Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-988/11-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-01-05
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie w opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: dług; dług-przejęcie długu; dług-zwolnienie z długu; dłużnik; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód-źródła przychodu; zamiana; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 września 2011 r. (data wpływu: 5 października 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości, odnośnie skutków podatkowych dla Wnioskodawcy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W roku 2008 wspólnie z inną osobą Wnioskodawca zakupił działkę budowlaną. Każde z nich stało się współwłaścicielem 1/2 części i zapłacił za to równą kwotę – 19 112,50 zł. Koszt zakupu działki wyniósł więc 38 225,00 zł.

W roku 2010 wspólnie z ww. inną osobą Zainteresowany zakupił mieszkanie. Każde z nich stało się współwłaścicielem 1/2 części lokalu i zapłaciło za to kwotę wynoszącą 137 500 zł. Kwota mieszkania wyniosła więc 275 000 zł.

Dnia 3 października 2011 r. podpisali oni akt notarialny, w którym została zawarta umowa zamiany.

Swoją część mieszkania Zainteresowany przenosi na rzecz ww. innej osoby i wycenia ją na kwotę 137 500 zł.

Ww. inna osoba natomiast przenosi na rzecz Wnioskodawcy swoją część działki i wycenia ją na kwotę 19 112,50 zł.

Na kupno mieszkania został wzięty kredyt w wysokości 240 000 zł. Różnica między zakupem i sprzedażą wynosi 0 zł. Po podpisaniu aktu notarialnego ww. inna osoba przejmuje także na siebie spłatę całego kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy któraś ze stron zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego, skoro nie ma żadnej różnicy między zakupem a sprzedażą oraz na jakim PIT należy to rozliczyć?
2.  Jeżeli jest do zapłacenia podatek dochodowy, to w jakiej kwocie i przez kogo?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia są skutki podatkowe dla Wnioskodawcy, natomiast odnośnie skutków podatkowych dla osoby niebędącej Wnioskodawcą, w dniu 5 stycznia 2012 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-988/11-3/TR.

Zdaniem Wnioskodawcy, nikt nie płaci podatku dochodowego, ponieważ kwoty zakupu i sprzedaży są identyczne, tak więc nikt nie ma dochodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, podobnie jak inne akty prawne, nie zawiera definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów, należy więc posłużyć się wykładnia językową. Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Zgodnie z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest czynnością prawną konsensualną, odpłatną i wzajemną, rodzi skutki zobowiązujące, a w warunkach określonych w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – skutki rozporządzające. Tym samym, w swej istocie umowa zamiany jest niewątpliwie podobna do umowy sprzedaży. Świadczy o tym również fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 tejże ustawy, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

Wobec wyżej przedstawionych uregulowań, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zbył w drodze umowy zamiany z dnia 3 października 2011 r. udział wynoszący 1/2 część nieruchomości (mieszkania), którą zakupił wspólnie z inną osobą w roku 2010.

Zatem, do opodatkowania dochodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w drodze zamiany, zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono bowiem m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Znowelizowane zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W rozpatrywanej sprawie przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym na inną osobę w zamian za udział w działce budowlanej, jest więc odpłatnym zbyciem tego udziału, natomiast dla osoby, która w zamian za swój udział w nieruchomości otrzymała tenże udział, jest nabyciem tegoż udziału.

Zatem przeniesienie w 2011 r. własności nabytego w 2010 r. udziału w lokalu mieszkalnym na inną osobę w zamian za udział w działce budowlanej Wnioskodawcy stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), złożonym we właściwym urzędzie skarbowym do dnia 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w tym samym terminie, tj. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ustawy podatkowej, w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Z treści tego przepisu wynika zatem, iż do złożenia zeznania na formularzu PIT-39 obowiązani są podatnicy, dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e ustawy podatkowej, a w zeznaniu tym winni wykazać przychód ustalony zgodnie z art. 19 ustawy, koszty jego uzyskania ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy i dochód lub stratę wynikające z tej transakcji.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jednakże, stosownie do art. 19 ust. 2 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie opodatkowaniu 19% podatkiem podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ww. ustawy a kosztami odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, iż przychodem Wnioskodawcy z tytułu dokonania odpłatnego zbycia w drodze zamiany udziału w lokalu jest wartość tegoż udziału wskazana w akcie notarialnym zamiany tj. 137 500 zł, o ile nie odbiega na znacznie od wartości rynkowej. Wartość rzeczonego udziału wyrażoną w umowie Wnioskodawca winien pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, które poniósł w związku z zamianą przedmiotowego udziału.

Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu w drodze zamiany jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. udokumentowanymi kosztami nabycia tegoż udziału, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania).

Pojęcie kosztów nabycia dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywany przez siebie udział w nieruchomości. Przychód z odpłatnego zbycia pomniejszą zatem wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanego udziału.

Z analizy wniosku wynika natomiast, iż w niniejszej sprawie wartość udziału w zbytym w roku 2011 w drodze umowy zamiany lokalu mieszkalnym została określona na kwotę równą kwocie zapłaconej przez Wnioskodawcę w roku 2010 na nabycie tegoż udziału.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż na gruncie analizowanej sprawy przychód z odpłatnego zbycia opisanego udziału w lokalu mieszkalnym równy był kosztom nabycia tegoż udziału, wobec czego Wnioskodawca nie osiągnął dochodu z przedmiotowego tytułu (zbycia udziału w lokalu mieszkalnym). W konsekwencji, pomimo, iż na Zainteresowanym ciąży obowiązek rozliczenia tejże czynności w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2011 – PIT-39, to – zgodnie z wynikiem tego rozliczenia – nie ciąży na Nim obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia rzeczonego udziału w nieruchomości.

Jednakże, powyższe jest uwarunkowane tym, że wartość zbytego udziału w lokalu mieszkalnym wskazana w umowie zamiany nie odbiegała znacznie od wartości rynkowej tegoż udziału.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie, informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.