Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.414.2024.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-12
Teza: Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1 oraz 3, 5) jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny z 6 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy:

‒ w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

‒ sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

‒ Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na nabycie udziału w Nieruchomości

\- wpłynął 12 września 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania – (\`(...)\`),

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (\`(...)\`).

**Opis zdarzenia przyszłego**

(\`(...)\`)(dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów deweloperskich w zakresie obiektów magazynowych, parków logistycznych oraz hal produkcyjnych.

(\`(...)\`) (dalej: XYZ) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. XYZ jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych. W praktyce działalność ta polega na znajdywaniu interesujących działek, ich konsolidacji, zmianie przeznaczenia, a następnie zakupu celem dalszej odsprzedaży bądź też wybudowania z własnych środków nowoczesnych hal magazynowych lub produkcyjnych dla najemców.

W dniu (\`(...)\`) r. XYZ zawarła z osobami fizycznymi w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, zmienioną aneksami, udokumentowanymi aktami notarialnymi z dnia (\`(...)\`) r. oraz z dnia (\`(...)\`) r. (dalej: Umowa Przedwstępna), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzedadzą XYZ, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, niezabudowaną działkę gruntu, geodezyjnie wydzieloną z nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (\`(...)\`) położonej w miejscowości (\`(...)\`).

Decyzją z dnia (\`(...)\`) r. Wójt Gminy (\`(...)\`) orzekł o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr (\`(...)\`), o której mowa w Umowie Przedwstępnej, na działki nr: (\`(...)\`) (o powierzchni (\`(...)\`) ha) oraz (\`(...)\`) (o powierzchni (\`(...)\`) ha). Działka (\`(...)\`) stanowi wydzieloną - w sposób przedstawiony w Umowie Przedwstępnej - z działki nr (\`(...)\`), niezabudowaną działkę gruntu, do sprzedaży której sprzedający, i do zakupu której XYZ, zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej. Tym samym, przedmiotem sprzedaży, którego dotyczy Umowa Przedwstępna, jest działka nr (\`(...)\`) zlokalizowana w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), obręb ewidencyjny numer (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej sprzedający wyrazili zgodę na wielokrotne przeniesienie praw i obowiązków XYZ wynikających z Umowy Przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej oraz zawartej w konsekwencji jej wykonania umowy sprzedaży Nieruchomości.

Spółka oraz XYZ zawrą odpłatną umowę cesji, na podstawie której we wszystkie prawa i obowiązki XYZ wynikające z Umowy Przedwstępnej wstąpi Spółka. Wskazana umowa cesji zostanie poprzedzona zawarciem - w formie aktu notarialnego - przedwstępnej umowy cesji.

Tu należy wyjaśnić, że Umowa Przedwstępna została zawarta w dniu (\`(...)\`) r. między XYZ, a (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Natomiast w momencie zawarcia opisanej powyżej umowy cesji współwłaścicielami Nieruchomości i stroną Umowy Przedwstępnej będzie (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) - wynika to z tego, że (\`(...)\`) zmarł i (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`), jako spadkobiercy (\`(...)\`), wstąpili w jego miejsce do Umowy Przedwstępnej.

Po zawarciu umowy cesji dotyczącej Umowy Przedwstępnej, Spółka planuje nabyć Nieruchomość, tj. zawrzeć z współwłaścicielami Nieruchomości umowę przenoszącą jej własność. Przedmiotem niniejszego wniosku jest nabycie udziału Pani (\`(...)\`) ((\`(...)\`)) (dalej: Sprzedawca) w Nieruchomości (nabycie pozostałych udziałów w Nieruchomości jest przedmiotem odrębnych zapytań interpretacyjnych składanych do KIS równolegle).

Sprzedawca nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia (…) r. (spadkobierczyni (\`(...)\`)).

Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców i nie występuje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Sprzedawca prowadził działalność gospodarczą w latach (…).

Sprzedawca nie jest obecnie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Jednocześnie należy zaznaczyć, że cena (\`(...)\`) udziału w Nieruchomości, który zostanie zbyty przez Sprzedawcę na rzecz Spółki przekroczy 200 000 zł netto.

Udział w Nieruchomości od czasu jego nabycia przez Sprzedawcę znajdował się i znajduje się w majątku prywatnym (osobistym) Sprzedawcy. Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 361.; dalej: ustawa o VAT), tj. do czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym zwolnionych). W szczególności Sprzedawca nie oddał udziału w Nieruchomości odpłatnie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ani nie wykorzystywał go w przeszłości i obecnie do innych czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT.

Sprzedawca i Spółka będą dalej łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

W związku z nabyciem spadku po (\`(...)\`), Sprzedawca wstąpił w jego miejsce do Umowy Przedwstępnej i stał się sprzedającym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Oznacza to, że w Umowie Przedwstępnej Sprzedawca udzielił XYZ zgody na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Ponadto, Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na Nieruchomości stanowiskach archeologicznych.

Ponadto, w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedawca udzielił pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym do następujących czynności:

• przeglądania akt księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów,

• uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

• uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej z dnia 29 sierpnia 1997 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383) zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gmin, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,

• reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu,

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

• uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej inwestycji,

• składania wniosków o podział nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej do zrealizowania planowanej inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedawcę obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Jak wskazano we wcześniejszej części niniejszego wniosku, Decyzją z dnia (\`(...)\`) r. Wójt Gminy (\`(...)\`) orzekł o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr (\`(...)\`), o której mowa w Umowie Przedwstępnej, na działki nr: (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`). Działka nr (\`(...)\`) stanowi Nieruchomość do sprzedaży udziału, w której zobowiązał się Sprzedawca w Umowie Przedwstępnej i która to - w wyniku umowy cesji - finalnie zostanie nabyta przez Spółkę. Należy zaznaczyć, że w momencie podziału Sprzedawca nie był współwłaścicielem Nieruchomości.

Ponadto, w dniu (\`(...)\`) r. wydana została przez Wójta Gminy (\`(...)\`) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia pn. „(\`(...)\`)”.

Spółka i Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805).

Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725.; dalej: Prawo budowlane).

Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedawcy.

Na moment złożenia niniejszego wniosku oraz na moment sprzedaży na rzecz Spółki, przez Nieruchomość przebiega sieć elektroenergetyczna, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Oznacza to, że ww. obiekt nie będzie przedmiotem transakcji między Sprzedawcą, a Spółką.

Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj.:

• oznaczenie A.6.P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny zabudowy usługowej,

• oznaczenie 009.KDD - tereny dróg publicznych - drogi dojazdowe.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: Inwestycja). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Spółka będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość - po jej nabyciu - nie będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności zwolnionych z VAT

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1) Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT? (Pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1).

2) Jeśli w ramach pytania nr 1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Sprzedawca w ramach planowanej transakcji będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to czy sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT? (Pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

3) Jeśli w ramach pytania nr 1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Sprzedawca w ramach planowanej transakcji nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to czy sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT? (Pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4).

4) Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie udziału w Nieruchomości? (Pytanie oznaczone we wniosku jako nr 5).

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (we wniosku odpowiednio, kolejno pytania nr 1 oraz 3-5)**

Ad 1 (Oznaczone we wniosku jako Ad. 1).

W opinii Wnioskodawców, w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2 (Oznaczone we wniosku jako Ad. 3).

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad 3 (Oznaczona we wniosku jako Ad. 4).

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad 4 (Oznaczona we wniosku jako Ad. 5).

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli planowana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (a tylko w takiej sytuacji można w ogóle rozważać kwestię prawa do odliczenia VAT), wówczas Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie ww. udziału.

Uzasadnienie

Ad 1 (Oznaczone we wniosku jako Ad. 1).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ww. ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W zakresie uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podatnika VAT wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. (w sprawach C-180/10 i C-181/10), wskazując, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Oznacza to tym samym, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

W kontekście powyższego warto również odwołać się do poglądów prezentowanych w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2009 r. (sygn. I FSK 1629/07) wskazano m.in., że:

„Mając powyższe no uwadze, kluczową kwestią wydaje się ustalenie czy sprzedane przez skarżącą działki zostały wydzielone z gruntu, stanowiącego jej majątek osobisty czy też z gruntu, który został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Jedynie bowiem udzielenie odpowiedzi no tak postawione pytanie przesądza czy dokonane czynności sprzedaży podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Mając na uwadze powyższe i przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że Sprzedawca:

• udzielił XYZ zgody na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną; ponadto, Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych.

• udzielił pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym do następujących czynności:

\- przeglądania akt księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów,

\- uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

\- uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej z dnia 29 sierpnia 1997 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383) zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gmin, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,

\- reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu,

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej inwestycji,

\- składania wniosków o podział nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej do zrealizowania planowanej inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców Sprzedawca podejmując działania związane z Nieruchomością (planowana sprzedaż udziału), podejmuje je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w następujących stanowiskach organu podatkowego:

• interpretacja indywidualna z 17 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.15.2023.3.MGO):

„Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem kupującego na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT”.

• interpretacja indywidualna z 17 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.12.2023.3.ASZ):

„Zatem Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictwa. Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. (\`(...)\`) Z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności Sprzedający zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowo we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpią więc przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziału w ww. działce stanowiącej własność Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Ad 2 (Oznaczone we wniosku jako Ad. 3).

W Pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. uzna, że Sprzedawca w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Ponadto należy wskazać, że sprzedaż udziałów w nieruchomości stanowi na gruncie ustawy o VAT dostawę towarów, a nie świadczenie usług, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 24 października 2011 r. (sygn. I EPS 2/11):

„W związku z tym przy rozstrzyganiu w sytuacjach wątpliwych czy dana czynność jest dostawą towarów czy też usługą należy w pierwszym rzędzie badać gospodarczy charakter takiej czynności opisany poprzez art. 7 ust. 1 ustawy o VAT tj. ustalać czy dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. (\`(...)\`) W związku z tym sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawo do rozporządzania tymi towarami tak jak właściciel”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze powyższe regulacje oraz fakt, że:

a) Nieruchomość jest gruntem niezabudowanym budynkami lub budowlami stanowiącymi własność Sprzedawcy, sklasyfikowanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod zabudowę,

b) Nieruchomość nie była (i nie będzie) wykorzystywana przez Sprzedawcę wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT

to w ocenie Wnioskodawców sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Bez wpływu na powyższe konkluzje pozostaje fakt, że na moment transakcji przez Nieruchomość będzie przebiegała sieć elektroenergetyczna, ponieważ stanowi ona własność przedsiębiorstwa przesyłowego, a to oznacza, że obiekt ten nie będzie przedmiotem transakcji między Sprzedawcą, a Spółką.

Ad 3 (Oznaczone we wniosku jako Ad. 4).

W Pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że Sprzedawca w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podsumowując, aby dana transakcja podlegała opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) została dokonana dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,

2) dostawa towaru została dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe i odnosząc to do niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Sprzedawca w ramach planowanej transakcji nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Powyższa konkluzja wynika z faktu, że w takim przypadku nie zostanie spełniona podmiotowa przesłanka uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT. Bez wpływu na taką konkluzję będzie okoliczność, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (przesłanka przedmiotowa oraz podmiotowa uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione łącznie).

Ad 4 (Oznaczone we wniosku jako Ad. 5).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to w ocenie Wnioskodawców w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na sprzedaży udziału w Nieruchomości Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

W myśl bowiem zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:

1) podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,

2) jeśli nabywane towary / usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro zatem:

• nabyta w ramach planowanej transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Spółkę (jak wskazano w zdarzeniu przyszłym),

• Spółka jest i będzie na dzień sprzedaży podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT , zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny

\- zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Spółce będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionej przez Sprzedawcę faktury .

Oczywiście wskazane prawo do odliczenia będzie przysługiwało-jak już zostało zasygnalizowane powyżej – jeśli Sprzedawca prawidłowo wystawi fakturę, a zatem na moment transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Jednocześnie w tym miejscu należy wyjaśnić, dla zaistnienia prawa do odliczenia VAT nie jest konieczne natychmiastowe rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych przy wykorzystaniu nabytych towarów lub usług. Kluczowe jest natomiast to, aby podatnik nabywał dany towar lub usługę z zamiarem wykorzystania jej do wykonywania czynności opodatkowanych.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Jak bowiem wskazał TSUE w wyroku z 12 listopada 2020 r. w sprawie ITH Comercial Timi§oara SRL przeciwko Agenfia Nafionala de Administrare Fiscala - Direcjia Generała Regionala a Finanfelor Publice Bucureęti (C-734/19):

„To zatem nabycie towaru lub usługi przez podatnika działajqcego w takim charakterze determinuje stosowanie systemu VAT i w konsekwencji mechanizmu odliczenia. Faktyczne lub zamierzone wykorzystanie towarów i usług wyznacza jedynie zakres wstępnego odliczenia, do którego podatnik jest uprawniony no mocy art. 168 dyrektywy VAT, oraz zakres ewentualnych korekt w późniejszych okresach, nie ma on jednakże wpływu na powstanie prawa do odliczenia (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - lnvestimentos Imobiliórios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - lnvestimentos Imobiliórios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Tym samym należy stwierdzić, że Spółka będzie spełniała wszystkie warunki uprawniające ją do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości od Sprzedawcy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1 oraz 3, 5) jest **prawidłowe.**

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z tymi przepisami współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i udziały w gruntach spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (\`(...)\`) r., Spółka XYZ zawarła z osobami fizycznymi w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, zmienioną aneksami, udokumentowanymi aktami notarialnymi z (\`(...)\`) r. oraz z (\`(...)\`) r. (Umowa Przedwstępna), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzedadzą XYZ niezabudowaną działkę gruntu, geodezyjnie wydzieloną z nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (\`(...)\`) położonej w miejscowości (\`(...)\`).

Decyzją z (\`(...)\`) r. Wójt Gminy (\`(...)\`) orzekł o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr (\`(...)\`), o której mowa w Umowie Przedwstępnej, na działki nr: (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`).

Działka (\`(...)\`) stanowi wydzieloną - w sposób przedstawiony w Umowie Przedwstępnej – z działki nr (\`(...)\`), niezabudowaną działkę gruntu, do sprzedaży której sprzedający, i do zakupu której XYZ, zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej. Tym samym, przedmiotem sprzedaży, którego dotyczy Umowa Przedwstępna, jest działka nr (\`(...)\`) zlokalizowana w miejscowości (\`(...)\`).

Spółka (\`(...)\`) (Spółka) oraz XYZ zawrą odpłatną umowę cesji, na podstawie której we wszystkie prawa i obowiązki XYZ wynikające z Umowy Przedwstępnej wstąpi Spółka. Wskazana umowa cesji zostanie poprzedzona zawarciem - w formie aktu notarialnego - przedwstępnej umowy cesji.

Umowa Przedwstępna została zawarta (\`(...)\`) r. między XYZ, a (\`(...)\`) i (\`(...)\`). W momencie zawarcia umowy cesji współwłaścicielami Nieruchomości i stroną Umowy Przedwstępnej będzie (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) - wynika to z tego, że (\`(...)\`) zmarł i (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`), jako spadkobiercy (\`(...)\`), wstąpili w jego miejsce do Umowy Przedwstępnej.

Po zawarciu umowy cesji dotyczącej Umowy Przedwstępnej, Spółka planuje nabyć Nieruchomość, tj. zawrzeć z współwłaścicielami Nieruchomości umowę przenoszącą jej własność. Przedmiotem niniejszego wniosku jest nabycie udziału Pani (\`(...)\`) ((\`(...)\`)) (Sprzedawca) w Nieruchomości.

Udział w Nieruchomości od czasu jego nabycia przez Sprzedawcę znajdował się i znajduje się w majątku prywatnym Sprzedawcy. Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, tj. do czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym zwolnionych). W szczególności Sprzedawca nie oddał udziału w Nieruchomości odpłatnie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ani nie wykorzystywał go w przeszłości i obecnie do innych czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT.

Państwa wątpliwości w kontekście pytania nr 1 dotyczą kwestii, czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w przedmiotowej Nieruchomości Sprzedawca (Pani (\`(...)\`)) spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zawarto już umowę przedwstępną.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego pełnomocnictwa i zgód stronie kupującej.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z nabyciem spadku po (\`(...)\`), Sprzedawca wstąpił w jego miejsce do Umowy Przedwstępnej i stał się sprzedającym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Jak Państwo wskazali, oznacza to, że w Umowie Przedwstępnej Sprzedawca udzielił XYZ zgody na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Ponadto, Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na Nieruchomości stanowiskach archeologicznych.

Ponadto, w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedawca udzielił pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym do następujących czynności:

• przeglądania akt księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów,

• uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

• uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gmin, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,

• reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu,

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

• uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej inwestycji,

• składania wniosków o podział nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej do zrealizowania planowanej inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedawcę obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Przy czym w momencie podziału Sprzedawca nie był współwłaścicielem Nieruchomości.

Jednakże Sprzedawca, czyli Pani (\`(...)\`) w związku z nabyciem spadku po Panu (\`(...)\`) weszła w prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej.

Udzielając opisanych wyżej stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują więc skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedawcy.

Analiza całokształtu okoliczności dotyczących Nieruchomości – działki nr (\`(...)\`) wskazuje, że w stosunku do części udziału Pani (\`(...)\`) były w istocie kontynuowane działania w ramach planowanej sprzedaży podejmowane uprzednio przez pierwotnych Sprzedających i zmierzające do wykorzystania działki do co celów innych niż prywatne.

W rozpatrywanej sprawie niewątpliwie całokształt opisanych działań prowadzi do stwierdzenia, że czynności te wyrażają wolę Sprzedawcy i zamiar wykorzystania majątku nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej.

Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży posiadanego udziału w działce nr (\`(...)\`), Sprzedawca nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Fakt, że opisane we wniosku działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw/zgód czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność m.in. Pani (\`(...)\`) określanej jako Sprzedawca. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, Sprzedawca zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność i zamiar w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży posiadanego udziału w działce nr (\`(...)\`) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku jako nr 1) jest **prawidłowe.**

Odnosząc się do kwestii opodatkowania podatkiem VAT czynności zbycia udziału w Nieruchomości należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na przedmiotowej Nieruchomości – działce nr (\`(...)\`) nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na działce nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się także żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedawcy. Tym samym wskazać należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj.:

• oznaczenie A.6.P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny zabudowy usługowej,

• oznaczenie 009.KDD - tereny dróg publicznych - drogi dojazdowe.

Zatem Nieruchomość (działka nr (\`(...)\`)) wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy udziału ww. działka stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla ww. działki nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była w ogóle opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedawca nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia 11 stycznia 2024 r. (spadkobierczyni (\`(...)\`)).

Oznacza to, że nie zostanie spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W konsekwencji dostawa posiadanego udziału w działce nr (\`(...)\`) nie może korzystać również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.

Zatem, skoro do dostawy udziału w działce nr (\`(...)\`) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku jako nr 3) jest **prawidłowe**.

Odnosząc się z kolei do pytania nr 3 (oznaczonego we wniosku jako nr 4) wskazać należy, że jest to pytanie warunkowe, na które odpowiedzi oczekiwali Państwo w przypadku uznania stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku jako nr 1) za nieprawidłowe. Jak wskazano powyżej, w zakresie pytania nr 1 Organ uznał Państwa stanowisko za prawidłowe zatem odstępuje od oceny Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 3 (oznaczonego we wniosku jako nr 4).

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Spółki do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu udziału w Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Spółka będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany podatkiem VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych VAT.

Ponadto jak wynika z wniosku, w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż zgodnie ze wskazaniem, Nieruchomość będzie przez Spółkę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, przy czym nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 (określone we wniosku jako nr 5) jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(\`(...)\`) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).