Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.370.2017.2.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-22
Teza: W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2017 r. (data wpływu 28 lipca 2017 r.), uzupełnionym w dniu 5 września 2017 r. (data wpływu 11 września 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 23 sierpnia 2017 r. (doręczone w dniu 29 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Wniosek uzupełniono w dniu 5 września 2017 r. (data wpływu 11 września 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 23 sierpnia 2017 r. (doręczone w dniu 29 sierpnia 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe :

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od innego przedsiębiorcy - spółki sp. z o.o. (dalej jako: „Sprzedający”) nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę ewidencyjną nr 31, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”). Pomiędzy Wnioskodawcą oraz małżonką Wnioskodawcy istnieje majątkowa wspólność małżeńska, w konsekwencji, nieruchomość zostanie nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz jego żony. Niemniej jednak, po nabyciu, nieruchomość zostanie wykorzystana przez Wnioskodawcę na cele związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Sprzedający nie dokonywał rozbiórki budynku ani istotnej przebudowy. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od osób fizycznych, które posiadały nieruchomość jako majątek osobisty. W okresie od dnia nabycia nieruchomości przez Sprzedającego do dnia jej sprzedaży nie były oraz nie będą dokonywane ulepszenia o wartości przekraczającej lub równej 30 % wartości nieruchomości.

Sprzedający nabył nieruchomość w ramach czynności prawnej, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość jest położona na obszarze, na którym nie obowiązuje obecnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz dla którego opracowany jest taki plan na podstawie uchwały Rady z 15 lipca 2010 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowany termin uchwalenia planu to, zgodnie z informacjami opublikowanymi przez biuro architektury i planowania przestrzennego Urzędu, 2019 rok.

W dniu 1 marca 2012 r. na wniosek Sprzedającego wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla „inwestycji realizowanej w etapach, polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej i wielorodzinnej) wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną i usługami oraz z możliwością etapowania inwestycji (dalej jako: „decyzja”). Integralną częścią decyzji jest załącznik mapowy, na którym wyrysowano linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji. Działka jest położona na obszarze objętym decyzją.

Według informacji uzyskanych od Sprzedającego, Nieruchomość została nabyta w celu realizacji projektu mieszkaniowego. Celem zabezpieczenia dochodu do czasu realizacji projektu budowy osiedla mieszkaniowego, w okresie od 1 marca 2008 r. do 31 października 2013 r. Sprzedający na podstawie umowy najmu nieruchomości z dnia 1 marca 2008 r. oddał w najem spółce S.C do odpłatnego korzystania pomieszczenia użytkowe znajdujące się w budynku mieszkalnym oraz budynkach gospodarczych położonych na Nieruchomości (w budynku mieszkalnym w części parterowej: wejście, hall, pomieszczenia sanitarne oraz jedno pomieszczenie mieszkalne: w budynkach gospodarczych wszystkie pomieszczenia) . Obiekty gospodarcze służyły najemcy do prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast pomieszczenia w budynku mieszkalnym do sprawowania nadzoru nad całością Nieruchomości. Umowa najmu wygasła z dniem 31 października 2013 r. (zgodnie z wypowiedzeniem z dnia 29 lipca 2013 r.).

Sam grunt nie był przedmiotem odrębnej umowy najmu ani dzierżawy.

Od dnia 1 listopada 2013 r. do chwili obecnej Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i w konsekwencji, czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o ewentualną kwotę podatku naliczonego przez Sprzedającego?
2.  Czy w przypadku, gdyby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawca ma prawo do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, a w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, zatem Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego - w przypadku, gdyby taki podatek wynikał z faktury VAT otrzymanej od Sprzedającego, chyba, że Sprzedający zrezygnuje ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „ustawa o VAT”), nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków. budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy :

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich :

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku, Sprzedający nabył nieruchomość w drodze czynności prawnej, która nie podlegała opodatkowaniu. W związku z dokonanym najmem oraz faktem, że minęły więcej niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, do czynności będącej przedmiotem analizy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast jeżeli przyjmiemy, że nie było pierwszego zasiedlenia, wtedy należy rozważyć możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

I tak, zgodnie z powyższym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że :

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazał Wnioskodawca, Sprzedający w odniesieniu do nieruchomości nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie nieruchomości w wysokości równej lub wyższej niż 30% wartości nieruchomości.

Ponadto, z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości przez Sprzedającego odbyło się w drodze czynności prawnej, która nie podlegała opodatkowaniu VAT, Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne, w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Transakcja na podstawie której wnioskodawca nabył nieruchomość nie podlegała opodatkowaniu VAT zatem, Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego.

Takie stanowisko zostało potwierdzone w praktyce prawa podatkowego, w tym w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (znak sprawy: ITPP1/443-1418/11/BJ), w której organ interpretacyjny potwierdza, że „w przypadku sprzedaży towarów, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie powstaje zobowiązanie podatkowe. W doktrynie przyjmuje się w związku z tym, że art. 43 poza przypadkami określonymi w art. 88, kiedy podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, dotyczy także dostaw, przy których nabyciu podatek naliczony w ogóle nie powstał".

W konsekwencji, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, czynność będzie zwolniona od podatku VAT, a co za tym idzie, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o ewentualne kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdyby czynność nie była zwolniona od podatku VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego, a w sytuacji gdyby kwota podatku naliczonego była w odpowiednim okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wobec powyższego, podatek VAT jako podatek naliczony może stanowić podstawę obniżenia podatku należnego, jeżeli spełnia warunki wskazane w:

*   art. 15 ustawy o VAT - podmiot jest podatnikiem VAT
*   art. 86 ust. 1 ustawy o VAT tj. podatek jest związany z czynnościami opodatkowanymi.

W analizowanej sytuacji, Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, natomiast nieruchomość zostanie nabyta w celu wykorzystania do czynności opodatkowanych VAT przez Wnioskodawcę.

Wobec powyższego, obydwa warunki determinujące możliwość obniżenia podatku należnego zostaną spełnione. W takiej sytuacji drugorzędne znaczenie ma fakt, iż jako nabywcy nieruchomości będą występować zarówno Wnioskodawca jak i małżonka Wnioskodawcy. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). W konsekwencji, jako nabywcy nieruchomości zostaną wskazani oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego. Fakt ten nie wpływa jednak na sposób wykorzystania nieruchomości w kontekście opodatkowania VAT.

Należy bowiem zauważyć, że ustawa o VAT uzależnia prawo do obniżenia podatku należnego od sposobu wykorzystania składnika majątku (do czynności dających prawo do obniżenia VAT lub niedających takiego prawa), a nie od relacji pomiędzy nabywcami. Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi. o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zasada ta zapewnia ciągłość podatku oraz pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania tej samej sprzedaży. Także orzecznictwo sądowe wskazuje na nadrzędność zasady neutralności podatku VAT.

Przykładowo z orzeczenia wydanego przez WSA w Poznaniu 3 lipca 2014 r (sygn. I SA/Po 185/14) wynika, że z pola widzenia nie może nadto umknąć akcentowany już, a niezwykle istotny aspekt niniejszej sprawy, a mianowicie, że prawo do odliczenia VAT przysługuje również w sytuacji, gdy zakupu towarów i usług dokonał podmiot inny niż ten, który wykonywał następnie czynności opodatkowane z wykorzystaniem tych towarów i usług, jeżeli istniała pomiędzy tymi podmiotami szczególna więź ekonomiczna lub, gdy stanowiły one jeden podmiot podzielony wyłącznie formalnie.

Na gruncie regulacji unijnych i krajowych nie ma wątpliwości, że jeśli chodzi o prawo do odliczenia podatku naliczonego, to przysługuje ono podatnikowi jedynie w takim zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do celów transakcji opodatkowanych i tej tezy generalnie strona skarżąca nie kwestionuje. Poza tym, generalnie chodzi tu o związek z transakcjami opodatkowanymi przez tego podatnika. TSUE w swoim orzecznictwie dopuścił jednak wyjątkowo możliwość odliczenia podatku naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną dokonywaną przez inny podmiot niż ponoszący wydatki i odliczający podatek, tym samym przyjął, na co skarżąca gmina konsekwentnie wskazywała, że nie musi wystąpić tożsamość podmiotowa między podatnikiem ponoszącym wydatki, odliczającym podatek i dokonującym sprzedaży opodatkowanej".

Analogiczna zasada wynika z art. 168 dyrektywy rady 2006/112/we z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym, jeżeli towary i usługi wykorzystywane są na potrzeby opodatkowanych transakcji podatnika, podatnik jest uprawniony, w państwie członkowskim, w którym dokonuje tych transakcji, do odliczenia następujących kwot od kwoty VAT należnego lub zapłaconego w tym państwie członkowskim od towarów i usług, które zostały mu dostarczone lub które mają być mu dostarczone przez innego podatnika.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy zauważyć, że w sytuacji, gdyby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT i nie była zwolniona od podatku, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego z tytuł nabycia nieruchomości.

Takie stanowisko jest zgodne z praktyką interpretacyjną, w tym przykładowo ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej z 5 stycznia 2015 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (znak sprawy: ILPP5/443-243/14-2/KG) zgodnie z którą: „szczególnego rodzaju podmiot jakim jest małżeństwo - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - nie ma przymiotu podatnika. Jednakże w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości następuje, co prawda, do małżeńskiej wspólności majątkowej podatnika i jego małżonki, jednakże ma związek z prowadzoną podatkową działalnością gospodarczą podatnika, naruszałoby zasadę neutralności - fundamentalną zasadę obowiązującą w podatku od towarów i usług. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skoro - jak wynika z opisu sprawy - nabyta nieruchomość będzie służyć wyłącznie celom prowadzonej przez Wnioskodawcę opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, z tytułu której jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości. Warunkiem prawidłowości rozliczeń Wnioskodawcy będzie jednak to, że w jego sytuacji nie zajdą przesłanki, o których mowa w art. 88 ustawy".

Wobec powyższego, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie własnego stanowiska w sprawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z pózn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami lub budowlami przy sprzedaży tych budynków, budowli lub ich części ustawa umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawę budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć do majątku wspólnego (Wnioskodawcy oraz jego żony) Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Sprzedający nabył nieruchomość w ramach czynności prawnej, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nie dokonywał rozbiórki budynku ani istotnej przebudowy. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od osób fizycznych, które posiadały nieruchomość jako majątek osobisty.

Według informacji uzyskanych od Sprzedającego, Nieruchomość została nabyta w celu realizacji projektu mieszkaniowego. Celem zabezpieczenia dochodu do czasu realizacji projektu budowy osiedla mieszkaniowego, w okresie od 1 marca 2008 r. do 31 października 2013 r. Sprzedający na podstawie umowy najmu nieruchomości z dnia 1 marca 2008 r. oddał w najem spółce S.C do odpłatnego korzystania pomieszczenia użytkowe znajdujące się w budynku mieszkalnym oraz budynkach gospodarczych położonych na Nieruchomości (w budynku mieszkalnym w części parterowej: wejście, hall, pomieszczenia sanitarne oraz jedno pomieszczenie mieszkalne: w budynkach gospodarczych wszystkie pomieszczenia) . Obiekty gospodarcze służyły najemcy do prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast pomieszczenia w budynku mieszkalnym do sprawowania nadzoru nad całością Nieruchomości. Umowa najmu wygasła z dniem 31 października 2013 r. (zgodnie z wypowiedzeniem z dnia 29 lipca 2013 r.).

Sam grunt nie był przedmiotem odrębnej umowy najmu ani dzierżawy.

Od dnia 1 listopada 2013 r. do chwili obecnej Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa pozwala stwierdzić, że planowana dostawa budynków gospodarczych posadowionych na Nieruchomości oraz tej części budynku mieszkalnego, która była przedmiotem umowy najmu, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy – budynki te zostały już zasiedlone, a ich od momentu pierwszego zasiedlenia (oddania w najem) do czasu planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, planowana dostawa wskazanych wyżej budynków lub ich części będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak wskazano we wniosku, w okresie od dnia nabycia nieruchomości przez Sprzedającego do dnia jej sprzedaży nie były oraz nie będą dokonywane ulepszenia o wartości przekraczającej lub równej 30 % wartości nieruchomości. Sprzedający nabył nieruchomość w ramach czynności prawnej, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, dostawa nie oddanej w najem części budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, w odniesieniu do planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości w części, w której spełnia ona warunki do korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca oraz Sprzedający zamierzają złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Tym samym, planowana dostawa tej części Nieruchomości opodatkowana będzie podstawową tj. 23% stawką podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele związane z prowadzoną działalnością, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wykazano wyżej, planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie, Strony transakcji planują skorzystać z opcji opodatkowania dostawy części Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu wskazanej wyżej części Nieruchomości, gdyż spełnione zostaną warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia, określone w art. 86 ust.1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Wnioskodawcy w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytej Nieruchomości powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma fakturę.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Szczególnego rodzaju podmiot jakim jest małżeństwo - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - nie ma przymiotu podatnika. Jednakże w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości następuje co prawda do małżeńskiej wspólności majątkowej podatnika i jego małżonki, jednakże ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą podatnika, naruszałoby zasadę neutralności.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skoro - jak wynika z opisu sprawy - nabyta nieruchomość będzie służyć wyłącznie celom prowadzonej przez Wnioskodawcę opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, z tytułu której jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości.

Warunkiem prawidłowości rozliczeń Wnioskodawcy będzie jednak to, że w jego sytuacji nie zajdą przesłanki, o których mowa w art. 88 ustawy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że wydana interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawno-podatkową tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla Jego małżonki czy kontrahenta ( Sprzedającego)

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach – (art. 47 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.