Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.130.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-31
Teza: Czy przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 kwietnia 2020 r. (data wpływu – 24 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym 29 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełnił wymogów formalnych, w piśmie z 18 czerwca 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.286.2020.2.JK, 0111-KDIB2-3.4014.130.2020.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 29 czerwca 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: E. sp. z o.o. (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P.M. sp. z o.o. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka” lub „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości stanowiących powierzchnię logistyczną i magazynową dla podmiotów trzecich oraz działalność deweloperską. Spółka jest właścicielem między innymi nieruchomości opisanej w punkcie 1 poniżej. Spółka była również właścicielem pięciu budynków magazynowych zlokalizowanych w sąsiedztwie Nieruchomości, które zostały sprzedane do Kupującego w dniu 13 marca 2020 r. Spółka jest też właścicielem innych gruntów, na których planuje budowę następnych obiektów. Spółka planuje sprzedaż na rzecz Kupującego posiadanej przez nią, niżej opisanej, Nieruchomości.

Podmiotem kupującym Nieruchomość będzie polska spółka celowa, Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący”), która jest spółką zależną od E. Ltd z siedzibą w S. Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Kupującego w chwili planowanej transakcji, do której odnosi się wniosek, będą się znajdowały na terytorium Polski. Przedmiotem działalności Kupującego jest i będzie w szczególności posiadanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie nieruchomościowymi aktywami majątkowymi. Jednocześnie, w przypadku zakupu gruntów w przyszłości, o których mowa w punkcie Etap I (iii) i (iv) poniżej, Kupujący może wybudować na tych gruntach obiekty magazynowe, na podstawie kontraktów zawartych z podmiotami trzecimi, w tym m.in. ze Sprzedającym.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający oraz Kupujący są w trakcie transakcji, które obejmują zakup Nieruchomości opisanej poniżej, oraz innych gruntów, budynków, budowli („Cała Transakcja”), co zostało przedstawione w ramach opisu Etapu I.

Cała Transakcja została podzielona na dwa etapy:

Etap I:

Najpierw podpisanie umów przedwstępnych oraz innych umów, o których mowa poniżej, mających charakter umów przedwstępnych.

Etap II:

Podpisanie umów przyrzeczonych sprzedaży (rozporządzających), co będzie rozłożone w czasie, między innymi w zależności od spełnienia warunków określonych w poszczególnych umowach (przy czym o ile nie nastąpi podział geodezyjny istniejących na dzień złożenia wniosku działek ew. nr A, B, C, D, który może być poprzedzony scaleniem niektórych z powyższych działek, opisanych w pkt 1 – „Opis Nieruchomości” poniżej, to przedmiotem zbycia może być udział w prawie własności każdej z tych działek).

Etap I Całej Transakcji:

(i) w dniu 16 grudnia 2019 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży pięciu budynków magazynowych zlokalizowanych w sąsiedztwie Nieruchomości wraz z budowlami, urządzeniami, infrastrukturą techniczną, które służą (są niezbędne) do prawidłowego korzystania z tych budynków oraz działkami, na których te magazyny, budowle, urządzenia i infrastruktura techniczna są posadowione; w umowie zostały również wprowadzone zapisy dotyczące ustanowienia w umowie przyrzeczonej służebności;

(ii) w dniu 16 grudnia 2019 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości;

(iii) w dniu 13 marca 2020 r. została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której Kupujący będzie miał prawo nabyć prawo własności niezabudowanych budynkami działek gruntu (a gdyby nie nastąpił ich podział geodezyjny prawo własności i prawo współwłasności niezbudowanych budynkami działek gruntu), pod rozbudowę Budynku 6 (opisanego w pkt 1 poniżej) w przypadku spełnienia się warunku określonego w tej umowie, tj. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości; w przedmiotowej umowie zostało zawarte również postanowienie o zawarciu w przyszłości, w przypadku gdyby nie nastąpił podział geodezyjny działek, o którym mowa powyżej, umowy o ustaleniu sposobu korzystania (quoad usum) wskazanych w niej działek gruntu, będących współwłasnością Kupującego i Sprzedającego;

(iv) w dniu 13 marca 2020 r. została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której Kupujący ma prawo nabycia niezabudowanych budynkami działek gruntu pod rozbudowę jednego z magazynów, które zostały nabyte przez Kupującego na podstawie umowy wskazanej w punkcie (i) Etap II, tj. umowy sprzedaży pięciu budynków magazynowych zlokalizowanych w sąsiedztwie Nieruchomości wraz z budowlami, urządzeniami, infrastrukturą techniczną;

(v) w dniu 13 marca 2020 r. zostało podpisane porozumienie, na podstawie którego Kupujący ma pierwszeństwo złożenia oferty, przez określony w przedmiotowym porozumieniu okres czasu, nabycia wskazanych w tej umowie działek gruntu (zabudowanych lub niezabudowanych; w przypadku sprzedaży działek zabudowanych – wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami), stanowiących obecnie własność Sprzedającego lub/oraz działek gruntu sąsiadujących ze wskazanymi w umowie działkami, które dopiero zostaną przez niego nabyte;

(vi) w dniu 13 marca 2020 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży gruntu oraz infrastruktury (kabli elektrycznych oraz innej infrastruktury technicznej) będącej własnością Sprzedającego w przypadku spełnienia się warunków określonych w tej umowie; w umowie przewidziano również m.in. że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący ustanowi określone służebności;

(vii) w dniu 13 marca 2020 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży i współpracy odnoszącą się do wskazanych w umowie działek gruntu lub ich części, obecnie niezabudowanych, a które Sprzedający (lub podmioty z nim powiązane) zamierzają zabudować budowlami oraz innymi elementami infrastruktury technicznej (sieci kablowe, drogi, zbiorniki retencyjne, stacje transformatorowe, itp.), która ma powstać w przyszłości na działkach będących własnością Sprzedającego wskazanych w tej umowie, oraz innej infrastruktury znajdującej się poza tymi wskazanymi działkami, ale będącej własnością Sprzedającego, w przypadku spełnienia się warunków określonych w tej umowie; w umowie przyrzeczonej, do której odnosi się umowa mogą zostać ujęte inne istotne postanowienia w tym dotyczące ustanowienia służebności;

(viii) w dniu 13 marca 2020 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli porozumienie dotyczące usług w zakresie m.in. napraw, utrzymania, zarządzania (w tym ponoszenia kosztów ubezpieczenia, podatków, prawnych), ewentualnej rozbudowy infrastruktury elektrycznej znajdującej się obecnie pod kontrolą i zarządem Sprzedającego, a służącej dostawie energii elektrycznej do wskazanych w tym porozumieniu działek gruntu będących własnością Kupującego (zabudowanych lub mogących podlegać zabudowaniu w przyszłości budynkiem lub budynkami lub częściami tychże) oraz dostawy energii elektrycznej do ww. działek; umowa może ulec zmianom w przyszłości;

(ix) w dniu 13 marca 2020 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli porozumienie o przystąpieniu do umowy w sprawie podziału kosztów z tytułu korzystania ze środowiska, zmieniające jednocześnie przedmiotową umowę, na podstawie którego Kupujący stał się stroną wskazanej wyżej umowy w zakresie odprowadzania wód opadowych z terenu działek gruntu będących własnością Kupującego i nabytych na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 marca 2020 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży objętej punktem Etap I (i);

(x) Sprzedający oraz Kupujący zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę ustanowienia służebności, do czego zobowiązali się przy podpisaniu umowy, o której mowa w punkcie Etap I (ii). Służebności będą miały charakter wzajemny i zostaną ustanowione nieodpłatnie.

Wnioskodawca zauważa, że w ramach Etapu II:

(i) umowa sprzedaży objęta punktem Etap I (i) została zawarta w dniu 13 marca 2020 r.; w umowie zostały również ustanowione służebności gruntowe;

(ii) planowaną datą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości (w zakresie aktywów wymienionych w Etap I (ii) jest druga połowa 2020 r. („Transakcja”), pod warunkiem spełnienia się szeregu warunków zawieszających (przy czym o ile nie nastąpi podział geodezyjny istniejących na dzień złożenia niniejszego wniosku działek

ew. nr A, B, C, D, który może być poprzedzony scaleniem niektórych z powyższych działek, opisanych w pkt 1 – „Opis Nieruchomości” poniżej, to przedmiotem zbycia może być udział w prawie własności każdej z tych działek);

(iii) planowana data zawarcia umów przyrzeczonych wskazanych w Etap I pkt (iii) – (vii) nie jest precyzyjnie określona (z uwagi na zawarcie w poszczególnych umowach warunków zawieszających, dat do których możliwe jest zawarcie umów lub innych specyficznych uregulowań).

Ponadto (również w ramach Etapu II):

(i) Sprzedający i Kupujący będą współpracować w dobrej wierze, aby spowodować, żeby Kupujący stał się stroną umowy dotyczącej podziału kosztów z tytułu korzystania ze środowiska pomiędzy Sprzedającym a innymi podmiotami w zakresie dotyczącym Nieruchomości („Umowa dotycząca Kanalizacji Deszczowej”);

(ii) o ile nie nastąpi podział geodezyjny istniejących na dzień złożenia wniosku działek ew. nr A, B, C, D (który może być poprzedzony scaleniem niektórych z powyższych działek), opisanych w pkt 1 – „Opis Nieruchomości” poniżej, Sprzedający i Kupujący zawrą umowę quoad usum;

(iii) jednocześnie z zawarciem umowy z Etapu II (ii) zostanie zawarta finalna umowa ustanowienia służebności w wykonaniu umowy przedwstępnej, o której mowa w Etapie I (x).

W umowach wskazanych w Etap I pkt (iii), (iv), (vi), (vii), Spółka oraz Kupujący postanowili, że w przypadku otwarcia przez wspólników Sprzedającego postępowania likwidacyjnego w stosunku do Sprzedającego po 1 stycznia 2023 r., Kupujący nie będzie wnosił żadnych roszczeń w postępowaniu likwidacyjnym Sprzedającego i zobowiązuje się nie podejmować żadnych działań przeciwdziałających likwidacji Sprzedającego oraz nie przystąpi do postępowania o wyrejestrowanie Sprzedającego z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod warunkiem, że w ciągu 1 (jednego) miesiąca od podjęcia przez wspólników Sprzedającego uchwały, o której mowa w zdaniu poprzedzającym, Sprzedający przeniesie na podmiot powiązany Sprzedającego tytuł własności do posiadanych przez niego nieruchomości objętych daną umową, (innych niż Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku) wraz z prawami i obowiązkami Sprzedającego wynikającymi z zawartych umów.

Strony wyjaśniają, iż przedmiotem zapytania w tym wniosku o interpretacje jest przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości, o której mowa w pkt Etap II (ii), natomiast ze względu na charakter Całej Transakcji i konieczność przedstawienia kompletnego stanu faktycznego, strony przedstawiły opis Całej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, że w dniu 16 grudnia 2019 r. odnośnie umowy sprzedaży, o której mowa w Etapie 1 (i) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał dwie interpretacje indywidualne prawa podatkowego, w których potwierdził stanowisko zaprezentowane przez Sprzedającego oraz Kupującego.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 865, ze zm.).

Pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

1\. Opis Nieruchomości.

Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowych, składających się z działek:

(i) o numerze ewidencyjnym nr A,

(ii) o numerze ewidencyjnym nr B,

(iii) o numerze ewidencyjnym nr C,

(iv) o numerze ewidencyjnym nr D,

(v) o numerze ewidencyjnym nr E,

(vi) o numerze ewidencyjnym nr F,

(vii) o numerze ewidencyjnym nr G,

(viii) o numerze ewidencyjnym nr H,

(ix) o numerze ewidencyjnym nr I,

(x) o numerze ewidencyjnym nr J,

(xi) o numerze ewidencyjnym nr K,

(xii) o numerze ewidencyjnym nr L,

(xiii) o numerze ewidencyjnym nr Ł,

(xiv) o numerze ewidencyjnym nr M,

(xv) o numerze ewidencyjnym nr N,

(xvi) o numerze ewidencyjnym nr O,

(xvii) o numerze ewidencyjnym nr P,

(xviii) o numerze ewidencyjnym nr Q,

(xix) o numerze ewidencyjnym nr R,

(xx) o numerze ewidencyjnym nr S,

(xxi) o numerze ewidencyjnym nr T,

(xxii) o numerze ewidencyjnym nr U,

(xxiii) o numerze ewidencyjnym nr W,

(xxiv) o numerze ewidencyjnym nr X,

(xxv) o numerze ewidencyjnym nr Y,

(xxvi) o numerze ewidencyjnym nr Z,

*   przy czym obecnie trwa proces podziału geodezyjnego istniejących na dzień złożenia niniejszego wniosku działek ew. A, B, C, D, który może być poprzedzony scaleniem niektórych lub wszystkich z powyższych działek, przeprowadzony w taki sposób, że powstaną nowe działki (działki nr A, C, B, D po podziale geodezyjnym lub udział w ich współwłasności, gdyby do takiego podziału geodezyjnego nie doszło do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, oraz działki oznaczone powyżej numerami (vii) – (xxvi) dalej łącznie zwane: „Działkami ”).

Na wszystkich Działkach, w styczniu 2020 r., zakończona została budowa budynku magazynowego z częścią biurową, w którym zlokalizowane są pomieszczenia, które są przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu zawartej z jednym najemcą (dalej: „Budynek 6”), jak również w styczniu 2020 r. uzyskano pozwolenie na użytkowanie Budynku 6.

Na moment dokonania transakcji na Działkach znajdować się będą również w szczególności takie obiekty jak oświetlenie zewnętrzne, parkingi i chodniki, place manewrowe, drogi dojazdowe, ogrodzenie, portiernia, oznakowanie zewnętrzne, zbiornik retencyjny, jak również inne obiekty powstałe w trakcie budowy Budynku 6, od których odliczono naliczony podatek od towarów i usług w związku z ich budową oraz zakupione wraz z gruntem (np. sieć drenarska) (dalej: „Budowle”) oraz urządzenia budowlane, jak np. przyłącza (np. wodne, gazowe i inne) (dalej: „Urządzenia Budowlane”), które będą służyć (będą niezbędne) do prawidłowego korzystania z Budynku 6 znajdującego się na powyższych Działkach (Budowle oraz Urządzenia Budowlane dalej jako: „Naniesienia”).

Zdecydowana większość Naniesień została wybudowana przez Sprzedającego w trakcie trwania budowy Budynku 6, tj. w okresie krótszym niż 2 lata do planowanej Daty Transakcji, jednakże na Działkach mogą znajdować się również Naniesienia, które zostały wybudowane/zakupione w okresie wcześniejszym niż dwa lata od planowanej Daty Transakcji.

Działki, Budynek 6, Naniesienia zwane są dalej: „Nieruchomością” są przedmiotem planowanej przez Spółkę transakcji sprzedaży na rzecz Kupującego w Etapie II (ii) (Transakcja).

Spółka ma/miała prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Działek z Naniesieniami oraz procesem budowy Budynku 6 i Naniesień i z tego prawa skorzysta/korzystała.

Część urządzeń technicznych i sieci zlokalizowanych na Działkach stanowi własność Sprzedającego, natomiast cześć z nich jest własnością dostawców mediów, gminy M. lub innych podmiotów i w związku z tym nie stanowi Naniesień będących przedmiotem Transakcji.

2\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Spółki.

Poza Nieruchomością objętą Transakcją, Spółka posiada (jest właścicielem) ok. 40 działek – gruntów położonych w pobliżu Nieruchomości. Na niektórych gruntach (niebędących przedmiotem wniosku) Sprzedający planuje budowę nowych obiektów budowlanych. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej podmiotom trzecim, jak również w zakresie budowy i komercjalizacji nowych powierzchni magazynowych. Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Budynku 6, czy też całości Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiedniej uchwały czy też regulaminu. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku 6 są i będą ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadzić odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, aczkolwiek w ramach planu kont Spółki w numerze konta zawarty jest numer/kod miejsca powstawania kosztów i przychodów (natomiast ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych budynków magazynowych położonych w sąsiedztwie Nieruchomości nie były/nie są wydzielone konta). Spółka nie przygotowuje/nie przygotowywała odrębnych bilansów dla Nieruchomości oraz budynków magazynowych położonych w sąsiedztwie Nieruchomości. U Sprzedającego możliwe jest obecnie ustalenie przychodów i kosztów operacyjnych dotyczących Nieruchomości oraz możliwe było ustalenie przychodów i kosztów operacyjnych dotyczących poszczególnych budynków magazynowych położonych w sąsiedztwie Nieruchomości. Natomiast pozostałe koszty operacyjne, koszty finansowe oraz ogólnego zarządu nie były, nie są i nie będą alokowane na budynki magazynowe, Budynek 6 oraz pozostałe aktywa wchodzące w skład Nieruchomości. Funkcjonujący wewnątrz Spółki schemat raportowania dotyczy ogółu nieruchomości będących własnością Spółki, w tym dotyczy samej Nieruchomości i nie wyodrębnia/nie będzie wyodrębniać poszczególnych budynków jako jednostki (lub jednostek), w stosunku do której odrębny raport jest przygotowywany. Zarządzanie budową Budynku 6 było prowadzone przez generalnego wykonawcę pod nadzorem i koordynacją prowadzoną przez podmioty zewnętrzne zatrudnione przez Sprzedającego. Zarządzanie aktywami Spółki i nieruchomościami jest wykonywane głównie poprzez odrębny podmiot świadczący tego rodzaju usługi na rzecz Sprzedającego. Spółka zapewnia obsługę Budynku 6, jak i całej Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców usług. Spółka nie zatrudnia pracowników oraz nie zamierza ich zatrudnić w celu zarządzania Nieruchomością.

3\. Działalność Spółki po Transakcji.

W najbliższych kilku latach Spółka planuje rozpoczęcie nowych inwestycji związanych z zagospodarowaniem posiadanych przez nią innych nieruchomości (tj. około 40 działek niebędących przedmiotem Transakcji) poprzez budowę nowych obiektów budowlanych pod wynajem.

W odniesieniu do niektórych mediów, w szczególności energii elektrycznej oraz odprowadzania wód opadowych, Sprzedający jest i pozostanie podmiotem odpowiedzialnym, między innymi, za zarządzanie, rozliczenie kosztów utrzymania i dostawy oraz utrzymanie infrastruktury technicznej z tym związanej.

4\. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości.

Spółka oraz Kupujący 16 grudnia 2019 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: ,,Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) przewidującą zobowiązanie stron do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Spółka przeniesie na rzecz Kupującego tytuł własności do Nieruchomości w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży – po spełnieniu się warunków zawieszających określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży (w przypadku Działek oznaczonych ew. nr A, B, C, D, gdyby nie doszło do ich podziału geodezyjnego, możliwe jest przeniesienie udziału we współwłasności tych Działek – oraz następcze zawarcie umowy quoad usum).

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają ustanowić wzajemne służebności umożliwiające korzystanie z infrastruktury technicznej i dróg.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, z mocy prawa, Kupujący wstąpi, w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość, w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu zawartej w stosunku do Nieruchomości.

Kupujący na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego przejmie prawa i obowiązki ze stosunku najmu odnośnie powierzchni Budynku 6, a ponadto Sprzedający planuje przenieść na Kupującego prawa i zobowiązania z tytułu zabezpieczeń wykonania umowy najmu przez najemcę, tj. gwarancji bankowej dostarczonej Sprzedającemu przez najemcę, dokona też przelewu kwoty odpowiadającej kaucji pieniężnej, o ile taka kaucja zostanie zapłacona przez najemcę na poczet należytego wykonania umowy najmu. Kupującemu zostaną wydane także oryginały lub kopie dokumentów wskazanych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, klucze oraz karty dostępu do Nieruchomości wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży (o ile wystąpią).

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży, Spółka planuje przenieść na Kupującego następujące prawa i obowiązki:

1.  związane nierozerwalnie z Nieruchomością i będące w posiadaniu Sprzedającego: prawa autorskie do projektów budowlanych dotyczących Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których zostały zapisane dzieła objęte tymi prawami autorskimi, prawa wynikające z rękojmi ustawowej na projekty związane z Nieruchomością wynikające z umowy z architektem, prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancji, udzielone przez generalnego wykonawcę wraz z prawami i zobowiązaniami z tytułu gwarancji budowlanych związanych z Nieruchomością (które zostaną dostarczone przez generalnego wykonawcę na podstawie umowy o generalne wykonawstwo);
2.  prawo własności ruchomości związanych z Nieruchomością (o ile wystąpią);
3.  inne prawa i obowiązki, które mogą zostać uznane za nierozerwalnie związane z Nieruchomością oraz podlegające przeniesieniu na Kupującego w ramach tego rodzaju transakcji, w tym w szczególności roszczenie o wpłatę kaucji czy przeniesienie na Kupującego wszystkich praw Sprzedającego wynikających z gwarancji zabezpieczającej potencjalnie roszczenia z tytułu najmu;

(wymienione powyżej prawa i obowiązki Spółki związane z Nieruchomością będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami ”).

Dodatkowo, w ramach Transakcji, za wynagrodzeniem wliczonym w cenę sprzedaży Nieruchomości, Spółka udzieli zgody Kupującemu na wykonywanie praw osobistych i przeniesie na Kupującego wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie autorskich praw zależnych do utworów zależnych opartych na utworach stworzonych na podstawie umowy o prace projektowe oraz prace budowlane, w tym również do udzielania dalszych zezwoleń osobom trzecim w tym zakresie – w każdym przypadku wyłącznie w zakresie w jakim Spółka posiada przedmiotowe prawa lub odpowiednio, jest uprawniona do udzielania ww. zgód lub zezwoleń.

Co do zasady, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości wraz z umową najmu podpisaną przez Sprzedającego z najemcą Budynku 6 i zabezpieczeniami jej wykonania oraz Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami. Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania (wewnątrzgrupowego w ramach grupy P., do której należy Sprzedający) nabycia Działek lub budowy Budynku 6 oraz Naniesień.

W ramach Transakcji Sprzedający wyda Kupującemu, będącą w posiadaniu Sprzedającego, dokumentację związaną z Nieruchomością, w tym w szczególności (ale nie ograniczając do) dokumentację techniczną, umowę najmu z najemcą Budynku 6 oraz inne umowy z których wynikają prawa i obowiązki opisane powyżej jako przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, zarządzanie budową Budynku 6, jak i zarządzanie samą Nieruchomością i aktywami Spółki jest wykonywane z wykorzystaniem i zaangażowaniem zewnętrznych podmiotów świadczących tego rodzaju usługi.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego (innego niż podmiot obecnie zarządzający Nieruchomością) na podstawie odrębnie zawartej umowy.

Tym samym przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będzie przeniesienie na Kupującego innych działek gruntu, które pozostaną w posiadaniu Sprzedającego, jak również takich innych elementów przedsiębiorstwa, jak m.in. (za wyjątkiem elementów wskazanych we wniosku jako tych, które są przenoszone na Kupującego): (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Spółki, (ii) środki pieniężne, w tym znajdujące się na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego za wyjątkiem ewentualnego przelewu na Kupującego kwot odpowiadających kaucji złożonej przez najemcę (o ile wystąpią) oraz kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych (o ile wystąpią), (iii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, (iv) zobowiązania Spółki, w tym zobowiązania finansowe Spółki związane z finansowaniem Nieruchomości, (v) wierzytelności, w szczególności wierzytelności wynikające z umowy najmu (za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami), (vi) koncesje, licencje i zezwolenia, (vii) patenty i inne prawa własności przemysłowej, (viii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki), (ix) tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek przed przeniesieniem własności Nieruchomości Spółka udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację oraz informacje dotyczące Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego), (x) prawa i obowiązki z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również umowy serwisowe dotyczące usług, takich jak np. ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości oraz dbanie o zieleń (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki), (xi) prawa i obowiązki z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Spółki.

W szczególności, należy podkreślić, iż umowa o zarządzanie Nieruchomością, zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją, zostanie rozwiązana w momencie Transakcji, a Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z innym podmiotem.

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, itp.) zawarte przez Sprzedającego przed Transakcją zostaną wypowiedziane lub w inny sposób rozwiązane (np. na mocy stosownego porozumienia stron danej umowy) przez Sprzedającego w dacie zawarcia Transakcji lub wkrótce po Transakcji, o ile będzie to możliwe i zasadne (za wyjątkiem umów zawartych z P. Oddział w Ł. i P.O. które dotyczą całego parku logistycznego i w związku z którymi Sprzedający i Kupujący zawrą Umowę o Świadczenie Usług zdefiniowaną poniżej).

Zatem intencją stron jest rozwiązanie umów zawartych przez Sprzedającego o dostawę mediów i obsługę Nieruchomości z dniem Transakcji lub po tej dacie i zawarcie przez Kupującego z dniem Transakcji lub po tej dacie nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikającymi z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionej przez Kupującego). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku w zakresie ustalonym między stronami, Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Jak wskazano powyżej, Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy o dostawę mediów i bieżącą obsługę Nieruchomości (np. o obsługę techniczną Nieruchomości, wywóz nieczystości, ochronę, odśnieżanie), przy czym nie można wykluczyć, że część z powyższych umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami, z którymi umowy miała zawarte Spółka, jednak ich zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki mogą różnić się od przyjętych przez Spółkę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki będą narzucone przez dostawców danych usług.

Z uwagi na fakt, że Sprzedający jest właścicielem oraz zarządza infrastrukturą energetyczną z której zasilana będzie m.in. Nieruchomość, Kupujący i Sprzedający zawrą umowę dotyczącą, między innymi, zarządzania i utrzymania ww. infrastruktury oraz rozliczenia związanych z tym kosztów, jak również dostarczania energii elektrycznej (dalej: „Umowa o Świadczenie Usług”). Analogiczne umowy są zawarte przez Sprzedającego również z innymi podmiotami (właścicielami nieruchomości położonymi w pobliżu nieruchomości Sprzedającego).

Dodatkowo, Sprzedający jest właścicielem zbiornika retencyjnego wody deszczowej położonego na działkach w sąsiedztwie nieruchomości nabytych już przez Kupującego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 marca 2020 r., w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży objętej punktem Etap I (i), który jest i po Transakcji pozostanie własnością Sprzedającego i który jest przeznaczony do obsługi m.in. Nieruchomości. Sprzedający i właściciele nieruchomości położonych w pobliżu nieruchomości Sprzedającego są związani Umową dotyczącą Kanalizacji Deszczowej \[w zakresie, między innymi, obsługi (zrzutu) wód opadowych, drenażowych i roztopowych do zbiornika retencyjnego będącego własnością Sprzedającego (po Transakcji pozostanie własnością Sprzedającego) oraz dalej do rzeki, podziału kosztów związanych z korzystaniem ze środowiska oraz budową, utrzymaniem urządzeń kanalizacji deszczowej\]. Kupujący przystąpi do tej Umowy dotyczącej Kanalizacji Deszczowej albo wstąpi w część praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z tej Umowy dotyczącej Kanalizacji Deszczowej w zakresie dotyczącym Nieruchomości. Co więcej, Sprzedający jest też właścicielem zbiornika retencyjnego znajdującego się na Nieruchomości, który jest przedmiotem Transakcji. Zbiornik ten obsługuje Nieruchomość i może będzie obsługiwać inne budynki.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają ustanowić wzajemne służebności umożliwiające korzystanie z infrastruktury technicznej i dróg, jednakże nie wykluczają, że w przyszłości, tj. po zakończeniu procesu inwestycyjnego na pozostałych nieruchomościach Sprzedającego, zawrą umowę sprzedaży pewnej infrastruktury technicznej, w tym opisanej powyżej infrastruktury technicznej lub infrastruktury dotyczącej wody deszczowej, wraz z gruntem na rzecz Kupującego.

Wobec faktu, iż Spółka nie zatrudnia żadnych pracowników, strony Transakcji nie przewidują przejęcia przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Spółki, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za określony przez Kupującego i Sprzedającego okres (dalej: „Uzgodnienie”):

*   Spółka zafakturuje najemcę z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za miesiąc kalendarzowy, w którym będzie miała miejsce Transakcja, a być może także miesiąc kalendarzowy przypadający bezpośrednio po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Jednocześnie, w Umowie Sprzedaży strony określą sposób wyliczenia kwoty jaka jest należna Kupującemu od Sprzedającego za okres od Daty Transakcji do końca miesiąca, w którym Transakcja miała miejsce (lub odpowiednio do końca miesiąca kalendarzowego przypadającego bezpośrednio po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja) i Sprzedający przeleje tą kwotę na rzecz Kupującego („Płatność”);
*   Strony dokonają rozliczenia opłat eksploatacyjnych oraz zużycia mediów za określony w Umowie Sprzedaży przez Kupującego i Sprzedającego okres/okresy (dalej: „Rozliczenie opłat eksploatacyjnych”). Strony dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Spółkę oraz opłat eksploatacyjnych zapłaconych przez najemców;
*   w zależności od wyniku rozliczeń albo nadwyżka opłat na poczet kosztów eksploatacyjnych zapłaconych przez najemcę nad kosztami utrzymania Nieruchomości zostanie przekazana Kupującemu przez Sprzedającego albo nadwyżka kosztów utrzymania Nieruchomości nad opłatami na poczet kosztów eksploatacyjnych, które zostały zapłacone przez najemcę zostanie w wyniku rozliczenia uiszczona przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Strony Transakcji przewidziały też procedurę rozliczenia kwot czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, który może zostać omyłkowo uiszczony przez najemcę na rzecz odpowiednio Spółki lub Kupującego.

Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Kupujący oraz Spółka będą nadal zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Po nabyciu przez Kupującego Nieruchomości, w tym Budynku 6, Nieruchomość będzie eksploatowana (wynajmowana na cele komercyjne), choć nie jest wykluczone, że w przyszłości może ona zostać także odsprzedana lub zbyta w innej formie. Działalność Kupującego w zakresie wynajmu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że:

1.  Prawie wszystkie Naniesienia znajdujące się na działkach będą przedmiotem planowanej transakcji w ujęciu cywilistycznym, tj. w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Wyjątkiem od powyższego są jedynie dwie linie wodociągowe oraz linia elektroenergetyczna obsługująca stację ujęcia wody, przebiegające przez działki będące przedmiotem transakcji, które należą do podmiotów trzecich;
2.  Naniesienia, o których mowa we wniosku nie stanowią rzeczy ruchomych w rozumieniu Kodeksu cywilnego, są to budowle będące częścią składową gruntu (są nimi związane).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji pominięto z przywołania z uzupełnienia tę jego część, która odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego. Jeżeli Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu ww. podatkiem.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie swego stanowiska Wnioskodawca powołał interpretacje indywidualne dotyczące poruszonego we wniosku zagadnienia.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 30 lipca 2020 r., znak: 0112-KDIL3.4012.286.2020.3.JK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania ,,Nieruchomość”. Na Nieruchomość składają się działki gruntu – Działki – oznaczone we wniosku nr (i) – (xxvi), zabudowane budynkiem magazynowym z częścią biurową – Budynek 6. Na Działkach znajdować się będą również w szczególności takie obiekty jak oświetlenie zewnętrzne, parkingi i chodniki, place manewrowe, drogi dojazdowe, ogrodzenie, portiernia, oznakowanie zewnętrzne, zbiornik retencyjny, jak również inne obiekty powstałe w trakcie budowy Budynku 6, oraz urządzenia budowlane, jak np. przyłącza (np. wodne, gazowe, i in.), które będą służyć (będą niezbędne) do prawidłowego korzystania z Budynku 6 znajdującego się na powyższych Działkach – Naniesienia.

Prawie wszystkie Naniesienia znajdujące się na Działkach będą przedmiotem planowanej transakcji w ujęciu cywilistycznym, wyjątkiem od powyższego są jedynie dwie linie wodociągowe oraz linia elektroenergetyczna obsługująca stację ujęcia wody, przebiegające przez działki będące przedmiotem transakcji, które należą do podmiotów trzecich.

Naniesienia, o których mowa we wniosku nie stanowią rzeczy ruchomych w rozumieniu Kodeksu cywilnego, są to budowle będące częścią składową gruntu (są nimi związane).

Działki, Budynek 6, Naniesienia – „Nieruchomość” są przedmiotem planowanej przez Spółkę transakcji sprzedaży na rzecz Kupującego w Etapie II (ii) (Transakcja).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dostawa Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 30 lipca 2020 r., znak: 0112-KDIL3.4012.286.2020.3.JK, w której wskazano, że:

*   dostawa sieci drenarskiej może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy; jeśli Kupujący i Sprzedający zrezygnują z tego zwolnienia zbycie sieci drenarskiej będzie opodatkowane na zasadach ogólnych,
*   sprzedaż Budowli, tj. oświetlenia zewnętrznego, parkingów i chodników, placów manewrowych, dróg dojazdowych, ogrodzenia, portiernii, oznakowania zewnętrznego, zbiornika retencyjnego (poza siecią drenarską) i Budynku 6 nie może korzystać ze zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   urządzenia budowlane – jak np. przyłącza (np. wodne, gazowe i inne) ‒ będą podlegały opodatkowaniu łącznie z przedmiotowym Budynkiem 6, jako elementy z nim związane; skoro zatem dostawa Budynku 6 będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to również urządzenia budowlane z nim związane będą podlegały opodatkowaniu i nie będą korzystały ze zwolnienia,
*   w konsekwencji, Sprzedaż Budynku 6, Budowli i sieci drenarskiej (w stosunku do której Strony złożyły oświadczenie określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o rezygnacji ze zwolnienia) oraz sprzedaż gruntu w ramach Transakcji, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach omawianej we wniosku Transakcji będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży Nieruchomości.

Odnosząc się do wskazanych w uzupełnieniu wniosku naniesień w postaci dwóch linii wodociągowych i linii energetycznej obsługujących stację ujęcia wody, które należą do podmiotów trzecich, należy wskazać, że jeżeli istotnie ww. naniesienia nie będą przedmiotem planowanej Transakcji w ujęciu cywilistycznym, tj. w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny nie będą częścią składową zbywanego gruntu, to tym samym na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych również w odniesieniu do ww. naniesień.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Końcowo wskazać należy, w odniesieniu do przywołanych przez Zainteresowanych na potwierdzenie stanowiska rozstrzygnięć organów podatkowych oraz orzeczeń sądów administracyjnych, iż zostały one wydane w indywidualnych sprawach, w związku z czym nie znajdują one zastosowania w niniejszej sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.