Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.739.2021.2.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-21
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 3

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 16 lipca 2021 r. (data wpływu 21 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 21 lipca 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana …,
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią …

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowani na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej są aktualnie właścicielami gospodarstwa rolnego o powierzchni 2,4706 ha. Gospodarstwo rolne obejmuje następujące nieruchomości położone w …, jednostka ewidencyjna …, obręb …, dla których Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgi wieczyste:

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,0391 ha (Ł-łąki trwałe) i działkę nr … o pow. 0,2067 ha (Ł-łąki trwałe), łączna pow. 0,2458 ha;

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,2645 ha (Ł-łąki trwałe);

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,0608 ha (Ł-łąki trwałe) i działkę nr … o pow. 0,1185 ha (R-grunty orne), łączna pow. 0,1793 ha;

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,0877 ha (PS-pastwiska trwałe) i działkę nr … o pow. 0,1073 ha (PS- pastwiska trwałe), łączna pow. 0,195 ha;

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,2046 ha (PS-pastwiska stałe) i działkę nr … o pow. 0,0852 ha (Ł-łąki trwałe), łączna pow. 0,2898 ha;

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,0482 ha (PS-pastwiska stałe) i działkę nr … o pow. 0,1738 ha (PS-pastwiska stałe), łączna pow. 0,2220 ha;

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,2561 ha (R-grunty orne);

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,1867 ha (PS-pastwiska stałe);

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,3415 ha (Ł-łąki trwałe);

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,0590 ha (Ł-łąki trwałe) i działkę nr … o pow. 0,1815 ha (R-grunty orne) o łącznej pow. 0,2405 ha;

\- KW nr … obejmująca działkę nr … o pow. 0,0494 ha.

Na ww. działkach Zainteresowani prowadzą gospodarstwo rolne, które nie stanowi działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomości były wykorzystywane w całości wyłącznie do celów rolnych.

Zainteresowani nie prowadzą na przedmiotowych nieruchomościach we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły pozarolniczej działalności zarobkowej, wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, związanej z pozyskiwaniem kopalin ze złóż lub polegającej na wykorzystywaniu rzeczy lub wartości niematerialnych i prawnych. W szczególności, nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości bądź pośrednictwa w tym zakresie. Działalność Zainteresowanych skupia się na uprawie terenów zielonych, łąk. Od 2004 r. gospodarstwo Zainteresowanych jest zarejestrowane w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa pod numerem …. Zainteresowany oprócz działalności rolniczej, którą prowadzi na przedmiotowych nieruchomościach, jest również wspólnikiem spółki jawnej, która zajmuje się prowadzeniem …, aczkolwiek przedmiotowa działalność gospodarcza w żaden sposób nie dotyczy nieruchomości objętych wnioskiem.

Historia nabycia gospodarstwa rolnego

Od 1981 r. Zainteresowani zamieszkiwali u rodziców Zainteresowanej i zajmowali się prowadzeniem gospodarstwa rolnego, którego współwłaścicielami byli dziadkowie Zainteresowanej – …. Gospodarstwo rolne miało wówczas łączną powierzchnię ok. 3 ha i obejmowało nieruchomości, dla których prowadzone były dawna księga LWH nr … … (następnie założona nowa KW nr …) obejmująca działkę nr … o pow. 0,0246 ha, działkę nr … o pow. 0,0016 ha, działkę nr … o pow. 0,0047 ha, działkę nr … o pow. 0,8845 ha, działkę nr … o pow. 0,0853 ha, działkę nr … o pow. 0,0146 ha, działkę nr … o pow. 1,2479 ha, łączna powierzchnia: 2,3485 ha oraz dawna księga LWH nr … … obejmująca działkę nr … o pow. 0,5988 ha.

Zainteresowani nabyli udziały w prawie własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, będącego współwłasnością rodziny Zainteresowanej w drodze dziedziczenia po Jej dziadkach na podstawie postanowień Sądu Rejonowego dla … wydanych w latach 1984, 1991, 1992. Powołanie do spadku po … (babci Zainteresowanej) nastąpiło na podstawie testamentu notarialnego z dnia … r. Sąd Rejonowy dla … w … Wydział I Cywilny postanowieniem z dnia … 1984 r., sygn. akt …, stwierdził, że spadek po … wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym położonym w … nabyli na podstawie testamentu na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej wnuczka spadkodawczyni – Zainteresowana i Jej mąż – Zainteresowany. Powołanie do spadku po … (dziadku Zainteresowanej) nastąpiło na podstawie testamentu notarialnego z dnia … r. (Rep. A …). Sąd Rejonowy dla … w … Wydział I Cywilny postanowieniem z dnia … 1991 r., sygn. akt …, stwierdził, że spadek po … nabyli na podstawie testamentu Zainteresowani na zasadzie wspólności ustawowej. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla … w … Wydział I Cywilny z dnia … 1992 r., sygn. akt …, uzupełniono postanowienie Sądu Rejonowego dla … w … Wydział I Cywilny z dnia … 1991 r., sygn. akt …, poprzez dodanie po słowach „na zasadzie wspólności ustawowej” słów: „nabyli wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym położonym w …”. Powołanie do spadku po … i po … nastąpiło na podstawie ww. testamentów, w których jako spadkobiercy wskazani byli Zainteresowani na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej.

W ten sposób Zainteresowani stali się współwłaścicielami w niewielkiej części udziałów (udział Zainteresowanych w nieruchomości objętej LWH nr … wynosił 1197/24162, a w nieruchomości objętej LWH nr … wynosił 339/3120, a po założeniu KW nr … w 2005 r. udział wynosił 5985/120810) w prawie własności ww. gospodarstwa rolnego składającego się z nieruchomości objętych dawnymi księgami wieczystymi LWH nr … i LWH nr …. Zainteresowani w latach 1981-1984 pomagali w prowadzeniu gospodarstwa rolnego w znacznym stopniu ze względu na stan zdrowia i podeszły wiek dziadków, a od 1984 r. Zainteresowani przejęli w większości prowadzenie gospodarstwa rolnego za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Zainteresowani przejęli prowadzenie gospodarstwa rolnego, ponieważ Zainteresowany posiadał (i nadal posiada) kwalifikacje rolnicze (ukończył kurs rolniczy upraw polowych i posiada świadectwo o nadaniu tytułu rolnika upraw rolnych wydane dnia … r.) i posiadał doświadczenie w pracy rolniczej uzyskane podczas pracy gospodarstwie rolnym Jego rodziców oraz dziadków Zainteresowanej. Zainteresowany pochodzi z rodziny chłopskiej z głębokimi tradycjami rolnymi, której członkowie od pokoleń zajmowali się uprawą ziemi rolnej i hodowlą zwierząt gospodarskich i od wczesnego dzieciństwa pomagał rodzicom w prowadzeniu ok. 10 ha gospodarstwa rolnego. Od 1981 r. Zainteresowani zajmowali się uprawą i hodowlą zwierząt wraz z dziadkami Zainteresowanej, a od 1984 r. samodzielnie Zainteresowani z zamiłowania zajmowali się uprawą i hodowlą zwierząt, uprawiali rośliny okopowe: buraki, ziemniaki i jarzyny oraz użytki zielone na pasze, hodowali świnie, barany, nutrie. Zainteresowani prowadzili ww. hodowlę zwierząt, uprawy roślin i użytki zielone aż do końca 2000 r.

W latach 80-tych XX wieku przez środek gospodarstwa rolnego pomimo sprzeciwu Zainteresowanych przeprowadzono rurociąg ciepłowniczy, oddany do eksploatacji w 1986 r. Następnie, po innym przebiegu, w poprzek nieruchomości stanowiących gospodarstwo rolne poprowadzono miejski kolektor ogólnospławny o dużej średnicy, oddany do eksploatacji w latach 1994-1999. Budowy ww. rurociągów były miejskimi inwestycjami, na które Zainteresowani nie mieli żadnego wpływu. Zainteresowani sprzeciwiali się tym inwestycjom, gdyż budowa tych instalacji znacznie utrudniała prowadzenie gospodarstwa. Znaczne utrudnienia w prowadzeniu gospodarstwa występowały w trakcie samej budowy rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego (na nieruchomość wjeżdżał ciężki sprzęt z budowy, działka była rozkopana). Po zakończeniu budowy, Zainteresowani mogli powrócić do prowadzenia gospodarstwa rolnego w dotychczasowym kształcie, jednak konieczne było przeprowadzenie rekultywacji gruntów i uwzględnienie ograniczeń wynikających z wyznaczonych wzdłuż przebiegu rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego pasów ochronnych. Przeprowadzenie rurociągu ciepłowniczego przez środek nieruchomości na skos z południowo-zachodniego krańca gospodarstwa rolnego do północno-wschodniego krańca gospodarstwa rolnego i kolektora ogólnospławnego po innym przebiegu zygzakiem od południowej granicy, z dwoma prostokątnymi zakrętami na środku gospodarstwa rolnego do północnej granicy, doprowadziło do faktycznego podziału gospodarstwa rolnego na części oddzielone od siebie tymi instalacjami. Miejskie instalacje wciąż znajdują się na nieruchomości i stanowią przeszkodę w użytkowaniu nieruchomości, z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do pasa przebiegu instalacji. Od wybudowania do dnia złożenia wniosku, właściciele rurociągu ciepłowniczego (aktualnie … w …) i kolektora ogólnospławnego (aktualnie …. z siedzibą w …) dokonują cyklicznych przeglądów instalacji, udrożnień kanałów, remontów wchodząc w tym celu na teren nieruchomości wraz ze specjalistycznym sprzętem, co stanowi ograniczenie w swobodnym gospodarowaniu nieruchomością, jednak nie uniemożliwiało (i nie uniemożliwia) prowadzenia gospodarstwa rolnego.

W tym czasie, ze względu na trudności związane z ww. budowami instalacji i dalszym gospodarowaniem nieruchomością, pozostali współwłaściciele przestali zajmować się gospodarstwem rolnym. Od tego czasu to Zainteresowani sami uprawiali i zajmowali się gospodarstwem rolnym w całości, opłacali podatek rolny od całego terenu gospodarstwa rolnego. Zainteresowani nie rozliczali się z pozostałymi współwłaścicielami gospodarstwa rolnego, współwłaściciele nie byli zainteresowani prowadzeniem gospodarstwa, nie prosili o rozliczanie pożytków, a Zainteresowani nie prosili ich również o zwrot części zapłaconego podatku rolnego.

Pozostali współwłaściciele nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie posiadali kwalifikacji rolniczych lub nie wyrażali chęci prowadzenia gospodarstwa rolnego, więc postanowili zbyć swoje udziały w prawie własności ww. nieruchomości na rzecz Zainteresowanych. Zainteresowani zawarli w latach 1994-1999 r. umowę darowizny udziałów i trzy umowy sprzedaży udziałów, starając się tym samym doprowadzić docelowo do zniesienia współwłasności unikając sporu sądowego i związanych z tym kosztów w zakresie, w którym okazało się to możliwe. Na skutek zawarcia tych umów łączny udział Zainteresowanych w prawie własności gospodarstwa rolnego wynosił 24960/120810. Zainteresowani nabywali udziały od pozostałych współwłaścicieli, ponieważ chcieli prowadzić gospodarstwo rolne na tych nieruchomościach, a współwłaściciele nie byli zainteresowani prowadzeniem gospodarstwa rolnego, sami prosili Zainteresowanych o wykupienie ich udziałów.

Nabycie udziałów w drodze umownej pozwoliło uniknąć w tym zakresie kosztownych i długotrwałych sporów sądowych związanych ze zniesieniem współwłasności. Celem nabywania udziałów w prawie własności nieruchomości było dążenie do sprawnego zarządzania gospodarstwem rolnym, uzyskanie prawnych podstaw do samodzielnego podejmowania decyzji odnośnie upraw i zasadzeń. Nabycie udziałów od współwłaścicieli nastąpiło ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości składającej się z działki nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna …, dokonanej w dniu 1 czerwca 1999 r.

W latach 2008-2014 współwłasność nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego została zniesiona w drodze postępowań sądowych zakończonych postanowieniami Sądu Rejonowego dla … w …. W trakcie postępowań o zniesienie współwłasności nieruchomości zostało zatwierdzonych kilka podziałów działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, w celu dokonania podziału fizycznego i przyznania działek powstałych po podziale na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. W 2013 r. Zainteresowani zawarli jeszcze jedną umowę sprzedaży udziałów w 2013 r. Na skutek zniesienia współwłasności i ww. umowy Zainteresowani stali się wyłącznymi właścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni ok. 2,45 ha, objęte księgami wieczystymi nr … i ….

W trakcie postępowań o zniesienie współwłasności Zainteresowani nabyli:

a) prawo wyłącznej własności nieruchomości składającej się z działki nr … o pow. 0,5988 ha (postanowienie Sądu Rejonowego dla … w … z dnia … 2011 r., sygn. akt …, w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr … o pow. 0,5988 ha),

b) udział wynoszący 136800/1130100 w prawie własności części nieruchomości składającej się z działek nr …, nr …, nr …, nr …, nr … o pow. 2,1551 ha, pozostałej po przyznaniu części nieruchomości ma wyłączną własność innego współwłaściciela (postanowienie Sądu Rejonowego dla … w … z dnia … 2013 r. w przedmiocie częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr …, w skład której wchodziły działki nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …),

c) prawo wyłącznej własności nieruchomości składającej się z działki nr … o pow. 0,0642 ha, nr … o pow. 0,6930 ha, nr … o pow. 0,0131 ha, nr … o pow. 1,0848 ha (postanowienie Sądu Rejonowego dla … w … z dnia … 2014 r., sygn. akt …, w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości, w skład której wchodziły działki nr …, nr …, nr …, nr …, nr … o pow. 2,1551 ha poprzez dokonanie podziału fizycznego nieruchomości).

W 2014 r. Zainteresowani otrzymali w drodze darowizny od brata Zainteresowanego nieruchomość obejmującą działkę nr … o pow. 0,0494 ha.

Zainteresowani wnieśli o zatwierdzenie podziału geodezyjnego działek tworzących gospodarstwo rolne i utworzenie nowych działek o granicach przebiegających wzdłuż instalacji. Podział na siedem nowych działek (wraz z dwoma działkami pod drogi wewnętrzne zapewniającymi dojazd do nowoutworzonych działek) został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta … dnia … 2016 r. Podział dokonany w 2016 r. był związany ze zgłaszanymi przez sąsiadów Zainteresowanych roszczeniami o zasiedzenie części nieruchomości. Wyjaśniając przyczyny sporów z sąsiadami wskazać należy, że zapoczątkowało je dokonane w 2013 r. ponowne wytyczenie punktów granicznych, podczas których ujawniono, że zabudowa na sąsiadujących z gospodarstwem rolnym nieruchomościach została wykonana z przekroczeniem granic działek Zainteresowanych: garaż usytuowany na działkach nr … i nr … znajdował się częściowo na działce nr … należącej do Zainteresowanych, komórka położona na działce nr … znajdowała się częściowo na działce nr … należącej do Zainteresowanych. Zabudowa mieszkaniowa na działkach nr … i nr … znajdowała się w zbyt bliskiej odległości do granicy z działką nr … należącą do Zainteresowanych. Na tym tle zaistniał spór pomiędzy Zainteresowanymi a sąsiadami – sąsiedzi podnosili twierdzenia o zasiedzenie tych części działek Zainteresowanych, z czym Zainteresowani się nie zgadzali. Właściciele działki nr … w 2016 r. złożyli wniosek do Sądu Rejonowego dla … w … Wydział I Cywilny o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należącej do Zainteresowanych, natomiast Zainteresowani wnieśli o ochronę posiadania oraz wydanie nieruchomości.

W związku z faktem, że w skład gospodarstwa rolnego w tamtym czasie wchodziły działki o dużych powierzchniach (0,6 ha – 1 ha), postępowaniem o zasiedzenie był objęty bardzo duży obszar gospodarstwa rolnego. Pełnomocnik, prowadzący na zlecenie Zainteresowanych sprawy związane z zasiedzeniem nieruchomości i ochroną posiadania w celu ograniczenia ryzyka związanego z ewentualnym negatywnym rozstrzygnięciem postępowania o zasiedzenie części nieruchomości, doradził dokonanie podziału działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, tak aby ograniczyć ryzyko zasiedzenia do mniejszego obszaru gospodarstwa rolnego. Granice nowo wydzielonych działek przebiegały wzdłuż instalacji ciepłowniczej i kanalizacyjnej, gdyż te instalacje stanowiły granice terenów możliwych do swobodnego gospodarowania. W celu doprowadzenia do polubownego rozwiązania sporu sądowego i uniknięcia podobnych postępowań sądowych z pozostałymi sąsiadami, Zainteresowani doszli do porozumienia w zakresie odpłatnej sprzedaży sąsiadom części nieruchomości na dopełnienie ich nieruchomości, w związku z czym zawarli umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości. W 2017 r. Zainteresowani dokonali podziałów dwóch działek w celu zbycia powstałych niewielkich części (o pow. około 31-82 m2) na dopełnienie sąsiednich działek i zakończenia w ten sposób sporów toczonych z sąsiadami o zasiedzenie części tych działek. Podział działek w celu dopełnienia sąsiednich nieruchomości został zatwierdzony decyzjami Prezydenta Miasta … z dnia … 2017 r.

W związku z brakiem uregulowania stanu prawnego położonych na nieruchomości Zainteresowanych instalacji oraz ryzykiem zasiedzenia przez … w … (\`(...)\`) i … z siedzibą w … (\`(...)\`) (instalacje znajdowały się na nieruchomości Zainteresowanych bez tytułu prawnego) podjęte zostały z tymi podmiotami rozmowy w celu ustanowienia służebności przesyłu. Służebność na rzecz \`(...)\` została ustanowiona aktem notarialnym z dnia 7 września 2017 r. (Rep. A nr …), a sprawy ustanowienia służebności na rzecz \`(...)\` nie udało się załatwić polubownie.

Z uwagi na ryzyko upływu terminu zasiedzenia służebności konieczne okazało się złożenie w 2017 r. przez Zainteresowanych wniosku do Sądu Rejonowego dla … o odpłatne ustanowienie służebności przesyłu. Sprawa z udziałem \`(...)\` jest aktualnie w toku. Podobnie, jak w przypadku postępowania w sprawie o zasiedzenia, pełnomocnik procesowy, reprezentujący Zainteresowanych doradził dokonanie w takiej sytuacji podziału nieruchomości, w ten sposób, aby dokonać wydzielenia osobnych działek obejmujących przebieg sieci ciepłowniczej i kolektora ogólnospławnego typu C wraz z pasem ochronnym, tak aby postępowanie dotyczyło tylko tego ograniczonego fragmentu gospodarstwa rolnego.

Decyzjami Prezydenta Miasta … z dnia … 2019 r. zatwierdzono podział działek i wydzielono nowe działki, po których przebiega miejski kolektor oraz działki, po których przebiega sieć ciepłownicza (instalacje te mają dwa różne przebiegi) i działki powstałe wskutek dokonania wydzielenia działek z instalacjami. W ten sposób doszło do powstania 16 działek, których właścicielami są aktualnie Zainteresowani. Działki te mają nieregularne kształty – trójkątów, trapezów, rombów, gdyż linie sieci nie przecinają działki pod kątem prostym, mają różne powierzchnie, średnio po około 0,3 ha.

Podsumowując, wskazać należy, że dokonywane przez Zainteresowanych podziały były spowodowane niezależnymi od Nich okolicznościami – roszczeniami sąsiadów o zasiedzenie nieruchomości czy nieuregulowanym stanem prawnym w zakresie tytułu prawnego do położonych na nieruchomości instalacji i miały na celu ochronę nieruchomości Zainteresowanych przed potencjalnymi negatywnymi skutkami procesów sądowych dotyczących zasiedzenia części nieruchomości czy też obciążenia jej służebnością. Powierzchnie powstałych w wyniku podziału działek są bezpośrednią konsekwencją tras przebiegu przez gospodarstwo rolne rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego.

W związku z tym, że instalacje te przebiegają przez środek nieruchomości: rurociąg ciepłowniczy na skos z południowo-zachodniego krańca gospodarstwa rolnego do północno-wschodniego krańca gospodarstwa rolnego, a kolektor ogólnospławny po innym przebiegu zygzakiem od południowej granicy, z dwoma prostokątnymi zakrętami na środku gospodarstwa rolnego do północnej granicy, to powstałe w wyniku podziału działki są fragmentami wydzielonymi przez instalacje oraz działkami obejmującymi przebieg instalacji i pasy ochronne. Gdyby instalacje przebiegały wzdłuż granicy gospodarstwa rolnego albo chociaż po tej samej trasie to wydzielone działki mogłyby być większe jednak w niniejszym przypadku przebieg instalacji determinował dokonany podział nieruchomości. Świadczy o tym również fakt, że działki nie mają regularnych kształtów – występują trapezy, romby, granice działek nie przecinają się pod kątem prostym.

Reasumując, na przestrzeni kilkudziesięciu lat miały miejsce liczne czynności prawne, opisane powyżej, w wyniku których Zainteresowani stali się na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości rolnych, które aktualnie składają się z 17 działek, które powstały na skutek dokonywanych podziałów działek w różnym czasie przez okres 30 lat i z różnych przyczyn (w tym zwłaszcza w związku z toczącymi się postępowaniami sądowymi).

Poza nieruchomościami objętymi wnioskiem, Zainteresowani w przeszłości, w przeciągu swojego życia nabyli wskazane poniżej nieruchomości. Nieruchomości te znajdują się w okolicy ul. … i część z nich stanowiła uprzednio własność dziadków Zainteresowanej, a teraz służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanych. Natomiast pozostałe nieruchomości nabyte od osób trzecich znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie gospodarstwa rolnego lub domu mieszkalnego i zostały nabyte w celu uregulowania stanu prawnego i umożliwienia wybudowania domu przez Zainteresowanych. Jedna nieruchomość została zakupiona przez Zainteresowanych w celu darowania jej na rzecz córki.

Poniżej Zainteresowani wskazują szczegółowe dane dotyczące nabytych nieruchomości:

a) nieruchomość składającą się z działek nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna …, została nabyta w drodze dziedziczenia po … (w części obejmującej udział należący do …; na podstawie testamentu notarialnego z dnia … r. Sąd Rejonowy dla … w … Wydział I Cywilny postanowieniem z dnia … 1984 r., sygn. akt …, stwierdził nabycie spadku na rzecz Zainteresowanych) i w drodze darowizny udziału należącego do … (akt notarialny Rep. A …) w 1985 r.; aktualnie działki nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\` i działka nr \`(...)\` (powstała z podziału działek nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`) stanowią jedną posesję, na której Zainteresowani wybudowali budynek mieszkalny przy ul. …, w którym do dnia złożenia wniosku zamieszkują oraz budynek gospodarczy;

b) nieruchomość składającą się z działki nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna … (bezpośrednio sąsiadująca z nieruchomością opisaną w pkt a) została nabyta od osób trzecich w 1993 r. w celu dopełnienia działki nr \`(...)\` w taki sposób, aby można było na niej wybudować dom mieszkalny (działka nr \`(...)\` miała nieregularny kształt przypominający trapez);

c) nieruchomość składającą się z działek nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna …, położona przy ul. …, z uwagi na nieuregulowany stan prawny została nabyta w drodze zasiedzenia (stwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego dla … w … z dnia … 1995 r., sygn. akt \`(...)\`); nieruchomość znajdowała się w posiadaniu dziadków Zainteresowanej, została przez nich przekazana w posiadanie Zainteresowanym;

d) nieruchomość składającą się z działek nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna …, położona przy ul. …, z uwagi na nieuregulowany stan prawny została nabyta w drodze zasiedzenia (stwierdzonego postanowieniem Sądu Rejonowego dla … w … z dnia … 1997 r.); nieruchomość znajdowała się w posiadaniu dziadków Zainteresowanej, została przez nich przekazana w posiadanie Zainteresowanym;

e) nieruchomość składająca się z działki nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna … (działka sąsiadująca z gospodarstwem rolnym) została nabyta od osób trzecich drodze umowy sprzedaży w maju 2001 r. w celu darowania jej na rzecz córki Zainteresowanych; Zainteresowani przekazali nieruchomość umową darowizny z dnia 10 lipca 2008 r. córce, która wybudowała na niej dla siebie budynek mieszkalny;

f) nieruchomość składająca się z działki nr …, obręb …, jednostka ewidencyjna …, o pow. 29 m2, została nabyta od osób trzecich w drodze umowy sprzedaży z dnia 8 stycznia 2019 r. w celu dopełnienia działki nr \`(...)\`, na której stoi budynek mieszkalny przy ul. …, który zamieszkują Zainteresowani.

Zainteresowani w przeszłości, w przeciągu swojego życia dokonali dwóch transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości. Celem zbycia nieruchomości było pozyskanie środków na budowę domu mieszkalnego przy ul. … i na nabycie udziałów w gospodarstwie rolnym od współwłaścicieli. Poniżej Zainteresowani wskazują szczegółowe dane dotyczące zbytych nieruchomości:

a) nieruchomość składającą się z działek nr \`(...)\` i nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna …, przy ul. …, zbyta umową sprzedaży z dnia 9 stycznia 1991 r. na potrzeby pozyskania środków na budowę budynku przy ul. …,

b) nieruchomość składającą się z działki nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna … (poprzednie oznaczenie działek: nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`) przy ul. … zbyta umową sprzedaży z dnia 7 czerwca 1999 r. na potrzeby pozyskania środków na nabycie udziałów od współwłaścicieli gospodarstwa rolnego.

Zainteresowani nie planują w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości. Nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Zainteresowani posiadają nieruchomość składająca się z działki nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, nr \`(...)\`, obręb …, jednostka ewidencyjna … (ul. …), stanowiącą jedną posesję, na których znajduje się budynek mieszkalny, w którym do dnia złożenia wniosku zamieszkują Zainteresowani i na tej nieruchomości zamierzają nadal zamieszkiwać.

Aktualny stan

Gospodarstwo jest od 2001 r. użytkowane jako łąka, są uprawiane użytki zielone. Zainteresowani samodzielnie zajmują się nieruchomością, nie udostępniają nieruchomość innym osobom. Łąka znajdująca się na nieruchomości jest regularnie pielęgnowana, nawożona i koszona. W latach 2004-2007 Zainteresowani korzystali z dopłat unijnych (płatności bezpośrednich do gruntów rolnych). Po tym czasie nie ubiegali się już o dopłaty, choć wciąż uprawiali użytki zielone (łąki), ponieważ obowiązki związane z uzyskiwaniem dopłat unijnych było zbyt uciążliwe i nieopłacalne. W związku z podeszłym wiekiem, brakiem sił do pracy i brakiem osób w rodzinie chętnych do przejęcia prowadzenia gospodarstwa rolnego, Zainteresowani rozważają zbycie nieruchomości składających się na gospodarstwo rolne w całości, a jeśli z uwagi na istniejący areał gruntów rolnych i ograniczenia wynikające z przepisów obowiązującego prawa, w tym ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie to możliwe to biorą również pod uwagę dokonanie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w częściach. Celem planowanej transakcji sprzedaży gospodarstwa rolnego jest wyzbycie się swojego majątku prywatnego. Zainteresowani podjęli decyzję o sprzedaży w bieżącym roku. Okolicznościami faktycznymi, jakie wpłynęły na podjęcie takiej decyzji były podeszły wiek Zainteresowanych, obarczenie chorobami, przebyta przez Zainteresowaną ciężka operacja, a w związku z tym coraz mniej sił na zajmowanie się prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Dodatkowo, Zainteresowani w ostatnim czasie dowiedzieli się, że w dniu … 2020 r. została wydana przez Prezydenta Miasta … na rzecz \`(...)\` w … decyzja nr … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegająca na budowie i przebudowie odcinka magistrali ciepłowniczej …, której odcinek przechodzi przez gospodarstwo rolne Zainteresowanych. Planowana przebudowa doprowadzi do zniszczenia istniejących na działce łąk, użytków zielonych, co zniweczy pracę i nakłady poniesione przez Zainteresowanych na rekultywację terenu po budowie tych sieci. Zainteresowani nie mają już tyle sił, zdrowia, by jak dawniej dokonać rekultywacji po nowych zniszczeniach, demontażu starej sieci i budowy nowej. Podeszły wiek Zainteresowanych, pogarszający się stan zdrowia nałożone na informację o planowanej przebudowie sieci wymusiły na Zainteresowanych podjęcie decyzji o zbyciu nieruchomości rolnych, mimo że przez 40 lat uprawiania tej ziemi czują się Oni z nią bardzo związani i czują żal na myśl o jej sprzedaży.

Nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa stanowią majątek prywatny Zainteresowanych, na którym nie była nigdy przez nich prowadzona działalność gospodarcza. Nie podejmują Oni nawet żadnych działań w celu poszukiwań nabywcy (nie zamieszczali ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń, nie podjęli ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości). Natomiast co jakiś czas zgłaszają się do Nich osoby, które deklarują chęć nabycia przedmiotowych nieruchomości, bowiem projektowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym terenie zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości pozyskują wiedzę o terenach niezabudowanych oraz toczących się procedurach planistycznych położonych na terenie miasta … ze źródeł ogólnodostępnych (mapy, informacje o przebiegu procedury planistycznej). Z uwagi na ograniczony zasób takich terenów w …, inwestorzy sami podejmują inicjatywę w wyszukiwaniu takich terenów i kontaktowaniu się z właścicielami, jest to utrwalona od kilku lat praktyka.

Do Zainteresowanych zgłosiło się kilka osób zainteresowanych potencjalnym nabyciem nieruchomości, jednak nie przedstawiali oni jeszcze konkretnych propozycji, a jedynie pytali o samą chęć Zainteresowanych do sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani nie podpisali do dnia złożenia wniosku żadnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem.

Zainteresowani mają nadzieję, że nabywcy będą zgłaszali się do nich sami w sposób opisany powyżej, pozyskując z ogólnodostępnych źródeł informację toczącej się procedurze planistycznej i braku zabudowy na nieruchomości. Również uzyskanie informacji o adresie zamieszkania właściciela nieruchomości i skontaktowanie się z nim w ten sposób nie stanowi trudności dla inwestorów. W związku z tym Zainteresowani nie odczuwają potrzeby korzystać z usług pośredników czy dokonywać innych działań mających na celu znalezienie nabywcy. Zainteresowani nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować żadnych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży.

Zainteresowani nie występowali dotychczas o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości objętej wnioskiem, ani nie planują występowania o wydanie takiej decyzji. Przeprowadzenie przez nieruchomości Zainteresowanych rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego niewątpliwie nie są walorem tej nieruchomości lecz raczej obciążeniem, utrudnieniem w swobodnym jej zagospodarowaniu. Instalacje te mają charakter tranzytowy (rurociąg ciepłowniczy np. służy do dostarczania ciepła z … do …), bądź zbiorczy (kolektor ogólnospławny ma średnicę przekraczająca 1 m służy do zbierania ścieków z większego terenu i przesyłaniu ich do oczyszczalni). Instalacje te nie służą więc doprowadzeniu mediów na działki Zainteresowanych. W przypadku wykonywania na nieruchomości inwestycji budowlanej konieczne będzie wykonanie doprowadzenia mediów.

Instalacje nie zostały wybudowane z inicjatywy Zainteresowanych, lecz wręcz przeciwnie przy ich sprzeciwie. W trakcie budowy tych instalacji zostały zniszczone uprawy i użytki zielone na nieruchomościach. Zainteresowani musieli dołożyć wielu starań i dokonać nakładów, aby doprowadzić do rekultywacji tych gruntów, przywrócić tereny do poprzedniego użytkowania. Właściciele sieci ponadto okresowo dokonywali przeglądów, remontów, udrożnień instalacji co wymagało wejścia na nieruchomości Zainteresowanych, a czasem wjechania specjalistycznym sprzętem. Z uwagi na przebieg instalacji przez sam środek nieruchomości, po dwóch różnych trasach, występują znaczne ograniczenia związane z potencjalnym zagospodarowaniem nieruchomości – na trasach przebiegu instalacji konieczne jest zachowanie pasa technologicznego, nie jest dopuszczalne dokonywanie nasadzeń drzew, wykonanie jakiejkolwiek zabudowy czy wybudowanie parkingu podziemnego, wykonanie dróg bądź innych instalacji wymaga dokonania uzgodnień z właścicielem sieci. Ponadto, jak wskazano, w dniu … 2020 r. została wydana przez Prezydenta Miasta … na rzecz \`(...)\`. w … decyzja nr … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegająca na budowie i przebudowie odcinka magistrali ciepłowniczej …, co oznacza, że nieruchomość Zainteresowanych zostanie w niedalekiej przyszłości zamieniona w plac budowy, będzie przejeżdżał przez nią ciężki sprzęt i prowadzone prace budowlane. Trudno w takich okolicznościach uznać, że położenie na nieruchomości rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego, szczególnie o tak niekorzystnych trasach (idące przez środek nieruchomości, na skos, a nie chociażby wzdłuż granicy gospodarstwa) można uznać za walor nieruchomości.

Fakt położenia na nieruchomości rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego wpływa negatywnie na wycenę nieruchomości obniżając jej wartość – niekorzystny przebieg sieci (na skos przez środek działki, po dwóch różnych przebiegach) ograniczają możliwości swobodnego zagospodarowania działki. Ponadto występują ograniczenia związane z ustanowieniem pasów technologicznych po obu stronach od przebiegu instalacji, gdzie nie jest dopuszczalne dokonywanie nasadzeń drzew, wykonanie jakiejkolwiek zabudowy czy wybudowanie parkingu podziemnego, a wykonanie dróg bądź innych instalacji wymaga dokonania uzgodnień z właścicielem sieci. Ponadto konieczne jest zapewnienie dostępu do instalacji, umożliwienie dokonywania przeglądów, remontów, udrożnień, modernizacji itp. Planowana przez właściciela sieci przebudowa ciepłociągu \`(...)\` będzie stanowiła dodatkowe utrudnienia związane z prowadzeniem na nieruchomości prac budowlanych, przejeżdżaniu przez nią ciężkiego sprzętu itp. Zainteresowani nie planują dokonania kolejnego podziału nieruchomości objętej wnioskiem.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek Zainteresowani zamierzają przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb własnych i potrzeb członków rodziny. Nie planują nabywania kolejnych nieruchomości za pozyskane środki. Zainteresowani nie byli ani nie są zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani nie prowadzili gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy. Nie wykonywali dostaw żadnych towarów z działki – uprawy i hodowla były prowadzone na własne potrzeby.

Procedura planistyczna

Na dzień składania wniosku nieruchomości Zainteresowanych nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prace nad uchwaleniem MPZP dla tego obszaru (MPZP …) są aktualnie w toku. Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” Rada Miasta … podjęła w dniu … 2018 r. (uchwała nr …). Rada Miasta … podjęła uchwałę z dnia … 2018 r. w sprawie przystąpienia do sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” z inicjatywy Prezydenta Miasta …, którego w treści uchwały wskazano jako projektodawcę. Na zlecenie Prezydenta Miasta … została sporządzona w … 2018 r., przez Urząd Miasta … Biuro Planowania Przestrzennego analiza zasadności przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” i na jej podstawie Prezydent Miasta … wydał zarządzenie nr … w sprawie przyjęcia i przekazania pod obrady Rady Miasta … projektu uchwały Rady Miasta … w sprawie przystąpienia do sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…”.

Zainteresowani nie wykazywali własnej inicjatywy, nie podejmowali żadnych działań w celu doprowadzenia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…”. Zainteresowani, wykonując przysługujące im uprawnienia do udziału w procedurze planistycznej, zapoznali się ze sporządzonym projektem planu i złożyli do niego w dniu … 2020 r. jedną uwagę. Wskazali, że zapisy projektu planu nie spełniają założeń ładu przestrzennego występującego w okolicznej zabudowie. Organ podzielił stanowisko Zainteresowanych w tym zakresie, uwzględniając złożoną uwagę.

Projekt planu został sporządzony w 2020 r. i kilkakrotnie wyłożony do publicznego wglądu. W dniu … 2020 r. plan został przekazany pod głosowanie Rady Miasta …. W dniu … 2021 r. odbyło się pierwsze czytanie projektu uchwały, a w dniu … 2021 r. drugie czytanie, na którym jednak zostały przegłosowane poprawki do treści uchwały, które wymagały częściowego ponowienia procedury planistycznej. W dniu … 2021 r. Rada Miasta … przyjęła kolejne poprawki do uchwały o rozpatrzeniu nieuwzględnionych uwag, która wymaga powtórzenia procedury planistycznej w tym zakresie.

Uchwalenie planu może nastąpić w przeciągu najbliższego roku. Zgodnie z zapisami projektu MPZP nieruchomości Zainteresowanych ujęte zostały w obszarze MW.8 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Obszary, obejmujące nieruchomości Zainteresowanych są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (obszar MW) również w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta … (uchwała nr … z dnia … 2014 r. w sprawie uchwalenia zmiany „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta …”).

Także w poprzednio obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nieruchomości Zainteresowanych objęte były obszarami:

\- obszar MW.27 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w MPZP … – uchwała … z dnia … 2007 r. (weszła w życie w dniu … 2008 r.; została stwierdzona nieważność ww. uchwały wyrokiem WSA z dnia … r. prawomocnym od dnia … r.);

\- obszar M.2U 305 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową w Ogólnym Planie Zagospodarowania przestrzennego z 1994 r.;

\- obszar M1U i M2U o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową w Ogólnym Planie Zagospodarowania przestrzennego z 1993 r.

Nieruchomości Zainteresowanych są aktualnie otoczone przez istniejącą zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną oraz przewidziane w planie przeznaczenie stanowi kontynuację istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Zdarzenie przyszłe

Zainteresowani sprzedadzą wszystkie nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego opisane we wniosku zanim wejdzie w życie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru „…” trzem nabywcom, z uwagi na dużą powierzchnię gospodarstwa rolnego oraz ograniczenia wynikające z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym nieruchomość rolną o pow. powyżej 1 ha może nabyć jedynie rolnik indywidualny. W związku z tym ograniczeniem przed wejściem w życie MPZP … działki mają charakter rolny i sprzedaż całości gospodarstwa rolnego musi więc nastąpić na rzecz trzech nabywców (wtedy każdy z nich nabędzie poniżej 1 ha).

Zainteresowani na dzień złożenia wniosku nie podpisali jeszcze żadnych umów przedwstępnych, nie podejmują żadnych działań w celu poszukiwań nabywcy (nie zamieszczali ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń, nie podjęli ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości). Jednak w ostatnim czasie do Zainteresowanych zgłosiło się kilka osób zainteresowanych potencjalnym nabyciem nieruchomości również przed wejściem w życie MPZP …, jednak nie zostały ustalone konkretne warunki nabycia nieruchomości. Z uwagi jednak na brak podpisania umów przedwstępnych co do zbycia nieruchomości, szczegóły dotyczące zbycia nieruchomości nie są na dzień złożenia wniosku Zainteresowanym znane, nie znane jest również w jakim terminie odbędą się transakcje.

Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości pozyskują wiedzę o terenach niezabudowanych oraz toczących się procedurach planistycznych położonych na terenie miasta … ze źródeł ogólnodostępnych (mapy, informacje o przebiegu procedury planistycznej). Z uwagi na ograniczony zasób takich terenów w …, inwestorzy sami podejmują inicjatywę w wyszukiwaniu takich terenów i kontaktowaniu się z właścicielami, jest to utrwalona od kilku lat praktyka.

Zainteresowani najchętniej chcieliby sprzedać objętą wnioskiem nieruchomość jedną transakcją na rzecz jednego nabywcy, jednak z uwagi na ustawowe ograniczenia i powierzchnię nieruchomości, Zainteresowani planują zbyć nieruchomość trzem nabywcom (taka jest najmniejsza możliwa liczba nabywców przy nieruchomości o powierzchni przekraczającej 2 ha). Zainteresowani chcieliby dokonać sprzedaży możliwie jak najszybciej z uwagi na opisane w stanie faktycznym okoliczności, które doprowadziły do podjęcia przez Zainteresowanych decyzji o zbyciu wszystkich nieruchomości, tj. podeszły wiek Zainteresowanych, obarczenie chorobami, przebyta przez Zainteresowaną ciężka operacja, planowana przez \`(...)\` przebudowa instalacji na nieruchomości Zainteresowanych i konieczność dokonywania ponownej rekultywacji terenu. Okolicznością, na którą Zainteresowani i potencjalni nabywcy nie mają wpływu, jest procedura planistyczna i to czy plan zostanie uchwalony oraz kiedy to się stanie. Z uwagi jednak na kolejne skierowanie projektu planu do powtórnej procedury planistycznej, zbycie nieruchomości może nastąpić zanim zostanie uchwalony plan miejscowy.

Wskazać należy, że ze swej natury zdarzenie przyszłe jest niepewne, hipotetyczne, nie sposób jest zatem wymagać, aby zdarzenie przyszłe było tak samo pewne, precyzyjne i konkretne jak opis stanu faktycznego, który miał miejsce w przeszłości.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania**:

1.  Czy przychód uzyskany przez Zainteresowanych z tytułu sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, w sytuacji braku obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. nieruchomości Zainteresowanych w trzech częściach na rzecz trzech różnych nabywców, będzie stanowił przychód z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku dokonania przez Zainteresowanych sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanych, w sytuacji braku obowiązującego dla ww. nieruchomości Zainteresowanych Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w trzech częściach na rzecz trzech różnych nabywców, będą Oni uznani za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Zdaniem Zainteresowanych**, sprzedaż nieruchomości, wskazanej we wniosku w sytuacji braku obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. nieruchomości w trzech częściach na rzecz trzech różnych nabywców, nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.; dalej: „u.p.d.o.f.”) i nie powstanie po stronie Zainteresowanych przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia przedmiotowych nieruchomości.

Dla oceny poprawności stanowiska Zainteresowanych konieczne jest ustalenie, że przyszłe zdarzenie polegające na sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego w opisanych w pytaniu okolicznościach nie będzie nosiło znamion działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., a powstały z tego tytułu przychód nie będzie w związku z tym podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Następnie, konieczne jest ustalenie, że przychód ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanych nie będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą jako jedno ze źródeł przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w odrębnym przepisie, tj. w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w myśl którego oznacza ona działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zauważyć przy tym należy, że dopiero łączne spełnienie wszystkich wymienionych w tym przepisie przesłanek determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez Zainteresowanych przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Podatek obliczany od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie łączy się z daniną należną z tytułu innych źródeł przychodów (art. 30c ust. 6 u.p.d.o.f.), w tym ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., co wymaga rozdzielenia tych dwóch sfer aktywności osób fizycznych.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. określa inne niż działalność gospodarcza źródło przychodów jakim jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z przytoczonego przepisu, upływ wskazanego w tej regulacji pięcioletniego okresu powoduje, że przychód podatkowy nie powstaje.

Aby uznać, że przychód uzyskany przez Zainteresowanych zalicza się do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. musiałyby być spełnione łącznie wszystkie znamiona wskazane w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. W niniejszej sprawie znamiona kwalifikujące czynności jako działalność gospodarczą nie zostały spełnione.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r. sygn. akt II FSK 789/07). Z drugiej jednak strony, sam zamiar osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek wynikających z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł, niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym, np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Celem planowanych przez Zainteresowanych czynności sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego jest sprzedaż majątku prywatnego, z którym są związani od 40 lat (najpierw pomagając w prowadzeniu tego gospodarstwa rolnego, a następnie samodzielnie je prowadząc). Zainteresowani rozważają sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego z uwagi na podeszły wiek, brak sił do pracy i brak osób w rodzinie chętnych do przejęcia prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz planowaną przebudowę instalacji przez …, po której ponownie konieczna będzie rekultywacja.

Uzyskanie jak największego zysku ze sprzedaży nie jest nadrzędnym celem Zainteresowanych. Zainteresowani nie podejmują żadnych działań mających na celu uzyskanie jak najwyższej ceny – nie zamieszczali ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń, nie podjęli ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Najchętniej Zainteresowani chcieliby sprzedać wszystkie nieruchomości w jednej transakcji, jak najszybciej, gdyż taki wariant byłby dla nich najłatwiejszy. Nabywcy sami zgłaszają się do Zainteresowanych, deklarując chęć nabycia nieruchomości i mając na uwadze ww. okoliczności zaczęli Oni rozważać zbycie nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Odnośnie potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości Zainteresowanych po wejściu w życie MPZP … wskazać należy, że jak to zostało szeroko opisane w opisie stanu faktycznego, nieruchomości Zainteresowanych już wcześniej były objęte planami zagospodarowania przestrzennego, w których znajdowały się w obszarach o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową. Nieruchomości Zainteresowanych są aktualnie otoczone przez istniejącą zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną oraz przewidziane w planie MPZP … przeznaczenie stanowi kontynuację istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich oraz wynika z przeznaczenia w poprzednio obowiązujących planach, nie jest wyłącznie wynikiem starań Zainteresowanych o ustalenie takiego przeznaczenia.

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie „zorganizowanie” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego), uzyskanie właściwego numeru statystycznego, zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. W tym miejscu wypada jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej. Prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie przychodów z tej działalności to pewien stan obiektywny. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, że przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). Dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika („zorganizowanie prawne”) można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, ze jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13).

Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

Zatem parametry pozwalające odróżnić sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej od wyzbywania się majątku prywatnego nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, cyt.: „Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

W niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki do uznania czynności podejmowanych dotychczas przez Zainteresowanych oraz planowanej sprzedaży nieruchomości za pozarolniczą działalność gospodarczą. W pierwszej kolejności należy wskazać, że Zainteresowani nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej, nie są zarejestrowani jako przedsiębiorcy w CEIDG. W szczególności nie prowadzą ani nie prowadzili działalności związanej z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami czy działalnością deweloperską. Zainteresowani nabyli udziały w prawie własności przedmiotowych nieruchomości w drodze dziedziczenia po dziadkach Zainteresowanej ponad 30 lat temu, a następnie uzyskiwali udziały od pozostałych współwłaścicieli, którzy zbywali udziały w prawie własności ponieważ nie byli zainteresowani prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w rezultacie czego Zainteresowani stali się wyłącznymi właścicielami wskazanych nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności. Celem uzyskania najpierw większościowych udziałów w prawie własności nieruchomości, a następnie prawa wyłącznej własności było dążenie do sprawnego zarządzania gospodarstwem rolnym, możliwości podejmowania decyzji odnośnie upraw i zasadzeń.

Nabywanie udziałów w prawie własności nieruchomości nie miało charakteru zaplanowanych, systematycznych transakcji lecz zdarzały się nieregularnie, częściowo niezależnie od Zainteresowanych (dziedziczenie, zniesienie współwłasności), zależnie od chęci wyzbycia się udziałów przez pozostałych współwłaścicieli. Podziały nieruchomości jakie zostały dokonane w przeciągu tych 30 lat również wynikały z okoliczności niezależnych od Zainteresowanych, nie były planowane, były związane ze zniesieniem współwłasności, wydzieleniem działek na dopełnienie działek sąsiednich czy uwzględnieniem faktu przebiegu przez teren gospodarstwa rolnego instalacji ciepłociągu i kolektora kanalizacyjnego (które to instalacje zostały wykonane jako inwestycje miejskie, wbrew woli Zainteresowanych). W wyniku podziałów powstało 16 działek, które w związku z faktem, że instalacje nie przecinają się pod kątem prostym i przebiegają przez środek i na skos gospodarstwa rolnego mają nieregularne kształty (trójkątów, rombów, trapezów) i nierówne powierzchnie. Podziały działek nie miały na celu uzyskanie działek o regularnych kształtach i równych powierzchniach, które nadawałyby się na zrealizowanie na nich np. inwestycji deweloperskiej. Aby móc wykorzystać nieruchomości w ww. celu konieczne jest wykonanie dalszych podziałów i scaleń, w celu uzyskania odpowiednich parametrów działek. Dokonywane przez Zainteresowanych podziały nie miały na celu zwiększenie wartości nieruchomości i ułatwienie ich sprzedaży. Ponadto, jak wskazuje się w interpretacjach wydanych w podobnym stanie faktycznym: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi” (tak: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 sierpnia 2019 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.338.2019.1.KU.

Również czynności związane z planowanym zbyciem nieruchomości nie spełniają znamion zorganizowania i ciągłości – Zainteresowani nie mają żadnego planu działań związanych z poszukiwaniem nabywców, nie wystawiają ani nie zamierzają wystawiać ogłoszeń o sprzedaży, nie współpracują ani nie zamierzają współpracować z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami, nie dokonują innych aktywności skierowanych na poszukiwanie nabywców, oczekują na oferty składane przez potencjalnych nabywców. Najchętniej chcieliby sprzedać nieruchomość jedną umową na rzecz jednego nabywcy, gdyż taki sposób sprzedaży byłby dla nich najłatwiejszy. Brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanych w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Zainteresowani nie podejmują się takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Nich należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przed wejściem w życic MPZP … nabycie przez jedną osobę wszystkich nieruchomości jedną transakcją jest mało prawdopodobne, gdyż zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne o pow. powyżej 1 ha może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Wobec tego, planowana sprzedaż nieruchomości objętych wnioskiem w trzech częściach trzem różnym nabywcom przed wejściem w życie MPZP … nie jest wynikiem chęci uzyskania w ten sposób wyższego zysku ze sprzedaży nieruchomości, lecz skutkiem ograniczeń prawnych w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zainteresowani najchętniej sprzedaliby nieruchomość w jednej transakcji jednemu nabywcy, tak byłoby najłatwiej dla Zainteresowanych, jednak z uwagi na ograniczenia ww. ustawy taka sprzedaż przed wejściem w życie MPZP … jest mało prawdopodobna. Zainteresowani nie planują, aby uczynić ze sprzedaży działek źródło regularnego zarobku, lecz ich celem jest wyzbycie się majątku prywatnego, z uwagi na wiek, brak sił do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego i brak chętnych w rodzinie do przejęcia jego prowadzenia. Zainteresowani nie mają umiejętności ani chęci czy czasu na to, aby organizować większą ilość transakcji, dlatego ustalili, że będzie to minimalna ilość transakcji. Dokonując planowanych sprzedaży Zainteresowani skorzystają z przysługującego im prawa dotyczącego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, które to czynności oznaczają działanie w sferze prywatnej, do której przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posiadają odrębne uregulowania (m.in. art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.). Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Sprzedaż majątku własnego nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie.

Również fakt, że sprzedaż przedmiotów z prywatnego majątku osoby fizycznej nie nastąpi jednorazowo, lecz będzie to kilka transakcji, samo z siebie nie przesądza, że stanowią one działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli wielokrotna sprzedaż nie jest dokonywana wyłącznie w celu zwiększenia w ten sposób otrzymanego zysku, a przedmioty nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży. Konieczność dokonania sprzedaży nieruchomości w trzech transakcjach wynika z ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi i dużej powierzchni nieruchomości.

Powyższe okoliczności świadczą, że działania Zainteresowanych oraz planowane sprzedaże nie posiadają znamion zorganizowania i ciągłości koniecznych do uznania ich za działalność gospodarczą. Działania Zainteresowanych nie odbiegały, ani nie odbiegają, od normalnego wykonywania prawa własności, a ich sprzedaż stanowi sprzedaż majątku prywatnego, który z opisanych powyższej względów osobistych (wiek, brak sił i następców do prowadzenia gospodarstwa rolnego, planowana przez … przebudowa instalacji na nieruchomości Zainteresowanych, która spowoduje konieczność ich rekultywacji) przestał przynosić korzyści z jego użytkowania.

Wskazać należy na prezentowane w orzecznictwie stanowisko, że każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny stanu mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje (tak: wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 667/12, wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła dla Nich przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tak: wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 667/12, wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). Jak słusznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku: „Jakkolwiek dążenie do osiągnięcia zysku może być także cechą działań podatnika wykonującego zarząd prywatnym majątkiem to jednak oceny, czy zysk ze sprzedaży nieruchomości wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej, czy świadczy o zwykłym zarządzie majątkiem, należy zawsze dokonywać przy uwzględnieniu skali działań podatnika, ilości operacji gospodarczych związanych z obrotem nieruchomościami, rodzaju podejmowanych działań” (tak: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 1 grudnia 2020 r., sygn. akt I SA/Gd 608/20). Dodatkowo, respektowana winna być zasada in dubio pro tributario, której stosowanie potwierdzone zostało wprowadzeniem do ustawy – Ordynacja podatkowa z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 2a, w brzmieniu, cyt.: „Niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”.

Zdaniem Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie dla Nich przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych.

Dodatkowo należy poinformować, że na dzień wydania niniejszej interpretacji indywidualnej obowiązuje tekst jednolity ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.

Końcowo należy wskazać, że tutejszy Organ nie odniósł się do kwestii opodatkowania planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w kontekście spełnienia przesłanek przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wskazanego we wniosku jako jeden z przepisów mający być przedmiotem interpretacji), gdyż nie stanowiło to przedmiotu zapytania Zainteresowanych. Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnienia podatkowego będącego ściśle przedmiotem zapytania Zainteresowanych, gdyż treść pytania wyznacza granice tematyczne wydawanej interpretacji.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanych w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.