Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.222.2020.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-08
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 października 2020 r. (data wpływu – 9 października 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem Planowanej Transakcji.

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką kapitałową, która na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Kupujący zamierza nabyć (dalej: Planowana Transakcja lub Transakcja) od innej polskiej spółki kapitałowej, tj. Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający), zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny:

1.  prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 53 m2 – dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą;
2.  prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1512 m2 – dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą

\-położonych we W., dalej łącznie jako: Działki.

Sprzedający nabył przedmiotowe Działki w dniu 26 marca 2010 r., w wyniku połączenia w trybie art. 492 § 1 pkt 1 w zw. z art. 515 § 1 Kodeksu Spółek Handlowych przez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej tj. B Sp. z o.o. na Sprzedającą.

Pierwotnie zaś Działka (działka nr (…), tj. działka sprzed jej podziału) została nabyta przez inny podmiot z grupy kapitałowej w dniu 23 marca 1995 r. w ramach nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa od syndyka masy upadłości Przedsiębiorstwa C we W. (na działce nr (…), tj. sprzed jej podziału znajdowały się wówczas: budynek administracyjny, budynek oficyny i budynek warsztatu – z których ten pierwszy stanowił obiekt zabytkowy wpisany do rejestru zabytków). Czynność nabycia ZCP nie podlegała opodatkowaniu VAT (podlegała opłacie skarbowej).

Po nabyciu ZCP w 1995 r. (przez ten inny podmiot z grupy kapitałowej):

1.  w sposób istotny zmodernizowany został budynek administracyjny (prace w tym zakresie zakończyły się 2001 r., a ich wartość przekroczyła 30 % wartości początkowej);
2.  zrealizowano dodatkowo (na działce gruntu, która powstała z podziału nabytej działki nr (…), tj. na działce nr (…), będącej przedmiotem Planowanej Transakcji) inwestycję w postaci wybudowania nowego budynku (po wyburzeniu nieistotnych gospodarczo zabudowań);
3.  oba budynki funkcjonalnie zostały zaś połączone parterowym budynkiem łącznika.

Nowy budynek wraz z łącznikiem zostały przyjęte do użytkowania przez ówczesnego właściciela w grudniu 2005 r. Następnie w wyniku zdarzeń restrukturyzacyjnych, Nieruchomość jak wskazano na wstępie od marca 2010 r. jest własnością Sprzedającego.

Tym samym obecnie na działce gruntu nr (…) (należącej już do Sprzedającego) znajdują się trzy budynki: budynek biurowy (obiekt zabytkowy), budynek biurowo-usługowy wraz z garażem podziemnym oraz budynek łącznika – dalej: „Budynki” wraz z infrastrukturą towarzyszącą (przyłącza/instalacje).

Wszystkie powierzchnie użytkowe w Budynkach były przedmiotem najmu opodatkowanego VAT (Budynki były też wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów rejestrowych). Jednakże, w związku z przeniesieniem siedziby Sprzedającego oraz spółek powiązanych kapitałowo ze Sprzedającym (które były również najemcami w Budynkach), wszystkie umowy najmu wygasły i obecnie (od maja 2020 r.) Budynki są wynajęte na poziomie ok 30%. Sprzedający tym samym w maju 2020 r. rozpoczął proces poszukiwania nowych najemców, który w dalszym ciągu jest kontynuowany. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych wg właściwych stawek VAT.

Budynki były przedmiotem różnego rodzaju prac remontowych, niemniej począwszy od ich wybudowania/istotnej modernizacji (w przypadku budynku zabytkowego) nie były one przedmiotem istotnych prac modernizacyjnych, w tym takich, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej każdego z Budynków.

Z kolei niewielka działka nr (…) zabudowana jest budowlą w postaci chodnika/ciągu pieszego z kostki brukowej (dalej: „Budowla”). Budowla nie jest bezpośrednio wynajmowana najemcom, ale pełni rolę pomocniczą względem Budynków, służąc prawidłowemu jego funkcjonowaniu (jest użytkowana dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni). Budowla nie była przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: Ustawa o CIT), których wartość przekroczyłaby 30% jej wartości początkowej.

Działki oraz Budynki i Budowle w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową nowych budynków oraz Budowli (jak również w związku z pracami remontowymi lub modernizacyjnymi) w ramach zrealizowanej inwestycji i zamiarem ich wykorzystywania przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Ponadto Sprzedający przewiduje również, iż do dnia Planowanej Transakcji Budynki/Budowle nie będą przedmiotem ulepszeń w rozumieniu Ustawy o CIT.

Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmiot trzeci, z którym Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie (dalej: Umowa o Zarządzanie).

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: Umowy Serwisowe) tj. w szczególności:

1.  umowy na dostawę mediów do Nieruchomości:
    1.  umowy o: sprzedaż energii oraz o świadczenie usług dystrybucji energii elektrycznej,
    2.  umowa na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków,
    3.  umowa o dostawę ciepła,
2.  umowa na wykonanie węzła cieplnego,
3.  umowa na monitoring drogą radiową,
4.  umowa na konserwację instalacji niskoprądowych,
5.  umowa na pielęgnację terenów zielonych,
6.  umowa na serwis mat,
7.  umowa na serwis urządzeń klimatyzacyjnych,
8.  umowa o obsługę serwisową,
9.  umowa o sprzątanie.

Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem/administrowaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmiot trzeci, z którym Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie (dalej: Umowa o Zarządzanie).

Ponadto Sprzedający zawarł z inną spółką powiązaną z Grupy, umowę o komercjalizację Budynków, w ramach której podmiot ten poszukuje nowych najemców na powierzchnie użytkowe w Budynkach (dalej: Umowa o Komercjalizację).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będą zasadniczo:

1.  prawo użytkowania wieczystego/prawo własności Działek wraz z (odrębnym) prawem własności Budynków oraz Budowli,
2.  ruchomości służące obsłudze Nieruchomości, stanowiące własność Sprzedającego, (tj. zarówno środki trwałe) jak i wyposażenie Budynków niestanowiące środków trwałych (dalej: Ruchomości),
3.  ruchomości objęte wpisem do kartoteki zabytków; dalej: Ruchomalia) – które nie mogą być przedmiotem odrębnej transakcji.

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Sprzedającego; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z:

1.  zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Planowanej Transakcji umów najmu – na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, jak również,
2.  zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w których okres najmu jeszcze się ewentualnie nie rozpoczął.

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

1.  praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu, w zakresie w jakim zostaną dostarczone przez najemców w tym również przelew kaucji dostarczonych przez najemców, jeśli takie istnieją;
2.  wszelkich autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych do utworów związanych z Nieruchomością (dokumentacja projektowa) w zakresie w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego;
3.  prawa własności nośników zawierających prawa autorskie, takich jak materiały, nagrania i inne pliki;
4.  prawna oraz techniczna i projektowa dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz zbywanych składników majątkowych.

\-zwanych dalej łącznie: Przenoszonymi Elementami.

W odniesieniu do Umów Serwisowych, o których mowa powyżej, Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż nie będą one przedmiotem Transakcji, przy czym może zaistnieć sytuacja, w której Kupujący będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie zawartych przez Sprzedającego Umów Serwisowych (umów o dostawę tzw. mediów), jednak stroną takiej Umowy pozostanie Sprzedający, który do dnia zawarcia nowych umów przez Kupującego, będzie refakturował przedmiotowe koszty na rzecz Kupującego. W takiej sytuacji, zwrot kosztów z tytułu usług serwisowych na rzecz Sprzedającego będzie miał miejsce do czasu, aż Kupujący zawrze nowe (własne) Umowy Serwisowe (może to być również inny termin ustalony przez strony).

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1.  Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.;
2.  Zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej;
3.  Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i z którego są spłacane (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1.  nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu pracy (ustawa z 26 czerwca 1974 r.; Dz.U. z 2018 r., poz. 108; dalej: KP) – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;
2.  Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
    1.  jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    2.  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
    3.  ewentualnych zobowiązań finansowych Sprzedającego (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek);
    4.  tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    5.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    6.  nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    7.  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości;
    8.  praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    9.  praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie oraz Umowy o Komercjalizację. W szczególności Strony przewidują, iż w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie tych umów. Kupujący zawrze we własnym imieniu nową umowę o zarządzanie Nieruchomością (z tym samym lub innym podmiotem), bądź będzie sam zarządzał Nieruchomością.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością. Niewykluczone jest jednak, iż w bliżej nieokreślonej przyszłości Nieruchomość (lub jej część) zostanie przez Kupującego zbyta (lub np. zbyte zostaną lokale użytkowe które zostaną wyodrębnione z Budynków).

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Kupujący wskazuje, iż chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo -administracyjnych, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki z czynszu oraz innych opłat od najemców.

W szczególności Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie zarządzania Nieruchomością. Ponadto Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości, w tym zakresie, w jakim nie przejmie on umów zawartych przez Sprzedającego (w tym zwłaszcza umów o dostawę mediów). Nie ulega wątpliwości, iż bez zorganizowania zaplecza techniczno -zarządczego, sprawne i niezakłócone funkcjonowanie nieruchomości, a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie możliwe.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej.

Strony Planowanej Transakcji wskazały, iż ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składników majątkowych (Działek, Budynków/Budowli oraz Ruchomości i Ruchomaliów) wraz ze wszystkimi elementami bezpośrednio z nim związanymi (Przenoszone Elementy). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Istnieje prawdopodobieństwo, iż bezpośrednio po przeprowadzeniu Planowanej Transakcji, wspólnicy Sprzedającego rozpoczną proces likwidacji spółki Sprzedającego, z zamiarem jak najszybszego zamknięcia tego procesu.

Sprzedający oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):**

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, z którego strony Planowanej Transakcji zrezygnują na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, w związku z czym przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntu (tj. Działek), na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),

przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2018 r., Znak: 0111.KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy”.

Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z 15 lutego 2008 r. (sygn. akt II FSK 1737/06).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – m.in. interpretacja indywidualna z 29 grudnia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1. 4012.610.2020.2.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działki nr (…) o powierzchni 53 m2 oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) o powierzchni 53 m2. Działka nr (…) zabudowana jest budowlą w postaci chodnika/ciągu pieszego z kostki brukowej („Budowla”). Na działce nr (…) znajdują się trzy budynki: budynek biurowy (obiekt zabytkowy ), budynek biurowo-usługowy wraz z garażem podziemnym oraz budynek łącznika („Budynki”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (przyłącza/instalacje). Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 grudnia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.610.2020.2.EW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w stosunku do planowanej dostawy Budynków i Budowli będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W związku z powyższym dostawa Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. (…) Konsekwentnie sprzedaż prawa własności zabudowanej działki gruntu o numerze ew. 36/1 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ew. (…) – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wynika z treści wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.