Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-1111/15/PSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-02-05
Teza: Do jakiego miesiąca należy zaliczyć przychód z odsprzedaży lokalu mieszkalnego?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-obrót nieruchomościami; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-moment powstania przychodów
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2015 r. (data wpływu 17 listopada 2015 r.) uzupełnionym pismami z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 5 stycznia 2016 r.) oraz z dnia 26 stycznia 2016 r. (data wpływu 28 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Wniosek uzupełniono pismami z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 5 stycznia 2016 r.) oraz z dnia 26 stycznia 2016 r. (data wpływu 28 stycznia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W kwietniu 2015 r. rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej. Złożyła deklarację VAT-R. Podstawową działalnością jest wynajem krótkoterminowy pokoi. W PKD wpisany również został zakres działalności – sprzedaż nieruchomości.

Wraz z mężem zamierza Pani kupić mieszkanie do majątku wspólnego. Cena mieszkania będzie wynosić około 160.000 zł. Mieszkanie przeznaczone będzie do kapitalnego remontu. Właścicielem mieszkania będzie spółdzielnia mieszkaniowa zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Rok budowy mieszkania to lata 70-te. Planuje Pani wydać na remont mieszkania około 25.000 zł. Faktury dotyczące zakupów i usług remontowych będą brane przez Panią na własną firmę (działalność gospodarcza).

W uzupełnieniu wniosku dodatkowo wskazano, że z tytułu prowadzonej działalności jest Pani podatnikiem VAT. Zamierza Pani wraz z mężem nabyć mieszkanie w celu przeprowadzenia w nim remontu i dalszej odsprzedaży. Mieszkanie nie będzie przedmiotem najmu krótkoterminowego, ani innego z tytułu prowadzonej działalności. Mieszkanie, które planuje Pani nabyć sprzedawane jest przez wieloletnią spółdzielnię mieszkaniową w drodze przetargu. Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia (nie ma tu żadnych komorników itp.). Nabywa Pani prawo odrębnej własności lokalu. Mieszkanie wybudowane zostało w latach 70-tych i miało już właścicieli (było zasiedlone przez wiele lat). Planuje Pani remont mieszkania, którego całkowity koszt nie przekroczy 30% zakupu. Remont będzie polegał na ulepszeniu stanu mieszkania poprzez kapitalny remont łazienki, wymianę instalacji elektrycznej, wodnej, remont kuchni wraz z montażem stałej zabudowy meblowej z wbudowanym sprzętem AGD, „cekolowanie” i malowanie ścian, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, wymianę posadzki na panele lub kafle. Mieszkanie nie zostanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Wydatki na remont nie zostaną wprowadzone do rejestru zakupów VAT. Kwoty brutto wydatków poniesionych na ulepszenie będą zaliczane do całkowitej kwoty ulepszenia lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych).

Do jakiego miesiąca należy zaliczyć przychód z odsprzedaży lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek dochodowy wynikający ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powinien zostać wyliczony za miesiąc, w którym nastąpiła sprzedaż i zapłacony do 20 dnia kolejnego miesiąca. Dodaje Pani, że rozliczenie działalności prowadzi w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Do dnia dzisiejszego występuje nadwyżka poniesionych kosztów (wyposażenia apartamentów na wynajem krótkoterminowy) w stosunku do uzyskanych dotychczas przychodów i w związku z tym, nie zapłaciła Pani jeszcze podatku dochodowego z tytułu prowadzonej działalności. W przypadku zakupu i sprzedaży mieszkania uzyskany dochód doliczy Pani narastająco do dochodów z działalności i zapłaci podatek dochodowy od powstałej różnicy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl generalnej zasady określonej w art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Z brzmienia art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy wynika natomiast, iż do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż prowadzi Pani działalność gospodarczą m.in. w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Zamierza Pani wraz z mężem nabyć mieszkanie w celu przeprowadzenia w nim kapitalnego remontu i dalszej odsprzedaży. Mieszkanie nie będzie przedmiotem najmu krótkoterminowego, ani innego z tytułu prowadzonej działalności. Mieszkanie nie zostanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży – w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej – wskazanego we wniosku mieszkania, zaliczyć należy do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i art. 14 ust. 1 ww. ustawy. Jednakże powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy, a więc również nieruchomości, ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej. Stosownie bowiem do tego przepisu, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Zatem należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę własność nieruchomości.

W związku z powyższym, przychód ze sprzedaży mieszkania stanowiącego towar handlowy w prowadzonej przez Panią pozarolniczej działalności gospodarczej powstanie w miesiącu, w którym nastąpi sprzedaż.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podatnicy osiągający dochody z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14, są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

W myśl art. 44 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, o których mowa w ust. 1, są obowiązani wpłacać zaliczki miesięczne. Wysokość zaliczek, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

1.  obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku;
2.  zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b;
3.  zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Na podstawie art. 44 ust. 3g powołanej ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 pkt 1, będący małymi podatnikami oraz podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności gospodarczej, o których mowa w art. 22k ust. 11, mogą wpłacać zaliczki kwartalne. Wysokość zaliczek, z zastrzeżeniem ust. 3h, ustala się w następujący sposób:

1.  obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od kwartału, w którym dochody przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku;
2.  zaliczkę za ten kwartał stanowi podatek obliczony od dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b;
3.  zaliczkę za kolejne kwartały ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za poprzednie kwartały.

Przepis art. 44 ust. 6 ww. ustawy stanowi, że zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, wpłaca się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczki kwartalne podatnicy wpłacają w terminie do 20 dnia każdego miesiąca następującego po kwartale, za który wpłacana jest zaliczka. Zaliczkę za ostatni miesiąc lub ostatni kwartał roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni miesiąc lub odpowiednio kwartał, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 45.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że dochód uzyskany przez Panią ze zbycia lokalu mieszkalnego, jako przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą podlega opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami uzyskanymi z działalności gospodarczej. Dochód ten należy wykazać w zeznaniu rocznym składanym za określony rok podatkowy (rok uzyskania przychodu) do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego. W trakcie roku nie jest Pani zobowiązana do składania żadnych deklaracji podatkowych. Jednakże, w miesiącu w którym nastąpi zbycie mieszkania będzie Pani zobowiązana do wyliczenia dochodu z działalności gospodarczej z uwzględnieniem przychodu i kosztu ze zbycia mieszkania oraz – jeżeli kwota podatku należnego od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego przekroczy sumę zaliczek za miesiące (kwartały) poprzednie – do wpłacenia zaliczki na podatek dochodowy. Zaliczkę wpłaca się w terminie do 20-tego dnia miesiąca za miesiąc lub 20-tego dnia miesiąca następującego po kwartale za kwartał, w którym nastąpiła sprzedaż, zależnie do wybranej przez Panią metody wpłacania zaliczek.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.