Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.335.2024.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-17
Teza: Zwolnienie od podatku dostawy działki wraz z posadowionym na niej budynkiem handlowo-usługowym.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku dostawy działki nr (…) wraz z posadowionym na niej budynkiem handlowo-usługowym. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 lipca 2024 r. (data wpływu 11 lipca 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej położonej w (\`(...)\`) (działka gruntu nr (…)). Nieruchomość Wnioskodawca nabył 10 sierpnia 2021 roku od osób prywatnych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie dostawy nieruchomości. Transakcja ta nie podlegała pod podatek VAT, zapłacone zostało wyłącznie PCC od tej czynności. Nieruchomość została dokonana w zakresie i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym, handlowo-usługowym, dwukondygnacyjnym, częściowo podpiwniczonym, o powierzchni zabudowy wynoszącej 206 m2, wybudowanym w 1934 roku, będącym w złym stanie technicznym nadającym się do rozbiórki. Wnioskodawca nie posiada decyzji – pozwolenia na jego wyburzenie, nie podejmuje również jakichkolwiek działań faktycznych zmierzających do wyburzenia. Nieruchomość znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który określa, że jest to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę.

Nieruchomość należąca do Wnioskodawcy znajduje się w ewidencji środków trwałych działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, jednak budynek nie podlega amortyzacji.

Wnioskodawca od momentu zakupu nie czynił na nieruchomości nakładów – czy to nakładów o charakterze remontowym czy to wydatków stanowiących ulepszenie, nie oddawał również nieruchomości w najem lub dzierżawę lub umowę o podobnym charakterze i skutku. Nie dokonywał więc odliczenia VAT z tego tytułu.

Wnioskodawca zamierza sprzedać wskazaną nieruchomość. W związku z planowaną transakcją Wnioskodawca chce wiedzieć, czy transakcja będzie korzystać ze zwolnienia w podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu o treści:

1\. Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

2\. Czy budynek handlowo-usługowy posadowiony na działce nr (…) spełnia definicję budynku w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

3\. Czy ww. nieruchomość była/jest/będzie od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była/jest/będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana ww. nieruchomość, Pan wykonywał/wykonuje/będzie wykonywał – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

4\. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku handlowo-usługowego położonego na działce (…), w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

5\. Czy budynek handlowo-usługowy położony na działce nr (…), przed jego zakupem przez Pana, był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli?

6\. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

7\. Kiedy nastąpiło zajęcie do używania budynku handlowo-usługowego? Należy wskazać dokładną datę.

8\. Czy budynek handlowo-usługowy będzie się znajdował na działce nr (…) w dacie jej sprzedaży? Czy przed sprzedażą zamierza Pan wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę budynku handlowo-usługowego i dokonać jego rozbiórki?

wskazał Pan:

1\. Tak, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

2\. Tak, budynek spełnia definicję budynku wynikającą z ustawy prawo budowlane, pomimo że znajduje się w złym stanie technicznym – jest obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3\. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy obejmuje wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności nieopodatkowanej podatkiem VAT ani działalności zwolnionej z VAT.

Nieruchomość, której dotyczy wniosek, została formalnie ujęta w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, jednak nie były i nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne z nią związane. Nieruchomość ani jej część nie jest faktycznie wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy – nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do świadczenia usług lub dostawy towarów. Powyższe wynika ze złego stanu technicznego nieruchomości.

4\. Zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT nastąpiło z całą pewnością przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. przed 10 sierpnia 2021 roku, przy czym Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać kiedy dokładnie to nastąpiło. Wnioskodawca wskazuje, że budynek został wybudowany w 1934 roku. Zdaniem Wnioskodawcy, pomiędzy tą datą a 10 sierpnia 2021 roku nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wtedy bowiem doszło do opisanej w tym przepisie sytuacji, że po wybudowaniu budynku rozpoczęło się jego użytkowanie przez właściciela lub użytkowników.

5\. Zdaniem Wnioskodawcy, budynek ten był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli.

6\. Zdaniem Wnioskodawcy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a jego dostawą przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

7\. Wnioskodawca zajął budynek do używania w związku z jego zakupem, a więc w dniu 10 sierpnia 2021 roku. Od tego momentu Wnioskodawca nie czynił na nieruchomość żadnych nakładów, w szczególności nakładów które miałyby charakter ulepszenia w rozumieniu przepisów podatkowych.

8\. Budynek będzie znajdował się na działce w dacie sprzedaży. Wnioskodawca nie zamierza wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę i dokonywać rozbiórki przed sprzedażą. Wnioskodawca nie wydał również zgody na jakiekolwiek prace rozbiórkowe innemu podmiotowi, nie udostępnił nieruchomości na ten cel.

Z informacji przekazanych Wnioskodawcy wynika, że nabywca nieruchomości uzyskał pozwolenie na rozbiórkę wskazanego budynku, nie zamierza jednak dokonać rozbiórki przed ostatecznym nabyciem nieruchomości, nie jest również Wnioskodawcy znana data ewentualnej rozbiórki.

### Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy planowana dostawa realizowana przez Wnioskodawcę będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na treść art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy dostawa nieruchomości realizowana przez Wnioskodawcę będzie korzystała ze zwolnienia w podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 10a ustawy o VAT, nie będzie też podlegać opodatkowaniu z uwagi na treść art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Dostawa nieruchomości nie będzie podlegała pod regulacje w podatku VAT:

1) dot. dostawy gruntów niezabudowanych – tj. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

2) dot. dostawy nieruchomości na zasadach zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ulega wątpliwości, że grunt, na którym położona jest nieruchomość stanowi tereny budowlane – grunty przy ul. (…) są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i przeznaczone są w nim pod zabudowę. Tym samym potencjalnie dostawa gruntów niezabudowanych powinna podlegać pod opodatkowanie według stawki 23%.

Powyższa regulacja nie ma zastosowania w sprawie. Grunty należące do Wnioskodawcy i będące przedmiotem planowanej transakcji są bowiem faktycznie zabudowane, tak są oznaczone w odpowiednich rejestrach i księgach i to też jest przedmiotem dostawy planowanej przez Wnioskodawcę.

Aby można było mówić o gruncie niezabudowanym, na gruncie tym nie powinny znajdować się jakiekolwiek budynki. Pojęcie "tereny niezabudowane" nie zostało zdefiniowane ani w polskim systemie prawa, ani też w unijnych regulacjach. Jednak należy stwierdzić, że brak jakiegokolwiek zabudowania na działce jest kategorią obiektywną ze sfery faktów, a nie prawa. Innymi słowy, jeżeli na działce nie ma żadnych zabudowań, to należy ją traktować jako niezabudowaną.

Na powyższą konstatację nie wpływa fakt, że budynki nadają się do rozbiórki i są w złym stanie technicznym, a nabywca posiada decyzję o rozbiórce. Zgodnie z powszechnie zaakceptowanym poglądem orzecznictwa pojęcie "budynek" zdefiniowane zostało w przepisach prawa budowlanego. Jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych posiadający fundamenty i dach. Tak więc nawet zdewastowany, zrujnowany obiekt o ile posiada fundamenty, ściany i dach nie przestaje być w świetle prawa budynkiem. Dopiero obiekt, który nie spełnia tych wymogów, przestaje być budynkiem. W tym stanie rzeczy grunt należący do Wnioskodawcy zabudowany jest budynkiem.

Warto w tym miejscu podkreślić, że problematyką tą zajął się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który zawyrokował, że dostawa działki zabudowanej budynkiem, który ma zostać rozebrany, aby w tym miejscu wybudować nowy obiekt budowlany, gdy jego rozbiórkę rozpoczęto przed dostawą, w świetle VAT trzeba uznać za jednolitą transakcję mającą na celu dostawę niezabudowanej działki. Budynek na niej się znajdujący w kontekście VAT Trybunał uznał za de facto nieistniejący. Z tego orzecznictwa wypływa więc wniosek, iż aby przy transakcji zbycia działki zabudowanej budynkiem przeznaczonym przez nabywcę do wyburzenia traktować ją jako dostawę wyłącznie działki gruntu konieczne jest by rozbiórka została rozpoczęta przed dokonaniem transakcji.

Z informacji przedstawionych przez Wnioskodawcę wynika, że z taką sytuacją nie mamy miejsca w sprawie. Nie są bowiem podejmowane jakiekolwiek kroki dotyczące ewentualnej rozbiórki. W takiej sytuacji należy uznać, że będziemy mieli do czynienia z dostawą działki zabudowanej i tak też powinna być analizowana transakcja pod kątem podatkowym. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie zastosować szczególną regułę ustalania zasad opodatkowania. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym grunt niejako podąża za sposobem opodatkowania budynków znajdujących się na nim.

Tym samym do przeanalizowania jest kwestia zastosowania zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT o pierwszym zasiedleniu możemy mówić gdy mamy do czynienia z oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Szczegółowa analiza pozwala stwierdzić, że tzw. pierwsze zasiedlenie zasadniczo może nastąpić kilkukrotnie (wystarczy, że dochodzi do odpowiednich nakładów, które osiągają opisany wyżej pułap).

Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę w ramach jego działalności gospodarczej nastąpiło 10 sierpnia 2021 roku – od tego momentu nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych (co oznacza rozpoczęcie wykorzystywania w działalności gospodarczej). Oznacza to, że okres 2 letni istotny z perspektywy przepisów o pierwszym zasiedleniu, a liczony od nabycia upłynął najpóźniej 10 sierpnia 2023 roku. Na nieruchomość nie były czynione w międzyczasie żadne nakłady. Co istotne, jakkolwiek nieruchomość (grunt) stanowi środek trwały (jest ujawniona w prowadzonej dla potrzeb działalności gospodarczej ewidencji środków trwałych), to nie podlega amortyzacji i nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności podlegającej podatkowi od towarów i usług.

Z uwagi na to, że na nieruchomość nie były czynione przez Wnioskodawcę jakiekolwiek nakłady, które pozwalałyby na ponowne „pierwsze zasiedlenie” należy uznać, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę (ewentualnie najpóźniej w momencie nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę). Z tego też powodu nie można mówić, by doszło do spełnienia warunków opisanych w art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. Tym samym sprzedaż nieruchomości:

1) nie następuje przed pierwszym zasiedleniem nieruchomości,

2) nie stanowi pierwszego zasiedlenia nieruchomości,

3) jest dokonywana w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której sprzedaż korzysta ze zwolnienia w VAT (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), co potwierdza stanowisko Wnioskodawcy.

Zważywszy, że sprzedaż jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a o VAT, jako że zwolnienia mają charakter komplementarny względem siebie. Drugie z omawianych zwolnień dotyczy bowiem nieruchomości nieobjętych pierwszym ze zwolnień. Jeśli nieruchomość korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i dalsza analiza w tym zakresie jest zbędna.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, a także grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan 10 sierpnia 2021 roku nieruchomość - działkę gruntu nr (…) zabudowaną budynkiem niemieszkalnym, handlowo-usługowym. Nieruchomość została dokonana w zakresie i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość należąca do Wnioskodawcy znajduje się w ewidencji środków trwałych działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, jednak budynek nie podlega amortyzacji.

W związku z powyższym, skoro - jak Pan wskazał - nieruchomość nabył Pan na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i znajduje się ona w ewidencji środków trwałych Pana przedsiębiorstwa, to w odniesieniu do dostawy przedmiotowej nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana nieruchomości - działki gruntu nr (…) zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, czy przedmiotem dostawy będzie działka zabudowana czy też działka niezabudowana.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki gruntu nr (…) zabudowanej budynkiem niemieszkalnym, handlowo-usługowym, wybudowanym w 1934 roku, będącym w złym stanie technicznym nadającym się do rozbiórki. Budynek spełnia definicję budynku wynikającą z ustawy prawo budowlane, pomimo że znajduje się w złym stanie technicznym – jest obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek będzie znajdował się na działce w dacie sprzedaży. Nie posiada Pan decyzji - pozwolenia na jego wyburzenie, nie podejmuje również jakichkolwiek działań faktycznych zmierzających do wyburzenia. Nie zamierza Pan wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę i dokonywać rozbiórki przed sprzedażą. Nie wydał Pan również zgody na jakiekolwiek prace rozbiórkowe innemu podmiotowi, nie udostępnił Pan nieruchomości na ten cel.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami do rozbiórki wypowiedział się również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Odnosząc tezy wynikające z przytoczonych orzeczeń do niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że w sytuacji gdy rozbiórka budynku handlowo-usługowego nie rozpocznie się przed sprzedażą i budynek będzie znajdował się na działce w dacie sprzedaży, to przedmiotem dostawy będzie działka zabudowana.

Na opodatkowanie podatkiem VAT zabudowanej nieruchomości nie ma wpływu stan techniczny ww. budynku.

Tym samym w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem przedmiotem dostawy będzie działka zabudowana budynkiem handlowo-usługowym.

Analiza przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że 10 sierpnia 2021 roku nabył Pan nieruchomość - działkę gruntu nr (…) zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym. Pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu ustawy o VAT nastąpiło przed nabyciem nieruchomości przez Pana, tj. przed 10 sierpnia 2021 roku. Budynek był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a jego dostawą przez Pana na rzecz Nabywcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zajął Pan budynek do używania w dniu 10 sierpnia 2021 roku. Od tego momentu nie czynił Pan na nieruchomość żadnych nakładów, w szczególności nakładów, które miałyby charakter ulepszenia w rozumieniu przepisów podatkowych.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr (…) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co najmniej 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że w stosunku do budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr (…) doszło już do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie tego budynku, to dostawa budynku handlowo-usługowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki lub ich części na tym gruncie posadowione. Tym samym dostawa działki (…), na której posadowiony jest budynek handlowo-usługowy - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).