Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.399.2025.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-23
Teza: Dokonując sprzedaży dwóch niezabudowanych działek,
Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w
rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ich
sprzedaż nie będzie czynnością podlegająca opodatkowaniu,
objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość rolna
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie uznania, że z tytułu planowanej sprzedaży działek nie będzie Pan
    występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji
    sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (...) na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o
    gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 57 poz. 603) nabył
    w drodze przetargu od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa dwie niezabudowane
    działki rolne. Sprzedaż tych działek nie była opodatkowana podatkiem VAT.
    Wnioskodawca zakupił działki jako osoba fizyczna do majątku odrębnego, z zamiarem ich
    scalenia i wybudowania na nich domu wakacyjnego dla siebie i swojej rodziny. W
    momencie zakupu działek nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego (dalej także jako: „MPZP”). Przez działki Wnioskodawcy oraz grunty z nimi
    sąsiadujące przebiega droga będąca własnością gminy. W celu scalenia działek
    Wnioskodawca miał zamiar zakupić odcinek drogi, przebiegający przez jego działki.
    W latach (...) Wnioskodawca starał się zakupić wymieniony powyżej odcinek drogi,
    natomiast z uwagi na odmowę jego zbycia przez gminę zakup ten nie doszedł do skutku.
    Wnioskodawca zwracał się także o interwencję w sprawie zakupu tego odcinka drogi do
    organów władzy publicznej takich jak: Wojewoda (...), Rzecznik Praw Obywatelskich.
    Ostatecznie z uwagi na niepowodzenie działań zmierzających do nabycia odcinka drogi
    przebiegającego pomiędzy działkami Wnioskodawcy odłożył on plan budowy domu na
    później.
    W (...) Wnioskodawca zlecił posadzenie sadzonek drzew wzdłuż jednej granicy działek.
    W (...) Wnioskodawca wystąpił do gminy, w której położone są powyższe działki, z
    wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych
    działek wskazując, że chce rozpocząć działania inwestycyjne polegające na przygotowaniu
    powyższych parceli do budowy osiedla ekskluzywnych domów wypoczynkowych.

    Wskazanie zamiaru zagospodarowania terenu na ośrodek wypoczynkowy, było jedynie
    argumentem służącym do przekonania gminy do uchwalenia MPZP, jako sposobu na
    budowę domu wakacyjnego dla Wnioskodawcy i jego rodziny.
    W (...) Wnioskodawca zlecił uporządkowanie parceli poprzez usunięcie większości drzew i
    krzewów, frezowanie i bronowanie gruntu, tak aby utrzymać grunty w zadbanym stanie,
    niepogorszonym w stosunku do stanu w jakim były one w czasie zakupu wskazanych
    działek. Następnie Wnioskodawca pozyskał informację z gminy, że może ubiegać się o
    płatności bezpośrednie do gruntu jako „ugoru czarnego”.
    W związku z powyższym Wnioskodawca wystąpił o dopłaty do (...) Agencji Restrukturyzacji
    i Modernizacji Rolnictwa, które zostały mu przyznane na rok (...) na podstawie ustawy z
    dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. W
    kolejnych latach Wnioskodawca również otrzymywał płatności bezpośrednie. Od (...)
    podstawą prawną płatności bezpośrednich jest ustawa z dnia 8 lutego 2023 r. o Planie
    Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027. W celu otrzymywania
    płatności bezpośrednich Wnioskodawca każdego roku przeprowadza, odpowiednie dla
    gruntów ugorowanych, zabiegi agrotechniczne, żeby były one utrzymywane zgodnie z
    normami Dobrej Kultury Rolnej. Zabiegi te obejmują regularne usuwanie chwastów i
    usuwanie samosiewek drzew. Ponadto Wnioskodawca dokonywał prace polegające na
    usuwaniu drzew, odrostów w celu utrzymania gruntu w odpowiednim stanie i zakresie
    zgodnym z wymogami dla czarnego ugoru. W (...) Wnioskodawca otrzymał decyzję, w
    której odmówiono mu przyznania płatności na rok (...), gdyż jak stwierdził (...) Agencji
    Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, z przeprowadzonego postępowania w tym
    zakresie wynika, że działki nie spełniają warunków do objęcia płatnościami, gdyż są
    porośnięte samosiewkami drzew, krzakami i nie widać śladów wykonywanych zabiegów
    agrotechnicznych. Od powyższej decyzji Wnioskodawca złożył odwołanie wskazując, że
    utrzymuje działki w odpowiednim stanie.
    Wnioskodawca na wskazanych powyżej działkach nie dokonywał produkcji rolnej. Nie
    hodował zwierząt, ani nie uprawiał żadnych produktów rolnych. Wnioskodawca nie
    otrzymywał żadnych pożytków z tych gruntów, ani nie użytkował ich w celach
    zarobkowych. Wnioskodawca jedynie podejmował działania wskazane powyżej, mające na
    celu utrzymanie gruntów w odpowiednio zadbanym stanie, w związku z czym otrzymywał
    płatności bezpośrednie, które przeznaczał na koszty utrzymania działek.
    W (...) Wnioskodawca zlecił geodecie zgłoszenie w starostwie i w gminie zamiaru podziału
    obydwu działek. Ostatecznie jednak Wnioskodawca nie dokonał podziału działek, ani
    żadnych innych robót geodezyjnych.
    W (...) gmina z własnej inicjatywy doprowadziła podłączenia wodno-kanalizacyjne do
    wszystkich miejscowych działek. Wnioskodawca nie przyczynił się do tego podłączenia, a
    co więcej nie został nawet o tym fakcie zawiadomiony.
    W (...) gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym
    działki te zostały oznaczone według przeznaczenia w następujący sposób:
        pierwsza z działek została oznaczona:
        w części jako 1.ML/Z,
        w części jako 2.ML/Z,
        w części jako 1.KDW,
        w części jako 1.ZL;
        druga z działek została oznaczona:
        w części jako 3.ML/Z,
        w części jako 2.KDW,
        w części jako 1.ZN

    Zgodnie z opisem przedstawionym w MPZP, tereny oznaczone jako: 1.ML/Z, 2.ML/Z, 3.ML
    /Z mają przeznaczenie: tereny zabudowy rekreacji indywidualnej w zieleni. Tereny
    oznaczone jako: 1.ZL i 2.ZL mają przeznaczenie: zieleń leśna. Teren oznaczony jako 1.ZN
    ma przeznaczenie: zieleń naturalna. Z kolei tereny oznaczone jako 1.KDW i 2.KDW mają
    przeznaczenie: tereny dróg wewnętrznych.
    Wnioskodawca nie dokonał żadnego podziału działek, ani nie dokonywał działań
    przystosowujących działki do zabudowy, w tym nie zbroił działek.
    W związku ze zmienioną sytuacją rodzinną Wnioskodawcy po (...) latach od momentu
    zakupu działek, w tym z uwagi na osiągniecie pełnoletności przez czwórkę jego dzieci i
    związaną z tym zmianę sposobu spędzania wakacji przez jego rodzinę, Wnioskodawca
    planuje sprzedać powyższe działki nabyte od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, a
    środki uzyskane z ich sprzedaży ma zamiar przekazać swoim dzieciom.
    W celu sprzedaży tych działek Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować
    żadnych działań marketingowych. Wnioskodawca jedynie wystawił ogłoszenia sprzedaży
    tych działek na portalach internetowych (...), w których zamieścił wykonany na jego
    zlecenie film z drona przedstawiający te działki. Wnioskodawca nie korzystał ponadto z
    usług agencji nieruchomości, w tym w celach udostępnienia jego ogłoszeń, ani nie
    zamierza powierzać sprzedaży powyższych działek pośrednikowi.
    Wskazać ponadto należy, że Wnioskodawca jest także właścicielem trzech lokali
    mieszkalnych (trzy księgi wieczyste), które powstały w wyniku podziału po wojnie jednego
    większego mieszkania. W (...) Wnioskodawca zakupił jeden z tych trzech lokali dla siebie i
    swojej rodziny, a następnie w roku (...) i (...) dokupił pozostałe dwa lokale mieszkalne.
    Ponadto Wnioskodawca w latach (...) nabył dodatkowe trzy lokale mieszkalne
    przeznaczone w przyszłości dla swoich dzieci. Dodatkowo w latach (...) Wnioskodawca
    nabył w drodze przetargu sześć działek stanowiących własność gminy.
    Wnioskodawca od (...) mieszka w (...), a działki i lokale zakupywał w celu przygotowania się
    do powrotu do Polski, tak aby były one użytkowane w przyszłości przez Wnioskodawcę i
    jego dzieci.
    Z uwagi na fakt, że powrót do kraju przedłużał się, Wnioskodawca zdecydował się na
    wynajem zakupionych lokali (z wyjątkiem jednego). W związku z powyższym w kwietniu (...)
    Wnioskodawca zarejestrował działalność gospodarczą (PKD 6820Z), tj. wynajem i
    zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a także (PKD 7020Z) tj.
    wynajem nieruchomości na własny rachunek, w ramach której prowadzi on wynajem
    nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca nie wykorzystywał natomiast
    wskazanych powyżej dwóch działek zakupionych od Agencji Własności Rolnej Skarbu
    Państwa w ramach wskazanej działalności gospodarczej, w tym działki te nie były
    przedmiotem wynajmu ani dzierżawy.
    Ponadto Wnioskodawca nie zajmuje się i nie zajmował się przedtem sprzedażą działek, ani
    lokali mieszkalnych. Obecnie Wnioskodawca jest na emeryturze, a przez cały okres
    aktywności zawodowej zajmował się systemami informatycznymi, tj. dziedziną nie
    związaną z nieruchomościami czy rolnictwem. Żadna z zakupionych przez Wnioskodawcę
    nieruchomości - lokali czy gruntów - nigdy nie została sprzedana, gdyż wszystkie były
    zakupione z przeznaczeniem na użytek jego rodziny, a nie jako inwestycja. Wskazane w
    niniejszym wniosku działki zakupione od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, które
    obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać, są jedynymi obiektami kiedykolwiek
    oferowanymi przez Wnioskodawcę na sprzedaż, z uwagi na zmienioną sytuację rodzinną i
    zmianę planów osobistych i potrzeb jego dorosłych dzieci.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Działki przed sprzedażą nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani żadnych
    innych umów o podobnym charakterze.

    W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawca nie udzielał do tej pory i nie ma
    zamiaru udzielić w przyszłości żadnych pełnomocnictw innemu niż kupujący przedmiotowi
    /osobie.
    Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie ma zamiaru podejmować żadnych działań
    mających na celu ich uatrakcyjnienie i podniesienie ich wartości, takich jak np.
    doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie, wystąpienie o
    warunki zabudowy, wystąpienie o podział działek, itp.

## Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą działek nabytych od Agencji Własności Rolnej
    Skarbu Państwa Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od
    towarów i usług i w konsekwencji, czy sprzedaż tych działek będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on występował w charakterze podatnika w związku ze
    sprzedażą działek nabytych od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej jako:
    „AWRSP”) i w konsekwencji sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej jako: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług (dalej jako: „podatek VAT”), podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel
    (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary
    rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Mając na uwadze powyższe regulacje wskazać należy, że podatkowi od towarów i usług
    podlegają czynności wymienione w katalogu zawartym w art. 5 ustawy o podatku VAT,
    które jednocześnie wykonywane są przez podatnika podatku od towarów i usług. Jako, że
    w katalogu tych czynności mieścić się będzie czynność polegająca na sprzedaży
    nieruchomości gruntowej jako dostawa towaru, to, aby móc odpowiedzieć na pytanie, czy
    w danym przypadku będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, należy zbadać
    tę czynność od strony podmiotowej.
    Aby stwierdzić w niniejszej sprawie, że sprzedaż wskazanych w zdarzeniu przyszłym
    działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, należy zbadać, czy
    Wnioskodawca będący osobą fizyczną w zakresie w jakim będzie dokonywał zbycia
    przedmiotowych działek, spełnia przesłanki przewidziane w definicji podatnika, o której
    mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. czy wykonuje on samodzielnie działalność
    gospodarczą.
    W tym miejscu należy zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej („dalej jako: TSUE”) z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt C-180/10 i C-181/10,
    w którym TSUE wskazał, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy
    uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa

    członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1
    dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia
    2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca
    prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że
    transakcja nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności.
    Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem
    z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
    pod zabudowę, nie można uznać za podatnika od wartości dodanej w rozumieniu art. 9
    ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje
    ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od wartości dodanej”.
    Z powyższego orzeczenia wynika zatem, że nie będzie podlegała opodatkowaniu czynność
    sprzedaży nieruchomości, dokonywanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym, za
    który uznaje się składniki majątku, które nie są przez dany podmiot wykorzystywane w
    ramach działalności gospodarczej i które nie były przedmiotem działalności gospodarczej.
    W przypadku, gdyby dany podmiot podejmował działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców, tj. profesjonalistów, to zostanie uznany za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą, a w konsekwencji za podatnika podatku od wartości
    dodanej.
    W dalszej kolejności wskazać należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7
    grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1940/19, w którym Sąd ten stwierdził, że: „w kontekście
    sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać
    uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista
    w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i
    ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 39-40 wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości). (...)
    Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie
    sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe
    zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w
    działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą
    nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w
    przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w
    sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału
    nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod
    drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji
    nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych
    działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla
    działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.
    Powyższe stanowisko zostało potwierdzone także w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18, zgodnie z którym: „Przepis

    art. 15 ust. 2 u.p.t.u. zawiera ogólną definicję działalności gospodarczej na potrzeby
    podatku od towarów i usług. Jednoznaczne sprecyzowanie sytuacji, w których aktywność
    danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim
    momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą
    opodatkowaniu tą daniną wynika z oceny konkretnego stanu faktycznego. Przed
    sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze,
    np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie
    decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie
    podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia
    działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji
    nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych
    działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla
    działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.
    Mając na uwadze powyższe orzeczenia, stwierdzenie że dany podmiot występuje w
    związku z wykonaniem danej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i
    usług, wymaga każdorazowo oceny działań podejmowanych przez ten podmiot. Za
    niewystarczające należy uznać bowiem fakt prowadzenia przez dany podmiot
    jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej niezwiązanej z obrotem nieruchomościami.
    Wynika z tego zatem, że osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą, może dysponować
    nieruchomością należącą do jej majątku prywatnego w ramach sprawowanego nad nim
    zarządu, w tym dokonywać sprzedaży takiej nieruchomości, nie występując w charakterze
    podatnika w związku z tą czynnością. Z powyższego wynika także, że podejmowanie
    różnych działań przed sprzedażą nieruchomości, takich jak: wystąpienie o wydanie decyzji
    o warunkach zabudowy, wystąpienie o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze
    działki budowlane, doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjowanie
    postępowań administracyjnych w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na
    budowlaną nie mogą świadczyć o tym, że podmiot ich dokonujący działa jak handlowiec, a
    w konsekwencji, że występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w związku ze
    sprzedażą takiej nieruchomości.
    Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, zwrócić uwagę należy, że Wnioskodawca
    prowadzi działalność gospodarczą, natomiast jedynie w zakresie w jakim wynajmuje on
    inne niż będące przedmiotem niniejszego wniosku nieruchomości. Kluczowe jest bowiem,
    że Wnioskodawca nie wykorzystywał działek zakupionych od AWRSP, które obecnie
    planuje sprzedać, do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w tym nie
    wynajmował ich, ani nie wydzierżawiał. Co więcej Wnioskodawca nie podejmował żadnych
    aktywności w związku z tymi działkami, które byłyby typowe dla profesjonalisty
    (handlowca). Wnioskodawca przed planowaną sprzedażą wystąpił co prawda z wnioskiem
    o uchwalenie MPZP, natomiast po to, żeby wybudować dom wakacyjny dla siebie i dla
    swojej rodziny. W ocenie Wnioskodawcy, fakt wystąpienia o uchwalenie planu
    zagospodarowania przestrzennego jest okolicznością analogiczną do wskazanych w
    powyżej przywołanym orzeczeniu działań, takich jak wystąpienie o wydanie decyzji w
    sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, czy inicjowanie postępowania
    administracyjnego w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. W
    związku z tym podjęcie takiej aktywności przez Wnioskodawcę nie powinno wiązać się z
    uznaniem go za podatnika, tym bardziej w sytuacji, w której Wnioskodawca nie wystąpił o
    uchwalenie MPZP w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Zwrócić uwagę
    należy także, że Wnioskodawca z wnioskiem o uchwalenie planu wystąpił w (...) i od
    tamtego momentu nie dokonał sprzedaży nieruchomości. Zamiar sprzedaży wynika
    bowiem ze zmiany sposobu spędzania czasu z rodziną, z uwagi na osiągnięcie
    pełnoletności przez jego dzieci, a także z uwagi na zmianę potrzeb jego rodziny.
    Co więcej zgodnie z orzecznictwem za podatnika nie powinien być uznany podmiot, który
    podjąłby działania zmierzające do zmiany przeznaczenia jego gruntu, nawet gdyby jego
    motywacją było uatrakcyjnienie jej w celach sprzedaży.

    W tym miejscu przywołać należy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Bydgoszczy z 21 maja 2024 r., sygn. akt I SA/Bd 237/24, zgodnie z którym „Wystąpienie do
    właściwego organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że działania
    te należy kwalifikować jako przejaw aktywności handlowej, profesjonalnej. Wobec braku
    planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których usytuowane są działki,
    sytuacja podatnika jest mniej korzystna, niż właścicieli nieruchomości objętych planem
    zagospodarowania przestrzennego. Działań podejmowanych z zachowaniem normalnych
    w takich przypadkach reguł gospodarności, dbałości o uzyskanie ceny sprzedaży podobnej
    dla działek objętych planem zagospodarowania przestrzennego nie należy utożsamiać
    wyłącznie z działalnością gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą dojdzie
    do podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie
    jest w tej mierze decydująca. Niewątpliwie sprzedaż dużej działki mogłaby być co najmniej
    utrudniona i finansowo mniej korzystna. Nie można wymagać, aby osoba fizyczna
    wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony
    sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy
    przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem jej za podatnika VAT”.
    Powyższe potwierdza także stanowisko przedstawione w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 9 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 729/20, z którego wynika, że:
    „wystąpienie z wnioskiem, aby część powierzchni działki została sklasyfikowana jako
    „tereny usług i handlu” (UC1), co podniesie jej atrakcyjność, jest prostym wykonywaniem
    prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu
    prowadzącego działalność gospodarczą. W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. nie
    można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań
    ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku.
    Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w
    możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć
    żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby
    skutkować uznaniem za podatnika VAT”.
    Tym bardziej zatem, w sytuacji, gdy rzeczywistym celem Wnioskodawcy było uchwalenie
    MPZP dla jego potrzeb prywatnych, nie można takiej aktywności poczytywać jako
    profesjonalnej, gdyż mieści się ona w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Wnioskodawca nie dokonał podziału przedmiotowych działek, ani ich nie uzbroił. Jedynie
    gmina z własnej inicjatywy, nawet nie informując o tym Wnioskodawcy doprowadziła
    podłączenie kanalizacyjne do wszystkich miejscowych działek, w tym tych należących do
    Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych utwardzeń terenu, ani nie
    przygotowywał działek pod zabudowę. Co więcej Wnioskodawca nie podejmował i nie
    zamierza podejmować żadnych działań marketingowych w związku z planowaną
    sprzedażą nieruchomości. Przy czym okolicznością świadczącą o profesjonalnym
    podejściu Wnioskodawcy do obrotu nieruchomościami, nie może być wystawienie
    ogłoszeń na portalach internetowych z zamieszczonym filmem wykonanym z użyciem
    drona, który przedstawia te nieruchomości, gdyż ogłoszenia te miały jedynie charakter
    informacyjny. Ponadto jest to obecnie powszechna forma komunikacji, pomiędzy
    podmiotami zamierzającymi dokonać sprzedaży, a osobami zamierzającymi nabyć
    nieruchomość i nie wymaga znacznych nakładów czasowych, czy finansowych,
    charakterystycznych dla profesjonalnie działającego podmiotu.
    Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy w związku z planowaną sprzedażą
    przedmiotowych działek, nie występuje on jako profesjonalista w zakresie obrotu
    nieruchomościami, w sposób zawodowy (zorganizowany i ciągły), gdyż nie podejmował on
    działań, które angażowałyby środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców, czy usługodawców.
    Zwrócić uwagę należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2023 r.,
    sygn. akt I FSK 25/20, zgodnie z którym: „w kontekście sprzedaży gruntu (działek
    budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą

    opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu
    nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie
    ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu
    albo na działaniach marketingowych”.
    Kluczowy jest także fakt, że Wnioskodawca wszystkie zakupione przez siebie
    nieruchomości nabywał dla swojej rodziny i nie dokonał sprzedaży żadnej z zakupionych
    działek, czy też lokali mieszkalnych, a zatem planowane zbycie przedmiotowych działek
    będzie pierwszą sprzedażą nieruchomości, z jaką ma do czynienia.
    Podkreślenia wymaga również, że Wnioskodawca dokonując odpowiednich zabiegów
    agrotechnicznych, polegających na uporządkowaniu działek poprzez usunięcie drzew i
    krzewów, frezowanie i bronowanie gruntu, usuwanie samosiewek drzew starał się
    utrzymać działki w stanie niepogorszonym do tego z czasu ich zakupu od AWRSP, wobec
    czego należy uznać to za standardowe utrzymywanie gruntu, wpisujące się w zarząd
    majątkiem prywatnym. Dbanie o swoją nieruchomość nie może bowiem świadczyć o
    prowadzeniu działalności gospodarczej przez właściciela, w szczególności, gdy zabiegi te
    nie prowadzą do pozyskania jakichkolwiek pożytków z gruntów, które mogłyby świadczyć
    o ewentualnym zarobkowym ich wykorzystaniu. Na powyższą ocenę, zdaniem
    Wnioskodawcy, nie wpływa także fakt otrzymywania przez niego płatności bezpośrednich,
    o których była mowa w opisie zdarzenia przyszłego.
    Zwrócić uwagę należy także, że dokonywanie przez Wnioskodawcę wskazanych zabiegów
    agrotechnicznych nie może zostać uznane za wykonywanie działalności rolniczej w
    rozumieniu ustawy o VAT. Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,
    działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników. Z kolei
    zgodnie z art. 2 pkt 15 przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i
    zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego
    oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią,
    produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję
    materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu
    przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w
    wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i
    ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego,
    wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i
    hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i
    hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów
    gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN
    4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Wskazać należy bowiem, że Wnioskodawca pomimo otrzymywania płatności
    bezpośrednich do gruntów, nie wykorzystywał ich do prowadzenia działalności rolniczej w
    rozumieniu powyższego przepisu, a jedynie ugorował ziemię, tak aby była utrzymana w
    odpowiednim stanie. Nie sposób zatem uznać, aby taka aktywność nosiła znamiona
    działalności gospodarczej jako działalności wykonywanej przez rolnika w rozumieniu art.
    15 ust. 2 ustawy o VAT, w przypadku gdy nie przynosi ona żadnych pożytków w postaci
    uprawianych roślin, czy też wyhodowanych zwierząt, ani nie jest prowadzona zarobkowo.
    Zwrócić uwagę należy także na fakt, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że prowadzenie
    działalności rolniczej, z tytułu której dany podmiot otrzymuje płatności bezpośrednie jako
    rolnik, jest okolicznością, która pozostaje irrelewantna z punktu widzenia ustalenia
    statusu tego podmiotu jako zbywającego nieruchomość na gruncie podatku VAT.
    Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 września 2024 r., sygn.
    akt I FSK 20/21: „w uzupełnieniu wniosku D.S. wskazał, że przedmiotowa nieruchomość
    otrzymana w 2011 r. od rodziców wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które

    wnioskodawca prowadził do 2013 r. (część areału wykorzystywana była do uprawy zbóż), z
    tytułu czego pobierał dopłaty bezpośrednie jako rolnik. (...) Mając na względzie stan
    faktyczny, jaki w niniejszej sprawie strona przedstawiła ubiegając się o wydanie
    interpretacji indywidualnej, to za prawidłowe należało uznać stanowisko Sądu pierwszej
    instancji, jakie wyrażone zostało w zaskarżonym wyroku. O działaniu wnioskodawcy jako
    handlowca (podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) nie mogły świadczyć
    jedynie: podział nieruchomości na mniejsze działki, wytyczenie drogi wewnętrznej, czy też
    wielokrotność transakcji sprzedaży. Te okoliczności nie świadczą o profesjonalnym
    charakterze działalności skarżącego jako handlowca i są działaniami, które podejmuje się
    również w ramach obrotu zaliczanego do zarządu majątkiem prywatnym. Również
    zaznaczona już powyżej okoliczność, że skarżący przez pewien czas używał rolniczo grunty
    nie miała znaczenia dla oceny jego statusu jako podmiotu zbywającego nieruchomości.
    Przypomnieć zatem należy, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze
    podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana
    dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności
    gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, że w ogóle
    dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o
    określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza
    o jej opodatkowaniu”.
    Biorąc pod uwagę powyższe, okoliczności wskazane w niniejszym wniosku nie świadczą o
    tym, by w ramach planowanej sprzedaży dwóch działek zakupionych od AWRSP,
    Wnioskodawca występował jako podatnik podatku VAT, a w konsekwencji, aby czynność
    sprzedaży tych działek podlegała opodatkowaniu temu podatkowi.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest
    podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.

    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży dwóch niezabudowanych działek
    rolnych opisanych we wniosku istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba

    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.
    Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Z okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku wynika, że:
        w (...) na podstawie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomości rolnymi
        Skarbu Państwa nabył Pan w drodze przetargu od Agencji Własności Rolnej Skarbu
        Państwa dwie niezabudowane działki;
        działki zakupił Pan jako osoba fizyczna do majątku odrębnego, z zamiarem ich
        scalenia i wybudowania na nich domu wakacyjnego dla siebie i swojej rodziny;
        w (...) zlecił Pan posadzenie sadzonek drzew wzdłuż jednej granicy działek;

        w (...) wystąpił Pan do gminy z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu
        zagospodarowania przestrzennego dla tych działek wskazując, że chce Pan
        rozpocząć działania inwestycyjne polegające na przygotowaniu działek do budowy
        osiedla ekskluzywnych domów wypoczynkowych;
        wskazanie zamiaru zagospodarowania terenu na ośrodek wypoczynkowy, było
        jedynie argumentem służącym do przekonania gminy do uchwalenia MPZP, jako
        sposobu na budowę domu wakacyjnego dla Pana i Pana rodziny;
        w (...) zlecił Pan uporządkowanie parceli poprzez usuniecie większości drzew i
        krzewów, frezowanie i bronowanie gruntu, tak aby utrzymać grunty w zadbanym
        stanie, niepogorszonym w stosunku do stanu, w jakim były one w czasie zakupu
        działek;
        wystąpił Pan o dopłaty do (...) Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa;
        na wskazanych działkach nie dokonywał Pan produkcji rolnej, nie hodował zwierząt,
        ani nie uprawiał żadnych produktów rolnych;
        nie otrzymywał Pan żadnych pożytków z gruntów, ani nie użytkował ich Pan w
        celach zarobkowych;
        w (...) zlecił Pan geodecie zgłoszenie w starostwie i w gminie zamiar podziału
        obydwu działek (ostatecznie nie dokonał Pan podziału działek, ani żadnych innych
        robót geodezyjnych);
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana dwóch niezabudowanych
    działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
    Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma
    bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana
    i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy
    przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do
    planowanej sprzedaży dwóch działek niezabudowanych.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do
    wniosku, że dostawa dwóch niezabudowanych działek nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z
    tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
    Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży dwóch niezabudowanych działek
    nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana
    aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że

    sprzedaż przez Pana dwóch niezabudowanych działek wypełni przesłanki działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Przed sprzedażą działek nie ma Pan zamiaru podejmować żadnych działań mających na
    celu ich uatrakcyjnienie i podniesienie ich wartości, takich jako np. doprowadzenie
    mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie, wystąpienie o warunki zabudowy i o
    podział działek. Nie dokonał Pan podziału działek, ani żadnych działań przystosowujących
    działki do zabudowy, w tym nie zbroił Pan działek. Działki przed sprzedażą nie były i nie
    będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym
    charakterze. W związku z planowaną sprzedażą działek nie udzielał Pan do tej pory i nie
    ma zamiaru udzielić w przyszłości żadnych pełnomocnictw. Nie podejmował Pan i nie
    zamierza podejmować żadnych działań marketingowych (wystawił Pan jedynie ogłoszenie
    sprzedaży działek na portalach internowych, w których zamieścił Pan wykonany na jego
    zlecenie film z drona przedstawiający te działki).
    Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania
    dwóch niezabudowanych działek, nie podjął i nie zamierza Pan podejmować aktywnych
    działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków
    w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie
    przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze
    zawodowym, stałym i zorganizowanym.
    W konsekwencji, dokonując sprzedaży dwóch niezabudowanych działek, nie będzie Pan
    działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ich sprzedaż nie
    będzie czynnością podlegająca opodatkowaniu, objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.
    Pana stanowisko, zgodnie z którym dokonując sprzedaży dwóch niezabudowanych działek
    nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, a tym samym sprzedaż ww.
    nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT uznaję za prawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.
    Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego
    podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację
    oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku,
    gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej

    zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie
    skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.