Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-577/11-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-07-05
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: budynek; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2011 r. (data wpływu 4 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 czerwca 2011 r. (data wpływu 13 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 13 czerwca 2011 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca przeznaczył do sprzedaży 10 lokali mieszkalnych położonych w budynku stanowiącym własność Gminy od dnia 25 kwietnia 1993 r. na podstawie decyzji Wojewody stwierdzającej nabycie z mocy prawa własności nieruchomości. Budynek jest użytkowany nieprzerwanie przez Gminę od roku 1993. Początkowo mieściła się w nim Szkoła Podstawowa, a następnie został przejęty przez Gminę i ujęty w ewidencji środków trwałych w dniu 30 września 2005 r. Wartość początkowa środka trwałego w dniu ujęcia w ewidencji środków trwałych wynosiła 136.794,00 zł. W dniu 29 sierpnia 2006 r. została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie realizacji przebudowy budynku po byłej Szkole na cele mieszkaniowe. W dniu 21 marca 2011 r. nastąpiło przyjęcie dokumentem OT środka trwałego dotyczącego przebudowy byłej szkoły na budynek mieszkalny. Wartość ulepszenia została określona na kwotę 937.823,83 zł. W wyniku przebudowy uzyskano 12 lokali mieszkalnych, stan mieszkań nie wykończony bez tzw. białego montażu urządzeń, roboty wykończeniowe zostaną wykonane przez nabywców poszczególnych mieszkań.

W złożonym w dniu 13 czerwca 2011 r. uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany oświadczył, iż:

*   przyszła sprzedaż 10 lokali mieszkalnych (każdego oddzielnie) będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) pierwszemu nabywcy po ich ulepszeniu, a wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (wartość początkowa 136.794,00 zł, wartość ulepszenia 937.823,83 zł),
*   sprzedaż lokali mieszkalnych planowana jest na IV kwartał 2011 r. i I półrocze 2012 r. Pierwsze zasiedlenie lokali (każdego oddzielnie) nastąpi na podstawie protokołów przekazania na rzecz nabywców w terminie do 14 dni po podpisaniu notarialnej umowy sprzedaży,
*   w stosunku do przedmiotowych lokali mieszkalnych (każdego oddzielnie) nie przysługiwało dokonującemu dostawy (Wnioskodawcy) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   sprzedaż lokali mieszkalnych będzie realizowana przez Gminę w trybie publicznego przetargu ustnego nieograniczonego, gdyż lokale są niezamieszkałe i niewynajmowane (nie były zawarte umowy najmu lokali). Zainteresowani (nabywcy ustaleni w przetargu) będą ponosili wydatki na ulepszenie lokali jako ich właściciele, po podpisaniu umowy sprzedaży i protokolarnym przejęciu lokali,
*   przedmiotowe lokale w stanie ulepszonym nie były wykorzystywane przez podatnika (Wnioskodawcę) do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez okres co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10a lit. a ustawy z dnia 11 marca 2004 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa części budynku (lokali mieszkalnych) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10a lit. a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Budynek użytkowany jest przez Gminę od roku 1993. Ponieważ został nabyty jeszcze przed wejściem w życie ustawy VAT, Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przy jego nabyciu. Gminie nie przysługiwało również prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od wydatków poniesionych na ulepszenie budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578 ze zm.) oraz zmienionego art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Nadmienić należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienia do tego wniosku wynika, iż Gmina przeznaczyła do sprzedaży 10 lokali mieszkalnych położonych w budynku stanowiącym własność Gminy od dnia 25 kwietnia 1993 r. Budynek jest użytkowany nieprzerwanie przez Wnioskodawcę od roku 1993. Początkowo mieściła się w nim Szkoła Podstawowa, a następnie został przejęty przez Gminę i ujęty w ewidencji środków trwałych w dniu 30 września 2005 r. W dniu 29 sierpnia 2006 r. została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie realizacji przebudowy budynku po byłej Szkole na cele mieszkaniowe. W wyniku przebudowy uzyskano 12 lokali mieszkalnych, stan mieszkań nie wykończony bez tzw. białego montażu urządzeń, roboty wykończeniowe zostaną wykonane przez nabywców poszczególnych mieszkań. Przyszła sprzedaż 10 lokali mieszkalnych (każdego oddzielnie) będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Sprzedaż lokali mieszkalnych planowana jest na IV kwartał 2011 r. i I półrocze 2012 r. W stosunku do przedmiotowych lokali mieszkalnych (każdego oddzielnie) nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedaż lokali mieszkalnych będzie realizowana przez Gminę w trybie publicznego przetargu ustnego nieograniczonego, gdyż lokale są niezamieszkałe i nie wynajmowane (nie były zawarte umowy najmu lokali). Zainteresowani (nabywcy ustaleni w przetargu) będą ponosili wydatki na ulepszenie lokali jako ich właściciele, po podpisaniu umowy sprzedaży i protokolarnym przejęciu lokali. Przedmiotowe lokale w stanie ulepszonym nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez okres co najmniej 5 lat.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż Wnioskodawcy przy sprzedaży 10 lokali mieszkalnych będzie przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, w sytuacji, gdy Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie, które stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej przedmiotowych lokali.

Podkreślenia wymaga fakt, iż w przedmiotowej sprawie dla rozstrzygnięcia czy planowana dostawa może korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest czy Gminie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu lokalu oraz przy ewentualnych nakładach na jego ulepszenie – bez znaczenia pozostaje fakt czy Wnioskodawca skorzystał z tego prawa, czy też nie.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie (budynków, budowli lub ich części), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli je poniósł, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunku tego nie stosuje się wyłącznie w sytuacji, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (vide art. 43 ust. 7a ustawy).

Powyższe dowodzi jednoznacznie, że intencją ustawodawcy było to, by z ww. zwolnienia – zgodnie z zasadą neutralności podatku VAT – można było skorzystać wyłącznie jeśli w odniesieniu do wydatków poniesionych na ulepszenie, podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia, a nie w sytuacji, gdy podatnik z prawa do odliczenia nie skorzystał.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi podatku VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.