Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.591.2024.1.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-19
Teza: Uznanie, że w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Działki 1 Wnioskodawcy nie będą działać w charakterze podatników VAT, przez co transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; podatnik; udział-sprzedaż udziałów; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

31 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Działki 1 nie będą Państwo działać w charakterze podatników VAT, przez co transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

**Pan D** (…);

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· **Pan E** (…);

· **Pan F** (…);

### Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne

Pan D, Pan E, Pan F (dalej jako: „Wnioskodawcy”), są współwłaścicielami, w udziałach: E w udziale 4/6 (cztery szóste) części, F w udziale 1/6 (jedna szósta) części i D w udziale 1/6 (jedna szósta) części w nieruchomości gruntowej (dalej jako: „Nieruchomość”), składającej się z:

*   działki o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, według treści księgi wieczystej sposób korzystania: grunty orne oznaczone symbolem R (dalej jako: „Działka 1”),
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, według treści księgi wieczystej sposób korzystania: grunty orne oznaczone symbolem R (dalej jako: „Działka 2”),
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, według treści księgi wieczystej sposób korzystania: tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B (dalej jako: „Działka 3”).

Dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru (…), zatwierdzonym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…), zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości, tj. Działka 1, Działka 2, Działka 3 są przeznaczone wyłącznie pod:

*   tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej

*   tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
*   tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy usługowej.

Działka 1 oraz Działka 2 są niezabudowane, nie są opłotowane i nie są wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej.

Działka 3 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem (rodzaj wg KŚT: pozostałe budynki niemieszkalne).

Wnioskodawcy sprzedadzą swoje udziały we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 (aczkolwiek w ramach osobnych transakcji i różnym nabywcom). W zakresie tych sprzedaży Wnioskodawcy zamierzają działać jako osoby fizyczne w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Wnioskodawcy obecnie nie planują dokonywania sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 3.

Niniejszy wniosek o interpretację odnosi się do skutków sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 przez Wnioskodawców na gruncie ustawy o VAT. W celu nadania sprawie szerszego kontekstu oraz uwzględnienia wszystkich działań związanych z Nieruchomością podejmowanych przez Wnioskodawców, w opisie zdarzenia przyszłego uwzględniono również okoliczności towarzyszące sprzedaży przez Wnioskodawców udziałów we współwłasności Działki 2.

Pan D jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Pan E oraz Pan F nie są obecnie zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Wnioskodawcy zbyją swoje udziały we współwłasności Działki 1 na rzecz niepowiązanej spółki, (dalej jako: „Nabywca 1”). (…) został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1 (dalej jako: „Transakcja 1”). W ramach tego aktu Wnioskodawcy oraz Nabywca 1 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na postawie której Wnioskodawcy sprzedadzą Nabywcy 1 cały przysługujący im udział we współwłasności Działki 1, a Nabywca 1 cały ten udział w Działce 1 kupi.

W zakresie drugiej transakcji Wnioskodawcy zbyją swoje udziały we współwłasności Działki 2 na rzecz niepowiązanej osoby fizycznej (dalej jako: „Nabywca 2”, a łącznie z Nabywcą 1 jako „Nabywcy”), kupującej Działkę 2 do swojego majątku osobistego. Dnia (…) został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Działki 2 (dalej jako: „Transakcja 2”). W ramach tego aktu Wnioskodawcy oraz Nabywca 2 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawcy sprzedadzą Nabywcy 2 cały przysługujący im udział we współwłasności Działki 2, a Nabywca 2 cały ten udział w Działce 2 kupi. Nabywca 2 w ramach zawartej umowy przedwstępnej wypłacił Wnioskodawcom zadatek.

Tytułem uzupełnienia należy wskazać, że Pan D od (…) r. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem są: (\`(...)\`). Pan E oraz Pan F prowadzili w przeszłości działalność gospodarczą. Pan E zaprzestał wykonywania działalności w (…) r., natomiast p. F w (…) r. Na ten moment nie prowadzą oni działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności żadnego z Wnioskodawców nie był handel nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zakup lub sprzedaż nieruchomości na własny rachunek — ani faktycznym ani ewidencyjnym, na żadnym etapie. Wnioskodawcy podkreślają, że w żaden sposób nie wykorzystywali Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku w prowadzonej działalności, w szczególności nie wprowadzili jej do ewidencji środków trwałych.

Działania związane z Transakcją 1

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną w ramach Transakcji 1, Wnioskodawcy oraz Nabywca 1 oświadczyli, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależniają od łącznego spełnienia się następujących warunków:

1) uzyskania przez Nabywcę 1 prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy 1,

2) uzyskania przez Nabywcę 1 prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Działkę 1 lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Nabywcy 1 na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Działki 1 skutkującego koniecznością rekultywacji,

4) potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Działce 1 budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…) (z której to działki wydzielona została Działka 1, co opisano w dalszej części wniosku) zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy 1,

6) uzyskania przez Nabywcę 1 warunków technicznych przyłączy — kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy 1, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

7) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

8) uzyskania i okazania się przez Wnioskodawców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualną interpretacją podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczania podatku VAT,

9) uzyskania przez Nabywcę 1 zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym,

10) wygaśnięcia umowy dzierżawy której przedmiotem jest Działka 1.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Działki 1, Wnioskodawcy oraz Nabywca 1 oświadczyli, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej oraz zobowiązali się do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

W treści umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Działki 1, Wnioskodawcy oświadczyli także, iż udzielają oni Nabywcy 1 pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Dodatkowo, w treści umowy przedwstępnej Wnioskodawcy oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Nabywcę 1 Nieruchomością, na cele budowlane — w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Nabywcy 1 Działkę 1, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Zaznaczyć należy, że wszelkie działania w zakresie uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, są realizowane na koszt Nabywcy 1.

Na moment sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację spełnione zostały wszystkie wyżej wymienione warunki uzależniające zawarcie umowy przyrzeczonej, poza warunkiem nr 8 dotyczącym uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej. W związku z tym, że Wnioskodawcy oraz Nabywca 1 planują (…) zawrzeć umowę przyrzeczoną, postanowiono odstąpić od warunku uzyskania przez Wnioskodawców indywidualnej interpretacji podatkowej. Wnioskodawcy oraz Nabywca 1 zamierzają jednak zawrzeć zapis regulujący tę kwestię w umowie przyrzeczonej.

Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców oraz Nabywcy 1 w przypadku wydania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji, że Transakcja 1 opodatkowana będzie podatkiem VAT, Wnioskodawcy przyjmują do wiadomości, że będą zobowiązani do zapłaty należnego podatku VAT wraz z odsetkami za zwłokę. Wnioskodawcy oraz Nabywca 1 ustalają także, że w przypadku otrzymania interpretacji potwierdzającej obowiązek zapłaty podatku VAT, zapłata przez Nabywcę 1 podatku bez odsetek za zwłokę nastąpi na podstawie aneksu do zawartej umowy przyrzeczonej.

Działania związane z Transakcją nr 2

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną w ramach Transakcji 2, Wnioskodawcy oraz Nabywca 2 oświadczyli, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po ziszczeniu się łącznie następujących warunków:

1) Po wydaniu ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta (…) zatwierdzającej podział geodezyjny działki nr (…), na podstawie którego wydzielona została Działka 2, z przeznaczeniem w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta (…) jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

2) Ustanowienie przez Wnioskodawców na nowopowstałej Działce 3, nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przejazdu i przechodu utwardzonym pasem działki, wykonanym przez Nabywcę 2 i na jego koszt, na rzecz każdoczesnego właściciela Działki 2 oraz każdoczesnych właścicieli działek, które powstały w wyniku jej podziału.

Nabywca 2 planuje na Działce 2 przeprowadzić inwestycję w postaci budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Celem zbadania przydatności Działki 2 na cele realizacji powyższej inwestycji, Nabywca 2 wystąpił o warunki techniczne przyłączenia Działki 2 oraz Działki 3 do sieci sanitarnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, cieplnej i gazowej oraz telekomunikacyjnej.

W treści umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Działki 2 Wnioskodawcy oświadczyli także, że udzielają Nabywcy 2 nieodwołalnego pełnomocnictwa, z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw (substytucja) do:

\- reprezentowania ich we wszystkich sprawa dotyczących oddania działki nr (…) (z której to działki wydzielona została Działka 2 oraz Działki 3, co opisano w dalszej części wniosku) do odpłatnego lub nieodpłatnego używania, w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków technicznych o których mowa powyżej, przed wszelkimi osobami prawnymi i fizycznymi, w tym podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,

\- reprezentowania ich we wszystkich sprawach dotyczących Działki 2 w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków technicznych o których mowa powyżej, przed wszelkimi osobami prawnymi i fizycznymi, wszelkimi urzędami, instytucjami władzy samorządowej i rządowej, w tym podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na Działce 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci sanitarnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, cieplnej i gazowej oraz telekomunikacyjnej w szczególności złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, a ponadto składania wszelkich oświadczeń woli jakie wiążą się z wykonaniem tego pełnomocnictwa.

Zaznaczyć należy, że wszelkie działania w zakresie uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, są realizowane na koszt Nabywcy 2.

Dotychczasowy status Nieruchomości

Pan E wraz z żoną, tj. Panią G nabył Nieruchomość do ich majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, na podstawie umowy przekazania własności posiadania gospodarstwa rolnego z (…). Następnie każdy z Wnioskodawców nabył udział wynoszący 1/6 (jedna szósta) części w drodze dziedziczenia po Pani G — na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z (…).

Do momentu pojawienia się pierwszej oferty na zakup części Nieruchomości na początku (…) r., Wnioskodawcy nie rozważali sprzedaży Nieruchomości w żadnej części. Z uwagi na atrakcyjność Nieruchomości pierwszy zainteresowany sam zgłosił się do Wnioskodawców. W związku z tym (…) r. Wnioskodawcy zawarli z niepowiązaną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą części Nieruchomości. Zważywszy, że sprzedaż ta dotyczyła tylko części Nieruchomości, transakcja miała zostać poprzedzona podziałem Nieruchomości. Umowa ta uległa jednak rozwiązaniu ze względu na niezrealizowanie się warunków dotyczących zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie doszło wówczas także do podziału Nieruchomości. Dopiero po wygaśnięciu przedwstępnej umowy sprzedaży, o której powyżej, Wnioskodawcy zaczęli prowadzić rozmowy z innymi potencjalnymi nabywcami, co doprowadziło ostatecznie do zawarcie umowy przedwstępnej z Nabywcą 1, w ramach Transakcji 1 oraz do zawarcia umowy przedwstępnej z Nabywcą 2, w ramach Transakcji 2.

W związku z podjęciem decyzji o przeznaczeniu wyłącznie części Nieruchomości do sprzedaży, Wnioskodawcy dokonali podziału Nieruchomości, zgodnie z zapotrzebowaniem Nabywców. Na podstawie treści księgi wieczystej należy w tym kontekście wskazać na następujące działania:

W (…) r. z pierwotnej działki oznaczonej numerem X (…) wydzielono dwie działki: A (…), o powierzchni (…) ha, oraz B (…), o powierzchni (…) ha. Działka B (…) została odłączona i przypisana do nowej księgi wieczystej u numerze (…). Podział ten nie został dokonany z inicjatywy Wnioskodawców, miasto dokonało przymusowego nabycia działki B (…), ponieważ była ona niezbędna do realizacji celów publicznych, tj. budowy drogi.

Na potrzeby zrealizowania Transakcji 1, z działki A (…) utworzono dwie kolejne działki:

• Działkę 1,

• C (…), o powierzchni (…) ha.

Następnie w związku z Transakcją 2, z działki C (…) wydzielono:

• Działkę 2,

• Działkę 3.

Wnioskodawcy nie podejmowali profesjonalnych działań marketingowych, nie prowadzili na Nieruchomości żadnych inwestycji. Czynności związane z poszukiwaniem potencjalnych nabywców sprowadziły się jedynie do zamieszczenia w (…) r. dwóch ogłoszeń na dwóch ogólnodostępnych portalach internetowych. Przed zamieszczeniem ogłoszeń, o których mowa powyżej Wnioskodawcy nie zamieszczali nigdzie ogłoszeń dotyczących sprzedaży Nieruchomości lub jej części. Obecnie nigdzie nie widnieje ogłoszenie dotyczące sprzedaży Nieruchomości lub jej części. Wnioskodawcy nie dokonywali też nakładów na Nieruchomość ani nie wykonywali żadnych innych regularnych (powtarzalnych) czynności w odniesieniu do Nieruchomości. Wnioskodawcy nie wnioskowali o warunki zabudowy ani też nie dokonywali żadnych przyłączeń mediów i nie podejmowała związanych z tym czynności na terenie Nieruchomości. Wszelkie czynności związane z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu Nieruchomości jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, nastąpiły z inicjatywy Rady Miejskiej (…). Wnioskodawcy w szczególności nie występowali o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie występowali z wnioskiem o zmianę istniejącego planu.

Wnioskodawcy nie zgłaszali zamiaru sprzedaży Nieruchomości do podmiotów profesjonalnych (pośredników nieruchomości). Pośrednicy, co prawda uczestniczyli przy zawarciu Transakcji 1 oraz Transakcji 2, jednak to oni sami, z ich własnej inicjatywy, zgłosili się do Wnioskodawców.

Część Nieruchomości (obejmująca obszar Działki 1 oraz Działki 2) jest przedmiotem umowy dzierżawy gruntów rolnych, zawartej (…) r. Dzierżawa ma charakter prywatny a dzierżawiona część Nieruchomości jest w pełni przeznaczona na cele rolnicze. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej w ramach Transakcji 1 lub Transakcji 2, powyższa umowa dzierżawy zostanie rozwiązana.

Wszelkie plany związane z planowanymi przez Nabywców inwestycjami dotyczą wyłącznie odpowiednio Nabywcy 1 oraz Nabywcy 2. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywcy nie ma uprawnienia by prowadzić odpowiednio na Działce 1 ani Działce 2 jakichkolwiek prac budowlanych w ramach planowanych inwestycji. Wnioskodawcy nie są przez Nabywców informowani o planowanych projektach, nie biorą udziału w żadnych pracach dotyczących planowanej inwestycji ani w przygotowaniu jakichkolwiek dokumentów związanych z tymi zamierzeniami. Obowiązki Wnioskodawców, jak podano powyżej, sprowadzają się do umożliwienia Nabywcom uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń, od który warunkowane jest zawarcie umów przyrzeczonych w ramach Transakcji 1 oraz Transakcji 2. Temu też ma służyć przekazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenie pełnomocnictwa w zakresie Transakcji 1 oraz udzielenie pełnomocnictwa w zakresie Transakcji 2.

Poza dokonaniem podziału Nieruchomości, udzieleniem pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, Wnioskodawcy nie dokonywali i nie będą dokonywać żadnych dodatkowych czynności związanych ze sprzedażą Działki 1 oraz Działki 2. W szczególności nie wykonywali żadnych dodatkowych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Jak wspominano wyżej, jedyne działania marketingowe sprowadzały się do publikacji przez Wnioskodawców dwóch ogłoszeń na dwóch ogólnodostępnych internetowych portalach aukcyjnych. Podjęcie wszelkich działań związanych z planami Nabywców zależą wyłącznie od Nabywców. Wnioskodawcy nie mają żadnych uprawnień by domagać się od Nabywców ich realizacji. Wnioskodawcy oczekują tylko na informację, czy Nabywcy ostatecznie uzyskają wszystkie niezbędne decyzje i pozwolenia, od których warunkowane jest zawarcie umów przyrzeczonych.

Niezależnie od Nieruchomości, Pan D jest współwłaścicielem innych nieruchomości, które nabył w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Pan E także jest właścicielem innych nieruchomości. Żadna z tych nieruchomości nie została nabyta z zamiarem bezpośredniej odsprzedaży, stanowią one majątek osobisty. Oprócz tego Wnioskodawcy są także współwłaścicielami zabudowanej działki siedliskowej, gdzie zamieszkuje Pan E. Nieruchomość ta została nabyta przez E oraz zmarłą G celem zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Udział we współwłasności tej nieruchomości Wnioskodawcy również nabyli w drodze spadkobrania. Poza Nieruchomością oraz nieruchomością o której mowa powyżej, Pan F nie posiada innych nieruchomości lub udziałów we współwłasności w innych nieruchomościach.

Obecnie Wnioskodawcy nie planują zbywania innych nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach innych niż udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2, wskazanych we wniosku. Wnioskodawcy nie wykluczają jednak konieczności sprzedaży swoich udziałów we współwłasności działki siedliskowej zamieszkanej przez Pana E. Z uwagi na jego pogarszający się stan zdrowia sprzedaż tej nieruchomości może być konieczna, decyzja ta uzależniona jest jednak w pełni od woli Pana E. Wnioskodawcy obecnie nie planują nabycia innych nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży, w szczególności nie zamierzają przeznaczyć środków ze sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 na poczet zakupu innych nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Wnioskodawcy środki ze sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 przeznaczą na cele osobiste.

W przedstawionej sytuacji Wnioskodawców powzięła wątpliwość, jakie będą konsekwencje planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.

### Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Działki 1 , w warunkach opisanych wyżej, Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT , przez co transakcja sprzedaży przez nich udziałów we współwłasności Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

### W ocenie Wnioskodawców w ramach transakcji sprzedaży nie będą oni działać w charakterze podatników VAT prowadząc działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży przez każdego z nich udziałów we współwłasności Działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Jak wskazuje się w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji z 30 czerwca 2022 r. o sygn. 0113-KDlPT1-1.4012.230.2022.4.AK:

„Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

(\`(...)\`) podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie”.

W konsekwencji powiedzieć można, że warunkiem opodatkowania danej czynności na gruncie VAT jest spełnienie jednocześnie dwóch warunków:

1) dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

2) czynność musi zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawców przedstawiony opis planowanej transakcji oraz dotychczasowych działań związanych z Nieruchomością pozwala na uznanie, że sprzedaż udziałów we współwłasności Działki 1 przez każdego z Wnioskodawców ma charakter prywatny na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Wnioskodawcy nie podejmowali działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawców w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności Działki 1 za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będzie prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami.

Wnioskodawcy nie angażują znacznych środków pieniężnych w celu zbycia udziałów we współwłasności Działki 1, nie prowadzą zaawansowanych działań marketingowych (poza wspomnianą publikacją dwóch ogłoszeń na dwóch ogólnodostępnych internetowych portalach aukcyjnych), nie inwestowali w Nieruchomość, nie nabywali nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzili usług deweloperskich, nie wnioskowali o warunki zabudowy, nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów, nie dokonywali żadnych nakładów na Nieruchomość, ich działania związane ze sprzedażą udziałów we współwłasności Działki 1 nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również nie były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny, transakcja ma więc charakter okazjonalny.

Wszelkie działania w zakresie Nieruchomości sprowadziły się jedynie do jej podziału, udzielenia pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, celem uzyskania przez Nabywców niezbędnych decyzji i pozwoleń, od których warunkowane jest zawarcie umów przyrzeczonych.

W konsekwencji, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana przez podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w związku z czym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawców co do sytuacji wynikają ze stanowiska zawartego w wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach dotyczących transakcji nieruchomościowych m.in. w:

• interpretacji z 12 czerwca 2023 r. o sygn. 0111-KDlB3-3.4012.139.2023.3.AW:

„W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Państwu przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem. Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedający upoważnił Państwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedającego za podatnika podatku VAT tj. podjął działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarł umowę przedwstępną; udzielił Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; uzyskał pismo z (\`(...)\`) dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość. Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nr (…), nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że Sprzedający dokonuje czynności, które wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki (…) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (\`(...)\`) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

• Interpretacji z 30 listopada 2022 r. o sygn. 0112-KDlL1-1.4012.486.2022.2.HW:

„W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa do udziału w działkach nr X i Y, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomości pozostają Pani współwłasnością. Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pani udziału we współwłasności działek nr X i Y Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel ww. nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa do udziału we współwłasności działek nr X i Y, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pani majątku osobistego. Zatem, sprzedaż udziału we współwłasności działek nr X i Y nie będzie stanowić realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału we współwłasności działek nr X i Y, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

· Interpretacji z 30 czerwca 2022 r. o sygn. 0113-KDIPTI-I.4012.230.2022.4.AK:

„Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, a sprzedaż udziałów w udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Opisane działania Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wskazują na aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Udzielenie kupującemu zgód i zezwoleń do dokonania wskazanych wyżej czynności wskazuje na podjęcie przez Panią, jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania świadomych działań mających na celu sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **– jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Mając również na uwadze art. 8 ust. 1 ustawy:

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak również udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 /WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej.

Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie.

W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z dnia 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

W rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to również została uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak stanowi art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażoną na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo współwłaścicielami Nieruchomości, składającej się z Działki 1, Działki 2 i Działki 3. Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Działka 1, Działka 2, Działka 3 są przeznaczone wyłącznie pod tereny zabudowy. Działka 1 oraz Działka 2 są niezabudowane, nie są opłotowane i nie są wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej. Sprzedadzą Państwo swoje udziały we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2. Pan D jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Pan E oraz Pan F nie są obecnie zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Pan E wraz z żoną nabył Nieruchomość do ich majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Następnie każdy z Państwa nabył udział w drodze dziedziczenia po Pani G. W związku z podjęciem decyzji o przeznaczeniu wyłącznie części Nieruchomości do sprzedaży, dokonali Państwo podziału Nieruchomości, zgodnie z zapotrzebowaniem Nabywców. W (…) r. z pierwotnej działki oznaczonej numerem X wydzielono dwie działki: A oraz B. Podział ten nie został dokonany z Państwa inicjatywy, miasto dokonało przymusowego nabycia działki B, ponieważ była ona niezbędna dla realizacji celów publicznych. Na potrzeby zrealizowania Transakcji 1 z działki A utworzono Działkę 1 oraz działkę nr C. Następnie w związku z Transakcją 2, z działki C wydzielono Działkę 2 i Działkę 3. Nie podejmowali Państwo profesjonalnych działań marketingowych, nie prowadzili na Nieruchomości żadnych inwestycji. Czynności związane z poszukiwaniem potencjalnych nabywców sprowadziły się jedynie do zamieszczenia dwóch ogłoszeń na dwóch ogólnodostępnych portalach internetowych. Nie zgłaszali Państwo zamiaru sprzedaży Nieruchomości do podmiotów profesjonalnych.

Udziały we współwłasności Działki 1 planujecie Państwo zbyć na rzecz niepowiązanej Spółki. (…) r. podpisany został akt notarialny zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1, która uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

1\. uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy,

2\. uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Działkę 1 lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Nabywcy na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3\. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Działki 1 skutkującego koniecznością rekultywacji,

4\. potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Działce 1 budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5\. wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr A (z której to działki wydzielona została Działka 1, co opisano w dalszej części wniosku) zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy,

6\. uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy — kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

7\. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

8\. uzyskania i okazania się przez Wnioskodawców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualną interpretacją podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczania podatku VAT,

9\. uzyskania przez Nabywcę zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym oraz

10\. wygaśnięcia umowy dzierżawy której przedmiotem jest Działka 1.

W ramach umowy przedwstępnej Państwo oraz Nabywca 1 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której sprzedadzą Państwo Nabywcy 1 cały przysługujący Państwu udział we współwłasności Działki 1, a Nabywca 1 cały ten udział w Działce 1 kupi. Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielili Państwo Nabywcy 1 pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyrazili Państwo również zgodę na dysponowanie przez Nabywcę 1 nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnili Państwo Nabywcy 1 Działkę 1 w celu przeprowadzenia badań gruntu.

Ponadto część Nieruchomości (obejmująca obszar Działki 1 oraz Działki 2) jest przedmiotem umowy dzierżawy gruntów rolnych, zawartej (…) r. Dzierżawiona część Nieruchomości jest w pełni przeznaczona na cele rolnicze. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej powyższa umowa dzierżawy zostanie rozwiązana.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii działania w charakterze podatników VAT oraz podlegania opodatkowaniu transakcji zbycia udziałów we współwłasności Działki 1 wskazanej we wniosku.

Jak wskazujecie Państwo we wniosku prowadziliście Państwo rozmowy z potencjalnymi nabywcami, a dokonany podział działek uwzględniał zapotrzebowanie przyszłych nabywców.

Działka 1 pozostaje Państwa współwłasnością do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności. Na mocy podpisanej umowy przedwstępnej Nabywca 1 będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą Działki 1.

Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości musieli wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo Nabywcy 1 stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez Nabywcę 1 nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę 1 wywołają skutki bezpośrednio w Państwa (mocodawców) sferze prawnej. Z kolei Nabywca 1, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą wówczas Państwa własność.

Do momentu przeniesienia prawa własności Działki 1, podlega ona wielu czynnościom, które z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług są wykonywane w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że część Nieruchomości (obejmująca obszar Działki 1 oraz Działki 2) jest przedmiotem umowy dzierżawy gruntów rolnych, zawartej (…) r.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że wskazana Działka 1, która jest przedmiotem dzierżawy od (…) r., de facto wykorzystywana jest przez Państwa w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorą pod uwagę powyższe przepisy prawa oraz opis sprawy przedstawiony we wniosku uznać należy, że podjęta przez Państwa aktywność – podział nieruchomości uwzględniający zapotrzebowanie Nabywców, długotrwała dzierżawa części Nieruchomości, obejmującej obszar Działki 1 oraz podpisanie umowy przedwstępnej w ramach, której udzielają Państwo pełnomocnictwa do podejmowania określonych działań w odniesieniu do wskazanej nieruchomości stanowi na gruncie podatku VAT działania podobne do tych jakie podejmowane są przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomości.

**Podsumowując zatem, stwierdzam, że w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Działki 1, w warunkach opisanych powyżej, będą Państwo działać w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, przez co transakcja sprzedaży przez Państwa udziałów we współwłasności Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.**

Tym samym Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan D (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).