Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-961/12-4/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-04
Teza: opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: budynek; stawka-stawki podatku; zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 25.09.2012 r. (data wpływu 26.09.2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20.11.2012 r. (data wpływu 22.11.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej - j**est prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 20.11.2012 r., złożonym w dniu 21.11.2012 r. (data wpływu 22.11.2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 15.11.2012 r. znak IPPP2/443-961/12-2/KOM (skutecznie doręczone w dniu 19.11.2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w Ł. przy ul……. Przedmiotowa nieruchomość obejmuje działkę gruntu, w stosunku do której Wnioskodawcy przysługuje prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowiony na powyższej działce parking i budynek biurowy funkcjonujący pod nazwą „……” (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość została wybudowana przez Spółkę w 2011 r. w systemie generalnego wykonawstwa. Spółka obniżała VAT należny o VAT naliczony wynikający z faktur VAT wystawianych przez wykonawców robót budowlanych i towarzyszących dotyczących Nieruchomości. Powierzchnia najmu Nieruchomości jest wynajmowana przez Spółkę najemcom od września 2011 r. Nieruchomość po wybudowaniu nie była ulepszana w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej. Jest ona głównym składnikiem majątku Wnioskodawcy i nie posiada on innych nieruchomości.

Spółka zamierza dokonać sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości przed końcem roku 2012. Zgodnie z planami, nabywcą Nieruchomości będzie osoba prawna, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”). Nabywca jest podatnikiem VAT czynnym, zarejestrowanym w Polsce dla celów podatku od towarów i usług w rozumieniu Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) i będzie tym podatnikiem w dacie zawarcia transakcji sprzedaży.

W konsekwencji sprzedaży Nieruchomości, na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca przejmie prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przeniesienia na Nabywcę wymagać mogą również określone umowy dotyczące Nieruchomości np. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), prawa autorskie do projektów dotyczących Nieruchomości, zabezpieczenia ustanowione przez najemców, itp. Natomiast transakcja nie będzie obejmowała pozostałych należności i zobowiązań, w tym pożyczek zaciągniętych przez Spółkę. Ponadto na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne będące własnością Spółki, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Spółki.

Nabywca Nieruchomości, po dokonaniu jej zakupu, będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni tej Nieruchomości, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Nabywca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. Możliwe jest również odpłatne zbycie Nieruchomości przez Nabywcę. Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że z analogicznym wnioskiem o wydanie Indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej transakcji wystąpił również Nabywca.

W piśmie uzupełniającym Wnioskodawca podaje, że powierzchnia najmu Nieruchomości jest wynajmowana przez Spółkę najemcom od września 2011 r. Do daty niniejszego pisma Wnioskodawca nie wynajął całości przedmiotowej powierzchni. Umowami najmu nie objęto 4.334 m2 netto z całości powierzchni najmu o wielkości 7.718 m2 netto. Przedmiotowa powierzchnia niewynajęta nie była oddana do użytkowania w wykonaniu innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie Wnioskodawca potwierdza, iż od momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy VAT do momentu planowanego zbycia nieruchomości, w stosunku do całej powierzchni nieruchomości upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, przy założeniu, że transakcja nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT oraz nie zostaną spełnione warunki do jej zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT z uwagi na brak możliwości skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT, a także zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT dostawa budynków, jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem, gdy:

1.  jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 Ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wykładnia językowa powyższego przepisu prowadzi do wniosku, iż zwolnione z opodatkowania VAT są dostawy budynków, dokonywane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Natomiast dostawa tych towarów dokonywana w okresie przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega opodatkowaniu VAT, podstawową stawką podatku VAT. Z tego względu kluczowe jest ustalenie, kiedy dochodzi do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy VAT.

Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania budynków pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Koniecznym jest, by nastąpiło to w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w ramach m.in. dostawy towarów lub odpłatnej usługi (np. najem, dzierżawa).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość, która została wybudowana przez Spółkę w 2011 r. Spółka obniżała VAT należny o VAT naliczony wynikający z faktur VAT wystawianych przez wykonawców robót budowlanych i towarzyszących, dotyczących przedmiotowego budynku biurowego. Powierzchnia najmu budynku biurowego wchodzącego w skład Nieruchomości jest wynajmowana przez Spółkę najemcom od 2011 r. Nieruchomość po wybudowaniu nie była ulepszana w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, iż doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, jednakże od momentu pierwszego zasiedlenia do daty planowanej sprzedaży nie upłynął okres 2 lat. Tym samym, planowana transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT.

Wnioskodawca pragnie również zauważyć, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie miało zastosowanie obowiązkowe zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT. Wynika to z faktu, iż Wnioskodawca odliczał podatek naliczony związany z wydatkami na wybudowanie Nieruchomości, natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy VAT stosuje się pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do obiektów, będących przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

A zatem pierwszy z powyższych warunków nie będzie spełniony przez Wnioskodawcę (drugi również), w związku z czym powyższy przepis nie będzie miał zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości dokonywanej przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość, bowiem nie wyczerpuje przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, część zobowiązań i rozliczenia dostarczanych mediów.

Mając na uwadze umiejscowienie oraz funkcje pełnione przez Nieruchomość w całości przedsiębiorstwa Wnioskodawcy należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Mając zatem na uwadze powyższą analizę, w opinii Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, w tym m.in.: interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2011 r. (nr IPPP2/443-760/11-2/AK), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2011 r. (nr IPPP1/443-994/11-2/AP), a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości, będzie stanowiła dostawę podlegającą VAT, ze względu na fakt, iż od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata oraz że transakcja nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii. Przez sprzedaż - art. 2 pkt 22 ustawy - rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto z art. 2 pkt 27e ustawy wynika, iż przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym oraz parkingiem wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie z planami, nabywcą Nieruchomości będzie osoba prawna (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), która przejmie prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przeniesienia na nabywcę wymagać mogą również określone umowy dotyczące Nieruchomości np. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), prawa autorskie do projektów dotyczących Nieruchomości, zabezpieczenia ustanowione przez najemców, itp.

Transakcja ta nie będzie obejmowała pozostałych należności i zobowiązań, w tym pożyczek zaciągniętych przez Spółkę. Ponadto na nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne będące własnością Spółki, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Spółki.

Nabywca Nieruchomości, po dokonaniu jej zakupu, będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni tej Nieruchomości, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę nabywca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. Możliwe jest również odpłatne zbycie Nieruchomości przez nabywcę.

Odnosząc powyższe do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, bowiem planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, część zobowiązań i rozliczenia dostarczanych mediów.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Zatem w powyższej części należy zgodzić się z zaprezentowaną przez Wnioskodawcę argumentacją.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Tutejszy Organ podkreśla, iż wyżej wskazana zasada dotyczy wyłącznie gruntów z posadowionymi na nich budynkami, budowlami albo częściami takich budynków lub budowli, nie ma zatem zastosowania do innych gruntów niezwiązanych z obiektami budowlanymi.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione. Jak wskazuje przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca w 2011 r. wybudował nieruchomość, na którą składają się: budynek biurowy i parking. Nieruchomość tą zamierza sprzedać przed końcem 2012 r. Nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę najemcom od września 2011 r., jednak do daty złożenia wniosku i uzupełnienia, Wnioskodawca nie wynajął całości przedmiotowej powierzchni. Umowami najmu nie objęto 4.334 m2 netto z całości powierzchni najmu o wielkości 7.718 m2 netto. Przedmiotowa niewynajęta powierzchnia nie była oddana do użytkowania w wykonaniu innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie Wnioskodawca stwierdza, iż od momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy VAT do momentu planowanego zbycia nieruchomości, w stosunku do całej powierzchni nieruchomości upłynął okres krótszy niż 2 lata. Nieruchomość po wybudowaniu nie była ulepszana.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy w tym miejscu, iż pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

Zaznaczyć należy, że wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 14 ustawy ma zastosowanie również do części budynku lub budowli. Powyższe powoduje, że może wystąpić sytuacja, że pierwsze zasiedlenie może mieć miejsce jedynie w stosunku do części budynku lub budowli.

Tak jest w przedmiotowym przypadku, bowiem do pierwszego zasiedlenia doszło tylko w stosunku do części powierzchni, która od września 2011 r. została wynajęta najemcom, co stanowi czynność opodatkowaną VAT, natomiast w stosunku do części powierzchni (4.334 m2), która nigdy nie była wynajmowana ani oddana do użytkowania w wykonaniu innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, do pierwszego zasiedlenia nigdy nie doszło. Mylne jest zatem twierdzenie Wnioskodawcy, że do pierwszego zasiedlenia doszło w stosunku do całej powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem dostawy.

Skoro dostawa nieruchomości odbywać się będzie w ramach pierwszego zasiedlenia (w stosunku do części powierzchni niewynajętej), jak i po nim (w stosunku do części wynajmowanej), ale w obu przypadkach, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym zbyciem nieruchomości (w 2012 r.) upłynie okres krótszy niż 2 lata, to nie będzie tu miało zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.

W takiej sytuacji zasadne staje się zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia przy sprzedaży tej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów

Wnioskodawca wskazał, że odliczał podatek naliczony związany z wydatkami na wybudowanie nieruchomości, która po wybudowaniu nie była ulepszana w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej.

A zatem żaden z wyżej wymienionych warunków w przypadku Wnioskodawcy nie został spełniony i także zwolnienie z art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy nie będzie tu miało zastosowania.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż dostawa przedmiotowej nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie zwolniona od podatku ani z art. 43 ust.1 pkt 10 ani z art. 43 ust.1 pkt 10a, to przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%. Taką samą stawką podatku VAT objęte będzie także zbycie gruntu i prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek biurowy i parking jest posadowiony, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia.

Rozpatrując całościowo przedmiotowy wniosek stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.