Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-26/15-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-04-27
Teza: podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 marca 2015 r. (data wpływu 12 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 27 lutego 2015 r., Nr IPTPB2/4511-26/15-2/MP, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono Pełnomocnikowi w dniu 2 marca 2015 r., natomiast pismem z dnia 9 marca 2015 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 9 marca 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 11 lutego 2003 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył działkę położoną w T. oraz udział w działce drogi wynoszący 1/10 części. Przedmiotowa nieruchomość wraz z udziałem w działce została zakupiona za kwotę 428 000 zł brutto.

W dniu 28 kwietnia 2011 r. małżonkowie rozwiedli się. W dniu 23 października 2011 r., aktem notarialnym Rep. x/2011, dokonano umowy o podział majątku wspólnego.

Małżonkowie w akcie oświadczyli, że w skład majątku wspólnego wchodzą:

1.  nieruchomość położona w T. wraz z wybudowanym na niej w 2007 r. domem jednorodzinnym o wartości 428 000 zł, obciążona hipoteka kaucyjną na rzecz Banku do sumy 650 000 zł,
2.  samochód osobowy marki L. rok produkcji 2004, o wartości 25 400 zł,
3.  meble o wartości 6 000 zł.

Na mocy powyższej umowy małżonkowie podzieli majątek wspólny w ten sposób, że żona otrzymała meble i samochód.

Wnioskodawca otrzymał zaś nieruchomość opisaną w pkt 1. Wnioskodawca zobowiązał się również do zapłacenia żonie kwoty 90 000 zł, tytułem spłaty związanej z powyższym podziałem majątku wspólnego.

Strony podały wartość przedmiotów niniejszej umowy na łączną kwotę 459 400 zł. Powołany akt notarialny (Rep. x/2011) w paragrafie 4 zawiera wpis, że wszelkie prawa i obowiązki związane z nieruchomością, samochodem i meblami przechodzą na nabywców z dniem sporządzenia aktu.

W związku z powyższym, Wnioskodawca przejął obowiązek spłaty kredytu zaciągniętego pod hipotekę nieruchomości, zwalniając z niego tym samym żonę.

Na dzień sporządzenia umowy o podział majątku zadłużenie z tytułu kapitału kredytu wyniosło 163 061,13 CHF, przy średnim kursie franka szwajcarskiego według NBP na dzień 28 października 2011 r. - 3,5319 zł. W wyniku wspomnianej umowy Wnioskodawca zwolnił żonę z obowiązku spłaty wspólnego kredytu. Kwota przejęta przez Wnioskodawcę od żony z tytułu tego zobowiązania wynosiła więc w części kapitałowej 81 530,565 CHF, co w przeliczeniu według kursu NBP na ten dzień, daje kwotę 287 957,80 zł.

Małżonkowie oświadczyli również, że zrzekają się wzajemnie wobec siebie jakichkolwiek dalszych roszczeń z tytułu niniejszego podziału majątku wspólnego. Koszty umowy małżonkowie ponieśli po połowie.

W wyniku niedopatrzenia przy podziale majątku w dniu 28 października 2011 r., pozostała część nieruchomości stanowiąca udział 1/10 drogi wewnętrznej (zakupiony w dniu 11 lutego 2008 r. wraz z nieruchomością położoną w T.). Dlatego też, w dniu 29 kwietnia 2013 r., na mocy aktu notarialnego (Rep. xx/2013 - umowa o częściowy podział majątku wspólnego), dokonano jego podziału w ten sposób, że udział ten, przyznano w całości Wnioskodawcy. Wartość przedmiotu umowy określono na 10 000 zł. Koszty niniejszej umowy w całości obciążyły Wnioskodawcę.

W dniu 7 lutego 2014 r. Wnioskodawca sprzedał uzyskaną w wyniku podziału nieruchomość wraz z przysługującym Mu udziałem 1/10 drogi, za kwotę 835 000 zł.

W piśmie z dnia 9 marca 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że w wyniku podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 28 października 2011 r., wartość składników majątku przyznanych na wyłączną własność Wnioskodawcy, bez uwzględnienia hipoteki, przekroczyła Jego udział w majątku wspólnym. Natomiast uwzględniając hipotekę, wartość składników majątku Wnioskodawcy była niższa niż wartość składników przyznanych żonie.

W wyniku podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 29 kwietnia 2013 r. wartość składników majątku przyznanych na wyłączną własność Wnioskodawcy przekroczyła Jego udział w majątku wspólnym. Jednak w powiązaniu z transakcją wynikającą z aktu notarialnego z dnia 28 października 2011 r. i biorąc pod uwagę wartość hipoteki jaką był obciążony majątek, to wartość składników przyznanych na wyłączną własność Wnioskodawcy nie przekroczyła Jego udziału w majątku wspólnym.

Odpłatne zbycie w dniu 7 lutego 2014 r., nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy Wnioskodawca ustalając dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego, może do kosztów uzyskania przychodów z tytułu tego odpłatnego zbycia, zaliczyć kwotę zwolnienia z długu żony, w wysokości przejętego przez Wnioskodawcę jej zobowiązania kredytowego oraz wartość połowy pozostałych składników majątku przyznanych na wyłączną własność żony, a także środków pieniężnych z tytułu spłaty?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku), zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm., zwanej dalej updof), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W omawianej sprawie, aby właściwie określić kwotę zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę, należy w pierwszej kolejności ustalić sposób i datę nabycia tej nieruchomości. Za datę nabycia, który przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego. W związku z powyższym Wnioskodawca nabył nieruchomość w różnych datach, tj. w 2008 r. w części, która dotyczy Jego udziału w majątku wspólnym, poprzez zakup nieruchomości z żoną do majątku wspólnego oraz odpowiednio 50% w 2011 r., przez nabycie udziałów żony w działce w zamian za przejęcie jej zobowiązania kredytowego.

Podobnie sytuacja wygląda z nabyciem drogi dojazdowej: 50% udziału w drodze zostało nabyte przez Wnioskodawcę w 2008 r., a 50% w 2013 r., w wyniku podziału majątku wspólnego.

W związku z tym, że przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawcę sprzedana w 2013 r., stwierdzić należy, że podatek dochodowy od osób fizycznych określony w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wystąpi w odniesieniu do udziału należnego Wnioskodawcy nabytego przez Niego w 2008 r., ze względu na upływ terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy.

Obowiązek podatkowy, z tytułu sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych może wystąpić natomiast, w stosunku do udziałów nabytych przez Wnioskodawcę od byłej żony odpowiednio w 2011 r. i 2013 r.

Nadmienić należy, że podatkiem określonym w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, objęty będzie jedynie udział przekraczający udział w majątku wspólnym.

Wnioskodawca otrzymał majątek w postaci nieruchomości i udziału w drodze dojazdowej, przekraczający Jego udział w majątku wspólnym. Nieruchomość wraz z drogą została sprzedana w 2013 r. Biorąc pod uwagę powyższe, należy przyjąć, że połowa przychodu ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu, ponieważ nabycie udziału w nieruchomości, odpowiadającemu tej części przychodu nastąpiło w 2008 r.

W stosunku do pozostałej części przychodu należy obliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy, gdzie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl powołanego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W omawianej sprawie, przychodem będzie więc połowa ceny określona w umowie sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o połowę kosztów odpłatnego zbycia tj. połowę kosztów aktów notarialnych, dochodem zaś na podstawie art. 30e pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest przychód pomniejszony o koszty wskazane w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, a więc między innymi o udokumentowane koszty nabycia.

Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może jednak zaliczyć jedynie tę część kosztów, która odpowiada udziałowi nabytemu w 2011 r. i 2013 r. W odniesieniu do kredytu, należy zauważyć, że został on udzielony zarówno Wnioskodawcy jak i Jego żonie, jednak w wyniku podziału majątku wspólnego, obowiązek jego spłaty od tego momentu obciążył Wnioskodawcę. Jeżeli zatem współkredytobiorcą był małżonek Wnioskodawcy, to koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca winien ustalić uwzględniając fakt, że w zamian za udział przekraczający udział posiadany przez Niego w majątku wspólnym należący do małżonka, Wnioskodawca przejął do wyłącznej spłaty dług obciążający nieruchomość, a więc dług, który przed podziałem majątku w równym stopniu obciążał zarówno Jego jak i Jego małżonka.

Z tego powodu za koszt nabycia udziału przekraczającego udział w majątku wspólnym, (½) Wnioskodawca może uznać obciążenie kredytowe na nieruchomości, które przejął do wyłącznej spłaty, obliczone według stanu na dzień podziału majątku. Kwota przejętego zobowiązania, stanowi bez wątpienia koszt nabycia udziału w nieruchomości. Należy go potraktować, jako odpowiednik kosztu nabycia, tj. kwoty jaką kupujący musiałby zapłacić przy zakupie.

Podobnie kosztem uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie wartość połowy pozostałych składników majątku przyznanych na wyłączną własność żony, a także środki pieniężne przekazane przez Wnioskodawcę żonie z tytułu spłaty.

Przekładając to na stan sprawy, przychodem ze sprzedaży jest ½ ceny sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o połowę kosztów odpłatnego zbycia (koszty aktów notarialnych). Natomiast dochodem, jest różnica pomiędzy kwotą tak ustalonego przychodu, a kosztami jego uzyskania określonymi w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Do kosztów tych, Wnioskodawca może zaliczyć ½ zobowiązania kredytowego, które przejął do wyłącznej spłaty od żony w wyniku dokonanego podziału majątku wspólnego. Kosztem nabycia będzie również spłata dokonana na rzecz byłej żony w postaci środków finansowych oraz połowa wartości pozostałych składników majątku przyznanych w wyniku podziału majątku na wyłączną własność żony.

Zatem, aby stwierdzić czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy wystąpi dochód obliczony jako różnica między przychodem, a kosztami jego uzyskania w sposób wskazany powyżej.

Według Wnioskodawcy stanowisko takie potwierdza interpretacja: Nr IBPBII/2/415-82/09/JG z dnia 17 kwietnia 2009 r., Nr IBPBII/2/415-485/11/MMa z dnia 12 lipca 2011 r., Nr IPPB1/415-1607/12-2/MS z dnia 6 marca 2013 r., Nr IBPBII/2/415-1084/13/ŁCz z dnia 30 stycznia 2014 r., i Nr IBPBII/2/415-193/14/MMa z dnia 9 czerwca 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie podkreślić należy, że w niniejszej interpretacji indywidualnej nie odniesiono się do przedstawionego przez Wnioskodawcę – wyliczenia kwot podstawy opodatkowania. Tutejszy Organ informuje, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą bowiem do kompetencji tutejszego Organu. Przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, nakłada na Ministra Finansów obowiązek wydania interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zatem, liczbowe przykłady nie podlegają urzędowej interpretacji. Szczegółowe ustalenia w tym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Należy również dodać, że w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto tut. Organ nadmienia, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od stanu faktycznego, występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.