Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-3.4011.160.2019.1.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-28
Teza: Zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości utraty prawa do opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sytuacji niepłacenia przez najemców należności z tytułu najmu oraz skutków podatkowych bezprawnego prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców w nieruchomości wynajmowanej przez Wnioskodawców.
Słowa kluczowe: najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 kwietnia 2019 r. (data wpływu 30 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie:

*   możliwości utraty prawa do opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sytuacji niepłacenia przez najemców należności z tytułu najmu – **jest prawidłowe,**
*   skutków podatkowych bezprawnego prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców w nieruchomości wynajmowanej przez Wnioskodawców – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny – uzupełniony pismem z 29 kwietnia 2019 r. (data wpływu 6 maja 2019 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie:

*   możliwości utraty prawa do opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sytuacji niepłacenia przez najemców należności z tytułu najmu
oraz*   skutków podatkowych bezprawnego prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców w nieruchomości wynajmowanej przez Wnioskodawców.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:**

przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem ( który składa załącznik ORD-WS/B do niniejszego wniosku) obawiają się konsekwencji, które mogą ich dotknąć w wyniku nieuczciwego działania osób zajmujących ich nieruchomość. W związku z tym zwracają się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na pytania wynikające z ich wątpliwości. Pytania te zostały przedstawione pod poniższym opisem stanu faktycznego.

Wnioskodawczyni i jej mąż od dłuższego czasu wynajmowali ich nieruchomość – dom z ogrodem położony w miejscowości x państwu A i B Y. Z uwagi na to, że najemcom z roku na rok przedłużało się rozpoczęcie planowanej budowy domu, umowy najmu zawierane były każdorazowo na czas określony − z reguły na okres roku.

Wnioskodawczyni zawsze uczciwie i zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa rozliczała się z mężem z urzędem skarbowym. Korzystali z ryczałtu w wysokości 8,5 % z tytułu najmu na cele mieszkalne.

Przed upływem ostatniej zawartej na piśmie umowy najmu Wnioskodawczyni dowiedziała się, że domy w tej i pobliskich miejscowościach są chętnie wynajmowane przez firmy, które poszukują lokali na cele mieszkalne dla pracowników świadczących pracę. Wnioskodawczyni otrzymała propozycję wynajęcia domu firmie poszukującej lokalu na cele mieszkalne dla pracowników w kwocie znacznie przewyższającej płacony przez najemców czynsz.

We wrześniu 2017 r., w związku z upływem okresu obowiązywania ostatniej pisemnej umowy z najemcami domu zawartej na okres roku (umowa ta kończyła się w dniu 31 października 2017 r.), Wnioskodawczyni oświadczyła najemcy, panu B.Y., że z uwagi na proponowane korzystniejsze warunki najmu nie zostanie zawarta kolejna umowa najmu z państwem Y na okres roku.

W związku z powyższym, jak również z uwagi na powoli zbliżający się okres zimowy, Wnioskodawczyni zaproponowała i oświadczyła najemcom o zgodzie na to, aby pozostali w domu do końca zimy − zawarto przy tym nową umowę (w formie ustnej) na czas oznaczony do końca zimy, czyli do dnia 21 marca 2018 r. (Wnioskodawczyni dowiedziała się od córki, która jest prawnikiem, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa najmu na okres poniżej roku nie wymaga zachowania formy pisemnej). Wnioskodawczyni nie chciała, aby najemcy musieli się przeprowadzać przed lub w trakcie okresu zimowego.

Poza faktem, że umowa zawarta ustnie różniła się od pozostałych (pisemnych) umów okresem jej obowiązywania, umowę ustną od poprzednich umów odróżniało również to, że najemcy − z uwagi na konieczność dostosowania przez Wnioskodawczynię i jej męża domu do potrzeb firmy wynajmującej nieruchomości dla pracowników − mieli umożliwić przeprowadzenie prac adaptacyjnych. W okresie trwania umowy ustnej najemcy płacili − jak dotychczas – kwotę w łącznej wysokości 2000,00 pln (słownie: dwa tysiące złotych 00/100) za dom Wnioskodawców o powierzchni ok. 400 m2 (ok. 200 m2 powierzchni mieszkalnej + strych i piwnica) oraz ogród (ok. 0,5 ha). Oczywiście również podczas obowiązywania umowy ustnej (a nawet po poniżej wskazanym uchyleniu się od jej skutków − dla ostrożności) Wnioskodawcy płacili podatek od powyższej kwoty (nawet jeśli czasem ta kwota nie była uiszczana) – Wnioskodawczyni wraz z mężem bali się, że stracą możliwość rozliczania się na podstawie ryczałtu 8,5%).

W styczniu i lutym 2018 r. w domu przeprowadzano część umówionych prac adaptacyjnych − malowanie i przystosowanie łazienki pod nowych najemców – Wnioskodawczyni chciała z mężem szybko przygotować dom w związku ze zbliżającym się okresem jego wynajęcia wyżej wskazanej firmie. Niestety w lutym 2018 r. najemca niespodziewanie zaczął utrudniać i uniemożliwiać remont − oświadczył, że nie wyprowadzi się z ich domu, bo „może sobie mieszkać, ile chce”, o czym rzekomo poinformował go jego prawnik, który − jak powiedział wówczas pan B. Y „może wytłumaczyć tę kwestię w swojej kancelarii”. Chcąc spróbować rozwiązać sprawę bez udziału kancelarii prawnych, Wnioskodawczyni umówiła spotkanie z najemcą. Wraz z mężem chcieli skłonić najemców, aby umożliwili im dalsze przeprowadzenie remontu − zależało im na jego szybkim ukończeniu, ponieważ byli umówieni co do zawarcia nowej umowy. Przyparci do muru z powodu przerwania remontu byli gotowi pójść na drobne ustępstwo (np. pozwolić na pozostawanie najemców w domu 2 tygodnie dłużej, pod warunkami udostępnienia pozostałej części domu dla celów remontu).

Jedna z córek Wnioskodawców, która jest prawnikiem, próbowała pomóc znaleźć Wnioskodawczyni i jej mężowi rozwiązanie, które mogłoby zostać zaproponowane najemcom. Zapoznając się z kolejno zawieranymi umowami, córka spostrzegła, że w rzeczywistości w trakcie zajmowania domu przez państwa Y każde z postanowień umowy było naruszane. Stwierdziła również, że stosunki z najemcami, które Wnioskodawcy uważali do czasu utrudnienia remontu za poprawne, wynikały głównie z przychylnej postawy Wnioskodawców i spełniania coraz bardziej wygórowanych życzeń.

Córka wskazała na przykład, że państwo Y nie płacili czynszu w umówionym terminie, nie ogrzewali domu (w styczniu, po powrotach z wynajmowanego domu, którego część Wnioskodawczyni malowała dla nowych najemców, Wnioskodawczyni wspomniała córce, że malowała ściany w nieogrzewanym domu). Zapoznając się z umowami, córka stwierdziła, że chyba jedyny nienaruszony przez najemców zapis umowy to zapis o zakazie prowadzenia działalności gospodarczej bez pisemnej zgody wynajmującego. Niestety po chwili okazało się, że nie miała racji.

Córka podczas omawiania z Wnioskodawczynią przeczytanych wcześniej umów najmu przypomniała sobie, że w styczniu (po powrocie z wyżej wskazanego malowania domu) Wnioskodawczyni powiedziała jej o rozmowie z panią A. Y, z której wynikało, że dom, którego budowę planowali najemcy, zostanie niedługo wybudowany, ponieważ pan B. Y. prowadzi „jakieś firmy” i zgromadził wystarczające środki na budowę domu. Warto nadmienić, że dom miał powstać z gotowych elementów, a pan Y zapewniał od długiego czasu, że taki dom powstaje w kilka tygodni.

Córka, w obliczu problemów − niespodziewanego przerwania remontu przez pana Y i angażowania do sprawy prawników, z ciekawości z kim tak naprawdę Wnioskodawcy mieli do czynienia, zaczęła wyszukiwać informacje o panu B.Y. i jego „firmach”. Po chwili ustaliła na podstawie danych znalezionych w Internecie (wyszukiwarka CEiDG), że pan Y prowadzi działalność gospodarczą w domu Wnioskodawców. Okazało się, że adres … figurował jako główne i jedyne miejsce wykonywania działalności gospodarczej (oraz adres korespondencyjny).

Wnioskodawcy byli zszokowani odkryciem córki. Zaczęli mieć obawy przed ewentualnymi zajęciami komorniczymi w wynajmowanym przez nich domu, które mogły wyniknąć z problemów z wypłacalnością firmy pana Y. Wnioskodawcy przypuszczali, że osób, które zostały potraktowane w taki sposób jak oni, może być więcej, chociażby w kręgu kontrahentów/wierzycieli pana Y. To mogło rodzić poważne konsekwencje dla Wnioskodawców. Nigdy nie wynajęliby domu panu Y, wiedząc, że ich dom zostanie siedzibą jego przedsiębiorstwa. Nawet kontaktując się z firmą wynajmującą lokale mieszkalne dla pracowników, Wnioskodawcy nie dopuszczali takiej możliwości, aby w ich domu była siedziba przedsiębiorstwa tej czy jakiejkolwiek innej firmy.

Wnioskodawcy nie są prawnikami i gdyby nie ich córka, która w związku z problemami z najemcami przypadkowo trafiła na trop bezprawnie prowadzonej w ich domu firmy, nigdy nie zorientowaliby się, że nieruchomość jest wykorzystywana w celach niezgodnych z umową. Wynajmując dom państwu Y, zgodzili się na zamieszkiwanie w nim najemców z dziećmi. W umowach był uregulowany wyraźny zakaz prowadzenia działalności bez pisemnej zgody Wnioskodawców. Działalność w ich domu zarejestrowano w trakcie trwania jednej z umów, w lipcu 2016 r. W momencie wykrycia niezgodnego z umową postępowania najemcy Wnioskodawcy stracili wolę proponowania ustępstw najemcom, chcieli bowiem, aby osoby, które ich oszukały, zwolniły ich dom jak najszybciej. Najemcy narazili ich nie tylko na ewentualne postępowania egzekucyjne, które w przypadku przedsiębiorcy rodzą ryzyko egzekwowania znacznie wyższych należności niż w przypadku mieszkańców nieprowadzących działalności gospodarczej (w domu znajdują się przedmioty należące do Wnioskodawców, które pochodzą z ich wieloletniej ciężkiej pracy).

W wyniku odkrycia przez córkę (w dn. 11 lutego 2018 r.), że w domu Wnioskodawców była prowadzona działalność gospodarcza pomimo umownego zakazu (w każdej umowie, w tym umowie pisemnej obowiązującej podczas zakładania działalności w 2016 r. oraz w kolejnej umowie, gdy działalność była już prowadzona), Wnioskodawcy postanowili „wycofać się” z tej umowy (tzn. unieważnić zawartą pod wpływem błędu). W dn. 12 lutego 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wspólnie podpisali pismo zatytułowane „cofnięcie oświadczenia woli”, które następnie Wnioskodawczyni zostawiła najemcom podczas umówionego spotkania w wynajmowanym domu (w dn. 12 lutego 2018 r.) w obecności jej córek (z uwagi na to, że państwo Y nie chcieli przyjąć pisma, dla celów dowodowych Wnioskodawczyni nadała jego kolejny egzemplarz pocztą. Chcąc uniknąć wątpliwości interpretacyjnych, Wnioskodawcy sporządzili również kolejne pismo − zatytułowane w sposób określony w Kodeksie cywilnym tak, aby nie było wątpliwości, że chodziło im o uchylenie od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Czując się podstępnie wprowadzeni w błąd przez p. Y, Wnioskodawcy chcieli w ten sposób doprowadzić do unieważnienia umowy ustnej oraz ostatniej umowy pisemnej (w czasie jej zawierania prowadzono już w domu działalność gospodarczą, o czym nie wiedzieli).

Obecnie zgodnie z CEIDG pan Y nie prowadzi działalności gospodarczej w domu Wnioskodawców, ale posługuje się adresem korespondencyjnym ….

Obecnie przed właściwym sądem rejonowym toczy się postępowanie o opróżnienie lokalu, bowiem państwo Y − mimo zapewnień (zarówno wcześniejszych, jak i w trakcie polubownych przedsądowych prób rozwiązania sporu), nie opuścili nieruchomości Wnioskodawców. Dotychczas Wnioskodawcy byli bezustannie zwodzeni, że dom mający powstać z gotowych prefabrykatów będzie „lada chwila” gotowy do przeprowadzenia się do niego. Wnioskodawczyni z mężem podejrzewają, że nagłe przerwanie prowadzonego na początku roku 2018 remontu w ich domu wynikało z tego, że budowa domu jeszcze bardziej się przedłużała. Najemcy nie zawsze płacą choćby kwotę 2000,00 pln, nie wspominając o innych należnych opłatach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy ewentualne przerwy w dotychczas regularnym płaceniu przez Wnioskodawców podatku (ewentualne zaprzestanie płacenia podatku) wynikające z niepłacenia należności (części należności) za zajmowanie domu powoduje utratę prawa do rozliczania się zgodnie ze stosowanym przez nich ryczałtem w wysokości 8,5%?
2.  Czy bezprawne prowadzenie wbrew wiedzy i woli Wnioskodawców działalności gospodarczej przez osobę zajmującą ich dom skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawczyni i jej męża innego lub dodatkowego obowiązku podatkowego niż dotychczas (tj. rozliczanie się na zasadach ryczałtu w wysokości 8,5 %)?

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1.

Wnioskodawcy uważają, że nie powinni tracić prawa do rozliczenia na zasadach ryczałtu w przypadku niepłacenia podatku w niektórych miesiącach, które to niepłacenie wynika z nieuiszczania (nieregularnego uiszczania) przez osoby zajmujące nieruchomość należności (części należności).

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.

Wnioskodawcy uważają, że niesłuszne byłoby powstanie po ich stronie innych lub innych dodatkowych obowiązków podatkowych wynikających z prowadzenia działalności gospodarczej w ich nieruchomości bez ich zgody.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

*   możliwości utraty prawa do opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sytuacji niepłacenia przez najemców należności z tytułu najmu – **jest prawidłowe,**
*   skutków podatkowych bezprawnego prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców w nieruchomości wynajmowanej przez Wnioskodawców – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy: źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są – w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy – otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowienia ww. art. 11 tej ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy.

Zgodnie bowiem z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.): przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest zatem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną − odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Czynsz ten, niezależnie od formy w jakiej został określony, stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43): osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tego tytułu. Zatem, aby powstał przychód w rozumieniu podatkowym, po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w powołanych powyżej przepisach, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Powyższe oznacza, że przychodem z najmu nie jest przychód należny, lecz wyłącznie przychód faktycznie otrzymany lub postawiony podatnikowi do dyspozycji.

Jak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Na mocy art. 12 ust. 13 ww. ustawy: w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a, dotyczy łącznie obojga małżonków.

W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2017 r. stawka ryczałtu od przychodów z najmu wynosiła 8,5% przychodów.

W myśl art. 21 ust. 1 powoływanej ustawy: podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień − przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

Ponadto stosownie do art. 21 ust. 1a ww. ustawy: podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego − przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za miesiąc grudzień bądź za ostatni kwartał roku podatkowego należało wpłacać w terminie złożenia zeznania.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem (dalej: Wnioskodawcy) wynajmowali w ramach najmu prywatnego nieruchomość – dom z ogrodem, a przychody z tego tytułu opodatkowywali w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jak wskazali, umowy najmu były zawierane na czas określony (zazwyczaj rok), ponieważ najemcom przedłużała się budowa domu. Z uwagi na chęć wynajęcia domu nowemu najemcy za kwotę znacznie przewyższającą czynsz płacony przez dotychczasowych najemców, Wnioskodawcy nie podpisali z dotychczasowymi najemcami kolejnej umowy najmu. Zawarli jedynie ustną umowę na czas oznaczony, tj. do 21 marca 2018 r. Tym samym zgodzili się, aby wynajmujący do końca zimy pozostali w wynajmowanym mieszkaniu, ale jednocześnie umożliwili Wnioskodawcom wykonywanie niezbędnych prac adaptacyjnych mających na celu przystosowanie domu do potrzeb nowego najemcy. Mimo zapewnień dotychczasowych najemców, Wnioskodawcom utrudniano przeprowadzanie ww. prac. Co więcej − najemcy nieregularnie uiszczali czynsz z tytułu najmu, który był ustalony na kwotę 2000,00 zł, i zapowiedzieli, że nie wyprowadzą się z wynajmowanego domu. Wnioskodawcy ustalili przy tym, że dotychczasowi najemcy wykorzystywali nieruchomość na cele prowadzonej działalności gospodarczej, co było niezgodne z każdą z zawartych z najemcami umów (w tym umową ustną). W umowach był uregulowany wyraźny zakaz prowadzenia działalności bez pisemnej zgody Wnioskodawców. W związku z powyższymi okolicznościami Wnioskodawcy wystosowali do najemców pismo dotyczące uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Aktualnie przed właściwym sądem rejonowym toczy się postępowanie o opróżnienie lokalu, ponieważ najemcy w dalszym ciągu nie opuścili nieruchomości. Wnioskodawcy wskazali, że zawsze zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa rozliczali się z urzędem skarbowym i opłacali ryczałt w wysokości 8,5% z tytułu najmu. Dla ostrożności – w obawie przed utratą prawa rozliczania się na podstawie ryczałtu – także w czasie trwania umowy ustnej oraz po uchyleniu się od jej skutków płacili podatek od ustalonej kwoty należności z tytułu najmu, nawet jeśli czasem ta kwota nie była uiszczana.

W kontekście przedstawionej sytuacji Wnioskodawcy powzięli wątpliwość, czy ewentualne przerwy w dotychczas regularnym płaceniu przez nich podatku (ewentualne zaprzestanie płacenia podatku) − spowodowane niepłaceniem należności lub jej części za zajmowanie domu przez dotychczasowych najemców − skutkuje utratą prawa do opodatkowania przychodów z najmu 8,5% stawką ryczałtu.

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów z najmu należy wpłacać na rachunek właściwego urzędu skarbowego tylko od przychodu faktycznie otrzymanego lub postawionego podatnikowi do dyspozycji. Jeżeli w danym miesiącu (kwartale) po stronie podatnika przychód nie powstał (tj. najemca nie regulował czynszu najmu), nie ma on obowiązku wpłaty zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu najmu. Jeżeli jednak w danym miesiącu (kwartale) podatnik otrzymał lub została mu postawiona do dyspozycji tylko część należności z tytułu najmu, wówczas od tej kwoty jest zobowiązany obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacić go we właściwym terminie na rachunek urzędu skarbowego. Postępowanie zgodnie z ww. zasadami nie powoduje utraty prawa do opodatkowania przychodów z tytułu najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W związku z tym w niniejszej sprawie niepłacenie przez Wnioskodawców podatku w niektórych miesiącach − z uwagi na nieuiszczenie w danym miesiącu lub nieregularne uiszczanie należności przez osoby zajmujące nieruchomość, a tym samym z uwagi na brak powstania przychodu − nie skutkuje utratą prawa do opodatkowywania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wątpliwość Wnioskodawców dotyczy również tego, czy bezprawne prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę zajmującą ich dom skutkuje powstaniem po ich stronie innego lub dodatkowego obowiązku podatkowego niż rozliczanie się na zasadach ryczałtu w wysokości 8,5%.

W odniesieniu do powyższego należy wyjaśnić, że fakt bezprawnego wykorzystywania nieruchomości przez najemcę na cele prowadzonej działalności gospodarczej nie skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawców żadnych dodatkowych obowiązków podatkowych. Wnioskodawcy z tytułu najmu nieruchomości mają jedynie obowiązek opodatkowywać uzyskiwane przez nich przychody zgodnie z wybraną formą opodatkowania i we właściwym terminie wpłacać na rachunek urzędu skarbowego ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Z tego tytułu ciąży również na nich obowiązek złożenia zeznania podatkowego (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Natomiast sposób wykorzystania nieruchomości przez najemcę, w tym okoliczność, że najemca prowadzi w wynajmowanej nieruchomości działalność gospodarczą, nie wywołuje po ich stronie żadnych innych skutków podatkowych. W związku z faktem wykorzystywania nieruchomości przez najemcę do celów prowadzenia działalności gospodarczej po stronie Wnioskodawców nie powstało żadne przysporzenie majątkowe wynikające z tego tytułu. Tym samym okoliczność ta pozostaje bez wpływu na ich ewentualne obowiązki podatkowe.

Reasumując − ewentualne przerwy w dotychczas regularnym płaceniu przez Wnioskodawców podatku (ewentualne zaprzestanie płacenia podatku) − wynikające z niepłacenia należności (części należności) za zajmowanie domu, a tym samym z braku powstania po stronie Wnioskodawców przychodu − nie powodują utraty prawa do rozliczania się zgodnie z wybraną formą opodatkowania, tj. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ponadto bezprawne prowadzenie − wbrew wiedzy i woli Wnioskodawców − działalności gospodarczej przez osobę zajmującą ich dom nie skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawców innego lub dodatkowego obowiązku podatkowego niż dotychczas, tj. opodatkowywania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.