Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-185/15/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-03
Teza: w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; stawka-stawki podatku; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 lutego 2015 r. (data wpływu 4 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 21 maja 2015 r. (data wpływu 25 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 marca 2015 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z 21 maja 2015 r. (data wpływu 25 maja 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 12 maja 2015 r. nr IBPP1/4512-185/15/BM.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca został powołany 6 lutego 1981 r. przez zebranie założycielskie w wyniku usamodzielnienia dotychczasowego oddziału WUS. Przyjęcie przez Wnioskodawcę składników majątku trwałego i obrotowego stan na 31 grudnia 1980 r. w oparciu o uchwałę Zarządu CZSP z dnia 13 października 1980 r.

Aktem notarialnym z dnia 15 grudnia 1994 r. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości działki Nr 2253/1 oraz prawo własności posadowionych na niej budynków. Podstawą nabycia tej nieruchomości była decyzja Zarządu Miasta - znak z dnia 31 sierpnia 1994 r., o oddaniu Wnioskodawcy w wieczyste użytkowanie tej nieruchomości oraz uchwała Rady Nadzorczej Wnioskodawcy Uchwała z dnia 20 października 1994 r. o wyrażenie zgody na nabycie tego prawa. Nabycie to nastąpiło bezpłatnie i zostało ustalone na 99 lat tj. do 15 grudnia 2093 r. Następnie Wnioskodawca, Decyzją Burmistrza Miasta. Prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności nieruchomości z dniem 14 listopada 2013 r. odpłatnie (art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 83).

Na przedmiotowej działce znajduje się 5 budynków, jeden plac utwardzony, dwa ogrodzenie, budynki zostały wybudowane w latach 1970. Znajdujące się na działce budynki są przeznaczone do różnych celów, zakwalifikowane wg PKOB do budynków przemysłowych - 2 szt., pozostałe budynki niemieszkalne 2 szt. oraz zbiorniki, silosy i budynek magazynowy - 1 szt. Największy udział w powierzchni użytkowej budynków znajdujących się na przedmiotowej działce stanowią budynki zakwalifikowane do budynków przemysłowych. Znajdujący się na działce plac utwardzony oraz ogrodzenia są budowlami w myśl przepisów prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem.

Do końca 1996 r. w nieruchomości tej Wnioskodawca prowadził działalność - Zakład Usług Ślusarskich.

Od 1 kwietnia 1997 r. nieruchomość dzierżawiona była obcemu podmiotowi gospodarczemu Produkcyjno-Usługowo-Handlowemu - czynnemu płatnikowi podatku VAT. Umowa zobowiązywała do odpłatności z tytułu dzierżawy z nieruchomości, która każdorazowo podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa została wypowiedziana z dniem 31 stycznia 2008 r. i rozwiązała się 29 lutego 2008 r.

Od 1 stycznia 2001 r. została zawarta umowa na dzierżawę placu magazynowego Firmie Usługi Transportowo-Handlowe - sprzedaż węgla, czynnemu podatnikowi VAT. Odpłatność z tytułu umowy dzierżawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa została wypowiedziana i została rozwiązana z dniem 30 września 2014 r. W okresie od 1 stycznia 2010 r. do 31 grudnia 2012 r. została zawarta umowa na dzierżawę garażu, stanowiący część budynku, firmie Blacharstwo budowlane, czynnemu podatnikowi VAT. Odpłatność z tytułu dzierżawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W styczniu 2010 r. Spółdzielnia wykonała remont dachu na budynku nieruchomości o wartości netto 28.278,69 zł, z tego tytułu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota ulepszenia była niższa niż 30 % wartości początkowej tych obiektów - o tą kwotę została podwyższona wartość początkowa środka trwałego.

Od dnia 1 czerwca 2010 r. pozostałe obiekty i plac nieruchomości jest dzierżawiony innemu podmiotowi gospodarczemu - spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, czynnemu płatnikowi VAT, na czas nieoznaczony, w umowie dzierżawy zapis pkt 3 par. 4 mówi o pracach remontowych i adaptacyjnych i ich rozliczeniu. Wnioskodawca cytuje brzmienie zapisu umowy:

„Wszelkie remonty i prace adaptacyjne przedmiotu umowy, Dzierżawca wykona we własnym zakresie i na własny koszt. W przypadku dokonania wypowiedzenia umowy przez Wydzierżawiającego przed upływem 10 lat licząc od daty jej zawarcia, Wydzierżawiający zwróci Dzierżawcy nakłady przez niego poczynione na remont i adaptację, udokumentowane fakturami, pomniejszone o 10% nakładów, za każdy rok użytkowania, liczone od daty dokonania tychże nakładów, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2011 r. Wydzierżawiający zastrzega, że w okresie dzierżawy, maksymalna kwota na remont i adaptację, podlegająca ewentualnemu rozliczeniu nie przekroczy kwoty netto: 100.000,00 zł.”

Dzierżawca takie remonty i prace adaptacyjne wykonał (są udokumentowane fakturami). Dzierżawca oświadczył, że remonty i prace adaptacyjne zakończył 31 grudnia 2011 r. i zakwalifikował je jako inwestycje w obcy środek trwały. Na dzień rozwiązania umowy dzierżawy tj. 31 marca 2015 r. zgodnie z zapisem umowy pkt 3 par. 4 dzierżawca wystawi Spółdzielni fakturę na kwotę netto 51.666,86 zł będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na dzień 31 marca 2015 r. wartość początkowa przedmiotowej nieruchomości to 199.935,43 zł.

Wartość wydatków na ulepszenie do których Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od kwoty 51.666,86 zł.

Wnioskodawca przewiduje sprzedaż tej nieruchomości w najbliższym czasie 2015 r.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług. Urząd Skarbowy potwierdził dokonanie zgłoszenia rejestracyjnego przez podatnika w dniu 28 maja 1993 r.(VAT-5 i VAT-5/B) i nadany numer identyfikacyjny.

Na działce nr 2253/1 jest posadowione 5 budynków trwale związanych z gruntem z odrębnymi budynkami stanowiące kompleks funkcjonowania uzależnionych od siebie, stanowiącą całość:

*   budynek nr 1 - usługowo-biurowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 3 - magazynowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 4 - magazynowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 5 - zaplecza technicznego trwale związany z gruntem odrębny budynek.

Obiekty na moment dostawy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. (Dz .U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.) oraz w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) będą budynkami:

*   budynek nr 1 - usługowo-biurowy - budynkiem,
*   budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy - budynkiem,
*   budynek nr 3 - magazynowy – budynkiem,
*   budynek nr 4 - magazynowy – budynkiem,
*   budynek nr 5 - zaplecza technicznego – budynkiem.

Wnioskodawca podaje symbole PKOB określone zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.:

*   budynek nr 1 - usługowo-biurowy - PKOB 1251,
*   budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy - PKOB 1251,
*   budynek nr 3 - magazynowy - PKOB 1252,
*   budynek nr 4 - magazynowy - PKOB 1252,
*   budynek nr 5 - zaplecze techniczne - PKOB 1271.

Nabycie przez Wnioskodawcę w 1994 r. prawa użytkowania wieczystego działki nr 2253/1 i wraz z posadowionymi na niej obiektami, o których mowa we wniosku było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość już z posadowionymi na niej obiektami tj. 5 budynkami, 1 utwardzonym placem i 2 ogrodzeniami, Wnioskodawca nie budował żadnego z tych obiektów.

Przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT, było udokumentowane Decyzją Zarządu Gminy Miasta Znak: RGG 7224c/6/94 z dnia 31 sierpnia 1994 r.i aktem notarialnym Rep Nr 6091/94 z dnia 15 grudnia 1994 r.

Od 1 kwietnia 1997 r. nieruchomość dzierżawiona była obcemu podmiotowi, była dzierżawiona część działki (tj. prawo użytkowania wieczystego) działki nr 2253/1 i (własnością budynków stanowiącą odrębną nieruchomość) tj. budynek nr 1 - usługowo-biurowy, budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy, budynek nr 3 - magazynowy utwardzonym placem i ogrodzenie.

Druga część działki ww. oraz budynek nr 4 - magazynowy - budynkami, budynek nr 5 - zaplecze techniczne, plac magazynowy i ogrodzenie była wykorzystywana na prowadzenie działalności przez Wnioskodawcę (sprzedaż towarów).

Wnioskodawca wymienia budynki znajdujące się na działce tj. budynek nr 1 - usługowo-biurowy - budynek, budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy - budynek, budynek nr 3 - magazynowy – budynek, budynek nr 4 - magazynowy – budynek, budynek nr 5 - zaplecze techniczne - budynek wszystkie budynki są trwale związane z gruntem posiadające wszystkie ściany boczne oraz są zadaszone.

Wydzierżawiony garaż w okresie od stycznia 2010 r. do grudnia 2012 r. jest częścią ww. budynku nr-1 usługowo-biurowego.

Remont dachu budynku, dotyczy dachu budynku nr 1 - usługowo-biurowego.

Wartość początkowa tego budynku wynosi 51.562,95 zł, wartość ulepszenia to kwota 28.278,69 zł i wartość tego ulepszenia w stosunku do tego budynku była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku, natomiast wartość tego ulepszenia była niższa niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Wartość początkowa budynku została podana z 1995 r. od tego czasu wartość nie była aktualizowana.

Opis - działka nr 2253/1 grunty w użytkowaniu wieczystym oraz posadowione na działce budynki będące własnością Wnioskodawcy stanowiące odrębną nieruchomość, jest umownie podzielona na dwie części, które były dzierżawione innym podmiotom.

Jedną część stanowiła budynki: budynek nr 1 - usługowo-biurowy, budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy , budynek nr 3 - magazynowy, wybetonowany plac i ogrodzenie.

Drugą część stanowiły: budynek nr 4 - magazynowy, budynek nr 5 - zaplecza technicznego, plac magazynowy i ogrodzenie.

Nazwana - druga część działki ww. tj. budynek nr 4 - magazynowy, budynek nr 5- zaplecza technicznego, plac magazynowy i ogrodzenie była przedmiotem dzierżawy innemu podmiotowi w okresie od stycznia 2001 r. do września 2014 r.

Pierwsza część działki (tj. prawo użytkowania wieczystego) działki nr 2253/1 i (budynkami będącymi własnością Wnioskodawcy) tj. budynek nr 1 - usługowo- biurowy, budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy, budynek nr 3 - magazynowy, utwardzonym placem i ogrodzenie z (wyłączeniem garaż znajdującym się w budynku nr 1 - usługowo-biurowym, który jest już dzierżawiony innemu podmiotowi od stycznia 2010 r. do grudnia 2012 r.) została wydzierżawiona następnemu podmiotowi od czerwca 2010 r., a garaż od stycznia 2013 r.

Przedmiotem remontów i prac adaptacyjnych zakończonych 31 grudnia 2011 r. dokonanych przez dzierżawcę był budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy, z informacji ustnej udzielonej przez dzierżawcę wynika że, było to ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wystawiona na rzecz Wnioskodawcy będzie faktura z tytułu poniesionych przez dzierżawcę nakładów na kwotę 51.666.86 zł dotyczy budynku nr 2 - warsztatowo-usługowego było to ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym zakończone 31 grudnia 2011 r. Wartość początkowa tego budynku wynosi 68.070,78 zł. Ulepszenie było wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku, natomiast wartość tego ulepszenia była niższa niż 30% wartości początkowej wszystkich obiektów, po ulepszeniu Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat. Wartość początkowa budynku została podana z 1995 r. od tego czasu wartość nie była aktualizowana.

Każdy obiekt znajdujący się na działce był przedmiotem dzierżawy.

Budynki które nie były ulepszane to budynki: budynek nr 3 - magazynowy, budynek nr 4 - magazynowy, budynek nr 5 - zaplecza technicznego, budowle: utwardzony plac, 2 ogrodzenia.

Wnioskodawca działkę gruntową Nr 2253/1 użytkował od powołania Wnioskodawcy tj. od 6 lutego 1981 r. Obiekty wybudowane na działce były i są własnością Wnioskodawcy, które nabył w drodze odgórnych rozporządzeń. Obiekty były wybudowane w latach 50-tych, nie podlegały podatkowi VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym powyżej stanie faktycznym, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko uzupełnione w piśmie z 21 maja 2015 r.), w opisanym powyżej stanie faktycznym, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, gdyż odkupione nakłady nie przekraczają 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca przyjął wartość całej nieruchomości, a nie każdy budynek z osobna, pomimo amortyzowania poszczególnych budynków, w taki sposób przyjęcie nieruchomości wypełnia definicja środka trwałego tj. składnik majątku komplety i zdolny do użytkowania , używany dłużej niż rok. Charakter tej nieruchomości nie pozwala na sprzedaż poszczególnych budynków, lecz kompleksowo całej nieruchomości.

Nieruchomość jako kompleks stanowi 5 budynków, plac i 2 ogrodzenia funkcjonalnie uzależnionych od siebie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez sprzedaż w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85). Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, który został dodany do ustawy o podatku od towarów i usług od dnia 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury;

2.budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a.budynek mieszkalny jednorodzinny – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

3.budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a.obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki.

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

Wnioskodawca wskazał we wniosku, że nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości działki Nr 2253/1 oraz prawo własności posadowionych na niej budynków. Podstawą nabycia tej nieruchomości była decyzja Zarządu Miasta. Nabycie przez Wnioskodawcę w 1994 r. prawa użytkowania wieczystego działki nr 2253/1 i wraz z posadowionymi na niej obiektami, o których mowa we wniosku było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość już z posadowionymi na niej obiektami tj. 5 budynkami, 1 utwardzonym placem i 2 ogrodzeniami, Wnioskodawca nie budował żadnego z tych obiektów. Przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Następnie Decyzją Burmistrza Miasta prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności nieruchomości z dniem 14 listopada 2013 r.

Na przedmiotowej działce znajduje się 5 budynków, jeden plac utwardzony, dwa ogrodzenia, budynki zostały wybudowane u latach 1970.

Znajdujący się na działce plac utwardzony oraz ogrodzenia są budowlami w myśl przepisów prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem.

Na działce nr 2253/1 jest posadowione 5 budynków trwale związanych z gruntem z odrębnymi budynkami stanowiące kompleks funkcjonowania uzależnionych od siebie, stanowiącą całość:

*   budynek nr 1 - usługowo-biurowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 3 - magazynowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 4- magazynowy trwale związany z gruntem odrębny budynek,
*   budynek nr 5 - zaplecza technicznego trwale związany z gruntem odrębny budynek.

Działka nr 2253/1 oraz posadowione na działce budynki, jest umownie podzielona na dwie części, które były dzierżawione innym podmiotom.

Jedną część stanowiła budynki: budynek nr 1 - usługowo-biurowy, budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy, budynek nr 3-magazynowy, wybetonowany plac i ogrodzenie.

Drugą część stanowiły: budynek nr 4 - magazynowy, budynek nr 5 - zaplecza technicznego, plac magazynowy i ogrodzenie.

Od 1 kwietnia 1997 r. była dzierżawiona część działki nr 2253/1 i budynek nr 1 - usługowo-biurowy budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy, budynek nr 3 - magazynowy z utwardzonym placem i ogrodzenie.

Pierwsza część działki nr 2253/1 i budynek nr 1 - usługowo-biurowy, budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy, budynek nr 3 - magazynowy, utwardzony plac i ogrodzenie z (wyłączeniem garażu znajdującego się w budynku nr 1 - usługowo-biurowym, który jest już dzierżawiony innemu podmiotowi od stycznia 2010 r. do grudnia 2012 r.) została wydzierżawiona następnemu podmiotowi od czerwca 2010 r., a garaż od stycznia 2013 r.

Druga część działki ww. oraz budynek nr 4 - magazynowy - budynkami, budynek nr 5 - zaplecze techniczne, plac magazynowy i ogrodzenie była wykorzystywana na prowadzenie działalności przez Wnioskodawcę (sprzedaż towarów).

Druga część działki ww. tj. budynek nr 4 - magazynowy, budynek nr 5- zaplecza technicznego, plac magazynowy i ogrodzenie była przedmiotem dzierżawy innemu podmiotowi w okresie od stycznia 2001 r. do września 2014 r.

Każdy obiekt znajdujący się na działce był przedmiotem dzierżawy.

W styczniu 2010 r. Wnioskodawca wykonał remont dachu na budynku usługowo-biurowym nr 1 i z tego tytułu przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wartość tego ulepszenia była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Przedmiotem remontów i prac adaptacyjnych zakończonych 31 grudnia 2011 r. dokonanych przez dzierżawcę był budynek nr 2 - warsztatowo-usługowy. Było to ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Dzierżawca oświadczył, że remonty i prace adaptacyjne zakończył 31 grudnia 2011 r. i zakwalifikował je jako inwestycje w obcy środek trwały. Na dzień rozwiązania umowy dzierżawy tj. 31 marca 2015 r. dzierżawca wystawi Spółdzielni fakturę na kwotę netto 51.666,86 zł. Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wystawiona na rzecz Wnioskodawcy będzie faktura z tytułu poniesionych przez dzierżawcę nakładów na kwotę 51.666.86 zł (dotyczy budynku nr 2 - warsztatowo-usługowego). Ulepszenie było wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku. Po ulepszeniu Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał tego budynku do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Wnioskodawca przewiduje sprzedaż tej nieruchomości w najbliższym czasie 2015 r.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa podatkowego oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa budynków i budowli, które nie były ulepszane, tj.:

*   budynku nr 3 magazynowego, utwardzonego placu i ogrodzenia, które były przedmiotem dzierżawy m.in. w okresie od czerwca 2010 r. (z wymienionej przez Wnioskodawcę pierwszej części nieruchomości),
*   budynku nr 4 magazynowego, budynku nr 5 zaplecza technicznego, placu magazynowego i ogrodzenia, które były przedmiotem dzierżawy w okresie od stycznia 2001 r. do września 2014 r. (wymieniona przez Wnioskodawcę część druga nieruchomości),

nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem (oddaniem w dzierżawę) a planowaną dostawą tych obiektów nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym dostawa budynków i budowli, które jak wskazał Wnioskodawca we wniosku, nie były ulepszane, tj. budynku nr 3 magazynowego, budynku nr 4 magazynowego, budynku nr 5 zaplecza technicznego, utwardzonego placu i 2 ogrodzeń będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Również planowana dostawa budynku nr 1 usługowo-biurowego (po dokonanych przez Wnioskodawcę w styczniu 2010 r. ulepszeniach powyżej 30% wartości początkowej) będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego w styczniu 2010 r. Wnioskodawca dokonał ulepszenia budynku nr 1 usługowo-biurowego (remont dachu), którego wartość była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków na ulepszenie. Powyższy budynek nr 1 usługowo-biurowy był oddany w dzierżawę w okresie od 1 kwietnia 1997 r. do lutego 2008 r. i od czerwca 2010 r. (z wyłączeniem garażu znajdującego się w budynku nr 1, który jest dzierżawiony innemu podmiotowi od stycznia 2010 r. do grudnia 2012 r.).

Zatem pierwsze zasiedlenie całego budynku usługowo-biurowego nr 1 (włącznie z garażem) po ww. ulepszeniu poprzez oddanie go w dzierżawę nastąpiło w czerwcu 2010 r.

Tak więc dostawa nr 1 budynku usługowo-biurowego, po dokonanych ulepszeniach powyżej 30% wartości początkowej zakończonych w styczniu 2010 r. nie będzie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (dzierżawa całego budynku od czerwca 2010 r.) i będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro dostawa budynku nr 1 usługowo-biurowego, budynku nr 3 magazynowego, budynku nr 4 magazynowego, budynku nr 5 zaplecza technicznego, utwardzonego placu i 2 ogrodzeń - będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, również dostawa części działki nr 2253/1 przyporządkowanej do dostawy tych budynków i budowli korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ponadto z wniosku wynika, że budynek nr 2 warsztatowo-usługowy, był ulepszony przez dzierżawcę do 31 grudnia 2011 r., a ulepszenie było wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku (inwestycja w obcym środku trwałym). Na dzień rozwiązania umowy dzierżawy tj. 31 marca 2015 r. dzierżawca wystawi Wnioskodawcy fakturę z tytułu poniesionych przez dzierżawcę nakładów na kwotę 51.666,86 zł, a wartość początkowa tego budynku wynosi 68.070,78 zł, zatem poniesione przez Wnioskodawcę 31 marca 2015 r. wydatki na ulepszenie tego budynku były wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku. Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w tej fakturze. Po ulepszeniu Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał tego budynku do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Planowana dostawa ww. budynku nr 2 warsztatowo-usługowego (po poniesionych przez Wnioskodawcę nakładach na ulepszenie budynku wyższych niż 30% jego wartości początkowej udokumentowanych fakturą VAT po rozwiązaniu umowy dzierżawy tj. 31 marca 2015 r.) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Z wniosku nie wynika bowiem, żeby (po poniesionych przez dzierżawcę nakładach na ulepszenie budynku nr 2 wyższych niż 30% jego wartości początkowej przeniesionych na Wnioskodawcę po rozwiązaniu umowy dzierżawy tj. 31 marca 2015 r.) nastąpiło oddanie ww. budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu - Wnioskodawca wskazał, że przewiduje sprzedaż tej nieruchomości w najbliższym czasie 2015 r.

W związku z powyższym należy zbadać czy w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. budynku nr 2 warsztatowo-usługowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone tym przepisem łącznie.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawcy przy nabyciu ww. budynku nr 2 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym w przedmiotowej sprawie nie zachodzi okoliczność wyłączająca zastosowanie zwolnienia od podatku VAT określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Z wniosku wynika, że od nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę na ulepszenie budynku nr 2 w kwocie 51.666,86 zł wynikających z faktury wystawionej przez dzierżawcę 31 marca 2015 r., wyższych niż 30% wartości początkowej budynku nr 2 Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy ww. budynku nr 2 warsztatowo-usługowego nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT gdyż mamy do czynienia z wyłączeniem dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT.

Jednak jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, że budynek nr 2 warsztatowo-usługowy po ulepszeniu nie będzie używany co najmniej 5 lat do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem dostawa ww. budynku nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT w konsekwencji czego będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, dostawa części działki nr 2253/1, na której posadowiony jest budynek nr 2 warsztatowo-usługowy będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług w części przyporządkowanej do dostawy tego budynku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym powyżej zdarzeniu przyszłym, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż odkupione nakłady nie przekraczają 30% wartości początkowej tych obiektów, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.