Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.34.2025.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-01
Teza: Jeśli w rozpatrywanej sprawie wartość hipoteki (3/4)
przekracza wartość rynkową nabywanego udziału (3/4) w
nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.
Tym samym wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak
nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w
podatku od spadków i darowizn.
Słowa kluczowe: hipoteka
podatek-podatek od spadków i darowizn
zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Czysta wartość
Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Podstawa opodatkowania przy nabyciu w drodze
nieodpłatnego zniesienia współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
    podatku od spadków i darowizn w zakresie nieodpłatnego zniesienia współwłasności
    nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Strony umowy, która ma zostać zawarta u notariusza – Pani – płatnika podatku – w formie
    aktu notarialnego, są współwłaścicielami w udziałach odpowiednio 3/4 i 1/4 części
    nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, objętej
    księgą wieczystą Kw nr (...). W dziale IV tej księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna
    łączna, współobciążająca lokal mieszkalny będący również współwłasnością stron.
    Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie dokonać nieodpłatnego zniesienia
    współwłasności nieruchomości w ten sposób, że wyłącznym właścicielem nieruchomości
    będzie współwłaściciel posiadający obecnie 1/4 części, należący do III grupy podatkowej
    względem współwłaścicielki – zbywcy. Nabywca określa wartość rynkową ww.
    nieruchomości na kwotę (...) zł, zaś wartość współobciążonego lokalu mieszkalnego wynosi
    (...) zł.

## Pytanie

1. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nabywając nieodpłatnie w ramach
      zniesienia współwłasności nieruchomości zbywany przez drugiego współwłaściciela
      udział w opisanej we wniosku nieruchomości, Nabywca – przy ustalaniu podstawy
      opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn – uwzględnia jako ciężar związany z
      nabytym udziałem we współwłasności nieruchomości, sumę hipoteki łącznej
      ujawnionej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej
      przedmiot umowy, przypadającą na nabywany udział, tj. 3/4 jej całej łącznej wartości?
    2. Czy w sytuacji, gdy suma hipoteki łącznej ujawnionej w księdze wieczystej prowadzonej
      dla nieruchomości jest wyższa od wartości nieruchomości będącej przedmiotem
      zniesienia współwłasności, to podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i
      darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, na podstawie którego
      Nabywca nabędzie od współwłaściciela udział wynoszący 3/4 części nieruchomości,
      będzie 3/4 wartości nieruchomości pomniejszona o 3/4 sumy hipoteki łącznej
      współobciążającej przedmiot umowy, tj. kwota 0 zł?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, nabywając nieodpłatnie w ramach zniesienia współwłasności udział
    wynoszący 3/4 części nieruchomości, Nabywca – przy ustalaniu podstawy opodatkowania
    podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 7 ustawy o podatku od spadków i
    darowizn – uwzględnia jako ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy związany z
    nabytym udziałem we współwłasności nieruchomości, sumę hipoteki łącznej ujawnionej w
    księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przypadającą na nabywany udział, tj. 3
    /4 jej wartości. Podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu
    nieodpłatnego zniesienia współwłasności zgodnie z art. 7 tej ustawy, na podstawie
    którego Nabywca nabędzie od współwłaściciela udział wynoszący 3/4 części
    nieruchomości, będzie 3/4 wartości nieruchomości po potrąceniu 3/4 sumy hipoteki
    łącznej współobciążającej przedmiot umowy, tj. kwota 0 zł.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837):
    Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez
    osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
    lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:
    nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
    Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia
    „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w
    ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061).
    Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
    Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
    Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może
    być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w
    ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie
    na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
    Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu
    cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może
    nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między
    współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
    W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia
    współwłasności:
    1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych
      (tzw. podział fizyczny),
    2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
    3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
    Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od
    spadków i darowizn.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
    Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia
    współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się
    orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 tej ustawy:
    Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę
    opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej
    wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
    Z powołanego powyżej przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem od spadków
    i darowizn podlega jedynie takie zniesienie współwłasności, w następstwie którego
    podatnik nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który
    pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) mu przysługiwał. Innymi
    słowy, podatkowi podlega nabycie własności rzeczy (praw majątkowych) lub ich części w
    zakresie, w jakim nastąpił przyrost wartości nabytych rzeczy (praw majątkowych) w
    stosunku do wartości posiadanych uprzednio udziałów w tych rzeczach (prawach

    majątkowych). Jeśli wskutek ww. czynności zniesienia współwłasności nie ulega zmianie
    wartość nabytych rzeczy (praw majątkowych), opodatkowanie nie ma miejsca.
    Stosowanie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
    potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
    majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
    Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą
    wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a
    odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary.
    Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn
    stanowią katalog otwarty.
    Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia
    cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega
    potrąceniu od jego wartości.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Ustalenie podstawy opodatkowania składa się zatem z dwóch etapów. W pierwszym
    należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie
    współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta
    wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen
    rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział,
    jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem
    nadwyżka wartości udziału.
    Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
    Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze
    własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
    Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
    W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku
    prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może
    dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z
    pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
    Zgodnie z art. 67 § 3 ww. ustawy:
    W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej,
    obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
    Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez
    nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do
    wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
    Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:

    Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen
    stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich
    miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego
    samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
    Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
    Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest
    nabywca.
    Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do
    osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
    W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:
    Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
      1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo,
        ojczyma, macochę i teściów;
      2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków
        pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków
        rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
      3) do grupy III – innych nabywców.
    Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
    Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
    majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba
    zaliczona do III grupy podatkowej.
    Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma
    także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw
    majątkowych w tym roku (w którym ma miejsce zniesienie współwłasności) oraz w okresie
    5 lat poprzedzających ten rok, a także odliczenia kwoty wolnej od podatku.
    Zgodnie z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:
    Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje
    więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych
    dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego
    samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat
    poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i
    praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio
    nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie
    podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są
    w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej
    okresie.
    Art. 18 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:
    Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego:
      1) darowizny;
      2) umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie;
      3) umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności;
      4) umowy nieodpłatnego ustanowienia użytkowania.
    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że strony umowy,
    która ma zostać zawarta u Pani jako notariusza – płatnika podatku – w formie aktu
    notarialnego, są współwłaścicielami w udziałach odpowiednio 3/4 i 1/4 części
    nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W

    dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna łączna, współobciążająca lokal
    mieszkalny będący również współwłasnością stron. Współwłaściciele zamierzają w
    najbliższym czasie dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości w
    ten sposób, że wyłącznym właścicielem nieruchomości będzie współwłaściciel posiadający
    obecnie 1/4 części, należący do III grupy podatkowej względem współwłaścicielki – zbywcy.
    Nabywca określa wartość rynkową ww. nieruchomości na kwotę (...) zł, zaś wartość
    współobciążonego lokalu mieszkalnego wynosi (...) zł.
    Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna
    dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości bez spłat i dopłat, to nabycie udziału
    w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn
    zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę
    opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.
    Ustanowiona na ww. nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy
    zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 3/4 części
    nieruchomości (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Nabywcę w drodze
    zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 3/4 części kwoty hipoteki.
    Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest kwota hipoteki, którą zostały
    obciążone opisane we wniosku nieruchomości i tym samym przedmiot nabycia, a nie
    wartość istniejącego zobowiązania, którą ta hipoteka zabezpiecza.
    Podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego
    zniesienia współwłasności, na podstawie którego Nabywca nabędzie od drugiego
    współwłaściciela udział wynoszący 3/4 części nieruchomości, będzie 3/4 wartości rynkowej
    nieruchomości po potrąceniu 3/4 kwoty hipoteki obciążającej przedmiot umowy,
    pomniejszona o kwotę wolną od podatku określoną dla III grupy podatkowej.
    Zatem, jeśli w rozpatrywanej sprawie wartość hipoteki (3/4) przekracza wartość rynkową
    nabywanego udziału (3/4) w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.
    Tym samym wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak nie dojdzie do powstania
    zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. A zatem, nie będzie Pani –
    jako notariusz – zobowiązana do poboru podatku od spadków i darowizn z tytułu
    opisanego we wniosku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w
    art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pani i tylko Pani może
    czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie chroni zatem Pani klientów. Gdyby Pani klienci
    chcieli skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winni wystąpić z odrębnym wnioskiem
    o wydanie interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.