Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1120/08/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-08-06
Teza: przeznaczenie pod zabudowę nieruchomości gruntowych oznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania jako tereny strefy niezurbanizowanej naturalnej.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; plan-plan zagospodarowania przestrzennego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2008r. (data wpływu 13 maja 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie przeznaczenia pod zabudowę terenów strefy N - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie przeznaczenia pod zabudowę terenów strefy N.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, prowadzący działalność gospodarczą jest właścicielem kilkunastu niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Przedmiotem działalności jest zakup i sprzedaż nieruchomości. Na żadnej z posiadanych nieruchomości Wnioskodawca obecnie nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności (w tym także rolniczej). Nieruchomości te położone są na terenie miasta Ł. Spółka zamierza sprzedać niektóre z posiadanych nieruchomości dla innego podmiotu gospodarczego. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są oznaczone w ewidencji budynków i gruntów jako użytki rolne (w przeważającej części), grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, nieużytki. W stosunku do sprzedawanych nieruchomości nie zostały również wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przedmiotowe nieruchomości były objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Ł., obowiązującym na mocy uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia 2 czerwca 1993r., który przewidywał, że nieruchomości posiadane przez Spółkę były przeznaczone pod zabudowę, w tym:

*   tereny mieszkaniowe;
*   pod budowę trasy klasy GP (ulicę),
*   tereny otwarte z zadrzewieniami, z dopuszczeniem zabudowy rezydencjonalnej.

Wyżej wymieniony plan miejscowy, zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utracił jednak swoją ważność z dniem 1 stycznia 2004r.

Cały teren posiadany przez Wnioskodawcę jest objęty natomiast uchwałą Nr XL/771/2000 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 24 maja 2000r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta Ł. położonej w rejonie ulic S. i O. oraz doliny rzeki Ł.. Warto przy tym wskazać, że przedmiotowa uchwała Rady Miejskiej została podjęta na podstawie wniosku innego podmiotu o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, złożony jeszcze w 1998r. Jak stanowi § 3 tej uchwały, przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona doliny rzeki Ł. oraz korekta układu komunikacyjnego. W związku z postępowaniem prowadzonym w celu przystąpienia do sporządzania tego planu miejscowego Wojewoda wydał decyzję (z dnia 12 marca 2002r.), na mocy której wyraził zgodę na przeznaczenie przedmiotowych terenów na cele nierolnicze. Decyzja Wojewody została wydana na wniosek złożony przez Zarząd Miasta Ł. (wniosek z 23 kwietnia 2001r.). Jednak do dnia składania niniejszego wniosku nie zapadła uchwała o przyjęciu tego planu przez Radę Miejską i plan ten nie wszedł w życie.

Wobec powyższego nieruchomości objęte wnioskiem nie są obecnie objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, a określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy tego terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony przez inwestora.

Posiadane przez Wnioskodawcę nieruchomości były nabywane w latach 2007-2008 w celu ich późniejszego przeznaczenia pod zabudowę. Zadaniem Wnioskodawcy miało być nabycie przedmiotowych nieruchomości, doprowadzenie do uchwalenia nowego planu miejscowego (teren pod budowę centrum usługowo-rekreacyjno-handlowego) i w konsekwencji sprzedaż tych nieruchomości dla inwestora.

Wnioskodawca zauważa, że pomimo braku uchwalenia na dzień dzisiejszy nowego Studium uwarunkowań, przedmiotowe nieruchomości są objęte w całości obowiązującym na mocy uchwały z dnia 3 kwietnia 2002r. (LXXVII/1793/02) „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł.".

W piśmie Urzędu Miasta Ł. z dnia 5 marca 2008r. ws. wypisu i wyrysu ze Studium uwarunkowań stwierdza się, że "Przedmiotowe tereny objęte są uchwałą nr XL/771/2000 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 24 maja 2000r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. w rejonie ulic S. i O. oraz doliny rzeki Ł. Przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona rzeki Ł. oraz korekta układu komunikacyjnego".

Jak wynika z wyrysu i wypisu do Studium uwarunkowań, nieruchomości posiadane przez Wnioskodawcę znajdują się w przeważającej części na terenach oznaczonych jako tereny strefy niezurbanizowanej NA - wolne od zabudowy lub zabudowane w stopniu znikomym i przeznaczone do przyszłej urbanizacji także na zasadach (określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego) związania możliwości inwestowania ze spełnieniem istotnych warunków służących optymalizacji efektu procesów realizacyjnych.

W pozostałej części nieruchomości te znajdują się na terenach strefy niezurbanizowanej, naturalnej (N), która ze swej istoty nie jest terenem budowlanym i obowiązuje w nim zakaz wszystkich form zabudowy, w tym także służących czasowemu użytkowaniu terenów.

W ramach kategorii NA zostały wyróżnione:

*   wolne od zabudowy tereny strefy niezurbanizowanej, których pełne udostępnienie do celów zabudowy (wraz z określeniem przeznaczenia i intensywności zagospodarowania) powinno nastąpić wyłącznie w ramach zorganizowanych form działań inwestycyjnych obejmujących w szczególności wyposażenie i urządzenie układu terenów publicznych; warunkiem inwestowania w strefie jest wyprzedzająca budowa systemów kanalizacji;
*   tereny zieleni;
*   tereny stwarzające (w przewadze) różnorodne formy zagrożeń dla środowiska przyrodniczego i krajobrazu otwartego, wymagające działań dla rehabilitacji i rewaloryzacji otoczenia oraz przywrócenia ładu przestrzennego (w granicach strefy niezurbanizowanej N).

Natomiast w strefie N znajdują się tereny dolin rzecznych, wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego.

Przy czym należy podkreślić, że brak jest jasnego (precyzyjnego) podziału, w jakiej części nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę (tereny strefy NA), i podział ten jest bardzo trudno mierzalny.

Wnioskodawca pragnie również zauważyć, że zapisy Studium uwarunkowań są na tyle ogólne, że brak jest możliwości precyzyjnego określenia zakresu (obszaru) obowiązywania (na poszczególnych nieruchomościach) przeznaczenia danego terenu wynikającego ze Studium uwarunkowań, także w zakresie przeważającego charakteru danej nieruchomości (tereny strefy NA albo tereny strefy N).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nieruchomości gruntowe oznaczone w Studium uwarunkowań jako tereny strefy N (tereny dolin rzecznych - wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego) w świetle podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT) należy traktować jako tereny przeznaczone pod zabudowę?

Zdaniem Wnioskodawcy, tereny strefy niezurbanizowanej, naturalnej N nie są generalnie przeznaczone pod zabudowę (rozumianą jako urbanizację tych terenów), co wynika z wypisu i wyrysu Studium uwarunkowań. Jednak tereny te mogą być w inny sposób zagospodarowane: tworzenie parków miejskich, budowa zbiorników wodnych, budowa ścieżek spacerowych lub rowerowych, oraz innych obiektów budowlanych (budowli), które nie będą niszczyły walorów ekologicznych i przyrodniczych tych terenów.

Wskazuje na to także fakt, że tereny te zostały objęte uchwałą Rady Miejskiej w Ł. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem którego będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona rzeki Ł. oraz korekta układu komunikacyjnego.

Wobec powyższego, w opinii Wnioskodawcy także tereny oznaczone jako N (tereny dolin rzecznych - wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego) mogą być traktowane jako tereny przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji podlegają opodatkowaniu stawką 22% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki określonej art. 41 ust. 1 tej ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczeniu usług zostały określone między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, ze opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza on dokonać odpłatnego zbycia niezabudowanych działek, które zgodnie z wyrysem i wypisem ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, znajdują się na terenach strefy niezurbanizowanej, naturalnej (N), która ze swej istoty nie jest terenem budowlanym i obowiązuje w nim zakaz wszystkich form zabudowy, w tym także służących czasowemu użytkowaniu terenów. W strefie N znajdują się tereny dolin rzecznych, wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, jak ma to miejsce w opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę, należy posłużyć się inną istniejąca na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 powyższej ustawy kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Z powyższych przepisów wynika, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W przedmiotowej sprawie, jak podaje Wnioskodawca, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie wydano też jakiejkolwiek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle powyższego więc decydujące znaczenie będą miały ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z którego wynika, iż posiadane przez Wnioskodawcę nieruchomości mające być przedmiotem dostawy, znajdują się na terenach strefy niezurbanizowanej, naturalnej (N), która ze swej istoty nie jest terenem budowlanym i obowiązuje w nim zakaz wszystkich form zabudowy, w tym także służących czasowemu użytkowaniu terenów. W strefie N znajdują się tereny dolin rzecznych, wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego.

Bezsprzecznym pozostaje więc fakt, iż grunty te według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie są przeznaczone pod zabudowę, zatem ich sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy, że tereny oznaczone jako N (tereny dolin rzecznych - wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego) mogą być traktowane jako tereny przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji podlegają opodatkowaniu stawką 22% VAT należy uznać za **nieprawidłowe**.

Należy również zauważyć, że kwestie dotyczące:

*   opodatkowania sprzedaży nieruchomości,
*   opodatkowania sprzedaży gruntów innej firmie, planującej przeznaczenie ich pod zabudowę,
*   oceny przeznaczenia terenu wynikającego z ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
*   opodatkowania sprzedaży części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę,
*   przeznaczenia pod zabudowę terenów strefy NA,
*   sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym,

będą przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.