Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.119.2021.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-24
Teza: W związku z powyższym w części umowy sprzedaży obejmująca Kanalizacja wybudowana przez podmiot trzeci na działce, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe. W odniesieniu natomiast do pozostałej części Transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku, na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości - w tej części, w której będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: budowle; grunty; nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 18 marca 2021 r. (data wpływu - 24 marca 2021 r.), uzupełnionym 25 maja 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości:

*   w części dotyczącej zbycia naniesień (tj. części sieci kanalizacyjnej) – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 12 maja 2021 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.186.2021.2.APR 0111-KDIB2-3.4014.119.2021.3.JS Wnioskodawca został wezwany do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 25 maja 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcą jest spółka N. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Kupująca, Spółka, Nabywca). Spółka jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik tego podatku czynny.

Spółka zamierza nabyć od Pana W.K. (dalej: Sprzedający, Zbywca), 2/6 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości S. składającej się z działki ewidencyjnej numer (…) dla której Sąd Rejonowy w K., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Spółka oraz Sprzedający będą zwani w dalszej części wniosku łącznie „Stronami”.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny z uwagi na prowadzenie działalności polegającej na zarządzaniu nieruchomościami.

Przedmiotem wniosku jest wyłącznie planowane nabycie 2/6 udziału w prawie własności Nieruchomości należącego do Sprzedającego i w dalszej części wniosku Nieruchomość będzie oznaczała wyłącznie udział w prawie własności przypadający Sprzedającemu. Spółka zamierza nabyć od pozostałych właścicieli pozostałą cześć udziałów w prawie własności Nieruchomości, jednak w tym przedmiocie zostały złożone odrębne wnioski o interpretacje indywidualne.

Na podstawie informacji znajdujących się w księdze wieczystej określono sposób korzystania z Nieruchomości jako grunty orne, jednak zgodnie z obecnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod tereny zabudowy przemysłowo-produkcyjnej, przetwórstwa, składów i magazynów.

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne trwale związane z gruntem obiekty budowlane za wyjątkiem fragmentu obiektu liniowego w postaci kanalizacji sanitarnej (dalej: Kanalizacja) połączonej z infrastrukturą sanitarną znajdującą się co do zasady na sąsiedniej nieruchomości (sama Nieruchomość nie jest uzbrojona, z wyjątkiem fragmentu Kanalizacji, który się na niej znajduje). Kanalizacja została wybudowana na zlecenie właściciela sąsiedniej działki, nie zaś przez Sprzedającego, ani również nigdy nie była i nie jest przez Sprzedającego użytkowana. Ponadto, jako że na Nieruchomości znajduje się tylko fragment Kanalizacji (połączonej z resztą infrastruktury znajdującej się poza granicami Nieruchomości), ktokolwiek by nie był właścicielem Nieruchomości, nie ma technicznej możliwości wykorzystywania Kanalizacji do swoich celów gospodarczych. Kanalizacja nie jest także w żaden sposób przydatna do inwestycji, którą zamierza na Nieruchomości zrealizować Spółka (o inwestycji tej jest mowa poniżej) i dlatego Kupująca po nabyciu Nieruchomości ma zamiar przeprowadzić rozbiórkę Kanalizacji. Zgodnie z wiedzą Stron, Kanalizacja na moment złożenia wniosku nie jest również użytkowana przez właściciela sąsiedniej działki. Nieruchomość nie jest ogrodzona.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży). Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była nabyta w związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą, nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży).

Podmiot trzeci, który zawarł Przedwstępną Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym nie zamierza jednak ostatecznie sfinalizować umowy przenoszącej własność Nieruchomości, z czego chce skorzystać Spółka nabywając Nieruchomość na warunkach analogicznych lub bardzo podobnych do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

W związku z powyższym to Wnioskodawca finalnie nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie jest (i w okresie kiedy jej właścicielem jest Sprzedający - nie była) przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Spółka po nabyciu Nieruchomości, pozostałych udziałów we współwłasności Nieruchomości, a także niektórych znajdujących się w okolicy działek gruntu planuje wybudować na niej budynek lub budynki wraz z niezbędną infrastrukturą, które będą wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (nie korzystającej ze zwolnienia z podatku od towarów i usług) polegającej w szczególności na odpłatnym wynajmie powierzchni (dalej: Inwestycja).

Sprzedający nie podejmował czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości czy jego zmianę. Nie podejmował również działań zmierzających do przeprowadzenia podziału geodezyjnego Nieruchomości. Sprzedający nie podejmował również działań mających na celu zmianę przeznaczenia Nieruchomości. Nie podejmował także czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości, uzyskaniem decyzji o warunkach zagospodarowania terenu czy decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Sprzedający nie zawierał umów pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości jak również nie umieszczał ogłoszeń oferujących Nieruchomość do sprzedaży. W przeszłości Sprzedający dokonywał już sprzedaży innych nieruchomości. Transakcje takie są przez Sprzedającego planowane również w przyszłości.

Na Nieruchomości od daty Umowy Sprzedaży:

*   nie dochodziło do scaleń z innymi działkami ewidencyjnymi,
*   nie miały miejsca podziały działek ewidencyjnych,
*   nie były wydzielane drogi wewnętrzne,
*   nie były przeprowadzane czynności mające na celu wzniesienie obiektów budowlanych.

Ponadto, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

*   Sprzedający zobowiązał się do umożliwienia swobodnego dostępu do Nieruchomości w celu wykonywania na jej terenie wszelkich wierceń, badań, ekspertyz gruntu, ustalenia ewentualnych skażeń i zanieczyszczeń gruntu i wód gruntowych, a także innych badań, testów i analiz określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, przy czym termin tych prac powinien być uprzednio ustalony ze Sprzedającym,
*   do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, przyszłemu nabywcy będzie przysługiwać prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Spółkę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane wraz z dalszą cesją tego prawa, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Nieruchomości, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej Inwestycji.

Sprzedający w dniu 14 grudnia 2020 r. udzielił pełnomocnictwa do:

*   przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości oraz do uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do księgi wieczystej właściwej dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów,
*   uzyskiwania od sądów, organów administracji samorządowej oraz rządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości,
*   przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej,
*   składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz wypisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości,
*   dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji udzielonego pełnomocnictwa.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego ani na własne potrzeby rolnicze niezwiązane z działalnością gospodarczą, ani do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający w przeszłości posiadał status rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług) jednak aktualnie nim nie jest. Sprzedający z uwagi na prowadzenie działalności gospodarczej niezwiązanej z obrotem nieruchomościami zamierza być ciągle na dzień transakcji czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analogiczny wniosek został złożony również przez inny podmiot, który także planuje nabyć Nieruchomość. To czy ostatecznie Spółka czy ten inny podmiot nabędzie Nieruchomość uzależnione jest od przyszłych uwarunkowań biznesowych i finansowych.

W piśmie uzupełniającym wskazano, że obiekt budowlany w postaci kanalizacji sanitarnej nie należy do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Spółka podkreśliła, że kanalizacja sanitarna tylko w części znajduje się na Nieruchomości (co zostało szczegółowo opisane we Wniosku), tj. jej główna infrastruktura znajduje się na sąsiedniej nieruchomości.

W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego ww. kanalizacja sanitarna jest składnikiem gruntu, który będzie przedmiotem sprzedaży. W związku z tym, że fragment Kanalizacji należy do podmiotu innego niż przedsiębiorstwo przesyłowe uznać należy, że w przypadku przejścia prawa własności Nieruchomości, Spółka również mimowolnie nabędzie ww. fragment Kanalizacji z uwagi na to, że będzie on stanowił część składową nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Ani Spółka, ani Sprzedający nie są uprawnieni do rozporządzania Kanalizacją oraz jej fragmentem znajdującym się na Nieruchomości jak właściciel.

Właścicielem Kanalizacji jest właściciel sąsiedniej nieruchomości i on posiada władztwo ekonomiczne w stosunku do całości Kanalizacji (w tym także do fragmentu znajdującego się na Nieruchomości).

Ani Sprzedający, ani Spółka nie mają prawa do rozporządzania Kanalizacją oraz jej fragmentem znajdującym się na Nieruchomości jak właściciel i do takiego rozporządzania uprawniony jest wyłącznie Właściciel, na którego terenie znajduje się główna infrastruktura Kanalizacji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. pytanie:

Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki. W rezultacie transakcja nabycia Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, ze czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinna znaleźć zastosowanie w przypadku planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Spółka nie zostanie zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części nieprawidłowe a w części prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja z 23 czerwca 2021 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.186.2021.3.APR.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą, która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
3.  dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność - np. umowa sprzedaży) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego 2/6 udziałów w prawie własności nieruchomości składającej się z jednej działki. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne trwale związane z gruntem obiekty budowlane za wyjątkiem fragmentu obiektu liniowego w postaci kanalizacji sanitarnej połączonej z infrastrukturą sanitarną znajdującą się co do zasady na sąsiedniej nieruchomości (sama Nieruchomość nie jest uzbrojona, z wyjątkiem fragmentu Kanalizacji, który się na niej znajduje).

Kanalizacja została wybudowana na zlecenie właściciela sąsiedniej działki, nie zaś przez Sprzedającego, ani również nigdy nie była i nie jest przez Sprzedającego użytkowana. Ponadto, jako że na Nieruchomości znajduje się tylko fragment Kanalizacji (połączonej z resztą infrastruktury znajdującej się poza granicami Nieruchomości), ktokolwiek by nie był właścicielem Nieruchomości, nie ma technicznej możliwości wykorzystywania Kanalizacji do swoich celów gospodarczych. Kanalizacja nie jest także w żaden sposób przydatna do inwestycji, którą zamierza na Nieruchomości zrealizować Spółka i dlatego Kupująca po nabyciu Nieruchomości ma zamiar przeprowadzić rozbiórkę Kanalizacji. Zgodnie z wiedzą Stron Kanalizacja na moment złożenia wniosku nie jest również użytkowana przez właściciela sąsiedniej działki. Obiekt budowlany w postaci kanalizacji sanitarnej, który jest trwale związany z gruntem nie należy do przedsiębiorstwa przesyłowego. W związku z tym, że fragment Kanalizacji należy do podmiotu innego niż przedsiębiorstwo przesyłowe, uznać należy, że w przypadku przejścia prawa własności Nieruchomości, Spółka również mimowolnie nabędzie ww. fragment Kanalizacji z uwagi na to, że będzie on stanowił część składową nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Sprzedający nie posiada władztwa ekonomicznego nad fragmentem Kanalizacji znajdującym się na Nieruchomości. Fragment Kanalizacji znajdujący się na Nieruchomości cywilistycznie należy do Sprzedającego z uwagi na to, że stanowi on część składową Nieruchomości, jednakże Sprzedający nie ma prawa do rozporządzania fragmentem obiektu liniowego w postaci Kanalizacji i do takiego rozporządzania uprawniony jest wyłącznie Właściciel, na którego terenie znajduje się główna infrastruktura Kanalizacji. Fragment Kanalizacji znajdującej się na Nieruchomości spełnia definicję budowli (jej części) w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, ponieważ stanowi fragment sieci uzbrojenia terenu. Nieruchomość nie jest ogrodzona.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 23 czerwca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.186.2021.3.APR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   sprzedaż udziału w działce nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   w świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji sprzedaży udziału w działce nr (…) nie wystąpi dostawa towaru jakim jest Kanalizacja, ponieważ Sprzedający nie jest w ekonomicznym posiadaniu tego naniesienia; tak więc, w przypadku planowanej transakcji sprzedaży, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt,
*   do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego, tj. udziału w działce nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy towarów i usług; zatem transakcja zbycia udziału w ww. działce przez Sprzedającego nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości zastosowania ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie będą przedmiotem dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składników nie jest możliwe.

Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do znajdującej się na działce tj. Kanalizacja, niebędącego we władztwie Zbywcy (zbudowanej przez podmiot trzeci), ale wzniesionej na/(w) gruncie będącym własnością Sprzedającego.

Powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy ww. składników.

Zgodnie bowiem z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi (tutaj: Kanalizacją).

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej nie mogą być - poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi - odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość gruntowa, której częścią składową są budowle, to również te budowle stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest udział we własności nieruchomości gruntowej - co oznacza, że posadowionej na niej Kanalizacja nie można cywilistycznie oderwać od własności gruntu. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży jest grunt zabudowany, a zatem również obiekt na nim posadowiony. Zatem wyłączenia, o których mowa w przywołanym wyżej art. 235 § 1 oraz art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego nie występują w omawianej sprawie.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej infrastruktury kanalizacji sanitarnej, sprzedaż udziału w nieruchomości opisanej we wniosku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kanalizacja nie stanowi bowiem przedmiotu dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, umowa w tej części musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podkreślić również należy, że kwestia władztwa ekonomicznego dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia, ponieważ w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Zatem zgodnie z uregulowaniami zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - dotyczący tej części umowy sprzedaży - będzie ciążył na Kupującym.

Obowiązek taki by nie wystąpił tylko wówczas, gdyby w ujęciu cywilistycznym Kanalizacja (zbudowana przez podmiot trzeci) nie była częścią składową zbywanej działki (udziału w niej), to tym samym w ujęciu cywilistycznym nie byłaby przedmiotem umowy sprzedaży. Natomiast jak twierdzi sam Wnioskodawca, jest to część składowa nieruchomości, co w ujęciu cywilistycznym oznacza, że stanowi przedmiot umowy sprzedaży.

W związku z powyższym w części umowy sprzedaży obejmująca Kanalizacja wybudowana przez podmiot trzeci na działce, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu natomiast do pozostałej części Transakcji sprzedaży Nieruchomości, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie - jak wskazano powyżej - planowana sprzedaż Nieruchomości (udziału w niej), w zakresie w jakim dojdzie do jej dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, będzie faktycznie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości (tj. poza Kanalizacją wybudowaną przez podmiot trzeci na działce) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem we wskazanej wyżej części Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku, na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości - w tej części, w której będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać w tej części za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.