Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-3/12-2/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-03-30
Teza: opodatkowanie dostawy nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30.12.2011 r. (data wpływu 02.01.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.01.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. W związku z prowadzoną działalnością Spółce przysługuje co do zasady prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (dalej: prawo do odliczenia).

W dniu 14 listopada 2007 r. Spółka nabyła położoną nieruchomość (dalej: Nieruchomość) w ramach przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, prowadzonego przez osobę fizyczną i przeniesionego przez tą osobę na Spółkę tytułem opłacenia nowoutworzonych udziałów objętych w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki (aport). W momencie wniesienia do Spółki Nieruchomość składała się z prawa wieczystego użytkowania działki gruntu oraz posadowionego na niej budynku użytkowego (produkcyjnego), stanowiącego odrębny przedmiot własności (dalej: Budynek). Nabycie Nieruchomości przez Spółkę nastąpiło bez VAT.

Zgodnie z posiadaną przez Spółkę wiedzą Budynek został wybudowany na początku XX wieku i jeszcze przed 1945 r. był przedmiotem szeregu transakcji sprzedaży. Po wojnie, na podstawie tzw. dekretu Bieruta, grunt wraz z Budynkiem przeszedł na własność Skarbu Państwa. Był też w okresie do przełomu lat 80 i 90-tych niejednokrotnie modernizowany (odbudowany, prze- i nadbudowywany). Bezpośrednio przed nabyciem Nieruchomości przez ww. osobę fizyczną (od której z kolei została ona nabyta przez Spółkę) mieściły się tam zakłady Spółdzielni P (dalej: Spółdzielnia).

Na podstawie umowy (zawartej w formie aktu notarialnego) Spółdzielnia stała się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości (i właścicielem Budynku) do roku 2095. Na mocy umowy ww. osoba fizyczna nabyła od Spółdzielni, będącej w owym czasie w likwidacji, w imieniu której działał syndyk, Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz własność posadowionego na niej Budynku. Po nabyciu, do momentu wniesienia Nieruchomości do Spółki, osoba fizyczna nie czyniła nakładów na modernizację Budynku. Również Spółka nie dokonywała po nabyciu Nieruchomości żadnych wydatków na ulepszenie Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ze względu na zły stan techniczny Budynku Spółka uzyskała decyzję właściwego organu zezwalającą na jego rozbiórkę (w całości). Po jej uprawomocnieniu się Spółka przystąpiła do prac rozbiórkowych, które powierzyła specjalistycznej firmie wyburzeniowej. Firma ta zakończyła prace w dniu 2 czerwca 2010 r., o którym to fakcie został powiadomiony właściwy inspektor nadzoru budowlanego.

W protokole odbioru końcowego robót rozbiórkowych podpisanym przez Spółkę oraz firmę wyburzeniową zamieszczono informację, iż na Nieruchomości pozostawiono „stację transformatorową należącą do firmy S. (dalej: stacja TRAFO). Na parterze Budynku, w jednym z pomieszczeń, usytuowane bowiem były należące do spółki S. urządzenia czynnej stacji TRAFO, która była i jest wykorzystywana przez tą spółkę do zasilania w energię elektryczną Nieruchomości, jak i niektórych okolicznych posesji. Na tym tle wyniknął w związku z rozbiórką Budynku spór ze spółką S. jako dostawcą energii elektrycznej i właścicielem urządzeń stacji TRAFO — rozebranie Budynku w całości, zgodnie z uzyskanym przez Spółkę pozwoleniem budowlanym, doprowadziłoby bowiem do wyłączenia stacji TRAFO z używania i odcięcia zasilania nie tylko dla Nieruchomości, ale także wspomnianych sąsiednich działek. Dążąc do polubownego załatwienia sporu Spółka zgodziła się przejściowo wyłączyć z rozbiórki i pozostawić ściany pomieszczenia, w którym znajdowały/znajdują się urządzenia stacji TRAFO oraz dokonać jego tymczasowego zadaszenia — do czasu utworzenia przez S. nowej stacji TRAFO w innej lokalizacji.

Po wybudowaniu przez S. nowej stacji TRAFO obecna stacja zostanie wyłączona z używania, a jej zabudowania, stanowiące pozostałości po Budynku, rozebrane na podstawie wspomnianej wyżej decyzji. Koszty rozbiórki Budynku (w całości, w tym pomieszczenia stacji TRAFO) zostały już opłacone przez Spółkę. Na wyrysie z mapy ewidencyjnej przedstawiającym Nieruchomość, wydanym według stanu na dzień 2 lutego 2011 r. przez Biuro Geodezji i Katastru, stacja TRAFO została oznaczona kolorem niebieskim, zaś na dokumencie umieszczono adnotację urzędową, iż „elementy zaznaczone kolorem niebieskim nie podlegają ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków”.

Obecnie Spółka planuje sprzedać Nieruchomość. W tym celu podpisała z potencjalnym nabywcą — spółką z o.o. będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym (dalej: Nabywca) - umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: Umowa przedwstępna). Zawarcie umowy przyrzeczonej, przenoszącej Nieruchomość na Nabywcę, zaplanowano na pierwszą połowę 2012 r. Przed podpisaniem Umowy przedwstępnej, z ostrożności procesowej, strony dodatkowo złożyły do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowo Spółka informuje, że:

*   dla terenu, na którym położona jest Nieruchomość, brak jest miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego (MPZP),

*   zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowi on tereny przemysłowe (oznaczone symbolem Ba),

*   w dniu 23 lipca 2008 r. dla Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą, która jest ostateczna.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  W świetle okoliczności przedstawionych wyżej w opisie zdarzenia przyszłego Spółka zwraca się o potwierdzenie stanowiska, że planowana sprzedaż Nieruchomości w jej aktualnym stanie, tj. działki gruntu w użytkowaniu wieczystym, na którym znajdują się pozostałości Budynku, w których znajdują się urządzenia stacji TRAFO i które to zabudowania zostaną wyburzone po wyłączeniu stacji TRAFO z używania — w ramach kontynuacji wykonania prawomocnej decyzji zezwalającej na rozbiórkę Budynku, stanowić będzie dostawę towaru w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, jednak przeznaczonego pod zabudowę, w związku z czym będzie opodatkowana w podatku od towarów i usług stawką podstawową, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a oraz art. 5 ust 1 pkt 1 art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT. W rezultacie, że w przypadku tej sprzedaży nie będą mieć zastosowania przepisy o zwolnieniu od VAT, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.
2.  W razie uznania powyższego stanowiska za nieprawidłowe, w szczególności w związku z uznaniem, iż przedmiotowa działka jest zabudowana w rozumieniu przepisów o VAT stacją TRAFO, Spółka zwraca się dodatkowo o potwierdzenie, iż z uwagi na złożone przez strony Umowy przedwstępnej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT planowanej transakcji, sprzedaż Nieruchomości będzie na zasadzie art. 43 ust. 10 i nast. ustawy o VAT wyłączona ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 tego artykułu.

W ocenie Spółki planowana sprzedaż Nieruchomości w jej aktualnym stanie, tj. działki gruntu w użytkowaniu wieczystym, na którym znajdują się pozostałości Budynku, w których znajdują się urządzenia stacji TRAFO i które to zabudowania zostaną wyburzone po wyłączeniu stacji TRAFO z używania — w ramach kontynuacji wykonania prawomocnej decyzji zezwalającej na rozbiórkę Budynku, stanowić będzie dostawę towaru w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, jednak przeznaczonego pod zabudowę. W związku z tym będzie opodatkowana w podatku od towarów i usług. Przy tym właściwą stawką VAT będzie tu stawka podstawową, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a oraz art. 5 ust 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT. W rezultacie, że w przypadku tej sprzedaży nie będą mieć zastosowania przepisy o zwolnieniu od VAT, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Nawet jednak gdyby uznać, że z uwagi na pozostawione na Nieruchomości zabudowania stacji TRAFO jest ona zabudowana, a co za tym idzie przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia mogą mieć do jej sprzedaży zastosowanie, to z uwagi na złożone przez strony Umowy przedwstępnej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT planowanej transakcji, sprzedaż ta będzie na zasadzie art. 43 ust. 101 nast. ustawy o VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia wyłączona ze zwolnienia od podatku. A tym samym opodatkowana VAT w sposób wskazany w poprzednim akapicie.

Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przy tym, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (i) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz (ii) zbycie praw do użytkowania wieczystego gruntów Do tak rozumianej dostawy towarów zastosowanie ma co do zasady tzw. podstawowa stawka VAT określona w art. 41 ust 1 ustawy (w powiązaniu z jej art. 146a) Niemniej przepisy szczególne wprowadzają szereg wyjątków od tej zasady.

I tak mając na uwadze okoliczności zdarzenia przyszłego, należy wskazać na § 13 ust 1 Rozporządzenia zgodnie z którym zwolnione z opodatkowania jest:

*   zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (pkt 4)

*   zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku (pkt 11)

Zatem, jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu jest zwolnione od podatku VAT, o ile:

*   grunt ten jest przeznaczony na cele rolnicze lub

*   na gruncie znajdują się budynki lub budowle trwale z tym gruntem związane, których dostawa (albo ich części) jest zwolniona od podatku.

W innych przypadkach zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu jest opodatkowane VAT, według właściwej stawki (co do zasady podstawowej).

Stanowisko Spółki - uzasadnienie

Mając powyższe na uwadze Spółka zauważa, iż Nieruchomość której planowana sprzedaż jest przedmiotem niniejszego wniosku nie jest przeznaczona na cele rolnicze — zarówno jeżeli chodzi o stronę formalną (dokumenty urzędowe) jak i faktyczną (rzeczywiste czy planowane wykorzystanie) Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego jest to teren przemysłowy, dla którego zostały wydane warunki zabudowy. W konsekwencji wykluczyć należy możliwość zastosowania do dostawy prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu zwolnienia przewidzianego w § 13 ust 1 pkt 4 Rozporządzenia.

Zdaniem Spółki wykluczyć też należy możliwość zastosowania do tej dostawy zwolnienia określonego w ust. 1 pkt 11 tego paragrafu. Zastosowanie zwolnienia na podstawie wskazanego przepisu wymagałoby bowiem stwierdzenia, że:

*   po pierwsze, zbywany grunt (a właściwie prawo jego wieczystego użytkowania) jest zabudowany, tzn. że znajduje się na tym gruncie budynek lub budowla trwale z nim związana, oraz

*   po drugie, że równoczesna dostawa tego obiektu podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT. Przy tym w przypadku tego pierwszego przepisu, że przez strony sprzedaży nie została wybrana opcja jej opodatkowania, o której mowa w ust. 10 i nast. tego artykułu ustawy.

W kontekście pierwszej z wymienionych przesłanek Spółka zauważa iż wprawdzie w momencie nabycia Nieruchomości od osoby fizycznej w ramach aportu jej przedsiębiorstwa składała się ona z prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na tym gruncie Budynku to jednak w następstwie zdarzeń, które miały miejsce po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę, obecnie - z punktu widzenia przepisów o VAT - składa się na nią wyłącznie prawo użytkowania wieczystego rzeczonej działki gruntu. Za taką kwalifikacją przemawia szereg okoliczności uznawanych za istotne w świetle ukształtowanej praktyki interpretacyjnej ww. przepisów.

Przede wszystkim wskazać należy, iż w odniesieniu do Budynku wydana została decyzja zezwalająca na jego rozbiórkę w całości a więc również ścian pomieszczenia stacji TRAFO. Decyzja ta stała się prawomocna a Spółka przystąpiła w pierwszym kwartale 2010 r. do jej wykonania. W efekcie Budynek został już prawie w całości rozebrany co potwierdza protokół z dnia 16 czerwca 2010 r. z wykonania robót budowlanych przygotowany przez firmę wyburzeniową. Obecnie na przedmiotowej działce pozostaje jedynie stacja TRAFO, która stanowiła element Budynku Tym niemniej również jej ściany zostaną w przyszłości wyburzone — na podstawie tej samej decyzji rozbiórkowej, po wyłączeniu tej stacji z używania i usunięciu jej urządzeń z Nieruchomości przez ich właściciela tj. spółkę dystrybucyjną S. W rezultacie, w tym zakresie wykonanie decyzji rozbiórkowej należy uznać za okresowo wstrzymane/zawieszone, do czasu uruchomienia przez S. nowej stacji TRAFO.

Należy na marginesie zauważyć, iż decyzja o czasowym wyłączeniu z rozbiórki stacji TRAFO podjęta została z przyczyn niezależnych od Spółki, wbrew jej wcześniejszym planom. Nie ma ona także (czy też każdoczesny inny właściciel Nieruchomości) bezpośredniego wpływu (w oparciu o przepisy powszechnie obowiązującego prawa) na to, kiedy nastąpi wyłączenie stacji TRAFO z używania przez S. umożliwiające faktyczne dokończenie rozbiórki Budynku. Z drugiej strony, przy obecnym stanie infrastruktury elektroenergetycznej na tym obszarze, wyburzenie również stacji TRAFO spowodowałoby istotne utrudnienia w dostępie innych odbiorców do energii elektrycznej, a tym samym możliwości korzystania przez nich w pełnym zakresie z sąsiednich nieruchomości.

W tym miejscu Spółka zauważa, iż rozbiórka służy usunięciu zasadniczej substancji obiektu budowlanego w taki sposób, aby pozbawić go cech obiektu decydujących o jego funkcji w przestrzeni i oddziaływaniu na grunt i sąsiedztwo. Rozbiórka obiektu nie musi prowadzić do usunięcia wszelkich pozostałości materiałów budowlanych z gruntu. Innymi słowy, ewentualne pozostałości obiektu nie powodują automatycznie, że grunt ten posiada status gruntu zabudowanego. Taka też sytuacja zdaniem Spółki ma miejsce w przypadku stacji TRAFO, która stanowiła element Budynku i której pozostawienie na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży jest stanem przejściowym. Ostatecznym bowiem efektem rozbiórki dokonanej na podstawie wspomnianej powyżej decyzji ma być całkowite wyburzenie zabudowań znajdujących się na przedmiotowej działce, włącznie z stacją TRAFO. Już teraz Budynek pozbawiony jednak został swojej funkcji/przeznaczenia i możliwości jakiegokolwiek wykorzystania.

Należy także zauważyć, iż intencją Spółki, jak i Nabywcy, jest w istocie sprzedaż/zakup Nieruchomości (gruntu) pozbawionej jakichkolwiek naniesień. Na Nieruchomości Nabywca zamierza bowiem zrealizować inwestycję zgodnie z warunkami zabudowy określonymi w decyzji z dnia 23 lipca 2008 r. Jedynie z przyczyn od stron niezależnych, tj. uprawnienia S., decyzja rozbiórkowa nie została jeszcze w całości wykonana i na gruncie pozostaje stacja TRAFO. Jednak niezwłocznie po zaprzestaniu jej używania przez S. zostanie ona rozebrana, jako że koliduje z planami inwestycyjnymi Nabywcy. Należy przy tym zaznaczyć, iż związane z tym koszty zostały już opłacone przez Spółkę w ramach ogólnej ceny zapłaconej firmie wyburzeniowej za jej usługę. W rezultacie, jeżeli do zaprzestania używania stacji przez S. dojdzie po zawarciu umowy przyrzeczonej, Nabywca jedynie faktycznie dokończy rozbiórkę rozpoczętą przez Spółkę.

W efekcie należy uznać, że przedmiotem tej sprzedaży będzie wyłącznie prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 41, a znajdujące się na nim w chwili dostawy pozostałości Budynku, stanowiące stację TRAFO, nie będą stanowić budynku lub budowli, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia. A tym samym, że podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT w sposób określony w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ustawy o VAT.

W tym kontekście Spółka pragnie wskazać, iż jej stanowisko zgodne jest z orzecznictwem organów podatkowych oraz sądów w podobnych sprawach. Zgodnie z tym podejściem, już sam fakt rozpoczęcia rozbiórki zabudowań posadowionych na danej działce— po uzyskaniu stosownej decyzji zezwalającej na prace rozbiórkowe — stanowi o jej statusie jako działki niezabudowanej.

Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji wydanej 26 marca 2008 r. (nr IP-PP2-443-201/08-2/IB) wskazał, iż: „(\`(...)\`) rozpoczęcie prac rozbiórkowych posadowionego na działce budynku spowoduje iż przedmiotem dostawy nie będzie grunt zabudowany budynkiem lecz nieruchomość niezabudowana. W związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług 22% - art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.”.

Powyższe potwierdził również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), który w sprawie Don Bosco Onroerend Goed BV (C-461/08) orzekł, że dostawa gruntu, na którym znajduje się budynek przeznaczony do rozbiórki oraz jego rozbiórka stanowią w świetle podatku VAT jednolitą transakcję mającą na celu jako całość dostawę niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki. W uzasadnieniu wyroku TSUE stwierdził m.in.:

„Jeżeli chodzi o sytuację jak ta będąca przedmiotem postępowania przed sądem krajowym, należy stwierdzić, że dla celów podatku VAT czynności, jakich dokonał sprzedawca, są ściśle powiązane. Prace rozbiórkowe i dostawa działki jako takie wręcz pokrywały się. Celem gospodarczym tych czynności była dostawa działki gotowej pod budowę. Z tego względu nie można bez popadania w sztuczność uznać, że Don Bosco nabyła od tej samej osoby najpierw grunt ze stojącymi na nim starymi budynkami, bezużyteczny w tym stanie dla jej działalności gospodarczej, a następnie jedynie świadczenia obejmujące rozbiórkę budynków, które jako jedyne były odpowiednie, by nadać działce użyteczność (zob. analogicznie ww. wyrok w sprawie Aktiebolaget NN, pkt 25).

W konsekwencji dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki.

Transakcja taka rozpatrywana w całości nie jest zatem objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki.

W tych okolicznościach do sądu krajowego należeć będzie sprawdzenie, czy rozpatrywana działka jest „działką budowlaną” w rozumieniu art. 4 ust. 3 lit. b) oraz art. 13 część B lit. h) szóstej dyrektywy”.

Należy podkreślić, iż wyrok TSUE zapadł w sprawie, w której prace rozbiórkowe dopiero miały być przeprowadzone, po dostawie działki do nabywcy. Natomiast w rozpatrywanym przypadku prace rozbiórkowe Budynku, którego stacja TRAFO była integralnym elementem, zostały co do zasady już przeprowadzone i zostaną jedynie ostatecznie dokończone (poprzez rozebranie ścian stacji TRAFO, także na koszt Spółki) w momencie, gdy dostawca energii wybuduje alternatywną infrastrukturę pozwalającą mu na dostarczanie energii do budynków zlokalizowanych na sąsiednich dziatkach. Spółka nie jest zobowiązana do uzyskania odrębnej decyzji zezwalającej na rozbiórkę w celu wyburzenia stacji TRAFO, gdyż stacja ta została objęta decyzją o rozbiórce budynku (nie podlega ona odrębnemu ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków).

W kontekście drugiej z wcześniej wymienionych przesłanek, a tym samym drugiego z zadanych pytań, Spółka jest zdania, iż w razie uznania dla celów VAT znajdujących się na działce pozostałości Budynku w postaci stacji TRAFO za budynek lub budowlę (albo ich część), jego dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się bowiem od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy tym przez „pierwsze zasiedlenie”, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W związku z tym Spółka zauważa, iż stacja TRAFO — jako element Budynku posadowionego na działce, do której prawo wieczystego użytkowania jest przedmiotem rozważanej sprzedaży — była już przedmiotem pierwszego zasiedlenia. Przedmiotowa Nieruchomość — ze względu na fakt iż została wybudowana w okresie przedwojennym — była przedmiotem szeregu transakcji stanowiących „czynności podlegające opodatkowaniu”, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W szczególności, Nieruchomość była m.in. przedmiotem sprzedaży mającej miejsce 2 listopada 2006 r. pomiędzy syndykiem a osobą fizyczną (od której to osoby Spółka nabyła następnie Nieruchomość w ramach aportu) udokumentowanej zawartą w formie aktu notarialnego umową sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Jednocześnie po tym nabyciu Budynek nie był modernizowany przez tą osobę, jak i samą Spółkę. Zatem wskazana transakcja stanowi najpóźniejszy możliwy moment pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, iż wspomniana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości miała miejsce w 2006 r., zaś Spółka zamierza zbyć Nieruchomość w 2012 roku, należy zauważyć, iż pomiędzy tymi wydarzeniami upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Oznacza to, iż wszystkie przesłanki wymagane do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostaną spełnione i tym samym, planowana transakcja będzie co do zasady podlegała zwolnieniu od VAT. Jednocześnie, z tego względu, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, stronom przysługuje prawo zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia i wybrania opodatkowania dostawy Nieruchomości, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Jak była o tym mowa w opisie zdarzenia przyszłego, oświadczenie takie strony złożyły jeszcze przed podpisaniem Umowy przedwstępnej, w dniu 13 grudnia 2011 r. W rezultacie, również drugą z ww. przesłanek zwolnienia z VAT — na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia — dostawy prawa wieczystego użytkowania działki składającej się na Nieruchomość należy uznać za wyłączoną w analizowanym przypadku. Wobec powyższego Spółka wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zatem w świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Spółka nabyła Nieruchomość w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez osobę fizyczną i przeniesionego przez tą osobę na Spółkę tytułem opłacenia nowoutworzonych udziałów objętych w podwyższonym kapitale zakładowym. W momencie wniesienia do Spółki Nieruchomość składała się z prawa wieczystego użytkowania działki gruntu oraz posadowionego na niej budynku użytkowego (produkcyjnego) stanowiącego odrębny przedmiot własności. Ze względu na zły stan techniczny budynku Spółka uzyskała decyzję właściwego organu zezwalającą na jego rozbiórkę w całości. Z protokołu odbioru końcowego robót rozbiórkowych wynika, że na Nieruchomości pozostawiono „stację transformatorową należącą do firmy S.” (dalej: stacja trafo). Na parterze budynku, w jednym z pomieszczeń, usytuowane były należące do spółki S. urządzenia czynnej stacji trafo, która była i jest wykorzystywana przez tą spółkę do zasilania w energię elektryczną okoliczne posesje. W związku z powyższym, Spółka zgodziła się przejściowo wyłączyć z rozbiórki i pozostawić ściany pomieszczenia, w którym znajdują się urządzenia stacji trafo oraz dokonać jego częściowego zadaszenia – do czasu utworzenia przez S. nowej stacji trafo w innej lokalizacji. Z wyrysu mapy ewidencyjnej przedstawiającym Nieruchomość wynika, że przedmiotowa stacja trafo nie podlega ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że dla Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą, która jest ostateczna.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Spółka powzięła wątpliwość, czy sprzedaż ta będzie stanowić dostawę towaru w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę, opodatkowaną stawką podstawową VAT.

Zauważyć należy, że według art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zwanej dalej k.c. jest regułą, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią jego część składową, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Natomiast zgodnie z art. 49 k.c. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Dodatkowo wskazać należy, że stacje transformatorowe traktować należy jako całość, tj. zarówno urządzenia wewnątrz, jak i budynek spełniają funkcję urządzenia określonego w art. 49 k.c. Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (sygn. II CK 359/03, sygn. I OSK 196/07), w rozstrzygnięciach których wskazano: „trwałe fizyczne i funkcjonalne połączenie konstrukcji ścian, dachu i podłoża z instalacjami energetycznymi przeznaczonymi do odprowadzania, przetwarzania i rozdzielania prądu elektrycznego przesądza o tym, że zarówno budynek, jak i instalacje energetyczne należy uznać za części składowe całości w postaci rzeczy złożonej (art. 47 § 2 k.c.) i że dopiero ta całość wyczerpuje treść pojęcia „urządzenie”.

Opisane we wniosku pozostałości budynku wraz z instalacją energetyczną stanowią stację trafo, która jest urządzeniem do doprowadzania prądu. Z opisu okoliczności sprawy wynika, że stacja jest czynna i zasila w energię elektryczną okoliczne posesje. Z uwagi na podłączenie jej w sposób trwały do sieci należących do Spółki S., wchodzi w skład tej jednostki, tj. stanowi część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 kc., a tym samym nie stanowi własności Spółki.

Zatem w myśl ww. art. 49 k.c., przedmiotowa stacja trafo stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawo własności stacji trafo nie należy do Wnioskodawcy – użytkownika wieczystego nieruchomości. Stacja pomimo faktu, że znajduje się na Nieruchomości, to faktycznie pozostaje w wyłącznej dyspozycji Spółki S. Sytuacja ta nie ulegnie zmianie wraz ze sprzedażą Nieruchomości, tzn. przedmiotowa stacja nadal będzie w dyspozycji Spółki S., a nie nowego właściciela. Ponadto, jak wynika z wniosku, intencją nabywcy jest zakup gruntu bez naniesień, a przedmiotowa stacja trafo zostanie rozebrana w momencie wybudowania nowej stacji przez Spółkę S.

W rezultacie przedmiotem dostawy będzie wyłącznie prawo wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości, tj. działki gruntu w użytkowaniu wieczystym, na którym znajdują się pozostałości budynku z czynną stacją trafo, będącą własnością spółki S., stanowić będzie zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, dostawę towaru w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, jednak przeznaczonego pod zabudowę, w związku z czym będzie podlegała opodatkowaniu, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy stawką podatku 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, jednak z innych względów, niż wskazane w uzasadnieniu własnego stanowiska Wnioskodawcy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie będą mieć zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pytanie nr 2 uznano za bezprzedmiotowe.

Tut. organ podatkowy zauważa, że złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego rozpatrzono jako jedno zdarzenie przyszłe, zatem podlega on opłacie w wysokości 40 zł. Wnioskodawca dokonał wpłaty za wydanie interpretacji indywidualnej w dniu 02 stycznia 2012 r. w wysokości 80 zł, kwota 40 zł zgodnie z art. 14f § 2a ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa, zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.