Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-690/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-10
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym razie powyższa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2014 r. (data wpływu 26 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomość położoną w W . - budynek przeznaczony na cele biurowo-usługowe pod nazwą E . (dalej: Nieruchomość) od spółki P . sp. z o.o. (dalej: Sprzedający).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo użytkowania wieczystego gruntu, składającego się z dziatek o numerach ewidencyjnych 124 i 126, z obrębu 1-01-13, dla których Sąd Rejonowy dla W . w W . - VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze WA2M/00140450/3 oraz z działek o numerach ewidencyjnych 123, 125 i 127, z obrębu 1-01-13, dla których Sąd Rejonowy dla W . w W . - VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze WA2M/00141769/9 (dalej: Grunt);

*   prawo własności posadowionego na Gruncie budynku przy ul. P . i Ch . (dalej: Budynek) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym m.in. drogi i chodniki, pomnik lwów, oświetlenie, szlaban (dalej łącznie: Budowle).

Budynek E . został oddany do użytku w grudniu 1999 r. Sprzedający nabył Nieruchomość od spółki E . sp. z o.o. spółka komandytowo-akcyjna (dalej: E . ) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 30 października 2014 r. w drodze transakcji opodatkowanej VAT. E . nabyła z kolei Nieruchomość w dniu 14 grudnia 2006 r. również w drodze transakcji opodatkowanej VAT. Budowle wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez E . (w ramach transakcji sprzedaży w 2006 r.) lub wybudowane we własnym zakresie (dotyczy wyłącznie szlabanu wybudowanego przez E . w 2010 r.). E . miała prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem szlabanu.

Nieruchomość zarówno w okresie, kiedy była własnością E . , jak i od momentu jej nabycia przez Sprzedającego jest przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT. W szczególności, Budynek został w całości oddany do użytkowania w zakresie znajdującej się w nim powierzchni przeznaczonej do wynajęcia na podstawie umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części powierzchni Budynku nieoddanej uprzednio do użytkowania upłynęło ponad 2 lata. W umowach najmu wskazano, że w okresie najmu najemcom będzie przysługiwało również odpłatne prawo do korzystania z części wspólnej Budynku, a także powierzchni znajdujących się na terenie całej Nieruchomości. Umowy najmu powierzchni w Budynku przewidują również prawo najemców do wykorzystywania Budowli. Jednakże, Budowle nie zostały wprost wykazane w umowach najmu jako będące przedmiotem najmu. Czynsz płacony przez najemców jest powiększany o należny podatek VAT.

Ani E . , ani Sprzedający nie ponieśli wydatków na ulepszenie Budynku czy Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości (tj. prawa własności Budynku i Budowli oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu) oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się prawnie przenaszalne) do projektów budowlanych, do logotypów i logo, do domen oraz stron internetowych, a także praw własności przemysłowych do znaków towarowych związanych z Nieruchomością oraz ewentualnych licencji (o ile okażą się one prawnie przenaszalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości. Dodatkowo, z mocy prawa w wyniku planowanej Transakcji na Spółkę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (w tym również prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, w szczególności depozyty gotówkowe wpłacone przez najemców oraz dokumenty zabezpieczeń). Spółce zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nie mchom ości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku oraz Budowli (w tym również prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków wykonawców wynikających z takich rękojmi i gwarancji, w szczególności depozyty gotówkowe wpłacone przez wykonawców oraz dokumenty zabezpieczeń, jeśli takowe rękojmie lub gwarancje będą jeszcze ważne na moment Transakcji).

Spółka nie wyklucza, że w związku z nabyciem Nieruchomości, zostanie dokonane przejęcie umowy kredytu bankowego związanego z Nieruchomością oraz wynikających z niej zobowiązań (forma prawna ewentualnego przejęcia kredytu będzie przedmiotem uzgodnień z bankiem finansującym Sprzedającego).

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości. W związku z planowaną Transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawy mediów do Nieruchomości (w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę),

*   umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, m.in. o świadczenie usług księgowych,

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

*   środki pieniężne należące tło Sprzedającego, inne niz kaucje gotówkowe najemców lub wykonawców wspomniane powyżej,

*   wyposażenie i środki (rwale biura Sprzedającego,

*   licencje na oprogramowanie, nabyte przez Sprzedającego, które nie są związane bezpośrednio z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości,

*   księgi handlowe Sprzedającego,

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Spółki w działalności prowadzonej przez Spółkę.

Zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Spółkę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

Sprzedający oraz Spółka planują zrealizowanie Transakcji do końca 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym?
2.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 6 lutego 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-1169/14-2/RD.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zdaniem Spółki, nabycie przez Spółkę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W świetle przedstawionego stanowiska, Spółka uprzejmie prosi o udzielenie odpowiedzi na pytania przedstawione w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomość położoną w Warszawie - budynek przeznaczony na cele biurowo-usługowe pod nazwą E . (dalej: Nieruchomość) od spółki P . sp. z o.o. (dalej: Sprzedający). Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo użytkowania wieczystego gruntu, składającego się z dziatek o numerach ewidencyjnych 124 i 126, z obrębu 1-01-13, dla których Sąd Rejonowy dla W . w W . - VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze WA2M/00140450/3 oraz z działek o numerach ewidencyjnych 123, 125 i 127, z obrębu 1-01-13, dla których Sąd Rejonowy dla W . w W . - VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze WA2M/00141769/9 (dalej: Grunt);

*   prawo własności posadowionego na Gruncie budynku przy ul. P . i Ch . (dalej: Budynek) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym m.in. drogi i chodniki, pomnik lwów, oświetlenie, szlaban (dalej łącznie: Budowle).

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2015 r. Nr IPPP3/443-1169/14-2/RD dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) w momencie nabycia przedmiotowego Budynku przez E . w grudniu 2006 r. doszło do jego pierwszego zasiedlenia. Tym samym spełniona została pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Spełniona została również druga przesłanka wynikająca z tego przepisu, bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wobec tego dostawa Budynku będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy czym Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie takiej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. (\`(...)\`) w momencie nabycia Budowli przez E . w grudniu 2006 r. doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym spełniona została pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Spełniona została również druga przesłanka wynikająca z tego przepisu, bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wobec tego dostawa Budowli będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy czym Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie takiej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Przy tym powyższe zwolnienie odnosi się również do wybudowanego szlabanu, jako urządzenia technicznego związanego z obiektem budowlanym. Jak wskazano wyżej na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w przedmiotowej sytuacji, w której Budynek oraz Budowle będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Natomiast w sytuacji gdy Wnioskodawca wybierze opodatkowanie dostawy Budynku oraz Budowli na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym razie powyższa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.