Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-25
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu oraz sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 sierpnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu oraz sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej obejmującą przede wszystkim doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Działalność ta rozliczana jest - na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych – w formie podatku liniowego.

W ramach tej działalności nie prowadzi Pani działalności związanej z wynajmem albo sprzedażą nieruchomości.

Z tytułu podstawowej prowadzonej działalności jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, pod numerem (…).

W grudniu 2022 r. otrzymała Pani w drodze darowizny od ojca nieruchomość komercyjną (lokal usługowy) zlokalizowaną w (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została wybudowana w 1995 r. i przed dokonaniem na Pani rzecz darowizny była ona wynajmowana przez darczyńcę (w ramach jego działalności gospodarczej) podmiotowi prowadzącemu w Nieruchomości przedszkole. Wynajem ten rozpoczął się co najmniej 2 lata przed dokonaniem darowizny na Pani rzecz. Następnie, na kilka miesięcy przed dokonaniem darowizny Nieruchomość została wyłączona z działalności darczyńcy, po zakończeniu umowy wynajmu (w momencie dokonania darowizny stanowiła majątek prywatny darczyńcy).

Po zakończeniu wynajmu Nieruchomości przez darczyńcę, na Nieruchomość nie były ponoszone (ani przez darczyńcę, ani przez Panią) nakłady stanowiące jej tzw. „ulepszenie” w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które przekroczyłyby 30% jej wartości początkowej.

Po otrzymaniu darowizny, Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej. Nie została także wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Obecnie rozważa Pani odpłatne wynajęcie Nieruchomości, w wyniku czego będzie Pani osiągała stały przychód z wynajmu. Z założenia umowa wynajmu Nieruchomości będzie miała charakter długoterminowy.

W związku z rozważanym odpłatnym wynajęciem Nieruchomości Nieruchomość ta nie zostanie zaliczona do Pani środków trwałych (nie będzie Pani dokonywała jej amortyzacji i nie zostanie ona wpisana do ewidencji środków trwałych prowadzonej na potrzeby Pani zasadniczej działalności). Będzie to jedyna wynajmowana przez Panią nieruchomość i w trakcie jej wynajmu nie planuje Pani nabywania / wynajmowania innych nieruchomości komercyjnych.

Jednocześnie:

a) nie będzie Pani podejmowała czynności zmierzających do alokowania nieruchomości do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, w tym wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć działalności polegającej na wynajmie,

b) nie będzie Pani budowała struktury organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie wydzieloną częścią majątku (najem),

c) nie będzie Pani opracowywała strategii działalności polegającej na wynajmie (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb).

W okresie trwania wynajmu nie będą ponoszone nakłady na „ulepszenie” (w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych) Nieruchomości, które przekroczyłyby 30% jej wartości początkowej (a właściwie hipotetycznej wartości początkowej, gdyż – jak wskazano powyżej - Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych z tytułu prowadzonej zasadniczej działalności).

W trakcie trwania wynajmu będzie natomiast ponosiła Pani:

*   tzw. koszty bieżące związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. koszty energii elektrycznej, dostawy energii cieplnej do lokalu, dostaw mediów (np. wody) do Nieruchomości, wywozu odpadów, koszty ochrony – (dalej: „Koszty Bieżące”); Koszty Bieżące będą przenoszone na najemcę, jako że zgodnie z umową lub umowami najmu to najemcę będą obciążały koszty eksploatacyjne opisane jako Koszty Bieżące;
*   koszty drobnych remontów (niestanowiących „ulepszenia” w rozumieniu przepisów ustaw o podatku dochodowym tj. rozbudowy, przebudowy, modernizacji, adaptacji, rekonstrukcji, Nieruchomości, a więc kosztów innych niż takie, które na podstawie przepisów o podatkach dochodowych oraz Ustawy o VAT stanowiłyby „ulepszenie” środków trwałych i zwiększały ich wartość początkową) np. wymiany zużytych lub popsutych elementów w Nieruchomości, odmalowania zabrudzonych ścian – (dalej: „Koszty Remontów”).

Docelowo (np. za kilka lat) planuje Pani sprzedaż Nieruchomości. Sprzedaż nastąpi bądź na rzecz podmiotu będącego czynnym podatnikiem VAT, bądź na rzecz osoby niemającej statusu podatnika VAT (niezarejestrowanej jako podatnik VAT czynny).

### Pytania

1\. Czy wynajmując Nieruchomość będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, co oznacza, że otrzymywany czynsz będzie podlegał opodatkowaniu VAT?

2\. Czy dokonując (np. po upływie kilku miesięcy lat) sprzedaży uprzednio wynajmowanej Nieruchomości będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT, niezależnie od okoliczności, że Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych z tytułu prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

3\. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, przy czym – w przypadku, w którym sprzedaż nastąpi na rzecz osoby będącej czynnym podatnikiem VAT – strony transakcji będą mogły zrezygnować z tego zwolnienia oraz wybrać opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT?

4\. Czy w okresie wynajmu Nieruchomości będzie Pani przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu opisanych we wniosku Kosztów Bieżących oraz Kosztów Remontów?

5\. Czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości z zastosowanym zwolnieniem z opodatkowania VAT, nie będzie Pani miała obowiązku dokonania (na podstawie art. 91 ust. 1 – 8 Ustawy o VAT) korekty odliczenia podatku naliczonego od opisanych we wniosku Kosztów Bieżących związanych ze świadczoną usługą wynajmu Nieruchomości?

6\. Czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości z zastosowanym zwolnieniem z opodatkowania VAT, będzie Pani miała obowiązek dokonać korekty (na podstawie art. 97 ust. 7b oraz 7c Ustawy o VAT) odliczenia podatku naliczonego związanego z opisanymi we wniosku Kosztami Remontów, jeżeli sprzedaż nastąpi w terminie 12 miesięcy od dokonania odliczenia VAT z tytułu przeprowadzonego remontu?

7\. Czy przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu opisanej Nieruchomości mogą być rozliczane – na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych – jako przychody z wynajmu, opodatkowane według stawki 8,5% (do kwoty 100.000 zł) oraz 12,5% (powyżej kwoty 100.000 zł) na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (nie zaś jako przychody z działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz Ustawy o PIT), niezależnie od okoliczności, że: (a) prowadzi Pani działalność gospodarczą wpisaną do CEDiG (inną niż wynajem nieruchomości komercyjnych) oraz (b) z tytułu wynajmu będzie działała Pani w charakterze podatnika VAT?

8\. Czy do przychodów z tytułu wynajmu opisanej Nieruchomości powinna Pani zaliczać Koszty Bieżące refakturowane na najemców?

9\. Czy jeżeli sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymała Pani Nieruchomość w darowiźnie, czy sprzedaż taka nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych lub podatkiem na podstawie Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (niezależnie od okoliczności, że wynajmując a następnie sprzedając Nieruchomość będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 7-9. W zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1-6 dotyczących ustawy o podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pani stanowisko w sprawie**

Ad. 7

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: „ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o podatku dochodowym";

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, przez „pozarolniczą działalność gospodarcza rozumie się pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym”.

W tym zakresie, Ustawa o PIT (do której w cytowanych powyżej przepisach odwołuje się Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) wyraźnie rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, „ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.”

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany albo jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym w zw. z art. 4 ust. 1 pkt 12 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym w zw. z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT) albo jako odrębne źródło przychodów (art. 1 ust. 1 pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT).

Jednoznaczne wskazówki w zakresie tego, kiedy przychód z tytułu wynajmu składnika majątkowego podatnika stanowi przychód z działalności gospodarczej, a kiedy przychód z najmu wynikają z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. II FSP 1/21.

Z uchwały tej wynika, że „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

Jak wskazano w uzasadnieniu tej uchwały:

„Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza ustawodawca wymaga, aby składniki majątku, będące przedmiotem najmu lub dzierżawy były związane z działalnością gospodarczą. "Związany" oznacza "mający coś wspólnego z kimś lub czymś, dotyczący tego kogoś lub czegoś" (por. Wielki Słownik Języka Polskiego, publ. https://wsjp.pl). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55¹ k.c., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, CBOSA).

Jeżeli zatem podatnik:

a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

(…)

To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z dnia 23 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2832/11, CBOSA).”

W konsekwencji, uwzględniając opisany stan faktyczny, w tym przede wszystkim następujące okoliczności:

*   przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych z tytułu prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej;
*   nie będzie Pani podejmowała czynności zmierzających do alokowania nieruchomości do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, w tym do wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć działalności polegającej na wynajmie,
*   nie będzie Pani budowała struktury organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie wydzieloną częścią majątku (najem),
*   nie będzie Pani wypracowywała strategii działalności polegającej na wynajmie (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb),

wynajem przedmiotowej Nieruchomości może być opodatkowany dla celów opodatkowania osób fizycznych jako przychód z tytułu wynajmu (art. 1 ust. 1 pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym w zw. Z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT), a zatem jako aktywność nie stanowiąca działalności gospodarczej w rozumieniu powyższych przepisów. Przychód ten, na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit a. Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, będzie opodatkowany według stawki 8,5% (do kwoty 100 000 zł) oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Ad. 8

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z powołanym przepisem – przychodem mogą być jedynie definitywnie otrzymane przeze mnie lub postawione do mojej dyspozycji środki pieniężne. W przedstawionym stanie faktycznym, zgodnie z umowami najmu to najemcy będą zobowiązani do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem Nieruchomości. Mimo że opłaty te (Koszty Bieżące) będą przekazywane na Pani rachunek i refakturowane na najemców, to Pani pełnić będzie jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. Pani zdaniem, nie można więc mówić tu o przysporzeniu majątkowym, a więc i o przychodzie po Pani stronie.

Wobec tego, Pani zdaniem, podstawą opodatkowania w tym przypadku jest wyłącznie czynsz najmu według umów z najemcami, bez Kosztów Bieżących. Innymi słowy, podstawa opodatkowania nie będzie powiększona o Koszty Bieżące, gdyż nie są to środki pozostawione do Pani dyspozycji, a Pani będzie wyłącznie pośrednikiem, który pobiera wskazane takie opłaty, a następnie wpłaca je na rachunki otrzymane od dostawców.

W podobnych, analogicznych sprawach – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgadzał się z podatnikami i wskazywał, że „otrzymane \[\`(...)\`\] od najemcy należności z tytułu opłat administracyjnych i eksploatacyjnych nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”: (0115-KDST2-1.4011.36.2023.1.AW; 0113-KDIPT2-1.4011.1278.2021.3.ID; 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.M; 0113-KDIPT2-1.4011.586.2022.2.KO;0112-KDIL2-2.4011.255.2022.1.WS.; 0113-KDIPT2-1.4011.130.2022.1.ID).

Ad. 9

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT, „Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia: 3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.”

Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 10 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: „W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

\- bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat”.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 10a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: „W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej - jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - stosuje się art. 21 ust.1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym”.

W sytuacji opisywanej w niniejszym wniosku, nie zajdą przesłanki do stosowania ani art. 12 ust. 10 ani ust. 10a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jeśli chodzi o art. 12 ust. 10 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, to dotyczy on nieruchomości co do zasady związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą obejmującą takie nieruchomości. Tymczasem, jak wskazano w niniejszym wniosku, Nieruchomość nie będzie składnikiem majątku związanym z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, w tym nie będzie uznana za środek trwały w takiej działalności. Z kolei art. 12 ust. 10a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym nie będzie miał zastosowania, ponieważ nie dojdzie do odpłatnego zbycia Nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie Nieruchomości, a poza tym Nieruchomość nie jest nieruchomością, ani prawem z rodzajów wymienionych w tym przepisie.

Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT (powinno być: „Ustawy o PIT”), „Przychodem z działalności gospodarczej są również: „przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.”

Na podstawie powyższych przepisów, w przypadku sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymała Pani Nieruchomość w darowiźnie, sprzedaż taka nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ani podatkiem na podstawie Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W takim bowiem przypadku, odpłatne zbycie nie będzie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT / Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, interpretowanym zgodnie z cytowaną w uzasadnieniu do pytania nr 6 uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. II FSP 1/21, a w konsekwencji, do zbycia tego będzie miało zastosowanie wyłączenie z przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, ani nie będzie podlegało opodatkowaniu na podstawie innych przepisów.

Jednocześnie, do takiej sprzedaży nie będzie miało zastosowania wyłączenie przewidziane w art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy o PIT, ani zasada wyrażona w art. 12 ust. 10 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, z tego względu, że przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie zaliczona do moich środków trwałych, ani nie spełnia innych przesłanek tam wyrażonych.

Na powyższe konkluzje nie ma wpływu potencjalna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku VAT, z tego względu, że pojęcie „działalności gospodarczej” oraz działania w charakterze podatnika VAT jest zdeterminowane orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz odrębną koncepcją od kwestii zaliczania składników majątku do działalności gospodarczej na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

**Źródła przychodów**

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

*   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
*   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
*   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Sposób opodatkowania przychodów z najmu**

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym :

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

*   najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
*   dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą obejmującą przede wszystkim doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Działalność ta rozliczana jest w formie podatku liniowego. W ramach tej działalności nie prowadzi Pani działalności związanej z wynajmem albo sprzedażą nieruchomości. W grudniu 2022 r. otrzymała Pani w drodze darowizny od ojca nieruchomość komercyjną (lokal usługowy) zlokalizowaną w (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Po otrzymaniu darowizny, Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej. Nie została także wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Obecnie rozważa Pani odpłatne wynajęcie Nieruchomości, w wyniku czego będzie Pani osiągała stały przychód z wynajmu. W trakcie trwania wynajmu będzie ponosiła Pani m.in. tzw. koszty bieżące związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. koszty energii elektrycznej, dostawy energii cieplnej do lokalu, dostaw mediów (np. wody) do Nieruchomości, wywozu odpadów, koszty ochrony – (dalej: „Koszty Bieżące”). Koszty Bieżące będą przenoszone na najemcę, jako że zgodnie z umową lub umowami najmu to najemcę będą obciążały koszty eksploatacyjne opisane jako Koszty Bieżące. Docelowo (np. za kilka lat) planuje Pani sprzedaż Nieruchomości.

Skoro otrzymana przez Panią w darowiźnie Nieruchomość nie będzie przez Panią wynajmowana w ramach działalności gospodarczej, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%, bez względu na fakt, że prowadzi Pani działalność gospodarczą obejmującą doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania oraz, że z tytułu wynajmu będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 7 jest **prawidłowe**.

**Koszty bieżące wynikające z umowy najmu**

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku kwot uiszczonych za utrzymanie i eksploatację nieruchomości, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

*   albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)
*   albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

W przypadku, gdy dostawcy mediów (tzw. Kosztów Bieżących) będą wystawiać faktury na Pani rzecz, a następnie będzie się Pani rozliczała z najemcą na podstawie refaktury, przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowić będzie u Pani wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Do kwoty tej nie powinna Pani zaliczać Kosztów Bieżących, które – zgodnie z zawartą umową najmu – będzie miał obowiązek pokrywać najemca. Kwoty te nie będą bowiem Pani przysporzeniem majątkowym.

W zakresie uiszczania tzw. Kosztów Bieżących będzie Pani pełnić jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymywania tychże środków.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 8 jest **prawidłowe**.

**Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości**

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl zaś art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Wskazać należy, że skoro Nieruchomość (lokal usługowy), o której mowa we wniosku nie będzie związana z Pani działalnością gospodarczą (nie będzie środkiem trwałym w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej) i będzie stanowiła przedmiot Najmu prywatnego, to kwota uzyskana z jej sprzedaży nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy oraz przychodu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) przedmiotowej ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie przez Panią Nieruchomości nastąpiło w grudniu 2022 r.

Zatem jeżeli sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychód (dochód) z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 9 jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzamy, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnej sprawie i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).