Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-730/10-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-09-14
Teza: Czy kwoty związane ze spłatą odsetek i raty kapitałowej kredytu wskazane w wyżej opisanej sytuacji można uznać jako koszt uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z 9 czerwca 2010 r. (data wpływu 11 czerwca 2010 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 16 sierpnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 12 sierpnia 2010 r. nr ILPB2/415-730/10-2/WM Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowaną do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 12 sierpnia 2010 r. (skutecznie doręczono dnia 13 sierpnia 2010 r.), zaś w dniu 16 sierpnia 2010 r. Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek w siedzibie organu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni podaje, iż w 1992 r. otrzymała mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia w celu wybudowania bloków zaciągnęła wcześniej kredyt w banku. System rozliczeń i płatności za nabyte przez Zainteresowaną mieszkanie polegał na opłacaniu czynszu i pozostałych kosztów eksploatacyjnych oraz raty kapitałowej kredytu wraz z odsetkami, które to spółdzielnia przekazywała do banku. Przez 18 lat Wnioskodawczyni spłaciła łącznie 40 933,90 zł kredytu i odsetek od kredytu. W celu ostatecznego wykupienia mieszkania i podpisania aktu notarialnego, w 2009 r. spłacone zostały odsetki budżetowe w wysokości 11 928,25 zł, tj. 30% całkowitego zadłużenia, oraz pozostała część nominalnej kwoty umorzonego kredytu w wysokości 9 822,36 zł.

Dnia x 2009 r. Zainteresowana nabyła przedmiotowe mieszkanie od spółdzielni ostatecznie je wykupując i podpisując akt notarialny. Następnie, dnia x 2009 r., ww. mieszkanie zostało sprzedane.

Po stronie Wnioskodawczyni powstały wątpliwości, co do możliwości zaliczenie ww. wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż zbycie przedmiotowego lokalu nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Doprecyzowano również, iż tytuł prawny do ww. mieszkania otrzymanego w 1992 r. to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zainteresowana wskazuje również, iż w okresie między 1992 r. a 2009 r. nie miały miejsca przekształcenia prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwoty związane ze spłatą odsetek i raty kapitałowej kredytu wskazane w wyżej opisanej sytuacji można uznać jako koszt uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty związane ze spłatą rat kapitałowych kredytu i odsetek za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowej są kosztami uzyskania przychodów. Na poparcie swojego stanowisk, Zainteresowana wskazuje, iż przed 1992 r. nie było innej możliwości zaciągnięcia kredytu na budowę bloków wielorodzinnych. W związku z powyższym, w rozliczeniach ze spółdzielnią wyodrębniono pozycję: „kredyt wraz z odsetkami”, którą Wnioskodawczyni co miesiąc spłacała przez 18 lat. Zainteresowana podkreśla, że spółdzielnia nie dokonała darowizny mieszkania na Jej rzecz.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawczyni, żeby uzyskać przychód ze sprzedaży nabytego od spółdzielni mieszkania najpierw trzeba było ponieść koszty związane z jego nabyciem, czyli kredytem wraz z odsetkami.

W opinii Zainteresowanej, kosztami w wyżej opisanej sytuacji nie mogą więc być tylko koszty związane z aktem notarialnym, gdyż procesu nabycia mieszkania nie da się odwrócić. Najpierw musi być poniesiona wpłata własna (kredyt i odsetki), a potem przeniesienie własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowana nabyła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w 1992 r. Następnie, w 2009 r. ww. mieszkanie zostało wykupione na własność, co znajduje potwierdzenie w zawartym akcie notarialnym.

Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Z uwagi na fakt, iż mieszkanie zostało odpłatnie zbyte przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. 2009 r., wskazać należy, iż kwota uzyskana tytułem sprzedaży stanowić będzie podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

Zgodnie bowiem z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Tak więc przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana w celu nabycia prawa własności do przedmiotowego lokalu dokonała spłaty rat kapitałowych wraz z odsetkami od kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię w celu realizacji inwestycji budowy budynku mieszkalnego.

Tut. Organ pragnie wskazać, iż w przypadku „mieszkania lokatorskiego” właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Jednakże, stosownie do art. 12 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

W myśl art. 12 ust. 12 ww. ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz wyżej przywołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż wydatki, które Wnioskodawczyni poniosła z tytułu spłaty rat kapitałowych oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu realizacji inwestycji budowy, należy uznać za koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa własności do przedmiotowego lokalu. Wskazać bowiem należy, iż ww. wydatki stanowią koszty nabycia prawa do przedmiotowego mieszkania, o których mowa w przytoczonym wyżej przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.