Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-981/14-4/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-01-16
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; budynek-sprzedaż budynków; dostawa; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż-sprzedaż budynków; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2014 r. (data wpływu 21 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. (data wpływu 13 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. (data wpływu 13 stycznia 2015 r.) o informacje doprecyzowujące opisane zdarzenie przyszłe i własne stanowisko o wskazanie przedmiotu wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie podjętej Uchwały Zgromadzenia Wspólników Spółki, Zarząd zgłosił do sprzedaży nieruchomość, której zakup nastąpił w dniu 6 kwietnia 1995 r. Aktem Notarialnym. Sprzedającym był syndyk masy upadłościowej Spółdzielni „A”.

Nieruchomość nabyto za kwotę 400.000.000,00 zł, słownie: czterysta milionów złotych.

Na zlecenie „B” Sp. z o.o. wykonała operat szacunkowy nieruchomości, wykazując jej wartość rynkową na kwotę 4.600.000 PLN (na dzień 30 września 2011 r.).

Zgodnie z wyliczeniem ubezpieczyciela, nieruchomość jest ubezpieczona na kwotę 5.000.000 PLN.

W podpisanej umowie pośrednictwa sprzedaży z dnia 26 września 2014 r., sprzedający (Wnioskodawca) określił cenę przedmiotu sprzedaży na kwotę 5.000.000 PLN.

Ponadto, w piśmie z dnia 9 stycznia 2015 r. – stanowiącym uzupełnienie do wniosku – Zainteresowany wyjaśnił, że:

1.  Złożony wniosek ORD-IN – datowany na dzień 17 października 2014 r. – przez Wnioskodawcę ma na celu otrzymanie informacji/interpretacji wyłącznie na określenie właściwej stawki podatku dla sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości.
2.  Zakupiona w dniu 6 kwietnia 1995 r. nieruchomość o powierzchni 3.504 m2, która obejmuje działki nr 2253/2 i nr 2264 była nieruchomością zabudowaną.
3.  Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.
4.  Zakupiona przez Wnioskodawcę nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej, która nie była objęta jakimkolwiek zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
5.  Zakupiona w dniu 6 kwietnia 1995 r. nieruchomość o powierzchni 3.504 m2, która obejmuje działki 2253/2 i 2264 była i jest zabudowana następująco:
    *   poz. 1 – Budynek główny – (dwukondygnacyjny – częściowo podpiwniczony) o powierzchni 2.273 m2;
    *   poz. 2 – Magazyn I – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 301 m2,
    *   poz. 3 – Magazyn II – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 36 m2,
    *   poz. 4 – Magazyn III – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 47 m2,
    *   poz. 5 – Magazyn IV – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 109 m2. Zainteresowany nie wybudował żadnych budynków i budowli na zakupionej nieruchomości.
6.  Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku VAT.
7.  Sprzedaż na rzecz Zainteresowanego wskazanej nieruchomości nie została udokumentowana fakturą VAT.
8.  Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
9.  Przedmiotowa nieruchomość zgłoszona jako oferta sprzedaży była i jest wynajmowana wg specyfikacji poniżej.
    *   poz. 1 Budynek główny – odpłatny wynajem od czerwca 1999 r. 731,57 m2 na zerowej kondygnacji budynku (parter) co stanowi 32,18% ogółem powierzchni budynku. Od czerwca 2009 r. 830,48 m2 co stanowi 36,5% ogólnej powierzchni budynku.
    *   poz. 2 i poz. 3 – po dokonanych remontach i adaptacjach poz. 2 i poz. 3 zostały połączone w jedną całość jako „Pasaż handlowy”. Pasaż handlowy został oddany do użytku w roku 2010 z czego wynajmowane jest 8.853 m2 co stanowi 26,3% ogólnej powierzchni pasażu handlowego.
    *   poz. 4 Magazyn III – nie był i nie jest przedmiotem jakiegokolwiek wynajmu. Magazyn zajmuje Zainteresowany.
    *   poz. 5 Magazyn IV – nie był i nie jest przedmiotem jakiegokolwiek wynajmu. Magazyn zajmuje Wnioskodawca.
10.  Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do:
    
    *   poz. 2 – Magazyn I;
    *   poz. 3 – Magazyn II.
    
    Natomiast nie ponosił wydatków na ulepszenie następujących budynków:
    *   poz. 1 – Budynek główny;
    *   poz. 4 – Magazyn III;
    *   poz. 5 – Magazyn IV.Wydatki dotyczące adaptacji magazynów z poz. 2 i poz. 3 Wnioskodawca ponosił w latach 2005 do 2009. Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług – VAT – cena ofertowa przedmiotu sprzedaży w wysokości 5.000.000 PLN jest ceną zawierającą podatek VAT, przy sprzedaży nieruchomości dla osób fizycznych?
2.  Czy zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług – VAT – cena oferowana przedmiotu sprzedaży w wysokości 5.000.000 PLN jest ceną zawierającą podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości dla podmiotów gospodarczych, bez względu na ich status prawny (podmioty gospodarcze posiadające osobowość prawną lub podmioty gospodarcze nieposiadające osobowości prawnej)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż omawianej nieruchomości w roku 2014 nie jest objęta podatkiem VAT, ponieważ jej zakup nastąpił przed rokiem 2004 czyli przed wprowadzeniem ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

Powyższe wskazuje, że oferowana cena nieruchomości w wysokości 5.000.000 PLN jest ceną kupna sprzedaży bez podatku VAT:

1.  dla osób fizycznych;
2.  dla podmiotów gospodarczych, bez względu na ich status prawny (podmioty gospodarcze posiadające osobowość prawną lub podmioty gospodarcze nieposiadające osobowości prawnej).

Ponadto, w piśmie z dnia 9 stycznia 2015 r. – stanowiącym uzupełnienie do wniosku – Zainteresowany wskazał, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Należy podkreślić, że użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono – z dniem 1 stycznia 2014 r. – zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że na podstawie podjętej Uchwały Zgromadzenia Wspólników Spółki, Zarząd zgłosił do sprzedaży nieruchomość, której zakup nastąpił w dniu 6 kwietnia 1995 r. Aktem Notarialnym. Sprzedającym był syndyk masy upadłościowej Spółdzielni „A”. W podpisanej umowie pośrednictwa sprzedaży z dnia 26 września 2014 r., sprzedający (Wnioskodawca) określił cenę przedmiotu sprzedaży na kwotę 5.000.000 PLN.

Zakupiona w dniu 6 kwietnia 1995 r. nieruchomość o powierzchni 3.504 m2, która obejmuje działki nr 2253/2 i nr 2264 była nieruchomością zabudowaną. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Zakupiona przez Wnioskodawcę nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej, która nie była objęta jakimkolwiek zwolnieniem od podatku od towarów i usług. Ww. nieruchomość o powierzchni 3.504 m2, która obejmuje działki 2253/2 i 2264 była i jest zabudowana następująco:

*   poz. 1 – Budynek główny – (dwukondygnacyjny – częściowo podpiwniczony) o powierzchni 2.273 m2;
*   poz. 2 – Magazyn I – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 301 m2,
*   poz. 3 – Magazyn II – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 36 m2,
*   poz. 4 – Magazyn III – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 47 m2,
*   poz. 5 – Magazyn IV – parterowy pawilon wolnostojący o powierzchni 109 m2.

Zainteresowany nie wybudował żadnych budynków i budowli na zakupionej nieruchomości. Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku VAT. Sprzedaż na rzecz Zainteresowanego wskazanej nieruchomości nie została udokumentowana fakturą VAT. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowa nieruchomość zgłoszona jako oferta sprzedaży była i jest wynajmowana wg specyfikacji poniżej.

*   poz. 1 Budynek główny – odpłatny wynajem od czerwca 1999 r. 731,57 m2 na zerowej kondygnacji budynku (parter) co stanowi 32,18% ogółem powierzchni budynku. Od czerwca 2009 r. 830,48 m2 co stanowi 36,5% ogólnej powierzchni budynku.
*   poz. 2 i poz. 3 – po dokonanych remontach i adaptacjach poz. 2 i poz. 3 zostały połączone w jedną całość jako „Pasaż handlowy”. Pasaż handlowy został oddany do użytku w roku 2010 z czego wynajmowane jest 8.853 m2 co stanowi 26,3% ogólnej powierzchni pasażu handlowego.
*   poz. 4 Magazyn III – nie był i nie jest przedmiotem jakiegokolwiek wynajmu. Magazyn zajmuje Zainteresowany.
*   poz. 5 Magazyn IV – nie był i nie jest przedmiotem jakiegokolwiek wynajmu. Magazyn zajmuje Wnioskodawca.

Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie poz. 2 – Magazynu I oraz poz. 3 – Magazynu II, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Natomiast nie ponosił wydatków na ulepszenie następujących budynków: poz. 1 – Budynku głównego, poz. 4 – Magazynu III i poz. 5 – Magazynu IV.

Wydatki dotyczące adaptacji magazynów z poz. 2 i poz. 3 Wnioskodawca ponosił w latach 2005 do 2009. Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące określenia właściwej stawki podatku dla sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do opisanych budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Uwzględniając definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy wskazać należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia – jak wynika z powołanego przepisu – jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem (poza opodatkowaną sprzedażą danej nieruchomości) może być więc także oddanie nieruchomości do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynku głównego, Magazynu III oraz Magazynu IV, które znajdowały się na nieruchomości w chwili zakupu, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia tych budynków doszło w dniu nabycia wskazanej nieruchomości w ramach czynności zwolnionej od podatku. W niniejszej sytuacji spełniony zostanie również drugi warunek umożliwiający zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ między pierwszym zasiedleniem a dostawą wskazanych obiektów minie okres dłuższy niż 2 lata. W związku z powyższym, dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są te budynki również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Ponadto tut. Organ zauważa, że ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, wyraźnie określił, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Ustawodawca nie posługuje się stwierdzeniem, że pierwsze zasiedlenie budynku lub budowli jest to oddanie części budynku lub budowli do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Tym samym, aby uznać budynek lub budowlę za zasiedlone w całości, muszą być one wydane w całości w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, tj. czynności wymienionych w art. 5 ustawy, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, wówczas obiekt taki w całości będzie mógł spełniać definicję pierwszego zasiedlenia. Natomiast w przypadku wydania budynku do użytkowania np. w ramach umowy najmu tylko w części, wówczas jedynie w odniesieniu do tej części budynku można mówić o jego zasiedleniu. Ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy przewidział bowiem pierwsze zasiedlenie tylko tej części budynku, która została oddana do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu.

Powyższe stanowisko znalazło potwierdzenie w wyroku WSA z dnia 15 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Wr 1228/11, w którym rozstrzygnięto, że „Zarówno przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jak i art. 2 pkt 14 tej ustawy odnoszą się do budynków, budowli lub ich części. Oznacza to, że definicję pierwszego zasiedlenia może spełnić zarówno cały budynek, cała budowla, jak i ich części w zależności od tego czy pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi oddano w użytkowanie w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu budynek, budowlę czy ich części. Podobnie skonstruowano zwolnienie podatkowe przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT”.

Natomiast NSA w wyroku z dnia 4 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1605/10 stwierdził, że „Prawodawca w definicji ustawowej zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie może dotyczyć budowli, budynków lub ich części. A zatem przyjęcie w rozpatrywanej sprawie, że nastąpiła kompleksowa dostawa całego budynku bez zróżnicowania poszczególnych jego części w sytuacji, gdy podatnik we wniosku o interpretację wyraźnie wskazuje na odmienny charakter tej części jednego piętra budynku, które przed otrzymaniem przez spółkę całego budynku, w wyniku wniesienia aportu zostało wydzierżawione lub wynajmowane, było nie tylko naruszeniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ale również wyjściem poza przedstawiony przez stronę stan faktyczny”.

Jak wynika z opisu sprawy Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie poz. 2 – Magazynu I oraz poz. 3 – Magazynu II, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wydatki dotyczące adaptacji magazynów z poz. 2 i poz. 3 Wnioskodawca ponosił w latach 2005 do 2009. Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów. Po dokonanych remontach i adaptacjach poz. 2 – Magazyn I i poz. 3 – Magazyn II zostały połączone w jedną całość jako „Pasaż handlowy”. Pasaż handlowy został oddany do użytku w roku 2010 z czego wynajmowane jest 8.853 m2 co stanowi 26,3% ogólnej powierzchni pasażu handlowego.

Analizując zatem zagadnienie pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do budynku nazwanego „Pasażem handlowym” tut. Organ zauważa, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło tylko w odniesieniu do tej części ww. budynku, która została oddana w najem, tj. części o powierzchni 8.853 m2 co stanowi 26,3% ogólnej powierzchni pasażu handlowego. Zatem planowana sprzedaż części „Pasażu handlowego” o powierzchni 8.853 m2 wynajmowanej od roku 2010 do chwili obecnej będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym, również dostawa części gruntu przyporządkowana do dostawy części budynku „Pasażu handlowego” o powierzchni 8.853 m2 będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Natomiast dostawa budynku „Pasażu handlowego” w części niepodlegającej wynajmowi nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem dostawa ta będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Należy więc w odniesieniu do ww. części budynku przeanalizować warunki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Przy dostawie ww. budynku w części niepodlegającej wynajmowi spełniony będzie warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, ponieważ przy nabyciu tego budynku nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast nie zostanie spełniony warunek wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, z uwagi na to, że Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie budynku „Pasażu handlowego”, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej wskazanego obiektu.

W niniejszej sprawie jednakże znajdzie zastosowanie wyłączenie stosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, określone w art. 43 ust. 7a ustawy, bowiem po zakończeniu procesu ulepszenia, Zainteresowany wykorzystywał przedmiotową nieruchomość, a tym samym budynki na niej posadowione do działalności gospodarczej, która nie była objęta jakimkolwiek zwolnieniem od podatku od towarów i usług od roku 2010, a więc przez okres dłuższy niż 5 lat.

Zatem sprzedaż budynku „Pasażu handlowego” w części niepodlegającej wynajmowi będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy. Tym samym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będzie także dostawa części gruntu przyporządkowana do dostawy części budynku „Pasażu handlowego” niepodlegającej wynajmowi.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę Budynku głównego, Magazynu III i Magazynu IV, a także części „Pasażu handlowego” o powierzchni 8.853 m2, która jest wynajmowana od roku 2010 oraz gruntu związanego z tymi obiektami, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Natomiast dostawa przez Zainteresowanego budynku „Pasażu handlowego” w pozostałej części, która nie była wynajmowana będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy. Tym samym w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu związanego z tą częścią budynku, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Powyższe zwolnienia mają zastosowanie zarówno przy sprzedaży nieruchomości dla osób fizycznych, jak i przy sprzedaży nieruchomości dla podmiotów gospodarczych, bez względu na ich status prawny (podmioty gospodarcze posiadające osobowość prawną lub podmioty gospodarcze nieposiadające osobowości prawnej).

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na oświadczeniu Zainteresowanego o tym, że nabycie nieruchomości przez Spółkę nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku VAT, w związku z czym doszło wtedy do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości. Powyższe stwierdzenie przyjęto jako element opisanego zdarzenia przyszłego i nie było ono przedmiotem analizy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z dołączonych do niego dokumentów. W związku z tym załączone przez Wnioskodawcę do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.