Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1300/08/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-10-30
Teza: w jaki sposób wyliczyć podatek dochodowy z tytułu zamiany nieruchomości?
Słowa kluczowe: dieta; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; umowa-umowa zamiany; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego ( Dz . U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2008r (data wpływu do tut. BKIP 23 lipca 2008r.) uzupełnionym w dniu 19 sierpnia 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z zamiany nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2008 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z zamiany nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego w dniu 06 sierpnia 2008r. pismem znak IBPB2/415-1300/08/JT, wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienie wpłynęło w dniu 19 sierpnia 2008r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 10 lipca 2008 r. wnioskodawca zawarł umowę zamiany nieruchomości mieszkalnej zbywając nieruchomość o większej powierzchni a nabywając nieruchomość o mniejszej powierzchni. Umowa zamiany potwierdzona została aktem notarialnym, według którego została zbyta nieruchomość o wartości 182 000,00 zł, a nabyta nieruchomość o wartości 175 000,00 zł. Zbyta poprzez umowę zamiany nieruchomość została przez wnioskodawcę zakupiona w 2008r., co potwierdzone zostało aktem notarialnym. Ponadto wnioskodawca stwierdza, że poniósł koszty podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie 140,00 zł., koszty opłaty sądowej 200,00 zł oraz koszty wynagrodzenia notariusza w kwocie 749,00 zł.

W uzupełnieniu wnioskodawca podaje, że zgodnie z zapisem w akcie notarialnym, ma dostać dopłatę do zamienionego mieszkania w wysokości 7 000,00 zł.

Z powyższego wynikają według wnioskodawcy następujące dane:

Przychód uzyskany z tytułu zamiany: 182 000,00 zł

Koszty uzyskania poniesione z tytułu zamiany: 175 000,00 zł

Dodatkowe opłaty 1 089,00 zł

Razem koszty 176 089,00 zł

Podstawa opodatkowania (dochód) 5 911,00 zł

Podatek wg stawki 19% 1 123,00 zł

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawca słusznie postąpi przyjmując do rozliczenia podatku dochodowego różnice pomiędzy przychodem i kosztami, czyli dochód a nie uzyskany przychód?

Czy słusznie postąpi dokonując rozliczenia podatku w rozliczeniu rocznym?

Czy prawidłowo postąpi nie łącząc przychodu z zamiany z innymi dochodami?

Zdaniem wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie należy opodatkować dochód. Umowa zamiany nie została co prawda w ustawie zdefiniowana, ale zapis art. 19 ust. 2 ustawy mówi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u każdej ze stron umowy jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Z kolei art. 30e tejże ustawy stanowi, że podstawą obliczania podatku z tytułu odpłatnego zbycia jest dochód, będący nadwyżką przychodu nad kosztami jego uzyskania. Podatek liczony jest wg stawki 19%. Przychód określa art. 19 ustawy, natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części definiuje art. 22 ust. 6c-6d. Po przeanalizowaniu przepisów wnioskodawca uważa, że słusznie postąpi rozliczając podatek od dochodu a nie przychodu. Rozliczenia dokona w zeznaniu rocznym stosując ryczałtowo stawkę 19% i nie będzie łączył dochodu z tytułu zamiany z innymi dochodami, czy też przychodami.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r.- Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zamiana jest czynnością prawną konsensualną, odpłatną i wzajemną, rodzi skutki zobowiązujące, a w warunkach określonych w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – skutki rozporządzające. Tym samym, w swej istocie umowa zamiany jest niewątpliwie podobna do umowy sprzedaży. Świadczy o tym również fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Zamiana jest zatem formą odpłatnego zbycia.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych po 01 stycznia 2007r.

Oznacza to, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r. Z wniosku wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem zamiany została przez wnioskodawcę zakupiona w 2008r.

W przedmiotowej sprawie zatem zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r.

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. na podstawie art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Natomiast, podstawą obliczenia podatku – stosownie do ust. 2 niniejszego przepisu – o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 19 ust. 2 przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust 6f ustawy).

W sytuacji przedstawionej we wniosku wnioskodawca w dniu 10 lipca 2008r. zawarł umowę zamiany nieruchomości mieszkalnej zbywając nieruchomość o większej powierzchni, nabytą aktem notarialnym w 2008r., a nabywając nieruchomość o mniejszej powierzchni, za dopłatą do różnicy w cenie nieruchomości mieszkalnej w wysokości 7 000,00 zł.

Jednocześnie wnioskodawca stwierdza iż poniósł dodatkowe koszty związane z zamianą w wysokości 1086,00 zł, na które składają się podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa i wynagrodzenie notariusza.

Uwzględniając powyższe okoliczności faktyczne i prawne, stwierdzić należy, że wnioskodawca słusznie postąpi przyjmując do rozliczenia podatku dochodowego różnicę pomiędzy przychodem i kosztami, czyli dochód a nie uzyskany przychód, podobnie jak słusznie postąpi dokonując rozliczenia podatku w rozliczeniu rocznym, nie łącząc dochodu z zamiany z innymi dochodami.

Jednakże przedstawiony przez wnioskodawcę sposób obliczenia dochodu ze sprzedaży jest w całości nieprawidłowy.

Z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia. W przypadku zbycia w formie zamiany przychodem jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.

Zatem w przedmiotowej sprawie przychodem wnioskodawcy będzie wartość zbywanej w formie zamiany nieruchomości, czyli jak podaje wnioskodawca 182 000,00 zł, tę kwotę należy pomniejszyć o koszty transakcji poniesione przez wnioskodawcę. Zatem wydatki na wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe nie są kosztem uzyskania przychodu, lecz pomniejszają wartość przychodu.

Natomiast kosztami uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty nabycia nieruchomości zbywanej przez wnioskodawcę w drodze zamiany. Koszt ten wynika z aktu notarialnego, którym wnioskodawca zawarł umowę, na podstawie której nabył własność nieruchomości, którą następnie zamienił.

Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodu przy zamianie nieruchomości bezwzględnie nie może być wartość nieruchomości, na którą wnioskodawca zamienił własną nieruchomość. Kosztem może być bowiem koszt nabycia tej konkretnej nieruchomości, która jest przez wnioskodawcę zbywana w formie zamiany.

Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

W świetle powyższego, przedstawiony przez wnioskodawcę sposób wyliczenia podstawy opodatkowania jest całkowicie nieprawidłowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.