Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-745/16-3/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-26
Teza: 1) Czy odpłatne zbycie Nieruchomości, które zostanie dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? 2) Czy odpłatne zbycie Nieruchomości, które zostanie dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2016 r. (data wpływu do Izby Skarbowej Warszawie 29 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną (dalej: „Wnioskodawca”). Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, między małżonkami istnieje ustrój rozszerzonej umownie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca jest rolnikiem, prowadzącym wraz z żoną działalność rolniczą w ramach rodzinnego gospodarstwa rolnego. Gospodarstwo rolne zostało utworzone w 1996 roku. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym zwolnionym od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 nr 177, poz. 1054 ze zm. - dalej „Ustawa VAT”).

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, aczkolwiek jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 115 Ustawy VAT ze względu na prowadzoną działalność rolniczą.

W skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy wchodzą nieruchomości rolne położone w trzech regionach Polski. Wnioskodawca stara się bowiem optymalnie wykorzystać warunki naturalne, czyli dostosować uprawy do klasy gleb oraz warunków klimatycznych. W konsekwencji w województwie warmińsko - mazurskim prowadzona jest uprawa winorośli, w województwie mazowieckim prowadzona jest uprawa zbóż, a w województwie podkarpackim prowadzone są uprawy kukurydzy, rzepaku, łubinu i ziemniaków. Wszystkie uprawy Wnioskodawcy spełniają kryteria rolnictwa ekologicznego.

Jako pierwsza została nabyta w 1996 roku nieruchomość rolna na Mazurach, gdzie wykorzystując odpowiednie, pagórkowate ukształtowanie terenu Wnioskodawca założył winnicę. Następnie doszło do powiększenia gospodarstwa rolnego - w 2003 r. - o nieruchomość rolną w woj. mazowieckim, o czym zdecydowały warunki lokalizacyjne. Kolejne powiększenie gospodarstwa rolnego zostało dokonane w województwie podkarpackim głównie w latach 2007-2010.

Obecnie gospodarstwo rolne Wnioskodawcy składa się z trzech niezależnych kompleksów. W województwie mazowieckim Wnioskodawca jest właścicielem lub współwłaścicielem gruntów rolnych o łącznej pow. ok. 24 ha nabytych w postaci zwartego kompleksu rolnego o pow. 23 ha w 2003 roku. W następnych latach areał został powiększony: w 2006 r. o 0,04 ha, w 2011 r. o 0,17 ha, w 2012 r. o 0,55 ha, w 2014 r. o 0,14 ha.

W woj. podkarpackim Wnioskodawca jest właścicielem lub współwłaścicielem gruntów rolnych o łącznej powierzchni ok. 77 ha. Z czego: w 2007 r. zostało nabyte 18,70 ha, w 2008 r. 33,96 ha, w 2009 r. 11,09 ha, w 2010 r. 8,76 ha, w 2011 r. 3,27 ha, w 2012 r. 0,14 ha, w 2015 r. 0,25 ha, w 2016 r. 0,33 ha.

W woj. warmińsko-mazurskim Wnioskodawca jest właścicielem lub współwłaścicielem gruntu rolnego zakupionego w 1996 r. o powierzchni ok. 8,6 ha.

W sumie Wnioskodawca prowadzi zatem działalność rolniczą na powierzchni ok. 110 ha użytków rolnych.

W dalszej części niniejszego wniosku niezabudowana nieruchomość rolna, wykorzystywana na cele rolnicze, której właścicielem lub współwłaścicielem jest Wnioskodawca będzie określana jako: „Nieruchomość”. Od wszystkich Nieruchomości opłacany jest podatek rolny, ziemia rolna utrzymywana jest w dobrej kulturze rolnej, zgodnie z wymaganiami ochrony środowiska oraz otrzymywane są do niej płatności bezpośrednie.

Obecnie posiadane przez Wnioskodawcę grunty rolne w woj. mazowieckim znalazły się na obszarze, na którym Gmina - w związku z wybudowaniem autostrady w 2012 r. - realizuje strefę przemysłową. Uchwalone zostały uchwałami Rady Miejskiej z dnia 28 września 2011 r. oraz z dnia 29 stycznia 2014 r. miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowana została inwestycja. Spowodowało to rozwój ekonomiczny tych terenów poprzez budowę nowego układu drogowego wraz z infrastrukturą oraz nowych zakładów przemysłowych, co w efekcie przyniosło wzrost zainteresowania kolejnych inwestorów zakupem gruntów położonych w strefie przemysłowej z przeznaczeniem ich na cele inwestycyjne.

Naturalną konsekwencją realizowanej przez Gminę strategii rozwoju strefy przemysłowej jest równoczesny spadek przydatności rolniczej gruntów uprawnych położonych na jej obszarze spowodowany wzrostem skażenia gleby i powietrza. Tereny strefy przemysłowej z założenia narażone są na wyższy poziom emisji zanieczyszczeń, dodatkowo jednak szczególnie negatywnie na jakość gleb wpływa transport samochodowy, który zanieczyszcza glebę i szatę roślinną spalinami zawierającymi związki ołowiu. Łączne oddziaływanie zarówno przemysłu, jak i szlaków komunikacyjnych oraz transportowych w postaci autostrady i nowych dróg na terenie strefy, w sposób zasadniczy nie tylko obniża walory ekologiczne przyległych gruntów rolnych ale przede wszystkim poprzez degradację jakości gleby stwarza zagrożenie dla spełnienia obowiązujących w produkcji roślinnej norm jakościowych Unii Europejskiej.

Kierując się potrzebą spełnienia wymogów ochrony środowiska niezbędnych dla kwalifikowanej produkcji rolnej, Wnioskodawca uznał konieczność stopniowego ograniczania produkcji rolnej w Gminie. W związku z tym podjął decyzję aby skorzystać z ofert ze strony inwestorów i zbyć nieruchomości znajdujące się w strefie przemysłowej, a uzyskane środki przeznaczyć na zakup nowych gruntów rolnych oraz dalszy rozwój swego gospodarstwa w innej, korzystniejszej z ekologicznego punktu widzenia lokalizacji.

Wnioskodawca zaznacza, że powiększając 13 lat temu swoje gospodarstwo, do czasu powstania strefy przemysłowej, nie miał zamiaru sprzedaży Nieruchomości wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie zamieszczał w prasie i mediach żadnych ogłoszeń.

Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności innej niż rolna, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie podejmował wobec Nieruchomości działań mających na celu zwiększenie ich wartości rynkowej, tzn. nie składał wniosków mających na celu dokonanie: podziałów geodezyjnych Nieruchomości, nie dokonywał uzbrojenia Nieruchomości nie doprowadzał dróg publicznych do Nieruchomości, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie uzyskiwał decyzji o warunkach zabudowy, nie składał wniosków dotyczących sporządzenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego studium. Wnioskodawca nie zamierza również podejmować takich działań w przyszłości.

W związku z opisaną powyżej - niezależną od Wnioskodawcy - zmianą przeznaczenia terenu, do Wnioskodawcy zwrócił się Nabywca i złożył ofertę nabycia Nieruchomości, ze względu na zawartą już wcześniej umowę nabycia nieruchomości sąsiednich i prowadzony proces pozyskiwania niezbędnych dla inwestycji zezwoleń i pozwoleń (decyzja środowiskowa, decyzja wodno-prawna oraz inne).

Wnioskodawca podkreśla, że z uwagi na fakt, że na obszarze gdzie Wnioskodawca prowadzi uprawy rolne rozwija się intensywnie strefa przemysłowa, to Nieruchomości na tym obszarze przestały być dla Wnioskodawcy korzystną lokalizacją do prowadzenia ekologicznej uprawy roślin.

W konsekwencji Wnioskodawca przyjął ofertę sprzedaży Nieruchomości niezbędnych dla Nabywcy do realizacji jego inwestycji oraz zawarł przedwstępne umowy zobowiązujące do przeniesienia w przyszłości, po spełnieniu się określonych warunków, tytułu własności Nieruchomości:

1.  udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej nieruchomości gruntowej, obejmującej działki ewidencyjne 54/16, 54/22, 54/24 o łącznej pow. 18,2242 ha, nabyte na podstawie aktu notarialnego z dnia 26 czerwca 2003 r., objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
2.  własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działki ewidencyjne 72/3,72/9,77/1 o łącznej pow. 10,6848 ha nabytej na podstawie aktów notarialnych z dnia 16.05.2003 (działka 72/3,72/9 - pow. 10,6457 oraz Rep. A Nr 12124/06 z dnia 8 grudnia 2006 r. (działka 77/1 - pow. 0,0391 ha), objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
3.  udziału 16645/35460 części niezabudowanej nieruchomości gruntowej, obejmującej działki ewidencyjne 58/2 oraz 58/4 o łącznej pow. 0,2388 ha, nabytej na podstawie umowy zamiany zawartej z Gminą w trybie art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z dnia 8 października 2014 r., która jest drogą gruntową przebiegającą przez nieruchomość opisaną w pkt 1), objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na fakt, że w wyniku dynamicznego rozwoju inwestycji na terenie strefy przemysłowej powodującego wzrost zanieczyszczenia środowiska oraz zmianę stosunków wodnych, następuje nieodwracalny proces spadku przydatności rolniczej gruntów uprawnych, których właścicielem lub współwłaścicielem jest Wnioskodawca w woj. mazowieckim, Wnioskodawca planuje, że w przyszłości dokona sprzedaży kolejnych Nieruchomości w celu przeniesienia gospodarstwa do innej lokalizacji. Poza gospodarstwem rolnym, Wnioskodawca posiada również zabudowane nieruchomości mieszkalne.

Wnioskodawca wskazuje, że na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat dokonał następujących transakcji zbycia nieruchomości:

1.  w 2014 r. w wyniku decyzji gminy o lokalizacji inwestycji celu publicznego (budowa dróg do Centrum Innowacji) i w ślad za jej wnioskiem, zawarta została umowa zamiany nieruchomości o pow, 0,3546 ha obejmującej cztery działki geodezyjne, dla potrzeb tej realizacji;
2.  w 2014 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży na rzecz osoby fizycznej udziału w nieruchomości mieszkaniowej nabytej w formie dziedziczenia ustawowego;
3.  w 2010 r. Wnioskodawca otrzymał dwie Decyzje Wojewody ustalające odszkodowanie za prawo własności Nieruchomości o powierzchni ok. 1,4102 ha obejmującej dwanaście działek geodezyjnych które przeszły z mocy prawa na własność Skarbu Państwa w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80,poz. 721 ) z dniem, w którym decyzja Wojewody z dnia 15 lipca 2009 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady stała się ostateczna tj. z dniem 25 sierpnia 2009 r.;
4.  w wyniku decyzji nr 1/98 o ustaleniu lokalizacji autostrady, wydanej przez Wojewodę w dniu 23 grudnia 1998 r. w dniu 19 grudnia 2008 r. Skarb Państwa - Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad - w trybie art. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nabył Nieruchomość o łącznej powierzchni ok. 0,6017 ha obejmującą sześć działek geodezyjnych z przeznaczeniem na budowę autostrady;
5.  w 2007 r. została sprzedana Nieruchomość położona w województwie mazowieckim, o łącznej powierzchni 0,4142 ha obejmująca dwie działki geodezyjne; zakupione w 2003 r.; Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości. Dokonał sprzedaży Nieruchomości na rzecz osób będących właścicielami sąsiednich gruntów rolnych z ich inicjatywy;
6.  w 2006 r. została sprzedana Nieruchomość, o powierzchni 0,63 ha, obejmująca jedną działkę geodezyjną, zakupioną w 2003 r. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości. Dokonał sprzedaży Nieruchomości na rzecz osób będących właścicielami sąsiednich gruntów rolnych z ich inicjatywy;
7.  w 2006 r. w wyniku uchwały gminy o nabyciu nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod budowę drogi gminnej i w ślad za jej wnioskiem, zawarta została umowa sprzedaży 1/2 z udziału w nieruchomości o pow. ok. 0,2619 ha obejmującej dwie działki geodezyjne, dla potrzeb tej realizacji;

W związku z zaistniałym stanem faktycznym, Wnioskodawca chciałby upewnić się jakie skutki podatkowe będzie miała dla niego dokonana w przyszłości sprzedaż jego Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy odpłatne zbycie Nieruchomości, które zostanie dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy odpłatne zbycie Nieruchomości, które zostanie dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1)

W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zbycie Nieruchomości, które zostanie dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2)

W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zbycie Nieruchomości, które zostanie dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT.

Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawcy

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: „PIT”) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, iicząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wskazać należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT statuuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy.

Zatem jeśli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT. Wobec tego uzyskany dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Zgodnie z powyższym, aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, niezbędne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

*   zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej;

*   zbycie musi zostać dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do brzmienia art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Łączne spełnienie znamion określonych powyżej wskazuje, iż działanie w zakresie sprzedaży nieruchomości spełnia przesłanki prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do poszczególnych przesłanek charakteryzujących działalność gospodarczą, w orzecznictwie wskazuje się następujące cechy:

1.  działalność zarobkowa

Działalność podatnika, aby mogła zostać uznana za działalność gospodarczą musi mieć charakter zarobkowy. Dana działalności jest zarobkowa jeśli jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodów nad kosztami tej działalności, czyli nakierowana na osiągnięcie zysku.

1.  działalność handlowa

W art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT w punktach od a) do c) zawarty jest wyczerpujący katalog aktywności uznawanych za działalność gospodarczą. Zarobową aktywność podatnika uznaje się za handlową jeżeli nabywa nieruchomości w celu odsprzedaży, a następnie w krótkim czasie sprzedaje je z zyskiem.

1.  działalność prowadzona we własnym imieniu

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

1.  działalność prowadzona bez względu na jej rezultat

Ustawowa definicja działalności gospodarczej nie wymaga uzyskania skonkretyzowanych wyników podejmowanych działań. Istotne jest działanie w celu osiągnięcia zysku, a nie sam rezultat tego działania.

1.  działalność prowadzona w sposób zorganizowany

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym, to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany. O zorganizowanym charakterze działalności świadczy ciągłe nabywanie kolejnych nieruchomości w celu odsprzedaży z zyskiem, sprzedawanie ich i nabywanie nowych.

1.  działalność prowadzona w sposób ciągły

Przesłanka „ciągłości" ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie).

Podkreślić trzeba, że najważniejsze znaczenie w kontekście kwalifikacji przychodów do źródła „działalność gospodarcza”, bądź do innych źródeł przychodów, ma kwestia stosownego zorganizowana i ciągłości tej aktywności (vide: wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2014 r. sygn. akt li FSK 2728/12).

Wskazać należy, iż granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane, jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT) od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT), ma charakter płynny. O właściwej kwalifikacji przychodu musi decydować całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

Na stwierdzenie, czy transakcje zbycia nieruchomości były dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mają wpływ takie okoliczności jak: przedział czasowy między datą nabycia, a odpłatnego zbycia nieruchomości; częstotliwość transakcji; forma nabycia własności nieruchomości; sposób faktycznego wykorzystywania przez podatnika nieruchomości przed zbyciem; działania jakie zostały podjęte przed zbyciem nieruchomości, sposób organizacji sprzedaży (vide: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 10 lipca 2014 r. sygn. akt l SA/Bk 250/14).

Działania polegające na wielokrotnej sprzedaży nieruchomości, które to transakcje poprzedza przeprowadzenie szeroko zakrojonych działań przygotowawczych o charakterze inwestycyjnym, a z tymi nieruchomościami podatnik nie wiąże celu polegającego na zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych lub innych potrzeb skutkują tym, iż przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o RIT (vide: wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r. sygn. akt ii FSK 2110/11).

Jeżeli zatem nieruchomości są nabywane w większej ilości w celu ich odsprzedaży, a z inicjatywy właścicieli następuje: zmiana przeznaczenia gruntów na budowlane, uzbrojenie terenu, podział gruntów, a następnie ich sprzedaż, to w takiej sytuacji zgodnie z orzecznictwem spełnione są przesłanki do uznania, że prowadzona jest działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazać również należy, że spełnienie celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. Również kryterium „ciągłości" nie jest spełnione, jeżełi działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp. (vide: wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r. sygn. akt łl FSK 2110/11).

W orzecznictwie wskazuje się również, że o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła działalność gospodarcza nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem (vide: wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 821/13). Zgodnie z orzecznictwem (vide: wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r„ sygn. akt II FSK 867/12) błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Również w najnowszym wyroku z dnia 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż nieprawidłowa jest praktyka, zgodnie z którą organy podatkowe, kwalifikując przychody ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, kierują się na ogół przede wszystkim liczbą (powtarzalnością) przeprowadzonych transakcji sprzedaży oraz w praktyce dla organów nie ma znaczenia fakt, że do nabycia nieruchomości dochodzi zawsze w określonych okolicznościach np. w drodze spadkobrania albo darowizny, albo w celu lokacyjnym. NSA w tym wyroku podkreślił również, że zawsze należy brać pod uwagę całokształt zdarzeń i okoliczności, które związane były z zakupem oraz sprzedażą nieruchomości: „Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta (np. podatnik dokonuje sprzedaży gruntu z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego w następstwie istotnych problemów finansowych albo też zbywa nieruchomość, którą nabył wprawdzie w celu gospodarczym, lecz z określonych powodów nie zadecydował o jej gospodarczym wykorzystaniu, nie weszła ona w skład przedsiębiorstwa, stała się zbędna dla realizacji pierwotnie założonych zamiarów). Podobnie postrzegać można sytuację, w której podatnik nabywa po atrakcyjnej cenie dużą nieruchomość, część z niej zabudowuje budynkiem mieszkalnym, a pozostały fragment zbywa (nawet po jego podzieleniu na mniejsze działki gruntu)."

Stosownie do przywołanego powyżej orzecznictwa stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie spełnił żadnych przesłanek do uznania planowanej przez niego sprzedaży Nieruchomości za dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na gruncie Ustawy o PIT:

1.  Wnioskodawca nabywał Nieruchomości w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego i wykorzystywał je w celach rolniczych. Celem Wnioskodawcy nie było zatem nabycie Nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży z zyskiem. Nie można więc uznać, że Nieruchomości te są towarem handlowym sprzedawanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Stanowią one składniki majątku prywatnego Wnioskodawcy, wykorzystywanego do działalności rolniczej w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.
2.  Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności innej niż rolna, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
3.  Wnioskodawca nie podejmował wobec Nieruchomości działań mających na celu zwiększenie ich wartości rynkowej, tzn. nie składał wniosków mających na celu dokonanie podziałów geodezyjnych, nie dokonywał uzbrojenia, nie doprowadzał dróg publicznych, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie uzyskiwał decyzji o warunkach zabudowy, nie składał wniosków dotyczących sporządzenia iub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego studium. Wnioskodawca nie podejmował żadnych zaplanowanych i przemyślanych czynności, które byłyby nakierowane na dokonywanie sprzedaży Nieruchomości.
4.  Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane nastąpiła bez żadnego udziału Wnioskodawcy. Wynikające z rozwoju strefy przemysłowej zanieczyszczenie środowiska spowodowało spadek przydatności rolniczej ze względu na utratę możliwości upraw ekologicznych na Nieruchomościach i stało się główną przyczyną podjęcia decyzji o ich sprzedaży przez Wnioskodawcę.
5.  Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań mających na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie zamieszczał w prasie i mediach żadnych ogłoszeń, nie prowadził żadnych działań marketingowych związanych z proponowaniem zbycia Nieruchomości, nie nawiązał współpracy z podmiotami pośredniczącymi w sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy.
6.  Zrealizowane transakcje zbycia Nieruchomości, w głównej mierze nastąpiły bez żadnego czynnego działania ze strony Wnioskodawcy gdyż wynikały ze zmiany przeznaczenia terenu, na którym się one znajdowały. W związku z zapadłymi decyzjami o budowie dróg publicznych, Wnioskodawca utracił lub zbył własność Nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego dla potrzeb realizacji tych inwestycji.

Sprzedaż Nieruchomości planowana przez Wnioskodawcę nie będzie odbywała się w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, gdyż nie będzie ona nosiła znamion zorganizowania oraz ciągłości. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika zatem, że podjęte przez Wnioskodawcę działania nie wypełniają dyspozycji przepisu art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości:

1.  nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli Wnioskodawca dokona zbycia Nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie;
2.  będzie stanowić źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, jeżeli Wnioskodawca dokona zbycia Nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy w tym miejscu zastrzec, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

W odniesieniu do powołanych wyroków należy stwierdzić, że wydane są one w indywidualnych sprawach osądzonej w określonym stanie faktycznym i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., Nr 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.