Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB5/423-847/13-2/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-01-14
Teza: Czy Spółka postępuje i będzie postępować prawidłowo rozliczając koszty związane z podatkiem od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu dopiero w momencie zakończenia inwestycji i sprzedaży lokali (jako koszty bezpośrednie)?
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; moment; opłata-opłata za użytkowanie wieczyste; powstanie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2013 r. (data wpływu 18 października 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej oraz momentu poniesienia kosztów z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej oraz momentu poniesienia kosztów z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Sp. o.o. (dalej Spółka) prowadzi działalność deweloperską, polegającą na budowie lokali w budynkach mieszkalnych z przeznaczeniem do ich sprzedaży. Spółka realizuje projekty ekologicznego budownictwa mieszkaniowego z zastosowaniem skandynawskich rozwiązań architektonicznych oraz idei zrównoważonego rozwoju w budownictwie. W ramach realizowanych projektów Spółka nabywa grunty, prowadzi pełen proces inwestycyjny od fazy projektowania do zakończenia budowy, aż po jej sprzedaż.

W związku z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego jednym z pierwszych zadań, jakie musi wykonać Spółka, aby rozpocząć budowę jest uzyskanie prawa do gruntu, na którym ma być prowadzona konkretna inwestycja. W tym celu Spółka nabywa prawo wieczystego użytkowania gruntu lub nabywa grunt na własność. Z nabyciem prawa do gruntu związane jest również ponoszenie pewnych kosztów, takich jak podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste.

Ponoszenie wyżej wymienionych opłat oraz podatków jest ściśle związane z projektem deweloperskim, niezbędne dla jego realizacji oraz osiągnięcia przychodów z tytułu sprzedaży.

W przyjętej przez Spółkę polityce rachunkowości, koszty związane z podatkiem od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu są traktowane, jako koszt wytworzenia i aktywowane od momentu zakupu gruntu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Spółka postępuje i będzie postępować prawidłowo rozliczając koszty związane z podatkiem od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu dopiero w momencie zakończenia inwestycji i sprzedaży lokali (jako koszty bezpośrednie)?

Zdaniem Wnioskodawcy, artykuł 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm., dalej: updop) stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 updop. Oznacza to, że nie każdy wydatek ponoszony przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą będzie podlegał odliczeniu od podstawy opodatkowania lecz jedynie taki, który pozostaje w związku przyczynowo- skutkowym w taki sposób, że poniesienie go ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, lub zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Podniesiono, że zgodnie z regulacją zawartą w art. 15 ust. 4 updop, aby ustalić moment zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania, koszty podatkowe dzieli się na bezpośrednio związane z przychodami oraz inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie).

Zaakcentowania w opinii Spółki wymaga fakt, iż updop nie zawiera definicji kosztu bezpośredniego i pośredniego, ponieważ ocena kwalifikacji do poszczególnego rodzaju kosztów powinna być dokonywana dla każdego indywidualnego przypadku osobno.

Podniesiono, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami to takie wydatki, których poniesienie przedkłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów. Według art. 15 ust. 4 updop, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącane w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, to takie wydatki, które nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika. Moment potrącalności kosztów uzyskania przychodów, innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, został określony przez ustawodawcę w dacie ich poniesienia - art. 15, ust. 4d updop.

W ocenie Spółki, postępuje ona prawidłowo rozpoznając koszty związane z zapłatą podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie w roku podatkowym, w którym pojawią się przychody, w celu których zostały one poniesione. Ponoszenie tych opłat i podatków jest niezbędne dla realizacji projektu deweloperskiego i osiągnięcia przychodów z tytułu sprzedaży mieszkań. Spółka nie ponosiłaby tych kosztów, gdyby nie realizowała projektu w wybranej lokalizacji, związanej z konkretnym projektem deweloperskim. Powyższe koszty nie powstają samoistnie, to znaczy, nie powstają w oderwaniu od konkretnego celu, jakim jest uzyskanie przychodu z realizowanego projektu deweloperskiego, a jednocześnie są one niezbędne, aby cel ten został osiągnięty. Z tego powodu, koszty te należy traktować, jako bezpośrednio związane z przychodem podatkowym, który zostanie wygenerowany w momencie sprzedaży mieszkań. Zgodnie z art. 15 ust. 4 updop, koszty bezpośrednie są potrącane w tym roku, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, dlatego też koszty związane z podatkiem od nieruchomości i opłaty od użytkowania wieczystego warunkują powstanie danego projektu deweloperskiego i z tego powodu powinny zostać rozpoznane dla celów podatkowych w okresie, w którym Spółka realizuje przychody ze sprzedaży konkretnego projektu.

Spółka dodatkowo wskazała, iż dla celów księgowych powyższe koszty są księgowane na koncie „produkcja w toku”, co oznacza, że ich rozpoznanie zostaje odroczone do momentu rozpoznania przychodu ze sprzedaży. Jest to konsekwencja zasady współmierności, zgodnie z którą koszty poniesione w celu osiągnięcia określonych przychodów muszą być ujęte w księgach rachunkowych w tym samym okresie rozrachunkowym, co osiągnięte przychody. Zasada współmierności przychodów i kosztów zorientowana jest na prawidłowy pomiar wyników działalności podmiotu. Stanowi ona swego rodzaju łącznik między zasadą memoriału i zasadą periodyzacji, wskazujący na zasady alokacji kosztów i przychodów do poszczególnych okresów sprawozdawczych, tak by zachować relacje przyczynowo-skutkowe między nakładami ponoszonymi na osiągnięcie określonego celu i korzyściami wynikającymi z podjętych działań (por. M. Michalak w Ustawa o rachunkowości. Komentarz,, pod. red. E. Walińska).

Podniesiono, że art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.) stanowi, że koszt wytworzenia produktu obejmuje koszty pozostające w bezpośrednim związku z danym produktem oraz uzasadnioną część kosztów pośrednio związanych z wytworzeniem tego produktu. Koszty bezpośrednie obejmują wartość zużytych materiałów bezpośrednich, koszty pozyskania i przetworzenia związane bezpośrednio z produkcją i inne koszty poniesione w związku z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje w dniu wyceny. Koszty związane z podatkiem od nieruchomości i opłaty od użytkowania wieczystego bez wątpienia należy potraktować, jako inne koszty poniesione w związku z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakim się znajduje w dniu wyceny, czyli bezpośrednie koszty wytworzenia.

Zdaniem Spółki nie ma podstaw, by opisane powyżej rodzaje kosztów dotyczących wytworzenia mieszkań przeznaczonych na sprzedaż były rozpoznawane szybciej dla celów podatkowych niż rachunkowych.

Spółka powołała się również na Konspekt Stanowiska Komitetu Standardów Rachunkowości „Działalność deweloperska”, który w punkcie VII.4 stanowi, iż: Podatek od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, na którym posadowiona jest nieruchomość stanowiąca przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego, poniesione po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, mogą być zaliczone do kosztu wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu poniesione przed dniem rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego obciążają koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia.

Reasumując, zdaniem Spółki postępuje ona prawidłowo rozliczając koszty związane z podatkiem od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu dopiero w momencie zakończenia inwestycji i sprzedaży lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 i 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011 r., Nr 74, poz. 397 z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ww. ustawy, stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo–skutkowym z osiąganymi przychodami.

Należy jednocześnie podkreślić, że ujęcie kosztu zakwalifikowanego jako koszt uzyskania przychodów w rozliczeniach podatkowych wymaga ustalenia przez podatnika momentu jego poniesienia i momentu jego potrącalności, na podstawie art. 15 ust. 4–4h ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponadto należy wskazać, że zasady potrącalności kosztów zostały zróżnicowane przez ustawodawcę w oparciu o kryterium stopnia powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć - wyróżniono koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami, zwane kosztami pośrednimi.

Do pierwszej z wymienionych kategorii należą takie wydatki, których poniesienie ma bezpośrednio na celu uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Natomiast pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty zarządu ponoszone przez spółkę kapitałową (wydatki związane z działaniem organu zarządzającego spółki kapitałowej), uznając, że – jako ogólne, stałe koszty dotyczące jej funkcjonowania jako osoby prawnej i podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą – są ponoszone w celu uzyskiwania przychodów.

W przepisie art. 15 ust. 4 ustawy określono, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Jednakże w myśl art. 15 ust. 4b tej ustawy, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

1.  sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo
2.  złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego

*   są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Należy również zauważyć, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie (art. 15 ust. 4c ww. ustawy).

Generalną zasadą podatkowego rozliczania kosztów bezpośrednich jest ujęcie (potrącenie) w rachunku podatkowym kosztu bezpośrednio związanego z przychodem w roku jego związania z odpowiadającym mu przychodem, chyba że koszt bezpośredni został poniesiony po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego po zakończonym roku podatkowym (nie późniejszym jednak niż termin określony do złożenia zeznania podatkowego) – w takim przypadku jest on potrącalny w roku podatkowym następującym po roku, którego dotyczy.

Zasada potrącalności kosztów uzyskania przychodów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami zawarta została w art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że są one potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 4e ww. ustawy, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Z powyższych przepisów wynika, iż koszty, które pozostają w innym niż bezpośrednim związku z przychodami powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów w roku ich poniesienia na podstawie art. 15 ust. 4d i 4e ustawy. Dla celów podatkowych momentem poniesienia kosztów pośrednich, będzie moment ujęcia przedmiotowych wydatków w księgach jako kosztu na podstawie odpowiedniego dowodu księgowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka prowadzi działalność deweloperską, polegającą na budowie lokali w budynkach mieszkalnych z przeznaczeniem do ich sprzedaży. W ramach realizowanych projektów Spółka nabywa grunty, prowadzi pełen proces inwestycyjny od fazy projektowania do zakończenia budowy, aż po jej sprzedaż. Aby rozpocząć budowę Spółka musi uzyskać prawa do gruntu, na którym ma być prowadzona konkretna inwestycja. W tym celu Spółka nabywa prawo wieczystego użytkowania gruntu lub nabywa grunt na własność. Z nabyciem prawa do gruntu związane jest również ponoszenie podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste. W przyjętej przez Spółkę polityce rachunkowości, koszty związane z podatkiem od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu są traktowane, jako koszt wytworzenia i aktywowane od momentu zakupu gruntu.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwalifikacja podatkowa ww. wydatków oraz moment ich poniesienia.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że sposób ustalenia kosztu wytworzenia określają przepisy ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2013 r., poz. 330 z późn. zm.). Jednakże ww. przepisy ustawy nie mają charakteru podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.), ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o przepisach prawa podatkowego – rozumie się przez to przepisy ustaw podatkowych oraz przepisy wydanych na ich podstawie aktów wykonawczych. Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 1 Ordynacji podatkowej, ustawami podatkowymi – są ustawy dotyczące podatków, opłat oraz nieopodatkowanych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich.

Zasady ustalania przychodów i kosztów podatkowych wynikają wyłącznie z ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, a nie z przepisów ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Należy zauważyć, że przepisy rachunkowe nie są podatkotwórcze, nie mogą zmieniać zasad zawartych w ustawach podatkowych. Teza ta była wielokrotnie potwierdzana w orzecznictwie sądów oraz interpretacjach organów podatkowych. W uzasadnieniu do wyroku z 21 lipca 2006 r. (sygn. akt I SA/Kr 1087/03) WSA w Krakowie stwierdził iż: „sąd podziela pogląd ukształtowany w orzecznictwie, że przepisów o rachunkowości nie należy stosować wprost do rozstrzygnięcia spraw podatkowych, a zakres obowiązku podatkowego może być określony tylko ustawami podatkowymi”. Naczelny Sąd Administracyjny także poruszył te kwestie. W wyroku z 20 kwietnia 2001 r. (sygn. akt III SA 3352/99) wskazał, że: „przepisów o rachunkowości nie należy stosować wprost do rozstrzygnięcia kwestii podatków, a zakres obowiązku podatkowego może być określony tylko ustawami podatkowymi”.

Art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, że podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

Treść tego przepisu przesądza o bezpośrednim podporządkowaniu ewidencji księgowej (rachunkowej) potrzebom podatkowym. Przepisy dotyczące ksiąg handlowych i innych urządzeń księgowych nie mogą modyfikować obowiązków podatkowych, gdyż ich funkcja polega na rejestrowaniu przebiegu zdarzeń gospodarczych i odpowiadających im operacji finansowych.

Zatem, stosując inne metody dla ustalenia wysokości dochodu i wysokości poniesionych kosztów uzyskania przychodów, a w konsekwencji prawidłowego określenia wartości podatku dochodowego od osób prawnych (np. zawartych w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości), podatnik winien mieć na uwadze, pierwszeństwo zasad zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych oraz w przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Należy zauważyć, że bez wątpienia sprzedaż lokali w budynkach mieszkalnych, a tym samym uzyskanie przychodów z tego tytułu, jest bezpośrednią konsekwencją realizowania przez Wnioskodawcę projektów deweloperskich (inwestycji deweloperskich). Koszty „wytworzenia” towarów handlowych, jakim są dla Spółki przedmiotowe lokale mieszkalne, stanowią tym samym koszty bezpośrednio związane z przychodami z tytułu ich sprzedaży.

Jednakże za koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanym przychodem nie można uznać kosztów podatku od nieruchomości oraz opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Wydatki te nie są wprost, celowo ukierunkowane na osiągnięcie konkretnego przychodu w przyszłości lecz wynikają ze statusu Spółki jako właściciela nieruchomości gruntowej czy jako użytkownika wieczystego gruntu. Jako konieczne do poniesienia w konkretnie, normatywnie określonym czasie wiążą się z konkretnym rokiem podatkowym. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości gruntowej czy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a także z punktu widzenia prawa podatkowego jest kwestią obojętną jakie jest przeznaczenie gruntu - obowiązek ponoszenia opłaty rocznej oraz zapłaty podatku od nieruchomości wynika już z samego faktu posiadania nieruchomości. Uwidacznia to zatem, że koszty te nie są ściśle, intencjonalnie związane z konkretnym przychodem pochodzącym ze zbycia mieszkań. Nie istnieje w tym przypadku ścisły związek finansowy pomiędzy nimi, a ewentualnie osiągniętym przychodem, należy je ponosić nawet wówczas gdyby nie pojawił się żaden przychód.

Zatem koszty ponoszone na zapłatę podatku od nieruchomości czy na opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu nie stanowią tym samym elementu procesu budowy lokali mieszkalnych celem ich sprzedaży. Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości czy opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu (jak wskazano powyżej) ciąży na Spółce jako podatniku tego podatku w związku z posiadaniem nieruchomości - jego istnienie nie jest związane z realizacją inwestycji deweloperskiej, w szczególności nie warunkuje możliwości jej prowadzenia. Zapłata podatku od nieruchomości czy opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu nie stanowi zatem elementu kosztu „wytworzenia” przedmiotów sprzedaży, a tym samym nie może być uznana za koszt bezpośrednio związany z przychodami uzyskiwanymi ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych. Wydatki Wnioskodawcy z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu należy zakwalifikować jako tzw. pośrednie koszty uzyskania przychodów. Są to bowiem ogólne, stałe koszty związane z prowadzeniem przez niego działalności deweloperskiej.

Podsumowując, w analizowanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym ponoszony przez Spółkę koszt w postaci podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu powinien być kwalifikowany dla celów podatkowych jako koszt inny niż bezpośrednio związany z przychodami (tzw. pośredni), potrącalny zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. w dacie jego poniesienia.

Tym samym stanowisko Spółki należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.