Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.259.2019.2.PG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-01
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży działek – podatnik.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatek-podatek od towarów i usług; podatnik; sprzedaż; stawka; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2019 r. (data wpływu 15 maja 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 22 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT według stawki podstawowej planowanej transakcji sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT według stawki podstawowej planowanej transakcji sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 22 lipca 2019 r.) o informacje doprecyzowujące opis sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 20 października 2015 r. Wnioskodawca, pozostając w ustroju umownej rozdzielności majątkowej małżeńskiej, kupił nieruchomość – niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 258/6 o powierzchni 2,00 ha, w opisie użytków oznaczoną jako grunty orne (R IVb). Następnie, w dniu 19 czerwca 2017 r. Wnioskodawca, pozostając w ustroju umownej rozdzielności majątkowej małżeńskiej, kupił nieruchomość – niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 258/8 o powierzchni 0,9709 ha, oznaczoną symbolem użytku „R”.

Działki nr 258/6 i 258/8 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy. Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren działek nr 258/6 i 258/8 przeznaczony jest w części pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP (w liniach rozgraniczających 50,0-65,0 m), a w części pod usługi, produkcję, obsługę komunikacji samochodowej (symbol 13 U, P), ze strefą bezpieczeństwa dla gazociągu DN 200-25 m na stronę. Wnioskodawca zakupił działki nr 258/6 i 258/8 w celu ulokowania kapitału i ich odsprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca nie włączył zakupionych przez siebie działek w skład majątku prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa. Wnioskodawca w żaden sposób nie korzystał z zakupionych przez siebie działek.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań zmierzających do zbycia zakupionych przez siebie działek nr 258/6 i 258/8. W szczególności nie dokonywał podziału działek, nie oferował ich w żaden sposób na rynku ani też nie zlecał osobom trzecim czynności związanych z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w stosunku do zakupionych przez siebie działek.

W grudniu 2018 r. do Wnioskodawcy zgłosił się inwestor zainteresowany nabyciem od Wnioskodawcy działek nr 258/6 i 258/8 celem wybudowania między innymi na ich terenie centrum logistycznego. Wnioskodawca zamierza sprzedać działki inwestorowi. W dniu 18 stycznia 2019 r. Wnioskodawca zawarł z inwestorem umowę przedwstępną, na mocy której zobowiązał się do sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi inwestora pełnomocnictwa między innymi do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez kupującego inwestycję, zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów drogowych określających warunki włączenia do dróg.

Ponadto strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej przedmiotu sprzedaży zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie umowy przedwstępnej kupujący uzyskał ograniczone prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych dla uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo logistyczno produkcyjnych.

Z kolei w piśmie z dnia 22 lipca 2019 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy o następujące informacje:

1\. Wnioskodawca nie miał wpływu na objęcie działek nr 258/6 i 258/8 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy.

2\. Obecnie działki nr 258/6 i 258/8 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy. Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

1.  teren działki nr 258/6 przeznaczony jest:
    *   w części pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP (w liniach rozgraniczających 50,0 65,0 m),
    *   w części pod usługi, produkcję, obsługę komunikacji samochodowej (symbol 13 U, P), ze strefą bezpieczeństwa dla gazociągu DN 200-25 m na stronę.W związku z powyższym działka nr 258/6 jest przeznaczona pod zabudowę w części – poza jej częścią przeznaczoną pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP w liniach rozgraniczających 50,0-65,0 m.
2.  teren działki nr 258/8 przeznaczony jest:
    *   w części pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP (w liniach rozgraniczających 50,0 65,0 m),
    *   w części pod usługi, produkcję, obsługę komunikacji samochodowej (symbol 13 U, P), ze strefą bezpieczeństwa dla gazociągu DN 200-25 m na stronę.W związku z powyższym działka nr 258/8 jest przeznaczona pod zabudowę w części – poza jej częścią przeznaczoną pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP w liniach rozgraniczających 50,0-65,0 m.

Na dzień sprzedaży działek nr 258/8 i 258/6 zakładany jest brak zmian w przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w stosunku do stanu przedstawionego powyżej, wobec czego przedstawione przeznaczenie działek nr 258/6 i 258/8 w planie miejscowym należy uznać dla potrzeb wydania interpretacji za aktualne na dzień dokonania planowej sprzedaży.

3\. W umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 stycznia 2019 r. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta między innymi po uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej przedmiotu sprzedaży. Jednocześnie Strony ustaliły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy pomimo niespełnienia się opisanego powyżej warunku, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia warunku. Tym samym to, czy na moment sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 wydane będzie pozwolenie na budowę na tych działkach, zależeć będzie wyłącznie od woli Kupującego. Na potrzeby wydania interpretacji Wnioskujący zakłada, że pozwolenia na budowę będzie wydane na dzień sprzedaży działek.

4\. Przy zakupie działek nr 258/6 i 258/8 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

5\. Wnioskodawcy obecnie nie wiadomo, czy inwestor bądź jego przedstawiciel podjął jakiekolwiek czynności na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Wnioskodawca nie był o tym informowany. Jednakże podjęcie takich czynności jest konieczne dla rozpoczęcia przygotowań procesu inwestycyjnego. Wobec tego na potrzeby interpretacji przyjąć należy, że inwestor bądź jego przedstawiciel przed dniem sprzedaży podjęli czynności na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana transakcja sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej z uwagi na fakt, iż planowana transakcja sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 dotyczy terenu budowlanego, zaś wobec okoliczności i celu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę nie mieści się ona w zakresie zarządu osobistym majątkiem Wnioskodawcy, niepodlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej zwanej „ustawą”), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Według regulacji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z przepisu tego wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Przy czym zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej „ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji, oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku w zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Przepis art. 2 pkt 33 ustawy w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego – planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z tym, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy. Zważywszy, że działki nr 258/6 i 258/8 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy i zgodnie z jego postanowieniami teren działek nr 258/6 i 258/8 przeznaczony jest w części pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP (w liniach rozgraniczających 50,0-65,0 m), a w części pod usługi, produkcję, obsługę komunikacji samochodowej (symbol 13 U, P), działki gruntu będące przedmiotem dostawy stanowią tereny budowlane, wobec czego ich dostawa nie korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Do planowanej transakcji sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 nie będzie miała także zastosowania regulacja wskazana w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Wnioskodawca nie wykorzystywał zakupionego gruntu wyłącznie do czynności zwolnionych. Zakup gruntu nastąpił w celu jego odsprzedaży z zyskiem, zaś sam Wnioskodawca nie prowadził na nim żadnej działalności, nie wykorzystywał więc go również w zakresie czynności zwolnionych od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, co wyklucza objęcie planowanej transakcji sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Zauważyć należy, że określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W przypadku Wnioskodawcy istotnym jest, że nabył on działki nr 258/6 i 258/8 nie w celu zaspokojenia potrzeb osobistych, ale wyłącznie jako inwestycję, w celu odsprzedania nieruchomości z zyskiem. Tym samym jego działalność w tym zakresie odpowiada działalności podmiotu profesjonalnie trudniącemu się obrotowi nieruchomościami.

Co więcej, w umowie przedwstępnej z dnia 18 stycznia 2019 r. Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi inwestora pełnomocnictwa między innymi do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez kupującego inwestycję, zawarcia w imieniu Sprzedającego umów drogowych określających warunki włączenia do dróg. Udzielenie tak szerokiego zakresu pełnomocnictw przedstawicielowi inwestora oznacza, że objęte nimi czynności będą dokonywane w imieniu Wnioskodawcy i będą wywierać skutki prawne dla niego, tak jakby to on sam dokonał tych czynności. Wykonanie czynności objętych zakresem pełnomocnictw stanowić więc będzie podejmowanie przez Wnioskodawcę w stosunku do zbywanych nieruchomości zorganizowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mających na celu przygotowanie nieruchomości do zbycia, co przesądzi o charakterze Wnioskodawcy jako podatnika. Jest to tym bardziej istotne w kontekście uzależnienia dokonania transakcji przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym stanie rzeczy w analizowanej sprawie będziemy mieć do czynienia z taką aktywnością i zaangażowaniem Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te faktycznie podejmie pełnomocnik to jednak efekty tych działań wywrą bezpośredni skutek dla Wnioskodawcy, tj. będą zmierzać do zbycia Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

W konsekwencji dostawa gruntu niezabudowanego (działek nr 258/6 i 258/8), stanowiącego teren budowlany, dokonana przez Wnioskodawcę w wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%, stosownie do przepisu art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca – osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 20 października 2015 r. Wnioskodawca kupił nieruchomość – niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 258/6 o powierzchni 2,00 ha, w opisie użytków oznaczoną jako grunty orne (R IVb). Następnie, w dniu 19 czerwca 2017 r. Wnioskodawca kupił nieruchomość – niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 258/8 o powierzchni 0,9709 ha, oznaczoną symbolem użytku „R”. Działki nr 258/6 i 258/8 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy. Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren działek nr 258/6 i 258/8 przeznaczony jest w części pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP (w liniach rozgraniczających 50,0-65,0 m), a w części pod usługi, produkcję, obsługę komunikacji samochodowej (symbol 13 U, P), ze strefą bezpieczeństwa dla gazociągu DN 200 25 m na stronę. Wnioskodawca zakupił działki nr 258/6 i 258/8 w celu ulokowania kapitału i ich odsprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca nie włączył zakupionych przez siebie działek w skład majątku prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa. Wnioskodawca w żaden sposób nie korzystał z zakupionych przez siebie działek. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań zmierzających do zbycia zakupionych przez siebie działek nr 258/6 i 258/8. W szczególności nie dokonywał podziału działek, nie oferował ich w żaden sposób na rynku ani też nie zlecał osobom trzecim czynności związanych z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w stosunku do zakupionych przez siebie działek.

W grudniu 2018 r. do Wnioskodawcy zgłosił się inwestor zainteresowany nabyciem od Wnioskodawcy działek nr 258/6 i 258/8 celem wybudowania między innymi na ich terenie centrum logistycznego. Wnioskodawca zamierza sprzedać działki inwestorowi. W dniu 18 stycznia 2019 r. Wnioskodawca zawarł z inwestorem umowę przedwstępną, na mocy której zobowiązał się do sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi inwestora pełnomocnictwa między innymi do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez kupującego inwestycję, zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów drogowych określających warunki włączenia do dróg. Ponadto strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej przedmiotu sprzedaży zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Na podstawie umowy przedwstępnej kupujący uzyskał ograniczone prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych dla uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, że nie miał wpływu na objęcie działek nr 258/6 i 258/8 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy. Na dzień sprzedaży działek nr 258/8 i 258/6 zakładany jest brak zmian w przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w stosunku do stanu przedstawionego powyżej, wobec czego przedstawione przeznaczenie działek nr 258/6 i 258/8 w planie miejscowym należy uznać dla potrzeb wydania interpretacji za aktualne na dzień dokonania planowej sprzedaży. Na potrzeby wydania interpretacji Wnioskujący zakłada, że pozwolenia na budowę będzie wydane na dzień sprzedaży działek. Przy zakupie działek nr 258/6 i 258/8 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Wnioskodawcy obecnie nie wiadomo, czy inwestor bądź jego przedstawiciel podjął jakiekolwiek czynności na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Wnioskodawca nie był o tym informowany. Jednakże podjęcie takich czynności jest konieczne dla rozpoczęcia przygotowań procesu inwestycyjnego. Wobec tego na potrzeby interpretacji przyjąć należy, że inwestor bądź jego przedstawiciel przed dniem sprzedaży podjęli czynności na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwości dotyczące stawki podatku odnośnie planowanej transakcji sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8, a mianowicie czy transakcja ta powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wykonywał typowe działania charakteryzujące aktywność profesjonalnego handlowca (tj. działania podjęte w ramach udzielonego pełnomocnictwa).

Fakt zawarcia umowy przedwstępnej z inwestorem, w ramach której udzielono przedstawicielowi inwestora pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką – do uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych; włączenia do dróg; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej; zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez kupującego inwestycję, zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów drogowych określających warunki włączenia do dróg – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając przedstawicielowi inwestora pełnomocnictwa, czynności wykonane przez niego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie inwestor. Przedstawiciel inwestora, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca – zakupił działki będące przedmiotem sprzedaży w celu ulokowania kapitału i ich odsprzedaży z zyskiem.

Tym samym, przedstawiony wyżej ciąg zdarzeń wyklucza dokonanie przedmiotowej transakcji sprzedaży w ramach majątku prywatnego. Dodatkowo Wnioskodawca nigdzie nie wskazał na zamiar wykorzystywania zakupionych działek do celów prywatnych (osobistych).

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany w związku z przedmiotową sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, Wnioskodawca przy sprzedaży działek, o których mowa w pytaniu będzie działał jako podatnik VAT, a czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym rozstrzygnięciem należy stwierdzić, że do transakcji sprzedaży działek będą miały zastosowanie przepisy ustawy, a co za tym idzie Wnioskodawca będzie zobowiązany do prawidłowego opodatkowania tej transakcji.

Zatem w następnej kolejności należy ustalić czy przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana według stawki podstawowej, czy też będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie jednak do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy działki nr 258/6 i 258/8 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy. Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren działek nr 258/6 i 258/8 przeznaczony jest w części pod poszerzenie drogi krajowej 03 KGP (w liniach rozgraniczających 50,0-65,0 m), a w części pod usługi, produkcję, obsługę komunikacji samochodowej (symbol 13 U, P), ze strefą bezpieczeństwa dla gazociągu DN 200-25 m na stronę. Na dzień sprzedaży działek nr 258/8 i 258/6 zakładany jest brak zmian w przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w stosunku do stanu przedstawionego powyżej, wobec czego przedstawione przeznaczenie działek nr 258/6 i 258/8 w planie miejscowym należy uznać dla potrzeb wydania interpretacji za aktualne na dzień dokonania planowej sprzedaży.

Zatem, biorąc powyższe informacje pod uwagę należy stwierdzić, że tym samym ww. działki stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem są one w całości przeznaczone pod zabudowę – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu gruntu wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy nie włączył on zakupionych przez siebie działek w skład majątku prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa, w żaden sposób nie korzystał z zakupionych przez siebie działek.

Zatem z wniosku nie wynika aby działki mające być przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym w analizowanej sprawie nie będą również spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem nie będzie spełniony warunek wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Ponadto stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 – art. 113 ust. 9 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu;
2.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie;
3.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Skoro w opisanej sprawie przedmiotem dostawy będzie – jak rozstrzygnięto powyżej – teren budowlany, to Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku również na podstawie art. 113 ust. 1 albo ust. 9 ustawy, ponieważ zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, do podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych, zwolnienie to nie ma zastosowania.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że dla transakcji sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wnioskodawca nie będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 113 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości – zgodnie z art. 41 ust. 1, w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Reasumując, planowana transakcja sprzedaży działek nr 258/6 i 258/8 powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zostało uznane za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.