Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.183.2023.2.KFK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-26
Teza: Skutki podatkowe zbycia udziału w działkach niezabudowanych.
Słowa kluczowe: dziedziczenie; grunty-grunt niezabudowany; grunty-podział gruntu; grunty-sprzedaż gruntów; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

23 marca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 23 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach niezabudowanych.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 maja 2023 r. (wpływ 18 maja 2023 r.) oraz pismem z 17 maja 2023 r. (wpływ 23 maja 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polską rezydentką podatkową, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niebędącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie jest i nie była Pani rolnikiem ryczałtowym.

W (…) roku na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z siostrą nabyła Pani nieruchomość gruntową w miejscowości (…), o numerze księgi wieczystej (…). W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzą działka rolna o powierzchni (…) ha oraz działka zabudowana o powierzchni (…) ha.

Przedmiotem wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji jest sprzedaż działki niezabudowanej o powierzchni (…) ha i w dalszej części wniosku odniesienia będą dotyczyły wyłącznie tej nieruchomości.

Pierwotnie wraz z siostrą planowała Pani dokonać zbycia domu położonego na działce o powierzchni (…) ha oraz wybudować nowy dom na przedmiotowej działce z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Stary dom wymagał gruntownego remontu i koszty takiej inwestycji były porównywalne z budową nowego. W celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwróciła się Pani do dostawców usług (…) oraz (…) o zapewnienie możliwości dokonania przyłączy do sieci wodociągowej i energetycznej. W (…) r. otrzymana została decyzja o warunkach zabudowy dla całej działki o powierzchni (…) ha.

Ze względu na wyższe od przewidywanych koszty materiałów budowlanych i usług budowlanych Pani wraz siostrą, w celu pozyskania dodatkowych środków na budowę domu, postanowiła dokonać podziału działki o powierzchni (…) ha na 10 mniejszych oraz planują Panie na dwóch z nich rozpocząć budowę domów. W tym celu planowane jest dokonanie nakładów na doprowadzenie sieci energetycznej i wodociągowej do swoich dwóch działek. Nie jest planowane poczynienie nakładów finansowych na dokonanie przyłączy do pozostałych 8 działek.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym również nie była ona przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Dla obszaru położenia nieruchomości nie został wydany plan zagospodarowania przestrzennego.

Pani wraz z siostrą noszą się z zamiarem zbycia 8 niezabudowanych działek, powstałych po podziale działki o powierzchni (…) ha. Dla dokonania zbycia przedmiotowych nieruchomości po podziale złożyła Pani ofertę sprzedaży w biurze nieruchomości.

Nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo do działania w jakikolwiek sposób w sprawach związanych ze zbyciem przedmiotowych nieruchomości.

Poza sprzedażą 8 działek będących przedmiotem wniosku oraz zbycia domu otrzymanego w drodze spadku po rodzicach nie planuje Pani w dającej się określić przyszłości zbycia innych nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku przesłanym 18 maja 2023 r. na zadane przez Organ pytania, udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1\. Czy przedmiotem wniosku jest sprzedaż działek czy sprzedaż udziału w działkach?

Odpowiedź:

Jako współwłaścicielka nieruchomości, zamierza Pani dokonać sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości wraz ze swoją siostrą. Tym samym, dokonując sprzedaży dokona Pani sprzedaży swojego udziału w nieruchomości.

2\. Proszę podać numery działek będących przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź:

Działka o księdze wieczystej (…) posiada numer ewidencyjny (…). Działka ta została podzielona na działki (…). Wniosek dotyczy sprzedaży udziału w działkach (…).

3\. Czy podział działki, dla której w (…) r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy, spowodował wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy też otrzymane w (…) r. warunki zabudowy nadal obowiązują dla wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (…) ha?

Odpowiedź:

Podział działki nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy wydanej przed jej podziałem.

4\. Czy możliwość dokonania przyłączy do sieci wodociągowej i energetycznej obowiązuje dla poszczególnych działek będących przedmiotem złożonego wniosku?

Odpowiedź:

Nie. Wykonane przyłącza sieci wodociągowej i energetycznej dotyczą tylko działek mających pozostać w majątku Pani i Pani siostry, niebędących przedmiotem wniosku.

5\. Jakie inne decyzje, pozwolenia, zostaną wydane przed planowaną sprzedażą przedmiotowych działek (pozwolenie na budowę, wjazdu na działki, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych)?

Odpowiedź:

Nie są planowane dodatkowe nakłady ani nie są planowane jakiekolwiek dodatkowe czynności dotyczące działek będących przedmiotem wniosku.

6\. Czy przed sprzedażą działek faktycznie nie będzie Pani podejmowała czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek, np.: uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne? Jeżeli tak, to jakie będą to działania?

Odpowiedź:

Nie są planowane dodatkowe nakłady ani nie są planowane jakiekolwiek dodatkowe czynności dotyczące działek będących przedmiotem wniosku.

7\. Czy zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną z nabywcą/nabywcami przedmiotowych działek i czy w umowie przedwstępnej zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntu na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać:

\- jakie warunki zawiera ta umowa oraz w jakim celu została zawarta?

\- jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na kupującym, a jakie na sprzedającym?

\- czy w ramach tej umowy udzieli Pani jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) dla nabywcy? Jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy wszystkie czynności, których kupujący może dokonać w Pani imieniu).

Odpowiedź:

Nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnymi nabywcami.

8\. Czy którakolwiek z działek, będących przedmiotem sprzedaży, w momencie dostawy będzie zabudowana?

Odpowiedź:

Nie. Działka zabudowana, która jest oznaczona numerem (…), wskazana w tej samej księdze wieczystej wraz z działką (…) i została wskazana jako element stanu faktycznego, jako część jednej księgi wieczystej w kontekście Pani planów. Nie jest jednak ona przedmiotem wniosku.

9\. Jeśli którakolwiek z działek, będących przedmiotem sprzedaży, stanowić będzie działkę zabudowaną, należy wskazać:

· Czy obiekty znajdujące się na przedmiotowej działce są budynkami/budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na danej działce.

· Czy w odniesieniu do ww. budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem dostawy dojdzie – do momentu ich sprzedaży – do pierwszego zasiedlenia, tj. do pierwszego zajęcia budynku, budowli lub ich części (oddania do używania)? Jeżeli tak, to kiedy?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

· Czy między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) przedmiotowych budynków, budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części.

· Czy w okresie używania tych budynków, budowli lub ich części doszło do poniesienia nakładów na ulepszenie lub przebudowę tych obiektów lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. czy dokonała Pani istotnych czynności zmierzających do zmiany celu ich wykorzystania lub zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponosiła Pani takie wydatki to:

\- kiedy były one ponoszone?

\- czy po dokonaniu tych ulepszeń obiekty były oddane do użytkowania?

\- czy od momentu oddania obiektów do użytkowania po dokonanych ulepszeniach minął okres dłuższy niż dwa lata?

\- czy od ww. wydatków przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na danej działce.

Odpowiedź:

W związku z negatywną odpowiedzią na pytanie nr 8, odpowiedź na pytanie nr 9 jest bezprzedmiotowa.

10\. Czy w przyszłości zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży?

Odpowiedź:

Obecnie nie planuje Pani nabycia żadnej nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

11\. W celu doprecyzowania opisu, w odniesieniu do sformułowania użytego w złożonym wniosku: „Pierwotnie Wnioskodawczyni wraz z siostrą planowała dokonać zbycia domu położonego na działce o powierzchni (…) ha oraz wybudować nowy dom na przedmiotowej działce z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe”, proszę doprecyzować, na której działce zamierzała Pani wybudować dom, gdyż z dalszej części wniosku wynika, że budowa domu nastąpi na jednej z działek powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (…) ha.

Odpowiedź:

Planowała Pani dokonać zbycia zabudowanej działki o numerze (…), wskazanej w tej samej księdze wieczystej, o powierzchni (…) ha. Ewentualna sprzedaż nie stanowi przedmiotu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Następnie na jednej z działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku, czyli jednej z działek, powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (…) ha planuje Pani wybudować nowy dom.Nie zamierza Pani dokonywać sprzedaży i zamierza wybudować dom na działce nr (…).

W dniu 23 maja 2023 r. w wyniku ponownej analizy wezwania, doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące kwestie:

\- Proszę podać numery działek będących przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź:

Działka o księdze wieczystej (…) posiada numer ewidencyjny (…). Działka ta zostanie podzielona na działki, które na mapie geodezyjnej oznaczone są literami (…). Wniosek dotyczy sprzedaży udziału w działkach (…).

\- Czy podział działki, dla której w (…) r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy, spowodował wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy też otrzymane w (…) r. warunki zabudowy nadal obowiązują dla wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (…) ha?

Odpowiedź:

Podział działek nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działki przed jej podziałem. Niemniej, wydana decyzja o warunkach zabudowy była warunkiem koniecznym ubiegania się o podział działki (…). Z kontynuacji prawa warunków zabudowy może skorzystać jedynie Pani, dokonując budowy własnego domu. Nabywcy nieruchomości będą zobowiązani do wystąpienia o nową decyzję o warunkach zabudowy.

\- Czy zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną z nabywcą/nabywcami przedmiotowych działek i czy w umowie przedwstępnej zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntu na nabywcę?

Odpowiedź:

Nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnymi nabywcami. Może jednak Pani zawierać umowy rezerwacyjne, których celem jest jedynie wpłata zadatku bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży. Dla tych umów nie wystąpią warunki, o których mowa w pytaniu organu.

\- W celu doprecyzowania opisu, w odniesieniu do sformułowania użytego w złożonym wniosku: „Pierwotnie Wnioskodawczyni wraz z siostrą planowała dokonać zbycia domu położonego na działce o powierzchni (…) ha oraz wybudować nowy dom na przedmiotowej działce z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe”, proszę doprecyzować, na której działce zamierzała Pani wybudować dom, gdyż z dalszej części wniosku wynika, że budowa domu nastąpi na jednej z działek powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (…) ha.

Odpowiedź:

Planowała Pani dokonać zbycia zabudowanej działki o numerze (…), wskazanej w tej samej księdze wieczystej, o powierzchni (…) ha. Ewentualna sprzedaż nie stanowi przedmiotu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Pani wraz z siostrą planowała wybudować dom na pierwotnie niepodzielonej działce (…). Z uwagi na rosnące ceny materiałów i usług budowlanych zmuszona jest Pani odsprzedać część działki, dokonując jej podziału. Następnie na jednej z działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku, czyli jednej z działek powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (…) ha planuje Pani wybudować nowy dom. Nie zamierza Pani dokonywać sprzedaży działki zabudowanej i zamierza wybudować dom na działce nr (…).

### Pytania

1\. Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż przez Panią przedmiotowych działek w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż terenów budowlanych?

2\. Czy w przypadku uznania Pani stanowiska w pytaniu pierwszym za nieprawidłowe oraz w świetle przedstawionego stanu faktycznego, będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli sprzedaż działek w danym roku podatkowym nie przekroczy 200 000 zł?

### Pani stanowisko w sprawie

Ad.1

Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm. – dalej jako u.p.t.u.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z kolei art. 15 ust. 1 wskazuje, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu podatku od towarów i usług, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pani zdaniem, w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości tytułem darmym, dla której wystąpiła Pani o decyzję o warunkach zabudowy przed podziałem na mniejsze działki, nie można uznać Pani za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu powyższych przepisów prawa.

Poza złożeniem oferty w biurze nieruchomości i podziałem nieruchomości na 10 działek nie dokonywała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Nie należy zatem uznawać Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 u.p.t.u., a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży przez Panią będą tereny budowlane, o których mowa w powyższym przepisie.

Jednocześnie, gdyby wydana interpretacja indywidualna w zakresie pytania pierwszego nie podzielała Pani zdania, to Pani zdaniem nie mogłaby Pani skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9. u.p.t.u. z uwagi na przedmiot sprzedaży, którym są tereny budowlane.

Jednocześnie, na mocy art. 113 u.p.t.u., zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Do wartości sprzedaży, w ramach powyższego limitu nie wlicza się:

1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3,

z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Pani zdaniem, w przypadku uznania stanowiska dotyczącego pytania pierwszego za nieprawidłowe, dokonując sprzedaży działek budowlanych po jednej w roku, tym samym nie przekraczając w każdym roku wartości sprzedaży 200 000 zł, będzie Pani podlegała zwolnieniu na mocy art. 113 ust. 1 i 9 u.p.t.u.

Tym samym, nie będzie Pani zobowiązana do dokonania rejestracji dla celów podatku od towaru i usług oraz nie będzie zobowiązana do wykazania przedmiotowych sprzedaży

w JPK\_VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe zwraca się Pani z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…),

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towarów.

W myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11.12.2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych i udziałów w gruncie, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednakże wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania dostawy udziału w niezabudowanych działkach istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT, nie prowadzi Pani pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie jest i nie była Pani rolnikiem ryczałtowym. Na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia nabyła Pani wraz z siostrą nieruchomość gruntową, w skład której wchodzą działka rolna o powierzchni (…) ha oraz działka zabudowana o powierzchni (…) ha. W celu pozyskania dodatkowych środków na budowę domu, postanowiła Pani wraz z siostrą dokonać podziału działki o powierzchni (…) ha na 10 mniejszych i aktualnie planują Panie zbycie 8 niezabudowanych działek, powstałych po podziale działki o powierzchni (…) ha. Dla obszaru położenia nieruchomości nie został wydany plan zagospodarowania przestrzennego. Dla działki o powierzchni (…) ha zostały wydane warunki zabudowy. Podział przedmiotowej działki nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działki przed jej podziałem, jednakże wydana decyzja o warunkach zabudowy była warunkiem koniecznym ubiegania się o jej podział. Niemniej, z kontynuacji prawa warunków zabudowy może skorzystać jedynie Pani, dokonując budowy własnego domu. Nabywcy działek będą zobowiązani o wystąpienie o nową decyzję o warunkach zabudowy. Wykonane zostały przyłącza sieci wodociągowej i energetycznej, jednakże tylko dla działek mających pozostać w majątku Pani i Pani siostry, niebędących przedmiotem wniosku. Nie są planowane dodatkowe nakłady ani nie są planowane jakiekolwiek dodatkowe czynności dotyczące działek będących przedmiotem wniosku. Nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnymi nabywcami. Może jednak Pani zawierać umowy rezerwacyjne, których celem jest jedynie wpłata zadatku bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży. Dla dokonania zbycia przedmiotowych nieruchomości po podziale złożyła Pani ofertę sprzedaży w biurze nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym również nie była ona przedmiotem najmu lub dzierżawy. Obecnie nie planuje Pani nabycia żadnej nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż przez Panią udziału w przedmiotowych działkach w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków, w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmowała Pani czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dokonując planowanej sprzedaży udziału w działkach, nie będzie Pani występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a będzie Pani jedynie korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym, planowana przez Panią sprzedaż udziału w ośmiu działkach niezabudowanych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Podsumowując,** **w świetle przedstawionego opisu sprawy, dokonując sprzedaży udziału w działkach będących przedmiotem złożonego wniosku,** **nie będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,** **prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.**

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania 1 uznano za prawidłowe.

W tym miejscu należy wskazać, że w związku z nieuznaniem Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach i uznania ww. transakcji za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT, odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 w zakresie zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług (udzielenie rozstrzygnięcia w tym zakresie było uzależnione od rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 1).

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).