Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.764.2021.2.AC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-12
Teza: Działka nr 1 została nabyta na podstawie umowy przeniesienia własności oraz ustanowienia odkupu i hipoteki 3 listopada 2008 r., natomiast działka 2 na podstawie umowy przeniesienia własności 11 maja 2009 r., a zatem planowane odpłatne zbycie w 2022 r. przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości (działkach) nabytych odpowiednio w 2008 r. i 2009 r. nie będzie stanowiło Ź. przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ odpłatne zbycie ww. udziału w nieruchomości (działkach) nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział; umowa-umowa warunkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 sierpnia 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 29 października 2021 r. (data wpływu 29 października 2021 r.) na wezwanie z 20 października 2021 r. znak: 0114-KDIP3-2.4011.764.2021.1.AC (data doręczenia 26 października 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 6 września 2021 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

Z uwagi na braki formalne, pismem z 20 października 2021 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.764.2021. 1.AC (data doręczenia 26 października 2021 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z 29 października 2021 r. (data wpływu 29 października 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił powyższe w terminie.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Ł.Z. (dalej: Wnioskodawca lub Sprzedający) na podstawie aktów notarialnych - umowy warunkowej sprzedaży zawartej przed notariuszem (\`(...)\`) 20 stycznia 2008 r., Rep. A nr (…) oraz umowy przeniesienia własności oraz ustanowienia odkupu i hipoteki zawartej 3 listopada 2008 r. przed notariuszem (…), jest współwłaścicielem - w udziale 1/3 - niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 1, o obszarze 4,5268 ha, położonej w (\`(...)\`), jednostka ewidencyjna (\`(...)\`), Obręb (\`(...)\`), sposób korzystania: grunty orne, dla której Sąd Rejonowy w (…)., (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka 1”).

Wnioskodawca na podstawie aktów notarialnych - warunkowej umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem (\`(...)\`) 23 marca 2009 r., Rep. A nr (…) oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej 11 maja 2009 r. przed notariuszem (\`(...)\`) Rep. A nr (…) jest również współwłaścicielem - w udziale 1105/30000 – niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 2, o obszarze 1,1439 ha, położonej w miejscowości (…), jednostka ewidencyjna (\`(...)\`), Obręb (…), sposób korzystania: grunty pod rowami, dla której Sąd Rejonowy w (…)., (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka 2”).

Działka nr 1 i 2 dalej łącznie zwane są „Nieruchomość.”

W momencie zakupu udziału 1/3 w Działce 1 przez Wnioskodawcę, położona była ona na terenie, dla którego nie obowiązywały ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (\`(...)\`) przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej wraz z terenami i obiektami nieuciążliwych usług towarzyszących oraz w stosunku do tej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź o lokalizacji inwestycji celu publicznego. U sprzedającego, nieruchomość ta stanowiła gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Dnia 6 października 2008 r. pod poz. (…) Dziennika Urzędowego Województwa (\`(...)\`) nr (…), Wojewoda (…) opublikował uchwałę Rady Gminy (\`(...)\`) nr (…)z 29 sierpnia 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie wsi Ź., gmina (\`(...)\`).

Wnioskodawca nabył udział 1/3 w Działce 1 do majątku osobistego. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności, na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej zawartej 8 lipca 2003 r., w formie aktu notarialnego, Repertorium A, nr (…). Działka 1 w momencie jej zakupu wraz z pozostałymi współwłaścicielami utworzyła u nich gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W momencie zakupu udziału 1105/30000 w Działce 2 w planie zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) oznaczona była symbolem 1WS, 2WS i 3 WS, co stanowi, że tereny przeznacza się pod rowy melioracyjne. Wnioskodawca nabył udział 1105/30000 w Działce 2 również do majątku osobistego.

Wnioskodawca nabył udział w Działce 1 i 2 na cele własne. Nieruchomość w momencie zakupu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w jakikolwiek sposób użytkowana przez Wnioskodawcę, ani pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem zawieranych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca wskazuje, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Przez cały okres posiadania Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej, w tym również w ramach działalności gospodarczej jednego ze współwłaścicieli (Pana J.W> - radcy prawnego i komplementariusza w Kancelarii Prawnej (…) Spółka komandytowa od 4 listopada 2002 r., który również nabył swój udział w Nieruchomości na cele własne).

Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie byli inicjatorami ani opracowania MPZP, ani jego uchwalenia (nie składali stosownych wniosków), ani też nie brali aktywnego udziału w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę).

Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie występowali o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskali.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie dokonywał podziałów Działki 1, nie ulepszał jej (nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, itp.). Przez cały okres posiadania udziałów w Nieruchomości Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie ponosił żadnych nakładów zwiększających wartość Działek 1 i 2.

Obecnie Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym Nieruchomość jest w dalszym ciągu niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w obrębie wsi (…), gmina (\`(...)\`), zatwierdzonym przez Radę Miejską Gminy (\`(...)\`) uchwałą nr (…)z 29 sierpnia 2008 r., zgodnie z którym Działka 1 objęta jest jednostką 2MN/U - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa usługowa, pod warunkiem, że usługi te nie będą stanowiły uciążliwości dla mieszkańców przekraczającej normy dopuszczalnej określonej w przepisach odrębnych.

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie wydano żadnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. W ewidencji gruntów Nieruchomość oznaczona jest jako: grunty orne (Działka 1) oraz grunty pod rowami (Działka 2). Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2019.1362) z uwagi na to, że w stosunku do niej uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie prowadzili żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawcy zlecili jedynie pośrednikowi wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, co wynikało przede wszystkim z braku możliwości wygospodarowania wolnego czasu na samodzielną sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

Aktualnie Wnioskodawca nie ma sprecyzowane na jakie cele zostaną przeznaczone środki finansowe uzyskane z planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości. Wnioskodawca nie jest w stanie tego określić na moment obecny.

Zgodnie z planowaną umową sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami ma dokonać sprzedaży swoich udziałów w Działce 1 i 2 na rzecz podmiotu gospodarczego. Nieruchomość ma być nabyta za środki i na cele prowadzonej działalności gospodarczej (…) we W. (dalej: Kupujący). Kupujący zamierza zrealizować na przedmiotowej Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości udzieli Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowej Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Działki 1 i 2, zostały odłączone;

c) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego przedmiotowej Nieruchomości;

d) w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich niezbędnych warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji;

e) podpisywania oświadczeń o dysponowaniu gruntem do celów budowlanych;

f) podpisywania protokołów zdawczo-odbiorczych Nieruchomości w związku z korzystaniem z Nieruchomości dla celów realizacji budowy;

g) podjęcia wszelkich czynności i złożenia wniosków w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, zmiany decyzji pozwolenia na budowę.

Finalna umowa sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli będzie zawarta m.in. po spełnieniu następujących warunków:

1) Kupujący uzyska zadowalające go warunki dostawy mediów, w tym przebudowy układu komunikacyjnego niezbędnego do prawidłowej obsługi planowanej przez niego inwestycji;

2) Kupujący uzyska ostateczną decyzję Pozwolenie na Budowę obejmującą przedmiotową Nieruchomość, zgodną z jego zamierzeniem inwestycyjnym;

3) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym postępowania egzekucyjne, dotyczące przedmiotowej Nieruchomości skierowane wobec któregokolwiek ze sprzedających lub mogące mieć wpływ na stan prawny przedmiotowej Nieruchomości;

4) wobec przedmiotowej Nieruchomości nie zostaną skierowane żadne roszczenia osób trzecich, organów administracji rządowej i samorządowej, etc. (w szczególności roszczenia finansowe);

5) stan prawny przedmiotowej Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a przedmiotowa Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich;

6) przeprowadzone badania gruntu przedmiotowej Nieruchomości nie wykażą przeciwwskazań do realizacji przez Kupującego planowanej na tym terenie planowanej inwestycji zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z ww. postanowieniami Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami wyrazi wobec Kupującego bezwarunkową, nieodpłatną, nieodwołalną do dnia podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości lub do dnia odstąpienia od zawarcia tej umowy, zgodę na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością na cele budowalne w rozumieniu art. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1332).

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości i Kupującym uzgodnili, że ww. warunki warunkujące zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego będą aktualnie zawarte wyłącznie w formie pisemnej (bez zachowania formy aktu notarialnego).

Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Wnioskodawca jest żonaty, ale dalej z żoną obowiązuje go umowa o rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości.

Jako uzupełnienie stanu faktycznego, Wnioskodawca wskazuje, że poza nabyciem udziału w przedmiotowej Nieruchomości, w 2011 r. nabył udział w działce niezabudowanej nr 3 o powierzchni 756 m2 do majątku osobistego na własne cele oraz w 2014 r. lokal mieszkalny o powierzchni 25 m2 we W. również do majątku osobistego, który został sprzedany w 2015 r., a uzyskane środki finansowane z jego sprzedaży zostały wydane na cele mieszkaniowe (spłata kredytu mieszkaniowego). Dodatkowo w dniu 13 grudnia 2011 r, Wnioskodawca nabył 1/2 udziału w działce niezabudowanej nr 4, obręb J. o pow. 0,1054 ha. Do tego 1/6 udziału w drodze, tj. w działce nr 5, obręb J.c, pow. 0,0413 ha. Obecnie z pozostałym współwłaścicielem Wnioskodawca jest w trakcie budowy na tej działce domku letniskowego, który będzie przez nich wykorzystywany na cele rekreacyjne.

Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy dochód osiągnięty z planowanej sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości (w Działce 1 i 2) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie udzielono odpowiedzi na następujące pytania:

1.  Na jakie konkretnie własne cele, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca nabył udział w działce nr 1 i udział w działce nr 2, np. w celu wybudowania budynku mieszkalnego dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, w celu lokaty kapitału, powiększenia gospodarstwa rolnego lub innym – należy wyjaśnić jakim?

Wnioskodawca nabył udziały w obu działkach (nr 1 i nr 2), gdyż zamierzał wybudować na nich budynek mieszkalny dla siebie i swojej rodziny, zaspokajając w ten sposób swoje i swojej rodziny potrzeby mieszkaniowe.

1.  Planowany termin (rok) odpłatnego zbycia udziału w działce nr 1 oraz udziału w działce nr 2.

Planowany termin odpłatnego zbycia udziału w działce nr 1 oraz udziału w działce nr 2 to rok 2022 (konkretna data co do dnia i miesiąca nie została jeszcze sprecyzowana przez strony transakcji),

1.  Co jest przyczyną planowanego odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w działce nr 1 oraz udziału w działce nr 2?

Wnioskodawca zaspokoił potrzeby mieszkaniowe swoje i swojej rodziny w inny sposób, poprzez

wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego we Wrocławiu. W konsekwencji udziały w działkach nr 1 i nr 2 są mu obecnie zbędne, co przesądziło o podjęciu decyzji o ich sprzedaży.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę swojego udziału w Nieruchomości (Działce 1 i 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

**Zdaniem Wnioskodawcy,** planowana przez niego sprzedaż swojego udziału w Nieruchomości (w Działce 1 i 2) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana poza działalnością gospodarczą, po upływie 5 lat od daty nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie).

Uzasadnienie stanowiska:

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważania wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

*   zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz
*   zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością”, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten w sposób jednoznaczny przesądza, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o PIT, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie udziału w przedmiotowej Nieruchomości (w Działce nr 1 i 2) przez Wnioskodawcę nastąpiło odpowiednio dnia 3 listopada 2008 r. oraz dnia 11 maja 2009 r., przychód uzyskany z planowanej sprzedaży udziału w Nieruchomości w 2021 r. lub w latach następnych, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, że dokonana przez niego sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się zatem na głównych przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,
*   wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek, pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości do Ź. wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie wskazują, że w niniejszej sprawie doszło do ich spełnienia.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie kryterium ciągłości przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, będącym jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca nie jest profesjonalnym handlowcem w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał nigdy Nieruchomości dla potrzeb działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabył udział w Nieruchomości do majątku prywatnego (osobistego) i nie wykorzystywał jej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, co w ocenie Wnioskodawcy wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Wnioskodawca nie zajmuje się też zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, a transakcja ma charakter incydentalny (choćby z tego względu brak jest spełnienia przesłanki ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). Środki pieniężne pochodzące z planowanej sprzedaży nie będą przeznaczone na nabywanie nieruchomości w celach zarobkowych, w celach odsprzedaży.

Wobec Nieruchomości Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie podejmował działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży (brak spełnienia przesłanki zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT) czy zwiększeniu jej atrakcyjności. Także brak jakichkolwiek działań marketingowych Wnioskodawcy dotyczących samej sprzedaży (choćby brak ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości) świadczy o tym, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki wymienione w cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o PIT warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Natomiast okoliczność, że Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zlecili jedynie jednemu pośrednikowi podejmowanie czynności w celu doprowadzenia do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, co podyktowane było wyłącznie brakiem wygospodarowania wolnego czasu na samodzielną sprzedaż działek przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli nie powinno skutkować uznaniem, że planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Fakt zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z biurem nieruchomości nie świadczy o profesjonalnym działaniu Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli. Odwrotne stanowisko przeczyłoby logice i doświadczeniu życiowemu. Skoro Wnioskodawca zleca sprzedaż nieruchomości zawodowemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami za co ten ma pobrać wynagrodzenie, to oznacza że sam nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).

Powyższe potwierdza znane orzecznictwo sądów administracyjnych m.in. wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12 zgodnie, z którym „błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególność w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi”.

Brak podejmowania jakichkolwiek działań wobec Nieruchomości przez okres cały okres posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli (poza zleceniem jej sprzedaży pośrednikowi po 13 latach) niewątpliwie oznacza, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej.

Potwierdzeniem prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy jest przykładowo wyrok NSA sygn. II FSK 1100/17 z 4 kwietnia 2019 r., z którego wynika, że: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. (\`(...)\`) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny."

Podobnie w wyroku NSA sygn. II FSK 829/17 z 5 marca 2019 r.: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.”

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziału w Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Brak podejmowania jakichkolwiek czynności wobec Nieruchomości w całym okresie jej posiadania, wskazuje, że trudno o bardziej osobisty, prywatny rodzaj majątku. Natomiast czynności podejmowane przez przyszłego Kupującego traktować należy jako standardowe czynności podejmowane przy nabywaniu Nieruchomości tego typu. Kupujący zamierza zrealizować inwestycję zgodnie z zapisami MPZP.

Istotne wydaje się również wskazanie na czas posiadania swojego udziału w Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji - Wnioskodawca jest jej współwłaściciel odpowiednio od 3 listopada 2008 r. (Działka 1) i 11 maja 2009 r. (Działka 2). Ustawowy, 5 letni, termin warunkujący opodatkowanie PIT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości został w niniejszej sprawie przekroczony prawie trzykrotnie - nie można zatem żadną miarą mówić o transakcji o charakterze spekulacyjnym. Poza tym, Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie dokonywał żadnego podziału Nieruchomości, nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, nie wnioskował o sporządzenie MPZP, a zatem nie dokonywał żadnych zmian świadczących o przygotowywaniach do dalszej odsprzedaży.

Jak wynika z okoliczności faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę, planowana sprzedaż swojego udziału w Nieruchomości, tj. w Działce 1 i 2 będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Tym samym, planowana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości, tj. w Działce 1 i 2 przez Wnioskodawcę nie powinna zostać obciążona podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od nabycia swojego udziału w Nieruchomości minęło obecnie więcej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a udział w Nieruchomości stanowi majątek prywatny, niewykorzystywany w ramach jakiejkolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej i w konsekwencji spożytkowany na własne potrzeby.

Podsumowując, planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a od jego nabycia przez Wnioskodawcę upłynęło więcej niż 5 lat. Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości ww. stanowiska.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia Ź. przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art.10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1\. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2\. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1\. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

2\. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter,

3\. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego Ź. przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego Ź. pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawcy nie ma i nie będzie miała charakteru zarobkowego, zorganizowanego i ciągłego. Dotychczasowe nabycie nieruchomości zostały bowiem uwarunkowane własnymi celami mieszkaniowymi, tj. planowanym wybudowaniem budynku mieszkalnego na zakupionej działce gruntu oraz budową domku letniskowego. Zatem planowana sprzedaż udziałów w przedmiotowych nieruchomościach ma ze swej istoty charakter przypadkowy, incydentalny.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca nabył do majątku osobistego na podstawie umowy warunkowej sprzedaży, umowy przeniesienia własności oraz ustanowienia odkupu i hipoteki zawartej 3 listopada 2008 r. udział 1/3 niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 1. Wnioskodawca na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej 11 maja 2009 r. jest również współwłaścicielem w udziale 1105/30000 niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 2.

Działka 1, w momencie zakupu udziału 1/3 w przez Wnioskodawcę, położona była na terenie, dla którego nie obowiązywały ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (\`(...)\`) przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej wraz z terenami i obiektami nieuciążliwych usług towarzyszących. W stosunku do tej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Działka 1 w momencie jej zakupu wraz z pozostałymi współwłaścicielami utworzyła u nich gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Dnia 6 października 2008 r. pod poz. 2876 Dziennika Urzędowego Województwa (\`(...)\`) nr (…), Wojewoda (…) opublikował uchwałę Rady Gminy (\`(...)\`) nr (…) z 29 sierpnia 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie wsi (\`(...)\`)., gmina (\`(...)\`).

Działka 2, w momencie zakupu udziału 1105/30000 przez Wnioskodawcę do majątku osobistego, w planie zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) była oznaczona symbolem 1WS, 2WS i 3 WS, co stanowi, że tereny przeznacza się pod rowy melioracyjne.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca nabył udział w Nieruchomości na cele własne. Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w jakikolwiek sposób użytkowana przez Wnioskodawcę, ani pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem zawieranych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nabył udziały w obu działkach (nr 1 i nr 2), gdyż zamierzał wybudować na nich budynek mieszkalny dla siebie i swojej rodziny, zaspokajając w ten sposób swoje i swojej rodziny potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca zaspokoił potrzeby mieszkaniowe swoje i swojej rodziny w inny sposób, poprzez wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego we W.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Przez cały okres posiadania Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie występowali o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskali, nie dokonywali też podziału działki nr 1, nie ulepszali działek, ani nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość Nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym Nieruchomość jest w dalszym ciągu niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Działka 1 objęta jest jednostką 2MN/U - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa usługowa, pod warunkiem, że usługi te nie będą stanowiły uciążliwości dla mieszkańców przekraczającej normy dopuszczalnej określonej w przepisach odrębnych.

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie wydano żadnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. W ewidencji gruntów Nieruchomość oznaczona jest jako: grunty orne (Działka 1) oraz grunty pod rowami (Działka 2). Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2020 poz. 1655) z uwagi na to, że w stosunku do niej uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie prowadzili żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawcy zlecili jedynie pośrednikowi wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z planowaną umową sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami ma dokonać sprzedaży swoich udziałów w Działce 1 i 2 na rzecz podmiotu gospodarczego. Nieruchomość ma być nabyta za środki i na cele działalności gospodarczej. Kupujący zamierza zrealizować na przedmiotowej Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca poza nabyciem udziału w przedmiotowej Nieruchomości, w 2011 r. nabył udział w działce niezabudowanej do majątku osobistego na własne cele oraz w 2014 r. lokal mieszkalny również do majątku osobistego, który został sprzedany w 2015 r., a uzyskane środki finansowane z jego sprzedaży zostały wydane na cele mieszkaniowe (spłata kredytu mieszkaniowego). Dodatkowo w dniu 13 grudnia 2011 r, Wnioskodawca nabył 1/2 udziału w działce niezabudowanej (do tego 1/6 udziału w drodze), na której obecnie buduje domek letniskowy z przeznaczeniem na własne cele rekreacyjne.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy dochód osiągnięty z planowanej sprzedaży posiadanego udziału w Działce 1 i 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że udziały w przedmiotowych nieruchomościach niezabudowanych (działki), nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nieruchomości nie były w takiej działalności wykorzystywane.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż udziału w Nieruchomościach w 2022 r., zakupionych w 2008 i 2009 r., nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze Ź., o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż udziału w przedmiotowych nieruchomościach przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika, że działka nr 1 została nabyta na podstawie umowy przeniesienia własności oraz ustanowienia odkupu i hipoteki 3 listopada 2008 r., natomiast działka 2 na podstawie umowy przeniesienia własności 11 maja 2009 r., a zatem planowane odpłatne zbycie w 2022 r. przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości (działkach) nabytych odpowiednio w 2008 r. i 2009 r. nie będzie stanowiło Ź. przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ odpłatne zbycie ww. udziału w nieruchomości (działkach) nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za **prawidłowe**.

W odniesieniu zaś do przywołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że jakkolwiek wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym. Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.