Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-744/10-4/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-28
Teza: Które z przychodów wspólnoty zaliczane są do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi a dochody uzyskane zwolnione z podatku dochodowego, a które przychody zaliczane są z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi a dochody uzyskane podlegają opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: gospodarka; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; nieruchomości-nieruchomości wspólne; przychód; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 25.10.2010r. (data wpływu 28.10.2010r.) uzupełnionym pismem z dnia 15.12.2010r. (data wpływu 20.12.2010r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 07.12.2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu:

*   zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej – **jest prawidłowe,**
*   zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali – **jest prawidłowe,**
*   zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej –**jest nieprawidłowe,**
*   zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali – **jest nieprawidłowe,**
*   odsetek naliczanych przez bank od środków na bieżącym rachunku bankowym – **jest prawidłowe,**
*   odsetek naliczanych przez bank od środków na rachunku – lokacie bankowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28.10.2010r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu przeznaczonego na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą dwóch właścicieli właściciel lokali mieszkalnych oraz użytkowych - gmina oraz właściciel lokalu użytkowego - osoba fizyczna. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny. Właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania lokalu (zaliczki na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali) oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na poczet przyszłych remontów wspólnota gromadzi fundusz remontowy.

Wspólnota mieszkaniowa otrzymuje następujące przychody: - zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej - zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali -zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej - zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali - odsetki naliczane przez bank od środków na bieżącym rachunku bankowym - odsetki naliczane przez bank od środków na rachunku - lokata bankowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

Które z przychodów wspólnoty zaliczane są do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi a dochody uzyskane zwolnione z podatku dochodowego, a które przychody zaliczane są z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi a dochody uzyskane podlegają opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawcy:

*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali,
*   odsetki naliczane przez bank od środków na bieżącym rachunku bankowym

Należy zaliczyć do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi a powstały dochód w związku z przeznaczeniem na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

W odniesieniu do przychodów z odsetek naliczanych przez bank od środków na rachunku – lokata bankowa należy zaliczyć do przychodów z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi a powstały dochód podlega opodatkowaniu bez względu na jego przeznaczenie.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot reguluje ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 1 tej ustawy określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali przepis dotyczący lokali mieszkalnych służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z innym przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe.

W myśl art. 6 w/w ustawy ogół właścicieli których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powyższe oznacza że w skład wspólnoty mogą wchodzić zarówno właściciele lokali mieszkalnych jak i użytkowych. Minister Finansów w piśmie Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z dnia 5 marca 2006r wyjaśnia ze pojęcie zasobów mieszkaniowych nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników o których mowa w wyżej wymienionym art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy to znaczy na lokale użytkowe które są własnością wspólnoty - częścią wspólną, wynajmowaną przez wspólnotę osobom fizycznym oraz osobom prawnym. W piśmie Minister Finansów wyraźnie wskazuje na lokale użytkowe wynajmowane natomiast wspólnota nie wynajmuje lokali właścicielom lokali. Ta interpretacja nie dotyczy wyodrębnionych lokali użytkowych które są własnością osób fizycznych lub osób prawnych czyli takich które nie są własnością wspólnoty - częścią wspólną i nie są wynajmowane przez wspólnotę. W związku z tym wpłaty właścicieli lokali użytkowych stanowią przychody z zasobów mieszkaniowych.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm dalej: pdop), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 pdop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnoty mieszkaniowej, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Wspólnota otrzymuje dochody z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali, zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali, a także z odsetek naliczanych przez bank od środków na bieżącym rachunku bankowym i od środków na rachunku - lokata bankowa.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, dochody uzyskane od właścicieli tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop. Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z cytowanego powyżej artykułu. Nie ma znaczenia, że Wspólnota nie wynajmuje tych lokali osobom fizycznym lub prawnym ponieważ o zwolnieniu przedmiotowym decyduje źródło dochodu – czyli lokal użytkowy a nie mieszkalny i jego przeznaczenie. Zatem Wspólnota powinna odprowadzić podatek dochodowy od dochodów z przedmiotowych lokali użytkowych. Ze zwolnienia przedmiotowego skorzystają jedynie dochody uzyskiwane z lokali mieszkalnych. Odnośnie dochodów z bieżącego rachunku bankowego to obowiązek posiadania rachunku bankowego przez wspólnotę mieszkaniową i dokonywania za jego pośrednictwem bieżących wpłat i wypłat środków pieniężnych, wynika z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zatem dochody uzyskane z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty (z tytułu wpłat należności za świadczenia eksploatacyjne lokali mieszkalnych) stanowią dochód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który podlega zwolnieniu od podatku dochodowego w części w jakiej przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Natomiast dochody uzyskane z lokaty terminowej (nawet jeśli zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy, bowiem nie można uznać, iż osiągnięte zostały z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychody te nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, bo ich źródłem nie są zasoby mieszkaniowe ale kapitał zdeponowany na terminowych lokatach bankowych. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przychodów z lokali mieszkalnych, odsetek od środków na rachunkach bieżących i odsetek na lokacie bankowej jest prawidłowe, a w zakresie przychodów z lokali użytkowych jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.