Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.422.2023.3.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-07
Teza: Opodatkowania Transakcji oraz prawa Nabywca do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek niemieszkalny; budynek-budynek usługowy; budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 7 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania planowanej Transakcji oraz prawa Nabywca do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości, wpłynął 8 listopada 2023 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka Komandytowa.

### Opis stanu zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (dalej jako „Nabywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z wpisem w KRS, przedmiotem przeważającej działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z).

Y sp.k. (dalej jako „Zbywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z wpisem w KRS przedmiotem przeważającej działalności Zbywcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z).

Zbywca jest właścicielem zabudowanych działek ewidencyjnych położonych w (\`(...)\`) o numerach A, B oraz C.

Zbywca nabył ww. działki w (\`(...)\`) r. na podstawie czynności podlegającej VAT (umowa sprzedaży). Zbywca wykorzystywał ww. działki do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (głównie najem powierzchni na cele handlowe).

Zbywca i Nabywca planują dokonać transakcji (dalej jako „Transakcja”), w ramach której Zbywca dokona na rzecz Nabywcy zbycia działek A, B oraz C wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami stanowiącymi własność Zbywcy (dalej łącznie jako „Nieruchomość”) w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (dalej jako „Umowa sprzedaży”).

Na moment Transakcji, na Nieruchomości będą znajdować się:

\- obiekty stanowiące „budynki” (dalej łącznie jako „Budynki”) w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako „Prawo budowlane”):

\- budynek handlowo-usługowy - zlokalizowany na działce A;

\- inny budynek niemieszkalny - zlokalizowany na działce A;

\- obiekty stanowiące „budowle” (dalej łącznie jako „Budowle”) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

\- mury oporowe - zlokalizowane na działce A;

\- bramy wjazdowe - zlokalizowane na działce A;

\- oświetlenie terenu - zlokalizowane na działce A;

\- pylon - zlokalizowany na działce A;

\- tablica reklamowa - zlokalizowana na działce A;

\- wiata wraz z linią kablową i nawierzchnią - zlokalizowana na działce A;

\- parkingi - zlokalizowane na działkach A i C;

\- drogi wewnętrzne - zlokalizowane na działkach A i C;

\- sieć wodociągowa - zlokalizowana na działkach A i C;

\- sieć hydrantowa - zlokalizowana na działkach A i C;

\- kanalizacja sanitarna - zlokalizowana na działkach A i C;

\- kanalizacja deszczowa - zlokalizowana na działkach B, A i C;

\- obiekty stanowiące „urządzenia budowlane” w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, zlokalizowane na działce A związane z Budynkami, które będą zapewniać użytkowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem;

\- naniesienia nie stanowiące własności Zbywcy, będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego (w związku z czym nie będą one wchodzić w zakres przedmiotu Transakcji): sieci elektroenergetyczne i gazowe.

W zakres przedmiotu Transakcji wejdą:

\- działki A, B i C;

\- Budynki wraz z ww. urządzeniami budowlanymi;

\- Budowle;

\- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

\- innych nieruchomości będących własnością Zbywcy;

\- umowy najmu lokali znajdujących się w Nieruchomości (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

\- wierzytelności Zbywcy;

\- należności pieniężnych Zbywcy;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację inwestycji związanych z Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów o pracę;

\- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem budynku handlowo-usługowego;

\- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

\- środków pieniężnych należących do Zbywcy;

\- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

\- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Nieruchomość ani budynek handlowo-usługowy nie będą na moment Transakcji formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze Zbywcy. Nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Zbywcy (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy. Nie została ani do momentu Transakcji nie zostanie wyznaczona osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani budynkiem handlowo-usługowym.

Zbywca nie będzie posiadał odrębnego rachunku bankowego, na który wpływałyby należności i z którego spłacane byłyby zobowiązania związane z Nieruchomością ani budynkiem handlowo-usługowym. Dla Nieruchomości ani budynku handlowo-usługowego nie będą prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie będzie sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe.

W chwili dokonywania Transakcji Zbywca będzie posiadać odrębne konta księgowe dla Nieruchomości, które będą pozwalać na przypisanie kosztów i przychodów do Nieruchomości. Zbywca nie będzie prowadził raportowania zarządczego odrębnie dla Nieruchomości ani budynku handlowo-usługowego.

Na moment Transakcji upłyną 2 lata od oddania do użytkowania każdego z Budynków oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden Budynek ani Budowla znajdujące się na Nieruchomości nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zbywca zawarł z Nabywcą w dniu (\`(...)\`) r. umowę dzierżawy, której przedmiotem jest oddanie dzierżawcy (tj. Nabywcy) powierzchni reklamowej na elewacji budynku handlowo-usługowego oraz pylonu reklamowego, zlokalizowanych na Nieruchomości, do używania i pobierania z nich pożytków w zamian za umowny czynsz. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony z zastrzeżeniem, że ulegnie ona wygaśnięciu z dniem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.

Poza ww. umową dzierżawy, na chwilę obecną ani na moment dokonywania Transakcji Nieruchomość nie jest i będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę, w szczególności, lokale w budynku handlowo-usługowym nie są i nie będą wynajmowane.

Nabywca planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na przebudowie oraz rozbudowie budynku handlowo-usługowego. Nabywca zawrze umowy najmu powierzchni handlowych w budynku handlowo-usługowym z podmiotami zainteresowanymi prowadzeniem w nich działalności gospodarczej.

Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania usług opodatkowanych stawką 23% VAT (głównie najem powierzchni handlowych w budynku handlowo-usługowym).

Zbycie Nieruchomości na rzecz Nabywcy Zbywca udokumentuje fakturą (fakturami) z podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT i PCC Transakcji.

Ponadto, wskazali Państwo również, że w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Nabywca i Zbywca budynku, budowli lub ich części złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości?

Ponadto, w piśmie z 8 stycznia 2024 r. wyjaśnili Państwo, że przedmiotem wątpliwości Wnioskodawców jest również kwestia zastosowania zwolnienia z opodatkowania przedmiotowej Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawcy sformułowali dodatkowe pytanie:

Czy dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. W przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości.

W piśmie z 8 stycznia 2024 r przedstawili Państwo własne stanowisko do dodatkowo sformułowanego pytania:

Dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona z VAT (szczegółowe uzasadnienie tego stanowiska zostało zawarte w części V pkt 2 wniosku).

V. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A. Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tego względu dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej jako „KC”), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei organy podatkowe w wydawanych interpretacjach, np. w interpretacji indywidualnej z dnia (…) r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. …) wskazują, że:

„zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję „przedsiębiorstwa” oraz ww. stanowisko organów podatkowych, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo, gdyż na moment Transakcji (poza ww. umową dzierżawy powierzchni reklamowej zawartej z Nabywcą) Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę (w szczególności, lokale w budynku handlowo-usługowym nie będą wynajmowane), Należy dodać, że zawarta z Nabywcą umowa dzierżawy powierzchni reklamowej wygaśnie z datą zawarcia Transakcji.

Ponadto, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych należących do Zbywcy. W szczególności, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcja obejmuje wyłącznie Nieruchomość wraz z Budynkami, Budowlami i prawami do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, a po jej dokonaniu u Zbywcy pozostaną, w szczególności, inne nieruchomości stanowiące jego własność.

B. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako „ZCP”) ustawodawca do ustawy o VAT wprowadził w art. 2 pkt 27e tej ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż o ZCP można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

\- stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, pozostających w funkcjonalnym związku i przeznaczonych do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

\- posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);

\- jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);

\- zespół tychże składników materialnych i niematerialnych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie funkcjonalne oraz zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo

Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych. Oznacza to, że elementami takiego zespołu powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, zobowiązania, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wspomniany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony w taki sposób, aby był zdolny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się w realizacji określonych zadań gospodarczych, które stanowią pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Owa samodzielność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności.

Przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia nie jest spełniona, gdy występuje dopiero u podmiotu, do którego określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych został przeniesiony.

W ocenie Wnioskodawców, przesłanka ta nie będzie spełniona w niniejszym zdarzeniu przyszłym, gdyż, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będą wyłącznie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, tj.:

\- działki A, B i C;

\- Budynki wraz z ww. urządzeniami budowlanymi;

\- Budowle;

\- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości.

Transakcja nie będzie natomiast obejmowała następujących składników:

\- innych nieruchomości będących własnością Zbywcy;

\- umowy najmu lokali znajdujących się w Nieruchomości (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

\- wierzytelności Zbywcy;

\- należności pieniężnych Zbywcy;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację ww. inwestycji;

\- praw i obowiązków z umów o pracę;

\- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem budynku handlowo-usługowego;

\- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

\- środków pieniężnych należących do Zbywcy;

\- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

\- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość na dzień planowanej Transakcji nie będzie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie są wystarczające, aby przy ich pomocy - bez podejmowania dodatkowych działań ze strony Nabywcy - możliwe było prowadzenie działalności gospodarczej. Nabywca będzie musiał dopiero pozyskać najemców z którymi zawrze umowy najmu powierzchni, zapewnić odpowiednie zasoby kadrowe, a także zawrzeć szereg innych umów mających na celu umożliwienie prowadzenia działalności w budynku handlowo-usługowym, w tym m.in. umów serwisowych (np. z usługodawcami świadczącymi usługi ochrony, sprzątania, wywozu śmieci), bez których niemożliwe jest wykorzystywanie Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Na gruncie analizowanego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców, także ten warunek nie jest spełniony, gdyż Nieruchomość ani budynek handlowo-usługowy nie zostanie formalnie wydzielony organizacyjnie w strukturze Zbywcy. W szczególności, Nieruchomość ani budynek handlowo-usługowy nie będą przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie będą istnieć dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy (przykładowo, nie zostanie podjęta uchwała ustanawiająca odrębną jednostkę organizacyjną itp.). Nie została ani do momentu Transakcji nie zostanie także wyznaczona osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani budynkiem handlowo-usługowym.

Wyodrębnienie finansowe

Przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie będzie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Zbywca nie będzie posiadał odrębnego rachunku bankowego, na który wpływałyby należności i z którego spłacane byłyby zobowiązania związane z prowadzoną przez Zbywcę działalnością. Dla Nieruchomości ani budynku handlowo-usługowego nie będą prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie będzie sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe.

Co prawda, w momencie Transakcji Zbywca będzie posiadać odrębne konta księgowe, które będą pozwalać na przypisanie kosztów i przychodów do Nieruchomości, tym niemniej, w ocenie Wnioskodawców, sama taka okoliczność nie jest wystarczająca, aby uznać, że przesłanka wyodrębnienia finansowego jest spełniona.

Ponadto, Zbywca nie będzie prowadził raportowania zarządczego odrębnie dla Nieruchomości ani budynku handlowo-usługowego.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie będzie wykazywać odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie będzie stanowił zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

C. Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawców w Objaśnieniach Ministra Finansów

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” wydanymi przez Ministra Finansów („Objaśnienia”).

Zgodnie z treścią Objaśnień, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikujących nieruchomość komercyjne jako przedsiębiorstwo lub ZCP.

Według Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na moment Transakcji (poza umową dzierżawy powierzchni reklamowej zawartej z Nabywcą) Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę (w szczególności, lokale w budynku handlowo-usługowym nie będą wynajmowane). Z kolei zawarta z Nabywcą umowa dzierżawy powierzchni reklamowej wygaśnie z datą zawarcia Transakcji.

W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, na gruncie niniejszego zdarzenia przyszłego nie można mówić o kontynuowaniu przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Nabywca będzie musiał wykonać szereg działań, aby planowana działalność w zakresie najmu powierzchni handlowych mogła się rozpocząć (w tym pozyskać najemców, zapewnić personel, a także zawrzeć szereg innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania budynku handlowo-usługowego).

D. Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawców w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Wnioskodawcy pragną wskazać na interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, które dotyczyły zbliżonych stanów faktycznych, tj. sprzedaży nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami, które nie były jednak wykorzystywane do prowadzenia aktywnej działalności gospodarczej w chwili zawarcia transakcji.

W ww. interpretacjach stwierdzono, że przedmiotem transakcji nie było przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa zbywcy.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z (\`(...)\`) r. sygn. (\`(...)\`), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„Opisane we wniosku składniki majątkowe, które Wnioskodawca planuje nabyć nie będą również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Stacja paliw nie stanowi bowiem w majątku Zbywcy jednostki organizacyjnie wyodrębnionej np. w postaci oddziału, działu, wydziału, zakładu. Na podstawie ksiąg rachunkowych Zbywcy możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do działalności wykonywanej w ramach stacji paliw. Zbywca nie sporządza dla stacji paliw odrębnego sprawozdania finansowego. Opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że nie zostaje spełniony warunek wyodrębnienia funkcjonalnego. Stacja paliw nie stanowi niezależnego przedsiębiorstwa, samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, z uwagi na wypowiedzenie umów zapewniających takie funkcjonowanie. Zbywca bowiem wypowiedział całemu personelowi stacji umowy o pracę oraz pozostałe umowy cywilnoprawne. Obecnie stacja paliw jest nieczynna, a jej działalność została zawieszona. Składniki majątkowe, które Wnioskodawca zamierza nabyć nie są zdolne do samodzielnego realizowania zadań gospodarczych. Wnioskodawca w celu prowadzenia stacji paliw będzie musiał zaangażować własne struktury”.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki, w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1\. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1) (uchylony);

2) (uchylony);

3) (uchylony);

4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a) (uchylona),

b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5) (uchylony).

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2\. (uchylony).

3\. (uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona);

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony);

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony);

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

Jak wykazano w pkt 1 powyżej, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zważywszy, iż Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT (Zbywca wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT polegających głównie na najmie powierzchni na cele handlowe), dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze, iż:

\- wszystkie Budynki i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji i

\- w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden z Budynków ani Budowli znajdujących się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

\- dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

A zatem w odniesieniu do wszystkich Budynków i Budowli na Nieruchomości istnieć będzie możliwość wyboru przez Wnioskodawców opcji opodatkowania VAT ich dostawy.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, tj. przede wszystkim działalności w zakresie najmu powierzchni opodatkowanego według stawki 23% VAT.

W związku z tym, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT w odniesieniu do nabycia Nieruchomości (o ile Wnioskodawcy wybiorą opcje opodatkowania VAT z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W analizowanej sprawie, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będą podlegały:

\- działki A, B i C;

\- Budynki wraz z urządzeniami budowlanymi;

\- Budowle;

\- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości.

Natomiast w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących składników:

\- innych nieruchomości będących własnością Zbywcy;

\- umowy najmu lokali znajdujących się w Nieruchomości (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

\- wierzytelności Zbywcy;

\- należności pieniężnych Zbywcy;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację inwestycji związanych z Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów o pracę;

\- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem budynku handlowo-usługowego;

\- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

\- środków pieniężnych należących do Zbywcy;

\- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

\- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Tym samym należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę wierzytelności Zbywcy, należności pieniężnych Zbywcy, środków pieniężnych należących do Zbywcy czy ksiąg rachunkowych Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację inwestycji związanych z Nieruchomością.

Zatem przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ jego zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Ponadto w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy zarządzania aktywami, umowy o zarządzanie Nieruchomością ani prawa i obowiązki z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem budynku handlowo-usługowego.

Brak przeniesienia na Nabywcę ww. Umów, niezbędnych do prowadzenie planowanej działalności Nabywcy polegającej głównie na najmie powierzchni handlowych w przedmiotowym budynku handlowo-usługowym, dodatkowo świadczy o tym, że przedmiotem Transakcji nie będzie całe przedsiębiorstwo.

W analizowanej sytuacji przedmiot transakcji nie będzie stanowił także zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Warto tutaj zwrócić uwagę na wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. Sąd orzekł m.in., że „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Jak zauważono powyżej, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wymaga zaistnienia stosownych wyodrębnień na trzech płaszczyznach (organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej) w prowadzonym przedsiębiorstwie, które zdaniem Organu w tym przypadku nie występują.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Nieruchomość ani budynek handlowo-usługowy nie będą na moment Transakcji formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze Zbywcy. Nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Zbywcy (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy. Nie została ani do momentu Transakcji nie zostanie wyznaczona osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani budynkiem handlowo-usługowym.

Brak jest tutaj również wyodrębnienia funkcjonalnego. Mianowicie przedmiot transakcji nie jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Podali Państwo, że Zbywca zawarł z Nabywcą umowę dzierżawy, której przedmiotem jest oddanie dzierżawcy (Nabywcy) powierzchni reklamowej na elewacji budynku handlowo-usługowego oraz pylonu reklamowego, zlokalizowanych na Nieruchomości, do używania i pobierania z nich pożytków w zamian za umowny czynsz. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony z zastrzeżeniem, że ulegnie ona wygaśnięciu z dniem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika również, że poza ww. umową dzierżawy, na chwilę obecną ani na moment dokonywania Transakcji Nieruchomość nie jest i będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę, w szczególności, lokale w budynku handlowo-usługowym nie są i nie będą wynajmowane.

Wynika z tego, że poza umową dzierżawy powierzchni reklamowej na elewacji budynku handlowo-usługowego oraz pylonu reklamowego (która to umowa ulegnie wygaśnięciu z dniem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę), przedmiot transakcji nie pełni w przedsiębiorstwie Zbywcy, żadnych funkcji gospodarczych.

W ocenie Organu przedmiotem dostawy będzie tylko Nieruchomość, która poza użytkowaniem jej przez Zbywcę jako nośnika reklamy, nie ma przypisanej funkcji w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Zauważyć należy, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie ma charakteru samoistnego, ale pozostaje w związku z możliwością wyłączenia od opodatkowania czynności zbycia tej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa oznacza przy tym, że nabywca będzie kontynuował działalność jaką prowadził dotychczas zbywca przy wykorzystaniu tych składników materialnych i niematerialnych, które złożyły się na tę zorganizowaną część.

Powyższe potwierdza wyrok NSA z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1265/17: „Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego istotne jest więc, aby zbyta zorganizowana część przedsiębiorstwa służyła nabywcy do prowadzenia działalności gospodarczej z zachowaniem przeznaczenia nabytego zespołu składników majątkowych, aby nie została zlikwidowana działalność, której tenże zespół składników majątkowych może służyć”.

W analizowanej sprawie, Nabywca planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na przebudowie oraz rozbudowie budynku handlowo-usługowego, który będzie wykorzystywał głównie w celu najmu powierzchni handlowych znajdujących się w budynku.

Nie sposób zatem uznać, że Nabywca będzie kontynuował działalność Zbywcy, skoro ani obecnie ani na moment dokonywania Transakcji Nieruchomość nie jest i będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę, w szczególności, nie są i nie będą wynajmowane lokale znajdujące się w przedmiotowym budynku handlowo-usługowym.

Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości, w skład której wejdą działki, Budynki wraz z urządzeniami budowlanymi, Budowle oraz majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest **prawidłowe.**

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii ustalania, czy dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z VAT oraz czy, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 i 3a ww. Ustawy:

Przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowych Budynków i budowli, doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wskazali Państwo wprost w opisie sprawy, na moment Transakcji upłyną 2 lata od oddania do użytkowania każdego z Budynków oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden Budynek ani Budowla znajdujące się na Nieruchomości nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dokonywana w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Dostawa ta, będzie, zatem podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W sytuacji, w której dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz ust. 2 jest bezzasadne.

Przechodząc z kolei do kwestii ustalenia czy w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości, wskazać należy, że:

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że w przypadku skorzystania przez Zainteresowanych z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Nabywca i Zbywca budynku, budowli lub ich części złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej dostawy Nieruchomości opcji opodatkowania i spełnienia przez Państwa wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, planowana dostawa Nieruchomości (budynków i budowli posadowionych na działkach nr A, B i C) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Natomiast, podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania usług opodatkowanych stawką 23% VAT (głównie najem powierzchni handlowych w budynku handlowo-usługowym). Zarówno Zbywca jak i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana Transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, ustawy. Przy tym jak wynika z Państwa wskazania, zamierzają Państwo wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości poprzez złożenie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana (w przypadku skutecznego skorzystania przez Państwa z opcji wyboru opodatkowania), to Nabywca będzie uprawniony do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę tej Nieruchomości.

Podsumowując, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, oceniono **prawidłowo.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa zapytań w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).