Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.89.2021.4.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-14
Teza: opodatkowanie sprzedaży udziału w gruncie niezabudowanym
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 lutego 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 15 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem z 20 kwietnia 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 20 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 14 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.89.2021.1.KF (doręczone Stronie 16 kwietnia 2021 r.), ponownie uzupełnionym pismem z 5 maja 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 5 maja 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 29 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.89.2021.3.KF (doręczone Stronie 4 maja 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełnionym pismem z 20 kwietnia 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 20 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 14 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.89.2021.1.KF (doręczone Stronie 16 kwietnia 2021 r.), ponownie uzupełnionym pismem z 5 maja 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 5 maja 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 29 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.89.2021.3.KF (doręczone Stronie 4 maja 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(…) zakupił z majątku własnego 1/3 udziału w gruncie niezabudowanym, który w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony jako grunt budowlany pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową. (…) zamierza sprzedać ten udział spółce komandytowej (…) Sp. komandytowa, w której to spółce jest Komandytariuszem. Do czasu sprzedaży udziału w gruncie udzielił notarialnego zezwolenia spółce do prowadzenia na gruncie inwestycji polegającej na wybudowaniu 28 domów jednorodzinnych. Spółka aktualnie, na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, buduje tam domy jednorodzinne mieszkalne. (…) nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, ponadto również jest wspólnikiem w spółce jawnej (…) i jest wspólnikiem w spółce (…) Sp. z o.o. (…) dotychczas nie dokonywał takich transakcji jak: A. Uzbrojenie trenu, B. Wydzielenie dróg wewnętrznych, C. Działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży „wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia”, D. Uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, E. Wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, F. Podział działek, G. Pomoc fachowych pośredników w sprzedaży.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że jako zdarzenie przyszłe przedmiotem sprzedaży będzie 1/3 udziału w niezabudowanej nieruchomości, składającej się działek o numerach 1 i 2 obręb 1, (…), z oznaczonym w księdze wieczystej sposobem korzystania jako R-Grunty orne, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Współwłaścicielami w pozostałych dwóch równych częściach jest (…) i (…). Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 31 lipca 2020 r. w formie aktu notarialnego przez osoby fizyczne z majątku własnego z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych tzn. wybudowania przez każdego nabywcę we własnym zakresie domu jednorodzinnego. Nabycie udziałów w nieruchomości gruntowej nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Udział w działce stanowiącej przedmiot sprzedaży nigdy nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do żadnych celów. Plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony dla przedmiotowej działki lecz działka znajduje się miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi (…), zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 2019 roku, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia 12 lipca 2019 roku poz. 4397. Wnioskodawca nie występował o wydanie zgody na wybudowanie przyłączy mediów. Udziały w działce będącej przedmiotem sprzedaży nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i nie była zawarta żadna umowa stanowiąca podstawę do opodatkowania podatkiem VAT jak również podatkiem dochodowym. Udziałowcy w przedmiotowej nieruchomości wspólnie podjęli decyzję o zmianie przeznaczenia zakupionej działki i podjęli decyzję o jej sprzedaży do Spółki, która zamierza prowadzić na niej inwestycję. Do czasu przeniesienia własności zostało udzielone Spółce zezwolenie do prowadzenia na gruncie działań inwestycyjnych. Wnioskodawca nie zamierza udzielić Spółce pełnomocnictwa do działania w jego imieniu. Wnioskodawca nie zamierza podpisywać umowy przedwstępnej z nabywcą, zostanie zawarta umowa sprzedaży i przeniesienia własności. Wnioskodawca nigdy nie sprzedał żadnej nieruchomości. O pozwolenie na budowę domów jednorodzinnych mieszkalnych wystąpiła Spółka komandytowa (…). Przedmiotowe działki nie były dzierżawione i wynajmowane. Działka nie była wykorzystywana do żadnych celów. Pozostali współwłaściciele działek są wspólnikami w Spółce komandytowej (…). Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku) sprzedaży nieruchomości.

Na zadane przez tut. Organ pytanie jaki jest zakres notarialnego zezwolenia udzielonego spółce do prowadzenia na działkach nr 1 i 2 inwestycji, Wnioskodawca zacytował oświadczenie (dołączone do uzupełnienia wniosku) „wyrażamy zgodę na dysponowanie przez ww. Spółkę powyższą nieruchomością na cele budowlane. Powyższa zgoda obejmuje prowadzenie względem nieruchomości wszelkich prac projektowych, przeprowadzenia inwentaryzacji dendrologicznej i badań geologicznych oraz występowania do wszelkich organów pomocniczych i gestorów mediów, w tym w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia mediów, jak również stanowi prawo do dysponowania opisaną nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostateczne sformułowane pismem z dnia 20 kwietnia 2021 r.):

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Tym samym co do zasady sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT. Należy jednak podkreślić, że nie zawsze tak jest. Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy, podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C 468/93 Gemeente Emmen teren budowlany stanowi każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. W świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można zatem jedynie taki teren, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym. Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz - w przypadku braku takiego planu - wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań. Podsumowując, opodatkowane podatkiem VAT są te dostawy, których przedmiot stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ustawie o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Mając na uwadze przytoczone powyżej regulacje oraz opis stanu faktycznego, należy stwierdzić, że właściciel nieruchomości w zakresie sprzedaży działki nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Wskazuje na to okoliczność, że właściciel nabył przedmiotową nieruchomość celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, nie udostępniał nigdy ani też nie udostępnia obecnie nikomu gruntów zarówno w drodze dzierżawy, jak i użyczenia czy najmu, nie osiągał z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosił żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem rozpoczęcia budowy jak również przygotowania ich do sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający objąć pojęciem „podatnik” wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1, akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Zatem zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zakupił z majątku własnego 1/3 udziału w gruncie niezabudowanym, który w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony jako grunt budowlany pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem sprzedaży będzie 1/3 udziału w niezabudowanej nieruchomości, składającej się działek o numerach 1 i 2. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 31 lipca 2020 r. w formie aktu notarialnego przez osoby fizyczne z majątku własnego z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych tzn. wybudowania przez każdego nabywcę we własnym zakresie domu jednorodzinnego. Nabycie udziałów w nieruchomości gruntowej nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Współwłaścicielami w pozostałych dwóch równych częściach jest (…) i (…) – wspólnicy w Spółce (…). Wnioskodawca zamierza sprzedać ten udział ww. spółce, w której jest Komandytariuszem. Do czasu sprzedaży udziału w gruncie udzielił notarialnego zezwolenia spółce do prowadzenia na gruncie inwestycji polegającej na wybudowaniu 28 domów jednorodzinnych, w którym wyraził zgodę na dysponowanie przez ww. Spółkę powyższą nieruchomością na cele budowlane. Powyższa zgoda obejmuje prowadzenie względem nieruchomości wszelkich prac projektowych, przeprowadzenia inwentaryzacji dendrologicznej i badań geologicznych oraz występowania do wszelkich organów pomocniczych i gestorów mediów, w tym w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia mediów, jak również stanowi prawo do dysponowania opisaną nieruchomością na cele budowlane. Spółka aktualnie, na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, buduje tam domy jednorodzinne mieszkalne. (…) nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, ponadto również jest wspólnikiem w spółce jawnej (…) i jest wspólnikiem w spółce (…) Sp. z o.o. Udział w działkach stanowiących przedmiot sprzedaży nigdy nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do żadnych celów. Wnioskodawca nie występował o wydanie zgody na wybudowanie przyłączy mediów. Udziały w ww. działkach nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie była zawarta żadna umowa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT jak również podatkiem dochodowym. Udziałowcy w przedmiotowej nieruchomości wspólnie podjęli decyzję o zmianie przeznaczenia zakupionej działki i podjęli decyzję o jej sprzedaży do Spółki, która prowadzi na niej inwestycję. Do czasu przeniesienia własności zostało udzielone Spółce zezwolenie do prowadzenia na gruncie działań inwestycyjnych. Wnioskodawca nie zamierza udzielić Spółce pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu. Wnioskodawca nie zamierza podpisywać umowy przedwstępnej z nabywcą, zostanie zawarta umowa sprzedaży i przeniesienia własności. Wnioskodawca nigdy nie sprzedał żadnej nieruchomości. O pozwolenie na budowę domów jednorodzinnych mieszkalnych wystąpiła Spółka komandytowa (…). Przedmiotowe działki nie były dzierżawione i wynajmowane. Działki nie były wykorzystywane do żadnych celów. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku) sprzedaży nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż udziałów w działkach będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 podjął lub też podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dopiero w sytuacji, gdy Wnioskodawca w związku z dokonywaną sprzedażą będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca udzielił notarialnego zezwolenia Spółce do prowadzenia na gruncie inwestycji polegającej na wybudowaniu 28 domów jednorodzinnych. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę powyższą nieruchomością na cele budowlane. Zgoda obejmuje prowadzenie względem nieruchomości wszelkich prac projektowych, przeprowadzenia inwentaryzacji dendrologicznej i badań geologicznych oraz występowania do wszelkich organów pomocniczych i gestorów mediów, w tym w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia mediów, jak również stanowi prawo do dysponowania opisaną nieruchomością na cele budowlane. Spółka rozpoczęła już proces inwestycyjny i prowadzi budowę 28 domów jednorodzinnych.

Tak więc Spółka na mocy ww. zezwolenia podjęła szereg działań faktycznych i prawnych w celu realizacji ww. inwestycji, których skutek będzie odnosił się do współwłaściciela działek – Wnioskodawcy, gdyż działania te zostały wykonane przed sprzedażą gruntu.

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, nabycie udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 31 lipca 2020 r. w celu wybudowania domu jednorodzinnego, jednak Wnioskodawca nie poczynił w tym kierunku żadnych działań. Natomiast z przedziału czasowego, w jakim Spółka na nieruchomości rozpoczęła proces inwestycyjny po uzyskaniu niezbędnych zgód i decyzji w celu jego prowadzenia, jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca wraz z pozostałymi wspólnikami nabył udział w działkach do celów inwestycyjnych Spółki, a tym samym grunt ten nie służył do żadnych celów prywatnych Wnioskodawcy. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągnięcia korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Należy stwierdzić, że przedmiotowe działki zostały nabyte w celach inwestycyjnych z zamiarem dalszej odsprzedaży. Taki sposób ich wykorzystywania jest właściwy dla prowadzenia działalności gospodarczej, a nie wyłącznie dla czynności podejmowanych w ramach rozporządzania majątkiem osobistym.

W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w działkach nr 1 i 2 nie będzie dokonana z majątku prywatnego Wnioskodawcy. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w działkach nr 1 i 2 będzie wypełniała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika - dla tej transakcji - w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że dostawa udziału w działkach nr 1 i 2 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. udziału w działkach.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z wniosku wynika, że niezabudowane działki nr 1 i 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wg którego działki przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową.

Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że działki nr 1 i 2 stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji ich dostawa nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

*   w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nabył udział w działkach nr 1 i 2 w formie aktu notarialnego. Nabycie udziału w nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym przy nabyciu udziału w działkach nie wystąpił podatek VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Tym samym nie można uznać, że w takiej sytuacji Wnioskodawcy przysługiwało lub nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu udziału w działkach nr 1 i 2.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, w stosunku do planowanej sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z tym, że Wnioskodawca z tytułu sprzedaży ww. udziału w działkach będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, to będzie zobowiązany opodatkować podatkiem VAT sprzedaż udziału w działkach nr 1 i 2 z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.