Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-863/13/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-11-22
Teza: Zamiana gruntów i obowiązek zapłaty podatku.
Słowa kluczowe: transakcja; wspólnoty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 sierpnia 2013 r. (data wpływu), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej w drodze zamiany za czynność niepodlegającą opodatkowaniu - **jest nieprawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej w drodze umowy zamiany – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej w drodze zamiany za czynność niepodlegającą opodatkowaniu oraz zwolnienia od podatku czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej w drodze umowy zamiany.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 1984 r. zostały wybudowane trzy budynki wielorodzinne na działce 188/8. W wyniku sprzedaży powstały trzy Wspólnoty Mieszkaniowe: K. … K. … W. … w M., ze wspólnym terenem zewnętrznym działki ….

W 2009 r. WAM Oddział G. wystawiła na sprzedaż działkę …. Działka ta przylega bezpośrednio do działki 188/8. Działki te są terenami niezabudowanymi. W związku z tym, że WAM zamierza sprzedać ww. nieruchomość, Wspólnota wystąpiła do WAM o zamianę części działek. Podzielono geodezyjnie działkę … i działkę …, w wyniku czego powstały:

*   działka … o pow. 543m2 – właściciel WAM,
*   działka … - o pow. 543m2 - własność właścicieli ze Wspólnoty Mieszkaniowej K. … K. … W. ….

Działki są o takiej samej powierzchni, są terenami niezabudowanymi, zostały wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego na taką samą wartość tzn.:

*   działka …. – ….. zł,
*   działka ….. – …… zł.

Trzy Wspólnoty w bieżącym roku chcą sfinalizować zamianę ww. działek z WAM. Wspólnoty planują w bieżącym lub przyszłym roku podpisać akt notarialny zamiany gruntów – działek. Termin jest zależny od stawienia się wszystkich właścicieli u notariusza i podpisaniu stosownych pełnomocnictw.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku zamiany działek pomiędzy Wspólnotami Mieszkaniowymi: K. … K. … W. … w M., a WAM Oddział G., Wspólnoty będą zobowiązane do stosowania art. 5 ust. 1 ustawy, tzn., czy będą zobowiązane do zapłaty podatku od zamiany gruntów?

We własnym stanowisku wskazano, że Wspólnoty Mieszkaniowe: K. … K. … W. … w M. nie powinny płacić podatku – nie podlegają opodatkowaniu. Wnioskodawca uzasadnia swoje stanowisko faktem, że ww. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikami i zamiany dokonują w sposób jednorazowy, bez zamiaru wykonania jej w sposób częstotliwy. Tym samym wykonanie zamiany przez Wspólnotę Mieszkaniową, która nie jest podatnikiem, w okolicznościach niewskazujących na zastosowanie wobec niej regulacji pozwalającej na uznanie za podatnika - brak zamiaru wykonywania zamiany gruntu w sposób częstotliwy – nie stanowi podstawy do opodatkowania takiej umowy.

Ponadto Administrator nieruchomości wystąpił do Urzędu Miasta w M. o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu w obowiązującym planie miejscowym dla działek …. i ……. obręb 12, uzyskując odpowiedź, że dla wskazanych działek objętych zamianą, zgodnie z wydanym zaświadczeniem z dnia 25 lipca 2013 r., nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (miał on moc tylko do 31 grudnia 2003 r.).

W związku z powyższym „zgodnie z art. 2 pkt 33 i art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów niezabudowanych innych niż budowlane”.

W świetle powyższych argumentów transakcja przedmiotowych działek będzie zwolniona od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   za nieprawidłowe w zakresie uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej w drodze zamiany za czynność niepodlegającą opodatkowaniu,
*   za prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej w drodze umowy zamiany.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z przytoczonych regulacji wynika, iż – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową - zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną - zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tą czynność.

W myśl art. 603 K.c., przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.

Przepis art. 604 K.c., zawiera dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Przy czym zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Biorąc powyższe pod uwagę, zamianę nieruchomości w świetle ustawy o podatku od towarów i usług traktuje się jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r.) rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy). Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

W myśl art. 22 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 6a) czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w m.in. czynności nabycia nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wspólnota nabywając towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m. in. z tytułu nabycia przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług. Wspólnota dokonując bowiem odsprzedaży właścicielom lokali, nabytych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

W uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. sygn. akt III CZP 65/07 Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej. W uzasadnieniu uchwały Sąd m.in. wskazał, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawa o własności lokali) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali).

Podsumowując zatem wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 K.c., i tym samym może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania tak jak inne podmioty prawa cywilnego, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania „dla siebie”, a więc do własnego majątku. Posiada zatem podmiotowość podatkową.

W treści wniosku wskazano, że Wspólnota wraz z dwiema innymi wspólnotami zamierza dokonać czynności zamiany nieruchomości gruntowej nr ….. z WAM. Grunt ten – jak wskazano we wniosku – jest niezabudowany, jak również dla tego terenu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wniosku nie wynika również, aby dla przedmiotowej działki wydane zostały warunki zabudowy.

Czynności wykonywane przez Wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei, sprzedaż części wspólnej nieruchomości jest czynnością mieszczącą się w definicji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem, transakcja zamiany nieruchomości gruntowej w WAM stanowi czynność opodatkowaną w rozumieniu art. 5 ust. 1 ww. ustawy.

Stawka podatku, na postawie art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r.) rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności oraz treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że planowana transakcja zamiany nieruchomości - wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy - podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że zamiana nieruchomości jest czynnością cywilnoprawną, która za przedmiot ma – w świetle art. 2 pkt 6 ustawy – towary, w wyniku której nastąpi przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomościami jak właściciel. Jak również Wspólnota w zakresie zbycia „swojego majątku” będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług,

Niemniej jednak transakcja ta, w części stanowiącej własność Wspólnoty, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem z wniosku nie wynika, aby dla działki nr 188/13 wydano decyzję o warunkach zabudowy, jak również ww. nieruchomość nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo tut. organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy - Wspólnoty Mieszkaniowej K. …, tj. podmiotu składającego wniosek.

W związku z tym skutki określone w art. 14k – 14m Ordynacji podatkowej mogą dotyczyć tylko Zainteresowanego. Stąd też interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana dla Wnioskodawcy nie może wywierać skutku prawnego dla Wspólnot Mieszkaniowych: K. … i W. … w M. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby ww. podmioty wystąpiły z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w „swojej” sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – ( t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń