Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1285/09/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-03-31
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży bliźniaka należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej czy do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwość zastosowania ulgi meldunkowej.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 30 grudnia 2009r.), uzupełnionym w dniu 17 marca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 24 lutego 2010r. Znak: IBPB II/2/415-1285/09/MW wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 17 marca 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 26 kwietnia 2007r. wnioskodawca sprzedał dom, w którym mieszkał od dnia 04 listopada 2004r. Dom został sprzedany za kwotę 500.000 zł, a sprzedaż podlegała opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym. Wnioskodawca wpłacił do urzędu skarbowego część podatku, a na kwotę 300.000 zł przedstawił dokumenty na zakup działek i faktury.

W dniu 06 czerwca 2007r. wnioskodawca zakupił działkę o powierzchni 358 m2, na której wybudował ½ bliźniaka o powierzchni 128 m2 (bliźniak I). W bliźniaku tym mieszkał z zameldowaniem od dnia 22 kwietnia 2008r. do dnia 02 maja 2009r. Korzystając z przepisów dotyczących ulgi meldunkowej oraz innych okoliczności wnioskodawca jest zmuszony sprzedać ww. bliźniak w 2010r.

W dniu 11 września 2007r. wnioskodawca zakupił działkę o powierzchni 352 m2, na której wybudował ½ bliźniaka o powierzchni 118,5 m2 (bliźniak II). W bliźniaku tym jest zameldowany od dnia 02 maja 2009r.

Wnioskodawca ww. bliźniaki wybudował w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych swoich dwóch synów. W trakcie budowy wyniknęły kłótnie i jest zmuszony sprzedać ww. bliźniaki, a nawet wyprowadzić się z miejscowości, w której obecnie mieszka.

Wnioskodawca wskazał, iż urząd skarbowy poinformował go, że bliźniak II może sprzedać po 10 latach. Gdy sprzeda go w 2010/2011 roku zostanie podciągnięty pod ustawę o działalności gospodarczej i wtedy zapłaci podatek od sprzedanych domów w wysokości 19 lub 20%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy bliźniak II po roku zameldowania, tj. po dniu 02 maja 2010r. będzie podlegał uldze meldunkowej?
2.  Czy przy sprzedaży tego bliźniaka w 2010/2011 roku wnioskodawca będzie podlegał pod ustawę o działalności gospodarczej, kiedy będzie mógł sprzedać ww. bliźniak by nie podlegać pod ustawę o działalności gospodarczej?

Zdaniem wnioskodawcy, będzie mógł skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Działki budowlane kupił nie wiedząc, ze ulga meldunkowa istnieje i że będzie mógł z niej skorzystać.

W opinii wnioskodawcy, po zamieszkaniu ok. 3 lat, tj. w 2012r. będzie mógł sprzedać bliźniak II i nie podlegać pod ustawę o działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż wnioskodawca w treści złożonego wniosku używa sformułowania „ustawa o działalności gospodarczej”. W związku z powyższym Organ wezwał go do sprecyzowania czy miał na myśli przepisy ustawy z dnia 02 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) czy też przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) dotyczące opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej.

W odpowiedzi wskazał, iż nie zna żadnej z tych ustaw a informację o podleganiu pod ustawę o działalności gospodarczej uzyskał w urzędzie skarbowym.

Mając na uwadze treść złożonego wniosku oraz fakt, iż wnioskodawca wskazał przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako będący przedmiotem interpretacji, tut. Organ uznał, iż używane przez wnioskodawcę sformułowanie „ustawa o działalności gospodarczej” oznacza przepisy ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

Natomiast zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniły się zasady zwolnienia z opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości i praw, uzyskanych od dnia 01 stycznia 2009r.

Jednakże w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu)

z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W kwestii ustalenia czy przedmiotowa sprzedaż stanowi dla wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy wskazać, iż ww. ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw doprecyzowano definicję działalności gospodarczej.

I tak zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże należy mieć na uwadze, iż istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, aby sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter została zaliczona do źródła przychodu jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy planowana sprzedaż przez wnioskodawcę wybudowanego przez niego bliźniaka II będzie wypełniać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wnioskodawca w złożonym wniosku zaznaczył, że wybudował przedmiotowe bliźniaki w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych swoich dwóch synów. W związku z powyższym, jeżeli zamiarem wnioskodawcy nie jest powtarzalna budowa budynków w celu ich sprzedaży, to opisana we wniosku, planowana sprzedaż bliźniaka II może zostać zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, iż nabycie działki, na której wnioskodawca wybudował bliźniak II, miało miejsce w 2007r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej z dnia 06 listopada 2008r., zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*   okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,
*   terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.

Jeżeli zatem zostaną spełnione powyższe warunki podatnikowi przysługuje prawo do zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku lub lokalu mieszkalnego w trybie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy (tzw. ulga meldunkowa).

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, iż jeżeli w istocie wnioskodawca spełni warunek dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały w bliźniaku II oraz w wymaganym terminie złoży we właściwym urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, to wówczas przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży tego bliźniaka korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Jeżeli natomiast wnioskodawca nie spełni ww. warunków, to sprzedaż przedmiotowego bliźniaka będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie zasad określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia z opodatkowania przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wyłącznie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Przepis ten nie obejmuje swoją dyspozycją gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy wskazuje jednoznacznie na objęcie zwolnieniem przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku a nie o objęciu zwolnieniem przychodu ze zbycia nieruchomości. Oznacza to, że brak jest prawnych podstaw do rozciągania zwolnienia również na grunt. Wszelkie ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego muszą być interpretowane ściśle, a wykładnia rozszerzająca jest zabroniona.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, czyli z tzw. „ulgi meldunkowej” będzie przysługiwało wnioskodawcy wyłącznie w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu, na którym wybudowany został zbywany bliźniak będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W akcie notarialnym notariusz powinien więc w odrębnych pozycjach wykazać wartość budynku mieszkalnego i wartość gruntu. W przeciwnym wypadku wnioskodawca winien sam określić powyższe wartości stosownie do obowiązujących cen rynkowych stosowanych w obrocie prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.