Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.12.2018.2.MWJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-16
Teza: zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy mediów w związku ze świadczeniem usług najmu, zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy mediów do lokali mieszkalnych należących do wspólnoty mieszkaniowej, których właścicielem jest Miasto.
Słowa kluczowe: media; refakturowanie; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; stawka-stawki podatku; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2017 r. (data wpływu 4 styczeń 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 lutego 2018 r. (data wpływu 8 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy mediów w związku ze świadczeniem usług najmu,

*   zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy mediów do lokali mieszkalnych należących do wspólnoty mieszkaniowej, których właścicielem jest Miasto

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 styczeń 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy mediów w związku ze świadczeniem usług najmu,

*   zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy mediów do lokali mieszkalnych należących do wspólnoty mieszkaniowej, których właścicielem jest Miasto.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 28 lutego 2018 r. (data wpływu 8 marca 2018 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe (ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

Miasto jest jednostką samorządu terytorialnego, utworzoną na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1875 z późn. zm.; „ustawa o samorządzie”), zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Miasto składa do właściwego urzędu skarbowego deklaracje VAT-7.

Miasto, w związku z obowiązkiem wykonywania zadań wynikających z ustawy o samorządzie wykonuje zadania publiczne własne oraz zlecone z zakresu administracji rządowej. Wykonując wskazane zadania, Miasto działa zarówno w charakterze organu władzy publicznej, jak i na podstawie stosunków o charakterze cywilnoprawnym, stanowiących co do zasady działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT (objętą opodatkowaniem według właściwych stawek VAT, zwolnioną od VAT jak i podlegającą odwrotnemu obciążeniu).

Zadania przydzielone Miastu cechuje różnorodność. Zgodnie z krajowymi regulacjami, działalność Miasta obejmuje wiele obszarów - Miasto dokonuje bowiem szeregu czynności związanych ze sprawnym i bezpiecznym funkcjonowaniem terenu będącego w administracyjnym zasięgu Miasta.

Przede wszystkim, Miasto posiada zasób nieruchomości, w którym mieszkańcy mogą mieszkać bądź wynajmować powierzchnie na inne cele, np. celem prowadzenia działalności gospodarczej, używania garażu czy komórki gospodarczej. W rezultacie z zasobu nieruchomości - zarówno lokali dedykowanych na cele mieszkaniowe czy użytkowe mogą korzystać zarówno osoby fizyczne jak i inne podmioty. W każdym przypadku to Miasto odpowiada za zapewnienie dostaw różnorodnych mediów do tych nieruchomości jak i ma obowiązek zapewnić utrzymanie ww. nieruchomości w należytym stanie. Miasto dba również m.in. o czystość i bezpieczeństwo, organizując pobór i wywóz nieczystości, zapewniając opiekę zdrowotną, policyjną czy strażacką na administrowanym terenie.

Aby zrealizować ww. zadania, Miasto ma obowiązek posiadać sprawną strukturę organizacyjną. W ramach struktury Miasta funkcjonują m.in. jednostki budżetowe oraz zakład budżetowy (powołane przez Miasto na podstawie odrębnych przepisów). Poszczególne zadania własne Miasta przewidziane art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie, jak i zadania zlecone są w ramach Miasta wykonywane m.in. przez powołane do konkretnych celów jednostki organizacyjne.

Do końca roku 2016 praktyką było traktowanie jednostek budżetowych i zakładu budżetowego jako odrębnych od Miasta podatników VAT. Niemniej, z dniem 1 stycznia 2017 r. Miasto dokonało centralizacji rozliczeń VAT, polegającej na wspólnym rozliczaniu VAT przez Urząd Miejski w \`(...)\` wraz jego jednostkami organizacyjnymi, w tym m.in z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej w \`(...)\` („ZGM”). W konsekwencji, od tego czasu, Urząd Miejski w \`(...)\` wraz z jego jednostkami organizacyjnymi traktowane są jako jeden podatnik VAT, którym jest Miasto.

Miasto posiada zasób nieruchomości, w którym mieszkańcy/inne podmioty mogą mieszkać bądź wynajmować powierzchnie na inne cele, np. dla celów komercyjnych. Nieruchomości Miasta wykorzystywane są również dla potrzeb własnych Miasta (jego jednostek organizacyjnych). Miasto odpowiada również za zapewnienie dostaw różnorodnych mediów do tych nieruchomości (podobnie jak i do całego obszaru administrowanego przez Miasto).

ZGM odpowiada w ramach Miasta przede wszystkim za gospodarowanie (eksploatację, administrowanie i zarządzanie) zasobem nieruchomości miejskich (komunalnych zasobów mieszkaniowych i użytkowych). Wraz z najmem powierzchni nieruchomości na cele mieszkaniowe, lub inne, w tym komercyjne, własne Miasta, ZGM rozlicza również z użytkownikami koszt mediów, jakie użytkownicy zużywają oraz koszt ścieków, jakie są od użytkowników pobierane. Większość użytkowników ZGM stanowią podmioty trzecie (inne niż jednostki organizacyjne Miasta). Najem mieszkalny wiąże się m.in. z najmem lokali komunalnych regulowanych właściwymi ustawami m.in. ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Oprócz czynszu/opłat za bezumowne korzystanie użytkownik (lokator, najemca, dzierżawca, biorący do używania, użytkujący lokal bądź nieruchomość bez tytułu prawnego) zobowiązany jest uiszczać na rzecz Miasta opłaty związane z eksploatacją lokalu (opłaty niezależne od właściciela), w szczególności opłata za wodę, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, odprowadzenie ścieków („Media”) oraz opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Opłaty za Media pobierane są zasadniczo w formie zaliczek, które w ustalonym w umowie okresie rozliczeniowym korygowane są do właściwego zużycia na podstawie sposobu podziału poniesionych dla nieruchomości kosztów (np. na podstawie odczytów wodomierzy, liczników ciepła).

Miasto, jako jeden z właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości, jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa to ogół (zbiór) właścicieli lokali w danej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu. Powstanie wspólnoty nie jest więc aktem woli właścicieli, ale zrzeszeniem utworzonym z mocy prawa przez właścicieli danej nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, Miasto świadczy usługi najmu Lokali na cele mieszkaniowe na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych, choć zdarzają się również sytuacje, w których lokatorzy użytkują czasowo dany lokal bezumownie. Zgodnie z orzecznictwem NSA (I FSK 1315/12 z 6 września 2013 r.) bezumowne korzystanie podlega opodatkowaniu VAT, kiedy stosunek zobowiązaniowy łączący strony ustał, istnieje wola stron, co do kontynuowania tego stosunku, a właściciel nie podejmuje wszelkich dostępnych prawem działań dla odzyskania nieruchomości. Dostarczane do bezumownie użytkowanych lokali Media rozliczane są analogicznie jak w lokalach, gdzie zawarte zostały stosowne umowy należących do tej samej nieruchomości.

Ponieważ koszty Mediów stanowią opłaty niezależne od właścicieli (koszt ponoszony przez użytkownika jest niezależny od ZGM), sposób kalkulacji wartości, jaką użytkownicy powinni być obciążeni regulują:

1.  W budynkach, w których nie zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe:
    *   Regulamin rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w zasobach administrowanych przez ZGM
    *   Regulamin rozliczania kosztów wytwarzania ciepła i podgrzania wody w zasobach ZGM

1.  W budynkach, w których zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe:
    *   Regulamin rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w budynku wspólnoty mieszkaniowej
    *   Regulamin rozliczania kosztów wytwarzania/dostawy ciepła w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

W budynkach, w których zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe, a nie ustanowiono regulaminów rozliczania Mediów, koszty Mediów rozliczne są przez ZGM na użytkowników, wg rozliczeń przedstawionych przez Wspólnoty Mieszkaniowe lub faktycznie poniesionych kosztów, z uwzględnieniem postanowień zawartych w regulaminach ustanowionych dla zasobów ZGM.

Poniżej Miasto przedstawia, w jaki sposób rozliczane są Media w oparciu o ustanowione regulaminy:

*   w budynkach, w których nie zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe oraz

*   w budynkach, w których zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe.

Poniżej przedstawione zostały wybrane, wzorcowe zasady rozliczeń, natomiast w poszczególnych latach/dla poszczególnych lokali mogą one różnić się (np. ze względu na okresowość występowania niektórych składników kosztów). Idea konieczności dokonywania rozliczeń pozostanie jednak niezmienna.

Rozliczenie kosztów mediów, w budynkach w których nie zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe

Regulamin rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w zasobach administrowanych przez ZGM

Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w zasobach administrowanych przez ZGM, rozliczenia kosztów zimnej wody i odprowadzenia ścieków dokonuje się dwa razy w roku. Okres rozliczeniowych obejmuje pól roku: -1 półrocze: 01.01.- 30.06. każdego roku, - II półrocze: 01.07. - 31.12. każdego roku.

W uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość jego skrócenia bądź wydłużenia.

Opłata za dostawę wody i odprowadzenie ścieków pobierana jest w formie miesięcznej zaliczki i podlega rozliczeniu w półrocznych okresach rozliczeniowych. Wysokość zaliczki może ulec zmianie w trakcie okresu rozliczeniowego. Zmiana ta może nastąpić w przypadku zmian cenowych zaistniałych w taryfie opłat ustalonych u dostawcy mediów, zmiany liczby osób, zmiany wyposażenia lokalu w urządzenia odbiorcze wody lub montażu urządzeń pomiarowych w lokalu.

Stawki za zimną wodę oraz odprowadzenie ścieków ustalane się zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Miejskiej w \`(...)\` w sprawie przyjęcia i zatwierdzenia taryfy zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzenia ścieków dla Miasta \`(...)\`. W przypadku nieczystości płynnych odprowadzanych do szamba zlewowego na nieruchomości zgodnie z zawartą umową z odbiorcą tych nieczystości.

Opłaty zaliczkowe za dostawę wody i odprowadzenie ścieków są wnoszone przez użytkownika lokalu w terminie określonym w umowie najmu lub zawiadomieniu o naliczeniu czynszu i opłat niezależnych od Miasta lub odszkodowania za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego.

Wysokość zaliczki za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki do/z lokalu mieszkalnego ustala się według poniższego wzoru:

1.  w lokalach opomiarowanych - 2,5 m 3 x stawka x liczba osób w lokalu
2.  w lokalach nieopomiarowanych:
    *   dla lokali wyposażonych w łazienkę - 4,5 m3 x stawka x liczba osób w lokalu;
    *   dla lokali wyposażonych w łazienkę z c.w.u - 7,0 m3 x stawka x liczba osób w lokalu;
    *   dla lokali wyposażonych w wc + zlew (bez łazienki) -2,4 m3 x stawka x liczba osób w lokalu;
    *   dla lokali bez wc i łazienki -1,5 m3 x stawka x liczba osób w lokalu;
    *   dla lokali położonych w budynkach wyposażonych w wodociąg bez kanalizacji (pobór wody ze zdroju ulicznego) -1 m3 x stawka x liczba osób w lokalu.

W lokalach użytkowych użytkownik lokalu zwraca poniesione przez Miasto wydatki wobec dostawcy wody i odprowadzenia ścieków za zimną wodę i odprowadzenie ścieków wg wskazań wodomierzy zamontowanych w lokalu użytkowym.

Maksymalna ilość wody i odprowadzenia ścieków obciążające lokale niewyposażone w wodomierze nie może być wyższa od 10 m3 /os./m-c. Pozostała ilość wody stanowi wodę niezbilansowaną w danym budynku. Ilość wody niezbilansowanej w budynku, wynikająca z różnicy pomiędzy zużyciem zarejestrowanym na wodomierzu głównym a sumą zużyć we wszystkich lokalach jest rozliczana pomiędzy wszystkich użytkowników danego budynku, proporcjonalnie do ich indywidualnych zużyć.

Wodomierze zainstalowane w lokalach spełniają funkcję podzielników kosztów. Rozliczeniu podlegają całkowite koszty dostawy wody i odprowadzenia ścieków dostarczane do nieruchomości. Koszt ponoszony przez użytkownika uzależniony jest od ilości zużywanej przez niego wody. Na całkowity koszt składa się suma kosztów, wynikająca z faktur lub innych dokumentów księgowych wystawionych przez dostawcę wody i odbiorcę ścieków w okresie rozliczeniowym. W przypadku występowania różnicy wskazań (+/-) pomiędzy wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych, Miasto dokonuje rozliczenia kosztów proporcjonalnie do wskazań podliczników (wodomierzy) na wszystkich użytkowników poszczególnych lokali w budynku.

Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w zasobach administrowanych przez ZGM, rozliczeniu kosztów wywozu nieczystości płynnych podlega całkowity koszt wywozu nieczystości płynnych na nieruchomości. Na całkowity koszt składa się suma kosztów wynikająca z faktur wystawionych przez odbiorcę nieczystości płynnych. Rzeczywisty koszt ponoszony na budynku rozliczany jest w stosunku do ilości zużytej wody na wodomierzu głównym w m3 w okresie rozliczeniowym.

Cena jednostkowa wywozu nieczystości płynnych w przeliczeniu na 1 m3 ustala się wg wzoru:

Cnp=∑Knp/ ZWWG

gdzie:

Cnp - cena i m 3 za odbiór nieczystości płynnych

∑Knp - koszt obioru nieczystości płynnych z nieruchomości w okresie rozliczeniowym

ZWWG - zużycie zimnej wody na wodomierzu głównym w okresie rozliczeniowym

ZWWG – zużycie ciepłej wody na wodomierzu głównym w okresie rozliczeniowym.

Koszt przypadający na lokal mieszkalny ustala się wg wzoru:

KLnp = ZWWI \* Cnp \* Wkor

gdzie:

KLnp - koszt obioru nieczystości płynnych z lokalu mieszkalnego w okresie rozliczeniowym

ZWWI - zużycie zimnej wody na wodomierzu indywidualnym lub z rozliczenia normy w okresie rozliczeniowym

Cnp - cena i m3 za odbiór nieczystości płynnych

Wkor - współczynnik korygujący zużycie zimnej wody w budynku (proporcja zużycia zimnej wody na wodomierzu głównym do sumy zużycia zimnej wody na wodomierzach indywidualnych i w lokalach nieopomiarowanych).

Regulamin rozliczania kosztów wytwarzania ciepła i podgrzania wody w zasobach ZGM

Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów wytwarzania ciepła i podgrzania wody w zasobach ZGM, kosztami dostawy ciepła do budynków, w przypadku zakupu ciepła ze źródeł zewnętrznych są wyłącznie koszty zafakturowane przez dostawcę ciepła i dostawcę usług. Kosztów utrzymania węzłów cieplnych w rozliczanych budynkach oraz kosztów eksploatacji instalacji wewnętrznych w budynkach, do których jest dostarczane ciepło nie zalicza się do kosztów dostawy ciepła. Stanowią one koszty gospodarki zasobami lokalowymi. Koszty dostawy ciepła ewidencjonowane są odrębnie dla każdego budynku i rozliczane są do każdego metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali danego budynku.

Koszty dostawy ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej („c.w.u.”) dzieli się na:

1.  koszty stałe:
    *   opłata za moc zamówioną,
    *   opłata stała za usługę przesyłową

1.  koszty zmienne:
    *   opłata za energię cieplną,
    *   opłata zmienna za usługę przesyłową,
    *   koszty dodatkowego uruchomienia i wyłączenia węzła oraz rozruchu i wyłączenia sieci,
    *   koszty zakupu podzielnika i jego montażu, a także koszty wymiany i naprawy nie objęte gwarancją oraz rozliczenia ciepła przez służby zewnętrzne.

Rozliczenie kosztów dostawy ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania poszczególnych lokali w budynkach zasilanych z zewnątrz, które nie mają systemu odczytu zużycia ciepła (podzielników) jest następujące:

1.  koszty stałe rozliczane dla każdego metra kwadratowego ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu w układzie miesięcznym,
2.  koszty zmienne rozliczane dla każdego metra kwadratowego ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu w układzie 12 miesięcznym.

Rozliczenie poszczególnych lokali użytkowych w budynkach użytkowych zasilanych z zewnętrz, które nie mają systemów odczytów zużycia ciepła następuje w układzie miesięcznym, na podstawie faktur dostawców ciepła, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez użytkowników. Rozliczenie kosztów dostawy ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania poszczególnych lokali w budynkach zasilanych z zewnątrz, które mają systemy odczytu zużycia ciepła (podzielniki,) jest następujące:

1.  koszty stałe rozliczane dla każdego metra kwadratowego ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu w układzie miesięcznym,
2.  koszty zmienne rozliczane dla poszczególnych lokali w budynku na podstawie wskazań podzielników w układzie 12 miesięcznym według niżej podanych zasad:
    *   50% kosztów rozliczane do każdego metra kwadratowego ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu (proporcjonalnie do powierzchni lokalu). Opłata pokrywa koszty związane z ogrzaniem pomieszczeń wspólnego użytku, koszty strat instalacji wewnętrznej nieopomiarowanej oraz koszty ciepła przenikającego przez przegrody z instalacji centralnego ogrzewania („c.o.”) danego budynku.
    *   50% kosztów rozliczane przy uwzględnieniu proporcji wskazań podzielników typu Minoterm II (w postaci dwóch rurek wskaźnikowych wypełnionych benzoesanem metylu z obudową), działających na zasadzie parowania dyfuzyjnego, dwu ampułkowych (PN - EN 835) lub podzielniki kosztów (PN - EN 834) oraz wskaźników przeliczeniowych uwzględniających położenie lokalu oraz rodzaj grzejnika.
    *   koszty rozliczenia przez służby zewnętrzne według zasad zawartych w umowie.

Lokal, w którym nie zostały zamontowane podzielniki kosztów (brak dostępu do grzejnika, brak zgody użytkownika lokalu na montaż) rozliczany jest według wyliczonego maksymalnego kosztu energii cieplnej w okresie rozliczeniowym odniesionego do 1 m2 pow. ogrzewanej w danym budynku.

Rozliczenie kosztów dostawy ciepła na potrzeby c.w.u. poszczególnych lokali w budynkach zasilanych z zewnątrz, które mają systemy odczytu zużycia ciepłej wody użytkowej (wodomierze) jest następujące:

1.  koszty stałe rozliczane dla każdego metra kwadratowego powierzchni rozliczanego lokalu w układzie miesięcznym,
2.  koszty zmienne rozliczane dla każdego metra sześciennego zużytej wody w poszczególnych lokalach w budynku na podstawie wskazań wodomierzy w okresie rozliczeniowym według niżej podanego wzoru:

(całkowity koszt podgrzania ciepłej wody użytkowej/całkowita ilość m3 zużytej ciepłej wody) x ilość m3 ciepłej wody zużytej w lokalu = koszt podgrzewania zużytej ciepłej wody użytkowej dla pojedynczego lokalu.

Rozliczenie kosztów dostawy ciepła na potrzeby c.w.u. poszczególnych lokali użytkowych w budynkach użytkowych zasilanych z zewnątrz, które mają systemy odczytu zużycia ciepłej wody użytkowej (wodomierze) rozliczane jest następująco:

1.  koszty stałe rozliczane dla każdego metra kwadratowego powierzchni rozliczanego lokalu w układzie miesięcznym,
2.  koszty zmienne rozliczane dla każdego metra sześciennego zużytej wody w poszczególnych lokalach w budynku na podstawie wskazań wodomierzy w układzie miesięcznym według niżej podanego wzoru:

całkowity koszt podgrzania ciepłej wody użytkowej/całkowita ilość m3 zużytej ciepłej wody) x ilość m 3 ciepłej wody zużytej w lokalu = koszt podgrzewania zużytej ciepłej wody użytkowej dla pojedynczego lokalu.

Kosztami wytworzenia energii cieplnej i podgrzania wody w budynkach mających własne źródło wytworzenia ciepła (kotłownie lokalne) są wyłącznie uzasadnione koszty bezpośrednio związane z wytworzeniem i przesyłem ciepła w tym:

1.  koszty zafakturowane przez dostawcę gazu ziemnego, węgla i oleju opałowego (uwzględniające zmniejszenia i zwiększenia stanów na początek i na koniec okresu rozliczeniowego) na potrzeby wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym,
2.  koszty energii elektrycznej niezbędnej dla wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym,
3.  koszty utrzymania węzła cieplnego - obsługa i konserwacja kotłowni, w tym systemu liczników,
4.  koszty modernizacji węzła cieplnego w przypadku montażu urządzeń sterujących węzeł cieplny umożliwiających racjonalizację zużycia nośnika ciepła,
5.  amortyzacja niezbędnego do wytworzenia ciepła wyposażenia kotłowni i instalacji gazowej oraz pomieszczenia kotłowni,
6.  koszty rozliczenia ciepła przez służby zewnętrzne.

Kosztów eksploatacji instalacji wewnętrznych centralnego ogrzewania w budynkach nie zalicza się do kosztów dostawy ciepła. Stanowią one koszty gospodarki zasobami lokalowymi.

Rozliczenie za dostarczone ciepło do budynków wyposażonych w ciepłomierze lokalowe odbywa się na podstawie wskazań ciepłomierzy lokalowych oraz według powierzchni lokali w metrach kwadratowych, do których rozlicza się koszty stałe. Całkowite koszty zasilania budynku w ciepło dzielone są na wszystkich użytkowników budynku. Koszty zasilania budynku w ciepło rozliczane są w podziale na:

1.  koszty niezależne od zużycia ciepła (składnik stały kosztów),
2.  koszty zależne od zużycia ciepła (składnik zmienny kosztów),
3.  koszty rozliczane równo, do każdego lokalu objętego rozliczeniem jeżeli wystąpią to jest:
    *   koszty rozliczenia ciepła,
    *   koszty legalizacji lub koszty wymiany liczników ciepła.

Stały składnik kosztów obejmuje:

1.  część kosztów zafakturowanych przez dostawcę gazu, to jest:
    *   opłata abonamentowa,
    *   opłata sieciowa stała,

1.  koszty utrzymania węzła cieplnego - obsługa i konserwacja kotłowni (w tym m.in. obsługa kominiarska kotłowni, systemu liczników),
2.  koszty modernizacji węzła cieplnego w przypadku montażu urządzeń sterujących węzeł cieplny umożliwiających racjonalizację zużycia nośnika ciepła,
3.  amortyzacja niezbędnego do wytworzenia ciepła wyposażenia kotłowni i instalacji gazowej oraz pomieszczenia kotłowni.

Stały składnik kosztów rozliczany jest do każdego metra kwadratowego lokalu jako suma kosztów wymienionych w lit. a-d powyżej dzielona przez sumę powierzchni lokali.

Stały składnik kosztów obciąża poszczególne lokale w budynku w wysokości będącej efektem iloczynu: wyliczona kwota stałego składnika kosztów na metr kwadratowy lokalu mieszkalnego x powierzchnia w metrach kwadratowych lokalu objętego rozliczeniem.

Zmienny składnik kosztów obejmuje koszty:

1.  opłata za paliwo gazowe,
2.  opłata sieciowa zmienna,
3.  koszty energii elektrycznej niezbędnej dla wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym.

Zmienny składnik kosztów za centralne ogrzewanie rozliczany na podstawie z zużycia ciepła w Gigadżulach („GJ”) wynikających z ciepłomierzy lokalowych według niżej podanych zasad:

*   30% kosztów rozliczane do każdego metra kwadratowego ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu (proporcjonalnie do powierzchni lokalu). Opłata pokrywa koszty związane z ogrzaniem pomieszczeń wspólnego użytku, koszty strat instalacji wewnętrznej nieopomiarowanej oraz koszty ciepła przenikającego przez przegrody z instalacji c.o. danego budynku,

*   70% kosztów rozliczane przy uwzględnieniu proporcji wskazań ciepłomierzy według niżej podanego wzoru:

70% sumy opłat za paliwo gazowe, opłat sieciowych zmiennych oraz kosztów energii elektrycznej dla wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym/ suma GJ zużycia ciepła w budynku na podstawie wskazań ciepłomerzy w lokalach = wartość zmienna składnika kosztów na 1 GJ

Dodatkowo każdy lokal objęty rozliczeniem może być obciążony kosztem rozliczenia ciepła przez służby zewnętrzne według zasad zawartych w umowie. Kosztem rozliczanym równo na każdy lokal objęty rozliczeniem może być również np. opłata za legalizację liczników ciepła oraz koszty ich wymiany (jeżeli wystąpią).

Dla budynków niewyposażonych w liczniki ciepła lub podzielniki ogół kosztów niezbędnych na jego wytworzenie rozlicza się do każdego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego. Każdy użytkownik budynku uczestniczy w podziale kosztów wytworzenia ciepła w stopniu równym jeżeli chodzi o stawkę za metr kwadratowy ogrzewanej powierzchni i niezależnie od ilości zużytego ciepła. Podobnie jak w wypadku budynków wyposażonych w liczniki ciepła, koszty niezbędne do wytworzenia ciepła obejmują koszty bezpośrednie wytworzenia ciepła, to jest:

1.  koszty zafakturowane przez dostawcę gazu ziemnego (opłaty zmienne) na potrzeby wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym (kotłownie gazowe),
2.  koszty zakupu węgla lub oleju opałowego na potrzeby wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym z uwzględnieniem zmniejszenia i zwiększenia stanu na początek i na koniec okresu rozliczeniowego (pozostałe kotłownie),
    *   koszt zakupu węgla w sezonie grzewczym dzieli się na potrzeby c.o. - 89%
    *   koszt zakupu węgla w sezonie grzewczym dzieli na potrzeby c.w.u. - 11%

1.  koszty energii elektrycznej niezbędnej dla wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym,
2.  koszty utrzymania węzła cieplnego - obsługa i konserwacja kotłowni (w tym m.in. obsługa kominiarska kotłowni),
3.  koszty modernizacji węzła cieplnego w przypadku montażu urządzeń sterujących węzeł cieplny umożliwiające racjonalizację zużycia nośnika ciepła,
4.  amortyzacja niezbędnego do wytworzenia ciepła wyposażenia kotłowni i instalacji gazowej oraz pomieszczenia kotłowni.

W budynkach zasilanych gazem występują stałe składniki kosztów, które obejmują część kosztów zafakturowanych przez dostawcę gazu, to jest:

*   opłata abonamentowa,

*   opłata sieciowa stała.

Stały składnik kosztów rozliczany jest w układzie miesięcznym do każdego metra kwadratowego lokalu jako suma kosztów wymienionych w punkcie a-f wskazanych powyżej dzielona przez sumę powierzchni lokali.

Rozliczenie ciepła niezbędnego dla podgrzania ciepłej wody użytkowej odbywa się wyłącznie na podstawie faktycznych kosztów niezbędnych do podgrzania wody to jest:

1.  koszt zakupu węgla poza sezonem grzewczym oraz w sezonie grzewczym,
2.  koszty energii elektrycznej niezbędnej dla wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym,
3.  koszt obsługi kotłowni.

Koszt ciepła zużytego na podgrzanie wykorzystanych metrów sześciennych ciepłej wody użytkowej oblicza się na podstawie wskazań liczników (wodomierzy) lokalowych i obciąża każdy lokal zgodnie ze zużyciem. Koszt podgrzania zużytej ciepłej wody użytkowej dla pojedynczego lokalu oblicza się według wzoru:

całkowity koszt podgrzania ciepłej wody użytkowej/całkowita ilość m3 zużytej ciepłej wody) x ilość m 3 ciepłej wody zużytej w lokalu = koszt podgrzewania zużytej ciepłej wody użytkowej dla pojedynczego lokalu.

Stawki opłat zmiennych za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody uiszczane przez użytkowników lokali ustala się jako miesięczną stawkę zaliczkową. Podstawą wyliczenia stawki za:

*   centralne ogrzewanie - są rzeczywiste średnie roczne koszty wytworzenia ciepła lub zakupu ciepła dla budynku obliczone na podstawie poprzednich trzech sezonów grzewczych powiększone o prognozowany wzrost cen nośników ciepła w przeliczeniu na 1 m2 (zł/m-c).

*   ciepłą wodę użytkową są rzeczywiste roczne koszty wytworzenia ciepła lub zakupu ciepła na podgrzanie wody dla budynku obliczone na podstawie poprzednich czterech okresów rozliczeniowych powiększone o prognozowany wzrost cen nośników ciepła w przeliczeniu na 1 m 3 (zł/m-c).

Stawkę zaliczkową opłat za c.o. oraz c.w.u. ustala dyrektor ZGM-u. Wysokość opłaty zaliczkowej wyliczona jest:

1.  na potrzeby c.o. jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej,
2.  na potrzeby podgrzania wody jako iloczyn 1 m3 wody i ilości osób korzystających z lokalu oraz stawki za 1 m3 podgrzania wody.

Wysokość opłaty zaliczkowej może ulec zmianie w okresie rozliczeniowym:

1.  w przypadku wprowadzenia przez dostawców mediów zmian taryf,
2.  w przypadku stwierdzenia przez ZGM znacznego spadku lub wzrostu kosztów w trakcie okresu rozliczeniowego.

Rozliczenie za sezon grzewczy następuje w terminie 90 dni od daty zakończenia okresu rozliczeniowego.

Dla lokali mieszkalnych opłata za podgrzanie c.w.u., opłata zmienna, podlega rozliczeniu po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Rozliczenie za podgrzanie c.w.u. następuje w terminie 60 dni od daty zakończenia okresu rozliczeniowego. Każdy użytkownik lokalu ma obowiązek podania telefonicznie lub osobiście stanu wodomierza c.w.u. na koniec każdego okresu rozliczeniowego, najpóźniej w ciągu 3 dni od jego zakończenia. Rozliczenie roczne i okresowe polega na porównaniu kosztów i przychodów z tytułu zaliczki w poszczególnych lokalach. W budynkach wyposażonych w system liczników ciepła w lokalach rozliczenie następuje na postawie wskazań liczników według zasad opisanych wskazanych powyżej.

Rozliczenie kosztów mediów, w budynkach w których utworzono wspólnoty mieszkaniowe

Regulamin rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z regulaminem rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w budynku wspólnot mieszkaniowej rozliczenia kosztów zimnej wody i odprowadzenia ścieków dokonuje się dwa razy w roku. Okres rozliczeniowy obejmuje pół roku. W uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość jego skrócenia bądź wydłużenia. Opłata za dostawę wody i odprowadzenie ścieków pobierana jest w formie miesięcznej zaliczki i podlega rozliczeniu w półrocznych okresach rozliczeniowych.

Wysokość zaliczki może ulec zmianie w trakcie okresu rozliczeniowego. Zmiana ta może nastąpić w przypadku zmian cenowych zaistniałych w taryfie opłat ustalonych u dostawcy mediów, zmiany liczby osób lub montażu urządzeń pomiarowych w lokalu.

Stawki za zimną wodę oraz odprowadzenie ścieków ustalane się zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Miejskiej w \`(...)\` w sprawie przyjęcia i zatwierdzenia taryfy zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzenia ścieków dla Miasta \`(...)\`. Opłaty zaliczkowe za dostawę wody i odprowadzenie ścieków wnosi się miesięcznie równocześnie z innymi opłatami za korzystanie lokalu.

Wysokość zaliczki za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki do/z lokalu mieszkalnego ustala się według poniższego wzoru:

1.  w lokalach opomiarowanych - 2,5 m3 x stawka x liczba osób w lokalu;
2.  w lokalach nieopomiarowanych:
    *   dla lokali wyposażonych w łazienkę - 4,5m3 x stawka x liczba osób w lokalu;
    *   dla lokali wyposażonych w wc + zlew (bez łazienki) - 2,4 m3 x stawka x liczba osób w lokalu;

Maksymalna ilość wody i odprowadzenia ścieków obciążające lokale niewyposażone w wodomierze nie może być wyższa od 10 m3 /os/m-c. Pozostała ilość wody stanowi wodę niezbilansowaną w danym budynku. Ilość wody niezbilansowanej w budynku, wynikająca z różnicy pomiędzy zużyciem zarejestrowanym na wodomierzu głównym a sumą zużyć we wszystkich lokalach zostanie rozliczona pomiędzy wszystkich użytkowników danego budynku, proporcjonalnie do ich indywidualnych zużyć.

Koszty związane z ubytkami wody z powodu awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej w części wspólnej budynku są uwzględniane w kosztach opłat za zarządzanie częścią wspólną budynku.

Wodomierze zainstalowane w lokalach spełniają funkcję podzielników kosztów. Rozliczeniu podlegają całkowite koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków dostarczone do nieruchomości (budynku). Na całkowity koszt składa się suma kosztów, wynikająca z faktur lub innych dokumentów księgowych wystawionych przez dostawcę wody i odbiorcę ścieków w okresie rozliczeniowym.

W przypadku występowania różnicy wskazań (+/-) pomiędzy wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych, wynajmujący dokonuje rozliczenia kosztów proporcjonalnie do wskazań podliczników (wodomierzy) na wszystkich użytkowników poszczególnych lokali w budynku.

Rozliczenie następuje po okresie rozliczeniowym w terminie 60 dni od daty zakończenia okresu rozliczeniowego.

Regulamin rozliczania kosztów dostawy ciepła w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

Kosztami dostawy ciepła do budynków wspólnot są wyłącznie koszty zafakturowane przez dostawcę ciepła i dostawcę usług. Kosztów utrzymania węzła cieplnego w budynku oraz kosztów eksploatacji instalacji wewnętrznej w budynku nie zalicza się do kosztów dostawy ciepła. Stanowią one koszty utrzymania części wspólnej w budynku.

Koszty dostawy ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i c.w.u. dzieli się na:

1.  koszty stałe:
    *   opłata za moc zamówioną,
    *   płata stała za usługę przesyłową.

1.  koszty zmienne:
    *   opłata za energię cieplną,
    *   opłata zmienna za usługę przesyłową,
    *   koszty dodatkowego uruchomienia i wyłączenia węzła oraz rozruchu i wyłączenia sieci,
    *   koszty zakupu podzielnika i jego montażu, a także koszty wymiany i naprawy nieobjęte gwarancją oraz rozliczenia ciepła przez służby zewnętrzne.

Rozliczenie kosztów dostawy ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania poszczególnych lokali w budynku, rozliczane jest następująco:

1.  koszty stale rozliczane dla każdego m2 ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu w układzie miesięcznym,
2.  koszty zmienne rozliczane dla poszczególnych lokali w budynku na podstawie wskazań podzielników w układzie 12 miesięcznym według niżej podanych zasad:
    *   50% kosztów rozliczane do każdego metra kwadratowego ogrzewanej powierzchni rozliczanego lokalu (proporcjonalnie do powierzchni lokalu). Opłata pokrywa koszty związane z ogrzaniem pomieszczeń wspólnego użytku, koszty strat instalacji wewnętrznej nieopomiarowanej oraz koszty ciepła przenikającego przez przegrody z instalacji c.o. danego budynku,
    *   50 % kosztów rozliczane przy uwzględnieniu proporcji ustalonych jednostek zużycia (wskazań) podzielników typu Minoterm II (w postaci dwóch rurek wskaźnikowych wypełnionych benzoesanem metylu z obudowy), działających na zasadzie parowania dyfuzyjnego, dwu ampułkowych (PN - EN 835) lub podzielniki kosztów (PN - EN 834) w lokalu w stosunku do sumy wskazań we wszystkich lokalach budynku oraz wskaźników przeliczeniowych uwzględniających położenie lokalu oraz rodzaj grzejnika,
    *   ustala się współczynniki korygujące (przeliczeniowe) uwzględniające typ i wydajność grzejnika oraz korektę położenia lokalu w budynku ustalone przez firmę \`(...)\`.,
    *   koszty rozliczenia przez służby zewnętrzne według zasad zawartych w umowie.

Lokal, w którym nie zostały zamontowane podzielniki kosztów (brak dostępu do grzejnika, brak zgody użytkownika lokalu na montaż) oraz bez odczytu wskazań rozliczany jest wg wyliczonego maksymalnego kosztu energii cieplnej w lokalu opomiarowanym w okresie rozliczeniowym odniesionego do 1 m2 pow. ogrzewanej znajdującym się w budynku.

Rozliczenie kosztów dostawy ciepła na potrzeby c.w.u. do poszczególnych lokali w budynku, rozliczna jest następująco:

1.  koszty stałe rozliczane dla każdego m2 powierzchni rozliczanego lokalu w układzie miesięcznym,
2.  koszty zmienne rozliczane dla każdego m3 zużytej wody w poszczególnych lokalach w budynku na podstawie wskazań wodomierzy w układzie półrocznym według niżej podanego wzoru:

całkowity koszt podgrzania ciepłej wody użytkowej/całkowita ilość m3 zużytej ciepłej wody) x ilość m 3 ciepłej wody zużytej w lokalu = koszt podgrzewania zużytej ciepłej wody użytkowej dla pojedynczego lokalu.

Stawki opłat zmiennych za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody uiszczane przez użytkowników lokali ustala się jako miesięczną stawkę zaliczkową. Podstawą wyliczenia stawki za:

*   c.o. - są rzeczywiste średnie roczne koszty zakupu ciepła dla budynku obliczone na podstawie poprzednich trzech sezonów grzewczych powiększone/pomniejszone o prognozowany wzrost/obniżkę cen nośników ciepła w przeliczeniu na 1 m2 (zł/m-c).

*   c.w.u. - są rzeczywiste roczne koszty zakupu ciepła na podgrzanie wody dla budynku obliczone na podstawie poprzednich dwóch okresów rozliczeniowych powiększone/pomniejszone o prognozowany wzrost/obniżkę cen nośników ciepła w przeliczeniu na 1 m 3 (zł/m-c).

Stawkę zaliczkową opłat za c.o. oraz c.w.u. ustala zarząd/zarządca - ZGM.

Wysokość opłaty zaliczkowej wyliczana jest:

1.  na potrzeby c.o. jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej.
2.  na potrzeby podgrzania wody jako iloczyn 1 m3 wody i ilości osób korzystających z lokalu oraz stawki za 1 m3 podgrzania wody.

Wysokość opłaty zaliczkowej może ulec zmianie w okresie rozliczeniowym:

1.  w przypadku wprowadzenia przez dostawców mediów zmian taryf,
2.  w przypadku stwierdzenia przez zarząd/zarządcę - ZGM znacznego spadku lub wzrostu kosztów w trakcie okresu rozliczeniowego.

Zmiana stawki opłaty zaliczkowej w stosunku do poprzednio obowiązującej wymaga formy pisemnej w postaci powiadomienia lub aneksu do umowy.

Powyższe zaliczki wnosi się miesięcznie równocześnie z innymi opłatami za korzystanie z lokalu.

Opłata za centralne ogrzewanie, opłata zmienna, podlega rozliczeniu po zakończeniu 12 miesięcznego okresu rozliczeniowego obejmującego okres od 01 lipca każdego roku do 30 czerwca roku następnego. Rozliczenie za sezon grzewczy- następuje w terminie 90 dni od daty zakończenia okresu rozliczeniowego. Opłata za podgrzanie c.w.u, opłata zmienna, podlega rozliczeniu po zakończeniu półrocznego okresu rozliczeniowego: I półrocze 01.01 - 30.06. każdego roku, II półrocze 01.07 - 31.12. każdego roku. W uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość jego skrócenia bądź wydłużenia. Rozliczenie za podgrzanie c.w.u. następuje w terminie 60 dni od daty zakończenia półrocznego okresu rozliczeniowego. Rozliczenie roczne i półroczne polega na porównaniu kosztów i przychodów z tytułu zaliczki w poszczególnych lokalach.

Regulamin rozliczania kosztów wytwarzania ciepła w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

Kosztami wytworzenia energii cieplnej w budynku są wyłącznie uzasadnione koszty bezpośrednio związane z wytworzeniem i przesyłem ciepła w tym:

1.  zafakturowane przez dostawcę gazu ziemnego opłaty stałe tj. opłata abonamentowa i opłata sieciowa stała,
2.  koszty zafakturowane przez dostawcę gazu ziemnego na potrzeby wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym,
3.  koszty energii elektrycznej niezbędnej dla wytworzenia ciepła w okresie rozliczeniowym,
4.  koszty utrzymania węzła cieplnego - obsługa i konserwacja kotłowni,
5.  koszty modernizacji węzła cieplnego w przypadku montażu urządzeń sterujących węzeł cieplny umożliwiających racjonalizację zużycia nośnika ciepła,
6.  amortyzacja niezbędnego do wytworzenia ciepła wyposażenia kotłowni i instalacji gazowej,
7.  koszty obowiązkowych przeglądów technicznych z prawa budowlanego kotłowni oraz wyposażenia kotłowni,
8.  koszty napraw i remontów urządzeń kotłowni i wyposażenia mające bezpośredni wpływ na wytworzenie ciepła,
9.  inne koszty mające wpływ na koszty wytworzenia ciepła (opłaty, podatki itp.).

Koszt bezpośredni wymieniony w lit. f) powyżej jest składnikiem wytworzenia ciepła dla użytkowników lokali stanowiących własność Miasta \`(...)\`. Kosztów eksploatacji instalacji wewnętrznych centralnego ogrzewania w budynku oraz koszty remontu pomieszczenia kotłowni (ścian wewnętrznych, zewnętrznych i konstrukcji) nie zalicza się do kosztów wytworzenia ciepła. Stanowią koszty utrzymania części wspólnej w budynku.

Ogół kosztów niezbędnych na wytworzenie ciepła na potrzeby c.o. rozlicza się do każdego m2 ogrzewanej powierzchni lokalu w układzie 12 miesięcznym. Każdy użytkownik w budynku uczestniczy w podziale kosztów wytworzenia ciepła w stopniu równym jeżeli chodzi o stawkę za m2 ogrzewanej powierzchni i niezależnie od ilości zużytego ciepła.

Stawki opłat za centralne ogrzewanie uiszczane przez użytkowników lokali ustala się jako miesięczną stawkę zaliczkową. Podstawą wyliczenia stawki za centralne są rzeczywiste średnie roczne koszty wytworzenia ciepła dla budynku obliczone na podstawie trzech sezonów grzewczych (obecnie poprzednich sezonu) powiększone o prognozowany wzrost cen nośników ciepła w przeliczeniu na 1 m2 (zł/m-c). Stawkę zaliczkową opłat za c.o. ustala zarząd/zarządca ZGM. Wysokość opłaty zaliczkowej na potrzeby c.o. wyliczona jest jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej.

Wysokość opłaty zaliczkowej może ulec zmianie w okresie rozliczeniowym:

1.  w przypadku wprowadzenia przez dostawcę gazu zmian w taryfie opłat,
2.  w przypadku stwierdzenia przez zarząd/zarządcę ZGM znacznego spadku lub wzrostu kosztów w trakcie okresu rozliczeniowego.

Powyższe zaliczki należy wnosić miesięcznie równocześnie z innymi opłatami za korzystanie z lokalu.

Dla lokali mieszkalnych opłata za centralne ogrzewanie, opłata zaliczkowa, podlega rozliczeniu po zakończeniu 12 miesięcznego okresu rozliczeniowego obejmującego okres od 01 lipca każdego roku do 30 czerwca roku następnego. Rozliczenie za sezon grzewczy następuje w terminie 90 dni od daty zakończenia okresu rozliczeniowego. Rozliczenie roczne polega na porównaniu kosztów i przychodów z tytułu zaliczek w poszczególnych lokalach.

Reasumując, opłaty za Media pobierane są w formie zaliczki, które w ustalonym okresie rozliczeniowym korygowane są do właściwego zużycia na podstawie poniesionych kosztów (np. na podstawie odczytów wodomierzy, liczników ciepła czy z uwzględnieniem powierzchni z jakiej użytkownik korzysta).

Jednocześnie, Miasto pragnie podkreślić, że używane w Wezwaniu określenie „właściciel” nie jest trafne. Miasto nie obciąża właścicieli kosztami mediów. Tak jak wskazano we Wniosku, obciążani przez Miasto są użytkownicy, które to określenie będzie stosowane konsekwentnie poniżej.

Ponadto w Wezwaniu, używane jest sformułowanie: „lokale mieszkalne należące do wspólnoty mieszkaniowej”. Z perspektywy formalnej Miasto pragnie wskazać, że lokale te będące przedmiotem Wniosku należą do Miasta. Lokale Miasta razem z lokalami innych właścicieli tworzą wspólnoty mieszkaniowe.

Media, których kosztem Wnioskodawca obciąża/będzie obciążał najemców/użytkowników lokali w zakresie pytania nr 1 do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej to:

*   dostawy wody (woda zimna),

*   dostawy energii cieplnej (centralne ogrzewanie) - opłaty stałe i zmienne,

*   podgrzanie wody (woda ciepła) - opłaty stałe i zmienne,

*   odprowadzenie ścieków.

Media, których kosztem Wnioskodawca obciąża/będzie obciążał najemców/użytkowników lokali w zakresie pytania nr 2 do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej to:

*   dostawy wody (woda zimna),

*   dostawy energii cieplnej (centralne ogrzewanie) - opłaty stałe i zmienne,

*   podgrzanie wody (woda ciepła) - opłaty stałe i zmienne,

*   odprowadzenie ścieków.

Zatem media te są tożsame w przypadku pytania 1 oraz 2.

Powyższe potwierdza treść Wniosku: „użytkownik (lokator, najemca, dzierżawca, biorący do używania, użytkujący lokal bądź nieruchomość bez tytułu prawnego) zobowiązany jest uiszczać na rzecz Miasta opłaty związane z eksploatacją lokalu (opłaty niezależne od właściciela), w szczególności opłata za wodę, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, odprowadzenie ścieków („Media”)”.

Na pytanie nr 2 wezwania o treści: „Czy przedmiotem usługi dostarczania mediów do lokali, objętych zakresem wniosku, jest/będzie wyłącznie odsprzedaż mediów bez jakiejkolwiek marży?”, Wnioskodawca odpowiedział, że tak - w przypadku odsprzedaży mediów, przedmiotem działań Miasta, tj. dostarczania mediów do lokali objętych zakresem wniosku, jest/będzie wyłącznie odsprzedaż mediów bez jakiejkolwiek marży (Miasto przenosi na najemców/użytkowników lokali jedynie koszty poniesione na dostarczanie mediów).

Ponadto, w przypadku, w którym media są wytwarzane dla najemców/użytkowników lokali (bądź rozliczane) przez jednostkę organizacyjną Miasta odpowiedzialną za rozliczenie mediów z najemcami - ZGM (np. ogrzewanie), Miasto również nie nakłada na najemców/użytkowników lokali żadnej marży (przenosi na najemców/użytkowników lokali tylko koszt poniesiony na dostarczenie mediów).

Miasto nie zamierza uzyskiwać zysku z tytułu dostarczania mediów, stąd z użytkownikami rozlicza się na zasadzie rozliczenia kosztów.

Na pytanie nr 3 wezwania o treści: „Czy najemcy/właściciele lokali, objętych zakresem wniosku, mają/będą mieli możliwość wyboru świadczeniodawców mediów?”, Wnioskodawca odpowiedział:


| Rodzaj mediów z zakresu pytania nr 1 i 2 | Lokale mieszkalne i użytkowe nienależące do wspólnoty mieszkaniowej | Lokale mieszkalne należące do wspólnoty mieszkaniowej 
| Oplata za wodę | Nie | Nie 
| Centralne ogrzewanie | Nie | Nie 
| Podgrzanie wody | Nie | Nie 
| Odprowadzanie ścieków | Nie | Nie 

Na pytanie nr 4 wezwania o treści: „Czy Wnioskodawca ma/będzie miał możliwość decydowania o ilości zużycia mediów przez najemców/właścicieli lokali, objętych zakresem wniosku?”, Wnioskodawca odpowiedział:


| Rodzaj mediów z zakresu pytania nr 1 i 2 | Lokale mieszkalne i użytkowe nienależące do wspólnoty mieszkaniowej | Lokale mieszkalne należące do wspólnoty mieszkaniowej 
| Opłata za wodę | Nie | Nie 
| Centralne ogrzewanie | Nie | Nie 
| Podgrzanie wody | Nie | Nie 
| Odprowadzanie ścieków | Nie | Nie 

Mając na uwadze zasady rozliczeń mediów przedstawione we Wniosku, finalna wartość (koszt mediów), jaką obciążany jest użytkownik nie zależy od Miasta.

Na pytanie nr 5 wezwania o treści: „Czy najemcy/właściciele lokali, objętych zakresem wniosku, mają/będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów?”, Wnioskodawca odpowiedział:


| Rodzaj mediów z zakresu pytania nr 1 i 2 | Lokale mieszkalne i użytkowe nienależące do wspólnoty mieszkaniowej | Lokale mieszkalne należące do wspólnoty mieszkaniowej 
| Opłata za wodę | Tak | Tak 
| Centralne ogrzewanie | Tak | Tak 
| Podgrzanie wody | Tak | Tak 
| Odprowadzanie ścieków | Tak | Tak 

Mając na uwadze zasady rozliczeń mediów przedstawione we Wniosku, finalna wartość (koszt mediów), jaką obciążany jest użytkownik zależy od użytkownika.

Na pytanie nr 6 wezwania o treści: „Czy media są/będą dostarczane najemcom/właścicielom lokali, objętych zakresem wniosku, na podstawie odrębnych umów od umowy najmu?”, Wnioskodawca odpowiedział:


| Rodzaj mediów z zakresu pytania nr i i 2 | Lokale mieszkalne i użytkowe nienależące do wspólnoty mieszkaniowej | Lokale mieszkalne należące do wspólnoty mieszkaniowej 
| Opłata za wodę | Nie | Nie 
| Centralne ogrzewanie | Nie | Nie 
| Podgrzanie wody | Nie | Nie 
| Odprowadzanie ścieków | Nie | Nie 

Miasto nie zawiera dodatkowych umów z najemcami/użytkownikami lokali na dostawy mediów.

Na pytanie nr 7 wezwania o treści: „Czy umowy na media są/będą zawarte w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy? Jeżeli nie, to należy wskazać w czyim imieniu i na czyją rzecz.”, Wnioskodawca odpowiedział:


| Rodzaj mediów z zakresu pytania nr 1 i 2 | Lokale mieszkalne i użytkowe nienależące do wspólnoty mieszkaniowej | Lokale mieszkalne należące do wspólnoty mieszkaniowej 
| Opłata za wodę | Tak | Nie 
| Centralne ogrzewanie | Tak | Nie 
| Podgrzanie wody | Tak | Nie 
| Odprowadzanie ścieków | Tak | Nie 

Powyższe media objęte są mechanizmem tzw. „refakturowania” (chyba że są wytwarzane przez jednostkę organizacyjną Miasta odpowiedzialną za rozliczenie mediów z najemcami/użytkownikami - ZGM; w takiej sytuacji ZGM dokonuje bezpośredniej sprzedaży -poprzez przeniesienie na użytkowników sumy kosztów ich dostarczenia).

W przypadku lokali mieszkalnych należących do wspólnoty mieszkaniowej umowy na media są/będą zawarte przez wspólnotę mieszkaniową w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Miasto za lokale, których jest właścicielem wnosi do wspólnot mieszkaniowych (tak samo jak każdy inny właściciel) opłaty za przedmiotowe media. Obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 poz.1892 z późn. zm.).

Na pytanie nr 8 wezwania o treści: „Czy lokale w budynkach, w których utworzono wspólnoty mieszkaniowe, są/będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe?”, Wnioskodawca odpowiedział, że tak – lokale, w budynkach, o których mowa we Wniosku, są/będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na pytanie nr 9 wezwania o treści: „Czy opłaty za media dostarczane do lokali wspólnoty mieszkaniowej stanowią/będą stanowiły opłaty niezależne od Wnioskodawcy w rozwianiu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późn. zm. ) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. 2016 r., poz. 207)? Należy wskazać oddzielnie dla każdego rodzaju mediów dostarczanych do lokali wspólnoty mieszkaniowej.”, Wnioskodawca odpowiedział: zdaniem Miasta, opłaty za media stanowią ww. typ opłat, mając na uwadze definicję poszczególnych opłat wskazaną przez przepisy prawne, tj.:


| Rodzaj mediów | Typ opłat 
| Opłata za wodę | - opłaty niezależne od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późn. zm.);- opłaty pośrednie - opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych (1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej; Dz. U. 2016 r., poz. 207). 
| Centralne ogrzewanie | - opłaty niezależne od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późn. zm.);- opłaty pośrednie - opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych (1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej; Dz. U. 2016 r., poz. 207). 
| Podgrzanie wody | - opłaty niezależne od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późn. zm.);- opłaty pośrednie - opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych (1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej; Dz. U. 2016 r., poz. 207). 
| Odprowadzanie ścieków | - opłaty niezależne od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późn. zm.);- opłaty pośrednie - opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych (1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej; Dz. U. 2016 r., poz. 207). 

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Miasto (za pośrednictwem ZGM) powinno traktować Media jako odrębne świadczenia na rzecz użytkowników, skutkujące stosowaniem właściwego rozliczenia VAT dla realizowanej sprzedaż danego elementu (np. 8% - sprzedaż wody, 23% - sprzedaż energii cieplnej)?
2.  Czy Miasto (za pośrednictwem ZGM) ma możliwość stosowania zwolnienia od VAT dla dostaw Mediów do lokali mieszkalnych, których jest właścicielem znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej, wykorzystywanych przez użytkowników na podstawie umowy najmu, jak i w sytuacji bezumownego korzystania z lokalu?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Miasto stoi na następującym stanowisku:

1.  Miasto (za pośrednictwem ZGM) powinno traktować Media jako odrębne świadczenia na rzecz użytkowników, skutkujące stosowaniem właściwego rozliczenia VAT dla realizowanej sprzedaży danego elementu (np. 8% - sprzedaż wody, 23% - sprzedaż energii cieplnej).
2.  Miasto (za pośrednictwem ZGM) ma możliwość stosowania zwolnienia od VAT dla dostaw Mediów do lokali mieszkalnych, których jest właścicielem znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej, wykorzystywanych przez użytkowników na podstawie umowy najmu, jak i w sytuacji bezumownego korzystania z lokalu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 1

Miasto pragnie na wstępie wskazać, że stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumieć należy przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Przez towary - w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Ponadto, jak stanowi art. 7 ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie VAT dochodzi do dostawy towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania’ usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, z późn. zm.; „Dyrektywa 2006/112/WE Rady”) który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku albo zwolnienie od podatku.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f;

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W załączniku nr 3 do ustawy o VAT, zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. - stawką podatku w wysokości 8%, ustawodawca wymienił:

*   w poz. 140 „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” - PKWiU 36.00.20.0,

*   w poz. 141 „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” - PKWiU 36.00.30.0,

*   w poz. 142 „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” - PKWiU ex 37.

Przy czym, na mocy art. 2 pkt 30 ustawy o VAT, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia lub obniżonej stawki VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Tak więc, wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT lub zwolnienie dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania VAT wykonywanej łącznie z usługą najmu lokali mieszkaniowych czy komercyjnych odsprzedaży mediów (np. wody, ogrzewania, odprowadzania ścieków) należy wyjaśnić, że dla celów VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady - por. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 27 września 2012 r. w sprawie C 392/11 Field Fisher Waterhouse.

Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne (np. wyrok TSUE z dnia 21 lutego 2008 r. w sprawie C-425/06 Part Service). Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny (np. wyrok TSUE z dnia 27 października 2005 r. w sprawie C-41/04 Levob Verzekeringen i OV Bank). Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy (np. wyrok TSUE z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 CPP).

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć wówczas pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W tym miejscu należy wskazać, że TSUE w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z lokalu czy też powierzchnia lokalu. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

W celu ustalenia elementów charakterystycznych rozpatrywanej transakcji można - zgodnie z również z wyrokiem TSUE z dnia 17 stycznia 2013 r. C-224/11 BGŻ Leasing - uwzględnić elementy odzwierciedlające interesy stron umowy, takie jak, na przykład, sposoby taryfikacji i fakturowania. Należy w szczególności zbadać, czy na podstawie umowy najemca i wynajmujący zamierzają przede wszystkim, odpowiednio, uzyskać i udostępnić najem nieruchomości i jedynie pomocniczo zamierzają, odpowiednio, uzyskać i dostarczyć inne świadczenia, nawet jeśli są one niezbędne do korzystania z nieruchomości.

TSUE stwierdził, że w ramach każdego stosunku najmu należy zbadać, czy w odniesieniu do mediów najemca ma swobodny wybór ich zużycia w ilości, jakiej sobie życzy. Jako przesłanki zaistnienia stanu swobodnego wyboru, przemawiającego za tym, że dostawę mediów należy uważać za stanowiącą świadczenia odrębne od najmu, TSUE wymienił: istnienie indywidualnych liczników i fakturowanie w zależności od ilości wykorzystanych rzecz.

Zatem, w celu ustalenia, czy usługi najmu i dostawy mediów stanowią niezależne świadczenia, w pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę fakt, że jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody i odprowadzania ścieków, lub zużyciu energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być np. liczba korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Miasto posiada zasób nieruchomości - lokali, dedykowanych na różne cele. Po dokonaniu centralizacji rozliczeń VAT, przedmiotowe lokale są przez Miasto (poprzez ZGM) wynajmowane na rzecz korzystających. Z tego tytułu Miasto pobiera od użytkowników stosowny czynsz.

Oprócz czynszu najmu Miasto pobiera od użytkowników opłaty dodatkowe za Media tj. opłata za wodę, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, odprowadzenie ścieków Miasto obciąża przedmiotowymi wydatkami poszczególnych użytkowników, na podstawie stosownych ustaleń w tym zakresie, określonych w umowach najmu.

Miasto poprzez ZGM dąży do rozliczenia z użytkownikami kosztów Mediów, jakie użytkownicy faktycznie zużywają. W tym celu, Miasto przyjęło kilka sposobów rozliczeń - sposoby te jednak każdorazowo uzależniają koszt, jakim jest obciążany użytkownik, od czynników zmiennych, niezależnych od właściciela (Miasta) a zależnych od użytkownika.

Użytkownicy lokali mają swobodę w decydowaniu o wielkości zużycia wody i powstałych ścieków oraz zużycia energii cieplnej (centralnego ogrzewania, ciepłej wody użytkowej). W niektórych przypadkach opłaty za wodę oraz odprowadzanie ścieków kalkulowane są według wskazań podliczników. W pozostałych przypadkach, opłaty za media kalkulowane w sposób ryczałtowy również są zależne od użytkowników (od liczby osób korzystających, wyposażenia lokalu bądź powierzchni lokalu). Użytkownicy decydują się bowiem na wynajem lokalu o określonej powierzchni, o określonym wyposażeniu, a także podejmują decyzję o liczbie mieszkańców przedmiotowego lokalu co przekłada się na ponoszone przez nich koszty mediów.

Zatem, biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że opisane we wniosku świadczenia dodatkowe (pomocnicze) nie są ściśle związane z najmem lokali, i nie mają w stosunku do nich charakteru pobocznego (uzupełniającego). Świadczenia z tytułu dostawy wody i odprowadzania ścieków stanowią odrębne usługi, a z tytułu dostawy energii cieplnej - odrębną dostawę towarów, gdyż to użytkownicy lokali decydują o ilości zużytych mediów.

Brak jest zatem podstaw, aby uznać, że dostawa mediów jest nierozerwalnie związana z najmem lokali, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokali. Zatem, w przypadku najmu lokali, opłaty tj. opłata za wodę, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, odprowadzenie ścieków które rozliczane są na podstawie odczytów z indywidualnych liczników oraz ustalane ryczałtowo, winny być opodatkowana według stawek właściwych dla poszczególnych ww. mediów, a nie dla usługi najmu pomieszczeń.

Podsumowując Miasto powinno traktować Media jako odrębne świadczenia na rzecz użytkowników, skutkujące stosowaniem właściwych stawek VAT dla realizowanej sprzedaży.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyroku z dnia 8 września 2015 r. (sygn. akt I FSK 871/15) NSA potwierdził, iż refakturowanie dostawy mediów na najemcę lokalu mieszkalnego nie podlega zwolnieniu VAT (tak jak najem tych lokali), jeżeli dla mieszkania zamontowano liczniki lub wynajmujący ma możliwość wyboru dostawcy mediów.

Analogiczne stanowisko zajmowane jest także przez organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 8 stycznia 2016 r. (sygn. ITPP1/4512-1058/15/MN) wskazał, iż „(\`(...)\`) skoro z zawartych umów najmu wynika, że Strony ustaliły odrębne rozliczenie dotyczące odpłatności z tytułu czynszu najmu oraz odpłatności za media, które nabywa od dostawców ze stawką podatku właściwą dla danego świadczenia, (tj. w przypadku wody i ścieków - 8%, natomiast energii elektrycznej, gazu i ogrzewania - 23%), to świadczenia te powinny być uważane za odrębne od usługi najmu, przy założeniu, że - jak wynika z opisanego stanu faktycznego - najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników”.

Dodatkowo, w zakresie lokali nieopomiarowanych, w których jednak pierwotny ryczałt jest rozliczany (koszt poniesiony jest przenoszony na użytkowników), przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 15 stycznia 2016 r. nr ILPP1/443-241/13/15-S2/JSK organ wskazał, że takie rozliczenie stanowi refakturowanie kosztów mediów. Sytuacja Miasta (ZGM) jest analogiczna do wskazanej powyżej.

Odmienne konkluzje i traktowanie Mediów jako element najmu pojawiają się, gdy w sytuacji lokali nieopomiarowanych pobierany jest ryczałt, a następnie nie następuje rozliczenie z lokatorem, co jednak w sytuacji Miasta (ZGM) nie ma zastosowania (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 marca 2016 r., nr IBPP2/4512-25/16/KO).

W efekcie, ponieważ:

*   Media rozliczane są na podstawie liczników/podliczników/w sposób uzależniony od powierzchni czy liczby użytkowników tak, by rozliczeniu podlegały w miarę możliwości całkowite koszty Mediów poniesione przez Miasto (ZGM) - w tym, w przypadku lokali nieopomiarowanych, pomimo ustalenia zaliczki na podstawie ryczałtu, następuje późniejsze rozliczenie ryczałtu do faktycznego zużycia wykazanego przez dostawcę Mediów; z kolei przy dostawach ciepła do lokali niewyposażonych w liczniki, lokator ma obowiązek zwrócić Miastu (ZGM) koszt poniesiony na nabycie/wytworzenie ciepła;

*   regulaminy rozliczania kosztów wskazują na odrębny od czynszu sposób kalkulacji i rozliczania Mediów (i wolę stron umowy by traktować Media jako oddzielne od najmu płatności);

*   ww. regulaminy wskazują również, że Miasto (ZGM) refakturuje koszty Mediów na lokatorów;

*   stawka za czynsz jest niezależna od opłat za Media;

zdaniem Miasta, w przypadku Miasta (ZGM) Media nie stanowią elementu usługi kompleksowej usługi najmu i powinny być rozliczane przez ZGM według właściwych stawek VAT (bądź zwolnienia od VAT - jeśli ma zastosowanie).

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 2

Na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

*   specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

*   przebieg realizacji budżetu państwa;

*   potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

*   przepisy Unii Europejskiej.

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610, z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367, z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wyjaśnić przy tym należy, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ilekroć w ustawie jest mowa o:

*   lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (pkt 1);

*   właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (pkt 2);

*   opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (pkt 8);

*   wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu - należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty (pkt 8a):
    
    *   konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
    
    *   zarządzania nieruchomością,
    
    *   utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
    
    *   ubezpieczenia nieruchomości,
    
    *   inne.

Natomiast, przez opłaty pośrednie w rozumieniu art. la ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2016 r., poz. 207), należy rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych.

Mając na uwadze możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przywołanego wcześniej przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie – w przypadku lokali zlokalizowanych we wspólnotach mieszkaniowych, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za wskazane Media towarzyszące najmowi/bezumownemu korzystaniu z lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkalne. Czynności wykonywane są bowiem przez Miasto - właściciela lokali mieszkalnych tworzącego w tej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową.

W konsekwencji powyższego, odsprzedaż przez Miasto (za pośrednictwem ZGM) ww. Mediów użytkownikom lokali mieszkalnych, wykorzystujących te lokale na cele mieszkalne, w ramach umów najmu lokali mieszkalnych będących własnością Wnioskodawcy bądź w związku z bezumownym korzystaniem z lokali, administrowanych przez wspólnoty mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych:

*   Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dn. 06-10-2016 (sygnatura: ILPP2-3/4512-1-54/16-2/AG);

*   Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dn. 31-10-2016 (sygnatura: ITPP1/4512-533/16-2/MS).

W tych okolicznościach Miasto wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powołanego przepisu wynika, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzyma z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej. Jednocześnie ustawodawca precyzuje, że za taką zapłatę należy uznać wszelkie dotacje, subwencje oraz inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy, precyzuje dodatkowe elementy jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Jak stanowi ww. przepis podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Z treści art. 41 ust. 1 ustawy, wynika, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W poz. 140 załącznika nr 3 do ustawy, ustawodawca wymienił „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” – PKWiU 36.00.20.0. Z kolei w poz. 142 umieszczono „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” - PKWiU ex 37.

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania obniżonej stawki podatku VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Zatem wynikająca z konkretnego załącznika stawka podatku VAT dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, usługi w zakresie najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Należy zaznaczyć, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego. W świetle tego przepisu strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z tego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

W kwestii określenia czy opłaty za dostarczanie wody (woda zimna), dostawy energii cieplnej (centralne ogrzewanie), podgrzanie wody (woda ciepła), odprowadzenie ścieków wody i odprowadzanie ścieków dostarczane do pomieszczeń wynajmowanych przez Najemców powinny zostać uznane za element składowy usługi najmu należy odnieść się do problematyki świadczenia złożonego. Dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika niemniej, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy. Zatem w celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji.

Z orzecznictwa zarówno sądów krajowych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika, że każdorazowej oceny, czy w stanie faktycznym mamy do czynienia ze świadczeniem kompleksowym, czy też świadczeniami niezależnymi i odrębnymi, powinno dokonywać się analizując okoliczności konkretnej sprawy. Przyjmuje się, że jeśli przedmiot transakcji składa się z kilku świadczeń, z których każde mogłoby mieć samodzielny charakter, jednak ich sens realizuje się w łącznym wykonaniu, gdyż są one ze sobą ściśle związane, mamy do czynienia z usługami kompleksowymi. W przypadku usług złożonych rozdzielanie i wyodrębnianie poszczególnych usług uznaje się za zabieg sztuczny z punktu widzenia gospodarczego, pogarszający funkcjonalność systemu VAT (np. wyrok z 27 września 2012 r., C-392/11). Każdorazowo w przypadku usługi kompleksowej należy odnaleźć świadczenie o zasadniczym, podstawowym charakterze oraz świadczenia pozostałe, o charakterze pomocniczym.

W kwestii opodatkowania opłat za media wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) z dnia 16 kwietnia 2015 r. W wyroku tym TSUE w kontekście najmu nieruchomości i związanych z nim opłat za dostawę wody, energii elektrycznej, energii cieplnej wskazał, że należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji. W przypadku kiedy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu.

W sentencji tego orzeczenia TSUE orzekł, że: „Artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z dnia 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Tak więc, co do zasady towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych powyżej dostaw towarów oraz świadczenie usług, jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

Należy zauważyć, że okoliczności faktyczne, które były przedmiotem wyroku Trybunału w sprawie C-42/14 dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były refakturowane, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich bez doliczania marży. Należy zatem uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy refakturowania (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

W konsekwencji, obciążenia za tzw. media co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, w przypadku gdy najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Taką samą zasadę należy przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniając zużycie tych mediów przez najemcę. Możliwe jest przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów.

W odniesieniu do kwestii będącej przedmiotem zapytania, tj. sposobu opodatkowania opłat za media, którymi obciążani są użytkownicy lokali bez tytułu prawnego należy zauważyć, co następuje.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „bezumowne korzystanie”. Kwestie związane z bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy oraz dotyczące odszkodowania regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeks cywilny, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 Kodeks cywilny, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W oparciu natomiast o art. 225 Kodeks cywilny, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeks cywilny, przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 Kodeks cywilny) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym.

W myśl powołanego wyżej art. 230 Kodeks cywilny, przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 Kodeks cywilny, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Natomiast z postanowień art. 361 § 1 Kodeks cywilny, wynika, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Zgodnie z § 2 tego artykułu w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Zgodnie z art. 471 Kodeks cywilny, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Kluczową kwestią jest istnienie zgody (choćby dorozumianej) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody.

W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego, np. z powództwem sądowym – nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny – jawny czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. W takiej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług jak i wynagrodzenie za to świadczenie – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 Kodeks cywilny.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy nieruchomość jest użytkowana za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), a użytkownik płaci z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub wyłączenia od opodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak, okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela na użytkowanie nieruchomości – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Zatem, stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca posiada zasób nieruchomości, w którym mieszkańcy wynajmują powierzchnie na cele mieszkaniowe. Z nieruchomości mogą korzystać zarówno osoby fizyczne jak i inne podmioty. W każdym przypadku to Miasto odpowiada za zapewnienie dostaw różnorodnych mediów do tych nieruchomości jak i ma obowiązek zapewnić utrzymanie ww. nieruchomości w należytym stanie.

W przypadku odsprzedaży mediów, przedmiotem działań Miasta, tj. dostarczania mediów do lokali objętych zakresem wniosku, jest/będzie wyłącznie odsprzedaż mediów bez jakiejkolwiek marży (Miasto przenosi na najemców/użytkowników lokali jedynie koszty poniesione na dostarczanie mediów). Ponadto, w przypadku, w którym media są wytwarzane dla najemców/użytkowników lokali (bądź rozliczane) przez jednostkę organizacyjną Miasta odpowiedzialną za rozliczenie mediów z najemcami - ZGM (ogrzewanie), Miasto również nie nakłada na najemców/użytkowników lokali żadnej marży (przenosi na najemców/użytkowników lokali tylko koszt poniesiony na dostarczenie mediów). Miasto nie zamierza uzyskiwać zysku z tytułu dostarczania mediów, stąd z użytkownikami rozlicza się na zasadzie rozliczenia kosztów.

Wnioskodawca nie ma/nie będzie miał możliwość decydowania o ilości zużycia mediów przez najemców/właścicieli lokali, objętych zakresem wniosku.

Najemcy/właściciele lokali mają/będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów objętych zakresem wniosku. Finalna wartość (koszt mediów), jaką obciążany jest użytkownik zależy od użytkownika.

Miasto nie zawiera dodatkowych umów z najemcami/użytkownikami lokali na dostawy mediów.

Umowy na media w związku z najmem lokali mieszkalnych i użytkowych nienależących do wspólnoty mieszkaniowej są/będą zawarte w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. Powyższe media objęte są mechanizmem tzw. „refakturowania” (chyba że są wytwarzane przez jednostkę organizacyjną Miasta odpowiedzialną za rozliczenie mediów z najemcami/użytkownikami - ZGM; w takiej sytuacji ZGM dokonuje bezpośredniej sprzedaży - poprzez przeniesienie na użytkowników sumy kosztów ich dostarczenia).

W świetle przedstawionej treści wniosku, przywołanych przepisów i dokonanej analizy należy stwierdzić, że brak jest podstaw do traktowania opłat z tytułu dostawy wody (woda zimna), dostawy energii cieplnej (centralne ogrzewanie), podgrzanie wody (woda ciepła), odprowadzenie ścieków za element składowy usługi najmu.

W konsekwencji, skoro najemcy/użytkownicy lokali mają/będą mieli możliwość wyboru sposobu korzystania z mediów (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia oraz Wnioskodawca ma/będzie miał możliwość rozliczenia zużycia mediów na podstawie faktycznego odczytu z liczników (wodomierzy, liczników ciepła) lub na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników ustalonych w umowie, to najem lokali oraz związane z nimi media w postaci dostawy wody (woda zimna), dostawy energii cieplnej (centralne ogrzewanie), podgrzanie wody (woda ciepła), odprowadzenie ścieków stanowią/będą stanowić odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają/będą podlegać opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danej usługi.

Tym samym, Wnioskodawca wystawiając dla najemców/użytkowników lokali faktury za koszty mediów powinien stosować stawki właściwe dla danej usługi, zgodnie z fakturami otrzymanymi od dostawców mediów.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że opłaty z tytułu dostawy wody (woda zimna), dostawy energii cieplnej (centralne ogrzewanie), podgrzanie wody (woda ciepła), odprowadzenie ścieków, którymi Wnioskodawca obciążając najemców/użytkowników lokali (również w sytuacji bezumownego korzystania z lokalu) , należy traktować jako odrębne świadczenie z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT dla danej usługi.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 wniosku należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy mediów do lokali mieszkalnych należących do wspólnoty mieszkaniowej, których właścicielem jest Miasto, należy wskazać, że stosownie do dyspozycji zawartej w art. 82 ust. 3 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43 - 81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1.  specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2.  przebieg realizacji budżetu państwa;
3.  potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4.  przepisy Unii Europejskiej.

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. 2015 r., poz. 736, z późn. zm.), zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016 r., poz. 380 z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. 2016 r., poz. 207), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Z kolei w oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - przez mieszkaniowy zasób gminy - należy rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z opisu sprawy wynika, że Miasto, jako jeden z właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości, jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Miasto świadczy usługi najmu Lokali na cele mieszkaniowe na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych, choć zdarzają się również sytuacje, w których lokatorzy użytkują czasowo dany lokal bezumownie. Dostarczane do bezumownie użytkowanych lokali Media rozliczane są analogicznie jak w lokalach, gdzie zawarte zostały stosowne umowy należących do tej samej nieruchomości.

Koszty Mediów stanowią opłaty niezależne od właścicieli. Sposób kalkulacji wartości, jaką użytkownicy powinni być obciążeni regulują regulaminy rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz wytwarzania/dostawy ciepła w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

W budynkach, w których zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe, a nie ustanowiono regulaminów rozliczania Mediów, koszty Mediów rozliczne są przez ZGM na użytkowników według rozliczeń przedstawionych przez Wspólnoty Mieszkaniowe lub faktycznie poniesionych kosztów, z uwzględnieniem postanowień zawartych w regulaminach ustanowionych dla zasobów ZGM.

Lokale w budynkach, w których utworzono wspólnoty mieszkaniowe są/będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Opłaty za media dostarczane do lokali wspólnoty mieszkaniowej stanowią/będą stanowiły opłaty niezależne od Wnioskodawcy w rozwianiu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że w tym przypadku spełnione są/będą warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, gdyż Wnioskodawca jest/będzie właścicielem lokali mieszkalnych oraz świadczy/będzie świadczył na rzecz użytkowników usługi najmu i pobiera/będzie pobierał opłaty za media (tj. opłaty niezależne), a przedmiotowe lokale wykorzystywane są/będą przez użytkowników wyłącznie na cele mieszkaniowe (również w sytuacji, w której lokatorzy użytkują czasowo dany lokal bezumownie). W konsekwencji dla usługi polegającej na świadczeniu na rzecz najemców lokali usytuowanych w budynkach wspólnot mieszkaniowych dostawy mediów, za które pobierane są/będą opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, znajduje zastosowanie zwolnienie przedmiotowe, w myśl § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Reasumując, Wnioskodawca ma/będzie miał możliwość stosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostaw mediów (tj. opłaty niezależne) do lokali mieszkalnych, których jest właścicielem znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej, wykorzystywanych przez użytkowników na podstawie umowy najmu, jak i w sytuacji bezumownego korzystania z lokalu.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 wniosku jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym zaistniałym stanie faktycznym oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji w części dotyczącej zdarzenia przyszłego.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie natomiast powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Ponadto podkreślić należy, iż powołane przez Wnioskodawcę wyroki Sądów są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Rozstrzygnięcia dokonane przez sądy są wiążące wyłącznie w sprawach, w których zostały wydane, a organy podatkowe nie są związane rozstrzygnięciami sądów w indywidualnych sprawach.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.