Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-89/16-4/MAO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-18
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy
Słowa kluczowe: dostawa; działki; nabycie; najemcy; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; prawo; stawka-stawki podatku; umowa-umowa najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2016 r. (data wpływu 4 lutego 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy ‑ **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2016 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 22 marca 2016 r. znak IPPP2/4512‑89/16-2/MAO (skutecznie doręczone dnia 30 marca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina rozważa sprzedaż nieruchomości zabudowanych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 87/1 i 88/5 o powierzchni łącznej 5.494 m2. W 1999 r. Gmina zawarła umowę najmu na ww. nieruchomości. Umowa najmu nieruchomości została zawarta na okres 40 lat i obowiązuje do lipca 2039 r.

Dotychczasowy najemca wyraża zainteresowanie kupnem dzierżawionych nieruchomości, ponieważ może skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia.

Gmina w bieżącym roku wyceniła wymienione nieruchomości na kwotę 843.200,00 zł.

Na dzień dzisiejszy na przedmiotowej nieruchomości zabudowanej - działkach nr 87/1 i 88/5 zlokalizowany jest budynek dawnej stajni dworskiej, który po kapitalnym remoncie i modernizacji przez najemcę, użytkowany jest jako obiekt hotelowo-restauracyjny. Budynek przed zawarciem umowy najmu przeznaczony był na stajnie, a od lat siedemdziesiątych używany jako magazyny i wykorzystywany dla potrzeb gminnej gospodarki komunalnej.

Zaznaczyć należy, iż Gmina od momentu zawarcia umowy najmu nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowych nieruchomościach oraz nie odzyskiwała podatku VAT.

W uzupełnieniu z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.) Strona wskazała, że nakłady poniesione przez najemcę (tj. wydatki na kapitalny remont i modernizację budynku dawnej stajni dworskiej) nie zostaną przeniesione na Gminę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy, należy tę sprzedaż opodatkować podatkiem VAT w wysokości 23%, czy też będzie ona zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisywana sprzedaż, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, powinna być zwolniona z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary z kolei, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości zabudowanych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 87/1 i 88/5 o powierzchni łącznej 5.494 m2 położonych w miejscowości . W 1999 r. Gmina zawarła umowę najmu na ww. nieruchomości na okres 40 lat (do lipca 2039 r.). Na działkach nr 87/1 i 88/5 zlokalizowany jest budynek dawnej stajni dworskiej. Przedmiotowy budynek przed zawarciem umowy najmu przeznaczony był na stajnie, a od lat siedemdziesiątych używany jako magazyny i wykorzystywany dla potrzeb gminnej gospodarki komunalnej, natomiast na dzień dzisiejszy - po kapitalnym remoncie i modernizacji dokonanych przez najemcę - użytkowany jest jako obiekt hotelowo-restauracyjny.

Dotychczasowy najemca wyraża zainteresowanie kupnem dzierżawionych nieruchomości, ponieważ może skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia.

Strona od momentu zawarcia umowy najmu nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowych nieruchomościach oraz nie odzyskiwała podatku VAT. Również nakłady poniesione przez najemcę (tj. wydatki na kapitalny remont i modernizację budynku dawnej stajni dworskiej) nie zostaną przeniesione na Gminę .

Wnioskodawca ma wątpliwości czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy należy opodatkować podatkiem VAT w wysokości 23% czy stawką zwolnioną zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku/budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane regulacje należy uznać, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości zabudowanych wraz z gruntem. Z uwagi na fakt, że w 1999 roku Gmina oddała działki nr 87/1 i 88/5 do używania (użytkowania) na podstawie umowy najmu oraz od momentu zawarcia tej umowy nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowych nieruchomościach (również wydatki poniesione przez najemcę na kapitalny remont i modernizację budynku dawnej stajni dworskiej nie zostaną przeniesione na Gminę), stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przedmiotowego budynku nie zostanie dokonana przed pierwszym zasiedleniem, ani w ramach pierwszego zasiedlenia, lecz w momencie dostawy budynek dawnej stajni dworskiej będzie już zasiedlony, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w 1999 r. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowego budynku, a jego planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedaż budynku dawnej stajni dworskiej nie spełnia żadnego z dwóch warunków wykluczających zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zatem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Należy również wskazać, że zbycie gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek będzie zwolnione z podatku VAT na zasadach właściwych dla dostawy budynku znajdującego się na tym gruncie. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem, co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nich posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, rozważana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku dawnej stajni dworskiej będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, z uwagi na fakt, że dostawa przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku, to także zbycie gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony (działki nr 87/1 i 88/5), w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że opisywana sprzedaż powinna być zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.