Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-398/11-3/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-07
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowiącym boks garażowy (garaż dla jednego samochodu osobowego zabudowany ścianami).
Słowa kluczowe: dostawa; garaż; lokal-lokal mieszkalny; miejsce-miejsce postojowe; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki komandytowo-akcyjnej Spółka z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 1 marca 2011 r. (data wpływu 7 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowiącym boks garażowy (garaż dla jednego samochodu osobowego zabudowany ścianami) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowiącym boks garażowy (garaż dla jednego samochodu osobowego zabudowany ścianami).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka komandytowo-akcyjna Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka) prowadzi inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Budynki będą podpiwniczone, na poziomie - 1 znajdować się będą podziemne pomieszczenia garażowe wielostanowiskowe, stanowiące jedną powierzchnię (będącą powierzchnią wspólną budynku), na której liniami zaznaczone są miejsca parkingowe. Niekiedy podziemne pomieszczenia garażowe wielostanowiskowe będą podzielone na kilka powierzchni/sekcji, które będę przypisane do jednego budynku. Miejsca te będą podzielone na zasadzie quoad usum i sprzedawane jako prawo każdoczesnego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego (podział quoad usum). Prawo to przynależeć będzie do prawa własności lokalu i nie będzie stanowiło samodzielnego przedmiotu obrotu.

Na każdej nieruchomości jest kilka budynków i podziemnych pomieszczeń garażowych wielostanowiskowych. Do lokalu w danym budynku (np. budynku A) może być przypisane miejsce postojowe w podziemnym pomieszczeniu garażowym wielostanowiskowym w innym budynku położonym na tej samej nieruchomości (np. budynku B).

Na części naziemnej działki stanowiącej nieruchomość wspólną będą także stworzone miejsca parkingowe. Podzielone one zostaną na zasadzie quoad usum a prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego sprzedawane będzie wraz z prawem własności konkretnego lokalu mieszkalnego. Zbycie lub nabycie takiego miejsca postojowego nie będzie mogło mieć miejsca bez jednoczesnego zbycia lub nabycia lokalu mieszkalnego, do którego przynależy.

Spółka sprzedaje również lokale mieszkalne w budynkach jednorodzinnych 2-lokalowych, zlokalizowanych na wspólnej nieruchomości (przykładowo dla 16 domów/32 lokale a dla 26 domów/52 lokale na nieruchomości). Dla części lokali wybudowane zostały garaże na wspólnej nieruchomości, tj. do części lokali zostały przypisane boksy garażowe umieszczone na wspólnej nieruchomości.

Część lokali w zabudowie jednorodzinnej planowanych do sprzedaży w Spółce ma powierzchnię użytkową (liczoną wraz z antresolą) równą 147m2 powiększoną o garaż (pomieszczenie przynależne) o pow. 18m2 - łącznie przekracza więc 150m2.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowiącym boks garażowy (garaż dla jednego samochodu osobowego zabudowany ścianami) – dla całości podstawy opodatkowania ma zastosowania stawka podatku VAT 8%, a w przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym przekroczy 150m2, do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym, ma zastosowanie stawka podatku VAT 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) - dalej: ustawa o VAT m. in. w odniesieniu do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę VAT w wysokości 8%. Z kolei, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m. in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 2b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Tak więc, podsumowując powyższe, do sprzedaży obiektów budownictwa mieszkaniowego, z wyłączeniem lokali użytkowych, spełniającego warunki do uznania go za objęty społecznym programem mieszkaniowym (zgodnie z przepisami art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT) zastosowanie ma preferencyjna stawka VAT w wysokości 8%.

Za obiekty budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Budynki mieszkalne to natomiast obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Oznacza to, iż częścią tego budynku mogą być zarówno lokale mieszkalne (stanowiące co najmniej połowę całkowitej powierzchni użytkowej) jak i lokale użytkowe.

Mając na uwadze powyższe należy określić, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, spełniającego przesłanki do uznania go za objęty społecznym programem mieszkaniowym, wraz z prawem do używania części nieruchomości wspólnej w postaci garażu mieści się w zakresie opodatkowania preferencyjną stawką VAT 8% oraz co należy rozumieć pod pojęciem lokalu użytkowego w rozumieniu ustawy o VAT.

Należy wskazać, iż przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia „lokal użytkowy”. W tym celu można posiłkować się przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) - dalej ustawa o własności lokali. Zgodnie z tą ustawą, tylko samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (a więc m. in. lokal użytkowy), mogą stanowić odrębne nieruchomości (art. 2 ust. 1). Z kolei, samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu tej ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przy czym, powyższy przepis stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ustawa o własności lokali nie stanowi, iż lokalem samodzielnym może być prawo do używania określonej części nieruchomości wspólnej. Tym samym, w przypadku przedmiotowych pomieszczeń garażowych, trudno mówić o samodzielnym lokalu użytkowym mogącym być przedmiotem samodzielnego obrotu.

W tym kontekście, należy wskazać, iż w ramach prowadzonej działalności Spółka dokonuje na rzecz każdego klienta sprzedaży części obiektu budownictwa mieszkaniowego w postaci lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej. Wchodzący w skład zbywanego lokalu mieszkalnego udział w nieruchomości wspólnej wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego stanowi immanentną część lokalu jako prawo związane. Należy podkreślić, iż z uwagi na położenie pomieszczenia, w którym usytuowane są miejsca postojowe w strukturze architektonicznej domu wielorodzinnego oraz bezpośrednie wewnętrzne połączenie tego pomieszczenia z innymi pomieszczeniami w budynku oraz brak wyodrębnienia przedmiotowego pomieszczenia jako odrębnego lokalu - nie można korzystać z tego pomieszczenia (jako samodzielnej nieruchomości, samodzielnego lokalu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali) odrębnie i niezależnie od samych lokali mieszkalnych. Tym samym, udział we współwłasności pomieszczenia, w którym usytuowane są miejsca postojowe, nabywany w ramach transakcji nabycia przez klientów Spółki lokalu mieszkalnego, nie stanowi odrębnego przedmiotu obrotu (odrębnej nieruchomości, samodzielnego lokalu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali stanowiącego lokal użytkowy) i nie może być nabyty niezależnie od lokalu. W tym kontekście, w opinii Spółki przedmiotowe pomieszczenie, w którym usytuowane są m. in. miejsca postojowe nie może funkcjonować w obrocie jako samodzielny przedmiot obrotu (tj. np. jako samodzielny lokal w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali - lokal użytkowy).

Konsekwentnie, przedmiotem dokonywanej przez Spółkę transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z nierozerwalnie związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej m. in. pomieszczenie, w którym usytuowane są między innymi miejsca postojowe, zagospodarowanie terenu, w tym parking naziemny, klatki schodowe, itp. przedmiotem opodatkowania VAT jest dostawa jednorodnej części obiektu budownictwa mieszkaniowego.

W świetle powyższego, w opinii Spółki, wskazana powyżej dostawa części obiektu budownictwa mieszkaniowego w postaci lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej powinna stosownie do art. 41 ust 2 w zw. z ust. 12 ustawy o VAT podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki 8%.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych - np. w wyroku WSA w Szczecinie z dnia 20 maja 2008 r. (sygn. I SA/Sz 45/08). Sąd ten stwierdził, iż „sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych miejsc parkingowych lub garaży (\`(...)\`), musi podlegać tej samej stawce podatku od towarów i usług, która jest właściwa dla lokalu mieszkalnego, (\`(...)\`). Nie można, bowiem dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko i wyłącznie z przyczyn leżących po stronie przepisów podatkowych (możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży, miejsce postojowe czy też garaż nie stanowi w tym przypadku odrębnego od gruntu przedmiotu własności.” Dodatkowo, jak podkreślił Sąd, z mocy art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali wynika, iż współwłasność nieruchomości wspólnej (na którą składają się grunt oraz części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali jak w niniejszej sprawie pomieszczenie garażowe) ma charakter przymusowy tzn., że nie można żądać zniesienia tej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali. Skoro więc nie można żądać zniesienia współwłasności, nie można również sprzedać jej części. W konsekwencji, tworzenie na potrzeby podatku VAT sztucznej konstrukcji w kształcie sprzedaży „prawa do garażu” obok sprzedaży mieszkania, byłoby niczym nieuzasadnioną nadinterpretacją przepisów prawa.

Także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2005 r. (sygn. akt III SA/Wa 2516/05) oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2005 r. (sygn. akt I FSK 103/05) wskazują na zasadność łącznego opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z garażu. Jak zauważył NSA, skoro w konkretnym przypadku nie ma możliwości nabycia (a więc i zbycia) lokalu mieszkalnego bez prawa do korzystania z miejsca postojowego, to z punktu widzenia przepisów podatkowych oznacza to, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z tak wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce VAT właściwej dla lokalu mieszkalnego.

W ocenie Spółki sądy potwierdzają zatem, ze zbycie lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z garażu stanowi jedną transakcję w rozumieniu ustawy o VAT i transakcję tę należy opodatkować według jednej stawki podatku - właściwej dla zbycia lokalu mieszkalnego, tj. 8%.

Stanowisko powyższe potwierdzili również m. in. Naczelnik Pierwszego Wielkopolskiego Urzędu Skarbowego w Poznaniu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2008 r., sygn. ZP/443-153/1/07; Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w decyzji z dnia 25 sierpnia 2008 r., sygn. P1-P-443-0004/06/Z; Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w decyzji z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. 1461/DCi-Il/4407/14-7/07/EO; Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z dnia 21 grudnia 2010 r., sygn. akt I FSK 75/10, z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt I FSK 1931/09, z dnia 15 października 2010 r., sygn. akt I FSK 1689/09, z dnia 29 października 2010 r., sygn. akt I FSK 1813/09; Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 362/10.

Podobne stanowisko zajęła m. in. Izba Skarbowa we Wrocławiu w decyzji z dnia 29 maja 2006 r., sygn. PP II 443/414/06/MM. Izba Skarbowa odwołała się do ww. wyroku sądu i wskazała, że „(\`(...)\`) przedmiotem opodatkowania jest dokonywana przez podatnika czynność, której dla celów podatkowych nie należy dzielić na składniki. Dokonywanie podziału transakcji na część użytkową i część mieszkalną, a w konsekwencji zastosowanie różnych stawek podatku stanowi natomiast bezspornie rozbicie jednolitego przedmiotu sprzedaży, co w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego nie znajduje uzasadnienia”.

Reasumując, zdaniem Spółki, rozbijanie przedmiotu transakcji na lokal mieszkalny oraz udział w pomieszczeniu, w którym usytuowane są między innymi miejsca postojowe byłoby niewłaściwe i naruszałoby przepisy prawa podatkowego. Dla całej transakcji dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej winna mieć zastosowanie jedna stawka podatku VAT, która zgodnie art. 41 ustawy o VAT, wynosi obecnie 8%.

Również w przypadku, gdy w budynku mieszkalnym znajdują się garaże stanowiące odrębne pomieszczenia, dostawa lokalu mieszkalnego wraz z garażem podlega w całości opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki 8%. Nie ma podstaw do wydzielania wartości lokalu mieszkalnego oraz wartości garażu i stosowania wobec każdej z tych wartości odrębnej stawki podatkowej. Lokal mieszkalny wraz z garażem stanowią bowiem przedmiot jednej transakcji. Wynika to z treści art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Z treści tego przepisu wynika zatem, że garaż stanowi część składową lokalu mieszkalnego. Zgodnie zaś z treścią art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”. Skoro garaż jest częścią składową lokalu mieszkalnego, to nie może być odrębnym od lego lokalu przedmiotom obrotu.

Zbycie lokalu mieszkalnego wraz z garażem jest zatem zbyciem lokalu mieszkalnego, którego częścią składową jest garaż. Również na gruncie VAT nie ma podstaw, aby uznać, ze dochodzi do dwóch odrębnych transakcji - transakcji zbycia lokalu mieszkalnego oraz transakcji zbycia garaży. W takim przypadku transakcja jest jedna, jest to transakcja zbycia lokalu mieszkalnego i do całości podstawy opodatkowania ma zastosowanie stawia VAT 8%, natomiast w przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym przekroczy 150 m2, do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej lokalu wraz a pomieszczeniem przynależnym kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym, ma zastosowanie stawka podatku VAT 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Przepisem art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), oraz art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), od dnia 1 stycznia 2011 r. dodano do ustawy przepis art. 146a ustawy, zgodnie z którym w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., do dostawy, budowy, remontu i modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się 8% stawkę podatku.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2 ;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150m2.

Zgodnie z ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ponadto, na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011 r., stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 8% dla:

1.  towarów i usług wymienionych w załączniku nr 1 do rozporządzenia;
2.  robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;
3.  robót konserwacyjnych dotyczących:
    1.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
    2.  lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

– w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2.

Przez roboty konserwacyjne, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i pkt 3, rozumie się roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części inne niż remont (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Przy czym, zgodnie z § 7 ust. 3, przepisu ust. 1 pkt 3 powołanego wyżej § 7 rozporządzenia, nie stosuje się, jeżeli wartość towarów bez podatku wchodzących w podstawę opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych przekracza 50% tej podstawy.

Art. 2 pkt 12 ustawy, zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje – mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na budowie budynków mieszkalnych będzie oferował do sprzedaży lokale mieszkalne w budynkach jednorodzinnych 2-lokalowych, zlokalizowanych na wspólnej nieruchomości (przykładowo dla 16 domów/32 lokale a dla 26 domów/52 lokale na nieruchomości). Dla części lokali wybudowane zostały garaże na wspólnej nieruchomości, tj. do części lokali zostały przypisane boksy garażowe umieszczone na wspólnej nieruchomości. Część lokali w zabudowie jednorodzinnej planowanych do sprzedaży w Spółce ma powierzchnię użytkową (liczoną wraz z antresolą) równą 147m2 powiększoną o garaż (pomieszczenie przynależne) o pow. 18m2 - łącznie przekracza więc 150m2. Lokal mieszkalny wraz z garażem stanowić będzie przedmiot jednej transakcji.

Z powyższego wynika więc, iż boksy garażowe są częścią nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości nabycia boksu garażowego w oderwaniu do nabycia samego lokalu mieszkalnego, jako że boksy garażowe nie są w opisanym przypadku samodzielnymi lokalami użytkowymi. Faktem jest, że boksy garażowe nie pełnią funkcji mieszkaniowych, stanowią jednak integralną część samodzielnego lokalu mieszkalnego. Boksy garażowe nie są wyodrębniane jako oddzielna nieruchomość, nie można ich zatem nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji powyższego, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym jakim jest boks garażowy, który jest integralnie związany z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy podlega opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT, z uwzględnieniem art. 41 ust. 12b ustawy. W przypadku budownictwa nie objętego społecznym programem mieszkaniowym (budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150m2), preferencyjną stawkę podatku VAT w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej te obiekty do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Reasumując, w sprawie będącej przedmiotem zapytania sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym jakim jest boks garażowy (garaż dla jednego samochodu zabudowany ścianami), podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego, tj. 8%, pod warunkiem, że boks garażowy nie będzie stanowił samodzielnego przedmiotu transakcji, a jego zbycie nie będzie możliwe bez jednoczesnego zbycia lokalu mieszkalnego do którego przynależy. W przypadkach, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym, tj. boksem garażowym przekroczy 150m2, stawka podatku w wysokości 8% znajdzie zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej te obiekty do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowiącym boks garażowy. Kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy dostawie lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego w pomieszczeniu garażowym oraz na terenie działki została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-398/11-2/KG z dnia 7 czerwca 2011 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.