Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.517.2024.3.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-17
Teza: Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
niezabudowanej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane
czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
1

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej również jako: „Sprzedający”) na
    zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej są współwłaścicielami niezabudowanej
    nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o nr (...) położonej w (...), przy ul. (...),
    o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...),Wydział Ksiąg prowadzi księgę
    wieczystą o numerze (...) (dalej: „Nieruchomość”).
    Nieruchomość jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „(...)” przyjętego uchwałą Rady Miasta (...) z
    (...) r. (przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową) i w rejestrze gruntów oznaczona jest
    symbolem R – grunty orne.
    Sprzedający (jako osoby nieprowadzące działalności gospodarczej) nabyli przedmiotową
    Nieruchomość w (...) lipca 2010 r. od osoby prywatnej, nie odliczając w związku z
    powyższym podatku od towarów i usług (Sprzedający przy nabyciu zapłacił podatek od
    czynności cywilnoprawnych). Działka była użytkowana przez właścicieli w głównej mierze
    do celów rekreacyjnych. Ponadto Sprzedający użyczyli nieodpłatnie również
    Nieruchomość na cele budowlane spółce działającej pod nazwą (...) (dalej: „Spółka”) z
    siedzibą w (...) (dalej o Spółce w dalszej części wniosku). Użyczenie to nastąpiło począwszy
    od listopada 2020 r. i ten stan faktyczny trwa do dnia dzisiejszego.
    Jeden ze Sprzedających ((...)) w okresie od (...) października 2003 r. do końca maja 2019 r.
    był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z najmem lokali
    usługowych.
    Sprzedający wskazują ponadto, że są wyłącznymi udziałowcami ((...) w udziale
    wynoszącym 15%, zaś (...) w udziale wynoszącym 85%) spółki działającej pod nazwą (...)
    (dalej: „Spółka”) z siedzibą w (...), która z kolei jest właścicielem działek sąsiadujących z
    Nieruchomością należącą do Sprzedających, tj.:
    a) zabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach (...), (...)o pow. (...)
    ha, o sposobie korzystania Bi – inne tereny zabudowane,
    b) zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze (...) o pow. (...) ha, o
    sposobie korzystania Bi – inne tereny zabudowane
      - zwanych dalej łącznie: Nieruchomościami Spółki.
    Dla Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki (zwanych dalej: Zbywanymi
    Nieruchomościami) zostały wydane:
    - decyzja o warunkach zabudowy z (...) r. wydana na rzecz Spółki (dalej: „Decyzja WZ”);
    - decyzja Prezydenta Miasta (...) o pozwoleniu na rozbiórkę (dwóch budynków
    parterowych z instalacjami wewnętrznymi na działkach gruntu (...) oraz (...)) oraz o
    zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę inwestycji
    mieszkaniowej z (...) r. (dalej: „Decyzja PnB”) wydana na rzecz Spółki.
    Spółka jest również właścicielem praw autorskich do projektów architektonicznych
    budynków mieszkalnych jakie miałby zostać zrealizowane na podstawie ww. PnB (dalej:
    „Prawa Majątkowe”). Dla potrzeb realizacji inwestycji planowanej na Zbywanych
    Nieruchomościach, Spółka uzyskała również opinie i informacje techniczne dotyczące
    możliwości przyłączenia do sieci, tj.:
    a) informację techniczną o możliwości przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej z (...) r.,
    b) informację techniczną o możliwości przyłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej z (...) r.
      - zwane dalej: Dokumentacją.

    W dniu (...) r., Sprzedający zawarli z Zainteresowanym będącym stroną postępowania
    (dalej również: „Kupującym”; zaś łącznie Sprzedający i Kupujący będą określani jako
    „Strony”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”)
    na podstawie której Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży
    (dalej: „Umowę Przyrzeczoną”) na mocy której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu wolne
    od jakichkolwiek obciążeń lub roszczeń prawo własności Nieruchomości, co nastąpi w
    terminie 7 dni od dnia spełnienia się warunków (ostatniego z nich) wskazanych w Umowie
    Przedwstępnej, jednak nie później niż do 31 października 2024 r. (o ile spełnią się ww.
    warunki). Sprzedający z Kupującym ustalili jednak, że Kupujący zainteresowany jest
    nabyciem jednocześnie:
    a) wyłącznie wszystkich Zbywanych Nieruchomości, tj. Nieruchomości należącej do
    Sprzedających jak również Nieruchomości Spółki,
    b) Praw Majątkowych,
    c) udziałów w Spółce.
    Z tych względów Kupujący zawarł 4 października 2024 r. przedwstępną umowę nabycia
    Nieruchomości Spółki, przy czym przedmiotowa transakcja nie jest przedmiotem wniosku
    o wydanie interpretacji podatkowej, lecz Kupujący wystąpił wraz ze Spółką z odrębnym
    wnioskiem wspólnym o wydanie takiej interpretacji podatkowej.
    W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły także, że:
    a) w przypadku gdyby z jakiegokolwiek powodu niemożliwym było nabycie którejkolwiek z
    działek gruntu wchodzących w skład Zbywanych Nieruchomości, Kupujący zwolniony
    jest z zobowiązania nabycia pozostałych działek gruntu,
    b) w przypadku gdyby z jakiegokolwiek powodu niemożliwym było nabycie
    Nieruchomości, Decyzji PnB i Decyzji WZ oraz wszystkich udziałów w Spółce,
    Sprzedający zwolniony jest ze zobowiązania do zbycia pozostałych praw,
    c) Sprzedający przedstawią przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej zaświadczenie o
    niezaleganiu w podatkach wydane przez właściwe organy podatkowe, potwierdzające
    brak zaległości wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a także
    zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach składek na rzecz ZUS.
    Strony w treści Umowy Przedwstępnej uzgodniły również, że Kupujący uprawniony będzie
    w terminie do dwóch miesięcy od podpisania aktu tj. do dnia 8 października 2024 r., do
    przeprowadzenia zwyczajowego audytu technicznego, podatkowego a także analizy stanu
    faktycznego i prawnego Nieruchomości (dalej: „Due Diligence”). W związku z powyższym
    strony ustaliły, że:
    1) wszelkie czynności i prace związane z Due Diligence zostaną wykonane przez,
      Kupującego na jego wyłączny koszt i ryzyko, w tym bez prawa do zaciągania
      zobowiązań dotyczących Sprzedających i/lub Nieruchomości oraz bez prawa do
      dochodzenia od Sprzedających zwrotu jakichkolwiek wydatków poniesionych przez
      Kupującego przy wykonywaniu wspomnianych czynności i prac związanych z Due
      Diligence,
    2) na żądanie Kupującego, Sprzedający niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 5 dni
      roboczych od dnia przedstawienia takiego żądania przez Kupującego, udzielą
      żądanych informacji i przedłożą Kupującemu wskazane przez Kupującego posiadane
      przez nich informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości (o ile Sprzedający będą w
      ich posiadaniu) oraz ich stanu faktycznego, prawnego, podatkowego i technicznego, a
      także niezbędne upoważnienia, zgody itp., jakie będą niezbędne do prawidłowego i
      skutecznego przeprowadzenia czynności i prac w ramach Due Diligence,
    3) najpóźniej do dnia 18 października 2024 r., Kupujący zobowiązany był złożyć
      Sprzedającemu oświadczenie o wyniku Due Diligence; przy czym w przypadku braku
      złożenia takiego
      oświadczenia, w powyższym terminie, przyjmuje się, że wynik Due Diligence był
      negatywnym.

    Na wezwanie Kupującego, Sprzedający udzielił pełnomocnictw osobom wskazanym przez
    Kupującego do m.in.:
    1) przejrzenia akt ksiąg wieczystych Nieruchomości i ksiąg macierzystych,
    2) dostępu do innych dokumentów, akt i postępowań (w tym sądowych i
    administracyjnych) dotyczących Nieruchomości, Decyzji PNB, Decyzji WZ, występowania
    w imieniu Sprzedającego przed organami, urzędami, sądami powszechnymi w celu
    uzyskania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, potrzebnych do
    przeprowadzenia Due Diligence.
    Sprzedający zobowiązali się także, że:
    a) przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej przedstawią zaświadczenia, o których mowa
      powyżej,
    b) stan prawny oraz stan faktyczny Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy
      Przyrzeczonej nie ulegnie zmianie, z wyjątkiem ujawnienia w księdze wieczystej
      roszczeń i praw Kupującego wynikających z Umowy Przedwstępnej,
    c) Sprzedający ani osoba lub osoby trzecie pochodzące z podmiotów powiązanych
      kapitałowo lub osobowo ze Sprzedającymi nie dokonają żadnych obciążeń
      Nieruchomości, skutkujących wpisami w działach III lub IV ksiąg wieczystych lub
      wzmiankami o złożeniu wniosków o dokonanie takich wpisów, z wyjątkiem obciążeń
      wynikających z niniejszej Umowy na rzecz Kupującego,
    d) żadna osoba nie dokona ingerencji w stan prawny Nieruchomości oraz żadna osoba
      działająca na zlecenie Sprzedających, nie dokona ingerencji w stan faktyczny
      Nieruchomości, uniemożliwiający lub w sposób szczególnie utrudniający Kupującemu
      ich wykorzystanie na budownictwo mieszkaniowe,
    e) w terminie do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej w stosunku do Nieruchomości nie
      zostanie wydane żadne prawomocne orzeczenie sądowe lub ostateczna decyzja
      administracyjna albo inny wykonalny akt władzy publicznej, zakazujące zbycia lub
      zabudowy Nieruchomości.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej oświadczyli, że:
    a) nie będą zawierać umów najmu, dzierżawy lub innych umów upoważniających osoby
    trzecie do posiadania lub korzystania z Nieruchomości w całości lub w części,
    b) do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej na Nieruchomości nie zostaną poczynione
    żadne nakłady przez osoby trzecie działające w imieniu lub na rzecz lub za wiedzą
    Sprzedających, których rozliczenie mogłoby obciążać Kupującego, jak również żadne
    osoby trzecie nie wystąpią z roszczeniami o rozliczenie nakładów, jak również nie ma
    powodu, by jakiekolwiek osoby trzecie miały wystąpić do dnia zawarcia Umowy
    Przyrzeczonej i po jej zawarciu, z roszczeniami o rozliczenie nakładów i na dzień
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej brak będzie podstaw do wystąpienia z takimi
    roszczeniami,
    c) z Nieruchomością lub jakiejkolwiek jej częścią nie są związane żadne niewykonane przez
    Sprzedających zobowiązania, w szczególności wynikające z decyzji, postanowień lub
    zaleceń wydanych przez organy administracji publicznej oraz organy sądowe
    (arbitrażowe),
    d) prawo własności Nieruchomości nie jest przedmiotem prawa pierwszeństwa w nabyciu,
    umownego prawa pierwokupu lub odkupu, jak również nie podlega innym
    ograniczeniom w rozporządzaniu, a Sprzedający nie złożyli żadnej wiążącej oferty w tym
    zakresie,
    e) prawo własności Nieruchomości nie jest przedmiotem toczącego się ani grożącego
    postępowania egzekucyjnego i zabezpieczającego i nie zachodzą żadne przesłanki
    natury faktycznej lub prawnej, które mogłyby spowodować skierowanie do nich
    egzekucji lub objęcia postanowieniem w przedmiocie zabezpieczenia,

    f) Nieruchomość nie jest przedmiotem innego postępowania w tym wywłaszczeniowego,
    podziałowego, scaleniowego, ani nie jest przedmiotem żadnych niewykonanych
    zobowiązań wynikających z decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądu, które byłyby
    kierowane do Sprzedających,
    g) nie otrzymali od jakiegokolwiek organu ochrony środowiska zawiadomienia o karach,
    decyzjach lub zgłoszeniach, które odnosiłyby się do Nieruchomości,
    h) na Nieruchomości nie znajdują się stanowiska archeologiczne, a znajdujące się na niej
    zabudowanie (nieujawnione w ewidencji gruntów i budynków) nie są objęte żadną z
    form ochrony konserwatorskiej,
    i) dołożą wszelkich starań, by do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie wystąpiło ryzyko
    obciążenia nieruchomości hipoteką przymusową i nie widzą powodów wystąpienia
    takiego ryzyka,
    j) nie są w żaden sposób ograniczeni w rozporządzaniu Nieruchomością,
    k) ww. oświadczenia zostaną odpowiednio powtórzone w Umowie Przyrzeczonej.
    Zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie
    wszystkie następujące warunki w terminie do 31 października 2024:
    a) złożenie przez Kupującego oświadczenia (w terminie do 18 października 2024 r.) o
    wyniku pozytywnym badania Due Diligence Nieruchomości, oraz
    b) zbycie przez Sprzedających wszystkich udziałów Spółki na rzecz innej spółki kapitałowej
    lub na rzecz innego podmiotu zaakceptowanego pisemnie, uprzednio przez Kupującego,
    c) złożenie oświadczenia podmiotu, który uzyskał Decyzję PnB oraz Decyzję WZ w treści
    Umowy Przyrzeczonej lub osobno z podpisem notarialnie poświadczonym o wyrażeniu
    zgody na przeniesienie ich na Kupującego,
    d) wpisanie Spółki jako właściciela działek gruntu o numerach (...) i (...)w dziale II Księgi
    Wieczystej prowadzonej dla tych działek gruntu,
    e) zawarcie z Kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Spółki.
    Warunki, o których mowa w pkt a), c-d) powyżej zostały zastrzeżone na korzyść
    Kupującego, co oznacza, iż Kupujący może domagać się zawarcia Umowy Przyrzeczonej
    pomimo braku ziszczenia się tych warunków, a Sprzedający nie mogą wówczas odmówić
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
    Sprzedający i Kupujący w Umowie Przyrzeczonej zobowiążą się nie podejmować działań
    (tak prawnych jak i faktycznych) zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio, jak i za
    pośrednictwem jakichkolwiek podmiotów trzecich oraz nie dopuszczać się żadnych
    zaniechań, które mogłyby spowodować zablokowanie (uniemożliwienie), opóźnienie lub
    utrudnienie rozpoczęcia lub realizacji, w całości lub w jakiejkolwiek części inwestycji
    Kupującej lub inwestycji Sprzedających odpowiednio, w szczególności zobowiążą się do:
    a) nieskładania (bezpośrednio lub za pośrednictwem jakichkolwiek podmiotów trzecich) w
    toku postępowań administracyjnych (zarówno przed organem I jak i II instancji) lub
    sądowo — administracyjnych (zarówno przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym
    jak i przed Naczelnym Sądem Administracyjnym) odwołań lub jakichkolwiek innych
    środków zaskarżenia przewidzianych przepisami prawa (zarówno zwyczajnych jak i
    nadzwyczajnych) od jakiejkolwiek decyzji administracyjnej (w szczególności: decyzji o
    środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zmianie
    pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie), postanowienia, uzgodnienia,
    opmu lub jakiegokolwiek innego aktu administracyjnego, które zostały lub/i będą
    uzyskiwane przez Kupującego w ramach realizacji inwestycji, a które mogłyby
    przeszkodzić, wstrzymać, wydłużyć lub uniemożliwić jej rozpoczęcie lub realizację,
    b) niepowodowania (bezpośrednio lub za pośrednictwem jakichkolwiek podmiotów
    trzecich) opóźnień (w jakikolwiek sposób, w szczególności przez składanie jakichkolwiek
    zawiadomień, wniosków lub innego rodzaju oświadczeń) w jakimkolwiek postępowaniu
    (zarówno w administracyjnym jak i sądowo – administracyjnym) dotyczącym wydania
    jakichkolwiek decyzji administracyjnych lub innego rodzaju utrudnień postępowań
    administracyjnych lub sądowo administracyjnych związanych z decyzjami

    administracyjnymi, które będą uzyskiwane przez Kupującego w ramach realizacji
    inwestycji,
    c) niepowodowania (bezpośrednio lub za pośrednictwem jakichkolwiek podmiotów
    trzecich) opóźnienia (w jakikolwiek sposób) daty, w której każda z decyzji
    administracyjnych uzyskiwana przez drugą Stronę w ramach realizacji inwestycji
    powinna stać się ostateczna,
    d) nienakłaniania jakichkolwiek podmiotów trzecich do podjęcia jakichkolwiek działań lub
    zaniechań opisanych powyżej,
    e) niepodejmowania jakichkolwiek innych działań mających na celu opóźnienie,
    utrudnienie, uniemożliwienie realizację inwestycji.
    Strony ustaliły końcowo również:
    a) prawo do odstąpienia Stron od Umowy w określonych przypadkach oraz
    b) obowiązek zapłaty kary umownej Sprzedających na rzecz Kupującego (lub odwrotnie)
    – w ściśle określonych przypadkach.
    Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu
    nieruchomościami, natomiast wynajmują w ramach najmu prywatnego,
    długoterminowego, sześć lokali mieszkalnych stanowiących ich współwłasność majątkową
    małżeńską. Sprzedający w ostatnich latach sprzedali również jedno z mieszkań, w których
    mieszkali od 2001 r., jak również lokal użytkowy wcześniej wynajmowany w ramach najmu
    prywatnego.
    Niewykluczone że środki uzyskane ze zbycia Nieruchomości zostaną przeznaczone na
    nabycie innych nieruchomości, jednakże kwestia ta pozostaje wyłączenie w sferze
    rozważań Sprzedających a nie
    podejmowanych działań czy planów.
    Kupujący jest osobą prawną, spółką prawa handlowego, zarejestrowanym dla celów
    podatku od towarów i usług w Polsce, od wielu lat realizującym inwestycje deweloperskie
    w wielu miastach na terenie Polski, w tym również poprzez spółki celowe, w których
    Kupujący ma udziały/akcje bądź uczestniczy w podziale zysków tych podmiotów. Po
    nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zostanie ona przez niego wykorzystana do
    realizacji inwestycji mieszkaniowej (podobnie jak Nieruchomości Spółki), w ramach której
    Kupujący będzie realizował obrót opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Stąd też
    Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży do
    wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:
    Sprzedający nie byli rolnikami ryczałtowymi oraz nie dokonywali/nie dokonują sprzedaży
    produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na gruncie
    będącym przedmiotem wniosku.
    Sprzedający na przedmiotowej działce organizowali spotkania rodzinne (przy tzw. grillu),
    jak również uprawiali różne rośliny (nie w ramach działalności rolniczej), stąd ogólny opis
    we wniosku o wydanie interpretacji dotyczący wykorzystywania rekreacyjnego.
    Stąd też Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości do jakiejkolwiek działalności
    gospodarczej czy to opodatkowanej VAT, czy też zwolnionej z opodatkowania VAT.
    Sprzedający w dacie zakupu Nieruchomości mieszkali w bliskim jej sąsiedztwie, stąd
    ponieważ dysponowali wolnymi środkami, zdecydowali o zakupie Nieruchomości.
    Sprzedający nie myśleli wówczas perspektywicznie o Nieruchomości i nie nabyli jej celem
    realizacji jakiejkolwiek inwestycji, w tym również o zbyciu Nieruchomości z zyskiem.
    Działka została więc zakupiona przez Sprzedających w celach rekreacyjnych.
    Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, z wnioskiem [o warunki zabudowy]
    wystąpiła Spółka, w celu uzyskania warunków zabudowy.

    Sprzedający udzielili Kupującemu (a dokładniej kilku pracownikom Kupującego oraz
    prawnikom kancelarii prawnej współpracującej z Kupującym) wyłącznie pełnomocnictwa
    do badania prawnego oraz technicznego Nieruchomości. Kupujący dzięki pełnomocnictwu
    mógł przeanalizować zapisy księgi wieczystej pod kątem stanu prawnego Nieruchomości
    oraz przydatności Nieruchomości do realizacji projektu. Ponadto Sprzedający udzielili
    wyłącznie zgody na wejście na teren Nieruchomości, celem wykonaniu audytu
    technicznego w zakresie geologii dendrologii oraz sprawdzenia granic przez geodetę.
    Sprzedający udzielili wyłącznie pełnomocnictwa do badania prawnego oraz technicznego
    Nieruchomości.
    Sprzedający udostępnili Nieruchomość Spółce nieodpłatnie, zawierając w tym zakresie
    umowę pisemną w dniu (...) r. W ramach tej umowy Sprzedający udzielili Spółce prawa do
    dysponowania na cele budowlane (de facto w celu uzyskania dalszych zgód i pozwolenia
    na budowę).
    Ponieważ użyczenie Nieruchomości było nieodpłatne, Sprzedający nie czerpali z tego
    tytułu żadnych pożytków.
    Sprzedający nie poczynili i nie poczynią do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań
    dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości.
    Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek działań marketingowych. Do Sprzedających
    zgłosił się pośrednik sprzedaży nieruchomości, z propozycją, że ma kogoś
    zainteresowanego zakupem Nieruchomości. Sprzedający nie wystawiali również żadnych
    ogłoszeń dotyczących chęci sprzedaży Nieruchomości.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1) Czy prawidłowe jest stanowisko, że Wnioskodawcy niebędący stroną postepowania,
      dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będą działać w charakterze podatników
      VAT i w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu
      VAT?
    2) Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w sytuacji w której Sprzedający zostaną uznani za
      podatników podatku od towarów i usług, to transakcja o której mowa we wniosku
      będzie opodatkowana właściwą stawką podatku bądź zwolniona od podatku od
      towarów i usług?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 1.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
    kraju (...). Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy - przez
    dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu –
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

    W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności
    dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy
    osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT,
    istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy o VAT.
    Regulacje ustawy o VAT kładą nacisk przede wszystkim na ekonomiczne aspekty
    czynności, odrywając ją od jej skutków konwencjonalnych na gruncie prawa cywilnego,
    wprowadzając jako kryterium decydujące o istnieniu działalności gospodarczej przede
    wszystkim stałość, ciągłość i zarobkowość wykorzystywania swego majątku. Z tego
    powodu podkreśla się, że nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego
    (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych). W
    każdym przypadku zatem istotne znaczenie powinien mieć zamiar nabycia
    przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli
    zamiarem nabycia nieruchomości jest późniejsze odprzedanie gruntów, to - zasadniczo
    - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (tak
    w wyroku WSA w Białymstoku z 27 czerwca 2007 r., I SA/Bk 399/06, LEX nr 940160). Jeśli
    natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego,
    dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem,
    to w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako
    podatnik VAT. Także gdy sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego
    majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności
    gospodarczej, sprzedawca nie może i nie powinien być uznany za podatnika w tym
    zakresie (zob. także wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r., FSK 1626/08, LEX nr 558842).
    Co istotne, Polska nie skorzystała z możliwości określonej w art. 12 dyrektywy VAT (w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej) i nie uznała w przepisach
    krajowych, że każdy sprzedawca okazjonalnie dokonujący dostawy terenu
    budowlanego działa jako podatnik. W przypadku działalności gospodarczej w zakresie
    handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w
    momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem
    pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywanie w sposób
    zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Brak zamiaru prowadzenia
    działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami wyklucza możliwość
    uznania danego podmiotu za podatnika VAT (zob. wyrok TSUE z 8 czerwca 2000 r. w
    sprawie C-400/98 Breitsohl, EU:C:2000:304).
    Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK
    1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze
    podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria
    określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15
    września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września
    2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują
    się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006
    r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą (dalej: Dyrektywa). Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu
    na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie powinna świadczyć, iż działała ona
    w charakterze podatnika. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do
    zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki

    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać
    osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie
    terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym – jak
    podkreślił TSUE na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1076
    /16). Jak stwierdził WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. I SA/Bd 76
    /20, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić
    wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać
    działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a
    nie wyłącznie osobno.
    W tym miejscu zaznaczyć należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art.
    15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE
    w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii
    opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka
    część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani
    wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego
    orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku
    osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-
    25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to
    mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w
    sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza,
    uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że
    przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać
    czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich
    całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z
    nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu
    majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa
    w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
    obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie
    działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju

    usług o zbliżonym charakterze). Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust.
    1 i 2 ustawy o VAT, istotny jest zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w
    odniesieniu do nieruchomości i czy powoduje to zaangażowanie środków podobnych
    do tych jakie wykorzystują w tym celu podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem
    nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).
    W kontekście powyższego, słusznie wskazuje się w orzecznictwie, iż dla oceny, czy
    konkretny podmiot sprzedający działki funkcjonuje w charakterze podatnika podatku
    VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nie mają znaczenia same
    intencje, jakimi kieruje się ów podmiot nabywając i następnie sprzedając nieruchomość,
    ani jakie potrzeby są w ten sposób zaspokajane. Kluczowe znaczenie mają przede
    wszystkim obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania
    noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach zwykłego
    dysponowania majątkiem prywatnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z
    dnia 8 maja 2019 r. sygn. I FSK 987/17; podobnie w wyroku NSA z 6 lipca 2018 r., sygn. I
    FSK 1716/16).
    Na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany całościowo,
    zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych,
    konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie
    polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez
    właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Stąd też na dokonywanie sprzedaży gruntów w ramach działalności gospodarczej
    wskazują m.in. takie czynności jak: jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji
    gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich,
    czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, uzbrojenie terenu, wydzielenie
    dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 13
    kwietnia 2021 r. sygn. I SA/Wr 681/20).
    W orzeczeniu z 4 kwietnia 2019 r. (sygn. I FSK 449/17) NSA uznając osobę fizyczną za
    podatnika VAT wskazał, iż „Skarżący wnosił o przekwalifikowanie działki z rolnej na
    budowlaną. Również podział działki nastąpił z inicjatywy podatnika. Następnie skarżący
    na własny koszt uzbroił przedmiotowe działki. Na przestrzeni 2004-2007 sprzedał 17
    działek. Jednocześnie ustanowił służebność gruntową oraz przekazał grunty na rzecz
    gminy w celu wybudowania kanalizacji oraz linii energetycznej. Podatnik podejmował
    więc aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Zachowanie takie zasadnie zostało ocenione jako typowe działania handlowca, jednak z
    tych powodów, iż przedstawiało ono ciąg pewnych powtarzalnych zdarzeń/zachowań”.
    (Podobnie w wyroku z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21 oraz WSA w
    Gliwicach z dnia 12 maja 2021 r., sygn. I SA/Gl 1479/20).
    Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji ustawy o VAT oraz orzecznictwa sądowo –
    administracyjnego uznać należy, iż Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania przy
    transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będą działać w charakterze podatnika VAT, o
    czym świadczy fakt, iż Wnioskodawcy ci na przestrzeni lat w trakcie których są
    właścicielami Nieruchomości nie podejmowali indywidualnie żadnych aktywności
    zmierzających do zwiększenia jej wartości, w tym w szczególności nie dokonywali
    czynności przywoływanych w orzecznictwie i praktyce podatkowej jako świadczących o
    prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

    Fakt, iż Sprzedający prowadzili negocjacje z Kupującym i działania celem jak
    najkorzystniejszej ceny i warunków sprzedaży Nieruchomości, udzielając dodatkowo
    Kupującemu pełnomocnictw do przeprowadzenia badań due dilligence, uzyskania
    odpowiednich zaświadczeń, dokumentów niezbędnych m.in. do weryfikacji stanu
    prawnego Nieruchomości, nie świadczy w ocenie Wnioskodawców, że przedmiotowe
    działania wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Samo udzielenie tych
    pełnomocnictw miało na celu wyłączenie ułatwienie Kupującemu przeprowadzenie
    badań due dilligence.
    Ponadto Sprzedający nie występowali indywidualnie z żadnymi wnioskami o wydanie
    decyzji administracyjnych, zgód lub pozwoleń związanych z Nieruchomością. W
    konsekwencji należy uznać, że Sprzedający nie podejmowali starań podobnych do tych,
    jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o
    których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-19, tj. nie wykazywali
    aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Na uwagę zasługuje fakt, że to nie Sprzedający, lecz Spółka (stanowiąca odrębny
    podmiot), której udziałowcami są Sprzedający uzyskała Decyzję WZ oraz Decyzję PnB i
    współpracowała z projektantem, który przygotował projekty architektoniczne
    budynków jakie mogą zostać zrealizowane na Nieruchomościach Zbywanych.
    W efekcie uwzględniając orzecznictwo sądowo – administracyjne, zdaniem
    Wnioskodawców, Sprzedający (Wnioskodawcy niebędący stroną postepowania),
    dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będą działać w charakterze podatników VAT i
    w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
    Istotnym jest również fakt, że Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania nie
    dokonali w 2010 r. nabycia Nieruchomości w celu prowadzenia działalności
    gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, jak również Nieruchomość nie
    stanowiła składnika takiej działalności tych Wnioskodawców.
    Prawidłowość powyższej argumentacji potwierdza wiele interpretacji indywidualnych
    Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej, w tym m.in. następujące interpretacje podatkowe:
    a) Interpretacja z dnia 26 stycznia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.38.2024.3.MS;
    b) Interpretacja z 24 września 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.333.2021.2.DS;
    c) Interpretacja z 23 września 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.546.2021.1.MB;
    d) Interpretacja z dnia 28 października 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.465.2019.2.AG;
    e) Interpretacja indywidualna z dnia 5 czerwca 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-
      1.4011.179.2019.2.KO.
    Z kolei w interpretacji 0114-KDIP4-3.4012.747.2022.4.JJ z dnia 3 kwietnia 2023 r.,
    Dyrektor KIS wskazał: Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty
    opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości
    będzie dostawą dokonywaną przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o
    VAT, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej
    ustawy. Wykonując opisane we wniosku czynności, podejmuje Pan działania podobne
    do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-
    19, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W
    analizowanej sprawie udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do działania w swoim
    imieniu, m.in. do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i
    samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu
    faktycznego i prawnego nieruchomości, do działania w sprawach związanych z

    uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji
    niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na przedmiotowej
    nieruchomości. Czynności wykonywane na działkach będących przedmiotem sprzedaży
    zostały/zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego
    pełnomocnictwa w Pana imieniu.
    Powyższe stanowisko potwierdza również linia orzecznicza sądów administracyjnych.
    Jak zauważył NSA, nawet podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest
    działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w
    okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadniony, gdy podmiot jeszcze nie
    wie, czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej (por. wyrok NSA z 9 maja 2014 r. I FSK
    811/13, LEX nr 1504236). Sam podział gruntów wymaga podjęcia określonej czynności,
    jednakże jest niewystarczający do tego, aby uznać, że spełniona jest jedna z cech
    wykonywania działalności gospodarczej - wykonywanie jej w sposób zorganizowany
    (por. WSA we Wrocławiu, który w orzeczeniu z 10 czerwca 2016 r., I SA/Wr 235/16, LEX
    nr 2101112). Również zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w prasie i Internecie nie
    świadczy automatycznie o konieczności uznania aktywności strony w zakresie obrotu
    nieruchomościami za zawodową. W przypadku takich ogłoszeń istotne znaczenie ma to,
    czy wykraczają one poza zwykłe formy ogłoszeń, czy przybierają postać reklamy,
    stanowiąc formę marketingu. Samo zamieszczenie ogłoszenia w prasie czy Internecie
    (środkach przekazu będących w powszechnym użyciu) bez wskazania, że miało ono
    cechy wykraczające poza zwykłe ogłoszenie (np. wielkość, grafikę, formułę) i wymagało
    większych od zwyczajowo przyjętych nakładów, nie pozwala na stwierdzenie, że osoba
    je zamieszczająca zachowuje się jak handlowiec (por. np. wyrok NSA z 9 maja 2014 r., I
    FSK 811/13, LEX nr 1504236).
    Zatem skoro w świetle orzecznictwa, działania jak opisane powyżej nie świadczą o
    prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości, to tym
    bardziej o takiej działalności nie może świadczyć aktywność o jeszcze bardziej
    okrojonym charakterze (zgodnie z wnioskowaniem a maiori ad minus jeżeli określona
    aktywność nie stanowi aktywności gospodarczej, to tym bardziej aktywność o
    mniejszym zakresie również nie może stanowić aktywności/działalności gospodarczej).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 2.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji, w której Sprzedający zostaną uznani za podatników
    podatku od towarów i usług (przy czym Sprzedający uważają że to stanowisko byłoby
    niezasadne), to transakcja, o której mowa we wniosku będzie opodatkowana właściwą
    stawką podatku od towarów i usług.
    Powyższe wynika z faktu, iż przedmiotowa Nieruchomość pozostaje niezabudowana,
    lecz objęta jest ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego dla obszaru „(...)” przyjętego uchwałą Rady Miasta (...) z dnia (...) r.,
    określającymi przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową.
    Z tych względów sprzedaż Nieruchomości nie korzystałaby z żadnego ze zwolnień
    podatkowych określonych w art. 43 ustawy o VAT (art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt
    10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) i podlegałaby opodatkowaniu VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
    - nieprawidłowe w zakresie uznania, że Wnioskodawcy niebędący stroną postepowania,
      dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będą działać w charakterze podatników VAT i
      w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że sytuacji, w której Sprzedający zostaną uznani za
      podatników podatku od towarów i usług, to transakcja o której mowa we wniosku
      będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana
    przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej
    czynności.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Według art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku,
    które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również
    działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy
    też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która

    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011
    r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i
    nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
    sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.
    Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności
    działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej
    się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z przedstawionych przez Państwa okoliczności wynika, że Sprzedający – (...) oraz (...) na
    zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej są współwłaścicielami niezabudowanej
    nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o nr (...) położonej w (...).
    Nieruchomość jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „(...)” przyjętego uchwałą Rady Miasta (...) z
    (...) r. (przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową) i w rejestrze gruntów oznaczona jest
    symbolem R – grunty orne.
    Sprzedający użyczyli nieodpłatnie Nieruchomość na cele budowlane spółce działającej pod
    nazwą (...) (Spółka) z siedzibą w (...), w której to są wyłącznymi udziałowcami – (...) w
    udziale wynoszącym 15%, zaś (...) w udziale wynoszącym 85%.

    Między innymi dla nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, tj. działki nr (...) została
    wydana decyzja o warunkach zabudowy z (...) r. na rzecz Spółki – czyli (...)
    Sprzedający zawarli z Kupującym – (...) przedwstępną umowę sprzedaży wskazanej
    Nieruchomości.
    Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej dostawy działki nr (...) jest zbycie
    przez Sprzedających wszystkich udziałów Spółki (...)na rzecz innej spółki kapitałowej lub na
    rzecz innego podmiotu zaakceptowanego pisemnie uprzednio przez Kupującego.
    Ponadto, na wezwanie Kupującego, Sprzedający udzielił pełnomocnictw osobom
    wskazanym przez Kupującego do m.in.:
    1) przejrzenia akt ksiąg wieczystych Nieruchomości i ksiąg macierzystych,
    2) dostępu do innych dokumentów, akt i postępowań (w tym sądowych i
    administracyjnych) dotyczących Nieruchomości, Decyzji PNB, Decyzji WZ, występowania
    w imieniu Sprzedającego przed organami, urzędami, sądami powszechnymi w celu
    uzyskania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, potrzebnych do
    przeprowadzenia Due Diligence.
    W odniesieniu do powyższego wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków
    cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności
    nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks cywilny. W myśl tego przepisu:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww.
    ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks
    cywilny.
    Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI

    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
    cywilnego.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo –
    to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W odniesieniu do powyższego, należy w pierwszej kolejności zauważyć, że Sprzedający
    udostępnili nieodpłatnie Nieruchomość Spółce, w której posiadają łącznie 100% udziałów,
    zawierając w tym zakresie umowę pisemną w dniu 6 listopada 2020 r. Co istotne, w
    ramach tej umowy Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania nieruchomością
    na cele budowlane – w celu uzyskania dalszych zgód i pozwolenia na budowę. Z wniosku
    wynika, że dla działki wydane zostały już warunki zabudowy, o które wystąpiła (...) Należy
    zauważyć, że czynności te nie stanowią klasycznego zarządzania majątkiem prywatnym.
    Omawiana nieruchomość utraciła wówczas status majątku osobistego. Fakt, że to właśnie
    Spółka (w której Sprzedający posiadają 100% udziałów), a nie Sprzedający osobiście
    uzyskali warunki zabudowy dla nieruchomości oraz, że Spółka będzie uzyskiwała dalsze
    zgody i pozwolenie na budowę nie oznacza, że działania te pozostają bez wpływu na
    sytuację prawną Sprzedających. Planowane oraz dokonane już czynności wykonane przez
    Spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Spółka, dokonując
    ww. działań w celu realizacji zamierzonej przez Kupującego inwestycji uatrakcyjniła i
    uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której Sprzedający są właścicielami. Działania te
    dokonywane są za pełną zgodą Sprzedających i wpływają generalnie na podniesienie
    atrakcyjności przedmiotowej działki jako towaru oraz wzrostu jej wartości. W tym
    kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania wymienionych czynności
    przez inny podmiot – w tym przypadku Spółkę czyli (...)
    Kolejnym nietypowym działaniem w zakresie zarządu majątkiem prywatnym przy
    sprzedaży omawianej nieruchomości jest fakt, że jednym z warunków zawarcia umowy
    przyrzeczonej dostawy działki nr (...) jest zbycie przez Sprzedających wszystkich udziałów
    Spółki (...)na rzecz innej spółki kapitałowej lub na rzecz innego podmiotu
    zaakceptowanego pisemnie uprzednio przez Kupującego. Nie jest to typowa sytuacja,
    która ma miejsce przy klasycznej dostawie nieruchomości przez osoby fizyczne w zakresie
    gospodarowania majątkiem prywatnym. Sprzedający zobowiązali się do czynności nie
    mających ścisłego związku z dostawą omawianej nieruchomości, a wpisujących się w inną
    sferę działalności Sprzedających. Czynność ta nie wpisuje się więc w typowe zarządzanie
    majątkiem prywatnym.
    Wskazać również należy, że Sprzedający udzielili Kupującemu (a dokładniej kilku
    pracownikom Kupującego oraz prawnikom kancelarii prawnej współpracującej z
    Kupującym) pełnomocnictwa do badania prawnego oraz technicznego Nieruchomości.
    Kupujący dzięki pełnomocnictwu mógł przeanalizować zapisy księgi wieczystej pod kątem
    stanu prawnego Nieruchomości oraz przydatności Nieruchomości do realizacji projektu.
    Sprzedający udzielili zgody na wejście na teren Nieruchomości, celem wykonania audytu
    technicznego w zakresie geologii dendrologii oraz sprawdzenia granic przez geodetę. O ile
    sam fakt udzielenia takiego pełnomocnictwa nie stanowi o działaniu jako podatnik VAT, o
    tyle w niniejszej sprawie czynność ta potraktowana jest jako ciąg zdarzeń do wcześniej
    wymienionych czynności wskazujących, że Sprzedający będą działać jako podatnicy przy
    dostawie działki nr (...).
    Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podejmowali i podejmują
    działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie
    obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180
    /10 i C-181/10. Aktywność Sprzedających w przedmiocie zbycia przedmiotowej
    nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie
    tego rodzaju obrotem.

    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Sprzedających dostawa działki nr (...) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust.
    2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, działka nr (...) jest objęta ustaleniami
    obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „(...)”
    przyjętego uchwałą Rady Miasta (...) z (...) r. (przeznaczonymi pod zabudowę
    mieszkaniową) i w rejestrze gruntów oznaczona jest symbolem R – grunty orne. Spółka
    Kupująca planuje wykorzystać nieruchomość w celu zrealizowania na niej inwestycji
    mieszkaniowej. W związku z tym Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania
    nieruchomością na cele budowlane. Na Wniosek Spółki, dla omawianej nieruchomości – tj.
    działki nr (...) wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Zatem omawiana działka nr
    (...) stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej
    sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
    działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
    przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu)
    tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z
    opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości do
    jakiejkolwiek działalności gospodarczej czy to opodatkowanej VAT, czy też zwolnionej z
    opodatkowania VAT. Skoro działka nie była wykorzystywana w żadnej działalności
    gospodarczej to nie możliwe jest również stwierdzenie że była wykorzystywana w
    działalności zwolnionej.
    Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, co jest wystarczające do braku możliwości
    skorzystania z tego zwolnienia w ogóle.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr (...), będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na

    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o
    wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia
    przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej
    przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania
    przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym
    miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.