Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-156/13-2/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-16
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; majątek-majątek osobisty; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18.02.2013 r. (data wpływu 27.02.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.02.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zawarł w dniu 3 grudnia 2012 r. umowę przedwstępną sprzedaży na podstawie której zobowiązał się sprzedać Firmie „\`(...)\`..” Sp. z o.o. w W działkę gruntu o nr ew. 3, o obszarze 6423m2.

Wskazana wyżej działka została nabyta przez Wnioskodawcę na współwłasność 9 lat temu. Wnioskodawca wraz z żoną jest współwłaścicielem na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej – 1/2 udziałów. Nieruchomość jest niezabudowana.

Nieruchomość położona jest na terenie dla którego obowiązują dwa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

1.  Dla dawnej wsi zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy nz 16 XI 1999 r., oraz
2.  Obszaru U\`(...)\` zatwierdzony 10 VII 2008 r. przez Radę Miasta.

Nieruchomość ta jest kupowana z przeznaczeniem pod budowę – zabudowę stosownie do planu. Wnioskodawca wraz z żoną w ostatnich latach nie dokonał żadnych sprzedaży nieruchomości. Jest to sprzedaż jednostkowa. Nie wykorzystywana do działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nie jest podzielona. Do dnia 15.01.2014 r. ma być zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży.

Działka nr 3 nie była po jej nabyciu wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego żonę oraz pozostałych współwłaścicieli do celów związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca i jego żona, ani pozostali współwłaściciele działki nr 3 nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako podatnicy podatku VAT czynni, ani jako podatnicy podatku VAT zwolnieni.

Nabycie przez Wnioskodawcę i jego żonę i współwłaścicieli działki nr 3 nie wiąże się z żadnymi zmianami gospodarczymi z ich strony. Wnioskodawca i jego żona oraz pozostali współwłaściciele tej działki nie pobierali żadnych pożytków z niej, ani nie ponosili żadnych nakładów na nią.

Nabycie działki przez kupującego (nr 3 działka) jest uwarunkowane określonym w umowie przedwstępnej uzyskaniem przez nabywcę pozwolenia na budowę pawilonu handlowo – usługowego z parkingiem i infrastrukturą.

Przyczyną sprzedaży przez Wnioskodawcę i jego żony oraz pozostałych współwłaścicieli działki nr 3 była propozycja kupna jaka została złożona przez kupującego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przyszła umowa – sprzedaż działki nr 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku uznania przez organ podatkowy w odpowiedzi na pytanie 1, iż opisana działka nr 3 nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem PCC?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest zagadnienie oznaczone numerem 1 dotyczące podatku od towarów i usług, w odniesieniu zaś do pytania oznaczonego numerem 2 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przyszła sprzedaż opisanej w pkt. G nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W zaistniałym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż majątku objęto wspólnością małżeńską Wnioskodawcy i jego żony nie wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje poza działaniem ustawy o podatku VAT.

Podstawą tego twierdzenia jest fakt, iż nie wystarczy samo wykonanie czynności określonych w art. 5 ustawy o podatku VAT do powstania obowiązku podatkowego. Wnioskodawca i jego żona nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej.

Nie można uznać za działalność gospodarczą sprzedaży nieruchomości – działki nr 3, jeżeli stanowi ona majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską, która nie służy do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy, że czynności podlegające opodatkowaniu wykonane przez podmiot niewystępujący w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż powyższe jest zgodne z art. 9-12 Dyrektywy 2006/112/WE oraz poparte wyrokiem sądowym m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2007 r., sygn. III SA/Wa 4176/2006, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 16 maja 2007 r., sygn. I SA/Wr 153/07.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast, w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 tego Kodeksu, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 s. 1 ze zm.).

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 cyt. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca zawarł w dniu 3 grudnia 2012 r. umowę przedwstępną sprzedaży na podstawie której zobowiązał się sprzedać firmie działkę gruntu o nr ew. 3, o obszarze 6423m2. Wskazana wyżej działka została nabyta przez Wnioskodawcę na współwłasność 9 lat temu. Wnioskodawca wraz z żoną jest współwłaścicielem na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej – 1/2 udziałów. Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość położona jest na terenie dla którego obowiązują dwa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca z żoną w ostatnich latach nie dokonywał żadnych sprzedaży nieruchomości. Jest to sprzedaż jednostkowa. Nie wykorzystywana do działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nie jest podzielona. Do dnia 15.01.2014 r. ma być zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży. Działka nr 3 nie była po jej nabyciu wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku VAT czynny, ani jako podatnik podatku VAT zwolniony. Nabycie przez Wnioskodawcę działki nr 3 nie wiąże się z żadnymi zmianami gospodarczymi z Jego strony. Wnioskodawca nie pobierał żadnych pożytków z niej, ani nie ponosił żadnych nakładów na nią. Nabycie działki przez kupującego jest uwarunkowane określonym w umowie przedwstępnej uzyskaniem przez nabywcę pozwolenia na budowę pawilonu handlowo – usługowego z parkingiem i infrastrukturą. Przyczyną sprzedaży przez Wnioskodawcę była propozycja kupna jaka została złożona przez kupującego.

Mając na uwadze przedstawioną treść wniosku oraz powyższe uregulowania stwierdzić należy, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej działce objętej wspólnością małżeńską - nie będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiotowa sprzedaż stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego – Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, niezarejestrowaną jako podatnik VAT czynny lub zwolniony. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do celów związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, jak również nie ponoszono żadnych nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku. Ponadto działka nie jest podzielona a transakcja dostawy tej nieruchomości jest sprzedażą jednostkową. Przyczyną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (udziałów) jak wskazuje Wnioskodawca była propozycja kupna jaka została złożona przez kupującego. Skutkiem powyższego, stosownie do zapisów orzecznictwa, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży działki nr 3 nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym sprzedaż udziałów opisanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, iż zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna wywiera skutki prawne jedynie dla Wnioskodawcy a nie dla Jego żony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.