Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-686/11/MO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-08-31
Teza: Czy zaliczki wpłacane przez Gminę - jako właściciela lokali mieszkalnych i użytkowych we Wspólnocie Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości oraz utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów, zwolnione są z opodatkowania na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych art. 17 ust. 1 pkt 44?
Słowa kluczowe: dochód-dochody wolne od podatku; lokal-lokal użytkowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 03 czerwca 2011 r. (data wpływu do tut. BKIP 10 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości oraz utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów wpłacanych przez Gminę jako właściciela:

*   dotyczących lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe**
*   dotyczących lokali użytkowych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 czerwca 2011 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości oraz utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów wpłacanych przez Gminę jako właściciela:

*   dotyczących lokali mieszkalnych.
*   dotyczących lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada własnego majątku, zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej. W skład budynku mieszkalnego Wspólnoty wchodzą lokale mieszkalne, których właścicielami są: gmina miejska i właściciele indywidualni oraz trzy lokale użytkowe należące również do gminy miejskiej. Lokale użytkowe usytuowane są na parterze budunku i stanowią 14,20% powierzchni użytkowej ogółem. Części wspólne nieruchomości nie są przypisane do powierzni mieszkalnej czy użytkowej, tylko do całości nieruchomości. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają wpłaty w formie zaliczek na poczet wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, remontów nieruchomości wspólnej i utrzymaniem własnych lokali w zakresie dostawy mediów. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wnoszone są przez właścicieli za lokale (mieszkalne i użytkowe) według jednakowej dla wszystkich stawki naliczanej w oparciu o stosowne uchwały wspólnoty. Wspólnota zatem nie czerpie żadnych pożytków lub dodatkowych korzyści z tytułu lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalnym.

Wszystkie pozyskane przychody przeznaczane są na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie zasobu mieszkaniowego w należytym stanie. Budynek Wspólnoty w świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych Dz. U. Nr 12 poz. 1316 jest budynkiem mieszkalnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zaliczki wpłacane przez Gminę - jako właściciela lokali mieszkalnych i użytkowych we Wspólnocie Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości oraz utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów, zwolnione są z opodatkowania na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych art. 17 ust. 1 pkt 44?

Zdaniem Wnioskodawcy, wpłacane zaliczki w formie miesięcznych opłat przez Gminę Miejską - członka Wspólnoty Mieszkaniowej na utrzymanie nieruchomości wspólnej, remontów nieruchomości wspólnej i dostawy mediów do lokali, zwolnione są z opodatkowania na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych art. 17 ust. 1 pkt 44. Cała nieruchomość w świetle PKO BP jest budynkiem mieszkalnym zatem zaliczki wnoszone przez wszystkich właścicieli lokali na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej stanowią dochód wspólnoty uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zatem spełnia warunki do korzystania ze zwolnienia.

Wysokość zaliczek dla Gminy Miejskiej ustalana jest na podstawie uchwał Wspólnoty i posiadanej powierzchni bez rozróżniania na lokale mieszkalne i użytkowe, wpłaty dokonywane są w jednej kwocie na rachunek bankowy Wspólnoty a następnie wydatkowane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Współwłasność w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego właścicieli lokali użytkowych nie różni się pod względem praw i obowiązków od współwłasności jaką posiadają właściciele lokali mieszkalnych. W związku z powyższym, uiszczane zaliczki przez któregokolwiek z właścicieli lokali na poczet utrzymania powierzchni wspólnych oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Stanowisko to oparte jest na m.in. wyroku WSA w Krakowie z 15 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 1596/08 oraz wyroku WSA w Krakowie z 19 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1807/09.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje :

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm., dalej „ustawa o pdop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o pdop, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o pdop, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o pdop, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o pdop – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, brak jest również definicji tych pojęć w powołanej ustawie o własności lokali, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN,…). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

W odniesieniu do drugiego ze wskazanych powyżej pojęć, uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o pdop (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o pdop). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tytułu wpłat wniesionych przez właścicieli lokali użytkowych nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem nie może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, gdyż nie został spełniony jeden z warunków wskazanych w jego treści.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że wpłaty uiszczane przez Gminę będącą właścicielem lokali mieszkalnych i użytkowych na poczet kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości oraz utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów mogą być zaliczane do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części jakiej dotyczą lokali mieszkalnych. Natomiast przychody pochodzące z ww. wpłat dotyczących lokali użytkowych nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji uzyskane z tego przychodu dochody bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, stanowisko Wspólnoty w zakresie zwolnienia z opodatkowania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości oraz utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów wpłacanych przez Gminę jako właściciela:

*   dotyczących lokali mieszkalnych, należy uznać za prawidłowe,
*   dotyczących lokali użytkowych, należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.