Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-333/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-09-11
Teza: Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt. 4a Ustawy o PCC, jeżeli Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. w organizacji jest spółką celową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości (zwaną dalej „Spółką”). Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia od polskiej spółki (zwanej dalej „Sprzedającym”) kilku budynków i budowli wraz z działkami, na których posadowione są te nieruchomości. Po sfinalizowaniu transakcji działalność gospodarcza Spółki będzie obejmować zarządzanie, utrzymanie, naprawy, obsługę i rozwój infrastruktury związanej z parkiem logistycznym położonym na sąsiadujących działkach, w tym budynkami i budowlami, jak również usługi najmu. Ponieważ Spółka będzie starała się dotrzeć do jak największego grona potencjalnych klientów, może się zdarzyć, że Spółce uda się wynegocjować i podpisać umowę na świadczenie usług z podmiotem, który korzysta z usług Sprzedawcy. Usługi te będą, co do zasady, podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka zamierza nabyć dwa budynki portierni i budynek stacji (zwane dalej „Budynkami”) razem z infrastrukturą towarzyszącą taką jak zbiornik przeciwpożarowy, sieci, kanalizacja deszczowa, parkingi, drogi, zbiorniki retencyjne i inne (zwane dalej „Budowlami”) wraz z gruntem, na którym Budynki i Budowle są posadowione. Wszystkie działki nabywane od Sprzedającego są zabudowane.

Budynki i Budowle położone są na działkach o następujących numerach ewidencyjnych: 31/81, 31/85, 31/87, 31/88, 31/89, 31/92, 29/12, 29/31 i 31/106, zwanych dalej „Gruntem”. Budynki, Budowle i Grunt zwane są łącznie „Nieruchomością”.

Grunt (z wyjątkiem działki nr 29/31) został nabyty przez Sprzedającego w ramach aportu. Budynki i Budowle (za wyjątkiem budowli położonych na działce nr 29/31) zostały nabyte przez Sprzedającego od strony trzeciej w ramach transakcji sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcja ta miała miejsce w 2001 r. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu transakcji nabycia (gdyż przedmiotowe nabycie było związane z jego działalnością opodatkowaną podatkiem VAT) i podatek ten odliczył. Na dzień planowanej transakcji minie okres dwóch lat od dnia nabycia Budynków i wspomnianych wyżej Budowli.

Budowle położone na działce nr 29/31 zostały nabyte przez Sprzedającego poprzez transakcję zamiany nieruchomości z innym podmiotem. Dostawa tej nieruchomości (tj. działki nr 29/31 razem z położonymi na niej budowlami), która miała miejsce w ramach transakcji zamiany, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od transakcji nabycia tych nieruchomości (ponieważ przedmiotowe nabycia były związane z jego działalnością opodatkowaną podatkiem VAT) i ten podatek VAT odliczył. Na dzień planowanej transakcji minie okres dłuższy niż dwa lata od dnia nabycia danych budowli.

Budynki i Budowle nie były i nie są poddawane ulepszeniom (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

W ramach planowanej transakcji, oprócz Nieruchomości Spółka przejmie również dokumentację związaną z Nieruchomością w tym dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, decyzje administracyjne dokumentację techniczną, dokumentację projektową i podwykonawczą, dokumenty gwarancji wydane Sprzedającemu przez wykonawców (o ile takie istnieją; jeżeli jakiekolwiek dokumenty gwarancji wystawione zostały imiennie na Sprzedającego, zostanie dokonana odpowiednia cesja praw z tych dokumentów na Spółkę).

Co więcej, prawa i obowiązki wynikające z obowiązujących umów najmu zostaną z mocy prawa przeniesione na Spółkę.

Przeniesione mogą być również prawa wynikające z gwarancji udzielonych Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę(-ów) Nieruchomości, o ile takie istnieją.

W ramach planowanej transakcji Spółka zamierza, co do zasady, nabyć jedynie pozycje wymienione powyżej, a zwłaszcza nie zamierza nabyć aktywów niezwiązanych z Nieruchomością. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą w szczególności:

1.  firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego,
2.  umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe z dostawcami dotyczące Nieruchomości (np. usługi ochroniarskie lub sprzątające), jak również umowy o dostawy mediów (dalej łącznie „Umowy Serwisowe”),
3.  umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
4.  środki pieniężne należące do Sprzedającego,
5.  należności i zobowiązania handlowe,
6.  rozliczenia międzyokresowe,
7.  księgi handlowe Sprzedającego;
8.  umowy i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (jak wspomniano powyżej, przekazana zostanie jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością).

Należy zaznaczyć, że żadne Umowy Serwisowe z dostawcami nie będą przeniesione na Spółkę. Po sfinalizowaniu planowanej transakcji Spółka zawrze w tym zakresie nowe umowy. W związku z powyższym możliwe jest, że nowe umowy serwisowe będą zawarte z dostawcami wybranymi poprzednio przez Sprzedającego, Niewykluczone, iż niektóre Umowy Serwisowe zostaną przeniesione na Spółkę w ramach planowanej transakcji. Jednakże może to nastąpić jedynie w wyjątkowych sytuacjach, kiedy zawarcie przez Spółkę nowej umowy nie będzie możliwe.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku z tym nie będzie miało miejsca przeniesienie zakładu pracy.

Nieruchomość nie jest organizacyjnie finansowo czy funkcjonalnie wydzielona w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego (nie stanowi wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego). Sprzedający nie dokonał zwłaszcza finansowego wydzielenia poprzez umożliwienie odpowiednich alokacji dochodów, kosztów, aktywów i zobowiązań do Nieruchomości. Ponadto Nieruchomość nie stanowi oddziału Sprzedającego.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomość opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT)?
2.  Czy jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT?
3.  Gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości?
4.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4a Ustawy o PCC, jeżeli Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 10 września 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-699/14-2/AS.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art, 2 pkt 4a Ustawy o PCC, z uwagi na to, iż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do uzasadnienia przedstawionego w pkt 1 i 2 powyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 Ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) opodatkowaną w całości podatkiem VAT według stawki podstawowej, jeżeli Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4a Ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne (w tym należy rozumieć również sprzedaż nieruchomości), inne niż umowa spółki i jej zmiana, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na to, iż będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, w której Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że B. Sp. z o.o. w organizacji jest spółką celową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości (zwaną dalej „Spółką”). Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia od polskiej spółki (zwanej dalej „Sprzedającym”) kilku budynków i budowli wraz z działkami, na których posadowione są te nieruchomości. Po sfinalizowaniu transakcji działalność gospodarcza Spółki będzie obejmować zarządzanie, utrzymanie, naprawy, obsługę i rozwój infrastruktury związanej z parkiem logistycznym położonym na sąsiadujących działkach, w tym budynkami i budowlami, jak również usługi najmu. Ponieważ Spółka będzie starała się dotrzeć do jak największego grona potencjalnych klientów, może się zdarzyć, że Spółce uda się wynegocjować i podpisać umowę na świadczenie usług z podmiotem, który korzysta z usług Sprzedawcy. Usługi te będą, co do zasady, podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka zamierza nabyć dwa budynki portierni i budynek stacji (zwane dalej „Budynkami”) razem z infrastrukturą towarzyszącą taką jak zbiornik przeciwpożarowy, sieci, kanalizacja deszczowa, parkingi, drogi, zbiorniki retencyjne i inne (zwane dalej „Budowlami”) wraz z gruntem, na którym Budynki i Budowle są posadowione. Wszystkie działki nabywane od Sprzedającego są zabudowane. Budynki i Budowle położone są na działkach o następujących numerach ewidencyjnych: 31/81, 31/85, 31/87, 31/88, 31/89, 31/92, 29/12, 29/31 i 31/106, zwanych dalej „Gruntem”. Budynki, Budowle i Grunt zwane są łącznie „Nieruchomością”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2014 r. Nr IPPP1/443-699/14-2/AS dotyczących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na zarządzaniu, utrzymaniu, naprawie, obsłudze i rozwoju infrastruktury związanej z parkiem logistycznym położonym na sąsiadujących działkach, w tym budynkami i budowlami, jak również usługach najmu. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży opisanej Nieruchomości, w przypadku gdy strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania i spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i ust. 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.”

A zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.