Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.451.2025.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-05
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w
drodze egzekucji komorniczej.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy
lokal-lokal mieszkalny
lokal-lokal użytkowy
płatnik
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy
egzekucyjne i komornicy sądowi)
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 18
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 21

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży lokalu
    objętego księgą wieczystą nr (...). Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi
    B.B., PESEL: (...)
    W toku postępowania na wniosek wierzyciela wszczęto egzekucję z nieruchomości:
    stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego, położonego jest w (...) przy
    ul. (...), dla którego prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
    (...) księga wieczysta KW nr (...).
    Dłużnik w CEIDG figuruje jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą:
    „(...)” B.B., NIP: (...), REGON: (...). Data rozpoczęcia działalności gospodarczej: 1 lipca 2020 r.
    14 października 2022 r. działalność została zawieszona.
    Dłużnik figuruje w wykazie podatników VAT jako czynny podatnik, zarejestrowany jako
    podatnik VAT od 20 lipca 2020 r.
    Powyższa nieruchomość została nabyta przez dłużnika 31 maja 2006 r.
    Dłużnik nabył ten lokal od osoby fizycznej jako lokal mieszkalny, stanowiący odrębną
    nieruchomość. Z umowy sprzedaży wynika, iż dłużnik nabył lokal jako B.B., brak jest mowy
    o jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
    Transakcja nie była udokumentowana fakturą. W umowie też nie ma mowy o żadnym
    podatku VAT. W czerwcu 2020 r. lokal ten został przekształcony z lokalu mieszkalnego na
    lokal niemieszkalny. Zmiany te wprowadzono w ewidencji gruntów i budynków i następnie
    w księdze wieczystej.
    Obecnie dłużnik wynajmuje ten lokal użytkowy innemu podmiotowi: Y. Sp. z o.o., na
    podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020 r. Z uwagi na utrudnioną współpracę z
    dłużnikiem, nie ustalono, czy dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% początkowej
    wartości nieruchomości i skorzystał on z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów i
    w związku z tym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami.
    Nie ustalono też, czy najemca poniósł jakiekolwiek nakłady na ten lokal.

    Dłużnik został wezwany do udzielenia odpowiedzi na pytania w zakresie podatku VAT
    dotyczącego przedmiotowego lokalu, w tym na wyżej wymienione, ale pozostał całkowicie
    pozostał bierny w tej kwestii.
    Należy wskazać, iż dłużnik od wielu miesięcy utrudnia prowadzenie egzekucji, podejmując
    przy tym liczne działania obstrukcyjne i w związku z czym uzyskanie od niego
    jakichkolwiek Informacji dotyczących przedmiotowego lokalu jest niemożliwe.
    Pytania
    1) Czy w świetle przedstawionego w poz. 61 stanu faktycznego, sprzedaż w trybie
      egzekucji wymienionych tam nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu
      podatkiem VAT, którego płatnikiem zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
      podatku od towarów i usług pozostaje komornik?
    2) W przypadku odpowiedzi pozytywnej w zakresie powyższego pytania, to czy do
      sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie z
      podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10?
    Pana stanowisko w sprawie
    Na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
    ustawodawca ustanowił komornika płatnikiem podatku VAT od dokonywanej w trybie
    egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z
    naruszeniem obowiązujących przepisów.
    Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja
    Podatkowa, zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka
    organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów
    prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we
    właściwym terminie organowi podatkowemu.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w
    imieniu podatnika - dłużnika.
    Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie
    opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany
    dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu VAT lub
    byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia
    podatku.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
    opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług - rozumie
    się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny nieruchomościami
    są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak
    również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy
    przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów,
    o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami, jak właściciel (...).
    Analiza art. 7 ww. ustawy prowadzi do wniosku, iż opodatkowaniu podlega tylko ta
    czynność, stanowiąca dostawę, która wykonywana jest przez podmiot, który w związku z
    Jej realizacją występuje w charakterze podatnika od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy.

    Przy ustalaniu, czy dana dostawa towarów stanowi działalność gospodarczą, koniecznym
    jest zbadanie, czy sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystywania ich w
    działalności gospodarczej.
    W świetle przytoczonych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności, jest
    kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek.
    Pierwsza z nich zaistnieje, gdy czynność będzie ujęta w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, druga natomiast, gdy zostanie dokonana
    ona przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli
    nieruchomość jest sprzedawana w związku z działalnością gospodarczą dłużnika. Istotne
    jest zatem określenie, czy sprzedawana nieruchomość należy do majątku prywatnego
    dłużnika, jeżeli dłużnik jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Dłużnik
    może więc inaczej niż komornik oceniać, czy sprzedaż nieruchomości powinna podlegać
    VAT.
    Jak słusznie stwierdził NSA w wyroku z 12 lipca 2012 r. l FSK1348/11 „Nie można bowiem w
    ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego abstrahować od tego, że w okolicznościach
    danej sprawy sporne mogą być różne kwestie związane z podatkiem od towarów i usług,
    przy czym nie tylko zagadnienia dotyczące tego, czy komornik jest płatnikiem, czy też tego,
    czy VAT powinien być «doliczony» do wylicytowanej kwoty, czy też się w niej zawiera, ale
    też np. kwestie związane z oceną, czy w ogóle dana dostawa nieruchomości (bądź innego
    towaru) w trybie egzekucyjnym podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    nie sposób bowiem z góry wykluczyć sytuacji, w której sporny może się okazać związek
    danego składnika towaru podlega w ogóle opodatkowaniu VAT)”.
    Nawet jeżeli nie będzie budziło wątpliwości, że dostawa nieruchomości ma związek z
    prowadzoną przez dłużnika działalnością gospodarczą, to może powstać problem z
    prawidłową oceną, czy w danym przypadku dostawa nieruchomości podlega
    opodatkowaniu, czy też zwolnieniu z VAT. Kwestia ta jest bardzo skomplikowana,
    prawidłowe opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości zależy od wielu przesłanek.
    W ocenie organu egzekucyjnego, mając na uwadze stan faktyczny niniejszej sprawy oraz
    powołane powyżej przepisy, dostawa przedmiotowej nieruchomości, ma związek z
    prowadzoną przez dłużnika działalnością gospodarczą.
    Dostawa tych nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.
    Jednakże w ocenie organu egzekucyjnego, sprzedaż lokalu użytkowego będzie korzystała
    ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich
    części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    1 września 2019 r. ustawodawca znowelizował przepisy ustawy VAT, m.in. wprowadzając
    nową definicję pierwszego zasiedlenia.
    Nowelizacja, o której mowa, została dokonana na mocy przepisów ustawy z 4 lipca 2019 r.
    o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz.
    1520 ze zm.).
    Pierwsze zasiedlenie to zgodnie z obecnym brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,
    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu

    lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W dotychczasowym stanie prawnym - pierwszym zasiedleniem nie było faktyczne
    rozpoczęcie i używania budynku czy też budowli (bądź Ich części), lecz wydanie ich do
    używania w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli np. w formie
    dostawy, leasingu, wynajmu, dzierżawy, ustanowienia użytkowania. W szczególności
    pierwszym zasiedleniem - w rozumieniu definicji ustawowej - nie było rozpoczęcie
    używania budynku (budowli) przez podatnika, który ten obiekt budowlany wybudował
    bądź zmodernizował, podnosząc jego wartość początkową o co najmniej 30%.
    Pomijając już genezę powyższej definicji pierwszego zasiedlenia, mając na uwadze
    aktualną definicję tego zagadnienia, należy przyjąć, iż rozpoczęcie użytkowania na
    potrzeby własnej działalności gospodarczej budynku po jego ulepszeniu, gdy wydatki na to
    ulepszenie stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej tego budynku, stanowi
    pierwsze zasiedlenie.
    W niniejszej sprawy niewątpliwym jest, iż dłużnik nabył nieruchomość w 2006 r., a od
    przynajmniej 2020 r. nieruchomość ta jest wynajmowana na rzecz innego podmiotu. Do
    pierwszego zasiedlenia mogło dojść już w 2006 r., bądź też w przypadku dokonania
    ulepszeń przewyższających 30% wartości początkowej i oddaniu w najem - do zasiedlenie
    mogło dojść 2020 r. (przyjmując, że dłużnik bądź najemca dokonali ulepszeń
    przewyższających 30% wartości początkowej.
    W świetle tego należy zatem uznać, iż do pierwszego zasiedlenia doszło przy rozpoczęciu
    użytkowania przedmiotowego lokalu przez dłużnika w ramach prowadzonej przez niego
    działalności gospodarczej, bądź też przy oddaniu w najem innemu podmiotowi (po
    uprzednim dokonaniu ulepszeń). Co za tym idzie, niezależnie od przyjęcia którejkolwiek z
    powyższych dat - 2006 czy 2020 r., pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ewentualną
    sprzedażą minęły 2 lata. Ewentualna zatem sprzedaż lokalu nie będzie stanowiła już
    pierwszego zasiedlania, a tym samym jego dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:
        prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w
        drodze egzekucji komorniczej;
        nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1
        pkt 10 ustawy planowanej sprzedaży opisanej nieruchomości w drodze
        postępowania egzekucyjnego.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu
      egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi
      wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania
      cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji,
      towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem
      obowiązujących przepisów.
    Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od
    dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności
    egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na

    przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące
    skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.
    Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja
    podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:
      Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca
      osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do
      obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie
      organowi podatkowemu.
    Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek
    pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez
    podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a
    organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione
    jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności
    egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu
    wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to
    istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z
    dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w
    imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących
    własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do
    rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy
    powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego
    zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na
    dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik
    jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.
    Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej
    towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl z art. 7 ust. 1 ustawy:
      przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej

    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w
    odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest
    stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
      podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
      działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać
    należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem
    podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu
    dostawy tej nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnikowi B.B. W toku
    postępowania na wniosek wierzyciela wszczęto egzekucję z nieruchomości: stanowiącego
    odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego, położonego jest w (...) przy ul. (...), dla
    którego prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) księga
    wieczysta KW nr (...).
    Dłużnik w CEIDG figuruje jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą:
    „(...)” B.B. Data rozpoczęcia działalności gospodarczej: 1 lipca 2020 r. Z dniem 14
    października 2022 r. działalność została zawieszona. Dłużnik figuruje w wykazie
    podatników VAT jako czynny podatnik, zarejestrowany jako podatnik VAT od 20 lipca 2020
    r. Powyższa nieruchomość została nabyta przez dłużnika 31 maja 2006 r. Dłużnik nabył ten
    lokal od osoby fizycznej jako lokal mieszkalny, stanowiący odrębna nieruchomość. Z
    umowy sprzedaży wynika, iż dłużnik nabył lokal jako B.B., brak jest mowy o jakiejkolwiek
    działalności gospodarczej. Transakcja nie była udokumentowana fakturą. W umowie też
    nie ma mowy o żadnym podatku VAT. W czerwcu 2020 r. lokal ten został przekształcony z
    lokalu mieszkalnego na lokal niemieszkalny. Obecnie dłużnik wynajmuje ten lokal
    użytkowy innemu podmiotowi: Y. Sp. z o.o., na podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020
    r.
    Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego czy planowana sprzedaż w trybie
    postępowania egzekucyjnego lokalu niemieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy, w pierwszej
    kolejności należy ustalić czy dostawa opisanego przez Pana lokalu będzie dokonana przez
    podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

    W opisie sprawy wskazał Pan, że obecnie dłużnik wynajmuje lokal użytkowy innemu
    podmiotowi: Y. Sp. z o.o. na podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020 r.
    W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę.
    Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu
    wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest
    wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest
    prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter
    stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały
    charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
    Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art.
    8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dostawa lokalu
    niemieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) będzie stanowić zbycie majątku
    wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zatem przy dostawie ww. lokalu niemieszkalnego spełnione będą przesłanki do uznania
    dłużnika, za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Ponadto Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy dla dostawy lokalu
    niemieszkalnego dokonanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej znajduje zastosowanie
    zwolnienie od podatku od towarów i usług.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od
    tego momentu.

    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki,
    budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej
    wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny
    budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie
    podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem
    związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest
    posadowiony.
    W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy powołać także należy art. 43 ust. 21
    ustawy:
      Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych,
      o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania
      niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków
      zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o
      których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania
      zwolnień od podatku nie są spełnione.
    Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia
    zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika
    bezskuteczne.
    W analizowanej sprawie przedstawiony opis sprawy nie pozwala jednoznacznie stwierdzić,
    czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej lokalu niemieszkalnego objętego
    księgą wieczystą o nr (...) będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania
    takiej oceny na podstawie ww. przepisów.
    Nie posiada Pan informacji, czy dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% początkowej
    wartości nieruchomości i skorzystał on z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów i
    w związku z tym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę

    podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami. Nie ustalił Pan również, czy najemca
    poniósł jakiekolwiek nakłady na ten lokal.
    Jednocześnie wskazał Pan, że dłużnik został wezwany do udzielenia odpowiedzi na pytania
    w zakresie podatku VAT dotyczącego przedmiotowego lokalu, ale dłużnik pozostał
    całkowicie bierny w tej kwestii. Ponadto wskazał Pan, że dłużnik od wielu miesięcy
    utrudnia prowadzenie egzekucji, podejmując przy tym liczne działania obstrukcyjne i w
    związku z czym uzyskanie od niego jakichkolwiek Informacji dotyczących przedmiotowego
    lokalu jest niemożliwe.
    A zatem, biorąc pod uwagę powyższe informacje, wskazać należy, że w sprawie znajdzie
    zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnień
    o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy nie są spełnione, ponieważ
    podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku
    możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia
    warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.
    Ponieważ w stosunku do sprzedaży lokalu nie można zastosować zwolnienia na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione zatem muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627
    /12:
      „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
      podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
      podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
      podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
      Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego,
      z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do
    których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w

    art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego
    systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze
    zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006
    /112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że obecnie dłużnik będący czynnym podatnikiem od 20 lipca 2020
    r. wynajmuje ten lokal użytkowy innemu podmiotowi Y. Sp. z o.o., na podstawie umowy
    najmu z 20 lutego 2020 r. Tym samym wskazać należy, że lokal w całym okresie
    posiadania nie był wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od
    podatku.
    Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie
    przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie
    zostały spełnione łącznie warunki zawarte w tym przepisie.
    Zatem sprzedaż lokalu nie może także korzystać ze zwolnienia od podatku również na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Podsumowując, w analizowanym przypadku, sprzedaż w trybie postępowania
    egzekucyjnego lokalu niemieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) będzie
    podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21
    ustawy.
    W konsekwencji, dostawa udziału w gruncie, przynależącego do ww. lokalu, stosownie do
    art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia
    od podatku VAT.
    Tym samym, skoro omawiana transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie
    ww. przepisów, to należy tę dostawę opodatkować z zastosowaniem właściwej dla
    przedmiotu dostawy stawki VAT. W związku z powyższym Pan, jako płatnik podatku VAT, o
    którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia
    podatku VAT od przedmiotowej dostawy.
    W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.