Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.465.2024.6.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-18
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości (działek).
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (udziałów w nieruchomości). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 21 listopada 2024 r. (wpływ 25 listopada 2024 r.) oraz z 5 grudnia 2024 r. (wpływ 5 grudnia 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

NIP: (\`(...)\`)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B.B. (Sprzedający 1)

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani C.C. (Sprzedająca 2)

Opis zdarzenia przyszłego

1\. Wstęp

Pan B.B. (dalej: „Sprzedający 1”) oraz Pani C.C. (dalej: „Sprzedająca 2"; Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 dalej łącznie jako: „Sprzedający”) oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący") zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości tj. niezabudowanej Działki gruntu zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…) (dalej: „Transakcja"). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani" lub „Strony”.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku.

2\. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Sprzedający w udziałach wynoszących po 1/2 części są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej Działkę gruntu nr D. z obrębu numer (…), o powierzchni ok. (…) ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”).

Działka jest zabudowana zabudową siedliskową, znajdują się na niej budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (dalej łącznie jako: „Budynki”). Działka wraz z budynkami stanowi gospodarstwo rolne. Zainteresowani nie są w stanie wykazać, kiedy budynki zostały wybudowane. Budynek mieszkalny prawdopodobnie został wybudowany na początku XX wieku, natomiast budynki gospodarcze w latach 60-70 XX wieku. Działka była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez dziadków, a następnie przez rodziców Sprzedających. Po ich śmierci, Sprzedający zawarli nieodpłatną umowę użyczenia z jednym z sąsiadów, na podstawie której Sprzedający oddali Działkę (z wyłączeniem budynków) w bezpłatne używanie do prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Część Działki (ok. 10 m2) znajdująca się przy ulicy wjazdowej na Działkę jest wydzierżawiona niepowiązanej spółce (dalej: „Umowa Dzierżawy”), która wzniosła na dzierżawionym gruncie bilbord reklamowy (dalej: „Bilbord”). Sprzedający otrzymują wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy części Działki pod bilbord. Umowa dzierżawy została zawarta w (…) r. i będzie kontynuowana również po Transakcji. Umowa dzierżawy została zawarta jeszcze przez rodziców Sprzedających i po ich śmierci w (…) r. został zawarty aneks, zgodnie z którym to Sprzedający stali się stronami umowy dzierżawy. Sprzedający ani rodzice Sprzedających nie występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w związku z umową dzierżawy. Zawarcie umowy dzierżawy stanowiło rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie miało charakteru działalności gospodarczej.

Przed dokonaniem Transakcji Działka zostanie podzielona na dwie mniejsze Działki. Podział Działki nastąpi na wniosek Sprzedających, przy czym postępowanie podziałowe będzie w całości prowadzone przez Kupującego lub osoby wskazane przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

W wyniku podziału powstaną dwie Działki:

a. Działka oznaczona roboczym numerem E. o powierzchni około (…) m2, na której znajdować się będą budynki oraz bilbord;

b. Działka oznaczona roboczym numerem F. o powierzchni około (…) m2, która będzie niezabudowana (dalej: „Nieruchomość”).

Strony dopuszczają zmianę powierzchni działek powstałych w wyniku podziału Działki, przy czym powierzchnia Nieruchomości nie może różnić się o więcej niż 10%, od wskazanej powyżej powierzchni.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana Działka gruntu powstała w wyniku podziału Działki, która roboczo będzie mieć numer F. W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności Nieruchomości.

Dla uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że druga z działek powstała w wyniku podziału Działki (zabudowana budynkami oraz bilbordem, o roboczym numerze E.) nie będzie przedmiotem Transakcji. Zamiarem Kupującego jest nabycie niezabudowanej Działki gruntu i realizacja na niej Inwestycji, a nie nabycie gospodarstwa rolnego. Zatem przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, tj. niezabudowana Działka gruntu.

Wszystkie znajdujące się na Działce naniesienia pozostaną na Działce E., która nie będzie przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą/znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…) – część III, uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (…) r., w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…) – część III (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w części na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (2U/P), w części na terenie dróg publicznych klasy dojazdowej (4KD-D), w części na terenie dróg publicznych klasy zbiorczej (3KD-Z), w części na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług (7MN/U) zaś pozostała część znajduje się na terenie wód powierzchniowych (5WS).

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana, nieogrodzona i nie będzie posiadać bezpośredniego dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia.

3\. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG.

Na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Sprzedający nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Jednakże, jeśli w ramach odpowiedzi na pytanie nr 1 Organ wydający interpretację uzna, że w okolicznościach zdarzenia przyszłego Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający przed dokonaniem Transakcji zarejestrują się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Kupujący jest osobą prawną zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” objęte kodem PKD 68.10.Z.

Kupujący będzie zarejestrowany jako czyny podatnik podatku od towarów i usług również na moment zawarcia planowanej Transakcji.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający są rodzeństwem. Natomiast Sprzedający oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.), ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Działki, z której zostanie wyodrębniona Nieruchomość, Sprzedający nabyli na podstawie umowy darowizny z (…) r. (Rep (…) nr (…); dalej: „Umowa Darowizny”).

Jak już zostało wskazane Sprzedający są wobec siebie rodzeństwem. Darowizna została dokonana przez rodziców Sprzedających na rzecz Sprzedających. Na mocy umowy darowizny Sprzedający nabyli udział po 1/2 własności Działki (oraz innych nieruchomości, które nie są jednak przedmiotem wniosku).

Nabycie Działki na podstawie umowy darowizny nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co wynika z faktu, że darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizny, przy czym umowa darowizny, ze względu na stopień pokrewieństwa darczyńców i obdarowanych była zwolniona z podatku od spadków i darowizn.

W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług ani pod przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem, Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu Działki ze względu na (a) brak naliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu Działki (jak wskazano nabycie Działki nie podlegało pod ustawę o podatku od towarów i usług ) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie byli czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w momencie nabycia prawa własności Działki.

Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 pozostają w związkach małżeńskich, przy czym prawo własności Działki przypadające na każdego ze Sprzedających należy do ich majątku osobistego i nie należy do majątku wspólnego.

Na moment nabycia Działka była zabudowana Budynkami tj. zabudową siedliskową – budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi służącymi do prowadzenia działalności rolniczej. Po nabyciu Działki przez Sprzedających nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Działka była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, chyba, że Organ interpretacyjny w odpowiedzi na pytanie nr 1 do wniosku wskaże, że dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas przed dokonaniem Transakcji Sprzedający zarejestrują się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług na moment dokonania Transakcji.

5\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Sprzedający zawarli (…) r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (Rep (…) nr (…); dalej: „Umowa”) z Kupującym.

Kupujący zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Sprzedających Nieruchomość w celu realizacji na niej (oraz sąsiedniej Działce nr (…); dalej: „Nieruchomość Sąsiadująca”; która nie jest przedmiotem wniosku, ale Zainteresowani dla kompletności wniosku wskazują tą okoliczność) przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni – centrum danych (dalej: „Inwestycja”).

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedających powinno nastąpić do (…) r. przy czym termin ten może zostać przedłużony o kolejne cztery miesiące, na warunkach szczegółowo opisanych w umowie.

Zgodnie z umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami:

1\. Potwierdzenia, że Nieruchomość będzie miała możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego. Przy czym potwierdzeniem spełnienia tego warunku będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedających działających przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia – centrum danych.

2\. Uzyskania przez Sprzedających ostatecznej decyzji o podziale Nieruchomości na Działkę gruntu E. oraz Nieruchomość.

3\. Nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sąsiadującej.

4\. Przeprowadzenia przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, którego wynik będzie w ocenie Kupującego pozytywny.

5\. Zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej (po wydzieleniu Nieruchomości z Działki).

6\. Uzyskania interpretacji podatkowej co do sposobu opodatkowania Transakcji.

Powyższe warunki z wyłączeniem warunku o którym mowa w pkt 2. powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z w/w warunków i nabyć Nieruchomość mimo niespełnienia powyższych warunków.

Dodatkowo na mocy umowy Sprzedający:

1\. Udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

2\. Najpóźniej przy zawarciu umowy przyrzeczonej wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją uzyskanych przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

3\. Udzielili Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych.

4\. Wyrazili zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości, w tym w zakresie podziału Działki i wyodrębnienia Nieruchomości oraz w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Działki, uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

5\. Udzielili wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4. powyżej.

6\. W przypadku gdyby dla uzyskania warunków przyłączenia do sieci energetycznej niezbędne będzie zawarcie przez Zainteresowanych dodatkowej umowy ustanawiającej dla Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości to Strony zawrą na tą okoliczność odrębną umowę dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości będą prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej. Czynności te mogą być prowadzone albo przez Kupującego w imieniu własnym na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz stosownych zgód albo w imieniu Sprzedających na podstawie udzielonego przez Sprzedających pełnomocnictwa.

Dodatkowo, oprócz uzyskania warunków przyłączenia na Nieruchomości mogą być prowadzone czynności w celu uzyskania innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień itp. Niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji – również przez Kupującego w imieniu własnym i na rzecz własną lub przez Kupującego jako pełnomocnika, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Dla kompletności wniosku Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nie szukali aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał Działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedających cenę.

Powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że Kupujący sam zgłosił się do Sprzedających i zaproponował korzystną dla Sprzedających ofertę nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z podatku od towarów i usług.

Przedmiotem Transakcji będzie zatem wyłącznie Nieruchomość tj. niezabudowana Działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedających.

Sprzedający wyłącznie wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

Podsumowując:

\- Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana Działka gruntu powstała z wyniku podziału Działki.

\- Kupujący na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedających dokona podziału Działki i wyodrębnienia z niej Nieruchomości.

\- Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedających pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedających uzyska wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji.

\- Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

\- Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

\- Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

\- Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze). Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

\- Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedających, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością.

\- Umowa dzierżawy nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż dzierżawiona część gruntu po podziale nie wejdzie w skład Nieruchomości, zatem nie będzie przedmiotem Transakcji.

\- Kupujący po nabyciu Nieruchomości i ukończeniu na niej Inwestycji będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

6\. Przedmiot wniosku o interpretację

Dla uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych) sprzedaży Nieruchomości tj. Działki o roboczym numerze F., która powstanie w wyniku podziału Działki na dwie mniejsze Działki (E. oraz F.). Do momentu wyodrębnienia Nieruchomość nie będzie posiadała odrębnej księgi wieczystej.

Działka E. nie będzie przedmiotem Transakcji, więc Zainteresowani opisali ją dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego, ale nie jest ona przedmiotem zapytania w ramach wniosku.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży będzie działka F., która po jej wyodrębnieniu z działki D. będzie w całości przeznaczona pod zabudowę.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w uzupełnieniu i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa ocenie, Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych), to Transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) omawianej ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, skoro opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, to jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie zwolniona z podatku od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tytułu tej czynności z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) Nieruchomość (Działkę o nr roboczym F.) powstałą w wyniku podziału Działki nr D. Sprzedający posiadają Działkę nr D. na współwłasność w udziałach wynoszących 1/2.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (\`(...)\`) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Nieruchomości tj. Działki o nr roboczym F. będzie stanowiła dostawę towarów, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż nieruchomości – Działki o nr roboczym F. będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (\`(...)\`).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.