Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1233/13/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-03-10
Teza: Czy jeżeli w PIT-39 za 2014 r. Wnioskodawca wykaże jedynie przychód bez uwzględnienia kosztów uzyskania w postaci kosztów nabycia, to spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego budynku w miejscowości W. wraz z odsetkami (dokonana po sprzedaży) stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. l pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-nabycie nieruchomości; przychód; sprzedaż; wydatek; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 6 grudnia 2013 r. (data otrzymania 10 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uznania za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość w przypadku nie wykazania w zeznaniu PIT-39 w kosztach uzyskania przychodów ceny nabycia sprzedawanej nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uznania za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość w przypadku nie wykazania w zeznaniu PIT-39 w kosztach uzyskania przychodów ceny nabycia sprzedawanej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 20 września 2009 r. Wnioskodawca aktem notarialnym zakupił budynek (połowę bliźniaka z wydzieloną księgą wieczystą) położony w miejscowości W. – mieszkanie wraz z działką – za kwotę 150.000 zł, ponosząc koszty notarialne w kwocie 5.470 zł.

Zakup ten Wnioskodawca sfinansował wkładem własnym w kwocie 5.000 zł. Pozostała kwota pochodziła z kredytu. Łączna kwota kredytu wynosiła 180.000 zł, ponieważ część kredytu została przeznaczona na wykończenie zakupionej nieruchomości.

Dnia 28 listopada 2013 r. aktem notarialnym Wnioskodawca zakupił budynek mieszkalny położony w miejscowości T. za kwotę 425.000 zł. Wydatek ten sfinansowany został wkładem własnym w wysokości 100.000 zł oraz kredytem 325.000 zł. Łączna kwota kredytu to 400.000 zł w tym 75.000 przeznaczone jest na wykończenie nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza w 2014 r. sprzedać nieruchomość położoną w miejscowości W. (a więc przed upływem 5 lat) i przychód uzyskany z tej transakcji w kwocie około 300.000 przeznaczyć na:

1.  spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup nieruchomości w kwocie około 180.000-190.000 zł ( kredyt walutowany do wartości EURO),
2.  spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup nieruchomości w T. (pozostała kwota około 100.000 -110.000 zł).

W deklaracji PIT-39 za 2014 r. Wnioskodawca wykaże przychód w kwocie około 300.000 zł minus 150.000 zł (koszty nabycia) + 5.470 zł (koszty notarialne). Różnica stanowi dochód.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy jeżeli w PIT-39 za 2014 r. Wnioskodawca wykaże jedynie przychód bez uwzględnienia kosztów uzyskania w postaci kosztów nabycia, to spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego budynku położonego w miejscowości W. wraz z odsetkami (dokonana po sprzedaży) stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. l pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji kiedy nie uwzględni on w zeznaniu PIT-39 ceny nabycia sprzedanej nieruchomości (sfinansowanej kredytem) w kwocie kosztów uzyskania przychodów to wydatki poniesione na spłatę kredytu wraz z odsetkami będą stanowiły wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub wskazanych w nim praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości w miejscowości W. (połowy bliźniaka) nastąpiło w 2009 r. Wnioskodawca w 2014 r. planuje sprzedaż tej nieruchomości, tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło w 2009 r., dla oceny skutków podatkowych jej odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą zamierza sprzedać, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży w 2014 r. nieruchomości położonej w miejscowości W. zakupionej w 2009 r. przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości będzie cena wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania sprzedaży, która w niniejszej sprawie została z góry założona przez Wnioskodawcę w wysokości około 300.000 zł, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia (jeżeli Wnioskodawca poniesie takie koszty zbywając budynek w miejscowości W.) i o koszty uzyskania przychodu poniesione przy nabyciu tej nieruchomości, czyli cenę nabycia w wysokości 150.000 zł oraz opłaty notarialne w kwocie 5.470 zł.

Przepis powyższy jednoznacznie wskazuje jak należy obliczyć dochód ze zbycia nieruchomości. Jest to przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu i nie zależy to od wyboru podatnika.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup mieszkania, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2014 r. zamierza sprzedać nieruchomość położoną w miejscowości W. a w celu skorzystania ze zwolnienia środki, tj. przewidywaną kwotę 300.000 zł uzyskaną z jej sprzedaży chce przeznaczyć na spłatę w banku zadłużenia w tym kwotę około 180.000-190.000 zł z tytułu kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu sprzedawanej nieruchomości, natomiast pozostałą kwotę około 100.000-110.00 zł chce przeznaczyć na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup drugiej nieruchomości położonej w miejscowości T., którą nabył 28 listopada 2013 r.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na enumeratywnie wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, a więc m.in. nabycie budynku mieszkalnego (innej nieruchomości).

Oczywiste jest, że skoro Wnioskodawca nabył odpłatnie nieruchomość położoną w miejscowości W. płacąc za nią cenę 150.000 zł oraz ponosząc koszty notarialne w kwocie 5.470 zł, to poniósł w sumie 155.470 zł kosztów nabycia tej nieruchomości i koszty te stanowią koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

W momencie zbycia nieruchomości u Wnioskodawcy powstanie przychód. Nie można więc pominąć momentu nabycia tej nieruchomości. Wnioskodawca chcąc nabyć budynek mieszkalny (połowę domu typu bliźniak), musiał uszczuplić swój majątek przeznaczając z niego środki na zakup tejże nieruchomości. Uszczuplenie o jakim mowa powyżej spowodowało u Wnioskodawcy rzeczywiste zmniejszenie jego majątku, które wynika z faktu, że poniósł on koszty nabycia nieruchomości, płacąc za nią określoną cenę oraz ponosząc koszty notarialne.

Oznacza to, że sposób w jaki Wnioskodawca chce skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w przypadku nie wykazania w zeznania PIT-39 ceny nabycia nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży w 2014 r. jako kosztów uzyskania przychodów nie może zostać uznany za prawidłowy.

Prawidłowym postępowaniem przez Wnioskodawcę w przypadku sprzedaży w 2014 r. nieruchomości położonej w miejscowości W. zakupionej w 2009 r. będzie wykazanie w zeznaniu PIT-39 przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, którymi będzie koszt nabycia czyli cena nabytego budynku mieszkalnego w kwocie 150.000 zł, za jaką zakupił tę nieruchomość oraz koszty notarialne w wysokości 5.470 zł poniesione przy nabyciu tej nieruchomości.

Konieczność wypełnienia przez Wnioskodawcę zeznania PIT-39 w powyższy sposób i wykazania kosztów nabycia nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży powoduje, że Wnioskodawca nie może zwolnić wydatku na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na nabycie sprzedawanej nieruchomości. Cena sprzedaży tej nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży, na podstawie którego Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości stanowić będzie koszt nabycia tej nieruchomości, o jakim mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z czego Wnioskodawca zdaje sobie sprawę, dlatego ma on zamiar nie uwzględnić w zeznaniu ceny nabycia sprzedawanej nieruchomości jako kosztu uzyskania przychodu, czego uczynić nie może, ponieważ gdyby tak postąpił, to oznaczałoby to, że nieruchomość tę nabył nieodpłatnie, co byłoby niezgodne z prawdą, bo przecież Wnioskodawca za nią zapłacił.

Tak więc koszty nabycia sprzedawanej nieruchomości stanowić będą koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia co oznacza, że będą podlegać odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości powinien zostać uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie istnieje również możliwość wyboru przez podatnika czy chce pomniejszyć przychód o koszty uzyskania przychodu albo nie robiąc tego skorzystać ze zwolnienia podatkowego.

Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredytu takiego nigdy nie będzie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać ma wcześniej wydatek na nabycie nieruchomości czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu.

W sytuacji Wnioskodawcy przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będzie cena nabycia zbywanej nieruchomości (lub prawa). Zbywając nieruchomość Wnioskodawca odliczyć powinien koszt jej nabycia czyli cenę jej zakupu. Natomiast wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości (lub prawa).

Jednakże należy podkreślić, że Wnioskodawca ma możliwość skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości w miejscowości W. na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup innej nieruchomości położonej w miejscowości T., bowiem środki ze sprzedaży nieruchomości wydatkowane w ustawowym terminie na zakup innej nieruchomości mogą zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania. Wskazany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. W myśl art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) takim celem mieszkaniowym jest przeznaczenie przychodu na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, a więc m.in. na nabycie innej nieruchomości. Zatem Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jedynie w odniesieniu do kwoty przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w miejscowości W. nabytej 20 września 2009 r., a wydatkowanej począwszy od dnia jej sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości położonej w miejscowości T.

Podsumowując przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 r. a będącej przedmiotem planowanej sprzedaży w 2014 r. będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym – na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Wnioskodawca zobowiązany będzie do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 i wykazania w nim przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości W., pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia (jeżeli Wnioskodawca poniesie takie koszty zbywając nieruchomość w miejscowości W.) oraz kosztów uzyskania przychodów czyli ceny nabycia tej nieruchomości w wysokości 150.000 zł oraz opłat notarialnych w kwocie 5.470 zł.

Przypomnieć raz jeszcze należy, że Wnioskodawca nie może wykazać w zeznaniu PIT-39 jedynie przychodu ze sprzedaży nieruchomości bez uwzględnienia kosztów uzyskania w postaci kosztów nabycia tej nieruchomości. Skoro Wnioskodawca poniósł koszty nabycia budynku mieszkalnego, który jest przedmiotem planowanej sprzedaży, to przy opodatkowaniu sprzedaży tego budynku powinien te koszty wykazać jako koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Wnioskodawca musi pamiętać, że spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup sprzedawanego budynku mieszkalnego (połowa budynku typu bliźniak) nie będzie mogła być uznana za wydatki na cele mieszkaniowe uwzględnione przy obliczeniu dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odliczeniu od przychodu ze sprzedaży podlegać będzie uprzednio cena nabycia tej nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.