Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1170/13/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-02-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 24 listopada 2013 r. (data otrzymania 28 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości o łącznej powierzchni 182,5835 ha – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości o łącznej powierzchni 182,5835 ha.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Małżonek Wnioskodawcy, z którym łączy go ustawowa wspólność majątkowa, jest w 1/4 części spadkobiercą właściciela majątku przejętego na własność Skarbu Państwa w 1945 r. na podstawie dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13). Pozostałe 3/4 części spadku podzielone zostało w równych częściach pomiędzy trzech innych spadkobierców. Przejęty w 1945 r. majątek wchodzi obecnie w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa administrowanego przez Agencję \`(...)\` (A.).

Pismem z 9 sierpnia 2012 r. A. zaproponowała małżonkowi Wnioskodawcy i pozostałym spadkobiercom byłego właściciela skorzystanie z prawa nabycia, na zasadach bezprzetargowych w trybie pierwszeństwa, nieruchomości rolnej wraz z zabudowaniami niezbędnymi do prowadzenia na niej produkcji rolnej o łącznej powierzchni 182,5835 ha.

Propozycja skorzystania z pierwszeństwa zakupu wynikała z treści art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 ze zm.).

Nieruchomość objęta jest jedną umową dzierżawy zawartą na czas oznaczony, tj. od 19 sierpnia 1993 r. do 18 sierpnia 2021 r.

Cena sprzedaży nieruchomości rolnej wraz z zabudowaniami niezbędnymi do prowadzenia na niej produkcji rolnej została ustalona przez A. na kwotę łączną 5 436 000,00 zł. Na taką kwotę została też wystawiona przez A. faktura VAT. Powyższa kwota została wpłacona na konto bankowe wskazane przez A. w wymaganym terminie.

W dniu 14 grudnia 2012 r. w Kancelarii Notarialnej została spisana w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha pomiędzy A. a spadkobiercami. Sprzedaż nastąpiła w udziałach równych, tj. po 1/4 części każdemu ze spadkobierców właściciela. Wnioskodawca wraz ze swoim małżonkiem, z którym wiąże go ustawowa wspólność majątkowa, został więc właścicielem 1/4 części ww. nieruchomości.

W tym samym dniu, w tej samej Kancelarii Notarialnej, została spisana w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży (warunkowa) zakupionej od A. nieruchomości rolnej. Każdy ze spadkobierców, w tym Wnioskodawca wraz z małżonkiem, sprzedał udziały w nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha po 1/4 części. Kwota sprzedaży została ustalona w wysokości 6 336 000,00 zł. Sprzedawana nieruchomość rolna zakupiona została przez kupujących w celu włączenia jej w skład prowadzonego już przez nich gospodarstwa rolnego.

Wobec nieskorzystania z prawa pierwokupu przysługującego w takiej sytuacji A. i dotychczasowemu dzierżawcy nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha 25 stycznia 2013 r. w Kancelarii Notarialnej została spisana w formie aktu notarialnego umowa przeniesienia własności nieruchomości o pow. 182,5835 ha. Aktem tym przeniesione zostały przez spadkobierców byłego właściciela na kupujących udziały wynoszące po 1/4 części nieruchomości rolnej pow. 182,5835 ha. Kupujący po raz kolejny oświadczyli, co znajduje odzwierciedlenie w treści aktu notarialnego, że ww. nieruchomość rolną kupują w celu powiększenia istniejącego już gospodarstwa rolnego.

Przychód uzyskany przez Wnioskodawcę i jego małżonka ze sprzedaży nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha wyniósł 225 000,00 zł, tj. 1/4 części kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą jej zakupu przez nowych właścicieli, a kwotą wpłaconą na konto A..

Biorąc pod uwagę fakt, że w takich przypadkach przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków Wnioskodawca uważa, że w wyniku opisanych wyżej transakcji uzyskał przychód w wysokości 112 500,00 zł, czyli 50% kwoty, o której mowa w poprzednim zdaniu.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że:

*   jest emerytem zatrudnionym na cały okres aktywności zawodowej w oparciu o umowę o pracę; nie jest rolnikiem,
*   w momencie, w którym wszedł w posiadanie udziału 1/4 w nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha nie przysługiwało mu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dla terenu działek stanowiących nieruchomość rolną o pow. 182,5835 ha brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani też nie wydano żadnej decyzji o warunkach zabudowy,
*   Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie budynków, budowli ani ich części,
*   wszystkie budynki i budowle niezbędne do prowadzenia produkcji rolnej na nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha są eksploatowane przez okres dłuższy niż 2 lata – umowa dzierżawy została zawarta 19 sierpnia 1993 r.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości rolnej po jej nabyciu od A. Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży są nieruchomości rolne będące częścią gospodarstwa rolnego, które w wyniku zbycia nie tracą swojego charakteru, to przychód jaki Wnioskodawca uzyskał w związku z taką transakcją korzystał będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. Nr 361 ze zm.) – od podatku dochodowego zwolnione są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Zaznaczyć trzeba, że dla zastosowania zwolnienia niezbędnym jest aby grunty nie tylko były rolnymi, ale jeszcze by wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Stosownie do definicji zamieszczonej w art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – – ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W przepisach ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.) zostało wskazane, że gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej i ten warunek jest spełniony. W analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży są nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, które w wyniku zbycia nie tracą swojego rolnego charakteru (o czym świadczy np. to, że nie może być rozwiązana umowa dzierżawy), to przychód jaki Wnioskodawca uzyskał w związku z taką transakcją korzystał będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-eżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wnioskodawca, korzystając z pierwszeństwa zakupu przysługującego jego małżonkowi jako jednemu ze spadkobierców byłego właściciela nieruchomości, nabył wraz z nim 14 grudnia 2012 r. notarialną umową sprzedaży udział wynoszący 1/4 w nieruchomości rolnej o pow. 182,5835 ha od A.. Następnie 25 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem i innymi współwłaścicielami sprzedał nabytą nieruchomość.

Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości stwierdzić należy, że przychód jaki Wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem i innymi współwłaścicielami uzyskał w 2013 r. ze sprzedaży nieruchomości z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze, że nabycie nieruchomości miało miejsce w 2012 r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przy czym istotne znaczenie ma tu okoliczność, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości, wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków – stosownie do art. 6 ust. 1 powołanej ustawy – – opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości będzie więc cena określona w umowie sprzedaży z 25 stycznia 2013 r. czyli kwota 6 336 000,00 zł, o ile odpowiada rynkowej wartości nieruchomości. Wnioskodawca posiadał we współwłasności z małżonkiem udział 1/4 w nieruchomości i taka właśnie część całkowitej ceny sprzedaży stanowiła ich przychód, tj. 1 584 000,00 zł. Z kolei przychód przypadający na Wnioskodawcę to 1/2 tej kwoty czyli 792 000,00 zł, a nie jak wskazuje Wnioskodawca 1/2 z kwoty 225 000, 00 zł stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą zakupu udziału 1/4 w nieruchomości a kwotą wpłaconą na konto A.. Tak obliczony przychód Wnioskodawca może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu.

Przechodząc do kosztów uzyskania przychodu zauważyć należy, że przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Kosztem nabycia dla Wnioskodawcy i jego małżonka będzie więc cena określona w akcie notarialnym sprzedaży, jaką Wnioskodawca wraz z małżonkiem zapłacił sprzedającemu za udział wynoszący 1/4 w nieruchomości, nie więcej jednak niż 1/4 ceny sprzedaży wynoszącej 5 436 000,00 zł wymienionej w umowie z 14 grudnia 2012 r. Oznacza to, że Wnioskodawca tak obliczoną kwotę przypadającą na niego może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód. Ponadto kosztem nabycia mogą być proporcjonalnie do posiadanego udziału, np. koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile to Wnioskodawca go poniósł. Wydatki te mieszczą się bowiem w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym wydatki te, podobnie jak przychód i cenę zakupu, małżonkowie rozliczą po połowie każde z nich, biorąc za podstawę rozliczenia nabyty udział, czyli 1/4.

Podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży w 2013 r. posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nabytej 14 grudnia 2012 r. stanowić będzie przypadająca proporcjonalnie wyłącznie na niego wartość sprzedanej nieruchomości (czyli 1/2 z 1/4, tj. 1/8) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu również przypadające proporcjonalnie na posiadany przez niego udział.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym – oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1381 ze zm.) – za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów – wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) oraz Załącznika Nr 6 do tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia – użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1.  użytki rolne,
2.  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
3.  grunty zabudowane i zurbanizowane,
4.  użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5.  nieużytki, oznaczone symbolem - N,
6.  grunty pod wodami,
7.  tereny różne oznaczone symbolem - Tr.

Stosownie natomiast do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia – użytki rolne dzielą się na:

1.  grunty orne, oznaczone symbolem - R,
2.  sady, oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps,
3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps,
6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
7.  rowy, oznaczone symbolem - W.

Z powyższego uregulowania wynika, że zwolnienie przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

*   grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością lub współwłasnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.

Należy także zauważyć, że art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy dotyczy sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, co oznacza, że transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego, bądź niektóre z nich. Sprzedaż całości lub części gospodarstwa rolnego następuje wyłącznie w sytuacji gdy łącznie wszyscy współwłaściciele sprzedają gospodarstwo rolne lub część gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy bowiem sprzedaży jedynie udziału w gospodarstwie rolnym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył wraz z małżonkiem udział wynoszący 1/4 w nieruchomości rolnej a następnie wraz z innymi współwłaścicielami małżonkowie sprzedali nabyte udziały w nieruchomości, czyli wszyscy współwłaściciele sprzedali całą nieruchomość. Zatem przedmiotem sprzedaży nie był tylko udział Wnioskodawcy i jego małżonka w nieruchomości, lecz cała nieruchomość stanowiąca gospodarstwo rolne.

Należy więc stwierdzić, że w niniejszej sprawie spełniona została przesłanka sprzedaży gospodarstwa rolnego: przedmiotem sprzedaży było całe gospodarstwo a nie tylko udział Wnioskodawcy i jego małżonka (1/4), bowiem sprzedaży udziałów dokonali łącznie wszyscy współwłaściciele.

Wnioskodawca wskazał także we wniosku, że w związku ze sprzedażą nie nastąpi zmiana charakteru rolnego sprzedanej nieruchomości z uwagi na fakt, że nadal będzie ona wykorzystywana rolniczo (umowa dzierżawy zawarta do 18 sierpnia 2021 r.). Wskazał też, że nabywcy oświadczyli do aktu notarialnego, że włączą ją w skład prowadzonego już przez siebie gospodarstwa rolnego. Te okoliczności wskazywałyby na spełnienie kolejnej przesłanki, a mianowicie braku utraty rolnego charakteru gruntu.

Niemniej jednak Organ raz jeszcze zauważa, że okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego, a nie przez Organ interpretacyjny. Mając bowiem na uwadze treść przepisu art. 14b Ordynacji podatkowej, Organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy w związku ze sprzedażą grunt utracił czy też utraci w przyszłości lub też nie charakter rolny.

Podsumowując, stwierdzić należy, że jeżeli rzeczywiście sprzedana 25 stycznia 2013 r. nieruchomość – nabyta 14 grudnia 2012 r. od A. – stanowiąca gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 182,5835 ha będzie wykorzystywana rolniczo czy to przez dzierżawców czy przez nabywców, a ci ostatni rzeczywiście nabyli ją w celu włączenia do prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego, należy uznać, że zostały spełnione przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży gospodarstwa rolnego, w którym Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem posiadał udział 1/4 nabyty 14 grudnia 2012 r. podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.