Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-199/12/AA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-28
Teza: Jaki podatek Wnioskodawca powinien zapłacić w związku z transakcjami sprzedaży działek, których chcę dokonać wraz z żoną i wspólnie z małżeństwem X: a. podatek od czynności cywilnoprawnych, który płacić ma najczęściej nabywca b. podatek dochodowy od osób fizycznych, c. podatek od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku (data wpływu do Organu – 29 maja 2012 r.), uzupełnionym w dniu 16 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2012 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 08 sierpnia 2012 r. znak: IBPBII/1/436-199/12/AA, IBPP1/443-572/12/BM, IBPB II/2/415-752/12/HS wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 16 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W czerwcu 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną oraz małżeństwem X nabył – jako współwłasność w równych dwóch częściach – nieruchomość rolną Y. Ww. zakup został dokonany w systemie ratalnym (siedem rocznych rat) a całkowita cena zakupu wynosiła 282.120 zł, co stanowi po 141.060 zł na każde z małżeństw. Na zakup Wnioskodawca wraz z małżonką przeznaczył środki pochodzące ze wspólnych dochodów (praca etatowa, renta, działalność gospodarcza).

Wnioskodawca nadmienia, iż od 2005 r. prowadzi działalność gospodarczą o charakterze handlowym i w związku z tym jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotową działkę Wnioskodawca nabył w celu rozszerzenia działalności ogrodniczo-szkółkarskiej, którą w pierwszym etapie chciał rozpocząć na działce o powierzchni około 1,5 ha nabytej w podobnym celu w roku 2005. Wnioskodawca wraz z żoną planował początkowo prowadzić działalność rolniczą na mniejszej działce, tj. 1,5 ha natomiast małżeństwo X w tym samym czasie miało przygotować do działalności rolniczej ww. działkę Y. W późniejszym etapie oba małżeństwa wspólnie planowały rozpocząć gospodarowanie na wspólnej nieruchomości.

W latach 2006-2011 Wnioskodawca wraz z żoną nie prowadził działalności rolniczej, zajmowało się tym małżeństwo X.

W założeniach Wnioskodawcy i jego małżonki, w dalszych latach było przekazanie swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości swoim dzieciom (synowi i córce), które mogłyby przejąć gospodarstwo rolne.

W październiku 2006 r. cześć przedmiotowej nieruchomości została przekształcona w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego (około 2,5 ha). Przekształcenie odbyło się na skutek zatwierdzenia przez Radę Miasta X planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy. Ani Wnioskodawca ani jego żona a także żadne z małżonków X nie podejmowali żadnych działań w celu opisanego powyżej przekształcenia, a o fakcie przekształcenia ww. osoby dowiedziały się z opublikowanej w Internecie uchwały Rady Miasta.

Wspólnie z małżeństwem X Wnioskodawca wraz z małżonką postanowili sprzedać przekształconą w tereny budowlane część działki (około 2,5 ha) a uzyskane środki ze sprzedaży przeznaczyć na dofinansowanie prowadzonej działalności rolniczej (zakup nawozów, sadzonek, maszyn). Mimo usilnych starań nie udało się sprzedać terenu budowlanego o powierzchni 2,5 ha.

Rok 2011 był dla Wnioskodawcy rokiem kryzysu w prowadzonej działalności gospodarczej i plany działalności ogrodniczo-szkółkarskiej nie powiodły się. Koniecznym stało się zbycie części posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z żoną i małżeństwem X wspólnie postanowili dokonać geodezyjnego wydzielenia części budowlanej działki Y i podzielenia jej na mniejsze działki, które budziły zainteresowanie potencjalnych nabywców (o powierzchni 900 m2\-1300 m2).

W związku z podziałem wydzielone zostały:

*   dwie drogi, będące równocześnie dostępem do części rolnej nieruchomości, która ma nadal charakter rolny (około 6,5 ha) oraz dojazdem do wydzielonych nowych działek;
*   22 działki (przeznaczone do sprzedaży w porozumieniu z małżeństwem X).

Sprzedaż działek ma być prowadzona wspólnie z małżeństwem X.

W miesiącu maju 2012 r. podział został zakończony i jest prawomocny. W celu umożliwienia prowadzenia działalności rolniczej na pozostałej części działki (tj. 6,5 ha), współwłaściciele wystąpili do przedsiębiorstwa wodociągowego o warunki na budowę dwóch wodociągów prowadzonych w wydzielonych drogach w celu możliwości doprowadzenia wody do części rolnej niezbędnej do nawadniania przyszłych upraw.

Decyzja o sprzedaży udziałów w 22 działkach (zlokalizowanych na terenach przeznaczonych pod rozbudowę mieszkaniową jednorodzinną) wynika obecnie z potrzeb finansowych Wnioskodawcy i jego rodziny. Działki, które współwłaściciele zamierzają sprzedać były, są i będą w momencie sprzedaży całkowicie niezabudowane. Uzyskane pieniądze Wnioskodawca chce przeznaczyć w części na potrzeby bieżące Wnioskodawcy i jego rodziny, a w części na prowadzenie działalności rolniczej. Wnioskodawca zaznacza, że drogi, które są wytyczone przy działkach budowlanych (prowadzące do działek rolnych) będą lekko utwardzone, aby umożliwić dojazd do działek rolnych sprzętem rolniczym).

W celu pozyskiwania nabywców są umieszczone przy działkach tablice z napisem „Do sprzedania – nr tel. (\`(...)\`)”, ponadto są zamieszczone ogłoszenia bezpłatne na tablicach np. marketach, a także w („obrotach”) handlowych obiektach prowadzonych przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej.

Przedmiotowe działki nigdy nie były dzierżawione, nie były przedmiotem najmu i nie przynosiły korzyści finansowych.

W bieżącym roku Wnioskodawca dokonał transakcji dwóch sprzedaży (łącznie 4 działek) z innej nieruchomości, która jest przedmiotem odrębnego wniosku złożonego przez Wnioskodawcę.

Organ zaznacza, iż przywołując powyżej przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe – z uwagi na zakres niniejszej interpretacji – z uzupełnienia wniosku z dnia 14 sierpnia 2012 r. pominął tę jego część, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaki podatek Wnioskodawca powinien zapłacić w związku z transakcjami sprzedaży, których chcę dokonać wraz z żoną i wspólnie z małżeństwem X:

1.  podatek od czynności cywilnoprawnych, który płacić ma najczęściej nabywca,
2.  podatek dochodowy od osób fizycznych,
3.  podatek od towarów i usług?

Wnioskodawca uważa, że transakcje sprzedaży wydzielonych 22 działek, których zamierza dokonać wspólnie z małżeństwem X powinny być opodatkowane jedynie podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca nabył działkę w celu prowadzenia działalności gospodarczej jako nieruchomość rolną. Nie miał żadnego wpływu na to, że Rada Miasta przekształciła cześć przedmiotowej nieruchomości w tereny budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Nigdy i w żadnym zakresie współwłaściciele nie wykorzystywali ww. nieruchomości w celu: dzierżawy, najmu czy innej formy odpłatnego lub nieodpłatnego użytkowania przez osoby trzecie. Działka ta jest całkowicie niezabudowana a w celu jej sprzedaży nie są prowadzone profesjonalne działania marketingowe.

Drogi i wodociągi w nich umieszczone nie służą uatrakcyjnieniu sprzedawanych działek lecz jako dojazd i możliwość nawadniania pozostałej – nie zbywanej – części działki o charakterze rolnym. Podział geodezyjny, który został dokonany (aby móc dotrzeć do wydzielonych działek) narzuca konieczność wydzielenia dwóch dróg, które oba małżeństwa chcą w przyszłości utwardzić wspólnie z nabywcami działek (w celu dotarcia przez nich do zakupionych działek).

Wnioskodawca nie jest w stanie ocenić jak długo, tj. 1 rok, 2 lata czy dłużej będzie trwał proces sprzedaży wydzielonych działek.

Wnioskodawca uważa, że transakcje sprzedaży, których chce dokonać nie mają żadnych oznak działalności gospodarczej, dlatego nie powinny być opodatkowane w stosunku do osoby Wnioskodawcy ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Od tych transakcji Wnioskodawca nie powinien także płacić podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych dotycząca skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W pozostałym zakresie wniosku, tj. w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 cyt. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem łącznie z żoną i małżeństwem X nieruchomości, której część – uchwałą Rady Miasta – została przekształcona z działki rolnej w działkę budowlaną (o powierzchni 2,5 ha). Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierzał sprzedać ww. działkę budowlaną.

Ze względu na zupełny brak zainteresowania ww. działką budowlaną o powierzchni 2,5 ha ze strony kupujących współwłaściciele postanowili podzielić ww. działkę budowlaną na:

*   dwie drogi, będące równocześnie dostępem do części rolnej nieruchomości, która ma nadal charakter rolny (około 6,5 ha) oraz dojazdem do wydzielonych nowych działek;
*   22 działki (przeznaczone do sprzedaży w porozumieniu z małżeństwem X).

Sprzedaż działek ma być prowadzona wspólnie z małżeństwem X. W miesiącu maju 2012 r. podział został zakończony i jest prawomocny.

Działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać były, są i będą w momencie sprzedaży całkowicie niezabudowane. Działki te nigdy nie były dzierżawione, nie były przedmiotem najmu i nie przynosiły korzyści finansowych.

Uzyskane pieniądze Wnioskodawca chce przeznaczyć w części na potrzeby bieżące Wnioskodawcy i jego rodziny, a w części na prowadzenie działalności rolniczej.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż transakcje sprzedaży wydzielonych 22 działek, których zamierza dokonać wspólnie z żoną i małżeństwem X powinny być opodatkowane jedynie podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z przedstawionym stanowiskiem należy się zgodzić, potwierdzając, że na Wnioskodawcy jako na sprzedającym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie miało miejsce jedynie wówczas, gdy z tytułu sprzedaży działek żadna ze stron tej transakcji nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług (co jak wskazano na wstępie, nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji – w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie). Jeżeli bowiem na którejkolwiek stronie z tytułu zawartej umowy będzie ciążył obowiązek w podatku od towarów i usług, nastąpi wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy powołanego art. 2 pkt 4 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, iż Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Pozostali współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości aby uzyskać interpretację w swojej indywidualnej sprawie winni wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.