Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-50/09/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-03-31
Teza: Koszty uzyskania przychodu poniesione na wytworzenie lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal; nakłady; nieruchomości-nabycie nieruchomości; posiadanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2009r. (data wpływu do tut. BKIP 16 stycznia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kosztów wytworzenia lokalu **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kosztów wytworzenia lokalu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie uchwały członków Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 19 maja 2006r. została sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży w dniu 22 maja 2006r. pomiędzy tą Wspólnotą Mieszkaniową a wnioskodawcą.

Przedmiotem umowy było zobowiązanie sprzedaży, a tym samym kupna przez wnioskodawcę części nieruchomości wspólnej budynku stanowiącej część strychu o powierzchni około 130 m2, którą to powierzchnię wnioskodawca zobowiązał się przekształcić w odrębny lokal mieszkalny.

W związku z powyższym do obowiązków wnioskodawcy należało na własny koszt wydzielenie odrębnego lokalu mieszkalnego na podstawie opracowanej dokumentacji projektowej i pozwolenia na budowę wydanego na jego osobę.

W dniu sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży ustalono cenę w wysokości 100, 00 zł za 1 m2, czyli 13 000 zł, którą wnioskodawca zobowiązał się uiścić do 31 lipca 2006r. i wpłaty tej dokonał. Do obowiązków wnioskodawcy należało wykonanie wszelkich czynności formalnych zmierzających do ustanowienia odrębnego lokalu mieszkalnego, łącznie z opracowaniem nowej karty współwłasności nieruchomości dla tej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz pokrycie kosztów remontu jednej klatki schodowej wycenionego na kwotę 2 800 zł, które wnioskodawca pokrył. W lipcu 2007r. Starostwo Powiatowe wydało zaświadczenie o samodzielności lokalu, co było podstawą do dokonania finalnej transakcji sprzedaży w formie aktu notarialnego w dniu 08 stycznia 2008r. Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedaż lokalu mieszkalnego może nastąpić tylko i wyłącznie w postaci aktu notarialnego, dlatego też najpierw należało wytworzyć lokal mieszkalny, by Wspólnota Mieszkaniowa mogła dokonać sprzedaży i w takiej kolejności zostało to dokonane.

Wszelkie koszty wytworzenia lokalu poniósł wnioskodawca wraz z zakupem części wspólnej i opłatami notarialnymi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy na podstawie przepisów art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wnioskodawca może zaliczyć koszty poniesione na wytworzenie lokalu mieszkalnego od dnia 22 maja 2006r. do dnia 08 stycznia 2008r. tj. faktury VAT, dowody opłat administracyjnych, koszty nabycia do kosztów uzyskania przychodu?

Czy na podstawie powyższych przepisów wnioskodawca może powiększyć koszty uzyskania przychodu o nakłady wyliczone według operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego?

Zdaniem wnioskodawcy, koszty wytworzenia lokalu poniesione w przytoczonym okresie może on zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedanej nieruchomości, jak również wysokość nakładów wycenionych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do d

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że jeżeli wnioskodawca sprzedał lub w przyszłości sprzeda przedmiotowe mieszkanie, przychodem ze sprzedaży ww. lokalu będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Tut. organ podkreśla, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie czy wytworzenie nieruchomości, jak i poczynionych w czasie jej posiadania nakładów, powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur oraz innych dowodów zasługujących na wiarę.

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż prawo własności lokalu (przeniesienie własności), w którego posiadaniu jeszcze pod postacią strychu był wnioskodawca od dnia 22 maja 2006r. nastąpiło w dniu 08 stycznia 2008r.

Wnioskodawca poniósł począwszy od dnia posiadania szereg wydatków związanych z wytworzeniem lokalu.

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wnioskodawca może zaliczyć koszty nabycia strychu w drodze umowy przedwstępnej (13 000 zł) oraz udokumentowane w sposób określony w art. 22 ust. 6e nakłady na wytworzenie lokalu: tj. koszty wytworzenia lokalu poniesione przed zawarciem umowy przenoszącej jego własność (jego nabyciem), łącznie z remontem klatki schodowej. Uznać bowiem należy, iż wydatki te, na adaptację strychu zostały poniesione w czasie posiadania zbywanej nieruchomości, a wnioskodawca na mocy umowy przedwstępnej został zobowiązany do ich wykonania. Za koszty uzyskania przychodu wnioskodawca może uznać także wydatki zmierzające do ustanowienia odrębnego lokalu mieszkalnego wraz z opracowaniem nowej karty nieruchomości dla wspólnoty mieszkaniowej, opłaty notarialne związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawca nie może zaliczyć nakładów wyliczonych według operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, albowiem taka sytuacja prowadziłaby do dwukrotnego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów nakładów poniesionych na wytworzenie tego lokalu. Nakłady poczynione na lokal muszą być udokumentowane zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy, co oznacza, że wyliczenie wartości nakładów według operatu szacunkowego nie jest wyliczeniem udokumentowanym w sposób przewidziany w ustawie. Tym samym jeśli wnioskodawca nie posiada faktur VAT bądź dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, to wydatków takich nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle powyższego, stanowisko wnioskodawcy, iż do kosztów wytworzenia lokalu mogą zostać zaliczone zarówno koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedanej nieruchomości w wysokości wytworzenia lokalu jak i wysokość nakładów wycenionych przez rzeczoznawcę majątkowego należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto wyjaśnia się, iż poniesione przez wnioskodawcę wydatki będą stanowić koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie sprzedaży przedmiotowego lokalu. Z tą chwilą powstaje bowiem przychód z tytułu sprzedaży.

Zatem, wydatki te wnioskodawca może odliczyć tylko wówczas, jeśli sprzedał lub sprzeda (albowiem fakt sprzedaży nie wynika z wniosku) przedmiotowy lokal mieszkalny.

Natomiast sam fakt zakupu tego lokalu nie skutkuje dla wnioskodawcy powstaniem jakiegokolwiek przychodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego, 70 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.