Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-215/12/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-05-23
Teza: Czy wnioskodawca ma obowiązek zapłaty podatku od dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; przekształcanie; własność; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 lutego 2012r. (data wpływu do tut. Biura 14 lutego 2012r.), uzupełnionym w dniu 13 kwietnia 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lutego 2012r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie

możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 04 kwietnia 2012r. Znak: IBPB II/2/415-215/12/JG wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 13 kwietnia 2012r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w 2009r. nabył w drodze przetargu organizowanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową nieruchomość mieszczącą się przy ul. P. za kwotę 26.116,18 zł. Następnie w dniu 19 listopada 2009r. wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość za kwotę 69.000,00 zł. Dochód ze sprzedaży wyniósł 42.883,82 zł. Natomiast w dniu 29 stycznia 2010r. wnioskodawca nabył w drodze przetargu w Spółdzielni Mieszkaniowej kolejną nieruchomość mieszczącą się przy ul. K. – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 47.000,00 zł.

W związku z powyższym faktem w zeznaniu podatkowym PIT-39 złożonym za rok 2009 wnioskodawca zadeklarował, że dochód ze sprzedaży nieruchomości, mieszczącej się przy ul. P. zostanie w ciągu dwóch kolejnych lat w całości przeznaczony na inne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wspomniane cele mieszkaniowe wnioskodawcy to koszt nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przy ul. K. oraz koszt remontu tego lokalu. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych art. 12, w marcu 2010r. wnioskodawca złożył wniosek o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Na realizację wniosku Spółdzielnia miała zgodnie z przepisami czas 6-ciu miesięcy, zatem w 2010r. wnioskodawca miał uzyskać prawo odrębnej własności do lokalu przy ul. K., w którym obecnie zamieszkuje, co byłoby zgodne z zadeklarowanym w PIT-39 zwolnieniem z podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże Spółdzielnia Mieszkaniowa utrudniała przekształcenie ww. lokalu, dlatego też wnioskodawca złożył pozew do Sądu przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej. Po dwóch zakończonych sprawach Sąd odrzucił wniosek. Wnioskodawca złożył zatem apelację do Sądu Wojewódzkiego i obecnie sprawa została rozstrzygnięta w ten sposób, iż Spółdzielnia ma obowiązek przekształcić prawo do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Wyrok jest prawomocny z dniem 08 lutego 2012r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałym stanie faktycznym wnioskodawca ma obowiązek zapłaty podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszczącej się przy ul. P.?

Zdaniem wnioskodawcy, w związku z faktem, że Spółdzielnia Mieszkaniowa utrudniała mu przekształcenie mieszkania w odrębną własność we właściwym terminie, natomiast wyrokiem Sądu Wojewódzkiego było to niezgodne z prawem i Spółdzielnia miała obowiązek dokonać przekształcenia terminowo uważa, że dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczył na własne cele mieszkaniowe, gdyż poniósł koszty nabycia mieszkania na lokatorskie prawo do lokalu oraz koszty remontu tego lokalu, który obecnie będzie jego mieszkaniem własnościowym. Ponadto gdyby Spółdzielnia Mieszkaniowa stosowała się do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ww. przekształcenia wnioskodawca dokonałby już w 2010r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku wnioskodawca wskazał, że w dniu 19 listopada 2009r. sprzedał lokal mieszkalny, który nabył od spółdzielni w 2009r. tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Z uwagi na fakt, iż nabycie sprzedanego mieszkania nastąpiło w 2009r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z wyżej cytowanych przepisów kosztem uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia, czyli wydatki poniesione na nabycie od spółdzielni prawa odrębnej własności lokalu. Kosztami uzyskania przychodu mogą być również udokumentowane fakturami VAT wydatki, które zwiększyły wartość sprzedanego mieszkania pod warunkiem, że nie były odliczane przez wnioskodawcę w ramach wcześniejszych jakichkolwiek ulg i zwolnień.

Tak więc, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży mieszkania (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c), tj. kosztami nabycia i nakładami, które zwiększyły wartość sprzedanego mieszkania.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne w związku z tym tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe wymienione w zamkniętym katalogu zawartym w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatkowanie to ma nastąpić w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Termin ten jest terminem prawa materialnego co oznacza, że jest nieprzekraczalny i nieprzywracalny.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, uważa się m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W związku z powyższym, mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz ww. przepisy należy stwierdzić, iż przedmiotowe zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie ma zastosowania w stanie faktycznym przedstawionym przez wnioskodawcę. Zauważyć bowiem należy, że wnioskodawca wydatkował środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. P na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz remont lokalu, do którego wnioskodawcy przysługiwało prawo lokatorskie, a więc na cele, które nie zostały wymienione w ustawowym katalogu zawartym w art. 21 ust. 25 pkt 1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma charakteru własnościowego. Prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, nie jest natomiast jego właścicielem. Wydatek na ustanowienia tego prawa nie jest przy tym w żadnym wypadku w momencie jego poniesienia wydatkiem na nabycie prawa odrębnej własności lokalu. Podobnie wydatek na remont lokalu, do którego w momencie jego poniesienia podatnikowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy jasno wynika bowiem, że wydatkiem na cele mieszkaniowe jest wydatek na remont własnego lokalu mieszkalnego, a więc takiego, do którego prawo własności lub współwłasności podatnik posiada w momencie ponoszenia wydatku, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Oznacza to, że wnioskodawca wydatkował środki na ustanowienie prawa, które nie miało charakteru własnościowego oraz na remont lokalu, który nie stanowił w momencie wydatkowania „własnego lokalu”. Dopiero data ustanowienia odrębnej własności tego lokalu będzie dla wnioskodawcy datą nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego przy ul. K. Zatem wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. P. na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. K. oraz na remont tego lokalu nie daje wnioskodawcy prawa do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, bowiem środki te nie zostały wydatkowane we wskazany w przepisie sposób czyli na nabycie oraz na remont własnego lokalu mieszkalnego. Bez znaczenia jest przy tym jakie kroki wnioskodawca podjął po ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego aby nabyć odrębną własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Istotny bowiem jest fakt spełnienia ustawowych warunków w momencie wydatkowania środków, a tych warunków wnioskodawca nie spełnił. Ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz remont lokalu, do którego nie przysługiwało wnioskodawcy prawo własności w żadnym wypadku nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Reasumując, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej przepisu – jest fakt wydatkowania (nie wcześniej niż począwszy od daty odpłatnego zbycia i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw na wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy cele mieszkaniowe. Przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy jest katalogiem zamkniętym i prawo do skorzystania ze zwolnień podatkowych wynikającego z tego przepisu należy wywodzić ściśle z jego brzmienia. Tym samym przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowany na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz remont takiego lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Stanowisko wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.