Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-224/15-2/JF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-24
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości (działki) nabytej w celu budowy domu.
Słowa kluczowe: budowa; nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2015 r. (data wpływu 19 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej i niebędącą podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 1,0985 ha. Udział Wnioskodawcy w nieruchomości wynosi 1/3. Pozostali współwłaściciele nieruchomości również są osobami fizycznymi. Wnioskodawca nabył nieruchomość 10 lipca 2008 r. w celach prywatnych - planował budowę domu mieszkalnego na zakupionym gruncie.

W dniu zakupu nieruchomości jej część była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan przewidywał podział części nieruchomości objętej planem na dwie działki o powierzchni 0,1119 ha oraz 0,1105 ha. Na pozostałą część nieruchomości 10 czerwca 2011 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z decyzją, nieobjęta planem część nieruchomości gruntowej została podzielona na 7 działek przeznaczonych do budowy siedmiu jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Wskutek powyższej decyzji Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 9 działek przeznaczonych pod zabudowę domami jednorodzinnymi. Część nieruchomości jest także przeznaczona na drogę dojazdową.

Działki opisane w stanie faktycznym nie były udostępniane do korzystania osobom trzecim, ani wykorzystywane w inny sposób. W stosunku do wymienionych działek nie były podejmowane działania marketingowe, wykraczające poza podstawowe ogłoszenia o sprzedaży. Na działkach nie dokonano także żadnych nakładów inwestycyjnych - działki nie zostały uzbrojone w media, nie zostały również wybudowane drogi wewnętrzne.

Aktualnie Wnioskodawca planuje sprzedaż posiadanego udziału w opisanej powyżej nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca zakłada, że sprzedaż zostanie wykonana jednemu nabywcy, którym może być osoba fizyczna lub prawna.

Wnioskodawca nie dokonuje czynności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości, w chwili obecnej nie planuje ich sprzedaży lub inwestycji mających na celu zwiększenie ich wartości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej będzie działał jako podatnik VAT i będzie zobowiązany do opodatkowania tej sprzedaży według właściwej stawki VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT i nie będzie zobowiązany do opodatkowania tej sprzedaży według właściwej stawki VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

1.  Uwagi ogólne Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6 niniejszej ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aby uznać czynność za opodatkowaną VAT musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z wykonaniem tej czynności był podatnikiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W świetle powyższych przepisów należy stwierdzić, że określona czynność może być uznana za opodatkowaną VAT wyłącznie w przypadku spełnienia dwóch warunków:
    *   czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających VAT,
    *   czynność jest wykonywana przez podmiot działający jako podatnik VAT.Stosownie do przywołanych powyżej przepisów nie budzi wątpliwości, że sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej stanowi czynność opodatkowaną VAT. Jednakże w ocenie Wnioskodawcy, sprzedając udział w nieruchomości gruntowej w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, nie działa on w charakterze podatnika VAT. Tym samym, analizowana transakcja nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.
2.  Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i sądów administracyjnych Kwestia oceny, w jakich okolicznościach podmiot dokonujący sprzedaży gruntów powinien być uznany za podatnika VAT była przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) oraz sądów administracyjnych. TSUE i sądy administracyjne jednoznacznie podkreślały, że należy rozróżnić transakcje wykonywane prywatnie, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od transakcji podejmowanych jako podmiot profesjonalny i stanowiących tym samym działalność gospodarczą. W orzeczeniu z 15 września 2011 r., w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, TSUE wskazał katalog przesłanek, które w jego ocenie nie wpływają na ocenę, czy podmiot wykonujący daną transakcję występuje w charakterze podatnika VAT. W szczególności, dla takiej oceny nie ma znaczenia liczba i zakres transakcji. Trybunał podkreślił, że również dużych transakcji można dokonywać jako czynności osobistych. TSUE w powołanym wyroku wskazał także, że: „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.”. Jednocześnie w cytowanym wyroku TSUE wskazał, że czynność sprzedaży działki nieruchomości należy uznać za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej wtedy: „gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.” Za takie działania zdaniem Trybunału należy uznać w szczególności uzbrojenie terenu albo działania marketingowe. Tezy orzeczenia TSUE zostały rozwinięte w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. I FSK 621/13) Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) uznał, że ocena czy dana transakcja została wykonana w charakterze podatnika VAT, czy też w ramach zarządu majątkiem osobistym, powinna zostać dokonana z uwzględnieniem całokształtu okoliczności faktycznych danej sprawy. W szczególności, do uznania sprzedaży nieruchomości gruntowej za przeprowadzoną w charakterze podatnika VAT nie jest wystarczające stwierdzenie pojedynczych okoliczności wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. Sprzedaż taka może być uznana za dokonaną przez osobę fizyczną działającą w charakterze podatnika VAT tylko jeżeli wystąpi ciąg okoliczności wskazujących na profesjonalny charakter jej działalności. Ponadto NSA sprecyzował, że na profesjonalny charakter sprzedaży nieruchomości może wpływać na przykład podjęcie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. NSA dodał także, iż: „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” Takie samo stanowisko zajął też NSA w wyroku z 27 maja 2014 r. (sygn. I FSK 774/13) oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w prawomocnym wyroku z 17 listopada 2014 r. (sygn. III SA/Wa 942/14). Analiza orzecznictwa TSUE i sądów administracyjnych wskazuje, że przyjęcie iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości gruntowe działa w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Działalność może zostać uznana za profesjonalną tylko jeżeli osoba fizyczna podejmuje ciąg czynności, wskazujących na jej profesjonalny charakter. Działania te muszą być zbliżone do działań podejmowanych przez profesjonalne podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami. Przykładowy katalog czynności mogących wskazywać na profesjonalny charakter sprzedaży nieruchomości obejmuje m.in. wzmożone działania marketingowe czy uzbrojenie działek.
3.  Charakter transakcji zbycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę Przenosząc konkluzje płynące z orzecznictwa TSUE oraz sądów administracyjnych na zdarzenie przyszłe opisane w niniejszym wniosku należy uznać, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę w związku z posiadanym udziałem w nieruchomości nie wskazują na ich profesjonalny charakter z następujących względów:
    *   Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.
    *   Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości niemal 7 lat temu w celach prywatnych - Wnioskodawca planował budowę domu na nieruchomości. Należy uznać, że racjonalnie działający przedsiębiorca dokonałby zbycia udziału w nieruchomości w dużo krótszym okresie, tak by zrealizować zysk.
    *   Wnioskodawca nabył jedynie udział w nieruchomości, a nie całą nieruchomość. Praktyka obrotu gospodarczego wskazuje, że w większości przypadków podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami nabywają całe nieruchomości.
    *   Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami lub zbliżoną działalnością. W szczególności, Wnioskodawca nie dążył do podniesienia wartości nieruchomości poprzez jej uzbrojenie.Działki nie były wynajmowane lub w inny sposób udostępnianie podmiotom trzecim za wynagrodzeniem. Wnioskodawca nie czerpał więc z posiadania w nich udziału żadnych korzyści. Pomimo tego faktu nie dokonał w krótkim czasie zbycia udziału i realizacji zysku z tej transakcji, co byłoby działaniem charakterystycznym dla podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Działania Wnioskodawcy związane z będącą przedmiotem wniosku o interpretację nieruchomością ograniczyły się do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla części nieruchomości. Jak wynika z przywołanego przez Wnioskodawcę orzecznictwa, działania takiego nie można uznać za wystarczające dla uznania późniejszej sprzedaży nieruchomości za wykonywaną w charakterze podmiotu profesjonalnego. Zdaniem Wnioskodawcy, tak ograniczonych działań nie można uznać za środki zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz za zwykły zarząd prywatną nieruchomością. W związku z planowaną sprzedażą udziału w nieruchomości Wnioskodawca nie podjął i nie planuje podjęcia działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży innych nieruchomości. Planowana sprzedaż udziału w nieruchomości opisana w zdarzeniu przyszłym na charakter incydentalny. Wobec powyższego, całokształt okoliczności wskazuje, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości należy uznać za przejaw zarządu majątkiem osobistym. Tym samym, transakcja ta nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.
4.  Interpretacje podatkowe Wnioskodawca pragnie podkreślić, że znane są mu interpretacje podatkowe Ministra Finansów wydane w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji z 27 listopada 2014 r. (nr IBPP1/443-813/14/LSz) uznał, iż: „w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy o VAT w odniesieniu do zamierzonej dostawy 3 działek, bowiem przedmiotowy grunt nie był w żaden sposób wykorzystywany w celach zarobkowych. Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, Wnioskodawca nie czerpał z faktu ich posiadania żadnych korzyści.”. Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 24 maja 2012 r. (nr IPPP2/443-1232/08/12-4/S/ASi/KOM) wskazał, że: „Wnioskodawca zamierza dokonywać sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości należącej do majątku osobistego i że nie podejmował aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia do nich mediów, ich ogrodzeniu itp., ani nie podejmował działań o charakterze marketingowym (np. reklama) w celu zwiększenia atrakcyjności tych działek, oznacza to działanie Wnioskodawcy w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Sprzedając nieruchomości Wnioskodawca skorzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”. Analogiczne do powyższych stanowisko zajął np.: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacjach z dnia 18 listopada 2014 r. (nr ITPP2/443-1116/14/PS) oraz 30 grudnia 2014 r. (nr ITPP1/443-1182/14/JP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy wskazać, że interpretacja dotyczy opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.