Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.548.2018.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-02
Teza: zwolnienie od podatku dostawy nieruchomości, wybór opodatkowania, stawka podatku, obowiązek podatkowy, prawidłowość wystawienie faktury, prawo do odliczenia
Słowa kluczowe: faktura; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 lipca 2018 r. (data wpływu 25 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2018 r. (data wpływu 26 września 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

*   możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania;

*   możliwości złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków w przypadku wpłaty przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego zadatku;

*   stawki podatku;

*   momentu powstania obowiązku podatkowego;

*   prawidłowego wystawienia faktury dokumentującej dostawę nieruchomości;

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Nabywcę nieruchomości

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

*   możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania;

*   możliwości złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków w przypadku wpłaty przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego zadatku;

*   stawki podatku;

*   momentu powstania obowiązku podatkowego;

*   prawidłowego wystawienia faktury dokumentującej dostawę nieruchomości;

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Nabywcę nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 września 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: …. Spółka jawna, NIP …,

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: ….. Sp. z o.o., NIP …,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 06.07.2017 r. K. Sp. z o. o. (dalej zwana też Sprzedającym), będąca czynnym podatnikiem VAT, zawarła w formie aktu notarialnego ze swoim Wierzycielem (Pożyczkodawcą – umowa pożyczki z 07.07.2016 r.) oraz z J. Sp. jawna (dalej zwana też Nabywcą), będącą czynnym podatnikiem VAT, umowę zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków i warunkową umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków. Na mocy niniejszej umowy, w wyniku uregulowania zobowiązań przez K. Sp. z o.o. w stosunku do jej Wierzyciela, doszło do zwrotnego przeniesienia przez Wierzyciela na K. Sp. z o.o. prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków. Z kolei między K. Sp. z o. o. a J. Sp. jawna doszło do zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków. Obydwie umowy zostały zawarte w jednym akcie notarialnym, ponieważ K. Sp. z o.o. uregulowała swoje zobowiązanie w stosunku do wierzyciela środkami otrzymanymi jako zadatek od przyszłego Nabywcy, tj. J. Sp. jawna.

Umowa przedwstępna sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków ma charakter umowy warunkowej, ponieważ obydwie strony transakcji mają możliwość w określonych okolicznościach skorzystać z prawa odstąpienia od jej zawarcia.

W umowie przedwstępnej strony określiły wartość ceny nabycia przez Nabywcę od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, przy czym zgodnie z umową wpłata części ceny (25,9689%) została dokonana przez Nabywcę tytułem zadatku w związku z zawarciem warunkowej umowy przedwstępnej, a pozostała część ceny ma zostać uregulowana przy zawarciu umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). W związku z otrzymaniem zadatku Sprzedający nie wystawił faktury dokumentującej to zdarzenie. Wynikało to z faktu, że nie zostało złożone oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, a tym samym transakcja na moment otrzymania zadatku objęta była zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (brak obowiązku wystawienia faktury z mocy prawa) a Nabywca nie zażądał wystawienia faktury.

Przedmiotem warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków podpisanej w dniu 06.07.2017 r. oraz w przyszłości umowy sprzedaży między Sprzedającym a Nabywcą, jest prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu o powierzchni 2,3488 ha i prawo własności 16 budynków posadowionych na tej działce gruntu. Działka gruntu wraz z budynkami (stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności) objęta jest jedną księgą wieczystą. W księdze wieczystej sposób korzystania z działki gruntu został określony jako „Ba – tereny przemysłowe”. Nieruchomości te (grunt i budynki) są położone na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miasta z dnia 18.03.2013 r., z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową.

Budynki posadowione na działce (stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności) zostały wzniesione przed oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste i charakteryzują się następującymi cechami:

1.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 17,00 m2, posadowiony także w części na sąsiedniej działce, o sposobie korzystania Dr – drogi, której właścicielem jest Gmina,
2.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 314,00 m2, posadowiony także w części na sąsiedniej działce, o sposobie korzystania Dr – drogi, której właścicielem jest Gmina,
3.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 791,00 m2,
4.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 23,00 m2,
5.  dwukondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 666,00 m2,
6.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 156,00 m2,
7.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 977,00 m2,
8.  dwukondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: budynki handlowo-usługowe, o powierzchni zabudowy 991,00 m2,
9.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 3,00 m2,
10.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 2118,00 m2,
11.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 689,00 m2,
12.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 177,00 m2,
13.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 206,00 m2,
14.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 82,00 m2,
15.  jednokondygnacyjny murowany budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni 131,00 m2,
16.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: budynki transportu i łączności, o powierzchni 124,00 m2.

Biorąc powyższe pod uwagę należy podkreślić, że żaden z budynków objętych przedmiotowym wnioskiem nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego.

Poza budynkami na nieruchomości znajdują się budowle o przeznaczeniu związanym ze sposobem korzystania z budynków, takie jak: lampy oświetleniowe, utwardzone drogi wewnętrzne, parkingi utwardzone, infrastruktura związana z doprowadzeniem mediów do budynków i odprowadzeniem kanalizacji, ogrodzenie, bramy wjazdowe. Dodatkowo na nieruchomości znajduje się transformator energetyczny.

Obecny Sprzedający (K. Sp. z o. o.) nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków stanowiących odrębne nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży użytkowania wieczystego i własności budynków i przeniesienia za zwolnienie z długu z dnia 19.02.2016 r. Transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT. Transakcja ta była objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.; dalej zwana: ustawą o VAT). W momencie nabycia przez obecnego Sprzedającego na nieruchomości znajdowały się wszystkie obecnie znajdujące się na niej budynki. W szczególności po nabyciu w dniu 19.02.2016 r. Sprzedający, ani żaden inny podmiot nie wybudował na nieruchomości żadnych nowych budynków. W odniesieniu do budynków nie były dokonywane żadne ulepszenia. Dokonywano wyłącznie bieżących napraw eksploatacyjnych, w związku z którymi dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Na nieruchomości nie były też wznoszone ani ulepszane żadne budowle.

Po nabyciu przez Sprzedającego cała nieruchomość – grunt i wszystkie posadowione na nim budynki – była wynajmowana na cele użytkowe, inne niż mieszkaniowe.

Po nabyciu przedmiotowej nieruchomości przez obecnego Sprzedającego, zawarł on w dniu 07.07.2016 r. umowę pożyczki oraz umowę przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie i poddanie się egzekucji. Mocą drugiej z tych umów obecny Sprzedający dokonał przewłaszczenia na zabezpieczenie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości.

Od dnia 07.07.2016 r. do dnia zawarcia umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków i warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków zawartej w dniu 06.07.2017 r. Sprzedający, ani żaden inny podmiot nie wybudował na nieruchomości żadnych nowych budynków. W odniesieniu do budynków nie były dokonywane żadne ulepszenia. Dokonywano wyłącznie bieżących napraw eksploatacyjnych, w związku z którymi dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Na nieruchomości nie były też wznoszone ani ulepszane żadne budowle.

Przez cały okres, w którym prawo użytkowania wieczystego i prawo własności budynków było przeniesione na zabezpieczenie z obecnego Sprzedającego na Pożyczkodawcę, obecny Sprzedający kontynuował umowy najmu budynków posadowionych na gruncie i gruntu na cele użytkowe, inne niż mieszkaniowe.

Nabywca (J. Sp. jawna) dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków) w celu inwestycji polegającej na wzniesieniu nowych budynków po wyburzeniu dotychczasowej zabudowy, przy zachowaniu minimalnej powierzchni zabudowy 8000,00 m2, w postaci parku handlowego.

Na podstawie zawartej warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków Sprzedający wyraził zgodę na korzystanie przez Nabywcę z nieruchomości na cele budowlane, co obejmuje także dokonanie wszelkich uzgodnień, potrzebnych do dokonania zabudowy, rozbiórki istniejących obiektów, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wszystkich związanych z tym czynności, z wyjątkiem dokonywania jakichkolwiek czynności na gruncie Nieruchomości, chyba że po uprzednim uzgodnieniu przez strony, w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zakresu i terminu wykonywania takich czynności. Sprzedający wyraził również zgodę na wykonanie na Nieruchomości potrzebnych badań gruntu (odwiertów) w zgodnie uzgodnionym terminie i miejscu.

Dodatkowo, w związku z wpłatą przez Nabywcę zadatku na rzecz Sprzedającego, w warunkowej umowie przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, Sprzedający i Nabywca postanowili, że od dnia zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej albo do dnia upływu terminu żądania przez Nabywcę zawarcia umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna określa takie terminy), Nabywca będzie uprawniony do uzyskiwania udziału 3479841/13400000 (trzy miliony czterysta siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset czterdzieści jeden łamane przez trzynaście milionów czterysta tysięcy) – to jest 25,97% przychodów operacyjnych netto z nieruchomości (co obejmuje przychody z wszystkich umów najmu dotyczących Nieruchomości), rozumianych jako przychody związane z nieruchomością pomniejszone o zwykłe koszty jej funkcjonowania (co obejmuje podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste). Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty Nabywcy kwoty odpowiadającej wyżej wymienionemu udziałowi w przychodach operacyjnych netto z nieruchomości osiągniętych w każdym miesiącu kalendarzowym do 20 dnia miesiąca następnego, co zostanie potwierdzone wystawieniem faktury VAT na podstawie zestawienia przekazanego przez Sprzedającego do 5 dnia każdego miesiąca, na żądanie Nabywcy Sprzedający jest zobowiązany udostępnić dokumenty stanowiące podstawę wyliczenia.

W przypadku, gdyby umowa przyrzeczona nie została zawarta, Sprzedający i Nabywca dokonają odpowiednich rozliczeń wg zasad przewidzianych w warunkowej umowie przedwstępnej z dnia 06.07.2017 r.

W związku z transakcją realizowaną między Sprzedającym a Nabywcą, będącą przedmiotem niniejszego wniosku, należy zauważyć, że zbywana nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków) w majątku Sprzedającego nie funkcjonuje w ramach wyodrębnionej części działalności – działu, oddziału, wydziału czy też innej jednostki organizacyjnej wyodrębnionej pod względem funkcjonalnym, organizacyjnym czy finansowym w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, do której byłaby przyporządkowana przedmiotowa nieruchomość, i która to jednostka byłaby przedmiotem zbycia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy. Dodatkowo nabywca w związku z transakcją nie przejmie od Sprzedającego zobowiązań czy wierzytelności, które stały się wymagalne przed realizacją transakcji między Sprzedającym a Nabywcą, związanych z przedmiotową nieruchomością.

Przedmiotem transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek nie są wszystkie składniki majątku Sprzedającego. Sprzedający pozostawia w swoim przedsiębiorstwie inne składniki majątkowe niż przedmiotowa nieruchomość, służące wykonywaniu przez niego działalności gospodarczej. Jak wskazano wyżej, Nabywca realizuje przedmiotową transakcję w celu nabycia praw do nieruchomości oraz zrealizowania inwestycji w postaci parku handlowego. Po przeprowadzeniu odpowiednich czynności i prac przygotowawczych oraz po nabyciu prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, Nabywca dokona rozbiórki budynków znajdujących się na nieruchomości w celu wybudowania parku handlowego.

Wybudowany park handlowy będzie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT – wynajem lokali handlowych (do celów handlowych, innych niż mieszkalne).

W związku z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków (dostawą nieruchomości) Nabywca i Sprzedawca zamierzają złożyć do właściwego organu, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT. Złożenie takiego oświadczenia na etapie podpisania warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków nie było możliwe z uwagi na fakt, że nie było pewności co do tego czy w ogóle zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży. Strony planują złożyć oświadczenie przed dniem dokonania dostawy przedmiotowej nieruchomości, tj. podpisaniem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, w formie aktu notarialnego. Przewidują, że obie czynności – złożenie oświadczenia i dostawa nieruchomości – będą miały miejsce w tym samym miesiącu kalendarzowym.

W związku z realizowaną transakcją, w celu wyeliminowania ryzyka błędnej kwalifikacji podatkowej transakcji z perspektywy podatku od towarów i usług, Sprzedawca i Nabywca (zwani dalej łącznie Wnioskodawcami) postanowili wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, uznając, że stroną postępowania w sprawie interpretacji indywidualnej będzie J. Sp. jawna (Nabywca).

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1.  Na pytanie tut. Organu o treści: „Czy w związku z nabyciem w dniu 19.02.2016 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania (tj. Sprzedającemu - K. Sp. z o. o.) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?” udzielono odpowiedzi, że Sprzedający – K. Sp. z o.o. w dniu 19.02.2016 r. dokonał nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków w celu wykorzystywania całej nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. w celu jej wynajmowania. Jednocześnie w związku z nabyciem nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków) Sprzedający – K. Sp. z o.o. wstąpił (w dniu 19.02.2016 r.) w prawa wynajmującego wynikające z zawartych przed 19.02.2016 r. umów najmu (umowy te obowiązują do chwili obecnej), przeniesione na niego przez zbywcę (…). Transakcja nabycia przez Sprzedającego – K. Sp. z o. o. nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków) dokonana w dniu 19.02.2016 r. korzystała ze zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
2.  W dniu 19.02.2016 r., tj. w dniu nabycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków) przez obecnego Sprzedającego – K. Sp. z o.o. wstąpił on jednocześnie w prawa wynajmującego wynikające z zawartych przed 19.02.2016 r. umów najmu w miejsce zbywcy (…). Są to umowy wieloletnie, które obowiązują do chwili obecnej, a zatem budynki znajdujące się na nieruchomości są przedmiotem umów najmu opodatkowanych VAT przez okres dłuższy niż 2 lata. Znajdujące się na nieruchomości budowle stanowią infrastrukturę związaną z korzystaniem z budynków. Są to lampy oświetleniowe, utwardzone drogi wewnętrzne, parkingi utwardzone, infrastruktura związana z doprowadzeniem mediów do budynków i odprowadzeniem kanalizacji, ogrodzenie, bramy wjazdowe, transformator energetyczny. Budowle znajdujące się na nieruchomości nigdy nie były samodzielnym przedmiotem umów najmu, ponieważ stanowią one elementy infrastruktury nieruchomości bezpośrednio związane z korzystaniem z wynajmowanych budynków. Najemca w ramach zawartych umów najmu budynku ma prawo korzystać z budowli związanych z budynkiem, np. z parkingu. Żaden budynek, ani budowla posadowiona na nieruchomości nie była i nie jest wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT przez Sprzedającego – K. Sp. z o.o.
3.  Transformator energetyczny znajdujący się na nieruchomości stanowi własność Sprzedającego – K. Sp. z o.o. Służy on przesyłaniu energii elektrycznej do poszczególnych wynajmowanych budynków, zatem jego wykorzystanie jest związane z korzystaniem z budynków. Jest elementem infrastruktury nieruchomości jak sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne. Transformator będzie również przedmiotem sprzedaży.
4.  Wpłata części ceny tytułem zadatku w związku z zawarciem warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, została dokonana w dniu podpisania tej umowy, tj. w dniu 6 lipca 2017 r. Umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego i w jego treści potwierdzono zapłatę zadatku.
5.  Zgodnie z postanowieniami warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków) zawartej w dniu 6 lipca 2017 r. w formie aktu notarialnego, jej Strony, tj. Sprzedający – K. Sp. z o.o. oraz J. Spółka Jawna, postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta na każde żądanie Kupującego (czyli J. Spółka Jawna), w ciągu 30 (trzydziestu) dni od otrzymania przez Sprzedającego (czyli K. Sp. z o.o.) takiego żądania w formie pisemnej. Żądanie może być zgłoszone w terminie do dnia 31.01.2019 r. Do chwili obecnej Kupujący nie przekazał Sprzedającemu żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i w rezultacie umowa przyrzeczona nie została jeszcze zawarta. Wynika to z faktu, że Strony umowy przedwstępnej złożyły wniosek wspólny z dnia 19.07.2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący przedmiotowej transakcji i oczekują na interpretację Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy dostawa przedmiotowej nieruchomości korzysta z mocy prawa ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy Strony transakcji dostawy przedmiotowej nieruchomości mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT i dokonać wyboru opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?
3.  Czy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania przedmiotowej dostawy nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, może zostać złożone przed zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków (podpisaniem aktu notarialnego skutkującego zbyciem prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków, czyli dokonaniem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT), mimo, że na podstawie warunkowej umowy przedwstępnej Nabywca wpłacił Sprzedającemu zadatek?
4.  Czy w przypadku wyboru przez Strony opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%?
5.  Czy w związku ze złożeniem oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy przedmiotowej nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków (podpisaniem aktu notarialnego skutkującego dokonaniem dostawy), obowiązek podatkowy w VAT z tytułu opodatkowania zadatku VAT wg stawki 23% powstanie dopiero z chwilą złożenia do właściwego organu oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji?
6.  Czy opodatkowanie transakcji podatkiem VAT w wyniku złożonego oświadczenia Stron transakcji spowoduje konieczność wystawienia odrębnej faktury na kwotę zadatku, który został otrzymany przez Sprzedającego w dniu 06.07.2017 r. i odrębnej faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej nieruchomości? Czy w przypadku złożenia przez Strony transakcji oświadczenia woli bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży, w tym samym miesiącu kalendarzowym, w którym zostanie podpisana umowa sprzedaży (akt notarialny), możliwe jest wystawienie jednej faktury dokumentującej dostawę nieruchomości na całą wartość transakcji, tj. obejmującej wartość zadatku i pozostałej części ceny?
7.  Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej otrzymanie przez Sprzedającego zadatku oraz z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej nieruchomości (umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków)?

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja opisana w niniejszym wniosku stanowi czynność, objętą z mocy prawa zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem w oparciu o regulację art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy mogą dokonać wyboru opodatkowania transakcji wg stawki 23% VAT.

W ocenie Zainteresowanych, po dokonaniu przez Zainteresowanych wyboru opodatkowania transakcji, będzie ona podlegała opodatkowaniu wg stawki 23% VAT, ponieważ żaden z budynków objętych przedmiotowym wnioskiem nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego.

W ocenie Wnioskodawców są oni uprawnieni do złożenia oświadczenia woli o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy budynków VAT, przed dokonaniem czynności dostawy nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, tj. przed zawarciem w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków posadowionych na tym gruncie. W szczególności oświadczenie to nie musiało być złożone przed wpłatą zadatku przewidzianego w warunkowej umowie przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków z dnia 06.07.2017 r.

Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, spowoduje konieczność opodatkowania kwoty zadatku VAT. Jednak z uwagi na fakt, że opodatkowanie będzie konsekwencją złożonego oświadczenia woli Wnioskodawców, momentem opodatkowania zadatku VAT wg stawki 23% będzie moment złożenia tego oświadczenia.

Strony transakcji planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT bezpośrednio przed dniem dokonania dostawy przedmiotowej nieruchomości (podpisaniem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, w formie aktu notarialnego), przy czym obydwa zdarzenia wystąpią w tym samym miesiącu kalendarzowym, tym samym możliwe jest udokumentowanie transakcji jedną fakturą obejmującą całą cenę sprzedaży, tj. z uwzględnieniem kwoty zadatku wpłaconego przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego w dniu 06.07.2017 r.

W ocenie Wnioskodawców, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku ależnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości (obejmującej całą cenę w tym kwotę zadatku).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (a więc towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na mocy art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r, z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy również zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w zakresie pierwszego zasiedlenia budynku po jego wybudowaniu.

Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem). Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Z kolei zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Transakcje opodatkowane VAT podlegają obowiązkowi udokumentowania fakturą. Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Jak stanowi art. 106i ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-8. Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (\`(...)\`).

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny (art. 86 ust 10b pkt 1 ustawy).

Możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego uzależniona jest od spełnienia przesłanek pozytywnych prawa do odliczenia oraz brakiem wystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 3a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Podpisana przez Wnioskodawców w dniu 06.07.2017 r. warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków oraz planowana przez Wnioskodawców transakcja dostawy nieruchomości (sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków) dotyczy działki gruntu o powierzchni 2,3488 ha i prawa własności 16 budynków posadowionych na tej działce gruntu. Działka gruntu wraz z budynkami (stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności) objęta jest jedną księgą wieczystą. Sposób korzystania z działki gruntu został określony jako „Ba – tereny przemysłowe”. Nieruchomości te (grunt i budynki) są położone na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miasta z dnia 18.03.2013 r., z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową.

Budynki posadowione na działce (stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności) zostały wzniesione przed oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste i charakteryzują się następującymi cechami:

1.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 17,00 m2, posadowiony także w części na sąsiedniej działce, o sposobie korzystania Dr – drogi, której właścicielem jest Gmina,
2.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 314,00 m2, posadowiony także w części na sąsiedniej działce, o sposobie korzystania Dr – drogi, której właścicielem jest Gmina,
3.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 791,00 m2,
4.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 23,00 m2,
5.  dwukondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 666,00 m2,
6.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 156,00 m2,
7.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 977,00 m2,
8.  dwukondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: budynki handlowo-usługowe, o powierzchni zabudowy 991,00 m2,
9.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 3,00 m2,
10.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 2118,00 m2,
11.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 689,00 m2,
12.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 177,00 m2,
13.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 206,00 m2,
14.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy 82,00 m2,
15.  jednokondygnacyjny murowany budynek o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni 131,00 m2,
16.  jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu: budynki transportu i łączności, o powierzchni 124,00 m2.

Biorąc powyższe pod uwagę należy podkreślić, że żaden z budynków objętych przedmiotowym wnioskiem nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego.

Poza budynkami na nieruchomości znajdują się budowle o przeznaczeniu związanym ze sposobem korzystania z budynków, takie jak: lampy oświetleniowe, utwardzone drogi wewnętrzne, parkingi utwardzone, infrastruktura związana z doprowadzeniem mediów do budynków i odprowadzeniem kanalizacji, ogrodzenie, bramy wjazdowe. Dodatkowo na nieruchomości znajduje się transformator energetyczny.

Obecny Sprzedający (Wnioskodawca niebędący stroną niniejszego postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej) nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży użytkowania wieczystego i własności budynków i przeniesienia za zwolnienie z długu z dnia 19.02.2016 r. Transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT. Transakcja ta była objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.; dalej zwana: ustawą o VAT). W momencie nabycia przez obecnego Sprzedającego na nieruchomości znajdowały się wszystkie obecnie znajdujące się na niej budynki. W szczególności po nabyciu w dniu 19.02.2016 r. Sprzedający, ani żaden inny podmiot nie wybudował na nieruchomości żadnych nowych budynków. W odniesieniu do budynków nie były dokonywane żadne ulepszenia. Dokonywano wyłącznie bieżących napraw eksploatacyjnych, w związku z którymi dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Po nabyciu przez Sprzedającego cała nieruchomość – grunt i wszystkie posadowione na nim budynki – była wynajmowana na cele użytkowe, inne niż mieszkaniowe.

Po nabyciu przedmiotowej nieruchomości przez obecnego Sprzedającego, zawarł on w dniu 07.07.2016 r. umowę pożyczki oraz umowę przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie i poddanie się egzekucji. Mocą drugiej z tych umów obecny Sprzedający dokonał przewłaszczenia na zabezpieczenie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości.

Od dnia 07.07.2016 r. do dnia zawarcia umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków i warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków zawartej w dniu 06.07.2017 r. Sprzedający, ani żaden inny podmiot nie wybudował na nieruchomości żadnych nowych budynków. W odniesieniu do budynków nie były dokonywane żadne ulepszenia. Dokonywano wyłącznie bieżących napraw eksploatacyjnych, w związku z którymi dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Na nieruchomości nie były też wznoszone ani ulepszane żadne budowle. Przez cały okres, w którym prawo użytkowania wieczystego i prawo własności budynków było przeniesione na zabezpieczenie z obecnego Sprzedającego na Pożyczkodawcę, obecny Sprzedający kontynuował umowy najmu budynków posadowionych na gruncie i gruntu na cele użytkowe, inne niż mieszkaniowe.

Uwzględniając powyższe okoliczności należy zauważyć, że planowana transakcja dostawy nieruchomości będąca przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie będzie transakcją realizowaną w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Dodatkowo planowana dostawa będzie realizowana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce przed nabyciem tej nieruchomości przez obecnego Sprzedającego, tj. przed 19.02.2016 r.

Jednocześnie należy zauważyć, że zbywana nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków) w majątku Sprzedającego nie funkcjonuje w ramach wyodrębnionej części działalności – działu, oddziału, wydziału czy też innej jednostki organizacyjnej wyodrębnionej pod względem funkcjonalnym, organizacyjnym czy finansowym w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, do której byłaby przyporządkowana przedmiotowa nieruchomość, i która to jednostka byłaby przedmiotem zbycia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy. Nabywca w związku z transakcją nie przejmie od Sprzedającego zobowiązań czy wierzytelności, które stały się wymagalne przed realizacją transakcji między Sprzedającym a Nabywcą, związanych z przedmiotową nieruchomością. Przedmiotem transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek nie są wszystkie składniki majątku Sprzedającego, ponieważ Sprzedający pozostawia w swoim przedsiębiorstwie inne składniki majątkowe niż przedmiotowa nieruchomość, służące wykonywaniu przez niego działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę planowana transakcja dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a jednocześnie będzie objęta z mocy samego prawa zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy, posiadając status podatników VAT czynnych, planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków posadowionych na działce będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy budynków powinno zostać złożone przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Z powyższego wynika, że w celu rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania VAT dostawy nieruchomości, nie było konieczne złożenie przez Wnioskodawców oświadczenia o wyborze opodatkowania przed dniem zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków i wpłatą zadatku przez Nabywcę. Wystarczające jest dla skorzystania z opcji opodatkowania dostawy budynków, aby oświadczenie zostało złożone przed dniem dokonania dostawy. W przypadku transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku Wnioskodawcy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków przed dniem dostawy budynków, tym samym dostawa nieruchomości będzie objęta opodatkowaniem VAT. Z uwagi na fakt, że przedmiotem dostawy będą budynki niemieszkalne, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Należy też zwrócić uwagę, że prawidłowość powyższego stanowiska znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Ministra Finansów (w imieniu Ministra Finansów Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu) z dnia 31.12.2010 r., nr ILPP1/443-1111/10-2/MP.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy od otrzymanej kwoty zadatku powstaje w dacie jej otrzymania, tym niemniej w tamtym momencie, w analizowanym stanie faktycznym, kwota zadatku korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z uwagi na fakt, że dopiero po złożeniu oświadczenia transakcja dostawy nieruchomości przestanie być objęta zwolnieniem z VAT i stanie się czynnością opodatkowaną VAT wg stawki 23%, z dniem złożenia oświadczenia zaistnieje okoliczność powodująca objęcie opodatkowaniem VAT kwoty zadatku i tym samym obowiązek podatkowy w zakresie opodatkowania VAT zadatku powstanie w stosunku do Sprzedającego w dniu złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji VAT.

Z uwagi na fakt, że otrzymanie zadatku na moment jego otrzymania przez Sprzedającego korzystało ze zwolnienia z VAT z mocy prawa na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w rezultacie Sprzedający nie miał obowiązku wystawienia faktury VAT, a oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków zostanie przez Wnioskodawców złożone przed dniem dokonania dostawy nieruchomości, przy czym oświadczenie i dostawa zostaną zrealizowane w tym samym miesiącu kalendarzowym, Sprzedający będzie mógł ująć całą wartość transakcji na fakturze dokumentującej dokonanie dostawy nieruchomości (i wartość zadatku i pozostałą część ceny). Nie będzie musiał wystawiać odrębnej faktury dotyczącej rozliczenia zadatku i odrębnej faktury dokumentującej dostawę obejmującej cenę sprzedaży pomniejszoną o wartość zadatku.

Kluczowe znaczenie – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT – dla ustalenia, czy Nabywcy przedmiotowej nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości ma przyszłe przeznaczenie zakupionej nieruchomości. Nabywca (J. Sp. jawna) dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków) w celu dokonania inwestycji polegającej na wzniesieniu nowych budynków w postaci parku handlowego, po wyburzeniu dotychczasowej zabudowy, przy zachowaniu minimalnej powierzchni zabudowy 8000,00 m2. Wybudowany przez Nabywcę park handlowy będzie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT – wynajem lokali handlowych innym podmiotom (na cele handlowe, inne niż mieszkalne). Z uwagi na fakt, że najem lokali handlowych (użytkowych) będzie stanowił czynność opodatkowaną VAT wg stawki 23%, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że:

*   transakcja opisana w niniejszym wniosku stanowi czynność objętą z mocy prawa zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

*   w oparciu o regulację art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy mogą dokonać wyboru opodatkowania transakcji VAT;

*   po dokonaniu przez Wnioskodawców wyboru opodatkowania transakcji, będzie ona podlegała opodatkowaniu wg stawki 23% VAT, ponieważ żaden z budynków objętych przedmiotowym wnioskiem nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego;

*   Wnioskodawcy są uprawnieni do złożenia oświadczenia woli o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy budynków VAT, przed dokonaniem czynności dostawy nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, tj. przed zawarciem w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków posadowionych na tym gruncie. W szczególności oświadczenie to nie musiało być złożone przed wpłatą zadatku przewidzianego w warunkowej umowie przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków z dnia 06.07.2017 r.

*   złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, spowoduje konieczność opodatkowania kwoty zadatku VAT, jednak z uwagi na fakt, że opodatkowanie będzie konsekwencją złożonego oświadczenia woli Wnioskodawców, momentem opodatkowania zadatku podatkiem VAT wg stawki 23% będzie moment złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania;

*   uwzględniając fakt, że w związku z otrzymaniem przez Sprzedającego zadatku w dniu 06.07.2017 r. nie wystawiono faktury VAT (na moment otrzymania zadatku obowiązywało zwolnienia z opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), w przypadku, gdy Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT bezpośrednio przed dniem dokonania dostawy przedmiotowej nieruchomości (podpisaniem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, w formie aktu notarialnego), i obydwa zdarzenia wystąpią w tym samym miesiącu kalendarzowym, możliwe jest udokumentowanie transakcji jedną fakturą obejmującą całą cenę sprzedaży, tj. cenę z uwzględnieniem zadatku wpłaconego przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego w dniu 06.07.2017 r. – w ocenie Wnioskodawców, w wyniku rezygnacji przez nich ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku i wyborem opodatkowania jej podatkiem VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie dostawy nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku opodatkowanej podatkiem VAT (faktur w przypadku udokumentowania zadatku odrębną fakturą niż faktura dokumentująca dostawę).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.