Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-896/10-5/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-28
Teza: Zwolnienie z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wydatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 lipca 2010 r. (data wpływu 26 lipca 2010 r.), uzupełnionym w dniu 9 sierpnia 2010 r. oraz w dniu 11 października 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2010 r. Pan złożył do Urzędu Skarbowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Pismem z dnia 20 lipca 2010 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego – działając na podstawie art. 14b § 7 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – przesłał wniosek Zainteresowanego do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu. Ponadto w dniu 9 sierpnia 2010 r. do tut. Organu wpłynęło pismo Pana stanowiące uzupełnienie ww. wniosku.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił – w drodze ww. rozporządzenia – dyrektorów czterech izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 stycznia 2009 r. jest – w związku z § 6 ww. rozporządzenia – Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 30 września 2010 r., znak ILPB2/415-896/10-3/AP, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 30 września 2010 r. (skutecznie doręczono w dniu 6 października 2010 r.), natomiast w dniu 11 października 2010 r. (data nadania 8 października 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zakupił dom mieszkalny z działką budowlaną ze środków pochodzących ze sprzedaży posiadanych dotychczas mieszkań stanowiących małżeńską wspólność majątkową.

Pierwsze mieszkanie zostało nabyte przez Zainteresowanego i Jego żonę w dniu 24 marca 2004 r. za kwotę 56.000 zł, z czego 11.300 zł zostało zapłacone ze środków własnych, a pozostałe 45.200 zł za pośrednictwem kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku X.

Umowa kredytowa kredytu hipotecznego w Banku X dokładnie precyzuje przedmiot kredytowania jako zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w A.

Po powiększeniu rodziny, tj. w dniu 23 września 2005 roku, Wnioskodawca wraz z żoną nabył drugie, większe mieszkanie za kwotę 120.000 zł, korzystając w całości z kredytu zaciągniętego na jego zakup w Banku Y.

Umowa kredytowa kredytu hipotecznego w Banku Y również dokładnie precyzuje przedmiot kredytowania jako zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w B.

W roku 2009 Wnioskodawca i Jego żona podjęli - jako małżeństwo i rodzina - decyzję o kupnie domu. Aby pozyskać środki na ten cel mieszkaniowy, postanowili oni sprzedać obydwa posiadane mieszkania.

Pierwsze mieszkanie, nabyte w 2004 roku, sprzedali w dniu 28 kwietnia 2009 r. za kwotę 145.000 zł, z czego kwota 39.352 zł stanowiła koszt związany ze spłatą kredytu hipotecznego w Banku X.

Drugie mieszkanie, nabyte w 2005 roku, sprzedali oni w dniu 16 grudnia 2009 r. za kwotę 245.000 zł, z czego kwota 127.016,94 zł stanowiła koszt związany ze spłatą kredytu hipotecznego w Banku Y.

Następnie, po spełnieniu formalności, w dniu 18 maja 2010 r. Zainteresowany i Jego żona sfinalizowali zakup domu mieszkalnego na działce budowlanej za sumaryczną kwotę 380.000 zł. Aby ten cel zrealizować, musieli w całości spożytkować pozyskane środki na zakup domu oraz spłatę kredytów mieszkaniowych w bankach. Po zakończeniu transakcji nie pozostały do ich dyspozycji dodatkowe środki pieniężne.

Wnioskodawca, odnosząc się do faktu sprzedaży mieszkania nabytego w dniu 24 marca 2004 r., dokonanej w dniu 28 kwietnia 2009 r., oraz sprzedaży mieszkania nabytego w dniu 23 września 2005 r., dokonanej w dniu 16 grudnia 2009 roku, informuje, iż transakcje te nie nastąpiły w wykonaniu działalności gospodarczej. Prowadzona przez Niego niegdyś działalność gospodarcza została zakończona przed końcem 2004 roku i transakcje, o których mowa, nie miały z nią żadnego związku.

Odsetki wynikające z ww. wymienionych umów kredytowych nie były odliczane od podatku dochodowego od osób fizycznych w postaci tzw. ulgi odsetkowej, bowiem takie odliczenie nie było możliwe od nieruchomości zakupionych na rynku wtórnym, a do takich należały obydwie nieruchomości, o których mowa w przedmiotowym wniosku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jak w takiej sytuacji spłata kredytów wykorzystywanych na zakup zbywanego mieszkania może być uznana za wydatek na cel mieszkaniowy?
2.  Czy w tej sytuacji kredyt, który jest kosztem może być uznany za wydatek na cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy, środki pozyskane ze sprzedaży obu mieszkań zostały w całości wykorzystane na cele mieszkaniowe. W wyniku sprzedaży i kupna w posiadaniu Zainteresowanego i Jego żony nie pozostały żadne środki, które w Jego ocenie mogłyby stanowić przychód.

Całość planów związanych z inwestycją w dom poza miastem w tym okresie oparta była na przeświadczeniu, że całość środków wykorzystują oni na cel mieszkaniowy.

Na ten cel składały się zarówno bezpośrednie koszty zakupu domu, jak i koszty związane ze spłatą kredytu za zbywane mieszkania, które niejako do czasu spłaty kredytu były w większej mierze własnością banków.

Zainteresowany wskazuje, że gdyby sprzedawane nieruchomości nie były obciążone kredytem, wówczas również całość pozyskanych ze sprzedaży środków byłaby spożytkowana na zakup oraz planowaną rozbudowę domu, a w takiej sytuacji wydatek ten byłby klasyfikowany jako wydatek na cel mieszkaniowy i nie powodowałby obowiązku podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, iż nieruchomości, ze sprzedaży których uzyskane środki Wnioskodawca i Jego żona przeznaczyli na spłatę kredytów zaciągniętych na ich zakup, zostały nabyte odpowiednio w roku 2004 i 2005, w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 21 ust. 2a ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowany wraz z żoną nabył dwa mieszkania, tj. pierwsze z nich w dniu 24 marca 2010 r., natomiast drugie w dniu 23 września 2005 r. Zakup obu mieszkań został sfinansowany ze środków pochodzących z kredytów hipotecznych zaciągniętych w bankach mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, co potwierdzają umowy kredytowe. W dniu 28 kwietnia 2009 r. Zainteresowany wraz z żoną sprzedał mieszkanie nabyte w dniu 24 marca 2004, natomiast w dniu 16 grudnia 2009 nastąpiła sprzedaż mieszkania nabytego w dniu 23 września 2005 r., przy czym transakcje te nie nastąpiły w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazuje, iż przychód ze sprzedaży obu mieszkań został przeznaczony częściowo na spłatę kredytów zaciągniętych na ich zakup, a częściowo na zakup w dniu 18 maja 2010 r. domu mieszkalnego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży mieszkania nabytego w dniu 24 marca 2004 r. oraz mieszkania nabytego w dniu 23 września 2005 r., w części wydatkowanej na spłatę wskazanych wyżej kredytów, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., jako wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe.

Z uwagi na to, że przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył wraz z żoną, należy zauważyć, iż Zainteresowany, jako odrębny podatnik, uzyskał przychód w wysokości odpowiadającej Jego udziałowi w ww. nieruchomościach, a zatem zastosowanie rzeczonego zwolnienia, ze względu na spełnienie wyżej wskazanych warunków, dotyczy uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na Wnioskodawcę.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący zwolnienia z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowych nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego, tj. żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Ponadto, tut. Organ informuje, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.