Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.230.2016.1.TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-11-14
Teza: Skutki podatkowe zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości.
Słowa kluczowe: data; nabycie; nieruchomości; pożyczka; przewłaszczenie; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2016 r. (data wpływu 19 września 2016 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 3 listopada 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowana z mężem udzielili pożyczki pieniężnej. Dnia 26 lipca 2011 r. został podpisany akt notarialny – umowa pożyczki i przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Kwota pożyczki miała być zwrócona do 31 lipca 2012 r. Pożyczkobiorca oświadczył, że poddaje się egzekucji, z tego aktu, wobec Wnioskodawczyni i jej męża. Jest to mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wobec Zainteresowanej i jej męża wynikającej z pożyczki, pożyczkobiorca przeniósł własność na Wnioskodawczynię i jej męża, a Zainteresowana i jej mąż ją przyjęli.

W przypadku spłaty Zainteresowanej i jej męża, Wnioskodawczyni i jej mąż zobowiązali się do powrotnego przeniesienia własności. Obowiązek ostateczny do przeniesienia własności w przypadku oddania pożyczki określono nie dłużej niż 31 grudnia 2012 r. W momencie oddania nieruchomości – powrotne przeniesienie nastąpiłoby w formie aktu notarialnego.

Do dnia dzisiejszego Zainteresowana i jej mąż nie otrzymali zwrotu pożyczonych pieniędzy, w związku z powyższym są właścicielami danej nieruchomości.

W opisanej sytuacji występują trzy daty:

1.  podpisany akt notarialny – 26 lipca 2011 r.;
2.  spłata ostateczna udzielonej pożyczki – 31 lipca 2012 r.;
3.  ostateczny termin zwrotu nieruchomości w przypadku zwrotu pożyczki to 31 grudnia 2012 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Od której daty w momencie sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię i jej męża należy liczyć upływ pięcioletniego okresu od momentu zakupu, skutkującego niepłaceniem 19% podatku?

Zdaniem Wnioskodawczyni, najwcześniejszą datą sprzedaży nieruchomości, od której należy liczyć upływ ww. pięcioletniego terminu, jest data podpisania aktu notarialnego, czyli 26 lipca 2011 r. Zainteresowana może sprzedać nieruchomość już od stycznia 2017 r.

Mimo zapisów § w akcie notarialnym mówiącym o ewentualnych spłatach i oddania nieruchomości w 2012 r., Wnioskodawczyni uważa, że te daty nie są tak ważne, jak data podpisania aktu notarialnego.

W związku z powyższym, Zainteresowana uważa, że po dacie 1 stycznia 2017 r. nie będzie jej obejmował podatek PIT 19% z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowana z mężem udzielili pożyczki pieniężnej. Dnia 26 lipca 2011 r. został podpisany akt notarialny – umowa pożyczki i przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Kwota pożyczki miała być zwrócona do 31 lipca 2012 r. Pożyczkobiorca oświadczył, że poddaje się egzekucji, z tego aktu, wobec Wnioskodawczyni i jej męża. Jest to mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wobec Zainteresowanej i jej męża wynikającej z pożyczki, pożyczkobiorca przeniósł własność na Wnioskodawczynię i jej męża, a Zainteresowana i jej mąż ją przyjęli.

W przypadku spłaty Zainteresowanej i jej męża, Wnioskodawczyni i jej mąż zobowiązali się do powrotnego przeniesienia własności. Obowiązek ostateczny do przeniesienia własności w przypadku oddania pożyczki określono nie dłużej niż 31 grudnia 2012 r. W momencie oddania nieruchomości – powrotne przeniesienie nastąpiłoby w formie aktu notarialnego.

Do dnia dzisiejszego Zainteresowana i jej mąż nie otrzymali zwrotu pożyczonych pieniędzy, w związku z powyższym są właścicielami danej nieruchomości.

W związku z powyższym należy wyjaśnić, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia pieniężnego (kredyt, pożyczka) przez dłużnika.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki, stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, że przeniesienie prawa własności do przedmiotowej nieruchomości na Wnioskodawczynię nastąpiło w dniu zawarcia w formie aktu notarialnego umowy pożyczki i przeniesienia własności nieruchomości, albowiem zawarta przez Zainteresowaną w dniu 26 lipca 2011 r. umowa ostatecznie przeniosła na nią własność nieruchomości. Oznacza, że upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Zainteresowaną prawa własności do opisanego mieszkania, tj. od końca roku 2011.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, rozważana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (mieszkania) dokonana po dniu 31 grudnia 2016 r. nie będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Tym samym, z rzeczonego tytułu Zainteresowana nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.