Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-154b/11/GR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-05-18
Teza: Czy w sytuacji sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości, bez wykonania przeniesienia jej na zlecającego, powstanie u Wnioskodawcy – powiernika obowiązek z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; powiernictwo-zlecenia powiernicze; pośrednictwo; przeniesienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2010 r. (data wpływu 11 lutego 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 maja 2011 r. (data wpływu 16 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych transakcji przeniesienia własności nieruchomości w wyniku wykonania umowy nabycia powierniczego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych transakcji przeniesienia własności nieruchomości w wyniku wykonania umowy nabycia powierniczego. Wniosek został uzupełniony pismem otrzymanym w dniu 16 maja 2011 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. W 2006 r. podpisał umowę w formie aktu notarialnego na dokonywanie zakupu nieruchomości na terytorium Polski na rzecz obywatela Holandii. Zakupu Wnioskodawca dokonuje we własnym imieniu, lecz na rzecz zleceniodawcy. Zleceniodawca przekazuje środki finansowe na rachunek Wnioskodawcy, bądź bezpośrednio na rachunek podmiotu od którego w ramach umowy Wnioskodawca dokonuje zakupu nieruchomości. Z podpisanej umowy wynika, że Wnioskodawca jest zobowiązany do przekazania zakupionej nieruchomości w określonym czasie. Za wykonanie tego zlecenia Wnioskodawcy przysługuje wynagrodzenie.

Wnioskodawca planuje podpisać aneks do umowy zlecenia na zakup nieruchomości, w wyniku której zleceniodawca zleci przekazanie nieruchomości bezpośrednio osobie trzeciej, t.j. spółce z o.o., w której zleceniodawca posiada 100% udziałów.

W umowach zakupu nieruchomości (aktach notarialnych, fakturach VAT), Wnioskodawca występuje jako osoba nabywająca, mimo że faktycznym nabywcą jest zleceniodawca. Do chwili obecnej, mimo dokonanych zakupów, nie przekazano jeszcze nieruchomości na rzecz zleceniodawcy bądź wskazanemu przez zleceniodawcę innemu podmiotowi. Wnioskodawca nie uzyskał w związku z powyższym wynagrodzenia.

Zleceniodawca planuje również zlecić Wnioskodawcy – w ramach umowy powiernictwa –sprzedaż nieruchomości, zakupionej na zlecenie powiernicze. Obowiązek znalezienia kontrahenta w tej sytuacji przy nabyciu i sprzedaży spoczywać będą na Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy powstanie obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości na zleceniodawcę, bądź podmiot trzeci wskazany przez zleceniodawcę, w wykonaniu zawartej umowy powierniczego nabycia nieruchomości?
2.  Czy w sytuacji sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości, bez wykonania przeniesienia jej na zlecającego, powstanie u Wnioskodawcy – powiernika obowiązek z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych?

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie drugie. W zakresie pytania pierwszego wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży nieruchomości dokonana bez przekazania nieruchomości zleceniodawcy opodatkowana jest u Wnioskodawcy jako powiernika. Z przepisów prawa podatkowego wynika, że podatnikiem podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości jest zbywający nieruchomość. Z prawnego punku widzenia właścicielem jest powiernik, bowiem on jest uwidoczniony w akcie notarialnym i w księgach wieczystych. Dokonanie sprzedaży nieruchomości we własnym imieniu, niezależnie od tego, czy jest na zlecenie powiernicze, powoduje powstanie obowiązku w podatku dochodowym od osób fizycznych u zbywającego. Zatem zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży jest opodatkowana u powiernika, natomiast ze wzajemnych ustaleń ze zleceniodawcą może wynikać, że zapłacony podatek może być przez niego zwrócony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W obrocie gospodarczym osoby fizyczne jak i prawne nie muszą działać osobiście, dopuszczalne jest działanie przez przedstawiciela. Istota przedstawicielstwa w prawie cywilnym polega na tym, że pewna osoba dokonuje w imieniu i na rzecz innego podmiotu czynności prawne. Osoba, która dokonuje czynności, określana jest mianem przedstawiciela, natomiast osoba, w imieniu której czynność jest dokonywana – reprezentowanym.

Jeżeli czynność dokonana przez przedstawiciela mieści się w granicach umocowania udzielonego przez reprezentowanego, wywołuje ona bezpośredni skutek dla podmiotu, który udzielił pełnomocnictwa. Powszechnie wskazuje się, iż prawu cywilnemu znane są także inne podobne instytucje, które pełnią funkcje zbliżone do przedstawicielstwa, przy czym nie należy ich utożsamiać z przedstawicielstwem.

Od tej instytucji należy odróżnić np. powiernika, który na zewnątrz działa jako samodzielny podmiot prawa, jednak z mocy wewnętrznego porozumienia z inną osobą, na rzecz której działa, nie występuje we własnym interesie.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z zm.) zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Najczęściej podstawą do skonstruowania umowy powierniczej jest umowa zlecenia. Prawa i obowiązki stron tej umowy należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu.

Jak wynika z art. 734 i 735 Kodeksu cywilnego, istotą umowy zlecenia jest odpłatne (prowizja) lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub jeżeli tak stanowi umowa w imieniu własnym lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy (fiduicjalny), a przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym (art. 740 zd. 2 Kodeksu cywilnego).

Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu zlecenie powiernicze jest ograniczone, a to poprzez:

1.  ograniczenie czasowe – zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na pierwsze żądanie zleceniobiorcy;
2.  ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogo innego aniżeli zleceniodawca lub wskazany przezeń podmiot, co powoduje wyłączenie możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte w wykonaniu powiernictwa;
3.  nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecającego praw, prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie - zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego dający zlecenie zwraca przyjmującemu zlecenie jedynie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, oraz zwalnia go od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym, natomiast w przypadku przenoszenia powierniczo nabytych praw na wskazaną przez zlecającego osobę trzecią cena zbycia stanowi należność zleceniodawcy (art. 740 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, świadczenia wykonywane przez Wnioskodawcę jako powiernika, w ramach zawartej umowy zlecenia powierniczego mają obejmować zakup nieruchomości oraz jej sprzedaż. Przy czym obowiązek znalezienia nabywcy będzie spoczywał na Wnioskodawcy. Za wykonanie umowy Wnioskodawca otrzymuje ustalone w umowie wynagrodzenie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że w analizowanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż nieruchomości bez wykonania przeniesienia własności na zleceniodawcę – następująca w wykonaniu umowy powierniczego nabycia tej nieruchomości – nie stanowi odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy.

W sytuacji sprzedaży nieruchomości w wykonaniu zlecenia powierniczego, powiernik nabywa nieruchomość w imieniu własnym, lecz na rachunek zleceniodawcy a następnie zbywa ją również w imieniu własnym i na rachunek zleceniodawcy. A zatem uznać należy, iż w takiej sytuacji - ze względu na to, że środki uzyskane ze zbycia nieruchomości powiernik zobowiązany jest na podstawie łączącej go umowy wydać zleceniodawcy - przychód powstały w wyniku wykonania umowy powierniczej, należy przypisać zleceniodawcy. Przychodem Wnioskodawcy, jako powiernika jest jedynie prowizja, wynikająca z umowy zlecenia powierniczego.

Tym samym w sytuacji opisanej we wniosku, sprzedaż nieruchomości nie spowoduje powstania u Wnioskodawcy przychodu podatkowego ani obowiązku złożenia deklaracji podatkowej z tego tytułu. Przenosząc własność nieruchomości w ramach umowy powierniczej nie dochodzi bowiem do definitywnego przysporzenia majątkowego po stronie powiernika, a w konsekwencji również do powstania po jego stronie przychodu.

Zaznaczyć należy, że nie stanowi przedmiotu niniejszej interpretacji indywidualnej ocena prawidłowości zawartej przez Wnioskodawcę umowy zlecenia powierniczego, oraz jej zgodność z odrębnymi przepisami.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87–100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.