Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD9/033/4/KCT/2013/66
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2013-08-23
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

Zmiana interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 08 maja 2009 r. Nr ILPB2/415-186/09-2/TR wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   opłat związanych z aktem notarialnym (usługa notarialna, opłata za wniosek, wynagrodzenie notariusza za wypisy aktu notarialnego, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej), **jest prawidłowe**
*   kosztów bankowych, (opłata przygotowawcza, prowizja 1 % kwoty kredytu, odsetki bankowe, ubezpieczenie kredytu, wniosek o wpis hipoteczny, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości), oraz prowizji biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży, **jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 08 maja 2009 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania. Interpretacja wydana została na wniosek Pana z dnia 20 lutego 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, iż:

Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 23.11.2007 nabyli aktem notarialnym lokal mieszkalny o powierzchni 56m2 Cena lokalu wyniosła 232.222,59 PLN i została zapłacona deweloperowi do 18 sierpnia 2007 r. w ratach zgodnie z umową z dnia 10 lipca 2006 r. Cena mieszkania, tj. 232.222,59 PLN, została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank. Za pośrednictwem tegoż banku były płacone raty na konto bankowe dewelopera.

W związku z faktem, iż mieszkanie zostało w 100 % kupione za kapitał pożyczony z banku, małżonkowie ponieśli następujące koszty:

*   opłatę przygotowawczą 464,45 PLN,
*   prowizję 1 % kwoty kredytu 2.322,00 PLN,
*   odsetki bankowe 14.916,94 PLN,
*   ubezpieczenie kredytu 103,40 PLN,
*   wniosek o wpis hipoteczny 200 PLN,
*   PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości 19,00 PLN.

Ponadto małżonkowie ponieśli koszty związane z aktem notarialnym, tj.:

*   usługa notarialna 1.035,78 PLN,
*   opłata za wniosek 244,00 PLN,
*   wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego 483,12 PLN,
*   opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej 260 PLN.

Łącznie opłaty sądowo-notarialne wyniosły 2.022,90 PLN.

W związku ze zmianą sytuacji rodzinnej Wnioskodawca wraz z żoną podjęli decyzję o sprzedaniu nabytego lokalu mieszkalnego. W dniu 09.06.2008 r. sprzedali mieszkanie o pow. 56 m2 za cenę 400.000 PLN, przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym.

Do transakcji sprzedaży mieszkania doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od nich prowizję za pośrednictwo w sprzedaży w wysokości 3.615,00 PLN (FV 05.04.2008 z 23.04.2008).

Środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu (nabywca lokalu zakupił mieszkanie z księgą wieczystą wolną od jakichkolwiek obciążeń tytułem kredytu hipotecznego) oraz na zakup większego mieszkania w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej.

W związku z powyższym zadano pytanie:

Czy poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę koszty notarialne, opłaty sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2007 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego i Jego żonę wszystkie koszty wiążące się z zakupem lokalu mieszkalnego od dewelopera w 2007 roku stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód tytułem sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 08 maja 2009 r. Nr ILPB2/415-186/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, wskazując m.in. że: (…) Należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć wszystkie wskazane przez Zainteresowanego we wniosku wydatki, tj.: (…) koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizję bankową i opłatę przygotowawczą, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej (…).

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek obliczony od dochodu z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Wobec powyższego koszty (opłaty, prowizje, odsetki) związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości.

Stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np.: wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 lutego 2011 r. sygn. akt I SA/Sz 960/10.

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że (…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (…). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…).

Natomiast prowizja biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży mieszkania nie stanowi kosztów podatkowych z tytułu odpłatnej sprzedaży lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy. Jednakże taki wydatek będzie stanowił koszt odpłatnego zbycia mieszkania, zmniejszający przychód uzyskany ze sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem podlegającym opodatkowaniu jest wartość nieruchomości lub praw majątkowych wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zaliczenia do kosztów podatkowych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, opłat związanych z aktem notarialnym (usługa notarialna, opłata za wniosek, wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej), jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe uznać należy natomiast, że stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w zakresie kosztów bankowych, (opłata przygotowawcza, prowizja 1 % kwoty kredytu, odsetki bankowe, ubezpieczenie kredytu, wniosek o wpis hipoteczny, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości), oraz prowizji biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży, jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż uznanie, że (…) z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć (…) koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizję bankową i opłatę przygotowawczą, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej (…), jest nieprawidłowe.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.