Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.351.2018.5.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-16
Teza: Czy dochód/przychód powstały ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: dochód; nieruchomości; opodatkowanie; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2018 r. (data wpływu 3 sierpnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 2 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 30 czerwca 2010 r. nabył jako osoba fizyczna od osoby fizycznej na własność nieruchomość o pow. 3265 m2 zabudowanej 2 małymi budynkami gospodarczymi łącznie o powierzchni ok 100 m2. Zgodnie z zapisami uchwalonymi w 2008 r. nieruchomość ta znajdowała się w jednostce planistycznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem pod zabudowę średnio powierzchniowego obiektu handlowego. Dnia 27 września 2012 r. w celu poprawy warunków zagospodarowania posiadanej nieruchomości Wnioskodawca nabył od Gminy na własność nieruchomość przyległą o powierzchni 239 m2 przyłączając ją w wyniku zgodnego z Gminą podziału do ww. nieruchomości i powiększając jej łączny obszar do wielkości 0,3448 ha. Wnioskodawca wskazuje, że w wyniku ww. zgodnego podziału z Jego dotychczasowej nieruchomości oddał Gminie w 2012 r. jej część o powierzchni 56 m2. Stąd posiadając pierwotnie 3265 m2 kupując 239 m2 od Gminy i oddając z 3265 (ale z innego miejsca) 56 m2, pozostało Wnioskodawcy łącznie 3448 m2 (0,3448 ha).

W chwili zakupu przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność prawniczą, aktualnie nadal ją prowadzi (od 2012 r. wykonuje zawód radcy prawnego). Wyjaśnia, że w ramach wykonywanej działalności gospodarczej nie zajmował się i nie zajmuje sprzedażą nieruchomości, czy też budową obiektów handlowych lub o innym charakterze. Kupując wspomnianą nieruchomość (i powiększając poprzez nabycie i przyłączenie do niej w 2012 r. działki o powierzchni 239 m2) w przyszłości chciał polepszyć jej użyteczność i dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość chciał w przyszłości wykorzystać do działalności o innym charakterze niż wykonywana obecnie działalność prawnicza, którą wciąż wykonuje ale plany zmienił i jej nie wykorzystuje. Obecnie podjął decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. W efekcie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na sprzedaż, pod koniec 2017 r. zgłosił się do Niego podmiot zainteresowany odkupieniem przedmiotowej nieruchomości. W wyniku przeprowadzonych negocjacji w dniu 14 lutego 2018 r. zawarto przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Docelowo (w przypadku ziszczenia się warunków określonych w umowie przedwstępnej) dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz tego podmiotu przez zawarcie umowy przenoszącej własność. Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w październiku 2018 r.

Ponadto w uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność prawniczą, nabycie w dniu 30 czerwca 2010 r. nieruchomości o powierzchni 3265 m2 nastąpiło od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, została zawarta umowa cywilnoprawna. Nabycie w dniu 27 września 2012 r. nieruchomości o powierzchni 239 m2 od Gminy zostało udokumentowane umową i rachunkiem zawierającym podatek VAT. Ponadto Wnioskodawca nadmienia, że nieruchomość o powierzchni 3265 m2 nabyta została bez VAT (dz.nr 252/7), natomiast nieruchomość o pow. 239 m2 nabyta z VAT (dz. nr 252/5).

Z tytułu nabycia w dniu 30 czerwca 2010 r. nieruchomości o powierzchni 3265 m2 nie przysługiwało Wnioskodawcy odliczenie podatku naliczonego. Z tytułu nabycia w dniu 27 września 2012 r. podatek został odliczony.

Cała nieruchomość była wykorzystywana prywatnie, w celach w żaden sposób nie związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nadmienia, że nie udostępniał nieruchomości/budynku osobom trzecim. Nie było żadnej umowy z osobą trzecią. Przedmiotowa nieruchomość w ogóle nie była wykorzystywana w żadnej działalności. Ponadto żadnej działki nie wykorzystuje On w działalności gospodarczej, plany wykorzystania były ale nie zostały w żaden najmniejszy sposób zrealizowane. Nieruchomość leżała odłogiem. Wnioskodawca nie prowadzi żadnych aktywnych działań związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, ani działań marketingowych. Propozycja sprzedaży pojawiła się bez takich działań. Jednoznacznie wskazuje, że w okresie ok. 6-7 lat poprzedzających złożenie wniosku Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Wcześniej był to jednostkowy przypadek, nie związany z działalnością gospodarczą. Ponadto nie ma zamiaru sprzedawać innej posiadanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), nie ma nieruchomości do tego przeznaczonych. Wnioskodawca wskazuje, że są dwa budynki będące przedmiotem sprzedaży, jeden to barak niezwiązany trwale z gruntem, a drugi lekki ale o murowanych ścianach z blaszanym dachem, według klasyfikacji są to budynki pozaklasowe (baraki). Ponadto przedmiotowe budynki nie były oddawane żadnej osobie trzeciej i nie było w całym okresie władztwa Wnioskodawcy żadnej umowy, a więc żadnej czynności z budynkami związanymi które byłyby opodatkowane VAT. Wnioskodawca od chwili zakupu nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie znajdujących się tam budynków.

Wnioskodawca wskazuje warunki z przedwstępnej umowy:

*   uzyskanie przez przyszłego nabywcę nieruchomości ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu zgodnego z jego planami inwestycyjnymi o pow. zabudowy 550 m2,
*   uzyskanie przez przyszłego nabywcę nieruchomości ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość pojazdów o masie powyżej 25t,
*   braku stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi przydatności gruntu do posadowienia budynków technologii tradycyjnej,
*   uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy, wodno-kanalizacyjnych, deszczowej, energetycznej, zgodnie z jego koncepcją, uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew.

Ponadto Wnioskodawca podkreśla, że wszystkie warunki ww. na podstawie pełnomocnictwa jest zobowiązany uzyskać przyszły Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Czy dochód/przychód powstały ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód/dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem ewentualne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od jej nabycia i jednocześnie zbycie nieruchomości z powodów opisanych powyżej nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec tego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy źródło pozarolnicza działalność gospodarcza.

Za działalność gospodarczą – zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – rozumie się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z wniosku, nieruchomości, które mają być przedmiotem sprzedaży, nie stanowią składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Ponadto z wniosku nie wynika, by sprzedaż nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż ta nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Kwota uzyskana ze sprzedaży nie będzie wobec tego stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ten należy oceniać w kontekście przesłanek wskazanych w cytowanym uprzednio art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości (działek) – nabytych w dniu 30 czerwca 2010 r. oraz w dniu 27 września 2012 r. – która, jak już wskazano, nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W konsekwencji, kwota uzyskana z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast wniosek w zakresie podatku od towarów i usług został rozpatrzony odrębnym pismem.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-563 Olsztyn w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.