Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.287.2022.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-26
Teza: Skutki podatkowe wypłacanych przez Zbywcę Płatności Gwarancyjnych lub zwrotu części płatności Gwarancyjnych z tytułu rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; faktura; gwarancje
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

28 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny (brak daty wniosku) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych wypłacanych przez Zbywcę Płatności Gwarancyjnych lub zwrotu części płatności Gwarancyjnych z tytułu rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka komandytowo-akcyjna;

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

### Opis stanu faktycznego

1\. Wprowadzenie

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (poprzednia firma: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) („Kupujący”) zawarł transakcję („Transakcja”) polegającą na nabyciu od spółki X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. („Sprzedający”) nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, zlokalizowanej (…) („Budynek”), budowlami oraz pozostałą infrastrukturą, niezbędną w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku.

Przedmiot Transakcji (wraz z nabyciem innych związanych z gruntem lub Budynkiem składników majątkowych, w tym przejęciem praw i obowiązków z określonych umów) będzie dalej łącznie określany, jako „Nieruchomość”.

Kupujący i Sprzedający będą w dalszej części wniosku zwani łącznie „Zainteresowanymi”.

Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji nr (…) z (…) lutego 2022 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (…), która stała się ostateczna (…) lutego 2022 r., a większość powierzchni znajdujących się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe). W konsekwencji, w ramach Transakcji Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni zlokalizowanych w Budynku.

Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych w Budynku, opodatkowaną VAT.

2\. Mechanizm kalkulacji ceny za Nieruchomość oraz Umowa Gwarancyjna

(…) czerwca 2022 r. Zainteresowani zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa”), zgodnie z którą cena sprzedaży Nieruchomości została skalkulowana w oparciu o założenie, że cała powierzchnia w Budynku będzie generowała wpływy z tytułu czynszu najmu w wysokości oczekiwanej przez Kupującego i odzwierciedlonej w sposobie kalkulacji ceny. Powyższe uzasadnione jest tym, że wartość Nieruchomości, będącą podstawą ustalenia ceny, określa się w oparciu o dochody generowane przez Nieruchomość, natomiast dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz powierzchnię wynajmowaną. Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomościowego w Polsce – Kupujący oczekuje, że Nieruchomość będzie w całości wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną przez Kupującego stopę zwrotu.

Ponieważ w dniu zawarcia Umowy część powierzchni w Budynku pozostawała niewynajęta, w celu zabezpieczenia interesów Kupującego, Zainteresowani zawarli umowę gwarancji czynszowej (dalej: „Umowa Gwarancyjna”). Umowa Gwarancyjna ma na celu zapewnienie Kupującemu zakładanego poziomu przychodów/wpływów z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni w Budynku została wynajęta na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji ustalanej w sposób wskazany powyżej).

Umowa Gwarancyjna została zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej będą miały charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z tytułu umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku z uwagi na fakt, że część powierzchni w Budynku pozostaje niewynajęta.

3\. Powierzchnie, których dotyczy Umowa Gwarancyjna

Umowa Gwarancyjna zasadniczo dotyczy powierzchni w Budynku, które nie były w dniu zawarcia Transakcji oraz nie będą po dniu zawarcia Transakcji wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub były/będą wynajęte, jednak nie będą spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki) (dalej: „Niezajęte Powierzchnie”). Umowa Gwarancyjna obejmuje okres maksymalnie 7 (siedmiu) lat od dat wskazanych w umowie (dalej: „Okres Gwarancyjny”). Zgodnie z Umową Gwarancyjną, przez Niezajęte Powierzchnie rozumie się, zasadniczo (Umowa Gwarancyjna zawiera szczegółową, techniczną definicję Niezajętych Powierzchni):

· wszelkie powierzchnie biurowe, handlowo-usługowe i magazynowe, a także miejsca parkingowe w ramach Nieruchomości dla których na dzień zawarcia Umowy, przynajmniej jeden z poniższych warunków nie jest wypełniony:

\- w stosunku do takiej powierzchni została zawarta „Umowa Najmu” (tj. umowa zawarta przed dokonaniem Transakcji, w którą Kupujący wstąpił w związku z nabyciem Nieruchomości lub która została przeniesiona na Kupującego na podstawie Umowy), „Nowa Umowa Najmu” (tj. odpowiednia umowa najmu zawarta – w wyniku działań przedsięwziętych przez Sprzedającego – po dokonaniu Transakcji, ale przed upływem Okresu Gwarancyjnego) lub „Umowa Najmu Kupującego” (tj. odpowiednia umowa najmu zawarta przez Kupującego po upływie Okresu Wyłączności (zdefiniowany poniżej), ale przed upływem Okresu Gwarancyjnego);

\- „Najemca” (tj. najemca w ramach Umowy Najmu) lub „Przyszły Najemca” (tj. najemca w ramach Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) podpisał protokół zdawczo-odbiorczy, zgodnie z którym Najemca lub Przyszły Najemca potwierdza, że przejmuje całość najmowanej powierzchni i miejsc parkingowych (jeśli przypisane);

\- Najemca lub Przyszły Najemca przekazał odpowiednie zabezpieczenie umowy najmu (takie jak kaucja lub gwarancja bankowa, ale z wyłączeniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

\- Najemca lub Przyszły Najemca dokonał przynajmniej jednej płatności (pierwszej płatności czynszu i opłaty serwisowej) w ramach Umowy Najmu, Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego.

W momencie gdy wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione w odniesieniu do danej Niezajętej Powierzchni, taka powierzchnia przestanie być kwalifikowana jako Niezajęta Powierzchnia (od dnia wypełnienia ostatniego z warunków) w rozumieniu Umowy Gwarancyjnej i – z zastrzeżeniem pewnych wyjątków zawartych w Umowie Gwarancyjnej – nie stanie się ponownie Niezajętą Powierzchnią.

4\. Działania związane z wynajęciem powierzchni w Budynku

Jak wskazano powyżej, definicja Niezajętych Powierzchni odwołuje się również do kategorii tzw. Nowych Umów Najmu, a więc umów najmu zawartych z nowymi najemcami już po dacie Transakcji. W tym zakresie, na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Sprzedający po Transakcji w celu zawarcia takich Umów będzie uprawniony do podejmowania określonych działań zmierzających do wynajęcia jak największego procentu powierzchni w Budynku zasadniczo na poniższych warunkach (Umowa Gwarancyjna zawiera również pewne szczególne postanowienia w zakresie umów z określonymi, wskazanymi w niej najemcami):

\- w okresie 36 (trzydziestu sześciu) pierwszych miesięcy od zawarcia Umowy (dalej: „Okres Wyłączności”) Sprzedający będzie na zasadzie wyłączności uprawniony do komercjalizacji (tj. podejmowania czynności zmierzających do zawarcia Nowych Umów Najmu) Niezajętych Powierzchni i żadne czynności nie będą podejmowane przez Kupującego w tym zakresie bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego, w szczególności nie będzie on zawierał Umów Najmu Kupującego bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego;

\- w przypadku, gdy w Okresie Wyłączności Kupujący otrzyma zapytanie potencjalnego najemcy dotyczące powierzchni w Budynku, Kupujący będzie zobowiązany do przekazania danych kontaktowych takiego potencjalnego najemcy (lub jego pośrednika) do Sprzedającego;

\- jeśli Kupujący w Okresie Wyłączności zawrze – wbrew postanowieniom Umowy Gwarancyjnej – Umowę Najmu Kupującego, wówczas powierzchnia objęta taką Umową Najmu Kupującego nie będzie stanowiła Niezajętej Powierzchni, a Sprzedający będzie zwolniony, z dniem zawarcia takiej Umowy Najmu Kupującego, z wszelkich zobowiązań do uiszczenia płatności na rzecz Kupującego w stosunku do takiej powierzchni wynikających z Umowy Gwarancyjnej;

\- po upływie Okresu Wyłączności Kupujący – obok Sprzedającego – może samodzielnie poszukiwać przyszłych najemców i zawierać z nimi Umowy Najmu Kupującego.

5\. Płatności gwarancyjne dokonywane na podstawie Umowy Gwarancyjnej

Na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Sprzedający będzie zobowiązany do uiszczania okresowych opłat (dalej: „Płatności Gwarancyjne”) na rzecz Kupującego w Okresie Gwarancyjnym, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, z następujących tytułów:

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Niezajęte Powierzchnie”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności odnoszących się do Niezajętych Powierzchni, których wartość będzie rekompensowała Kupującemu brak wpływów z tytułu czynszu najmu. Płatności te będą kalkulowane zgodnie z formułą ujętą w Umowie Gwarancyjnej oraz załączniku do niej.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Opłaty Eksploatacyjne”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni (w kalkulacji nie będą uwzględnianie miejsca parkingowe), których kwota będzie stanowiła równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do danej Niezajętej Powierzchni w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w wydatkach eksploatacyjnych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości/Budynku.

Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie czystości, ochrona, itp.) Nieruchomości (w tym Budynku), proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni w danym budynku („Opłaty Eksploatacyjne”). Opłaty Eksploatacyjne są płacone razem z czynszem w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części kosztów Opłat Eksploatacyjnych przypadających na Niezajętą Powierzchnię (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

\- \[„Płatność za Zachęty dla Najemców”\] Jeżeli umowy najmu zawarte już po dacie Transakcji (Nowe Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) będą przewidywały zachęty dla najemców, w tym okresy bezczynszowe lub rabaty (włączając dofinansowania wynajmującego do prac aranżacyjnych Przyszłych Najemców, ale z wyłączeniem zobowiązania wynajmującego do wykonania tych prac aranżacyjnych), przy spełnieniu warunków określonych w Umowie Gwarancyjnej Sprzedający będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Kupującego, którego celem będzie zrekompensowanie Kupującemu wysokości ww. zachęt dla najemców przewidzianych daną umową najmu.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru w zakresie dochodów operacyjnych wynikającego z konieczności udzielenia określonych zachęt dla najemców w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

\- \[„Płatność za Wynagrodzenie Agentów”\] W stosunku do Niezajętych Powierzchni, które przestaną być kwalifikowane jako Niezajęte Powierzchnie w wyniku zawarcia Umowy Najmu Kupującego, Sprzedający będzie zobowiązany do dokonania na rzecz Kupującego płatności rekompensującej poniesione przez Kupującego koszty wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości, którego usługi umożliwiły zawarcie Umowy Najmu Kupującego (zwrot nastąpi w ramach limitów kwotowych ustalonych w Umowie Gwarancyjnej).

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów wynikających z konieczności pokrycia przez Kupującego wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości w związku z zawieraną Umową Najmu Kupującego w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

\- \[„Płatności gwarancyjne w zakresie okresów bezczynszowych najemców (…) i (…)”\] Z uwagi na specyfikę okoliczności, Zainteresowani odrębnie uzgodnili płatności w zakresie dwóch określonych najemców. Na podstawie tych Umów Najmu, najemcom (…) oraz (…) przysługują okresy obniżonego czynszu. W związku z tym Sprzedający będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz Kupującego, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, płatności stanowiącej równowartość kwoty czynszów (w zakresie (…) – części takiej kwoty), które nie będą płatne przez tych najemców w rezultacie przyznanych okresów obniżonego czynszu. Płatność ta ma na celu zrekompensowanie Kupującemu obniżonych wpływów z najmu w związku z przyznanymi zachętami w postaci okresów obniżonego czynszu.

\- \[„Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych”\] Sprzedający będzie także zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni za poprzedni rok kalendarzowy. Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców). Należy w tym zakresie wyjaśnić, że Opłaty Eksploatacyjne w zakresie powierzchni najętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na Nieruchomość (w tym Budynek), dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów. W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Sprzedający zapłaci Kupującemu taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli się okaże, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę.

Ponadto, w ramach Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych, Sprzedający będzie zobowiązany do płatności na rzecz Kupującego kwot, które byłyby należne od (i) określonych w Umowie Gwarancyjnej Najemców lub (ii) jakichkolwiek Przyszłych Najemców (na podstawie stosunku powierzchni wynajętej takim najemcom do całkowitej powierzchni najmu Budynku), ale nie będą należne od takich najemców w wyniku postanowień umownych w umowach zawartych z tymi najemcami, które (i) ograniczają możliwość podwyższenia Opłat Eksploatacyjnych pobieranych od tych najemców lub (ii) zawierają wyłączenia dotyczące katalogu kosztów mogących wchodzić w zakres Opłat Eksploatacyjnych. To zobowiązanie Sprzedającego ma zastosowanie wyłącznie w stosunku do Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za rok 2022 i 2023.

\- \[Płatności związane z powierzchniami objętymi umowami najmu które zostały rozwiązane lub wygasły w Okresie Gwarancyjnym\] Dla kompletności opisu Zainteresowani wskazują, że jeśli w stosunku do powierzchni (względnie miejsc parkingowych), które przestały być kwalifikowane jako Niezajęte Powierzchnie w wyniku zawarcia Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego, umowy te wygasną lub zostaną wypowiedziane lub rozwiązane przed końcem Okresu Gwarancyjnego, to powierzchnie (względnie miejsca parkingowe) te na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami (przy czym, w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia lub rozwiązania ww. umów, przedmiotowe powierzchnie na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami dopiero po upływie okresu, na jaki dana umowa została pierwotnie zawarta), a Sprzedawca będzie zobowiązany do zapłaty w stosunku do takich powierzchni świadczeń opisanych powyżej (w odpowiednim zakresie).

\- Należy zaznaczyć, że zgodnie z Umową Gwarancyjną, z tytułu dokonywania omawianych płatności, Sprzedający nie będzie stawał się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

6\. Istota świadczeń należnych Kupującemu na podstawie Umowy Gwarancyjnej

Jak wynika z powyższego, Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub najemcy nie dostarczą odpowiednich zabezpieczeń lub najemcy nie dokonają zapłaty pierwszych należności (ww. świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Kupujący otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji) lub Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane nowymi umowami najmu (takie jak zachęty dla najemców lub wynagrodzenie agentów).

Innymi słowy, zgodnie z intencją Zainteresowanych, Sprzedający, dokonując powyższych płatności na rzecz Kupującego, ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosił takie wpływy/generował takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, w granicach określonych w Umowie Gwarancyjnej.

Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. Ponadto, z zastrzeżeniem okoliczności opisanych powyżej, Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu.

7\. Informacja dodatkowe

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT (i byli na moment dokonania Transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

Kupujący nie będzie świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

Końcowo, Zainteresowani wskazują, że występowali również z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT Transakcji, a interpretacje w tym zakresie zostały już wydane (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.270.2022.1.MŻ oraz 0114-KDIP1-1.4012.133.2022.3.MŻ).

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego lub Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu?

2\. Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego Kupujący nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymane kwoty Płatności Gwarancyjnych?

3\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 i 2, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne, w zakresie w jakim ponoszenie Płatności Gwarancyjnych będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1\. Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego lub Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

2\. Na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego Kupujący nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymane kwoty Płatności Gwarancyjnych.

3\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 i 2, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne, w zakresie w jakim ponoszenie Płatności Gwarancyjnych będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

1.1. Wstęp

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, iż w interesie Kupującego leży ustalenie, czy przedmiotowe płatności stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktury VAT na rzecz Sprzedającego oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego/korekty podatku naliczonego.

Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez Kupującego, istotnym zagadnieniem staje się możliwość odliczenia tego podatku przez Sprzedającego. W tym kontekście, sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych powstających dla Kupującego i Sprzedającego i w interesie prawnym obu stron Umowy Gwarancyjnej leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia Płatności Gwarancyjnych na gruncie VAT.

1.2. Charakter prawny Płatności Gwarancyjnych

Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta pomiędzy Zainteresowanymi na zasadzie swobody umów i będzie miała charakter umowy nienazwanej. W omawianym zdarzeniu przyszłym, w ramach Transakcji, strony Transakcji przyjęły założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku zostanie całkowicie wynajęta. Dodatkowo strony Transakcji uzgodniły również, że (na zasadach szczegółowo ustalonych pomiędzy stronami) Sprzedający, przez pierwsze 3 lata Okresu Gwarancyjnego (tj. od daty zawarcia Transakcji), będzie wyłącznie odpowiedzialny za poszukiwanie nowych najemców. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego, cena sprzedaży przedmiotu Transakcji) została skalkulowana w oparciu o założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku jest wynajęta.

Można więc uznać, że pełne wynajęcie Budynku stanowi element, którego spodziewa się Kupujący nabywając przedmiot Transakcji. Na wypadek jego niespełnienia – czyli niepełnego wynajęcia powierzchni w Budynku lub wystąpienia innych okoliczności obniżających rentowność Nieruchomości (np. przyznanie najemcom zachęt w postaci okresów bezczynszowych), Sprzedający zobowiązuje się do dokonywania na rzecz Kupującego Płatności Gwarancyjnych.

Powyższe prowadzi do wniosku, że z cywilnoprawnego punktu widzenia Płatności Gwarancyjne stanowić będą przedmiot świadczenia Sprzedającego na rzecz Kupującego, do którego zobowiąże się on na wypadek niepełnego lub niespełniającego wymogów Kupującego wynajęcia powierzchni w Budynku w dniu sprzedaży i później w okresie określonym w Umowie Gwarancyjnej lub też na wypadek ziszczenia się określonych w Umowie Gwarancyjnej okoliczności powodujących brak możliwości uzyskania przez Kupującego dochodów na założonym poziomie.

Z punktu widzenia Kupującego, gwarancja ma na celu zapewnienie, że jeżeli powierzchnia w Budynku określona w Umowie Gwarancyjnej nie będzie wynajęta (lub wystąpią inne okoliczności opisane w Umowie Gwarancyjnej), a w konsekwencji efektywny poziom przychodów z najmu będzie niższy niż założony przez Kupującego i Sprzedającego podczas kalkulowania ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji (bądź z tego względu, że Budynek nie będzie generował zakładanych wpływów, bądź z tego względu, że po Transakcji Kupujący będzie ponosił koszty związane z najemcami, do których będzie zobowiązany na podstawie umów najmu bądź z innych powodów przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej), Kupujący otrzyma od Sprzedającego zapłatę w wysokości ekwiwalentnej do oczekiwanych dochodów z najmu. Jednocześnie, w przypadku gdy suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie, będzie wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zobowiązany będzie do zwrócenia Sprzedającemu powstałej różnicy.

Do charakteru podobnej umowy odnosił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 9 listopada 2006 r. (sygn. akt IV CSK 208/06) stwierdził, że umowa gwarancji nie została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a jej treść może być ukształtowana przez strony zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego. Strony mogą zatem ustanowić gwarancję mającą na celu zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego w określonych w umowie warunkach. W powoływanym wyroku, Sąd Najwyższy stwierdził, że w prawie polskim dopuszczalne jest udzielanie także gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia, pod warunkiem określenia prawnie dopuszczalnych granic ryzyka, jakie mógłby przejąć na siebie gwarant.

1.3 Brak przesłanek do uznania, że Płatności Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancyjnej nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami. Ponadto, wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi zwrotu części ceny sprzedaży Nieruchomości, gdyż w omawianym przypadku charakter Płatności Gwarancyjnych – który odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie nieruchomości – nie daje podstaw do przyjęcia, że świadczenia te stanowią rabat lub obniżkę ceny w stosunku do nabytej przez Kupującego Nieruchomości. Nie są one bowiem związane ze zmianą ceny na skutek pomyłki w obliczeniu ceny przy sprzedaży Nieruchomości albo z jej zmianą na skutek zdarzeń, które miały miejsce po transakcji sprzedaży.

W przedmiotowej sytuacji, Płatności Gwarancyjne są dodatkowym świadczeniem „kupionym” w ramach ceny za Nieruchomość, stanowiącym wyrównanie zyskowności Kupującego zakładanej przez niego przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. Nie można też utożsamiać Płatności Gwarancyjnych z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę ceny, gdyż premia jest związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość obrotu, szybkość płatności itp.) w relacji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą. Tu natomiast Płatności Gwarancyjne zależą od relacji pomiędzy Kupującym a podmiotami trzecimi (najemcami). Tym samym, wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie wpływa na kwotę podatku naliczonego u Kupującego.

Zdaniem Zainteresowanych, wypłata kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13, oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12).

Określona czynność jest zatem traktowana, jako podlegające opodatkowaniu świadczenie usług, gdy:

\- istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony - czynność, a z drugiej - płatność za czynność),

\- istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,

\- wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności,

\- odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

\- istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku TSUE z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W tym pierwszym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT. Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest więc zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek \[Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000r w sprawie C-142/99 Fioridienne i Berginvest, Rec s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił\]” pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi.

W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego. Innymi słowy, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi opisanymi w zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT – warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego odpłatność. Z kolei ewentualny zwrot części Gwarantowanych Płatności z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, do którego mogłoby dojść tylko w razie powstania nadpłaty po stronie Sprzedającego, będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Gwarantowanych Płatności i również nie będzie wiązał się z uzyskaniem przez Kupującego od Sprzedającego żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Nie sposób również mówić w takim przypadku o jakimkolwiek przysporzeniu po stronie Sprzedającego, który wskutek takiego zwrotu odzyskał jedynie nadpłaconą część Gwarantowanej Płatności z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych.

Natomiast, w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych będzie stanowiła świadczenie ze strony Sprzedającego, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. Co więcej, świadczenie Sprzedającego jest zdarzeniem niepewnym – uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej zdarzeń, a w konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić wynagrodzenia za świadczenie usługi.

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy Zainteresowanymi nadwyżki wpłaconych przez Sprzedającego kwot, a co za tym idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 Kodeksu cywilnego. Wypłata Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie miała charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Płatności Gwarancyjnych, które może otrzymać Kupujący od Sprzedającego lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie będzie powodowało dla Kupującego ani Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie będzie się łączyło z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach indywidualnych (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP, z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443- 431/14-2/IG z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.1.RR, z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 2 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR i sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2018.1.IZ, z dnia 1 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.19.2018.1.KOM oraz z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z dnia 13 lipca 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP oraz 28 maja 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.216.2020.2.DP).

Również w wydanych interpretacjach z dnia 8 lutego 2021 r. oraz 16 lutego 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL oraz 0114-KDIP4-1.4012.31.2021.1.SL potwierdzono, że płatności o charakterze gwarancyjnym wypłacane na rzecz nabywcy nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu VAT. W pierwszej z ww. interpretacji wskazano:

„Ponadto Świadczenia Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty polegających na niepełnym wynajęciu wynajmowalnej powierzchni w Budynku lub wystąpieniu innych okoliczności wpływających na rentowność Nieruchomości.

A zatem, otrzymanych Świadczeń Gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ze względu na brak świadczenia wzajemnego między Kupującym a Sprzedającym nie dochodzi do czynności opodatkowanych i otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

(…)

Wobec tego w związku z otrzymaną płatnością z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury”.

Podsumowanie

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego:

\- Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (na podstawie przepisów ustawy o VAT),

\- otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego od Sprzedającego lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będzie wpływało na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Kupującego zobowiązania podatkowego VAT oraz na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

2\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1, otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT), to nie zaistnieje po stronie Kupującego obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą/fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, skoro otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Kupujący nie powinien dokumentować otrzymanych Płatności Gwarancyjnych fakturami VAT, ale wystawiając inne dokumenty księgowe (np. noty księgowe).

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania Płatności Gwarancyjnych (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona przez Ministra Finansów oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 25 maja 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR oraz z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK).

3\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Sprzedającemu powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, który ewentualnie powinien zostać wykazany w związku z rozliczeniem Płatności Gwarancyjnych w zakresie, w jakim taki podatek naliczony będzie związany z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego.

Stosownie, bowiem, do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem zgodnie z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenia z tytułu Płatności Gwarancyjnych zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT wystawianych przez Kupującego dokumentujących Płatności Gwarancyjne, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 cyt. ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

\- w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

\- świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani zawarli transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, budowlami oraz pozostałą infrastrukturą, niezbędną w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku.

Budynek został oddany do użytkowania, a większość powierzchni znajdujących się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe). W konsekwencji, w ramach Transakcji Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni zlokalizowanych w Budynku. Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych w Budynku, opodatkowaną VAT.

Zainteresowani zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą cena sprzedaży Nieruchomości została skalkulowana w oparciu o założenie, że cała powierzchnia w Budynku będzie generowała wpływy z tytułu czynszu najmu w wysokości oczekiwanej przez Kupującego i odzwierciedlonej w sposobie kalkulacji ceny. Powyższe uzasadnione jest tym, że wartość Nieruchomości, będącą podstawą ustalenia ceny, określa się w oparciu o dochody generowane przez Nieruchomość, natomiast dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz powierzchnię wynajmowaną. Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomościowego w Polsce – Kupujący oczekuje, że Nieruchomość będzie w całości wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną przez Kupującego stopę zwrotu.

Ponieważ w dniu zawarcia Umowy część powierzchni w Budynku pozostawała niewynajęta, w celu zabezpieczenia interesów Kupującego, Zainteresowani zawarli umowę gwarancji czynszowej. Umowa Gwarancyjna ma na celu zapewnienie Kupującemu zakładanego poziomu przychodów/wpływów z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni w Budynku została wynajęta na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji ustalanej w sposób wskazany powyżej).

Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej będą miały charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z tytułu umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku z uwagi na fakt, że część powierzchni w Budynku pozostaje niewynajęta.

Umowa Gwarancyjna zasadniczo dotyczy powierzchni w Budynku, które nie były w dniu zawarcia Transakcji oraz nie będą po dniu zawarcia Transakcji wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub były/będą wynajęte, jednak nie będą spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki). Zgodnie z Umową Gwarancyjną, przez Niezajęte Powierzchnie rozumie się wszelkie powierzchnie biurowe, handlowo-usługowe i magazynowe, a także miejsca parkingowe w ramach Nieruchomości, dla których na dzień zawarcia Umowy, przynajmniej jeden z poniższych warunków nie jest wypełniony:

\- w stosunku do takiej powierzchni została zawarta „Umowa Najmu” (tj. umowa zawarta przed dokonaniem Transakcji, w którą Kupujący wstąpił w związku z nabyciem Nieruchomości lub która została przeniesiona na Kupującego na podstawie Umowy), „Nowa Umowa Najmu” (tj. odpowiednia umowa najmu zawarta – w wyniku działań przedsięwziętych przez Sprzedającego – po dokonaniu Transakcji, ale przed upływem Okresu Gwarancyjnego) lub „Umowa Najmu Kupującego” (tj. odpowiednia umowa najmu zawarta przez Kupującego po upływie Okresu Wyłączności (zdefiniowany poniżej), ale przed upływem Okresu Gwarancyjnego);

\- „Najemca” (tj. najemca w ramach Umowy Najmu) lub „Przyszły Najemca” (tj. najemca w ramach Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) podpisał protokół zdawczo-odbiorczy, zgodnie z którym Najemca lub Przyszły Najemca potwierdza, że przejmuje całość najmowanej powierzchni i miejsc parkingowych (jeśli przypisane);

\- Najemca lub Przyszły Najemca przekazał odpowiednie zabezpieczenie umowy najmu (takie jak kaucja lub gwarancja bankowa, ale z wyłączeniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

\- Najemca lub Przyszły Najemca dokonał przynajmniej jednej płatności (pierwszej płatności czynszu i opłaty serwisowej) w ramach Umowy Najmu, Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego.

W momencie gdy wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione w odniesieniu do danej Niezajętej Powierzchni, taka powierzchnia przestanie być kwalifikowana jako Niezajęta Powierzchnia (od dnia wypełnienia ostatniego z warunków) w rozumieniu Umowy Gwarancyjnej i – z zastrzeżeniem pewnych wyjątków zawartych w Umowie Gwarancyjnej – nie stanie się ponownie Niezajętą Powierzchnią.

Jak wskazano powyżej, definicja Niezajętych Powierzchni odwołuje się również do kategorii tzw. Nowych Umów Najmu, a więc umów najmu zawartych z nowymi najemcami już po dacie Transakcji. W tym zakresie, na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Sprzedający po Transakcji w celu zawarcia takich Umów będzie uprawniony do podejmowania określonych działań zmierzających do wynajęcia jak największego procentu powierzchni w Budynku zasadniczo na poniższych warunkach (Umowa Gwarancyjna zawiera również pewne szczególne postanowienia w zakresie umów z określonymi, wskazanymi w niej najemcami):

\- w okresie 36 (trzydziestu sześciu) pierwszych miesięcy od zawarcia Umowy (dalej: „Okres Wyłączności”) Sprzedający będzie na zasadzie wyłączności uprawniony do komercjalizacji (tj. podejmowania czynności zmierzających do zawarcia Nowych Umów Najmu) Niezajętych Powierzchni i żadne czynności nie będą podejmowane przez Kupującego w tym zakresie bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego, w szczególności nie będzie on zawierał Umów Najmu Kupującego bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego;

\- w przypadku, gdy w Okresie Wyłączności Kupujący otrzyma zapytanie potencjalnego najemcy dotyczące powierzchni w Budynku, Kupujący będzie zobowiązany do przekazania danych kontaktowych takiego potencjalnego najemcy (lub jego pośrednika) do Sprzedającego;

\- jeśli Kupujący w Okresie Wyłączności zawrze – wbrew postanowieniom Umowy Gwarancyjnej – Umowę Najmu Kupującego, wówczas powierzchnia objęta taką Umową Najmu Kupującego nie będzie stanowiła Niezajętej Powierzchni, a Sprzedający będzie zwolniony, z dniem zawarcia takiej Umowy Najmu Kupującego, z wszelkich zobowiązań do uiszczenia płatności na rzecz Kupującego w stosunku do takiej powierzchni wynikających z Umowy Gwarancyjnej;

\- po upływie Okresu Wyłączności Kupujący – obok Sprzedającego – może samodzielnie poszukiwać przyszłych najemców i zawierać z nimi Umowy Najmu Kupującego.

Na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Sprzedający będzie zobowiązany do uiszczania okresowych opłat na rzecz Kupującego w Okresie Gwarancyjnym, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, z następujących tytułów:

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Niezajęte Powierzchnie”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności odnoszących się do Niezajętych Powierzchni, których wartość będzie rekompensowała Kupującemu brak wpływów z tytułu czynszu najmu. Płatności te będą kalkulowane zgodnie z formułą ujętą w Umowie Gwarancyjnej oraz załączniku do niej.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Opłaty Eksploatacyjne”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni (w kalkulacji nie będą uwzględnianie miejsca parkingowe), których kwota będzie stanowiła równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do danej Niezajętej Powierzchni w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w wydatkach eksploatacyjnych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości/Budynku.

Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie czystości, ochrona, itp.) Nieruchomości (w tym Budynku), proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni w danym budynku („Opłaty Eksploatacyjne”). Opłaty Eksploatacyjne są płacone razem z czynszem w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części kosztów Opłat Eksploatacyjnych przypadających na Niezajętą Powierzchnię (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

\- \[„Płatność za Zachęty dla Najemców”\] Jeżeli umowy najmu zawarte już po dacie Transakcji (Nowe Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) będą przewidywały zachęty dla najemców, w tym okresy bezczynszowe lub rabaty (włączając dofinansowania wynajmującego do prac aranżacyjnych Przyszłych Najemców, ale z wyłączeniem zobowiązania wynajmującego do wykonania tych prac aranżacyjnych), przy spełnieniu warunków określonych w Umowie Gwarancyjnej Sprzedający będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Kupującego, którego celem będzie zrekompensowanie Kupującemu wysokości ww. zachęt dla najemców przewidzianych daną umową najmu.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru w zakresie dochodów operacyjnych wynikającego z konieczności udzielenia określonych zachęt dla najemców w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

\- \[„Płatność za Wynagrodzenie Agentów”\] W stosunku do Niezajętych Powierzchni, które przestaną być kwalifikowane jako Niezajęte Powierzchnie w wyniku zawarcia Umowy Najmu Kupującego, Sprzedający będzie zobowiązany do dokonania na rzecz Kupującego płatności rekompensującej poniesione przez Kupującego koszty wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości, którego usługi umożliwiły zawarcie Umowy Najmu Kupującego (zwrot nastąpi w ramach limitów kwotowych ustalonych w Umowie Gwarancyjnej).

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów wynikających z konieczności pokrycia przez Kupującego wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości w związku z zawieraną Umową Najmu Kupującego w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

\- \[„Płatności gwarancyjne w zakresie okresów bezczynszowych najemców (…) i (…)”\] Z uwagi na specyfikę okoliczności, Zainteresowani odrębnie uzgodnili płatności w zakresie dwóch określonych najemców. Na podstawie tych Umów Najmu, najemcom (…) oraz (…) przysługują okresy obniżonego czynszu. W związku z tym Sprzedający będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz Kupującego, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, płatności stanowiącej równowartość kwoty czynszów (w zakresie (…) – części takiej kwoty), które nie będą płatne przez tych najemców w rezultacie przyznanych okresów obniżonego czynszu. Płatność ta ma na celu zrekompensowanie Kupującemu obniżonych wpływów z najmu w związku z przyznanymi zachętami w postaci okresów obniżonego czynszu.

\- \[„Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych”\] Sprzedający będzie także zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni za poprzedni rok kalendarzowy. Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców). Należy w tym zakresie wyjaśnić, że Opłaty Eksploatacyjne w zakresie powierzchni najętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na Nieruchomość (w tym Budynek), dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów. W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Sprzedający zapłaci Kupującemu taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli się okaże, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę.

Ponadto, w ramach Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych, Sprzedający będzie zobowiązany do płatności na rzecz Kupującego kwot, które byłyby należne od (i) określonych w Umowie Gwarancyjnej Najemców lub (ii) jakichkolwiek Przyszłych Najemców (na podstawie stosunku powierzchni wynajętej takim najemcom do całkowitej powierzchni najmu Budynku), ale nie będą należne od takich najemców w wyniku postanowień umownych w umowach zawartych z tymi najemcami, które (i) ograniczają możliwość podwyższenia Opłat Eksploatacyjnych pobieranych od tych najemców lub (ii) zawierają wyłączenia dotyczące katalogu kosztów mogących wchodzić w zakres Opłat Eksploatacyjnych. To zobowiązanie Sprzedającego ma zastosowanie wyłącznie w stosunku do Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za rok 2022 i 2023.

\- \[Płatności związane z powierzchniami objętymi umowami najmu które zostały rozwiązane lub wygasły w Okresie Gwarancyjnym\] Dla kompletności opisu Zainteresowani wskazują, że jeśli w stosunku do powierzchni (względnie miejsc parkingowych), które przestały być kwalifikowane jako Niezajęte Powierzchnie w wyniku zawarcia Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego, umowy te wygasną lub zostaną wypowiedziane lub rozwiązane przed końcem Okresu Gwarancyjnego, to powierzchnie (względnie miejsca parkingowe) te na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami (przy czym, w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia lub rozwiązania ww. umów, przedmiotowe powierzchnie na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami dopiero po upływie okresu, na jaki dana umowa została pierwotnie zawarta), a Sprzedawca będzie zobowiązany do zapłaty w stosunku do takich powierzchni świadczeń opisanych powyżej (w odpowiednim zakresie).

Należy zaznaczyć, że zgodnie z Umową Gwarancyjną, z tytułu dokonywania omawianych płatności, Sprzedający nie będzie stawał się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub najemcy nie dostarczą odpowiednich zabezpieczeń lub najemcy nie dokonają zapłaty pierwszych należności (ww. świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Kupujący otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji) lub Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane nowymi umowami najmu (takie jak zachęty dla najemców lub wynagrodzenie agentów).

Zgodnie z intencją Zainteresowanych, Sprzedający, dokonując powyższych płatności na rzecz Kupującego, ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosił takie wpływy/generował takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, w granicach określonych w Umowie Gwarancyjnej.

Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. Ponadto, z zastrzeżeniem okoliczności opisanych powyżej, Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu.

W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego lub Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

W wyniku analizy przedstawionej sprawy na tle powołanych przepisów należy stwierdzić, że wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie są w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający zobowiązany będzie do wypłacenia Płatności Gwarancyjnych. Jednocześnie Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z tym, że powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte, lub lokale nie będą wydane najemcom, lub najemcy nie będą płacili należnych w pełnej wysokości lub jeżeli Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane z nowymi umowami najmu. Płatności z tytułu Umowy Gwarancyjnej będą miały zatem charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku i nie otrzymałby od najemców odpowiedniego zwrotu kosztów eksploatacyjnych/innych kosztów.

W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Otrzymane przez Kupującego Płatności Gwarancyjne nie będą stanowiły wynagrodzenia na świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sytuacji, nie dojdzie również do świadczenia jakichkolwiek czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania okresowych (rocznych) płatności na rzecz Kupującego polegających na wyrównaniu rocznej wysokości opłat eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni. Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności za Opłaty Eksploatacyjne za Niezajęte Powierzchnie, których kwota stanowi równowartość miesięcznych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców). Jeśli się okaże, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych (Opłaty Eksploatacyjne) dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę. We wskazanej sytuacji dojdzie do rzeczywistego rozliczenia Opłaty Eksploatacyjnej. Nie sposób uznać dokonanego przez Kupującego zwrot różnicy Opłaty Eksploatacyjnej za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Kupujący zwraca Sprzedającemu jedynie nienależną kwotę z tytułu tych Opłat, Zbywca nie wykonuje żadnego dodatkowego świadczenia w zamian za otrzymany od Nabywcy zwrot części Płatności Gwarancyjnej.

Tym samym, Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a w konsekwencji otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego od Sprzedającego lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będzie wpływało na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Kupującego zobowiązania podatkowego VAT oraz na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

**Podsumowując, Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będą wpływały na wysokość wskazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, z uwagi na to, że Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego lub Sprzedającego i w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.**

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymania przez Nabywcę Płatności Gwarancyjnych.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności nie dojdzie do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Wobec tego w związku z otrzymanymi Płatnościami Gwarancyjnymi Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

**Podsumowując, Kupujący nie jest zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych.**

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 3 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, należy wyjaśnić, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Natomiast odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowana będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).