Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.263.2017.1.SŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-13
Teza: Czy po dokonaniu wyodrębnienia lokali i ujawnieniu prawa własności Wnioskodawczyni do konkretnego lokalu (po zniesieniu współwłasności) w nowej księdze wieczystej, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w razie dokonania sprzedaży lokalu przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu wyodrębnienia lokali i zniesienia współwłasności?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości; spadek; umowa; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 1 września 2017 r. (data wpływu 7 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu stanowiącego odrębną własność **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu stanowiącego odrębną własność.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości zabudowanej położonej w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr …. Część udziału Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia po babci zmarłej w 1985 r., natomiast część w drodze dziedziczenia po mamie zmarłej w 2012 r. Udział babci wynosił 50%. Wnioskodawczyni odziedziczyła go wraz z mamą i siostrą po 1/3 (czyli po 1/6 w całości nieruchomości). Nie został dokonany dział spadku po babci.

Udział w spadku po mamie wynoszący 1/6 w całej nieruchomości, Wnioskodawczyni odziedziczyła wraz z siostrą – każda po 1/2 (1/12 całości). Nie został dokonany dział spadku po mamie Wnioskodawczyni.

Po dziedziczeniu w spadku po mamie i babci - Wnioskodawczyni posiadała udział wynoszący 3/12, tj. 1/4 całej nieruchomości. Siostrze Wnioskodawczyni przysługuje udział wynoszący 1/4 całej nieruchomości. Ponadto, kuzynowi Wnioskodawczyni przysługuje udział wynoszący 1/2 całej nieruchomości. Udział kuzyna Wnioskodawczyni został nabyty w drodze dziedziczenia po mamie (przysługiwało jej 50%).

Umową darowizny Wnioskodawczyni darowała połowę udziału po babci, swojej córce i obecnie ona jest współwłaścicielką w wymiarze 1/12, a Wnioskodawczyni w wymiarze 2/12. Wielkość posiadanych udziałów w nieruchomości: kuzyn Wnioskodawczyni 6/12 (50%), siostra Wnioskodawczyni 3/12 (25%), Wnioskodawczyni 2/12 i córka Wnioskodawczyni 1/12.

Nieruchomość składa się z kilku lokali, od wielu lat jest użytkowana w oparciu o umowę quoad usum. Budynek jest częścią składową gruntu. Składa się z dwóch lokali użytkowych na parterze, dwóch lokali mieszkalnych na pierwszym piętrze oraz poddasza. W oparciu o umowę quoad usum kuzyn Wnioskodawczyni posiadający 50% udziału dysponuje samodzielnie połową budynku (wg podziału w pionie), tzn. jednym lokalem użytkowym, jednym lokalem mieszkalnym i 1/2 poddasza. Wnioskodawczyni wraz ze swoją siostrą i córką, w ten sam sposób użytkuje drugą połowę budynku (łącznie posiadają one 50% udziału). Wnioskodawczyni wraz ze swoją córką użytkuje lokal użytkowy, a siostra Wnioskodawczyni lokal mieszkalny. Każdy ponosi koszty związane z posiadanym lokalem, czyni nakłady, opłaca podatki, pobiera pożytki, etc. Części wspólne (dach, klatka schodowa) są utrzymywane przez wszystkich współwłaścicieli.

Obecnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami, Wnioskodawczyni zamierza dokonać zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali. Zniesienie współwłasności nastąpi pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Przewidywany termin wyodrębnienia lokali – koniec 2017 r. Po wyodrębnieniu, każdy lokal będzie stanowił samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy, do którego przynależeć będzie udział w nieruchomości wspólnej i częściach wspólnych budynku. Na skutek zniesienia współwłasności wartość rynkowa nabytej odrębnej własności lokalu nie przekroczy wartości rynkowej udziałów, nie nastąpi przysporzenie majątkowe, Wnioskodawczyni nie uzyska nic ponad udział. Zniesienie współwłasności nastąpi bez spłat i dopłat.

Termin ewentualnego zbycia lokali byłby realny od 2018 r., nie nastąpi to w ramach działalności gospodarczej. W dacie zbycia – po wyodrębnieniu lokali - Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo własności lokalu i związanego z nim udziału w gruncie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po dokonaniu wyodrębnienia lokali i ujawnieniu prawa własności Wnioskodawczyni do konkretnego lokalu (po zniesieniu współwłasności) w nowej księdze wieczystej, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w razie dokonania sprzedaży lokalu przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu wyodrębnienia lokali i zniesienia współwłasności?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna Ona wraz z pozostałymi współwłaścicielami płacić podatku. Nie zmienia się wielkość udziału, każdy ze współwłaścicieli pozostanie w posiadaniu dotychczas użytkowanych lokali z tą różnicą, że będą one objęte odrębnymi księgami wieczystymi. Nie jest to zatem nabycie własności ponad już posiadany udział, ale uporządkowanie istniejącego stanu faktycznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W przypadku sprzedaży lokalu decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc moment (data) jego nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości. Część udziału Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia po babci zmarłej w 1985 r., natomiast część w drodze dziedziczenia po mamie zmarłej w 2012 r. Udział babci wynosił 50%. Wnioskodawczyni odziedziczyła go wraz z mamą i siostrą po 1/3 (czyli po 1/6 w całości nieruchomości). Nie został dokonany dział spadku po babci Wnioskodawczyni. Umową darowizny Wnioskodawczyni darowała połowę udziału po babci, swojej córce i obecnie ona jest współwłaścicielką w wymiarze 1/12, a Wnioskodawczyni w wymiarze 2/12. Udział po mamie wynoszący 1/6 w całej nieruchomości Wnioskodawczyni odziedziczyła wraz z siostrą – każda po 1/2 (1/12 całości). Nie został dokonany dział spadku po mamie Wnioskodawczyni.

Nieruchomość składa się z kilku lokali, od wielu lat jest użytkowana w oparciu o umowę quoad usum. Budynek jest częścią składową gruntu. W oparciu o umowę quoad usum: kuzyn Wnioskodawczyni posiadający 50% udziału dysponuje samodzielnie połową budynku, Wnioskodawczyni wraz ze swoją córką użytkuje lokal użytkowy, a siostra Wnioskodawczyni lokal mieszkalny.

Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami, zamierzają dokonać zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali. Zniesienie współwłasności będzie pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Przewidywany termin wyodrębnienia lokali to koniec 2017 r. Po wyodrębnieniu, każdy lokal będzie stanowił samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy, do którego przynależeć będzie udział w nieruchomości wspólnej i częściach wspólnych budynku. Na skutek zniesienia współwłasności wartość rynkowa nabytej odrębnej własności lokalu nie przekroczy wartości rynkowej udziałów, nie nastąpi przysporzenie majątkowe, Wnioskodawczyni nie uzyska nic ponad udział. Zniesienie współwłasności nastąpi bez spłat i dopłat. Termin ewentualnego zbycia lokali byłby realny od 2018 r., a zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawczynię udziałów w prawie współwłasności nieruchomości doszło: w 1985 r., tj. w dacie śmierci babci Wnioskodawczyni oraz w 2012 r., tj. w dacie śmierci mamy Wnioskodawczyni. Zatem, pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 1990 r. w stosunku do udziału nabytego w spadku po babci oraz upłynie z dniem 31 grudnia 2017 r. w stosunku do udziału nabytego w spadku po mamie Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów tej ustawy.

Stosownie do art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do treści art. 888 § 1 ww. Kodeksu, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia, ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

We wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności lokali w 2017 r., wartość rynkowa nabytego przez Wnioskodawczynię lokalu, nie przekroczy wartości rynkowej Jej udziałów w nieruchomości nabytych w spadku po babci i spadku po mamie. W związku z tym, na skutek zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali w 2017 r., Wnioskodawczyni nie uzyska przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie udziału w nieruchomości, w części przekraczającej udział we współwłasności nieruchomości przysługujący Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności.

Mając powyższe na uwadze oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że jeżeli planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię lokalu wyodrębnionego w wyniku zniesienia współwłasności, nastąpi w 2018 r., to nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż ww. transakcja nastąpi po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Zatem, w sytuacji gdy zobowiązanie podatkowe nie powstanie, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną własność.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca wyłącznie dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości uczestniczących w zniesieniu współwłasności.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.