Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.1.2021.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-09
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 5 stycznia 2021 r. (data wpływu 8 stycznia 2021 r.), uzupełnionym 24 lutego 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 8 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 23 lutego 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.1.2021.2.SKJ, 0111-KDIB2-2.4014.1.2021.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 24 lutego 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią E. P ;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) prowadzi działalność gospodarczą obejmującą działalność deweloperską, w związku z którą zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość gruntową od Pani E. P. (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, dalej: „Sprzedającego”).

Sprzedający prowadzi od 1999 r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający zajmuje się także wynajmem nieruchomości własnych. Sprzedający jest udziałowcem spółki z o.o. – komplementariusza Kupującego. Sprzedający oraz Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Przedmiotem umowy sprzedaży, którą zamierzają zawrzeć strony, jest stanowiąca własność Sprzedającego niezabudowana nieruchomość gruntowa (składająca się z położonych w miejscowości B. działek o numerach ewidencyjnych: (…) – „nieruchomość”) przeznaczona pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plan miejscowy dla terenu, na którym jest położona przedmiotowa nieruchomość został uchwalony przez Radę Gminy, co odbyło się z inicjatywy władz samorządowych, a nie z inicjatywy Sprzedającego, czy też osoby bądź osób go reprezentujących.

Działki, które mają zostać sprzedane, stanowiły pierwotnie część większej nieruchomości, nabytej przez Sprzedającego na podstawie umowy renty z 6 grudnia 1989 r. oraz umowy sprzedaży z 30 grudnia 1996 r. do jego majątku prywatnego. Sprzedający nabywał działki z zamiarem przeznaczenia ich na własne cele mieszkalne (swoje oraz swoich dzieci), do czego jednak, z uwagi na zmiany planów życiowych, nie doszło. Nabycie miało miejsce przed założeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej w 1999 r. Sprzedający w 2008 r. dokonał podziału nieruchomości, w wyniku czego wyodrębniono między innymi działki, które Kupujący zamierza nabyć.

Nieruchomość od momentu jej nabycia była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie w celach osobistych, aczkolwiek de facto wykorzystanie to nie przybrało nigdy żadnej formy, w szczególności nieruchomość, wbrew pierwotnym planom, nie została wykorzystana na cele mieszkalne Sprzedawcy bądź jego dzieci. Należy podkreślić, że nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była i nadal nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a jej stan zagospodarowania nie uległ większym zmianom od daty nabycia. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość jest niezabudowana i niezagospodarowana (częściowe ogrodzenie od strony sąsiadującej działki niepostawione przez Sprzedającego, stan doprowadzenia mediów nie uległ zmianie od czasu zakupu nieruchomości, nieruchomość porośnięta wysoką trawą, na nieruchomości znajduje się sad).

Sprzedający nigdy nie dokonywał i nie będzie dokonywał w przyszłości żadnych nakładów finansowych na nieruchomość, mających na celu podniesienie jej wartości. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych z wyszukiwaniem potencjalnego nabywcy. Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego składając propozycję kupna w związku z planowaną przez niego inwestycją.

Sprzedający, jako podatnik VAT nie zajmował się i również obecnie nie zajmuje się profesjonalnie, w sposób ciągły i zorganizowany obrotem nieruchomościami dla celów zarobkowych, rozumianym jako cykliczne nabywanie nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający nabywa co najwyżej nieruchomości lokalowe oraz budynkowe, wyłącznie w celu ich wynajmowania i czerpania zysku z najmu, nie zaś ich sprzedaży. Na przestrzeni ostatnich 20 lat Sprzedający sprzedał wyjątkowo (jedynie) trzy nieruchomości lokalowe, które pierwotnie nabył w celu wynajmu.

Ostatnia dokonana przez Sprzedającego transakcja sprzedaży dwóch działek z majątku osobistego miała miejsce w 2017 r. Wskazana transakcja sprzedaży została dokonana przez Sprzedającego w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedane działki znajdują się w sąsiedztwie nieruchomości, którą zamierza nabyć Kupujący. Sprzedający nie dokonywał w ostatnim czasie innych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Reasumując, planowana sprzedaż opisanej nieruchomości, nie będzie realizowana przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, ale w ramach zarządu majątkiem osobistym (prywatnym) Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości, która nie nastąpi w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, lecz w ramach zarządu majątkiem osobistym, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż przedmiotowa sprzedaż będzie realizowana w ramach zarządu majątkiem osobistym. Od umowy sprzedaży będzie należało zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) p.c.c. podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności cywilnoprawne w postaci umów sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W świetle art. 4 pkt 1 p.c.c. obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

Jak wskazano powyżej transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Żadna ze stron transakcji nie będzie także zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Do transakcji nie znajdzie zastosowania żadna z przesłanek zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych określona w art. 9 p.c.c.

Mając zatem powyższe na uwadze należy uznać, że planowana transakcja nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego zobowiązany będzie Kupujący.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 8 marca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.1.2021.3.SKJ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą obejmującą działalność deweloperską, w związku z którą zamierza nabyć od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania niezabudowaną nieruchomość gruntową (składająca się z położonych w miejscowości B. działek o numerach ewidencyjnych: (…)).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 marca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.1.2021.3.SKJ wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu wskazanej transakcji nie będzie działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”

A zatem, skoro sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów, to w powyższej sprawie nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Planowana transakcja będzie zatem opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy w stawce 2%.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.