Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.458.2018.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-17
Teza: Zbycie nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności – nabycie do wysokości udziału we współwłasności.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2018 r. (data wpływu 10 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 28 grudnia 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.458.2018.1.MKA, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 28 grudnia 2018 r., skutecznie doręczono 2 stycznia 2019 r., natomiast 9 stycznia 2019 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej 3 stycznia 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Ojciec Wnioskodawczyni zmarł w 1979 r., natomiast matka zmarła 3 sierpnia 1980 r.

Rodzice Zainteresowanej byli współwłaścicielami nieruchomości położonej w O. Rodzice Wnioskodawczyni nie sporządzili testamentów, jak również nie zapisali swojego majątku żadnemu z sześciorga swoich dzieci.

W skład majątku wchodziły:

*   działka o powierzchni 1 018 m2,
*   dwa budynki mieszkalne – budynek frontowy z czterema mieszkaniami oraz oficyny w podwórzu z dwoma mieszkaniami,
*   6 pomieszczeń gospodarczych.

W 1989 r. najstarsza siostra złożyła w Sądzie Rejonowym wniosek o nabycie praw do spadku po zmarłych rodzicach. W dniu 31 lipca 1989 r. sąd wydał prawomocne postanowienie o nabyciu przez spadkobierców spadku. Wnioskodawczyni odziedziczyła 1/6 spadku po rodzicach. Do dziedziczenia po rodzicach uprawnionych było sześcioro dzieci, każde z nich otrzymało 1/6 majątku.

Po opłaceniu przez spadkobierców podatku od nabycia spadku, Państwowe Biuro Notarialne założyło w dniu 30 września 1989 r. księgę wieczystą.

W podanych budynkach mieszkania zajmowali: brat A. dwa mieszkania, siostra P. jedno mieszkanie, siostra M. jedno mieszkanie, dwa mieszkania w budynku frontowym zajmowali lokatorzy. Ponieważ po śmierci brata A. i jego żony K., syn K. (zajmujący jedno mieszkanie) i zięć z wnuczką (zajmujący drugie mieszkanie) nie łożyli na utrzymanie budynków, ani na inne wydatki, takie jak: podatek od nieruchomości, ubezpieczenia budynków, wywóz nieczystości i śmieci, siostra P. w porozumieniu z trojgiem rodzeństwa (W., H. i J.) 25 września 2006 r. złożyła w Sądzie Rejonowym wniosek o zniesienie współwłasności proponując przydział poszczególnych mieszkań osobom do tego uprawnionym. Sąd Rejonowy 7 lipca 2016 r. wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności, tak jak to proponowano we wniosku z dnia 25 września 2006 r.

Zainteresowana nadmienia, że Sąd Rejonowy przez cały okres trwania postępowania zlecił biegłym sądowym sporządzenie dziesięciu opinii, w treści niewiele odbiegających od siebie, za które spadkobiercy musieli ponieść koszty w wysokości ponad 20 000 zł.

W 2012 r. biegły sądowy wycenił majątek na kwotę 404 550 zł, w tym:

*   budynek frontowy wraz z gruntem 509 m2 274 550 zł,
*   budynek oficyny wraz z gruntem 609 m2 130 000 zł

Wartość 1/6 majątku to 67 425 zł.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 7 lipca 2016 r., które uprawomocniło się na podstawie postanowienia Sądu Apelacyjnego w dniu 10 marca 2017 r., przydzielił Wnioskodawczyni na własność mieszkanie nr 2 na parterze budynku frontowego. Biegły sądowy wycenił jego wartość na 65 850 zł, tj. poniżej wartości udziału (67 425 zł) o kwotę 1 875 zł. Sąd przyznał Wnioskodawczyni dopłaty od M.K. 667,90 zł i K.K. 667,90 zł – są to spadkobiercy po zmarłym bracie. Wnioskodawczyni nie otrzymała tej spłaty. Wartość mieszkania otrzymanego przez Wnioskodawczynię łącznie ze spłatami jest niższa od wartości udziału o 259,90 zł.

Dalsze załatwianie formalności związanych z założeniem ksiąg wieczystych trwało, mimo prawomocnego wyroku sądu, jeszcze dwa lata. W listopadzie 2018 r. dla mieszkania przydzielonego Wnioskodawczyni została założona księga wieczysta.

Wnioskodawczyni przystała na propozycję kupna mieszkania złożoną przez lokatora je zajmującego. W dniu 29 listopada 2018 r. Wnioskodawczyni zbyła mieszkanie za kwotę 23 000 zł. W 2012 r. biegły wycenił mieszkanie Wnioskodawczyni na kwotę 65 850 zł, poniżej 1/6 wartości, która wynosi 67 425 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, Zainteresowana nie powinna płacić ponownie żadnego podatku do urzędu skarbowego, ponieważ w 2016 r. żadnego nowego po zmarłych rodzicach nie otrzymała. Wnioskodawczyni od 1989 r. była współwłaścicielem otrzymanego spadku po rodzicach (w 1989 r. Zainteresowana zapłaciła podatek od nabycia praw do spadku). Obecnie Zainteresowana jedynie przekształciła współwłasność na odrębną własność mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła prawo do 1/6 spadku po rodzicach:

*   ojcu zmarłym 2 kwietnia 1979 r.,
*   matce zmarłej 3 sierpnia 1980 r.

Na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności z dnia 7 lipca 2016 r., które uprawomocniło się w dniu 10 marca 2017 r. W skład majątku wchodziły: działka o powierzchni 1 018 m2, dwa budynki mieszkalne – budynek frontowy z czteroma mieszkaniami oraz oficyny w podwórzu z dwoma mieszkaniami, 6 pomieszczeń gospodarczych. Wartość majątku biegły sądowy wycenił na 404 550 zł.

Wnioskodawczyni stała się właścicielką mieszkania, którego wartość wynosiła 67 425 zł. Wartość mieszkania nie przekroczyła udziału Wnioskodawczyni w spadku. Mieszkanie to zostało sprzedane 29 listopada 2018 r.

Zainteresowana powzięła wątpliwość, czy w zaistniałym stanie faktycznym jest zobowiązana do zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Wobec powyższego wskazać należy, że zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 powyższej ustawy.

Art. 210 ww. ustawy stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1.  podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
2.  wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której (którego) wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności, dokonane na podstawie postanowienia sądu z dnia 7 lipca 2016 r., z uwagi na fakt, że wartość mieszkania otrzymanego przez Wnioskodawczynię nie przekroczyła wartości udziału Zainteresowanej w majątku przed zniesieniem współwłasności to w rezultacie tej czynności nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że zbycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowego mieszkania, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wobec tego kwota uzyskana przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Reasumując, sprzedaż mieszkania przez Wnioskodawczynię w dniu 29 listopada 2018 r. nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia, tym samym czynność ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w rezultacie nie powoduje obowiązku zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.