Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-1146/11/ASz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-01-24
Teza: Stawka podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości złożonej z działek przeznaczonych pod zabudowę oraz działki, na której znajduje się obiekt zabytkowy.
Słowa kluczowe: budynek; działki; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2011r. (data wpływu 14 października 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 stycznia 2012r. (data wpływu 9 stycznia 2012r.), pismem z dnia 23 stycznia 2012r. i pismem z dnia 24 stycznia 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości złożonej z działek przeznaczonych pod zabudowę oraz działki, na której znajduje się obiekt zabytkowy – jest:

*   **prawidłowe** w zakresie stawki podatku dla dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę,
*   **nieprawidłowe** w zakresie stawki podatku dla dostawy działki, na której znajduje się obiekt zabytkowy.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2011r. złożono ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości złożonej z działek przeznaczonych pod zabudowę oraz działki, na której znajduje się obiekt zabytkowy.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 5 stycznia 2012r. (data wpływu 9 stycznia 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 29 grudnia 2011r. znak IBPP2/443-1146/11/ASz oraz pismem z dnia 23 stycznia 2012r. i pismem z dnia 24 stycznia 2012r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina S zamierza sprzedać w jednym przetargu nieograniczonym Kompleks terenu składający się z 10 działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni 1,7717 ha.

W skład terenu wchodzą następujące działki niezabudowane położone w jednostkach planu miejscowego:

Nr … opow. 1,2450 h – \`(...)\`-„M21MN” i „M7UP”

nr … o pow. 0,0053 ha – KW \`(...)\` – „M21MN"

nr … o pow. 0,0070 ha – KW \`(...)\` – „M7UP"

nr … o pow. 0,0026 ha – KW \`(...)\` – „M21MN"

nr … o pow. 0,0263 ha – KW \`(...)\` – „M21MN”

nr … o pow. 0,1356 ha – KW \`(...)\` – „M21MN"

nr … o pow. 0,0271 ha – KW \`(...)\` – częściowo „M21MN", a w części „M7UP"

nr … o pow. 0,0516 ha – KW \`(...)\` – częściowo „M21MNN, a w części „M5MW”

nr … o pow. 0,2431 ha – KW\`(...)\` – częściowo „M21MN", a w części "M7UP"

oraz zabudowana działka nr … o pow. 0,0281 ha – KW\`(...)\`– „M21MN"

Przeznaczenie jednostek oznacza: M21MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, M7UP- tereny usług przemysłowych, M5MW- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zabudowana działka wpisana jest do rejestru zabytków pod nr …. jako obszar dawnego zespołu dworskiego. Działka weszła w skład zasobu gminnego w drodze komunalizacji decyzją nr …. z dnia 27 lipca 1992r. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, w związku z tym w roku 2001r. został wyłączony z eksploatacji. Z uwagi na wpis do rejestru zabytków budynek nie może być rozebrany, lecz powinien zostać poddany remontowi kapitalnemu.

Wszystkie opisane działki będą sprzedawane jako jeden kompleks.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określając wartość rynkową zabudowanej nieruchomości wyodrębnił wartość budynku po remoncie oraz wartość gruntu. Następnie w podejściu kosztowym określił szacunkowy zakres oraz koszt remontu i modernizacji budynku. Z związku z wpisem do rejestru zabytków koszt niezbędnych prac remontowych podwyższono o 25% co spowodowało, że koszty remontu budynku w celu doprowadzenia go do stanu umożliwiającego jego użytkowanie przewyższają wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej nr …..

Wartość całego terenu przeznaczonego do sprzedaży rzeczoznawca ustalił na kwotę 520.000 zł jako sumę wartości działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej pomniejszoną o spodziewany koszt remontu. Tak uzyskana wartość stanowi podstawę do ustalenia ceny wywoławczej.

W piśmie z dnia 5 stycznia 2012r. Wnioskodawca wskazał, iż:

*   Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i składa deklaracje VAT-7.
*   wszystkie wskazane w opisie stanu faktycznego jednostki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną czy też usługową.
*   dostawa działki zabudowanej budynkiem zabytkowym nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ani przed nim.
*   budynek od wielu lat nie jest zamieszkały, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres co najmniej kilkudziesięciu lat.
*   w stosunku do budynku zabytkowego nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
*   będąc czynnym podatnikiem podatku VAT Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

W piśmie z dnia 23 stycznia 2012r. Wnioskodawca wskazał, iż nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku, o którym mowa we wniosku. W okresie od 27 lipca 1992r. do 2001r. (tj. do wyłączenia z eksploatacji) budynek zlokalizowany na działce nr … wykorzystywany był na cele mieszkaniowe. W budynku zlokalizowanych było 5 mieszkań komunalnych, których powierzchnia zabudowy to 283,47 m2, a powierzchnia użytkowa wynosiła 175,40 m2 na parterze i 197,40 m2 na piętrze. Lokale były przedmiotem umów najmu pomiędzy Zakładem Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, a osobami fizycznymi. W latach 1995-2001r. mieszkańcy byli przesiedlani do innych lokali. Ostatni lokator został wyprowadzony z budynku we wrześniu 2001r.

W piśmie z dnia 24 stycznia 2012r. Wnioskodawca wskazał, iż budynek będący przedmiotem zapytania był oddany w nieodpłatne administrowanie na rzecz Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej. Lokale komunalne znajdujące się w tym budynku były wynajmowane przez ZGK osobom fizycznym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zasadnym jest zastosowanie 23% stawki VAT do ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy: wszystkie sprzedawane, niezabudowane działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną lub usługową. Podlegają zatem opodatkowaniu 23% podatkiem VAT. Natomiast co do zabudowanej działki …. z uwagi na jej wartość wynikającą ze złego stanu technicznego przyjąć należy, że udział jej wartości w wartości całej nieruchomości wynosi 0%.

Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawcy cena uzyskana ze sprzedaży kompleksu 10 działek ewidencyjnych, zapisanych w 3 różnych księgach wieczystych, a sprzedawanych łącznie podlega opodatkowaniu 23% podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, (t. j. z 2011r. Dz. U. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności stawki obniżone oraz zwolnienie od podatku.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest jednak tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie przedmiotowe dla dostawy gruntu niezabudowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jedynie w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu.

Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wszystkie wskazane w opisie stanu faktycznego jednostki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną czy też usługową.

Mając na uwadze powyższe, dostawa dziewięciu niezabudowanych działek, o których mowa we wniosku, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Zatem w ww. zakresie, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w kwestii planowanej przez Wnioskodawcę dostawy dziesiątej działki nr …. zabudowanej budynkiem wpisanym do rejestru zabytków należy uwzględnić poniższe unormowania.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak już wspomniano na działce nr … posadowiony jest budynek wpisany do rejestru zabytków. Budynek ze względu na zły stan techniczny został wycofany z użytkowania w 2001r. działka weszła w skład zasobu gminnego na podstawie decyzji o komunalizacji z dnia 27 lipca 1992r. Wnioskodawcy w stosunku do budynku zabytkowego nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykorzystywany. Budynek od wielu lat nie jest zamieszkały, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłyną okres co najmniej kilkudziesięciu lat. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynku. Lokale w przedmiotowym budynku były przedmiotem umów najmu pomiędzy Zakładem Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, a osobami fizycznymi. Budynek będący przedmiotem zapytania był oddany w nieodpłatne administrowanie na rzecz Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej.

Odnosząc się do opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że by określić prawidłowo stawkę podatku VAT przy transakcji zbycia działki gruntu wraz z budynkiem na nim posadowionym, należy w pierwszej kolejności rozważyć, czy doszło do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Kluczową rolę w rozwiązaniu przedstawionego wyżej problemu odgrywa przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Aby stwierdzić, czy przedmiotowa nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości. W tym celu należy odwołać się do brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy (najemcy, dzierżawcy), mając na względzie, że sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy o VAT i dokonanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Zatem nie dotyczy dostaw i usług dokonywanych przez podmioty wykonujące działalność przed dniem 5 lipca 1993r.

W analizowanej sytuacji należy stwierdzić, iż w przypadku działki nr …, nabytej wraz z budynkiem na podstawie decyzji z dnia 27 lipca 1992r., dostawa, o której mowa we wniosku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem oddanie budynku pierwszy raz do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (budynek oddano w nieodpłatne administrowanie zakładowi gospodarki komunalnej).

Odnosząc się zatem do dostawy działki zabudowanej budynkiem zabytkowym wyłączonym z eksploatacji we wrześniu 2001r., stwierdzić należy, że dostawa ww. budynku w świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nie doszło do pierwszego zasiedlenia po nabyciu go przez Wnioskodawcę i oddaniu do użytkowania w 1992r. (budynek oddano w nieodpłatne administrowanie zakładowi komunalnemu). Tym samym w odniesieniu do dostawy działki nr …. nie ma zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie z treści wniosku wynika, iż przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (działka została nabyta na podstawie decyzji 27 lipca 1992r.) a ponadto Wnioskodawca w okresie od 1992r do 2001r. nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowego budynku.

W świetle powyższego uznać należy, iż dostawa opisanej we wniosku działki wraz posadowionym na niej budynkiem będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w kwestii opodatkowania stawką 23% dostawy działki nr 2673 zabudowanej budynkiem uznaje się za nieprawidłowe.

Reasumując stanowisko Wnioskodawcy w sprawie będącej przedmiotem wniosku należało uznać za:

*   prawidłowe w zakresie stawki podatku dla dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę,
*   nieprawidłowe w zakresie stawki podatku dla dostawy działki, na której znajduje się obiekt zabytkowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.