Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.573.2025.4.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-30
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji
sprzedaży działek na rzecz Spółki.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
rolnik-rolnik ryczałtowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 205 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania
    opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek na rzecz Spółki. Uzupełnił go
    Pan pismem z 26 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na
    wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i jest żonaty. W Jego związku małżeńskim od dnia 2
    czerwca 2025 r. obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, a przedmiotowe
    nieruchomości nabył do majątku osobistego w drodze umów sprzedaży od osób innych
    niż Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego.
    Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne w zakresie uprawy borówek wysokich i
    średnich. W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca korzysta z
    regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Ponadto, prowadzi on jednoosobową
    działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja projektów
    budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Przedmiotem działalności nie jest
    żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność rolniczą. W ramach
    działalności gospodarczej, Wnioskodawca wykonuje zlecone prace budowlano-remontowe
    na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny
    podatnik VAT.
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), składającej się z
    niezabudowanych działek:
                  21. Nr 1 o obszarze 45.850 m, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą
      pod numerem (...). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył 29 grudnia 2015 r. od
      osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył
      przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego
      gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania dla
      niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest
      na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV
      wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (...) złotych na rzecz Banku (...) oraz
      hipoteka umowna łączna do kwoty (...) złotych na rzecz Banku (...).
                  22. Nr 2 o obszarze 32.168 m, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą pod
      numerem (...). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył 30 września 2014 r. od
      osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył
      przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego
      gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania dla
      niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest
      na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV
      wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (...) złotych na rzecz Banku (...) oraz
      hipoteka umowna łączna do kwoty (...) złotych na rzecz Banku (...).
                  23. Nr 3 o obszarze 54.928 m, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą pod
      numerem (...). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył 15 lutego 2012 r. od
      osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył

      przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego
      gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania dla
      niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest
      na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV
      wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (...) złotych na rzecz Banku (...) oraz
      hipoteka umowna łączna do kwoty (...) złotych na rzecz (...).
    Do działów IV wymienionych wyżej ksiąg wieczystych wpłynął 2 grudnia 2024 r. wniosek
    zarejestrowany pod numerem (...) o wykreślenie hipoteki umownej łącznej, jednak do dnia
    dzisiejszego Sąd w tej sprawie nie orzekł.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym
    uchwałą Rady Gminy (...) (...) z 15 września 2022 r., przedmiotowe działki położone są na
    terenach zabudowy obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej
    (...). Podkreślić przy tym należy, że Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie
    działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednakże dla
    poszerzenia grona potencjalnie zainteresowanych nabywców złożył on wniosek do Wójta
    Gminy (...) o zmianę Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
    przestrzennego oraz opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
    dla ww. działek. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią
    grunty orne („RV” „RVI”), nieużytki („N”), pastwiska trwałe („PsV”) i łąki trwałe „ŁV”), grunty
    pod rowami („W-RVI”).
    W stosunku do przedmiotowych działek nie została podjęta uchwała rady gminy
    ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonych na obszarze
    rewitalizacji, ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym
    powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
    Ponadto, podkreślić należy, że nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie
    została wprowadzona do środków trwałych.
    Wnioskodawca chce zbyć na rzecz (...) z siedzibą w miejscowości (...) powyższą
                                                2nieruchomość stanowiącą działki nr 1, nr 2, nr 3 o łącznej powierzchni 132.946 m. Przed
    sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe. Nie
    zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w
    tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani
    połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub
    gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a Wnioskodawca nie
    uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki były i są
    użytkowane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. W
    przeszłości działki były również przez pewien czas wydzierżawione innej osobie, także
    prowadzącej gospodarstwo rolne. Wnioskodawca nigdy na działkach nie prowadził żadnej
    działalności gospodarczej, jedynie działalność rolną. Nieruchomości są niezabudowane.
    Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Granice nieruchomości
    nie są przedmiotem sporów pomiędzy stroną sprzedającą, a właścicielami lub
    posiadaczami nieruchomości przyległych, przebieg granic jest ustalony, położenie
    punktów i linii granicznych jest określone i utrwalone w gruncie. W stosunku do
    przedmiotowych nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja administracyjna ani
    sądowa. Powyższe nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, prawami lub
    roszczeniami osób trzecich. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowią wkładu do
    Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Nieruchomości nie leżą na terenie specjalnej strefy
    ekonomicznej. Pomiędzy Wnioskodawcą a (...) zawarta została przedwstępna umowa
    sprzedaży. Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że:
    1. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (...) wyrazi zgodę na zbycie na rzecz Spółki pod
      firmą (...) przedmiotowych nieruchomości (działki nr 1, nr 2 i nr 3) wyrażonej w drodze
      decyzji, zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
      rolnego.
    2. Zobowiązana do kupna Spółka uzyska ostateczną, to jest niezaskarżalną w trybie
      sądowo administracyjnym decyzję udzielającą pozwolenia na budowę na

      przedmiotowych nieruchomościach budynku (...) według projektu Zobowiązanej do
      kupna Spółki. Przy czym warunek ten zastrzeżony jest na rzecz Spółki pod firmą (...), to
      znaczy, że nawet w przypadku nieziszczenia się warunku Zobowiązana do kupna
      Spółka może żądać wykonania umowy przyrzeczonej przez Wnioskodawcę i dalej
      postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta na każde wezwanie
      Zobowiązanej do kupna Spółki w terminie 14 dni licząc od dnia wezwania, jednak nie
      później niż do dnia (...).
    Przy sprzedaży niniejszej nieruchomości Wnioskodawca nie będzie korzystał z pomocy
    żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również
    pełnomocnika.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W piśmie, które wpłynęło 26 sierpnia 2025 r., w odpowiedzi na pytania Organu zawarte w
    wezwaniu, wskazał Pan następujące informacje:
    1. W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:
        W przeszłości działki były również przez pewien czas wydzierżawione innej osobie
        także prowadzącej gospodarstwo rolnej.
    proszę wskazać:
    - w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?
    - na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki
      były udostępniane osobom trzecim?
    - czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?
    Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.
        Udostępnienie działek innym osobom prowadzącym gospodarstwo rolne:
        a) Działka nr 1
        Z uwagi na słabsze plony zebrane w roku 2023 oraz wzrost cen nawozów
        sztucznych podjąłem decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od 01.10.2023
        do 30.09.2025
        Umowa miała charakter nieodpłatny.
        b) Działka nr 2
        Z uwagi na słabsze plony zebrane w roku 2023 oraz wzrost cen nawozów
        sztucznych podjąłem decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od 01.10.2023
        do 30.09.2025
        Umowa miała charakter nieodpłatny.
        c) Działka nr 3
        Z uwagi na słabsze plony zebrane w roku 2023 oraz wzrost cen nawozów
        sztucznych podjąłem decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od 01.10.2023
        do 30.09.2025
        Umowa miała charakter nieodpłatny.
    2. W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy nieruchomości (tj. działek nr 1, nr 2, nr 3)? Gdzie
      prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży?
      Odpowiedź:
        Oferta sprzedaży nie była prezentowana w postaci ogłoszeń na portalach. Podczas
        zakupu materiałów do gospodarstwa rolnego otrzymałem zapytanie czy nie znam
        osoby która posiada na sprzedaż działkę o powierzchni co najmniej 6 hektarów,

        która mogłaby być przeznaczona pod lokalizację określonego obiektu. W toku
        dalszych rozmów okazało się, że posiadane przeze mnie działki (1, 2, 3) spełniają
        wymagania nabywcy.
    3. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:
        Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie działek w miejscowym planie
        zagospodarowania przestrzennego, jednakże dla poszerzenia grona potencjalnie
        zainteresowanych nabywców złożył on wniosek do Wójta Gminy (...) o zmianę
        Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz
        opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww.
        działek.
    proszę o jednoznaczne wskazanie, czy przez powyższe stwierdzenie należy rozumieć, że
    wystąpił Pan z wnioskiem o uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego, tj. o zmianę dotychczasowego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy
    (...), miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? O jakie przeznaczenie
    działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Pan wnioskował? Czy
    nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek –
    uwzględniający Pana wniosek – został uchwalony lub zostanie uchwalony do dnia ich
    sprzedaży?
    Odpowiedź:
      Działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
      Gmina przystępowała do opracowania takiego planu dla okolicznych działek. Jako
      właściciel nieruchomości zwróciłem się z wnioskiem do Wójta Gminy o rozważenie
      możliwości zmiany przeznaczenia działek z uwagi na niską klasę bonitacyjną (głównie
      klasa VI) oraz sąsiedztwo terenów górniczych (kopalnia odkrywkowa).
      Zaproponowano przeznaczenie jako: składy, magazyny, działalność produkcyjna,
      zabudowania socjalno -biurowe, oraz urządzenia do produkcji energii ze źródeł
      odnawialnych – dla własnych potrzeb. Miejscowy Plan Zagospodarowania
      Przestrzennego został już uchwalony i uwzględnia sugerowane przeznaczenie.

## Pytanie

Czy w przedmiotowej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, w przedstawionym przypadku sprzedaż przez Pana nieruchomości nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT,
    opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium
    kraju.
    Art. 7 ust. 1 ustawy VAT wskazuje z kolei, że przez dostawę towarów rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, za towary należy uznawać rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z powyższego, co do zasady sprzedaż
    gruntu będzie uznawana za odpłatną dostawę towarów. Jednocześnie jednak, aby
    transakcja sprzedaży była objęta zakresem VAT, konieczne jest aby czynność była
    dokonywana przez podatnika VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.

    Art. 15 ust. 2 ustawy VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Na tle powyższego wskazuje się, że definicja działalności gospodarczej w ustawie VAT ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w
    przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących
    część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży,
    bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście
    powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna
    dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza strefą prowadzonej
    działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika
    w zakresie tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
    dwóch przesłanek łącznie:
      1) dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
        podatkiem od towarów i usług;
      2) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
        podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Dostawca towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
    określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla
    określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i
    usług. Jednocześnie, istotną kwestią na gruncie przedmiotowej sprawy jest określenie
    zakresu czynności uznawanych za działalność gospodarczą w odniesieniu do handlu
    nieruchomościami (działkami) oraz ustalenie co można uznawać za „majątek prywatny”,
    będący przedmiotem rozporządzenia.
    Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby
    fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących
    środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem,
    że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności
    sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie
    stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz
    mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
      towarów.
    Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2
    pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
    tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
      lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
      którym mowa w art. 96 ust. 1.
    Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

      Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie
      działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
    Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się
      przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
    Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez
      to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi
      rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z
      wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do
      prowadzenia ksiąg rachunkowych.
    Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika
      ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:
      Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi
      rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może
      zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia
      rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
    Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy.
    Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w
    przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty
    inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność
    prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia
    przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż
    własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady
    podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności
    polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej
    w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano
    podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą
    opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego
    korzysta Pan z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Działki nr 326, nr 327 i
    nr 328 były i są użytkowane przez Pana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.
    Na ww. działkach nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej, jedynie działalność
    rolną.
    Tym samym, skoro jest Pan rolnikiem ryczałtowym należy uznać, że zgodnie z art. 2 pkt 19
    ustawy, jest Pan rolnikiem dokonującym dostawy produktów rolnych lub świadczącego
    usługi rolnicze, korzystającym ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3
    ustawy.
    Wobec powyższego, sam fakt wykorzystywania przez Pana działek nr 326, nr 327 i nr 328
    dla celów rolniczych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego jako rolnik
    ryczałtowy, nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów
    i usług z tytułu sprzedaży tych działek.
    Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z
    okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla
    ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem

    podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
    Natomiast określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne
    jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie
    czynności będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.),
    zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
      członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.

    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
    a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba

    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący
    dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z
    rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w
    ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która
    prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości
    dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
    niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za
    podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby”.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy
    ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl
    którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także
    okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z
    zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez
    każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten
    występował w charakterze podatnika podatku VAT.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne w zakresie uprawy borówek
    wysokich i średnich. W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego korzysta Pan z

    regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Ponadto, prowadzi Pan
    jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja
    projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Przedmiotem
    działalności nie jest żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność
    rolniczą. W ramach działalności gospodarczej, wykonuje Pan zlecone prace budowlano-
    remontowe na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Jest Pan właścicielem
    nieruchomości położonej w (...), składającej się z niezabudowanych działek: nr 1 o
              2  2  2obszarze 45.850 m, nr 2 o obszarze 32.168 m i nr 3 o obszarze 54.928 m, które nabył w
    celu poszerzenia posiadanego już przez Pana gospodarstwa rolnego. W stosunku do ww.
    działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo
    pierwokupu, jako położonych na obszarze rewitalizacji, ani uchwała w sprawie
    ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym powyższe działki Specjalnej Strefy
    Rewitalizacji. Nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie została wprowadzona
    do środków trwałych. Zamierza Pan zbyć ww. działki na rzecz Spółki z ograniczoną
    odpowiedzialnością. Pomiędzy Panem a Spółką zawarta została przedwstępna umowa
    sprzedaży. Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że:
    1. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej wyrazi zgodę na zbycie na rzecz Spółki
      przedmiotowych nieruchomości (działki nr 1, nr 2 i nr 3) wyrażonej w drodze decyzji,
      zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
    2. Zobowiązana do kupna Spółka uzyska ostateczną, to jest niezaskarżalną w trybie
      sądowo administracyjnym decyzję udzielającą pozwolenia na budowę na
      przedmiotowych nieruchomościach budynku według projektu Zobowiązanej do kupna
      Spółki. Przy czym warunek ten zastrzeżony jest na rzecz Spółki pod firmą (...), to znaczy,
      że nawet w przypadku nieziszczenia się warunku Zobowiązana do kupna Spółka może
      żądać wykonania umowy przyrzeczonej przez Wnioskodawcę i dalej postanawiają, że
      przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta na każde wezwanie Zobowiązanej do
      kupna Spółki w terminie 14 dni licząc od dnia wezwania, jednak nie później niż do dnia
      (...).
    Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, sprzedaż Nieruchomości
    (działek nr 1, nr 2, nr 3) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej
    czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie
    przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży
    działek niezabudowanych, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku
    od towarów i usług.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został

    nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując
    sprzedaży działek nr 1, nr 2 i nr 3 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art.
    15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy,
    polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną
    sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie
    dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za
    występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.
    W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż ww. działek należy uznać za czynność związaną ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, działki nr 1,
    nr 2 oraz nr 3 nabył Pan w celu poszerzenia posiadanego gospodarstwa rolnego. W
    zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego korzysta Pan z regulacji przewidzianych dla
    rolników ryczałtowych. Dodatkowo prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą,
    której głównym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków. W ramach działalności gospodarczej, jest Pan zarejestrowany
    jako czynny podatnik VAT oraz wykonuje Pan zlecone prace budowlano-remontowe na
    rzecz podmiotów z branży budowlanej. Przedmiotem ww. działalności gospodarczej nie
    jest żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność rolniczą.
    Przed sprzedażą działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 nie zostały i nie zostaną podjęte żadne
    działania marketingowe. Oferta sprzedaży nie była prezentowana w postaci ogłoszeń na
    portalach. Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości
    nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały
    podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również
    wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, nie uzyskał
    Pan dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki były i są
    użytkowane przez Pana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. W przeszłości
    działki były również przez pewien czas wydzierżawione innej osobie, także prowadzącej
    gospodarstwo rolne. Wskazał Pan, że udostępnianie ww. działek miało charakter
    nieodpłatny. Na działkach nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej, prowadził
    Pan wyłącznie działalność rolną jako rolnik ryczałtowy. Przy sprzedaży nieruchomości nie
    będzie Pan korzystał z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży nie wyznaczy Pan
    również pełnomocnika. Z opisu sprawy wynika, że zwrócił się Pan jedynie z wnioskiem do
    Wójta Gminy o rozważenie możliwości zmiany przeznaczenia działek w Miejscowym Planie
    Zagospodarowania Przestrzennego z uwagi na niską klasę bonitacyjną oraz sąsiedztwo
    terenów górniczych (kopalnia odkrywkowa). Zaproponowano przeznaczenie jako: składy,
    magazyny, działalność produkcyjna, zabudowania socjalno-biurowe, oraz urządzenia do
    produkcji energii ze źródeł odnawialnych – dla własnych potrzeb. Miejscowy Plan
    Zagospodarowania Przestrzennego został już uchwalony i uwzględnia sugerowane
    przeznaczenie.
    Pomiędzy Panem a Spółką zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Natomiast
    końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że: do dnia zawarcia
    umowy przyrzeczonej (...) wyrazi zgodę na zbycie na rzecz Spółki działki nr 1, nr 2 i nr 3
    oraz, że Spółka uzyska ostateczną decyzję udzielającą pozwolenia na budowę na
    przedmiotowych nieruchomościach budynku (...) według projektu Spółki. Przy czym nawet
    w przypadku nieziszczenia się tego warunku, Spółka może żądać wykonania umowy
    przyrzeczonej przez Pana. Należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się
    zgłosił, właściciel nieruchomości (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie
    prawnym dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji udzielającej pozwolenia na
    budowę). Jednak działania nabywcy nie są działaniami właściciela podejmowanymi w tym

    celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowane działki uczynić atrakcyjniejszymi dla
    potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.
    W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do
    uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek
    świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek nr 1, nr 2 i nr 3, która
    byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że
    sprzedaż ww. działek wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie
    podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności
    zmierzających do podniesienia wartości gruntu.
    Zatem, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy
    prawa stwierdzam, że w analizowanej sprawie w związku ze sprzedażą działek nr 1, nr 2 i
    nr 3 nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust.
    1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.
    Tym samym, sprzedaż działek nr 1, nr 2 i nr 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna

    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.