Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB3/423-318/07/PP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-02-21
Teza: Czy nadwyżka wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych do Wspólnoty Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami, stanowi dla Wspólnoty Mieszkaniowej dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy jest dochodem zwolnionym?
Słowa kluczowe: wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2007 r. (data wpływu do tut. Biura 21 listopada 2007r.), uzupełnionym w dniu 28 grudnia 2007r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodów stanowiących nadwyżkę zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami – **jest nieprawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2007 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodów stanowiących nadwyżkę zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami. Wniosek ten nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z dnia 5 grudnia 2007r. wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełniony wniosek wpłynął do tut. Biura 28 grudnia 2007r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa powstała i funkcjonuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W skład nieruchomości o powierzchni użytkowej ogółem 5.989,86 m² wchodzą lokale mieszkalne o powierzchni 5.392,53 m² oraz lokal użytkowy, który jest własnością Gminy o powierzchni 474,19 m² i lokal użytkowy wykupiony od Gminy przez indywidualnego właściciela o powierzchni 123,14 m². Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej wysokości, jaka wynika z planowanych kosztów i ich udziału w nieruchomości. Na podstawie art. 17 ustawy o własności lokali Wspólnota Mieszkaniowa opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych w takim zakresie, w jakim dla wszystkich właścicieli lokali zakupywane są woda, energia i moc c.o. Po zakończonym roku kalendarzowym zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przedkłada właścicielom lokali rozliczenie z zebranych środków i poniesionych wydatków polegające na wyliczeniu, w jakiej części wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej partycypuje każdy z jej członków. Wspólnota Mieszkaniowa nie zajmuje się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Gromadzi środki i odpowiednio dysponuje nimi t.j. dokonuje stosownych opłat, niezbędnych do utrzymania lokali w należytym stanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nadwyżka wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych do Wspólnoty Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami, stanowi dla Wspólnoty Mieszkaniowej dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy jest dochodem zwolnionym?

Zdaniem wnioskodawcy nadwyżka wpłaconych zaliczek do Wspólnoty Mieszkaniowej przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego, gdzie przeważająca część powierzchni użytkowej budynku wykorzystywana jest na cele mieszkalne, jest dochodem wolnym od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż przeznaczone są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych i nie stanowią dochodów z innej działalności gospodarczej. Właściciele lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych, tak jak właściciele lokali mieszkalnych, czyli obciążani są takimi samymi stawkami na 1 m² powierzchni użytkowej. Nie płacą czynszu lub prowizji, które przynosiłyby Wspólnocie Mieszkaniowej korzyści finansowe. Są to zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa jest w art. 15 ustawy o własności lokali i muszą być rozliczone przez wspólnotę mieszkaniową do „zera”. Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 22 grudnia 2006r. Nr DD6-8213-438/WK/06/339/391 przez zasoby mieszkaniowe, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć między innymi budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami…, zaś zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) budynkami mieszkalnymi są obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Ponadto z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z 16 października 1995r. sygn. akt SA/Wr 152/95 wynika, że pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działanie mające na celu utrzymanie substancji lokalowej t.j. pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych. Wpłaty zaliczkowe wnoszone do Wspólnoty Mieszkaniowej przez właścicieli lokali użytkowych (Gmina) na zapłatę faktur za media do lokali (c.o., woda) również są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ponieważ nie zawierają prowizji i nie jest to inna działalność gospodarcza Wspólnoty Mieszkaniowej.

Na tle przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która w art. 13 ust. 1 przewiduje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wynika z art. 15 ust. 1 tej ustawy. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega ustawie z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). W myśl art. 12 ust. 1 tej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 w/w ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. będą wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi towarowe i osobowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie, wbudowane klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki – doły gnilne i szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z w/w budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1, oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). W związku z faktem, że wnioskodawca jest podmiotem działającym w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, w przedmiotowej sprawie należy posiłkować się jej przepisami. Art. 1 tej ustawy rozróżnia lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu. Art. 2 ust. 1 pkt 2 tej ustawy stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Pod tą definicją nie mieszczą się więc lokale użytkowe.

Skoro lokale użytkowe nie mieszczą się pod pojęciem „zasoby mieszkaniowe” to „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” nie będzie obejmować gospodarki lokalami użytkowymi. W związku z tym dochody stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Podkreślić także wypada, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że stanowisko Wspólnoty zawarte we wniosku, iż nadwyżka należnych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów, nie powinna stanowić dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest **nieprawidłowe.**

**

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

****