Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/443-304/12-5/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-07-25
Teza: Wnioskodawca nie jest podatnikiem z tytułu najmu lokali będących własnością Gminy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; faktura-faktura VAT
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zarządu Spółka z o. o., przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2012 r. (data wpływu 26 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 lipca 2012 r. (data wpływu 19 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozstrzygnięcia, czy Spółka jest podatnikiem z tytułu usług wynajmu lokali będących własnością Gminy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozstrzygnięcia, czy Spółka jest podatnikiem z tytułu usług wynajmu lokali będących własnością Gminy oraz w zakresie opodatkowania usług administrowania lokalami stanowiącymi własność Gminy.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16 lipca 2012 r. o doprecyzowanie stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca - Zarząd Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zawarła z Gminą (dalej: Gmina) porozumienie ramowe w sprawie zasad administrowania i zarządzania zasobami mienia komunalnego Gminy.

Zgodnie z tym porozumieniem, Spółka zobowiązana jest do wykonywania w imieniu i na rzecz Gminy wszelkich praw i obowiązków dotyczących utrzymania stanu technicznego budynków i lokali. Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych określonych przepisami prawa, zmierzających do prawidłowego utrzymania zarządzanych nieruchomości.

Wiąże się ono m. in. z:

*   zawieraniem i rozwiązywaniem umów najmu w imieniu Gminy, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez właściciela;

*   dochodzeniem i egzekwowaniem we właściwym trybie należności z tytułu czynszów z umów najmu i dzierżawy;

*   pobieraniem i rozliczaniem świadczeń pieniężnych z dostawcami mediów;

*   występowaniem przed sądem w sprawach o rozwiązywanie umów najmu, nakazu opróżnienia lokalu, zapłatę zaległości, wstąpienie w stosunek najmu i podobnych w oparciu o pełnomocnictwo Gminy.

Spółka zobowiązała się do wykonywania wszelkich czynności administracyjnych, zarządczych, eksploatacyjnych, inkasa należności za media, dozoru technicznego i koordynacji remontów na zasadach określonych w porozumieniu w sposób niezbędny do sprawnego zarządzania mieniem Gminy.

Zgodnie z porozumieniem Spółka wykonuje m. in. następujące czynności faktyczne i prawne:

*   zawiera i rozwiązuje w imieniu Gminy i na jej zlecenie umowy najmu lokali mieszkalnych wchodzących w mieszkaniowy zasób gminy, umowy zamiany, umowy najmu lokali użytkowych, umowy dzierżawy i inne podobne w odniesieniu do pomieszczeń gospodarczych, garaży, budowli, urządzeń technicznych,

*   składa w imieniu Gminy zamówienia na dostawy robót i usług w zakresie oddanych do zarządu i administrowania lokali zgodnie z prawem zamówień publicznych,

*   dokonuje wycen pozostawionych w lokalu przez poprzednich najemców nakładów koniecznych i przekazuje je do zatwierdzenia Gminie,

*   rozlicza kaucje i przedkłada Gminie wyliczenia kwoty zwrotu kaucji dla najemcy,

*   uzgadnia z Gminą zakres niezbędnych remontów, również w przypadku szkód spowodowanych zdarzeniami losowymi,

*   udostępnia lokale do wglądu przyszłym najemcom, kierowanym przez Gminę,

*   prowadzi w imieniu Gminy sprawy związane z samowolami budowlanymi, ich legalizacją oraz kieruje sprawy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego,

*   przekazuje plan remontów budynków i lokali stanowiących własność Gminy oraz wszelkich jego zmian do zatwierdzenia przez Gminę;

*   przekazuje Gminie dane dotyczące czynszów najmu lokali wraz z danymi o lokalizacji lokali, wieku budynków, stanu technicznego lokali wchodzących w zasób komunalny.

Zgodnie z zawartym porozumieniem Spółka zobowiązana jest do naliczania czynszów i opłat za lokale mieszkalne i użytkowe oraz inne obiekty wykorzystywane gospodarczo w prowadzonej działalności przez osoby trzecie oraz do wystawiania w imieniu Gminy faktur VAT (względnie paragonów fiskalnych). Określono przy tym, iż sprzedającym w wystawianych dokumentach rozliczeniowych (fakturach, paragonach fiskalnych) będzie Spółka.

Ponadto Spółka pobiera od najemców czynsze i opłaty wynikające z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów. Czynsze wpłacane przez najemców oraz wszelkie opłaty dodatkowe (kaucje, odszkodowania), w tym także odsetki od zaległości, zgodnie z porozumieniem stanowią dochody Gminy. Spółka zobowiązała się do przekazywania ich na rachunek Gminy.

W ramach przyjętych rozliczeń za świadczone na rzecz Gminy usługi w zakresie administrowania oraz utrzymania nieruchomości, Gmina wypłaca Spółce miesięczne wynagrodzenie.

Spółka wyjaśnia, iż stroną umów najmu jest Gmina. Spółka wprawdzie zawiera te umowy z odbiorcami usług, niemniej jednak czyni to w imieniu i na rzecz Gminy.

Wnioskodawca wskazuje, iż zgodnie z postanowieniami porozumienia ramowego zawartego pomiędzy gminą a Spółką , usługi administrowania stanowią jednocześnie usługi zarządzania zasobami mienia komunalnego Gminy. W związku z powyższym terminy „administrowanie’ oraz „zarządzanie”, należy w niniejszym stanie faktycznym, stosować zamiennie. Tym samym, wszystkie czynności wymienione we wniosku, Spółka wykonuje zarówno w ramach usług administrowania jak również w ramach usług zarządzania zasobami mienia komunalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Spółka jest podatnikiem z tytułu usług wynajmu lokali będących własnością Gminy?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym Spółka nie jest podatnikiem z tytułu usług wynajmu lokali będących własnością Gminy.

Uzasadnienie stanowiska Spółki:

Zgodnie z art. 5 ust 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

W konsekwencji, w związku z faktem, że czynność najmu nie stanowi dostawy towarów, należy ją uznać za usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za podatników uznaje się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zdaniem Spółki w przedstawionym stanie faktycznym, stroną umowy najmu z mieszkańcami i użytkownikami lokali mieszkalnych i użytkowych jest Gmina a nie Spółka. Wskazują na to uregulowania porozumienia zawartego z Gminą. Jak bowiem wynika z zawartego porozumienia, Spółka wykonuje wszelkie czynności administracyjne i techniczne związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych i użytkowych będących własnością Gminy. Ponadto do zobowiązań Spółki jako jednostki zarządzającej zasobami mienia komunalnego Gminy, należy pobieranie od najemców czynszów i opłat wynikających z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów, które następnie są przekazywane w całości Gminie, stanowiąc należny jej dochód. Jako że czynności te Spółka wykonuje w imieniu i na rzecz Gminy, należy uznać, iż w tym przypadku to Gmina jest faktycznym świadczeniodawcą usług najmu przedmiotowych lokali.

W tym przypadku Spółka występuje natomiast jako świadczeniodawca usługi administrowania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi względem Gminy.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, w tym przypadku nie powinna być ona traktowana, jako świadczeniodawca usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących własność Gminy, których jest zarządcą działającym w imieniu i na rzecz Gminy. Zgodnie z tym porozumieniem, Wnioskodawca zobowiązany jest do wykonywania w imieniu i na rzecz Gminy wszelkich praw i obowiązków dotyczących utrzymania stanu technicznego budynków i lokali. Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych określonych przepisami prawa, zmierzających do prawidłowego utrzymania zarządzanych nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Na podstawie przepisu art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosownie do treści powyższego przepisu, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wynajmującego, zaś świadczenie najemcy, polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej lokalu użytkowego lub mieszkalnego skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego.

Zgodnie z art. 184 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie.

W myśl art. 185 ust. 1 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1.  zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2.  zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3.  zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4.  bieżące administrowanie nieruchomością;
5.  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6.  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Natomiast w myśl art. 185 ust. 2 tej ustawy, zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Stosownie do ust. 3. tego artykułu, zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. (art. 185 ust. 4 cyt. ustawy).

Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej. (art. 185 ust. 5 cyt. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca, będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, zawarł z Gminą porozumienie ramowe w sprawie zasad administrowania i zarządzania zasobami mienia komunalnego Gminy.

Zgodnie z zawartym porozumieniem Spółka zobowiązana jest do naliczania czynszów i opłat za lokale mieszkalne i użytkowe oraz inne obiekty wykorzystywane gospodarczo w prowadzonej działalności przez osoby trzecie oraz do wystawiania w imieniu Gminy faktur VAT (względnie paragonów fiskalnych). Spółka pobiera od najemców czynsze i opłaty wynikające z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów. Czynsze wpłacane przez najemców oraz wszelkie opłaty dodatkowe (kaucje, odszkodowania), w tym także odsetki od zaległości, zgodnie z porozumieniem stanowią dochody Gminy. Spółka zobowiązała się do przekazywania ich na rachunek Gminy.

W ramach przyjętych rozliczeń za świadczone na rzecz Gminy usługi w zakresie administrowania oraz utrzymania nieruchomości, Gmina wypłaca Spółce miesięczne wynagrodzenie.

Wnioskodawca wskazał, iż stroną umów najmu jest Gmina. Spółka wprawdzie zawiera te umowy z odbiorcami usług, niemniej jednak czyni to w imieniu i na rzecz Gminy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy jest podatnikiem z tytułu wynajmu lokali będących własnością Gminy.

Mając na uwadze fakt, że stroną umów najmu jest Gmina, a ponadto wynajmowane lokale stanowią własność Gminy, uznać należy, że to Gmina jest wynajmującym. Gmina także uzyskuje dochody z tytułu najmu lokali. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca, nalicza on i pobiera czynsze, jednak przekazuje je na rachunek Gminy i stanowią one dochody Gminy, a pobieranie ww. opłat wynika z wykonywanych przez Wnioskodawcę usług administrowania i zarządzania, wykonywanych na podstawie zawartego z Gminą porozumienia.

Zatem, w przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawca nie jest podatnikiem z tytułu najmu lokali będących własnością Gminy.

Niniejsza interpretacja skierowana jest tylko do Wnioskodawcy i nie odnosi się do Gminy, bowiem każdą czynność, z którą mogą być związane skutki podatkowo - prawne należy rozstrzygać indywidualnie.

Należy wskazać, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, w tym dotyczące prawidłowości wystawiania faktur przez Spółkę, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie mogą być rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego w zakresie rozstrzygnięcia, czy Wnioskodawca jest podatnikiem z tytułu najmu lokali będących własnością Gminy. W zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego rozstrzygnięcia, czy Wnioskodawca jest podatnikiem z tytułu najmu lokali będących własnością Gminy, wydano interpretację. Natomiast kwestię opodatkowania świadczonych przez Wnioskodawcę usług administrowania lokalami stanowiącymi własność Gminy rozstrzygnięto w interpretacji stan faktyczny oraz - zdarzenie przyszłe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.