Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-708/08-5/AT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-10-15
Teza: Czy taka forma (zgodna z zawartą umową) obciążania najemcy jest dopuszczalna oraz czy zastosowane stawki podatku VAT są prawidłowe oraz czy najemca będący podatnikiem podatku od towarów i usług ma prawo odliczyć naliczony podatek?
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty dodatkowe; media; najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; refakturowanie; umowa-umowa najmu; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki X, przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2008 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 15 lipca 2008 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 16 lipca 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 września 2008 r. (data wpływu 17 września 2008 r.) oraz pismem z dnia 14 października 2008 r. (data wpływu 14 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT oraz prawa do odliczenia podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT oraz prawa do odliczenia podatku od towarów i usług. Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 września 2008 r. o kserokopię odpisu Krajowego Rejestru Sądowego oraz pismem z dnia 14 października 2008 r. o własne stanowisko w kwestii prawa do odliczenia podatku VAT przez najemcę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wynajmuje własną nieruchomość innej spółce z o.o. Odpłatność obejmuje kilka tytułów zgodnie z zawartą umową najmu tj. czynsz – który nie obejmuje kwoty podatku od nieruchomości, oraz odrębnie wyszczególnione w umowie opłaty:

*   równowartość zużycia wody i odprowadzania ścieków,
*   opłaty za zużycie energii elektrycznej,
*   podatek od nieruchomości przypadający na dany lokal.

Wnioskodawca wystawia faktury za najem nieruchomości specyfikując wszystkie wymienione tytuły i nalicza podatek VAT:

*   czynsz najmu + 22% VAT,
*   zużycie wody (refakturowanie) + 7% VAT,
*   zużycie gazu (refakturowanie) + 22% VAT,
*   zużycie energii (refakturowanie) + 22% VAT,
*   równowartość podatku od nieruchomości + 22% VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy taka forma (zgodna z zawartą umową) obciążania najemcy jest dopuszczalna, czy zastosowane stawki podatku VAT są prawidłowe oraz czy najemca będący podatnikiem podatku od towarów i usług ma prawo odliczyć naliczony podatek?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju. Jednocześnie, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, natomiast zgodnie z art. 29 ust. 1 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót.

Poszczególne elementy umowy najmu, w tym podatek od nieruchomości ze względu na zmienność stawki podatkowej, której nie można było określić jako stałą w momencie podpisania umowy najmu, zostały wyodrębnione w umowie jako oddzielne składniki najmu i stanowią kwoty należne z tyt. świadczenia usługi najmu.

Spółka stoi na stanowisku, że jako zarejestrowany podatnik podatku VAT jest zobowiązana wystawić fakturę VAT i naliczać podatek należny:

*   w przypadku usług tzw. „odsprzedanych” zastosować wobec nich stawkę właściwą,
*   dla czynszu stawkę 22%,
*   dla podatku od nieruchomości stawkę 22% - jest on potraktowany jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu, mimo oddzielnego wyszczególnienia jest elementem kalkulacyjnym wartości usługi.

Według Wnioskodawcy, stawki podatku VAT wykazane na wystawianych fakturach są prawidłowe i stanowią kwoty należne z tyt. świadczenia usługi najmu.

Spółka uważa, że najemca będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ma prawo odliczyć naliczony podatek VAT od pozycji wykazanych na fakturach wystawianych na wynajmującego zgodnie z zawartą umową najmu. Ponieważ kwoty za czynsz i podatek od nieruchomości są fakturowane jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu i opodatkowane wg stawki 22%, a refakturowane koszty za media bez doliczania marży opodatkowane są wg stawek właściwych wykazanych na fakturach pierwotnych wystawianych na wynajmującego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust.1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi. Do świadczenia tego typu usług należy zastosować instytucję tzw. „refakturowania”.

Polskie prawo podatkowe nie definiuje pojęć „refakturowanie” kosztów i „refakturowanie” usług. Regulacje w tym zakresie zostały natomiast zawarte w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z 2006, Nr 347/1 ze zm.).

„Refakturowanie” usług przewiduje art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot „refakturujący” daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inną firmę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Pomimo, że powyższe regulacje nie znalazły odzwierciedlenia w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, to jednak przyjęta praktyka jak i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, gdy koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez ich wykonawcę, mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę poprzez wystawianie tzw. refaktur.

Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. „Refaktura" jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Należy podkreślić, iż istotą „refakturowania” jest to, by na fakturze dokumentującej odsprzedaż usług, cena jednostkowa netto, wartość netto oraz stawka podatku od towarów i usług były takie jak na fakturze usługodawcy (przy założeniu, że miejsce świadczenia tych usług jest na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej). Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi.

W praktyce przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:

*   przedmiotem refakturowania są usługi, z usług nie korzysta podmiot (albo korzysta tylko w części), na którego wystawiona jest pierwotna faktura,
*   sprzedaż (odsprzedaż) musi być dokonana po cenie zakupu, bez marży narzuconej przez odsprzedającego,
*   podmiot, który dokonuje refakturowania wystawia na rzecz nabywcy fakturę z uwzględnieniem tej samej stawki VAT, która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,
*   w umowie między kontrahentami powinno być zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu danego rodzaju czynności.

Natomiast, zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu, lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatek od nieruchomości sam w sobie bowiem nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W efekcie nie podlega on refakturowaniu.

Pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – tak jak czynsz. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż refakturowanie kosztów związanych z opłatami za media bez wątpienia stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która została wymieniona w art. 5 ustawy o VAT. Z kolei podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Zatem brak jest podstaw do odrębnego wydzielania tego podatku i jego refakturowania. Opłata stanowi część składową czynszu pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. W związku z tym, podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny przy ustalaniu opłaty za usługę główną wobec czego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi najmu.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Z przywołanego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi cały czynsz, wraz z równowartością podatku od nieruchomości w przypadku, gdy strony ustaliły, że jego równowartość również obciąża najemcę.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca wystawia faktury VAT z tytułu opłat należnych w związku z wynajmem nieruchomości innej Spółce. Zgodnie z zawartą umową najmu, opłaty z tytułu czynszu, równowartość podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu zużycia wody i odprowadzania ścieków, zużycia energii elektrycznej i gazu są odrębnie wyszczególnione na fakturze i opodatkowane wg właściwych stawek podatku VAT. Przy czym, opłaty za media są przedmiotem refakturowania, a podatek od nieruchomości jest traktowany jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu.

Mając na uwadze wyżej cytowane przepisy należy wskazać, że wynajmujący będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT od usług najmu traktując równowartość podatku od nieruchomości jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu. Usługi będące przedmiotem refakturowania również podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy jednak zauważyć, że Zainteresowany dokonując (odsprzedaży) refakturowania na najemcę należności za media, zobowiązany jest uwzględnić ww. zasady refakturowania usług tzn. powinien uwzględnić na fakturze stawkę podatku VAT właściwą dla rodzaju usług.

W świetle postanowień art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3–7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług - art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a cyt. ustawy.

Z treści cytowanego wyżej przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawa o podatku od towarów i usług zawiera ograniczenia prawa do odliczenia podatku naliczonego, pomimo iż wskazane wyżej przesłanki są spełnione. Zgodnie z art. 88 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, między innymi w sytuacji, gdy wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego.

W związku z powyższym, należy uznać, że najemcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach wystawianych przez wynajmującego dokumentujących odpłatne świadczenie usług najmu oraz w fakturach będących przedmiotem refakturowania w zakresie, o którym mowa w powołanym art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile nie zachodzą inne ograniczenia wynikające z art. 88 cyt. ustawy.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla najemcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.