Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-533/11/ESZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-08-29
Teza: Czy może podjąć decyzję od sierpnia 2011r., aby w prowadzonej działalności wynajmować lokale z jednego obiektu, a lokale z dwóch pozostałych obiektów rozliczać jako własny majątek nie wprowadzony do działalności gospodarczej i opodatkowany na zasadach ogólnych?
Słowa kluczowe: budynek; działalność-działalność gospodarcza; przychód; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 26 maja 2011r. (data wpływu do tut. Biura 30 maja 2011r.), uzupełnionym w dniu 19 sierpnia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu jednej nieruchomości (kamienicy) w ramach działalności gospodarczej oraz najmu pozostałych nieruchomości (domu mieszkalnego i innego budynku) poza tą działalnością w ramach tzw. najmu prywatnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu jednej nieruchomości (kamienicy) w ramach działalności gospodarczej oraz najmu pozostałych nieruchomości (domu mieszkalnego i innego budynku) poza tą działalnością w ramach tzw. najmu prywatnego. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 09 sierpnia 2011r. Znak: IBPBI/1/415-533/11/ESZ, IBPBI/1/415-534/11/ESZ, IBPP1/443-905/11/BM wezwano do jego uzupełnienia co też nastąpiło w dniu 19 sierpnia 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i w ramach tej działalności wykonuje usługi hotelarskie w obiekcie będącym własnością Wnioskodawcy i jego małżonki. Oprócz tego Wnioskodawca wynajmuje pomieszczenia w tym lokalu oraz innych jako własny majątek nie wprowadzony do działalności gospodarczej, który jest opodatkowany na zasadach ogólnych. Z tego tytułu opodatkowuje najem z 1/2 czynszu, a żona 1/2 czynszu. Od miesiąca sierpnia 2011r. zamierza dokonać rozszerzenia zakresu działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. W ramach tej działalności Wnioskodawca chciałby wynajmować pomieszczenia z jednego obiektu, a przychód z dwóch pozostałych chciałby opodatkować na zasadach ogólnych, jako najem własnego majątku nie wprowadzonego do działalności gospodarczej.

Jako podatnik VAT wystawia faktury za najem, refaktury kosztów mediów zarówno w działalności gospodarczej oraz jako osoba fizyczna. Należny podatek VAT rozlicza w jednej deklaracji VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał m.in., iż:

1.  Wniosek dotyczy:
    *   kamienicy, w której do sierpnia 2011r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług noclegowych, wykorzystując do tego dwa piętra i parter, od sierpnia 2011r. nie prowadzi już działalności w zakresie usług noclegowych (PKD 55.20.Z), natomiast tą część wynajął w ramach działalności gospodarczej. Od m-ca sierpnia 2011r. rozszerzył swoją działalność o „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi - PKD 68.20.Z”,
    *   pozostała część kamienicy, która przeznaczona jest pod wynajem - na działalność biurową innych podmiotów - najem prywatny,
    *   budynek, będący własnością Wnioskodawcy, w którym wynajmuje lokale użytkowe (obecnie dla jednego podmiotu gospodarczego) - najem prywatny,
    *   dom mieszkalny, piętro, które wynajmuje na cele mieszkaniowe, najem prywatny.
2.  Kamienica posiada dwa niezależne wejścia:
    *   jedno do obiektu przystosowanego do usług noclegowych, w której do miesiąca sierpnia 2011r. Wnioskodawca prowadził takie usługi. Od sierpnia wynajmuje ten obiekt. Tą część kamienicy na podstawie użyczenia od małżonki Wnioskodawcy użytkował do prowadzonej działalności gospodarczej,
    *   drugie do budynku, który wynajmuje jako najem prywatny Wnioskodawca i jego małżonka.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy może podjąć decyzję od sierpnia 2011r., aby w prowadzonej działalności wynajmować lokale z jednego obiektu, a lokale z dwóch pozostałych obiektów rozliczać jako własny majątek nie wprowadzony do działalności gospodarczej i opodatkowany na zasadach ogólnych?

(pytanie wymienione we wniosku jako 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, od sierpnia 2011r. może podjąć decyzję, o tym że w ramach działalności gospodarczej będzie rozliczał najem z jednego obiektu, a pozostałe dwa będzie najmował jako najem prywatny, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza podatnika w tym zakresie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż pomimo, że we wniosku z dnia 26 maja 2011r. (data wpływu do tut. Biura 30 maja 2011r.), oraz w uzupełnieniu wniosku z dnia 17 sierpnia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 19 sierpnia 2011r.), Wnioskodawca wskazał, iż wniosek dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzeń przyszłych, to z zadanego we wniosku pytania oraz adekwatnego do tego pytania stanowiska wynika, iż Wnioskodawca oczekuje interpretacji w zakresie zdarzeń przyszłych, gdyż jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji indywidualnej w zakresie dotyczącym sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych od sierpnia 2011r. z najmu wskazanych we wniosku nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy, z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, definicja pozarolniczej działalności gospodarczej bezpośrednio wskazuje, że przychody mogą być zaliczone do tej działalności, o ile nie zostały zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Wynika zatem z tego, iż najpierw należy ustalić, czy dana umowa najmu generująca przychody, jest zawierana w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej w tym zakresie, czy też generuje przychody poza tą działalnością. Dopiero po rozstrzygnięciu tej kwestii i zakwalifikowaniu przychodów do poszczególnych źródeł należy rozpatrywać możliwe zasady ich opodatkowania.

Najem dla celów podatkowych może być bowiem traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu zawsze stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż do sierpnia 2011r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą i w ramach tej działalności wykonywał usługi hotelarskie w obiekcie (kamienicy) będącym własnością Wnioskodawcy i jego małżonki. Oprócz tego Wnioskodawca wynajmował pomieszczenia w tym lokalu oraz innych jako własny majątek nie wprowadzony do działalności gospodarczej, z którego to wynajmu przychód opodatkowywał na zasadach ogólnych. Od miesiąca sierpnia 2011r. Wnioskodawca zamierzał dokonać rozszerzenia zakresu prowadzonej działalności gospodarczej o wynajem nieruchomości. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem najmu będzie kamienica, budynek, stanowiący wyłączną własność Wnioskodawcy, w którym wynajmuje lokale użytkowe oraz dom mieszkalny (objęty współwłasnością majątkową małżeńską), który jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Przy czym, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza wynajmować pomieszczenia z jednego obiektu (kamienicy), a w ramach tzw. najmu prywatnego pozostałe nieruchomości.

Mając powyższe na względzie oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż przychód z tytułu najmu kamienicy, należy w całości zaliczyć do przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Zaznaczyć bowiem należy, iż kamienica, którą Wnioskodawca wykorzystywał uprzednio, na potrzeby prowadzonej w zakresie usług noclegowych działalności gospodarczej, a obecnie wynajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jest w całości składnikiem majątku, związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wprawdzie w uzupełnieniu wniosku wskazano, iż przedmiotowa kamienica ma dwa niezależne wejścia, jedno do części kamienicy, w której świadczył usługi noclegowe, natomiast drugie do tej części, którą wynajmował w ramach tzw. najmu prywatnego. Jednakże ze złożonego wniosku, ani jego uzupełnienia nie wynika, że są to części prawnie wyodrębnione, a więc będące przedmiotem odrębnej własności. Zatem przychód z najmu całej kamienicy (obu wskazanych we wniosku części), jako przychód z wynajmu składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, w świetle treści art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w całości stanowi przychód z działalności gospodarczej.

Natomiast przychód uzyskiwany z najmu pozostałych dwóch nieruchomości – budynku z lokalami użytkowymi oraz domu mieszkalnego, o ile w istocie nie są to składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, a dotyczące ich najmu umowy nie zostaną zawarte w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej mogą być opodatkowane w ramach źródła przychodów jakim jest najem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na względzie oraz wyrażone we wniosku stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym uważa On, iż „(\`(...)\`) od sierpnia 2011r. może podjąć decyzję o tym, że w ramach działalności gospodarczej będzie rozliczał najem z jednego obiektu, a pozostałe dwa będzie najmował jako najem prywatny (\`(...)\`)”, stanowisko to uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, iż w zakresie pytań wymienionych we wniosku jako 2 i 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Jednocześnie zaznaczyć należy, iż jeżeli Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji indywidualnej w zakresie stanu faktycznego, tj. sposobu opodatkowania dochodów z najmu wskazanych we wniosku nieruchomości uzyskiwanych do sierpnia 2011r., winien w tym zakresie wystąpić z odrębnym wnioskiem ORD-IN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.