Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/4510-386/15/PW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-10-27
Teza: Uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową od jej członków wpływy w postaci zaliczek na koszty utrzymania infrastruktury działek drogowych, podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych, o ile rzeczywiście zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych.
Słowa kluczowe: gospodarka; konto; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; środek-środki pieniężne
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2015 r. (data wpływu 31 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy wpływy Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu zaliczek od jej członków, przeznaczone na utrzymanie infrastruktury działek drogowych, stanowią dochód zwolniony od podatku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2015 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy wpływy Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu zaliczek od jej członków, przeznaczone na utrzymanie infrastruktury działek drogowych, stanowią dochód zwolniony od podatku.

We wniosku oraz uzupełnieniu wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Deweloper w latach 2001-2007 wybudował osiedle mieszkaniowe, w skład którego wchodzi 5 budynków wielorodzinnych oraz 6 domków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Każdy z ww. budynków i domków zlokalizowany jest na oddzielnych działkach geodezyjnych. Pomiędzy zabudowaniami osiedla powstały:

*   działki drogowe, na których zamontowane zostały lampy oświetleniowe działające w ramach jednej instalacji elektrycznej,
*   plac zabaw,
*   chodniki i droga osiedlowa.

W czasie sprzedaży lokali po zakończeniu budowy, Deweloper nie zawarł ze wszystkimi kupującymi zapisów notarialnych dotyczących sposobu użytkowania, ani własności działki, zapewniającej komunikację wewnątrz osiedla. Część aktów notarialnych posiada zapis o udziale wynoszącym 1/172 części w działce gruntu lub działkach gruntu, stanowiących drogi jakie powstaną w wyniku podziału geodezyjnego lub scalenia.

Do 28 marca 2011 roku Deweloper posiadał umowę na dostawę energii elektrycznej na potrzeby oświetlania drogi osiedlowej i finansowo rozliczał się na zasadach refakturowania z pięcioma wspólnotami mieszkaniowymi i właścicielami domków jednorodzinnych (w oparciu o udziały wynikające z zapisów poszczególnych aktów notarialnych). Przy refakturowaniu Deweloper brał pod uwagę udziały wg planowanej struktury sprzedaży udziałów, a nie rzeczywiste wykupione. W 2011 roku Deweloper zawiadomił właścicieli, że zamierza wypowiedzieć umowę Enei na dostawę energii elektrycznej. Zarządy wspólnot mieszkaniowych i właściciele domków jednorodzinnych podjęli decyzję o przejęciu ww. umowy, ponieważ stwierdzono, że nie ma realnej możliwości uzyskania decyzji współwłaścicieli działki drogowej. W efekcie tej decyzji Wspólnota mieszkaniowa została upoważniona do podpisania umowy na dostawę energii elektrycznej i miała rozliczać koszty energii, ewentualne koszty wynikające z napraw oświetlenia osiedla, napraw drogi i utrzymania placu zabaw. Stworzono dodatkowe wyodrębnione konto bankowe dla ww. wspólnoty, na które od pozostałych wspólnot wpływały zaliczki na koszty utrzymania infrastruktury działek drogowych. Zaliczki były rozliczane okresowo dla wszystkich wspólnot i poszczególnych domków jednorodzinnych, proporcjonalnie do udziałów w jakim były sprzedawane

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wpływy wspólnoty mieszkaniowej na specjalnie wyodrębnione konto stanowią przychód zwolniony zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, wpływy na wyodrębnione konto bankowe przeznaczone na utrzymanie infrastruktury działek drogowych są wpływami pochodzącymi z zasobów mieszkaniowych i są wydatkowane wyłącznie na cele z nimi związane, i w związku z tym są zwolnione z podatku. Zgodnie z zapisem ustawy przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć między innymi:

*   urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się budynki
*   zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej/gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne, stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która określa zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 851), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w powołanym wyżej artykule, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, zaliczki) stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje od jej członków zaliczki na koszty utrzymania infrastruktury działek drogowych. W związku z powyższym Wspólnota powzięła wątpliwość, czy wpływy te stanowią dochód zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze uprzednio zanalizowane przepisy oraz wskazany przez Wnioskodawcę opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że dochód uzyskany przez Wspólnotę jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i będzie podlegał zwolnieniu, pod warunkiem przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że w przypadku gdy w budynku Wspólnoty znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne, cała kwota zaliczek od członków Wspólnoty, jako otrzymana z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – i pod warunkiem przeznaczenia jej na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi – podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast w przypadku gdy w zasobach Wspólnoty znajdują się zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe, które nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie) – istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych – dochód uzyskany z tytułu zaliczek na koszty utrzymania infrastruktury drogowej, w części dotyczącej lokali użytkowych, jako nie pochodzący z gospodarki mieszkaniowej, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych jako pochodzący z innej działalności na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową od jej członków wpływy w postaci zaliczek na koszty utrzymania infrastruktury działek drogowych, podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych, o ile rzeczywiście zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 ze. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.