Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-350/09-2/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-07-03
Teza: Działki nie jest działalnością poboczną Spółki, a tym bardziej sporadyczną i powinna zostać wliczona do obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy, bowiem nie jest czynnością sporadyczną, o której mowa w ust. 6 art. 90 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności sporadyczne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obrót; proporcja
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 22.04.2009 r. (data wpływu 27.04.2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stosowania proporcji - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.04.2009 r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stosowania proporcji.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca funkcjonuje w ramach grupy deweloperskiej, która prowadzi różnorodne projekty inwestycyjne obejmujące budowę, sprzedaż i wynajem lokali mieszkalnych, budynków mieszkalno-komercyjnych, jak również budynków typowo komercyjnych takich jak budynki biurowe, czy magazyny.

Strategia działalności grupy deweloperskiej zakłada, iż poszczególne projekty są prowadzone w ramach wyznaczonych spółek celowych (stanowiących odrębne od Wnioskodawcy osoby prawne), które działają w charakterze inwestora. Powyższe Spółki celowe nabywają grunty przeznaczone pod dany projekt, niezbędne towary i usługi związane z inwestycją, a także sprzedają lokale mieszkalne oraz lokale użytkowe, a w przypadku powierzchni przeznaczonej na wynajem — wynajmują taką powierzchnię różnym podmiotom. Natomiast, działalność gospodarcza Wnioskodawcy koncentruje się na świadczeniu na rzecz wspomnianych Spółek celowych kompleksowych usług obsługi projektu inwestycyjnego prowadzonego przez daną spółkę celową. W ramach powyższej działalności Wnioskodawca zawiera ze spółkami celowymi umowy o generalną realizację inwestycji, na podstawie których do obowiązków Wnioskodawcy należą takie czynności jak:

*   wykonanie robót budowlanych samodzielnie lub poprzez inne podmioty, z którymi Wnioskodawca podpisuje umowy wykonawcze,

*   uzyskanie decyzji zezwalającej na użytkowanie danego obiektu,

*   obsługa sprzedaży lub wynajmu lokali w powstającej inwestycji, w tym podpisywania umów sprzedaży lub wynajmu w imieniu i na rzecz spółki celowej będącej właścicielem tychże lokali,

*   nadzór nad całością realizowanej inwestycji,

*   zapewnienie finansowania inwestycji.

Ponadto istnieją przypadki, w których po zakończeniu projektu inwestycyjnego dotyczącego lokali przeznaczonych na sprzedaż (w którym Wnioskodawca uczestniczył jako generalny wykonawca inwestycji), pozostają jeszcze lokale niesprzedane przez spółkę celową. W takim przypadku Wnioskodawca kupuje takie lokale, a następnie — w zależności od różnych czynników, w tym aktualnej sytuacji rynkowej — sprzedaje je lub wynajmuje różnym podmiotom. Wnioskodawca jest również w posiadaniu gruntów, które mogą być przeznaczone pod projekty inwestycyjne (mieszkaniowe lub komercyjne) prowadzone samodzielnie przez Wnioskodawcę, jako inwestora, takie jak na przykład aktualnie prowadzona budowa budynku biurowego.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) wykonującym w ramach swojej działalności gospodarczej zarówno czynności opodatkowane VAT, jak również zwolnione z tego podatku (wynajem lokali mieszkalnych). Należy zaznaczyć, iż w związku z powyższą działalnością Wnioskodawca dokonuje także zakupów towarów i usług, służących zarówno do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje mu prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego, jak też czynności w stosunku do których takie prawo mu nie przysługuje. Wnioskodawca dokonuje alokacji odpowiednich zakupów do sprzedaży opodatkowanej oraz sprzedaży zwolnionej. Równocześnie jednak, w odniesieniu do części zakupów nie jest możliwe wyodrębnienie kwot podatku naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną lub sprzedażą zwolnioną, w takich przypadkach Wnioskodawca obniża kwotę VAT należnego o kwotę VAT naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać do czynności opodatkowanych (rozliczenie „współczynnikiem”).

Transakcje dotyczące działki

W sierpniu 2007 r. Wnioskodawca wygrał przetarg na zakup nieruchomości składającej się z działki gruntu („Działka”). Jednakże z różnych przyczyn finalizacja zakupu tej nieruchomości przeciągnęła się w czasie, tj. do zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej na Wnioskodawcę własność Działki doszło dopiero w maju 2008 r.

Początkowo, po wygraniu przetargu Wnioskodawca planował przeprowadzenie na powyższej Działce projektu inwestycyjnego, w związku z czym poniósł różne nakłady, między innymi dotyczące projektu architektonicznego. Innymi słowy, intencją Wnioskodawcy było wykorzystanie Działki na potrzeby swojej podstawowej działalności gospodarczej, wskazanej powyżej. Jednakże, w okresie pomiędzy wygraniem przetargu a zawarciem umowy przenoszącej własność Działki Wnioskodawca zdecydował, iż nie będzie prowadził projektu inwestycyjnego w tej lokalizacji, w związku z czym Wnioskodawca zdecydował się na prostą odprzedaż nabytej Działki na rzecz podmiotu trzeciego. Wnioskodawca chciałby podkreślić, iż w odniesieniu do Działki nie doszło do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. tj. efektywnie Wnioskodawca nie prowadził przy jej wykorzystaniu swojej podstawowej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca powinien wliczyć kwotę obrotu z tytułu sprzedaży Działki do obrotu stanowiącego podstawę obliczenia proporcji, według której ustala się kwotę podatku VAT naliczonego, o którą można obniżyć podatek VAT należny?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 90 ust. 6 ustawy o VAT, nie powinien on wliczyć kwoty obrotu z tytułu sprzedaży Działki do obrotu stanowiącego podstawę obliczenia proporcji, według której ustala się kwotę podatku VAT naliczonego, o którą można obniżyć podatek VAT należny. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego. Z powyższego przepisu, co do zasady wynika, iż podatnik jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego z tytułu wykonywanych czynności opodatkowanych o kwotę VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług służących do wykonywania takiej działalności. Jednakże podatnikowi VAT nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług, które są przez podatnika wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych z VAT.

Natomiast zgodnie z art. 90 ust 1 ustawy o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jak również zwolnionych z tego podatku, podatnik ma obowiązek odrębnego określania kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami opodatkowanymi. Jednakże, zgodnie z art. 90 ust. 2, jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot związanych z powyższymi czynnościami, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie towarów i usług wykorzystywanych zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jak też zwolnionych z tego podatku — w takiej kwocie, jaką można proporcjonalnie przypisać do czynności opodatkowanych VAT.

W związku z faktem, iż Wnioskodawca dokonuje zakupów różnych towarów i usług, które służą zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, jak też czynności zwolnionych z tego podatku, zdaniem Wnioskodawcy, w stosunku do takich towarów znajdują zastosowanie powyższe regulacje art. 90 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, tj. Wnioskodawca jest, co do zasady, uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego od takich zakupów w części, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom opodatkowanym. Kwotę VAT naliczonego, do którego odliczenia jest uprawniony podatnik, należy natomiast obliczyć zgodnie z zasadami przedstawionymi poniżej.

Sposób ustalania proporcji służącej wyliczeniu kwoty VAT naliczonego, o którą podatnik może obniżyć kwotę VAT należnego regulują zapisy art. 90 ust. 3-10 ustawy o° VAT. Mianowicie, w myśl art. 90 ust 3 ustawy o VAT, proporcję tą ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności opodatkowanych w całkowitym obrocie opodatkowanym oraz zwolnionym z opodatkowania. Należy jednak zauważyć, iż nie cała wartość obrotu osiągniętego przez podatnika powinna być uwzględniona przy obliczaniu proporcji. Mianowicie, zgodnie z 90 ust. 5 ustawy o VAT dla celów obliczana proporcji do obrotu nie wlicza się, między innymi, obrotu uzyskanego z tytułu dostawy gruntów oraz praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika (zgodnie z przepisami o podatku dochodowym) — używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności. Ponadto, zgodnie z art. 90 ust. 6 ustawy o VAT do obrotu nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości w zakresie, w jakim czynności te dokonywane są sporadycznie.

Wyliczanie obrotu z tytułu sprzedaży Działki do obrotu dla celów wyliczenia proporcji

W świetle uwag przytoczonych powyżej, rozstrzygnięcie, czy Wnioskodawca powinien wliczyć obrót z tytułu sprzedaży Dziatki do obrotu dla celów wyliczania proporcji, wymaga analizy przepisów art. 90 ust. 5 oraz art. 90 ust. 6 ustawy o VAT. Należy zauważyć, iż w przedmiotowym przypadku nie znajdzie zastosowania przepis art. 90 ust. 5 ustawy o VAT, gdyż Działka nie stanowiła środka trwałego Wnioskodawcy zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, a ponadto nie była wykorzystywana na potrzeby podstawowej działalności gospodarczej wykonywanej przez Wnioskodawcę.

Natomiast dalszej analizy wymaga możliwość zastosowania w analizowanym przypadku przepisów art. 90 ust. 6 ustawy o VAT, zgodne z którym do obrotu dla celów proporcji nie wlicza się obrotu z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości w zakresie, w jakim takie transakcje są dokonywane sporadycznie. Mianowicie, jak wynika z treści wspomnianego przepisu, zastosowanie go do obrotu wynikającego ze sprzedaży Działki jest możliwa w przypadku, jeżeli powyższa sprzedaż jest czynnością dokonywaną sporadycznie.

Należy zauważyć, że ustawa o VAT nie precyzuje pojęcia „sporadycznie”, do której odwołuje się art. 90 ust. 6 ustawy o VAT. Skoro ustawa o VAT nie zawiera legalnej definicji tego pojęcia, należy odwołać się do znaczenia słownikowego tego pojęcia. Zgodnie z definicją przytaczaną przez Słownik języka polskiego wydawnictwa PWN, sporadyczny oznacza występujący rzadko, nieregularnie \[Słownik języka polskiego, http://sjp.pwn.pl\]. Natomiast w myśl Słownika wyrazów obcych i zwrotów obcojęzycznych Władysława Kopalińskiego, sporadyczny oznacza zdarzający się, występujący czasami, nieregularnie, nieczęsto, przypadkowo, trafiający się tu i ówdzie, pojedynczo \[Słownik wyrazów obcych i zwrotów obcojęzycznych Władysława Kopalińskiego, http://www.slownik-online.pl/index.php\].

Biorąc pod uwagę powyższe definicje słownikowe, zdaniem Wnioskodawcy, przesłanką uznana danej transakcji za transakcję dokonaną sporadycznie powinno być to, że rozpatrywana transakcja nie jest charakterystyczna dla działalności podatnika, stanowi niejako wyjątek w tej działalności, występuje rzadko, nieregularnie.

W świetle powyższych uwag należy zauważyć, że sprzedaż Działki była czynnością o wyraźnie innym charakterze od regularnej działalności Wnioskodawcy. Przede wszystkim należy podkreślić, iż w swojej zwykłej działalności gospodarczej Wnioskodawca na prowadził, ani nie prowadzi transakcji na rynku nieruchomości, które byłyby nastawione wyłącznie na osiągnięcie zysku wynikającego ze wzrostu wartości nieruchomości i które pozostawałyby w oderwaniu od procesu deweloperskiego, w który Wnioskodawca był zaangażowany.

Działalność Wnioskodawcy koncentruje się na świadczeniu na rzecz spółek celowych z grupy deweloperskiej kompleksowych usług generalnego wykonawcy inwestycji. W ramach swojej działalności Wnioskodawca niekiedy może działać jako inwestor, jak ma to miejsce w przypadku wspomnianej budowy budynku biurowego. W takim przypadku realizuje on pełen proces inwestycyjny począwszy od zakupu nieruchomości, poprzez przeprowadzanie całości prac budowlanych, aż po dokonanie sprzedaży i wynajmu konkretnych lokali. Wnioskodawca prowadząc swoją działalność gospodarczą aktywnie przyczynia się więc do zagospodarowania nieruchomości, w szczególności do zmiany jej fizycznego stanu (np. poprzez udział w procesie budowy naniesień). Stad należy stwierdzić, iż cechą charakterystyczną działalności Wnioskodawcy w tym zakresie jest to, że przyczynia się ona do zmiany sposobu, w jaki nieruchomość jest zagospodarowana.

Ponadto, jak wspomniano na wstępie, po przeprowadzeniu projektu inwestycyjnego dotyczącego lokali przeznaczonych na sprzedaż (prowadzonego przez spółkę celową jako inwestora, a obsługiwaną przez Wnioskodawcę jako generalnego realizatora inwestycji), Wnioskodawca kupuje od spółek celowych lokale niesprzedane przez spółkę celową, które Wnioskodawca następnie sprzedaje lub wynajmuje. Należy podkreślić, iż w tym przypadku transakcje zakupu i sprzedaży lokali mają na celu finalizację procesu deweloperskiego danej nieruchomości. W sytuacji, gdy po zakończeniu budowy pozostają niesprzedane lokale, Wnioskodawca jako podmiot, który obsługiwał i koordynował cały proces inwestycyjny (w tym wybierał wykonawców różnych robót budowlanych oraz zawierał umowy z tymi wykonawcami, nadzorował roboty, a także doprowadzał do uzyskanie odpowiednich pozwoleń odnośnych władz w zakresie użytkowania wzniesionych obiektów), jak również prowadził w imieniu spółki celowej sprzedaż, ma odpowiednie zasoby, doświadczenie i kwalifikacje, by efektywnie zakończyć proces deweloperski sprzedażą reszty lokali. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, iż transakcja sprzedaży lokali kupionych od spółki celowej (które powstały w ramach powyższego procesu inwestycyjnego), stanowi swego rodzaju przedłużenie (uzupełnienie) podstawowej działalności Spółki obejmującej usługi generalnego realizatora inwestycji. Wnioskodawca chciałby wyraźnie podkreślić, że w takim przypadku przedmiotem transakcji są poszczególne lokale, a nie cały grunt wraz z wszelkimi naniesieniami.

Transakcja sprzedaży Działki nie była zaś ani świadczeniem usług generalnego wykonawcy inwestycji, ani też Wnioskodawca nie przeprowadził na przedmiotowej Działce projektu inwestycyjnego. Działka została sprzedana przez Wnioskodawcę w takim stanie, w jakim znajdowała się w momencie nabycia. Podkreślić należy, iż Wnioskodawca nie świadczył usług generalnego realizatora inwestycji w stosunku do Działki, ani w żaden sposób nie wpłynął na zagospodarowanie nieruchomości lub zmianę jej fizycznego stanu.

Cechy przedmiotowej transakcji zdecydowanie odróżniają ją także od transakcji sprzedaży lokali dokonywanych przez Wnioskodawcę. Przede wszystkim, w tym przypadku nie miało miejsca zbycie ukończonych lokali, ale zbycie niezmienionej i niezagospodarowanej całości nabytej uprzednio nieruchomości. Jak wynika z powyższych uwag, transakcja sprzedaży Działki nie posiada cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej regularnie prowadzonej przez Wnioskodawcę, a zatem nie jest dla tej działalności charakterystyczna.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie sposób również pominąć faktu, iż taka transakcja, tj. transakcja, w przypadku której Wnioskodawca sprzedał całą nieruchomość a także nie był zaangażowany w proces inwestycyjny i nie wpływał na kształt nieruchomości, miała dotychczas miejsce tylko w tym jednym przypadku będącym przedmiotem niniejszego wniosku. Wobec powyższego, należy przyjąć, że przedmiotowa sprzedaż Działki nie mieści się w ramach zasadniczej działalności Wnioskodawcy, stanowi w tej działalności wyjątek. W konsekwencji, nie powinno ulegać wątpliwości, że powyższa transakcje stanowiła transakcję dokonywaną sporadycznie.

Wnioskodawca chciałby również zwrócić uwagę na interpretację indywidualną z dnia 8 maja 2008 r. (sygn. IPPP1-443-612/08-2/MP) wydaną w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Przedmiotem powyższej interpretacji było pytanie podatnika prowadzącego działalność głównie w zakresie generalnej realizacji inwestycji na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, a także budowy osiedli domów jednorodzinnych na gruntach własnych. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził prawidłowość stanowiska podatnika, iż czynność sporadyczną stanowi sprzedaż przez tego podatnika nieruchomości zabudowanej zakupionej w celu przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej, która ostatecznie nie doszła do skutku.

Z uwagi na stan faktyczny w przytoczonej powyżej interpretacji w znacznym stopniu zbliżony do etanu faktycznego przedstawionego w niniejszym wniosku, konkluzja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w powyższej sprawie potwierdzająca sporadyczność transakcji tego rodzaju stanowi dodatkowy argument przemawiający na korzyść stanowiska prezentowanego przez Wnioskodawcę w niniejszym wniosku. Wnioskodawca chciałby przy tym nadmienić, iż Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził w przywoływanej powyżej interpretacji, że: „transakcje sporadyczne zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnianiem tej działalności.”

Odnosząc się do powyższego, Wnioskodawca chciałby zauważyć, że — z powodów przytoczonych powyżej — transakcja sprzedaży Działki nie była związane z zasadniczą działalnością Wnioskodawcy. Poza tym, przychody z tej transakcji nie stanowią bezpośredniego, stałego i koniecznego uzupełnienia tej działalności. W świetle powyższego, nie powinno być wątpliwości, iż transakcja sprzedaży Działki stanowiła transakcję dokonywaną sporadycznie.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że dyskutowana transakcja posiada efektywnie wszystkie znamiona „sporadyczności wskazane w przytoczonych wcześniej definicjach słownikowych tego pojęcia, tj.:

1.  była zdarzeniem rzadkim, jednorazowym i nieregularnym — w istocie byt to jedyny przypadek, w którym Spółka odprzedała nabytą nieruchomość bez uprzedniego przeprowadzania na niej (bezpośrednio lub działając jako generalny wykonawca na rzecz Spółki celowej) kompleksowego projektu inwestycyjnego;
2.  była zdarzeniem przypadkowym — w szczególności Spółka zamarzała prowadzić na Działce określone czynności inwestycyjne; jej prosta odprzedaż wyniknęła z określonej decyzji biznesowej w przedmiocie rezygnacji z przeprowadzenia projektu inwestycyjnego.

Skoro zaś przedmiotowa transakcja sprzedaży Działki — niewątpliwie dotycząca nieruchomości — stanowiła transakcję dokonywaną sporadycznie, to na mocy art. 90 ust 6 ustawy o VAT, obrotu z tytułu tej transakcji nie powinno się wliczać do obrotu stanowiącego podstawę obliczenia wzmiankowanej proporcji.

Dodatkowo Wnioskodawca zwraca uwagę, że za prawidłowością powyższego stanowiska przemawia także wykładnia celowościowa przepisu art. 90 ust. 6 ustawy o VAT. W szczególności, regulacja ta ma w założeniu zapobiegać przypadkom, w których na zakres prawa podatnika do odliczenia VAT wpływałyby efektywnie transakcje nietypowe, przypadkowe, jednorazowe czy bardziej ogólnie niezwiązane z prowadzoną przez niego podstawową działalnością. W omawianym stanie faktycznym nie ulega wątpliwości, że sprzedaż Dziatki pozostawała poza zakresem typowych czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę tj. działań związanych z prowadzeniem kompleksowych projektów inwestycyjnych związanych z budownictwem. W efekcie, sprzedaż ta nie powinna mieć wpływu na zakres prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych z jego podstawową działalnością gospodarczą.

Z powyższych względów jak już wspomniano na wstępie, Wnioskodawca zgodnie z art. 90 ust 6 ustawy o VAT, nie powinien wliczyć kwoty obrotu z tytułu sprzedaży Działki do obrotu stanowiącego podstawę obliczenia proporcji, według której ustala kwotę podatku VAT naliczonego, o którą można obniżyć podatek VAT należny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.) – zwanej dalej ustawą, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10 (art. 90 ust. 2 ustawy).

Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo (art. 90 ust. 3 ustawy).

Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości lub usług wymienionych w załączniku nr 4 do ustawy w poz. 3, w zakresie, w jakim czynności te są dokonywane sporadycznie (art. 90 ust. 6 ustawy).

Przede wszystkim należy zgodzić się z Wnioskodawcą w zakresie braku w przepisach dotyczących podatku od towarów i usług definicji pojęcia „sporadyczny”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika wyrazów obcych i zwrotów obcojęzycznych Wł. Kopalińskiego – „sporadyczny” to zdarzający się, występujący czasami, nieregularnie, nieczęsto, przypadkowo, trafiający się tu i ówdzie, pojedynczo. Również słowo sporadyczny definiowane jest jako „występujący rzadko, nieregularnie” według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN. Stosując zatem wykładnię językową, nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą w zakresie sporadyczności sprzedaży przedmiotowej Działki, która w przestawionej sytuacji nie występuje, ani nie będzie występować ani rzadko, ani nieregularnie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca funkcjonuje w ramach grupy deweloperskiej, która prowadzi różnorodne projekty inwestycyjne obejmujące budowę, sprzedaż i wynajem lokali mieszkalnych, budynków mieszkalno-komercyjnych, jak również budynków typowo komercyjnych takich jak budynki biurowe, czy magazyny.

Jak wskazał Wnioskodawca przedmiotem jego działalności jest świadczenie na rzecz Spółek celowych funkcjonujących w ramach grupy deweloperskiej, kompleksowych usług obsługi projektu inwestycyjnego prowadzonego przez daną Spółkę celową. W ramach powyższej działalności Wnioskodawca zawiera ze Spółkami celowymi umowy o generalną realizację danej inwestycji.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, iż istnieją przypadki, w których po zakończeniu projektu inwestycyjnego dotyczącego lokali przeznaczonych na sprzedaż, w których Wnioskodawca uczestniczył jako generalny wykonawca, pozostają lokale niesprzedane przez Spółkę celową, w związku z czym Wnioskodawca kupuje przedmiotowe lokale a następnie je sprzedaje lub wynajmuje różnym podmiotom. Jak wynika z treści wniosku Wnioskodawca jest również w posiadaniu gruntów, które mogą być przeznaczone pod projekty inwestycyjne (mieszkaniowe lub komercyjne) prowadzone samodzielnie przez Wnioskodawcę jako inwestora.

W sierpniu 2007 r. Wnioskodawca wygrał przetarg na zakup nieruchomości składającej się z działki gruntu. Do zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej na Wnioskodawcę własność Działki doszło w maju 2008 r. Następnie Spółka podniosła, iż początkowo planowała przeprowadzenie na powyższej Działce projektu inwestycyjnego, w związku z czym poniesiono różne nakłady, między innymi dotyczące projektu architektonicznego. Jednakże Wnioskodawca zdecydował, iż nie będzie prowadził projektu inwestycyjnego w tej lokalizacji, w związku z czym Wnioskodawca zdecydował się na prostą odprzedaż nabytej Działki na rzecz podmiotu trzeciego.

Odnosząc przedstawiony stan faktyczny do ww. przepisów prawa należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowej Działki, nie może być uznana za czynność sporadyczną. Bowiem jednym z przedmiotów działalności Wnioskodawcy jest nabywanie gruntów, które mogą być przeznaczone pod projekty inwestycyjne (mieszkaniowe lub komercyjne) prowadzone samodzielnie przez Wnioskodawcę jako inwestora. Jednym z takich projektów jest aktualnie prowadzona przez Wnioskodawcę budowa budynku biurowego. Ponadto sam Wnioskodawca wskazał, iż intencją zakupu przedmiotowej Działki było przeprowadzenie na niej projektu inwestycyjnego, w związku z czym Wnioskodawca poniósł różne nakłady, między innymi dotyczące projektu architektonicznego. Zatem sprzedaż Działki nie jest działalnością poboczną Spółki, a tym bardziej sporadyczną i powinna zostać wliczona do obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy, bowiem nie jest czynnością sporadyczną, o której mowa w ust. 6 art. 90 ustawy.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie należy wyjaśnić, iż interpretacje organów podatkowych wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny przedstawiony przez podatnika. Interpretacje te nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa. W związku z powyższym tut. Organ nie odniósł się w przedmiotowej interpretacji do powołanej przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.