Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1255/13/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-03-20
Teza: 1. Czy kwota wpłacona podatnikowi tytułem zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości, zawartej przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, w której termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, na kwotę w wysokości 50-60% umówionej ceny sprzedaży nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? 2. Czy w razie zawarcia przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, kwota wpłacona tytułem zadatku stanowiąca 50-60% ceny nabycia, która została wpłacona na podstawie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży tej nieruchomości zawartej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia oraz pozostała do zapłaty cena sprzedaży w kwocie 40% umówionej ceny sprzedaży nieruchomości, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; umowa-umowa przedwstępna; zadatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 13 grudnia 2013 r. (data otrzymania 23 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i otrzymania zadatku oraz zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i otrzymania zadatku oraz zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca na mocy postanowienia Sądu Okręgowego z 6 maja 2010 r. zmieniającym częściowo postanowienie Sądu Rejonowego z 1 lutego 2010 r. nabył w drodze podziału majątku dorobkowego nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym położoną w miejscowości C.

Wnioskodawca zamierzał sprzedać powyższą nieruchomość po upływie 5 lat od dnia nabycia, tj. po 1 stycznia 2016 r. Z uwagi na wysokie koszty utrzymania Wnioskodawca postanowił wynająć omawianą nieruchomość. We wrześniu 2013 r. Wnioskodawca otrzymał propozycję nabycia nieruchomości od osoby, która początkowo była zainteresowana najmem. Ponieważ potencjalny najemca chciałby prowadzić na nieruchomości działalność gospodarczą oraz zamieszkać w niej, to planuje poczynić na niej znaczne nakłady. Z tej przyczyny chciałby dysponować – w celu uzyskania stosownego kredytu – umową przedwstępną nabycia nieruchomości. Ponieważ Wnioskodawca zamierzał sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od dnia nabycia, zaproponował zainteresowanemu zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, na podstawie której, w celu zabezpieczenia interesu obu stron transakcji, nabywca wpłaciłby Wnioskodawcy zadatek w kwocie stanowiącej 50-60% wartości nieruchomości. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostałby ustalony na styczeń 2016 r. W razie zawarcia umowy przyrzeczonej zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Wnioskodawca będzie mógł zatrzymać kwotę wpłaconą tytułem zadatku, a kupujący będzie zobowiązany do zapłaty pozostałych 50-40% ceny sprzedaży.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania:

1.  Czy kwota wpłacona podatnikowi tytułem zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości, zawartej przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, w której termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, na kwotę w wysokości 50-60% umówionej ceny sprzedaży nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w razie zawarcia przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, kwota wpłacona tytułem zadatku stanowiąca 50-60% ceny nabycia, która została wpłacona na podstawie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży tej nieruchomości zawartej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia oraz pozostała do zapłaty cena sprzedaży w kwocie 40% umówionej ceny sprzedaży nieruchomości, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1 – kwota zadatku wpłacona na podstawie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości, zawartej przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, w wysokości 50-60% przyrzeczonej ceny sprzedaży nieruchomości, w razie zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie 5 lat od dnia jej nabycia, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych.

Wnioskodawca uzasadnił, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W cytowanym przepisie zostało użyte wyrażenie „zbycie”, co oznacza, że aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu musi nastąpić sprzedaż nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej nie następuje zbycie nieruchomości, a jedynie przyrzeczenie zawarcia w przyszłości umowy zbywającej. Ponadto w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tak więc moment powstania obowiązku podatkowego związany jest z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność czy cena ta została zapłacona, gdyż obowiązek ten powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

W opinii Wnioskodawcy, jeżeli chodzi o prawnopodatkowe skutki wręczenia zadatku, to mógłby on podlegać opodatkowaniu na mocy art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako „inny dochód” do czego skłaniałaby wykładnia przepisu: otwarty charakter precyzującego to pojęcie wyliczenia art. 20 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niemożność zakwalifikowania zadatku, jako przychodu na podstawie innego przepisu. Zdaniem Wnioskodawcy opodatkowanie na podstawie ww. przepisu, wchodziłoby w grę tylko wówczas, gdyby umowa przyrzeczona nie doszła do skutku z winy przyszłego kupującego. Tylko wtedy bowiem suma wpłacona tytułem zadatku stałaby się własnością Wnioskodawcy. Zadatek do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi formę zabezpieczenia, gwarancji: jest szczególnym rodzajem sankcji z tytułu niewykonania zobowiązania; może on także spełniać rolę odstępnego, a także zaliczki, jeżeli umowa przyrzeczona zostanie zawarta („Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania tom 1” G. Bieniek (red.), s. 202, Wyd. 8, Warszawa 2007). Jeżeli ewentualne przejście własności środków pieniężnych powierzonych Wnioskodawcy tytułem zadatku może nastąpić najwcześniej z dniem upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (albo w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej), nie można mówić o jakiejkolwiek ostateczności nabycia środków pieniężnych przez Wnioskodawcę. Z przyczyn powyższych zadatek (bez względu na jego wysokość) – jeżeli stanowi zabezpieczenie należytego wykonania umowy przedwstępnej – nie powinien w chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz jego wręczenia podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (wyrok Sądu Najwyższego z 12 maja 2005 r. sygn. akt V CK 577/04).

Natomiast zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2 – kwota zadatku w kwocie 50-60% ceny sprzedaży wpłacona w chwili zawierania umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości, która została zawarta przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia oraz kwota stanowiąca 50-40% ceny sprzedaży zapłacona w chwili zawierania umowy przyrzeczonej przenoszącej własność tej nieruchomości – po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości – nie będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca uzasadnił swoje stanowisko poprzez wyjaśnienie, że w orzecznictwie i doktrynie (z uwagi na jasne brzmienie przepisu) nie budzi wątpliwości, że odpłatne zbycie nieruchomości, dokonywane bez związku z działalnością gospodarczą po upływie 5 lat od jej nabycia, nie stanowi przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie podlega opodatkowaniu (tak Wyrok NSA z 5 czerwca 2003 r. sygn. akt III SA 2731/01, niepubl; „Podatek dochodowy od osób fizycznych” J. Marciniuk (red.) str. 119, pkt 132, Warszawa 2012). Tym samym kluczowe znaczenie mają moment nabycia oraz moment zbycia nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości, w kształcie, w jakim będzie ono podlegało zbyciu, nastąpiło 9 maja 2010 r. NSA w wyroku z 28 stycznia 1998 r. (I SA/Gd 208/96 niepubl.) stwierdził, że przyznanie rzeczy jednemu małżonkowi w wyniku sądowego podziału majątku wspólnego z obowiązkiem dopłat lub spłat na rzecz drugiego małżonka jest nabyciem nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Reasumując, sprzedaż nieruchomości począwszy od 1 stycznia 2016 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu, z uwagi na upływ 5-letniego okresu od daty nabycia, liczonego od końca 2010 r. Zgodnie z wyrokiem NSA z 28 czerwca 2000 r. (SA/Gd 2258/95) „bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena została zapłacona, bowiem obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy”. Z powyższego stwierdzenia wnioskować należy, że fakt zaliczenia zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej na poczet umówionej ceny sprzedaży przyrzeczonej i zapłaty pozostałej ceny sprzedaży w kwocie 40-50 % ceny sprzedaży pozostaje bez znaczenia dla opodatkowania ceny sprzedaży określonej w umowie przenoszącej własność. Umowa przyrzeczona zostanie bowiem zawarta po 1 stycznia 2016 r., a zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 przychód w znaczeniu ekonomicznym uzyskany z realizacji tej umowy nie będzie stanowił przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zauważyć należy, że zgodnie z zapytaniem Wnioskodawcy niniejsza interpretacja zawiera odpowiedź w zakresie skutków podatkowych zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i otrzymania zadatku oraz zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Organ nie odnosił się natomiast do sposobu i daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę a wyłącznie przyjął za nim, że nieruchomość, o której mowa we wniosku została nabyta w 2010 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy normuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z ich sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nabytą w 2010 r. nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym. Powyższa sprzedaż jak wynika z wniosku zostałaby poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, na mocy której kupujący wpłaciłby na rzecz Wnioskodawcy zadatek w wysokości 50-60% wartości nieruchomości. Pozostała kwota sprzedaży czyli 50-40% ceny sprzedaży ma zostać wpłacona po zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży. Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży zostałby ustalony na styczeń 2016 r., a więc po upływie 5-letniego okresu od daty nabycia nieruchomości, liczonego od końca 2010 r.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Należy wyjaśnić, że umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania (zob. J. Jezioro, \[w:\] Gniewek, Komentarz 2010).

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, \[w:\] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, \[w:\] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć zatem należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności wskazanej we wniosku nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Wobec tego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie w przyszłości. Umowa przedwstępna, po spełnieniu określonych warunków w niej zawartych, obliguje strony dokonujące transakcji sprzedaży omawianej nieruchomości do podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej, na podstawie której dopiero następuje przeniesienie własności tej nieruchomości na nabywcę.

Z kolei umowa przenosząca własność (sprzedaży) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów – ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego – strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, np. w formie zadatku.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynika, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Z kolei stosownie do przepisu art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego – w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie więc z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej ani wcześniejsza zapłata części ceny sprzedawanej nieruchomości.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w niniejszym wniosku należy stwierdzić, że zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której Wnioskodawca otrzymałby kwotę zadatku w wysokości 50-60% wartości nieruchomości nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc otrzymany przez Wnioskodawcę zadatek na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, której termin zostałby ustalony na styczeń 2016 r. jak również otrzymanie w tym terminie pozostałej do zapłaty ceny sprzedaży w kwocie 50-40% umówionej ceny sprzedaży nieruchomości nie wywołają po stronie Wnioskodawcy skutków podatkowych w postaci powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w momencie przyjęcia zadatku ani w chwili przyjęcia przez Wnioskodawcę pozostałej części ceny sprzedaży nieruchomości. Istotne znaczenie dla powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miała bowiem data podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując, jeśli ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości rzeczywiście zostanie zawarta w 2016 r., to z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym upłynie 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie będzie podlegać w ogóle opodatkowaniu, tym samym po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Jeżeli jednak nie doszłoby do zawarcia w 2016 r. przyrzeczonej umowy sprzedaży, a więc nie nastąpiłoby przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego, a zadatek zostałby przez niedoszłego zbywcę (sprzedającego) zatrzymany, wówczas przychód z tytułu otrzymania zadatku powstałby w momencie zachowania tego zadatku przez sprzedającego – Wnioskodawcę. Kwota zachowanego zadatku stanowić będzie w tym przypadku przysporzenie majątkowe dla Wnioskodawcy. Przysporzenie to jak słusznie zauważył Wnioskodawca będzie stanowić przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pamiętać również należy, że do transakcji sprzedaży dochodzi w momencie podpisania ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości a nie w chwili otrzymania zapłaty od kupującego. Obowiązek podatkowy powstaje zaś w dacie sprzedaży a nie w dacie otrzymania ceny.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.