Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.367.2024.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-12
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy i planowana transakcja.
    (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany
    będący stroną postępowania, „Kupujący”) planuje kupno nieruchomości gruntowej,
    składającej się z kilku działek. Kupujący będzie w momencie zawarcia planowanej umowy
    sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie spełniał ustawową definicję
    podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.
    Sprzedającym jest M. S. P. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania,
    „Sprzedający”). W dalszej części wniosku Sprzedający nazywany będzie również jako
    „Strona”.
    Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość obejmująca nieruchomość gruntową,
    składającą się z 4 działek ewidencyjnych o łącznym obszarze 0.2717 ha, której właścicielem
    jest Sprzedający („Nieruchomość”).
    W tym celu Strony zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, która była następnie
    zmieniana i aneksowana, w celu odzwierciedlenia ostatecznego zakresu planowanej
    transakcji.
    Kupujący planuje na Nieruchomości realizację inwestycji polegającej na budowie budynku
    lub budynków mieszkalnych wraz z garażem (lub garażami) podziemnymi. Z uwagi na
    położenie oraz koncepcję planowanej inwestycji, Kupujący jest zainteresowany nabyciem
    Nieruchomości oraz dodatkowych nieruchomości od innych osób, będących stronami
    umowy przedwstępnej oraz planowanej umowy sprzedaży jako całości.
    Ze względu na pojawiające się wątpliwości, Sprzedający oraz Kupujący zdecydowali się
    wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, w celu
    potwierdzenia traktowania opisanej powyżej transakcji dla celów podatku od towarów i
    usług („VAT”).

    Poniżej przedstawione zostały istotne informacje potrzebne do oceny przedmiotowej
    transakcji pod kątem opodatkowania VAT.
    Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.
    Sprzedający nabył Nieruchomość będąc żonatym na podstawie umowy znoszącej
    współwłasność nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym z 15 listopada 2006
    r.
    Przed zniesieniem współwłasności był współwłaścicielem tej nieruchomości na podstawie
    umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z 16 lutego 1979 r.
    Nabycie własności Nieruchomości przez Sprzedającego nie było realizowane w ramach
    działalności gospodarczej.
    Nabyciu Nieruchomości nie towarzyszyły plany w zakresie działalności gospodarczej w
    zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej lub podobnej działalności.
    Wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającego.
    W okresie posiadania część Nieruchomości była wykorzystywana do prowadzenia
    gospodarstwa rolnego.
    Na części Nieruchomości znajduje się szklarnia, przechowalnia na owoce z chłodnią oraz
    sad owocowy, przy czym po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, za zgodą
    Sprzedającego, Kupujący wyciął sad w ramach przygotowywania terenu do planowanej
    inwestycji deweloperskiej.
    Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia innej działalności, nie
    stanowi i nie stanowiła ona środka trwałego w działalności gospodarczej lub towaru
    handlowego.
    Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o
    podobnym charakterze.
    Sprzedający nie podejmował ponadto działań w celu ulepszenia lub uatrakcyjnienia
    Nieruchomości dla potencjalnych nabywców.
    W szczególności, nie były wykonywane następujące działania:
    - uzbrojenie terenu,
    - ogradzanie działek,
    - przygotowywanie przyłączy mediów,
    - inne inwestycje.
    Kupujący nie podejmował i nie będzie podejmował w okresie do zawarcia umowy
    sprzedaży Nieruchomości powyższych działań.
    Po zawarciu umowy przedwstępnej, Kupujący podjął działania przygotowawcze w celu
    przystosowania Nieruchomości do realizacji planowej inwestycji deweloperskiej.
    Działania te obejmowały wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na
    budowę domków jednorodzinnych i uzyskanie takiej decyzji.
    Kupujący rozpoczął także postępowanie o wydanie warunków zabudowy („WZ”) na
    inwestycję mieszkaniową wielorodzinną, które zostało zawieszone.
    Kupujący planuje wystąpienie o wydanie nowej decyzji WZ na inwestycję mieszkaniową
    wielorodzinną.
    Kupujący uzyskał również decyzję o warunki techniczne na kanalizację i jest w trakcie
    uzyskiwania warunków technicznych na dostęp do wody.
    Kupujący uzyskał również decyzję środowiskową.

    Należy podkreślić, iż powyższe działania były realizowane przez osoby wskazane przez
    Kupującego działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego.
    Czynności te były podejmowane z inicjatywy Kupującego, a Sprzedający wyraził na nie
    zgodę z uwagi na chęć realizacji transakcji.
    Koszty tych działań Kupujący poniósł na własny koszt.
    Okoliczności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.
    Podjęcie decyzji o sprzedaży Nieruchomości wyniknęło w głównej mierze z okazji, jaką było
    zainteresowanie Kupującego nabyciem odpowiedniej działki w określonej lokalizacji.
    Do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży doszło, ponieważ jeden z sąsiadów
    przekazał Sprzedającemu informację, że Kupujący poszukuje odpowiedniej działki na tym
    terenie.
    Sprzedający nie podejmował działań o charakterze marketingowym lub sprzedażowym,
    takich jak:
    - zaangażowanie profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami,
    - umieszczenie ogłoszenia w internetowych portalach specjalizujących się w ofertach
      nieruchomości,
    - umieszczenie ogłoszenia w innych środkach przekazu,
    - zamieszczenie fizycznych reklam na Nieruchomości lub w innym miejscu.
    Środki finansowe, jakie Sprzedający uzyska w wyniku sprzedaży Nieruchomości będę
    powiększały jego majątek osobisty, nie ma planów, aby były one wykorzystane do
    rozwijania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Status Sprzedającego.
    Sprzedający jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne. Sprzedający nie jest
    zarejestrowany jako podatnik VAT.
    Przedmiotem działalności rolniczej Sprzedającego nie jest i nie była działalność w zakresie
    pośrednictwa lub obrotu nieruchomościami, działalność deweloperska lub remontowa itp.
    Sprzedający dokonał kilkanaście lat temu sprzedaży 2 posiadanych działek w sąsiedztwie
    sprzedawanej obecnie Nieruchomości.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży to: (...), o obszarze 0,2717
    ha, położone w województwie (...), gminie (...), miejscowości (...), przy ulicy (...).
    Sprzedający Pan M. P. z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, w którym
    wykorzystywane były sprzedawane działki był rolnikiem ryczałtowym.
    Na dzień transakcji sprzedaży na Nieruchomości nie będzie znajdowała się szklarnia i nie
    będzie znajdowała się przechowalnia na owoce z chłodnią.
    Kupująca Spółka nabywa działki w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą do
    czynności opodatkowanych podatkiem VAT (działalność deweloperska).

## Pytanie

Czy – w przypadku, gdy Dyrektor KIS uzna, że sprzedaż przez Sprzedającego
    (Zainteresowanego) Nieruchomości nie spowoduje, że Sprzedający (Zainteresowany)
    nabędzie status podatnika VAT, a przez to Sprzedający (Zainteresowany) nie będzie
    zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT od planowanej sprzedaży
    Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości nie zostanie przez Sprzedającego
    (Zainteresowany) opodatkowana podatkiem VAT) przedmiotowa sprzedaż będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC ?
    (pytanie oznaczone we wniosku b))

    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na to, że sprzedaż przez Sprzedającego
    Nieruchomości nie spowoduje, że Sprzedający nabędzie status podatnika VAT i
    Sprzedający nie będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić podatek VAT z tytułu
    planowanej sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
    Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
    kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
          - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
            część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe
            prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
            mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu
            wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
          - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów
    i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.
    z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie
    przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz uzupełnieniu wynika, że
    Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży
    nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość gruntową,
    składającą się z 4 działek ewidencyjnych: (...), o obszarze 0,2717 ha.
    W interpretacji indywidualnej z 4 lutego 2025 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.830.2024.2.JG,
    wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej stwierdził, że „(...) sprzedaż działek nr (...), będzie stanowiła czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy. W efekcie odpowiadając na Państwa
    pytanie stwierdzić należy, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości spowoduje, że
    Sprzedający nabędzie status podatnika VAT i będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić
    podatek VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości.”
    Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i
    usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanych we
    wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie
    można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że w związku z tym, iż Sprzedający
    nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w

    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży
    będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 4 lutego 2025 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.830.2024.2.JG.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) spółka z o. o. spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania –
    art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację
    indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do

    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.