Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.311.2016.2.MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-02-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2016 r. (data wpływu 14 listopada 2016 r.), uzupełnionym w dniu 9 stycznia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 22 grudnia 2016 r. nr 3063-ILPB1-2.4511.311.2016.1.MK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wezwał Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 22 grudnia 2016 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 29 grudnia 2016 r.), w dniu 9 stycznia 2017 r. (data nadania: 30 grudnia 2016 r.) do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni – na zasadzie nieodpłatnego zniesienia współwłasności – nabyła lokal mieszkalny. Z prawem własności ww. lokalu związany był udział (13/100) we wspólnych częściach budynków i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali oraz w prawie współwłasności niezabudowanych działek gruntu: nr 53/41 o powierzchni 23 m2, nr: 53/42, 53/43, 53/44, 53/45, 53/46 każda o powierzchni 22 m2 oraz zabudowanej działki gruntu nr 53/47 o pow. 771 m2, na której posadowiony jest budynek mieszkalny (kamienica).

W dniu 21 września 2011 r. Współwłaściciele, wśród nich Wnioskodawczyni, znieśli nieodpłatnie współwłasność gruntów nr 53/41-46. W efekcie poczynionych działań Zainteresowana nabyła działkę gruntu nr 53/46 o powierzchni 22 m2. Na wymienionej działce Wnioskodawczyni wybudowała garaż. W listopadzie 2016 r. Zainteresowana planuje sprzedać tę działkę za 20.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w następstwie nieodpłatnego zniesienia współwłasności stała się wyłącznym właścicielem gruntu o powierzchni 22 m2, podczas gdy zgodnie z udziałem przysługiwało jej 17,29 m2. W listopadzie 2016 r. nieruchomość sprzedano.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zostanie naliczony podatek dochodowy od sprzedaży ww. nieruchomości, jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, właścicielem gruntu stała się z dniem nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego, czyli 19 listopada 2008 r. więc minęło już 5 lat od nabycia nieruchomości, co oznacza, że podatek nie powinien być pobrany od całości powierzchni, a wyłącznie od powierzchni, którą nabyła powyżej swoich udziałów. W 2011 r. nastąpił wyłącznie podział części wspólnej wspólnoty mieszkaniowej, a w swoich częściach współwłaściciele byli już ich właścicielami od 2008 r. Łącznie podział dotyczył 133 m2 gruntu należącego do wspólnoty. Z czego część Wnioskodawczyni stanowiło 17,29 m2 (0,13 x 133 m2 = 17,29 m2). Stąd Zainteresowana uważa, że podatek dochodowy od sprzedaży tej nieruchomości powinna zapłacić od 4,71 m2 (22 m2 – 17,29 m2) pomnożone przez cenę sprzedaży metra kwadratowego gruntu (20.000 zł/22 m2 x 4,71 m2 = 4281,82 zł). Wysokość podatku: 4281,82 zł x 0,19% = 814 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Interpretacja pojęcia nabycie została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisu sprawy wnika, że w 2008 r. Wnioskodawczyni – na zasadzie nieodpłatnego zniesienia współwłasności – nabyła lokal mieszkalny. Z prawem własności ww. lokalu związany był udział (13/100) we wspólnych częściach budynków i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali oraz w prawie współwłasności niezabudowanych działek gruntu: nr 53/41 o powierzchni 23 m2, nr: 53/42, 53/43, 53/44, 53/45, 53/46 każda o powierzchni 22 m2 oraz zabudowanej działki gruntu nr 53/47 o pow. 771 m2, na której posadowiony jest budynek mieszkalny (kamienica). W 2011 r. Współwłaściciele, wśród nich Wnioskodawczyni, znieśli nieodpłatnie współwłasność gruntów nr 53/41-46. W efekcie poczynionych działań Zainteresowana stała się wyłącznym właścicielem gruntu (działki nr 53/46) o powierzchni 22 m2, podczas gdy zgodnie z udziałem przysługiwało jej 17,29 m2. Nieruchomość została sprzedana w listopadzie 2016 r.

W sytuacji, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom mamy do czynienia ze współwłasnością, o której mowa w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.). Ustawodawca rozróżnia dwa rodzaje współwłasności:

*   w częściach ułamkowych, albo
*   współwłasnością łączną (art. 196 § 1 Kodeksu).

Współwłasność to szczególny rodzaj własności, charakteryzujący się tym, że ta sama rzecz, w tym samym czasie, jest własnością kilku osób, których uprawnienia mają tą samą treść. Nie jest to zatem własność podzielona (według treści lub czasu), lecz własność, która niepodzielnie przysługuje kilku osobom. Niepodzielność przejawia się również w tym, że współwłaściciele mają uprawnienia do całej rzeczy, nie zaś do jej wydzielonych części (por. post. SN z 29.6.2010 r., III CSK 300/09, Legalis). Nawet w wypadku podziału rzeczy do korzystania (quoad usum), przedmiotem prawa pozostaje niepodzielnie cała rzecz, jedynie wykonywanie tego prawa zostało określone w taki sposób. – P. Księżak w Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, SIP Legalis, 2016 r.

Stosownie do zapisów art. 198 Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jak stanowi art. 210 § 1 zd. 1 Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Należy wskazać, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością i zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z analizy wniosku wynika, że w efekcie dokonanego w 2011 r. nieodpłatnego zniesienia współwłasności udział Wnioskodawczyni w nieruchomości w postaci działki gruntu nr 53/46 uległ zwiększeniu w stosunku do tego, który przysługiwał jej uprzednio we współwłasności. Należy zatem stwierdzić, że zniesienie współwłasności nieruchomości stanowi dla Wnioskodawczyni nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku odchodowym od osób fizycznych.

Na gruncie analizowanej sprawy oznacza to, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r. nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału. Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawczynią, że w jej przypadku przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) powstanie wyłącznie w odniesieniu do udziału w nieruchomości, który nabyła tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności w 2011 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Reasumując: dokonana w 2016 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jedynie w odniesieniu do części odpowiadającej udziałowi nabytemu tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności w 2011 r.

Jednocześnie informuje się, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Ponadto, z uwagi na specyfikę postępowania interpretacyjnego organ upoważniony do wydania interpretacji indywidualnej orzeka tylko i wyłącznie w obrębie stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. W rezultacie w toku postępowania interpretacyjnego nie podlegają analizie dołączone do wniosku dokumenty.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.