Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1239/14-11/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-09
Teza: Otrzymywane przez Wnioskodawcę środki pieniężne - wypłacone przez najemcę w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu - należy zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zostać opodatkowane na zasadach ogólnych.
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; czynsz; najem; odpowiedzialność-odpowiedzialność cywilna; przychód-przychody z innych źródeł; ubezpieczenia; wartość-wartość początkowa; wydatek; wyposażenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2014 r. (data wpływu 4 listopada 2014 r.) uzupełnionego pismem z dnia 1 lutego 2015 r. (data wpływu 4 lutego 2015 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie IPPB1/415-1239-4/14-2/AM z dnia 21 stycznia 2015 r. oraz uzupełnionego pismem z dnia 26 lutego 2015 r. (data wpływu 4 marca 2015 r. uzupełniającym braki formalne na ponowne wezwanie organu z dnia 9 lutego 2015 r. Nr IPPB1/415-1239/14-9/AM o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu:

*   w zakresie pytania nr 2 - **jest prawidłowe,**
*   w zakresie pytania nr 3 - **jest nieprawidłowe,**
*   w zakresie pytania nr 7 - **jest nieprawidłowe,**
*   w zakresie pytania nr 8 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą w stosunku pracy. Dodatkowo od 1 października 2014 r. wynajmuje mieszkanie zakupione we wrześniu 2014 r., którego jest jedynym właścicielem. Stan faktyczny oraz pytania dotyczą wyłącznie wynajmu mieszkania. W US Wnioskodawca złożył zawiadomienie o tym, że uzyskuje przychody z wynajmu i że będzie się rozliczał na zasadach ogólnych. Zgodnie z aktem notarialnym cena mieszkania wyniosła 300 000,00 zł. Ponieważ mieszkanie nie było w pełni gotowe do wynajmu, Wnioskodawca poniósł poniższe koszty związane z jego przystosowaniem do wynajmu. Dodatkowo część kosztów związane było z samym zakupem mieszkania.

Koszty:

1.  Zakup rolet okiennych;
2.  Usługa dezynsekcji (celem pozbycia się prusaków);
3.  Taksa notarialna za akt notarialny zakupu mieszkania; niezbędne kopie odpisów;
4.  Podatek od czynności cywilno – prawnych (płatnikiem był notariusz);
5.  Opłata za wpis do księgi wieczystej (płatnikiem był notariusz;
6.  Wiadra na śmieci, części kranów, kłódka do piwnicy, miarka;
7.  Koc na kanapę, szczotka do szorowania, sitko do zlewu, zmiotka z szufelką, miotła ścierki do podłóg;
8.  Faktura od pośrednika zakupu nieruchomości;
9.  Zakup brakujących wersalek do pokojów;
10.  Zakup brakujących mebli do pokojów (biurka, komody z szufladami, szafę na ubrania);
11.  Dorobienie kluczy dla najemców;
12.  Płyta elektryczna do kuchni oraz przedłużacz
13.  Zlew, szafka pod zlew, części do ich montażu;
14.  Nowa pralka oraz lodówka wraz z opłatą za dostawę i recykling starej, zniszczonej lodówki;
15.  Odkurzacz oraz czajnik elektryczny;
16.  Brakująca szafka naścienna w kuchni wraz z częściami do montażu;
17.  Wynagrodzenie elektryka za montaż światła w jednym z pokoi (w pokoju tym przewody; elektryczne były uszkodzone i brakowało światła);
18.  Ubezpieczenie mieszkania (od kradzieży oraz OC wynajmującego);
19.  Czynsz do spółdzielni mieszkaniowej za IX.2014 czynsz obejmuje: zaliczkę eksploatacyjną, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energię cieplną stałą, zimną wodę, kanalizację;
20.  Czynsz do spółdzielni mieszkaniowej za X 2014 r.;
21.  Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi za X.2014 (co miesiąc ta sama kwota);

Wyżej wymienione koszty Wnioskodawca poniósł we wrześniu oraz październiku 2014 r. Dodatkowo za rok 2014 Wnioskodawca będzie musiał w przyszłości ponieść koszt:

1.  – podatku od nieruchomości:
2.  – opłaty za WUG (Wieczyste Użytkowanie Gruntów):

W umowie wynajmu Wnioskodawca zobowiązał się jako wynajmujący do zakupów oraz remontów, z którymi wiązały się koszty z pozycji: 1-2; 6-7; 9-17.

W piśmie uzupełniającym z dnia 26 lutego 2015 r. (data wpływu 4 marca 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 9 lutego 2015 r. Nr IPPB1/415-1239/14-9/AM Wnioskodawca uzupełnił wniosek we wskazany zakresie oraz podał, że:

Doprecyzowanie stanu do pyt. 3, 7 i 8.

Najem nieruchomości prowadzony jest jako najem prywatny. Od momentu zakupu nieruchomość nie była wykorzystywana na cele własne. Zakup miał na celu wyłącznie oddanie mieszkania w najem. Wszystkie wydatki wymienione we wniosku z dnia 27 października 2014 r. tj. z pozycji 1-21 oraz I-II zostały poniesione w celu przystosowania lokalu do najmu oraz zapewnienia, że najemca będzie utrzymywał lokal we właściwym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za Koszty Uzyskania Przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest Kosztem Uzyskania Przychodów a) podatek naliczony w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej. Ponieważ VAT naliczony od zakupu towarów/usług z pozycji 1-3 oraz 6-16 nie powiększa wartości środka trwałego czyli nieruchomości będącej przedmiotem najmu oraz w przepisach o podatku od i towarów i usług Wnioskodawca nie doszukał się przypadków, w których przysługiwałby mu zwrot różnicy lub obniżenie kwoty podatku od towarów i usług, byłby skłonny pomyśleć, że VAT naliczony od ww. pozycji może traktować jako KUP. Jednak zachowując zasadę ostrożność Wnioskodawca nie zaliczył podatku VAT od tychże pozycji do KUP przy kalkulacji podatku i zaliczek za rok 2014.

Najemca wpłacił tytułem kaucji 1 500 zł. Czynsz za grudzień 2014 r. nie został uiszczony w pełnej wysokości 2 100 zł tylko w wysokości 1 250 zł. Dodatkowo opłata za energię elektryczną nie została uiszczona w pełnej wysokości 167,17 zł tylko w części 112,00 zł. Zgodnie z umową najmu najemca ponosi opłaty za energię elektryczną, natomiast ja jako wynajmujący pośredniczę w uiszczaniu opłat dostawcy. Umowa została wypowiedziana przez Wnioskodawcę ze skutkiem dnia 2 stycznia 2015 r., kiedy najemca opuścił lokal. Dodatkowo podczas sporządzania protokołu zdawczo odbiorczego okazało się, że w mieszkaniu były uszkodzenia w postaci pogniecionych rolet okiennych (koszt naprawy ok. 194 zł) oraz zarysowań na lodówce. Za porozumieniem stron Wnioskodawca potrącił z kaucji 900 zł - na pokrycie czynszu i opłaty za energię elektryczną. Wnioskodawca odstąpił również od poboru kary umownej w wysokości jednomiesięcznego czynszu (2 100 zł). Na cele kalkulacji podatku dochodowego od najmu zaliczył - ww. kwotę 850 zł (brakujący czynsz 2 100 zł - 1250 zł) jako przychód podlegający opodatkowaniu, natomiast pozostałych kwot strat tj. 5,17 zł (2100 + 167,17 -1250 - 112 - 900 = 5,17 zł) oraz 194 zł za uszkodzone rolety nie uwzględniał w kalkulacji podatku w ogóle. Pytanie dotyczy tego czy prawidłowo Wnioskodawca zaliczył kwotę 850 zł do przychodu podlegającemu opodatkowaniu? W rozdziale 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Źródła przychodów) Wnioskodawca nie doszukał się przepisów regulujących tę kwestię. Dodatkowo chciałby zapytać czy ww. straty (5,17 zł + 194 zł) może zaliczyć do KUP? Kwot tych strat nie zaliczył do KUP. Jeśli chodzi o kwotę 194 zł dlatego, gdyż na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych środek trwały (rolety zakupione we wrześniu 2014 r.) wprawdzie nie był pokryty sumą odpisów amortyzacyjnych (zbyt niska wartość by amortyzować), lecz odpisany został w całości w KUP.

Jeśli w przyszłości Wnioskodawca dokonywałbym potrąceń z kaucji za podobne do ww. uszkodzeń (przy założeniu, że czynsz i inne opłaty byłyby uiszczone w całości), czy powinien kwoty potrąceń również zaliczać do przychodu i odprowadzać od nich podatek? Byłyby to wówczas dodatkowe kwoty pieniężne przeznaczone na naprawy uszkodzonego wyposażenia mieszkania w przyszłości. Wnioskodawca kierowałbym się wtedy art. 23 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli jeśli zniszczenia dotyczyłyby samego mieszkania (pomieszczeń, ścian tj. nieruchomych składników majątku), które ma dosyć długi okres amortyzacji - czyli spora wartość pozostaje niepokryta odpisami amortyzacyjnymi - zaliczyłbym kwoty potrąceń do przychodów podatkowych, natomiast późniejsze naprawy do KUP. Jeśli zaś zniszczenia dotyczyłyby wyposażenia odpisanego w całości w KUP, wtedy kwot potrąceń nie zaliczałbym do przychodów podatkowych.

W umowie najmu Wnioskodawca zawarł klauzulę związaną z zapłatą przez najemcę kary umownej za przedwczesne wypowiedzenie umowy najmu. Umowa była zawarta na czas nieokreślony, jednak strony zobowiązały się w niej do niewypowiedzenia umowy przed okresem 12 miesięcy. Dodatkowy zapis wskazywał, że rozwiązanie umowy w okresie nieprzekraczającym pierwszych 12 miesięcy, powoduje, że najemca zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Podczas najmu w roku 2014 Wnioskodawca nie otrzymał kary umownej - za porozumieniem stron odstąpił od jej poboru. Pytanie dotyczy zatem zdarzenia przyszłego - czy jeśli Wnioskodawca otrzymałby kwotę takiej kary (lub chociażby za porozumieniem stron jej część), czy powinien traktować kwotę tej kary jako przychód i naliczać od niej podatek? Niestety w rozdziale 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Źródła przychodów) nie doszukał się przepisów regulujących tę kwestię. Jednak na podstawie art. 23 ust. l pkt 19 ww. ustawy Wnioskodawca uważa, że skoro kara umowna nie jest KUP, to otrzymana kara umowna nie jest przychodem podatkowym. Zatem otrzymaną karę (lub jej część) wyłączyłby z przychodu podlegającemu opodatkowaniu

Ponadto Wnioskodawca wskazał:

*   Najem nieruchomości jest prowadzony jako najem prywatny. W Urzędzie Skarbowym Wnioskodawca złożył wniosek o opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych (odstąpiono od rozliczania podatku na zasadzie ryczałtu).

*   Lokal mieszkalny jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Wnioskodawce w formie skoroszytu Excel. Lokal amortyzuje metodą liniową stosując stawkę dla lokalu mieszkalnego 1,5% rocznie od wartości nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego tj. 300 000,00 zł. Miesięczny odpis wynosi 375,00 zł.

*   Od momentu zakupu (tj. od 16 września 2014 r.) nieruchomość nie była wykorzystywana na cele własne. Zakup miał na celu wyłącznie oddanie mieszkania w najem. Wszystkie wydatki wymienione we wniosku z dnia 27 października 2014 r. tj. z pozycji 1-21 oraz 1-11 zostały poniesione w celu przystosowania lokalu do najmu oraz zapewnienia, że najemca będzie utrzymywał lokal we właściwym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym.

*   Wszystkie składniki wyposażenia mają wartość niższą niż 3500 zł. Wydatkami przekraczającymi kwotę 3500 zł są: podatek od czynności cywilno-prawnych (poz. 4) w wysokości 6 000 zł oraz wynagrodzenie pośrednika zakupu nieruchomości w wysokości 6 000 zł netto (7 380 zł z VAT).

*   Wnioskodawca chciałby zaliczyć podatek VAT do kosztów uzyskania przychodów od wydatków wymienionych w pozycjach: 1-3 oraz 6-16.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy do KUP (Kosztów Uzyskania Przychodów) Wnioskodawca może zaliczyć amortyzację mieszkania o wartości początkowej 300 000,00 zł wg stawki rocznej 1,5%?
2.  Czy wszystkie koszty wymienione w pozycjach 1-21 oraz I-II może traktować jako KUP w 2014 r.
3.  Czy VAT związany z niektórymi z kosztów może również traktować jako KUP?
4.  Zgodnie z art. 86 par. 1 Ordynacji podatkowej Podatnicy obowiązani do prowadzenia ksiąg podatkowych przechowują księgi i związane z ich prowadzeniem dokumenty do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego. W myśl ww. przepisu przechowuję wszystkie faktury, rachunki, paragony fiskalne i umowy. Pytanie dotyczy tego czy wydatki które są udokumentowane innymi niż faktura dokumentami (np. rachunkami, paragonami fiskalnymi) mogą być zaliczane do KUP? Wnioskodawca zaliczył takie wydatki do KUP. Jeśli poniósł wydatki, dla których nie posiada żadnych dokumentów np. wydatki za montaż domofonu przez członka Spółdzielni Mieszkaniowej 80 zł; wydatki za wniesienie zakupionych wersalek do mieszkania 55 zł (sprzedawca nie uwzględnił tego kosztu na fakturze; na fakturze widnieje wyłącznie cena wersalek) - to czy Wnioskodawca może je zaliczyć do KUP mimo tego, że nie posiada żadnych dokumentów potwierdzających poniesienie takich kosztów? Wnioskodawca nie zaliczył nieudokumentowanych kosztów do KUP. Niestety w przepisach podatkowych nie znalazł zapisów odnoszących się do powyższych pytań, dlatego bardzo proszę o pomoc i poradę w jaki sposób powinien postąpić.
5.  Z Art. 6 pkt 1 Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych wynika, że Wnioskodawca nie podlega obowiązkowo ubezpieczeniu emerytalnemu i rentowemu (nie ma w nim wymienionych osób fizycznych osiągających przychody z najmu prywatnego). Dodatkowo zgodnie z art. 11 oraz art. 12 ww. ustawy Wnioskodawca nie podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu chorobowemu i wypadkowemu (przyczyna taka sama - brak zapisu w art. 6 pkt 1). Ponadto zgodnie z art. 66 pkt 1 Ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych Wnioskodawca nie podlega obowiązkowi ubezpieczenia zdrowotnego (nie ma w nim wymienionych osób fizycznych osiągających przychody z najmu prywatnego). Wnioskodawca chciałby się upewnić czy prawidłowo interpretuję powyższe przepisy oraz czy nie ma przepisów szczegółowych np. zawartych w innej części ww. ustaw bądź w jeszcze innych aktach prawnych, które wskazują na to, że powinienem jednak odprowadzać składki na ubezpieczenie emerytalne, rentowe, chorobowe, wypadkowe i zdrowotne? W ramach stosunku pracy Wnioskodawca podlega wszystkim wymienionym tu ubezpieczeniom i pracodawca odprowadza odpowiednie składki, jednak jeśli chodzi o przychody z najmu prywatnego, Wnioskodawca odprowadza żadnych składek, gdyż zgodnie z przytoczonymi przepisami nie ma takiego obowiązku.
6.  Czy opłatę za rozpatrzenie niniejszego wniosku może zaliczyć do KUP roku 2014?
7.  Czy potrącenie z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu powinny być traktowane jako przychód?
8.  Jeśli Wnioskodawca zawarł w umowie zapis, że w przypadku rozwiązania umowy przed upływem 12 m-cy najemca płaci karę w wysokości 1-miesięcznego czynszu, to czy ewentualnie otrzymana kara byłaby przychodem?
9.  Składając wniosek do Urzędu Skarbowego o opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych Wnioskodawca poinformował Urząd o dodatkowych przychodach, które będzie osiągał z najmu (poza przychodami ze stosunku pracy). W związku z tym Urząd spodziewa się, że co miesiąc powinny wpływać zaliczki na podatek dochodowy. Uzyskiwane przychody z najmu uzależnione są od tego czy Wnioskodawca ma w danym czasie najemcę. To właśnie umowa najmu podpisana z najemcą jest dokumentem świadczącym o uzyskiwaniu przychodów z najmu w umówionej wysokości (2 100 zł miesięcznie w moim przypadku). Dodatkowym dowodem są wyciągi z rachunku bankowego pokazujące wpłaty najemców. Zaliczkę na podatek od dochodów z najmu oblicza jako: \[(przychód - KUP) x 18%\] / 12. Oczywiście zaliczka w każdym miesiącu może się różnić, gdyż mogą pojawić się nowe KUP, dotychczasowe wydatki stanowiące regularne KUP mogą zmienić swoją wysokość lub opłaty uiszczane na podstawie prognoz (np. za zużycie wody) również mogą zmienić swoją wysokość. Jednak największy wpływ na wysokość zaliczek miałaby sytuacja, w której najemca zerwałby umowę lub okres umowy upłynąłby i nie miałbym kolejnego najemcy. Wtedy w miesiącach za które Wnioskodawca nie otrzymuje przychodów (bo nie ma najemcy) ponosiłby wyłącznie KUP (np. czynsz do spółdzielni, opłaty za prognozowane zużycie energii elektrycznej i jej dostawę). Jeśli Urząd Skarbowy zaobserwuje nagły spadek wysokości zaliczki lub jej brak (strata podatkowa) może się to wydać podejrzane. Pytanie dotyczy zdarzenia przyszłego i tego czy w przypadku, gdy w danym okresie nie ma żadnego najemcy (np. nikt się nie znalazł) i przerwana została ciągłość uzyskiwania miesięcznego przychodu (czynszu za najem), a co za tym idzie obniżenie zaliczek na podatek dochodowy czy Wnioskodawca powinien w jakiś sposób zgłosić ten fakt do Urzędu Skarbowego? Niestety Wnioskodawca nie znalazł w przepisach podatkowych żadnego zapisu regulującego dokładnie tę kwestię. Wnioskodawca wskazuje, że złożenie w takiej sytuacji wniosku do Urzędu Skarbowego o tym że zaprzestał wynajmować mieszkanie jest bezcelowe, gdyż przykładowo mając przerwy w najmie mieszkania kilka razy w roku musiałbym składać praktycznie dwa razy tyle wniosków o wznowienie i ponowne zaprzestanie najmu. Dodatkowo zaprzestając najmować mieszkanie nie mógłby odliczyć obowiązkowych, regularnych wydatków (np. czynsz do Spółdzielni) przypadających na ten okres. Zatem Wnioskodawca nie informowałbym Urzędu o braku najemcy oraz nie składałby wniosku, iż zaprzestał wynajmować mieszkanie.
10.  Obliczając zaliczki na podatek z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w rok 2014 Wnioskodawca wyszła strata podatkowa. Koszty uzyskania przychodu przekroczyły ponad trzykrotnie uzyskane przychody. W związku z tym nie uiścił żadnych zaliczek za rok 2014. Podobnie jak w pytaniu 9 - czy jeśli złożył wniosek do Urzędu Skarbowego o opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych czyli poinformował Urząd o dodatkowych przychodach, które będzie osiągał z najmu (poza przychodami ze stosunku pracy), czy powinien był w jakiś sposób poinformować Urząd, że w roku 2014 ma stratę podatkową z najmu i dlatego nie uiszcza zaliczek? Wnioskodawca nie znalazł w przepisach podatkowych żadnych zapisów regulujących również tę konkretną kwestię. Z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jedynie obowiązek złożenia raz w roku deklaracji podatkowej z uzyskanych dochodów. W świetle tych przepisów Wnioskodawca zamierza podczas wypełniania deklaracji PIT za rok 2014 dodać do przychodów ze stosunku pracy, uzyskane przychody z najmu nieruchomości oraz odjąć od KUP ze stosunku pracy KUP wynikające z najmu nieruchomości. Obniży to znacznie kwotę należnego podatku, powstanie nadwyżka wpłaconych zaliczek na podatek, która podlegać będzie zwrotowi. Może się to wydać podejrzane, jeśli Urząd Skarbowy nie będzie wiedział o wysokiej stracie podatkowej spowodowanej stratą z najmu mieszkania.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 2, 3, 7 i 8. W zakresie pytania nr 1 i nr 6 wydano interpretacje z dnia 2 lutego 2015 r. Nr IPPB1/415-1239/114-5/AM. Natomiast w zakresie pytań oznaczonych nr 2, 4, 5, 9 i 10 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 2

Wszystkie koszty wymienione w poz. 1-21 oraz I i II stanowią koszt uzyskania przychodu w wartości netto ( tj. bez VAT) z wyjątkiem poz. 18 i 19 ( to nie koszty uzyskania przychodu).

Ad. 3

Kwot podatku VAT nie są kosztem uzyskania przychodu.

Ad. 7

Nie jest to przychodem, gdyż potrącone kwoty najprawdopodobniej będą przeznaczone na remont i naprawy zniszczonych rzeczy.

Ad. 8

Kara nie powinna być traktowana jako przychód, gdyż w tym przypadku jest traktowana jako rekompensata za przerwanie regularnych przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu:

*   w zakresie pytania nr 2 - **jest prawidłowe,**
*   w zakresie pytania nr 3 - **jest nieprawidłowe,**
*   w zakresie pytania nr 7 - **jest nieprawidłowe,**
*   w zakresie pytania nr 8 - **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W świetle powyższego, środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ww. ustawy) poniesione w celu przystosowania lokalu do wynajmu poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

1.  w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia,

Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 17 ww. ustawy, jeżeli środki trwałe ulegają ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Podstawą do zwiększenia wartości początkowej środków trwałych o wartość wydatków poniesionych na ich ulepszenie, co wiąże się z brakiem możliwości zaliczenia tych wydatków bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jest spełnienie warunków zawartych w wyżej powołanym przepisie, tzn. musi nastąpić ulepszenie środków trwałych, a suma wydatków z tego tytułu musi przekroczyć 3.500 zł w danym roku podatkowym.

Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane, chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją środka trwałego, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w lokalu mieszkalnym został przeprowadzony remont mający na celu doprowadzenia go do stanu używania i przystosowania do celów najmu.

Pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu jest, zatem przywrócenie (odtworzenie) pierwotnego stanu technicznego rzeczy, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie eksploatacji i wynikające z tej eksploatacji. Remont polega, zatem na wykonaniu robót niezbędnych do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym, by nie uległ on pogorszeniu z powodu eksploatacji. Za remont nie mogą być, więc uznane prace w wyniku, których powstają nowe elementy. Warto zauważyć, że remont nie został wymieniony w art. 22g ust. 17 ustawy, co oznacza, że remont nie mieści się w pojęciu ulepszenie. Skoro tak to, co do zasady, wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie muszą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego. Mogą, zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Tym samym wartość początkowa składnika majątku spełniającego definicję środka trwałego, w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Odnosząc się do wydatków poniesionych na wyposażenie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu ( zakup rolet okiennych, wiadra na śmieci, części kranów, kłódka do piwnicy, miarka, kocy na kanapę, szczotka do szorowania, sitko do zlewu, zmiotka z szufelką, miotła ścierki do podłóg, wersalek do pokojów, brakujących mebli do pokojów (biurka, komody z szufladami, szafę na ubrania, dorobienie kluczy dla najemców, płyty elektrycznej do kuchni oraz przedłużaczy, zlewu, szafki pod zlew, części do ich montażu, pralki oraz lodówki wraz z opłatą za dostawę i recykling starej, zniszczonej lodówki, odkurzacza oraz czajnika elektrycznego, brakująca szafki naściennej w kuchni wraz z częściami do montażu) - podkreślić należy, iż ustawodawca przyjął jednocześnie zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. Podatnicy mogą - stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy - uznać za koszty uzyskania przychodów jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane zgodnie z przepisami art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych określona została w cytowanym art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została, więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Co do zasady, zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie z godnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23, co wynika z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3 500 zł: wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania (art. 22d ust. 1)

Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Natomiast w myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Jak bowiem stanowi art. 22f ust. 3 ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art . 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł.

Z cytowanych przepisów wynika, zatem, że wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jeżeli wartość tego wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i nie zostało zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Treść wniosku wskazuje, że wymienione w nim składniki majątku zostały nabyte w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu lokalu i nie przekroczyły wartości jednostkowej 3 500, zł..

Wobec powyższego, wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego, – jeżeli wartość jednostkowa składników wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i wyposażenie nie zostanie zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania.

Podkreślić należy, że o tym, co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa, zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku, że wartość jednostkowa wyposażenia nie przekracza 3.500 zł.

A zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu podatku VAT od niektórych wydatków związanych z nabyciem jak i również przystosowaniem tego lokal na potrzeby najmu - zauważyć należy, że (co do zasady) naliczony podatek od towarów i usług nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Jednakże ustawodawca przewidział pewne wyjątki. I tak, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a) tiret drugi ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów podatek naliczony w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług – jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

Z cytowanego przepisu wynika, że kosztem podatkowym może być podatek od towarów i usług w sytuacji, gdy zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, podatek naliczony nie może zostać odliczony od podatku należnego lub zwrócony.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego nie wynika aby Wnioskodawca był płatnikiem podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatki związane z nabyciem jak i również przystosowaniem tego lokal na potrzeby najmu w kwocie brutt.

W tej części stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do zagadnienia zawartego w pytaniu nr 7 organ zauważa:

Jak wskazano art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Według art. 11 ust. 2a pkt 3 ww. ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń, jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Stosownie do art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Powyższe przepisy wskazują, iż przychodem z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego pieniądze i wartości pieniężne z tytułu umowy najmu, a w sytuacji, gdy udostępniono lokal nieodpłatnie, równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu.

Powołane wyżej przepisy nie zawierają terminu kaucja, ani go nie definiują. Również w innych przepisach prawa podatkowego pojęcie „kaucji” nie zostało zdefiniowane.

Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r. termin kaucja oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie (str. 320).

Słownik języka polskiego W. Doroszewskiego definiuje kaucję jako sumę pieniężną złożoną jako rękojmię dotrzymania umowy i stanowiącą odszkodowanie w razie niedotrzymania umowy; zastaw, zabezpieczenie, gwarancja.

Z przytoczonych definicji wynika, że cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może zostać ona wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Ustanowienie kaucji ma zatem charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że kaucja jest ustanowiona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady, kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po wykonaniu umowy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów. Stosownie do art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Z 2014, poz. 121 z poźn. zm.), strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Nie stanowi zatem przychodu w rozumieniu tej ustawy w momencie otrzymania.

Natomiast z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Stanowi odszkodowanie za niewywiązanie się z umowy. Zatrzymujący kaucję otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca wskazał, że w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń z tytułu czynszu najmu oraz na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu szkód powstałych w lokalu na skutek niewłaściwego użytkowania, Najemca uiścił kaucję. Po zakończeniu okresu najmu, w sytuacji braku roszczeń, będzie ona podlegała zwrotowi, natomiast w przypadku powstania szkód w przedmiocie najmu przyjęta kaucja zostanie zatrzymana do wysokości powstałych szkód.

W świetle przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego oraz powołanych wyżej przepisów prawa uznać należy, kaucja na zabezpieczenia czynszu najmu oraz przedmiotu najmu od ewentualnych szkód w momencie otrzymania nie stanowi przychodu Wnioskodawcy podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przypadku jednak wystąpienia okoliczności uzasadniających zatrzymanie kaucji, czyli niewywiązania się przez Najemcę z zawartej umowy najmu, zatrzymana kaucja stanowić będzie przychód z tego źródła, podlegający opodatkowaniu ww. podatkiem.

A zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Przechodząc na grunt zagadnienia przedstawionego w pytaniu nr 8, wskazać należy:

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów wymienione zostały w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, jednym ze źródeł przychodów są inne źródła.

Stosownie do przepisu art. 20 ust. 1 cyt. ustawy, za przychody z innych źródeł uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Jak dowodzi użycie sformułowania „w szczególności”, definicja źródeł przychodów ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie. Z przychodem z innych źródeł mamy zatem do czynienia w każdym przypadku, kiedy podatnik osiąga korzyść majątkową.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zauważyć zatem należy, że otrzymywanych przez Wnioskodawcę środków pieniężnych kary z związku z rozwiązaniem umowy przed upływem 12 miesiecy nie można zakwalifikować do źródła przychodów, określonego w treści art. 10 ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najmu.

Na gruncie przedmiotowej sprawy nie został bowiem spełniony warunek pozostawania ww. środków pieniężnych w związku z przychodem z tytułu najmu lokalu mieszkalnego

W myśl bowiem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.). przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 K.c.). W rozpatrywanej sprawie środki pieniężne (kara) zostaną Wnioskodawcy wypłacone przez najemcę w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, nie zaś jako czynsz związany z użytkowaniem lokalu przez najemcę.

Otrzymywane pieniądze – w tej części - są jedynie pośrednio związane z najmem lokalu mieszkalnego, tym samym winny zostać zaliczone przez Wnioskodawcę do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jak wskazuje Wnioskodawca, ze środki te nie będą stanowiły przychodu.

W świetle powyższego, na tle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, w oparciu o obowiązujące regulacje prawne, stwierdzić należy, że otrzymywane przez Wnioskodawcę środki pieniężne - wypłacone przez najemcę w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu - należy zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zostać opodatkowane na zasadach ogólnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym., a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.