Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.68.2017.3.JKu
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-12
Teza: skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; spółki; zbycie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 marca 2017 r. (data wpływu – 31 marca 2017 r.), uzupełnionym 23 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 9 maja 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.98.2017.1.SR, 0111-KDIB4.4014.68.2017.1.JKU wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 23 maja 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: T. Sp. z o.o. (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: L. Sp. z o.o. (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W marcu 2009 r. R. Sp. z o.o. (dalej Sprzedający; Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nabył w drodze aportu niezabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z działki nr 4/4, położoną w gminie W. W wyniku podziałów geodezyjnych działki nr 4/4 powstały między innymi działki nr 4/15 i 4/16, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej „Grunt”). W związku z nabyciem działki nr 4/4 Sprzedającemu nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

L.. S.A. z siedzibą w K. (dalej „Inwestor”), na podstawie umowy ze Sprzedającym, uzyskał prawo do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Inwestor zawarł w 2014 r. umowę (dalej „Umowa o Projekt”) o wykonanie wielobranżowego projektu budowlanego-zamiennego dla hali magazynowo-biurowej (dalej „Hala”). W 2014 r. wydana została decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę (dalej „PnB”) Hali z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi: wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji opadowej, gazu, c.o., wentylacji mechanicznej i klimatyzacji elektrycznej wraz z wewnętrzną linią zalicznikową i słaboprądową oraz wewnętrznym układem komunikacyjnym, drogami, placami manewrowymi, parkingami oraz murami podporowymi. Decyzja PnB została zmieniona decyzją z 2016 r. (dalej „ZPnB”) zgodnie z wnioskiem Inwestora o zmianę PnB w zakresie w szczególności podziału działki 4/4 na mniejsze działki, wielkości i kształtu Hali oraz korekty przebiegu infrastruktury technicznej. W 2016 r. Inwestor zawarł z wykonawcą umowę o roboty budowlane (dalej „UoRB”), której przedmiotem było wybudowanie Hali wraz z infrastrukturą zgodnie z ZPnB.

W wykonaniu UoRB na Gruncie wybudowana została Hala z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi: wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji opadowej, gazu, c.o., wentylacji mechanicznej i klimatyzacji elektrycznej wraz z wewnętrzną linią zalicznikową i słaboprądową oraz następującymi budowlami (dalej „Budowle”): wewnętrznym układem komunikacyjnym, drogami, placami manewrowymi, parkingami, murami podporowymi (dalej łącznie „Nieruchomość”).

Hala wraz z Budowlami została oddana do użytkowania w 2017 r. W związku z budową Hali i Budowli Sprzedający był uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących w/w budowę wystawionych przez Inwestora. W okresie po wybudowaniu Hali oraz Budowli Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Hali oraz Budowli.

Sprzedający zawarł szereg umów najmu (dalej „Umowy Najmu”) powierzchni magazynowych oraz biurowych znajdujących się w Hali z podmiotami trzecimi. W odniesieniu do całości powierzchni magazynowych oraz biurowych, na dzień dokonania sprzedaży opisanej poniżej, nie upłyną dwa lata od jej pierwszego zasiedlenia.

Sprzedający planuje zawrzeć z T. Sp. z o.o. (dalej Kupujący; Zainteresowany będący stroną postepowania) (dalej łącznie „Zainteresowani”) umowę sprzedaży Nieruchomości („Transakcja”). Na Kupującego przejdą również z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki z Umów Najmu. Ponadto, na Kupującego przeniesione zostaną na podstawie Umowy Sprzedaży:

1.  zabezpieczenia Umów Najmu w postaci praw z gwarancji bankowych oraz środków pieniężnych złożonych przez najemców tytułem depozytu na rachunku bankowym Sprzedającego,
2.  roszczenia z tytułu gwarancji, rękojmi oraz związane z nienależytym wykonaniem Umowy o Projekt,
3.  roszczenia z tytułu gwarancji, rękojmi oraz związane z nienależytym wykonaniem UoRB.

Sprzedający zawarł również następujące umowy związane z Nieruchomością, które nie będą przedmiotem transakcji:

1.  umowa o dostawę energii elektrycznej.
2.  umowa o dostawę gazu ziemnego,
3.  umowa o dostawę wody,
4.  mowa o świadczenie usług ochrony Hali,
5.  mowa o świadczenie usług sprzątania terenu zewnętrznego oraz utrzymania terenów zielonych.

W skład przedmiotu sprzedaży nie będą wchodziły: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa przedsiębiorstwa), majątkowe prawa autorskie i pokrewne inne niż majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej lub budowlanej, tajemnice handlowe przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Ponadto, w ramach sprzedaży nie przejdą na nabywcę w szczególności: prawa i obowiązki z umów opisanych powyżej, jak również umów zawartych przez Sprzedającego z podmiotami świadczącymi usługi związane z obsługą działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, znajdujące się na rachunkach bankowych środki pieniężne (z wyjątkiem środków pieniężnych złożonych przez najemców tytułem depozytu na zabezpieczenie Umów Najmu), należności handlowe powstałe do dnia zawarcia transakcji, zobowiązania (z wyjątkiem zobowiązań wynikających z Umów Najmu).

Sprzedający zatrudnia pracowników, którzy nie zostaną przeniesieni wraz z Nieruchomością. Wynajem nieruchomości stanowi jeden z przedmiotów działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedający prowadzi jeszcze działalność w zakresie świadczenia usług audioidentyfikacji towarów.

Sprzedający podkreśla, że przedmiot sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w Krajowym Rejestrze Sądowym). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego, W związku z nabyciem przedmiotu sprzedaży Kupujący nie rozpozna dodatniej wartości firmy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Tym samym Nieruchomość wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z Umów Najmu, w/w zabezpieczeniami Umów Najmu, a także w/w roszczeniami z Umowy o Projekt oraz UoRB nie stanowi samodzielnego przedsiębiorstwa, ani formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Intencją Sprzedającego jest objęcie planowaną transakcją sprzedaży poszczególnych składników majątku (tzn. Gruntu wraz z posadowionymi na nim Halą i Budowlami oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umów Najmu, w/w zabezpieczeniami Umów Najmu, a także w/w roszczeniami z Umowy o Projekt oraz UoRB), a nie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wraz ze wszelkimi składnikami niematerialnymi i materialnymi umożliwiającymi dalsze prowadzenie działalności w oparciu o Halę. Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą przy wykorzystaniu Nieruchomości. Po transakcji jedynie na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Zawierając w/w umowę Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z podatku od towarów i usług i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

*   strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży niezwłocznie po uzyskaniu interpretacji,
*   opisana we wniosku Hala jest posadowiona zarówno na działce 4/15 (głównie), jak i na działce 4/16; czyli obie działki są zabudowane,
*   Kupujący zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ przywołał poniżej stanowisko Zainteresowanych odnoszące się wyłącznie do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że transakcja ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu określonym w art. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 1 ust. 4 cyt. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przedmiotem umowy będą rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przywołując treść art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Zainteresowani wskazali, iż czynność cywilnoprawna nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolnione z tego podatku, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z 09 czerwca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.98.2017.2.SR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2 %, a od umowy sprzedaży praw majątkowych – 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana – podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający planuje zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży Nieruchomości, tj. gruntu wraz z posadowioną na nim halą. Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Rozpatrywana sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona), co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną z 09 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.98.2017.2.SR.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.