Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.717.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-06
Teza: Uznanie, Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i
usług z tytułu sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
małżonkowie-majątek wspólny małżonków
najem-najem prywatny
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z
    tytułu sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2 w zakresie połowy Pana udziału w nieruchomościach,
    zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży zabudowanej
    działki nr 1/1 w zakresie połowy Pana udziału w nieruchomości, opodatkowania
    podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/2 w zakresie połowy Pana udziału
    w nieruchomości.
    Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło do Organu 28 sierpnia 2025 r. oraz - w
    odpowiedzi na wezwanie - pismem, które wpłynęło do Organu 24 września 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem dwóch działek sąsiadujących ze sobą, tj.:
        nr 1/1 - działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1946 r.,
        który jest w złym stanie technicznym, przeznaczonym do generalnego remontu. Nie
        została wydana decyzja w zakresie nakazu rozbiórki budynku. Działka została
        zakupiona w 2011 r. do majątku wspólnego;
        nr 1/2 - działki niezabudowanej. Działka została zakupiona w 2015 r. do majątku
        wspólnego.
    Drugim współwłaścicielem jest żona Wnioskodawcy. Działki zostały nabyte do majątku
    wspólnego w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej.
    Działki zostały zakupione na własne potrzeby, jednak ostatecznie nie podjęto prac
    związanych z budową budynków.
    W latach 2009-2025 Wnioskodawca zakupił jeszcze inne działki, z czego nie dokonał
    sprzedaży żadnej z działek oraz przekazał w formie darowizny kilka działek na rzecz syna
    oraz wnuka.
    Działki są ogrodzone, poza budynkiem mieszkalnym nie znajdują się żadne zabudowania.
    Na obydwu działkach znajduje się plac zabaw, który stanowi elementy przenośne bez
    trwałej zabudowy. Ogrodzenie placu zabaw jest wmurowane w ziemię.
    Działki nie były dzielone, łączone, nie były również doprowadzane media.
    Wnioskodawca planuje sprzedaż obu działek. W momencie sprzedaży działki będą
    znajdowały się w podobnym stanie, jak w momencie zakupu, w którym działki były już
    uzbrojone.
    W zakresie zabudowań na działce nr 1/1 Wnioskodawca nie ponosił wydatków na
    ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
    W zakresie niezabudowanej działki nr 1/2 została wydana decyzja o warunkach zabudowy
    w 2007 r. Decyzja została wydana na poprzedniego właściciela, przed nabyciem tej działki
    przez Wnioskodawcę. Decyzja wygasa, jeżeli inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na
    budowę lub uchwalony zostanie plan miejscowy.
    W 2015 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dotycząca działek nr 1/1 i 1/2.
    Decyzja wygasa, gdy inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę lub uchwalony

    zostanie plan miejscowy. Wnioskodawca składał pisma w zakresie wstrzymania warunków
    zabudowy, o które wystąpiła strona trzecia będąca sąsiadem Wnioskodawcy.
    Wnioskodawca nie będzie zlecał sprzedaży działek profesjonalnemu pełnomocnikowi.
    Działki były wynajmowane w ramach tzw. „najmu prywatnego”, tj. źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Sprzedający nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu
    przepisów o PIT. Najem korzystał ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9
    ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Stroną umów najmu był
    wyłącznie Wnioskodawca, który w pełni rozliczał podatek dochodowy w formie ryczałtu.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W odpowiedzi na wezwanie udzielił Pan następujących informacji:
    a) czy transakcje nabycia działki nr 1/1 w 2011 r. i nabycia działki nr 1/2 w 2015 r. były
      opodatkowane podatkiem VAT oraz udokumentowane fakturami z wykazanymi
      kwotami podatku VAT?
      Odp. Transakcje nabycia działki nr 1/1 w 2011 r. i nabycia działki nr 1/2 w 2015 r. nie
      były opodatkowane podatkiem VAT oraz nie były udokumentowane fakturami z
      wykazanymi kwotami podatku VAT.
    b) czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działek?
      Odp. Transakcje nabycia działek nie podlegały opodatkowaniu VAT, wskutek czego
      Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia VAT.
    c) w jaki sposób wykorzystywał Pan działki nr 1/1 i 1/2 od momentu ich nabycia – jeśli
      były to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działki zaspokajały Pana
      potrzeby osobiste?
      Odp. Celem nabycia nieruchomości było wyremontowanie nieruchomości
      zabudowanej oraz zamieszkanie. W związku z problemami zdrowotnymi
      Wnioskodawcy oraz żony Wnioskodawcy, związane również z wiekiem nie udało się
      zrealizować tych planów. Obecnie Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy mają po
      83 lata. Początkowo działki były traktowane jako ogródek, następnie zostały
      przeznaczone na wynajem.
    d) w jaki sposób Pana żona wykorzystywała działki nr 1/1 i 1/2 od momentu nabycia?
      Odp. Początkowo działki były traktowane jako ogródek. Od momentu podjęcia decyzji
      o odstąpieniu od remontu nieruchomości zabudowanej oraz zamieszkania i
      przeznaczeniu działek na wynajem żona Wnioskodawcy nie zajmowała się działkami.
    e) czy działki nr 1/1 i 1/2 były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez
      Pana lub Pana żonę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze
      zm.), w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, z tytułu której
      którekolwiek z Państwa było/jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku
      VAT?
      Odp. Działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w
      rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
      poprzez przeznaczenie ich do wynajmu. Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała
      działek do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11
      marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ponieważ nie była stroną umowy najmu,
      jak również podatek zryczałtowany był rozliczany również wyłącznie przez
      Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT,
      ponieważ nie został przekroczony limit zwolnienia określony w art. 113 ust. 1 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

    f) w jakim okresie działki nr 181 i 1/2 były udostępniane w ramach umowy najmu?
      Odp. Działki były wynajmowane od kwietnia 2012 r. do września 2022 r.
    g) czy umową najmu oprócz samego gruntu objęty był również budynek posadowiony na
      działce nr 1/1?
      Odp. Przedmiotem umowy najmu był również budynek posadowiony na działce nr 1
      /1, tj. przedmiotem umowy była działka zabudowana.
    h) czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/1 i nr 1/2 udzielił/planuje Pan
      udzielić pełnomocnictwa innemu niż kupującemu podmiotowi/osobie – jeśli tak, to do
      podjęcia jakich działań w Pana imieniu i na Pana rzecz ten podmiot/osoba jest/będzie
      zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?
      Odp. W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawca nie udzielił i nie
      planuje udzielić pełnomocnictwa innemu niż kupującemu podmiotowi.
    i) w jaki sposób poszukuje Pan potencjalnych nabywców dla sprzedawanych działek i czy
      podejmie Pan działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami,
      wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży
      działek?
      Odp. Potencjalny kupujący, będący sąsiadem Wnioskodawcy sam się zgłosił. Nie były
      podejmowane działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami,
      wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia polegające wyłącznie na umieszczeniu
      ogłoszenia na ogrodzeniu.
    j) czy dla niezabudowanej działki nr 1/2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
      przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie podstawowe wynika z tego planu dla
      tej działki?
      Odp. Dla niezabudowanej działki nr 1/2 nie obowiązuje miejscowy plan
      zagospodarowania przestrzennego.
    k) czy na dzień sprzedaży wydana w 2015 r. decyzja o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania terenu dla działki nr 1/2 będzie obowiązywała?
      Odp. Na dzień dzisiejszy obowiązuje wydana w 2015 r. decyzja o warunkach zabudowy
      i zagospodarowania terenu dla działki nr 1/2. Wnioskodawca nie wyklucza, że decyzja
      będzie obowiązywała również na dzień sprzedaży, który na dzień dzisiejszy nie jest
      jeszcze znany.

## Pytanie

1) Czy Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o
      podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2?
    2) Jeżeli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca, w jaki sposób powinna być
      opodatkowana sprzedaż działek?
    Pana stanowisko w sprawie
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    „Ustawa”, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
    prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.

    Niewątpliwie najem stanowi prowadzenie działalności gospodarczej do celów VAT,
    niezależnie od sposobu rozliczenia PIT (tj. jako przychód z działalności gospodarczej w
    rozumieniu PIT, jak również tzw. „najmu prywatnego”). Oznacza to, że nierozliczanie VAT
    od najmu spowodowane było wyłącznie korzystaniem ze zwolnienia ze względu na obroty,
    pomimo niezaliczania przychodów z najmu do przychodów z działalności gospodarczej w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
    Z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2
    czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.473.2025.2.ŻR) wynika, że:
      „Wnioskodawca nie miał racji, twierdząc, że sprzedaż lokalu nie stanowi działalności
      gospodarczej opodatkowanej VAT. Interpretacja wskazała, że najem lokalu stanowi
      działalność gospodarczą, a sam najem wyklucza traktowanie lokalu jako majątku
      osobistego. Fakt, że najem lokalu przynosi dochód i jego wynajem jest czynnością
      ciągłą, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2
      ustawy VAT. Wobec tego planowana sprzedaż lokalu przez Wnioskodawcę będzie
      obowiązkowa do opodatkowania VAT, gdyż działa on jako podatnik w rozumieniu
      ustawy”.
    Z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy
    nie stanowi wykorzystania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego
    tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk
    ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działał w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w
    zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługobiorców w ramach
    prowadzenia działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze okoliczności sprawy Wnioskodawca uważa, że będzie podatnikiem VAT z
    tytułu sprzedaży działek w zakresie połowy udziału w nieruchomościach, zaś
    przesądzające jest użycie towarów (działek) do działalności gospodarczej w rozumieniu
    VAT poprzez ich wynajem.
    W zakresie zabudowanej działki nr 1/1 konieczne jest ustalenie skutków podatkowych w
    zakresie zabudowań, które są tożsame jak w zakresie działki.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W ocenie Wnioskodawcy oraz mając na uwadze fakt, że nie zostały poniesione wydatki na
    ulepszenie budynku, powyższe warunki do zastosowania zwolnienia są spełnione.
    Z interpretacji indywidualnej z 30 kwietnia 2025 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.141.2025.2.MGO) wynika, że transakcja
    dotycząca sprzedaży dwóch działek z zabudowaniami spełnia warunki zwolnienia z

    podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, pomimo wskazania przez podatnika w
    opisie stanu faktycznego, że: „oba budynki są w złym stanie technicznym, nadają się do
    generalnego remontu”.
    Stosownie do art. 29a ust. 8 Ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
    gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
    nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Oznacza to, że skutki podatkowe dostawy gruntów są analogiczne, jak dostawy budynku,
    zatem w zakresie sprzedaży zabudowanej działki nr 1/1 powinno zostać zastosowane
    zwolnienie z VAT w zakresie połowy udziału w nieruchomości.
    W zakresie działki niezabudowanej nr 1/2 kluczowe znaczenie ma wydanie warunków
    zabudowy.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy przez „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    W związku z powyższym powyższa definicja „terenów budowlanych” jest spełniona.
    W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż powinna zostać opodatkowana stawką 23% w zakresie
    połowy udziału w nieruchomości i Wnioskodawca powinien zarejestrować się jako
    podatnik VAT czynny.
    W szczególności Wnioskodawca nie ma podstaw do skorzystania ze zwolnienia
    wymienionego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku
    dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:
        uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek
        nr 1/1 i 1/2 w zakresie połowy Pana udziału w nieruchomościach – jest
        nieprawidłowe,
        zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży
        zabudowanej działki nr 1/1 w zakresie połowy Pana udziału w nieruchomości – jest
        nieprawidłowe,
        opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/2 w zakresie
        połowy Pana udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej

      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...), w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks
    cywilny.
    Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.

    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
    przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
    przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
    obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku
    VAT.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W

    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.

    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Jak wynika z powyższego przepisu, umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą
    i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu
    rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu.
    Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za
    możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za
    używanie rzeczy przez jego najemcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości
    innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie
    wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art.
    8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy
    definicję działalności gospodarczej.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:
        jest Pan współwłaścicielem dwóch działek sąsiadujących ze sobą - działki nr 1/1
        zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz działki niezabudowanej nr 1/2. Działki
        zostały nabyte do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej;
        transakcje nabycia działki nr 1/1 w 2011 r. i działki nr 1/2 w 2015 r. nie podlegały
        opodatkowaniu VAT;
        działki zostały zakupione na własne potrzeby, tj. celem nabycia nieruchomości było
        wyremontowanie nieruchomości zabudowanej oraz zamieszkanie w niej;
        początkowo działki były traktowane jako ogródek, następnie zostały przeznaczone
        na wynajem;
        od momentu podjęcia decyzji o odstąpieniu od remontu nieruchomości
        zabudowanej oraz zamieszkania i przeznaczeniu działek na wynajem Pana żona nie
        zajmowała się działkami;
        działki były wynajmowane w ramach tzw. „najmu prywatnego”, stroną umów najmu
        był wyłącznie Pan, podatek zryczałtowany był rozliczany również wyłącznie przez
        Pana;
        nie był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, ponieważ nie został
        przekroczony limit zwolnienia określony w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca
        2004 r. o podatku od towarów i usług;

        działki były wynajmowane od kwietnia 2012 r. do września 2022 r., przedmiotem
        umowy najmu był również budynek posadowiony na działce nr 1/1;
        działki są ogrodzone, działki nie były dzielone, łączone, nie były również
        doprowadzane media. W momencie sprzedaży działki będą znajdowały się w
        podobnym stanie, jak w momencie zakupu, w którym działki były już uzbrojone;
        planuje Pan sprzedaż obu działek, w związku z planowaną sprzedażą działek nie
        udzielił Pan i nie planuje Pan udzielić pełnomocnictwa innemu niż kupującemu
        podmiotowi;
        nie były podejmowane działania marketingowe w zakresie obrotu
        nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia polegające
        wyłącznie na umieszczeniu ogłoszenia na ogrodzeniu, nie będzie Pan zlecał
        sprzedaży działek profesjonalnemu pełnomocnikowi. Potencjalny kupujący, będący
        Pana sąsiadem sam się zgłosił;
        w latach 2009-2025 zakupił Pan jeszcze inne działki, z czego nie dokonał sprzedaży
        żadnej z działek oraz przekazał w formie darowizny kilka działek na rzecz syna oraz
        wnuka.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą
    ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2 będzie spełniał Pan
    przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, będzie Pan podatnikiem podatku
    od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność
    gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z treści wniosku działki nr 1/1
    i 1/2 były przedmiotem umowy najmu, co jak wyżej wskazałem, na gruncie ustawy o
    podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust.
    1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art.
    15 ust. 2 ustawy.
    Nieruchomość była wykorzystywana w celach zarobkowych – była przedmiotem umowy
    najmu, nie była i nie jest więc wykorzystywana przez cały okres posiadania na
    zaspokojenie Pana potrzeb osobistych. Wykorzystywanie posiadanej nieruchomości w
    ramach umowy najmu od kwietnia 2012 r. do września 2022 r., bezspornie wskazuje, że
    działki nr 1/1 i 1/2 utraciły walor majątku osobistego, a Pana działanie nie stanowi
    zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej
    orzeczeniach TSUE.
    W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w
    ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od 2012 r. nieruchomość
    wykorzystywana była wyłącznie przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    15 ust. 2 ustawy (stroną umów najmu był wyłącznie Pan, podatek zryczałtowany był
    rozliczany również wyłącznie przez Pana). Nieruchomość ta nie była przez Pana żonę w
    żaden sposób zagospodarowana.
    Skoro więc, nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, była
    wykorzystywana wyłącznie przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w
    rozumieniu przepisów ustawy, to Pan jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej
    nieruchomości i w efekcie to Pan dokona dostawy nieruchomości – przeniesienia prawa
    do rozporządzania nią jak właściciel.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro nieruchomość była wyłącznie przez
    Pana wykorzystywana do działalności gospodarczej w postaci najmu, ponieważ to Pan

    dokonywał rozliczeń z tytułu najmu, zaś Pana żona w żaden sposób działek nr 1/1 i 1/2 nie
    wykorzystywała, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży przedmiotowej
    nieruchomości (nie zaś w zakresie połowy udziału w działkach) wystąpi Pan w charakterze
    podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, dostawa nieruchomości (działek nr 1/1 i 1/2) w całości będzie podlegała
    po stronie Pana opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za nieprawidłowe.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:
      Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca
    1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są
    zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście
    zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać
    przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania
    przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
    Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy
    wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub
    ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
    Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu
    pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się
      przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
      rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po
      ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich
    części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich
    części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43

    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do towarów
    może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne
    jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej
    dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter
    wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość
    wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik
    uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez
    niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona
    ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku
    od towarów i usług.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy zabudowanej działki nr 1/1
    zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku
    mieszkalnego posadowionego na działce nr 1/1 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

    Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku mieszkalnego
    posadowionego na działce nr 1/1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku upłynie
    okres dłuższy niż 2 lata. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, działka nr 1/1 zabudowana
    jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1946 r., który jest w złym stanie
    technicznym, przeznaczonym do generalnego remontu. Nie została wydana decyzja w
    zakresie nakazu rozbiórki budynku. Działka została zakupiona w 2011 r. Działka były
    wynajmowana od kwietnia 2012 r. do września 2022 r., przedmiotem umowy najmu był
    również budynek posadowiony na działce nr 1/1. Z okoliczności sprawy wynika, że nie
    ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku posadowionego na działce nr 1/1, w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
    Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku mieszkalnego
    znajdującego się na działce nr 1/1 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. budynku,
    upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji
    – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu, na którym posadowiony
    jest budynek mieszkalny, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy.
    W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,
    zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww.
    czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
    Jak wskazałem wyżej, w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży przedmiotowej
    nieruchomości wyłącznie Pan wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15
    ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja sprzedaży całej działki nr 1/1 (nie
    wyłącznie Pana udział w nieruchomości) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,
    zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących dostawy niezabudowanej działki nr 1/2
    należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, iż nie obowiązuje dla niej miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego. Na dzień dzisiejszy dla działki nr 1/2 obowiązuje
    wydana w 2015 r. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i będzie
    obowiązywała również na dzień sprzedaży.
    Zatem w świetle wyżej powołanych przepisów, działka nr 1/2 będzie stanowiła teren
    budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza
    to więc zastosowanie przy dostawie wskazanej działki zwolnienia od podatku, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:

        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazał Pan we wniosku, transakcje nabycia działki nr 1/2 w 2015 r. nie podlegała
    opodatkowaniu VAT, nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i
    tym samym nie miał Pan prawa do odliczenia podatku VAT. W takiej sytuacji nie można
    mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu
    działki nr 1/2 lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który
    mógłby Pan odliczyć.
    Powyższe oznacza, że w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki
    nr 1/2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w
    tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.
    Tym samym, sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki nr 1/2, która nie będzie
    korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.
    Jak wskazałem wyżej, w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży przedmiotowej
    nieruchomości wyłącznie Pan wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15
    ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, będzie Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku
    VAT od całości sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/2, a nie wyłącznie w zakresie Pana
    udziału w nieruchomości.
    Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących
    podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana
    żony.
    Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub
    świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach
    wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.
    Niniejszą interpretację wydałem przy założeniu, że dla niezabudowanej działki nr 1/2 na
    dzień sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu. Jednocześnie informuję, że 14 czerwca 2013 r. Minister
    Finansów wydał interpretację ogólną znak PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639 w sprawie
    zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1

    pkt 9 tej ustawy, dla dostawy terenu niezabudowanego w przypadku braku planu
    zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy (t. j. Dz. U. z 2011
    r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.).
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia
    przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.