Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.484.2024.3.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-19
Teza: Brak obowiązku odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości (działki zabudowanej budynkiem i udziału w działce stanowiącej drogę dojazdową) w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym przez komornika sądowego.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; działalność-działalność gospodarcza; dłużnik; egzekucja-egzekucja z nieruchomości; egzekucja-organ egzekucyjny; komornik-komornik sądowy; najem; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; postępowanie-postępowanie egzekucyjne; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ordynacja podatkowa-Dział I Przepisy ogólne-Płatnik; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [OP][WIS] Ustawa Ordynacja podatkowa-Dział I-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym przez komornika sądowego.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 20 sierpnia 2024 r. (wpływ 20 sierpnia 2024 r.), pismem z 29 sierpnia 2024 r. (wpływ 3 września 2024 r.) oraz pismem z 13 września 2024 r. (wpływ 13 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Na mocy wniosku egzekucyjnego wierzyciela A. sp. z o.o. w oparciu o tytuł wykonawczy stanowiący: Akt notarialny sporządzony przed notariuszem: (\`(...)\`) z dnia 28 lipca 2023 r., sygn. akt Repertorium A Nr (…), zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 27 lutego 2024 r. oraz Postanowienie Sądu Rejonowego (\`(...)\`) Wydział Cywilny z dnia 20 lutego 2024 r., sygn. akt (…), zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 27 lutego 2024 r. zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne przeciwko: CC., NIP: (…), REGON: (…), PESEL: (…).

W ramach postępowania egzekucyjnego została zajęta nieruchomość stanowiąca nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem biurowo-usługowym położoną w (\`(...)\`), która stanowi działkę ewidencyjną numer 1, obr. ew. (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest niemieszkalnym piętrowym budynkiem biurowo-usługowym, w zabudowie szeregowej o powierzchni użytkowej 485,18 m2. Budynek wybudowany na podstawie decyzji nr (…) z dnia 14 maja 1981 r., przyjęty do użytkowania w 1986 r.

Ponadto w ramach tego samego postępowania egzekucyjnego wszczęto egzekucję z udziału dłużnika C.C. w nieruchomości w wysokości 9/706 części w działce ew. nr 2 z obrębu (…) objętej księgą wieczystą o numerze: (…), stanowiącej drogę dojazdową do działki 1.

Pan C.C. jest wyłącznym właścicielem zajętej nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta o numerze (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego (\`(...)\`).

Według oświadczenia dłużnika C.C. zajęta nieruchomość nie jest przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich.

Zgodnie z danymi z serwisu https://www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-wyszukiwarka dłużnik od dnia 2 sierpnia 2019 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość od spółki prawa cypryjskiego B. z siedzibą w E. (adres: (…)) na podstawie Aktu notarialnego Rep. A nr (…) z dnia 21 listopada 2019 r. (przed notariuszem (\`(...)\`)).

Zgodnie z § 1.2 (\`(...)\`) wyżej wymienionego aktu notarialnego sprzedająca spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT.

Ponadto z treści aktu wynika (§ 1.2 aktu notarialnego), że umowa sprzedaży podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług (VAT) stosownie do treści art. 43 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Dłużnik C.C. za pośrednictwem pełnomocnika złożył w dniu 13 czerwca 2024 r. oświadczenie, że pierwsze zasiedlenie przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nastąpiło w dacie 24 listopada 2019 r. Ponadto dłużnik złożył oświadczenie, że jest czynnym podatnikiem VAT, a na wyżej wymienioną nieruchomość (KW: (…)) nie zostały poniesione żadne nakłady na ulepszenie zajętej nieruchomości (w tym budynku), które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Dłużnik złożył również oświadczenie w dniu 4 lipca 2024 r., że w przypadku sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym podatek od towarów i usług (VAT) nie jest od takiej sprzedaży należny (sprzedaż nie podlega odprowadzeniu podatku VAT).

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

Dłużnik C.C. wykorzystywał udział w działce numer 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…), zgodnie z jej przeznaczeniem, czyli jako drogę dojazdową, w tym przypadku do nieruchomości znajdującej się przy ul. A1 (działka numer 1). Zabudowana nieruchomość (działka numer 1) dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…) była wynajmowana.

C.C. nabył udział w działce numer 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…), celem posiadania prawa dojazdu do nieruchomości znajdującej się przy ul. A1 (działka numer 1).

C.C. nabył zabudowaną nieruchomość położoną przy ul. A1 (działka numer 1) celem wynajmu powierzchni usługowo-biurowej innym podmiotom.

Nieruchomość była od momentu nabycia wynajmowana na cele biurowe spółce pod firmą C. a.s. (oddział w Polsce - D. S.A.), w późniejszym czasie po zakończeniu inwestycji w rejonie wynajmowanego lokalu ww. spółka rozwiązała umowę najmu. W związku z pandemią COVID-19 C.C. od 2020 r. usiłował wynająć przedmiotowy lokal, jednakże ze względu na panujące rządowe obostrzenia związane z pandemią, spadło zainteresowanie przedsiębiorców wynajmem powierzchni biurowej. C.C. podjął decyzję o zarejestrowaniu pod ww. adresem swojej jednoosobowej działalności gospodarczej, tj. E. C.C. i nieruchomość ta jest wykorzystywana przez niego do prowadzonej firmy na cele biurowe, poszukując jednocześnie najemców na część powierzchni budynku.

Dłużnik figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (ceidg.gov.pl) jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod firmą E. C.C., gdzie stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej jest adres: B. ul. A1.

Doprecyzował Pan, że pierwotny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy obu nieruchomości, tj.: gruntowej nieruchomości zabudowanej, działka numer 1, obręb ewidencyjny nr (…), stanowiącej własność dłużnika C.C., położonej pod adresem: B., A1, dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) oraz udziału w wysokości 9/706 we własności nieruchomości gruntowej, działka nr 2, obręb ewidencyjny nr (…), stanowiącego własność dłużnika C.C., położonej pod adresem: B., A1, dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…).

Droga znajdująca się na działce nr 2 stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą egzekucyjną nie były ponoszone na tę budowlę wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

**Pytanie**

Czy komornik sądowy zobowiązany jest do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym?

**Pana stanowisko w sprawie**

W ocenie organu egzekucyjnego podatek VAT jest należny od sprzedawanej nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
------------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
----------------------------------------

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy Dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan jako komornik - na wniosek wierzyciela przeciwko Dłużnikowi - C.C. - postępowanie egzekucyjne z nieruchomości składającej się z działki nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym oraz udziału w wysokości 9/706 części w działce nr 2, objętej księga wieczystą nr (…), stanowiącej drogę dojazdową do działki nr 1.

Ww. budynek znajdujący się na działce nr 1 został wybudowany na podstawie decyzji z 14 maja 1981 r., a przyjęty do użytkowania w 1986 r.

Droga znajdująca się na działce nr 2 stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Dłużnik C.C. od 2 sierpnia 2019 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Dłużnik figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod firmą E. C.C.

Dłużnik kupił przedmiotową nieruchomość od spółki prawa cypryjskiego na podstawie Aktu notarialnego z 21 listopada 2019 r. Umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ustawy.

Pierwsze zasiedlenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 24 listopada 2019 r. Dłużnik oświadczył, że nie zostały poniesione żadne nakłady na ulepszenie zajętej nieruchomości o nr KW (…) (w tym budynku), które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej. Ponadto, zgodnie z Pana wskazaniem, w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą egzekucyjną nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie drogi znajdującej się na działce nr 2, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Dłużnik nabył działkę nr 1 w celu wynajmu powierzchni usługowo-biurowej innym podmiotom. Od momentu nabycia nieruchomość była wynajmowana na cele biurowe spółce C. a.s., w późniejszym czasie po zakończeniu inwestycji w rejonie wynajmowanego lokalu ww. spółka rozwiązała umowę najmu. Dłużnik podjął więc decyzję o zarejestrowaniu pod ww. adresem swojej jednoosobowej działalności gospodarczej i nieruchomość ta jest wykorzystywana przez niego do prowadzonej firmy na cele biurowe, poszukując jednocześnie najemców na część powierzchni budynku.

Udział w działce nr 2 był wykorzystywany przez Dłużnika jako droga dojazdowa do działki nr 1.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy jest Pan jako komornik sądowy zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości (działki nr 1 i udziału w działce nr 2) Dłużnik C.C. będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności wskazanych w zdarzeniu przyszłym Dłużnik jest podatnikiem podatku VAT, a działka nr 1 była przedmiotem najmu, a następnie była wykorzystywana przez Dłużnika do prowadzonej firmy na cele biurowe. Udział w działce nr 2 był natomiast wykorzystywany przez Dłużnika jako droga dojazdowa do działki nr 1.

Tym samym nie mamy tu do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego Dłużnika (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego, który był ponadto wynajmowany - czyli wykorzystywany do czerpania korzyści w sposób ciągły - cel zarobkowy. W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Aby w analizowanej sprawie móc Panu odpowiedzieć na pytanie, czy będzie Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy i kiedy w odniesieniu do budynku i budowli znajdujących się na nieruchomości miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku biurowo-usługowego posadowionego na działce nr 1 oraz budowli (drogi) znajdującej się na działce nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, Dłużnik kupił przedmiotową nieruchomość 21 listopada 2019 r. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło 24 listopada 2019 r. Ponadto, Dłużnik nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynku znajdującego się na działce nr 1 ani na ulepszenie budowli (drogi) znajdującej się na działce nr 2, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku i tej budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce nr 1 oraz do budowli znajdującej się na działce nr 2 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. budynku i budowli, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie działki nr 1, na której posadowiony jest budynek biurowo-usługowy, oraz udziału w działce nr 2, na której znajduje się droga, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W konsekwencji dokonując sprzedaży w trybie licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym zabudowanej działki nr 1 oraz udziału w działce nr 2 stanowiącej drogę dojazdową do działki nr 1 nie będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do odprowadzenia podatku VAT z tytułu dokonania dostawy towarów.

Zatem, Pana stanowisko uznaję za **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).