Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.12.2018.1.KS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-23
Teza: Czy na gruncie zaprezentowanego stanu faktycznego, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że może on przychód z wynajmowanych lokali mieszkalnych opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku ?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2018 r. (data wpływu 10 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Pozostaje w związku małżeńskim, w ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego, która jest głównym źródłem jego utrzymania. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawca zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem siedmiu lokali mieszkalnych, które nie są wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Cztery lokale wchodzą w skład małżeńskiej wspólności majątkowej Wnioskodawcy oraz Jego małżonki, natomiast trzy lokale są odrębną własnością Wnioskodawcy. Lokale zostały nabyte na przestrzeni lat ze środków własnych Wnioskodawcy, na rynku wtórnym.

Wnioskodawca wynajmuje lokale mieszkalne osobom fizycznym, jako osoba prywatna i poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca jest zainteresowany wyłącznie najmem długoterminowym. Zawierając umowy najmu Wnioskodawca korzysta z przygotowanego wzoru umowy. Lokale wynajmowane są zwykle na okres trzech miesięcy, a następnie najem jest przedłużany na możliwie długi okres (okresy od około roku do pięciu lat). Zwykle osoby wynajmujące to studenci lub pracujący studenci.

Wnioskodawca pozyskuje najemców samodzielnie poprzez portale internetowe, a niejednokrotnie odchodzący najemca poleca osobę na swoje miejsce. Wnioskodawca nie korzysta z biura pośrednictwa nieruchomości w celu poszukiwania najemców.

Czynności Wnioskodawcy związane z zawarciem umowy najmu lokalu ograniczają się do podpisania umowy najmu oraz przekazania kluczy do lokalu. W trakcie realizacji umowy jedyne działania wykonywane przez Wnioskodawcę, to raz w miesiącu lub raz na dwa miesiące (jak najemca dysponuje pieniędzmi) odbiór czynszu i przy okazji skontrolowanie stanu mieszkania, w wolnym czasie Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie korzysta z usług zarządzania lokalami, nie ponosi również dodatkowych opłat związanych ze sprzątaniem lub ochroną lokalu.

Wnioskodawca zapewnia podstawowe umeblowanie i podstawowy sprzęt AGD. Wszelkie czynności związane z ewentualnym przystosowaniem obciążają najemcę. Zgodnie z umową, najemca jest zobowiązany do naprawy wszelkich urządzeń we własnym zakresie. Najemca jest również w całości obciążany opłatami związanymi z lokalem, czyli czynszem i tzw. opłatami za media (prąd, gaz, woda i ogrzewanie). Najemca dokonuje odczytu liczników we własnym zakresie, nie angażując do tego Wnioskodawcy.

Wnioskodawca zawiera umowy najmu długoterminowego, jako osoba prywatna, a minimalny nakład czynności związanych z najmem dokonuje we własnym zakresie, w czasie wolnym. Ponadto Wnioskodawca ma czworo dzieci, a mieszkania stanowią ich zabezpieczenie finansowe na przyszłość.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy na gruncie zaprezentowanego stanu faktycznego, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że może on przychód z wynajmowanych lokali mieszkalnych opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku ?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że na gruncie przedstawionego stanu faktycznego, może on przychód uzyskiwany z wynajmowanych lokali opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Przepisy ustawy o PIT wyraźnie rozróżniają źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza,
2.  najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą zostać łącznie spełnione trzy podstawowe warunki tzn. że działalność taka powinna być prowadzona:

1.  w celu osiągnięcia dochodu - przy czym, nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu. Przy czym, o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany - co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Analizowana definicja działalności gospodarczej zawiera ponadto przesłankę negatywną - uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2-9 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

W konsekwencji, przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest wykonywany w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, czyli dochody z najmu, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku, ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, które uzyskują przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku. Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku).

Mając na uwadze powyższe oraz okoliczności przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że przedmiotem najmu nie są składniki majątku Wnioskodawcy związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Wynajmowane lokale nie są bowiem w żaden sposób związane z działalnością gospodarczą w zakresie handlu hurtowego prowadzoną przez Wnioskodawcę, stanowią natomiast jego (oraz jego żony) majątek prywatny oraz, w dalszej perspektywie zabezpieczenie finansowe dzieci Wnioskodawcy.

Podkreślić przy tym należy, że przepisy powołanych ustaw nie regulują również kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym w szczególności ilości lokali, które mogą być przedmiotem najmu prywatnego. Ważne jest jedynie to, aby najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, wskazać należy, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu do właściwego źródła mają przede wszystkim okoliczności faktyczne danej sprawy, sposób wykonywania najmu, a nie wybór tej kwalifikacji przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W przeciwnym wypadku, gdy przesłanki uznania za działalność gospodarczą nie zostaną spełnione, najem należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a przychody z tego tytułu rozliczyć na zasadach przewidzianych dla najmu prywatnego.

Odnosząc powyższe do okoliczności stanu faktycznego należy zatem podnieść, że w ramach zawieranych umów najmu, Wnioskodawca nie wykonuje żadnych profesjonalnych, zorganizowanych czynności związanych zarówno z zawarciem umowy najmu, jak i w okresie trwania najmu.

Należy bowiem wskazać, że:

1.  Wnioskodawca nie podejmuje żadnych aktywnych, profesjonalnych działań celem zawarcia umów najmu. Nie korzysta z biura pośrednictwa nieruchomości, doradztwa prawnego ani usług podmiotu zarządzającego nieruchomościami. Wszelkie czynności w tym zakresie Wnioskodawca podejmuje samodzielnie, w swoim wolnym czasie;
2.  Wnioskodawca udostępnia najemcom wyłącznie lokal mieszkalny w prostym, standardowym wyposażeniu bez zapewniania żadnych dodatkowych usług takich jak np. sprzątanie czy ochrona;
3.  Wszelkie koszty związane z najmem, jak i lokalem ponosi wyłącznie najemca. Dotyczy to zarówno kosztów eksploatacyjnych, jak i ewentualnych prac remontowo-wyposażeniowych. Wynajmujący jedynie rozlicza czynsz najmu.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowy najem nosi wszelkie cechy długoterminowego najmu prywatnego, z minimalnym zaangażowaniem Wnioskodawcy. Co prawda najem ma zarobkowy charakter (zysk/dochód w postaci czynszu), nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opisane okoliczności stanu faktycznego stwierdzić należy, że najem lokali nie jest realizowany przez Wnioskodawcę w sposób, który wskazuje na łączne spełnienie przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy PIT, zatem z całą pewnością nie nosi cech działalności gospodarczej. Przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tego tytułu należy więc zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli tzw. najmu prywatnego.

W takim przypadku, Wnioskodawca może korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z przedmiotowego tytułu, zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku, w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem złożenia w ustawowym terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.

Należy przy tym podkreślić, że stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów, w tym w szczególności w:

1.  interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2017 r., znak: 1061-IPTPB1.4511.143.2017.l.MMA;
2.  interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 listopada 2017 r., znak: 0115-KDIT3.4011.246.2017.2.JŁ;
3.  interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 listopada 2017 r„ znak: 0114-KDIP3-1.4011.303.2017.1.KS;
4.  interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 października 2017 r., znak: 0114-KDIP3-1.4011.253.2017.l.KS.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości zaprezentowanego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, tutejszy organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.