Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-564/13-4/HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-10-02
Teza: Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2013 r. (data wpływu 27 czerwca 2013 r.), uzupełnionym pismem sygnowanym datą 26 czerwca 2013 r. (data wpływu 19 września 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 19 września 2013 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 23 sierpnia 1995 r. Wnioskodawca zakupił, jako osoba fizyczna, nieruchomość składającą się na parterze z lokalu handlowego i na piętrze z 2 lokali mieszkalnych. Zainteresowany ww. nieruchomość zakupił bez naliczonego podatku od towarów i usług. Od dnia zakupu lokal handlowy, jak i mieszkania były przedmiotem najmu. Wnioskodawca wynajem prowadzi jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Od początku roku 2003 Wnioskodawca stał się podatnikiem VAT, w związku z przekroczeniem limitu obrotów. W połowie roku 2003 przeprowadził remont w zakresie wymiany pokrycia dachowego będąc już podatnikiem podatku VAT. Do cen z roku 1995 przekroczyło to 30% wartości początkowej nieruchomości.

Wnioskodawca odliczał podatek VAT od remontów bieżących od części handlowej (remonty w zakresie malowania i bieżącego utrzymania). Od części mieszkalnej Zainteresowany nie odliczał podatku od towarów i usług.

W najbliższym czasie Zainteresowany zamierza nieruchomość sprzedać i ma wątpliwość, czy będzie zobowiązany do uiszczenia podatku VAT od jej sprzedaży.

W piśmie sygnowanym datą 26 czerwca 2013 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowany poinformował, że:

1.  Nieruchomość nie została nabyta w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2.  Zbywca nieruchomości nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i nie udokumentował sprzedaży fakturą VAT.
3.  Wydatki, których dokonał Wnioskodawca, nie stanowiły wydatków na ulepszenie, a jedynie remont generalny dachu. Remont ten został wykonany w roku 2003, tj. po 8 latach od nabycia. Wartość tego remontu przekroczyła 30% wartości początkowej przedmiotowego obiektu.
4.  Budynek od roku 1995 w całości był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych.
5.  Nieruchomość od roku 1995 była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany będzie zwolniony od podatku VAT.

Wnioskodawca uważa, iż zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług – art. 43 pkt 10 i l0a, zostały spełnione kryteria. Zainteresowany zakupił nieruchomość, jako osoba fizyczna bez naliczonego podatku od towarów i usług. Zasiedlenie było dłuższe niż dwa lata. Nie można traktować przekroczenia ceny remontu dachu z cenami z dnia nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Wskazać należy, że w sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z kolei kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta z tego zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 23 sierpnia 1995 r. Wnioskodawca zakupił, jako osoba fizyczna, nieruchomość składającą się na parterze z lokalu handlowego i na piętrze z 2 lokali mieszkalnych. Nieruchomość nie została nabyta w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywca nieruchomości nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i nie udokumentował sprzedaży fakturą VAT. Od dnia zakupu lokal handlowy, jak i mieszkania były przedmiotem najmu. Od początku roku 2003, w związku z przekroczeniem limitu obrotów, Wnioskodawca stał się podatnikiem VAT. W połowie roku 2003 Zainteresowany – będąc już podatnikiem podatku VAT – przeprowadził remont w zakresie wymiany pokrycia dachowego, który przekroczył 30% wartości początkowej nieruchomości. Wydatki, których dokonał Wnioskodawca, nie stanowiły wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawca odliczał podatek VAT od remontów bieżących w części handlowej (remonty w zakresie malowania i bieżącego utrzymania). Od części mieszkalnej Zainteresowany nie odliczał podatku od towarów i usług. Nieruchomość od roku 1995 była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie oddania lokali do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu – umowy najmu, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości.

Tym samym należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości. Przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tutejszy Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku w sprawie, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii ustalenia sposobu obliczenia ceny remontu dachu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.