Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-106/07-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2007-11-09
Teza: Odtworzeniowa wycena rzeczoznawcy jako koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rzeczoznawca; współwłasność; wycena; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 28.08.2007 r. (data wpływu 31.08.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odtworzeniowej wyceny rzeczoznawcy - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów odtworzeniowej wyceny rzeczoznawcy.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

Rodzice wnioskodawczyni byli właścicielami działki budowlanej od 1998 r.

W 2002 r. tytułem darowizny udziały w działce po 1/3 przypadły:

*   Wnioskodawczyni,
*   siostrze ojca Wnioskodawczyni.

Rodzicom Wnioskodawczyni pozostał udział w wysokości 1/3 działki.

W styczniu 2007 r. zostały odkupione udziały w następujący sposób:

*   1/6 udziału w działce odkupiła Wnioskodawczyni,
*   1/6 udziału w działce odkupili rodzice Wnioskodawczyni.

W wyniku tej transakcji Wnioskodawczyni stała się właścicielką ½ udziału w działce, a pozostała ½ udziału przypadła rodzicom.

W kwietniu 2007 r. na ww. działce Wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu dwurodzinnego.

Obecnie dom ma stan surowy.

Ze względów losowych Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działkę z rozpoczętą budową prawdopodobnie dwóm rodzinom.

Ponieważ nie upłynęło 5 lat od odkupienia udziałów od siostry ojca, Wnioskodawczynię obowiązuje zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych od nadwyżki pomiędzy ceną sprzedaży, a ceną zakupu pomniejszoną o poniesione koszty na budowę budynku.

Znaczna część materiałów budowlanych została wykonana sposobem gospodarczym (bloczki ścienne, stropowe, belki z betonu, itp.) oraz prace budowlane wykonywała w gronie rodzinnym.

Prace powyższe są niemożliwe w pełni do udokumentowania fakturami, a tylko odtworzeniową wyceną rzeczoznawcy majątkowego.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy odtworzeniową wycenę rzeczoznawcy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

Zdaniem wnioskodawcy 1/6 wyceny dotyczyłaby Wnioskodawczyni oraz 1/6 wyceny dotyczyłaby rodziców.

Wnioskodawczyni uważa, że wycena rzeczoznawcy (odtworzeniowa) jest jedynym nie krzywdzącym jej rozliczeniem z Urzędem Skarbowym, ponieważ udokumentowane wydatki pomijają duży wkład pracy całej rodziny zaangażowanej w budowę domu.

Wycena odtworzeniowa jest w tym wypadku jedną wiarygodną formą kosztów poniesionych przy budowie domu, dzięki której podatek będzie miarodajny. W innym przypadku do rodzinnej pracy, której Wnioskodawczyni nie jest w stanie udokumentować będzie zmuszona dopłacić 19% podatku dochodowego.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8, ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż prawo własności udziałów w wysokości 1/6 części działki nabyła Pani w styczniu 2007 r., w związku z planowaną sprzedażą działki wraz z domem w stanie surowym przy sprzedaży udziałów w wysokości 1/6 części działki, obowiązywać Panią będą zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od 01.01.2007 r.

Zgodnie z art. 19 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2007 r. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, to organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi przychód w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z nowym, obowiązującym od 2007 r. art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w ww. budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Przy czym, w myśl art. 21 ust. 21 ww. ustawy powyższe zwolnienie będzie miało zastosowanie jedynie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Podatnik oświadczenie to powinien złożyć w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W rozstrzyganej sprawie, rozważenia wymaga okoliczność, czy możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odtworzeniowej wyceny rzeczoznawcy, która stanowiłaby koszty odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw. Powiększenie to może dotyczyć nieruchomości wynajmowanych i amortyzowanych poza działalnością gospodarczą.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy. W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca precyzyjnie wskazał na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, tj. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz innych dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Odtworzeniowa wycena rzeczoznawcy opiera się przede wszystkim na szacowaniu, czyli określeniu przybliżonej wartości nieruchomości.

Wycena rzeczoznawcy jest jednym z dokumentów pozwalających na wyjaśnienie stanu faktycznego, nie może zastąpić jednak głównych dowodów potwierdzających poniesione wydatki mieszkaniowe w związku z budową budynku mieszkalnego. Należą do nich faktury VAT, z których dokładnie wynika jaka była kwota faktycznie poniesionych wydatków mieszkaniowych, kto ponosił wydatki oraz dokładny termin ich poniesienia.

Biorąc powyższe pod uwagę, wycena rzeczoznawcy nie spełnia kryteriów wymaganych dokumentów, które można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia określonych w art. 22 ust. 6e.

Reasumując w świetle powyższego odtworzeniowej wyceny rzeczoznawcy nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock