Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-399/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-25
Teza: Czy – jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki 107 przy założeniu, że przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmującą tę część) oraz Nieruchomości 3 (jeżeli Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości 3 wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) – transakcja nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki nr 107) oraz Nieruchomości 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30.07.2013 r. (data wpływu 01.08.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01.08.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Obecnie, Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie kompleksu budynków biurowych w W. Wnioskodawca nabyłby nieruchomości od spółki D. Sp. z o.o., która obecnie prowadzi inwestycję lub od spółki komandytowej, w którą przekształcona zostanie D. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”).

Inwestycja prowadzona przez Zbywcę zakłada wybudowanie docelowo trzech budynków biurowych. Obecnie, w trakcie realizacji jest pierwszy etap inwestycji obejmujący wybudowanie budynku biurowego znanego pod nazwą „A. 1”. Zakończenie budowy tego etapu jest planowane na koniec 2013 roku. Budynek jest usytuowany na działkach gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63 oraz części działki 107. Powyższe działki wraz z budynkiem oraz towarzyszącymi budowlami (w stadium budowy) określane są dalej jako „Nieruchomość 1”).

Zbywca nabył prawo własności działek gruntu, na których realizowana jest inwestycja na podstawie umowy wniesienia do spółki przez R. Sp. z o.o. wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2011 r. nr 230, poz.1370, dalej: „Kodeks cywilny”). W związku z powyższym, transakcja ta należała do czynności wyłączonych z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Według wiedzy Wnioskodawcy, przedmiotowe działki gruntu znalazły się w posiadaniu R. Sp. z o.o. w wyniku aportu dokonanego uprzednio przez Gminę Warszawa-Centrum (dot. działek 60, 61, 62, 63 oraz 107) oraz jako wynagrodzenie R. Sp. z o.o. za wartość umorzonych udziałów w spółce W. Sp. z o.o. (dot. działek 9/1 oraz 10/2).

W związku z budową budynku A. 1, Zbywca ponosi wydatki na nabycie towarów usług podlegające opodatkowaniu VAT i przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z nabywania tych towarów i usług.

Budynek A 1 przeznaczony jest pod wynajem, tj. po wybudowaniu powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana podmiotom trzecim. Zgodnie z praktyką rynkową, część umów najmu jest podpisywana jeszcze przed wybudowaniem nieruchomości, przy czym mają one wejść w życie po przekazaniu powierzchni biurowej do użytkowania.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 planowana jest w 2013 lub 2014 r. W zależności od momentu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1, jej przedmiotem będzie własność gruntu wraz budynkiem oraz towarzyszącymi budowlami znajdującymi się w stanie budowy lub już ukończonymi.

W przypadku, gdy umowy najmu powierzchni w budynku biurowym wejdą w życie do momentu sprzedaży, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Niemniej jednak, w przypadku, jeśli sprzedaż Nieruchomości 1 nastąpi przed jej wybudowaniem lub tuż po wybudowaniu, istnieje możliwość, że przynajmniej część zawartych umów najmu nie wejdzie jeszcze w życie, w związku z czym może być konieczne dokonanie cesji praw i obowiązków wynikających z tych umów ze Zbywcy na Nabywcę.

Przewiduje się także, iż Nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Nieruchomością 1:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców;

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową budynku;

*   gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę;

*   prawa do znaku towarowego A. 1.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości (w tym umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące tych nieruchomości) jakie do momentu sprzedaży będą już zawarte przez Zbywcę,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy z generalnym wykonawcą (jeśli nieruchomość w momencie sprzedaży będzie w stanie budowy),

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu dzialalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia (prawa użytkowania wieczystego) gruntu wraz z naniesieniami i ich zabudowy.

Oprócz Nieruchomości 1, Zbywca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym sąsiadujących z nimi terenów obejmujących pozostałą część działki gruntu o numerze ewidencyjnym 107 oraz działek gruntu o numerach ewidencyjnych 99, 103 oraz 105/1, na których planuje wybudowanie dwóch kolejnych budynków biurowych, składających się na planowany kompleks biurowy.

Prawo wieczystego użytkowania działki gruntu o numerze ewidencyjnym 99 zostało nabyte przez Zbywcę od grupy osób fizycznych na podstawie Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na Wnioskodawcę nie podlegało podatkowi od towarów i usług.

Wspomniane wyżej osoby nabyły z kolei prawo wieczystego użytkowania tej działki na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 11 maja 2009 r. zawartej w związku z uznaniem roszczeń wynikających z tzw. dekretu warszawskiego. Zgodnie z tą umową działka nr 99 stanowiła nieruchomość niezabudowaną, a z tytułu użytkowania wieczystego, należne były opłaty roczne podlegające VAT.

Na działce nr 99 nie znajdują się żadne budynki, w związku z czym była ona opisywana jako działka niezabudowana, lecz jednocześnie zlokalizowana jest na niej droga. Droga ta nie została wybudowana przez Zbywcę, tj. nie ponosił on żadnych wydatków na wybudowanie tej drogi. Zbywca nie ponosił także wydatków na ulepszenie istniejących budowli przekraczających 30% ich wartości początkowej. W przyszłości planowana jest rozbiórka drogi i wybudowanie na działce nr 99 oraz części działki 107 (niezabudowanej) II fazy kompleksu biurowego, tj. budynku A. 2. W dalszej części wniosku, powyższe działki wraz z naniesieniami określane są łącznie jako „Nieruchomość 2”.

Działki o numerach ewidencyjnych 103 oraz 105/l wraz z istniejącymi budynkami (określane dalej jako: „Nieruchomość 3”) zostały nabyte od spółki Ro. Sp. z o.o. w dniu 6 grudnia 2010 r., a transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu, budynki były częściowo wynajmowane/wydzierżawiane, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Na działkach o numerach ewidencyjnych 103 oraz 105/1 planowane jest - po wyburzeniu istniejących budynków - wybudowanie III fazy kompleksu biurowego, tj. budynku A. 3.

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zbywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tych Nieruchomości przewidujących budowę II oraz III fazy kompleksu biurowego, przy czym postępowania w tym zakresie jest w toku.

Obecnie, Zbywca rozważa również zbycie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 mogą w zależności między innymi od warunków rynkowych - zostać sprzedane wraz Nieruchomością 1 (tj. na rzecz Nabywcy) lub też zostać zbyte na rzecz innego nabywcy (lub nabywców) w odrębnych transakcjach. Zbyciu Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie towarzyszyło zbycie innych składników majątku Zbywcy. Niemniej jednak, w przypadku sprzedaży Nieruchomości 3, jej nabywca wstąpi (z mocy prawa) w prawa i obowiązki wynikające z umów dzierżawy/najmu budynków stanowiących Nieruchomość 3 (jeśli takie będą obowiązywać w momencie sprzedaży).

Po nabyciu Nieruchomości 1 Nabywca dokończyłby budowę budynku i budowli w oparciu o własne zasoby względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców (jeżeli nabycie nastąpiłoby przez zakończeniem budowy). Następnie, w ramach działalności gospodarczej Nabywcy, powierzchnia w kompleksie biurowym ma być wynajmowana innym podmiotom. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w kompleksie biurowym będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W razie nabycia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, Nabywca przeprowadziłby projekt inwestycyjny w oparciu o własne zasoby względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców a następnie, w ramach działalności gospodarczej Nabywcy, powierzchnia w wybudowanych budynkach byłaby wynajmowana innym podmiotom. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w budynkach wybudowanych na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 także byłaby opodatkowana podatkiem VAT.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawno i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny. W dacie planowanej transakcji również Nabywca będzie mieć status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będące przedmiotem planowanej sprzedaży stanowią niemal całość aktywów rzeczowych Wnioskodawcy. Po zbyciu wyżej wymienionych nieruchomości, Zbywca nie będzie posiadał innych aktywów rzeczowych. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, nie można wykluczyć przeprowadzenia jego likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

1.  Czy - jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 1 - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli przed sprzedażą Nieruchomości 2 zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca część działki nr 107 wchodzącej w skład Nieruchomości 2, a Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 2 w zakresie części działki nr 107 - Wnioskodawcy będzie przysługiwało w tym zakresie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego - zgodnie z art. 86 ust. l i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy - jeżeli Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości 3 na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 3 - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 3 - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
4.  Czy – jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki 107 przy założeniu, że przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmującą tę część) oraz Nieruchomości 3 (jeżeli Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości 3 wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) – transakcja nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki nr 107) oraz Nieruchomości 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Wnioskodawca zwraca uwagę, że pytania analogiczne do pytań 1-3 są przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej złożonej przez Zbywcę działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 30 lipca 2013 r., złożony przez D. Sp. z o.o.).

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 24.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-707/13-2/SM.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki 107 przy założeniu, że przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca tę cześć działki) oraz Nieruchomości 3 (jeżeli Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości 3 wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), transakcja nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki nr 107) oraz Nieruchomości 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, w uzasadnieniu odpowiedzi na pylenia 1-3:

*   sprzedaż Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej;

*   sprzedaż Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej w zakresie części działki nr 107 (pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przewidujących zabudowę tej części działki) oraz zwolniona z VAT w zakresie działki nr 99 wraz z drogą;

*   sprzedaż Nieruchomości 3 będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej pod warunkiem, że Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości 3 VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki 107 przy założeniu, że przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy przewidująca zabudowę tej działki) oraz Nieruchomości 3 (jeżeli Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), transakcja nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie części działki nr 107) oraz Nieruchomości 3 będzie podlegała opodatkowaniu VAT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż K. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Obecnie, Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie kompleksu budynków biurowych w Warszawie. Wnioskodawca nabyłby nieruchomości od spółki D. Sp. z o.o., która obecnie prowadzi inwestycję lub od spółki komandytowej, w którą przekształcona zostanie D. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). Inwestycja prowadzona przez Zbywcę zakłada wybudowanie docelowo trzech budynków biurowych. Obecnie, w trakcie realizacji jest pierwszy etap inwestycji obejmujący wybudowanie budynku biurowego znanego pod nazwą „A. 1”. Zakończenie budowy tego etapu jest planowane na koniec 2013 roku. Budynek jest usytuowany na działkach gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63 oraz części działki 107. Powyższe działki wraz z budynkiem oraz towarzyszącymi budowlami (w stadium budowy) określane są dalej jako „Nieruchomość 1”). Oprócz Nieruchomości 1, Zbywca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym sąsiadujących z nimi terenów obejmujących pozostałą część działki gruntu o numerze ewidencyjnym 107 oraz działek gruntu o numerach ewidencyjnych 99, 103 oraz 105/1, na których planuje wybudowanie dwóch kolejnych budynków biurowych, składających się na planowany kompleks biurowy. Na działce nr 99 nie znajdują się żadne budynki, w związku z czym była ona opisywana jako działka niezabudowana, lecz jednocześnie zlokalizowana jest na niej droga. Droga ta nie została wybudowana przez Zbywcę, tj. nie ponosił on żadnych wydatków na wybudowanie tej drogi. Zbywca nie ponosił także wydatków na ulepszenie istniejących budowli przekraczających 30% ich wartości początkowej. W przyszłości planowana jest rozbiórka drogi i wybudowanie na działce nr 99 oraz części działki 107 (niezabudowanej) II fazy kompleksu biurowego, tj. budynku A. 2. W dalszej części wniosku, powyższe działki wraz z naniesieniami określane są łącznie jako „Nieruchomość 2”. Działki o numerach ewidencyjnych 103 oraz 105/l wraz z istniejącymi budynkami (określane dalej jako: „Nieruchomość 3”) zostały nabyte od spółki Ro. Sp. z o.o. w dniu 6 grudnia 2010 r., a transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu, budynki były częściowo wynajmowane/wydzierżawiane, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Na działkach o numerach ewidencyjnych 103 oraz 105/1 planowane jest - po wyburzeniu istniejących budynków - wybudowanie III fazy kompleksu biurowego, tj. budynku A. 3.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24.10.2013 r. Nr IPPP3/443-707/13-2/SM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, iż „(…) zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

(…) skoro sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w ustawie a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku - sprzedaż Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.

(…) transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 w zakresie dotyczącym działki nr 99 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, natomiast w zakresie dotyczącym części dziatki nr 107 (będącej obecnie w trakcie procedury podziału geodezyjnego) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki, jeśli do momentu sprzedaży Nieruchomości 2 zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca tę część działki nr 107.

(…) skoro sprzedaż Nieruchomości 3 nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, Wnioskodawca będzie uprawniony do wyboru opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 3 podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, transakcja sprzedaży Nieruchomości 3, w sytuacji gdy Zbywca i Nabywca dokonają wyboru opcji opodatkowania transakcji przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.