Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.43.2024.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z naniesieniami.
Słowa kluczowe: budowle; budynek-budynek usługowy; sprzedaż-sprzedaż praw; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

19 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, zabudowanego budynkiem biurowo-usługowym wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 marca 2024 r. (data wpływu 26 marca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Sp. z o.o. (dalej jako: Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Sp. z o.o. (dalej jako: Sprzedająca)

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Przedmiot składanego wniosku

Zainteresowany będący stroną postępowania – X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania − Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”), obejmującej grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami, położonej w (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży) planowane jest w 2024 r. Obecnie Zainteresowani zmierzają do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. Jednocześnie Zainteresowani nie wykluczają, że nie zawrą umowy przedwstępnej, tylko ograniczą się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Zainteresowani są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują:

(i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości.

Transakcja dotyczyć będzie:

\- nieruchomości zlokalizowanej w (…), obejmującej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, nr (…), znajdującej się przy ul. (…) (dalej: „Grunt”), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym o powierzchni biurowo-handlowo-magazynowej brutto ok. (…) m2, zwanym „(…)” (dalej: „Budynek”), oraz

\- naniesień znajdujących się na Gruncie (opisanych poniżej) oraz ruchomości i składników majątkowych ściśle związane z tą nieruchomością, szczegółowo opisanych w dalszej części wniosku.

Zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na użytkowanie, Budynek został dopuszczony do użytkowania w kwietniu 2023 r.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione we wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego − zgodnie z PKOB − będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku została zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w 2021 r., jednak wówczas powierzchnie te jeszcze nie były wydawane najemcom. Pierwsze powierzchnie zostały wydane najemcom na mocy zawartych umów najmu w 2023 r. Obecnie, około 81% powierzchni Budynku jest objęte umowami najmu. Zainteresowani zakładają, że na dzień planowanej Transakcji procent wynajętej powierzchni w Budynku może wzrosnąć do ok. 84%.

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że począwszy od czerwca 2023 r. Sprzedający udostępniał do korzystania powierzchnię biurową i miejsca parkingowe w Budynku (w garażu podziemnym) na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane z grupy ((…) i (…)., dalej: „Podmioty Powiązane”) prac związanych z realizacją inwestycji. Podmioty Powiązane − na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym − świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji i w celu zwiększenia ekonomiki prowadzonych prac, Podmioty Powiązane zleciły swoim pracownikom realizację części zadań bezpośrednio w Budynku (które same w sobie są przedmiotem tych zadań) − stąd też wskazane wykorzystywanie przez nich powierzchni biurowej i miejsc parkingowych.

W Budynku toczą się obecnie prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie. Sprzedający nie jest w stanie oszacować, czy w odniesieniu do Budynku i/lub Budowli (które zostały zdefiniowane poniżej), na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych przekroczy 30% kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę Budynku i/lub Budowli z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków przez Sprzedającego będzie miało na celu doprowadzenie Budynku/Budowli do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy.

W księgach rachunkowych Sprzedającego Nieruchomość jest zaewidencjonowana bilansowo jako „zapasy” (stanowiące aktywa obrotowe). Również dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostały dotychczas ujęte przez Sprzedającego jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Na marginesie należy wskazać, że jeśli do Transakcji dojdzie później niż w kwietniu 2024 r., to Sprzedający zamierza wywiązać się z obowiązku nałożonego przepisem art. 16e ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i wprowadzi części składowe Nieruchomości do ewidencji środków trwałych (która będzie jednocześnie ewidencją na potrzeby rozliczenia tzw. podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego (w tym obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, instalacje i inne obiekty wykorzystywane dla potrzeb Budynku oraz wymagane do ich obsługi) i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:


| Lp. | Naniesienie | Klasyfikacja na gruncie PrawaBudowlanego 
| 1. | Chodniki z kostki betonowej (kostka + podbudowa) | urządzenie budowlane 
| 2. | Chodniki z kostki granitowej | urządzenie budowlane 
| 3. | Nawierzchnia hansegrande (przy pergoli PN) | urządzenie budowlane 
| 4. | Deska tarasowa kompozytowa | urządzenie budowlane 


| 5. | Trampolina | część składowa nawierzchni z deski tarasowej 
| 6. | Zieleń | część składowa gruntu 
| 7. | Ławki | obiekty małej architektury 
| 8. | Siedzisko wielofunkcyjne przy pergoli PN | obiekty małej architektury 
| 9. | Fontanna | obiekty małej architektury 
| 10. | Tężnie | budowla 
| 11. | Obudowa awaryjnych wyrzutni wody | obiekty małej architektury 
| 12. | Obudowy nawiewów | urządzenie budowlane 
| 13. | Stacja naprawy rowerów | obiekty małej architektury 
| 14. | Słupki ograniczające wjazd | urządzenie budowlane 
| 15. | Sześciany ograniczające wjazd (wolnostojące) | obiekty małej architektury 
| 16. | Stojaki Rowerowe | obiekty małej architektury 
| 17. | Kosze na śmieci | obiekty małej architektury 
| 18. | Pylon informacyjny | budowla 
| 19. | Lampy oświetleniowe | budowla 
| 20. | Okablowanie do oświetlenia | część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupie oświetleniowym oraz osobna budowla w zakresie, w jakim nie stanowi części kanalizacji kablowej 
| 21. | Okablowanie SN | osobna budowla w zakresie w jakim nie stanowi części kanalizacji kablowej lub części przyłącza 
| 22. | Przyłącze wodociągowe | urządzenie budowlane 
| 23. | Przyłącze kanalizacji deszczowej | urządzenie budowlane 
| 24. | Przyłącze kanalizacji sanitarnej | urządzenie budowlane 
| 25. | Kanalizacje teletechniczna (do (…)) | budowla 
| 26. | Kanalizacja teletechniczna wraz ze studnią (do (…)) | budowla 

Naniesienia, o których mowa w punktach 21, 22, 24 oraz 26 znajdować się będą na dzień transakcji również częściowo na działce B stanowiącej pas drogowy ulicy Wierzbięcice nienależący do Sprzedającego.

Częściowo na działce C znajduje się przyłącze kanalizacji deszczowej (pkt 23 tabeli), oraz kanalizacja teletechniczna (do (…)) (pkt 26 tabeli) i okablowanie SN (pkt 21 tabeli).

Częściowo na działce D znajduje się przyłącze kanalizacji deszczowej (pkt 23 tabeli).

Częściowo na działce E znajduje się przyłącze kanalizacji sanitarnej (pkt 24 tabeli).

Częściowo na działkach F oraz G znajduje się kanalizacja teletechniczna (dla (…)) (pkt 25 tabeli).

Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego także wyżej wspomniane naniesienia znajdujące się częściowo na działkach B, C, D, E, F oraz G (nie nabędzie natomiast tytułu prawnego do tych działek).

Budowa naniesień spełniających definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego (tj. tężni, pylonu informacyjnego, lamp oświetleniowych, okablowania do oświetlenia, okablowania SN i kanalizacji teletechnicznej wraz ze studnią) została ukończona w kwietniu 2023 r. Wszystkie wskazane powyżej w punktach 1-26 naniesienia będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i − w odróżnieniu od powierzchni Budynku − nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Warto również wskazać, że uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również, co do zasady, Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

W Budynku są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą przeznaczone do korzystania również przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt oraz poza jego granicami mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza, okablowanie), które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych) i stąd nie wejdą w zakres planowanej Transakcji. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), takie instalacje nie są bowiem traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest kolejnym budynkiem zrealizowanym w ramach kompleksu biurowego „(…)”, wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez Sprzedającego (lub przy jego udziale − Sprzedający w ramach jednej ze sprzedaży działał jako inwestor zastępczy i przenosił na kupującego niektóre prawa związane ze sprzedawaną wówczas przez inny podmiot nieruchomością). W tym kontekście, Zainteresowani wskazują, że poprzednie przeprowadzone przez (lub przy udziale) Sprzedającego transakcje również dotyczyły budynków biurowych z częścią usługową, które zostały sprzedane przez (lub przy udziale) Sprzedającego na rzecz podmiotu trzeciego.

Zasady opodatkowania jednej ze wspomnianych powyżej transakcji przeprowadzonej bezpośrednio przez Sprzedającego zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż składników majątkowych (zob. interpretacja indywidualna z 6 listopada 2019 r., sygn.(…)).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z poszczególnymi nieruchomościami (włączając w to przedmiot Transakcji opisany we wniosku) są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont i możliwe jest przypisanie pozycji zapisanych na jednym koncie do nieruchomości (włączając w to przedmiot Transakcji opisany we wniosku) poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK - „miejsca powstawania kosztów” (dotyczy to jednak tylko części pozycji, a nie wszystkich przychodów i kosztów, należności i zobowiązań).

Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Nieruchomość) nie stanowi jedynego aktywa Sprzedającego − Sprzedający posiada grunt, na którym zrealizuje kolejny etap inwestycji „(…)”.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kupujący jest spółką celową (SPV), której 100% udziałowcem jest (…), z siedzibą w (…), zarejestrowanym w Szwedzkim rejestrze handlowym pod numerem (…). (…) nabył 100% udziałów w Kupującym dnia 5 stycznia 2024 r. na potrzeby przeprowadzenia Transakcji.

Na dzień sporządzenia wniosku głównym przedmiotem działalności Kupującego jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Kupujący prowadzi także działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami, udzielania kredytów oraz działalność holdingową.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Grunt (wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami opisanymi poniżej) został nabyty przez Sprzedającego w dniu 17 grudnia 2018 r. na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz umowy sprzedaży nieruchomości. Na moment podpisania umowy sprzedaży, działka A, stanowiąca obecnie przedmiot Transakcji, wchodziła w skład działki gruntowej o numerze ewidencyjnym H, która to działka H na mocy decyzji podziałowej z dnia 17 grudnia 2019 r., uległa podziałowi między innymi na działkę A. Na dzień opisanej powyżej umowy sprzedaży na działce H znajdowały się obiekty stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego (jednakże wszystkie budowle, które mogły znajdować się na terenie obecnej działki A w dniu zakupu przez Sprzedającego zostały wyburzone).

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług nabycia przez Sprzedającego działki H wraz z naniesieniami były przedmiotem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej 20 listopada 2018 r. (nr (…)), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, iż w razie złożenia przez strony tamtej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa działki H (z której następnie został wydzielony Grunt) powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Strony tamtej transakcji złożyły wówczas wspomniane oświadczenie, rezygnując ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Nabycie przez Sprzedającego Gruntu (wraz z istniejącymi na nim wówczas naniesieniami) w dniu 17 grudnia 2018 r. podlegało zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku od towarów i usług naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na wspomniany powyżej zakup nieruchomości.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami) i przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

(iv) Zakres Transakcji.

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości Zainteresowani prawdopodobnie zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (co jest planowane w pierwszym kwartale 2024 roku), w której jako warunek zawarcia Transakcji wskazane zostanie, między innymi, uzyskanie interpretacji dotyczącej opodatkowania VAT i PCC Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli oraz innych naniesień znajdujących się na Gruncie lub poza jego granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

2) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

3) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

4) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego − w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

6) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

7) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości, przy czym w odniesieniu do gwarancji projektowych dotyczących projektu zagospodarowania terenu, Kupujący przystąpi do wierzytelności wynikających z rękojmi za wady projektu zagospodarowania terenu;

8) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

9) z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło wydanie części powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10) przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców; oraz

11) przeniesienie praw i obowiązków z umowy z (…) nr (…) z 1 marca 2018, zmienionej aneksem nr (…) z 22 stycznia 2020 r., aneksem nr (…) z 5 marca 2021 r. oraz aneksem nr (…) z 8 lipca 2022 r.: (i) do zawarcia umowy o dostawę ciepła dla mocy określonej w tej umowie oraz (ii) dotyczącej kar umownych;

12) przeniesienie praw i obowiązków z umowy o wspólne korzystanie z obszaru w kompleksie o nazwie (…);

13) przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie pasa drogowego (jeśli takie zostaną wydane);

14) w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat (…) lub/oraz (…), zostaną przelane na Kupującego prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela). Jeżeli certyfikaty takie nie zostaną uzyskane przed transakcją, to Sprzedający będzie zobowiązany do spowodowania aby certyfikaty te zostały uzyskane w odniesieniu do Budynku na własny koszt Sprzedającego).

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

\- dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

\- instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

\- dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

\- dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

\- pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

\- decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

\- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

\- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

\- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

\- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli,

\- know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;

\- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości lub realizację inwestycji (…)).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Zainteresowani planują wypowiedzenie przez Sprzedającego zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, umów telekomunikacyjnych, umów serwisowych − ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.). Intencją Zainteresowanych jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Zainteresowani nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji − na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami − jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Kupujący zawrze własną umowę lub umowy w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Zgodnie z intencją Zainteresowanych po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynku na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej. W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz potencjalnie części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Zainteresowani wskazują również, że w dacie dokonania Transakcji Kupujący oraz Sprzedający zawrą umowę dobrosąsiedzką regulującą zasady realizacji pozostałej części inwestycji „(…)”. Zostaną również ustanowione służebności m.in. związane z przechodem przez części wspólne inwestycji.

Dodatkowo, w ramach Transakcji, Kupujący przystąpi do umowy zawartej pomiędzy Sprzedającym, a właścicielami budynków, stanowiących pozostałe, zrealizowane już fazy inwestycji „(…)”, regulującej współwłasność praw autorskich do zagospodarowania terenu, który jest wspólny dla całego kompleksu „(…)”.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego dla Kupującego.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

2) bezpośrednio po Transakcji co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów;

3) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący − w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi − zapewni:

1) zarządzanie Nieruchomością;

2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

### Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego − tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

(vii) Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający będzie wykonywał prace wykończeniowe w Budynku. Dodatkowo, po Transakcji na mocy umowy gwarancji czynszowej Sprzedający będzie prowadził czynności mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku, które na dzień Transakcji nie są wynajęte, a na mocy postanowień umowy przenoszącej będzie zobowiązany do uzyskania certyfikatów (…) (o ile takowy nie zostanie uzyskany jeszcze przed dniem Transakcji) i (…) dla Budynku (co również może nastąpić po Transakcji).

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający będzie także realizował prace dotyczące budowy i komercjalizacji kolejnego budynku/ów i naniesień w ramach projektu „(…)”, przeznaczonych na sprzedaż.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że wszystkie naniesienia znajdujące się na Gruncie, z wyjątkiem wolnostojących sześcianów ograniczających wjazd, stanowią część składową nieruchomości (są trwale związane z Gruntem).

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany − w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 lit. a)-b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Kupującego, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług − co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu, zabudowanego budynkiem biurowo-usługowym wraz z naniesieniami (łącznie określone jako Nieruchomość).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.33.2024.3.AR w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- dostawa budynku oraz budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji planowana sprzedaż budynku oraz budowli będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług,

\- opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług objęta będzie transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr A, na której budynek i budowle są posadowione.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.33.2024.3.AR.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.