Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.290.2021.3.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-27
Teza: W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości udziału w prawie własności Działek przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług - czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 28 lipca 2021 r. (data wpływu – 2 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 6 sierpnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek uzupełniono samoistnie 6 sierpnia 2021 r. (dokumenty dotyczące wpłaconych opłat: od wniosku i od pełnomocnictwa).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (dalej: P. Sp. z o.o., Nabywca)
*   Zainteresowanego niebędącą stroną postępowania: J.M. (dalej: Sprzedający, Zbywca),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Pan J. M. (dalej jako: „Sprzedający”) oraz Pani Z. M. (dalej zwani „Sprzedającymi”) w dniu 23 marca 2021 r. zawarli z P.D. Sp. z o .o (dalej: „Kupujący”) w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości (akt notarialny, repertorium A (…).

Przedmiotem umowy przedwstępnej (dalej jako „Umowa”) są nieruchomości położone w B., gmina B., powiat B., województwo \`(...)\`, stanowiące działki gruntu numer: (…) (dalej: Działka A), (…) (dalej: Działka B), (…) (dalej: Działka C) - dalej łącznie: „Nieruchomość”. Wskazane działki objęte są księgą wieczystą Nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w B., VII Wydział Ksiąg Wieczystych.

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 5 czerwca 1991 r. od osób fizycznych. Działki pozostają własnością wspólną Sprzedających zgodnie z zasadami ustawowej małżeńskiej wspólnoty majątkowej.

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwalą Rady Miejskiej w B. z 30 sierpnia 2005 r. nr (…):

1.  Działka A położona jest na terenie oznaczonym symbolem KDL-06, z podstawowym przeznaczeniem: ulica lokalna, przeznaczenie uzupełniające: lokalizacja sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.
2.  Działka B położona jest na terenie oznaczonym symbolem P1, z podstawowym przeznaczeniem: przemysł, przeznaczenie uzupełniające: składy, bazy, usługi, ulice dojazdowe, parkingi, zieleń izolacyjna, obiekty i urządzenia towarzyszące związane z infrastrukturą techniczną i obsługą funkcji podstawowej: zakaz lokalizacji funkcji innych niż wymienione, a w szczególności funkcji mieszkalnictwa, zdrowia i oświaty.
3.  Działka C położona jest na terenie oznaczonym symbolem P1, z podstawowym przeznaczeniem: przemysł, przeznaczenie uzupełniające: składy, bazy, usługi, ulice dojazdowe, parkingi, zieleń izolacyjna, obiekty i urządzenia towarzyszące związane z infrastrukturą techniczną i obsługą funkcji podstawowej: zakaz lokalizacji funkcji innych niż wymienione, a w szczególności funkcji mieszkalnictwa, zdrowia i oświaty,

w związku z czym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, w stosunku do której Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje lub innym osobom i podmiotom przysługiwałoby prawo pierwokupu, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość składa się z trzech działek o symbolach: A, B i C:

1.  Działka A jest niezabudowana, nieogrodzona, zawiera obszar (…) ha, stanowi grunty orne o symbolach RIIIa i Rlllb,
2.  Działka B stanowi grunt niezabudowany, nieogrodzony, zawiera obszar (…) ha, stanowi łąki trwałe oraz grunty orne oznaczone symbolami ŁIV, RIIIa i RIIIb,
3.  Działka C zawiera obszar (…) ha, stanowi grunty orne oraz łąki trwałe oznaczone symbolami RIIIa i ŁI.V.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia, nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umów najmu, dzierżawy.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek ograniczeniami w rozporządzeniu, także nieujawnionymi w księdze wieczystej roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu.

W dziale III Księgi wieczystej Nieruchomości znajduje się wpis roszczenia o przeniesienie prawa własności Działek A, B i C w terminie do 31 grudnia 2019 r.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej podlegającej podatkowi rolnemu, niepodlegającej podatkowi od towarów i usług.

Do dnia sprzedaży Nieruchomość będzie wykorzystywana rolniczo.

Nieruchomość była w przeszłości dzielona - projekt podziału z 9 kwietnia 2003 r.

Nieruchomość nie jest uzbrojona. Sprzedający nie podejmował czynności celem uzbrojenia działek.

Dla Nieruchomości sporządzony jest ww. plan zagospodarowania przestrzennego, Sprzedający nie zabiegał o jego uchwalenie, bądź jego zmianę.

Nieruchomość nie była przedmiotem zatrzymania, bądź prawa dożywocia.

Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

Strony ustaliły warunki zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, po spełnieniu których Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość. Umowa Sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży):

1.  uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe: Urząd Skarbowy, Urząd Gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych potwierdzającego, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i świadczeń publicznoprawnych,
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
3.  uzyskania przez Kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
4.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
5.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energie elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości,
6.  potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
8.  przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających tj. dowodu osobistego, bądź paszportu,
9.  minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu,
10.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedających dotyczące stanu fizycznego i prawnego Nieruchomości a także możliwości jej sprzedaży pozostają ważne i aktualne w dacie sprzedaży,
11.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Strony ustaliły, że Kupujący wpłaci Sprzedającym zadatek w wysokości 220.000,00 euro w terminie 7 dni roboczych od dnia sporządzenia Umowy, na wskazany przez Sprzedających rachunek bankowy.

Zapłata reszty ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży na rachunek bankowy Sprzedających.

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. W przypadku niewykonania Umowy z jakiejkolwiek przyczyny leżącej po stronie Kupującego, Sprzedający będą uprawnieni do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku. W przypadku niewykonania Umowy przez Sprzedających, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego, inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących nieruchomości, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji.

Sprzedający udzielili Kupującemu zgodę na wejście na teren Nieruchomości i dokonanie następujących prac: zdjęcie wierzchniej warstwy gleby (odhumusowanie), makroniwelacja, układanie sieci zewnętrznych, a także wyrazili zgodę na dalsze udzielenie tego prawa (wejścia na teren i wykonania ww. prac) na dowolny podmiot współpracujący przy realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, przy czym w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Kupujący zobowiązuje się przywrócić Nieruchomość do stanu sprzed wykonania ww. prac.

Kupujący zobowiązuje się, że jeżeli w przypadku podjęcia ww. prac Sprzedający poniosą straty związane ze zniszczeniem zasiewów lub uniemożliwieniem zbioru plonów znajdujących się na Nieruchomości, zrekompensuje Sprzedającym straty powstałe z tego tytułu poprzez zapłatę kwoty 28.000.00 zł.

Kupujący zobowiązał się do powiadomienia o planowanym wejściu na teren Nieruchomości Sprzedających i podjęciu ww. prac.

Sprzedający udzielił w Umowie przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do:

1.  przeglądania akt w tym (dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B., a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę dokonywania wzmianek w ww. księdze wieczystej,
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej, wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
4.  uzyskiwania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem sporządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
6.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
7.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
8.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej,
9.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właścicieli Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

Wszystkie koszty oraz opłaty związane z ww. warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat związanych z przedmiotowymi decyzjami i zawartymi umowami, będą obciążały Kupującego.

Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego, udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Sprzedający oświadczy, że znane mu jest zamierzenie Kupującego, i że zobowiązuje się do nieskładania z tego tytułu żadnych roszczeń, oraz nieskładania żadnych odwołań, protestów, ani skarg w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji.

Strony ustaliły że za szkody na Nieruchomości spowodowane działaniem Kupującego lub osób działających na jego zlecenie w czasie trwania Umowy odpowiedzialność prawną i finansową ponosi Kupujący.

Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz"). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem umów Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy (z prawem do dokonywania dalszych cesji).

W dniu 8 czerwca 2021 r. Kupujący oraz P. Sp. z o. o., NIP: (…) (dalej: „Nabywca”) zawarli umowę cesji na warunkach określonych w Umowie, objętą aktem notarialnym rep. A nr 5266/2021, w wyniku której doszło do sprzedaży wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przez P.D. Sp. z o.o. na rzecz P. Sp. z o.o. (Nabywcy).

Sprzedający - według jego oświadczenia:

1.  nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
2.  Nieruchomość nie jest zabudowana - nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części,
3.  na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek inne naniesienia oraz elementy uzbrojenia, powierzchnia Nieruchomości nie została w jakikolwiek sposób utwardzona,
4.  nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany,
5.  nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Nieruchomości do dnia sprzedaży,
6.  nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
7.  nie prowadzi działalności gospodarczej,
8.  wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego - z tego tytułu odprowadzał podatek rolny, działalność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
9.  nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
10.  od 9 kwietnia 2003 r., tj. od daty zatwierdzenia podziału Nieruchomości, nie podejmował działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie,
11.  na Nieruchomości nie wydzielono dróg wewnętrznych ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych,
12.  nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości,
13.  nie podejmował działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości,
14.  Nieruchomość nie była przedmiotem zatrzymania ani prawa dożywocia,
15.  nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w szczególności nie wystawiał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów,
16.  Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działek,
17.  Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej,
18.  Sprzedający nie sprzedawał wcześniej innych działek.

Kupujący/Nabywca:

1.  jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny,
2.  zamierza nabyć Nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,
3.  nabędzie nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości (udziału w prawie własności Działek A, B i C) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości (udziału w prawie własności Działek A, B i C) będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
3.  Czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości (udziału w prawie własności Działek A, B i C), przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?
4.  W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości (udziału w prawie własności Działek A, B i C) przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług - czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nieistotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży, pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od podatkiem od towarów i usług z uwagi na zwolnienie od podatku od towarów i usług przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 26 sierpnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.524.2021.2.EW.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć

m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej, na którą składają się niezabudowane Działki A, B i C.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości (udziału w niej) podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 sierpnia 2021 r. znak: znak: 0114-KDIP1-1.4012.524.2021.2.EW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania udziału w nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 tejże ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania), to umowa sprzedaży udziału w nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.