Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-584/11/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-08-25
Teza: Czy wydatki związane z obsługa kredytu hipotecznego (odsetki od kredytu, prowizja banku za udzielenie kredytu oraz opłata za przedterminową spłatę) zaciągniętego na zakup mieszkania zwiększają koszt uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; prowizje-prowizje bankowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2011 r. (data wpływu 15 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujące stan faktyczny.

W październiku 2009 r. Wnioskodawczyni kupiła nowe mieszkanie od dewelopera za kwotę 418 000 zł i na ten cel zaciągnęła kredyt hipoteczny w wysokości 380 000 zł.

W 2010 r. popadła w kłopoty finansowe i w styczniu 2011 r. sprzedała ww. mieszkanie za kwotę 467 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatki związane z obsługa kredytu hipotecznego (odsetki od kredytu, prowizja banku za udzielenie kredytu oraz opłata za przedterminową spłatę) zaciągniętego na zakup mieszkania zwiększają koszt uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna mieć możliwość uwzględnienia wszystkich poniesionych kosztów w ostatecznym rozliczeniu dochodów. Mieszkanie nabyła za kwotę 418 000 zł i dodatkowo wydatkowała kilkadziesiąt tysięcy złotych na odsetki od kredytu bankowego w okresie od momentu zakupu do momentu sprzedaży. Całkowity koszt bliski jest cenie sprzedaży, a dochód bliski jest zeru. Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawczyni wskazuje wyrok Sądu Administracyjnego w Łodzi, zgodnie z którym odsetki od kredytu mieszkaniowego zwiększają koszt wytworzenia przedmiotu sprzedaży. Nieponiesienie bowiem tych kosztów uniemożliwiałoby nabycie, a następnie sprzedaż i uzyskanie z tego tytułu przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi – 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie zaś z ust. 6 ww. art. 30e ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy).

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy).

Ponadto, wskazać należy, iż koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f ww. ustawy).

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 2009 r. nabyła mieszkanie i na ten cel zaciągnęła kredyt hipoteczny. Następnie w 2011 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane. Mieszkanie Wnioskodawczyni zakupiła za kwotę 418 000 zł. Dodatkowo wydatkowała kilkadziesiąt tysięcy złotych na odsetki od kredytu bankowego w okresie od momentu zakupu do momentu sprzedaży, ponadto poniosła koszty prowizji banku za udzielenie kredytu oraz opłaty za przedterminową spłatę. Całkowity koszt bliski jest więc cenie sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są wyłącznie koszty nabycia nieruchomości, w szczególności cena jej nabycia wynikająca z aktu notarialnego i koszty związane z zawarciem umowy oraz udokumentowane fakturami VAT ewentualne nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania.

W konsekwencji w sytuacji przedstawionej we wniosku, poniesione przez Wnioskodawczynię koszty związane z kredytem bankowy zaciągniętym na nabycie nieruchomości, tj. odsetki od kredytu, prowizja banku za udzielenie kredytu oraz opłata za przedterminową spłatę, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia. Nie są to bowiem wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, ale związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cel. Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawczynię wyroku Sądu Administracyjnego należy stwierdzić, iż wydany został w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.