Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.436.2017.2.HW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-23
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze wystawionej przez Sprzedawcę.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 1 września 2017 r. (data wpływu 6 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 listopada 2017 r. (data wpływu 21 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze wystawionej przez Sprzedawcę – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze wystawionej przez Sprzedawcę. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 13 listopada 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o załącznik ORD-WS/A.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** X;
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:** Y

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Zainteresowany będący stroną postępowania (i jednocześnie Nabywcą) zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (i jednocześnie Sprzedawcą) umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej. Obszar nieruchomości gruntowej wynosi 0,1010 ha. Nieruchomość ta w rejestrze gruntów oznaczona jest symbolem B – tereny mieszkaniowe. Oznaczenie to zostało odzwierciedlone również w księdze wieczystej.

Zaznaczyć należy, że Sprzedający nabył przedmiot umowy jako dwie odrębne działki:

1.  we wrześniu 2015 r. – zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 11 o obszarze 0,0655 ha;
2.  we wrześniu 2016 r. niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1/6 o obszarze 0,0355 ha – stanowiącą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: ustawa o VAT).

Nieruchomość gruntowa jest aktualnie oznaczona jako jedna działka ewidencyjna nr 106 (\`(...)\`).

Sprzedawcą jest Y, a Nabywcą X. Zarówno Sprzedawca, jak i Kupujący, to spółki komandytowe. Obie strony zarejestrowane są jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego – przedmiotowa nieruchomość znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem 1 AUC/MUW – teren zabudowy śródmiejskiej: usługowej, administracyjnej, handlowej oraz tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni zabudowy 129 m2, wybudowanym w roku 1995. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi mniej niż 300 m2. Budynek ten należy zakwalifikować jako obiekt budownictwa mieszkaniowego – przez co, zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Nabywca planuje dokonanie rozbiórki ww. budynku mieszkalnego, ale prace rozbiórkowe nie zostaną wszczęte przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Nabywany budynek mieszkalny nie ma dla nabywcy żadnej wartości z uwagi na planowaną inwestycję.

Obszar dawnej działki nr 1/6 w chwili obecnej jest w dalszym ciągu niezabudowany.

Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości (działka nr 11 o obszarze 0,0655 ha) zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Z informacji wynikających z wypisu z kartoteki budynków data zakończenia budowy przedmiotowego budynku nastąpiła w roku 1995, stąd można podejrzewać, że użytkowanie rozpoczęło się najpóźniej w tym roku. Skoro sprzedaż nastąpi w roku 2017 lub później – to miną 2 lata pomiędzy pierwszy zajęciem, a datą dostawy nieruchomości z budynkiem przez Sprzedawcę.

Nieruchomość została zakupiona przez Sprzedawcę celem dalszej odsprzedaży lub celem zabudowania jej budynkiem. W obu przypadkach w planach Sprzedawcy miała to być działalność opodatkowana. W okresie od nabycia do dnia sprzedaży nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób.

Obiekt (tj. budynek oraz grunty) nie były nikomu udostępniane w żadnej formie prawnej. Jedynie przez około 2 miesiące po nabyciu nieruchomości poprzedni właściciel nadal mieszkał w budynku (potrzebował czasu na wyprowadzkę). Nie była zawierana dodatkowa umowa, bądź płacony jakikolwiek czynsz.

Dostawa ww. budynku mieszkalnego posadowionego na wchodzącej w skład przedmiotowej nieruchomości działce nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed pierwszym zasiedleniem, ani pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Na terenie przedmiotowej nieruchomości planowana jest inwestycja polegająca na wybudowaniu budynku o funkcji mieszkalnej i usługowej z garażem podziemnym.

Wnioskodawcy zamierzają na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia od podatku, i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z 41. ust. 12 ustawy o VAT, a w związku z tym przed dniem dokonania dostawy tego obiektu przedłożyć właściwemu dla jego nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają ww. opodatkowanie.

Ponadto w piśmie z dnia 13 listopada 2017 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wskazał, że:

1.  Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Nabywcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
2.  Według ksiąg rachunkowych Sprzedawcy nieruchomość stanowi inwestycję długoterminową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?
2.  Czy w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i w drodze stosownego oświadczenia wybrać opodatkowanie podatkiem VAT?
3.  Czy w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, że w razie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jak i w razie przyjęcia, że czynność nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, Sprzedawca winien zastosować opodatkowanie w stawce 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z 41 ust. 12 ustawy o VAT?
4.  Czy w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w razie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jak i w razie przyjęcia że czynność nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, Sprzedawca winien zastosować tę samą stawkę opodatkowania do sprzedaży całej nieruchomości, w tym również do obszaru 0,0355 ha stanowiącego dawniej odrębną działkę niezabudowaną?
5.  Czy w świetle przedstawionego wyżej zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, że w przypadku opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze wystawionej przez Sprzedawcę?

Zdaniem Zainteresowanych, w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego – prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, i w drodze stosownego oświadczenia wybrać opodatkowanie transakcji. Nadto, w ocenie Wnioskodawców prawidłowe jest stanowisko, że w przypadku wyboru opodatkowania transakcji należy zastosować stawkę w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. l46a pkt 2 w zw. z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT oraz, że tę samą stawkę należy zastosować do sprzedaży całej nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: ustawa o VAT) – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenia usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, za towary uważa się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy. Jednakże, w myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakowoż zauważyć należy, iż zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zainteresowany będący stroną postępowania (i jednocześnie Nabywcą) wskazuje, że przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zdarzenie przyszłe bezpośrednio dotyczy sfery praw i obowiązków podatkowych Nabywcy. W szczególności – czy Nabywcy, w przypadku opodatkowania planowanej dostawy przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nadto stwierdzić należy, że fakt zwolnienia lub nie danej czynności od podatku od towarów i usług może mieć wpływ na zasadność obniżenia podatku należnego przez Nabywcę. W przypadku bowiem, gdy zakup towarów jest związany z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług Nabywcy, a czynność okaże się zwolniona od podatku - Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach wystawionych przez Sprzedawcę, nawet jeżeli ten zafakturuje dostawę jako opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Trzeba mieć bowiem na względzie, że stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowi podstawy obniżenia podatku należnego faktura w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Nadto kwestia możliwości opodatkowania tej transakcji (poprzez złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia) również dotyczy sfery podatkowej Nabywcy. To samo rzec można o zastosowaniu właściwej stawki przy dostawie – Nabywca nie chce być zaskakiwany późniejszą korektą stawek, gdyż może to rzutować na jego rozliczenia z budżetem.

Zatem wszystkie zapytania dotyczą bezpośrednio sfery podatkowej Nabywcy i potencjalnie wiążą się z jego odpowiedzialnością podatkową. Powyższe wynika chociażby z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (I FSK 1572/12 z dnia 8 stycznia 2013 r.), w którym Sąd ten stwierdził: „zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, z uwagi na specyfikę podatku od towarów i usług, zainteresowanym w otrzymaniu indywidualnej interpretacji prawa podatkowego może być podatnik tego podatku, zarówno w zakresie jego podatku należnego, jak i podatku naliczonego.

W przypadku podatku VAT, wystąpienie zobowiązania podatkowego lub zwrotu podatku wynika z podstawowego założenia konstrukcyjnego podatku od towarów i usług, jakie stanowi wiązanie opodatkowania z odliczeniem podatku. Jego mechanizm oparty jest na istnieniu w okresie rozliczeniowym trzech wielkości podatku obrotowego: podatku należnego zawartego w fakturach stwierdzających sprzedaż (świadczenie usług), podatku naliczonego wynikającego z faktur stwierdzających nabycie towarów lub usług oraz podatku do zapłacenia – kiedy to występuje zobowiązanie podatkowe, albo też podatku do zwrotu, kiedy to podatek naliczony jest niższy od naliczonego (R. Mastalski, Prawo podatkowe, Warszawa 2000, str. 450).

Cytując dalej wskazane wyżej orzeczenie: „Z mocy ustawy podatnikowi VAT przysługuje uprawnienie do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony – co ma niewątpliwie wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego – a zatem ma on prawo do zadawania pytań dotyczących jego podatku naliczonego. Otrzymaną w tym zakresie informację podatnik może następnie wykorzystywać dokonując rozliczenia podatku, jak również może powoływać się na nią w kontaktach z kontrahentami, dla których może ona mieć walor informacyjny. Sam fakt, że kontrahenci skarżącej nie są treścią takiej interpretacji związani nie może świadczyć o tym, że skarżąca może być przez organ podatkowy traktowana jako nie mająca statusu zainteresowanego w rozumieniu art. 14b § 1 O.p.

Rację ma strona skarżąca twierdząc, że nie jest prawidłowe stanowisko organu podatkowego i Sądu I instancji, że ustalenie czy czynność prawna ujęta w fakturze zakupu podlega zwolnieniu z podatku VAT. nie wpływa na sytuację podatkową skarżącej. Spółka ma bowiem obowiązek prawidłowo określić wartość podatku naliczonego, o którą następnie pomniejszony zostanie jej podatek należny. Aby to uczynić musi posiadać określoną wiedzę, którą może uzyskać poprzez otrzymanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego”.

Część szczególna - Ad. 1.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyżej przywołanych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w przypadku, gdy dostawa ta spełnia określone w przepisach warunki. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed pierwszym zasiedleniem, ani pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. A zatem oznacza to, iż do dostawy gruntu zastosowanie ma analogiczna stawka podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. W sytuacji, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony, korzysta z takiego zwolnienia.

Powyższe stanowisko potwierdzone zostało przez Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji podatkowej z dnia 20 stycznia 2017 r. (1462-IPPP3.4512.l0.2017.1.RD) „Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży, w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu, podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Przy ustalaniu stawki podatku VAT właściwej dla dostawy gruntu, na którym posadowiony jest budynek czy budowla, decydująca jest stawka podatku VAT mająca zastosowanie do dostawy budynku/budowli. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku”.

Mając na uwadze fakt, iż dostawa budynku w przedmiotowej sprawie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek będzie również korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Część szczególna - ad. 2

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że Sprzedający i Kupujący spełniają warunki określone przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, uprawniające do rezygnacji ze zwolnienia, tj. każdy z podmiotów jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a także złożą przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowego budynku, Wnioskodawcy będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynku.

Część szczególna - ad. 3

W zakresie stawki podatku dostawy przedmiotowego budynku, jaka będzie obowiązywać w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku stwierdzić należy, iż zastosowanie znajdzie tu przepis art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z 41 ust. 12 ustawy o VAT. Zgodnie z przytoczonymi przepisami stawka podatku w wysokości 8% stosowana jest m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust 12b, głosi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

A zatem w związku z faktem, że powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego będącego przedmiotem planowanej sprzedaży między Wnioskodawcami nie przekracza 300 m2, zasadnym jest zastosowanie do przedmiotowej dostawy budynku stawki podatku w wysokości 8% na podstawie przepis art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Wskazać wreszcie należy, że – w ocenie Wnioskodawców – powyższej oceny nie zmienia fakt, że nabywca planuje rozbiórkę budynku mieszkalnego.

W tym miejscu należy przytoczyć wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie Don Bosco Onroerend Goed BV (C-461/08) w którym Trybunał w podsumowaniu orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem od podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą.

Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Również rozstrzygnięcie Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-543/11 (Woningstichting Maasdriel) z dnia 17 stycznia 2013 r., wydane już na gruncie Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy podobnej sprawy. W przywołanym wyroku strony umówiły się, że sprzedający dokona rozbiórki. W dacie wydania kupującemu, nieruchomość nie miała już statusu zabudowanej. Trybunał uznał, że zwolnienie od VAT nie obejmuje dostawy terenu niezabudowanego po rozbiórce budynku, który się na nim znajdował, nawet wówczas, gdy w dniu dostawy nie zostały dokonane inne prace związane z uzbrojeniem poza wskazaną rozbiórką, o ile z ogólnej oceny okoliczności związanych z ową transakcją i istniejących w dacie dostawy włącznie z zamiarem stron – pod warunkiem, że zostanie on ustalony na podstawie obiektywnych wskazówek – wynika, że w owej dacie sporna działka była rzeczywiście przeznaczona pod zabudowę.

Reasumując powyższe o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynki znajdują się w złym stanie technicznym i przeznaczone są do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności zmierzające do fizycznej rozbiórki tych budynków oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

W opisanym stanie faktycznym wskazano, że przedmiotem dostawy będzie działka z budynkiem przeznaczonym do rozbiórki, a przed dokonaniem transakcji sprzedaży nie będą rozpoczęte żadne prace związane z rozbiórką.

Część szczególna – ad. 4

Jednocześnie zaznaczyć należy, że w związku z regułą obowiązującą w ustawie o VAT, że poszczególne działki są traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania VAT oraz faktem, że większa część przedmiotu sprzedaży została nabyta jako działka zabudowana budynkiem mieszkaniowym całą transakcję ocenić należy jako dostawę budynku mieszkalnego. Należy przy tym uznać, że sprzedaż całej działki (w razie rezygnacji ze zwolnienia) będzie opodatkowana taką samą stawką VAT, tj. stawką 8% właściwą dla dostawy budynków mieszkalnych.

Stanowisko takie akceptują zarówno organy podatkowe (por. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 14 maja 2014 r., IPPP2/443-191/14-3/RR) jaki sądy administracyjne (NSA w wyroku z dnia 15 października 2014 r., sygn. akt I FSK 1115/13). Stanowisko wskazane w pytaniu nr 4 uznać zatem należy za prawidłowe.

Część szczególna – ad. 5

W świetle przedstawionego wyżej zdarzenia przyszłego, zdaniem Zainteresowanego, stanowisko, że w przypadku opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze wystawionej przez Sprzedawcę jest prawidłowe, jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zatem na zasadzie art. 86 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług – powinno przysługiwać mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawcy uważają, że przedstawione przez nich stanowisko jest prawidłowe i należycie uzasadnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty, budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca zwolnił od podatku VAT dostawę nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „(…) definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji „pierwszego zasiedlenia” wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego, „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji, gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

Zauważyć w tym miejscu należy, że dla potrzeb podatku od towarów i usług w celu ustalenia, czy nakłady na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej danego obiektu, należy poszczególne wydatki sumować i gdy sumowane wydatki przekroczą 30% wartości początkowej – podwyższyć o nie wartość początkową i kolejne ulepszenia odnosić już do tej nowej wartości początkowej.

Należy jednak zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu w powiązaniu z art. 43 ust. 7a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Wskazać w tym miejscu należy, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy zauważyć, że brak prawa do odliczenia należy odczytywać w kontekście tez zawartych w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S przeciwko Skatteministeriet (pkt 24-26). W sprawie tej Trybunał wskazuje, że: „Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24).

Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że – podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym – nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25).

W tej sytuacji (…) art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26)”.

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy – przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z dnia 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Odnosząc powyższe uregulowania do niniejszej sprawy należy wskazać, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, jedynie w sytuacji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedawcą) umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej. Obszar nieruchomości gruntowej wynosi 0,1010 ha. Nieruchomość ta w rejestrze gruntów oznaczona jest symbolem B – tereny mieszkaniowe. Oznaczenie to zostało odzwierciedlone również w księdze wieczystej.

Zaznaczyć należy, że Sprzedający nabył przedmiot umowy jako dwie odrębne działki:

1.  we wrześniu 2015 r. – zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 11 o obszarze 0,0655 ha;
2.  we wrześniu 2016 r. niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1/6 o obszarze 0,0355 ha – stanowiącą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość gruntowa jest aktualnie oznaczona jako jedna działka ewidencyjna nr 106. Zarówno Sprzedawca, jak i Kupujący, to spółki komandytowe. Obie strony zarejestrowane są jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego – przedmiotowa nieruchomość znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem 1 AUC/MUW – teren zabudowy śródmiejskiej: usługowej, administracyjnej, handlowej oraz tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni zabudowy 129 m2 wybudowanym w roku 1995. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi mniej niż 300 m2. Budynek ten należy zakwalifikować jako obiekt budownictwa mieszkaniowego – przez co, zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Nabywca planuje dokonanie rozbiórki ww. budynku mieszkalnego, ale prace rozbiórkowe nie zostaną wszczęte przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Nabywany budynek mieszkalny nie ma dla nabywcy żadnej wartości z uwagi na planowaną inwestycję.

Obszar dawnej działki nr 1/6 w chwili obecnej jest w dalszym ciągu niezabudowany. Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości (działka nr 11 o obszarze 0,0655 ha) zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Z informacji wynikających z wypisu z kartoteki budynków data zakończenia budowy przedmiotowego budynku nastąpiła w roku 1995, stąd można podejrzewać, że użytkowanie rozpoczęło się najpóźniej w tym roku. Skoro sprzedaż nastąpi w roku 2017 lub później – to miną 2 lata pomiędzy pierwszy zajęciem, a datą dostawy nieruchomości z budynkiem przez Sprzedawcę.

Nieruchomość została zakupiona przez Sprzedawcę celem dalszej odsprzedaży lub celem zabudowania jej budynkiem. W obu przypadkach w planach Sprzedawcy miała to być działalność opodatkowana. W okresie od nabycia do dnia sprzedaży nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób.

Obiekt (tj. budynek oraz grunty) nie były nikomu udostępniane w żadnej formie prawnej. Jedynie przez około 2 miesiące po nabyciu nieruchomości poprzedni właściciel nadal mieszkał w budynku (potrzebował czasu na wyprowadzkę). Nie była zawierana dodatkowa umowa bądź płacony jakikolwiek czynsz.

Dostawa ww. budynku mieszkalnego posadowionego na wchodzącej w skład przedmiotowej nieruchomości działce nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed pierwszym zasiedleniem, ani pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Wnioskodawcy zamierzają na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zrezygnować ze zwolnienia od podatku, i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z 41. ust. 12 ustawy, a w związku z tym przed dniem dokonania dostawy tego obiektu przedłożyć właściwemu dla jego nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają ww. opodatkowanie.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Nabywcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Według ksiąg rachunkowych Sprzedawcy nieruchomość stanowi inwestycję długoterminową.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku mieszkalnego jednorodzinnego, położonego na działce nr 106 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że planowana sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa we wniosku, posadowionego na działce oznaczonej nr 106, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – ww. budynek został już zasiedlony, a jego zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że nie dokonywano nakładów na ulepszenie ww. budynku, przewyższających 30% wartości początkowej tej nieruchomości zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle powołanego przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W rozpatrywanej sprawie dostawa budynku mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanego dotyczą ustalenia, czy w świetle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, i w drodze stosownego oświadczenia wybrać opodatkowanie podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Jak wskazano wyżej ww. zwolnienie jest fakultatywne, i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Sprzedawca i Nabywca budynku mieszkalnego wraz z działką nr 106, mogą z niego zrezygnować. Z wniosku wynika, że Zbywca i Nabywca ww. nieruchomości są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Zatem Strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. nieruchomości.

W konsekwencji, w sytuacji, kiedy Zbywca i Nabywca złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży tej nieruchomości zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania ww. transakcji, to przedmiotowa dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku i będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W związku z powyższym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ponadto ustalenia, czy prawidłowe jest stanowisko, że w razie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, jak i w razie przyjęcia że czynność nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, Sprzedawca winien zastosować opodatkowanie w stawce 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z art. 41 ust. 12 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Z kolei, jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – według art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Z kolei, w myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy określa, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Wg podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne.

Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy:

*   Budynki mieszkalne jednorodzinne – 111, czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu,
*   Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112,
*   Budynki zbiorowego zamieszkania – 113, czyli domy opieki społecznej, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak już wskazano – na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy – obniżoną stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Natomiast do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Budynek mający być przedmiotem sprzedaży – jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy – należy zakwalifikować zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy, jako obiekt budownictwa mieszkaniowego. Ponadto Zainteresowany wskazał, że jego powierzchnia użytkowa wynosi mniej niż 300 m2.

Biorąc powyższe pod uwagę, w przypadku wyboru przez Sprzedającego i Nabywcę opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. nieruchomości, do jego dostawy znajdzie zastosowanie obniżona stawka podatku VAT w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, w związku z art. 41 ust. 2 ustawy i art. 146a pkt 2 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało ocenić jako prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia, czy w świetle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, że w razie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jak i w razie przyjęcia, że czynność nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, Sprzedawca winien zastosować tę samą stawkę opodatkowania do sprzedaży całej nieruchomości, w tym również do obszaru 0,0355 ha stanowiącego dawniej odrębną działkę niezabudowaną (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

W tym miejscu należy wskazać, że mając na uwadze ekonomiczny aspekt transakcji i oceniając pojęcie „gruntu” w kontekście przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy stwierdzić, że towarem – stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 6 ustawy – jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Ponadto, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. poz. 542), działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Według § 9 ust. 2 tego rozporządzenia, sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

1.  wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
2.  są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
3.  obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe.

Powyższe oznacza, że szerokie pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu.

Zatem dokonując oceny dotyczącej opodatkowania nieruchomości należy odnieść się do sytuacji każdej działki ewidencyjnej mającej być przedmiotem dostawy.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość aktualnie oznaczona jako jedna działka ewidencyjna o nr 106.

Zatem prawidłowe jest stanowisko, że w razie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Sprzedawca winien zastosować tę samą stawkę opodatkowania do sprzedaży całej nieruchomości, w tym również do obszaru 0,0355 ha stanowiącego dawniej odrębną działkę niezabudowaną.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 uznano za prawidłowe.

Z kolei w odniesieniu do kwestii ustalenia, czy w przypadku opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze wystawionej przez Sprzedawcę (pytanie oznaczone we wniosku nr 5), należy wskazać co następuje.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Ze złożonego wniosku wynika, że nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Nabywcę (Zainteresowanego, niebędącego stroną postępowania) – zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zatem spełniona będzie przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, określona w art. 86 ust. 1 ustawy, jaką jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wykazano wyżej dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym również dostawa gruntu, na którym znajduje się ww. budynek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, w odniesieniu do ww. dostawy, wówczas Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 5 należało uznać je za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na informacji, że dostawa ww. budynku mieszkalnego posadowionego na wchodzącej w skład przedmiotowej nieruchomości działce nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed pierwszym zasiedleniem, ani pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz, że Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.