Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.284.2019.1.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-04
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: data; nabycie; nieruchomości; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2019 r. (data wpływu 25 lipca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 sierpnia 2019 r. (data wpływu 6 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

D.K. (dalej „Wnioskodawca”) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), obejmującej następujące działki:

*   działka gruntowa zabudowana o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,0882 ha dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (..) (dalej „Działka nr 1”);
*   działka gruntowa niezabudowana o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,0630 ha dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (..) (dalej „Działka nr 2”);
*   działka gruntowa niezabudowana o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,0707 ha dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Działka nr 3”);
*   działka gruntowa niezabudowana o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,0705 ha dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Działka nr 4”).

Dodatkowo Wnioskodawca jest współwłaścicielem (posiada 1/2 własności) nieruchomości gruntowej położonej w (…), obejmującej niezabudowaną działkę gruntową o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,0796 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej „Działka nr 5”).

Drugim współwłaścicielem (posiadającym 1/2 własności) Działki nr 5 jest syn Wnioskodawcy – M.S. (dalej „Sprzedający 2”; w dalszej części wniosku M.S. oraz D.K. będą określani łącznie jako „Sprzedający”).

Wnioskodawca nabył Działkę nr 1, Działkę nr 2, Działkę nr 3, Działkę nr 4 oraz współwłasność Działki nr 5 (dalej „Nieruchomość”) na podstawie umowy darowizny z dnia 18 maja 1999 r. oraz umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 29 grudnia 2000 r.

Nieruchomość należy do majątku osobistego Wnioskodawcy. W przeszłości na Nieruchomości znajdował się ogród (obecnie teren Nieruchomości jest zarośnięty). Relatywnie długi okres posiadania Nieruchomości wynika z faktu, że Wnioskodawca początkowo planował wybudować na przedmiotowej Nieruchomości dom, w którym zamieszka na emeryturze wraz z synem i jego przyszłą rodziną. Jednakże kilka lat temu Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości. Podjęcie przedmiotowej decyzji wynikało ze znacznego pogorszenia się stanu zdrowia Wnioskodawcy oraz braku chęci przeprowadzenia się syna (tj. Sprzedającego 2) do (…), który mógłby ewentualnie pomóc Wnioskodawcy w budowie domu (Wnioskodawca nie byłby w stanie sam przeprowadzić projektu polegającego na budowie domu).

W odniesieniu do Nieruchomości, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że:

*   Zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Miasta z dnia 15 października 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, Działka nr 1, Działka nr 2, Działka nr 3, Działka nr 4 oraz Działka nr 5 położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem z, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
*   W przeszłości poszczególne działki składające się na Nieruchomość tworzyły całość (tj. jedną działkę). Podział Nieruchomości na pięć działek nastąpił przed dniem, w którym Wnioskodawca stał się jej właścicielem;
*   Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których znajduje się Nieruchomość;
*   Wnioskodawca nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy);
*   Wnioskodawca nie dokonywał działań polegających na uzbrojeniu Nieruchomości, wyposażeniu Nieruchomości w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i energetycznej;
*   Wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości mają dostęp do drugi publicznej;
*   W przeszłości Wnioskodawca dokonywał następujących czynności, których dokonuje właściciel zainteresowany sprzedażą nieruchomości, rozporządzający swoim majątkiem osobistym (przedmiotowe działania były podejmowane wspólnie ze Sprzedającym 2, który jest współwłaścicielem Działki nr 5):
    *   Umieszczenie w 2013 r. kilku ogłoszeń informujących o chęci zbycia Nieruchomości na portalach pośredniczących w sprzedaży nieruchomości;
    *   W przypadku, gdy osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości zgłosiła się do Sprzedających (było tylko kilka takich przypadków) to wysyłali oni do niej plik komputerowy z informacjami zawierającymi m.in. parametry działek, nr działek, zdjęcia nieruchomości, lokalizację działek, i proponowaną cenę;
    *   Zgłoszenie w 2015 r. Nieruchomości do biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości;
    *   Umieszczenie kilka lat temu na terenie Nieruchomości tablicy informacyjnej dotyczącej chęci sprzedaży Nieruchomości (przedmiotowa tablica znajdowała się na Nieruchomości przez bardzo krótki okres ponieważ szybko uległa zniszczeniu);
    *   Założenie adresu e-mail w związku ze sprzedażą Nieruchomości (celem założenia adresu e-mail było umieszczanie tego adresu w ogłoszeniach zamieszczanych na portalach pośredniczących w sprzedaży nieruchomości). Przedmiotowy adres e-mail był też wykorzystywany do innych celów prywatnych niezwiązanych ze zbyciem Nieruchomości;
    *   Kontakt z podmiotami, które mogą być potencjalnie zainteresowane nabyciem Nieruchomości. Sprzedający wysyłali do takich podmiotów informacje dotyczące działek (np. w postaci pliku komputerowego z informacjami zawierającymi m.in. parametry działek, nr działek, zdjęcia nieruchomości, lokalizację działek, i proponowaną cenę). Były to incydentalne zapytania dokonywane na przestrzeni kilku lat.
*   Powyższe działania były typowymi działaniami, które podejmują osoby prywatne zainteresowane sprzedażą nieruchomości oraz nie miały charakteru zorganizowanego i ciągłego, w szczególności należy zaznaczyć, że:
    *   W związku z powyższymi działaniami Wnioskodawca angażował ograniczone środki finansowe (np. koszt zamieszczenia kilku ogłoszeń na portalach pośredniczących w sprzedaży nieruchomości, koszt dojazdu na spotkania z potencjalnymi nabywcami);
    *   Wnioskodawca nie prowadził działalności, która jest typowa dla działalności polegającej na obrocie nieruchomościami lub pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (Wnioskodawca nie wynajmował biura, działania podejmowane w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości nie były systematyczne, miały incydentalny charakter i były przeprowadzane na przestrzeni kilku lat);
*   Poza ww. działaniami związanymi z chęcią sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał innych działań sprzedażowo-marketingowych takich jak np. utworzenie strony internetowej dedykowanej do sprzedaży Nieruchomości, uczestniczenie w targach branżowych w celu sprzedaży Nieruchomości, prowadzenie biura sprzedaży, wykupienie reklam np. w postaci billbordów umieszczonych w różnych punktach miasta;
*   Działka nr 1 jest zabudowana murowanym budynkiem usługowym o powierzchni ok 23,00 metrów kwadratowych, przeznaczonym do rozbiórki (dalej „Budynek”);
*   Działka nr 1 została w 2012 r. wydzielona z działki o nr ewidencyjnym (…) położonej w (…), która w przeszłości w całości była własnością Wnioskodawcy. Podział przedmiotowej działki został dokonany w wyniku decyzji administracyjnej (wbrew woli Wnioskodawcy) w następujący sposób:
    *   Działka o nr (…) została podzielona na dwie działki nr 5 i 6;
    *   Działka nr 6 (o powierzchni 0,0007 ha) stała się własnością miasta (przejęcie działki nr 6 wynikało z realizacji inwestycji drogowej realizowanej przez miasto i polegającej na rozbudowie gminnej ulicy),
*   W przeszłości, Sprzedający przeprowadzali drobne prace porządkowe na Nieruchomości, które wynikały z zarządu majątkiem osobistym i obejmowały (i) wycięcie małych krzewów i drzew, oraz ii) usunięcie śmieci z Nieruchomości. Były to typowe prace związane z utrzymaniem nieruchomości, nie wykraczające poza zwykły zarząd nieruchomością prywatną;
*   W przeszłości, przed data nabycia Działki nr 1 przez Wnioskodawcę Budynek był odpłatnie udostępniany przez poprzedniego właściciela Działki nr 1 na rzecz osób trzecich, które prowadziły w nim magiel;
*   Od momentu, w którym Budynek przestał być udostępniany na rzecz osób trzecich, Budynek nie był ulepszany, w szczególności nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku;
*   W przeszłości (przed dniem 1 stycznia 2013 r.) teren umieszczony na Działce nr 1 był odpłatnie udostępniany na rzecz osób fizycznych pod garaże (garaże były własnością osób fizycznych, obecnie na Działce nr 1 nie znajduje się żaden garaż). Teren pod garaże nie był udostępniany w ramach działalności opodatkowanej VAT.
*   Wnioskodawca nie udostępniał odpłatnie Działki nr 2, Działki nr 3, Działki nr 4 oraz Działki nr 5 na rzecz innych podmiotów;
*   Na Nieruchomości znajdują się słupy energetyczne, które nie są własnością Wnioskodawcy (Wnioskodawca nie pobiera żadnych opłat z tego tytułu).

Dnia 20 marca 2019 r. Wnioskodawca zawarł z małżeństwem A.C. i B.C. (dalej jako „.Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej:

*   Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z Kupującymi umowę sprzedaży Działki nr 1, Działki nr 2, oraz Działki nr 3 do dnia 31 sierpnia 2019 r. (dalej: „Umowa Sprzedaży 1”);
*   Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z Kupującymi umowę sprzedaży Dizalki nr 4 oraz 1/2 udziału we własności Działki nr 5 do dnia 31 października 2020 r. (dalej: „Umowa Sprzedaży 2”);
*   Kupujący zobowiązali się do zapłaty zadatków na rzecz Wnioskodawcy na poczet ceny sprzedaży Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3, Działki nr 4 oraz 1/2 udziału we własności Działki nr 5 do dnia 22 marca 2019 r. (dnia 21 marca 2019 roku środki pieniężne z tytułu zadatków wpłynęły na rachunek bankowy Wnioskodawcy);
*   Umowa Przedwstępna jest warunkowa;
*   Zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży (tj. Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2) nastąpi po uzyskaniu przez Kupujących postanowienia organu administracji architektoniczno-budowlanej wyrażającego zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych określonych § 19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powyższe odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych będzie polegało na tym, że miejsca parkingowe będą oddalone od okien projektowanego budynku wielorodzinnego o 1,5 m (jeden i pięć dziesiątych metra) do 3 m (trzech metrów), zamiast 10 m (dziesięciu metrów) przewidzianych w wyżej wymienionych przepisach;
*   Cena poszczególnych działek została określona jako cena netto, przy czym Sprzedający i Kupujący wystąpią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej celem potwierdzenia czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. W przypadku, gdy okaże się, że sprzedaż którejkolwiek z działek wchodzących w skład Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT a Kupującym nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia tego podatku, Kupujący mają prawo odstąpienia od Umowy Przedwstępnej;
*   Jeżeli do dnia 31 sierpnia 2019 r. nie ziszczą się warunki określone w Umowie Przedwstępnej żadna ze stron transakcji nie będzie mogła dochodzić zawarcia Umowy Sprzedaży 1. Wówczas strony będą miały obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko to, co otrzymały od niej na mocy Umowy Przedwstępnej, a w szczególności zostaną zwrócone zadatki;
*   Jeżeli do dnia 31 października 2020 r. nie ziszczą się warunki określone w Umowie Przedwstępnej żadna ze stron transakcji nie będzie mogła dochodzić zawarcia Umowy Sprzedaży 2. Wówczas strony będą miały obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko to, co otrzymały od niej na mocy Umowy Przedwstępnej, a w szczególności zostaną zwrócone zadatki
*   Sprzedający wyrazili zgodę, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej, po wcześniejszym powiadomieniu przez Kupujących, na wstęp i wykonywanie wszelkich niezbędnych badań i ekspertyz Nieruchomości, a w szczególności wykonywania badań gruntowych;
*   Sprzedający udzielili Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W przypadku gdyby powyższa zgoda okazała się niewystarczającą w prowadzonych przez Kupujących postepowaniach administracyjnych, Sprzedający w ciągu 14 dni na wezwanie Kupujących potwierdzą powyższe w formie wymaganej przez dany urząd. Jednocześnie Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że intencją stron Umowy Przedwstępnej było udzielenie ww. prawa w celu uzyskania przez Kupujących postanowienia organu administracji architektoniczno-budowlanej wyrażającego zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (uzyskanie przedmiotowego odstępstwa stanowi jeden z warunków zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży);
*   Wydanie poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości w posiadanie Kupującym nastąpi w dniu zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży (tj. Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2);
*   Na podstawie zapisów Umowy Przedwstępnej Kupujący nie mogą rozporządzać Nieruchomością jak właściciele (Kupujący uzyskają takie prawo dopiero po zawarciu przyrzeczonych umów sprzedaży).

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że:

*   Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości swoich dochodów;
*   Wnioskodawca osiąga dochody z tytułu emerytury oraz najmu jednego mieszkania;
*   Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej;
*   Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani jako podatnik VAT zwolniony;
*   Wnioskodawca dokonywał w przeszłości zbycia nieruchomości:
    *   W latach dziewięćdziesiątych XX wieku Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, który należał do majątku osobistego Wnioskodawcy i był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do celów mieszkaniowych. Środki uzyskane z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczył na własne cele mieszkaniowe (zakup innego lokalu mieszkalnego);
    *   W roku 2002 Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, który należał do majątku osobistego Wnioskodawcy i byt wykorzystywany przez Wnioskodawcę do celów mieszkaniowych Środki uzyskane z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczył na własne cele mieszkaniowe (zakup innego lokalu mieszkalnego);
    *   W roku 2005 Wnioskodawca sprzedał 1/8 udziału we własności gruntu, który Wnioskodawca odziedziczył po zmarłej matce, Przedmiotowy udział we własności gruntu należał do majątku osobistego Wnioskodawcy i jego sprzedaż nie była dokonywana w ramach działalności gospodarczej;
*   Do momentu podpisania przyrzeczonych umów sprzedaży (tj. Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2), na Wnioskodawcy, jako właścicielu Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3, Działki nr 4 oraz 1/2 udziału we własności Działki nr 5, ciążą obowiązki związane z posiadaniem Nieruchomości (np. obowiązek wywiązywania się ze zobowiązań publicznoprawnych takich jak opłacanie podatku od nieruchomości).

Sprzedaż Nieruchomości w dwóch etapach wynika z uzgodnień pomiędzy Sprzedającymi a Kupującymi, w tym m.in. możliwością pozyskania środków finansowych na zakup Nieruchomości. Niemniej jednak, gdy Kupujący zgromadzą odpowiednie środki finansowe to do zawarcia Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2 może dojść tego samego dnia w ramach jednego aktu notarialnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej „PIT”)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy zmieniającej PIT, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1 nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy Ustawy zmieniającej PIT, do zbycia Nieruchomości przez Sprzedających zastosowanie będą miały przepisy uPIT obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) uPIT do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wyjaśnił WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 135/09), sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej to czynność prawna stanowiąca realizację przedmiotu działalności gospodarczej. Innego rodzaju sprzedaż, podobnie jak szereg innych czynności prawnych i faktycznych niezbędnych lub gospodarczo uzasadnionych w prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nie stanowi realizacji przedmiotu działalności podmiotu gospodarczego - nie następuje w wykonaniu tej działalności, ale tylko w związku z nią, czego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie obejmuje.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 uPIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą. budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu. rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 4-9.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

1.  Sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej („Warunek 1”);
2.  Sprzedaż nieruchomości zostaje dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie („Warunek 2”).

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie spełniała ww. warunki pozwalające na uznanie, że nie podlega opodatkowaniu PIT:

Warunek 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości odbywa się w wykonywaniu działalności gospodarczej tylko wówczas, gdy działalność gospodarcza obejmuje obrót nieruchomościami. Działalność ta musi mieć charakter zarobkowy, prowadzona musi być we własnym mieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, sprzedaż musi być dokonywana z pewną regularnością i powtarzalnością, w sposób profesjonalny, a w odniesieniu do nieruchomości można użyć określenia towary handlowe.

Zadaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, o czym świadczą następujące okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego:

1.  Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę;
2.  Wnioskodawca posiadał Nieruchomość dla celów osobistych (planowana budowa domu);
3.  Sprzedaż Nieruchomości wynika z wyprzedaży majątku osobistego Wnioskodawcy. W szczególności Nieruchomość nie została „kupiona” w celu dalszej odsprzedaży, o czym świadczy sposób nabycia Nieruchomości (Wnioskodawca nabył Nieruchomość w drodze umowy darowizny oraz umowy zniesienia współwłasności);
4.  Wnioskodawca nie dokonywał podziału Nieruchomości;
5.  Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których znajduje się Nieruchomość;
6.  Wnioskodawca nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy);
7.  Wnioskodawca nie dokonywał działań polegających na uzbrojeniu Nieruchomości, wyposażeniu Nieruchomości w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i energetycznej;
8.  Wnioskodawca dokonywał w odniesieniu do Nieruchomości wyłącznie działania, które wynikają ze zwyczajowego zarządzania majątkiem osobistym;
9.  Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, które świadczyłyby o tym, że (i) Wnioskodawca uczynił z obrotu nieruchomościami stałe źródło dochodów / przychodów lub (ii) obrót nieruchomościami jest dokonywany przez Wnioskodawcę w sposób zorganizowany i ciągły.

Warunek 2

Biorąc pod uwagę fakt, że Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny z dnia 18 maja 1999 r. oraz umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 29 grudnia 2000 r., to pomiędzy datą nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie) a datą jej sprzedaży minie okres dłuższy niż 5 lat.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę, że (i) sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, oraz (ii) pomiędzy datą nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie), a datą jej sprzedaży minie okres dłuższy niż 5 lat, to zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3, Działki nr 4 oraz współwłaścicielem (posiada 1/2 własności) Działki nr 5, które nabył na podstawie umowy darowizny z dnia 18 maja 1999 r. oraz umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 29 grudnia 2000 r. Na przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany nie podejmował czynności przekraczających zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w tym przede wszystkim Wnioskodawca: nie dokonywał działań polegających na uzbrojeniu nieruchomości, nie występował z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy). Wnioskodawca nie nabywał i nie sprzedawał innych nieruchomości w celu zarobkowym. Wnioskodawca jest emerytem nie prowadzącym działalności gospodarczej.

W celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego planowanego zbycia nieruchomości, o którym mowa we wniosku.

W tym celu należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą, tj. rozważyć czy czynności podjęte przez Wnioskodawcę w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży Nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. W świetle okoliczności przedstawionych we wniosku, a w szczególności ze względu na fakt, że Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie podejmowano żadnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, a Wnioskodawca planuje sprzedaż ze względu na zmianę planów życiowych, a także fakt, że Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły w celu zarobkowym należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości nie będą uzyskiwane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, sprzedaż należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe zgodzić się należy ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że sprzedaż Nieruchomości (nabytej w 1999 i 2000 r.) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz pomiędzy datą nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), a datą sprzedaży minie okres dłuższy niż 5 lat.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.