Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.382.2019.2.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-24
Teza: Uznanie Zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania oraz opodatkowanie tej usługi stawką podatku w wysokości 8%.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-zarząd nieruchomością; stawka-stawki podatku; zarządzanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2019 r. (data wpływu 16 lipca 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 września 2019 r. (data wpływu 10 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania oraz opodatkowania tej usługi stawką podatku w wysokości 8% – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania oraz opodatkowania tej usługi stawką podatku w wysokości 8%. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 7 września 2019 r. (data wpływu 10 września 2019 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz podpisany wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo ogrodnicze – działy specjalne produkcji rolnej opodatkowane podatkiem dochodowym wg norm szacunkowych, jest czynnym podatnikiem VAT. W maju 2019 r. Wnioskodawca dokonał zakupu Apartamentu wraz z miejscem parkingowym, który zamierza przeznaczyć na cele wynajmu krótkoterminowego. Świadczenie usług polegać będzie na krótkotrwałym wynajmie i udostępnieniu Apartamentu wraz z miejscem parkingowym osobom trzecim. Z uwagi na brak możliwości aktywnego pozyskiwania klientów oraz faktycznego zarządzania lokalem, Zainteresowany podpisał umowę z firmą zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów, w zakres której zarządca będzie:

*   pozyskiwał osoby zainteresowane podnajmem Apartamentu wraz z miejscem parkingowym,
*   prowadził wszelkie formalności związane z podnajmem Apartamentu, w tym nadzorowania i organizacji rezerwacji Apartamentu, zawierania umów podnajmu, pobieranie opłat za podnajęcie Apartamentu,
*   utrzymywanie Apartamentu oraz jego wyposażenia w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego.

Wynagrodzenie operatora za czynności wyszczególnione powyżej skalkulowane jest w umowie jako określony % ceny netto usługi za wynajem lokalu – pozyskanej od klienta. Kwota należna właścicielowi od operatora płatna będzie na podstawie faktury wystawionej przez właściciela w oparciu o udostępnione mu przez operatora dokumenty.

Zgodnie z obowiązującą dla celów podatku od towarów i usług od dnia 1 stycznia 2011 r. Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) – według symbolu PKWiU siedmiocyfrowego dla świadczonych usług w zakresie wynajmu krótkoterminowego to: symbol PKWiU 55.10.10.0 (stawka VAT 8% – poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT) nazwa grupowania: Usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe. Grupowanie to obejmuje: zakwaterowanie w umeblowanych pokojach, apartamentach wraz z usługami towarzyszącymi zakwaterowaniu – zakwaterowanie i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe (np. wotele, botele, novotele, airtele, zajazdy, zamki). Grupowanie to obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym.

W złożonym uzupełnieniu Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1.  Czy na podstawie podpisanej przez Wnioskodawcę z Zarządcą (operatorem) umowy Zarządca (operator) jest upoważniony do wynajmowania Apartamentu wraz z miejscem parkingowym klientom w celu krótkoterminowego zakwaterowania? Odp. Zgodnie z podpisaną w dniu 28 maja 2019 r. umową o zarządzanie lokalem mieszkalnym Strony umowy zgodnie postanowiły, że zarząd przedmiotowym apartamentem będzie polegał na wynajmowaniu i udostępnianiu tegoż Apartamentu wraz z miejscem parkingowym. Wynajem ma charakter krótkotrwałego zakwaterowania.
2.  Czy Zarządca (operator) dokonuje sprzedaży usług krótkotrwałego zakwaterowania klientom działając w tym zakresie we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy? Odp. Zarządca dokonuje sprzedaży usług krótkotrwałego zakwaterowania klientom działając w tym zakresie we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy.
3.  Czy Wnioskodawca zawarł z Zarządcą (operatorem) umowę najmu przedmiotowego Apartamentu wraz z miejscem parkingowym, na podstawie której Wnioskodawca wynajmuje ten Apartament wraz z miejscem parkingowym na rzecz Zarządcy (operatora)? Odp. Przedmiotem wyżej przywołanej umowy jest oddanie przez właściciela na rzecz Zarządcy Apartamentu w zarząd, który polega na profesjonalnej obsłudze wynajmu apartamentów, w zakresie której zarządca będzie:
    *   pozyskiwał osoby zainteresowane podnajmem Apartamentu wraz z miejscem parkingowym,
    *   prowadził wszelkie formalności związane z podnajmem Apartamentu, w tym nadzorowania i organizacji rezerwacji Apartamentu, zawierania umów podnajmu, pobieranie opłat za podnajęcie Apartamentu,
    *   utrzymywanie Apartamentu oraz jego wyposażenia w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy właściwe będzie uznanie Zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania i tym samym opodatkowanie tej usługi przez Wnioskodawcę 8% stawką VAT w fakturze wystawionej na rzecz Zarządcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), zgodnie z którym, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Z powołanych przepisów wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, jednak z uwzględnieniem, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym, co w przedmiotowej sprawie ma miejsce.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Mając powyższe na uwadze, uznanie zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania, która jest świadczona w oparciu o umowę zawartą na zasadzie umowy operatorskiej, jest w pełni uzasadnione, bowiem Wnioskodawca nawiązał współpracę z Zarządcą, który został upoważniony do wynajmowania i udostępniania apartamentu wraz z miejscem parkingowym osobom trzecim, pozyskiwania osób zainteresowanych do podnajmu apartamentu, prowadzenia wszelkich formalności związanych z podnajmem, w tym nadzorowania i organizacji rezerwacji, zawierania umów podnajmu, pobierania opłat za podjęcie apartamentu oraz utrzymywania apartamentu i jego wyposażenia w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego.

Zatem w kontekście powyższego, w ocenie Wnioskodawcy w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie regulacja wynikająca z art. 8 ust. 2a ustawy, bowiem czynności wykonywane przez Zarządcę na podstawie umowy o zarzadzanie lokalem w celu krótkotrwałego zakwaterowania, prowadzą do wykonania usługi głównej, nie zmieniając przedmiotu czynności głównej jaką jest usługa najmu krótkoterminowego.

Rolą Zarządcy zajmującego się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów, której Wnioskodawca powierzył swój lokal, jest niejako zastąpienie jego w czynnościach związanych z wynajmem krótkoterminowym. Obecność operatora została podyktowana względami organizacyjnymi i jego rola ogranicza się niejako do zastąpienia właściciela nieruchomości w czynnościach związanych z wynajmem krótkoterminowym. Wykonywane w umowie czynności operator wykonuje na rachunek Wnioskodawcy, działając z jego upoważnienia i na jego rzecz. A zatem Wnioskodawca jest podmiotem, który będzie nabywał korzyści z prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali w celu krótkotrwałego zakwaterowania. Jednak fakt, że Wnioskodawca sam nie uczestniczy bezpośrednio w kontaktach z klientami korzystającymi z krótkotrwałego zakwaterowania, a czyni to poprzez operatora nie ma wpływu na zmianę zakresu świadczonej usługi, która ciągle pozostaje usługą najmu krótkoterminowego.

W ocenie Wnioskodawcy wyżej przytoczone argumenty potwierdzają uznanie operatora za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania.

W załączniku nr 3 do ustawy zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, w poz. 163 wymienione zostały usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55, tj. „usługi związane z zakwaterowaniem”. Grupowanie to nie zostało poprzedzone symbolem „ex” co pozwala przyjąć, że stawka obniżona podatku ma zastosowanie do wszelkich towarów i usług zawierających się w tym grupowaniu.

W związku z tym usługa mieszcząca się w tym grupowaniu: PKWiU 55, w ocenie Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 5a ustawy – towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Zatem dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary lub usługi, ustawodawca odsyła do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Klasyfikacją, do której odwołują się przepisy ustawy, jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU), wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.).

Prawidłowa pod względem klasyfikacji statystycznych identyfikacja towarów i usług stanowi warunek niezbędny do określenia wysokości opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do towarów i usług, dla których przepisy powołują stosowną klasyfikację statystyczną.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy – w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zastosowanie obniżonych stawek podatku możliwe jest tylko wówczas, gdy wynika to wprost z ustawy lub przepisów wykonawczych do ustawy.

W załączniku nr 3 do ustawy, stanowiącym „Wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7% (obecnie 8%)”, pod poz. 163 zostały wymienione usługi o symbolu PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy – podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przez sprzedaż – stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, w maju 2019 r. dokonał zakupu Apartamentu wraz z miejscem parkingowym, który zamierza przeznaczyć na cele wynajmu krótkoterminowego. Świadczenie usług polegać będzie na krótkotrwałym wynajmie i udostępnieniu Apartamentu wraz z miejscem parkingowym osobom trzecim. Z uwagi na brak możliwości aktywnego pozyskiwania klientów oraz faktycznego zarządzania lokalem, Zainteresowany podpisał umowę z firmą zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów, w zakres której Zarządca będzie:

*   pozyskiwał osoby zainteresowane podnajmem Apartamentu wraz z miejscem parkingowym,
*   prowadził wszelkie formalności związane z podnajmem Apartamentu, w tym nadzorowania i organizacji rezerwacji Apartamentu, zawierania umów podnajmu, pobieranie opłat za podnajęcie Apartamentu,
*   utrzymywanie Apartamentu oraz jego wyposażenia w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego.

Wynagrodzenie operatora za czynności wyszczególnione powyżej skalkulowane jest w umowie jako określony % ceny netto usługi za wynajem lokalu – pozyskanej od klienta. Kwota należna właścicielowi od operatora płatna będzie na podstawie faktury wystawionej przez właściciela w oparciu o udostępnione mu przez operatora dokumenty.

Zgodnie z podpisaną w dniu 28 maja 2019 r. umową o zarządzanie lokalem mieszkalnym Strony umowy zgodnie postanowiły, że zarząd przedmiotowym apartamentem będzie polegał na wynajmowaniu i udostępnianiu tegoż Apartamentu wraz z miejscem parkingowym. Wynajem ma charakter krótkotrwałego zakwaterowania.

Przedmiotem wyżej przywołanej umowy jest oddanie przez właściciela na rzecz Zarządcy Apartamentu w zarząd, który polega na profesjonalnej obsłudze wynajmu apartamentów, w zakresie której zarządca będzie:

*   pozyskiwał osoby zainteresowane podnajmem Apartamentu wraz z miejscem parkingowym,
*   prowadził wszelkie formalności związane z podnajmem Apartamentu, w tym nadzorowania i organizacji rezerwacji Apartamentu, zawierania umów podnajmu, pobieranie opłat za podnajęcie Apartamentu,
*   utrzymywanie Apartamentu oraz jego wyposażenia w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą określenia, czy właściwe będzie uznanie Zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania i tym samym opodatkowanie tej usługi przez Wnioskodawcę 8% stawką VAT w fakturze wystawionej na rzecz Zarządcy.

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest umową, której celem jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Wynajmujący oddaje rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Z kolei na podstawie art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, z późn. zm.) – zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1.  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2.  bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3.  właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4.  bieżące administrowanie nieruchomością;
5.  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6.  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Z art. 185 ust. 2 ww. ustawy wynika ponadto, że zakres zarządzania nieruchomością określa umowa zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Odnosząc się do przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że odpowiedź Wnioskodawcy na zadane w wezwaniu pytanie jednoznacznie wskazuje, że Wnioskodawca nie zawarł z Zarządcą umowy najmu, natomiast całokształt opisu sprawy wskazuje, że zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością. W opisie sprawy podano bowiem, że:

*   Wnioskodawca podpisał umowę z firmą zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów, w ramach której zarządca będzie:
    *   pozyskiwał osoby zainteresowane podnajmem Apartamentu wraz z miejscem parkingowym,
    *   prowadził wszelkie formalności związane z podnajmem Apartamentu, w tym nadzorowanie i organizację rezerwacji Apartamentu, zawieranie umów podnajmu, pobieranie opłat za podnajęcie Apartamentu,
    *   utrzymywał Apartament oraz jego wyposażenie w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego.
*   wynagrodzenie Zarządcy za czynności wyszczególnione powyżej skalkulowane jest w umowie jako kreślony % ceny netto usługi za wynajem lokalu – pozyskanej od klienta;
*   zgodnie z podpisaną w dniu 28 maja 2019 r. umową o zarządzanie lokalem mieszkalnym Strony umowy zgodnie postanowiły, że zarząd przedmiotowym apartamentem będzie polegał na wynajmowaniu i udostępnianiu tegoż Apartamentu wraz z miejscem parkingowym; wynajem ma charakter krótkotrwałego zakwaterowania.

Tym samym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie to Zarządca świadczy na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządu nieruchomością, za które pobiera wynagrodzenie w postaci określonego procentu kwoty pozyskanej od klienta.

Odnosząc się do pytania zadanego przez Wnioskodawcę, dotyczącego możliwości uznania firmy zarządzającej apartamentem na podstawie umowy, której postanowienia opisano powyżej, za odbiorcę usługi najmu krótkoterminowego i w konsekwencji możliwości opodatkowania tej usługi stawką VAT w wysokości 8%, należy przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, że przedstawiony opis nie pozwala na stwierdzenie, że w przedmiotowym przypadku pomiędzy Wnioskodawcą a firmą, której zlecił on zarządzanie apartamentem ma miejsce usługa polegająca na wynajmie apartamentu na rzecz tego drugiego, czy to wynajmie długotrwałym, z tytułu którego należny byłby czynsz, czy też tzw. krótkotrwałym zakwaterowaniu.

W kwestii natomiast zastosowania w sprawie art. 8 ust. 2a ustawy należy stwierdzić, że przepis ten w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania. W analizowanej sprawie trudno doszukać się tożsamości pomiędzy czynnościami wykonywanymi przez Wnioskodawcę na rzecz Zarządcy i czynnościami wykonywanymi przez Zarządcę na rzecz klienta. Z opisu sprawy wynika bowiem, że to Zarządca świadczy na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządu nieruchomością, tym samym brak jest podstaw do zastosowania w przedmiotowej sprawie art. 8 ust. 2a ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji Zarządca nie staje się nabywcą usługi krótkotrwałego zakwaterowania, zatem w stosunku do Wnioskodawcy nie ma zastosowania stawka podatku od towarów i usług w wysokości 8%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Tutejszy organ informuje, że granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa zainteresowany występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez niego, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 Ordynacji podatkowej. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej, tutejszy organ dokonuje oceny stanowiska wnioskodawcy.

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy, tj. wyłącznie kwestii uznania Zarządcy za odbiorcę usługi najmu w celu krótkoterminowego zakwaterowania oraz opodatkowania tej usługi stawką podatku w wysokości 8%. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Dodatkowo tutejszy organ informuje, że analiza załączników dołączonych do wniosku lub uzupełnienia wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tutejszy organ nie jest uprawniony do oceny prawnej załącznika dołączonego przez Wnioskodawcę stanowiącego umowę zawartą przez Wnioskodawcę z Zarządcą.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.