Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-533/11-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-08-31
Teza: W związku z faktem, że podział majątku małżonków był nieekwiwalentny nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości miało miejsce w dwóch datach, tj. w dniu 20.03.2007 r. do majątku wspólnego małżonków oraz w dniu 10.04.2009 r. w drodze podziału majątku małżonków. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 20.03.2007 r. podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. Opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega również przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżonków nabytej w dniu 10.04.2009 r. na podstawie ww. art. 30e ustawy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Przy czym do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia wartości odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup działki budowlanej.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; koszt; kredyt; majątek-podział majątku; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21.06.2011 r. (data wpływu 24.06.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości odnośnie:

*   opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe,**

*   możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży działki o kwotę odsetek od kredytu hipotecznego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.06.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 20.03.2007 r. aktem notarialnym Wnioskodawca nabył wraz z małżonką w ustawowej wspólności działkę budowlaną wpisaną w KW Sądu Rejonowego, za cenę 112.984 zł. Zakup powyższej nieruchomości został sfinansowany częściowo, tj. w kwocie 69.650 zł kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie z małżonką w banku umowa kredytową z dnia 14.03.2007 r. Dnia 10.04.2009 r. aktem notarialnym repertorium Wnioskodawca ustanowił z małżonką rozdzielność majątkową. Również w dniu 10.04.2009 r. aktem notarialnym Wnioskodawca dokonał podziału majątku z małżonką na podstawą którego:

1.  małżonka stała się jedyną właścicielką: samochodu osobowego, środków pieniężnych na jej rachunkach w kwocie 12.950 zł oraz kwoty 15.000 zł, którą Wnioskodawca zobowiązał się jej przekazać w formie dopłaty,
2.  z kolei na własność Wnioskodawcy przeszły w całości: działka budowlana wpisana w KW Sądu Rejonowego, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Wnioskodawcy w łącznej kwocie 30.000 zł, jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych TFI M. oraz TFI L. o łącznej wartości 15.000 zł oraz papiery wartościowe zgromadzone na rachunku brokerskim o łącznej wartości 48.000 zł.

Dnia 01.10.2010 r. aktem notarialnym repertorium Wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną wpisaną w KW Sądu Rejonowego za cenę 240.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jakie daty nabycia przez Wnioskodawcę działki budowlanej wpisanej w KW Sądu Rejonowego lub jej części należy przyjąć w opisanej sytuacji celem zastosowania stosownych przepisów dotyczących rozliczenia podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 01.10.2010 r.?
2.  Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup działki budowlanej wpisanej w KW Sądu rejonowego spłacone do dnia sprzedaży, tj. 01.10.2010 roku, stanowią koszty, o które pomniejsza się uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 01.10.2010 r. przy rozliczaniu podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1)

Mając na uwadze fakt, że zakup nieruchomości nastąpił w małżeńskiej wspólnocie majątkowej w momencie nabycia KW Wnioskodawca stał się właścicielem połowy nieruchomości druga zaś połowa należała do małżonki Wnioskodawcy. W związku z ustanowieniem w dniu 10 kwietnia 2009 r. rozdzielności majątkowej oraz dokonanym tego samego dnia podziałem majątku Wnioskodawca stał się właścicielem 100% udziałów w nieruchomości.

Mając na uwadze fakt, ze podział majątku odbywał się z dopłatami a dodatkowo wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę rzeczy w wyniku podziału tego majątku nie mieściła się w udziale, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w małżeńskim majątku dorobkowym można stwierdzić, że podział majątku nie był ekwiwalentny. Z tego wynika, że za datę nabycia tej części nieruchomości (50%), która przekracza udział Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, tj. 10 kwietnia 2009 roku.

Z powyższego wynika, że nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta w:

1.  50% udziałów w dniu 20 marca 2007 r. za cenę równą 50% ceny całej zakupu nieruchomości tj. 56.492 zł,
2.  W pozostałych 50% udziałów w dniu 10 kwietnia 2009 r. w cenie 50% wartości nieruchomości wynikającej z aktu podziału majątku tj. 65.000 zł.

Ad. 2)

Zakładając słuszność interpretacji z odpowiedzi na pytanie 1 w przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości mamy do czynienia z sytuacją w której dla:

1.  50% udziałów w nieruchomości należy zastosować zasady podatkowe dla nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.
2.  50% udziałów w nieruchomości należy zastosować zasady podatkowe dla nieruchomości nabytych w okresie po 1 stycznia 2009 r.

Dla 50% udziałów w nieruchomości opisanej w podpunkcie a) podatek dochodowy od zbycia nieruchomości i praw majątkowych oblicza się w wysokości 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochodem natomiast jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanych ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów tych zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeżeli natomiast nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawowymi dowodami dokumentującymi poniesione nakłady są faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie nakładów administracyjnych. Do przychodu należy natomiast doliczyć odpisy amortyzacyjne dokonane od zbywanej nieruchomości lub praw.

Mając na uwadze powyższe w ocenie Wnioskodawcy w kosztach nabycia należy również uwzględnić koszty (odsetki) kredytu hipotecznego za pomocą którego sfinansowano zakup tej części nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez danego małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości lub prawa, która przekracza udział danego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego.

Zatem nabyciem nieruchomości lub praw w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wtedy, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty. W każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden z małżonków został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 20.03.2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli w ustawowej wspólności działkę budowlaną. Zakup ww. nieruchomości został sfinansowany częściowo kredytem hipotecznym. W dniu 10.04.2009 r. Wnioskodawca ustanowił z małżonką rozdzielność majątkową oraz w tym samym dniu został dokonany podział majątku. Z tego tytułu Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem ww. nieruchomości, środków pieniężnych zgromadzonych na Jego rachunkach bankowych, jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych oraz papierów wartościowych, natomiast była małżonka stała się właścicielką samochodu osobowego, środków pieniężnych zgromadzonych na jej rachunkach bankowych oraz kwoty w wysokości 15.000 zł, którą Wnioskodawca zobowiązał się przekazać w formie dopłaty. W dniu 01 października 2010 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość.

Tym samym, jak wskazuje nakreślony powyżej stan faktyczny, podział majątku wspólnego małżonków dokonany w 2009 r. nie był ekwiwalentny, bowiem o ekwiwalentnym podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty.

Tak więc w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył w dwóch datach:

*   w dniu 20.03.2007 r. w części odpowiadającej udziałowi w majątku wspólnym,

*   w dniu 10.04.2009 r. tj. w dniu podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżeńskim.

Działkę budowlaną Wnioskodawca sprzedał w dniu 01 października 2010 r.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2007 r. oraz w części w 2009 r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył. Ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziałów przedmiotowej nieruchomości, a więc od końca 2007 r. oraz od końca 2009 r. do daty sprzedaży nie minęło pięć lat, przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz.1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Rozpatrując skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w dniu 20 marca 2007 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stasuje się odpowiednio.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. – podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynionych w czasie jej posiadania. Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Dokonując natomiast oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2010 r. przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego dochód uzyskany zarówno ze zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2007 r. oraz udziału nabytego w 2009 r. stanowiący różnicę między przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przy czym do kosztów tych Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup działki budowlanej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym zarówno do 31 grudnia 2008 r. jak również w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Zatem określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. Z treści wniosku wynika, iż zakup działki budowlanej został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że odsetki od zaciągniętego kredytu nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu było wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być więc zaliczone wydatki związane ze spłatą odsetek od zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Kosztem uzyskania przychodu nie jest w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kwota spłaconych odsetek od kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą odsetek od kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę odsetek od tego kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Wydatki na spłatę odsetek od kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia działki budowlanej stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

W przedmiotowej sprawie, do takich wydatków niewątpliwie nie można zaliczyć wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu przedmiotowej nieruchomości. Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że nieuzasadnionym jest stanowisko Wnioskodawcy, aby przychód ze sprzedaży mógł zostać pomniejszony o wartość spłaconych odsetek od kredytu. Takiego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup działki budowlanej nie mają związku ani z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, ani również z jego odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt spłaty kredytu, a nie koszt poniesiony celem zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. Spłata odsetek od kredytu w żaden sposób nie była związana z transakcją sprzedaży działki budowlanej. Samo poniesienie przez sprzedawcę wydatku nie uprawnia go jeszcze do pomniejszenia o ten wydatek uzyskanego przychodu. Odsetki dotyczą spłaty kredytu a nie zawarcia umowy sprzedaży, nie mogą być więc uznane za koszt odpłatnego zbycia. Ponadto wskazać należy, iż odsetki od kredytu nie będą też kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży, gdyż nie spełniają ustawowej definicji zawartej w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata odsetek od kredytu nie ma nic wspólnego z ceną nabycia nieruchomości ani tym bardziej nie stanowią nakładu na nieruchomość dokumentowanego fakturą VAT i zwiększającego wartość tej nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w związku z faktem, że podział majątku małżonków był nieekwiwalentny nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości miało miejsce w dwóch datach, tj. w dniu 20.03.2007 r. do majątku wspólnego małżonków oraz w dniu 10.04.2009 r. w drodze podziału majątku małżonków. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 20.03.2007 r. podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. Opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega również przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżonków nabytej w dniu 10.04.2009 r. na podstawie ww. art. 30e ustawy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Przy czym do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia wartości odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup działki budowlanej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.