Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-751/12/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku, który wpłynął do Organu dnia 29 maja 2012 r., uzupełnionym w dniu 16 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2012 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 08 sierpnia 2012 r. Znak: IBPB II/1/436-198/12/AA, IBPP 1/443-573/12/BM, IBPB II/2/415-751/12/HS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 16 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 13 lipca 2005 r. wnioskodawca wraz z żoną nabył od Agencji Nieruchomości Rolnych nieruchomość rolną o powierzchni 1,5205 ha. Środki finansowe na zakup ww. nieruchomości pochodziły ze wspólnego dorobku wnioskodawcy i jego żony (wspólne dochody z pracy etatowej obojga i działalności gospodarczej wnioskodawcy). Od ślubu do czasu zakupu nieruchomości wnioskodawca wraz z żoną gromadzili środki finansowe. W ramach prowadzonej od 2005 r. działalności handlowej wnioskodawca jest czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotową działkę wnioskodawca nabył w celu wybudowania na niej w przyszłości domu oraz zabudowań gospodarczych. W około 50% działka ta stanowić miała działkę przydomową, natomiast na pozostałej części wnioskodawca zamierzał prowadzić działalność rolniczą (szkółkarstwo i ogrodnictwo).

We wrześniu 2006 r. wnioskodawca wraz z żoną dokonał podziału ww. nieruchomości na działki rolne, tj. działkę A o powierzchni 7603 m2 i działkę B o powierzchni 7602 m2. Celem podziału była koncepcja darowizny jednej z działek dzieciom, która jednak nie została zrealizowana z powodu braku zainteresowania nią dzieci wnioskodawcy.

W latach 2006-2011 wnioskodawca przekształcił około 7500 m2 działek w działkę przydomową z drzewami i krzewami ozdobnymi – natomiast pozostała część była utrzymywana jako rolna poprzez wykaszanie traw, kompostowanie i użyźnianie dotychczasowych nieużytków rolnych.

W latach 2007-2011 wnioskodawca składał wnioski oraz otrzymywał do uprawianej ziemi dotację unijną.

W październiku 2006 r. uchwałą rady miejskiej teren obu działek został przekształcony z rolnego w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Wnioskodawca ani jego żona nie podejmowali żadnych działań, ani nie składali żadnych wniosków mających na celu przekształcenie ww. działek w budowlane.

W latach 2007-2009 na działce B wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy oraz przyłącze wodne do obu działek. W celu przemieszczania się po terenie obu działek wnioskodawca utwardził w ich obrębie dwie drogi, które w założeniach miały ułatwić poruszanie się wśród upraw szkółkarsko-ogrodniczych. Na poboczach tych dróg wnioskodawca ułożył wodociągi.

Budowa domu, wodociągów, dróg, pomieszczeń gospodarczych znacznie pochłonęła środki finansowe wnioskodawcy i jego żony. W związku z powyższym wnioskodawca wraz z żoną postanowił sprzedać jedną z działek. Brak zainteresowania kupujących działką budowlaną o powierzchni 7500 m2 skłonił wnioskodawcę do dalszego geodezyjnego podziału działek na 11 mniejszych nieruchomości niezabudowanych, z których dwie stanowią drogi wewnętrzne (w miejscach poprzednio utwardzonych). Na jednej z działek o powierzchni około 3400 m2 znajduje się dom wnioskodawcy i pomieszczenia gospodarcze, natomiast osiem działek wnioskodawca zamierza w części sprzedać, a w części (1-2 działek) przekazać w darowiźnie swoim dzieciom.

Wnioskodawca na początku 2012 r. dokonał sprzedaży jednej z działek i z tego tytułu odprowadzony został jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych. W maju 2012 r. wnioskodawca przeprowadził sprzedaż kolejnych trzech działek jednemu kupującemu. W tym wypadku też będzie odprowadzony jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych.

Działki znajdują się przy utwardzonych (szutrowych) drogach, przy których wnioskodawca poprowadził wcześniej wodociągi (utwardzenia dróg i wodociągi wykonane zostały przez wnioskodawcę dla własnych potrzeb nie w celu uatrakcyjnienia wartości tych działek).

Środki finansowe, które wnioskodawca uzyska ze sprzedaży ww. działek przeznaczy na poprawę sytuacji finansowej w jakiej się obecnie znalazł (częściowo w wyniku kryzysu działalności gospodarczej, jaką prowadzi wnioskodawca a częściowo z przeinwestowania, tj. dom, drogi, wodociągi, ogrodzenia, zagospodarowania terenu). Wszystkie działki w momencie sprzedaży nie były i nie będą zabudowane. Nigdy nie były i nie są przedmiotem najmu i dzierżawy oraz nigdy nie przynosiły żadnych korzyści materialnych wnioskodawcy. W celu sprzedaży przed działkami wnioskodawca wystawił tablice: „Do sprzedania”. Inna forma ogłoszeń to „poczta pantoflowa” oraz małe ogłoszenia niepłatne umieszczane w miejscach do tego przeznaczonych. Wnioskodawca nadmienia, że jest właścicielem wraz z żoną połowy udziałów w 22 działkach budowlanych, które również zamierzają sprzedać.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, że nieruchomości, które sprzedał, a także te, które planuje sprzedać nie były i nie są wykorzystywane w ramach działalności, którą prowadzi; nigdy nie były i nie są ujawniane jako środki trwałe lub towar handlowy w jego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1\. Jakim podatkiem powinny być opodatkowane sprzedaże działek, które przeprowadził wnioskodawca do tej pory:

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
*   podatkiem od towarów i usług,
*   podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2\. Czy ewentualne darowizny dla dzieci wnioskodawcy (syna i córki) powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

3\. Jakim podatkiem powinna być opodatkowana ewentualnie sprzedaż dalszych działek (maksymalnie 4 działek):

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
*   podatkiem od towarów i usług,
*   podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, opodatkowanie podatkiem dochodowym sprzedaży działek, których dokonał i tych, które chce w przyszłości dokonać wnioskodawca, jest niewłaściwe.

Wszystkie działania, które wnioskodawca podejmował w minionych latach a więc:

*   wykonanie przyłączy wody,
*   utwardzenie dróg,
*   poddział działki na dwie części,
*   budowanie domu,
*   budowa pomieszczeń gospodarczych,
*   zagospodarowanie terenu poprzez utrzymywanie terenu w dużej kulturze rolnej

nie miały na celu uatrakcyjnienia działki. Planem wnioskodawcy było prowadzenie działalności ogrodniczo-szkółkarskiej.

Sytuacja finansowa wnioskodawcy, w której się znalazł na skutek kryzysu a także przeinwestowania oraz uchwała rady miejskiej dotycząca przekształcenia działki w budowlaną, wywołała koncepcję sprzedaży części nieruchomości.

Wnioskodawca początkowo poszukiwał chętnych do kupna całej wydzielonej wcześniej połowy nieruchomości. W związku z brakiem zainteresowania kupujących działką o powierzchni 7600 m2 wnioskodawca podjął decyzję o podziale geodezyjnym na działki o powierzchniach na jakie było zapotrzebowanie (1200-1800 m2).

Wnioskodawca uważa, że czynności związane z przedmiotową nieruchomością nigdy nie miały znamion działalności gospodarczej zmierzającej do zarobkowego handlu działkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży działek w podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis ten formułuje tym samym również zasadę, iż jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, iż w dniu 13 lipca 2005 r. wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość rolną o powierzchni 1,5205 ha, która we wrześniu 2006 r. została podzielona na działkę rolną A o powierzchni 7 603 m2 i na działkę B o powierzchni 7602 m2. Następnie, małżonkowie dokonali kolejnego podziału części nieruchomości na 11 mniejszych działek (z czego dwie stanowią drogę, a na jednej znajduje się dom wnioskodawcy). Cztery z działek powstałych po podziale wnioskodawca sprzedał w 2012 r., a sprzedaż kolejnych dopuszcza w przyszłości. Wnioskodawca wskazuje, iż działki, które sprzedał, a także te, które planuje sprzedać nie były i nie są wykorzystywane w ramach działalności, którą prowadzi; nigdy nie były i nie są ujawniane jako środki trwałe lub towar handlowy w jego działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest fakt podzielenia nieruchomości. Przez podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek) przez ich właścicieli (współwłaścicieli). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomości, których ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem od 2006 r. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, iż skoro nabycie przez wnioskodawcę i jego żonę nieruchomości gruntowej nastąpiło w 2005 r. oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży działek wyodrębnionych z tej nieruchomości. W związku z tym bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia gruntu, w przedmiotowej sprawie od końca 2005 r. Oznacza to, że termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2010 r. W związku z tym, uzyskany po dniu 31 grudnia 2010 r. przychód ze sprzedaży działek powstałych po podziale części nieruchomości nabytej w 2005 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, skoro sprzedaż nie następuje w efekcie prowadzenia działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, iż Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Żona wnioskodawcy, aby uzyskać interpretację w swojej indywidualnej sprawie winna wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.