Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.585.2017.2.RR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-04
Teza: w zakresie uznania za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; podatek-podatek naliczony; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 października 2017 r. (data wpływu 31 października 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 29 grudnia 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego organu z dnia 21 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.585.2017.1.RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 29 grudnia 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego organu z dnia 21 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.585.2017.1.RR.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka) posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i zamierza dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT. Następnie Spółka zamierza nabyć nieruchomość gruntową składającej się z pięciu działek, na których posadowiony jest budynek centrum handlowego działający pod nazwą „P.” wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz przynależnościami (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość składa się z działek o numerach 501/4, 505/11, 505/12, 506/3 i 500/4, o łącznej powierzchni 33,194.00 m2, wpisane do księgi wieczystej, prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych oraz nieruchomości.

Budynek centrum handlowego został oddany do używania w 2008 roku.

Przedmiotem planowanej transakcji będą następujące składniki:

1.  prawo własności:
    *   działki nr 501/4, na której posadowiony jest budynek Centrum Handlowego z przyległymi rampami, połączonym wewnętrznym parkingiem, chodnikami wokół nieruchomości (oddane do użytkowania w 2008 r.) oraz terenami zielonymi,
    *   działki nr 505/11, gdzie znajduje się wewnętrzna droga wzdłuż frontowej fasady budynku, parking z 318 miejscami parkingowymi, oświetlenie parkingowe (latarnie), chodniki (oddane do użytku w 2008 r.) i tereny zielone, dodatkowo są dwa dodatkowe obiekty położone na działce: pylon reklamowy (wybudowany w 2012 r.) i pawilon handlowy (wybudowany w 2012 r.),
    *   działki nr 505/12, gdzie znajduje się chodnik i wewnętrzna droga dojazdowa do parkingu (oddane do użytkowania w 2008 r.),
    *   działki nr 506/3, która jest obszarem dedykowanym infrastrukturze/sieci technicznej dla P. i sieci tranzytowej do sąsiedniej nieruchomości (oddany do użytkowania w 2008 r.),
    *   działki nr 500/4, gdzie znajduje się zbiornik przeciwpożarowy (oddany do użytku w 2008 r.);
2.  prawa wynikające z umów najmu dotyczące Nieruchomości (tj. Spółka wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego na gruncie ww. umów najmu) oraz dotyczące tych umów zabezpieczenia (w tym kaucje pieniężne, prawa z tytułu gwarancji bankowych, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji);
3.  wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością);

Spółka sprzedająca (dalej: Zbywca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Zbywca jest jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości oraz ponosił drobne wydatki na jej ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (były one niższe niż 30% wartości początkowe nieruchomości).

Działalność gospodarcza Zbywcy polega, m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego stosunku do Nieruchomości (w szczególności do odliczenia podatku VAT naliczonego, związanego z wybudowaniem wyżej wskazanych Nieruchomości).

Biorąc pod uwagę, iż planowana transakcja jest obecnie przedmiotem negocjacji przedmiot transakcji może zostać dodatkowo rozszerzony na inne prawa, które są dotyczące Nieruchomości lub jej właściwego użytkowania.

Niemniej jednak należy uznać, iż prawa te nie są związane z przedsiębiorstwem Zbywcy, lecz ściśle powiązane z prawidłowym jej funkcjonowaniem.

Jednocześnie, Spółka pragnie zwrócić uwagę, że pozostałe składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę nie zostaną przeniesione na Spółkę. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do zbycia na rzecz Spółki m.in.:

*   środków pieniężnych;

*   pożyczek oraz kredytów bankowych;

*   depozytów bankowych;

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

*   jakichkolwiek innych niż wymienione powyżej należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy;

*   ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów (np. handlowych czy korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością);

*   pozostałych umów niebędących przedmiotem transferu;

*   oznaczenia indywidualizującego Zbywcę (czyli firma Zbywcy);

*   prawa z tytułu umów prawa autorskiego dotyczące projektów budynków (w tym także inne prawa i uprawnienia podobne do praw autorskich, wynikające z umów dot. przeniesienia praw autorskich);

*   prawa do przeniesienia własności znaku towarowego - nazwy centrum handlowego;

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   umów dotyczących usług zarządzania Nieruchomością;

*   umów dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości;

*   umów dotyczących usług ochrony;

*   umów dotyczących usług księgowych, prawnych i marketingowych;

Oznacza to, iż niektóre aktywa i zobowiązania oraz umowy, które są niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na Spółkę w ramach planowanej transakcji.

Nieruchomość oraz pozostałe składniki przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy Spółka będzie musiała podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia powyższych działań Spółka nie będzie mogła samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji.

Spółka będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Budynek Centrum Handlowego wraz ze wskazaną infrastrukturą towarzyszącą zostały oddane do używania w 2008 r., zdaniem Spółki, ich dostawa będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10. Jednakże, biorąc pod uwagę fakt, iż intencją Spółki oraz Zbywcy jest, aby transakcja sprzedaży Nieruchomości w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana jedną fakturą, obie strony złożą, przed dniem dostawy, odpowiednie oświadczenie o rezygnacji z zwolnienia (w zakresie dostawy Centrum Handlowego wraz z infrastrukturą towrzyszącą) właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Dodatkowo Wnioskodawca w uzupełnieniu do złożonego wniosku wskazał, że:

1.  Zbywca Nieruchomości jest właścicielem naniesień, które znajdują się na działce 506/3.
2.  Przedmiotem planowanej dostawy będą naniesienia znajdujące się na działce 506/3 wraz z ww. działką gruntu.
3.  Naniesienia znajdujące się na działce 506/3 oraz zbiornik przeciwpożarowy znajdujący się na działce 500/4 stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
4.  W stosunku do naniesień na działce 506/3 wydano:
    *   pozwolenie na budowę dnia 6 czerwca 2007 r. oraz
    *   pozwolenie na użytkowanie dnia 13 maja 2008 r. które obejmowało naniesienia naziemne (parking, utwardzenia) na działce 506/3.
5.  Budowa zbiornika przeciwpożarowego na działce 500/4 była również objęta pozwoleniami wskazanymi w pkt 4. powyżej tj.:
    *   pozwolenie na budowę z dnia 6 czerwca 2007 r. oraz
    *   pozwolenie na użytkowanie z dnia 13 maja 2008 r.
6.  Zgodnie ze stanem aktualnym działki 506/3 oraz 500/4 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    *   działka nr 506/3 oznaczona jest jako A10IT - tereny infrastruktury technicznej,
    *   działka nr 500/4 oznaczona jest jako A2UH - tereny handlu wielkopowierzchniowego orazA5 KD-1/2 - tereny dróg publicznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  Czy w związku z zawarciem przedmiotowej transakcji zakupu Nieruchomości, Spółka będzie miała prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja zakupu nieruchomości wraz ze znajdującym się na niej budynkiem oraz infrastrukturą towarzyszącą, w okolicznościach przedstawionych w przedmiotowym wniosku, będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, przy założeniu spełnienia zasad ogólnych wynikających z art. 86 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej przedmiotową transakcję (oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przedmiotem transakcji będzie przeniesienie na rzecz Spółki prawa własności nieruchomości, tj. gruntu wraz z posadowionymi na nim budynku oraz infrastruktury towarzyszącej za wynagrodzeniem. Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy ustawy o VAT, należy uznać, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem mieści się w zakresie powyższych regulacji i z tego względu, należy ją zakwalifikować do katalogu czynności podlegających opodatkowaniem VAT jako odpłatną dostawę towarów.

Należy zaznaczyć, że art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprowadza wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT, m.in. w stosunku do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Ani Ustawa o VAT ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2017 poz. 201, z późn. zm.) nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. W konsekwencji, zgodnie z ugruntowaną praktyką w tym zakresie, należy odwołać się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 9, z późn. zm.).

W myśl tego przepisu, przedsiębiorstwo to zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” znajduje się bezpośrednio w ustawie o VAT w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zgodnie z którym to pojęcie należy rozumieć jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Planowana transakcja nabycia Nieruchomości dotyczyć będzie jedynie wskazanych w umowie składników materialnych i niematerialnych. Jak szczegółowo wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem transakcji razem z Nieruchomością (prawem własności gruntu, budynku oraz infrastruktury towarzyszącej) będą tylko i wyłącznie prawa ściśle powiązane z odpowiednim funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy.

Należy zauważyć, iż z perspektywy przedsiębiorstwa Zbywcy, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia m.in.:

*   środków pieniężnych;

*   pożyczek / kredytów;

*   depozytów bankowych;

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

*   jakichkolwiek innych niż wymienione powyżej należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy;

*   ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów (np. handlowych czy korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością);

*   pozostałych umów niebędących przedmiotem transferu;

*   oznaczenia indywidualizującego Zbywcę (czyli firma Zbywcy);

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   umów dotyczących usług zarządzania Nieruchomością

*   umów dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości;

*   umów dotyczących usług ochrony;

*   umów dotyczących usług księgowych, prawnych i marketingowych.

W opinii Spółki, składniki materialne i niematerialne nabywane w ramach transakcji nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa (lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa) samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. W szczególności trudno sobie wyobrazić prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie nieruchomości bez szeregu umów które nie zostaną przeniesione na Spółkę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Spółka będzie musiała we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych towarów i usług.

W związku, iż Spółka będzie musiała podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku i zapewnić ich odpowiednie funkcjonowanie (np. zawrzeć umowy z dostawcami usług). W ocenie Spółki, w planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto, Spółka zwraca uwagę, iż Nieruchomość oraz inne wymienione powyżej składniki majątkowe, które zostaną zbyte wraz Nieruchomością nie powinny być postrzegane jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, gdyż nie są one wyodrębnione organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wyodrębnienie organizacyjne występuje w sytuacji, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Jak przykładowo zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 28 lutego 2011 r. (znak IPPP1-443-1318/10-2/JL) takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Wyodrębnienie finansowe występuje wtedy, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Elementów takich nie będzie zawierała umowa zbycia Nieruchomości, którą Spółka zamierza zawrzeć. W opisywanym przypadku Nieruchomość nie stanowi oddzielnego zakładu czy oddziału, nie może samodzielnie spełniać zadań gospodarczych.

Ponadto jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. \[\`(...)\`\] sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, zdaniem Spółki, Nieruchomość oraz wymienione powyżej składniki majątkowe, które Spółka zamierza nabyć stanowią taki zbiór składników majątkowych, który nie są wystarczający do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych.

Konsekwentnie, z uwagi na fakt, że Zbywca nie wyodrębnił w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji ich zadań gospodarczych, zbywana Nieruchomość oraz wymienione składniki majątkowe nie będą stanowić ani przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W związku z powyższym, w ocenie Spółki, przedmiotowa transakcja stanowić będzie przeniesienie konkretnych, indywidualnych składników materialnych i niematerialnych, które spełniają warunków do uznania ich za odpłatną dostawę towarów podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Następnie należy zweryfikować jaka stawka VAT (względnie zwolnienie) będzie miała zastosowanie do przedmiotowej transakcji.

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków podlega zwolnieniu z VAT z wyjątkiem sytuacji, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub jego części upłynął okres krótszy niż 2 lata, gdzie przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości upłynie okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). W związku z czym należy stwierdzić, iż dostawa budynku Centrum Handlowego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z faktem, iż Nieruchomość została oddana do użytkowania w 2008 roku (zaś niektóre, wskazanie w opisie zdarzenia przyszłego elementy, były oddane do użytkowania w 2012 r.), zatem transakcja zakupu będzie w całości korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Intencją Spółki oraz Zbywcy jest, aby transakcja sprzedaży Nieruchomości w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana jedną fakturą obie strony złożą przed dniem dostawy, odpowiednie oświadczenie o rezygnacji z zwolnienia (w zakresie dostawy Centrum Handlowego) właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10. i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Spółka przed dniem nabycia nieruchomości dokona rejestracji dla celów podatku VAT (jako podatnik VAT czynny) - i w związku z tym - na moment zakupu Nieruchomości, będzie on zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług.

Zatem Spółka, spełniając ww. przesłanki będzie uprawniona do skorzystania z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości i w efekcie przedmiotowa dostawa będzie opodatkowana stawką 23% podatku VAT.

W konsekwencji Spółka zostanie uprawniona do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego na zasadach zawartych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Zgodnie z art. 87 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy zwykle w terminie 60 dni.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza wykorzystywać przedmiotową Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego świadczenia usług najmu powierzchni komercyjnych. Pozytywna przesłanka prawa do odliczenia VAT będzie zatem spełniona. W konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę lub w jednym z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Będzie on również uprawniony do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wykona czynność opodatkowaną VAT na terytorium kraju oraz nie zaistnieją inne negatywne przesłanki wynikające bezpośrednio z ustawy o VAT (zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, prawo do odliczenia oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nie przysługuje w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega VAT albo jest zwolniona z VAT).

Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych przepisów, należy stwierdzić, iż przepisy wyłączające możliwość stosowania ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Biorąc pod uwagę powyższe Spółka wnosi o potwierdzenie, iż będzie ona uprawniona do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony z faktury dokumentującej zakup przedmiotowej Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Stosownie do ww. artykułu Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jeżeli warunki, o których mowa w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, zostaną spełnione, to zbycie takiego przedsiębiorstwa do innego podmiotu, nie będzie podlegało przepisom ustawy.

Należy tu wskazać również art. 55² Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wobec powyższego, przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość, składającej się z pięciu działek, na których posadowiony jest budynek centrum handlowego działający pod nazwą „P.” wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz przynależnościami. Przedmiotem planowanej transakcji będzie prawo własności oraz prawa wynikające z umów najmu dotyczące Nieruchomości i dotyczące tych umów zabezpieczenia oraz wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości Pozostałe składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę nie zostaną przeniesione na Spółkę. Oznacza to, iż niektóre aktywa i zobowiązania oraz umowy, które są niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na Spółkę w ramach planowanej transakcji. Nieruchomość oraz pozostałe składniki przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania nabywanej Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

W pierwszej kolejności należy ustalić zatem, czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, a jeśli tak, czy nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku.

Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że do opisanej transakcji nabywanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem nabycia nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne bez odpowiedniego zorganizowania do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Sprzedacy. Ponadto przedmiotowa nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych.

Wobec powyższego, przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym planowana transakcja nabycia Nieruchomości stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w myśl art. 146a pkt 1ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W przypadku terenów zabudowanych budynkami lub budowlami zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

Stosownie do art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Na podstawie ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, wówczas dostawa gruntu jest opodatkowana tą samą stawką. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa gruntu, na którym ten budynek, budowla lub ich część jest posadowiona.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.).

Z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy, wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem natomiast jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę z kolei, rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, w pkt 9 tego samego artykułu ustawy Prawo budowlane znajduje się definicja urządzenia budowlanego, przez które należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiot planowanej transakcji jest Nieruchomość składającej się z pięciu działek, na których posadowiony jest budynek centrum handlowego działający pod nazwą „P.” wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz przynależnościami. Nieruchomość składa się z działek o numerach 501/4, 505/11, 505/12, 506/3 i 500/4, o łącznej powierzchni 33,194.00 m2. Budynek centrum handlowego został oddany do używania w 2008 roku. Przedmiotem planowanej transakcji będzie m.in. prawo własności:

*   działki nr 501/4, na której posadowiony jest budynek Centrum Handlowego z przyległymi rampami, połączonym wewnętrznym parkingiem, chodnikami wokół nieruchomości (oddane do użytkowania w 2008 r.) oraz terenami zielonymi,

*   działki nr 505/11, gdzie znajduje się wewnętrzna droga wzdłuż frontowej fasady budynku, parking z 318 miejscami parkingowymi, oświetlenie parkingowe (latarnie), chodniki (oddane do użytku w 2008 r.) i tereny zielone, dodatkowo są dwa dodatkowe obiekty położone na działce: pylon reklamowy (wybudowany w 2012 r.) i pawilon handlowy (wybudowany w 2012 r.),

*   działki nr 505/12, gdzie znajduje się chodnik i wewnętrzna droga dojazdowa do parkingu (oddane do użytkowania w 2008 r.),

*   działki nr 506/3, która jest obszarem dedykowanym infrastrukturze/sieci technicznej dla P. i sieci tranzytowej do sąsiedniej nieruchomości (oddany do użytkowania w 2008 r.),

*   działki nr 500/4, gdzie znajduje się zbiornik przeciwpożarowy (oddany do użytku w 2008 r.).

Zbywca jest jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości oraz ponosił drobne wydatki na jej ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (były one niższe niż 30% wartości początkowe nieruchomości). Działalność gospodarcza Zbywcy polega, m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego stosunku do Nieruchomości (w szczególności do odliczenia podatku VAT naliczonego, związanego z wybudowaniem wyżej wskazanych Nieruchomości).

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że Zbywca Nieruchomości jest właścicielem naniesień, które znajdują się na działce 506/3. Przedmiotem planowanej dostawy będą naniesienia znajdujące się na działce 506/3 wraz z ww. działką gruntu. Naniesienia znajdujące się na działce 506/3 oraz zbiornik przeciwpożarowy znajdujący się na działce 500/4 stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku,że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpie znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(…) definicja ((pierwszego zasiedlenia (zajęcia) zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku”. (\`(...)\`) Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku (w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu). Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Zatem „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W analizowanych okolicznościach dostawa nabywanej przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W analizowanym przypadku spełnione zostaną jednocześnie dwa warunki, tj. doszło do pierwszego zasiedlenia i jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości do momentu sprzedaży Nieruchomości - upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Co istotne, nakłady ponoszone na jej ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów znajdującej się na Nieruchomości. Stąd też w odniesieniu do dostawy nabywanej przez Wnioskodawcę Nieruchomości spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Ponieważ, jak wskazuje Wnioskodawca, intencją stron transakcji jest opodatkowanie podatkiem VAT całości transakcji, stąd też należy prezentowane stanowisko uznać za prawidłowe i wskazać, że dostawa Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku będzie podlegała opodatkowaniu stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy stawką 23%.

Z uwagi na zapis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, podstawowa 23% stawka podatku VAT będzie również dotyczyła sprzedaży gruntu, na którym Budynek wraz z Naniesieniami są posadowione.

Wątpliwości Wnioskodawca budzi również to, czy w związku z zawarciem przedmiotowej transakcji zakupu Nieruchomości, Spółka będzie miała prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Spółka będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Z wniosku wynika także, że Sprzedający oraz Wnioskodawca w dacie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie spełniała warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Nabywcy po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W związku z tym, jeśli wystąpi ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie ona podlegała zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.