Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-446/14/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działki nabytej częściowo w spadku w 1990 r. i w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 28 kwietnia 2014 r. (data otrzymania 30 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym 9 czerwca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 29 maja 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-446/14/MZa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 9 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 19 listopada 1990 r. na podstawie darowizny Wnioskodawca nabył udział 2/18 w nieruchomości rolnej wraz z zabudową – działka nr 243 o łącznej powierzchni 8,52 ha. Wraz z Wnioskodawcą udziały w ww. nieruchomości nabyli: W.T. 8/18, H.T. 2/18, A.R. 2/18, S.W. 2/18, C.H. 2/18. W wyniku takiego podziału ułamkowego Wnioskodawcy przysługiwało 0,9467 ha.

W związku z chęcią zniesienia współwłasności ww. nieruchomość nr 243 została podzielona na mniejsze działki (nieruchomości) nr: 243/4, 243/5, 243/6, 243/7, 243/8, 243/9, 243/10, 243/13, 243/14, 243/15, 243/16, 243/17, 243/18, 243/19, 243/20, 243/21, 243/22, 243/23, 243/24, 243/25, 243/26, 243/27, 243/28, 243/29, 243/30, 243/31, 243/32, 243/33, 243/34, 243/35, 243/36, 243/37, 243/38.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z 3 listopada 2011 r. o zniesieniu nieodpłatnie współwłasności Wnioskodawca otrzymał na własność nieruchomości bez zabudowy nr: 243/15, 243/18, 243/27, 243/29, 243/30, 243/31 o łącznej powierzchni: 0,7057 ha.

W dniu 3 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość o numerze 243/15.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca zaznaczył, że na dzień 3 listopada 2011 r. łączna wartość rynkowa wszystkich działek powstałych po podziale działki nr 243 a będących przedmiotem zniesienia współwłasności wynosiła 5.430.000 zł. Łączna wartość rynkowa działek, które Wnioskodawca nabył na wyłączną własność w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności, tj. działek nr 243/15, 243/18, 243/27, 243/29, 243/30, 243/31 wynosiła 460.000 zł. Natomiast działka nr 243/15, którą Wnioskodawca sprzedał 3 kwietnia 2014 r. miała wartość rynkową 74.000 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą w 2014 r. nieruchomości nr 243/15 Wnioskodawca musi płacić podatek dochodowy od osób fizycznych, jeżeli ww. nieruchomość została przekazana w darowiźnie 19 listopada 1990 r. a zniesienie współwłasności, na podstawie którego Wnioskodawca otrzymał mniejszą łączną powierzchnię nieruchomości nastąpiło 3 listopada 2011 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest, z zastrzeżeniem ust. 2 cytowanego artykułu, odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych powyżej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub ich wybudowanie. Przedstawiony we wniosku stan faktyczny dowodzi, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Wskazana nieruchomość pierwotnie była współwłasnością w częściach ułamkowych kilku osób (art. 195 i 196 Kodeksu Cywilnego). Podatnikowi jako „współwłaścicielowi ułamkowemu” przysługiwał określony właśnie ułamkowo tu udział 2/18 we współwłasności nieruchomości. W wyniku zniesienia współwłasności otrzymał (art. 211 i 212 Kodeksu Cywilnego) fizycznie wydzieloną część omawianej nieruchomości.

Niniejszą nieruchomość (udział 2/18) Wnioskodawca nabył w drodze darowizny w 1990 r.

W 2011 r. postanowieniem sądu dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności tej nieruchomości, w efekcie czego Wnioskodawcy przypadł udział mniejszy aniżeli został mu darowany. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia własności rzeczy dla podatnika w sytuacji, gdy nabywane mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał podatnikowi w rzeczy wspólnej. Odmienna sytuacja występuje wtedy, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, wówczas tożsame to jest z nabyciem, zwiększa się stan majątku danej osoby. Wnioskodawca zaznaczył, że w przedstawionej we wniosku sytuacji, w wyniku zniesienia w 2011 r. współwłasności nie miało miejsca przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności, co oznacza, że jako dzień nabycia omawianej nieruchomości należy traktować dzień 19 listopada 1990 r. a nie 3 listopada 2011 r. Mając na uwadze brzmienie cytowanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 sprzedaż w 2014 r. wskazanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia, z uwagi na fakt, że została dokonana po upływie 5 lat licząc od daty nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości oraz sposób jej nabycia.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca w drodze darowizny w 1990 r. nabył udział 2/18 w nieruchomości rolnej – działce nr 243, która w związku z zamiarem zniesienia współwłasności została podzielona na mniejsze działki nr: 243/4, 243/5, 243/6, 243/7, 243/8, 243/9, 243/10, 243/13, 243/14, 243/15, 243/16, 243/17, 243/18, 243/19, 243/20, 243/21, 243/22, 243/23, 243/24, 243/25, 243/26, 243/27, 243/28, 243/29, 243/30, 243/31, 243/32, 243/33, 243/34, 243/35, 243/36, 243/37, 243/38. W 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył na wyłączną własność działki nr 243/15, 243/18, 243/27, 243/29, 243/30, 243/31. W dniu 3 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości nr 243/15.

Aby zatem ustalić czy w niniejszej sprawie sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 243/15 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. czy od końca roku, w którym darczyńca dokonał darowizny na rzecz wszystkich obdarowanych w tym Wnioskodawcy (od 1990 r.), czy też od końca roku, w którym dokonano zniesienia współwłasności między tymi osobami (od 2011 r.).

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to m.in. fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy (nieruchomości) wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Aby ustalić czy nabyte przez Wnioskodawcę na wyłączną własność w drodze zniesienia współwłasności działki mieszczą się w udziale jaki Wnioskodawca posiadał w działce nr 243 przed dokonaniem tej czynności w pierwszej kolejności należy ustalić jaką wartość na dzień zniesienia współwłasności miała działka nr 243 będąca przedmiotem zniesienia współwłasności. Następnie należy obliczyć wartość udziału 2/18 jaki przysługiwał Wnioskodawcy w tej działce. Otrzymana kwota odpowiadać będzie wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w wyniku otrzymania darowizny w działce. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości działek jakie Wnioskodawca otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności z wartością udziału 2/18 jaki przysługiwał mu pierwotnie w działce nr 243.

Jeżeli wartość działek, które przypadły na wyłączną własność Wnioskodawcy w drodze zniesienia współwłasności jest równa bądź mniejsza niż wartość udziału pierwotnie nabytego przez Wnioskodawcę w darowiźnie w nieruchomości nr 243, to data zniesienia współwłasności nie jest datą nowego nabycia działek. Natomiast jeśli z porównania wartości udziału 2/18 nabytego w darowiźnie w nieruchomości nr 243 z wartością działek nabytych w drodze umowy o zniesienie współwłasności powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych działek ponad wartość udziału otrzymanego w darowiźnie (w całym majątku), to ta nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu.

Tak więc odnosząc się do przedstawionych przez Wnioskodawcę kwot, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczeń, wskazać należy, że na dzień zniesienia współwłasności wartość nieruchomości nr 243 będącej przedmiotem zniesienia współwłasności wynosiła 5.430.000 zł. Udział Wnioskodawcy w tej nieruchomości miał zatem wartość 603.333,33 zł (5.430.000 zł : 18 x 2), natomiast w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał działki o łącznej wartości 460.000 zł. Ponadto zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie a więc bez spłat i dopłat.

Zatem w świetle powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że zgodnie z tym co wskazał Wnioskodawca, wartość działek, które przypadły na jego wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności jest mniejsza niż wartość udziału pierwotnie nabytego przez niego w darowiźnie, dlatego też data zniesienia współwłasności nie jest datą nowego nabycia działek. Za datę nabycia działek nr 243/15, 243/18, 243/27, 243/29, 243/30, 243/31 należy uznać 1990 r. bowiem w tej dacie Wnioskodawca nabył w darowiźnie udział w działce nr 243, z której powstały ww. działki. Oznacza to, że sprzedaż działki 243/15 w 2014 r., nastąpiła po upływie 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym sprzedaż ta nie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.