Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1166/11/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-01-11
Teza: Ustalenie przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu najmu lokalu – czy przychodem będą opłaty eksploatacyjne uiszczane przez najemcę na rzecz wynajmującego, czy tylko sama kwota czynszu?
Słowa kluczowe: czynsz; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; ryczałt; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 06 października 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 28 października 2011 r.), uzupełnionym w dniu 28 grudnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu najmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu najmu.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne, pismem z dnia 22 grudnia 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-1166/11/CJS wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 28 grudnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej jest właścicielką lokalu użytkowego, który wynajmuje. Zgodnie z umową najmu, najemca co miesiąc wpłaca na jej konto określoną kwotę (czynsz) oraz kwotę - zwrot kosztów eksploatacji wynikającą z comiesięcznego odczytu stanu liczników: wody, gazu i energii elektrycznej.

Wszystkie opłaty dla Wspólnoty Mieszkaniowej (w tym zaliczka za zużycie wody, fundusz remontowy i inne) oraz za dostawę energii elektrycznej i gazu opłaca wnioskodawczyni, ponieważ nazwisko wnioskodawczyni widnieje na umowach i fakturach otrzymywanych co miesiąc po podaniu odczytu stanu liczników gazu i prądu.

Z treści uzupełnienia wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu lokalu do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych za ww. lokal, czyli czynsz do Wspólnoty Mieszkaniowej, gaz, energie elektryczną i wodę zobowiązana jest wnioskodawczyni jako wynajmujący. Również wnioskodawczyni opłaca w Urzędzie Miasta podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie. Natomiast najemca przekazuje na konto wnioskodawczyni co miesiąc kwotę umownie nazwaną w umowie czynszem oraz zwrot kosztów eksploatacji (zgodnie z comiesięcznym odczytem liczników: gazu, wody i prądu).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób wnioskodawczyni powinna obliczać podstawę do opodatkowania, od której naliczana jest kwota zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu najmu okazjonalnego?

Zdaniem wnioskodawczyni, przychodem do opodatkowania są otrzymywane od najemcy kwoty czynszu plus zwrot kosztów eksploatacji, czyli za media (gaz, prąd, i woda według wskazań liczników) pomniejszone o ponoszone przez wnioskodawczynię należności z tytułu opłat eksploatacyjnych (gaz, prąd) oraz czynsz dla Wspólnoty Mieszkaniowej (w tym zaliczka za zużycie wody, fundusz remontowy i inne).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, itp.), ale tylko wówczas, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu użytkowego, który wynajmuje. Zgodnie z umową zawartą z najemcą do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych za ww. lokal (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, gaz, energia elektryczna, woda) zobowiązana jest wnioskodawczyni jako wynajmujący. Również wnioskodawczyni opłaca w urzędzie miasta podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie.

Wobec tak przedstawionego stanu faktycznego wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwesta związana ze sposobem ustalenia podstawy do opodatkowania, od której naliczana jest kwota zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu najmu ww. lokalu użytkowego.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu wraz z należnościami związanymi z eksploatacją lokalu tj. gazem, energią elektryczną i wodą. Z treści wniosku wynika, że najemca co miesiąc przekazuje na konto wnioskodawczyni ustaloną kwotę czynszu oraz zwrot kosztów eksploatacji. Innymi słowy, z tytułu najmu – co wynika z opisanego stanu faktycznego najemca jest zobowiązany uiszczać wynajmującemu kwotę, na którą składa się zarówno czynsz jak i opłaty eksploatacyjne związane z wynajmowanym lokalem.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej powoływanej ustawy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych z tytułu umowy najmu (podnajmu) i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Natomiast po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT - 28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone powyżej przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż przychodem podlegającym opodatkowaniu z umowy najmu lokalu użytkowego będzie kwota czynszu wynikająca z umowy najmu, jak i otrzymane należności od najemcy z tytułu zwrotu kosztów eksploatacji za gaz, energię elektryczną, wodę i czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, bowiem zgodnie z zawartą umową najmu to na wnioskodawczyni jako wynajmującym ciąży obowiązek ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z wynajmowanym lokalem.

Jednocześnie podkreślić należy, iż w przypadku wyboru opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, co znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie, podstawą opodatkowania jest przychód z najmu, a nie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Dlatego też twierdzenie wnioskodawczyni, że przychód z najmu może zostać pomniejszony o należności z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz czynsz do wspólnoty należało uznać za bezzasadne.

Ponadto wskazać należy, iż fakt opłacania przez wnioskodawczynię pozostałych wydatków związanych z wynajmowanym lokalem tj. podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu również nie ma wpływu na wysokość podstawy opodatkowania.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.