Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.196.2020.2.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-08
Teza: Ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłaty zaliczki na poczet czynszu najmu i obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej oraz wskazania, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu czynszu najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; faktura; najem; obowiązek-obowiązek podatkowy; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; umowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2020 r. (data wpływu 12 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłaty zaliczki na poczet czynszu najmu i obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej oraz wskazania, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu czynszu najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłaty zaliczki na poczet czynszu najmu i obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej oraz wskazania, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu czynszu najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka jest właścicielem lokalu użytkowego oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której lokal użytkowy jest posadowiony. W dniu 4 maja 2020 r. Spółka zawarła z Najemcą umowę najmu lokalu na czas określony od 18 maja 2020 r. do 31 maja 2027 r., bez możliwości jej wypowiedzenia w podanym okresie, z tym, że Wynajmujący zastrzegł sobie możliwość rozwiązania umowy w powyższym okresie, bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalegać będzie z należnym czynszem i opłatami za okres dwóch miesięcy, po uprzednim pisemnym zawiadomieniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty zaległych należności. Wynajmujący może ponadto rozwiązać niniejszą umowę także we wskazanym okresie, bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku wystąpienia z winy Najemcy w przypadku gdy:

1.  Najemca narusza postanowienia umowy i mimo pisemnego wezwania do zaprzestania dokonywania tych naruszeń w terminie nie krótszym niż 1 miesiąc nie respektuje podjętych zobowiązań,
2.  Najemca bez uzyskania uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego na warunkach określonych w umowie podejmuje działania, które stosownie do umowy wymagają takiej zgody,
3.  Najemca nie dostarczy Wynajmującemu kaucji lub nie uzupełni jej kwoty zgodnie z umową,
4.  Najemca prowadzi w przedmiocie umowy działalności w innym niż zadeklarowanym celu, bądź prowadzona przez niego działalność jest niezgodna z prawem.

Zgodnie z umową Najemca zobowiązany jest płacić Wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 6300 zł + VAT miesięcznie z góry w terminie do 15-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego, za który czynsz przysługuje na podstawie faktury. Oprócz czynszu najmu, Wynajmujący będzie obciążany dodatkowo opłatami za media.

Spółka z tytułu najmu będzie wystawiała co miesiąc faktury za czynsz miesięczny ustalony w umowie, ze wskazaniem miesiąca, którego dotyczy. Oprócz faktur za czynsz, Spółka będzie wystawiała faktury za media wg zużycia.

Usługa najmu będzie rozliczana w miesięcznych okresach rozliczeniowych.

W dniu podpisana umowy najmu, zgodnie z umową Najemca wpłacił Wynajmującemu zaliczkę na poczet czynszu w wysokości 650 916 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wpłata zaliczki na poczet czynszu najmu powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT oraz obowiązek wystawienia faktury zaliczkowej? (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1)
2.  Kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu czynszu najmu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, w dacie otrzymania zaliczki nie powstał obowiązek podatkowy w podatku od towarów usług.

Obowiązek podatkowy w podatku VAT będzie powstawał co miesiąc w dacie wystawienia faktury, nie później niż do 15-ego dnia każdego miesiąca, w wysokości czynszu miesięcznego.

Podatek VAT

W art. 19a ust. 5 pkt 4 litera b ustawy VAT, ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla usług najmu i tak, zgodnie z tym przepisem obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.

Natomiast art. 19a ust. 7 ustawy VAT stanowi, że w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu z chwilą upływu terminu płatności.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

W myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy VAT, fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności - w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Natomiast przepis art. 106i ust. 7 ustawy VAT, wskazuje, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed:

1.  dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;
2.  otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.

Powyższy przepis, zgodnie z ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia usług, o których mowa w art. 19a ust. 3 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.

Łączna analiza przywołanych powyżej norm prawnych – dotyczących zarówno obowiązku podatkowego oraz dokumentowania sprzedaży – prowadzi do wniosku, że obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury.

Natomiast w sytuacji, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje nie później niż z chwilą upływu terminu płatności. O tym kiedy ma być rozliczony podatek należny z tytułu świadczenia przez Spółkę usługi najmu decyduje moment wystawienia faktury, jednak nieprzekraczalnym momentem jest termin płatności ustalony pomiędzy stronami w umowie.

Jak wynika z wyżej powołanego przepisu art. 19a ust. 8 ustawy VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek (\`(...)\`), to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 powołanego artykułu.

Powyższe oznaczą że otrzymanie zaliczki na poczet świadczenia usług najmu, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy VAT, nie rodzi powstania obowiązku podatkowego. Z kolei w świetle przepisu art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy VAT, Spółka nie ma obowiązku dokumentowania fakturą otrzymania całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi najmu.

Jednocześnie należy wskazać, iż z przepisów prawa nie wynika, że w związku z określeniem w umowie najmu terminu zapłaty zaliczki powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów usług, a także zachodzi obowiązek wystawienia faktury.

W związku z powyższym, w ocenie Spółki, w dacie otrzymania zaliczki na poczet czynszu najmu, Spółka nie ma obowiązku wystawienia faktury na otrzymaną kwotę, tj. 650 916 zł i jednocześnie nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w ocenie Spółki, obowiązek podatkowy będzie powstawał co miesiąc, każdorazowo w dacie wystawienia faktury w wysokości miesięcznego czynszu najmu, nie później niż z upływem terminu płatności czynszu, tj. do 15-go danego miesiąca.

Powyższe stanowisko jest zgodnie z orzeczeniem NSA z dnia z dnia 3 sierpnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1842/16 oraz interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 maja 2019 r., znak: IBPP1/4512-965/15-2/KO.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

W tym miejscu zauważyć należy, że w art. 19a ust. 5 ustawy, ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

1.  dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
2.  świadczenia usług:
    *   telekomunikacyjnych,
    *   wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,
    *   najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
    *   ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
    *   stałej obsługi prawnej i biurowej,
    *   dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

− z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Natomiast art. 19a ust. 7 ustawy stanowi, że w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 106i ust. 1 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy (art. 106i ust. 2 ustawy).

W myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Z kolei jak stanowi art. 106i ust. 7 ustawy, faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed:

1.  dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;
2.  otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.

Przepis ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka jest właścicielem lokalu użytkowego oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której lokal użytkowy jest posadowiony. W dniu 4 maja 2020 r. Spółka zawarła z Najemcą umowę najmu lokalu na czas określony od 18 maja 2020 r. do 31 maja 2027 r., bez możliwości jej wypowiedzenia w podanym okresie, z tym, że Wynajmujący zastrzegł sobie możliwość rozwiązania umowy w powyższym okresie, bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalegać będzie z należnym czynszem i opłatami za okres dwóch miesięcy, po uprzednim pisemnym zawiadomieniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty zaległych należności. Wynajmujący może ponadto rozwiązać niniejszą umowę także we wskazanym okresie, bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku wystąpienia z winy Najemcy w przypadku gdy:

1.  Najemca narusza postanowienia umowy i mimo pisemnego wezwania do zaprzestania dokonywania tych naruszeń w terminie nie krótszym niż 1 miesiąc nie respektuje podjętych zobowiązań,
2.  Najemca bez uzyskania uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego na warunkach określonych w umowie podejmuje działania, które stosownie do umowy wymagają takiej zgody,
3.  Najemca nie dostarczy Wynajmującemu kaucji lub nie uzupełni jej kwoty zgodnie z umową,
4.  Najemca prowadzi w przedmiocie umowy działalności w innym niż zadeklarowanym celu, bądź prowadzona przez niego działalność jest niezgodna z prawem.

Zgodnie z umową Najemca zobowiązany jest płacić Wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 6300 zł + VAT miesięcznie z góry w terminie do 15-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego, za który czynsz przysługuje na podstawie faktury. Oprócz czynszu najmu, Wynajmujący będzie obciążany dodatkowo opłatami za media.

Spółka z tytułu najmu będzie wystawiała co miesiąc faktury za czynsz miesięczny ustalony w umowie, ze wskazaniem miesiąca, którego dotyczy. Oprócz faktur za czynsz, Spółka będzie wystawiała faktury za media wg zużycia.

Usługa najmu będzie rozliczana w miesięcznych okresach rozliczeniowych.

W dniu podpisana umowy najmu, zgodnie z umową Najemca wpłacił Wynajmującemu zaliczkę na poczet czynszu w wysokości 650 916 zł.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności wskazania, czy wpłata zaliczki na poczet czynszu najmu powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT oraz obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1).

Zgodnie z art. 669 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) – zwanej dalej k.c., najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

W myśl natomiast § 2 powołanego przepisu, jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że moment powstania obowiązku podatkowego wymaga od wykonawcy danej usługi prawidłowego określenia momentu jej wykonania. Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje tego momentu, ani w żaden sposób nie precyzuje jakimi kryteriami należy posługiwać się dla jego określenia. Wskazać jednak należy, że o faktycznym wykonaniu usługi decyduje jej charakter. Z kolei o charakterze i o dacie wykonania tej usługi decydują strony umowy cywilnoprawnej, chyba że moment ten jest określany przez obowiązujący przepis prawa regulujący zasady wykonywania danego rodzaju usług. Ponadto, stosownie do art. 3531 k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy, należy zauważyć, iż jak wynika z wyżej powołanego przepisu art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek (…), to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 powołanego artykułu. Oznacza to, że otrzymanie zaliczki na poczet świadczenia usług najmu, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, nie rodzi powstania obowiązku podatkowego. Z kolei w świetle przepisu art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy Wnioskodawca nie ma obowiązku dokumentowania fakturą otrzymania części zapłaty przed wykonaniem usługi najmu.

Mając zatem na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy należy stwierdzić, że otrzymanie całości lub części zapłaty z tytułu najmu (czynszu) przed terminem płatności czynszu najmu wskazanym w umowie nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT, a także obowiązku wystawienia faktury.

Podsumowując, w analizowanej sprawie wpłata zaliczki na poczet czynszu najmu nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT oraz obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do części pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznano za prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do kwestii ustalenia, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu czynszu najmu, należy wskazać, że terminem, w którym powstaje obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu, zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, jest moment wystawienia faktury.

W świetle przepisu art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Z kolei o terminie wystawienia faktury w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, stanowi art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy, w myśl którego faktury wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności.

Łączna analiza przywołanych powyżej norm prawnych – dotyczących zarówno obowiązku podatkowego oraz dokumentowania sprzedaży – prowadzi do wniosku, że obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury. Natomiast w sytuacji, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje nie później niż z chwilą upływu terminu płatności.

Innymi słowy, o tym kiedy ma być rozliczony podatek należny z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu decyduje moment wystawienia faktury, jednak nieprzekraczalnym momentem jest termin płatności ustalony pomiędzy stronami.

W analizowanej sprawie zgodnie z treścią umowy Najemca zobowiązany jest płacić Wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 6300 zł + VAT miesięcznie z góry w terminie do 15-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego, za który czynsz przysługuje na podstawie faktury. Spółka z tytułu najmu będzie wystawiała co miesiąc faktury za czynsz miesięczny ustalony w umowie, ze wskazaniem miesiąca, którego dotyczy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku obowiązek podatkowy z tytułu czynszu najmu powstaje na zasadach wynikających z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, tj. z chwilą wystawienia faktury za czynsz najmu. W sytuacji natomiast, gdy Wnioskodawca nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy – powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury, a w przypadku braku określenia tego terminu – z upływem terminu płatności.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznano za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii rozliczeń dodatkowych opłat za media.

Końcowo tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.