Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-1141/10/JJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-02-07
Teza: Zakres opodatkowania dostawy udziału w nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę.
Słowa kluczowe: działki; grunty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2010 r. (data wpływu 22 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziału w nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziału w nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka w 2010 r. nabyła działki gruntu, składające się na teren inwestycyjny. W rejestrze gruntów w większości oznaczone są jako grunty orne, użytki rolne, sady, pastwiska trwałe. Spółka opłaca od tych gruntów podatek rolny. Grunty zostały zakupione z zamiarem budowy na nich w jednej części osiedla mieszkaniowego, w drugiej części centrum handlowego. Do chwili obecnej nie ma dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie terenu, na którym umiejscowione są działki zostało określone Uchwałą rady miasta z dnia 10 października 2006 r. w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego, które stanowi, iż zakupione grunty zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługi oraz administrację. Dla terenu w opracowaniu jest plan zagospodarowania przestrzennego, opracowany już w 2006 r. (nadal nie został uchwalony). Zakupione działki gruntu są nie podzielone. Dla działek w przeznaczonych pod „zabudowę mieszkaniową” uprawomocniła się decyzja o warunkach zabudowy z dnia 5 lutego 2010 r., w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z usługami. Decyzja ta jest wydana dla części działek o numerach m.in.: 38/7, 50/1, 69/8, 77/6 oraz części działek m.in.: 1/6, 6/5, 8/1. Spółka nie będzie prowadziła inwestycji, ma zamiar sprzedać posiadane grunty innym inwestorom – spółkom celowym, które zostaną założone dla prowadzenia inwestycji, polegającej na budowie centrum handlowego oraz spółkom zawiązanym dla prowadzenia inwestycji polegających na budowie zespołu budynków mieszkalnych. Z uwagi na fakt, że działki gruntu nie są podzielone pod te zadania, Spółka ma zamiar sprzedać udziały w poszczególnych działkach odpowiadające ilości metrów kwadratowych potrzebnych na budowę centrum handlowego, a następnie pozostałe udziały w działkach zostaną sprzedane do innych spółek celowych zajmujących się budową mieszkań.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż udziału w działce gruntu to sprzedaż towarów, czy sprzedaż usług?
2.  Czy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy w części działek przeznaczonych pod budowę centrum handlowego, sprzedawane udziały w działkach gruntu przeznaczone na ten cel należy opodatkować stawką 22%, czy tez uznać za dostawę gruntów (towarów) zwolnioną od podatku?

Zdaniem Spółki, sprzedaż udziałów w nieruchomości (działce gruntu) stanowi dostawę towarów. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Udział każdej osoby (współwłaściciela) jest ze swej istoty szczególną postacią prawa własności. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem w zakresie pojęcia dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej, gdyż właściciel przenosi prawo do rozporządzania towarami - udziałami w gruntach stanowiącymi jego własność na kupującego. Ponadto nawet przy braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy w części działek przeznaczonych pod budowę centrum handlowego, sprzedawane udziały w działkach gruntu przeznaczone na ten cel należy opodatkować stawką 22%. Ze względu na brak w ustawie o podatku od towarów i usług definicji „ przeznaczenia pod zabudowę”, a także brak odesłania do jakichkolwiek przepisów w tym zakresie najczęściej rozstrzyga się tę definicję w oparciu o ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy przeznaczenie terenu ustala się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Równocześnie w myśl art. 4 ust. 2, w razie braku takiego planu określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji. Jednakże w razie braku planu i decyzji zdaniem Spółki należy odnieść się do art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, który mówi że polityka przestrzenna określana jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie zaś z art. 9 ust. 4 ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Dla części terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wystąpiono o ustalenie warunków zabudowy terenu i otrzymano je zgodnie ze studium zagospodarowania przestrzennego. Dla terenu przeznaczonego pod budowę centrum handlowego nie wystąpiono o takie warunki, ale analogicznie musiałyby być one zgodne ze studium, które zawiera ten teren jako przeznaczony pod handel, usługi. A zatem brak planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi przeszkody w uznaniu tego terenu jako przeznaczonego pod budowę galerii handlowej. Istnienie planu to tylko jedna z wytycznych w określeniu przeznaczenia terenu, a nie bezwzględnie obowiązujący przepis. W związku z tym, że studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego uwzględnia przeznaczenie tego terenu pod budowę centrum handlowego, udziały w gruncie sprzedawane do spółki celowej zajmującej się budową centrum, a także opracowywany plan zagospodarowania przestrzennego jednoznacznie wskazują na przeznaczenie tego terenu. Uwagi na powyższe sprzedawca udziałów w działkach gruntu przeznaczonych pod budowę centrum handlowego nie może zastosować zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku do towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z kolei stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez świadczenie usług - w myśl art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy - co do zasady - są rzeczy ruchome i nieruchomości (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowane konstytutywnego aspektu dostawy towarów, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Z kolei zgodnie z art. 196 K.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 K.c. definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako, budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli a także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości - art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.). Jak już wskazano, powyżej istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż udziału w nieruchomości należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy określono, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Należy wskazać, iż ustawodawca zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem definicji pojęć zawartych we wskazanym przepisie. Z tych też względów w ocenie tut. organu sformułowania w nim zawarte należy interpretować według wykładni językowej.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Ponadto zaznaczyć należy, iż ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287) informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m.in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decyduje przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są bowiem wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Spółka wskazała, iż w odniesieniu do nieruchomości gruntowych, które są przedmiotem planowanej sprzedaży, nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wynika, że zbywane nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową i usługi oraz administrację. W ewidencji gruntów przedmiotowe nieruchomości stanowią grunty orne, użytki rolne, sady, pastwiska trwałe.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że o przeznaczeniu gruntów - w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego – nie może decydować ewidencja gruntów. Jest to bowiem jedynie urzędowy zbiór informacji faktycznych, a wynikające z niego zapisy są odzwierciedleniem stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu.

Zatem w tym przypadku o przeznaczeniu terenu decydują zapisy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tak więc skoro z zapisu studium wynika, że przedmiotowe grunty to tereny budowlane, a tym samym możliwe jest przeznaczenie ich pod zabudowę, nie ma w niniejszej sprawie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Krajowe Biuro Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.