Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1235/13-2/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-02-06
Teza: Czy prawidłowe jest stanowisko, że przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w drodze spadku po zmarłym ojcu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy PIT?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2013 r. (data wpływu 7 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Ojciec Wnioskodawcy prowadził działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności w roku 1992 zawarł umowę wieczystego użytkowania działki gruntu. Z racji ustawowej wspólnoty majątkowej małżonków umowa użytkowania wieczystego podpisana została zarówno przez ojca jak i przez matkę Wnioskodawcy. Na przedmiotowej działce w roku 1995 ojciec Wnioskodawcy wybudował samodzielny budynek mieszkalny, składający się z 72 odrębnych lokali mieszkalnych. Lokale te przeznaczone były – w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawcy – na sprzedaż oraz na wynajem z możliwością późniejszego wykupu przez najemców. Podobnie jak w przypadku umowy użytkowania wieczystego, z racji wspólnoty majątkowej małżeńskiej, także w księdze wieczystej rzeczonej nieruchomości jako właściciele wpisani zostali oboje rodzice Zainteresowanego. W latach następnych mieszkania były sukcesywnie sprzedawane. We wszystkich umowach sprzedaży – zawieranych w formie aktów notarialnych, z uwagi na ustawową wspólność majątkową małżeńską, jako sprzedający wskazani byli rodzice Wnioskodawcy. W roku 1997 rodzice Wnioskodawcy zawarli umowę użytkowania wieczystego kolejnej działki gruntu. W roku 2000 na działce tej wybudowane zostały dwa bloki mieszkalne, liczące po 32 lokale mieszkalne każdy. Mieszkania przeznaczone zostały na sprzedaż – w ramach działalności gospodarczej ojca Zainteresowanego. Sprzedaż mieszkań dokonywana była w kolejnych latach. Podobnie, jak w przypadku poprzednich mieszkań, w sporządzonych aktach notarialnych sprzedaży, z uwagi na ustawową wspólność majątkową małżeńską, jako sprzedający wymieniani byli oboje rodzice Wnioskodawcy.

W dniu 1 lutego 2012 roku w wyniku nieszczęśliwego wypadku ojciec Zainteresowanego zmarł. W chwili jego śmierci w wybudowanych budynkach we wspólności majątkowej rodziców Wnioskodawcy pozostawał jeden lokal mieszkalny oraz osiem lokali mieszkalnych. W dniu 12 lipca 2012 roku wraz z matką oraz siostrą Wnioskodawca przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza. W chwili przyjęcia spadku część lokali była znacznie zadłużona z uwagi na nierzetelnych i nieuczciwych najemców. Stopień zadłużenia zmusił spadkobierców do sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych (po dokonaniu eksmisji komorniczej) celem powstrzymania narastających odsetek oraz spłaty głównej wierzytelności. Stało się to odpowiednio w lutym i kwietniu 2013 roku. W chwili obecnej pozostałe mieszkania są wynajęte. Dochody z najmu rozliczane są w formie ryczałtu. Osobiście Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a z racji narastających problemów z najemcami (nieterminowe wpłaty, rosnące zadłużenie, wyrok eksmisyjny oczekujący na egzekucję komorniczą) nie jest zainteresowany ich dalszym wynajmem, czy też prowadzeniem jakiejkolwiek działalności związanej z tymi lokalami, lecz chciałaby je sprzedać. Nie dokonywał żadnych nakładów w tych lokalach –znajdują się w takim stanie, w jakim były w chwili otwarcia spadku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko, że przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w drodze spadku po zmarłym ojcu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy PIT?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych lokali stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) Ustawy PIT. Wobec powyższego zachodzi obowiązek rozliczenia podatku według stawki 19% na podstawie art. 30e ust. 1 Ustawy PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wskazał Zainteresowany w stanie faktycznym, przyjął spadek po zmarłym ojcu 12 lipca 2012 r. Konieczność zbycia mieszkań związana jest z nieterminową spłatą czynszu przez najemców oraz rosnącym zadłużeniem mieszkań. Zainteresowany nie jest więc zainteresowany dalszym ich wynajmem.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, nie można przyjąć, że odpłatne zbycie tych nieruchomości będzie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej. Zbycie dotyczyć będzie majątku nabytego w drodze spadku po zmarłym ojcu. W związku z tym nie ma żadnych podstaw, aby twierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychód z działalności gospodarczej, której osobiście nie prowadzi.

Pojęcie działalności gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 Ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza jest rozumiana jako działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Na definicję działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy PIT składają się pojęcia:

1.  działalność zarobkowa,
2.  wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzona we własnym imieniu.

Tylko spełnienie wszystkich wymienionych elementów łącznie daje podstawę do stwierdzenia, że dana aktywność jest wykonywana w ramach działalność gospodarczej.

Powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 marca 2010 r. (sygn. akt I SA/Gd 17/10), w którym stwierdzono, że fakt nie wystąpienia któregokolwiek z powyższych elementów definicji działalności gospodarczej nie pozwala na przyjęcie, iż w konkretnych okolicznościach sprawy z taką działalnością mamy do czynienia. Podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 lutego 2012 r. (sygn. akt. III SA/Wa 1655/11), orzekając, że „Warunkiem zakwalifikowania przychodów do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jest nie tylko zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, ale również to, by odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Istotne jest zatem to, że ustawodawca dodatkowo w sposób negatywny określa, jakiego rodzaju aktywności – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 tej ustawy – nie uważa się za pozarolniczą działalność gospodarczą. Przeszkody te określone zostały w art. 5b ust. 1. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie”.

W związku z powyższym planowana sprzedaż nieruchomości nie może być traktowana jako działalność gospodarcza, ponieważ nie spełnia wszystkich przesłanek wymienionych w przepisie. Jak Wnioskodawca wskazał w stanie faktycznym, dochody z najmu rozliczane są w formie ryczałtu, bowiem nigdy zamiarem Zainteresowanego nie było profesjonalne prowadzenie działalności w tym zakresie, w tym również poprzez wprowadzenie tych nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Nie podejmował też działań zmierzających do zwiększenia liczby mieszkań. Z uwagi na te fakty przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy PIT, czyli według stawki podatku w wysokości 19%, jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

Należy zauważyć, że podobny pogląd wyraził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 10 czerwca 2013 r. (sygn. ILPB2/415-245/13-2/WM), potwierdzając stanowisko Wnioskodawcy, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytych do majątku prywatnego powinien być opodatkowany zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT w sytuacji, gdy sprzedaż tych nieruchomości nie rodzi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Na gruncie rozpatrywanej sprawy wyjaśnić należy, że przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości). W przypadku nabycia nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku datą nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Natomiast z art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny wynika, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Stosownie do art. 926 § 1 ustawy Kodeks cywilny powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobierców jest zawsze data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo na podstawie testamentu, albo na podstawie ustawy potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zatem na podstawie informacji przedstawionych we wniosku należy przyjąć, że nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2012 r., tj. w momencie śmierci ojca Zainteresowanego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Analizując, czy sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ww. przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe rozważania oraz przedstawione informacje we wniosku, stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości należących do Wnioskodawcy, które zostały nabyte w drodze spadku po zmarłym ojcu stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie źródło przychodu jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 14 ww. ustawy. Tym samym dochód osiągnięty ze sprzedaży tych nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki określonej w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% podstawy obliczenia podatku.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę pisma urzędowego, Organ informuje, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Natomiast odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych, tut. Organ informuje, że w myśl zasady wyrażonej w art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) zostały one wydane w indywidualnych sprawach i dotyczą wyłącznie tych spraw, w których zapadły.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.