Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.320.2024.3.PJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-16
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie - uznania planowanej Transakcji za dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz podlegania opodatkowaniu, - opodatkowania oraz rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tytułu Transakcji.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; budynek-sprzedaż budynków; czynności-czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie

\- uznania planowanej Transakcji za dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz podlegania opodatkowaniu,

\- opodatkowania oraz rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości,

\- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tytułu Transakcji,

wpłynął do Organu 10 lipca 2024 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 5 września 2024 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu.

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania – X.,

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – Y.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Przedmiot składanego wniosku

X. (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od Y. (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

a) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (\`(...)\`), składającej się z działek ewidencyjnych nr Z. i V., (\`(...)\`)(„Grunt 1”);

b) prawo własności wszystkich budynków posadowionych na Gruncie 1, tj. m.in.: posadowionych na działce ewidencyjnej nr V. budynku socjalno-biurowego, warsztatu młynów, budynku przygotowania proszku z magazynem podręcznym, hali młynów, kompleksu budynków garażowo-magazynowych ze sprężarkownią, warsztatu mechanicznego, laboratorium technologicznego, hali rozładunkowej północnej i południowej, hali produkcyjnej nr 1, hali magazynowych wyrobów gotowych południowej i północnej, hali nr 2 z portiernią, biurowca dyrekcji i kompleksu budynków magazynowych (dalej „Budynki 1”) - dla kompletności opisu przedmiotu transakcji, Strony chciałyby wskazać, że Zbywca złożył wniosek o rozbiórkę hali magazynowej na działce ewidencyjnej nr V. i niewykluczone jest, że prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte/rozpoczęte i zakończone przez dniem planowanej Transakcji;

c) prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budowli i części budowli, w tym w szczególności: (a) posadowionych na działce nr V.: dwóch silosów na cement, wiaty rozładunku cementu, silosu na wapno, dwóch silosów na piasek, rozdzielni pary, wiaty magazynowej, tunelu transportu piasku, kanału podnośnika piasku, sieci rozdzielczych rurociągów parowych, sieci rurociągów wodociągowych, rurociągu wody przemysłowej, sieci kanalizacyjnej, kanału fekalnego, rurociągu kanału deszczowego, rurociągów kanalizacji przemysłowej, rurociągów kanalizacji deszczowej, sieci zewnętrznej kanalizacji przemysłowej, placów składowych, elementów linii energetycznych, instalacji transportu cementu, instalacji transportu odpadów świeżych, przewodów kondensatu, naziemnej część parociągu do przesyłu pary technologicznej, ujęcia wody przemysłowej, przewodów kanalizacyjnych wody brudnej, dróg i placów asfaltowych, sieci telekomunikacyjnej, drogi pożarowej, komory głównej parociągu, instalacji pneumatycznej transportu wapna, rogatek, oczyszczalni ścieków, masztu flagowego, studni, dwóch separatorów służących do oczyszczania ścieków opadowych i zjazdu z drogi publicznej, oraz (b) posadowionego na działce nr Z.: placu składowego

(dalej „Budowle 1”); (dalej Grunt 1, Budynki 1 oraz Budowle 1 łącznie jako „Nieruchomość 1”);

d) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (\`(...)\`), stanowiącej działkę ewidencyjną nr Q., (\`(...)\`) („Grunt 2”);

e) prawo własności wszystkich budynków obejmujących halę jednonawową, halę dwunawową i budynek socjalno-administracyjny (tj. hala produkcyjna nr 3 z zapleczem socjalnym) posadowionych na Gruncie 2 (dalej „Budynki 2”);

f) prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budowli i części budowli, w tym w szczególności utwardzonej nawierzchni (wykorzystywanej jako parking i plac składowy) oraz separatora służącego do oczyszczania ścieków opadowych i instalacji służącej do odprowadzenia wód oczyszczonych wód produkcyjnych i deszczowych (dalej „Budowle 2”); (dalej Grunt 2, Budynki 2 oraz Budowle 2 łącznie jako „Nieruchomość 2”);

g) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (\`(...)\`), składającej się z działek ewidencyjnych nr A. i B., (\`(...)\`) („Grunt 3”);

h) prawo własności posadowionych na Gruncie 3 budowli i części budowli, w tym w szczególności (a): posadowionych na działce nr A.: betonowego podziemnego zbiornika na wodę, starej studni głębinowej, podziemnej części parociągu do przesyłu pary technologicznej oraz (b) posadowionych na działce nr B.: komory pomiarowej oraz naziemnej i podziemnej części parociągu do przesyłu pary technologicznej

(dalej „Budowle 3”); (dalej Grunt 3 oraz Budowle 3 łącznie jako „Nieruchomość 3”);

i) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (\`(...)\`), stanowiącej działkę ewidencyjną nr C., (\`(...)\`) („Grunt 4”);

j) prawo własności posadowionych na Gruncie 4 budowli lub części budowli, w tym utwardzonej drogi (z trylinki i płyt betonowych) (dalej „Budowle 4”);

(dalej Grunt 4 oraz Budowle 4 łącznie jako „Nieruchomość 4”);

(dalej Budowle 1, Budowle 2, Budowle 3 oraz Budowle 4 łącznie jako „Budowle”; Budynki 1 oraz Budynki 2 łącznie jako „Budynki”; Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3 i Grunt 4 jako „Grunty”; Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 łącznie jako „Nieruchomości”);

k) ewentualne inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego (w szczególności wybrana dokumentacja dotycząca Nieruchomości),

przy czym z uwagi na to, że na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami D. przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Strony w dniu 2 lipca 2024 r. zawarły:

(i) warunkową umowę sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz przedwstępną umowę sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, na podstawie których: (i) Nabywca kupi od Zbywcy, a Zbywca sprzeda Nabywcy, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 pod warunkiem, że D. nie wykona prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz (ii) Nabywca kupi od Zbywcy, a Zbywca sprzeda Nabywcy, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 pod warunkiem, że D. nie wykona prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4,

a następnie, gdy D. nie wykona powyższego prawa pierwokupu, Strony zawrą:

(ii) umowę przenoszącą dotyczącą Nieruchomości.

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy, (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję przed końcem 2024 r. (do dnia 15 listopada 2024 r. lub po tym dniu, o ile żadna ze Stron nie odstąpi od warunkowej umowy sprzedaży i przedwstępnej umowy sprzedaży na zasadach w nich przewidzianych), po uzyskaniu interpretacji przepisów prawa podatkowego w odpowiedzi na niniejszy wspólny wniosek. Zgodnie z warunkową umową sprzedaży i przedwstępną umową sprzedaży, jeżeli ze wspomnianej interpretacji będzie wynikać, że Transakcja w części nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT (w tej części będzie podlegać zwolnieniu z VAT i opodatkowaniu PCC), Strony zawrą aneks do warunkowej umowy sprzedaży oraz przedwstępnej umowy sprzedaży i powiadomią ponownie D. o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

2\. Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji

Nieruchomości są własnością D.

Prawo użytkowania Nieruchomości (wraz z prawem własności ówczesnej zabudowy w postaci istniejących ówcześnie Budynków i Budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostały nabyte przez Zbywcę w latach 2006-2017.

Większość obiektów (Budynków i Budowli) zlokalizowanych obecnie na Nieruchomościach znajdowała się na nich już w momencie nabycia poszczególnych Nieruchomości przez Zbywcę. Zbywca wybudował część obiektów posadowionych na Nieruchomościach (w latach 2007-2019).

Po tej dacie (tj. po 2019 r.) Zbywca wybudował na Nieruchomościach następujące obiekty (Budowle):

\- stację uzdatniania wody - przyjętą jako środek trwały Zbywcy w sierpniu 2022 r.;

\- instalację parową - przyjętą jako środek trwały Zbywcy w sierpniu 2022 r.;

\- rurociąg (\`(...)\`) - przyjęty jako środek trwały Zbywcy w październiku 2022 r. (dalej również jako „Nowe Budowle”).

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z wybudowaniem (wytworzeniem) przez Zbywcę poszczególnych Budowli, w tym Nowych Budowli.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntów, Budynki i Budowle, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynki i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zbywca dokonywał ulepszeń i modernizacji części Budynków i Budowli (w latach 2007-2023). W przypadku części ulepszanych obiektów, wartość modernizacji przekroczyła 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przy czym takie istotne ulepszenie dotyczyło następujących Budowli i Budynków:

\- placu składowego zlokalizowanego na działce Z. i V. - modernizacja w grudniu 2015 r.;

\- budynku administracyjnego dyrekcji - modernizacja we wrześniu 2019 r.;

\- drogi zlokalizowanej na działce V. - modernizacja w styczniu 2021 r.;

\- kotłowni gazowej i rozdzielni pary na działce V. - modernizacja w sierpniu 2022 r. (dalej „Kotłownia”);

\- parkingu samochodowego przy biurowcu zlokalizowanego na działce V. - modernizacja w październiku 2022 r (dalej „Parking”);

\- wiaty PD na działce V. - modernizacja w październiku 2022 r. (dalej „Wiata”) (dalej Parking, Wiata i Kotłownia łącznie jako „Zmodernizowane Obiekty”).

Pozostałe Budynki i Budowle albo nie były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji), albo wartość ich ulepszeń nie przekraczała ww. limitu wynoszącego 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Brak przekroczenia limitu wynoszącego 30% wartości początkowej dotyczy także kolejnych ulepszeń Zmodernizowanych Obiektów po wskazanych powyżej datach. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z wszelkimi modernizacjami i ulepszeniami poszczególnych Budynków i Budowli dokonywanymi przez Zbywcę, a także w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynków i Budowli.

Po nabyciu poszczególnych Nieruchomości (w tym również po modernizacjach części posadowionych na nich Budynków i Budowli), zlokalizowane na Nieruchomościach Budynki oraz Budowle były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe - głównie dla celów realizowanej przez Zbywcę własnej działalności produkcyjno-handlowej oraz na potrzeby administracyjno-biurowe Zbywcy.

Część z Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu - na podstawie następujących umów najmu zawartych z:

(i) (\`(...)\`) na podstawie umowy najmu z dnia (\`(...)\`) 2023 r. obowiązującej od dnia (\`(...)\`) 2023 r., która dotyczy powierzchni (\`(...)\`) w trzech Budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości 1 i 2, tj. (a) hali/wiaty o powierzchni (\`(...)\`) znajdującej się w budynku (\`(...)\`), (b) części hali o powierzchni (\`(...)\`) znajdującej się w budynku (\`(...)\`) oraz (c) części hali o powierzchni (\`(...)\`) znajdującej się w budynku (\`(...)\`);

(ii) (\`(...)\`) - na podstawie umowy najmu z dnia (\`(...)\`) 2023 r. obowiązującej od dnia (\`(...)\`) 2023 r. (na czas nieoznaczony), która dotyczy części powierzchni (…) w Budynku (Budynek socjalno-biurowy) zlokalizowanym na Nieruchomości 1;

(iii) (\`(...)\`) - na podstawie umowy najmu z dnia (\`(...)\`) 2018 r. zawartej na czas nieoznaczony, która dotyczy powierzchni (\`(...)\`) na działce nr A. (tj. części Nieruchomości 3).

Do momentu zawarcia planowanej Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia m.in. przy wykorzystaniu własnych zasobów kadrowych (w tym pracowników) oraz zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, Zbywca jest stroną m.in. następujących umów w tym zakresie:

(a) umów na dostawę usług do Nieruchomości - np. umowy na odbiór i zagospodarowanie odpadów, umowy na przeglądy okresowe obiektów budowlanych, umowa o przeglądy budowlane i serwis separatorów, umowa o ochronę;

(b) umów na dostawę mediów do Nieruchomości (m.in. dostawa i sprzedaż energii elektrycznej, dostarczanie i odprowadzanie wody, odprowadzenie ścieków, usługi telekomunikacyjne - telefonia i internet).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Gruntach są zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej i gazowej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Obszar Nieruchomości nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”). W odniesieniu do obszaru Nieruchomości, uchwałą nr (\`(...)\`)., przystąpiono do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu (\`(...)\`) - część I. Procedura w sprawie uchwalenia planu miejscowego zatrzymała się w fazie uzgodnień.

Zgodnie z rejestrem gruntów prowadzonym dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, wszystkie te działki mają opis przeznaczenia Ba jako tereny przemysłowe.

3\. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych z siedzibą w Polsce, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (będzie on posiadał ten status również na moment dokonania Transakcji). Główną działalnością Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10).

Po nabyciu opisanych w niniejszym wniosku Nieruchomości, Nabywca planuje zrealizowanie na nabytych Nieruchomościach nowej inwestycji deweloperskiej zakładającej rozbiórkę obecnie istniejącej zabudowy (z ewentualnym pozostawieniem części zabudowy i jej adaptacją dla potrzeb nowej inwestycji) znajdującej się na Nieruchomościach oraz budowę nowych budynków mieszkalnych z ewentualnym udziałem usług towarzyszących wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu - poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach.

Nabywca funkcjonuje w krajowej strukturze grupy podmiotów powiązanych prowadzących głównie działalność deweloperską (dalej: „Grupa”). Spółką dominującą w Grupie jest spółka (\`(...)\`) która posiada 100 % udziałów w kapitale zakładowym Nabywcy.

Zgodnie z modelem funkcjonowania Grupy, w jej ramach wydzielone zostały m.in.:

• Spółki celowe - dedykowane do poszczególnych projektów budowy obiektów mieszkalno-usługowych, które prowadzą we własnym imieniu konkretne inwestycje, przedsięwzięcia deweloperskie, przy wykorzystaniu usług nabywanych od innych podmiotów z Grupy, bądź podmiotów trzecich;

• Spółki serwisowe - spółki posiadające wykwalifikowane zasoby kadrowe, dedykowane do wspierania spółek celowych m.in. w realizacji projektów budowy obiektów mieszkalnych, zarządzania projektami deweloperskimi oraz obsługi procesu ich sprzedaży.

W powyższym modelu Nabywca pełni rolę spółki celowej, która nie posiada własnych zasobów kadrowych i nabywa szereg usług od spółek serwisowych z Grupy, bądź podmiotów trzecich celem realizacji projektów budowy i sprzedaży obiektów mieszkalno-usługowych. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Nabywcy są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Zbywca jest spółką należąca do międzynarodowej Grupy Y. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (…). Zbywca zatrudnia około (\`(...)\`) osób w (\`(...)\`) zakładach produkcyjnych.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywane Nieruchomości do celów prowadzonej działalności operacyjnej (przy czym na moment składania Wniosku na Nieruchomościach nie jest już realizowana działalność produkcyjna) podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym częściowo także na cele wynajmu. Jednocześnie Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że od marca 2023 r. jedynie część Nieruchomości jest faktycznie wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności.

Dodatkowo należy wskazać, że:

(a) Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

(b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;

(c) Zbywca zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane częściowo na bazie własnych zasobów kadrowych a częściowo na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami (przy czym Zbywca nie zawarł umów o zarządzanie Nieruchomościami, czy też innych umów związanych z zarządzaniem aktywami, na które składają się Nieruchomości);

(d) Nieruchomości stanowią jedno z istotnych aktywów Zbywcy, natomiast Zbywca jest również w posiadaniu innych aktywów, w tym innych nieruchomości.

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Własność Nieruchomości (D.)

D. nabyło prawo własności Nieruchomości z mocy prawa, z dniem 27 maja 1990 r., na podstawie art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, co zostało potwierdzone decyzją komunalizacyjną ((…) stwierdzającą nabycie przez D. z mocy prawa z dniem (\`(...)\`) 1990 r. własności (\`(...)\`)), zmienioną następnie decyzją (\`(...)\`) zmieniającą decyzję komunalizacyjną w trybie art. 155 Kodeksu Postępowania Administracyjnego.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2

Zbywca nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na skutek połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 ust. 1 Kodeksu Spółek Handlowych, w ramach którego na Zbywcę został przeniesiony cały majątek (\`(...)\`). Powyższe połączenie nastąpiło w dniu (\`(...)\`) 2006 r. (data wpisu połączenia do rejestru spółki przejmującej, tj. Zbywcy).

(\`(...)\`) nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 od D. działającego jako dysponent prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i urządzeń na podstawie umowy z dnia (\`(...)\`) 2003 r. (…) (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowiły wówczas część większej działki nr (…)).

D. stało się dysponentem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i urządzeń na skutek likwidacji (\`(...)\`)) dokonanej w trybie art. 37 w zw. z art. 45 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.

Z kolei (\`(...)\`) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 z mocy prawa, z dniem (\`(...)\`) 1990 r., na podstawie art. 2 w zw. z art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone decyzją nr (\`(...)\`).

Nieruchomość 3

Zbywca nabył Nieruchomość 3 od spółki (\`(...)\`) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) 2017 r.

(\`(...)\`) nabył Nieruchomość 3 od (\`(...)\`) na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego, umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej z dnia (\`(...)\`) 2006 r.

(\`(...)\`) nabył Nieruchomość 3 od D. działającego jako dysponent prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz prawa własności posadowionych na niej budynków i urządzeń (na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego i własności budynków z dnia (\`(...)\`) 1997 r., zmienionej następnie sprostowaniem do powyższej umowy z dnia (\`(...)\`) 1997 r. oraz z dnia (\`(...)\`) 1999 r.

D. stało się dysponentem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz prawa własności posadowionych na niej budynków i urządzeń na skutek likwidacji (\`(...)\`) dokonanej w trybie art. 37 w zw. z art. 45 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.

(\`(...)\`) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 z mocy prawa, z dniem 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 w zw. z art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone decyzją (\`(...)\`).

Nieruchomość 4

Zbywca nabył Nieruchomość 4 na skutek połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 ust. 1 Kodeksu Spółek Handlowych, w ramach którego na Zbywcę został przeniesiony cały majątek (\`(...)\`). Powyższe połączenie nastąpiło w dniu (\`(...)\`) 2006 r. (data wpisu połączenia do rejestru spółki przejmującej, tj. Zbywcy).

(\`(...)\`) nabył Nieruchomość 4 od (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) 2005 r. oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia (\`(...)\`) 2005 r.

(\`(...)\`) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 z mocy prawa, z dniem 29 lipca 1997 r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych, co zostało potwierdzone decyzją (\`(...)\`). Nieruchomość 4 stanowiła wówczas część większej działki nr (\`(...)\`).

5\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Przed dniem Transakcji, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży i przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów w związku z planowaną przez Nabywcę inwestycją deweloperską na Gruntach. Nabywca nie jest uprawniony do rozpoczęcia żadnych prac przygotowawczych, robót ziemnych lub budowlanych przed dniem zawarcia Transakcji.

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1\. Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli) - opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2\. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja dotycząca Nieruchomości, w szczególności prawna, techniczna i rachunkowa.

Opisane wcześniej umowy najmu zawarte przez Zbywcę z najemcami zostaną rozwiązane przez Zbywcę z dniem poprzedzającym dzień Transakcji (na podstawie zawartych z najemcami aneksów do umów najmu). Wraz z warunkową umową sprzedaży i przedwstępną umową sprzedaży Zbywca oraz Nabywca zawarli również warunkową umowę najmu Nieruchomości na rzecz Zbywcy z przeznaczeniem pod działalność magazynową, obsługę terminala załadowczego oraz na cele administracyjne oraz oddanie w podnajem obecnym najemcom. Oddanie w podnajem nastąpi na podstawie zawartych przez Zbywcę umów podnajmu z dotychczasowymi najemcami (z poniższym zastrzeżeniem). Umowa najmu pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, jak i umowy podnajmu z dotychczasowymi najemcami, wejdą w życie pod warunkiem i z chwilą zawarcia Transakcji na okres najmu do 31 grudnia 2025 r. (umowy podnajmu na okres nie dłuższy niż okres obowiązywania umowy najmu, więc zasadniczo do 31 grudnia 2025 r., chyba że umowa najmu zostanie rozwiązana przed tą datą).

W przypadku umowy najmu z dnia (\`(...)\`) 2023 r. z (\`(...)\`), w razie jej nierozwiązania i nie zawarcia przez Sprzedającego umowy podnajmu zastępującej tę umowę najmu (na moment złożenia niniejszego wniosku jest to jeszcze przedmiotem negocjacji z najemcą, z uwagi na fakt, że umowa ta została zawarta na czas oznaczony i występują wątpliwości prawne co do możliwości zawarcia umowy podnajmu ze Zbywcą), Kupujący wstąpi w stosunek najmu w miejsce Sprzedającego na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku z umowy najmu pomiędzy Nabywcą i Zbywcą wyłączona zostanie część Nieruchomości wraz z Budynkami i Budowlami, które po Transakcji stanowić będą przedmiot umowy najmu pomiędzy Nabywcą jako wynajmującym a (\`(...)\`) jako najemcą.

Intencją Wnioskodawców jest ponadto rozwiązanie w związku z Transakcją zawartych przez Zbywcę umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości albo kontynuowanie ich przez Zbywcę na własny koszt i ryzyko (w okresie najmu w związku z umową najmu zawartą pomiędzy Nabywcą i Zbywcą). Na podstawie warunkowej umowy najmu, na Zbywcy jako najemcy (i jako wynajmującym na podstawie umów podnajmu) ciążyć będą obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu najmu (jak również administrowaniem przedmiotem najmu, jego ubezpieczeniem, czy naprawami, zgodnie z przepisami prawa i potrzebami Zbywcy, czy podnajemców). Po zawarciu Transakcji, w okresie obowiązywania umowy najmu pomiędzy Nabywcą i Zbywcą, to Zbywca będzie stroną umów o dostawę mediów i usług do Nieruchomości i będzie pokrywać koszty mediów i usług dostarczanych na podstawie takich umów. Nabywca nie wstąpi w związku z Transakcją w żadne prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów na dostawę mediów i umów serwisowych zawartych przez Zbywcę (chyba, że dostawcy mediów/usługodawcy lub sam Kupujący zażądają tego, co Strony traktują jako sytuację wyjątkową).

W celu uniknięcia wątpliwości, ewentualne przeniesienie powyżej wskazanych składników majątkowych w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Zbywca, w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną umów niepodlegających przeniesieniu na Nabywcę.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1\. zasadniczo prawa własności ruchomości Zbywcy związanych z Budynkami (stanowiących ich wyposażenie);

2\. innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

3\. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

4\. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja dotycząca Nieruchomości wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

5\. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

6\. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

7\. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

8\. środków pieniężnych Zbywcy;

9\. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy, który obecnie samodzielnie zarządza Nieruchomością).

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

• Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomości stanowią istotne, ale nie jedyne, wysokocenne aktywa trwałe Zbywcy; są one zasadniczo wykorzystywane w bieżącej działalności gospodarczej Zbywcy (z wyłączeniem produkcji);

• Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Obecnie Zbywca nie posiada żadnej umowy o zarządzenie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o własne zasoby kadrowe Zbywcy);

• Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie zawartych przez Zbywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości albo kontynuowanie wszystkich lub części umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości przez Zbywcę (jako najemcę, w okresie najmu). Strony nie wykluczają jednak możliwości kontynuowania (wstąpienia przez Nabywcę) w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z części umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości - przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami (wyjątkowo, o ile zażądają tego dostawcy mediów/usługodawcy lub sam Kupujący ze względów prawnych, czy biznesowych). Po okresie najmu Nabywca, co do zasady, zawrze własne umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości w wymaganym przez siebie zakresie (niezbędne do przygotowania i realizacji inwestycji deweloperskiej na Gruntach);

• Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 kodeksu pracy.

Tak, jak wskazano powyżej, na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego wniosku).

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.

6\. Opis działalności Nabywcy i Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie gruntów inwestycyjnych i przeprowadzenie na nabytych Nieruchomościach planowanej nowej inwestycji deweloperskiej. To z kolei wiąże się m.in. z zaniechaniem dotychczasowej działalności Zbywcy związanej z Nieruchomościami oraz koniecznością częściowego wyburzenia i/lub istotnej modernizacji obecnej zabudowy zlokalizowanej na Nieruchomościach. Nabywca prowadzący działalność deweloperską nie będzie zatem kontynuował działalności gospodarczej Zbywcy na nabywanych Nieruchomościach.

Jednakże, w opisanym powyżej przejściowym okresie już po Transakcji, Nabywca czasowo zapewni Zbywcy możliwość korzystania z części Nieruchomości na podstawie wspomnianej odrębnej umowy najmu Nabywcy ze Zbywcą (z przeznaczeniem pod działalność magazynową, obsługę terminala załadowczego, na cele administracyjne oraz oddanie w podnajem na rzecz dotychczasowych najemców). Wskazany powyżej okres przejściowy przewidywany jest od dnia przeniesienia własności Nieruchomości (od dnia Transakcji) do końca roku 2025 r.

Po dniu Transakcji, a w okresie trwania umowy najmu pomiędzy Nabywcą a Zbywcą, Strony zobowiązały się do współpracy mającej na celu określenie umów, pozwoleń oraz decyzji dotyczących Nieruchomości, a wydanych na rzecz Zbywcy, których przeniesienie może być konieczne lub pożądane dla Nabywcy w celu realizacji Inwestycji na Nieruchomościach. Zbywca zobowiązał się w szczególności do wyrażenia zgody na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takich umów, pozwoleń lub decyzji na Nabywcę, na jego pisemne żądanie, jeżeli takie przeniesienie będzie możliwe i nie będzie miało wpływu na działalność Zbywcy prowadzoną na Nieruchomościach. Na moment złożenia Wniosku, Strony jeszcze nie uzgodniły umów oraz pozwoleń, decyzji dotyczących Nieruchomości do przeniesienia w celu realizacji Inwestycji na Nieruchomościach przez Nabywcę, choć ustalenia te mogą dotyczyć w szczególności pozwoleń wodno- prawnych, umowy na zapatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, czy też umowy dystrybucji energii elektrycznej.

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy);

(2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(3) Zbywca zatrudnia pracowników, ale w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

\- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości w okresie „przejściowym” (z zastrzeżeniem, że w okresie najmu stroną umów o dostawę mediów, czy umów serwisowych będzie, co do zasady, Zbywca) i rozpoczęcia właściwego projektu deweloperskiego (nowej inwestycji) Nabywcy na nabytych Nieruchomościach.

Po realizacji Transakcji (tj. po zbyciu Nieruchomości na rzecz Nabywcy), Zbywca będzie kontynuował swoją dotychczasową działalność gospodarczą w oparciu o inne aktywa i środki pozyskane ze sprzedaży Nieruchomości od Nabywcy.

Ponadto, jak wskazano powyżej, już po zawarciu Transakcji Zbywca będzie jeszcze czasowo korzystać z Nieruchomości na podstawie wspomnianej odrębnej umowy najmu Nabywcy ze Zbywcą w celu jej podnajmu przez Zbywcę na rzecz dotychczasowych najemców, jak również pod działalność magazynową, obsługę terminala załadowczego, czy na cele administracyjne.

Wnioskodawcy chcieliby w tym miejscu wyjaśnić, że kwestia sposobu opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz innego potencjalnego nabywcy, była przedmiotem wspólnego wniosku Zbywcy oraz tegoż nabywcy i wydanej na jego podstawie interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (w zakresie VAT sygn. 0111-KDIB3-3.4012.24.2024.2.AW).

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie Organu uzupełnili Państwo wniosek przez:

I. doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia tj. wskazanie, że wszystkie opisane we wniosku Budowle 1, Budowle 2, Budowle 3 i Budowle 4, zgodnie z ich definicjami przyjętymi we wniosku o wydanie interpretacji, są trwale związane z gruntem, stanowiąc budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), nie stanowią ruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Nie wszystkie budowle są częściami składowymi budynków, ponieważ:

i. budowla nie zawsze jest częścią składową budynku, ale może być trwale związana z gruntem (niezależnie od tego, że stanowi odrębny przedmiot własności od oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu), oraz

ii. jak wynika z wniosku, na Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie ma budynków, a jedynie Budowle 3 i Budowle 4.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-3)

1\. Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?

2\. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3\. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

**Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług**

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT (w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT na skutek rezygnacji Wnioskodawców z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT).

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew. prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości komercyjnych, a taki charakter mają Nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

• koncesje, licencje i zezwolenia;

• patenty i inne prawa własności przemysłowej;

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

• tajemnice przedsiębiorstwa;

• księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Zbywcy. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się z kolei organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z przywołanym przepisem, należy wywieść, że o zorganizowanej części przedsiębiorstwa można mówić jedynie w sytuacji, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

b) zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie organizacyjne),

c) zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe),

d) zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne),

e) zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z podatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT \[Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)\].

II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku mające stanowić przedmiot Transakcji nie posiadają wskazanych cech zorganizowanej części przedsiębiorstwa z uwagi na wskazane poniżej czynniki.

Podstawowym wymogiem aby uznać, że zbywane aktywa i pasywa stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jest potwierdzenie, że elementy te tworzą jeden zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Oznacza to, że przedmiotowe składniki powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie jedynie o zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby za pomocą zbywanego zespołu elementów można było kontynuować określoną działalność gospodarczą bez konieczności wykorzystania innych składników spoza tego zbioru. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny (m.in. w wyrokach z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 oraz z dnia 01 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15): „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W orzecznictwie sądów administracyjnych i interpretacjach organów podatkowych podkreśla się ponadto, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

Analizowana Transakcja dotyczyć będzie wyłącznie przeniesienia Nieruchomości oraz praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością. Jak zostało wskazane, w zakres Transakcji nie będzie wchodzić szereg materialnych i niematerialnych składników majątkowych (m.in. prawa własności do ruchomości, czy też prawa i obowiązki wynikające z szeregu umów dotyczących Nieruchomości) ani jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego.

Kolejnymi warunkami do uznania, że zespół aktywów i pasywów tworzy zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych przedstawianym w interpretacjach podatkowych (m.in. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.682.2019.1.SR; z dnia 21 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3‑3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1‑3.4012.746.2018.2.MK): „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako: dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”.

Organizacyjne wyodrębnienie w istniejącym przedsiębiorstwie oznacza wydzielenie w strukturze przedsiębiorstwa jako odrębny dział, wydział lub oddział. Jednocześnie, na podstawie powołanego fragmentu z interpretacji indywidualnych, wyodrębnienie organizacyjne wynikać musi z umowy spółki, regulaminu organizacyjnego lub innego wewnętrznego aktu o podobnym charakterze.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość, czy też poszczególne budynki wchodzące w jej skład, nie stanowią osobnej jednostki organizacyjnej w ramach Zbywcy. W szczególności, Nieruchomości nie są wyodrębnione w strukturze wewnętrznej Zbywcy jako odrębny dział czy wydział.

We wskazanych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej opisano szerzej także warunek finansowego wyodrębnienia w istniejącym przedsiębiorstwie: „Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową”. Zgodnie z powyższym, wyodrębnienie finansowe ma miejsce, gdy możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przedsiębiorstwie Zbywcy prowadzona jest jedna ewidencja księgowa, w ramach której nie wyodrębniono Nieruchomości jako osobnych jednostek, dla których sporządzany byłby choćby wewnętrzny bilans lub inne elementy sprawozdania finansowego. Teoretycznie na podstawie wskazanej ewidencji prowadzonej przez Zbywcę byłoby możliwe przyporządkowanie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomościami. Jednakże, z uwagi na nieprowadzenie stałej, wyodrębnionej ewidencji księgowej dla Nieruchomości, dokonanie takiego przyporządkowania wymagałoby dokonania dodatkowych czynności księgowych przez Zbywcę. Co więcej, w ten sposób Zbywca mógłby co najwyżej stworzyć uproszczony rachunek zysków i strat dla Nieruchomości, który poziomem swojej dokładności oraz zaawansowania znacznie odbiegałby od statutowego rachunku zysku i strat sporządzanego przez Zbywcę. W konsekwencji, nie jest możliwe stwierdzenie, że Nieruchomość posiadała samodzielność finansową.

W odniesieniu natomiast do warunku wyodrębnienia funkcjonalnego, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w powoływanych interpretacjach podatkowych wskazał, że: „Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.

Na podstawie powyższego, powszechnie podkreśla się zatem, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. W tym zakresie należy wskazać, że Nieruchomości oraz przenoszone wraz z nimi niektóre prawa i obowiązki nie stanowią wystarczających elementów umożliwiających Nabywcy samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, prowadzonej uprzednio przez Zbywcę. Po dokonaniu Transakcji Nabywca musiałby najpierw dokonać szeregu czynności, zarówno faktycznych jak i prawnych, na podstawie których możliwe stałoby się dopiero samodzielnie prowadzenie działalności gospodarczej. W szczególności, konieczne byłoby zawarcie szeregu umów, w tym umowy na zarządzanie zasobem najmów, które umożliwiłyby kontynuacje działalności w zakresie najmu (a tym uzyskiwanie przychodów z usług najmu), a także aneksowanie umów najmu i założenie dla nich nowych rachunków bankowych. Ponadto, zamiarem Nabywcy jest zburzenie całości lub części budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomościach oraz przeprowadzenie na terenie Nieruchomości inwestycji deweloperskiej. Zatem, te składniki majątkowe nie posiadają wystarczającego stopnia wyodrębnienia funkcjonalnego, aby móc stwierdzić, że po samym ich przeniesieniu Nabywca mógłby prowadzić działalność gospodarczą w zakresie projektu budowy budynków mieszkalnych (co stanowi przedmiot działalności Nabywcy i stanowi cel nabycia Nieruchomości).

Nabywca nie byłby w stanie realizować zadań gospodarczych jedynie w oparciu o składniki majątku będące przedmiotem Transakcji. Należy więc stwierdzić, że Nieruchomości nie mogłyby być na etapie Transakcji samodzielnym przedsiębiorstwem realizującym zadania gospodarcze. Nie istniałaby przede wszystkim faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Zbywcy przez Nabywcę bez podejmowania przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych lub prawnych.

Co jest istotne, przy analizie przesłanek decydujących o tym, czy zespół danych składników należy definiować jako przedsiębiorstwo albo ZCP, należy wziąć pod uwagę, że przepisy z art. 2 pkt 27e i art. 6 ust. 1 ustawy o VAT stanowią implementację art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L2006.347.1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”). Zgodnie ze wskazaną regulacją, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu. W orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczących interpretacji art. 19 Dyrektywy, np. w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/10 oraz w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 wskazano, że przekazanie odpłatnie, nieodpłatnie lub jako wkładu do spółki całości lub części aktywów użyte w przedmiotowym przepisie, jest terminem autonomicznym prawa Unii Europejskiej, który należy interpretować jednolicie na całym jej obszarze.

W związku z tym stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punku widzenia charakteru prowadzonej działalności. Reasumując, aby móc uznać, że przedmiotem zbycia jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, zespół składników musi stanowić całość, nie zaś zbiór pewnych elementów, oraz być spójny pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym. Oznacza to, ze najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Jednocześnie, Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (\`(...)\`)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego Gruntów, Budynki i Budowle oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomościami.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości (przy czym Zbywca nie jest stroną takich umów) (b) umowa o zarządzenie nieruchomością (Zbywca nie jest stroną takiej umowy), (c) umowy zarządzania aktywami (przy czym należy wskazać, że Zbywca nie jest obecnie stroną tego typu umowy), czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami. Co więcej, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia praw i obowiązków wynikających z umów najmu dotyczących Nieruchomości, których obecnie strona wynajmującą jest Zbywca (zgodnie z ustaleniami, umowy te zostaną rozwiązane, a po dokonaniu Transakcji Zbywca zawrze odrębną umowę najmu z Nabywcą).

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych", czyli same Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów i dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Jeśli chodzi o kwestie formalne i organizacyjne, Nabywca będzie musiał opracować budżety i kosztorysy na utrzymanie i funkcjonowanie Nieruchomości, a także na przeprowadzenie planowanej inwestycji.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia szeregu innych elementów niezbędnych do gospodarczego wykorzystania Nieruchomości, m.in. oznaczeń indywidualizujących Zbywcę czy rachunku bankowego.

Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W kontekście oceny ew. możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 Ustawy o VAT, jeszcze większe znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia „kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę”, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej”. W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

W sytuacji gdzie Zbywca Nieruchomości prowadzi na niej działalność zgodną z profilem biznesowym Zbywcy (z wyłączeniem produkcji), a Nabywca, prowadzący głównie działalność deweloperską, planuje usunięcie dotychczasowej zabudowy i realizację na nabytej Nieruchomości nowej mieszkaniowej inwestycji deweloperskiej (w celu jej komercjalizacji w formie sprzedaży) - w ocenie Wnioskodawców Nabywca jednoznacznie nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy i plany biznesowe względem Nieruchomości są różne). Tym samym, w efekcie brak jest możliwości stwierdzenia że w toku rozważanej Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP Zbywcy.

Warto wskazać, że powyższej kwalifikacji dotyczącej braku kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę względem nabywanej nieruchomości komercyjnej nie stoi na przeszkodzie również ew. przejściowe (tymczasowe) realizowanie na zakupionej nieruchomości działalności zbieżnej z działalnością zbywcy (np. w formie kontynuacji wynajmu części Nieruchomości). W Objaśnieniach czytamy bowiem w tym zakresie m.in., że: „Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych”.

Jednocześnie, warto wspomnieć, że Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.: (i) prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów, (ii) ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, (iii) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (gwarancje bankowe i depozyty, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), (iv) prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku, (v) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku, (vi) prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, (vii) dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Transakcja obejmować będzie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: grunt, budynki, budowle. W zakres przedmiotu Transakcji mogą wejść również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę, czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT m.in.: dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynków oraz prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów, gdyby rozwiązanie niektórych takich umów okazałoby się niemożliwe przed dokonaniem Transakcji lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być zatem również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku - tj. do ewentualnego przejściowego kontynuowania już po Transakcji umów najmu Zbywcy (lub części z tych umów) przez Nabywcę, czy też czasowego udostępniania części Nieruchomości Zbywcy przez Nabywcę po ich sprzedaży na rzecz Nabywcy.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku (Nieruchomości) będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

III. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanych Gruntów, wraz z posadowionymi na nich Budynkami oraz Budowlami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wszystkie Grunty (w tym każda z poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w ich skład) są zabudowane Budynkami lub Budowlami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków lub Budowli (lub ich części) posadowionych odpowiednio na Gruncie 1, Gruncie 2, Gruncie 3 oraz Gruncie 4.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu, lub

• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład poszczególnych Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” wszystkich Budynków i Budowli, poza Modernizowanymi Obiektami oraz Nowymi Budowlami, doszło ponad dwa lata przed datą złożenia przedmiotowego wniosku (przy czym w praktyce dla większości Budynków i Budowli moment ten nastąpił wiele lat temu) - odpowiednio z uwagi na fakt rozpoczęcia ich użytkowania lub zakończenia istotnej modernizacji (ulepszenia) przypadające przed końcem grudnia 2021 r.

W przypadku poszczególnych Modernizowanych Obiektów oraz poszczególnych Nowych Budowli, w zależności od faktycznej daty Transakcji (tj. daty przed końcem 2024 r.), upłyną albo nie upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji Ustawy o VAT - z uwagi na moment ich oddania do użytkowania lub istotnej modernizacji przekraczającej 30% ich wartości początkowej przypadające dla poszczególnych z tych obiektów począwszy od sierpnia 2022 r. i później. Przykładowo, o ile Transakcja będzie miała miejsce w listopadzie bądź grudniu 2024 r., w stosunku do wszystkich Modernizowanych Obiektów i wszystkich Nowych Budowli upłyną już dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia dla celów VAT.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do wszystkich Budynków oraz Budowli, poza Modernizowanymi Obiektami oraz Nowymi Budowlami, upłynęło już więcej niż dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT - w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie. Natomiast zwolnieniem tym nie będą objęte Modernizowane Obiekty i Nowe Budowle, dla których w dniu Transakcji przesłanka upływu co najmniej dwóch lat od ich „pierwszego zasiedlenia” nie będzie jeszcze spełniona (przy czym, jak wskazano powyżej, o ile Transakcja będzie miała miejsce w listopadzie bądź grudniu 2024 r., w stosunku do wszystkich Modernizowanych Obiektów i wszystkich Nowych Budowli przesłanka ta będzie spełniona).

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków oraz Budowli, nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane Budynki i Budowle, (poza Modernizowanymi Obiektami oraz Nowymi Budowlami, w stosunku do których w dacie Transakcji nie minęłyby jeszcze dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia) nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie Modernizowane Budowle oraz Nowe Budowle (w stosunku do których w dacie Transakcji nie minęłyby jeszcze dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia) również nie będą objęte zakresem przedmiotowym analizowanego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że przy wytworzeniu Nowych Budowli oraz przy ulepszeniu Modernizowanych Obiektów przekraczającym 30% ich wartości początkowej, Zbywcy przysługiwało prawo do prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynków i Budowli (a w konsekwencji związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntów) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy o VAT.

Podsumowując, wobec braku spełnienia przesłanek do zastosowania do planowanej sprzedaży Budynków i Budowli (oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntów na których są one posadowione) zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianego w art. art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a Ustawy o VAT - dostawa Budynków oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, także dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntów na których są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT.

Opodatkowanie VAT w tym przypadku: (a) będzie miało charakter obligatoryjny - w zakresie Modernizowanych Obiektów oraz Nowych Budowli (oraz związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntów), w stosunku do których na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz (b) wystąpi na skutek rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - względem Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem (oraz związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntów).

3\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na nich działalność polegającą na realizacji i komercjalizacji (sprzedaży) nowej mieszkaniowej inwestycji deweloperskiej. Taki typ działalności, tj. dostawa towarów (sprzedaż lokali) - podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będą wykorzystane nabyte Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, po rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania (w zakresie w jakim zwolnienie to znajdzie zastosowanie), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo należy nadmienić, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2024 r. poz. 361.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega ponadto, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 poz. 935, dalej: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.