Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.814.2025.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-25
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług bez
uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
sprzedaży niezabudowanych nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
pełnomocnictwo-pełnomocnictwo ogólne
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie opodatkowanie sprzedaży działek nr 1 2 i 3. Uzupełnił go Pan
    pismem z 27 marca 2025 r. (wpływ 8 października 2025 r.) oraz pismem nadanym 17
    listopada 2025 r. (wpływ 20 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku.
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...) przy ulicy
    (...), obręb: (...), jednostka ewidencyjna: (...), powiecie (...), województwie (...) o obszarze (...)
    ha obejmującej niezabudowane działki gruntu nr: 1 o obszarze (...) ha rodzaj użytków:
    grunty orne (RlVb), 2 o obszarze (...) ha rodzaj użytków: grunty orne (RlVb), 3 o obszarze
    (...) ha rodzaj użytków: grunty orne (RlV).
      II. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT.
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży dokumentowanej aktem
    notarialnym, sporządzonym przez P. F. notariusza w (...) (...), Repertorium (...). Działki
    gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2 i 3 nie zostały nabyte od Skarbu Państwa i
    jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej. Nabycie działek nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do
    odliczenia.
      III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o
        warunkach zabudowy.
    Na terenie działek nr: 1, 2 i 3 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy. Do przedmiotowych działek nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia
    obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9
    października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 278) i uchwały o przyjęciu
    gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 toku
    szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych
    zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t. j. Dz. U. 2018 r. poz. 1345).
    Działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, 2 i 3 nie są objęte uproszczonym planem
    urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na
    podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto co bardzo istotne Spółka Kupująca jako
    pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma
    pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne,
    aby doszło do zakupu działki.
    IV. Wypis z rejestru gruntów.
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki o obszarze (...) ha obejmują niezabudowane
    działki gruntu 1 o obszarze (...) ha rodzaj użytków: grunty orne (RlVb), 2 o obszarze (...) ha
    rodzaj użytków: grunty orne (RlVb), 3 o obszarze (...) ha rodzaj użytków: grunty orne (RlV).
      V. Przedmiot wniosku.
    Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 1 o obszarze (...) ha, działka nr 2 o obszarze (...) ha i
    działka nr 3 obszarze (...) ha.

      VI. Pozyskanie kupującego.
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka
    zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
      VII. Sposób wykorzystywana działki.
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane do celów rolniczych. Działki były
    wykorzystywana do celów prywatnych. Działki były także dzierżawione spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.
      VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działek nr: 1 o obszarze (...)
    ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową
    nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku
    handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na
    tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum
      2650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz
    prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z 24 kwietnia 2025 r. umowa
    przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich
    formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż
    w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać Kupująca Spółka. W ramach
    udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
    1.  uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m w tym salą
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
      20 miejsc parkingowych,
    2.  uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydana przez właściwy organ
      lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    3.  uzyskać pozwolenie na wycięcie drzew obejmujące zgodę na dokonanie przez
      Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    4.  uzyskać prawomocna, ostateczna i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
      kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
      drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
    1.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości
      posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych
      technologii budowlanych,

    2.  uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
      kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej
      Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    3.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo – usługowym.
    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową
    przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do
    transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca
    zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności do działek nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o
    obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha. Cena ustalona w akcie notarialnym umowy
    przedwstępnej jest znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od
    uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania
    pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych
    działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto
    działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest
    bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak
    profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla
    uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika
    znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna
    jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika
    uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoka cenę za działkę (cena jest nieznacznie
    atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do
    transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne
    cenę na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane
    pozwolenia.
    Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od
    umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem
    uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy
    transakcja nie dojdzie do skutku kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest
    bardzo wysoka.
    IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji.
    1.  W stosunku do działek Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
      nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działek na rzecz strony
      działa pełnomocnik. W wyniku jego działań jako pełnomocnika Wnioskodawcy strona
      uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
    2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
      biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
    3.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności
      gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4.  Działki które mają być przedmiotem sprzedaży nie są zabudowana: działki nr: 1 o
      obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha nie są objęte miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego.
    5.  Kupująca Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

    6.  Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
    7.  Podatek od nabycia nie został odliczony.
    8.  Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.
    9.  Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
    10.  Działki były wykorzystywane prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy, a
      także do przechowywania samochodów ciężarowych.
    11.  Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT.
    12.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    X. Podsumowanie wniosku.
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Jest Pan podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności gospodarczej (...). Działki nr: 1, 2 i 3
    przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie były przedmiotem odpłatnej umowy:
    najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Przedmiotem sprzedaży są
    działki 1, 2 i 3 o obszarze łącznym (...) ha. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży
    nieruchomości. Wymienione we wniosku pozwolenia będą uzyskiwane po zawarciu
    umowy przedwstępnej, ale działka zostanie przekazana dopiero po zawarciu umowy
    przyrzeczonej.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanych nieruchomości nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...)
    ha i 3 o obszarze (...) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez
    uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?
    Pana stanowisko w sprawie

    Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek
    nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha, jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o
    VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
    i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie,
    ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik - tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły,
    majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością

    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania
    danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest
    spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu
    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie -
    czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność - handlową - wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Przypomnijmy, iż na działkach nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze
    (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
    gospodarczych.
    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował
    żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu,
    w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek
    nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu.
    Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
    określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
    czynności.

    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli
    do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr: 1 o obszarze (...) ha, 3
    o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce
    wywołuje skutki dla Kupującego.
    Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TSUE z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TSUE przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu.
    W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję
    „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to
    zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w
    sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego
    tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in.,
    przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym
    kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania
    marketingowe.
    Zdaniem TSUE takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe
    wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy
    działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można
    zakwalifikować jako działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku TSUE C-213
    /24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie
    podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych,
    nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.
    W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania maja miejsce. Działania
    pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących

    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości
    nieruchomości. W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że
    pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania
    pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko
    gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań
    marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika –
    przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z
    majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą.
    Istotna dla przedstawionych przez TSUE wniosków była także treść zawartej umowy ze
    zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w
    umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców.
    W analizowanym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca
    ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie
    dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoja
    nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanych nieruchomości
    składających się z działki nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i
    prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych
    planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy
    do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:

        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanych nieruchomości
    składających się z działek nr: 1 o obszarze (...) ha, 2 o obszarze (...) ha i 3 o obszarze (...) ha
    stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze
    zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy
    powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla Kupującej Spółki jak i ewentualnych
    przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.

    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość
    powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania
    polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie
    należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Pana działek nr: 1, 2 i 3, istotne
    jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan działki nr: 1, 2 i 3 na podstawie umowy sprzedaży. W
    stosunku do działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia,
    nieruchomość nigdy nie była przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej.
    Obecnie dzierżawi Pan działki Spółce, która planuje je zakupić. Działki przed podpisaniem
    umowy przedwstępnej nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy lub innej
    umowy o podobnym charakterze. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.
    Kupująca Spółka sama zgłosiła się do Pana. Zamierza Pan sprzedać działki Spółce, w tym
    celu zawarł Pan ze Spółką umowę przedwstępną i udzieli Spółce pełnomocnictwa w
    zakresie przygotowania nieruchomości pod inwestycje. Wyraził Pan również zgodę na
    dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia
    z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    kupującej spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości składającej się z działek
    nr: 1, 2 i 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolniona z art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanych przez Pana działek

    nr: 1, 2 i 3 i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych w Pana imieniu w zakresie uzyskania wszelkich
    niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z
    parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i
    pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te
    nastąpiły chronologicznie po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy
    sprzedaży.
    Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia,
    przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić
    czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym
    dla potencjalnych nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) sam się zgłosił.
    Pan jako właściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do
    jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w
    sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.),
    jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu,
    aby pozyskać kupującego, oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego
    nabywcy, jak również podnieść jego cenę.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działki nr: 1, 2 i 3 zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki na mocy
    umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowę sprzedaży, wyłącznie w
    celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej
    spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy
    sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego
    samego przedsięwzięcia.
    Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działki lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we
    własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb.
    Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania
    określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb i dzierżawa gruntu na
    Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie
    Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność
    gospodarczą. Cena za działki została ustalona z góry w umowie przedwstępnej.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    przez Pana działek nr: 1, 2 i 3 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają,
    że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych
    działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków
    w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych
    okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu
    majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem
    TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży działek nr: 1, 2 i 3 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w
    sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów
    i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym
    samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy,
    w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

    W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek nr: 1, 2 i 3 nie będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje
    uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Tym samym, Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.