Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.338.2023.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-24
Teza: Uznanie dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz niekorzystającą ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT oraz prawo do obniżenia przez Kupującego podatku należnego o podatek naliczony z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek naliczony; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania:

˗ dostawy Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT,

˗ dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz niekorzystającą ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT,

˗ prawa do obniżenia przez Kupującego podatku należnego o podatek naliczony z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: sp. z o.o. (dawniej), (obecnie) A sp. z o.o. (…).

**Opis stanu faktycznego**

1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Sprzedaży

A sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. sprzedaż hurtowa wyrobów metalowych oraz sprzętu i dodatkowego wyposażenia hydraulicznego i grzejnego, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalność gospodarczej i zarządzania, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Zbywca oraz Nabywca zawarli w dniu 28 kwietnia 2023 r. umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (rep. A nr …; dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Nabywca nabył od Zbywcy opisane poniżej składniki majątku Zbywcy w zamian za zapłatę wynagrodzenia przez Nabywcę (dalej: Sprzedaż). W Umowie Sprzedaży Strony zdefiniowały również „Transakcję” jako objęte Umową Sprzedaży zawarcie umowy najmu (opisanej poniżej) na skutek sprzedaży nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) Kupującemu przez Sprzedającego zgodnie z postanowieniami Umowy Sprzedaży oraz wszelkie inne czynności przewidziane w tej umowie.

2\. Nieruchomości będące przedmiotem Sprzedaży

Zgodnie z Umową Sprzedaży, przedmiot Sprzedaży obejmuje prawo własności i prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków i budowli:

1) Prawo własności zlokalizowanych w Czeladzi zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych …, …, … oraz … (dalej łącznie: Grunt 1), dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (działka nr …) oraz księgę wieczystą nr … (działki nr …, … oraz …), wraz z prawem własności budynku niemieszkalnego zlokalizowanego na działkach nr …, … oraz … (dalej: Budynek 1) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 1 służących do prawidłowego korzystania z Budynku 1 (w szczególności: ogrodzenie stalowe, panelowe, droga z betonu asfaltowego, parking, chodnik, plac manewrowy; dalej łącznie: Budowle 1).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 1 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 1, Budynek 1 i Budowle 1 będą określane łącznie jako Nieruchomość 1.

2) Prawo własności zlokalizowanych przy ul. … zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych …, …, …i … (dalej: Grunt 2), dla których Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …, wraz z prawem własności budynku handlowego z zapleczem biurowo-magazynowym zlokalizowanego na działce nr … (dalej: Budynek 2) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 2 służących do prawidłowego korzystania z Budynku 2 (w szczególności: droga, parking, podziemny zbiornik przelewowy, uzupełnienie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; dalej łącznie: Budowle 2).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 2 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 2, Budynek 2 i Budowle 2 będą określane łącznie jako Nieruchomość 2.

3) Prawo użytkowania wieczystego zlokalizowanej przy ul. … zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym … (dalej: Grunt 3), dla której Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …, wraz z prawem własności zlokalizowanych na Gruncie 3 pięciu budynków handlowo-usługowych, budynku biurowego i budynku niemieszkalnego (dalej łącznie: Budynki 3) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynku 3 (w szczególności: utwardzenie terenu, ogrodzenie, kontener biurowy, sieć kanalizacyjna zew., elementy reklamowe, odbojniki, zadaszenie parkingu, przyłącze wody; dalej łącznie: Budowle 3).

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 3, Budynek 3 i Budowle 3 będą określane łącznie jako Nieruchomość 3.

4) Prawo użytkowania wieczystego zlokalizowanej przy ul. … w … działki gruntu o numerze ewidencyjnym … (dalej: Grunt 4), dla której Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (wspólną dla Gruntu 3 i dla Gruntu 4).

Na Gruncie 4 zlokalizowany jest jedynie budynek stacji transformatorowej (dalej: Trafo) należący do przedsiębiorstwa przesyłowego, który nie był przedmiotem Sprzedaży.

Grunt 4 nie jest obecnie objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy.

W dalszej części niniejszego wniosku wskazane powyżej:

\- Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3 i Grunt 4 będą określane również łącznie jako Grunt lub Grunty,

\- Budynek 1, Budynek 2 i Budynki 3 będą określane również łącznie jako Budynki,

\- Budowle 1, Budowle 2 i Budowle 3 będą określane również łącznie jako Budowle,

\- Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Grunt 4 będą określane również łącznie jako Nieruchomość lub Nieruchomości.

Dodatkowo, na Gruncie znajdują się także inne obiekty/urządzenia niebędące własnością Sprzedającego a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (poza opisanym już powyżej budynkiem Trafo zlokalizowanym na Gruncie 4), które nie zostały przeniesione na Kupującego w ramach Sprzedaży.

3\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Sprzedający nabył Grunt 1 (działki nr …, …, … oraz …, z której w wyniku późniejszego podziału powstała m.in. działka … będąca przedmiotem Sprzedaży), Grunt 2, Grunt 3 oraz Grunt 4 od S. sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 2021 r. (Rep. …). Dostawa na rzecz Sprzedającego objęta tą umową została opodatkowana VAT (w stawce 23%) a Sprzedający - zamierzając wykorzystywać jej przedmiot w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT- odliczył całość VAT naliczonego z tytułu dokonanego nabycia.

Na moment nabycia Gruntu od Poprzedniego Właściciela był on zabudowany Budynkami i Budowlami (na Gruncie 4 znajdował się już także budynek Trafo) wybudowanymi przez Poprzedniego Właściciela (albo wcześniejszego w stosunku do niego właściciela/inny podmiot) - razem z Gruntem stanowiły one przedmiot dostawy na rzecz Sprzedającego. Wyjątek w tym zakresie stanowi parking zlokalizowany na Gruncie 1 (działce nr …), który został wybudowany już po nabyciu Gruntu 1 przez Sprzedającego i oddany do użytkowania w dniu 28 czerwca 2021 r.

Po nabyciu Nieruchomości Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli. Wydatki te nie przekroczyły do dnia Sprzedaży 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i poszczególnych Budowli (wg ksiąg Sprzedającego). Jednocześnie, Sprzedający nie posiada szczegółowych informacji dotyczących ewentualnych wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli poniesionych przed ich nabyciem przez Sprzedającego (w szczególności, poniesionych przez Poprzedniego Właściciela).

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego Budynki i Budowle były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (w stawce 23%) - tj. stanowiły przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Sprzedający wstąpił w prawa i obowiązki z tytułu umów najmu zawartych przez Poprzedniego Właściciela, jak również zawarł nowe umowy najmu. Na dzień Sprzedaży całość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości była przedmiotem odpłatnych umów najmu (w tym z najemcami będącymi podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym). Pozostałe powierzchnie, pozostałe obiekty budowlane wchodzące w skład Nieruchomości, zapewniają prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu (w szczególności, najemcy mają możliwość niewyłącznego korzystania z nich w ramach czynszu najmu).

Podobnie, jak w przypadku wydatków na nabycie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, Zbywca poniósł wydatki na wybudowanie parkingu zlokalizowanego na Gruncie 1 (działce nr …) oraz ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli, jak również wydatki na bieżące utrzymanie Budynków i Budowli, z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (odpłatny najem/ewentualnie odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odliczał całość VAT naliczonego z tego tytułu.

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomościami, Zbywca jest właścicielem również innych działek gruntu i położonych na niech budynków oraz budowli będących przedmiotem odpłatnych umów najmu na rzecz innych podmiotów.

Odpłatny najem nieruchomości (w tym Nieruchomości przed dniem Sprzedaży) stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, natomiast prowadził oddzielne konta dla Nieruchomości będących przedmiotem Sprzedaży oraz swoich pozostałych nieruchomości (niebędących przedmiotem Sprzedaży).

Nieruchomości nie zostały również wydzielone pod względem funkcjonalnym w ramach struktury wewnętrznej Sprzedającego, tj. nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego cele gospodarcze.

5\. Szczegółowy opis Sprzedaży

W ramach lub w związku ze Sprzedażą, Sprzedający przeniósł na Kupującego również należące do Sprzedającego określone ruchomości i wyposażenie Budynków i Nieruchomości (dalej: Ruchomości), a także dokumentację prawną, w tym oryginały lub kopie umów i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), dokumentację techniczną i instrukcje oraz inne dokumenty związane z Nieruchomością, będące w posiadaniu Sprzedającego (dalej: Dokumentacja). Dokumentacja nie została przekazana Kupującemu w dniu Sprzedaży, zgodnie z ustaleniami ze Sprzedającym, pozostanie ona u … S.A. (dalej: Najemca) na podstawie opisanej poniżej umowy najmu (dalej: Umowa Najmu) zawartej z Kupującym do czasu zakończenia lub rozwiązania tej umowy.

Sprzedaż nie obejmowała zasadniczo jakichkolwiek innych składników majątku, praw lub zobowiązań Zbywcy poza prawem własności Gruntu 1 i Gruntu 2, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 3, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 4 oraz prawem własności Budynków i Budowli, jak również prawem własności Ruchomości i Dokumentacją (dalej: Przenoszone Elementy).

Sprzedaż nie obejmowała w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania dotyczącej Nieruchomości. W związku ze Sprzedażą, Kupujący we własnym zakresie zapewnił finansowanie swojej działalności gospodarczej.

Przed dniem zawarcia Sprzedaży wszystkie umowy najmu dotyczące Nieruchomości, których stroną był Sprzedający zostały rozwiązane, tym samym, prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostały przeniesione na Nabywcę w ramach Sprzedaży. Wyjątek w tym zakresie stanowią umowy najmu zawarte przez … S.A. jako najemcą oraz Sprzedającym jako wynajmującym, dotyczące Nieruchomości-Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tych umów. Na podstawie opisanej poniżej Umowy Najmu zawartej pomiędzy Kupującym a Najemcą, Umowa Najmu zastąpiła wszelkie wcześniejsze postanowienia umów najmu zawartych przez Sprzedającego z Najemcą, których stroną stał się Kupujący w związku ze Sprzedażą (jako aneks do tych umów).

W związku ze Sprzedażą na Nabywcę nie zostały przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wnikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Sprzedażą był Sprzedający (po Sprzedaży ubezpieczy Nieruchomości i zawrze tego typu umowy Najemca na podstawie umowy najmu zdefiniowanej poniżej).

W ramach Sprzedaży nie doszło również do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy, w tym, nie doszło do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie były poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie związane bezpośrednio z Nieruchomościami), w szczególności:

\- prawo własności (/użytkowania wieczystego) pozostałych gruntów, budynków, budowli i ruchomości, w oparciu o które Sprzedający kontynuuje działalność gospodarczą (odpłatny ich najem) po Sprzedaży;

\- gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

\- zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Sprzedaży, w tym wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostały spłacone przez Sprzedającego w ramach Sprzedaży;

\- wymagalne wierzytelności pieniężne;

\- know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach udostępnionych Nabywcy w ramach Sprzedaży;

\- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Sprzedaży;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonywał rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Sprzedaży np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych);

\- umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych);

\- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym), o ile będą istniały;

\- tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Sprzedaży.

W związku ze Sprzedażą Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Sprzedaży.

Zbywca oraz Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. Tym samym, Wnioskodawcy wybrali opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena netto z tytułu Sprzedaży (skalkulowana w oparciu o przewidywane przychody Kupującego z tytułu opisanej poniżej Umowy Najmu (za okres trwania tej umowy)) została podzielona pomiędzy poszczególne Grunty, Budynki, Budowle i Ruchomości (dokładny sposób alokacji został zawarty w Umowie Sprzedaży).

Zgodnie z Umową Sprzedaży (i fakturą wystawioną przez Sprzedającego):

\- cena za Grunt 4 nie została powiększona o kwotę VAT (Zainteresowani uznali dostawę Gruntu 4 za zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i podlegającą opodatkowaniu PCC),

\- cena za pozostałe Przenoszone Elementy (alokowana we wskazany wyżej sposób) została powiększona o kwotę VAT (z zastosowaniem standardowej stawki VAT, tj. na dzień Sprzedaży 23%).

W dniu Sprzedaży i w związku z zawarciem Sprzedaży, Kupujący zawrze z Najemcą, podmiotem powiązanym ze Sprzedającym, Umowę Najmu (opisana poniżej). Ponadto, Najemca zawrze z jedynym udziałowcem Kupującego, tj. …, umowę partnerską, na podstawie której strony tej umowy wyrażą intencję i zobowiążą się do dalszej współpracy w celu zaadresowania ewentualnych przyszłych potrzeb związanych z nieruchomościami po stronie Najemcy lub podmiotów z grupy Najemcy, wynikających z planowanej ekspansji w Polsce (np. możliwość zawarcia w przyszłości transakcji sprzedaży czy najmu dotyczących innych nieruchomości).

6\. Działalność gospodarcza Nabywcy po Sprzedaży

Nabywca nabył Nieruchomości i pozostałe Przenoszone Elementy z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmie wchodzących w ich skład powierzchni.

Tak, jak wskazano już powyżej, w dniu Sprzedaży została podpisana przez Kupującego z Najemcą umowa najmu Nieruchomości (dalej: Umowa Najmu, Przedmiot Najmu). Umowa Najmu została zawarta na czas określony 20 lat. Najemca zrzekł się wszelkich praw do wypowiedzenia, rozwiązania lub zrzeczenia się Umowy Najmu.

Przed Sprzedażą, Najemca był stroną umów najmu dotyczących niektórych powierzchni Nieruchomości zawartych ze Sprzedającym. W związku z tym, zgodnie z Umową Najmu Najemca objął Przedmiot Najmu „takim, jakim jest” bez możliwości dochodzenia od Wynajmującego jakichkolwiek gwarancji lub oświadczeń, w szczególności co do stanu Nieruchomości (jakości materiału lub jakości wykonania, wartości, użyteczności, zgodności ze specyfikacjami, lokalizacją, itd.), czy tytułu prawnego do Nieruchomości - wszelkie ryzyko w tym zakresie ponosi Najemca.

Umowa Najmu przewiduje w szczególności obowiązek Najemcy płatności na rzecz Kupującego (jako wynajmującego na podstawie Umowy Najmu; dalej: Wynajmujący) czynszu bazowego i pokrywania wszelkich innych kosztów związanych z Przedmiotem Najmu (najem typu „…”). Wynajmujący nie jest zobowiązany na podstawie Umowy Najmu do ponoszenia jakichkolwiek kosztów związanych z Umową Najmu i Przedmiotem Najmu (z wyjątkiem podatków nałożonych na Wynajmującego w związku z jego dochodem z tytułu Umowy Najmu). Wszelkie takie koszty jak np. podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, płatności związane z ustanowieniem i utrzymaniem służebności, utrzymaniem i zapewnieniem dostępu do mediów i innej infrastruktury dla Przedmiotu Najmu, wydatki związane z utrzymaniem, eksploatacją lub zarządzaniem, koszty wymian, napraw, remontów generalnych, konserwacji itp. - pokrywa ekonomicznie Najemca.

Umowa Najmu przyznaje Najemcy prawo podnajmu części Przedmiotu Najmu, za zgodą Wynajmującego. Najemca ma również na jej podstawie prawo pierwokupu Przedmiotu Najmu. W przypadku bowiem, gdy Wynajmujący według własnego uznania po podpisaniu Umowy Najmu zdecyduje się wystawić Przedmiot Najmu na sprzedaż, Najemca ma prawo złożyć ofertę kupna na warunkach określonych w Umowie Najmu. W szczególności, Wynajmujący poinformuje Najemcę na piśmie o planowanej przez siebie sprzedaży Nieruchomości wraz z proponowaną ceną zakupu. Zgodnie z Umową Najmu, Najemca zobowiązany jest powiadomić Wynajmującego na piśmie o oferowanej przez niego cenie za Nieruchomości (oraz innych istotnych warunkach dotyczących propozycji Najemcy) lub o decyzji o nie nabywaniu Nieruchomości.

Usługi komercyjnego wynajmu Nieruchomości są świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajduje do nich stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT).

Po dniu Sprzedaży Kupujący będzie świadczył usługi komercyjnego wynajmu również innych nieruchomości niż Nieruchomość (nabytych przez Kupującego na podstawie umowy sprzedaży zawartej z innym podmiotem niż Sprzedający).

**Pytania**

1\. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie była wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2\. Czy dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT?

3\. Czy Kupujący ma prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury od Sprzedającego w zakresie dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

1\. Dostawa Nieruchomości w ramach Sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie była wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2\. Dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.

3\. Kupujący ma prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury od Sprzedającego w zakresie dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w ramach Sprzedaży

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Sprzedaż podlegała przepisom Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym art. 7 ust. 1 pkt 6, mówi, że jako dostawa towarów traktowane jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a pkt 7 potwierdza, że zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 również traktowane jest jako dostawa towarów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, należy przeanalizować, czy dokonana Sprzedaż nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie bowiem z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1.1. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Sprzedaży za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Sprzedaży spod zakresu VAT

a) Normatywna definicja przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy.

W doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

\- koncesje, licencje i zezwolenia,

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej,

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

\- tajemnice przedsiębiorstwa,

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

b) Przedmiot Sprzedaży vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot Sprzedaży, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Sprzedaży nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Sprzedaż nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe.

Jako przykład można przytoczyć:

\- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) przedmiotem zbycia nie będzie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na kupującego pracowników dedykowanych do obsługi farmy wiatrowej, zobowiązań finansowych z tytułu dzierżawy za grunt oraz umów i zobowiązań z tytułu serwisowania farmy. Jednocześnie należy wskazać, że nabywca będzie mógł kontynuować działalność dopiero po uzyskaniu koncesji wydanej przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki. Zatem z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe i niemajątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 551 Ustawy Kodeks cywilny) lub jego zorganizowanej części (w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy), o których mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży farmy wiatrowej będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników przedsiębiorstwa, a więc dostawę towarów i świadczenie usług opodatkowane na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o podatku od towarów i usług według właściwych stawek podatku”;

\- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami. (\`(...)\`) Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz odnosząc je do przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 Ustawy”;

\- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy”;

\- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 listopada 2018 r. (0114-KDIP1-2.4012.600.2018.2.KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ww. Ustawy Kodeks cywilny, gdyż - jak wynika z wniosku - transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.

c) Przedmiot Sprzedaży vs. całość organizacyjna i funkcjonalna

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Sprzedaży nie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Sprzedaży Nabywca nabył jedynie Nieruchomości oraz pozostałe Przenoszone Elementy (które są związane z Nieruchomością). W konsekwencji, po dacie Sprzedaży w rękach Zbywcy pozostał szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Sprzedaż zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Stron przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Sprzedaży o dodatkowe elementy, co po Sprzedaży pozostaje w gestii Nabywcy.

1.2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Sprzedaży za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Sprzedaży spod zakresu VAT

a) Normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Sprzedaży nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/ll-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

\- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

b) Odrębność organizacyjna

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Zbywana w ramach Sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Sprzedaży.

c) Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Sprzedaży, Zbywca nie prowadził bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

d) Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Sprzedaży szeregu opisanych powyżej elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły one łącznie być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywcy.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców elementy Sprzedaży nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

e) Przedmiot Sprzedaży vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład Sprzedaży nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na aspekt ten wskazują także organy podatkowe, przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

W konsekwencji, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Sprzedaży nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

1.3. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Sprzedaży za przedsiębiorstwo lub ZCP

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot Sprzedaży nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie Sprzedaż nie może zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Stron, przedmiotem Sprzedaży nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Prawidłowość powyższego stanowiska znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), w których Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą VAT tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa/ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami:

\- w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

\- umowy o zarządzanie nieruchomością;

\- umowy zarządzania aktywami;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

\- za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy;

\- nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP;

\- nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

\- ruchomości,

\- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

\- prawa autorskie,

\- dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

W świetle powyższych Objaśnień, nie ulega więc wątpliwości, iż przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za: (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego przedstawionym w niniejszym wniosku, przedmiotem Sprzedaży były wyłącznie Przenoszone Elementy. Po przeprowadzeniu Sprzedaży Nabywca wynajął Nieruchomość na rzecz Najemcy. Zdaniem Wnioskodawców, Nabywca nie kontynuuje działalności wcześniej prowadzonej przez Sprzedającego.

Dodatkowo stanowisko Zainteresowanych znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych

\- przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w nowszym wyroku NSA z dnia 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Sprzedaż:

\- stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT i

\- nie mieści się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Ad 2. Brak zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Sprzedaż w ocenie Zainteresowanych stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT i nie mieści się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości (budynków, budowli lub ich części) podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży nie podlegała zwolnieniu z VAT.

2.1. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlegała ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, ze względu na fakt, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu komercyjnego).

Podsumowując, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży nie zostały spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

2.2. Zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybór przez Wnioskodawców opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, gdy dokonujący dostawy i nabywca złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

˗ zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca, są oraz byli na dzień Sprzedaży zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Zbywca oraz Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie (w zakresie, w jakim te Budynki i Budowle były zasiedlone po raz pierwszy w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed Sprzedażą). Tym samym, Wnioskodawcy wybrali opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie ma zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

2.3. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w zakresie w jakim nie podlega ona zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT) nie ma zastosowania również zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt. a i b powyżej.

Jednym z tych warunków jest to, aby w stosunku do dostarczanych budynków/budowli/ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tymczasem, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków dotyczących Budynków i Budowli (odpowiednio na ich nabycie, budowę parkingu na Gruncie, czy ulepszenia dokonywane przez Sprzedającego).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

2.4. Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z VAT

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

\- do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znalazło zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a Ustawy o VAT, w związku z tym dostawa Budynków i Budowli była w całości opodatkowana VAT,

\- zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa Gruntu 1, Gruntu 2 i Gruntu 3 (na których znajdują się Budynki/Budowle) była w całości opodatkowana VAT.

Zatem dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży była w całości opodatkowana VAT (do dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży nie znalazły zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10, pkt 10a Ustawy o VAT).

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują również, iż uwzględnienie pytania nr 2 w formie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej jest w ich opinii zasadne i nie powinno budzić wątpliwości pod kątem potencjalnego wystąpienia o potwierdzenie w tym zakresie w ramach wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a Ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 42a Ustawy o VAT, „Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;

2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do:

a) określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,

b) stosowania przepisów Ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie - w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;

3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

Natomiast zgodnie z art. 42b ust. 4 Ustawy o VAT „Wniosek o wydanie WIS może zawierać żądanie sklasyfikowania towaru albo usługi na potrzeby stosowania przepisów Ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie, innych niż dotyczące określenia stawki podatku”.

Kierując się zatem intencją ustawodawcy, wyrażoną w konstrukcji wskazanych wyżej przepisów (w szczególności w art. 42a pkt 2), wiążąca informacja stawkowa dla potrzeb stosowania przepisów w zakresie VAT może być wydawana jedynie, gdy przepisy podatkowe odwołują się do klasyfikacji statystycznych - kwalifikacji CN, Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) lub Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Wskazany wyżej zamiar Ustawodawcy potwierdza również cytowany niżej fragment uzasadnienia projektu Ustawy o zmianie Ustawy o podatku od towarów i usług oraz Ustawy - Ordynacja podatkowa (druk sejmowy nr 3255), wprowadzającej instytucję wiążącej informacji stawkowej (Ustawa z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie Ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw; t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1751).

Mianowicie „Zgodnie z projektowanymi przepisami WIS będzie decyzją wydawaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na potrzeby opodatkowania VAT dostawy, importu, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. WIS - zawierająca m.in. klasyfikację towaru według CN albo według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, albo według PKWiU - będzie mogła być wykorzystana przez podatnika również na potrzeby stosowania przepisów w zakresie VAT, które tę klasyfikację przywołują, np. opodatkowania VAT transakcji na zasadzie odwróconego obciążenia, na potrzeby stosowania instytucji odpowiedzialności solidarnej, zwolnienia podmiotowego czy też zwolnienia z obowiązku stosowania kasy rejestrującej - art. 42a Ustawy o VAT”.

Analiza treści wskazanych wyżej regulacji art. 43 ust. 1 pkt 2), art. 43 ust. 1 pkt 9), art. 43 ust. 1 pkt 10), art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT prowadzi do wniosku, że zawarte w nich zwolnienia nie odwołują się w żaden sposób do klasyfikacji statystycznych, lecz skonstruowane są w sposób opisowy. Tym samym pytanie o opodatkowanie VAT w ramach przedmiotowego wniosku dotyczące dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie może być przedmiotem wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej ze względu na fakt, iż jest ściśle związane z interpretacją przepisów Ustawy o VAT dotyczących opisowych zwolnień przedmiotowych, które nie odwołują się w żaden sposób do klasyfikacji statystycznych (CN, PKOB, PKWiU). W konsekwencji, zasadnym jest udzielenie odpowiedzi w tym zakresie w trybie postępowania interpretacyjnego.

Ad 3. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury od Sprzedającego w zakresie dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 będąca przedmiotem Sprzedaży będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Sprzedaży Nabywca był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości, tj. działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Nabyta Nieruchomość jest w całości wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Sprzedaży i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca ma prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury od Sprzedającego w zakresie dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą lub ustawa o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

˗ oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,

˗ zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej, w tym także, jak już wcześniej wspomniano, w formie umowy sprzedaży lub aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana cześć przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy powinien być interpretowany z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C–497/01.

W wyroku C–497/01 w sprawie Zita Modes Sarl przeciwko Administration de l’Enregistrement et des Domaines, Trybunał zwracając uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń – innych niż te, o których mowa w Dyrektywie podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz – w zależności od konkretnego przypadku – składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Ponadto TSUE stwierdził, iż fakt, że VI Dyrektywa nie zawiera definicji pojęcia przedsiębiorstwa lub jego części, nie oznacza, że państwa członkowskie mają swobodę jego interpretacji. Pojęcia w niej używane powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny od innych przepisów, z wyjątkiem sytuacji, gdy sama Dyrektywa daje państwom członkowskim jasną dyspozycję do zdefiniowania pojęcia w krajowej legislacji. TSUE wskazał też, iż nabywca musi jednak posiadać zamiar kontynuowania działalności gospodarczej przejmowanego przedsiębiorstwa lub jego części, nie zaś jedynie natychmiast likwidować daną działalność i sprzedać przejęte mienie.

Na tę ostatnią okoliczność, czyli przydatność zespołu składników do prowadzenia (kontynuowania) działalności przez nabywcę, zwrócił uwagę TSUE w wyroku C-408/98 (Abbey National Plc), podzielając opinię Rzecznika Generalnego z dnia 13 kwietnia 2000 r., który stwierdził, iż „rozwiązanie przyjęte w Zjednoczonym Królestwie wydaje się rozsądne: gdy aktywa stanowiące część przedsiębiorstwa zdolną do odrębnego funkcjonowania są zbywane w taki sposób, że sprzedana część kontynuuje swoją działalność, ma zastosowanie opcja, z której Zjednoczone Królestwo skorzystało na mocy art. 5(8) VI Dyrektywy i uznaje się, że nie nastąpiła dostawa towarów”.

W kontekście zatem zbycia przedsiębiorstwa, z wyłączenia stosowania przepisów ustawy korzysta przekazanie przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części, w tym dóbr materialnych oraz ewentualnie elementów niematerialnych, które razem tworzą przedsiębiorstwo lub jego część zdolne do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Nabywca musi jednakże mieć na celu prowadzenie przekazanego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jedynie natychmiastową likwidację danej działalności lub sprzedanie zapasów zasobów, jeśli istnieją.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić również należy takie okoliczności jak to czy na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

\- przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności, czyli faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji,

\- nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany, jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie m.in. zbycia samodzielnej części przedsiębiorstwa, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie samodzielnej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, np. w wyroku NSA z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12, czy z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub też jego zorganizowanej części decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie była wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca oraz Nabywca zawarli w dniu 28 kwietnia 2023 r. umowę sprzedaży, na podstawie której Nabywca nabył od Zbywcy opisane poniżej składniki majątku Zbywcy. W Umowie Sprzedaży Strony zdefiniowały również „Transakcję” jako objęte Umową Sprzedaży zawarcie umowy najmu na skutek sprzedaży nieruchomości Kupującemu przez Sprzedającego zgodnie z postanowieniami Umowy Sprzedaży oraz wszelkie inne czynności przewidziane w tej umowie. Zgodnie z Umową Sprzedaży, przedmiot Sprzedaży obejmuje prawo własności i prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków i budowli:

1) Prawo własności zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych …, …, … oraz … ( Grunt 1), wraz z prawem własności budynku niemieszkalnego zlokalizowanego na działkach nr …, … oraz … (Budynek 1) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 1 służących do prawidłowego korzystania z Budynku 1 (w szczególności: ogrodzenie stalowe, panelowe, droga z betonu asfaltowego, parking, chodnik, plac manewrowy - Budowle 1).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 1 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

W dalszej części Grunt 1, Budynek 1 i Budowle 1 będą określane łącznie jako Nieruchomość 1.

2) Prawo własności zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych …, …,… i … (Grunt 2), wraz z prawem własności budynku handlowego z zapleczem biurowo-magazynowym zlokalizowanego na działce nr … (dalej: Budynek 2) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 2 służących do prawidłowego korzystania z Budynku 2 (w szczególności: droga, parking, podziemny zbiornik przelewowy, uzupełnienie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej - Budowle 2).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 2 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

W dalszej części Grunt 2, Budynek 2 i Budowle 2 będą określane łącznie jako Nieruchomość 2.

3) Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym … (Grunt 3), wraz z prawem własności zlokalizowanych na Gruncie 3 pięciu budynków handlowo-usługowych, budynku biurowego i budynku niemieszkalnego (Budynki 3) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynku 3 (w szczególności: utwardzenie terenu, ogrodzenie, kontener biurowy, sieć kanalizacyjna zew., elementy reklamowe, odbojniki, zadaszenie parkingu, przyłącze wody; dalej łącznie: Budowle 3).

Grunt 3, Budynek 3 i Budowle 3 będą określane łącznie jako Nieruchomość 3.

4) Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym … (Grunt 4), Na Gruncie 4 zlokalizowany jest jedynie budynek stacji transformatorowej (Trafo) należący do przedsiębiorstwa przesyłowego, który nie był przedmiotem Sprzedaży.

Wskazane powyżej:

\- Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3 i Grunt 4 będą określane również łącznie jako Grunt lub Grunty.

\- Budynek 1, Budynek 2 i Budynki 3 będą określane również łącznie jako Budynki,

\- Budowle 1, Budowle 2 i Budowle 3 będą określane również łącznie jako Budowle,

\- Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Grunt 4 będą określane również łącznie jako Nieruchomość lub Nieruchomości.

W ramach lub w związku ze Sprzedażą, Sprzedający przeniósł na Kupującego również należące do Sprzedającego określone ruchomości i wyposażenie Budynków i Nieruchomości (Ruchomości), a także dokumentację prawną, w tym oryginały lub kopie umów i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), dokumentację techniczną i instrukcje oraz inne dokumenty związane z Nieruchomością, będące w posiadaniu Sprzedającego (Dokumentacja).

Sprzedaż nie obejmowała zasadniczo jakichkolwiek innych składników majątku, praw lub zobowiązań Zbywcy poza prawem własności Gruntu 1 i Gruntu 2, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 3, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 4 oraz prawem własności Budynków i Budowli, jak również prawem własności Ruchomości i Dokumentacją (Przenoszone Elementy).

Sprzedaż nie obejmowała w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania dotyczącej Nieruchomości. W związku ze Sprzedażą, Kupujący we własnym zakresie zapewnił finansowanie swojej działalności gospodarczej.

Przed dniem zawarcia Sprzedaży wszystkie umowy najmu dotyczące Nieruchomości, których stroną był Sprzedający zostały rozwiązane, tym samym, prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostały przeniesione na Nabywcę w ramach Sprzedaży. Wyjątek w tym zakresie stanowią umowy najmu zawarte przez … S.A. jako najemcą oraz Sprzedającym jako wynajmującym, dotyczące Nieruchomości - Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tych umów. Na podstawie opisanej poniżej Umowy Najmu zawartej pomiędzy Kupującym a Najemcą, Umowa Najmu zastąpiła wszelkie wcześniejsze postanowienia umów najmu zawartych przez Sprzedającego z Najemcą, których stroną stał się Kupujący w związku ze Sprzedażą (jako aneks do tych umów).

W związku ze Sprzedażą na Nabywcę nie zostały przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wnikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Sprzedażą był Sprzedający (po Sprzedaży ubezpieczy Nieruchomości i zawrze tego typu umowy Najemca na podstawie umowy najmu zdefiniowanej poniżej).

W ramach Sprzedaży nie doszło również do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy, w tym, nie doszło do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie były poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomościami), w szczególności:

\- prawo własności (/użytkowania wieczystego) pozostałych gruntów, budynków, budowli i ruchomości, w oparciu o które Sprzedający kontynuuje działalność gospodarczą (odpłatny ich najem) po Sprzedaży;

\- gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

\- zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Sprzedaży, w tym wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostały spłacone przez Sprzedającego w ramach Sprzedaży;

\- wymagalne wierzytelności pieniężne;

\- know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach udostępnionych Nabywcy w ramach Sprzedaży;

\- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Sprzedaży;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonywał rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Sprzedaży np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych);

\- umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych);

\- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym), o ile będą istniały;

\- tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Sprzedaży.

Jak wynika zatem z opisu sprawy, transakcja nie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. Przedmiotem transakcji, jak wynika z wniosku, nie było m.in. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa) a także tajemnice przedsiębiorstwa. Transakcji nie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Okoliczności sprawy wskazują, że przedmiotem transakcji nie było „całe przedsiębiorstwo”, gdyż zbywane aktywa stanowiły jedynie część przedsiębiorstwa Sprzedającego. Z opisu stanu faktycznego wynika, że działalność Sprzedawcy koncentruje się wokół Nieruchomości – to one są przedmiotem umów generujących jego przychody. Transakcja w przedstawionych okolicznościach nie spowodowała „likwidacji” filaru działalności Sprzedawcy. Sprzedawca kontynuuje swoją działalność w zakresie wynajmowania nieruchomości.

Transakcja sprzedaży nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Zainteresowanych nie wynika bowiem aby przedmiot Transakcji był wyodrębniony w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy tj. stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo. Przedstawiona we wniosku sytuacja wskazuje, że wybrane składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią autonomicznego, zorganizowanego zespołu składników, które pozostają między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedawcy.

Jak wskazano w opisie sprawy, Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, natomiast prowadził oddzielne konta dla Nieruchomości będących przedmiotem Sprzedaży oraz swoich pozostałych nieruchomości (niebędących przedmiotem Sprzedaży).

Nieruchomości nie zostały również wydzielone pod względem funkcjonalnym w ramach struktury wewnętrznej Sprzedającego, tj. nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego cele gospodarcze.

Zatem sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek umożliwia kontynuację działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Równocześnie wskazali Państwo w stanie faktycznym, że Sprzedaż nie obejmowała zasadniczo jakichkolwiek innych składników majątku, praw lub zobowiązań Zbywcy poza prawem własności Gruntu 1, Gruntu 2, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 3, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 4 oraz prawem własności Budynków i Budowli, jak również prawem własności Ruchomości i Dokumentacją (Przenoszone Elementy).

Przed dniem zawarcia Sprzedaży wszystkie umowy najmu dotyczące Nieruchomości, których stroną był Sprzedający zostały rozwiązane, tym samym, prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostały przeniesione na Nabywcę w ramach Sprzedaży. Wyjątek w tym zakresie stanowią umowy najmu zawarte przez … SA jako najemcą oraz Sprzedającym jako wynajmującym, dotyczące Nieruchomości - Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tych umów. Na podstawie opisanej poniżej Umowy Najmu zawartej pomiędzy Kupującym a Najemcą, Umowa Najmu zastąpiła wszelkie wcześniejsze postanowienia umów najmu zawartych przez Sprzedającego z Najemcą, których stroną stał się Kupujący w związku ze Sprzedażą. W dniu sprzedaży została podpisana przez Kupującego umowa najmu Nieruchomości. Przed sprzedażą Najemca był stroną umów najmu niektórych powierzchni Nieruchomości zawartych ze Sprzedającym.

Sprzedaż nie obejmowała w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania dotyczącej Nieruchomości. W związku ze Sprzedażą, Kupujący we własnym zakresie zapewnił finansowanie swojej działalności gospodarczej.

W związku ze Sprzedażą na Nabywcę nie zostały przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Sprzedażą był Sprzedający (po Sprzedaży ubezpieczy Nieruchomości i zawrze lub będzie kontynuował tego typu umowy Sprzedający jako najemca na podstawie umowy najmu).

W ramach Sprzedaży nie doszło również do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231, w tym, nie doszło do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Z opisu sprawy wynika m.in., że przedmiotem Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie były zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Sprzedaży, w tym wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostały spłacone przez Sprzedającego w ramach Sprzedaży.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wskazuje, że przedmiot dokonanej transakcji sprzedaży, jakim w istocie jest prawo własności Gruntu 1, Gruntu 2 oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu 3 oraz Gruntu 4, prawo własności posadowionych na Gruncie 1, Gruncie 2 oraz Gruncie 3 i stanowiących odrębne nieruchomości Budynków i Budowli oraz pozostałymi składnikami majątkowymi tj. Ruchomościami i Dokumentacją, nie spełnia kryteriów pozwalających uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości stanowiła w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy dokonana dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, ust. 1 pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy:

Rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go np. w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT:

W myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Na podstawie art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę lub zwolnienie, właściwe dla sprzedawanego obiektu budowlanego (budynku, budowli lub ich części) znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 1 tj. Grunt 1, który stanowią działki nr …, …, … oraz … jest zabudowana budynkiem i/lub budowlami. Na działkach …, … oraz … zlokalizowany jest Budynek 1 – budynek niemieszkalny oraz inne obiekty budowlane (w tym budowle) i urządzenia służące do prawidłowego korzystania z Budynku 1 (w szczególności: ogrodzenie stalowe, panelowe, droga z betonu asfaltowego, parking, chodnik, plac manewrowy – Budowle 1). Na działce … znajduje się parking. Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 1 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

Nieruchomość 2 – Grunt 2, w skład którego wchodzą działki nr …, …, … i …, jest zabudowana budynkiem handlowym z zapleczem biurowo-magazynowym – Budynek 2 oraz innymi obiektami budowlanymi (w tym budowlami) i urządzeniami, służącymi do prawidłowego korzystania z Budynku 2 (w szczególności: droga, parking, podziemny zbiornik przelewowy, uzupełnienie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Budynek 2 zlokalizowany jest na działce \`(...)\` Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 2 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

Nieruchomość 3 – Grunt 3, w skład którego wchodzi prawo użytkowania wieczystego gruntu działki nr …, jest zabudowany pięcioma budynkami handlowo-usługowymi, budynkiem biurowym i budynkiem niemieszkalnym (Budynki 3) oraz innymi obiektami budowlanymi (w tym budowlami) i urządzeniami służącymi do prawidłowego korzystania z Budynku 3 (w szczególności: utwardzenie terenu, ogrodzenie, kontener biurowy, sieć kanalizacyjna zew., elementy reklamowe, odbojniki, zadaszenie parkingu, przyłącze wody - Budowle 3).

Należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem Budynków i Budowli znajdujących się na ww. działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Wskazali Państwo we wniosku, że Sprzedający nabył Grunt 1 (działki nr …, …, … oraz …, z której w wyniku późniejszego podziału powstała m.in. działka … będąca przedmiotem Sprzedaży) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 2021 r. Dostawa na rzecz Sprzedającego objęta tą umową została opodatkowana VAT (w stawce 23%). Na moment nabycia Gruntu od Poprzedniego Właściciela był on zabudowany Budynkami i Budowlami. Wyjątek w tym zakresie stanowi parking zlokalizowany na Gruncie 1 (działce nr …), który został wybudowany już po nabyciu Gruntu 1 przez Sprzedającego i oddany do użytkowania w dniu 28 czerwca 2021 r.

Po nabyciu Nieruchomości Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli. Wydatki te nie przekroczyły do dnia Sprzedaży 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i poszczególnych Budowli (wg ksiąg Sprzedającego). Jednocześnie, Sprzedający nie posiada szczegółowych informacji dotyczących ewentualnych wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli poniesionych przed ich nabyciem przez Sprzedającego (w szczególności, poniesionych przez Poprzedniego Właściciela).

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego Budynki i Budowle były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (w stawce 23%) - tj. stanowiły przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Na dzień Sprzedaży całość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości była przedmiotem odpłatnych umów najmu (w tym z najemcami będącymi podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym). Pozostałe powierzchnie, pozostałe obiekty budowlane wchodzące w skład Nieruchomości, zapewniają prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu (w szczególności, najemcy mają możliwość niewyłącznego korzystania z nich w ramach czynszu najmu).

Mając na względzie przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w stosunku do Budynku 1 oraz Budowli 1 posadowionych na działkach nr …, …, … doszło do pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zbywca wprawdzie ponosił wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli. Wydatki te – zgodnie z Państwa wskazaniem – nie przekroczyły do dnia Sprzedaży 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i poszczególnych Budowli. Zatem dostawa Budynku 1 oraz Budowli 1 posadowionych na działkach nr …, … oraz … była objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro dostawa Budynku 1 oraz Budowli 1 będzie objęta zwolnieniem uregulowanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu działek nr …, … oraz …, na której Budynek 1 i Budowle 1 są posadowione również będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca i Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT. Zbywca oraz Nabywca zawarli w dniu 28 kwietnia 2023 r. umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zbywca oraz Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. Tym samym, Wnioskodawcy wybrali opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

Zatem skoro dostawa Budynku 1 oraz Budowli 1 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, to Zbywca oraz Nabywca będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy mogli zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy.

W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynku 1 i Budowli 1 podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT dla Budynku 1 i Budowli 1. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu działek nr …, …, …, na których Budynek 1 oraz Budowle 1 są posadowione również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla Budynku 1 i Budowli 1.

Odnosząc się z kolei do dostawy budowli tj. parkingu zlokalizowanego na działce nr … należy stwierdzić, że nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bowiem – jak podali Państwo w stanie faktycznym – został on oddany do użytkowania przez Sprzedającego w dniu 28 czerwca 2021 r. Ponadto wskazali Państwo, że Budowle były wykorzystywane w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT - tj. stanowiły przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Pozostałe powierzchnie, pozostałe obiekty budowlane wchodzące w skład Nieruchomości, zapewniają prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu (w szczególności, najemcy mają możliwość niewyłącznego korzystania z nich w ramach czynszu najmu).

Podane przez Państwa informacje jednoznacznie wskazują więc, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budowli – parkingu posadowionego na działce … upłynął okres krótszy niż 2 lata bowiem sprzedaż miała miejsce 28 kwietnia 2023 r. Zatem dostawa ww. Budowli nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że w odniesieniu do Budowli - parkingu nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania dla niego zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Trzeba zauważyć, że zwolnienie, o którym mowa w tym przepisie, dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, m.in. pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W analizowanej sprawie ww. warunek nie jest spełniony. Jak bowiem Państwo wskazali w opisie sprawy, Zbywca poniósł wydatki na wybudowanie parkingu zlokalizowanego na Gruncie 1 (działce nr …), z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (odpłatny najem/ewentualnie odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Podano, że „Zbywca odliczał całość VAT naliczonego z tego tytułu”. W konsekwencji Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie parkingu.

Zatem dla dostawy Budowli - parkingu nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający nigdy nie wykorzystywał parkingu wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z wydatkami poniesionymi na budowę parkingu.

Zatem w okolicznościach podanego stanu faktycznego dostawa Budowli – parkingu zlokalizowanego na działce nr … podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji dostawa gruntu działki nr … – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Podsumowując dostawa Nieruchomości 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się do dostawy Budynku 2 oraz Budowli 2 znajdujących się na działkach …, …, … i … należy stwierdzić, że dostawa Budynku i Budowli nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający nabył Grunt 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 2021 r. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego Budynki i Budowle były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT tj. stanowiły przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Po nabyciu Nieruchomości Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli. Wydatki te nie przekroczyły do dnia Sprzedaży 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i poszczególnych Budowli).

Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku 2 i Budowli 2 upłynął okres dłuższy niż 2 lata, gdyż sprzedaż miała miejsce 28 kwietnia 2023 r.

Zatem dostawa Budynku 2 oraz Budowli 2 znajdujących się na działkach …, …, … i … będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro dostawa Budynku 2 oraz Budowli 2 będzie objęta zwolnieniem uregulowanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa Gruntu 2 – gruntu działek nr …, …, … i …, na których Budynek 2 i Budowle 2 są posadowione również będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Jednocześnie skoro dostawa Budynku 2 oraz Budowli 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, to Sprzedający oraz Nabywca będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy mogli zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy.

Jak wynika z opisu sprawy Zbywca i Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie.

W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynku 2 i Budowli 2 podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT dla Budynku 2 i Budowli 2. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu działek nr …, …, … i …, na których Budynek 2 oraz Budowle 2 są posadowione również była opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej dla Budynku 2 i Budowli 2.

Podsumowując dostawa Nieruchomości 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się z kolei do dostawy Budynków 3 oraz Budowli 3 posadowionych na działce nr … należy stwierdzić, że dostawa tych Budynków i Budowli nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający nabył Grunt 3 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 2021 r. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego Budynki i Budowle były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT - tj. stanowiły przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Po nabyciu Nieruchomości Zbywca ponosił wprawdzie wydatki na Budynków i Budowli. Wydatki te nie przekroczyły do dnia Sprzedaży 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i poszczególnych Budowli.

Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynków 3 i Budowli 3 upłynął okres dłuższy niż 2 lata bowiem sprzedaż miała miejsce 28 kwietnia 2023 r.

Zatem dostawa Budynków 3 oraz Budowli 3 znajdujących się na działce nr … korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro dostawa Budynków 3 oraz Budowli 3 korzystała ze zwolnienia uregulowanego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr …, na której Budynki 3 oraz Budowle 3 są posadowione również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Jednocześnie skoro dostawa Budynków 3 oraz Budowli 3 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, to Sprzedający oraz Nabywca będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy mogli zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy.

Wskazali Państwo w opisie sprawy, że Zbywca i Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie.

W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynków 3 i Budowli 3 podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT dla Budynków 3 i Budowli 3. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr …, na której Budynki 3 oraz Budowle 3 są posadowione również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla Budynków 3 i Budowli 3.

Podsumowując dostawa Nieruchomości 3 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem Państwa stanowisko, że dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT, oceniane całościowo jest prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą prawa do obniżenia przez Kupującego podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Nabywca nabył Nieruchomości i pozostałe Przenoszone Elementy z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmie wchodzących w ich skład powierzchni. Podali Państwo, że usługi komercyjnego wynajmu Nieruchomości są świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajduje do nich stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT).

Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisu sprawy podanego przez Zainteresowanych. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisu sprawy.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.