Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.545.2021.2.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-30
Teza: rozliczanie dochodów z najmu prywatnego
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; media; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2021 r. (data wpływu 27 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 sierpnia 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy elektronicznej ePUAP 7 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczania dochodów z najmu prywatnego **- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczania dochodów z najmu prywatnego.

Wniosek, na wezwanie Organu uzupełniono pismem z dnia 7 sierpnia 2021 r. (data wpływu 26 lipca 2021 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące stany faktyczne:

Stan faktyczny Nr 1:

Wnioskodawca od lutego 2021 r. wynajmuje lokal mieszkalny na zasadach ogólnych i z tego tytułu odprowadza podatek według skali podatkowej. Nieruchomość – mieszkanie dwupokojowe – nabył w sierpniu 2018 r. Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Na sfinansowanie nieruchomości została zawarta umowa kredytowa o kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie nieruchomości. W momencie uruchomienia kredytu należało podpisać umowy o obowiązkowe ubezpieczenie na życie i zdarzenia losowe, ponosić co miesiąc koszty odsetek i składki na ubezpieczenie. Umowa kredytowa została zawarta w dniu 27 sierpnia 2018 r. na okres 30 lat ze zmienną stopą oprocentowania. Zapłaty rat kredytu co miesiąc Wnioskodawca dokonuje z własnego konta. Wybrana metoda amortyzacji, to indywidualna amortyzacja środków trwałych, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku amortyzacji indywidualnej lokalu mieszkalnego (środka trwałego) maksymalna możliwa stawka do ustalenia to 10% rocznie. Wnioskodawca przyjmuje maksymalnie możliwą stawkę amortyzacji ze względu na rok budowy bloku mieszkalnego – 1969 r. i fakt, że budynek jest używany.

Stan faktyczny Nr 2:

Wnioskodawca od lutego 2021 r. wynajmuje lokal mieszkalny na zasadach ogólnych i z tego tytułu odprowadza podatek według skali podatkowej. Zgodnie z zawartą umową pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą w umowie najmu określono, że najemca ponosi koszty opłat administracyjnych (opłaty miesięczne za lokal odprowadzane do spółdzielni) oraz opłat za media. Najemca wpłaca co miesiąc całość opłat na rzecz Wnioskodawcy, który z kolei dokonuje opłat administracyjnych i opłat za media ze swojego konta.

W piśmie z dnia 7 sierpnia 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy 2021 r., gdyż od lutego 2021 r. wynajmuje lokal mieszkalny na zasadach ogólnych i z tego tytułu odprowadza podatek według skali podatkowej. Wnioskodawca zalicza przychody uzyskane z tytułu najmu do przychodów z tytułu wynajmu mieszkania i rozlicza je w zeznaniu podatkowym PIT-36.

Najem lokalu mieszkalnego nie stanowi działalności gospodarczej, ponieważ nie spełnia cech zorganizowania, nie było przypadku podejmowania czynności zmierzających do kreowania i uatrakcyjnienia oferty rynkowej przez przebudowę przedmiotu najmu w celach dostosowania do popytu rynkowego, brak prowadzenia akcji reklamowej w zakresie typowym dla działalności marketingowej, brak świadczenia dodatkowych usług lub współpracy z podmiotami pośredniczącymi wynajmu. Głównym źródłem dochodu Wnioskodawcy jest umowa o pracę, a wiec wynajem nie stanowi głównego źródła uzyskania przychodu. Lokal mieszkalny został zakupiony z zamiarem przyszłego samodzielnego zamieszkania w całym mieszkaniu. W związku z tym Wnioskodawca zalicza uzyskane przychody do źródła przychodów jakim jest najem prywatny. Najem mieszkania będzie prowadzony jako najem prywatny, przy czym wynajmowany pokój będzie ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych do celów amortyzacji. Lokal stanowiący przedmiot wydania interpretacji indywidualnej znajduje się z bloku wybudowanym w 1969 r. i był użytkowany więcej niż 60 miesięcy przed nabyciem przez Wnioskodawcę. Mieszkanie zostało nabyte w dniu 27 sierpnia 2018 r.

Wnioskodawca zamierza użyć liniowej indywidualnej stawki amortyzacyjnej - 10% rocznie. Z definicji kosztu podatkowego zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.) o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że kosztami uzyskania przychodu z danego źródła są wszelkie wydatki poniesione w celu jego osiągnięcia, jak również zabezpieczenia lub zachowania źródła jego powstania, pod warunkiem że nie zostały wymienione w art. 23 ww. ustawy wśród wydatków niestanowiących kosztów.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania (\`(...)\`) lokale będące odrębną własnością (\`(...)\`) o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok (\`(...)\`) oddane do używania na podstawie umowy najmu. Mieszkanie było używane dotychczas ponad 15 lat, a przed nabyciem przez Wnioskodawcę i Jego rodziców było również używane przez co najmniej 60 miesięcy.

Jak wynika z art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za używane - jeżeli przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Tym samym, możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, z zastosowaniem indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości maksymalnie 10% rocznie od wartości początkowej lokalu. Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla środków trwałych przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ww. ustawy.

Zgodnie z przepisami prawa podatnicy, którzy dla opodatkowania dochodów z najmu wybrali skalę podatkową mogą pomniejszać przychód o koszty jego uzyskania. Koszty te muszą być jednak poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów i nie mogą być wymienione w katalogu kosztów niestanowiących kosztów podatkowych zawartym w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji, gdy podatnik nabył mieszkanie, finansując jego zakup kredytem hipotecznym, a następnie postanowił je wynajmować w ramach prywatnego najmu, to kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania ma związek z przychodami osiąganymi z najmu. Aby jednak odsetki od wspomnianego kredytu mogły być przez niego zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, musi on je zapłacić. Jak bowiem wynika z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, kosztem podatkowym nie mogą być naliczone, lecz niezapłacone odsetki od kredytów i pożyczek. Do kosztów nie zaliczymy również odsetek od kredytów zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji (art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt wliczania raty odsetkowej kredytu na pokoju wynajmowanym w koszty wynajmu należy uzasadnić następująco. Kredyt umożliwił wycofanie części zainwestowanej gotówki i w całości przeznaczony został na zakup kolejnego mieszkania jako źródła przychodu z wynajmu. Ponieważ obciążone kredytem mieszkanie jest źródłem przychodu z wynajmu, rata odsetkowa jest w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami.

Rata odsetkowa jako koszt uzyskania przychodu spełnia trzy wymagane warunki:

1.  koszt ten został poniesiony w celu osiągnięcia przychodu (art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych);
2.  koszt ten nie znajduje się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodu wymienionych w art. 23 ust. 1 ww. ustawy;
3.  koszt ten jest właściwie udokumentowany – przelew bankowym.

Ponadto, raty odsetkowe kredytu:

*   pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami z wynajmu;

*   są faktycznie zapłacone;

*   nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji, gdyż wliczane są od momentu rozpoczęcia rozliczania najmu przez osobę będącą właścicielem konta bankowego, za pośrednictwem którego rozliczany jest kredyt.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztów podatkowych, zawarta w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Zaproponowana proporcja: obliczenie kosztów uzyskania przychodów wynikających z amortyzacji mieszkania, odsetek od kredytu hipotecznego, opłat administracyjnych oraz opłat za media polegałoby na zsumowaniu ww. kosztów i pomnożeniu tej sumy o 45,2%, co wynika z wynajmowanej powierzchni w lokalu (całkowita powierzchnia lokalu - 45,4 m2, wynajmowana powierzchnia - 20,5 m2).

Wnioskodawca wnosi zapytanie o możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zapłaconych tylko po przekazaniu lokalu do wynajmu, ponieważ dopiero od tej daty zaczął On osiągać dochód od wynajmu pokoju. Odsetki od kredytu zostają faktycznie zapłacone przez Wnioskodawcę, co jest potwierdzane przelewem bankowym i stanowi jednym z warunków umowy o kredyt hipoteczny z bankiem. Odsetki również nie są zwracane przez Wnioskodawcę, poprzez brak innych przelewów pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą. Odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji i są skutkiem zaciągniętego kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca może uznać że kwota amortyzacji mieszkania oraz odsetek od kredytu hipotecznego stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu wynajmu opisanej na wstępie nieruchomości?
2.  Czy Wnioskodawca może pomniejszyć kwotę przychodu z tytułu najmu o kwotę opłaty administracyjnej oraz opłaty za media?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Kwota amortyzacji mieszkania oraz odsetek od kredytu hipotecznego, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu wynajmu nieruchomości przy rozliczaniu podatku na zasadach ogólnych. Istnieje nierozerwalny związek funkcjonalny i przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionymi kosztami odsetek i amortyzacji, a uzyskanymi przychodami. W ramach podatku dochodowego od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu od wynajmu nieruchomości Wnioskodawca zamierza uznać koszty zapłaconych odsetek i amortyzacji od kredytu hipotecznego. Lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych od lutego 2021 r. w związku z rozpoczęciem wynajmu lokalu. W związku z tym, Wnioskodawca zalicza w koszty uzyskania przychodów przez okres 10 lat, zaczynając marca 2021 r., do okresu pełnej amortyzacji lokalu (10% rocznie).

Ze względu na wynajęcie jednego pokoju w mieszkaniu zaproponowana została następująca proporcja: obliczenie kosztów uzyskania przychodów wynikających z amortyzacji mieszkania, odsetek od kredytu hipotecznego, opłat administracyjnych oraz opłat za media polegałoby na zsumowaniu ww. kosztów i pomnożeniu tej sumy o 45,2%, co wynika z wynajmowanej powierzchni w lokalu (całkowita powierzchnia lokalu - 45,4 m2, wynajmowana powierzchnia - 20,5 m2). Koszty te zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów w tym, dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów. Wnioskodawca nie mógłby nabyć, utrzymywać i doprowadzić do wynajmu lokalu gdyby nie zawarcie umowy kredytowej, której kosztem są: obowiązkowe ubezpieczenia oraz odsetki. Wnioskodawca nie miał wystarczających środków pieniężnych na zakup nieruchomości w formie gotówkowej, więc bez zawarcia umowy kredytowej nie nastąpiłoby wygenerowanie przychodów podatkowych. W trakcie trwania kredytów Wnioskodawca ponosił i dalej będzie ponosił koszty odsetek od kwoty kapitału kredytu. Wnioskodawca uważa, że ww. koszty są kosztami uzyskania przychodu, jakie podlegają uwzględnieniu w związku z nabyciem nieruchomości. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli: pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu), pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1.  zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez podatnika,
2.  odsetki zostały zapłacone,
3.  odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Z treści cytowanych przepisów wynika więc, że odsetki od kredytów, jeżeli zostały zapłacone i nie zwiększą kosztów inwestycji, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.

Zatem zdaniem Wnioskodawcy zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z uzyskiwanymi przez wynajmującego przychodami osiąganymi z najmu, to odsetki od tego kredytu mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Ad. 2.

Opłata administracyjna (opłata miesięczna za lokal odprowadzana do spółdzielni) oraz opłaty za media nie stanowią podstawy do opodatkowania, ponieważ nie stanowią źródła przychodu. Przychodem w danym przypadku jest tylko kwotę czynszu najmu.

Najemca wpłaca co miesiąc całość opłat na rzecz Wnioskodawcy. Następnie Wnioskodawca przekazuje oraz będzie przekazywać ustalone kwoty czynszu administracyjnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, oraz opłaty za media na rzecz odpowiednich podmiotów.

Wnioskodawca działa w tym przypadku w charakterze pośrednika pomiędzy konkretnymi Najemcami, a spółdzielnią mieszkaniową/odpowiednimi podmiotami.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego). Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy.

Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach. Czynsz ten niezależnie od formy, w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji. Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca dokonuje opłat administracyjnych i opłat za media w konta własnego. Wspomniane opłaty są przekazywane Wnioskodawcę, jako wynajmującemu w formie zaliczki, opłaty te za jego pośrednictwem trafiają do spółdzielni mieszkaniowej, a opłaty za media do odpowiednich podmiotów.

Podsumowując należy uznać, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu bez opłat administracyjnych i za media stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym. Natomiast należności uiszczane przez najemcę z tytułu zaliczek na poczet opłat administracyjnych i za media – nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy - jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy: przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przychodem w myśl ww. regulacji są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, najemca został zobowiązany do ponoszenia opłat administracyjnych (opłat miesięcznych za lokal do spółdzielni) oraz opłat za media.

Tym samym - przekazanie na rzecz Wnioskodawcy ww. opłat administracyjnych (opłat miesięcznych za lokal do spółdzielni) oraz opłat za media, do których ponoszenia jest zobowiązany najemca na podstawie zawartej umowy najmu, nie stanowi przysporzenia majątkowego, tj. nie stanowi przychodu podatkowego u Wnioskodawcy.

Przechodząc do kwestii kosztów podatkowych, należy przytoczyć treść w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym w zdaniu poprzednim przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem że podatnik wykaże, że zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   musi pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

*   musi nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

*   musi być właściwie udokumentowany.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Podkreślenia wymaga, że kwalifikując wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, można przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 cyt. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W świetle powyższego środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ww. ustawy) poniesione w celu przystosowania lokalu do wynajmu, poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Jednocześnie amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 22c pkt 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Jak stanowi art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania; późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 - art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Stosownie do art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową, lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór, suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe regulacje określają więc moment rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych wprowadzonych do ewidencji.

Zgodnie ze słownikową definicją – przez pojęcie używania rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. Dr. hab. Bogusława Dunaja, wyd. Wilga, Warszawa 1996, s. 1296). Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela przez wymagany okres 60 miesięcy.

Stosownie, zaś do treści art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) – o czym stanowi art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy.

Z kolei art. 23 ust. 1 pkt 33 cytowanej ustawy stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Jednocześnie zauważyć należy, że przepisy powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów, wydatków poniesionych na spłatę odsetek od pożyczek (kredytów) przeznaczonych na sfinansowanie kosztów prowadzonej działalności zarobkowej, od klasyfikacji, czy nazwy kredytów stosowanych przez instytucje finansowe, jak również od rodzaju zaciągniętego kredytu lub pożyczki.

Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ma faktyczne przeznaczenie kredytu, a nie treść umowy kredytowej zawartej z bankiem. Istotnym dla oceny jest, czy ponoszone wydatki spełniają kryterium związku z uzyskiwanym przychodem. Jednakże to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki (pożyczka) zostały przeznaczone na cel związany z tą działalnością zarobkową. Warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów odsetek od kredytu jest przede wszystkim istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem a przychodem, o którym mowa w art. 22 ust. 1 powoływanej ustawy. Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ma więc faktyczne przeznaczenie kredytu.

W związku z powyższym należy uznać, że aby odsetki od kredytu mogły stanowić koszty uzyskania przychodów z najmu w dacie ich poniesienia, zaciągnięty kredyt musi pozostawać w związku z uzyskiwanymi przez podatnika z tego źródła przychodami, a odsetki od kredytu muszą zostać faktycznie zapłacone i nie mogą one zwiększać kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia zaliczyć można zatem te odsetki, które zostały zapłacone po wprowadzeniu środka trwałego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca podjął decyzję o amortyzowaniu wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego odpisy amortyzacyjne od powyższego lokalu stanowią koszty uzyskania przychodów.

Zauważyć należy, że pomimo, że środkiem trwałym jest lokal mieszkalny, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest tylko część wartości początkowej lokalu. Odpisów dokonuje się od tej części wartości, która odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu.

Ponadto, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, że do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone przez Wnioskodawcę (od momentu przekazania lokalu do wynajmu).

Dodatkowo, jeżeli najemca będzie przekazywał Wnioskodawcy środki na pokrycie opłat administracyjnych (opłat miesięcznych za lokal do spółdzielni) oraz opłat za media to powyższe wydatki wpłacane przez Wnioskodawcę pochodzące z środków przekazanych przez najemcę nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów.

Podkreślić należy, że o tym, co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonym najmie, decyduje podmiot wynajmujący, a nie Organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z uzyskanym przychodem z tytułu najmu, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) jest związany wyłącznie opisem stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stany faktyczne będą zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku stany faktyczne będą się różniły od stanów występujących w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałych stanów faktycznych.

Tutejszy Organ zaznacza, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie postawionych pytań i nie odnosi się do oceny innych kwestii poruszonych w opisie stanów faktycznych.

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.