Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-1049/12-2/JN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-03-20
Teza: Stawka podatku VAT i podstawa opodatkowania dla dostawy nieruchomości w ramach zamiany.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zamiana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17 grudnia 2012 r. (data wpływu 24 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT i podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości w ramach zamiany – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT i podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości w ramach zamiany oraz żądania osoby fizycznej do dokonania zamiany gruntów bez dopłaty podatku VAT na rzecz Gminy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Planowane jest przeprowadzenie zamiany nieruchomości stanowiącej własność Gminy na nieruchomość będącą własnością osoby fizycznej. Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Osoba fizyczna, z którą Gmina chce zamienić się na nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.

Gmina zamierza dokonać zamiany swojej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków miasta numerem działki 3141/28 o powierzchni 0,0676 ha, na nieruchomość, której właścicielem jest osoba fizyczna, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków miasta numerem działki 3471 o powierzchni 0,2300 ha,.

Nieruchomość nr działki 3141/28, której właścicielem jest Gmina, według ewidencji gruntów stanowi użytek Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane). Dla tej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji nieuciążliwej usługowej. Działka posiada dostęp do drogi publicznej. Od północy graniczy z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym, od wschodu i zachodu sąsiaduje z działkami budowlanymi, niezabudowanymi, od południa przylega do ul. K. Teren, na którym znajduje się działka, wyposażony jest we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej: energię elektryczną, wodociąg, kanalizację sanitarną i gazociąg. Wartość ww. działki zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wynosi 74 000,00 zł netto.

Nieruchomość będąca własnością osoby fizycznej, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków miasta numerem działki 3471 o powierzchni 0,2300 ha. Ww. nieruchomość według ewidencji gruntów stanowi użytek RV i RVI: grunty orne: RV – 0,1593ha, RVI – 0,0707 ha. Dla terenu, na którym znajduje się działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy nieruchomość położna jest na terenie przeznaczonym pod istniejące i projektowane usługi z zielenią towarzyszącą oraz usługi sportu i rekreacji – przewiduje się tu takie funkcje jak: boiska, środki jazdy konnej, stadniny, pola golfowe oraz inne funkcje związane z obsługą ruchu turystycznego. Jest to działka rolna, niezabudowana, niezagospodarowana, nie posiada uzbrojenia ani dostępu do drogi publicznej. Dla przedmiotowej działki nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W chwili obecnej grunty nie są użytkowane rolniczo. Nie została wydana decyzja o wyłączeniu tych gruntów z produkcji rolnej. Nieruchomość z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej nie może być samodzielną działką, może natomiast służyć poprawie zagospodarowania działki sąsiedniej. Wartość ww. działki zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wynosi 61 000,00 zł netto.

W dniu 12 lipca 2012 r. Gmina podała do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości stanowiących własność Gminy przeznaczonych do zbycia w drodze zamiany zawierający dane działki oznaczonej numerem 3141/28 o powierzchni 0,0676 ha. W przedmiotowym wykazie wartość działki została powiększona o podatek VAT ze stawką 23%. Cena nieruchomości wraz z podatkiem VAT wyniosła 91 020,00 zł. Wartość działki nr 3471, będącej w posiadaniu osoby fizycznej, zgodnie z operatem szacunkowym wynosi 61 000 zł i nie jest powiększona o podatek VAT. W wyniku planowanej do zawarcia transakcji wystąpi dopłata wynikająca z różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Różnica pomiędzy wyceną działek stanowi kwotę 30 020,00 zł brutto na rzecz Gminy (91 020,00 – 61 000,00 = 30 020,00).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jak w świetle obowiązujących przepisów o podatku od towarów i usług, w przypadku planowanej zamiany nieruchomości poprawnie powinien zostać naliczony podatek VAT? Czy Gmina postąpi prawidłowo doliczając podatek VAT do wartości nieruchomości będącej jej własnością? A jeśli tak, to kto zostanie obciążony tym podatkiem: obie strony zamiany czy tylko jedna z nich?
2.  Czy Gmina zamieniając nieruchomości gruntowe niezabudowane z innym podmiotem - osobą fizyczną, powinna naliczyć podatek VAT tylko od różnicy wartości zamienionych nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

W przypadku zamiany nieruchomości: Gmina - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i niebędąca płatnikiem podatku VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega nieruchomość stanowiąca własność Gminy, natomiast działka będąca własnością osoby fizycznej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Gmina do wartości swojej działki powinna doliczyć podatek VAT w wysokości 23%, który obciąży kupującego (osobę fizyczną).

Ad. 2

Nie ma podstaw do żądania naliczenia podatku VAT tylko od różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

Ad. 1, 2

Podatek od wartości dodanej VAT (z ang. value added tax) należy do grupy podatków konsumpcyjnych, czyli podatków, które obciążają w sensie dosłownym konsumpcję - zakup określonych dóbr i usług. Jego wysokość jest „ukryta” lub też, nawiązując do nazwy tego podatku, „dodana” do ostatecznej ceny netto danego towaru czy też usługi. Podmiotem, który zatem ponosi ciężar tego podatku jest ostateczny konsument - czyli kupujący dane dobro.

W przypadku umowy zamiany nieruchomości pomiędzy osobą fizyczną a Gminą, jednoznacznie przyjmuje się, że jest to umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca o charakterze odpłatnym. Obie strony zobowiązane są względem siebie do ekwiwalentnych świadczeń o charakterze majątkowym. Zgodnie z przepisem art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia prawa własności innej rzeczy. W związku z tym, że treścią umowy zamiany będzie przeniesienie prawa własności rzeczy w zamian za identyczne świadczenie, zatem rozporządzenie takie w świetle przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku VAT stanowi dostawę towaru o odpłatnym charakterze, podlegającą opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zwanej dalej k.c., rzeczami w rozumieniu niniejszego Kodeksu są tylko przedmioty materialne. Przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, „Mienie”, „Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego”, Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Pasecki Kazimierz, „Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz”, Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.). Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z przytoczonych przepisów wynika, iż - co do zasady - opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową - zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną - zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność. Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, przeniesienie własności gruntu, na podstawie umowy zamiany, stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlegają opodatkowaniu tylko wówczas, gdy są wykonywane przez podatnika podatku od towarów i usług działającego dla tych czynności w takim właśnie charakterze. Zatem w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy, czynności przezeń wykonywane, które jako takie mają charakter czynności podlegających opodatkowaniu, są przez nich wykonywane prywatnie, jako przez konsumentów. W odniesieniu do tej czynności osoba ta nie występuje jako podatnik, stąd też czynność ta nie może podlegać opodatkowaniu.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z przytoczonych przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie wykonywane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia l stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE. L. Nr 347), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel. Zgodnie z art. 158 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną.

Z powyższego wynika, że przeniesienie własności gruntu na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Gmina w związku z tą dostawą występuje w charakterze podatnika podatku VAT. Gmina dokonując zamiany stanowiącej jej własność działki budowlanej do ustalenia podstawy opodatkowana powinna przyjąć całą wartość podlegających zamianie gruntów, a nie różnicę ich wartości.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT ustalono zasadę, w myśl której podstawę opodatkowania stanowi obrót – czyli kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę podatku. Niemniej specyfika umowy zamiany, traktowanej jako odpłatna dostawa towarów, wskazuje na konieczność szczególnego ustalenia podstawy opodatkowania.

Odpowiednio zgodnie z art. 29 ust. 3, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia obliczona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości lub na danym rynku w dniu wykonania świadczenia, pomniejszonych o podatek. Podstawę opodatkowania przy umowie zamiany stanowi więc wartość świadczenia wzajemnego, która powinna zostać ustalona według zasady wynikającej z art. 29 ust. 3, jako wartość rynkowa, obliczana przy zastosowaniu przeciętnych cen obowiązujących w danej miejscowości w dniu wykonania świadczenia, pomniejszona o należny podatek. Jednocześnie należy wskazać na sytuację, w której przedmiot świadczenia wzajemnego jest nieekwiwalentny w stosunku do świadczonego przez podatnika w ramach umowy zamiany, a różnica wartości jest kompensowana poprzez dopłatę (umowa mieszana).

Zgodnie z przytoczonymi przepisami (art. 29 ust. 1 oraz ust. 3), w takiej sytuacji podstawę opodatkowania będzie stanowiła całość wzajemnego świadczenia traktowana jako suma wartości świadczenia wzajemnego (ustalonego stosownie do art. 29 ust 3) oraz kwota należna z tytułu dopłaty (stosownie do art. 29 ust. 1), pomniejszone o należny podatek VAT.

Stawka podatku - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jak wynika z art. 146a pkt 1 ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną – zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z zapisem art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 158 ww. ustawy Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną.

Z powyższego wynika, że przeniesienie własności gruntu na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca w związku z tą dostawą występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z powołanych regulacji wynika, że opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych opodatkowane są tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.).

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ustęp 2 tego artykułu stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

Odnosząc się do podstawy opodatkowania dla transakcji zamiany nieruchomości należy stwierdzić, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na mocy art. 29 ust. 3 ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

Według art. 2 pkt 27b lit. a ustawy, przez wartość rynkową rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001 r. Nr 97 poz. 1050 ze zm.) cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Z powyższych regulacji wynika, że kwotę należną (zapłatę), stanowi korzyść majątkowa, jaką podatnik uzyska lub ma uzyskać, w związku z wykonaniem czynności opodatkowanej. Zasada ta ma również zastosowanie do transakcji, w ramach których zapłata dokonywana przez nabywcę towaru bądź usługi ma charakter mieszany, tj. jedna jej część realizowana jest w formie pieniężnej, zaś druga ma charakter świadczenia w naturze, czy też transakcji w których odpłatność przybiera formę rzeczową.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Planowane jest przeprowadzenie zamiany nieruchomości stanowiącej własność Gminy na nieruchomość będącą własnością osoby fizycznej. Osoba fizyczna, z którą Gmina chce zamienić się na nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT. Gmina zamierza dokonać zamiany swojej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków miasta numerem działki 3141/28, na nieruchomość, której właścicielem jest osoba fizyczna, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków miasta numerem działki 3471.

Nieruchomość nr działki 3141/28, której właścicielem jest Gmina, według ewidencji gruntów stanowi użytek Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane). Dla tej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji nieuciążliwej usługowej. Działka posiada dostęp do drogi publicznej. Od północy graniczy z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym, od wschodu i zachodu sąsiaduje z działkami budowlanymi, niezabudowanymi, od południa przylega do ul. K. Teren, na którym znajduje się działka, wyposażony jest we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej: energię elektryczną, wodociąg, kanalizację sanitarną i gazociąg. Wartość ww. działki zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wynosi 74 000,00 zł netto.

Ad. 1

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że dostawa działki nr 3141/28 stanowiącej własność Gminy w ramach transakcji zamiany podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, iż transakcja zamiany traktowana jest na równi z cywilnoprawną umową sprzedaży, stając się czynnością, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dokonywaną przez podmiot występujący w tej transakcji, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Jednocześnie z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka nr 3141/28 według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji nieuciążliwej usługowej, to planowana dostawa ww. działki w ramach zamiany nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ale będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku.

Przy czym, o ile wartość nieruchomości, o której mowa w pytaniu nr 1 stanowi wartość netto, to Wnioskodawca winien do tej wartości doliczyć podatek w wysokości 23%.

Jednocześnie w tym miejscu zaznaczyć, iż jeżeli wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego jest jedynym wynagrodzeniem należnym Wnioskodawcy z tytułu dostawy nieruchomości to stanowi kwotę należną zawierającą podatek od towarów i usług. Podstawą opodatkowania jest zatem wartość rynkowa pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Jeśli natomiast zgodnie z odpowiednimi dokumentami, przepisami innych gałęzi prawa czy uzgodnieniami pomiędzy stronami, wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego nie jest jedyną kwotą należną Wnioskodawcy za nieruchomość i z tych dokumentów, przepisów czy też uzgodnień wynika, że jest to kwota, do której należy doliczyć podatek VAT według właściwej stawki, to kwota ta będzie kwotą netto.

Podkreślenia wymaga fakt, iż co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług.

Tylko sprzedawca jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowane w kwotę należną od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Ad. 2

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że podstawę opodatkowania w przypadku przedmiotowej transakcji zamiany nie będzie stanowić różnica wartości zamienianych działek.

Należy bowiem zauważyć, iż kwota świadczenia pieniężnego z tytułu dopłaty różnicy wartości zamienianych nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy stanowi zapłatę części należności za nabywaną przez kontrahenta (osobę fizyczną) działkę i pozostaje bez wpływu na podstawę opodatkowania przedmiotowej transakcji dokonywanej przez Wnioskodawcę.

Tym samym, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla kontrahenta Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT i podstawy opodatkowania dla transakcji zamiany nieruchomości. Natomiast, kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie żądania osoby fizycznej do dokonania zamiany gruntów bez dopłaty podatku VAT na rzecz Gminy, została rozstrzygnięta odrębnym rozstrzygnięciem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.