Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-1121/15-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-12-10
Teza: Przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nabytej w darowiźnie w 2008 r. nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż zwolnienie to nie obowiązywało w stanie prawnym mającym zastosowanie do sprawy Wnioskodawcy. Oznacza to, że uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., a podatek winien zostać wykazany w zeznaniu PIT-36, chyba że Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Słowa kluczowe: budowa; budynek-budynek mieszkalny; cel-cele mieszkaniowe; ulga-ulga mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz.643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2015 r. (data wpływu 28 września 2015 r.) oraz uzupełnieniu wniosku z dnia 24 listopada 2015 r. (data wpływu 30 listopada 2015 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/4511-1121/15-2/MT z dnia 3 listopada 2015 r. (data nadania 4 listopada 2015 r., data doręczenia 25 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości jeżeli zostaną wyodrębnione i wyksięgowane z kosztów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej wydatki poniesione na wybudowanie lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości jeżeli zostaną wyodrębnione i wyksięgowane z kosztów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej wydatki poniesione na wybudowanie lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zbył w XXXX roku nieruchomość mieszkalną stanowiącą jego prywatną własność, otrzymaną w drodze darowizny od rodziców, nie będącą środkiem trwałym wykorzystywanym w działalności gospodarczej. Następnie złożył we właściwym terminie deklarację PIT-39, w której zadeklarował, że cały osiągnięty ze sprzedaży dochód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca prowadzi działalność jako deweloper - buduje na własny rachunek domy jednorodzinne oraz domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Jako takowy nabył działkę w Pruszkowie z myślą o wybudowaniu budynku wielorodzinnego z lokalami użytkowymi na niższych kondygnacjach, a mieszkaniami na wyższych.

W związku z powyższym projektem, Wnioskodawca rozważa zatrzymanie jednego z lokali mieszkalnych w nowo wybudowanym budynku na własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca planuje zamieszkać w tym lokalu, nie wynajmować go, ani w żaden inny sposób nie czerpać żadnych innych korzyści, poza zamieszkiwaniem w nim wraz z rodziną.

Wybudowane lokale zostaną wyodrębnione notarialnie.

Pismem z dnia 24 listopada 2015 r. (data wpływu 30 listopada 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia przyszłego wskazując, że;

*   Wnioskodawca nabył nieruchomość w darowiźnie w dniu 18.08.2008 r.

*   Wnioskodawca sprzedał darowana nieruchomość w dniu 30.12.2013 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może zaliczyć tę część wydatków na wybudowanie budynku wielorodzinnego wzniesionego w ramach działalności gospodarczej, jaka odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu zatrzymanego na własne potrzeby do całej powierzchni lokalu wzniesionego, przy założeniu, że ta część kosztów nie będzie stanowiła kosztów uzyskania przychodu z działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy ta część kosztów budowy oraz zakupu działki, która przypadała będzie na pozostawiony lokal prywatny, będzie stanowiła wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przepis ten mówi, iż: Zwalania się z podatku dochodowego:\[\`(...)\`\] dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesione na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wybudowanie na własne potrzeby lokalu mieszkalnego bez wątpienia zawiera się w powyższym przepisie. W wypadku Wnioskodawcy sytuacja przedstawiona w stanie faktycznym – wybudowanie budynku wielorodzinnego oraz pozostawienie na własne potrzeby jednego z lokali – również wypełnia dyspozycję ww. przepisu, przy założeniu, że część kosztów poniesiona przy wznoszeniu budynku, proporcjonalna do powierzchni całości, nie będzie zaliczona w poczet kosztów uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późń. zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W omawianej sprawie Wnioskodawca wskazał, że w dniu 18.08.2008 r. nabył w drodze darowizny od rodziców nieruchomość mieszkalną. W dniu 30.12.2013 r. zbył przedmiotową nieruchomość mieszkalną stanowiącą jego prywatną własność. Przedmiotowa nieruchomość nie była środkiem trwałym wykorzystywanym w działalności gospodarczej. Następnie złożył we właściwym terminie deklarację PIT-39, w której zadeklarował, że cały osiągnięty ze sprzedaży dochód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca prowadzi działalność jako deweloper - buduje na własny rachunek domy jednorodzinne oraz domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Wskazać bowiem należy, że data nabycia determinuje sposób opodatkowania uzyskanego przychodu, gdyż przepisy ustawy podatkowej w kwestii dotyczącej sprzedaży nieruchomości ulegały zmianie.

I tak, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Jeżeli zatem zbyta przez Wnioskodawcę nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie była związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, to w sytuacji kiedy jej zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto, dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących na dzień 31 grudnia 2008 r. Przy czym przedmiotem zapytania nie była kwestia ustalenia źródła przychodu ze sprzedaży nabytej w drodze darowizny nieruchomości. Tę informację Organ przyjął za Wnioskodawcą.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy). Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W omawianej sprawie Wnioskodawca chciałby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w przywołanym wyżej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych twierdząc, że wydatki dotyczące wybudowanego w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego, które wyodrębni i wyksięguje z kosztów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej mogą zostać uznane jako wydatki poniesione na budowę lokalu mieszkalnego albo na nabycie lokalu mieszkalnego, co tym samym będzie uprawniało go do zwolnienia.

Postanowienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są precyzyjne i nie pozostawiają jakichkolwiek wątpliwości w przedmiocie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w latach 2007-2008 i sprzedanej przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. (a więc dotyczącym nabycia w latach 2007-2008) nie przewiduje zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, tj. wybudowanie budynku/lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że nie ma możliwości zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia przez Wnioskodawcę środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie na wybudowanie budynku/lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca nie może zatem, skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży w przypadku przeznaczenia tego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro nieruchomość mieszkalna została nabyta w 2008 r. Zwolnienie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 zostało wprowadzone dopiero ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniającą zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z nowego zwolnienia z opodatkowania mogą korzystać wyłącznie ci podatnicy, którzy nabyli zbywaną nieruchomość czy prawo po 31 grudnia 2008 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w mającym zastosowanie w przedmiotowej sprawie brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., przewiduje zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia budynków i lokali mieszkalnych na podstawie tzw. ulgi meldunkowej, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. Przepis ten stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
5.  jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Należy jednak zaznaczyć, że stosownie do art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., podatnicy składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art . 45 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*   zameldowania na pobyt stały przez okres nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,

*   złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nabytej w darowiźnie w 2008 r. nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż zwolnienie to nie obowiązywało w stanie prawnym mającym zastosowanie do sprawy Wnioskodawcy. Oznacza to, że uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., a podatek winien zostać wykazany w zeznaniu PIT-36, chyba że Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z powyższymi argumentami stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.