Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-221/08-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-05-09
Teza: zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu: odsetek od kredytu, czynszu oraz wydatków na remont
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; najem; odsetki-odsetki od kredytu; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 04.02.2008 r. (data wpływu 04.02.2008 r.) oraz w piśmie z dnia 25.03.2008 r. (data nadania 26.03.2008 r.) uzupełniające wezwanie Nr IPPB2/415-221/08-2/JK z dnia 20.03.2008 r. (data doręczenia 21.03.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu, odsetek od zaciągniętego kredytu hipotecznego, czynszu oraz kosztów remontu mieszkania przeznaczonego pod wynajem prywatny – **jest prawidłowe,**

UZASADNIENIE

W dniu 04.02.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu, odsetek od zaciągniętego kredytu hipotecznego, czynszu i remontu mieszkania przeznaczonego pod wynajem prywatny.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wspólnie z żoną dokonał zakupu mieszkania własnościowego w zasobach spółdzielni mieszkaniowej z przeznaczeniem na wynajem. W mieszkaniu tym nie mieszkają i nie są zameldowani. Zakup tego mieszkania w całości sfinansowany został z kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten cel w banku.

Pismem z dnia 20.03.2008 r. Nr IPPB2/415-221/08-2/JK tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia ww. wniosku poprzez przedstawienie wyczerpującego stanu faktycznego, t. j. :

1.  dokładne podanie daty zakupu mieszkania oraz daty zaciągnięcia kredytu hipotecznego,
2.  dokładne sprecyzowanie charakteru najmu, tzn

*   czy jest to najem prywatny czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
*   jeśli jest to najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to wskazanie osoby prowadzącej tą działalność.

W dniu 25.03.2008 r. Wnioskodawca uzupełniła przedmiotowy wniosek informując, iż:

1.  mieszkanie zostało zakupione w dniu 02 stycznia 2008 r. (data aktu notarialnego),
2.  kredyt hipoteczny został udzielony w dniu 20 grudnia 2007 r. (data zawarcia umowy z bankiem),
3.  jest to najem prywatny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania mogą być kosztem uzyskania przychodu z najmu (tego mieszkania)?
2.  Czy czynsz ustalony i wpłacany na rzecz spółdzielni mieszkaniowej mogą uznać jako koszt uzyskania przychodu z najmu tego mieszkania?
3.  Czy koszty remontu są kosztem uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy

W ocenie Wnioskodawcy są to koszty uzyskania przychodu gdyż bez zaciągnięcia kredytu nie dokonałby zakupu mieszkania ani nie osiągnąłby przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3 są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawą generowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Przychody z najmu mogą być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej lub stanowić odrębne źródło przychodów, kwalifikowane jako „najem prywatny”.

Jeśli najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą czyli tzw. „najem prywatny”, przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane:

*   na zasadach ogólnych – według skali podatkowej,

*   ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 tej ustawy. Zatem kosztami uzyskania przychodu są racjonalnie uzasadnione wydatki ponoszone w celu osiągnięcia przychodu lub w związku z utrzymaniem danego źródła przychodu, pod warunkiem, że wydatki te nie zostały wymienione w treści art. 23 ustawy.

W art. 23 ww. ustawy został ujęty zamknięty katalog wydatków, które nie stanowią kosztów uzyskania przychodu. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od pożyczek (kredytów).

Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększający koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 wynika zatem, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu hipotecznego na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przez Wnioskodawcę przychodem z najmu i mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania – wynajmu) zgodnie z powyżej cytowanych art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Składnikiem przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej) jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W tym przypadku wynajmujący tych opłat nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Jeżeli natomiast z umowy najmu nie wynika, iż to najemca ponosi wydatki związane z przedmiotem najmu, opłaty za czynsz dokonywane przez wynajmującego do spółdzielni mieszkaniowej podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu z uwagi na to, że są one poniesione w celu utrzymania przedmiotu najmu.

Kosztami uzyskania przychodu mogą być również: koszty remontu lokalu czyli wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny nie zwiększające jego wartości użytkowej.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.