Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.710.2022.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-07
Teza: Zbycie nieruchomości – nabytej w drodze umowy sprzedaży od gminy w związku z prawem pierwokupu (użytkowanie wieczyste).
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 września 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 12 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 października 2022 r. (wpływ 2 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

7 lutego 2008 r. otrzymała Pani od rodziców darowiznę na podstawie aktu notarialnego w części 1/2 w użytkowanie wieczyste działki A obszaru 853 m2 wraz z kontenerem metalowym znajdującym się na tej działce (KW nr (…) prowadzona przez Sąd Rejonowy) oraz w 1/26 części w użytkowanie wieczyste działki B obszaru 571 m2, stanowiącej drogę dojazdową (KW nr (…)). Łączna wartość darowizny wynosiła 23 000 złotych. Drugim współużytkownikiem wieczystym był Pani brat, który wraz z rodzicami 24 kwietnia 2017 r. w równych udziałach nabył w drodze kupna w użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości za łączną kwotę 46 000 złotych. 23 listopada 2017 r. na podstawie aktu notarialnego Pani oraz Pani brat (współużytkownik wieczysty) nabyli od gminy na podstawie umowy sprzedaży działkę A (KW nr (…)) w udziałach po 1/2 części każde z nich (łączny obszar działki 853 m2, cena sprzedaży 16 129 zł). 18 lutego 2022 r. Pani oraz Pani brat sprzedaliście na podstawie aktu notarialnego przysługujące Państwu udziały we własności w działce A obszaru 853 m2 oraz prawo użytkowania działki B obszaru 571 m2 w przysługujących Państwu udziałach za łączną kwotę 140 000 złotych (w udziałach po 70 000 zł każde z Państwa).

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie uzupełniła Pani opis stanu faktycznego o następujące informacje:

Na podstawie aktu notarialnego z 23 listopada 2017 r. Pani oraz Pani brat, dotychczas współużytkownicy wieczyści nieruchomości wskazanej we wniosku o interpretację indywidualną, nabyli na współwłasność od Gminy nieruchomość, o której mowa powyżej. Ww. akt notarialny był umową sprzedaży między Wójtem Gminy reprezentującym Gminę - jako sprzedającą, a Panią i Pani bratem - jako kupującymi. Powyższa umowa zawarta została w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm.). Kupujący nabyli nieruchomość jako współwłaściciele w równych częściach.

### Pytanie

Czy od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ma Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, od sprzedaży przedmiotowej działki nie powinien być płacony podatek dochodowy, ponieważ od momentu, w którym stała się Pani właścicielem działki w wieczystym użytkowaniu do momentu sprzedaży minęło 5 lat, natomiast przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności to jedynie zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Pani zdaniem nabycie ww. nieruchomości nastąpiło w dniu otrzymania darowizny tj. 7 lutego 2008 r. Zasadność prawidłowości Pani stanowiska potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 stycznia 2013 r., nr IPPB4/415-903/12-4/JK3 oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 2 lutego 2017 r., nr 1061-IPTPB.4511.892.2016.1.MK.

W związku z doprecyzowaniem stanu faktycznego, podnosi Pani, że we własnym stanowisku we wniosku odniosła się Pani do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Problem pojawił się po informacji telefonicznej od pracownika Urzędu Skarbowego, że do 30 kwietnia 2023 r. ma Pani obowiązek złożyć PIT 39 i zapłacić należny podatek od sprzedaży nieruchomości 18 lutego 2022 r. Pani zdaniem termin powinien być liczony od 7 lutego 2008 r. (data darowizny od rodziców), a nie od 23 listopada 2017 r. (data wykupu na własność). Ponadto chciałby Pani dodać, że poza wskazanymi we wniosku interpretacjami indywidualnymi, odbyła Pani telefoniczną rozmowę z pracownikiem infolinii podatkowej 17 lutego 2022 r., w której potwierdzono Pani stanowisko. Pracownik infolinii poinformował Panią, że 5-letni termin winien być liczony od dnia 7 lutego 2008 r. (darowizna od rodziców dla Pani), a nie od 23 listopada 2017 r. (dzień wykupu nieruchomości od Gminy). Ponadto pracownik podczas rozmowy przytoczył przepisy art. 32 ust. 1 oraz art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 7 lutego 2008 r. otrzymała Pani od rodziców w darowiznę w części 1/2 w użytkowanie wieczyste działki A oraz w 1/26 części w użytkowanie wieczyste działki B. Drugim współużytkownikiem wieczystym był Pani brat. Na podstawie aktu notarialnego z 23 listopada 2017 r. Pani oraz Pani brat, nabyli na współwłasność od Gminy działkę A. Akt notarialny był umową sprzedaży między Wójtem Gminy reprezentującym Gminę – jako sprzedający, a Panią i Pani bratem – jako kupującymi. Umowa sprzedaży zawarta została w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem zgodnie z art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego (Kodeks cywilny, Komentarz pod red. Krzysztofa Pietrzykowskiego, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 1997).

W analizowanej sprawie, jak Pani wskazała aktem notarialnym z 23 listopada 2017 r. Gmina w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedała działkę nr A użytkownikom wieczystym.

W myśl art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.):

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Stosownie do art. 32 ust. 1a ww. ustawy:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Stosownie do treści art. 32 ust. 2 cyt. ustawy:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Natomiast art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Wobec powyższego, w sytuacji nabycia przez podatnika prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie nabycia nieruchomości na własność w trybie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia nabycia własności nieruchomości, bowiem sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi przez Gminę w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które podatnik już uzyskał. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (działki nr A), tj. 23 listopada 2022 r. wygasło z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie uzyskał do niego prawo własności nieruchomości, dla celu określenia upływu 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości (tj. w analizowanej sprawie data otrzymania darowizny 7 lutego 2008 r.).

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania, tj. od końca 2008 r.

W konsekwencji, sprzedaż w 2022 r. udziału w działce nr A oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr B nie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości oraz prawa. Zarówno dla działki nr A jak i B termin 5-letni, o którym mowa w ww. przepisie, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu.

**Zatem, w sytuacji opisanej we wniosku, nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego i złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 z tego tytułu.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. Pani brata. Pani brat chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) będąc użytkownikiem/wyznaczając użytkownika konta w e-Urzędzie Skarbowym.

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).