Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-2/4510-948/15/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-02-23
Teza: Czy kwota przelana na konto Spółdzielni, która podlega zwrotowi Kontrahentowi w związku z niezawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; rata; umowa-umowa przedwstępna; zadatek
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 grudnia 2015 r. (data wpływu do Organu 29 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy kwota przelana na konto Spółdzielni, która podlega zwrotowi potencjalnemu Kupującemu w związku z niezawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2015 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy kwota przelana na konto Spółdzielni, która podlega zwrotowi potencjalnemu Kupującemu w związku z niezawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia jest czynnym podatnikiem. Posiada majątek, którego część chce zbyć. Na tę okoliczność podpisano umowę wstępną z potencjalnym nabywcą. Przedmiotem transakcji miała być nieruchomość zabudowana budynkiem. Termin przyrzeczonej umowy sprzedaży miał zostać wyznaczony na żądanie Kupującego po spełnieniu łącznie następujących warunków:

*   Spółdzielnia miała dokonać geodezyjnego podziału działki (dotyczy ona wyżej wymienionej nieruchomości).
*   Kupujący miał zapłacić całość ceny sprzedaży ustalonej w wysokości 482.000 zł.

Strony umówiły się, że cała cena zostanie zapłacona Spółdzielni w następujący sposób:

*   kwota 100.000 zł do 26 stycznia 2015 r.
*   kwota 100.000 zł do 26 marca 2015 r.
*   kwota 282.000 zł do 26 lipca 2015 r.

przelewem na rachunek wskazany przez Wnioskodawcę.

Potencjalny Kupujący 26 stycznia 2015 r. dokonał przelewu jednorazowego w kwocie 100.000 zł. Reszty rat nie uiścił. Wnioskodawca zawiadomił Kupującego pismem oraz telefonicznie o dokonaniu geodezyjnego podziału działki. Następnie zapytano Kupującego czy rezygnuje z przyrzeczonej transakcji gdyż na konto bankowe Spółdzielni nie wpłynęły pozostałe kwoty wymienione w § 8 umowy przedwstępnej. W związku z niewywiązaniem się Kupującego z zapisów umowy przedwstępnej został on wezwany do złożenia oświadczenia na jakie konto Spółdzielnia ma zwrócić dokonaną przez niego wpłatę w kwocie 100.000 zł. Jednocześnie poinformowano Kontrahenta o utworzeniu przez Spółdzielnię oddzielnego rachunku pomocniczego, na którym wyżej wymieniona kwota czeka na odbiór. 

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wobec zaistniałej sytuacji kwota 100.000 zł przelana na konto Spółdzielni 26 stycznia 2015 r. jest przychodem?

Spółdzielnia stoi na stanowisku, że wpłacone 100.000 zł nie jest przychodem, gdyż nie doszło do podpisania aktu notarialnego i wydania rzeczy, jest natomiast nierozliczonym zobowiązaniem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm., dalej: „updop”), za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

O przychodzie z działalności gospodarczej można zatem mówić już w momencie powstania uprawnienia podatnika do uzyskania przysporzenia, niezależnie od jego faktycznego otrzymania. Przychodami należnymi w rozumieniu powołanego przepisu są bowiem te przychody, które wynikają ze źródła przychodów i stanowią kwoty, których wydania może żądać podatnik. Przychody należne to wszelkiego rodzaju przychody, co do których przysługuje podatnikowi uprawnienie do ich dochodzenia, czyli takie, które wynikają z konkretnego stosunku prawnego. „Należność” wynika z treści stosunku prawnego, a odnosi się zarówno do możliwości dochodzenia konkretnego świadczenia oraz do powinności jego spełnienia. Oznacza to, że powstanie przychodów należnych związane jest z powstaniem wierzytelności. Ponieważ wierzytelność to termin wywodzący się z prawa cywilnego, to przychodami należnymi są przychody wymagalne w rozumieniu prawa cywilnego, tj. możliwe do prawnie skutecznego ich dochodzenia.

Z treści art. 12 ust. 3a updop wynika z kolei, że za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Jednocześnie na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 updop, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (…). Normę wyrażoną w tym przepisie należy odczytywać w ścisłym związku z normami art. 12 ust. 3 i ust. 3a updop.

Przepis art. 12 ust. 3a updop wyraża zasadę, że momentem istotnym dla ustalenia przychodu jest wykonanie świadczenia. Moment wykonania świadczenia określają przepisy ogólnego prawa zobowiązań Kodeksu cywilnego, przepisy regulujące umowy, z których wynika zobowiązanie do świadczenia oraz postanowienia umowy zawartej pomiędzy stronami. W poszczególnych wypadkach należy analizować postanowienia umów dotyczące momentu, który strony uważają za wykonanie świadczenia.

Z przedstawionego w wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia posiada majątek, którego część chce zbyć. Na tę okoliczność podpisano umowę wstępną z potencjalnym nabywcą. Przedmiotem transakcji miała być nieruchomość zabudowana budynkiem. Termin przyrzeczonej umowy sprzedaży miał zostać wyznaczony na żądanie Kupującego po spełnieniu łącznie następujących warunków:

*   Spółdzielnia miała dokonać geodezyjnego podziału działki (dotyczy ona wyżej wymienionej nieruchomości).
*   Kupujący miał zapłacić całość ceny sprzedaży ustalonej w wysokości 482.000 zł.

Strony umówiły się, że cała cena zostanie zapłacona Spółdzielni w następujący sposób:

*   kwota 100.000 zł do 26 stycznia 2015 r.
*   kwota 100.000 zł do 26 marca 2015 r.
*   kwota 282.000 zł do 26 lipca 2015 r.

przelewem na rachunek wskazany przez Spółdzielnię.

Potencjalny Kupujący 26 stycznia 2015 r. dokonał przelewu jednorazowego w kwocie 100.000 zł. Reszty rat nie uiścił. Spółdzielnia zawiadomiła Kupującego pismem oraz telefonicznie o dokonaniu geodezyjnego podziału działki. W związku z niewywiązaniem się Kupującego z zapisów umowy przedwstępnej został on wezwany do złożenia oświadczenia na jakie konto Spółdzielnia ma zwrócić dokonaną przez niego wpłatę w kwocie 100.000 zł.

Stosownie do art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Dyspozycja tego przepisu wskazuje, że umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu tej rzeczy. Kupujący natomiast zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Zgodnie z art. 155 § 1 w zw. z art. 158 ww. ustawy, przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, przy czym umowa ta powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że zbycie nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Dopiero w tym momencie można mówić o świadczeniach należnych sprzedającemu, a tym samym o przychodach należnych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wyżej cytowanej przepisy należy stwierdzić, że kwota przelana na konto Spółdzielni, która podlega zwrotowi Kontrahentowi w związku z niezawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.