Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.220.2022.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-22
Teza: Zwolnienia przedmiotowe - świadczenie usług obejmujących zarządzanie nieruchomościami.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; usługi-usługi zarządzania; usługi-usługi zwolnione; świadczenie-świadczenie kompleksowe 
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

9 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 4 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania wykonywanych czynności jako świadczenie usługi kompleksowej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lipca 2022 r. (wpływ 21 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej także: Zainteresowany) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce. Na podstawie wpisu do CEiDG Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiot stanowi świadczenie usług obejmujących zarządzanie nieruchomościami.

Wnioskodawca na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością z 15 sierpnia 2020 r. odpłatnie świadczy usługę zarządzania nieruchomością wspólną na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zarządzana nieruchomość wspólna składa się z działki gruntu zabudowanej 3 budynkami (dalej budynek nr 1, nr 2, i nr 3), w skład których wchodzi łącznie 138 lokali apartamentowych (46 lokali apartamentowych w każdym budynku) o formalnym przeznaczeniu innym niż mieszkalny. Przy czym, przeznaczenie inne niż mieszkalne wspomnianych lokali jest konsekwencją ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla obszaru, na którym zlokalizowane zostały przedmiotowe budynki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał bowiem na tym obszarze zabudowy mieszkaniowej, lecz zabudowę usługową (usługi turystyczne). Formalne przeznaczenie wspomnianych lokali apartamentowych wynika jedynie z ograniczeń jakie na inwestora nakładał rzeczony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pozostało to jednak bez wpływu na charakter lokali, zostały one zrealizowane w taki sam sposób, w jaki realizowane są lokale mieszkalne i posiadają wszelkie cechy lokali mieszkalnych. Lokale spełniają także wszelkie warunki przewidziane dla lokali mieszkalnych w przepisach prawa budowlanego. Lokale apartamentowe mają charakter mieszkalny i wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkalne.

W ww. budynkach nr 1, nr 2 i nr 3, poza lokalami apartamentowymi znajdują się również pomieszczenia przeznaczone do wspólnego użytkowania, tj. pralnie, rowerownie, pomieszczenia gospodarcze, hale parkingowe, komórki lokatorskie, korytarze, klatki schodowe, windy, instalacje wspólne, w tym centralnego ogrzewania z kotłowniami. Co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej każdego ze wskazanych budynków nr 1, nr 2 i nr 3 wykorzystywana jest do celów mieszkalnych.

Ponadto, w skład zarządzanej przez Wnioskodawcę nieruchomości wspólnej wchodzą elementy infrastruktury zewnętrznej, drogi, dojścia, tereny zielone i elementy małej architektury oraz budynek o funkcji rekreacyjnej – basen z saunami (dalej budynek nr 4).

W świetle zawartej umowy o zarządzenie nieruchomością do obowiązków Zainteresowanego należy w szczególności bieżące administrowanie i zarządzanie nieruchomością wspólną, tj.:

1\. ewidencjonowanie stanu prawnego i faktycznego w zakresie użytkowania lokali poprzez prowadzenie wykazu lokali i ich właścicieli wraz z przypadającym im udziałem w częściach wspólnych nieruchomości;

2\. prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego;

3\. przygotowywanie corocznych projektów planu gospodarczego i finansowego, w tym kalkulacje stawek zaliczek na utrzymanie nieruchomości oraz media z uwzględnieniem przychodów z nieruchomości;

4\. opracowywanie projektów uchwał, regulaminów, zasad rozliczeń i udostępnień elementów wspólnych, mających na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty;

5\. planowanie działań remontowych i modernizacyjnych z określeniem szacunkowych kosztów i możliwościami ich finansowania środkami bieżących zaliczek lub funduszem modernizacyjno-remontowym Wspólnoty;

6\. obsługa rachunku bankowego Wspólnoty w zakresie aktualizacji salda, generowania i pobierania wyciągów bankowych, przygotowywania przelewów płatniczych i ich uruchamianie po akceptacji przez jednego z członków Zarządu;

7\. prowadzenie odpowiedniej księgowości rzetelnie, bezbłędnie, sprawdzalnie i na bieżąco, w sposób pozwalający na bieżącą analizę kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz rozliczenia zaliczek wnoszonych przez Właścicieli;

8\. przygotowywanie sprawozdań finansowych do zatwierdzenia przez Zarząd Wspólnoty;

9\. poszukiwanie kontrahentów i negocjowanie warunków umów zawieranych przez Zarząd Wspólnoty w imieniu i na koszt Wspólnoty, o dostawy, roboty i usługi, związane z realizacją zadań wymienionych w poniższych podpunktach (a - i), kontrola prawidłowości wykonania tych umów, merytoryczna kontrola wystawianych faktur oraz wnioskowanie do Zarządu Wspólnoty o zmiany warunków bądź ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych, a dotyczących:

a) zlecania kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego, Urzędu Dozoru Technicznego, przepisów p.poż i innych wymogów prawnych;

b) zapewnienia dla nieruchomości wspólnej oraz indywidualnych lokali dostaw energii elektrycznej, ciepła, wody, odprowadzenie ścieków i wywozu nieczystości;

c) zapewnienia usług kominiarskich, serwisów instalacyjnych, konserwacji i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;

d) zapewnienia wykonywania bieżących konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej, w szczególności działań umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, wody, wentylacji, ogrzewania lokali, instalacji teletechnicznych i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej wymienionych w Załączniku nr 3, przy zachowaniu zasady racjonalnego gospodarowania środkami Wspólnot;

e) zapewnienia usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej przy zachowaniu zasady racjonalnego gospodarowania środkami Wspólnoty;

f) zapewnienia obsługi saun, groty solnej i basenu, w szczególności stacji uzdatniania wody basenowej oraz badań jej czystości;

g) zapewnienia ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych do wysokości nie niższej niż 7.400.000,00 zł ( min. Odtworzeniowe ogłaszane przez Wojewodę ), a Wspólnoty od odpowiedzialności cywilnej do wysokości nie niższej niż 300.000,00 zł;

h) zapewnienia utrzymywania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku oraz terenu nieruchomości i jego urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, chodników przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli taki obowiązek wynika z zawartych umów (w tym również służebności) bądź z przepisów ustaw. Zapewnienie utrzymania w należytym stanie porządku i czystości, w szczególności: deratyzacji i dezynfekcji, odśnieżania, usuwania lodu i skutków gołoledzi, koszenia traw, zamiatania chodników, sprzątania klatek schodowych, wind, hal garażowych, mycia okien na klatkach schodowych;

i) zakupu osprzętu i wyposażenia części wspólnych koniecznych do realizacji Umowy celem funkcjonalnego działania obiektu, realizowane w ramach środków z zaliczek na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej przy zachowaniu zasady rozsądnego gospodarowania środkami finansowymi Wspólnot;

10\. przekazywanie korespondencji na adresy doręczeń wskazane przez Właścicieli, przy czym koszt opłat pocztowych zgodny z cennikiem Poczty Polskiej ponosi Wspólnota. W przypadku korespondencji zobowiązującej Wspólnotę lub Zarząd do podjęcia działań w terminie krótszym niż 14 dni – należy przesłać skan korespondencji na adres mailowy z poszanowaniem zasad ochrony danych osobowych;

11\. przygotowywanie, organizacja, obsługa zebrań Wspólnoty, w tym sprawozdawczego zebrania Wspólnoty za poprzedni rok finansowy według zasad określonych w ustawie o własności lokali, przy czym koszty wynajmu sali i obsługi zebrania ponosi Wspólnota, pod warunkiem ich uprzedniego pisemnego/mailowego ustalenia z Zarządem Wspólnoty;

12\. wykonywanie rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania, dostaw wody, odbioru ścieków dla poszczególnych lokali na podstawie indywidualnych liczników w oparciu o ustalone przez Zarząd Wspólnoty bądź przyjęte w drodze uchwały przez Wspólnotę zasady rozliczeń, według stanu na 31 grudnia każdego roku, do 31 marca każdego roku;

13\. rozliczanie z właścicielami lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną wnoszonych w ciągu roku w formie miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali, poprzez określenie wysokości wpłat uzupełniających wniesione zaliczki, bądź nadpłat z tytułu wniesionych zaliczek, według stanu na 31 grudnia każdego roku, do 31 marca każdego roku;

14\. sporządzanie i przekazywanie członkom Wspólnoty rocznego sprawozdania finansowego z rozliczeniami wnoszonych zaliczek w ustawowym terminie do 31 marca każdego roku;

15\. likwidacja szkód wyrządzonych na nieruchomości wspólnej oraz współpraca z zakładem ubezpieczeń udzielającym ochrony ubezpieczeniowej;

16\. pozasądowe egzekwowanie należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości oraz opłat należnych od właścicieli;

17\. powiadomienie właścicieli o zmianie wysokości opłat;

18\. zapewnienie Zarządowi aktualnej informacji o sytuacji finansowej i prawnej Wspólnoty oraz bieżące informowanie m.in. o zaległościach w opłatach, zadłużeniu, zobowiązaniach Wspólnoty i na rzecz Wspólnoty;

19\. zapewnienie Zarządowi bieżącego dostępu do dokumentów Wspólnoty; naliczanie odsetek ustawowych za opóźnienie – nieterminowe dokonywanie opłat na rzecz Wspólnoty;

20\. powiadamianie Zarządu o zagrożeniu wyczerpania środków finansowych z zaliczek przeznaczonych na eksploatację przed końcem roku finansowego.

Wskazane powyżej czynności będą składały się na jedną, złożoną usługę świadczoną na podstawie zawartej ze Wspólnotą umowy o zarządzanie nieruchomością. W ramach powyższej umowy Wnioskodawca nie będzie świadczył na rzecz Wspólnoty usług wyceny nieruchomości.

Wynagrodzenie za wykonywane na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej czynności objęte umową o zarządzanie nieruchomością wspólną nie jest uzależnione od ilości wykonywanych czynności wymienionych w umowie. Miesięczne wynagrodzenia ma charakter zryczałtowany, stanowi ono iloczyn powierzchni użytkowej budynków i uzgodnionej ze Wspólnotą Mieszkaniową stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej budynków. Wynagrodzenie miesięczne jest stałe i nie ulega zmianie w zależności od podejmowanych czynności.

**Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego**

Oprócz wskazanych w opisie sprawy czynności Wnioskodawca nie wykonuje i nie będzie wykonywał innych czynności, w tym usług konserwacji urządzeń, sprzątania budynków, odsprzedaży mediów, remontów, czy modernizacji nieruchomości.

Wnioskodawca zawarł ze Wspólnotą jedną umowę na wykonanie kompleksowego świadczenia usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Wnioskodawca nie będzie zawierał odrębnych umów ze Wspólnotą na każde lub niektóre z poszczególnych wykonywanych czynności opisanych we wniosku.

Z umowy wynika/będzie wynikało wprost, że Wnioskodawca świadczy na rzecz Wspólnoty kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami, na którą składają się wszystkie wykonywane przez Wnioskodawcę względem Wspólnoty czynności.

W ocenie Wnioskodawcy, wszystkie czynności realizowane przez Wnioskodawcę w ramach opisanej we wniosku umowy prowadzą do realizacji celu, tj. usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Ponadto, z punktu widzenia Wspólnoty jako nabywcy usługi, wszystkie opisane we wniosku czynności składają się na usługę zarządzania nieruchomością wspólną.

Wszystkie czynności związane z realizacją umowy prowadzą/będą prowadzić do realizacji określonego celu, tj. do wykonania świadczenia głównego – usługi zarządzania nieruchomościami.

Wspólnota jest zainteresowana nabyciem w ramach wszystkich wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności jednej kompleksowej usługi – usługi zarządzania nieruchomością.

W ocenie Wnioskodawcy wszystkie wykonane czynności zmierzające do wykonania świadczenia głównego są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić.

Wnioskodawca otrzymuje/będzie otrzymywał od nabywcy z tytułu realizacji umowy jedno wynagrodzenie, które obejmuje/będzie obejmowało wszystkie czynności.

Budynki nr 1, nr 2 i nr 3 stanowią współwłasność.

Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy czynności wykonywane przez niego na rzecz Wspólnoty i opisane we wniosku, poza wymienionymi poniżej, sklasyfikowane zostały pod symbolem PKWiU 2015 – 68.32.12.0 (Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie).

Ponadto według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, czynność prowadzenia księgowości Wspólnoty sklasyfikowana została pod symbolem PKWiU 2015 – 69.20.23.0 (Usługi w zakresie księgowości); czynność sporządzania sprawozdań finansowych Wspólnoty sklasyfikowana została pod symbolem PKWiU 2015 – 69.20.22.0 (Usługi sporządzania sprawozdań finansowych); czynność zapewnienia Zarządowi Wspólnoty aktualnej informacji o sytuacji finansowej Wspólnoty sklasyfikowana została pod symbolem PKWiU 2015 – 69.20.23.0 (Usługi w zakresie księgowości); czynność bieżącego informowania Zarządu Wspólnoty m.in. o zaległościach w opłatach, zadłużeniu, zobowiązaniach Wspólnoty i na rzecz Wspólnoty sklasyfikowana została pod symbolem PKWiU 2015 – 69.20.21.0 (Usługi sprawdzania rachunków); czynność pozasądowego egzekwowania należności sklasyfikowana została pod symbolem PKWiU 2015 – 82.91.12.0 (Usługi świadczone przez agencje inkasa).

Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy właściwym symbolem, wg PKWiU 2015, dla wykonywanego przez niego świadczenia dominującego jest symbol 68.32.12.0 (Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie).

Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy właściwym symbolem PKOB dla budynków nr 1, nr 2 i nr 3, względem których Wnioskodawca wykonuje/będzie wykonywał czynności na rzecz Wspólnoty jest symbol PKOB 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

Czynności wykonywane na rzecz Wspólnoty są/będą świadczone przez Wnioskodawcę w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej.

Wynagrodzenie, jakie otrzymuje/będzie otrzymywał Wnioskodawca od Wspólnoty za zarządzanie nieruchomością nie obejmuje zapłaty za usługi związane z utrzymaniem porządku, w tym wynagrodzenia za sprzątanie wnętrz, konserwację, drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony. Wnioskodawca nie świadczy tych usług. Wynagrodzenie jakie otrzymuje/będzie otrzymywał Wnioskodawca od Wspólnoty za zarządzanie nieruchomością obejmuje natomiast zapłatę za negocjowanie oraz zawieranie w imieniu Wspólnoty i na jej rachunek umów o dostawę mediów oraz innych umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje, iż stroną umów zawieranych z podmiotami trzecimi, obejmującymi świadczenie na rzecz Wspólnoty usług takich jak: sprzątanie wnętrz, konserwacja, drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony jest każdorazowo Wspólnota. Wspólnota, jako strona umów zawartych z podmiotami świadczącymi rzeczone usługi jest bezpośrednio obciążana fakturami dokumentującymi świadczenie tych usług i wynagrodzenie należne tym podmiotom reguluje bezpośrednio na ich rzecz.

Wnioskodawca zaznacza jednocześnie, że wszystkie informacje przedstawione powyżej odnoszą się do budynków nr 1, nr 2 i nr 3.

### Pytanie

Czy opisane we wniosku czynności dotyczące budynków nr 1, nr 2 i nr 3, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią usługę kompleksową, a tym samym korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, na przedstawione powyżej zapytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Z kolei, zgodnie z art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 7 września 1987r. str. 1 ze zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne rozdz. 2 t. 2 str. 382 ze zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Podkreślenia wymaga, że w myśl § 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2015”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy o VAT, prawodawca podatkowy przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy o VAT, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Powołanie wyrażenia „ex” obok symbolu statystycznego PKWiU ma na celu zatem zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu, do której usługa ta jest świadczona.

Zważywszy na powyższe należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są wyłącznie te usługi zarządzania nieruchomościami, które dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Przyjąć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. Wówczas, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”. W tym zakresie zasadne jest odwołanie się do definicji zawartej w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.), budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Art. 2 pkt 12 ustawy o VAT zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1\. w grupie 111:

· w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122);

2\. w grupie 112:

· w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach;

· w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212);

3\. w grupie 113:

· w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

W konsekwencji, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet w przypadku, gdy znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Jak wskazano we wniosku, na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, Wnioskodawca wykonuje czynności składające się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej składającej się łącznie z 5 budynków, tj. budynków nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4. Budynki nr 1, nr 2 i nr 3, jako że co najmniej połowa ich powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, stanowią budynki mieszkalne w rozumieniu PKOB. Bez znaczenia w tym zakresie jest ich formalny charakter. Z kolei budynek nr 4, jako że nie jest wykorzystywany do celów mieszkalnych, stanowi budynek niemieszkalny w rozumieniu PKOB.

Usługa złożona (kompleksowa) składa się z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się szereg różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu, tj. do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Z kolei usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

W sytuacji, gdy wykonywanych jest więcej czynności, które są ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb podatku od towarów i usług należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. W konsekwencji świadczenie pomocnicze dzieli los prawny (podatkowy) świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług.

Dla oceny, czy w danej, konkretnej sprawie mamy do czynienia ze świadczeniem kompleksowym istotne jest to, że ocena taka dokonywana powinna być z punktu widzenia nabywcy tej usługi. Zatem charakter danego świadczenia należy oceniać biorąc pod uwagę punkt widzenia nabywcy oraz cechy charakterystyczne tego świadczenia (wyrok TSUE z 21 lutego 2008 r. w sprawie C-425/06 Part Service srl, ECLI:EU:C:2008:108, pkt 51-53; z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro, ECLI:EU:C:2009:365, pkt 17-19 oraz z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV, ECLI:EU:C:2009:722, pkt 36-38).

Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Zagadnienie opodatkowania świadczeń kompleksowych wielokrotnie analizowane było przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.).

Tytułem przykładu wskazać można na wyrok w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., w którym Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

W wyroku TSUE z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanćni feditelstvi v Usti nad Labem, Trybunał wskazał z kolei, że „(\`(...)\`) w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy” oraz „(\`(...)\`) jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Powołany przepis § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca na podstawie odpłatnej umowy świadczy na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej czynności, które składają się na usługę zarządzania nieruchomością wspólną, obejmującą m.in. budynki nr 1, nr 2 i nr 3. Przedmiotem zarządzania przez Wnioskodawcę są budynki jako całość, a nie poszczególne lokale znajdujące się w tych budynkach. Budynki, z uwagi na to, że co najmniej połowa ich powierzchni wykorzystywana jest do celów mieszkalnych stanowią budynki mieszkalne w rozumieniu PKOB. Wnioskodawca w ramach powołanej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną nie dokonuje wyceny nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa i orzecznictwo TSUE należy stwierdzić, że czynności wskazane w umowie zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Wspólnotą Mieszkaniową, odnoszące się do budynków nr 1, nr 2 i nr 3 składają się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczoną przez Wnioskodawcę, dzieląc los podatkowy świadczenia głównego, którym jest zarządzanie nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej.

W konsekwencji należy uznać, że opisane we wniosku czynności, w zakresie w jakim odnoszą się do budynków nr 1, nr 2 i nr 3, składające się na usługę zarządzania nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej, stanowią świadczenie kompleksowe i korzystają ze zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Z kolei opisane we wniosku czynności, w części w jakiej odnoszą się do budynku nr 4 (budynek niemieszkalny w rozumieniu PKOB) nie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%). Zarówno bowiem przepisy ustawy o VAT, jak i przepisy wykonawcze do ustawy o VAT nie przewidują dla nich stawki obniżonej, jak również zwolnienia od podatku.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **– jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

· w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

· świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług jak i rozporządzeń wykonawczych normują kwestie zwolnień od podatku.

I tak, stosownie do treści § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków zastosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2020 r. poz. 1983 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie natomiast od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Powołane przepisy wskazują, że dla określenia zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego – rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1) w grupie 111:

· w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),

2) w grupie 112:

· w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,

· w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),

3) w grupie 113:

· w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta korzysta zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – zarejestrowany, czynny podatnik VAT świadczy na rzecz wspólnoty mieszkaniowej usługę zarządzania nieruchomością (Budynek o nr 1, 2 i 3). Przedmiotowa usługa świadczona jest na podstawie zawartej umowy, z której wprost wynika, że jest to kompleksowa usługa zarządzania nieruchomościami, na którą składają się wszystkie wykonywane przez Wnioskodawcę względem wspólnoty czynności. Wszystkie czynności realizowane przez Zainteresowanego w ramach umowy prowadzą do realizacji celu, tj. usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Również z punktu widzenia wspólnoty jako nabywcy usługi, wszystkie czynności składają się na usługę zarządzania nieruchomością wspólną. Wszystkie czynności związane z realizacją umowy prowadzą do realizacji określonego celu, tj. wykonania świadczenia głównego – usługi zarządzania nieruchomościami. Wspólnota jest zainteresowana nabyciem jednej kompleksowej usługi zarządzania. Wszystkie czynności zmierzające do wykonania świadczenia głównego są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie rzecz biorąc, tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby rozdzielić. Wnioskodawca otrzymuje jedno wynagrodzenie, które obejmuje wszystkie wykonywane czynności. Czynności te wykonywane są w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej Zainteresowanego. W świetle zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością do obowiązków Zainteresowanego należy bieżące administrowanie i zarządzanie nieruchomością wspólną, tj.:

1\. ewidencjonowanie stanu prawnego i faktycznego w zakresie użytkowania lokali poprzez prowadzenie wykazu lokali i ich właścicieli wraz z przypadającym im udziałem w częściach wspólnych nieruchomości;

2\. prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego;

3\. przygotowywanie corocznych projektów planu gospodarczego i finansowego, w tym kalkulacje stawek zaliczek na utrzymanie nieruchomości oraz media z uwzględnieniem przychodów z nieruchomości;

4\. opracowywanie projektów uchwał, regulaminów, zasad rozliczeń i udostępnień elementów wspólnych, mających na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty;

5\. planowanie działań remontowych i modernizacyjnych z określeniem szacunkowych kosztów i możliwościami ich finansowania środkami bieżących zaliczek lub funduszem modernizacyjno-remontowym Wspólnoty;

6\. obsługa rachunku bankowego Wspólnoty w zakresie aktualizacji salda, generowania i pobierania wyciągów bankowych, przygotowywania przelewów płatniczych i ich uruchamianie po akceptacji przez jednego z członków Zarządu;

7\. prowadzenie odpowiedniej księgowości rzetelnie, bezbłędnie, sprawdzalnie i na bieżąco, w sposób pozwalający na bieżącą analizę kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz rozliczenia zaliczek wnoszonych przez Właścicieli;

8\. przygotowywanie sprawozdań finansowych do zatwierdzenia przez Zarząd Wspólnoty;

9\. poszukiwanie kontrahentów i negocjowanie warunków umów zawieranych przez Zarząd Wspólnoty w imieniu i na koszt Wspólnoty, o dostawy, roboty i usługi, związane z realizacją zadań wymienionych w poniższych podpunktach (a - i), kontrola prawidłowości wykonania tych umów, merytoryczna kontrola wystawianych faktur oraz wnioskowanie do Zarządu Wspólnoty o zmiany warunków bądź ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych, a dotyczących:

a) zlecania kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego, Urzędu Dozoru Technicznego, przepisów p.poż i innych wymogów prawnych;

b) zapewnienia dla nieruchomości wspólnej oraz indywidualnych lokali dostaw energii elektrycznej, ciepła, wody, odprowadzenie ścieków i wywozu nieczystości;

c) zapewnienia usług kominiarskich, serwisów instalacyjnych, konserwacji i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;

d) zapewnienia wykonywania bieżących konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej, w szczególności działań umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, wody, wentylacji, ogrzewania lokali, instalacji teletechnicznych i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej wymienionych w Załączniku nr 3, przy zachowaniu zasady racjonalnego gospodarowania środkami Wspólnot;,

e) zapewnienia usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej przy zachowaniu zasady racjonalnego gospodarowania środkami Wspólnoty;

f) zapewnienia obsługi saun, groty solnej i basenu, w szczególności stacji uzdatniania wody basenowej oraz badań jej czystości;

g) zapewnienia ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych do wysokości nie niższej niż 7.400.000,00 zł ( min. Odtworzeniowe ogłaszane przez Wojewodę ), a Wspólnoty od odpowiedzialności cywilnej do wysokości nie niższej niż 300.000,00 zł;

h) zapewnienia utrzymywania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku oraz terenu nieruchomości i jego urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, chodników przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli taki obowiązek wynika z zawartych umów (w tym również służebności) bądź z przepisów ustaw. Zapewnienie utrzymania w należytym stanie porządku i czystości, w szczególności: deratyzacji i dezynfekcji, odśnieżania, usuwania lodu i skutków gołoledzi, koszenia traw, zamiatania chodników, sprzątania klatek schodowych, wind, hal garażowych, mycia okien na klatkach schodowych;

i) zakupu osprzętu i wyposażenia części wspólnych koniecznych do realizacji Umowy celem funkcjonalnego działania obiektu, realizowane w ramach środków z zaliczek na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej przy zachowaniu zasady rozsądnego gospodarowania środkami finansowymi Wspólnot;

10\. przekazywanie korespondencji na adresy doręczeń wskazane przez Właścicieli, przy czym koszt opłat pocztowych zgodny z cennikiem Poczty Polskiej ponosi Wspólnota. W przypadku korespondencji zobowiązującej Wspólnotę lub Zarząd do podjęcia działań w terminie krótszym niż 14 dni – należy przesłać skan korespondencji na adres mailowy z poszanowaniem zasad ochrony danych osobowych;

11\. przygotowywanie, organizacja, obsługa zebrań Wspólnoty, w tym sprawozdawczego zebrania Wspólnoty za poprzedni rok finansowy według zasad określonych w ustawie o własności lokali, przy czym koszty wynajmu sali i obsługi zebrania ponosi Wspólnota, pod warunkiem ich uprzedniego pisemnego/mailowego ustalenia z Zarządem Wspólnoty;

12\. wykonywanie rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania, dostaw wody, odbioru ścieków dla poszczególnych lokali na podstawie indywidualnych liczników w oparciu o ustalone przez Zarząd Wspólnoty bądź przyjęte w drodze uchwały przez Wspólnotę zasady rozliczeń, według stanu na 31 grudnia każdego roku, do 31 marca każdego roku;

13\. rozliczanie z właścicielami lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną wnoszonych w ciągu roku w formie miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali, poprzez określenie wysokości wpłat uzupełniających wniesione zaliczki, bądź nadpłat z tytułu wniesionych zaliczek, według stanu na 31 grudnia każdego roku, do 31 marca każdego roku;

14\. sporządzanie i przekazywanie członkom Wspólnoty rocznego sprawozdania finansowego z rozliczeniami wnoszonych zaliczek w ustawowym terminie do 31 marca każdego roku;

15\. likwidacja szkód wyrządzonych na nieruchomości wspólnej oraz współpraca z zakładem ubezpieczeń udzielającym ochrony ubezpieczeniowej;

16\. pozasądowe egzekwowanie należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości oraz opłat należnych od właścicieli;

17\. powiadomienie właścicieli o zmianie wysokości opłat;

18\. zapewnienie Zarządowi aktualnej informacji o sytuacji finansowej i prawnej Wspólnoty oraz bieżące informowanie m.in. o zaległościach w opłatach, zadłużeniu, zobowiązaniach Wspólnoty i na rzecz Wspólnoty;

19\. zapewnienie Zarządowi bieżącego dostępu do dokumentów Wspólnoty; naliczanie odsetek ustawowych za opóźnienie – nieterminowe dokonywanie opłat na rzecz Wspólnoty;

20\. powiadamianie Zarządu o zagrożeniu wyczerpania środków finansowych z zaliczek przeznaczonych na eksploatację przed końcem roku finansowego.

Oprócz wymienionych powyżej czynności Wnioskodawca nie wykonuje innych czynności, w tym usług konserwacji urządzeń, sprzątania budynków, odsprzedaży mediów, remontów, czy modernizacji nieruchomości.

Budynki nr 1, 2 i 3 stanowią współwłasność.

Czynności wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz wspólnoty – tj. świadczenie dominujące – zostały sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 2015 – 68.32.12.0 (usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie).

Właściwym symbolem PKOB dla ww. budynków jest symbol 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

Wynagrodzenie, jakie otrzymuje Wnioskodawca od wspólnoty za zarządzanie nieruchomością nie obejmuje zapłaty za usługi związane z utrzymaniem porządku, w tym wynagrodzenia za sprzątanie wnętrz, konserwację, drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony. Wnioskodawca nie świadczy tych usług. Wynagrodzenie jakie otrzymuje Wnioskodawca za zarządzanie nieruchomością obejmuje natomiast zapłatę za negocjowanie oraz zawieranie w imieniu Wspólnoty i na jej rachunek umów o dostawę mediów oraz innych umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości. Stroną umów zawieranych z podmiotami trzecimi, obejmującymi świadczenie na rzecz Wspólnoty usług takich jak: sprzątanie wnętrz, konserwacja, drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony jest każdorazowo wspólnota. Wspólnota, jako strona umów zawartych z podmiotami świadczącymi usługi jest bezpośrednio obciążana fakturami dokumentującymi świadczenie tych usług i wynagrodzenie należne tym podmiotom reguluje bezpośrednio na ich rzecz.

Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą kwestii uznania wykonywanych czynności jako świadczenie usługi kompleksowej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Aby móc mówić, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Należy mieć na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać – w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego – że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego.

Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości UE, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

W wyroku TSUE z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C 572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanční ředitelství v Ústí nad Labem, Trybunał wskazał, że „(\`(...)\`) w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy” oraz „(\`(...)\`) jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Natomiast o tym, czy będziemy mieli do czynienia z kompleksową dostawą towarów, czy też kompleksowym świadczeniem usług, powinien przesądzić element, który w ramach danego świadczenia ma charakter dominujący (zob. np. wyroki TSUE: z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94, Faaborg – Gelting Linien; z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd p-ko Commissioners of Custom and Excise; z dnia 27 października 2005 r. w sprawie C-41/04, Levob Verzekeringen BV i OV Bank NV v Staatssecretaris van Financien, z glosą P. Selera, opubl. Lex/el. 2010). Jeżeli elementem dominującym w ramach danej transakcji będzie wydanie towaru w celu przeniesienia prawa do rozporządzania nim jak właściciel, zaś pozostałe czynności będą miały charakter pomocniczy lub uboczny, wówczas transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów. Natomiast w przypadku, gdy istotą transakcji będą inne czynności, to mimo, że w ramach takiej transakcji może także wystąpić wydanie towaru, powinna być ona traktowana jako świadczenie usług.

Jak wskazano powyżej, w przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według zasad obowiązujących dla usługi zasadniczej. Tym samym jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc stwierdzić to czy są to świadczenia odrębne czy też jedno świadczenie, a po drugie czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie winno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Czynności wykonywane na rzecz Wspólnoty są/będą świadczone przez Wnioskodawcę w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej. Natomiast, co do usług takich jak: sprzątanie wnętrz, konserwacja, drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, tj. związanych z utrzymaniem porządku – jak wskazał Zainteresowany – są/będą one świadczone przez inne podmioty bezpośrednio na rzecz wspólnoty i regulowane na ich rzecz odrębnym wynagrodzeniem.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku, w tym sprzątania wnętrz, konserwacji, drobnych napraw, usuwania śmieci, ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Takimi usługami jak i ściśle z nimi związanymi (innymi niż zarządzanie nieruchomościami) są również takie czynności jak poszukiwanie kontrahentów i negocjowanie warunków umów zawieranych przez zarząd wspólnoty w imieniu i na koszt wspólnoty, o dostawy, roboty i usługi, związane z realizacją zadań, kontrola prawidłowości wykonania tych umów, merytoryczna kontrola wystawianych faktur oraz wnioskowanie do zarządu wspólnoty o zmiany warunków bądź ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych, a dotyczących:

a) zlecania kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego, Urzędu Dozoru Technicznego, przepisów p.poż i innych wymogów prawnych;

b) zapewnienia dla nieruchomości wspólnej oraz indywidualnych lokali dostaw energii elektrycznej, ciepła, wody, odprowadzenie ścieków i wywozu nieczystości;

c) zapewnienia usług kominiarskich, serwisów instalacyjnych, konserwacji i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;

d) zapewnienia wykonywania bieżących konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej, w szczególności działań umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, wody, wentylacji, ogrzewania lokali, instalacji teletechnicznych i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej wymienionych w Załączniku nr 3, przy zachowaniu zasady racjonalnego gospodarowania środkami Wspólnot;

e) zapewnienia usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej przy zachowaniu zasady racjonalnego gospodarowania środkami Wspólnoty;

f) zapewnienia obsługi saun, groty solnej i basenu, w szczególności stacji uzdatniania wody basenowej oraz badań jej czystości;

g) zapewnienia ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych do wysokości nie niższej niż 7.400.000,00 zł ( min. Odtworzeniowe ogłaszane przez Wojewodę ), a Wspólnoty od odpowiedzialności cywilnej do wysokości nie niższej niż 300.000,00 zł;

h) zapewnienia utrzymywania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku oraz terenu nieruchomości i jego urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, chodników przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli taki obowiązek wynika z zawartych umów (w tym również służebności) bądź z przepisów ustaw. Zapewnienie utrzymania w należytym stanie porządku i czystości, w szczególności: deratyzacji i dezynfekcji, odśnieżania, usuwania lodu i skutków gołoledzi, koszenia traw, zamiatania chodników, sprzątania klatek schodowych, wind, hal garażowych, mycia okien na klatkach schodowych;

i) zakupu osprzętu i wyposażenia części wspólnych koniecznych do realizacji Umowy celem funkcjonalnego działania obiektu, realizowane w ramach środków z zaliczek na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej przy zachowaniu zasady rozsądnego gospodarowania środkami finansowymi Wspólnot – tj. wskazane w punkcie 9,

jak również: planowanie działań remontowych i modernizacyjnych z określeniem szacunkowych kosztów i możliwościami ich finansowania środkami bieżących zaliczek lub funduszem modernizacyjno-remontowym Wspólnoty (pkt 5); wykonywanie rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania, dostaw wody, odbioru ścieków dla poszczególnych lokali na podstawie indywidualnych liczników w oparciu o ustalone przez Zarząd Wspólnoty bądź przyjęte w drodze uchwały przez Wspólnotę zasady rozliczeń, według stanu na 31 grudnia każdego roku, do 31 marca każdego roku (pkt 12) oraz likwidacja szkód wyrządzonych na nieruchomości wspólnej oraz współpraca z zakładem ubezpieczeń udzielającym ochrony ubezpieczeniowej (pkt 15).

Nie ma zatem podstaw do uznania, że ww. czynności składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi – stosownie do zapisów działu 68 PKWiU – i dzielą los prawny świadczenia głównego.

W związku z powyższym należy przyjąć, że ww. czynności nie podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia i należy je opodatkować odrębnie, według zasad właściwych dla danej usługi.

W odniesieniu do pozostałych czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę w ramach umowy o zarządzanie, z wyłączeniem tych wskazanych powyżej, należy zauważyć, że składają się one na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone przez Wnioskodawcę i co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – usługa zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.

Jak wskazał Wnioskodawca, zarządzane budynki stanowią nieruchomość mieszkalną – PKOB 1122 (ponad połowa mieszkalna), a świadczona na zlecenie wspólnoty usługa nie jest usługą w zakresie wyceny. Nieruchomość stanowi współwłasność, a symbol PKWiU świadczonej usługi to 68.32.12.0.

Tym samym, w odniesieniu do tych czynności, spełnione zostały przesłanki z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia warunkujące zwolnienie od podatku VAT.

**Podsumowując, opisane we wniosku czynności (pkt 5, pkt 9, pkt 12 i pkt 15) nie stanowią/nie będą stanowić usługi kompleksowej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i tym samym nie korzystają/nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast pozostałe opisane we wniosku czynności świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (pkt 1-4, pkt 6-8, pkt 10-11, pkt 13-14 oraz pkt 16-20) stanowią/stanowić będą usługę kompleksową, a tym samym korzystają/korzystać będą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.**

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało całościowo uznać jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

· zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

### W odniesieniu do przywołanych przez Pana orzeczeń, na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy.

### W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).