Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.43.2020.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-23
Teza: Czy przedmiotowa Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 5 lutego 2020 r. (data wpływu – 10 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana X
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Pana X (osobę planującą utworzenie spółki)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Pan X (Zainteresowany) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Zainteresowany rozpoczął działalność gospodarczą w 2003 r. Od 2006 r. rozwija się w branży deweloperskiej. Głównym przedmiotem działalności Zainteresowanego jest budowa osiedli mieszkalnych i sprzedaż poszczególnych nieruchomości (lokali). Zainteresowany prowadzi także działalność w zakresie wynajmu posiadanych nieruchomości oraz jej wyposażenia. Przedmiotem najmu jest m.in. Nieruchomość opisana w punkcie 2 poniżej.

W celu realizacji dalszych projektów z zakresu podstawowej działalności Pana X, tj. działalności deweloperskiej mieszkaniowej, zamierza on sprzedać Nieruchomość do spółki zależnej (Kupującego). Pozwoli to m.in. uwolnić środki zainwestowane w Nieruchomość, celem realizacji nowych projektów deweloperskich.

Kupujący, jest nowo założonym podmiotem, który po zakupie Nieruchomości zamierza prowadzić działalność w zakresie inwestycji w kolejne obiekty szeroko rozumianej branży turystycznej oraz w tym celu pozyskać nowych udziałowców i akcjonariuszy.

Podmiotem kupującym Nieruchomość będzie polska spółka celowa (dalej: „Kupujący”), która w momencie zawierania umowy nabycia, będzie spółką zależną od Pana X. Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Kupującego w chwili planowanej transakcji, do której odnosi się niniejszy wniosek, będą się znajdowały na terytorium Polski. Przedmiotem działalności Kupującego będzie w szczególności posiadanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie nieruchomościowymi aktywami majątkowymi. W przyszłości po pozyskaniu nowych inwestorów Kupujący zamierza także prowadzić działalność w zakresie nabywania kolejnych obiektów turystycznych celem ich wynajmu.

Pan X składa niniejszy wniosek we własnym imieniu jako Zainteresowany będący stroną postępowania. W związku z planowanym zawiązaniem w przyszłości spółki celowej (Kupującego), Pan X jednocześnie występuje także jako osoba planująca utworzenie tej spółki

– zgodnie z art. 14n Ordynacji podatkowej, w roli Zainteresowanego niebędącego stroną.

Na moment dokonania transakcji zarówno Pan X jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający oraz Kupujący są obecnie w procesie negocjacji zakupu Nieruchomości opisanej poniżej.

Wnioskodawca zauważa, że zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości i jej dostawy zgodnie z zamierzeniami nastąpi w 2020 r. („Transakcja”).

Transakcja będzie obejmowała podpisanie umowy sprzedaży/rozporządzającej lub umów zakupu poszczególnych aktywów majątku Nieruchomości, co będzie rozłożone w czasie, w zależności od spełnienia warunków określonych w poszczególnych umowach.

Strony wyjaśniają, iż przedmiotem zapytania w tym wniosku o interpretację jest ocena prawna dokonania dostawy Nieruchomości, w szczególności pod kątem oceny jej jako dostawy nieruchomości, albo dostawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Sprzedający oraz Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm.), w konsekwencji są także podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów art. 32 ustawy o VAT.

1\. Opis przedsiębiorstwa Zainteresowanego.

Jak wyżej wskazano Zainteresowany prowadzi przedsiębiorstwo deweloperskie, które aktualnie, tj. po wybudowaniu budynku przeznaczonego na działalność hotelarską (dalej: „Budynek”) oraz jego wyposażeniu, prowadzi działalność w zakresie wynajmu zarówno Budynku jak i jego wyposażenia na rzecz spółki zależnej.

Przedmiotem wynajmu, oprócz Budynku, są rzeczy ruchome stanowiące kompleksowe wyposażenie hotelu. W skład przedmiotu wynajmu wchodzą poszczególne elementy niezbędne do prowadzenia hotelu m.in. wyposażenie pokoi (m.in. łóżka, materace, meble, krzesła, stoliki, pościel, zastawa, telewizory, czajniki, obrazy, kosze na śmieci itp.), wyposażenie kuchni (piece, zmywarki, komory chłodnicze i mroźnicze, stoły robocze, naczynia, garnki, patelnie, sztućce kuchenne, wózki kuchenne, kosze na odpadki i inny sprzęt kuchenny), wyposażenie restauracji (stoliki, krzesła, zastawa, sztućce, dekoracje i inne niezbędne wyposażenie restauracji), wyposażenie recepcji, baru i holu (lady recepcyjne i barowe, hokery, ekspres, zastawa, stoliki, kanapy, dekoracje, kosze na śmieci, itp.), wyposażenie niezbędne do utrzymania działania hotelu (wózki hotelowe, oświetlenie ruchome, kosze na śmieci, pralka, suszarka, serwery, sprzęt komputerowy, oprogramowanie i systemy zarządzania hotelem, zasilacze awaryjne, sprzęt sprzątający, sprzęt do odśnieżania, itp.), wyposażenie siłowni (bieżnie i inne urządzenia), wyposażenie biurowe (biurka stoliki, komputery, oprogramowanie, drobny sprzęt biurowy, itp.) i inne niezbędne elementy (dalej: „Wyposażenie”).

Zainteresowany prowadzi działalność osobiście oraz zatrudnia jednego pracownika na 1/4 etatu do pomocy w prowadzeniu działalności gospodarczej. Zadania pracownika dotyczą ogólnie prowadzonej działalności gospodarczej i nie są związane wyłącznie z utrzymaniem Budynku, może on dokonywać drobnych napraw wyposażenia, ale także wykonywać zadania związane z planowaną działalnością deweloperską.

Zainteresowany korzysta z biura księgowego, ale nie prowadzi odrębnych ewidencji księgowych dla Budynku wraz z gruntem (Nieruchomości) oraz kosztów i przychodów z nią związanych (z wyłączeniem prowadzenia karty środka trwałego i innych wprost wymaganych przez przepisy), nie dokonuje podziału kosztów ogólnych pomiędzy Budynek, Wyposażenie i inną działalność.

2\. Opis nieruchomości.

Zainteresowany jest właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w W. składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 10/2, zabudowanej budynkiem przeznaczonym na działalność hotelarską oddanym do użytkowania 10 maja 2018 r. Od samego początku obiekt jest w całości wynajmowany spółce zależnej, która prowadzi w nim działalność hotelarską na podstawie umowy z międzynarodową siecią. Najemca prowadzący obecnie w tym budynku działalność hotelarską samodzielnie zatrudnia wszystkich pracowników rozlicza się z mediów, utrzymania i serwisowania budynku oraz wywozu nieczystości.

Niezależnie od wynajmu Budynku na działalność hotelową część Budynku jest wynajmowana pod bankomat.

Obie powyżej wskazane umowy najmu, będą dalej łącznie zwane „Umowami najmu”.

Zainteresowany miał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT przy budowie Budynku i z tego prawa skorzystał.

Na moment składania niniejszego wniosku cała Nieruchomość jest oddana do użytkowania najemcy na podstawie Umowy najmu od maja 2018 r. Od tego czasu Nieruchomość nie była ulepszana o ponad 30%.

3\. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości.

Pan X oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości przewidującą zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) – tak jak to zostało opisane w punkcie 1, na podstawie której Pan X przeniesie na rzecz Kupującego tytuł własności do Nieruchomości w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży. Strony mogą postanowić, że zostaną zawarte odrębne umowy przedwstępne lub przyrzeczone w odniesieniu do poszczególnych aktywów wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają ustanowić wzajemne służebności umożliwiające korzystanie z infrastruktury technicznej i dróg.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, z mocy prawa, Kupujący wstąpi, w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość, w miejsce Pana X we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Kupujący na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego przejmie prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie powierzchni Budynku i gruntów, a ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i zobowiązania (o ile dotyczą) z tytułu zabezpieczeń wykonania Umów najmu przez najemców np. gwarancji bankowych, oświadczeń o poddaniu się egzekucji z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego doręczonych przez najemców lub też dokona przelewu kwot, odpowiadających depozytom pieniężnym, zapłaconych przez najemców na poczet należytego wykonania Umów najmu. Kupującemu zostaną wydane także oryginały dokumentów wskazanych w umowie sprzedaży, klucze oraz karty dostępu do Nieruchomości wskazane w umowie sprzedaży, chyba że zostały przekazane Najemcy.

W ramach Transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przewiduje się przeniesienia na rzecz Kupującego w szczególności takich składników majątkowych lub udzielenia praw (za wyjątkiem elementów wskazanych w niniejszym wniosku) takich jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Podatnika, środki pieniężne, w tym znajdujące się na rachunku bankowym oraz umowa rachunku, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, wierzytelności, w szczególności wierzytelności wynikające z Umów najmu (za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami), koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki), tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek przed przeniesieniem własności Nieruchomości Podatnik udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację oraz informacje dotyczące Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego), prawa i obowiązki z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również umowy serwisowe takie jak ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości oraz dbanie o zieleń (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki), prawa i obowiązki z umów zarządzania aktywami Podatnika.

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży, Spółka planuje przenieść na Kupującego następujące prawa i obowiązki:

1.  związane nierozerwalnie z Nieruchomością i będące w posiadaniu Sprzedającego: prawa autorskie do projektów budowlanych dotyczących Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których zostały zapisane dzieła objęte tymi prawami autorskimi, prawa wynikające z gwarancji udzielonej/-ych przez projektanta/-ów na podstawie umowy/umów z architektem (o ile prawa z takiej/-ich gwarancji będą istniały w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez generalnych wykonawców oraz wykonawców innych prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, w tym Budynków wraz z prawami i zobowiązaniami z tytułu zabezpieczeń właściwego wykonania praw z tytułu rękojmi oraz gwarancji (w tym kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych) (o ile będą istniały w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży);
2.  inne prawa i obowiązki, które mogą zostać uznane za nierozerwalnie związane z Nieruchomością oraz podlegające przeniesieniu na Kupującego w ramach tego rodzaju transakcji, w tym, w szczególności prawo żądania złożenia gwarancji zabezpieczających potencjalnie roszczenia z tytułu najmu (o ile wystąpią przyczyny takich roszczeń);
3.  umowa dotycząca dostawy ciepła systemowego. Pan X prowadzi działania mające na celu przeniesienie obowiązków z tej umowy na najemcę, jednakże nie można zagwarantować, czy uda się tego dokonać przed Transakcją. W takiej sytuacji prawa i obowiązki z tej umowy przejdą na Kupującego do czasu przeniesienia tej umowy na najemcę; (wymienione powyżej prawa i obowiązki Spółki związane z Nieruchomością będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami”).

Dodatkowo, w ramach Transakcji, za wynagrodzeniem wliczonym w cenę sprzedaży Nieruchomości, Podatnik udzieli zgody Kupującemu na wykonywanie praw osobistych i przeniesie na Kupującego wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie autorskich praw zależnych do utworów zależnych opartych na utworach stworzonych na podstawie umów o prace projektowe, w tym również do udzielania dalszych zezwoleń osobom trzecim w tym zakresie – w każdym przypadku wyłącznie w zakresie w jakim Podatnik posiada przedmiotowe prawa lub odpowiednio, jest uprawniona do udzielania ww. zgód lub zezwoleń.

Co do zasady, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości wraz z Umowami najmu i zabezpieczeniami ich wykonania oraz Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami.

W ramach Transakcji Sprzedający wyda Kupującemu, będącą w posiadaniu Sprzedającego, dokumentację związaną z Nieruchomością, w tym w szczególności (ale nie ograniczając) dokumentację techniczną, Umowy najmu oraz inne umowy, z których wynikają prawa i obowiązki opisane powyżej jako przechodzą na Kupującego z mocy prawa w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji.

Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość (Budynek i grunt), Pan X nie planuje sprzedaży Wyposażenia jednak nie wyklucza możliwości sprzedaży w przyszłości. W takim wypadku Wyposażenie będzie sprzedawane na rzecz innego podmiotu niż Kupujący.

Pan X nie zamierza także przenosić na rzecz Kupującego pracownika, który nadal będzie u niego zatrudniony. Tym samym w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy.

Pan X jako wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania konstrukcji budynku w należytym, zgodnym z przepisami, stanie, które to obowiązki realizuje we własnym zakresie i nie ma w tym zakresie podpisanej umowy z podmiotami zewnętrznymi. W tym zakresie Kupujący będzie obowiązany do realizacji tych obowiązków we własnym zakresie lub podpisania odpowiedniej umowy z podmiotami świadczącymi takie usługi.

Jak już wyżej wskazano, na Kupującego nie przejdą ponadto w szczególności:

1.  firma ani nazwa przedsiębiorstwa Pana X,
2.  środki pieniężne (w kasie i na rachunkach bankowych),
3.  know-how,
4.  księgi rachunkowe,
5.  długi obciążające Pana X, z zastrzeżeniem kredytu opisanego poniżej,
6.  należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Pana X,
7.  wartości niematerialne i prawne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa.

Strony mają zamiar podzielić przychody i koszty związane z Nieruchomością mając na uwadze moment przekazania Nieruchomości. W przypadku jeśli sprzedaż nie nastąpi na koniec okresu rozliczeniowego strony podzielą pomiędzy siebie przychody i koszty proporcjonalnie do okresu posiadania Nieruchomości przez każdą ze stron w danym okresie rozliczeniowym.

Dostawa Nieruchomości może zostać dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego jej zasiedlenia, tj. przed majem 2020 r. W przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia przed dniem jej dokonania, Kupujący oraz Podatnik będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT.

Po nabyciu przez Kupującego Nieruchomości, w tym Budynku, Nieruchomość będzie nadal eksploatowana (wynajmowana na cele komercyjne), choć nie jest wykluczone, że w przyszłości może ona zostać także odsprzedana lub zbyta w innej formie. Działalność Kupującego w zakresie wynajmu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Pan X przy budowie Budynku finansował go także korzystając z kredytu udzielonego przez bank. Na rzecz banku została ustanowiona hipoteka na Nieruchomości. Kupujący zamierza pozyskać we własnym zakresie finansowanie dłużne zakupu Nieruchomości jednakże ze względu na to, że jest spółką osobową i jest podmiotem nowoutworzonym w rozumieniu przepisów bankowych uzyskanie finansowania we własnym zakresie może być obwarowane warunkami, których spełnienie nie będzie ekonomicznie uzasadnione lub nawet możliwe ze względu na szczególne formy zabezpieczenia stosowane wobec podmiotów nowo utworzonych. W takiej sytuacji Strony dopuszczają przejęcie przez Kupującego kredytu udzielonego Panu X.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego?

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) dla Kupującego. Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki podatkowej, w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 Ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis Ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu Ustawy o PCC – zdaniem Zainteresowanych – skoro sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz Znak: IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz Znak: IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 9 kwietnia 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.86.2020.2.AZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Kupujący – polska spółka celowa, założona w przyszłości przez Pana X (Zainteresowanego będącego stroną postępowania, który występuje jednocześnie w charakterze Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania), nabędzie od niego na podstawie umowy sprzedaży. Sprzedający prowadzi przedsiębiorstwo deweloperskie i jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 10/2, zabudowanej budynkiem przeznaczonym na działalność hotelarską. Obecnie nieruchomość jest wynajmowana na rzecz spółki zależnej. Dostawa Nieruchomości może zostać dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego jej zasiedlenia, tj. przed majem 2020 r. W przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia przed dniem jej dokonania, Kupujący oraz Podatnik będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 kwietnia 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.86.2020.2.AZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) W konsekwencji jeżeli sprzedaż budynku, który został oddany do użytkowania od maja 2018 r. nastąpi przed majem 2020 r. to sprzedaż ta będzie opodatkowana według stawki podstawowej. (…) W konsekwencji sprzedaż gruntu (działki nr 10/2), na którym posadowiony jest ww. budynek, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej. Natomiast, w sytuacji gdy od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, w odniesieniu do budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji – stosownie do regulacji art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniem od podatku objęta będzie również dostawa działki nr 10/2, na której położony jest budynek. Skoro, w sytuacji gdy od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata sprzedaż budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w takim przypadku bezprzedmiotowe staje się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. (…) Ponadto w opisie sprawy wskazano, że na moment dokonania transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce oraz złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wobec powyższego Zainteresowani spełniając ww. warunki będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży budynku wraz z prawem własności działki gruntu nr 10/2 i wybrać opodatkowanie tej dostawy stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy. Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż budynku, w przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Zainteresowani – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej według stawki podstawowej. (…)”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.