Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-326/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-06-11
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej w części w drodze darowizny i w części w drodze umowy kupna-sprzedaży.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 04 marca 2010r. (data wpływu do tut. Biura 12 marca 2010r.), uzupełnionym w dniu 21 maja 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 06 maja 2010r. Znak: IBPB II/2/415-326/10/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 21 maja 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 25 października 2006r. wnioskodawca wraz z żoną i rodzicami wnioskodawcy spisał umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Określono w niej kwotę, za którą wraz z żoną wnioskodawca kupi udział w nieruchomości oraz wartość darowizny, którą tylko wnioskodawca otrzyma, tak że nieruchomość w całości stanie się własnością małżonków. Ze względu na trudną sytuację mieszkaniową, w 2007r. wnioskodawca rozpoczął prace wykończeniowe w wyżej wymienionej nieruchomości aby za zgodą rodziców jak najszybciej w niej zamieszkać. W 2007r. wnioskodawca wydał na ten cel ok. 14.000 zł. Według zapisu z umowy przedwstępnej wydatki na cele inwestycyjne miały być odjęte od umówionej ceny zakupu, powiększając wartość darowizny. Dnia 16 czerwca 2009r. małżonkowie zakupili nieruchomość od rodziców, natomiast 20 listopada 2009r. z przyczyn niezależnych zostali zmuszeni do sprzedaży nieruchomości osobom trzecim.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wyjaśnił, że w umowie przedwstępnej zawartej w dniu 25 października 2006r. wartość udziału zbywanego odpłatnie określono na 74.000 zł, część darowaną na 192.000 zł. Całość stanowiła wartość rynkową określoną przez rzeczoznawcę.

W akcie notarialnym z dnia 16 czerwca 2009r. nie wyszczególniono wartości prac wykończeniowych. Cena zakupu udziału została obniżona o wartość tych prac. W akcie notarialnym widnieje: cena zakupu 60.000 zł, darowizna 220.000 zł.

Wzrost wartości darowizny można oszacować na co najmniej 14.000 zł. Wynika to z sumy kwot brutto z faktur zakupu materiałów wykończeniowych. Wszystkie prace wnioskodawca wykonał własnoręcznie lecz nie jest w stanie wycenić ich wartości. Udział w nieruchomości został darowany wnioskodawcy w dniu 16 czerwca 2009r. i wtedy wraz z żoną stali się właścicielami całości nieruchomości.

Na podstawie umowy kupna-sprzedaży wnioskodawca wspólnie z żoną nabyli udział o wartości 60.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatki inwestycyjne z 2007r. na wykończenie opisywanej niruchomości można uznać za koszt uzyskania przychodu w momencie sprzedaży owej nieruchomości w dniu 20 listopada 2009r.?

Zdaniem wnioskodawcy, skoro wydatki mają bezpośredni wpływ na cenę zakupu nieruchomości i podnoszą jej wartość o co najmniej taką samą wartość w momencie sprzedaży to naturalnym wydaje się zakwalifikowanie ich jako kosztu uzyskania przychodu wnioskodawcy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeśli zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009r.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 czerwca 2009r. wnioskodawca nabył nieruchomość, przy czym jeden udział nabył wraz z żoną na podstawie umowy kupna-sprzedaży natomiast drugi udział nabył wyłącznie wnioskodawca na podstawie umowy darowizny. Następnie w dniu 20 listopada 2009r. przedmiotową nieruchomość małżonkowie sprzedali. W przedmiotowej sprawie istotnym jest również fakt, iż w 2006r. została spisana przedwstępna umowa sprzedaży i darowizny, w której wartość udziału zbywanego odpłatnie określono na 74.000 zł a wartość udziału darowanego na 192.000 zł. Wnioskodawca w 2007r. poniósł wydatki w wysokości 14.000 zł na przedmiotową nieruchomość, które zostały następnie odjęte od umówionej ceny zakupu nieruchomości.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast koszty uzyskania przychodu określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ww. ustawy, przy czym ustawodawca odmiennie zdefiniował sposób ustalania kosztów uzyskania przychodu w przypadku nabycia nieruchomości w sposób odpłatny i nieodpłatny.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast stosownie do art. art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Należy jednak pamiętać, iż kosztem uzyskania przychodu może być wyłącznie taki wydatek, który nie został zwrócony w jakiejkolwiek formie. Poniesione przez wnioskodawcę nakłady w kwocie 14.000 zł zostały mu zwrócone poprzez zmniejszenie ceny nabycia nieruchomości, a zatem nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodu.

Podsumowując, jeżeli wnioskodawca skorzystał, ze zwolnienia w podatku do spadków i darowizny w związku z otrzymaniem udziału w nieruchomości w drodze darowizny od rodziców, to do kosztów uzyskania przychodu będzie mógł zaliczyć wyłącznie przypadający na niego koszt nabycia udziału nabytego w drodze kupna. W przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy kupna-sprzedaży koszt nabycia wynika z aktu notarialnego. Wnioskodawca wskazał, że w akcie notarialnym widnieje cena zakupu 60.000 zł., a nabywającym są małżonkowie. W związku z powyższym należy stwierdzić, że połowa tej kwoty stanowi udokumentowany koszt nabycia przez wnioskodawcę udziału w nieruchomości i jako koszt uzyskania przychodu może obniżyć uzyskany przez wnioskodawcę przychód.

Ponadto informuje się, iż stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podatnik korzystający ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zobowiązany jest więc wykazać kwotę dochodu korzystającego ze zwolnienia w zeznaniu podatkowym dotyczącym dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia powyższych warunków zwolnienia, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa powyżej i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te są naliczane od następnego dnia po upływie 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, za który składane jest zeznanie do dnia zapłaty podatku (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wnioskodawca nie może zaliczyć wydatków, które zostały mu zwrócone poprzez zmniejszenie ceny nabycia nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana dla wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.