Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-758/14-4/JSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-01-13
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2014 r. (data wpływu 6 października 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 grudnia 2014 r. (data wpływu 30 grudnia 2014 r. ) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 –**jest prawidłowe,**

*   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 328/1 –**jest nieprawidłowe,**

*   zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr 328/1 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek oraz zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży działek, a także dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 grudnia 2014 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

… (dalej: Wnioskodawca) w dniu 18 września 2009 r. za środki pochodzące z majątku osobistego nabył do majątku prywatnego, 2 aktami notarialnym nieruchomości tj. prawo użytkowania wieczystego 2 działek inwestycyjnych (o numerach geodezyjnych 328/1 i 328/2) zabudowanych m.in. budynkiem magazynowo-biurowym, portiernią, budynkiem sklepu, warsztatem, magazynem i wiatą od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jedną działkę budowlaną nabytą drugim aktem notarialnym od Gminy (numer geodezyjny 329).

Planując w przyszłości zamieszkać na przylegającej działce budowlanej oraz podzielić między dzieci nieruchomość Wnioskodawca 13 czerwca 2011 r. dokonał podziału jednej działki inwestycyjnej na 3 działki (działka o numerze geodezyjnym 328/2 została podzielona na działki o numerach geodezyjnych: 328/3, 328/4, 328/5). W związku z podziałem działki na trzy działki nie została wydzielona droga wewnętrzna.

Ze względu na sytuację życiową i finansową Wnioskodawca zmienił powyższe plany i postanowił zbyć całą nieruchomość, by uzyskać środki pieniężne, które zasiliłyby jego majątek prywatny.

Część działki o numerze geodezyjnym 328/1 o pow. ok. 4 arów jest dzierżawiona firmie pod maszt telekomunikacyjny. Z tego tytułu odprowadzany jest od momentu nabycia działki ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28). Stanowi to kontynuację umowy poprzedniego właściciela działki.

W 2015 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej zamierza jednorazowo sprzedać wszystkie działki (tj. działki o następujących numerach geodezyjnych: 329, 328/1, 328/3, 328/4, 328/5) jednemu nabywcy - prowadzącemu działalność gospodarczą, jednym aktem notarialnym, w ramach jednej transakcji sprzedaży.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi także działalności gospodarczej w żadnym zakresie (w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami lub działalności deweloperskiej). Sprzedaż działek nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działki zostały nabyte z zamiarem poczynienia na nich inwestycji. Późniejsza sytuacja życiowa oraz brak źródeł finansowania spowodowały, że zamiar ten nie doszedł do skutku. Wnioskodawca zamierzał także zamieszkać na przyległej działce, a część działek podzielić między dzieci. Trudna sytuacja finansowa zmusiła jednak Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o sprzedaży działek. Działki w ogóle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadził żadnej działalności gospodarczej mającej związek z działkami będącymi przedmiotem sprzedaży. Żadna z działek, poza działką 328/1, dzierżawioną pod maszt telekomunikacyjny nie jest i nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek umowy o podobnym charakterze. Do chwili obecnej nie poniesiono ani nie zostaną poniesione jakiekolwiek nakłady w celu przygotowania działek do sprzedaży. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował w przyszłości działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek, w szczególności nie zamieszczał i nie będzie zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży (nabywca działek został znaleziony przez znajomych). Wnioskodawca dotychczas nie dokonywał żadnych sprzedaży działek. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do ewentualnej sprzedaży.

Jak zauważono powyżej część działek będących przedmiotem sprzedaży jest zabudowana, a część nie jest. Działki zabudowane noszą numery: 328/5, 328/1, 328/3, z kolei działki niezabudowane to: 329 i 328/4.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki będące przedmiotem sprzedaży przeznaczone są pod teren baz i składów. Dla działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca nie występował o wydanie takiej decyzji. Działki niezabudowane nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, gdyż Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi także żadnej działalności gospodarczej. Przy nabyciu działek Wnioskodawcy z powyżej wskazanego powodu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka 328/3 zabudowana jest wiatą metalową magazynu, działka 328/5 zabudowana jest wiatą metalową, garażem, warsztatem z kotłownią, budynkiem sklepowo-magazynowo-biurowym, zaś działka 328/1 budynkiem magazynowo-biurowym. Budynki i budowle znajdujące się na wskazanych działkach nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę.

Budynki i budowle nie były wykorzystywane ani do celów działalność gospodarczej ani do celów mieszkalnych. Nie były także wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT. Do nabycia wskazanych budynków i budowli nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT, nie prowadził także żadnej działalności gospodarczej. Wszystkie budynki i budowle w chwili nabycia stanowiły „towary używane” w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Budynki i budowle są trwale związane z gruntem.

W piśmie z dnia 24 grudnia 2014 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że działki 328/1 i 328/2 nabyte zostały od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W związku z nabyciem powyższych działek nie została wystawiona faktura VAT dokumentująca sprzedaż. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedawca nie wystawił faktury VAT, gdyż dostawa towarów korzystała ze zwolnienia przedmiotowego jako dostawa towarów używanych, określona w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. Jak zauważono we wniosku o interpretację sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach zabudowanych tj. działce 328/5, 328/1 i 328/3 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Szczegółowa argumentacja w tym zakresie znajduje się we wniosku o interpretację. Z pierwszym zasiedleniem mieliśmy do czynienia najpóźniej w 2009 r., kiedy Wnioskodawca w drodze umowy sprzedaży - jako czynności podlegającej opodatkowaniu - zawartej z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą nabył nieruchomość (Wnioskodawca nie jest w stanie określić w przeszłości momentu pierwszego zasiedlenia, gdyż nie dysponuje takimi informacjami od zbywcy nieruchomości, wskazuje jednak na ostateczny, możliwy moment pierwszego zasiedlenia, co umożliwia właściwą kwalifikację prawno-podatkową). Między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą z pewnością upłyną dwa lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków, na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach o numerach 328/5, 328/1 i 328/3.

Z tytułu dzierżawy części działki o numerze 328/1 Wnioskodawca uzyskuje dochód w postaci czynszu (opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – PIT-28). Właścicielem masztu telekomunikacyjnego jest firma…. Masz telekomunikacyjny nie będzie przedmiotem sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy wobec tak opisanego stanu faktycznego sprzedaż działek o numerach geodezyjnych 329, 328/1, 328/3, 328/4, 328/5 powinna zostać uznana za dokonaną w ramach wykonywanej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana tym podatkiem?
2.  Czy jeżeli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdząca, to czy dostawa powyżej wskazanych działek będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1.

Sprzedaż działek o numerach geodezyjnych 329, 328/1, 328/3, 328/4, 328/5, opisanych we wniosku nie nastąpiła w rezultacie wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej: u.p.t.u.). W konsekwencji, sprzedaż ta pozostanie poza zakresem przepisów u.p.t.u.

Przede wszystkim wskazać należy, że opisana we wniosku sprzedaż działek wypełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. (zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 u.p.t.u.).

Jednakże Wnioskodawca nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu tej ustawy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 tego przepisu definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie powyższych przepisów wskazuje na to, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie - podatników podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza w rozumieniu u.p.t.u. powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba na cel nabycia działek przez Wnioskodawcę. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, nabyte działki powiększyły majątek prywatny Wnioskodawcy. Działki nigdy nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Działki zostały nabyte z zamiarem podjęcia na nich inwestycji. Późniejsza sytuacja życiowa oraz brak źródeł finansowania spowodowały, że zamiar ten nie doszedł do skutku. Wnioskodawca zamierzał także zamieszkać na przyległej działce, a część działek podzielić między dzieci. Trudna sytuacja finansowa zmusiła jednak Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o sprzedaży działek. Działki w ogóle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę. W momencie nabycia działek Wnioskodawca nie planował ich dalszego zbycia (Wnioskodawca nabył działki z zamiarem inwestowania w nie, następnie planował zamieszkać na jednej z działek oraz jedną z nich podzielić między dzieci).

W dalszej kolejności podkreślić należy, że nie sposób przyjąć, że Wnioskodawca angażował w planowanej operacji sprzedaży środki typowe dla podmiotów „profesjonalnych”, tj. producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu u.p.t.u. Kwestia ta jest wręcz kluczowa dla oceny działania Wnioskodawcy, a jej znaczenie bezpośrednio wynika z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym TSUE wskazał, że „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą Zainteresowany dokonał podziału jednej z działek na mniejsze działki nie jest decydująca (nawet jeśli podział miałby na celu maksymalizację zysków). Trybunał podkreślił, że w przypadku sprzedaży działek powstałych wskutek podziału nie ma znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym istotne jest, że Wnioskodawca sprzedaje wszystkie działki jednemu nabywcy. W związku z tym nie działa w żadnym zakresie w celu zwiększenia zysków, jego aktywność nie przypomina działań typowych dla podmiotów profesjonalnych np. deweloperów. W niniejszej sprawie podział działek odnosi się do zarządzania majątkiem prywatnym Zainteresowanego. Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w wypadku, gdy Zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Wnioskodawcę działań związanych ze sprzedażą działek podkreślić należy, że angażowane przez niego środki są typowe i powszechne dla podmiotów „nieprofesjonalnych”, dokonujących zarządu jedynie majątkiem prywatnym. Sam podział nieruchomości nie wskazuje na profesjonalny charakter działalności, co dobitnie podkreślił TSUE w powołanym wyżej wyroku. Stanowisko takie ponadto dominuje w dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 12 stycznia 2010 r., I FSK 1575/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 22 stycznia 2009 r., …). Podział nieruchomości nie stanowi o profesjonalnym charakterze działalności, co podkreślił także wyraźnie TSUE. Nie ma także znaczenia zakres sprzedaży i uzyskany z tego tytułu zysk. Warto wskazać w tym zakresie na wyrok NSA z 7 października 2011 r., I FSK 1289/10, w którym Sąd podkreślił, że „to, że sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”. TSUE w powołanym powyżej wyroku wskazał w jakich przypadkach zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Zdaniem Trybunału takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Warto zwrócić uwagę na inne okoliczności, które potencjalnie mogłyby świadczyć o działaniu Wnioskodawcy jako podmiotu wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu u.p.t.u. Okolicznościami takimi mogłyby być np. rozbudowywanie lub ulepszanie nieruchomości, uzbrojenie terenu, ogrodzenie, chęć przeznaczenia zysków ze sprzedaży działek na zakup kolejnych nieruchomości do sprzedaży lub na dokonanie inwestycji na nieruchomości, zorganizowane działania marketingowe - zatem sytuacje typowe dla podatników podatku od towarów i usług zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Okoliczności takie nie wystąpiły jednak w niniejszym zdarzeniu przyszłym. Warto nadmienić także, że Wnioskodawca nie wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, wskutek podziału działki nie została wydzielona droga wewnętrzna. Nie podjął także żadnych działań marketingowych, w szczególności nie zamieścił ogłoszeń o sprzedaży działek (nabywca został znaleziony przez znajomych). Ponadto, okolicznością wpływającą na uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług nie może być fakt, że część działki 328/1 jest dzierżawiona pod maszt telekomunikacyjny. Dzierżawa bowiem nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, stanowi kontynuację poprzedniego użytkownika wieczystego.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca nie podjął szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. Jak wynika z interpretacji indywidualnych na aktywność ,,handlową” osoby fizycznej sprzedającej działki wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., IPTPP2/443-107/13-4/KW). Jak zauważono powyżej, Wnioskodawca dokonał jedynie podziału jednej z działek. Czynność ta nie ma charakteru przesądzającego o objęciu transakcji podatkiem od towarów i usług, w świetle orzecznictwa TSUE oraz NSA. Głównym celem Wnioskodawcy jest sprzedaż działek i to na dodatek jednemu nabywcy, by uzyskać środki pieniężne, które mają zasilić jego majątek prywatny. W szczególności, Wnioskodawca nie dokonał czynności, które zdaniem TSUE wprost wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej (nie uzbroił terenu, nie prowadził zorganizowanych działań marketingowych).

W związku z powyższym Wnioskodawca nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Ad.2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów. W myśl art. 2 pkt 6 u.p.t.u. pod pojęciem towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nieruchomości zgodnie z przepisami prawa cywilnego stanowią rzeczy. Pojęcie dostawy reguluje art. 7 ust. 1 u.p.t.u. W myśl tego przepisu przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze powyżej przytoczone przepisy sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku (zabudowanych i niezabudowanych) będzie stanowiła dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zakładając, że Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług na gruncie pytania pierwszego).

1.  Dostawa działek zabudowanych

Co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części oraz dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.). W myśl art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części podlega takim samym zasadom opodatkowania, jak dostawa samych budynków, budowli lub ich części. Dostawa budynków, budowli lub ich części nie zawsze będzie wiązała się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. W niektórych wypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z punktu widzenia omawianego zwolnienia decydujące jest ustalenie, czy w danej sytuacji wystąpiło pierwsze zasiedlenie.

Definicja pierwszego zasiedlenia określona jest w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Zgodnie z nim pod tym pojęciem rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku, gdy nie będzie można skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10, należy rozważyć zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawno-podatkowe skutki transakcji dostawy działek zabudowanych należy rozpatrywać na dwóch polach: najpierw należy ustalić zasady opodatkowania dostawy budynków i budowli znajdujących się na gruncie, a następnie ocenić konsekwencje dostawy gruntu.

Dostawa budynków i budowli.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem dostawy są działki, na których znajdują się następujące obiekty budowlane:

*   wiata metalowa magazynu,

*   wiata metalowa,

*   garaż,

*   warsztat z kotłownią,

*   budynek sklepowo-magazynowo-biurowy,

*   budynek magazynowo-biurowym.

Dla oceny skutków podatkowych niezbędne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy dany obiekt może być uznany za budynek lub budowlę. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., dalej: pr. b.) budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z kolei przez budowlę rozumie się, w myśl art. 3 pkt 3 pr. b. każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z przytoczonych powyżej definicji wyraźnie wynika, że garaż, warsztat z kotłownią, budynek sklepowo-magazynowo-biurowy, budynek magazynowo-biurowy mogą być uznane za budynki. Wątpliwości powstają co do klasyfikacji wiat. W tym zakresie należy odwołać się do orzecznictwa sądów administracyjnych, z którego wynika, że wiaty stanowią budowle (wyrok WSA w Gliwicach z 7.02.2012 r., I SA/Gl 604/11). W związku z powyższym wszystkie wskazane zabudowania na działkach podlegają dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wszystkie działki zostały nabyte w 2009 r. w drodze umowy sprzedaży. Nastąpiło zatem oddanie do użytkowania (Wnioskodawcy) w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (sprzedaży) po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli. W związku z tym z pierwszym zasiedleniem mieliśmy do czynienia najpóźniej w 2009 r. Z punktu widzenia przytoczonych powyżej przepisów nie jest istotny los nieruchomości przed rokiem 2009. Ważne jest natomiast, że do pierwszego zasiedlenia mogło dojść najpóźniej w 2009 r. Oznacza to, że od pierwszego zasiedlenia do planowanej transakcji upłyną ponad dwa lata. W konsekwencji dostawa budynków i budowli posadowionych na gruncie będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT.

Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału. Stanowisko to potwierdza m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 20 sierpnia 2014 r., ITPB1/415-652/14/KW oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 10 kwietnia 2014 r., IBPBII/2/415-21/14/HS.

Końcowo należy także zauważyć, że sprzedaż działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z przytoczonej definicji wynika, że działalność gospodarcza musi mieć charakter zarobkowy, musi być prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Definicja ta wskazuje na zawodowy charakter prowadzonej działalności. Ponadto oceniając zakres tego pojęcia nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności. Działalność musi mieć charakter zarobkowy. Zarobkowego charakteru nie mają czynności, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej. Ponadto, działki nie były nabyte w celu ich odsprzedaży. Działaniom Wnioskodawcy nie można zatem przypisać cech zawodowego i zarobkowego charakteru działalności. Powyższe oznacza, że sprzedaż działek nie spowoduje powstania przychodu na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Dostawa gruntu

Zgodnie z art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Skoro zatem dostawa poszczególnych budynków i budowli położonych na działkach 328/5, 328/1, 328/3 podlega zwolnieniu z opodatkowania, to również dostawa gruntu skorzysta ze zwolnienia.

Reasumując dostawa działek zabudowanych podlega zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

1.  Dostawa działek niezabudowanych

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że działki niezabudowane będące przedmiotem dostawy objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z planu tego wynika, że działki te są przeznaczone pod teren baz i składów. Oznacza to, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę. W konsekwencji dostawa działek o numerach 329 i 328/4 nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Reasumując w przypadku, gdy Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług, to dostawa działek zabudowanych (budynków i budowli z gruntami) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zaś dostawa działek niezabudowanych będzie opodatkowana stawką podstawową (23%).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 – **jest prawidłowe,**

*   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 328/1 – **jest nieprawidłowe,**

*   zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr 328/1 – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w świetle art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie zatem z ww. przepisami ustawy, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, iż w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu – dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności – konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, tj. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).

Zgodnie z art. 140 ww. ustawy Kodeks cywilny, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Wskazać należy, że rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Wymaga również podkreślenia, że ustawodawca nie definiuje używanego pojęcia rozporządzenia. Nie klasyfikuje też postaci rozporządzenia. W literaturze zaś podkreśla się zazwyczaj, że chodzi o uprawnienie do wyzbycia się własności i uprawnienie do obciążania prawa własności. Wyzbycie się własności w pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną (inter vivos) czynność przeniesienia własności, dalej zaś czynność rozporządzenia testamentowego (…) (Edward Gniewek „Kodeks cywilny, Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 140 k.c.).

Z powyższego wynika zatem, iż dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy zaś art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Jednocześnie zauważyć należy, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. – w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się o podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Natomiast zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca w dniu 18 września 2009 r. za środki pochodzące z majątku osobistego nabył do majątku prywatnego, 2 aktami notarialnym nieruchomości tj. prawo użytkowania wieczystego 2 działek inwestycyjnych (o numerach geodezyjnych 328/1 i 328/2) zabudowanych m.in. budynkiem magazynowo-biurowym, portiernią, budynkiem sklepu, warsztatem, magazynem i wiatą od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jedną działkę budowlaną nabytą drugim aktem notarialnym od Gminy (numer geodezyjny 329). Planując w przyszłości zamieszkać na przylegającej działce budowlanej oraz podzielić między dzieci nieruchomość Wnioskodawca 13 czerwca 2011 r. dokonał podziału jednej działki inwestycyjnej na 3 działki (działka o numerze geodezyjnym 328/2 została podzielona na działki o numerach geodezyjnych: 328/3, 328/4, 328/5). W związku z podziałem działki na trzy działki nie została wydzielona droga wewnętrzna. Ze względu na sytuację życiową i finansową Wnioskodawca zmienił powyższe plany i postanowił zbyć całą nieruchomość, by uzyskać środki pieniężne, które zasiliłyby jego majątek prywatny. Część działki o numerze geodezyjnym 328/1 o pow. ok. 4 arów jest dzierżawiona firmie pod maszt telekomunikacyjny. Stanowi to kontynuację umowy poprzedniego właściciela działki. Z tytułu dzierżawy części działki o numerze 328/1 Wnioskodawca uzyskuje dochód w postaci czynszu (opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – PIT-28). Właścicielem masztu telekomunikacyjnego jest firma…. Masz telekomunikacyjny nie będzie przedmiotem sprzedaży.

W 2015 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej zamierza jednorazowo sprzedać wszystkie działki (tj. działki o następujących numerach geodezyjnych: 329, 328/1, 328/3, 328/4, 328/5) jednemu nabywcy - prowadzącemu działalność gospodarczą, jednym aktem notarialnym, w ramach jednej transakcji sprzedaży.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi także działalności gospodarczej w żadnym zakresie (w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami lub działalności deweloperskiej). Działki zostały nabyte z zamiarem poczynienia na nich inwestycji. Późniejsza sytuacja życiowa oraz brak źródeł finansowania spowodowały, że zamiar ten nie doszedł do skutku. Wnioskodawca zamierzał także zamieszkać na przyległej działce, a część działek podzielić między dzieci. Trudna sytuacja finansowa zmusiła jednak Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o sprzedaży działek. Działki w ogóle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadził żadnej działalności gospodarczej mającej związek z działkami będącymi przedmiotem sprzedaży. Żadna z działek, poza działką 328/1, dzierżawioną pod maszt telekomunikacyjny nie jest i nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek umowy o podobnym charakterze. Do chwili obecnej nie poniesiono ani nie zostaną poniesione jakiekolwiek nakłady w celu przygotowania działek do sprzedaży. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował w przyszłości działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek, w szczególności nie zamieszczał i nie będzie zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży (nabywca działek został znaleziony przez znajomych). Wnioskodawca dotychczas nie dokonywał żadnych sprzedaży działek. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do ewentualnej sprzedaży. Jak zauważono powyżej część działek będących przedmiotem sprzedaży jest zabudowana, a część nie jest. Działki zabudowane noszą numery: 328/5, 328/1, 328/3, z kolei działki niezabudowane to: 329 i 328/4.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki będące przedmiotem sprzedaży przeznaczone są pod teren baz i składów. Dla działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca nie występował o wydanie takiej decyzji. Działki niezabudowane nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, gdyż Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi także żadnej działalności gospodarczej. Przy nabyciu działek Wnioskodawcy z powyżej wskazanego powodu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka 328/3 zabudowana jest wiatą metalową magazynu, działka 328/5 zabudowana jest wiatą metalową, garażem, warsztatem z kotłownią, budynkiem sklepowo-magazynowo-biurowym, zaś działka 328/1 budynkiem magazynowo-biurowym. Budynki i budowle znajdujące się na wskazanych działkach nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Budynki i budowle nie były wykorzystywane ani do celów działalność gospodarczej ani do celów mieszkalnych. Nie były także wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT. Do nabycia wskazanych budynków i budowli nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT, nie prowadził także żadnej działalności gospodarczej. Wszystkie budynki i budowle w chwili nabycia stanowiły „towary używane” w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Budynki i budowle są trwale związane z gruntem.

Działki 328/1 i 328/2 nabyte zostały od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W związku z nabyciem powyższych działek nie została wystawiona faktura VAT dokumentująca sprzedaż. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedawca nie wystawił faktury VAT, gdyż dostawa towarów korzystała ze zwolnienia przedmiotowego jako dostawa towarów używanych, określona w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. Jak zauważono we wniosku o interpretację sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach zabudowanych tj. działce 328/5, 328/1 i 328/3 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Z pierwszym zasiedleniem mieliśmy do czynienia najpóźniej w 2009 r., kiedy Wnioskodawca w drodze umowy sprzedaży - jako czynności podlegającej opodatkowaniu - zawartej z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą nabył nieruchomość (Wnioskodawca nie jest w stanie określić w przeszłości momentu pierwszego zasiedlenia, gdyż nie dysponuje takimi informacjami od zbywcy nieruchomości, wskazuje jednak na ostateczny, możliwy moment pierwszego zasiedlenia, co umożliwia właściwą kwalifikację prawno-podatkową). Między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą z pewnością upłyną dwa lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków, na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach o numerach 328/5, 328/1 i 328/3.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego odnosząc się do działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 stwierdzić należy, iż Zainteresowany w związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jakkolwiek Wnioskodawca wskazał, że działki zostały nabyte z zamiarem poczynienia na nich inwestycji, to jednakże zamiar ten nie doszedł do skutku i ww. działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, w tym środków pieniężnych, wskazuje, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż przedmiotowych działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5, będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a Zainteresowany zbywając ww. działki, stanowiące majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Wobec powyższego, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji odpowiedź na pytanie nr 2 wniosku w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 stała się bezprzedmiotowa.

Z kolei odnosząc się do działki nr 328/1, zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym, która - jak wynika z okoliczności sprawy - dzierżawiona pod maszt telekomunikacyjny należy wskazać, że według art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu ustawy, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będąca usługą dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, iż ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że w związku ze sprzedażą działki nr 328/1, zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym, Wnioskodawca występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług, dokonując czynności, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu. Powyższe wynika z faktu, iż ww. działka nie stanowi majątku prywatnego lecz majątek związany z działalnością gospodarczą. Jak wskazał Wnioskodawca ww. działka została wydzierżawiona pod maszt telekomunikacyjny. Nieruchomość ta służy zatem uzyskiwaniu korzyści majątkowych i nie jest wykorzystywana na potrzeby osobiste Zainteresowanego. W konsekwencji zbycie działki nr 328/1 nie jest sprzedażą majątku osobistego, lecz majątku mającego gospodarczy charakter (uzyskiwanie dochodu). Skutkiem powyższego, w związku z dostawą przedmiotowej działki nr 328/1 spełnione są przesłanki z art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca wypełnia także definicję podatnika podatku z art. 15 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że dostawa budynku magazynowo-biurowego, znajdującego się na działce nr 328/1, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2009 r., kiedy Wnioskodawca w drodze umowy sprzedaży - jako czynności podlegającej opodatkowaniu - zawartej z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą nabył nieruchomość. Z okoliczności sprawy wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wobec powyższego, dostawa budynku magazynowo-biurowego, znajdującego się na działce nr 328/1, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile Wnioskodawca nie zrezygnuje ze zwolnienia i nie wybierze opcji opodatkowania wskazanej w art. 43 ust. 10 ustawy.

Ponadto z uwagi na fakt, iż dostawa ww. budynku, o którym mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, to zbycie gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy również korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca w związku ze sprzedażą działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem planowana sprzedaż działek nr 329, 328/3, 328/4 i 328/5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 328/1 wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany w związku z tą sprzedażą występuje w roli podatnika podatku VAT. Tym samym dostawa działki 328/1, zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29 ust. 8 ustawy. Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie będzie miało miejsce w przypadku, gdy Wnioskodawca nie wybierze opcji opodatkowania wskazanej w art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo należy wskazać, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.