Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.290.2017.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-10
Teza: W zakresie braku obowiązku wystawienia faktury korygującej.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; usługi-usługi zarządzania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2017 r. (data wpływu 17 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury korygującej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury korygującej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której przeważający przedmiot działalności stanowi zarządzanie nieruchomościami, działalność inwestycyjna i budowlana. Jedynym udziałowcem Wnioskodawcy jest Skarb Państwa posiadający 100% udziałów. W imieniu Skarbu Państwa prawa i obowiązki wspólnika wykonuje Agencja.

Wnioskodawca na podstawie zawartej umowy o zarządzanie/administrowanie nieruchomościami Agencji z Oddziałem Regionalnym (dalej: „Oddział Regionalny”) oraz aneksu do tej umowy świadczy usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami, w tym:

1.  nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa,
2.  lokalami mieszkalnymi w budynkach Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innymi,
3.  lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi) w budynkach mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych.

Za świadczenie powyższych usług Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie miesięczne według stawki ryczałtowej za określony zakres zarządzania (zakres usługi) i powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych (pkt 1 i 2 powyżej) bądź powierzchni użytkowej lokali użytkowych (pkt 3 powyżej), stanowiącej podstawę naliczenia wynagrodzenia za określony zakres zarządzania, z tym że stawki wynagrodzenia za poszczególny zakres zarządzania są zróżnicowane. Podstawę zapłaty wynagrodzenia stanowi faktura VAT, obejmująca wszystkie nieruchomości w podziale na grupy (pkt 1—3) wraz ze wskazaniem powierzchni, która stanowi podstawę naliczenia wynagrodzenia.

W umowie jest określona powierzchnia użytkowa wszystkich zarządzanych przez Wnioskodawcę nieruchomości Oddziału Regionalnego, w tym lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych.

W każdym przypadku powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych jest większa niż 50% całkowitej powierzchni użytkowej budynku, na którą składają się powierzchnie użytkowe: lokali mieszkalnych i lokali użytkowych (w tym garaży indywidualnych i garaży wielostanowiskowych z wyznaczonymi miejscami postojowymi), a zatem zgodnie z definicją zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) Wnioskodawca wskazał, że ma do czynienia z budynkami mieszkalnymi — budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w dziale 11.

Jednocześnie, stosownie do postanowień umowy, Wnioskodawca do wynagrodzenia kalkulowanego wg zasad przedstawionych powyżej będzie doliczał podatek od towarów i usług (VAT) zgodnie z obowiązującymi przepisami. W związku z powyższym, z tytułu zarządzania nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi oraz lokalami mieszkalnymi (pkt 1-2 powyżej) Wnioskodawca stosuje zwolnienie z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r. poz. 736 ze zm.), zaś za zarządzanie lokalami użytkowymi wskazanymi w pkt 3 powyżej Wnioskodawca stosuje podstawową stawkę VAT wynoszącą 23%.

Oddział Regionalny, zgodnie z postanowieniami wskazanej umowy z Wnioskodawcą, ma prawo m.in. rozszerzyć umowę o zarządzanie powierzchnią nieruchomości niewymienioną w załącznikach do tej umowy.

Oddział Regionalny zwrócił się do Wnioskodawcy o skorygowanie faktur wystawionych z tytułu zarządzania nieruchomościami w części dotyczącej lokali użytkowych poprzez obniżenie zastosowanej stawki z 23% do stawki zwolnionej z VAT. W ocenie Oddziału, w przedstawionym przypadku co do zasady usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie podlegają zwolnieniu podatkowemu z VAT, usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi nie podlegają zwolnieniu, jednakże o opodatkowaniu bądź zwolnieniu usług zarządzania nieruchomościami decyduje kwalifikacja nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym prawidłowym będzie, gdy Wnioskodawca, który wystawił pierwotnie faktury VAT sprzedaży usług ze stawką 23% VAT dotyczące zarządzania lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi) w budynkach mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych zgodnie z sugestią Oddziału Regionalnego wystawi faktury sprzedaży korygujące stawkę 23% VAT na zwolnienie od podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym prawidłowym będzie, gdy Wnioskodawca, który wystawił pierwotnie faktury VAT sprzedaży usług ze stawką 23% VAT dotyczące zarządzania lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i miejscami postojowymi) znajdującymi się w budynkach mieszkalnych, Wspólnot Mieszkaniowych i innych, nie wystawi faktur sprzedaży korygujących stawkę 23% VAT na zwolnienie od podatku VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 41 ust.1 w zw. z art. 146a pkt 1) ustawy o VAT stawka podatku VAT od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f tej ustawy, wynosi 23%. Natomiast zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) są zwolnione z podatku VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się m.in. na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielę się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych — Dz.U. 1999 nr 112, poz. 131 6 ze zm.). Natomiast art. 2 pkt 12 ustawy o VAT definiuje obiekty budownictwa mieszkaniowego, jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 .

Niezależnie jednak od regulacji wynikających z PKOB, każda nieruchomość lokalowa lub garażowa może być przedmiotem odrębnego obrotu cywilnoprawnego. Każda z nich może być również przedmiotem odrębnej dostawy na gruncie przepisów o VAT. Bez znaczenia pozostaje również fakt, czy dane nieruchomości stanowię odrębną własność czy też nie (np. lokal użytkowy).

Z tego punktu widzenia, niezasadnym w ocenie Wnioskodawcy jest stosowanie takiej samej stawki VAT do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi (rozumianymi jako lokale mieszkalne i proporcjonalnie przypadająca na nie powierzchnia wspólna budynku) oraz usługowymi/użytkowymi (rozumianymi jako lokale użytkowe, garaże oraz przypadająca na nie powierzchnia wspólna budynku).

Co więcej, świadczone przez Wnioskodawcę usługi administrowania/zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi tj. lokalami użytkowymi (w tym garażami i stanowiskami postojowymi), nie mogą być zaklasyfikowane jako świadczenie złożone dla celów opodatkowania podatkiem VAT. Na gruncie przepisów o VAT zasadą jest, że każde świadczenie traktuje się odrębnie z punktu widzenia opodatkowania VAT. Zastosowanie jednej stawki do wszystkich świadczeń ma charakter wyjątkowy i dotyczy wyłącznie tzw. świadczeń złożonych, których rozdzielenie byłoby sztuczne z punktu widzenia ekonomii i potrzeb nabywcy. W przypadku jednak, gdy powierzchnia użytkowa każdego lokalu z osobna jest znana zarówno temu nabywcy, jak i usługodawcy, stosowanie jednolitej preferencyjnej stawki do całego świadczenia jest niecelowe. W konsekwencji, nieprawidłowym byłoby przyjęcie, iż zwolnienie z podatku VAT odnoszące się do zarządzania lokalami mieszkalnymi będzie miało także zastosowanie do zarządzania lokalami użytkowymi (w tym garażami i stanowiskami postojowymi) będącymi odrębnym przedmiotem usług administrowania/zarządzania. W niniejszym przypadku zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do konkretnego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal czy garaż (miejsce postojowe) należy traktować odrębnie. Na odrębność świadczonych przez Wnioskodawcę usług zarządzania wskazują także postanowienia umowy z Oddziałem Regionalnym, które wyraźnie rozróżniają, że przedmiot umowy dotyczy administrowania/zarządzania nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi oraz lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi) w budynku mieszkalnym Wspólnot Mieszkaniowych i innych.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 13 ust 1 pkt 6 rozporządzenia. Natomiast, jeżeli umowa dotycząca usługi zarządzania wyraźnie określa, których lokali (o jakiej powierzchni użytkowej) dotyczy usługa zarządzania to nie ma podstaw do jednolitego traktowania wszystkich świadczeń na rzecz Oddziału Regionalnego. Z umowy wynika, że usługa świadczona przez Wnioskodawcę dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej oraz użytkowej, przy czym części użytkowe nie maję charakteru mieszkalnego (stanowią lokale użytkowe, garaże indywidualne i garaże wielostanowiskowe), co oznacza, że usługa zarządzania lokalami użytkowymi/powierzchniami użytkowymi podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT.

Zatem w niniejszej sprawie po uwzględnieniu powołanych powyżej przepisów prawa, w kontekście przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca wykonuje na zlecenie Oddziału Regionalnego usługi zarządzania lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi) znajdującymi się w budynkach mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych, nie mającymi jednak charakteru mieszkalnego, to usługi te nie korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia. Z powyższego zwolnienia korzystają natomiast stanowiące odrębny przedmiot zarządzania i administrowania budynki mieszkalne Skarbu Państwa oraz lokale mieszkalne w budynkach Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych, co znajduje odzwierciedlenie w wystawianych przez Wnioskodawcę fakturach VAT

Jednocześnie należy zauważyć, że ani przepisy ustawy o VAT, ani też rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy nie przewidują obniżonej stawki podatku dla usług polegających na zarządzaniu nieruchomością niemieszkalną, co skutkuje opodatkowaniem omawianych czynności stawką podatku w wysokości 23%.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że świadczone przez niego usługi poddane niniejszej analizie nie mogą zostać zaklasyfikowane w świetle orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jako świadczenie złożone. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanćni reditelstvi v Ustf nad Labem zdefiniował świadczenie złożone w następujący sposób: „(\`(...)\`) w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy” (pkt 18), „Ponadto można również uznać, że jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny” (pkt 19).

Należy jeszcze raz przypomnieć, o czym była już mowa, że do celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, jak wynika z art. 1 ust 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości (OJ L 347, 11.12.2006, zob. wyrok z dnia 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse, pkt 14 i przytoczone tam orzecznictwo).

Wskazać w związku z powyższym należy, mając na względzie postanowienia umowy Wnioskodawcy z Oddziałem Regionalnym, że nie da się w niniejszym przypadku wprowadzić podziału świadczeń będących przedmiotem tej umowy na świadczenie główne oraz pomocnicze, które wystąpiłyby w sytuacji świadczenia złożonego. Ponadto zauważyć należy, że świadczenia Wnioskodawcy na rzecz Oddziału Regionalnego nie mają tak ścisłego związku gospodarczego ze sobą, aby niemożliwym (lub znacznie utrudnionym) było wyodrębnienie stawek VAT odnoszących się do konkretnych powierzchni budynku, wszak odnoszą się do odrębnych nieruchomości.

Reasumując, w niniejszym stanie faktycznym każde ze świadczeń jest od siebie niezależne, bowiem odnosi się do odrębnego przedmiotu opodatkowania, tj. albo polega na administrowaniu/zarządzaniu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi (pkt 1), albo lokalami mieszkalnymi (pkt 2) albo lokalami użytkowymi (w tym garażami i miejscami postojowymi) w budynku mieszkalnym Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych (pkt 3). Położenie miejsca postojowego w budynku mieszkalnym nie zmienia odrębności tego przedmiotu umowy i nie może powodować, iż traktowane jest ono jako świadczenie kompleksowe odnoszące się do budynku mieszkalnego, a tym samym zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT. W związku z wyżej przedstawionymi argumentami, stwierdzić należy, że zastosowana przez Wnioskodawcę stawka VAT 23% oraz zwolnienie z tego podatku są poprawne i nie wymagają wystawienia faktury sprzedaży w celu skorygowania wcześniej wystawionych faktur VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 5a ustawy – towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że od 1 stycznia 2011 r. klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736 ze zm.) – zwalnia się od podatki usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU, czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych czynności i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości, czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, której przeważający przedmiot działalności stanowi zarządzanie nieruchomościami, działalność inwestycyjna i budowlana. Jedynym udziałowcem Wnioskodawcy jest Skarb Państwa posiadający 100% udziałów. W imieniu Skarbu Państwa prawa i obowiązki wspólnika wykonuje Agencja.

Wnioskodawca na podstawie zawartej umowy o zarządzanie/administrowanie nieruchomościami Agencji z Oddziałem Regionalnym (dalej: „Oddział Regionalny”) oraz aneksu do tej umowy świadczy usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami, w tym:

1.  nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa,
2.  lokalami mieszkalnymi w budynkach Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innymi,
3.  lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi) w budynkach mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych.

Za świadczenie powyższych usług Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie miesięczne według stawki ryczałtowej za określony zakres zarządzania (zakres usługi) i powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych (pkt 1 i 2 powyżej) bądź powierzchni użytkowej lokali użytkowych (pkt 3 powyżej), stanowiącej podstawę naliczenia wynagrodzenia za określony zakres zarządzania, z tym że stawki wynagrodzenia za poszczególny zakres zarządzania są zróżnicowane. Podstawę zapłaty wynagrodzenia stanowi faktura VAT, obejmująca wszystkie nieruchomości w podziale na grupy (pkt 1-3) wraz ze wskazaniem powierzchni, która stanowi podstawę naliczenia wynagrodzenia. W umowie jest określona powierzchnia użytkowa wszystkich zarządzanych przez Wnioskodawcę nieruchomości Oddziału Regionalnego, w tym lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych. W każdym przypadku powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych jest większa niż 50% całkowitej powierzchni użytkowej budynku, na którą składają się powierzchnie użytkowe: lokali mieszkalnych i lokali użytkowych (w tym garaży indywidualnych i garaży wielostanowiskowych z wyznaczonymi miejscami postojowymi), a zatem zgodnie z definicją zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) Wnioskodawca uznał, że ma do czynienia z budynkami mieszkalnymi — budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w dziale 11. Jednocześnie, stosownie do postanowień umowy, Wnioskodawca do wynagrodzenia kalkulowanego wg zasad przedstawionych powyżej będzie doliczał podatek od towarów i usług (VAT) zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca z umowy wynika, że usługa świadczona przez Wnioskodawcę dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej oraz użytkowej, przy czym części użytkowe nie mają charakteru mieszkalnego (stanowią lokale użytkowe, garaże indywidualne i garaże wielostanowiskowe).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy Wnioskodawca, powinien wystawić faktury korygujące stawki 23% i zamiast tego zastosować zwolnienie od podatku VAT do usług zarządzania lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi), z tego względu, że lokale te znajdują się w budynkach mieszkalnych.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, zwalnia od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. Należy zauważyć, że zastosowanie zwolnienia od podatku uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od poszczególnych znajdujących się w niej lokali. Natomiast wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość. Zatem gdy usługa zarządzania dotyczyć będzie wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%.

Z warunków umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą wynika, że usługa świadczona przez Wnioskodawcę dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej oraz użytkowej, przy czym części użytkowe nie mają charakteru mieszkalnego (stanowią lokale użytkowe, garaże indywidualne i garaże wielostanowiskowe).

Zatem skoro usługa zarządzania dotyczy części nieruchomości mieszkalnej (lokalu użytkowego), nie mającej charakteru mieszkalnego, będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23%.

Reasumując, po uwzględnieniu powołanych powyżej przepisów prawa w kontekście przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że usługi zarządzania lokalami użytkowymi (w tym garażami indywidualnymi i garażami wielostanowiskowymi z wyznaczonymi miejscami postojowymi) w budynkach mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i innych opodatkowane będą stawką podstawową 23%. Zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawienia korekty do wystawionej wcześniej faktury.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie uznano za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.