Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-488/13/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-08-01
Teza: Czy Wnioskodawca może przy wyliczeniu dochodu ze zbycia ww. działki budowlanej odliczyć (proporcjonalnie) wszystkie poniesione koszty opisane w stanie faktycznym?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt-koszty uzyskania przychodów; odsetki; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm..) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2013 r. (data wpływu 6 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży działki budowlanej -**jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży działki budowlanej.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 8 stycznia 2008 r. nabył wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego dwie działki budowlane, których zakup w całości został sfinansowany z kredytu bankowego (celowego-zakup działek budowlanych) uruchomionego po przedstawieniu ww. aktu notarialnego. Następnie w dniu 2 października 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał jedną z nabytych wcześniej działek. W związku z finansowaniem transakcji zakupu działek kredytem bankowym zostały poniesione następujące koszty uzyskania przychodu:

*   opłaty za wpis hipotek po zakupie działek,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowionych hipotek,
*   koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego,
*   odsetki od zaciągniętego kredytu spłaconych do dnia sprzedaży.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może przy wyliczeniu dochodu ze zbycia ww. działki budowlanej odliczyć (proporcjonalnie) wszystkie poniesione koszty opisane w stanie faktycznym?

Zdaniem Wnioskodawcy w związku z faktem niezdefiniowania w ustawie z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia kosztów odpłatnego zbycia, należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki warunkujące zakup nieruchomości, a zatem wiążą się one również ze zbyciem owych nieruchomości. Poniesienie kosztów wykazanych w stanie faktycznym było niezbędne w celu późniejszego uzyskania przychodu. Po analizie kosztów wykazanych w stanie faktycznym należy stwierdzić, że każda wymieniona pozycja była niezbędna w celu uzyskania dochodu tzn. nieponiesienie dowolnie wybranej pozycji kosztów zamykało drogę do przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 8 stycznia 2008 r. nabył wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego dwie działki budowlane, których zakup w całości został sfinansowany z kredytu bankowego (celowego- zakup działek budowlanych) uruchomionego po przedstawieniu ww. aktu notarialnego. Następnie w dniu 2 października 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał jedną z nabytych wcześniej działek. W związku z finansowaniem transakcji zakupu działek kredytem bankowym zostały poniesione następujące koszty uzyskania przychodu:

*   opłaty za wpis hipotek po zakupie działek,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowionych hipotek,
*   koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego,
*   odsetki od zaciągniętego kredytu spłaconych do dnia sprzedaży.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Biorąc powyższe pod uwagę w sytuacji, gdy Wnioskodawca nabył działkę w dniu 8 stycznia 2008 r. do przychodu uzyskanego z jej odpłatnego zbycia dokonanego przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dniu 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości (np. biura nieruchomości), koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z powyższego wynika zatem, że kosztem nabycia lub wytworzenia będą te wszystkie wydatki, których poniesienie było konieczne aby podatnik został właścicielem rzeczy lub prawa albo aby powstała rzecz lub prawo, której właścicielem jest podatnik.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży opisanej nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć przypadające na tę działkę koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego dokumentującego jej nabycie.

Natomiast, do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie sposób zakwalifikować wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości. Jest to bowiem wydatek związany z pozyskaniem środków pieniężnych na jej nabycie.

Również wydatki poniesione na opłaty za wpis hipotek oraz zapłatę podatku od czynności od cywilnoprawnych od ustanowionych hipotek nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodów z tytułu zbycia działki. Wydatki te wynikają wyłącznie z faktu nabywania przez Wnioskodawcę nieruchomości za środki z kredytu bankowego i w związku z tym konieczności ustanowienia na rzecz banku hipoteki. Co do zasady, każdy bank udzielając kredytu obciąża stronę kupującą obowiązkiem ustanowienia na jego rzecz hipoteki. Nie są to jednak koszty nabycia tej nieruchomości tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt. Wydatki te związane są zatem wyłącznie z chęcią uzyskania kredytu, zatem nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów.

Reasumując, dochód uzyskany ze sprzedaży działki budowlanej stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z dyspozycją art. 19, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Do kosztów tych Wnioskodawca zaliczyć może wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego w dniu 8 stycznia 2008 r. wraz z małżonką nabył działki budowlane. Będzie to jednak kwota, która przypada proporcjonalnie na sprzedaną działkę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012, poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.