Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.77.2019.3.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-25
Teza: Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (czy takim kosztem może być spłata na rzecz pozostałych spadkobierców, kwota zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych związana z dokonanym działem spadku oraz wydatki poniesione na zapłatę wynagrodzenia biegłego sądowego).
Słowa kluczowe: biegły-biegły sądowy; działki; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; przychód; spadek; spadek-dział spadku; spłata; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2019 r., uzupełnionym w dniu 30 marca 2019 r. oraz w dniu 17 kwietnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości –**jest:**

*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej możliwości uznania za taki koszt wydatków poniesionych na zapłatę wynagrodzenia biegłego sądowego oraz
*   **prawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, który został uzupełniony w dniu 30 marca 2019 r. oraz w dniu 17 kwietnia 2019 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 9 maja 2018 r. nastąpiła sprzedaż działki budowlanej nr „x” o powierzchni 2400 m2 położonej w gminie M., którą Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłej w dniu 23 stycznia 2015 r. kuzynce, co potwierdza prawomocnym postanowieniem o dziale spadku z 22 stycznia 2018 r. wydanym przez Sąd Rejonowy, dla której prowadzona była księga wieczysta o nr … . W związku z tym, sprzedaż działki nastąpiła przed upływem pięciu lat od dnia nabycia. Spadkodawczyni nabyła ww. działkę również w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu, postanowieniem o nabyciu spadku z dnia 25 marca 2013 r.

Postanowieniem o dziale spadku z 22 stycznia 2018 r. Wnioskodawczyni nabyła działkę budowlaną nr „y” o powierzchni 1200 m2 i działkę budowlaną zabudowaną budynkiem mieszkalnym nr „z” o powierzchni 553 m2 i powierzchni budynku 40 m2 położonych w L. gmina M., których spadkodawca była właścicielką od dnia 11 lutego 1997 r. na podstawie aktu notarialnego – umowa darowizny i 17 lutego 1997 r. – akt notarialny – zniesienie współwłasności. Dla obu działek wraz z budynkiem prowadzona jest jedna księga wieczysta o nr … przez Sąd Rejonowy Wydział V Ksiąg Wieczystych. Wnioskodawczyni planuje odsprzedaż ww. działek wraz z nieruchomością w odrębnych dwóch transakcjach, najprawdopodobniej w bieżącym, tj. 2019 roku.

W dniu 2 sierpnia 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała zakupu nieruchomości położonej w R. (akt notarialny nr \`(...)\`), dla której – przez Sąd Rejonowy Wydział V Ksiąg Wieczystych – prowadzona jest księga wieczysta. Na zakup i remont ww. nieruchomości został przez małżonków zaciągnięty kredyt mieszkaniowy-hipoteczny w Banku Spółdzielczym (umowa o kredyt mieszkaniowy z dnia 31 lipca 2013 r., zgodnie z pkt 2 umowy, kredyt zostaje przeznaczony na zakup nieruchomości w kwocie 115.000 zł oraz jej remont – 45.000 zł.). W związku z zatrudnieniem w zakładzie, który ma siedzibę w W. Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkuje w ww. nieruchomości od poniedziałku do piątku. Nieruchomość ta jest obciążona wpisem hipotecznym.

W dniu 4 marca 2010 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, która była właścicielką nieruchomości obejmującej działkę „q” zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonej w L. gmina M., dla której prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy Wydział V Ksiąg Wieczystych i której Wnioskodawczyni – zgodnie z aktem poświadczeniem dziedziczenia z 7 maja 2010 r. – została jedynym właścicielem. W tym zakresie nie dokonywała umowy poszerzającej wspólnotę majątkową. Księga wieczysta obarczona jest również wpisem hipotecznym w związku z uzyskanym kredytem mieszkaniowym z dnia 31 lipca 2013 r. na zakup i remont nieruchomości w R. W nieruchomości położonej w L. gm. M. Wnioskodawczyni zamieszkuje wraz z mężem zazwyczaj w weekendy oraz podczas urlopów. Planują Oni również zamieszkiwać w tejże nieruchomości w późniejszym czasie, tj. po przejściu na emeryturę.

Wskutek działu spadku Wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielem działki budowlanej nr „x”, która została sprzedana w 2018 roku, jest również wyłącznym właścicielem działek „y” i „z”, których sprzedaż planuje w 2019 roku. Przedmiotem działu spadku były również inne prócz ww. składniki: działka …, dla której prowadzona jest księga wieczysta … ; działki …, …, …, i …, dla których prowadzona jest księga wieczysta …; działki … i … . Dodatkowo, w udziale 336/864 przyznano Wnioskodawczyni drogą dziedziczenia środki pieniężne.

Zgodnie ze wstępnym postanowieniem o nabyciu spadku Wnioskodawczyni posiadała udział odpowiadający 72/864 części po zmarłej, natomiast w wyniku działu spadku – w związku z tym, iż inne osoby zrzekły się na Jej rzecz swoich części – posiadała udział w wysokości 336/864. Dział spadku miał częściowo charakter odpłatny, a częściowo nieodpłatny. Po stronie Wnioskodawczyni nastąpił obowiązek spłaty:

1.  na rzecz J.Ś. kwota 14.277,80 zł płatna do dnia 30 czerwca 2018 r. (zgodnie z udziałem 24/864),
2.  na rzecz M.D. kwota 42.833,30 zł płatna do dnia 31 grudnia 2021 r. (zgodnie z udziałem 72/864),
3.  na rzecz A.P. kwota dopłaty 23.000 płatna do dnia 31 grudnia 2019 r. (zgodnie z udziałem 72/864),
4.  na rzecz A.S. kwota dopłaty 3.750 zł płatna do dnia 31 grudnia 2019 r. (zgodnie z udziałem 216/864),
5.  na rzecz A.S. kwota dopłaty 3.750 zł płatna do dnia 31 grudnia 2019 r. (zgodnie z udziałem 216/864).

Wnioskodawczyni posiada potwierdzenie zapłaty na rzecz J.Ś. – przelew wykonano 11 czerwca 2018 r. oraz potwierdzenie zapłaty na rzecz A.P. – przelew wykonano 30 maja 2018 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazano ponadto, że nieruchomość położona w R. została nabyta przez Wnioskodawczynię i Jej męża do wspólności majątkowej. Przychód z odpłatnego zbycia w 2018 roku działki nr „x” Wnioskodawczyni wydatkuje na własne cele mieszkaniowe od maja 2018 roku i planuje zakończenie wydatkowania tego przychodu do dnia 31 grudnia 2020 r., tj. w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiło jego uzyskanie. Jednocześnie doprecyzowano, że za roboty modernizacyjne budynku w R. i L. Wnioskodawczyni uważa wykonanie docieplenia budynku oraz wykonanie elewacji, docieplenie dachu, założenie ogrzewania podłogowego, wymianę pokrycia dachowego, wykonanie izolacji fundamentów, odwodnienie wraz z drenażem wokół budynków. Ponadto Wnioskodawczyni doprecyzowała, że pod pojęciem modernizacji – ulepszenia istniejącego obiektu budowlanego, sprowadzającego się do zwiększenia jego wartości użytkowej można również rozumieć wykonanie ogrodzenia wokół takiego budynku, gdyż wpływa to nie tylko na walory estetyczne, ale także ma znaczenie podczas wyceny takiej nieruchomości, gdyż dobrze wykonane ogrodzenie jest bardzo wartościowym elementem całego obiektu.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania (oznaczone we wniosku odpowiednio nr 1, 2 i 8):

1.  Czy w związku ze sprzedażą działki nr „x” położonej w gminie M. można zaliczyć w koszty uzyskania przychodu spłaty na rzecz spadkobierców J.Ś. i A.P., dokonane w czerwcu 2018 roku?
2.  Czy w koszty uzyskania przychodu można zaliczyć podatek PCC-3 opłacony z tytułu spłat na rzecz pozostałych spadkobierców, zgodnie z postanowieniem Sądu?
3.  Czy za koszt uzyskania przychodu można zaliczyć – w kwocie proporcjonalnej do sprzedanej działki – opłatę wynagrodzenia dla biegłego sądowego, który podczas rozprawy o dział spadku dokonał sporządzenia opinii wraz z wyceną gruntów i nieruchomości?

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawczyni, na postawie art. 22 ust 6d-e, dokonane spłaty w przeliczeniu na przypadający udział spadkowy można zaliczyć w koszty uzyskania przychodu, które poczynione zostały w związku z ich posiadaniem oraz z odpłatnym zniesieniem współwłasności, czyli z wykonanych przez Nią spłat na rzecz pozostałych spadkobierców, zgodnie z postanowieniem o dział spadku.

Ad. 2.

Wnioskodawczyni uważa, że na podstawie art. 22 ust 6e, w koszty uzyskania przychodu zaliczyć można opłaty administracyjne i podatkowe w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności, czyli z wykonywanych przez Nią spłat na rzecz pozostałych spadkobierców zgodnie z postanowieniem o dział spadku.

Ad. 3.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że na podstawie art. 22 ust. 6c, za koszty uzyskania przychodu można uznać opłaty, które wpłynęły na wysokość osiągniętego przychodu.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczące ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 8). W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości uznania za koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na zapłatę wynagrodzenia biegłego sądowego oraz prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie natomiast do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 – co wynika z treści art. 19 ust. 1 powołanej ustawy – jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Z rozpatrywanej sprawy wynika, że działkę, której sprzedaży dokonano w 2018 roku Wnioskodawczyni nabyła w wyniku spadkobrania (nabycie nieodpłatne) oraz w związku z dokonanym działem spadku (nabycie ponad pierwotny udział spadkowy), na mocy którego została Ona zobowiązana do spłat na rzecz pozostałych spadkobierców (nabycie odpłatne).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Stosownie natomiast do treści art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. We wskazanej kategorii kosztów mieszczą się zatem udokumentowane (faktyczne) kwoty spłat na rzecz pozostałych spadkobierców, które Wnioskodawczyni może uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania.

Jednocześnie należy zgodzić się z Wnioskodawczynią, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości może być związana z dokonanym działem spadku kwota zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W odniesieniu natomiast do wątpliwości związanych z uznaniem za takie koszty wydatków poniesionych na zapłatę wynagrodzenia biegłego sądowego, który podczas rozprawy o dział spadku dokonał sporządzenia opinii wraz z wyceną gruntów i nieruchomości stwierdzić należy, że ww. wydatków nie sposób zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż w rzeczywistości nie zostały one poniesione na nabycie tejże nieruchomości. Wydatki te nie stanowią również kosztów odpłatnego zbycia, bowiem między ich poniesieniem a sprzedażą nieruchomości nie istnieje związek przyczynowo-skutkowy (wydatki te zostały poniesione w związku z postępowaniem o dział spadku).

Końcowo zauważyć należy, że Wnioskodawczyni we własnym stanowisku w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 powołała się na art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś na mający zastosowanie w sprawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Mając jednak na uwadze opis stanu faktycznego oraz prawidłowo wywiedziony skutek prawny w postaci uznania dokonanych na rzecz pozostałych spadkobierców spłat za koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży działki, powyższe nie wpłynęło na ocenę stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.