Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-979/12-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-01-21
Teza: Czy opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokali mieszkalnych winny być traktowane jako sprzedaż zwolniona, czy też czynności te jako odszkodowanie nie podlegają ustawie o VAT i nie są brane pod uwagę do liczenia proporcji, zgodnie z art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: korzystanie-korzystanie bezumowne; lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości; odszkodowania; podatek-podatek naliczony; proporcja
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2012 r. (data wpływu 22 października 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2013 r. (data wpływu 7 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat związanych z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych uzyskanych do momentu wniesienia pozwu przeciwko użytkownikom lokali oraz uwzględnienia ich w proporcji sprzedaży,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat związanych z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych uzyskanych od momentu wniesienia pozwu przeciwko użytkownikom lokali oraz uwzględnienia ich w proporcji sprzedaży.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat związanych z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych oraz uwzględnienia ich w proporcji sprzedaży. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 stycznia 2013 r. o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarządza własnymi zasobami mieszkaniowymi i niemieszkaniowymi, administruje nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi będącymi własnością Gminy Miasta oraz jest zarządem wspólnot mieszkaniowych i właścicielem części mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

W wykonywanej przez Spółkę działalności występują przypadki tzw. bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. Przypadki takie polegają na korzystaniu przez najemców z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, niezależnie od tego czy umowa została wypowiedziana czy też upłynął termin, na który była zawarta. W takiej sytuacji dotychczasowi najemcy nie opuszczają lokalu, lecz w dalszym ciągu korzystają z objętej w posiadanie rzeczy oraz są obciążani opłatami za zużyte przez nich media.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby bezumownie zajmującej lokal, odszkodowania uzupełniającego.

W uzupełnieniu z dnia 4 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  W stosunku do mieszkańców, którzy bezumownie korzystają z lokali mieszkalnych w zdecydowanej większości przypadków Spółka podejmuje działania mające na celu ich sądową eksmisję. Zawierane są również z dłużnikami porozumienia regulujące w swej treści terminy oraz wysokość spłaty długu w ratach oraz warunki płatności odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Występują również przypadki zawieszania działań eksmisyjnych poprzez niekierowanie wyroków sądu do realizacji przez komornika. W sytuacji gdy dłużnicy Spółki regularnie płacą odszkodowanie przez okres minimum sześciu miesięcy z wyżej wymienionego tytułu, istnieje możliwość „przywrócenia tytułu prawnego” poprzez zawarcie nowej umowy najmu.
2.  Przedmiotowe lokale wykorzystywane są wyłącznie w celach mieszkaniowych.
3.  Spółka podejmuje również działania w sprawie dobrowolnego zdania lokali mieszkalnych lub też działania opisane w pkt 1.
4.  Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonuje czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz zwolnione od podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokali mieszkalnych winny być traktowane jako sprzedaż zwolniona, czy też czynności te jako odszkodowanie nie podlegają ustawie o VAT i nie są brane pod uwagę do liczenia proporcji, zgodnie z art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego winny być traktowane jako sprzedaż zwolniona i wysokość tych obciążeń powinna mieć swoje odzwierciedlenie w deklaracjach VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat związanych z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych uzyskanych do momentu wniesienia pozwu przeciwko użytkownikom lokali oraz uwzględnienia ich w proporcji sprzedaży,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat związanych z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych uzyskanych od momentu wniesienia pozwu przeciwko użytkownikom lokali oraz uwzględnienia ich w proporcji sprzedaży.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy, podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Taki szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), dalej k.c.

W świetle art. 353 § 2 k.c., świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.

Natomiast kwestię bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują również przepisy k.c.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W oparciu natomiast o art. 225 cyt. k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, iż w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 k.c., przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym.

W myśl powołanego wyżej art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 k.c., posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Zauważyć należy, iż z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą. Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu, bądź wystąpienie przez jego właściciela na drogę sądową.

W sytuacji zatem, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca (dzierżawca) nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący (wydzierżawiający) dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym (wydzierżawiającym) i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu lub dzierżawy – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Zatem, stwierdzić należy, iż w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca zarządza własnymi m. in. zasobami mieszkaniowymi, administruje nieruchomościami mieszkalnymi oraz jest zarządem wspólnot mieszkaniowych i właścicielem części mieszkań w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

W wykonywanej przez Spółkę działalności występują przypadki tzw. bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe lokale wykorzystywane są wyłącznie w celach mieszkaniowych. Przypadki takie polegają na korzystaniu przez najemców z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, niezależnie od tego czy umowa została wypowiedziana czy też upłynął termin, na który była zawarta.

W stosunku do mieszkańców, którzy bezumownie korzystają z lokali mieszkalnych w zdecydowanej większości przypadków Spółka podejmuje działania mające na celu ich sądową eksmisję. Zawierane są również z dłużnikami porozumienia regulujące w swej treści terminy oraz wysokość spłaty długu w ratach oraz warunki płatności odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Występują również przypadki zawieszania działań eksmisyjnych poprzez niekierowanie wyroków sądu do realizacji przez komornika. W sytuacji gdy dłużnicy Spółki regularnie płacą odszkodowanie przez okres minimum sześciu miesięcy z wyżej wymienionego tytułu, istnieje możliwość „przywrócenia tytułu prawnego” poprzez zawarcie nowej umowy najmu. Ponadto, Spółka podejmuje działania w sprawie dobrowolnego zdania lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca wskazuje, iż wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby bezumownie zajmującej lokal, odszkodowania uzupełniającego.

Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonuje czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz zwolnione od podatku.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT opłat związanych z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych oraz uwzględnienia ich w proporcji sprzedaży.

Jak wynika z treści wniosku w przedmiotowej sprawie odnośnie najemców bezumownie korzystających z lokali mieszkalnych, Wnioskodawca zawiera porozumienia regulujące w swej treści terminy oraz wysokość spłaty długu w ratach, a także warunki płatności odszkodowania. Innym rodzajem działań jakie Spółka podejmuje, są działania mające na celu dobrowolne zdanie przedmiotowych lokali mieszkalnych.

Zatem, w tej sytuacji występują porozumienia wyrażające wolę zawarcia umów i w rezultacie mamy do czynienia ze świadczeniem czynności w ich ramach.

Co prawda, pomiędzy stronami brak jest porozumienia wyrażającego wolę świadczenia usługi najmu, niemniej jednak Wnioskodawca nie powziął jakichkolwiek czynności mających na celu odzyskanie lokali mieszkalnych. Zatem, w tym stanie rzeczy, mamy do czynienia z „dorozumianym przedłużeniem umowy”. Przemawia za tym fakt, iż pomimo wypowiedzenia umów najemcy w dalszym ciągu nie opuszczają lokali mieszkalnych, a następnie obciążani są opłatami za bezumowne korzystanie z ww. lokali. Tym samym uznać należy, iż spełnione zostały przesłanki pozwalające potraktować otrzymane kwoty za podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i stanowiące wynagrodzenie z tytułu świadczonej usługi.

W świetle powyższego, korzystanie z lokali mieszkalnych Wnioskodawcy bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej – spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, jak wskazuje treść wniosku Wnioskodawca w większości przypadków podejmuje działania mające na celu sądową eksmisję mieszkańców bezumownie korzystających z lokali mieszkalnych. Występują również przypadki zawieszania działań eksmisyjnych poprzez niekierowanie wyroków sądu do realizacji przez komornika. W sytuacji gdy dłużnicy Spółki regularnie płacą odszkodowanie przez okres minimum sześciu miesięcy z wyżej wymienionego tytułu, istnieje możliwość „przywrócenia tytułu prawnego” poprzez zawarcie nowej umowy najmu.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż od momentu skierowania przez Wnioskodawcę sprawy na drogę postępowania sądowego, poprzez złożenie pozwu przeciwko najemcy przedmiotowego lokalu mieszkalnego, Zainteresowany wykaże brak woli do tolerowania stanu bezumownego korzystania z ww. lokalu. Zatem, Wnioskodawca w tej sytuacji uczyni starania o odzyskanie mieszkania, a tym samym zamanifestuje brak woli utrzymania istniejącego stanu. W tym przypadku nie mamy do czynienia z czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, bowiem otrzymane od użytkownika lokalu mieszkalnego kwoty mają na celu uzyskanie odszkodowania za określone straty lub nieuzyskanie określonych korzyści.

Tym samym, Wnioskodawca zażąda odszkodowania, które nie jest wymienione w art. 5 ustawy, określającym przedmiot opodatkowania.

Podkreślić należy, iż w przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności, właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego rzeczy. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z danej rzeczy. Zatem, wynagrodzenia otrzymanego od momentu złożenia pozwu do Sądu przeciwko użytkownikowi rzeczy nie będzie można traktować jako należności z tytułu świadczenia usługi. W takiej sytuacji, należność nakładana na dotychczasowego użytkownika, którą zobowiązany jest on uiścić w związku z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, stanowiąca w sensie cywilistycznym wynagrodzenie za poniesioną szkodę lub utracone korzyści, de facto stanowi uzyskanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W konsekwencji, stosunek łączący strony oraz otrzymane kwoty pieniężne nie zyskują zobowiązaniowego (usługowego) charakteru.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie korzystanie z lokalu mieszkalnego od momentu skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatku od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, w sytuacji opisanej we wniosku nie mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokali mieszkalnych do momentu skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i w tym przypadku otrzymane wynagrodzenie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast od momentu wniesienia pozwu przeciwko użytkownikom lokali mieszkalnych do sądu, wystąpi czynność bezumownego korzystania i w tej sytuacji otrzymana należność nie będzie podlegała przepisom ustawy, a tym samym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zaznacza się, iż zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jednocześnie zaznacza się, iż zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Z opisu sprawy wynika, iż Zainteresowany w prowadzonej działalności zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych. Przedmiotowe lokale – jak wskazał Wnioskodawca – są wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż usługa polegająca na udostępnianiu na podstawie umowy najmu lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, mieści się w katalogu czynności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, a zatem jest zwolniona od podatku VAT. Tym samym, otrzymane przez Wnioskodawcę wynagrodzenie z tytułu najmu ww. lokali, w sytuacji kiedy nie skierowano sprawy na drogę sądową, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W niniejszej sprawie Zainteresowany ma wątpliwości odnośnie uwzględnienia obrotu uzyskanego w związku z najmem lokali mieszkalnych w obliczeniu proporcji sprzedaży, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.

Jak wynika z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i ust. 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego, na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przypadku, gdy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami w związku, z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i z czynnościami w związku, z którymi takie prawo nie przysługuje, zastosowanie znajdą przepisy art. 90 ustawy.

Na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

W myśl przepisu art. 90 ust. 3 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

W świetle art. 90 ust. 4 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Zatem, dokonując analizy cyt. wyżej przepisów stwierdzić należy, iż na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy.

Ponadto należy podkreślić, iż jak wynika z powyższych przepisów czynności pozostające poza zakresem działania ustawy o podatku od towarów i usług, nie mają wpływu na ustalenie proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy, bowiem nie stanowią obrotu w rozumieniu ustawy.

Zatem, otrzymanych przez Zainteresowanego należności z tytułu bezumownego korzystania z lokali mieszkalnych, które nie podlegają przepisom ustawy, a tym samym opodatkowaniu podatkiem VAT, nie należy uwzględniać w obliczaniu proporcji sprzedaży.

Natomiast uzyskany obrót z tytułu świadczenia usług polegających na udostępnianiu na podstawie umów najmu lokali mieszkalnych, który korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Wnioskodawca winien uwzględnić przy obliczaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.