Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-769/15-4/JO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-10
Teza: opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2015 r. (data wpływu 10 sierpnia 2015 r.) uzupełnionym pismem Strony z dnia 26 października 2015 r. (data wpływu 27 października 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 7 października 2015 r. skutecznie doręczone Stronie w dniu 20 października 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 października 2015 r. (data wpływu 27 października 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 7 października 2015 r. znak nr IPPP2/4512-769/15-2/JO.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Spółka nabyła nieruchomość zabudowaną zabytkowym dworkiem o charakterze mieszkalnym w roku 2009. Po remoncie kapitalnym nieruchomość została przekazana do użytkowania w roku 2012. W lipcu 2015 r. nieruchomość została sprzedana. Sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT. W ocenie Spółki na podstawie przepisów art. 43 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Spółka sprzedając nieruchomość nie powinna transakcji opodatkować podatkiem VAT.

W piśmie z dnia 26 października 2015 r. Spółka przekazała następujące informacje:

*   Spółka P. była w chwili zakupu nieruchomości czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
*   w 2009 r. na podstawie aktu notarialnego Spółka nabyła od osoby fizycznej zabytkowy dworek wraz z jednym budynkiem gospodarczym i okazałym parkiem. Cała nieruchomość była w bardzo złym stanie technicznym i wymagała kapitalnego remontu. Zakup nieruchomości od osoby fizycznej nie wymagał wystawienia faktury VAT przez sprzedającego i naliczenia podatku, zatem Spółka nie odliczyła od tej transakcji podatku naliczonego;
*   od 2010 r. P. prowadził remont obiektu. Wszystkie materiały i usługi z tym związane poparte były fakturami VAT i odliczany był podatek naliczany w kolejnych miesiącach remontu. Wartość wykonanych prac była wyższa niż 30% wartości początkowej budynku;
*   zabytkowy dworek składa się z jednego budynku. Na zakupionym terenie znajduje się jeden budynek gospodarczy, który po remoncie liczy 81 m2;
*   nieruchomość była zakupiona w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na usługach hotelowych. Jednakże ze względu na zabytkowy charakter dworku i niemożność w pełni przystosowania go do celów komercyjnych (nadzór konserwatorski) prowadzenie takiej działalności okazało się niemożliwe. Podejmowane też były próby wynajęcia dworku, które też nie zakończyły się sukcesem;
*   do dnia sprzedaży nieruchomości nie prowadzono tam czynności opodatkowanych, jak również zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W okresie od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży nie była ona wynajmowana ani dzierżawiona;
*   po długich poszukiwaniach chętnych do wynajęcia obiektu podjęta została decyzja o jego sprzedaży. W lipcu br. została zawarta umowa przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości. Płatność jest dokonywana w ratach miesięcznych na podstawie wystawianych przez P. faktur VAT. Podatek VAT jest odprowadzany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 26 października 2015 r.):

Czy Spółka wystawiając faktury sprzedażowe powinna tę czynność opodatkować podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 26 października 2015 r.), opierając się na art. 43 pkt 10 ustawy od towarów i usług czynność polegająca na sprzedaży nieruchomości zabytkowej Spółka nie powinna opodatkować podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, na podstawie art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od VAT. I tak, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka w 2009 r. na podstawie aktu notarialnego nabyła od osoby fizycznej zabytkowy dworek wraz z jednym budynkiem gospodarczym (po remoncie liczy 81 m2) i okazałym parkiem. Zakup nieruchomości od osoby fizycznej nie wymagał wystawienia faktury VAT przez sprzedającego i naliczenia podatku, zatem Spółka nie odliczyła od tej transakcji podatku naliczonego. Od 2010 r. Spółka prowadziła remont obiektu. Wszystkie materiały i usługi z tym związane poparte były fakturami VAT i odliczany był podatek naliczany w kolejnych miesiącach remontu. Wartość wykonanych prac była wyższa niż 30% wartości początkowej budynku. Nieruchomość była zakupiona w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na usługach hotelowych. Jednakże ze względu na zabytkowy charakter dworku i niemożność w pełni przystosowania go do celów komercyjnych (nadzór konserwatorski) prowadzenie takiej działalności okazało się niemożliwe. Do dnia sprzedaży nieruchomości nie prowadzono tam czynności opodatkowanych, jak również zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W okresie od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży nie była ona wynajmowana ani dzierżawiona. W lipcu 2015 r. została zawarta umowa przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy podatkowe należy stwierdzić, że dostawa w lipcu 2015 r. zabytkowego dworku wraz z budynkiem gospodarczym znajdujących się na nieruchomości dokonywana była w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Spółka nabyła przedmiotowe budynki (dworek wraz z budynkiem gospodarczym) znajdujące się na ww. nieruchomości od osoby fizycznej, poza tym budynki te nie były wynajmowane ani wydzierżawione. Tym samym nieruchomość nie została oddana do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym dostawa nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem oraz budynkiem gospodarczym nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zatem w odniesieniu do ww. nieruchomości przeanalizować warunki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z powołanej wyżej regulacji wynika, że aby dostawa nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków lub budowli oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy oznacza, że mowa tutaj jest o prawie do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. ich nabyciem, jak również wybudowaniem.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości. Jednak Spółka ponosiła wydatki na remont obiektu, których wartość była wyższa niż 30% wartości początkowej budynku.

Wobec powyższych okoliczności, sprzedaż nieruchomości nie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie zostały bowiem spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie od podatku określone w tym przepisie.

Sprzedaż Nieruchomości nie mogła również skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie dotyczących konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę do czynności zwolnionych jak również do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Zwolnienie przysługuje natomiast w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w ww. przepisie. Zatem brak zaistnienia jednego z warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa nieruchomości w lipcu 2015 r. podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%.

Podsumowując, dostawa nieruchomości nie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż nieruchomości dokonana w lipcu 2015 r. powinna być opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1. Tym samym, również dostawa gruntu, na którym posadowiona jest nieruchomość objęta będzie opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.