Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.966.2016.2.MZA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-01-05
Teza: Skutki podatkowego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: lokal; nabycie; nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 26 października 2016 r. (data otrzymania 31 października 2016 r.), uzupełnionym 21 grudnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 9 grudnia 2016 r. Znak: 2461-IBPB-2-2.4511.966.2016.1.MZA wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 21 grudnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w 1972 r. stała się współwłaścicielem połowy nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Druga połowa nieruchomości była własnością (we współwłasności małżeńskiej) rodziców Wnioskodawczyni.

Po śmierci rodziców całkowity udział Wnioskodawczyni w ww. nieruchomości wyniósł ¾ udziałów od 2004 r. Nadmienić należy, że Wnioskodawczyni jest stanu wolnego, posiadane udziały w nieruchomości zawsze stanowiły jej majątek osobisty. Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że posiada jednego brata, który drogą tych samych postępowań spadkowych po śmierci rodziców nabył na własność ¼ udziałów w nieruchomości.

W 2006 r. wykonana została inwentaryzacja budynku, określająca powierzchnię lokali w budynku i części wspólnych nieruchomości. W tym samym roku Wnioskodawczyni wraz z bratem zbyli jedno z mieszkań we wskazanej nieruchomości, lecz w dalszym ciągu wysokość ich udziałów w nieruchomości pozostała niezmieniona.

W 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z bratem dokonali wyodrębnienia samodzielnych lokali, działu spadku po zmarłych rodzicach i zniesienia współwłasności. Suma powierzchni użytkowej lokali, będących przedmiotem zniesienia współwłasności rodzeństwa wynosiła 746,31 m2. Na mocy wyroku Sądu Wnioskodawczyni stała się właścicielem dziewięciu lokali o sumarycznej powierzchni użytkowej 570,32 m2 a brat Wnioskodawczyni stał się właścicielem trzech lokali o powierzchni użytkowej 175,99 m2. Tym samym przy podziale współwłasności zachowana została zbliżona proporcja ¾ udziału Wnioskodawczyni we współwłasności i ¼ udziału brata Wnioskodawczyni. Ponadto Sąd w wydanym wyroku zasądził wzajemne dopłaty wynikające z działu spadku i zniesienia współwłasności, których różnica obciążała brata na rzecz Wnioskodawczyni w kwocie 4.156,05 zł.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni nosi się z zamiarem zbycia jednego z lokali mieszkalnych w nieruchomości i chciałaby uzyskać pewność, że zdarzenie zniesienia współwłasności nieruchomości nie będzie interpretowane tożsamo z nabyciem nieruchomości lokalowych, a następnie zbycie jednego z nich nie spowoduje obowiązku podatkowego w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że wartość rynkowa wszystkich wyodrębnionych lokali wynosiła 5.266.299,00 zł. Z kolei wartość dziewięciu lokali, które przypadły na wyłączną własność Wnioskodawczyni wynosiła 3.939.604,00 zł. Przy czym Wnioskodawczyni zaznaczyła, że od 1972 r. jest właścicielem ½ nieruchomości (sześciu lokali).

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy zniesienie współwłasności nieruchomości będzie tożsame z nabyciem nieruchomości lokalowych, a następnie zbycie jednego z nich spowoduje obowiązek podatkowy w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zniesienie współwłasności nieruchomości było zdarzeniem jedynie porządkującym sprawy własności nieruchomości i nie miało punktów stycznych z nabyciem nieruchomości. Wnioskodawczyni od czterdziestu czterech lat jest współwłaścicielem nieruchomości, korzysta z niej, zarządza i administruje budynkiem. Wnioskodawczyni nie zawierała z bratem umów o podziale do korzystania z poszczególnych części nieruchomości. W ramach postępowania o dział spadku i zniesienie współwłasności różnica wzajemnych spłat wynosiła jedynie 4.156,05 zł na rzecz Wnioskodawczyni co oznacza, że podział nieruchomości został dokonany maksymalnie zgodnie z uprzednio posiadanymi przez rodzeństwo udziałami. Wnioskodawczyni uważa, że wobec powyższego wyjaśnienia przy odpłatnym zbyciu przez Wnioskodawczynię lokali w nieruchomości opisane zdarzenie nie wyczerpuje dyspozycji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym przepis ten nie ma zastosowania do Wnioskodawczyni i nie rodzi po jej stronie obowiązku podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Przy czym przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawczyni od 1972 r. posiadała udział ½ w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Druga połowa tej nieruchomości była własnością (we współwłasności) rodziców Wnioskodawczyni. Następnie, wraz z bratem Wnioskodawczyni nabyła spadek po zmarłych rodzicach w udziale wynoszącym po ½ każde z nich. Tym samym po śmierci rodziców całkowity udział Wnioskodawczyni od 2004 r. wynosił ¾ w ww. nieruchomości. W 2013 r. Wnioskodawczyni oraz jej brat dokonali wyodrębnienia samodzielnych lokali, działu spadku i zniesienia współwłasności, w wyniku którego Wnioskodawczyni nabyła na własność dziewięć lokali o wartości 3.939.604,00 zł. Z kolei wartość rynkowa wszystkich wyodrębnionych lokali wynosiła 5.266.299,00 zł. Ponadto Sąd zasądził od brata Wnioskodawczyni na jej rzecz spłatę w wysokości 4.156,05 zł. Obecnie Wnioskodawczyni zamierza zbyć jeden z kilku nabytych lokali mieszkalnych.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości.

W przypadku nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w drodze spadku datą nabycia – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest data otwarcia spadku, czyli śmierć spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Natomiast z art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny wynika, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy a nie data wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w sprawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom (spadkobiercom) w rzeczy wspólnej i odbyły się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności spadkobierca (współwłaściciel) nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio nabył w spadku, czy też w inny sposób to nabycie w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udział w spadku, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu działu spadku i zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności. Pamiętać należy o tym, że przy ustalaniu czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do wartości rynkowych na dzień działu spadku i zniesienia współwłasności, według których oblicza się wartość jaką na ten dzień ma udział danego współwłaściciela i przyrównuje się tę wartość do wartości majątku otrzymanego na skutek działu spadku i zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wartość rynkowa wszystkich dwunastu wyodrębnionych lokali będących przedmiotem działu spadku i zniesienia współwłasności wynosiła 5.266.299,00 zł – czyli wartość udziału ¾ należącego do Wnioskodawczyni wynosiła 3.949.724,25 zł. W wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała dziewięć lokali mieszkalnych o wartości 3.939.604,00 zł.

Zatem w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała lokale o wartości mniejszej niż wartość jej udziału we współwłasności. Skoro więc w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność lokale mieszkalne, których łączna wartość była niższa a więc nie przekraczała wartości udziału przysługującego pierwotnie Wnioskodawczyni w całym majątku będącym przedmiotem ww. czynności prawnej, to w 2013 r. nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Nie ulega wątpliwości, że w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała majątek o mniejszej wartości niż wartość przysługującego jej pierwotnie udziału.

Tym samym z analizy wniosku wynika, że zarówno od daty nabycia udziału ½ w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym (co nastąpiło w 1972 r.) jak i od daty nabycia udziału ¼ w spadku (co nastąpiło w dacie śmierci rodziców nie później niż w 2004 r.), do momentu planowanego zbycia jednego z lokali upłynął okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że planowane zbycie jednego z lokali, nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym zbycie to nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym i na Wnioskodawczyni nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku dochodowego od zbycia tego lokalu.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.