Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.159.2024.2.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

\- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że sprzedaż udziału wynoszącego 7/24 w lokalu mieszkalnym nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,

\- prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

11 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek (brak daty sporządzenia wniosku) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani, w odpowiedzi na wezwanie, pismami z 19 kwietnia 2024 r. (wpływ 23 kwietnia 2024 r.) i 13 maja 2024 r. (wpływ 15 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

W 2021 r. wspólnie z bratem (…) oraz synem i synową Pani siostry (…) postanowili Państwo uregulować sprawy podziałowe z nieruchomością gruntową (…) wraz z budynkiem i lokalami mieszkalnymi.

Skutkiem Państwa działań było kolejno:

\- zmiana udziału w nieruchomości wspólnej (…),

\- umową nieodpłatnego zniesienia współwłasności (…),

\- dwa akty not. nr (…) i nr (…) umowa przeniesienia własności w celu zwolnienia się z długu, zmiana wysokości udziału w nieruchomości wspólnej,

\- postanowienie Sądu Rejonowego nakazujące zmianę aktu not. nr (…),

\- lokal nr 1 był własnością (…),

\- lokal nr 2 Pani własność w 17/24 części i 7/24 części Pani brata (…), a każdoczesny właściciel lokalu nr 1 i nr 2 miał 1/2 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z postanowieniem w ostatnim akcie notarialnym (…):

\- (…) otrzymali udział 15060/44517 w nieruchomości wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego nr 1,

\- Pani brat (…) 14372/44517 (udział darowany bratu przez Panią) wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego nr 3,

\- Pani (…) 15085/44517 wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego nr 2.

W piśmie z 19 kwietnia 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani:

Na wstępie zaznaczyła Pani, że przedmiotem wniosku jest Pani mieszkanie (mieszkanie nr 2) (…) wraz z częścią nieruchomości wspólnej (…). Od urodzenia mieszka tam Pani razem z Pani bratem (…) i siostrą (…). Obecnie w domu na parterze mieszka Pani siostra, Pani zajmuje mieszkanie na pierwszym piętrze, a drugie piętro zajmuje Pani brat (…), który przebudował strych na mieszkanie. Dom wraz z działką (nieruchomością wspólną) odziedziczyli Państwo po swoich rodzicach, na początku miał on parter, piętro i niezamieszkałe poddasze, które potem Pani brat przebudował sobie na mieszkanie.

Przed rozpoczęciem przez Państwa w roku 2021 procesu uregulowania stanu posiadania, pierwotne udziały w nieruchomości w Pani przypadku regulowało:

\- postanowienie sądu (…) – nabycie po zmarłej Mamie,

\- postanowienie sądu (…) – nabycie po zmarłym Tacie,

\- umowa darowizny (…) (Pani siostra darowała Pani swój udział 7/24 części – obecnie Pani mieszkania),

\- umowa sprzedaży z 2017 repetorium (…) (odkupiła Pani 3/24 części od córki Pani macochy).

Do dnia rozpoczęcia spraw związanych z uregulowaniem sytuacji prawnej posiadanego przez Państwa domu i działki, czyli podpisania aktu notarialnego (…) stan był następujący:

\- wydzielone były dwa lokale mieszkalne 1 i 2,

\- każdoczesny właściciel lokalu nr 1 i lokalu nr 2 posiadał 1/2 (połowę) w nieruchomości wspólnej,

\- właścicielem lokalu nr 1 była w całości Pani siostra (…),

\- właścicielami lokalu nr 2 była Pani w 17/24, natomiast w części 7/24 Pani brat (…).

1 Akt notarialny (…) 2021 r.

Sporządzenie aktu notarialnego przyniosło zmianę udziału tylko w nieruchomości wspólnej wynoszące odpowiednio:

Lokal nr 1 Pani siostry (…) otrzymał udział wspólny w nieruchomości 15060/44517.

Lokal nr 2 w części Pani i brata otrzymał udział 29457/44517 części nieruchomości wspólnej.

Pani udział 17/24 i 7/24 Pani brata w lokalu nr 2 został utrzymany i nie był przedmiotem tego aktu notarialnego.

2 Akt notarialny (…) 2022 r.

Tym aktem notarialnym dokonano zgodnie nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu nr 2, nabyła Pani od brata jego udział 7/24 części stając się właścicielem całości lokalu nr 2. Z prawem własności opisanego wyżej lokalu związany był również udział wynoszący 29457/44517 części w nieruchomości wspólnej.

3 Akt notarialny (…) 2022 r.

W tym akcie zaadoptowana została, celem wydzielenia nowego lokalu, część nieruchomości wspólnej – strych, z przeznaczeniem na lokal nr 3 (na mieszkanie Pani brata (…)). Również część pomieszczeń stanowiąca dotychczas nieruchomość wspólną (działki objętej księgą wieczystą (…)) stała się częścią składową pomocniczą i przynależną do lokali. I Tak:

\- Pani siostra (…) – część przynależną piwnicę i garaż,

\- Pani piwnicę,

\- Pani brat (…) piwnicę oraz 2 garaże.

4 Postanowienie sądu (…) 2022 r.

Akt notarialny (…) 2022 r. został oddalony przez Sąd (\`(...)\`). W uzasadnieniu sąd napisał, że:

Należało znieść odrębną własność lokali nr 1 i nr 2, zamknąć księgi wieczyste prowadzone – obecnie dla lokalu nr 1 i nr 2, następnie ustanowić odrębną własność lokalu nr 1, nr 2 i nr 3 wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

5 Akt notarialny (…)

Aktem notarialnym (…) nastąpiło zniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku (…), z którym to lokalem związany był udział 29457 części w nieruchomości wspólnej. Na skutek zniesienia stała się Pani „przez moment” współwłaścicielem nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) w udziale 29457/44517 i tym samym aktem notarialnym darowała Pani swojemu bratu (…) udział wynoszący 14372/44517 części w nieruchomości gruntowej.

Tym samym obecnie posiada Pani:

\- lokal mieszkalny nr 2 o łącznej powierzchni (…) m2 (razem z piwnicą),

\- udział w 11728/41165 części w nieruchomości wspólnej.

Pani siostra mieszkanie nr 1 z pomieszczeniami (…) oraz część nieruchomości wspólnej 13665/41165.

Pani brat mieszkanie nr 3 z pomieszczeniami (…) oraz część nieruchomości wspólnej 15772/41165.

Pierwotne udziały po śmierci rodziców każde z trojga rodzeństwa odziedziczyło 7/24 części a 3/24 części otrzymała druga żona Pani ojca, od której córki odkupiła Pani jej część udziałów.

Mieszkanie wraz z udziałem w nieruchomości chciałaby wystawić Pani do sprzedaży jeszcze w tym roku kalendarzowym, w czwartym kwartale. Jednocześnie będzie poszukiwała Pani dużo mniejszego mieszkania dla siebie do zakupu.

Dochód ze sprzedaży zamierza przeznaczyć Pani na zakup mniejszego mieszkania w bloku wielorodzinnym (ze względów zdrowotnych koniecznie na parterze, ewentualnie pierwsze piętro z windą), stąd bardzo prawdopodobne, że kwota jaką Pani wyda na nowe mieszkanie będzie niższa od uzyskanej ze sprzedaży obecnego mieszkania. Na pewno część pieniędzy przeznaczy Pani na remont i urządzenie nowego mieszkania.

Ponadto w uzupełnieniu z dnia 13 maja 2024 r. wskazała Pani, że akt notarialny (…) miał miejsce (…) 2022 r.

### Pytanie

W związku z tym, że mieszka Pani sama ma Pani problem z utrzymaniem mieszkania, rozważa Pani sprzedaż swojej części nieruchomości wraz z prawem własności lokalu nr 2.

Czy w związku z dokonanymi zmianami w razie sprzedaży przez Panią swojej części nieruchomości wystąpi podatek od sprzedaży?

### Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem nie, ponieważ w wyniku zmian uregulowany został podział formalny, który funkcjonuje od lat:

\- w mieszkaniu nr 1 mieszka Pani siostra od (…), która swoją część przepisała na syna i synową,

\- w mieszkaniu nr 2 mieszka Pani od urodzenia, tzn. (…),

\- w mieszkaniu nr 3 mieszka Pani brat, który (…) lat temu zaadoptował sobie strych na mieszkanie.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

\- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że sprzedaż udziału wynoszącego 7/24 w lokalu mieszkalnym nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,

\- prawidłowe w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei, w myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b) wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Zatem, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której (którego) wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Jeżeli zatem, w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z informacji przedstawionych we wniosku i jego uzupełnieniu wynika, że w roku 2017, posiadała Pani udział 17/24 w lokalu mieszkalnym nr 2 (…), do lokalu przynależał również udział 1/2 w nieruchomości wspólnej. W wyniku przeprowadzonego w latach 2021 i 2022 procesu uregulowania stanu posiadania pomiędzy Panią a Pani rodzeństwem nabyła Pani całość prawa własności do ww. lokalu mieszkalnego - zmianie uległ również Pani udział w częściach wspólnych nieruchomości – obecnie jest on mniejszy, niż ten posiadany w roku 2017. Oznacza to, że w wyniku zniesienia współwłasności nabyła Pani udziały w lokalu mieszkalnym przekraczające wartości udziału jaki przysługiwał Pani przed dokonaniem zmian. W związku z tym, planowana sprzedaż w czwartym kwartale 2024 r. tych udziałów w mieszkaniu nr 2 (w wysokości 7/24, nabytych w roku 2022 r. w wyniku zniesienia współwłasności) stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości lub ww. praw musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Jak stanowi art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiący własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że:

· Od urodzenia mieszka Pani w budynku (…) razem z Pani bratem i siostrą. Obecnie w domu na parterze mieszka Pani siostra, Pani zajmuje mieszkanie na pierwszym piętrze, a drugie piętro zajmuje Pani brat, który przebudował strych na mieszkanie.

· Dom wraz z działką (nieruchomością wspólną) odziedziczyli Państwo po swoich rodzicach, na początku miał on parter, piętro i niezamieszkałe poddasze, które potem Pani brat przebudował na mieszkanie.

· Pierwotne udziały po śmierci rodziców każde z trojga rodzeństwa odziedziczyło w wysokości 7/24 części (Pani siostra darowała Pani swój udział 7/24 części \[dot. mieszkania nr 2\] w (…)), a 3/24 części otrzymała druga żona Pani ojca, od której córki odkupiła Pani jej część udziałów w 2017 r.

· W roku 2017, przed rozpoczęciem spraw związanych z uregulowaniem sytuacji prawnej posiadanego przez Państwa domu i działki, czyli przed podpisaniem aktu notarialnego (…) 2021 r., była Pani współwłaścicielką nieruchomości (…) w udziałach wynoszących: 17/24 w prawie własności lokalu mieszkalnego nr 2, do lokalu przynależał również udział 1/2 w nieruchomości wspólnej.

· W wyniku dokonanych przez Panią i pani rodzeństwo zmian, po ostatnim akcie notarialnym z (…) 2022 r., w którym nastąpiło zniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2 (…) i ustalenie ostatecznego udziału w nieruchomości wspólnej, stała się Pani jedyną właścicielką lokalu mieszkalnego nr 2 o powierzchni (…), z którym związany jest udział wynoszący 11728/41165 części w nieruchomości wspólnej.

· Mieszkanie wraz z udziałem w nieruchomości chciałaby wystawić Pani do sprzedaży jeszcze w tym roku kalendarzowym, w czwartym kwartale. Jednocześnie będzie poszukiwała Pani dużo mniejszego mieszkania dla siebie do zakupu.

· Dochód ze sprzedaży zamierza przeznaczyć Pani na zakup mniejszego mieszkania w bloku wielorodzinnym. Część pieniędzy przeznaczy Pani na remont i urządzenie nowego mieszkania.

**Mając na uwadze ww. przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzam, że planowana przez Panią sprzedaż w roku 2024 mieszkania wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej udziałowi posiadanemu w 2017 r., tj. 17/24 w prawie własności lokalu mieszkalnego nr 2 oraz udział w części wspólnej nieruchomości (który obecnie jest mniejszy, niż posiadany przed rozpoczęciem procesu regulowania w 2021 r. przez Panią spraw związanych z własnością),** **nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od sprzedaży tej części nie jest Pani zobowiązana** **do zapłaty podatku dochodowego.**

**Zatem w tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.**

**W odniesieniu natomiast do udziału 7/24, nabytego w roku 2022 od Pani brata w wyniku zniesienia współwłasności, stwierdzam, że jego sprzedaż w roku 2024 będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak dochód ze sprzedaży tego udziału w nieruchomości będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, jeśli zostanie wydatkowany w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Zwolnienie będzie obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia ww. udziału w nieruchomości jaka proporcjonalnie będzie odpowiadać udziałowi poniesionych wydatków na nabycie i remont lokalu mieszkalnego, w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.

**Zatem w tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonych dokumentów – jestem związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę we wniosku, zadanym przez niego pytaniem oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.: dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).