Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-343/10-5/ŁM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-07-14
Teza: Czy przychód z wynajmu dodatkowych pomieszczeń dla użytkowników mieszkań i odsetki zgromadzone na bieżącym rachunku bankowym oraz od mieszkańców są objęte podatkiem dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomości wspólne; odsetki; rachunki-rachunek bankowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; wynajem; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 23 marca 2010 r. (data wpływu 19.04.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych:

*   przychodu z wynajmu dodatkowych pomieszczeń – **jest nieprawidłowe.**
*   odsetek zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismami z dnia 10 czerwca 2010 r. (data wpływu 16.06.2010 r.) oraz 13 lipca 2010 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych:

*   przychodu z wynajmu dodatkowych pomieszczeń,
*   odsetek zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa posiada w swoich zasobach pomieszczenia gospodarcze, które wynajmuje jako dodatkowe pomieszczenia użytkownikom lokali mieszkalnych (np. właściciel lokalu mieszkalnego korzysta dla celów składowania oprócz piwnicy, którą otrzymał jako przynależną do mieszkania, z dodatkowego pomieszczenia gospodarczego, za które wnosi opłaty - jest to pożytek dla Wspólnoty). Dla prowadzenia swojej działalności, Wspólnota ma bieżący rachunek bankowy, na którym to m.in. gromadzą się środki pieniężne z tyt. kapitalizacji odsetek oraz odsetki od przeterminowanych wpłat mieszkańców (nie ma lokat). Uzyskane w ten sposób środki pieniężne przeznaczone są na działalność związaną z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (fundusz remontowy).

W piśmie z dnia 10 czerwca 2010 r. (data wpływu 16.06.2010 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Wspólnota wskazała, iż:

1.  Pomieszczenia gospodarcze Wspólnoty to piwnice, wózkarnie oraz pomieszczenia po dawnych WC (po demontażu urządzeń sanitarnych), tzw. pomieszczenia dodatkowe.
2.  Z pomieszczeń gospodarczych korzystają właściciele mieszkań, najemcy x oraz obecnie mieszkaniec spoza Wspólnoty (który wcześniej był zameldowany u właścicielki mieszkania jako lokator). Wymienione osoby korzystają z tych pomieszczeń w celu składowania swoich rzeczy, nie prowadzą w tych pomieszczeniach żadnej działalności gospodarczej.
3.  Wspólnota uzyskuje odsetki zgromadzone na bieżącym rachunku bankowym tylko z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota nie ma dochodów z żadnej działalności gospodarczej (nie ma reklam na budynku, masztów anten satelitarnych itp.).

W piśmie z dnia 13 lipca 2010 r. Wspólnota poinformowała, że x jest współwłaścicielem i posiada 13,40% udziałów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód z wynajmu dodatkowych pomieszczeń dla użytkowników mieszkań i odsetki zgromadzone na bieżącym rachunku bankowym oraz od mieszkańców są objęte podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z wynajmu pomieszczeń gospodarczych i z odsetek z bieżącego rachunku bankowego oraz od odsetek od zaległych opłat mieszkańców mieści się w zasobach gospodarki mieszkaniowej. Użytkownik tych pomieszczeń używa je jako dodatkowe pomieszczenie do lokalu mieszkalnego. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Do funkcjonowania Wspólnoty niezbędny jest bieżący rachunek bankowy. Uzyskane środki z kapitalizacji odsetek zwykłego konta, odsetki od zaległych wpłat mieszkańców oraz opłaty z wynajmu pomieszczeń dodatkowych są w całości przeznaczone na działalność związaną z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (fundusz remontowy).

Wobec powyższego, Wspólnota ma prawo korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** w zakresie przychodu z wynajmu dodatkowych pomieszczeń oraz
*   **prawidłowe** w zakresie odsetek zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 powyższej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Z przedstawionego przez Wspólnotę stanu faktycznego, wynika iż posiada Ona w swoich zasobach pomieszczenia gospodarcze, z których korzystają właściciele mieszkań, najemcy x oraz obecnie mieszkaniec spoza wspólnoty. Wymienione osoby korzystają z tych pomieszczeń w celu składowania swoich rzeczy, nie prowadzą w tych pomieszczeniach żadnej działalności gospodarczej.

Odnosząc przedstawiony powyżej stan prawny do stanu faktycznego wynikającego z wniosku, stwierdzić należy, że zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie tylko w przypadku wynajmu pomieszczeń gospodarczych, gdy korzystają z nich właściciele mieszkań, bądź najemcy x, bowiem pomieszczenia gospodarcze (piwnice, wózkarnie oraz pomieszczenia po dawnych WC) są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Natomiast w przypadku, gdy najemcą jest osoba trzecia, która nie wchodzi w skład Wspólnoty, nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego we Wspólnocie, opłaty z tego tytułu nie będą korzystały ze zwolnienia z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zwolnienia, tzn. źródło pochodzenia dochodów. Dochód nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, tylko z pozostałej działalności Wspólnoty. Bez znaczenia w tym przypadku jest fakt przeznaczenia tego dochodu na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, dochody uzyskane z tytułu najmu pomieszczeń gospodarczych, od właścicieli mieszkań oraz najemców x, jako dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, objęty jest zwolnieniem, wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów – w tym przypadku na fundusz remontowy. Natomiast dochody uzyskane z tytułu wynajmu osobom trzecim, pochodzą z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi i podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Wnioskodawca w stanie faktycznym wskazał również, iż dla prowadzenia swojej działalności posiada bieżący rachunek bankowy, na którym to m.in. gromadzone są środki pieniężne z tyt. kapitalizacji odsetek oraz odsetki od przeterminowanych wpłat mieszkańców. Wspólnota uzyskuje odsetki zgromadzone na bieżącym rachunku bankowym tylko z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wspólnota nie ma dochodów z żadnej działalności gospodarczej.

Obowiązek posiadania rachunku bankowego przez Wspólnotę Mieszkaniową i dokonywania rozliczeń za jego pośrednictwem, wynika z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Środki pochodzące z opłat od właścicieli lokali mieszkalnych są środkami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Odsetki od tych środków gromadzonych na rachunku bankowym mają również ten sam charakter. Są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, dochody uzyskane z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.