Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-552/14/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-08-19
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowych niewykorzystywanych w działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; przychód-przychód z działalności gospodarczej; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 kwietnia 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 6 maja 2013 r.), uzupełnionym 8 sierpnia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w indywidualnej sprawie, m.in. dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 23 lipca 2014 r. Znak: IBPBI/1/415-552/14/AP, IBPP1/443-446/14/LSz wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 8 sierpnia 2014 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, będący osobą fizyczną, w grudniu 2003 r. z majątku osobistego do majątku osobistego zakupił na cele osobiste nieruchomość (dalej jako „Nieruchomość”). Nabycie Nieruchomości Wnioskodawca (jako rolnik) sfinansował z kredytu dla młodych rolników. Cała Nieruchomość w chwili nabycia była niezabudowana oraz sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków, jako użytki rolne. Wnioskodawca z tytułu własności Nieruchomości płacił i nadal płaci podatek rolny, jak również pobiera dopłaty rolnicze. Nieruchomość w intencji Wnioskodawcy nie została nabyta celem jej odsprzedaży, ale w związku ze statusem rolnika. Nieruchomość położona jest w obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również znajduje się ona poza obszarem objętym obowiązkiem sporządzenia planów miejscowych.

Z uwagi na korzystną koniunkturę gospodarczą oraz wzrost popytu na rynku obrotu nieruchomościami, Wnioskodawca postanowił przeznaczyć części Nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, przedmiotem której jest w szczególności obrót nieruchomościami. Wnioskodawca dla rozważenia, która część Nieruchomości prezentuje najwyższą wartość obrotową, uzasadniającą przeznaczenie jej na cele związane z prowadzoną w tym zakresie działalnością gospodarczą oraz m.in. celem ustalenia czy na terenie Nieruchomości planowana jest inwestycja celu publicznego, a także tego czy i która część Nieruchomości mogłaby zostać przeznaczona pod zabudowę – zwrócił się o wydanie stosownych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca jednocześnie doprowadził do podziału Nieruchomości na mniejsze działki, których część została zgodnie z założeniem przeznaczona na cele związane z działalnością gospodarczą, część natomiast pozostała na majątku osobistym Wnioskodawcy. Po uzyskaniu decyzji, Wnioskodawca przeznaczył kilka z wszystkich działek, na potrzeby działalności prowadzonej w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami (dalej jako „Działki w działalności”), a pozostałe działki (dalej jako „Działki”) pozostały w jego majątku osobistym. Wnioskodawca podzielił na działki całą Nieruchomość, gdyż wnioskując o podział nie był w stanie określić, które faktycznie przeznaczy na cele związane z działalnością gospodarczą. Podział Nieruchomości nie stanowił czynności dokonywanej w ramach działalności gospodarczej a jedynie zmierzał do faktycznego wydzielenia Działek w działalności, które zostały przeznaczone na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działki natomiast od momentu nabycia nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca wykorzystuje więc Działki w działalności na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i wyłącznie w odniesieniu do Działek w działalności działa jako handlowiec, planując ich zabudowę celem zwiększenia wartości, a następnie ich sprzedaż na rynku nieruchomości. Działki natomiast pozostają w jego majątku osobistym i w odniesieniu do nich Wnioskodawca wykonuje czynności wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jednocześnie wszystkie Działki nadal pozostają niezabudowane i są zewidencjonowane jako użytki rolne, a Wnioskodawca uiszcza z tytułu ich własności podatek rolny.

Nie budzi wątpliwości Wnioskodawcy, że co do Działek w działalności, które dobrowolnie przeznaczył na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w przypadku ich zbycia transakcje te podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca pragnie jednak zapytać o konsekwencje podatkowe m.in. w podatku dochodowym od osób fizycznych, co do Działek, mogące powstać po jego stronie w następującym hipotetycznym zdarzeniu przyszłym.

Do Wnioskodawcy zgłasza się nabywca lub w różnych terminach zgłaszają się nabywcy z propozycją zakupu wszystkich lub części Działek. Wnioskodawca sprzedając Działki będzie działał wyłącznie w sferze prywatnej. W żaden sposób Wnioskodawca nie zamierza pozyskiwać nabywców na przedmiotowe Działki. Wnioskodawca zakłada, że zainteresowany/ni nabywca/y sami zgłoszą się do Wnioskodawcy z propozycją kupna Działek. Sprzedaży Działek Wnioskodawca nie dokona w celach handlowych, zarobkowych, lecz dla celów osobistych. Środki uzyskane ze sprzedaży Działek Wnioskodawca przeznaczy na cele osobiste.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 1 sierpnia 2014 r., wskazano m.in., że:

*   Wnioskodawca od 1980 r. działa jako jubiler, od końca lat 80 tych m.in. jako właściciel sklepów i galerii z biżuterią (główna działalność), a od ok. 2013 r. podejmuje działania na rynku nieruchomości;
*   żadne wydatki dotyczące wskazanych we wniosku nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej;
*   aktualnie ww. nieruchomość gruntowa składa się ze 133 działek;
*   Wnioskodawca miał zamiar hodować konie, część gruntu miała być wykorzystywana pod uprawę zbóż. Niestety ze względu na przepisy prawa wodnego realizacja zamierzenia nie była możliwa. Wnioskodawca uprawiał zboże na potrzeby własne - dokarmianie ryb na terenie 20 ha jeziora;
*   w kilka lat po nabyciu terenu Wnioskodawca korzystając z uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, wniósł o jego podział na działki (powstały 133 działki);
*   w 2013 r. 10 działek stanowiących spójną całość zostało przeznaczonych do działalności gospodarczej, gdyż te właśnie działki, zdaniem Wnioskodawcy, do działalności się nadawały. Pozostałe działki pozostały w majątku osobistym Wnioskodawcy.
*   Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla wszystkich działek, aby określić ich przeznaczenie, a tym samym i ich wartość. Wnioskodawca wnioskował o warunki zabudowy dla budownictwa jednorodzinnego;
*   nieruchomość do chwili podziału była wykorzystywana rekreacyjno-rolniczo. Wnioskodawca pozyskiwał siano dla koni, czasem uprawiał zboże. Co do działek, które pozostają na majątku osobistym Wnioskodawcy, Wnioskodawca nadal wykorzystuje je w wyżej opisany sposób;
*   kwestia tego jaka liczba działek pozostających w majątku osobistym Wnioskodawcy będzie przedmiotem sprzedaży zależna będzie od sytuacji materialnej Wnioskodawcy, i stanowić ma wspomożenie budżetu domowego, jak również uzależniona będzie od zainteresowania zgłaszającego się kupca;
*   nieruchomość cały czas jest wykorzystywana w celach rekreacyjno-rolniczych. Wnioskodawca pozyskuję siano dla koni, czasem uprawia zboże;
*   Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał ww. działek pozostających w majątku osobistym do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej,
*   Wnioskodawca pozyskuje siano dla koni, czasem uprawia zboże dla koni i dla ryb - posiada jezioro o pow. ok 20 ha.
*   działki pozostające w majątku osobistym, tak w całości, jak i w części nie są, ani nie były przedmiotem najmu, ani dzierżawy;
*   Wnioskodawca dokonał utwardzenia drogi, jako że teren był podmokły, z uwagi na położenie nieruchomości dotarcie do niej byłoby niemożliwe. Kanalizację w części ale nie bezpośrednio do działek doprowadziła gmina, na terenie której znajduje się nieruchomość. Wnioskodawca nie doprowadził na teren działek nieprzeznaczonych do działalności wody, gazu ani prądu (prąd jest doprowadzony jedynie do bazy maszynowej i magazynów). Na potrzeby działalności rolniczej Wnioskodawca wykopał studnie;
*   po upadku planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działając nie w ramach działalności gospodarczej tylko zwykłej dbałości o niepogorszenie swojego majątku. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego z uwagi na korzystną koniunkturę gospodarczą oraz wzrost popytu na rynku obrotu nieruchomościami, Wnioskodawca postanowił przeznaczyć część nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, przedmiotem której jest w szczególności obrót nieruchomościami. Wnioskodawca dla rozważenia, która część nieruchomości prezentuje najwyższą wartość obrotową, uzasadniającą przeznaczenie jej na cele związane z prowadzoną w tym zakresie działalnością gospodarczą, celem m.in. ustalenia czy na terenie nieruchomości planowana jest inwestycja celu publicznego oraz tego czy i która część nieruchomości mogłaby zostać przeznaczona pod zabudowę – zwrócił się o wydanie Stosownych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca nie wystąpił i nie zamierza występować o wyłączenie Działek z produkcji rolnej;
*   Wnioskodawca, który jest rolnikiem, posiada inne nieruchomości gruntowe; nie są one przeznaczone do sprzedaży;
*   przyczyną i powodem sprzedaży Działek w opisywanym, hipotetycznym zdarzeniu przyszłym może być sytuacja finansowa Wnioskodawcy, jak również fakt zgłoszenia się nabywcy/ nabywców z propozycją zakupu wszystkich lub części Działek;
*   przez zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawca rozumie zwykłe wykonywanie prawa własności - korzysta z Działek zgodnie z ich gospodarczym przeznaczeniem: wiosną jeździ traktorem, innymi maszynami rolniczymi - orze, kultywuje glebę, sieje, zbiera plony. Wnioskodawca posadził drzewka, pobiera pożytki naturalne - płody rolne, uiszcza z tytułu własności Działek podatek rolny. Wnioskodawca w żaden sposób nie zamierza pozyskiwać nabywców na przedmiotowe Działki. Sprzedaży Działek Wnioskodawca nie dokona w celach handlowych, zarobkowych, lecz dla celów osobistych. Środki uzyskane ze sprzedaży Działek Wnioskodawca przeznaczy na cele osobiste.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek niezabudowanych, niewykorzystywanych przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej zgłaszającemu się do Wnioskodawcy nabywcy (lub zgłaszającym się do Wnioskodawcy nabywcom w różnych terminach), stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 a (winno być art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

(pytanie oznaczonego we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie przez niego Działki lub Działek zgłaszającemu się do Wnioskodawcy nabywcy (lub zgłaszającym się do Wnioskodawcy nabywcom w różnych terminach), nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 a (winno być art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa PIT”); Wnioskodawca nie prowadzi bowiem w odniesieniu do nich działalności gospodarczej, a zbycie następować będzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone, w wyżej wymienionej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. W art. 10 ustawy PIT wymienione zostały natomiast rodzaje źródeł przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, że aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

*   zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej,
*   zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Ustawa PIT nie zawiera definicji nieruchomości, uzasadnione jest zatem posiłkowanie się definicją zawartą w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej jako „kc” – winno być t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W powyższym zakresie wskazuje się, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę po 2013 r. „Nieruchomości” nabytej w grudniu 2003 r., nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a (winno być art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, w szczególności dlatego, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej Nieruchomości, minął okres dłuższy niż 5 lat. W przedmiotowej sprawie termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki budowlanej i na dzień składania niniejszego wniosku wskazany termin upłynął.

Nadto, jak wynika z przedstawionych okoliczności zbycie Działki lub Działek nie nastąpi w wykonaniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości, okoliczności i cel podejmowanych działań poprzedzających zbycie oraz okoliczności zbycia. Wobec powyższego Wnioskodawca wskazał, że nabył Nieruchomość z majątku osobistego do majątku osobistego, jako rolnik, finansując nabycie z kredytu dla młodych rolników, a w dalszym czasie starając się i uzyskując na Nieruchomość dopłaty dla rolników. Nieruchomość (w skład, której wchodziły Działki) była nieruchomością rolną, sklasyfikowaną jako użytek rolny. W takim stanie rzeczy bezspornym jest, że celem nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie była chęć, czy zamiar jej dalszej odsprzedaży. Czynność nabycia Nieruchomości mogłaby teoretycznie zostać uznana za działalność gospodarczą, tylko gdyby Wnioskodawca nabył Nieruchomość w sposób zorganizowany w celach dalszej odsprzedaży, co jak wskazano i uzasadniono nie miało miejsca. Jednocześnie w odniesieniu do zamiaru towarzyszącego Wnioskodawcy w okolicznościach przedstawianego zdarzenia przyszłego dotyczącego sprzedaży Działek wskazuje się, że aby sprzedaż taką można było uznać za działalność gospodarczą, należałoby wykazać, że w momencie jej realizacji Wnioskodawca ma zamiar dokonywać takich transakcji wielokrotnie, w sposób zorganizowany. Jak wskazano, w zakresie wielokrotności transakcji, swoim zamiarem Wnioskodawca objął jedynie Działki w działalności, co do Działek takiego zamiaru nie ma. Wnioskodawca Nieruchomość nabył na potrzeby osobiste i z celu wykorzystywania Działek na potrzeby osobiste nigdy nie zrezygnował. Podkreślić także trzeba, że okoliczności zbycia Działek pozostają całkowicie poza Wnioskodawcą, nie prowadzi on w tym zakres działań marketingowych wykraczających poza wykonywanie prawa własności. Zorganizowany charakter działalności oznaczać powinien, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami.

W opinii Wnioskodawcy, nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy, np. w przypadku objętym opisanym zdarzeniem przyszłym - sprzedaży Działek nieoczekiwanie zgłaszającemu się nabywcy. Dla zakwalifikowania zbycia Działek, jako następującego w wykonaniu działalności gospodarczej, konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia - potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań, co nie miało miejsca w przedstawionym stanie. Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy nie zmieniłoby podjęcie działań zwyczajowo przyjętych dla sprzedaży majątku osobistego, jak np. umieszczenie ogłoszeń w prasie, czy rozmieszczenie takich ogłoszeń w miejscach, gdzie zwyczajowo takie ogłoszenia są rozmieszczane, w tym na portalach pośredniczących w sprzedaży. Działania takie nie są podstawą do automatycznego zakwalifikowania sprzedaży, jako dokonywanej przez podatnika w ramach działalności gospodarczej (tak T. Michalik, \[w:\] VAT Komentarz, wydanie 9, str. 217), dlatego tym bardziej uznać należy je za prawidłowe. Nawet gdyby Wnioskodawca podejmował ww. działania nie uprawniałoby to do uznania, że działa w ramach działalności gospodarczej.

Zdarzenie przyszłe opisane we wniosku, nie daje podstaw do zakwalifikowania transakcji, jako następującej w wykonaniu działalności gospodarczej - w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy. Wnioskodawca jak wskazano nie prowadzi bowiem i nie będzie prowadził w odniesieniu do Działek, żadnych działań ukierunkowanych na ich sprzedaż, działania takie prowadzi wyłącznie w odniesieniu do Działek w działalności. Wszelkie czynności faktyczne, które wykonuje w odniesieniu do Działek mają wyłącznie charakter czynności zarządu majątkiem prywatnym i w żadnym stopniu nie są, ani zorganizowane, ani ciągłe. Nie są także ukierunkowane na zarobek, co nie zmienia faktu, że Wnioskodawca jak każdy racjonalny zarządca dąży do osiągnięcia zysku z transakcji, którą zawiera nawet jeżeli tak jak w stanie faktycznym nie jest jej bezpośrednim inicjatorem. Także między innymi z uwagi na racjonalność Wnioskodawcy, jako zarządcy majątkiem własnym, za uzasadniony uznać należy podział Nieruchomości na działki, nawet jeżeli tylko w części zostaną przeznaczone na cele związane z działalnością gospodarczą, jako że nie jest to okoliczność przesądzająca o automatycznym zakwalifikowaniu wszystkich transakcji sprzedaży Działek, jako zbywanych w ramach działalności gospodarczej, zwłaszcza gdy celem podziału było obiektywne przeznaczenie najatrakcyjniejszych działek na cele związane z działalnością gospodarczą. Nadto podział Nieruchomości na Działki zwiększa ich wartość oraz prawdopodobieństwo zgłoszenia się ich nabywcy z uwagi na mniejszy areał, co nawet jeżeli świadczy o chęci osiągnięcia zysku, nie uzasadnia twierdzenia o zarobkowym charakterze, w szczególności dlatego, że zysk będzie miał charakter jednorazowy. Zbycie Działek, jako że będzie zdarzeniem incydentalnym, niepowtarzającym się systematycznie w sposób zorganizowany, uzasadnia twierdzenie, że rzeczona sprzedaż nie nastąpi w ramach wykonywania przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej i nie stanowi źródła przychodu z tego tytułu. Zbycie Działek należeć będzie do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Resumując, zdaniem Wnioskodawcy, w powyższym zakresie opisywane zdarzenie przyszłe bez wątpienia nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a (wino być art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT.

Na poparcie prezentowanego stanowiska Wnioskodawca powołał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1665/06.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dlatego też dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca od 1980 r. prowadzi działalność gospodarczą. Jako jubiler, jest właścicielem sklepów i galerii z biżuterią. Natomiast od 2013 r. prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W grudniu 2003 r. z majątku osobistego zakupił na cele osobiste Nieruchomość. Nieruchomość w intencji Wnioskodawcy nie została nabyta celem jej odsprzedaży, ale w związku ze statusem rolnika. Z uwagi na korzystną koniunkturę gospodarczą oraz wzrost popytu na rynku obrotu nieruchomościami, Wnioskodawca postanowił przeznaczyć części Nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, przedmiotem której jest w szczególności obrót nieruchomościami. Wnioskodawca dokonał podziału ww. Nieruchomości na 133 działki, z których 10 przeznaczył na potrzeby prowadzonej w zakresie obrotu nieruchomościami działalności gospodarczej, a pozostałe działki pozostały w jego majątku osobistym. Wnioskodawca podzielił na działki całą Nieruchomość, gdyż wnioskując o podział nie był w stanie określić, które faktycznie przeznaczy na cele związane z działalnością gospodarczą. Podział Nieruchomości nie stanowił czynności dokonywanej w ramach działalności gospodarczej a jedynie zmierzał do faktycznego wydzielenia Działek w działalności, które zostały przeznaczone na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działki natomiast od momentu nabycia nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych tej działalności. Żadne wydatki związane z tymi Działkami nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wykorzystuje więc Działki w działalności na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i wyłącznie w odniesieniu do Działek w działalności działa jako handlowiec, planując ich zabudowę celem zwiększenia wartości, a następnie ich sprzedaż na rynku nieruchomości. Działki natomiast pozostają w jego majątku osobistym i w odniesieniu do nich wykonuje czynności wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (przez który rozumie zwykłe wykonywanie prawa własności – korzysta z Działek zgodnie z ich gospodarczym przeznaczeniem: wiosną jeździ traktorem, innymi maszynami rolniczymi – orze, kultywuje glebę, sieje, zbira plony, sadzi drzewka, pobiera pożytki naturalne – płody rolne). Jednocześnie wszystkie Działki nadal pozostają niezabudowane i są zewidencjonowane, jako użytki rolne, a Wnioskodawca uiszcza z tytułu ich własności podatek rolny. Wnioskodawca cały czas wykorzystuje ww. nieruchomość (Działki) na potrzeby własne (swojego gospodarstwa) czyli w celach rekreacyjno-rolniczych (pozyskuje siano dla koni, czasem uprawia zboże). Wnioskodawca zakłada, że w przyszłości może sprzedać wszystkie lub część Działek w związku z sytuacją finansową lub gdy zgłoszą się do niego nabywcy z propozycją kupna. Wnioskodawca sprzedając Działki będzie działał wyłącznie w sferze prywatnej. W żaden sposób nie zamierza pozyskiwać nabywców na przedmiotowe Działki (chyba że sami zgłoszą się do Wnioskodawcy z propozycją kupna Działek). Sprzedaż Działek nie zostanie dokona w celach handlowych, czy zarobkowych, lecz dla celów osobistych, a środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele osobiste.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przestawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro Działki które zostały wyodrębnione z Nieruchomości, o której mowa we wniosku:

*   nie zostały przeznaczone na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (pozostały w majątku osobistym Wnioskodawcy),
*   nie były i nie są w istocie wykorzystywane w tej działalności, a w szczególności nie stanowiły środków trwałych, ani składników majątku tej działalności (bowiem jak wskazał Wnioskodawca Działki są wykorzystywane na potrzeby własne – swojego gospodarstwa, tj. pozyskanie siana dla koni, uprawa zbóż, itp.),
*   wydatki dotyczące tych nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej,

to brak jest przesłanek, by uznać, że przedmiotowe niezabudowane nieruchomości gruntowe - Działki (przedmiot planowanego zbycia), mają (miały) związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tych nieruchomości nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów.

Zbycie tych nieruchomości nie będzie także stanowić zbycia środka trwałego, towaru handlowego, czy też składnika majątku funkcjonalnie powiązanego z działalnością gospodarczą.

Podkreślić również należy, że istotne znaczenie ma zamiar Wnioskodawcy w chwili nabywania Nieruchomości. Jak wynika bowiem bezsprzecznie z opisu zdarzenia przyszłego nie była one nabyta z zamiarem jej wykorzystywania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, lecz w związku ze statusem rolnika (miała być wykorzystywana na potrzeby hodowli koni, uprawy zbóż).

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowych wskazanych we wniosku (jako „Działki”) nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowych, które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynął między nabyciem Nieruchomości, z której zostały wydzielone m.in. Działki niewykorzystywane w działalności gospodarczej (tj. 2003 r.), a planową ich sprzedażą (w przyszłości), a więc następującą po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tych Działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zauważyć należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań oraz okoliczności planowanej sprzedaży wskazanych we wniosku Działek, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy nie noszą one znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nadmienić należy, że w pozostałym zakresie będącym przedmiotem wniosku ORD-IN, tj. w zakresie dot. pytania oznaczonego we wniosku nr 2, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.