Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-494/10/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-06
Teza: Ustalenie kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w wyniku zamiany.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; sprzedaż; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 12 kwietnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 17 czerwca 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu w przypadku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu w przypadku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia

11 czerwca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-494/10/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 17 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca na podstawie umowy zamiany z dnia 31 grudnia 2008r. wspólnie z małżonką nabył prawo własności nieruchomości lokalowej – lokalu mieszkalnego numer 38 o wartości 48.840,000 zł w zamian za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego numer 12 o wartości 150.000,00 zł. Wnioskodawca wskazał, że zamiana nastąpiła bez jakichkolwiek dopłat. Następnie wnioskodawca w dniu 25 listopada 2009r. w drodze umowy sprzedaży zbył wymieniony wyżej lokal mieszkalny za cenę 90.000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy za koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uznać wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zbytego w drodze umowy zamiany z dnia 31 grudnia 2008r., tj. kwotę 150.000,00 zł, przy uwzględnieniu faktu, że w zamian za powyższy lokal wnioskodawca nabył lokal o wartości 48.840,00 zł?

Zdaniem wnioskodawcy, w świetle art. 30e w zw. z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych udokumentowanym kosztem nabycia lokalu mieszkalnego była wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 12. W związku z czym podstawą do obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu w drodze umowy sprzedaży z dnia 25 listopada 2009r. będzie wartość zero. W ocenie wnioskodawcy za przyjęciem takiego stanowiska przemawia literalne brzmienie ww. przepisu oraz brak jakichkolwiek przepisów uzasadniających odmienne stanowisko.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

W związku z powyższym sprzedaż w 2009r. lokalu mieszkalnego nr 38 stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zamiany (2008r.).

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie wnioskodawca nabył dnia 31 grudnia 2008r. w drodze zamiany prawo własności nieruchomości lokalowej – lokalu mieszkalnego nr 38, wobec tego przy sprzedaży ww. mieszkania zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego dokonana przez wnioskodawcę w 2009r. sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2008r. w drodze zamiany skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 38 będzie wartość jaka jest wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej. Przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego lokalu może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).

Zatem przychodem będzie wartość zbywanego w drodze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 38, o ile odpowiada wartości rynkowej, którą można pomniejszyć o koszty transakcji sprzedaży. Natomiast kosztami uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty nabycia nieruchomości zbywanej przez wnioskodawcę w drodze sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Na podstawie powyższego, w przypadku wnioskodawcy do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2008r., można zaliczyć wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 12 zbytego w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć lokal mieszkalny nr 38 wnioskodawca oddał w zamian spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 12. I to wartość tego oddanego lokalu stanowić będzie koszt nabycia nowego, który następnie w 2009r. wnioskodawca sprzedał. Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Tym samym, w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym koszty uzyskania przychodu będą przewyższały osiągnięty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego przychód ustalony zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i w związku z tym nie wystąpi dochód, stanowiący podstawę obliczenia podatku, a w konsekwencji również obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Zatem stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ponadto zauważyć należy, że przedmiotowa interpretacja, zgodnie z zadanym we wniosku pytaniem, zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany wartości nieruchomości zbytej w drodze zamiany. Tut. organ nie odniósł się natomiast do kwestii z jakiego powodu strony umowy zamiany nie ustaliły dopłaty, przyjął natomiast zgodnie z przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, że zamian została dokonana bez jakichkolwiek dopłat.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej

w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.