Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.424.2025.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-16
Teza: Przychód z najmu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane
usługi-usługi najmu
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie
wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o
charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na
cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności
    najmu nieruchomości – działki z domem letniskowym (pytanie oznaczone we wniosku nr
    6).

    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    A i B – małżeństwo, posiadające we wspólnym majątku działkę z domem letniskowym. Pan
    A prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem VAT –
    działalność związana jest z pracami budowlanymi. Pani B jest osobą niepracującą.
    Od lipca 2025 r. Państwo rozpoczęli najem prywatny wspólnej nieruchomości
    (współwłasność prywatna). Najmem będzie sezonowy, nieregularny, okazjonalny,
    nieciągły, w małej skali, przeznaczony dla osób fizycznych.
    W ocenie Państwa uzyskany przychód z najmu domu letniskowego zaliczony zostanie do
    przychodów z najmu prywatnego zgodnie z przepisami prawa, ponieważ wybór
    kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawia
    podatnikowi. Osoba fizyczna nie ma obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej w
    przypadku najmu prywatnego, tym bardziej, że nieruchomość stanowi prywatny majątek
    Państwa.
    Przychody z najmu zostaną opodatkowane na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz
    art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jeśli przychód nie
    przekroczy 100.000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%.
    Natomiast po ewentualnym przekroczeniu tej kwoty od nadwyżki ponad 100.000 zł ryczałt
    wyniesie 12,5%. W związku z tym, iż Państwo rozliczają się wspólnie, podane kwoty
    dotyczą 1 osoby.

## Pytanie

Czy przychód z najmu będzie podlegał podatkowi VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr
    6).
    Pana stanowisko w sprawie
    Przychód powstały z najmu nie będzie podlegał podatkowi VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie natomiast do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć
    każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno
    działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie
    (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

    Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa
    zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie
    tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca
    świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi
    być inny podmiot niż wykonujący usługę.
    W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy
    wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może
    zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek
    pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności
    musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność
    następuje w zamian za to świadczenie.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, musi być wykonana przez podatnika.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na
    objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną
    działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15
    ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy
    rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku
    decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów
    lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez
    ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
    Z opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pan wraz z żoną prywatną współwłasność –
    nieruchomość. Najem będzie okazjonalny, sezonowy i w małej skali, przeznaczony dla
    osób fizycznych. Z tego tytułu uzyskiwał będzie Pan wraz z żoną przychód. Prowadzi Pan
    jednoosobową działalność gospodarczą związaną z pracami budowlanymi i jest Pan
    czynnym podatnikiem podatku VAT. Najem nie jest związany z prowadzoną przez Pana
    działalnością gospodarczą.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności
    najmu nieruchomości.
    Na wstępie należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą
    na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071):

      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego
    wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość
    korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie
    nieruchomości przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową
    cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę –
    określone przepisami obowiązki.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter
    usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15
    ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu
    na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną.
    W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne
    świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu
    tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
    (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej,
    jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników
    majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem
      wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu
      obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do
      majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Stosownie do art. 36 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub
      prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie
      przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących
      czynności.
    W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z
    małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Wobec tego, podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku
    od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym
    imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu/dzierżawy jest rzecz
    stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług,

    w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu
    /dzierżawy we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).
    Zatem w sytuacji gdy wynajmowana/dzierżawiona nieruchomość jest własnością obojga
    małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z
    najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz i rozlicza podatek VAT.
    Jak wskazał Pan w opisie stanu faktycznego, rozpoczął Pan wraz z żoną najem wspólnej
    nieruchomości oraz że z tego tytułu rozlicza się Pan wraz z żoną wspólnie. Z treści
    wniosku nie wynika, aby wyłącznie Pana żona wykorzystywała nieruchomość w
    prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu i samodzielnie rozliczała
    podatek VAT.
    Należy więc stwierdzić, że z tytułu wynajmu nieruchomości jest Pan podatnikiem
    podatku VAT.
    Podsumowując, stwierdzam, że przychód z najmu podlega opodatkowaniu podatkiem
    VAT.
    Zatem Pana stanowisko w powyższej kwestii uznałem jako nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem.
    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści
    wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w
    sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swoją aktualność.
    Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu
    faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą
    być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. Zatem, należy zaznaczyć,
    że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla
    Pana żony.
    Interpretacja rozstrzyga o skutkach podatkowych w części dotyczącej podatku od
    towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 6). Natomiast wniosek w zakresie
    podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (pytania oznaczone we
    wniosku nr 1-5 i nr 7) podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.