Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-188/09-4/GZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-05-13
Teza: Obciążanie mediami najemców lokali położonych w Gminnych budynkach mieszkalnych i wspólnot mieszkaniowych
Słowa kluczowe: koszt; media; obrót; refakturowanie; umowa-umowa najmu; usługi-usługi najmu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2009 r. (data wpływu 13 lutego 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 kwietnia 2009 r. (data wpływu 20 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości refakturowania opłat za media na najemców lokali gminnych – **jest prawidłowe**.****

****

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości refakturowania opłat za media na najemców lokali gminnych. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 kwietnia 2009 r. (data wpływu 20 kwietnia 2009 r.) o doprecyzowanie stanu faktycznego, jednoznaczne przyporządkowanie własnego stanowiska w sprawie do postawionych pytań oraz o brakującą opłatę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca – Zakład Gospodarowania Mieniem Komunalnym – jest jednostką organizacyjną Gminy, niemającą osobowości prawnej, prowadzącą gospodarkę finansową na zasadach określonych w przepisach ustawy o finansach publicznych.

Zakład został powołany uchwałą Rady Miejskiej, posiada statut, NIP i REGON. Przedmiotem działania Zainteresowanego jest wykonywanie gospodarki komunalnej polegającej na realizacji zadań własnych Gminy o charakterze użyteczności publicznej, a w szczególności wynajmowanie lokali mieszkalnych i użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy oraz wykonywanie w imieniu Gminy obowiązków właściciela nieruchomości poprzez zarządzanie w jej imieniu powierzonym majątkiem.

Gminne lokale mieszkalne i użytkowe położone są w budynkach będących w 100% własnością Gminy oraz w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina jest jednym ze współwłaścicieli. Działalność wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), natomiast zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. u. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Ze wszystkimi najemcami lokali gminnych zostały zawarte umowy cywilnoprawne, w których wynajmującym jest Gmina, reprezentowana przez Wnioskodawcę. Zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…) najemcy gminnych lokali mieszkalnych są zobowiązani co miesiąc uiszczać wynajmującemu czynsz według stawek określonych w zarządzeniu burmistrza oraz opłaty niezależnie od właściciela, tj. opłaty za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Wymienione opłaty dodatkowe są pobierane przez wynajmującego z uwagi na fakt, iż najemcy gminnych lokali nie mają zawartych umów bezpośrednio z dostawcą ww. mediów. z dostawcami mediów i usług do lokali położonych w budynkach gminnych Zainteresowany zawarł stosowne umowy. Na podstawie otrzymywanych od dostawców obciążeniowych faktur VAT Wnioskodawca odlicza wykazany w nich podatek VAT naliczony i następnie na zasadzie refakturowania obciąża najemców według stawek wynikających z dostarczonych faktur VAT. Natomiast umowy na dostawę mediów i usług do budynków wspólnot mieszkaniowych zostały zawarte bezpośrednio przez wspólnoty mieszkaniowe. w związku z powyższym za dostarczone media i usługi do lokali gminnych położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych Zainteresowany otrzymuje od wspólnot mieszkaniowych noty obciążeniowe, gdyż nie dokonują one sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie otrzymanych not obciążeniowych Wnioskodawca wystawia dla najemców lokali użytkowych w budynkach wspólnot faktury VAT wykazując podatek VAT należny według stawek właściwych dla danego rodzaju towaru lub usługi. w przypadku najemców lokali mieszkalnych faktury VAT wystawiane są tylko za dostarczaną wodę i odprowadzenie ścieków.

W pozostałym zakresie, na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, dostawy nie są fakturowane. Najemcy lokali mieszkalnych płacą pozostałe należności według stawek określonych w umowach, bądź w przypadku zmian cen, na podstawie informacji o zmianie wysokości opłat.

Zainteresowany, obciążając najemców lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, traktuje kwoty wykazane przez wspólnoty w notach jako kwoty brutto, które w celu ustalenia jednostkowej ceny netto są pomniejszane o podatek VAT właściwy dla danego rodzaju usługi tj. 7% lub 22%. Powyższy sposób obciążania w sytuacji otrzymywania not i braku możliwości dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego powoduje, że należność Zainteresowanego jest niższa od poniesionych na ten cel wydatków, o kwotę podatku VAT należnego. Wnioskodawca nadmienia, iż na koniec roku zużycie wody, energii cieplnej, tj. c.o. i podgrzanie wody rozliczane jest indywidualnie z najemcami, stąd też nie ma możliwości ustalenia jednej stawki czynszowej, która zawierałaby również dodatkowe świadczenia niezależne od wynajmującego.

Umowy najmu lokali gminnych przewidują odrębny sposób rozliczania opłat za media w układzie: nazwa media, j.m., ilość, cena jednostkowa, wartość netto, VAT, wartość brutto i zawierają następujący zapis:

1.  w przypadku wyposażenia lokalu w wodomierze, najemcy będą dokonywać opłaty za zużytą wodę i odprowadzenie ścieków: - według wskazań wodomierzy i obowiązującej ceny za 1 m3 wody i ścieków, - po wystawieniu faktury, - w terminie określonym na fakturze,
2.  w przypadku wodomierzy w lokalu, najemcy będą obciążani ryczałtem za zużytą wodę i odprowadzanie ścieków stanowiących iloczyn ilości osób zamieszkujących w lokalu, ustalonego w m3 ryczałtu zużycia wody i ścieków na osobę oraz ceny 1 m3 wody i ścieków,
3.  za usuwanie nieczystości stałych najemcy będą ponosić opłatę stanowiącą iloczyn ilości osób zamieszkujących w lokalu oraz ustalonej stawki za osobę,
4.  za abonament zimnej wody i ścieków oraz za punkt świetlny w piwnicy najemcy będą obciążani po 1 szt. i cenie za jeden abonament i jeden punkt świetlny,
5.  w przypadku zmian opłat wymienionych w pkt a, b, c i d najemca zostanie każdorazowo poinformowany na piśmie, bez konieczności wypowiadania umowy.

Ponadto umowy najmu zawierają informację, że czynsz oraz pozostałe opłaty związane z najmem lokalu płatne są miesięcznie z góry do 10. dnia miesiąca, a za wodę i ścieki w lokalach wyposażonych w wodomierze w terminie określonym na fakturze.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Zainteresowany obciążając najemców gminnych lokali w budynkach wspólnotowych prawidłowo wskazuje podatek VAT należny od tej sprzedaży uznając kwoty wyszczególnione w notach otrzymywanych od wspólnot jako kwoty brutto, które w celu ustalenia kwoty netto pomniejszane są o podatek VAT właściwy dla danej dostawy towarów lub usług co w konsekwencji powoduje pomniejszenie należności zakładu?
2.  Czy z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nie ma możliwości odliczenia VAT naliczonego z not obciążeniowych, należałoby obciążyć najemców gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych fakturami VAT ze stawką „zw” zawierającymi kwoty wynikające z not wspólnotowych czy też notami obciążeniowymi?
3.  W przypadku konieczności stosowania do ww. sprzedaży stawki „zw”, jaką należałoby podać podstawę prawną, na podstawie której zastosowano zwolnienie od podatku VAT?
4.  Czy stosując stawkę „zw” prawidłowe będzie wykazanie dla najemcy w fakturze VAT nazwy każdej usługi i mediów z osobna ze stawką „zw” dla każdej pozycji?
5.  Czy w sytuacji otrzymywania od wspólnot mieszkaniowych not obciążeniowych właściwe byłoby zastosowanie stawki 22% do wszystkich mediów dostarczanych do gminnych lokali użytkowych? Doliczenie np. 22% VAT do ceny wody, którą wspólnoty stosują zgodnie z zatwierdzonymi przez Radę Miejską taryfami dla zbiorowego zaopatrzenia w wodę spowodowałoby, że najemcy gminnych lokali użytkowych w budynkach wspólnot mieszkaniowych płaciliby za wodę cenę wyższą od najemców lokali w budynkach gminnych.
6.  Czy Wnioskodawca może refakturować media na najemców budynków będących w 100% własnością Gminy według stawek określonych w obciążeniowych fakturach VAT wykazując VAT należny podlegający odprowadzeniu do Urzędu Skarbowego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1 i 6

Najemców lokali mieszkalnych i użytkowych położonych w gminnych budynkach mieszkalnych należałoby obciążać za media na zasadzie refakturowania z zastosowaniem stawki właściwej dla danej dostawy.

Ad. 2 i 5

Najemcy gminnych lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych winni być obciążani za dostarczone media kwotami wynikającymi z not obciążeniowych, na podstawie faktury VAT i według stawki właściwej dla świadczonej usługi najmu, tj.:

1.  dla lokali mieszkalnych – zwolnienie od podatku „zw”,
2.  dla lokali użytkowych – stawka podatku 22% powodująca wzrost ceny mediów dla danej grupy odbiorców.

Ad. 3 i 4

Z uwagi na konieczność indywidualnego rozliczania niektórych mediów możliwe jest wykazywanie przez ZGMK w fakturach VAT dla najemców lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych każdego składnika związanego z najmem z osobna ze stawką „zw” powołując się na symbol PKWiU 70.20.11, zgodnie z załącznikiem nr 4 poz. 4 do ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W oparciu o art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z zapisu art. 106 ust. 1 ustawy wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży (…), którą zgodnie z art. 2 pkt 22 jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. u. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. a zatem należy stwierdzić, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. u. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast, w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy, opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Oznacza to, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie lokatorów (…). z przepisu tego wynika, iż przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, powołany uchwałą Rady Miejskiej, realizuje zadania własne Gminy w zakresie m.in. wynajmowania lokali mieszkalnych i użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy oraz zarządza w jej imieniu powierzonym majątkiem. Wnioskodawca, reprezentujący Gminę jako stronę umowy najmu, pobiera – od najemców lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych – opłaty za dostawę do lokali energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Opłaty te są pobierane od najemców z uwagi na fakt, iż nie mają oni zawartych umów bezpośrednio z dostawcami. Zainteresowany występuje zatem z jednej strony jako reprezentant członków wspólnoty, z drugiej zaś jako właściciel części lokali.

Z wniosku wynika, iż stronami umów o dostawę mediów są wspólnoty mieszkaniowe. Wnioskodawca jako członek wspólnoty przenosi koszty za media na ostatecznego nabywcę, którym jest najemca.

W świetle cytowanych wyżej przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, stwierdza się, iż wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali, jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującemu z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemców kosztów mediów. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział także stawki preferencyjne, obniżone, tj. 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. w załączniku tym, pod pozycją 4 zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe objęte symbolem PKWiU ex 70.20.11.

Wskazać należy, że użycie przez ustawodawcę „ex” przy grupowaniu PKWiU, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oznacza, że zwolnienie dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz osób fizycznych, sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 70.20.11 „Usługi wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiących majątek własny”.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że o ile świadczone usługi – jak wskazał Wnioskodawca – są sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 70.20.11, jako usługi wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiące majątek własny, to jako wymienione w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że czynność najmu tylko lokali o charakterze mieszkalnym korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast najem lokali o charakterze użytkowym opodatkowany jest podatkiem od towarów i usług w wysokości 22%.

Powyższe oznacza, że pobierane przez Wnioskodawcę od najemców opłaty za media, są ściśle związane z usługą najmu i podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla świadczonych usług najmu, tj.

1.  w przypadku najmu lokali użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
2.  w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. w związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowanych decyzji.

Stąd też Wnioskodawca w sposób dowolny kształtuje sposób kalkulacji wartości świadczonych usług najmu, uwzględniając jednak ograniczenia wynikające z przepisów regulujących jego działanie. Pamiętać przy tym należy, że podatek VAT jest obciążeniem cenotwórczym.

Jak to zostało wskazane powyżej, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a poszczególne opłaty za media stanowią elementy kalkulacyjne usługi najmu. Jeśli jednak elementy te zostaną przez Wnioskodawcę wyodrębnione, nie zmieni to charakteru świadczenia, które zostanie w ten sposób jedynie sztucznie podzielone. Tym samym poszczególne elementy kalkulacyjne usługi najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla danego świadczenia, tj. w przypadku usługi najmu na cele mieszkaniowe – zwolnione od podatku VAT, natomiast najmu na cele użytkowe – opodatkowane stawką 22%.

W związku z powyższym możliwe jest wyszczególnienie na fakturach, dla najemców lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych, każdego składnika z osobna ze zwolnieniem od podatku VAT, z podaniem symbolu PKWiU właściwego dla danej usługi, tj. jak wskazał Zainteresowany PKWiU 70.20.11.

Bowiem, w myśl § 5 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1337), zwanego dalej rozporządzeniem, w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy, poza danymi określonymi w ust. 1 pkt 5, wskazuje się również:

1.  symbol towaru lub usługi, określony w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli ustawa lub przepisy wykonawcze do ustawy powołują ten symbol, lub
2.  przepis ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku, lub
3.  przepis dyrektywy, który zwalnia od podatku tę dostawę lub to świadczenie.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zawarł również umowy z dostawcami mediów w budynkach stanowiących 100% własności Gminy. z tego tytułu otrzymuje faktury VAT i dokonuje obciążenia kosztami mediów najemców, zgodnie z obowiązującą stawką VAT dla danego rodzaju usługi. w związku z faktem, że przedmiotem działania Zainteresowanego jest zarządzanie nieruchomościami, zawiera on umowy najmu lokali mieszkalnych oraz umów o dostawę mediów do lokali.

Najemcy mają obowiązek uiszczać wynajmującemu czynsz wg stawek określonych w zarządzeniu burmistrza oraz opłaty niezależne od właściciela (za dostawę energii, gazu, wody itp.), które są pobierane przez niego z uwagi na fakt, iż najemcy gminnych lokali nie mają zawartych umów bezpośrednio z dostawcą ww. mediów.

Obecnie w ustawie znalazł się zapis art. 30 ust. 3, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. Zapis ten jest zgodny z art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. u. UE l Nr 347, poz. 1 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot „refakturujący” daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inny podmiot, nie może być zatem potraktowane w żaden inny sposób niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. „Refaktura” jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wolą Stron zawartych umów na najem lokali mieszkalnych i użytkowych, w budynkach stanowiących 100% własności Gminy, jest odrębne rozliczanie usług w zakresie dostawy energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Zatem Stronami umów o dostawę mediów jest podmiot wynajmujący lokale, stąd uznaje się, że to Wnioskodawca nabywa, a następnie świadczy najemcom te usługi.

Jak wspomniano wyżej, zwolnione od podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Wobec powyższego, jedynie czynsz regulowany należny Wnioskodawcy od najemców lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a w przypadku najmu lokali użytkowych czynsz podlega opodatkowaniu stawką 22%. Natomiast opłaty za media nie będące składnikiem kompleksowej usługi najmu lokali mieszkalnych lub użytkowych podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż w zakresie odliczenia podatku naliczonego zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z dnia 13 maja 2009 r. nr ILPP2/443-188/09-5/GZ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

****