Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.631.2024.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-04
Teza: Podatek od czynności cywilnoprawnych należy uiścić w wysokości 2% od wartości rynkowej a nie od uiszczonej ceny za nabywany lokal mieszkalny.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania od
    umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – samoistnie – dwoma pismami
    opatrzonymi datą 9 grudnia 2024 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień wydania
    interpretacji przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)
    Pragnie Pani uzyskać interpretację podatkową w związku z umową najmu do własności
    zawartą w (...) r. z (...). Umowa ta opiewała na partycypowanie przez Panią w kosztach
    budowy osiedla mieszkaniowego, w ramach którego miała Pani uzyskać prawo do wykupu
    mieszkania po upływie pięcioletniego okresu najmu. Po zakończeniu tego okresu, w (...) r.,
    dokonuje Pani wykupu mieszkania za kwotę (...) zł, co łącznie z wcześniej wniesionymi
    środkami partycypacyjnymi wynoszącymi (...) zł wynosi (...) zł jako całkowitą wartość
    nieruchomości.

## Pytanie

Czy podatek od zakupu nieruchomości w wysokości 2 % zostanie pobrany od wartości
    rynkowej nieruchomości na dzień dzisiejszy, czy od wartości zakupu wynikającej z aktu
    notarialnego, obejmującego również wniesione przez Panią środki partycypacyjne w
    kosztach budowy mieszkania?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, powinna Pani zapłacić podatek od faktycznie poniesionych kosztów a nie
    wg wartości rynkowej nieruchomości na dzień dzisiejszy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od
    czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2-4 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z

      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
      Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub
      wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego,
      wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub
      obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając
      jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
      Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub
      podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej
      określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika
      wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona
      z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez
      podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
    Z treści powyższych przepisów wynika, że co do zasady podatek od czynności
    cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony
    umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od
    wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Ustawa o podatku od czynności
    cywilnoprawnych co prawda uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej
    warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej (ceny) w sposób
    odbiegający od wartości rynkowej nabywanych rzeczy czy praw majątkowych, ustawa
    dopuszcza ingerencję organu podatkowego. Organ ten może się przy ustalaniu wartości
    posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez
    podatnika wyceną rzeczoznawcy.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w
      sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz
      obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku
      podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez
      płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (...) r. zawarła Pani umowę najmu do
    własności zawartą z (...). Umowa zakładała partycypowanie przez Panią w kosztach
    budowy osiedla mieszkaniowego, w ramach którego miała Pani uzyskać prawo do wykupu
    mieszkania po upływie pięcioletniego okresu najmu. Po zakończeniu tego okresu, w (...) r.,
    dokona Pani wykupu mieszkania za kwotę (...) zł, co łącznie z wcześniej wniesionymi
    środkami partycypacyjnymi wynoszącymi (...) zł wynosi (...) zł jako całkowitą wartość
    nieruchomości.
    Ma Pani wątpliwości, czy podatek winien być zapłacony od wartości rynkowej czy od
    wartości zakupu wynikającej z aktu notarialnego obejmującej również wniesione środki
    partycypacyjne w kosztach budowy mieszkania.
    Pani zdaniem, podatek powinna Pani zapłacić od faktycznie poniesionych kosztów, a nie
    od wartości rynkowej.

    Z takim stanowiskiem nie sposób jednak się zgodzić.
    Z przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przy umowie sprzedaży podstawę
    opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy sprzedaży.
    Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie oraz cytowane wyżej przepisy
    prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy opisanej umowie sprzedaży
    stanowić będzie wartość rynkowa nabywanego przez Panią lokalu mieszkalnego. A zatem,
    wskazana w akcie notarialnym cena wynikająca z poniesionych przez Panią kosztów
    mogłaby stanowić podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadałaby wartości
    rynkowej tej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zatem będzie miała obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w
    wysokości 2% od wartości rynkowej nabywanego lokalu mieszkalnego.
    Końcowo należy podkreślić, że wartość rynkową ustala się – zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy
    o podatku od czynności cywilnoprawnych – na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej,
    a zatem – w Pani sytuacji – na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.