Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.140.2024.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-25
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lipca 2024 r. (wpływ 18 lipca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X S.A.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowani posiadają interes prawny w ustaleniu konsekwencji podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm., dalej: UVAT) oraz na gruncie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 295 ze zm., dalej UPCC).

X (Zainteresowany będący stroną postępowania) posiada prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach (…) i (…) o łącznej powierzchni 0,5295 ha oraz prawo odrębnej własności posadowionych na tych działkach budynku biurowego (…) i budowli położonych w (…) (dalej łącznie jako Nieruchomość). X planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania).

Celem niniejszego wniosku jest potwierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Interes prawny X polega na potwierdzeniu czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Z kolei Nabywca ma interes prawny w potwierdzeniu czy będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości. Sposób opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości w oparciu o przepisy UVAT przekłada się bowiem na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów UPCC.

X i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Strony rozważają wybór opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 UVAT.

Nieruchomość jest objęta Księgą Wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…).

Prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr (…) i nr (…) wraz z budynkiem biurowym w budowie X nabył na podstawie decyzji znak (…) wydanej przez Urząd Wojewódzki w (…) (zmienionej decyzją znak (…). X stał się użytkownikiem wieczystym ww. działek z mocy prawa (…).

Budowa budynku została zakończona przez X, a budynek wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Budowa została zakończona w 1995 r. X rozpoczął użytkowanie budynku biurowego po zakończeniu jego budowy. X ponosił wydatki na ulepszenie budynku biurowego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2805 ze zm., dalej ustawa o CIT), które nie przekroczyły 30% jego podatkowej wartości początkowej.

Budowle nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych X. X nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o CIT. Budowle zostały wybudowane w 1995 r. i od tego momentu są użytkowane przez X.

Nieruchomość była od początku wykorzystywana do działalności gospodarczej X (jako siedziba oddziału X). Od lipca 2022 r. Nieruchomości stanowi pustostan z uwagi na zmianę lokalizacji oddziału.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Państwo oraz Nabywca planują złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (zastrzegają Państwo, że decyzja ta może jeszcze ulec zmianie).

**Pytanie**

Czy sprzedaż Nieruchomości przez X na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości przez X na rzecz Nabywcy w przypadku:

a. zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT - będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

b. złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 UVAT, i skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 UPCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (zgodnie z art. 4 pkt 1 UPCC).

Z uwagi na to, że sposób opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości w oparciu o przepisy UVAT przekłada się na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów UPCC, należy zwrócić uwagę, że przypadku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, przepisy ustawy o VAT dają możliwość rezygnacji z tego zwolnienia po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 UVAT, tj. wybór opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT możliwy będzie, jeżeli X i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 UVAT.

W konsekwencji powyższego, ponieważ w przypadku braku rezygnacji przez X i Nabywcę ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług - Nabywca będzie zobowiązany do poniesienia ciężaru podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z kolei w przypadku rezygnacji przez X i Nabywcę ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT wobec spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 UVAT, obowiązek podatkowy na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych nie powstanie i co za tym idzie, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 24 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.295.2024.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (X) posiada prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach (…) i (…) o łącznej powierzchni 0,5295 ha oraz prawo odrębnej własności posadowionych na tych działkach budynku biurowego i budowli położonych w (…) (Nieruchomość). X planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Zainteresowani planują złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (decyzja ta może jeszcze ulec zmianie).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 24 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.295.2024.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) dostawa budynku i budowli będzie więc korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

(…) W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) i (…), z którymi związane są ww. budynek i budowle, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…)

(…) będą mieli Państwo prawo do zastosowania przy sprzedaży budynku i budowli zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy pod warunkiem złożenia przez Państwa i Nabywcy zgodnego oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

W przypadku wyboru opodatkowania dostawy opisanych we wniosku budynku i budowli znajdujących się na działkach nr (…) i (…), to opodatkowaniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) i (…), na której ww. obiekty są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa prawa użytkowania wieczystego działek zabudowanych nr (…) i (…) – w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

A zatem, w przypadku gdy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w sytuacji, gdyby Zainteresowani nie zrezygnowali ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).