Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-604/12-4/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-10-15
Teza: Zakres skutków podatkowych sprzedaży mieszkania oraz potwierdzenia wysokości wyliczonego podatku z tytułu sprzedaży mieszkania oraz wskazania terminu i formy zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Słowa kluczowe: mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 20.07.2012 r. (data wpływu 23.07.2012 r.) oraz w piśmie z dnia 24.09.2012 r. (data nadania 25.09.2012 r., data wpływu 26.09.2012 r.), uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 12.09.2012 r. Nr IPPB4/415-604/12-2/JK2 (data nadania 13.09.2012 r., data doręczenia 18.09.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania:

*   w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nakładów związanych z remontem mieszkania poniesionych na zakup żarówek, papieru ściernego oraz taśm malarskich – **jest nieprawidłowe,**

*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.07.2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania oraz potwierdzenia wysokości wyliczonego podatku z tytułu sprzedaży mieszkania oraz wskazania terminu i formy zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-604/12-2/JK2 z dnia 12.09.2012 r. (data nadania 13.09.2012 r., data doręczenia 18.09.2012 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego, przeformułowanie pytań, które winny być związane z przepisami prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego oraz dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawcy będącej przedmiotem rozpatrzenia wniosku, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do przeformułowanych pytań.

Pismem z dnia 24.09.2012 r. (data nadania 25.09.2012 r., data wpływu 26.09.2012 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 21.06.2007 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie za kwotę 100.000 zł. Koszty notarialne wyniosły 2.675,88 zł. W okresie od 31.08.2007 r. do 30.11.2008 r. Wnioskodawca przeznaczył na remont mieszkania 25.570,44 zł (udokumentowane fakturami). Wnioskodawca poniżej wskazał wydatki związane z zakupem materiałów do przeprowadzenia remontu:

*   zakup i montaż okien PCV i parapetów,
*   materiały do wymiany instalacji hydraulicznej w łazience i kuchni oraz instalacji gazowej (rury, kolanka, nyple, trójniki, redukcje, filtry wodne i gazowe, śrubunki, zawory, kurki gazowe, uchwyty, uszczelki, rozety, pasty uszczelniające, piecyk gazowy do podgrzewania wody), - materiały do wymiany instalacji elektrycznej w całym mieszkaniu (przewody, włączniki/wyłączniki, przełączniki, gniazda elektryczne, oprawy, żarówki, puszki, taśmy izolacyjne),
*   materiały do remontu łazienki (glazura, terakota, płyty karton-gips, zaprawy, kleje, fugi, geberit miska ustępowa, umywalka, brodzik, syfony, kabina prysznicowa, bateria umywalkowa i prysznicowa, kratki wentylacyjne, wężyki, silikony),
*   materiały do remontu kuchni (glazura i terakota, płyty karton-gips, kratki wentylacyjne, wężyki, zlew, bateria do zlewu, silikony),
*   materiały do remontu trzech pokoi i przedpokoju (przedpokój-terakota, pokoje-panele, zaprawy samopoziomujące listwy wykończeniowe narożniki, gładzie na ściany, tynki gipsowe, szpachla gipsowa, papier ścierny, pianki, farby, taśmy malarskie, płyty karton- gips elementy do montażu sufitów podwieszanych drzwi wewnętrzne i zewnętrzne ościeżnice, klamki, zamki).

W dniu 02.07.2012 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie za 130.000 zł. Mieszkanie to zostało sprzedane za pośrednictwem biura nieruchomości, którego wynagrodzenie z tytułu sprzedaży wyniosło 3.997,50 zł (faktura). Wnioskodawca wskazał, iż w mieszkaniu tym nie był zameldowany, jak również Jego żona.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy nakłady poniesione na zakup wymienionych powyżej materiałów użytych do remontu mieszkania zmniejszają dochód ze sprzedaży tego mieszkania?
2.  Czy uwzględniając podane kwoty:
    *   cena zakupu mieszkania 100.000 PLN
    *   koszty notarialne 2675,88 PLN
    *   koszty biura nieruchomości 3.997,50 PLN
    *   koszty remontu 25.570,44 PLN
    *   cena sprzedaży mieszkania 130.000 PLN należy się 19% podatek z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?
3.  Czy należy zaistniałą sytuację zgłosić do właściwego dla Urzędu Skarbowego?
4.  Jeśli tak, to do kiedy i w jakiej formie?

Niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży mieszkania w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nakładów związanych z remontem mieszkania (pytanie Nr 1). Natomiast w pozostałym zakresie (pyt. Nr 2, 3 i 4) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1 Tak.

Ad.2 Nie, bo nie ma dochodu (strata 2.243,82 PLN).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 21.06.2007 r. zakupił mieszkanie, które następnie sprzedał w dniu 02.07.2012 r.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi, kwestia czy nakłady poniesione na zakup wymienionych w stanie faktycznym materiałów użytych do remontu mieszkania zmniejszają dochód ze sprzedaży mieszkania zakupionego w dniu 21.06.2007 r.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz poniesione przez podatnika nakłady, które zwiększyły jej wartość.

Do nakładów zwiększających wartość nieruchomości, poczynionych w czasie jej posiadania, można zaliczyć wydatki poniesione na remont tej nieruchomości.

Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, iż przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie stanowią odtworzenia stanu pierwotnego, w rozumieniu ww. artykułu, a więc remontu, prace mające na celu doprowadzenie do końca danej inwestycji.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 04 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania można zaliczyć udokumentowane fakturą VAT nakłady, związane z remontem tego mieszania zwiększające jego wartość, tj.:

*   zakup i montaż okien PCV i parapetów,
*   materiały do wymiany instalacji hydraulicznej w łazience i kuchni oraz instalacji gazowej (rury, kolanka, nyple, trójniki, redukcje, filtry wodne i gazowe, śrubunki, zawory, kurki gazowe, uchwyty, uszczelki, rozety, pasty uszczelniające, piecyk gazowy do podgrzewania wody),
*   materiały do wymiany instalacji elektrycznej, czyli przewody, włączniki/wyłączniki, przełączniki, gniazda elektryczne, oprawy, puszki, taśmy izolacyjne,
*   materiały do remontu łazienki (glazura, terakota, płyty karton-gips, zaprawy, kleje, fugi, geberit miska ustępowa, umywalka, brodzik, syfony, kabina prysznicowa, bateria umywalkowa i prysznicowa, kratki wentylacyjne, wężyki, silikony),
*   materiały do remontu kuchni (glazura i terakota, płyty karton-gips, kratki wentylacyjne, wężyki, zlew, bateria do zlewu, silikony),
*   materiały do remontu trzech pokoi i przedpokoju, czyli terakota, panele, zaprawy samopoziomujące listwy wykończeniowe narożniki, gładzie na ściany, tynki gipsowe, szpachla gipsowa, pianki, farby, płyty karton- gips elementy do montażu sufitów podwieszanych drzwi wewnętrzne i zewnętrzne ościeżnice, klamki, zamki.

Natomiast podkreślenia wymaga, iż nie stanowią nakładów zwiększających wartości mieszkania wydatki poniesione na zakup żarówek. Tego rodzaju koszty nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Należy zauważyć, że wydatki poniesione na zakup żarówek, nigdy nie miały charakteru wydatków remontowych czy modernizacyjnych.

Należy zatem stwierdzić, iż koszty zakupu żarówek, nie mogą być zakwalifikowane jako wydatki na remont stanowiące nakłady podnoszące wartość zbytego mieszkania, są to jedynie wydatki na zakup wyposażenia mieszkania. Tym samym Wnioskodawca nie może ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia mieszkania w 2012 r.

Za koszt uzyskania przychodu nie można również uznać papieru ściernego i taśm malarskich. Wskazać należy, że kosztem uzyskania przychodu mogą być jedynie takie wydatki, które w sposób bezpośredni zwiększają wartość nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Za takie nie mogą zostać uznane sprzęty jak i narzędzia, które służą do przeprowadzania czynności związanych z remontem bądź modernizacją.

Podsumowując, powyższe rozważania oraz mając na uwadze art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, iż Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu udokumentowane wydatki poniesione na remont zbytego mieszkania, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie jego posiadania, związane z remontem mieszkania tj. zakup i montaż okien PCV i parapetów, materiały do wymiany instalacji hydraulicznej w łazience i kuchni oraz instalacji gazowej, materiały do wymiany instalacji elektrycznej (przewody, włączniki/wyłączniki, przełączniki, gniazda elektryczne, oprawy, puszki, taśmy izolacyjne), materiały do remontu łazienki, materiały do remontu kuchni, materiały do remontu trzech pokoi i przedpokoju (terakota, panele, zaprawy samopoziomujące listwy wykończeniowe narożniki, gładzie na ściany, tynki gipsowe, szpachla gipsowa, pianki, farby, płyty karton- gips elementy do montażu sufitów podwieszanych drzwi wewnętrzne i zewnętrzne ościeżnice, klamki, zamki).

Natomiast za koszt uzyskania przychodu nie mogą zostać jednak uznane wydatki poniesione na zakup żarówek, papieru ściernego oraz taśm malarskich.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.