Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-446/08-2/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-08-04
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT usług zarządzania i administrowania wspólnotą mieszkaniową, zasady wystawiania faktur na rzecz członków wspólnoty oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: koszt-koszty zarządu; nieruchomości; obrót; refakturowanie; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2008 r. (data wpływu: 8 maja 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczania zaliczek wpłacanych na poczet zarządu nieruchomością – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczania zaliczek wpłacanych na poczet zarządu nieruchomością.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 22 stycznia 2007 r. nabyła od developera lokal użytkowy położony we X, na cele prowadzonej działalności gospodarczej, tj. Kancelarii xxx, stanowiący samodzielny lokal użytkowy w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Tak powstała wspólnota mieszkaniowa składająca się z właścicieli pozostałych lokali użytkowych, wyłoniła w marcu 2007 r. zarząd wspólnoty w trybie art. 20 ustawy o własności lokali. Zarząd ten za zgodą wspólnoty zawarł umowę o odpłatne administrowanie częściami wspólnymi przez firmę Dxxx Zarządzanie Nieruchomościami, reprezentowaną przez Panią T. W., ustalając stawkę wynagrodzenia administratora. W trybie miesięcznych zaliczek administrator nalicza swoje wynagrodzenie oraz odpłatność za świadczone usługi sprzątania, dozoru a także w taki sposób pobiera zaliczki na poczet towarów i usług dostarczanych przez kontrahentów np. z tytułu dostawy energii elektrycznej i prądu, usług konserwacji, wywozu śmieci.

W zaliczkach tych administrator nie wyodrębnia kwoty netto i podatku VAT przypadających na odpłatność zaliczkową z tytułu dostaw przez kontrahentów towarów i usług przypadających proporcjonalnie na każdego z właścicieli lokali użytkowych objętych tą wspólnotą, ani też z tytułu świadczonych przez siebie usług administrowania. W ten sposób Podatniczka pozbawiona została prawa do pomniejszenia w deklaracjach miesięcznych VAT-7 podatku VAT uiszczanego w tych zaliczkach jako podatku naliczonego związanego z utrzymaniem części wspólnych budynku w związku z własnością lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą, z podatkiem należnym za świadczone przez siebie usługi prawne w danym miesiącu rozliczeniowym.

Wnioskodawczyni zwróciła się do firmy Dxxx pismem z dnia 3 kwietnia 2008 r. o wystawianie faktur zaliczkowych, zarówno na poczet dostaw towarów i usług, płatnych proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni wspólnej na rzecz kontrahentów (które to zaliczki pobiera firma Dxxx i rozlicza z tymi dostawcami), jak również za świadczone przez firmę Dxxx usługi, które w ramach ustalonej odpłatności zawierają podatek VAT. Firma Dxxx w piśmie z dnia 8 kwietnia 2008 r. stwierdziła, że nie ma takiego obowiązku oraz dołączyła do swego pisma interpretację Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2003 r. dokonaną w oparciu o ustawę z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy firma Dxxx świadcząca odpłatne usługi zarządzania i administrowania wspólnotą mieszkaniową, na rzecz właścicieli lokali – członków tej wspólnoty ma obowiązek wyodrębnić z tytułu pobranej dla siebie zapłaty (zaliczki) za te usługi należny podatek VAT?
2.  Czy firma Dxxx jako zarządzająca w ramach świadczonych usług ma obowiązek przedstawić Wnioskodawczyni wysokość zaliczek pobranych od niej na rzecz dostawców towarów i usług świadczonych przez innych dostawców na rzecz utrzymania części wspólnych objętych wspólnotą w sytuacji, gdy wartość tych dostaw obejmuje podatek VAT a zaliczki płacone są na konto wspólnoty obsługiwane w całości wyłącznie przez administratora, tj. firmę Dxxx?
3.  Czy w razie niewyodrębnienia z pobieranych zaliczek podatku VAT naliczonego, Wnioskodawczyni może ten podatek wyliczyć we własnym zakresie i rozliczyć jako podatek naliczony z podatkiem należnym za dany miesiąc, lub też czy może takiego wyliczenia dokonać po zakończeniu roku obrachunkowego i przedstawieniu przez administratora wysokości kosztów zapłaconych, na poczet których zaliczki zostały pobrane?

Zdaniem Wnioskodawczyni, aktualnie obowiązująca ustawa o podatku od towarów i usług nie zwalnia usług zarządzania i administrowania świadczonych odpłatnie przez Dxxx z podatku VAT.

Firma Dxxx nie jest także zarządem wspólnoty w rozumieniu art. 18 lub art. 20 ustawy o własności lokali, lecz podmiotem gospodarczym świadczącym usługi, o których mowa w art. 5 ustawy o VAT na rzecz członków wspólnoty – podmiotów gospodarczych. Skoro uzgodniona została stawka wynagrodzenia za te usługi, winna ona obejmować podatek VAT, który powinien być odpowiednio wyodrębniony w zaliczkach. Dotyczy to tym bardziej zaliczek pobieranych na rzecz dostawców innych towarów i usług związanych z utrzymaniem części wspólnych, z którymi rozlicza się Dxxx w imieniu członków wspólnoty. Wnioskodawczyni podkreśla, że skoro jej lokal użytkowy związany jest z działalnością gospodarczą, to pozostałe koszty utrzymania części wspólnych związanych z tym lokalem, które ponoszone są wraz z podatkiem VAT, powinny zarówno w formie zaliczkowej jak i ostatecznej być proporcjonalnie rozdzielone, stosownie do wartości podatku VAT zawartego w tych płatnościach (zaliczkach, kosztach).

Zdaniem Wnioskodawczyni, przepisy art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług uprawniają ją do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w tych płatnościach (zaliczkach). W przypadku gdy firma Dxxx takiego wyliczenia nie chce przedstawić, podatnik winien mieć możliwość wyodrębnienia kwoty podatku VAT z uiszczonych zaliczek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ww. ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Stosownie do art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów ustawy o własności lokali ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz. Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty (art. 20 ustawy), a o zarządcy w przypadku gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy). Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Według art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 8 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 cyt. ustawy (…). Ponadto w myśl art. 8 ust. 3 cyt. ustawy, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art.119.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c , art. 83 , art. 119 ust. 7 , art. 120 ust. 2 i 3 ,art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.).

Jednym z przepisów szczególnych jest § 8 ust. 1 pkt 8 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11).

Art. 106 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, czynności realizowane przez zarządcę (administratora) na rzecz zlecającego (wspólnoty mieszkaniowej) stanowią usługę, która opodatkowana jest w zależności od charakteru budynku. W przypadku zarządu budynkami mieszkalnymi (sklasyfikowanego w PKWiU pod symbolem ex 70.32.11 – z wyłączeniem wyceny nieruchomości) czynność ta korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast w przypadku zarządu pozostałymi nieruchomościami opodatkowana jest 22% stawką VAT.

Natomiast czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania części wspólnych oraz własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywozu nieczystości). Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie – jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż administrowaniem częściami wspólnymi zajmuje się firma Dxxx. W trybie miesięcznych zaliczek administrator nalicza swoje wynagrodzenie oraz odpłatność za świadczone usługi sprzątania, dozoru. W taki sam sposób pobiera zaliczki na poczet towarów i usług dostarczanych przez kontrahentów (np. dostawa energii elektrycznej, usługi konserwacji, wywóz śmieci).

Stroną umowy z administratorem jest wspólnota mieszkaniowa, zatem to na nią zarządca wystawia fakturę za administrowanie. Natomiast czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i nie może być dokumentowane fakturami, o których mowa w art. 106 cyt. ustawy.

Należy zaznaczyć, że zarząd w każdym przypadku działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Wystawianie więc przez zarządcę na poszczególnych członków wspólnoty faktur VAT w imieniu własnym i na własny rachunek nie znajduje uzasadnienia prawnego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 cyt ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W myśl natomiast art. 86 ust. 2 pkt 1 cyt. wyżej ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7 suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

*   z tytułu nabycia towarów i usług,
*   potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego,
*   od komitenta z tytułu dostawy towarów będącej przedmiotem umowy komisu

\- z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

Z przedstawionych wyżej przepisów wynika, iż generalnie podstawę do odliczenia podatku naliczonego stanowią faktury VAT dokumentujące nabycie towarów i usług. W sytuacji opisanej we wniosku pokrycie przez Zainteresowaną kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi odpłatności ani za nabyty towar ani za usługę, w związku z czym nie może być dokumentowane fakturą VAT. Brak jest zatem również podstaw do uznania, że w opłatach tych zawarty jest podatek naliczony, o który pomniejszyć można podatek należny.

Biorąc powyższe pod uwagę odpowiedzi na zadane pytania przedstawiają się następująco:

Ad 1

Firma świadcząca usługi zarządzania i administrowania wspólnotą mieszkaniową wystawia fakturę VAT na podmiot będący stroną umowy, czyli na wspólnotę mieszkaniową. W przypadku gdy usługa zarządzania nie dotyczy nieruchomości mieszkalnych i nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w § 8 ust. 1 pkt 8 cyt. wyżej rozporządzenia, zarządca zobowiązany jest do opodatkowania tej czynności 22% podatkiem VAT oraz do wyszczególnienia kwoty podatku na wystawionej fakturze.

Ad. 2

Wnioskodawczyni będąca członkiem wspólnoty z tytułu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem własnego wyodrębnionego lokalu nie nabywa ani od wspólnoty ani od zarządcy wspólnoty usług, o których mowa w art. 8 ustawy o VAT. Wpłaty te nie mogą być zatem dokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Zainteresowaną z wyodrębnioną na nich kwotą podatku.

Tut. Organ nie rozstrzyga natomiast czy zarządca ma obowiązek przedstawić Wnioskodawczyni wysokości zaliczek pobranych od niej na rzecz dostawców towarów i usług świadczonych przez innych dostawców na rzecz utrzymania części wspólnych na podstawie innego dokumentu niż faktura. Powyższej kwestii nie rozstrzygają bowiem przepisy prawa podatkowego, a na podstawie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego.

Ad. 3

W opisanym we wniosku stanie faktycznym Wnioskodawczyni nie nabywa usług ani od wspólnoty, ani od zarządcy, wpłacone zaliczki nie mogą być zatem dokumentowane fakturami VAT. Brak jest zatem podstaw prawnych do pomniejszania kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego, w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.