Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-344/12/ASz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-23
Teza: opodatkowanie odsprzedaży mediów.
Słowa kluczowe: media; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2012r. (data wpływu do tut. organu 6 kwietnia 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 lipca 2012r. (data wpływu 6 lipca 2012r.) oraz pismem z dnia 16 lipca 2012r. (data wpływu 17 lipca 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ewidencjonowania, w rejestrze VAT odsprzedaży mediów do poszczególnych lokali oraz zakupów tychże towarów i usług, nieewidencjonowania w rejestrze VAT zaliczek na eksploatację, zaliczek na remonty oraz wynagrodzenia zarządcy – **jest prawidłowe,**
*   wystawiania rachunków na udokumentowanie opłat na utrzymanie części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej – **jest nieprawidłowe,**
*   możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania opłat za media oraz opłat na utrzymanie części wspólnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 kwietnia 2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ewidencjonowania, w rejestrze VAT odsprzedaży mediów do poszczególnych lokali oraz zakupów tychże towarów i usług, nieewidencjonowania w rejestrze VAT zaliczek na eksploatację, zaliczek na remonty oraz wynagrodzenia zarządcy i wystawiania na te zaliczki rachunków,
*   możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
*   opodatkowania opłat za media oraz opłat na utrzymanie części wspólnych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 lipca 2012r. (data wpływu 6 lipca 2012r., będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 27 czerwca 2012r. znak: IBPP3/443-344/12/ASz oraz pismem z dnia 16 lipca 2012r. (data wpływu 17 lipca 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 9 lipca 2012r. znak: IBPP3/443-344/12/ASz.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest wspólnotą mieszkaniową składającą się wyłącznie z lokali użytkowych, którymi w większości są specjalistyczne przychodnie lekarskie. We wspólnocie nie występuje najem lokali. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Właściciele mają dwa rodzaje obowiązków wynikające z art. 13 ust.1 ww. ustawy, a mianowicie jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie związane z odrębną własnością lokalu. Właściciele są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat zgodnie z art. 15, oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, centralne ogrzewanie, gaz, energię elektryczną, wywóz nieczystości). Zgodnie z interpretacją ogólną ministra finansów z dnia 21 czerwca 2011r w sprawie rozliczeń VAT przez wspólnoty mieszkaniowe nr PT8/033/I01/AEW/11/PT-571 wspólnota występuje w dwóch odmiennych rolach:

*   jako nabywca towarów i usług w imieniu własnym i na własny rachunek w przypadku zaliczek na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną,
*   drugi przypadek, jako nabywca towarów i usług we własnym imieniu jednak na rzecz właścicieli poszczególnych lokali. Tym samym wspólnota dokonuje odsprzedaży tych towarów i usług i działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Wspólnota w roku 2011 obciążając opłatami za media właścicieli poszczególnych lokali i osiągając dodatkowo przychód ze sprzedaży z pożytków przekroczyła kwotę limitu zwalniającego ją podmiotowo od VAT i od stycznia 2012r. zarejestrowała się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Począwszy od stycznia 2012r. Wspólnota wystawia dwa rodzaje dokumentów dla właścicieli lokali użytkowych:

*   rachunki, które zawierają zaliczki na eksploatację, wynagrodzenie dla zarządcy oraz zaliczki na remonty. Opłaty te są traktowane jako udział właścicieli w pokryciu kosztów nieruchomości wspólnej i tym samym jako czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług, gdyż odbiorcą nabywanych usług i towarów jest wspólnota i to ona występuje jako ostateczny konsument. Zatem uiszczane przez członków wspólnoty należności z tytułu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług,
*   drugi typ dokumentów; faktury VAT, poprzez które wspólnota dokonuje odsprzedaży mediów właścicielom (woda, centralne ogrzewanie, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości), gdyż ostatecznym odbiorcą nie jest wspólnota tylko właściciel odrębnego lokalu i tutaj mają zastosowanie przepisy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując wspólnota prowadzi ewidencję zakupu oraz sprzedaży mediów w rejestrze VAT-owskim oraz prowadzi zakup i sprzedaż usług i towarów niepodlegającą w ogóle ewidencji w rejestrze VAT-owskim.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (doprecyzowane w piśmie z dnia 2 lipca 2012r.):

1.  Czy podejście Wspólnoty dotyczące ewidencji VAT w zakresie opłat pobieranych od właścicieli jest prawidłowe tzn. ewidencji w rejestrze VAT-owskim podlega odsprzedaż mediów do poszczególnych lokali oraz zakupy tychże towarów i usług, z kolei zaliczki na eksploatację, zaliczki na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy są prowadzone poza ww. ewidencją i wystawiane są na nie rachunki, gdyż dotyczą one części wspólnej?
2.  Czy Wspólnota może korzystać również ze zwolnienia jakie otrzymały wspólnoty mieszkaniowe rozporządzeniem z dnia 20 września 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów o podatku od towarów i usług, a dokładnie dodanie pkt 16a i 16b?
3.  Czy we Wspólnocie Mieszkaniowej składającej się tylko z lokali użytkowych wszystkie opłaty uiszczane przez właścicieli tej Wspólnoty tj. opłaty za media w swoim lokalu oraz opłaty na utrzymanie części wspólnych powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie przedstawione w piśmie z dnia 2 lipca 2012r.):

1.  We wspólnocie mieszkaniowej lokali użytkowych ewidencji w rejestrze VAT-owskim podlega odsprzedaż mediów do poszczególnych lokali oraz zakupy tychże towarów i usług, z kolei zaliczka na eksploatację, zaliczki na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy są prowadzone poza ww. ewidencją i wystawiane są na nie rachunki.
2.  Wspólnota mieszkaniowa składająca się wyłącznie z lokali użytkowych nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług ujętego w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 4 kwietnia 2011r. § 13, ust. 1, pkt 16.
3.  Opłaty pobrane od właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową lokali użytkowych na media dostarczane do ich lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast opłaty od właścicieli na utrzymanie części wspólnych tj. zaliczka na eksploatację, zaliczka na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w zakresie ewidencjonowania, w rejestrze VAT odsprzedaży mediów do poszczególnych lokali oraz zakupów tychże towarów i usług, nieewidencjonowania w rejestrze VAT zaliczek na eksploatację, zaliczek na remonty oraz wynagrodzenia zarządcy,
*   **nieprawidłowe** w zakresie wystawiania rachunków na udokumentowanie opłat na utrzymanie części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej,
*   **prawidłowe** w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
*   **prawidłowe** w zakresie opodatkowania opłat za media oraz opłat na utrzymanie części wspólnych.

Na wstępie należy wskazać, iż podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwana dalej ustawą o własności lokali. Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 tej ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 cyt. ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy).

Ponadto, na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów – stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z § 1 pkt 5 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 198, poz. 1174) w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) wprowadzono zmiany w § 13 ust. 1 (określającym zakres zwolnienia od podatku od towarów i usług) poprzez dodanie po pkt 16 pkt 16a w brzmieniu: czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Jak również pkt 16b o treści: czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010r. Nr 206, poz. 1367 oraz z 2011 r. Nr 22, poz. 114 i Nr 185, poz. 1092), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe;

Jednocześnie § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że zwolnienie, o którym mowa w § 13 ust. 1 pkt 16a i 16b rozporządzenia zmienianego w § 1, w brzmieniu nadanym niniejszym rozporządzeniem, może być stosowane do czynności wykonywanych w okresie od dnia 2 sierpnia 2011r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest wspólnotą mieszkaniową składającą się wyłącznie z lokali użytkowych, którymi w większości są specjalistyczne przychodnie lekarskie. We wspólnocie nie występuje najem lokali. Właściciele mają dwa rodzaje obowiązków wynikające z art. 13 ust. 1 ww. ustawy, a mianowicie jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie związane z odrębną własnością lokalu. Właściciele są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat zgodnie z art. 15, oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, centralne ogrzewanie, gaz, energię elektryczną, wywóz nieczystości). Wspólnota w roku 2011 obciążając opłatami za media właścicieli poszczególnych lokali i osiągając dodatkowo przychód ze sprzedaży z pożytków przekroczyła kwotę limitu zwalniającego ją podmiotowo od VAT i od stycznia 2012r. zarejestrowała się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Począwszy od stycznia 2012r. Wspólnota wystawia dwa rodzaje dokumentów dla właścicieli lokali użytkowych:

*   rachunki, które zawierają zaliczki na eksploatację, wynagrodzenie dla zarządcy oraz zaliczki na remonty. Opłaty te są traktowane jako udział właścicieli w pokryciu kosztów nieruchomości wspólnej i tym samym jako czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług, gdyż odbiorcą nabywanych usług i towarów jest wspólnota i to ona występuje jako ostateczny konsument,
*   drugi typ dokumentów; faktury VAT, poprzez które wspólnota dokonuje odsprzedaży mediów właścicielom (woda, centralne ogrzewanie, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości), gdyż ostatecznym odbiorcą nie jest wspólnota tylko właściciel odrębnego lokalu.

Ad. 3

Dla prawidłowego rozstrzygnięcia wszystkich kwestii, o jakie zwraca się Wnioskodawca, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy we wspólnocie mieszkaniowej składającej się tylko z lokali użytkowych wszystkie opłaty uiszczane przez właścicieli tej Wspólnoty tj. opłaty za media w swoim lokalu oraz opłaty na utrzymanie części wspólnych powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne stwierdzić należy, że Wnioskodawca realizując wspólny interes właścicieli lokali użytkowych występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków Wnioskodawca, będący jednostką odrębną od właścicieli lokali użytkowych, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli tych lokali. W takiej bowiem sytuacji działa on w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali użytkowych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wnioskodawca, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to on występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy on żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe, uiszczanie przez właścicieli lokali użytkowych należności z tytułu partycypowania w kosztach zarządu utrzymania nieruchomości wspólnej nie jest objęte przepisami ustawy o VAT.

Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela lokalu użytkowego wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu - Wnioskodawca w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali użytkowych występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wnioskodawca zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom użytkowym, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wnioskodawcę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali użytkowych, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali (z tytułu dostawy mediów do lokali), zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Kluczową rolę w rozwiązaniu wskazanego we wniosku problemu odgrywa przepis art. 8 ust. 2a ustawy o VAT. Z treści tego przepisu wynika, że jeżeli podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. W sytuacji przedstawionej we wniosku ten przepis znajdzie zastosowanie, bowiem dochodzi tutaj do przeniesienia poniesionych kosztów przez Wnioskodawcę na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta, pomimo że Wnioskodawca danej usługi nie wykonał.

Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca dokonując odsprzedaży właścicielom lokali użytkowych towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonując tych czynności wypełnia normę prawną z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, bowiem działa we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli lokali użytkowych przenosząc koszty utrzymania poszczególnych lokali na właścicieli, a więc na podmioty, których te koszty dotyczą

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawcy, iż opłaty pobrane od właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową lokali użytkowych na media dostarczane do ich lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast opłaty od właścicieli na utrzymanie części wspólnych tj. zaliczka na eksploatację, zaliczka na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, należało uznać za prawidłowe.

Ad. 1.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się również do kwestii, czy Wspólnota jest zobowiązana do ewidencjonowania kwot zakupu oraz odsprzedaży poszczególnym właścicielom lokali użytkowych mediów oraz czy słusznie usługi związane z utrzymaniem części wspólnych (zaliczki na eksploatację, zaliczki na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy) są prowadzone poza ww. ewidencją VAT i wystawiane są na nie rachunki.

Unormowania dotyczące obowiązku prowadzenia ewidencji na potrzeby podatku od towarów i usług, zapisane zostały w przepisach art. 109 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, 134, 138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

Jak wykazano w niniejszej interpretacji, opłaty pobrane od właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową lokali użytkowych za media dostarczane do ich lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, a zatem zarówno zakup tych mediów, jak również ich sprzedaż wpływa na wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od towarów i usług. Ponieważ kwoty te są niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji VAT-7, Wnioskodawca jest obowiązany do ujęcia ich w rejestrach, o których mowa w art. 109 ust. 3 ustawy o VAT.

Natomiast w kwestii udokumentowania czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (zaliczka na eksploatację, zaliczka na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy), należy zwrócić uwagę, iż w myśl przepisu art. 87 § 1 cyt. wyżej Ordynacji podatkowej, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

W niniejszej interpretacji wykazano, że Wnioskodawca, będący jednostką odrębną od właścicieli lokali użytkowych, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli tych lokali, a opłaty na utrzymanie części wspólnych mają jedynie charakter wewnętrznych rozliczeń. Z cyt. wyżej przepisu art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej wynika zaś, że rachunek potwierdza dokonanie sprzedaży lub wyświadczenie usługi, co w tym przypadku nie ma miejsca. Nie jest zatem zasadne wystawianie rachunku na udokumentowanie opłat na utrzymanie części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej.

Wnioskodawca nie ma również obowiązku ujmowania czynności, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zaliczka na eksploatację, zaliczka na remonty oraz wynagrodzenie zarządcy) w ewidencji sprzedaży. Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 21 grudnia 2009 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wzorów deklaracji podatkowych dla podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 222, poz. 1763 ze zm.), wzory deklaracji wraz z objaśnieniami, określone w załącznikach nr 1-6 niniejszego rozporządzenia, stosuje się, począwszy od rozliczenia za pierwszy okres rozliczeniowy 2010r. Wzór ten nie przewiduje pozycji przeznaczonej na ujmowanie sprzedaży, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na terytorium kraju, brak jest zatem również podstaw do żądania wykazywania tych wartości w prowadzonej ewidencji.

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ewidencjonowania, w rejestrze VAT odsprzedaży mediów do poszczególnych lokali oraz zakupów tychże towarów i usług oraz nieewidencjonowania w rejestrze VAT zaliczek na eksploatację, zaliczek na remonty oraz wynagrodzenia zarządcy, należało uznać za prawidłowe.

Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie wystawiania rachunków na udokumentowanie opłat na utrzymanie części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej, należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 2

Minister Finansów wydał w dniu 20 września 2011r. rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, które zostało opublikowane w Dzienniku Ustaw Nr 198, poz. 1174.

Zgodnie z § 1 pkt 5 lit. a ww. rozporządzenia wprowadzone zostało zwolnienie od podatku: :

*   czynności związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę (§ 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) oraz
*   czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 i z 2011 r. Dz. U. Nr 22, poz. 114), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe (§ 13 ust. 1 pkt 16b rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r.).

Na podstawie § 3 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. wskazane zwolnienia od podatku mogą być stosowane do czynności wykonywanych w okresie od dnia 2 sierpnia 2011r.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że od dnia 2 sierpnia 2011r. ze zwolnienia od podatku VAT korzystają czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, natomiast nie korzystają czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe oraz czynności związane z utrzymaniem lokali użytkowych.

Z wniosku wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa składa się wyłącznie z lokali użytkowych. Zatem w niniejszej sprawie nie znajdą zastosowania przepisy § 13 ust. 1 pkt 16a i 16b cyt. wyżej rozporządzenia Ministra Finansów – Wnioskodawca nie ma prawa do korzystania zwolnienia na podstawie tych przepisów.

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawcy, iż Wspólnota mieszkaniowa składająca się wyłącznie z lokali użytkowych nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług ujętego w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 4 kwietnia 2011r., należało uznać za prawidłowe. Tut. organ zwraca jednak uwagę, że Wnioskodawca w swoim stanowisku powołał § 13, ust. 1, pkt 16 rozporządzenia Ministra Finansów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten dotyczy zwolnienia od podatku czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), a zatem nie ma zastosowania dla rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii.

W konsekwencji, oceniając stanowisko Wnioskodawcy całościowo, należało uznać za:

*   prawidłowe w zakresie ewidencjonowania, w rejestrze VAT odsprzedaży mediów do poszczególnych lokali oraz zakupów tychże towarów i usług, nieewidencjonowania w rejestrze VAT zaliczek na eksploatację, zaliczek na remonty oraz wynagrodzenia zarządcy,
*   nieprawidłowe w zakresie wystawiania rachunków na udokumentowanie opłat na utrzymanie części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej,

*   prawidłowe w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
*   prawidłowe w zakresie opodatkowania opłat za media oraz opłat na utrzymanie części wspólnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.