Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.33.2019.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-15
Teza: Ulga mieszkaniowa – wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości przed dniem uzyskania przychodu (umowa przedwstępna sprzedaży), remont oraz na spłatę kredytu.
Słowa kluczowe: budowa; cel-cele mieszkaniowe; kredyt; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; remonty; umowa-umowa przedwstępna; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 stycznia 2019 r. (data wpływu 25 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismami z dnia 5 lutego 2019 r. (data wpływu 7 lutego 2019 r.) oraz z dnia 8 marca 2019 r. (data wpływu 11 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 5 marca 2019 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.33.2019.1.MKA, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 5 marca 2019 r., natomiast 11 marca 2019 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej 8 marca 2019 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A**
*   **Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: B**

przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawcy, pozostając w związku małżeńskim, w dniu 17 września 2014 r. kupili do majątku wspólnego nieruchomość gruntową za cenę 99 000,00 zł. Jednocześnie Wnioskodawcy ponieśli koszty nabycia tejże nieruchomości w łącznej kwocie 3 005,00 zł, obejmującej wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem VAT (615,00 zł), podatek od czynności cywilnoprawnych (1 980,00 zł) oraz opłaty sądowe związane z wyłączeniem nieruchomości z księgi wieczystej, założeniem księgi wieczystej i wpisem Wnioskodawców jako właścicieli (410,00 zł).

Wnioskodawcy w okresie od kwietnia 2015 r. do czerwca 2016 r. wybudowali na kupionej działce dom mieszkalny jednorodzinny. Wnioskodawcy dysponują fakturami VAT potwierdzającymi poniesienie przez nich nakładów na wybudowanie przez nich domu na przedmiotowej nieruchomości w łącznej kwocie nie niższej niż 406 949,30 zł, przy czym nabywcą usług i kupującym towary widniejącym w treści faktur jest wyłącznie Wnioskodawca.

Przedmiotowe faktury dotyczą nabycia następujących towarów i usług:

1.  wykonanie i montaż okien: 69 900,00 zł,
2.  wykonanie i montaż podłóg: 64 000,00 zł
3.  usługa remontowo-budowlana (prace ogólnobudowlane wewnątrz budynku) : 68 100,00 zł
4.  wykonanie pokrycia dachowego: 29 000,00 zł
5.  wykonanie pokrycia dachowego: 54 481,67 zł
6.  wykonanie i montaż stolarki drzwiowej: 18 380,00 zł
7.  wykonanie i montaż bramy garażowej: 5 800,00 zł
8.  montaż termoizolacyjnych żaluzji zewnętrznych: 4 000,00 zł
9.  zakup armatury łazienkowej i białego montażu: 8 388,00 zł
10.  zakup armatury łazienkowej: 1 590,00 zł
11.  zakup armatury łazienkowej: 1 100,00 zł
12.  zakup armatury łazienkowej: 1 594,00 zł
13.  zakup armatury kuchennej: 1 737,00 zł
14.  zakup grzejników: 4 005,44 zł
15.  zakup urządzeń do systemu inteligentnego domu: 11 189,00 zł
16.  usługa budowlana montażu alarmu, kamer: 11 850,71 zł
17.  usługa budowlana montażu alarmu, kamer: 15 648,03 zł
18.  instalacja wentylacji i klimatyzacji: 1 512,00 zł
19.  instalacja wentylacji i klimatyzacji: 22 680,00 zł

pkt od 20 do 24 powyżej dotyczą zakupu urządzeń oświetleniowych, które następnie zostały na stałe wbudowane w budynku.

Łącznie: 406 949,30 zł.

Następnie w dniu 27 lipca 2018 r. Wnioskodawcy zawarli umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej domem za cenę 1 600 000,00 zł. Umowa sprzedaży została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej w dniu 26 marca 2018 r.

Część ceny uzyskanej tytułem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w kwocie 350 000,00 zł została przeznaczona przez Wnioskodawców na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na koszty budowy domu na przedmiotowej nieruchomości. Cała kwota kredytu (kwoty głównej) opiewała na 1 000 000,00 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że kwota 350 000,00 zł stanowiąca część ceny sprzedaży przeznaczoną przez Wnioskodawców na spłatę uprzednio zaciągniętego kredytu pochodziła z zadatku i zaliczki na poczet ceny sprzedaży. Tę kwotę Wnioskodawcy otrzymali od kupującego na podstawie umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność). Również przed zawarciem umowy przyrzeczonej (dzień przed) Wnioskodawcy dokonali przelewu tej kwoty tytułem spłaty kredytu.

W dniu 16 października 2017 r. Wnioskodawcy zawarli umowę deweloperską, o której mowa w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, której przedmiot stanowiło zobowiązanie dewelopera do ustanowienia i przeniesienia na rzecz Wnioskodawców odrębnej własności lokalu mieszkalnego za cenę, która ostatecznie została ustalona na kwotę 910 000,00 zł.

Zakup nieruchomości nastąpi do majątku wspólnego Wnioskodawców (wspólność majątkowa małżeńska). Nabycie odrębnej własności lokalu przez Wnioskodawców nastąpi na ich własne cele mieszkaniowe. Na podstawie przedmiotowej umowy przeniesienie na rzecz Wnioskodawców prawa własności lokalu nastąpi w terminie do dnia 28 lutego 2019 r. Nieruchomość jest położona w L.

Jednocześnie Wnioskodawcy planują poniesienie wydatków związanych z wykończeniem lokalu w łącznej kwocie około 360 000,00 zł, obejmującej koszty wykończenia ścian, wykonania sufitów, dostawę i montaż podłóg, prace wykończeniowe w łazienkach, oświetlenie trwale połączone z lokalem (wbudowane), wykonanie i montaż drzwi, dostawę i montaż gniazdek elektrycznych włączników, roboty dotyczące instalacji hydraulicznej, elektrycznej, wykonanie instalacji klimatyzacyjnej i rekuperacyjnej, wykonanie ogrzewania podłogowego, zakup materiałów budowlanych i urządzeń takich jak płytki ceramiczne i kamienne, drewniane deski podłogowe, baterie umywalkowe, prysznicowe, zlewozmywakowe, umywalki, toalety, wanny, farby kleje, gładzie gipsowe. Powyższa kwota 360 000,00 zł nie obejmuje natomiast w szczególności mebli wykonywanych na wymiar oraz innych mebli, a także oświetlenia, które nie zostanie wbudowane w elementy konstrukcyjne lokalu.

Planowane wydatki związane z nabyciem opisanej wyżej nieruchomości lokalowej oraz kosztami jej wykończenia, we wskazanej wyżej kwotach (zakup 910 000,00 zł, wykończenie co najmniej 360 000,00 zł) zostaną poniesione przez Wnioskodawców ze środków uzyskanych z tytułu ceny sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym, pomniejszonych o kwotę przeznaczoną uprzednio na spłatę kredytu (350 000,00 zł), do wysokości tej różnicy - tzn. cała kwota ceny sprzedaży pomniejszona o jej część przeznaczoną uprzednio na spłatę kredytu zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawców związane z zakupem i wykończeniem lokalu mieszkalnego.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1.  Kredyt w kwocie 1 000 000,00 zł został zaciągnięty w dniu 28 kwietnia 2015 r. w banku.
2.  Faktura na wykonanie i montaż bramy garażowej dotyczy garażu, który jest konstrukcyjnie związany z domem stanowiącym przedmiot sprzedaży.
3.  Faktura dokumentująca zakup grzejników dotyczy grzejników, które stanowią cześć instalacji grzewczej. Dokładnie są to grzejniki łazienkowe. W domu znajdowały się trzy łazienki. Do dwóch mniejszych łazienek zakupione były 2 grzejniki, kolejne dwa do głównej dużej łazienki.
4.  Faktura dokumentująca zakup urządzeń do systemu inteligentnego domu dotyczy urządzeń, które stanowią elementy instalacji elektrycznej i alarmowej znajdującej się w budynku. W skład urządzeń wchodziły czujniki zalania, dymu, włamania, włączniki świateł, centrala sterowania. System informował o załączeniu alarmu, włączonych światłach w domu, zalaniu, pożarze. Wszystkie urządzenia były zamontowane w budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym cała kwota ceny, którą Wnioskodawcy otrzymali z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, zważywszy na fakt, że Wnioskodawcy ponieśli koszty nabycia nieruchomości gruntowej obejmujące cenę (99 0000,00 zł) oraz wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe (łącznie 3 005,00 zł), a także udokumentowane fakturami VAT koszty budowy i wykończenia przedmiotowego budynku w kwocie 406 949,30 zł - szczegółowo opisane we wniosku, a także z uwagi na fakt, że całą cenę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (przychód) Wnioskodawcy przeznaczyli lub przeznaczą na własne cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego uprzednio na budowę i wykończenie domu na zbytej nieruchomości, która to spłata dokonana została z kwoty zadatku na poczet ceny sprzedaży uzgodnionego w umowie przedwstępnej sprzedaży (wydatek poniesiony dzień przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży zbytej nieruchomości) oraz nabycie lokalu mieszkalnego i jego wykończenie obejmujące zakup towarów i usług wskazanych we wniosku?

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jedno ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi odpłatne zbycie nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. stanowi natomiast, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Z kolei przepis ust. 2 powołanego wyżej artykułu stanowi, że podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Z kolei przepis art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f wynika natomiast, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się w szczególności wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f.) wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na własne cele mieszkaniowe.

W stanie faktycznym będącym przedmiotem niniejszego wniosku dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości przez Wnioskodawców stanowił kwotę nie wyższą niż 1 091 045,70 zł (1 600 000,00 – 99 000,00 zł – 3 005,00 zł – 406 949,30 zł). Zwolnienie od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

*   D – dochód ze sprzedaży,
*   W – wydatki na własne cele mieszkaniowe,
*   P – przychód ze sprzedaży.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawców to suma ceny lokalu zakupionego przez Wnioskodawców (910 000,00 zł), planowanych kosztów jego wykończenia (360 000,00 zł) oraz kwoty części kredytu hipotecznego spłaconego z ceny sprzedanej nieruchomości zabudowanej domem (350 000,00 zł) - łącznie 1 620 000,00 zł.

W ocenie Wnioskodawców spłata części kredytu hipotecznego z części ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem, dokonana ze środków pozyskanych od kupujących na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży (zadatku i zaliczki) stanowi wydatek na ich własne cele mieszkaniowe, nawet wówczas gdy dokonanie spłaty kredytu nastąpiło na dzień przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawców w całości mogą oni zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe część przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (350 000,00 zł) przeznaczoną na spłatę części kredytu mieszkaniowego, albowiem cała kwota kredytu to 900 000,00 zł, natomiast kwota wykazanych kosztów uzyskania przychodu sfinansowanych z tego kredytu stanowi kwotę 406 949,30 zł.

Ponieważ łączna kwota odpowiadająca wydatkom mieszkaniowym Wnioskodawców jest co najmniej równa przychodowi z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy uznać, że cały dochód uzyskany z tytułu tejże transakcji będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wskazać należy, że zgodnie z treścią wyżej cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawcy 27 lipca 2018 r. sprzedali nieruchomość zabudowaną domem, nabytą do majątku wspólnego małżonków w dniu 17 września 2014 r.

Wobec powyższego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości – z uwagi na fakt, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do ust. 3 ww. art. 19, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca na rzecz zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. la pkt 3 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2018 r. – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Zgodnie z art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. w tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania.

Natomiast zgodnie z brzemieniem art. 45 ust. la pkt 3 ww. ustawy obowiązującym od 1 stycznia 2019 r. – w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. Jednocześnie przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3 (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2019 r.).

W opisie stanu faktycznego wskazano, że Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną na działce zakupionej w 2014 r. – za kwotę 99 000,00 zł, do majątku wspólnego małżonków – wybudowali dom mieszkalny jednorodzinny. Wydatki poniesione na budowę domu zostały udokumentowane fakturami VAT na łączną kwotę nie niższą niż 406 949,30 zł, przy czym nabywcą usług i kupującym towary widniejącym w treści faktur jest wyłącznie Wnioskodawca.

Przedmiotowe faktury dotyczą nabycia następujących towarów i usług:

1.  wykonanie i montaż okien: 69 900,00 zł,
2.  wykonanie i montaż podłóg: 64 000.00 zł,
3.  usługa remontowo-budowlana (prace ogólnobudowlane wewnątrz budynku) : 68 100,00 zł,
4.  wykonanie pokrycia dachowego: 29 000,00 zł,
5.  wykonanie pokrycia dachowego: 54 481,67 zł,
6.  wykonanie i montaż stolarki drzwiowej: 18 380,00 zł,
7.  wykonanie i montaż bramy garażowej: 5 800,00 zł,
8.  montaż termoizolacyjnych żaluzji zewnętrznych: 4 000,00 zł,
9.  zakup armatury łazienkowej i białego montażu: 8 388,00 zł,
10.  zakup armatury łazienkowej: 1 590,00 zł,
11.  zakup armatury łazienkowej: 1 100,00 zł,
12.  zakup armatury łazienkowej: 1 594,00 zł,
13.  zakup armatury kuchennej: 1 737,00 zł,
14.  zakup grzejników 4 005,44 zł,
15.  zakup urządzeń do systemu inteligentnego domu: 11 189,00 zł,
16.  usługa budowlana montażu alarmu, kamer 11 850,71 zł,
17.  usługa budowlana montażu alarmu, kamer: 15 648,03 zł,
18.  instalacja wentylacji i klimatyzacji: 1 512,00 zł,
19.  instalacja wentylacji i klimatyzacji: 22 680,00 zł,

pkt od 20 do 24 powyżej dotyczą zakupu urządzeń oświetleniowych, które następnie zostały na stałe wbudowane w budynku.

Ponadto w związku z nabyciem działki Wnioskodawcy ponieśli koszty:

*   wynagrodzenia notariusza wraz z podatkiem VAT (615,00 zł),
*   podatku od czynności cywilnoprawnych (1 980,00 zł),
*   opłaty sądowe związane z wyłączeniem nieruchomości z księgi wieczystej, założeniem księgi wieczystej i wpisem Wnioskodawców jako właścicieli (410,00 zł).

Jak wskazano w treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wobec powyższego w analizowanej sprawie kosztem uzyskania przychodów będzie koszt nabycia nieruchomości gruntowej tj. cena nabycia nieruchomości wynikająca z umowy sprzedaży oraz pozostałe koszty poniesione w związku z zawarciem umowy: wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe oraz udokumentowane wydatki związane z budową domu wymienione w punktach 1-24.

Jednocześnie wskazać należy, że udokumentowane koszty budowy domu – w związku z panującym w małżeństwie ustrojem wspólności majątkowej – stanowią koszt uzyskania przychodów obojga małżonków, mimo że zostały udokumentowane fakturami wystawionymi na małżonka.

Ponadto Wnioskodawcy wskazali, że całą cenę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przeznaczyli na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę budynku i wykończenie domu będącego przedmiotem sprzedaży oraz nabycie lokalu mieszkalnego i jego wykończenie.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r., wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia opisanej nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

*   D – dochód ze sprzedaży,
*   W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   P – przychód ze sprzedaży.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 25 ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto należy zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Odnosząc się do części przychodu przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę i wykończenie domu wskazać należy, że zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w związku z art. 21 ust. 5 pkt 1 lit. d) i art. 21 ust. 1 pkt 131 wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest m.in. spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Przywołany wyżej przepis art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na nabycie nieruchomości bądź remont czy budowę budynku mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby te cele. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Konstrukcja ww. przepisu art. 21 ust. 30 ww. ustawy oznacza jednak, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej np. na nabycie sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma wydatek na nabycie zbywanej nieruchomości. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczania kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność – jaką jest nabycie nieruchomości (cena nabycia nieruchomości) – byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem cena nabycia, a drugi raz spłata kwoty kredytu finansującego tę właśnie cenę nabycia. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicowałaby sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość skredytowaną i tych, którzy nie sfinansowali rzeczonego nabycia kredytem bankowym - nabycie sfinansowali własnymi środkami. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu, drugi raz jako zwolnienia od podatku. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

Zatem wydatki na spłatę kredytu, który mógłby zostać uwzględniony w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości (np. zakup gruntu) nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) cyt. ustawy.

W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawcy zaciągnęli na budowę domu i jego wykończenie kredyt w wysokości 1 000 000,00 zł, natomiast łączna kwota wydatków poniesionych przez Wnioskodawców na budowę domu udokumentowanych fakturami wyniosła 406 949,30 zł. Wnioskodawcy środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości otrzymanymi w ramach zaliczki i zadatku otrzymanych na podstawie umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej spłacili przedmiotowy kredyt oraz odsetki od tego kredytu. Spłata wynosiła 350 000,00 zł.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedmiotowej sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa, podstawą obliczenia podatku jest dochód. Wnioskodawca ma zatem obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty, którymi są koszty nabycia sprzedawanej nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tejże nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jak wskazano w stanie faktycznym kwota udzielonego Wnioskodawcom kredytu była wyższa od sumy spłaty kredytu wraz z odsetkami dokonanej przez Wnioskodawców oraz kosztów uzyskania przychodów sfinansowanych kredytem, tj. wydatków na budowę domu udokumentowanych fakturami. Zatem dokonana przez Wnioskodawców spłata kredytu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślenia wymaga fakt, że sfinansowanie spłaty kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe z zadatku uzyskanego tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, podczas gdy przyrzeczona (ostateczna) umowa sprzedaży zbywanej nieruchomości została zawarta po poniesieniu wydatków na spłatę ww. kredytu i odsetek od niego, spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Ponadto Wnioskodawcy zamierzają przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyć na nabycie do majątku wspólnego Wnioskodawców – na własne cele mieszkaniowe – odrębnej własności lokalu mieszkalnego za kwotę 910 000,00 zł oraz wydatki na wykończenie tego lokalu w łącznej kwocie 360 000,00 zł.

W myśl wyżej cytowanego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) za wydatek na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało w niej zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty na poczet ceny, pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi.

Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przedmiotowej sprawie część środków uzyskanych w 2018 r. ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy przeznaczyli na zakup mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość. W celu nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w dniu 16 października 2017 r. Wnioskodawcy zawarli umowę deweloperską, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do ustanowienia i przeniesienia na rzecz Wnioskodawców odrębnej własności lokalu do dnia 28 lutego 2019 r.

Na podstawie powyższych przepisów wskazać należy, że podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego na Wnioskodawców do dnia 28 lutego 2019 r. spowoduje, że zostanie zachowany termin, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. W konsekwencji Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty wydatkowanej na nabycie odrębnej własności lokalu.

W opisanym stanie faktycznym planowane przez Wnioskodawców wydatki związane z wykończeniem lokalu będą obejmować koszty wykończenia ścian, wykonania sufitów, dostawę i montaż podłóg, prace wykończeniowe w łazienkach, oświetlenie trwale połączone z lokalem (wbudowane), wykonanie i montaż drzwi, dostawę i montaż gniazdek elektrycznych włączników, roboty dotyczące instalacji hydraulicznej, elektrycznej, wykonanie instalacji klimatyzacyjnej i rekuperacyjnej, wykonanie ogrzewania podłogowego, zakup materiałów budowlanych i urządzeń takich jak płytki ceramiczne i kamienne, drewniane deski podłogowe, baterie umywalkowe, prysznicowe, zlewozmywakowe, umywalki, toalety, wanny, farby kleje, gładzie gipsowe.

Ustosunkowując się do powyższego wyjaśnić należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „remont”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 25 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.

I tak, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

W konsekwencji stwierdzić należy, że wydatkowanie części przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w terminie do końca 2020 r. na ww. wydatki, które będą poniesione w związku z remontem nowo zakupionego mieszkania będzie uprawniało Wnioskodawców do zwolnienia dochodu uzyskanego z tego tytułu na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód uzyskany w 2018 r. ze sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nabytej w 2014 r., pomniejszony o koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto wydatkowanie przychodu na spłatę kredytu wraz z odsetkami, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz wykończenie tego lokalu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) oraz pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla potrzeb obliczenia dochodu wolnego od podatku w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Jednocześnie wydatkowanie całego przychodu na własne cele mieszkaniowe spowoduje, że cały dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy winni dokonać poprzez złożenie dwóch odrębnych zeznań na formularzu PIT-39. Każdy z małżonków winien wykazać połowę uzyskanego przychodu, kosztów uzyskania przychodów oraz wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe.

Końcowo dodać należy, że ustalenie kwotowe dochodu, ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości w przypadku Wnioskodawców nie należy do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy miejscowo i rzeczowo organ podatkowy. W związku z powyższym, tut. Organ w treści interpretacji wskazał zasadę, wg której Wnioskodawcy powinien ustalić dochód z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości w celu wyliczenia podatku.

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawców stanem faktycznym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawców. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawców w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.