Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/4512-1-441/15-4/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-09-03
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku sygnowanym datą 28 maja 2015 r. (data wpływu 3 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 18 sierpnia 2015 r. (data wpływu 24 sierpnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z 18 sierpnia 2015 r. (data wpływu 24 sierpnia 2015 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

W dniu 28 listopada 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili od osoby prywatnej niezabudowaną nieruchomość – działkę nr 34/3. Cena jaką zapłacono za działkę nie zawierała podatku VAT. Nabycie było zwolnione z podatku VAT.

Na podstawie ewidencji gruntów działka jest sklasyfikowana od dnia zakupu do chwili obecnej jako „tereny mieszkaniowe”. Działka była uzbrojona w momencie nabycia. Środki na zakup gruntu pochodziły z prywatnego kredytu wnioskodawców.

Oprócz wspomnianej działki małżonkowie zakupili w dniu 31 października 2008 r., również od osoby prywatnej zabudowaną kamienicą nieruchomość – działkę nr 35, sąsiadującą z zakupioną działką nr 34/3. Natomiast w listopadzie 2009 r. zakupili sąsiadującą z pozostałymi działkę nr 34/4.

W latach 2012–2015 r. małżonkowie wybudowali na działce nr 34/3 budynek usługowo-mieszkalny, dysponują pozwoleniem na użytkowanie z dnia 27.04.2015 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. PKOB obiektu to 112. W trakcie budowy nie dokonywano żadnych odliczeń – w podatku dochodowym i w podatku od towarów i usług.

Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej z tytułu najmu. Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce komandytowej, tj. biuro rachunkowe w związku z tym wykazuje w PIT rocznym dochody z tej działalności.

Małżonkowie wynajmują inną sąsiednią nieruchomość – wspomnianą wyżej kamienicę. Od 2009 r. do 2011 r. byli z tego tytułu podatnikami VAT. Od roku 2012 korzystają ze zwolnienia podmiotowego. Wynajem jest czynnością na rzecz spółki z o.o. (w której małżonkowie są udziałowcami) oraz najem na rzecz kolejnych dwóch (bywało, że trzech) innych podmiotów na cele usługowe. Małżonkowie nie są obecnie zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Wnioskodawca osobiście zajmuje się sprawami wynajmu, nie posiada biura zajmującego się wynajmem. Opodatkowuje ten wynajem w ramach najmu cywilnoprawnego – jako majątek prywatny – małżonkowie złożyli stosowne oświadczenia do urzędu skarbowego. Wnioskodawca składa z tytułu najmu co roku zeznanie PIT-28.

Małżonkowie zamierzają sprzedać działkę nr 34/3 zabudowaną budynkiem usługowo- mieszkalnym spółce z o.o., w której są udziałowcami. Wcześniej nie zbywali innych nieruchomości, nie zamierzają też tego robić. Nie wykonywali żadnych czynności zachęcających do sprzedaży nieruchomości, nie zawierali umów przedwstępnych, nie pobierali zaliczek na poczet najmu lokalu w sprzedawanym budynku, lokale w budynku nie są wyposażone.

Wnioskodawca w piśmie z 18 sierpnia 2015 r. wyjaśnił, że:

1.  Nabył działkę 34/3 i wybudował na niej budynek w celu osobistym. Chciał on bowiem zamieszkać w nim wraz ze swoją rodziną.
2.  Zarówno działka 34/3, jak i budynek na niej posadowiony nie były:
    1.  wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej jego ani jego żony,
    2.  udostępniane osobom trzecim, na mocy jakichkolwiek umów (odpłatnych i nieodpłatnych).
3.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z wytworzeniem budynku. Brak prawa do odliczenia wynika wprost z przyjętego przez Wnioskodawcę charakteru wykorzystywania przez niego działki i budynku – nie jako podatnik ale jako konsument ostateczny.
4.  Po rozpoczęciu użytkowania budynku Wnioskodawca nie dokonywał żadnych wydatków na jego ulepszenie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku od towarów i usług.

Czy transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z tym, że sprzedający nie prowadzą działalności handlowej, nie są podatnikami VAT i zbywają część prywatnego majątku.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja zbycia nieruchomości – działki zabudowanej budynkiem nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług w związku z tym, iż zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i sprzedający nie są podatnikami VAT. Opis stanu faktycznego przedstawiony w pkt 68, jednoznacznie wskazuje, iż grunt zabudowany budynkiem stanowią majątek prywatny małżonków. Przy jego zbywaniu nie występuje profesjonalizacja, właściwa dla uznania ich za podatników VAT. Biorąc powyższe pod uwagę Zainteresowany uważa, że zbycie nieruchomości jest czynnością wykonywaną przez niepodatników VAT, tak więc transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Małżonkowie nie prowadzą w rozumieniu ustawy o działalności gospodarczej i w związku ze sprzedażą prywatnego majątku takiej działalności nie rozpoczną. Zatem nie są i nie będą podatnikami VAT z tytułu planowanej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 9 ust. 1 i ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 z późn. zm.) – „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. Natomiast „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Zainteresowany w celu sprzedaży nieruchomości, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie/wytworzenie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 28 listopada 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili od osoby prywatnej niezabudowaną nieruchomość – działkę nr 34/3. Środki na zakup gruntu pochodziły z prywatnego kredytu wnioskodawców. Małżonkowie zakupili również w dniu 31 października 2008 r. od osoby prywatnej zabudowaną kamienicą nieruchomość – działkę nr 35, sąsiadującą z działką nr 34/3. Natomiast w listopadzie 2009 r. zakupili sąsiadującą z pozostałymi działkę nr 34/4. W latach 2012–2015 r. małżonkowie wybudowali na działce nr 34/3 budynek usługowo-mieszkalny. W trakcie budowy nie dokonywano żadnych odliczeń w podatku od towarów i usług. Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej z tytułu najmu. Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce komandytowej, tj. biuro rachunkowe w związku z tym wykazuje w PIT rocznym dochody z tej działalności. Małżonkowie wynajmują inną sąsiednią nieruchomość – wspomnianą wyżej kamienicę. Od 2009 r. do 2011 r. byli z tego tytułu podatnikami VAT. Od roku 2012 korzystają ze zwolnienia podmiotowego. Wynajem jest czynnością na rzecz spółki z o.o. (w której małżonkowie są udziałowcami) oraz najem na rzecz kolejnych dwóch (bywało, że trzech) innych podmiotów na cele usługowe. Małżonkowie nie są obecnie zarejestrowanymi podatnikami VAT. Wnioskodawca osobiście zajmuje się sprawami wynajmu, nie posiada biura zajmującego się wynajmem. Opodatkowuje ten wynajem w ramach najmu cywilnoprawnego – jako majątek prywatny – małżonkowie złożyli stosowne oświadczenia do urzędu skarbowego. Wnioskodawca składa z tytułu najmu co roku zeznanie PIT-28. Małżonkowie zamierzają sprzedać działkę nr 34/3 zabudowaną budynkiem usługowo- mieszkalnym spółce z o.o., w której są udziałowcami. Wcześniej nie zbywali innych nieruchomości, nie zamierzają też tego robić. Nie wykonywali żadnych czynności zachęcających do sprzedaży nieruchomości, nie zawierali umów przedwstępnych, nie pobierali zaliczek na poczet najmu lokalu w sprzedawanym budynku, lokale w budynku nie są wyposażone. Wnioskodawca nabył działkę 34/3 i wybudował na niej budynek w celu osobistym. Chciał on bowiem zamieszkać w nim wraz ze swoją rodziną. Zarówno działka 34/3, jak i budynek na niej posadowiony nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej jego ani jego żony ani udostępniane osobom trzecim, na mocy jakichkolwiek umów (odpłatnych i nieodpłatnych). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z wytworzeniem budynku. Brak prawa do odliczenia wynika wprost z przyjętego przez Wnioskodawcę charakteru wykorzystywania przez niego działki i budynku – nie jako podatnik ale jako konsument ostateczny.

Przy tak postawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa uznać należy, że Zainteresowany dokonując sprzedaży nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika, a czynność ta nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takie przesłanki nie występują.

Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, bowiem jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowany wraz małżonką nabył opisaną we wniosku działkę nr 34/3 i wybudował na niej budynek w celach osobistych – zamieszkania w nim wraz z rodziną. Ponadto zarówno działka 34/3, jak i budynek na niej posadowiony nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej jego ani jego żony ani udostępniane osobom trzecim, na mocy jakichkolwiek umów (odpłatnych i nieodpłatnych). Małżonkowie wcześniej nie zbywali innych nieruchomości, nie zamierzają też tego robić. Nie wykonywali żadnych czynności zachęcających do sprzedaży nieruchomości, nie zawierali umów przedwstępnych, nie pobierali zaliczek na poczet najmu lokalu w sprzedawanym budynku, lokale w budynku nie są wyposażone. Ponadto Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z wytworzeniem budynku. Brak prawa do odliczenia wynika wprost z przyjętego przez Wnioskodawcę charakteru wykorzystywania przez niego działki i budynku – nie jako podatnik ale jako konsument ostateczny.

Zatem, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie będzie stanowiło wykonywania działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego przymiotu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie ww. transakcji, a dostawę tej nieruchomości – cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Zainteresowany w związku z tą dostawą będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jednakże wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, wydana interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawcy i nie wywiera skutku prawnego dla jego żony.

Zauważa się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

A zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnienia opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w pozostałym zakresie wniosku dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie w dniu 2 września 2015 r. nr ILPB2/4511-1-543/15-2/TR .

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.