Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.332.2023.3.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-04
Teza: Sprzedaż działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym objęta jest zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

23 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem oznaczonej jako działka \`(...)\` i zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży tej działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lipca 2023 r. (wpływ 18 lipca 2023 r.) i pismem z 1 sierpnia 2023 r. (wpływ 1 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Powiat jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i sporządza scentralizowaną deklarację podatku od towarów i usług VAT-7. W imieniu Powiatu jako „Sprzedawcy” i podatnika podatku VAT wystawiają poszczególne jednostki organizacyjne jako „Wystawca faktury” z NIP-em Powiatu. Obsługę scentralizowanych rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług prowadzi Starosto Powiatowe. Zgodnie z regulacją zawartą w art. 32 ust. 2 pkt. 3 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym organem reprezentującym Powiat jest Zarząd Powiatu. Powiat jako jednostka samorządu terytorialnego wyposażona jest w osobowość prawną (zgodnie z przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym) i samodzielnie wykonuje określone ustawami zadania.

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr … o pow. … ha - zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w …, ujawnionej w KW Nr … (dalej także jako: „działka nr …”).

Budynek z rozpoczętą budową w 1992 r., oddany do użytku w 2000 r. jest w konstrukcji murowanej, składający się z przyziemia, parteru i użytkowanego poddasza, pod dachem o konstrukcji drewnianej, wielospadowy, pokryty blachą dachówkową. Budynek jest w średnim stanie technicznym, o niskim standardzie, dodatkowo w ganku od strony wnętrza widoczne pęknięcie ściany wynikające z lokalizacji budynku na stoku o znacznym nachyleniu. W każdym razie budynek ten należy zakwalifikować jako budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Zgodnie z operatem szacunkowym z daty (\`(...)\`) listopada 2022 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wynosi: … zł netto, w tym wartość działki … wynosi: … zł netto, a wartość budynku mieszkalnego wynosi: … zł netto.

Postanowieniem z dnia (\`(...)\`) grudnia 2013 r. sygn. akt. … Sąd Rejonowy stwierdził, że spadek po … zmarłej (\`(...)\`) sierpnia 2003 r. w …, a ostatnio zamieszkałej w …, na podstawie ustawy nabyła Gmina … w całości z dobrodziejstwem inwentarza. Następnie postanowieniem z dnia (\`(...)\`) marca 2014 r., sygn. akt … Sąd Rejonowy w … postanowił zmienić prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w … z dnia (\`(...)\`) grudnia 2013 r. w sprawie … w ten sposób, że stwierdzić, że spadek po … zmarłej (\`(...)\`) sierpnia 2003 r. w …, a ostatnio zamieszkałej w … na podstawie ustawy nabył Skarb Państwa z dobrodziejstwem inwentarza. W skład spadku wchodziła zabudowana działka nr … o pow. … ha, położona w \`(...)\`

Budynek mieszkalny położony na nieruchomości oznaczonej jako działka nr … w … w latach 2003-2019 nie był użytkowany. Po czym został oddany w najem na podstawie umowy z dnia (\`(...)\`) października 2019 r. na rzecz Państwa …na cele mieszkalne na okres od dnia (\`(...)\`) października 2019 r. do (\`(...)\`) grudnia 2019 r. Następnie aneksem nr (\`(...)\`) do umowy najmu z dnia (\`(...)\`) października 2019 r. zawartym w dniu (\`(...)\`) grudnia 2019 r. umowę zmieniono w ten sposób, że obowiązuje ona od dnia (\`(...)\`) października 2019 r. do dnia (\`(...)\`) października 2022 r.

W czasie trwania umowy najmu na tej nieruchomości przez najemcę zostały dokonane nakłady takie jak: czyszczenie studni, wykonanie przyłącza gazu ziemnego, nowa instalacja c.o. oraz kotła gazowego, nowa instalacja elektryczna, nowa instalacja alarmu, częściowa naprawa dachu, wycięcia drzew i uporządkowanie działki.

Wnioskiem z dnia (\`(...)\`) czerwca 2020 r. Państwo … wystąpili do Starosty o zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony, a następnie wnioskami z dnia (\`(...)\`) marca 2021 r. i z dnia (\`(...)\`) maja 2021 r. o najem na czas nieoznaczony w trybie bezprzetargowym. Wobec tego Starosta wnioskiem z dnia (\`(...)\`) maja 2021 r. wystąpił do Wojewody o wyrażenie zgody na zawarcie z Państwem … na czas nieoznaczony, bez obowiązku przeprowadzania przetargu, umowy najmu opisywanej nieruchomości.

Pismem z dnia (\`(...)\`) sierpnia 2021 r. znak: … Wojewoda odmówił udzielenia zgody w przedmiotowej sprawie. Wskazując na podjęcie działań w celu przeznaczenia tej nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieorganicznego.

Z tytułu nabycia działki nr … Skarbowi Państwa nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Skarb Państwa planujący dokonać sprzedaży działki nr … nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej. Ponadto Skarb Państwa nie ponosi żadnych kosztów utrzymywania tej nieruchomości, wszelkie opłaty oraz podatki za tą nieruchomość ponosi Najemca.

Obecnie Wnioskodawca zamierza zbyć w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa, oznaczoną jako działka nr … o pow. … ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym w …, objętej KW Nr \`(...)\`.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Działka będąca przedmiotem planowej sprzedaży oznaczona jest nr \`(...)\`

Nakłady na ww. nieruchomość poniesione przez najemcę takie jak:

Czyszczenie studni, wykonanie przyłącza gazu zmiennego, nowa instalacja CO oraz kotła gazowego, nowa instalacja elektryczna, nowa instalacja alarmu, częściowa naprawa dachu, wycięcie drzew i uprządkowanie działki były dokonywane w okresie trwania umowy najmu, tj. od 2019 roku. Wartość tych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyniesie mniej niż 30% wartości początkowej budynku.

Od momentu oddania użytkowania budynku po dokonanych ulepszeniach do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Jakimi innymi obiektami budowlanymi w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zabudowana jest działka nr …?”, odpowiedzieli Państwo, „Zgodnie z treścią operatu szacunkowego działka … uzbrojona jest w energię elektryczną, wodociąg grawitacyjny, osadnik kanalizacyjny i sieć gazową. Na działce znajdują się schody betonowe stanowiące dojście do budynku oraz gazony betonowe w części odchylone od pionu ze względu na osuwanie się warstwy wierzchniej gruntu.”

Wskazana we wniosku studnia nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży.

Wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy studnia nie stanowi budynku, budowli lub ich część w rozumieniu ustawy prawo budowlane, a dodatkowo, jak już wskazano powyżej, nie jest położona na działce … będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak już wskazano powyżej, studnia nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży.

Przed dokonaniem sprzedaży działki nr … nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę, ponieważ w ramach planowanej sprzedaży ustalono, że wartość nieruchomości objętej wnioskiem zostanie ustalona w operacie szacunkowym określającym wartość działki … i nie będzie pomniejszona o wartość poczynionych nakładów na tą nieruchomości i tym samym cenę sprzedaży.

Wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy z tytułu rozliczenia nakładów Wnioskodawcy nie przysługiwało i nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Nieruchomość, tj. zabudowana działka nr … była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość ta była wykorzystywana na cele mieszkalne.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy na działce … znajduje się przyłącze sieci elektrycznej i czy będzie przedmiotem planowanej sprzedaży”, odpowiedzieli Państwo, „tak jest przyłącze i będzie przedmiotem sprzedaży”.

Na pytanie Organu, „Czy wodociąg grawitacyjny, osadnik kanalizacyjny, sieć gazowa, schody betonowe oraz gazony betonowe będą przedmiotem planowanej sprzedaży?”, odpowiedzieli Państwo, „tak, będą przedmiotem sprzedaży”.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy w momencie sprzedaży działki nr … będą Państwo posiadali prawo do dysponowania jak właściciel przyłączem sieci elektrycznej (jeśli znajduje się na działce), wodociągiem grawitacyjnym, osadnikiem kanalizacyjnym, siecią gazową, schodami betonowymi i gazonami betonowymi (czy będą Państwo posiadali możliwość faktycznego dysponowania tym obiektami, a nie rozporządzania nimi w sensie prawnym)?”, odpowiedzieli Państwo, „ tak”.

Na pytanie Organu, „Czy schody betonowe stanowiące dojście do budynku są częścią budynku mieszkalnego, czy też są odrębnym od budynku obiektem budowlanym?”, odpowiedzieli Państwo, „schody betonowe stanowiące dojście do budynku, nie są częścią tego budynku i nie są odrębnym obiektem budowlanym”.

Gazony betonowe nie są trwale z gruntem związane i nie stanowią budowli lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Jednocześnie wyjaśniają Państwo, że przed dokonaniem sprzedaży działki nr … nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę, ponieważ w ramach planowanej sprzedaży ustalono, że wartość tej nieruchomości ustalona na podstawie operatu szacunkowego określającej wartość działki … będzie pomniejszona o wartość poczynionych nakładów na tą nieruchomości i tym samym cenę sprzedaży.

**Pytania**

1) Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonej jako działka nr \`(...)\` będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonej jako działka nr \`(...)\` będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3) Jeżeli tut. Organ uzna, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonej jako działka nr \`(...)\`, nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to czy możliwym jest skorzystanie przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

**Państwa stanowisko w sprawie**

Ad. 1) Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonej jako działka nr … będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2) Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonej jako działka nr … będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3) Gdyby tut. Organ uznał, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, oznaczonej jako działka nr … nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to możliwym jest skorzystanie przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników; natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. Jak stanowi art. 11a wyżej wymienionej ustawy przepis art. 11 ust. 1 stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych podejmowanych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż w okolicznościach niniejszej sprawy, dla planowanej czynności zbycia prawa własności nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka nr … Skarb Państwa będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (tak m.in. interpretacja DKIS z dnia 15 lutego 2023 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.717.2022.2.AG).

W konsekwencji sprzedaż działki nr … stanowiącej grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT u podatnika z tego tytułu, tj. Powiatu, jednakże korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy uznać, iż sprzedaż działki nr … stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem o charakterze mieszkalnym będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż dwa lata (budynek został oddany do użytku w 2000 r.).

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż ze względu na spełnienie przesłanek do zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, brak jest podstaw do badania czy w niniejszej sprawie zostaną spełnione przesłanki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wskazać jednakże należy, iż nawet przy hipotetycznym założeniu, że Wnioskodawca nie byłby uprawniony do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to w sprawie należałoby zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawcy w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 pkt 1 - 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1526 ze zm.).

Powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników; natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

W myśl art. 11 ust. 1a ustawy:

Przepis art. 11 ust. 1 stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych podejmowanych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Na mocy art. 23 ust. 1 pkt 7 ustawy:

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem ust. 1e, art. 43 ust. 2 i 4, art. 51, art. 57 ust. 1, art. 58-60, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz działając w imieniu Skarbu Państwa zamierzają Państwo dokonać sprzedaży w drodze przetargu zabudowaną budynkiem mieszkalnym nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr \`(...)\`

Należy wskazać, że wyłączeniem od opodatkowania nie są objęte czynności realizowane przez jednostki samorządu terytorialnego, wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych. Wobec powyższego w analizowanej sprawie, stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), tym samym dla planowanej czynności sprzedaży ww. działki Powiat jako pełniący rolę podatnika w związku z gospodarowaniem nieruchomością będącą własnością Skarbu Państwa będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W okolicznościach niniejszej sprawy, dla planowanej czynności zbycia nieruchomości (działki zabudowanej nr …) w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, będą Państwo działali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji przedmiotowa sprzedaż działki nr … stanowiącej grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT u podatnika z tego tytułu, tj. Powiatu.

Zatem Państwa stanowisko, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonej jako działka nr … będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt liniowy należy przez rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług w taki sposób, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy:

Rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości w stosunku do przedstawionego opisu sprawy dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr … zabudowanej budynkiem mieszkalnym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli na niej posadowionych i jaki okres upłynął od tego momentu.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr … jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Budynek został oddany do użytku w 2000 r. Budynek ten należy zakwalifikować jako budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Budynek mieszkalny został oddany w najem na podstawie umowy z dnia (\`(...)\`) października 2019 r. na cele mieszkalne na okres od dnia (\`(...)\`) października 2019 r. do (\`(...)\`) grudnia 2019 r. Następnie aneksem nr (\`(...)\`) do umowy najmu z dnia (\`(...)\`) października 2019 r. zawartym w dniu (\`(...)\`) grudnia 2019 r. umowę zmieniono w ten sposób, że obowiązuje ona od dnia (\`(...)\`) października 2019 r. do dnia (\`(...)\`) października 2022 r.

W czasie trwania umowy najmu na tej nieruchomości przez najemcę zostały dokonane nakłady takie jak: czyszczenie studni, wykonanie przyłącza gazu ziemnego, nowa instalacja c.o. oraz kotła gazowego, nowa instalacja elektryczna, nowa instalacja alarmu, częściowa naprawa dachu, wycięcia drzew i uporządkowanie działki.

Z tytułu nabycia działki nr … Skarbowi Państwa nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Skarb Państwa planujący dokonać sprzedaży działki nr … nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej. Ponadto Skarb Państwa nie ponosi żadnych kosztów utrzymywania tej nieruchomości, wszelkie opłaty oraz podatki za tą nieruchomość ponosi Najemca.

Nakłady na ww. nieruchomość poniesione przez najemcę takie jak: czyszczenie studni, wykonanie przyłącza gazu zmiennego, nowa instalacja CO oraz kotła gazowego, nowa instalacja elektryczna, nowa instalacja alarmu, częściowa naprawa dachu, wycięcie drzew i uprządkowanie działki były dokonywane w okresie trwania umowy najmu, tj. od 2019 roku. Wartość tych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyniesie mniej niż 30% wartości początkowej budynku.

Działka … uzbrojona jest w energię elektryczną, wodociąg grawitacyjny, osadnik kanalizacyjny i sieć gazową. Na działce znajdują się schody betonowe stanowiące dojście do budynku oraz gazony betonowe w części odchylone od pionu ze względu na osuwanie się warstwy wierzchniej gruntu. Przyłącze sieci elektrycznej, sieć gazowa, wodociąg grawitacyjny, osadnik kanalizacyjny, schody betonowe stanowiące dojście do budynku oraz gazony betonowe będą przedmiotem sprzedaży.

Studnia nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży.

Przed dokonaniem sprzedaży działki nr … nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę, ponieważ w ramach planowanej sprzedaży ustalono, że wartość nieruchomości objętej wnioskiem zostanie ustalona w operacie szacunkowym określającym wartość działki … i będzie pomniejszona o wartość poczynionych nakładów na tą nieruchomości i tym samym cenę sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny oddany do użytku w 2000 r. nabył Skarb Państwa w trybie postanowienia Sądu. Budynek ten został oddany w najem na podstawie umowy z dnia (\`(...)\`) października 2019 r. na cele mieszkalne na okres od dnia (\`(...)\`) października 2019 r. do (\`(...)\`) grudnia 2019 r., którą aneksem nr 1 zmieniono w ten sposób, że obowiązuje ona od dnia (\`(...)\`) października 2019 r. do dnia (\`(...)\`) października 2022 r. W czasie trwania umowy najmu na tej nieruchomości przez najemcę zostały dokonane nakłady. Wartość wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyniesie mniej niż 30% wartości początkowej budynku. Przed dokonaniem sprzedaży działki nr …nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę, ponieważ w ramach planowanej sprzedaży ustalono, że wartość tej nieruchomości ustalona na podstawie operatu szacunkowego określającej wartość działki … będzie pomniejszona o wartość poczynionych nakładów na tą nieruchomości i tym samym cenę sprzedaży

Skarb Państwa planujący dokonać sprzedaży działki nr … nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym spełnione są warunki do objęcia przedmiotowej transakcji zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa budynku mieszkalnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa budynku mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że na działce … znajdują się również, zgodnie z Państwa wskazaniem, inne obiekty budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. tj. przyłącze sieci elektrycznej, wodociąg grawitacyjny, osadnik kanalizacyjny, sieć gazowa. Które, to obiekty w myśl Prawa budowlanego stanowią budowle. Ponadto na działce znajdują się schody betonowe stanowiące dojście do budynku oraz gazony betonowe.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budowli tj. przyłącza sieci elektrycznej, wodociągu grawitacyjnego, osadnika kanalizacyjnego oraz sieci gazowej nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia bowiem nakłady poniesione przez najemcę takie jak nowa instalacja elektryczna, nowa instalacja alarmu, wykonanie przyłącza gazu zmiennego, nowa instalacja CO oraz kotła gazowego były dokonywane w okresie trwania umowy najmu, tj. od 2019 roku. Wartość tych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyniesie mniej niż 30% wartości początkowej budynku. Jednocześnie z treści wniosku nie wynika, że wodociąg grawitacyjny i osadnik kanalizacyjny nie znajdowały się na działce nr … w momencie ich nabycia przez Skarb Państwa jak również oddania w najem. Ponadto Skarb Państwa planujący dokonać sprzedaży działki nr … nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej.

Zatem dostawa znajdujących się na działce … budowli - przyłącza sieci elektrycznej, wodociągu grawitacyjnego, osadnika kanalizacyjnego oraz sieci gazowej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc się z kolei do opodatkowania znajdujących się na działce … schodów betonowych oraz gazonów betonowych wskazać należy, że nie stanowią one samodzielnej budowli zdefiniowanej w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Wskazali Państwo bowiem, że schody betonowe stanowiące dojście do budynku nie są częścią tego budynku i nie są odrębnym obiektem budowlanym. Gazony betonowe nie są trwale z gruntem związane i nie stanowią budowli lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zatem schody betonowe stanowiące dojście do budynku oraz gazony betonowe należy traktować jako element przynależny do budynku mieszkalnego oraz opodatkować według stawki właściwej dla tego budynku.

W związku z powyższym dostawa schodów betonowych stanowiących dojście do budynku oraz gazonów betonowych będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu działki … zabudowanej budynkiem mieszkalnym także będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym dla dostawy zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki nr … jest bezzasadna analiza zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Z uwagi na warunkowy charakter pytania trzeciego, nie udziela się odpowiedzi na pytanie dotyczące możliwości skorzystania przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie, w przypadku braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. pkt 10 ustawy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązujacego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.