Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.633.2020.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-22
Teza: Za datę nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości należy przyjąć rok 1999 r., w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków. W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości w 2021 r. nie będzie stanowiło dla Zainteresowanego źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego małżonków. Na Zainteresowanym nie będzie ciążył z tego tytułu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) uzupełnionym pismem z 12 stycznia 2021 r. (data wpływu 15 stycznia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości gruntowych - **jest** **prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem w dniu 15 stycznia 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości gruntowej.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca - rolnik prowadzący działalność pod nazwą GOSPODARSTWO ROLNO-OGRODNICZE X X (Regon nr X, NIP X) jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości V, obręb ewidencyjny nr 136, gminie V M., w województwie V, obejmującej działki gruntu:

*   nr 1 (…) obszaru … ha,
*   nr 2 (…) obszaru … ha,
*   nr 3 (…) obszaru … ha,
*   nr 4 (…) obszaru … ha,
*   nr 5 (…) obszaru … ha,
*   nr 6 (…) obszaru … ha,
*   nr 7 (…) obszaru … ha,
*   nr 8 (…) obszaru … ha,
*   nr 9 (…) obszaru … ha
*   nr 10 (…) obszaru … ha,
*   nr 11 (…) obszaru … ha,
*   nr 12 (…) obszaru …,
*   nr 13 (…) obszaru … ha,
*   nr 14 (…) obszaru … ha,
*   nr 15 (…) obszaru … ha,
*   nr 16 (…) obszaru …,
*   nr 17 (…) obszaru … ha,
*   nr 18 (…) obszaru … ha,
*   nr 19 (…) obszaru … ha,
*   nr 20 (…) obszaru … ha,
*   nr 21 (…) obszaru … ha,
*   nr 22 (…) obszaru … ha,
*   nr 23 (…) obszaru … ha,
*   nr 24 (…) obszaru … ha,
*   nr 25 (…) obszaru … ha,
*   nr 26 (…) obszaru … ha,
*   nr 27 (…) o sposobie korzystania R- grunty orne,
*   nr 28 (…) o sposobie korzystania R- grunty orne,
*   nr 29 (…) o sposobie korzystania R- grunty orne i
*   nr 30 (…) o sposobie korzystania B - tereny mieszkaniowe,

łącznego obszaru … ha (…), dla której Sąd Rejonowy …, … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze XXX (XXXX), w której w dziale III widnieje inny wpis: ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości obejmującej działkę nr 23, 24, 25, 26, 30, 27, 28 obręb X, polegające na:

*   wykonaniu robót budowlanych zgodnie z zatwierdzonym decyzją nr X z dnia 21.09.2009 r. wydaną przez Wojewodę V projektem budowlanym
*   a ponadto polegające na:

1.  każdorazowym udostępnieniu nieruchomości po zrealizowaniu przebudowy infrastruktury w celu zapewnienia swobodnego dojścia i dojazdu do urządzeń przesyłowych, umożliwiających wykonanie czynności związanych z ich konserwacją, modernizacją i przebudową oraz usuwaniem awarii,
2.  zaniechaniu wznoszenia budynków i budowli oraz prowadzenia upraw przekraczających 2,0 m wysokości pod linią i obok urządzeń elektroenergetycznych w następujących odległościach liczonych w każdą stronę od osi linii: 40 m dla linii 400 KV, 18 m dla linii 110 KV, 5 m dla linii 15 KV, 5 m dla innych linii i przewodów podziemnych,
3.  prawie właściciela urządzeń elektroenergetycznych do utrzymania na nieruchomościach nie stanowiących jego własności słupów wraz z przewodami elektroenergetycznymi,
4.  prawie właściciela urządzenia wodociągowego i kanalizacyjnego do utrzymywania na nieruchomościach nie stanowiących jego własności, elementów naziemnych takich jak pokrywy studni, zasuwy, itp., zaś działy I-Sp i IV wolne są od wpisów.

Dnia 11 sierpnia 2020 r. aktem notarialnym repertorium A nr X Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości położonej w miejscowości V, stanowiącej część działki nr 25 (część tej działki właściciel chce zachować celem zapewnienia dojazdu do działek nie będących przedmiotem sprzedaży), 4, 7, 8, 9, 10, 15, 16, 19, 22, 30, 27, 28, 29 o powierzchni ok. \`(...)\` ha, dla której Sąd Rejonowy V-V w Vu III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr XXX.

W wypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, cena sprzedaży będzie wynosiła 200 zł za 1 m2 powierzchni i będzie powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT.

Przedmiotem umowy ostatecznej, którą strony zamierzają podpisać w terminie do dnia 31 sierpnia 2022 roku, będzie nieruchomość obejmująca działki gruntu nr 3 (część), 4, 7, 8, 9, 10, 15, 16, 19, 22, 30, 27, 28, 29, objęte opisaną powyżej księgą wieczystą, zwaną dalej we wniosku Nieruchomością.

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył wraz z żoną od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 listopada 1999 r. rep. A nr X.

W dniu 8 stycznia 2015 roku Wnioskodawca podpisał z żoną umowę majątkowa małżeńską, mocą której ustanowili w ich małżeństwie rozdzielność majątkowa. W dniu 12 stycznia 2015 r. Wnioskodawca podpisał z żoną umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której prawo własności Nieruchomości objętej księgą wieczystą kw nr XXX nabył w całości Wnioskodawca.

Nieruchomość jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. W okresie ostatnich 10 lat Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości ani gruntowych ani lokalowych.

Wnioskodawca oświadcza, że:

*   zgodnie z wypisem z rejestru gruntów o niepełnej treści wydanym w dniu 18 czerwca 2020 r.z upoważnienia Prezydenta Miasta V, nr kancelaryjny X Nieruchomość położona jest w obrębie numer XXX, jednostce ewidencyjnej M. V, powiecie M. V, województwie V, a nadto:

1.  działka nr 3 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, W - grunty pod rowami;
2.  działka nr 4 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, W - grunty pod rowami,
3.  działka nr 7 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, W - grunty pod rowami;
4.  działka nr 8 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, RV - grunty orne, W - grunty pod rowami;
5.  działka nr 9 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, RV - grunty orne, W - grunty pod rowami;
6.  działka nr 10 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, W - grunty pod rowami;
7.  działka nr 15 ma obszar … ha (…) Rlllb - grunty orne, RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, W - grunty pod rowami;
8.  działka nr 16 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami Rlllb - grunty orne, RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, W - grunty pod rowami i
9.  działka nr 19 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, W - grunty pod rowami;
10.  działka nr 22 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, W - grunty pod rowami;
11.  działka nr 30 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, W – grunty pod rowami,
12.  działka nr 27 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, W – grunty pod rowami,
13.  działka nr 28 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIVa - grunty orne, W - grunty pod rowami.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że:

1.  Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
2.  W skład Nieruchomości nie wchodzi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach objęty uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
3.  Nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i jako całość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
4.  Wnioskodawca prowadzi rolniczo-ogrodniczą działalność gospodarczą od 1 grudnia 1975 roku, nie był nigdy i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

*   działka nr 29 ma obszar … ha (…) i oznaczona jest symbolami RIIIb - grunty orne, RIVa - grunty orne.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że:

1.  Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
2.  W skład Nieruchomości nie wchodzi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach objęty uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
3.  Nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i jako całość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
4.  Wnioskodawca - prowadzi rolniczo-ogrodniczą działalność gospodarczą od 1 grudnia 1975 r., nie był nigdy i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. z dnia 9 grudnia 2019 r., Dz.U. z 2020 r. poz. 106);
5.  Nieruchomość objętą wnioskiem nabył w 1999 roku w celach prowadzenia działalności rolniczej i włączył ją do swojego gospodarstwa rolnego prowadzonego na pozostałych nieruchomościach;
6.  Nieruchomość była i jest nadal wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolno-ogrodniczego, jest uprawiana - obsiewana ziemniakami, cebulą i kapustą; jako rolnik Wnioskodawca nie podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych;
7.  Nieruchomość nie była zaliczana jako środek trwały w gospodarstwie rolnym;
8.  Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i była i jest użytkowana rolniczo, a nadto opłacany jest od Nieruchomości podatek rolny;
9.  Z Nieruchomości realizowana jest sprzedaż płodów rolnych: ziemniaków, cebuli, kapusty;
10.  Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej;
11.  Przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT ponieważ, transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług;
12.  Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz na moment podpisania umowy sprzedaży (do dnia 31.08.2022 r.) Nieruchomość ma posiadać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzję o pozwoleniu na budowę (wydane na Nabywcę), co stanowi warunek zawarcia umowy;
13.  W studium zagospodarowania gminy Nieruchomość leży na terenach o rolniczym przeznaczeniu;
14.  Na przedmiotowej Nieruchomości Kupujący ma zamiar wybudować budynek magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako „Inwestycja”);
15.  Jako właściciel Nieruchomości - Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponieść żadnych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży;
16.  Umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 11 sierpnia 2020 roku rep A X i z dnia 9 listopada 1999 roku rep. A nr X stanowi integralną część wniosku;
17.  Ze względu na stan zdrowia Wnioskodawca rozważa wydzierżawienie Nieruchomości objętej wnioskiem od dnia 1 października 2020 roku jednak do dnia złożenia wniosku tego nie uczynił;
18.  W treści przedwstępnej umowy sprzedaży zostały udzielone pełnomocnictwa dla strony Kupującej, wyłącznie w następującym zakresie:
    1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Księga wieczysta Nr XXX, prowadzonej przez Sąd Rejonowy …, … Wydział Ksiąg Wieczystych, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej,
    2.  reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi osobami i organami w sprawie uzyskania zgody na bezciężarowe odłączenie przedmiotu sprzedaży lub wykreślenie z działu III księgi wieczystej XXX wpisanego tam ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, opisanego powyżej w § 1 ust. 1 tego aktu,
    3.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów z ewidencji, wyrysów z mapy ewidencyjnej (w tym również do celów wieczystoksięgowych) dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości i zawarcia umowy sprzedaży, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych, przy czym powyższe pełnomocnictwo wygasa najpóźniej z dniem 31.08.2022 r.;
    4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości przy czym powyższe pełnomocnictwo wygasa najpóźniej z dniem 31.08.2022 r.;
    5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach przy czym powyższe pełnomocnictwo wygasa z dniem 31.08.2022 r.;
    6.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, przy czym powyższe pełnomocnictwo nie upoważnia pełnomocnika do zaciągania zobowiązań w imieniu mocodawców i wygasa najpóźniej z dniem 31.08.2022 r.,
    7.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
    8.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej;
    9.  złożenia oświadczenia woli w imieniu Sprzedającego o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości;

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami (w tym opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, koszty nowych nasadzeń, opłaty za wycinkę drzew, koszty podatku od nieruchomości w pełnej kwocie), będą obciążały Kupującego, który w przypadku konieczności ich zapłaty przez Sprzedającego zobowiązuje się wpłacić Sprzedającemu sumę pieniężną odpowiadającą wysokości tych zobowiązań.

Pełnomocnictwo nie obejmuje umocowania do działania w imieniu Właściciela w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w celu uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż powyższe decyzje Kupujący ma uzyskać sam we własnym imieniu. W celu uzyskania takich decyzji oraz w celu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej Wnioskodawca wyraził Kupującemu zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Nabywca (Kupujący) Nieruchomości:

1.  jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością należycie zawiązaną i zarejestrowaną, legalnie działającą zgodnie z prawem polskim;
2.  jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tj. Dz. U. z 2017 roku, poz. 2278), jednakże w związku z faktem, ze Kupujący jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, to zgodnie z art. 8 ust. 2 powołanej ustawy nabycie przez Kupującego Nieruchomości nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych;
3.  Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem oraz płatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedaży strony uzgodniły, że w przypadku gdy Kupujący ustali, iż z tytułu zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług - podatek ten zostanie doliczony do ceny metra kwadratowego, a transakcja zostanie udokumentowana fakturą zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy czym Sprzedający zobowiązał się w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, wystąpić do właściwego urzędu skarbowego o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w przedmiocie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości, które ma nastąpić w wykonaniu zobowiązania z umowy przedwstępnej, podatkiem od towarów i usług

Ponadto w treści umowy przedwstępnej strony ustaliły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego, z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem, ale me później niż w terminie do dnia 31 sierpnia 2022 roku („Data Ostateczna”) po spełnieniu następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Przyrzeczonej”):

1.  podziału działki gruntu nr 3 w taki sposób, aby doszło do wydzielenia działki zaznaczonej na mapie stanowiącej załącznik do niniejszej umowy kolorem czerwonym stanowiącej przedmiot sprzedaży oraz działki o szerokości od … (…) do … (…) metrów licząc od granicy z działką gruntu nr … – wg uznania Kupującego;
2.  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo- środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, w tym uzyskanie decyzji środowiskowej;
3.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
5.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt: ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia oraz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
6.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt: ostatecznej decyzji o decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
7.  przedstawieniu przez Kupującego uchwały Zgromadzenia Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązał się własnym kosztem i staraniem, bez zbędnej zwłoki podjąć działania zmierzające do zatwierdzenia projektu podziału działki nr 3. Zapis był konieczny celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej pozostałym działkom gruntu należącym do Sprzedającego, a nie objętym umową przedwstępną sprzedaży.

Wydanie Nieruchomości Kupującemu nastąpi przed podpisaniem Umowy Ostatecznej, tj. po uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę i zebraniu przez Sprzedającego plonów zasianych w danym roku. Wszystkie opłaty związane z Nieruchomością będą do dnia wydania ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu wydania obciążać będą Kupującego

W treści umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu do upływu 31 sierpnia 2022 roku - na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tj. z dnia 21 maja 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Strony również uzgodniły, że do dnia wydania ostatecznego pozwolenia na budowę nieruchomość znajdować się będzie w posiadaniu Sprzedającego. Kupujący zobowiązał się niezwłocznie po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę uzgodnić z Wnioskodawcą (Sprzedającym) termin wejścia na teren Nieruchomości w taki sposób, aby umożliwić mu zebranie plonów zasianych w danym roku, a następnie rozpocząć własnym kosztem i staraniem prace przygotowawcze zmierzające do realizacji Inwestycji w postaci między innymi wytyczenia budynków i dokonać zmiany rodzaju użytków na użytki nierolnicze i nieleśne, na co Wnioskodawca (Sprzedający) wyraził zgodę.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadzi wyłącznie działalność rolniczą. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził żadnej pozarolniczej działalności gospodarczej. W ramach gospodarstwa rolnego nie prowadzi działalności zaliczanej do działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych wykorzystując majątek będący jego własnością.
2.  nieruchomość będąca przedmiotem zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 11 sierpnia 2020 r. została nabyta przez Wnioskodawcę w celu powiększenia areału gospodarstwa rolnego,
3.  przedmiotowa nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do dnia ewentualnej sprzedaży wykorzystywana (przez Wnioskodawcę, jego małżonkę) na cele jakiejkolwiek działalności gospodarczej, poza prowadzeniem gospodarstwa rolnego,
4.  Wnioskodawca nie zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż takiej działalności nie prowadził i nie prowadzi, a nadto sprzedaż nie będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności rolniczej,
5.  Wnioskodawca nigdy nie uzyskał oraz nie uzyska do dnia sprzedaży przychodów związanych ze sprzedawaną nieruchomością (poza produkcją rolną),
6.  Wnioskodawca od dnia nabycia do chwili obecnej wykorzystuje nieruchomość do produkcji rolnej (warzywa i zboża) i tak zamierza ja wykorzystywać do dnia sprzedaży,
7.  nabywcą ma być X Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z, jednakże zgodnie z treścią umowy przedwstępnej może to być inny podmiot wskazany przez nabywcę,
8.  nabywca ma przeznaczyć nieruchomość na potrzeby budowy hali magazynowej,
9.  Wnioskodawca w ciągi ostatnich ponad 13 lat nie dokonywał żadnej sprzedaży nieruchomości; około 20 lat temu sprzedał jedną działkę gruntu i około 20 lat temu sprzedał mieszkanie, środki wykorzystał aby nabyć większe mieszkanie, około 13 lat temu sprzedał cały posiadany udział w jednej działce gruntu wynoszący około 10% - z uwagi na niewielką kwotę nie pamięta na co wydał środki; sprzedane nieruchomości (poza mieszkaniem) były nabyte w związku z prowadzoną działalnością rolniczą (głównie produkcją warzyw), podobnie udział w działce; w tych transakcjach Wnioskodawca nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie był nigdy zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT,
10.  Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania teren był i jest przeznaczony na produkcję rolną; Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na jedną około 2 hektarową działkę pod budowę siedliska rolniczego wraz z budynkiem gospodarczym (około 4 lata temu) oraz na drugą około 2 hektarową działkę pod budowę instalacji fotowoltaicznej (około 2 lat temu). Obie decyzje były pozytywne jednak z uwagi na stan zdrowia poza uzyskaniem decyzji nie doszło do budowy nowego siedliska, ani instalacji fotowoltaicznej. Pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy na siedlisko było konieczne w związku zamiarem budowy nowego domu, zaś dochód z budowy instalacji miał stanowić zabezpieczenie na starsze lata.
11.  Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działek będących przedmiotem sprzedaży ani gruntów sąsiednich. W szczególności nie dzielił gruntów, nie budował żadnego uzbrojenia, ani nie wnosił o to do gminy, nie urządzał żadnych dróg dojazdowych. Ponieważ przedmiotem sprzedaży ma być tylko część należących do wnioskodawcy gruntów - przy zawarciu umowy przedwstępnej Wnioskodawca zastrzegł, że przedmiotem sprzedaży nie będzie obszar jednej z działek o szerokości około 15-18 metrów i długości około 280 metrów, który ma stanowić drogę dojazdową do pozostałych terenów wnioskodawcy, nie będących przedmiotem sprzedaży. Obszar planowanej drogi ma zostać wydzielony geodezyjne od jednej z działek będącej przedmiotem sprzedaży. Spółka w umowie nie jest uprawniona ani zobowiązana do dokonywania żadnych nakładów na przedmiot sprzedaży, w szczególności w zakresie uzbrojenia i dróg dojazdowych. Nabycie ma nastąpić po uzyskaniu przez kupującą spółką działającą we własnym imieniu – pozwolenia na budowę hali magazynowej. Jednak rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych ma nastąpić po zawarciu umowy sprzedaży.
12.  Wnioskodawca nie wydzierżawiał, nie wynajmował terenu objętego umową przedwstępną i nie ma zamiaru zawierania takich umów,
13.  Wnioskodawca zamierza zabezpieczyć siebie na starsze lata oraz swoją rodzinę. Część środków zamierza przeznaczyć na leczenie, remont domu i zabudowań gospodarczych. Wnioskodawca w związku z wiekiem i stanem zdrowia nie planuje rozwijania prowadzonej działalności rolniczej.

W związku z powyższym opisem zadano, sformułowane w uzupełnieniu wniosku, następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone numerem 2).

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży działek?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w sytuacji opisanej w niniejszym wniosku, nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku PIT w przypadku sprzedaży wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego działek.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle wyżej cytowanego przepisu, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Zdaniem Wnioskodawcy upłynął 5 letni termin, o którym mowa w ww. przepisie, gdyż od dnia kiedy Wnioskodawca nabył wraz z żoną przedmiotowe działki w 1999 roku minęło przeszło 20 lat.

Ponadto, ten 5 letni termin upłynął również od dnia 8 stycznia 2015 roku, w którym to Wnioskodawca podpisał z żoną umowę majątkowa małżeńską, mocą której ustanowili w ich małżeństwie rozdzielność majątkowa, a także minął od dnia 12 stycznia 2015 roku, w którym to dniu Wnioskodawca podpisał z żoną umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której prawo własności Nieruchomości objętej księgą wieczystą kw nr XXX nabył w całości. Powyżej podpisane umowy były konsekwencją podjęcia przez Wnioskodawcę decyzji o rozwodzie.

W ocenie Wnioskodawcy za datę rozpoczynającą bieg ww. terminu należy najpóźniej uznać 2015 r. - czyli moment podpisana z żoną umowy o podział majątku wspólnego, na mocy której prawo własności Nieruchomości objętej księgą wieczystą kw nr XXX Wnioskodawca nabył w całości.

Zatem w chwili obecnej Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT z tytułu sprzedaży działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zadaniem Wnioskodawcy brak jest podstaw do uznania, iż dokonana sprzedaż będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest ponadto profesjonalnym handlowcem, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż przedmiotowych działek należy zatem uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nadto środki finansowe uzyskane z tytułu transakcji mają przyczynić się do zaspokajania potrzeb Wnioskodawcy oraz jego rodziny. W związku z powyższym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT w przypadku sprzedaży działek, które w chwili obecnej stanowią jego własność.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej - art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód ma znaczenie dla ustalenia takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Ze względu na różnorodność form, rodzajów aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy tejże ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem (rozpoczęciem wykonywania) pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego, zbycia osobistego mienia (pkt 8). Zatem o właściwej kwalifikacji przychodu decyduje całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu danych składników majątkowych (w tym nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, przykładowo: polegających na nabywaniu nieruchomości, zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych nieruchomości bądź ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem).

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże nawet brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona, bowiem prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Na uznanie za podatkowoprawną działalność gospodarczą wpływają również zorganizowanie i ciągłość podejmowanych działań. Jako że prowadzenie (rozpoczęcie) tej podatkowoprawnej działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak tę działalność ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych, możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej). Taka działalność gospodarcza cechuje się względnie stałym zamiarem jej wykonywania, powtarzania (potencjalną możliwością) określonego zespołu konkretnych działań, co legislator nazywa ciągłością. Przesłanka ciągłości nie wyklucza możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Wystarczające jest przy tym, aby analiza całokształtu okoliczności sprawy prowadziła do wniosków, z których wynika zamiar (możliwość) powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu. Natomiast zespół powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu odnosi się do kwestii „powtarzalnością”. Za prowadzenie działalności gospodarczej w wyżej wymienionym podatkowoprawnym rozumieniu należy uznać taki właśnie zestaw powtarzanych czynności w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek.

Zgodnie z opisem zdarzenia – Wnioskodawca prowadzi rolniczo-ogrodniczą działalność gospodarczą od 1 grudnia 1975 r. - jako osoba fizyczna prowadzi wyłącznie działalność rolniczą. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził żadnej pozarolniczej działalności gospodarczej. Jako rolnik Wnioskodawca nie podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych. Prawo własności przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nabył wraz z żoną od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 listopada 1999 r. Nieruchomość objętą wnioskiem nabył w celach prowadzenia działalności rolniczej i włączył ją do swojego gospodarstwa rolnego prowadzonego na pozostałych nieruchomościach. Była ona i jest nadal wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolno-ogrodniczego, jest uprawiana - obsiewana ziemniakami, cebulą i kapustą; wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i była i jest użytkowana rolniczo, a nadto opłacany jest od niej podatek rolny. Z nieruchomości realizowana jest sprzedaż płodów rolnych: ziemniaków, cebuli, kapusty. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej. Nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i jako całość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W studium zagospodarowania gminy leży na terenach o rolniczym przeznaczeniu. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz na moment podpisania umowy sprzedaży ma posiadać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzję o pozwoleniu na budowę (wydane na Nabywcę), co stanowi warunek zawarcia umowy.

W dniu 8 stycznia 2015 r. Wnioskodawca podpisał z żoną umowę majątkowa małżeńską, mocą której ustanowili w ich małżeństwie rozdzielność majątkowa. W dniu 12 stycznia 2015 r. Wnioskodawca podpisał z żoną umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której prawo własności nieruchomości objętej księgą wieczystą kw nr XXX nabył w całości Wnioskodawca. Nieruchomość jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. W okresie ostatnich 10 lat Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości ani gruntowych ani lokalowych. Jako właściciel nieruchomości - Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponieść żadnych nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż działek jest związana z sytuacją osobistą Wnioskodawcy (w związku z wiekiem i stanem zdrowia nie planuje rozwijania prowadzonej działalności rolniczej - zamierza zabezpieczyć siebie „na starsze lata” oraz swoją rodzinę; część środków zamierza przeznaczyć na leczenie, remont domu i zabudowań gospodarczych).

Dnia 11 sierpnia 2020 r. aktem notarialnym repertorium A nr X Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. W treści umowy zostały udzielone pełnomocnictwa dla strony Kupującej, m.in. w zakresie:

*   uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
*   wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
*   wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
*   wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej;
*   złożenia oświadczenia woli w imieniu Sprzedającego o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości.

Pełnomocnictwo nie obejmuje umocowania do działania w imieniu Właściciela w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w celu uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż powyższe decyzje Kupujący ma uzyskać sam we własnym imieniu. W celu uzyskania takich decyzji oraz w celu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej Wnioskodawca wyraził Kupującemu zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniu aktywność Wnioskodawcy oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. W opinii organu z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, bowiem Wnioskodawca przez tak długi okres prowadził na tych gruntach działalność rolniczą, a zatem nabycie nieruchomości, z których mają być wydzielone działki nie nastąpiło w celu ich odsprzedaży. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanych we wniosku działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W okolicznościach przedmiotowej sprawy sam fakt, że grunty mające być przedmiotem sprzedaży zostały wydzielone z należącego do podatnika gospodarstwa rolnego oraz udzielił kupującemu pełnomocnictwa (przy czym co istotne - pełnomocnictwo nie obejmuje umocowania do działania w imieniu właściciela w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w celu uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż powyższe decyzje kupujący ma uzyskać sam we własnym imieniu) – bez wystąpienia przesłanek, o których mowa w art. 5a ust. 6 cyt. ustawy - nie może przesądzać, że ich sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Reasumując, kwalifikacja powyższa wskazuje na przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży nieruchomości do źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości. Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wymienionych we wniosku istotne jest ustalenie daty ich nabycia.

W związku ze wskazaniem w opisie zdarzenia przyszłego, że w dniu 8 stycznia 2015 r. Wnioskodawca podpisał z żoną umowę majątkowa małżeńską, mocą której ustanowili w ich małżeństwie rozdzielność majątkowa oraz, że w dniu 12 stycznia 2015 r. podpisał z żoną umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której prawo własności nieruchomości nabył w całości Wnioskodawca – zwrócić należy na charakter małżeńskiej wspólności ustawowej i odwołanie do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 poz. 1359) normujących stosunki majątkowe między małżonkami. W myśl art. 50¹ tej ustawy w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43. Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. W przypadku ustania wspólności majątkowej, do majątku który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. W razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej, co nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3 ww. Kodeksu. Zatem, z datą umownego zniesienia lub ograniczenia wspólności majątkowej, współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych.

W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w wyniku ustania wspólności ustawowej (np. poprzez rozwód). Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości – tj. w sytuacji, gdy następuje nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego wcześniej nabytego do ustawowej wspólności małżeńskiej - za datę nabycia tych składników w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy należy uznać datę nabycia do ustawowej wspólności małżeńskiej. Ustawodawca „ujął” te kwestie na płaszczyźnie podatkowej formułując jednoznacznie treść cytowanego przepisu art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (__w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej__).

Mając zatem na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że za datę nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości należy przyjąć rok 1999 r., w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków. W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości w 2021 r. nie będzie stanowiło dla Zainteresowanego źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego małżonków. Na Zainteresowanym nie będzie ciążył z tego tytułu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydana w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.