Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.690.2020.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-10
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 sierpnia 2020 r. (data wpływu 2 września 2020 r.) uzupełnionym pismem z 28 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2020 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4.

Ww. wniosek został uzupełnionym pismem z 28 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 października 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.690.2020.1.AB.

We wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

W 2010 r. aktem darowizny Wnioskodawca nabył działkę nr 5 arkusz nr 7 położoną w miejscowości (…). Kilka lat później ze względu na sytuacje rodzinna brak własnego mieszkania Wnioskodawca postanowił ją sprzedać. Wnioskodawca bardzo długo szukał nabywcy, ale nie było chętnych na tak dużą powierzchnię 0.45 ha, dlatego w 2017 r. dokonał podziału na działki: 1, 2, 3, 4. Niestety to też nie przyniosło oczekiwanych rezultatów. Obecnie Wnioskodawca chce dokonać sprzedaży wszystkich wymienionych działek jako całość firmie, która jest Spółką Akcyjną. Łącznie powierzchnia 0,45 ha tak jak przed podziałem. Działka nie posiada Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Przez nią przebiega linia wody i kanalizacji wykonana przez Urząd Gminy. Nie jest zabudowana i nie wydzierżawiana w celu korzyści majątkowych. Do chwili obecnej w całości służy do celów rolniczych.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Wnioskodawca jest osobą fizyczną i nigdy nie był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
2.  Od momentu otrzymania w formie darowizny do chwili obecnej działki były wykorzystywane tylko dla potrzeb Wnioskodawcy.
3.  Wnioskodawca nie był nigdy rolnikiem ryczałtowym.
4.  Ani działka pierwotna nr 5 ani działki po podziale nr 1, 2, 3, 4 przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
5.  Wyżej wymieniony grunt ostatnio jest obsiany zbożem ale w większości stał odłogiem i jeszcze Wnioskodawca musiał inwestować w opryski żeby nie rosły chwasty.
6.  Obecnie działki po podziale są wydzierżawiane na okres 3-mcy dla firmy kupującej w celu uzyskania od różnych instytucji informacji odnośnie przyłączy. Honorarium z tego tytułu wynosi 50 zł miesięcznie. Za cały okres dzierżawy 150 zł.
7.  Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wg informacji z urzędu Gminy taki plan dla miejscowości Wnioskodawcy ma być za kilka lat.
8.  Przy podziale działek konieczne było opracowanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu inaczej Wnioskodawca nie mógłby dokonać podziału.
9.  Oprócz podziału nie dokonywano żadnych działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości ww. działek. Podział obejmuje 3 działki budowlane i drogę, która nie podlega budowie i utwardzeniu. Linia wody i kanalizacji, która przebiega w poprzek została wykonana kilka lat temu przez Urząd Gminy.
10.  W ramach sprzedaży Spółce Akcyjnej zawarta została umowa przedwstępna i zostało udzielone pełnomocnictwo do składania wniosków o odbioru decyzji.
11.  W celu sprzedaży umieszczona była informacja w internecie.
12.  Powodem sprzedaży działek jest to, że Wnioskodawca ma trójkę dzieci i brak własnego mieszkania.
13.  Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości i oprócz opisanej sytuacji nie posiada więcej nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
14.  Środki ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczy na budowę własnego domu, ponieważ ma od rodziców, drugą działkę 13a którą przeznaczy pod budowę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (przedstawione w piśmie z 28 października 2020 r.):

Czy w opisanej powyżej sytuacji do ceny sprzedaży należy doliczyć podatek VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy (przeformułowane pismem z 28 października 2020 r.):

Według oceny Wnioskodawcy nie powinien płacić podatku VAT, ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi handlu nieruchomościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przestawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca w 2010 r. aktem darowizny Wnioskodawca nabył działkę nr 5. Kilka lat później ze względu na sytuacje rodzinną postanowił ją sprzedać. Wnioskodawca bardzo długo szukał nabywcy, ale nie było chętnych na tak dużą powierzchnię 0.45 ha, dlatego w 2017 r. dokonał podziału na działki: 1, 2, 3, 4. Obecnie Wnioskodawca chce dokonać sprzedaży wszystkich wymienionych działek jako całość firmie, która jest Spółką Akcyjną. Działka nie posiada Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wnioskodawca jest osobą fizyczna i nigdy nie był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca nie był nigdy rolnikiem ryczałtowym. Ani działka pierwotna nr 5 ani działki po podziale nr 1, 2, 3, 4 przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wyżej wymieniony grunt ostatnio jest obsiany zbożem ale w większości stał odłogiem i jeszcze Wnioskodawca musiał inwestować w opryski żeby nie rosły chwasty. Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wg informacji z urzędu Gminy taki plan dla miejscowości Wnioskodawcy ma być za kilka lat. Przy podziale działek konieczne było opracowanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu inaczej Wnioskodawca nie mógłby dokonać podziału. Oprócz podziału nie dokonywano żadnych działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości ww. działek. Podział obejmuje 3 działki budowlane i drogę która nie podlega budowie i utwardzeniu. Linia wody i kanalizacji która przebiega w poprzek została wykonana kilka lat temu przez Urząd Gminy. Obecnie działki po podziale są wydzierżawiane na okres 3-mcy dla firmy kupującej w celu uzyskania od różnych instytucji informacji odnośnie przyłączy. Honorarium z tego tytułu wynosi 50 zł miesięcznie. Za cały okres dzierżawy 150 zł. W ramach sprzedaży Spółce Akcyjnej zawarta została umowa przedwstępna i zostało udzielone pełnomocnictwo do składania wniosków o odbioru decyzji.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy działek po podziale na okres 3 m-cy dla firmy kupującej w celu uzyskania od różnych instytucji informacji odnośnie przyłączy a honorarium z tego tytułu wynosi 50 zł miesięcznie - za cały okres dzierżawy 150 zł, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Tym samym dostawa ww. działek nr 1, 2, 3, 4, które są objęte umową dzierżawy, będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa przedmiotowych nieruchomości powoduje, że tracą one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tych nieruchomości powoduje, że działki te są wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które również wskazują, że sprzedaż ww. działek dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy Wnioskodawca w ramach sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zawarł umowę przedwstępną ze Spółką Akcyjną, w związku z czym Spółce zostało udzielone pełnomocnictwo do składania wniosków o odbioru decyzji. Zatem udzielenie pełnomocnictwa Spółce do składania wniosków i odbioru decyzji przez nabywcę działki jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.

W konsekwencji, przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazać tu należy, że mimo iż działania takie jak składanie wniosków i odbiór decyzji dotyczących przedmiotowych działek nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osobę trzecią (pełnomocnika Wnioskodawcy), nie oznacza to, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Bowiem, pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Zatem, osoba trzecia dokonując składania wniosków i odbierając różnego rodzaju decyzje dotyczące przedmiotowych nieruchomości uatrakcyjni przedmiotowe działki będącą nadal własnością Zbywcy. Należy przyjąć, że działania te będą dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, skoro jest nadal właścicielem ww. działek i wpłyną one generalnie na podniesienie atrakcyjności tej działki jako towaru i w efekcie na wzrost jej wartości.

W tym miejscu należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 1 § i § 2 ustawy Kodeks cywilny, który stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem, jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie, w związku z udzieleniem Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Pomimo udzielenia przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa kupującemu, stroną podejmowanych czynności składania wniosków i decyzji będzie Wnioskodawca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Zatem mając na uwadze powyższe okoliczności, należy uznać, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika, a czynności podjęte przez Wnioskodawcę w stosunku do ww. działek tj. dzierżawa przedmiotowych działek oraz udzielenia pełnomocnictwa Spółce kupującej w celu składania wniosków i odbioru decyzji noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wyżej wskazał tut. Organ dzierżawa działek stanowiącej majątek prywatny - odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Dodatkowo podejmując takie działania jak udzielenie pełnomocnictwa Spółce kupującej w celu składania wniosków i odbioru decyzji dot. sprzedawanych działek również świadczy o tym, że w rozstrzyganej sprawie czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży. działek nr 1, 2, 3, 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W dalszej części interpretacji tut. organ pragnie odnieść się do ewentualnego zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego wyżej przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika że Wnioskodawca zamierza sprzedać działki nr 1, 2, 3, 4. Działki nie posiadają Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wg informacji z Urzędu Gminy taki plan dla miejscowości Wnioskodawcy ma być za kilka lat. Przy podziale działek konieczne było opracowanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu inaczej Wnioskodawca nie mógłby dokonać podziału. Obecnie działki po podziale są wydzierżawiane na okres 3-mcy dla firmy kupującej.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro dla działek nr 1, 2, 3, 4 zostały opracowane warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, to stanową one tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem sprzedaż przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla przedmiotowych działek, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działek nr 1, 2, 3, 4 wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że działki nr 1, 2, 3, 4 są wydzierżawiane na rzecz Spółki kupującej a zatem nie są przeznaczone wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku tym samym nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie przedmiotowych działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że nie powinien płacić podatku, jest nieprawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.