Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.70.2023.2.WK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek niezabudowanych na rzecz Spółki oraz prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia; opodatkowanie; umowa-umowa użyczenia; zamiar; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest prawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

22 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia:

1) czy sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

2) czy sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,

3) czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej tą czynność wystawionej przez Wnioskodawcę.

Uzupełnili go Państwo pismem z 23 marca 2023 r. (wpływ 23 marca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie był w przeszłości podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednak dla potrzeb transakcji, o której mowa w złożonym wniosku, (…) 2023 r. Wnioskodawca złożył zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług z mocą od (…) 2023 r., załączając do wniosku oświadczenie, że rejestracji dokonuje w związku z przyszłą opodatkowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (oświadczenie na żądanie organu).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki o nr ewidencyjnym A (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) dla nieruchomości gruntowej) oraz nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek o nr ewidencyjnych nr B i C (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) dla nieruchomości gruntowej) –(dalej: „Nieruchomości”).

Przy czym nieruchomość składająca się z działek o nr B i C w momencie nabycia przez Wnioskodawcę była zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni (…) m2 oraz budynkiem gospodarczym wybudowanymi około roku (…). W obecnym stanie faktycznym budynki te nie istnieją, gdyż (…) 2023 r. zostały wyburzone, co potwierdza wpis w dzienniku budowy.

Zgodnie z rejestrem gruntów prowadzonym przez Prezydenta Miasta Nieruchomości znajdują się na terenach oznaczonych jako tereny mieszkaniowe (działki nr B i C) oraz jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (działka nr A). Nieruchomości nie są położone na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z (…) 2021 r. ustala dla Nieruchomości rodzaj zabudowy na „(…)”.

Wnioskodawca w roku 2021 nabył Nieruchomości w drodze kupna od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Sprzedawcy Nieruchomości z tytułu tych transakcji nie byli opodatkowani podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca nabył Nieruchomości do swojego majątku prywatnego, jednakże celem zakupu była budowa na łącznej powierzchni działek budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Dla Wnioskodawcy zakup ten miał charakter inwestycyjny, gdzie docelowo Nieruchomości te w przyszłości miały służyć działalności deweloperskiej bądź to prowadzonej bezpośrednio przez Wnioskodawcę, bądź poprzez wniesienie tych działek w formie aportu do potencjalnej spółki działającej w branży deweloperskiej , bądź poprzez odsprzedaż na rzecz takiej spółki. Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do celów prywatnych.

(…) 2022 r. Wnioskodawca na podstawie pisemnego oświadczenia udzielił spółce (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (NIP: (…); KRS (…) (dalej: „Spółka”) prawa do dysponowania Nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, tj. w celu realizacji zadania polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Przy czym Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosić żadnych nakładów w celu realizacji tego zadania, ani też nakładów zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości. Wszelkie nakłady w tym zakresie ponosi Spółka.

Decyzją Prezydenta Miasta z dnia (…) 2022 r. przeniesiono na rzecz Spółki decyzję o warunkach zabudowy z (…) 2021 r. (…) 2022 r. Spółka uzyskała pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i jednocześnie pozwolenie na rozbiórkę istniejących wyżej wspomnianych starych budynków. Zapis w dzienniku budowy potwierdza, że (…) 2023 r. Spółka dokonała wyburzenia tych budynków. Ponadto Spółka poniosła koszty wykonania projektu zagospodarowania Nieruchomości oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek posiadania wynika z przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i innych odrębnych ustaw.

Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki. Akt założycielski Spółki został zawarty (…) 2022 r. i od tego dnia Wnioskodawca jest jej wspólnikiem. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym, podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Po zakupie Spółka będzie wykorzystywać Nieruchomości do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka zamierza kontynuować prace na Nieruchomościach (rozpoczęte wcześniej na podstawie uzyskanego prawa do dysponowania nimi na cele budowlane), rezultatem których będzie budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym. Następnie, Spółka zamierza dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych i miejsc garażowych wraz z częściowymi udziałami w gruncie – wchodzących w skład inwestycji. Sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa”). W związku z czym Nieruchomości zostaną wykorzystane przez Spółkę w całości do działalności opodatkowanej VAT.

Spółka nie prowadzi działalności zwolnionej przedmiotowo z podatku VAT. Jako przedmiot przeważającej działalności ujawniony w rejestrze KRS Spółki widnieje realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Nieruchomości nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie zatrudnia osób zajmujących się działalnością związaną z nieruchomościami. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży lub aportu innych nieruchomości.

Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie skutków podatkowych powyższej operacji na gruncie podatku od towarów i usług.

Interes prawny uzasadniający złożenie wspólnego wniosku o interpretację indywidualną: Wnioskodawca składa wniosek wraz ze Spółką, gdyż dla Wnioskodawcy kluczowe jest ustalenie, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, natomiast w konsekwencji Spółka liczy na potwierdzenie, czy w związku z zakupem Nieruchomości będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Na wstępie wyjaśnia Pan, że (…) 2023 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek nr A, C i B na rzecz Spółki. Aktem notarialnym rep. A numer (…).

Ad. 1

· działka nr A – została udostępniona przez Sprzedającego do dysponowania na cele budowlane na rzecz Spółki na podstawie umowy użyczenia z (…) 2022 r. (umowa wygasła (…) 2023 r., tj. z chwilą sprzedaży na rzecz Spółki). Umowa ta została zawarta w konsekwencji wynegocjowania przez strony essentialia negotii umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem uzyskania przez Spółkę niezbędnych pozwoleń na budowę obiektu będącego przedmiotem zainteresowania Spółki. Na podstawie tejże umowy Sprzedający oddał Spółce w użyczenie Nieruchomość do używania a zakres umowy użyczenia przewidywał prawo Spółki do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, mających na celu przygotowanie nieruchomości do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego, w szczególności występowania o wszelkie pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, zmiany decyzji etc. – na cele budowlane, tj. w celu realizacji zadania polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym.

Do dnia sprzedaży Spółka na podstawcie ww. umowy użyczenia uzyskała:

\- opinie, warunki techniczne, pozwolenia i wszelkie niezbędne uzgodnienia dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę;

\- decyzję na przebudowę zjazdu;

\- projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na terenie obejmującym działki nr C, A, B.

Do dnia sprzedaży Spółka dokonała rozbiórki starych budynków wskazanych we wniosku, przygotowała teren pod budowę dokonując wycinki krzewów, uprzątnięcia i wyrównania terenu, przeprowadziła prace ziemne polegające na wykonaniu częściowego wykopu pod budowę, zaliczkowała na poczet przyłącza do sieci gazowej.

Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w żadnym innym zakresie ani do żadnych innych celów.

· Działka nr C i B – jak wyżej;

· Działka nr C nie była wykorzystywana (do żadnych innych celów ani w żadnym innym zakresie poza ww. umową użyczenia) przez Sprzedającego od czasu nabycia i nie była także wykorzystywana przez Sprzedającego od dnia zawarcia umowy użyczenia ze Spółką do dnia sprzedaży. Jak wskazano we wniosku, zakup działki nastąpił do majątku prywatnego, jednakże miał charakter inwestycyjny a Sprzedający miał w zamiarze kupno wszystkich trzech działek, celem ich scalenia, a w przyszłości przeznaczenia ich pod działalność developerską;

· Działka nr A nie była wykorzystywana (do żadnych innych celów ani w żadnym innym zakresie poza ww. umową użyczenia) przez Sprzedającego od czasu nabycia i nie była także wykorzystywana przez Sprzedającego od dnia zawarcia umowy użyczenia ze Spółką do dnia sprzedaży. Jak wskazano we wniosku, zakup działki nastąpił do majątku prywatnego, jednakże miał charakter inwestycyjny a Sprzedający miał w zamiarze kupno wszystkich trzech działek, celem ich scalenia, a w przyszłości przeznaczenia ich pod działalność developerską;

· Działka nr B nie była wykorzystywana (do żadnych innych celów ani w żadnym innym zakresie poza ww. umową użyczenia) przez Sprzedającego od czasu nabycia i nie była także wykorzystywana przez Sprzedającego od dnia zawarcia umowy użyczenia ze Spółką do dnia sprzedaży. Jak wskazano we wniosku zakup działki nastąpił do majątku prywatnego, jednakże miał charakter inwestycyjny, a Sprzedający miał w zamiarze kupno wszystkich trzech działek, celem ich scalenia a w przyszłości przeznaczenia ich pod działalności deweloperską;

Ad. 2

· Działka nr A – Sprzedający wykorzystywał nieruchomość wyłącznie w zakresie opisanym wyżej, a z uwagi na fakt, że celem tego wykorzystania jest sprzedaż nieruchomości, która, zdaniem Sprzedającego, będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT – to konkludując Sprzedający stoi na stanowisku, że nie wykorzystywał nieruchomości na cele działalności zwolnionej. Tym samym, Sprzedający jest na stanowisku, że nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT, ponieważ nie wykorzystywał jej w ogóle na cele takiej działalności. Notabene kwestia opodatkowania, czy też zwolnienia jest przedmiotem wniosku.

· Działka nr C i B – jak wyżej;

Ad. 3

· Działka nr A – Sprzedający udzielił Spółce prawa do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych na podstawie ww. umowy użyczenia i w zakresie czynności opisanych w punkcie ad. 1. Umowa użyczenia uprawniała Spółkę do występowania do podmiotów i organów administracji państwowej i samorządowej, gestorów mediów oraz innych urzędów komunalnych i podmiotów prywatnych, celem uzyskania wymaganych dokumentów: pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, zmian decyzji etc. i wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych, przygotowujących ww. działkę do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Na podstawie zawartej umowy użyczenia Spółka miała prawo do składania wniosków, oświadczeń oraz wszelkich wyjaśnień, przekazywania i odbierania wszelkich dokumentów oraz zawiadomień – w sprawach związanych z uzyskaniem zapewnień, warunków technicznych niezbędnych uzgodnień, złożenia wniosku, uzyskania i odbioru decyzji, pozwalającej na wykonanie przebudowy zjazdu z ul. (\`(...)\`) dla zadania inwestycyjnego a ponadto do udzielenia stosownego umocowania architektom, przygotowującym projekt koncepcyjny i techniczny – do uzyskania wszystkich wymaganych prawem dokumentów. Umowa użyczenia nie uprawniała Spółki do oddawania przedmiotu użyczenia osobom trzecim w najem, dzierżawę, dalsze użyczenie jak i inne posiadanie zależne, a także wykorzystywania nieruchomości na cele komercyjne;

· Działka nr C i B – jak wyżej.

Ad. 4

*   Działka nr A – Sprzedający nie udzielał Spółce pełnomocnictw, poza przyznaniem uprawnień, które zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, przysługują biorącemu w użyczenie. Jednocześnie, równolegle do umowy użyczenia Sprzedający udzielił Spółce zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane na podstawie ogólnego oświadczenia, stosownie do treści art. 34 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: cyt. „(\`(...)\`) wyrażam zgodę na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane przez spółkę (…) sp. z o.o.”.
*   Działka nr C i B – jak wyżej.

Ad. 5

*   Działka nr A – przedmiotowa nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży była udostępniana przez Sprzedającego Spółce – na podstawie ww. umowy użyczenia w wyżej opisanym zakresie. Poza tym przypadkiem Sprzedający nie udostępniał w tym okresie Nieruchomości innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze. Umowa użyczenia pomiędzy Sprzedającym a Spółką obowiązywała od 31 marca 2022 r. do 15 marca 2023 r. Umowa nie była odpłatna.
*   Działka nr C – przedmiotowa nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży była udostępniana przez Sprzedającego Spółce – na podstawie ww. umowy użyczenia w wyżej opisanym zakresie. Poza tym przypadkiem Sprzedający nie udostępniał w tym okresie Nieruchomości innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze. Umowa użyczenia pomiędzy Sprzedającym a Spółką obowiązywała od 31 marca 2022 r. do 15 marca 2023 r. Umowa nie była odpłatna.
*   Działka nr B – przedmiotowa nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży była udostępniana przez Sprzedającego Spółce – na podstawie ww. umowy użyczenia w wyżej opisanym zakresie. Poza tym przypadkiem Sprzedający nie udostępniał w tym okresie Nieruchomości innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze. Umowa użyczenia pomiędzy Sprzedającym a Spółką obowiązywała od 31 marca 2022 r. do 15 marca 2023 r. Umowa nie była odpłatna.

Ad. 6

*   Działka nr A – w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie zawierał pisemnych umów przedwstępnych ze Spółką, ani z żadnym innym podmiotem. Jak wspomniano w punkcie Ad.1 między Sprzedającym a Spółką dokonano jedynie ustnych uzgodnień odnośnie przyrzeczenia sprzedaży oraz ustalono ustnie essentialia negotii umowy sprzedaży (przedmiot sprzedaży, cenę, warunki płatności). Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży było sprawdzenie przez Spółkę, czy przedmiotowa nieruchomość, składająca się z działek nr A, C i B będzie mogła stanowić nieruchomość na której będzie możliwe zrealizowanie zadania inwestycyjnego przez Spółkę;
*   Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości Sprzedającego ze Spółką miało nastąpić, pod warunkiem uzyskania przez Spółkę niezbędnych zgód, zaświadczeń a w konsekwencji pozwoleń na budowę;
*   Działka nr C i B – jak wyżej.

Ad. 7

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana dla wszystkich trzech działek będących przedmiotem wniosku, tj. dla działki nr A, C i B.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy w razie uznania, że sprzedaż Nieruchomości do Spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu zgodnie z ustawą VAT, to czy sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnień przedmiotowych w ramach tej ustawy? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 23 marca 2023 r.)

3\. Czy w razie uznania, że sprzedaż Nieruchomości do Spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej tą czynność wystawionej przez Wnioskodawcę?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców:

1\. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowić czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu stawką 23% podatku VAT.

3\. Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości wystawionej przez Wnioskodawcę.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. W ocenie Wnioskodawców, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zostaną spełnione łącznie obydwie przesłanki.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem Nieruchomość stanowi towar w rozumieniu ustawy i tym samym jej sprzedaż stanowi odpłatną dostawę towaru.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jako że Wnioskodawca nie wykorzystywał w ogóle Nieruchomości do celów prywatnych, a jednocześnie od początku posiadania Nieruchomości jego zamiarem było przeznaczenie ich na cele działalności deweloperskiej oraz wykonał czynności zmierzające do przygotowania inwestycji do zbycia, to okoliczności te przesądzają o ciągłym i zarobkowym charakterze przedmiotowej inwestycji. Wnioskodawca bowiem oddając Spółce prawo dysponowania działkami na cele budowlane dał jej tym samym umocowanie prawne do ubiegania się o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, które w efekcie Spółka uzyskała i rozpoczęła prace polegające na przygotowaniu terenu pod budowę dokonując wyburzenia istniejących budynków. Ponadto, Spółka poniosła koszty wykonania projektu zagospodarowania Nieruchomości oraz projektu architektoniczno-budowlanego, koszty opinii, uzgodnień i pozwoleń. Tym samym, w okresie posiadania Nieruchomości Wnioskodawca przyczynił się do zwiększenia wartości działek, które w rezultacie uzyskania pozwolenia na budowę zyskały charakter inwestycyjny i stały się pod tym względem atrakcyjne dla Spółki. Podkreślić należy również, że ta konkretna inwestycja jest możliwa jedynie w przypadku gdy będzie zrealizowana jednocześnie na wszystkich działkach będących przedmiotem wniosku. W innym razie, nie byłoby możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę tak dużego obiektu.

Zatem, w rozumieniu ustawy wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych przesądza o tym, że Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości występuje w charakterze podatnika VAT.

Jednocześnie w myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Ponadto w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mimo, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, to jednak wykładnia art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak również treść orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych – wskazują, że „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Przeciwnie, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do swoich prywatnych celów podejmując jednocześnie działania zmierzające do osiągnięcia zarobkowego celu, jaki sobie założył. Celem Wnioskodawcy było uzyskanie dochodu ze sprzedaży Nieruchomości i/lub prowadzenie działalności deweloperskiej. Mimo, że działania związane z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, a przez Nabywcę, to jednak w konsekwencji przyczyniają się one do zwiększenia atrakcyjności i wartości Nieruchomości będącej w posiadaniu Wnioskodawcy, który jako mocodawca udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomościami w opisanym zakresie.

W interpretacji podatkowej z 2 września 2022 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.306.2022.2.MG Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że: „Okoliczność, że ww. działania związane z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez przyszłego Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa/zgody/prawa do dysponowania Nieruchomościami do celów budowlanych czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe Nieruchomości stanowiące nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa współwłasności przedmiotowych Nieruchomości, Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości, że niejako Ich działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. (\`(...)\`) W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa współwłasności Nieruchomości, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Sprzedających. Zatem, sprzedaż prawa współwłasności przedmiotowych Nieruchomości nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym”.

Mając na uwadze powyższe, czynność sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu VAT na mocy ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stawką VAT właściwą dla opodatkowania przedmiotowej czynności będzie stawka podstawowa 23%, bowiem sprzedaż nie będzie spełniać przesłanek żadnego ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 ustawy, jak również nie znajdzie tu zastosowania żadna z obniżonych stawek VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Sprzedawcy nie byli opodatkowani podatkiem VAT z tytułu zbycia Nieruchomości, a jednocześnie zakup dokonany przez Wnioskodawcę był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Wobec powyższego, dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Nie znajdą również zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż odnoszą się one do dostawy wraz z gruntem budynków, budowli lub ich części, podczas gdy Nieruchomości w obecnym stanie faktycznym nie są zabudowane i na dzień sprzedaży na rzecz Spółki nie będą zabudowane. Budynki wybudowane około roku 1920 w momencie zakupu przez Wnioskodawcę znajdowały się na jednej z Nieruchomości, jednak jak wspomniano wyżej zostały wyburzone z dniem 15 lutego 2023 r.

Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43, ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych, niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi, że przez teren budowlany należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak podkreślono w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie są położone na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z kolei decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z (…) 2021 r. przeniesiona na rzecz Spółki decyzją Prezydenta Miasta z (…) 2022 r. ustala rodzaj zabudowy na „(…)”.

Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie zatem korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zastosowania nie znajdzie również zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki powinna zostać opodatkowana podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Spółka jak wspomniano jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a całość Nieruchomości nabytych przez Spółkę będzie wykorzystana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, gdyż Spółka po wybudowaniu mieszkalnego budynku wielorodzinnego wraz z garażami dokona sprzedaży lokali mieszkalnych z miejscami postojowymi i udziałem w gruncie, a sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 8% zgodnie z art. 41 ust 2 i ust. 12 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji Spółka będzie miała prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1, ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży na rzecz Spółki działek nr A, C i B, Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nabył Nieruchomości do swojego majątku prywatnego, jednakże celem zakupu była budowa na łącznej powierzchni działek budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Dla Wnioskodawcy zakup ten miał charakter inwestycyjny, gdzie docelowo Nieruchomości te w przyszłości miały służyć działalności deweloperskiej bądź to prowadzonej bezpośrednio przez Wnioskodawcę, bądź poprzez wniesienie tych działek w formie aportu do potencjalnej spółki działającej w branży deweloperskiej , bądź poprzez odsprzedaż na rzecz takiej spółki. Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do celów prywatnych.

W celu rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy należy przeanalizować, czy nabycie nieruchomości gruntowych przez Wnioskodawcę było związane z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Zatem istotne znaczenie w tej sytuacji będzie odgrywał zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W niniejszej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – nabywając nieruchomości Wnioskodawca, kierował się zamiarem wykorzystania ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym zamysł wykorzystania Nieruchomości w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że przyszła sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z powyższym należy stwierdzić, iż zakupu Nieruchomości dokonano z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez zamiar wykorzystywania ich do działalności gospodarczej. Zatem zakup Nieruchomości w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, Wnioskodawca podjął już w momencie zakupu działek nr A, C, B. W konsekwencji transakcja dostawy Nieruchomości nie stanowiła dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jak wskazał sam Wnioskodawca, Zainteresowany nie wykorzystywał i nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do celów prywatnych.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Na tle powyższej treści prawnej należy raz jeszcze podkreślić, że skoro zakupu nieruchomości Wnioskodawca dokonał w celu i z zamiarem wykorzystania ich w prowadzonej działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miały one być wykorzystywane w celu zaspokojenia Jego potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z prowadzoną działalnością.

W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości ma decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej stwierdzenia, czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży gruntu będzie działał, jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem nie cele osobiste a cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą leżały u podstaw nabycia Nieruchomości. Wobec tego czynność zbycia Nieruchomości nie stanowi rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa Nieruchomości, jako związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika tego podatku, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Ponadto, dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawca udostępnił nieodpłatnie Spółce nieruchomości oraz udzielił Spółce prawa do dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych na podstawie ww. umowy użyczenia.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Ogólne zasady dotyczące sprzedaży reguluje art. 535 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego:
-----------------------------------------------

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

W myśl art. 712 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.

Stosowanie do art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego:
---------------------------------------------

Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Główną cechą umowy użyczenia jest całkowita nieodpłatność. Umowa ta nie przenosi też własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że działki nr A, C, B zostały udostępnione przez Sprzedającego do dysponowania na cele budowlane na rzecz Spółki na podstawie umowy użyczenia z 31 marca 2022 r. (umowa wygasła 15 marca 2023 r., tj. z chwilą sprzedaży na rzecz Spółki). Umowa ta została zawarta w konsekwencji wynegocjowania przez strony essentialia negotii umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem uzyskania przez Spółkę niezbędnych pozwoleń na budowę obiektu będącego przedmiotem zainteresowania Spółki. Na podstawie tejże umowy Sprzedający oddał Spółce w użyczenie Nieruchomość do używania a zakres umowy użyczenia przewidywał prawo Spółki do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, mających na celu przygotowanie nieruchomości do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego, w szczególności występowania o wszelkie pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, zmiany decyzji etc. – na cele budowlane, tj. w celu realizacji zadania polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości Sprzedającego ze Spółką miało nastąpić, pod warunkiem uzyskania przez Spółkę niezbędnych zgód, zaświadczeń a w konsekwencji pozwoleń na budowę.

Do dnia sprzedaży Spółka na podstawcie ww. umowy użyczenia uzyskała:

\- opinie, warunki techniczne, pozwolenia i wszelkie niezbędne uzgodnienia dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę;

\- decyzję na przebudowę zjazdu;

\- projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na terenie obejmującym działki nr C, A, B.

Do dnia sprzedaży Spółka dokonała rozbiórki starych budynków wskazanych we wniosku, przygotowała teren pod budowę dokonując wycinki krzewów, uprzątnięcia i wyrównania terenu, przeprowadziła prace ziemne polegające na wykonaniu częściowego wykopu pod budowę, zaliczkowała na poczet przyłącza do sieci gazowej. Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w żadnym innym zakresie ani do żadnych innych celów.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Spółka dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działek nr A, C, B. Pomimo, że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw lub zgód potencjalnemu przyszłemu właścicielowi.

Zatem fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po wyrażeniu zgody na dokonanie czynności wskazanych w umowie użyczenia, wykonane przez Spółkę czynności wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjniły działki będące przedmiotem sprzedaży stanowiące nadal własność Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek nr A, C, B Wnioskodawca nie będzie korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Wnioskodawca zakupił ww. działki z zamiarem wykorzystania ich do działalności deweloperskiej. Ponadto, do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działki nr A, C, B będące własnością Wnioskodawcy były poddane wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT były „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Spółkę. Jak bowiem wskazano powyżej, w efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegały działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy użyczenia. Spółka w ramach prowadzonych postępowań w odniesieniu do nieruchomości – do czasu nabycia tych nieruchomości – zasadniczo działała we własnym imieniu ale na rzecz Sprzedającej.

W związku z tym, sprzedaż działek nr A, C, B stanowi dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z tą sprzedażą działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, sprzedaż działek nr A, C, B, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem** **VAT,** **zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy****.**

**Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.**

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość składająca się z działek o nr B i C w momencie nabycia przez Wnioskodawcę była zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni 69 m2 oraz budynkiem gospodarczym wybudowanymi około roku 1920. W obecnym stanie faktycznym budynki te nie istnieją, gdyż 15 lutego 2023 r. zostały wyburzone, co potwierdza wpis w dzienniku budowy. Nieruchomości nie są położone na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z (…) 2021 r. ustala dla Nieruchomości rodzaj zabudowy na „(…)”. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana dla wszystkich trzech działek będących przedmiotem wniosku, tj. dla działki nr A, C i B.

Tym samym, działki nr A, C i B stanowią grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa działek nr A, C i B nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca w roku 2021 nabył Nieruchomości w drodze kupna od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Sprzedawcy Nieruchomości z tytułu tych transakcji nie byli opodatkowani podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek nr C, A, B, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT, ponieważ nie wykorzystywał jej w ogóle na cele takiej działalności.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa własności działek nr C, A, B jest opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Na mocy art. 113 ust. 13 pkt 1d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

**Podsumowując,** **sprzedaż Nieruchomości nie korzysta ze zwolnień** **o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy****. Zatem sprzedaż tych Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT.**

**Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.**

Wątpliwości Państwa dotyczą także ustalenia, czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej tą czynność wystawionej przez Wnioskodawcę.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że po zakupie Spółka będzie wykorzystywać Nieruchomości do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka zamierza kontynuować prace na Nieruchomościach (rozpoczęte wcześniej na podstawie uzyskanego prawa do dysponowania nimi na cele budowlane), rezultatem których będzie budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym. Następnie, Spółka zamierza dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych i miejsc garażowych wraz z częściowymi udziałami w gruncie – wchodzących w skład inwestycji. Sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z czym, Nieruchomości zostaną wykorzystane przez Spółkę w całości do działalności opodatkowanej VAT.

Ponadto, jak Państwo wskazali w złożonym wniosku, akt założycielski Spółki został zawarty 15 marca 2022 r. i od tego dnia Wnioskodawca jest jej wspólnikiem. Spółka zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, Spółka ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabyte przez Spółkę działki nr A, C, B będą służyć czynnościom opodatkowanym, a Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Prawo powyższe będzie Spółce przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

**W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka jest uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę w związku ze sprzedażą działek nr A, C, B. Prawo powyższe będzie Spółce przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.**

**Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanych pytań w przedmiocie podatku od towarów i usług. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT. W związku z powyższym w sprawie ustalenie wysokości stawki podatku VAT mogą Państwo się zwrócić o wydanie wiążącej informacji stawkowej.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).