Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.510.2021.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze darowizny
Słowa kluczowe: budowa; cel-cele mieszkaniowe; darowizna; majątek-majątek osobisty; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 kwietnia 2021 r. (data wpływu 10 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 sierpnia 2021 r. (data wpływu 9 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze darowizny **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze darowizny.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 22 lipca 2021 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.510.2021.1.KR, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 22 lipca 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 28 lipca 2021 r.).

W dniu 9 sierpnia 2021 r. (nadano za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 4 sierpnia 2021 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości zabudowanej domem położonej w ….. W latach 2003-2008 nabył nieruchomość gruntową, a następnie wybudował na niej wraz z córką przedmiotowy dom. Stali się oni współwłaścicielami ww. zabudowanej nieruchomości w udziałach każde po 1/2. W dniu 21 sierpnia 2018 r. Wnioskodawca otrzymał od córki w darowiźnie 1/2 przedmiotowego domu, w następstwie czego stał się jedynym właścicielem nieruchomości. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. W okresie od dnia 21 marca 2001 r. do dnia 21 sierpnia 2017 r. między Wnioskodawcą a Jego żoną istniał ustrój małżeńskiej rozdzielności majątkowej, wprowadzony umową. Natomiast od dnia 21 sierpnia 2017 r. między małżonkami obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. Ww. nieruchomość …. nadal pozostaje majątkiem osobistym Wnioskodawcy. Wnioskodawca chciałby sprzedać nieruchomość znajdującą się …., a następnie za część środków uzyskanych ze sprzedaży wybudować dom na działce należącej do Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Z tytułu sprzedaży nieruchomości … musiałby zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, liczony od 1/2 osiągniętego dochodu, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. 1/2 wynika stąd, iż właścicielem 1/2 nieruchomości … Wnioskodawca stał się w 2008 r. (zakończenie budowy domu), natomiast pozostała 1/2 udziału została przekazana Mu w darowiźnie przez córkę dnia 21 sierpnia 2017 r. Od tego momentu liczyć się będzie upływ 5 letniego terminu wynikającego z przepisów prawa.

Budynek ten składałby się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, które służyłyby Wnioskodawcy i Jego żonie do celów mieszkaniowych. Nadto, w każdej chwili mogłyby zostać połączone w jeden lokal.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że dnia 1 grudnia 2003 r. przed notariuszem … (akt notarialny …) Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży warunkowej nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca (Pan A) wraz z Panią B, Panią C, Panem D kupili nieruchomość położoną …., składającą się z działki nr X, …..

Pani B kupiła udział wynoszący 10/20, Państwo C i D jako małżonkowie kupili udział do majątku wspólnego wynoszący 9/20, natomiast Wnioskodawca kupił udział wynoszący 1/20. Następnie, jako, że ziścił się warunek określony w przedmiotowej umowie, dnia 22 grudnia 2003 r. przed notariuszem … (akt notarialny …) została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości zgodnie z udziałami określonymi powyżej. Wnioskodawca nabył swój udział wynoszący 1/20 do majątku osobistego.

Dnia 7 grudnia 2004 r. przed notariuszem … została zawarta umowa darowizny (…), na podstawie której Państwo C i D podarowali swojej wnuczce (a córce Wnioskodawcy) E (małoletniej wtedy i reprezentowanej przez matkę …) udział wynoszący 9/20 części nieruchomości składającej się z działki nr X, położonej …, jednostka ewidencyjna …..

Dnia 7 września 2005 r. przed notariuszem …. została zawarta umowa częściowego zniesienia współwłasności (….), na podstawie której współwłaściciele nieruchomości składającej się z działki nr X (podzielonej na działki o nr 4, nr 5, nr 6), położonej …., jednostka ewidencyjna …., tj. B, Wnioskodawca i E dokonali nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że prawo własności niezabudowanej działki nr 5 nabyła w całości Pani B, natomiast prawo własności niezabudowanej działki nr 6 nabyli po 1/2 części Wnioskodawca i Pani E.

Przedmiotowa działka o nr 6 to nieruchomość znajdująca się …., która została zabudowana domem i którą Wnioskodawca chciałby sprzedać, a ze środków ze sprzedaży wybudować dom na nieruchomości stanowiącej współwłasność majątkową małżeńską.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Wnioskodawcy (wcześniej stanowiła współwłasność w częściach 1/2 Wnioskodawcy i Jego córki E. Dnia 21 sierpnia 2017 r. przed notariuszem … została zawarta umowa darowizny (…), na podstawie której E (wcześniej – E) darowała swojemu ojcu A (Wnioskodawcy) cały przysługujący jej udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości stanowiącej działkę nr 6, zabudowanej budynkiem mieszkalnym ….. Podkreślić należy, że Wnioskodawca pozostawał w tym czasie w związku małżeńskim, w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawcy.

Ww. nieruchomość stanowiła początkowo współwłasność Wnioskodawcy i Pani E w części po 1/2.

Zakończenie budowy domu to 15 kwietnia 2008 r. Przedmiotowy dom jest trwale związany z nieruchomością gruntową.

Córka Wnioskodawcy była współwłaścicielką nieruchomości gruntowej, gdy został wybudowany na niej dom. Swój udział nabyła w następujący sposób: Wnioskodawca dnia 1 grudnia 2003 r. przed notariuszem … (akt notarialny …) zawarł umowę sprzedaży warunkowej nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca wraz z Panią B, Panią C, Panem D kupili nieruchomość położoną …., składającą się z działki nr X, ….. Pani B kupiła udział wynoszący 10/20, Państwo C i D jako małżonkowie kupili udział do majątku wspólnego wynoszący 9/20, natomiast Wnioskodawca kupił udział wynoszący 1/20. Następnie, jako, że ziścił się warunek określony w przedmiotowej umowie, dnia 22 grudnia 2003 r. przed notariuszem … (akt notarialny ….) została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości zgodnie z udziałami określonymi powyżej. Dnia 7 grudnia 2004 r. przed notariuszem … została zawarta umowa darowizny (….), na podstawie której Państwo C i D podarowali swojej wnuczce (a córce Wnioskodawcy) Pani E (małoletniej wtedy i reprezentowanej przez matkę …) udział wynoszący 9/20 części nieruchomości składającej się z działki nr X, położonej …., jednostka ewidencyjna …. Następnie, dnia 7 września 2005 r. przed notariuszem …. została zawarta umowa częściowego zniesienia współwłasności (…), na podstawce której współwłaściciele nieruchomości składającej się z działki nr X (podzielonej na działki o nr 4, nr 5, nr 6), położonej …., jednostka ewidencyjna…., tj. Pani B, Wnioskodawca i Pani E dokonali nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że prawo własności niezabudowanej działki nr 5 nabyła w całości B, natomiast prawo własności niezabudowanej działki nr 6 nabyli po 1/2 części Wnioskodawca i Pani E. Tym samym, Wnioskodawca i Pani E stali się współwłaścicielami przedmiotowej działki nr 6 w częściach po 1/2.

Pani E w momencie budowy domu była niepracującą studentką, posiadała jedynie oszczędności pochodzące z imprez okolicznościach typu: urodziny, imieniny. Wspomniane oszczędności również zostały wykorzystane jako nakłady na budowę domu.

Darowizna została dokonana dnia 21 sierpnia 2017 r., a określenie daty „2018” stanowi oczywistą omyłkę pisarską.

Przedmiotową darowiznę dokonano aktem notarialnym z dnia 21 sierpnia 2017 r., sporządzonym przed notariuszem … (…).

Sprzedaż jest przewidywana, jak tylko znajdzie się nabywca - może to być ten albo następny rok.

Przychód zostanie wydatkowany w przeciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatkiem będą koszty związane przede wszystkim z zakupem materiałów, opłaceniem ekip, projektów architektonicznych w celu wybudowania własnego budynku mieszkalnego składającego się z dwóch samodzielnych lokali, na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Wydatkiem stanowiącym „własny cel mieszkaniowy” Wnioskodawcy będzie budowa jednego domu (budynku mieszkalnego) składającego się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczony zostanie w części na własne cele mieszkaniowe tj. budowę domu, gdyż wręcz niemożliwym jest wykorzystanie całości tejże kwoty.

Wnioskodawca wraz z żoną posiada prawo własności nieruchomości, na której ma zostać postawiony ww. dom.

W wybudowanym ww. domu składającym się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych Wnioskodawca będzie realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca będzie w ww. lokalach mieszkalnych zamieszkiwał.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przeznaczenie przez Wnioskodawcę środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości położonej …. (będącej własnością Wnioskodawcy w ramach majątku osobistego), w części podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (udział w wysokości 1/2 nabyty w roku 2017 – tj. 1/2 dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości) na wybudowanie domu na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (gdzie tym samym budynek stanowiłby również przedmiot wspólności) z przeznaczeniem na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodziny – spełnia przesłanki skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wpisuje się w definicję własnych celów mieszkaniowych?
2.  Czy przeznaczenie przez Wnioskodawcę części środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości położonej …., w części podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (udział w wysokości 1/2 nabyty w roku 2017 – tj. 1/2 dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości) na wybudowanie domu składającego się z dwóch lokali, z przeznaczeniem na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodziny, spełnia przesłanki skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wpisuje się w definicję własnych celów mieszkaniowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r., Nr 80, poz. 350, z późn. zm., zwana dalej ustawą o PIT), źródłami przychodów są odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Za własne cele mieszkaniowe uważa się zgodnie z art. 21 ust. 25 lit. d) ww. ustawy, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e) rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Aby Wnioskodawca mógł skorzystać z omawianego zwolnienia powinien posiadać tytuł własności do nieruchomości, na której wybudowany będzie budynek mieszkalny.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 583), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Co prawda, w okresie od dnia 21 marca 2001 r. do 21 sierpnia 2017 r. między Wnioskodawcą a Jego żoną istniał ustrój rozdzielności majątkowej, jednak od dnia 21 sierpnia 2017 r. między tymi małżonkami obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej, a nieruchomość, na której ma zostać wybudowany budynek mieszkalny stanowi współwłasność Wnioskodawcy i Jego żony.

Nadto, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r – Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni skorupy ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Tak więc, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynek, który jest częścią składową nieruchomości, a więc budynek, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Skoro bowiem z istotny współwłasności wynika, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności, tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność zasadnym jest przyjęcie, iż własne cele mieszkaniowe obejmują również wydatki na budowę domu objętego wspólnością majątkową małżeńską. Tym samym, przeznaczenie przez Wnioskodawcę części środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości położonej … (będącej własnością Wnioskodawcy), w części jaka została nabyta przez Wnioskodawcę przed upływem 5 lat licząc od roku 2017 na wybudowanie domu na działce będącej współwłasnością Wnioskodawcy i Jego żony (gdzie tym samym budynek stanowiłby również ich współwłasność) spełnia przesłanki skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wpisuje się w definicję własnych celów mieszkaniowych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 4 października 2017 r., nr 0115- KDIT2-2.4011.229.2017.1.ŁS stwierdził: „Tak więc w sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychód Wnioskodawczyni w udziale, który nabyła w drodze zniesienia współwłasności wydatkuje na zakup działki oraz budowę na niej domu mieszkalnego, których Wnioskodawczyni będzie współwłaścicielem na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej i w którym to domu będzie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, dochód z tej sprzedaży korzystał będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.”

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że wydatki na budowę domu na działce stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i Jego żony (wynikającej ze wspólności majątkowej małżeńskiej) z przeznaczeniem na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodziny – sfinansowane ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny stanowiący własność Wnioskodawcy (lokal mieszkalny) – mieszczą się w wydatkach na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, według Wnioskodawcy, ich poniesienie uprawnia Go do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do pytania nr 2 Wnioskodawca uważa, że przeznaczenie przez Wnioskodawcę części środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości położonej …, w części jaka została nabyta przez Wnioskodawcę przed upływem 5 lat licząc od roku 2017, na wybudowanie domu składającego się z dwóch lokali, z przeznaczeniem na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodziny, spełnia przesłanki skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wpisuje się w definicję własnych celów mieszkaniowych. Jak słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku o sygn. akt III SA/Wa 650/16: ,,W ocenie Sądu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. (\`(...)\`) Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany.”

W przedmiotowej sprawie oba lokale, z których składać ma się budynek mający zostać wybudowany przez Wnioskodawcę z części środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości położonej …, w części jaka została nabyta przez Wnioskodawcę przed upływem 5 lat licząc od roku 2017, mają na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego rodziny. Lokale te w każdej chwili będzie można połączyć w jeden lokal. Biorąc pod uwagę przepisy prawa i cytowany wyrok WSA w Warszawie, wybudowanie dwóch lokali przeznaczonych do zamieszkania przez Wnioskodawcę oczywiście wpisuje się w definicję „własnych celów mieszkaniowych”. Zostają więc spełnione przesłanki skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze darowizny w kontekście możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, zgodnie z zakresem sformułowanych przez Wnioskodawcę we wniosku pytań.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 1 grudnia 2003 r. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży warunkowej nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca wraz z Panią B, Panią C, Panem D kupili nieruchomość składającą się z działki nr X. Pani B kupiła udział wynoszący 10/20, Państwo C i D jako małżonkowie kupili udział do majątku wspólnego wynoszący 9/20, natomiast Wnioskodawca kupił udział wynoszący 1/20. W dniu 22 grudnia 2003 r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości zgodnie z ww. udziałami. Wnioskodawca nabył swój udział wynoszący 1/20 do majątku osobistego. Dnia 7 grudnia 2004 r. została zawarta umowa darowizny, na podstawie której Państwo C i D podarowali swojej wnuczce (a córce Wnioskodawcy) E (małoletniej wtedy i reprezentowanej przez matkę …) udział wynoszący 9/20 części nieruchomości składającej się z działki nr X. Dnia 7 września 2005 r. została zawarta umowa częściowego zniesienia współwłasności, na podstawie której współwłaściciele nieruchomości składającej się z działki nr X (podzielonej na działki o nr 4, nr 5, nr 6), tj. B, Wnioskodawca i E dokonali nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że prawo własności niezabudowanej działki nr 5 nabyła w całości Pani B, natomiast prawo własności niezabudowanej działki nr 6 nabyli po 1/2 części Wnioskodawca i Pani E. Na ww. działce nr 6 Wnioskodawca wybudował wraz z córką dom. Przedmiotowy dom jest trwale związany z nieruchomością gruntową. Córka Wnioskodawcy była współwłaścicielką nieruchomości gruntowej, gdy został wybudowany na niej dom. W momencie budowy domu była ona niepracującą studentką, posiadała jedynie oszczędności pochodzące z imprez okolicznościach typu: urodziny, imieniny. Ww. oszczędności również zostały wykorzystane jako nakłady na budowę domu. Zakończenie budowy domu to 15 kwietnia 2008 r. Dnia 21 sierpnia 2017 r. została zawarta umowa darowizny, na podstawie której E (wcześniej – E – córka Wnioskodawcy) darowała swojemu ojcu A (Wnioskodawcy) cały przysługujący jej udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości stanowiącej działkę nr 6, zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawcy. W okresie od dnia 21 marca 2001 r. do dnia 21 sierpnia 2017 r. między Wnioskodawcą, a Jego żoną istniał ustrój małżeńskiej rozdzielności majątkowej, wprowadzony umową. Natomiast od dnia 21 sierpnia 2017 r. między małżonkami obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

Wnioskodawca chciałby sprzedać przedmiotową nieruchomość, a ze środków ze sprzedaży wybudować dom na nieruchomości stanowiącej współwłasność majątkową małżeńską. Wnioskodawca wraz z żoną posiada prawo własności nieruchomości, na której ma zostać postawiony ww. dom. Budynek ten składałby się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, które służyłyby Wnioskodawcy i Jego żonie do celów mieszkaniowych. Nadto, w każdej chwili mogłyby zostać połączone w jeden lokal. Sprzedaż jest przewidywana, jak tylko znajdzie się nabywca - może to być ten albo następny rok. Przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie wydatkowany w przeciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatkiem stanowiącym „własny cel mieszkaniowy” Wnioskodawcy będzie budowa jednego domu (budynku mieszkalnego) składającego się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wydatkiem będą koszty związane przede wszystkim z zakupem materiałów, opłaceniem ekip, projektów architektonicznych w celu wybudowania własnego budynku mieszkalnego składającego się z dwóch samodzielnych lokali, na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. W wybudowanym ww. domu składającym się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych Wnioskodawca będzie realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca będzie w ww. lokalach mieszkalnych zamieszkiwał. Przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczony zostanie w części na własne cele mieszkaniowe tj. budowę domu, gdyż wręcz niemożliwym jest wykorzystanie całości tejże kwoty.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę) jak i budynek. W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem np. mieszkalnym, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył udział 1/2 w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w drodze darowizny od córki w 2017 r.

W związku z powyższym planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości (części nieruchomości), przed dniem 1 stycznia 2023 r., otrzymanej w darowiźnie od córki w 2017 r., będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Nadmienić należy, że 5 - letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy niewątpliwie minął w odniesieniu do części nieruchomości, której prawo własności niezabudowanej nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy – w myśl którego – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy przeznaczenie przez Wnioskodawcę części środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, w części podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (udział w wysokości 1/2 nabyty w roku 2017 – tj. 1/2 dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości) na wybudowanie budynku mieszkalnego (domu) składającego się z dwóch samodzielnych lokali, na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny, spełnia przesłanki skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wpisuje się w definicję własnych celów mieszkaniowych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Podkreślić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Stosownie do art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Zauważyć należy, że cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości oraz praw do lokali wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi zostać wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Należy podkreślić, że wszelkie zwolnienia i ulgi podatkowe są wyjątkiem, istotnym odstępstwem od zasady sprawiedliwości podatkowej – powszechności i równości opodatkowania, niewątpliwym więc musi być ścisłe, bez wykładni rozszerzającej, ich interpretowanie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzający zwolnienie od opodatkowania, będące zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) rodzajem ulgi podatkowej, a więc wyjątku od podlegania opodatkowaniu, nie powinien być interpretowany rozszerzająco.

Nie należy zatem pojęcia „własne cele mieszkaniowe” interpretować szeroko, w oderwaniu od celu polegającego na zaspokojeniu własnej potrzeby mieszkaniowej. Przy czym wyjaśnić również należy, że aby skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, należy wydatkować w ustawowym terminie środki ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe”. Istotna jest zatem interpretacja ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu (dochodu) na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia od podatku dochodowego.

Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie potrzeb mieszkaniowych innych osób. Zwolnieniem tym nie są objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują na działania o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym lub zmierzającym do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych innych osób, a nie podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.

Zatem korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Z powyższych przepisów wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) tej ustawy, tj. np. na budowę własnego budynku mieszkalnego. W przepisie tym nie chodzi zatem o jakikolwiek budynek mieszkalny, ale o budynek mieszkalny określony mianem „własny”. Przy czym art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję pojęcia „własny”.

Zatem, warunkiem koniecznym do skorzystania z opisanej ulgi jest wymóg posiadania prawa własności lub współwłasności do budynku mieszkalnego. Ten warunek nierozerwalnie związany jest ze stwierdzeniem zawartym w cytowanym przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że zwolnienie przysługuje w przypadku przeznaczenia przychodu na budowę własnego budynku mieszkalnego, przy czym przez własny budynek, rozumie się budynek, stanowiący własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.) przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z przywołanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W tym miejscu wyjaśnić również należy, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego.

W rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawca wyraźnie wskazał, że cyt. „(…) Wydatkiem stanowiącym „własny cel mieszkaniowy” Wnioskodawcy będzie budowa jednego domu (budynku mieszkalnego) składającego się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. (…) W wybudowanym ww. domu składającym się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych Wnioskodawca będzie realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe. (…) Wnioskodawca będzie w ww. lokalach mieszkalnych zamieszkiwał. (…)”.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania prawne należy stwierdzić, że przeznaczenie i wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu z odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości nabytego w 2017 r. w drodze darowizny od córki (do majątku osobistego Wnioskodawcy), w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na własne cele mieszkaniowe, tj. budowę jednego domu (budynku mieszkalnego) składającego się z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych na działce będącej własnością Wnioskodawcy i Jego żony w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, który to dom (lokale mieszkalne) będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy (Wnioskodawca będzie w ww. lokalach mieszkalnych mieszkał) umożliwi zwolnienie od podatku dochodowego uzyskanego dochodu z odpłatnego zbycia ww. udziału na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadać udziałowi poniesionych wydatków na budowę domu na działce wchodzącej w skład majątkowej wspólności małżonków, w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej będzie różniło się od stanu faktycznego, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja indywidualna nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.