Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.1.2017.2.KR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2017-02-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; grunty; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku złożonym w dniu 2 stycznia 2017 r., uzupełnionym pismem z dnia 30 stycznia 2017 r. (data wpływu 3 lutego 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201), w związku z powyższym, pismem z dnia 20 stycznia 2017 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.1.2017.1.KR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 20 stycznia 2017 r. (skutecznie doręczono dnia 25 stycznia 2017 r.), zaś w dniu 3 lutego 2017 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 31 stycznia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna jest współwłaścicielem nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży. Nieruchomość gruntowa nabyta została przez Wnioskodawczynię i Jej męża. W 1995 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni i w wyniku postępowania spadkowego posiada Ona 5/8 nieruchomości gruntowej. Na gruncie tym za zgodą Wnioskodawczyni został wybudowany w 2008 r. budynek pieczarkarni, w całości finansowany przez córkę Wnioskodawczyni, będącą współwłaścicielką. Córka Wnioskodawczyni prowadzi w budynku działy specjalne produkcji rolnej (uprawę pieczarek) opodatkowaną na zasadach norm szacunkowych. Współwłasność 1/8 gruntu Wnioskodawczyni posiada ponad 5 lat. Wnioskodawczyni prowadzi działy specjalne produkcji rolnej, jednak w innym miejscu i nie wykorzystuje, ani nigdy nie wykorzystywała budynku postawionego na gruncie, którego jest współwłaścicielem. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej z wykorzystaniem tego gruntu czy budynku. Wątpliwość Wnioskodawczyni dotyczy kwestii ustalenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości, tj. czy przychodem będzie 5/8 gruntu, czy 5/8 całej nieruchomości? Wątpliwością Wnioskodawczyni jest również możliwość zastosowania uregulowań art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie braku opodatkowania nieruchomości posiadanych ponad 5 lat, przy zastrzeżeniu braku związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana sprzedaż udziału w gruncie wraz z budynkiem pieczarkarni wybudowanym wyłącznie przez innego współwłaściciela gruntu, osobę prowadzącą działy specjalne produkcji rolnej rozliczaną przy zastosowaniu norm szacunkowych, w związku z posiadaniem nieruchomości powyżej 5 lat, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
2.  Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie dotyczył Wnioskodawczyni w wartości 5/8 całości nieruchomości, czy wyłącznie 5/8 wartości gruntu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1, opisana sprzedaż udziału w gruncie wraz z budynkiem pieczarkarni wybudowanym wyłącznie przez innego współwłaściciela gruntu, osobę prowadzącą działy specjalne produkcji rolnej rozliczaną przy zastosowaniu norm szacunkowych, w związku z posiadaniem nieruchomości powyżej 5 lat, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę prawo cywilne, stając do aktu sprzedaży jako współwłaściciel całej nieruchomości, uważa jednak, że faktycznie będzie sprzedawała swój udział czyli 5/8, gdyż budynek sprzedawany będzie przez współwłaściciela, który w całości sfinansował jego budowę i użytkował w całości na swoje potrzeby.

Ponieważ udział w gruncie, a tym samym w nieruchomości Wnioskodawczyni posiadała ponad 5 lat i nie była związana z działalnością gospodarczą, gdyż takiej nie prowadziła i nie prowadzi, nie powstanie w ocenie Wnioskodawczyni przychód do opodatkowania zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2, Wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie dotyczył Jej w wartości 5/8 gruntu.

Wnioskodawczyni stwierdziła, że jeżeli Jej córka wybudowała budynek z własnych środków i wyłącznie ona go użytkowała, część przychodu dotycząca budynku będzie dotyczyła wyłącznie córki, natomiast grunt w części przypadającej na Wnioskodawczynię będzie Jej przychodem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż m.in. nieruchomości gruntowej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa, jej części lub udziału w nieruchomości lub prawie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem nieruchomość gruntową. W 1995 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni i w wyniku postępowania spadkowego Wnioskodawczyni przysługuje udział 5/8 nieruchomości gruntowej. Na gruncie tym za zgodą Wnioskodawczyni został wybudowany w 2008 r. budynek pieczarkarni, w całości finansowany przez córkę Wnioskodawczyni, współwłaścicielkę nieruchomości. Córka Wnioskodawczyni prowadzi w budynku działy specjalne produkcji rolnej (uprawę pieczarek) opodatkowaną na zasadach norm szacunkowych. Współwłasność 1/8 gruntu Wnioskodawczyni posiada ponad 5 lat. Wnioskodawczyni prowadzi działy specjalne produkcji rolnej, jednak w innym miejscu i nie wykorzystuje, ani nigdy nie wykorzystywała budynku postawionego na gruncie, którego jest współwłaścicielem. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej z wykorzystaniem tego gruntu czy budynku. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 2082, z późn. zm), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy).

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami ustaje m.in. z chwilą śmierci jednego z małżonków. Natomiast w myśl art. 50¹ ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Ustrój wspólności majątkowej będący współwłasnością łączną trwa zatem tak długo, jak długo trwa małżeństwo. Z chwilą ustania wspólności, np. w wyniku śmierci jednego ze współmałżonków, dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej, a udział każdego z małżonków w majątku wspólnym według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy decyduje, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartą w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Natomiast w myśl art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy ustawy Kodeks cywilny wyrażają zasadę, że budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, a także kiedy nastąpiło jego ukończenie i zgłoszenie budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu, w związku z którym na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania (art. 235 ustawy Kodeks cywilny).

Odnosząc się do powołanych przepisów, należy wskazać, że budynek jako część składowa nieruchomości – z wyjątkami przewidzianymi w ww. ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. W związku z tym datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu, bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie, i kiedy to nastąpiło.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni nabyła udziały we współwłasności nieruchomości (gruntu wraz z budynkiem) w różnym czasie:

1.  w trakcie trwania związku małżeńskiego na zasadach wspólności majątkowej;
2.  w 1995 r. w drodze spadku po mężu.

Zatem, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału we współwłasności nieruchomości (gruntu wraz z budynkiem) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w trakcie trwania małżeństwa oraz w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dacie śmierci spadkodawcy nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Upłynął bowiem wskazany w tym przepisie pięcioletni okres, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanych udziałów w nieruchomości. Zatem, kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przedstawione we wniosku stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, w związku z uznaniem, że w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, stała się bezprzedmiotowa.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej będzie różniło się od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja indywidualna nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.