Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-582/13-4/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-12-09
Teza: Czy sprzedaż lokali objętych przez Wnioskodawczynię, w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali oraz udziału w nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu, w związku z tym, że sprzedaż lokali nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze dziedziczenia (tj. 2006 r.)?
Słowa kluczowe: lokal-odrębna własność lokalu; spadek; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2013 r. (data wpływu 9 września 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 13 września 2013 r. (data nadania 13 września 2013 r., data wpływu 16 września 2013 r.) oraz w piśmie z dnia 22 listopada 2013 r. (data nadania 22 listopada 2013 r., data wpływu 27 listopada 2013 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 19 listopada 2013 r. Nr IPPB4/415-582/13-2/MS (data nadania 20 listopada 2013 r., data doręczenia 22 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 września 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-582/13-2/MS z dnia 19 listopada 2013 r. (data nadania 20 listopada 2013 r., data doręczenia 22 listopada 2013 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 22 listopada 2013 r. (data nadania 22 listopada 2013 r., data wpływu 27 listopada 2013 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni, w drodze dziedziczenia po zmarłym w dniu 1 lutego 2006 r. spadkodawcy nabyła prawo do udziału w wysokości 1/2 prawa własności zabudowanej nieruchomości o łącznej powierzchni 909 m2. Wnioskodawczyni z tytułu nabycia składników w drodze dziedziczenia uregulowała należny podatek. Na nieruchomości jest posadowiony budynek wielolokalowy posiadający 5 kondygnacji, w tym 4 naziemne (zwany dalej „Budynkiem”). Łączna powierzchnia lokali wraz z przynależnościami w Budynku wynosiła 814,92 m2. Do dnia 8 listopada 2012 r. w Budynku nie były wyodrębnione odrębne lokale mieszalne ani użytkowe, stanowiące odrębną własność. Wnioskodawczyni została wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości jako współwłaściciel, któremu przysługuje udział w wysokości 1/2. Budynek wymagał przeprowadzenia gruntownych prac remontowych. Wnioskodawczyni do września 2012 r. prowadziła prace remontowe w Budynku, które polegały m.in. na wymianie i modernizacji podstawowych instalacji (wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej), naprawienia uszkodzeń ścian nośnych, przebudowie poddasza Budynku. Przebudowa była prowadzona na podstawie prawomocnej decyzji organu administracji budowlanej i polegała na adaptacji dla celów mieszkalnych, poddasza Budynku. Wnioskodawczyni pragnie zaznaczyć, że przed rozpoczęciem prac poddasze Budynku nie spełniało podstawowych parametrów technicznych (określonych w prawie budowlanym i przepisach wykonawczych), aby mogło zaspakajać potrzeby mieszkaniowe. Adaptacja ta polegała m.in. na podwyższeniu ścian tej kondygnacji, instalacji otworów okiennych i okien, wykonaniu izolacji, montażu ścian działowych, instalacji drzwi. W ramach tej adaptacji nie dokonano wybudowania nowej kondygnacji, a prace były związane z adaptacją dla celów mieszkalnych poddasza Budynku znajdującego się na istniejącej kondygnacji. Po zakończeniu adaptacji, poddasze wypełniało podstawowe normy techniczne dla lokali mieszkalnych.

Nieruchomość oraz Budynek nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni oraz drugi współwłaściciel nieruchomości podjęli decyzję o fizycznym podziale Budynku poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Aktem notarialnym z 8 listopada 2012 r. ustanowiono odrębną własność 14 lokali mieszkalnych oraz 2 lokali użytkowych, przypisując równocześnie poszczególnym lokalom udziały w częściach wspólnych nieruchomości. Na podstawie tego aktu notarialnego na rzecz Wnioskodawczyni ustanowiono odrębną własność części lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego. Na skutek wyodrębnienia lokali, a następnie ich podziału między Wnioskodawczynię a drugiego współwłaściciela okazało się, że łączna suma powierzchni wyodrębnionych lokali wraz z przynależnościami, które przypadły na rzecz Wnioskodawczyni wynosi 376,13 m2, a tym samym powierzchnia ta uległa zmniejszeniu w stosunku do stanu przed podziałem nieruchomości (przed wyodrębnieniem lokali) Wnioskodawcy przypadał udział w wysokości 1/2 nieruchomości i Budynku (o łącznej powierzchni użytkowej 814,92 m2. Nie było możliwe wyodrębnienie samodzielnych lokali, tak by udziały w nieruchomości były idealnie równe. Składało się na to również m.in. to, że wśród wydzielonych lokali znajdowały się lokale, które były wynajmowane na podstawie decyzji szczególnego trybu najmu. Wnioskodawczyni nadmienia również, że w związku z wyodrębnieniem lokali, a następnie podziałem między Wnioskodawcę i drugiego współwłaściciela nie doszło między nimi do żadnych spłat, dopłat ani innych rozliczeń finansowych. Wartość otrzymanych nieruchomości przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale 50% (nie jest wyższa), który to przysługiwał Wnioskodawczyni pierwotnie.

Z uwagi na sytuację rodzinną Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lokale wraz z udziałami w nieruchomości, które przypadły Jej po podziale Budynku. Sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż lokali objętych przez Wnioskodawczynię, w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali oraz udziału w nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu, w związku z tym, że sprzedaż lokali nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze dziedziczenia (tj. 2006 r.)?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości). W przypadku nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości w drodze dziedziczenia pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy (tj. 2006 r.).

I tak zgodnie z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy (spadkodawców) prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci każdego ze spadkodawców, wtedy bowiem następuje nabycie spadku. Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Zgodnie z art. 210 Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest podział rzeczy wspólnej, o którym mowa w art. 211 Kodeksu cywilnego. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Zatem celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zatem za datę nabycia nieruchomości – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości, który przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat. W przedmiotowym stanie faktycznym Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział w 1/2 prawa własności nieruchomości, na której to był posadowiony Budynek. Aktem notarialnym z dnia 8 listopada 2012 r. ustanowiono odrębną własność lokali, przypisując równocześnie poszczególnym lokalom udziały w częściach wspólnych nieruchomości, na podstawie tego aktu, Wnioskodawczyni przypisano wyłączną własność części lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego i łączna powierzchnia objętych lokali była mniejsza, aniżeli udział procentowy we współwłasności nieruchomości oraz Budynku przed zawarciem aktu notarialnego. Pomiędzy współwłaścicielami nie doszło do żadnych spłat dopłat ani innych rozliczeń finansowych. Należy zwrócić uwagę na konstrukcję zapisu art. 9 i 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pierwszy z tych zapisów określa generalną zasadę, że przedmiotem opodatkowaniu podlegają dochody (tj. nadwyżka przychodów nad kosztami) z wyjątkami określonymi w ustawie. Drugi z tych odnosi się do katalogu źródeł przychodów. Przy czym wspólną cechą łączącą wszelkie kategorie źródeł przychodów jest spełnienia dwóch przesłanek:

1.  uzyskanie przysporzenia majątkowego podatnika skutkującego zwiększeniem zgromadzonego mienia albo też zmniejszenie wartości zobowiązań w sposób nieodpłatny,
2.  uzyskanie przysporzenia w sposób trwały i definitywny.

W przedmiotowym stanie faktycznym, dokonanie wyodrębnienia lokali i przypisanie ich obu współwłaścicielom (w tym Wnioskodawcy) nie prowadzi do jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego. De facto mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności Budynku w określonym zakresie. W związku z tym, że w wyniku takiego podziału Wnioskodawczyni uzyskała lokale, których powierzchnia jest mniejsza aniżeli udział procentowy we współwłasności nieruchomości oraz Budynku przed zawarciem aktu notarialnego, należy uznać, że Wnioskodawczyni w wyniku zawarcia takiego aktu notarialnego nie uzyskała jakiegokolwiek przysporzenia, będącego przychodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji należy uznać, iż nabycie 1/2 udziału w nieruchomości oraz Budynku, nastąpiło przez Wnioskodawczynię z dniem śmierci spadkodawcy (2006 r.). Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy, stwierdzić należy, że skoro w wyniku wyodrębnienia lokali i ich podziału, wartość nabytego przez Wnioskodawcę udziału w Budynku nie uległa powiększeniu w porównaniu do wartości udziału nabytego w wyniku dziedziczenia, to dokonana czynność zawarcia umowy o zniesienie współwłasności nie jest utożsamiana z nabyciem. Stąd też pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie w drodze spadku poszczególnych udziałów we współwłasności nieruchomości przed dokonanym zniesieniem współwłasności, tj. z datą śmierci spadkodawcy (2006 r.). Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię w 2013 r. i latach późniejszych ze sprzedaży lokali, z uwagi na fakt, że ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1 Maja 10, 09-402 Płock.