Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-81/15-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-15
Teza: Jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż nieruchomości w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek, będzie opodatkowana VAT, a tym samym powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast dostawa tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a zatem powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 marca 2015 r. (data wpływu 13 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Wnioskodawca lub Nabywca\] planuje nabyć za wynagrodzeniem \[dalej: Transakcja\] od jednoosobowej spółki Skarbu Państwa tj. Zakładów Graficznych Spółka Akcyjna w Likwidacji \[dalej: Sprzedający lub Zbywca\] nieruchomość \[dalej: Nieruchomość\].

Nabywca został wyłoniony w drodze przetargu w styczniu 2015 r. Zbywca oraz Nabywca zamierzają dokonać Transakcji w kwietniu 2015 r. Nie można jednak wykluczyć, że (z uwagi na szereg formalności związanych z przygotowaniem oraz przeprowadzeniem Transakcji) Transakcja może zostać przeprowadzona w terminie późniejszym, co nie jest jednak intencją stron.

Nieruchomość obejmuje oraz będzie obejmować na dzień Transakcji:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 14/8 \[dalej Działka 14/8\]

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 14/9 \[dalej Działka 14/9\]

\[dla Działki 14/8 oraz Działki 14/9 \[dalej łącznie: Działki\] Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą:\],

*   prawo własności znajdującego się na Działce 14/8 budynku typu „B.” \[dalej Budynek B.\],

*   prawo własności znajdującego się na Działce 14/9 budynku typu „L.” \[dalej Budynek L.\] \[dalej łącznie: Budynki\]

*   własność znajdujących się na Działkach innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci placu oraz miejsc parkingowych) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi \[dalej: Budowle\].

Budynki oraz Budowle zostały wybudowane przed 1990 r. przez Przedsiębiorstwo Państwowe (dalej: PP), któremu nie przysługiwało wówczas prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich budowy.

Następnie decyzją z 1992 r. Wojewoda stwierdził:

*   nabycie z dniem 5 grudnia 1990 r. przez PP prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, na którym obecnie znajdują się m.in. Działki,

*   nieodpłatne nabycie Budynków i Budowli znajdujących się na terenie Działek.

Z kolei w 2007 r. PP zostało przekształcone w jednoosobową spółkę Skarbu Państwa tj. Zakłady Graficzne Spółka Akcyjna, co skutkowało przejęciem przez Sprzedającego Budynków oraz Budowli w ramach dokonanej komercjalizacji własności Skarbu Państwa.

Na Nieruchomości Sprzedający obecnie prowadzi (tak samo jak wcześniej PP) działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w Budynkach (w tym również na wynajmie powierzchni dachu jednego z Budynków na cele stacji bazowej telefonii komórkowej) oraz wynajmie miejsc parkingowych położonych na terenie Nieruchomości, w przeszłości natomiast (tak samo jak PP) prowadził na terenie Nieruchomości również działalność z zakresu poligrafii.

Przeważająca część powierzchni w Budynkach oraz część Budowli tj. dostępnych miejsc parkingowych, była, poczynając od 1991 r., oddawana najemcom przez Zbywcę (a wcześniej przez PP) do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu.

Pozostałe powierzchnie w Budynkach, pozostałe obiekty i urządzenia zlokalizowane na Działkach nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Na dzień Transakcji (w zależności od daty jej dokonania), w stosunku do przeważającej części powierzchni w Budynkach oraz części Budowli upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania a w stosunku do pozostałych powierzchni w Budynkach oraz części Budowli dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną. Może się jednak zdarzyć (w zależności od daty Transakcji), że na dzień Transakcji w stosunku do wszystkich wynajętych powierzchni w Budynkach oraz wynajętych Budowli upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Budynki oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane przez Sprzedającego (ani przez PP) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy tej części Nieruchomości, w odniesieniu do której spełnione będą przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (tj. w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części upłynął okres co najmniej dwóch lat). Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny \[t. j. Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm. – dalej: KC lub Kodeks cywilny\], wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców,

*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

*   ewentualne prawa do domen internetowych,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

*   określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkami) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, dostawa ciepła).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone nie przechodząc na Nabywcę. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego lub ze Sprzedającym.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   firma Sprzedającego.

Sprzedający zatrudnia pracowników zajmujących się Nieruchomością. Pracownicy ci nie zostaną jednak przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji na mocy art. 231 Ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy \[t.j. Dz.U. z 2014 r poz. 1502 – dalej KP lub Kodeks pracy\].

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji stanowi najistotniejszy składnik majątkowy Sprzedającego, nie jest jednak formalnie organizacyjnie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres, w którym będzie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości. Obecnie, równolegle do działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości, Zbywca prowadzi również działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w innych posiadanych przez niego nieruchomościach. Po dokonaniu dostawy Nieruchomości Zbywca nadal pozostanie właścicielem innych nieruchomości, które zamierza odpłatnie wynajmować, a docelowo – po znalezieniu kolejnego nabywcy (kolejnych nabywców) – sukcesywnie sprzedawać, aby zakończyć proces likwidacji Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza przez pewien czas prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Po pewnym czasie od Transakcji Nabywca zamierza wyburzyć znajdujące się na Nieruchomości Budynki oraz Budowle i wybudować nowe budynki i budowle, które mają być przez niego następnie odpłatnie wynajmowane na cele komercyjne.

Zbywca oraz Nabywca zamierzają ustalić podstawę opodatkowania VAT w odniesieniu do (i) dostawy części Nieruchomości podlegającej opodatkowaniu VAT oraz (ii) dostawy części Nieruchomości podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, w następujący sposób:

*   w pierwszej kolejności ustalona między stronami cena netto Nieruchomości zostanie podzielona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego proporcjonalnie do określonych w operacie szacunkowym wartości Działki 14/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami oraz wartości Działki 14/9 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. Klucz wartościowy zostanie obliczony jako:

*   udział wartości Działki 14/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami w łącznej cenie sprzedaży netto obejmującej całą Nieruchomość,

*   udział wartości Działki 14/9 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami w łącznej cenie sprzedaży netto obejmującej całą Nieruchomość,

*   w konsekwencji cena netto Nieruchomości zostanie rozbita odpowiednio na:

*   wartość Działki 14/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami oraz

*   wartość Działki 14/9 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami,

*   następnie, odrębnie dla Działki 14/8 wraz z Budynkiem B. oraz Działki 14/9 wraz z Budynkiem L., zostanie – na podstawie dostępnych Zbywcy umów najmu – ustalona proporcja:

*   w jakiej części podlegają one opodatkowaniu VAT tj. w jakiej części Budynek L. oraz Budynek B.(z odpowiednio przyporządkowanymi im częściami Działki 14/8 albo 14/9) zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją,

*   a w jakiej zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT tj. w jakiej części Budynek L. oraz Budynek B.(z odpowiednio przyporządkowanymi im częściami Działki 14/8 albo 14/9) zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT,

*   wyliczone w powyższy sposób proporcje znajdą zastosowanie także do obliczenia podstawy opodatkowania VAT innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci placu oraz miejsc parkingowych) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, odpowiednio opodatkowanych VAT oraz zwolnionych z opodatkowania VAT,

*   ostatecznie podstawa opodatkowania VAT zostanie ustalona poprzez zastosowanie:

*   proporcji w jakiej Budynek B. oraz poszczególne Budowle znajdujące się na Działce 14/8 podlegają opodatkowaniu VAT do wartości Działki 14/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami opisanej szczegółowo w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   proporcji w jakiej Budynek B. oraz poszczególne Budowle znajdujące się na Działce 14/8 podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT do wartości Działki 14/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami opisanej szczegółowo w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   proporcji w jakiej Budynek L. oraz poszczególne Budowle znajdujące się na Działce 14/9 podlegają opodatkowaniu VAT do wartości Działki 14/9 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami opisanej szczegółowo w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   proporcji w jakiej Budynek L. oraz poszczególne Budowle znajdujące się na Działce 14/9 podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT do wartości Działki 14/9 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami opisanej szczegółowo w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę:

*   z wykazanym podatkiem VAT (w odniesieniu do dostawy tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją i przyporządkowanych im części Działek) oraz

*   bez podatku VAT, w związku z zastosowaniem zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (w odniesieniu do dostawy tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT i przyporządkowanych im części Działek).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości – w zakresie dostawy tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją i przyporządkowanych im części Działek – oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek?
3.  Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 9 kwietnia 2015 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/4512-233/15-2/MPe.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 2

W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek.

Ad. 3

W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek.

Ad. 2

Brak opodatkowania PCC w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż nieruchomości w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek, będzie opodatkowana VAT.

Konsekwentnie, Transakcja w tym zakresie nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Ad. 3

PCC w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek.

Jak wskazano powyżej, dostawa tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W konsekwencji mając na uwadze brak możliwości zastosowania powołanego wyżej zwolnienia z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w ocenie Wnioskodawcy, Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia Nieruchomości przybierze postać umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze stan faktyczny opisany we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 9 kwietnia 2015 r. Nr IPPP1/4512-233/15-2/MPe w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej zgodnie z którym: (…) Podsumowując powyższe rozważania: dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Nabywca oraz Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku tej części Nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (tj. części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją) a w konsekwencji dostawa tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT. Dostawa tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT będzie podlegała, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek, zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

A zatem, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż nieruchomości w zakresie nabycia tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją, wraz z przyporządkowanymi im częściami Działek, będzie opodatkowana VAT, a tym samym powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast dostawa tych części Budynków i Budowli, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Budynków i Budowli, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a zatem powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.