Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-871/13-3/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-28
Teza: opodatkowanie transakcji dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 29 sierpnia 2013 r. (data wpływu 02 września 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 września 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) planuje nabycie prawa użytkowania wieczystego wyodrębnionej geodezyjnie działki gruntu, wraz z prawem własności posadowionych na działce budynków i budowli, opisanych poniżej (dalej: ,,Nieruchomość”) od M. (dalej: „M.” lub „Zbywca”). Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

W okresie przed planowanym nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę, MP (dalej: „MP”), będąca akcjonariuszem M., wniesie do M. wkład niepieniężny w postaci przedmiotowej Nieruchomości, na pokrycie akcji nowej emisji M.

1.  Wniesienie aportem Nieruchomości przez MP do M.

Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę od M. wynika, iż dostawa, w wyniku której M. stanie się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Otrzymana aportem Nieruchomość będzie głównym składnikiem majątku M., ale nie będzie stanowiła w jej majątku jednostki wyodrębnionej, czy to w postaci oddziału, zakładu, czy w żaden inny sposób w szczególności organizacyjny lub finansowy.

Ze względu na planowaną sprzedaż Nieruchomości nie będzie ona uznana za środek trwały M. Wartość bilansowa budynków i budowli w M. będzie ustalona na podstawie umowy aportu i będzie odpowiadać ich wartości rynkowej ustalonej na podstawie posiadanej wyceny Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jednak jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 8 lipca 2011 r. która dopuszcza możliwość zabudowy Nieruchomości.

M. planuje, że w wyniku aportu dojdzie do przeniesienia na rzecz M. m. in. wydanych dla Nieruchomości i pozostających w mocy decyzji o warunkach zabudowy i decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę i praw autorskich do projektów budowlanych stanowiących podstawę tych pozwoleń, dotyczących budynków, które mają powstać na Nieruchomości. Dodatkowo, M. oczekuje, iż w wyniku planowanego aportu, dojdzie do przeniesienia pozwolenia na rozbiórkę w trybie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w ten sposób, iż MP wyrazi zgodę na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę na M., której intencją jest złożenie oświadczenia o przyjęciu wszystkich warunków decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Po otrzymaniu powyższych oświadczeń/zgód, intencją M. jest, aby właściwy organ wydał decyzję o przeniesieniu pozwolenia na rozbiórkę. Wniosek o wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na rozbiórkę wraz z wyżej wskazanymi oświadczeniami/zgodami M. planuje złożyć po wniesieniu aportu.

1.  Informacje o naniesieniach wniesionych aportem przez MP do M.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki które były przedmiotem najmu bądź ulepszenia przez MP:

*   Budynek 1 budynek administracyjny (dalej „Budynek A”), został wybudowany przed 1993 r. bez prawa do odliczenia VAT. W latach 1994-2001 były ponoszone wydatki na ulepszenie, które przyczyniły się do zwiększenia wartości początkowej Budynku A prawie 6-krotnie (ponad 500%). W roku 2010 zostały poniesione wydatki ulepszające, które przyczyniły się do zwiększenia wartości początkowej Budynku A o ok. 11% w stosunku do wartości początkowej sprzed tego ulepszenia. W związku z poniesieniem tych wydatków MP przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Ostatnie ulepszenia zostały oddane do użytkowania w roku 2010. Od roku 2003 części powierzchni Budynku A były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. były przedmiotem najmu przez MP.
*   Budynek 2 budynek produkcyjny (dalej: „Budynek B”), został wybudowany przed 1993 r. bez prawa do odliczenia VAT. W latach 1994-2001 były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku, które przyczyniły się do zwiększenia jego wartości początkowej prawie 9-krotnie (ponad 800%). W związku z poniesieniem tych wydatków MP przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Od roku 20003 części powierzchni Budynku B były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT tj. były przedmiotem najmu przez MP.
*   Budynek 5 budynek oczyszczalni ścieków przemysłowych (dalej: „Budynek E” ) został wybudowany przed 1993 r. bez prawa do odliczenia VAT. W roku 2006 zostały poniesione wydatki na ulepszenie budynku, których wartość zwiększyła wartość początkową Budynku C o mniej niż 1%. W związku z poniesieniem tych wydatków MP przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
*   Budynek 6 budynek kontenerowy (dalej: „Budynek F” ) został wybudowany przed 1993 r. bez prawa do odliczenia VAT Od roku 2010 części powierzchni budynku były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. były przedmiotem najmu przez MP.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się inne budynki, przy których nabyciu nie odliczano podatku VAT oraz nie były one przedmiotem najmu lub ulepszenia.

Opisane wyżej budynki są w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budynkami”.

Na Nieruchomości znajdują się ponadto inne naniesienia, jak np. ogrodzenie, drogi, place, przyłącza (np. wodociągowe, kanalizacyjne, i in.), linia kablowa oświetleniowa, linia magistralna (system połączeń pomiędzy budynkami), instalacje (argonu, acetylenu, tleny, i in.), które służą do prawidłowego korzystania z kilku lub wszystkich Budynków znajdujących się na Nieruchomości. Powyższe naniesienia nie były przedmiotem samodzielnego najmu przez MP, natomiast część z nich była udostępniona do korzystania najemcom Budynków.

Wszystkie naniesienia (tj. Budynki i inne naniesienia) są w dalszej części wniosku zwane łącznie „Naniesieniami”.

Po nabyciu Nieruchomości w drodze aportu, M. będzie kontynuowała umowy najmu zawarte przez MP i wynajmowała część powierzchni niektórych Budynków, w zakresie w jakim umowy te przed wniesieniem aportem Nieruchomości do M. nie zostaną rozwiązane. Pozostałe budynki nie będą przez M. wynajmowane od momentu nabycia Nieruchomości M. nie poniesie żadnych wydatków na ulepszenie wszelkich Naniesień.

Wszystkie Naniesienia posadowione na Nieruchomości mają podlegać rozbiórce. Dla Naniesień wymagających pozwoleń na rozbiórkę, uzyskano stosowne pozwolenie na rozbiórkę. Pozostałe naniesienia niewymagające uzyskania pozwolenia na rozbiórkę będą rozbierane zgodnie z przepisami prawa budowlanego (rozbiórka będzie poprzedzona stosownym zgłoszeniem zamiaru rozbiórki).

Stan rozbiórki na moment składania wniosku obejmuje demontaż wyposażenia niektórych Naniesień i rozbiórkę elementów konstrukcyjnych niektórych Naniesień co znajduje potwierdzenie w Dzienniku budowy (rozbiórki). W odniesieniu do niektórych Naniesień jeszcze nie rozpoczęto fizycznej rozbiórki.

1.  Sprzedaż Nieruchomości przez M. na rzecz Wnioskodawcy

M. planuje sprzedać na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomość przed upływem dwóch lat od jej nabycia w drodze aportu od MP. M. oraz Wnioskodawca będą na moment transakcji podatnikami VAT czynnymi, zarejestrowanymi dla celów VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W miejscu dotychczasowych Naniesień, po ich rozbiórce, Wnioskodawca planuje wybudowanie na Nieruchomości nowych budynków.

Przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, M. rozwiąże wszystkie umowy najmu Nieruchomości lub jej części, a także pozostałe kluczowe umowy związane ściśle z Nieruchomością, w szczególności umowy o dostawę mediów, umowę z zarządcą nieruchomości, itp.

Zarówno dla Wnioskodawcy, jak i dla Zbywcy, Naniesienia w momencie dokonywania ich dostawy nie będą przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej, gdyż z założenia — już w chwili dokonania transakcji - przeznaczone będą do rozbiórki. W związku z tym, cena za dostawę Nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem jedynie wartości prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, zaś dla Naniesień zostanie określona w umowie ich wartość równa 0 zł. Takie ustalenie ceny wynika z faktu, że z perspektywy Wnioskodawcy Naniesienia nie mają wartości ekonomicznej, a wręcz fakt istnienia tych Naniesień jest dla Wnioskodawcy niekorzystny z uwagi na konieczność ich rozbiórki.

Powyższą wartość Naniesień potwierdza również fakt ustalenia pomiędzy stronami umowy tego, iż ich rozbiórka będzie zasadniczo kontynuowana przez M., już po zbyciu Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, w ramach ceny Nieruchomości określonej w umowie (w szczególności zobowiązanie to dotyczy posadowionych na gruncie Budynków). W przypadku, gdy z uwagi na proces budowlany okaże się, że rozbiórka niektórych Naniesień lub ich elementów jest zasadna dopiero w momencie rozpoczęcia prac ziemnych, ich rozbiórki dokona Wnioskodawca w trakcie prac budowlanych związanych z budową nowych budynków (dotyczy to np. rozbiórki instalacji podziemnych, która będzie wykonana na dalszym etapie prac). W ocenie stron transakcji, Naniesienia, o których mowa w zdaniu poprzednim, będą na moment sprzedaży Nieruchomości niezdatne do użytku.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości planowane jest przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy m.in. wydanych dla Nieruchomości i pozostających w mocy decyzji o warunkach zabudowy i decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę i praw autorskich do projektów budowlanych stanowiących podstawę do wydania tych pozwoleń, dotyczących budynków, które mają powstać na Nieruchomości, co także potwierdza wolę stron zbycia Nieruchomości jako nieruchomości niezabudowanej, przeznaczonej na cele budowlane.

Dodatkowo, w związku z transakcją sprzedaży, planowane jest przeniesienie pozwolenia na rozbiórkę w trybie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w ten sposób, iż Zbywca (M.) wyrazi zgodę na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę na Wnioskodawcę, natomiast Wnioskodawca złoży oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Po otrzymaniu powyższych oświadczeń/zgód, intencją stron jest, aby właściwy organ wydał decyzję o przeniesieniu pozwolenia na rozbiórkę. Planowane jest, że wniosek o wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na rozbiórkę wraz z wyżej wskazanymi oświadczeniami/zgodami zostanie złożony przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy sprzedaży, do czego umowa sprzedaży będzie go zobowiązywać.

Należy ponownie wskazać, iż na moment składania wniosku o interpretację trwa rozbiórka poszczególnych Naniesień i będzie ona kontynuowana przez M. (Zbywcę) do czasu dokonania sprzedaży Nieruchomości oraz po sprzedaży, do czasu całkowitej rozbiórki Naniesień. Stan rozbiórki na moment składania wniosku obejmuje demontaż wyposażenia niektórych Naniesień, rozbiórkę elementów konstrukcyjnych niektórych Naniesień, natomiast w odniesieniu niektórych Naniesień jeszcze nie rozpoczęto fizycznej rozbiórki. Stan rozbiórki na dzień dokonania sprzedaży Nieruchomości będzie bardziej zawansowany, niż obecnie opisany.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę m.in.:

*   umowy najmu Nieruchomości, umowa z zarządcą Nieruchomości i umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości (jak wskazano wyżej, umowy te zostaną rozwiązane przed transakcją sprzedaży);
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie;
*   księgi handlowe;
*   prawa do nazwy indywidualizującej przedsiębiorstwo M. (firmy spółki)
*   należności i zobowiązania M. związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;
*   umowa najmu siedziby M.;
*   umowa dotycząca obsługi księgowej;
*   umowy rachunków bankowych.

W wyniku zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy na Wnioskodawcę, w rozumieniu prawa pracy.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość, po wybudowaniu na niej budynków, do wynajmowania podmiotom trzecim (względnie, nowe budynki zostaną zbyte w ramach czynności opodatkowanych VAT). Czynności te (tj. wynajem powierzchni lub zbycie) będą podlegały opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy, z uwagi na fakt, że zbycie przez M. przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie uznane za zbycie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, lecz za dostawę terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.?
2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, to czy dla potrzeb stosowania art. 86 ust. 12 ustawy o VAT należy uznać, że Wnioskodawca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel w momencie wydania mu Nieruchomości zgodnie z umową sprzedaży, a nie w momencie zakończenia prac rozbiórkowych przez M.?
3.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 2 będzie negatywna, to czy z uwagi na fakt, że zbycie przez M. przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie uznane za zbycie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, lecz za zbycie budynków, budowli lub ich części, a M. i Wnioskodawca złożą, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości, w przypadku których do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  Z uwagi na fakt, że zbycie przez M. przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie uznane za zbycie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, lecz za dostawę terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.
2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, to dla potrzeb stosowania art. 86 ust. 12 ustawy o VAT należy uznać, że Wnioskodawca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel w momencie wydania mu Nieruchomości zgodnie z umową sprzedaży, a nie w momencie zakończenia prac rozbiórkowych przez M.
3.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 2 będzie negatywna, to, z uwagi na fakt, że zbycie przez M. przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie uznane za zbycie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, lecz za zbycie budynków, budowli lub ich części, a M. i Wnioskodawca złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości, w przypadku których do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.

Wnioskodawca niniejszym wskazuje, iż w zakresie kwalifikacji Nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa z analogicznym wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego wystąpił również Zbywca Nieruchomości.

Zbywca Nieruchomości wystąpił także z odrębnym wnioskiem o interpretację prawa podatkowego w celu potwierdzenia, czy dostawa Nieruchomości powinna być zaklasyfikowana dla celów VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę. Na wypadek uznania przez organ podatkowy, że dostawa Nieruchomości powinna być zakwalifikowana jako dostawa terenów zabudowanych, Zbywca zawarł we wniosku o interpretację także pytania mające na celu określenie, w jaki sposób należy określać fakt pierwszego zasiedlenia Naniesień oraz jak ustalać podstawę opodatkowania VAT w przedstawionej transakcji.

Uzasadnienie

Ad. 1.

Z uwagi na fakt, że zbycie przez M. przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie uznane za zbycie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, lecz za dostawę terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.

Poniżej przedstawiono argumenty przemawiające za tym stanowiskiem.

1.  Klasyfikacja dostawy Nieruchomości jako dostawy terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT na zasadach właściwych dla dostawy terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę. Zbywca Nieruchomości wystąpił do Ministra Finansów z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia takiego stanowiska. Dla pełnego obrazu, argumentacja Zbywcy Nieruchomości zawarta w ww. wniosku została przytoczona poniżej i jest w pełni podzielana przez Wnioskodawcę.

Ustawodawca - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT - zwolnił od opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Pod pojęciem terenu budowlanego — zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT — rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe przepisy stanowią implementację odpowiednich regulacji Dyrektywy 2006/112/WE (dalej; „Dyrektywa VAT”).

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy VAT, są zwolnione z podatku VAT. Za „teren budowlany” uważa się zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT – „każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie”.

Z powyższego wynika, że dostawy terenów budowlanych podlegają podatkowi VAT i nie są objęte kategorią zwolnień wskazanych w art. 135 Dyrektywy VAT, które należy interpretować w sposób ścisły.

Państwa członkowskie UE w tym Polska definiując grunty, które należy uznać za tereny budowlane są zobowiązane do poszanowania celu art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy VAT, który zmierza do zwolnienia z podatku VAT jedynie dostawy niezabudowanych terenów, które nie są przeznaczone pod zabudowę. Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w dwóch orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) — w wyroku w sprawie C-468/93 (Gemeente Emmen) oraz w wyroku w sprawie C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed).

Celem zapewnienia poszanowania zasady neutralności podatku VAT jest zatem konieczne, aby wszystkie tereny niezabudowane przeznaczone dla celów wzniesienia na nich budynku, a zatem przeznaczone pod zabudowę były objęte ową definicją krajową. Stanowisko to stanowi punkt wyjścia dla interpretacji przepisów polskiej ustawy o VAT dotyczących dostawy terenów budowlanych.

Jak wskazano powyżej polski ustawodawca zdefiniował tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W analizowanej sytuacji przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie Nieruchomość. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak jest objęta decyzją o warunkach zabudowy nr 126/WOL/11 z dnia 8 lipca 2011 r., która dopuszcza możliwość zabudowy Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy należy więc Nieruchomość zaklasyfikować jako „teren budowlany” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT przewidzianego w tym przepisie.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższej konkluzji nie zmienia fakt, iż na dzień transakcji sprzedaży na Nieruchomości będą znajdowały się podlegające rozbiórce Naniesienia. W szczególności, fakt ten nie może wpływać na zaklasyfikowanie planowanej transakcji sprzedaży dla celów VAT jako dostawy budynków, budowli lub ich części w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Poniżej przedstawiono argumenty przemawiające za takim stanowiskiem.

Na początek należy wskazać, że zarówno dla M. jak i dla Wnioskodawcy, Naniesienia w momencie dokonywania ich dostawy nie będą przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej gdyż z założenia — już w chwili dokonania transakcji — przeznaczone będą do rozbiórki. Rozbiórka ta jest konieczna aby możliwe było wybudowanie na gruncie nowych budynków przez nabywcę. W związku z tym, cena za dostawę Nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem jedynie wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu, zaś dla Naniesień zostanie określona w umowie ich wartość równa 0 zł. Takie ustalenie ceny wynika z faktu, że z perspektywy Wnioskodawcy Naniesienia nie mają wartości ekonomicznej, a wręcz fakt istnienia tych Naniesień jest dla niego niekorzystny z uwagi na konieczność ich rozbiórki.

Powyższą wartość Naniesień potwierdza również fakt ustalenia pomiędzy stronami umowy, iż ich rozbiórka będzie kontynuowana przez M. już po zbyciu Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, w ramach ceny Nieruchomości określonej w umowie. Na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości rozpoczęta już będzie fizyczna rozbiórka części Naniesień. Natomiast Wnioskodawca dokona rozbiórki jedynie tych Naniesień (w ocenie stron transakcji niezdatnych do użytku), których rozbiórka, ze względów technicznych, jest zasadna dopiero w momencie rozpoczęcia prac ziemnych (dotyczy to np. rozbiórki instalacji podziemnych) dotyczących budowy nowych budynków.

Ekonomiczny aspekt planowanej transakcji pomiędzy M. a Wnioskodawcą wskazuje zatem jednoznacznie, że ich zamiarem nie jest dostawa budynków lub budowli, bowiem Naniesienia nie będą ekonomicznie wykorzystywane przez Nabywcę, co więcej, będą one podlegały rozbiórce. Celem stron transakcji jest dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) przeznaczonego pod zabudowę nowymi budynkami.

W ramach transakcji sprzedaży planowane jest przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy m. in. wydanych dla Nieruchomości i pozostających w mocy decyzji o warunkach zabudowy i decyzji środowiskowych pozwoleń na budowę i praw autorskich do projektów budowlanych stanowiących podstawę tych pozwoleń dotyczących budynków, które mają powstać na Nieruchomości, co także potwierdza wolę stron zbycia Nieruchomości jako nieruchomości niezabudowanej, przeznaczonej na cele budowlane.

W wyniku transakcji Wnioskodawca nabędzie zatem grunt niezabudowany tyle że część prac rozbiórkowych będzie prowadzona (zasadniczo nadal przez M.) już po sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

W istocie rzeczy, wskazany w niniejszym wniosku stan faktyczny będzie odpowiadał okolicznościom, na kanwie których zapadł wyrok TSUE w sprawie C-461/08 (Don Bosco). Trybunał przesądził w nim jednoznacznie, iż przepisy Dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, iż „zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu na którym stoi co niezabudowanej działki niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

W uzasadnieniu do powyższego wyroku TSUE wskazał, iż „w konsekwencji dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i w przypadku którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, w okolicznościach takich jak te opisane przez sąd krajowy uważać należy w świetle podatku VAT za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku co niezabudowanej działki”.

Do powyższych konkluzji TSUE doprowadziły następujące argumenty:

*   przede wszystkim TSUE wskazał, iż co do zasady każda dostawa lub świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne (zob. podobnie w szczególności ww. wyrok w sprawie Part Seivice pkt 50 i przytoczone tam orzecznictwo oraz wyrok z dnia 11 czerwca 2009r. w sprawie C-572/07, RLRE Tellmer Property, dotychczas nieopublikowany w Zbiorze, pkt 17) (punkt 35 uzasadnienia);
*   TSUE wskazał jednak, że „w pewnych okolicznościach formalnie odrębne transakcje które mogą być wykonywane oddzielnie a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia należy uważać za jednolitą transakcję jeżeli nie są one od siebie niezależne (zob. podobnie ww. wyroki w sprawie Part Service pkt 51 oraz w sprawie RLRE Telomer Property pkt 18). Dzieje się tak w szczególności w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika na rzecz klienta są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedną niepodzielną transakcję gospodarczą, której rozdzielenie miałoby charakter sztuczny (zob. podobnie wyrok z dnia 29 marca 2007 r. w sprawie C-111/05 Aktiebolaget NN Zb. Orz. s. I-2697, pkt 23; ww. wyroki: w sprawie Part Service, pkt 53 oraz w sprawie RLRE Telomer Property, pkt 19)” (punkt 36 oraz 37 uzasadnienia).

W konsekwencji Trybunał uznał, iż „Należy stwierdzić, że dla celów podatku VAT czynności, jakich dokonał sprzedawca są ściśle powiązane. Prace rozbiórkowe i dostawa działki jako takie wręcz pokrywały się. Celem gospodarczym tych czynności była dostawa działki gotowej pod budowę. Z tego względu nie można bez popadania w sztuczność uznać, że Don Bosco nabyła od tej samej osoby, najpierw grunt ze stojącymi na nim starymi budynkami, bezużyteczny w tym stanie dla jej działalności gospodarczej, a następnie jedynie świadczenia obejmujące rozbiórkę budynków, które jako jedyne były odpowiednie by nadać działce użyteczność (zob. analogicznie ww. wyrok w sprawie Aktiebolaget NN, pkt 25)” (punkt 39 uzasadnienia)”.

Dodatkowo, należy przypomnieć, że zgłoszony zamiar stron dotyczący opodatkowania danej czynności podatkiem VAT powinien być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności takiej transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek (wyrok TSUE w sprawie J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard, pkt 33, C-326/11 i przytoczone tam orzecznictwo).

W świetle powyższego, nie ulega wątpliwości, że opisana w zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości powinna być kwalifikowana jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę.

Należy wskazać, że przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT przewidują zwolnienie dla dostawy budynków, budowli i ich części. Z kolei, przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT wprowadza regulację, zgodnie z którą w przypadku dostawy budynków, budowli i ich części z podstawy opodatkowania takich obiektów nie wyłącza się wartości gruntu.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze wskazane wyżej orzecznictwo TSUE, zgodnie z którym:

*   z punktu widzenia filozofii wspólnego systemu podatku od wartości dodanej istotne są ekonomiczne aspekty transakcji, a nie cywilistyczna treść czynności prawnej będącej jej podstawą,
*   możliwe jest uznanie za dostawę towarów tylko części (wybranego składnika) przedmiotu sprzedaży w rozumieniu cywilistycznym,

przepisy ustawy o VAT w zakresie dotyczącym dostawy budynków, budowli lub ich części powinny być interpretowane w ten sposób, że jeżeli wola stron transakcji, którą da się ustalić na podstawie okoliczności wskazuje na to, że nie koncentrowały się one na zbyciu lub nabyciu budynku, budowli, ale na dostawie terenu, którego ostatecznym przeznaczeniem jest wzniesienie obiektu, to art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT nie powinien mieć w ogóle zastosowania.

Należy zaznaczyć, iż przyjęcie odmiennej kwalifikacji prowadziłoby do nieracjonalnych efektów, sprzecznych z założeniami wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Tytułem przykładu, jeżeli na działce budowlanej o dużej wartości położona jest wiata (bezwartościowa budowla), która została wybudowana przed rozpoczęciem obowiązywania w Polsce przepisów o VAT, wówczas o kwalifikacji podatkowej sprzedaży takiej nieruchomości nie powinien decydować fakt obecności takiego obiektu na działce. Uwzględnienie takiej okoliczności w ocenie zasad opodatkowania powodowałoby, iż o kwalifikacji dla celów VAT i stosowaniu zwolnienia z opodatkowania (zamiast stawki podstawowej) decydowałyby okoliczności nie mające z ekonomicznego punktu widzenia jakiegokolwiek znaczenia, dla stron transakcji.

Podsumowując, Naniesienia znajdujące się na Nieruchomości nie powinny mieć wpływu, ani napodstawę opodatkowania dostawy Nieruchomości, ani na zasady opodatkowania tej dostawy (przedmiot dostawy), gdyż:

*   Wnioskodawca nie zamierza ich w ogóle wykorzystywać w działalności gospodarczej;
*   w odniesieniu do Naniesień, dla których jest to wymagane, zostało wydane pozwolenie na ich rozbiórkę oraz
*   Naniesienia zostaną zasadniczo rozebrane przez M. (sprzedawcę) w ramach zobowiązania zawartego w umowie sprzedaży.

W konsekwencji powyższego dostawę Nieruchomości należy traktować jako dostawę terenu niezabudowanego, a nie jako dostawę budynków, budowli lub ich części.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych.

W wyroku z dnia 9 kwietnia 2013 r. sygn. III SA/Wa 3297/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził (uzasadnienie ustne): „Sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami i budowlami nieprzedstawiającymi żadnej wartości ekonomicznej dla nabywcy (po nabyciu obiekty te mają zostać wyburzone), nieujętymi (z racji braku przydatności) w umowie sprzedaży, należy dla celów VAT traktować jako dostawę terenu niezabudowanego. Przy dokonywaniu prawnopodatkowej oceny transakcji na gruncie ustawy o VAT, decydujące znaczenie ma bowiem aspekt ekonomiczny danej czynności a nie jej kwalifikacja prawna.”

Podobnie, w wyroku z dnia 31 maja 2013 r. sygn. I FSK 1375/11, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „W sytuacji gdy weźmie się pod uwagę, że 1) dla stron umowy budynki nie przedstawiały żadnej wartości, wartość tych budynków strony w umowie przedwstępnej określiły bowiem na 0 zł, 2) strony umowy miały świadomość tego, że istnieje decyzja wprawdzie nieostateczna, ale natychmiast wykonalna nakazująca rozbiórkę tych budynków, 3) rozebranie tych budynków przed zawarciem umowy ostatecznej dla stron nie miało wpływu na obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też nie powodowało zmiany cen, 4) w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego \[..\] grunty te zostały przeznaczone pod budowę budynku administracyjno-usługowego wraz z garażem podziemnym, (\`(...)\`)„ to nie można zgodzić się ze Skarżącą, by dla oceny jaki był cel umowy zawartej przez Skarżącą miało znaczenie, to kiedy i czy prace rozbiórkowe budynków zostaną rozpoczęte. (\`(...)\`) Ekonomiczny aspekt transakcji jak to już wyżej wskazano ma bowiem decydujący wpływ na ocenę danej transakcji pod względem skutków podatkowych w podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT na zasadach właściwych dla dostawy terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT lub zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub l0a ustawy o VAT.

1.  Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie używał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (po wybudowaniu na niej nowych budynków będą one wynajmowane lub zostaną one zbyte w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT). W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust.1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.

Należy przy tym podkreślić, że nie zajdą w analizowanej sprawie żadne przesłanki uniemożliwiające odliczenie podatku VAT z faktury dokumentującej zbycie Nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w sytuacji gdy dostawa Nieruchomości zostanie zaklasyfikowana dla celów VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę taka dostawa będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Nie znajdą zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT który wyłącza z zakresu opodatkowania tym podatkiem zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części ani art. 43 ust.1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT które przewidują zwolnienie z opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

W konsekwencji, prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez M. nie będzie podlegało ograniczeniom wskazanym w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT (zgodnie z tym przepisem odliczenie podatku VAT z faktury nie jest możliwe tylko wówczas, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT).

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12 16 i 18. Natomiast zgodnie z ust. 11 tego artykułu, jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za okres w którym otrzymał fakturę może on obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. W rezultacie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę VAT dokumentującą ten zakup lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

1.  Przesłanki pozwalające na uznanie, że sprzedawany grunt jest gruntem niezabudowanym

Jak wskazano powyżej, zarówno zdaniem Wnioskodawcy, jak i Zbywcy Nieruchomości, dostawa Nieruchomości powinna być uznana za dostawę terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę. Na wypadek jednak uznania takiego stanowiska za nieprawidłowe M. wniosła w złożonym wniosku o interpretację o potwierdzenie stanowiska czy dla uznania, że dochodzi do dostawy terenów niezabudowanych w rozumieniu ustawy o VAT wystarczające jest aby przed dniem dostawy rozpoczęto rozbiórkę budynków budowli lub ich części znajdujących się na gruncie poprzez demontaż wyposażenia lub instalacji danego budynku lub budowli Wnioskodawca podziela powyższe stanowisko Zbywcy Nieruchomości.

Ad. 2.

Jeżeli odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, to dla potrzeb stosowania art. 86 ust. 12 ustawy o VAT należy uznać, że Wnioskodawca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel w momencie wydania mu Nieruchomości zgodnie z umową sprzedaży, a nie w momencie zakończenia prac rozbiórkowych przez M..

Stosownie do art. 86 ust. 12 ustawy o VAT w przypadku otrzymania faktury (innej niż faktura zaliczkowa) przed nabyciem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel praw do odliczenia podatku VAT powstaje z chwilą nabycia prawa do rozporządzania towarem.

Kluczowe jest zatem określenie w jakim momencie dochodzi do dostawy Nieruchomości (przeniesienia prawa do dysponowania Nieruchomością jak właściciel) na rzecz Wnioskodawcy w rozumieniu ww. regulacji ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy w świetle powyższych przepisów za dostawę Nieruchomości uznać należy faktyczne i ekonomiczne przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzania Nieruchomością. W rezultacie, do dostawy Nieruchomości dojdzie w dniu, w którym nastąpi fizyczne wydanie tej Nieruchomości Wnioskodawcy. Wydanie jest bowiem czynnością faktyczną, rozumianą jako objęcie w posiadanie, możliwość dysponowania nieruchomością, korzystania z niej.

W analizowanej sytuacji, wydanie Nieruchomości Wnioskodawcy oraz przeniesienie posiadania Nieruchomości nastąpi bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Fakt ten będzie potwierdzony odpowiednimi postanowieniami umowy sprzedaży. W rezultacie więc, bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do dostawy tej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Wnioskodawca uzyska wówczas prawną i faktyczną możliwość dysponowania Nieruchomością a zatem prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel (w sensie faktycznym i prawnym).

Na powyższą konkluzję nie wpływa okoliczność, że M. będzie zobowiązana do kontynuowania rozbiórki Naniesień znajdujących się na Nieruchomości. Prace te będą jedynie wynikiem ustaleń biznesowych między stronami transakcji i nie opóźnią momentu wydania Nieruchomości Wnioskodawcy (co nastąpi bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości). Wnioskodawca obejmie Nieruchomość w posiadanie i jedynie udostępni ją M. celem dokończenia prac rozbiórkowych. Z tego względu nie można uznać, że Nieruchomość będzie nadal się znajdowała w posiadaniu M..

Mając na uwadze powyższe, dla potrzeb stosowania art. 86 ust. 12 ustawy o VAT należy uznać, że Wnioskodawca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel w momencie wydania mu Nieruchomości zgodnie z umową sprzedaży, a nie w momencie zakończenia prac rozbiórkowych przez M.

Ad. 3.

W przypadku, gdy odpowiedź na pytanie 2 będzie negatywna, tj. gdy organ uzna, że zbycie Nieruchomości powinno być uznane za dostawę budynków, budowli lub ich części, a M. i Wnioskodawca złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości, w przypadku których do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT na zasadach właściwych dla dostawy terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę. Zbywca Nieruchomości także wystąpił do Ministra Finansów z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia takiego stanowiska.

Jak wskazano powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, Naniesienia, które znajdują się na Nieruchomości były częściowo przedmiotem pierwszego zasiedlenia wcześniej niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży (z uwagi na wynajem powierzchni w Budynkach przez MP). M. (Zbywca Nieruchomości) w złożonym wniosku o interpretację wystąpiła o potwierdzenie zasad określania pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT w stosunku do części Budynków oraz o potwierdzenie zasad określania podstawy opodatkowania dostawy takich Budynków. Dla pełnego obrazu, poniżej przedstawiono stanowisko Zbywcy Nieruchomości w tym zakresie, które jest w pełni podzielane przez Wnioskodawcę.

1.  Zasady określania faktu pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do poszczególnych budynków oraz zasady określania podstawy opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości

Stanowisko M. (w pełni podzielane przez Wnioskodawcę) w ww. zakresie można podsumować następująco:

1.  Dla tych Budynków, które były w przeszłości częściowo wynajmowane, należy odrębnie określać fakt ich pierwszego zasiedlenia dla poszczególnych części tych Budynków — wynajmowanej i niewynajmowanej.
2.  Należy dokonać podziału podstawy opodatkowania podatkiem VAT dostawy każdego Budynku, który w części był przedmiotem pierwszego zasiedlenia wcześniej niż 2 lata przed transakcją sprzedaży Nieruchomości (np. w drodze wynajmu części powierzchni) i w części nie był przedmiotem pierwszego zasiedlenia wcześniej niż 2 lata przed transakcją sprzedaży Nieruchomości w szczególności w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku w stosunku do tej jego części, która była przedmiotem pierwszego zasiedlenia wcześniej niż 2 tata przed transakcją sprzedaży Nieruchomości.
3.  Podział podstawy opodatkowania podatkiem VAT dostawy każdego Budynku powinien być dokonany według udziału powierzchni użytkowej danego Budynku, która była przedmiotem pierwszego zasiedlenia wcześniej niż 2 lata przed transakcją sprzedaży Nieruchomości (np. była przedmiotem najmu) i udziału powierzchni użytkowej danego Budynku, która nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia wcześniej niż 2 lata przed transakcją sprzedaży Nieruchomości, w całkowitej powierzchni użytkowej Budynku.
4.  W przypadku Budynków których część była wynajmowana w przeszłości powierzchnie wspólne budynków drogi dojazdowe do budynków, place parkingi i instalacje udostępnione najemcom Budynków do korzystania a jednocześnie wykorzystywane na własne cele przez właściciela Budynków, należy uznać za zasiedlone po raz pierwszy (w rozumieniu ustawy o VAT) z chwilą udostępnienia ich do korzystania najemcom wraz z powierzchnią wynajętą budynków niezależnie od tego, czy wskazano ten fakt w umowie najmu.
5.  Należy uwzględnić w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy poszczególnych budynków, budowli lub ich części taką część ceny prawa użytkowania wieczystego gruntu (określonej w umowie sprzedaży Nieruchomości między M. a nabywcą), która odpowiada proporcji, w jakiej pozostaje wartość księgowa netto danego budynku, budowli lub ich części do łącznej wartości księgowej netto wszystkich budynków, budowli lub ich części (wynikającej z ksiąg rachunkowych M. na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości) znajdujących się na ww. gruncie w użytkowaniu wieczystym.

Z uwagi na powyższe, w przypadku, gdyby dostawa Nieruchomości została zaklasyfikowana jako dostawa budynków, budowli lub ich części, M. wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT, w której w odniesieniu do dostawy części Naniesień zostanie zastosowane zwolnienie z VAT, a w odniesieniu do pozostałej części — stawka 23% VAT.

1.  Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę Nieruchomości

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie używał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (najem lub późniejsze zbycie nowych budynków wybudowanych na Nieruchomości). W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.

Należy przy tym podkreślić, że nie zajdą w analizowanej sprawie żadne przesłanki uniemożliwiające odliczenie podatku VAT z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości.

W pierwszej kolejności, należy wskazać, że w sytuacji, gdy dostawa Nieruchomości zostanie zaklasyfikowana jako dostawa budynków, budowli lub ich części, nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, który wyłącza z zakresu opodatkowania tym podatkiem zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W drugiej kolejności, należy wskazać, że M. i Wnioskodawca złożą, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do budynków budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości, w przypadku których do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży. W konsekwencji M. naliczy podatek VAT jedynie na dostawie tych budynków, budowli lub ich części w stosunku do których strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez M. nie będzie podlegało ograniczeniom wskazanym w art. 86 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT (zgodnie z tym przepisem odliczenie podatku VAT z faktury nie jest możliwe tylko wówczas gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT).

Podsumowując, w opisanej sytuacji, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez M.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12, 16 i 18. Natomiast zgodnie z ust. 11 tego artykułu, jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał fakturę, może on obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. W rezultacie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w rozliczeniu za okres w którym otrzyma fakturę VAT dokumentującą ten zakup lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1. i 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247.), zwanego dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu zabudowanego, jak również prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Prze tereny budowlane rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość, w skład której wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków oraz innych naniesień, jak np. ogrodzenie, drogi, place, przyłącza (np. wodociągowe, kanalizacyjne, itp.), linia kablowa oświetleniowa, linia magistralna, które służą do prawidłowego korzystania z budynków. Przedmiotowe budynki wraz z naniesieniami w momencie dokonywania dostawy nie będą przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej, gdyż są przeznaczone do rozbiórki. W związku z tym, cena za dostawę Nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem jedynie wartości prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, zaś dla budynków i naniesień zostanie określona w umowie ich wartość równa 0 zł. Na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości rozpoczęta już będzie fizyczna rozbiórka części budynków i budowli, nabywca dokona rozbiórki jedynie tych naniesień (w ocenie stron transakcji niezdatnych do użytku), których rozbiórka, ze względów technicznych, jest zasadna dopiero w momencie rozpoczęcia prac ziemnych (dotyczy to np. rozbiórki instalacji podziemnych) dotyczących budowy nowych budynków. Ponadto w ramach planowanej transakcji sprzedaży dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy m.in. wydanych dla Nieruchomości i pozostających w mocy decyzji o warunkach zabudowy i decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę i praw autorskich do projektów budowlanych, dotyczących budynków, które mają powstać na Nieruchomości. Dodatkowo, w związku z planowaną transakcją sprzedaży, dojdzie do przeniesienia pozwolenia na rozbiórkę w trybie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.

Wątpliwości Wnioskodawcy, budzi kwestia, czy dostawa ww. Nieruchomości powinna zostać opodatkowana na zasadach właściwych dla dostawy terenów budowlanych.

W celu rozstrzygnięcia sedna sprawy, tj. czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana, czy jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu wskazać należy na powołany również przez Wnioskodawcę wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. 6) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki: (pkt 44).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku z dnia 9 kwietnia 2013 r. sygn. III SA/Wa 3297/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził: „Nie budzi bowiem zastrzeżeń w okolicznościach wniosku stanowisko Skarżącej, że w jej sytuacji działka była elementem głównym dostawy, a istniejące budynki i budowle były wyłącznie dodatkowym jej elementem. Od początku bowiem przewidziana była ich rozbiórka. Dostawa działki miała więc na celu wybudowanie na niej nowego budynku.”

Podobnie, w wyroku z dnia 31 maja 2013 r. sygn. I FSK 1375/11, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „W sytuacji, gdy weźmie się pod uwagę, że 1) dla stron umowy budynki nie przedstawiały żadnej wartości, wartość tych budynków strony w umowie przedwstępnej określiły bowiem na 0 zł, 2) strony umowy miały świadomość tego, że istnieje decyzja wprawdzie nieostateczna, ale natychmiast wykonalna nakazująca rozbiórkę tych budynków, 3) rozebranie tych budynków przed zawarciem umowy ostatecznej dla stron nie miało wpływu na obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też nie powodowało zmiany cen, 4) w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego \[\`(...)\`\] grunty te zostały przeznaczone pod budowę budynku administracyjno-usługowego wraz z garażem podziemnym,(…), to nie można zgodzić się ze Skarżącą, by dla oceny jaki był cel umowy zawartej przez Skarżącą miało znaczenie, to kiedy i czy prace rozbiórkowe budynków zostaną rozpoczęte. (…) Ekonomiczny aspekt transakcji, jak to już wyżej wskazano ma bowiem decydujący wpływ na ocenę danej transakcji pod względem skutków podatkowych w podatku VAT.”

Odnosząc powyższe do przedstawionych okoliczności sprawy, zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż przedmiotem planowanej dostawy przez Zbywcę będzie wyłącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. Z opisu sprawy wynika, że naniesienia znajdujące się na nieruchomości nie będą przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej dla stron transakcji, wręcz fakt ich istnienia jest dla nabywcy niekorzystny, wartość naniesień zostanie określona w umowie na 0 zł. W ramach planowej transakcji dojdzie również do przeniesienia pozwolenia na rozbiórkę. Ponadto rozbiórka budynków i budowli zostanie rozpoczęta przez Wnioskodawcę jeszcze przed dniem dokonania sprzedaży i będzie zasadniczo kontynuowana już po zbyciu, a nabywca planuje wybudowanie na Nieruchomości nowych budynków. Powyższe jasno wskazuje, że celem transakcji jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.

Nieruchomość, jak wskazał Wnioskodawca, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak jest objęta decyzją o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość zabudowy Nieruchomości. Zatem wypełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego o przeznaczeniu budowlanym, nie korzystające ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem transakcja dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego powinna zostać opodatkowana, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, podstawową stawką w wysokości 23%.

W odniesieniu do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę, dotyczącej nabycia nieruchomości, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny, z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12, 16 i 18.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Zgodnie z art. 86 ust. 12 ustawy, w przypadku otrzymania faktury, o której mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a lub lit. c, przed nabyciem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel albo przed wykonaniem usługi, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje z chwilą nabycia prawa do rozporządzania towarem lub z chwilą wykonania usługi.

Przepisu ust. 12 nie stosuje się, zgodnie z art. 86 ust. 12a ustawy, do przypadków, gdy:

1.  faktura dokumentuje czynności, od których obowiązek podatkowy powstał zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 1, 2, 4, 7, 9-11;
2.  nabycie prawa do dysponowania towarem jak właściciel lub wykonanie usługi nastąpiło przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej, w której podatnik dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury.

Jak więc wynika z ww. przepisu, w sytuacji otrzymania faktury, o której mowa w art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a, przed nabyciem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel albo przed wykonaniem usługi, z wyłączeniem przypadków, gdy faktura dokumentuje czynności, od których obowiązek podatkowy powstał zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 1, 2, 4, 7, 9-11 – termin odliczenia ulega zawieszeniu do momentu, w którym podatnik to prawo (tj. prawo do rozporządzania towarem jak właściciel) nabędzie lub zostanie na jego rzecz wykonana usługa.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nabytą Nieruchomość, po wybudowaniu na niej budynków, będzie wykorzystywał ją do czynności opodatkowanych. Ponadto, jak wskazano powyżej, transakcja dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego będzie opodatkowana podstawową stawką podatku.

W świetle powyższego, w związku ze spełnieniem przesłanek pozytywnych określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT ( Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych) oraz brakiem zaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT (dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT), Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości wynikającego z faktury wystawionej przez M.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy, dotyczącej momentu, w którym dla potrzeb stosowania art. 86 ust. 12 ustawy Wnioskodawca nabędzie prawo do dysponowania towarem jak właściciel, wskazać należy na ww. art. 7 ust. 1 ustawy. Zauważyć bowiem należy, iż przepis powyższy posługuje się pojęciem „przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustalając zakres znaczenia pojęcia dostawy towarów na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza art. 7 ust. 1 ustawy o VAT prowadzi do wniosku, iż z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT, istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem chodzi przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Użycie określenia „jak właściciel” oznacza, że moment powstania obowiązku podatkowego nie jest uzależniony od przeniesienia prawa własności rzeczy, ale uzyskania możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. Definicję „dysponowania rzeczą jak właściciel”, należy rozumieć szeroko. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel. Konstruując definicje dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, ustawodawca w art. 7 cyt. ustawy posłużył się celowo zwrotem „rozporządzania towarem jak właściciel”, wskazując, że dostawa towarów nie jest tożsama z przeniesieniem własności w rozumieniu prawa cywilnego. Tym samym przy klasyfikacji zdarzenia gospodarczego należy przeanalizować, czy doszło do przekazania kontroli ekonomicznej nad towarem w taki sposób, że nabywca może nią rozporządzać jak właściciel.

W analizowanej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca, wydanie Nieruchomości oraz przeniesienie posiadania Nieruchomości, nastąpi bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Fakt ten będzie potwierdzony odpowiednimi postanowieniami w umowie sprzedaży. Wnioskodawca uzyska wówczas prawną i faktyczną możliwość dysponowania nieruchomością. Natomiast prace rozbiórkowe będą jedynie wynikiem ustaleń biznesowych między stronami transakcji. Wówczas Wnioskodawca udostępni Nieruchomość Zbywcy, celem dokończenia prac rozbiórkowych.

W związku z powyższym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że dla potrzeb stosowania art. 86 ust. 12 ustawy należy uznać, że Wnioskodawca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel w momencie wydania mu Nieruchomości zgodnie z umową, a nie w momencie zakończenia prac rozbiórkowych przez Zbywcę.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i pytania 2 należało uznać za prawidłowe.

W związku z faktem, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 zostało uznane za prawidłowe, odpowiedź na pytanie 3, uznano za bezprzedmiotową.

Jednocześnie Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i nr 3, w zakresie pytania oznaczonego nr 1 oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 14f § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40,00 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 200 zł odpowiadającej 5 zdarzeniom przyszłym. W przedmiotowej sprawie w podatku od towarów i usług wniosek dotyczył 3 stanów faktycznych (należna kwota 120zł.), zatem kwota w wysokości 40 zł. zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.