Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.160.2024.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-29
Teza: Możliwości zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy w przypadku posiadania budynku mieszkalnego, którego część jest w złym stanie technicznym.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; darowizna; mieszkanie; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4-art. 9-pkt 17

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

4 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lipca 2024 r. (data wpływu 5 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Otrzymał Pan w darowiźnie od ojca działkę, na której znajduje się budynek, który formalnie jest budynkiem mieszkalnym, ale w rzeczywistości nie nadaje się do zamieszkania. Jest Pan współwłaścicielem tego budynku, posiadając 1/2 jego wartości. Druga połowa budynku jest zamieszkała przez inną rodzinę, co uniemożliwia Panu uzyskanie zgody na jego rozbiórkę. Pana część budynku jest w tak złym stanie, że nie nadaje się do zamieszkania. Podłogi i sufit są w tak opłakanym stanie, że zapadają się, co czyni Pana część budynku niebezpieczną i niezdolną do zamieszkania. Teoretycznie jest to budynek mieszkalny, ale w praktyce zupełnie nie i jest to zaznaczone w akcie notarialnym, że ta część jest przeznaczona do rozbiórki. Mieszkanie, które zamierza Pan kupić pod koniec czerwca będzie tak naprawdę Pana pierwszą mieszkalną nieruchomością.

**Pytanie**

Czy budynek, którego jest Pan właścicielem w 1/2 nienadający się do zamieszkania, zwolni Pana z płacenia podatku PCC przy zakupie tak naprawdę swojego pierwszego mieszkania?

**Pana stanowisko w sprawie**

Pana zdaniem, ma Pan prawo do skorzystania z ulgi podatkowej dotyczącej zakupu pierwszego mieszkania.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

\- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

\- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

\- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że drodze darowizny nabył Pan udział 1/2 w działce, na której znajduje się budynek mieszkalny. Jest Pan współwłaścicielem tego budynku posiadając 1/2 jego wartości. Pana część budynku jest w złym stanie technicznym i nie nadaje się do zamieszkania. Nie może Pan uzyskać zgody na rozbiórkę, ponieważ druga część budynku jest zamieszkała przez inną rodzinę. Obecnie planuje Pan kupić lokal mieszkalny.

Pana zdaniem, z tytułu zawarcia planowanej umowy sprzedaży będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia dotyczącego zakupu pierwszego mieszkania, tj. zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. udział w budynku mieszkalnym.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pana posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie nadaje się do zamieszkania, ponieważ jego część (połowa budynku) jest w złym stanie technicznym.

Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

\- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:

Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że budynek, którego jest Pan współwłaścicielem służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Część budynku jest bowiem zamieszkała przez inną rodzinę. Uniemożliwia to Panu uzyskanie zgody na jego rozbiórkę.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem, którego jest Pan współwłaścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że część budynku, który Pan posiada, jest w bardzo złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek mieszkalny lub jego część.

Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – jest Pan współwłaścicielem nabytego w darowiźnie budynku mieszkalnego, a zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).