Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-752/14/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-11-14
Teza: Czy w przypadku gdyby Wnioskodawcy nie udało się wynająć budynku innemu podmiotowi, to czy w przypadku jego sprzedaży ma prawo potraktować sprzedaż budynku jako sprzedaż określoną w art. 10 ust.1 pkt 8a (winno być art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a
Słowa kluczowe: budynek; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 1 sierpnia 2014 r. (data otrzymania 19 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca od 2 stycznia 2003 r. prowadzi działalność gospodarczą jako zakład kamieniarski. W 2004 r. otrzymał decyzję z Urzędu Miasta na budowę zakładu kamieniarskiego. W zamierzeniu miał to być budynek, który byłby wybudowany według nowoczesnych zasad i miał różnić się od tego budynku, w którym w tym czasie Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą. Wnioskodawca od samego początku planował wynajęcie tego zakładu lub po wybudowaniu jego sprzedaż, gdyż charakter budowy pozwalał na prowadzenie w nim różnorodnej działalności gospodarczej. Ostatecznie w 2005 r. postanowił, że wybudowany zakład wynajmie i porozumie się z ewentualnym najemcą, gdyby chciał w nim prowadzić zakład kamieniarski czyli działalność potencjalnie konkurencyjną do działalności Wnioskodawcy; w przypadku gdyby najemca miał zamiar prowadzić działalność innego rodzaju wówczas problemu, zdaniem Wnioskodawcy by nie było. Wnioskodawca jako czynny podatnik podatku VAT biorąc pod uwagę, że wynajęcie budowanego budynku będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT dokonywał odliczenia tego podatku naliczonego w trakcie budowy. Wydatkowane kwoty na budowę nie były natomiast zaliczane do kosztów podatkowych, gdyż Wnioskodawca uważał, że wynajmowanie tego budynku nie ma nic wspólnego z jego działalnością gospodarczą. W zakresie swojej działalności Wnioskodawca nie ma wynajmu pomieszczeń. Wspomniana budowa nigdy nie była traktowana przez Wnioskodawcę dla celów podatku dochodowego jako środek trwały i Wnioskodawca nie zaliczał wydatkowanych kwot do kosztów podatkowych.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku gdyby Wnioskodawcy nie udało się wynająć budynku innemu podmiotowi, to czy w przypadku jego sprzedaży ma prawo potraktować sprzedaż budynku jako sprzedaż określoną w art. 10 ust.1 pkt 8a (winno być art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?

Zdaniem Wnioskodawcy, wymienione powyżej okoliczności budowy wskazują, że budynek był budowany nie w związku z działalnością gospodarczą (brak takiej działalności w ewidencji działalności) oraz brak takiego zamiaru w momencie rozpoczęcia i w trakcie trwania budowy. Fakt nie ujęcia budowanego budynku w ewidencji środków trwałych (ani w środkach trwałych w budowie) oraz nie zaliczenie żadnego z wydatków związanych z tą budową wskazuje na to, że budynek budowany był dla celów nie związanych ze źródłem dochodu opisanym w art. 10 ust.1 pkt 3 a co za tym idzie ewentualna jego sprzedaż stanowić może przychód ze sprzedaży rzeczy opisany w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) konkretnie ze sprzedaży nieruchomości. Fakt odliczania podatku VAT przy budowie nie ma wpływu na zaliczanie danej sprzedaży do konkretnego źródła w podatku dochodowym. Działalność gospodarcza opisana w art. 15 ustawy VAT ma zdecydowanie inne znaczenie niż działalność gospodarcza opisana w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojęcie tej działalności w ustawie VAT jest znacznie szersze i nie jest podzielone na źródła tak jak to ma miejsce w podatku dochodowym. Oznacza to, że w chwili dokonania sprzedaży z powodu odliczenia podatku naliczonego i związania ponoszonych kosztów z ewentualną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek VAT co nie ma żadnego znaczenia dla analizy tej sprzedaży pod kątem podatku dochodowego. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży wybudowanego w celu wynajęcia budynku będą do takiego przychodu miały zastosowanie przepisy o sprzedaży określonej w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec tego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wybudował budynek, który w jego zamierzeniach miał zostać wynajęty lub sprzedany. Wnioskodawca zastrzegł, że wynajmowanie budynku nie jest związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą ani też wybudowany budynek nie był traktowany dla celów podatku dochodowego jako środek trwały.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, należy stwierdzić, że sprzedaż wybudowanego budynku, jeżeli budynek ten w zamierzeniach Wnioskodawcy miał stanowić przedmiot najmu i Wnioskodawca będzie mógł to udowodnić, może generować źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym odrębną kwestią poza ustaleniem źródła przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy istnieje obowiązek opodatkowania uzyskanego przychodu. O tym czy przychód jaki Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży tej nieruchomości będzie rodził obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydować będzie data nabycia zbywanej nieruchomości. Jeżeli chodzi o sprzedaż budynku warto wyjaśnić, że z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121) wynika, że jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek, który na mocy przepisów szczególnych nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Tak więc przy ustalaniu daty nabycia nieruchomości znaczenie ma jedynie data nabycia gruntu. Z kolei odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie ma data jego wybudowania. Taki sposób ustalenia źródła przychodów nie będzie miał jednak zastosowania w przypadku, jeżeli zamiarem Wnioskodawcy od początku była sprzedaż nieruchomości i cały proces budowlany był skierowany na tę właśnie sprzedaż. W takim wypadku, kiedy wybudowaniu budynku towarzyszył zamiar jego odsprzedaży a nie wynajmu sprzedaż będzie realizowała znamiona działalności gospodarczej, budynek staje się bowiem w takiej sytuacji zwykłym towarem handlowym w prowadzonej działalności.

Podsumowując, skoro planowana sprzedaż budynku nie będzie mieć związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, to sprzedaż ta będzie dla Wnioskodawcy stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wnioskodawca będzie musiał jednak wykazać, że budynek nie był od początku budowany na sprzedaż tylko faktycznie – pod wynajem.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.