Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.1128.2016.2.GF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-01-04
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: pawilon; przychód; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z poźn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 września 2016 r. (data wpływu 29 września 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 października 2016 r. (data nadania 24 października 2016 r., data wpływu 26 października 2016 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 10 października 2016 r. Nr 1462-IPPB4.4511.1128.16.1.MS (data nadania 11 października 2016 r., data doręczenia 17 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 10 października 2016 r. Nr 1462-IPPB4.4511.1128.2016.1.MS (data nadania 11 października 2016 r., data doręczenia 17 października 2016 r.) tutejszy Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 24 października 2016 r. (data nadania 24 października 2016 r., data wpływu 26 października 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 2 grudnia 1996 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę dzierżawy gruntu (działki 22894/2, 10428/3) na okres od 2 grudnia 1996 r. do 7 września 2003 r., stroną umowy miasto (kopia umowy w załączeniu), umowa ta była przedłużana na kolejne lata.

W dniu 11 grudnia 1996 r. Wnioskodawczyni kupiła pawilon znajdujący się ww. działkach (Umowa sprzedaży repertorium w załączeniu), stroną umowy osoba fizyczna.

W dniu 28 października 2014 r. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny - umowę użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży budynku (umowa w załączeniu repertorium) stroną umowy Miasto.

W dniu 24 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała pawilon, którego właścicielem była od 11 grudnia 1996 roku wraz z prawem do użytkowania wieczystego działek nr 22894/14, 10428/16, 10428/3 (Repertorium w załączeniu).

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała:

Akt notarialny z dnia 28 października 2014 roku dotyczył nabycia:

*   użytkowania wieczystego gruntu do działek 22894/14, 10428/16 i 10428/38 o powierzchni 27 metrów kwadratowych,
*   pawilonu handlowo-usługowego znajdującego się na tych działkach.

Wartość powyższych działek oszacowano na kwotę 10.574 zł a wartość pawilonu na kwotę 10.291 zł. Strony umowy dokonały wzajemnego potrącenia ceny sprzedaży budynku z równowartością nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie tego budynku i w związku z czym kwoty te zniosły się wzajemnie.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, od listopada 2014 roku, handel detaliczny armaturą.

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek wraz z pawilonem nastąpiła poza działalnością gospodarczą.

Wspomniane wyżej nieruchomości były w posiadaniu Wnioskodawczyni od roku 1996, kiedy to zawarła umowę z miastem dzierżawy gruntu (działki 22894/2, 10428/3) oraz nabyła pawilon stojący na tych działkach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Mając powyższe na uwadze jak i czy Wnioskodawczyni powinna rozliczyć sprzedaż tej nieruchomości przed urzędem skarbowym:

1.  Którą datę należy przyjąć za datę kupna pawilonu handlowego czy rok 1996, kiedy to Wnioskodawczyni kupiła pawilon od osoby prywatnej oraz wydzierżawiła grunt od miasta) czy rok 2014, kiedy to dzierżawa zmieniła się w użytkowanie wieczyste?
2.  Gdyby okazało się, że Wnioskodawczyni kupiła pawilon w roku 2014 r., czy środki ze sprzedaży może przeznaczyć na budowę nieruchomości na potrzeby swojej firmy, czy musi być to nieruchomość przeznaczona na cele osoby prywatnej?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź w zakresie pyt. 1 Natomiast w zakresie pyt. 2 zostało wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że od sprzedaży pawilonu nie powinna uiszczać żadnego podatku, gdyż nabyła go i fizycznie zapłaciła w 1996 roku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania, wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Aby móc ustalić źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zatem określić dwie daty: datę nabycia i datę sprzedaży.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie do 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Z powyższego zatem w sposób jednoznaczny wynika, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w grudniu 1996 r. zawarła umowę dzierżawy gruntu (działki 22894/2, 10428/3) na okres od 2 grudnia 1996 r. do 7 września 2003 r. stroną umowy była miasto, umowa ta była przedłużana na kolejne lata. W dniu 11 grudnia 1996 r. Wnioskodawczyni kupiła pawilon znajdujący się znajdujący się ww. działkach, stroną umowy była osoba fizyczna. W dniu 28 października 2014 r. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny - umowę użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży budynku, stroną umowy było Miasto. W dniu 24 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała pawilon wraz z prawem do użytkowania wieczystego działek nr 22894/14, 10428/16, 10428/3.

Z powyższego wynika, że w grudniu 1996 r. Wnioskodawczyni nabyła jedynie wszelkie prawa i roszczenia od osoby fizycznej związane z ww. pawilonem znajdującym na cudzym gruncie – na działkach stanowiących własność Miasta. W chwili nabywania praw i roszczeń do ww. pawilonu Wnioskodawczyni nie miała prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym się on znajdował. Dlatego należy podkreślić, że momentem decydującym przy nabyciu pawilonu będzie data ustanowienia prawa wieczystego użytkowania gruntu i przeniesienia na Wnioskodawczynię prawa własności pawilonu.

Ze względu na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia użytkowania wieczystego, należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa, o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Jednakże żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Oznacza to, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zatem zbycie tego prawa odnosi się też do budynków, natomiast sama własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego.

Powyższe oznacza, że datą nabycia prawa własności pawilonu handlowego jest 2014 r., czyli data oddania Wnioskodawczyni w wieczyste użytkowanie działek gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na tych działkach pawilonu. W żadnym wypadku za datę nabycia własności pawilonu nie może być uznana data 11 grudnia 1996 r. - w tym dniu Wnioskodawczyni nabyła jedynie prawa i roszczenia związane z wybudowaniem ww. pawilonu znajdującego się na działkach stanowiących własność Miasta.

W przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku oraz budowli trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest zawsze odrębnie odpłatnie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia budynku.

W przedmiotowej sprawie zarówno nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jak i własności pawilonu miały miejsce w 2014 r. - w dniu podpisania aktu notarialnego, w którym Wnioskodawczyni otrzymała w wieczyste użytkowanie działki gruntu oraz kupiła znajdujący się na tych działkach pawilon. W dniu 24 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała pawilon wraz z prawem do użytkowania wieczystego ww. działek. Tym samym, Wnioskodawczyni dokonała zbycia przedmiotowego pawilonu przed końcem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że sprzedaż ta będzie źródłem przychodu dla Wnioskodawczyni podlegającym opodatkowaniu.

W konsekwencji powyższych ustaleń wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Mając powyższe na uwadze za datę kupna pawilonu handlowego należy przyjąć rok 2014, tj. datę podpisania aktu notarialnego, umowę użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży budynku. W oparciu o przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię pawilonu handlowego wraz z prawem użytkowania wieczystego działek nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem będzie podlegać on opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące pytania Nr 1 jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu

na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09 - 402 Płock.