Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.533.2025.3.DG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-12
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT do dostawy Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 16
    października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A. Sp. z o.o. (dalej jako: Spółka, Podatnik, Wnioskodawca) została zarejestrowana w
    Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 3 września 2012 r. pod nr KRS (...). Spółka prowadzi
    działalność w zakresie sprzedaży hurtowej zboża, nieprzetworzonego tytoniu, nasion i
    pasz dla zwierząt (PKD: 46.21.Z).
    Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od osób prawnych od całości swoich dochodów i
    nie korzysta ze zwolnień w tym zakresie w myśl przepisów Ustawy z 15 lutego 1992 r. o
    podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm., dalej jako
    Ustawa CIT).
    Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT rozliczającym się z tego podatku w
    okresach miesięcznych (VAT-7) w rozumieniu przepisów Ustawy z 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej jako Ustawa VAT).
    Od 1 lutego 2024 r. Spółka podlega opodatkowaniu ryczałtem od dochodów spółek, na
    zasadach opisanych w Rozdziale 6B Ustawy CIT. Spółka spełnia wszystkie warunki do
    korzystania z tej formy opodatkowania, a mianowicie Wnioskodawca:
    · prowadzi księgi rachunkowe oraz sporządza sprawozdania finansowe na podstawie
      przepisów o rachunkowości w sposób zapewniający prawidłowe określenie wysokości
      zysku (straty) netto, podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku oraz w
      kapitale własnym kwoty zysków niepodzielonych i kwoty zysków podzielonych
      odniesione na kapitały, wypracowanych w latach opodatkowania ryczałtem, oraz
      kwoty niepokrytych strat poniesionych w latach opodatkowania ryczałtem (art. 28d
      Ustawy CIT);
    · spełnia wymogi do opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek, o których mowa w
      art. 28j ust. 1 Ustawy CIT;
    · nie mieści się w negatywnym katalogu wyłączeń z opodatkowania ryczałtem, o którym
      mowa w art. 28k ust. 1 Ustawy CIT;
    · na dzień złożenia wniosku o interpretację podatkową nie utracił prawa do
      opodatkowania ryczałtem w myśl art. 28l Ustawy CIT.
    Spółka wybrała opodatkowanie ryczałtem zgodnie z art. 28j ust. 5 Ustawy CIT, a więc przed
    upływem przyjętego roku podatkowego. Spółka na ostatni dzień miesiąca
    poprzedzającego pierwszy miesiąc opodatkowania ryczałtem zamknęła księgi rachunkowe
    oraz sporządziła sprawozdanie finansowe zgodnie z przepisami o rachunkowości.
    Podatnik otworzył księgi rachunkowe na pierwszy dzień miesiąca opodatkowania
    ryczałtem. Spółka - zgodnie z treścią art. 28j ust. 1 pkt 7 Ustawy CIT - złożyła
    zawiadomienie ZAW-RD o wyborze opodatkowania ryczałtem, według ustalonego wzoru,
    do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie do końca pierwszego miesiąca
    pierwszego roku podatkowego opodatkowania ryczałtem (tj. do 29 lutego 2024 r.). W
    powyższym zakresie Spółka postąpiła zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z
    25 stycznia 2024 r. nr DD8.8203.1.2023, a mianowicie do końca lutego 2024 r. złożyła
    przedmiotowe zawiadomienie, natomiast zamknięcie ksiąg i sporządzenie sprawozdania
    finansowego nastąpiło w ciągu 3 miesięcy od dnia bilansowego, czyli ostatniego dnia
    miesiąca poprzedzającego pierwszy miesiąc opodatkowania ryczałtem.
    Spółka jest właścicielem lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w (...) (dalej jako: „Nieruchomość
    1”), stanowiącego środek trwały Podatnika, który to lokal mieszkalny wynajmowany jest
    przez Spółkę (w ramach prowadzonej działalności) na cele mieszkalne (prywatne) prezesa
    zarządu (wspólnika) Spółki. Z tego tytułu wspólnik Spółki uiszcza na rzecz Wnioskodawcy
    czynsz najmu rozliczany kwartalnie na zasadach rynkowych na podstawie wystawionych
    przez Spółkę faktur VAT z zastosowaniem zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt
    36 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). W
    początkowym okresie opodatkowania ryczałtem wartość świadczonych usług
    mieszkalnych na rzecz wspólnika, określona na fakturach VAT, była ujmowana w księgach
    rachunkowych jako dochód z tytułu ukrytych zysków, o których mowa w art. 28m ust. 1

    pkt 2 oraz ust. 3. Z tego tytułu Spółka uiszczała wówczas podatek w wysokości 20%
    dochodu z tytułu ukrytego zysku na podstawie art. 28o ust. 1 pkt 2 Ustawy CIT. Spółka
    zmieniła tę praktykę w związku z otrzymaniem indywidualnej interpretacji z 14 lutego
    2025 r. nr 0114-KDIP2-2.4010.673.2024.1.SJ, w której Dyrektor KIS uznał, iż „wynajem
    Nieruchomości wspólnikowi nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od dochodów spółek
    jako ukryty zysk, o którym mowa w art. 28m ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 28m ust. 3 ustawy o
    CIT”. Wobec powyższego w zeznaniu CIT-8E za pierwszy rok opodatkowania ryczałtem (1
    luty 2024 r. – 31 grudzień 2024 r.) Spółka nie uwzględniła wynajmu Nieruchomości nr 1
    wspólnikowi jako dochodu z ukrytego zysku.
    Nieruchomość nr 1 podlega bilansowej amortyzacji. W przeszłości Spółka z ostrożności
    fiskalnej ujmowała odpisy amortyzacyjne od Nieruchomości nr 1 jako wydatek
    niezwiązany z działalnością gospodarczą w myśl art. 28m ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i z tego
    tytułu Spółka również uiszczała ryczałt. W indywidualnej interpretacji z 14 lutego 2025 r. nr
    0114-KDIP2-2.4010.673.2024.1.SJ Dyrektor KIS stwierdził, że przedmiotowe odpisy
    amortyzacyjne nie stanowią wydatku niezwiązanego z działalnością gospodarczą i tym
    samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Wobec powyższego, po uzyskaniu ww.
    indywidualnej interpretacji, Spółka zmieniła praktykę w tym zakresie - zgodnie z
    wytycznymi Dyrektora KIS.
    Spółka ponosi również zwyczajowe koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją
    Nieruchomości 1. Wydatki z tego tytułu ujmowane są w księgach jako dochód z tytułu
    ukrytych zysków.
    Nieruchomość 1 została przez Spółkę nabyta na podstawie aktu notarialnego z 30 sierpnia
    2022 r. Rep. A nr (...) za kwotę (...) zł brutto. Zgodnie z § 5 ww. Aktu Notarialnego wydanie
    Spółce Nieruchomości nr 1 nastąpiło jeszcze przed sporządzeniem przedmiotowego aktu
    notarialnego. Spółka była wówczas pierwszym nabywcą, któremu sprzedawca oddał do
    użytkowania nieruchomość po jej wybudowaniu.
    Rozliczenie zakupu Nieruchomości 1 nastąpiło na podstawie trzech faktur VAT
    wystawionych przez Spółkę B. Sp. z o.o. Na podstawie art. 86 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 lit. a
    Ustawy VAT Podatnik skorzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego wynikającego z powyższych faktur VAT. W związku z odliczeniem
    przez Spółkę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz przeznaczeniem
    tejże Nieruchomości do czynności zwolnionych z podatku VAT, Spółka jest obowiązania do
    corocznego korygowania podatku naliczonego. Okres korekty wynosi 10 lat, w trakcie
    których Spółka po zakończeniu każdego roku, w pierwszej deklaracji VAT-7 złożonej w
    roku następnym (tj. deklaracji VAT-7 za styczeń) jest obowiązania do dokonania korekty
    polegającej na pomniejszeniu o jedną dziesiątą kwoty podatku naliczonego odliczonego
    przy nabyciu Nieruchomości 1 (art. 91 ust. 2 Ustawy VAT).
    Nieruchomość 1 (wraz z garażami oraz schowkiem) została ujęta w księgach
    rachunkowych Spółki jako jeden środek trwały. Początkowa wartość środka trwałego
    stanowi równowartość kwoty zakupu netto tj. (...) zł. Po nabyciu Nieruchomości 1 Spółka
    ponosiła wydatki na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów Ustawy CIT.
    Wartość księgowa Nieruchomości 1 na koniec 2023 roku po dokonanych ulepszeniach
    wyniosła (...) zł. W okresach późniejszych Spółka nie dokonywała nakładów na analizowany
    środek trwały. Zatem kwota ulepszenia Nieruchomości 1 stanowi różnicę pomiędzy
    wartością końcową ((...) zł), a początkową ((...) zł) i wynosi ona (...) zł (26,83% wartości
    początkowej).
    Spółka jest ponadto właścicielem drugiej nieruchomości (Nieruchomość 2), tj. lokalu
    mieszkalnego przy ul. (...) w (...), który aktualnie w żaden sposób nie jest wykorzystywany
    przez Spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość 2 widnieje w
    wykazie środków trwałych Spółki.
    Nabycie przez Spółkę Nieruchomości 2 od Spółki C. Sp. z o.o. sp. k. (KRS (...)) zostało
    udokumentowane:

    1. aktem notarialnym z 22 lutego 2023 r. Rep. A nr (...), na podstawie którego, zgodnie z
      §2.1. Spółka (cesjonariusz) nabyła od Pana D.D. (cedent) ogół praw i roszczeń
      (wierzytelności) wobec Dewelopera wynikających z Umowy Deweloperskiej z 8 lipca
      2021 r. dot. Nieruchomości nr 2 za kwotę (...) zł brutto;
    2. aktem notarialnym z 7 marca 2023 r. Rep. A nr (...), na podstawie którego Spółka
      nabyła od Dewelopera Spółki C. Sp. z o.o. sp. k Nieruchomość nr 2 za cenę (...) zł brutto
      (uregulowaną wcześniej przez cedenta na rzecz dewelopera, o którym mowa w pkt 1
      powyżej).
    Sprzedaż praw i obowiązków, o której mowa w pkt 1 powyżej, została dodatkowo
    udokumentowana fakturami VAT wystawionymi przez Cedenta: z 17 stycznia 2023 r. nr (...)
    (zaliczkowa) na kwotę brutto (...) zł oraz z 22 lutego 2023 r. nr (...) (proforma) na kwotę
    brutto (...) zł.
    Zgodnie z aktem notarialnym z 22 lutego 2023 r. Rep. A nr (...) wydanie Spółce
    Nieruchomości nr 2 nastąpiło w terminie do 27 lutego 2023 r.
    Spółka nie skorzystała z prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia
    Nieruchomości 2. Nie były również ponoszone nakłady na ulepszenie Nieruchomości 2.
    Spółka nie dokonywała odliczeń podatku naliczonego VAT w związku z jakimikolwiek
    wydatkami związanymi z Nieruchomością 2.
    Spółka zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości 1 (zdarzenie przyszłe nr 1) oraz
    Nieruchomości 2 (zdarzenie przyszłe nr 2) na rzecz wspólnika Spółki, pełniącego również
    funkcję prezesa zarządu. Wartość sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 ustalona
    pomiędzy Spółką, a nabywcą (wspólnikiem) będzie wartością rynkową, czyli taką, jaką
    ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane. Cena sprzedaży Nieruchomości 1 i 2
    zostanie ustalona na podstawie opinii niezależnego rzeczoznawcy (operat szacunkowy),
    zaś sam Wspólnik (nabywca) nie będzie wywierał na Spółkę jakiegokolwiek wpływu co do
    wartości transakcji.
    Uzupełnienie zdarzenia przyszłego
    Zgodnie z aktem notarialnym z 30 sierpnia 2022 r. Rep. A nr (...) przedmiotem nabycia był
    ww. lokal mieszkalny wraz z dwoma garażami oraz schowkiem.
    Garaże oraz schowek zostały nabyte wraz z ww. lokalem mieszkalnym na podstawie
    przywołanego aktu notarialnego.
    W odniesieniu do zakupu garaży oraz schowka Spółka odliczyła podatek naliczony VAT
    (zakup garaży oraz schowka został ujęty na tych samych fakturach, na których został ujęty
    zakup lokalu mieszkalnego; nie było odrębnych faktur VAT odnośnie garaży oraz schowka;
    Spółka odliczyła całość podatku VAT, a więc zarówno odnośnie lokalu mieszkalnego, jak i
    miejsc postojowych oraz schowka).
    Nakłady na ulepszenia w rozumieniu przepisów ustawy o CIT dotyczyły wyłącznie lokalu
    mieszkalnego (nie było ulepszeń garaży ani schowka). Wnioskodawca potwierdza, że lokal
    mieszkalny wraz z garażami oraz schowkiem został ujęty w księgach jako jeden środek
    trwały, którego wartość początkowa została ustalona jako kwota zakupu netto na
    podstawie faktur VAT wystawionych przez Dewelopera. Wnioskodawca wyjaśnia, że
    zgodnie z fakturami wystawionymi przez Dewelopera wartość zakupu netto:
    • lokalu mieszkalnego wyniosła (...) zł,
    • garażu pojedynczego (nr 1) wyniosła (...) zł,
    • garażu pojedynczego (nr 2) wyniosła (...) zł,
    • schowka garażowego wyniosła (...) zł.
    Łączna wartość netto nakładów na ulepszenia lokalu mieszkalnego wyniosła (...) zł, co
    stanowi 27,36% wartości początkowej lokalu mieszkalnego oraz 26,79% wartości
    początkowej całego środka trwałego (czyli lokalu mieszkalnego wraz z garażami i

    schowkiem). Wobec powyższego nakłady na ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości
    początkowej samego lokalu mieszkalnego jak i całego środka trwałego (lokal, garaże i
    schowek).
    Nakłady na ulepszenia lokalu mieszkalnego nie przekroczyły 30% wartości początkowej
    lokalu mieszkalnego (wyniosły 27,36%).
    Nieruchomość 1 była i jest wykorzystywana w ramach usług najmu lokalu mieszkalnego
    czyli jako czynność zwolniona z podatku VAT. Nieruchomość 1 nigdy nie była
    wykorzystywana do czynności opodatkowanych.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż Nieruchomości 1 dokonana przez Spółkę na rzecz wspólnika będzie
      korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT
      (dot. zdarzenia przyszłego nr 1)?
    2. Czy sprzedaż Nieruchomości 2 dokonana przez Spółkę na rzecz wspólnika będzie
      korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT
      (dot. zdarzenia przyszłego nr 2)?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Stanowisko w zakresie pytania nr 1
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na gruncie Ustawy VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową
    dostawę towarów. Natomiast towary zostały zdefiniowane jako rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii (definicje legalne z art. 2 Ustawy VAT).
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak doprecyzowuje przepis art. 15 ust. 3 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zatem co do zasady sprzedaż nieruchomości (odpłatna dostawa towarów) przez podmiot
    działający w charakterze podatnika VAT, o którym mowa powyżej, podlega opodatkowaniu
    tym podatkiem. Nie ulega wątpliwości, iż Spółka, jako podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą, dokona sprzedaży działając w charakterze podatnika VAT.
    Niektóre usługi oraz dostawa określonych towarów zostały jednakże zwolnione przez
    ustawodawcę z opodatkowania podatkiem VAT. Jedno z takich zwolnień odnosi się stricte
    do odpłatnej dostawy nieruchomości. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT
    zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Przy czym zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub

    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego wynika, iż Spółka przy sprzedaży Nieruchomości 1 może skorzystać ze
    zwolnienia , o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT, pod warunkiem, że
    sprzedaż (dostawa) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pod
    warunkiem, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich
    części upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Należy zatem zweryfikować czy oba te warunki (do zwolnienia) zostaną przez Spółkę
    spełnione. W ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości 1 nie zostanie dokonana w
    ramach pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z § 5 Aktu Notarialnego z 30 sierpnia 2022 r. Rep.
    A nr (...) wydanie Spółce Nieruchomości nr 1 nastąpiło przed sporządzeniem
    przedmiotowego aktu notarialnego. Spółka była wówczas pierwszym nabywcą, któremu
    sprzedawca oddał do użytkowania nieruchomość po jej wybudowaniu. Jak orzekł Naczelny
    Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 maja 2022 r. sygn. akt I FSK 292/19: „Do
    pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych i użytkowych dochodzi w momencie ich
    sprzedaży przez dewelopera, który je wybudował, pomimo że nabywca ich nie użytkował
    ani nie oddał w użytkowanie osobie trzeciej”. Zatem w rozumieniu przepisów Ustawy VAT
    pierwsze zasiedlenie Nieruchomości 1 nastąpiło w sierpniu 2022 r. (przed sporządzeniem
    ww. aktu notarialnego). Zatem dwuletni okres, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b
    Ustawy VAT upłynął w sierpniu 2024 r.
    W dalszej kolejności należy rozważyć, czy poniesione przez Spółkę nakłady na ulepszenie
    Nieruchomości 1 nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej. Jak wcześniej wyjaśniono,
    łączna wartość ulepszenia środka trwałego wyniosła (...) zł, co stanowi 26,8% wartości
    początkowej Nieruchomości 1 wynoszącej (...) zł netto, a wynikającej z faktur zakupu i aktu
    notarialnego. Tym samym w wyniku poniesionych przez Spółkę wydatków na ulepszenie
    Nieruchomości 1 nie doszło do pierwszego zasiedlenia, bowiem wydatki te nie
    przekroczyły 30% wartości początkowej analizowanego środka trwałego.
    Wobec powyższego w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 Spółce
    będzie przysługiwało prawo do zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT. Konsekwencją sprzedaży Nieruchomości 1 z zastosowaniem
    zwolnienia przedmiotowego będzie obowiązek dokonania jednorazowej korekty podatku
    naliczonego (odliczonego przy zakupie Nieruchomości 1) w odniesieniu do pozostałego
    okresu korekty w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi sprzedaż - zgodnie z
    art. 91 ust. 4, 5 i 6 pkt 2 Ustawy VAT.
    Stanowisko w zakresie pytanie nr 2
    W tym zakresie pominięto analizę przepisów i orzecznictwa, ponieważ jest ona tożsama
    jak przy Nieruchomości 1.
    Jak wcześniej zauważono, wydanie Spółce Nieruchomości 2 przez dewelopera nastąpiło w
    terminie do 27 lutego 2023 r. (pierwsze zasiedlenie). Spółka nie ponosiła wydatków na
    ulepszenie tego środka trwałego, więc badanie proporcji takich wydatków do wartości
    początkowej jest w tym zakresie bezprzedmiotowe. Zatem okres dwuletni, o którym mowa
    w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b Ustawy VAT upłynął najpóźniej 27 lutego 2025 r. Tym samym
    na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT Spółce będzie przysługiwać zwolnienie
    przedmiotowe z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości 2 na rzecz wspólnika
    ponieważ sprzedaż nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem Nieruchomości 2, a jej sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Spółka nie będzie obowiązana do dokonania jednorazowej korekty podatku naliczonego,
    ponieważ nie został on odliczony przy zakupie Nieruchomości 2.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle
    bądź ich części (np. lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich
    sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na
    gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę
    towarów.
    Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej
    ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować
    się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.
    U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:
      1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
      jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
      znoszącego współwłasność.
      2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w
      formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
      wieczystej.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:
      Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
      „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
    Z powołanych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny
    lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej
    mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu
    (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i
    usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot
    czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.
    Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie
    usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest
    opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę
    prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzą
    Państwo działalność w zakresie sprzedaży hurtowej zboża, nieprzetworzonego tytoniu,
    nasion i pasz dla zwierząt. 30 sierpnia 2022 r. nabyli Państwo Nieruchomość 1, stanowiącą
    lokal mieszkalny wraz z dwoma garażami oraz schowkiem, ponadto aktami notarialnymi z
    22 lutego 2023 r. oraz z 7 marca 2023 r. nabyli Państwo Nieruchomość 2, stanowiącą lokal
    mieszkalny. Opisane Nieruchomości planują Państwo sprzedać na rzecz wspólnika.
    Przedmiotowe Nieruchomości stanowią Państwa własność, tj. spółki z ograniczoną
    odpowiedzialnością, stanowią środki trwałe Spółki. Zauważyć w tym miejscu trzeba, że
    majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną
    przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów
    spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia
    działalności spółki
    Mając na uwadze fakt, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością
    prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do
    sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w
    prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie opisanych
    Nieruchomości będą Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa
    w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w

    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku,
    budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym
    zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na
    potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w
    najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do
    korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych
    warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT
    przewidzianego w tym artykule.

    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2
    stanie się bezzasadne.
    Z opisu sprawy wynika, że 30 sierpnia 2022 r. nabyli Państwo Nieruchomość 1, stanowiącą
    lokal mieszkalny wraz z dwoma garażami oraz schowkiem. Ponieśli Państwo wydatki na
    ulepszenie lokalu mieszkalnego, które stanowiły 27,36 % wartości początkowej lokalu
    mieszkalnego, a 26,79 % wartości początkowej całej Nieruchomości 1 (wraz z garażami i
    schowkiem). Nie dokonywali Państwo ulepszeń garaży ani schowka. Aktami notarialnymi z
    22 lutego 2023 r. oraz z 7 marca 2023 r. nabyli Państwo Nieruchomość 2, stanowiącą lokal
    mieszkalny, nie ponosili Państwo nakładów na jej ulepszenie.
    Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT do sprzedaży Nieruchomości 1 oraz
    Nieruchomości 2.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Nieruchomości 1 oraz
    Nieruchomości 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej
    kolejności rozstrzygnąć, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. Nieruchomości
    będących przedmiotem transakcji, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy i jaki czas
    upłynął od tego momentu.
    W analizowanej sprawie dostawa przedmiotowych Nieruchomości, nie będzie dokonana w
    ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – lokale
    te zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Nieruchomości
    1 i 2, a planowaną ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie ponosili
    Państwo nakładów na ulepszenie ww. Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej tych Nieruchomości.
    Zatem zbycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie korzystało ze zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Z uwagi na fakt, że dostawa ww. Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy
    wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
    Państwa stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się
    będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.