Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-456/12/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-06-21
Teza: sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny
Słowa kluczowe: darowizna; dochód; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 21 marca 2012 r., uzupełnionym w dniu 18 maja 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 08 maja 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-456/12/ŁCz, IBPB II/2/415-457/12/ŁCz wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 18 maja 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w kwietniu 2000 r. został obdarowany spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego. W październiku 2003 r. sporządzona została notarialnie umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego do gruntu, na którym posadowiony jest budynek, w którym znajduje się mieszkanie. W lutym 2010 r. wykupiony został od Gminy grunt. W kwietniu 2011 r. mieszkanie wraz z gruntem zostało sprzedane. W lipcu 2011 r. za uzyskane środki wnioskodawca zakupił inny lokal mieszkalny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca zobowiązany jest do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Zdaniem wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ był przez 5 lat właścicielem lokalu mieszkalnego, który stoi na gruncie i nieistotne jest czy na spółdzielczym, w użytkowaniu wieczystym, czy na własnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu. W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw będzie miał moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w kwietniu 2000 r. w drodze darowizny nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a w październiku 2003 r. ustanowiono na rzecz wnioskodawcy odrębną własność przedmiotowego lokalu oraz przeniesiono na wnioskodawcę udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W lutym 2010 r. wykupiony został od gminy grunt z bonifikatą. Przedmiotowe mieszkanie wraz z udziałem w gruncie wnioskodawca w kwietniu 2011 r. sprzedał.

W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest zatem ustalenie momentu nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy prawa własności do lokalu mieszkalnego oraz do gruntu, na którym posadowiony jest budynek w którym znajduje się lokal mieszkalny wnioskodawcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu.

Pojęcie użytkowania wieczystego, które występuje w przedmiotowym wniosku zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W myśl art. 235 Kodeksu cywilnego właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu.

W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 ustawy Kodeks cywilny. W przypadku zatem kiedy przedmiotem sprzedaży jest budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym odrębnie należy rozpatrzyć sprzedaż budynku, który stanowi w tym momencie nieruchomość budynkową i opodatkowany jest według art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a odrębnie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, o czym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ww. ustawy.

Zauważyć jednak należy, że w niniejszej sprawie zachodzi istotna okoliczność polegająca na tym, że wnioskodawcy przed nabyciem odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu przysługiwało już do lokalu mieszkalnego prawo własnościowe.

Wyjaśnić należy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej ustawy Kodeks cywilny – „Własność i inne prawa rzeczowe”. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej lub prawie wieczystego użytkowania gruntu.

W sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności tego lokalu w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, następuje bowiem w momencie nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z kolei ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej lub prawie wieczystego użytkowania gruntu. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności oznacza tylko zmianę formy prawnej prawa do tego lokalu i nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to zarówno lokalu jak i gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W konkluzji powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przynależnego do tego lokalu mieszkalnego gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Stanowi wyłącznie zmianę formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym.

Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu gruntem (prawem użytkowania wieczystego gruntu), należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dlatego też w sytuacji, w której wnioskodawca nabył w 2000 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło przeniesienie własności tego lokalu na jego rzecz, za datę nabycia lokalu wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, od której liczony jest 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, czyli 2000 r. Także nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu dla potrzeb art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie można utożsamiać z 2003 r.

Jednocześnie podkreślić należy, że w 2010 r. wnioskodawca wykupił od Gminy prawo własności do gruntu, które do tej pory przysługiwało mu na mocy użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późn, zm.) z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

W myśl art. 32 ust. 1 i 2 ww. ustawy nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Z powyższego wynika, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, jednakże w sytuacji gdy przedmiotem obrotu jest nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste jej sprzedaż może nastąpić co do zasady tylko osobie będącej użytkownikiem wieczystym, co powoduje jednocześnie, że z mocy prawa wygasa prawo użytkowania wieczystego.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, o której mowa w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, inna forma własności. Tak więc w przedmiotowej sprawie na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia lokalu mieszkalnego wraz z gruntem należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą otrzymania w drodze darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego a więc z 2000 r.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2000 r. w dacie nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze darowizny. Zatem sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego jak i udziału w gruncie związanego z przedmiotowym lokalem w kwietniu 2011 r. nie stanowi dla wnioskodawcy w ogóle źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego tj. 2000 r., w którym faktycznie nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W konsekwencji, po stronie wnioskodawcy nie powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego ani od przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego, ani od sprzedaży związanego z tym lokalem udziału w gruncie. Skoro tak, to również po stronie wnioskodawcy nie istniał obowiązek złożenia jakiejkolwiek deklaracji podatkowej ani też nie istnieje obowiązek złożenia oświadczenia, w szczególności co do sposobu wydatkowania środków ze sprzedaży.

Stanowisko wnioskodawcy należało więc uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeśli opisany we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.