Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.909.2025.MH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-01
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży
niezabudowanej działki bez uwzględniania zwolnienia z art. 43
ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: dostawa
grunty-grunt niezabudowany
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży
    niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr X, bez uwzględniania zwolnienia z art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 23 października 2025 r. (data wpływu) i 28
    października 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku. Wnioskodawca jest właścicielem
        nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w ..., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
        księgę wieczystą numer ..., dla nieruchomości gruntowej we wskazanej księdze
        wieczystej w dziale 1-0 oznaczenie nieruchomości wpisane są położone w gminie ...,
        miejscowości ..., działki ewidencyjne o numerach: A, B, C i X. Przedmiotem wniosku
        jest działka o powierzchni ... ha, która powstanie w wyniku podziału działki
        ewidencyjnej numer X.
    II. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT. Wnioskodawca nabył działkę
        na podstawie przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia osiemnastego
        lutego tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiątego pierwszego roku (18-02-1991 r.) w ... w
        formie aktu notarialnego (rep. A numer ...). Działka gruntu o numerach
        ewidencyjnych X nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu
        terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki
        nie były udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.
    III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
        zabudowy. Na terenie X nie ma obowiązującego aktualnego planu
        zagospodarowania przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 roku nie
        wydano decyzji o warunkach zabudowy. Do przedmiotowej działki nie podjęto
        uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji
        terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U.
        2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z
        treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 toku szczególnych zasadach odbudowy,
        remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w
        wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działka gruntu o numerze
        ewidencyjnym X nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją
        określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie
        inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto co bardzo istotne spółka kupująca jako
        pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy
        ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest
        niezbędne, aby doszło do zakupu działki.
    IV. Wypis z rejestru gruntów. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę ...
        nieruchomość położona w województwie ..., powiecie ..., jednostce ewidencyjnej ...
        ... - obszar wiejski, obrębie ... ..., stanowiąca działkę ewidencyjną numer X (dwieście
        dwadzieścia trzy łamane przez dwa) o obszarze ... ha (...), oznaczona jest jako grunty
        orne (RIVb, RV).
    V. Przedmiot wniosku. Przedmiotem sprzedaży jest działka o powierzchni ... ha, która
        powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X.

    VI. Pozyskanie kupującego. W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie
        ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu
        pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do
        Wnioskodawcy.
    VII. Sposób wykorzystywana działki. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na
        cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do
        celów rolniczych. Działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Działka były
        także dzierżawiona spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która
        dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Umowa dzierżawy ... z
        dnia ...03.2025 r. zawarta na czas 3 miesięcy.
    VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek. Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce
        prawo własności do działki o powierzchni 0,3000 ha, która powstanie w wyniku
        podziału działki ewidencyjnej numer X. Spółka planuje nabyć przedmiotową
        nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie
        budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca
        spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                            2powierzchni zabudowy minimum ... m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
        minimum ... miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność
        gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr ... z dnia ....
        03.2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się
        do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej
        nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako
        pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka.
    IX. W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:
        - Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na
          budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
          jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni
                    2  2zabudowy ... m w tym sala sprzedaży o powierzchni ... m wraz z miejscami
          parkingowymi w ilości minimum ... miejsc parkingowych.
        - Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy
          organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
          nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
          koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
          niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
          komunikacyjną nieruchomości.
        - Uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie
          przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
        - Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
          kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
          zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę
          odpowiednich nasadzeń zamiennych.
          Ponadto spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
        - Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
          skutkującego koniecznością rekultywacji.
        - Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
          nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
          budowlanych.
        - Uzyskania warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej,
          kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją

          Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie
          6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
        - Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
          planowanym obiektem handlowo-usługowym.
          Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym
          działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane
          pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie,
          posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron.
          Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie
          niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową
          przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki nie
          dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki
          pozostają. Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych
          decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo
          własności nieruchomości o powierzchni ... ha, która powstanie w wyniku
          podziału działki ewidencyjnej numer X. Cena ustalona w akcie notarialnym
          umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta
          jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W
          tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle
          korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż
          kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika
          działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna.
          W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak
          profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże
          znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki
          działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych
          potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla
          kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę,
          uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza).
          Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do
          transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców.
          Co ważne cenę na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie
          zostaną wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w
          przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena
          na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania
          wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do
          transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest
          bardzo wysoka.
    X. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji.
        1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
          nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz
          strony działa pełnomocnik. W wyniku jego działań pełnomocnika
          Wnioskodawcy strona uzyska znacznie atrakcyjniejsza działkę i znacznie
          atrakcyjniejsza cenę.
        2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
          biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z
          pełnomocnikiem.
        3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności
          gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
        4. Działki które ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
        5. Działka X nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
          przestrzennego.

        6. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
        7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
        8. Podatek od nabycia nie został odliczony.
        9. Działka była wykorzystywana w celach rolniczych, ale nie sprzedawano płodów
          rolnych z podatkiem VAT.
        10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem
          VAT.
        11. Działka była wykorzystywana prywatnie m.in. do trzymania prywatnych
          rzeczy.
        12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.
        13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
          Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem
          do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
          organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań
          faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i
          pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych
          decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
          uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących
          przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
          oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
          wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
          lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu
          jej zyskania oraz odbioru.
          Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
          przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa
          wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na
          dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w
          rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca
          1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o
          pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej
          Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
          przeprowadzenia badań gruntu.
    XI. Podsumowanie wniosku W tym przypadku obie strony są zainteresowane
        uatrakcyjnieniem działek. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży
        działek. Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawcy podejmuje szereg działań,
        które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę. Działania te powodują, że cena
        zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co
        ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.
    W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu, wskazał Pan odpowiednio:
      1) W jaki dokładnie sposób działka wydzielona z działki nr X, mająca być
        przedmiotem sprzedaży, jest/będzie przez Pana wykorzystywana od momentu jej
        wydzielenia do chwili planowanej sprzedaży?
        Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie
        majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze
        osobistym oraz do prywatnych potrzeb rolniczych (własne cele). Nie służyła w
        działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT
        (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa
        zwolniona z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

      2) Czy działka nr X od dnia nabycia do dnia wydzielenia z niej działki będącej
        przedmiotem sprzedaży oraz działka wydzielona tej działki (będąca przedmiotem
        sprzedaży) były/są/będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności
        zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania
        podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. działki, Pan wykonywał – należy
        podać podstawę prawną zwolnienia.
        Nie działka nie była, nie jest i nie będzie tak wykorzystywana. Nie są to czynności
        opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod
        opodatkowanie).
      3) Czy przed sprzedażą działki podejmie Pan jakiekolwiek działania dotyczące
        zwiększenia jej wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć
        energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
        wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to są
        /będą działania?
        Nie takie działania podejmował pełnomocnik jednak nie angażował Pan w to swoich
        środków.
      4) Czy oprócz dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego, udostępniał Pan wcześniej
        działkę nr X osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:
      a) w jakim okresie (kiedy) działka była udostępniana osobom trzecim?
      b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)
        ww. działka była udostępniana osobom trzecim?
      c) czy udostępnienie działki było czynnością odpłatną czy bezpłatną?
        Nie udostępniał Pan.
      5) Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy
        podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
        a) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
        b) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w
          ich posiadanie do chwili sprzedaży?
        c) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
        d) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych,
          jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
        e) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje
          VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
        f) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?
        Nie dokonywał Pan.
      6) Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?
        Nie posiada Pan innych.
      7) Kto, tj. Pan czy Kupujący, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie
        ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
        Wnioskodawca, bo nie dojdzie do sprzedaży.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ... ha, która powstanie w
    wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X jest opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 o VAT?

    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    o powierzchni ... ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X, jest
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze
    zm.), zwanej dalej, ustawą, lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
    kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1
    ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej
    definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest
    opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające
    osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie,
    ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy
    stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status
    podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do
    czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność
    gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może
    być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w
    świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze
    dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem
    Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można
    mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną
    może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,

    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego
    rodzaju aktywność - handlową - wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności,
    a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Przypomnijmy, iż na
    działce o powierzchni ... ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej
    numer X, od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
    gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie
    podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach
    masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o
    powierzchni ... ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X,
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności
    podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak
    to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami. W
    myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się
    na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu
    mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
    i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o powierzchni 0,3000
    ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X, warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego. Kwestie opodatkowania działek
    podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3.04.2025 r., C-213/24, E.T. W
    wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten
    sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie

    działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej
    majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu
    przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu
    tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo
    szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181
    /10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono,
    iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania
    marketingowe. Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie
    można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy
    wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego
    dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą. Powracając do
    analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie,
    czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla
    podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce.
    Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost
    atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał
    trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego),
    a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi
    ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie
    profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje
    samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu
    uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność
    gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej
    umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań
    wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W naszym
    przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca ponieważ jeśli
    działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do
    skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoja nieruchomość.
    Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem
    Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art.
    15 ww. ustawy.
    Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w
    związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o
    powierzchni 0,3000 ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w

    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy -
    rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1
    ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z
    2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w
    tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
    gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
    morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz
    terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww.
    ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
      · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości
    wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że
    sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr o powierzchni ... ha,
    która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer X, stanowiącej teren
    budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną). Na zakończenie w
    związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż
    udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i
    usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki
    wydzielonej z działki nr X, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym

    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej działki nr X, z
    której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży. Zamierza Pan
    sprzedać Spółce prawo własności ww. niezabudowanej działki powstałej w wyniku
    podziału działki nr X. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana i
    była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych. W stosunku do działki nie ponosił
    Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości

    nie współpracuje Pan z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Powyższa
    nieruchomość nigdy nie była przez wykorzystywana przez Pana w działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Przed sprzedażą działki objętej zakresem
    wniosku nie podejmie Pan żadnych działań zwiększających jej wartość (np. uzbrojenie
    terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w
    celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Kupująca Spółka
    planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni
                  2zabudowy minimum ... m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc
    postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    Podpisał Pan z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży i zawarł Pan umowę
    dzierżawy działki będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Udzielił Pan Kupującej
    Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń
    opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
    przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
    wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu
    Sprzedającego w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i
    pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności
    nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy
    sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające
    podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego
    (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się
    grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić
    bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się
    zgłosił, Pan jako właściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji,
    pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela
    podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.
    Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działka powstała w wyniku podziału działki nr X nie była przedmiotem umowy
    najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Działka została
    udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z
    przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych
    zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których
    uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy
    patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.
    Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym
    interesie, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Pomimo, że cena
    sprzedaży jest wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed
    podjęciem ww. działań przez spółkę.

    Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych
    czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz
    kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie
    powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działki nr X nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż
    przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr X, będzie Pan
    korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie
    jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak
    tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki będzie Pan korzystał z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność
    oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr X nie będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z
    powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia
    ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r.
    sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK
    347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w
    szczególności dotyczące obowiązku udokumentowania fakturą przedmiotowej transakcji,
    nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej

    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Tut. Organ zauważa, że publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług wskazany przez Pana, tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm., jest nieaktualny. Obecnie
    tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2025 r. poz. 775).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.