Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.36.2021.3.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-11
Teza: Opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych nr …, …, …, … oraz działki niezabudowanej nr …
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 stycznia 2021 r. (data wpływu 27 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 17 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.) oraz pismem z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 14 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych nr …, …, …, … oraz działki niezabudowanej nr … - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych nr …, …, …, … oraz działki niezabudowanej nr ….

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 17 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 12 marca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.36.2021.1.MS oraz pismem z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 14 kwietnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 2 kwietnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.36.2021.2.MS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT, nabył w październiku 2018 r. nieruchomość od innej spółki z o.o. również czynnego podatnika VAT. Przy zakupie wskazanej nieruchomości Spółka - Wnioskodawca korzystała ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w październiku 2018 r. Spółka nie poniosła żadnych nakładów finansowych na rozbudowę czy ulepszenie nieruchomości.

Nieruchomość składa się z kilku działek nr: …, …, …, … oraz …. Działki graniczą ze sobą i stanowią całość gospodarczą i funkcjonalną wspólnie ogrodzoną.

Działki …, … i … zabudowane są budynkiem mieszkalno-rehabilitacyjnym, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 224,00 m2 i o pow. użytkowej 154,67 m2. Działka nr 492/25 zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (gospodarczym) jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 24,00 m2 i o pow. użytkowej 20,00 m2.

W marcu 2021 r. Spółka Wnioskodawca planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość. Będzie to jedna całościowa transakcja.

Spółka przyjmuje następujący sposób opodatkowania VAT dla poszczególnych nieruchomości:

1.  sprzedaż budynków (tym samym zabudowanych nimi działek): …, …, … i … będzie zwolniona z podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
2.  działka nr … jest niezabudowana, oznaczona w rejestrze gruntów jako „sady” (S-R) 4b, dlatego jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

Czy zakładany przez Spółkę sposób opodatkowania, przyszłej, kompleksowej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wg. pkt 1 i 2 jest prawidłowy?

W piśmie z 17 marca 2021 r. Wnioskodawca stwierdza, że przedmiotem transakcji w październiku 2018 r. były działki nr …, …, … i …. Natomiast niezabudowana nieruchomość gruntowa objęta działka nr … była w momencie wskazanej transakcji oraz jest nadal własnością Wnioskodawcy. Wszystkie 5 działek stanowi całość gospodarczą i funkcjonalną, zlokalizowana pod wspólnym adresem ul. … w ….

Przy zakupie w 2018 r. wskazanych 4 nieruchomości zabudowanych Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Działka niezabudowana nr 492/21 nie była przedmiotem nabycia.

Wskazana działka stanowi nieużytek, jest to stary sad, niepielęgnowany ani nieużytkowany dlatego Wnioskodawca może potwierdzić, że przez cały czas posiadania wykorzystywanie działki polegało wyłącznie na czynnościach zwolnionych z podatku VAT.

Działka nr … nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przyszły nabywca dysponuje pismem … z dnia … nr … stwierdzający, że wszystkie 5 działek, których będzie dotyczyła transakcja, o które pyta Wnioskodawca, znajdują się w terenie dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca otrzymał w dniu … zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia … znak … w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na 6 budynków mieszkalnych (…) na działkach nr …, …, …, … i …. Na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia wniosku nie została wydana żadna decyzja. Transakcja sprzedaży zgodnie z aktem notarialnym – przedwstępną umową ma być przeprowadzona do 30 kwietnia 2021 r., Wnioskodawca nie posiada wiedzy czy do tego czasy zostanie wydana decyzja WZ na która oczekują przyszli nabywcy.

W piśmie z 13 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Dla działki … nie została jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy.
2.  Na moment sprzedaży przedmiotowa decyzja ma być wydana.
3.  Uzyskanie przedmiotowej decyzji przez kupującego nie jest warunkiem sprzedaży całej nieruchomości.
4.  Kupujący nabędzie nieruchomość niezależnie od tego czy decyzja o warunkach zabudowy dla działki … zostanie wydana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zakładany przez Wnioskodawcę sposób opodatkowania, planowanej kompleksowej sprzedaży opisanej nieruchomości wg. opisów w pkt 1 i 2 jest prawidłowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż – dostawa budynków wskazanych w punkcie 1 podlega zwolnienie przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ nie zachodzą przesłanki wykluczające to zwolnienie.

Natomiast, mimo gospodarczej i funkcjonalnej całości wszystkich działek, wchodzących w skład nieruchomości, w związku z faktem iż działka nr …, jest niezabudowana, stanowi formalnie i fatycznie sad, jej sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT w pełnej wysokości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek, budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
*   po drugie, czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej, bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom, po spełnieniu określonych warunków, skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca - czynny podatnik VAT, nabył w październiku 2018 r. od innej spółki z o.o., również czynnego podatnika VAT, nieruchomość składającą się z działek nr: …, …, …, …. Sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy przedmiotowej nieruchomości korzystała ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Działki …, … i … zabudowane są budynkiem mieszkalno-rehabilitacyjnym, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 224,00 m2 i o pow. użytkowej 154,67 m2. Działka nr … zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (gospodarczym) jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 24,00 m2 i o pow. użytkowej 20,00 m2. Działki zabudowane …, …, …, … sąsiadują z należąca do Wnioskodawcy niezabudowaną działką nr … tworząc całość gospodarczą i funkcjonalną wspólnie ogrodzoną.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość obejmująca działki zabudowane nr …, …, …, … oraz działki niezabudowanej nr ….

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania planowanej sprzedaży działek nr …, …, … zabudowanych budynkiem mieszkalno-rehabilitacyjnym, jednokondygnacyjnym, nr … zabudowanej budynkiem niemieszkalnym (gospodarczym) jednokondygnacyjnym oraz działki niezabudowanej nr ….

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynku mieszkalno-rehabilitacyjnego posadowionego na działkach nr …, …, … oraz budynku niemieszkalnego (gospodarczego) posadowionego na działce nr … zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do wskazanych budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynku mieszkalno-rehabilitacyjnego posadowionego na działkach nr …, …, … oraz budynku niemieszkalnego (gospodarczego) posadowionego na działce nr …, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności działek nr …, …, … i … oraz prawo własności posadowionych na nich budynków Wnioskodawca nabył w październiku 2018 r. Przy czym po nabyciu przedmiotowych budynków Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów finansowych na rozbudowę czy ulepszenie nieruchomości.

Zatem w przypadku budynku mieszkalno-rehabilitacyjnego posadowionego na działkach nr …, …, … oraz budynku niemieszkalnego (gospodarczego) posadowionego na działce nr … doszło do pierwszego zasiedlenia co najmniej z chwilą ich na bycia przez Wnioskodawcę w październiku 2018 r.

W konsekwencji od pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalno-rehabilitacyjnego budynku niemieszkalnego (gospodarczego) posadowionych na działkach nr …, …, … i … upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem sprzedaż budynku mieszkalno-rehabilitacyjnego posadowionego na działkach nr …, …, … oraz budynku niemieszkalnego (gospodarczego) posadowionego na działce nr …, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym spełnione zostaną warunki do zwolnienia sprzedaży tych budynków i budowli od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując transakcja dostawy budynku mieszkalno-rehabilitacyjnego posadowionego na działkach nr …, …, … oraz budynku niemieszkalnego (gospodarczego) posadowionego na działce nr …, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym dostawa prawa własności działek nr …, …, … i … na których posadowione są wskazane we wniosku budynki i budowle przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dalsze badanie przesłanek warunkujących zwolnienie przy sprzedaży ww. działek w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 stało się bezpodstawne.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż zabudowanych działek nr …, …, … i … będzie zwolniona z podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do opodatkowania dostawy prawa własności działki niezabudowanej stwierdzić należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego przepisu opodatkowane podatkiem VAT są tylko takie dostawy stanowiące nieruchomości gruntowe niezabudowane, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będące na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług. Przy czym, przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jednoznacznie stanowi, że przeznaczenie terenu należy ustalić na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego tj. wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji, opodatkowane podatkiem od towarów i usług są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz w przypadku braku takiego planu wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Więc co do zasady o charakterze danego gruntu rozstrzyga odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług artykuł 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że sprzedaż nieruchomości w tym działki nr … zgodnie z aktem notarialnym – przedwstępną umową sprzedaży ma być przeprowadzona do 30 kwietnia 2021 r. Działka nr … nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przyszły nabywca dysponuje pismem … nr … stwierdzający, że wszystkie 5 działek, których będzie dotyczyła transakcja, o które pyta Wnioskodawca, znajdują się w terenie dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie Wnioskodawca otrzymał w dniu 8 lutego 2021 r. zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia … znak … w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na 6 budynków mieszkalnych (…) na działkach nr …, …, …, … i …. W piśmie z 13 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr … ma być wydana.

Wobec powyższego, działka niezabudowana nr … dla której na moment sprzedaży wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy, stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie prawa własności tej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast, w związku z tym, że nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat), wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
*   w związku z nabyciem (importem, wytworzeniem) tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca wskazał, że działka niezabudowana nr … nie była przedmiotem nabycia. Stanowi nieużytek, jest to stary sad, niepielęgnowany ani nieużytkowany. Zatem skoro działka nr … nie była użytkowana to tym samym nie była przez cały czas jej posiadana wykorzystywana przez Wnioskodawcę tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa prawa własności działki nr …, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż prawa własności działki nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa tej działki opodatkowana będzie wg właściwej stawki podatku.

Tym samym, również stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr … należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.