Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.371.2020.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-30
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 16 lipca 2020 r. (data wpływu 21 lipca 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 1 września 2020 r. (dręczone dnia 4 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 1 września 2020 r. (dręczone dnia 4 września 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: (…) Sp. z o.o. Sp. k.

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: (…) Sp. z o.o.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Zainteresowany, będący stroną postępowania) jest podatnikiem podatku VAT czynnym, przy czym całość sprzedaży towarów i usług opodatkowana jest podatkiem VAT. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną nabycia nieruchomości, opisanej poniżej (przedmiot sprzedaży dalej nazywany jest Nieruchomością lub Nieruchomością/Przedmiot Sprzedaży).

Na Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży składają się łącznie trzy nieruchomości:

*   Nieruchomość 1: składająca się z 6 działek, spośród których pięć oznaczone jest w ewidencji gruntów jako grunty orne oznaczone symbolem R, zaś jedna oznaczona jest w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem Bp. Wszystkie działki składające się na Nieruchomość 1 objęte są wspólną księgą wieczystą;
*   Nieruchomość 2: składająca się z 2 działek, spośród których jedna oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne oznaczona symbolem R, zaś druga jako grunty zadrzewione i zakrzewione na uż. rolnych oznaczona symbolem Lzr-R. Działki składające się na Nieruchomość 2 objęte są wspólną księgą wieczystą;
*   Nieruchomość 3: składająca się z 17 działek, spośród których 15 oznaczone jest w ewidencji gruntów jako grunty orne oznaczone symbolem R, zaś dwie oznaczone są w ewidencji gruntów jako grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem Lzr-R. Wszystkie działki składające się na Nieruchomość 3 objęte są wspólną księgą wieczystą.

Wszystkie działki, składające się na Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży są niezabudowane i nie są na nich posadowione żadne obiekty budowlane, trwale związane z gruntem.

Wszystkie działki, składające się na Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży znajdują się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem znaczna część działek znajduje się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 10 UM. Jedna z działek częściowo znajduje się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 10 UM, a częściowo w jednostkach terenowych oznaczonych symbolami 6 KDL i 4 KDL. Na terenie jednostki 10 UM plan ustala: przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa - usługi handlu, gastronomii, usługi bytowe, obsługi finansowej, administracji, kultury i inne związane z obsługą mieszkańców - usługi użyteczności publicznej, w których świadczone są usługi ogólnospołeczne i konsumpcyjne, nieuciążliwe usługi komunalne, zakłady usługowe, w których świadczone są produkcyjne usługi materialne tj. czynności będące współdziałaniem w procesie produkcji wraz z niezbędnymi do funkcjonowania wymienionych usług budynkami o pomieszczeniach technicznych i gospodarczych, garażami oraz terenami komunikacji wewnętrznej, zieleni i infrastrukturą techniczną. Nie dopuszcza się lokalizacji zakładów produkcyjnych i usług szkodliwych dla środowiska. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz w formie małych domów mieszkalnych. Dopuszcza się zabudowę mieszkaniową towarzyszącą usługom (w zabudowie łącznej lub wolnostojącej) z zastrzeżeniem wykluczenia uciążliwości usług, z którymi lub przy pomocy których jest zlokalizowana. Dopuszcza się adaptację ist. zabudowy usługowej i mieszkaniowej z możliwością jej modernizacji, przebudowy i rozbudowy. 6KLD i 4KDL to układ ulic lokalnych i dojazdowych (projektowane).

Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży została nabyta przez Sprzedawcę (Zainteresowany, niebędący stroną postępowania) w 2007 roku, w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT (ówczesny sprzedawca - spółka kapitałowa, będąca podatnikiem VAT czynnym, wystawił fakturę z wykazanym podatkiem VAT). Od chwili nabycia Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży była wykorzystywana przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej sporadycznie w ograniczonym zakresie - część Nieruchomości udostępniona była podmiotowi trzeciemu do posadowienia nośnika reklamowego za wynagrodzeniem, inna część została wydzierżawiona na krótki okres czasu. Usługi te były opodatkowane VAT. Żadna z Nieruchomości składających się na Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Żadna z Nieruchomości składających się na Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej.

Sprzedawca (Zainteresowany, niebędący stroną postępowania) nie jest w dniu złożenia niniejszego wniosku podatnikiem podatku VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. W dacie nabycia Nieruchomości był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, jednak w roku 2017 został wykreślony na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 3 ustawy o VAT. W dniu 30 czerwca 2020 r. Sprzedawca ponownie złożył zgłoszenie VAT-R w celu rejestracji Spółki jako podatnika VAT czynnego i zakładane jest, że w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedawca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Tym bardziej, że ze względu na cenę sprzedaży Nieruchomości, Sprzedawca zobowiązany byłby do dokonania rejestracji jako podatnik VAT czynny, bowiem przekracza ona próg zwolnienia zakreślony w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani zaznaczają, iż sprzedaż Nieruchomości dokonywana będzie w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę (Zainteresowanego, niebędącego stroną postępowania) działalności gospodarczej, którą prowadzi jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawca (Zainteresowany, będący stroną postępowania) zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie małych domów mieszkalnych i budynków usługowych, ewentualnie dokonaniu innej zabudowy (dalej: Inwestycja). Po realizacji Inwestycji Wnioskodawca (Zainteresowany, będący stroną postępowania) zamierza w ramach swojej działalności sprzedać wybudowane domy (oraz budynki, a także lokale w budynkach po ich wyodrębnieniu). Sprzedaż ta będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na podstawie umowy przedwstępnej, Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) upoważniony został do podjęcia szeregu działań, które mają docelowo umożliwić realizację Inwestycji. Do czynności tych należą m.in.:

*   badanie stanu prawnego, faktycznego i technicznego Nieruchomości;
*   wybór (wspólnie ze Sprzedającym) pracowni architektonicznej, która opracuje koncepcję zagospodarowania Nieruchomości na cele Inwestycji oraz przygotuje projekty budowlane;
*   wystąpienie do właściwych organów o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomościach 1, 2 i 3 oraz uzyskanie prawomocnych i ostatecznych decyzji na swoją rzecz lub rzecz Sprzedającego;
*   wystąpienie - w imieniu Sprzedawcy na podstawie udzielonych pełnomocnictw - z wnioskami o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub odpowiednio leśnej tych spośród działek, w odniesieniu do których będzie to konieczne w związku z realizacją Inwestycji;
*   wystąpienie do właściwych organów o wydanie wszelkich niezbędnych decyzji, zgód, zezwoleń i innych aktów administracyjnych, które pozwolą na realizację Inwestycji na Nieruchomości 1, 2 i 3 (w tym również - jeśli to niezbędne - zmianę sposobu użytkowania gruntu, zapisów we właściwych rejestrach, itp.).

Umowa przedwstępna, zawierająca zobowiązanie Stron do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, ustala również zasady ustalania ceny sprzedaży. Cena ta ustalana jest przy zastosowaniu mechanizmu opartego o wskaźniki będące pochodną planowanej Inwestycji: minimalnej powierzchni użytkowej mieszkalnej i powierzchni lokali użytkowych, które zostaną wybudowane i sprzedane w ramach Inwestycji. Niezależnie od ustalenia ceny, Strony postanowiły, iż w przypadku, gdy badanie stanu prawnego, faktycznego i technicznego wykaże możliwość realizacji Inwestycji na Nieruchomości/Przedmiocie Sprzedaży, Kupujący wpłaci na rachunek depozytowy notariusza kaucję w ustalonej wysokości.

W chwili złożenia niniejszego wniosku, umowa przedwstępna jest wiążąca dla Stron i obie Strony deklarują wolę przystąpienia do umowy przyrzeczonej.

Zainteresowani zaznaczają, iż Sprzedawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów o cenach transferowych, zaś ustalona cena ustalona została na poziomie rynkowym.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem transakcji są trzy Nieruchomości (oznaczone w treści wniosku jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, składające się z szeregu działek ewidencyjnych. Wnioskodawca przedstawił zestawienie numerów ewidencyjnych działek składających się na poszczególne Nieruchomości, wraz ze wskazaniem postanowień planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do każdej z działek. (…)

W planie wyodrębnia się następujące rodzaje przeznaczenia terenu:

1.  Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - oznaczone na rysunku planu symbolem MW
2.  Tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej - oznaczone na rysunku planu symbolem UM,
3.  Tereny zabudowy usługowej - oznaczone na rysunku planu symbolem U,
4.  Tereny obsługi komunikacyjnej - oznaczone na rysunku planu symbolem KS,
5.  Tereny zieleni miejskiej - oznaczone na rysunku planu symbolem Z,
6.  Ciągi komunikacyjne - wyodrębnione liniami rozgraniczającymi tereny ulic oznaczone na rysunku planu trzyznakowymi symbolami: KDE, KDGP, KDL, KDD, KP-J w których: - dwie pierwsze litery - KD oznaczają ciąg komunikacyjny - trzecia litera określa funkcję danego ciągu komunikacyjnego w systemie komunikacji miejskiej: E - ulica ekspresowa, GP - ulica główna przyśpieszona, L - ulica lokalna, D - ulica dojazdowa - symbol KP-J oznacza ciąg pieszo-jezdny.

Na terenie jednostki 10 UM plan ustala przeznaczenie terenu

(przeznaczenie podstawowe): Zabudowa usługowa - usługi handlu, gastronomii, usługi bytowe, obsługi finansowej, administracji, kultury i inne związane z obsługą mieszkańców – użyteczności publicznej, w których świadczone są usługi ogólnospołeczne i konsumpcyjne, nieuciążliwe usługi komunalne, zakłady usługowe, w których świadczone są produkcyjne usługi materialne tj. czynności będące współdziałaniem w procesie produkcji wraz z niezbędnymi do funkcjonowania wymienionych usług budynkami o pomieszczeniach technicznych i gospodarczych, garażami oraz terenami komunikacji wewnętrznej, zieleni i infrastrukturą techniczną.

Nie dopuszcza się lokalizacji zakładów produkcyjnych i usług szkodliwych dla środowiska. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie małych domów mieszkalnych. Dopuszcza się zabudowę mieszkaniową towarzyszącą usługom (w zabudowie łącznej lub wolnostojącej) z zastrzeżeniem wykluczenia uciążliwości usług z którymi lub przy których jest zlokalizowana.

Dopuszcza się adaptację istn. zabudowy usługowej i mieszkaniowej z możliwością jej modernizacji, przebudowy i rozbudowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży podlegać będzie podatkowi od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT zawartego w fakturze dokumentującej dokonaną sprzedaż Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży, przy założeniu, iż w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedawca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Opisana w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży podlegać będzie podatkowi od towarów i usług.
2.  Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT zawartego w fakturze dokumentującej dokonaną sprzedaż Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży, przy założeniu, iż w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedawca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Na wstępie uzasadnienia Zainteresowani zaznaczają, iż pytanie nr 1 związane jest z interesem prawnym Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, bowiem odnosi się do jego obowiązków związanych z prawidłowym opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dokonywanej przez siebie transakcji sprzedaży, w tym również prawidłowego udokumentowania sprzedaży fakturą VAT.

Natomiast pytanie nr 2 związane jest z interesem prawnym Wnioskodawcy będącego stroną postępowania, odnosi się bowiem do jego prawa do uznania podatku VAT, wykazanego w ewentualnej fakturze, jako podatku naliczonego, podlegającego odliczeniu.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym).

Dodać przy tym należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jednak, na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że jak czytamy w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazane zostało w pierwszej części wniosku, Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży do prowadzenia działalności zwolnionej.

Podsumowując, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, nie będą zachodzić przesłanki do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży z podatku od towarów i usług, zarówno:

*   w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - bowiem Nieruchomość, będąc nieruchomością niezabudowaną, położona jest na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość przeznaczona pod zabudowę;
*   w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - bowiem Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaną stawką podstawową, tj. stawką VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Powyższe konkluzje znajdują oparcie również w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych. Tytułem przykładu przywołać można choćby interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 czerwca 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.134.2020.4.RR.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie Sprzedawca jest podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie występować w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji dokonując sprzedaży Nieruchomości jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Podstawowe uprawnienie podatnika dotyczące obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarte zostało w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

*   nabycia towarów i usług,
*   dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, l0d i l0e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, l0d, l0e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

Zatem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością opodatkowaną VAT, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur lub dokumentów celnych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał fakturę lub dokument celny, będący podstawą odliczenia lub za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują określone sytuacje, w których podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług, pomimo tego, że spełnione są generalne przesłanki upoważniające go do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ograniczenia te zawarte są w art. 88 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, zarejestrowanym jako podatnik czynny. Jednocześnie inwestycja planowana na Nieruchomości/Przedmiocie Sprzedaży polegać będzie na budowie małych domów mieszkalnych i budynków usługowych, ewentualnie dokonaniu innej zabudowy. Po realizacji inwestycji Wnioskodawca (Zainteresowany, będący stroną postępowania) zamierza w ramach swojej działalności sprzedać wybudowane domy (oraz budynki, a także lokale w budynkach po ich wyodrębnieniu). Sprzedaż ta będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT. A zatem Nieruchomość/Przedmiot Sprzedaży wykorzystywana będzie w całości do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie jednak ustawa o VAT zawiera ograniczenia w odliczaniu podatku VAT, nawet, jeśli nabywane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie bowiem z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Kluczowe jest zatem ustalenie, czy w omawianym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości, udokumentowana fakturą, podlegać będzie opodatkowaniu. Jak Zainteresowani wskazywali w uzasadnieniu stanowiska w odniesieniu do pytania nr 1, czynność, której dotyczy niniejszy wniosek będzie podlegać opodatkowaniu.

W konsekwencji w opisanym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania wyjątek opisany w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy, a jednocześnie zachodzić będą przesłanki do odliczenia podatku VAT opisane w art. 86 ust. 1 Ustawy. Oznacza to, że w przypadku nabycia opisanej na wstępie Nieruchomości/Przedmiotu Sprzedaży, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT, wykazanego w fakturze dokumentującej zakup Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020, poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca (Zainteresowany, będący stroną postępowania) jest podatnikiem podatku VAT czynnym, przy czym całość sprzedaży towarów i usług opodatkowana jest podatkiem VAT. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną nabycia nieruchomości.

Na Nieruchomość składają się łącznie trzy nieruchomości:

*   Nieruchomość 1: składająca się z 6 działek;
*   Nieruchomość 2: składająca się z 2 działek;
*   Nieruchomość 3: składająca się z 17 działek.

Wszystkie działki, składające się na Nieruchomość są niezabudowane i nie są na nich posadowione żadne obiekty budowlane, trwale związane z gruntem.

Wszystkie działki, składające się na Nieruchomość znajdują się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem znaczna część działek znajduje się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 10 UM. Jedna z działek częściowo znajduje się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 10 UM, a częściowo w jednostkach terenowych oznaczonych symbolami 6 KDL i 4 KDL. Budynki te zgodnie z planem przeznaczone są pod zabudowę.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę w 2007 roku, w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT. Od chwili nabycia Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej sporadycznie w ograniczonym zakresie - część Nieruchomości udostępniona była podmiotowi trzeciemu do posadowienia nośnika reklamowego za wynagrodzeniem, inna część została wydzierżawiona na krótki okres czasu. Usługi te były opodatkowane VAT. Żadna z Nieruchomości składających się na Przedmiot Sprzedaży nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, a także nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej.

Sprzedawca w dacie nabycia Nieruchomości był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, jednak w roku 2017 został wykreślony na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 3 ustawy o VAT. W dniu 30 czerwca 2020 r. Sprzedawca ponownie złożył zgłoszenie VAT-R w celu rejestracji Spółki jako podatnika VAT czynnego. Zainteresowani zakładają, że w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedawca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedaż Nieruchomości dokonywana będzie w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej, którą prowadzi jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej Inwestycji polegającej na budowie małych domów mieszkalnych i budynków usługowych, ewentualnie dokonaniu innej zabudowy. Po realizacji Inwestycji Wnioskodawca zamierza w ramach swojej działalności sprzedać wybudowane domy (oraz budynki, a także lokale w budynkach po ich wyodrębnieniu). Sprzedaż ta będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na podstawie umowy przedwstępnej, Wnioskodawca upoważniony został do podjęcia szeregu działań, które mają docelowo umożliwić realizację Inwestycji. Do czynności tych należą m.in.: badanie stanu prawnego, faktycznego i technicznego Nieruchomości, wybór (wspólnie ze Sprzedającym) pracowni architektonicznej, wystąpienie do właściwych organów o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomościach 1, 2 i 3 oraz uzyskanie prawomocnych i ostatecznych decyzji na swoją rzecz lub rzecz Sprzedającego; wystąpienie - w imieniu Sprzedawcy na podstawie udzielonych pełnomocnictw - z wnioskami o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub odpowiednio leśnej tych spośród działek, w odniesieniu do których będzie to konieczne w związku z realizacją Inwestycji, wystąpienie do właściwych organów o wydanie wszelkich niezbędnych decyzji, zgód, zezwoleń i innych aktów administracyjnych.

Wątpliwości Zainteresowanych w niniejszym wniosku dotyczą zasad opodatkowania planowanej transakcji.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Dla Nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że wszystkie działki składające się na Nieruchomości 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 leżą na terenie zabudowy usługowej i jedna z działek częściowo leży w układzie ulic lokalnych i dojazdowych.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki leżą na terenie przeznaczonym pod zabudowę, działki będące przedmiotem sprzedaży, spełnią definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu gruntu wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3, będące przedmiotem sprzedaży, nie były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W konsekwencji nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a zatem dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, jak wyżej wskazano, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1, należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc natomiast do kwestii prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, stwierdzić należy, że zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Ustawodawca wskazał również w art. 86 ust. 10, art. 86 ust. 10b oraz art. 86 ust. 11 terminy w jakich podatnik może dokonać obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 do realizacji na nich Inwestycji polegającej na budowie małych domów mieszkalnych i budynków usługowych, ewentualnie innej zabudowy. Następnie w ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zamierza sprzedać wybudowane domy oraz budynki, a także wyodrębnione w budynkach lokale. Sprzedaż będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT , a Nieruchomości będące przedmiotem transakcji będą wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, wystawionej przez Sprzedawcę (będącego podatnikiem VAT).

Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia negatywnych przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych, należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że kwestia ustalenia stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydawania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.