Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.119.2020.4.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-03
Teza: Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji obejmująca prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług to do opisanej sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budynek; działki; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 11 maja 2020 r. (data wpływu – 11 maja 2020 r.), uzupełnionym 28 kwietnia i 05 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami. Wniosek został uzupełniony 28 kwietnia 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 28 maja 2020 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.2.KS, 0111-KDIB2-3.4014.119.2020.3.BB wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 05 czerwca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: GmbH (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: spółka z o.o. (Sprzedający),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadząca działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału – D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce (dalej: „Kupujący”) rozważa nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości położonej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest w połowie 2020 r., choć nie można wykluczyć, że wydarzy się później (lecz w żadnym wypadku nie później niż do 31 sierpnia 2021 r.).

Opis Nieruchomości.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w W. obejmującej:

*   działkę gruntu, o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą oraz
*   część działki gruntu, o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (jeśli przeprowadzony zostanie podział tej działki opisany w dalszej części wniosku);
*   jeżeli w dniu Transakcji Sprzedający pozostanie użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze (…), stanowiącej część pasa drogi publicznej (dalej: „Działka Drogowa”), w ramach Transakcji zostanie ona również sprzedana Kupującemu. Obecnie Sprzedający podejmuje starania zmierzające do przeniesienia tytułu do Działki Drogowej na Miasto lub Skarb Państwa. W przypadku, w którym Sprzedającemu nie uda się przenieść tytułu do Działki Drogowej na Miasto lub Skarb Państwa, będzie ona stanowić część Transakcji i zostanie na niej ustanowiona służebność dostępu do drogi publicznej.

Działka (…) powstała po podziale działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), przy czym na dzień składania wniosku podział nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej.

Na mocy decyzji Prezydenta Miasta z 27 września 2019 r. Działka Drogowa została wyodrębniona w wyniku podziału działki ewidencyjnej (…).

Zgodnie natomiast z intencją Sprzedającego, działka (…) (powstała z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, przy czym podział ten na dzień składania wniosku nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej) zostanie podzielona w taki sposób, aby wydzielić z niej działkę gruntu zajętą przez część dalej zdefiniowanego Budynku („Nowa Działka”). Jeśli podział zostanie dokonany przed dokonaniem Transakcji, to prawo użytkowania wieczystego Nowej Działki wejdzie w skład Przedmiotu Transakcji (zdefiniowanego poniżej) i zostanie przeniesione na Kupującego, (ii) jeśli natomiast podział nie zostanie dokonany przed dokonaniem Transakcji, to Sprzedający ustanowi na rzecz Kupującego służebność gruntową na tej planowanej do wydzielenia Nowej Działce (tj. na fragmencie działki (…) odpowiadającym obrysowi Nowej Działki), przysługującą Kupującemu aż do dokonania podziału lub bezterminowo (jeśli podział nie będzie miał miejsca) i jednocześnie w umowie sprzedaży Zainteresowani przeniosą prawo do Nowej Działki w drodze sprzedaży ekspektatywy przeniesienia użytkowana wieczystego Nowej Działki, tj. zobowiążą się do zawarcia umowy przenoszącej na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nowej Działki, już po dokonaniu podziału (umowa o charakterze technicznym służąca przeniesieniu tytułu prawnego w wykonaniu ekspektatywy) („Warunek Przeniesienia Części Gruntu”).

W dalszej części wniosku, działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), część działki o numerze ewidencyjnym (…), stanowiąca Nową Działkę, oraz Działka Drogowa (o numerze (…)) będą łącznie nazywane „Gruntem”. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej „G.” (dalej: „Budynek”). Budynek posiada dwie kondygnacje podziemne i czternaście naziemnych. Budowa Budynku (w zakresie shell&core) została zakończona w czerwcu 2019 roku, a w dniu 12 lipca 2019 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku (obejmuje ono również opisane poniżej Budowle). Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie z 12 lipca 2019 r. stała się ostateczna i prawomocna 18 lipca 2019 r. Większa część Budynku znajduje się na działce (…), natomiast częściowo zajmuje on również fragment odpowiadający obrysowi Nowej Działki (stąd też intencją Sprzedającego jest dokonanie opisanego wyżej podziału i wydzielenie Nowej Działki), na Działce Drogowej znajdują się natomiast naniesienia opisane w dalszej części wniosku.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.). Natomiast wszystkie wymienione we wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa Budowlanego – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynku zostały już zawarte przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku). Po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu we wrześniu 2019 r., w Budynku rozpoczęto toczące się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb tych i kolejnych najemców. Prace te toczyły się zarówno przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie Budynku, jak i toczą się obecnie, po jego uzyskaniu. Sprzedający przewiduje, że – w odniesieniu do Budynku – na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych może przekroczyć 30% wartości Budynku z chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku, choć nie można całkowicie wykluczyć, że takie przekroczenie nie nastąpi. Poniesienie tych wydatków będzie miało na celu doprowadzenie nowego Budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy. Jednocześnie, ani Budynek ani opisane poniżej naniesienia (w tym budowle) nie zostały (i nie zostaną na moment dokonania Transakcji) zaliczone przez Sprzedającego do środków trwałych, z uwagi na fakt, iż ich przewidywany okres użytkowania nie przekroczy 12 miesięcy.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami, z których przynajmniej niektóre mogą stanowić budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, oraz które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1.  chodnik z płyt betonowych z podbudową,
2.  chodnik z kostki brukowej z podbudową,
3.  zieleń,
4.  instalacja do podlewania zieleni,
5.  donice drzew z ławkami,
6.  stojaki rowerowe,
7.  kosze na śmieci ze stali nierdzewnej
8.  słupki domofonów,
9.  wpusty odwodnienia/zieleni,
10.  odwodnienia liniowe,
11.  lampy oświetleniowe uliczne,
12.  okablowanie do oświetlenia ulicznego,
13.  lampy oświetleniowe niskie,
14.  okablowanie do oświetlenia niskiego,
15.  wycieraczki przy wejściach,
16.  słupki „Syrenki”,
17.  murki żelbetowe przy wjeździe,
18.  szlaban wjazdowy,
19.  szlaban wyjazdowy
20.  słupki czytników dalekiego zasięgu z czytnikami,
21.  terminal interkomowy na wjeździe,
22.  terminal interkomowy na wyjeździe,
23.  kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wjeździe,
24.  kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wyjeździe,
25.  stacja naprawy rowerów,
26.  odbojniki urządzeń wjazdowych,
27.  odbojniki urządzeń wyjazdowych,
28.  przyłącze sieci cieplnej,
29.  przyłącze kanalizacji deszczowej,
30.  przyłącze kanalizacji sanitarnej.

Posadowienie powyższych obiektów na Gruncie prezentuje tabela:

TABELA - ZAŁĄCZNIK PDF

Naniesienia znajdujące się na działce (…) i Działce Drogowej będą dalej określane jako „Budowle 1”, natomiast naniesienia znajdujące się na działce (…) będą określane jako „Budowle 2”. Wszystkie wskazane powyżej naniesienia (tj. Budowle 1 i Budowle 2) będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”. Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynku.

Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1.  parkometr,
2.  przyłącze wodociągowe,
3.  kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle, w dalszej części wniosku, nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (tj. do września 2019 r.), Budynek i Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej (w szczególności, nie były użytkowane na potrzeby własne), ani nie były oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału – D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, handlowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wraz ze wszelkimi naniesieniami związanymi z gruntem), stanowiących działki ewidencyjne o numerze:

*   (…), położonej w W., o obszarze wynoszącymi 2.779 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (z której po podziale wyodrębnione zostały działki (…) i Działka Drogowa, wchodzące w skład Gruntu) oraz
*   (…), położonej w W., o obszarze wynoszącym 6.406 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (z której została wyodrębniona działka (…), której część wchodzi w skład Gruntu),

na podstawie warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej pomiędzy Funduszem a Sprzedającym 9 listopada 2018 r. (w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza), oraz zawartej w wykonaniu tej umowy – umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej pomiędzy Funduszem a Sprzedającym 17 grudnia 2018 r. (w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza).

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Miasta uchwałą z 3 lipca 2014 r., a na ich powierzchni posadowione były następujące naniesienia:

*   działka (…) – (i) tymczasowa (niezwiązana stale z gruntem) stacja transformatorowa (PKOB: 2224), która docelowo miała zostać przeniesiona na działkę (…), (ii) części infrastruktury ciepłowniczej, (iii) części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej (przyłącza) oraz (iv) elektrycznej (przyłącza). Wskazane części infrastruktur nie stanowiły własności Funduszu i były jedynie elementami infrastruktury odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych;
*   działka (…) – (i) kontener tymczasowy wynajmowany przez Fundusz przedsiębiorcy prowadzącemu w nim sprzedaż napojów i żywności (kawiarnia); czynsz najmu kontenera podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po zakończeniu prac budowlanych planowane było rozwiązanie umowy najmu kontenera oraz usuniecie go z działki (…), (ii) ogrodzenie tymczasowe (PKOB: 2420) oraz (iii) kontener tymczasowy – budka ochrony (niebędący własnością Funduszu).

Dodatkowo, na ww. działkach toczył się proces budowlany, mający na celu wzniesienie Budynku oraz odrębnej inwestycji – budynku znajdującego się w całości na działce (…). Wskazany proces budowlany był na moment zawarcia umowy sprzedaży przez Fundusz. i Sprzedającego inwestycją w toku, a budynki w budowie nie stanowiły budynków w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Biorąc pod uwagę, że: (i) znajdujące się na działkach naniesienia nie stanowiły budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, (ii) infrastruktura przesyłowa nie była własnością Funduszu i nie stanowiła przedmiotu transakcji i (iii) znajdujące się na działkach budynki w budowie nie stanowiły budynków w rozumieniu Prawa Budowlanego, transakcja stanowiła w istocie dla celów podatku od towarów i usług dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, co zostało potwierdzone w uzyskanej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19 listopada 2018 r., sygn. 0114-KD1Pl. 1.4012.567.2018.4.JO.

Dodatkowo, kierując się względami ostrożnościowymi, przed zawarciem ww. transakcji Fundusz i Sprzedający złożyli Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o naliczony podatek od towarów i usług w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz kontynuacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu (z zastrzeżeniem (i) Warunku Przeniesienia Części Gruntu i (ii) braku przeniesienia przez Sprzedającego tytułu do Działki Drogowej na Miasto lub Skarb Państwa przed dniem Transakcji) oraz prawa własności Budynku i Budowli (z zastrzeżeniem, że do przeniesienia Budowli 2 dojdzie wyłącznie w przypadku przeniesienia na Kupującego w ramach Transakcji prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której są posadowione – tj. działki (…)
2.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;
3.  z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpi – przynajmniej częściowe – wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;
4.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;
5.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
6.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlą i przynależnościami), w zakresie nabytym przez Kupującego w związku z transakcją;
7.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego upoważnienia do wykonywania osobistych praw autorskich do Projektów w celu udzielenia dalszych upoważnień do tego – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
8.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;
9.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli,
10.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;
11.  przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu Kaucji Najemców;
12.  przyjęcie przez Sprzedającego od Kupującego wynagrodzenia za niewyłączną licencję do Znaków Towarowych udzieloną Kupującemu na podstawie umowy dobrosąsiedzkiej.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

*   dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia),
*   danych finansowych prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością,
*   instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących,
*   dokumentów gwarancji budowlanych oraz/lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości,
*   dokumentów gwarancji projektowych oraz/lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości,
*   pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Tytułem doprecyzowania, na dzień planowanej Transakcji Sprzedający rozwiąże umowę o zarządzanie Nieruchomością zawartą ze spółką C.T. Sp. z o.o.

Kupujący, w odniesieniu do pozostałych aktywów nieruchomościowych znajdujących się w jego portfolio, jest już stroną ramowej umowy o zarządzanie nieruchomościami zawartą z C.W. Sp. z o.o., będącym podmiotem powiązanym z C.T. Sp. z o.o). Konsekwentnie, po dniu Transakcji Kupujący zamierza również dodać Nieruchomość do portfolio zarządzanego przez C.P. (na mocy aneksu do istniejącej umowy ramowej lub w drodze innego porozumienia umownego).

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o techniczne zarządzanie obiektem;
*   decyzje administracyjne dot. ww. Nieruchomości;
*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli,
*   know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;
*   źródła finansowania działalności Sprzedającego.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Na podstawie umowy sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. W tym celu, po zawarciu Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych. Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynkach na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostały zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej.

Natomiast, w przypadku zidentyfikowania szczególnie korzystnej możliwości wynajęcia powierzchni w Budynku, Sprzedający będzie uprawniony do otrzymania od Kupującego stosownego dodatkowego wynagrodzenia przewidzianego w umowie sprzedaży, obliczonego zgodnie z załącznikiem do umowy przenoszącej (dalej: „Dodatkowe Wynagrodzenie”) w następujących przypadkach:

*   Sprzedający doprowadzi do zawarcia umów dotyczących najmu powierzchni w Budynku po stawkach nominalnych wyższych niż te, które były podstawą kalkulacji ceny i zostały przewidziane w zawartej pomiędzy Zainteresowanymi umowie gwarancji czynszowej (odrębnym dokumencie transakcyjnym – kwestie rozliczenia gwarancji czynszowej nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku), w odniesieniu do powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, parkingowych oraz powierzchni logo znajdujących się na Budynku (bez uwzględnienia okresów bezczynszowych lub obniżek czynszu),
*   Sprzedający doprowadzi do sytuacji, w której – w rezultacie przeprowadzenia obmiarów powierzchni w Budynku – najemca będzie zobowiązany do płacenia wyższego miesięcznego czynszu (w ujęciu łącznym) niż kwota miesięcznego czynszu, do której w stosunku do danej powierzchni zobowiązany do zapłaty byłby Sprzedający na mocy zawartej z Kupującym umowy gwarancji czynszowej.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym, Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Zainteresowani wskazują również, że w momencie dokonania Transakcji:

*   zawarta zostanie przez Zainteresowanych umowa dobrosądziedzka regulująca relacje z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością (której wzór stanowił będzie załącznik do umowy Sprzedaży Nieruchomości);
*   Kupujący przystąpi do umowy dobrosądziedzkiej zawartej 25 września 2018 r. pomiędzy Sprzedającym, Funduszem oraz H.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że:

Co do zasady intencją Stron jest przeniesienie na Kupującego praw do rozporządzania Przedmiotem Transakcji jak właściciel w stosunku do wszystkich składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji, w tym do Nowej Działki i Działki Drogowej oraz Budowli 2. Tym samym, wraz z zawarciem Transakcji, Sprzedający dokona dostawy i przeniesie na Kupującego prawo dysponowania Przedmiotem Transakcji jak właściciel w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług – niezależnie od tego, czy na moment Transakcji Sprzedający będzie władny do przeniesienia – w formie sprzedaży – na Kupującego tytułu prawnego do danego składnika majątku w sensie cywilnoprawnym (tj. w zakresie przeniesienia na Kupującego prawa do użytkowania wieczystego Nowej Działki i Działki Drogowej oraz przeniesienia własności Budowli 2).

W związku z tym na dzień dokonania Transakcji, zakres dostawy w rozumieniu przepisów

o podatku od towarów i usług będzie potencjalnie szerszy, niż zakres sprzedaży. Nie ma natomiast możliwości, aby sprzedaży podlegały składniki majątkowe niebędące przedmiotem (wcześniejszej) dostawy.

W ocenie Zainteresowanych wszystkie poniżej wymienione obiekty, stanowią części składowe Budynku w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego lub też części składowe gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego, gdyż nie mogą one zostać odłączone od Budynku lub gruntu bez ich uszkodzenia lub istotnej zmiany całości konstrukcji biorąc pod uwagę ich przeznaczenie. Przy czym dla oceny, czy dany element jest częścią składową Budynku lub gruntu nie ma znaczenia, czy jest on zakwalifikowany jako budowla lub inne urządzenie trwale związane z Budynkiem lub gruntem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Ponadto, żaden z tych obiektów nie stanowi ruchomości. Lista ruchomości będących przedmiotem Transakcji będzie stanowiła załącznik do umowy sprzedaży Nieruchomości i nie będzie obejmowała żadnego z obiektów wskazanych poniżej. Sposób opodatkowania sprzedaży ruchomości pozostaje poza zakresem zapytania przedstawionego we wniosku o interpretację.

Jednocześnie, zgodnie z prośbą sformułowaną w wezwaniu, poniżej Zainteresowani przedstawiają szczegółową kwalifikację naniesień wskazanych we wniosku dokonaną na podstawie przepisów Prawa budowlanego, ale jednocześnie stanowiących w całości części składowe Budynku lub gruntu w rozumieniu art. 47 i 48 Kodeksu cywilnego wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji:

1.  chodnik z płyt betonowych z podbudową – budowla,
2.  chodnik z kostki brukowej z podbudową – budowla,
3.  zieleń – część składowa gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego; są to trawniki i drzewa, stąd też brak klasyfikacji na gruncie Prawa Budowlanego,
4.  instalacja do podlewania zieleni – urządzenie budowlane,
5.  donice drzew z ławkami – obiekt małej architektury,
6.  stojaki rowerowe – obiekt małej architektury,
7.  kosze na śmieci ze stali nierdzewnej – obiekt małej architektury,
8.  słupki domofonów – urządzenie budowlane,
9.  wpusty odwodnienia/zieleni – urządzenie budowlane,
10.  odwodnienia liniowe – urządzenie budowlane,
11.  lampy oświetleniowe uliczne – budowla,
12.  okablowanie do oświetlenia ulicznego – część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupie oświetleniowym oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi,
13.  lampy oświetleniowe niskie – budowla,
14.  okablowanie do oświetlenia niskiego – część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupie oświetleniowym oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi,
15.  wycieraczki przy wejściach – urządzenie budowlane,
16.  słupki „Syrenki” – obiekt małej architektury,
17.  murki żelbetowe przy wjeździe – budowla,
18.  szlaban wjazdowy – urządzenie budowlane,
19.  szlaban wyjazdowy – urządzenie budowlane,
20.  słupki czytników dalekiego zasięgu z czytnikami – urządzenie budowlane,
21.  terminal interkomowy na wjeździe – urządzenie budowlane,
22.  terminal interkomowy na wyjeżdzie – urządzenie budowlane,
23.  kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wjeżdzie – urządzenie budowlane,
24.  kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wyjeździe – urządzenie budowlane,
25.  stacja naprawy rowerów – obiekt małej architektury,
26.  odbojniki urządzeń wjazdowych – urządzenie budowlane,
27.  odbojniki urządzeń wyjazdowych – urządzenie budowlane,
28.  przyłącze sieci cieplnej – urządzenie budowlane,
29.  przyłącze kanalizacji deszczowej – urządzenie budowlane,
30.  przyłącze kanalizacji sanitarnej – urządzenie budowlane.

Zainteresowani wskazali, że Budynek będzie w całości przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego, bez względu na opisane w treści wniosku ograniczenia formalnoprawne dotyczące możliwości przeniesienia na Kupującego prawa użytkowania wieczystego działki (…). Jednocześnie, na moment dokonania Transakcji cały Budynek będzie przedmiotem dostawy, której treść będzie stanowiło przeniesienie prawa do dysponowania Budynkiem jak właściciel w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Na moment składania wniosku intencją Zainteresowanych było przedstawienie opisu zdarzenia przyszłego w sposób możliwie precyzyjny i zgodny z ich najlepszą wiedzą. W związku z tym Zainteresowani wskazali, że (i) na moment składania wniosku Sprzedający pozostawał użytkownikiem wieczystym Działki Drogowej i jednocześnie (ii) podejmował starania zmierzające do przeniesienia tytułu do Działki Drogowej na rzecz Miasta lub Skarbu Państwa. Konsekwentnie, Działka Drogowa stanowiłaby element Przedmiotu Transakcji (zarówno sprzedaży, jak i dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług) jedynie w przypadku, w którym na moment transakcji tytuł do Działki Drogowej nie zostałby skutecznie przeniesiony przez Sprzedającego na rzecz Miasta lub Skarbu Państwa.

Na moment złożenia uzupełnienia, w dniu zawarcia Transakcji Sprzedający pozostanie użytkownikiem wieczystym Działki Drogowej i tym samym wejdzie ona w skład Przedmiotu Transakcji, a zatem będzie stanowiła zarówno przedmiot sprzedaży, jak i przedmiot dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, w ramach sprostowania informacji, Zainteresowani wskazali, że z perspektywy cywilnoprawnej do momentu przeniesienia tytułu do Działki Drogowej na rzecz Miasta lub Skarbu Państwa Działka Drogowa pozostaje w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego i jest gruntem przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, natomiast nie posiada statusu drogi publicznej (uzyskanie takiego statusu byłoby możliwe dopiero po skutecznym dokonaniu ww. przeniesienia tytułu).

Ze względu na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej jedynie tę część uzupełnienia, która odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w ramach jej pierwszego zasiedlenia, lub w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy Dodatkowe Wynagrodzenie, które Kupujący wypłaci na rzecz Sprzedającego, stanowi wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wykonywaną przez Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Sprzedającego powstanie obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług należnego z tego tytułu i wystawienia faktur VAT dokumentujących takie czynności?
4.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług), oraz
    2.  obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu Dodatkowego Wynagrodzenia (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług), o ile takie wystąpi, oraz
    3.  zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad podatkiem od towarów i usług należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o od towarów i usług)?
5.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). 

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Kupującego, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 5).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 29 czerwca 2020 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących

w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działek wraz z Budynkiem

i Budowlami. Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości obejmującej działkę gruntu,

o numerze ewidencyjnym (…), część działki gruntu, o numerze ewidencyjnym (…) (jeśli przeprowadzony zostanie podział tej działki), działki gruntu o numerze (…) (razem łącznie jako Grunt). Działki zabudowane są Budynkiem oraz Budowlami.

Należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek wraz

z naniesieniami podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług, wydanej 29 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS wskazano, że:

*   planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   dostawa Budynku oraz Budowli w ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku od towarów i usług w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług objęte będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się wymieniony w opisie sprawy Budynek oraz Budowle.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji obejmująca prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług to do opisanej sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.