Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-694/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-09-24
Teza: Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku można pomniejszyć o kwotę spłaconego kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-uzyskanie przychodów; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 02 lipca 2009r.), uzupełnionym w dniu 31 lipca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku po zmarłym ojcu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 lipca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku po zmarłym ojcu.

W związku z brakami formalnymi wniosku pismem z dnia 16 lipca 2009r. Znak: IBPBII/2/415-692-694/09/JG wezwano wnioskodawczynię do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 31 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni odziedziczyła po swoim ojcu część (jedną trzecią) udziału w masie spadkowej, w skład której wchodzą nieruchomości.

Nieruchomości te to mieszkania i jeden lokal użytkowy. Poza jednym mieszkaniem wszystkie nieruchomości zostały nabyte przez spadkodawcę za środki uzyskane z kredytów, które jako długi spadkowe obciążają m. in. spadkobierczynię.

W wyniku spodziewanego działu spadku część nieruchomości będzie musiała zostać zbyta. Jako, że ani wnioskodawczyni ani pozostali spadkobiercy nie byli zameldowani w żadnym z lokali przez okres 12 miesięcy (nabycie spadku nastąpiło przed 31 grudnia 2008r.), to będą musieli zapłacić podatek dochodowy od dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Kredyty, o których mowa, są w większości przypadków (z wyjątkiem lokalu użytkowego) zabezpieczone hipoteką w księdze wieczystej nieruchomości, która została zakupiona z kredytu.

Śmierć spadkodawcy nastąpiła w dniu 3 grudnia 2008r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jeżeli podatnik sprzeda nieruchomość za cenę będącą różnicą pomiędzy jej wartością rynkową a kwotą kredytu, pozostawiając kupującemu spłatę kredytu, to czy cena sprzedaży nie będzie podważana przez urząd skarbowy jako odbiegająca od rynkowej?

Zdaniem wnioskodawczyni, konieczność spłaty zadłużenia, zwłaszcza zabezpieczonego wpisem hipoteki do księgi wieczystej - a zatem skutecznego wobec każdoczasowego właściciela - powoduje, że taka cena w istocie jest ceną rynkową. Nikt na rynku nie kupi bowiem za taką samą cenę nieruchomości wolnej od obciążeń i nieruchomości, która ma wpisaną do księgi wieczystej hipotekę w wysokości zbliżonej do swej wartości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Podkreślić jednak należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A zatem, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 03 grudnia 2008r wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobiercami nabyła w drodze spadku po zmarłym ojcu udział w nieruchomościach.

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców.

W przedmiotowej sprawie dla oceny skutków prawnopodatkowych odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowych nieruchomościach zastosowanie znajdą zatem uregulowania prawne zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.(\`(...)\`) – art. 19 ust.1 ww. ustawy. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia - art. 19 ust. 3 ww. ustawy.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający - art. 19 ust. 4 ww. ustawy.

We wniosku wnioskodawczyni wskazała, iż cena określona w umowie będzie różnicą pomiędzy wartością rynkową zbywanej nieruchomości a kwotą kredytu obciążającą przedmiotowe nieruchomości z uwagi na fakt, iż wnioskodawczyni nie dokonała spłaty kredytu. Tak więc zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ta wartość będzie stanowić przychód podlegający opodatkowaniu, na wskazanych wyżej zasadach.

Należy tu zaznaczyć, że przepisy prawa podatkowego wskazują co jest przychodem z odpłatnego zbycia, natomiast nie nakazują stosowania konkretnej ceny zbycia. Cenę zbycia ustalają strony umowy sprzedaży w dowolny sposób.

Jednocześnie wnioskodawca zauważa, iż w jego ocenie takie ustalenie ceny ma uzasadnione podstawy.

Odnosząc się do wyjaśnień wnioskodawczyni uzasadniających przyczyny znacznego odbiegania ceny określonej w umowie od ceny rynkowej należy stwierdzić, że weryfikacja wysokości przychodu, czy też analiza uzasadnienia takiego stanu nie może być przedmiotem interpretacji. Art. 19 ww. ustawy takie uprawnienie daje tylko organowi podatkowemu w trybie określonym ust. 4 i może być jedynie przedmiotem postępowania wymiarowego. Rolą interpretacji jest wyjaśnienie treści przepisu, wskazanie, czy i w jaki sposób będzie miał zastosowanie w stanie faktycznym bądź zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku. Interpretacje nie służą natomiast podważeniu okoliczności składających się na ten stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), a do takich należą zasady, na jakich dokonano sprzedaży oraz przyjęte na jej etapie wartości. Tym samym ocena wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie do ich wartości rynkowej nie może być przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Reasumując, stwierdzić należy, że wobec przedstawionych wyżej argumentów stanowisko wnioskodawczyni co do określenia wysokości przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomościach jest prawidłowe z zastrzeżeniem, że organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej może określić jego wysokość w wartości rynkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni w zakresie pytania 3 dotyczącego zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku ORD-IN. Oceny stanowisk w zakresie kolejnych pytań zostaną zawarte w odrębnych interpretacjach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.