Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.856.2022.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-12-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; skutki podatkowe-skutki podatkowe umowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

7 października 2022 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawca („Sprzedający" ) zamierza dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w województwie \`(...)\`, powiecie \`(...)\`, gminie \`(...)\` (dalej: "Transakcja") na rzecz innego podmiotu (dalej: „Kupujący”). Kupujący oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Wnioskodawca zamierza sprzedać:

\- prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 3,35 ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), oznaczonej jako R - grunty orne,

\- prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 3,35 ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…) o numerze ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), oznaczonej jako R - grunty orne;

dalej łącznie („Grunt”, „Nieruchomość”), który na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowany. Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na 6 lipca 2022 r. z upoważnienia starosty (…), działki gruntu numer 6 i 7 stanowią grunty orne, oznaczone symbolem R o klasyfikacji RIVa i RIVb.

Na moment złożenia wniosku dla Gruntu, będącego przedmiotem planowanej Transakcji, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ani Grunt nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym nie jest wykluczone, że przed sfinalizowaniem planowanej Transakcji w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach Nieruchomość powinna mieć wówczas charakter budowlany, tj. jako grunty przeznaczone pod zabudowę. Dodatkowo Wnioskodawca zaznacza, że przez Grunt nie przechodzą/znajdują się w nich instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu. Działki Gruntu nie są również uzbrojone oraz nie będą uzbrojone na moment planowanej Transakcji. Działki Gruntu składające się na Nieruchomość są i na moment planowanej Transakcji będą niezabudowane, nieogrodzone oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz jej wykorzystywanie przez Sprzedającego.

Prawo własności gruntu oznaczonego działką numer 6 zostało przez Wnioskodawcę nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 21 grudnia 2012 r. (Repertorium A (…)). Na moment nabycia działka numer 6 była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu nie były na działce prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Prawo własności gruntu oznaczonego działką numer 7 zostało przez Wnioskodawcę nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 2 lipca 2013 r. (Repertorium A (…)). Na moment nabycia działka numer 7 była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu nie były na działce prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została wniesiona jako wkład do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (…) w (…) (dalej: „RSP”) oraz wkład ten nie został z RSP wycofany. Sprzedający został przyjęty w poczet członków RSP 5 lutego 1976 r. Nieruchomość jest wydzierżawiana przez RSP na rzecz osoby trzeciej (niepowiązanej ze Wnioskodawcą ani z Kupującym), której przysługuje prawo do użytkowania Nieruchomości. Stronami umowy dzierżawy jest RSP oraz dzierżawca (Wnioskodawca nie jest stroną tej umowy). Obecnie na Gruncie prowadzona jest działalność rolnicza (polegająca na uprawie ziemi) przez dzierżawcę. Wnioskodawca za oddanie Nieruchomości w użytkowanie na rzecz RSP otrzymuje wynagrodzenie. Wnioskodawca nie osiąga innych dochodów z wyjątkiem dochodów z tytułu członkostwa w RSP oraz emerytury.

Obie działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego do jego majątku osobistego. Transakcje nabycia działek nie podlegały podatkowi VAT oraz były zwolnione z PCC (na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy o PCC, w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego). W związku z powyższym, Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy Transakcji ze względu na brak naliczenia podatku VAT przy transakcjach nabycia działek Gruntu (jak wskazano sprzedaż działek nie podlegała pod ustawę o VAT, tylko pod przepisy ustawy o PCC, przy czym zastosowanie miało zwolnienie z opodatkowania PCC) oraz fakt, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT czynnym (i nie był nim na moment zakupu Gruntu).

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie VAT oraz na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności, Wnioskodawca nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Grunt, będący przedmiotem Transakcji, został jedynie oddany jako wkład do RSP. Natomiast RSP oddała grunt w dzierżawę podmiotowi trzeciemu. Za zniesienie wkładu do RSP Sprzedający otrzymuje wynagrodzenie. Na moment planowanej Transakcji Wnioskodawca nie będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego.

Szczegółowy zakres planowanej Transakcji.

Strony planowanej Transakcji 7 lipca 2022 r. zawarły umowę przedwstępną („Umowa”) - Repertorium A numer (…) - w której zobowiązały się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do 31 sierpnia 2024 r., po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w Umowie przedwstępnej. W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie a opisanych poniżej warunków zawieszających.

Jak wynika z zapisów Umowy, Wnioskodawca dokona sprzedaży w ramach planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie („Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w szczególności:

1) niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4) uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

5) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

6) Potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

7) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że mogą one zostać wyłączone z produkcji rolnej, bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

8) uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

9) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko;

10) uzyskaniu przez Sprzedającego i Kupującego decyzji lub informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nie ustaleniu dla Sprzedającego opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renty planistycznej).

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione - jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie ma wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

4) zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;

6) uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

7) uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

8) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…).

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jednocześnie Kupujący przed planowaną Transakcją ma zamiar pozyskać również warunki techniczne Nieruchomości oraz ewentualnie zawrzeć umowy przyłączeniowe - bez wykonywania żadnych prac przyłączeniowych na Nieruchomości przed jej zakupem. Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która z kolei pozwoli na otrzymanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których z biznesowego punktu widzenia nie może ona dojść do skutku. Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji czy innych działań marketingowych. Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne do uzyskania powyżej wymienionych decyzji, pozwoleń, zaświadczeń itp.) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Wnioskodawcy sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne). To na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom, np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, Kupujący może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Ponadto, zgodnie z Umową, gdyby z jakichkolwiek względów do Transakcji ostatecznie nie doszło, wówczas Kupujący zobowiązany jest do przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego (tj. sprzed zawarcia Umowy). Zatem, gdyby do Transakcji nie doszło Wnioskodawca nie będzie korzystał z efektów czynności podjętych przez Kupującego.

Podsumowując:

\- grunt został nabyty przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego (majątek prywatny w ramach małżeńskiej rozdzielności majątkowej); zarówno na moment nabycia Nieruchomości jak i na moment zawarcia umowy przedwstępnej, Wnioskodawca był żonaty oraz posiadał rozdzielność majątkową;

\- sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie posiada statusu rolnika indywidualnego, jest natomiast członkiem RSP;

\- na podstawie statusu RSP Sprzedający w związku z wniesieniem Gruntu do RSP otrzymuje wynagrodzenie;

\- sprzedający nie jest podatnikiem VAT (ani podatnikiem czynnym, ani zwolnionym) w rozumieniu Ustawy o VAT;

\- Wnioskodawca oprócz Gruntu będącego przedmiotem Transakcji jest właścicielem również innych działek, które wniósł jako wkład do RSP. Pozostałe działki, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, również zostały nabyte do majątku prywatnego;

\- Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 roku - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r., poz. 162 ze zm.), w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną, ani w rozumieniu ustawy o VAT, ani w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

\- Wnioskodawca nie zamierza rozpocząć prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

\- Wnioskodawca nie zatrudniał, ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

\- po dokonaniu planowanej Transakcji Wnioskodawca nadal pozostanie członkiem RSP;

\- obecnie Grunt wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na nim prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez podmiot trzeci, który dzierżawi Grunt od RSP;

\- Grunt nie jest i nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę;

\- W przypadku niedojścia Transakcji do skutku Kupujący jest zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy.

Pytanie
-------

Czy przychód z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji należy u Wnioskodawcy zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a z uwagi na upływ 5-letniego okresu od momentu nabycia Nieruchomości, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinien być zaliczony do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: Ustawa o PIT), tj. do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz w związku z upływem 5-letniego terminu od nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę, przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie przepisów Ustawy o PIT należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości może zostać opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy, przychód z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości może zostać potencjalnie zakwalifikowany do jednego z dwóch źródeł przychodów:

1) na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 - do źródła: „pozarolnicza działalność gospodarcza”, albo

2) na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - do źródła: „odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości”.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jak wynika z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż lub polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 Ustawy o PIT.

Jednocześnie Ustawa o PIT zawiera wyłączenia określonych czynności z pozarolniczej działalności gospodarczej po spełnieniu określonych warunków.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 Ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Pozostałymi źródłami przychodów są m.in. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta (art. 10 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PIT), działalność wykonywana osobiście (art. 10 ust. 1 pkt 2 Ustawy o PIT); działy specjalne produkcji rolnej (art. 10 ust. 1 pkt 4 Ustawy o PIT); najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT); kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c) Ustawy o PIT (art. 10 ust. 1 pkt 7 Ustawy o PIT); odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT); działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną (art. 10 ust. 1 pkt 8a Ustawy o PIT); niezrealizowane zyski (art. 10 ust. 1 pkt 8b Ustawy o PIT) i inne źródła (art. 10 ust. 1 pkt 9 Ustawy o PIT).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 Ustawy o PIT, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Natomiast za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy uważać, na podstawie art. 14 ust. 1 Ustawy o PIT kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Jednocześnie należy mieć na względzie, że w myśl art. 12 ust. 6 Ustawy o PIT, za przychód z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną uważa się wszelkie przychody, o których mowa w art. 11, uzyskane przez członka spółdzielni lub jego domownika z tytułu wkładu pracy oraz innych tytułów przewidzianych w statucie spółdzielni, po wyłączeniu z tych przychodów udziałów w dochodzie podzielnym spółdzielni z tytułu działalności rolniczej, z wyjątkiem polegającej na prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została wniesiona jako wkład do RSP, tym samym prawo użytkowania Nieruchomości zostało oddane do RSP. Następnie RSP dokonała dzierżawy Gruntu na rzecz innego podmiotu. Wnioskodawca nie jest stroną umowy dzierżawy dotyczącej Nieruchomości. Z tytułu wniesienia Gruntu do RSP Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie. Wynagrodzenie to należy zakwalifikować do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PIT, tj. przychód ze stosunku służbowego, stosunku pracy, w tym spółdzielczego stosunku pracy, członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, pracy nakładczej, emerytury lub renty. Jest to osobne źródło przychodów, którego nie należy łączyć z działalnością gospodarczą. Mając na względzie opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT. W szczególności nie jest on zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani nie ma statusu rolnika ryczałtowego.

Planowana Transakcja, polegająca na sprzedaży Gruntu, również nie spełnia przesłanek ustawowych świadczących o tym, że będzie się odbywać w ramach działalności gospodarczej.

W szczególności:

\- planowana Transakcja stanowi rozporządzanie własnym majątkiem osobistym;

\- nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży;

\- sprzedający w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, która miałaby zorganizowany i ciągły charakter;

\- transakcja ma charakter jednorazowy i dokonywana jest okazjonalnie;

\- działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie miały na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości, a w efekcie maksymalizacji zysków; wysokość ceny jest niezależna od tego, czy Kupujący uzyska wszystkie decyzje, zezwolenia, zaświadczenia itp. które są wymienione w Umowie;

\- Wnioskodawca nie prowadzi działalności polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią rolną;

\- w celu dokonania planowanej Transakcji Wnioskodawca nie angażuje środków oraz nie podejmuje się czynności typowych dla profesjonalistów, w szczególności: nie dokonuje podziału Gruntu, nie dokonuje uzbrojenia Gruntu, nie podejmuje się zaawansowanych akcji marketingowych celem reklamowania Nieruchomości (w tym celu nie korzystał również ze wsparcia profesjonalnych agencji reklamowych, ani z pośredników celem sprzedaży Nieruchomości), ani nie podjął się żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości;

\- wartość działki, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji została już wstępnie ustalona w Umowie przedwstępnej (może podlegać rocznej indeksacji). Przed dokonaniem planowanej Transakcji Kupujący chce jedynie mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być zrealizowany. Co więcej zgodnie z Umową, nawet gdyby Kupujący zdecydował się sfinalizować Transakcję mimo niespełnienia warunków zawartych w Umowie (np. nieuzyskania pozwolenia na budowę) wówczas cena nieruchomości nie ulegnie zmianie.

Wnioskodawca wskazuje, że należy również mieć na względzie, że wszelkie działania podjęte przez Sprzedającego celem dokonania planowanej Transakcji (w tym udzielenie pełnomocnictwa na rzecz Kupującego celem uzyskania stosowanych pozwoleń i decyzji) są standardowymi działania podejmowanymi w celu dokonania Transakcji. Bez dokonania tych działań (m.in. wystąpienia o wydanie decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej), planowana Transakcja mogłaby nie dojść do skutku. Umocowanie dla Kupującego zostało udzielone dla jego celów budowlanych i w związku z uzyskiwaniem przez niego decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Strona zainteresowana zakupem podjęła szereg czynności, które mają jedynie zapewnić, że inwestycja będzie możliwa. W tym celu w Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił zainteresowanemu, przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania niezbędnych czynności zmierzających do uzyskania decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej inwestycji. Czynności te Kupujący realizuje we własnym imieniu i na własny rachunek (a nie w imieniu Sprzedającego). Udzielenie zgody i pełnomocnictw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie ustalenia możliwości realizacji w przyszłości procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującego. Ponadto, gdyby ostatecznie do Transakcji nie doszło, Kupujący zobowiązany jest do przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego tj. sprzed zawarcia Umowy przedwstępnej.

Mając powyższe na względzie, należy przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Działania dokonywane w związku z planowaną Transakcją nie posiadają cech związanych z czynnościami, które świadczą o profesjonalnej działalności polegającej na obrocie ziemią rolną (przykłady czynności wynikają z orzecznictwa, m.in. wyroku NSA z 25 sierpnia 2011 r., sygn. II FSK 433/10). Stanowisko Wnioskodawcy, że planowana Transakcja nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, znajduje również potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, m.in. interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 lipca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.422.2022.1.AKU, interpretacji indywidualnej wydanej 13 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.198.2022.3.MS2, interpretacji indywidualnej z 12 kwietnia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1032.2021.3.EC, interpretacji indywidualnej z 8 stycznia 2022 r., sygn. 0115-KDIT2-1.4011.474.2019.3.MN oraz interpretacji indywidualnej z 8 maja 2018 r., sygn. IPPB1/4511-334/16-6/18/S/ES. W związku z faktem, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość, zdaniem Wnioskodawcy, przychód z tytułu niniejszej Transakcji powinien podlegać zaliczeniu do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT, tj. odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Jednakże, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości o ile nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. Zgodnie z powyższym przepisem, jeśli nabycie nieruchomości nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, a od nabycia nieruchomości do jej odpłatnego zbycia upłynęło co najmniej pięć lat, wówczas przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu PIT. Wnioskodawca wskazuje, że działki Gruntu składające się na Nieruchomość zostały nabyte w latach 2012-2013, co oznacza, że planowana Transakcja będzie miała miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (jak wskazano Transakcja zostanie sfinalizowana najpóźniej do 31 sierpnia 2024 r.). W związku z powyższym, uzyskana przez Sprzedającego cena ze sprzedaży Nieruchomości w wyniku planowanej Transakcji nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, a w konsekwencji kwota uzyskana z planowanej Transakcji nie będzie opodatkowana na gruncie przepisów Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcie w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych zasadniczo nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.