Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 111-KDIB4.4015.47.2017.3.MCZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-07
Teza: skutki podatkowe powstałe z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; nieruchomości; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 kwietnia 2017 r. (data wpływu – 28 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 19 i 26 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych powstałych z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2017 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych powstałych z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 12 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB2-2.4011.96.2017.1.IN, 0111-KDIB2-2.4011.97.2017.1.IN, 0111-KDIB4.4015.47. 2017.2.MCZ oraz 0111-KDIB4.4014.100.2017.2.MCZ wezwano Wnioskodawcę o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 19 czerwca 2017 r. (uiszczenie opłaty) i 26 czerwca 2017 r. (pozostałe braki formalne).

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2014 r. Wnioskodawca oraz A.W. nabyli na zasadzie współwłasności dom jednorodzinny. Nabycie przedmiotowej nieruchomości zostało sfinansowane ze środków pieniężnych pochodzących z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank, zaciągniętego wspólnie przez Wnioskodawcę oraz A.W. na podstawie umowy z bankiem o wartości całkowitej 498.636,76 zł.

Wartość zadłużenia z tytułu kredytu na dzień 18 kwietnia 2017 r. wynosi 475.473,81 zł. Kredyt został udzielony na 30 lat licząc od dnia zawarcia umowy. Na nieruchomości bank ustanowił zabezpieczenie kredytu wraz z odsetkami w postaci hipoteki umową kaucyjną do kwoty 747.955,14 zł wpisaną w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca oraz A.W. będący współwłaścicielami przedmiotowego domu jednorodzinnego w udziałach po 1/2 części planują dokonać czynności polegającej na zniesieniu współwłasności przedmiotowego domu jednorodzinnego w taki sposób, że Wnioskodawca nabędzie cały przedmiotowy dom jednorodzinny na wyłączną własność bez jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz A.W. Współwłaścicielka A.W. przeniesie na Wnioskodawcę cały przysługujący jej udział w wysokości 1/2 w domu i nie otrzyma z tego tytułu żadnego pieniężnego wynagrodzenia.

Jednocześnie w umowie zniesienia współwłasności Wnioskodawca w zamian za takie zniesienie współwłasności zobowiąże się do przejęcia przez niego w całości zaciągniętego pierwotnie przez obie strony kredytu hipotecznego i oświadczy, że będzie spłacał cały kredyt sam i nie będzie z tego tytułu żądał od A.W. żadnych spłat jako dłużnika solidarnego, zwalniając ją w ten sposób ze spłacania kredytu oraz ewentualnego zwrotu na jego rzecz spłacanego przez niego kredytu (czyli nie zażąda od niej zwrotu spłaconego kredytu w części jaka przypadałaby na przysługujący jej udział 1/2). Zniesienie współwłasności nastąpi więc w zamian za zwolnienie z długu.

Między stronami nie nastąpi żaden przepływ środków pieniężnych. Na etapie sporządzania umowy zniesienia współwłasności brak będzie zgody banku – wierzyciela hipotecznego na takie zwolnienie z długu, który zgodnie z oświadczeniem stron wyrazi taką zgodę dopiero po sporządzonym akcie notarialnym zniesienia współwłasności i „wypisze” A.W. z umowy kredytowej, w efekcie czego faktycznym jedynym zobowiązanym z tytułu umowy kredytowej zaciągniętej pierwotnie przez obie strony pozostanie Wnioskodawca.

Po zawarciu umowy przejęcia długu z umowy kredytowej, A.W. nie będzie już solidarnie odpowiadać za zobowiązania z tytułu umowy kredytu, natomiast Wnioskodawca stanie się osobą zobowiązaną wobec banku do uregulowania całości zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości na podstawie umowy z dnia 16 grudnia 2014 r.

Wnioskodawca i A.W. byli w chwili nabycia nieruchomości stanów wolnych, są osobami niespokrewnionymi, nie pozostają ze sobą w związku małżeńskim i są zaliczani do tzw. III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wartość części hipoteki obciążającej dom jednorodzinny, odpowiadająca wielkości udziału przypadającego zbywcy przed zniesieniem współwłasności będzie przewyższała wartość udziału domu jednorodzinnego, ustaloną według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku opodatkowanego, którą nabędzie Wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności. Wniosek ten wywodzi się z faktu, iż na nieruchomości bank ustanowił zabezpieczenie kredytu wraz z odsetkami w postaci hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 747.955,14 zł wpisanej w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Aktualna wartość domu jednorodzinnego oscyluje w granicach 600.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nabędzie cały przedmiotowy dom jednorodzinny na wyłączną własność – nieodpłatnie, bez jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz A.W., więc A.W. przeniesie na Wnioskodawcę cały przysługujący jej udział 1/2 w domu i nie otrzyma z tego tytułu żadnego wynagrodzenia.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy opisane zdarzenie przyszłe podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn przez Wnioskodawcę?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 w zw. z 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy przy nabyciu tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności (bez dopłat i spłat gotówkowych) powstaje z chwilą zawarcia umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Stosownie do art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania przy tak dokonanym zniesieniu współwłasności stanowić będzie wartość rzeczy w części przekraczającej wartość udziału jaki przysługiwał nabywcy we współwłasności przed jej zniesieniem, czyli w przypadku planowanego zdarzenia podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa 1/2 lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi tzw. „czysta wartość” nabytej rzeczy, czyli po potrąceniu długów i ciężarów, według stanu rzeczy z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W ocenie Wnioskodawcy przepis art. 7 ust. 1 ma również zastosowanie do podstawy opodatkowania przy zniesieniu współwłasności. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wprawdzie zaciągnięty przez strony kredyt nie stanowi długu ani ciężaru i nie pomniejsza podstawy opodatkowania, ale już hipoteka ustanowiona na całym lokalu mieszkalnym wpisana w dziale IV księgi wieczystej stanowi ciężar w rozumieniu cytowanego wyżej art. 7 ust. 1 i podstawę opodatkowania należy pomniejszyć o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, która w tym przypadku wynosi 747.955,14 zł. a więc przekracza wartość samej nieruchomości. Podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wyniesie zatem 0 zł, w związku z czym w planowanym zdarzeniu przyszłym obowiązek podatkowy z tytuł zniesienia współwłasności w ogóle nie wystąpi, a tym samym żaden podatek od spadków i darowizn nie powinien zostać uiszczony ani przez Wnioskodawcę ani przez A.W. W tym przypadku bez znaczenia jest fakt, że hipoteka ciąży na całym lokalu, a nie na poszczególnych udziałach, a strony są dłużnikami solidarnymi.

Na potwierdzenie swego stanowiska Wnioskodawca powołał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz interpretacje indywidualne dotyczące poruszonego we wniosku zagadnienia.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tę część stanowiska Wnioskodawcy, która objęta jest zakresem niniejszego rozstrzygnięcia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy zajęta na gruncie podatku od spadków i darowizn (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) w przedmiocie skutków podatkowych powstałych dla Wnioskodawcy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. W zakresie, podatku od spadków i darowizn (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) w części dotyczącej A.W. oraz podatku od czynności cywilnoprawnych a także podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2017 r., poz. 833, ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 1a cyt. ustawy, przepisy ustawy o nieodpłatnym zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio do nieodpłatnego:

1.  nabycia własności rzeczy wspólnej (wspólnego prawa majątkowego) albo jej części przez niektórych dotychczasowych współwłaścicieli na dalszą współwłasność;
2.  wyodrębnienia własności lokali na rzecz niektórych lub wszystkich współwłaścicieli.

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy Kodeks cywilny zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności lub hipoteka. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (..). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 cyt. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ww. ustawy, wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 tejże ustawy, do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

W myśl art. 18 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r., poz. 790, ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Na podstawie planowanej umowy Wnioskodawca nabędzie cały udział należący do współwłaścicielki nieruchomości bez jakichkolwiek spłat i dopłat na jej rzecz, a współwłaścicielka przeniesie nieodpłatnie – bez jakiegokolwiek wynagrodzenia pieniężnego na Wnioskodawcę prawo przysługującego jej udziału w prawie własności nieruchomość (w wysokości 1/2). Nieruchomość będąca przedmiotem zniesienia współwłasności obciążona jest hipoteką. Kwota ustanowionej na tej nieruchomości hipoteki przekracza wartość nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku i jego uzupełnieniu zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, że – jak wskazał Wnioskodawcza – skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz jednej ze stron umowy, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Przy dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości – przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym – tj. bez obowiązku spłat i dopłat, bez znaczenia będzie przejęcie spłaty kredytu wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma również znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Zatem skoro w analizowanej sprawie wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda (wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy) wystąpi jednak słusznie Wnioskodawca wskazał, że podatek nie wystąpi. Nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, aczkolwiek z innego powodu niż wskazał Wnioskodawca.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroku NSA oraz interpretacji indywidualnych należy wskazać, iż są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącym, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa. Niemniej jednak należy podkreślić, że rozstrzygnięcia te są zgodne z linią interpretacyjną reprezentowaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.