Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1417/11/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-13
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nabytej w toku egzekucji nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wnioskodawca może zaliczyć cenę nabycia nieruchomości stwierdzoną postanowieniem Sądu w sprawie przysądzenia własności powiększoną o udokumentowane koszty egzekucyjne oraz koszty odpłatnej sprzedaży?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; licencja; nabycie; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 14 grudnia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze postępowania egzekucyjnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze postępowania egzekucyjnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wyrokiem z dnia 22 września 2005r. Sąd Okręgowy zasądził od dłużnika na rzecz wnioskodawcy kwotę 421.881,60 zł z odsetkami i kosztami tytułem należnego wnioskodawcy jako wspólnikowi udziału w zysku powstałego w wyniku opodatkowanej sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład przedsiębiorstwa i likwidacji prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreślił, że wszystkie należne podatki związane ze sprzedażą majątku przedsiębiorstwa i zakończeniem działalności gospodarczej zostały zapłacone. Wyrok zapadł w kilka lat po likwidacji działalności gospodarczej.

Z uwagi na uchylanie się wspólnika od obowiązku zapłaty zasądzonej kwoty wnioskodawca był zmuszony wdrożyć egzekucję do składników majątkowych dłużnika, między innymi do nieruchomości dłużnika. Z uwagi na okoliczność, iż nikt nie przystąpił do przetargu na drugiej licytacji, wnioskodawca przejął nieruchomości dłużnika na własność, po wpłacie na wezwanie Sądu kwoty 33.334,48 zł tytułem ceny nabycia oraz po uiszczeniu opłaty 100 zł od udzielonego przybicia. Z pisma komornika sądowego wynika, iż na poczet ceny nabycia nieruchomości, wnioskodawcy zaliczono egzekwowaną od dłużnika wierzytelność w kwocie 188.895,43 zł. Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 30 lipca 2010r. przysądził własność lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawcy za cenę 205.133,33 zł oraz własność działki z garażem za cenę 21.600 zł stwierdzając, iż cena została zapłacona w całości w gotówce.

Wnioskodawca zbył nieruchomość przejętą na własność w toku egzekucji sądowej za kwotę 200.000,00 zł. Cena jaką wnioskodawca uzyskał za zbycie nieruchomości z uwagi na niekorzystną sytuację na rynku nieruchomości jest niższa niż cena ustalona w postanowieniu Sądu o przysądzeniu własności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nabytej w toku egzekucji od dłużnika osobistego nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia (przysądzenia własności przez Sąd) wnioskodawca może zaliczyć cenę nabycia nieruchomości stwierdzoną postanowieniem Sądu w sprawie przysądzenia własności (w omawianej sprawie odpowiednio kwotę 205.133,33 zł), którą wnioskodawca poniósł poprzez zmniejszenie swej wierzytelności względem dłużnika, powiększoną o udokumentowane koszty egzekucyjne oraz koszty odpłatnej sprzedaży?

Zdaniem wnioskodawcy, z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości -jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w których nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie…

Wnioskodawca uważa, że z uwagi na specjalny tryb nabycia nieruchomości stanowiący rodzaj rekompensaty rzeczowej za wierzytelność pieniężną przysługującą podatnikowi i dochodzoną w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, w razie odpłatnego zbycia tak nabytych nieruchomości, do kosztów nabycia nieruchomości zaliczyć należy cenę nabycia nieruchomości stwierdzoną postanowieniem Sądu w sprawie przysądzenia własności (w omawianej sprawie kwotę 205.133,33 zł), którą wnioskodawca poniósł poprzez zmniejszenie swej wierzytelności względem dłużnika, powiększoną o udokumentowane koszty egzekucyjne oraz koszty odpłatnej sprzedaży. Do przyjęcia powyższego stanowiska w ocenie wnioskodawcy upoważnia go art. 22 ust 6c cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie w drodze postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 999, zawartym w części III „Postępowanie Egzekucyjne” ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.), prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył w drodze licytacji komorniczej lokal mieszkalny oraz działkę z garażem. Sąd postanowieniem z dnia 30 lipca 2010r. przysądził własność lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawcy za cenę 205.133,33 zł oraz własność działki z garażem za cenę 21.600 zł. Wnioskodawca zbył nieruchomość za kwotę 200.000,00 zł. Mimo że z wniosku nie wynika kiedy postanowienie o przysądzeniu własności się uprawomocniło, to nie zmienia to faktu, iż oceny skutków podatkowych zbycia nieruchomości należy dokonać w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., gdyż postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz wnioskodawcy wydane zostało w dniu 30 lipca 2010r. (co oznacza, że po tej dacie nastąpiło uprawomocnienie się tego postanowienia) a sprzedaż nieruchomości została dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008r. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

W stanie faktycznym wątpliwość wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości ceny nabycia nieruchomości stwierdzonej postanowieniem Sądu w sprawie przysądzenia własności tj. kwoty 205.133,33 zł powiększonej o udokumentowane koszty egzekucyjne oraz koszty odpłatnej sprzedaży.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, iż cena jaką wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za kwotę 200.000,00 zł może zostać pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia czyli wydatki jakie zostały poniesione przez wnioskodawcę aby transakcja sprzedaży doszła do skutku. Tak ustalony przychód również może zostać pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym w przedmiotowej sprawie jest bezspornie cena nabycia tej nieruchomości stwierdzona postanowieniem Sądu, czyli kwota 205.133,33 zł, jeżeli przedmiotem sprzedaży był lokal mieszkalny. Również za koszt nabycia można uznać udokumentowane koszty egzekucyjne, których poniesienie przez wnioskodawcę było konieczne w celu nabycia tego lokalu mieszkalnego. Jak wynika z wniosku z uwagi na prowadzone czynności egzekucyjny, które doprowadziły do licytacji nieruchomości należących do dłużnika tj. lokalu mieszkalnego oraz własności działki z garażem wnioskodawca został zobowiązany przez Sąd do wpłaty kwoty 33.334,48 zł tytułem ceny nabycia obu nieruchomości. Na poczet ceny nabycia obu ww. nieruchomości wnioskodawcy zaliczono egzekwowaną od dłużnika wierzytelność w kwocie 188.895,43 zł. W rezultacie Sąd postanowieniem z dnia 30 lipca 2010r. przysądził własność lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawcy za cenę 205.133,33 zł oraz własność działki z garażem za cenę 21.600 zł. Jak już wyżej wskazano poniesione udokumentowane koszty egzekucyjne mogą zostać uznane za koszt nabycia nieruchomości. Przy czym jeśli koszty egzekucyjne dotyczyły obu nieruchomości a przedmiotem sprzedaży była tylko jedna z nich, to koszty mogą być odliczone jedynie proporcjonalnie. Należy również wyjaśnić wnioskodawcy, że jeżeli w cenie nabycia lokalu mieszkalnego przysądzonego postanowieniem Sądu tj. w kwocie 205.133,33 zł zawierały się koszty egzekucyjne (np. kwota, którą wnioskodawca miał dopłacić na wezwanie Sądu stanowiła koszty egzekucyjne) wówczas wnioskodawca przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości nie mógłby pomniejszyć o takie koszty egzekucyjne, ponieważ kwota kosztów egzekucyjnych byłaby dwukrotnie odliczona od przychodu, a taki sposób wyliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego byłby niezgodny z prawem.

Reasumując, podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze postępowania egzekucyjnego stanowić będzie różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży mieszkania ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy czyli kosztami nabycia sprzedanego mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.