Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.587.2017.1.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-05
Teza: w zakresie zwolnienia od podatku świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe i braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony związany z remontem wynajmowanych lokali mieszkalnych
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; usługi-usługi najmu; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2017 r. (data wpływu 6 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe i braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony związany z remontem wynajmowanych lokali mieszkalnych (pytanie 1 i 3) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe i braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony związany z remontem wynajmowanych lokali mieszkalnych (pytanie 1 i 3).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Spółka pod firmą D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca) jest spółką osobową prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą w oparciu o wpis do rejestru przedsiębiorców KRS. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatków od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza rozszerzyć zakres prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej o świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie jest jednak właścicielem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które mogłyby być przedmiotem umów najmu.

Z uwagi na powyższe Wnioskodawca rozważa zawarcie z inną spółką (spółką z o.o.) umowy:

1.  odpłatnego użytkowania lub
2.  dzierżawy nieruchomości

zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Lokale, które Wnioskodawca uzyska będą podnajmowane wyłącznie osobom fizycznym (głównie studentom) jedynie w celach mieszkaniowych, na czas określony lub nieokreślony. Żadna z osób fizycznych - podnajemców nie będzie zawierała umowy z Wnioskodawcą w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, ani w celu prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej. Co więcej, przedmiotowe lokale będą miały tylko i wyłącznie charakter mieszkalny, tzn. będą wyposażone w meble oraz urządzenia mające na celu zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych (lodówki, pralki, kuchenki gazowe, łóżka itp.). Wnioskodawca również nie będzie upoważniony do zmiany charakteru lokali na inny, tj. niemieszkalny.

Na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie do przeprowadzenia niezbędnych remontów i zakupu elementów wyposażenia, tak aby nieruchomość nadawała się do celu wyrażonego w umowie, tj. podnajmu osobom fizycznym w celach mieszkaniowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w sytuacji uzyskania przez Wnioskodawcę tytułu prawnego na podstawie zawartych wcześniej z innym podmiotem umów odpłatnego użytkowania lub dzierżawy do oddawania w odpłatny najem osobom fizycznym lokali mieszkalnych opisanych wyżej Wnioskodawca ma prawo korzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 710)?
2.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie towarów lub usług nabywanych w związku z przeprowadzaniem niezbędnych remontów i zakupu elementów wyposażenia do nieruchomości opisanej wyżej?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Pytanie 1

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta zatem wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. To wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1.  świadczenie usługi na własny rachunek,
2.  charakter mieszkalny nieruchomości,
3.  mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich ww. przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Zgodnie z art. 252 k.c. rzecz można obciążyć prawem do używania i pobierania jej pożytków (użytkowanie). Użytkowanie może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny.

Z kolei w myśl art. 693 § 1 k.c. poprzez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Wnioskodawca na podstawie umowy dzierżawy lub umowy odpłatnego użytkowania uzyska zatem prawo do dysponowania lokalem i świadczenie usług najmu na własny rachunek. Spełnione będą także dwie pozostałe przesłanki określone w ustawie o VAT, tj. opisana we wniosku nieruchomość będzie miała charakter mieszkalny, a także wystąpi mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy. Beneficjentami najmu lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku będą konsumenci zaspokajający swoje potrzeby mieszkaniowe.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawcy odpłatny najem osobom fizycznym lokali mieszkalnych opisanych wyżej będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytanie 3

Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie towarów lub usług nabywanych w związku z przeprowadzaniem niezbędnych remontów i zakupu elementów wyposażenia do nieruchomości opisanej we wniosku.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

*   nabycia towarów i usług,
*   dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi, takich jak usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ww. ustawy o podatku od towarów i usług przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w ww. art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22% (\`(...)\`).

Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 (…) wynosi 23%.

Wymienioną wyżej stawkę należy stosować jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa o VAT, jak też przepisy wykonawcze do tej ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ww. ustawy zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza rozszerzyć zakres prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej o świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie jest jednak właścicielem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które mogłyby być przedmiotem umów najmu. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca rozważa zawarcie z inną spółką umowy odpłatnego użytkowania lub dzierżawy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Lokale, które Wnioskodawca uzyska będą podnajmowane wyłącznie osobom fizycznym - głównie studentom jedynie w celach mieszkaniowych, na czas określony lub nieokreślony. Żadna z osób fizycznych - podnajemców nie będzie zawierała umowy z Wnioskodawcą w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, ani w celu prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej. Co więcej, przedmiotowe lokale będą miały tylko i wyłącznie charakter mieszkalny, tzn. będą wyposażone w meble oraz urządzenia mające na celu zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych (lodówki, pralki, kuchenki gazowe, łóżka itp.). Wnioskodawca również nie będzie upoważniony do zmiany charakteru lokali na inny, tj. niemieszkalny.

Na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie do przeprowadzenia niezbędnych remontów i zakupu elementów wyposażenia, tak aby nieruchomość nadawała się do celu wyrażonego w umowie, tj. podnajmu osobom fizycznym w celach mieszkaniowych.

Ad. 1

Wątpliwości Wnioskodawcy w pytaniu 1 dotyczą tego, czy w sytuacji uzyskania tytułu prawnego na podstawie zawartych z innym podmiotem umów odpłatnego użytkowania lub dzierżawy do oddawania w odpłatny najem osobom fizycznym lokali mieszkalnych, ma prawo korzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,

*   charakter mieszkalny nieruchomości,

*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, iż będzie świadczył usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W tym celu Wnioskodawca zawrze z innym podmiotem umowy odpłatnego użytkowania lub dzierżawy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w celu podnajmowania lokali o charakterze wyłącznie mieszkalnym, osobom fizycznym jedynie w celach mieszkaniowych.

Mając na względzie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem przedmiotowy wynajem (dzierżawa) przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe na własny rachunek, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego, przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy, dotyczące pytania 1, zgodnie z którym odpłatny najem (dzierżawa) osobom fizycznym lokali mieszkalnych na cele mieszkalne będzie korzystał u Wnioskodawcy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, należy uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Wnioskodawcy w pytaniu 3 dotyczą tego, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie towarów lub usług nabywanych w związku z przeprowadzaniem niezbędnych remontów i zakupu elementów wyposażenia do nieruchomości.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego - powstanie zobowiązania podatkowego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nieruchomości mieszkalne wyłącznie do świadczenia usług wynajmu, które jak wskazano wyżej korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem w opisanej sytuacji Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu remontów i zakupu elementów wyposażenia, tak aby nieruchomość nadawała się do podnajmu osobom fizycznym w celach mieszkaniowych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem 3 należy uznać za prawidłowe.

Wskazać należy, że przedmiotowa interpretacja rozstrzyga tylko i wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.