Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-582/10/BJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-02
Teza: Czy opodatkowanie sprzedaży wnioskodawczyni powinna rozpatrywać pod kątem dwóch stanów prawnych obowiązujących w dniu nabycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: majątek-majątek odrębny; rozwód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 29 marca 2010r.), uzupełnionym w dniu 17 czerwca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie sposobu opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 marca 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie sposobu opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 11 czerwca 2010r. Znak: IBPBII/1/415-358/10/BJ, IBPB II/1/415-581/10/BJ, IBPB II/1/415-582/10/BJ wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 17 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2007r. wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątków własnych w drodze darowizny działki 4/3 oraz 4/4 położone w K.. Na działce 4/3 rozpoczęto budowę domku jednorodzinnego w 2007r. W związku małżeńskim małżonkowie nie mieli wspólności majątkowej. W dniu 4 listopada 2009r. wnioskodawczyni rozwiodła się z mężem i dokonała zniesienia współwłasności nieruchomości z męża na nią w zamian za spłacenia byłego męża w kwocie 60.000,00 zł oraz przejęcia kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich w kwocie 90.740 Franków Szwajcarskich na dzień przejęcia kredytu. W roku bieżącym wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać ww. nieruchomość z dokończonym domem - stan surowy zamknięty.

W piśmie z dnia 15 czerwca 2010r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wnioskodawczyni wyjaśniła, iż:

1.  Każdy z małżonków nabył prawo udziału w działce 4/3 i 4/4.
2.  Przedmiotem zniesienia współwłasności były obie działki (4/3 i 4/4).
3.  Przedmiotem zbycia objęta jest wyłącznie nieruchomość 4/3.
4.  Kredyt zaciągnięty był na cele budowlane czyli na budowę budynku mieszkalnego posadowionego na działce 4/3. Zaciągnięcie kredytu nastąpiło 10 stycznia 2008r. Kredyt został przez wnioskodawczynię przejęty na zasadzie notarialnego porozumienia z byłym mężem.
5.  Kredytobiorcami byli oboje małżonkowie wskazani jako tacy w umowie kredytowej i zobowiązani do spłaty solidarnie.
6.  Kredyt został spożytkowany w całości na budowę ww. domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przy sprzedaży wspomnianej nieruchomości wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych według stanu prawnego obowiązującego dla całej nieruchomości w dniu zakończenia budowy, tj. w 2009r. czyli powinna odprowadzić 19% podatku od różnicy pomiędzy kosztami nabycia (darowizna więc tylko koszty aktu notarialnego) powiększonych o koszty spłaty kredytu do czasu dokonania sprzedaży nieruchomości?
2.  Czy wnioskodawczyni ma prawo skorzystać dla całej sprzedanej nieruchomości z ulgi określonej w art. 21 w brzmieniu z 2009r. czyli zakończenia budowy w postaci przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży na jej cele mieszkaniowe i spłatę zaciągniętego przed ewentualną sprzedażą nieruchomości kredytu mieszkaniowego przejętego od byłego męża?
3.  Czy wnioskodawczyni powinna ewentualne opodatkowanie sprzedaży rozpatrywać pod kątem dwóch stanów prawnych obowiązujących w dniu nabycia nieruchomości w drodze darowizny oraz w drodze zniesienia współwłasności, a data zakończenia budowy nie ma tutaj znaczenia?

Zdaniem wnioskodawczyni, odpowiadając na pytanie nr 3 rozpatrywanie jednej nieruchomości i jednej budowy pod katem dwóch niezależnych zdarzeń jednego w postaci darowizny związanego tylko z nabyciem działki a drugiego po rozwodzie związanego tylko z nabyciem części budynku jest niezgodne z brzmieniem przepisu art. 10 ust. 8 który wyraźnie stwierdza, iż w przypadku nieruchomości dochodzi do nabycia (w drodze zakupu) lub do wybudowania (w drodze budowy) a nie może dochodzić jednocześnie w stosunku do jednej nieruchomości do jednego i drugiego zdarzenia. Oznacza to że takie stanowisko jest błędne.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 3. W zakresie pytania nr 1 odpowiedzi udzielono w interpretacji Znak: IBPB II/1/415-358/10/BJ, a w zakresie pytania nr 2 odpowiedzi udzielono w interpretacji Znak: IBPB II/1/415-581/10/BJ.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…).

Tym samym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia zbywanej nieruchomości. Data ta wskazuje, jakie przepisy mają zastosowanie do opodatkowania osiągniętego przez podatnika dochodu.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Oznacza to, że do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009r. zgodnie z treścią art. 14 ww. ustawy zmieniającej.

Zgodnie z treścią art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W tym przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Z uwagi na to, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, należy ponownie odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego, a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Celem natomiast postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego nawet fakt, że zniesienia współwłasności można dokonać bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Jak wynika z wniosku, w 2007r. wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątków własnych w drodze darowizny działki 4/3 oraz 4/4. Każdy z małżonków nabył prawo udziału w działce 4/3 i 4/4. Na działce 4/3 rozpoczęto budowę domku jednorodzinnego w 2007r. W związku małżeńskim małżonkowie nie mieli wspólności majątkowej. W dniu 04 listopada 2009r. wnioskodawczyni rozwiodła się z mężem i dokonała zniesienia współwłasności nieruchomości (działek 4/3 i 4/4) z męża na swoją w zamian za spłacenie byłego męża w kwocie 60.000 zł oraz przejęcie zaciągniętego kredytu w kwocie 90.740 franków szwajcarskich na dzień przejęcia kredytu. Kredyt zaciągnięty był na budowę budynku mieszkalnego posadowionego na działce 4/3. Zaciągnięcie kredytu nastąpiło 10 stycznia 2008r. Kredyt został przez wnioskodawczynię przejęty na zasadzie notarialnego porozumienia z byłym mężem. Kredytobiorcami byli oboje małżonkowie. W roku bieżącym wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać ww. nieruchomość z dokończonym domem - stan surowy zamknięty.

W przedstawionym we wniosku zdarzeniu dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawczynię.

Zatem w sprawie będącej przedmiotem zapytania wnioskodawczyni nabyła prawo własności sprzedawanej nieruchomości czyli działki nr 4/3 w następujący sposób:

*   w 2007r. – w 1/2 części odpowiadającej jej udziałowi nabytemu na podstawie umowy darowizny,
*   w 2009r. – w 1/2 części odpowiadającej udziałowi nabytemu od byłego męża w wyniku zniesienia współwłasności.

Przy czym podkreślić należy, że udział 1/2 to zgodnie z zasadami w prawie cywilnym udział w gruncie oraz udział we wszystkim co jest z tym gruntem trwale związane.

Z uwagi na to, że nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w 2007r. oraz w 2009r. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy oddzielnie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie każdego z udziałów w tej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Budynek mieszkalny „w trakcie budowy” – stan surowy zamknięty trwale związany z gruntem będzie bowiem częścią składową tej nieruchomości. Data zakończenia jego wybudowania pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Data ta miałaby znaczenie wówczas gdyby budynek budowano na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu. Do takiej też okoliczności ustawodawca przewidział użycie słowa „wybudowanie” w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Za absolutnie wadliwe należy uznać wnioski, jakie wnioskodawczyni wyciąga z ustalenia dwóch dat nabycia zbywanej nieruchomości. Wnioskodawczyni wiąże bowiem taką możliwość z nabyciem gruntu i z wybudowaniem budynku, podnosząc, że w przypadku jednej nieruchomości nie można ustalić dwóch dat nabycia. Tymczasem wbrew temu twierdzeniu – w przypadku jednej nieruchomości można ustalić dwie daty nabycia. Nie będzie to jednak miało miejsca w związku z nabyciem gruntu i wybudowaniem budynku, lecz będzie wiązało się z różnym okresem nabycia udziałów w nieruchomości. Poza sporem jest bowiem, że udział w wysokości 1/2 w działce nr 4/3 wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny w 2007r. Pozostały udział w tej nieruchomości otrzymała dopiero od męża w 2009r. w drodze zniesienia współwłasności. Po rozwodzie nie nabyła, wbrew temu co twierdzi części budynku. Mąż będąc współwłaścicielem działki nr 4/3 był współwłaścicielem udziału 1/2 w gruncie oraz we wszystkim co się na tym gruncie znajdowało a było z nim trwale związane, a więc i współwłaścicielem budynku w udziale 1/2. Pozostały udział należał do wnioskodawczyni. Zbywając w drodze zniesienia współwłasności swój udział mąż przekazał odpłatnie wnioskodawczyni udział należący do niego w działce nr 4/3 i 4/4 i wynoszący 1/2. Dopiero zatem od 2009r. wnioskodawczyni stała się właścicielką całej nieruchomości. Data wybudowania budynku w przedmiotowej sprawie jest bez znaczenia. Miałaby znaczenie, gdyby budynek wzniesiono na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym – wówczas budynek stanowiłby odrębną nieruchomość, której nabycie datowałoby się od momentu zakończenia budowy. W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości bezwzględnie wiąże się jednak z nabyciem udziału w gruncie a to miało miejsce w dwóch datach: w 2007r. w drodze darowizny i w 2009r. w drodze zniesienia współwłasności. W przedmiotowe sprawie w ogóle nie występuje zagadnienie nabycia budowy, bo udziały w budynku w sposób niepodważalny związane są z własnością udziałów w gruncie.

Z tej przyczyny stanowisko wnioskodawczyni uznać należy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.