Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-1187/13/PSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-02-13
Teza: Czy od uzyskanego dochodu (wyliczonego z uwzględnieniem kosztów) ze sprzedaży nieruchomości gruntowej należy uiścić podatek dochodowy od działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2013 r. (data wpływu 20 listopada 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 29 stycznia 2014 r. (data wpływu 30 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 29 stycznia 2014 r. (data wpływu 30 stycznia 2014 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pan właścicielem, współwłaścicielem kilku nieruchomości. Nieruchomości, które Pan nabył w przeszłości zamierza sprzedać. Jedną z nich – domek letniskowy drewniany na działce o powierzchni 0,0614ha – który nie jest używany od 3 lat, sprzedał Pan 26 października 2012 r. (domek nabyty został w dniu 21 grudnia 1999 r.).

Drugą nieruchomość – grunt, rola o powierzchni 1,1894 ha z warunkami zabudowy budynku jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej (które otrzymał Pan w 2006 r.) sprzedał Pan w dniu 21 października 2013 r. (nabyta została w dniu 23 sierpnia 1999 r.).

Ponadto jest Pan współwłaścicielem (wspólność ustawowa) nieruchomości gruntowej o wielkości 4797m2, na którą obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 2007 r. (funkcja podstawowa usługi komercyjne). Ww. nieruchomość gruntowa została wydzielona w 2009 r. z działki zabudowanej o powierzchni 12500 m2 (zakupionej w 1994 r.) w celu oddzielenia nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej (na którą planował Pan wziąć kredyt) oraz w celu ułatwienia wydzielenia części gruntu pod drogę publiczną. W 2012 r. uległ zmianie plan zagospodarowania przestrzennego z funkcji podstawowej usługi komercyjne i zieleń urządzona na usługi komercyjne. Została również zmodernizowana droga, do której przylega nieruchomość, wykonany zjazd oraz wykonane przyłącze kanalizacji sanitarnej i deszczowej w 2011 r. (przyłącza te są nieczynne, ponieważ nie ma jeszcze wykonanej kanalizacji w całej drodze). Ww. zjazd oraz przyłącza był Pan zmuszony wykonać, ponieważ MZD w późniejszym czasie nie wydałby zezwolenia na ingerencje w nowo zmodernizowaną drogę. Ani Pan ani Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Zamierza Pan sprzedać ww. nieruchomość.

Działkę o której jest mowa we wniosku nabył Pan w celu zarabiania na wynajmie pomieszczeń biurowych budynku, który był związany z działką 136/7, którego częścią był teren wydzielonej później działki 136/27 będącej przedmiotem zapytania.

Nie występował Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie występował Pan o uzbrojenie terenu w przyłącze gazowe, przyłącze elektryczne, przyłącze wody (uległo zmianie, przesunięciu przy przebudowie ul. A).

Zostało jedynie wykonane przyłącze kanalizacji sanitarnej i deszczowej, które do dnia dzisiejszego jest nieczynne.

Sprzedaż ww. działki zleci Pan do biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. W ciągu pięciu lat zamierza Pan sprzedać, trzy działki niezabudowane o powierzchni powyżej 1 ha stanowiące grunt rolny (R) oraz teren zadrzewiony (Lz), nieruchomości bez decyzji o warunkach zabudowy i przyłączy.

Sprzedając wcześniej dwie działki nie występował Pan w charakterze podatnika od towarów i usług.

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, był i jest płacony podatek rolny.

W 1994 r. zakupił Pan działkę nr 136/7, o powierzchni 1,2480ha – działka była częściowo zabudowana. W 2009 r. w wyniku podziału oddzielenia nieruchomości zabudowanej od niezabudowanej oraz w celu ułatwienia wydzielenia części gruntu pod drogę publiczną pojawiła się:

*   działka nr 136/29, - nieruchomość zabudowana, o powierzchni 0,7116ha,
*   działka nr 136/27 - działka niezabudowana, o powierzchni 0,4797ha (działka ta jest przedmiot wniosku)

W drugiej połowie 2013 r. Urząd Miasta wystąpił z propozycją rozdysponowania na rzecz właścicieli nieruchomości przyległych części gruntu gminnego, który znajduje się przy działce nr 136/27. Pan natomiast zaproponował docelowe rozwiązanie: zamianę części swojego gruntu z gruntem gminnym. W związku z przyszłym poszerzeniem pasa drogowego (teren pod zaprojektowany tramwaj) i konieczności wykupu Państwa dalszej części swojego gruntu. Otrzymał Pan odpowiedź, że zamiana jest niemożliwa, z uwagi na to, że są różni właściciele oraz że nie praktykuje się zamian. Może się to odbyć jedynie poprzez sprzedaż części działki 136/27 (około 357m2) do Gminy Miasta a w zamian zakup około 460m2 gruntu od Gminy Miasta. W związku z powyższym wystąpi jeszcze inna sprzedaż - części działki do Gminy Miasta.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy od uzyskanego dochodu (wyliczonego z uwzględnieniem kosztów) ze sprzedaży nieruchomości gruntowej należy uiścić podatek dochodowy od działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan współwłaścicielem (wspólność ustawowa 1/1) nieruchomości gruntowej o wielkości 4797m2, na którą obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 2007 r. Nieruchomość gruntowa została wydzielona w 2009 r. z działki zabudowanej o powierzchni 12500 m2 (zakupionej w 1994 r.) w celu oddzielenia nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej (na którą planował Pan wziąć kredyt) oraz w celu ułatwienia wydzielenia części gruntu pod drogę publiczną. W 2012 r. uległ zmianie plan zagospodarowania przestrzennego z funkcji podstawowej usługi komercyjne i zieleń urządzona na usługi komercyjne. Została również zmodernizowana droga, do której przylega nieruchomość, wykonany zjazd oraz wykonane przyłącze kanalizacji sanitarnej i deszczowej w 2011 r. Ww. zjazd oraz przyłącza był Pan zmuszony wykonać, ponieważ MZD w późniejszym czasie nie wydałby zezwolenia na ingerencje w nowo zmodernizowaną drogę. Nie prowadzi Pan, ani też Pana żona, działalności gospodarczej. Nie występował Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie występował Pan o uzbrojenie terenu w przyłącze gazowe, przyłącze elektryczne, przyłącze wody

Zamierza Pan sprzedać ww. nieruchomość. Sprzedaż ww. działki zleci Pan do biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. W ciągu pięciu lat zamierza Pan sprzedać, trzy działki niezabudowane o powierzchni powyżej 1 ha stanowiące grunt rolny (R) oraz teren zadrzewiony (Lz), nieruchomości bez decyzji o warunkach zabudowy i przyłączy. Sprzedając wcześniej dwie działki nie występował Pan w charakterze podatnika od towarów i usług. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, był i jest płacony podatek rolny.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, iż nieruchomość nie została zakupiona dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe zbycia przedmiotowej działki należy rozpatrywać w kontekście przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. Skoro nabycie nastąpiło w roku 1994, natomiast sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa powyżej, to sprzedaż ta nie skutkuje powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Pana w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.