Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.753.2025.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-23
Teza: Podstawa opodatkowania najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
podstawa
przychód
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 18 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

    Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
    Pani ... (dalej zwana „Wnioskodawcą”) jest właścicielem nieruchomości, dalej zwanej
    „Nieruchomością”.
    W 2024 roku Wnioskodawca zawarł umowę najmu Nieruchomości (dalej zwaną „Umową”)
    z osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Zgodnie z treścią
    Umowy najemca płaci czynsz. Zapłata czynszu następuje miesięcznie w terminie 10 dni od
    dnia doręczenia najemcy rachunku wystawionego przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca
    nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, w związku z czym Umowa nie
    została zawarta w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Zgodnie z treścią Umowy najemca zobowiązany jest do zwrotu wszelkich opłat
    eksploatacyjnych m.in. takich, jak: energia elektryczna, woda, ścieki, ogrzewanie, Internet.
    Czynsz oraz opłaty eksploatacyjne ustalone zgodnie z Umową płatne są na rachunek
    bankowy Wnioskodawcy.
    W Umowie znajduje się także postanowienie, zgodnie z którym najemca jest zobowiązany
    do zrefundowania Wnioskodawcy podatku od nieruchomości, tj. zwrotu Wnioskodawcy
    kosztów z tytułu podatku od nieruchomości, naliczanego zgodnie z obowiązującymi
    przepisami prawa w odniesieniu do Nieruchomości. Zwrot kosztów z tytułu podatku od
    nieruchomości następuje/ma następować na wezwanie Wnioskodawcy, w terminie nie
    dłuższym niż 14 dni od dnia jego doręczenia.
    Przychody uzyskane z najmu Nieruchomości Wnioskodawca opodatkowuje
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne (dalej zwany „Ryczałtem”).

## Pytanie

Czy zwrot od najemcy kwoty stanowiącej równowartość podatku od nieruchomości
    płaconego przez Wnioskodawcę w związku z zawartą Umową stanowi/stanowić będzie dla
    Wnioskodawcy przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm., dalej: Ustawa o PIT):
    „Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o
    podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
    produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo
    na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
    związanych z działalnością gospodarczą”.
    W myśl art. 11 ust. 1 Ustawy o PIT:
    „Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
    praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art.
    30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”.
    Stosownie do art. 11 ust. 2 Ustawy o PIT:
    „Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c,
    określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami
    tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia
    zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania”.

    Stosownie do art. 9a ust. 6 Ustawy o PIT:
    „Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są
    opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
    określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.).
    „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
    przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
    umówiony czynsz”.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2024
    r., poz. 776, dalej. Ustawa o Ryczałcie):
    „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
    przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku
    dochodowym”.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o Ryczałcie:
    „Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.
    Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a Ustawy o Ryczałcie:
    „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub
    postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
    pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
    podatku dochodowym”.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o Ryczałcie ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5%
    przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w
    art. 6 ust. 1a.
    Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z
    najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym
    generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie
    wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a Ustawy o Ryczałcie,
    czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach najmu
    niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone
    przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. podatki i opłaty
    publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich
    ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem
    najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 Ustawy o PIT, jak również nie powodują
    przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

    Z tego względu, podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu nierealizowanego w
    ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony powinny szczegółowo
    określić wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a
    tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub
    postawienia go do dyspozycji wynajmującego. W zależności od różnego skonstruowania
    stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych
    płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe.
    Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to
    otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.
    Przechodząc w tym miejscu do przedmiotowej sprawy, zauważyć należy, że Umowa
    zawiera postanowienie, zgodnie z którym najemca jest zobowiązany do zrefundowania
    Wnioskodawcy podatku od nieruchomości, tj. zwrotu Wnioskodawcy kosztów z tytułu
    podatku od nieruchomości. W rezultacie, najemca zobowiązany jest do zapłaty:
    1) Czynszu;
    2) Opłat Eksploatacyjnych oraz
    3) Podatku od nieruchomości.
    Równowartość podatku jest/będzie zwracana Wnioskodawcy przez najemcę w terminach
    wskazanych w Umowie. Czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz podatek od nieruchomości
    ustalone zgodnie z Umową płatne są/będą na rachunek bankowy Wnioskodawcy.
    Odnotować należy, że zapłata podatku od nieruchomości stanowi w gruncie rzeczy
    obowiązek właściciela nieruchomości. Z tego względu, aby Wnioskodawca mógł oczekiwać
    pokrycia tego podatku przez najemcę, konieczne są odpowiednie zapisy w Umowie, które
    zobowiązują najemcę do ponoszenia ciężaru ekonomicznego podatku od nieruchomości
    od wynajmowanej Nieruchomości.
    Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy podatek od nieruchomości, do
    ponoszenia ciężaru ekonomicznego którego zgodnie z Umową jest/będzie zobowiązany
    najemca, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie
    uiszczania tego podatku Wnioskodawca od strony praktycznej będzie pełnić jedynie rolę
    pośrednika między najemcą a odpowiednim organem (np. gminą).
    Podsumowując, otrzymane przez Wnioskodawcę kwoty na zapłacenie podatku od
    nieruchomości nie są/nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego
    opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne.
    Na potwierdzenie prawidłowości powyższego stanowiska, pozostając w pełni świadomym,
    że interpretacje indywidualne wiążą jedynie w sprawach, w których zostały wydane, w tym
    miejscu Zainteresowany wskazuje na wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej poglądy, które w przedmiotowej sprawie mogą pełnić rolę pomocniczą przy
    wykładni ww. przepisów a mianowicie:
    1) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 lipca
    2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.490.2024.2.KP, stwierdził, co następuje:
    „Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego
    stwierdzam, że wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego
    zgodnie z umowami dzierżawy będą zobowiązani dzierżawcy, nie będzie stanowić dla
    Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pan jedynie
    rolę pośrednika między dzierżawcami a odpowiednim organem (np. gminą).

    Reasumując – otrzymane przez Pana kwoty na zapłacenie podatku od nieruchomości nie
    będą stanowić Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym
    podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.
    2) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 maja
    2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.220.2025.2.AG, stwierdził, co następuje:
    „Natomiast wskazany przez Panów podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego
    zgodnie z umową dzierżawy jest zobowiązany dzierżawca, nie stanowi dla Panów
    przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełnią Panowie jedynie
    rolę pośrednika między dzierżawcą a odpowiednim organem (np. gminą).
    Stąd podatek od nieruchomości (przekazywany Panom w równowartości należnego
    podatku) nie stanowi dla Panów przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje
    w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla
    Panów, od którego powinni Panowie obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
    stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy
    rozumianego jako oddanie nieruchomości (gruntów rolnych) w dzierżawę. Reasumując –
    zwrot od dzierżawcy kwoty stanowiącej równowartość podatku od nieruchomości
    płaconego przez Panów w związku z zawartą Umową nie będzie stanowić dla Panów
    przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Powołane przez Panią interpretacje zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące
    dla organu wydającego tę interpretację.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji
    podatkowej.