Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-563/14-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-08-01
Teza: Koszty uzyskania przychodu.
Słowa kluczowe: grunty-zakup gruntu; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; nabycie; nieruchomości; spadek; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2013 r. (data wpływu 2 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów oraz w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

1\. Opis zaistniałego stanu faktycznego.

W 2013 r. w drodze dziedziczenia po swojej matce Wnioskodawczyni nabyła udział w wysokości 1/2 w nieruchomości lokalowej. Pozostały udział w drodze dziedziczenia we wskazanej nieruchomości nabyła siostra Zainteresowanej.

Jeszcze w 2013 r., na podstawie zawartej z siostrą umowy o częściowy dział spadku Wnioskodawczyni nabyła odpłatnie pozostały udział we wskazanej nieruchomości stając się jej jedyną właścicielką.

Następnie, 24 marca 2014 r., w drodze umowy sprzedaży Zainteresowana zbyła przedmiotowy lokal.

2\. Opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego lokalu na zakup gruntu w celu wybudowania na nim domu mieszkalnego. Zainteresowana otrzymała atrakcyjną ofertę zakupu gruntu o charakterze rolnym; jednocześnie obecnie Wnioskodawczyni nie posiada dalszych środków, aby podjąć w krótkim czasie prace budowlane na ewentualnie nabytym gruncie bez względu na jego (budowlany czy rolny) charakter.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Pytanie w odniesieniu do stanu faktycznego. Czy kwota za jaką Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy o częściowy dział spadku udział w nieruchomości, w której pozostały udział odziedziczyła, jest kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji; czy kwotę tę należy uwzględnić przy obliczaniu podstawy podatku dochodowego od zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz nabywcy w ten sposób, że podstawą obliczenia tego podatku będzie kwota stanowiąca różnicę między kwotą ceny określonej w umowie sprzedaży tej nieruchomości pomniejszoną o koszty notarialne, a kwotą, za jaką Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy o częściowy dział spadku udział w tej nieruchomości?
2.  Pytanie w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego.
    1.  czy zakup gruntu o charakterze rolnym w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z jednoczesnym złożeniem wniosku do właściwego organu gminy o zmianę przeznaczenia przedmiotowego gruntu z rolnego na budowlany jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, w sytuacji, gdy nie wiadomo, czy właściwy organ wyda decyzję w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu przed upływem terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy albo wyda pozytywną decyzję w tym przedmiocie po upływie wskazanego terminu?
    2.  czy zakup gruntu o charakterze budowlanym w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bez podjęcia innych czynności zmierzających do posadowienia budynku na tym gruncie, w szczególności bez podjęcia prac budowlanych jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, a jeśli tak, to czy istnieje obowiązek posadowienia budynku na tym gruncie w określonym czasie?

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest kwestia poruszana w pytaniu nr 1, a więc dotycząca kosztów uzyskania przychodów, natomiast w zakresie pytania drugiego dotyczącego zwolnienia przedmiotowego została wydana 1 sierpnia 2014 r. odrębna interpretacja nr ILPB2/415-563/14-3/WM.

Zdaniem Wnioskodawczyni – w odniesieniu do pytania nr 1 – kwota za jaką nabyła w drodze umowy o częściowy dział spadku udział w nieruchomości, w której pozostały udział odziedziczyła, jest kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powołany przepis stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (tj. m.in. sprzedaży nieruchomości), z zastrzeżeniem ust. 6d (tj. sytuacji, w której nieruchomość została nabyta przez sprzedawcę w drodze spadkobrania), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kwota, w zamian za którą Zainteresowana nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości jest bez wątpienia kosztem jej nabycia w tym zakresie.

W związku z tym należy uznać, że w zakresie, w jakim Wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w drodze spadkobrania, koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia będzie ustalany na podstawie art. 22 ust. 6 lit. d), natomiast w zakresie w jakim Wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w drodze odpłatnego nabycia na podstawie umowy o częściowy dział spadku, koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia będzie ustalany na podstawie art. 22 ust. 6 lit. c), tj. że kosztem tym będzie kwota za jaką Zainteresowana nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości.

W konsekwencji podstawą obliczenia podatku dochodowego od zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie kwota stanowiąca różnicę między kwotą ceny określonej w umowie sprzedaży tej nieruchomości pomniejszoną o koszty notarialne, a sumą kwoty, za jaką Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy o częściowy dział spadku udział w tej nieruchomości oraz kwoty zapłaconego przez Wnioskodawczynię podatku od spadków i darowizn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie kosztów uzyskania przychodów jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma forma i moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w 2013 r. w drodze spadku Wnioskodawczyni wraz z siostrą nabyły nieruchomość lokalową (mieszkanie) po zmarłej matce. Jeszcze w 2013 r., na podstawie umowy o częściowy dział spadku Wnioskodawczyni nabyła odpłatnie pozostały udział w nieruchomości. Będąc jedynym właścicielem mieszkania, w marcu 2014 r. Zainteresowana zbyła przedmiotowy lokal, tj. przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Należy podkreślić, że sprzedaż opisanej nieruchomości nabytej w 2013 r. – w drodze spadku po zmarłej matce w udziale 1/2 i na podstawie umowy z siostrą o częściowy dział spadku (odpłatnie) – będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin.

Zastosowanie znajdą tutaj przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że spłatę dokonaną przez Wnioskodawczynię na rzecz siostry należy zakwalifikować do wydatków na nabycie udziału w nieruchomości (w drodze częściowego zniesienia współwłasności), o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W konsekwencji podstawą obliczenia podatku dochodowego od zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie kwota stanowiąca różnicę między kwotą ceny określonej w umowie sprzedaży tej nieruchomości pomniejszoną o koszty notarialne, a sumą kwoty, za jaką Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy o częściowy dział spadku udział w tej nieruchomości oraz kwoty zapłaconego przez Wnioskodawczynię podatku od spadków i darowizn, w takiej części w jakiej wartość zbywanej rzeczy przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.