Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.685.2020.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-10
Teza: Podleganie opodatkowaniu transakcji zbycia Nieruchomości, właściwa stawka, prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 11 grudnia 2020 r. (data wpływu 14 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji zbycia działki niezabudowanej nr X,
*   opodatkowania ww. transakcji właściwą stawką podatku,
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabycie ww. działki

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji zbycia działki niezabudowanej nr X, opodatkowania ww. transakcji właściwą stawką podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabycie ww. działki

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania: A;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pani B

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka A (dalej: „Kupująca” lub „Spółka”) prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, która obecnie nie jest, lecz na moment transakcji będzie zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest osoba fizyczna, tj. Pani B zamieszkała w (…) (dalej: „Sprzedająca" lub „Zbywca”) zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, z zastrzeżeniem że przedmiot niżej opisanej transakcji będzie sprzedawany całkowicie w oderwaniu od prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, tj. będzie to sprzedaż z majątku prywatnego.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupująca wraz ze Sprzedającą będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Kupująca zamierza nabyć prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…) składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem X, obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. (dalej: „Nieruchomość”).

Na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie niezabudowana, tj. nie będą znajdować się na niej żadne naniesienia.

Na podstawie zawartej umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki (dalej: „Umowa Sprzedaży”) Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą od Skarbu Państwa (ówczesna Agencja Nieruchomości Rolnych). Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia podatku VAT. Ponadto, na czas zawarcia Umowy Sprzedaży jak i na dzień zawarcia Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (opisanej poniżej), Sprzedająca pozostawała stanu wolnego (tj. Nieruchomość nie mogła tym samym wejść do wspólnego majątku małżeńskiego) i w związku z tym również na dzień złożenia niniejszego wniosku jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

Kupująca nabędzie Nieruchomość od osoby fizycznej z jej majątku prywatnego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pierwotnie warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży (dalej: „Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) Nieruchomości została zawarta pomiędzy Sprzedającą a C (dalej: „C”), następnie jednak w dniu 5 marca 20xx r. została zawarta umowa przeniesienia praw i obowiązków Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej: „Umowa Cesji”). W wyniku zawarcia Umowy Cesji podmiotem uprawnionym do realizacji postanowień z Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży został D (dalej: „D”).

Razem z Umową Cesji został zawarty aneks do Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej: „Aneks”). Zgodnie z postanowieniami Aneksu jako strona kupująca Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży został wskazany D.

Pomimo, że zgodnie z Umową Cesji oraz Aneksem podmiotem uprawnionym do nabycia Nieruchomości został D to do dnia transakcji zostaną zawarte umowy na podstawie których uprawnionym do realizacji warunków z Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży będzie Kupująca.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Wyjątek stanowi linia telekomunikacyjna, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Na dzień składania wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy. Kupująca po nabyciu Nieruchomości planuje sprzedać ją innej spółce (dalej: „Inwestor’), która z kolei zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie m.in. zespołu hal magazynowych wraz z niezbędną infrastrukturą, w tym drogami dojazdowymi, sieciami oraz przyłączami (dalej: „Inwestycja”). Dla Inwestora istotne jest zatem aby na dzień nabycia Nieruchomości była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub dla Nieruchomości była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, umożliwiające przeprowadzenie Inwestycji. Dlatego dla potrzeb oceny zdarzeń przyszłych objętych niniejszym wnioskiem, należy przyjąć iż na dzień nabycia Nieruchomości przez Spółkę taki plan zagospodarowania przestrzennego, względnie decyzja o warunkach zabudowy, będą dla Nieruchomości obowiązywały.

Jak zostało już wspomniane Nieruchomość należy do majątku prywatnego Sprzedającej (która jest także jej jedynym właścicielem) i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza, tym samym jej sprzedaż nie będzie mieć związku z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Sprzedająca dotychczas nie podejmowała żadnych czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości czy jego zmianę, nie podejmowała żadnych działań zmierzających do przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki. Sprzedająca nie występowała do gminy z wnioskami o przekształcenie Nieruchomości pod zabudowę. Nie podejmowała żadnych czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości, jak również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

Ponadto, na Nieruchomości od daty Umowy Sprzedaży:

*   Nie dochodziło do scaleń z innymi nieruchomościami,
*   Nie były wydzielane drogi wewnętrzne,
*   Nie były przeprowadzane czynności mające na celu wzniesienie obiektów budowlanych.

Sprzedająca ma świadomość, że Kupująca po nabyciu Nieruchomości sprzeda ją Inwestorowi, który z kolei ma zamiar zrealizować na niej Inwestycję. Tym samym w celu przyspieszenia całego procesu, Sprzedająca udzieliła kilku pełnomocnictw i ma zamiar udzielić kolejnych.

Na chwilę obecną Kupująca udzieliła pełnomocnictw, w których upoważniła pełnomocników m.in. do poniższych działań:

*   Do podejmowania w imieniu Sprzedającej wszelkich działań niezbędnych do uzyskania warunków technicznych dla Inwestycji,
*   Do występowania w imieniu Sprzedającej przed wszystkimi urzędami, instytucjami, oraz w stosunkach z innymi podmiotami, we wszelkich sprawach i postępowaniach toczących się z udziałem Sprzedającej, a związanych z opisanym wyżej zakresem pełnomocnictwa,
*   Do ogółu czynności z zakresu prowadzenia procedur administracyjnych, w tym do składania wszelkiego rodzaju pism, wniosków i oświadczeń woli, odbioru pozwoleń, uzgodnień, postanowień i decyzji, wysyłania i odbioru korespondencji, do reprezentowania wobec przedstawicieli organów administracji rządowej i samorządowej oraz podejmowania wszelkich innych działań, które okażą się niezbędne w celu realizacji niniejszego upoważnienia, do składania oświadczeń woli i wiedzy.

Ponadto, do dnia transakcji planowane jest udzielenie pełnomocnictwa, które będzie obejmowało umocowanie do dokonywania w imieniu Zbywcy wszelkich czynności formalnych związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności do:

1.  Występowania i uzyskiwania warunków zabudowy, wypisu i wyrysów z mapy ewidencyjnej, rejestru gruntów dla Nieruchomości, wypisu i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wypisu i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do odbierania takich odpisów.
2.  Składania wniosków o wydanie, odbieranie decyzji określającej środowiskowe uwarunkowania zgody na realizację przedsięwzięcia dotyczącego wskazanego powyżej procesu budowlanego na Nieruchomości, decyzji o pozwoleniu wodno- prawnym, a także wszelkich innych decyzji, zgód i zezwoleń wymaganych przez właściwe przepisy, a także uzyskiwania zaświadczeń.
3.  Składania wniosków o wydanie odbieranie pozwolenia na budowę dotyczącego niezbędnego do realizacji powyżej wskazanego procesu budowlanego na Nieruchomości i ewentualnych następnych wniosków dotyczących zmiany tego pozwolenia na budowę.
4.  Składanie wniosków o wszelkie decyzje związane z przyłączami mediów do Nieruchomości oraz wjazdów na Nieruchomości, a także ich lokalizowaniem, a następnie odbieranie ich.
5.  Składania wniosków i odbioru warunków technicznych wydawanych przez gestorów mediów.
6.  Składanie wniosków o wydanie i odbieranie wszelkich innych decyzji lub pism, a także dokonywania wszelkich innych czynności związanych z powyżej wskazanym procesem budowlanym dotyczącym Nieruchomości.

Dodatkowo, Pełnomocnik jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, jakie okażą się niezbędne przy realizacji punktów 1 - 6 powyżej, w tym do odbierania wszelkich dokumentów, które objęte są powyższymi punktami, a także do składania niezbędnych oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy w celu realizacji punktów 1 - 6 powyżej oraz podpisywania wszelkich niezbędnych protokołów odbioru.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na własne potrzeby rolnicze niezwiązane z działalnością gospodarczą. Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy VAT). Sprzedająca z uwagi na prowadzenie innej działalności gospodarczej niż obrót nieruchomościami jest i zamierza być na dzień transakcji czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Nieruchomości powinna zostać opodatkowana VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Stanowisko Stron w przedmiocie pytania nr 1

W ocenie Stron, Sprzedająca w odniesieniu do dostawy Nieruchomości będzie posiadała status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, wobec czego transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron w przedmiocie pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy cały ciąg, zespół działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

W tym miejscu należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą Inwestycją na zbywanej Nieruchomości faktycznie podjął dany pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedającej. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Sprzedającej.

W związku z powyższym, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającą działań (w tym wykonywanych przez danego pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającej wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dany pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającej podjął działania zmierzające do realizacji planowanej Inwestycji na Nieruchomości, w tym takich jak w poniższym zakresie, tj.:

*   Do podejmowania w imieniu Sprzedającej wszelkich działań niezbędnych do uzyskania warunków technicznych dla Inwestycji,
*   Występowania w imieniu Sprzedającej przed wszystkimi urzędami, instytucjami, oraz w stosunkach z innymi podmiotami, we wszelkich sprawach i postępowaniach toczących się z udziałem Sprzedającej, a związanych z opisanym wyżej zakresem pełnomocnictwa,
*   Ogółu czynności z zakresu prowadzenia procedur administracyjnych, w tym do składania wszelkiego rodzaju pism, wniosków i oświadczeń woli, odbioru pozwoleń, uzgodnień, postanowień i decyzji, wysyłania i odbioru korespondencji, do reprezentowania wobec przedstawicieli organów administracji rządowej i samorządowej oraz podejmowania wszelkich innych działań, które okażą się niezbędne w celu realizacji niniejszego upoważnienia, do składania oświadczeń woli i wiedzy.

Ponadto, jak już zostało wspomniane, Sprzedająca ma zamiar udzielać kolejnych pełnomocnictw, w tym tego, które prawdopodobnie zostanie udzielone do dnia zawarcia transakcji i będzie obejmować umocowanie do dokonywania w imieniu Zbywcy wszelkich czynności formalnych związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności do:

1.  Występowania i uzyskiwania warunków zabudowy, wypisu i wyrysów z mapy ewidencyjnej, rejestru gruntów dla Nieruchomości, wypisu i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wypisu i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do odbierania takich odpisów.
2.  Składania wniosków o wydanie, odbieranie decyzji określającej środowiskowe uwarunkowania zgody na realizację przedsięwzięcia dotyczącego wskazanego powyżej procesu budowlanego na Nieruchomości, decyzji o pozwoleniu wodno- prawnym, a także wszelkich innych decyzji, zgód i zezwoleń wymaganych przez właściwe przepisy, a także uzyskiwania zaświadczeń.
3.  Składania wniosków o wydanie odbieranie pozwolenia na budowę dotyczącego niezbędnego do realizacji powyżej wskazanego procesu budowlanego na Nieruchomości i ewentualnych następnych wniosków dotyczących zmiany tego pozwolenia na budowę.
4.  Składania wniosków o wszelkie decyzje związane z przyłączami mediów do Nieruchomości oraz wjazdów na Nieruchomości, a także ich lokalizowaniem, a następnie odbieranie ich.
5.  Składania wniosków i odbioru warunków technicznych wydawanych przez gestorów mediów.
6.  Składania wniosków o wydanie i odbieranie wszelkich innych decyzji lub pism, a także dokonywania wszelkich innych czynności związanych z powyżej wskazanym procesem budowlanym dotyczącym Nieruchomości.

Dodatkowo, pełnomocnik ten będzie uprawniony do dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, jakie okażą się niezbędne przy realizacji punktów 1 - 6 powyżej, w tym do odbierania wszelkich dokumentów, które objęte są powyższymi punktami, a także do składania niezbędnych oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy w celu realizacji punktów 1 - 6 powyżej oraz podpisywania wszelkich niezbędnych protokołów odbioru.

Udzielone pełnomocnictwa świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko Stron w zakresie pytania nr 2

W razie uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania nr 2

Strony podkreślają, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że transakcja podlega VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż transakcja w ogóle podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zdaniem Stron, Nieruchomość ma status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części. Statusu Nieruchomości nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajdują się fragmenty linii telekomunikacyjnej należących do podmiotów trzecich. Sieci te, jako infrastruktura przesyłowa, na podstawie art. 49 § 1 KC, nie stanowią części składowych Nieruchomości, gdyż wchodzą one w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, należy uznać że nie będą one przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży i nie wpływają na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną czy też nie. Wobec powyższego, konieczne jest odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane posiadające status terenów budowlanych. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Na dzień transakcji zbycia Nieruchomości, dla obszaru na którym usytuowana jest Nieruchomość będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakładający możliwość zabudowy Nieruchomości tj. wykonanie Inwestycji lub uzyskane zostaną warunki zabudowy zgodnie z którymi na Nieruchomości będzie można realizować Inwestycję.

Mając to na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości. Tym samym, zdaniem Stron, Nieruchomość w całości powinna być uznana za tereny budowlane.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość została nabyta w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT – w związku z nabyciem Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu zdaniem Stron, nie można uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez niego działki gruntu nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Z uwagi na to, z całą pewnością nie jest spełniony drugi z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. W rezultacie nie ma potrzeby analizować czy spełniony został pierwszy warunek, o którym mowa powyżej, gdyż i tak dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Powyższe podejście do wykładni art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie jak i w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych wcześniej przez Ministra Finansów a obecnie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Mimo, iż orzeczenie powyższe zapadło w poprzednim stanie prawnym (przed 1 stycznia 2014 roku), to tezy z niego płynące są nadal aktualne. Orzeczenie stanowi wykładnię pojęcia „prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”, które w niezmienionej formie funkcjonuje w obecnym brzmieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko powyższe zostało potwierdzone w licznych interpretacjach podatkowych, m.in.:

1.  w interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT1-3.4012.894.2018.2.MK z dnia 6 lutego 2019 roku, w której organ podatkowy uznał: „Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy darowizny nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało. Mając na uwadze powyższe, dostawa przez Wnioskodawcę działki nr 143/3 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie”. Analogiczne stanowisko zostało wyrażone również w interpretacji indywidualnej nr 0113- KDIPT1-3.4012.861.2018.2.UNR z dnia 1 lutego 2019 roku oraz w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP1-3.4012.750.2018.1.SM z dnia 9 stycznia 2019 roku;
2.  w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP4.4012.624.2018.2.KM z dnia 3 grudnia 2018 roku, organ uznał: „Jak wskazano we wniosku, gmina nabyła działkę 233/3 od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej (nie otrzymała faktury), i jak wskazała czynność ta nie podlegała pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, w analizowanej sytuacji nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była nim objęta. W takiej sytuacji nie można mówić, że Gminie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Gminie nie przysługiwało”.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości przez Sprzedającą nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

Wobec uznania, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Stanowisko Stron w zakresie pytania nr 3

Mając na uwadze stanowisko Stron w zakresie pytania nr 1 i 2, w ocenie Stron, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Zakładając, że nabycie przez Spółkę Nieruchomości zostanie opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Spółki wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Spółkę (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a Ustawy o VAT).

Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca zamierza w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej sprzedać Nieruchomość Inwestorowi tj. będzie prowadził działalność gospodarczą podlegającą zasadniczo opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, polegającą na profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT. Mając to na uwadze podatek naliczony wynikający z zakupu Nieruchomości będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną VAT (inną niż sprzedaż zwolniona z VAT).

W związku z powyższym, Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji zbycia działki niezabudowanej nr X, opodatkowania ww. transakcji właściwą stawką podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działki. Z kolei, w kwestii dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto wskazać należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.