Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.124.2024.1.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-15
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej, możliwość uzyskiwania informacji od Nowego Właściciela.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; egzekucja-egzekucja z nieruchomości; komornik-komornik sądowy; lokal-sprzedaż lokalu; postępowanie-postępowanie egzekucyjne; płatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi); Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 21

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu (…) w trybie egzekucji komorniczej.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce A. sp. j. (dalej A.) w sprawie Km (…).

Przedmiotem egzekucji jest lokal mieszkalny (…) ul. (…) nr (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej lokal (…)). Lokal mieszkalny obejmuje: pokój z aneksem kuchennym, korytarz, łazienkę oraz komórkę lokatorską (…) o łącznej powierzchni 32,92 m2, w tym powierzchnia mieszkania: 31,22 m2, powierzchnia komórki lokatorskiej: 1,70 m2. Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz A. w dniu 15 września 2015 roku.

W chwili zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego właścicielem lokalu była spółka A., jednak w dniu 4 marca 2022 r. prawo własności tego lokalu przeszło na M.M. (dalej Nowy Właściciel). Sprzedaży tej dokonano w związku z zawartą w dniu 19 września 2013 roku umową deweloperską. Nowy Właściciel lokalu przystąpił do udziału w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym przeciwko A. w charakterze dłużnika.

W dniu 27 maja 2020 roku Wnioskodawca dokonał oględzin lokalu. W toku tych oględzin komornik stwierdził, że lokal jest przedmiotem najmu krótkoterminowego.

W dniu 28 lutego 2023 roku Wnioskodawca wezwał Dłużnika do złożenia świadczenia, czy w lokalach, w tym lokalu (…), zostały przeprowadzone przez Dłużnika prace ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także czy spowodowały one wzrost wartości początkowej lokalu. W tym samym dniu wezwano Dłużnika do złożenia wyjaśnienia, czy lokal (…) został wydany osobom trzecim do użytkowania. Jeśli tak, kiedy nastąpiło wydanie lokalu i czy miało to miejsce w wyniku czynności opodatkowanej VAT.

W dniu 24 kwietnia 2023 roku pełnomocnik Dłużnika wyjaśnił bardzo ogólnie w dwuzdaniowej odpowiedzi, że w latach 2015-2022 w lokalach objętych zapytaniem komornika, w tym w lokalu (…) zostały przeprowadzone prace polegające na ulepszeniu do stanu nadającego się do ich zamieszkania. W wyniku powyższych czynności wartość lokali wzrosła o 1.500 zł na 1 m2. Nie wyjaśniono jednak, jakie to były prace i jaka była ich wartość w lokalu (…). Jednocześnie wyjaśniono, że lokal (…) zmienił właściciela.

Komornik w dniu 13 kwietnia 2023 roku wezwał Nowego Właściciela do odpowiedzi na pytanie, czy w lokalu (…) przeprowadzał jakiekolwiek prace ulepszające, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także czy spowodowały one wzrost wartości początkowej lokalu. Pełnomocnik Nowego Właściciela wyjaśnił, że w lokalu nie przeprowadzono prac ulepszeniowych.

Komornik w dniu 25 lipca 2023 roku wezwał Nowego Właściciela do udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1) Czy przedmiotowy lokal został nabyty do majątku prywatnego do wykorzystania go wyłącznie w celach osobistych, czy w celu prowadzenia działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm. - zwanej dalej ustawą), w tym działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy)?

2) Czy lokale były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez M.M. w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy), w tym działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy)?

3) Czy lokale stanowiły/stanowią/będą stanowiły składnik majątkowy działalności gospodarczej M.M.? Czy były one wprowadzone do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym?

4) Czy M.M. z tytułu prowadzenia działalności, o której mowa powyżej był/jest/będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatkiem VAT?

5) W jaki sposób lokale były/są/będą wykorzystywane przez M.M. od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia (czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT)? Prosimy o szczegółową odpowiedź.

6) Czy lokale były/są/będą udostępniane przez M.M. osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a) na podstawie jakiej umowy?

b) czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

c) na jaki okres zostały zawarte te umowy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

7) Czy M.M. ponosił/poniesie nakłady lub dokonał/dokona działań, które zwiększały/zwiększą wartość bądź atrakcyjność lokali? Jeśli tak, to jakie dokładnie były/będą to nakłady/działania? Prosimy o szczegółową odpowiedź.

8) Czy w odniesieniu do lokali doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i czy od tego momentu do momentu dokonanej sprzedaży tego lokalu upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

9) Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie tych lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

10) Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie nr 9 jest twierdząca, to czy po tym ulepszeniu lokale zostały/zostaną oddane do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu dokonania sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

11) Czy w stosunku do lokali przysługiwało/będzie przysługiwało M.M. prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

12) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9 jest twierdząca, to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało M.M. prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

13) Czy lokale od momentu nabycia do momentu sprzedaży będą wykorzystywane przez M.M. wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.

14) Czy z tytułu nabycia lokali przysługiwało M.M. prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy ww. nabyciu wystąpił podatek VAT?

Pełnomocnik Nowego Właściciela w krótkiej odpowiedzi wyjaśnił, że lokal został nabyty bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest wykorzystywany w związku z taką działalnością. Lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony. Opłacany jest podatek 8,5% od przychodów z najmu. Właściciel nie wie, czy przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Ponoszono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokali, które nie stanowiły raczej 30% ich wartości początkowej. Jednak nie było to nigdy weryfikowane.

W dniu 24 stycznia 2024 roku ponownie wezwano Nowego Właściciela do udzielenia odpowiedzi na pytania, które wraz z odpowiedziami przedstawiono niżej.

1) Czy lokal (…) (tak jak oświadczono w piśmie pełnomocnika M.M. z dnia 17 sierpnia 2023 r.) został wynajęty pośrednikowi do dalszego podnajmowania, czy też wspomniany pośrednik jest jedynie pełnomocnikiem M.M. w zakresie czynności najmu?

Odp. Pośrednik ma podpisaną z właścicielem lokalu umowę najmu.

2) Czy M.M. jest/był czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp. Nie jest czynnym podatnikiem VAT.

3) Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie tych lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

Odp. W lokalu były ponoszone wydatki, jednak rachunki są zachowane jedynie częściowo. Uczestnicy nie zdecydowali jeszcze, czy będą ponosić dalsze wydatki.

4) Czy w lokalach były wykonywane inne prace remontowe, jeśli tak, to należy wskazać ich zakres i koszt?

Odp. W lokalu były prowadzone prace remontowe. Obejmowały one remont ścian, podłóg i stref sanitarnych.

**Pytania**

1) Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest A., ale Nowy Właściciel, który nabył ten lokal od A. już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2) Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, a podatnikiem będzie Nowy Właściciel, to czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może On uzyskiwać informacje od Nowego Właściciela, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie od informacjach pozyskanych od dłużnika?

3) Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu powinna zostać opodatkowana odpowiednią stawką VAT w sytuacji, gdy z powodu braku wyczerpujących informacji pozyskanych w toku postępowania egzekucyjnego nie jest on w stanie samodzielnie ustalić, czy ta sprzedaż może zostać objęta zwolnieniem od podatku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u.?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie on płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik - w toku postępowania - zbył na osoby trzecie. W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (skutek procesowy).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela.

W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości.

Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu wyroku z 29 czerwca 2006 r.

Przepis art. 930 § 1 k.p.c. nie podważa więc ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą, powoduje jedynie bezskuteczność względną tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję. Po zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego Nowy Właściciel traci własność tej nieruchomości. Jeżeli jednak cena uzyskana w toku egzekucji przekroczy wartość wierzytelności, nadwyżka, która pozostanie po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności dłużnika powinna przypaść temu właścicielowi, a nie dłużnikowi. Był on bowiem właścicielem zbytej w toku egzekucji nieruchomości, a jedynie w związku z treścią art. 930 § 1 k.p.c. utracił jej własność na potrzeby postępowania egzekucyjnego wobec dłużnika. Tak więc komornik, dokonując zbycia nieruchomości na podstawie art. 930 k.p.c. rozporządza własnością osoby trzeciej.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów dokonywanej w trybie egzekucji. Pojęcie „dostawy towarów” zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne, których skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W sytuacji opisanej we wniosku własność lokalu będącego przedmiotem planowanej czynności egzekucyjnej została skutecznie przeniesiona na Nowego Właściciela. Uzyskał On tym samym prawo do rozporządzania tym lokalem „jak właściciel”. W związku z tym, komornik dokonując sprzedaży lokalu będącego przedmiotem wniosku dokona kolejnego „przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel”. Prawo to (własność) należy jednak do Nowego Właściciela, a nie do Dłużnika. Czym innym jest bowiem bezskuteczność względna zbycia przez dłużnika nieruchomości wobec wierzycieli, czym innym zaś - skutek prawny przeniesienia własności z Dłużnika na Nowego Właściciela. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne - a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość - powinny uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość. Tak uznał DKIS w tożsamych sprawach w interpretacjach:

*   z 27 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.485.2023.1.MPA;
*   z 10 listopada 2023 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.375.2023.2.KM;
*   z 9 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.492.2023.2.MKA;
*   z 9 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.489.2023.1.JG;
*   z 13 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.390.2023.1.AP;
*   z 16 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.541.2023.1.AKA;
*   z 24 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.393.2023.2.AP.

Tak więc odpowiedź na pytanie o status Wnioskodawcy jako płatnika podatku VAT w planowanej transakcji zależy od ustalenia, czy Nowy Właściciel wystąpi w niej w charakterze podatnika VAT. Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z informacji pozyskanych w toku czynności egzekucyjnych wynika, że lokal jest przez Nowego Właściciela wynajmowany osobie trzeciej ze zgodą na podnajem, co potwierdził pełnomocnik Nowego Właściciela pismem z dnia 17 sierpnia 2022 roku oraz z 5 lutego 2024 roku, w których oświadczył, że lokal został wynajęty pośrednikowi na czas nieokreślony. W odpowiedzi na pytanie, czy wspomniany pośrednik jest jedynie pełnomocnikiem Nowego Właściciela wyjaśniono, iż „pośrednik ma podpisaną z właścicielem lokalu umowę najmu.” Oznacza to, że nie jest to najem na cele mieszkaniowe i nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. To zaś prowadzi do konkluzji, że lokal (…) jest wykorzystywany przez Nowego Właściciela w działalności gospodarczej w rozumieniu 15 ust. 2 u.p.t.u. i wbrew oświadczeniu z 17 sierpnia 2022 roku - nie stanowi Jego majątku prywatnego.

W związku z tym, komornik sprzedając lokal w postępowaniu egzekucyjnym dokona dostawy tego lokalu, która będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowy Właściciel, który nabył ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.

Ad 2

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Przepis ten wskazuje na konieczność uzyskania informacji potwierdzających warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od dłużnika. Jednak w sytuacji, gdy podatnikiem będzie Nowy Właściciel, a nie Dłużnik, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że powinien on uzyskiwać informacje o możliwości (konieczności) zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u. - jedynie od Nowego Właściciela.

Ponadto, Nowy Właściciel przystąpił do postępowania egzekucyjnego w charakterze dłużnika, w związku z czym komornik może uzyskiwać informacje dotyczące stosowania ww. zwolnień od podatku właśnie od niego, a nie od A.

Stanowisko to zostało potwierdzone przez DKIS w interpretacji skierowanej do Wnioskodawcy w podobnym stanie faktycznym (interpretacja z dnia 10 listopada 2023 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.375.2023.2.KM). Uznano w niej, że: „W celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży (dostawa towarów przez Nową Właścicielkę).”

Ad 3

Jeżeli organ interpretacyjny uzna, że w sytuacji opisanej we wniosku, Wnioskodawca wystąpi w charakterze płatnika podatku VAT, to w ocenie Wnioskodawcy, przepis art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. w sytuacji będącej przedmiotem wniosku.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

Niestety na podstawie informacji otrzymanych od pełnomocnika Nowego Właściciela nie można jednoznacznie ustalić, czy w lokalu były prowadzone prace ulepszające lokal i podnoszące wartość początkową o co najmniej 30%. Wyjaśniono jedynie, iż:

1) ponoszono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokali, które nie stanowiły raczej 30% ich wartości początkowej. Jednak nie było to nigdy weryfikowane;

2) w lokalu były ponoszone wydatki, jednak rachunki są zachowane jedynie częściowo. Uczestnicy nie zdecydowali jeszcze, czy będą ponosić dalsze wydatki;

3) w lokalu były prowadzone prace remontowe. Obejmowały one remont ścian, podłóg i stref sanitarnych. Rachunki za nie zachowały się jedynie częściowo.

Można jedynie domniemywać, że w lokalu nie były prowadzone prace o charakterze ulepszającym, a jedynie prace remontowe, jednak w ocenie Wnioskodawcy nie może On bazować na domniemaniach.

W związku z czym nie można zastosować zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z uzyskanych informacji wynika, że lokal (…) został wynajęty osobie trzeciej. Najem nie jest zawarty na cele mieszkaniowe, w związku z czym nie jest objęty zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. Prowadzi to do konkluzji, iż Nowy Właściciel miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie, jednak z tego prawa nie skorzystał. W związku z czym nie można zastosować także i tego zwolnienia od podatku, nie jest bowiem spełniony podstawowy warunek zwolnienia, a mianowicie brak prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nowy Właściciel świadczy usługi najmu, które co do zasady nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego. W analizowanej sytuacji Nowy Właściciel nie ma statusu podatnika VAT czynnego, prawdopodobnie ze względu na obroty poniżej 200 000 zł w skali roku. W ocenie Wnioskodawcy zwolnienie od VAT z uwagi na obroty poniżej tego limitu nie mieści się w zakresie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Mowa jest w nim bowiem o „wykorzystywaniu towarów wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku”, chodzi więc o zwolnienia przedmiotowe, o takie rodzaje działalności, które zawsze będą objęte zwolnieniem niezależnie od osiąganych z tego tytułu obrotów. W takich przypadkach podatnik istotnie nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego, i żadne działanie tej sytuacji nie zmieni. Tymczasem Nowy Właściciel mógłby w dowolnym momencie dokonać odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu, ponieważ jedynym warunkiem odliczenia jest dokonanie rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie dotyczy więc sytuacji, w której podatnik nie dokonuje takiej rejestracji, dzięki czemu jego obroty korzystają ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 u.p.t.u. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. odnosi się wyłącznie do konkretnych działalności (branż), które są objęte zwolnieniem przedmiotowym. Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy nie może on zastosować zwolnienia od podatku określonego w tym przepisie.

Z art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika, że zwolnienie od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u.

Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS.

Jak to wykazano wyżej, informacje pozyskane przez komornika w toku czynności egzekucyjnych nie pozwalają jednoznacznie ocenić, czy sprzedaż lokalu (…) położonego przy ul. (…) może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT określonego w ww. przepisach, ponieważ Wnioskodawca nie uzyskał jednoznacznych i nie budzących wątpliwości informacji, o które wzywał Nowego Właściciela, a które są niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 u.p.t.u., tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 oraz 10a u.p.t.u. nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Interpretując zawarty w tym artykule zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pana wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy będzie Pan płatnikiem w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży licytacyjnej lokalu (…), którego właścicielem w chwili dokonywanej sprzedaży nie jest Dłużnik, wobec którego prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne, a Nowy Właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym. Prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce A. sp. j. (Dłużnik) w sprawie Km (\`(...)\`). Przedmiotem egzekucji jest lokal (…). W chwili zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego właścicielem lokalu (…) była spółka A. 4 marca 2022 r. prawo własności tego lokalu przeszło na M.M. (Nowego Właściciela).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.):

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Jak wynika z przepisu 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zbycie nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym jest ważne z punktu widzenia zasad prawa i nie wyklucza dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto, w takich sytuacjach sam nabywca nieruchomości jest traktowany jak dłużnik (jednak wyłącznie w zakresie nabytego środka majątkowego).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że:

„Artykuł 930 § 1 12/16 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości”.

W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej zostało wskazane, od dnia zakupu Nowym Właścicielem nieruchomości jest M.M., który nabył ten lokal mieszkalny 4 marca 2022 r. W okolicznościach sprawy, należy więc rozważyć kwestię, czy Nowy Właściciel, który nabył lokal (…) od Dłużnika, będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedawanego lokalu. Przy tym, podkreślić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot prowadzący opodatkowaną działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W tym miejscu rozstrzygnąć należy, kto będzie uznany za podatnika podatku VAT przy licytacyjnej sprzedaży lokalu (…).

Na wstępie należy zauważyć, że w opisanym we wniosku przypadku, dokonującym dostawy towaru (lokalu mieszkalnego) będzie Nowy Właściciel. To ta transakcja sprzedaży stanowi opisane zdarzenie przyszłe, do którego znajdują zastosowanie powołane w interpretacji przepisy ustawy.

W przedmiotowym przypadku należy więc rozważyć kwestię, czy Nowy Właściciel, który nabył lokal (…) od Dłużnika, będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży tego lokalu, a tym samym sprzedaż ta będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą wówczas, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że pełnomocnik Nowego Właściciela Lokalu poinformował Pana, że lokal (…) został nabyty bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest wykorzystywany w związku z taką działalnością. Niemniej jednak, z opisu sprawy wynika, że lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony. Pośrednik ma podpisaną z właścicielem lokalu umowę najmu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywany w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem lokalu mieszkalnego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a M.M. świadcząc ww. usługę najmu będzie działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż egzekucyjna rzeczy, która nie jest własnością Dłużnika, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, a Nowy Właściciel będzie podatnikiem.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowy Właściciel, który nabył ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie uznania Pana za płatnika z tytułu dostawy nieruchomości niebędącej w chwili licytacji własnością Dłużnika **(pytanie nr 1)** uznaję za **prawidłowe**.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii tego, czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy może Pan uzyskiwać informacje od Nowego Właściciela – mimo, iż w art. 43 ust. 21 ustawy mowa jest jedynie o informacjach od dłużnika (pytanie nr 2) oraz czy sprzedaż lokalu powinna zostać opodatkowana odpowiednią stawką podatku VAT (pytanie nr 3).

Odnosząc się do powyższych wątpliwości, wskazać należy, że nabycie nieruchomości przez Nowego Właściciela na gruncie ustawy, stanowiło dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i skutkowało przeniesieniem prawa własności do nieruchomości. Wraz z przeniesieniem przez Dłużnika na rzecz Nowego Właściciela własności nieruchomości uzyskał on prawo do rozporządzania przedmiotową nieruchomością jak właściciel. Zatem, w rozpatrywanej sprawie, od dnia przeniesienia własności jest on Nowym Właścicielem nieruchomości. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne – a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość – powinna uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość.

Ponadto należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana zajętej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Nowego Właściciela. Z opisu sprawy wynika, że nie udzielono informacji na temat ulepszeń. Pełnomocnik Nowego Właściciela poinformował Pana, że poniesiono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokalu, które raczej nie stanowiły 30% jego wartości początkowej, jednak to nie było nigdy weryfikowane, a rachunki są zachowane jedynie częściowo. Właściciel nie wie ponadto, czy przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu Dłużnika (Nowego Właściciela) bezskuteczne.

W celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży, czyli informacje te powinny być pozyskane od Nowego Właściciela, gdyż to on w chwili sprzedaży egzekucyjnej rozporządza lokalem jak właściciel. W związku z powyższym, w sprawie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Nowego Właściciela. Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Zatem Pana stanowisko w zakresie **pytania nr 2** i **pytania nr 3** uznano za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).