Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.210.2021.2.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-21
Teza: W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami.
Słowa kluczowe: grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 lutego 2021 r. (data wpływu 26 lutego 2021 r.), uzupełnionym 2 czerwca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

26 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami, uzupełniony 2 czerwca 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną (dalej jako HM) w dniu 15 kwietnia 2015 r. nabył udział wynoszący po połowie (1/2) w prawie wieczystego użytkowania gruntu państwowego oraz takie udziały w prawie własności wszelkich budynków, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie, stanowiących odrębne nieruchomości, opisanego poniżej łącznie jako Nieruchomość.

Nieruchomość stanowi dwie działki oddane w użytkowanie wieczyste, posiadające dostęp do drogi publicznej przez z ustanowioną służebność gruntową. Na Nieruchomości znajdują się ujawnione w księdze wieczystej zabudowania stanowiące odrębną nieruchomość, własność użytkownika wieczystego. Nieruchomość ta stanowi zabudowaną nieruchomość gruntową na której znajduje się budynek produkcyjno-biurowy oraz budynek magazynowy. Wnioskodawca dokonał zakupu będąc w związku małżeńskim, w którym panował w 2015 r. i panuje nadal ustrój rozdzielności majątkowej. Po zakupie Nieruchomość była i jest przedmiotem najmu prywatnego. Nieruchomość jest wynajmowana spółce na cele związane z działalnością gospodarczą spółki. Umowa jest kontynuowana do dnia dzisiejszego. Na Nieruchomości w okresie najmu nie były, nie są i nie będą ponoszone nakłady. Nie dokonywano również podziału Nieruchomości. W dniu 14 lutego 2020 r. zmarła HM, a spadek po niej objął jej syn (JK). Umowa najmu była i jest jednak kontynuowana nieprzerwanie od 2015 r.

Wnioskodawca uzyskuje dochody ze spółki komandytowej, w której jest wspólnikiem. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej na swoje imię i nazwisko. Wnioskodawca planuje w 2021 r. wraz z drugim współwłaścicielem (JK) dokonać sprzedaży Nieruchomości w całości, bez dokonywania jakichkolwiek zmian prawnych dotyczących działki gruntu (w tym podziału gruntu), bez możliwości wyodrębnienia poszczególnych budynków.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wnioskodawca prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą – usługi transportowe w okresie od 1982 r. do 1993 r. Nabycie opisanego we wniosku udziału nie nastąpiło w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionych na nim budynków i urządzeń nie był wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz budynki i urządzenia na nim posadowione nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Nabycie udziału, o którym mowa we wniosku nastąpiło w drodze umowy sprzedaży. Wnioskodawca w przeszłości dokonał tylko nabycia udziału w nieruchomości – domu mieszkalnym w X przy ul. Y, w którym wraz z rodziną do tej pory zamieszkuje. Udział w domu mieszkalnym nabył w drodze darowizny w 2004 r. w celach mieszkaniowych. Wnioskodawca nie dokonał przeniesienia własności ww. nieruchomości, dalej jest właścicielem. W przyszłości Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości. W przyszłości planuje zbyć udział w prawie wieczystego użytkowania objęty wnioskiem w drodze sprzedaży.

Udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz zabudowaniami Wnioskodawca nabył w celu inwestycyjnym. Wnioskodawca nie podejmował żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość. Spółka nie dokonywała jakichkolwiek nakładów na wskazaną nieruchomość. Cała nieruchomość złożona z dwóch działek oraz posadowionych na niej budynkach i urządzeniach była przedmiotem najmu na rzecz spółki. Wnioskodawca nie jest powiązany ze spółką, która wynajmowała/wynajmuje nieruchomość, w której Wnioskodawca posiada udział. Wnioskodawca nie podejmował wobec nieruchomości żadnych czynności przygotowujących do najmu.

Okolicznością faktyczną, która spowodowała, że została podjęta decyzja o sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, w której Wnioskodawca posiada udział było to, że udział w nieruchomości po HM był przedmiotem spadkobrania i spadkobierca podjął decyzję o zbyciu udziału i w związku z tym Nieruchomość ma być sprzedana jako całość. Działaniami przygotowującymi przedmiotową Nieruchomość do sprzedaży było ogłoszenie o sprzedaży. Wnioskodawca ogłaszał zamiar sprzedaży w kilku biurach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości w V, innych działań Wnioskodawca nie podejmował. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, poza udziałem w domu, którego nie zamierza zbywać

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanego w stanie faktycznym udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca uważa, że przychód uzyskany ze zbycia udziału w Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl natomiast art. 10 ust 1 pkt 8 analizowanej ustawy źródłami przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomość nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomość nie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa Wnioskodawca uważa, że sprzedaż w 2021 r. udziału w Nieruchomość nabytej przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, a tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl natomiast art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Z kolei jak stanowi art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z § 2 tego przepisu wynika, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z zacytowanych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania. Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

By stwierdzić, czy odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynków usytuowanego na tym gruncie stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę nabycia bądź wybudowania budynku. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty nabycia bądź wybudowania budynku.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji Wnioskodawcy za datę nabycia, od której należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać 2015 r., kiedy to nabył udział 1/2 w prawie wieczystego użytkowania gruntu państwowego oraz takie udziały w prawie własności wszelkich budynków, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie. Oznacza to, iż odpłatne zbycie ww. prawa oraz budynków nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu powyższego przepisu, gdyż nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca 2015 r., w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji nie wystąpi również obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.