Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-711/08/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-07-14
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym, wydatkowany na cele mieszkaniowe będzie, korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 08 kwietnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 14 kwietnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 28 grudnia 1981r. wnioskodawczyni otrzymała przydział domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na warunkach własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu ze Spółdzielni Mieszkaniowej. Dom był położony na działce o pow. 332 m2, do której prawo własności należało do Gminy, a jej użytkownikiem wieczystym była Spółdzielnia Mieszkaniowa. W domu tym wnioskodawczyni mieszkała wraz z mężem od 1981r. i utworzyli dla niego w Sądzie Rejonowym Księgę Wieczystą. W dniu 05 listopada 2002r. Spółdzielnia Mieszkaniowa aktem notarialnym Rp ”A”6430/2002 przeniosła na wnioskodawczynię i jej męża własność domu jednorodzinnego oraz prawo użytkowania wieczystego działki. W związku z tym w Księdze Wieczystej wpisano właściciela gruntu Gminę, a jako użytkowników prawa wieczystego użytkowania działki i właścicieli domu jednorodzinnego wnioskodawczynię i jej męża. W dniu 02 sierpnia 2006r. aktem notarialnym wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali dom wraz z prawem wieczystego użytkowania działki, jednocześnie w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na ich miejsce zamieszkania złożyli w przewidzianym terminie oświadczenie o wykorzystaniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży w dniu 02 sierpnia 2006r. w części dotyczącej domu jednorodzinnego nie będzie podlegał 10% zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, a podatkowi temu będzie podlegał tylko przychód ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki?

Zdaniem wnioskodawczyni nabycie prawa własności do domu jednorodzinnego nastąpiło w 1981r., a przeniesienie własności tego domu w 2002r. jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. W związku z tym, że od nabycia do zbycia domu upłynęło 21 lat nie powstaje przychód ze sprzedaży zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8. Natomiast przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu w 2002r. i sprzedaż tego prawa w 2006r. przed upływem 5 lat będzie polegało 10% zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, chyba że wnioskodawczyni skorzysta ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy zmieniającej do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wraz mężem w dniu 02 sierpnia 2006r. sprzedała dom jednorodzinny oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten dom jest posadowiony. Przedmiotowe prawa małżonkowie nabyli w następujący sposób:

*   w 1981r. wnioskodawczyni otrzymała wraz z mężem przydział ze Spółdzielni Mieszkaniowej na dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej posadowiony na gruncie należącym do Gminy, a będącym w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej;
*   w 2002r. Spółdzielnia Mieszkaniowa aktem notarialnym przeniosła na wnioskodawczynię i jej męża prawo własności domu jednorodzinnego oraz prawo użytkowania wieczystego działki;

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przy ocenie czy w przypadku zbycia domu jednorodzinnego oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu powstaje przychód podlegający opodatkowaniu decydujące jest, czy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do daty sprzedaży upłynęło 5 lat. Istotne jest zatem ustalenie daty nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania należy sięgnąć więc do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika jednak, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu. Zgodnie natomiast z art. 235 Kodeksu cywilnego właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 ustawy Kodeks cywilny. Z powyższego wynika jednoznacznie, że prawo wieczystego użytkowania gruntu jest specyficzną formą władania nieruchomością, do której odnoszą się pewne ograniczenia. Najistotniejsze jest to, które reguluje własność wzniesionych na nim budynków. Otóż budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności czyli odrębną nieruchomość budynkową. Oznacza to, iż w przypadku sprzedaży okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy należy liczyć odrębnie dla gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym – (od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu) i odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym – (od daty wybudowania budynku).

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła prawo użytkowania wieczystego w dniu 05 listopada 2002r. i sprzedała w 2006r., a więc przed upływem pięcioletniego terminu od daty nabycia. Tym samym przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu podlegać będzie opodatkowaniu, chyba że wnioskodawczyni wydatkuje w okresie dwóch lat otrzymane ze sprzedaży środki pieniężne na wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy -cele mieszkaniowe.

Jeżeli chodzi natomiast o zbycie domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość należy zauważyć, że wnioskodawczyni nabyła prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w 1981r. Ustanowienie odrębnej własności domu jednorodzinnego oraz przeniesienie jego własności nastąpiło w 2002r., niemniej jednak zdarzenia tego nie należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W 2002r. nastąpiła bowiem jedynie zamiana formy prawnej dysponowania domem jednorodzinnym. Ustanowienie własności domu jednorodzinnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Faktyczne nabycie zbywanego budynku nastąpiło z chwilą uzyskania przydziału prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czyli w 1981r. Wobec tego dokonana sprzedaż miała miejsce po upływie 5 lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie, a tym samym odpłatne zbycie powyższego domu jednorodzinnego nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, czyli nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni, że kwota uzyskana ze sprzedaży domu jednorodzinnego nie będzie podlegała opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym,a kwota uzyskana ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu może skorzystać ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać **za prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.