Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.17.2019.3.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-17
Teza: Czy przy zawarciu umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 08 listopada 2019 r. (data wpływu – 12 listopada 2019 r.), uzupełnionym 08 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 18 grudnia 2019 r. znak: 0111-KDIB2-3.4014.17.2019.2.ASZ oraz 0111-KDIB3-1.4012.755.2019.3.IK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 08 stycznia 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą i prowadzi działalność gospodarczą. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca w dniu 12 lutego 2019 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wraz z żoną złożył syndykowi masy upadłości spółki P. ofertę zakupu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), o powierzchni 54 413 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: Nieruchomość).

Przetarg na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości został zorganizowany przez syndyka w oparciu o art. 320 ustawy Prawo upadłościowe w toku postępowania upadłościowego spółki P. w upadłości. Syndyk dokonał ogłoszeń o przetargu w mediach, w szczególności w sieci Internet. Upadła Spółka w dniu 2 maja 2017 r. zawiesiła prowadzenie działalności gospodarczej, co zostało ujawnione w Rejestrze Przedsiębiorców. W dniu 3 stycznia 2018 r. upadła Spółka została wykreślona z rejestru czynnych podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z regulaminem przetargu i aukcji, ogłoszonym przez syndyka masy upadłości spółki P., cena wywoławcza przedmiotu przetargu wynosiła 1.550.000,00 zł (jeden milion pięćset pięćdziesiąt tysięcy złotych). Regulamin przewidywał, że w razie złożenia więcej niż jednej oferty spełniającej warunki przetargu, syndyk zarządzi przeprowadzenie aukcji (przetarg ustny) wśród wszystkich obecnych oferentów.

Po złożeniu oferty przez Wnioskodawcę i po odbyciu aukcji w Sądzie Rejonowym, zgodnie z regulaminem przetargu i aukcji, oferta zakupu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości złożona przez Wnioskodawcę okazała się najwyższa.

Obecnie, Wnioskodawca oczekuje na zawarcie z syndykiem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało zakupione przez spółkę P. od Instytutu X aktem notarialnym z dnia 29 lipca 1999 r. W dacie nabycia spółka P. nie dokonała odliczenia podatku od towarów i usług od zakupu.

W dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, dla przedmiotowej działki obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego gminy S., zatwierdzony uchwałą Rady Miasta i Gminy z dnia 29 stycznia 1992 r., zgodnie z którym działka ta przeznaczona była pod uprawy rolne.

W dniu 3 czerwca 2013 r. Rada Miejska uchwałą nr (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy − uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (data publikacji w dzienniku urzędowym: 1 lipca 2013). Zgodnie z załącznikiem nr 1 do tej uchwały przedmiotowa działka znajduje się w obszarze tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej.

Plan miejscowy uchwalony przez Radę Miejską ww. uchwałą jest obecnie obowiązujący.

Nieruchomość była wykorzystywana przez spółkę P. w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Spółka ta, w szczególności zawarła ze spółką X umowę dzierżawy jej części w celu posadowienia masztu nadajnikowo-przekaźnikowego. Maszt został zbudowany na Nieruchomości i znajduje się na niej do dnia złożenia wniosku. Z tytułu dzierżawy części Nieruchomości spółka P. pobierała czynsz dzierżawny.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że z tytułu planowanej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, w jego ocenie, strona sprzedająca będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bowiem przedmiot sprzedaży stanowi grunt niezabudowany o przeznaczeniu budowlanym. Okoliczność ta wyłącza zwolnienie, o którym mowa w art. 43 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie sprzedający na działce mającej być przedmiotem sprzedaży prowadził działalność gospodarczą poprzez dzierżawę jego części, z tytułu czego osiągał przychody opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu Wnioskodawca jednoznacznie podkreślił, że oczekuje interpretacji tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych; jest to odpowiedź na pytanie Organu zadane w wezwaniu, bowiem we wniosku o interpretację Wnioskodawca wskazał jako przepisy do interpretacji − konkretne artykuły z ustawy o podatku od towarów i usług oraz we własnym stanowisku odniósł się do kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przy zawarciu umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę niezabudowaną.

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W przypadku zatem, gdy transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przedstawionym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług będzie sprzedający Nieruchomość.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zasada powyższa doznaje wyjątków, o których mowa w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług. Względem przedmiotowej działki rozważenia wymaga podstawa zwolnienia określona w pkt 9 art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepis ten przewiduje zwolnienie od podatku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Obie te przesłanki muszą zostać spełnione łącznie. Działka stanowi nieruchomość niezabudowaną, jednak nie stanowi terenu innego niż budowlany.

Działka jest terenem budowlanym pod zabudowę usługową i mieszkaniową − co potwierdza obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania tym podatkiem nie decyduje okoliczność, że strony umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie, że dana czynność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, lub przynajmniej jedna ze stron czynności jest z tego podatku zwolniona z uwzględnieniem wyjątków z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W okolicznościach przedstawionej we wniosku sprawy, istotne znaczenie dla wyłączenia opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ma również fakt, że Nieruchomość była wykorzystywana przez sprzedawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (zawarta była umowa dzierżawy jej części, z tytułu której Spółka pobierała do 2015 r. czynsz). Mimo zawieszenia działalności gospodarczej i wykreślenia z rejestru podatników podatku od towarów i usług, upadła Spółka przed zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podjęła też aktywność charakterystyczną dla przedsiębiorcy, tj. aktywnie poprzez ogłoszenia w sieci Internet poszukiwała nabywców Nieruchomości.

Zważywszy, że udzielenie odpowiedzi na zadane we wniosku pytanie związane jest z koniecznością analizy przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w treści wniosku została taka analiza przedstawiona. W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca wyjaśnił, że nie wnosi o wydanie interpretacji co do podatku od towarów i usług, bowiem nie jest płatnikiem tego podatku. Niemniej analiza przepisów o podatku od towarów i usług konieczna jest dla oceny obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku transakcją sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji – zgodnie z wolą wyrażoną w części A.1 wniosku, gdzie w poz. 8 jako rodzaj sprawy Wnioskodawca wskazał podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wskazaniem w uzupełnieniu wniosku – jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do uregulowań zawartych w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.), uznano za element własnego stanowiska niepodlegający ocenie w ramach wydawanej interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 12 lutego 2019 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wraz z żoną złożył syndykowi masy upadłości Spółki P. ofertę zakupu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki o powierzchni 54 413 m2. Przetarg na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości został zorganizowany przez syndyka w oparciu o art. 320 ustawy Prawo upadłościowe w toku postępowania upadłościowego spółki P. w upadłości. Syndyk dokonał ogłoszeń o przetargu w mediach. Upadła Spółka w dniu 2 maja 2017 r. zawiesiła prowadzenie działalności gospodarczej, co zostało ujawnione w Rejestrze Przedsiębiorców. W dniu 3 stycznia 2018 r. upadła Spółka została wykreślona z rejestru czynnych podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z regulaminem przetargu i aukcji, ogłoszonym przez syndyka masy upadłości Spółki P., cena wywoławcza przedmiotu przetargu wynosiła 1.550.000,00 zł. Po złożeniu oferty przez Wnioskodawcę i po odbyciu aukcji w Sądzie Rejonowym, zgodnie z regulaminem przetargu i aukcji, oferta zakupu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości złożona przez Wnioskodawcę okazała się najwyższa.

Obecnie, Wnioskodawca oczekuje na zawarcie z syndykiem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że z tytułu planowanej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, strona sprzedająca będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bowiem przedmiot sprzedaży stanowi grunt niezabudowany o przeznaczeniu budowlanym. Okoliczność ta wyłącza zwolnienie, o którym mowa w art. 43 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przyjmując zatem za Wnioskodawcą, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu (nieruchomości) zostanie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) – co, jak już zaznaczono powyżej nie podlega ocenie w niniejszej interpretacji, gdyż Wnioskodawca nie oczekuje oceny stanowiska w przedmiocie podatku od towarów i usług − w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu (nieruchomości).

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.