Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-387/07-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-03-10
Teza: Sprzedaż (w 2007 r.) nieruchomości w drodze zamiany nieruchomości nabytej przed 01.01.2007 r.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; udział; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 grudnia 2007 r. (data wpływu 10 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Wnioskodawca w dniu 22.11.2007 r. wspólnie z żoną, z którą pozostaje we wspólności ustawowej małżeńskiej, czynnością notarialną dokonał zamiany nieruchomości w ten sposób, że z nieruchomości o powierzchni 0.25.00 ha wydzielona została uprzednio działka o pow. 0.01.43 ha, której własność przeniesiono na właściciela nieruchomości sąsiedniej, graniczącej z wydzieloną działką. Zainteresowany dodaje, iż tenże sąsiad przeniósł na Niego (na małżeństwo) własność wydzielonej ze swojej nieruchomości działki o pow. 0.00.23 ha (zapewniającą nieruchomości Wnioskodawcy dodatkowy dostęp do drogi publicznej) oraz tytułem dopłaty kwotę w wysokości 18 000,00 złotych.

Ponadto Zainteresowany informuje, że przedmiotowa nieruchomość została zakupiona wraz z innym małżeństwem do współwłasności w dniu 19.07.1996 r. Zatem Wnioskodawca wraz z żoną objął udział 1/2 we własności tej nieruchomości.

Informuje również, iż w dniu 03.11.2005 r. mocą umowy zniesienia współwłasności wspólnie z żoną stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości, za dopłatą na rzecz ustępującego od współwłasności małżeństwa. Dodaje, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem o charakterze wypoczynkowym przy czym działki, które zostały zamienione nie są zabudowane.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy w opisanym stanie faktycznym na Wnioskodawcy i Jego żonie ciąży obowiązek złożenia deklaracji PIT-23 i odprowadzenia zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 10%, a jeżeli tak to jak należy ustalić podstawę obliczenia tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, ani On ani Jego żona nie są zobowiązani do złożenia deklaracji podatkowej PIT-23 i odprowadzenia zryczałtowanego podatku od przychodu (dopłaty) uzyskanego w wyniku zamiany części nieruchomości. Stanowisko to uzasadnia brakiem tożsamości pomiędzy przedmiotem czynności zamiany (zbycie własności części nieruchomości), a przedmiotem czynności nabycia udziału ½ we własności nieruchomości, mającej miejsce w dniu 03.11.2005 r. czyli w dacie zniesienia współwłasności. Prawo własności do nieruchomości nabył On wraz z żoną bowiem już w 1996 roku. Prawo to, pomimo współwłasności z innymi osobami, dotyczyło całej nieruchomości, ponieważ to wynika z istoty współwłasności, gdzie każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo własności do całej rzeczy, a nie jedynie do jej części, określonej wysokością udziału. Znosząc współwłasność dokonał wraz z żoną jedynie nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu wspólności. Od nabycia prawa własności nieruchomości do dnia zamiany nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat. Data zniesienia współwłasności nie jest więc nową datą od której należy liczyć 5 letni termin "od nabycia" determinującą, że sprzedaż lub zamiana nieruchomości podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Skoro 03.11.2005 r. zniósł wspólnie z żoną współwłasność (nabył wraz z żoną udział 1/2 we własności) to opodatkowaniu podlegać mogłoby tylko zbycie udziału w nieruchomości, a nie zbycie (poprzez zamianę) własności części tej nieruchomości. Brak tożsamości dotyczy też przedmiotu czynności w tym znaczeniu, że zamianie podlegała tylko niewielka część wspólnej pierwotnej nieruchomości, a nabyty przed upływem 5 lat udział dotyczył całej nieruchomości.

Wnioskodawca będąc przekonanym o słuszności powyższego stanowiska, opierającego się m.in. na orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 31.03.2005 r. I SA/Łd 1956/03, z ostrożności zadał pytanie dotyczące podstawy obliczenia podatku – w przypadku odmiennego stanowiska.

Zainteresowany uważa, że w razie odmiennego stanowiska podstawą opodatkowania mogłaby być co najwyżej połowa uzyskanego przychodu z dopłaty, uzyskanej w związku z zamianą nieruchomości, czyli w tym przypadku 9 000,00 zł., skoro co najwyżej udział w 1/2 nieruchomości został nabyty przed upływem 5 lat od daty zbycia części nieruchomości w wyniku zamiany.

Jednakże Wnioskodawca raz jeszcze powraca do zaakcentowania braku tożsamości zbywanej (w 2007 r.) w drodze zamiany niewielkiej części nieruchomości nabytej pierwotnie jako współwłasnej (w 1996 r.), zamienionej na własną (w 2005 r. zniesiona współwłasność) - tezy wspomnianego wyroku WSA w Łodzi i w pełni podziela stanowisko Sądu;

" Jeżeli przedmiotem nabycia w 1995 roku był udział w nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży w 2000 roku - nieruchomość, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży, przychód z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ".

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U Nr 217, poz. 1588) - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom - art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się natomiast przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż skutkiem zniesienia współwłasności zwiększył się udział w ww. nieruchomości. Czynności tej, jak On sam wskazuje w treści wniosku ORD-IN, towarzyszy stosowna należność (rodzaj spłaty, dopłaty). A zatem stwierdzić należy, iż uległ powiększeniu zakres władztwa Wnioskodawcy i Jego żony nad nieruchomością w stosunku do jej pierwotnego ukształtowania a co za tym idzie wzrost majątku osobistego. Zainteresowany wraz z małżonką stali się jedynymi właścicielami przedmiotowej nieruchomości w 2005 r. Zatem należy stwierdzić, że przy zniesieniu współwłasności wystąpiło zwiększenie majątku co oznacza, iż w odniesieniu do części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności tj. 03.11.2005 r.

W związku z tym odrębnie należy liczyć 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy podatkowej w odniesieniu do :

*   1/2 udziału we własności nieruchomości nabytej w 1996 r.,
*   1/2udziału we własności nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności w 2005 r.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy stanowi natomiast, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art.10 ust.1 pkt 8, u każdej ze stron tej umowy jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

W odniesieniu do pojęcia kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało ono przez ustawodawcę zdefiniowane ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Powyższe oznacza, iż przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można pomniejszyć o koszty ww. tj. o koszty bezpośrednio związane z tą sprzedażą nieruchomości w drodze zamiany, o ile są rzeczywiście, wyłącznie związane z jej zbyciem.

Stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego przed 01.01.2007 r. - przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub e) cyt. wyżej ustawy.

Mając na względzie powyższe przepisy stwierdzić należy, że w przedstawionym stanie faktycznym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlegać będzie 50% przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z zamiany nieruchomości. Przy czym przychód ten należy ustalić zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. w wysokości wartości nieruchomości zbywanej w drodze zamiany. Za wartość tą należy uznać cenę określoną w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, chyba że odbiega ona znacznie od wartości rynkowej. W takiej bowiem sytuacji przychód ten określi organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Reasumując stwierdzić należy, że w związku z faktem, iż nabycie ½ udziału we własności nieruchomości zbywanej w drodze zamiany nastąpiło w 2005 r. – Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-23 i zapłaty 10% podatku od połowy wartości zbywanej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.