Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-852/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-21
Teza: Skutki podatkowe zamiany udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód; udział; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 26 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 08 listopada 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany udziału w nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lipca 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany udziału w nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 13 października 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-852/11/MW wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 08 listopada 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 17 września 2010 r. wnioskodawca wraz z żoną podpisał z Panem O. umowę zamiany udziałów w nieruchomościach gruntowych stanowiących drogi dojazdowe do działek budowlanych.

Łączny udział wnioskodawcy i jego żony wynosił 1/10, tj. po 1/20 każdy z małżonków i dotyczył drogi o powierzchni 0,0805 ha o numerze działki 3196/5. Udziały w wysokości 1/20 małżonkowie nabyli na podstawie umowy sprzedaży w dniu 21 października 2009 r. przed zawarciem związku małżeńskiego do swoich majątków osobistych.

Udział Pana O. stanowił 1/10 i dotyczył drogi o powierzchni 0,0941 ha o numerze działki 3063/5.

Wnioskodawca wskazał, iż zachodzi rozbieżność pomiędzy powierzchnią gruntów w wysokości 0,0136 ha.

Udziały wnioskodawcy i jego żony oraz Pana O. są takie same i wynoszą po 1/10, natomiast różnica 0,0136 ha w powierzchni działek powoduje, że:

*   wnioskodawca i jego żona otrzymali 1/10 udziału w działce nr 3063/5 o powierzchni 0,0941 ha, co stanowi 0,0094 ha (94 m2),
*   Pan O. otrzymał natomiast 1/10 udziału w działce o powierzchni 0,0805 ha, co stanowi 0,0080 ha (80 m2).

Różnica w wysokości 0,0014 ha (14 m2) jest na korzyść wnioskodawcy i jego żony.

Przyjmując, że kupując 1/10 udziałów w działce nr 3196/5 (80 m2) małżonkowie zapłacili właścicielowi 3.000 zł, czyli za 1 m2 zapłacili 37,50 zł – wynikałoby z tego, że 14 m2 nadwyżki, która wynika z zamiany wycenionych po 37,50 zł daje kwotę 525 zł jako wartość nadwyżki z zamiany.

W uzupełnieniu wnioskodawca wskazał, że zbył z żoną udział 1/20 po połowie każdy z nich, czyli po 1/40 udziałów w drodze zamiany. Wartość udziału 1/40 wynosi 750 zł. Wartość udziału 1/20 wynosi 1.500 zł. Nabycie też wyniosło 1.500 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy od nadwyżki (teoretycznie 525 zł) wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy?
2.  Jeżeli tak, to w jaki sposób to załatwić, skoro małżonkowie złożyli już deklaracje roczne?
3.  Czy z uwagi na fakt, iż małżonkowie za 2010 r. rozliczyli się osobno należy złożyć korektę obu deklaracji dzieląc podatek po połowie?
4.  Jeżeli zasadne jest uiszczanie w tym przypadku podatku dochodowego od kwoty 525 zł, to w jaki sposób małżonkowie mają to zrobić, razem czy osobno?
5.  Czy małżonkowie mają złożyć czynny żal – razem czy osobno?
6.  Jaka będzie kwota tego podatku?

Zdaniem wnioskodawcy, opodatkowanie nie powinno mieć miejsca, ponieważ interpretacja wartości dróg dojazdowych i ich różnic może być na płynna, a wielkość 14 m2 nie powinna wpływać na wartość do opodatkowania.

W opinii wnioskodawcy, jeżeliby przyjąć teoretycznie, że jedna z dróg ma wartość mniejszą a druga większą mimo ich różnicy w powierzchni, to okazałoby się, że wartościowo różnica w 14 m2 jest zerowa, np. działka 3196/5 ma wartość 37,50zł/m2 więc jej wartość wynosi 30.187,50 zł czyli 1/10 udziału ma wartość 3.018,75 zł, a działka 3063/5 ma wartość 26,50 zł/m2 więc jej wartość wynosi 30.112 zł, czyli koszty 1/10 udziałów wynoszą 3.011,20 zł i są praktycznie takie same.

Wnioskodawca proponuje zatem uznać w tym przypadku, że jest zbyt mała różnica w wartościach dróg, a zbyt duża interpretacja co do tych wartości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zauważyć należy, iż przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytania dotyczące skutków podatkowych zamiany udziału w nieruchomości. Natomiast w zakresie możliwości skorzystania przez wnioskodawcę z instytucji tzw. czynnego żalu wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa m.in. zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Wobec powyższego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku i doprecyzowanego w uzupełnieniu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 17 września 2010 r. wnioskodawca zbył w drodze zamiany nabyty w dniu 21 października 2009 r. udział wynoszący 1/40 w działce nr 3196/5 w zamian za udział w działce nr 3063/5.

Z powyższego wynika, iż nabycie przedmiotowego udziału w nieruchomości nastąpiło w 2009 r., w związku z powyższym dla oceny skutków prawnopodatkowych dokonanej zamiany tego udziału zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 19 ust. 2 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy zamiany, koszty i opłaty sądowe, o ile były one ponoszone przez wnioskodawcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi także istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie zaś do treści art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Z treści tego przepisu wynika zatem, iż do złożenia zeznania na druku PIT-39 obowiązani są podatnicy, tj. każdy z małżonków, dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości, a w zeznaniu tym winni wykazać przychód ustalony zgodnie z art. 19 ustawy, koszty jego uzyskania ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy i dochód lub stratę wynikające z tej transakcji.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wartość zbytego przez wnioskodawcę w wyniku zamiany udziału (1/40) w działce nr 3196/5 wynosiła 750 zł. Wnioskodawca wskazał ponadto, iż kupując w 2009 r. wraz z małżonką udział w tejże działce w łącznej wysokości 1/10 (wnioskodawca 1/20 i jego małżonka również 1/20) zapłacili właścicielowi 3.000 zł i że nabycie udziału 1/20 wyniosło 1.500 zł. Uznać zatem należy, że przypadający na zamieniony udział w wysokości 1/40 koszt nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy wyniósł 750 zł.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż dochodem z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany udziału w nieruchomości jest wartość udziału zbywanego w drodze zamiany, czyli wartość zbywanego przez wnioskodawcę udziału (1/40) w działce nr 3196/5 ustalona w umowie zamiany – jak wskazał wnioskodawca – na kwotę 750 zł, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Kosztem uzyskania przychodu będą natomiast poniesione przez wnioskodawcę udokumentowane wydatki na nabycie zbywanego w drodze zamiany udziału – jak wykazuje wnioskodawca – 750 zł, powiększone o ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania.

Uznać zatem należy, iż przychód uzyskany z zamiany ww. udziału równy był kosztom jego uzyskania, co oznacza, że nie wystąpił dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – pod warunkiem, że wartość tego udziału w nieruchomości ustalona w umowie zamiany nie odbiegała znacznie od jego wartości rynkowej.

O tym, czy z tytułu przedmiotowej transakcji zamiany udziałów w nieruchomości wystąpi dochód do opodatkowania nie decyduje powierzchnia zamienianych działek, lecz jak wyjaśniono powyżej to, czy wystąpi dodatnia różnica pomiędzy przychodem określonym na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy a kosztami jego uzyskania ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy. W przedmiotowej sprawie dochód nie wystąpił, zatem wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu przedmiotowej zamiany udziałów w nieruchomości.

Stanowiska wnioskodawcy nie można było jednak uznać za prawidłowe, albowiem to, że nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku nie wynika z przedstawionej przez niego argumentacji, lecz z faktu, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpił dochód podlegający opodatkowaniu, o którym mowa w art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że wnioskodawca rozliczył się z żoną na odrębnych formularzach. Jak już wskazano zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozliczenie dochodu ze zbycia nieruchomości dokonywane jest na innym druku (PIT-39) niż rozliczenie pozostałych dochodów. PIT-39 składa zawsze odrębnie każdy małżonek. Wobec tego skoro wnioskodawca nie złożył stosownego rozliczenia przychodów ze zbycia nieruchomości w drodze zamiany winien złożyć do właściwego urzędu skarbowego zeznanie na druku PIT-39. Tym samym nie należy dokonywać korekt innych zeznań złożonych przez wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie wywołuje natomiast skutków prawnych dla żony wnioskodawcy. Małżonka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.