Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/4512-1-777/15-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-21
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. , przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2015 r. (data wpływu 16 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (Zbywca) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca planuje sprzedać (dalej: „Transakcja”) spółce „B” (dalej: „Nabywca”) nieruchomości położone we C. (dalej: „Nieruchomości”), obejmujące prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własność budynków i budowli (dalej: odpowiednio: „Budynki” oraz „Budowle”). Zarówno Wnioskodawca jaki i Nabywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Po przeprowadzeniu Transakcji oraz nabyciu sąsiadujących działek od Miasta Nabywca planuje wyburzenie istniejących Budynków i Budowli oraz przeprowadzenie projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Na moment złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokładny termin dokonania wyburzeń nie jest jeszcze znany.

Zgodnie z praktyką rynkową, po ukończeniu budowy Nabywca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt – tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Nabywca planuje sprzedać nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości

W ramach Transakcji Wnioskodawca sprzeda Nabywcy:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr xx objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy oraz własność znajdującego się na działce xz i (częściowo) na działkach dzierżawionych od Gminy budynku biurowego (dalej: „Budynek 1”) wraz z towarzyszącymi budowlami (obejmującymi w szczególności podjazd pod Budynek 1 z niewielkim placem postojowym oraz chodniki/ciągi piesze) (dalej łącznie: „Nieuchronność 1”);
*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr xxx objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy oraz własność znajdującego się na działce 29/4 budynku biurowego (dalej: „Budynek 2”) wraz z towarzyszącymi budowlami (obejmującymi w szczególności wjazd do garażu znajdującego się w Budynku 2) (dalej łącznie: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz własności budynków tytułem wkładu niepieniężnego na pokrycie udziałów w kapitale zakładowym spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia x r. Powyższy wkład niepieniężny (niestanowiący przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części) podlegał opodatkowaniu VAT, przy czym czynność ta korzystała ze zwolnienia z opodatkowania.

Nieruchomość 2 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia x 2005 r. Czynność ta podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym nabycie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania dla towarów używanych zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami Ustawy o VAT.

W związku z faktem, że Budynek 1 jest zlokalizowany częściowo na działkach, które są własnością Gminy, Wnioskodawca jest stroną umowy dzierżawy tych terenów z dnia 26 października 2006 r. („Umowa Dzierżawy”).

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń istniejących Budynków ani Budowli w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Powierzchnie Budynków były wynajmowane przez Wnioskodawcę na rzecz najemców, a Wnioskodawca odprowadzał podatek VAT z tytułu umów najmu.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Oprócz Nieruchomości w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione aktywa w postaci zamontowanego w Budynkach systemu monitoringu wizyjnego. Natomiast Nabywca i Wnioskodawca planują, że po Transakcji Wnioskodawca opróżni Nieruchomości z innych ruchomości, do których przysługuje mu tytuł prawny.

W związku z planami inwestycyjnymi Nabywcy, zakładającymi m.in. wyburzenie istniejących Budynków i Budowli, preferencją Nabywcy jest, aby istniejące umowy najmu, dzierżawy i podobne zostały jak najszybciej rozwiązane, a Nieruchomości zostały opróżnione.

W tym celu planowane jest podjęcie negocjacji z najemcami będącymi stronami umów najmu Nieruchomości zawartych na czas oznaczony w celu rozwiązania tych umów lub ewentualnie ich przekształcenia na umowy zawarte na czas nieoznaczony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Jednakże, ponieważ rozwiązanie części umów najmu przed Transakcją może nie być możliwe ze względów biznesowych, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm. – dalej: „Kodeks cywilny”), wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji.

W takiej sytuacji na Nabywcę przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym kaucje pieniężne najemców. Do dnia sprzedaży czynsze z tytułu najmu Nieruchomości będzie pobierać Zbywca, a od dnia sprzedaży czynsze będzie pobierać Nabywca. Jeżeli przed dniem sprzedaży Nieruchomości Zbywca wystawi fakturę za okres obejmujący dzień sprzedaży, to będzie on zobowiązany do wystawienia faktur korygujących. Jeżeli najemca zapłaci czynsz należny Nabywcy na rachunek Zbywcy, to Zbywca będzie zobowiązany przekazać takie środki na rzecz Nabywcy.

Jednocześnie, ponieważ intencją Nabywcy jest wyburzenie istniejących zabudowań i przeznaczenie nabytych Nieruchomości pod nową inwestycję, Nabywca i Wnioskodawca rozpoczną współpracę w zakresie rozwiązania umów najmu. Mianowicie, Wnioskodawca będzie współpracował z Nabywcą w opróżnieniu Nieruchomości ze wszystkich najemców i dzierżawców, przy czym opcją preferowaną przez strony Transakcji będzie opróżnienie Nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia Transakcji.

Zatem w wyniku Transakcji Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z istniejących w dacie Transakcji umów najmu, jednak będzie to sytuacja przejściowa. Jak bowiem wskazano powyżej, Nabywca będzie dążył do zakończenia tych umów, wyburzenia istniejących Budynków i Budowli oraz rozpoczęcia projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem.

W świetle powyższego, w wyniku Transakcji na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Wnioskodawcy ściśle związane z Nieruchomościami oraz z istniejącymi w dacie Transakcji umowami najmu obciążającymi Nieruchomości, w szczególności:

*   ewentualne prawa i zobowiązania związane i zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym kaucje pieniężne najemców;
*   oryginały, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomościami i ich wynajmem – tj. w szczególności umowy najmu, książka obiektu, protokoły z okresowych kontroli.

Ponadto, w związku z faktem, że Budynek i jest zlokalizowany częściowo na działkach należących do Gminy, w celu zapewnienia możliwości korzystania z Nieruchomości planowane jest przeniesienie na Nabywcę prawa do korzystania z działek Gminy, które Wnioskodawca użytkuje na podstawie Umowy Dzierżawy. Nabywca nabędzie powyższe prawa w ramach przeniesienia (za zgodą Gminy) praw i obowiązków Wnioskodawcy wynikających z Umowy Dzierżawy lub w wyniku zawarcia z Gminą nowej umowy dzierżawy obejmującej powyższe działki (przy czym Umowa Dzierżawy pomiędzy Wnioskodawcą a Gminą zostałaby wówczas rozwiązana).

Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków, należności oraz zobowiązań Wnioskodawcy.

Docelowo, zgodnie z intencją stron, Nabywca nie zamierza prowadzić działalności w oparciu o cały szereg praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów zawartych przez Wnioskodawcę, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. umów:

1.  o zarządzanie Budynkami;
2.  w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, ciepło, dostawa wody i odprowadzanie ścieków);
    *   usług porządkowo-czystościowych;
    *   konserwacji dźwigów;
    *   serwisu mat;
    *   ochrony Nieruchomości;

(dalej łącznie: „Umowy” Serwisowe”).

Mianowicie, planowane jest rozwiązanie przez Wnioskodawcę Umów Serwisowych w terminie 7 dni od dnia Transakcji. Wnioskodawca rozwiąże zatem powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. W takim przypadku, pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji.

Ponieważ na moment Transakcji część Nieruchomości będzie przedmiotem najmu, Nabywca, jednocześnie z rozwiązaniem Umów Serwisowych przez Wnioskodawcę, zawrze nowe umowy z odpowiednimi dostawcami mediów w zakresie, w jakim będzie to niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji.

Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Wnioskodawcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanego powyżej rozwiązania, w którym Wnioskodawca rozwiązuje określoną umowę, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Wnioskodawcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Przedmiot Transakcji nie obejmuje również praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomościami), takich jak w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);
*   umowy związane z finansowaniem działalności Wnioskodawcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);
*   umowy o świadczenie usług księgowych;
*   środki pieniężne Wnioskodawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);
*   tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, know-how;
*   księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Nabywcy);
*   firma Wnioskodawcy.

W przeszłości Wnioskodawca dokonywał transakcji kupna i sprzedaży działek gruntu, a także prowadził wynajem samochodów osobowych, koparko-ładowarki oraz jachtu. Jest prawdopodobne, że po sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca zostanie zlikwidowany, a w momencie Transakcji Wnioskodawca będzie już postawiony w stan likwidacji.

Wnioskodawca aktualnie zatrudnia pracowników. Planowane jest, że Wnioskodawca nie zatrudni nowych pracowników. Ponadto, w zależności od daty zamknięcia Transakcji, Wnioskodawca nie będzie pozostawał w żadnym stosunku pracy na dzień Transakcji, albo przekaże Nabywcy porozumienia o rozwiązaniu umów o pracę/wypowiedzenia takich umów.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, że intencją Nabywcy nie jest prowadzenie działalności w oparciu o pracowników Wnioskodawcy. W szczególności, Nabywca nie planuje zatrudniać byłych pracowników Wnioskodawcy, a ewentualne czynności niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów bądź korzystając z usług podmiotów zewnętrznych.

Działalność gospodarcza Wnioskodawcy prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości (w szczególności, w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych) nie jest prowadzona w ramach działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze nie wskazują na odrębność działalności Wnioskodawcy prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości od jego pozostałej działalności.

Wnioskodawca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierza wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Nabywcy) także Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

UZASADNIENE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd – zdaniem Wnioskodawcy – organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt 11 FSK 1019/09).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto – zdaniem Wnioskodawcy – Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe – oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT – przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, obejmujących:

*   umowy o świadczenie usług księgowych:
*   prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek;
*   środki pieniężne Wnioskodawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza ewentualnymi kaucjami pieniężnymi najemców);
*   tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, know-how;
*   księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Wnioskodawcy (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Nabywcy);
*   firmę Wnioskodawcy.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że planowane jest rozwiązanie przez Wnioskodawcę Umów Serwisowych (tj. umów o zarządzanie Budynkami, umów z dostawcami mediów itp.), a Nabywca zamierza zawrzeć umowy z dostawcami mediów jedynie w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (w okresie przejściowym do momentu opróżnienia Nieruchomości).

Zatem Nabywca nie zamierza prowadzić działalności w oparciu o Umowy Serwisowe zawarte przez Wnioskodawcę i będzie musiał we własnym zakresie (przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz nowo zawartych umów) zapewnić prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Wnioskodawcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, które będą obowiązywały na moment Transakcji). A zatem, po dacie planowanej Transakcji co do zasad istniejące należności i zobowiązania Wnioskodawcy pozostaną u Wnioskodawcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Wnioskodawcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz ze ściśle związanymi z Nieruchomością aktywami w postaci systemu monitoringu wizyjnego oraz ewentualnymi zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców.

Tym samym, po dacie dokonania Transakcji na Nabywcę nie przejdą istotne aktywa takie jak środki pieniężne, prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe. Nabywca nie zamierza również prowadzić działalności w oparciu o Umowy Serwisowe zawarte przez Wnioskodawcę.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy nie zostanie przejęty przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano powyżej, w terminie 7 dni od Transakcji dojdzie do rozwiązania umów związanych z zarządzeniem i bieżącą obsługą Nieruchomości, a Nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami mediów jedynie w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Działalność Wnioskodawcy polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż w szczególności know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy nie zostanie przejęty przez Nabywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Wnioskodawcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności też przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania Nieruchomości.

W przypadku braku możliwości rozwiązania wszystkich umów najmu, Nabywca (w okresie przejściowym do czasu ich rozwiązania) prowadziłby działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że prowadzenie takiej działalności w oparciu o składniki majątkowe nabyte przez Nabywcę w ramach Transakcji, bez zaangażowania własnych zasobów oraz zawarcia dodatkowych umów z podmiotami trzecimi, nie byłoby możliwe. Wynika to z faktu, że aby zagwarantować niezakłócone funkcjonowanie Nieruchomości po dniu Transakcji Nabywca musiałby zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz w związku z planowanym rozwiązaniem Umów Serwisowych – już we własnym zakresie zorganizować zarządzanie Nieruchomościami oraz zapewnić zawarcie nowych umów o dostawę mediów.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszone Nieruchomości nie będą posiadały same w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy fakt ten równocześnie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca w przeszłości nabywał zbywał działki gruntu można uznać, że Wnioskodawca prowadzi działalność, którą można uznać za działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji posiadane przez Wnioskodawcę nieruchomości (w szczególności Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji) nie powinny być traktowane jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, a jedynie jako aktywa (towary) wykorzystywane w ramach działalności tego przedsiębiorstwa.

Dodatkowo, jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, ewentualne prowadzenie działalności w zakresie najmu powierzchni w Budynkach przez Nabywcę miałoby charakter przejściowy. Intencją Nabywcy nie jest bowiem kontynuowanie wykorzystania Nieruchomości w zakresie wynajmu, a wyburzenie istniejących Budynków i Budowli oraz zbudowanie na Działkach nowego kompleksu biurowego.

Powyższe stanowi dodatkowy argument potwierdzający, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawcy – przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Opodatkowanie dostawy Nieruchomości VAT

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ponieważ przedmiotowa Transakcja obejmuje dostawę budynków i budowli trwale związanych z gruntem, dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie opodatkowana VAT tak samo, jak dostawa Budynków i Budowli.

Z kolej, zgodnie z przepisami Ustawy o VAT – dostawa budynków i budowli jest zwolniona z podatku VAT, chyba, że zastosowanie znalazłby jeden z wyjątków zawartych w tej ustawie, przewidujących opodatkowanie VAT. W konsekwencji ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, czy też zwolniona z VAT, wymaga analizy, czy wymienione wyjątki znajdą zastosowanie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

*   Wnioskodawca nabył oba Budynki wraz z Budowlami w 2005 r. w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a
*   po nabyciu Budynków i Budowli nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji, w opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do Budynków i Budowli miało miejsce najpóźniej w momencie ich nabycia przez Wnioskodawcę, tj. w 2005 r. Zatem, do dnia Transakcji w stosunku do obu Budynków i Budowli niewątpliwie upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Zatem, w odniesieniu do planowanej Transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca, są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT nabycia Nieruchomości, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Równocześnie, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, iż w odniesieniu do Transakcji nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym przepisem zwolnienie to odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w przypadku, gdy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości były wynajmowane przez Wnioskodawcę. Tym samym Wnioskodawca, przy wykorzystaniu Nieruchomości, prowadzi działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni, która jest opodatkowana VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomości nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.