Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1088/12-4/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-02-12
Teza: Sprzedaż opisanego budynku i przynależnych budowli wraz z gruntem, na którym znajduje się budynek i budowle podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 29.10.2012 r. (data wpływu 02.11.2012 r.) – uzupełnionym w dniu 14.01.2013r. pismem z dnia 11.01.2013r. (data wpływu 17.01.2013r.) na wezwanie Organu z dnia 19.12.2012r. (doręczone 07.01.2013r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku zastosowania w sprawie art. 6 pkt 1 ustawy i uznania opisanej transakcji jako sprzedaż poszczególnych składników przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku VAT transakcji zbycia budynku magazynowo-biurowego – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania stawką podstawową sprzedaży nieruchomości w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dotyczącego budynku - **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku transakcji zbycia pozostałych instalacji oraz naniesień służących prawidłowemu funkcjonowaniu budynku oraz uznania ich za zasiedlone – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.11.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek uzupełniony został w dniu 14.01.2013r. pismem z dnia 11.01.2013r. (data wpływu 17.01.2013r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 19.12.2012r. (doręczone 07.01.2013r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka (dalej: „Zbywca” lub „Spółka”) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka planuje przeprowadzić Transakcję, której przedmiotem będzie Nieruchomość (Transakcja i Nieruchomość są zdefiniowane poniżej). Zbywca planuje sprzedać Nieruchomość na rzecz Nabywcy, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą w Polsce. Planowane zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi za wynagrodzeniem. Zbywca planuje przeprowadzić Transakcję nie wcześniej niż w grudniu 2012r. Zbywca jest właścicielem 4 sąsiadujących ze sobą działek gruntu o numerach ewidencyjnych 83/3, 84/8, 83/6 oraz 84/12, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako „Działki”). Wszystkie działki są Działkami zabudowanymi. Na Działkach znajduje się budynek magazynowo-biurowy wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, ogrodzenie) oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej jako: „Budynek”). Budynek jest częściowo posadowiony na działkach stanowiących własność podmiotów trzecich. Zbywca zawarł umowy dzierżawy gruntu w odniesieniu do niektórych z tych działek, podczas gdy pozostałe działki należące do podmiotów trzecich, na których stoi Budynek nie są przedmiotem pisemnych umów pomiędzy ich właścicielami a Zbywcą. W odniesieniu do niektórych z tych działek (tj. działek na których posadowiony jest budynek, a które nie są własnością Zbywcy) prowadzone są negocjacje w celu ustanowienia służebności budynkowej na rzecz każdoczesnego właściciela Budynku.

Poza Budynkiem, na Działkach znajdują się inne naniesienia, tj.:

*   podziemny zbiornik wody deszczowej,
*   ogrodzenie,
*   zbiornik retencyjny,
*   stacja transformatorowa,
*   chodnik,
*   mury oporowe,
*   słup reklamowy,
*   wiata stalowa,
*   droga
*   parking,
*   infrastruktura elektryczna,
*   infrastruktura gazowa
*   infrastruktura wodociągowo — ściekowa.

Działki wraz z Budynkiem, infrastrukturą oraz innymi naniesieniami, będącymi własnością Zbywcy, dalej będą określane jako: „Nieruchomość”. Ponadto, Zbywca jest właścicielem 2 sąsiadujących ze sobą działek o numerach ewidencyjnych 83/7 oraz 84/13. W/w działki nie będą przedmiotem Transakcji. W konsekwencji, zasady opodatkowania VAT sprzedaży tych działek nie są przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (działki te zostaną zbyte na rzecz innego podmiotu niż Nabywca - przed lub po Transakcji).

Dodatkowo, na Nieruchomości obecnie znajduje się jeszcze stacja transformatorowa. Stacja ta jest wykorzystywana wyłącznie przez podmiot trzeci będący właścicielem jednej z działek sąsiadujących z Nieruchomością. Zgodnie z planami Zbywcy, przed dokonaniem Transakcji stacja zostanie rozmontowana i przeniesiona na działkę podmiotu trzeciego wykorzystującego stację (na jego koszt). Budynek oraz instalacje i naniesienia posadowione na Działkach zostały wybudowane przez podmioty trzecie działające na zlecenie Zbywcy. Budowa została zakończona w 2010 r., a 6 sierpnia 2010 r., Zbywca wprowadził Budynek oraz niektóre instalacje oraz elementy infrastruktury do rejestru środków trwałych. Jednakże, nie wszystkie elementy instalacji oraz infrastruktury wymienione wyżej zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych Zbywcy. Zbywca nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości od czasu zakończenia procesu budowy w 2010 r. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Zbywca wynajął podmiotowi trzeciemu Budynek znajdujący się na Nieruchomości. Umowa najmu pomiędzy Zbywcą a najemcą została zawarta w grudniu 2009 r., zaś Budynek został wydany przez Zbywcę najemcy do użytkowania w październiku 2010 r. natomiast czynsz najmu pobierany jest od listopada 2010 r. Z uwagi na fakt, iż umowa najmu została zawarta przed wybudowaniem Budynku, powierzchnia Budynku, w oparciu o którą kalkulowany jest czynsz z tytułu najmu jest nieznacznie większa niż powierzchnia Budynku wskazana w umowie najmu. Zbywca pragnie jednak podkreślić, iż najemca reguluje czynsz od całej powierzchni Budynku będącego przedmiotem najmu. Najemcy przysługuje wyłączne prawo do korzystania z całej powierzchni Budynku będącego przedmiotem najmu. Ponadto, na mocy umowy najmu najemca ma prawo - bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów - do wyłącznego korzystania z określonej liczby miejsc parkingowych położonych obok Budynku. Zlokalizowane na Działkach instalacje oraz infrastruktura, które mają być przedmiotem Transakcji (poza wskazaną powyżej stacją transformatorową) są wykorzystywane w celu zapewnienia poprawnego funkcjonowania Budynku. Począwszy od października 2009 r., na mocy protokołu przekazania, najemcy przysługiwało prawo wstępu do Budynku (który wówczas był w trakcie budowy) w celu dokonywania w nim prac wykończeniowych oraz budowlanych mających na celu dostosowanie Budynku do charakteru działalności prowadzonej w nim przez najemcę. Czynsz wynikający z umowy najmu był przez najemcę regulowany począwszy od listopada 2010 r., jednakże za okres od października 2009 r. do listopada 2010 r. najemca był obciążany przez Zbywcę kosztami związanymi z możliwością wstępu najemcy do Budynku. Najemca dokonał szeregu ulepszeń Nieruchomości mających na celu dostosowanie Budynku do podwyższonych standardów związanych ze zrównoważonym ekologicznym budownictwem (green-builiding), obejmujące m.in. systemy pozwalające na wykorzystanie wody deszczowej, systemy solarne, dodatkowe systemu ochrony przeciwpożarowej, jak również umieścił w Budynku szereg maszyn. Część z tych ulepszeń została wykonana przed rozpoczęciem najmu w 2010 r. Zgodnie z urnową najmu, Najemca jest obowiązany po jej rozwiązaniu usunąć ulepszenia dokonane w Budynku (chyba, że strony umowy najmu postanowią odmiennie). Zbywca wyraził już zgodę w umowie najmu, aby część zmian dokonanych przez najemcę pozostała w Budynku. Ponadto, zgodnie z postanowieniami umowy najmu, najemca nie otrzyma zwrotu kosztów poniesionych przez niego w związku z dokonanymi zmianami oraz ulepszeniami Budynku. Zbywca nie uwzględnił prac wykonanych przez najemcę przed oraz po zakończeniu budowy Budynku jako zwiększenia wartości początkowej Budynku ani jako ulepszenia środków trwałych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. W szczególności, Zbywca nie posiada wiedzy o wartości prac i ulepszeń dokonanych przez najemcę w Budynku. W 2012 r. prawa oraz obowiązki wynikające z umowy najmu zostały przeniesione z dotychczasowego najemcy na nowy podmiot. W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy w zakresie:

*   zarządzania nieruchomością,
*   serwisu terenów zewnętrznych i odśnieżania;
*   dostawy mediów (dostawy gazu ziemnego, a także zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych);
*   przeglądów konserwacyjnych klap dymowych;
*   konserwacji instalacji tryskaczowej i hydrantowej;
*   konserwacji bram i doków;
*   konserwacji instalacji gaśniczej i systemu sterowania;
*   odśnieżania dachu;
*   obsługi technicznej;
*   obsługi technicznej i przeglądów technicznych wind;
*   serwisu i naprawy dachu;

Zbywca w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania korzysta także z:

*   usług księgowych,

*   najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby,

*   usług prowadzenia kont bankowych.

Na Działkach została ustanowiona hipoteka w celu zabezpieczenia zobowiązań udziałowców Zbywcy. Stosowny wniosek o wykreślenie hipoteki zostanie złożony przed lub bezpośrednio po dokonaniu Transakcji.

Zbywca wybudował Budynek oraz instalacje i elementy infrastruktury w celu wykorzystywania ich na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, tj. wynajmu Nieruchomości. Zbywca planuje sprzedać Nieruchomość na rzecz Nabywcy, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (planowana sprzedaż jest przywoływana jako: „Transakcja”). Nabywcą Nieruchomości nie będzie podmiot będący uprzednim ani obecnym najemcą Nieruchomości. Planowane zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi za wynagrodzeniem. Zbywca planuje przeprowadzić Transakcję nie wcześniej niż w grudniu 2012 r. W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości (tj. Działek, Budynku, jak również elementów infrastruktury oraz instalacji znajdujących się na Działkach). Ponadto wskutek Transakcji następujące elementy, ściśle związane z Nieruchomością, zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu Budynku (która przechodzi ze Zbywcy na Nabywcę z mocy prawa);
*   prawa z gwarancji stanowiących zabezpieczenie prawidłowego wykonywania obowiązków najemcy spoczywających na nim zgodnie z umowami najmu;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów dzierżawy działek które nie są własnością Zbywcy, a na których częściowo jest posadowiony Budynek;
*   służebności związane z Działkami;
*   prawa z gwarancji jakości lub rękojmi związane z budową Budynku;
*   prawa autorskie do projektów budowlanych związanych z Budynkiem

Jednocześnie zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę:

*   wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, przedmiotowe umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, zaś po Transakcji obowiązek zapewnienia odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Nabywcy. Nabywca może zawrzeć umowy z podmiotami świadczącymi w chwili obecnej usługi na rzecz Zbywcy, jak również może się zdarzyć, iż część umów zawartych z tymi podmiotami przez Zbywcę zostanie przeniesiona na Nabywcę;
*   umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej;
*   należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją);
*   rachunków bankowych;
*   środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy;
*   zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek);
*   nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy;
*   ksiąg Zbywcy;
*   know-how Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie pomiędzy Zbywcą a Nabywcą zakładu pracy Zbywcy. Zbywca w ramach kontynuowania działalności po Transakcji będzie w szczególności spłacał zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nieprzenoszonych na Nabywcę (do ich ewentualnego rozwiązania). Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zbycia Nieruchomości zostanie sformułowane z perspektywy Nabywcy. Jego celem będzie m.in. potwierdzenie, że Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu Transakcji.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Spółka wskazała, iż instalacje oraz infrastruktura zlokalizowane na nieruchomości opisanej we Wniosku mają charakter pomocniczy w stosunku do budynku magazynowo-biurowego, wspomagając i zapewniając jego prawidłowe funkcjonowanie i użytkowanie. Obiekty te służą jedynie zasadniczemu przedmiotowi umowy najmu (nie będąc wykorzystywane w inny sposób), tj. budynkowi, i w takim też celu zostały wzniesione. Mając na uwadze powyższe, przedmiotowe instalacje oraz infrastruktura dzielą los budynku magazynowo - biurowego i nie mogą być rozpatrywane w oderwaniu od niego.

W chwili obecnej budynek magazynowo-biurowy jest w całości wynajęty na rzecz jednego najemcy. Wprawdzie sposób zdefiniowania przedmiotu najmu w umowie najmu nie jest w pełni precyzyjny, jednak intencją stron (tj. Wnioskodawcy i najemcy) jest, aby najemca mógł korzystać nie tylko z budynku magazynowo - biurowego, ale również z całej infrastruktury znajdującej się na nieruchomości, tym bardziej, że jest to infrastruktura służąca zapewnieniu prawidłowego funkcjonowania budynku. Z praktycznego punktu widzenia nie byłoby możliwe zapewnienie pełnego korzystania z budynku magazynowo biurowego bez zapewnienia możliwości korzystania ze wskazanych instalacji i infrastruktury. W konsekwencji, mimo, że nie wynika to jednoznacznie z umowy najmu między Wnioskodawcą a najemcą, w ocenie Spółki, należy uznać, iż instalacje oraz infrastruktura zlokalizowane na nieruchomości opisanej we Wniosku są przedmiotem najmu (na podstawie tej umowy oraz konkludentnej woli stron tej umowy). Poza umową wskazaną powyżej, instalacje i naniesienia, po ich wybudowaniu, nie były przedmiotem odrębnych umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Spółka pragnie podkreślić, iż, jak wskazano powyżej, instalacje oraz infrastruktura zlokalizowane na Nieruchomości opisanej we Wniosku, służą zapewnieniu prawidłowego funkcjonowania budynku magazynowo-biurowego. W związku z tym, w ocenie Spółki instalacje oraz infrastruktura zlokalizowane na nieruchomości opisanej we Wniosku dzielą los budynku magazynowo — biurowego w zakresie sposobu użytkowania oraz daty wydania najemcy. Ponieważ nie jest to główny przedmiot zainteresowania Wnioskodawcy oraz najemcy kwestia korzystania z instalacji oraz infrastruktury zlokalizowanej na nieruchomości opisanej we Wniosku ma charakter dorozumiany i konkludentny. W konsekwencji, obiekty, o których mowa w Wezwaniu, nie były przedmiotem odrębnego oddania do użytkowania. Choć nie wynika to jednoznacznie z umowy między Wnioskodawcą a najemcą, należy uznać, że obiekty te zostały oddane do użytkowania w ramach umowy najmu (zawartej z najemcą w grudniu 2009 r.) w chwili wydania do użytkowania budynku magazynowo - biurowego najemcy. Jak Spółka wskazała we Wniosku, przedmiot umowy najmu wydany został najemcy do użytkowania w październiku 2010 r.

Jak wskazano we Wniosku budowa Budynku, instalacji oraz innych elementów infrastruktury była prowadzona w celu wykorzystania ich na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, tj. wynajmu Nieruchomości. W konsekwencji, Spółka odliczała podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową tych obiektów. Zdaniem Spółki, Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę budynku oraz pozostałych naniesień i infrastruktury będących przedmiotem transakcji. Co jednak istotne, zdaniem Spółki twierdzenie to jest wypowiedzią w zakresie wykładni prawa i oceny prawnej określonych zdarzeń i jako takie nie stanowi elementu opisu zdarzenia przyszłego wniosku. Prawidłowość tego stanowiska (czyli prawidłowość wypowiedzi wnioskodawcy odnośnie prawa) powinna być przedmiotem oceny organu udzielającego interpretacji. Ocena ta stanowi bowiem element odpowiedzi na pytanie odnośnie wykładni prawa stanowiącą istotę interpretacji, o którą wnosi Spółka. Spółka pragnie podkreślić, iż w jej ocenie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Transakcja zbycia Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i w sytuacji gdy Zbywca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przedmiotowa Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja zbycia Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Jednakże, w sytuacji, gdy Zbywca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przedmiotowa Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko:

1.  Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości przez Zbywcę będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowane zbycie Nieruchomości zostanie przeprowadzone za wynagrodzeniem należy uznać, że Transakcja będzie mieściła się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto — zdaniem Spółki — Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca powyższe stanowisko.

1.1. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.1.1. Odwołanie na potrzeby definiowania przedsiębiorstwa dla celów VAT do definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie i judykaturze prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż — dla celów podatku VAT — pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zbywcy nie można uznać, że przedmiotem Transakcji będzie przedsiębiorstwo. W ocenie Spółki, Nieruchomość razem z przejmowanymi przez Nabywcę tylko niektórymi składnikami majątku immanentnie związanymi z Nieruchomością Zbywcy nie będzie stanowić bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. W ocenie Zbywcy przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Przedmiot Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, która jest również przyjmowana na gruncie Ustawy o VAT. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Z perspektywy przedsiębiorstwa Zbywcy przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość oraz niektóre prawa nierozerwalnie z nią związane. Warto również zwrócić uwagę, że z perspektywy prawa cywilnego przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa Zbywcy, choćby dlatego, że w planowanej umowie sprzedaży nie będą wymieniane elementy, które mają być wyłączone spod zakresu Transakcji - będą natomiast wymienione jedynie elementy, które mają być objęte zakresem Transakcji. Jest to uwaga istotna z perspektywy regulacji art. 55² Kodeksu cywilnego.

1.1.2. Odwołanie do stanowiska organów podatkowych i sądów administracyjnych

Stanowisko Zbywcy, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą stanowić przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Spółki konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku), (która — co należy zaznaczyć była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z interpretacji Ministra Finansów można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem — jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego — w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wierzytelności ani zobowiązań Zbywcy, jak również, co do zasady, umów związanych z działalnością Budynku.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa powoduje uznanie, iż Transakcja nie może zostać potraktowana jako niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 sierpnia 2012 r., (nr IPPP2/443-611/12-2/BH), w której organ ten stwierdził, iż: „do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.”

Także Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 1471/DC/436/3/06/HB), w wydanej przez siebie interpretacji zajął stanowisko, iż „ze względu na objęcie (\`(...)\`) transakcją sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podobne stanowisko przedstawił również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008 r. (nr IPPPI/443- 1637/08-3/MPe) stwierdzając, iż „skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo, gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Z kolei Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w postanowieniu z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 1472/SPC/436-39/06/PK) stwierdził, iż „jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako niezbędny element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podobnie zauważył Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z dnia 1 lipca 2005 r. (nr PP/443-59-1-GK/05), w której wskazał, że w związku z tym, że spółka nie zbyła ksiąg handlowych i nazwy przedsiębiorstwa, nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące uznanie, iż dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Stanowisko to Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego wyraził również w interpretacji z dnia 25 kwietnia 2007 r. (nr PP/443-18-1-BS/07).

W tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok NSA z dnia 6.10.1995r., sygn.: S.A/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy.

Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z gwarancjami budowlanymi. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań — w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know—how. Ponadto, w ramach Transakcji nie przejdzie na Nabywcę nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, a także prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, w którym zarejestrowana jest siedziba Spółki. Składniki przedsiębiorstwa Zbywcy, które będą przedmiotem Transakcji oraz te, które nie będą objęte Transakcją zostały przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z Transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z obecnie obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym umowy o zarządzanie, umów z dostawcami mediów itd.). Po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynku, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W zależności od warunków rynkowych Nabywca może również po Transakcji dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu. Zdaniem Spółki, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

1.1.3. Przesłanka związku organizacyjnego składników przedsiębiorstwa oraz możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot Transakcji,

Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa (na gruncie prawa cywilnego) oraz akcentowana na gruncie wykładni pojęcia „przedsiębiorstwa” użytego w art. 6 Ustawy o VAT dla celów podatku VAT i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22.01.1997r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r., sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można zdaniem Zbywcy — uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał cech zorganizowania wystarczającego, aby w oparciu jedynie o przedmiot Transakcji mogła być prowadzona działalność gospodarcza. W oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Zbywcy nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Zbywcę jak i Nabywcę. Powyższe wiąże się z faktem, iż przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności składniki konieczne do samodzielnego funkcjonowania przedsiębiorstwa takie jak:

*   nazwa
*   siedziba
*   księgi
*   środki pieniężne
*   zasoby własne lub umowy z podmiotami trzecimi umożliwiające prowadzenie rozliczeń księgowo- podatkowych.

Ponadto przedmiot Transakcji jest niewystarczający, do tego aby był uznany za samodzielne przedsiębiorstwo. W szczególności, do prowadzenia samodzielnej działalności w zakresie wynajmu oprócz posiadania Nieruchomości oraz umów najmu konieczne jest posiadanie:

*   rachunku bankowego, za pomocą którego będą prowadzone rozliczenia
*   zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zaopatrzenie Nieruchomości w media (między innymi wodę i energię elektryczną)
*   zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zapewnienie zarządzania Nieruchomością
*   wiedzy (know-how) z zakresu prowadzenia działalności w branży wynajmu nieruchomości komercyjnych.

Jak wskazano powyżej powyższe elementy obiektywnie niezbędne do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości komercyjnych nie będą przedmiotem Transakcji.

Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować (nie można prowadzić za pomocą Nieruchomości działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni) nie można jej uznać za samodzielne przedsiębiorstwo ani nie można jej przypisać waloru zorganizowania niezbędnego dla przedsiębiorstwa. Tymczasem właśnie kryterium samodzielności funkcjonalnej uznawane jest w orzecznictwie i literaturze za decydujące dla uznania aktywów za przedsiębiorstwo.

Wskazać można w tym miejscu w szczególności na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000r. sygn. akt I CKN 850/98, w którym stwierdzono, że „Ocena czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.”

Jeszcze bardziej rygorystyczne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008r. nr IPPP2/443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.

Analogicznie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1 167/09-3/MM), wskazał, że: „ art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (\`(...)\`) ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Mimo znacznej wartości zbywanych składników majątku, zdaniem Spółki, nie ma również uzasadnienia twierdzenie, iż transfer poszczególnych elementów przedsiębiorstwa mógłby stanowić podstawę do tego, aby uznać, iż faktycznie nastąpiła sprzedaż całego przedsiębiorstwa ze względu na znaczną wartość tych elementów w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Takie stanowisko zajmuje również NSA w wyroku z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94. Potwierdza to również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 1997 r., sygn. III CKN 28/96. W opisanym zaś w niniejszym wniosku przypadku Nieruchomość takiej całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym nie stanowi. Specyfika przedmiotów obrotu na rynku nieruchomości (budynki) sprawia, iż mają one znaczną wartość w stosunku do wartości przedsiębiorstw działających na tym rynku, co jednakże nie zmienia ich charakteru jako produktu.

Podsumowując, przedmiot analizowanej Transakcji nie będzie mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo ani w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zatem Transakcja zbycia (sprzedaży) Nieruchomości nie podlega wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Przedmiotem Transakcji będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa Zbywcy pozostaną jego własnością.

Pod względem przydatności do samodzielnego prowadzenia działalności przedmiot Transakcji podobny jest np. do samochodu, oddanego w najem. Nie budzi wątpliwości, że w przypadku sprzedaży takiego samochodu, kwestia „zbycia przedsiębiorstwa” nie byłaby rozpatrywana. Podstawowa różnica przedmiotowa między zbyciem Nieruchomości a zbyciem przytoczonego przykładowego samochodu sprowadza się do różnicy w skali transakcji i wartości obu tych składników majątku. Jednak np. różnica w wartości nie może być traktowana jako kryterium kwalifikujące określony przedmiot jako przedsiębiorstwo lub zwykły towar.

1.2. Transakcja zbycia „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Zdaniem Spółki składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT — przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości, będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W świetle powołanych interpretacji indywidualnych Ministra Finansów, wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Spółki zbywana Nieruchomość będąca składnikiem majątku Spółki nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot Transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została w żaden sposób wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym w ocenie Spółki nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym brak jest u Zbywcy odpowiedniego przyporządkowania i ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych do składników majątku zbywanych w ramach Transakcji. W związku z tym nie jest możliwe oddzielenie finansów Zbywcy od finansów zbywanej w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomości. Tym samym, nie jest możliwe przypisanie kosztów oraz należności i zobowiązań do ww. masy majątkowej. Ponadto, ze zbywanej masy majątkowej wyłączone są zobowiązania i należności Zbywcy. W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Spółki, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość zbywana w ramach Transakcji nie jest wyodrębniona funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot. Podsumowując, w opisanym zdarzeniu przyszłym nastąpi jedynie przeniesienie własności wybranych składników majątkowych. Ich charakter nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Nie posiadają one samodzielnego charakteru oraz nie są pewną wydzieloną organizacyjnie masą umożliwiającą prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji należy uznać, iż Nieruchomość, której własność jest przenoszona w ramach Transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania. Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, zdaniem Spółki, zbywane przez nią składniki majątku nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez Wnioskodawcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie.” Podsumowując - zdaniem Spółki - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności nie podlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

1.  Podstawy do zastosowania podstawowej stawki VAT w stosunku do Transakcji

Jak Spółka wskazała powyżej, w jej ocenie zbycie Nieruchomości przez Spółkę będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt, 1 ustawy o VAT i w tym kontekście należy ocenić jakiej stawce podlegała będzie ta dostawa.

Spółka pragnie zwrócić uwagę, że w jej ocenie pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT w stosunku do Nieruchomości już nastąpiło. Zgodnie z art. 2 pkt 14) ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem wynajem Budynku przez Spółkę na rzecz poprzedniego najemcy począwszy od listopada 2010 r. stanowił w ocenie Spółki pierwsze zasiedlenie Nieruchomości. Tym samym, zbycie Nieruchomości (Transakcja) nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od niego (jak wskazano powyżej Transakcja będzie przeprowadzona nie wcześniej niż w grudniu 2012 r.). Konsekwentnie, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości spełnia warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec wstępnej kwalifikacji Transakcji zbycia Nieruchomości jako zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony Transakcji zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez Zbywcę i Nabywcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości (zawierającego informacje określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT).

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   braku zastosowania w sprawie art. 6 pkt 1 ustawy i uznania opisanej transakcji jako sprzedaż poszczególnych składników przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku VAT transakcji zbycia budynku magazynowo-biurowego – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania stawką podstawową sprzedaży nieruchomości w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dotyczącego budynku - **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku transakcji zbycia pozostałych instalacji oraz naniesień służących prawidłowemu funkcjonowaniu budynku oraz uznania ich za zasiedlone – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przy czym stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ww. ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem aby ocenić, czy do czynności opisanej we wniosku znajdzie zastosowanie norma wynikająca z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT konieczne jest przeanalizowanie czy nabywane składniki majątku Zbywcy stanowią jego przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część tego przedsiębiorstwa.

Stosownie do przepisu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Użyte w powyższym, przepisie sformułowanie „w szczególności” oznacza, iż wymienione w pkt 1-9 składniki mają znaczenie decydujące dla uznania danego zespołu składników za przedsiębiorstwo. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.

Należy tu wskazać również art. 55² Kodeksu cywilnego, którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa Zbywcy w rozumieniu ww. definicji. Jak wynika bowiem z wniosku przedmiotem sprzedaży są działki gruntu wraz z posadowionym na nich budynkiem magazynowo-biurowym, przynależną infrastrukturą oraz innymi naniesieniami, a także prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu Budynku (która przechodzi ze Zbywcy na Nabywcę z mocy prawa); prawa z gwarancji stanowiących zabezpieczenie prawidłowego wykonywania obowiązków najemcy spoczywających na nim zgodnie z umowami najmu; prawa i obowiązki wynikające z umów dzierżawy działek które nie są własnością Zbywcy, a na których częściowo jest posadowiony Budynek; służebności związane z Działkami; prawa z gwarancji jakości lub rękojmi związane z budową Budynku; prawa autorskie do projektów budowlanych związanych z Budynkiem.

Natomiast przedmiotem transakcji nie będą m.in. należności Zbywcy (w tym ewentualne należności związane z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałe przed Transakcją); rachunki bankowe; środki pieniężne zdeponowane na rachunku Zbywcy; zobowiązania Zbywcy (w szczególności zobowiązania z tytułu pożyczek); nazwa przedsiębiorstwa; księgi; know-how Zbywcy.

Ponadto Spółka nie przeniesie na nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, przedmiotowe umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, zaś po Transakcji obowiązek zapewnienia odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Nabywcy. Nie zostaną również przeniesione umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych i najmu powierzchni biurowej;

Jak wynika z powyższego, Spółka dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55¹ Kodeksu cywilnego, takich jak nazwa przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, należności, zobowiązań i środków pieniężnych Zbywcy.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W rozumieniu powyższych regulacji prawnych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, spełniać powinien następujące warunki:

*   musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten powinien być organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

Zatem nie wystarczy zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi ona odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze organizacyjnej podatnika, np. jako oddział, wydział, samodzielna jednostka organizacyjna. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Tą ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż składniki majątkowe będące przedmiotem opisanej we wniosku transakcji nie stanowią również zorganizowanej części przedsiębiorstwa Spółki w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wynika bowiem z wniosku, wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są finansowo i organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, ponadto przedmiotem transakcji nie są zobowiązania Spółki.

Tym samym w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - do sprzedaży przedmiotowych składników majątkowych przez Spółkę mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania poszczególnych składników majątkowych i niemajątkowych.

Stanowisko Spółki w powyższym zakresie należało zatem uznać za prawidłowe.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy mieści się w definicji sprzedaży.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, stosując stawki obniżone oraz zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym powyższe wykluczenie doznaje ograniczenia, gdyż dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia również może korzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i równocześnie dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powołaną definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika więc, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać m.in. umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy.

Jak wynika z wniosku budowa przedmiotowego Budynku oraz instalacji i naniesień została zakończona w 2010r. Spółka zawarła umowę najmu całego budynku w grudniu 2009r., zaś Budynek został wydany najemcy do użytkowania w październiku 2010r. Czynsz najmu pobierany jest od listopada 2010r. Przeprowadzenie opisanej transakcji Spółka planuje nie wcześniej niż w grudniu 2012r.

Mając zatem na uwadze powołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia ww. budynku. Został on bowiem oddany do użytkowania na podstawie umowy najmu. Ponadto jego dostawa zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa przedmiotowego Budynku korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Spółki w powyższej kwestii jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do innych budowli znajdujących się na zbywanej nieruchomości – będących przedmiotem opisanej transakcji, należy zauważyć, że – jak wynika z wniosku oraz jego uzupełnienia – nie były one przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź podobnych. Spółka wskazała, iż przedmiotem umowy najmu był budynek magazynowo-biurowy, natomiast intencją stron było również, aby najemca mógł korzystać z pozostałych budowli i naniesień znajdujących się na nieruchomości. Z zawartej umowy dotyczącej najmu budynku nie wynika jednak jednoznacznie, że poza budynkiem, do użytkowania oddane zostały najemcy również pozostałe budowle i naniesienia. Na podstawie powyższych okoliczności należy uznać, iż nie były one przedmiotem umowy najmu zawartej przez Spółkę. Jak wynika bowiem z cyt. definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, budowle, budynki lub ich części muszą być oddane do używania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.

Mając zatem na uwadze powołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia ww. budowli. Zatem ich sprzedaż planowana przez Spółkę nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa przedmiotowych budowli nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Spółki w powyższej kwestii należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Ponieważ sprzedaż tych budowli - jak wyżej wskazano - nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, co uniemożliwi zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 rozważyć należy możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być obie powyższe przesłanki.

Jak wynika z treści wniosku, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy budowie przedmiotowego Budynku oraz budowli przynależnych. Tym samym nie został spełniony warunek zastosowania zwolnienia od podatku VAT wymieniony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należy stwierdzić, że do sprzedaży pozostałych budowli i naniesień nie ma również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zatem ich dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Podsumowując, dostawa budynku magazynowo-biurowego korzysta ze zwolnienia od podatku VAT jako dostawa zasiedlonych budowli dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, natomiast dostawa pozostałych budowli znajdujących się na nieruchomości podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.

Zgodnie jednak z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu powyższych warunków dostawca nieruchomości lub jej części może z niego zrezygnować.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że zarówno Spółka jak i nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

W sytuacji zatem, gdy zarówno zbywający jak i nabywca przedmiotowego Budynku są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy zgodne oświadczenie, o wyborze opodatkowania sprzedaży budynku korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przedmiotowa dostawa również w tej części nie będzie korzystać ze zwolnienia i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.

Tym samym w analizowanej sprawie, w sytuacji wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania budynku, sprzedaż budynku magazynowo-biurowego oraz innych budowli przynależnych, znajdujących się na gruncie należącym do Zbywcy, podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.

Stanowisko Spółki w powyższej kwestii należało zatem uznać za prawidłowe.

Warto zauważyć, że, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

A zatem sprzedaż gruntów zabudowanych podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich lub ich części – w analizowanym przypadku (przy wyborze opcji opodatkowania dla budynku) ma zastosowanie stawka podatku VAT w wys. 23%.

Tym samym, w analizowanej sprawie sprzedaż opisanego budynku i przynależnych budowli wraz z gruntem, na którym znajduje się budynek i budowle podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Nadmienić również należy, że przedmiotem złożonego przez Spółkę wniosku nie była kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na budowę budynku oraz pozostałych budowli, w związku z powyższym kwestia ta nie mogła stanowić przedmiotu oceny prawnej dokonanej przez Organ w niniejszej interpretacji. Spółka wskazała w uzupełnieniu do wniosku, iż jej zdaniem przysługiwało jej takie prawo i dokonywała odliczeń, co zostało przez Organ uznane za okoliczność faktyczną przedmiotowej sprawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.