Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.157.2018.2.AT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-29
Teza: w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu stanowiącego nadwyżkę uzyskaną przez Spółdzielnię z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby niebędącej członkiem Spółdzielni.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 18 kwietnia 2018 r. (data wpływu 24 kwietnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu stanowiącego nadwyżkę uzyskaną przez Spółdzielnię z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby niebędącej członkiem Spółdzielni – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2018 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu stanowiącego nadwyżkę uzyskaną przez Spółdzielnię z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby niebędącej członkiem Spółdzielni.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (zwana dalej: „Spółdzielnią” lub „Wnioskodawcą”) prowadzi działalność w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanego Statutu. W swojej działalności zobowiązana jest również stosować przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.

W związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą opłat „czynszowych”, o których mowa w art. 4 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przez osoby nie będące członkami Spółdzielni, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, Spółdzielnia na podstawie art. 171 i 1713 ww. ustawy, wystąpiła z wnioskiem do Komornika Sądowego o realizację Wyroku Sądu Okręgowego, tj. o sprzedaż lokalu w trybie licytacji.

Pierwsze zasiedlenie przedmiotowego lokalu miało miejsce 16 kwietnia 1984 r. Po otrzymaniu Obwieszczenia Komornika o terminie licytacji, Rada Nadzorcza Spółdzielni, biorąc po uwagę wysokość zadłużenia oraz zapisy Statutu § 4 ust. 1 pkt 3, zgodnie z którym Spółdzielnia może kupować i sprzedawać nieruchomości na własny rachunek oraz § 4 ust. 1 pkt 4, iż Spółdzielnia może wynajmować nieruchomości (lokale mieszkalne, użytkowe itp.) na własny rachunek, podjęła uchwałę nr 2/2017, z 27 lutego 2017 r, upoważniającą Zarząd do nabycia ww. mieszkania na ogłoszonej licytacji w celu odzyskania w całości lub w części istniejącego długu. Przedmiotowy lokal Spółdzielnia nabyła w trybie licytacji sądowo-komorniczej w marcu 2017 roku, za cenę 175.000 zł, która została wpłacona w całości na rachunek Ministerstwa Finansów. Wg operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Komornika Sądowego, wartość przedmiotowego prawa wynosiła 175.000 zł. W wyniku ww. licytacji Spółdzielnia nabyła to prawo za tę kwotę, tj. 175.000 zł. Spółdzielnia uiściła należny podatek od czynności cywilno-prawnych od ceny nabycia, która pokrywa się z wartością oszacowania. W maju 2017 r. Sąd Rejonowy przysądził na rzecz Spółdzielni własność przedmiotowego mieszkania. W lipcu 2017 r. dłużnik opróżnił lokal. W sierpniu 2017 r. dla przedmiotowego prawa, Spółdzielnia (uchwałą nr 5/2017 Rady Nadzorczej) ustanowiła warunki przetargu na pierwszeństwo w nabyciu odrębnej własności lokalu. Cenę wywoławczą ustalono na kwotę 197.000 zł, biorąc pod uwagę dotychczas poniesione koszty oraz planowane do poniesienia inne koszty związane z nabyciem tego mieszkania aż do dnia przetargu.

Spółdzielnia poza zapłatą ceny nabycia (175.000 zł) poniosła również koszty związane z opłatą kosztów sądowych, opłatą podatku od czynności cywilnoprawnych do urzędu skarbowego, opłatą wniosku dotyczącą wpisu prawa własności do Księgi wieczystej wraz z wykreśleniem praw, ograniczeń, roszczeń i 3 hipotek, koszty Spółdzielni (prac konserwatorów) związanych z opróżnieniem lokalu, koszty opłat „czynszowych” poniesionych przez Spółdzielnię (za lipiec, sierpień i wrzesień), koszt ogłoszenia przetargu w gazecie regionalnej, za wypis z rejestru gruntów oraz opłaty skarbowej za zaświadczenie z Urzędu Miasta niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego. Razem koszty opłat dodatkowych wyniosły 7.178,08 zł. Łącznie Spółdzielnia poniosła koszty związane z nabyciem tego mieszkania w wysokości 182.178,08 zł.

Spółdzielnia w dniu 20 września 2017 r., w przetargu nieograniczonym, wyłoniła osobę, której przypadło pierwszeństwo do przeniesienia odrębnej własności lokalu za wylicytowaną kwotę 198. 000 zł. Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zawarto aktem notarialnym w listopadzie 2017 roku. Nabywca przedmiotowego lokalu w marcu 2018 roku został przyjęty w poczet członków Spółdzielni. Spółdzielnia w wyniku przeprowadzonego przetargu uzyskała wyższą kwotę od określonej przez Radę Nadzorczą ceny wywoławczej o 1000 zł, a w stosunku do kosztów poniesionych na nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego (18.2178,08 zł) o kwotę 15.821,92 zł. Spółdzielnia zamierza całą nadwyżkę ceny zbycia nad łącznymi kosztami związanymi z nabyciem przedmiotowego lokalu (15.821,92 zł), przeznaczyć na fundusz remontowy nieruchomości spółdzielczych proporcjonalnie do powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych w poszczególnych budynkach, zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków w 2018 roku.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku kiedy uzyskana nadwyżka pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia (łączne koszty poniesione przez Spółdzielnię, tj. cena nabycia od komornika 175.000 zł + koszty dodatkowe 7.178,08 zł) przedmiotowego lokalu, zostanie przeznaczona na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków, w szczególności na fundusz remontowy nieruchomości spółdzielczych zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków, Spółdzielnia będzie w całości zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, jest on zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych. Przychody uzyskane ze sprzedaży własnościowego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu, zalicza się do przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten Spółdzielnia przeznacza na cele związane z eksploatacją i utrzymaniem zasobów mieszkaniowych np. na remonty, pokrycie strat z lat ubiegłych na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, bieżące opłaty eksploatacyjne. W przypadku Wnioskodawcy uzyskana nadwyżka w całości będzie przeznaczona na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, w tym na fundusz remontowy nieruchomości spółdzielczych proporcjonalnie do powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych w poszczególnych budynkach, zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia przedłożoną do podjęcia w 2018 roku.

W związku z powyższym, dochód ze sprzedaży podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 845). W myśl art. 1 ust. 1 tej ustawy, celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej „spółdzielnią”, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy, przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3.  budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4.  udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5.  budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Stosownie do treści art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Art. 1 ust. 4 tej ustawy stanowi, iż statut spółdzielni określa, którą działalność spośród wymienionych w ust. 2 i 3, prowadzi spółdzielnia.

Zgodnie z art. 1 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1, czyli zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Jak wynika z wyżej powołanych przepisów, ustawowym obowiązkiem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, a nie osób niebędących jej członkami.

W kwestiach podatku dochodowego spółdzielnia mieszkaniowa, jako podmiot posiadający osobowość prawną, podlega ogólnym regułom przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2018 r., poz. 1036, dalej: „updop”).

Jednocześnie, nie została ona wymieniona przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 updop, jako podmiot, który jest zwolniony od podatku.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodem, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Bez znaczenia przy tym pozostaje źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez spółdzielnię z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto spółdzielni mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią co do zasady przychód w rozumieniu updop. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez spółdzielnię mieszkaniową, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 updop, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W myśl art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Przy czym, w myśl art. 7 ust. 2 updop, dochodem, ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11, art. 24a i art. 24b, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Powyższe oznacza, że dochodem spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z art. 7 ust. 2 updop, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 updop stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika m.in., że Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanego Statutu. W związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą opłat „czynszowych”, o których mowa w art. 4 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przez osoby nie będące członkami Spółdzielni, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, Spółdzielnia na podstawie art. 1710 i 1713 ww. ustawy, wystąpiła z wnioskiem do Komornika Sądowego o realizację Wyroku Sądu Okręgowego, tj. o sprzedaż lokalu w trybie licytacji. Przedmiotowy lokal Spółdzielnia nabyła w trybie licytacji sądowo-komorniczej w marcu 2017 roku, za cenę 175.000 zł. Spółdzielnia uiściła należny podatek od czynności cywilno-prawnych od ceny nabycia, która pokrywa się z wartością oszacowania. W maju 2017 r. Sąd Rejonowy przysądził na rzecz Spółdzielni własność przedmiotowego mieszkania. W lipcu 2017 r. dłużnik opróżnił lokal. W sierpniu 2017 r. dla przedmiotowego prawa, Spółdzielnia uchwałą ustanowiła warunki przetargu na pierwszeństwo w nabyciu odrębnej własności lokalu. Cenę wywoławczą ustalono na kwotę 197.000 zł, biorąc pod uwagę dotychczas poniesione koszty oraz planowane do poniesienia inne koszty związane z nabyciem tego mieszkania aż do dnia przetargu. Spółdzielnia poza zapłatą ceny nabycia poniosła również inne koszty. Razem koszty opłat dodatkowych wyniosły 7.178,08 zł. Łącznie Spółdzielnia poniosła koszty związane z nabyciem tego mieszkania w wysokości 182. 178,08 zł. Spółdzielnia w dniu 20 września 2017 r., w przetargu nieograniczonym, wyłoniła osobę, której przypadło pierwszeństwo do przeniesienia odrębnej własności lokalu za wylicytowaną kwotę 198.000 zł. Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zawarto aktem notarialnym w listopadzie 2017 roku. Nabywca przedmiotowego lokalu w marcu 2018 roku został przyjęty w poczet członków Spółdzielni. Spółdzielnia w wyniku przeprowadzonego przetargu uzyskała wyższą kwotę od określonej przez Radę Nadzorczą ceny wywoławczej o 1000 zł, a w stosunku do kosztów poniesionych na nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego (18.2178,08 zł) o kwotę 15.821,92 zł. Spółdzielnia zamierza całą nadwyżkę ceny zbycia nad łącznymi kosztami związanymi z nabyciem przedmiotowego lokalu (15.821,92 zł), przeznaczyć na fundusz remontowy nieruchomości spółdzielczych proporcjonalnie do powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych w poszczególnych budynkach, zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków w 2018 roku.

Przechodząc do oceny stanowiska Spółdzielni należy zauważyć, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Warunkiem zwolnienia od podatku jest, zatem spełnienie dwóch przesłanek:

*   dochody muszą pochodzić z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz
*   muszą zostać przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Z powyższego wynika, że dochody osiągnięte z innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi działalności podlegają opodatkowaniu bez względu na jaki cel zostaną przekazane.

Pojęcie zasobów mieszkaniowych w kontekście gospodarowania nimi nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przy ustaleniu jego znaczenia nie tylko dopuszczalne, ale i celowe jest uwzględnienie reguł wykładni systemowej. Możliwości takiej nie wyklucza przy tym autonomia prawa podatkowego. Dokonując wykładni pojęcia „zasoby mieszkaniowe” dopuszczalne jest odwołanie się do normy powołanego art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych a w konsekwencji posługiwanie się, jako jednym z kryteriów, statusem prawnym podmiotu korzystającego z takich zasobów. Dochody uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych mieszczą się w pojęciu „zasoby mieszkaniowe” w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, o ile służą mieszkańcom, będącym jednocześnie członkami spółdzielni. Za taką bowiem interpretacją przemawia wynikający z treści art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zasadniczy cel ich działalności, którego realizacji służą zasoby mieszkaniowe. Wszelkie usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin i nie stanowią, zatem gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.

Skoro jak wynika z treści wniosku lokal o którym mowa we wniosku nie należał do członka Spółdzielni Mieszkaniowej i został nabyty przez Wnioskodawcę w trybie licytacji sądowo-komorniczej, a następnie zbyty w listopadzie 2017 r. w trybie przetargu na rzecz nabywcy, który dopiero w marcu 2018 r. został przyjęty w poczet członków Spółdzielni, to nie został tym samym spełniony podstawowy z warunków koniecznych do zastosowania zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, bowiem dochód uzyskany przez Spółdzielnię ze sprzedaży ww. lokalu nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zatem Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania wskazanego we wniosku dochodu, bez względu na jego przeznaczenie.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Nadmienić należy, że zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 2-4 wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.