Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.15.2021.4.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-21
Teza: Czy Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 stycznia 2021 r. (data wpływu – 18 stycznia 2021 r.), uzupełnionym 1 i 2 kwietnia 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabudowane działki gruntu:

*   w zakresie wyłączenia z opodatkowania sprzedaży gruntu – **jest prawidłowe**
*   w zakresie wyłączenia z opodatkowania sprzedaży naniesień na gruncie, trwale z nim związanych (budynków) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabudowane działki gruntu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 29 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.23.2021.2.MKA, 0111-KDIB2-3.4014.15.2021.3.JKA wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 1 kwietnia 2021 r. (poprzez wniesienie dodatkowej opłaty) oraz 2 kwietnia 2021 r. (data wpływu pisma uzupełniającego).

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawcą jest spółka z o.o. Wnioskodawca jest zainteresowany zakupem nieruchomości położonej w W. Właścicielem, który jednocześnie rozważa sprzedaż opisanej poniżej nieruchomość za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) jest inna spółka z o.o. (dalej: „Zbywca”).

Przedmiot Transakcji obejmuje zabudowane działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi:

1.  5 (dalej: Działka 1) o obszarze 1,1025 hektara, położonej w W.,
2.  6 (dalej: Działka 2) o obszarze 2,4657 hektara, położonej w W.,

dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą wraz z prawem własności budynków, budowli i ich części położonych na tej działce, przy czym ww. działki gruntu zwane będą dalej łącznie, jako „Nieruchomość” a budynki, budowle i ich części znajdujące się na Nieruchomości, zwane będą dalej odpowiednio, jako „Budynki”, „Budowle”.

Dla obszaru, na którym znajdują się Działki 1 i 2, tj. dla Nieruchomości, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Realizacja/wybudowanie Budynków oraz Budowli zostało dokonane na podstawie uzyskanej przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy.

Na dzień składania wniosku, jak również na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Nieruchomość jest/będzie zabudowana Budynkami oraz Budowlami.

Poza Budynkami oraz Budowlami na Nieruchomości na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Na Działce 1 posadowiony jest budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m2, posiadający pięć kondygnacji nadziemnych i jedną kondygnację podziemną.

Na Działce 2 posadowiony jest budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy wynoszącej 10,00 m2, posiadający jedną kondygnację nadziemną.

Nieruchomość zabudowana jest ponadto parkingami oraz drogami dojazdowymi zapewniającymi dojazd do Budynków i Budowli znajdujących się terenie Nieruchomości.

Wszystkie opisane powyżej naniesienia znajdujące się na Nieruchomości stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Wszystkie wydatki na wzniesienie Budynków oraz Budowli zostały poniesione przez Wnioskodawcę, co oznacza, iż to Wnioskodawca jest ekonomicznym właścicielem Budynków oraz Budowli.

W ostatnich dwóch latach wydatki Wnioskodawcy na Budynki lub/i Budowle nie przekroczyły 30% wartości początkowej Budynków oraz Budowli.

Wybudowanie Budynków oraz Budowli było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych w związku z wybudowaniem przedmiotowych Budynków oraz Budowli.

Nieruchomość ta jest od wielu lat przedmiotem dzierżawy na rzecz Wnioskodawcy. Przedmiotem dzierżawy jest wyłącznie grunt. Umowa dzierżawy została zawarta przez Wnioskodawcę i Zbywcę na czas oznaczony, to jest do 2025 r. Wnioskodawca oraz Zbywca zawarli także umowę przedwstępną dzierżawy, która przewiduje zawarcie przez te podmioty nowej umowy dzierżawy, na okres 30 lat. Dzierżawa uznawana jest za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a do czynszu dzierżawnego doliczany jest podatek od towarów i usług.

Wnioskodawca podkreśla przy tym, że Zbywca:

*   tylko wydzierżawia grunt;
*   nie wybudował Budynków a także Budowli znajdujących się na wydzierżawionym gruncie oraz ich nie modernizował;
*   nie był stroną umów wynajmu powierzchni handlowych znajdujących się w Budynku.

Zbywca jest właścicielem Budynków i Budowli posadowionych na wydzierżawianej Nieruchomości, ponieważ wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego. Jednakże, Zbywca w żadnym okresie od wydzierżawienia Nieruchomości Wnioskodawcy nie dysponował nimi jak właściciel.

Budynki i Budowle pozostawały i pozostają w wyłącznej dyspozycji Wnioskodawcy.

Wnioskodawca, jako dzierżawca Nieruchomości wzniósł Budynki i Budowle znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości i aby móc kontynuować dotychczasową działalność jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.

Wnioskodawca, planuje zakup Nieruchomości od Zbywcy, z uwagi na – co zostało podniesione powyżej – chęć kontynuowania działalności gospodarczej, to jest dalszego prowadzenia na terenie Nieruchomości Centrum Handlowego.

Poprzez zawarcie umowy sprzedaży Wnioskodawca, jako dotychczasowy dzierżawca oraz Zbywca zmierzają do doprowadzenia do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy własności Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami, przy czym w momencie sprzedaży na skutek konfuzji praw, dojdzie do wygaśnięcia umowy dzierżawy.

Wraz z zawarciem umowy sprzedaży nie nastąpi wydanie zabudowań wzniesionych na Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, ponieważ Wnioskodawca, jako dotychczasowy dzierżawca stanie się właścicielem Nieruchomości wraz z zabudowaniami, które wzniósł.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę, jako dzierżawcę, nie dojdzie do wydania zabudowań na rzecz Zbywcy, ani zwrotnego przekazania tychże zabudowań na rzecz Wnioskodawcy. W umowie sprzedaży cena będzie dotyczyła wyłącznie Nieruchomości, tj. gruntu. Cena nie będzie obejmowała naniesień, tj. wartości Budynków i Budowli, które w sensie ekonomicznym stanowią własność Zbywcy. Zapłacie podlegać będzie jedynie cena odpowiadająca wartości samej Nieruchomości, tj. samego gruntu.

Pomimo tego, stosownie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2018 r. wydanego w sprawie \`(...)\` Wnioskodawca, jako Nabywca oraz Zbywca planują opodatkować dostawę Nieruchomości podatkiem od towarów i usług według stawki 23 %.

Wnioskodawca, jako Nabywca – zgodnie z ww. wyrokiem z dnia 4 września 2018 r. stoi na stanowisku, iż przedmiotem dostawy będzie jedynie Nieruchomość, co oznacza, że Wnioskodawcy, jako Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję.

Własność Nieruchomości Zbywca nabył w 2014 roku, na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości Zbywca nabył na podstawie umowy użytkowania wieczystego z 4 lipca 1994 r. Nieruchomość na moment nabycia przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości była niezabudowana.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (grunt). W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań Zbywcy. Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości oraz Budynków, Nabywca planuje w dalszym ciągu prowadzić z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą, którą prowadzi aktualnie. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę wyłącznie przy wykorzystaniu własnych zasobów.

Treść uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, jako że dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, tj. w interpretacji znak: 0114-KDIP1-1.4012.23.2021.3.MKA.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1.  Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 6 oraz w zw. z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
4.  Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług – Wnioskodawcy będzie przysługiwało zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego według stawki 23%, wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ odpowiedź na zadane pytania 1 i 2 będzie pozytywna, z uwagi na to, że planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, oraz w stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, miedzy innymi, umowy sprzedaży rzeczy do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Wnioskodawcy – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT, to przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnej na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 16 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.23.2021.3.MKA

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Przy czym w ustawie przewidziano sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zakupić od Spółki P. Sp. z o.o. własność uprzednio przez siebie dzierżawionej nieruchomości, którą jako dzierżawca zabudował budynkami tj. (handlowo-biurowo-usługowym i budynkiem niemieszkalnym).

W interpretacji indywidualnej z 16 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.23.2021.3.MKA, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Wnioskodawcy, wskazując, że:

*   ekonomiczne władanie rzeczą, tj. Budynkami opisanymi w przedmiotowym wniosku, należy do Nabywcy Nieruchomości, który jest wyłącznym właścicielem nakładów; skoro zatem art. 7 ust.1 mówi o czynności, w wyniku której nabywca otrzyma prawo rozporządzania rzeczą jak właściciel, to niewątpliwie transakcja zbycia nieruchomości – w części obejmującej Budynki i Budowle – nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt,
*   sprzedaż gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

W związku z powyższym, skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jedynie w części, w jakiej stanowi dostawę gruntu, to transakcja ta będzie podlegała w pozostałej części opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z zasadami określonymi w niżej powołanych przepisach. Wynika to wprost z zapisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie do art. 555 Kodeksu cywilnego przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii, praw oraz wody.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają czynności cywilnoprawne enumeratywnie wskazane w katalogu zawartym w art. 1 ustawy. Niezależnie od pozostałych ustaw podatkowych, na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych to te wskazane czynności (ich dokonanie) podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W omawianym przypadku, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży. Dla potrzeb ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, pojęcie umowy sprzedaży odpowiada rozumieniu określonemu w art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego; nie można go zatem utożsamiać z pojęciem dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Z punktu widzenia prawa cywilnego, wydzierżawiający, jako właściciel dzierżawionych gruntów, jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków (czy też innych naniesień trwale z gruntem związanych), zatem przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość. Nie sposób w oparciu o przepisy prawa cywilnego uznać – w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem własności – iż budynki (lub inne naniesienia – obiekty) wzniesione na gruncie będącym własnością stanowią przedmiot odrębnego obrotu niż grunt. Dokonując sprzedaży, Sprzedający przeniesie na Nabywcę własność zarówno gruntu, jak i posadowionego na nim budynku (czy też innych obiektów, jeśli będą posadowione trwale na gruncie w momencie sprzedaży).

W tym przypadku nie będzie miała znaczenia kwestia nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę na zabudowanie nabywanego gruntu. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje bowiem jasno, iż podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, bez odliczenia długów i ciężarów. Przedmiotem sprzedaży jest już zabudowana nieruchomość, a zatem to jej wartość rynkowa będzie stanowiła podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bez możliwości odliczenia od tej podstawy poniesionych nakładów na budowę budynków.

Niezależnie od powyższego, opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości – w części dotyczącej gruntu – podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, skutkuje wyłączeniem umowy sprzedaży w tej części z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie zatem stanowiła wartość rynkowa budynków – jeśli na dzień transakcji będą znajdować się na gruncie jako jego składniki, z wyłączeniem gruntu, czyli w takim zakresie, w jakim czynność nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wynika, że transakcja sprzedaży jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko w tej części, w jakiej jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług; w pozostałej części podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (z uwagi na brak opodatkowania w tej części podatkiem od towarów i usług). Transakcja podlega opodatkowaniu jednokrotnie jako całość, jednakże w oznaczonych częściach odpowiednio podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe w części dotyczącej wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży prawa własności gruntu oraz za nieprawidłowe w części dotyczącej wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży własności naniesień na gruncie, trwale z nim związanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.