Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB5/423-47/10-2/DG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-04-08
Teza: moment powstania przychodu w inwestycji deweloperskiej
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; części-części wspólne; deweloper; faktura-faktura VAT; garaż; lokal; przychód
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.01.2010r. (data wpływu 21.01.2010r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie momentu powstania przychodu w inwestycji deweloperskiej uznaje się - **za prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2010r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż. W trakcie trwania budowy lub przed rozpoczęciem budowy, Spółka zawiera przedwstępne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz garaży (miejsc parkingowych w garażach) wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu lub we własności gruntu i częściach wspólnych budynku, w których nabywcy zobowiązują się do uiszczania zaliczek na poczet ceny nabywanej nieruchomości (tj. lokalu, garażu, udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziału we własności gruntu i częściach wspólnych budynku) w określonych terminach. Po zakończeniu budowy, Spółka zawiera z nabywcami umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nieruchomości są nabywcom wydawane na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych (wydanie kluczy). „Końcowy” akt notarialny sprzedaży jest zawierany po takim wydaniu. W takich wypadkach, do czasu podpisania „końcowej” umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego właścicielem lokali lub garaży jest Spółka. Dodatkowo, lokal lub garaż nie jest przedmiotem odrębnego prawa własności — odrębna własność jest bowiem ustanawiana w „końcowym” akcie notarialnym. Uregulowanie całej należności za nabywany lokal lub garaż następuje najpóźniej do dnia zawarcia aktu notarialnego. Często cała należność jest uregulowana przed wydaniem lokalu lub garażu. Spółka dokumentuje otrzymane zaliczki fakturami VAT, zgodnie z przepisami dotyczącymi podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychody podatkowe z tytułu sprzedaży lokali lub garaży wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz terenu powstają z chwilą podpisania umowy sprzedaży tego lokalu lub garażu w formie aktu notarialnego?

Zgodnie z art. 12 ust. 3a updop, za datę powstania przychodu z działalności gospodarczej uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

*   wystawienia faktury albo
*   uregulowania należności.

Jednocześnie, na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 updop, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Zdaniem Spółki, kwoty otrzymane przez Spółkę od nabywców przed dokonaniem dostawy lokalu stanowią zaliczki w rozumieniu art. 12 ust. 4 pkt 1 updop. W konsekwencji, kwoty otrzymane przed zawarciem aktu notarialnego, nawet jeśli obejmują 100% ceny nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie powoduje powstania przychodu do opodatkowania. W tym zakresie bez znaczenia jest, czy otrzymywane zaliczki są potwierdzane fakturami wystawianymi przez Spółkę. Należy dodatkowo zauważyć, że kwoty zaliczek pobieranych przez Spółkę nie mają definitywnego charakteru — przed zawarciem „końcowej” umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego mogą wyjść na jaw okoliczności uzasadniające zwrot tych kwot nabywcy (np. gdy nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości). Dopiero zawarcie „końcowej” umowy sprzedaży sprawia, że otrzymane płatności zostają definitywnie zaliczone na poczet ceny sprzedaży.

W świetle prawa cywilnego, warunkiem koniecznym skutecznego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Konsekwentnie, własność nieruchomości nie zostaje przeniesiona w związku z wydaniem kluczy do lokalu, wystawieniem protokołu zdawczo-odbiorczego, itp.

Za datę sprzedaży nieruchomości, z którą zdaniem Spółki należy powiązać powstanie przychodu do opodatkowania należy uznać datę zawarcia „końcowej” umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przed tą datą Spółka jako właściciel nieruchomości ma prawo dysponowania ją. W szczególności, przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Spółka może żądać od nabywcy zwolnienia wydanego mu uprzednio lokalu. Przykładowo, w razie ogłoszenia przez Spółkę upadłości, nawet lokale do których klucze zostały wydane nabywcom będą wchodziły do masy upadłościowej, którą będzie dysponował syndyk.

Należy dodatkowo podkreślić, że „końcowa” umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego powoduje wyodrębnienie własności lokalu, garażu wraz z częściami wspólnymi budynku oraz terenu) z całego budynku i terenu. W konsekwencji, przed datą zawarcia takiej umowy, tym bardziej nie można mówić o wydaniu rzeczy lub prawa majątkowego w rozumieniu art. 12 ust. 3a updop.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Spółki przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokali, garaży wraz z częściami wspólnymi budynku oraz terenu) w opisanym stanie faktycznym powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Stanowisko zbieżne z powyższym stanowiskiem Spółki prezentują liczne interpretacje wydawane przez organy podatkowe, np.:

*   pisma Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 sierpnia 2009 r. (IPPB5/423-322/09-4/JC, IPPB5/423-321/09-4/JC, IPPB5/423-319/09-4/JC, IPPB5/423-320/09-4/JC, IPPB5/423-323/09-4/JC, IPPB5/423-318/09-4/JC),

*   pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 czerwca 2009 r. (IPPB5/423-132/09-2/DG),

*   pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 21 maja 2009 r. (IPPB5/423-172/09-2/AM),
*   pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 4 lipca 2008 r. (ITPB3/423-253/08/AM ),

*   pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 31 sierpnia 2009 r. (ILPB3/423-423/09-2/KS), pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r. (IBPBI/2/423-189/09/AP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.