Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.47.2025.2.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-27
Teza: Chociaż wg ewidencji gruntów i budynków na działce znajdują
się 3 budynki mieszkalne, to tylko jeden z nich de facto ma
charakter mieszkalny i tylko jeden z nich umożliwia
zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Zatem
wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z art. 9 pkt
17 uPCC.
Słowa kluczowe: budynek-budynek gospodarczy
budynek-budynek mieszkalny
czynności-czynności cywilnoprawne
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
zwolnienie-prawo do zwolnienia
zwolnienie-warunki zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek (z 20 stycznia 2025 r.) o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z
    25 lutego 2025 r. (wpływ 25 lutego 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (...) 2024 r. nabyła Pani nieruchomość położoną w miejscowości (...) – akt notarialny został
    sporządzony w kancelarii notarialnej (...).
    Chciała Pani skorzystać z ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma
    wspierać osoby kupujące pierwszą nieruchomość mieszkalną nabytą na rynku wtórym. W
    dniu podpisania aktu notarialnego okazało się, że na przedstawionym wypisie z rejestru
    gruntów (...) z (...) widnieje klasyfikacja trzech odrębnych budynków mieszkalnych, a to
    dyskwalifikuje Panią, według wiedzy notariusza, do skorzystania z ulgi podatkowej.
    Nieruchomość została wzniesiona w latach 70-80-tych, gdzie sukcesywnie była
    rozbudowywana. Na dzisiaj nieruchomość stanowi jedną całość i składa się z czterech
    pokoi, dwóch łazienek oraz kuchni.
    W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że na dzień podpisywania aktu przeniesienia
    własności w postaci aktu notarialnego (...) na gruncie o nr ewidencyjnym (...), znajdował się
    budynek mieszkalny jednorodzinny połączony z budynkami gospodarczymi –
    niemieszkalnymi.
    Nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym w przybliżonej zabudowie szeregowej, w
    którym na dzień zakupu znajdowały się dwie łazienki, jedna kuchnia oraz (...) pokoje
                              2mieszkalne o powierzchni użytkowej około (...) m oraz budynek niemieszkalny stanowiący
                                2część gospodarczą o powierzchni użytkowej (...) m. Budynek mieszkalny przyklejony jest
    do budynku gospodarczego.
    Na dzień zakupu istniał jeden budynek mieszkalny oraz jeden budynek gospodarczy. W
    deklaracji podatkowej klasyfikacja nieruchomości jest podzielona na budynek mieszkalny
    oraz budynki pozostałe.
    Nie posiadała Pani żadnej własności nieruchomości. Zakup z (...) 2024 r. jest pierwszym
    zakupem.

## Pytanie

Czy może Pani skorzystać z należącej się ulgi podatkowej?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, klasyfikuje się Pani do skorzystania z ulgi podatkowej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
    kupującym.
    Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa
    użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
    spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
    spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
    mieszkalnym − 2%.
    Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
    podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a
    obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w
    zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
    Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub
    osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych
    praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał
    50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

    Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie
    aktu notarialnego.
    Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego
    zapłacenia podatku.
    Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu
    ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z wniosku wynika, że (...) 2024 r. nabyła Pani nieruchomość, którą na dzień zakupu
    stanowił budynek mieszkalny jednorodzinny (w przybliżonej zabudowie szeregowej)
    połączony z budynkiem gospodarczym – niemieszkalnym. W deklaracji podatkowej
    klasyfikacja nieruchomości jest podzielona na budynek mieszkalny oraz budynki
    pozostałe. Na wypisie z rejestru gruntów widnieje klasyfikacja trzech odrębnych
    budynków mieszkalnych. Nie posiadała Pani wcześniej prawa własności do żadnej
    nieruchomości.
    Ma Pani wątpliwości czy przysługiwało Pani prawo do zwolnienia od podatku od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.
    Pani zdaniem, przysługuje Pani prawo do zwolnienia.
    Stosownie do art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 725 ze zm.):
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    - budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach;
    - budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno
      stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
      zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość,
      w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo
      jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
      nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    Stosownie do powyższych regulacji, budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek
    wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu
    potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.
    Jak wskazuje Pani we wniosku, chociaż według ewidencji gruntów i budynków na działce
    znajdują się 3 budynki mieszkalne, to tylko jeden z nich de facto ma charakter mieszkalny i
    tylko jeden z nich umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W deklaracji
    podatkowej klasyfikacja nieruchomości jest podzielona na budynek mieszkalny oraz
    budynki pozostałe. Wskazała Pani, że w istocie nieruchomość jest budynkiem
    mieszkalnym w przybliżonej zabudowie szeregowej, w którym na dzień zakupu znajdowały
    się dwie łazienki, jedna kuchnia oraz (...) pokoje mieszkalne o powierzchni użytkowej około
      2(...) m oraz budynek niemieszkalny stanowiący część gospodarczą o powierzchni
            2użytkowej (...) m. Budynek mieszkalny przyklejony jest do budynku gospodarczego.
    Wobec tak przedstawionej sytuacji uznać należy, że nabyła Pani działkę zabudowaną tylko
    jednym domem mieszkalnym. Dom ten połączony jest z budynkiem gospodarczym, który
    nie pełni funkcji mieszkaniowej.
    Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość może obejmować jedną lub wiele działek
    ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest
    najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta
    może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies

    solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z
    gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie
    wskazanego do interpretacji przepisu, tj. art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z budynkiem niespełniającym definicji budynku
    mieszkalnego, jeżeli stanowi on część składową tego gruntu. Takie funkcjonalne
    powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z budynkiem niemieszkalnym,
    skutkuje zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny
    związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek niemieszkalny.
    Zatem, zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym oraz innym budynkiem (budynek niespełniający definicji budynku
    mieszkalnego), o ile stanowi on część składową gruntu w ramach jednej działki
    ewidencyjnej.
    Skoro więc spełniła Pani pozostałe przesłanki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych – nie posiadała Pani wcześniej żadnych praw własności do
    nieruchomości mieszkalnej bądź udziałów w takiej nieruchomości – to w opisanej we
    wniosku sytuacji miała Pani prawo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w stosunku
    do całego przedmiotu sprzedaży.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
      /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.