Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-471/14-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-07-22
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: dług; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2014 r. (data wpływu 9 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 lipca 2014 r. (data wpływu 16 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 2 lipca 2014 r. nr ILPB2/415-471/14-2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 2 lipca 2014 r., skutecznie doręczono dnia 10 lipca 2014 r., zaś w dniu 16 lipca 2014 r. (data nadania 15 lipca 2014 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Postanowieniem sądu rejonowego z dnia 23 lipca 2009 r., Wnioskodawczyni i małoletni syn Wnioskodawczyni nabyli spadek po zmarłym mężu i ojcu, który zmarł w dniu 11 września 2008 r. na udar pnia mózgu. Spadkobiercy nie odrzucili spadku ze względu na małoletniego. Zmarły pozostawił ogromne długi spadkowe. Wnioskodawczyni nie posiadała wolnych środków na spłatę zobowiązań po zmarłym mężu, głównie kredytów bankowych. Banki udzielające kredyty uzyskały klauzule wykonalności i skierowały sprawę do postępowania egzekucyjnego.

W związku z toczącymi się postepowaniami egzekucyjnymi, Wnioskodawczyni z braku wolnych środków finansowych, wyjątkowo trudnej i ciężkiej sytuacji finansowej była zmuszona zbyć nieruchomości, aby zmniejszyć obciążenia finansowe w postaci odsetek karnych, kosztów sądowych i kosztów egzekucyjnych.

Wnioskodawczyni na mocy postanowienia sądu rejonowego uzyskała zezwolenie na zbycie nieruchomości w 1/2 udziału, którego spadkobiercą jest syn Wnioskodawczyni. Zainteresowana w imieniu własnym oraz jako ustawowy przedstawiciel małoletniego syna aktami notarialnymi sprzedała:

*   w dniu 21 października 2011 r nieruchomość – budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej (w trakcie budowy) za kwotę łączną 270 000,00 zł. Zmarły na podstawie umowy kredytowej otrzymał kredyt w wysokości 544 000,00 zł (ustanowiona hipoteka na rzecz banku),
*   w dniu 24 listopada 2011 r. nieruchomość - budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej (w trakcie budowy) za kwotę 285 000,00 zł. Umowa o kredyt zawarta na kwotę 460 860,61 zł ( ustanowiona hipoteka),
*   w dniu 6 czerwca 2013 r. nieruchomość za kwotę 400 000,00 zł, nabytą przez zmarłego po uzyskaniu kredytu, którego zabezpieczeniem była hipoteka zwykła na kwotę 680 000, 00 zł i hipoteka komercyjna w kwocie 100 400,00 zł oraz koszty uboczne.

Wnioskodawczyni zaprzestała spłacania kredytu z powodu braku środków finansowych. Kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Zainteresowana przekazała na spłatę zobowiązań zaciągniętych kredytów na budowę domów mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej i spłatę kredytu.

Kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są na łączną kwotę 955 000,00 zł, natomiast łączna kwota zobowiązań to 1 785 260, 61 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku przed upływem 5 lat od dnia nabycia spadku po zmarłym mężu i ojcu, rodzi powstanie obowiązku podatkowego od zawartej umowy sprzedaży, jeżeli sprzedana nieruchomość została nabyta przez spadkobierców ze środków zaciągniętych kredytów i niespłaconych przez zmarłego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w sytuacji gdy środki ze sprzedaży nieruchomości nie pokryły w całości zobowiązań na podstawie zawartych umów o kredyt (kwota uzyskana jest niższa jak wysokość pozostałego do spłaty kredytu), a Wnioskodawczyni i jej małoletni syn nie uzyskali żadnego dochodu ze sprzedaży, brak jest podstaw do zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 19 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Należy wyjaśnić, że spłata zobowiązań finansowych i długów nie jest kosztem odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ustawy kosztu niezbędnego w celu sprzedaży nieruchomości. Nie jest to bowiem koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, lecz spłata zobowiązania spadkodawcy, które Wnioskodawczyni musiałby spłacić nawet gdyby nie sprzedawała swojego udziału nabytego w nieruchomości.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku mogą być wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Zobowiązania finansowe oraz długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży odpowiednio przypadającego na Wnioskodawczynię udziału w nieruchomościach nabytych w drodze spadku.

Zauważyć należy, że zobowiązania finansowe oraz długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze spadku. Spłata wierzycieli nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości. Obowiązek spłaty wierzycieli jest, na skutek przyjęcia spadku, zobowiązaniem Wnioskodawczyni, które musi uregulować.

Wnioskodawczyni sprzedała przypadające na nią udziały w nieruchomościach, a następnie spłaciła zobowiązania oraz długi obciążające spadek. Nie oznacza to jednak, że od przychodu może sobie odjąć wszystkie wydatki, które miały jakikolwiek związek ze spadkobraniem. Ustawodawca enumeratywnie wymienił bowiem co może być kosztem uzyskania przychodu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku, a spłata zobowiązań finansowych i długów spadkodawcy nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ustawy. Z samej swej istoty ani zobowiązania finansowe, ani długi nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo zobowiązania finansowe jak również długi nie służą nigdy uzyskaniu przychodu, przychód często jest natomiast wydatkowany na spłatę długów, które obciążają spadkobiercę skoro nie odrzucił spadku, co również ma miejsce w niniejszej sprawie. Nadmienić przy tym też należy, że istniejące zaległości finansowe oraz długi spadkowe obciążające całą masę spadkową nie muszą być zaspokojone ze sprzedaży składników majątku otrzymanego w drodze spadku. Mogą być zaspokojone z innych źródeł, np. dochodów własnych spadkobiercy. W ten sposób spadkobierca też może uwolnić się od zobowiązań wobec wierzycieli. Mało tego, przyjmując spadek spadkobierca zawsze będzie zobowiązany do uregulowania zaległości oraz długów spadkodawcy. Taki sam obowiązek ciążyłby na Wnioskodawczyni nawet gdyby nie nabyła w spadku udziału w nieruchomości, a np. inne rzeczy.

Z powyższego wynika, że wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię związane ze spłatą zobowiązań finansowych oraz długów nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z samej swej istoty długi nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo długi nie służą nigdy uzyskaniu przychodu. Wnioskodawczyni nie może zatem odliczyć od przychodu z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomościach kwoty spłaty długów.

W związku z powyższym zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku przed upływem 5 lat od dnia nabycia spadku po zmarłym mężu i ojcu, rodzi powstanie obowiązku podatkowego, a wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię związane ze spłatą zobowiązań finansowych oraz długów nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania z ww. tytułu.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.