Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.950.2021.3.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-08
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż działek; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

– podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach transakcji,

– braku zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT dla dostawy Nieruchomości w ramach transakcji,

– prawa do obniżenia przez nabywcę podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach transakcji.

Uzupełnili Państwo wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lutego 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: sp. z o.o. 1

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: sp. z o.o. 2

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Status Zainteresowanych i ogólny opis Transakcji.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2 (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 1 (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Jedynym udziałowcem sp. z o.o. 1 jest …, spółka, która jest znanym producentem … i liderem w tym sektorze, a dokonane w dniu … października 2021 nabycie udziałów w Sp. z o.o. 1 jest częścią planowaną ekspansji działalności spółka … do Polski. Ekspansja ta obejmuje postawienie w Polsce linii produkcyjnej … i zatrudnienie pracowników przy produkcji i montażu części i całych podzespołów \`(...)\`. W związku z tymi planami Nabywca miałby zawrzeć opisaną poniżej transakcję, w wyniku czego dojdzie do nabycia nieruchomości, na której będzie można rozpocząć budowę linii produkcyjno-montażowej.

W związku z tymi planami, prócz opisanego poniżej nabycia nieruchomości, spółka podjęła w październiku 2021 uchwałę w sprawie zmiany umowy spółki w zakresie zmiany nazwy spółki sp. z o.o. 1 na spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz zmiany zakresu działalności tej spółki, który teraz będzie obejmował przede wszystkim produkcję samochodów … jak i produkcję pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. Z uwagi na fakt, iż zmiany te wejdą w życie dopiero z chwilą ujawnienia ich w Krajowym Rejestrze Sądowym jako załącznik do niniejszego zapytania interpretacyjnego Kupujący załącza stosowną uchwałę zmieniającą umowę spółki i potwierdzenie złożenia wniosku do KRS.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1406 ze zm.).

Zbywcy przysługuje prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych …, …, …, … oraz … o łącznej powierzchni … ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą … oraz działki o numerze ewidencyjnym … Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą … położonej w …, a mieszczącej się pod adresem… (dalej łącznie: Działki) oraz właścicielem położonych na niej - zdefiniowanych poniżej - Budynku i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość). Nieruchomość położona jest na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej (SSE).

Zbywca oraz Nabywca planują najpierw zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży (dalej: Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży), w której, po spełnieniu się określonych warunków Strony zobowiążą się do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość położona jest na terenie SSE, Strony nie mogą od razu po spełnieniu się uzgodnionych w Warunkowej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży, ale muszą zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (Umowa Warunkowa) pod warunkiem niewykonania przez zarządzającego SSE ustawowego prawa pierwokupu. Dopiero po tym jak Strony otrzymają od podmiotu zarządzającego SSE informację o tym, że zarządzający zrzeka się przysługującego mu prawa pierwokupu Sprzedający i Kupujący zawrą umowę przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie, której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Nieruchomości, jak również przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję do końca pierwszego kwartału roku 2022, po uprzednim spełnieniu się warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji (w szczególności dotyczących zrzeczenia się przez zarządzającego SSE z prawa pierwokupu). Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na dzień Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

2\. Opis Nieruchomości.

Na Działce znajdują się i będą znajdować się na dzień Transakcji: hala produkcyjno-magazynowa z częścią socjalno-biurową (dalej: Budynek) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia (w tym budynki pomocnicze i budowle) służące do prawidłowego korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości. W szczególności budowle obejmują zbiornik retencyjny, drogi wewnętrzne i dojazdowe oraz wiatę rowerową/wiatę dla palaczy i portiernię, a powiązana infrastruktura obejmuje urządzenia takie jak kompresory, zbiornik ścieków technologicznych, fundamenty - silosy, pompownię i zbiornik wody dla celów pożarowych, pylon, zadaszenie bramki obrotowej, zadaszenie kontenera na złom, fundamenty pod agregaty chłodnicze, magazyn na narzędzia (dalej łącznie: Budowle).

Budynek i Budowle zlokalizowane są w całości w obrębie Działek.

Dodatkowo, na Działkach według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Działki znajdują się na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta … obejmującego obszar podstrefy … Specjalnej Strefy Ekonomicznej i …, uchwalonego Uchwałą … Rady Miejskiej z dnia … września 2006 roku, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa …, z którego wynika, że Działki znajduje się na terenie oznaczonym symbolem P, U - zabudowa produkcyjno-usługowa.

Zbywca nabył prawo własności Działek na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartych pomiędzy Zbywcą (wówczas jako kupującym) a … Specjalną Strefą Ekonomiczną S.A. jako sprzedającym, objęte aktem notarialnym z dnia … lutego 2017 roku, sporządzonym przed notariuszem w … oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej pomiędzy Zbywcą (wówczas jako kupującym) a C. sp. z o.o. jako sprzedającym, objętej aktem notarialnym z dnia … lutego 2017 roku, sporządzonym przed notariuszem w … .

Sprzedaż została opodatkowana VAT.

Na dzień nabycia Działki przez Sprzedającego były one niezabudowane.

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w związku z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu na niej parku logistycznego obejmującego Budynek i Budowle (dalej: Inwestycja), celem oddania go następnie do używania najemcy na podstawie odpłatnej umowy najmu. Stosowna umowa najmu została zawarta w dniu … grudnia 2016 r. (dalej: Umowa Najmu) pomiędzy P. Sp. z o.o. (wówczas jako wynajmującym) i R. Sp. z o.o. (wówczas jako najemcą). W dniu … stycznia 2017 r. P. Sp. z o.o. sprzedał prawa i przeniósł obowiązki wynikające z Umowy Najmu na Sprzedającego, w wyniku czego Sprzedający stał się wynajmującym w ramach Umowy Najmu.

Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2017 r. (na podstawie decyzji z dnia … lutego 2017 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz decyzji z dnia … lipca 2017 r. zamiennej - wydanych na wniosek P. Sp. z o.o. - które to decyzje zostały przeniesione z P. Sp. z o.o. na Sprzedającego na podstawie przywołanej wyżej decyzji Starosty z dnia … lipca 2017 r.). Proces budowlany był realizowany m.in. na podstawie umowy zarządzania Inwestycją (tzw. …) z dnia … stycznia 2017 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako inwestorem) i P. Sp. z o.o. (jako deweloperem) oraz umowy na roboty budowlane z dnia … lutego 2017 r. zawartej pomiędzy P. Sp. z o.o. (jako deweloperem) i D., spółka z siedzibą w K. (jako wykonawcą).

W stosunku do Nieruchomości zostały wydane dwa pozwolenia na użytkowanie: pierwsze w dniu … lipca 2017 r. nr. decyzji … na pierwszą fazę realizacji inwestycji budowlanej oraz kolejne pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu … września 2017 r. nr,. decyzji … dotyczące całości inwestycji budowlanej.

Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest Inwestycja (dalej: Przedmiot najmu). Z dniem … września 2017 r. (data podpisania protokołu przekazania) Sprzedający oddał Najemcy do używania Przedmiot najmu (przy czym Najemca miał możliwość wcześniejszego dostępu do Przedmiotu najmu, w szczególności w celu przeprowadzenia określonych, wymaganych przez Najemcę, prac adaptacyjnych, o których również mowa poniżej).

Strony ustaliły, że na dzień przeniesienia własności Nieruchomości, Nieruchomość nie będzie wynajmowana a dotychczasowe umowy najmu wygasną przed tym dniem.

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były (i do dnia Transakcji nie będą) ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemcę) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu (Budynku/danej Budowli).

Zbywca poniósł koszty nabycia Działki oraz poniósł koszty budowy Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (odpłatny wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości/odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odliczał całość VAT naliczonego z tego tytułu.

3\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. (Zbywca jest spółką celową i jak wskazano powyżej nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości).

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są zaewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Pomimo że na dzień Transakcji Zbywca nie będzie postawiony w stan likwidacji, nie będzie toczyć się przeciwko Zbywcy postępowanie układowe, upadłościowe ani naprawcze, Zbywca nie będzie już prowadził aktywnej działalności gospodarczej, a w szczególności nie będzie wynajmował Nieruchomości. Ostatnia z aktywnych umów najmu wygaśnie w grudniu 2021 i nie zostanie odnowiona przez Zbywcę, tak więc na dzień zawarcia Transakcji Sprzedający nie będzie wynajmował Nieruchomości. W konsekwencji do dnia Transakcji Zbywca będzie regulował ciążące na nim zobowiązania jednak nie będzie już prowadził aktywnej działalności gospodarczej. Działalność Zbywcy ograniczy się do utrzymania Nieruchomości w niepogorszonym stanie do dnia Transakcji.

4\. Szczegółowy opis Transakcji i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji:

a) prawa i obowiązki wynikające z dostarczonych przez generalnego wykonawcę

dokumentów zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy wynikających z umowy generalnego wykonawstwa;

b) autorskie prawa majątkowe związane z Nieruchomością (w tym autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej itd.);

c) dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego, w tym projekt i dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego;

d) drobne elementy wyposażenia budynku związane z jego funkcjonowaniem i bezpieczeństwem, np. gaśnice.

e) Uprawnienia wynikające z rękojmi i gwarancji jakości udzielonych przez generalnego wykonawcę.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynku i Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Przenoszonych Elementów.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działki lub finansowania budowy Budynku/Budowli jakich stroną jest Sprzedający. W związku z Transakcją Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie swojej działalności (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe) i w żadnym wypadku nie wstąpi w miejsce dłużnika przejmując zobowiązania Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości. Zawarte przez Sprzedającego umowy na dostawę mediów do Nieruchomości zostaną wypowiedziane, a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami mediów. Może się jednak tak zdarzyć, że umowy na dostawę mediów zostaną zawarte przez Kupującego z tym samym dostawcą. Kupujący nie „przejmie” umów na dostawę mediów do Nieruchomości, może się jednak tak zdarzyć, że z uwagi na format dokumentów oferowanych do podpisu przez dostawcę mediów stosowne porozumienie, w którym istniejąca umowa Sprzedającego zostanie rozwiązana i zawarta zostanie nowa umowa przez Kupującego, przyjmie formę dokumentu trójstronnego.

Na Kupującego nie przejdą również prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów serwisowych dotyczących bieżącego zarządzania Nieruchomością, jej obsługi i utrzymania, monitorowania, etc.

Do dnia Transakcji Nieruchomość będzie ubezpieczona przez Sprzedającego. Natomiast Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1320), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na moment złożenia niniejszego wniosku).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

˗ gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

˗ zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały;

˗ wymagalne wierzytelności pieniężne, o ile będą istniały;

˗ know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

˗ dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

˗ prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

˗ umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

˗ prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych);

˗ należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym), o ile będą istniały;

˗ tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Strony dokonają pomiędzy sobą rozliczenia opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja. Sprzedający będzie odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów utrzymania Nieruchomości za okres do dnia Transakcji (włącznie). Za okres po dniu Transakcji odpowiedzialnym za pokrycie kosztów utrzymania Nieruchomości będzie Kupujący.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT, który rozpoczyna prowadzenie aktywnej działalności gospodarczej, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

W tym celu Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, ewentualnie oświadczenie o treści przewidzianej w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT zostanie złożone bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym Umowy Sprzedaży w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT. W takim przypadku oświadczenie takie będzie również złożone w treści Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz w Umowie Warunkowej.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena z tytułu Transakcji (dalej: Cena, powiększona o należny VAT) zostanie podzielona pomiędzy Działkę, Budynek i Budowle oraz inne wymienione wyżej Przenoszone Elementy, co może znaleźć również swoje odzwierciedlenie na fakturze, którą Sprzedający wystawi Kupującemu z tytułu Transakcji (sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

W Warunkowej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedający zobowiąże się, że w okresie pomiędzy zawarciem Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży a podpisaniem Umowy Sprzedaży nie będzie (bez uprzedniej zgody Kupującego) podejmował określonych czynności dotyczących Nieruchomości czy Transakcji, w szczególności takich, które mogłyby negatywnie wpłynąć na status, czy stan Nieruchomości w stosunku do jej statusu/stanu na dzień zawarcia Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (np. dodatkowe obciążenie Nieruchomości, zawarcie dodatkowych umów dotyczących Nieruchomości/rozwiązanie istniejących umów dotyczących Nieruchomości etc.).

Po Transakcji, Kupujący może udzielić ograniczonego dostępu do Nieruchomości Sprzedającemu lub innym upoważnionym podmiotom, w szczególności w celu naprawienia w określonym czasie po Transakcji usterek/wad Nieruchomości istniejących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży lub w związku z ewentualnymi roszczeniami podmiotów trzecich dotyczącymi Nieruchomości a powstałymi przed datą Transakcji (Strony będą współdziałały w przypadku pojawienia się takich roszczeń).

Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy (i ewentualnie w jakim okresie) po Transakcji Sprzedający będzie prowadził dalszą działalność gospodarczą, czy też zostanie zlikwidowany.

5\. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na produkcji samochodów, części i podzespołów samochodów, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Działalność produkcyjna Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu VAT tak więc nabycie Nieruchomości będzie służyło działalności opodatkowanej Kupującego. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT. Kupujący nie zamierza kontynuować na Nieruchomości działalności prowadzonej przez Sprzedającego, tj. Kupujący nie zamierza wynajmować Nieruchomości na podstawie umów najmu podmiotom trzecim. Wykorzystanie Nieruchomości do działalności Kupującego będzie więc wymagało zawarcia całkowicie odmiennych umów niż te, których stroną był Sprzedający. Zakres prowadzonej przez Nabywcę działalności będzie więc całkowicie odmienny od działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia własnego przedsiębiorstwa koncentrującego się na produkcji samochodów, tak więc Nabywca nie będzie w jakikolwiek sposób kontynuował działalność Zbywcy w oparciu o nabywaną Nieruchomość.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Opisana we wniosku z dnia 9 grudnia 2021 r. transakcja została sfinalizowana w dniu … stycznia 2022 r.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy wszystkie wymienione we wniosku działki tj. działki nr …, …, …, …, … i … są i na dzień Transakcji będą zabudowane Budynkiem i Budowlami? Proszę podać odrębnie dla każdej działki.”, odpowiedzieli Państwo, „Budynek i Budowle były na dzień Transakcji oraz obecnie są w całości zlokalizowane w obrębie działek o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …, … i …(łącznie zdefiniowanych w przedmiotowym wniosku jako „Działka”), w tym: budynek znajduje się na obszarze działek o numerach … oraz …, na działkach … i … znajdują się m.in. budowle w postaci infrastruktury drogowej, na działce … usytuowana jest m.in. jest budowla w postaci zbiornika ścieków technologicznych, a na działce … znajduje się ogrodzenie, którym ta działka jest otoczona.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy obiekty budowlane stanowią budynek oraz budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.)? Proszę podać odrębnie dla każdego obiektu.”, odpowiedzieli Państwo „Hala produkcyjno-magazynowa z częścią socjalno-biurową znajdująca się w dniu Transakcji na terenie Działki stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Prawo budowlane”).

Poniżej wymienione obiekty budowlane/urządzenia zlokalizowane w dniu Transakcji na Działce spełniają definicję budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, tj.: zbiornik retencyjny, drogi wewnętrzne i dojazdowe, wiaty dla palących, portiernia, wiata na rowery, kompresory, zbiornik ścieków technologicznych, fundamenty (silosy), fundamenty pod agregaty chłodnicze, magazyn na narzędzia, zadaszona bramka obrotowa, pylon, zadaszenie kontenera na złom.”

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2\. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT?

3\. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2\. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.

3\. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych.

1\. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości - zasady ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym art. 7 ust. 1 pkt 6, mówi, że jako dostawa towarów traktowane jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a pkt 7 potwierdza, że zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 również traktowane jest jako dostawa towarów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie bowiem z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2\. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa”

i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

2.1 Normatywna definicja przedsiębiorstwa.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. W doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków

prawnych,

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

\- koncesje, licencje i zezwolenia,

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej,

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

\- tajemnice przedsiębiorstwa,

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2.2 Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

\- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła

przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie

towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną

bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące

zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności

gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem

Zbywcy”;

\- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość

aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich

aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”;

\- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 listopada 2011 r. (ILPP1/443-1108/11-5/AW) zgodnie z którą: „przedsiębiorstwem w rozumieniu

Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym

podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem

składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

2.3 Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość oraz Przenoszone Elementy (które są związane z tą Nieruchomością). W konsekwencji, po dacie Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zakres prowadzonej przez Nabywcę działalności będzie też całkowicie odmienny od działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia własnego przedsiębiorstwa, którego działalność będzie się koncentrowała wokół produkcji samochodów, a nie jak to ma miejsce w przypadku Sprzedającego wokół umów najmu. Zakres działalności Zbywcy i Nabywcy są więc całkowicie odmienne i trudno byłoby twierdzić, że Nabywca w jakikolwiek sposób kontynuuje działalność Zbywcy w oparciu o nabywaną Nieruchomość.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Nie ma wątpliwości co do tego, że Nabywca nie będzie w stanie prowadzić swojego przedsiębiorstwa i swojej działalności wyłącznie w oparciu o zakupioną Nieruchomość.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Stron przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, zarówno w zakresie rodzaju działalności prowadzonej przez Zbywcę jak i działalności prowadzonej przez Kupującego. W każdym przypadku prowadzenie jakiejkolwiek działalności będzie wymagało uzupełnienia przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

3\. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

3.1 Normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., IPTPP2/443 - 850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

\- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

3.2 Odrębność organizacyjna.

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

3.3 Odrębność finansowa.

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

3.4 Samodzielność ZCP.

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych powyżej elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Stron elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

3.5 Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Prawidłowość takiej wykładni potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r.,ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

3.6 Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu

Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP.

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Stron, przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), w których Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą VAT tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa/ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami:

\- w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić, czy oprócz

przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura

techniczna oraz przynależności, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej

nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

\- umowy o zarządzanie nieruchomością;

\- umowy zarządzania aktywami;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

\- za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy

uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności

gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi

podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy;

\- nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności

prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla

kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP;

\- nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich

jak:

˗ ruchomości,

˗ prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

˗ prawa autorskie,

˗ dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

W świetle powyższych Objaśnień, nie ulega więc wątpliwości, iż przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za: (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Dodatkowo stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w nowszym wyroku NSA z dnia 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Sprzedający jest podmiotem, który wybudował Budynek i Budowle a następnie je wynajmował.

W opinii Zainteresowanych, zakres działalności prowadzonej przez Sprzedającego i Kupującego jest zatem różny. W szczególności, jedną z najistotniejszych części działalności Sprzedającego była budowa, a następnie pierwsza komercjalizacja Budynku, podczas gdy działalność Kupującego jest ograniczona do zakupu już zabudowanej Nieruchomości i późniejszego wykorzystywania zabudowanej Nieruchomości na własne potrzeby produkcyjne. Tym samym, wobec faktu, iż w zakresie Nieruchomości działalność Zbywcy obejmowała nabycie gruntu (Działki), wybudowanie Budynku a następnie ich komercjalizację i sprzedaż, a działalność Kupującego będzie ograniczona do wykorzystywania Nieruchomości na własne potrzeby produkcyjne, należy uznać, iż Kupujący nie będzie kontynuował działalności Zbywcy przy wykorzystaniu nabytej Nieruchomości. Konkluzja przedstawiona w zdaniu poprzednim znajduje również wyraźne potwierdzenie w treści Przykładu 1. wskazanego w pkt 4.4. Objaśnień, dotyczącego sprzedaży budynku wybudowanego przez podmiot prowadzący głównie działalność deweloperską na rzecz nabywcy prowadzącego działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

\- będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT i

\- nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

4\. Brak zwolnienia z VAT Transakcji.

4.1 Zasady ogólne.

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości (budynków, budowli lub ich części) podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

4.2 Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie tu zastosowania w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu komercyjnego).

Podsumowując, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

4.3 Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

(a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle znowelizowanej definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

(a) wybudowaniu lub

(b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Zainteresowanych, opierając się na znowelizowanej definicji „pierwszego zasiedlenia”, w odniesieniu do Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie mogło nastąpić najwcześniej w momencie zakończenia ich budowy i oddania ich do użytkowania, tj. w drugiej połowie 2017 r. (tj. \`(...)\`września 2017 r.).

Jednocześnie Budynek/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były (i nie będą przed dniem Transakcji) przedmiotem ulepszeń, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Strony zrezygnują z tego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca, będą na dzień Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a zatem pierwszy z warunków dla możliwości opodatkowania VAT dostawy Budynku/Budowli, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, ewentualnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania Transakcji VAT zostanie przez Strony złożone bezpośrednio do aktu notarialnego dotyczącego Umowy Sprzedaży w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10 pkt 2 pkt. b Ustawy o VAT. Możliwość złożenia takiego oświadczenia bezpośrednio do aktu notarialnego przewidują przepisy Ustawy o VAT w ich brzmieniu obowiązującym od dnia 1 października 2021 r.

W związku z powyższym, dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

4.4 Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

(a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt. a i b powyżej.

Jednym z tych warunków jest to, aby w stosunku do dostarczanych budynków/budowli/ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, tymczasem jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków związanych z budową Budynku i Budowli.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

4.5 Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

\- dostawa Budynku i Budowli będzie w całości opodatkowana VAT,

\- zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy

opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa Działki (na której znajdują się Budynek/Budowle) będzie w całości opodatkowana VAT.

Zatem dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT (do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10, pkt 10a Ustawy o VAT).

5\. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury

dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji przez Nabywcę.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z ar t. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie produkcji samochodów, części i podzespołów samochodowych i ich sprzedaży, tj. działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Nieruchomość zostanie więc nabyta w celu wykorzystywania jej do działalności opodatkowanej.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków

prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

NSA w orzeczeniu z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15 stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywcy przysługuje prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych …, …, …, … oraz … o łącznej powierzchni … ha i działki o numerze ewidencyjnym … oraz położonych na niej - zdefiniowanych poniżej - Budynku i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość). Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję sprzedaży Nieruchomości do końca pierwszego kwartału roku 2022, po uprzednim spełnieniu się warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji.

Budynek i Budowle były na dzień Transakcji oraz obecnie są w całości zlokalizowane w obrębie działek o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …, … i … (łącznie zdefiniowanych w przedmiotowym wniosku jako „Działka”), w tym: budynek znajduje się na obszarze działek o numerach … oraz …, na działkach … i … znajdują się m.in. budowle w postaci infrastruktury drogowej, na działce … usytuowana jest m.in. budowla w postaci zbiornika ścieków technologicznych, a na działce … znajduje się ogrodzenie, którym ta działka jest otoczona.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Analiza zaprezentowanego opisu sprawy w kontekście przytoczonych regulacji prawnych oraz orzecznictwa TSUE, prowadzi do wniosku, że przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Wnioskodawca wskazał bowiem, że Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Nieruchomości, jak również przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny. Strony ustaliły, że na dzień przeniesienia własności Nieruchomości, Nieruchomość nie będzie wynajmowana a dotychczasowe umowy najmu wygasną przed tym dniem.

W ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji:

a) prawa i obowiązki wynikające z dostarczonych przez generalnego wykonawcę

dokumentów zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy wynikających z umowy generalnego wykonawstwa;

b) autorskie prawa majątkowe związane z Nieruchomością (w tym autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej itd.);

c) dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego, w tym projekt i dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego;

d) drobne elementy wyposażenia budynku związane z jego funkcjonowaniem i bezpieczeństwem, np. gaśnice.

e) Uprawnienia wynikające z rękojmi i gwarancji jakości udzielonych przez generalnego wykonawcę.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynku i Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Przenoszonych Elementów.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działki lub finansowania budowy Budynku/Budowli jakich stroną jest Sprzedający. W związku z Transakcją Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie swojej działalności (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe) i w żadnym wypadku nie wstąpi w miejsce dłużnika przejmując zobowiązania Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości. Zawarte przez Sprzedającego umowy na dostawę mediów do Nieruchomości zostaną wypowiedziane, a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami mediów. Może się jednak tak zdarzyć, że umowy na dostawę mediów zostaną zawarte przez Kupującego z tym samym dostawcą. Kupujący nie „przejmie” umów na dostawę mediów do Nieruchomości, może się jednak tak zdarzyć, że z uwagi na format dokumentów oferowanych do podpisu przez dostawcę mediów stosowne porozumienie, w którym istniejąca umowa Sprzedającego zostanie rozwiązana i zawarta zostanie nowa umowa przez Kupującego, przyjmie formę dokumentu trójstronnego.

Na Kupującego nie przejdą również prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów serwisowych dotyczących bieżącego zarządzania Nieruchomością, jej obsługi i utrzymania, monitorowania, etc.

Do dnia Transakcji Nieruchomość będzie ubezpieczona przez Sprzedającego. Natomiast Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

\- gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

˗ zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego

w ramach Transakcji, (ii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały;

˗ wymagalne wierzytelności pieniężne, o ile będą istniały;

˗ know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem

informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

˗ dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

˗ prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

˗ umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

˗ prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie

ksiąg rachunkowych);

˗ należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym), o ile będą istniały;

˗ tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach

Transakcji.

Strony dokonają pomiędzy sobą rozliczenia opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja. Sprzedający będzie odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów utrzymania Nieruchomości za okres do dnia Transakcji (włącznie). Za okres po dniu Transakcji odpowiedzialnym za pokrycie kosztów utrzymania Nieruchomości będzie Kupujący. Pomimo że na dzień Transakcji Zbywca nie będzie postawiony w stan likwidacji, nie będzie toczyć się przeciwko Zbywcy postępowanie układowe, upadłościowe ani naprawcze, Zbywca nie będzie już prowadził aktywnej działalności gospodarczej, a w szczególności nie będzie wynajmował Nieruchomości. Ostatnia z aktywnych umów najmu wygaśnie w grudniu 2021 i nie zostanie odnowiona przez Zbywcę, tak więc na dzień zawarcia Transakcji Sprzedający nie będzie wynajmował Nieruchomości. W konsekwencji do dnia Transakcji Zbywca będzie regulował ciążące na nim zobowiązania jednak nie będzie już prowadził aktywnej działalności gospodarczej. Działalność Zbywcy ograniczy się do utrzymania Nieruchomości w niepogorszonym stanie do dnia Transakcji.

Jak wynika zatem z opisu sprawy, planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. Przedmiotem transakcji, jak wynika z wniosku, nie będzie m.in. tajemnica przedsiębiorstwa oraz know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Okoliczności sprawy wskazują zatem, że przedmiotem transakcji nie będzie „całe przedsiębiorstwo”, gdyż zbywane składniki stanowią jedynie część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo. W opisie sprawy wskazano, że Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są zaewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto w analizowanym przypadku, Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na produkcji samochodów, części i podzespołów samochodów, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami. Zatem Nabywca na bazie nabytego majątku nie ma zamiaru kontynuowania działalności w tym samym zakresie co Zbywca. Jednocześnie Nabywca nie będzie w stanie prowadzić swojego przedsiębiorstwa i swojej działalności wyłącznie w oparciu o zakupioną Nieruchomość. W skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi także szereg zobowiązań Zbywcy. Sytuacja ta wyklucza tym samym możliwość stwierdzenia, że przedmiotem transakcji jest sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości obejmującej działki nr …, …, …, …, … oraz … wraz z położonym na nich Budynkiem i Budowlami nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1, 2 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano wyżej planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy:

Rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Na podstawie art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

Z kolei przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 ustawy).

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z Prawem budowlanym urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego, ww. obiekty takie jak chodniki, ogrodzenia, oświetlenie stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2017 r. (na podstawie decyzji z dnia \`(...)\` lutego 2017 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz decyzji zamiennej z dnia \`(...)\` lipca 2017 r.).

Budynek i Budowle były na dzień Transakcji oraz obecnie są w całości zlokalizowane w obrębie działek o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …, … i … (łącznie zdefiniowanych w przedmiotowym wniosku jako „Działka”), w tym: budynek znajduje się na obszarze działek o numerach … oraz …, na działkach … i … znajdują się m.in. budowle w postaci infrastruktury drogowej, na działce … usytuowana jest m.in. jest budowla w postaci zbiornika ścieków technologicznych, a na działce … znajduje się ogrodzenie, którym ta działka jest otoczona.

Hala produkcyjno-magazynowa z częścią socjalno-biurową znajdująca się w dniu Transakcji na terenie Działki stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Poniżej wymienione obiekty budowlane/urządzenia zlokalizowane w dniu Transakcji na Działce spełniają definicję budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, tj.: zbiornik retencyjny, drogi wewnętrzne i dojazdowe, wiaty dla palących, portiernia, wiata na rowery, kompresory, zbiornik ścieków technologicznych, fundamenty (silosy), fundamenty pod agregaty chłodnicze, magazyn na narzędzia, zadaszona bramka obrotowa, pylon, zadaszenie kontenera na złom.”

W stosunku do Nieruchomości zostały wydane dwa pozwolenia na użytkowanie: pierwsze w dniu \`(...)\` lipca 2017r. nr\`(...)\` na pierwszą fazę realizacji inwestycji budowlanej oraz kolejne pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu \`(...)\` września 2017 r. nr,. decyzji \`(...)\` dotyczące całości inwestycji budowlanej.

Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest Inwestycja (dalej: Przedmiot najmu). Z dniem \`(...)\` września 2017 r. (data podpisania protokołu przekazania) Sprzedający oddał Najemcy do używania Przedmiot najmu (przy czym Najemca miał możliwość wcześniejszego dostępu do Przedmiotu najmu, w szczególności w celu przeprowadzenia określonych, wymaganych przez Najemcę, prac adaptacyjnych, o których również mowa poniżej).

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były (i do dnia Transakcji nie będą) ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemcę) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu (Budynku/danej Budowli).

Zbywca poniósł koszty nabycia Działki oraz poniósł koszty budowy Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (odpłatny wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości/odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odliczał całość VAT naliczonego z tego tytułu.

Odnosząc się do wątpliwości Zainteresowanych należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem Budynku i Budowli znajdujących się na wskazanych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, w stosunku do Nieruchomości zostały wydane dwa pozwolenia na użytkowanie: pierwsze w dniu \`(...)\` lipca 2017 r. nr\`(...)\` na pierwszą fazę realizacji inwestycji budowlanej oraz kolejne pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu \`(...)\` września 2017 r. nr\`(...)\` dotyczące całości inwestycji budowlanej.

Z dniem \`(...)\` września 2017 r. (data podpisania protokołu przekazania) Sprzedający oddał Najemcy do używania Przedmiot najmu. Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest Inwestycja (dalej: Przedmiot najmu).

Mając na względzie przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w stosunku do Budynku i Budowli do pierwszego zasiedlenia doszło z dniem \`(...)\` września 2017 r. , kiedy to Sprzedający oddał Najemcy do używania Inwestycję – Przedmiot najmu. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą Nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Ponadto Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były (i do dnia Transakcji nie będą) ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemcę) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu (Budynku/danej Budowli).

Zatem dostawa Budynku i Budowli będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że w odniesieniu do Budynku i Budowli będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to analiza możliwości zastosowania dla nich zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy o VAT jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa gruntu obejmującego działki nr …, …, …, …, … z którym ww. Budynek oraz Budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Natomiast zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie objęta dostawa ogrodzenia znajdującego się na działce …, którym działka ta jest otoczona. Zainteresowany bowiem ogrodzenia nie wymienił wśród budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie wskazał także, że jest związane z wymienionymi Budowlami oraz Budynkiem.

Jak już wskazano powyżej, w ustawie Prawo budowlane ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu urządzeń budowlanych określonych odrębnie od budowli. Zatem ogrodzenie zgodnie z Prawem budowlanym nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli.

W konsekwencji, ogrodzenie znajdujące się na gruncie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT. Zatem, w myśl wyżej cytowanych przepisów Prawa budowlanego, ogrodzenie samo w sobie stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane. Budowla w rozumieniu Prawa budowlanego w szczególności powinna stanowić całość techniczno‑użytkową, a przedstawione w ww. przepisie wyliczenie jest katalogiem otwartym.

Skoro ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT, to w niniejszych okolicznościach nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Przy czym należy zaznaczyć, że na gruncie podatku od towarów i usług jednakowa stawka podatku VAT ma zastosowanie w sytuacji kiedy mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują. Występuje wówczas dostawa dwóch towarów – budynku i gruntu. Ponadto to co znajduje się na gruncie, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji w podatku od towarów i usług. Oznacza to, że sposób opodatkowania budynku bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu, co wynika z ww. przepisu.

Mając na uwadze to, że na działce ewidencyjnej nr … nie znajdują się budynki bądź budowle to ww. działka w myśl ustawy o VAT jest gruntem niezabudowanym.

W przypadku sprzedaży działki nr … wraz z ogrodzeniem będzie miała więc miejsce dostawa niezabudowanej działki, na której znajduje się ogrodzenie i dla której analizy wymagają inne, nie odnoszące się do terenów zabudowanych, zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie korzystają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie ,,tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że Działki znajdują się na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta obejmującego obszar podstrefy Specjalnej Strefy Ekonomicznej i …, uchwalonego Uchwałą … Rady Miejskiej z dnia …września 2006 roku, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa, z którego wynika, że Działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem P, U - zabudowa produkcyjno-usługowa.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa gruntu działki … nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT bowiem stanowi ona teren budowlany, gdyż jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę produkcyjno-usługową.

Do dostawy działki nr … nie znajdzie także zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT bowiem z treści wniosku wynika, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu komercyjnego).

Zatem dostawa działki … będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Podsumowując dostawa gruntu obejmującego działki nr …, …, …, …, … z którym Budynek oraz Budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług. Natomiast dostawa gruntu działki …, na której znajduje się ogrodzenie będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej.

Należy jednak zauważyć, że w myśl przepis art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT~.~

Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli. Ewentualnie oświadczenie o treści przewidzianej w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT zostanie złożone bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym Umowy Sprzedaży w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT. W takim przypadku oświadczenie takie będzie również złożone w treści Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz w Umowie Warunkowej.

Należy zauważyć, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie właśnie z uwagi na fakt, że dostawa Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Zainteresowani – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania dostawy.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Budynku i Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, dostawa gruntu działek nr …, …, …, …, …, na których Budynek i Budowle są położone również będzie opodatkowana podatkiem VAT według tej samej stawki.

Jednocześnie podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki będzie opodatkowana dostawa gruntu działki \`(...)\`

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2, że dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT, jest prawidłowe.

W dalszej kolejności wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do obniżenia przez Nabywcę podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedstawionym opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że Zbywca, jak i Nabywca są i będą na dzień transakcji zarejestrowani jako podanicy VAT czynni. Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na produkcji samochodów, części i podzespołów samochodów. Działalność produkcyjna Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie opodatkowana podatkiem VAT, tak więc nabycie Nieruchomości będzie służyło działalności dającej Kupującemu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jak wskazano we wniosku Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jednocześnie planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Planowana dostawa Budynku i Budowli będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże w sytuacji Zbywca i Nabywca przed dniem dokonania transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego lub bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym Umowy Sprzedaży oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie dostawy Budynku i Budowli będzie ona opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, z którego wynika, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych, Nabywcy będzie przysługiwało z tytułu jej nabycia prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to będzie przysługiwało po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu z tego tytułu prawidłowo wystawionej faktury VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji a w przypadku zaistniałego stanu faktycznego dotyczy stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

sp. z o.o. (obecnie \`(...)\` Sp. z o.o.) - (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).