Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-92/12-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-07-26
Teza: 1. Czy w przypadku nabycia w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką, to obciążenie hipoteczne stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i w związku z tym wartość nieruchomości powinna zostać pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką? 2. Czy w sytuacji, w której wartość hipoteki jest równa, a nawet przewyższa wartość nieruchomość, podstawa opodatkowania będzie równa lub mniejsza niż zero, a tym samym obowiązek podatkowy nie wystąpi?
Słowa kluczowe: kredyt; lokal-lokal mieszkalny; podatek-podatek od spadków i darowizn; wartość-wartość czysta; współwłasność; zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012, poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2012 r. (data wpływu 26 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie opodatkowania nabycia tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie nabycia tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca oraz osoba trzecia zaliczana do III grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, byli współwłaścicielami w częściach ułamkowych po 1/2, lokalu mieszkalnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej o powierzchni 63,18 m2 (wraz z pomieszczeniem przynależnym - komórką o pow. 1,95 m2 oraz udziału wynoszącego 212/10.000 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 549/121) o wartości 350.000 zł, dla którego sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Przedmiotowy lokal mieszkalny został zakupiony na podstawie umowy z dnia 23 lutego 2010 r. o ustanowieniu samodzielnego lokalu mieszkalnego umowy sprzedaży w tzw. stanie deweloperskim, a zakup mieszkania i jego wykończenie zostały sfinansowane w całości z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez nabywców na ten cel w banku (umowa kredytowa z dnia 2 grudnia 2008 r.) w kwocie 132.527, 25 CHF, co na dzień podpisania umowy kredytowej stanowiło równowartość 322.240 zł. Mieszkanie jest obciążone hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 665.021,74 zł ustanowioną na rzecz banku, a hipoteka ta stanowi zabezpieczenie kredytu udzielonego na zakup przedmiotowego mieszkania.

Od chwili zaciągnięcia kredytu w zasadzie wyłącznie Wnioskodawca z uzyskiwanego wynagrodzenia opłacał wszystkie raty kredytowe. W całym okresie kredytowania współwłaścicielka mieszkania na poczet spłaty kredytu przekazała kwotę w łącznej wysokości 770 zł (w dniu 15 kwietnia 2009 r. - 300 zł; w dniu 15 czerwca 2009 r. - 200 zł; w dniu 16 lipca 2009 r. - 200 zł; w dniu 18 sierpnia 2010 r. - 70zł).

Ugodą sądową zawartą w dniu 20 grudnia 2011 r. przed sądem rejonowym w postępowaniu o zawezwanie do próby ugodowej Zainteresowany i współwłaścicielka mieszkania dokonali zniesienia istniejącej między nimi współwłasności wyżej opisanego lokalu mieszkalnego poprzez przyznanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego na wyłączną własność Wnioskodawcy bez obowiązku spłaty na rzecz współwłaścicielki, z równoczesnym zobowiązaniem się przez Zainteresowanego do samodzielnej spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu lokalu.

Na dzień zawarcia wyżej opisanej ugody, zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank, pozostające do spłaty zadłużenie z tytułu zaciągniętego kredytu wynosiło w przeliczeniu na walutę polską kwotę 458.519,29 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku nabycia w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką, to obciążenie hipoteczne stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i w związku z tym wartość nieruchomości powinna zostać pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką?
2.  Czy w sytuacji, w której wartość hipoteki jest równa, a nawet przewyższa wartość nieruchomość, podstawa opodatkowania będzie równa lub mniejsza niż zero, a tym samym obowiązek podatkowy nie wystąpi?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu tym podatkiem podlega nabycie przez osoby fizyczne własności nieruchomości tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności, a stosownie do art. 5 ustawy obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy praw majątkowych.

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy (art. 7 ust. 6 ww. ustawy).

Równocześnie art. 7 ust. 1 ustawy będącej przedmiotem wnioskowanej interpretacji przewiduje, iż podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie długów w rozumieniu wyżej cytowanego przepisu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, natomiast ciężarem jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

Art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W tych okolicznościach, istniejące obciążenie hipoteką nieruchomości, w której udział został nabyty w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, będzie stanowiło ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, który powinien pomniejszać podstawę opodatkowana będącą podstawą do obliczenia wysokości podatku od spadków i darowizn.

Zatem w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką, podstawę opodatkowania powinna stanowić wartość nieruchomości w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy (art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków darowizn) oraz po potrąceniu wartości ustanowionego na nieruchomości obciążenia hipotecznego stanowiącego ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W realiach niniejszej sprawy - gdy się uwzględni, że wartość ustanowionej na nieruchomości hipoteki, jak również wysokość zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego zabezpieczonego przedmiotową hipoteką, przekraczają wartość nieruchomości – podstawa opodatkowania i wysokość podatku będą stanowiły wartość ujemną, a tym samym obowiązek podatkowy nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli.

W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),
*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
*   sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno – gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych.

Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 23 lutego 2010 r. Wnioskodawca oraz osoba trzecia zaliczana do III grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, nabyli jako współwłaściciele (w częściach ułamkowych po 1/2) lokal mieszkalny położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (wraz z pomieszczeniem przynależnym - komórką o pow. 1,95 m2 oraz udział wynoszący 212/10.000 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 549/121) o wartości 350.000 zł, dla którego sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Zakup mieszkania i jego wykończenie zostały sfinansowane w całości z kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku przez nabywców na ten cel. Mieszkanie jest obciążone hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 665.021,74 zł ustanowioną na rzecz banku, a hipoteka ta stanowi zabezpieczenie kredytu udzielonego na zakup przedmiotowego mieszkania.

Ugodą sądową zawartą w dniu 20 grudnia 2011 r. przed sądem rejonowym w postępowaniu o zawezwanie do próby ugodowej Zainteresowany i współwłaścicielka mieszkania dokonali zniesienia istniejącej między nimi współwłasności wyżej opisanego lokalu mieszkalnego poprzez przyznanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego na wyłączną własność Wnioskodawcy bez obowiązku spłaty na rzecz współwłaścicielki, z równoczesnym zobowiązaniem się przez Zainteresowanego do samodzielnej spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu lokalu.

Na dzień zawarcia wyżej opisanej ugody, zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank, pozostające do spłaty zadłużenie z tytułu zaciągniętego kredytu wynosiło w przeliczeniu na walutę polską kwotę 458.519,29 zł.

W związku z powyższym w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. A zatem, w przypadku, gdy hipoteka przewyższa wartość rynkową - z chwili powstania obowiązku podatkowego - nabytego w następstwie zniesienia współwłasności udziału w lokalu mieszkalnym, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał Zainteresowanemu, obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.