Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-694/09/11-8/S/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-05-13
Teza: Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, posiada prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazywanego na fakturach wystawianych przez Wspólnoty Mieszkaniowe tytułem obciążenia Wnioskodawcy kosztami eksploatacji tzw. mediami (np. energia, woda) odrębnych lokali, będących własnością Wnioskodawcy. Natomiast brak jest podstaw prawnych do pomniejszania przez wnioskodawcę kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku obciążenia Wnioskodawcy wydatkami związanymi z kosztami zarządu nieruchomości wspólnej.
Słowa kluczowe: media; obrót; odliczenia; refakturowanie; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów - uwzględniając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2010 r. sygn. III SA/Wa 744/10 – (data wpływu 14.02.2011 r.) stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11.08.2009 r. (data wpływu 18.08.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług w przypadku obciążenia Wnioskodawcy kosztami eksploatacji odrębnych lokali, będących własnością Wnioskodawcy,

*   **nieprawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług w przypadku obciążenia Wnioskodawcy wydatkami związanymi z kosztami zarządu nieruchomości wspólnej.

UZASADNIENIE

W dniu 18.08.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług wykazywanego na fakturach wystawianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 15.10.2009 r. (data wpływu 19.10.2009 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie do uzupełnienia braków formalnych wniosku IPPP3-443-694/09-2/JK z dnia 08.10.2009 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. Sp. z o.o. (B., Spółka lub Wnioskodawca) prowadzi na terytorium Polski opodatkowaną podatkiem VAT działalność deweloperską, obejmującą sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu (podpisania pierwszego aktu notarialnego), w danej nieruchomości wybudowanej przez Spółkę tworzy się wspólnota. Członkami wspólnoty są właściciele lokali, czyli w zakresie lokali sprzedanych - nabywcy/klienci B. , w zakresie lokali niesprzedanych natomiast - sama Spółka.

Jako członek Wspólnoty, spółka B. zobowiązana jest - tak jak pozostali właściciele lokali - ponosić koszty utrzymania lokali, których jest właścicielem (głównie koszty tzw. mediów: energia elektryczna i cieplna, gaz, woda, wywóz nieczystości), jak również uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (koszty remontów i bieżących konserwacji, koszty energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, koszty utrzymania porządku i czystości, wynagrodzenie zarządcy).

B. oraz pozostali właściciele lokali będący członkami Wspólnoty nie posiadają umów zawartych bezpośrednio z dostawcami ww. mediów. Umowy na dostawę mediów i usług do budynków wspólnot zostały/zostaną zawarte przez wspólnoty. B. oraz pozostali właściciele lokali znajdują się obecnie na etapie ustalania ze wspólnotą/wspólnotami sposobu rozliczeń wyżej wymienionych kosztów oraz sposobu ich dokumentowania. Według ustalonego wstępnie schematu:

*   wspólnoty mieszkaniowe zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni,

*   na podstawie otrzymywanych od dostawców obciążeniowych faktur VAT, wspólnoty odliczać będą wykazany w nich podatek VAT naliczony, a następnie

*   na zasadzie refakturowania wspólnoty obciążać będą członków (w tym B. ) według stawek właściwych dla refakturowanej dostawy/usługi, wynikających z faktur VAT otrzymanych od pierwotnych dostawców.

Fakturami VAT dokumentowane będą zarówno obciążenia dotyczące eksploatacji

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, spółce B. przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazywanego na fakturach wystawianych przez wspólnoty mieszkaniowe, której Spółka jest/będzie członkiem, dotyczących obciążenia Spółki kosztami eksploatacji lokali, których B. jest/będzie właścicielem, oraz kosztami zarządu nieruchomości wspólnej?

Zdaniem Wnioskodawcy, spółka B. będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazywanego na fakturach wystawianych przez wspólnoty mieszkaniowe tytułem obciążenia B. kosztami eksploatacji lokali których Spółka jest właścicielem oraz kosztami zarządu nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponieważ działalność B. obejmuje sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT (sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych), warunek ten jest/będzie spełniony.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią jednak podstawy do obniżenia podatku należnego faktury, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Ponieważ faktury otrzymywane przez B. wystawiane będą na zasadzie tzw. refaktur, tj. wspólnota wykazywać będzie na fakturze stawkę podatku (lub zwolnienie) analogiczną do tej wykazanej na fakturze otrzymanej od dostawcy, w praktyce nie ma możliwości aby na fakturze wystawionej przez wspólnotę zastosowano stawkę podatku VAT dla dostaw/usług zwolnionych od podatku. Prawo B. do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez wspólnoty zależeć będzie zatem od stwierdzenia czy faktury te dokumentują transakcje, które podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z przepisami art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), przez odpłatne świadczenie usług z kolei rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stawowi dostawy towarów (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT). W myśl art. 7 ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach. Analogiczna zasada obowiązuje przy świadczeniu usług, w myśl art. 30 ust. 3a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. Przepis ten jest implementacją do polskiej ustawy regulacji art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej \[dalej: Dyrektywa 112\], zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W ocenie Wnioskodawcy, dostawy udokumentowane przedmiotowymi fakturami spełniać będą powyższe warunki, tj. dokumentować będą czynności wykonane przez wspólnotę we własnym imieniu, ale na rzecz jej członków. W zakresie rozliczenia kosztów dostaw mediów do poszczególnych lokali, B. podziela przy tym stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny, zaprezentowane w wyroku z 20 marca 2009 r. (sygn. I FSK 88/08). Zgodnie z powyższym stanowiskiem, „oczywistym jest, że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty dostarczające np. wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, ale każdy z jej członków z osobna. Mamy tu do czynienia z sytuacją, w jakiej wspólnota mieszkaniowa, od której jako od podatnika VAT dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego (innego podatnika), każdy jej członek jako konsument nabywa towar i usługę. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków, powinien być refakturowany na członków wspólnoty, ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.” W ocenie Sądu bowiem, „rozliczenia za dostarczane media do poszczególnych lokali (rozliczane według rzeczywistych kosztów) nie mają charakteru rozliczeń wewnątrz wspólnoty” i nie mogą być traktowane jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegająca regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług (art. 5 ust. 1).”

W ocenie B., analogiczny sposób należy przyjąć także w zakresie rozliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej. Również w tym zakresie bowiem Wspólnota w istocie rzeczy nie działa „na rzecz samej siebie” czyli na rzecz siebie jako jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, lecz na rzecz swoich członków, którzy są faktycznymi i ostatecznymi beneficjentami przedmiotowych świadczeń. Nie można zatem uznać, iż ostatecznym konsumentem towarów i usług nabywanych przez wspólnotę w związku z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jest/będzie wspólnota rozumiana jako ogół właścicieli, a koszty jakie ponosi i działania jakie podejmuje są/będą działaniami wykonywanymi przez wspólnotę „dla samej siebie”. Również dlatego, że z niektórych usług wspólnota jako jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej nie mogłaby skorzystać. W istocie nabywane towary i usługi służą każdemu z właścicieli z osobna i są nierozerwalnie związane z lokalami, których członkowie wspólnoty są właścicielami. Każdy z członków wspólnoty jest bowiem odrębnie zainteresowany właściwym korzystaniem z przedmiotu swojej własności. Dlatego utrzymanie części wspólnej nieruchomości w odpowiednim stanie jest działaniem na rzecz każdego z członków wspólnoty z osobna, w proporcji odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Uwzględniając, iż faktury wystawione przez wspólnotę mieszkaniową dokumentujące otrzymanie wynagrodzenia/zaliczek od Spółki potwierdzać będą transakcje podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT i nabycie to będzie miało związek z prowadzoną przez B. działalnością opodatkowaną, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach wystawianych przez wspólnotę. Prawo to przysługiwać będzie Spółce zarówno w sytuacji gdy opis na fakturze wystawionej przez wspólnotę mieszkaniową wskazywać będzie, iż dotyczy ona „kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej”, jak i wtedy, gdy opis ten wskazywać będzie, iż przedmiotem świadczenia była odsprzedaż usług dotyczących poszczególnych lokali będących własnością B.

Organ podatkowy nie podzielił stanowiska Spółki i uznał je za nieprawidłowe.

W dniu 10.02.2010 r. (data wpływu 15.02.2010 r.) za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku została wniesiona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w dniu 22.10.2010 r. wydał wyrok sygn. akt III SA/Wa 744/10, w którym uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną orzekając, że skarga zasługuje na uwzględnienie w części dotyczącej odliczenia wydatków związanych z utrzymaniem lokali należących do członka Wspólnoty.

Sąd w kwestii prawa do odliczenia wydatków związanych z utrzymaniem lokali należących do Skarżącej i możliwości ich refakturowania przez Wspólnotę w całości podzielił stanowisko zawarte przez Stronę skarżącą w skardze. Natomiast w zakresie odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z częścią wspólną Sąd podzielił stanowisko zaprezentowane przez Ministra Finansów w wydanej interpretacji.

Zdaniem Sądu wydana interpretacja indywidualna w przedmiocie prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego wykazywanego na fakturach dokumentujących koszty mediów związanych z utrzymaniem lokali wystawionych przez Wspólnotę narusza przepisy prawa materialnego, tj. art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust. 1 oraz ust. 2, art. 30 ust. 3a, art. 86 ust. 1, art. 88 ust. 3a pkt 2, art. 106 ust. 1 ustawy.

Sąd podniósł, iż w świetle przepisów ustawy o własności lokali a w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy rozróżnić należy bardzo wyraźnie dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu.

Sąd podzielił stanowisko Organu podatkowego, iż wspólnota mieszkaniowa, nabywając usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, działa we własnym imieniu i na swoją rzecz, co oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i nie ma podstaw do refakturowania ponoszonych przez wspólnotę wydatków na rzecz właścicieli lokali.

Odnosząc się natomiast do drugiej kategorii wydatków związanych z utrzymaniem lokali należących do członka Wspólnoty w postaci kosztów tzw. mediów (np. energia, woda) Sąd podniósł, iż Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Powstające tą drogą stosunki nie mają charakteru „rozliczeń wewnątrz wspólnoty”, zakup mediów do poszczególnych lokali nie może być traktowany jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegająca regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowi przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2010 r. r. sygn. akt III SA/Wa 744/10 - stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług w przypadku obciążenia Wnioskodawcy kosztami eksploatacji odrębnych lokali, będących własnością Wnioskodawcy,

*   **nieprawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług w przypadku obciążenia Wnioskodawcy wydatkami związanymi z kosztami zarządu nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) podatnikami (podatku od towarów i usług) są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza w brzmieniu ustępu 2 art. 15 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z treści art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prowadzenie przez podmiot samodzielnej działalności gospodarczej nie jest uzależnione ani od jej celów ani też od jej rezultatów. W związku z tym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej w świetle ustawy o podatku od towarów i usług pozwala na uznanie za podatnika również organizacji o charakterze „non profit”, o ile spełniona zostanie kolejna z przesłanek, a mianowicie o charakterze przedmiotowym, tzn. jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa dokonuje m.in. odpłatnej dostawy towarów albo odpłatnego świadczenia usług na terytorium kraju.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ww. ustawy), natomiast przez świadczenie usług w myśl art. 8 ust 1 cyt. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powyższego wynika, iż definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie należy, zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu.

Zatem opodatkowanym świadczeniem usług jest każda transakcja podatnika w ramach jego działalności gospodarczej, która nie została wymieniona jako dostawa towarów, przy czym do uznania czynności za usługę konieczne jest istnienie odbiorcy usługi. Tak więc usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W świetle art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. natomiast zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że umowy na dostawę mediów oraz usług do budynków Wspólnoty od zewnętrznych dostawców zostaną zawarte przez Wspólnotę, w której skład – z mocy ustawy o własności lokali – wchodzą poszczególni właściciele lokali mieszczących się w danej nieruchomości, wobec tego również Wnioskodawca.

Z powyższego wynika, że Wspólnota będzie dokonywała nabycia w zakresie dostawy mediów oraz innych usług do budynku obciążając kosztami z tego tytułu właścicieli poszczególnych lokali.

Odnosząc powyższe przepisy do okoliczności przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że Wspólnota Mieszkaniowa w zakresie przenoszenia kosztów eksploatacji lokali na ich właścicieli wykonuje świadczenia w postaci „odsprzedaży” towarów i usług, dlatego w ramach tak wykonywanych czynności staje się podatnikiem podatku VAT. Natomiast czynność przenoszenia wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wspólnota mieszkaniowa – w tym zakresie – nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, tylko nabywcą i konsumentem. Zaś właściciel lokalu należący do Wspólnoty dokonuje zwrotu kosztów związanych z niniejszym zarządem.

Wskazać należy, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach zakupu mediów od zakładów do tego uprawnionych do odrębnych lokali są właściciele lokali natomiast w zakresie części wspólnych nieruchomości Wspólnota Mieszkaniowa.

Należy zauważyć, iż w świetle przepisów ustawy o własności lokali, a w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy rozróżniać należy, dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną, a zatem stricte z byciem członkiem określonej wspólnoty i drugie, związane tylko i wyłącznie z odrębną własnością lokalu.

W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty należy z kolei wyróżnić dwie kategorie wydatków: koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Przy czym, to wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Należy stwierdzić, iż w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela (członka Wspólnoty) - związanych z utrzymaniem jego lokalu - tzw. mediów (np. energia cieplna, woda), Zarząd Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali, występuje w roli pośrednika między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są "partycypacją w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków". Powstające tą drogą stosunki nie mają charakteru "rozliczeń wewnątrz Wspólnoty", zakup mediów do poszczególnych lokali (rozliczany według rzeczywistych kosztów), nie może być traktowany jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegającą regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług (art. 5 ust. 1). Należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczańska "Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej" - Mon.Podat.1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów Wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Wspólnota w zakresie zakupu mediów do poszczególnych lokali działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie lecz działa w istocie w imieniu właścicieli; nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów na właściciela), do czego upoważnia obowiązujący od 1 grudnia 2008 r. przepis art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług. W taki sposób Skarżąca jako właściciel ponosić będzie wydatki związane z utrzymaniem Jej lokalu, do czego jest zobowiązana na mocy art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. W konsekwencji Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku od towarów i usług wykazywanego na fakturach wystawianych przez Wspólnoty Mieszkaniowe tytułem obciążenia Wnioskodawcy kosztami eksploatacji odrębnych lokali.

Z kolei Wspólnota Mieszkaniowa w zakresie zarządu nieruchomości wspólnej działa w imieniu własnym, na rzecz swoją jako Wspólnoty. Koszty w zakresie wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną nie stanowią odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy. Zatem w przypadku kosztów związanych z nieruchomością wspólną, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali kwoty te nie podlegają refakturowaniu. W konsekwencji brak jest podstaw prawnych do pomniejszania kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego, w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Z przepisów wynika, iż generalnie podstawę do odliczenia podatku naliczonego stanowią faktury VAT dokumentujące nabycie towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, obowiązujące w tym zakresie przepisy oraz orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 2010 r. sygn. akt III SA/Wa 744/10 należy stwierdzić, że Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, posiada prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazywanego na fakturach wystawianych przez Wspólnoty Mieszkaniowe tytułem obciążenia Wnioskodawcy kosztami eksploatacji tzw. mediami (np. energia, woda) odrębnych lokali, będących własnością Wnioskodawcy. Natomiast brak jest podstaw prawnych do pomniejszania przez wnioskodawcę kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku obciążenia Wnioskodawcy wydatkami związanymi z kosztami zarządu nieruchomości wspólnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zaskarżonej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.