Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/415-666/09/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-25
Teza: Czy według stanu przedstawionego we wniosku może wnioskodawczyni pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania częściowo wykorzystać na remont mieszkania, spłatę zadłużenia i nie płacić od tej kwoty podatku, a część zadeklarować i opodatkować?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 25 czerwca 2009r.), uzupełnionym w dniu 23 lipca 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek ten nie spełniał wymogów formalnych w związku z czym, pismem dnia 16 lipca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-666/09/JT wezwano do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono w dniu 23 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2008r. zmarł brat wnioskodawczyni, po którym odziedziczyła mieszkanie. W styczniu 2009r. postanowieniem Sądu wnioskodawczyni nabyła jako jedyna spadkobierczyni ww. mieszkanie. Mieszkanie to obciążone jest kredytem hipotecznym zaciągniętym przez spadkodawcę.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać to mieszkanie. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży chce częściowo wykorzystać na remont swojego mieszkania (innej nieruchomości), spłacić kredyt hipoteczny a pozostałą część kwoty zadeklarować do opodatkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy według stanu przedstawionego we wniosku wnioskodawczyni może pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania częściowo wykorzystać na remont mieszkania, spłatę zadłużenia i nie płacić od tej kwoty podatku, a część zadeklarować i opodatkować?

Zdaniem wnioskodawczyni, jeżeli część przychodu ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na spłatę kredytu i na remont własnego mieszkania to może skorzystać z ulgi podatkowej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie , z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawczynię spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawczyni w 2008r. nabyła w drodze spadku po zmarłym bracie mieszkanie, które zamierza sprzedać aby spłacić kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę na nabycie tego mieszkania. Ponadto część uzyskanej ze sprzedaży kwoty chce przeznaczyć na remont własnego mieszkania, a pozostałą część opodatkować.

Z uwagi zatem na fakt, iż w sprawie której dotyczy wniosek, nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2008r. (tj. w dniu śmierci brata), a sprzedaż tej nieruchomości ma nastąpić przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie - dokonując oceny skutków podatkowych przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 e ust. 2 ww. ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast w świetle art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy)

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, iż w skład masy spadkowej wchodziło mieszkanie zakupione przez spadkodawcę (brata wnioskodawczyni), obciążone kredytem hipotecznym.

Wątpliwość wnioskodawczyni budzi fakt czy kwotę uzyskaną ze sprzedaży tego mieszkania można pomniejszyć o kwotę przeznaczoną na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez brata wnioskodawczyni (spadkodawcę) oraz o kwotę przeznaczoną na remont własnego mieszkania.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane. Zarówno spłata kredytu hipotecznego jak i wydatki na remont w żaden sposób nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy, regulującego, jakie wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.

Zatem wbrew stanowisku wnioskodawczyni, koszty te nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku zaliczane są bowiem wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość, poczynione w okresie posiadania mieszkania,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie. (w przypadku gdy oprócz mieszkania spadek obejmowałby także inne przedmioty).

Jednocześnie zauważyć należy, iż z uwagi na datę nabycia przedmiotowego mieszkania (2008r.) oraz mające zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., kiedy nie obowiązuje przepis zwalniający z opodatkowania kwoty uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczone zostaną na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika (w tym na remont mieszkania), sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania pozostaje bez znaczenia dla zasad opodatkowania.

W świetle powyższego, podstawę obliczenia podatku stanowić będzie wartość sprzedanego mieszkania, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. pośrednictwo biura nieruchomości), oraz koszty uzyskania przychodu, o których mowa w cyt. powyżej art. 22 ust. 6d ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Przy czym przychód z tej sprzedaży nie może być pomniejszony o spłatę kredytu hipotecznego, który został przyjęty wraz z masą spadkową, ani o żadną kwotę związana z jego spłatą (np. odsetki, prowizje bankowe itp.) a także o kwoty wydatkowane na remont mieszkania wnioskodawczyni, gdyż powyższe koszty w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w tym przepisie.

Jednocześnie zauważyć należy, iż z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku mieszkalnym na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są także stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie, o którym mowa wyżej ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ustawy).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*   okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,
*   terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.

Jeżeli zatem Wnioskodawczyni spełni warunki do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia (tzw. ulgi meldunkowej) tzn. była (lub będzie) przez okres 12 miesięcy przed sprzedażą zameldowana na pobyt stały w tym mieszkaniu i w terminie do 14 dni od jego sprzedaży złoży we właściwym urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu do 31 grudnia 2008r., to może skorzystać z tzw. „ulgi meldunkowej” zawartej w tym przepisie w zakresie objętym ulgą.

Podkreślenia wymaga jednak fakt, że zwolnienie przychodu ze zbycia nieruchomości nie dotyczy każdego rodzaju nieruchomości, lecz wyłącznie tych, które zostały przez ustawodawcę ściśle wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. Wśród tych nieruchomości nie znalazły się grunty. Oznacza to, iż przychód uzyskany ze zbycia gruntu, udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie związanego ze zbywanym lokalem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości tzw. „ulga meldunkowa” przysługuje zatem tylko i wyłącznie w odniesieniu do sprzedaży lokalu lub budynku mieszkalnego, natomiast w odniesieniu do gruntu czy innych zabudowań – nie przysługuje.

Biorąc pod uwagę powyższe należało uznać stanowisko wnioskodawczyni za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.