Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-100/07/ICz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2007-12-12
Teza: opodatkowanie usług najmu wraz z kosztami dodatkowymi obejmującymi koszty administracyjne, świadczeń dodatkowych, opłat eksploatacyjnych oraz należności za media .
Słowa kluczowe: faktura; koszt-koszty dodatkowe; najem; refakturowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2007r. (data wpływu 12 września 2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości opodatkowania usług najmu wraz z kosztami dodatkowymi obejmującymi koszty administracyjne, świadczeń dodatkowych, opłat eksploatacyjnych oraz należności za media - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2007r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości opodatkowania usług najmu wraz z kosztami dodatkowymi obejmującymi koszty administracyjne, świadczeń dodatkowych, opłat eksploatacyjnych oraz należności za media.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka zawarła umowę najmu z osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą, która nie jest podatnikiem podatku VAT. Najemca zobowiązany jest do uiszczenia wynajmującemu świadczeń obejmujących: czynsz najmu, opłatę za energię elektryczną, koszty administracyjne, opłaty dodatkowe ponoszone przez wynajmującego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Problem dotyczy zaliczenia do podstawy opodatkowania podatkiem VAT zwrotu kosztów administracyjnych, opłat dodatkowych, o których mowa wyżej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca zwraca się z prośbą o dokonanie interpretacji art. 29 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług w sprawie dotyczącej określenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT usług wynikających z umowy najmu lokalu użytkowego należącego do spółki?

Zdaniem Wnioskodawcy, należności z tytułu czynszu, opłat za energię elektryczną, kosztów administracyjnych, opłat dodatkowych należy wliczyć do podstawy opodatkowania w tym znaczeniu, że obciążenie wynikające z rachunku wspólnoty należy uznać za należność netto, którą trzeba umieścić w fakturze VAT wystawionej najemcy tytułem zwrotu wyżej wymienionych kosztów. Wnioskodawca wskazuje, że najemca kwestionuje zasadność naliczania podatku VAT od kwoty obciążenia z rachunku wspólnoty, żądając od spółki wystawienia rachunku bez podatku VAT, zamiast faktury VAT z tym podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Kierując się brzmieniem art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług (\`(...)\`) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem wynajem lokali mieszkalnych jest czynnością, która na podstawie ww. art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stawka podatku dla ww. usług wynosi 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 tej ustawy. Natomiast sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi. Do świadczenia tego typu usług należy zastosować instytucje tzw. „refakturowania”. Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów.

Regulacje dotyczące powyższej materii zawiera przepis artykuł 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (poprzednio przepis artykułu 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977r.). Przepis ten stanowi, iż w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi. W myśl ww. przepisu Dyrektywy jest on traktowany tak, jakby świadczył tę usługę. Świadczenie takich usług powinno zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla danego rodzaju usługi. W przypadku zatem wykonania przez czynnego podatnika VAT czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (świadczenie usług) należy uznać, iż powinny być one udokumentowane fakturami VAT, bowiem zgodnie z art. 106 ustawy o VAT, podatnicy o których mowa w art. 15, są zobowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.

„Refaktura" jest zwykłą fakturą VAT, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. W rezultacie więc ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku.

Przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:

*   przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot, na którego wystawiona jest pierwotna faktura,
*   sprzedaż (odsprzedaż) musi być dokonana po cenie zakupu, bez marży narzuconej przez odsprzedającego,
*   podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,
*   strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji tej umowy.

Przy spełnieniu powyższych warunków dana usługa może być przedmiotem odsprzedaży w drodze refakturowania.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku „odsprzedaży” usług podlegających opodatkowaniu nie zawsze sposób ich opodatkowania będzie identyczny z przedstawionym w dokumencie pierwotnym. W myśl przepisu § 20 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, co do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.) za fakturę uznaje się również rachunki o których mowa w art. 87-90 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa, wystawiane przez podatników nieobowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w § 8, 9, 11-17, 19-22 i 24. Podatnik dokonując odsprzedaży usługi, której wartość wynika z rachunku, winien wystawić fakturę VAT, w której naliczy podatek VAT z zastosowaniem stawki właściwej dla danej usługi. Sytuacja taka będzie miała miejsce w przypadku odsprzedaży usług nabytych od podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zawarł umowę najmu z osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą, która nie jest podatnikiem podatku VAT. Najemca jest obowiązany, co miesiąc, do uiszczania czynszu najmu o określonej kwocie. Dodatkowo oprócz czynszu najmu, najemca obowiązany jest do uiszczenia na rzecz wynajmującego: opłaty za energię elektryczną, kosztów administracyjnych i opłat dodatkowych ponoszonych przez wynajmującego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, postawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Mając na uwadze wyżej cytowane przepisy należy wskazać, że Spółka z o.o. będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jest zobowiązana do naliczenia podatku VAT od usług najmu a także usług, które były (będą) przedmiotem refakturowania. Należy jednak zauważyć, że Wnioskodawca dokonując (odsprzedaży) refakturowania na najemcę należności za media oraz refakturowania comiesięcznych kosztów administracyjnych jest zobowiązany uwzględnić zasady refakturowania usług, które zostały przedstawione wyżej.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.