Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.343.2023.4.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-20
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; działki; grunty-grunt niezabudowany; plan-plan miejscowy; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 7 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Uzupełniła go Pani pismem z 28 sierpnia 2023 r. (wpływ 28 sierpnia 2023 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 września 2023 r. (wpływ 18 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości A stanowiącej działkę ewidencyjną (\`(...)\`) , obręb (…) o powierzchni 0,0510 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość do swojego majątku odrębnego od swoich rodziców na podstawie zawartej w dniu (…) 1990 r. umowy przekazania gospodarstwa rolnego. W skład gospodarstwa wchodziła również działka oznaczona obecnie numerem (\`(...)\`) . Działka nie jest zabudowana.

Na terenie działki (\`(...)\`) , obręb (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miasta z dnia 25 maja 2006 r. Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z ustaleniami MPZP jest to teren przeznaczony na teren (…). Na tym terenie wprowadzono zakaz zabudowy oraz zakaz tymczasowego zagospodarowania, dopuszcza się natomiast usługi towarzyszące xx. Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawczynię w Biurze Rozwoju Miasta (BR), realizacja tych usług jest możliwa jedynie przez B. Osoby fizyczne, jak również osoby prawne inne niż Sp. z o.o. (…) nie mogą realizować na tym terenie żadnej inwestycji.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni nie może korzystać z nieruchomości, a B wskazał na piśmie, iż nie jest zainteresowany nabyciem nieruchomości. Wnioskodawczyni złożyła za pośrednictwem urbanisty wniosek do planu miejscowego, wnosząc o zmianę planu miejscowego w ten sposób, by działka (\`(...)\`) uzyskała przeznaczenie pozwalające na prowadzenie inwestycji na nieruchomości również przez osoby fizyczne – takie same jak nieruchomości sąsiednie (xxx – teren zabudowy produkcyjno-usługowej). Wnioskodawczyni skorzystała z usług urbanisty, gdyż nieruchomość położona jest bezpośrednio przy ogrodzeniu terenu zajmowanego przez B, co wpływać będzie na możliwości jej wykorzystania nawet po ewentualnej zmianie MPZP (m.in. ograniczenia wysokości zabudowy, czy wpływ zabudowy na działanie urządzeń (…)). Wnioskodawczyni nie posiadała zaś wiedzy, w jaki sposób poprawnie złożyć wniosek do BR, tak by został uwzględniony i doprowadził do podjęcia przez Radę Miasta uchwały o przystąpieniu do zmiany MPZP. Z uwagi na aktualne przeznaczenie działki (\`(...)\`) w MPZP oraz prawdopodobne przyszłe (xxx – zabudowa produkcyjno-usługowa) Wnioskodawczyni nie ma i nie będzie miała w przyszłości możliwości korzystania z nieruchomości. Wnioskodawczyni jest bowiem w podeszłym wieku i nie ma/posiada dostatecznej wiedzy i możliwości, by realizować na nieruchomości funkcję xxx.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową działkę, dlatego też podjęła współpracę z radcą prawnym, który reprezentował ją wcześniej w postępowaniu o zwrot nieruchomości. W ramach tej współpracy reprezentujący Wnioskodawczynię pełnomocnik zawarł w Jej imieniu umowę z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości. Zbycie nieruchomości stanowi w obecnym stanie prawnym jedyną możliwość uzyskania dochodów z nieruchomości. Radca prawny zabezpiecza interesy Wnioskodawczyni w toku rozmów z potencjalnymi nabywcami, zadba o Jej bezpieczeństwo przy podpisywaniu w przyszłości umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy sprzedaży nieruchomości, a także przy ustalaniu przez Gminę Miasta opłaty jednorazowej (tzw. planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wnioskodawczyni nie posiada dostatecznej wiedzy i umiejętności, by samodzielnie zabezpieczyć własne interesy w toku rozmów, przy podpisywaniu umów, czy przy ustalaniu opłaty jednorazowej. Wnioskodawczyni przewiduje, że transakcja sprzedaży nieruchomości poprzedzona będzie zawarciem z potencjalnym nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wraz z którą Wnioskodawczyni udzieli nabywcy stosownych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, które będą niezbędne dla nabywcy do zrealizowania przyszłego zamierzenia inwestycyjnego.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej w tym w szczególności związanej z usługami deweloperskimi, czy też obrotem nieruchomościami.

**Doprecyzowanie opisu sprawy**

1\. Na pytanie o treści: „Czy nieruchomość gruntowa mająca być przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała i w jakim okresie” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie miała świadomości, że jest właścicielem działki oznaczonej numerem (\`(...)\`) . Była przekonana, a wcześniej również jej ojciec, że dz. (\`(...)\`) została wywłaszczona razem z działką numer (…) na rzecz Skarbu Państwa. O tym, iż jest właścicielką nieruchomości Wnioskodawczyni dowiedziała się od Gminy, kiedy otrzymała wezwanie do zapłaty zaległego podatku (5 lat wstecz) od nieruchomości. Wnioskodawczyni nie korzystała z działki w celach osobistych, gdyż była to droga dojazdowa do działek należących do innych właścicieli oraz do dz. (…)”.

2\. Na pytanie o treści: „Czy z przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości gruntowej dokonywane były/są/będą przez Panią zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczała Pani produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała Pani sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług” odpowiedziała Pani, że: „Nie, z przedmiotowej działki Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie dokonuje zbiorów ani dostaw produktów rolnych”.

3\. Na pytanie o treści: „Czy przeznaczona do sprzedaży nieruchomość gruntowa była/jest/będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.? Jeśli tak, to prosimy wskazać okres, w którym działka była oddana w najem, dzierżawę lub użyczenie, czy była to czynność odpłatna oraz na jaki cel była oddana w najem lub dzierżawę” odpowiedziała Pani, że: „Tak, bezpłatne użyczenie na rzecz sąsiada, który ją obsiewa i zbiera plony na własne potrzeby”.

4\. Na pytanie o treści: „Czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży ponosiła/będzie Pani ponosiła do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą nakłady” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na nieruchomość”.

5\. Na pytanie o treści: „Czy zamieszczała lub zamierza Pani zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie planuje zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu. Wedle jej wiedzy nie zamierza tego robić również pośrednik”.

6\. Na pytanie o treści: „Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku)? Jeśli tak, należy wskazać ile i jakie” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni posiada jeszcze udział 1/3 w nieruchomości stanowiącej działkę numer (…), obręb (…) objętą księgą wieczystą, którą nabyła na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 5.03.2020 r. o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Ponadto w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) poza działką (\`(...)\`) wchodzi także m.in. działka (…), dla której 02.06.2022 r. Wnioskodawczyni, działając samodzielnie, uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni zamierza sporządzić w 2024 r. testament, w ramach którego zamierza dokonać zapisu windykacyjnego dz.(…) na rzecz córki z okazji jej xx urodzin”.

7\. Na pytanie o treści: „Czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży zawarła/zawrze Pani przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działki wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Pani, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie” odpowiedziała Pani, że: „Tak. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Na dzień dzisiejszy nie jest znany nabywca nieruchomości. Na mocy umowy przedwstępnej strony będą zobowiązane do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający ponadto zobowiązani będą do nieobciążania nieruchomości”.

8\. Na pytanie o treści: „Czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona strona kupująca” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy w tym zakresie”.

9\. Na pytanie o treści: „Czy udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej (jakimi?), podejmowanie działań praktycznych i prawnych (jakich?), niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków (jakich?), odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieliła” odpowiedziała Pani, że: „Tak, wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa (akt notarialny) radcy prawnemu reprezentującemu Wnioskodawczynię w postępowaniu o zwrot nieruchomości oraz współpracującemu z nim radcy prawnemu (każdemu z osobna) do:

a) zarządzania i administrowania nieruchomością;

b) zbycia w drodze umowy sprzedaży na warunkach według uznania pełnomocnika;

c) odbioru zaliczek, zadatków i ceny sprzedaży lub wskazania rachunku wnioskodawczyni, na który ma nastąpić zapłata;

d) zawierania, zmiany, rozwiązywania wszelkich umów w tym umów sprzedaży, rezerwacyjnych, przedwstępnych i warunkowych, a także składania oświadczeń o odstąpieniu od tych umów;

e) prowadzenia w imieniu Wnioskodawczyni z nabywcą działki negocjacji, rokowań i uzgodnień, jak również zawierania, zmiany i rozwiązywania wszelkich umów w tym zakresie;

f) poddawania Wnioskodawczyni egzekucji wprost z aktów notarialnych w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 i 5 k.p.c., co do wykonania zobowiązań wynikających z zawartych umów oraz składania wszelkich oświadczeń i wniosków, jakie okażą się konieczne w sprawach objętych zakresem pełnomocnictwa;

g) reprezentowania Wnioskodawczyni przed biurami nieruchomości w związku ze sprzedażą działki na warunkach według uznania pełnomocnika, w tym do gromadzenia wszelkiej niezbędnej dokumentacji;

h) reprezentowania przed organami administracji, sądami, zakładami energetycznymi, firmami telekomunikacyjnymi, firmami ubezpieczeniowymi oraz wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi w tym do składania wszelkich koniecznych wniosków i oświadczeń w sprawach objętych zakresem pełnomocnictwa;

i) składania i odbioru dokumentów, korespondencji i przesyłek – z poczty, od doręczyciela, z sądów wszelkiej instancji, z urzędów oraz innych podmiotów

10\. Na pytanie o treści: „Czy dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte;

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było ich przyczyną sprzedaży;

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakie) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży”

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni dokonała w przeszłości sprzedaży nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne położone w obrębie (…) o numerach (…) – sprzedana sąsiadowi 2008 r. oraz (…) – sprzedana sąsiadowi w 2020 r. Środki uzyskane ze sprzedaży obu działek zostały przeznaczone do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych, tj. do odbudowy siedliska, które pierwotnie zostało przeznaczony do likwidacji z uwagi na rozbudowę B. Wnioskodawczyni weszła w posiadanie ww. nieruchomości w dniu (…) 1990 r. na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Przed sprzedażą obie działki były nieodpłatnie wykorzystywane przez sąsiada, który obsiewał je trawą, którą po skoszeniu wykorzystywał do karmienia swoich krów. Ponadto w związku z przeznaczeniem siedliska Wnioskodawczyni do likwidacji Urząd Miasta zaproponował Wnioskodawczyni zakup prawa użytkowania wieczystego w ramach przetargu. Była to nieruchomość położona w C (umowa została zwarta 1.10.1993 r.). Użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność w 1998. Po nabyciu nieruchomości wnioskodawczyni nie udało się uzyskać warunków zabudowy pod budowę domu jednorodzinnego. Nieruchomość została sprzedana w 2016 z uwagi na wysokie podatki oraz brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Szczęśliwie wcześniej Wnioskodawczyni uzyskała zgodę na odbudowę domu (jedynie odbudowę bez możliwości prowadzenia nowych inwestycji). Nieruchomość w C kupili sąsiedzi tej nieruchomości. Do dziś pozostaje ona niezabudowana i niezagospodarowana. Również od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego przekształconego następnie w prawo własności aż do momentu sprzedaży przedmiotowa działka nie była zagospodarowana ani też wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w jakikolwiek sposób. Z tytułu ww. umów sprzedaży Wnioskodawczyni nie była obowiązania do rejestracji jako czynny podatnik VAT ani też wykazywania należnego podatku VAT.

11\. Na pytanie o treści: „Czy została/zostanie zawarta umowa najmu/dzierżawy z przyszłym nabywcą działki? Jeśli tak, to kiedy dokładnie została zawarta i czy obowiązuje/będzie obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży” odpowiedziała Pani, że „Taka umowa nie została zawarta i nie będzie zawierana”.

12\. Na pytanie o treści: „Kiedy, dlaczego i w jakim celu podjęła Pani współpracę z radcą prawnym w związku z postępowaniem o zwrot nieruchomości? Prosimy o szczegółowe opisanie sytuacji” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni podjęła współpracę z radcą prawnym w 2017 r. w celu odzyskania innej nieruchomości (dz. (…)) wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa w 1989 r. O możliwości ubiegania się o zwrot dz. (…), wnioskodawczyni dowiedziała się od radcy prawnego przy okazji rozmowy z nim na temat pozbycia się dz. (\`(...)\`) . Wnioskodawczyni chciała się pozbyć dz. (\`(...)\`) , gdyż musi płacić za nią podatki, a nie korzysta z niej. Działka stanowiła drogę dojazdową do dz. (…) i sąsiednich nieruchomości. Wcześniej wnioskodawczyni myślała, że dz. (\`(...)\`) została wywłaszczona wraz z dz. (…). W rzeczywistości nabyła dz. (\`(...)\`) wraz z pozostałymi gruntami w ramach umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Co do dz.(\`(...)\`) nie podejmowała współpracy z radcą prawnym w zakresie odzyskania prawa własności”.

13\. Na pytanie o treści: „Jaki jest zakres działań podejmowanych przez profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym umowę zawarł Pani pełnomocnik w Pani imieniu? Czy jego rola ogranicza się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości” odpowiedziała Pani, że: „Rola pośrednika ogranicza się do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości”.

14\. Na pytanie o treści: „Czy nabycie przez Panią nieruchomości gruntowej nr (\`(...)\`) zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)” odpowiedziała Pani, że: „Nie. Nabycie nastąpiło w ramach przeniesienia własności gospodarstwa rolnego, w 1990 r.”.

15\. Na pytanie o treści: „czy z tytułu nabycia nieruchomości gruntowej przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego” odpowiedziała Pani, że: „Nie”.

16\. Na pytanie o treści: „Czy w czasie posiadania nieruchomości gruntowej nr (\`(...)\`) będącej przedmiotem sprzedaży, była/jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim zakresie prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą” odpowiedziała Pani, że: „Nie, Wnioskodawczyni nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku VAT”.

17\. Na pytanie o treści: „Czy jest/była Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług” odpowiedziała Pani, że: „Nie”.

18\. Na pytanie o treści: „W jaki konkretnie sposób nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr (\`(...)\`) była/jest/będzie przez Panią wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywała Pani ww. nieruchomość gruntową” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie korzystała i nie będzie korzystać w ogóle z nieruchomości. Pierwotnie myślała, że nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, na rzecz którego została wywłaszczona. Nieruchomość stanowi drogę dojazdową do sąsiednich nieruchomości oraz do dz. (…). Od kilku lat bezpłatnie korzysta z niej sąsiad, który obsiewa ją i pobiera plony na własne cele”.

19\. Na pytanie o treści: „czy wskazane we wniosku przeznaczenie działki w obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako „usługi towarzyszące xxx” dopuszcza możliwość posadowienia na działce nr (\`(...)\`) jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń budowalnych spełniających definicję budynku, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowalne (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 553)” odpowiedziała Pani, że: „Tak, funkcja xxx dopuszcza taką możliwość”.

20\. Na pytanie o treści: „Jakie przeznaczenie na dzień sprzedaży (proszę o jednoznaczne wskazanie) będzie wynikało z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działki nr (\`(...)\`) i czy przeznaczenie to będzie to dopuszczało możliwość posadowienia na ww. działce jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń budowalnych spełniających definicję budynku, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowalne” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie ma pewności, jakie będą ustalenia MPZP w dacie sprzedaży nieruchomości, gdyż ten nie został jeszcze uchwalony. Zakłada natomiast, że będzie to funkcja xxx dopuszczająca zabudowę”.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy w zaistniałej sytuacji i planowanej sprzedaży działki oznaczone numerem (\`(...)\`) , obręb (…) Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT)?

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej także: „p.t.u.”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z treścią art. 7 ust. 1 p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 p.t.u, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – zgodnie z definicją zawartą w art. 15 ust. 2 p.t.u. – obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Sprzedaż nieruchomości mieści się zatem co do zasady w przedmiotowym zakresie zastosowania ustawy o podatku od towarów i usług, o ile jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej oraz o ile w odniesieniu do tej sprzedaży nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku.

Działanie podjęte przez Wnioskodawczynię, tj. wniosek o zmianę MZPZ za pośrednictwem urbanisty, poszukiwanie nabywcy nieruchomości za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami, współpraca z pełnomocnikiem, który reprezentuje ją w toku rozmów z potencjalnymi nabywcami nieruchomości oraz zabezpieczy jej interesy w przyszłości przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy przyrzeczonej sprzedaży nie spełniają przesłanek uznania planowanej transakcji za przeprowadzoną w ramach działalności gospodarczej. Wymienione działania motywowane są przede wszystkim specyficznym charakterem nieruchomości. Z uwagi na jej przeznaczenie w MPZP zainteresowane jej nabyciem w obecnym stanie mogą być jedynie wyspecjalizowane podmioty, z którymi Wnioskodawczyni nie ma możliwości osobiście nawiązać kontaktu. Również ewentualna zmiana MPZP, choć poszerzy krąg potencjalnych nabywców nieruchomości, to wciąż będą to takie podmioty, z którymi trudno byłoby Wnioskodawczyni skontaktować się we własnym zakresie. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, jest osobą starszą, dlatego też skorzystanie z usług urbanisty, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz radcy prawnego stanowi przejaw zwykłego, racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś przejaw profesjonalizacji planowanej transakcji. Działania Wnioskodawczyni ponadto nie mają charakteru ciągłego. czy też powtarzalnego. Wnioskodawczyni nie sprzedawała dotąd i nie planuje sprzedaży innych nieruchomości – i również z tego względu planowana transakcja nie może być traktowana jako przejaw działalności gospodarczej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynnościami podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości (wyrok NSA z 3.07 2020 r., I FSK 1 888/17, LEX nr 3058799). Sądy administracyjne zwracają również uwagę, iż działania przygotowawcze – takie jak np. wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji braku planu miejscowego same przez się nie przesądzają o zakwalifikowaniu działań sprzedawców jako działań właściwym „handlowcom”. (por. wyrok NSA z 8.12.2022 r., I FSK 863/19, LEX nr 3457496 oraz Wyrok NSA z 7.12.2022 r., I FSK 1939/19, LEX nr 3490843). W niniejszej sprawie wprawdzie plan miejscowy jest uchwalony, jednak jego ustalenia w zasadzie uniemożliwiają sprzedaż nieruchomości, stąd też wniosek o zmianę MPZP należy traktować jako właśnie działanie przygotowawcze mające na celu zwiększenie szans Wnioskodawczyni na sprzedaż nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii planowanego zawarcia najpierw umowy przedwstępnej wraz z udzieleniem drugiej stronie stosownych pełnomocnictw do występowania przed właściwymi organami, wskazać należy, że zamiar Wnioskodawczyni motywowany jest specyfiką działki, jej charakterem, położeniem oraz przeznaczeniem. Nawet bowiem po zmianie MPZP działka będzie nadawała się do wykorzystania (przeprowadzenia inwestycji) jedynie przez wyspecjalizowane podmioty. Przyjętą praktyką w takim wypadku, tj. w sytuacji, kiedy zbywcą jest osoba fizyczna niezorientowana w zasadach obrotu takimi nieruchomościami oraz możliwościach ich wykorzystania, a drugą stroną jest profesjonalny inwestor, jest właśnie zawarcie najpierw umowy przedwstępnej wraz z udzieleniem drugiej stronie stosownych pełnomocnictw, a dopiero następnie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Taka praktyka jest powszechnie stosowana na rynku i nie świadczy o profesjonalnym charakterze transakcji, tym bardziej w niniejszej sprawie, w której specyfika nieruchomości determinuje rodzaj i charakter działań, które sprzedawca musi podjąć, by w ogóle móc zbyć nieruchomość znajdującą się przecież w jego majątku prywatnym i służącą prywatnym celom. Pogląd powyższy został potwierdzony m.in. przez WSA w Gdańsku w wyroku z 11.10.2022 r., I SA/Gd 822/22, LEX nr 3417922, w którym WSA stwierdził, że „fakt udzielenia pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do pozyskania określonych decyzji lub pozwoleń pozostaje w granicach normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym i nie może stanowić o prowadzeniu działalności gospodarczej przez sprzedającego”. Pogląd ten został następnie potwierdzony przez NSA w wyroku z 28.03.2023 r., I FSK 17/23, LEX nr 3570361 oddalającym skargę na wyrok WSA w Gdańsku z 11.10.2022.

Mając na względzie powyższe, sprzedaż nieruchomości i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pani wątpliwość dotyczy ustalenia, czy w zaistniałej sytuacji i planowanej sprzedaży działki oznaczonej numerem (\`(...)\`) będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowej działki, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki – będącej przedmiotem zapytania – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż przedmiotowej działki nr (\`(...)\`) należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej, w tym w szczególności związanej z usługami deweloperskimi, czy też obrotem nieruchomościami. Działkę nr (\`(...)\`) nabyła Pani w ramach przeniesienia własności gospodarstwa rolnego w roku 1990 i z tego tytułu nie przysługiwało Pani prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kotwę podatku naliczonego. Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie korzystała i nie będzie korzystać Pani z nieruchomości, od kilku lat bezpłatnie korzysta z niej Pani sąsiad (na podstawie bezpłatnego użyczenia). Nie dokonywała i nie dokonuje Pani zbiorów, ani dostaw produktów rolnych. Nie zamierza Pani zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu.

W rozpatrywanej sprawie co prawda zamierza Pani zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, lecz nie jest znany nabywca nieruchomości i nie wie Pani, czy przyszły Nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność przedmiotowej działki. Na mocy umowy przedwstępnej strony będą zobowiązane do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający ponadto zobowiązani będą do nieobciążania nieruchomości.

Udzieliła Pani również pełnomocnictwa radcy prawnemu oraz współpracującym z nim innym radcom prawnym m.in. do reprezentowania Pani przed organami administracji, sądami, zakładami energetycznymi, firmami telekomunikacyjnymi, firmami ubezpieczeniowymi oraz wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi w tym do składania wszelkich koniecznych wniosków i oświadczeń w sprawach objętych zakresem pełnomocnictwa, jednakże – jak Pani wskazała – nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić nakładów na nieruchomość w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki).

Z treści wniosku wynika, że na terenie działki nr (\`(...)\`) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na teren (\`(...)\`). Z uwagi na fakt, iż nie może Pani korzystać z nieruchomości, złożyła Pani za pośrednictwem urbanisty wniosek do planu miejscowego o jego zmianę.

W niniejszej sprawie, brak jest aktywnych działań Pani, czy Pani pełnomocnika, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działki wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowała Pani szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku z planowaną sprzedażą działki nr (\`(...)\`) będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży ww. działki, a jej dostawy, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, transakcja planowanej sprzedaży działki nr (\`(...)\`) , nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej działki nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, nie będzie Pani zobowiązana do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży tej działki.

Z uwagi na fakt, że przy sprzedaży działki nie wystąpi Pani jako podatnik, a dostawa działki nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, brak jest podstaw do rozpatrzenia zwolnienia od podatku dla sprzedaży działki nr (\`(...)\`) .

**Podsumowując, w zaistniałej sytuacji w związku ze sprzedażą działki oznaczonej numerem (\`(...)\`) , obręb (…) nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.**

**Zatem Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionego we wniosku opisu okoliczności sprawy, w szczególności w interpretacji przyjęto wyjaśnienia Wnioskodawczyni, że nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na nieruchomość w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki) oraz, że nie wie Pani, czy przyszły Nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność przedmiotowej działki. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie ustalone, że Pani lub przyszły Nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność przedmiotowej działki, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Ta interpretacja roztrzyga w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne roztrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).