Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-208/10-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-07
Teza: Ustalenie podatku od dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 roku.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2010 r. (data wpływu 8 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **prawidłowe** \- w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów kosztów notarialnych poniesionych przy zakupie działki, ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz kosztów poniesionych na dokończenie budowy,
*   **nieprawidłowe** \- w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów kwoty spłaconych odsetek.

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

W kwietniu 2008 r. Wnioskodawca zakupił działkę z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego.

Na ten cel Zainteresowany zaciągnął kredyt w wysokości 300 000 zł. Wnioskodawca zapłacił sprzedającym kwotę w wysokości 170 000 zł za działkę z rozpoczętą budową i przeznaczył 130 000 zł na dokończenie budowy, na dowód czego posiada faktury zakupu materiałów i faktury za robociznę.

Wnioskodawca wskazuje, iż od maja 2008 r. do chwili obecnej spłaca odsetki od otrzymanego kredytu. Od maja 2010 r. zacznie spłacać kapitał i odsetki od kredytu.

Z uwagi na zmianę życiowych planów, Zainteresowany nosi się z zamiarem sprzedaży domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób należałoby policzyć podatek dochodowy od osób fizycznych, gdyby Zainteresowany sprzedał przedmiotowy dom w 2010 r.?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, sposób obliczenia podatku przedstawia się następująco:

*   kwota, za którą sprzeda dom – np. 350 000 zł,
*   koszty notarialne poniesione przy zakupie działki – ok. 8 000 zł
*   kwota, którą Zainteresowany zapłacił sprzedającym za działkę – 170 000 zł
*   kwota wydatkowana na dokończenie budowy – ok. 130 000 zł
*   kwota spłaconych odsetek – ok. 10 000 zł.

Koszty – ok. 318 000 zł

Dochód – ok. 32 000 zł

Od osiągniętego dochodu w wysokości 32 000 zł należy pobrać podatek dochodowy w wysokości 19%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** - w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów kosztów notarialnych poniesionych przy zakupie działki, ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz kosztów poniesionych na dokończenie budowy,
*   **nieprawidłowe** - w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów kwoty spłaconych odsetek.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w kwietniu 2008 r. zakupił działkę z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego.

Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) (dalej: jako ustawa zmieniająca), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu, należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w kwietniu 2008 r. nabył On działkę z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Na ten cel Zainteresowany zaciągnął kredyt. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2010 r. Wskazuje przy tym, iż w celu obliczenia dochodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości powinien kwotę uzyskaną ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pomniejszyć o koszty notarialne poniesione przy zakupie działki, cenę nabycie tej nieruchomości, poniesione wydatki na dokończenie budowy oraz kwotę spłaconych odsetek.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, po uwzględnieniu kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy).

Zatem do ww. kosztów można zaliczyć poniesione przez Wnioskodawcę wydatki dotyczące kosztów notarialnych poniesionych przy zakupie działki, cenę nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz wydatki poniesione na dokończenia budowy. Natomiast do kosztów tych Zainteresowany nie może zaliczyć kwoty spłaconych odsetek ani też innych kosztów związanych z kredytem bankowym zaciągniętym na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższych przepisów prawnych należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, w postaci spłaconych odsetek czy też innych kosztów związanych z zaciągniętym kredytem bankowym - nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Końcowo tut. Organ informuje, iż przepis art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości podstawy do opodatkowania. Zatem tut. organ nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.

Interpretacja dotyczy opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.