Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.162.2025.2.PSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-30
Teza: Przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania na własne
cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
kredyt
lokal-lokal mieszkalny
lokal-sprzedaż lokalu
nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
nieruchomości-zbycie nieruchomości
rozwód
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 kwietnia 2025 r. (wpływ 9 kwietnia 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca jest polskimi rezydentem podatkowym – podlega w Polsce
    nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy PIT.
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym szczególności działalności
    gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Sprawa Wnioskodawcy dotyczy możliwość skorzystania z tzw. ulgi na własne cele
    mieszkaniowe, tj. ze zwolnienia z podatku PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
    PIT w związku ze sprzedażą nieruchomości mieszkalnej i przeznaczenia środków ze
    sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
    Kalendarium zdarzeń jest następujące:
    9 grudnia 2019 r. na mocy aktu notarialnego (Rep. A nr (...)) Wnioskodawca wraz z obecną
    wówczas żoną AB nabyli od dewelopera (...) lokal mieszkalny nr 1, położony (...) (dalej:
    Mieszkanie 1). Cena zakupu wyniosła (...) zł.
    Mieszkanie 1 został nabyte w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
    małżonków.
    Ponadto małżonkowie w ramach ww. ceny nabyli także udziały związane z Mieszkaniem 1,
    tj. udziały w nieruchomości wspólnej, na której posadowiona była cała inwestycja
    deweloperska, tj. (...) udziałów w części nieruchomości (niezabudowanej działki), dla której
    jest prowadzona księga wieczysta nr (...) oraz (...) udziałów w części nieruchomości
    (niezabudowanej działki), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...) (dalej:
    Udziały). Mieszkanie 1 mogło być nabyte wyłącznie z ww. Udziałami w nieruchomości
    gruntowej wspólnej.
    Kupujący (Wnioskodawca wraz żoną) ponieśli także koszty aktu notarialnego w wysokości
    (...) zł.
    Na potrzeby nabycia Mieszkania 1. Wnioskodawca wraz z żoną zaciągnęli kredyt
    hipoteczny w (...) na kwotę kapitału (...) zł.
    W chwili nabycia Mieszkania 1 wraz z Udziałami pomiędzy Wnioskodawcą a jego żoną
    obowiązywała wspólnota majątkowa małżeńska. Dlatego też Mieszkanie 1 było nabyte do
    wspólnego majątku małżonków.
    (...) czerwca 2023 r. Sąd Okręgowy (...) orzekł o rozwodzie małżonków. W wyniku rozwodu i
    podziału wspólnego majątku małżonków, Wnioskodawca otrzymał w całości Mieszkanie 1
    oraz (...) udziału w części nieruchomości (niezabudowanej działki), dla której jest
    prowadzona księga wieczysta nr (...) oraz (...) udziałów w części nieruchomości
    (niezabudowanej działki), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...).
    Ponieważ (...) Udziałów po rozwodzie, pozostała przy „byłej” żonie Wnioskodawcy,
    niezbędny stał się zakup od AB tej części Udziałów (Wnioskodawca planował bowiem
    sprzedaż Mieszkania 1, z którymi Udziały są związane). Wobec tego 15 grudnia 2023 r. na
    mocy aktu notarialnego (Rep. A nr (...)) nabył od „byłej” żony AB udział w wysokości (...) w
    części nieruchomości (niezabudowanej działki), dla której jest prowadzona księga
    wieczysta nr (...) oraz udział w wysokości (...) w części nieruchomości (działki), dla której
    jest prowadzona księga wieczysta nr (...) za łączną kwotę (...) zł. Wnioskodawca poniósł też
    koszty aktu notarialnego w wysokości: (...) zł.

    26 stycznia 2024 r. na mocy aktu notarialnego (Rep. A nr (...)) Wnioskodawca sprzedał
    Mieszkanie 1 na rzecz osoby fizycznej za kwotę (...) zł. Zgodnie z postanowieniami umowy
    sprzedaży Mieszkania 1:
    a) Wnioskodawca otrzymał od kupującego (...) zł gotówką przed zawarciem umowy
    sprzedaży;
    b) kwotę (...) zł kupujący zobowiązał się przelać bezpośrednio na rachunek Banku w celu
    spłaty Kredytu wraz z odsetkami;
    c) kwotę (...) zł kupujący zobowiązał się przelać bezpośrednio na konto Wnioskodawcy.
    16 grudnia 2024 r. na mocy aktu notarialnego (Rep. A nr (...)), Wnioskodawca sprzedał na
    rzecz tej samej osoby fizycznej, która nabyła od niego Mieszkanie 1, Udziały za kwotę (...)
    zł. Kwotę tę Wnioskodawca otrzymał od kupującego gotówką.
    24 lutego 2025 r. Wnioskodawca na mocy aktu notarialnego (Rep. A nr (...)) nabył od
    dewelopera (...) za środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania 1 lokal mieszkalny nr (...)
    zlokalizowany w nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym,
    trzykondygnacyjnym, wolnostojącym, położonym w (...) przy ul. (...) wraz z udziałem
    wynoszącym (...) w gruncie, na którym położony jest ww. budynek. Kwota zakupu lokalu
    mieszkalnego wyniosła (...) zł brutto (w tym 8% VAT), natomiast kwota nabycia udziałów w
    gruncie – (...) zł (w tym 23% VAT). Ponadto. Wnioskodawca poniósł koszty aktu
    notarialnego w łącznej wysokości (...) zł.
    Mieszkanie 2 zostało nabyte z pozostałych środków pochodzących ze sprzedaży
    Mieszkania 1 i Udziałów, tj. z kwot (...) zł (cena sprzedaży Mieszkania 1) oraz (...) zł (cena
    sprzedaży Udziałów). Mieszkanie 2 Wnioskodawca nabył w celu zaspokojenia własnych
    potrzeb mieszkaniowych.
    W piśmie z 9 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
      1. W związku ze wskazaniem w treści wniosku, że:
        (...) małżonkowie w ramach ww. ceny nabyli także udziały związane z
        Mieszkaniem 1, tj. udziały w nieruchomości wspólnej, na której posadowiona
        była cała inwestycja deweloperska, tj. (...) udziałów w części nieruchomości
        (niezabudowanej działki), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...) oraz
        (...) udziałów w części nieruchomości (niezabudowanej działki), dla której jest
        prowadzona księga wieczysta nr (...) (dalej: Udziały). Mieszkanie 1 mogło być
        nabyte wyłącznie z ww. Udziałami w nieruchomości gruntowej wspólnej.
      Proszę wyjaśnić czego dotyczyły/z czym są związane (...) udziałów w części
      nieruchomości (niezabudowanej działki), dla której jest prowadzona księga wieczysta
      nr (...) oraz księga wieczysta o nr (...).
      Odpowiedź: Nabyte udziały – (...) w części nieruchomości, dla której jest prowadzona
      księga wieczysta nr (...) oraz (...) udziałów w części nieruchomości, dla której jest
      prowadzona księga wieczysta nr (...) – to udziały w gruncie/w niezabudowanej działce,
      na której deweloper posadowił inwestycję deweloperską.
      Deweloper postawił inwestycję deweloperską (budynki mieszkalne), której częścią było
      Mieszkanie 1 nabyte przez Wnioskodawcę z ówczesną małżonką, na ww.
      nieruchomościach gruntowych. Następnie deweloper sprzedawał poszczególnym
      mieszkańcom mieszkania wraz z udziałami w gruncie. Po zakupie mieszkań z udziałami
      w gruncie przez poszczególnych mieszkańców, nieruchomości gruntowe stały się
      wspólne (wspólny grunt, na którym stoi budynek/budynki mieszkalne, w którym
      poszczególni mieszkańcy mają swoje mieszkania).
      Powyższy zabieg – sprzedaż mieszkania z udziałami w gruncie, na którym stoi budynek
      /budynki mieszkalne – jest standardem przy nabywaniu mieszkań od deweloperów.

      2. W odniesieniu do kredytu hipotecznego, o którym mowa we wniosku, proszę
      wskazać:
      a) kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww.
        kredyt?
      b) czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty,
        jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?
      c) czy był Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiadał Pan za spłatę ww.
        kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?
      d) kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) przekazane zostały środki
        uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w (...) na rachunek Banku, tj. na
        spłatę Kredytu przeznaczonego na zakup ww. lokalu mieszkalnego?
      e) czy w mieszkaniu w (...), na którego zakup zaciągnął Pan kredyt, realizował Pan
        własne cele mieszkaniowe, tj. czy mieszkał Pan w tym mieszkaniu?
    Odpowiedź: Kredyt hipoteczny:
      a) Kredyt hipoteczny został udzielony Wnioskodawcy i jego ówczesnej żonie na
        podstawie umowy (...) zawartej z (...), (...) 2019 r. nr (...).
      b) Umowa kredytowa stanowiła, że kredyt jest zaciągnięty/przeznaczony na zakup
        Mieszkania 1, tj. lokalu mieszkalnego nr 1 od dewelopera (...), położonego (...).
      c) Wnioskodawca był stroną umowy kredytowej – zawarł umowę wspólnie z
        ówczesną żoną. Odpowiadał solidarnie wraz z żoną za spłatę całości kredytu z
        odsetkami.
      d) Zgodnie z aktem notarialnym z (...) 2024 r. kupujący Mieszkanie nr 1 w (...) był
        zobowiązany do przekazania środków w wysokości (...) zł tytułem spłaty Kredytu
        bezpośrednio na rachunek Banku w terminie do 9 lutego 2024 r.
        Wnioskodawca nie zna jednak dokładnej daty, kiedy kupujący zrobił przelew do
        Banku.
      e) W Mieszkaniu 1, tj. w mieszkaniu w (...), na którego zakup Wnioskodawca wspólnie
        z ówczesną żoną zaciągnął kredyt hipoteczny, małżonkowie realizowali własne cele
        mieszkaniowe – Wnioskodawca mieszkał tam z ówczesną żoną.
      3. Czy w nabytym przez Pana mieszkaniu położonym w (...) przy ul. (...) realizuje Pan
      /będzie Pan realizował własne potrzeby mieszkaniowe, tj. czy mieszka/będzie
      mieszkał Pan w tym mieszkaniu?
    Odpowiedź: W nabytym Mieszkaniu 2, położonym w (...) przy ul. (...), Wnioskodawca już
    mieszka – nabył je na potrzeby własnych celów mieszkaniowych.
    Pytania
    1. Czy kwota (...) zł, którą Wnioskodawca otrzymał od kupującego z tytułu sprzedaży
    Mieszkania 1 i która została bezpośrednio przekazana od kupującego na rzecz Banku,
    podlega zwolnieniu z opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku
    z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a i art. 21 ust. 30a ustawy PIT?
    2. Czy pozostała kwota (...) zł, którą Wnioskodawca otrzymał od kupującego z tytułu
    sprzedaży Mieszkania 1 oraz kwota (...) zł z tytułu sprzedaży Udziałów na rzecz
    kupującego, które to kwoty zostały bezpośrednio przekazane od kupującego na konto
    Wnioskodawcy, podlegają zwolnieniu z opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1
    pkt 131 w związku z art.21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy PIT?
    Pana stanowisko w sprawie

    1. Kwota (...) zł, którą Wnioskodawca otrzymał od kupującego z tytułu sprzedaży
    Mieszkania 1 i która została bezpośrednio przekazana od kupującego na rzecz Banku,
    podlega zwolnieniu z opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku
    z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a i art. 21 ust. 30a ustawy PIT.
    2. Pozostała kwota (...) zł, którą Wnioskodawca otrzymał od kupującego z tytułu sprzedaży
    Mieszkania 1 oraz kwota (...) zł z tytułu sprzedaży Udziałów, które to kwoty zostały
    bezpośrednio przekazane od kupującego na konto Wnioskodawcy, podlegają
    zwolnieniu z opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21
    ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy PIT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT:
    Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
    majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego
    dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z
    odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia
    odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w
    którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego
    prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy PIT:
    Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:
    a) wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
      budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
      takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
      wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
      lokalem,
    b) wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
      (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w
      pkt 1 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających
      siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym
      do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
      zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    Zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy PIT:
    Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
    (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną
    nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także
    gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach
    uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-
    c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
    Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, zdaniem Wnioskodawcy:
    1) kwota (...) zł, którą otrzymał od kupującego z tytułu sprzedaży Mieszkania 1 i która
      została bezpośrednio przekazana od kupującego na rzecz Banku, podlega zwolnieniu z
      opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2
      lit. a i art. 21 ust. 30a ustawy PIT, ponieważ:
      a) kwota ta została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego (aktualnego
        zadłużenia – kapitału i odsetek);

      b) kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez Wnioskodawcę wraz ówczesną żoną na
        zakup Mieszkania 1, tj. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
        wraz z Udziałami w gruncie, na którym nieruchomość/inwestycja deweloperska
        była posadowiona;
      c) Mieszkanie 1 wraz Udziałami zostało nabyte na zaspokojenie własnych potrzeb
        mieszkaniowych małżonków;
      d) dla zastosowania zwolnienia w odniesieniu do kwoty (...) zł nie ma znaczenia, że
        została ona przekazana przez kupującego bezpośrednio na rzecz Banku, a nie na
        konto Kupującego. Kredyt z odsetkami obciążał bowiem Wnioskodawcę na dzień
        zbycia Mieszkania 1, a fakt umówienia się przez strony umowy sprzedaży, że spłaty
        tej wierzytelności dokona bezpośrednio kupujący na konto Banku, nie wpływa na
        brak prawa do zwolnienia z PIT. To Kupujący był zobowiązany/obciążony kredytem
        i odsetkami wobec Banku i zadłużenie to dotyczyło zbywanego przez
        Wnioskodawcę Mieszkania 1.
    2) także pozostała kwota (...) zł, którą Wnioskodawca otrzymał od kupującego z tytułu
      sprzedaży Mieszkania 1 oraz kwota (...) zł z tytułu sprzedaży Udziałów, które to kwoty
      zostały bezpośrednio przekazane od kupującego na konto Wnioskodawcy, podlegają
      zwolnieniu z opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21
      ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy PIT, ponieważ:
      a) kwoty te Wnioskodawca przeznaczył na zakup Mieszkania 2 w celu zaspokojenia
        własnych potrzeb mieszkaniowych;
      b) Mieszkanie 2 stanowi lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość;
      c) Wnioskodawca dokonał nabycia Mieszkania 2, tj. przeznaczył środki ze sprzedaży
        Mieszkania 1 oraz Udziałów na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie
        uprawniającym do zwolnienia z PIT, tj. nabył Mieszkanie 2 w ciągu 3 lat począwszy
        od dnia odpłatnego zbycia Mieszkania 1 i Udziałów, nie później niż w okresie
        trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie.
    Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie zajętego stanowiska.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) stanowi, że:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku

      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
    zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
    określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym
    samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz
    ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności
    gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży
    nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
    ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
    Z opisu sprawy wynika, że 9 grudnia 2019 r. zakupił Pan – do wspólnego majątku
    małżonków – z obecną wówczas żoną lokal mieszkalny nr 1, położony (...). Lokal został
    nabyty w celu zaspokojenia Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych. Ponadto w
    ramach ceny nabył Pan wraz z żoną także udziały związane z ww. lokalem, tj. (...) udziałów
    w nieruchomości wspólnej, na której posadowiona była cała inwestycja deweloperska.
    Lokal mieszkalny mógł być nabyty wyłącznie z ww. udziałami w nieruchomości gruntowej
    wspólnej. (...) czerwca 2023 r. Sąd Okręgowy w (...) Wydział (...) orzekł o Pana rozwodzie. W
    wyniku rozwodu i podziału wspólnego majątku małżonków, otrzymał Pan w całości ww.
    lokal mieszkalny oraz (...) udziału w części nieruchomości (niezabudowanej działki) oraz (...)
    udziałów w części nieruchomości (niezabudowanej działki). Ponieważ (...) udziałów po
    rozwodzie, pozostała przy Pana byłej żonie, niezbędny stał się zakup od niej tej części
    udziałów. Wobec tego (...) 2023 r. na mocy aktu notarialnego nabył Pan od byłej żony
    udział w wysokości (...) w części nieruchomości (niezabudowanej działki). (...) 2024 r.
    dokonał Pan sprzedaży tego lokalu, natomiast (...) 2024 r. sprzedał Pan na rzecz tej samej
    osoby fizycznej, która nabyła od Pana przedmiotowy lokal mieszkalny, udziały związane z
    ww. nieruchomością.
    Zatem sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego (...) wraz z należącymi do niego
    udziałami – z uwagi na fakt, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej
    cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych –
    stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedanego lokalu mieszkalnego
    położonego (...) należy wskazać, co następuje:
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Na podstawie art. 30e ust. 2 powołanej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
      pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Stosownie do art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się
      na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego
      samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia
      zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
    zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się
    wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja
    sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
    prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z
    zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia,
    lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
    Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
    nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    Według art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
      nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
      udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
      poczynione w czasie ich posiadania.
    Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której
    podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena,
    jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był
    sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności
    nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują
    nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wydatki
    notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty
    sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od
    czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.
    Art. 22 ust. 6e cyt. ustawy stanowi, że:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
    różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z
    art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania
    przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych.
    W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek
        dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
        lub
      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8
      lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
      ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:
      W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom
      skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego
      w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w
      art. 30e.
    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
    spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

    Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże
    skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w
    warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
    i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w
    przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
    poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
    odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości
    przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w
    całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
    Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z
    podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na
    własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy wynika, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
      1) wydatki poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
        w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
        lub udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej.
      2) wydatki poniesione na:
      a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

      b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w
        lit. a,
      c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
        (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
        odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu
        (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
      – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
      w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
      Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
      zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Według art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
      i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Przy czym, art. 21 ust. 28 ww. ustawy stanowi, że:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
      1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
      2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
      – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi
      część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w
      tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki
      poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz
      zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada
      na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
    W myśl art. 21 ust. 30 cyt. ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa
      w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w

      rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym
      oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane
      zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika
      korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy
      opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Na podstawie art. 21 ust. 30a powołanej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
      (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
      zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt
      1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków
      uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o
      którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem
      (pożyczką).
    W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji,
    gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę
    prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej
    cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.
    Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty
    w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter
    zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim
    wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż
    wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.
    Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od
    konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy
    uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z
    których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na
    nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy
    dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W
    związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt
    131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień
    podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy
    spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na
    podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu
    dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
    Jednakże, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro podatnik
    zamierza skorzystać ze zwolnienia powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu
    wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ
    podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia
    podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia
    wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób
    niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np.
    czy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania faktycznie wydatkowane zostały przez
    podatnika na własne cele mieszkaniowe.
    Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w
    szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(...) wolne
    od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (...), jeżeli
    począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej

    nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele
    mieszkaniowe (...)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu
    powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych
    ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi
    słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do
    wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z
    upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż
    nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą
    bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.
    Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma
    zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca
    w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele
    mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Katalog
    tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie
    enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób
    jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie
    ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
    Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne
    cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem
    „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww.
    zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie
    tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów
    mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak
    więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w
    zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb
    mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania
    bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w
    wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru
    zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do
    wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.
    Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do
    nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych
    nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb
    mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być
    opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe
    wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym – podlega Pan w
    Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a
    ustawy PIT. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, w tym szczególności działalności
    gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. (...) 2019 r. na mocy aktu notarialnego
    wraz z obecną wówczas żoną nabył Pan od dewelopera (...) lokal mieszkalny nr 1, położony
    (...). Lokal został nabyty w celu zaspokojenia Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Ponadto w ramach ceny nabył Pan z żoną także udziały związane z ww. lokalem, tj. udziały
    w nieruchomości wspólnej, na której posadowiona była cała inwestycja deweloperska, tj.
    (...) udziałów w części nieruchomości (niezabudowanej działki) oraz (...) udziałów w części
    nieruchomości (niezabudowanej działki). Lokal mógł być nabyty wyłącznie z ww. udziałami
    w nieruchomości gruntowej wspólnej. Poniósł Pan z żoną także koszty aktu notarialnego w
    wysokości (...) zł. Na potrzeby nabycia lokalu w (...) wraz z żoną zaciągnął Pan kredyt
    hipoteczny w (...) na kwotę kapitału (...) zł. Kredyt został udzielony Panu i Pana ówczesnej
    żonie na podstawie umowy (...) zawartej z (...), (...) 2019 r. nr (...). Umowa kredytowa
    stanowiła, że kredyt jest zaciągnięty/przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego nr 1 od
    dewelopera (...), położonego (...). Był Pan stroną umowy kredytowej – zawarł Pan umowę
    wspólnie z ówczesną żoną. Odpowiadał Pan solidarnie wraz z żoną za spłatę całości
    kredytu z odsetkami. Zgodnie z aktem notarialnym z (...) stycznia 2024 r. kupujący lokal
    mieszkalny w (...) był zobowiązany do przekazania środków w wysokości (...) zł tytułem

    spłaty Kredytu bezpośrednio na rachunek Banku w terminie do (...) lutego 2024 r. Nie zna
    Pan jednak dokładnej daty, kiedy kupujący zrobił przelew do Banku. W lokalu, tj. w
    mieszkaniu w (...), na którego zakup Pan wspólnie z ówczesną żoną zaciągnął kredyt
    hipoteczny, realizowali Państwo własne cele mieszkaniowe – mieszkał Pan tam z ówczesną
    żoną. W chwili nabycia ww. nieruchomości wraz z udziałami pomiędzy Panem a Pana żoną
    obowiązywała wspólnota majątkowa małżeńska. Dlatego też lokal został nabyty do
    wspólnego majątku małżonków. (...) 2023 r. Sąd Okręgowy orzekł o Pana rozwodzie. W
    wyniku rozwodu i podziału wspólnego majątku małżonków otrzymał Pan w całości lokal
    mieszkalny w (...) oraz (...) udziału w części nieruchomości (niezabudowanej działki) oraz
    (...) udziałów w części nieruchomości (niezabudowanej działki). Ponieważ (...) udziałów po
    rozwodzie, pozostała przy Pana byłej żonie , niezbędny stał się zakup od niej tej części
    udziałów (planował Pan bowiem sprzedaż Mieszkania 1, z którymi udziały były związane).
    Wobec tego 15 grudnia 2023 r. nabył Pan od byłej żony udział w wysokości (...) w części
    nieruchomości (niezabudowanej działki) oraz udział w wysokości (...) w części
    nieruchomości (działki) za łączną kwotę (...) zł. Poniósł Pan też koszty aktu notarialnego w
    wysokości: (...) zł. (...) stycznia 2024 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny w (...) na rzecz osoby
    fizycznej za kwotę (...) zł. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży Mieszkania 1:
    otrzymał Pan od kupującego (...) zł gotówką przed zawarciem umowy sprzedaży; kwotę (...)
    zł kupujący zobowiązał się przelać bezpośrednio na rachunek Banku w celu spłaty Kredytu
    wraz z odsetkami; kwotę (...) zł kupujący zobowiązał się przelać bezpośrednio na Pana
    konto. (...) grudnia 2024 r. sprzedał Pan na rzecz tej samej osoby fizycznej, która nabyła od
    Pana ww. nieruchomość, udziały za kwotę (...) zł, które nabył Pan od byłej żony. Kwotę tę
    otrzymał Pan od kupującego gotówką (...) lutego 2025 r. nabył Pan od dewelopera (...) za
    środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w (...), lokal mieszkalny nr (...)
    zlokalizowany w nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym,
    trzykondygnacyjnym, wolnostojącym, położonym w (...) przy ul. (...) wraz z udziałem
    wynoszącym (...) w gruncie, na którym położony jest ww. budynek. Kwota zakupu lokalu
    mieszkalnego wyniosła (...) zł brutto, natomiast kwota nabycia udziałów w gruncie – (...) zł.
    Ponadto poniósł Pan koszty aktu notarialnego w łącznej wysokości (...) zł. Lokal w (...)
    został nabyty z pozostałych środków pochodzących ze sprzedaży lokalu w (...) i udziałów,
    tj. z kwot (...) zł (cena sprzedaży lokalu) oraz (...) zł (cena sprzedaży udziałów). Lokal
    mieszkalny w (...) nabył Pan w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W
    nabytej nieruchomości mieszka już Pan.
    Pana wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą
    lokalu mieszkalnego położonego przy (...) przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia.
    Wątpliwości te dotyczą w szczególności:
    - przeznaczenia części środków ze sprzedaży tego lokalu (kwoty (...) zł) – przekazanych
    bezpośrednio przez kupującego na rachunek banku – na spłatę kredytu hipotecznego
    zaciągniętego na jego zakup,
    - oraz wykorzystania pozostałej części środków (kwoty (...) zł) ze sprzedaży ww. lokalu
    (przekazanych na Pana konto), jak również środków pochodzących ze sprzedaży
    udziałów związanych z tym lokalem ((...) zł), na zakup lokalu mieszkalnego nr (...) w
    budynku wielorodzinnym, trzykondygnacyjnym, wolnostojącym, położonym w (...) przy
    ul. (...), wraz z udziałem w gruncie, na którym znajduje się ten budynek.
    Spłata kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego położonego (...)
    Podkreślenia wymaga, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony
    przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne
    cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Istotne jest to, aby
    spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez
    podatnika chcącego skorzystać z ulgi.

    Zgodnie z uprzednio cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki
    poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz
    odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania
    przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-
    kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym
    państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
    Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
    lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
    także na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na
    nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub
    udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit.
    a).
    Konstrukcja powołanych przepisów oraz ich wykładnia literalna prowadzą do
    jednoznacznych rezultatów jeżeli chodzi o kwestię uzależnienia prawa do zwolnienia od
    faktu zaciągnięcia określonego kredytu. Zwolnienie w sposób literalny odnosi się do
    sytuacji spłaty kredytu, w przypadku którego wynika, że został on zaciągnięty na ściśle
    określony cel mieszkaniowy; ustawodawca wymaga dla takiego kredytu określenia
    konkretnego celu.
    Przy czym należy podkreślić, że realizacja własnych celów mieszkaniowych powinna
    polegać na tym, że w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego podatnik będzie w tym
    lokalu takie cele realizować, a więc będzie w nim mieszkał.
    Mając więc na uwadze opis sprawy przedstawiony we wniosku i jego uzupełnienia oraz
    zacytowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić
    należy, że wydatkowanie części środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego
    położonego (...), które zostały bezpośrednio przekazane od kupującego na rzecz Banku, na
    spłatę kredytu udzielonego na zakup tego lokalu uprawnia Pana do zastosowania
    zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 30a ww. ustawy,
    albowiem w mieszkaniu tym realizował Pan własne cele mieszkaniowe.
    Zakup lokalu mieszkalnego nr (...) zlokalizowanego w nieruchomości będącej budynkiem
    mieszkalnym, wielorodzinnym, trzykondygnacyjnym, wolnostojącym, położonym w (...)
    wraz z udziałem wynoszącym (...) w gruncie, na którym położony jest ww. budynek
    W przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego ze środków ze
    sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej
    nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być
    zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość, która nie jest
    zamieszkała przez podatnika, nie jest wykorzystywana przez niego do zamieszkania lub
    jest wykorzystywana do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np.
    zamieszkują ją lub zamieszkiwać będą inne niż podatnik osoby), nie jest nieruchomością,
    której zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.
    Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie domu lub lokalu
    mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak
    długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, żeby nastąpiła realizacja celu
    mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu
    mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w
    nieruchomości tej – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. Z
    punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc, aby wydatkowanie przychodu było
    ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
    W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia
    w związku z zakupem budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne
    jedynie w sytuacji, gdy nabył ten budynek/lokal mieszkalny w celu realizacji własnych
    celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby
    mieszkaniowe.

    Jak Pan wskazał w opisie sprawy (...) lutego 2025 r. nabył Pan od dewelopera – za część
    środków (tj. kwotę (...) zł) uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w (...) oraz
    sprzedanych udziałów (w wysokości (...) zł) – lokal mieszkalny w (...). Lokal został nabyty w
    celu zaspokojenia Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Ponadto, poniósł Pan koszty
    notarialne dotyczące zakupionego lokalu w (...). W lokalu tym już Pan mieszka.
    Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że może Pan skorzystać ze zwolnienia
    przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem części środków ze sprzedaży lokalu
    mieszkalnego w (...) oraz środków pochodzących ze sprzedaży udziału dotyczącego ww.
    lokalu na zakup lokalu mieszkalnego nr (...) w (...). Wydatki te mieszczą się w ustawowym
    pojęciu własnych celów mieszkaniowych. Nabycie bowiem lokalu mieszkalnego w (...), w
    którym – jak Pan wskazał – mieszka i nabył je Pan na potrzeby własnych celów
    mieszkaniowych, może Pan kwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.
    Podsumowując, wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Pana z odpłatnego zbycia
    lokalu mieszkalnego w (...) oraz udziałów w części nieruchomości (niezabudowanej działki),
    przed upływem 5-ciu lat od daty jego zakupu, tj.:
    1) kwoty (...) zł, którą otrzymał Pan od kupującego z tytułu sprzedaży tego lokalu i która
    została bezpośrednio przekazana od kupującego na rzecz Banku na spłatę kredytu
    zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego – uprawnia Pana do skorzystania z
    ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a
    i art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
    2) pozostałej kwoty (...) zł otrzymanej przez Pana od kupującego z tytułu sprzedaży lokalu
    mieszkalnego w (...) oraz kwoty (...) zł z tytułu sprzedaży udziałów w części
    nieruchomości (niezabudowanej działki), które to kwoty zostały bezpośrednio
    przekazane od kupującego na Pana konto, a które zostały przez Pana przeznaczone na
    zakup lokalu mieszkalnego w (...), w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe –
    uprawnia Pana do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w
    związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i
    stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją
    aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.