Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.63.2025.1.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-24
Teza: Podstawa opodatkowania przychodów z najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: czynsz
najem-najem prywatny
przychód
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego,
    położonych w Polsce (dalej określanych jako "lokale"), których dotyczy opisany we wniosku
    stan faktyczny. Wnioskodawca wynajmuje lokale na podstawie umów najmu prywatnego
    (Uchwała 7 sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, Wyrok NSA z dnia 4
    sierpnia 2022 r., sygn. II FSK 29/20, Wyrok NSA z dnia 28 maja 2024 r., sygn. II FSK 1080
    /21). Żaden z lokali nie został wprowadzony przez Wnioskodawcę do ewidencji środków
    trwałych. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Jest zatrudniony
    na podstawie umowy zlecenia, jak również prowadzi osobistą działalność sprzedaży swojej
    książki. Wnioskodawca nie inwestuje w zakup nowych nieruchomości. Na tę chwilę nie
    planuje takich nabyć. Jeden lokal nabył w drodze darowizny w 2016 r. Ostatni lokal nabył
    w 2017 r.
    Lokale zostały nabyte z wykorzystaniem środków własnych oraz częściowo kredytów
    współfinansowanych przez osobę bliską, które zostały już spłacone. Wnioskodawca nie
    korzysta z obsługi księgowej. Wnioskodawca nie zapewnia żadnych dodatkowych usług
    najemcom.
    Wnioskodawca nie współpracuje na stałe z osobami trzecimi celem zlecenia czynności
    związanych z wynajmem. Nie ma podpisanych żadnych umów z agencjami nieruchomości.
    Najem lokali jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach
    określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Umowa najmu
    lokalu przewiduje, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz
    wynajmującego oraz do ponoszenia opłat za media, niezależnych od Wnioskodawcy, oraz
    kosztów utrzymania lokalu (określonych w umowie najmu łącznie jako „czynsz
    administracyjny”). Przez czynsz administracyjny umowy najmu rozumieją opłaty za
    dostarczane do lokalu media (m.in. wodę, centralne ogrzewanie, energię elektryczną za
    części wspólne), jak również opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych
    nieruchomości (m.in. fundusz remontowy, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej). Za
    energię elektryczną lub gaz najemcy płacą we własnym zakresie ich dostawcom. Zatem w
    ramach swobody w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych, w umowach najmu
    lokali strony wyodrębniły z czynszu najmu - czynsz administracyjny, do którego zapłaty
    zobowiązany jest najemca danego lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
    Jednocześnie, strony w umowie najmu postanowiły, że czynsz administracyjny najemca
    będzie ponosił za pośrednictwem Wynajmującego, w terminie płatności czynszu najmu.

## Pytanie

Czy dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest wyłącznie kwota czynszu najmu, bez
    uwzględniania kwoty czynszu administracyjnego?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym określają przepisy
    ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (zwana dalej „UZPD").
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 UZPD „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne
    osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
    o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej „PDOF")", tj. czynszu najmu z
    tzw. najmu prywatnego. Źródłami przychodów są: najem (...), z wyjątkiem składników
    majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOF).
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a UZPD „Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych".

    Natomiast w świetle art. 6 ust. 1a UZPD „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze
    i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b
    ustawy o podatku dochodowym".
    Z przytoczonych przepisów wynika, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym podlega przychód z tytułu najmu. Przychodem tym są w szczególności
    otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne.
    Zgodnie z powszechnie przyjmowanym stanowiskiem za przychód może być uznane
    jedynie przysporzenie o charakterze definitywnym. Zgodnie z zawartymi przez
    Wnioskodawcę umowami najmu lokali, najemca jest zobowiązany do ponoszenia czynszu
    administracyjnego związanego z wynajmowanym przez niego lokalem. Tym samym
    obowiązek uiszczenia czynszu administracyjnego spoczywa na najemcach. Najemcy
    wpłacają czynsz administracyjny na rachunek bankowy Wnioskodawcy, który wpłaca go na
    rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W razie opóźnienia w płatności czynszu
    administracyjnego Wnioskodawca ma prawo dochodzić jego zapłaty na swoją rzecz, jeśli
    dokonał jego zapłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej za najemcę.
    W związku z powyższym Wnioskodawca jest jedynie pośrednikiem odpowiedzialnym za
    przekazanie kwoty czynszu administracyjnego od najemcy do wspólnoty mieszkaniowej.
    Tym samym kwota czynszu administracyjnego nie stanowi dla Wnioskodawcy
    definitywnego przysporzenia majątkowego, a więc nie stanowi ona dla Wnioskodawcy
    przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów
    podatkowych wydanych z analogicznych stanach faktycznych, w szczególności w
    interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2024 r. (sygn. 0115-
    KDST2-1.4011.250.2024.2.AP), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20
    maja 2024 r. (sygn. 0113- KDIPT2- 1.4011.119.2024.2.HJ), interpretacji Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej z 13 grudnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.780.2023.1.AG),
    interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 kwietnia 2022 r. (sygn. 0113-
    KDIPT2-1.4011.1275.2021.2.MAP), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z
    13 lipca 2021 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1 .MM).
    Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest wyłącznie kwota czynszu
    najmu, bez uwzględniania kwoty czynszu administracyjnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:
        otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać,
        zainkasować, objąć w posiadanie”, albo
        postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub
        przekazany do odbioru.

    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest
    fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu
    stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego,
    muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz
    musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu
    prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z
    przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z
    umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty
    ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w
    pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11
    ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują
    przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest
    umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie
    majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym
    w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania
      przychodu o koszty uzyskania.
    Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez
    pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem pięciu lokali
    mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego, położonych w Polsce. Wynajmuje Pan lokale na
    podstawie umów najmu prywatnego. Żaden z lokali nie został wprowadzony przez Pana
    do ewidencji środków trwałych. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej. W
    ramach swobody w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych, w umowach najmu
    lokali strony wyodrębniły z czynszu najmu - czynsz administracyjny, do którego zapłaty
    zobowiązany jest najemca danego lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
    Jednocześnie, strony w umowie najmu postanowiły, że czynsz administracyjny najemca
    będzie ponosił za Pana pośrednictwem, w terminie płatności czynszu najmu.
    Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że
    należności za czynsz administracyjny, który według umowy najmu lokalu reguluje Pan jako
    właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowi w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne przychodów z najmu. W tym zakresie pełni Pan jedynie rolę pośrednika
    między Najemcą a Administracją.
    Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek
    dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu
    rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
    Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że
    interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach
    podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach
    będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych
    /zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
    Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w
    konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się
    odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej.
    Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem
    poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy
    pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i
    są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie
    mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje
        się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.