Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1350/11-4/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-01-19
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie możliwości wystawiania faktur na właścicieli lokali użytkowych w związku z zakupami związanymi z przeprowadzoną inwestycją.
Słowa kluczowe: faktura; fundusz-fundusz remontowy; lokal-lokal użytkowy; odliczenia-prawo do odliczenia; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2011 r. (data wpływu 19 października 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 grudnia 2011 r. (data wpływu 14 grudnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wystawiania faktur na właścicieli lokali użytkowych w związku z zakupami związanymi z przeprowadzoną inwestycją – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wystawiania faktur na właścicieli lokali użytkowych w związku z zakupami związanymi z przeprowadzoną inwestycją. W dniu 14 grudnia 2011 r. uzupełniono wniosek o dokumenty potwierdzające umocowanie do reprezentowania Wnioskodawcy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa jest wspólnotą właścicieli lokali użytkowych, którą tworzy 31 właścicieli lokali użytkowych. W skład wspólnoty nie wchodzą lokale mieszkalne, a wyłącznie lokale użytkowe. Wspólnota zarejestrowana została w dniu 16 grudnia 1997 r. i jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Zakres działania wspólnoty obejmuje: reprezentowanie interesów właścicieli, bieżącą eksploatację, konserwację, remonty i inwestycje w nieruchomości, utrzymanie porządku wewnątrz i wokół nieruchomości, dbanie o ochronę obiektu przed włamaniami oraz wandalizmem, prowadzenie rozmów z wykonawcami i podpisywanie umów dotyczących inwestycji i remontów w budynku, dbanie o estetykę i stan techniczny części wspólnych oraz o sprawne funkcjonowanie urządzeń technicznych w budynku.

Zarządzanie nieruchomością wspólną na podstawie uchwały podjętej w sposób określony w art. 18 ust. 1 ww. ustawy powierzone zostało współwłaścicielowi nieruchomości – „A” Sp. z o.o. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną zawarta została w dniu 31 grudnia 2007 r. pomiędzy Zarządem Wspólnoty a „A”.

Zgodnie z zawartą z ustanowionym zarządcą umową o zarządzanie, wykonuje on obowiązki w zakresie m. in. utrzymania w należytym stanie technicznym i czystości pomieszczeń nieruchomości wspólnej i jej otoczenia, bieżącej konserwacji i eksploatacji nieruchomości wspólnej, zawierania umów na dostawę energii elektrycznej, ciepłej wody, odprowadzenia ścieków, usuwania nieczystości stałych oraz dozoru obiektu, usuwania awarii oraz skutków awarii na nieruchomości wspólnej, wykonywania remontów i inwestycji bieżących w zakresie ustalonym w planie gospodarczym Wspólnoty na dany rok do wysokości przeznaczonych środków, prowadzenia dokumentacji finansowo - księgowej Wspólnoty, zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o wykonanie na nieruchomości wspólnej robót konserwacyjnych, remontowych i inwestycyjnych oraz usuwanie awarii i skutków awarii. Zawieranie umów na inwestycje i remonty objętych rocznymi planami gospodarczymi jest poprzedzone konkursem ofert z udziałem w komisji rozstrzygającej Zarządu Wspólnoty.

Nadto zarządca wspólnoty na koniec każdego roku kalendarzowego sporządza plan opłat na utrzymanie, eksploatację i konserwację części wspólnych oraz remont i inwestycje w budynku na kolejny rok. W roku następnym opłatami w przyjętej przez właścicieli uchwale, obciążani są współwłaściciele nieruchomości według udziałów, w częściach wspólnych nieruchomości oraz kosztami związanymi z utrzymaniem ich lokali.

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie nakładają na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązku utworzenia funduszu remontowego, pozostawiając podjęcie decyzji w tym zakresie właściwej Wspólnocie.

Na Zebraniu Właścicieli w dniu 19 grudnia 2007 r. właściciele lokali podjęli decyzję o utworzeniu, obok funduszu remontowego, funduszu inwestycyjnego. Stosownie do treści podjętych uchwał właściciele zobowiązani zostali w ramach utworzonego funduszu remontowego, do wykonania m. in.: spłaty kredytu i odsetek od zaciągniętego kredytu bankowego, remontu wind oraz tarasu, usunięcia awarii instalacji, przeprowadzenia przeglądu budynku.

Natomiast w ramach funduszu inwestycyjnego do wykonania Decyzji Państwowej Straży Pożarnej – oddymianie korytarzy w budynku.

Na koncie funduszu inwestycyjnego gromadzone są środki na wykonanie ww. nakazu z decyzji z dnia 5 grudnia 2007 r. Komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Na podstawie Decyzji Dyrektora Izby Skarbowej wydanej w dniu 16 czerwca 2009 r. wydatki na fundusz inwestycyjny są wydatkami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wspólnota Mieszkaniowa obciąża właścicieli co miesiąc notą księgową w wysokości uchwalonej przez właścicieli na poczet przyszłych inwestycji, w celu zebrania pieniędzy właśnie na te inwestycje.

Wspólnota Mieszkaniowa przeprowadziła już częściową inwestycję polegającą na wykonaniu oddymiania korytarzy i klatek schodowych w budynku.

Inwestycja ta zostanie wkrótce zakończona, i stąd koniecznym stało się złożenie wniosku o interpretację czy dopuszczalne jest rozliczenie inwestycji w następujący sposób: od faktur VAT wystawionych przez kontrahentów, odliczony zostałby podatek naliczony; kwota uzyskana po zsumowaniu wszystkich wartości robót i prac netto podzielona zostałaby na m2 lokali w wieżowcu, stanowiących własność wszystkich współwłaścicieli i obciążyłaby każdego z nich proporcjonalnie za m2 stanowiące jego własność w lokalu fakturą VAT. Każdy z właścicieli otrzymałby fakturę VAT, którą należałoby zaksięgować na zwiększenie wartości jego lokalu. Tym samym podatek naliczony (odliczony przez Wspólnotę przy zakupie) równać się będzie z podatkiem należnym (przy wystawionych fakturach właścicielom).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota Mieszkaniowa, w skład której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadząc działalność gospodarczą ma prawo wystawić faktury VAT, polegające na refakturowaniu przeprowadzonej inwestycji na poszczególnych właścicieli lokali, na podstawie otrzymywanej faktury VAT od wykonawcy oraz czy rozliczenie takie może zostać wykonane w następujący sposób: od faktur VAT wystawionych przez kontrahentów, odliczony zostałby podatek naliczony; kwota uzyskana po zsumowaniu wszystkich wartości robót i prac netto podzielona zostałaby na m2 lokali w wieżowcu, stanowiących własność wszystkich współwłaścicieli i obciążyłaby każdego z nich proporcjonalnie za m2 stanowiące jego własność w lokalu fakturą VAT? Tym samym podatek naliczony (odliczony przez Wspólnotę przy zakupie) równać się będzie z podatkiem należnym (przy wystawionych fakturach właścicielom), co pozwoli m. in. odliczyć współwłaścicielom podatek od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota Mieszkaniowa jest podatnikiem podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 15 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, na tej podstawie, ma prawo do wystawiania faktur VAT członkom wspólnoty w zakresie dotyczącym m. in. rozliczenia inwestycji realizowanych na nieruchomości wspólnej.

W ocenie Wnioskodawcy, rozliczenie inwestycji w przedstawiony poniżej sposób, pozwoliłoby m. in. odliczyć współwłaścicielom podatek od towarów i usług. Inwestycja miałaby zostać rozliczona w następujący sposób: od faktur VAT wystawionych przez kontrahentów, odliczony zostałby podatek naliczony; kwota uzyskana po zsumowaniu wszystkich wartości robót i prac netto podzielona zostałaby na m2 lokali w wieżowcu, stanowiących własność wszystkich współwłaścicieli i obciążyłaby każdego z nich proporcjonalnie za m2 stanowiące jego własność w lokalu fakturą VAT. Tym samym, podatek naliczony (odliczony przez Wspólnotę przy zakupie) równać się będzie z podatkiem należnym (przy wystawionych fakturach właścicielom).

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na zasady powoływania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, rozliczenie inwestycji pomiędzy wspólnotą a członkami wspólnoty winno odbywać się fakturą VAT z zachowaniem takiej samej ceny netto, stawki VAT oraz ceny brutto (refaktura). Tym bardziej w sytuacji, w której wspólnotę tworzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych.

W związku z tym, że podatek naliczony od nabycia towarów lub usług odliczany zostałby z faktur otrzymanych od wykonawców robót, a inwestycja zostałaby zakończona i rozliczona w proponowany sposób, Wspólnota Mieszkaniowa miałaby prawo wystawić fakturę VAT a właściciele nieruchomości na podstawie tej faktury mogliby proporcjonalnie zwiększyć wartość swojego środka trwałego jakim są lokale w nieruchomości wspólnej oraz odliczyć podatek od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120, art. 17 i 19 oraz art. 124.

Z kolei stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Generalnie zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku VAT.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 13 powołanej ustawy wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Natomiast art. 14 cyt. ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość (art. 15 ust. 2 ww. ustawy).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m. in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela włącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, niż w przypadku kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nabywa ona bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych opłat. W takim przypadku środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m. in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali, znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, Wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest wspólnotą właścicieli lokali użytkowych, którą tworzy 31 właścicieli lokali użytkowych. W skład wspólnoty nie wchodzą lokale mieszkalne, a wyłącznie lokale użytkowe. Wspólnota jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Zakres działania wspólnoty obejmuje: reprezentowanie interesów właścicieli, bieżącą eksploatację, konserwację, remonty i inwestycje w nieruchomości, utrzymanie porządku wewnątrz i wokół nieruchomości, dbanie o ochronę obiektu przed włamaniami oraz wandalizmem, prowadzenie rozmów z wykonawcami i podpisywanie umów dotyczących inwestycji i remontów w budynku, dbanie o estetykę i stan techniczny części wspólnych oraz o sprawne funkcjonowanie urządzeń technicznych w budynku. Zarządzanie nieruchomością wspólną na podstawie uchwały podjętej w sposób określony w art. 18 ust. 1 ww. ustawy powierzone zostało współwłaścicielowi nieruchomości. Zgodnie z zawartą z ustanowionym zarządcą umową o zarządzanie, wykonuje on obowiązki w zakresie m. in. utrzymania w należytym stanie technicznym i czystości pomieszczeń nieruchomości wspólnej i jej otoczenia, bieżącej konserwacji i eksploatacji nieruchomości wspólnej, zawierania umów na dostawę energii elektrycznej, ciepłej wody, odprowadzenia ścieków, usuwania nieczystości stałych oraz dozoru obiektu, usuwania awarii oraz skutków awarii na nieruchomości wspólnej, wykonywania remontów i inwestycji bieżących w zakresie ustalonym w planie gospodarczym Wspólnoty na dany rok do wysokości przeznaczonych środków, prowadzenia dokumentacji finansowo - księgowej Wspólnoty, zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o wykonanie na nieruchomości wspólnej robót konserwacyjnych, remontowych i inwestycyjnych oraz usuwanie awarii i skutków awarii. Zawieranie umów na inwestycje i remonty objętych rocznymi planami gospodarczymi jest poprzedzone konkursem ofert z udziałem w komisji rozstrzygającej Zarządu Wspólnoty. Nadto zarządca wspólnoty na koniec każdego roku kalendarzowego sporządza plan opłat na utrzymanie, eksploatację i konserwację części wspólnych oraz remont i inwestycje w budynku na kolejny rok. W roku następnym opłatami w przyjętej przez właścicieli uchwale, obciążani są współwłaściciele nieruchomości według udziałów, w częściach wspólnych nieruchomości oraz kosztami związanymi z utrzymaniem ich lokali. Właściciele lokali podjęli decyzję o utworzeniu, obok funduszu remontowego, funduszu inwestycyjnego. Stosownie do treści podjętych uchwał właściciele zobowiązani zostali w ramach utworzonego funduszu remontowego, do wykonania m. in.: spłaty kredytu i odsetek od zaciągniętego kredytu bankowego, remontu wind oraz tarasu, usunięcia awarii instalacji, przeprowadzenia przeglądu budynku. Natomiast w ramach funduszu inwestycyjnego do wykonania Decyzji Państwowej Straży Pożarnej – oddymianie korytarzy w budynku. Wspólnota Mieszkaniowa obciąża właścicieli co miesiąc notą księgową w wysokości uchwalonej przez właścicieli na poczet przyszłych inwestycji, w celu zebrania pieniędzy właśnie na te inwestycje. Wspólnota Mieszkaniowa przeprowadziła już częściową inwestycję polegającą na wykonaniu oddymiania korytarzy i klatek schodowych w budynku. Obecnie Wnioskodawca ma wątpliwości czy dopuszczalne jest rozliczenie inwestycji w następujący sposób: od faktur VAT wystawionych przez kontrahentów, odliczony zostałby podatek naliczony; kwota uzyskana po zsumowaniu wszystkich wartości robót i prac netto podzielona zostałaby na m2 lokali w wieżowcu, stanowiących własność wszystkich współwłaścicieli i obciążyłaby każdego z nich proporcjonalnie za m2 stanowiące jego własność w lokalu fakturą VAT. Każdy z właścicieli otrzymałby fakturę VAT, którą należałoby zaksięgować na zwiększenie wartości jego lokalu. Tym samym, podatek naliczony (odliczony przez Wspólnotę przy zakupie) równać się będzie z podatkiem należnym (przy wystawionych fakturach właścicielom).

Analiza powołanych przepisów na tle przestawionego opisu stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że Wspólnota, dokonując odsprzedaży „mediów” (energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzania ścieków) oraz innych usług na rzecz właścicieli lokali dotyczących poszczególnych lokali, działa w charakterze podatnika, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług.

Natomiast Wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali użytkowych (m. in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy czy inwestycyjny nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną, czy też na fundusz remontowy i inwestycyjny.

Odnosząc się z kolei do kwestii prawa do odliczenia wskazać należy, iż w myśl powołanego wyżej przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wyłącznie w takim zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a i lit. b cyt. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika: z tytułu nabycia towarów i usług oraz potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego.

Stosownie natomiast do art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Szczegółowy sposób rozliczenia zawarty został w dalszych przepisach art. 90 ust. 2-10 ustawy.

Przepisy ustawy nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami, a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (nabycie towaru lub usługi, które następnie zostaną przez podatnika sprzedane) lub pośredni. Konkretny zakup musi więc łączyć się (bezpośrednio lub pośrednio) z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Z powyższego wynika, że w przedmiotowej sprawie warunkiem koniecznym, aby Wspólnota mogła dokonać odliczenia podatku naliczonego od zakupów, jest ich związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Jednocześnie należy podkreślić, iż realizacja prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony jest obostrzona ograniczeniami zawartymi w dziale IX ustawy. Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, np. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Wskazać należy, że czynności niepodlegające opodatkowaniu nie są w ogóle objęte regulacją ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie odliczanie podatku naliczonego związanego z tymi czynnościami stanowiłoby nieuprawnione rozszerzenie zakresu stosowania ustawy na sferę, której ta ustawa w ogóle nie dotyczy. Ponadto brak jest w ustawie przepisów, które dopuszczałyby możliwość odliczenia w rozpatrywanej sytuacji.

Wobec powyższego, w sytuacji, gdy Wspólnota nabywa towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, to nie wykonuje ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli. Jednocześnie odnośnie zaliczek pobieranych przez Wspólnotę od członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym m. in. na fundusz remontowy i fundusz inwestycyjny, stwierdzić należy, iż zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty lokali użytkowych - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Tym samym, Wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym na fundusz remontowy i fundusz inwestycyjny. A zatem brak jest podstaw do wystawiania z tego tytułu faktur VAT.

Ponadto, należy wskazać, iż Wspólnocie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków w zakresie, w jakim nabycia te dotyczące nieruchomości wspólnej, wiążą się z czynnościami opodatkowanymi (powstaniem podatku należnego). Jednocześnie podkreślić należy, iż w zakresie w jakim ponoszone wydatki mają związek z czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu podatkiem, do których nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw prawnych do wystawienia faktur VAT dokumentujących refakturowanie na członków Wspólnoty kosztów inwestycji realizowanej w częściach wspólnych nieruchomości. Wspólnota nie ma również prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez wykonawców inwestycji, w zakresie w jakim wydatki te są związane z czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu. Zatem, rozliczenie inwestycji we wskazany przez Wnioskodawcę sposób nie jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.