Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-717/13-2/KSM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-02-10
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie (art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; wywłaszczenie; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2013 r. (data wpływu 25 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 8 stycznia 2013 r., aktem darowizny – czyli nieodpłatnie, Wnioskodawczyni otrzymała od swojej mamy niezabudowaną nieruchomość, tj. działki nr 102/8 – 0,61 ha i 102/9 – 0,06 ha, o łącznej powierzchni 0,67 ha, stanowiącej działkę łąk, rowów i nieużytków. Z uwagi na stan przekazywanej nieruchomości i stopień pokrewieństwa w akcie notarialnym przyjęto wartość ww. działek 300,00 zł. Wnioskodawczyni wskazała, że podatku od spadku i darowizn nie pobrano, na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768, z późn. zm.).

Dalej Wnioskodawczyni podała, że we wrześniu 2013 r. zwrócił się do Niej Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych z zapytaniem o możliwość odsprzedaży działki nr 102/9, celem realizacji zadania pod nazwą „Rozbudowa wału przeciwpowodziowego rzeki Krzna …….” i z informacją, że jeżeli nie zgodzi się Ona na sprzedaż, działka zostanie wywłaszczona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według wyjaśnień Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych ww. zadanie stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.). Wnioskodawczyni wskazała, że powyższe potwierdza pismo Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z dnia 8 listopada 2013 r. W związku z powyższym Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na sprzedaż ww. działki na rzecz Skarbu Państwa, na potrzeby związane z realizacją celu publicznego o szczególnym znaczeniu społecznym, tj. zabezpieczenie gruntów i budynków oraz ludności przed zagrożeniem powodziowym. Umowa sprzedaży została zwarta w dniu 31 października 2013 r.

Dodatkowo Wnioskodawczyni wskazała, że dnia 12 listopada 2013 r. zwróciła się do Urzędu Skarbowego z prośbą o zwolnienie Jej z obowiązku zapłaty podatku dochodowego za odpłatne zbycie otrzymanej darowizny. Na złożone pismo otrzymała tylko wezwanie z dnia 14 listopada 2013 r. z informacją o konieczności usunięcia braków we wniosku, czyli określenie rodzaju ulgi. Dalej dodała, że zgodnie z otrzymanym wezwaniem złożyła w przedmiotowej sprawie wyjaśnienie i zgodnie z dokonanymi ustaleniami w sprawie wcześniejszego pisma z dnia 19 listopada 2013 r. Wnioskodawczyni złożyła kolejne pismo, z prośbą o umorzenie postępowania, gdyż Jej prośba została rozpatrzona z art. 67a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a nie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni oświadczyła, że przedstawione we wniosku elementy stanu faktycznego, w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem postępowania podatkowego, kontroli podatkowej i skarbowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży działki na rzecz Skarbu Państwa, na cele wyższej konieczności społecznej, jest zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że „zwolnione są przychody z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniającej jej wywłaszczenie” i występują przesłanki zwalniające z uiszczenia podatku dochodowego od zbycia nieruchomości, a mianowicie zwolnione są przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Według Wnioskodawczyni, realizacja celu publicznego, w tym wypadku o szczególnym znaczeniu społecznym, tj. zabezpieczenie gruntów i budynków oraz ludności przed zagrożeniem powodziowym, jest dodatkową podstawą do zaniechania poboru podatku z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat.

Ponadto Wnioskodawczyni dodała, że wydarzenia 2010 r. (powódź) powinny być bodźcem do objęcia ochroną osób, które współpracują z instytucjami do tego powołanymi, w pewnym sensie mają swój udział w zapewnieniu bezpieczeństwa ogółu. W związku z czym powinny być zwolnione z obowiązku uiszczenia podatku z urzędu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, ich części lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie zarówno daty, jak i formy nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 8 stycznia 2013 r., aktem darowizny Wnioskodawczyni otrzymała od swojej mamy niezabudowaną nieruchomość, działki nr 102/8 – 0,61 ha i 102/9 – 0,06 ha, o łącznej powierzchni 0,67 ha, stanowiącej działkę łąk, rowów i nieużytków. Następnie we wrześniu 2013 r. zwrócił się do Niej Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych z zapytaniem o możliwość odsprzedaży działki nr 102/9 celem realizacji zadania pod nazwą „Rozbudowa wału przeciwpowodziowego rzeki Krzna ……” i z informacją, że jeżeli nie zgodzi się Ona na sprzedaż, działka zostanie wywłaszczona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według wyjaśnień Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych ww. zadanie stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.). W związku z powyższym Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na sprzedaż ww. działki na rzecz Skarbu Państwa, na potrzeby związane z realizacją celu publicznego o szczególnym znaczeniu społecznym, tj. zabezpieczenie gruntów i budynków oraz ludności przed zagrożeniem powodziowym. Umowa sprzedaży została zwarta w dniu 31 października 2013 r.

Zatem z powyższego wynika, że działkę nr 102/9 Wnioskodawczyni nabyła w 2013 r., w drodze darowizny.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowa działka nabyta została w 2013 r. dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Bowiem ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 przywołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art.19 ust. 1 ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm).

Zgodnie z art. 6 pkt 4 ww. ustawy, celami publicznymi w rozumieniu ustawy jest budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 powyższej ustawy, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa powyżej, przeprowadzają jej organy wykonawcze. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Z powyższego wynika, że w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem;

*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany z odpłatnego zbycia przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie pierwszy z ww. warunków został spełniony, ponieważ wskazaną wyżej nieruchomość (działkę nr 102/9) Wnioskodawczyni nabyła w dniu 8 stycznia 2013 r., natomiast odpłatnego zbycia dokonała 31 października 2013 r., tj. jej nabycie nastąpiło w okresie 2 lat przed odpłatnym zbyciem na cele uzasadniającej jej wywłaszczenie. Zauważyć jednak należy, że nie został spełniony drugi warunek określony w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyłączający zwolnienie przedmiotowe, ponieważ Wnioskodawczyni otrzymała tą nieruchomość w drodze darowizny, co oznacza, że nabycie nastąpiło nieodpłatnie (nie wystąpiła cena nabycia nieruchomości). Zatem, w przedmiotowej sprawie spełniony został tylko jeden z ww. warunków.

Z uwagi na powyższe, przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nr 102/9, na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, będzie korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.