Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/4510-1-238/15-5/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-08-26
Teza: Podatek dochodowy od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z lokalu użytkowego.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; nadpłata-zwrot nadpłaty; przychód; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z 14 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z 6 sierpnia 2015 r. (data wpływu 11 sierpnia 2015 r.) - o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   prawidłowości wykazania w zeznaniu CIT-8 braku dochodu do opodatkowania po uwzględnieniu skorygowanych w trakcie roku przychodów i kosztów danego roku (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
*   opodatkowania dochodu uzyskanego z lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz opis zdarzenia przyszłego.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości - budynku mieszkalnego (5 lokali mieszkalnych, 1 lokal użytkowy oraz części wspólne).

Wspólnota nie uzyskuje żadnych pożytków z zewnątrz, w związku z czym jedyne przychody dla Wspólnoty stanowią zaliczki wnoszone przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jako koszty uzyskania przychodów ewidencjonowane są wydatki poniesione przez Wspólnotę ze zgromadzonych środków zgodnie z ich przeznaczeniem na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

W myśl postanowień art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali, okresem rozliczeniowym Wspólnoty Mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Przed zakończeniem roku (dokładnie w dniu 31 grudnia danego roku) Wspólnota Mieszkaniowa dokonuje wstępnego wyliczenia różnicy pomiędzy przychodami i kosztami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną w danym roku. W przypadku nadwyżki przychodów nad kosztami dokonuje korekty przychodów - zmniejszenia, a w przypadku nadwyżki kosztów nad przychodami korekty przychodów - zwiększenia, za okres, w którym przychody były wykazane w ewidencji księgowej poprzez rozliczenie nadwyżki / niedoboru na właścicieli, zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami w nieruchomości. Po dokonaniu wstępnego rozliczenia na kontach właścicieli mogą powstać nadpłaty / niedopłaty, które są ewidencjonowane jako zobowiązania / należności i wykazywane w rozliczeniach indywidualnych.

Po zakończeniu roku do 31 marca roku następnego Wspólnota przedstawia sprawozdanie finansowe, w którym wykazuje dochód lub stratę, wynikającą z faktycznego rozliczenia przychodów i kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok ubiegły. W większości przypadków po uwzględnieniu skorygowanych przychodów i kosztów dochód na zamknięciu roku wynosi: 0,00 zł. W pozostałych przypadkach występowała nadwyżka kosztów nad przychodami, czyli strata, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W związku z powyższym, Wspólnota nie odprowadzała dotychczas podatku dochodowego, o którym mowa w ww. ustawie, ponieważ nie osiągała dochodu.

W przypadku, gdyby wystąpiła sytuacja, w której Wspólnota po zamknięciu roku miałaby wykazaną nadwyżkę przychodów nad kosztami byłaby zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego od dochodów, które nie podlegałyby zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 i art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W piśmie, które wpłynęło do tut. Organu w dniu 11 sierpnia 2015 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Wspólnota wskazała co następuje.

Sformułowanie zawarte w opisie sprawy: „W przypadku nadwyżki przychodów nad kosztami (\`(...)\`)” opisuje następujący tok myślowy:

„Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Dochody stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali, powinny pomniejszać dochód do opodatkowania, jak również dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.

Postanowienia tej ustawy nie określają definicji przychodów. Zawierają one jedynie wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu ustawy, przy czym wykaz tych zdarzeń ma charakter otwarty.

Stosownie do zapisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaliczki na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wpłacane przez właścicieli lokali, jako otrzymane pieniądze, są przychodem z chwilą ich faktycznego otrzymania, tj. w dniu, w którym środki te wpłynęły na rachunek bankowy Wspólnoty. Na koniec danego roku kalendarzowego sprawdzane jest, czy z wpłacanych do Wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania powstanie prawdopodobnie nadpłata czy niedopłata. W przypadku prawdopodobieństwa powstania nadpłaty lub niedopłaty są one rozliczane na współwłaścicieli, zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami.

W związku z powyższym, powstała wątpliwość, w którym roku powinna nastąpić korekta przychodów zarówno zwolnionych z opodatkowania jak i podlegających opodatkowaniu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie określają zasad dokonywania korekt przychodów. Brak jest również uregulowań dotyczących momentu powiększenia (zmniejszenia) przychodów, tj. czy przychód powiększa się (pomniejsza) w dacie korekty, czy też w dacie powstania przychodu.

Wobec powyższego, należy posłużyć się literalną wykładnią wyżej powołanych przepisów, która prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się m.in. otrzymane pieniądze, czyli takie przychody, które w danym momencie są niewątpliwe i bezwarunkowe.

Uzyskanie przychodu z tytułu wpłat zaliczek przez właścicieli lokali ma miejsce - jak już wcześniej wskazano - w momencie postawienia ich do dyspozycji Wspólnoty, tj. w dniu, w którym przychód faktycznie wpłynął na rachunek bankowy. Późniejszy ewentualny zwrot nadpłat, tj. np. w następnym roku podatkowym, nie powoduje zmiany daty powstania tego przychodu.

Podobna zasada zawarta jest również w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 ze zm.), gdzie zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy, w księgach rachunkowych jednostki należy ująć wszystkie osiągnięte, przypadające na jej rzecz przychody i obciążające ją koszty związane z tymi przychodami, dotyczące danego roku obrotowego, niezależnie od terminu ich zapłaty.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż w odniesieniu do przedstawionej przez Wnioskodawcę sytuacji, zwrot nadpłat powstałych z rozliczenia rocznego wpłacanych zaliczek - uprzednio zaliczonych do przychodów - powinien skutkować zmniejszeniem tych przychodów za okres, w którym były wykazane w ewidencji księgowej w związku z ich otrzymaniem. Następnie na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego należy do 31 marca roku następnego sporządzić zeznanie o wysokości uzyskanego dochodu (poniesionej straty) CIT-8, uwzględniając przychody zarówno zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jak i podlegające opodatkowaniu skorygowane, tj. pomniejszone o nadpłaty zwrócone właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych w roku uzyskania przychodu, niezależnie od daty zwrotu oraz faktycznie poniesione koszty. Dopiero od tak wyliczonego dochodu można było odprowadzić ewentualny podatek w przypadku jego wystąpienia.

Dotychczas Wspólnota sporządzając sprawozdanie finansowe oraz zeznanie CIT-8 według powyższych założeń wykazywała dochód „zerowy” (kwota przychodów była równa kwocie poniesionych kosztów) lub poniesioną stratę (nadwyżka kosztów nad przychodami), w związku z czym nie odprowadzała podatku dochodowego, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał w uzupełnieniu wniosku, że w opisie zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, dotyczącego wykazanego dochodu lub straty, jednoznacznie jest mowa o sprawozdaniu finansowym. Jest ono „przedstawiane” do akceptacji członkom Wspólnoty Mieszkaniowej. Dopiero na jego podstawie sporządzana jest deklaracja CIT-8.

W związku z opisem zdarzenia przyszłego zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 2) będące przedmiotem niniejszej interpretacji.

Czy w przypadku, kiedy po zamknięciu roku wystąpi nadwyżka przychodów nad kosztami Wspólnota winna podzielić dochód, zgodnie z posiadanymi przez właścicieli udziałami i od części przypadającej na lokal użytkowy odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19%?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sprawie oceny zdarzenia przyszłego Wspólnota uważa, że w przypadku gdyby wystąpiła sytuacja, w której Wspólnota po zamknięciu roku miałaby wykazaną nadwyżkę przychodów nad kosztami - niezależnie od faktu czy w trakcie roku były korygowane przychody czy też nie - winna rozdzielić dochód na dwie części. Pierwsza część to dochód od przychodów od właścicieli lokali mieszkalnych, natomiast druga to dochód od przychodów, uzyskanych od właściciela lokalu użytkowego. Podziału dochodu powinno się dokonać według udziałów posiadanych przez właścicieli we Wspólnocie Mieszkaniowej, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Po dokonaniu takiego podziału należałoby wykazać dochód od przychodów od właścicieli lokali mieszkalnych jako zwolniony z podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile dochód ten zostałby w okresie późniejszym przeznaczony na koszty, związane z gospodarką zasobem mieszkaniowym. Drugą częścią byłaby ta część dochodu, która nie podlega zwolnieniu, a więc nie została uzyskana z gospodarki zasobem mieszkaniowym (w tym przypadku z wpłat właściciela lokalu użytkowego). Bez względu na późniejszy sposób wydatkowania tej części dochodu Wspólnota byłaby zobowiązana do odprowadzenia od niej 19% podatku dochodowego, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Powyższa ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ww. ustawy).

W myśl art. 13 ust. 1 cyt. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści przepisu art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

W myśl postanowień art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali, okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku, tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane stanowią własność właściciela.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy, podatek, z zastrzeżeniem art. 21, art. 22 i art. 24a, wynosi 19% podstawy opodatkowania.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania.

I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawych, zgodnie z którym zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Zatem warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W przedstawionym opisie sprawy Wspólnota wskazała, że jej jedynymi przychodami są zaliczki wnoszone przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jako koszty uzyskania przychodów ewidencjonowane są wydatki poniesione przez Wspólnotę ze zgromadzonych środków zgodnie z ich przeznaczeniem na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Przed zakończeniem roku Wspólnota Mieszkaniowa dokonuje wstępnego wyliczenia różnicy pomiędzy przychodami i kosztami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną w danym roku. W przypadku nadwyżki przychodów nad kosztami dokonuje korekty przychodów - zmniejszenia, a w przypadku nadwyżki kosztów nad przychodami korekty przychodów - zwiększenia, za okres, w którym przychody były wykazane w ewidencji księgowej poprzez rozliczenie nadwyżki / niedoboru na właścicieli. Wspólnota wskazała ponadto, że zwrot nadpłat powstałych z rozliczenia rocznego wpłacanych zaliczek - uprzednio zaliczonych do przychodów - powinien skutkować zmniejszeniem tych przychodów za okres, w którym były wykazane w ewidencji księgowej w związku z ich otrzymaniem. Następnie należy do 31 marca roku następnego sporządzić zeznanie o wysokości uzyskanego dochodu (poniesionej straty) CIT-8, uwzględniając przychody zarówno zwolnione z opodatkowania, jak i podlegające opodatkowaniu skorygowane, tj. pomniejszone o nadpłaty zwrócone właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych w roku uzyskania przychodu, niezależnie od daty zwrotu oraz faktycznie poniesione koszty. Dotychczas Wspólnota sporządzając sprawozdanie finansowe oraz zeznanie CIT-8 według powyższych założeń wykazywała dochód „zerowy” (kwota przychodów była równa kwocie poniesionych kosztów) lub poniesioną stratę (nadwyżka kosztów nad przychodami), w związku z czym nie odprowadzała podatku dochodowego. Wspólnota wskazała, że w przypadku, gdyby wystąpiła sytuacja, w której po zamknięciu roku miałaby wykazaną nadwyżkę przychodów nad kosztami byłaby zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego od dochodów, które nie podlegałyby zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia należy stwierdzić, iż z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Pojęcie zasobów mieszkaniowych nie może być jednak rozszerzane na lokale użytkowe, gdyż prowadzona w nich działalność nie jest niezbędna ani funkcjonalnie związana z prawidłowym korzystaniem z pomieszczeń mieszkalnych. Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Wspólnota Mieszkaniowa prowadząc zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest podzielić przychody oraz koszty ich uzyskania na te związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, jak i te związane z pozostałą działalnością. W związku z powyższym, koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby możliwe było rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności. Zgodnie bowiem z treścią art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a – 16m.

Wobec powyższego, w przypadku uzyskania przez Wspólnotę dochodu związanego z lokalem użytkowym, który zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będzie ona zobowiązana odprowadzić należny podatek dochodowy.

Podsumowując, w przypadku, kiedy po zamknięciu roku wystąpi nadwyżka przychodów nad kosztami Wspólnota Mieszkaniowa powinna podzielić dochód i od części przypadającej na lokal użytkowy odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19%.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Powinna być więc interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Ponadto, nadmienia się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczący pytania zadanego w związku z zaistniałym stanem faktycznym (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) został rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną wydaną w dniu 26 sierpnia 2015 r. nr ILPB3/4510-1-238/15-4/AO.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.