Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.218.2019.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: decyzja; działki; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2019 r. (data wpływu 9 maja 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 25 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży działek o nr 45/11, 46/14, 1/63 i 1/36 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży działek o nr 45/11, 46/14, 1/63 i 1/36. Wniosek uzupełniono w dniu 25 lipca 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz opłatę.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Podatnik (dalej: Zainteresowany, Wnioskodawca) to osoba fizyczna posiadająca nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Podatnik jest właścicielem nieruchomości gruntowej (…) – stanowiącej działki o numerach 45/11, 46/14, 1/63 1/36, (…). Przedmiotowe nieruchomości Podatnik nabył dawniej niż 5 lat, ale licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Nieruchomość, o jakiej mowa w zdaniu poprzedzającym, to tereny niezabudowane niebędące jednak terenami budowlanymi w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Podatnik zamierza spowodować, żeby w reakcji na złożone do Burmistrza Miasta i Gminy (…..) podanie o warunki zabudowy – o jakich mowa w – ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.) została wydana decyzja administracyjna, która pozwoli na nieruchomościach (w przyszłości, po ich ewentualnym podziale, którego to podziału nie planuje już dokonywać Podatnik) zrealizować inwestycję mieszkaniową (zabudowę jedno lub wielorodzinną). Podatnik spodziewa się, że wspomnianą decyzję uda mu się uzyskać do końca 2019 r.

Podatnik nie planuje podejmować żadnych innych czynności mających na celu przystosowanie nieruchomości do sprzedaży, a mianowicie: nie zamierza dzielić działki, dokonywać jej uzbrojenia oraz nie podejmować działań reklamowych w celu sprzedaży działki.

Podatnik docelowo planuje, że po uzyskaniu warunków zabudowy sprzeda nieruchomość (wszystkie działki) na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (wstępnie już dzisiaj wybranej, do której w odpowiednim momencie skieruje zindywidualizowaną propozycję nabycia). Podatnik wie lub przypuszcza, że osoba ta w przyszłości zdecyduje się nabycie tych nieruchomości, ale pod warunkiem uzyskania warunków zabudowy.

Ewentualnie możliwe jest to, że Podatnik jednak sprzeda posiadane działki lub niektóre z tych działek (po uzyskaniu warunków zabudowy) na rzecz osoby, której tożsamości w chwili obecnej nawet nie zna, tj. po umieszczeniu ogłoszenia na portalach internetowych zajmujących się prezentowaniem ofert sprzedaży nieruchomości i zgłoszeniu się zainteresowanego nabywcy.

Podatnik nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek – według PKD 68.10.Z. Podatnik nie planuje także zarejestrować takiej działalności gospodarczej w momencie, gdy będzie dokonywał sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości. Sprzedaż dokonana zostanie w ramach obrotu „nieprofesjonalnego” – okazjonalnego.

Opisywane powyżej czynności będą miały charakter jednorazowy, albowiem jedyne czynności jakie Podatnik zamierza wykonać – aby spowodować wzrost wartości nieruchomości stanowiącej opisane działki – jest uzyskanie warunków zabudowy.

Wnioskodawca w dniu 25 lipca 2019 r. doprecyzował zdarzenie przyszłe o następujące informacje:

*   do końca 2019 r. – ewentualnie najdalej do końca 2020 r. – zostanie wydana o decyzja/decyzje o warunkach zabudowy, która dla przedmiotowych działek określać będzie przeznaczenie mieszkaniowe (możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, tj. typową dla tego rodzaju zabudowy).
*   Wnioskodawca nie wie, ani nie interesuje go to, kto będzie dokonywał podziału nieruchomości na mniejsze działki, gdyż zamierza sprzedać wyłącznie działki z uzyskanymi warunkami zabudowy (o takich samych granicach i oznaczenia geodezyjnych, jakie są one obecnie), a zatem nie podejmując żadnych innych czynności polegających na przystosowaniu ich do sprzedaży (jak np. podział na mniejsze działki gruntu);
*   Wnioskodawca wie, że potencjalny nabywca przedmiotowych działek zakupi je tylko wtedy, gdy będą one miały uzyskane (obowiązujące) warunki zabudowy, o jakich mowa w punkcie pierwszym, albowiem wskutek uzyskania warunków zabudowy wzrośnie ich wartość rynkowa. Podatnik nie sprzeda przedmiotowych działek, jeżeli nie uda mu się uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto wniosek uzupełniono o następujące informacje:

1.  Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ – nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.
2.  Wnioskodawca – odkąd nabył działki – nic na nich nie robił, tj. nie korzystał z nich w żaden sposób, ani nie zamierza korzystać. Nieruchomości leżą odłogiem, gdyż są niewykorzystywane.
3.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.
4.  Grunty nie były, ani nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, ponieważ ten nie prowadzi, ani nie prowadził działalności gospodarczej odkąd nabył nieruchomości. Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego.
5.  Nieruchomości, o których mowa we wniosku nie są, ani nie były udostępnione nikomu na podstawie odpłatnej umowy cywilnoprawnej.
6.  Wnioskodawca nie dokonał, ani nie planuje dokonać żadnych nakładów będących przedmiotem przyszłej dostawy (tj. nie pojawi się ogrodzenie, uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg wewnętrznych, ani wytyczenie dostępu do drogi publicznej, urządzenie zieleni). Jedyne działania – wiążące się pośrednio z poniesieniem pewnych nakładów (przygotowanie wniosku, uczestniczenie w sprawie administracyjnej osobiście lub poprzez pełnomocnika) – jakie podejmie Wnioskodawca to wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy.
7.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości jako podmiot gospodarczy.
8.  Opisana we wniosku nieruchomość (składająca się z czterech działek) nie była, ani nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatków od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca nie był odkąd nabył przedmiotowe działki podatnikiem w rozumieniu wspomnianej ustawy. By móc rozważać to, czy nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatków od towarów i usług musi być tak, że Wnioskodawca takie czynności wykonuje. Wnioskodawca nie dokonywał takich czynności, które są zwolnione od podatku od towarów i usług, tudzież podlegają podatkowi od towarów i usług.
9.  Nikt nie wystąpi o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek.
10.  Wnioskodawca wystąpi o decyzję/decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości, o jakich mowa we wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości, o jakich mowa we wniosku, ale dokonana po uzyskaniu warunków zabudowy, które uczynią z nieruchomości budowlane tereny niezabudowane, dokonana w stosunku do wszystkich nieruchomości (wszystkich czterech działek) na rzecz jednej oznaczonej osoby (której tożsamość jest w chwili obecnej Podatnikowi znana), bez podejmowania jakichkolwiek innych działań niż opisane we wniosku, stanowiła będzie dostawę, o jakiej mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż nieruchomości, o jakich mowa we wniosku, ale dokonana po uzyskaniu warunków zabudowy, które uczynią z nieruchomości budowlane tereny niezabudowane, dokonana w stosunku do nieruchomości (wszystkich czterech działek lub niektórych z zaprezentowanych działek) na rzecz zainteresowanego Nabywcy, po umieszczeniu ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości stanowiącej teren budowlany w intrenecie, bez podejmowania jakichkolwiek innych działań niż opisane we wniosku, stanowiła będzie dostawę, o jakiej mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Sprzedaż nieruchomości, o jakich mowa we wniosku, ale dokonana po uzyskaniu warunków zabudowy, które uczynią z nieruchomości budowlane tereny niezabudowane, dokonana w stosunku do wszystkich nieruchomości (wszystkich czterech działek) na rzecz jednej oznaczonej osoby (której tożsamość jest w chwili obecnej Podatnikowi znana), bez podejmowania jakichkolwiek innych działań niż opisane we wniosku, nie będzie stanowiła dostawy, o jakiej mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. I ustawy o VAT, a zatem nie będzie podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 2

Sprzedaż nieruchomości, o jakich mowa we wniosku, ale dokonana po uzyskaniu warunków zabudowy, które uczynią z nieruchomości budowlane tereny niezabudowane, dokonana w stosunku do nieruchomości (wszystkich czterech działek lub niektórych z zaprezentowanych działek) na rzecz zainteresowanego Nabywcy, po umieszczeniu ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości stanowiącej teren budowlany w intrenecie, bez podejmowania jakichkolwiek innych działań niż opisane we wniosku, nie będzie stanowiła dostawy o jakiej mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnieniem powyższego stanowiska jest to, że:

1.  okazjonalne transakcje nie czynią z podatnika przedsiębiorcy,
2.  konkretne okoliczności decydują o profesjonalnym charakterze transakcji.

Niniejsza sprawa dotyczyła podatniczki, która planuje sprzedać nabyte w przeszłości nieruchomości. Jak wskazuje się we wniosku, sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Właściciel nie podejmował czynności mających na celu przystosowanie nieruchomości do sprzedaży, tj. nie dzielił będzie działki, nie będzie dokonywał jej uzbrojenia oraz nie podejmował działań reklamowych w celu sprzedaży działki. We wniosku wskazuje również, iż właściciele nie prowadzą działalności gospodarczej. W takiej zaś sytuacji nie jest konieczne odprowadzenie podatku od towarów i usług od sprzedaży nieruchomości.

Podatnik przypomina „że zgodnie z art. 5 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z interpretacją, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Nie oznacza to jednak, że każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT. Aby tak było, czynność ta musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl ustawy o VAT, podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Zatem dostawa towarów, w tym sprzedaż nieruchomości, będzie opodatkowana tylko wtedy, gdy zostanie dokonana przez podatnika VAT. Jak wskazano w interpelacji, okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podatnik uważa, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Czynności, tj. uzbrojenie terenu, wystąpienie o plan zagospodarowania przestrzennego czy też działania marketingowe to może być sygnał, że podatnik może profesjonalnie zajmować się handlem. Jednakże w tego rodzaju sprawach istotny jest fakt, czy wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjął działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Istnieją sprawdzone sposoby na to, jak rozróżnić te kwestie: czy mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, czy nieprofesjonalnym.

W tym miejscu podatnik powołuje się na orzecznictwo TSUE (sprawa C-180/10 i C-181/10). Z wyroków tych wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – nawet okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Podatnik stwierdza, że pomimo, iż nieruchomość spełnia definicję towaru, o którym mowa w ustawie o VAT, to nie można uznać, że Wnioskodawca działać będzie w charakterze handlowca. Nie dokona bowiem żadnych czynności, które wskazywałyby na profesjonalny charakter sprzedaży, wykraczający poza zwykłe wykonywanie prawa własności. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Powyższe stanowisko odnosi się zarówno do planu zbycia nieruchomości – po uzyskaniu warunków zabudowy – na rzecz oznaczonej osoby (wstępnie już wybranej) – jak również do odrębnego (alternatywnego) zamiaru zbycia przedmiotowych nieruchomości po uzyskaniu warunków zabudowy i w drodze umieszczenia ogłoszenia o sprzedaży w internecie.

W obu bowiem wypadkach podatnik nie będzie podejmował żadnych nadzwyczajnych czynności, które są podobne do tych, jakie wykonują przedsiębiorcy. Podatnik jedynie chce sprzedać nieruchomości – co jest oczywiste i rozsądne – po wyższej cenie, która możliwa jest do osiągnięcia wówczas, gdy uzyskane zostaną warunki zabudowy. Podatnik nie będzie uzbrajał działek, dzielił ich, zatrudniał pośrednika ds. nieruchomości i prowadził intensywnej kampanii marketingowej. To co zamierza zrobić podatnik w obu rozważanych przypadkach to jest przejaw zwykłego wykonywania prawa własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego przekazanie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca to osoba fizyczna posiadająca nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Podatnik jest właścicielem nieruchomości gruntowej (…) – stanowiącej działki o numerach 45/11, 46/14, 1/63 1/36. Przedmiotowe nieruchomości Podatnik nabył dawniej niż 5 lat, ale licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Nieruchomość o jakiej mowa w zdaniu poprzedzającym to tereny niezabudowane niebędące jednak terenami budowlanymi w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Podatnik nie planuje podejmować żadnych innych czynności mających na celu przystosowanie nieruchomości do sprzedaży, a mianowicie: nie zamierza dzielić działki, dokonywać jej uzbrojenia oraz nie podejmować działań reklamowych w celu sprzedaży działki.

Podatnik docelowo planuje, że po uzyskaniu warunków zabudowy sprzedać nieruchomość (wszystkie działki) na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (wstępnie już dzisiaj wybranej, do której w odpowiednim momencie skieruje zindywidualizowaną propozycję nabycia). Podatnik wie lub przypuszcza, że osoba ta w przyszłości zdecyduje się na nabycie tych nieruchomości, ale pod warunkiem uzyskania warunków zabudowy.

Do końca 2019 r. – ewentualnie najdalej do końca 2020 r. – zostanie wydana o decyzja/decyzje o warunkach zabudowy, która dla przedmiotowych działek określać będzie przeznaczenie mieszkaniowe (możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, tj. typową dla tego rodzaju zabudowy). Wnioskodawca nie wie, ani nie interesuje go to, kto będzie dokonywał podziału nieruchomości na mniejsze działki, gdyż zamierza sprzedać wyłącznie działki z uzyskanymi warunkami zabudowy (o takich samych granicach i oznaczenia geodezyjnych, jakie są one obecnie), a zatem nie podejmując żadnych innych czynności polegających na przystosowaniu ich do sprzedaży (jak np. podział na mniejsze działki gruntu). Wnioskodawca nie sprzeda przedmiotowych działek, jeżeli nie uda mu się uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ – nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca – odkąd nabył działki – nic na nich nie robił, tj. nie korzystał w nich żaden sposób, ani nie zamierza korzystać. Nieruchomości leżą odłogiem, gdyż są niewykorzystywane.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Grunty nie były, ani nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, ponieważ ten nie prowadzi, ani nie prowadził działalności gospodarczej odkąd nabył nieruchomości. Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego. Nieruchomości, o których mowa we wniosku nie są, ani nie były udostępnione nikomu na podstawie odpłatnej umowy cywilnoprawnej. Wnioskodawca nie dokonał, ani nie planuje dokonać żadnych nakładów będących przedmiotem przyszłej dostawy (tj. nie pojawi się ogrodzenie, uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg wewnętrznych, ani wytyczenie dostępu do drogi publicznej, urządzenie zieleni). Jedyne działania – wiążące się pośrednio z poniesieniem pewnych nakładów (przygotowanie wniosku, uczestniczenie w sprawie administracyjnej osobiście lub poprzez pełnomocnika), – jakie podejmie Wnioskodawca to wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości jako podmiot gospodarczy. Opisana we wniosku nieruchomość (składająca się z czterech działek) nie była, ani nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatków od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca nie był odkąd nabył przedmiotowe działki podatnikiem w rozumieniu wspomnianej ustawy. Wnioskodawca nie dokonywał takich czynności, które są zwolnione od podatku od towarów i usług, tudzież podlegają podatkowi od towarów i usług. Nikt nie wystąpi o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek. Wnioskodawca wystąpi o decyzję/decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości, o jakich mowa we wniosku.

Wątpliwości Zainteresowanego w rozpatrywanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości – działek, które po uzyskaniu warunków zabudowy, które uczynią z nieruchomości budowlane tereny niezabudowane oraz ogłoszeniu w internecie będą podlegały opodatkowana podatkiem VAT.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Działki będące przedmiotem sprzedaży – jak wskazał Wnioskodawca – stanowią majątek osobisty. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości jako podmiot gospodarczy. Zakupione działki nie były i nie są wykorzystywane przez Zainteresowanego. Nieruchomości, o których mowa we wniosku nie są, ani nie były udostępnione nikomu na podstawie odpłatnej umowy cywilnoprawnej. Jedyne czynności jakie Wnioskodawca zamierza dokonać to wystąpić o decyzję/decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. nieruchomości i zamieścić ogłoszenia w internecie. Zatem przy sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie działał jako handlowcy, a podejmowane czynności stanowiły będą jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy nieruchomości – działek Zainteresowany wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnik podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości – działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany dokonując dostawy działek będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedając opisaną we wniosku nieruchomość – działki o nr 45/11, 46/14, 1/63, i 1/36 po uzyskaniu warunków zabudowy, które uczynią z nieruchomości budowlane tereny niezabudowane, oraz umieszczeniu ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w internecie lub bez tego ogłoszenia, bez jednoczesnego podejmowania jakichkolwiek innych działań nie będą stanowiły dostawy, o jakiej mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanych pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego, w tym na informacji, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek dokona czynności wystąpienia o decyzję/decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. nieruchomości i zamieścić ogłoszenie w internecie.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.