Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-312/16-2/JG1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-08
Teza: Skoro powyższa czynność zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-nabycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 15 czerwca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Wstęp

Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: „Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością K. sp. k. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w trzecim kwartale 2016 r.

Ponieważ pytania Wnioskodawcy zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym jego prawa do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (ii) przedmiot Transakcji (iii) zasady nabycia przedmiotu Transakcji przez Zbywcę oraz przedstawia (iii) inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją, które mogą mieć wpływ na jej kwalifikację podatkową.

1.  Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych (dalej: „Nieruchomości”), wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i budowli. Na Nieruchomości składają się dwie działki gruntu o numerach:

*   105/1 (dla której prowadzona jest księga wieczysta ) oraz

*   103 (dla której prowadzona jest księga wieczysta)

Na działkach tych zlokalizowane są obecnie dwa budynki (dalej: „Budynki”):

*   Budynek biurowy obejmujący pięć kondygnacji naziemnych i jedną kondygnację podziemną, posadowiony na obydwu działkach gruntu. Należ wskazać, że wydana została decyzja udzielająca pozwolenia na rozbiórkę omawianego budynku, jednak do dnia planowanej Transakcji rozbiórka nie rozpocznie się.

*   Budynek mieszkalny obejmujący siedem kondygnacji naziemnych i jedną kondygnację podziemną, posadowiony wyłącznie na działce o numerze 103, posiadający oznaczenie adresowe; Należy wskazać, że wydana została decyzja udzielająca pozwolenia na rozbiórkę omawianego budynku, jednak do dnia planowanej Transakcji rozbiórka nie rozpocznie się.

Oprócz Budynków na działkach znajdują się także budowle (chodnik wyłożony kostką brukową, parking itp., dalej: „Budowle”). Przez działkę mogą także przebiegać budowle stanowiące urządzenia przesyłowe przedsiębiorstw przesyłowych (rury kanalizacyjne itp.), niestanowiące jednak własności Zbywcy i w zakresie których Zbywca nie posiada prawa do rozporządzania jak właściciel.

Nieruchomości są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą Rady Miasta z dnia 3 lipca 2014 r., w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Żelaznej – część północna A.

1.  Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę

Poprzednik prawny Zbywcy, tj. spółka pod firmą K. sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (Zbywca powstał z przekształcenia tej spółki w dniu 14 grudnia 2015 r.), nabył Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 6 października 2014 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez , notariusz (Rep. A.), oraz zmienionej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 12 listopada 2014 r. przez , notariusz (Rep. A ). Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT – przed nabyciem Nieruchomości Zbywca oraz poprzedni właściciel Nieruchomości (właściciel Budynków oraz użytkownik wieczysty gruntów wchodzących w skład Nieruchomości) zrezygnowali ze zwolnienia z opodatkowania i wybrali opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Poprzedni właściciel Nieruchomości, nabył je 6 grudnia 2010 r., w drodze transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, ale z tego podatku zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zbywca dokonał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przez poprzedniego właściciela (użytkownika wieczystego) Nieruchomości.

Zbywca wynajmuje powierzchnie w obu Budynkach, spółce S. S.A. na cele prowadzenia zaplecza budowy na sąsiedniej nieruchomości, na podstawie umowy najmu z dnia 6 października 2014 r. Po nabyciu Nieruchomości, Zbywca nie wynajmował Budynków ani ich części na cele mieszkaniowe.

Zbywca nie dokonał nakładów na Nieruchomości (na poszczególne Budynki lub Budowle). Na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie zostały także wybudowane żadne nowe budowle lub budynki. Tak, jak wskazano powyżej, Zbywca nie rozpoczął także prac rozbiórkowych mających na celu wyburzenie Budynków zlokalizowanych na Nieruchomościach.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z opodatkowania.

1.  Okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, oraz prawo własności zlokalizowanych na nich Budynków oraz Budowli.

W ramach Transakcji na Wnioskodawcę przejdą, na mocy prawa, prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej w dniu 6 października 2014 r. ze S. S.A., o której mowa powyżej. Należy przy tym podkreślić, że intencją Wnioskodawcy nie jest nabycie Budynków w celu kontynuowania najmu z obecnym najemcą (budynki będą przeznaczone do rozbiórki) i umowa ta zostanie rozwiązana po zakończeniu prac budowlanych na sąsiedniej nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę:

*   należności Zbywcy względem jego dłużników;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Zbywcy;

*   zobowiązań finansowych Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

*   firmy Zbywcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Planowanej Transakcji nie będzie także towarzyszył transfer:

*   decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością (wynika to z okoliczności, że - jak zostanie to opisane poniżej – po nabyciu Nieruchomości planowane jest zawarcie ze Zbywcą umowy o zastępstwo inwestycyjne, na podstawie której Zbywca przeprowadzi prace polegające na rozbiórce Budynków oraz budowle budynku biurowego, stąd nie ma potrzeby przenoszenia tych decyzji);

*   praw autorskich do projektu nowego budynku (prawa te nie będą przeniesione z tych samych względów które dotyczą decyzji administracyjnych);

umów na dostawę mediów do Nieruchomości.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Jak zasygnalizowano powyżej, po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje realizację projektu budowlanego zakładającego (a) wyburzenie wszystkich obierków znajdujących się na działkach oraz (b) budowę biurowca przeznaczonego na wynajem podmiotom komercyjnym (powierzchnie biurowe).

W tym zakresie planowane jest – po nabyciu Nieruchomości – podpisanie odrębnej umowy o zastępstwo inwestycyjne ze Zbywcą (który będzie działał jako tzw. inwestor zastępczy i otrzyma od Wnioskodawcy prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane).

Po ukończeniu budowy biurowca, Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt – tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją jest, aby zbycie przedmiotowego kompleksu biurowego zlokalizowanego na Nieruchomościach było opodatkowane VAT.

Należy wskazać, że Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji stanowią obecnie główny składnik majątku Zbywcy. Nieruchomości nie zostały jednak przypisane do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości.

W chwili obecnej Nieruchomości nie generują istotnych przychodów – poza niewielkimi przychodami wynikającymi z umowy najmu z dnia 6 października 2014 r., które nie stanowią dla Wnioskodawcy wartości (nie są przyczyną, dla której Wnioskodawca nabywa Nieruchomości) i która będzie rozwiązana po nabyciu Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, po zbyciu Nieruchomości zbywca planuje prowadzić działalność deweloperską poprzez świadczenie usług, jako inwestor zastępczy.

Zbywca złożył analogiczny wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania Transakcji VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

1.  Czy planowana Transakcja powinna zostać zakwalifikowana na gruncie podatku VAT jako dostawa Budynków oraz Budowli (wraz z gruntem, na którym obiekty te są zlokalizowane), która będzie w całości korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawca oraz Zbywca będą uprawnieni do rezygnacji z omawianego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT?
2.  Czy – w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT – Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
3.  Czy – w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT – Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 2 sierpnia 2016 roku odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/4512-471/16-2/KR.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT – Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 3:

Brak opodatkowania PCC

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT - Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością K. sp. k. Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w trzecim kwartale 2016 r. Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych, wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i budowli. Na Nieruchomości składają się dwie działki gruntu o numerach:

*   105/1 (dla której prowadzona jest księga wieczysta) oraz

*   103 (dla której prowadzona jest księga wieczysta).

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 2 sierpnia 2016 roku Nr IPPP1/4512-471/16-2/KR w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: „(…) Podsumowując, Planowana Transakcja powinna zostać zakwalifikowana na gruncie podatku VAT jako dostawa Budynków oraz Budowli (wraz z gruntem, na którym obiekty te są zlokalizowane), która będzie w całości korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawca oraz Zbywca będą uprawnieni do rezygnacji z omawianego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT.”

A zatem, skoro powyższa czynność zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.