Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-254/12-2/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-06-13
Teza: Czy Gmina Miejska postępuje prawidłowo przenosząc wydatki związane z mediami i usługami: ochrona obiektu, konserwacja instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) oraz usługi kominiarskie (dwa razy w roku) na najemców lokali za pomocą refaktur z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla danego rodzaju usługi określonej w fakturze zakupu?
Słowa kluczowe: lokal; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; najem; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 14 marca 2012 r. (data wpływu 19 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych i użytkowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych i użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Gmina obok realizowanych ustawowo zadań prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu pomieszczeń na własny rachunek. Wynajmowane pomieszczenia, to zarówno mieszkania, jak i pomieszczenia służące podmiotom do prowadzenia określonej działalności. Za świadczone usługi wynajmu pomieszczeń Gmina Miejska zgodnie z zawartymi umowami obciąża najemców czynszem. Czynsz za mieszkania opodatkowany jest stawką VAT zwolnioną, natomiast czynsz od pozostałych pomieszczeń opodatkowany jest stawką VAT w wysokości 23%. Na podstawie zawartych umów najemcy dodatkowo obciążani są przez Gminę Miejską za zużyte media, ochronę obiektu, konserwację instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) oraz usługi kominiarskie (dwa razy w roku). Zużyte media (energia elektryczna, woda, ścieki, gaz, rozmowy telefoniczne) oraz ww. usługi po zafakturowaniu przez dostawcę zostają rozliczone na poszczególne wynajmowane lokale i podlegają refakturowaniu na najemców bez doliczania jakiejkolwiek marży. Do refakturowania mediów oraz ww. usług przyjmuje się stawki podatku VAT właściwe dla otrzymanych przez Gminę Miejską faktur zakupu. W opisanych przypadkach refaktura jest zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą a faktycznym nabywcą usługi. Gmina Miejska kupuje powyższe usługi, a następnie w postaci nieprzetworzonej odsprzedaje je podmiotowi, który faktycznie z nich korzysta.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Gmina Miejska postępuje prawidłowo przenosząc wydatki związane z mediami i usługami: ochrona obiektu, konserwacja instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) oraz usługi kominiarskie (dwa razy w roku) na najemców lokali za pomocą refaktur z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla danego rodzaju usługi określonej w fakturze zakupu?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika, że dodatkowe opłaty (media, inne usługi) są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu, to podlegają one odrębnemu rozliczeniu. Dodatkowe opłaty (media, inne usługi) służą bezpośrednio wynajmującemu i są jedynie przeniesione za pośrednictwem Gminy Miejskiej na podmiot, który faktyczne z nich korzysta. Uzasadnione w tym przypadku jest zastosowanie stawek podatku VAT, takich jakie występują w fakturach zakupu obciążających Gminę Miejską. W związku z czym, Zainteresowany uważa, że dodatkowe opłaty związane z mediami oraz innymi usługami nie powinny być włączane jako element składowy czynszu, lecz powinny być traktowane odrębnie przy zastosowaniu stawki VAT właściwej dla danej usługi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W konsekwencji najem lokali stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przepis art. 8 ust. 2a ustawy, obowiązujący od dnia 1 kwietnia 2011 r. i wprowadzony ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), wskazuje, że w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Według art. 29 ust. 1 ustawy, również w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W świetle art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzająca w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury – art. 106 ust. 4 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi albo zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym. Usługi w zakresie wynajmowania lokali o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są natomiast stawką podatku w wysokości 23%.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż Gmina obok realizowanych ustawowo zadań prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu pomieszczeń na własny rachunek. Wynajmowane pomieszczenia, to zarówno mieszkania, jak i pomieszczenia służące podmiotom do prowadzenia określonej działalności. Za świadczone usługi wynajmu pomieszczeń Gmina zgodnie z zawartymi umowami obciąża najemców czynszem. Czynsz za mieszkania opodatkowany jest stawką VAT zwolnioną, natomiast czynsz od pozostałych pomieszczeń opodatkowany jest stawką VAT w wysokości 23%. Na podstawie zawartych umów najemcy dodatkowo obciążani są przez Gminę Miejską za zużyte media, ochronę obiektu, konserwację instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) oraz usługi kominiarskie (dwa razy w roku). Zużyte media (energia elektryczna, woda, ścieki, gaz, rozmowy telefoniczne) oraz ww. usługi po zafakturowaniu przez dostawcę zostają rozliczone na poszczególne wynajmowane lokale i podlegają refakturowaniu na najemców bez doliczania jakiejkolwiek marży. Do refakturowania mediów oraz ww. usług przyjmuje się stawki podatku VAT właściwe dla otrzymanych przez Gminę Miejską faktur zakupu. W opisanych przypadkach refaktura jest zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą a faktycznym nabywcą usługi. Gmina Miejska kupuje powyższe usługi, a następnie w postaci nieprzetworzonej odsprzedaje je podmiotowi, który faktycznie z nich korzysta.

Należy zauważyć, iż umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.). Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia usługi. Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, opłaty i podobne należności z wyłączeniem podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca obciąża nabywcę lub klienta. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie zawiera odrębnego uregulowania stanowiącego odpowiednik art. 78 Dyrektywy. Ustawodawca krajowy nie sprecyzował, jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, tak jak to uczynił ustawodawca wspólnotowy, uznając za wystarczające wskazanie ogólnej definicji podstawy opodatkowania. Nie oznacza to jednak, jakoby wszelkich dodatkowych kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług nie należało uwzględniać w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jak już powyżej wskazano, ogólne określenie podstawy opodatkowania w art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług odpowiada uregulowaniu wspólnotowemu z art. 73 i art. 78 Dyrektywy. W konsekwencji zapis ten winien stanowić wskazówkę interpretacyjną przy dokonywaniu wykładni polskich przepisów regulujących ustalanie podstawy opodatkowania.

Wykładnia art. 29 ust. 1 ustawy, z uwzględnieniem treści unormowań Dyrektywy jest w pełni uzasadniona i zapewnia prawidłową interpretację tego przepisu.

Zatem, jeżeli z zawartej umowy najmu, jak wskazał Wnioskodawca, wynika, że oprócz czynszu najmu, najemca ponosi również opłaty za media (energia elektryczna, woda, ścieki, gaz, rozmowy telefoniczne) oraz opłaty za dodatkowe usługi obejmujące ochronę obiektu, konserwację instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) i usługi kominiarskie (dwa razy w roku), związane z konkretnym lokalem, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także koszty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, tj. koszty mediów i ww. usług, którymi Wnioskodawca obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe, wydatki za media i dodatkowe usługi stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Jak wskazano wyżej, z treści art. 29 ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót. Zaś obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W związku z powyższym, kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Zatem, w ocenie Organu, nie można sztucznie wyodrębniać z usługi najmu lokalu, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je wg innych stawek VAT niż usługa podstawowa. Do takiego postępowania nie uprawniają cyt. wyżej przepisy definiujące podstawę opodatkowania i obrót. W przypadku, gdy dany podmiot świadczy usługę, stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas nie jest dopuszczalne dzielenie tej usługi na części i dokonywanie „refakturowania” jej poszczególnych elementów.

Przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, a koszty dostawy mediów i dodatkowych usług są elementem tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy, w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media (energia elektryczna, woda, ścieki, gaz, rozmowy telefoniczne) oraz dodatkowe usługi obejmujące ochronę obiektu, konserwację instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) i usługi kominiarskie (dwa razy w roku) stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym, opłaty za media oraz ww. usługi podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, iż Gmina winna wystawiać najemcom lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe faktury VAT ze zwolnieniem od podatku VAT oraz najemcom lokali użytkowych faktury VAT ze stawką 23%, przy czym podstawa opodatkowania w obu przypadkach powinna obejmować również wszystkie związane z tytułem najmu opłaty, tj. za dostawę energii elektrycznej, wody, gazu oraz odprowadzanie ścieków oraz za dodatkowe usługi obejmujące ochronę obiektu, konserwację instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) i usługi kominiarskie (dwa razy w roku).

Zatem, Gmina Miejska postępuje nieprawidłowo przenosząc wydatki związane z mediami i usługami: ochrona obiektu, konserwacja instalacji przeciwpożarowej, sprzątanie pomieszczeń, dozór budynku, przeglądy techniczne budynków (raz w roku) oraz usługi kominiarskie (dwa razy w roku) na najemców lokali za pomocą refaktur z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla danego rodzaju usługi określonej w fakturze zakupu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.