Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.280.2019.7.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-10
Teza: Czy na Spółce nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy Nieruchomości, tj. Budynków, naniesień oraz Działek?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 lipca 2019 r. (data wpływu – 7 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 4 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, budowli i urządzeń − **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, budowli i urządzeń.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 20 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.345.2019.4.MK, 0111-KDIB4.4014.280.2019.4.DK oraz w piśmie z 25 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.345.2019.5.MK, 0111-KDIB4.4014.280.2019.6.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono odpowiednio 23 września i 4 października 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o. („Spółka 1”, „Kupujący”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Sp. z o.o. („Spółka 2”, „Sprzedający”),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka 1 Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, Kupujący) zamierza zakupić od Spółki 2 Sp. z o.o. (Zainteresowanego niebędącego strona postępowania, Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu − nieruchomości oraz odrębną własność znajdujących się na niej obiektów (budynków/budowli/urządzeń budowlanych) (dalej: Nieruchomość).

Status/historia Nieruchomości

Budynki i Naniesienia – wraz z prawem użytkowania wieczystego Działek, na których są one posadowione – zostały nabyte przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela – C. S.A. – (dalej: Poprzedni właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z 14 grudnia 2018 r. Sprzedaż Budynków i naniesień wraz z Działkami została opodatkowana w całości według podstawowej stawki podatku od towarów i usług 23% - z uwagi na rezygnację przez Sprzedającego i poprzedniego właściciela ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony w związku z wydatkami na nabycie Nieruchomości.

Przed sprzedażą Nieruchomości do aktualnego Sprzedającego, Poprzedni właściciel użytkował ją w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w szczególności oddając ją w dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy z 10 kwietnia 2014 r. (dalej: Umowa dzierżawy). Umowa ta dotyczyła całej Nieruchomości, tj. obejmowała również pozostałe obiekty znajdujące się na Działkach. Wydanie Nieruchomości dzierżawcy (dalej: Dzierżawca) w wykonaniu ww. Umowy dzierżawy miało miejsce 2 czerwca 2014 r. Umowa dzierżawy została rozwiązana przez Poprzedniego właściciela i Dzierżawcę 30 kwietnia 2015 r.

Nieruchomość stanowi obecnie dwie działki ewidencyjne, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą:

*   działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 17.234 m2, (dalej: Działka 1);
*   działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 110 m2, (dalej: Działka 2; łącznie z Działką 1 jako: Działki).

Teren, na którym znajdują się Działki, nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W stosunku do terenu Działek w latach 2016-2018 wydanych zostało kilka decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na fakt, że decyzje te zostały uchylone lub zaskarżone, na dzień złożenia wniosku żadna z nich nie jest ostateczna.

Na Działce 1 znajdują się obecnie następujące obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane):

*   budynek handlowo-usługowy, wybudowany w latach 70-tych XX w. (dalej: Budynek 1).

Budynek 1 w obecnym kształcie stanowi konsekwencje podziału działki o nr ewidencyjnym (…) (tj. działki, z podziału której powstały m.in. Działki), który miał miejsce w 2012 r. W wyniku podziału działki o nr ewidencyjnym (…) podziałowi uległ również posadowiony na niej budynek (linia podziału działek przebiegała bowiem przez ten budynek), którego część (wynosząca 53,15% powierzchni) stanowi obecnie Budynek 1 (pozostała część budynku, która w wyniku podziału znalazła się na sąsiedniej działce ewidencyjnej, została rozebrana).

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego w grudniu 2018 r., Budynek 1 nie był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedającego (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej. Z godnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, nakłady o charakterze ulepszeniowym, których łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej, były natomiast ponoszone w odniesieniu do Budynku 1/budynku, z którego wyłonił się Budynek 1, przez poprzedniego właściciela oraz najemcę Nieruchomości przed 2012 r. (przy czym Zainteresowani wskazują, że okoliczność poniesienia nakładów ulepszeniowych na Budynek 1 pozostaje bez wpływu na konkluzje zaprezentowane w uzasadnieniu wniosku).

W przeszłości Budynek 1 był w całości wykorzystywany przez Poprzedniego właściciela na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w tym w zakresie najmu/dzierżawy znajdującej się w nim powierzchni (w szczególności na podstawie Umowy dzierżawy).

*   budynek handlowo-usługowy wybudowany w 1997 r., (dalej: Budynek 2; razem z Budynkiem 1 jako: Budynki). Budynek 2 został wybudowany przez najemcę gruntu (ówczesnej działki o nr ewidencyjnym (…)), jako inwestycja na obecnym gruncie. Nakłady na wybudowanie Budynku 2 zostały odkupione od najemcy przez Poprzedniego właściciela w 2012 r. Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce podstawowej i jako taka została udokumentowana przez najemcę fakturą, na której wykazał on należy podatek od towarów i usług obliczony według stawki podstawowej (23%).

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego w grudniu 2018 r. Budynek 2 nie był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedającego (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Nakłady o takim charakterze nie były również ponoszone przez Poprzedniego właściciela Budynku 2.

W przeszłości Budynek 2 był w całości wykorzystywany przez Poprzedniego właściciela na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w tym zakresie najmu/dzierżawy znajdującej się w nim powierzchni – w szczególności na podstawie Umowy dzierżawy (umowa ta dotyczy całej Nieruchomości, tj. obejmowała również Budynek 2). Wydanie budynku 2 Dzierżawcy w wykonaniu Umowy dzierżawy miało miejsce 2 czerwca 2014 r.

*   pozostałe naniesienia (inne niż Budynki), stanowiące budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), tj.:
    *   na działce ewidencyjnej nr (…): place i drogi, osadnik błota, ogrodzenie terenu, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia, sieć elektroenergetyczna średniego napięcia, stacja transformatorowa (dalej łącznie: Naniesienia 1),
    *   na działce ewidencyjnej nr (…): siec elektroenergetyczna niskiego napięcia, sieć elektroenergetyczna średniego napięcia (dalej: Naniesienia 2; łącznie z Naniesieniami 1 jako: Naniesienia).

Oprócz Naniesień na Działkach znajdują się obecnie sieci teletechniczne (na Działkach 1 i 2) oraz komora podziemna magistralnej sieci wodociągowej (na Działce 2), które wchodzą w skład właściwych przedsiębiorstw – telekomunikacyjnego oraz wodociągowego, w związku z czym stanowią ich własność, na podstawie art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145). W efekcie, obiekty te nie będą objęte sprzedażą zakładaną przez Sprzedającego (zgodnie z uwagami poniżej).

Większość Naniesień została wybudowana przed 1991 r. zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, po wybudowaniu, w większości przypadków Naniesienia nie były przedmiotem istotnych nakładów o charakterze ulepszeniowym, których łączna wartość w odniesieniu do poszczególnych Naniesień przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej (nie dotyczy to ogrodzenia terenu, które było przedmiotem ulepszeń na początku lat 90 XX w.).

Podobnie jak Budynki, w przeszłości Naniesienia były w całości wykorzystywane przez poprzedniego właściciela na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w tym w zakresie ich najmu/dzierżawy – w szczególności na podstawie Umowy dzierżawy (pomimo że umowa ta nie uwzględniała wprost wszystkich Naniesień, to – jak wspomniano – dotyczyła ona wszystkich obiektów znajdujących się na Nieruchomości). Analogicznie jak w przypadku Budynków, wydanie Naniesień Dzierżawcy w wykonaniu Umowy dzierżawy miało miejsce 2 czerwca 2014 r.

W ocenie Zainteresowanych:

*   Budynki należy sklasyfikować jako budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowalnego, tj. obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach;
*   układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne), sieci (wodociągową, kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, elektroenergetyczną niskiego napięcia oraz elektroenergetyczną średniego napięcia), stację transformatorową, osadnik błota, należy sklasyfikować jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego;
*   pozostałe Naniesienia (place parkingowe/ogrodzenie) należy sklasyfikować jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Na dzień złożenia wniosku Nieruchomość (poszczególne Budynki/Naniesienia/ich części) nie jest przedmiotem najmu/dzierżawy ze strony Sprzedającego, ani nie jest zajęta przez Sprzedającego na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Wszelkie umowy najmu/dzierżawy dotyczące obiektów znajdujących się na Działkach wygasły/zostały wypowiedziane przez Poprzedniego właściciela przed ich sprzedażą na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z aktualnymi założeniami Sprzedającego Nieruchomość (poszczególne Budynki/Naniesienia/ich części) nie zostanie oddana w najem/dzierżawę przed jej planowaną sprzedażą na rzecz Spółki 1. Sprzedający nabył bowiem Nieruchomość w celu wyburzenia zlokalizowanych na niej naniesień oraz wzniesienia budynku biurowego z przeznaczeniem na najem komercyjny, a następnie sprzedaż. Z uwagi na otrzymanie korzystnej oferty zakupu Nieruchomości od Spółki 1, Sprzedający rozważa aktualnie zmianę planów inwestycyjnych i dalszą sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 1.

Przedstawione wyżej okoliczności odnoszące się do historii Nieruchomości były już rozpatrywane w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na wspólny wniosek Sprzedającego oraz Poprzedniego właściciela (w związku z zakupem Nieruchomości przez Sprzedającego), 16 maja 2017 r., (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.72.2017.I.JO).

Umowa sprzedaży między Sprzedawcą i Spółką 1

Sprzedawca i Spółka 1 zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Spółka 2 sprzeda na rzecz Spółki 1:

*   prawo użytkowania wieczystego Działek;
*   odrębną własność znajdujących się na Działkach Budynków wraz ze stałymi elementami wyposażenia oraz Naniesień.

W związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży, Spółce 1 przekazane zostaną:

*   całość posiadanej przez Sprzedawcę dokumentacji dotyczącej Budynków/Naniesień;
*   ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.

(dalej: Zbywane Aktywa).

Nieruchomość stanowi główny majątek rzeczowy Sprzedawcy. W tym kontekście należy wskazać, iż na Kupującego nie przejdą w związku z planowaną transakcją:

*   aktywa pieniężne należące do Sprzedającego (środki na rachunkach bankowych);
*   prawa i obowiązki Sprzedającego z tytułu finansowania nabycia Nieruchomości;
*   dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;
*   nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Zgodnie z Umową przedwstępną, przy zawieraniu Umowy sprzedaży, w ramach ceny za Nieruchomość, Sprzedający i Spółka 1 (działający odpowiednio jako sprzedający i kupujący) złożą wniosek do dostawców tzw. mediów i przeniosą na Spółkę 1 umowy o media, tj. (i) umowę kompleksową sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji nr (…) z 21 stycznia 2019 r. zawartą z I. P. S.A. oraz (ii) umowę o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków nr (…) z 17 stycznia 2019 r. zawartą z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji, a także (iii) inne umowy mające zastosowanie do Nieruchomości, w zakresie w jakim zażąda tego Kupujący, a których przeniesienie będzie możliwe (aktualnie oprócz ww. umów z Nieruchomością związana jest jedynie umowa dotycząca świadczenia usług ochrony, która to umowa zostanie wypowiedziana/rozwiązana przez Sprzedającego przed zawarciem Umowy sprzedaży). W Umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili również, że - o ile Spółka 1 wyrazi taką wolę - przed zawarciem Umowy sprzedaży Sprzedający złoży oświadczenia niezbędne do rozwiązania lub wypowiedzenia umów na dostawy energii elektrycznej/zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków. Przy tym, skutki związane z wypowiedzeniem/rozwiązaniem tychże umów mogą wystąpić już po zawarciu Umowy sprzedaży.

W związku z zakładaną sprzedażą dojdzie do przeniesienia na Kupującego wszystkich istniejących i ważnych decyzji administracyjnych, pozwoleń, zezwoleń i innych zgód dotyczących realizacji inwestycji na Nieruchomości, które znajdują się aktualnie w posiadaniu Sprzedającego, tj.: (i) ostatecznej decyzji nr (…) z 13 października 2016 r.; (ii) decyzji WZ nr (…) z 8 listopada 2018 r. (w trakcie rozpatrywania), (iii) decyzji WZ nr (…) z 8 listopada 2018 r. (w trakcie rozpatrywania) oraz (iv) tych aktów, które zostaną wskazane przez Kupującego.

Intencją Zainteresowanych jest generalnie opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie w przypadku wszystkich Budynków i/lub Naniesień, objętych zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług prawa do wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług i rezygnacji ze zwolnienia od tego podatku. W związku z tym należy wskazać, iż zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są/będą na moment transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, a jednocześnie przed dokonaniem transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla siedziby Spółki 1 (jako nabywcy) stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedający zamierza wystawić fakturę (faktury), w której cena sprzedaży Działek, Budynków i Naniesień zostanie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług, tj. podstawowej (aktualnie 23%).

Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Spółkę 1

Zgodnie z założeniami Spółki 1, aktualnymi na dzień złożenia wniosku, na Działkach, po ich zakupie od Sprzedającego, prowadzona będzie inwestycja (dalej: Inwestycja) mająca na celu wybudowanie:

*   zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą - drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc. (dalej: Budynki Mieszkalne). Po ukończeniu budowy Budynki Mieszkalne zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych oraz najmu/sprzedaży lokali niemieszkalnych (komercyjnych) – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
*   budynku/budynków hotelowych (w tym również tzw. aparthotelu) (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą - drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc.) (dalej: Hotele). Po ukończeniu budowy Hotele zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie (i) najmu krótko lub długoterminowego znajdujących się w nich lokali niemieszkalnych, (ii) sprzedaży takich lokali (dotyczy to w szczególności aparthotelu) lub (iii) najmu lokali komercyjnych położonych w Hotelach – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
*   budynku/budynków biurowych (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc.) (dalej: Budynki Biurowe). Po ukończeniu budowy Budynki Biurowe zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie najmu/sprzedaży znajdujących się w nich powierzchni/lokali –tj. generalnie działalności opodatkowanej według właściwych stawek;
*   budynku/budynków, w których prowadzone będą prywatne domy studenckie (dalej: Domy Studenckie). Po ukończeniu budowy Domy Studenckie zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek, tj. sprzedaży/najmu na rzecz podmiotów (w tym powiązanych ze Spółką 1), które będą świadczyć przy ich wykorzystaniu usługi najmu/usługi związane z zakwaterowaniem.

Budynki Mieszkalne, Hotele, Budynki Biurowe oraz Domy Studenckie (zwane są dalej łącznie jako: Nowe Budynki).

W związku z powyższym, w celu zrealizowania Inwestycji konieczne będzie wyburzenie wszystkich/większości obiektów (Budynków i Naniesień), które znajdują się i będą znajdować się na Działkach w momencie ich zakupu od Sprzedającego. Prace rozbiórkowe zostaną zainicjowane dopiero po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego (Sprzedający nie będzie prowadzić takich prac ani przed, ani po sprzedaży/wydaniu Nieruchomości Spółce 1). Prace rozbiórkowe będą realizowane na podstawie stosownych decyzji administracyjnych wydanych na wniosek Spółki 1 (ewentualnie podmiotów powiązanych ze Spółką 1 - zgodnie z uwagami poniżej). Budowa Nowych Budynków prowadzona będzie na podstawie (i) decyzji o warunkach zabudowy wydanych na wniosek Spółki 1 (o ile dla terenu Działek nie zostanie wcześniej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz (ii) decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielających pozwoleń na budowę, o które wystąpi Spółka 1 (ewentualnie podmiot powiązany z Spółką 1).

Nie można wykluczyć sytuacji, w których po zakupie Nieruchomości od Sprzedającego, poszczególne części Działek (stanowiące po podziałach samodzielne działki ewidencyjne) wraz ze znajdującymi się na nich obiektami (Budynkami i/lub Naniesieniami), będą zbywane przez Spółkę 1 na rzecz podmiotów powiązanych (dalej: Spółki celowe), które będą realizować na nich Inwestycję (daną jej część). W takim scenariuszu Spółki 1 celowe będą zatem zobowiązane do uzyskania we własnym zakresie stosownych decyzji administracyjnych (rozbiórkowych lub o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę) oraz zapewnienia innych warunków niezbędnych do przeprowadzenia Inwestycji.

Możliwe będą przy tym sytuacje, w których zbycie na rzecz Spółek celowych będzie dotyczyć już niezabudowanych części Działek (nowo wydzielonych działek ewidencyjnych) – po sfinalizowaniu przez Kupującego prac mających na celu rozbiórkę znajdujących się na nich obecnie obiektów i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy (w razie braku MPZP).

Wolą Kupującego jest, aby dostawy części Działek (nowo wydzielonych działek ewidencyjnych) na rzecz Spółek celowych były opodatkowane podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki/stawek), tj. nie były objęte zwolnieniem z podatku od towarów i usług, w szczególności określonym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowani wskazali, że sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia oraz sieć elektroenergetyczna średniego napięcia, znajdujące się na działce nr (…), stanowią własność Spółki 2 (dalej: Sprzedający). Sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia i sieć elektroenergetyczna średniego napięcia, znajdujące się na działce nr (…), stanowią własność Sprzedającego.

Jak to zostało wskazane we wniosku (vide fragment na str. 5), zgodnie z najlepszą wiedzą Kupującego i Sprzedającego, po wybudowaniu, w większości przypadków Naniesienia (w tym sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia oraz sieć elektroenergetyczna średniego napięcia znajdujące się na działce nr (…) oraz sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia i sieć elektroenergetyczna średniego napięcia znajdujące się na działce nr (…), nie były przedmiotem istotnych nakładów o charakterze ulepszeniowym, których łączna wartość w odniesieniu do poszczególnych Naniesień przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. W ramach zakładanej sprzedaży przedmiotem transferu na rzecz Kupującego nie będą jakiekolwiek należności i zobowiązania Sprzedającego. W momencie zakładanej transakcji (zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży) nieruchomość nie będzie wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz Działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w razie ewentualnego stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa użytkowania wieczystego Działek, na których są one posadowione (i) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i/lub (ii) będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki (i zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z uwagi na rezygnację przez Zainteresowanych ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz Działek.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają również czynności cywilnoprawne, w odniesieniu do których przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności – art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wskazana reguła nie dotyczy jednak m.in. sprzedaży/zamiany nieruchomości lub ich części oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. budynków, Naniesień oraz prawa użytkowania wieczystego Działek, na których są one posadowione (i) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i/lub (ii) będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki (i zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z uwagi na rezygnację przez Zainteresowanych ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), na Spółce nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa użytkowania wieczystego Działek.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 9 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.345.2019.7.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący (Spółka 1) zamierza nabyć od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Spółka 2) prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność budynków, budowli i urządzeń (łącznie zwane: Nieruchomość).

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, budowli i urządzeń (Sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tj. czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 9 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.345. 2019.7.MK, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, m.in. że dostawa Budynków i Naniesień wraz z Działkami, na których są posadowione (Zbywane Aktywa) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Zatem, w sytuacji kiedy obie strony transakcji złożą do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, do dostawa budynków oraz naniesień będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Taka sama stawka podatku od towarów i usług, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie korzystać również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których Budynki i Naniesienia się znajdują.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami, budowlami i urządzeniami (Sprzedaż Nieruchomości) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.