Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-22
Teza: Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b lub ust. 11 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 lipca 2020 r. (data wpływu 7 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 września 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 17 września 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 27 sierpnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.2.PRM (doręczone Stronie w dniu 10 września 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

*   nieuznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część - **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działek nr 4 i 5 – **jest nieprawidłowe**,

*   braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek nr 1, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2 – **jest prawidłowe**,

*   prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 17 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 27 sierpnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.2.PRM (skutecznie doręczonym w dniu 10 września 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego w związku z tą transakcją. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 sierpnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.2.PRM.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością:
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością s.k.a.,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością s.k.a. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (dalej: „Sprzedający”, wraz z Kupującym dalej: „Wnioskodawcy”).

Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu w (…), do których prawo użytkowania wieczystego posiada Sprzedający wraz z określonymi, wskazanymi poniżej prawami (dalej: „Nieruchomości”).

W związku z powyższym, dnia 11 marca 2020 r. Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której zawarto szereg warunków, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z określonymi prawami, tzw. umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Prócz Wnioskodawców stronami Umowy Przedwstępnej były jeszcze inne podmioty, w szczególności spółka powiązana ze Sprzedającym, jako drugi podmiot zobowiązujący się w ramach Umowy Przedwstępnej do zbycia należących do niego gruntów, oraz trzy inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego, które nabędą inne działki gruntu od Sprzedającego i powiązanego z nim podmiotu. Nieruchomości wskazane w Umowie Przedwstępnej będą przedmiotem umów sprzedaży zwieranych przez różne podmioty, w różnym czasie. Z związku z tym sprzedaż pozostałych nieruchomości będzie przedmiotem odrębnych wniosków o interpretację.

W ramach sprzedaży Nieruchomości Sprzedający ma przenieść na Kupującego prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań.

W skład Nieruchomości wchodzą:

1.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 1, 5 w obrębie nr (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
2.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 4 w obrębie nr (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
3.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 6, 10 w obrębie nr (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
4.  prawo użytkowania wieczystego dziatek nr 7, 11 w obrębie nr (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
5.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 9 w obrębie nr (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
6.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 12 w obrębie nr (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
7.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 13 w obrębie nr (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
8.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 3, 8 w obrębie nr (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
9.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2 w obrębie nr (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`).

Jeżeli przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży dokonany zostałby podział działek, zmianie ulegną ich numery ewidencyjne.

Na działkach nr 4 i 5 będących przedmiotem sprzedaży znajdują się obiekty liniowe (wodociągi/rurociągi), które nie należą do Sprzedającego i nie wiadomo czy zostaną usunięte z nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży. Obiekty te znajdują się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat.

Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Transakcja będzie obejmować Nieruchomości, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (\`(...)\`)/2013 Rady Miasta (\`(...)\`) z dnia 5 grudnia 2013 r., dalej: „MPZP”).

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, zgodnie z ustaleniami MPZP znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP, C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L. Zdarzają się sytuacje, że dana działka gruntu będąca przedmiotem sprzedaży jest oznaczona dwoma lub większą liczbą wymienionych powyżej symboli np. działka nr 8 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L; działki nr 1, 4 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L, działki nr 3, 2 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L.

Zgodnie z MPZP teren o symbolu C4.ZP przeznaczony jest pod zieleń urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów kubaturowych poza obiektami małej architektury;
2.  ustala się realizację ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych;
3.  ustala się realizację głównych ciągów pieszo-rowerowych w rejonach oznaczonych na rysunku planu;
4.  dla terenu jako przestrzeni publicznej:
    1.  nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2;
    2.  nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2;
5.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 70%;
6.  nakazuje się zachowanie zwartych grup zadrzewień na 60% powierzchni terenu;
7.  dopuszcza się częściowo rekompozycję istniejących drzew, po spełnieniu przepisów odrębnych;
8.  nakazuje się kształtowanie zwartych grup zieleni od strony dróg publicznych 1.1.KDGP, 16.KD-L;
9.  zakazuje się grodzenia terenu;
10.  zakazuje się rozmieszczenia reklam;
11.  zakazuje się rozmieszczenia szyldów;
12.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu C8.ZP przeznaczony jest pod zieleń urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów kubaturowych poza obiektami małej architektury;
2.  ustala się realizację ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych;
3.  dla terenu jako przestrzeni publicznej:
    1.  nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2;
    2.  nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2;
4.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej-70%;
5.  nakazuje się zachowanie zwartych grup zadrzewień na 60% powierzchni terenu;
6.  dopuszcza się częściowo rekompozycję istniejących drzew, po spełnieniu przepisów odrębnych;
7.  zakazuje się grodzenia terenu;
8.  zakazuje się rozmieszczenia reklam;
9.  zakazuje się rozmieszczenia szyldów;
10.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z przepisami § 9.

1.  Zasady obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną terenu - zgodnie z § 17.
2.  Zasady obsługi komunikacyjnej terenu: dopuszcza się zjazdy techniczne na teren od: 13.KD-L ul. (…) i 16.KD-L projektowanej 3.

Teren o symbolu 13.KD-L przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających minimum 12,0 m;
2.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
3.  ustala się powiązania poprzez skrzyżowania z następującymi drogami:
    1.  14.KD-D ul. (…);
    2.  15.KD-L ul. (…);
    3.  16.KD-L projektowaną 3;
4.  ustala się powiązania z 1.1.KD-GP trasą (…) zgodnie z § 53;
5.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni.

1.  Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:
    1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
    4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
    5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.

Teren o symbolu 16.KD-L przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się linie rozgraniczające o szerokości minimum 12,0 m na odcinku od 13.KD-L ul. (…) do północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U;
2.  ustala się południowo-wschodnią linię rozgraniczającą drogi na odcinku od rejonu północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U do 4.KD-L projektowanej 1;
3.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
4.  ustala się powiązania poprzez skrzyżowania następującymi drogami:
    1.  4.KD-L (\`(...)\`);
    2.  13.KD-L (\`(...)\`);
    3.  17.KD-D (\`(...)\`);
5.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni;
6.  dopuszcza się parkowanie przyuliczne, w formie zatok postojowych, po północnozachodniej stronie jezdni.

1.  Warunki zagospodarowania terenu niezwiązane z urządzeniami drogowymi:
    1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
    4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
    5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.

Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości, których sprzedaż również jest objęta Umową Przedwstępną, z tym, że nabywcą tych nieruchomości są podmioty inne niż Kupujący.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomości w 2016 r. w drodze aportu. Aport Nieruchomości podlegał podatkowi VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Za wyjątkiem wchodzącej w skład Nieruchomości działki o numerze ewidencyjnym 2 położonej w obrębie (…) do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w celach komercyjnych, tj. nie były przedmiotem umowy dzierżawy. Od początku były one wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży. W przypadku działki o numerze ewidencyjnym 2 Sprzedający, aneksując w 2016 r. zawartą wcześniej umowę najmu, oddał w najem część tej działki (20 m2) na cele umieszczenia tam przez najemcę banneru reklamowego. W związku z niniejszą umową Sprzedający wystawiał na najemcę faktury VAT na uzgodnioną w umowie kwotę netto powiększoną o należny podatek VAT.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do każdej z działek, która będzie przedmiotem sprzedaży są następujące:

*   działka nr 1 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;

*   działka nr 5 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 4 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;

*   działka nr 6 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 10 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 7 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 11 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 10 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 12 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 13 znajduję się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;

*   działka nr 3 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L;

*   działka nr 8 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L;

*   działka nr 2 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L.

Obiekty linowe (wodociągi/rurociągi) znajdujące się na działkach nr 4 i 5 stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333). Od oddania do użytkowania do dostawy upłyną co najmniej 2 lata. Sprzedający nie poniósł, ani nie zamierza przed dokonaniem dostawy ponieść wydatków na ulepszenie powyższych budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Działka nr 2 była przedmiotem umowy najmu w 2016 r. na cele umieszczenia banneru reklamowego, który w 2016 r. został usunięty. Działka nr 2 była jeszcze przez jakiś czas wynajmowana w kolejnych latach, jednak nie było już na niej banneru. Sprzedający nigdy nie ujmował banneru w swojej ewidencji jako budowli i nie dokonywał jakichkolwiek odpisów amortyzacyjnych. Sprzedający nigdy nie rozliczał nakładów na baner reklamowy z jego właścicielem.

Dla celów ewidencji podatkowej działka nr 2 nie jest i nigdy nie była traktowana jako środek trwały. Grunt od początku był przeznaczony do sprzedaży (stanowił środek obrotowy).

Rurociągi/wodociągi znajdujące się na działkach nr 4 i 5 mają być usunięte. B. nie dokonywał rozliczenia nakładów z właścicielem w związku z ich wybudowaniem/wytworzeniem.

Wraz z zawarciem Umowy Przedwstępnej, dnia 11 marca 2020 r. została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy Sprzedającym oraz C. Sp. z o.o. a A. Sp. z o.o. oraz D. Sp. z o.o. Na mocy tej umowy A. Sp. z o.o. ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, ale na terenie Nieruchomości do momentu dostawy nie zostaną wybudowane budynki ani budowle. Prawo to obejmuje między innymi prawo posadowienia na Nieruchomości jednego lub dwóch bannerów reklamowych, niezwiązanych trwale z Nieruchomością. W związku z zawarciem umowy Sprzedający otrzymuje miesięczne wynagrodzenie (czynsz), które jest opodatkowane VAT.

Działki o nr 1, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 będące przedmiotem sprzedaży zgodnie z Umową Przedwstępną zdefiniowaną we wniosku o interpretację są działkami niezabudowanymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę lub opodatkowania podatkiem VAT w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i wyborem opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?
3.  Czy Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Nieruchomości będące przedmiotem omawianej sprzedaży nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę lub opodatkowaniu VAT w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i wyborem opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
3.  Kupujący będzie miał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji i do przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym.

Uzasadnienie:

Ad 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo jest zdefiniowane w art. 551 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (art. 2 pkt 27e ustawy o VAT).

Sprzedawane Nieruchomości nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ nie są wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości oprócz tych będących przedmiotem niniejszej sprzedaży. Wraz z przejściem Nieruchomości nie będą przenoszone na Kupującego umowy jakie Sprzedający zawarł w zakresie zarządzania Nieruchomościami czy w zakresie finansowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru jest objęta zakresem definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, na podstawie którego przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 2

Uzasadnienie w stosunku do gruntów niezabudowanych

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2- 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże na podstawie przepisów z art. 146aa ust. 1 pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Z powyższego przepisu wynika, że kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenu, a co za tym idzie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zatem ich sprzedaż nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Sprzedaż gruntów niezabudowanych jest opodatkowana VAT, jeżeli tereny te są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży obowiązuje MPZP. Nieruchomości znajdują się w granicach terenów oznaczonych w MPZP symbolami: C4.ZP, C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L.

Przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolem 13.KD-L i 16.KD-L są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na nich wybudowane m.in. drogi, chodniki, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiektem liniowym jest natomiast obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego).

Podobnie w przypadku działek gruntu znajdujących się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP czy C8.ZP, które są przeznaczone pod zieleń urządzoną.

Przykładami obiektów budowlanych, które mogą zostać wybudowane na terenach oznaczonych symbolami C4.ZP i C8.ZP są obiekty małej architektury oraz ciągi piesze w formie alejek parkowych i placyków pieszych, ciągi pieszo-rowerowe, chodniki, pochylnie, schody, które mogą stanowić budowle w rozumieniu prawa budowlanego.

Obiektami małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego są niewielkie obiekty, a w szczególności:

1.  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
2.  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
3.  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Podsumowując, działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP, C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP (mogą na nich zostać wybudowane obiekty budowlane) i ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Na przykład w interpretacji indywidualnej z dnia 21 czerwca 2016 r. (sygn. IBPP1/4512-347/16/ES) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że: „zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obie działki (nr 5615 i 5616) pomimo, iż części tych działek wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są oznaczone różnymi symbolami, to jednak zgodnie z przeznaczeniem podstawowym tych działek lub ich przeznaczeniem dopuszczalnym, istnieje możliwość przeznaczenia ww. terenu pod drogi wewnętrzne, urządzenia komunikacji pieszej i kołowej, sieci infrastruktury technicznej, zabudowę produkcyjną, usługową, handlowa, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. Ponieważ ww. elementy stanowią obiekty budowlane zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, stwierdzić należy, iż działki te nie stanowią terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę. Tym samym dostawa działek nr 5615 i 5616 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.”

W interpretacji indywidualnej z dnia 21 lipca 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-259/16/EK) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stanął na stanowisku, że: „w odniesieniu do części działki (\`(...)\`) oznaczonej symbolem ZL stanowiącej teren leśny, na której zgodnie z MPZP dopuszcza się m.in. realizację urządzonych miejsc do odpoczynku z obiektami i urządzeniami małej architektury będących obiektami budowlanymi zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane należy uznać ją w tej części za teren budowlany a tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 12 maja 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-3.4512.81.2017.2.AG), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawił pogląd, że: „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki oznaczonej nr 7/5, obejmującej teren wód powierzchniowych śródlądowych WS 5, dopuszcza budowę obiektów przeznaczenia uzupełniającego, w tym m.in. obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, należy stwierdzić, że działka ta stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym. Podsumowując, dostawa działki nr 7/5 położonej na obszarze oznaczonym symbolem WS 5 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest to grunt przeznaczony pod zabudowę.”

W związku z powyższym, dostawa niezabudowanych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Uzasadnienie w stosunku do gruntów, na których znajdują się obiekty budowlane

Na części działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się obiekty budowlane takie jak wodociągi/rurociągi, które nie stanowią własności Sprzedającego. Obiekty te znajdują się na Nieruchomości od ponad dwóch lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
2.  złożą, przed dniem dostawy tych obiektów do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawcy są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i złożą oświadczenie, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT)

W konsekwencji, dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, na których znajdują się budowle będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (a) nabycia towarów i usług lub (b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia podatku VAT powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Zdaniem Wnioskodawców przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, ponieważ nie stanowi dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i zostało złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu przedmiotowej sprzedaży i otrzymaniu faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT lub przeniesieniu do rozliczenia za następne okresy rozliczeniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie nieuznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy działek nr 1, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2 oraz w zakresie prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, a także za nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działek nr 4 i 5.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle powyższych uregulowań grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy.

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie Kodeks cywilny.

Na mocy art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 ustawy Kodeks cywilny, ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 ustawy Kodeks cywilny określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że dnia 11 marca 2020 r. Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw. W ramach sprzedaży Nieruchomości na Kupującego mają zostać przeniesione prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań. W skład Nieruchomości wchodzi prawo użytkowania wieczystego działek nr: 1, 5, 4, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8, 2. Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości, których sprzedaż również jest objęta Umową Przedwstępną, z tym, że nabywcą tych nieruchomości są podmioty inne niż Kupujący. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy przedmiotowa Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na definicję przedsiębiorstwa. Poza zakresem opisanej transakcji pozostaną zobowiązania, umowy zarządzania. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy.

Należy więc stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z tym, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku opisany przedmiot Transakcji, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą także kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy części Nieruchomości jako terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz opodatkowania podatkiem VAT części Nieruchomości w związku z rezygnacją zwolnienia od podatku VAT i wyboru opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

W związku z tym, że jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1 wniosku, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy ją opodatkować właściwą stawką podatku VAT.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 203), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/7 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości. Kupujący na podstawie ww. umowy dzierżawy ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Do momentu dostawy na Nieruchomości nie zostaną wybudowane budynki lub budowle. Dzierżawiący ma prawo do posadowienia na Nieruchomości jednego lub dwóch bannerów reklamowych niezwiązanych trwale z Nieruchomością.

Ponadto, działka nr 2 w 2016 r. była przedmiotem umowy najmu, celem umieszczenia przez najemcę na działce banneru reklamowego, który w tym samym roku został z ww. działki usunięty. Sprzedający nie rozliczał nakładów związanych z bannerem reklamowym z jego właścicielem.

Jak wynika z wniosku do dnia dostawy Nieruchomości nie zostaną na niej wybudowane budynki lub budowle. Natomiast bannery reklamowe, które Kupujący ma prawo posadowić na Nieruchomości nie będą trwale z nią związane. Powyższa okoliczność powoduje, że działki nr 1, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2 będą stanowiły działki niezabudowane.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że na działkach nr 4 i 5 znajdują się obiekty liniowe (wodociągi/rurociągi), które nie są własnością Sprzedającego. Sprzedający nie dokonywał rozliczenia nakładów z właścicielem ww. obiektów. Wnioskodawca wskazał, że ww. obiekty liniowe stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Według przepisu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. Zatem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją nabycia przez Kupującego działek gruntu wraz z naniesieniami niestanowiącymi własności Sprzedającego.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że obiekty liniowe (nieaktywny wodociąg / rurociąg) nie stanowią części składowej ww. Nieruchomości. Tym samym obecność powyższego naniesienia nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

Należy zatem uznać, że działki nr 4 i 5 również stanowią grunt niezabudowany.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę (zieleń urządzoną i drogę publiczną klasy lokalnej, w ramach których mogą zostać wybudowane ciągi piesze w formie alej parkowych i placyków pieszych, ciągi pieszo-rowerowe, chodniki, pochylnie, schody, droga publiczna). A zatem przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);

*   nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek nr 1, 5, 4, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2, tym samym transakcja ich sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w związku z zawarciem z Kupującym umowy dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość, otrzymuje miesięczne wynagrodzenie (czynsz) opodatkowane podatkiem VAT. Należy zatem stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie są spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa działek gruntu nr 4 i 5 wchodzących w skład Nieruchomości, na których znajdują się obiekty liniowe, które nie należą do Sprzedającego, podlegać będą zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji, należało uznać za nieprawidłowe, natomiast w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek nr 1, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy – jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabyte Nieruchomości (działki nr 1, 5, 4, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2) będzie wykorzystywał do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wątpliwości Strony dotyczą prawa do odliczenia i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu planowanej transakcji.

Jak wyżej wskazał tut. Organ, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1, 5, 4, 6, 10, 7, 11, 9, 12, 13, 3, 8 i 2) na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b lub ust. 11 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Nadmienia się, że w zakresie stawki podatku, jaką będzie opodatkowana Nieruchomość (część pytania nr 2 wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ wskazuje również, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 217), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z póżn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.