Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.478.2020.4.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-14
Teza: zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek
Słowa kluczowe: działki; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 grudnia 2020 r., data nadania 2 grudnia 2020 r. (data wpływu 4 grudnia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2020 r. (doręczone w dniu 25 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 grudnia 2020 r., data nadania 2 grudnia 2020 r. (data wpływu 4 grudnia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana X

*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią Y

przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z żoną (Zainteresowaną) dnia 7 lipca 2013 r. zakupili nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 7.543 m2 (dalej: nieruchomość nr 1). Na nieruchomości nr 1, Wnioskodawca wraz z żoną planowali wybudować dom. Niestety z powodu kłopotów z drogą dojazdową (zbyt wąska) nie udało się uzyskać warunków zabudowy na tej działce. Zainteresowani próbowali rozmawiać z właścicielami działek, które graniczyły z drogą aby w jakiś sposób dokonać poszerzenia tej drogi, aby mogli uzyskać warunki zabudowy, ale niestety bezskutecznie. W związku z zaistniałą sytuacją, Zainteresowani porzucili pomysł budowy domu na nieruchomości nr 1 i zaczęli szukać alternatywnego miejsca do wybudowania domu.

Zainteresowani znaleźli miejsce, które Ich interesowało. Rozmowy prowadzili z 2 właścicielami sąsiadujących ze sobą działek. Zainteresowani dnia 10 grudnia 2013 r. zakupili nieruchomość (dalej: nieruchomość nr 2) o powierzchni 589 m2 składającą się z 2 działek. Zainteresowani po zakupie nieruchomości nr 2 zaczęli rozmowy z właścicielem sąsiadującej działki na temat wydzielenia z jego nieruchomości, kawałka działki, aby mogli dokupić kawałek jego nieruchomości, a Ich działka dzięki temu stałaby się większa. Niestety sąsiad nie chciał się zgodzić na podział swojej działki. Dlatego też, Zainteresowani w dniu 4 grudnia 2013 r. kupili od niego działkę o powierzchni 2.200 m2 (dalej: nieruchomość nr 3). Mimo, że zakup nieruchomości nr 3 odbył się wcześniej, to wynikało to po prostu z możliwych terminów zawarcia aktów notarialnych - negocjacje i ustalenia najpierw zakończyły się w stosunku do nieruchomości nr 2.

Dodatkowo, chcąc posiadać bardziej regularny kształt działki Zainteresowani zaproponowali sąsiadom podział i odkupienie od nich dwóch mniejszych działek (które powstałyby po podziale przez nich nieruchomości) o łącznej powierzchni: 0,0508 ha (dalej: nieruchomość nr 4). W tym celu Zainteresowani wystąpili o warunki zabudowy, aby móc uzyskać podział nieruchomości. Zainteresowani aby uzyskać warunki zabudowy wystąpili do dostawców mediów z zapytaniami o możliwość doprowadzenia gazu, prądu, kanalizacji, wody, itp. Ponadto, została zawarta umowa z wójtem gminy dotycząca wykonania odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do nieruchomości nr 2-3 (wtedy jeszcze nie było podziału i Zainteresowani nie mieli nieruchomości nr 4, ale umowa uwzględniała działki sąsiadów te jeszcze niepodzielone i przyszłą nieruchomość nr 4). Na mocy tej umowy żona Wnioskodawcy zobowiązała się do wykonania we własnym zakresie i na własny koszt zgodnie ze sztuką budowlaną odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej z miejsca wskazanego przez zakład gospodarki wodno-ściekowej do nieruchomości nr 2-3 (wtedy jeszcze nie było podziału i Zainteresowani nie mieli nieruchomości nr 4, ale umowa uwzględniała działki sąsiadów te jeszcze niepodzielone i przyszłą nieruchomość nr 4). Było to konieczne do złożenia kompletu dokumentów do wystąpienia o uzyskanie warunków zabudowy. W dniu 27 stycznia 2014 r. została zawarta umowa dotycząca wykonania odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej) i Zainteresowani dokonali podziału nieruchomości nr 3 (decyzja wójta z dnia 19 listopada 2014 r.).

Podczas procesu podziału działek (zakończonych wskazaną wyżej decyzją z dnia 19 listopada 2014 r.) Zainteresowani zdecydowali dodatkowo wspólnie z sąsiadami o utworzeniu z wąskich działek (Zainteresowanych nieruchomości nr 3 i sąsiadów) większych działek budowlanych.

Następnie 7 kwietnia 2015 r. Zainteresowani wystąpili z wnioskiem o pozwolenie na budowę domu i 13 lipca 2015 r. pozwolenie otrzymali.

Zainteresowani chcąc pozyskać środki na budowę domu postanowili sprzedać nieruchomość nr 1. Zainteresowani w urzędzie gminy otrzymali informację, że gmina będzie przygotowywała poszerzenie drogi gminnej (tej, która przez to, że była zbyt wąska, nie mogli uzyskać warunków zabudowy) i wyda warunki zabudowy dla nieruchomości nr 1. Warunkiem było przeznaczenie 3 metrów z działki na rzecz poszerzenia drogi gminnej. Zainteresowani zgodzili się na takie rozwiązanie. Po analizie rynku doszli do wniosku, że łatwiej będzie sprzedać tę działkę, dzieląc ją na kilka mniejszych działek, niż próbując sprzedać jedną, dużą działkę. W celu utworzenia drogi wewnętrznej skontaktowali się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (składającej się z dwóch mniejszych działek), których szerokość wynosiła 5-6 metrów każdą z celem przeznaczenia jej na drogę wewnętrzną (jedna z działek z nich przeznaczona zostanie na drogę wewnętrzną, druga będzie podzielona i wejdzie częściowo w skład nieruchomości nr 1, która będzie jej integralną częścią). Zainteresowani podjęli, wspólnie z sąsiadem decyzję, że razem dokonają podziału działek. Zainteresowani dnia 16 czerwca 2015 r. złożyli wniosek o warunki zabudowy (dla 8 budynków mieszkalnych wraz z drogą wewnętrzną) i w dniu 25 sierpnia 2015 r. otrzymali je. Wystąpienie o warunki zabudowy było konieczne do dokonania podziału nieruchomości.

Dodatkowo Zainteresowani spisali u notariusza zobowiązanie do zamiany działek powstałych po podziale z właścicielem tych 2 wąskich działek (taki był wymóg urzędu gminy). Do zamiany jednak nie doszło gdyż właściciel tych działek po podziale zmarł. Zainteresowani ze spadkobiercami ustalili, że nie dokonają zamiany działek tylko będą sprzedawać te działki razem, przyszłym właścicielom. Ostatecznie Zainteresowani od spadkobierców kupili w dniu 8 listopada 2019 r. udział w drodze i działkę powiększające Ich budowlaną, na której mieli budować dom.

Następnie, Zainteresowani dnia 7 grudnia 2015 r. złożyli wniosek o wstępny projekt podziału nieruchomości. Zainteresowani dnia 9 grudnia 2015 r. otrzymali pozytywną opinię o wstępny projekt podziału nieruchomości (dla 8 działek). Zainteresowani po tym czasie skupili się na poszukiwaniu ekipy budowlanej w celu budowy domu na działce położonej na nieruchomościach nr 2-4.

Zainteresowani dnia 7 lipca 2016 r. sprzedali jedną z działek wydzielonych z nieruchomości nr 3 (kupujący nabył też działki od innych sąsiadów i w ten sposób powstała jedna działka budowlana - to również było wskazane wyżej). Zainteresowani pieniądze przeznaczyli na budowę ich domu.

Niestety budowa domu nie przebiegała zgodnie z planem. Zostały popełnione takie błędy w konstrukcji, że kierownik budowy wstrzymał prace. Nie chcąc się denerwować dalej budową, Zainteresowani zrezygnowali z dalszej budowy. Na placu pozostały tylko fundamenty (przy wykonaniu, których zostały popełnione błędy, które skutkowały wstrzymaniem prac).

W tamtym momencie Zainteresowani podjęli decyzję, że jednak wybudują dom na nieruchomości nr 1 (skoro można już było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, z powodu rozwiązania problemu z drogą dojazdową).

Zainteresowani podjęli decyzję o umorzeniu podziału nieruchomości nr 1 z 2015 r. (20 marca 2017 r.) i złożyli w dniu 10 kwietnia 2017 r. wniosek w sprawie nowego podziału nieruchomości (tym razem na 7 działek).

Zainteresowani dnia 13 kwietnia 2017 r. otrzymali pozytywnie zaopiniowany wstępny projekt podziału nieruchomości, a 9 czerwca 2017 r. otrzymali decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. Zainteresowani dnia 25 września 2017 r. złożyli wniosek o warunki zabudowy dla dwóch działek, na których chcieli wybudować dom. Zainteresowani ze względu na wahania i niezdecydowanie co do podziału działek z nieruchomości 1, dnia 6 października 2017 r. złożyli wniosek o zawieszenie postępowania w sprawie warunków zabudowy dla 2 działek wydzielonych z nieruchomości nr 1. Dnia 13 października 2017 r. nastąpiło zawieszenie tego postępowania. Zainteresowani dnia 1 grudnia 2017 r. otrzymali warunki zabudowy dla działek, na których zamierzali wybudować dom dla celów własnych. Po podziale i wybraniu docelowej działki na budowę domu, kupili o czym już była mowa wyżej, w dniu 8 listopada 2019 r. udział w drodze wewnętrznej ((…) prawa własności) o łącznej powierzchni 0,0898 ha i działkę powstałą po podziale dokonanym przez sąsiada, powiększające Ich działkę przeznaczoną na budowę domu o łącznej powierzchni 0,0308 ha. Zainteresowani ostatecznie dnia 21 lutego 2020 r. otrzymali warunki zabudowy dla działek, na których planowali wybudować dom dla własnych celów. Zainteresowani dnia 24 sierpnia 2020 r. złożyli wniosek o pozwolenie na budowę domu na nieruchomości nr 1.

W związku z tym, iż przez szereg różnych okoliczności Zainteresowani stali się właścicielami kilku działek, obecnie planują sprzedaż działek wydzielonych ze wszystkich nieruchomości nr 1-4, z wyjątkiem działek, na których planują pobudować dom. Wnioskodawca na działkach umieści informacje o sprzedawanych działkach oraz umieści ogłoszenia w internecie, na portalach dot. sprzedaży nieruchomości. Będą to jedyne działania zmierzające do poinformowania potencjalnych kupujących o działkach, które ma na sprzedaż.

Dodatkowo Wnioskodawca pragnie, wskazać, że:

1.  Nie udzielał, ani nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw związanych z postępowaniami administracyjnymi dotyczących nieruchomości.
2.  Zainteresowani wystosowali pisma do dostawców mediów z pytaniami o możliwość doprowadzenia mediów do działek. Były to czynności niezbędne do wystąpienia o warunki zabudowy, co było konieczne do podziału działek. Natomiast nie zawierali umów na doprowadzenie mediów, za wyjątkiem umowy z Wójtem Gminy dotyczącą wykonania odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do nieruchomości nr 2 (wtedy jeszcze nie było podziału i nie mieli nieruchomości nr 4, ale umowa uwzględniała działki sąsiadów te jeszcze niepodzielone i przyszłą nieruchomość nr 4) na mocy, której żona Wnioskodawcy zobowiązała się wykonać we własnym zakresie i na własny koszt odcinek sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, która ostatecznie nie została wykonana z Ich inicjatywy.
3.  Wnioskodawca nie prowadził, ani nie planuje na terenie wydzielonych działek prowadzić działalności rolnej, w tym sprzedaży produktów rolnych.
4.  Wnioskodawca nie składał, ani nie planuje składać zgód o pozwolenie na budowę (poza działkami, na których planuje pobudować dom na własne potrzeby. Nie wyklucza, że w przyszłości część domu przeznaczy na prowadzoną przez Niego działalność gospodarczą - protetykę. Prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza (protetyka) nie jest związana z nieruchomościami.
5.  Nieruchomości leżały nieużytkowane, a były jedynie wykorzystywane dla celów rekreacyjnych (traktowane były jako teren rekreacyjny do rozrywek typu ognisko, grill, spotkanie ze znajomymi).
6.  Na części działek wydzielonych z nieruchomości nr 2-4, na wnioski różnych podmiotów (sąsiadów, podmiotów dostarczających media) zostały zrealizowane inwestycje w celu dostarczenia mediów do wielu okolicznych działek, w tym również do działek wydzielonych z nieruchomości 3. Wnioskodawca wraz z żoną, nie podejmowali w tym temacie inicjatyw. Natomiast w sytuacji, gdy była już realizowana inwestycja dotycząca doprowadzenia kanalizacji i wody do nieruchomości nr 2 (na wniosek jednego z sąsiadów), „dołączyli się” do tego wniosku i woda i kanalizacja została doprowadzona do działki, na której rozpoczęli (następnie przerwaną) budowę domu. Dodatkowo, w wyniku pomyłki projektanta i wykonawcy zostało wykonane dodatkowe przyłącze na działce z rozpoczętą budową domu (na nieruchomości nr 4) natomiast w przypadku przyłącza gazowego, które było wykonane na wniosek jednego z sąsiadów, to Zainteresowani również się dołączyli do tego wniosku - instalacja została dołączona tylko do działki, na której rozpoczęli budowę. Dodatkowo, sąsiad wybudował przyłącze wodno-kanalizacyjne na swojej działce, która ma być fragmentem większej działki budowlanej, którą Zainteresowani planują sprzedać wspólnie z sąsiadami (każdy swoją działkę), gdzie każdy partycypował w kosztach tego przyłącza.
7.  Została zawarta umowa użyczenia, na mocy której udostępnione zostały podmiotowi zajmującemu się dostawą energii elektrycznej działki z wydzielonych nieruchomości nr 2-4 w celu demontażu linii średniego napięcia i wkopania kabli w ziemię.
8.  Aby doprowadzić media do działki, na której ma zostać wybudowany dom z powodów technicznych media zostaną przeprowadzone przez sąsiadujące 3 działki (które maja zostać sprzedane), co może ewentualnie ułatwić doprowadzenie mediów do tych działek. Natomiast media będą przeprowadzone wyłącznie w celu doprowadzenia mediów do działki, na której ma być budowany dom.
9.  Po ewentualnej sprzedaży posiadanych przez Wnioskodawcę działek, Wnioskodawca nie planuje nabywać, ani sprzedawać innych nieruchomości w najbliższej, przewidywalnej przyszłości (za ewentualnym wyjątkiem mieszkania, które Wnioskodawca z żoną kupili przed ślubem, a zatem stanowi ono ich majątek osobisty. Środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania mają zostać przeznaczone na wykończenie domu).

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że ani Zainteresowany będący stroną postępowania, ani zainteresowana nie będąca stroną postępowania nie są i nie byli czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Przedmiotem sprzedaży była działka o numerze ewidencyjnym (…). Sprzedana działka (…) powstała po podziale nieruchomości nr 3 ((…) przed podziałem). Zainteresowani dnia 10 grudnia 2013 r. zakupili nieruchomość (dalej: nieruchomość nr 2) o powierzchni 589 m2 składającą się z 2 działek ((…); (…)). W międzyczasie Zainteresowani prowadzili rozmowy z drugim (właścicielami nieruchomości nr 2 i nr 3 są różni właściciele) sąsiadem, właścicielem sąsiadującej działki, nieruchomość nr 3, (sprzedana po podziale działka (…) wyodrębniona z nieruchomości nr 3) na temat wydzielenia z jego nieruchomości (nr (…) przed podziałem), kawałka działki (przylegający do nieruchomości nr 2), aby Zainteresowani mogli dokupić kawałek jego nieruchomości, a Zainteresowanych działka dzięki temu stałaby się większa. Niestety sąsiad nie chciał się zgodzić na podział swojej działki i chciał sprzedać ją w całości. Dlatego też, Zainteresowani w dniu 4 grudnia 2013 r. kupili od niego działkę o powierzchni 2.200 m2 (nieruchomość nr 3). Mimo, że zakup nieruchomości nr 3 odbył się wcześniej, to wynikało to po prostu z możliwych terminów zawarcia aktów notarialnych - negocjacje i ustalenia najpierw zakończyły się w stosunku do nieruchomości nr 2. Działka została zakupiona dnia 4 grudnia 2013 r. jako nieruchomość nr 3. Została kupiona w celu powiększenia terenu, na którym Zainteresowani chcieli wybudować dom. Droga dojazdowa do tej nieruchomości jest zbyt wąska (2 m - 3,5 m) nr drogi (…) dodatkowo jeszcze utrudniony przez sąsiadów, którzy powiększyli swoje posesje (dogradzając do swoich działek drogę dojazdową (…)) kosztem drogi dojazdowej (…). Więc zakup tej działki był ściśle powiązany z zakupem nieruchomości nr 2 ((…), (…)), bo dojazd do nieruchomości nr 3 był przez nieruchomość nr 2 drogą gminną (…) o szerokości nie mniejszej jak 5 m.

Po zakupie działka została oczyszczona i nie była użytkowana do chwili sprzedaży. Czasami wykorzystywana w celach rekreacyjnych (spotkania rodzinne i towarzyskie typu grill z rodziną, znajomymi). Działka nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze. Na sprzedanej działce (…) nie było żadnych instalacji (działka nie była uzbrojona). Zainteresowani nie podejmowali też działań marketingowych.

Aby dokonać podziału nieruchomości nr 3, Zainteresowani musieli też wystąpić o decyzje o warunkach zabudowy aby można było ją podzielić. Dla sprzedanej działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta została wydana z inicjatywy żony Wnioskodawcy w celu dokonania podziału nieruchomości. Podział trzeba uzasadnić i wniosek o warunki zabudowy jest ściśle powiązany z podziałem nieruchomości. Warunki zabudowy były wydane do działki (…) (nr przed podziałem), do działki (…) (nr przed podziałem, właścicielem jest jeden z sąsiadów) i do działki (…) (nr przed podziałem, właścicielem jest jeden z sąsiadów) oraz nieruchomość nr 2 ((…); (…)). Działka (…) (sprzedana przez Zainteresowanych) jest powiązana z działkami (…) i (…) powstałymi po podziale, tworzą one jedną działkę budowlaną (składającą się z trzech mniejszych). Kupujący kupił od Zainteresowanych działkę (…) i kupił jednocześnie działki sąsiadów (…) i (…) i dla tych trzech mniejszych działek postanowienia warunków zabudowy przewidywały, że można wybudować budynek mieszkalny i budynek gospodarczy. Warunki zabudowy dotyczyły również działek, na których Zainteresowani planowali budowę domu jak i działek objętych podziałem.

Nie została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży:

Obręb (…) nr działek (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

Obręb (…) nr działek (…), (…), (…), (…), (…).

Wszystkie nieruchomości były przez Wnioskodawcę oraz Jego żonę kupione, a następnie podzielone. Nieruchomość nr 1– Zainteresowani szukali miejsca na budowę domu. W okolicy, która Zainteresowanym się podobała znaleźli działkę (rolę). Zainteresowani dnia 7 lipca 2013 r. zakupili nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 7.543 m2 (dalej: nieruchomość nr 1). Zainteresowani na nieruchomości nr 1, planowali wybudować dom. W Urzędzie Gminy (po zakupie) poinformowano Zainteresowanych, że pierwszym krokiem jest uzyskanie warunków zabudowy. Składając dokumenty o warunki zabudowy, po analizie map Zainteresowani dowiedzieli się, że nie uzyskają warunków zabudowy na Ich działce nr (…) z powodu zbyt wąskiej drogi dojazdowej. Zainteresowani zostali także poinformowani, że mogą przekazać nieodpłatnie część działki na poszerzenie drogi (około 3,5 m) wzdłuż drogi gminnej (…) i porozmawiać z sąsiadami o wykonaniu takiego samego kroku, lub uzyskać służebność przejazdu od właścicieli działek poprzedzających dojazd do Ich działki. Zainteresowani dnia 30 lipca 2013 r. postanowili porozmawiać z Burmistrzem Gminy czy istnieją jakieś inne sposoby na uzyskanie warunków zabudowy. Pan Burmistrz potwierdził, że droga musi mieć odpowiednie parametry (4,5 - 5 m). Zainteresowani zadeklarowali się wtedy, że spróbują porozmawiać z sąsiadami w celu przekazania części działek na rzecz gminy celem poszerzenia drogi lub ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej na Ich rzecz. Warunkiem było uzyskanie zgody od wszystkich właścicieli sąsiadujących z drogą działek na odcinku, w którym jest ona zbyt wąska. Niestety nie udało się tego zrobić. Zainteresowani zostawili tę sprawę i zaczęli poszukiwać nowych rozwiązań.

Zainteresowani wzięli pod uwagę miejsce pracy małżonki i zaczęli się zastanawiać nad osiedleniem się w tych okolicach (rodzinne strony małżonki). Na tamten czas Zainteresowani uznali, że skoro małżonka ma umowę na czas nieokreślony i pracuje od 2004 roku to wybudują dom w okolicach rodzinnych małżonki (małżonka codziennie dojeżdżała 65 km w jedną stronę (…)). Zainteresowani postanowili, że to małżonek się przeniesie i zmieni miejsce pracy. Zainteresowani rozpoczęli poszukiwania działki, aby wybudować dom.

Nieruchomość nr 2. Zainteresowani pojechali obejrzeć działkę z ogłoszenia, około 10 ar. Okazało się, że przez tę działkę przechodzi linia średniego napięcia, więc z niej zrezygnowali, ale po drugiej stronie drogi były 2 działki razem około 5 ar. Zainteresowani ustalili właściciela i zaczęli rozmowy o kupnie.

Zainteresowani dnia 10 grudnia 2013 r. zakupili nieruchomość nr 2. Działka 5 ar wydawała się trochę mała, więc po rozmowach z sąsiadami udało się ustalić adres właściciela sąsiedniej działki, tj. nieruchomości nr 3 działki (nr działki przed podziałem (…)). Zainteresowani zaproponowali mu, aby podzielił swoją działkę i Im sprzedał część przylegającą do działki nr 2 dzięki temu Ich działka nr 2 zostałaby powiększona. Właściciel chciał jednak sprzedać nieruchomość w całości, więc po negocjacjach Zainteresowani ją kupili.

Działka została zakupiona dnia 4 grudnia 2013 r. jako nieruchomość nr 3. Droga dojazdowa do tej nieruchomości jest zjazdem z drogi wojewódzkiej (…) drogą gminną, która jest zbyt wąska (2 m -3,5 m) - nr drogi (…); dodatkowo jeszcze utrudniony przez sąsiadów którzy, powiększyli swoje posesje (dogradzając do swoich działek drogę dojazdową (…).

Zakup tej działki był ściśle powiązany z zakupem nieruchomości nr 2 ((…); (…)), bo dojazd do nieruchomości nr 3 był przez nieruchomość nr 2 drogą gminną (…) o szerokości nie mniejszej jak 5 m.

Nieruchomość nr 4 powstała po podziale nieruchomości dwóch sąsiednich działek różnych właścicieli (nr działek przed podziałem (…); (…)). Była kupiona w celu powiększenia terenu, na którym Zainteresowani zamierzali się budować i weszła w skład działek objętych pozwoleniem na budowę.

Zainteresowani postanowili zapytać właścicieli sąsiednich dwóch nieruchomości, czy nie chcieli by podzielić swoich działek i po podziale odsprzedać Im 2 wydzielone działki (nr po podziale (…); (…)) dzięki temu Ich działka pod budowę miała by bardziej regularny kształt. Zgodzili się, więc Zainteresowani zrobili podział i od nich kupili (nieruchomość nr 4). W tym samym podziale została podzielona nieruchomość nr 3 jak i działki sąsiadów równolegle usytułowane do Ich nieruchomości nr 3. Nieruchomość nr 3 została podzielona na 5 działek, w tym jedna weszła w skład działek, na których budowali dom objęta pozwoleniem na budowę ((…) nr po podziale), a 4 pozostałe w związku z tym, że nie były Im potrzebne postanowili sprzedać. Jedna z nich została sprzedana w dniu 7 lipca 2016 roku ((…)). Dodatkowo podział nieruchomości nr 3 (razem z działkami sąsiadów) umożliwił powstanie 3 większych działek przeznaczonych pod zabudowę (każda z nich składała się z 3 mniejszych) co umożliwiło również dojazd do nieruchomości nr 3 (działki sąsiadów i Zainteresowanych połączyły się) drogą gminną (…) o parametrach drogi umożliwiającej odpowiedni dojazd do nieruchomości.

Po zakupie działka została oczyszczona i nie była użytkowana do chwili sprzedaży. Czasami wykorzystywana w celach rekreacyjnych (spotkania rodzinne i towarzyskie typu grill z rodziną, znajomymi). Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, ani też Zainteresowani nie planują takich działań.

Na działkach wydzielonych z nieruchomości nr 1 i kupionych w 2019 roku (nr działek (…), (…), (…), (…)) Zainteresowani realizują budowę domu. W związku z tym, że są to 4 i 5 z kolei działka od drogi gminnej musieli utwardzić drogę wewnętrzną ((…); (…)) dojazdową do budowy, do wysokości 4 działki ((…)). Przez wcześniejsze 3 działki (nr działek (…); (…); (…)), bądź przez działki sąsiadów ((…), (…), (…)) lub drogę wewnętrzną ((…); (…)) będą poprowadzone media zasilające budowany dom (prąd, gaz, kanalizacja, inne). Możliwe, że doprowadzenie mediów nastąpi po sprzedaży tych działek ((…), (…), (…)) – Zainteresowani dążą do w miarę szybkiej sprzedaży tych działek - byłoby to dla Nich korzystne, zmniejszyłoby koszty doprowadzenia tych mediów (ewentualny kupiec uczestniczyłby w kosztach dostawy mediów), ale nie jest to przesądzone. Jeżeli nie uda się sprzedać tych działek, to media i tak muszą być doprowadzone do Ich domu, w którym zamieszkają, co może umożliwić doprowadzenie mediów do pozostałych działek. Ale nie jest to intencją Zainteresowanych i będzie to w zasadzie umożliwienie nabywcom domów, wybudowanie przyłączy do swoich działek z mediów Zainteresowanych, a nie doprowadzenie przez Zainteresowanych mediów do tych działek.

Nieruchomość nr 2-4

Dnia 27 stycznia 2014 r. została zawarta umowa z Wójtem gminy dotycząca wykonania odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do nieruchomości nr 2-3 (wtedy jeszcze nie było podziału i Zainteresowani nie mieli nieruchomości nr 4, ale umowa uwzględniała działki sąsiadów te jeszcze niepodzielone i przyszłą nieruchomość nr 4). Na mocy tej umowy żona Wnioskodawcy zobowiązała się do wykonania we własnym zakresie i na własny koszt zgodnie ze sztuką budowlaną odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej z miejsca wskazanego przez zakład gospodarki wodno-kanalizacyjnej. Było to konieczne do złożenia kompletu dokumentów do wystąpienia o uzyskanie warunków zabudowy.

Do zrealizowania umowy i wykonania odcinka sieci wodociągowo-kanalizacyjnej przez żonę, Wnioskodawcy ostatecznie nie doszło.

W związku z tym, że w obszarze, na którym znajdują się nieruchomości nr 2-4 wybudowało się kilka domów i na wnioski różnych podmiotów dostarczających media, zostały zrobione inwestycje w celu dostarczenia mediów do wielu okolicznych działek. Zainteresowani nie podejmowali w tym temacie inicjatyw. Natomiast w sytuacji, gdy była już realizowana inwestycja dotycząca doprowadzenia kanalizacji, wody do sąsiednich budynków (na wniosek jednego z sąsiadów decyzja z dnia 16 marca 2017 r.) Zainteresowani dołączyli się do tego wniosku i woda oraz kanalizacja zostały doprowadzone do działki z rozpoczętą budową domu ((…)). Dodatkowo w wyniku pomyłki projektanta zostało wykonane dodatkowe przyłącze wodno-kanalizacyjne na nieruchomości nr 4 ((…)).

Natomiast w przypadku przyłącza gazowego, które było wykonane na podstawie pozwolenia na budowę dla zakładu gazowniczego, również zainteresowani dołączyli się do tego wniosku i instalacja została doprowadzona do działki z rozpoczętą budową domu (…) - Decyzja z dnia (…).

Zainteresowani dnia 9 grudnia 2019 r. podpisali umowę użyczenia na wniosek dystrybutora energii - dotyczącą budowy kabla elektroenergetycznego SN, demontaż linii SN i słupów, przycięcie gałęzi drzew (przez nieruchomość nr 4 i działkę (…) przebiega linia średniego napięcia napowietrzna na słupach, (zostaną zlikwidowane słupy i wkopany w ziemię kabel)).

Zainteresowani na działce (…) wyrazili zgodę dla wniosku złożonego przez Gminę dotyczącą rozbudowy sieci wodociągowej od projektowanej sieci przy (…) (Gmina rozbudowuje sieć wodociągową na około 100 działkach).

Została również zawarta umowa użyczenia na wniosek dystrybutora energii w celu realizacji rozbudowy i modernizacji sieci elektroenergetycznej służącej zaspokajaniu obecnego i przyszłego zapotrzebowania na energię elektryczną na działce (…) (chodziło o zgodę na wkopanie kabla w ziemię).

Wszystkie te umowy były nieodpłatne.

Podsumowując, na części działek wydzielonych z nieruchomości nr 2-4 były doprowadzane media, bądź działki zostały użyczone dla lokalizacji inwestycji celu publicznego, ale nie odbywało się to z inicjatywy Zainteresowanych.

Po rozmowie z Burmistrzem Gminy dnia 30 lipca 2013 r. w celu uzyskania warunków zabudowy na nieruchomość nr 1, Zainteresowani otrzymali pismo z dnia 31 lipca 2013 r., w którym zawarto informacje, że Gmina ma w planach sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak do dnia dzisiejszego z tego co wiadomo Zainteresowanym takiego planu nie sporządzono.

Jeśli chodzi o nieruchomość nr 2-4 nie ma takiego planu.

Zainteresowani nie wnioskowali o sporządzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowani wskazali, że dla działek, które mają zostać sprzedane, a były podzielone, zostały wydane warunki zabudowy. Jest to powiązane z podziałem. Podczas składania wstępnego projektu podziału trzeba było określić na co te działki będą przeznaczone i tak: - (…):

*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego.

Wydanie decyzji wystąpiło z inicjatywy Zainteresowanych.

(…):

*   działka (…) budowa budynku gospodarczego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego i gospodarczego,
*   działka (…) brak warunków zabudowy,
*   działki (…), (…), (…), (…), (…) są to działki objęte pozwoleniem na budowę i jest rozpoczęta budowa domu (fundamenty 2016 rok); następnie przerwana.

Wydanie decyzji wystąpiło z inicjatywy żony Wnioskodawcy.

Przed sprzedażą działek z inicjatywy Zainteresowanych nie będzie żadnych wniosków o wydanie pozwolenia na budowę.

W związku z budową domu, Zainteresowani będą doprowadzać do działek, na których budują dom, media potrzebne do zaopatrzenia domu w energię elektryczną, gaz, kanalizacje, itp. Z racji tego, że jest to 4 i 5 działka od drogi gminnej, media te muszą przechodzić przez działki sąsiednie: (…), (…), (…) lub działki sąsiada: (…), (…), (…) lub drogę wewnętrzną: (…), (…).

W związku z tym może być konieczność uzyskania pozwoleń lub decyzji związanych z przeprowadzeniem mediów przez działki sąsiednie: (…), (…), (…) lub działki sąsiada: (…), (…), (…) lub drogę wewnętrzną: (…), (…).

Wydane decyzje lub pozwolenia nie będą jednak dotyczyły doprowadzenia mediów do ww. działek, a jedynie mają dotyczyć możliwości doprowadzenia mediów do domu Zainteresowanych. Z przyszłymi nabywcami, Zainteresowani nie będą zawierać przedwstępnych umów sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż działki wydzielonej z nieruchomości nr 3 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przez Wnioskodawcę lub żonę Wnioskodawcy?
2.  Czy sprzedaż pozostałych działek wydzielonych z nieruchomości nr 1-4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przez Wnioskodawcę lub żonę Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawców:

Ad 1

Sprzedaż działki wydzielonej z nieruchomości nr 3 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Sprzedaż pozostałych działek wydzielonych z nieruchomości nr 1-4 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Ad 1 i 2

W opisanym stanie sprawy transakcja sprzedaży gruntu nie będzie nosiła znamion zorganizowanego działania w rozumieniu działalności gospodarczej, czyli nie będzie podlegała obowiązkowi naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług ani przez Wnioskodawcę, ani przez żonę Wnioskodawcy.

Należy zważyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 106), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju.

Art. 7 ust. 1 tejże ustawy wskazuje, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Art. 7 ust. 1 pkt 2 wskazuje, że przez dostawę towarów rozumie się również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze, zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Towarami, wg art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zatem w świetle tego przepisu grunt spełnia definicję towaru, a jego sprzedaż może być traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Niewątpliwie jednak opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, gdy zostaną spełnione przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o powołany przepis art. 5 ust. 1, jak i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie wykonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT, działającą w takim charakterze. Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, w tym rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa regulacja stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347/1). Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. a i b ww. Dyrektywy, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanych z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit 2, w szczególności w jednej z następujących transakcji: dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu przed pierwszym zasiedleniem; dostawa terenu budowlanego. Do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3).

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektyw 2006/112/WE, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z dnia 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z dnia 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z dnia 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z dnia 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 11 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym stanie faktycznym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał (w przypadku działki wydzielonej z nieruchomości nr 3) lub będzie działał (w przypadku pozostałych działek wydzielonych z nieruchomości nr 1-4) będzie w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co - w tym przypadku - skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

W stanie faktycznym opisanym, za faktem, iż sprzedaż nieruchomości gruntowej nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym świadczy szereg okoliczności. Już jej nabycie nie sugeruje, że nie nastąpiło ono z zamiarem sprzedaży, gdyż nabycie każdej z nieruchomości pierwotnie związane było z planowaną budową własnego domu. Niestety wskutek różnych okoliczności (brak możliwości uzyskania zgody na drogę dojazdową, czy wadliwe wykonanie fundamentów, przez ekipę budowlaną, co skutkowało koniecznością wstrzymania budowy) Wnioskodawca stał się właścicielem wielu nieruchomości, które nie były Mu potrzebne. W związku z tym Wnioskodawca uznał, iż skoro nieruchomości nie będą Mu potrzebne postanowił je sprzedać. W związku z tym, że zgodnie z Jego doświadczeniem życiowym, popyt na mniejsze działki jest większy (przez co łatwiej je sprzedać), Zainteresowani postanowili dokonać podziału działek. W celu dokonania podziału konieczne było wykonanie szeregu czynności. W szczególności konieczne było uzyskanie informacji o możliwości podłączenia mediów, czy podpisania umowy na wykonanie sieci wodno-kanalizacyjnej (gdzie to żona Wnioskodawcy zobowiązana była do wykonania tej sieci). Celem tych działań nie było jednak bezpośrednie podniesienie wartości nieruchomości (poprzez ich uzbrojenie), a jedynie było to dokonane w celu podziału działek, co miało ułatwić ich sprzedaż. Co należy podkreślić, ani z Wnioskodawcy inicjatywy, ani żony Wnioskodawcy nie były doprowadzane media, nie występowali o pozwolenia na budowę domów innych, niż Ich. Jedyne doprowadzone media to instalacja gazowa i instalacja wodno-kanalizacyjna, które zostały doprowadzone tylko do działki, na której rozpoczęli budowę domu (która później została przerwana) dodatkowo należy podkreślić, że media te zostały doprowadzone nie z Zainteresowanych inicjatywy, a jednego z sąsiadów, a Zainteresowani tylko się do tego wniosku dołączyli, dodatkowo przez pomyłkę projektanta i wykonawcy zostało zrobione drugie przyłącze wodno-kanalizacyjne na wyżej wspomnianej działce (wchodzącej w skład działek objętych pozwoleniem na budowę). A zatem wszystkie podjęte czynności związane z podziałem działek wynikały przede wszystkim z chęci szybszej sprzedaży działek, których właścicielami się stali w wyniku splotu wskazanych wyżej okoliczności, a nie kierowania się chęcią zysku, czy zamierzonymi działaniami, które miały by wskazywać na „zawodowy” charakter tej działalności.

Wskazać również należy, iż TSUE w powoływanych wyżej orzeczeniach C-180/10, C-181/10 wskazał, iż podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest okolicznością decydującą (pkt 38 wyroku). Pozostałe działania (jak np. wystąpienie o warunki zabudowy, zapytania do dostawców mediów) wiązały się właśnie z podziałem działek, który to podział, zdaniem TSUE nie stanowi kryterium decydującego o tym, czy sprzedawca nieruchomości działa w charakterze podatnika VAT, czy nie.

Wnioskodawca również nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych poza umieszczeniem ogłoszenia w internecie czy wywieszeniu informacji o działkach na sprzedaż bezpośrednio na działkach (co nie może zostać uznane za angażowanie środków jak producenci, handlowcy czy usługodawcy, gdyż zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży mieszkań/nieruchomości prywatnych (czyli zarządzania majątkiem prywatnym) jest powszechną praktyką na rynku nieruchomości prywatnych.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie przez Niego podejmowane czynności miały na celu szybkie sprzedanie nieruchomości, których stał się właścicielem w wyniku splotu różnych niestandardowych okoliczności, a podejmowane działania związane były z podziałem działek, który to podział działek w ocenie TSUE nie ma decydującego wpływu na uznanie sprzedawcy za podatnika podatku VAT.

Również dokonywane przez Niego ogłoszenia (w przypadku nieruchomości opisywanych w pyt. nr 2) nie wskazują na charakter zawodowy, a są zupełnie standardową praktyką w przypadku sprzedaży nieruchomości prywatnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że ze wskazanych przepisów oraz na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Zainteresowani w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkuje to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą - sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowani nie byli i nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Wszystkie nieruchomości były przez Wnioskodawcę oraz Jego żonę kupione, a następnie podzielone. Zainteresowani szukali miejsca na budowę domu. W okolicy, która Zainteresowanym się podobała znaleźli działkę (rolę). Zainteresowani dnia 7 lipca 2013 r. zakupili nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 7.543 m2 (dalej: nieruchomość nr 1). Zainteresowani na nieruchomości nr 1, planowali wybudować dom. W Urzędzie Gminy (po zakupie) poinformowano Zainteresowanych, że pierwszym krokiem jest uzyskanie warunków zabudowy. Składając dokumenty o warunki zabudowy, po analizie map Zainteresowani dowiedzieli się, że nie uzyskają warunków zabudowy na Ich działce nr (…) z powodu zbyt wąskiej drogi dojazdowej. Zainteresowani zostali także poinformowani, że mogą przekazać nieodpłatnie część działki na poszerzenie drogi (około 3,5 m) wzdłuż drogi gminnej 956 i porozmawiać z sąsiadami o wykonaniu takiego samego kroku, lub uzyskać służebność przejazdu od właścicieli działek poprzedzających dojazd do Ich działki. Zainteresowani dnia 30 lipca 2013 r. postanowili porozmawiać z Burmistrzem Gminy czy istnieją jakieś inne sposoby na uzyskanie warunków zabudowy. Pan Burmistrz potwierdził, że droga musi mieć odpowiednie parametry (4,5 - 5 m). Zainteresowani zadeklarowali się wtedy, że spróbują porozmawiać z sąsiadami w celu przekazania części działek na rzecz gminy celem poszerzenia drogi lub ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej na Ich rzecz. Warunkiem było uzyskanie zgody od wszystkich właścicieli sąsiadujących z drogą działek na odcinku, w którym jest ona zbyt wąska. Niestety nie udało się tego zrobić. Zainteresowani rozpoczęli poszukiwania działki, aby wybudować dom. Zainteresowani dnia 10 grudnia 2013 r. zakupili nieruchomość nr 2. Działka 5 ar wydawała się trochę mała, więc po rozmowach z sąsiadami udało się ustalić adres właściciela sąsiedniej działki, tj. nieruchomości nr 3 działki (nr działki przed podziałem (…)). Zainteresowani zaproponowali mu, aby podzielił swoją działkę i Im sprzedał część przylegającą do działki nr 2 dzięki temu Ich działka nr 2 zostałaby powiększona. Właściciel chciał jednak sprzedać nieruchomość w całości, więc po negocjacjach Zainteresowani ją kupili. Działka została zakupiona dnia 4 grudnia 2013 r. jako nieruchomość nr 3. Droga dojazdowa do tej nieruchomości jest zjazdem z drogi wojewódzkiej (…) drogą gminną, która jest zbyt wąska (2 m -3,5 m) - nr drogi (…); dodatkowo jeszcze utrudniony przez sąsiadów którzy, powiększyli swoje posesje (dogradzając do swoich działek drogę dojazdową (…).

Zakup tej działki był ściśle powiązany z zakupem nieruchomości nr 2 ((…), (…)), bo dojazd do nieruchomości nr 3 był przez nieruchomość nr 2 drogą gminną (…) o szerokości nie mniejszej jak 5 m. Po zakupie działka została oczyszczona i nie była użytkowana do chwili sprzedaży. Czasami wykorzystywana w celach rekreacyjnych (spotkania rodzinne i towarzyskie typu grill z rodziną, znajomymi). Działka nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze. Na sprzedanej działce (…) nie było żadnych instalacji (działka nie była uzbrojona). Zainteresowani nie podejmowali też działań marketingowych.

Aby dokonać podziału nieruchomości nr 3, Zainteresowani musieli też wystąpić o decyzje o warunkach zabudowy aby można było ją podzielić. Dla sprzedanej działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta została wydana z inicjatywy żony Wnioskodawcy w celu dokonania podziału nieruchomości. Warunki zabudowy były wydane do działki (…) (nr przed podziałem), do działki (…) (nr przed podziałem, właścicielem jest jeden z sąsiadów) i do działki (…) (nr przed podziałem, właścicielem jest jeden z sąsiadów) oraz nieruchomość nr 2 ((…), (…)). Działka (…) (sprzedana przez Zainteresowanych) jest powiązana z działkami (…) i (…) powstałymi po podziale, tworzą one jedną działkę budowlaną (składającą się z trzech mniejszych). Kupujący kupił od Zainteresowanych działkę (…) i kupił jednocześnie działki sąsiadów (…), (…) i dla tych trzech mniejszych działek postanowienia warunków zabudowy przewidywały, że można wybudować budynek mieszkalny i budynek gospodarczy. Warunki zabudowy dotyczyły również działek, na których Zainteresowani planowali budowę domu jak i działek objętych podziałem. Zainteresowani nie zawarli przedwstępnej umowy sprzedaży.

Nieruchomość nr 4 powstała po podziale nieruchomości dwóch sąsiednich działek różnych właścicieli (nr działek przed podziałem(…), (…)). Była kupiona w celu powiększenia terenu, na którym Zainteresowani zamierzali się budować i weszła w skład działek objętych pozwoleniem na budowę. Zainteresowani postanowili zapytać właścicieli sąsiednich dwóch nieruchomości, czy nie chcieli by podzielić swoich działek i po podziale odsprzedać Im 2 wydzielone działki (nr po podziale(…), (…)) dzięki temu Ich działka pod budowę miała by bardziej regularny kształt. Zgodzili się, więc Zainteresowani zrobili podział i od nich kupili (nieruchomość nr 4). W tym samym podziale została podzielona nieruchomość nr 3 jak i działki sąsiadów równolegle usytułowane do Ich nieruchomości nr 3. Nieruchomość nr 3 została podzielona na 5 działek, w tym jedna weszła w skład działek, na których budowali dom, objęta pozwoleniem na budowę ((…) nr po podziale), a 4 pozostałe w związku z tym, że nie były Im potrzebne postanowili sprzedać. Jedna z nich została sprzedana w dniu 7 lipca 2016 roku ((…)). Dodatkowo podział nieruchomości nr 3 (razem z działkami sąsiadów) umożliwił powstanie 3 większych działek przeznaczonych pod zabudowę (każda z nich składała się z 3 mniejszych) co umożliwiło również dojazd do nieruchomości nr 3 (działki sąsiadów i Zainteresowanych połączyły się) drogą gminną (…)o parametrach drogi umożliwiającej odpowiedni dojazd do nieruchomości.

Po zakupie działka została oczyszczona i nie była użytkowana do chwili sprzedaży. Czasami wykorzystywana w celach rekreacyjnych (spotkania rodzinne i towarzyskie typu grill z rodziną, znajomymi). Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, ani też Zainteresowani nie planują takich działań.

Na działkach wydzielonych z nieruchomości nr 1 i kupionych w 2019 roku (nr działek (…), (…), (…), (…)) Zainteresowani realizują budowę domu. W związku z tym, że są to 4 i 5 z kolei działka od drogi gminnej musieli utwardzić drogę wewnętrzną ((…), (…)) dojazdową do budowy, do wysokości 4 działki ((…)). Przez wcześniejsze 3 działki (nr działek (…), (…), (…)), bądź przez działki sąsiadów ((…), (…), (…)) lub drogę wewnętrzną ((…), (…)) będą poprowadzone media zasilające budowany dom (prąd, gaz, kanalizacja, inne). Możliwe, że doprowadzenie mediów nastąpi po sprzedaży tych działek ((…), (…), (…)) – Zainteresowani dążą do szybkiej sprzedaży tych działek - byłoby to dla Nich korzystne, zmniejszyłoby koszty doprowadzenia tych mediów (ewentualny kupiec uczestniczyłby w kosztach dostawy mediów), ale nie jest to przesądzone. Jeżeli nie uda się sprzedać tych działek, to media i tak muszą być doprowadzone do Ich domu, w którym zamieszkają, co może umożliwić doprowadzenie mediów do pozostałych działek. Ale nie jest to intencją Zainteresowanych i będzie to w zasadzie umożliwienie nabywcom domów, wybudowanie przyłączy do swoich działek z mediów Zainteresowanych, a nie doprowadzenie przez Zainteresowanych mediów do tych działek.

Dnia 27 stycznia 2014 r. została zawarta umowa z Wójtem Gminy dotycząca wykonania odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do nieruchomości nr 2-3 (wtedy jeszcze nie było podziału i Zainteresowani nie mieli nieruchomości nr 4, ale umowa uwzględniała działki sąsiadów te jeszcze niepodzielone i przyszłą nieruchomość nr 4). Na mocy tej umowy żona Wnioskodawcy zobowiązała się do wykonania we własnym zakresie i na własny koszt zgodnie ze sztuką budowlaną odcinka sieci wodociągowej i kanalizacyjnej z miejsca wskazanego przez zakład gospodarki wodno-kanalizacyjnej. Było to konieczne do złożenia kompletu dokumentów do wystąpienia o uzyskanie warunków zabudowy.

Do zrealizowania umowy i wykonania odcinka sieci wodociągowo-kanalizacyjnej przez żonę, Wnioskodawcy ostatecznie nie doszło.

W związku z tym, że w obszarze, na którym znajdują się nieruchomości nr 2-4 wybudowało się kilka domów i na wnioski różnych podmiotów dostarczających media, zostały zrobione inwestycje w celu dostarczenia mediów do wielu okolicznych działek. Zainteresowani nie podejmowali w tym temacie inicjatyw. Natomiast w sytuacji, gdy była już realizowana inwestycja dotycząca doprowadzenia kanalizacji, wody do sąsiednich budynków (na wniosek jednego z sąsiadów decyzja z dnia 16 marca 2017 r.) Zainteresowani dołączyli się do tego wniosku i woda oraz kanalizacja zostały doprowadzone do działki z rozpoczętą budową domu ((…)). Dodatkowo w wyniku pomyłki projektanta zostało wykonane dodatkowe przyłącze wodno-kanalizacyjne na nieruchomości nr 4 ((…)). Natomiast w przypadku przyłącza gazowego, które było wykonane na podstawie pozwolenia na budowę dla zakładu gazowniczego, również zainteresowani dołączyli się do tego wniosku i instalacja została doprowadzona do działki z rozpoczętą budową domu (…)- Decyzja z dnia (…). Zainteresowani dnia 9 grudnia 2019 r. podpisali umowę użyczenia na wniosek dystrybutora energii - dotyczącą budowy kabla elektroenergetycznego SN, demontaż linii SN i słupów, przycięcie gałęzi drzew (przez nieruchomość nr 4 i działkę (…)przebiega linia średniego napięcia napowietrzna na słupach, (zostaną zlikwidowane słupy i wkopany w ziemię kabel)). Zainteresowani na działce (…) wyrazili zgodę dla wniosku złożonego przez Gminę z dotyczącą rozbudowy sieci wodociągowej od projektowanej sieci przy (…) (Gmina rozbudowuje sieć wodociągową na około 100 działkach). Została również zawarta umowa użyczenia na wniosek dystrybutora energii w celu realizacji rozbudowy i modernizacji sieci elektroenergetycznej służącej zaspokajaniu obecnego i przyszłego zapotrzebowania na energię elektryczną na działce (…) (chodziło o zgodę na wkopanie kabla w ziemię). Wszystkie te umowy były nieodpłatne. Podsumowując, na części działek wydzielonych z nieruchomości nr 2-4 były doprowadzane media, bądź działki zostały użyczone dla lokalizacji inwestycji celu publicznego, ale nie odbywało się to z inicjatywy Zainteresowanych.

Po rozmowie z Burmistrzem Gminy dnia 30 lipca 2013 r. w celu uzyskania warunków zabudowy na nieruchomość nr 1, Zainteresowani otrzymali pismo z dnia 31 lipca 2013 r., w którym zawarto informacje, że Gmina ma w planach sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak do dnia dzisiejszego z tego co wiadomo Zainteresowanym takiego planu nie sporządzono. Jeśli chodzi o nieruchomość nr 2-4 nie ma takiego planu. Zainteresowani nie wnioskowali o sporządzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowani wskazali, że dla działek, które mają zostać sprzedane, a były podzielone, zostały wydane warunki zabudowy. Jest to powiązane z podziałem. Podczas składania wstępnego projektu podziału trzeba było określić na co te działki będą przeznaczone i tak: -(…):

*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego.

Wydanie decyzji wystąpiło z inicjatywy Zainteresowanych.

(…):

*   działka (…) budowa budynku gospodarczego,
*   działka (…) budowa budynku mieszkalnego i gospodarczego,
*   działka (…) brak warunków zabudowy,
*   działki (…), (…), (…), (…), (…) są to działki objęte pozwoleniem na budowę i jest rozpoczęta budowa domu (fundamenty 2016 rok); następnie przerwana.

Wydanie decyzji wystąpiło z inicjatywy żony Wnioskodawcy.

Przed sprzedażą działek z inicjatywy Zainteresowanych nie będzie żadnych wniosków o wydanie pozwolenia na budowę.

W związku z budową domu, Zainteresowani będą doprowadzać do działek, na których budują dom, media potrzebne do zaopatrzenia domu w energię elektryczną, gaz, kanalizacje, itp. Z racji tego, że jest to 4 i 5 działka od drogi gminnej, media te muszą przechodzić przez działki sąsiednie: (…), (…), (…) lub działki sąsiada: (…), (…), (…) lub drogę wewnętrzną: (…), (…). W związku z tym może być konieczność uzyskania pozwoleń lub decyzji związanych z przeprowadzeniem mediów przez działki sąsiednie: (…), (…), (…) lub działki sąsiada: (…), (…), (…) lub drogę wewnętrzną: (…), (…). Wydane decyzje lub pozwolenia nie będą jednak dotyczyły doprowadzenia mediów do ww. działek, a jedynie mają dotyczyć możliwości doprowadzenia mediów do domu Zainteresowanych. Z przyszłymi nabywcami, Zainteresowani nie będą zawierać przedwstępnych umów sprzedaży.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług dokonanej sprzedaży działki wydzielonej z nieruchomości nr 3 oraz planowanej sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości nr 1-4.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży wskazanych we wniosku działek, Zainteresowani spełniają/będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowani podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że dokonana sprzedaż działki nr (…) oraz planowana sprzedaż działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) nie podlegała/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Zainteresowanych za podatników tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych działek Zainteresowani działali/będą działać w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanych, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analiza treści złożonego wniosku nie wskazuje, że w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż/planowana sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Zainteresowanych należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowanych działki wydzielonej z nieruchomości nr 3 oraz planowana sprzedaż działek wydzielonych z nieruchomości nr 1-4 nie podlegała/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, bowiem jak wskazano Zainteresowani w ramach tej czynności nie działali/nie będą działać jako podatnicy podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych uznano za prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.