strony polegająca
    chociażby na udzieleniu pełnomocnictwa kupującemu, w ramach którego kupujący
    podejmuje się załatwienia określonych spraw związanych z nieruchomością, nie może
    być poczytywana jako prowadzenie działalności gospodarczej. Przed sprzedażą
    nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, na
    przykład w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o
    wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o
    zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie
    do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne. Tego
    rodzaju działania same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one
    typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.”
    Ponadto, również NSA w wyroku z dnia 11 stycznia 2022 r., sygn. akt: I FSK 645/21,
    potwierdził, iż udzielenie kupującemu pełnomocnictwa na cele budowlane, mającego na
    celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego, nie
    przesądza o podejmowaniu przez sprzedającego daną nieruchomość aktywności
    przekraczających zarząd majątkiem prywatnym. NSA wskazał w szczególności, że:
    „Z przedstawionej w uzasadnieniu skargi kasacyjnej argumentacji wynikało zatem, że
    „wymagana aktywność podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą”, ograniczała się
    do zawarcia przez skarżącą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz do
    udzielenia w tej umowie przyszłemu nabywcy (podmiotowi o charakterze deweloperskim)
    pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie tą nieruchomością dla celów budowlanych
    kupującego.
    Czynności te - jak trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji - nie wykraczały jednak poza
    zwykłe wykonywanie prawa własności i nie powodowały, że skarżąca z tytułu tej sprzedaży
    stała się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o
    VAT. Skarżąca - poza odpowiedzią na zaproponowaną jej sprzedaż nieruchomości,
    zawarciem umowy przedwstępnej zbycia tej nieruchomości oraz zgodą na warunek, że
    kupujący przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości złoży w swoim
    imieniu wnioski o wydanie stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu
    realizację planowanej przez niego inwestycji - nie podejmowała aktywnych działań,
    podobnych do działań prowadzonych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    (...)

    Biorąc zatem pod uwagę przedstawiony we wniosku o wydanie interpretacji opis
    zdarzenia przyszłego, rację należy przyznać Sądowi pierwszej instancji, który stwierdził, że
    na jego tle nie można przyjąć, że skarżąca w celu dokonania planowanej sprzedaży
    gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za
    podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od wartości dodanej.”
    Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej
    utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że Sprzedający w zakresie
    odnoszącym się do Nieruchomości nie podejmowali działań porównywalnych z
    działalnością podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W
    rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających w związku z
    planowaną sprzedażą Udziałów w Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest
    przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Udziałów w Nieruchomości
    Sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,
    tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą
    na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez
    Sprzedających Udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie
    wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem
    dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze
    podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Udziałów w Nieruchomości można
    uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający
    dokonując w przyszłości dostawy Udziałów w Nieruchomości będą korzystać z
    przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza
    działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 2 (

## Pytanie

oznaczone we wniosku nr 3)
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia ostatecznej umowy
    przenoszącej własność Udziałów w Nieruchomości, wszystkie działki ewidencyjne
    wchodzące w jej skład będą stanowiły tereny niezabudowane.
    Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa
    terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów
    budowlanych.
    Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie
    z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę
    zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
    takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
    których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot
    tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
    Dla działek nr B, C, D wchodzących w skład Nieruchomości obowiązuje Plan Miejscowy,
    zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy usługowo-
    mieszkaniowej, natomiast dla działki ewidencyjnej nr A wchodzącej w skład
    Nieruchomości uzyskana zostanie decyzja o warunkach zabudowy. Nie ulega zatem
    wątpliwości, że w momencie sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić grunt
    przeznaczony pod zabudowę. W rezultacie, będąca przedmiotem sprzedaży
    niezabudowana Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT, nie zaś „teren niezabudowany inny niż teren budowlany”, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

    Z uwagi na powyższe, przeniesienie Udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na
    Spółkę nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy o VAT.
    Jak podkreślają jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych,
    wyłączenie czynności dostawy niezabudowanych terenów budowlanych z zakresu
    stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie przesądza jeszcze o tym, że dana
    czynność nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.
    Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, ze zwolnienia od podatku
    korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie
    przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający są osobami fizycznymi i nabyli
    Udziały w Nieruchomości do majątku osobistego (nabycie nie nastąpiło w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej), a zatem nie mogli wykorzystywać Nieruchomości
    na cele działalności zwolnionej od podatku, jako że nie prowadzili żadnej działalności
    gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości. Od momentu nabycia Nieruchomość nie
    była wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób.
    Ponadto, nabycie przez Sprzedających Udziałów w Nieruchomości nastąpiło w drodze
    dziedziczenia. Tym samym nie podlegało opodatkowaniu VAT i nie było związane z
    pojawieniem się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia. Jak podkreśla się
    natomiast w orzecznictwie, przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE (por. wyrok w sprawie
    C-280/04, Jyske Finans), komentowane zwolnienie nie ma zastosowania, jeśli podatnik
    nabywa towar bez podatku naliczonego.
    Mając na względzie powyższe, również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do będącego przedmiotem niniejszego
    wniosku zdarzenia przyszłego.
    W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że w
    przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
    za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Udziałów w Nieruchomości
    Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), planowana czynność zbycia przez
    Sprzedających Udziałów w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.
    W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania
    nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający działają w charakterze podatników VAT,
    Sprzedający powinni opodatkować dostawę Udziałów w Nieruchomości poprzez
    wykazanie podstawy opodatkowania oraz podatku należnego z tego tytułu w stosownych
    plikach JPK_V7M. Jednocześnie czynność ta, jako dokonana na rzecz Wnioskodawcy
    będącego podatnikiem VAT, powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, stosownie do
    treści przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że Sprzedający w
    ramach transakcji sprzedaży nie będą działali w charakterze podatników VAT
    prowadzących działalność gospodarczą, w związku z czym transakcja sprzedaży Udziałów
    w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów
    Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.

    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
      W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
      Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
      towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
      opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
      zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
      handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością
      rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Udziałów w Nieruchomości,
    istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter

    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po
    ¼ części Nieruchomości. Sprzedający nabyli Udziały w Nieruchomości w drodze
    dziedziczenia do majątków osobistych. Mianowicie, 2 i 1 nabyli Udziały w Nieruchomości w
    drodze dziedziczenia po ojcu Panu (...) zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z (...)
    2023 r., zaś 3 i 4 nabyli Udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia po ojcu Panu (...)
    zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z (...) 2024 r. Od momentu nabycia
    Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób.
    Podali Państwo, że Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie
    poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w
    celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadzili także działań marketingowych w celu
    sprzedaży Nieruchomości, w tym nie zawierali umowy z biurem nieruchomości.
    3 października 2024 r. Spółka zawarła ze Sprzedającymi umowę przedwstępną sprzedaży
    udziałów w prawie własności Nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na
    Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej
    warunków, w tym m.in.:

    1. uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i
      technicznego Nieruchomości, przeprowadzonego do dnia (...) 2025 r. (warunek ten
      został już spełniony);
    2. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na budowę dla Inwestycji;
    3. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;
    4. Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i
      obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez
      osoby trzecie.
    Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności
    gospodarczej poprzez wybudowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z
    usługami, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z
    niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren Inwestycji, a
    następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.
    Sprzedający udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji
    Inwestycji z możliwością cesji tego prawa przez Spółkę na osoby trzecie. Przedmiotowa
    zgoda uprawnia Spółkę lub osoby trzecie wskazane przez Spółkę do złożenia oświadczenia
    o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do wejścia w teren
    celem wykonania robót budowlanych wchodzących w zakres Inwestycji. Opisana zgoda
    upoważnia Spółkę lub osoby trzecie wskazane przez Spółkę do dysponowania prawem do
    Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wyjednania wszelkich zgód, opinii, uzgodnień,
    pozwoleń, i decyzji administracyjnych takich jak: decyzja o lokalizacji inwestycji celu
    publicznego, decyzja o rozbiórce istniejących na Nieruchomości budynków i obiektów,
    decyzja o pozwoleniu wodno-prawnym, decyzja o pozwoleniu na budowę, oraz innych
    niewymienionych powyżej, jeśli okażą się niezbędne do wyjednania przez Wnioskodawcę
    pozwolenia na budowę Inwestycji. Przy czym, Spółka zobowiązała się do niepodejmowania
    żadnych robót budowlanych na Nieruchomości bez pisemnej zgody Sprzedających.
    Ponadto Sprzedający udzielili radcy prawnemu pełnomocnictw do wystąpienia w ich
    imieniu i uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS, do wglądu w
    akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych
    lub sądowych, w których Sprzedający Nieruchomość lub ich poprzednicy prawni są lub byli
    stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w akta
    ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywane w sądzie
    wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także
    zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub ich części, dokumentację
    Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, akta postępowań administracyjnych
    lub sądowych związanych z Nieruchomością, oraz do uzyskania, w szczególności z

    ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.
    Pełnomocnik jest upoważniony do uzyskiwania pełnej informacji dotyczącej dokumentów
    znajdujących się w aktach ww. postępowań, a w szczególności do sporządzania notatek i
    odpisów, wykonywania kopii oraz fotografowania dokumentów znajdujących się w ww.
    dokumentacji i aktach, a także do składania wniosków o wykonanie ich kopii, odpisów lub
    uwierzytelnionych odpisów, a także do odbioru kopii, odpisów, uwierzytelnionych odpisów
    oraz do składania wniosków o przesłanie kopii określonych dokumentów znajdujących się
    w ww. aktach. Ponadto, Sprzedający udzieli pełnomocnictw radcy prawnemu
    upoważniających go dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem
    zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych, a także zaświadczeń z KRUS
    oraz PFRON potwierdzających, że Sprzedający nie posiadają żadnych zaległości wobec
    tych instytucji lub zaświadczeń, że Sprzedający nie figurują w rejestrze któregokolwiek z
    tych instytucji. Sprzedający upoważnili także pełnomocnika do dokonywania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem dokumentów, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy
    o podatku od spadków i darowizn.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy Sprzedający będą działali
    w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą, a w rezultacie
    sprzedaż Udziałów w Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Sprzedających na rzecz
    Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki
    do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług, należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Sprzedający podejmą w odniesieniu do Udziałów w
    Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej sprzedaży.
    Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza
    ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Udziałów w
    Nieruchomości, będącej własnością Sprzedających. Sprzedający nie podjęli również
    działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili
    jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu
    sprzedaży. Sprzedający stali się właścicielami Udziałów w Nieruchomości w wyniku
    dziedziczenia i od momentu nabycia Nieruchomość nie była wykorzystywana przez
    Sprzedających w żaden sposób. Sprzedający tj. 2, 1 i 3 nie prowadzili i nie prowadzą
    działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. 4
    w przeszłości prowadził, ale obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również
    nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedający nie dokonywali również w
    przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.
    Z wniosku wynika wprawdzie, że Sprzedający zawarli ze Spółką przedwstępną umowę
    sprzedaży Udziałów w Nieruchomości, zgodnie z którą sprzedaż Udziałów w
    Nieruchomości nastąpi po spełnieniu określonych w niej warunków, oraz udzielili Spółce

    pełnomocnictw, a także udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele
    budowlane w celu realizacji Inwestycji, które upoważnia Spółkę do uzyskania wszelkich
    decyzji administracyjnych niezbędnych, warunków technicznych i uzgodnień, do wejścia
    na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót budowlanych w celu
    realizacji Inwestycji. Jednakże zauważyć należy, że Spółka wykonuje te czynności we
    własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania
    Nieruchomości do swoich celów związanych z realizowaną inwestycją.
    W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywca już się zgłosił i została z nim
    zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Tym samym, właściciele Udziałów w
    Nieruchomości (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do ich nabycia. Czynności wykonywane przez Spółkę po zawarciu
    przedwstępnej umowy sprzedaży w związku z udzielonymi pełnomocnictwami i prawem
    do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, nie są czynnościami
    podejmowanymi w imieniu Sprzedających w tym celu, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy oraz aby podnieść jego cenę.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo zawarcie
    umowy przedwstępnej sprzedaży, udzielenie pełnomocnictw Spółce do wykonania
    określonych czynności oraz udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomością w celu
    dostosowania gruntu do potrzeb Spółki, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego
    powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    Udziałów w Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż przedmiotowych Udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
    Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami,
    które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych
    przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność
    Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a
    stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C#181/10.
    Dokonując sprzedaży Udziałów w Nieruchomości Sprzedający będą korzystali z
    przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15
    ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech
    czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie
    będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie sprzedaż Udziałów w
    Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniu nr 2 (oznaczonym we wniosku
    nr 3) dotyczą ustalenia czy sprzedaż Udziałów w Nieruchomości nie będzie stanowić
    czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Jednakże nie udziela się
    odpowiedzi na to pytanie, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w
    przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
    za nieprawidłowe, tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Udziałów w Nieruchomości
    Sprzedający dziąłają w charakterze podatników VAT.
    Podkreślić należy, że niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą
    sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z
    24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20)

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego.
    Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku,
    kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami
    wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę
    interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935
    ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.