Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-249/15-2/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-05-27
Teza: opodatkowanie planowanej sprzedaży Budynku
Słowa kluczowe: budynek; budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż-sprzedaż budynków; stawka-stawki podatku; ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki – przedstawione we wniosku z dnia 13 marca 2015 r. (data wpływu 16 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży Budynku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży Budynku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej jako: Wnioskodawca) jest właścicielem nieruchomości lokalowej wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku (dalej jako: Budynek) oraz użytkowania wieczystego gruntu dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Nieruchomość została wniesiona aportem do Wnioskodawcy dnia 28 listopada 2013 r. przez Y Spółka Akcyjna (dalej jako: Bank). Czynność ta podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Budynek przed wniesieniem do Wnioskodawcy został w pełni zamortyzowany przez Bank i jego wartość podatkowa wynosiła 0 zł. Bank przed wniesieniem Budynku aportem do Wnioskodawcy użytkował Budynek na własne cele i dokonywał od niego odpisów amortyzacyjnych. W konsekwencji jego wartość początkowa została w pełni zamortyzowana przez Bank.

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie najmu Budynku. Usługa najmu Budynku jest usługą opodatkowaną podstawową stawką VAT.

Obecnie Wnioskodawca rozważa możliwość sprzedaży Budynku.

Przed sprzedażą Wnioskodawca zamierza dokonywać drobnych remontów Budynku. Ponadto Wnioskodawca ma zamiar przed sprzedażą ponieść nakłady na ulepszenie Budynku powiększające jego wartość początkową. Od poniesionych nakładów Wnioskodawca odliczy naliczony podatek VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Budynku będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Budynku będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku VAT „dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Pierwsze zasiedlenie zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu przez pierwsze zasiedlenie „rozumie się (\`(...)\`) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Zatem, mając na uwadze treść przywołanych przepisów, dostawa budynku jest opodatkowana jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jeżeli dokonujący dostawy poniósł wydatki na ulepszenie budynku, które przekraczały one 30% wartości początkowej budynku.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 4a lit. a ustawy CIT za wartość początkową wkładu niepieniężnego wniesionego do spółki niebędącej osobą prawną uważa się wartość początkową, od której dokonywane były odpisy amortyzacyjne – jeżeli przedmiot wkładu był amortyzowany.

Budynek stanowiący przedmiot wkładu do Wnioskodawcy był amortyzowany. Wartość początkowa Budynku wynosi 0 zł, gdyż przed wniesieniem jej do Wnioskodawcy, została w pełni zamortyzowana przez Bank. Zatem każdy nakład stanowiący ulepszenie Budynku zwiększy jego wartość początkową o co najmniej 30%.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest pogląd wyrażony przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 12 listopada 2012 r. sygn. IBPP1/443-726/13/BM: „Uwzględniając przy tym, iż historyczna (pierwotna) wartość początkowa obiektów wynosiła 0 zł, każde ulepszenie – bez względu na wysokość poniesionych wydatków na ulepszenie – przekraczało 30% historycznej (pierwotnej) wartości początkowej obiektu”.

Tym samym, sprzedaż Budynku będzie podlegała opodatkowaniu VAT z uwagi na poniesienie nakładów na jego ulepszenie bez względu na wysokość tych wydatków. Zatem dostawa Budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska zaprezentowanego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art . 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art . 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami – w myśl art . 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż rozumie się z kolei odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art . 2 pkt . 22 ww. ustawy).

Z opisu sprawy przedstawionego w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca (Spółka) jest właścicielem nieruchomości lokalowej wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku (Budynek) oraz użytkowania wieczystego gruntu. Nieruchomość została wniesiona aportem do Wnioskodawcy dnia 28 listopada 2013 r. przez Bank. Czynność ta podlegała zwolnieniu z podatku VAT. Przed wniesieniem do Wnioskodawcy, Budynek został w pełni zamortyzowany przez Bank i jego wartość podatkowa wynosiła 0 zł. Bank, przed wniesieniem Budynku aportem do Spółki, użytkował Budynek na własne cele i dokonywał od niego odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie najmu Budynku, usługa najmu Budynku jest usługą opodatkowaną podstawową stawką VAT. Obecnie Spółka rozważa możliwość sprzedaży Budynku. Przed sprzedażą zamierza dokonywać drobnych remontów Budynku, a ponadto, ma zamiar ponieść nakłady na ulepszenie Budynku powiększające jego wartość początkową. Od poniesionych nakładów Wnioskodawca odliczy naliczony podatek VAT.

W odniesieniu do przedstawionej sytuacji, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zasad opodatkowania VAT opisanej sprzedaży ww. Budynku.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług, w tym m.in. zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z ww. przepisu jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym nieruchomości, będących przedmiotem dostawy, wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Wnioskodawca wskazał, że prowadzi działalność w zakresie najmu Budynku, a usługa ta jest usługą opodatkowaną podstawową stawką VAT. Zatem, w związku z tym, że opisana w złożonym wniosku nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę do czynności zwolnionych od podatku – jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na postawie ww. przepisu. Tym samym należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek warunkujących zwolnienie wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a cyt. ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z przytoczonego przepisu wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz powinna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat – art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Intencją ustawodawcy było objęcie okresu użytkowania liczonego od ostatniego ulepszenia, na co wskazuje treść art. 43 ust. 7a cyt. przepisu: „budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika (…)”, rozumiejąc przez to czas od momentu zakończenia całego procesu ulepszania nieruchomości. Zatem, w odniesieniu do budynków/budowli, w stosunku do których podatnik ponosił wydatki przewyższające 30% ich wartości początkowej, okres 5 lat, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy, należy liczyć od chwili poniesienia ostatnich nakładów, od których przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, i w wyniku których nastąpiło osiągnięcie lub przekroczenie 30% ostatniej zaktualizowanej wartości początkowej obiektu lub pierwszej wartości początkowej obiektu – jeżeli aktualizacja nie miała jeszcze miejsca, przy czym wspomniany przepis będzie miał zastosowanie pod warunkiem, że przedmiotowe nieruchomości po ich ulepszeniu i w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych.

Jak wyżej wskazano, ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a przewiduje zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli i ich części. Zwolnienia te mają zastosowanie po spełnieniu warunków wskazanych w tych przepisach.

Opisany przez Wnioskodawcę Budynek użytkowany był przez Bank na własne cele. Następnie, dnia 28 listopada 2013 r. Budynek został wniesiony aportem do Wnioskodawcy, przy czym czynność ta podlegała zwolnieniu z podatku VAT. Wnioskodawca wskazał, że przed sprzedażą zamierza dokonywać drobnych remontów Budynku, ponadto ma zamiar ponieść nakłady na ulepszenie Budynku powiększające jego wartość początkową o co najmniej 30%, i od tych nakładów odliczy podatek VAT naliczony. W tej sytuacji dojdzie zatem do ponownego pierwszego zasiedlenia, przy czym nie ma znaczenia kwestia, czy nabycie Budynku przez Spółkę w drodze aportu odbyło się już w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej. Zauważyć bowiem należy, że jeżeli zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, odbędzie się to w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż będzie to oddanie pierwszemu nabywcy Budynku po jego ulepszeniu, gdy wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy zbadać, czy w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia dla dostawy tego Budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone tym przepisem łącznie. Z wniosku wynika, że Spółce przy nabyciu ww. Budynku nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie tego Budynku w drodze aportu było czynnością zwolnioną od podatku. Tym samym nie zachodzi okoliczność wyłączająca zastosowanie zwolnienia od podatku VAT określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy. W przedmiotowej sprawie Spółka, przed sprzedażą zamierza ponieść wydatki na ulepszenie Budynku przewyższające 30% jego wartości początkowej, a także zamierza od poniesionych wydatków odliczyć podatek naliczony. W konsekwencji nie zostanie spełniona przesłanka określona art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, a planowana dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Oceniając zatem powyższe okoliczności, planowana dostawa Budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, lecz będzie opodatkowana podstawową, 23% stawką podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ww. ustawy.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.