Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.565.2024.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-08
Teza: Zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**
======================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------------------

6 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 października 2024 r. (wpływ 2 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### **Opis zdarzenia przyszłego**

Spółka Jawna (dalej jako: Spółka, Wnioskodawca) została utworzona przez dwóch wspólników: Wspólnika 1 i Wspólnika 2.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKD 69.20.Z). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Wspólnik 1 w latach 2009-2020 był współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w m. (\`(...)\`), dla której prowadzona jest Księga Wieczysta o nr (\`(...)\`) (dalej jako: Nieruchomość).

W wyniku podziału majątku wspólnego Wspólnik 1 od roku 2020 do czerwca 2023 r. był wyłącznym właścicielem wspomnianej Nieruchomości. Z kolei w czerwcu 2023 r. Nieruchomość została wniesiona aportem do Spółki, który podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (wartość Nieruchomości na dzień aportu wynosiła (\`(...)\`) zł).

Na wspomnianej Nieruchomości posadowione są dwa budynki:

\- budynek mieszkalny, który został wzniesiony w roku 1890 oraz

\- budynek usługowy wybudowany w roku 2005.

Spółka wskazuje, że mimo, iż wizualnie budynki stanowią jedną konstrukcję budowlaną, to na podstawie wypisu z kartoteki budynków należy traktować je jako dwa odrębne budynki zbudowane na jednej działce. Ponadto należy podkreślić, że oba budynki spełniają definicję budynku zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wspólnik 1 nabywając w roku 2009 Nieruchomość zabudowaną budynkami uiścił zapłatę w kwocie (\`(...)\`) zł. Od roku 2009 budynek usługowy jest wynajmowany na cele działalności gastronomicznej – od tego czasu do dnia złożenia rozpatrywanego wniosku nie ponoszono na budynek wydatków na ulepszenie czy remont.

Z kolei budynek mieszkalny wymaga kapitalnego remontu przez co do dziś nie jest wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W okresie od lutego 2022 r. do marca 2023 r. (Nieruchomość w tym okresie stanowiła majątek prywatny Wspólnika 1) przeprowadzono remont budynku mieszkalnego (kamienica) – wyremontowano dach, elewację zewnętrzną oraz osuszono wnętrze piwnicy. Wspólnik 1 na remont budynku mieszkalnego wydatkował kwotę (\`(...)\`) zł.

Od wspomnianych wydatków Wspólnik 1 odliczył podatek naliczony. Prace remontowe były kontynuowane w mniejszym zakresie również po aporcie Nieruchomości do Spółki – osuszono jedną ze ścian piwnicy, usunięto tynki, stropy i zbędne ścianki działowe oraz wywieziono gruz. Koszt wspomnianych usług to około (\`(...)\`) zł brutto, i od tych wydatków Spółka odliczyła podatek naliczony.

Przeprowadzone prace nie skutkowały ulepszeniem budynku mieszkalnego, bowiem wykonano jedynie niezbędne prace, które są konieczne do użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ponadto kamienica nadal wymaga przeprowadzenia kapitalnego remontu wewnątrz budynku (wykonanie instalacji, tynków, posadzki, podłóg oraz stolarki drzwiowej). Mając na uwadze powyższe Spółka podkreśla, że od roku 2009 do dziś ponoszono jedynie wydatki remontowe, które nie wpisują się w definicję ulepszenia.

Podsumowując powyższe Spółka wskazuje, że pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce odpowiednio w roku 1890 (kamienica) i roku 2005 (budynek usługowy).

Na budynek mieszkalny od roku 2022 są ponoszone nakłady remontowe (Wspólnik 1 wydatkował kwotę (\`(...)\`) zł), a Spółka kwotę około (\`(...)\`) zł brutto.

Niemniej jednak, w ocenie Spółki, wskazane wydatki nie stanowią ulepszenia. Z kolei na budynek usługowy od roku 2009 nie ponoszono żadnych nakładów. Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami na rzecz jednego podmiotu.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy**

Nieruchomość zabudowana budynkiem usługowym oraz budynkiem mieszkalnym stanowi środek trwały.

Wnioskodawca wskazuje, że do momentu sprzedaży Nieruchomości nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie budynku usługowego.

Od momentu wniesienia Nieruchomości aportem do Spółki poniesiono wydatki, które opiewają na kwotę (\`(...)\`) zł brutto. Jednakże, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ocenie Spółki, wydatki te miały charakter remontowy, bowiem osuszono jedną ze ścian piwnicy, usunięto tynki, stropy i zbędne ścianki działowe oraz wywieziono gruz. Ponadto Wnioskodawca nie planuje już ponosić dodatkowych wydatków na Nieruchomość.

Podsumowując – Spółka nie ponosiła i nie będzie ponosić do momentu sprzedaży wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego.

Jak wskazano powyżej, Spółka ponosiła jedynie wydatki remontowe (od których odliczono podatek naliczony).

Od momentu wniesienia Nieruchomości do Spółki, wydatki na Nieruchomość ponosiła wyłącznie Spółka. Przed aportem Nieruchomości do Spółki nakłady na remont ponosił wyłącznie Wspólnik 1 (zakres prac remontowych, ich wartość oraz termin przeprowadzenia opisano w zdarzeniu przyszłym).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego miało miejsce wiele lat temu, bowiem kamienica została wybudowana w roku 1890. Aktualnie poza opisanymi wydatkami remontowymi budynek mieszkalny wymaga również generalnego remontu wewnątrz, przez co aktualnie budynek nie może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem.

### **Pytanie**

Czy dostawa opisanej powyżej Nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

### **Państwa stanowisko w sprawie**

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem wydatki poniesione na budynek mieszkalny położony na Nieruchomości miały charakter remontowy, a tym samym ich poniesienie nie wiązało się z wyznaczeniem nowej daty pierwszego zasiedlenia.

Z kolei na budynek usługowy nie ponoszono żadnych wydatków, tym samym pierwsze zasiedlenie tej nieruchomości miało miejsce w roku 2005.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Mając na uwadze regulacje ustawy o VAT Spółka wskazuje, że co do zasady każda dostawa towarów i każde świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niemniej jednak ustawodawca przewidział szereg wyjątków, dzięki którym transakcja może być zwolniona z obowiązku zapłaty podatku VAT.

W przypadku sprzedaży nieruchomości zwolnienie z VAT jest możliwe m.in. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w którym wskazano, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków może skorzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli:

\- dostawa nie jest realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ustawodawca wskazał, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

O ulepszeniu nieruchomości mówimy, jeśli podatnik ponosi wydatki na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację nieruchomości.

Osobną grupą wydatków są wydatki remontowe, których istotą jest wykonanie prac przywracających pierwotny stan techniczny i użytkowy danej nieruchomości.

Ponadto wydatki te nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego.

Zatem wydatkami remontowymi są wszystkie wydatki przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy, np. wymiana zużytych w toku eksploatacji składników technicznych. Jednocześnie należy pamiętać, że remont nie zmienia charakteru obiektu ani jego wartości użytkowej.

Uwzględniając powyższe Spółka wskazuje, że dostawa Nieruchomości zabudowanej budynkami nie będzie stanowić pierwszego zasiedlenia.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Nieruchomość została nabyta przez Wspólnika 1 już w roku 2009.

Ponadto budynek mieszkalny jest zabytkową kamienicą, więc dwuletni okres od pierwszego zasiedlenia na pewno upłynął. Wprawdzie od roku 2022 ponoszono na ten budynek nakłady na naprawę dachu, elewacji, osuszenie piwnicy i wewnętrzne prace porządkowe, ale należy zauważyć, że charakter tych wydatków wskazuje, iż te należy traktować jako wydatki remontowe.

Tak więc należy przyjąć, że poniesione wydatki nie stanowiły ulepszenia, bowiem przywracały jedynie stan pierwotny nieruchomości.

Z kolei na budynek usługowy od roku 2009 nie ponoszono żadnych wydatków, tym samym w odniesieniu do tego budynku również nie można mówić o wyznaczeniu nowej daty pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem zakres poniesionych na budynek mieszkalny wydatków wskazuje, że te stanowią wydatki remontowe, a nową datę pierwszego zasiedlenia mogą wyznaczyć tylko wydatki na ulepszenie, które przekroczą 30% wartości początkowej budynku.

**Ocena stanowiska**
--------------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle powołanych powyżej przepisów należy wskazać, że grunt oraz nieruchomość zabudowana spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z powołanym wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż przez Państwa Nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniem – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie

ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z opisu sprawy wynika, że:

· Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzaniu nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKD 69.20.Z).

· W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

· Wspólnik 1 w latach 2009-2020 był współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości (dalej jako: Nieruchomość).

· W wyniku podziału majątku wspólnego Wspólnik 1 od 2020 r. do czerwca 2023 r. był wyłącznym właścicielem wspomnianej Nieruchomości.

· Z kolei w czerwcu 2023 r. Nieruchomość została wniesiona aportem do Spółki, który podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (wartość Nieruchomości na dzień aportu wynosiła (\`(...)\`) zł).

· Na wspomnianej Nieruchomości posadowione są dwa budynki:

\- budynek mieszkalny, który został wzniesiony w roku 1890 oraz

\- budynek usługowy wybudowany w roku 2005.

· Oba budynki spełniają definicję budynku zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

· Od roku 2009 budynek usługowy jest wynajmowany na cele działalności gastronomicznej – od tego czasu do dnia złożenia rozpatrywanego wniosku nie ponoszono na budynek wydatków na ulepszenie czy remont.

· Z kolei budynek mieszkalny wymaga kapitalnego remontu przez co do dziś nie jest wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W okresie od lutego 2022 r. do marca 2023 r. (Nieruchomość w tym okresie stanowiła majątek prywatny Wspólnika 1) przeprowadzono remont budynku mieszkalnego (kamienica) – wyremontowano dach, elewację zewnętrzną oraz osuszono wnętrze piwnicy. Wspólnik 1 na remont budynku mieszkalnego wydatkował kwotę (\`(...)\`) zł. Od wspomnianych wydatków Wspólnik 1 odliczył podatek naliczony.

· Prace remontowe były kontynuowane w mniejszym zakresie również po aporcie Nieruchomości do Spółki – osuszono jedną ze ścian piwnicy, usunięto tynki, stropy i zbędne ścianki działowe oraz wywieziono gruz. Koszt wspomnianych usług to około (\`(...)\`) zł brutto, i od tych wydatków Spółka odliczyła podatek naliczony.

· Przeprowadzone prace nie skutkowały ulepszeniem budynku mieszkalnego, bowiem wykonano jedynie niezbędne prace, które są konieczne do użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

· Spółka podkreśla, że od roku 2009 do dziś ponoszono jedynie wydatki remontowe, które nie wpisują się w definicję ulepszenia.

· Pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce odpowiednio w roku 1890 (kamienica) i roku 2005 (budynek usługowy).

· Na budynek mieszkalny od roku 2022 są ponoszone nakłady remontowe (Wspólnik 1 wydatkował kwotę (\`(...)\`) zł), a Spółka kwotę około (\`(...)\`) zł brutto. Wskazane wydatki nie stanowią ulepszenia.

· Z kolei na budynek usługowy od roku 2009 nie ponoszono żadnych nakładów. Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami na rzecz jednego podmiotu.

· Nieruchomość zabudowana budynkiem usługowym oraz budynkiem mieszkalnym stanowi środek trwały.

· Wnioskodawca wskazuje, że do momentu sprzedaży Nieruchomości nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie budynku usługowego.

· Spółka nie ponosiła i nie będzie ponosić do momentu sprzedaży wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego.

· Jak wskazano powyżej, Spółka ponosiła jedynie wydatki remontowe (od których odliczono podatek naliczony).

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa opisanej powyżej Nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie do sprzedaży Nieruchomości (zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem usługowym), zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku mieszkalnego i budynku usługowego, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie dostawa budynku usługowego oraz budynku mieszkalnego, będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce odpowiednio w roku 1890 r. (kamienica) i roku 2005 (budynek usługowy). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem obu budynków a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynku usługowego oraz budynku mieszkalnego do momentu ich sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto – jak Państwo wskazali – nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynków, to w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym posadowione są Budynki (mieszkalny i usługowy), również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro dla dostawy Nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, dostawa opisanej powyżej Nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**
------------------------

### **Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. Niniejszą interpretację wydałem w szczególności w oparciu o informacje, że: „Spółka podkreśla, że od roku 2009 do dziś ponoszono jedynie wydatki remontowe, które nie wpisują się w definicję ulepszenia. Pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce odpowiednio w roku 1890 (kamienica) i roku 2005 (budynek usługowy). Na budynek mieszkalny od roku 2022 są ponoszone nakłady remontowe (Wspólnik 1 wydatkował kwotę (\`(...)\`) zł), a Spółka kwotę około (\`(...)\`) zł brutto. Wskazane wydatki nie stanowią ulepszenia”. Zatem w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### **Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**
------------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**
---------------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).