Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.181.2024.2.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-20
Teza: Uznanie za podatnika z tytułu dostawy działki niezabudowanej oraz kwestia zwolnienia od podatku tej dostawy.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** **\- stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej działki o nr ewid. 1. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 czerwca 2024 r. (wpływ 5 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Działalność gospodarcza Wnioskodawczyni w części jest związana z profesjonalnym obrotem nieruchomościami (m.in. 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych). Wnioskodawczyni prowadzi również działalność rolniczą w zakresie działów specjalnych (hodowla kwiatów ciętych w szklarniach nieogrzewanych). Wnioskodawczyni od września 2018 r. jest na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej (małżonek składa równocześnie wniosek w tożsamym zakresie) właścicielem działki gruntu o nr ewid. 1 w obrębie (…).

Przedmiotowa działka, na potrzeby transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, została wydzielona z pierwotnie istniejącej działki o nr ewid. 2. Nieruchomość tę nabyto w drodze zakupu od osób fizycznych, a w treści aktu zaznaczono, że zakup przeprowadzono na cele prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Pomimo ww. zapisu, działka 1, jak i istniejąca pierwotnie 2 nie były i do chwili dostawy nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, działka 2 została jednak wprowadzona do ksiąg rachunkowych przedsiębiorcy, a następnie wycofana z nich 31 stycznia 2023 r. Na dzień transakcji będzie jednak ponownie ujęta w księgach rachunkowych przedsiębiorcy. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działka 1 sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako łąki trwale i została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla miasta i gminy (\`(...)\`), stanowiąc:

*   teren zabudowy usługowej,
*   tereny dróg publicznych.

Zarówno przedmiotowa działka, jak i istniejąca pierwotnie działka o nr ewid. 2 stanowią ugory - nie była i nie jest wykorzystywana w żaden sposób, ani rolniczo, ani na potrzeby działalności gospodarczej, czy też do celów prywatnych. W szczególności nie była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Przedmiotowa działka została oddana w dzierżawę przyszłemu nabywcy. Wobec nieruchomości nie podejmowano nigdy żadnych czynności charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami, nie wykonywano żadnych działań inwestycyjnych, nie dokonywano podziału terenu celem korzystniejszego odsprzedania jej w częściach. Teren nie był grodzony, uzbrajany, zabudowywany. Nie podejmowano żadnych działań związanych z pozycjonowaniem nieruchomości na rynku nieruchomości, w tym nie zamieszczano ogłoszeń sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie składano ofert jej sprzedaży. Pod względem właściwości fizycznych nieruchomość pozostaje do dnia dzisiejszego w stanie niezmienionym do dnia zakupu. Wszelkie zmiany w sferze prawnej nieruchomości (wydzielenie działki będącej przedmiotem transakcji, uzyskane zezwolenia i decyzje) wynikają z warunków zawartych w umowie z przyszłym Nabywcą i zawarte zostały zgodnie z wolą Nabywcy. Kontakt z Nabywcą wystąpił z inicjatywy wyspecjalizowanego agenta Nabywcy, poszukującego nieruchomości pod inwestycje - budowy obiektów handlowych. W wyniku planowanej transakcji nastąpi przeniesienie prawa własności przedmiotowej nieruchomości z majątku wspólnego małżonków na Nabywcę, Wnioskodawczyni będzie występować przed notariuszem jako przedsiębiorca - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli Umowę wstępną sprzedaży pod warunkiem, z Nabywcą - A. S.A., na mocy której Wnioskodawczyni zobowiązała sią do zbycia a Nabywca do nabycia przedmiotowej nieruchomości o nr ewid. 1 po spełnieniu wymienionych w umowie warunków. Jednocześnie udzielono Nabywcy pełnomocnictwa do występowania w imieniu sprzedających przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń zmierzających do uzyskania końcowego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego w standardzie A. wraz z towarzyszącą infrastrukturą, zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy \[nie jest przy tym wykluczone, że przyszły Nabywca w imieniu sprzedających wykona/wykonał także inne pomniejsze czynności  w istocie zmierzające do uzyskania zgód/pozwoleń/decyzji wymienionych we wniosku\].

W umowie wskazano warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

*   uzyskanie przez Wnioskodawcę własnym kosztem i wysiłkiem interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy ww. działki;
*   uzyskanie przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej;
*   uzyskanie przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego w standardzie A. zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
*   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości obiektu handlowego w standardzie A. z użyciem tradycyjnych technik budowlanych;
*   niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia terenu skutkującego koniecznością jego rekultywacji;
*   uzyskanie przez Nabywcę zgody na wycinkę drzew oraz zastosowanie nasadzeń zastępczych;
*   uzyskanie przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy instalacji sanitarnej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz elektrycznej;
*   wydanie przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 2.

Należy przy tym wskazać, że z uwagi na uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będzie wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na posadowienie obiektu handlowego na przedmiotowej nieruchomości.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Stroną umowy dzierżawy działki o nr ewid. 1 zawartej z przyszłym Nabywcą jest Wnioskodawczyni wraz z mężem.

O podział działki o nr ewid. 2 występowała Wnioskodawczyni wspólnie z mężem.

Pełnomocnictwa nabywcy udzieliła Wnioskodawczyni wspólnie z mężem.

### Pytania

1) Czy dokonując dostawy ww. działki o nr ewid. 1 Wnioskodawczyni działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

2) Czy dla niniejszej dostawy, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w cyt. ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, np. nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktyczne wykorzystany jest na potrzeby własne (prywatne), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy. Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie, co prawda Wnioskodawczyni nie dokonuje własnym wysiłkiem żadnych czynności wykraczających poza zwykłe korzystanie z prawa własności, jednak działając na rzecz Wnioskodawczyni, przyszły nabywca dokona zmian w sferze rzeczywistej jak i prawnej działki będącej przedmiotem transakcji. Zatem, Wnioskodawczyni dokona ww. zmian za pośrednictwem ustanowionego pełnomocnika, który wykonując czynności, będzie działać na rzecz Wnioskodawczyni. Zatem w przedmiotowej sytuacji należy uznać, że Wnioskodawczyni będzie wykonywać czynności wykraczające w swym charakterze poza zwykłe wykorzystanie prawa własności. W związku z tym należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni podejmie działania charakterystyczne dla działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W związku z tym, Wnioskodawczyni dokonując przedmiotowej transakcji będzie występować w charakterze podatnika VAT.

Wskazać należy, że zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności oraz zwolnienia od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia a się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Przedmiotowa działka jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowana przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabudowę. Zatem, w dniu transakcji przedmiotowa działka będzie stanowić teren niezabudowany, przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. W konsekwencji, dostawa ww. działki o nr ewid. 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalność zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowa działka, jak i działka, z której została wydzielona, nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a transakcja ich nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że transakcja dostawy niezabudowanej działki o nr ewid. 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz nie będzie mogła zostać zwolniona z opodatkowania.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w działce nr ewid. 1, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Pani działalność gospodarcza w części jest związana z profesjonalnym obrotem nieruchomościami, prowadzi Pani również działalność rolniczą w zakresie działów specjalnych (hodowla kwiatów ciętych w szklarniach nieogrzewanych).

Od września 2018 r. jest Pani na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej właścicielem działki gruntu o nr ewid. 1. Działka ta została wydzielona z pierwotnie istniejącej działki o nr ewid. 2. O podział działki występowała Pani wspólnie wraz z mężem. Nieruchomość tę nabyto w drodze zakupu od osób fizycznych, a w treści aktu zaznaczono, że zakup przeprowadzono na cele prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działka 1, jak i istniejąca pierwotnie 2, nie były i do chwili dostawy nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, działka 2 została wprowadzona do ksiąg rachunkowych przedsiębiorcy, a następnie wycofana z nich 31 stycznia 2023 r. Na dzień transakcji będzie ponownie ujęta w księgach rachunkowych przedsiębiorcy. Działka nie była i nie jest wykorzystywana w żaden sposób, ani rolniczo, ani na potrzeby działalności gospodarczej, czy do celów prywatnych. W szczególności nie była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Działka 1 została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanowiąc teren zabudowy usługowej oraz tereny dróg publicznych.

Przedmiotowa działka została oddana w dzierżawę przyszłemu nabywcy, a stroną tej umowy jest Pani wraz z mężem. Wobec nieruchomości nie podejmowano nigdy żadnych czynności charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami, nie wykonywano żadnych działań inwestycyjnych, nie dokonywano podziału terenu celem korzystniejszego odsprzedania jej w częściach. Teren nie był grodzony, uzbrajany, zabudowywany. Nie podejmowano żadnych działań związanych z pozycjonowaniem nieruchomości na rynku nieruchomości, w tym nie zamieszczano ogłoszeń sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie składano ofert jej sprzedaży. Pod względem właściwości fizycznych nieruchomość pozostaje do dnia dzisiejszego w stanie niezmienionym do dnia zakupu. Wszelkie zmiany w sferze prawnej nieruchomości (wydzielenie działki będącej przedmiotem transakcji, uzyskane zezwolenia i decyzje) wynikają z warunków zawartych w umowie z przyszłym Nabywcą i zawarte zostały zgodnie z wolą Nabywcy. Kontakt z Nabywcą wystąpił z inicjatywy wyspecjalizowanego agenta Nabywcy, poszukującego nieruchomości pod inwestycje - budowy obiektów handlowych.

Zawarła Pani Umowę wstępną sprzedaży pod warunkiem spełnienia wymienionych w umowie warunków. Jednocześnie udzieliła Pani wraz z mężem pełnomocnictwa Nabywcy do występowania przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń zmierzających do uzyskania końcowego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego w standardzie A. wraz z towarzyszącą infrastrukturą, zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy \[nie jest przy tym wykluczone, że przyszły Nabywca w imieniu sprzedających wykona/wykonał także inne pomniejsze czynności  w istocie zmierzające do uzyskania zgód/pozwoleń/decyzji wymienionych we wniosku\].

W umowie wskazano warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

*   uzyskanie przez Panią własnym kosztem i wysiłkiem interpretacji indywidualnej prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy ww. działki;
*   uzyskanie przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej;
*   uzyskanie przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego w standardzie A. zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
*   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości obiektu handlowego w standardzie A. z użyciem tradycyjnych technik budowlanych;
*   niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia terenu skutkującego koniecznością jego rekultywacji;
*   uzyskanie przez Nabywcę zgody na wycinkę drzew oraz zastosowanie nasadzeń zastępczych;
*   uzyskanie przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy instalacji sanitarnej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz elektrycznej;
*   wydanie przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 2.

Z uwagi na uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będzie wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na posadowienie obiektu handlowego na przedmiotowej nieruchomości.

W wyniku planowanej transakcji nastąpi przeniesienie prawa własności przedmiotowej nieruchomości z majątku wspólnego małżonków na Nabywcę i będzie Pani występować przed notariuszem jako przedsiębiorca - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

W pierwszej kolejności Pani wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w związku ze sprzedażą udziału w działce nr ewid. 1.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy należy ustalić, czy transakcja sprzedaży udziału w działce nr ewid. 1 na rzecz Nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do działki, która będzie przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że zawarła Pani z Nabywcą nieruchomości umowę dzierżawy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Nabywający nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią Nabywcy pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zgodnie z informacją zawartą we wniosku, udzieliła Pani Nabywcy pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń zmierzających do uzyskania końcowego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pani. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki nr ewid. 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działki zostaną wykonane w Pani sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy wstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki nr ewid. 1.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu czynności dotyczących działki przeznaczonej do sprzedaży, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Panią prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Okoliczności podane we wniosku świadczą o tym, że w analizowanej sprawie wystąpił ciąg działań podjętych w stosunku do działki będącej przedmiotem sprzedaży: działka o nr ewid. 2 nabyta została na cele prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, na potrzeby transakcji sprzedaży z działki tej wydzielono działkę nr ewid. 1, działka o nr ewid. 1 została wydzierżawiona Nabywcy, a także zawarła Pani z Nabywcą wstępną umowę sprzedaży wydzielonej działki i udzieliła Pani temu Nabywcy pełnomocnictwa we wskazanym wyżej zakresie.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia udziału w działce nr ewid. 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziału w działce nr ewid. 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również tego, czy do dostawy ww. udziału w działce nr ewid. 1 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy działka ewid. nr 1 została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanowiąc tereny zabudowy usługowej oraz tereny dróg publicznych. Zatem, opisana we wniosku niezabudowana działka, spełniać będzie definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy udziału w tej działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani prawo własności działki nr ewid. 2, z której to została wydzielona działka nr ewid. 1, w drodze zakupu od osób fizycznych na cele prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki lub, że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro przy nabyciu działki nr ewid. 2 nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać przez Panią odliczeniu.

Ponadto, działka nr 1 nie będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT, ponieważ działka jest przedmiotem dzierżawy przez Nabywcę. Ustawa o podatku od towarów i usług, jak też wydane na jej podstawie akty wykonawcze, nie przewidują zwolnienia od podatku dla usług dzierżawy terenów budowlanych. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, również zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostaną spełnione oba warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Panią dostawy udziału w niezabudowanej działce nr ewid. 1 nie będzie mogło korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji, sprzedaż opisanej nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży udziału w niezabudowanej działce ewid. nr 1 będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie Pani stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Dostawa udziału w działce ewid. nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja oparta jest na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, tj. udziału w niezabudowanej działce nr ewid. 1 będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej wyłącznie dla Pani, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla Pani męża.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).