Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-584/13-4/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-12-18
Teza: Czy w związku z ponownym zawarciem umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości w momencie przeniesienia własności nieruchomości dojdzie do powtórnego powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: opodatkowanie; prawo; spadek; udział; własność; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2013 r. (data wpływu 18 września 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2013 r. (data wpływu 31 października 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia:

*   1/16 udziału w nieruchomości zabudowanej na podstawie aktu notarialnego z 2012 r. – **jest prawidłowe;**

*   1/16 udziału w nieruchomości zabudowanej na podstawie aktu notarialnego z 2013 r. (ponowna umowa sprzedaży) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 września 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 23 października 2013 r., Nr IPTPB2/415-584/13-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 25 października 2013 r., natomiast w dniu 31 października 2013 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 30 października 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w 2011 r. nabyła udział we współwłasności (7/16 części) leśnej nieruchomości zabudowanej w drodze dziedziczenia po mężu. Następnie w 2012 r. udział w wysokości 5/16 Wnioskodawczyni przekazała w darowiźnie córce, a więc pozostał Jej udział wynoszący 2/16 części.

Wnioskodawczyni w dniu …lipca 2012 r. sprzedała udział we współwłasności tej nieruchomości (2/16 części) za kwotę 118.750 zł na rzecz M. Ł. i D. C. S., którzy nabyli go na współwłasność po połowie.

Wnioskodawczyni wskazała, że przychód uzyskany z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności tej nieruchomości przeznaczyła w całości na zakup lokalu mieszkalnego (cena sprzedaży 102.800 zł, akt notarialny z …września 2012 r.) oraz remont tego lokalu (kwota 35.532 zł, faktura VAT z …grudnia 2012 r.) w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym dokonała odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. W związku z tym, biorąc pod uwagę fakt, że nabyty lokal mieszkalny przeznaczony był do zaspokojenia Jej własnych potrzeb mieszkaniowych, dochód z odpłatnego zbycia udziału we współwłasności nieruchomości podlegał zwolnieniu z podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.).

Po ponad roku od sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni została poinformowana (pismo Ministerstwa Spraw Wewnętrznych z dnia ..sierpnia 2013 r.), że nabycie nieruchomości w części przypadającej Panu D. C. S. było niemożliwe bez uzyskania zezwolenia MSW, przy czym zezwolenie takie nie zostało uzyskane. W związku z tym akt notarialny z …lipca 2012 r. okazał się być nieważny w odniesieniu do części Pana S.

Wnioskodawczyni podaje, że jednocześnie została zobligowana przez MSW do załatwienia sprawy w ciągu 30 dni od otrzymania informacji z Ministerstwa. W dniu …września 2013 r. zawarta została umowa sprzedaży z zastrzeżeniem terminu (umowa zobowiązująca) nieruchomości, na podstawie której sprzedała udział wynoszący 2/32 części M. Ł. z zastrzeżeniem, że przeniesienie własności tych udziałów nastąpi nie wcześniej niż w styczniu 2014 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że mąż zmarł …lipca 2011 r. Sprzedaż udziałów w nieruchomości zabudowanej nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Nabyty przez Wnioskodawczynię lokal mieszkalny stanowi odrębną własność.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z ponownym zawarciem umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości w momencie przeniesienia własności nieruchomości dojdzie do powtórnego powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku wskazała, że przedmiotem zapytania jest całość przysługujących Jej udziałów we współwłasności nieruchomości. tj. udziały w wysokości 2/16 części. Ponieważ w pytaniu przyporządkowanym do zdarzenia przyszłego nie odniosła się wysokości udziałów, wskazuje, że miała na myśli całość przysługującego Jej udziału we współwłasności nieruchomości (tj. zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego – 2/16 części).

Zdaniem Wnioskodawczyni, obowiązek podatkowy z tytułu uzyskania dochodu ze sprzedaży 2/16 udziału we współwłasności nieruchomości powstał …lipca 2012 r., kiedy to zawarta została umowa sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni stwierdza, że w związku z tą umową uzyskała faktyczne przysporzenie majątkowe w postaci ceny sprzedaży. Dochody te podlegały przy tym zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.

Wnioskodawczyni uważa, że w związku z ponownym zawarciem umowy sprzedaży i przeniesieniem własności udziału we współwłasności nie dojdzie do uzyskania przez Nią żadnego dodatkowego dochodu z tego tytułu.

W akcie notarialnym umowy sprzedaży z zastrzeżeniem terminu wskazano (§ 5 aktu notarialnego), że cała cena za sprzedawane udziały została zapłacona przed podpisaniem umowy sprzedaży. Wnioskodawczyni twierdzi, że nastąpiło to w związku z aktem notarialnym z …lipca 2012 r. (cena zapłacona została wówczas w dwóch częściach - w postaci zaliczki - przed podpisaniem aktu notarialnego oraz pozostała część - w ciągu 8 dni od podpisania aktu). Oznacza to, że w 2013 r., z tytułu ponownego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. P. nie powstało po Jej stronie żadne przysporzenie majątkowe, ani też żadne roszczenie o zapłatę względem kupujących.

Wnioskodawczyni wskazuje, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, na gruncie u.p.d.o.f., powstaje zgodnie z zasadą memoriałową co oznacza, że opodatkowaniu podlegają kwoty należne (tj. świadczenia wymagalne na gruncie prawa cywilnego). W związku z tym, skoro z tytułu ponownej sprzedaży nieruchomości przy ul. P. nie powstało prawo do żądania spełnienia jakiegokolwiek świadczenia po stronie kupujących, tym samym nie powstał po Jej stronie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przychód ten powstał w 2012 r. mimo, iż umowa sprzedaży nieruchomości dotknięta była wadą nieważności. Wprawdzie zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.d.o.f. przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, jednak przepisu tego nie można interpretować w taki sposób, że wyłącza on skutki podatkowe nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli dochód został faktycznie uzyskany i nie został zwrócony. Jej zdaniem trzeba pamiętać, że sprzedaż nieruchomości może być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, a nawet gdyby rozumieć ten przepis szerzej, jako obejmujący również czynności nieważne, to trzeba zaznaczyć, że z uwagi na zasadę autonomii prawa podatkowego, nawet w sytuacji, w której na gruncie prawa cywilnego dana czynność prawna jest uznawana za nieważną, to nie oznacza to, że nie wywołuje skutków podatkowych.

Wnioskodawczyni uważa, że w sprawie będącej przedmiotem niniejszego zapytania doszło do uzyskania przez Nią dochodu w 2012 r. i z tego tytułu powstał po Jej stronie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych (dochód podlegał jednak zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.). W tym zakresie autonomia prawa podatkowego wymaga, aby uzależnić powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych od powstania przysporzenia majątkowego po Jej stronie. Mimo zatem braku podstaw prawnych (co okazało się następczo, dopiero po zawarciu aktu notarialnego) do uiszczenia przez kupujących ceny sprzedaży, ekonomicznie doszło do zwiększenia Jej majątku, co prowadzi do konieczności objęcia takiej transakcji u.p.d.o.f. W razie gdyby jednak strony nieważnej umowy zwróciły sobie wzajemne świadczenia, wówczas konieczne byłoby rozliczenie wartości tych świadczeń, co w razie powstania jakichkolwiek różnic mogłoby prowadzić do powstania dochodu bądź straty. Jak wskazuje Wnioskodawczyni, w niniejszej sprawie zwrot świadczeń nigdy nie nastąpił (nie weszła nigdy z powrotem w posiadanie nieruchomości przy ul. P., a kupujący nie otrzymali od Niej zwrotu ceny) i już nie nastąpi z uwagi na ponowne zawarcie aktu notarialnego sprzedaży tej nieruchomości, który potwierdza stan faktyczny zaistniały po zawarciu pierwotnego aktu z …lipca 2012 r.

Skoro zatem obowiązek podatkowy wynikający z transakcji sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości powstał w 2012 r. - z uwagi na uzyskany wówczas z tego tytułu dochód - nie może powstać ponownie w 2014 r., kiedy to nastąpi przeniesienie własności. Zawarcie ponownej umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości jest więc neutralne w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za prawidłowe** w części dotyczącej odpłatnego zbycia 1/16 udziału w nieruchomości zabudowanej na podstawie aktu notarialnego z 2012 r.;

*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej odpłatnego zbycia 1/16 udziału w nieruchomości zabudowanej na podstawie aktu notarialnego z 2013 r. (ponowna umowa sprzedaży).

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) – c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 powyższej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 2011 r. nabyła udział we współwłasności (7/16 części) zabudowanej nieruchomości leśnej, w drodze dziedziczenia po zmarłym w dniu …lipca 2011 r. mężu. Następnie w 2012 r. udział w wysokości 5/16 przekazała w darowiźnie córce, a więc pozostał Jej udział wynoszący 2/16 części.

Wnioskodawczyni w dniu …lipca 2012 r. sprzedała swój udział we współwłasności tej nieruchomości (2/16 części) na rzecz M. Ł. i D. C. S., którzy nabyli go na współwłasność po połowie. Po ponad roku od sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni została poinformowana (pismo Ministerstwa Spraw Wewnętrznych), że nabycie nieruchomości w części przypadającej Panu D. C. S. było niemożliwe bez uzyskania zezwolenia MSW, przy czym zezwolenie takie nie zostało uzyskane. W związku z tym akt notarialny z …lipca 2012 r. okazał się być nieważny w odniesieniu do części Pana S.

Wnioskodawczyni została zobligowana przez MSW do załatwienia sprawy w ciągu 30 dni od otrzymania informacji z Ministerstwa. W dniu …września 2013 r. zawarta została umowa sprzedaży z zastrzeżeniem terminu (umowa zobowiązująca) nieruchomości przy ul. P., na podstawie której sprzedała Swój udział w wynoszący 2/32 części M. Ł. z zastrzeżeniem, że przeniesienie własności tych udziałów nastąpi nie wcześniej niż w styczniu 2014 r. Sprzedaż udziałów w nieruchomości zabudowanej położonej w Ł. przy ul. P. nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego akt notarialny z dnia …lipca 2012 r. odnośnie zbycia udziału:

*   1/16 na rzecz Pani M. Ł. był ważny,

*   1/16 na rzecz Pana D. C. S., który na zakup udziału w nieruchomości nie posiadał zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych okazał się nieważny.

Wobec powyższego, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ww. ustawy Kodeks cywilny o nabyciu własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, iż obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z powyższych przepisów wynika jednak jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.

Jak już zostało wspomniane umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest więc umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy. Przepis art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje od tej zasady jedynie dwa odstępstwa. Mianowicie do przeniesienia własności potrzebne są dwie umowy: zobowiązująca (obligacyjna) i rozporządzająca (rzeczowa) w sytuacji, gdy przepis szczególny tak stanowi albo strony tak postanowiły.

Z mocy ustawy konieczne jest np. zawarcie dwóch kolejnych umów, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić przy tym należy również, że o ile umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości może być zawarta z zastrzeżeniem terminu lub warunku, to własność nieruchomości - w świetle przepisu art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego - nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kodeksu cywilnego).

A zatem, Wnioskodawczyni odpłatnego zbycia posiadanych udziałów ww. nieruchomości zabudowanej na rzecz Pani M. Ł. w odniesieniu do udziału:

*   1/16 dokonała w dniu …lipca 2012 r. oraz

*   1/16 dokona z chwilą przeniesienia ich własności, tj. jak sama wskazuje nie wcześniej niż w styczniu 2014 r.

Biorąc pod uwagę fakt, że sprzedaż 1/16 udziałów w nieruchomości zabudowanej ma nastąpić nie wcześniej niż w styczniu 2014 r., to:

*   jeżeli nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, uzyskany przychód nie będzie stanowił źródła przychodu, natomiast

*   jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to uzyskany przychód będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Art. 22 ust. 6e tej ustawy stanowi, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Dochód ze sprzedaży udziału w odrębnej własności lokalu mieszkalnego może jednak - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Zgodnie z powołanym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Reasumując należy stwierdzić, że w związku z umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z …lipca 2012 r. obowiązek podatkowy powstał tylko z odpłatnego zbycia Pani M. Ł. 1/16 udziału w nieruchomości zabudowanej. Natomiast w odniesieniu do 1/16 udziału w nieruchomości zabudowanej sprzedanego w 2012 r. Panu D. C. S., nie powstał obowiązek podatkowy, ponieważ umowa w tej części okazała się nieważna i tym samym nie doszło do odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. W tej sytuacji kwota uzyskana od Pana D. C. S. jest kwotą nienależną i nie stanowi przychodu z odpłatnego zbycia tego udziału. Obowiązek podatkowy (jeżeli spełnione zostaną przesłanki wynikające z art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), powstanie dopiero z chwilą przeniesienia własności tego udziału na nowego nabywcę, co jak wskazano ma nastąpić nie wcześniej niż w styczniu 2014 r.

Dokonując odpłatnego zbycia ww. udziałów w nieruchomości w 2012 r. i nie wcześniej niż w 2014 r. Wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (po spełnieniu wynikających z niego przesłanek).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postepowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postepowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto należy wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni innych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.