Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.827.2024.2.WK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-07
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych oraz zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży
    działek nr (...) i (...). Uzupełnił go Pan pismami z 28 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia 2025
    r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) (dalej: Wnioskodawca) oraz (...), obywatele Polski, stale mieszkający na terytorium
    kraju, nabyli za środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości,
    które weszły do ich majątku wspólnego:
    1) dnia (...) 2006 r. nieruchomość rolną od (...) na mocy aktu notarialnego Repertorium A
      nr (...) działka KW nr (...) (aktualny nr (...) o powierzchni (...) ha, położoną w (...), gmina
      (...), działka nr (...). Sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako rola.
    2) dnia (...) 2006 r. nieruchomość rolną od (...) na mocy aktu notarialnego Repertorium A
      nr (...) działka KW nr (...) (aktualny nr (...)) o powierzchni (...) ha, położoną w (...), gmina
      (...), działka nr (...).
    Sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako grunty orne. Zgodnie z wypisem z
    ewidencji gruntów powyższe nieruchomości sklasyfikowano jako grunty orne klasy IVb.
    Wnioskodawcy i Jego małżonce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.
    Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności
    majątkowej. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy nigdy nie była wykorzystywana
    do celów prowadzenia działalności gospodarczej, i nie stanowi części zorganizowanego
    przedsiębiorstwa. W Dziale III Ksiąg wieczystych wpisane są dwa roszczenia z umowny
    przedwstępnej, pierwsze z dnia (...) 2020 r. Termin wykonania umowy przyrzeczonej, oraz
    termin do dochodzenia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej już minęły. Drugie
    wpisany na mocy umowy przedwstępnej z dnia (...) 2024 r., tj. jest roszczenie o
                                      2przeniesienie własności działki o łącznym obszarze ok. (...) m na rzecz spółki prawa
    handlowego tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży. Nieruchomości nie są obciążone w
    żaden sposób na rzecz osób trzecich, a zwłaszcza nie zostały nikomu wydzierżawione ani
    wynajęte i nie stanowią wkładu do rozliczeń spółdzielni produkcyjnej, ponadto nie leżą na
    terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.
    Na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (...) z dnia (...) 2021 r. z
                                          2nieruchomości nr 1 została wydzielona działka nr (...) o obszarze (...) m, a z nieruchomości
                        2nr 2 działka nr (...) o obszarze (...) m. W stosunku do wyżej wydzielonych działek nie
    została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu. Dla
    przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego.
    Wnioskujący dnia (...) 2024 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa
                                    2handlowego dotyczącą działek nr (...) o powierzchni (...) m oraz działki nr (...) o
              2powierzchni (...) m. Kupujący nabędzie działki na cele związane z realizacją inwestycji
    budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z
    nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.
    Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią zurbanizowane
    tereny niezabudowane lub w trakcie budowy („Bp”). Na działkach w okresie ostatnich
    pięciu lat nie dokonano wycinki drzew, nie była na nich prowadzona działalność
    gospodarcza. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą
    Działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za
    pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających od Niego
    zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości Działki, np.
    jej ogrodzenia, uzbrojenia, doprowadzenia mediów.

    Zgodnie z § 4 umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu
    poniższych warunków:
    1) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach
      zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                                  2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m
      wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    2) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
      na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m, w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum
      dwudziestu miejsc postojowych,
    3) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub
      pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi,
      zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy
      na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez
      konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,
    4) uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na
      dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    5) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
      wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
      przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    6) niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek
      skutkującego koniecznością rekultywacji,
    7) potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia
      na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
      budowlanych,
    8) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy,
      pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    9) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym,
    10) uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży
      indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji
      Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i
      okazania się nią przez zbywców.
    Nabywcy przysługuje prawo nabycia nieruchomości także wtedy, jeżeli nie zostaną
    spełnione wszystkie powyższe warunki lub niektóre. Nabywcy przysługuje prawo
    rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany jego planów inwestycyjnych. Wszelkie
    koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie nabywca. Wszelkie
    koszty czynności podejmowanych powyżej na podstawie udzielonych poniżej przez
    Wnioskodawcę dla Nabywcy pełnomocnictw poniesienie nabywca. Wnioskodawca wraz z
    małżonką maja obowiązek powstrzymania się od jakichkolwiek działań mających na celu
    zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanych działek.

    Celem uzyskania wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji wymienionych powyżej, a
    określonych przez Nabywcę Wnioskodawca wraz z małżonką udzielają pełnomocnictwa
    dla Nabywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także
    uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według
    uznania Nabywcy działającego jako pełnomocnik. Wnioskodawca z małżonką udzielają
    nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na
    terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach
    według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy
    pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania
    wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami
    prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw,
    wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez
    cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są
    nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.
    Strony ustaliły, że w przypadku istnienia zobowiązania do zapłaty podatku VAT z tytułu
    nabycia nieruchomości cena sprzedaży podana w umowie przedwstępnej będzie
    powiększona o podatek VAT.
    Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę
    przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w
    związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na potrzeby
    spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji
    ostatecznych i wykonalnych.
    Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na usytuowanie przez Nabywcę
    własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza do
    sieci. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywca we własnym zakresie i na
    własny koszt usunie zainstalowane urządzenia oraz przywróci nieruchomości do stanu
    pierwotnego. Wszelkie koszty powyższych czynności poniesie Nabywca, Wnioskodawca z
    małżonką ma powstrzymać się od działań uniemożliwiających lub utrudniających
    realizację przez nabywcę na przedmiotowych działkach planowanej inwestycji budowlanej.
    W przypadku uchybienia powyższym zobowiązaniom zapłacą na rzecz Nabywcy karę
    umowną w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego.
    Analogicznie w przypadku złożenia nieprawdziwych oświadczeń przez Wnioskodawcę oraz
    małżonkę w zakresie braku obciążeń nieruchomości umowami najmu lub dzierżawy
    zapłacą Nabywcy karę umowną w kwocie (...) zł.
    Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązują się do wyrażenia zgody na żądanie nabywcy
    na nieodpłatne przeniesienie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowych
    działek decyzji i pozwoleń. Nabywca poniesie wszelkie koszty publicznoprawne wyżej
    wskazanych czynności.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. W stosunku do tych działek Wnioskodawca oraz jego małżonka nie ponosili
      jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca oraz jego małżonka nigdy
      samodzielnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali
      sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w
      Internecie, prasie, radiu.

    3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez małżonka
      Wnioskodawcy w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, Działka
      jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.
    4. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.
    5. Wnioskodawca oraz jego małżonka przedmiotowe nieruchomości wykorzystywali
      wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
    6. Przedmiotowe nieruchomości nie były w przeszłości wykorzystywane przez
      Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, Działka
      jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.
    7. Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej działalność gospodarczą w
      rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ani
      nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.
    8. Działka była wykorzystywana prywatnie, a nie do celów rolniczych. Wnioskodawca oraz
      małżonek nie są rolnikami ryczałtowymi.
    9. Z działek nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i
      usług ani też Wnioskodawca oraz jego małżonka nie sprzedawali produktów rolnych z
      ww. działek.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy
    1. Oświadczył Pan, że nieruchomości:
    a) KW nr (...) działka nr (...) o powierzchni (...) ha została nabyta w celu zwiększenia
      gospodarstwa rolnego,
    b) KW (...) działka nr (...) o powierzchni (...) ha została nabyta w celu zwiększenia
      gospodarstwa rolnego.
    2. Precyzuje Pan, że działki:
    a) nr (...) została wyodrębniona z działki nr (...), która nie była, nie jest ani nie będzie
      wykorzystywana przez Wnioskodawcę – działka została wyodrębniona i przekształcona
      w działkę budowlaną,
    b) nr (...) została wyodrębniona z działki o nr (...), która nie była, nie jest, ani nie będzie
      wykorzystywana przez Wnioskodawcę – działka została wyodrębniona i przekształcona
      w działkę budowlaną.
    3. Na pytanie o treści: „we wniosku wskazał Pan, że:
          „Wnioskodawca oraz jego małżonka przedmiotowe nieruchomości
          wykorzystywali wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od
          towarów i usług”,
          następnie wskazał Pan, że:
          „Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez małżonka
          Wnioskodawcy w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
          Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych”,
          oraz w dalszej części wniosku wskazał Pan, że:
          „Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej działalność gospodarczą
          w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
          usług ani nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i
          usług”,
        w związku z powyższym, należy jednoznacznie wskazać:
    a) czy działki nr (...) i (...) były/są/będą przez Pana wykorzystywane (przez cały okres ich
      posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele

      prywatne (osobiste)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pan
      zaspokajał i w jakim okresie?
    b) czy działki nr (...) i (...) były/są/będą przez Pana wykorzystywane od dnia nabycia do
      dnia dostawy wyłącznie do czynności zwolnionych? jeśli tak, należy wskazać, jaką
      działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pan wykonywał/wykonuje
      wraz z podaniem podstawy prawnej zwolnienia. Informacji należy udzielić oddzielnie
      dla każdej z działki.
        Należy wyjaśnić, że w myśl przepisów prawa podatkowego działalność zwolniona
        od podatku VAT, jest działalnością gospodarczą, dlatego też Pana opis sprawy jest
        sprzeczny. We wniosku wskazuje Pan, że nigdy nie prowadził Pan działalności
        gospodarczej jednocześnie wskazując, że wykorzystywał Pan nieruchomości
        wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT”.
    Wskazał Pan: „Wyjaśniam, że działki nr (...) i (...) oraz działki nr (...) i (...) za względu na
    zakamienienie, niską jakość ziemi oraz dużą ilość samosiejek nie były użytkowane
    rolniczo, ponieważ koszty rewitalizacji i przystosowania do produkcji rolnej przerastały
    możliwości finansowe Wnioskodawcę. Działki te przez cały okres ich posiadania
    stanowiły nieużytki i leżały odłogiem. Nie były one zatem wykorzystywane przez
    Wnioskodawcę i jego małżonka w jakikolwiek sposób.
    A. Działki nr:
      (...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez
      Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.
      (...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez
      Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.
    B. Działki nr:
      (...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez
      Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.
      (...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez
      Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.
      Powyższe wyodrębnione działki (...) i (...) nie są, nie były, ani nie będą przedmiotem
      wykorzystania przez Wnioskodawcę”.
    4. Wyodrębnienie działek nr:
    - (...) nastąpiło na mocy pełnomocnictwa notarialnego zawartego w umowie
      przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. z inicjatywy i środkami własnymi
      Kupującego. Pełnomocnictwa udzielał Wnioskodawca lecz nie angażował on własnych
      środków finansowych, czasu oraz nie organizował postępowania o wyodrębnienie –
      wszystkie czynności podejmował przyszły kupujący.
    - (...) nastąpiło na mocy pełnomocnictwa notarialnego zawartego w umowie
      przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. z inicjatywy i środkami własnymi
      Kupującego. Pełnomocnictwa udzielał Wnioskodawca lecz nie angażował on własnych
      środków finansowych, czasu oraz nie organizował postępowania o wyodrębnienie –
      wszystkie czynności podejmował przyszły kupujący.
    5. Podział działki nr:
    - (...) nastąpił w celu wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r.
      albowiem Kupujący chciał zakupić część nieruchomości a nie całą. Wyodrębniona
      działka (...) jest przedmiotem umowy przedwstępnej (...) 2024 r.
    - (...) nastąpił w celu wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r.
      albowiem Kupujący chciał zakupić część nieruchomości a nie całą. Wyodrębniona
      działka (...) jest przedmiotem umowy przedwstępnej (...) 2024 r.

    6. Dla wydzielonych działek nie ma warunków zabudowy aczkolwiek sama sprzedaż obu
      działek jest warunkowana uzyskaniem przez Nabywcę warunków zabudowy na
      sprzedawane działki zgodnie z poniższym wykazem:
    A. (...) sprzedaż nastąpi jeżeli Nabywca:
    1) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach
      zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                                  2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m
      wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    2) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
      na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m, w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum
      dwudziestu miejsc postojowych,
    3) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub
      pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi,
      zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy
      na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez
      konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,
    4) uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na
      dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    5) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
      wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
      przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    6) niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek
      skutkującego koniecznością rekultywacji,
    7) potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia
      na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
      budowlanych,
    8) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy,
      pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    9) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym,
    10) uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży
      indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji
      Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i
      okazania się nią przez zbywców.
    Wszelkie postępowania, poza punktem 10, są dokonywane przez Nabywcę na mocy
    pełnomocnictwa udzielonego w akcie notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży
    przez Wnioskodawcę i małżonkę Wnioskodawcy.
    Przy czym nabywca ma prawo zrezygnować na mocy jednostronnego oświadczenia
    złożonego w formie pisemnej z któregokolwiek z warunku wskazanego powyżej i nabyć
    działkę. Nabywca zastrzega także dla siebie prawo odstąpienia od umowy

    przedwstępnej sprzedaży w każdym momencie bez prawa do odszkodowania dla
    Wnioskodawcy.
    Wnioskodawcy nie przysługuje prawo wniesienia odwołania i skarg na jakiekolwiek
    decyzje wydane w postępowaniach prowadzonych przez Nabywcę na mocy
    udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa w powyższym zakresie pod groźbą
    kary umownej w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia spowodowany
    działaniem lub zaniechaniem Wnioskodawcy w terminie 7 dni od dnia otrzymania
    wezwania.
    B. (...) sprzedaż nastąpi jeżeli Nabywca:
    1) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach
      zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                                  2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m
      wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    2) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
      na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m, w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum
      dwudziestu miejsc postojowych,
    3) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub
      pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi,
      zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy
      na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez
      konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,
    4) uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na
      dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    5) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
      wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
      przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    6) niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek
      skutkującego koniecznością rekultywacji,
    7) potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia
      na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
      budowlanych,
    8) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy,
      pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    9) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym,
    10) uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży
      indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji
      Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i
      okazania się nią przez zbywców.

      Wszelkie postępowania, poza punktem 10, są dokonywane przez Nabywcę na mocy
      pełnomocnictwa udzielonego w akcie notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży
      przez Wnioskodawcę i małżonkę Wnioskodawcy.
      Przy czym nabywca ma prawo zrezygnować na mocy jednostronnego oświadczenia
      złożonego w formie pisemnej z któregokolwiek warunku wskazanego powyżej i nabyć
      działkę. Nabywca zastrzega także dla siebie prawo odstąpienia od umowy
      przedwstępnej sprzedaży w każdym momencie bez prawa do odszkodowania dla
      Wnioskodawcy.
      Wnioskodawcy nie przysługuje prawo wniesienia odwołania i skarg na jakiekolwiek
      decyzje wydane w postępowaniach prowadzonych przez Nabywcę na mocy
      udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa w powyższym zakresie pod groźbą
      kary umownej w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia spowodowany
      działaniem lub zaniechaniem Wnioskodawcy w terminie 7 dni od dnia otrzymania
      wezwania.
    7. Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży dla działki:
    - (...) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – na dowód
      czego do przyrzeczonej umowy sprzedaży strony przedłożą stosowne zaświadczenie.
    - (...) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – na dowód
      czego do przyrzeczonej umowy sprzedaży strony przedłożą stosowne zaświadczenie
      Wnioskodawca nie wie, czy właściwe organy mają w planach zmianę miejscowego
      planu zagospodarowania przestrzennego i czy nastąpi to przed datą zawarcia umowy
      przyrzeczonej, tj. do dnia (...) 2025 r.
    8. Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży dla działek nr (...) i (...)
      Wnioskodawca ma powstrzymać się od działań prawnych i faktycznych zmierzających
      do zmiany stanu faktycznego lub prawnego działek. Wnioskodawca osobiście nie
      udostępnia działek osobą trzecim. Wnioskodawca nie ma wiedzy czy Nabywca w celu
      uzyskania pozwoleń i decyzji będzie udostępniał działki dla osób trzecich, aczkolwiek z
      racji warunków prawdopodobnie będzie to geolog, referent do spraw ochrony
      środowiska, dendrolog itp. na celem postępowań wszczynanych i prowadzonych przez
      Nabywcę z udziałem Wnioskodawcy i jego małżonka.
      Przedmiotowe działki nr (...) i (...) nie są przedmiotem umowy dzierżawy, najmu,
      użyczenia Wnioskodawca i jego małżonka udzielili Nabywcy zgody na dysponowanie
      przedmiotowymi działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w
      związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie
      wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
      udostępniają nabywcy przedmiotowe działki celem przeprowadzenia badań gruntu.
      Wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, jej wykonaniem oraz
      zawarciem umowy przyrzeczonej poniesie Nabywca. Wnioskodawca i jego małżonka
      poniesie koszty wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku VAT.
    9. Wnioskodawca w ciągu ostatnich 15 latach dokonał sprzedaży jednej nieruchomości w
      roku 2022.
      Nieruchomość nabył Pan wraz z małżonką w roku 2011 w celu powiększenia
      prowadzonego gospodarstwa rolnego. Nieruchomość składała się z dwóch działek
      rolnych niezabudowanych przyległych do siebie. Działki od momentu wejścia w ich
      posiadanie do chwili sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i małżonkę
      rolniczo.
      Sprzedaż nastąpiła w roku 2022 albowiem do Wnioskodawcy zgłosił się kupiec
      zainteresowany nabyciem nieruchomości.

      Sprzedaż nastąpiła w celu zabezpieczenia bytu całej rodziny – panowała epidemia
      Covid, oraz wojna przy granicy kraju, oraz w celu pozyskania środków na leczenie
      Wnioskodawcy i jego małżonki.
      Sprzedaż nie podlegała obowiązku rejestracji jako podatnik VAT czynny i nie
      odprowadzaliście podatku VAT od tej sprzedaży.
      Nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości poza tymi, które są
      objęte wnioskiem.

## Pytanie

Czy sprzedaż części niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr (...) o
              2  2powierzchni (...) m oraz działki nr (...) o powierzchni (...) m przez osobę fizyczną
    niebędącą podatnikiem podatku VAT jest objęta tym podatkiem na mocy art. 15 ust. 2
    ustawy oraz czy z racji niezabudowania terenu na dzień sprzedaży podlegać będzie
    zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż części niezabudowanej nieruchomości składającej się z
                      2  2działek nr (...) o powierzchni (...) m oraz działki nr (...) o powierzchni (...) m działki przez
    osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie będzie objęta obowiązkiem
    uiszczenia podatku VAT, ewentualnie mimo odmiennego uznania przez Organ to będzie
    ona zwolniona od obowiązku uiszczenia podatku od towarów i usług na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą
    o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało
    opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą
    opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
    podatnik.

    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik”, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, „działalność gospodarcza”, obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
    rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły,
    majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    - po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    - po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu nie
    podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie angażował
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot nie prowadzący działalności gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca podkreśla, iż na nieruchomości, z której wydzielono wcześniej działki,
    będące aktualnie przedmiotem umowy, od momentu jej nabycia do momentu zbycia nie
    prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował
    żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu,
    w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    W sprawie doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania
    dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru.
    Jednakże to Kupujący jest zobowiązany własnym kosztem podejmować wszelkie działania
    prawne oraz faktyczne w celu ustalenia opłacalności zakupu przez niego działek oraz
    rozpoznania opłacalności zakupu działek pod inwestycję budowlaną i w tym celu przed
    zawarciem umowy przyrzeczonej dąży do ustalenia opłacalności planowanej inwestycji, od
    tego rachunku ekonomicznego uzależnia także zawarcie umowy przyrzeczonej.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomości.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa
    albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia
    interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
    reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej

    oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, będzie
    adresowane na Sprzedającego Wnioskodawcę, lecz w praktyce wywołuje skutki dla
    Kupującej.
    Sprzedający nie ma interesu prawnego ani finansowego w wykonaniu powyższych
    czynności, gdzie ich efekt ma zostać nieopłatnie przeniesiony na Kupującego w dniu
    zawarcia umowy przyrzeczonej pod tytułem darmym i umożliwić mu realizację planowej
    inwestycji. Wnioskodawca i jego małżonka mają jedynie nie utrudniać prowadzeniu spraw
    przez Sprzedającego, pod rygorem nałożenia kary umownej w kwocie (...) zł.
    Udzielone pełnomocnictwo w swojej naturze przypomina instytucję ubezwłasnowolnienia,
    zgodną z jej słownikową definicją wyrażoną w Encyklopedii PWN, cyt.:
    „ubezwłasnowolnienie, pozbawienie osoby fiz. zdolności do czynności prawnych (u.
    całkowite) lub ograniczenie tej zdolności (u. częściowe) i poddanie danej osoby pieczy
    prawnej przedstawiciela ustawowego”.
    Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż Kupujący celem ustalenia opłacalności zakupu
    przerzucił na Sprzedającego szereg czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny
    Inwestor celem rozpoznania możliwości realizacji wielomilionowej Inwestycji.
    Jednocześnie wszelkie przerzucone na Kupującego czynności, Kupujący zobowiązuje się do
    powierzenia tylko i wyłącznie Kupującemu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego.
    Nie zachodzi zatem swoboda wykonywanych czynności charakterystyczna przy
    prowadzeniu działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek.
    Sprzedawca w ramach swojej działalności dąży do sprzedaży nieruchomości jak
    najmniejszym nakładem poszukując nabywców, nie prowadzi zaś czynności zmierzających
    do realizacji inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego, i to bez wynagrodzenia.
    Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż Kupujący celem ustalenia opłacalności zakupu
    przerzucił na Sprzedającego szereg czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny
    Inwestor celem rozpoznania możliwości realizacji wielomilionowej Inwestycji.
    Jednocześnie wszelkie przerzucone na Kupującego czynności, Kupujący zobowiązuje się do
    powierzenia tylko i wyłącznie Kupującemu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego.
    Nie zachodzi zatem swoboda wykonywanych czynności charakterystyczna przy
    prowadzeniu działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek.
    Sprzedawca w ramach swojej działalności dąży do sprzedaży nieruchomości jak
    najmniejszym nakładem poszukując nabywców, nie prowadzi zaś czynności zmierzających
    do realizacji inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego, i to bez wynagrodzenia. W systemie
    prawnym istnieje zatem luka albowiem opisana jest instytucja rzekomego pełnomocnika
    (tzw. falsus procurator) przekraczającego zakres umocowania lub działającego bez
    umocowania lecz nie odniesiono się w literaturze i doktrynie do sytuacji, gdzie to
    przedsiębiorca ustanawia przy umowie przedwstępnej siebie jako pełnomocnika
    sprzedających w celu rozpoznania opłacalności i możliwości wykonania inwestycji w
    ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
    Z pomocą przychodzi orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej który w
    polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach
    sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
    sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste.
    W świetle powyższego orzeczenia okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału
    gruntu na działki sama z siebie także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma
    też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich
    przychodów.

    Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.
    Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców.
    Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach
    marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać
    za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I FSK 578/17 z dnia 17 kwietnia 2019
    r.: „Nie można się zgodzić z Sądem pierwszej instancji, że całokształt działań
    podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego
    własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi
    wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie
    handlu nieruchomościami, angażując własne środki pieniężne”.
    Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I
    FSK 774/13, czytamy m.in. co następuje: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając
    działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
    gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie
    przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar
    wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Nie
    jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został
    nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach
    prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Zbycie natomiast
    nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach),
    powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi
    per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek
    świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów
    w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i
    zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku
    mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o
    podatku od towarów i usług”.
    W ocenie Wnioskodawcy, brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego
    charakteru takiej działalności przesądza o nieobjęciu sprzedaży wydzielonej części
    nieruchomości opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Analogicznie Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej w odpowiedzi na wniosek o interpretację indywidualną w
    sprawie 0113-KDIPT1-3.4012.520.2020.2.KS z dnia 25 września 2020 r.
    W ocenie Wnioskodawcy, skoro nie podejmuje on czynności ani nie angażuje własnych
    środków oraz nie może działać w sprawie na własny rachunek oraz na własne ryzyko to
    nie prowadzi on działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ
    to Kupująca będzie bowiem w Jego imieniu dokonywała szeregu określonych czynności w
    związku ze sprzedażą działek i to na Kupującą ma przenieść wszelkie uzyskane decyzji i
    pozwolenia bezpłatnie w chwili zawierania umowy przyrzeczonej.

    Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2a Ordynacji podatkowej, niedające się usunąć
    wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść
    podatnika uznać należy, że transakcja nie powinna być objęta obowiązkiem uiszczenia
    podatku od towarów i usług, albowiem czynności podejmowane przez Sprzedającego nie
    są dokonywane przez niego, w jego interesie ani w ramach zorganizowanej i ciągłej
    działalności gospodarczej w celu osiągnięcia z nich zysku.
    Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega może być ujęta przez Organ
    jako objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług może albo być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Przedmiotowe działki oznaczone są jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w
    trakcie zabudowy „Bp”. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów działki objęte wnioskiem
    stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy („Bp”).
    Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług
    zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: „Zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o
    terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę
    zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
    takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
    których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    W konsekwencji, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są
    nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te,
    których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę
    zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
    takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
    których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są
    zwolnione od podatku VAT. W ewidencji gruntów i budynków działka ta ma oznaczenie
    użytku Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.
    Zatem, dostawa działek niezabudowanych w chwili sprzedaży będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ zgodnie z art. 2
    pkt 33 ustawy ww. działka do chwili uzyskania prawomocnej decyzji o zabudowie stanowić
    będzie zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
    odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z (...) 2011 r.,
    sygn. akt I FPS 2/11.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej :
    „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy
    przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.

    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego
    wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki
    majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i
    opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od
    towarów i usług.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady:

      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
    od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.

    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać
    za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr (...) i (...).
    Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek
    nr (...) i (...), które będą przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej
    czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu
    cywilnego.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

      § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
      oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
      umowy przyrzeczonej.
      § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.
    Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Wnioskujący dnia (...) 2024 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa
                                    2handlowego dotyczącą działki nr (...) o powierzchni (...) m oraz działki nr (...) o powierzchni
      2(...) m. Kupujący nabędzie działki na cele związane z realizacją inwestycji budowlanej,
    polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą
    towarzyszącą.
    Zgodnie z § 4 umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu
    m.in. warunków:
    1) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach
      zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                                  2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m
      wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    2) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
      na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m, w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum
      dwudziestu miejsc postojowych,
    3) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub
      pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi,
      zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy
      na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez
      konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,
    4) uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na
      dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    5) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
      wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
      przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    6) niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek
      skutkującego koniecznością rekultywacji,
    7) potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia
      na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
      budowlanych,
    8) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy,
      pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

    9) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym.
    Celem uzyskania wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji wymienionych powyżej, a
    określonych przez Nabywcę Wnioskodawca wraz z małżonką udzielają pełnomocnictwa
    dla Nabywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także
    uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według
    uznania Nabywcy działającego jako pełnomocnik. Wnioskodawca z małżonką udzielają
    nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na
    terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach
    według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy
    pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania
    wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami
    prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw,
    wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez
    cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są
    nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.
    Strony ustaliły, że w przypadku istnienia zobowiązania do zapłaty podatku VAT z tytułu
    nabycia nieruchomości cena sprzedaży podana w umowie przedwstępnej będzie
    powiększona o podatek VAT.
    Wnioskodawca z małżonką udzielili nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę
    przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w
    związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na potrzeby
    spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji
    ostatecznych i wykonalnych.
    Wyodrębnienie działek nr (...) i (...) nastąpiło na mocy pełnomocnictwa notarialnego
    zawartego w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. z inicjatywy i środkami
    własnymi Kupującego. Pełnomocnictwa udzielał Wnioskodawca, lecz nie angażował on
    własnych środków finansowych, czasu oraz nie organizował postępowania o
    wyodrębnienie – wszystkie czynności podejmował przyszły kupujący.
    W świetle powyższego uznać należy, że nabywca będzie dokonywał szeregu określonych
    czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek. Pomimo, że ww.
    czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel
    nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw
    potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak
    wynika z opisu sprawy, udzielił Pan nabywcy stosownego pełnomocnictwa.
    Zatem fakt, że działania te nie były i nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale
    przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu,
    lecz w Pana. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na
    podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Ponadto, wszystkie te
    czynności do momentu sprzedaży działek zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-
    prawnej. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będą działki o zupełnie
    innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg
    czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tych działek i ostatecznie ich sprzedaż.
    Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu
    pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w

    sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność
    wykonywania tych czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności
    dotyczących działek przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie
    uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika
    stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania
    przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.
    W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży przez Pana
    udziałów we współwłasności ustawowej małżeńskiej przedmiotowej Nieruchomości –
    stanowiącej niezabudowane działki o numerach: (...) i (...) – podjął i podejmie Pan działania
    podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-
    181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań stwierdzić
    należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziałów we współwłasności małżeńskiej
    działek nr: (...) i (...), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę
    dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Pana udziałów we
    współwłasności nieruchomości niezabudowanej (tj. udziałów we współwłasności
    ustawowej działek nr: (...) i (...)), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty
      przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i
      zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
          inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
          ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Z opisu sprawy wynika, że działki nr (...) i (...) nie są objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w maju 2024 r. Wnioskodawca podpisał
    przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą
    sprzedaży ww. działek, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego
    spełnienia warunków określonych w tym akcie, m.in. uzyskania przez nabywcę
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskania
    przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę.
    Zatem grunt ten na moment dostawy będzie stanowił teren budowlany. W konsekwencji
    dostawa tej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    · brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Opis sprawy wskazuje, że działki nr (...) i (...) przez cały okres ich posiadania stanowiły
    nieużytki i leżały odłogiem. Nie były one zatem wykorzystywane przez Wnioskodawcę i
    jego małżonkę w jakikolwiek sposób. Oznacza to, że działka ta nie była przez cały okres jej
    posiadania wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku VAT.
    Oznacza to, że sprzedaż działek nr (...) i (...) nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden warunek
    określony w tym przepisie warunek niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.
    W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności
    niezbudowanych działek nr (...) i (...), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1
    ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Tym samym czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Podsumowanie
    Sprzedaż niezabudowanych działek nr (...) i nr (...) będzie stanowić czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7
    ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Czynność ta zatem będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem

    zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym,
    w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla
    Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa,
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego
    indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację
    indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa
    podatkowego został złożony przez Pana zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku
    prawnego dla współwłaściciela nieruchomości, tj. Pana żony.
    W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT1-
    3.4012.520.2020.2.KS oraz powołanego wyroku NSA I FSK 578/17 z dnia 17 kwietnia 2019
    r., należy zwrócić uwagę na to, że w przedstawionym w nich zdarzenia przyszłe
    sprzedający działki nie zawierali umów przedwstępnych i nie planowali ich zawierać z
    kupującym oraz nie udzielili i nie planowali udzielić nabywcy/innemu podmiotowi
    pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w ich imieniu w sprawach
    dotyczących sprzedawanych działek.
    Zatem interpretacja i wyrok NSA powołane przez Pana na poparcie własnego stanowiska
    rozstrzygają w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej we wniosku.
    Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią
    uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz
    opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna
    być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego).
    Przede wszystkim we wskazanej interpretacji i wyroku NSA zakres okoliczności
    faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności
    podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie
    spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być
    tożsamo traktowane.
    Jednocześnie odnosząc się natomiast do wskazanego przez Pana przepisu art. 2a
    Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym niedające się usunąć wątpliwości co do treści
    przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika, wskazuję, że w
    analizowanej sprawie brak jest wątpliwości co do wykładni przepisów ustawy o podatku
    od towarów i usług, co tym samym wyklucza możliwość zastosowania przepisu art. 2a
    Ordynacji podatkowej. Aby powyższy przepis znalazł zastosowanie, po pierwsze – muszą
    istnieć wątpliwości dotyczące treści przepisów prawa podatkowego, po drugie – istniejące
    wątpliwości powinny mieć taki charakter, że nie da się ich rozstrzygnąć. Jeśli więc
    wątpliwości istnieją, ale mogą zostać wyeliminowane w procesie wykładni, wspomniana
    zasada nie ma zastosowania (wyrok WSA w Bydgoszczy z 11 października 2017 r. sygn. akt
    I SA/Bd 781/17).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia (...) sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia (...) sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-(...)0 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.