Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.817.2016.1.MMA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-11-17
Teza: 1) Czy Wnioskodawczyni jest zwolniona z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – sprzedała za kwotę 205.000,00 zł a kupiła nowe mieszkanie za kwotę 231.000,00 zł? 2) Czy kwota 22.867,16 zł, która jako ostatnia część zapłaty za sprzedane mieszkanie zostanie wypłacona Wnioskodawczyni w styczniu 2017 r. będzie zwolniona z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania? 3) Czy kwotę 22.867,16 zł, ostatnią część zapłaty za sprzedane mieszkanie, którą Wnioskodawczyni zapłaciła z własnych oszczędności może uznać za wydatkowaną na zakup nowego mieszkania i nie jest istotny fakt, że otrzyma ją dopiero w następnym roku kalendarzowym?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 25 sierpnia 2016 r. (data otrzymania 26 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części dotyczącej przyznania prawa do zwolnienia – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej zwolnienia całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 30 grudnia 2013 r. została sporządzona umowa darowizny mieszkania matki Wnioskodawczyni, na podstawie której Wnioskodawczyni została właścicielką mieszkania.

W dniu 16 maja 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. mieszkanie za kwotę 205.000,00 zł i w tym dniu Wnioskodawczyni otrzymała gotówkę w wysokości 7.882,84 zł.

Kwota 174.250,00 zł została zapłacona przelewem na rachunek bankowy Wnioskodawczyni 23 maja 2016 r.

Kwota 22.867,16 zł zostanie zapłacona przelewem do 15 stycznia 2017 r., ponieważ kupujący uzyskali dofinansowanie z funduszu Mieszkanie Dla Młodych, lecz wypłata środków nastąpi dopiero w styczniu 2017 r. a Wnioskodawczyni wyraziła na to zgodę.

W dniu 23 maja 2016 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę deweloperską kupna mieszkania. Umowa przeniesienia własności zostanie zawarta po podpisaniu protokołu zdawczo–odbiorczego do 30 września 2016 r. Warunkiem zawarcia umowy przeniesienia własności było dokonanie wpłaty całości ceny mieszkania do 30 lipca 2016 r. i ten warunek został przez Wnioskodawczynię dopełniony – zapłaciła za nowe mieszkanie kwotę 231.000,00 zł oraz 5.000,00 zł za miejsce postojowe w budynku, zgodnie z ustalonym w umowie deweloperskiej harmonogramem płatności.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni jest zwolniona z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – sprzedała za kwotę 205.000,00 zł a kupiła nowe mieszkanie za kwotę 231.000,00 zł?
2.  Czy kwota 22.867,16 zł, która jako ostatnia część zapłaty za sprzedane mieszkanie zostanie wypłacona Wnioskodawczyni w styczniu 2017 r. będzie zwolniona z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania?
3.  Czy kwotę 22.867,16 zł, ostatnią część zapłaty za sprzedane mieszkanie, którą Wnioskodawczyni zapłaciła z własnych oszczędności może uznać za wydatkowaną na zakup nowego mieszkania i nie jest istotny fakt, że otrzyma ją dopiero w następnym roku kalendarzowym?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jest ona zwolniona z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, ponieważ sprzedała je za kwotę 205.000,00 zł a kupiła nowe mieszkanie za kwotę 231.000,00 zł, więc właściwie wydała pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania.

Wnioskodawczyni uważa, że kwota 22.867,16 zł, która jako ostatnia część zapłaty za sprzedane mieszkanie zostanie wypłacona Wnioskodawczyni w styczniu 2017 r. jest zwolniona z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, ponieważ już ją wydatkowała z własnych oszczędności.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwotę 22.867,16 zł – ostatnią część zapłaty za sprzedane mieszkanie, którą zapłaciła z własnych oszczędności może uznać za wydatkowaną na zakup nowego mieszkania i nie jest istotny fakt, że otrzyma ją dopiero w następnym roku kalendarzowym i potraktuje ją jako uzupełnienie swoich oszczędności użytych do zapłacenia należności za nowe mieszkanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw w nim wymienionych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała 30 grudnia 2013 r. w darowiźnie lokal mieszkalny, który 16 maja 2016 r. sprzedała za kwotę 205.000,00 zł. Rozliczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nastąpiło w ten sposób, że kwotę w wysokości 7.882,84 zł Wnioskodawczyni otrzymała w dniu sprzedaży lokalu mieszkalnego, kwotę 174.250,00 zł otrzymała przelewem na rachunek bankowy 23 maja 2016 r. natomiast pozostała część kwoty w wysokości 22.867,16 zł zostanie zapłacona do 15 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni wskazała, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży ww. mieszkania przeznaczyła na zakup mieszkania na podstawie zawartej 23 maja 2016 r. umowy deweloperskiej. Umowa przeniesienia własności lokalu zostanie zawarta po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego do dnia 30 września 2016 r.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż lokalu mieszkalnego otrzymanego w drodze darowizny w 2013 r. nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna sprzedaż ta stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ww. ustawy.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia (sprzedaży) mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do takich kosztów zalicza się np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości itp., o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wnioskodawczyni wskazała, że 23 maja 2016 r. zawarła umowę deweloperską kupna mieszkania a umowa przeniesienia własności zostanie zawarta po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego do 30 września 2016 r. Warunkiem zawarcia umowy przeniesienia własności było dokonanie wpłaty całości ceny mieszkania do 20 lipca 2016 r. i warunek ten przez Wnioskodawczynię został spełniony.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Celem tym może być – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast w myśl art. 158 Kodeksu – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) – umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi. Natomiast w przypadku braku w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powodowałby brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pieniężnych m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie własności nabywanego lokalu na nabywcę. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Tym samym musi mieć miejsce nabycie skutkujące przeniesieniem własności przed upływem 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Użyte w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzą do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest dochód przypadający na środki wydatkowane na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie dwóch lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia. Z kolei ani umowa deweloperska, ani wpłata na poczet ceny nabycia nie przenoszą własności nieruchomości. A zatem wydatkowanie środków pieniężnych na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego mogłoby zostać uznane za wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyłącznie wtedy, gdy przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, podatnik nabędzie także własność lokalu mieszkalnego.

W omawianej sprawie termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego upłynie 31 grudnia 2018 r. Oznacza to, że do tego terminu należy podpisać umowę, na podstawie której przeniesiona zostanie własność lokalu na Wnioskodawczynię. Skoro zatem na podstawie umowy deweloperskiej z 23 maja 2016 r. przeniesienie własności lokalu miało zostać dokonane do 30 września 2016 r. a warunkiem przeniesienia własności była wpłata do 30 lipca 2016 r. kwoty 231.000,00 zł za ww. mieszkanie – co jak wskazała Wnioskodawczyni uczyniła w wymaganym umową deweloperską terminie – to warunek ten został spełniony. Innymi słowy przeniesienia własności lokalu dokonano przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie darowanego lokalu.

W tym miejscu wskazać jednak należy, że nie cały dochód uzyskany ze sprzedaży nabytego w darowiźnie lokalu będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni wskazała bowiem, że strony umowy sprzedaży umówiły się w ten sposób, że w dniu sprzedaży czyli 16 maja 2016 r. Wnioskodawczyni otrzymała gotówkę w wysokości 7.882,84 zł, a kwotę 174.250,00 zł otrzymała przelewem na rachunek bankowy 23 maja 2016 r. Ostatnia część ceny sprzedaży, tj. 22.867,16 zł zostanie zapłacona Wnioskodawczyni przelewem do 15 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni w maju 2016 r. otrzymała z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w sumie 182.132,84 zł. Nowe mieszkanie nabyła za 231.000 zł, a brakującą kwotę pokryła z własnych oszczędności. W dniu zapłaty całej ceny nabycia lokalu mieszkalnego nie dysponowała ostatnią częścią ceny sprzedaży, tj. kwotą 22.867,16 zł, więc nie mogła jej wydatkować na nabycie. Skoro zatem umowa przenosząca własność lokalu została sporządzona pomiędzy 30 lipca 2016 r. a 30 września 2016 r. to tylko ta część środków ze sprzedaży darowanego lokalu mieszkalnego jaką Wnioskodawczyni posiadała w dniu wpłaty kwoty 231.000 zł na rzecz dewelopera w celu przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego mogła zostać skutecznie wydatkowana na nabycie nowego mieszkania. Z literalnej treści ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że zwolnienie z opodatkowania dotyczy przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli ten właśnie przychód ze sprzedaży nieruchomości podatnik wydatkuje na warunkach określonych w ustawie. Nie chodzi zatem o to aby na cele mieszkaniowe podatnik wydatkował jakiekolwiek środki, ale wydatkować ma środki uzyskane wyłącznie ze sprzedaży danej nieruchomości. Aby zaś mówić, że w dacie wydatkowania podatnik wydatkował środki ze sprzedaży, powinny to być środki otrzymane w wyniku sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie zaś środki pochodzące np. z własnych oszczędności. W przeciwnym razie środki, którymi posługuje się podatnik w danym czasie nie są środkami pochodzącymi ze sprzedaży w momencie, kiedy nastąpiło wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe. Jest to oczywiste jeśli wziąć pod uwagę cel zwolnienia – skoro podatnik chce zwolnić z opodatkowania dochód jaki uzyska ze sprzedaży nieruchomości, to winien na realizację własnych celów mieszkaniowych wydatkować uzyskany ze sprzedaży przychód a nie jakiekolwiek inne środki. Przeciwne rozumowanie mija się z celem zwolnienia. Ustawodawca chciał bowiem aby środki ze sprzedaży nieruchomości podatnicy mogli przeznaczać na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Tylko wówczas mogą one, na warunkach wymienionych w ustawie, korzystać ze zwolnienia. Jeżeli własne potrzeby mieszkaniowe podatnik zaspokaja z innych środków a nie z przychodu ze sprzedaży, to oczywiste jest, że fundamentalny warunek ustawodawcy nie jest spełniony aby zwolnić z opodatkowania dochód ze sprzedaży nieruchomości. Zatem ta część ceny sprzedaży, jaką Wnioskodawczyni otrzyma od nabywcy w styczniu 2017 r. nie będzie mogła być skutecznie przeznaczona na nabycie lokalu mieszkalnego skoro Wnioskodawczyni od 2016 r. będzie już jego właścicielem.

Końcowo wskazać należy, że nie ma przeszkód aby kwotę 22.876,16 zł do końca 2018 r. Wnioskodawczyni wydatkowała na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wówczas ta część dochodu również będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jednakże pod warunkiem wydatkowania tej kwoty nie wcześniej niż od dnia faktycznego jej otrzymania.

Tym samym stanowiska Wnioskodawczyni nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.