Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-510/14/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-08-20
Teza: opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; spadek; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2014 r. (data wpływu – 12 maja 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 sierpnia 2014 r. (data wpływu – 14 sierpnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

Wniosek uzupełniono w dniu 14 sierpnia 2014 r.

We wniosku tym oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 23 kwietnia 1987 r. umową darowizny Wnioskodawca otrzymał od swojej matki udział wynoszący 2/12 części we własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Następnie w dniu 25 września 2007 r. zmarł brat Wnioskodawcy, w związku z czym postanowieniem Sądu Rejonowego stwierdzono, że w drodze spadku Wnioskodawca nabył po zmarłym udział wynoszący 3/12 części ww. nieruchomości.

Z kolei w dniu 20 września 2011 r. na podstawie protokołu sądu rejonowego wszyscy współwłaściciele zawarli ugodę, w wyniku której wyodrębnione zostały samodzielne lokale mieszkalne w ww. budynku. W wyniku zawartej ugody Wnioskodawca otrzymał lokal mieszkalny:

1.  nr 4 o powierzchni 80,46 m2,
2.  nr 5 o powierzchni 69,31 m2,
3.  nr 7 o powierzchni 29,97 m2.

Zniesienie udziałów było nieodpłatne.

Udziały w ww. budynku mieszkalnym, które Wnioskodawca otrzymał od matki w darowiźnie oraz odziedziczył po zmarłym bracie wynosiły łącznie 5/12, tj. 215,17 m2.

Nabyte w wyniku ugody sądowej lokale mieszkalne były, jak wynika z tych danych, mniejsze niż udziały nabyte w 1987 r. w wyniku darowizny i w 2007 r. – w drodze spadku.

Ponadto wartość lokali mieszkalnych nr 4, 7 i 5, jakie Wnioskodawca otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności, nie przekroczyła wartości udziału jaki mu przysługiwał przed dokonaniem ww. czynności prawnej.

W dniu 17 stycznia 2013 r. Wnioskodawca sprzedał lokale mieszkalne o nr: 7 i 4. Następnie w dniu 11 kwietnia 2014 r. zbył lokal mieszkalny nr 5 (sprzedaż).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych w 2013 r. oraz w 2014 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany dochód jest zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych ponieważ jego sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat licząc od daty nabycia, a ugoda sądowa dokonana w 2011 r. zamieniła nabyte przez Wnioskodawcę udziały w budynku mieszkalnym na konkretne lokale mieszkalne nr 4, 5 i 7. Wnioskodawca zaznacza, że wartość lokali mieszkalnych nr 4, 5, 7, jakie otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności nie przekraczały wartości udziału jaki przysługiwał Mu przed dokonaniem ww. czynności prawnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Natomiast postanowienie sądu potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Zatem dla podatku dochodowego istotna z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będących przedmiotem spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy Kodeks cywilny). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje rzeczy, których wartość po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał w rzeczy wspólnej.

Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością) jak też stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 23 kwietnia 1987 r. umową darowizny Wnioskodawca otrzymał od swojej matki udział wynoszący 2/12 części we własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Następnie w dniu 25 września 2007 r. zmarł brat Wnioskodawcy, w związku z czym postanowieniem Sądu Rejonowego stwierdzono, że w drodze spadku Wnioskodawca nabył po zmarłym udział wynoszący 3/12 części ww. nieruchomości.

Z kolei w dniu 20 września 2011 r. na podstawie protokołu sądu rejonowego wszyscy współwłaściciele zawarli ugodę, w wyniku której wyodrębnione zostały samodzielne lokale mieszkalne w ww. budynku. W wyniku zawartej ugody Wnioskodawca otrzymał lokal mieszkalny:

1.  nr 4 o powierzchni 80,46 m2,
2.  nr 5 o powierzchni 69,31 m2,
3.  nr 7 o powierzchni 29,97 m2.

Zniesienie udziałów było nieodpłatne.

Udziały w ww. budynku mieszkalnym, który Wnioskodawca otrzymał od matki w darowiźnie oraz odziedziczył po zmarłym bracie wynosiły łącznie 5/12, tj. 215,17 m2.

Nabyte w wyniku ugody sądowej lokale mieszkalne były, jak wynika z tych danych, mniejsze niż udziały nabyte w 1987 r. w wyniku darowizny i w 2007 r. – nabycia spadku.

Ponadto wartość lokali mieszkalnych nr 4, 7 i 5, jakie Wnioskodawca otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności, nie przekroczyła wartości udziału jaki mu przysługiwał przed dokonaniem ww. czynności prawnej.

W dniu 17 stycznia 2013 r. Wnioskodawca sprzedał lokale mieszkalne o nr: 7 i 4. Następnie w dniu 11 kwietnia 2014 r. zbył lokal mieszkalny nr 5 (sprzedaż).

Powyższe oznacza, że dla celów podatku dochodowego zniesienie współwłasności nie stanowi w niniejszej sprawie nabycia nieruchomości. Zatem 5-letni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony w części dotyczącej udziału nabytego w 1987 r. w wyniku darowizny od końca 1987 r. i upłynął z dniem 31 grudnia 1992 r., zaś co do udziału nabytego w 2007 r. w drodze spadku po zmarłym w tym roku bracie – od końca 2007 r. i upłynął z dniem 31 grudnia 2012 r.

W związku z tym, że sprzedaż w dniu 17 stycznia 2013 r. lokali mieszkalnych nr 4 i 7 oraz lokalu mieszkalnego nr 5 w dniu 11 kwietnia 2014 r. została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży.

Końcowo wskazać należy, że wydając na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej interpretację indywidualną organ podatkowy opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, w związku z czym nie prowadzi postępowania dowodowego.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od występującego w rzeczywistości – szczególnie dotyczy to kwestii relacji wartości lokali mieszkalnych otrzymanych przez Wnioskodawcę na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności do wartości posiadanego dotychczas udziału, tj. sprzed zniesienia współwłasności – wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.