Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-24/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-03-28
Teza: Czy wydatki poniesione w związku z nabyciem nieruchomości (odsetki od kredytu, opłaty notarialne i sądowe, prowizja dla pośrednika nieruchomości), adaptacją i remontem mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów związanych z wynajmem.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; odsetki-odsetki od kredytu; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2007r. (data wpływu do tut. Biura 31 grudnia 2007r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów wydatków związanych z nabyciem i remontem wynajmowanych nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2007r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów wydatków związanych z nabyciem i remontem wynajmowanych nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca uzyskuje przychody w ramach art. 10 ust. 1 pkt 6 z tytułu najmu lokali. W celu osiągnięcia przychodów z najmu zostały zakupione nieruchomości, którym towarzyszyły nieuniknione wydatki związane:

*   z udzieleniem kredytu, czyli opłaty bankowe takie jak: prowizje, odsetki, ubezpieczenie kredytu do momentu wpisu do ksiąg wieczystych,
*   opłaty notarialne,
*   opłaty sądowe,
*   prowizja dla pośrednika nieruchomości,
*   koszty adaptacji nowego mieszkania np.: armatura sanitarna, podłogi, drzwi, ściany bez względu na wysokość poniesionych wydatków, jeśli będzie zastosowana amortyzacja uproszczona dla tych nieruchomości,
*   remont używanego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy powyższe wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów?

Zdaniem wnioskodawcy poniesione koszty stanowią koszty uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca osiąga przychody z najmu i amortyzuje budynek metodą uproszczoną. Zgodnie więc z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, wynajmowanych, wydzierżawianych lub używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmuje się w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości.

Przy tej metodzie w każdym roku podatkowym wartość początkową ustala się według tych samych zasad. Na wartość tę nie wpłyną wydatki inwestycyjne związane z zakupem, remontem lub ulepszeniem budynku. Wszelkie wydatki związane z nabyciem budynku w celu czerpania zysków z jego wynajmowania zwiększają jego wartość początkową i poprzez odpisy amortyzacyjne zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów. Jednakże jak wynika z ww. art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w metodzie uproszczonej wartość początkowa nie ulega zwiększeniu a więc opłaty bankowe, notarialne, sądowe, prowizja dla pośrednika nieruchomości należy bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Przepis ten nie wyklucza zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów.

Wnioskodawca poniósł również wydatki związane z adaptacją nowego mieszkania. Z punktu widzenia prawidłowego zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodów istotne jest właściwe zakwalifikowanie poniesionych wydatków na remont czy ulepszenie środków trwałych.

Remont przeprowadzany jest w toku eksploatacji środka trwałego przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotna wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru. Istotą remontu są wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, niezwiększające jego wartości początkowej. Wydatki poniesione na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Do wydatków poniesionych na ulepszenie kwalifikują się takie, które zostały poniesione w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji danego środka trwałego, prowadzących do wzrostu jego wartości użytkowej. Wydatki związane z ulepszeniem środka trwałego zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Podstawę prawną powyższego stanowi art. 23 ust. 1 pkt. 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl której nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie w myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z ww. przepisów wynika, iż ustawodawca nie wymienił w nim art. 22g ust. 10 ustawy, zatem należy stwierdzić, iż przepis dotyczący zwiększenia wartości początkowej o ulepszenia nie ma zastosowania w sytuacji, gdy wartość ta została ustalona w sposób uproszczony. Zatem w przypadku zastosowania metody uproszczonej wydatki ponoszone nie tylko na remont ale także na ulepszenie środka trwałego zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy jeżeli zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu.

W świetle ww. przepisów należy stwierdzić, że jeśli wnioskodawca udowodni fakt poniesienia wymienionych we wniosku wydatków oraz wskaże związek przyczynowo-skutkowy z uzyskanym z najmu przychodem, to wówczas mogą być one zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.