Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.298.2022.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-07
Teza: Skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (w związku z rezygnacją Stron z fakultatywnego i obligatoryjnym opodatkowaniem VAT) to będzie wyłączona z PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

27 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 24 czerwca 2022 r. (wpływ 29 czerwca 2022 r.) z 16 sierpnia 2022 r. (wpływ: 19 sierpnia 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 30 sierpnia 2022 r. (wpływ 1 września 2022 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: H. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: M. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający, Zbywca) NIP: (…)

**Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego (winno być: Sprzedającego) jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego (winno być: Kupującego) jest m.in. pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zbywca jest właścicielem opisanych poniżej nieruchomości gruntowych oraz właścicielem położonych na tych Działkach – zdefiniowanych poniżej – Budynków i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

X. S.A. (dalej: Gwarant) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Zbywca, Nabywca oraz Gwarant zawarli umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której:

1) Zbywca sprzedał Nabywcy prawo własności Działek oraz sprzedał prawo własności Budynków i Budowli, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę,

2) Gwarant przeniósł bezpośrednio (na co Zbywca w Umowie Sprzedaży wyraził zgodę) na Nabywcę określone w dalszej części wniosku prawa i obowiązki, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę.

(dalej: Transakcja).

Zainteresowani przeprowadzili Transakcję zawierając umowę ostateczną przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa Ostateczna) 23 czerwca 2022 r.

1\. Opis Nieruchomości

W ramach Transakcji Nabywca nabył od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1) prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Działka 1) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 1: budynku magazynowo-biurowo-usługowego nr 1 (dalej: Budynek 1) i budynku magazynowo-biurowo-usługowego nr 2 (dalej: Budynek 2) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak droga, parking naziemny, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć teletechniczna, instalacje wentylacyjne i sieć elektroenergetyczna oraz przyłącze kanalizacji deszczowej (wspomniane Budynki 1 i 2 częściowo znajdują się również na opisanej poniżej Działce 2);

2) prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…) powstałej z podziału działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Działka 2) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 2: Budynku 1, Budynku 2 i budynku magazynowo-biurowo-usługowego nr 3 (dalej: Budynek 3) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak droga, parking naziemny, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć teletechniczna, instalacje wentylacyjne, sieć elektroenergetyczna, przepompownia, zbiornik wody przeciwpożarowej, portiernia, pylon (wspomniane Budynki 1 i 2 częściowo znajdują się również na opisanej powyżej Działce 1).

W dalszej części tego wniosku wskazane powyżej Działka 1 i Działka 2 będą określane również łącznie jako Działki, wskazane powyżej Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 będą określane również łącznie jako Budynki a wskazane powyżej inne obiekty budowlane będą określane również łącznie jako Budowle.

Dodatkowo, na Działce według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: Naniesienia). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

2\. Historia i status Nieruchomości

Sprzedający nabył prawo własności Działek od poprzedniego właściciela (dalej: Poprzedni Właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z 10 października 2017 r. Nabycie to zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Budynki zostały wybudowane przez Sprzedającego w latach 2017-2022. Budynki 1 i 2 zostały oddane do użytkowania w częściach na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych w następujących datach:

Budynek 1:

− pozwolenie na użytkowanie z (\`(...)\`) 2021 r.,

− pozwolenie na użytkowanie z (\`(...)\`) 2022 r.

Budynek 2:

− pozwolenie na użytkowanie z (\`(...)\`) 2020 r.,

− pozwolenie na użytkowanie z(\`(...)\`) 2020 r.,

− pozwolenie na użytkowanie z (\`(...)\`) 2020 r.,

− pozwolenie na użytkowanie z (\`(...)\`) 2020 r.

Natomiast Budynek 3 został oddany do użytkowania w całości na podstawie pozwolenia na użytkowanie z (\`(...)\`) 2020 r.

W konsekwencji, Budynek 1, Budynek 2 (za wyjątkiem części oddanej do użytkowania (\`(...)\`) 2020 r. oraz (\`(...)\`) 2020 r.), Budynek 3 oraz Budowle zostały oddane do użytkowania w okresie krótszym niż dwa lata przed dniem Transakcji.

Po oddaniu Budynków do użytkowania Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków przekraczających 30% wartości początkowej każdego z nich – wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia Transakcji.

Również wydatki poniesione na ulepszenia Budowli nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej każdej z nich.

Zbywca poniósł koszty nabycia Działki oraz budowy (i ulepszeń) Budynków i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza podatek od towarów i usług naliczony.

Na dzień składania wniosku 100% powierzchni Budynków przeznaczonych do wynajęcia jest objęte następującymi umowami najmu:

Budynek 1:

− umowa z (\`(...)\`) 2020 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce (\`(...)\`) 2021 r.;

− umowa z (\`(...)\`) 2021 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej miało miejsce (\`(...)\`) 2021 r. a wydanie powierzchni biurowej (\`(...)\`) 2022 r.

Budynek 2:

− umowa z (\`(...)\`) 2019 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej miało miejsce (\`(...)\`) 2020 r. a wydanie powierzchni biurowej miało miejsce (\`(...)\`) 2020 r.;

− umowa z (\`(...)\`) 2019 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce (\`(...)\`) 2020 r.;

− umowa z (\`(...)\`) 2020 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce (\`(...)\`) 2021 r.;

− umowa z (\`(...)\`) 2021 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej miało miejsce (\`(...)\`) 2021 r. a wydanie powierzchni biurowej miało miejsce (\`(...)\`) 2021 r.;

Budynek 3:

− umowa z (\`(...)\`) 2019 r., na podstawie której wydanie powierzchni i magazynowej i biurowej miało miejsce (\`(...)\`) 2020 r.

W konsekwencji, Budynek 1, Budynek 2 (za wyjątkiem tej części, która została przekazana najemcy ponad 2 lata przed dniem Transakcji; dalej: Część Budynku 2), Budynek 3 są wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (tj. w zakresie wynajmu) w okresie krótszym niż dwa lata przed dniem Transakcji.

Pozostałe Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z umowami najmu, przez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynków. W konsekwencji, wszystkie Budowle wykorzystywane są do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Okres wykorzystywania wszystkich Budowli do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług jest krótszy niż dwa lata przed dniem Transakcji.

Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

3\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości położonych w W., niebędących jednak przedmiotem Transakcji.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości.

Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

4\. Szczegółowy opis Transakcji

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpił w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniósł na Kupującego (z zastrzeżeniem określonych praw i obowiązków przenoszonych przez Gwaranta na Kupującego), następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie istniały na dzień Transakcji):

a) prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości;

b) prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w przypadku, gdy okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji (jedynie w przypadku wystąpienia takiej sytuacji, bowiem w przypadku kiedy okres najmu rozpocznie się przed datą Transakcji prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z tego rodzaju umów najmu zostały automatycznie przeniesione na Kupującego wraz z prawem własności Nieruchomości);

c) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

d) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw;

e) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych dotyczącej Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których została zapisana ta dokumentacja projektowa – w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu;

f) prawa wynikające z gwarancji udzielonej przez projektanta na podstawie umowy z architektem;

g) gwarancje budowlane wraz z prawami wynikającymi z powiązanych umów z wykonawcami dotyczącymi wszelkich robót budowlanych lub remontowych; oraz umów dotyczących nabycia i/lub instalacji urządzeń lub wyposażenia, wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami (jeśli występują);

h) dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego;

i) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców;

j) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia;

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Jednocześnie, w ramach Umowy Sprzedaży, Gwarant, tj. spółka pełniąca rolę generalnego realizatora inwestycji Sprzedającego na Nieruchomości i odpowiedzialna za zarządzanie inwestycją i realizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie obiektów logistycznych wraz z całą powiązaną infrastrukturą (łącznie z wszelkimi drogami, systemami odwadniającymi, instalacjami, instalacjami mediów itp.), maszynami i urządzeniami, przeniosła bezpośrednio na Kupującego:

a) prawa wynikające z poręczenia udzielonego przez D. S.A. na podstawie umowy z (\`(...)\`) 2021 r. za zobowiązania D. B. Sp. z o.o. jako generalnego wykonawcy (dalej: GW) wynikające z umowy generalnego wykonawstwa zawartej przez Sprzedającego z D. S.A. (\`(...)\`) 2019 r. a następnie aneksowanej (\`(...)\`) 2019 r., (\`(...)\`) 2019 r., (\`(...)\`) 2021 r. (dalej: Umowa GW); (\`(...)\`) 2021 roku prawa i obowiązki z Umowy GW zostały przeniesione z D. S.A. na GW.;

b) wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z Umowy GW w zakresie rękojmi oraz

gwarancji jakości przysługujących Gwarantowi wobec GW;

c) wszelkie majątkowe prawa autorskie do wszystkich utworów (w rozumieniu art. 1 polskiej ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych z dnia 4 lutego 1994 r. ze zmianami) sporządzonych na podstawie Umowy GW, nabytych przez Wykonawcę od spółki pod firmą D. S.A. przed (\`(...)\`) 2021 roku, jak również od GW od (\`(...)\`) 2021 roku;

d) wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji (w tym również wszelkich wierzytelności przyszłych, które mogą powstać w związku z) udzielonej 23 grudnia 2021 r. przez S. S.A., na zlecenie GW i na rzecz Gwaranta należytego usunięcia wad lub usterek nr (…) dotyczących robót wykonanych na podstawie Umowy GW.

(zwane dalej łącznie: Prawa i Obowiązki Gwaranta), za wynagrodzeniem uzgodnionym odrębnie pomiędzy Gwarantem a Nabywcą.

Co do zasady, Transakcja nie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu, Przenoszonymi Elementami oraz Prawami i Obowiązkami Gwaranta.

Transakcja nie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

W ramach Umowy Sprzedaży Nabywca zawrze z Gwarantem umowę licencyjną dotyczącą znaków towarowych: X., Y. oraz Z.

Nie później niż na dzień Transakcji Sprzedający złożył oświadczenia o wypowiedzeniu umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Kupujący zwróci Sprzedającemu (bez jakiejkolwiek marży) niektóre koszty mediów i usług serwisowych dostarczonych do Nieruchomości za okres począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji do wcześniejszego z następujących: (i) wygaśnięcia odpowiedniej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (ii) zawarcia przez Kupującego nowej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (iii) przeniesienia odpowiedniej umowy na Kupującego w ramach Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości.

Po Transakcji Kupujący zawarł/zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Dodatkowo, w ramach Umowy Sprzedaży Strony postanowiły, iż w związku z brakiem wpłaty kaucji zabezpieczającej przez jednego z najemców C. Sp. z o.o. sp.k (dalej: C.) Sprzedający zobowiązuje się do zapewnienia uzupełnienia przedmiotowej kaucji do wymaganego poziomu lub dostarczenia gwarancji bankowej. Kwota odpowiadająca równowartości kaucji zabezpieczającej zostanie zatrzymana z ceny przez Kupującego do momentu uzupełnienia przez C. kaucji do wymaganego poziomu lub dostarczenia gwarancji bankowej albo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu z C. Jeżeli Sprzedający nie zapewni, że C. uzupełni kaucję do wymaganego poziomu lub nie dostarczy gwarancji bankowej zgodnej z wymogami określonymi w umowie najmu, wówczas Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości odpowiadającej kwocie zatrzymanej z ceny przez Kupującego.

Ponadto, Sprzedający zobowiązał się w ramach Umowy Sprzedaży do zapewnienia, że od momentu Transakcji C. będzie płacić czynsz i opłaty eksploatacyjne należne z tytułu umowy najmu. W związku z tym zobowiązaniem, Nabywca zatrzyma z ceny uzgodnioną kwotę jako zabezpieczenie tego zobowiązania Sprzedającego, o którym mowa powyżej. Nabywca będzie mógł w określonych w Umowie Sprzedaży przypadkach wykorzystać odpowiednią część tej kwoty do zaspokojenia roszczeń wobec C. z tytułu umowy najmu, a w określonych przypadkach część lub całość kwoty zatrzymanej będzie podlegała zwrotowi (uwolnieniu) na rzecz Sprzedającego.

Ponadto, w związku z Transakcją, pomiędzy Gwarantem a Nabywcą została zawarta odrębna umowa gwarancji czynszu (ang. rental guarantee agreement), na podstawie której Gwarant, na zasadach określonych w tej umowie, udzieli Nabywcy gwarancji otrzymania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych należnych od C. przez okres 5 lat od zawarcia umowy.

Do momentu Transakcji Gwarant świadczył usługi zarządzania Nieruchomością na rzecz Zbywcy na podstawie umowy regulującej świadczenie tego typu usług zawartych pomiędzy Zbywcą a Gwarantem. W ramach Transakcji, Kupujący nie przejął praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy. Kupujący oraz Gwarant zawarli jednak w przeszłości ramową umowę zarządzania nieruchomościami (property management), dotyczącą szeregu nieruchomości będących własnością Kupującego, a która na skutek aneksu zawieranego w związku z Transakcją obejmie również Nieruchomość.

Przedmiot Transakcji nie obejmował następujących składników majątku Zbywcy lub Gwaranta:

a) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego;

b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej);

c) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz aktywami Sprzedającego;

d) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy

rachunków bankowych za wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości;

e) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile istniały;

f) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych;

g) koncesji, licencji i zezwoleń za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami;

h) know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

i) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy;

j) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych);

k) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

l) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

m) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

n) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

o) bazy kontaktów z najemcami;

p) patentów i innych praw własności przemysłowej;

q) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (innych niż wymienione powyżej Przenoszone Elementy lub Prawa i Obowiązki Gwaranta)).

W ramach Transakcji nie doszło do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy, w tym nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania tego wniosku).

Strony uzgodniły sposób rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia).

Strony postanowiły, iż cena sprzedaży zostanie odpowiednio pomniejszona o kwotę zaległych względem najemców, wybranych zobowiązań finansowych pomiędzy Sprzedającym a najemcami, wynikających z zawartych umów najmu. Kupujący w wyniku zawarcia Umowy Sprzedaży zobowiązał się do wypłaty przedmiotowych zobowiązań na rzecz najemców jako nowy wynajmujący.

Dodatkowo, w ramach Umowy Sprzedaży Gwarant zobowiązał się do zapewnienia/ doprowadzenia, iż Sprzedający wypełni wszystkie zobowiązania wynikające z umowy nr (…) na przebudowę dróg gminnych D. i G. zawartej (\`(...)\`) 2020 r. pomiędzy Miastem a Sprzedającym, zmienioną aneksem nr 1 z 20 lipca 2020 r. oraz aneksem nr 2 z 30 grudnia 2021 r. Prawa i obowiązki wynikające z przedmiotowej umowy nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Umowa Sprzedaży zawiera również postanowienia, na podstawie których Nabywca ustanowił na rzecz Zbywcy na części Nieruchomości służebność gruntową kanalizacji wody deszczowej na rzecz sąsiedniej działki, pozostającej własnością Sprzedającego.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca posiadają status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z podatkiem od towarów i usług.

Zbywca oraz Nabywca w ramach Transakcji złożyli w akcie notarialnym, do którego zawarcia doszło w ramach Transakcji, tj. Umowie Sprzedaży, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości w zakresie, jakim Nieruchomość była objęta fakultatywnym zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatku od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

5\. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji i działalność Sprzedającego.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona podatku od towarów i usług lub zwolnienie z podatku od towarów i usług).

W piśmie uzupełniającym z 30 sierpnia 2022 r. wskazali Państwo, że wszystkie pytania zadane we wniosku dotyczą zarówno stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w Państwa ocenie – nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretację indywidualną, która ma potwierdzać Państwa stanowisko.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie należy podkreślić, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabył od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość (zabudowane działki).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0114-KDIP4-3.4012.412.2022.3.DM wynika, że:

\- planowana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- do dostawy Części Budynku 2 (oddanej do użytkowania na podstawie umowy najmu 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r.) oraz części obiektów/urządzeń/budowli (oddanych do użytkowania 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r.) zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z którego po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy mogli Państwo zrezygnować.

Natomiast dostawa pozostałej Części Budynku 2, a także Budynku 1 i Budynku 3, oraz części obiektów/urządzeń/budowli (sprzedanych w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia) nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy i podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku;

\- w sytuacji gdy spełniali Państwo warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy i zrezygnowali z przedmiotowego zwolnienia, to dostawa tej części Nieruchomości, powinna zostać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (w związku z rezygnacją Stron w zakresie części transakcji, która korzysta ze zwolnienia i obligatoryjnym opodatkowanie podatkiem od towarów pozostałej części), to zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia/obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP4-3.4012.412.2022.3.DM.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli Państwo skorzystać, jeżeli zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

H. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.