Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.657.2022.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-26
Teza: Uznanie, że sprzedaż przez komornika w trybie licytacji komorniczej nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: komornik; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

13 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż przez komornika w trybie licytacji komorniczej nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 stycznia 2023 r. (wpływ 17 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (\`(...)\`) prowadzi sprawę egzekucyjną z wniosku wierzyciela przeciwko dłużnikowi: J. K. i T. K.

Wniosek dotyczy sprzedaży licytacyjnej nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym, dokonanej przez Komornika 26 października 2022 r.

Wedle oświadczenia dłużnika zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, lecz nie należy wystawić w związku ze zbyciem nieruchomości faktury VAT, ani odprowadzać podatku VAT, ponieważ sprzedaż jest zwolniona z opodatkowania.

Dłużnik oświadczył, że prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą „A.” od 1989 r., lecz jest ona tylko zarejestrowana pod adresem licytowanej nieruchomości, ale nigdy nie prowadził on tam faktycznej działalności. Dłużnik prowadzi dwa sklepy z bielizną w centrum (\`(...)\`).

Nieruchomość ta stanowi działkę o nr 1 położoną (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (\`(...)\`).

W dniu 30 kwietnia 1980 r. została zawarta umowa użytkowania wieczystego gruntu, na którym aktualnie znajduje się nieruchomość dłużnika oraz innych na podstawie prawomocnej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`) nr aktu (\`(...)\`). Następnie została wyodrębniona z ww. gruntu nieruchomość o nr (\`(...)\`), na podstawie wniosku dłużnika z 15 maja 1980 r., którego wpisano do Księgi Wieczystej z dniem 22 grudnia 1980 r. jako właściciela - nr aktu (\`(...)\`).

Komornik oświadcza, że podjął wszelki próby ustalenia stanu faktycznego. Dłużnik ustosunkował się do wezwania Komornika osobiście do protokołu w dniu 26 października 2022 r., gdzie wskazał, że:

‒ nie przysługiwało mu prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia,

‒ nieruchomość jest majątkiem osobistym dłużnika,

‒ w chwili nabycia nieruchomość stanowiła grunt zabudowany budynkiem jednorodzinnym,

‒ nieruchomość wedle oświadczenia dłużnika nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, 

‒ pod ww. adresem zarejestrowana jest również działalność gospodarcza syna J. K. „B.” od 2011 r.

‒ dłużnik w swoim oświadczeniu wskazał, że nie dokonywał czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości.

Z oświadczenia dłużnika wynika, że nabycie nieruchomości przez niego nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Wedle oświadczenia dłużnika sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Dłużnik oświadczył również, że poniesione nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku.

Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

Dłużnik w oświadczeniu wskazał, że zamieszkiwał w ww. nieruchomości przed jej nabyciem jako członek Spółdzielni. Wobec powyższego, rozpoczęcie użytkowania nieruchomości jako właściciel nastąpiło w momencie jej nabycia, tj. 15 maja 1980 r.

Budynek wybudowany został przez Spółdzielnię (\`(...)\`)”, na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Urząd (\`(...)\`) z dnia 5 marca 1974 r.

Dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy (\`(...)\`), zatwierdzonym Uchwałą Nr (\`(...)\`) 14 kwietnia 2000 r., działka nr 1 znajduje się na obszarach o wiodącej funkcji mieszkaniowej, w strefie mieszkaniowej zainwestowanej.

Działka nr 1 położona jest na terenie (\`(...)\`). Nieruchomość zlokalizowana jest we wschodniej części gminy (\`(...)\`), w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej.

Stan techniczno – użytkowy:

‒ działka nr 1 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. (\`(...)\`),

‒ działka w kształcie wydłużonego prostokąta,

‒ działka jest ogrodzona z trzech stron siatką, od wschodu przęsłami stalowymi, brama i furtka stalowe, chodnik i podjazd z kostki.

Na działce znajduje się ogród z trawnikiem, drzewami i krzewami ozdobnymi.

Działka nr 1 zabudowana jest 1 piętrowym, murowanym budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, 2 kondygnacyjnym, podpiwniczonym. Budynek wybudowany był na przełomie lat 70-80-tych przez spółdzielnie mieszkaniową.

Segment ma kubaturę 659,04 m3.

Zgodnie z informacją uzyskaną podczas wizji lokalnej, budynek ma powierzchnię użytkową 110 m2 + piwnica z garażem, kotłownia i składem - 55 m2.

Opis budynku i wykaz powierzchni pomieszczeń w budynku, na podstawie wizji lokalnej:

‒ Parter: pokój - 25 m2, sień - 1 m2, hall - 7 m2, kuchnia - 20 m2, wc - 2 m2 ;

‒ I piętro: łazienka - 5 m2, pokój - 12 m2, pokój - 14 m2, pokój - 15 m2, hall - 9 m2 ;

‒ Piwnica: składzik, kotłownia, garaż.

Charakterystyka budynku:

‒ ławy fundamentowe żelbetowe z betonu,

‒ ściany zewnętrzne: z bloczków gazobetonowych i cegły, nie izolowane termicznie,

‒ elewacja mineralna,

‒ stropy Akermana,

‒ ściany wewnętrzne: z cegły, tynki gipsowe, w kuchni i wc - glazura, w łazience – gres,

‒ podłogi: w pokojach klepka bukowa, w łazience, kuchni, wc, przedpokoju, garażu, kotłowni, na tarasie i wejściu - gres, schody drewniane,

‒ stolarka okienna: PCV, okratowana, parapety kamienne,

‒ stolarka drzwiowa; zewnętrzna - antywłamaniowa, wewnętrzna - drewniana, wrota garażowe blaszane, uchylne, podnoszone automatycznie.

Instalacje:

‒ elektryczna 3-fazowa,

‒ gazowa,

‒ wodna - z wodociągu gminnego, ciepła woda z pieca gazowego,

‒ kanalizacyjna, rury PE, miejska,

‒ centralne ogrzewanie - z pieca gazowego, grzejniki panelowego.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

Na pytania Organu udzielił Pan następujących odpowiedzi:

1\. Czy dłużnicy, tj. Pan J. K. i Pani T. K. są małżeństwem i w związku z tym, czy przedmiotem sprzedaży w trybie licytacji komorniczej są udziały każdego z małżonków w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, objętej małżeńską ustawową wspólnością majątkową?

Odpowiedź: Dłużnicy J. K. i T. K. są małżonkami, lecz nieruchomość należy wyłącznie do majątku osobistego dłużnika J. K. Powyższa informacja ma pokrycie w Księdze Wieczystej, a skoro istnieje domniemanie wiary publicznej ksiąg wieczystych art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.) Komornik przyjął, że nieruchomość stanowi wyłącznie majątek dłużnika.

Na żadnym etapie postępowania dłużniczka T. K. nie podnosiła, że nieruchomość jest jej współwłasnością. Dłużnik do protokołu Komornika również podał, że jest to wyłącznie jego nieruchomość.

2\. Czy oboje dłużnicy, tj. Pan J. K. i Pani T. K., prowadzą od 1989 r. działalność gospodarczą pn. „A.” i czy oboje dłużnicy byli/są z tytułu tej działalności czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT?

Odpowiedź: Od wszczęcia postępowania egzekucyjnego w 2019 r. z informacji uzyskanych z ZUS nie wynika, żeby dłużniczka prowadziła działalność gospodarczą, utrzymuje się ona ze świadczenia ZUS. Brak informacji, czy dłużniczka prowadziła działalność w okresie 1989-2018 r. Aktualnie dłużniczka nie jest podatnikiem podatku VAT i w momencie sprzedaży nie była podatnikiem podatku VAT.

3\. Czy od momentu nabycia nieruchomości w 1980 r. oboje dłużnicy, tj. Pan J. K. i Pani T. K., wykorzystywali ją wyłącznie na własne cele mieszkaniowe?

‒ co świadczy o tym, że jest to majątek osobisty każdego z dłużników?

Odpowiedź: Wedle oświadczenia dłużnika - nieruchomość była wyłącznie wykorzystywana na cele mieszkaniowe niezwiązane z żadną działalnością gospodarczą, oświadczenie dotyczyło obojga dłużników i stanowiło, że nie wykorzystywali oni nieruchomości na inne cele niż mieszkaniowe.

4\. Czy oboje dłużnicy, tj. Pan J. K. i Pani T. K., nie wykorzystywali nieruchomości zabudowanej w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej z tego podatku)?

Odpowiedź: Wedle ww. oświadczenia dłużnika - zabudowana nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, adres nieruchomości wykorzystywany był jedynie jako adres rejestracyjny.

5\. W jakim zakresie syn dłużników prowadzi od 2011 r. pod adresem przedmiotowej nieruchomości działalność gospodarczą i czy w związku z tą działalnością wykorzystuje budynek mieszkalny/lokal w tym budynku bądź grunt, na którym budynek jest posadowiony (w jaki sposób)?

Odpowiedź: Wedle informacji od dłużnika - syn dłużników J. K. wykorzystuje nieruchomość do prowadzenia działalności w tym samym zakresie co dłużnik, czyli jedynie poprzez używanie adresu ww. nieruchomości jako adres rejestracyjnego swojej działalności gospodarczej „B.”od 2011 r.

6\. Czy syna dłużników łączy z każdym z dłużników jakakolwiek umowa np. najmu, dzierżawy, użyczenia, na podstawie której syn prowadzi pod adresem nieruchomości swoją działalność gospodarczą pn. „B.” i z tytułu której to umowy każdy z dłużników uzyskuje jakiekolwiek pożytki?

Odpowiedź: Dłużnik oświadczył do protokołu, że nie zawierał żadnych umów dzierżawy i najmu związanych ze sprzedawaną nieruchomością. Syn J. zamieszkuje w ww. nieruchomości i jako członek rodziny również pod tym adresem zarejestrował swoją działalność. Wobec powyższego należy przyjąć, że takie umowy nie występują, a dłużnicy nie pobierają z tego tytułu żadnych pożytków.

7\. Czy każdy z dłużników, tj. Pan J. K. i Pani T. K., dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości/działek bądź czy posiada inne nieruchomości/działki, które zamierza sprzedać – wskazać jakie, ile?

Odpowiedź: Komornik nie ma wiedzy, czy dłużnicy mieli zamiar lub będą mieli zamiar sprzedać tą lub inną swoją nieruchomość. Komornik nie ma wiedzy również, czy dłużnicy kiedykolwiek usiłowali sprzedać ww. nieruchomość, bowiem z Księgi Wieczystej nie wynikają ewentualne lub niedoszłe transakcje.

Z informacji Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych wynika, że dłużnicy w 2012 r. darowali nieruchomości (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`), które posiadali na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej O. M. oraz O. J.

Aktualnie dłużnicy nie posiadają żadnych innych nieruchomości.

8\. Wedle oświadczenia dłużnika nie zostały poniesione wydatki (ani w ciągu 2 lat ani przed upływem tego okresu) na ulepszenie budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące 30% wartości początkowej budynku przez żadnego z dłużników ani mieszkańców.

Innych informacji dłużnik nie znał lub nie był w stanie sam ustalić.

Komornik nie ustalił innych niezbędnych informacji w celu ustalenia, czy sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT.

**Pytanie (doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu)**

Czy istnieje obowiązek naliczania i pobrania podatku od towarów i usług od sprzedaży w trybie licytacyjnym nieruchomości dłużnika J. K. (KW \`(...)\`)?

**Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu)**

Wedle ustaleń Komornika sprzedaż nieruchomości w trybie licytacyjnym nie nastąpi w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Sprzedaż również nie nastąpi przed pierwszym zasiedleniem.

Budynek stanowi własność prywatną dłużnika i jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe jego oraz syna. Nie był on wykorzystywany na cele związane z prowadzeniem działalności.

Wobec powyższego zdaniem Komornika sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie ze wskazaniem Komornika, o czym poinformował w uzupełnieniu do wniosku, pomimo, że dłużnicy J. K. i T. K. są małżonkami, to nieruchomość należy wyłącznie do majątku osobistego dłużnika J. K. Komornik przyjął zatem, że nieruchomość stanowi wyłącznie majątek dłużnika, co zostało potwierdzone przez samego dłużnika do protokołu. Na żadnym etapie postępowania dłużniczka T. K. nie podnosiła, że nieruchomość jest jej współwłasnością.

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 wyżej powołanej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że Komornik prowadzi sprawę egzekucyjną z wniosku wierzyciela przeciwko dłużnikowi J. K. Komornik dokonał sprzedaży licytacyjnej nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym 26 października 2022 r. Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą „A.” od 1989 r., lecz jest ona tylko zarejestrowana pod adresem licytowanej nieruchomości, ale nigdy nie prowadził on tam faktycznej działalności. Dłużnik prowadzi dwa sklepy z bielizną w centrum (\`(...)\`).

Dłużnik nabył nieruchomość na własność od spółdzielni mieszkaniowej w grudniu 1980 r., a nabycie nieruchomości przez niego nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nie przysługiwało mu prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia, nieruchomość jest majątkiem osobistym dłużnika, w chwili nabycia nieruchomość stanowiła grunt zabudowany budynkiem jednorodzinnym, nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Dłużnik nie dokonywał czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nieruchomość była wyłącznie wykorzystywana na cele mieszkaniowe niezwiązane z żadną działalnością gospodarczą. Zabudowana nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, adres nieruchomości wykorzystywany był jedynie jako adres rejestracyjny. Syn dłużnika wykorzystuje nieruchomość do prowadzenia działalności w tym samym zakresie co dłużnik, czyli jedynie poprzez używanie adresu ww. nieruchomości jako adres rejestracyjnego swojej działalności gospodarczej „B”od 2011 r. Dłużnik nie zawierał z synem żadnych umów dzierżawy i najmu czy użyczenia związanych ze sprzedawaną nieruchomością. Syn zamieszkuje w ww. nieruchomości i jako członek rodziny również pod tym adresem zarejestrował swoją działalność. Aktualnie dłużnik nie posiada żadnych innych nieruchomości na sprzedaż. Dłużnik nie poniósł wydatków (ani w ciągu 2 lat ani przed upływem tego okresu) na ulepszenie budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących 30% wartości początkowej budynku.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Pana wątpliwości budzi kwestia, czy z tytułu sprzedaży w dniu 26 października 2022 r. nieruchomości w trybie licytacji komorniczej był Pan zobowiązany do naliczenia i pobrania podatku VAT od tej transakcji.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z analizy wyżej cytowanych przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie dłużnik podjął w odniesieniu do sprzedanej przez Pana nieruchomości.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej należącej do dłużnika w realiach opisanej sprawy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać dłużnika za podatnika tego podatku, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka aktywność dłużnika, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym dłużnik nabył od Spółdzielni Mieszkaniowej w grudniu 1980 r., ale zamieszkiwał w niej jako członek spółdzielni już od maja 1980 r. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana fizycznie w działalności gospodarczej dłużnika polegającej na prowadzeniu 2 sklepów z bielizną zlokalizowanych w centrum (…). Adres nieruchomości objętej wnioskiem dłużnik wykorzystał jedynie jako adres rejestracji swojej działalności gospodarczej. Syn dłużnika zamieszkujący w ww. nieruchomości jako członek rodziny również wykorzystał adres nieruchomości jedynie jako adres rejestracji swojej działalności gospodarczej, którą prowadzi od 2011 r. w takim samym zakresie jak dłużnik. Nieruchomość nie była przedmiotem odpłatnej umowy najmu ani dzierżawy zawartej z osoba trzecią. Dłużnik nie zawierał również żadnych umów najmu, dzierżawy czy użyczenia z synem, na podstawie której syn prowadzi pod adresem nieruchomości swoją działalność gospodarczą. Nieruchomość zgodnie z oświadczeniem dłużnika była wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe niezwiązane z żadną działalnością gospodarczą. Dłużnik nie dokonywał czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości.

Okoliczności sprawy wskazują więc, że nieruchomość dłużnika nie była wykorzystywana w celach zarobkowych, do osiągnięcia korzyści majątkowych. Oznacza to więc, że działania dłużnika wobec posiadanej nieruchomości należy uznać za działania związane z wykonywaniem przysługującego mu prawa własności.

W związku z tak przedstawionymi okolicznościami sprawy należy stwierdzić, że Komornik jako płatnik, o którym mowa w art. 18 ustawy, nie był w momencie sprzedaży obowiązany do naliczenia i pobrania podatku VAT od sprzedanego w trybie licytacji komorniczej prawa własności nieruchomości zabudowanej. Jednakże należy zauważyć, że brak obowiązku naliczenia i pobrania podatku VAT od tej sprzedaży nie wynikał z zastosowania w sprawie regulacji objętej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który określa zakres i zasady zwolnienia z podatku VAT dostawy nieruchomości. Przepis ten ma bowiem zastosowanie dla podmiotów, które z tytułu sprzedaży budynków, budowli bądź ich części wraz z gruntem, na którym są one posadowione, występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej, dłużnik z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym nie występował w takim charakterze.

Zatem oceniając Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, uznaję je za **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).