Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-1.4010.384.2018.1.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-20
Teza: Czy wartość opłat notarialnych poniesionych w związku z nabyciem nieruchomości powinna być przypisana proporcjonalnie do wartości początkowej lokalu niemieszkalnego oraz prawa użytkowania wieczystego udziału w gruncie
Słowa kluczowe: grunty; opłata-opłata notarialna; wartość-wartość początkowa; zaliczenie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16d; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16g

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2018 r. (data wpływu 20 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie przypisania proporcjonalnie do wartości początkowej lokalu niemieszkalnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu opłat notarialnych poniesionych w związku z nabyciem tych nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie przypisania proporcjonalnie do wartości początkowej lokalu niemieszkalnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu opłat notarialnych poniesionych w związku z nabyciem tych nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

U. Sp. z o.o. świadczy usługi wiertnicze oraz snubbingu na terytorium Polski. Spółka nabyła w 2017 r. nieruchomość - lokal niemieszkalny składającego się z 20 pokoi biurowych, 5 pomieszczeń gospodarczych, 4 korytarzy oraz 3 toalet, o powierzchni użytkowej wynoszącej 542 m2 wraz z prawem wieczystego użytkowania udziału w gruncie w celu utworzenia w nim własnego biura.

Dla lokalu Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Lokal wymagał przeprowadzenia prac modernizacyjnych, które zostały zakończone w 2018 r.

W akcie notarialnym wskazano łączną cenę sprzedaży w kwocie netto 2.804.556,50 zł (dwa miliony osiemset cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt sześć złotych 50/100), bez podziału na wartość lokalu użytkowego i wartość prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie. Spółka poniosła również koszty sporządzenia aktu notarialnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy w celu ustalenia wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie w łącznej wartości nieruchomości wykazanej w akcie notarialnym, Spółka może dokonać oszacowania tej wartości stosując przepisy art. 72 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 782 z dnia 11.06.2015 r.), tj. przyjąć, że wartość ta odpowiada pierwszej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego wnoszonej na rzecz jednostki samorządu terytorialnego i mieści się w przedziale 15% - 25% ceny nieruchomości gruntowej?
2.  Czy wartość opłat notarialnych poniesionych w związku z nabyciem nieruchomości powinna być przypisana proporcjonalnie do wartości początkowej lokalu niemieszkalnego oraz prawa użytkowania wieczystego udziału w gruncie?

Odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 1 zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne) powinny być podzielone proporcjonalnie i przypisane do wartości początkowej poszczególnych składników majątku. Proporcja ta powinna odpowiadać odpowiednio udziałowi wartości lokalu niemieszkalnego oraz udziałowi wartości prawa użytkowania wieczystego w całkowitej wartości nabytej nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 16g ust 3 ustawy o CIT opłaty notarialne zwiększają wartość początkową środka trwałego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie w zakresie przypisania proporcjonalnie do wartości początkowej lokalu niemieszkalnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu opłat notarialnych poniesionych w związku z nabyciem tych nieruchomości – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2018, poz. 1036 z póź. zm.), w myśl art. 15 ust. 1 (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Z powyższego wynika, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Ponadto, stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

–wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 updop, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a–16m, z uwzględnieniem art. 16.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

–o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do art. 16c pkt 1 tej ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jak stanowi art. 16h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 16k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 16e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do treści art. 16g ust. 1 pkt 1 updop, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Stosownie do art. 16g ust. 3 updop, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółka nabyła w 2017 r. nieruchomość - lokal niemieszkalny składającego się z 20 pokoi biurowych, 5 pomieszczeń gospodarczych, 4 korytarzy oraz 3 toalet, o powierzchni użytkowej wynoszącej 542 m2 wraz z prawem wieczystego użytkowania udziału w gruncie w celu utworzenia w nim własnego biura. Lokal wymagał przeprowadzenia prac modernizacyjnych, które zostały zakończone w 2018 r.

W akcie notarialnym wskazano łączną cenę sprzedaży w kwocie netto 2.804.556,50 zł (dwa miliony osiemset cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt sześć złotych 50/100), bez podziału na wartość lokalu użytkowego i wartość prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie. Spółka poniosła również koszty sporządzenia aktu notarialnego.

Należy w tym miejscu podkreślić, że w przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, do wartości początkowej tych składników (wynikającej z aktu notarialnego ceny nabycia) można dodatkowo doliczyć koszty związane z zawarciem umowy, takie jak m.in. opłaty notarialne.

Ponadto, niezależnie od faktu, że w akcie notarialnym wskazano łączną cenę sprzedaży – co znajduje zastosowanie w rozpatrywanej sprawie - przy ustalaniu wartości początkowej, zarówno lokalu niemieszkalnego, jak i prawa użytkowania wieczystego udziału w gruncie, należy proporcjonalnie przypisać do poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych koszty przeprowadzenia transakcji (wartość opłat notarialnych).

W świetle powyższego, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że poniesione koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne) poniesione do dnia przekazania tych składników majątku do używania, powinny być podzielone proporcjonalnie i przypisane do wartości początkowej poszczególnych składników, tj. lokalu niemieszkalnego (środka trwałego) i prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie (wartości niematerialnej i prawnej).

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2 należy więc uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w opisanym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.