Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.544.2023.2.JŚ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-22
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości jako dostawy towarów, niestanowiącej sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i prawo do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Wyłączenie stosowania obniżenia podatku - brak prawa do odliczenia; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

9 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości jako dostawy towarów, niestanowiącej sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

\- prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 stycznia 2024 r. (wpływ 10 stycznia 2024 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Sprzedający 21 sierpnia 2023 r. (akt notarialny rep. (…)) sprzedał nieruchomość położoną w miejscowości (…), zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami, które były przedmiotami umów najmu, tj. salon fryzjerski ok. (…), dwa wolne lokale do wynajęcia (\`(...)\`) oraz trzy lokale (\`(...)\`) w trakcie okresu wypowiedzenia. Sprzedający był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży.

Budynek został wybudowany przez Sprzedającego, który uzyskał ostateczne pozwolenie na użytkowanie 26 lutego 2021 r. i od tego czasu część lokali została wynajęta dla najemców. Sprzedający nie posiadał w wymienionym budynku wyposażenia i nie zatrudniał pracowników z tytułu umowy o pracę.

Strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą nieruchomości nie doszło do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością, o zarządzanie aktywami, nie zostały także zbyte prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania udzielonego zbywcy. Przedmiotowa nieruchomość nie była wyodrębniona organizacyjnie, jak i finansowo w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Dla przedmiotowej nieruchomości nie był sporządzany odrębny bilans. Przedmiotowa nieruchomość była produktem, towarem inwestycyjnym dla Sprzedającego, przeznaczonymi od początku pod dalszą odsprzedaż.

Kupujący 21 sierpnia 2023 r. (akt notarialny rep. (…)) kupił nieruchomość położoną w miejscowości (…), zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami, które były przedmiotami umów najmu, tj. salon fryzjerski (…), dwa wolne lokale do wynajęcia (\`(...)\`) oraz trzy lokale (\`(...)\`) w trakcie okresu wypowiedzenia.

Kupujący był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży.

Strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z zakupem nieruchomości nie doszło do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością, o zarządzanie aktywami, nie zostały także zbyte prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania. Nie zostali przejęci pracownicy.

Zbywca wystawił na nabywcę stosowną fakturę VAT.

Nabywca po nabyciu nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali.

Usługi najmu są świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu VAT.

**Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego**

1\. Przedmiotem sprzedaży była jedynie nieruchomość (grunt zabudowany budynkiem handlowo-usługowym, w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami). W związku ze sprzedażą nieruchomości nie doszło do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością, o zarządzanie aktywami, nie zostały także zbyte prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania, nie zostali przejęci pracownicy. Nie był to zatem zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, zdolny do realizacji zadań gospodarczych, przypisywanych przedsiębiorstwu.

2\. W ramach przedmiotowej transakcji, Nabywca nabył jedynie nieruchomość. W konsekwencji, po sprzedaży nieruchomości w rękach Zbywcy pozostał szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo przedmiotowej transakcji nie towarzyszył transfer istniejących i wymagalnych na dzień transakcji należności i zobowiązań Zbywcy. W konsekwencji – po nabyciu nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy.

W ocenie Stron, przedmiot ww. transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu transakcji pozostawało w gestii Nabywcy. Przedmiot sprzedaży (Nieruchomość) nie stanowił zatem zespołu składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

3\. Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji nie funkcjonowała na moment zbycia jako wyodrębniona część. Zgodnie z tym, co opisano we wniosku, przedmiotowa nieruchomość nie była wyodrębniona organizacyjnie, jak i finansowo w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Dla przedmiotowej nieruchomości nie był sporządzany odrębny bilans. Przedmiotowa nieruchomość była produktem, towarem inwestycyjnym dla Sprzedającego, przeznaczonym od początku pod dalszą odsprzedaż.

4\. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była na moment sprzedaży wyodrębniona na płaszczyźnie funkcjonalnej tj. zespół składników majątkowych nie był na tyle zorganizowany, aby samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność gospodarczą.

5\. Nie jest możliwe, w oparciu wyłącznie o przedmiot zbycia (Nieruchomość), w sposób trwały samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę.

6\. Nabywca nie ma faktycznej możliwości kontynuowania działalności w dotychczasowym zakresie wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem zbycia.

7\. Po nabyciu nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

8\. Po sprzedaży Nieruchomości, w rękach Zbywcy, pozostał szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej, m.in. składniki majątkowe materialne i niematerialne w postaci:

\- środków trwałych – nieruchomości, grunty, maszyny, pojazdy,

\- etatów pracowniczych w stosunku umowy o pracę – 10 etatów, umowy zlecenia,

\- leasingów operacyjnych,

\- ferm drobiu,

\- środków pieniężnych na rachunkach bankowych,

\- inwestycji budowlanych w toku realizacji,

\- umów najmu większej części nieruchomości.

9\. Nieruchomość była produktem, towarem inwestycyjnym dla Sprzedającego, przeznaczonym od początku pod dalszą odsprzedaż.

10\. Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tej Nieruchomości lub jej części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

11\. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce 26 lutego 2021 r. Od tego dnia część lokali została wynajęta dla najemców, a część lokali była przeznaczona na potrzeby własne.

12\. Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

13\. Od wydatków poniesionych na budowę Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Sprzedający skorzystał z tego prawa.

### Pytania

1\. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości stanowi sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, do której nie ma zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

2\. Czy nabywca ma prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości?

### Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż nieruchomości stanowi sprzedaż składników majątkowych, jako że nie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do wskazanej transakcji nie ma zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż nieruchomości podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Stanowisko zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację transakcji sprzedaży nieruchomości dla celów VAT, nabywcy przysługuje prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, wynikający z faktury dokumentującej transakcję sprzedaży nieruchomości. Kupujący oraz Sprzedający, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, złożyli zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nieruchomość jest bowiem wykorzystywana przez nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpiło, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie ma zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (Zainteresowanych)

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych, zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości podlegała przepisom ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm., zwana dalej: ustawą o VAT), a następnie, czy nie była zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisów ustawy o VAT nie stosuje się jednak do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy transakcja nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że transakcja sprzedaży nieruchomości stanowiła przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot sprzedaży, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, sprzedaży nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem sprzedaży nie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabył jedynie nieruchomość. W konsekwencji po dacie ww. transakcji w rękach Zbywcy pozostał szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo, w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie towarzyszył transfer istniejących i wymagalnych na dzień transakcji wierzytelności pieniężnych Zbywcy. W konsekwencji – po nabyciu nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem z uwagi na fakt, iż Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy. Nie można – zdaniem Zainteresowanych – uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych, nie ma podstaw, aby ww. transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, w ocenie Stron przedmiot ww. transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych elementów. Co po dniu transakcji pozostawało w gestii Nabywcy.

Składniki majątku, będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być również uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

\- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot sprzedaży nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie sprzedaż nie może zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), dalej: Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Ponadto art. 552 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

· istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

· zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl TSUE stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 VI Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 21 sierpnia 2023 r. sprzedał nieruchomość położoną w miejscowości (…), zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami, które były przedmiotami umów najmu, tj. salon fryzjerski (\`(...)\`), dwa wolne lokale do wynajęcia (\`(...)\`) oraz trzy lokale (\`(...)\`) w trakcie okresu wypowiedzenia.

Budynek został wybudowany przez Sprzedającego, który uzyskał ostateczne pozwolenie na użytkowanie 26 lutego 2021 r. i od tego czasu część lokali została wynajęta dla najemców. Sprzedający nie posiadał w wymienionym budynku wyposażenia i nie zatrudniał pracowników z tytułu umowy o pracę.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wyodrębniona organizacyjnie, jak i finansowo w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Dla przedmiotowej nieruchomości nie był sporządzany odrębny bilans. Przedmiotowa nieruchomość była produktem, towarem inwestycyjnym dla Sprzedającego, przeznaczonym od początku pod dalszą odsprzedaż.

Przedmiotem sprzedaży była jedynie nieruchomość (grunt zabudowany budynkiem handlowo-usługowym, w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami). W związku ze sprzedażą nieruchomości nie doszło do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością, o zarządzanie aktywami, nie zostały także zbyte prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania udzielonego Zbywcy, nie zostali przejęci pracownicy. Nie był to zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, zdolny do realizacji zadań gospodarczych, przypisywanych przedsiębiorstwu.

W ramach przedmiotowej transakcji, Nabywca nabył jedynie nieruchomość. Po nabyciu nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy. Przedmiot ww. transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu transakcji pozostawało w gestii Nabywcy.

Przedmiot sprzedaży (Nieruchomość) nie stanowił zespołu składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji nie funkcjonowała na moment zbycia jako wyodrębniona część.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była na moment sprzedaży wyodrębniona na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. zespół składników majątkowych nie był na tyle zorganizowany, aby samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność gospodarczą.

Nie jest możliwe, w oparciu wyłącznie o przedmiot zbycia (Nieruchomość), w sposób trwały samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę.

Nabywca nie ma faktycznej możliwości kontynuowania działalności w dotychczasowym zakresie wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem zbycia.

Po sprzedaży Nieruchomości, w rękach Zbywcy, pozostał szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej, m.in. składniki majątkowe materialne i niematerialne w postaci:

\- środków trwałych – nieruchomości, grunty, maszyny, pojazdy,

\- etatów pracowniczych w stosunku umowy o pracę – 10 etatów, umowy zlecenia.

\- leasingów operacyjne,

\- ferm drobiu,

\- środków pieniężnych na rachunkach bankowych,

\- inwestycji budowlanych w toku realizacji,

\- umów najmu większej części nieruchomości.

Dodatkowo przedmiotowej transakcji nie towarzyszył transfer istniejących i wymagalnych na dzień transakcji należności i zobowiązań Zbywcy.

Sprzedający był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży.

Kupujący był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia, czy transakcja sprzedaży nieruchomości stanowi sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że ww. przedmiot zbycia, tj. nieruchomość, nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy (Wnioskodawcy). Transakcja nie obejmowała składników takich jak umowy o zarządzanie nieruchomością, o zarządzanie aktywami, nie zostały także zbyte prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania udzielonego Zbywcy, nie zostali przejęci pracownicy. Jak wskazał Wnioskodawca, w oparciu wyłącznie o przedmiot sprzedaży, tj. nieruchomość, nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Przedmiot zbycia nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, dla prowadzenia działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu transakcji przez Nabywcę o szereg dodatkowych elementów. Po nabyciu nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Planowana transakcja nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wynika z wniosku, ww. nieruchomość nie była wyodrębniona organizacyjnie, jak i finansowo w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Dla przedmiotowej nieruchomości nie był sporządzany odrębny bilans. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była na moment sprzedaży wyodrębniona na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. zespół składników nie był na tyle zorganizowany, aby samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność gospodarczą. Nieruchomość nie stanowi potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego działania gospodarcze. Nabywca nie ma faktycznej możliwości kontynuowania działalności w dotychczasowym zakresie wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem zbycia. Po nabyciu nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w odniesieniu do nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Przedmiot sprzedaży nie stanowił zatem zespołu składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy, transakcja sprzedaży ww. nieruchomości nie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

**Podsumowując,** **transakcja sprzedaży nieruchomości stanowiła sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 **jest prawidłowe.**

Następnie Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy z tytułu nabycia nieruchomości, Kupujący jest uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, dokumentującej dostawę nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zaznaczyć należy, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie uprawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 21 sierpnia 2023 r. sprzedał nieruchomość położoną w miejscowości (…), zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami, które były przedmiotami umów najmu, tj. salon fryzjerski ok. (…), dwa wolne lokale do wynajęcia (\`(...)\`) oraz trzy lokale (\`(...)\`) w trakcie okresu wypowiedzenia. Budynek został wybudowany przez Sprzedającego, który uzyskał ostateczne pozwolenie na użytkowanie 26 lutego 2021 r. i od tego czasu część lokali została wynajęta dla najemców.

Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tej Nieruchomości lub jej części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Pierwsze zasiedlenie miało miejsce 26 lutego 2021 r. Od tego dnia część lokali została wynajęta dla najemców, a część lokali była przeznaczona na potrzeby własne.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Od wydatków poniesionych na budowę Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Sprzedający skorzystał z tego prawa.

Sprzedający był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży.

Kupujący był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży była nieruchomość (grunt zabudowany budynkiem handlowo-usługowym, w tym lokale wraz ze znajdującą się poza budynkiem infrastrukturą i parkingami).

Mając na uwadze powołany powyżej stan prawny oraz okoliczności przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że dostawa budynku handlowo-usługowego oraz znajdujących się poza budynkiem budowli posadowionych na ww. nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ww. obiektów nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również w ciągu dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z wniosku do pierwszego zasiedlenia ww. obiektów doszło 26 lutego 2021 r., natomiast ich sprzedaż nastąpiła 21 sierpnia 2023 r., zatem od pierwszego zasiedlenia ww. obiektów do momentu ich sprzedaży upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia przedmiotowych obiektów do daty ich sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Tym samym w odniesieniu do ww. dostawy zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji powyższego, ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzysta również sprzedaż gruntu, na którym znajdują się ww. obiekty – zgodnie z powołanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy wskazać, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości.

W analizowanej sprawie Zbywca i Nabywca, tj. Strony transakcji złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy ww. nieruchomości.

W związku z powyższym, skoro przed dokonaniem dostawy przedmiotowej nieruchomości Zbywca oraz Nabywca złożyli, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy ww. nieruchomości, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, to sprzedaż ta jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Uwzględniając art. 29a ust. 8 ustawy sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty również jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 terminy składania deklaracji podatkowych ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca umożliwił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący był czynnym podatnikiem VAT w dniu nabycia/sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Zbywca wystawił na Nabywcę stosowną fakturę VAT. Nabywca po nabyciu nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto jak wskazano wyżej, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z faktury wystawionej przez Zbywcę dokumentującej sprzedaż nieruchomości, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy oraz nie zachodzą przesłanki negatywne, określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

**Podsumowując,** **Nabywca ma prawo do obniżenia** **VAT** **należnego o** **VAT** **naliczony wynikający z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż ww. nieruchomości.**

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 **jest prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).