Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPP3.4512.771.2016.2.EJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-10
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT kwot rekompensaty z tytułu bezumownego korzystania z lokali za lata 2006-2016 oraz bieżących kwot otrzymywanych rekompensat
Słowa kluczowe: korzystanie-korzystanie bezumowne; lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; rekompensata; roszczenia; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 21 października 2016 r. (data wpływu 3 listopada 2016 r.) uzupełnionym pismem z 23 stycznia 2017 r. (data wpływu 26 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT kwot rekompensaty z tytułu korzystania z lokali za lata 2006-2016 oraz bieżących kwot otrzymywanych rekompensat – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT kwot rekompensaty z tytułu korzystania z lokali za lata 2006-2016 oraz bieżących kwot otrzymywanych rekompensat.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 stycznia 2017 r. (data wpływu 26 stycznia 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 13 stycznia 2017 r. znak: 2461-IBPP3.4512.771.2016.1.EJ.

W przedmiotowym wniosku, uzupełnionym pismem z 23 stycznia 2017 r., przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca (Gmina) – Urząd Miasta jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca wykonuje działalność, która nie podlega regulacji ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.) m.in. działając jako organ władzy publicznej. Wnioskodawca podlega również regulacji ustawy o finansach publicznych z dnia 27 sierpnia 2009 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 885 ze zm.).

Gmina – Urząd Miasta nabyła udział wynoszący ¼ części w działce obręb 4 jednostka ewidencyjna K. zabudowanej budynkiem na podstawie decyzji Wojewody, przy czym wcześniej udział ten przysługiwał Skarbowi Państwa, który nabył go na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 22 marca 2011 r. w przedmiocie nabycia spadku po J. zmarłej w 1978 r.

Pismem z 18 października 2011 r. Gmina zwróciła się (zgodnie z przepisami art. 208 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) do współwłaścicieli nieruchomości o przesłanie rachunku z prowadzonego zarządu ww. budynkiem. Mimo potwierdzenia odebrania przedmiotowego pisma, rachunek z zarządu nie został złożony. Na kolejne pismo w powyższej sprawie, tj. pismo z 13 lutego 2012 r. skierowane do współwłaścicieli, odpowiedział Pan D. – administrator przedmiotowej nieruchomości, który w piśmie z dnia 15 marca 2012 r. poinformował Skarb Państwa, że z uwagi na prowadzone w sądzie postępowanie z wniosku pozostałych współwłaścicieli o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie prawa własności udziału w wysokości ¼ części, stanowiącej własność Skarbu Państwa w ww. realności – nie złoży rachunku z zarządu przedmiotowym budynkiem.

W związku z powyższym, Skarb Państwa w celu uzyskania rachunku z zarządu nieruchomością wspólną, został zmuszony wystąpić na drogę postępowania sądowego.

Na podstawie wyroku Sądu Rejonowego oraz wyroku Sądu Okręgowego Pan D. przedłożył sprawozdanie finansowe z prowadzonego zarządu nieruchomością za okres 1 stycznia 2004 r. – 31 grudnia 2015 r., które stało się przedmiotem analizy i weryfikacji.

W związku z ustaleniami na podstawie złożonych oświadczeń i dokumentów, że wszystkie lokale mieszczące się w ww. budynku znajdują się w dyspozycji pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, Gmina wystąpiła pisemnie 18 maja 2016 r. do współwłaścicieli korzystających z poszczególnych części nieruchomości wspólnej, manifestując swoje uprawnienia do współposiadania oraz współkorzystania z przedmiotu współwłasności, wzywając do wydania ich lub rozliczania się z Gminą z korzyści wynikających z wyłącznego korzystania z nich.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta podziałem do korzystania. Ponadto Skarb Państwa, a później Gmina nigdy nie wyrazili zgody na zajmowanie któregokolwiek z lokali znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości do wyłącznego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, z wyłączeniem Skarbu Państwa, a następnie Gminy. Gmina pozbawiona jest możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż wszystkie lokale zajęte są przez pozostałych współwłaścicieli.

W odpowiedzi na wystąpienie Gminy z 18 maja 2016 r. współwłaściciele poinformowali, że w dniu 7 stycznia 2008 r. została zawarta umowa o podział do korzystania i w związku z powyższym uważają, że skierowane wobec nich żądanie rozliczenia w stosunku do Gminy pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej, nie ma podstaw faktycznych i prawnych.

W kolejnej korespondencji Gmina podtrzymała swoje stanowisko w przedmiocie utraconych przez Gminę pożytków związanych z nieuprawnionym korzystaniem przez współwłaścicieli z wyłączeniem Gminy z lokali mieszczących się w ww. nieruchomości i zaproponowała poszczególnym współwłaścicielom miesięczne rekompensaty dla Gminy z tytułu wyłącznego korzystania z lokali za lata 2006-2016, opierając się na uśrednionych wolnorynkowych kwotach czynszu najmu za lokale mieszkalne o podobnej wielkości i zbliżonej lokalizacji.

Natomiast w przypadku, gdy nie dojdzie do zgodnych ustaleń w ww. zakresie i dobrowolnego świadczenia przez współwłaścicieli określonych kwot tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez nich z przedmiotu współwłasności z naruszeniem art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.), Gmina podtrzymując sprzeciw wyrażony w piśmie z 18 maja 2016 r. co do dalszego zajmowania lokali przez innych niż Gmina współwłaścicieli, będzie jednostronnie wskazywać i żądać zapłaty ww. wynagrodzenia, a w razie braku zapłaty będzie dochodziła przysługujących jej roszczeń na drodze postępowania sądowego, tj. rozliczania się z Gminą z korzyści wynikających z wyłącznego korzystania z lokali bądź zwolnienia lokali, tak aby pożytki z nich mogli pobierać wszyscy współwłaściciele.

W piśmie z 23 stycznia 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że w związku z centralizacją od dnia 1 stycznia 2017 r. nazwa Wnioskodawcy uległa zmianie z Gmina Miejska – Urząd Miasta na „Gmina Miejska”. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

Ad 1 i 2

Pomiędzy Wnioskodawcą a pozostałymi współwłaścicielami lokali nigdy nie doszło do zawarcia jakiejkolwiek umowy (np. najmu, dzierżawy, użyczenia) na korzystanie przez tych właścicieli z tej części nieruchomości, której współwłaścicielem jest Wnioskodawca, a tym samym nie zostało określone wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości. Wprawdzie współwłaściciele inni niż Wnioskodawca twierdzą, że Skarb Państwa/Gmina będąc spadkobiercą J., w ramach sukcesji generalnej „odziedziczył” ustalenia dokonane przez jego poprzedników w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, jednak pogląd ten nie zasługuje na aprobatę.

W ocenie Wnioskodawcy wskazywany przez współwłaścicieli podział nieruchomości do używania (dokonany rzekomo w 1998 r i zatwierdzony w 2008 r.) był nieskuteczny. Zgodnie z art. 199 k.c. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Taka czynnością jest bez wątpienia podział nieruchomości do używania (wyrok Sądu Najwyższego) z dnia 4 października 2002 r. III CKN 521/01). Trudno wyobrazić sobie, żeby większość współwłaścicieli mogła wbrew chociażby jednemu współwłaścicielowi postanowić o podziale rzeczy do oddzielnego korzystania i pozbawić go w ten sposób korzyści z nieruchomości. A tak sugerują pozostali współwłaściciele nieruchomości. W niniejszej sprawie brak było zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie takiego podziału. Przy czynności tej nie byli bowiem prawidłowo reprezentowani spadkobiercy J. Zmarła ona w dniu 12 grudnia 1978 r. Postanowieniem z dnia 27 stycznia 1995 r. (sygn. akt I Ns 1552/94/S) kuratorem spadku po niej został ustanowiony G. Został jednak zwolniony z tej funkcji postanowieniem z dnia 10 lipca 1998 r. (sygn. akt OP 10/94) i na mocy tego samego postanowienia kuratorem spadku po J. został ustanowiony B. Na przedłożonym przez współwłaścicieli protokole z 7 stycznia 2008 r. podpisany jest G. ze wskazaniem „były kurator spadku po J.”. Jest to prawda, bowiem G. był kuratorem spadku po J. w okresie 1995 r. – 1998 r. W późniejszym okresie, a zwłaszcza w 2008 r. kuratorem dla J. był B.

Zresztą nawet gdyby prawidłowo ustanowiony kurator spadku wyraził zgodę na dokonanie podziału nieruchomości do używania, to do skuteczności takiej zgody wymagane byłyby zezwolenie sądu, co wynika z art. 667 § 2 k.p.c. w związku z art. 935 § 3 k.p.c. Przy braku takiego zezwolenia, zgoda kuratora nie wywołałaby skutków prawnych.

Mając na uwadze powyższe okoliczności stwierdzić należy, że umowa o podziale nieruchomości do korzystania, na którą powołują się współwłaściciele nieruchomości inni niż Skarb Państwa/Gmina, jako dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli jest nieważna. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że prawa i obowiązki wynikające z umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli, nie mają charakteru majątkowego i nie wchodzą w skład spadku, tym samym nie obciążają spadkobiercy. W opinii tut. Wydziału ustalenia/umowy nie wywołują skutku względem osób trzecich, a jedynie rodzą roszczenia skuteczne między współwłaścicielami, którzy je zawarli.

Ad. 3

Żądanie Gminy o złożenie rachunku z zarządu nie wynikało z umowy, lecz z przepisów kodeksu cywilnego uprawniających współwłaściciela do żądania w określonych terminach rachunku z zarządu.

Zgodnie z art. 208 k.c. każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać z odpowiednich terminach rachunku zarządu.

Z uwagi na chęć uczestniczenia w zarządzie nieruchomością, a co za tym idzie rozliczenia przychodów i kosztów ww. nieruchomości, Wydział Mieszkalnictwa reprezentujący wówczas interesy Skarbu Państwa – współwłaściciela nieruchomości, wystąpił do współwłaścicieli o rachunek z prowadzonego zarządu. Należy nadmienić, że nieruchomość została zaewidencjonowana przez tut. Wydział 11 października 2011 r. w rejestrach nieruchomości stanowiących współwłasność Skarbu Państwa, na podstawie przekazanego przez Wydział Geodezji za pismem z 11 października 2011 r. postanowienia z 22 marca 2011 r. Sądu Rejonowego stwierdzającego nabycie przez Skarb Państwa na podstawie ustawy spadku po J. ¼ cz. udziałów w ww. realności.

Jednak odnotowanie przedmiotowego budynku w prowadzonym rejestrze, nie było równoznaczne z uczestniczeniem w zarządzaniu ww. nieruchomością/użytkowaniem czy partycypowaniem w pożytkach pochodzących z ww. nieruchomości. W licznej korespondencji kierowanej do współwłaścicieli w sprawie przekazania rachunku z zarządu nieruchomością, znajdują się pisma z 18 października 2011 r. i 13 lutego 2012 r. adresowane do współwłaścicieli. Pomimo skutecznego doręczenia wezwanie – żaden ze współwłaścicieli nie udzielił informacji, o które Wydział wnosił. Mimo zainteresowania uczestniczeniem Wydziału reprezentującego interesy wówczas Skarbu Państwa w zarządzie przedmiotową nieruchomością, również D. – administrator nieruchomości, a obecnie zarządca realności nie rozliczał się ze Skarbem Państwa, nie przedstawiał żadnych rozliczeń finansowych. Skarb Państwa, z którym ww. nie konsultował swoich działań, nie godził się zarówno na obejmowanie lokali w wyłączne posiadanie współwłaścicieli, jak i na sposób w jaki gospodarowano nieruchomością. Dopiero w piśmie z 15 marca 2012 r. D. jako administrator nieruchomości poinformował Wydział, że z uwagi na prowadzone w sądzie postępowanie z wniosku pozostałych współwłaścicieli o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie prawa własności udziału w wysokości ¼ części, stanowiącego własność Skarbu Państwa w ww. realności, nie złoży rachunku z zarządu przedmiotowym budynkiem.

Zaznaczyć należy, że postanowieniem z dnia 13 września 2012 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek współwłaścicieli innych niż Skarb Państwa o zasiedzenie udziału w wysokości ¼ w przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, z wniosku Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta wszczęte zostało postępowanie sądowe o przedłożenie rachunku z zarządu. Dopiero na podstawie wyroku Sądu Rejonowego oraz z wyroku Sądu Okręgowego, Pan D. za pismem z 27 czerwca 2016 r. przedłożył do tut. Wydziału sprawozdanie finansowe z gospodarowania przedmiotową realnością, na podstawie którego Wydział Mieszkalnictwa mógł zapoznać się z ww. realnością.

Ad.4

Gmina Miejska domaga się rekompensaty z tytułu korzystania z lokali za okres 2006-2016. W powyższym okresie zawierają się lata, w którym współwłaścicielem nieruchomości był Skarb Państwa oraz Gmina po decyzji komunalizacyjnej stwierdzającej nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Gminę Miejską. Zatem Gmina Miejska wnosi o przyznanie rekompensaty za 10 lat jako następca prawny Skarbu Państwa. Nadmienić należy, że orzeczenie w sprawie spadkowej zostało wydane w dniu 22 marca 2011 r., natomiast spadkodawczyni Skarbu Państwa Pani J. zmarła 12 grudnia 1978 r.

Ad.5

Na podstawie przekazanego przez Wydział Geodezji za pismem z 11 października 2011 r. postanowienia z 22 marca 2011 r. Sądu Rejonowego stwierdzającego nabycie przez Skarb Państwa na podstawie ustawy spadku po J. ¼ części udziałów w nieruchomość, ww. nieruchomość zaewidencjonowana przez Wydział 11 października 2011 r. w rejestrach nieruchomości stanowiących współwłasność Skarbu Państwa. Przed wydaniem decyzji komunalizacyjnej Wydział Mieszkalnictwa występował do współwłaścicieli reprezentując Skarb Państwa. Decyzja Wojewody stwierdziła w sposób deklaratoryjny komunalizację z mocy prawa na rzecz Gminy.

Ad. 6

Gmina wobec braku woli wydania lokali przez współwłaścicieli zgodnie z wezwaniami z 18 maja 2016 r. w celu zagospodarowania ich umożliwiającego współposiadanie rzeczy/partycypowanie w pożytkach i przychodach przez wszystkich współwłaścicieli wystąpiła w korespondencji z 6 lipca 2016 r. do poszczególnych współwłaścicieli, w której podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko w przedmiocie utraconych przez Gminę pożytków w związku z wyłączonym zajmowaniem przez poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszczących się w budynku w K. W kolejnych pismach Wydział w związku z utrzymującym się stanem faktycznym, równocześnie dążąc do ugodowego sposobu załatwienia sprawy rozliczeń między współwłaścicielami z tytułu posiadania lokali, zaproponował, by z tego tytułu na rzecz Gminy Miejskiej uiszczana była rekompensata finansowa:

\-M.S., I.S. (lokal oznaczony nr 8) – pismo z 20 września 2016 r. znak: wysokość miesięcznej rekompensaty wyniosła 354,83 zł. Powyższa kwota miesięcznej rekompensaty za korzystanie z ww. nieruchomości w okresie od IX 2006 r. – VIII 2016 r. ustalona została w następujący sposób: 65,80 m2 (powierzchnia lokalu mieszkalnego nr 8) x 21,57 zł/m2 (średnia stawka najmu lokalu mieszkalnego za 1 m2 powierzchni) = 1.419,31 x ¼ (udział Gminy) = 354,83 zł. Równocześnie Wydział poinformował, że wynagrodzenie powyższe nie zawiera kosztów opłat za media i kosztów związanych z utrzymaniem ww. lokalu.

\-A.D., M.D. (lokal oznaczony nr 5), A.D. (lokal oznaczony nr 3), J.D. (lokal oznaczony nr 9) i P.D. (lokal oznaczony nr 1-2) reprezentowani przez pełnomocnika – pismo z 23 września 2016 r. wysokość miesięcznej rekompensaty wyniosła:

*   358,60 zł dla lokalu oznaczonego nr 3 za korzystanie z nieruchomości w okresie od VII 2015 r. – IX 2016 r.,
*   381,25 zł dla lokalu oznaczonego numerem 5 za korzystanie z nieruchomości w okresie od X 2006 r. – IX 2016 r.,
*   381,25 zł dla lokalu oznaczonego numerem 9 za korzystanie z nieruchomości w okresie od X 2006 r. – IX 2016 r.,
*   231,88 zł dla lokalu oznaczonego numerem 1-2 za korzystanie z nieruchomości w okresie od X 2006 r. – IX 2016 r.

Powyższe kwoty miesięcznych rekompensat za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości za ww. okres ustalone zostały jako iloczyn powierzchni lokalu mieszkalnego, średniej stawki najmu lokalu mieszkalnego za 1m2 powierzchni w wysokości 21,57 zł/m2 i udziału Gminy Miejskiej. Równocześnie Wydział poinformował, że wynagrodzenie powyższe nie zawiera kosztów opłat za media i kosztów związanych z utrzymaniem ww. lokalu.

*   E.D. (lokal oznaczony nr 7) – pismo z 23 września 2016 r. wysokość miesięcznej rekompensaty wyniosła 381,25 zł tj.: (70,70 zł x 21,57 zł/m2 x ¼). Równocześnie Wydział poinformował, że wynagrodzenie powyższe nie zawiera kosztów opłat za media i kosztów związanych z utrzymaniem ww. lokalu.
*   S.P. (lokal oznaczony nr 6) – pismo z 23 września 2016 r. wysokość miesięcznej rekompensaty wyniosła 354,83 zł tj. (65,80 zł x 21,57 zł/m x ¼). Równocześnie Wydział poinformował, że wynagrodzenie powyższe nie zawiera kosztów opłat za media i kosztów związanych z utrzymaniem ww. lokalu.
*   W.K. (lokal oznaczony nr 4) – pismo z 23 września 2016 r. wysokość miesięcznej rekompensaty wyniosła 354,83 zł tj. (65,80 zł x 21,57 zł/m z ¼). Równocześnie Wydział poinformował, że wynagrodzenie powyższe nie zawiera kosztów opłat za media i kosztów związanych z utrzymaniem ww. lokalu.

Ad.7

Gmina nadal zainteresowana jest możliwością uzyskania współposiadania i współkorzystania z wszystkich lokali nr: 1 i 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. W przypadku gdyby zostały one wydane przez współwłaścicieli w celu zagospodarowania ich umożliwiającego współposiadanie rzeczy czy partycypowanie w pożytkach i przychodach przez wszystkich współwłaścicieli, jednakże bez rezygnacji z roszczeń za czas zajmowania ich w okresie poprzedzającym ewentualne wydanie. W przypadku dalszej odmowy wydania lokali, Gmina zainteresowana jest otrzymywaniem przychodów (wynagrodzenia) wynikających z wyłącznego korzystania z lokali przez współwłaścicieli w zamian za rozliczenie się z Gminą z korzyści wynikających z wyłącznego z nich korzystania.

Ad. 8 odpowiedź na pytanie zawiera pkt 10 i 11.

Ad. 9

Administrujący nieruchomością D. za pismem z 27 czerwca 2016 r. przedłożył do Wydziału sprawozdania finansowe z prowadzonego zarządu przedmiotową nieruchomością za okres 1 stycznia 2004 r. – 31 grudnia 2015 r. na podstawie których zaistniała możliwość zapoznania się z ww. realnością. Otrzymawszy rachunek z zarządu, Wydział w korespondencji z 18 maja 2016 r. zamanifestował swoje uprawnienie do współposiadania oraz współkorzystania z przedmiotu współwłasności.

Ad. 10

Gmina nie występowała z pozwem o wydanie rzeczy wobec współwłaścicieli posiadających nieruchomość. W związku ze złożeniem 8 grudnia 2016 r. przez współwłaścicieli: A.D., A. D. i M.D. do Sądu Rejonowego wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości, Wydział Mieszkalnictwa mając na względzie treść art. 618 k.p.c. zgodnie z którym w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości sąd rozstrzyga również spory o wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, zgłoszone zostały roszczenia wobec współwłaścicieli: A.D., P.D., J.D., M.D., M.S. i I.S., W.K., S.P. oraz E.D. z tytułu utraconych pożytków w związku z ich nieuprawnionym korzystaniem z lokali usytuowanych w ww. budynku w piśmie procesowym z 22 grudnia 2016 r.

Ad.11

W odpowiedzi na wniosek uczestnika postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości, pełnomocnik Gminy 22 grudnia 2016 r. wniósł o zasądzenie na rzecz Gminy wskazanych kwot (wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pisma do dnia zapłaty) tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez: A.D., P.D., J.D., A. i M.D., M.S. i I.S., W.K., S.P. oraz E.D.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy do kwoty rekompensaty z tytułu korzystania z lokali (z wyłączeniem Gminy Miejskiej) za lata 2006-2016 zgodnie ustalonej pomiędzy Gminą Miejską a współwłaścicielami nieruchomości, a także do zgodnie ustalonych bieżących kwot z ww. tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), a jeśli tak to według jakiej stawki podatkowej?

Stanowisko Wnioskodawcy :

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Artykuł 5 ust. 2 ww. ustawy mówi, że czynności o których mowa w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W świetle art. 15 ust. 2 ww. ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Sam fakt dokonania czynności przez podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT nie oznacza, że podlega ona opodatkowaniu VAT, bowiem możliwe jest, że w danej transakcji sprzedawca nie występuje w tej właśnie roli. Zatem, aby daną czynność uznać za opodatkowaną VAT muszą zostać spełnione łącznie: zarówno przesłanka przedmiotowa, tzn. czynność musi się mieścić w przedmiotowym katalogu czynności opodatkowanych, jak i przesłanka podmiotowa, tzn. zaistniała czynność powinna być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

W odniesieniu do sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę, Gmina nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie może być uznany za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania rzeczy w sposób przewidziany w art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) zwanej dalej k.c. narusza jego uprawnienia wynikające ze współwłasności i tym samym podlegające ochronie na podstawie art. 224 i 225 k.c. Podejmowanie zatem przez Gminę działań zmierzających do uzyskania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez innych współwłaścicieli niezgodnie z brzmieniem art. 206 k.c. stanowi realizację roszczeń wynikających z ograniczenia prawa własności, a tym samym stanowi realizację przysługujących Wnioskodawcy uprawnień właścicielskich. Nie jest to zatem działanie podejmowane w ramach działalności gospodarczej, a zatem nie jest dokonywane przez podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji nie podlega ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, pomimo zgodnych ustaleń co do określenia jej wysokości i tym samym akceptacji przez Gminę takiego sposobu korzystania z nieruchomości.

Powyższe rozważania znajdują także zastosowanie do sytuacji, w której nie dojdzie do zgodnego ustalania przysługującej Gminie rekompensaty, przy jednoczesnym podtrzymaniu sprzeciwu Gminy co do korzystania z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli z jej wyłączeniem. Wynagrodzenie należne od współwłaścicieli pozbawiających innego współwłaściciela możliwości posiadania przedmiotu współwłasności na zasadach określonych w art. 206 k.c. nie stanowi wynagrodzenia za usługę. Zachowanie współwłaściciela niezgodne z brzmieniem art. 206 k.c. narusza uprawnienia wynikające ze współwłasności i w związku z tym jest działaniem bezprawnym. Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w związku z pozbawieniem możliwości korzystania z niej przez innego współwłaściciela ma zatem charakter odszkodowawczy, gdyż np. pozwala na zrekompensowanie korzyści, które można by było osiągnąć gdyby rzecz została wynajęta i jako takie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując:

W opinii Wnioskodawcy kwoty rekompensaty z tytułu korzystania z lokali z wyłączeniem Gminy za lata 2006-2016 zgodnie ustalone pomiędzy Gminą a współwłaścicielami nieruchomości oraz do dalszego, comiesięcznego dobrowolnego świadczenia przez współwłaścicieli na rzecz Gminy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Analiza treści art. 8 ust. 1 ustawy, wskazuje na bardzo szerokie pojęcie świadczenia usług obejmujące różnego rodzaju świadczenia niebędące dostawą towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Zauważyć również należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Zatem czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Ponadto zauważyć należy, że aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 tej ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z treści powołanych przepisów art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że za podatnika podatku VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem jednostka samorządu terytorialnego działa w charakterze podatnika wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określone w art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy kwota rekompensaty z tytułu korzystania w latach 2006-2016 z lokali w budynku ul. K. z wyłączeniem Gminy zgodnie ustalona ze współwłaścicielami nieruchomości, a także zgodnie ustalone bieżące kwoty z ww. tytułu, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata.

Przystępując do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy należy wskazać, że kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują przepisy m.in. art. 224, 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.).

Stosownie do art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Jak wynika natomiast, z art. 225 Kodeksu cywilnego, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Podkreślenia wymaga również, że przepisy podatkowe nie definiują pojęcia odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Zasady rozliczania się współwłaścicieli reguluje natomiast art. 207 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wyrażona w tym przepisie zasada partycypacji przez współwłaścicieli w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów dotyczy, po pierwsze, pożytków rzeczy wspólnej, oraz po drugie, innych przychodów z rzeczy wspólnej. Przez pożytki podlegające normie art. 207 Kodeksu cywilnego należy rozumieć pożytki naturalne oraz cywilne, o których mowa w art. 53 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 53 § 1 Kodeksu cywilnego, pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody (np. przychówek zwierząt, zboże) i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. piasek, glina). W myśl zaś art. 53 § 2 Kodeksu cywilnego, pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu, czynsz dzierżawy).

Użyte w art. 207 Kodeksu cywilnego pojęcia pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej nie obejmuje natomiast swymi zakresem korzyści osiąganych przez współwłaścicieli z tytułu posiadania lokalu we wspólnej nieruchomości.

Zasady korzystania z rzeczy wspólnej reguluje art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

A zatem sam ten przepis nie może uzasadniać możliwości żądania przez współwłaściciela od innych współwłaścicieli wynagrodzenia z tytułu posiadania przez nich wspólnej rzeczy „ponad udział”, ponieważ, jak jednoznacznie wynika z jego brzmienia, nie uprawnia on współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, OSNC 1964, nr 2, poz. 22, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNC 1974, nr 151, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, OSNC - ZD 2008, nr D, poz. 96).

Współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania rzeczy w sposób przewidziany w art. 206 Kodeksu cywilnego, narusza jednak jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, która jest postacią własności i tym samym podlega ochronie na podstawie art. 222 i nastepne Kodeksu cywilnego. W konsekwencji współwłaściciel, którego uprawnienie wynikające ze współwłasności zostało w ten sposób naruszone przez innego współwłaściciela, może m.in. dochodzić od niego w postępowaniu o zniesienie współwłasności roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy na zasadach określonych w art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 618 k.p.c. lub na zasadach określonych w art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 225 Kodeksu cywilnego i art. 618 k.p.c. (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 53).

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia, czy czynność podlega opodatkowaniu, jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu, bądź wystąpienie przez jego właściciela na drogę sądową.

W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy korzystający z nieruchomości użytkuje ją za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy należy uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Gmina nabyła udział wynoszący 1/4 części w działce zabudowanej budynkiem na podstawie decyzji Wojewody, przy czym wcześniej udział ten przysługiwał Skarbowi Państwa, który nabył go na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 22 marca 2011 r. w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku. W budynku znajduje się 9 lokali, które wykorzystywane są przez współwłaścicieli nieruchomości. W związku z ustaleniem, że wszystkie lokale mieszczące się w ww. budynku znajdują się w dyspozycji współwłaścicieli nieruchomości, Gmina wystąpiła pisemnie 18 maja 2016 r. do współwłaścicieli korzystających z poszczególnych części nieruchomości wspólnej, manifestując swoje uprawnienia do współposiadania oraz współkorzystania z przedmiotu własności, wzywając do wydania ich lub rozliczenia się z Gminą z korzyści wynikających z wyłącznego korzystania z nich. Gmina pozbawiona jest możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż wszystkie lokale zajęte są przez pozostałych współwłaścicieli. Wezwania do wydania lokali skierowane zostały do: M.S. i I.S. (lokal nr 8) – pismo z 20 września 2016 r., A.D., M.D. (lokal 5), A.D. (lokal nr 3), J. D. (lokal nr 9) i P.D. (lokal nr 1-2) – pismo z 23 września 2016 r., E.D. (lokal nr 7) – pismo z 23 września 2016 r., S.P. (lokal nr 6) pismo z 23 września 2016 r., W.K. (lokal nr 4) – pismo z 23 września 2016 r.

Gmina domaga się rekompensaty z tytułu korzystania z lokali za okres 2006-2016. Gmina nadal zainteresowana jest możliwością współposiadania i współkorzystania ze wszystkich ww. lokali. W przypadku dalszej odmowy wydania lokali, Gmina zainteresowana jest otrzymywaniem przychodów (wynagrodzenia) wynikających z wyłącznego korzystania z lokali przez współwłaścicieli w zamian za rozliczanie się z Gminą z korzyści wynikających z wyłącznego z nich korzystania.

Biorąc pod uwagę zaistniały stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawca tolerował powstałą sytuacją, tj. korzystanie z nieruchomości będącej również własnością Wnioskodawcy przez pozostałych współwłaścicieli ponad przysługujący im w prawie własności udział.

Mimo, że korzystanie z nieruchomości przez innych współwłaścicieli ponad przysługujący im w prawie własności udział, nie nastąpiło na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego (np. umowa dzierżawy, najmu, użyczenia), na podstawie którego strony mogłyby określić wzajemne obowiązki, tj. zakres świadczonych usług oraz wysokość wynagrodzenia z tego tytułu, to jednak Wnioskodawca toleruje fakt korzystania przez innych współwłaścicieli nieruchomości ponad przysługujący im w prawie własności udział, domagając się jednakże rozliczania się z Wnioskodawcą z korzyści wynikających z wyłącznego z nich korzystania. Wnioskodawca wezwał wprawdzie pozostałych współwłaścicieli do wydania lokali celem ich zagospodarowania umożliwiającego współposiadanie i partycypowanie w pożytkach i przychodach przez wszystkich współwłaścicieli, lub rozliczenia się z Gminą z korzyści wynikających z wyłącznego korzystania z nich, jednakże uczynił to dopiero po ok. 5 latach (wezwanie do współwłaścicieli z dnia 18 maja 2016 r., z dnia 20 września 2016 r. i 23 września 2016 r.) od dnia nabycia udziału w nieruchomości zajmowanej przez pozostałych współwłaścicieli.

Należy zauważyć, że od momentu nabycia udziału w nieruchomości w roku 2011 do roku 2016 Wnioskodawca dwoma pismami (tj. z dnia 18 października 2011 r. oraz z dnia 13 lutego 2013 r.) zwrócił się do współwłaścicieli nieruchomości o przesłanie rachunku z prowadzonego zarządu budynkiem. Jednakże od momentu nabycia udziału we współwłasności nieruchomości do dnia 18 maja 2016 r. Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych czynności, w których manifestowałby wobec pozostałych współwłaścicieli swoje uprawnienia do współposiadania oraz współkorzystania z przedmiotu współwłasności. Ponadto Wnioskodawca w związku z brakiem woli wydania przedmiotowych lokali nie wystąpił z pozwem na drogę postępowania sądowego o wydanie rzeczy wobec współwłaścicieli posiadających nieruchomość. Wnioskodawca wskazał jedynie, że w związku z utrzymującym się stanem faktycznym, równocześnie dążąc do ugodowego sposobu załatwienia sprawy rozliczeń między współwłaścicielami z tytułu posiadanych lokali zaproponował, by z tego tytułu na rzecz Gminy uiszczana była rekompensata finansowa.

Wprawdzie pełnomocnik Gminy pismem z dnia 22 grudnia 2016 r. w odpowiedzi na wniosek uczestnika postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości wniósł o zasądzenie na rzecz Gminy roszczeń tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości bez udziału Gminy, jednakże wskazać należy, że to postępowanie nie jest wynikiem działania Gminy i jej dążeniem do uregulowania stanu rzeczy tj. umożliwienia Gminie współposiadania i współkorzystania z nieruchomości. Postępowanie Sądu Rejonowego zostało wszczęte w związku ze złożeniem w dniu 8 grudnia 2016 r. przez współwłaścicieli: A. D., A.D. i M.D. wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w K.

Tym samym uznać należy, że pomiędzy stronami (tj. Gminą a pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości) istnieje określony stosunek prawny o charakterze umownym – dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. Stwierdzić bowiem należy, że wolą Wnioskodawcy jako współwłaściciela nieruchomości, bezumownie wykorzystywanej przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości ponad przysługujący im w prawie własności udział, jest udostępnienie im tejże nieruchomości, wprawdzie nie jawne, na podstawie zawartej pomiędzy stronami umowy cywilnoprawnej, lecz właśnie dorozumiane, polegające na tolerowaniu przez Wnioskodawcę zaistniałej sytuacji.

Tak więc Wnioskodawca przez okres od nabycia udziału w nieruchomości tj. od 2011 r. do dnia 22 grudnia 2016 r. nie dążył do zaniechania/zaprzestania korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości ponad przysługujący im w prawie własności udział, a jedynie dążył do rozliczania się z Wnioskodawcą z korzyści wynikających z wyłącznego korzystania z lokali.

Zatem – z uwagi na fakt, że w rozpatrywanej sprawie występuje dorozumiana zgoda na korzystanie z nieruchomości przez innych współwłaścicieli ponad przysługujący im w prawie własności udział – umożliwienie przez Wnioskodawcę korzystania pozostałym współwłaścicielom z nieruchomości będącej we współwłasności Wnioskodawcy, z wyłączeniem Wnioskodawcy, należy traktować jako dorozumiany stosunek prawny o charakterze umownym, który spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stwierdzić należy, że kwoty pieniężne od pozostałych współwłaścicieli nieruchomości z tytułu korzystania z nieruchomości ponad przysługujący im w prawie własności udział, winny być traktowane jako należność za świadczenie wzajemne w postaci świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Podkreślić przy tym należy, że bez znaczenia dla sprawy pozostaje fakt czy kwota z tytułu korzystania z lokali w budynku z wyłączeniem Gminy ustalona została z współwłaścicielami w trybie ugodowym czy też została naliczona jednostronnie przez Gminę z uwagi na brak woli jej zapłaty przez współwłaścicieli.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia właściwej stawki podatkowej dla ww. czynności.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca przedstawił wyliczenia wynagrodzenia z tytułu korzystania przez pozostałych właścicieli z nieruchomości. Do każdego wyliczeniu Wnioskodawca przyjął wielkość powierzchni lokalu mieszkalnego oraz średnią stawkę najmu lokalu mieszkalnego).

Wobec powyższego, odnosząc się do kwestii dotyczącej zastosowania prawidłowej stawki podatku należy stwierdzić, że bezumowne korzystanie z nieruchomości ponad przypadający udział w prawie własności przez współwłaścicieli zajmujących lokale mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.