Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-156/13-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-05-20
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2013 r. (data wpływu 20 lutego 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania oraz podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2003 r. Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę budynku gospodarczo-mieszkalnego, gdzie na parterze były dwie hale o szerokości 5,70 m i długości 17 m, a na poddaszu dwa mieszkania. Parter budynku, był przeznaczony na działalność rolniczą, zaś poddasze – na dwa mieszkania, które po wykończeniu miały być do dyspozycji dzieci Wnioskodawcy.

Od 1980 r. Zainteresowany razem ze stryjem prowadził gospodarstwo rolne ,natomiast w 1985 r. stryj z powodu złego stanu zdrowia przekazał Wnioskodawcy gospodarstwo. Komisja lekarska przyznała stryjowi rentę chorobową. Stryj przekazał Zainteresowanemu gospodarstwo bez żadnych zabudowań gospodarczych, nie licząc rozpadającej się stodoły. Na budowę budynku gospodarczo-mieszkalnego Wnioskodawca odkładał każdą zarobioną na roli złotówkę. W związku z powyższym, realizowana budowa była dla Niego i Jego rodziny dużym obciążeniem finansowym. Przy budowie budynku bardzo dużo prac budowlanych, jak i wykończeniowych, Wnioskodawca prowadził osobiście oraz przy pomocy rodziny. Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej działalność rolnicza prowadzona na areale 7,5 ha była na granicy opłacalności, ponieważ bardzo tanie produkty rolne dotowane przez stare kraje Unii zalały polski rynek.

Miejscowość B. znajduje się w odległości 2 km od budowanej w 2006 r. fabryki. Z tego to też powodu B., jak i wszystkie wioski znajdujące się w pobliżu stały się bardzo atrakcyjne. Niemal codziennie ktoś chciał wynająć mieszkanie, kupić dom lub działkę budowlaną. Nagłe zainteresowanie Koreańczyków, przedstawicieli biur nieruchomości i osób prywatnych, przy jednocześnie niskich cenach płodów rolnych, skłoniły Zainteresowanego do sprzedaży całego budynku. Za uzyskane środki pieniężne Wnioskodawca zamierzał wybudować dom czterorodzinny, który po wykończeniu miał być przekazany trójce Jego dzieci. Gdy Zainteresowany proponował sprzedaż całego budynku nikt nie był zainteresowany kupnem budynku w całości, jednakże znaleźli się potencjalni nabywcy poszczególnych pomieszczeń po uprzednim przerobieniu ich na mieszkania. W związku z powyższym, Wnioskodawca postanowił zmienić sposób użytkowania budynku z gospodarczo-mieszkalnego na mieszkalny, czterorodzinny, co pociągnęło za sobą bardzo dużo problemów z załatwieniem formalności. Żeby zmienić sposób użytkowania budynku, Zainteresowany musiał odrolnić działkę, na której stoi dom, uzyskać zapewnienie dostawy prądu, wody i odbioru ścieków do każdego z mieszkań osobno, jak również zlecić architektom zrobienie projektu zamiennego z pomieszczeń gospodarczych na mieszkalne, wykonać projekt instalacji na gaz, wodę, kanalizację, elektrykę i centralne ogrzewanie. Trzeba było wykonać podjazdy i miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych.

Wnioskodawca zaznacza, że jesienią 2006 r. budynek był w trakcie budowy. Jej dokończenie wiązało się ze znacznymi kosztami. Wobec czego, w sierpniu 2007 r. Zainteresowany przyjął zadatek na poczet sprzedaży pierwszego mieszkania, co pozwoliło prowadzić prace wykończeniowe.

W kwietniu 2007 r. Zainteresowany wystąpił do Naczelnika Urzędu Skarbowego z zapytaniem, czy będzie musiał zapłacić podatek VAT w związku z zamiarem sprzedaży czterech mieszkań powstałych po przerobieniu budynku gospodarczo-mieszkalnego na mieszkalny. Postanowieniem z dnia 16 lipca 2007 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego podzielił zdanie Wnioskodawcy, iż nie musi On zapłacić tego podatku.

Jesienią 2007 r. Zainteresowany otrzymał pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego o czterech mieszkaniach. W chwili obecnej budynek z zewnątrz jest ocieplony i pomalowany. Ponadto zamontowano stolarkę okienną i drzwi wejściowe, teren został wyrównany i przygotowany pod zasiew trawy, chodniki i miejsca parkingowe są utwardzone, zaś wewnątrz zamontowano instalację gazową, wodną, kanalizacyjną oraz elektryczną. Budynek został otynkowany, a ponadto zostały wykonane posadzki. Wszystkie prace wykonano sposobem gospodarczym.

Budynek jest budowany prawie 6 lat. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie posiada środków finansowych, aby go wykończyć, ponieważ część pieniędzy ze sprzedaży mieszkań musiał przeznaczyć na przebudowę budynku gospodarczo-mieszkalnego na mieszkalny. Z braku środków finansowych Zainteresowany ma zamiar w nowo wybudowanym domu czterorodzinnym sprzedać jedno mieszkanie, a za uzyskane środki wykończyć części wspólne i pozostałe trzy mieszkania, które mają być wykorzystane na cele mieszkaniowe Jego córek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji sprzedaży jednego mieszkania w budynku wielorodzinnym o czterech mieszkaniach Wnioskodawca będzie musiał od tej czynności zapłacić podatek VAT i podatek dochodowy od osób fizycznych?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na ww. pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania, natomiast w części odnoszącej się do podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ ziemia, na której zostały postawione budynki jest Jego własnością dłużej niż 5 lat. Na poparcie swojego stanowiska, Zainteresowany wskazuje, że jest właścicielem ww. nieruchomości od 28 lat. Budynek nie był budowany z zamiarem jego sprzedaży, lecz po to, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe i gospodarcze rodziny Wnioskodawcy.

Po trzech latach budowy i wyrzeczeń okazało się, że cały trud i wydane pieniądze na budowę budynku gospodarczo-mieszkalnego pójdą na marne, ponieważ dochód z prowadzonej działalności rolniczej był z roku na rok coraz niższy licząc od dnia wejścia Polski do Unii Europejskiej. Budynek był w trakcie budowy z uwagi na brak stosownych funduszy.

Zainteresowany podaje, iż dzięki budowanej fabryce nagłe zainteresowanie nieruchomościami w okolicy skłoniło Go do sprzedaży całego budynku, który wydawał się mało przydatny w gospodarstwie rolnym. Wnioskodawca podaje, iż szybko pojawili się chętni na kupno nieruchomości. Jednakże z braku zainteresowania całością Zainteresowany był zmuszony sprzedać pojedyncze mieszkania, gdyż tylko na pojedyncze mieszkania byli chętni.

Budynek czterorodzinny budowany był prawie 6 lat. Gdyby nie sytuacja rodzinna dotycząca zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych córek Wnioskodawcy nigdy nie pomyślałby On o sprzedaży jednego z mieszkań.

Zainteresowany wskazuje, że:

1.  budynek gospodarczo-mieszkalny i wielorodzinny budował na działce, którą otrzymał w 1985 r.,
2.  budynek gospodarczo-mieszkalny nie był budowany z zamiarem sprzedaży (nie spełniał bowiem norm dla budynku mieszkalnego),
3.  przy budynkach bardzo dużo prac budowlanych i wykończeniowych Wnioskodawca prowadził sam oraz przy pomocy rodziny,
4.  z chwilą rozpoczęcia budowy budynku gospodarczo-mieszkalnego Zainteresowany miał na celu wykorzystanie większej części budynku (parteru) do celów prowadzenia działalności rolniczej, ale zamiar ten nie został spełniony w związku ze zmianą przeznaczenia budynku jeszcze przed zakończeniem jego budowy – budynek nie był zatem przypisany do aktywów prowadzonej działalności rolniczej,
5.  nigdy nie prowadził usług w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych oraz gospodarczych, czy innych,
6.  nie zajmuje się działalnością polegającą na budowie domów ani mieszkań w celu ich odsprzedaży.

Zainteresowany stanął na stanowisku, iż nie będzie zatem działalnością handlową wyprzedaż należących do Jego majątku osobistego nieruchomości, które nie zostały wybudowane z zamiarem ich sprzedaży, lecz w celu zaspokojenia potrzeb Jego i Jego rodziny. Skutkiem powyższego sprzedaż nieruchomości należących do majątku osobistego zbywcy nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy, sprzedaż – nawet kilkukrotna – przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy w kontekście ustalenia obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Zainteresowanego prawa do gruntu, na którym posadowiono budynek wielorodzinny w skład którego wchodzi mieszkanie, które Wnioskodawca zamierza zbyć, jak również zbadanie, czy przedmiotowe zbycie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, iż stosownie do art. 5a ust. 6, ilekroć w przywołanej wyżej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać ponadto należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec powyższego, należy skorzystać z definicji zawartej w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nadmienić należy, iż grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Podnieść także należy, iż lokale mieszkalne, które zostały wyodrębnione z budynku również stanowią odrębną nieruchomość, przy czym data tego wyodrębnienia nie stanowi nowej daty nabycia, od której należy liczyć 5-letni termin nakreślony w cytowanym wyżej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przestawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył grunt w 1985 r. W 2003 r. Zainteresowany uzyskał pozwolenie na budowę budynku gospodarczo-mieszkalnego i rozpoczął realizację inwestycji. Następnie w 2007 r. Wnioskodawca dołożył starań, aby ww. pozwolenie zostało zmienione. Wobec powyższego, nastąpiła zmiana przeznaczenia budynku gospodarczo-mieszkalnego na mieszkalny. W chwili obecnej planowa jest sprzedaż jednego z mieszkań znajdujących się w ww. budynku.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przytoczone wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, iż planowane odpłatne zbycie jednego z mieszkań nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od 1985 r.

Ponadto, stwierdzić należy, iż zbycie, o którym mowa powyżej, nie stanowi źródła przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu przywołanego wyżej art. 5a ust. 6 ustawy. Jak bowiem wskazano powyżej zbycie jednego mieszkania, stanowiącego majątek prywatny, nie spełnia przesłanek do uznania też sprzedaży za następującą w wykonaniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.