Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-103/15/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-21
Teza: sposób ustalenia przychodu z najmu opodatkowanego 8,5% zryczałtowanym podatkiem dochodowym
Słowa kluczowe: czynsz; najem; przychód; ryczałt; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku otrzymanym 21 stycznia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne m.in. w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne m.in. w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 4 października 2014 r. Wnioskodawca podpisał umowę najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego. W dniu 7 października 2014 r. zgłosił ten fakt do urzędu skarbowego oraz oświadczył, że będzie rozliczał się w formie ryczałtu (8,5%).

W umowie został wprowadzony zapis, że:

1.strony zgodnie ustalają wysokość miesięcznego czynszu za wynajem lokalu na kwotę 1000 zł,

2.strony przyjmują następujący harmonogram płatności …,

3.wszystkie opłaty w niniejszej umowie ust. 1, ust. 2 najemca będzie wnosił przelewem na rachunek wynajmującego …,

4.następujące opłaty na rzecz administratora Wspólnoty Mieszkaniowej… są wliczone w czynsz za wynajem a Wynajmujący jest zobowiązany je ponosić:

a.opłata stała na CWU – 60 zł,

b.podatek śmieciowy,

c.fundusz remontowy – 51,99 zł,

…

i.zaliczka na poczet centralnego ogrzewania 126 zł,

5.Czynsz najmu nie zawiera opłat z tytułu:

a.energii elektrycznej,

b.nadmiernego wykorzystania zimnej wody,

…

f.gazu.

Opłatę czynszu za mieszkanie tzn. 380 zł Wnioskodawca wpłaca do Wspólnoty Mieszkaniowej jako wynajmujący i jest ona zawarta w pobieranym przez Wnioskodawcę czynszu od najemcy.

W związku z powyższym stanem faktycznym następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca rozliczając miesięczny zryczałtowany podatek może wyliczyć go od kwoty 620 zł?
2.  Czy w tym wypadku Wnioskodawca musi zmienić umowę najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek zryczałtowany powinien opłacać od kwoty 620 zł, bo to jest jego faktyczny przychód. Pisząc umowę najmu Wnioskodawca nie zastanawiał się nad interpretacją rozliczenia czynszu, który musi odprowadzić do Wspólnoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z najmu (pytanie oznaczone nr 1). Natomiast w zakresie ustalenia czy Wnioskodawca musi zmienić umowę najmu aby zryczałtowany podatek odprowadzać od kwoty 620 zł (pytanie oznaczone nr 2) – wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy– z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który – jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego – może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a tej ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a przywołanej ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej przywoływanej ustawy – podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych z tytułu umowy najmu (podnajmu) i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Natomiast po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za wodę, prąd, gaz jeżeli z umowy wynika, że najemca dodatkowo jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w umowie najmu, którą zawarł Wnioskodawca ustalono cenę najmu w wysokości 1.000 zł miesięcznie. Składa się na nią również kwota czynszu, którą Wnioskodawca odprowadza do Wspólnoty Mieszkaniowej (380 zł).

Z tak zawartej umowy najmu wynika zatem bezsprzecznie, że kwota za jaką Wnioskodawca zgodził się odstąpić lokal najemcy to 1.000 zł, na którą składa się zarówno kwota czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej jaki i kwota odstępnego dla wynajmującego. Skoro tak, to właśnie ta kwota, tj. 1.000 zł stanowiąca cenę najmu jest dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje fakt, w jaki sposób ta cena została skalkulowana i co się na nią składa. Przy takiej treści umowy obowiązek zapłaty czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej spoczywa na wynajmującym czyli na Wnioskodawcy, na najemcy spoczywa natomiast obowiązek zapłaty kwoty 1.000 zł, która jest należnością za wynajem. Na taką kwotę umówiły się bowiem strony.

Podsumowując, określona w umowie wysokość czynszu czyli 1000 zł stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.