Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1411/11-2/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-01-27
Teza: 1. Czy w przypadku wystawiania jednej faktury VAT na rzecz podmiotów gospodarczych, która uwzględnia kwotę czynszu najmu oraz kwoty opłat za media zasadne jest odrębne określanie kwot podatku należnego: czynsz ze stawką ZW oraz media opodatkowane wg właściwej dla danego świadczenia stawką VAT 8% lub 23%, czy zasada ta będzie dotyczyła również sytuacji, w których wystawiane są odrębne faktury VAT, oddzielnie na czynsz i oddzielnie na media? 2. Czy ewentualnie wartość opłat niezależnych, których ciężar konsument zobowiązał się ponieść dodatkowo, należy potraktować jako element świadczenia zasadniczego i opodatkować według stawki właściwej dla usługi najmu lokalu mieszkalnego?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; media; najem; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 października 2011 r. (data wpływu 7 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zarząd Zasobu Komunalnego (dalej: ZZK) jest jednostką budżetową Gminy, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Na podstawie zmienionego uchwałą Rady Miejskiej z dnia 20 listopada 2003 r. statutu, do zadań ZZK należy zarządzanie zasobem komunalnym Gminy obejmującym m. in. zasób mieszkaniowy nie pozostający w zarządzie lub administrowaniu innych komórek organizacyjnych Urzędu Miejskiego oraz innych jednostek organizacyjnych Gminy.

W ramach zatwierdzonego statutu ZZK zawiera m. in. umowy najmu lokali mieszkalnych, nalicza czynsze oraz opłaty za media dotyczące tych lokali.

Usługi najmu lokali mieszkalnych świadczone są w ramach umów cywilnoprawnych zawartych z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, jak i z podmiotami gospodarczymi.

Z tytułu najmu lokalu mieszkalnego najemca obok należnego czynszu, wyliczonego w oparciu o przepisy prawa miejscowego, zobowiązany jest również do ponoszenia opłat niezależnych od wynajmującego (media), wg stawek wynikających z obowiązujących przepisów. Opłaty te najemca uiszcza w formie miesięcznych zaliczek, które podlegają rozliczeniu w okresach:

*   6 miesięcy - zimna woda, ścieki oraz ciepła woda,
*   12 miesięcy - rozliczenie centralnego ogrzewania oraz wywozu nieczystości stałych.

Płatność zarówno za czynsz, jak i media dokonywana jest na rachunek bankowy wskazany w umowie. Na potwierdzenie dokonanych ww. naliczeń w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów gospodarczych ZZK wystawia fakturę VAT uwzględniającą w odrębnych pozycjach kwotę czynszu najmu ze stawką ZW oraz poszczególne kwoty opłat niezależnych, tj. mediów. Kwoty opłat niezależnych opodatkowane są wg obowiązujących w roku 2011 stawek podatku VAT, tj. zimna woda, ścieki, śmieci - 8%, natomiast pozostałe media - 23%.

Inna sytuacja występuje natomiast w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Do końca czerwca 2010 r. parametry danych ewidencyjnych (czynsz i media) dla umów lokali mieszkalnych w systemie finansowo-księgowym Granit były zdefiniowane jako niefakturowane. Oznaczało to, że kwoty naliczeń z tytułu najmu dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej występowały w wartościach brutto. Ze względu jednak na rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2009 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. Nr 224, poz.1797), a dokładniej poz. 15 załącznika do cyt. rozporządzenia (obecnie poz. 24 zał. do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 lipca 2010 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. Nr 138, poz. 930), w którym ustawodawca zwolnił z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kas fiskalnych usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek pod warunkiem dokumentowania świadczenia usług w całym zakresie fakturami VAT, ZZK chcąc korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w § 2 w związku z poz. 15 załącznika do cyt. rozporządzenia, od dnia 1 lipca 2010 r. wystawia na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej faktury VAT uwzględniające składnik czynszu z właściwą dla danej usługi stawką ZW. Ponieważ obowiązek wystawiania faktur VAT, wynikający z cyt. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2009 r. w sprawie kas rejestrujących, nie dotyczył usług dostarczania wody, odprowadzania ścieków, zbierania odpadów, a także wszelkich postaci energii, parametry danych ewidencyjnych w tym zakresie w dalszym ciągu zdefiniowane są jako niefakturowane. Sprzedaż z tego tytułu rozliczana jest rachunkiem w stu wg obowiązujących stawek VAT i w ostateczności ujmowana w deklaracji VAT-7 zgodnie z obowiązkiem podatkowym.

Biorąc pod uwagę fakt, że usługi najmu lokali mieszkalnych świadczone są w ramach umów cywilnoprawnych, które co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, tak samo jak opodatkowaniu podatkiem VAT podlega sprzedaż mediów związana z tymi lokalami, nasuwają się pytania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku wystawiania jednej faktury VAT na rzecz podmiotów gospodarczych, która uwzględnia kwotę czynszu najmu oraz kwoty opłat za media zasadne jest odrębne określanie kwot podatku należnego: czynsz ze stawką ZW oraz media opodatkowane wg właściwej dla danego świadczenia stawką VAT 8% lub 23%, czy zasada ta będzie dotyczyła również sytuacji, w których wystawiane są odrębne faktury VAT, oddzielnie na czynsz i oddzielnie na media?
2.  Czy ewentualnie wartość opłat niezależnych, których ciężar konsument zobowiązał się ponieść dodatkowo, należy potraktować jako element świadczenia zasadniczego i opodatkować według stawki właściwej dla usługi najmu lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług (art. 8 ust. 1 ustawy) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. Z dodanego do ustawy o VAT art. 8 ust. 2a wynika, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, za obrót uznaje się kwotę należną z tytułu sprzedaży, pomniejszoną o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Oznacza to, że kwotą należną jest wartość wszelkich świadczeń, których ma prawo domagać się sprzedawca (usługodawca) lub które otrzymał z tytułu wykonania określonych czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, towarami są m. in. wszelkie postacie energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. W przypadku pozostałych mediów będzie to świadczenie usług.

Ponieważ, uwzględniając stan faktyczny przedstawiony we wniosku, dokonywane przez ZZK świadczenie ma charakter odpłatny, a ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości jest najemca lokalu mieszkalnego, czynności te zgodnie z definicjami przedstawionymi powyżej podlegają bezspornie, opodatkowaniu podatkiem VAT.

Inną kwestię stanowi uznanie, świadczenia dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów przez ZZK najemcom lokali, za element świadczenia jednolitego jakim jest usługa najmu opodatkowana zwolnioną stawką VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, jedno świadczenie występuje w przypadku, gdy co najmniej dwie czynności dokonywane przez podatnika na rzecz klienta są ze sobą tak związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze.

W przypadku podatnika nie można przyjąć, że czynsz i opłaty za media są ze sobą ściśle powiązane, bowiem najemca zobowiązał się ponieść dodatkowe wydatki poza innym, głównym świadczeniem jakim jest czynsz. W kwocie ustalonego za najem czynszu nie zostały zawarte zryczałtowane opłaty z tytułu dostaw energii, wody i inne. Z umowy najmu wynika odrębny i niezależny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu udostępniania mediów.

W umowie zostało wskazane w sposób konkretny za jakie media najemca jest zobowiązany wnosić opłaty i według jakich kwot. Wskazane również zostały okresy rozliczeń z tytułu wnoszonych opłat za media uiszczanych uprzednio w formie zaliczek. Taki zapis daje możliwość podatnikowi zastosowania stawek podatku właściwych dla danego rodzaju towarów i usług, i dokonania w ostatecznym rozrachunku odpowiednich korekt.

Biorąc pod uwagę również zasadę neutralności, jako zasadę konstrukcyjną podatku VAT przy takim sposobie rozliczenia opłat za media podatnik - ZZK, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego, zapłaconego w oparciu o wystawione przez bezpośrednich dostawców mediów faktury VAT od podatku należnego występującego na danym etapie, którego dotyczy rozliczenie. Bowiem, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (\`(...)\`).

Uwzględniając powyższe należy uznać stanowisko podatnika za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W konsekwencji najem lokali mieszkalnych stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przepis art. 8 ust. 2a ustawy, obowiązujący od dnia 1 kwietnia 2011 r. i wprowadzony ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), wskazuje, że w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Według art. 29 ust. 1 ustawy, również w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W świetle art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzająca w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury – art. 106 ust. 4 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi albo zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy wskazać, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, tj. „usług związanych z zakwaterowaniem”.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym, natomiast nie korzysta ze zwolnienia najem lokali użytkowych.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż ZZK, będący jednostką budżetową gminy, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, wykonuje zadania z zakresu zarządzania zasobem komunalnym gminy. W ramach zatwierdzonego statutu Wnioskodawca zawiera m. in. umowy najmu lokali mieszkalnych, nalicza czynsze oraz opłaty za media dotyczące tych lokali. Usługi najmu lokali mieszkalnych świadczone są w ramach umów cywilnoprawnych zawartych z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, jak i z podmiotami gospodarczymi. Z tytułu najmu lokalu mieszkalnego najemca obok należnego czynszu, wyliczonego w oparciu o przepisy prawa miejscowego, zobowiązany jest również do ponoszenia opłat niezależnych od wynajmującego (media), wg stawek wynikających z obowiązujących przepisów. Opłaty te najemca uiszcza w formie miesięcznych zaliczek, które podlegają rozliczeniu w okresach:

*   6 miesięcy - zimna woda, ścieki oraz ciepła woda,
*   12 miesięcy - rozliczenie centralnego ogrzewania oraz wywozu nieczystości stałych.

Płatność zarówno za czynsz, jak i media dokonywana jest na rachunek bankowy wskazany w umowie. Na potwierdzenie dokonanych ww. naliczeń w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów gospodarczych, ZZK wystawia fakturę VAT uwzględniającą w odrębnych pozycjach kwotę czynszu najmu ze stawką ZW oraz poszczególne kwoty opłat niezależnych, tj. mediów. Kwoty opłat niezależnych opodatkowane są wg obowiązujących w roku 2011 stawek podatku VAT, tj. zimna woda, ścieki, śmieci - 8%, natomiast pozostałe media - 23%. Natomiast w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, Zainteresowany wystawia na rzecz tych osób faktury VAT uwzględniające składnik czynszu z właściwą dla danej usługi stawką ZW. Sprzedaż z tego tytułu rozliczana jest rachunkiem w stu wg obowiązujących stawek VAT i w ostateczności ujmowana w deklaracji VAT-7 zgodnie z obowiązkiem podatkowym.

Należy zauważyć, iż umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.). Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia usługi. Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, opłaty i podobne należności z wyłączeniem podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca obciąża nabywcę lub klienta. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie zawiera odrębnego uregulowania stanowiącego odpowiednik art. 78 Dyrektywy. Ustawodawca krajowy nie sprecyzował, jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, tak jak to uczynił ustawodawca wspólnotowy, uznając za wystarczające wskazanie ogólnej definicji podstawy opodatkowania. Nie oznacza to jednak, jakoby wszelkich dodatkowych kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług nie należało uwzględniać w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jak już powyżej wskazano, ogólne określenie podstawy opodatkowania w art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług odpowiada uregulowaniu wspólnotowemu z art. 73 i art. 78 Dyrektywy. W konsekwencji zapis ten winien stanowić wskazówkę interpretacyjną przy dokonywaniu wykładni polskich przepisów regulujących ustalanie podstawy opodatkowania.

Wykładnia art. 29 ust. 1 ustawy, z uwzględnieniem treści unormowań Dyrektywy jest w pełni uzasadniona i zapewnia prawidłową interpretację tego przepisu.

Zatem, jeżeli z zawartej umowy najmu, jak wskazał Wnioskodawca, wynika, że oprócz czynszu najmu, najemca ponosi również opłaty za media (wodę, ścieki, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych), związane z konkretnym lokalem, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także koszty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, tj. koszty mediów, którymi Wnioskodawca obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe, wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Jak wskazano wyżej, z treści art. 29 ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót. Zaś obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W związku z powyższym, kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Zatem, w ocenie Organu, nie można sztucznie wyodrębniać z usługi najmu lokalu, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je wg innych stawek VAT niż usługa podstawowa. Do takiego postępowania nie uprawniają cyt. wyżej przepisy definiujące podstawę opodatkowania i obrót. W przypadku, gdy dany podmiot świadczy usługę o charakterze kompleksowym, stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas nie jest dopuszczalne dzielenie tej usługi na części i dokonywanie „refakturowania” jej poszczególnych elementów.

Przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa najmu lokali mieszkalnych, a koszty dostawy mediów są elementem tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy, w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym, opłaty za media podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca winien wystawiać najemcom lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe faktury VAT ze zwolnieniem od podatku VAT, przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować również wszystkie związane z tytułem najmu opłaty, tj. z tytułu dostawy wody, centralnego ogrzewania, odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.