Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.222.2024.3.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-29
Teza: Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; garaż; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

12 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 maja 2024 r. (wpływ 29 maja 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2024 r. (wpływ 1 lipca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B

**Opis zdarzenia przyszłego**

Stan faktyczny:

Małżeństwo B i A, będąc na prawach małżeńskiej majątkowej wspólności ustawowej, jako osoby prywatne, dokonały w roku 2007 zakupu nieruchomości dwukondygnacyjnej mieszkalno-usługowo (budynek hotelowy), która to nieruchomość zasiliła majątek dorobkowy stron.

W latach od 2007, tj. od daty zakupu, do stycznia 2009 r. w budynku zostały przeprowadzone prace budowlano-remontowe, w wyniku których budynek hotelowy przebudowany został na budynek mieszkalny wielorodzinny o powierzchni (…) m2 (w budynku wyodrębniono 11 lokali mieszkalnych).

W budynku przeprowadzono podstawowe prace budowlano-remontowe, a w dniu (…) 2009 r., wobec zakończenia tych prac, wydano pozwolenie na użytkowanie.

Budynek w czasie prac remontowo-budowlanych nie był użytkowany.

Małżonkowie nie odliczyli żadnych kosztów wykonanych prac remontowo-budowlanych. Prace faktycznie obejmowały podstawowy remont budynku, jego adaptację i przebudowę, bez zmiany kubatury całości budynku (nie wymieniono również okien i drzwi wewnętrznych i zewnętrznych w budynku).

Tym samym wskazać należy, że ostatnie ulepszenie budynku miało miejsce w roku 2009 i po tym ulepszeniu, następowało, w latach 2009-2010 sukcesywne zasiedlenie części budynku, jako niewyodrębnionych lokali mieszkalnych oznaczonych nr od 1 do 11, na podstawie zawartych umów najmu, gdzie najemcami tych lokali były osoby fizyczne. Ostatecznie, budynek został w tej sytuacji w całości zasiedlony.

Pierwszej, z kolejnych 11 sprzedaży, niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu (zasiedlenia), znajdującego się w budynku, gdzie były prowadzone prace remontowo-budowlane, Wnioskodawcy dokonali w dniu (…) 2018 r., czyli 11 lat od daty nabycia nieruchomości. Następne miały miejsce (…) 2019 r., (…) 2019 r., (…) 2020 r., (…) 2020 r., (…) 2020 r., (…) 2020 r., (…) 2021 r., (…) 2021 r., (…) 2021 r., (…) 2021 r.

Stan prawny:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy: źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie: w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. W tej sytuacji, zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Niewątpliwie zakup nieruchomości małżonkowie traktowali jako lokatę na przyszłość, zabezpieczeniem na gorsze czasy, starość. Sprzedający zakupili nieruchomość jako osoby prywatne, nie w związku z prowadzoną, czy zamierzoną działalnością gospodarczą.

Przyjąć należy, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatników, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatników czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W ocenie podatników, okoliczności przedstawione w niniejszym wniosku wskazują, że ww. nieruchomość nie została w roku 2007 nabyta przez podatników dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Czynności podejmowane przez podatników wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Wskazać w tym miejscu należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, nie można przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wyżej wymienionych wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) niewyodrębnionych 11 lokali mieszkalnych, którą podatnicy nabyli 11 lat wcześniej przed pierwszą sprzedażą, ma miejsce, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości (rok 2007).

W konsekwencji sprzedaż wymienionych, niewyodrębnionych lokali mieszkalnych nie będzie skutkowała powstaniem po stronie podatników przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przeszłego, należy uznać, że dokonane odpłatne zbycie (sprzedaż) wymienionych wyżej niewyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie spowoduje u żadnego z Wnioskodawców przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż ta, nie powoduje również po stronie Podatników powstania przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości zostało bowiem dokonana po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, a zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawców z tytułu sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po ich stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż przedmiotowych niewyodrębnionych 11 lokali mieszkalnych, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W piśmie z 24 czerwca 2024 r. (wpływ 1 lipca 2024 r.), stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowali Państwo opis okoliczności sprawy w wyniku odpowiedzi na pytania:

1) czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226, ze zm.) mają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź:

Podatnicy, zgodnie z art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku od osób fizycznych, mają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

2) w jakim celu zakupili Państwo w 2007 r. nieruchomość dwukondygnacyjną mieszkalno-usługową (budynek hotelowy), w której w wyniku przebudowy na budynek mieszkalny powstały lokale mieszkalne?

Odpowiedź:

Jak wskazywano również w treści złożonego wniosku nieruchomość dwukondygnacyjną (stanowiącą pierwotnie budynek hotelowy) zakupili Państwo jako osoby prywatne, nie w ramach prowadzonej czy zamierzonej działalności gospodarczej, ponadto nieruchomość ta nie stanowiła przedmiotu działalności gospodarczej, a zakup wskazanej nieruchomość traktowali Państwo jako lokatę kapitału na przyszłość, zabezpieczenie na gorsze czasy, ewentualnie jako wsparcie do przyszłego, niewielkiego świadczenia emerytalnego.

3) z jakiego źródła finansowania pochodziły środki przeznaczone na nabycie ww. nieruchomości dwukondygnacyjnej mieszkalno-usługowej (budynek hotelowy) oraz na przebudowę tego budynku na budynek mieszkalny z 11 lokalami mieszkalnymi, tj. czy nabycie i przebudowa były finansowane ze środków prywatnych, czy też środkami związanymi z działalnością gospodarczą? Jeżeli ww. przedsięwzięcia były skredytowane, to proszę wyjaśnić, na kogo (jaki podmiot) kredyt był zaciągnięty, kto go spłaca/spłacił – należy szczegółowo wyjaśnić.

Odpowiedź:

Środki przeznaczone na zakup wskazanej nieruchomości dwukondygnacyjnej oraz jej przebudowy na budynek mieszkalny z 11 lokalami mieszkalnymi pochodziły z środków prywatnych (Państwa oszczędności) oraz zaciągniętych, łącznie trzech kredytów gotówkowych w (…), na podatników jako osoby fizyczne (wspólność majątkowa małżeńska), z których środki przeznaczyli na remont wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

Pierwszą Umowę kredytu nr (…) zawarli Państwo w dniu (…) 2008 r. na okres trzech lat. Kolejną Umowę kredytu nr (…) zawarli Państwo w dniu (…) 2009 r. również na okres trzech lat. Ostatnią Umowę kredytu nr (…) zawarli Państwo w dniu (…) 2009 r., na okres dwóch lat.

Środki finansowe na zakup i remont nieruchomości nie były finansowane środkami finansowymi pochodzącymi z działalności gospodarczej. Wszystkie zobowiązania zostały już przez Państwa spłacone.

4) co należy rozumieć pod pojęciem „niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego”?

Odpowiedź:

Pod pojęciem „niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego” należy rozumieć lokal, wobec którego wydane zostało zaświadczenie o samodzielności lokalu, a który to lokal nie został wyodrębniony w drodze aktu notarialnego (zawierającego jednostronne oświadczenie właściciela lub będącego umową pomiędzy właścicielem, a nabywcą).

5) czy, a jeśli tak, to jakie działania marketingowe podjęli Państwo w celu sprzedaży każdego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wniosku?

Odpowiedź:

Celem sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych złożyli Państwo ogłoszenia na portalu internetowym (…).

6) w jaki sposób pozyskali Państwo nabywcę/nabywców dla sprzedawanych lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź:

Po umieszczeniu na portalu internetowym (…) o sprzedaży mieszkań potencjalni nabywcy dzwonili bezpośrednio do Państwa w przedmiocie warunków ich zbycia.

7) czy zawarli Państwo z nabywcami lokali mieszkalnych umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) jakie były warunki umowy przedwstępnej?

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący inwestował w nabywaną nieruchomość? Jeśli tak – jakie działania podjął do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź:

Zawarli Państwo jedną umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, w związku z koniecznością przedłożenia tej umowy przez potencjalnego nabywcę w banku, celem uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.

Zgodnie z zawartą w dniu (…) 2020 r. przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości położonej w (…) w postaci lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (…), z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (…) części, (…), jako kupujący złożyli oświadczenie o zawarciu umowy z jednoczesnym obowiązkiem zapłaty ceny sprzedaży w kwocie (…) zł w następujący sposób: kwotę (…) zł kupujący wręczy w formie gotówkowej tytułem zadatku w dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, kwotę (…) zł. kupujący zobowiązuje się zapłacić najpóźniej w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, kwotę (…) zł pochodzącą ze środków uzyskanych w ramach kredytu bankowego udzielonego kupującemu na zakup nieruchomości, kupujący zapłaci najpóźniej w terminie 7 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony uzgodniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia (…) 2020 r.

Kolejno strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej, w którym dokonano zmian w ten sposób, że zgodnie postanowiły zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości w terminie do dnia (…) 2020 r., a także dokonały zmian w zakresie terminów oraz wysokości kwot do zapłaty przez kupujących.

Finalnie strony na mocy aktu notarialnego zawartego w dniu (…) 2020 r. (Rep. A numer (…)) przed notariuszem (…), w kancelarii notarialnej w (…) zawarły umowę sprzedaży ww. nieruchomości za łączną kwotę w wysokości (…) zł, z czego przed podpisaniem aktu notarialnego kupujący (…) zapłacili (…) małżonkom (…) kwotę w wysokości (…) zł ze środków własnych, gotówką i zobowiązali się do zapłaty reszty ceny sprzedaży, tj. kwoty w wysokości (…) zł najpóźniej w terminie do dnia (…) 2020 r. ze środków pochodzących z kredytu bankowego.

Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, kupujący nie inwestowali w nabywaną nieruchomość do czasu zawarcia umowy finalnej.

8) czy udzielili Państwo nabywcom lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku pełnomocnictwa do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą ww. nieruchomości? Jeśli tak, to jakie działania podjął nabywca i kto pokrywał ich koszty (Państwo, czy nabywcy)?

Odpowiedź:

Nie udzielili Państwo potencjalnym nabywcom i nabywcom lokali mieszkalnych żadnych pełnomocnictw.

9) czy oprócz przedmiotowej nieruchomości (zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, składającym się z 11 lokali mieszkalnych), o której mowa we wniosku posiadają Państwo w ramach majątku prywatnego także inne nieruchomości – w tym takie, które również przeznaczone są do zbycia?

10) jeśli posiadają Państwo w ramach majątku prywatnego jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionej we wniosku), prosimy żeby wskazali Państwo:

a) kiedy zostały nabyte i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?

b) jakie to nieruchomości, tj. lokale mieszkalne, lokale użytkowe, nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane itp.

c) w jaki sposób wykorzystywali i wykorzystują Państwo te nieruchomość?

d) jeżeli są to nieruchomości gruntowe, to prosimy żeby podali Państwo:

· czy są to nieruchomości zabudowane czy niezabudowane?

\- w przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami zabudowanymi, to jaki jest ich charakter (np. mieszkalny, użytkowy)?

\- w przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami niezabudowanymi, to jakie przeznaczenie wg obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego mają te nieruchomości?

· czy przed ich zbyciem podejmowali/będą podejmowali Państwo czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych nieruchomości?

· czy, a jeśli tak to kiedy zamierzają je Państwo zbyć (należy także podać przybliżone daty zbycia)?

Odpowiedź w zakresie pkt 9 i 10:

W ramach majątku prywatnego podatnicy posiadają nieruchomość gruntową, na której posadowiony jest dom jednorodzinny w m. (…) zakupiony w roku 1994, w którym na co dzień Państwo mieszkają oraz prowadzą wspólne gospodarstwo domowe, lokal użytkowy w m. (…) zakupiony w roku 2022, oraz zakupione na potrzeby własne: 1 garaż w m. (…) w roku 2021, 3 garaże w m. (…), zakupione kolejno w latach 2014 (dwa garaże) i 2022, gdzie przechowywane są Państwa prywatne pojazdy.

Nie zamierzają Państwo zbyć wskazanych nieruchomości i garaży.

11) czy sprzedali Państwo inne nieruchomości z majątku prywatnego niż te, o których mowa we wniosku? Jeśli tak, prosimy żeby wskazali Państwo:

a) kiedy dokonali transakcji (data zbycia)?

b) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

c) ilu nieruchomości i jakich dotyczyły transakcje?

Odpowiedź:

Oprócz wskazanych 11 lokali mieszkalnych, zbyli Państwo w roku 2016 pół stodoły, która była przeznaczona do celów prywatnych oraz w roku 1998 działkę gruntową, z której zbycia otrzymana należność, została przeznaczona na remont domu jednorodzinnego zakupionego w roku 1994.

12) czy zamierzają Państwo w przyszłości nabywać do majątku prywatnego inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę żeby wskazali Państwo w jakim celu zamierzają je nabyć?

Odpowiedź:

Na dzień dzisiejszy nie planują Państwo nabycia innych nieruchomości, niemniej takiej sytuacji nie wykluczają w dalszej przyszłości, a sytuację taką uzależniają od koniecznych, wymuszonych zmian, w tym zmian sytuacji rodzinnej lub ekonomicznej.

**Pytanie**

Czy w świetle obowiązującego stanu prawnego i opisanego stanu faktycznego stanowisko Wnioskodawców jest prawidłowe?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Zdaniem Państwa, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podjętych przez Państwa działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Z opisu sprawy wynika, że będąc na prawach małżeńskiej majątkowej wspólności ustawowej, jako osoby prywatne, dokonali Państwo w 2007 r. zakupu nieruchomości dwukondygnacyjnej mieszkalno-usługowej (budynek hotelowy), która to nieruchomość zasiliła Państwa majątek dorobkowy. Nieruchomość ta nie stanowiła przedmiotu działalności gospodarczej, a zakup tej nieruchomość traktowali Państwo jako lokatę kapitału na przyszłość, zabezpieczenie na gorsze czasy, ewentualnie jako wsparcie do przyszłego, niewielkiego świadczenia emerytalnego.

W okresie od daty zakupu, tj. od 2007 r. do stycznia 2009 r. w budynku zostały przeprowadzone podstawowe prace budowlano-remontowe, w wyniku których budynek hotelowy przebudowany został na budynek mieszkalny wielorodzinny o powierzchni (…) m2 (w budynku wyodrębniono 11 lokali mieszkalnych).

Środki przeznaczone na zakup wskazanej nieruchomości dwukondygnacyjnej oraz jej przebudowy na budynek mieszkalny z 11 lokalami mieszkalnymi pochodziły z środków prywatnych (Państwa oszczędności) oraz zaciągniętych – łącznie trzech kredytów gotówkowych – na Państwa jako osoby fizyczne (wspólność majątkowa małżeńska), z których środki przeznaczono na remont wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Pierwszą Umowę kredytu zawarli Państwo (…) 2008 r. na okres trzech lat, kolejną (…) 2009 r. również na okres trzech lat. Ostatnią Umowę kredytu zawarli Państwo (…) 2009 r., na okres dwóch lat. Środki finansowe na zakup i remont nieruchomości nie były finansowane środkami finansowymi pochodzącymi z działalności gospodarczej. Wszystkie zobowiązania zostały już przez Państwa spłacone.

W dniu (…) 2009 r., wobec zakończenia prac budowlano-remontowych, wydano pozwolenie na użytkowanie. Budynek w czasie prac remontowo-budowlanych nie był użytkowany. W latach 2009-2010 następowało sukcesywne zasiedlenie części budynku, jako niewyodrębnionych lokali mieszkalnych oznaczonych nr od 1 do 11, na podstawie zawartych umów najmu, gdzie najemcami tych lokali były osoby fizyczne. Ostatecznie budynek został w całości zasiedlony. Pierwszej z kolejnych jedenastu sprzedaży niewyodrębnionych lokali mieszkalnych dokonali Państwo (…) 2018 r., czyli 11 lat od daty nabycia nieruchomości. Następne miały miejsce od 2019 r. do 2021 r.

W celu sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych złożyli Państwo ogłoszenia na portalu internetowym (…). Potencjalni nabywcy dzwonili bezpośrednio do Państwa w przedmiocie warunków ich zbycia.

Zawarli Państwo jedną umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, w związku z koniecznością przedłożenia tej umowy przez potencjalnego nabywcę w banku, celem uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, kupujący nie inwestowali w nabywaną nieruchomość do czasu zawarcia umowy finalnej.

Nie udzielili Państwo potencjalnym nabywcom, czy też nabywcom 11 lokali mieszkalnych żadnych pełnomocnictw.

W ramach majątku prywatnego posiadają Państwo nieruchomość gruntową, na której posadowiony jest dom jednorodzinny zakupiony w 1994 r., w którym Państwo na co dzień mieszkają oraz prowadzą wspólne gospodarstwo domowe, lokal użytkowy zakupiony w 2022 r. oraz zakupione na własne potrzeby: 1 garaż w 2021 r., 2 garaże zakupione w latach 2014 r. i 1 garaż w 2022 r. W ww. garażach przechowywane są Państwa prywatne pojazdy.

Nie zamierzają Państwo zbyć ww. nieruchomości i garaży. Na dzień dzisiejszy nie planują Państwo nabycia innych nieruchomości, niemniej takiej sytuacji nie wykluczają w dalszej przyszłości, a sytuację taką uzależniają od koniecznych, wymuszonych zmian, w tym zmian sytuacji rodzinnej lub ekonomicznej.

Oprócz wskazanych 11 lokali mieszkalnych, zbyli Państwo w 2016 r. pół stodoły, która była przeznaczona do celów prywatnych oraz w 1998 r. działkę gruntową, z której zbycia otrzymana należność, została przeznaczona na remont domu jednorodzinnego zakupionego w 1994 r.

Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzam, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Państwa działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z okoliczności sprawy Państwa działania na przestrzeni kilkunastu lat, tj. 2007-2021, nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego. Miały one charakter zorganizowany, wymagały podjęcia szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności, żeby w tym okresie dokonać zakupu nieruchomości dwukondygnacyjnej mieszkalno-usługowej (budynek hotelowy), sfinansować jego zakup oraz prace remontowo-budowlane nie tylko środkami finansowymi pochodzącymi z Państwa oszczędności, lecz także z zaciągniętych na tę okoliczność trzech kredytów gotówkowych, by w konsekwencji budynek hotelowy przebudować na budynek mieszkalny wielorodzinny, w którym wyodrębniono 11 lokali mieszkalnych, następnie wynajmowanych, a ostatecznie sprzedanych.

Przedstawiony w opisie stanu faktycznego przebieg czynności, ich następstwo oraz powtarzalność świadczą o tym, że działania podejmowane przez Państwo były planowane i stanowiły proces, który był nastawiony na osiągnięcie zysku. Były więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który miał charakter zarobkowy. Najpierw z najmu a następnie z obrotu nieruchomościami uczynili Państwo źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przyjąć zatem należy, że Państwa działania dają podstawę do stwierdzenia, że w opisanej sprawie prowadzili Państwo obrót nieruchomościami w celu zarobkowym, w sposób ciągły i zorganizowany, a zatem prowadzili Państwo działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami.

Kwalifikacji tej nie zmienia także twierdzenie Państwa, że:

Sprzedający zakupili nieruchomość jako osoby prywatne, nie w związku z prowadzoną, czy zamierzoną działalnością gospodarczą.

(…)

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem obiektywne i zewnętrzne jej przejawy. W tym sensie nie ma znaczenia i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej i nie nazywa jej tak. O właściwej kwalifikacji przychodu decyduje natomiast całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Państwo działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Wobec tego, stwierdzam, że Państwa działanie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. Zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychód uzyskany przez Państwo ze sprzedaży 11 lokali mieszkalnych, powstałych na skutek przebudowy zakupionej w 2007 r. nieruchomości dwukondygnacyjnej mieszkalno-usługowej (budynek hotelowy), uprzednio wykorzystywanych w celu osiągania przychodów z najmu, należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże, w przedmiotowej sprawie należy mieć na uwadze, że przedmiotem Państwa sprzedaży są lokale mieszkalne.

W tym zakresie zauważyć należy, że:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Państwa w opisanych we wniosku lokali mieszkalnych, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że kwota uzyskana z dokonanej sprzedaży lokali mieszkalnych nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z treści wniosku wynika, że nabyli Państwo budynek hotelowy w 2007 r., a jego przebudowa, w wyniku której powstało 11 lokali mieszkalnych, została zakończona w 2009 r.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) poszczególnych lokali mieszkalnych, dokonywana w okresie od 2018 do 2021 roku miała miejsce, w oczywisty sposób po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonana przez Państwa sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.**

W rezultacie, o ile zgodzić się z Państwem należy, co do oceny skutków podatkowych Państwa działania (brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych), to jednak oceniając Państwa stanowisko całościowo – w związku ze stwierdzeniem, że zbycie lokali mieszkalnych nie generuje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ponieważ dotyczy majątku prywatnego, nie związanego z działalnością gospodarczą, a nie jak wskazano w niniejszej interpretacji, z uwagi na wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c tej ustawy – należało uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Końcowo należy poinformować, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem z 2 lipca 2024 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.247.2024.5.EB.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).