Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.530.2021.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-03
Teza: 1. W związku z opisaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT. 2. Sprzedaż Nieruchomości (działki niezabudowanej) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo; podatnik; teren-teren budowlany; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

15 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 11 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz

· opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2021 r. (wpływ 29 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu położoną (…), o numerze ewidencyjnym 2 (…) (dalej jako „Nieruchomość”). Zgodnie z wpisem w KW, Nieruchomość stanowi grunty zadrzewione i zakrzewione (oznaczenie: LZ). Zgodnie z opisem użytku w rejestrze gruntów, Nieruchomość stanowi grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (oznaczenie użytków i konturów klasyfikac. Lzr-Rlllb).

Zgodnie z obowiązującym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) dla Nieruchomości ustalono następujące przeznaczenie terenu zabudowy usługowej:

1) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa;

2) przeznaczenie dopuszczalne: funkcja mieszkalna;

3) na terenie wymienionym w ust. 1, ustala się:

a) realizację i utrzymanie budynków usługowych w formie wolnostojących;

b) dopuszczenie realizacji i utrzymania budynków garażowych, budynków gospodarczych, budowli takich m.in. jak wiaty, urządzeń infrastruktury technicznej, dojść i dojazdów, miejsc do parkowania, zieleni urządzonej;

c) dopuszczenie realizacji i utrzymanie funkcji mieszkalnej w budynku usługowym lub lokalizacji wolnostojącego budynku mieszkalnego;

d) zakaz lokalizowania usług uciążliwych oraz obiektów i urządzeń uciążliwych;

e) zakaz lokalizowania zakładów o dużym i zwiększonym ryzyku wystąpienia poważnych awarii przemysłowych, o których mowa w przepisach odrębnych.

Wnioskodawca zawarł 13 maja 2020 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowę”). Przedmiotem Umowy jest także sąsiednia działka nr 1 należąca do innego właściciela. Zgodnie z Umową, Wnioskodawca oraz właściciel działki nr 1 („Strona Sprzedająca”) będą zobowiązani do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Strony Kupującej do 13 maja 2022 r. Stroną Kupującą jest osoba prawną z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Umowa przewiduje, że warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości są m.in.:

1) uzyskanie przez Stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

2) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez Sprzedającego dla działek numer 1 i numer 2, zgodnie z którym Strona Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt jednokondygnacyjny handlowo‑usługowy o powierzchni użytkowej 526,30 m2;

3) złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie bez obciążeń nowych ksiąg wieczystych dla każdej ze zbywanych działek w terminie do trzech miesięcy od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, kosztem i staraniem Strony Sprzedającej.

Ponadto Umowa przewiduje, że Strona Sprzedająca jest zobowiązana zgodnie współpracować ze Stroną Kupującą i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie przez Stronę Kupującą decyzji i pozwoleń określonych w Umowie (pozwolenie na budowę, lokalizacja zjazdu, niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków, warunki techniczne przyłączy, warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury, zaświadczenie o braku planu urządzenia lasu, decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej, promesa na sprzedaż alkoholu) oraz wraz ze Stroną Kupującą zobowiązuje się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1.

Sprzedający i Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości (umowa przyrzeczona). Pozostałe obowiązki stron umowy wynikają z określonych w umowie warunków zawieszających oraz dodatkowych zobowiązań i oświadczeń stron, które zostają przytoczone poniżej.

Warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

a) uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działek numer 1 i numer 2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m2, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;

b) uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość według koncepcji Strony Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości;

c) niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

d) potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

e) uzyskanie przez Stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

f) uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

g) uzyskanie przez Stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

h) uzyskanie przez Stronę Kupującą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową Nieruchomość oraz o tym, iż Nieruchomość ta nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją Starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach oraz uzyskania przez Stronę Kupującą zaświadczenia stwierdzającego, że przedmiotowa Nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji ani w specjalnej w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

i) zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez Sprzedającego dla działek numer 1 i numer 2, zgodnie z którym Strona Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej Nieruchomości obiekt jednokondygnacyjny handlowo‑usługowy o powierzchni użytkowej 526,30 m2;

j) uzyskanie przez Stronę Kupującą pozytywnej decyzji na wyłączenie z produkcji rolnej przedmiotowej działki;

k) uzyskanie przez Stronę Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie;

l) złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie bez obciążeń nowych ksiąg wieczystych dla każdej ze zbywanych działek w terminie do trzech miesięcy od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, kosztem i staraniem Strony Sprzedającej.

Ponadto strona Kupująca zobowiązuje się w terminie do 30 dni kalendarzowych od dnia ustania stosunku umowy przedwstępnej do dostarczenia Stronie Sprzedającej zgody na wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej z księgi wieczystej. W przypadku doliczenia do ceny podatku VAT, Strona Sprzedająca do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej jest zobowiązana przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Strony Sprzedającej jako czynnego płatnika podatku VAT, interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Izby Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT.

Stawający oświadczają, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń opisanych w umowie jako warunki zawieszające zawarcie umowy przyrzeczonej (przytoczone powyżej) oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Strona Sprzedająca oświadcza, iż udziela Stronie Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie jako warunki zawieszające zawarcie umowy przyrzeczonej (przytoczone powyżej), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Strona Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Strona Sprzedająca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupującą Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu Nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Strona Sprzedająca wyraża zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem na działce numer 2 i działce numer 1 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Strona Sprzedająca zobowiązuje się do chwili zawarcia umowy przyrzeczonej:

a) nie dokonywać jakichkolwiek rozporządzeń przedmiotową Nieruchomością na rzecz osób trzecich;

b) nie obciążać przedmiotowej Nieruchomości jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi;

c) nie zawierać z osobami trzecimi umów przedwstępnych, jak i umów zobowiązujących dotyczących przedmiotu niniejszej umowy, oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tej Nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy;

d) powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej Nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Strony Kupującej;

e) dostarczyć: wydany dla przedmiotowej Nieruchomości wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, aktualne (nie starsze niż czternaście dni) zaświadczenie o niezaleganiu przez Stronę Sprzedającą w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, zaświadczenie o braku zaległości podatkowych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od Nieruchomości.

Strona Sprzedająca zobowiązuje się do złożenia w umowie przyrzeczonej oświadczenia o następującej treści: „Strona Sprzedająca zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Stronę Kupującą na przedmiotowej Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Strona Sprzedająca oświadcza, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Stronie Kupującej realizacji planowanej inwestycji na działkach numer 1 i numer 2 zapłaci Stronie Kupującej karę umowną.

Stawający zgodnie oświadczają, że wszelkie korzyści i ciężary administracyjno-prawne związane z przedmiotami niniejszej umowy należne do dnia wydania go Spółce ponosić będzie Strona Sprzedająca i ona też będzie wyłącznie uprawniona do odbioru nadpłaty z tego tytułu, zaś gdyby po zawarciu niniejszej umowy ujawniło się jakiekolwiek obciążenie przedmiotu umowy powstałe do dnia wydania, Strona Sprzedająca zobowiązuje się niezwłocznie uregulować wszelkie związane z tym koszty.

Sprzedający podejmie w odniesieniu do Nieruchomości wszelkie ww. działania do których jest zobowiązany umowa przedwstępną i nie planuje podejmowania innych dodatkowych działań związanych z Nieruchomością.

2.

Sprzedaż działki nie była ogłaszana publicznie ani nie podjęto działań marketingowych w związku ze sprzedażą.

3.

Działka nie będzie udostępniana osobom trzecim na zasadach najmu/dzierżawy. Natomiast zgodnie z zobowiązaniami z umowy przedwstępnej Sprzedający w opisanym wyżej zakresie wyraża zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Kupującego.

4.

Nie, działka od momentu jej nabycia do momentu sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej stanowiącej działalność opodatkowaną. Nieruchomość była wykorzystywana jako grunt rolny.

5.

Przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT i nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

### Pytania

1\. Czy w związku z opisaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku VAT (dalej „ustawa”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Ilekroć w ustawie jest mowa o: towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Rzeczami w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzieli rzeczy na ruchomości i nieruchomości. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle powyższego nie może być wątpliwości, że grunty stanowią rzeczy w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego, a tym samym są towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku VAT.

Stosownie do art. 553 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Przenosząc powyższe na grunt ustawy o podatku VAT należy zauważyć, ze zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Tym samym sprzedaż w rozumieniu art. 553 Kodeksu cywilnego stanowi odpłatną dostawę towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT.

Odnosząc powyższy wywód do opisanego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że przedmiotowa Nieruchomość stanowi rzecz w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego i jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku VAT, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym dostawa towaru będzie opodatkowana podatkiem VAT tylko o ile zostanie dokonana przez podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;

2) (uchylony)

3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy, w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy. Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach (art. 15 ust. 5 ustawy).

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Natomiast art. 15 ust. 3 ustawy przewiduje, że podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Przy czym art. 15 ust. 1 ustawy należy rozumieć w ten sposób, że „to, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność »handlową« wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności” (tak: wyrok NSA z 6 lipca 2018 r., I FSK 1986/16; analogicznie wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13; z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

Przenosząc powyższe na grunt opisanego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że pomimo iż Nieruchomość, którą zamierza sprzedać Wnioskodawca stanowi jego prywatny majątek, niezwiązany z działalnością gospodarczą, to jednak Wnioskodawca w związku z zawartą Umową będzie zobowiązany do podjęcia w związku ze sprzedażą Nieruchomości szeregu dodatkowych powiązanych ze sobą czynności. W szczególności, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie zobowiązany do:

1) uzyskania własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

2) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Strona Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt jednokondygnacyjny handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej 526,30 m2;

3) złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie bez obciążeń nowej księgi wieczystej dla Nieruchomości do trzech miesięcy od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, kosztem i staraniem Wnioskodawcy.

Ponadto, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie zobowiązany zgodnie współpracować ze Stroną Kupującą i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie przez Stronę Kupującą decyzji i pozwoleń określonych w Umowie (pozwolenie na budowę, lokalizacja zjazdu, niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków, warunki techniczne przyłączy, warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury, zaświadczenie o braku planu urządzenia lasu, decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej, promesa na sprzedaż alkoholu) oraz wraz ze Stroną Kupującą zobowiązuje się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

W świetle powyższego należy uznać, ze czynności Wnioskodawcy wykonywane w związku ze sprzedażą Nieruchomości wykraczają poza podstawową treść (essentialia negotii) umowy sprzedaży i obejmują swym zakresem zespół dodatkowych czynności, które przybierają formę profesjonalną i zorganizowaną, właściwą dla zawodowego obrotu nieruchomościami (tj. dla działalności handlowców).

Tym samym należy uznać, że w związku z opisaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy.

W związku z tym należy rozważyć, czy opisana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę opodatkowaną podatkiem VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przenosząc powyższe na grunt opisanego zdarzania przyszłego należy zauważyć, że przedmiotowa Nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu. Ponadto dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla Nieruchomości ustalono następujące przeznaczenie terenu zabudowy usługowej:

1) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa;

2) przeznaczenie dopuszczalne: funkcja mieszkalna;

3) na terenie wymienionym w ust. 1, ustala się:

a) realizację i utrzymanie budynków usługowych w formie wolnostojących;

b) dopuszczenie realizacji i utrzymania budynków garażowych, budynków gospodarczych, budowli takich m.in. jak wiaty, urządzeń infrastruktury technicznej, dojść i dojazdów, miejsc do parkowania, zieleni urządzonej;

c) dopuszczenie realizacji i utrzymanie funkcji mieszkalnej w budynku usługowym lub lokalizacji wolnostojącego budynku mieszkalnego;

d) zakaz lokalizowania usług uciążliwych oraz obiektów i urządzeń uciążliwych;

e) zakaz lokalizowania zakładów o dużym i zwiększonym ryzyku wystąpienia poważnych awarii przemysłowych, o których mowa w przepisach odrębnych.

W świetle powyższego nie może być wątpliwości, że Nieruchomość stanowi tereny budowalne w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Oznacza to że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a zatem będzie stanowiła opodatkowaną odpłatną dostawę towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Dla pełności wywodu należy dodać, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

· uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz

· opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

W myśl art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, stosownie do którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 389 Kodeksu cywilnego:

§ 1.Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2.Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

W oparciu o art. 95 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Według art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Na mocy art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z art. 99 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działki nr 2. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są m.in.:

1) uzyskanie przez Stronę Kupującą:

a) prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę;

b) prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości;

c) warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

d) zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową Nieruchomość oraz o tym, iż Nieruchomość ta nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją Starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach oraz uzyskania przez Stronę Kupującą zaświadczenia stwierdzającego, że przedmiotowa Nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji ani w specjalnej w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

e) pozytywnej decyzji na wyłączenie z produkcji rolnej przedmiotowej działki;

2) niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

3) potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

4) uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

5) zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez Sprzedającego dla działek numer 1 i numer 2, zgodnie z którym Strona Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej Nieruchomości obiekt jednokondygnacyjny handlowo‑usługowy;

6) złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie bez obciążeń nowych ksiąg wieczystych dla każdej ze zbywanych działek.

Strona Sprzedająca oświadcza, iż udziela Stronie Kupującej pełnomocnictwa do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie jako warunki zawieszające zawarcie umowy przyrzeczonej (przytoczone powyżej). Działka od momentu jej nabycia do momentu sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT i nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy w związku z opisaną sprzedażą Nieruchomości będzie On podatnikiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, działka pozostaje własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz Kupujący w przedwstępnej umowie sprzedaży zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Stronie Kupującej stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że czynności te pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni Nieruchomość stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej to Wnioskodawca posiada prawo własności Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Wnioskodawca zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Wnioskodawca wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości, w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, w związku z opisaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku: dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W oparciu o art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej działki, tak aby Strona Kupująca mogła posadowić na tej działce obiekt jednokondygnacyjny handlowo-usługowy.

Tym samym na moment dostawy, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku: dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działka od momentu jej nabycia do momentu sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.**

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje wydana dla Pana interpretacja indywidualna, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana (…), zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla właściciela sąsiedniej działki nr 1.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).