Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.577.2021.3.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-25
Teza: Sprzedaż wydzielonych działek w ramach działalności gospodarczej czy zbycia majątku prywatnego
Słowa kluczowe: działalność; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość rolna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podział
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 21 czerwca 2021 r. (data wpływu 29 czerwca 2021 r.) – uzupełnionym 28 września 2021 r. (data wpływu) – o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania sprzedaży powstałych z podziału działek – jest nieprawidłowe.

**UZASADNIENIE**

29 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w ww. zakresie. Wniosek uzupełniony został 28 września 2021 r.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

(…) (dalej jako: Podatnik, Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, rozliczającym się z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi obecnie jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym takiej której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Obecnie zatrudniony jest w (…).

Pan (…) od 21.12.2015 r. zgłosił prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie przewozu osób taksówką (opodatkowaną dla celów podatku dochodowego w formie karty podatkowej), którą od 02.03.2018 r. do 01.09.2018 r. oraz od 25.03.2019 r. zawiesił, a 15 grudnia 2020r. zlikwidował. Wnioskodawca prowadził także gospodarstwo rolne, m.in. otrzymując do niego dopłaty ze środków unijnych.

W dniu 07.10.2009 r. wraz z matką i siostrą nabył w ramach spadkobrania po Ojcu w udziale po 1/3 części każdy, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) sygn. akt (…) (akta kontroli, tom (…), k. (…)), czyli w jego przypadku w wysokości 1/6 gospodarstwa. W skład masy spadkowej weszły następujące nieruchomości:

a) nieruchomość rolna zabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 1, 2, 3 i 4/1, o łącznym obszarze 14,94 ha, położone w miejscowości A numer X, gmina B;

b) nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 4/2, o obszarze 0,48 ha, położoną w miejscowości A, gmina B;

c) nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 5/2, o obszarze3,52 ha, położoną w miejscowości A, gmina B;

d) nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 6 i 7/19, o łącznym obszarze 4,79 ha, położone w miejscowości A, gmina B.

W dniu 25.03.2016 r. matka i siostra dokonały na rzecz Wnioskodawcy darowizny-Matka w udziale wynoszącym 4/6 i siostra w udziale wynoszącym 1/6 - ww. nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego repertorium (…) nr (…). Następnie w dniu 03.10.2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę zamiany z wujem, potwierdzoną aktem notarialnym repertorium (…) nr (…), w ramach której przekazał na rzecz wuja działkę nr 2 o obszarze 0,93 ha i wartości 260.000,00 zł, oznaczoną jako grunty orne, grunty rolne zabudowane, łąki trwałe oraz lasy, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zamian otrzymał działkę nr 8/2, też w A, o obszarze 3,6305 ha i wartości 80.000 zł, oznaczoną jako grunty orne, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale dla działki tej w dniu 31.05.2016 r. wójt Gminy B wydał decyzję nr (…), znak: (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowaną na terenie części tej działki. Zamiany dokonano bez żadnych dopłat.

W konsekwencji ww. zamiany, 16.11.2016 r. Starosta B przeniósł za zgodą stron decyzję nr (…) z dnia (…) r., obejmującą zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu działki nr 8/2, z państwa wuja i jego żony na rzecz Pana (…).

Następnie Wnioskodawca podjął czynności związane z podziałem nieruchomości otrzymanej w drodze zamiany z wujem, m.in.:

a) dokonał podziału działki 8/2 na dwie mniejsze: nr 8/3 o powierzchni 0,1635 ha i 8/4 o powierzchni 3,4670 ha - decyzja wójta Gminy B z 19.01.2017 i po rozpatrzeniu wniosku pana (…) z 20.10.2016 r. (akta kontroli, tom (…), k. (…)); wskazano w niej, że warunkiem podziału jest to, iż przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności, a także sprzedaż wydzielonych działek gruntu będzie dokonana wraz ze sprzedażą udziału w prawie do drogi wewnętrznej;

b) 26.04.2017 r. dokonał ustanowienia służebności przesyłu na rzecz (…) Sp. z o.o. - akt notarialny z 26.04.2017 r. repertorium (…) numer (…);

c) dokonał zamiany, na podstawie aktu notarialnego z 10.05.2017 r. Repertorium (…) numer (…), z wujem i jego żoną, polegającej na tym, że przeniósł na rzecz wujostwa udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki 8/8 o powierzchni 0,3762 ha, która powstała z podziału działki 8/4 (na działki 8/8 i 8/9), w zamian dostał udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr 8/7 o powierzchni 0,3777 ha, która powstała z podziału działki 8/1 (na działki 8/6 i 8/7). Obie działki stanowiły bowiem drogi wewnętrzne a dokonanie zamiany pozwoliło na stworzenie wymaganego prawem dojazdu do podzielonych nieruchomości. Bez spełnienia tego wymogu nie sposób było by sprzedać jakiejkolwiek działki, która nie miała dostępu do drogi. Jednocześnie w akcie notarialnym obie strony ustanowiły nieodpłatnie na czas nieograniczony służebności przesyłu na tych działkach na rzecz: (…) Sp. z o.o., (…) Sp. z o.o., Gminy B, Wodociągów (…) Sp. z o.o., (…) S.A.;

d) zainicjował kolejny podział już podzielonej działki, tj. działki nr 8/9 na 11 mniejszych: nr 8/29 o pow. 1,8630 ha, nr 8/30 o pow. 0,1082 ha, nr 8/31 o pow. 0,1081 ha, nr 8/32 o pow. 0,1081, nr 8/33 o pow., 0,1080ha, nr 8/34 o pow. 0,1080ha, nr 8/35 o pow. 0,1080 ha, nr 8/36 o pow. 0,1132 ha, nr 8/37o pow.0,1131 ha, m' 8/38 o pow. 0,1131 ha, nr 8/39 o pow. 0,2400 ha - decyzja (…) wójta Gminy b z (…) r.

e) wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję wójta Gminy B znak (…) z 06.11.2017 r., w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynków w zespole zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej na terenie działki nr 8/9 (część działki), położonej w obrębie ewidencyjnym A, gmina B;

f) 15.03.2018 r. zawarł umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z biurem (…), NIP (…);

g) 05.10.2018 r. wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję Starosty B znak: (…) z (…) r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu dla działki nr 8/36 w miejscowości A;

h) zainicjował kolejny podział, tj. działki nr 8/29 o pow. 1,8630 ha na działki: nr 9/53 o pow. 0,1035 ha, nr 8/54 o pow. 0,1036ha, nr 8/55 o pow. 0,1032 ha, nr 8/56 o pow. 0,1032, nr 8/57 o pow. 0,1549 ha, nr 8/58 o pow. 0,1548 ha, nr 8/59 o pow. 0,1030 ha, nr 8/60 o pow. 0,1031 ha, nr 8/61 o pow. 0,1032 ha, nr 8/62 o pow. 0,1030 ha, nr 8/63 o pow.0,1030 ha, nr 8/64o pow. 0,1030 ha, nr 10/65 o pow.0,1030 ha, nr 8/66o pow. 0,1029 ha, nr 8/67 o pow. 0,1030ha, nr 8/68 o pow. 0,1029 ha, nr 8/69 o pow. 0,1097ha –decyzja (…) Wójta Gminy B z dnia (…) r.

i) zwrócił się z pismami do dysponentów sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowniczej, tj.:

‒ do Wodociągów (…) Sp. z o.o., w sprawie zapewnienia dostawy wody do działek 8/29 i 8/9 ale ze względu na prowadzoną rozbudowę sieci wodociągowej oraz ujęcia wody, z którego zasilana jest miejscowość A, nie uzyskał zapewnienia dostawy wody, ponadto w miejscowości A brak jest kanalizacji sanitarnej,

‒ w dniu 18.01.2019 r. do (…) Sp. z o.o. z wnioskiem o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci (…), jednak umowa w tym zakresie nie została zawarta i nie dokonano wykonania przyłączy, a Spółka nie naliczyła żadnych opłat i nie wystawiła faktur VAT na rzecz pana (…),

‒ do (…) Sp. z o.o. z wnioskami o zapewnienie dostawy energii do działek: 8/9, 8/29, 8/39, co zakończyło się w dniu 10.08.2018 r. odbiorem budowlanym przyłącza dla działki 8/39 w dniu 10.08.2018 r.;

‒ wójt Gminy B wydał na rzecz pana (…) decyzje dotyczące ustalenia opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: 27.09.2017 r. z tyt. podziału nieruchomości 8/2 w wysokości 412,20 zł (zapłata w dniu 03.04.2018 r.) oraz 15.02.2019 r., z tyt. podziału nieruchomości 8/9 w wysokości 10.626,00 zł, położonych w miejscowości A.

Pan (…) zbył w 2018 roku 6 nieruchomości:

‒ działkę gruntu nr 8/37 o obszarze 0,1131 ha, położonej w A oraz ze swojego udziału - 1/64 w działkach gruntu nr 8/7 i 8/8,stanowiących drogę wewnętrzną;

‒ działkę gruntu nr 8/38 o obszarze 0,113) ha, położonej w A oraz ze swojego udziału - 1/64 w działkach gruntu nr 8/7 i 8/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

‒ działkę gruntu nr 8/39 o obszarze 0,2400 ha, położonej w A oraz ze swojego udziału - 1/64 w działkach gruntu nr 8/7 i 8/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

‒ działkę gruntu nr 8/31 o obszarze 0,1081 ha, położonej w A oraz ze swojego udziału - 1/64 w działkach gruntu nr 8/7 i 8/8,stanowiących drogę wewnętrzną;

‒ działkę gruntu nr 8/34 o obszarze 0,1080 ha, położonej w A oraz ze swojego udziału - 1/64 w działkach gruntu nr 8/7 i 8/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

‒ działkę gruntu nr 8/36 o obszarze 0,1132 ha, położonej w A oraz ze swojego udziału - 1/64 działkach gruntu nr 8/7 i 8/8, stanowiących drogę wewnętrzną.

Na dzień sprzedaży wszystkie działki miały charakter nieruchomości rolnych wg przepisów kodeksu cywilnego, nie było dla nich obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, działki miały zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez nieruchomość stanowiącą drogę wewnętrzną, składającą się z działek 8/7 i 8/8, wpisano ograniczone prawa rzeczowe - nieodpłatne na czas nieograniczony prawa użytkowania/służebności na rzecz: (…) Sp. z o.o. z siedzibą w C, (…) Sp. z o.o. z siedzibą w D, Gminy B, Wodociągów (…) Sp. z o.o. z siedzibą w E, (…) S.A. oraz ich następców prawnych. Jako sprzedający Pan (…) oświadczył, że Wójt Gminy B wydał decyzję, w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dla dużej działki 8/2, z której powstały mniejsze lub dla pojedynczych wydzielonych z niej mniejszych działek).

W związku z dokonaną, w 2018 roku, sprzedażą działek Podatnik nie za rejestrował działalności gospodarczej i nie dokonał rejestracji jako czynny podatnik VAT. W związku z tą sprzedażą Organ podatkowy wszczął postępowania w zakresie:

1) podatku VAT za kwiecień, maj, czerwiec oraz grudzień 2018 roku, które zakończyło się wydaną w dniu 21 kwietnia 2021 r. Decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w F znak (…), którą Organ uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie w sprawie;

2) podatku dochodowego od osób fizycznych za 2018 rok, które zostało zakończone Decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w F z dnia 17 czerwca 2021 r., znak (…), którą Organ uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie w sprawie.

W rezultacie Organ uznał, iż podejmowane przez Pana (…) czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, a w rezultacie, że w związku z dokonaną sprzedażą nie powstał obowiązek w zakresie podatku VAT oraz w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje dokonać wznowienia granic działek 5/2, 3, 4/1 i 4/2 w A, połączenia ich w jedną działkę (dalej jako: Działka A gdyż dokładny numer zostanie nadany przez Starostę B w ramach procedury łączenia działek, tym samym na dzień dzisiejszy niema możliwości określenia jej docelowego numeru), a następnie podziału na 3 działki rolne stanowiące dojazd do działek budowlanych (dodatkowo docelowo jedna z działek drogowych zostanie podzielona na dwie działki przeznaczone na poszerzenie dróg gminnych oraz jedną stanowiąca dojazd do podzielonych nieruchomości)) oraz działki rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,55 ha.

Wnioskodawca planuje wystąpić w wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału rolnego, w ten sposób, iż możliwe jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednego domu na działce, dwóch domów, czy też trzech lub czterech domów.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, iż po uzyskaniu warunków zabudowy dla poszczególnych działek rolnych możliwy będzie dalszy podział nieruchomości powstałych w wyniku podziału Działki A na działki o powierzchni od 0,0900 ha do 0,2900 ha oraz ostateczne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na każdej z wydzielonych działek. Na jednej działce Wnioskodawca planuje wybudować nieruchomość na własne cele mieszkaniowe.

Na tym etapie Wnioskodawca zakłada, iż część działek może podlegać sprzedaży przed uzyskaniem warunków zabudowy lub dopiero po ich uzyskaniu, przy czym na dzień składania wniosku nie posiada na nich nabywców, a sprzedaż zostanie przeprowadzona z udziałem pośrednika sprzedaży. Wnioskodawca ustanowi jednocześnie na nieruchomości przeznaczonych pod drogi dojazdowe służebności przesyłu na rzecz poszczególnych dostawców mediów. Podkreślić należy, iż działania Wnioskodawcy nie będą polegały na uzbrojeniu nieruchomości w media, ich ogrodzeniu czy czynieniu jakichkolwiek innych nakładów. Działania ograniczają się do podziału nieruchomości oraz wystąpienia z wnioskami o wydanie warunków zabudowy.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z ich nabyciem, w posiadanie nieruchomości wszedł w drodze spadkobrania, darowizny oraz zamiany. Wnioskodawca nie czynił na nieruchomości żadnych nakładów.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje wraz z małżonką rozpoczęcie działalności w formie spółki jawnej, która to spółka będzie prowadziła działalność polegającą na budowie i sprzedaży nieruchomości - domów jednorodzinnych i w zabudowie bliźniaczej.

Natomiast na przytoczone w wezwaniu pytania organu Wnioskodawca udzielił poniższych wyjaśnień i odpowiedzi:

1) Od kiedy Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne i na jakich gruntach, kiedy i w jaki sposób nabytych oraz czy Wnioskodawca zajmował się w nim uprawą roślin lub/i hodowlą zwierząt?

_Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne od 2011r. na gruntach nabytych w spadku po zmarłym w 2009 r. ojcu. Wnioskodawca zajmował się uprawą roślin._

2) Jaki był cel darowizny udziałów w odziedziczonych po ojcu i mężu gruntach dokonany przez matkę i siostrę zgodnie z aktem notarialnym Rep. (…) nr (…) w dniu 25 marca 2016 r. tj. czy Wnioskodawca na przedmiotowych gruntach miał prowadzić działalność rolniczą, czy też w inny sposób korzystać z darowanych gruntów?

_Wnioskodawca na części darowanych gruntów miał prowadzić działalność rolniczą._

3) Czy stwierdzenie, że _Wnioskodawca prowadził także gospodarstwo rolne m.in. uzyskując do niego dopłaty ze środków unijnych_, oznacza, że Wnioskodawca, na dzień złożenia wniosku gospodarstwa rolnego już nie prowadzi?, jeżeli tak to od należy wskazać od kiedy Wnioskodawca nie prowadzi gospodarstwa rolnego?

_Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne, z którego uzyskuje dopłaty ze środków unijnych._

4) Czy Wnioskodawca osobiście prowadził/prowadzi gospodarstwo rolne, czy też posiadane przez niego grunty były/są użytkowane rolniczo przez osoby, którym ich użyczył lub oddał w dzierżawę, jeżeli tak, to proszę wskazać które grunty i w jakim okresie były przez Niego użyczane lub wydzierżawiane i na jakie cele oraz odpłatnie, czy nieodpłatnie?

_Grunty rolne, których dotyczy przedmiotowy wniosek, Wnioskodawca wydzierżawia od 2011 r. innej osobie celem uprawy roślin. Pozostałe posiadane przez Wnioskodawcę grunty rolne uprawia osobiście._

5) Co było powodem zawarcia umowy zamiany w dniu 3.10.2016 r. z wujem działki o nr 2 o obszarze 0,93 ha i wartości 260 000zł na działkę nr 8/ 2 o obszarze 3,36305 ha i wartości 80 000 zł?

_Powodem zamiany była chęć pomocy i zapewnienia warunków mieszkaniowych wujowi i jego rodzinie, który zamierzał budować swój dom na działce 8/2, lecz niestety po nieszczęśliwym wypadku został sparaliżowany i nie był w stanie tego dokonać._

6) Z kim Wnioskodawca zawarł umowę ustanowienia służebności przesyłu aktem notarialnym Rep. (…) z 26.04.2017r., jakie były postanowienia tej umowy i jakich działek dotyczyły?

_Wnioskodawca zawarł umowę służebności przesyłu z_ (…)_. Postanowienia tej umowy dotyczyły służebności przesyłu na działce 8/2, zgodnie z zapisem w umowie zawartej wcześniej przez wuja._

7) Do których działek umożliwiła dostarczenie prądu umowa z 26.04.2017 r. Rep. (…)?

_Do działki 8/2_

8) W związku z podniesionym przez Wnioskodawcę argumentem ze dokonał zamiany na podstawie aktu notarialnego z 10.05.2017 r. Rep. (…) nr (…) z wujem i jego żoną, w celu powstania dróg wewnętrznych, gdyż _bez spełnienia tego wymogu nie można by było sprzedać jakiejkolwiek działki,_ to czy organ prawidłowo wnioskuje, że przyczyną zawarcia umowy zamiany z wujem i jego żoną w dniu 3.10.2016 r. było uzyskanie gruntu, który miał zostać przeznaczony do sprzedaży i którego podział planowaliście Pan i Pana wuj z żoną, a zawarcie umów służebności przesyłu miało umożliwić doprowadzenie mediów do wydzielonych na skutek podziału gruntów?

_Przyczyną zawarcia umowy była konieczność powstania wspólnej drogi wewnętrznej, która umożliwiała dostęp do obu nieruchomości. Wydzielenie wspólnej drogi miało na celu uregulowanie dostępu do obu nieruchomości m.in. do nieruchomości, na której Wnioskodawca wybudował swój dom. W celu umożliwienia podłączenia domu Wnioskodawcy do infrastruktury technicznej (m.in. prąd) Wnioskodawca zobligowany został przez_ (…) _Sp. z o. o. do ustanowienia na drodze wewnętrznej odpowiednich służebności przesyłu. Wydzielona droga składająca się z działek 8/7 i 8/8 stanowi jedyny dostęp do działki, na której Wnioskodawca wybudował swój dom._

9) Wnioskodawca podnosi we wniosku, że(…) _obie zamieniane działki stanowiły bowiem drogi wewnętrzne a dokonanie ich zamiany pozwoliło na stworzenie wymaganego prawem dojazdu do podzielonych nieruchomości. Bez spełnienia tego wymogu nie sposób byłoby sprzedać jakiejkolwiek działki, która nie miała dostępu do drogi._ To czy organ prawidłowo wnioskuje, że wszystkie podejmowane przez Wnioskodawcę czynności w tym umowy zamiany i podziału stanowiły czynności zmierzające do przygotowania działek, w tym tych których dotyczy zapytanie do ich sprzedaży, a jeżeli nie to proszę wskazać jaki cel miały podejmowane czynności?

_Działka, na której Wnioskodawca buduje swój dom posiada dostęp do jednej drogi publicznej, tj. drogi powiatowej, z której w latach wcześniejszych w ramach rozbudowy drogi powiatowej został wykonany tylko jeden zjazd dokładnie pomiędzy nieruchomością Wnioskodawcy oraz nieruchomością jego wuja. Ograniczając ilość bezpośrednich zjazdów na drogę powiatową Zarząd Dróg Powiatowych wymusił wykonanie jednej wspólnej drogi dojazdowej._

10) Co było powodem wystąpienia w dniu 18.01.2019 r. do (…) o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci (…) i dla których działek o wydanie tych warunków Pan występował?

_Wystąpienie o wydanie warunków przyłączenia do sieci gazowniczej dotyczyło działki 8/3 celem zapewnienia ogrzewania we własnym domu. Umowa nie została sfinalizowana, ponieważ w oczekiwaniu na warunki przyłączeniowe z_ (…)_, zainstalowałem inny system grzewczy._

11) Co było powodem wzrostu wartości nieruchomości i podstawą do naliczenia Wnioskodawcy wskazanych we wniosku opłat adiacenckich przez Wójta Gminy B?

_W związku z dokonanym podziałem działek Wójt Gminy B wszczął na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W ramach tego postępowania właściwy organ sprawdza czy i o ile wzrosła wartość nieruchomości tylko i wyłącznie w związku z jej podziałem._

12) Co Wnioskodawca rozumie przez stwierdzenie _planuje dokonać wznowienia granic działek_ _nr 5/2, 3, 4/1 i 4/3?_

Wznowienie granic polega na odnalezieniu na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych oraz miarodajnych dokumentów, istniejącej i obowiązującej linii granicznej oraz zaznaczenie jej na gruncie stosownymi znakami granicznymi. Czynności powyższe będzie wykonywał uprawniony geodeta.

13) Czy działka oznaczona przez Wnioskodawcę lit. A powstanie z połączenia działek 5/2, 3, 4/1 i 4/3?

_Tak, działka oznaczona wcześniej lit. A powstała z połączenia działek 5/2, 3, 4/1 i 4/3. Aktualnie po połączeniu w/w działek został jej nadany nowy numer geodezyjny tj. 31._

14) Co jest celem planowanego przez Wnioskodawcę _wznowienia granic działek_ nr 5/2, 3, 4/1 i 4/3?

_Wznowienie granic jest niezbędnym warunkiem do rozpoczęcia procedury związanej z połączeniem i późniejszym podziałem działek._

15) Jaki jest cel połączenia w jedną działkę A działek nr 5/2, 3, 4/1 i 4/3 skoro jak wynika z wniosku Wnioskodawca po ich scaleniu ma zamiar dokonać ponownie ich wielokrotnego podziału?

_Połączenie działek 5/2, 3, 4/1 i 4/3 w jedną działkę 31 ma na celu ułatwienie w dokonywaniu wydzielenia poszczególnych działek budowlanych, tak aby każda z działek budowlanych składała się z jednej działki geodezyjnej. W przypadku braku połączenia działek mogłoby dojść do sytuacji, w której jedna działka budowlana składałaby się np. z części działki 3 i 4/1. Dodatkowo bez połączenia w/w działek mogłoby uniemożliwić wydzielenia poszczególnych działek o odpowiednich parametrach pozwalających na budowę, gdyż Gmina B nie zaopiniuje pozytywnie podziału, w którym powstaną działki mniejsze niż 800-900m2._

16) Do których działek (wskazać ich numery), do kogo należących będą prowadziły powstałe na skutek planowanego przez Wnioskodawcę _podziału na 3 działki rolne stanowiące dojazd do działek budowlanych (…), z których jedna zostanie podzielona na dwie działki przeznaczone na poszerzenie dróg gminnych_?

_Po dokonaniu połączenia działek 5/2, 3, 4/1 i 4/3w jedną działkę (umownie wcześniej nazwaną działką A) nadany został jej przez Starostę B nowy numer tj. 31. W skutek podziału działki 31 wydzielone z niej zostaną m.in. 3 działki rolne stanowiące w przyszłości dojazd do wszystkich działek budowlanych. Na dzień dzisiejszy nie można ustalić numerów wszystkich docelowych działek budowlanych. W pierwszym etapie wszystkie działki będą należały do Wnioskodawcy, który planuje ich późniejsza sprzedaż._

17) Dojazd do ilu i których podzielonych nieruchomości, zapewnią ww. 3 działki wydzielone z działki A?

_Wydzielone trzy działki drogowe (z których jedna zostanie ponownie podzielona w celu wydzielenia dwóch działek drogowych przeznaczonych na poszerzenie pasa bezpośrednio przylegających dróg gminnych) będą zapewniały dojazd do wszystkich 103 działek._

18) Ile działek o powierzchni od 0,3 ha do 0,55 ha powstanie z planowanego podziału, o którym mowa we wniosku?

_W pierwszym etapie z działki 31 zostaną wydzielone 3 działki drogowe o pow. od 0,3 do 0,55 ha oraz 35 działek rolnych o pow. od 0,3 do 0,55 ha._

19) W jakim celu Wnioskodawca ma zamiar wystąpić o podział utworzonej przez Niego działki A, na działki o powierzchni od 0,3ha do 0,55 ha?

_Wydzielenie z działki 31 (wcześniej jako działka A) działek o pow. od 0,3 do 0,55 ha ma na celu utworzenie w pierwszym etapie docelowego układu dróg dojazdowych a następnie wystąpienie z wnioskiem o określenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek o pow. od 0,3 do 0,55 ha dla inwestycji polegającej na budowie od 1 do 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Bez wyznaczenie układu dróg dojazdowych nie będzie można ustalić parametrów nowej zabudowy w tym m.in. linii zabudowy._

20) Jaki charakter i jakie przeznaczenie będą miały podzielone działki, o powierzchni od O,3 ha do 0,55 ha, czy będą to działki budowlane do których dojazd mają zapewnić 3 działki wydzielone z działki A?

_Po dokonaniu w pierwszym etapie podziału rolnego wszystkie działki o pow. od 0,3 do 0,55 ha będą dalej posiadały charakter rolny. Dopiero po dokonaniu tego podziału Wnioskodawca planuje wystąpić z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegających na budowie od 1 do 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych._

21) jakie okoliczności faktyczne zdecydowały o tym, że Wnioskodawca ma zamiar podzielić działki będące przedmiotem zapytania na działki o wielkości od 0,3 ha do 0,55ha?

_Brak opłacalności prowadzenia na w/w gruntach działalności rolniczej, oraz stan zdrowia Wnioskodawcy._

22) Dla ilu i których działek (proszę określić opis zdarzenia przyszłego w taki sposób aby umożliwić ich identyfikację) Wnioskodawca planuje wystąpić _z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy inwestycji polegającej na budowie jednego domu na działce, dwóch domów, czy też trzech lub czterech domów,_ o jakich działkach mowa w tym zdaniu proszę wskazać ich dane identyfikacyjne oraz wyjaśnić w jaki sposób powstały?

_Wnioskodawca planuje wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla 32 działek rolnych powstałych w pierwszym etapie podziału z działki 31 (wcześniej określonej jako A). Dla pozostałych 3 działek rolnych o pow. 0,3- 0,55 ha Wnioskodawca nie planuje wystąpienia o warunki zabudowy lecz będzie sprzedawał jako działki rolne._

23) We wniosku stwierdzono, że Wnioskodawca planuje, _po uzyskaniu warunków zabudowy dla poszczególnych działek rolnych_ dalszy _podział nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki A na działki o powierzchni od 0,09ha do 0,29ha?_ Jeżeli tak to o podział na ile działek Wnioskodawca ma zamiar wystąpić i jaki jest cel tego podziału?

_Po uzyskaniu warunków zabudowy dla 32 działek o pow. 0,3-0,55 ha Wnioskodawca wystąpi do gminy o zaopiniowanie możliwości podziału każdej z w/w działek na 2, 3 lub 4 mniejsze działki. W ten sposób planuje się wydzielić 103 działki o pow. 0,09-0,15 ha. Dokonanie tego podziału ma na celu umożliwienie wydzielenia działek i sprzedaży działek budowlanych o pow. 0,09-0,15 ha._

24) Kiedy Wnioskodawca planuje podniesione we wniosku _ostateczne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na_ każdej z wydzielonych działek i ilu działek będzie to ostateczne wystąpienie dotyczyło?

_Ostateczne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na każdej z wydzielonych działek możliwe będzie po dokonaniu podziału, o którym mowa w pkt. 23) powyżej. Planuje się wystąpić o te warunki zabudowy dla 103 działek._

25) W związku ze stwierdzeniem _Na tym etapie Wnioskodawca zakłada, iż część działek może podlegać sprzedaży przed uzyskaniem warunków zabudowy lub dopiero po ich uzyskaniu,_ proszę wskazać kiedy ten etap nastąpi (w którym roku), ile działek Wnioskodawca ma zamiar sprzedać _na tym etapie_, w tym ile przed uzyskaniem warunków zabudowy, a ile po ich uzyskaniu? **O****rgan interpretacyjny pragnie podkreślić, że zdarzenie przyszłe musi być** **tak opisane aby pozwalać na jego przedmiotową identyfikację, a przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego na taką identyfikację nie pozwala.**

_Planuje się, że sprzedaż przed uzyskaniem warunków zabudowy dotyczyć będzie 3 działek o pow. 0,3-0,55 ha. Wnioskodawca nie ma jeszcze podpisanej żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż tych działek, ale ich zbycie planowane jest na lata 2022-2023._

_Sprzedaż pozostałych 103 działek planowane jest po uzyskaniu warunków zabudowy. Na te działki Wnioskodawca również nie posiada podpisanych umów przedwstępnych. Rozpoczęcie sprzedaży pierwszych działek planowanej jest na połowę 2022 roku. Pozostałe działki będą sprzedawane w zależności od zainteresowania w latach 2022-2027._

26) Na której z działek, powstałej z którego podziału, Wnioskodawca ma zamiar wybudować nieruchomość mieszkalną dla siebie, czyli taką w której ma zamiar zamieszkać, proszę wyczerpująco i w sposób pozwalający na identyfikację tej nieruchomości opisać okoliczności zdarzenia przyszłego?

_Wnioskodawca zamierza wybudować dom na działce o powierzchni 0,55ha powstałej z 1 etapu podziału działki 31 (wcześniej jako A). Działka ta zlokalizowana jest w centralnej części działki 31 (wcześniej jako A). Na dzień dzisiejszy nie ma możliwości określenia jej dokładanego numeru geodezyjnego, gdyż numery działek nadawane są przez Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej na etapie podziału nieruchomości._

27) Skoro Wnioskodawca ustanowił/ustanowi jednocześnie na nieruchomościach przeznaczonych pod drogi dojazdowe (wskazać które) służebności przesyłu na rzecz poszczególnych dostawców mediów, to co należy rozumieć przez stwierdzenie, _iż działania Wnioskodawcy nie będą polegały na uzbrojeniu nieruchomości w media?_

_Wnioskodawca zamierza ustanowić służebności przesyłu na rzecz poszczególnych dostawców mediów na wszystkich nieruchomościach przeznaczonych pod drogi celem zapewnienia sobie ewentualnego dostępu do wszystkich mediów na działce, na której zamierza wybudować własny dom. Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych działań związanych z uzbrojeniem terenu w media oprócz podpisania z zakładem energetycznym umowy przyłączeniowej w celu umożliwienia poboru prądu dla działki, na której zamierza wybudować własny dom._

28) Skoro _Działania Wnioskodawcy ograniczają się do podziału nieruchomości oraz wystąpienia z wnioskami o wydanie warunków zabudowy,_ to kto zawrze podnoszone we wniosku okoliczności dotyczące zawarcia umów w zakresie służebności przesyłu z poszczególnymi dostawcami mediów, o których mowa we wniosku?

_Wnioskodawca nie będzie zawierał, poza umową przyłączeniową, której przedmiotem będzie doprowadzenie prądu do własnego domu, żadnych umów w zakresie służebności przesyłu z poszczególnymi dostawcami mediów. Obciążenie nieruchomości drogowej służebnościami przesyłu może nastąpić jedynie poprzez jednoczesne złożenie stosownego oświadczenia przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Dlatego Wnioskodawca sam przed dokonaniem pierwszej sprzedaży udziału w działkach drogowych ustanowi nieodpłatne służebności przesyłu na rzecz poszczególnych dostawców mediów. Bez ustanowienia odpowiednich służebności przesyłu np. zakład energetyczny nie doprowadzi prądu do granic działki, na której Wnioskodawca zamierza wybudować własny dom._

29) Czy w związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku, że _Wnioskodawca planuje wraz z małżonką rozpoczęcie działalności polegającej na budowie i sprzedaży nieruchomości – domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej,_ to czy przedmiotową działalność Wnioskodawca ma zamiar prowadzić na opisanych we wniosku działkach, które podzielił i dla których uzyskał warunki zabudowy (zarówno przed jak i po ich sprzedaży)?

_Wnioskodawca zawiązał wraz z małżonką spółkę jawną, w ramach której będzie budował nieruchomości. Kilka działek objętych niniejszym wnioskiem zostanie wniesiona do ww. Spółki celem prowadzenia na tych działkach inwestycji przez spółkę jawną._

30) Czy też Wnioskodawca ma zamiar prowadzić tę działalność na pozostałych posiadanych gruntach gospodarstwa rolnego, których dotyczą pytania sformułowane we wniosku, a które dopiero będą przedmiotem podziału i dla których również ma zamiar uzyskać warunki zabudowy?

_Na tym etapie Wnioskodawca nie planuje uzyskiwać warunków zabudowy ani dokonywać podziału na innych swoich gruntach, a w konsekwencji nie zamierza prowadzić na tych gruntach._

31) Jeżeli działalność gospodarcza będzie prowadzona na innych zasadach niż wskazane w pkt 30 czy 31 wezwania, to proszę opisać na jakich, co będzie dokładnie jej przedmiotem, na jakich zasadach Wnioskodawca i jego żona mają zamiar prowadzić działalność gospodarczą, o której mowa we wniosku?

_Wnioskodawca zawiązał wraz z żoną spółkę jawną, do której zamierza wnieść kilka działek, na których Spółka posadowi domy, które będą przedmiotem sprzedaży przez Spółkę._

32) W związku ze stwierdzeniem, że _W chwili obecnej_ _Wnioskodawca planuje wraz z małżonką rozpoczęcie działalności w formie spółki cywilnej,_ proszę wskazać od kiedy (podać datę)Wnioskodawca planuje rozpoczęcie ww. działalności?

_Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności w formie spółki jawnej od dnia 28.06.2021r._

33) Na co konkretnie Wnioskodawca przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży 6 nieruchomości położonych w A, tj. działek gruntu i udziału w gruntach stanowiących drogę wewnętrzną tj.

1\. Nr 8/37;

2\. Nr 8/38;

3\. Nr 8/39;

4\. Nr 8/31;

5\. Nr 8/34;

6\. Nr 8/36.

_Wnioskodawca przeznaczył wskazane środki na zakup mieszkania, w którym obecnie mieszka jego siostra._

34) Czy Wnioskodawca poza sprzedażą nieruchomości wskazanych w pkt 33 wezwania dokonał zbycia innych nieruchomości, jeżeli tak to proszę je enumeratywnie wymienić i wskazać dla każdej z czynności: datę zawarcia transakcji, nr aktu, którym została ona dokonana rodzaj czynności oraz dane identyfikacyjne nieruchomości będących jej przedmiotem (nr działki i rodzaju zabudowy mieszczącej się na sprzedawanych gruntach)?

_W uzupełnieniu wyjaśnień dotyczących pytań sformułowanych we wniosku wskazuje dane identyfikacyjne nieruchomości:_

‒ _02.08.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka niezabudowana nr 8/53 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _08.08. 2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka nr 8/55 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _09.08.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…) działka nr 8/54 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _28.08.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka niezabudowana nr 8/8 albo 8/58 albo 8/68 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _24.05.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka niezabudowana nr 8/32 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _29.05.2020r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…) działki niezabudowane nr 8/62 i 8/63 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7._

35) Na co Wnioskodawca przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży działek, o których mowa w pkt 34 wezwania?

_Wnioskodawca przeznaczył wskazane środki na sfinalizowanie budowy własnego domu na działce 8/3._

36) Na co Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, których dotyczą pytania sformułowane we wniosku?

_Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości objętych pytaniem będą przeznaczone przez Wnioskodawcę przede wszystkim na budowę własnego domu na działce o powierzchni 0,55 ha wydzielonej z działki A._

37) W związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku w związku z dokonaną w 2018 roku sprzedażą działek (…) Organ podatkowy wszczął postępowanie w zakresie (…) podatku dochodowego od osób fizycznych za 2018 rok, proszę wskazać co konkretnie było przedmiotem tego postępowania, w tym przychody uzyskane z tytułu jakich czynności dotyczących konkretnie jakich nieruchomości były przedmiotem decyzji w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych za 2018 r.?

(brak odpowiedzi).

38) Proszę wyjaśnić dokładnie jakich czynności i kiedy dokonanych dotyczy stwierdzenie Organ uznał, iż podejmowane przez Pana Kaczmarka czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej? (organ pragnie podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 5 Ordynacji podatkowej, nie wydaje się interpretacji indywidualnej w zakresie tych elementów stanu faktycznego, które w dniu złożenia wniosku o interpretację są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej albo gdy w tym zakresie sprawa została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego albo w porozumieniu podatkowym, o którym mowa w art. 20zb).

_W powołanych we wniosku decyzjach organ podatkowy zakwalifikował dokonaną przez Wnioskodawcę sprzedaż działek 8/37, 8/38, 8/39, 8/31, 8/34, 8/36 wraz z udziałami w działkach gruntu nr 8/7 i 8/8, jak sprzedaż niezwiązaną z działalnością gospodarczą. Przy czym zaznaczyć należy, że wniosek o interpretację dotyczy innych nieruchomości, niż nieruchomości, co do których wydane były decyzje organów podatkowych._

39) Czy Wnioskodawca dokonywał nabycia innych nieruchomości poza nieruchomościami odziedziczonymi po ojcu i darowanymi przez matkę i siostrę oraz które uzyskał w drodze opisanej we wniosku umowy zamiany z wujem zawartej w dniu 3.10.2016 r. aktem notarialnym Rep. (…)? Jeżeli tak to proszę wskazać wszystkie nabyte przez Niego nieruchomości z podaniem danych dotyczących daty nabycia, nr aktu notarialnego, danych identyfikacyjnych nabywanej nieruchomości (nr działki, charakteru jaki miał nabywany grunt, danych dotyczących zabudowy nabytej nieruchomości)?

_Wnioskodawca dokonał nabycia nieruchomości zgodnie z aktem rep. (…) nr (…) - nieruchomość mieszkalna przeznaczona dla siostry. Nabycie nastąpiło w dniu 9 lipca 2018 r._

40) Czy Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia innych nieruchomości niż wskazane w pkt 33 przedmiotowego wezwania, jeżeli tak to proszę wymienić wszystkie przeprowadzone transakcje z podaniem danych dotyczących daty zbycia, nr aktu notarialnego, danych identyfikacyjnych zbywanej nieruchomości (nr działki, charakteru jaki miał zbywany grunt, dane dotyczące jej zabudowy) oraz z podaniem daty i czynności cywilnoprawnej, w której została nabyta zbywana nieruchomość?

_W uzupełnieniu wyjaśnień dotyczących pytań sformułowanych we wniosku wskazuje dane identyfikacyjne nieruchomości._

‒ _02.08.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka niezabudowana nr 8/53 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _08.08. 2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka nr 8/55 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _09.08.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…) działka nr 8/54 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _28.08.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka niezabudowana nr 8/8 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _24.05.2019r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…); działka niezabudowana nr 268/32 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7;_

‒ _29.05.2020r. sprzedaż nieruchomości, akt notarialny rep (…) nr (…) działki niezabudowane nr 8/62 i 8/63 wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową nr 8/8 i 8/7._

41) Czy w przyszłości Wnioskodawca planuje nabycie nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej czy prowadzonej działalności gospodarczej)?

_Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie planuje nabycia innych gruntów rolnych._

42) Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości, które są przeznaczone w przyszłości do sprzedaży zarówno niepodzielonych jak i po ich podziale (oprócz planowanych do sprzedaży, których dotyczą sformułowane we wniosku pytania? Jeśli tak to ile wskazać dane pozwalające na identyfikację tych nieruchomości?

_Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, które wykorzystuje w działalności rolniczej i nie planuje ich sprzedawać._

43) jakie okoliczności faktyczne sprawy zdecydowały o podjęciu decyzji dotyczącej sprzedaży nieruchomości, których dotyczą sformułowane we wniosku pytania i kiedy ta decyzja została podjęta?

_Zakończenie umowy dzierżawy z obecnym dzierżawcą oraz nie wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę do celów rolniczych. Ponadto stan zdrowia Wnioskodawcy, który uległ wypadkowi w 2021 roku stanowił jeden z determinantów podjętej decyzji o wyzbyciu się części działek i zaniechaniu uprawiania ziemi. Decyzja w przedmiocie sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem została podjęta w 2021 r._

44) w jakim celu Wnioskodawca ma zamiar podejmować tak aktywne działania dotyczące scalenia gruntów w działkę A, następnie podziału nieruchomości na działki, czynności zmierzające do ustanowienia na tym terenie dróg dojazdowych, uzyskania dla podzielonych działek warunków zabudowy, a następnie inicjowanie czynności związanych z kolejnym podziałem wcześniej podzielonych działek i kolejne wnioskowanie o wydanie warunków zabudowy, ustanowienia służebności przesyłu z podmiotami, które zapewniają dostarczenie mediów, skoro jak twierdzi chce wyzbyć się składników majątku osobistego?

_Celem jest realizacja zamiaru wyzbycia się majątku osobistego połączonego z chęcią uzyskania możliwie najlepszej ceny z tytułu sprzedaży. Wszystkie z działań wymienionych w powyższym pytaniu stanowią minimum działań, które wymagane przepisami prawa umożliwią Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości._

45) ile razy Wnioskodawca już występował, a ile jeszcze będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy? (należy wskazać daty kiedy występował i dla ilu działek oraz kiedy ma zamiar jeszcze wystąpić i dla ilu działek)?

_Wnioskodawca będzie występował jeszcze o warunki zabudowy dla 32 działek z terenu oznaczonego wcześniej jako A, a następnie po dokonaniu ostatecznego podziału na działki o pow. 0,09-0,15 ha dodatkowo wystąpi o warunki zabudowy dla 103 działek._

46) czy zawarte przez Wnioskodawcę, podziały działek, uzyskane dla podzielonych działek warunki zabudowy czy zawarte przez Wnioskodawcę umowy służebności przesyłu mają i będą miały wpływ na wartość działek, których dotyczy wniosek? Jeżeli tak, należy wskazać czy będą podwyższały czy obniżały tę wartość?

_Podział terenu działki 31 (wcześniej jako A) na działki rolne nie spowoduje zdaniem Wnioskodawcy ani wzrostu ani obniżenia wartości nieruchomości. Nie jesteśmy też w stanie określić czy podział terenu działek rolnych o pow. 0,3-0,55 ha na mniejsze działki spowoduje wzrost lub obniżenie ich wartości. Zostanie to sprawdzone po ewentualnym wszczęciu przez gminę postępowania w tej sprawie. Wydanie warunków zabudowy również naszym zdaniem nie wpłynie na wartość nieruchomości gdyż będą one miały jedynie za zadanie określenie możliwości i sposobu zagospodarowania terenu tj. określenie parametrów przyszłej zabudowy takich jak dopuszczalna wysokość, linia zabudowy, wskaźnik zabudowy itp._

_Planowane przez Wnioskodawcę ustanowienie służebności przesyłu również nie wpłynie na zmianę wartości nieruchomości._

47) jakie jest prawdopodobieństwo dokonania kolejnego podziału działek pozostałych gruntów należących do gospodarstwa rolnego, którego Wnioskodawca jest właścicielem?

‒ od jakich czynników i okoliczności to zależy?

‒ ile działek w takiej sytuacji zostanie wyodrębnionych?

‒ czy podział na działki zostanie dokonany w związku z zamiarem ich sprzedaży?

‒ czy wszystkie tak wydzielone działki będą podlegać sprzedaży, czy tylko niektóre spośród nich? Jeżeli tylko niektóre z nich – należy wskazać od jakich czynników to zależy;

_Wnioskodawca nie zamierza dzielić, ani sprzedawać pozostałych gruntów, poza tymi wymienionymi we wniosku._

48) czy dla posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości przewidywane jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli tak to kiedy i czy Wnioskodawca podejmował aktywne działania w celu jego uchwalenia?

_Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie ma wiedzy czy gmina przystąpiła czy też zamierza przystąpić do jego uchwalenia._

49) czy Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował jakiekolwiek działania przygotowujące działki do sprzedaży? Jeżeli tak, należy wskazać jakie.

_Sprzedaż będzie powierzona licencjonowanemu pośrednikowi. Wnioskodawca we własnym zakresie nie będzie podejmował żadnych działań przygotowujących._

50) Ile działek powstanie w wyniku podziału działki, która zostanie scalona z działek nr 5/2, 3, 4/1 i 4/2?

_Planuje się wydzielić docelowo 103 działki o pow. 0,09-0,15 ha, 3 działki rolne o pow. 0,3-0,55 ha oraz 3 działki drogowe w tym z jednej z tych działek wydzielone zostaną dwie działki na poszerzenie przylegających dróg gminnych._

51) Ile działek, powstałych w wyniku podziału działki, która zostanie scalona z działek nr 5/2, 3, 4/1 i 4/2, jest objęta zakresem pytań sformułowanych we wniosku? Czy ww. pytania dotyczą wszystkich działek powstałych po podziale ww. działki?

_Tak, dotyczą wszystkich poza działkami na których Wnioskodawca docelowo planuje budowę swojego własnego domu._

52) W jaki sposób działki objęte zakresem pytań sformułowanych we wniosku były i będą wykorzystywane przez Pana do dnia sprzedaży?

_Działki objęte zakresem pytań sformułowanych we wniosku były dzierżawione, po zakończeniu umowy dzierżawy nie będą wykorzystywane._

53) Czy ww. działki były/są lub do dnia sprzedaży będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej?

_Wyżej wymienione działki były dzierżawione, po ustaniu umowy dzierżawy nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej._

54) Czy do dnia sprzedaży ww. działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy?

_Działki były przedmiotem dzierżawy. Powyższa umowa przestała już obowiązywać i nie przewiduje się udostępniania osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy._

55) Jeśli odpowiedź na pytanie nr 54 jest twierdząca, to należy wskazać, czy udostępnianie to miało/ma/będzie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

_Udostępnianie miało charakter nieodpłatny._

56) Czy i w jaki sposób działki objęte zakresem pytań sformułowanych we wniosku będą oferowane do sprzedaży (oferta na portalu internetowym, wywieszony w pobliżu działek baner reklamowy z numerem telefonu, ogłoszenia w prasie, w radio, prospekty reklamowe, foldery, pomoc pośrednika, inne działania – należy wskazać jakie)?

_Sprzedaż będzie powierzona licencjonowanemu pośrednikowi. Wnioskodawca we własnym zakresie nie będzie podejmował żadnych działań przygotowujących._

57) Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to należy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

c) czy udzielił/udzieli Pan Nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?

d) jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw Nabywcy do występowania w Pana imieniu?

e) jakich czynności dokonał/dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Pana ww. działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

_Wnioskodawca nie zawarł umowy przedwstępnej sprzedaży. W przyszłej sprzedaży planowane jest podpisywanie umów przedwstępnych sprzedaż,y w których określony zostanie jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki wraz z planowanym do zbycia udziałem w działkach drogowych, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie udzielił ani nie planuje udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania i jego imieniu._

58) Czy na dzień sprzedaży działki objęte zakresem pytań sformułowanych we wniosku będą zabudowane czy niezabudowane?

_Działki objęte zakresem pytań, na dzień sprzedaży pozostanę niezabudowane._

59) Czy ustanowienie służebności przesyłu będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?

_Ustanowienie służebności przesyłu będzie miało charakter nieodpłatny._

60) Na czym będzie polegała rola pośrednika przy sprzedaży działek objętych zakresem pytań sformułowanych we wniosku?

_Pośrednik podejmie działania zmierzające do znalezienia kontrahenta, będzie reklamował ofertę w Internecie i innych mediach, może ją także przedstawiać innym biurom nieruchomości. Pośrednik zobowiązuje się do inwestowania własnych środków w celu promocji i reklamy nieruchomości. Pośrednik może również na życzenie Zamawiającego uczestniczyć w przygotowaniu dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy, prezentacji oferty i negocjacjach warunków umowy._

61) Jakie czynności będzie wykonywał pośrednik, w związku ze sprzedażą ww. działek?

_Pośrednik podejmie działania zmierzające do znalezienia kontrahenta, będzie reklamował ofertę w Internecie i innych mediach, może ją także przedstawiać innym biurom nieruchomości. Pośrednik zobowiązuje się do inwestowania własnych środków w celu promocji i reklamy nieruchomości. Pośrednik może również na życzenie Zamawiającego uczestniczyć w przygotowaniu dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy, prezentacji oferty i negocjacjach warunków umowy._

62) Czy spółka jawna prowadząca działalność polegającą na budowie i sprzedaży nieruchomości, którą zamierza Pan założyć z małżonką, powstanie przed czy po sprzedaży działek objętych zakresem pytań sformułowanych we wniosku? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej z działek, objętych zakresem pytań sformułowanych we wniosku. Ponadto, jeżeli działka/działki w dacie sprzedaży będzie zabudowana/będą zabudowane to należy udzielić odpowiedzi na poniższe pytania:

_Spółka jawna powstała w dniu 28.06.2021 r. Sprzedaż działek nastąpi z majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością spółki jawnej. Dotychczas Wnioskodawca nie sprzedał żadnej z działek objętych zakresem pytań sformułowanych we wniosku. Żadna z działek sprzedawanych przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczna nie będzie działką zabudowaną._

63) Jakie obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane) znajdują się na działce będącej przedmiotem wniosku?

64) Jeśli na działce znajdują się urządzenia budowlane, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane?

65) Czy urządzenia budowlane stanowią urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

66) Jeżeli na działce znajdują się budynki, to należy wskazać czy są one budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane?

67) Jeżeli na działce znajdują się budowle, to czy są one budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

68) Czy ww. budynki, budowle, urządzenia budowlane położone na działce zostały nabyte, czy wybudowane przez Pana? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

69) W jaki sposób, do jakich celów były wykorzystywane przez Pana budynki/budowle położone na działce/działkach objętych zakresem pytaniami sformułowanymi we wniosku?

70) Czy ww. budynki/budowle były/są lub do dnia sprzedaży będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy ww. budynki/budowle lub ich części zostały oddane w najem, dzierżawę, użyczenie oraz czy to udostępnienie miało/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?

71) Czy ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej?

_Pytania 63-71 nie dotyczę zdarzenia przyszłego, gdyż działki sprzedawane przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nie będę działkami zabudowanymi._

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1) Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek powstałych z podziału połączonych uprzednio działek 5/2, 3, 4/1 i 4/2 położonych w miejscowości A, gmina B nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie 5 lat od nabycia-na mocy regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2) Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek powstałych z podziału połączonych uprzednio działek 5/2, 3, 4/1 i 4/2 położonych w miejscowości A, gmina B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 1 oraz przedstawionego w tym zakresie stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Kwestia dotycząca podatku od towarów i usług (VAT) jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

**Zdaniem Wnioskodawcy**, Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art.24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 3Oda oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy). W odniesieniu do zbycia nieruchomości Ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art.10 ust. 1 pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza oraz pkt 8 - odpłatne zbycie

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e Ustawy o PIT. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. Odnosząc się do aktualnego brzmienia przepisów, aby dochód ze zbycia nieruchomości korzystał ze zwolnienia musi on zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe - w okresie 3 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, o czym stanowi art. 21, ust.1 pkt 131 ustawy o PIT, który mówi o tym że zwolnieniu podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Natomiast jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie-wówczas odpłatne zbycie nie jest opodatkowane i rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży tejże nieruchomości z PIT nie jest konieczne. W obu przypadkach (zbycie nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia) istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej.

Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak - oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia - zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia - potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawia zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, prowadzenie przez pewien czas na nieruchomości jakiejkolwiek działalności, a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Stąd - co do zasady-jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych. Wzięte pod uwagę powinno być również zachowanie sprzedającego pomiędzy transakcjami - na charakter zarobkowy będą wskazywały działania mające na celu podniesienie wartości nieruchomości, jeśli motywowane są chęcią uzyskania wyższej ceny sprzedaży. Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ust. 6 Ustawy o PIT jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że transakcje zbycia nieruchomości nie powinna być kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Co istotne, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że „nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżąca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu Podatnika od kilkudziesięciu lat. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby to ona inicjowała opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto ustanowienie drogi koniecznej, nawet za odpłatnością, warunkuje często w ogóle możliwość prawidłowego korzystania, a w rezultacie także zbycia nieruchomości, gdyż bez możliwości skomunikowania nie przedstawia ona żadnej użytecznej wartości. Z kolei możliwość przyłączenia do określonych mediów wpływa i decyduje bezpośrednio o wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy znajduje się ona w posiadaniu przedsiębiorcy, czy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Także stanowisko jakoby zlecenie sprzedaży wskazanych działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez skarżąca czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym), przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Skoro bowiem podatniczka zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami to oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie). Wynik takiego wnioskowania jest logiczny choćby ze względów finansowych i pragmatycznych oraz świadczy o braku profesjonalnego doświadczenia skarżącej w tym zakresie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt 1 SA/Po 839/12 oraz wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2014 r. sygn. akt 1FSK 955/13, publ. CBOSA). 0 ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. Zdaniem NSA, zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości, tym bardziej, gdy nabywane są pod tytułem darmym. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, publ. CBOSA). Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny. Podkreślić przy tym należy w tym kontekście konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie samego zamiaru podatnika co do sposobu ich wykorzystania. Należy wobec tego podkreślić, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego."

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 września 2015 r. o sygn. II FSK 1557/13, Sąd wskazał, że „należy wskazać, że granica pozwalająca oddzielić przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8a u.p.d.o.f., od przychodu, którego źródłem jest zbycie nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. jest płynna. (\`(...)\`) Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak jq nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub nie, znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie należy rozpatrywać wyłącznie w danym roku podatkowym, lecz należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter zarobkowy. Jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywność i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych, podejmowanych sporadycznie. Przy ocenie czy dc działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. 0 tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). Kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w warunkach działalności gospodarczej, w tym warunek ”ciągłości", nie są spełnione jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. jej uporządkowania, uzyskanie informacji o możliwości zagospodarowania, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarcie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12)."

Z powyższego wyroku wynika w pierwszej kolejności, że kwestia zaliczenia sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej Podatnika jest bardzo ocenna i za każdym razem uzależniona od wielu czynników i okoliczności. Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie stanowiły one środków trwałych oraz nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Jak zostało wykazane granica między przychodem ze zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a poza nią, jest bardzo płynna. Przykładowo w tezie innego wyroku NSA w Warszawie z dnia 04 marca 2015 r. sygn. II FSK 855/14 wskazano, że „o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. 0 kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem."

Zatem jak wskazano, Organ ma obowiązek ustalić czy w danym konkretnym przypadku aktywność podatnika spełnia warunki uznania jej za działalność gospodarczą. Tym niemniej, w uzasadnieniu ww. wyroku Sąd wskazał, że „biorąc pod uwagę rozliczne formy aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca zachowań podatnika, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od zwykłego odpłatnego zbycia (pkt 8). Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (np. nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, łącznie polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Naczelny Sąd Administracyjny jest przy tym zdania, że skoro ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine u.p.d.o.f. powiązał powstanie przychodu podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym przedziale czasowym (tekst jedn.: przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości w formie kupna, a jej sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji co do celu nabycia nieruchomości. Oczywiście znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które mogły mieć wpływ na jego decyzje, jak też indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży (np. podatnik, który odziedziczył budynek wielomieszkaniowy z mieszkaniami na wynajem może wyzbyć się takiego budynku w całości, ale też - wobec rynkowych trudności z pozyskaniem nabywcy całości - może sprzedawać poszczególne lokale i w takim przypadku zasadniczo nie ma podstaw do różnicowania skutków podatkowych takich transakcji)". W przedmiotowym wyroku Sąd wskazał również, że „zgadzając się z poglądem, że działania dokonywane w ramach "czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności" nie mogą być utożsamiane również z pozarolniczą działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.".

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18 Sąd wskazał, iż „o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiąganie z jej tytułu przychodów jest uporządkowanym ciągiem czynności i zdarzeń mających charakter obiektywny. Przyjmuje się ponadto, że dla osiągania przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest co do zasady konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. 0 kwalifikacji danych czynności jako działalności gospodarczej decydują zatem zorganizowany i ciągły charakter podejmowanych działań, prowadzonych w celu zarobkowym we własnym imieniu oraz na własny rachunek.

Mając na względzie powyższe wskazać należy, iż wprowadzone do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej" ma zatem taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do przychodów ze źródła regulowanego tym przepisem bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie będzie miało ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Brak natomiast takiego zastrzeżenia w innych jednostkach redakcyjnych art. 10 ust. 1 prowadzi do wniosku, że w przypadku przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-7 i 9 ustawy, źródło pozarolnicza działalność gospodarcza nie ma pierwszeństwa. Reasumując działania dokonywane w ramach „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności" nie mogą być utożsamiane z pozarolniczą działalnością gospodarzą w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT. Cel zarobkowy przyświecający działaniom Podatnika sam w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez niego przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Działania podjęte przez Wnioskodawcę takie jak podział nieruchomości nie stanowi w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego czynności świadczących o zorganizowanym, ciągłym i profesjonalnym charakterze działalności Podatnika, niosących znamiona działalności gospodarczej. 0 braku profesjonalnego charakteru działań Wnioskodawcy świadczy również okoliczność, iż planowana sprzedaż nieruchomości będzie prowadzona z udziałem pośrednika nieruchomości, który będzie podejmował działania ukierunkowane na pozyskanie potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Rekapitulując w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Podatnika do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem wydzielonych nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w Interpretacji indywidualnej z dnia 2 października 2020 r. znak 0115-KDIT1.4011.585.2020.3.MST„działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności (\`(...)\`) Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych". Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe zbycie powstałych w wyniku planowanego podziału nieruchomości gruntowych będzie, na gruncie Ustawy o PIT, sprzedaż majątku własnego i jako dokonane po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒ zarobkowym celu działalności,

‒ wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒ prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną – uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W przedmiotowej sprawie miały miejsce m.in. następujące czynności:

‒ 07.10.2009 r. wraz z matką i siostrą nabył w ramach spadkobrania po Ojcu w udziale po 1/3 każdy czyli Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/6 gospodarstwa, stanowiącego

a) nieruchomość rolna zabudowaną, stanowiąca działki gruntu nr: 1, 2, 3 i 4/1, o łącznym obszarze 14,94 ha, położone w miejscowości A numer (…), gmina B;

b) nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 4/2, o obszarze 0,48 ha, położoną w miejscowości A, gmina B;

c) nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 5/2, o obszarze3,52 ha, położoną w miejscowości A, gmina B;

d) nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 6 i 7/19, o łącznym obszarze 4,79 ha, położone w miejscowości A, gmina B.

‒ Od 2011 r. Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne. zajmując się produkcją roślinną.

‒ 21.12.2015 r. Wnioskodawca zgłosił prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie przewozu osób taksówką (opodatkowaną dla celów podatku dochodowego w formie karty podatkowej), którą 15 grudnia 2020 r. zlikwidował.

‒ 25.03.2016 r. matka i siostra dokonały na rzecz Wnioskodawcy darowizny - Matka w udziale wynoszącym 4/6 i siostra w udziale wynoszącym 1/6 - ww. nieruchomości.

‒ 03.10.2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę zamiany bez żadnych dopłat z wujem, w ramach której przekazał na rzecz wuja działkę nr 42 a w zamian otrzymał działkę nr 8/2 konsekwencją przedmiotowej zamiany było również przeniesienie na Wnioskodawcę przez właściwy organ decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowaną części działki 8/2.

‒ 20.10 2016 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o podział działki 8/2 na dwie mniejsze: nr 8/3 i 8/4 na co 19.01.2017 r. wójt Gminy stosowną decyzją wyraził zgodę.

‒ 10.05.2017 r. Wnioskodawca aktem notarialnym dokonał zamiany udziału w wysokości 1/2 w działce nr 8/8, powstałej z podziału działki 8/4 (na działkę 8/8 i 8/9) otrzymując w zamian udział w wysokości 1/2 w działce 8/7 (działka powstała z podziału działki 8/1 na działki 8/6 i 8/ 7) z wujem i jego żoną. Jak wyjaśnił wnioskodawca obie te działki stanowiły drogi wewnętrzne, a dokonanie ich zamiany umożliwiło stworzenie dojazdu do podzielonych nieruchomości, bez którego nie byłaby możliwa sprzedaż którejkolwiek z działek.

‒ Następnie Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla działki 8/9 i 6.11.2017 r. uzyskał decyzję wójta Gminy, w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynków w zespole zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej na terenie tej działki.

‒ Potem Wnioskodawca zainicjował kolejny podział już podzielonej działki nr 8/9 na 11 mniejszych: nr 8/29, nr 8/30, nr 8/31, nr 8/32, nr 8/33 nr 8/34, nr 8/35, nr 8/36, nr 8/37, nr 8/38, nr 8/39 – na co wójta Gminy 25.01.2018 r. stosowną decyzją wyraził zgodę.

‒ Wnioskodawca zwrócił się z pismami do dysponentów sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowniczej, tj.:

‒ do Wodociągów (…) Sp. z o.o., w sprawie zapewnienia dostawy wody do działek 8/29 i 8/9 ale ze względu na prowadzoną rozbudowę sieci wodociągowej oraz ujęcia wody, z którego zasilana jest miejscowość A, nie uzyskał zapewnienia dostawy wody, ponadto w miejscowości A brak jest kanalizacji sanitarnej,

‒ w dniu 18.01.2019 r. do (…) Sp. z o.o. z wnioskiem o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci (…), jednak umowa w tym zakresie nie została zawarta i nie dokonano wykonania przyłączy, a Spółka nie naliczyła żadnych opłat i nie wystawiła faktur VAT na rzecz Wnioskodawcy ,

‒ do (…) Sp. z o.o. z wnioskami o zapewnienie dostawy energii do działek: 8/9, 8/29, 8/39, co zakończyło się w dniu 10.08.2018 r. odbiorem budowlanym przyłącza dla działki 8/39 w dniu 10.08.2018 r.;

‒ wójt Gminy B wydał na rzecz Wnioskodawcy decyzje dotyczące ustalenia opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: w 2017 r. z tyt. podziału nieruchomości 8/2 oraz w 2019 r. z tyt. podziału nieruchomości 8/9.

‒ 15.03.2018 r. zawarł umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z podmiotem profesjonalnie zajmującym się taką sprzedażą.

‒ W roku 2018 Wnioskodawca zbył sześć z wydzielonych działek, a środki uzyskane z ich sprzedaży przeznaczył na zakup mieszkania, w którym obecnie mieszka jego siostra.

‒ W roku 2019 Wnioskodawca z ww. wydzielonych działek 5.

‒ Zaś w roku 2020 Wnioskodawca zbył 2 z ww. wydzielonych działek.

‒ Wnioskodawca wskazał, że środki uzyskane z tych sprzedaży przeznaczył na sfinalizowanie budowy własnego domu na działce 8/3.

‒ Zakończenie w 2021 r. nieodpłatnej umowy dzierżawy z obecnym dzierżawcą działek 5/2, 3, 4/1 i 4/2 i podjęcie decyzji o ich sprzedaży.

‒ 28.06.2021 r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności w formie spółki jawnej która to spółka będzie prowadziła działalność polegającą na budowie i sprzedaży nieruchomości - domów jednorodzinnych i w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawca do spółki jawnej zamierza wnieść kilka działek, na których Spółka posadowi domy, które będą przedmiotem sprzedaży przez Spółkę.

‒ Na dzień napisania wniosku o interpretację Wnioskodawca dokonał wznowienia granic działek 5/2, 3, 4/1 i 4/2 i ich połączenia ich w jedną działkę.

‒ Po połączeniu w/w działek w jedną działkę został jej nadany numer geodezyjny 31.

‒ W skutek podziału działki nr 31 Wnioskodawca wydzieli z niej m.in. 3 działki rolne stanowiące w przyszłości dojazd do wszystkich działek budowlanych oraz 35 działek rolnych o pow. od 0,3 do 0,55 ha.

‒ Docelowo Wnioskodawca planuje się wydzielić docelowo 103 działki o mniejszej powierzchni, 3 działki rolne o większej powierzchni oraz 3 działki drogowe.

‒ Na jednej z większych działek wydzielonych z działki 31 Wnioskodawca planuje wybudować sobie kolejny dom.

‒ Wnioskodawca planuje sprzedaż wszystkich wydzielonych z działki nr 31, czyli 108 niezabudowanych działek z wyjątkiem działki przeznaczonej na wybudowanie sobie kolejnego domu. Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na wybudowanie tego domu na jednej z wydzielonych z działki nr 31 działek.

Stwierdzić należy, że z całokształtu opisanego określonego zespołu działań Wnioskodawcy wynika, że sprzedaż działek, o które pytają Zainteresowani nastąpi w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Działania Wnioskodawcy – obok zorganizowanego charakteru – są także nacechowane przymiotem ciągłości. Niewątpliwie wskazuje na to ilość potencjalnych transakcji sprzedaży działek w tym również w ramach transakcji, które przeprowadzono, jak i przeprowadzenie których Wnioskodawca planuje zarówno jako osoba fizyczne, jak i wspólnik spółek o jawnej.

Stanowisko organu znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż działek budowlanych i ewentualne zbywanie dalszych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem działek i sporządzeniem wielu aktów notarialnych sprzedaży działek), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Z analizy opisu sytuacji faktycznej zaprezentowanej przez Wnioskodawcę a także w uzupełnieniu tego wniosku dokonanym na wezwanie organu – działania Wnioskodawcy na przestrzeni wielu lat, a także przewidywane w przyszłości, a dotyczące działań związanych z przygotowaniem do sprzedaży działek objętych zapytaniem w kontekście zamierzonego przez Wnioskodawcę działania polegającego na wniesieniu wcześniej wydzielonych z jego gospodarstwa rolnego działek nie objętych przedmiotowym wnioskiem do spółki jawnej zawiązanej przez Wnioskodawcę i jego małżonkę, w celu wybudowania na nich przez przedmiotową spółkę domów jednorodzinnych i w zabudowie bliźniaczej w celu ich zbycia przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej w tej formie organizacyjnej działalności, nie mają charakteru przypadkowego i incydentalnego. Powyższe dotyczy zarówno opisanych przez Wnioskodawcę zjawisk poprzedzający jak i towarzyszących czy planowanych przez Wnioskodawcę w zakresie zbycia wszystkich opisanych przez niego nieruchomości. Działania Wnioskodawcy w zakresie planowanych okoliczności zbycia opisanych we wniosku działek mają charakter zorganizowany gdyż wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności, ich następstwo, powtarzalność, wykorzystanie innych podmiotów, w tym podmiotu który utworzył sam Wnioskodawca w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego z wykorzystaniem określonych mechanizmów prawnych i organizacyjnych, prowadzone na przestrzeni wielu lat świadczą o tym, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie są nieplanowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Na przykład wskazane we wniosku działania Wnioskodawcy mające na celu zapewnienia dostępu do wszystkich mediów do sprzedawanych działek opisane jako niezamierzony skutek działań wybitnie prywatnych, każdorazowo bezsprzecznie skutkowały przygotowaniem wydzielonych nieruchomości do ich późniejszej systematycznej sprzedaży.

Jak z powyższego wynika wskazane i planowane przez Wnioskodawcę działania opisane we wniosku są trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy. Wnioskodawca uczynił z obrotu nieruchomościami źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Opisane okoliczności zdarzenia przyszłego świadczą o tym, że zamiarem Wnioskodawcy było sukcesywne przygotowanie ww. nieruchomości celem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i zamiar ten – w odniesieniu do opisywanych we wniosku nieruchomości jest i będzie realizowany. Działki będące przedmiotem sprzedaży w obliczu opisanych przez Wnioskodawcę podejmowanych i planowanych przez niego działań wobec jak to określił zbycia „majątku prywatnego” mające być przedmiotem planowanej sprzedaży, wobec całokształtu opisanych we wniosku okoliczności podejmowanych do tego majątku, w tym wprowadzeniu części działek jako wkład do spółki w celu wybudowania na nich budynków w celu ich sprzedaży, czyli działań charakterystycznych dla działalności deweloperskiej potwierdzają, że wobec działek dokonywano czynności o zorganizowanym charakterze podejmowanych działań, celem przygotowania ich do dalszej odsprzedaży.

Całokształt przedstawionych we wniosku okoliczności prowadzi zatem do stwierdzenia, że planowana sprzedaż działek nastąpi w wykonaniu przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód z takiej sprzedaży nie będzie więc – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), lecz do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

Końcowo, w odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego tutejszy organ informuje, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Należy również wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/ zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.