Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.169.2019.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-30
Teza: Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania – jako kupujący – zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży Nieruchomości?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 8 sierpnia 2019 r. (data wpływu 9 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 16 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 25 września 2019 r. Znak: 0115-KDIT1-2.4012.463.2019.2.AD, 0111-KDIB2-2.4014.169.2019.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 16 października 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1\. Wnioskodawcy i planowana transakcja

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w L. (dalej: „Nieruchomość”).

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. jest spółką osobową (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”), która planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Zainteresowani wyjaśniają jednocześnie, iż po nabyciu Nieruchomości, wspólnicy Nabywcy dokonają sprzedaży ogółu praw i obowiązków komandytariusza i komplementariusza, jakie przysługują im u Nabywcy (dalej: „Udziały”) na rzecz dwóch podmiotów trzecich, które nabędą odpowiednio ogół praw i obowiązków komandytariusza oraz ogół praw i obowiązków komplementariusza (łącznie jako „Nabywca Udziałów”) po uprzednim spełnieniu się warunków określonych w ramowej umowie dotyczącej przyszłego, planowanego nabycia Nieruchomości przez Nabywcę i nabycia Udziałów przez Nabywcę Udziałów („Umowa ramowa”). Umowa ramowa została zawarta pomiędzy podmiotem należącym do grupy kapitałowej Zbywcy (tj. spółką X) oraz podmiotem należącym do grupy kapitałowej Nabywcy Udziałów (tj. spółką Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa). Zgodnie z Umową ramową, Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa uprawniona jest do wskazania Nabywcy Udziałów, tj. wskazania podmiotów ze swojej grupy kapitałowej, które finalnie nabędą Udziały. Konsekwentnie, zgodnie z decyzją Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, ogół praw i obowiązków komandytariusza u Nabywcy zostanie nabyty przez spółkę Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, zaś ogół praw i obowiązków komplementariusza u Nabywcy zostanie nabyty przez spółkę W spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) Nieruchomości, opisanej szczegółowo poniżej, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca są i na moment Transakcji będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

2\. Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1.  prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) (dalej: „Działki”), dla których Sąd Rejonowy prowadzi:
    *   księgę wieczystą o nr (…) (działki nr (…));
    *   księgę wieczystą o nr (…) (działki nr (…));
    *   księgę wieczystą o nr (…) (działki nr (…));
2.  prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami”, „Budowlami”, „Urządzeniami”); Na Działkach znajdują się między innymi:
    *   Centrum Handlowe (tj. centrum handlowo-usługowe, zdefiniowane poniżej),
    *   pylon-totem cenowy,
    *   pylon reklamowy,
    *   parking,
    *   transformator,
    *   stróżówka,
    *   kiosk płatniczy,
    *   ogrodzenie,
    *   stacja paliw,
    *   myjnia.

Działki zgodnie z:

*   uchwałą Rady Miejskiej z 26 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta – obejmującego południowo-zachodni obszar miasta;
*   uchwałą Rady Miasta z 25 czerwca 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów oznaczonych numerami: (…) w granicach jak na załącznikach graficznych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta;
*   wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 5 grudnia 2012 r. stwierdzającego nieważność § 3 ust. 1 pkt 11 ww. Uchwały z 26 września 2002 r.;

dalej zwanymi łącznie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), położone są na terenie, który przeznaczony jest pod zabudowę.

Myjnia (dalej: „Myjnia”) została wzniesiona przez operatora myjni (podmiot trzeci, dalej: „Operator myjni”) na gruncie oddanym Operatorowi myjni przez Zbywcę w najem na podstawie umowy najmu z 8 grudnia 2008 r. (dalej: „Umowa najmu z Operatorem”). Myjnia została wybudowana w 2010 r. i w tym roku Operator myjni rozpoczął jej użytkowanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Operator myjni nie ponosił istotnych nakładów na ulepszenie Myjni (w szczególności wynoszących 30% lub więcej wartości początkowej Myjni).

Umowa najmu z Operatorem została rozwiązana z efektem natychmiastowym od 12 marca 2019 r. Zgodnie z treścią tej umowy Operator myjni ma obowiązek po zakończeniu Umowy najmu z Operatorem usunąć wybudowane naniesienia (Myjnię).

Wnioskodawcy wskazują, iż możliwe są dwa scenariusze, tj.:

1.  przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę Myjnia znajdująca się na terenie Nieruchomości zostanie usunięta;
2.  w przypadku, gdy Myjnia nie zostanie usunięta przed planowaną Transakcją będzie przedmiotem planowanej Transakcji.
3.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego Działek zostało nabyte przez A. Sp. z o.o. od B. Sp. z o.o. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego z 8 lipca 2004 r. umowy przeniesienia własności nieruchomości i użytkowania wieczystego gruntu w wykonaniu umowy zlecenia oraz ustanowienia służebności (zmienionej aneksem z 26 lipca 2004 r.).

Zgodnie z treścią ww. aktów, B. Sp. z o.o. oraz A. Sp. z o.o. zawarły umowę zlecenia z 13 grudnia 1999 r., zmienioną w dniu 13 sierpnia 2001 r., w dniu 12 października 2002 r. oraz w dniu 14 listopada 2003 r. oraz umowę zlecenia powierniczego z 13 grudnia 1999 r., na mocy których B. Sp. z o.o. (zleceniobiorca) zobowiązana została do nabycia w imieniu własnym oraz późniejszego przeniesienia na A. Sp. z o.o. (zleceniodawcę) Nieruchomości po spełnieniu się warunków określonych w umowie zlecenia. Warunki te obejmowały w szczególności doprowadzenie przez B. Sp. z o.o. do zrealizowania na terenie Nieruchomości inwestycji w postaci centrum handlowo-usługowego wraz z parkingami oraz wiatami na wózki, konieczną infrastrukturą techniczną (wewnętrzną i zewnętrzną), podłączeniami mediów, drogami (wewnętrznymi i zewnętrznymi) i towarzyszącymi rozwiązaniami komunikacyjnymi („Centrum Handlowe”) oraz uzyskanie ostatecznych pozwoleń na użytkowanie umożliwiających eksploatację Centrum Handlowego w charakterze wielobranżowego centrum handlowo

\-usługowego.

Obiekt Centrum Handlowego został – zgodnie z umową zlecenia – zrealizowany w terminie do dnia 30 kwietnia 2004 r., a w dniu 15 kwietnia 2004 r. zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie, tj. użytkowanie centrum handlowo-usługowego branży przemysłowo-spożywczej z salą sprzedaży oraz powierzchniami do wynajęcia, w tym gastronomią i produkcją spożywczą, pozwolenie na użytkowanie parkingu na 152 miejsca postojowe wraz z infrastrukturą techniczną dla potrzeb centrum handlowo-usługowego branży przemysłowo-spożywczej oraz w dniu 19 kwietnia 2004 r. pozwolenie na użytkowanie odcinków ulic.

Tym samym, zgodnie z przedmiotowymi aktami notarialnymi, Działki na moment nabycia przez A. Sp. z o.o. były zabudowane częścią Budynków i Budowli, w tym centrum handlowo

\-usługowym (Centrum Handlowe) wraz z parkingami oraz wiatami na wózki, konieczną infrastrukturą techniczną (wewnętrzną i zewnętrzną), podłączeniami mediów, drogami (wewnętrznymi i zewnętrznymi) i towarzyszącymi rozwiązaniami komunikacyjnymi.

Powyższa transakcja zakupu prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanych Działek przez A. Sp. z o.o. od B. Sp. z o.o. (w tym własności Budynków oraz Budowli znajdujących się na moment transakcji na Działkach) podlegała opodatkowaniu VAT, a A. Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości. Transakcja ta została potwierdzona fakturą z 15 lipca 2004 r.

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, iż w okresie pomiędzy wydaniem pozwolenia na użytkowanie Centrum Handlowego a nabyciem Działek, zgodnie z ww. umową zlecenia, B. Sp. z o.o. (jako wydzierżawiający) oraz A. Sp. z o.o. (jako dzierżawca) zawarły w dniu 15 marca 2004 r. umowę dzierżawy Nieruchomości, zmienioną następnie aneksem z 5 kwietnia 2004 r., na podstawie której B. Sp. z o.o. oddała A. Sp. z o.o. Nieruchomość zabudowaną Centrum Handlowym do używania i pobierania pożytków oraz prowadzenia działalności w obiekcie centrum handlowo-usługowego (Centrum Handlowego).

Na mocy aktu notarialnego z 9 listopada 2006 r. A. Sp. z o.o. połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku A. Sp. z o.o. (spółka przejmowana) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych („KSH”). W wyniku połączenia, z mocy prawa Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki A. Sp. z o.o.

Zbywca wzniósł na Działkach pozostałe Budynki i Budowle (za wyjątkiem Myjni) i przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wydatkach poniesionych na budowę tych budynków i budowli.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

*   w dniu 15 kwietnia 2004 r. na B. Sp. z o.o. – pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo-Usługowego, branży przemysłowo-spożywczej z salą sprzedaży oraz powierzchniami do wynajęcia, w tym gastronomią i produkcją spożywczą;
*   w dniu 19 kwietnia 2004 r. na B. Sp. z o.o. – pozwolenie na użytkowanie odcinków ulic w związku z budową Centrum handlowo-usługowego, branży przemysłowo-spożywczej;
*   w dniu 20 kwietnia 2005 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie (rozbudowanego) Centrum Handlowo-Usługowego wraz z infrastrukturą techniczną;
*   w dniu 16 grudnia 2005 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie parkingu po rozbudowie oraz stacji paliw;
*   w dniu 6 czerwca 2013 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie rozbudowanej części budynku handlowo-usługowego o część magazynową z rampą rozładunkową wraz z wewnętrznymi instalacjami: wodociągową, wentylacyjną, kanalizacji technologicznej, grzewczą i elektrycznymi; budowy zewnętrznej instalacji elektrycznej.

Część pomieszczeń Centrum Handlowego była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę przez ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Pozostałe Budynki i Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Centrum Handlowego i stacji paliw są wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców.

Zbywca/poprzednik prawny Zbywcy mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT (Zbywca/poprzednik prawny Zbywcy nie ponosił natomiast nakładów na ulepszenie Myjni). Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów. Zbywca/poprzednik prawny Zbywcy miał prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach poniesionych na ulepszenie Budynków i Budowli.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działki będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działce na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

3\. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 505 ze zm., „Kodeks cywilny”), Nabywca jako nowy wynajmujący wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w umowy najmu dot. Nieruchomości.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym gwarancje bankowe, gwarancje korporacyjne, depozyty gotówkowe oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie związanymi z Nieruchomością i pracami budowlanymi prowadzonymi na Nieruchomości, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
*   prawa z tytułu gwarancji budowlanych i rękojmi związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z Nieruchomością i pracami budowlanymi prowadzonymi na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców (o ile na dzień Transakcji wciąż istnieją),
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   podstawowa działalność gospodarcza Zbywcy (tj. działalność handlowa),
*   własność towarów handlowych,
*   prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (np. w zakresie działalności handlowej),
*   inne środki trwałe wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy np. szereg nieruchomości posiadanych przez Zbywcę, drukarki, komputer, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działki i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli,
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tymi w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie nie ma takich umów,
*   prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość (nie ma odrębnej domeny i odrębnych znaków towarowych dla poszczególnych Nieruchomości),
*   pracownicy Zbywcy.

Nieruchomość jest obecnie objęta (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez C. (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość, będzie nadal objęta tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Wnioskodawcy wskazują, że w odniesieniu do obecnie obowiązujących umów dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości (np. w zakresie dostawy mediów, sprzątania, ochrony):

*   mogą one zostać rozwiązane przez Zbywcę, w związku z czym Nabywca podpisze nowe (we własnym imieniu) umowy – o świadczenie tych usług z ich dostawcami lub
*   Zbywca pozostanie stroną przedmiotowych umów – w takiej sytuacji Zbywca oraz Nabywca podpiszą stosowną umowę dotyczącą świadczenia przedmiotowych usług przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Obecnie, Nieruchomość ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy.

4\. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości do najemców (gdyż umowy najmu zawarte z Najemcami przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). W przypadku, gdy po Transakcji Zbywca pozostanie w zajmowanych obecnie pomieszczeniach, będzie tam nadal prowadził swoją działalność handlową. Zbywca będzie wynajmował na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą powierzchnię hipermarketu (obecnie zajmowaną przez Zbywcę) w budynku Centrum Handlowego oraz stacji benzynowej i będzie miał prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można jednak wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Zbywca planuje najem powierzchni hipermarketu oraz stacji benzynowej od Nabywcy jedynie przez ograniczony okres czasu, gdyż docelowo planuje zakończenie swojej działalności handlowej w Nieruchomości. Konsekwentnie, przewidywane zakończenie przez Zbywcę działalności operacyjnej w Nieruchomości nastąpi w okresie grudzień 2019 r. – kwiecień 2020 r.

W tym kontekście Zbywca zaznacza, iż zawarł z podmiotem trzecim („Podmiot Trzeci”), powiązanym z Nabywcą Udziałów, odrębną umowę, na mocy której po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy (i zakończeniu działalności handlowej w hipermarkecie i stacji benzynowej), Zbywca sprzeda i przekaże temu Podmiotowi Trzeciemu urządzenia i instalacje znajdujące się w Nieruchomości, w szczególności: systemy alarmowe, baterie, lodówki, drukarki, instalacje przeciwpożarowe, kasy, klimatyzacje, ogrzewanie, sprzęt piekarniczy, sprzęt rzeźniczy, oświetlenie, sprzęt elektryczny, telewizję przemysłową, wentylacje, windy, wózki widłowe, zbiorniki. Tym samym oznacza to, że powyższe urządzenia i instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Powyższa umowa z Podmiotem Trzecim przewiduje ponadto, iż Podmiot Trzeci znajdzie nowego sprzedawcę detalicznego, który rozpocznie swoją działalność handlową w Nieruchomości, zajmując powierzchnie hipermarketu, obecnie zajmowane na prowadzenie własnej działalności handlowej przez Zbywcę. Ponadto na rzecz znalezionego nowego sprzedawcy detalicznego nastąpi przejście pracowników zatrudnionych u Zbywcy, związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności handlowej w Nieruchomości, w trybie art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 917 z późn.zm.).

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 14 października 2019 r. (data wpływu do Organu 16 października 2019 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji indywidualnej z 29 października 2019 r. Znak: 0115

\-KDIT1-2.4012.463.2019.4.AD, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał, że elementem opisu zdarzenia przyszłego jest okoliczność, iż on i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (albo będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie), planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 29 października 2019 r. Znak: 0115-KDIT1-2.4012.463.2019.4.AD.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu, prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanymi na Działkach. Zbywca i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 października

2019 r. Znak: 0115-KDIT1-2.4012.463.2019.4.AD, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…)

W związku z tym, do dostawy Myjni znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcy będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy Myjni VAT. Jednocześnie, jak wynika z cytowanego powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT wynikające z tego przepisu nie znajduje zastosowania w odniesieniu do dostaw objętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (tak jak to miałoby miejsce w przypadku planowanej dostawy Myjni). (…)

Tym samym, również w odniesieniu do planowanej dostawy Budynków i Budowli innych niż Myjnia nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podobnie, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, a ponadto, Zbywcy (bądź jego poprzednikom prawnym) z tytułu ich wytworzenia/nabycia przysługiwało (z wyłączeniem Myjni) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W efekcie, (przy założeniu, że Wnioskodawcy złożą Oświadczenie o wyborze opodatkowania) planowana dostawa Budynków i Budowli będzie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. (…)

Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności lub prawa wieczystego użytkowania Działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Działkach.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.