Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-63/08/EJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-04-29
Teza: refakturowanie kosztów mediów przez zarządcę nieruchomości
Słowa kluczowe: limit; media; nieruchomości; obrót; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podmiot-podmiot zarządzający; refakturowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana Ł., przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2007r. (data wpływu 30 stycznia 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 kwietnia 2008r. (data wpływu 22 kwietnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia limitu obrotów uprawniającego do zwolnienia z podatku VAT - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2008r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia limitu obrotów uprawniającego do zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wniosek ten został uzupełniony pismem z dnia 21 kwietnia 2008r. (data wpływu 22 kwietnia 2008r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zarządza nieruchomością użytkową będącą współwłasnością 6 podmiotów (współwłaściciele nie tworzą wspólnoty mieszkaniowej). Wnioskodawca jako zarządca otrzymał pełnomocnictwo do zawierania umów dotyczących dostaw energii, wody, odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości. Wszelkie faktury dotyczące ww. usług są wystawiane bezpośrednio na Wnioskodawcę (nabywcami usług są de facto właściciele nieruchomości ale w praktyce niemożliwym jest uzyskanie faktury z wpisanymi 6 nabywcami usług, ponadto każdy z nabywców dla celów własnej księgowości wymaga oryginału dokumentu). Wnioskodawca w ramach świadczonych usług zarządzania jest zobowiązany do przyporządkowania tych kosztów dla każdego ze współwłaścicieli. W tym celu wystawiane są noty księgowe na podstawie których każdy ze współwłaścicieli jest obciążany przypadającą na niego częścią kosztów. Wynagrodzenie Wnioskodawcy stanowi kwota wynegocjowana ze współwłaścicielami za świadczone usługi, z tytułu dokonywanej alokacji kosztów nie jest natomiast pobierana żadna marża. Zobowiązania z tytułu ww. faktur zakupu usług płacone są nie przez podatnika ale z rachunku współwłaścicieli. Wnioskodawca ze względu na obroty korzysta ze zwolnienia w podatku VAT.

W piśmie z dnia 21 kwietnia 2008r. Wnioskodawca dodatkowo wskazał, że Zleceniodawcy udzielili mu pełnomocnictwa do wykonywania wszystkich czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu przedmiotową nieruchomością wspólną. Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują w szczególności (m. in.):

*   zawieranie umów dotyczących dostaw energii elektrycznej, wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości dla nieruchomości wspólnej,
*   zawieranie umów na usługi remontowo-budowlane,
*   zawieranie umów dotyczących ubezpieczenia nieruchomości,
*   zlecanie na koszt Zleceniodawców usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej oraz bieżących napraw nieruchomości wspólnej.

W fakturach E. S.A. za energię nabywcą są współwłaściciele nieruchomości, natomiast pozostali dostawcy mediów wystawiają faktury na firmę Wnioskodawcy. Również wszelkie usługi i zakupy na rzecz nieruchomości zleca Wnioskodawca. Wnioskodawca założył dla nieruchomości konto bankowe, którego jest właścicielem, ale przeznaczone jest wyłącznie do operacji finansowych dotyczących tej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy obrót z tytułu wystawianych przez Wnioskodawcę not obciążeniowych (alokacja kosztów na współwłaścicieli) stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług stosownie do postanowień art. 5 ust. 1 ustawy (odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju) i jako taka czynność ma wpływ na limit obrotów uprawniający do zwolnienia z VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy za czynności alokowania kosztów na poszczególnych współwłaścicieli jedynie pobrane wynagrodzenie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast kwoty rozliczanych kosztów alokowanych na poszczególnych współwłaścicieli (za pomocą not księgowych) nie stanowią odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług. Zarówno zakup tych usług jak i późniejsze ich rozdzielenie na poszczególnych właścicieli nie dotyczą firmy Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Z kolei w myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119. Zarówno przepisy cyt. ustawy o podatku VAT, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy nie regulują zagadnienia odsprzedaży, tzw. refakturowania. Należy więc w tej sytuacji odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 poz. 1 ze zm.), (wcześniej art. 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych – Wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa opodatkowania (77/388/EWG) (Dz. Urz. UE. L Nr 145 poz. 1 ze zm.)), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Ponadto z przepisu art. 79 lit. c) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. (poprzednio art. 11 ust. 3 lit. c) Szóstej Dyrektywy) wynika, że podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot otrzymanych przez podatnika od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy, a zaksięgowanych przez podatnika na koncie przejściowym. Podatnik musi przedstawić dowód na rzeczywistą kwotę kosztów, o których mowa w akapicie pierwszym lit. c), i nie może odliczyć VAT, który w danym przypadku mógł zostać naliczony.

Ponadto z przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku VAT wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 – 22, art. 30 – 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Z przepisu art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zarządza nieruchomością użytkową, będącą współwłasnością 6 podmiotów. Wynagrodzenie Wnioskodawcy stanowi kwota wynegocjonowana ze współwłaścicielami za świadczone usługi. Podatnik ze względu na obroty korzysta ze zwolnienia w podatku VAT. Wnioskodawca w imieniu i na rzecz współwłaścicieli zawarł umowę dotyczącą dostaw energii, natomiast pozostali dostawcy mediów (wody, odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości) wystawiają faktury bezpośrednio na Zarządcę tj. firmę Wnioskodawcy. Następnie Wnioskodawca w ramach świadczonych usług zarządzania obowiązany jest do przyporządkowania tych kosztów dla każdego ze współwłaścicieli. W związku z powyższym Wnioskodawca wystawia noty księgowe na podstawie których każdy ze współwłaścicieli jest obciążany przypadającą na niego częścią kosztów. Wnioskodawca wskazał także, iż de facto nabywcami usług są właściciele nieruchomości jak również zobowiązania z tytułu ww. faktur zakupu usług płacone są z rachunku współwłaścicieli. Jednak w piśmie uzupełniającym stan faktyczny z dnia 21 kwietnia 2008r. wskazał, iż założył dla nieruchomości konto bankowe, którego jest właścicielem ale przeznaczone jest wyłącznie do operacji finansowych dotyczących tej nieruchomości. Wynika z tego zatem, że zobowiązania z tytułu ww. faktur są płacone z rachunku bankowego wyodrębnionego dla przedmiotowej nieruchomości, będącego jednak własnością Wnioskodawcy.

W świetle wyżej przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów stwierdzić należy, iż czynność alokacji kosztów nabytych w imieniu i na rzecz współwłaścicieli mediów (dostawa energii) nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Zarządca nieruchomości zawierając w imieniu i na rzecz współwłaścicieli umowę na dostawę energii nie staje się nabywcą (odbiorcą) tych usług, a pozostaje jedynie reprezentantem nabywców. To współwłaściciele są nabywcami usług i oni regulują zobowiązania wobec wystawców faktur. Ponadto Wnioskodawca wystawiając noty obciążeniowe nie dolicza żadnej marży do wyliczonych kwot należności za media. Natomiast w sytuacji kiedy Wnioskodawca nabywa media w imieniu swoim (na swoją firmę), ale na rzecz współwłaścicieli (tj. w przypadku nabycia pozostałych mediów jak woda, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości) dokonuje w rozumieniu ustawy o VAT, odsprzedaży tych mediów na rzecz współwłaścicieli. W takiej sytuacji Wnioskodawca wykonuje świadczenie, które podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego czynność alokacji na współwłaścicieli kosztów, nabytych w imieniu i na rzecz współwłaścicieli, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nabycie energii), a obrót z tytułu wykonywania tej czynności nie wlicza się do obrotu o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Może być zatem dokumentowana notą księgową. Natomiast czynność alokacji na współwłaścicieli kosztów nabytych w imieniu firmy Wnioskodawcy ale na rzecz współwłaścicieli, będzie obrotem w rozumieniu ustawy o VAT. Obrót ten zatem winien być wliczany do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i winien być dokumentowany fakturą VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **nieprawidłowe.**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.