Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-702/10-4/BA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-05
Teza: Czy przy sprzedaży tej nieruchomości wystąpi podatek VAT należny?
Słowa kluczowe: budynek; grunty; najem; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; zamiana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2010 r. (data wpływu 17 maja 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 lipca 2010 r. (data wpływu 26 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości będącej własnością małżonków i syna – **jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości będącej własnością małżonków i syna. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 21 lipca 2010 r. (data wpływu 26 lipca 2010 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1993 Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli na przetargu od innego przedsiębiorstwa zabudowaną nieruchomość. Nieruchomość ta została nabyta aktem notarialnym. Firma sprzedająca nie wystawiła im faktury VAT, w związku z powyższym nie opłacali od tej transakcji podatku VAT. W roku 1997 nieruchomość ta została rozbudowana sposobem gospodarczym, jednakże nie korzystano przy nabyciu materiałów i usług związanych z tą rozbudowa z odliczenia podatku naliczonego VAT. Po zmodernizowaniu tej nieruchomości prowadzona w niej była działalność gospodarcza przez małżonków - pomieszczenia przeznaczono na siedziby firm, natomiast pozostała cześć od roku 2005 jest wynajmowana innemu podmiotowi gospodarczemu w ramach prowadzonej działalności przez jednego z małżonków (wynajem i zarządzanie nieruchomościami na własny rachunek). Za wynajem są wystawiane faktury VAT. Bardzo rzadko w nieruchomości tej były dokonywane drobne naprawy, które były zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

W roku 2002 51% udziałów w nieruchomości małżonkowie aktem notarialnym darowali pełnoletniemu synowi. W akcie notarialnym jest zastrzeżenie, że darczyńcy mają prawo użytkowania i czerpania pożytków z nieruchomości dożywotnio, bez jakichkolwiek zobowiązań finansowych w stosunku do syna.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że:

1.  Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
2.  Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie cała nieruchomość.
3.  Przedmiotem sprzedaży jest całość udziałów.
4.  Nakłady związane z rozbudową nieruchomości przekroczyły 30% wartości początkowej, ale od tych nakładów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ rozbudowa początkowo była robiona na cele prywatne, nie planowano przeznaczać tej nieruchomości na działalność gospodarczą.
5.  Nieruchomość w stanie ulepszonym była wynajmowana ramach działalności gospodarczej od maja 2005 r. najem tej nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.
6.  Przedmiotem najmu była cała nieruchomość, której właścicielami są X – 49% oraz syn 51%.
7.  Stroną umowy najmu jako wynajmujący jest X.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży tej nieruchomości wystąpi podatek należny od tej transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro nie przysługiwało jemu odliczenie podatku VAT przy zakupie tej nieruchomości oraz nie dokonywano odliczenia podatku naliczonego w trakcie modernizacji nieruchomości, to w przypadku sprzedaży również nie wystąpi podatek należny na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., rozdział 2 art. 43 ust.1 pkt 10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy.

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności – art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle powyższych przepisów w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Reasumując, w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towarów.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku lub opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w 1993 r. nabyli na przetargu od innego przedsiębiorstwa zabudowana nieruchomość. Nieruchomość ta została nabyta aktem notarialnym. Firma sprzedająca nie wystawiła im faktury VAT, w związku z powyższym nie opłacali od tej transakcji podatku VAT. W 1997 r. nieruchomość ta została rozbudowana sposobem gospodarczym, jednakże nie korzystano przy nabyciu materiałów i usług związanych z tą rozbudowa z odliczenia podatku naliczonego VAT. Po zmodernizowaniu tej nieruchomości prowadzona w niej była działalność gospodarcza przez małżonków - pomieszczenia przeznaczono na siedziby firm, natomiast pozostała cześć od roku 2005 jest wynajmowana innemu podmiotowi gospodarczemu w ramach prowadzonej działalności przez jednego z małżonków (wynajem i zarządzanie nieruchomościami na własny rachunek) za wynajem są wystawiane faktury VAT. W roku 2002 51% udziałów w nieruchomości małżonkowie aktem notarialnym darowali pełnoletniemu synowi. W akcie notarialnym jest zastrzeżenie, że darczyńcy maja prawo użytkowania i czerpania pożytków z nieruchomości dożywotnio, bez jakichkolwiek zobowiązań finansowych stosunku do syna. Zainteresowany jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie cała nieruchomość i całość udziałów. Nakłady związane z rozbudową nieruchomości przekroczyły 30% wartości początkowej, ale od tych nakładów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ rozbudowa początkowo była robiona na cele prywatne, nie planowano przeznaczać tej nieruchomości na działalność gospodarczą. Nieruchomość w stanie ulepszonym była wynajmowana w ramach działalności gospodarczej od maja 2005 r. Najem tej nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotem najmu była cała nieruchomość. Stroną umowy najmu, jak wskazał Wnioskodawca jest on sam.

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem nieruchomości na cele użytkowe stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści przepisu art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tj. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.), przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną - wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z cytowanym już art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Należy stwierdzić, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom VAT. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem najmu jest rzecz (nieruchomość) stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług jest ten małżonek, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej).

Jak wskazał w opisie sprawy Wnioskodawca przedmiotowa nieruchomość wynajmowana jest od maja 2005 r. i jako wynajmujący występuje Zainteresowany.

Tym samym, spełnione zostały warunki umożliwiające zwolnienie tej transakcji w stosunku do Zainteresowanego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przepis art. 29 ust. 5 ustawy stanowi ponadto, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż w przypadku gdy budynek lub budowla korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zwolnieniu podlega również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek jest posadowiony.

Tut. Organ podkreśla, iż wyżej wskazana zasada dotyczy wyłącznie gruntów z posadowionymi na nich budynkami (budowlami), nie ma zatem zastosowania do innych gruntów niezwiązanych z obiektami budowlanymi.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy, z którego wynika, że dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim oraz, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów w nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy oraz syna.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, tut. Organ informuje, iż w kwestii zdarzenia przyszłego dotyczącego opodatkowania sprzedaży drugiej nieruchomości wydano odrębne rozstrzygniecie z dnia 5 sierpnia 2010 r. nr ILPP2/443-702/10-5/BA.

Jednocześnie dodaje się, że w zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.