Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.477.2025.2.MGR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-29
Teza: Koszty uzyskania przychodów; czynsz dzierżawny.
Słowa kluczowe: dzierżawa
koszt-koszty uzyskania przychodów
podmiot-podmioty powiązane
umowa-umowa dzierżawy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Definicja kosztów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z
    30 czerwca 2025 r. (wpływ 30 czerwca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej czterema
    budynkami. Posiada Pan udział wynoszący 1/2 w prawie własności tej nieruchomości -
    udział ten przysługuje Panu w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej -
    wraz z żoną.
    Pozostały udział (1/2) w prawie własności tejże nieruchomości przysługuje Pana teściom
    - udział ten przysługuje im w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
    Zamierza Pan prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której
    planuje prowadzić warsztat samochodowy oraz wynajmować krótkoterminowo budynki
    znajdujące się na wyżej opisanej nieruchomości.
    Działalność będzie wykonywana w ramach następujących grupowań PKWiU:
      · 55.20.Z - Usługi związane z zakwaterowaniem;
      · 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
      · 45.20.Z - Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych (z wyłączeniem
        motocykli);
      · 45.32.Z - Handel detaliczny częściami i akcesoriami do pojazdów silnikowych (z
        wyłączeniem motocykli).
    Działalność będzie opodatkowana podatkiem liniowym. Posiada Pan zgodę żony na
    wykorzystywanie udziału we współwłasności nieruchomości na potrzeby prowadzenia
    tej działalności.
    Ponieważ część nieruchomości należy do Pana teściów, aby móc ją wynajmować
    konieczne jest zawarcie z teściami umowy dzierżawy ich udziału w prawie własności
    nieruchomości. Umowa dzierżawy zostanie zawarta w formie pisemnej, na warunkach
    rynkowych, a płatność czynszu dzierżawy będzie odbywać się elektronicznie. Nie
    pozostaje Pan z teściami we wspólnym gospodarstwie.
    Uzupełnienie wniosku
    Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej
    Polskiej, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ma
    Pan miejsce zamieszkania na terytorium RP).
    W związku wyborem opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej według
    stawki liniowej będzie Pan ewidencjonować wszelkie zdarzenia gospodarcze w
    podatkowej księdze przychodów i rozchodów (PKPiR), a także będzie Pan prowadził
    ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
    Umowa dzierżawy zostanie zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Z uwagi na opisaną we wniosku strukturę prawa współwłasności nieruchomości,
    dzierżawa udziału należącego do teściów jest niezbędna do korzystania z
    nieruchomości w celach zarobkowych.
    Wysokość miesięcznego czynszu zostanie określona na podstawie stawek rynkowych
    obowiązujących w danym regionie, zgodnie z zasadą ceny rynkowej między podmiotami
    powiązanymi.
    Umowa dzierżawy stanowić będzie umowę dzierżawy w rozumieniu art. 693 ustawy
    Kodeks cywilny.
    Wskazuje Pan, że zapłata czynszu dzierżawnego będzie warunkiem realizacji umowy
    dzierżawy, a zatem również warunkiem korzystania z całej nieruchomości w celu
    uzyskania przychodów z najmu krótkoterminowego. Wydatek na czynsz dzierżawny
    będzie zatem warunkował uzyskanie przychodu i będzie ponoszony w celu jego
    uzyskania.

    Dowodem poniesienia wydatku będzie pisemna umowa dzierżawy, potwierdzenie
    przelewów bankowych oraz księgowanie kosztu w podatkowej księdze przychodów i
    rozchodów.

## Pytanie

Czy czynsz dzierżawy udziału w prawie własności nieruchomości należącej do Pana
    teściów może stanowić koszt uzyskania przychodów, w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
    Pana zdaniem, czynsz dzierżawy zapłacony teściom będzie stanowił koszt uzyskania
    przychodu, ponieważ:
      · dzierżawa będzie zawarta na potrzeby i w celu prowadzenia działalności
        gospodarczej. Umowa dzierżawy zostanie zawarta na warunkach rynkowych, tj.
        wysokość czynszu będzie odpowiadała stawkom obowiązującym na lokalnym
        rynku za najem porównywalnych nieruchomości, a wydatek ten będzie
        ponoszony w celu osiągnięcia przychodu z najmu krótkoterminowego. Nie
        pozostaje Pan z teściami we wspólnym gospodarstwie domowym. Tym samym,
        brak jest podstaw do uznania, że czynsz nie odpowiada rzeczywistemu kosztowi;
      · dzierżawa udziału w prawie własności nieruchomości jest niezbędna do
        prowadzenia opisanej działalności gospodarczej. Struktura prawa własności
        mająca miejsce w sprawie powoduje, że każdy z właścicieli ma prawo do całej
        nieruchomości, ale tylko w granicach swojego udziału w prawie - współwłaściciel
        nie jest właścicielem określonej części budynku (np. konkretnego pokoju, połowy
        działki, itd.), ale każdej części nieruchomości wspólnie z pozostałymi
        współwłaścicielami. Powyższe, w przypadku chęci prowadzenia działalności
        polegającej na wynajmie całej nieruchomości, implikuje konieczność
        wydzierżawienia udziału w prawie własności Pana teściów;
      · umowa dzierżawy zostanie zawarta w formie pisemnej, a czynsz będzie opłacany
        wyłącznie w formie bezgotówkowej, co potwierdza rzeczywisty charakter
        zobowiązania oraz jego dokumentację księgową.
    Pana zdaniem, czynsz dzierżawny zapłacony na podstawie umowy dzierżawy udziału we
    współwłasności nieruchomości, zawartej z teściami (osobami nieprowadzącymi
    wspólnego gospodarstwa domowego), na warunkach rynkowych i w celu uzyskiwania
    przychodów z działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu na
    podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Wydatek ten spełnia wszystkie warunki uznania za koszt, ponieważ:
      · jest poniesiony w celu uzyskania przychodu;
      · nie został wyłączony z kosztów ustawą;
      · został odpowiednio udokumentowany.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia
      przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem
      kosztów wymienionych w art. 23.
    Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów,
    o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami
    uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki
    związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub
    zachowanie źródła przychodów.
    Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu,
    muszą zostać spełnione następujące warunki, tzn. dany wydatek:
      został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać
      pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania
      przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika
      przez osoby inne niż podatnik),
      jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została
      podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
      pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
      poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub
      może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
      został właściwie udokumentowany,
      nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 wskazanej
      ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
    Kosztami uzyskania przychodów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej
    są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z tą
    działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub
    zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów wskazanej ustawy nie
    podlegają wyłączeniu z tych kosztów. Przy czym związek przyczynowy między
    poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub
    zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego
    wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie
    może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu
    źródła przychodów.
    Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodów to koszty, które poniesione zostały,
    aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz, aby takie
    źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast kosztami służącymi zabezpieczeniu źródła
    przychodów są koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób
    gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest
    więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodów w
    przyszłości.
    Ustawodawca, posługując się zwrotem „koszty poniesione w celu osiągnięcia
    przychodów”, przypisuje temu określeniu cechę świadomego, zamierzonego,
    przemyślanego i logicznego działania podatnika przyporządkowanego osiągnięciu
    przychodów, a nie odwołuje się do skutku będącego następstwem określonego działania.
    Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę pojęcia „koszty poniesione w celu
    osiągnięcia przychodów” oznacza, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów
    podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem że wykaże, że świadomie poniósł

    określony wydatek, który ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego
    poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów. Zależność
    między poniesionymi w danym czasie kosztami a możliwością uzyskania przychodów
    trzeba zatem rozpatrywać na podstawie adekwatnego związku przyczynowego. Przy
    kwalifikowaniu określonych wydatków poczynionych przez podatnika do kosztów
    podatkowych należy jednocześnie brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego
    celowość), jak też potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia
    przychodów podatnika.
    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 3499/16
    wskazał, że:
      (...) pojęcie kosztów uzyskania przychodów oparte jest na klauzuli generalnej, a to
      oznacza, że do tej kategorii zaliczyć można wydatki poniesione w celu uzyskania
      przychodów (ich zabezpieczenia lub zachowania) z wyjątkiem taksatywnie
      wymienionych w art. 23 ust. 1 u.p.d.o.f. Przy tym pozostawanie danego wydatku
      poza katalogiem określonym w art. 23 ust. 1 u.p.d.o.f. nie uprawnia do przyjęcia
      domniemania, że wszystkie pozostałe koszty, które nie są wymienione w tym
      przepisie są z mocy prawa uznane za koszty podlegające odliczeniu. Niezmiennie
      trzeba mieć na uwadze zasadniczą przesłankę, jaką jest wpływ wydatku na wielkość
      osiągniętego przychodu, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu.
      Wystąpienie tego wpływu (związku przyczynowo#skutkowego pomiędzy wydatkiem
      a przychodem) należy oceniać (badać) ad casum.
    Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości
    gruntowej zabudowanej czterema budynkami. Posiada udział wynoszący 1/2 w prawie
    własności tej nieruchomości - udział ten przysługuje Panu w ramach ustawowej
    wspólności majątkowej małżeńskiej - wraz z żoną. Pozostały udział (1/2) w prawie
    własności tejże nieruchomości przysługuje Pana teściom - udział ten przysługuje im w
    ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
    Zamierza Pan prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której planuje
    prowadzić warsztat samochodowy oraz wynajmować krótkoterminowo budynki
    znajdujące się na wyżej opisanej nieruchomości. Działalność będzie opodatkowana
    podatkiem liniowym. Posiada Pan zgodę żony na wykorzystywanie udziału we
    współwłasności nieruchomości na potrzeby prowadzenia tej działalności.
    Ponieważ część nieruchomości należy do Pana teściów, aby móc ją wynajmować
    konieczne jest zawarcie z teściami umowy dzierżawy ich udziału w prawie własności
    nieruchomości. Umowa dzierżawy zostanie zawarta w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej w formie pisemnej, na warunkach rynkowych, a płatność czynszu dzierżawy
    będzie odbywać się elektronicznie. Wysokość miesięcznego czynszu zostanie określona na
    podstawie stawek rynkowych obowiązujących w danym regionie, zgodnie z zasadą ceny
    rynkowej między podmiotami powiązanymi.
    Wskazuje Pan, że zapłata czynszu dzierżawnego będzie warunkiem realizacji umowy
    dzierżawy, a zatem również warunkiem korzystania z całej nieruchomości w celu
    uzyskania przychodów z najmu krótkoterminowego. Wydatek na czynsz dzierżawny
    będzie zatem warunkował uzyskanie przychodu i będzie ponoszony w celu jego uzyskania.
    Dowodem poniesienia wydatku będzie: pisemna umowa dzierżawy, potwierdzenie
    przelewów bankowych, księgowanie kosztu w podatkowej księdze przychodów i
    rozchodów.
    W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
      § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
      rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
      § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
      Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

    Jak wynika z okoliczności sprawy, wydatek na czynsz dzierżawny poniesiony zostanie przez
    Pana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zamierza Pan prowadzić
    jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której planuje prowadzić warsztat
    samochodowy oraz wynajmować krótkoterminowo budynki znajdujące się na opisanej we
    wniosku nieruchomości. Zapłata czynszu dzierżawnego będzie zatem warunkiem
    korzystania z całej nieruchomości w celu uzyskania przychodów z najmu
    krótkoterminowego. Jak Pan wskazał, umowa dzierżawy zostanie zawarta w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej w formie pisemnej, na warunkach rynkowych, a
    wysokość miesięcznego czynszu zostanie określona na podstawie stawek rynkowych
    obowiązujących w danym regionie, zgodnie z zasadą ceny rynkowej między podmiotami
    powiązanymi. Ponadto, wydatki ponoszone na czynsz dzierżawy nie są ujęte w katalogu
    zawartym w art. 23 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem, o ile powyższe wydatki zostaną faktycznie poniesione i odpowiednio
    udokumentowane, będą spełniać warunki określone w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a Pan będzie mógł je zaliczać do kosztów uzyskania
    przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej.
    Tym samym, Pana stanowisko, zgodnie z którym, czynsz dzierżawy zapłacony na
    podstawie umowy dzierżawy udziału we współwłasności nieruchomości, zawartej z
    teściami (osobami nieprowadzącymi wspólnego gospodarstwa domowego), na warunkach
    rynkowych i w celu uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej, stanowi koszt
    uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, uznałem za prawidłowe.
    Jednakże zauważyć należy, że to na podatniku spoczywa ciężar wykazania związku
    przyczynowego pomiędzy ponoszonymi wydatkami, a osiąganymi przychodami oraz
    okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, bądź na
    zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność
    gospodarcza. Wykazanie takiego związku jest warunkiem koniecznym dla uznania danego
    wydatku za koszt uzyskania przychodu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji
    przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku
    zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o
    wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania
    dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego
    we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania
    okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30
    sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.