Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-225/13/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-06-03
Teza: 1. Czy podatek w wysokości 19 % dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dotyczył całej nieruchomości czy tylko udziału (1/2 całości) nabytego odpłatnie na podstawie działu spadku w 2012 roku? 2. Czy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię w drodze spadku oraz działu spadku (Ugoda sądowa - Sąd Rejonowy z dnia 22 października 2012r), można zaliczyć: - spłatę siostry – Y, jako koszt nabycia udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości, - oraz inne koszty związane z nabytym udziałem (podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty i opłaty sądowe - w tym udział adwokata, wycena nieruchomości, dokonanie zmian w Księgach Wieczystych, opłaty notarialne, koszt przejazdów na sprawy sądowe i na wezwanie biegłego sądowego)? 3.Czy warunkiem zaliczenia spłaty jako kosztu nabycia jest jej całkowite wykonanie przed zawarciem umowy sprzedaży, czy spłata może być dokonana częściowo po sprzedaży nieruchomości w terminie obowiązującym dla złożenia deklaracji podatkowej PIT-39 (tj. do dnia 30 kwietnia roku następnego) - zgodnie bowiem z ugodą sądową spłata ma być płatna w ratach do dnia 30 listopada 2014 r.?
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; spadek; spadek-dział spadku; sprzedaż; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2013 r. (data wpływu – 27 lutego 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 maja 2013 r. (data wpływu – 24 maja 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości:

*   w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodów – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na skutek wezwania z dnia 16 maja 2013 r. do uzupełnienia braków formalnych wniosek uzupełniono w dniu 24 maja 2013 r.

**W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Dnia 26 kwietnia 1997 r. zmarła X, która w chwili śmierci była panną i nie miała dzieci. Ponadto nie pozostawiła testamentu. Postanowieniem z dnia 28 maja 1997 r. Sąd Rejonowy stwierdził nabycie spadku po zmarłej w ten sposób, że jej bratanice: Pani i Y nabyły po udziale wynoszącym ½ części w masie spadkowej (w tym również gospodarstwo rolne o powierzchni 4,02 ha) każda. Ww. orzeczenie uprawomocniło się w dniu 18 czerwca 1997 r.

Następnie decyzją z dnia 13 marca 1998 r. właściwy urząd skarbowy umorzył postępowanie w sprawie podatku od spadków i darowizn w związku nabyciem spadku po zmarłej jako bezprzedmiotowe. W jej uzasadnieniu stwierdzono bowiem, że spadek po zmarłej stanowi gospodarstwo rolne, które na mocy art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest zwolnione z przedmiotowego podatku.

W oparciu o wydane postanowienie sądowe obie spadkobierczynie zostały wpisane jako współwłaścicielki do księgi wieczystej urządzonej dla gospodarstwa rolnego. W skład wchodzącego do masy spadkowej gospodarstwa wchodziły na podstawie wypisu z rejestru gruntów z 2011 r. następujące grunty: użytki rolne zabudowane, pastwiska trwałe, łąki trwałe i drogi. Od 1997 r. opłaca Pani określony przez burmistrza miasta podatek.

Dnia 5 kwietnia 2011 r. druga ze spadkobierczyń wystąpiła do Sądu Rejonowego z wnioskiem o dział spadku, w skład którego wchodziło opisane we wniosku gospodarstwo rolne, i zniesienie współwłasności.

Na skutek powyższego w dniu 22 października 2012 r. została zawarta ugoda sądowa o następującej treści:

Dokonując działu spadku po X, w której prawa do spadku zostały zatwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 28 maja 1997 r.

*   uczestnika postępowania (Pani) staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości,
*   tytułem spłaty uczestnika postępowania zobowiązuje się Pani zapłacić Y kwotę 237197,00 zł, przy czym należność płatna będzie w 3 ratach do dnia 30 listopada 2014 r.,
*   wartość spłaty została ustalona na podstawie opinii biegłego (1/2 wartości całej nieruchomości).

Na podstawie ugody sądowej zostały wpisane do ksiąg wieczystych zmiany.

Obecnie zamierza Pani sprzedać całą nieruchomość objętą podatkiem rolnym, w związku z czym nie może jednak stwierdzić kto i w jakim celu dokona zakupu, a tym samym czy grunt nie straci charakteru rolnego, a także, że wydatkuje uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe. Natomiast fakt zameldowania w latach 1968-1972 na terenie ww. nieruchomości, z uwagi na likwidację tzw. ulgi meldunkowej, nie ma znaczenia dla wymiaru podatku dochodowego.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku).**

1.  Czy podatek w wysokości 19 % dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dotyczył całej nieruchomości czy tylko udziału (1/2 całości) nabytego odpłatnie na podstawie działu spadku w 2012 roku?
2.  Czy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przez Panią w drodze spadku oraz działu spadku (Ugoda sądowa - Sąd Rejonowy z dnia 22 października 2012r), można zaliczyć: - spłatę siostry – Y, jako koszt nabycia udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości, - oraz inne koszty związane z nabytym udziałem (podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty i opłaty sądowe - w tym udział adwokata, wycena nieruchomości, dokonanie zmian w Księgach Wieczystych, opłaty notarialne, koszt przejazdów na sprawy sądowe i na wezwanie biegłego sądowego)?
3.  Czy warunkiem zaliczenia spłaty jako kosztu nabycia jest jej całkowite wykonanie przed zawarciem umowy sprzedaży, czy spłata może być dokonana częściowo po sprzedaży nieruchomości w terminie obowiązującym dla złożenia deklaracji podatkowej PIT-39 (tj. do dnia 30 kwietnia roku następnego) - zgodnie bowiem z ugodą sądową spłata ma być płatna w ratach do dnia 30 listopada 2014 r.?

Pani zdaniem:

Ad. 1.

Część przychodu ze sprzedaży odpowiadająca udziałowi jaki nabyła Pani w drodze spadku po zmarłej w 1997 r. (udział wynoszący ½ części w nieruchomości) nie stanowi dla Niej źródła przychodu i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pozostała część przychodu będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, z uwagi na nabycie w drodze działu spadku udziału od siostry Y w 2012 r. Ponieważ nabycie tego udziału nastąpiło odpłatnie, spłata na rzecz Y, jest kosztem nabycia udziału wynoszącego ½ części w nieruchomości. Kwota tego podatku będzie mogła zostać pomniejszona w związku z poniesionymi kosztami nabycia i sprzedaży nieruchomości. Podatek będzie stanowił 19% od dochodu - na podstawie art. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą jest dochód stanowiący różnicę między przychodem a poniesionymi kosztami zgodnie z art. 22 ust. 6c. Zgodnie z art. 22 koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c)) stanowią udokumentowane koszty nabycia.

Ad. 2.

Do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć: - spłatę na rzecz Y będącą kosztem odpłatnego nabycia udziału wynoszącego ½ części w nieruchomości określonego na podstawie działu spadku z dnia 22 października 2012 r., - oraz inne koszty związane z nabyciem tegoż udziału – art. 22 ust. 6c i art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – a także koszty związane bezpośrednio ze sprzedażą, konieczne aby transakcja mogła dojść do skutku (opłaty i koszty sądowe, w tym udział adwokata, wycena nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych, wpisy do Ksiąg Wieczystych). Na podstawie działu spadku jedyną właścicielką nieruchomości stała się Pani z obowiązkiem spłaty na rzecz Y w kwocie 237197,00 zł. Odpłatne nabycie nieruchomości w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy, stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 3.

Spłata na rzecz siostry Y, będzie uznana za koszt uzyskania przychodów także wtedy, kiedy zostanie dokonana już po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Warunkiem jest dokonanie spłaty przed złożeniem PIT-39 (w terminie do 30 kwietnia roku następnego - zgodnie z przepisami dotyczącymi terminu składania deklaracji PIT w urzędach skarbowych).

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodów za nieprawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie – prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data jej nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Konkludując, spadkobiercy nabywają spadek w chwili jego otwarcia i z tą chwilą powstaje pomiędzy nimi wspólność majątku spadkowego. Wspólność ta powstaje z mocy prawa i dotyczy majątku spadkowego traktowanego jako całość.

Natomiast wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, iż dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem działu spadku, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku działu spadku udział w nieruchomości się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku. Zatem nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy nie stanowi nabycia w drodze spadku ani nie jest równoznaczne z darowizną, nawet jeśli działu spadku dokonano bez wzajemnych spłat i dopłat.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego, należy wskazać, że datę nabycia nieruchomości, którą zamierza Pani zbyć, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku stanowi dzień śmierci X, tj. 26 kwietnia 1997 r., wobec czego przychód uzyskany z jej sprzedaży w tej części nie będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat.

Mając natomiast na uwadze ww. przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż nabytą w 2012 r. w wyniku działu spadku nieruchomość, w części stanowiącej nadwyżkę w stosunku do udziału nabytego w spadku, należy traktować w kategorii przysporzenia, a w konsekwencji przychód z planowanego zbycia nieruchomości w tej części podlega opodatkowaniu.

Zatem do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2012 r. w drodze działu spadku będą miały zatem zastosowanie przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest, co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

 - koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

 - prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

 - koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

 - wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

 - koszty i opłaty sądowe.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (przy czym nie należy ich utożsamiać z kosztami, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy), o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6e ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnik powinien złożyć we właściwym urzędzie skarbowym odrębne zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

W zeznaniu tym, zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy, jest obowiązany wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Powołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy zauważyć, że została Pani z tytułu nabycia majątku w dziale spadku w wysokości przekraczającej udział nabyty w spadku zobowiązana do spłaty drugiej spadkobierczyni (tj. siostry). Z tego właśnie powodu w przedmiotowej sprawie do ustalenia kosztów uzyskania przychodu nie znajduje zastosowania art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który dotyczy wyłącznie odpłatnego zbycia rzeczy i praw nabytych nieodpłatnie, lecz zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy, regulujący sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i praw nabytych odpłatnie.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Zatem w rozumieniu analizowanego przepisu kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu, niejednokrotnie wynikający z subiektywnego przekonania podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągnięcie przychodu.

W świetle powyższego kosztem nabycia w tym przypadku bez wątpienia będzie dokonana na rzecz pozostałych spadkobierców spłata. Aby jednak móc ją odliczyć od przychodów ze sprzedaży spłata ta musi być udokumentowana, czyli wydatek ma być faktycznie poniesiony.

W związku z tym spłata na rzecz siostry, pod warunkiem udokumentowania faktycznie wpłaconych rat (na które została rozłożone ww. świadczenie), o ile zostaną dokonane przed terminem do złożenia zeznania PIT-39, w którym rozliczyć należy przychód z odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości (nabytego w wyniku działu spadku), będzie się mieścić w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy.

Również faktycznie opłacony i udokumentowany w związku z nabyciem udziału w nieruchomości w wyniku działu spadku podatek od czynności cywilnoprawnych stanowić będzie koszty uzyskania przychodu w rozumieniu ww. przepisu.

Analogicznie rzecz się ma do kosztów sądowych, które w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j.t. Dz. U. z 2010 r. nr 90, poz. 594 ze zm.) obejmują opłaty i wydatki. Do uiszczenia kosztów sądowych obowiązana jest strona, która wnosi do sądu pismo podlegające opłacie lub powodujące wydatki, chyba że ustawa stanowi inaczej (ust. 2). Natomiast w myśl art. 117 ustawy strony mogą w ugodzie sądowej ustalić, którą z nich i w jakiej części mają obciążać nieuiszczone koszty sądowe. Jeżeli ugoda nie stanowi inaczej, w sprawie zakończonej ugodą koszty, o których mowa w art. 113 ust. 1, ponoszą obie strony w równych częściach. Przepisy art. 113 ust. 2-5 stosuje się odpowiednio.

Natomiast zasady dotyczące wnoszenia opłat w związku z wpisem do ksiąg wieczystych zostały uregulowane w Rozdziale 3 ww. ustawy (art. 42-48).

Zatem faktycznie poniesione w związku z postępowaniem o dział spadku i udokumentowane koszty sądowe, do których zalicza się opłaty sądowe, w tym również dotyczące wpisu do ksiąg wieczystych, stanowić będą koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co do kosztów związanych z udziałem adwokata, wyceną nieruchomości, opłat notarialnych oraz kosztów przejazdów na sprawy sądowe i na wezwanie biegłego sądowego wskazać należy, że nie będą one stanowić kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu ww. przepisu, bowiem są to wydatki poniesione pośrednio z nabyciem w wyniku działu spadku udziału w nieruchomości.

Ponadto przepisy nie przewidują, aby kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (prawa) były koszty samej sprzedaży, takie jak np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty opłat notarialnych, koszty prowizji pośrednika, koszty ogłoszeń o zbyciu nieruchomości itp.

Należy jednak przypomnieć, że tego rodzaju obciążenia zmniejszają przychód ze sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tak więc koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.