Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-415/09/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2009r. (data wpływu 21 maja 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 sierpnia 2009r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2009r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 sierpnia 2009r. (data wpływu).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT zamierza sprzedać budynek wniesiony aportem przez właściciela – Gminę Miasta, na podst. aktu notarialnego z dnia 11 stycznia 2001r. za kwotę 407 600 zł. Obiekt zrealizowany był latach 50-tych XX w. i służył jako przychodnia przyzakładowa jednej z kopalń.

W 2001 roku budynek został poddany gruntownej przebudowie, w wyniku której nastąpiło zwiększenie powierzchni użytkowej oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu, na budynek biurowy. Poniesione przez Spółkę nakłady inwestycyjne zwiększają wartość nieruchomości o kwotę 2.010.046 zł. Po zakończeniu modernizacji część budynku wykorzystywana była na potrzeby prowadzonej działalności – jako siedziba zarządu i administracji, a część pomieszczeń jest wynajmowana podmiotom zewnętrznym na podstawie zawartych umów najmu.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest między innymi:

*   zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi,
*   wykonywanie usług ogólno-budowlanych,
*   najem własnego majątku,
*   działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni i inna.

W listopadzie 2004r. Wnioskodawca opuścił wszystkie pomieszczenia 1 piętra oddając je w najem, przenosząc równocześnie biura zarządu i administracji do innego własnego budynku. Oddawanie w najem wolnych pomieszczeń parteru miało miejsce w styczniu i czerwcu 2006r. oraz w październiku 2007r.

W dyspozycji Spółki pozostawały pomieszczenia, w których znajdują się urządzenia sieci alarmowej i telekomunikacyjnej oraz służące obsłudze technicznej nieruchomości. Nieliczne o szczególnym przeznaczeniu, jak np. pomieszczenie kasy i portierni były pustostanami oczekującymi na wynajęcie.

W roku 2005 Wnioskodawca przystąpił do adaptacji poddasza na pomieszczenia biurowe, które w marcu 2006r. oddał do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (umowa najmu). Koszty adaptacji w wysokości 383.743 zł zostają wprowadzone do ewidencji środków trwałym zwiększając wartość przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 5 sierpnia 2008r. Spółka została postawiona w stan likwidacji. Na mocy Uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki w likwidacji podjęto decyzję o zawarciu z Gminą Miasta umowy sprzedaży tej nieruchomości, która obejmuje prawo wieczystego użytkowania działki o pow. 3.180 m oraz prawo własności budynku o pow. 1.778,5 m usytuowanego na wymienionej działce a jej wartość została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Środki ze sprzedaży mają stanowić zabezpieczenie procesu likwidacyjnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i ust. 7a?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT równocześnie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 7a i art. 43 ust. 1 pkt 10 ponieważ mają tu miejsce dwa stany prawne określone w art. 2 ust. 1 pkt 14 definiującym pierwsze zasiedlenie.

Pierwszy:

Dostawa zmodernizowanej w 2001 roku części budynku spełnia łącznie wymienione niżej dwa warunki:

1.  przekazanie Spółce nieruchomości nastąpiło w formie aportu,
2.  poniesione na ulepszenie i modernizację wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej, lecz część budynku w stanie ulepszonym jest wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych (najem pomieszczeń biurowych) ponad 5 lat.

Drugi:

Dostawa zaadaptowanego poddasza nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ nastąpiło ono w marcu 2006r. z chwilą oddania go do użytkowania pierwszemu użytkownikowi na podstawie umowy najmu. Okres pomiędzy dostawą, która przewidziana jest w bieżącym roku, a pierwszym zasiedleniem jest dłuższy niż 2 lata (w marcu bieżącego roku minęły 3 lata od zasiedlenia poddasza).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jedną z nich jest zwolnienie od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT) dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

oraz dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Należy się zatem zastanowić czy w zaistniałej sytuacji doszło do zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości po jej ulepszeniu. Z wniosku wynika, że wartość ulepszenia przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości. Od ostatniego ulepszenia upłynął okres co najmniej dwu letni. Do rozstrzygnięcia zatem pozostało czy nieruchomość ta została oddana do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, użytkownikowi budynków.

Niewątpliwie wynajem nieruchomości po ulepszeniu należy uznać za pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT gdyż dochodzi do oddania do użytkowania nieruchomości, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z wniosku wynika, że niektóre pomieszczenia (portiernia, pomieszczenie kasy) nie były wynajęte, tym samym nie zostały zasiedlone, a co za tym idzie w przypadku tych pomieszczeń nie zaistnieją okoliczności które umożliwiałyby skorzystanie ze zwolnienia przy ich dostawie. Pomieszczenia biurowe na poddaszu były oddane pod wynajem w 2006r. również część wolnych pomieszczeń znajdujących się na parterze została wynajęta w 2006r., a zatem w przypadku tej części budynku (pomieszczeń), jak również tych wynajętych w 2004r. znajdzie zastosowanie zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że na dzień dzisiejszy, nie zostanie spełniony warunek przewidziany w ww. przepisie odnośnie pomieszczeń wynajętych w październiku 2007r. gdyż nie upłynęły jeszcze dwa lata od pierwszego zasiedlenia po dokonanym ulepszeniu, tym samym pomieszczenia te nie będą mogły skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Natomiast pomieszczenia w których znajdują się urządzenia sieci alarmowej i telekomunikacyjnej oraz służące obsłudze technicznej nieruchomości, jako pomieszczenia służące całej nieruchomości winny być przyporządkowane proporcjonalnie wg klucza powierzchniowego do poszczególnych części nieruchomości i tym samym winny być opodatkowane analogicznie tak jak te poszczególne części nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem tut. organu, Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowego budynku winien opodatkować 22% stawką VAT pomieszczenia będące pustostanami, pomieszczenia wynajęte w październiku 2007r. oraz proporcjonalnie przyporządkowane do tych pomieszczeń pomieszczenia, w których znajdują się urządzenia sieci alarmowej i telekomunikacyjnej oraz służące obsłudze technicznej nieruchomości, natomiast pozostała część nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Natomiast zgodnie z § 13 ust 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że do dostawy gruntu jak również prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

W związku z tym, że dostawa budynku jest w części opodatkowana, a w części będzie korzysta ze zwolnienia, należy dokonać „przyporządkowania” prawa użytkowania wieczystego proporcjonalnie do poszczególnych wartości budynku podlegających opodatkowaniu i zwolnieniu i opodatkować je na tych samym zasadach.

Reasumując, przedmiotowa transakcja będzie stanowić dla Wnioskodawcy, proporcjonalnie do powierzchni budynku, dostawę w części zwolnioną od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, (nie znajdzie tu natomiast zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a z związku z ust. 7a), a w części opodatkowaną stawką podatku w wysokości 22%. Analogicznie będzie również opodatkowane prawo użytkowania wieczystego gruntu na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę, zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.