Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1020/10/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-20
Teza: Czy kategoria innych nieodpłatnych świadczeń obejmuje dodatkowe opłaty (poza tzw. odstępnym), do których wnoszenia zobowiązani są najemcy? Czy opłaty dodatkowe (poza tzw. odstępnym) powodują jakiekolwiek przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego? Czy przychodem wynajmującego jest wyłącznie czynsz najmu, tzw. odstępne płatne przez najemców na rachunek bankowy wynajmującego?
Słowa kluczowe: koszt; małżeństwo; najem; nieruchomości; ryczałt
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 24 września 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu w przypadku obciążenia kosztami mediów najemców nieruchomości - jest **prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu w przypadku obciążenia kosztami mediów najemców nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w dniu 24 czerwca 2010r. zanim zawarła jakiekolwiek umowy najmu złożyła we właściwym dla niej urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze wynajmowania nieruchomości i ich wyłącznym opodatkowaniu przez siebie, pomimo iż przedmiot najmu objęty jest wspólnością majątkową małżeńską.

W 2011r. wnioskodawczyni zamierza opodatkować przychody z najmu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Z tytułu zawartych umów najmu, wyłącznie najemców obciążają wszelkie koszty związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych w całym okresie najmu, tj. energia elektryczna, woda, ścieki, sieć telekomunikacyjna, telewizyjna, teleinformatyczna, wywóz śmieci, utrzymanie czystości, koszty zarządu nieruchomością wspólną, czynsz do spółdzielni itp. Koszty te są albo zwracane wynajmującemu przez najemców w formie comiesięcznych opłat lub też samodzielnie uiszczane przez najemców w imieniu wynajmującego na odpowiednie rachunki bankowe dostawców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy kategoria innych nieodpłatnych świadczeń obejmuje dodatkowe opłaty (poza tzw. odstępnym), do których wnoszenia zobowiązani są najemcy?

Czy opłaty dodatkowe (poza tzw. odstępnym) powodują jakiekolwiek przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego?

Czy przychodem wynajmującego jest wyłącznie czynsz najmu, tzw. odstępne płatne przez najemców na rachunek bankowy wynajmującego?

Zdaniem wnioskodawczyni, z treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wynika, iż 8,5% podatek w formie ryczałtu pobierany jest od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a składając uprzednio zawiadomienie, o którym mowa w art. 9 ust. 1 tejże ustawy. Art. 6 ust. 1a wskazuje, iż „… opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń…”. Dla ustalenia świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje sie art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Zdaniem wnioskodawczyni powołany powyżej art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się w przypadku udostępnienia lokalu według równowartości czynszu jaki uzyskiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu. Kategoria innych nieodpłatnych świadczeń nie obejmuje zatem dodatkowych opłat, do których wnoszenia zobowiązani są najemcy, lecz wyłącznie sam czynsz (tzw. odstępne).

W opinii wnioskodawczyni, opodatkowując w 2011r. przychody z najmu na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym podatnik nabywa prawo do opodatkowania wyłącznie czynszu z najmu, tzw. odstępnego, natomiast nie dodatkowych opłat, będących wydatkami najemców a związanych z przedmiotem najmu bez względu na fakt czy są one zwracane wynajmującemu przez najemców w formie comiesięcznych opłat, czy też samodzielnie uiszczane przez najemców w imieniu wynajmującego na odpowiednie rachunki bankowe dostawców mediów i wystawców opłat.

Zdaniem wnioskodawczyni dodatkowe opłaty nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, nie powodują żadnego przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego, zatem nie podlegają przez niego opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Aby wybrać tę formę opodatkowania - należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. Oświadczenie to składa się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania podatnika – do 20 stycznia danego roku podatkowego. W sytuacji kiedy wynajem rozpoczyna się w ciągu roku podatkowego – składa się je do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu (art. 9 ust. 1 ww. ustawy).

Zauważyć również należy, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają opodatkowaniu odrębnie przez każdego ze współmałżonków. Z treści art. 12 ust. 5 ww. ustawy wynika bowiem, że przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. W myśl art. 12 ust. 6 ww. ustawy zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

W tym celu - zgodnie z dyspozycją zawartą w treści art. 12 ust. 7 ustawy - oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6 obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ww. ustawy).

W przypadku dokonania takiego wyboru podatnikiem jest wyłącznie jeden z małżonków.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, itp.), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków za energię elektryczną, wodę, ścieki, sieć telekomunikacyjną, telewizyjną, teleinformatyczną, wywóz śmieci, utrzymanie czystości, koszty zarządu nieruchomością wspólną, czynsz do spółdzielni, itp. Koszty te będą albo zwracane wynajmującemu przez najemców w formie comiesięcznych opłat, albo samodzielnie uiszczane przez najemców w imieniu wynajmującego na odpowiednie rachunki bankowe dostawców.

W świetle przedstawionego zdarzenia oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującą od najemców należności z tytułu opłat za energię elektryczną, wodę, ścieki, sieć telekomunikacyjną, telewizyjną, teleinformatyczną, wywóz śmieci, utrzymanie czystości, koszty zarządu nieruchomością wspólną, czynsz do spółdzielni, itp. - skoro do ich ponoszenia zobowiązani są najemcy - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej powoływanej ustawy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych z tytułu umowy najmu (podnajmu) i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Natomiast po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego – PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Reasumując, z cytowanych powyżej przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, że przychodem z najmu nieruchomości opodatkowanym ryczałtem w wysokości 8,5% dla wnioskodawczyni będzie wyłącznie kwota czynszu tzw. odstępnego, natomiast dodatkowe opłaty, do których ponoszenia zgodnie z umową najmu zobowiązani są najemcy, nie stanowią dla wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego podlegającego opodatkowaniu.

W związki z powyższym stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.