Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.4.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-14
Teza: W zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 sierpnia 2019 r. (data wpływu 12 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 października 2019 r. (data wpływu 4 października 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 19 września 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.3.MK (doręczone w dniu 30 września 2019 r.) oraz uzupełniony pismem z dnia 11 października 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 października 2019 r. (data wpływu 4 października 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 19 września 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.3.MK oraz pismem z dnia 11 października 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka komandytowo-akcyjna
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka komandytowa

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sprzedający lub Zbywca jest właścicielem nieruchomości, opisanej szczegółowo w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”).

Kupujący lub Nabywca, planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego („Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest na drugą połowę 2019 r.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Zbywcy, (iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: działka 1, działka 2, działka 3, działka 4 (dalej: „Działki”), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, zabudowanych budynkiem hipermarketu (dalej: „Budynek”) oraz naniesieniami (budowlami i urządzeniami) zlokalizowanymi na Działkach.

Działki zabudowane są odrębnymi od Budynku naniesieniami, z których przynajmniej niektóre mogą stanowić budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), oraz które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji (dalej łącznie „Budowle”). Do kategorii Budowli posadowionych na Działkach należą następujące naniesienia:

*   parking,
*   ogrodzenie,
*   wieża reklamowa,
*   garaż na wózki,
*   place, ulice,
*   ekran akustyczny,
*   oświetlenie zewnętrzne,
*   klatka z siatki zabezpieczającej.

Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynku. Działki, Budynek i Budowle określane są w dalszej części wniosku łącznie jako Nieruchomość. Posadowienie Budynku i powyższych obiektów na Działkach prezentuje poniższa tabela: (…)

Na Działkach znajdują się także części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, takie jak:

*   sieć elektryczna;
*   sieć wodociągowa;
*   sieć kanalizacyjna;
*   sieć okablowania strukturalnego.

Wskazane powyżej obiekty, stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Zbywcy

Zbywca jest spółką komandytową, której jedyna działalność gospodarcza polega na wydzierżawieniu Nieruchomości do podmiotu powiązanego na podstawie umowy opisanej poniżej.

W dniu 22 lutego 2011 r. Zbywca zawarł z Dzierżawcą umowę dzierżawy („Umowa dzierżawy”), obejmującą dzierżawę całej Nieruchomości, na mocy której Dzierżawca będący podmiotem powiązanym ze Zbywcą może prowadzić w tej lokalizacji własną działalność handlową oraz wynajem (w tym podnajem) pomieszczeń do najemców w Budynku. Oddanie Nieruchomości do używania i pobierania pożytków na podstawie Umowy dzierżawy podlegało opodatkowaniu VAT. Umowa dzierżawy obowiązuje i będzie obowiązywała na dzień Transakcji.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej (w zakresie, w jakim jest to konieczne) są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Niemniej jednak, Nieruchomość i jej części składowe stanowią największy składnik majątkowy Zbywcy i jego największe źródło przychodów.

Zbywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką komandytowo-akcyjną rozpoczynającą działalność deweloperską na rynku nieruchomości.

Nabywca planuje po Transakcji wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę istniejących Budynku oraz Budowli oraz pozwolenie na budowę na Działkach nowego centrum handlowego ze sklepami detalicznymi, usługami, lokalami gastronomicznymi/restauracjami, rozrywką lub innymi funkcjami oraz jednego lub więcej budynków mieszkalnych („Nowe Budynki”). Nowe Budynki będą wybudowane wraz z podziemnymi lub naziemnymi miejscami parkingowymi. Po wybudowaniu Nowych Budynków Nabywca dokona komercjalizacji lokali położonych w ww. centrum handlowym przeznaczonych na najem komercyjny (czyli zawrze umowy najmu lokali) i docelowo planuje dokonać sprzedaży centrum handlowego . W zakresie budynku (lub budynków) mieszkalnych, Nabywca ma w planach wydzielenie lokali mieszkalnych (odrębna własność lokali) i ich sprzedaż osobom trzecim.

Należy zatem podkreślić, że docelowo Nabywca nie zamierza prowadzić działalności będącej kontynuacją działalności Zbywcy, tj. - wydzierżawiania Budynku i Budowli, gdyż obiekty te zostaną wyburzone.

Tym niemniej, w ramach planowanej transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) w miejsce Zbywcy w stosunek wynikający z Umowy dzierżawy. Bezpośrednio po dokonaniu Transakcji i nabyciu Nieruchomości wejdzie w życie umowa, na podstawie której Nabywca przeniesie prawa i obowiązki wydzierżawiającego z tytułu Umowy dzierżawy na spółkę z grupy Dzierżawcy (dalej: „SPV”). Jednocześnie, umowa ta ulegnie przekształceniu z umowy dzierżawy w umowę najmu, na skutek czego Dzierżawca stanie się najemcą Nieruchomości i w takim charakterze będzie kontynuował prowadzoną tam dotychczas działalność, przy czym wynajmującym będzie SPV. Tytuł prawny SPV do Nieruchomości stanowić będzie umowa najmu Nieruchomości, którą Nabywca zawarł już z SPV, a która wejdzie w życie w momencie nabycia Nieruchomości przez Nabywcę. W konsekwencji, tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości oraz na budowę Nowych Budynków, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości do SPV.

W przypadku uzyskania przez Nabywcę ww. pozwolenia na budowę Nabywca rozwiąże umowę najmu z SPV. Jednocześnie zostanie rozwiązana umowa najmu z A.

Wnioskodawcy podkreślają, że (i) jak wskazano powyżej, docelowo Nabywca nie zamierza prowadzić działalności będącej kontynuacją działalności Zbywcy, (ii) wstąpienie w miejsce Zbywcy w stosunek wynikający z Umowy dzierżawy wynika z mocy prawa i podobnie jak dalsze przeniesienie praw i obowiązków wydzierżawiającego wynikających z Umowy dzierżawy na SPV, ma na celu jedynie osiągnięcie pożądanej przez Strony struktury prawno-kontraktowej w tym zakresie, a (iii) uzgodniona przez Strony cena należna Zbywcy od Kupującego za Nieruchomość nie uwzględnia wpływów finansowych wynikających z Umowy dzierżawy - ponieważ nie będą one należne Kupującemu (bezpośrednio po dokonaniu Transakcji prawa i obowiązki wydzierżawiającego z tytułu Umowy dzierżawy zostaną przez Nabywcę przeniesione na SPV).

Mając na uwadze, że umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

(iii) Historia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Historycznie prawo własności Działek 1, 2, 4 zostało nabyte przez D. od G. W. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 stycznia 1997 r. Działki 1, 2, 4 na moment nabycia przez D. były niezabudowane.

Jednocześnie w dniu 9 stycznia 1997 r., D. zawarł z G. W. umowę dzierżawy i umowy przyrzeczenia sprzedaży, obejmującą Działkę nr 3 wchodzącą w skład Nieruchomości. Działka na moment zawarcia umowy dzierżawy była niezabudowana.

Następnie, nastąpiła zmiana nazwy spółki D. na H. Na podstawie wspomnianej powyżej umowy dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego H. (jako dzierżawca) uzyskał pozwolenie na budowę i w konsekwencji wzniósł na Działkach Budynek.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w dniu 29 lipca 1999 r. na H. - pozwolenie na użytkowanie I etapu kompleksu obiektów handlowo - usługowych H., w którego skład wchodzi: hala hipermarketu, parking, zieleń i infrastruktura techniczna, na terenie działek 1, 4, 3 (tj. Działek).

Prawo własności Działki o nr 3 zostało nabyte przez H. od G. W. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2002 r. Działka 3 na moment nabycia była zabudowana wybudowanym przez H. budynkiem pawilonu handlowego (hipermarketu, tj. Budynkiem) oraz innymi urządzeniami i budowlami infrastruktury towarzyszącej.

W dniu 15 lipca 2003 r. zarejestrowane zostało połączenie spółek H. i A., w efekcie którego H. połączyła się z A. poprzez przeniesienie całego majątku H. (spółki przejmowanej) na A. (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia A. wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki H.

Budowle zostały wybudowane przez A. bądź poprzednika prawnego A. (H./D.), którym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych w związku z budową tych obiektów.

W lutym 2011 r. A. przeniósł na rzecz Zbywcy prawo własności zabudowanych Działek. Nastąpiło to na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2011 r., obejmującego zmianę umowy spółki komandytowej (Zbywcy) oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości. Na podstawie tej umowy podwyższona została wartość wkładu wspólnika - spółki A., a na jego pokrycie A. wniosła wkład niepieniężny w postaci prawa własności nieruchomości tj. Działek. Na moment wniesienia wkładu Działki zabudowane były obiektem wielkopowierzchniowym o przeznaczeniu handlowo - usługowym (Centrum Handlowe T., tj. Budynek). Aport Działek (dalej: „Aport”) był zwolniony z opodatkowania VAT.

Następnie, jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Zbywca zawarł z Dzierżawcą Umowę dzierżawy całej Nieruchomości.

Część pomieszczeń Budynku była sukcesywnie przekazywana przez Dzierżawcę dalszym najemcom („Najemcy”) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Dzierżawcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, są wykorzystywane przez Dzierżawcę Nieruchomości i podmioty podnajmujące od Dzierżawcy przestrzeń w Budynku (tj. Najemców). Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, polegającej na wydzierżawieniu Nieruchomości do Dzierżawcy.

Od daty Aportu Zbywca nie wzniósł na Działkach nowych budynków i budowli. Dzierżawca wznosił na Działkach nowe budowle (wchodzące w skład Budowli) lub dokonywał modernizacji Budynku lub istniejących Budowli, natomiast następnie w pierwszej połowie 2019 r. obciążył Zbywcę nakładami poniesionymi w związku z budową tych obiektów lub modernizacją obiektów istniejących. W ramach tego rozliczenia Dzierżawca wystawił na rzecz Zbywcy fakturę VAT i Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku VAT udokumentowanego przedmiotową fakturą. Wartość rozliczenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu tego rozliczenia dzierżawa Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy była kontynuowana a Dzierżawca nie wznosił na Działkach żadnych dalszych budynków ani budowli.

(iv) Zakres Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek dzierżawy wynikający z Umowy dzierżawy Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany dostarczyć Kupującemu oryginały wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości, obejmujące między innymi, kompletną dokumentację prawną, deklaracje dotyczące podatku od nieruchomości, kompletną dokumentację techniczną.

Wskazać również należy, że Sprzedający wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia polegającego na przebudowie centrum handlowego posadowionego na Nieruchomości („Decyzja Środowiskowa”). Jeżeli Decyzja Środowiskowa zostanie wydana przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podpisze właściwe zgody na jej przeniesienie na Kupującego (albo na podmiot wskazany przez Kupującego) oraz udzieli stosownych pełnomocnictw do występowania w postępowaniu związanym z tym przeniesieniem. Jeżeli, natomiast, na dzień przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, postępowanie o wydanie Decyzji Środowiskowej będzie się w dalszym ciągu toczyć, Sprzedający udzieli Kupującemu stosownych pełnomocnictw do występowania w imieniu Sprzedającego w tym postępowaniu. W ramach pełnomocnictwa Kupujący będzie upoważniony, według własnego uznania, do (i) kontynuowania postępowania i przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego Decyzji Środowiskowej po jej wydaniu oraz (ii) cofnięcia wniosku o wydanie Decyzji Środowiskowej.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem wystąpienia w prawa i obowiązki wydzierżawiającego z istniejącej Umowy dzierżawy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z Dzierżawcą),

*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynku i Budowli (obecnie nie istnieją takie zobowiązania (pożyczki/kredyty),

*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (p.m.) lub zarządzania aktywami (a.m.) -obecnie umowy takie nie istnieją,

*   pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia ani na moment transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Zbywca nie jest stroną żadnych umów dotyczących bieżącej obsługi nieruchomości (sprzątanie, ochrona bądź dostawa mediów). Takie umowy dotyczące Nieruchomości zostały zawarte bezpośrednio z dostawcami usług przez Dzierżawcę.

Umowy (pod)najmu obecnie zawarte pomiędzy A. oraz poszczególnymi najemcami powierzchni w Nieruchomości będą po sprzedaży Nieruchomości do Nabywcy nadal (przez określony czas) obowiązywały pomiędzy A. oraz poszczególnymi najemcami.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie będzie wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie, w takim rozumieniu, że Nieruchomość nie będzie stanowiła odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę oraz Zbywca nie prowadzi i nie będzie prowadził w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Zbywca nie wybudował samodzielnie żadnych Budowli znajdujących się na Działkach (zdefiniowanych w złożonym przez Wnioskodawcę i Zbywcę wniosku o wydanie interpretacji). Budowle będące przedmiotem transakcji zostały wybudowane przez A. bądź poprzednika prawnego A. (H./D.), przed 21 lutym 2011 r. W dniu 21 lutego 2011 r. A. przeniosła na rzecz Zbywcy prawo własności Budowli. Budowle zostały oddane do użytku przez Zbywcę w dniu 22 lutego 2011 r. na podstawie umowy dzierżawy z A.

W szczególności, nawiązując do przedstawionego na str. 7 (ostatni ustęp) opisu zdarzenia przyszłego zdania, zgodnie z którym „Dzierżawca wznosił na Działkach nowe budowle (wchodzące w skład Budowli) lub dokonywał modernizacji Budynku lub istniejących Budowli”, Wnioskodawca chciałby dokonać doprecyzowania, iż po 21 lutego 2011 r. Dzierżawca nie wzniósł na Działkach żadnych nowych Budowli, co oznacza, że wszystkie Budowle zostały wzniesione przez niego (bądź jego poprzednika prawnego) przed tą datą. Ponadto, modernizacje, o których mowa w tym zdaniu dotyczyły wyłącznie Budynku, a nie dotyczyły Budowli. Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku.

Sprzedający nie ponosił na Budowle mające być przedmiotem sprzedaży wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danej budowli.

Ponadto, Wnioskodawca w nadesłanym uzupełnieniu z dnia 11 października 2019 r. wskazał, że nawiązując do przedstawionego na str. 7 (ostatni ustęp) opisu zdarzenia przyszłego, zgodnie z którym: „Dzierżawca wznosił na Działkach nowe budowle (wchodzące w skład Budowli) lub dokonywał modernizacji Budynku lub istniejących Budowli, natomiast następnie w pierwszej połowie 2019 r. obciążył Zbywcę nakładami poniesionymi w związku z budową tych obiektów lub modernizacją obiektów istniejących. W ramach tego rozliczenia Dzierżawca wystawił na rzecz Zbywcy fakturę VAT i Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku VAT udokumentowanego przedmiotową fakturą. Wartość rozliczenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu tego rozliczenia dzierżawa Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy była kontynuowana a Dzierżawca nie wznosił na Działkach żadnych dalszych budynków ani budowli”. Wnioskodawca chciałby dokonać doprecyzowania, że modernizacje, o których mowa w tym ustępie dotyczyły wyłącznie Budynku (a nie dotyczyły Budowli) oraz ich wartość była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku (stanowiła niewielki procent wartości początkowej Budynku).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt i ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia VAT na cenie sprzedaży Nieruchomości oraz udokumentowania Transakcji fakturą VAT?
3.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, oraz
    *   zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  W przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia VAT na cenie sprzedaży Nieruchomości oraz udokumentowania Transakcji fakturą VAT.
3.  Po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, oraz
    *   zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1:

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (Obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/GI 1044/08).

Ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. W przeszłości, organy podatkowe (oraz sądy administracyjne) odwoływały się w tym zakresie do definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. W ostatnim jednak okresie, w objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, dalej: „Objaśnienia”) Minister Finansów odszedł od interpretowania tego pojęcia wyłącznie przez pryzmat przepisów Kodeksu cywilnego i przyjął wykładnię funkcjonalną wskazując, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który zbywający prowadził działalność opodatkowaną, i w ramach którego

1.  istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby podatku VAT

Jak wskazano powyżej, kwalifikacja dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków handlowych lub handlowo-usługowych będących w całości przedmiotem najmu) jako „przedsiębiorstw” lub „zorganizowanych części przedsiębiorstw” na gruncie podatku VAT (a tym samym kwestia podlegania tego typu transakcji pod ustawę o VAT) była przedmiotem objaśnień podatkowych Ministra Finansów wydanych w dniu 11 grudnia 2018 r., na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej.

Jak wskazano w Objaśnieniach:

*   Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom;

*   W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień -wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji;

*   Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

*   Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Działki, Budynek, Budowle, prawa i obowiązki z Umowy dzierżawy, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz dokumentacja ściśle związana z Nieruchomością. W określonych okolicznościach, Kupujący będzie również mógł wstąpić w uprawnienia wynikające z wydanej przez sprzedażą Nieruchomości, Decyzji Środowiskowej.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynku i Budowli (b) umowa o zarządzenie nieruchomością czy też (c) umowy zarządzania aktywami, bo żaden z tych elementów w zaistniałym stanie faktycznym nie występuje.

Dodatkowo, kluczowym elementem mającym wpływ na klasyfikację przedmiotowe Transakcji dla celów podatku VAT jest brak zamiaru kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza (i) nabyć od Sprzedającego Nieruchomość, (ii) zdobyć pozwolenie na budowę nowego obiektu oraz w możliwie najkrótszym czasie doprowadzić do wyburzenia wszelkich naniesień znajdujących się na Działkach, a następnie (iii) rozpocząć na Działkach budowę Nowych Budynków (centrum handlowego z innymi funkcjami - który po wynajęciu docelowo będzie przez Nabywcę sprzedany - oraz budynku lub budynków mieszkalnych również przeznaczonych na sprzedaż).

Innymi słowy, działalność gospodarcza Kupującego polegać będzie na tym, że zakupi on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie realizuje cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń, oddania budynku do użytkowania, jego komercjalizacji (znalezienia najemców) oraz sprzedaży. Nasuwa się zatem wniosek, że przedmiotem Kupującego będzie działalność o charakterze deweloperskim, a nie działalność nastawiona na bierne czerpanie zysków z najmu powierzchni.

Zatem, Sprzedający i Nabywca są podmiotami prowadzącymi odmienne od siebie rodzaje działalności gospodarczej (tj. odpowiednio dzierżawa Nieruchomości oraz działalność deweloperska) - co, zgodnie z Objaśnieniami (str. 8, Przykład 1), jest jednym z elementów świadczących o tym, że Transakcja nie jest zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Bezpośrednio po Transakcji i w możliwie krótkim czasie Nabywca planuje uzyskać pozwolenia na rozbiórkę wszelkich naniesień znajdujących się na Działkach a następnie dokonać ich wyburzenia.

Innymi słowy, Nabywca nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego polegającej na dzierżawie lub najmie Nieruchomości - ponieważ jego celem, jako dewelopera, jest nabycie Działek w celu zrealizowania własnego projektu deweloperskiego. Dla kompletności warto również podkreślić, że po wyburzeniu wszelkich naniesień znajdujących się na Działkach kontynuowanie działalności Sprzedającego nie będzie również w praktyce możliwe (nie będzie istniała faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji).

Dodatkowo Wnioskodawcy podkreślają, że o ile tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności Budynku, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na najmie Nieruchomości do SPV - to sytuacja ta będzie miała miejsce wyłącznie do momentu uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na wzniesienie Nowych Budynków oraz na rozbiórkę (zgodnie z ustaleniami Stron poczynionymi w związku z planowaną Transakcją, uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie wiązało się z automatycznym rozwiązaniem umów (i) najmu zawartej przez Nabywcę z SPV oraz (ii) umowy najmu (uprzednio dzierżawy) pomiędzy SPV i A.).

Oprócz tego, jak wskazano powyżej, nabywana przez Kupującego sama Nieruchomość (wraz z przejętą Umową dzierżawy) nie umożliwia prowadzenia działalności bez podejmowania pewnych dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Kupującego (w takim znaczeniu, że gdyby przedmiot Transakcji przenieść do zupełnie pustej spółki kapitałowej np. nowo powołanej spółki z ograniczona odpowiedzialnością, to taka spółka dla prowadzenia działalności gospodarczej musiałaby zostać wyposażona z dodatkowe składniki (np. zatrudnienie personelu księgowego, wyposażenie w środki pieniężne niezbędne dla bieżącej działalności operacyjnej, zatrudnienie personelu odpowiedzialnego za kontakty z najemcą oraz bieżącą obsługą oraz kontrolę nad Nieruchomością, zawarcie umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości np. ochrony budynku, zawarcie nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości itp.).

Opisywany stan faktyczny został bezpośrednio wskazany w Objaśnieniach (str. 8):

„Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych”.

Minister Finansów ilustruje powyższe następującym przykładem (str. 8, Przykład 4):

„Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży

środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej.

Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

Minister Finansów odnosi się więc do sytuacji analogicznej jak ta opisana przez Wnioskodawców w niniejszym Wniosku: (i) nabycie Nieruchomości z zamiarem wyburzenia istniejących na niej naniesień (i prowadzenia działalności odmiennej niż Sprzedający), (ii) czasowe utrzymanie funkcjonującej dzierżawy Nieruchomości i (iii) zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystywania Nieruchomości (który - oprócz deklaracji Nabywcy - zostanie wyrażony bezpośrednio poprzez wystąpienie o pozwolenie na budowę nowych obiektów oraz na rozbiórkę naniesień znajdujących się na Działkach). Zgodnie z Objaśnieniami dostawa nieruchomości dokonywana w takich okolicznościach nie stanowi dostawy przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, która pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT.

W konsekwencji, należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania ustawy o VAT (a więc będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt i ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 2:

Opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowi dostawę Działek (gruntu) wraz z posadowionymi na nich Budynkiem i Budowlami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Działkach.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 wynosi 23%.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, dostawa budynków lub budowli może być w niektórych przypadkach obligatoryjnie zwolniona z VAT (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia). Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, w których dostawa danego budynku lub budowli nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:

1.  dokonujący dostawy nie miał w stosunku do danego budynku lub budowli prawa do odliczenia podatku naliczonego,
2.  dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie danego budynku lub budowli, uprawniających go do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, 22 lutego 2011 r. Sprzedający zawarł z A. Umowę dzierżawy (dzierżawa obejmowała całą Nieruchomość). Oddanie Nieruchomości do użytkowania na podstawie Umowy dzierżawy podlegało opodatkowaniu VAT. A. (jako dzierżawca) wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (oddawanie pomieszczeń w Budynku dalszym najemcom w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz prowadzenie podlegającej opodatkowaniu VAT działalności gospodarczej polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej, magazynowaniu i sprzedawaniu towarów oraz pozostałej działalności wspomagającej).

W 2019 r. Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, tj. nakłady, którymi został obciążony przez Dzierżawcę w z związku z budową przez Dzierżawcę nowych obiektów na działkach lub modernizacją obiektów istniejących. W stosunku do nakładów poniesionych na Budynek, ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Po poniesieniu tych nakładów, dzierżawa Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy była kontynuowana. Od daty Aportu Zbywca nie wzniósł na Działkach nowych budynków i budowli.

W konsekwencji, w odniesieniu do Nieruchomości, za wyjątkiem Budowli wzniesionych przez Dzierżawcę po dacie Aportu, należy, zdaniem Wnioskodawców, przyjąć, że jej pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w kwietniu 2012 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, będąca przedmiotem niniejszego wniosku Transakcja, obejmująca sprzedaż Nieruchomości za wyjątkiem Budowli wzniesionych przez Dzierżawcę po dacie Aportu, dokonywana będzie po upływie dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia.

Natomiast, w tej części, w której Transakcja dotyczyć będzie dostawy Budowli wzniesionych przez Dzierżawcę po dacie Aportu (dalej: „Budowle Dzierżawcy”), Strony stoją na stanowisku, że:

1.  znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim od wybudowania Budowli Dzierżawcy do daty Transakcji upłynął termin dwóch lat (należy bowiem przyjąć, że pierwsze zasiedlenie Budowli Dzierżawcy nastąpiło z chwilą ich wybudowania, kiedy to zaczęły służyć działalności opodatkowanej prowadzonej przez Zbywcę/ Dzierżawcę), lub
2.  znajdzie zastosowanie obligatoryjne opodatkowanie VAT według stawki podstawowej - w pozostałych przypadkach, z uwagi na fakt, że w stosunku do Budowli Dzierżawcy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (który został naliczony przez Dzierżawcę w ramach czynności rozliczenia ze Zbywcą nakładów na budowę Budowli Dzierżawcy).

Strony wskazują także, że w odniesieniu do Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

W efekcie, (przy założeniu, że Wnioskodawcy złożą Oświadczenie o wyborze opodatkowania) planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia VAT na cenie sprzedaży Nieruchomości oraz udokumentowania Transakcji fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 3:

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało VAT według podstawowej stawki 23%.

Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Kupujący dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na budowie Nowych Budynków na Działkach, oddaniu jednego z nich (centrum handlowego) w - najem na cele komercyjne i jego dalszej sprzedaży oraz sprzedaży lokali w budynkach mieszkalnych (bądź jednym takim budynku, w zależności od tego, ile ich powstanie). Kupujący wykorzysta zatem Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja:

*   nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

*   nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, a w konsekwencji przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości podatkiem VAT (co jest zamiarem Wnioskodawców wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała w całości opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. l0b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że przedmiot planowanej Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący - w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT - będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony z tytułu Transakcji oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z okoliczności sprawy wynika, że spółka komandytowa planuje zbyć na Nabywcę spółka komandytowo-akcyjna Nieruchomość, która obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: działka 1, działka 2, działka 3, działka 4, zabudowanych budynkiem hipermarketu oraz naniesieniami (budowlami i urządzeniami) zlokalizowanymi na działkach.

W dniu 22 lutego 2011 r. Zbywca zawarł z A. („Dzierżawca”) umowę dzierżawy, obejmującą dzierżawę całej Nieruchomości, na mocy której Dzierżawca będący podmiotem powiązanym ze Zbywcą może prowadzić w tej lokalizacji własną działalność handlową oraz wynajem (w tym podnajem) pomieszczeń do najemców w Budynku. Oddanie Nieruchomości do używania i pobierania pożytków na podstawie Umowy dzierżawy podlegało opodatkowaniu VAT. Umowa dzierżawy obowiązuje i będzie obowiązywała na dzień Transakcji.

Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie na Nabywcę:

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z Dzierżawcą),

*   zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynku i Budowli (obecnie nie istnieją takie zobowiązania (pożyczki/kredyty),

*   środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na rachunkach bankowych,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (p. m.) lub zarządzania aktywami (a. m.) - obecnie umowy takie nie istnieją,

*   pracowników Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia ani na moment transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem wstąpienia w prawa i obowiązki wydzierżawiającego z istniejącej Umowy dzierżawy. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej (w zakresie, w jakim jest to konieczne) są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie będzie wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie, w takim rozumieniu, że Nieruchomość nie będzie stanowiła odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę oraz Zbywca nie prowadzi i nie będzie prowadził w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nabywca planuje po Transakcji wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę istniejącego Budynku oraz Budowli oraz pozwolenie na budowę na Działkach nowego centrum handlowego ze sklepami detalicznymi, usługami, lokalami gastronomicznymi/restauracjami, rozrywką lub innymi funkcjami oraz jednego lub więcej budynków mieszkalnych („Nowe Budynki”). Nowe Budynki będą wybudowane wraz z podziemnymi lub naziemnymi miejscami parkingowymi. Po wybudowaniu Nowych Budynków Nabywca dokona komercjalizacji lokali położonych w ww. centrum handlowym przeznaczonych na najem komercyjny (czyli zawrze umowy najmu lokali) i docelowo planuje dokonać sprzedaży centrum handlowego . W zakresie budynku (lub budynków) mieszkalnych, Nabywca ma w planach wydzielenie lokali mieszkalnych (odrębna własność lokali) i ich sprzedaż osobom trzecim. Należy zatem podkreślić, że docelowo Nabywca nie zamierza prowadzić działalności będącej kontynuacją działalności Zbywcy, tj. - wydzierżawiania Budynku i Budowli, gdyż obiekty te zostaną wyburzone. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek dzierżawy wynikający z Umowy dzierżawy Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany dostarczyć Kupującemu oryginały wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości, obejmujące między innymi, kompletną dokumentację prawną, deklaracje dotyczące podatku od nieruchomości, kompletną dokumentację techniczną.

Wnioskodawca wskazał także, że Sprzedający wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia polegającego na przebudowie centrum handlowego posadowionego na Nieruchomości („Decyzja Środowiskowa”). Jeżeli Decyzja Środowiskowa zostanie wydana przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podpisze właściwe zgody na jej przeniesienie na Kupującego (albo na podmiot wskazany przez Kupującego) oraz udzieli stosownych pełnomocnictw do występowania w postępowaniu związanym z tym przeniesieniem. Jeżeli, natomiast, na dzień przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, postępowanie o wydanie Decyzji Środowiskowej będzie się w dalszym ciągu toczyć, Sprzedający udzieli Kupującemu stosownych pełnomocnictw do występowania w imieniu Sprzedającego w tym postępowaniu. W ramach pełnomocnictwa Kupujący będzie upoważniony, według własnego uznania, do (i) kontynuowania postępowania i przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego Decyzji Środowiskowej po jej wydaniu oraz (ii) cofnięcia wniosku o wydanie Decyzji Środowiskowej.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że w niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani jego zorganizowana część, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, bowiem jak wskazał Wnioskodawca, przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość, nie zostaną przeniesione na Kupującego należności ani zobowiązania. Nieruchomość ta jest niewystarczająca do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, nie jest ona organizacyjnie ani finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie.

Zatem, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami, budowlami nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dostawa ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad 2

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z obowiązującą od dnia 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520) - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynków, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy zauważyć, że w przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast zgodnie z dyspozycją art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem sprzedaży obejmuje prawo własności działek gruntu o nr ewidencyjnych: działka 1, działka 2, działka 3, działka 4, zabudowanych budynkiem hipermarketu oraz naniesieniami (budowlami i urządzeniami) zlokalizowanymi na tych działkach.

Do kategorii Budowli posadowionych na działkach należą następujące naniesienia: parking, ogrodzenie, wieża reklamowa, garaż na wózki, place, ulice, ekran akustyczny, oświetlenie zewnętrzne, klatka z siatki zabezpieczającej. Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynku. Na działkach znajdują się także części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, takie jak: sieć elektryczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć okablowania strukturalnego. Wskazane powyżej obiekty, stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Prawo własności Działek 1, 2, 4 zostało nabyte przez D. od G. W. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 stycznia 1997 r. Działki 1, 2, 4 na moment nabycia przez D. były niezabudowane. Jednocześnie w dniu 9 stycznia 1997 r., D. zawarł z G. W. umowę dzierżawy i umowy przyrzeczenia sprzedaży, obejmującą Działkę nr 3 wchodzącą w skład Nieruchomości. Działka na moment zawarcia umowy dzierżawy była niezabudowana. Następnie, nastąpiła zmiana nazwy spółki D. na H. Na podstawie wspomnianej powyżej umowy dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego H. (jako dzierżawca) wzniósł na Działkach Budynek. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w dniu 29 lipca 1999 r. na H. - pozwolenie na użytkowanie I etapu kompleksu obiektów handlowo - usługowych H., w którego skład wchodzi: hala hipermarketu, parking, zieleń i infrastruktura techniczna, na terenie działek nr 1, 2, 3, 4 (tj. Działek). Prawo własności Działki o nr 3 zostało nabyte przez H. od G. W. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2002 r. Działka 3 na moment nabycia była zabudowana wybudowanym przez H. budynkiem pawilonu handlowego (hipermarketu, tj. Budynkiem) oraz innymi urządzeniami i budowlami infrastruktury towarzyszącej. W dniu 15 lipca 2003 r. zarejestrowane zostało połączenie spółek H. i A., w efekcie którego H. połączyła się z A. poprzez przeniesienie całego majątku H. (spółki przejmowanej) na A. (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia A. wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki H.

Budowle zostały wybudowane przez A. bądź poprzednika prawnego A. (H./D.), którym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych w związku z budową tych obiektów. W lutym 2011 r. A. przeniósł na rzecz Zbywcy prawo własności zabudowanych Działek. Nastąpiło to na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2011 r., obejmującego zmianę umowy spółki komandytowej (Zbywcy) oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości. Na podstawie tej umowy podwyższona została wartość wkładu wspólnika - spółki A., a na jego pokrycie A. wniosła wkład niepieniężny w postaci prawa własności nieruchomości tj. Działek. Na moment wniesienia wkładu Działki zabudowane były obiektem wielkopowierzchniowym o przeznaczeniu handlowo - usługowym (Centrum Handlowe T., tj. Budynek). Aport Działek był zwolniony z opodatkowania VAT. Następnie, jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Zbywca zawarł z Dzierżawcą Umowę dzierżawy całej Nieruchomości. Część pomieszczeń Budynku była sukcesywnie przekazywana przez Dzierżawcę dalszym najemcom („Najemcy”) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Dzierżawcę. Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, są wykorzystywane przez Dzierżawcę Nieruchomości i podmioty podnajmujące od Dzierżawcy przestrzeń w Budynku (tj. Najemców). Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, polegającej na wydzierżawieniu Nieruchomości do Dzierżawcy.

Zbywca nie wybudował samodzielnie żadnych Budowli znajdujących się na Działkach (zdefiniowanych w złożonym przez Wnioskodawcę i Zbywcę wniosku o wydanie interpretacji). Budowle będące przedmiotem transakcji zostały wybudowane przez A. bądź poprzednika prawnego A. (H./D.), przed 21 lutym 2011 r. W dniu 21 lutego 2011 r. A. przeniosła na rzecz Zbywcy prawo własności Budowli. Budowle zostały oddane do użytku przez Zbywcę w dniu 22 lutego 2011 r. na podstawie umowy dzierżawy z A. Wnioskodawca doprecyzował, że po 21 lutego 2011 r. Dzierżawca nie wzniósł na Działkach żadnych nowych Budowli, co oznacza, że wszystkie Budowle zostały wzniesione przez niego (bądź jego poprzednika prawnego) przed tą datą. Dzierżawca dokonywał modernizacji Budynku i w pierwszej połowie 2019 r. obciążył Zbywcę nakładami poniesionymi w związku z modernizacją obiektu. Dzierżawca wystawił na rzecz Zbywcy fakturę VAT rozliczającą poniesione nakłady modernizacyjne i Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku VAT z przedmiotowej faktury. Wartość rozliczenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Wnioskodawca wskazał, że modernizacje, o których mowa powyżej dotyczyły wyłącznie Budynku (a nie dotyczyły Budowli) oraz ich wartość była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku (stanowiła niewielki procent wartości początkowej Budynku). Po dokonaniu tego rozliczenia dzierżawa Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy była kontynuowana a Dzierżawca nie wznosił na Działkach żadnych dalszych budynków ani budowli. Sprzedający nie ponosił na Budowle mające być przedmiotem sprzedaży wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danej budowli.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy Budynków oraz Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili transakcji ich sprzedaży miną co najmniej dwa lata. Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w dniu 29 lipca 1999 r., w którego skład wchodziła: hala hipermarketu, parking, zieleń i infrastruktura techniczna, na terenie działek nr 1, 2, 3, 4. Natomiast Budowle będące przedmiotem transakcji zostały wybudowane przed 21 lutym 2011 r. Nieruchomość w dniu 22 lutego 2011 r. była przedmiotem umowy dzierżawy. Wnioskodawca wskazał, że modernizacje, o których mowa we wniosku dotyczyły wyłącznie Budynku (a nie dotyczyły Budowli) oraz ich wartość była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Tym samym do transakcji sprzedaży Budynku i Budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy gruntów, na których Budynek oraz Budowle są posadowione ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Należy również wskazać, że badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wcześniej wskazano zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Zatem, w sytuacji kiedy obie strony transakcji złożą do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku oraz Budowli będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie korzystać również dostawa prawa własności gruntów, na których Budynek i Budowle się znajdują oraz transakcja będzie podlegała udokumentowaniu fakturą.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

W myśl art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Po transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Kupujący dokona transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na budowie Nowych Budynków na działkach, oddaniu jednego z nich (centrum handlowego) w najem na cele komercyjne i jego dalszej sprzedaży oraz sprzedaży lokali w budynkach mieszkalnych (bądź jednym takim budynku, w zależności od tego, ile ich powstanie).

Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wówczas analizowana transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że w zakresie pytania nr 4 odnoszącego się do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto na mocy z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego (§ 2 tego artykułu). Zatem dokonana opłata do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w kwocie 480 zł w dniu 8 sierpnia 2019 r., zostanie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa przekazem pocztowym na adres zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.