Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.431.2025.2.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-18
Teza: Sprzedaż nieruchomości, która była przedmiotem dzierżawy,
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
dzierżawa
grunty-grunty rolne
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
rolnik-rolnik ryczałtowy
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy
    ustalenia, czy sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 czerwca 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (dalej także jako: Sprzedająca) jest osobą fizyczną, nie posiada
    zarejestrowanej działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.
    Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem
    niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w (...), składającej się z działki 1 o
    powierzchni 1,0574 ha objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych o numerze (...) (dalej jako Nieruchomość).
    Sprzedająca nabyła Nieruchomość w udziale 17/20 części od Skarbu Państwa na
    podstawie umowy sprzedaży z 17 października 1995 r., a wyłączną jej właścicielką stała się
    w wyniku umowy zniesienia współwłasności zawartej 14 września 1999 r.
    W momencie nabycia przez Sprzedającą, Nieruchomość miała charakter rolny i taki
    charakter zachowuje do dziś. Zgodnie z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków
    oraz ujawnionymi w KW, Nieruchomość posiada przeznaczenie R - grunty orne.

    Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z 16
    marca 2003 r., zmienioną uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z 3 marca 2010 r., z którego
    wynika, że działka 1 znajduje się w strefie terenów zabudowy usługowej, rzemiosła,
    składów i magazynów oraz obsługi komunikacji samochodowej. Należy podkreślić, że
    uchwalenie MPZP dla ww. terenu odbyło się całkowicie bez udziału Wnioskodawczyni,
    która w trakcie procedury uchwalania Planu nie podejmowała żadnych aktywnych działań.
    Aktualnie Sprzedająca zamierza sprzedać część Nieruchomości na rzecz podmiotu
    trzeciego (dalej Kupujący) na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
                                              2Przedmiotem sprzedaży ma być działka o planowanej powierzchni 3.500 m, która
    zostanie wydzielona z Nieruchomości w wyniku jej podziału (dalej Wydzielana
    Nieruchomość). Sprzedająca nie ogłaszała zamiaru sprzedaży Nieruchomości. Z ofertą
    nabycia Wydzielanej Nieruchomości zgłosił się do niej bezpośrednio Kupujący.
    Sprzedająca oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów
    ustaw o podatkach dochodowych.
    W styczniu 2025 r. Sprzedająca oraz Kupujący zawarli już przedwstępną umowy sprzedaży,
    w której zobowiązali się do zawarcia - w terminie 14 dni od spełnienia określonych, niżej
    wymienionych warunków, jednakże nie później niż w terminie do 29 października 2025 r. -
    przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu
    wolną od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich Wydzielaną Nieruchomość (działkę,
    która powstanie z podziału działki 1 o projektowanej powierzchni 0,3500 ha) za
    uzgodnioną cenę, a Kupujący ją zakupi. Umowa została zawarta pod niżej wskazanymi
    warunkami:
    1) Kupujący uzyska ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której
      będzie wynikać możliwość zabudowania Wydzielanej Nieruchomości obiektami,
      zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,
    2) Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy
      organ lub zarządcę, zezwalającą na lokalizację zjazdu na Wydzielaną Nieruchomość
      lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji Kupującego,
    3) nie zostanie stwierdzone ponadnormatywne zanieczyszczenie Wydzielanej
      Nieruchomości skutkujące koniecznością rekultywacji,
    4) potwierdzona zostanie badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na
      Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    5) wydana zostanie przez właściwy organ wykonalna i ostateczna decyzja o podziale
      działki numer 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,
    6) uzyska warunki techniczne przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego dla planowanego obiektu handlowo-
      usługowego,
    7) uzyska warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym
      obiektem budowlano-usługowym.
    Jednocześnie z umowy wynika, że wszystkie czynności, które mają zostać podjęte celem
    ziszczenia się powyżej opisanych warunków, zostaną podjęte na koszt i staraniem
    Kupującego. Ponadto ustalono, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo
    rezygnacji z całości lub niektórych warunków określonych w umowie, a także prawo do
    zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się warunków określonych w
    umowie.
    W umowie przedwstępnej Sprzedająca oraz Kupujący uzgodnili także, że cała cena
    sprzedaży zostanie zapłacona Sprzedającej z depozytu notarialnego, który ustanowi
    Kupujący oraz, że Wydzielana Nieruchomość zostanie wydana Kupującemu przez
    Sprzedającą w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.

    Z umowy przedwstępnej wynika, że na stronach umowy ciążą następujące obowiązki:
    Po stronie Sprzedającej:
        przystąpienie do przyrzeczonej umowy sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości,
        obowiązek przedłożenia stosownych dokumentów formalnoprawnych
        potwierdzających stan prawny Wydzielanej Nieruchomości,
        złożenie w umowie przeniesienia własności nieruchomości oświadczeń o poddaniu
        się egzekucji z aktu notarialnego co do obowiązku wydania Wydzielanej
        Nieruchomości,
        wydanie Wydzielanej Nieruchomości Kupującemu po zapłacie całej łącznej ceny
        sprzedaży, w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności,
        złożenie wniosku wieczystoksięgowego w przedmiocie odłączenia z księgi
        wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, działek gruntu innych, niż Wydzielona
        Nieruchomość, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości,
        udzielenie Kupującym (opisanego poniżej) pełnomocnictwa na cele budowlane.
    Po stronie Kupującego:
        przystąpienie do przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości,
        obowiązek zapłaty całej ceny sprzedaży za pośrednictwem depozytu notarialnego,
        który ustanowi Kupujący najpóźniej na dzień przed zawarciem umowy
        przyrzeczonej.
    Ponadto w odniesieniu do Nieruchomości, Sprzedająca udzieliła Kupującemu w umowie
    przedwstępnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
    ustawy Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskania zgód, opinii, itp. oraz udostępniła Kupującemu - na bazie odrębnie zawartej
    między stronami umowy dzierżawy i za symboliczną odpłatnością (30 zł) - Wydzielaną
    Nieruchomość na cele przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedająca wyraziła także zgodę
    Kupującemu na usytuowanie przez Kupującego na Nieruchomości jego własnym kosztem i
    staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego. Sprzedająca udzieliła przy tym
    również Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, które są niezbędne w kontekście
    planowanej przez Kupującego inwestycji.
    Podkreślenia również wymaga, że na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca nie
    ma wiedzy, czy w zakresie udzielonej przez nią w umowie przedwstępnej zgody na
    dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, Kupujący podjął jakieś konkretne
    działania w zakresie tej zgody (umocowania). Nie można wszakże wykluczyć, że jeszcze
    przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący takowe działania podejmie, w
    szczególności, że uzyska prawomocne pozwolenie na budowę. Należy zaznaczyć, że o ile
    działania te zostaną podjęte, to zostaną podjęte jego własnym staraniem i w jego własnym
    interesie, tj. miały na celu przygotowanie Nieruchomości do planowanej inwestycji.
    Podkreślenia zarazem wymaga, że ewentualne skorzystanie przez Kupującego z ww.
    uprawnienia, nie miało i nie będzie mieć wpływu na ostateczną cenę sprzedaży
    Wydzielanej Nieruchomości.
    Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości, nie
    podejmowała żadnych aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci

    doprowadzenia mediów, ani innego rodzaju przygotowania Nieruchomości do inwestycji
    budowlanej (uzyskiwanie zgód, pozwoleń, wyrównywanie terenu, itp.), jak również nie
    prowadziła żadnych działań m.in. o charakterze marketingowym w celu zwiększenia
    atrakcyjności Nieruchomości.
    Wnioskodawczyni aktualnie nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Wnioskodawczyni była takim podatnikiem do stycznia 2025 r., co miało związek ze
    świadczeniem przez nią usług dzierżawy innej nieruchomości (hali magazynowej),
    znajdującej się w innej lokalizacji (...).
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    1) Działka nr 1 powstała w wyniku wydzielenia z większej nieruchomości (gospodarstwa
      rolnego), nabytej przez Wnioskodawczynię w latach 90-tych na cele rolnicze.
    2) Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana jedynie rolniczo, przy czym
      faktyczne wykorzystanie ogranicza się jedynie do niewielkiej części tej działki, z uwagi
      na trudne warunki rolnicze (teren zalewowy). Wnioskodawczyni wykorzystywała tę
      Nieruchomość rolniczo jedynie przez okres kilku lat po nabyciu (do ok. 2000 r.). Od
      tamtego czasu Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości do celów własnej
      działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej.
      Przed oddaniem Wydzielanej Nieruchomości w dzierżawę Kupującemu, Nieruchomość
      była udostępniona przez Wnioskodawczynię do korzystania na cele rolnicze osobie
      prywatnej (rolnikowi), która w zamian za możliwość uprawy gruntów i pobierania z
      nich pożytków zobowiązała się do pokrywania ciążących na Sprzedającej zobowiązań z
      tytułu podatku rolnego, utrzymywania gruntów w dobrym stanie kultury rolnej, a także
      utrzymywania w należytym stanie zabudowań znajdujących się na pozostałych
      działkach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; osoba ta zobowiązała się
      również do pomocy Wnioskodawczyni przy uprawie sadu, znajdującego się na innej
      nieruchomości zlokalizowanej w pobliskim sąsiedztwie (z tytułu prowadzonej
      działalności sadowniczej Wnioskodawczyni posiada status rolnika ryczałtowego).
    3) W przeszłości (2016 r.) Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jednej z działek
      wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (ok. 8 ha) na rzecz osoby prywatnej na
      cele rolnicze. Ponadto kilka należących do Wnioskodawczyni działek zostało zbytych
      (na mocy umów sprzedaży lub w drodze wywłaszczenia) na rzecz GDDKiA oraz Gminy
      pod budowę/poszerzenie dróg krajowych i gminnych oraz budowę oczyszczalni. W
      ramach ww. transakcji Wnioskodawczyni nie występowała jako podatnik VAT czynny i
      nie naliczała VAT.
    4) Wnioskodawczyni nie udzielała innemu podmiotowi niż Kupujący jakiegokolwiek
      pełnomocnictwa do działania w jej imieniu, za wyjątkiem pełnomocnictwa udzielonego
      mężowi, który występował w imieniu Wnioskodawczyni przy niektórych transakcjach
      opisanych w pkt 3.

## Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym), prawidłowe jest
    stanowisko Wnioskodawczyni, że planowana sprzedaż przez nią Wydzielanej
    Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
    Pani stanowisko w sprawie
    Wnioskodawczyni uważa, że planowana sprzedaż przez nią Wydzielanej Nieruchomości na
    rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT i na Wnioskodawczyni nie
    będzie ciążył obowiązek naliczenia VAT z tego tytułu.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (dalej ustawy o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in.

    odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel.
    W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy
    o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu
    ustawy.
    Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi
    czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie
    przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:
    1) działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające
      osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,
    2) działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,
    3) działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
      pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
      wolne zawody,
    4) działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej
    czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo
    odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Konieczne jest każdorazowo ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on
    będzie w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do
    wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku
    do tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej
    majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
    gospodarczą wymaga ustalenia że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany
    obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Podsumowując powyższe, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku
    do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:
    1) podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której
      działał w charakterze podatnika VAT oraz
    2) przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np.
      dostawę towarów lub świadczenie usług).

    Zdaniem Wnioskodawczyni, transakcja dotycząca dostawy Wydzielanej Nieruchomości,
    która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej
    opodatkowaniu VAT z uwagi na niespełnienie pierwszej z wyżej wymienionych przesłanek.
    Wynika to z faktu, że Sprzedająca nie będzie działać w ramach planowanej transakcji jako
    podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą, lecz będzie dokonywać sprzedaży
    majątku prywatnego.
    Jak już wskazano, uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w odniesieniu do
    konkretnej czynności, każdorazowo wymaga oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.
    W tym zakresie należy przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011
    r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), w których
    Trybunał dał istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W orzeczeniu
    tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, gdy
    państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy
    Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje. Przepis ten
    daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę, niezależnie od
    częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność
    producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Polska nie
    skorzystała jednak z „opcji opodatkowania”. Ponadto po wyroku uchylono przepis
    przyzwalający na opodatkowanie sprzedaży „w okolicznościach wskazujących na zamiar
    częstotliwego działania”.
    Z przywołanego orzeczenia TSUE wynika, że:
        osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy
        sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on
        przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego,
        niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie
        podlega VAT, pod warunkiem że następuje w ramach zarządu majątkiem
        prywatnym tej osoby;
        osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu
        sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
        angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
        usługodawców.
    Z powyższego wynika zatem, że nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność
    podlegającą opodatkowaniu VAT. Decyduje o tym szereg czynników. Jeżeli wszakże dana
    osoba jedynie sprzedaje swój majątek prywatny, to niezależnie od rozmiarów transakcji
    (liczby działek, częstotliwości transakcji, wartości) nie powinna uzyskać z tego tytułu
    statusu podatnika VAT.
    Na bazie stanowisk wyrażanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie w
    sprawach dotyczących sprzedaży działek można wskazać na kryteria, które mogą
    prowadzić do wniosku o prowadzeniu działalności w charakterze podatnika:
        uzbrajanie nieruchomości, np. w sieć wodociągową czy kanalizacyjną,
        prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży, które wykraczają poza
        zwykłe formy ogłoszenia,
        cykliczne i powtarzalne nabywanie nieruchomości za środki uzyskiwane z
        poprzednich sprzedaży, wydzielanie dróg wewnętrznych,
        uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę,

        występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania
        przestrzennego (aktywne działanie w zakresie opracowania takiego planu),
        działania podatnika skierowane na wyłączenie terenu z produkcji rolnej,
        krótki odstęp czasu między nabyciem prawa własności gruntu a uzyskaniem decyzji
        o warunkach zabudowy oraz rozpoczęciem procedury podziału na wiele działek
        budowlanych,
        zakup „w celu inwestycyjnym” w połączeniu z faktycznym „niezadysponowaniem”
        gruntu w żaden sposób dla celów prywatnych.
    Przy czym dla uznania kogoś za podatnika zwykle potrzeba wystąpienia kilku z powyższych
    przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki.
    Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że w ramach niniejszej transakcji
    Wnioskodawczyni nie będzie występować w roli podatnika VAT prowadzącego działalność
    gospodarczą. Niniejsza transakcja sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości stanowi
    rozporządzenie majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni (nie jest prowadzona w ramach
    działalności profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami).
    Na potwierdzenie powyższego można wskazać w szczególności następujące argumenty:
    1) nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie zostało dokonane w ramach
      prowadzonej działalności gospodarczej;
    2) Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu
      nieruchomościami, ani żadnej innej działalności na własny rachunek;
    3) Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, nie podejmowała
      aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia
      mediów w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości;
    4) Wnioskodawczyni nie prowadziła również działań o charakterze marketingowym w
      celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości;
    5) Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu zmianę
      miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu uatrakcyjnienia
      Nieruchomości.
    Wnioskodawczyni nie prowadziła zatem żadnych działań w związku z przedmiotową
    transakcją, które można byłoby uznać za działania profesjonalnego podmiotu zajmującego
    się obrotem nieruchomościami.
    Dla oceny powyższej kwestii bez znaczenia pozostaje fakt, że dla terenu, na którym
    znajduje się przedmiotowa Nieruchomość został uchwalony Miejscowy Plan
    Zagospodarowania Przestrzennego przewidujący przeznaczenie tego terenu pod
    zabudowę. Podkreślenia bowiem tu wymaga, że uchwalenie MPZP dla Nieruchomości
    odbyło się całkowicie bez udziału Wnioskodawczyni, która w trakcie procedury uchwalania
    Planu nie podejmowała żadnych aktywnych działań.
    Podobnie, oceny tej nie może zmienić fakt udzielenia przez Wnioskodawczynię w umowie
    przedwstępnej upoważnienia dla Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele
    budowlane. Nie ma również znaczenia, czy Kupujący - na bazie tego pełnomocnictwa -
    podejmie działania przygotowawcze celem realizacji inwestycji, czy też nie. W tym
    kontekście należy zauważyć, że ewentualne działania, które Kupujący jest uprawniony na
    bazie tego umocowania podjąć, będą działaniami podjętymi wyłącznie w jego interesie. Na
    bazie udzielonego pełnomocnictwa Pełnomocnik jedynie formalnie reprezentować będzie
    Sprzedającą, podczas gdy faktycznym celem działania Kupującego będzie działanie
    wyłącznie na rzecz samego siebie, ponieważ to Kupujący - jako nabywca nieruchomości -
    planuje wybudowanie budynków na nabywanym terenie. Wszelkie czynności wykonywane

    przez Kupującego służą wyłącznie realizacji jego własnych celów oraz pozostają bez
    wpływu na zakres uprawnień Wnioskodawczyni jako właściciela nieruchomości, nie mają
    też wpływu na zwiększenie ceny sprzedaży. W istocie rzeczy działania pełnomocnika są
    związane wyłącznie z jego własnym interesem, mają na celu przygotowywanie gruntu do
    budowy obiektu, który będzie służył jego działalności gospodarczej, i nie mają nic
    wspólnego z interesem Sprzedającej. W tym przypadku, udzielenie pełnomocnictwa jest
    jedynie uzupełniającym dokumentem do zgody na dysponowanie gruntem na cele
    budowlane wyrażonej w umowie przedwstępnej i jest udzielone równorzędnie do tej
    zgody.
    W orzecznictwie nie ma wątpliwości, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie czyni ze
    sprzedającego podatnika VAT. Jak to zauważył WSA w Łodzi w wyroku z 3 września 2020 r.,
    I SA/Łd 877/19 - udzielenie nabywcy nieruchomości - na etapie umowy przedwstępnej -
    pełnomocnictwa, którego zakres umożliwia temu nabywcy realizację celu związanego z jej
    nabyciem, który to cel pozostaje bez wpływu na zakres uprawnień sprzedawcy, nie może
    samo w sobie przesądzać o spełnieniu przez sprzedawcę normy art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.
    u.
    Podobne stanowisko zajmują inne składy orzekające. NSA w wyroku z 21 sierpnia 2020 r., I
    FSK 1909/17, orzekł, że „Uzależnienie nabycia działki od uzyskania potwierdzenia
    możliwości wykorzystania działki na określony cel, a w związku z tym umożliwienie
    nabywcy przez sprzedawcę uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, nie może być
    traktowane jako podejmowanie przez sprzedawcę działań równoznacznych z tymi, jakie
    towarzyszą profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami.” Podobnie uznano w wyrokach
    NSA: z 24 listopada 2023 r., I FSK 816/20 i I FSK 817/20. Jak z kolei wskazał WSA w
    Szczecinie w wyroku z 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21, czynnikiem decydującym o
    kwalifikacji aktywności jako działalności gospodarczej nie może być wyłącznie zawarcie
    umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz upoważnienie nabywcy do
    wykonania stosownych czynności, gdyż czynności te podejmuje nabywca, aby jak najlepiej
    przystosować tą nieruchomość do własnych celów. Zdaniem sądu jest to jedynie akt
    racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, co trudno nazwać aktywnością
    wykonywaną zawodowo.
    Ponadto, jak już wskazano, dla uznania kogoś za podatnika potrzeba wystąpienia kilku z
    powyższych przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki. Wszystkie zaś inne przesłanki
    w sposób jednoznaczny świadczą, o tym, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży
    udziałów w Nieruchomości będzie to czynić jako dysponent majątku prywatnego.
    W związku z powyższym, sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości przez Wnioskodawczynię
    należy uznać za zbycie składnika majątku prywatnego, które nie jest dokonywane w
    ramach działalności gospodarczej w myśl przepisów ustawy o VAT. Nie można bowiem
    uznać, że dysponowanie majątkiem prywatnym w przedstawionych okolicznościach może
    zostać uznane za działanie profesjonalisty (handlowca).
    Stanowisko Wnioskodawczyni, znajduje potwierdzenie w przywołanym już wyroku TSUE z
    15 września 2011r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i
    Jeziorska-Kuć), a także wyrokach sądów administracyjnych oraz interpretacjach organów
    podatkowych.
    Mając powyższe na uwadze Wnioskodawczyni uważa, że transakcja sprzedaży Wydzielanej
    Nieruchomości, niezależnie od tego, czy Kupujący, na bazie udzielonego mu
    pełnomocnictwa, podejmie przed sprzedażą działania przygotowawcze zmierzające do
    realizacji inwestycji nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, i
    Wnioskodawczyni nie będzie w związku z tym zobligowana do naliczenia VAT z tytułu
    przedmiotowych transakcji.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,

    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym

    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Wydzielanej
    Nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem
    Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2

    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani Nieruchomość (niezabudowaną działkę nr 1) w
    udziale 17/20 od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z 17 października 1995
    r., a wyłączną jej właścicielką stała się Pani w wyniku umowy zniesienia współwłasności z
    14 września 1999 r. Działka nr 1 powstała w wyniku wydzielenia z większej nieruchomości
    nabytej w latach 90-tych na cele rolnicze.
    Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana jedynie rolniczo, przy czym
    faktyczne wykorzystanie ogranicza się jedynie do niewielkiej części tej działki.
    Wykorzystywała Pani tę Nieruchomość rolniczo jedynie przez okres kilku lat po nabyciu
    (do ok. 2000 r.). Od tamtego czasu nie wykorzystywała Pani Nieruchomości do celów
    własnej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej.
    Ponadto wskazała Pani, że Nieruchomość była udostępniona przez Panią do korzystania
    na cele rolnicze osobie prywatnej (rolnikowi), która w zamian za możliwość uprawy
    gruntów i pobierania z nich pożytków zobowiązała się do pokrywania ciążących na Pani
    zobowiązań z tytułu podatku rolnego, utrzymywania gruntów w dobrym stanie kultury
    rolnej, a także utrzymywania w należytym stanie zabudowań znajdujących się na
    pozostałych działkach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; osoba ta zobowiązała
    się również do pomocy Pani przy uprawie sadu, znajdującego się na innej nieruchomości
    zlokalizowanej w pobliskim sąsiedztwie (z tytułu prowadzonej działalności sadowniczej
    posiada Pani status rolnika ryczałtowego).
    Aktualnie zamierza Pani sprzedać część Nieruchomości na rzecz Kupującego.
                                      2Przedmiotem sprzedaży ma być działka o powierzchni 3500 m, która zostanie wydzielona
    z Nieruchomości w wyniku jej podziału (Wydzielana Nieruchomość).
    W styczniu 2025 r. zawarła Pani z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, która
    została zawarta pod pewnymi warunkami, m.in. uzyskania przez Kupującego ostatecznej i

    wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość
    zabudowania Wydzielanej Nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi
    Kupującego oraz wydania przez właściwy organ wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale
    działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki.
    Wszystkie czynności, które mają zostać podjęte celem ziszczenia się powyżej opisanych
    warunków zostaną podjęte na koszt i staraniem Kupującego.
    Ponadto, udzieliła Pani Kupującemu w umowie przedwstępnej zgody na dysponowanie
    Nieruchomością na cele budowlane oraz udostępniła Kupującemu - na bazie umowy
    dzierżawy - Wydzielaną Nieruchomość. Udzieliła Pani również Kupującemu
    pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej
    oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do
    uzyskania decyzji i pozwoleń, które są niezbędne w kontekście planowanej przez
    Kupującego inwestycji.
    Zgodnie z Pani wskazaniem, w celu sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości nie
    podejmowała Pani żadnych aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu ani
    innego rodzaju przygotowania Nieruchomości do inwestycji budowlanej, jak również nie
    prowadziła Pani żadnych działań o charakterze marketingowym. Z ofertą nabycia
    Wydzielanej Nieruchomości zgłosił się do Pani bezpośrednio Kupujący.
    Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięła Pani wątpliwość dotyczącą tego, czy
    sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zgodnie z art. 693 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
      § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
      rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
      § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
      Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że
    umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie nieruchomości przez
    jej dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa
    dzierżawy.
    Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa nieruchomości, z
    uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących
    uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju),
    stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
    powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży Wydzielanej
    Nieruchomości, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Jak wynika z wniosku, nieruchomość, z której wydzielona została działka nr 1, nabyła Pani
    w latach 90-tych na cele rolnicze i wykorzystywała Pani niewielką część działki rolniczo
    przez kilka lat po jej nabyciu (do ok. 2000 r.).
    Działka nr 1, przed oddaniem Wydzielanej Nieruchomości w dzierżawę Kupującemu, była
    udostępniona przez Panią osobie fizycznej (rolnikowi), która w zamian za możliwość
    uprawy gruntów i pobierania z nich pożytków zobowiązała się do pokrywania ciążących na
    Pani zobowiązań z tytułu podatku rolnego, utrzymywania gruntów w dobrym stanie
    kultury rolnej, a także utrzymywania w należytym stanie zabudowań znajdujących się na

    pozostałych działkach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Należy więc
    stwierdzić, że Nieruchomość była przedmiotem dzierżawy, z tytułu której dzierżawca
    (rolnik) nie płacił czynszu dzierżawy, jednakże opłacał podatek rolny od wydzierżawianych
    gruntów. Zatem wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę Nieruchomością i
    otrzymywała zapłatę w postaci ponoszenia kosztu podatku rolnego przez rolnika.
    Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści
    majątkowych, a więc cel zarobkowy. W sposób oczywisty w omawianym przypadku mamy
    świadczenie wzajemne - udostępnienie działki do wykorzystywania rolniczo na rzecz
    rolnika w zamian za ustalone wynagrodzenie w postaci kosztu podatku rolnego, którego
    wysokość ponosił rolnik.
    Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa Nieruchomości stanowi czynność,
    która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia
    usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji
    wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy Nieruchomości osobie fizycznej
    (rolnikowi), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania
    przez Panią Nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności
    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Panią sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust.
    1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że Nieruchomość była wydzierżawiona
    osobie fizycznej (rolnikowi), nie była więc wykorzystywana przez cały okres posiadania
    wyłącznie na zaspokojenie Pani potrzeb osobistych.
    W konsekwencji, sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku
    z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
    Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie
    przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być -
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności
    kwestii, czy ma Pani obowiązek naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Wydzielanej
    Nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wskazać należy, że wyroki, które powołała Pani we wniosku, nie mogą wpłynąć na
    rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do
    indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym
    należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Panią wyroków zamyka
    się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.
    Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.