Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-268/12/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-05-31
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości tj. dwóch działek, na których w 1997 r. rozpoczęto budowę budynków pensjonatowo-gastronomicznych, korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, czy też podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23%?
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; roboty-roboty budowlane; zwrot-zwrot nakładów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 29 lutego 2012 r. (data wpływu 5 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki przy dostawie nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 marca 2012 r. złożono wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki przy dostawie nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową.

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2006 r., nabyła nieruchomości od osób fizycznych (nieprowadzących działalności gospodarczej), 2 działki budowlane z rozpoczętą przez sprzedających budową budynków pensjonatowo-gastronomicznych, na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 15 września 1997 r. Według Spółki stopień zaawansowania budowy wynosił około 20%. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (notariusz pobrał i odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych). Spółka nie kontynuowała prac i nie ponosiła nakładów związanych z rozpoczętą budową, a pozwolenie na budowę z 15 września 1997 r., wygasło decyzją Prezydenta Miasta z dnia 17 listopada 2004 r. Spółka nie posiada dokumentacji projektowej dotyczącej przedmiotowej budowy. Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów i wyrysami z mapy ewidencyjnej z dnia 21 lutego 2012 r. wydanymi przez Inspektora Wydziału Geodezji Urzędu Miasta (opatrzone klauzulą, iż są to dokumenty służące do celów informacyjnych), nieruchomości stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane oznaczone symbolem Bp. Nieruchomości położone są w strefie ”03MU” – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, co znajduje potwierdzenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z dnia 5 stycznia 2007 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 27 kwietnia 2007 r.

W 2012 r. Spółka planuje dokonać sprzedaży ww. nieruchomości. W związku z planowaną transakcją została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, jednak nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości tj. dwóch działek, na których w 1997 r. rozpoczęto budowę budynków pensjonatowo-gastronomicznych, korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, czy też podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości tj. dwóch działek, na których w 1997 r. rozpoczęto budowę budynków pensjonatowo-gastronomicznych, należy uznać za sprzedaż gruntów budowlanych niezabudowanych, a w konsekwencji nie będą mieć zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 29 ust. 5 ustawy zwalniające z podatku dostawę budynków wraz z gruntami. Nie będzie mieć również zastosowania przepis art. 43 ust.1 pkt 9 zwalniający z podatku dostawę terenów niezabudowanych. A zatem transakcja sprzedaży nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% VAT.

Spółka wskazała, iż w opisanym stanie faktycznym przedmiotem dostawy będą nieruchomości – dwie działki, na których w 1997 r. poprzedni właściciele rozpoczęli budowę budynków pensjonatowo-gastronomicznych. Spółka, od dnia nabycia do chwili obecnej nie kontynuowała budowy, nie nabyła dokumentacji projektowej, a pozwolenie na budowę z dnia 15 września 1997 r. wygasło decyzją Prezydenta Miasta z dnia 17 listopada 2004 r. Spółka wskazała również, iż rozpoczęta budowa budynków pensjonatowo-gastronomicznych, zaawansowana w około 20% nie stanowi obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 3 ustawy, gdzie:

*   przez budynek - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
*   przez budowlę - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Rozpoczęta budowa budynków pensjonatowo-gastronomicznych, nie spełnia powyższych kryteriów, w związku powyższym nie mogą mieć zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a w związku z art. 29 ust. 5 zwalniające z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części oraz gruntów z nimi związanych, dlatego też przedmiotem dostawy będą nieruchomości – działki niezabudowane z nakładami.

Jednocześnie według Spółki, ponieważ zgodnie z wypisami z rejestru gruntów i wyrysami z mapy ewidencyjnej, nieruchomości stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane, położone w strefie - teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (co znajduje potwierdzenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego), to przy planowanej dostawie nie będą mieć również zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalniające z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

A zatem w przedstawionych okolicznościach, dostawa przedmiotowych nieruchomości tj. dwóch działek wraz z nakładami podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z dnia 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 powołanej ustawy.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 cytowanej ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy).

Natomiast na mocy art. 43 ust. 10 cyt. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl ust. 11 tego artykułu, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślenia wymaga fakt, iż wybór opcji opodatkowania przysługuje jedynie w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wybór opodatkowania nie ma zastosowania w przypadku zwolnienia budynków, budowli lub ich części w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
3.  budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Z kolei stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku dostawy gruntów niezabudowanych opodatkowane są tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast zwolnieniu podlegają dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Spółka w 2006 r., nabyła od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej, 2 działki budowlane z rozpoczętą budową budynków pensjonatowo-gastronomicznych (na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 1997 r.). Spółka wskazała, iż rozpoczęta budowa budynków pensjonatowo-gastronomicznych, zaawansowana w około 20% i nie stanowi obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Spółka nie kontynuowała prac i nie ponosiła nakładów związanych z rozpoczętą budową. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 2004 r., wygasła decyzja o pozwoleniu na budowę. Spółka nie posiada dokumentacji projektowej, dotyczącej przedmiotowej budowy. Zgodnie z wpisami z rejestru gruntów nieruchomości stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane położone w strefie – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, co znajduje potwierdzenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z 2007 r.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis przedstawiony we wniosku, należy stwierdzić, iż o ile faktycznie - jak wskazano we wniosku - naniesienia znajdujące się na przedmiotowych działkach, nie stanowią obiektu budowlanego (budynku, budowli) w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, to przy założeniu, że fakt ten zostanie potwierdzony przez stosowne zapisy w akcie notarialnym, przedmiotem dostawy będzie w istocie jedynie grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę. A zatem dostawa ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 146a pkt 1 powołanej ustawy.

Dodatkowo w przypadku gdy oprócz gruntu, przedmiotem dostawy będą również nakłady inwestycyjne (co wynikać będzie również ze stosownych zapisów w akcie notarialnym), to sprzedaż nakładów, które zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, traktowane są jako świadczenie usług podlegać będzie odrębnemu opodatkowaniu podatkiem VAT, także według 23% stawki podatku VAT.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń