Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.95.2024.3.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-17
Teza: Nieuznanie zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani ZCP i opodatkowanie Transakcji, opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości, prawo do odliczenia i zwrotu VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

1 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy nieuznania zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania Transakcji, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do zwrotu podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 maja 2024 r. (data wpływu 16 maja 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) spółka komandytowa

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

(i) Przedmiot składanego wniosku

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży (dalej: „Transakcja”) niżej opisanych nieruchomości, rzeczy i praw należących do (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) na rzecz (…) spółka komandytowa (dalej: „Kupujący”). Sprzedający oraz Kupujący są określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy zamierzają dokonać transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu niżej opisane prawa i nieruchomości położone w (…) przy ul. (…), na które składają się:

\- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…), znajdujące się w (…), ul. (…), o powierzchni (…) m.kw., dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”);

\- prawo własności budynku biurowego (…) o powierzchni zabudowy (…) m.kw., znanego jako „(…)” (dalej: „Budynek”), który wzniesiony jest na Gruncie i działkach o numerach ewidencyjnych (…), (…) i (…) (Budynek położony jest na Gruncie i nie wykracza na grunty sąsiednie, z wyjątkiem nawisu i nachodzenia fundamentów na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz (…));

\- prawo własności budowli deklarowanych przez Sprzedającego dla celów podatku od nieruchomości (dalej łącznie: „Budowle”, na które składają się: (…), jak również prawo własności znajdujących się na Gruncie innych obiektów budowlanych, urządzeń budowlanych, przynależności, instalacji oraz innych przedmiotów służących funkcjonowaniu Budynku.

Prawo użytkowania wieczystego do Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli określane są w niniejszym wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

(ii) Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, zarys działalności Sprzedającego.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) oraz własność Budynku i Budowli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Natomiast prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) zostało nabyte na podstawie umowy oddania w użytkowanie wieczyste z dnia (…) r.

Od momentu nabycia, Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na świadczeniu usług wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynku, z którą to działalnością ściśle powiązane są także Budowle znajdujące się na Gruncie, jak również sam Grunt. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności zwolnionej z VAT. W Nieruchomości nie znajdują się lokale mieszkaniowe.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Poza działalnością związaną z komercyjnym wynajmem powierzchni, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

(iii) Przedmiot planowanej Transakcji

W ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli, jako zasadniczy przedmiot transakcji) oraz dodatkowo zostaną przeniesione, w ramach jednej kompleksowej transakcji następujące elementy o charakterze pomocniczym (które nie stanowią celu samego w sobie), mające na celu doprowadzenie do wykonania określonego świadczenia głównego; tj. przeniesione zostaną:

1\. inne obiekty budowlane, urządzenia, instalacje i infrastruktura znajdująca się na Gruncie, która służy działalności Budynku;

2\. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni Budynku – przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja);

3\. prawa (i ewentualne obowiązki) wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje bankowe, gwarancje spółki macierzystej lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne;

4\. prawo własności ruchomości oraz wyposażenia niezbędnego do funkcjonowania Budynku (jeśli wystąpią);

5\. prawa autorskie i prawa zależne do utworów nabyte przez Sprzedającego w związku z Nieruchomością, na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również prawo własności nośników, takich jak materiały, nagrania i inne pliki, zawierających utwory związane z Nieruchomością;

6\. prawa i obowiązki związane z domenami: (…), wynikające z rejestracji domen;

7\. prawa z gwarancji budowlanych oraz prawa z zabezpieczeń budowlanych, stanowiących gwarancje bankowe zabezpieczające wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających z umów o roboty budowlane;

8\. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego, w szczególności, następujące elementy:

1\. nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego i jego firma;

2\. prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

3\. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

4\. prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami;

5\. prawa i obowiązki z umowy dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;

6\. prawa i obowiązki z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

7\. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

8\. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wskazane poniżej wyjątki);

9\. prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;

10\. prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców;

11\. prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych;

12\. środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców oraz ewentualnych płatności dokonanych przez najemców na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych lub kaucji wpłaconych przez wykonawców prac budowlanych (jeśli wystąpią), które należne są Kupującemu);

13\. księgi rachunkowe Sprzedającego;

14\. tajemnice handlowe Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania due diligence Nieruchomości;

15\. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

16\. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. dokumenty podatkowe Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy na Kupującego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

(iv) Zarys działalności Kupującego

Po zakupie Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystać ją do prowadzenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynku znajdującym się na Gruncie, z wykorzystaniem również Budowli położonych na Gruncie oraz samego Gruntu. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własne doświadczenie wypracowane w tym zakresie Kupujący zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (…). Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości, ani jej części, na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Kupującego.

Jak wyżej wskazano, prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Kupującego. Zgodnie z założeniami Transakcji, umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę z tym samym lub z innym zarządcą, lub też zapewni zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie. Analogicznie, na Kupującego nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami.

(v) Inne okoliczności dotyczące Transakcji

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej Budynku i Budowli. Wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę płatną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. W umowie sprzedaży określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny.

Wnioskodawcy dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnych za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Sprzedający jest stroną (jako dzierżawca) umowy dzierżawy zawartej z Miastem (…) w odniesieniu do działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) na potrzeby lokalizacji nachodzenia Budynku. Zamiarem Wnioskodawców jest przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z tej umowy lub też rozwiązanie obecnej umowy, której stroną jest Sprzedający i doprowadzenie do zawarcia nowej umowy pomiędzy Kupującym i Miastem (…). Do czasu przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z tej umowy lub zawarcia nowej umowy przez Kupującego, Sprzedający będzie refakturował na Kupującego czynsz dzierżawny płacony na rzecz Miasta (…) z tytułu powyższej umowy.

Sprzedający jest również stroną (jako dzierżawca) umowy dzierżawy zawartej z Miastem (…) w odniesieniu do gruntu w pasie drogowym ulicy (…) z przeznaczeniem na parking użytkowany przez Sprzedającego (najemców Budynku). Zamiarem Wnioskodawców jest przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z tej umowy lub też rozwiązanie obecnej umowy, której stroną jest Sprzedający i doprowadzenie do zawarcia nowej umowy pomiędzy Kupującym i Miastem (…). Do czasu przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z tej umowy lub zawarcia nowej umowy przez Kupującego, Sprzedający będzie refakturował na Kupującego czynsz dzierżawny płacony na rzecz Miasta (…) z tytułu powyższej umowy.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i będą pozostawać czynnymi podatnikami VAT w momencie sprzedaży Nieruchomości i dokonania Transakcji.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a lub lit. b oraz ust. 11 ustawy o VAT, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Zespół elementów składających się na przedmiot Transakcji nie będzie, na dzień sprzedaży, formalnie wyodrębniony organizacyjnie, finansowo oraz funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przez brak formalnego wyodrębnienia rozumieją Państwo okoliczność, że przenoszony w ramach Transakcji zespół elementów nie jest wyodrębniony prawnie, tj. elementy te nie wchodzą w skład wyodrębnionego na mocy odpowiednich uchwał i zarejestrowanego w Krajowym Rejestrze Sądowym oddziału przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz nie są wyodrębnione w innej formie organizacyjnej, np. na mocy uchwały wewnętrznej, czy też wewnętrznego regulaminu.

Sprzedający nie prowadzi (i nie będzie prowadził na dzień sprzedaży) odrębnej księgowości dla przedmiotu Transakcji, ani też nie sporządza (i nie będzie sporządzał) dla niego odrębnego bilansu. Niemniej jednak, na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe jest przyporządkowanie przez Sprzedającego przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do działalności, w której wykorzystywany jest przedmiot Transakcji. Wynika to również z tego, że Sprzedający jako spółka celowa posiada jeden główny składnik majątku (Nieruchomość, która jest przedmiotem sprzedaży) wykorzystywany w ramach komercyjnego świadczenia usług najmu, wokół którego zorganizowana jest podstawowa działalność Sprzedającego. Nie dokonywał on więc formalnego wydzielenia w swojej strukturze posiadanych aktywów. W ramach Transakcji Sprzedający nie będzie przenosił wszystkich posiadanych składników majątku, a jedynie te składniki, które zostały wskazane we wniosku o interpretację.

Wnioskodawcy wskazują, że działalność gospodarcza Sprzedającego, jako spółki celowej, skupiona jest na wynajmie Nieruchomości, uzyskiwaniu przychodów z najmu, utrzymaniu nieruchomości. W tym zakresie Sprzedający w ramach zespołu składników materialnych i niematerialnych służących realizacji tego zadania gospodarczego od strony organizacyjnej (ale też funkcjonalnej) wyróżnia elementy będące przedmiotem Transakcji (np. Nieruchomość, umowy najmu), jak i pozostające poza zakresem przedmiotu Transakcji (np. umowa o zarządzanie, należności, gotówka, rachunki bankowe). Szczegółowo Wnioskodawcy opisują to ponownie poniżej (szczegółowy opis zawarty został we wniosku).

Wnioskodawcy zwracają uwagę, że z zespołu składników służących realizacji zadań gospodarczych Sprzedającego przedmiot Transakcji obejmuje Nieruchomość oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, tj. grunt, budynki, budowle, prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w tym roszczenia z zabezpieczeń umów najmu (kaucje/depozyty), prawa własności związane z Nieruchomością, prawa autorskie dotyczące Nieruchomości, dokumentację prawną i techniczną Nieruchomości znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego, pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego.

Kupujący, o ile wystąpi taka konieczność, zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (…). Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną (przy czym możliwe są odstępstwa w tym zakresie, zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku o interpretację).

Jak wskazano we wniosku o interpretację, w skład przedmiotu Transakcji nie wejdzie szereg elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, przedmiot Transakcji nie będzie obejmował praw i obowiązków z umowy o zarządzenie Nieruchomością oraz praw i obowiązków z umowy zarządzania aktywami, które są ściśle związane z obsługą Nieruchomości stanowiącej podstawowe aktywo Sprzedającego. Są to podstawowe umowy, na których opiera się prowadzona przez Sprzedającego działalność i bez których nie byłoby możliwe prowadzenie jego działalności.

Dodatkowo w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, czy też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Na tych elementach opiera się struktura finansowa funkcjonowania Sprzedającego, tj. uzyskiwanie przychodów z należności z tytułu najmu i posiadanie finansowania, które pozwoliło na nabycie i utrzymanie Nieruchomości.

Wymaga podkreślenia, że wymienione wyżej elementy, które nie będą przenoszone na Kupującego, są wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych, jako konieczne do uznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Poza powyższymi, Kupujący nie przejmie również innych umów składających się na działalność Sprzedającego oraz rachunków bankowych, na które wpływają należności od najemców, co również stanowi jeden z elementów organizacji działalności Sprzedającego.

Na pytanie Organu „Czy mający być przedmiotem transakcji zespół elementów, na moment sprzedaży będzie na tyle zorganizowany, aby mógł samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność bez udziału pozostałych struktur?” odpowiedzieli Państwo „Jak rozumiemy, w zadanym pytaniu organ zmierza do ustalenia, czy Kupujący będzie mógł samodzielnie wykonywać zadania gospodarcze przy wykorzystaniu tylko i wyłącznie elementów składających się na przedmiot Transakcji.

Jak wskazano w uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego w zakresie pytania nr 1 z wezwania, zespół elementów składających się na przedmiot Transakcji nie został (i nie będzie na dzień sprzedaży) formalnie wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

We wniosku o interpretację wskazano szczegółowy opis przedmiotu Transakcji oraz elementów przenoszonych na Kupującego. Wskazano również obszerną listę składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą przedmiotem Transakcji. W skład tej listy wchodzą między innymi elementy, które, zgodnie z Objaśnieniami Ministra Finansów w sprawie opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych, warunkują uznanie zbywanego przedmiotu za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

We wniosku o interpretację wskazano również, iż po nabyciu przedmiotu Transakcji, Kupujący zamierza wykorzystać go do prowadzenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własne doświadczenie wypracowane w tym zakresie.

Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe pozwalające na zapewnienie należytego funkcjonowania przedmiotu Transakcji (przy czym możliwe są odstępstwa w tym zakresie, zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku o interpretację). W razie zaistnienia takiej konieczności, Kupujący zawrze także nową umowę o zarządzanie Nieruchomością (…).

Jak wynika z powyższego, aby móc prowadzić działalność przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, Kupujący musi zaangażować inne środki materialne i niematerialne, w tym środki finansowe pozwalające na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swoją wiedzę i doświadczenie w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym”.

Na pytanie Organu „Czy Kupujący będzie zdolny do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy i nie będzie wymagał zaangażowania innych środków materialnych lub niematerialnych, ani podejmowania dodatkowych działań?” odpowiedzieli Państwo „Jak rozumiemy, celem organu jest ustalenie, czy Kupujący, jako nabywca składników będących przedmiotem Transakcji, będzie mógł samodzielnie prowadzić działalność przy wykorzystaniu nabytych składników, bez angażowania innych środków materialnych lub niematerialnych, ani podejmowania dodatkowych działań.

Zgodnie z opisem Transakcji przedstawionym we wniosku o interpretację oraz w niniejszym uzupełnieniu, w ramach Transakcji na Kupującego zostanie przeniesiona Nieruchomość, a także określone prawa i obowiązki, w tym wynikające z określonych umów, których stroną jest Sprzedający. W ramach Transakcji nie dojdzie jednak do przeniesienia wielu istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które również zostały wskazane we wniosku.

Z uwagi na powyższe, celem prowadzenia działalności przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, wymagane będzie zaangażowanie przez Kupującego innych środków materialnych i niematerialnych, w tym środków finansowych pozwalających na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swojej wiedzy i doświadczenia w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym. Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe pozwalające na zapewnienie należytego funkcjonowania przedmiotu Transakcji (przy czym możliwe są odstępstwa w tym zakresie, zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku o interpretację), jak również, w razie konieczności, zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością (ewentualnie będzie zarządzał Nieruchomością przy użyciu własnych zasobów)”.

Na pytanie Organu „Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?” oraz pytanie „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i budowli będących przedmiotem transakcji, a planowaną sprzedażą minął/minie okres dłuższy niż dwa lata?” odpowiedzieli Państwo „Zainteresowani nie są w stanie określić dokładnej daty pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, ponieważ Sprzedający nabył Nieruchomość z wybudowanym już Budynkiem i Budowlami. Jak wskazano we wniosku o interpretację, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) oraz własność Budynku i Budowli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Natomiast prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) zostało nabyte na podstawie umowy oddania w użytkowanie wieczyste z dnia (…) r.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynku i budowli. Wydatki na ulepszenie budynku i budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, pierwsze zasiedlenie budynku i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT nastąpiło nie później, niż w dniu (…) r., w którym Sprzedający nabył budynek i budowle.

Powyższe oznacza, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku i budowli a planowaną sprzedażą minie okres dłuższy niż dwa lata”.

Na pytanie Organu „Czy od nabycia przedmiotowych działek przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego? Jeśli nie, prosimy wskazać z jakiego powodu?” odpowiedzieli Państwo „Wnioskodawcy rozumieją, iż pytanie organu dotyczy tego, czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

Odpowiadając na powyższe pytanie, Wnioskodawcy wskazują, iż nabycie przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) oraz własności budynku i budowli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. nie było opodatkowane podatkiem VAT. Natomiast oddanie Sprzedającemu w użytkowanie wieczyste działki o numerze ewidencyjnym (…) (na której znajduje się część Budynku) na podstawie umowy z dnia (…) r. było opodatkowane podatkiem VAT i Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tego tytułu”.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2\. Czy, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Budowli wraz z Gruntem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w tym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3\. Czy Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do dostawy Budynku i Budowli wraz z Gruntem, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 maja 2024 r.)

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 1

Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT –przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i – co za tym idzie – dostawa Nieruchomości w ramach transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD, oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w powołanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie przedsiębiorstwem w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Transakcja będzie dotyczyć zbycia poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomościami nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku stanowiącego przedsiębiorstwo Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych, itd. Co więcej, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego, prawa i obowiązki z umowy zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle Objaśnień, są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP (co omówiono szczegółowo poniżej).

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadzi też odrębnej księgowości dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mająca za przedmiot ZCP.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień wydanych przez Ministra Finansów dotyczących opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami: „\[\`(...)\`\] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa ”

Objaśnienia wskazują, iż „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności:

ii. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością:

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (\`(...)\`)”

Jak wynika z powyższego, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

W świetle powyższych Objaśnień, należy wskazać, iż zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będą, składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Kupującego z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej, zabezpieczeń umów najmu, dokumentacji prawnej i technicznej, itd.).

Natomiast Transakcją nie będą objęte, między innymi, (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, (b) prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie Nieruchomością, (c) prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

W konsekwencji, należy wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów w Objaśnieniach, jako elementy warunkujące uznanie transakcji za dotyczącą przedsiębiorstwa lub ZCP.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowej. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania Transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019. 3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114- KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego w ramach Transakcji nastąpi zatem w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 2

W przypadku złożenia przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Budowli wraz z Gruntem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w tym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w wyżej powołanym ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) (składającej się na Grunt), jak również prawo własności Budynku i Budowli, na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Natomiast prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) (składającej się na Grunt) zostało nabyte na podstawie umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego zawartej w dniu (…) r.

Ponadto, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, od momentu nabycia, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku i Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych Budynku i Budowli. Wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli w wysokości wyżej wskazanej nie zostaną także poniesione do dnia Transakcji.

W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli miało miejsce w okresie wcześniejszym, niż 2 lata przed planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego. Nie doszło też do ponownego pierwszego zasiedlenia w zw. z nakładami ulepszeniowymi na nieruchomość.

W chwili zawarcia Transakcji, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Kolejno należy przeanalizować, czy zastosowanie będzie miało zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

\- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów

W świetle powyższej regulacji, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż dostawa Nieruchomości podlegać będzie pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co więcej nie będą spełnione łącznie warunki o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

\- towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

\- dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu, wchodzącego w skład Nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budynku i Budowli, znajdujących się na tym Gruncie (tj. będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową VAT).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie zawartej umowy sprzedaży będzie, co do zasady, podlegała zwolnieniu z VAT jedynie stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT i o wyborze jej opodatkowania tym podatkiem. Oświadczenie takie zostanie złożone albo przed dniem dokonania Transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego, albo też w akcie notarialnym, którym udokumentowana będzie dostawa Nieruchomości na rzecz Kupującego. W konsekwencji, sprzedaż wchodzących w skład Nieruchomości Budynku i Budowli wraz z Gruntem będzie opodatkowana podatkiem VAT według podstawowej stawki i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 3

Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do dostawy Budynku i Budowli wraz z Gruntem, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie

Jak wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej obejmującej komercyjny wynajem powierzchni. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług – podlega opodatkowaniu VAT (zasadniczo według stawki VAT 23%). Planowane nabycie Nieruchomości będzie zatem związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką VAT w wysokości 23%. W konsekwencji, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Budynku i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu, na którym są posadowione, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało zatem na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego VAT nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Kupującego w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nabycie Nieruchomości, jak wskazano powyżej, nie będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania VAT (z racji rezygnacji ze zwolnienia przez strony transakcji), Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Państwa zdaniem, na dzień dokonania Transakcji opisanej we wniosku o interpretację, będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych nie będzie stanowić u Sprzedającego zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionego organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w jego przedsiębiorstwie.

Państwa zdaniem, zbywane składniki majątkowe nie są wystarczające do prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni. Do prowadzenia takiej działalności konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem i utrzymaniem Nieruchomości oraz obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości, dostawa mediów). W ramach Transakcji, Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z takich umów. Stąd, aby Kupujący mógł w oparciu o nabytą Nieruchomość prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni, konieczne będzie zawarcie przez Kupującego nowych umów dotyczących mediów oraz obsługi i zarządzania Nieruchomości, ewentualnie zapewnienie wykonywania tych funkcji przy użyciu własnych zasobów Kupującego. Konieczne będzie również zapewnienie przez Kupującego odpowiedniego finansowania zarówno w odniesieniu do nabycia Nieruchomości, jak i jej utrzymania.

W efekcie, w Państwa ocenie, nabywany przez Kupującego przedmiot Transakcji nie będzie miał cech pozwalających na uznanie go za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań gospodarczych. Konieczne będzie bowiem uzupełnienie przez Kupującego nabytych składników transakcji o szereg dodatkowych elementów (m.in. zawarcie stosownych umów na obsługę), aby możliwe było prowadzenie działalności z wykorzystaniem nabytych składników. Państwa zdaniem, bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnej w nabytej Nieruchomości. Prowadzi to do wniosku, iż na dzień sprzedaży, przedmiot Transakcji nie będzie mógł zostać uznany za potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa samodzielnie realizującą zadania gospodarcze.

W Państwa ocenie, przedmiot Transakcji nie posiada również na tyle niezależności, aby być w stanie realizować samodzielne zadania gospodarcze. Jak zostało to wskazane w uzasadnieniu Państwa stanowiska zawartego we wniosku o interpretację, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli między innymi Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu ale bez pozostałych elementów umożliwiających prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (tj. umowa o zarządzanie Nieruchomością, umowa o zarządzanie aktywami, umowy dotyczące finansowania Sprzedającego, środki pieniężne, należności itd.).

Pragną Państwo jednak zaznaczyć, że wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne przedmiotu dostawy, jako element definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, stanowić powinno element analizy organu i to organ powinien ocenić, czy spełnia on ustawową definicję i jakie konsekwencje podatkowe będą z tym związane. Wskazują Państwo przy tym, iż dokonanie przez Państwa analizy wykładni art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako elementu opisu zdarzenia przyszłego podważałoby podstawowy cel i funkcję instytucji interpretacji podatkowej i powodowałoby, że Zainteresowani nie mogliby uzyskać skutecznej ochrony swoich praw.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), dalej: Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Ponadto art. 552 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zamierzają Państwo dokonać Transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu:

\- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) (dalej: „Grunt”);

\- prawo własności budynku biurowego (…) o powierzchni zabudowy (…) m.kw., znanego jako „…” (dalej: „Budynek”), który wzniesiony jest na Gruncie i działkach o numerach ewidencyjnych (…) , (…) i (…) (Budynek położony jest na Gruncie i nie wykracza na grunty sąsiednie, z wyjątkiem nawisu i nachodzenia fundamentów na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz (…));

\- prawo własności budowli deklarowanych przez Sprzedającego dla celów podatku od nieruchomości (dalej łącznie: „Budowle”, na które składają się: (…)), jak również prawo własności znajdujących się na Gruncie innych obiektów budowlanych, urządzeń budowlanych, przynależności, instalacji oraz innych przedmiotów służących funkcjonowaniu Budynku.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) oraz własność Budynku i Budowli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Natomiast prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) zostało nabyte na podstawie umowy oddania w użytkowanie wieczyste z dnia (…) r.

Od momentu nabycia, Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na świadczeniu usług wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynku, z którą to działalnością ściśle powiązane są także Budowle znajdujące się na Gruncie, jak również sam Grunt.

Poza działalnością związaną z komercyjnym wynajmem powierzchni, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu.

W ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości na Kupującego zostaną przeniesione Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli, jako zasadniczy przedmiot transakcji) oraz dodatkowo zostaną przeniesione, w ramach jednej kompleksowej transakcji następujące elementy o charakterze pomocniczym (które nie stanowią celu samego w sobie), mające na celu doprowadzenie do wykonania określonego świadczenia głównego; tj. przeniesione zostaną:

1\. inne obiekty budowlane, urządzenia, instalacje i infrastruktura znajdująca się na Gruncie, która służy działalności Budynku;

2\. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni Budynku – przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja);

3\. prawa (i ewentualne obowiązki) wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje bankowe, gwarancje spółki macierzystej lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne;

4\. prawo własności ruchomości oraz wyposażenia niezbędnego do funkcjonowania Budynku (jeśli wystąpią);

5\. prawa autorskie i prawa zależne do utworów nabyte przez Sprzedającego w związku z Nieruchomością, na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również prawo własności nośników, takich jak materiały, nagrania i inne pliki, zawierających utwory związane z Nieruchomością;

6\. prawa i obowiązki związane z domenami: (…), wynikające z rejestracji domen;

7\. prawa z gwarancji budowlanych oraz prawa z zabezpieczeń budowlanych, stanowiących gwarancje bankowe zabezpieczające wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających z umów o roboty budowlane;

8\. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.).

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego, w szczególności, następujące elementy:

1\. nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego i jego firma;

2\. prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

3\. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

4\. prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami;

5\. prawa i obowiązki z umowy dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;

6\. prawa i obowiązki z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

7\. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

8\. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wskazane w opisie sprawy wyjątki);

9\. prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;

10\. prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców;

11\. prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych;

12\. środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców oraz ewentualnych płatności dokonanych przez najemców na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych lub kaucji wpłaconych przez wykonawców prac budowalnych (jeśli wystąpią), które należne są Kupującemu);

13\. księgi rachunkowe Sprzedającego;

14\. tajemnice handlowe Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania due diligence Nieruchomości;

15\. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

16\. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. dokumenty podatkowe Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy na Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wynika z wniosku, zespół elementów składających się na przedmiot Transakcji nie będzie, na dzień sprzedaży, formalnie wyodrębniony organizacyjnie, finansowo oraz funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak sami Państwo podali, przenoszony w ramach Transakcji zespół elementów nie jest wyodrębniony prawnie, tj. elementy te nie wchodzą w skład wyodrębnionego na mocy odpowiednich uchwał i zarejestrowanego w Krajowym Rejestrze Sądowym oddziału przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz nie są wyodrębnione w innej formie organizacyjnej, np. na mocy uchwały wewnętrznej, czy też wewnętrznego regulaminu.

Sprzedający nie prowadzi (i nie będzie prowadził na dzień sprzedaży) odrębnej księgowości dla przedmiotu Transakcji, ani też nie sporządza (i nie będzie sporządzał) dla niego odrębnego bilansu. W ramach Transakcji Sprzedający nie będzie przenosił wszystkich posiadanych składników majątku, a jedynie ww. składniki.

Działalność gospodarcza Sprzedającego, skupiona jest na wynajmie Nieruchomości, uzyskiwaniu przychodów z najmu, utrzymaniu nieruchomości. W tym zakresie Sprzedający w ramach zespołu składników materialnych i niematerialnych służących realizacji tego zadania gospodarczego od strony organizacyjnej (ale też funkcjonalnej) wyróżnia elementy będące przedmiotem Transakcji (np. Nieruchomość, umowy najmu), jak i pozostające poza zakresem przedmiotu Transakcji (np. umowa o zarządzanie, należności, gotówka, rachunki bankowe).

Kupujący, o ile wystąpi taka konieczność, zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (…). Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości.

Jak wskazano w opisie sprawy, w skład przedmiotu Transakcji nie wejdzie szereg elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, przedmiot Transakcji nie będzie obejmował praw i obowiązków z umowy o zarządzenie Nieruchomością oraz praw i obowiązków z umowy zarządzania aktywami, które są ściśle związane z obsługą Nieruchomości stanowiącej podstawowe aktywo Sprzedającego. Są to podstawowe umowy, na których opiera się prowadzona przez Sprzedającego działalność i bez których nie byłoby możliwe prowadzenie jego działalności.

Dodatkowo w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, czy też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Kupujący nie przejmie również innych umów składających się na działalność Sprzedającego oraz rachunków bankowych, na które wpływają należności od najemców.

Aby móc prowadzić działalność przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, Kupujący musi zaangażować inne środki materialne i niematerialne, w tym środki finansowe pozwalające na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swoją wiedzę i doświadczenie w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym.

Powyższe oznacza, że przedmiotem planowanej Transakcji będą składniki majątkowe, które nie są wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej ani finansowej, ani nie stanowią zespołu takich składników majątkowych, które mogłyby funkcjonować, jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

Zatem te składniki majątkowe nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego (zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego). Tym samym czynność taka, skoro nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, nie będzie korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi również kwestia opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji w przypadku złożenia oświadczenia Zainteresowanych o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku/budowli sprzedano go/ją lub oddano go/ją w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków -skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zamierzają Państwo dokonać Transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość. W zakresie planowanej sprzedaży Nieruchomości, Transakcja będzie obejmowała prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu (…) i (…), prawo własności Budynku biurowego „…” oraz prawo własności budowli deklarowanych przez Sprzedającego, jak również prawo własności znajdujących się na Gruncie innych obiektów budowlanych, urządzeń budowlanych, przynależności, instalacji oraz innych przedmiotów służących funkcjonowaniu Budynku.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem Budynku oraz Budowli znajdujących się na ww. działkach doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak sami Państwo wskazali, Sprzedający nabył Nieruchomość z wybudowanym już Budynkiem i Budowlami. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) oraz własność Budynku i Budowli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Natomiast prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (składającej się na Grunt) zostało nabyte na podstawie umowy oddania w użytkowanie wieczyste z dnia (…) r. Od momentu nabycia, Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynku i budowli. Wydatki na ulepszenie budynku i budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji, pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku i Budowli a planowaną Transakcją sprzedażą minie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem w odniesieniu do Budynku i Budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku oraz Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości, z którą związany jest Budynek oraz Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazali Państwo we wniosku, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i będą nimi w momencie sprzedaży Nieruchomości i dokonania Transakcji. W związku z dostawą Nieruchomości Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a lub lit. b oraz ust. 11 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii ustalenia, czy w przypadku złożenia przez Państwa zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do dostawy Budynku i Budowli wraz z gruntem będzie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji oraz czy będzie przysługiwało Państwu prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak rozstrzygnięto wyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli złożą Państwo zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że po zakupie Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystać ją do prowadzenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem na cele komercyjne. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości, ani jej części, na cele mieszkaniowe zwolnione od podatku VAT, ani też wykorzystywać jej do innej działalności zwolnionej od podatku VAT. Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i będą nimi w momencie sprzedaży Nieruchomości i dokonania Transakcji.

W tej sytuacji Kupującemu będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, a wynikające z opisu sprawy oraz Państwa stanowiska – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy podkreślić, że interpretacja nie rozstrzyga kwestii tego, jaka stawka podatku VAT jest właściwa dla sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.