Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1290/10-2/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-09
Teza: Czy Zarządca w imieniu większości współwłaścicieli niebędących podatnikami VAT (11/12) może wystawiać rachunki za lokale mieszkalne i użytkowe wg zawartych umów najmu do 11/12, a do 1/12 faktury VAT w sytuacji, gdy wynajmujący będący spółką z o.o. (w udziale 1/12) nie zawarł umowy najmu z najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych - w części swojego udziału, a odmawia udzielenia pełnomocnictwa zarządcy?
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura; najem; osoba-osoby fizyczne; rachunki; współwłasność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Stowarzyszenia, przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2010 r. (data wpływu: 10 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Nieruchomość składająca się z lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiła współwłasność w częściach ułamkowych osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Zarząd nieruchomością na podstawie umowy cywilno - prawnej sprawuje profesjonalny zarządca.

W czerwcu 2010 r. współwłaściciel w 1/12 sprzedał swój udział osobie prawnej (sp. z o.o.). O zmianie w stanie własności zarządca został powiadomiony w sierpniu 2010 r. Zarządca poinformował pozostałych współwłaścicieli.

Do sierpnia 2010 r. rachunki dla najemców lokali użytkowych były wystawiane przez zarządcę w imieniu wszystkich współwłaścicieli.

W sierpniu 2010 r. Zarządca wystosował pismo do spółki z prośbą o udzielenie pełnomocnictwa na wystawianie w jej imieniu i do wysokości udziałów faktur dla najemców. Odpowiedzi nie było, jednak zarządca wystawił faktury z naliczeniem VAT w imieniu spółki do wysokości jej udziałów za miesiąc wrzesień i październik 2010 r. (pierwszego dnia miesiąca), o czym informował spółkę oraz rachunki w imieniu pozostałych współwłaścicieli.

W dniu 12 października 2010 r. spółka przysłała pismo niewyrażające zgody na wystawianie faktur VAT w jej imieniu oraz domaga się anulowania faktur wystawionych za miesiąc wrzesień i październik 2010 r. do wysokości jej udziałów.

W miesiącu listopadzie 2010 r. Zarządca wystawił rachunki tylko w imieniu pozostałych współwłaścicieli do wysokości ich udziałów.

Umowy z najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych zostały zawarte zanim spółka została współwłaścicielem udziałów.

Właściciele większościowi (11/12) chcą, aby lokale mieszkalne i użytkowe były rozliczane jak dotychczas, a podział zysków wszystkich współwłaścicieli nastąpił po ustalonym okresie rozliczeniowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Zarządca w imieniu większości współwłaścicieli niebędących podatnikami VAT (11/12) może wystawiać rachunki za lokale mieszkalne i użytkowe wg zawartych umów najmu do 11/12, a do 1/12 faktury VAT w sytuacji, gdy wynajmujący będący spółką z o.o. (w udziale 1/12) nie zawarł umowy najmu z najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych - w części swojego udziału, a odmawia udzielenia pełnomocnictwa zarządcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, Zarządca jest uprawniony do wystawiania faktury VAT w imieniu spółki do wysokości jej udziału w wysokości 1/12, zaś w imieniu pozostałych współwłaścicieli zwolnionych podmiotowo od podatku VAT do wystawiania rachunków - w odniesieniu do lokali użytkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W rozumieniu wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług świadczenie usług najmu lokali czy też dzierżawy jest działalnością gospodarczą, a wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach regulujących ten podatek.

Charakter tych usług wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu lub dzierżawy stanowi własność jednej osoby, czy też współwłasność.

Jednakże, określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), regulujące kwestie najmu oraz własności.

W myśl art. 659 § 1 ww. ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Art. 195 powołanego wyżej Kodeksu stanowi, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a – jak stanowi art. 198 k.c. – każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast z przepisu art. 206 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. Jednocześnie zgodnie z art. 207 k.c., pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Należy również wskazać, że zarządca nieruchomości powinien spełniać warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 184 ust. 1-3 ww. ustawy, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.

W myśl art. 185 ust. 1 cyt. ustawy zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1.  zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2.  zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3.  zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4.  bieżące administrowanie nieruchomością;
5.  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6.  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Na mocy art. 185 ust. 2 cyt. ustawy, zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (…).

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 3 ww. ustawy).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, zatem, iż zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawiera z właścicielem, bądź inną osobą czy jednostką, której przysługuje prawo do nieruchomości.

Zarządca nieruchomości w ramach udzielonego pełnomocnictwa może mieć uprawnienia do zawierania umów w imieniu i na rachunek poszczególnych współwłaścicieli oraz do inkasowania czynszu i innych opłat wynikających z tych umów.

Osoba taka nie jest jednak uprawniona do bezpośredniego rozliczania z budżetem państwa należności podatkowych przypadających od poszczególnych właścicieli, bowiem nie przejmuje ona funkcji podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury (art. 106 ust. 4 ustawy).

Natomiast, w myśl art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość składająca się z lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiła współwłasność w częściach ułamkowych osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Zarząd nieruchomością na podstawie umowy cywilno - prawnej sprawuje profesjonalny zarządca. W czerwcu 2010 r. współwłaściciel w 1/12 sprzedał swój udział osobie prawnej (sp. z o.o.). O zmianie w stanie własności zarządca został powiadomiony w sierpniu 2010 r. Zarządca poinformował pozostałych współwłaścicieli. Do sierpnia 2010 r. rachunki dla najemców lokali użytkowych były wystawiane przez zarządcę w imieniu wszystkich współwłaścicieli. W sierpniu 2010 r. Zarządca wystosował pismo do spółki z prośbą o udzielenie pełnomocnictwa na wystawianie w jej imieniu i do wysokości udziałów faktur dla najemców. Wnioskodawca nie uzyskał odpowiedzi od spółki, w związku z tym wystawił faktury z naliczeniem VAT w jej imieniu do wysokości jej udziałów za miesiąc wrzesień i październik 2010 r., o czym informował spółkę oraz rachunki w imieniu pozostałych współwłaścicieli.

W dniu 12 października 2010 r. Spółka przysłała pismo niewyrażające zgody na wystawianie faktur VAT w ich imieniu oraz domaga się anulowania faktur wystawionych za miesiąc wrzesień i październik 2010 r. do wysokości ich udziałów i w ich imieniu. W miesiącu listopadzie 2010 r. Zarządca wystawił rachunki tylko w imieniu pozostałych współwłaścicieli do wysokości ich udziałów. Umowy z najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych zostały zawarte zanim spółka została współwłaścicielem udziałów. Właściciele większościowi (11/12) chcą, aby lokale mieszkalne i użytkowe były rozliczane jak dotychczas, a podział zysków wszystkich współwłaścicieli nastąpił po ustalonym okresie rozliczeniowym.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz opisu stanu faktycznego należy stwierdzić, że Zarządca w odniesieniu do wynajmujących, których nie dotyczy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, czyli w imieniu współwłaścicieli niebędących podatnikami podatku VAT, usługę najmu zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, może dokumentować za pomocą rachunków.

Natomiast, z uwagi na fakt, że spółka nie udzieliła pełnomocnictwa Wnioskodawcy do jej reprezentowania i nie wyraziła zgody na wystawianie faktur, Zainteresowany nie jest uprawniony do działania w jej imieniu.

Wskazać ponadto należy, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisanym stanie faktycznym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności korekt faktur wystawionych przez Wnioskodawcę w imieniu Spółki.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

Natomiast w części dotyczącej sposobu pobierania czynszu z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, formy płatności oraz obowiązku poddania się przez spółkę z o.o. zarządowi większościowemu, postanowieniem nr ILPP1/443-1290/10-2/BD z dnia 9 lutego 2011 r. tut. Organ odmówił wszczęcia postępowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.