Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.224.2022.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-21
Teza: Brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości, prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

— braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

— prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\- Spółka A;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\- Spółka B.

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest Spółka A. (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w (…) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Spółka B. (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (…) zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający wraz z Kupującym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający zamierza sprzedać w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), obrębie ewidencyjnym (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) oraz prawo własności posadowionych na niej obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych (dalej łącznie: „Nieruchomość”), (dalej: „Transakcja”). Planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| 1 | budynek hali magazynowej z częścią socjalno- biurową (dalej: „Hala magazynowa”) | Sprzedający 
| portiernia 1 | Sprzedający 
| portiernia 2 | Sprzedający 
| budynek pompowni | Sprzedający 
| stacja TRAFO 1 | Sprzedający 
| stacja TRAFO 2 | Sprzedający 
| drogi i chodniki | Sprzedający 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| oświetlenie terenu (latarnie) | Sprzedający 
| instalacja gazowa | Sprzedający 
| zbiornik retencyjny | Sprzedający 
| zewnętrzne hydranty ppoż. (zewnętrzna sieć ppoż., hydranty zewnętrzne) | Sprzedający 
| rampy | Sprzedający 
|  | barierki naprowadzające koła (naprowadzacz oraz fundament) | Sprzedający 
|  | zewnętrzna sieć instalacji elektrycznej | Sprzedający 
|  | zewnętrzna sieć kanalizacji deszczowej (kanalizacja deszczowa brudna i czysta wraz ze studniami, separatorem substancji ropopochodnych, osadnikiem piasku, pompownie) | Sprzedający 
|  | zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowa (kanalizacja sanitarna wraz ze studniami, sieć wodociągowa) | Sprzedający 
|  | szlabany | Sprzedający 
|  | przyłącze energetyczne do zacisków | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) 
|  | przyłącze wodociągowe łącznie z licznikiem głównym | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | Sprzedający 
| parkingi | Sprzedający 
|  | palarnie | Sprzedający 
|  | śmietniki | Sprzedający 
|  | stacja LNG | Sprzedający 
|  | wiata rowerowa | Sprzedający 
|  | fundament pod agregat prądotwórczy | Sprzedający 
|  | zbiorniki bezodpływowe kanalizacyjne | Sprzedający 
|  | zbiornik ppoż. | Sprzedający 
|  | brama przesuwna | Sprzedający 

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) - Uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z 12 sierpnia 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tereny w obrębie (…). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem U/P - teren zabudowy usługowej lub obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

1\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający zakupił Nieruchomość 23 lutego 2021 r. od Spółki C. Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość nie stanowiła dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa i została opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jest Sprzedający, zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do ww. obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych.

Decyzją z 16 września 2021 r. (znak (…)) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) udzielił Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie „budynku magazynowo-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, budynków portierni, budynku pompowni p.poż., zbiornika wody do celów p.poż., zbiornika retencyjno- rozsączającego, stacji LNG, dwóch budynków stacji transformatorowych, dwóch wiat dla palaczy, wiaty na rowery, wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu” (dalej: „Pozwolenie na użytkowanie”).

Sprzedający jest stroną umowy najmu dotyczącej Nieruchomości (jako wynajmujący) (dalej: „Umowa najmu”). Na datę Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe, przy czym podstawową działalnością Sprzedającego było zorganizowanie procesu inwestycyjnego i budowa centrum logistycznego obejmującego obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane, a także znalezienie najemców przedmiotowego centrum logistycznego.

Jednocześnie, przed wydaniem Pozwolenia na użytkowanie nie rozpoczęło się użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

2\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji, dojdzie do kupna przez Kupującego od Sprzedającego Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Przede wszystkim, na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości;

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- umowy zarządzania aktywami;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Sprzedający planuje rozwiązać umowy dotyczące mediów, o ile będzie to możliwe, a Kupujący zawrze nowe umowy w tym zakresie. Jeżeli jednak zawarcie nowych umów przez Kupującego powodowałyby znaczące trudności (np. długa przerwa w dostępie do wody czy elektryczności), które mogłyby spowodować szkodę w aktywie lub jego wartości, to Strony dokonają przeniesienia praw i obowiązków z konkretnych umów dotyczących mediów w ramach Transakcji.

Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie spowoduje skutku, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie wiąże się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320 ze zm.).

Jednocześnie, z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunek (ewentualnie stosunki) najmu dotyczące Nieruchomości na miejsce Sprzedającego.

Nie jest planowana likwidacja Sprzedającego bezpośrednio po przeprowadzeniu Transakcji. Jednocześnie, Sprzedający nie może przeprowadzenia likwidacji wykluczyć w przyszłości, zależnie od decyzji biznesowych.

3\. Wyodrębnienie Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Niezbędne będzie zawarcie kluczowych dla prowadzenia tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie aktywami, umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji. Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego środków majątkowych, w tym kapitału obrotowego, jak również zasobów ludzkich, szczególnie w postaci usług świadczonych przez zewnętrznych usługodawców.

5\. Inne okoliczności Transakcji

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r. Jednocześnie, kierując się tzw. ostrożnością procesową Sprzedający i Kupujący wskazują, że w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

**Pytania (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)**

1\. Czy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

2\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Państwa:

1\. Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

2\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad 1.

Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem niniejszego pytania nie jest określenie wysokości stawki VAT właściwej dla Transakcji, a jedynie potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a także, że będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Strony zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”). Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty wobec czego do definicji budowli należy zaliczyć również np. parkingi. Świadczy o tym również fakt, że w załączniku do Prawa budowlanego parkingi zostały zakwalifikowane do kategorii XXII obiektów budowlanych.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość będzie stanowiła grunt zabudowany, ponieważ będą znajdowały się na niej obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki lub budowle.

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 2.

Tabela nr 2


| Nr działki | Nazwa naniesienia | Klasyfikacja naniesienia w ocenie Stron 
| 1 | Hala magazynowa | budynek 
| portiernia 1 | budynek 
| portiernia 2 | budynek 
| budynek pompowni | budynek 
| stacja TRAFO 1 | budynek 
| stacja TRAFO 2 | budynek 
| drogi i chodniki | budowla 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| oświetlenie terenu (latarnie) | budowla 
| instalacja gazowa | budowla 
| zbiornik retencyjny | budowla 
| zewnętrzne hydranty ppoż. (zewnętrzna sieć ppoż., hydranty zewnętrzne) | budowla 
| rampy | budowla 
| barierki naprowadzające koła (naprowadzacz oraz fundament) | budowla 
| zewnętrzna sieć instalacji elektrycznej | budowla 
| zewnętrzna sieć kanalizacji deszczowej (kanalizacja deszczowa brudna i czysta wraz ze studniami, separatorem substancji ropopochodnych, osadnikiem piasku, pompownie) | budowla 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowa (kanalizacja sanitarna wraz ze studniami, sieć wodociągowa) | budowla 
| szlabany | urządzenie budowlane 
| przyłącze energetyczne do zacisków | urządzenie budowlane 
| przyłącze wodociągowe łącznie z licznikiem głównym | urządzenie budowlane 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
| parkingi | budowla 
| palarnie | budowla 
| śmietniki | budowla 
| stacja LNG | budowla 
| wiata rowerowa | budowla 
| fundament pod agregat prądotwórczy | budowla 
| zbiorniki bezodpływowe kanalizacyjne | budowla 
| zbiornik ppoż. | budowla 
| brama przesuwna | urządzenie budowlane 

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego:

a) obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jest Sprzedający, zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości;

b) Pozwolenie na użytkowanie zostało wydane 16 września 2021 r.;

c) Sprzedający jest stroną Umowy najmu;

d) na datę Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe.

Jednocześnie, należy podkreślić, że przed wydaniem Pozwolenia na użytkowanie (tj. przed dniem 16 września 2021 r.) nie rozpoczęło się użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że:

a) pierwsze zasiedlenie budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości nie nastąpiło przed dniem 16 września 2021 r.;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe, Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, kierując się tzw. ostrożnością procesową Sprzedający i Kupujący wskazują, że w zakresie, w jakim do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

W tym miejscu należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że w przypadku Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu nie zostaną spełnione.

Do Transakcji nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunkiem tego zwolnienia jest więc „nieprzysługiwanie względem tych obiektów prawa do odliczenia”. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości.

Należy bowiem zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule (por. interpretację indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.556.2020.2.KK). Wobec tego, do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W efekcie, całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Zainteresowanych, iż Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawców, w sytuacji, gdy na prawidłowo wystawionych przez Sprzedającego fakturach zostanie wykazany podatek VAT, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku.

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Uprawnienie to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane przez kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Zakładając, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości zostanie opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a Ustawy o VAT).

Ponadto, po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że spełnione będą zatem przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Transakcja bowiem będzie opodatkowana VAT - powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach.

Powyższe przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3, iż Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie:

— braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

— prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.90.2022.2.MM - planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku:

dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3 i pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że na Nieruchomości znajduje się przyłącze energetyczne do zacisków oraz przyłącze wodociagowe łącznie z licznikiem głównym, które są własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art 49 § 1 Kodeksu Cywilnego.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury np. elektrycznej/energetycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi np. elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro przyłącze energetyczne do zacisków oraz przyłącze wodociagowe łącznie z licznikiem głównym są własnością przedsiębiorstwa, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a więc elementy infrastruktury technicznej nie powinny być uwzględniona przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy rozstrzygnąć, czy względem obiektów budowlanych (budynków i budowli) posadowionych na Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że zamierzają Państwo sprzedać w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 1 oraz prawo własności posadowionych na niej obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych (szczegółowo przedstawione przez Państwa w opisie zdarzenia przyszłego). Planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r. Nieruchomość zakupiliście Państwo 23 lutego 2021 r. Transakcja sprzedaży została opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki i mieliście Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jesteście Państwo, zostały wybudowane po nabyciu Nieruchomości. Mieliście Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do ww. obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych. Decyzją z 16 września 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) udzielił Państwu pozwolenia na użytkowanie „budynku magazynowo-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, budynków portierni, budynku pompowni p.poż., zbiornika wody do celów p.poż., zbiornika retencyjno-rozsączającego, stacji LNG, dwóch budynków stacji transformatorowych, dwóch wiat dla palaczy, wiaty na rowery, wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie nie rozpoczęło się użytkowanie na Państwa potrzeby własne obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości. Na datę Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Państwa do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe (jesteście Państwo stroną umowy najmu dotyczącej Nieruchomości).

Zatem, wraz z oddaniem do użytkowania najemcom na podstawie zawartych umów najmu dojdzie do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. Tym samym dostawa budynków i ww. budowli nie będzie spełniać warunków zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wskazanych budynków i budowli na moment transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego oraz analizą powołanych wyżej przepisów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości zabudowanej nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata licząc od daty pierwszego zasiedlenia - tym samym nie znajdzie zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem skoro planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10, należy dokonać analizy, czy nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z uwagi na to, iż przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz przy budowie budynków i budowli oraz urządzeń budowlanych, dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dokonywanej w ramach Transakcji dostawy budynków i budowli znajdujących się na działce gruntu nr 1.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. budynków i budowli wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz przy budowie budynków i budowli oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, a ponadto Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Państwa do działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce gruntu nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce gruntu nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że urządzenie budowlane znajdujące się na działce nr 1 stanowią urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którymi są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W konsekwencji, dostawa budynków i budowli wraz z urządzeniami budowlanymi będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

W świetle powyższego, sprzedaż prawa własności działki nr 1 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków i budowli wraz z urządzeniami budowlanymi.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla Transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej (działki gruntu nr 1) i opodatkowania całości Transakcji przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, należało uznać za **prawidłowe**.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Państwa dotyczące tego, czy Kupującemu będzie przysługiwało do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (działki nr 1).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, planowana dostawa przez Państwa Nieruchomości – działki nr 1 na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Zgodnie z Państwa wskazaniem, po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. działki. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość (działka nr 1) będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W powyższej sytuacji będzie zatem Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie przysługującego Kupującemu prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, należało uznać za **prawidłowe****.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 3), natomiast w zakresie braku uznania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz opodatkowania ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 złożonego wniosku) zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

a) z zastosowaniem art. 119a;

b) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

— w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

— w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).