Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PP2-443-595/08-2/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-06-06
Teza: WYSTAWIANIE FAKTUR Z TYTUŁU LOKALU UŻYTKOWEGO
Słowa kluczowe: faktura-wystawienie faktury; lokal-lokal użytkowy; najem; noty; odszkodowania; podatek-podatek od towarów i usług; sądy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2007 r. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2008r. (data wpływu 7 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w zakresie wystawiania faktur z tytułu najmu lokalu użytkowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w zakresie wystawiania faktur z tytułu najmu lokalu użytkowego.

W przedmiotowym wniosku został opisany następujący stan faktyczny.

Korporacja X S.A. na podstawie zawartej w dniu 27.08.1997 roku umowy dzierżawy z P Sp. z o.o. siedzibą w W ul. Z , NIP: xxx dzierżawi i zarządzą obiektem położonym w W ul. Z . Postanowienia przedmiotowej umowy ustalały, że rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w przypadku konieczności rozebrania budynku stosownie do miejskich planów inwestycyjno - budowlanych. W dniu 27.02.2006 roku Korporacja X S.A. otrzymała wypowiedzenie przedmiotowej umowy ze skutkiem na 31.08.2006, które Korporacja uznała za bezzasadne i nie przyjęła do zastosowania. Jednocześnie Korporacja X S.A. złożyła w dniu 27.06.2006r. do sądu rejonowego pozew o ustalenie, że wypowiedzenie przedmiotowej umowy jest bezskuteczne, ponieważ warunek wypowiedzenia nie nastąpił. Traktując umowę za obowiązującą Korporacja X S.A. nieprzerwanie dokonywała zapłat za czynsz dzierżawny i podatek od nieruchomości w kwotach określonych umową w dalszym ciągu korzystając z przedmiotu dzierżawy. Jednakże od miesiąca września 2006 roku Korporacja X S.A. nie otrzymuje faktur VAT za ww. przekazywane wpłaty, w dniu 04.01.2007 roku Korporacja otrzymała od P notę debetową wystawioną 14.12.2006r. tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od września bo grudnia 2006 roku. Korporacja X S.A. noty tej nie zaakceptowała i zwróciła wystawcy bez księgowania. Sprawa przed sądem nie została rozstrzygnięta, stan faktyczny opisany wyżej trwa do dnia sporządzenia niniejszego wniosku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy dzierżawca (Korporacja X S.A.) ma prawo żądać od wydzierżawiającego (p sp. z o.o.) wystawienia faktur VAT za korzystanie z dzierżawionego obiektu do czasu rozstrzygnięcia sporu przez sąd oraz jak należy zdaniem izby skarbowej rozliczać taką sporną należność do czasu rozstrzygnięcia sporu przez właściwy sąd?

Zdaniem Wnioskodawcy podatnik ma obowiązek wystawić fakturę VAT z tytułu świadczenia usługi dzierżawy w terminie określonym w art. 19 ust 13 pkt. ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług oraz rozporządzenia Ministerstwa Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług tj. z chwilą otrzymania części lub całości zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonym w umowie lub na fakturze. Między stronami istnieje spór co do obowiązywania umowy dzierżawy. Wydzierżawiający (p Sp. z o. o. ) wypowiedział umowę wbrew postanowieniom podpisanej umowy i zażądał opuszczenia obiektu oraz wystawił notę obciążeniową tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości zamiast faktury VAT. Dzierżawca (korporacja X S.A.), nie przyjmując wypowiedzenia do zastosowania, uznał sprawę za sporną i wniósł pozew do Sądu Rejonowego (nr sprawy /06 dzierżawca w dalszym ciągu korzysta z obiektu dzierżawy i kontynuuje uiszczanie opłat z tytułu dzierżawy obiektu. Korporacja X S.A. nieprzerwanie dokonuje stosownych opłat za obciążenia związane z dzierżawą obiektu przy ul. Z na konto bankowe wydzierżawiającego w kwotach określonych umową wskazując dokładnie tytuł, którego dotyczą i oczekuje zgodnie z przepisami i wystawienia przez wydzierżawiającego faktur VAT za powyższe usługi. W wystawionych notach debetowych określa termin do zapłaty co wskazuje, że utożsamia zapłaty dokonywane przez Korporację X S.A. z odszkodowaniem ponieważ nie wystawia wezwań do zapłaty za powyższe. Płatności dokonywane przez Korporację X S.A. realizowane są na kwotę i tytuł zgodny z umową a wydzierżawiający nie wystawia faktur VAT ani nie zwraca wpłat dokonywanych przez Korporację X S.A. jako czynsz. Przedmiotowa umowa nie jest typową umową dzierżawy, którą można rozwiązać w dowolnym czasie, dogodnym dla wydzierżawiającego. Sprawa jest sporna, czeka na rozstrzygnięcie przez sąd. Wydzierżawiający nie ma prawa żądać odszkodowania jeśli nie udowodniono, że poniósł stratę. O tym dopiero zdecyduje sąd. Wydzierżawiający umowę wypowiedział a nie zwraca zapłat za czynsze. Wyraża tym samym chęć ich przyjmowania i powinien, zgodne z obowiązującymi przepisami wystawiać faktury VAT z chwilą otrzymania środków. W związku z tym opisany przypadek ma znamiona umowy dzierżawy, za którą płacone jest wynagrodzenie i dlatego zdaniem wnioskodawcy wydzierżawiający ma obowiązek wystawienia stosownych faktur VAT. Wnioskodawca uważa, że działanie wydzierżawiającego prowadzi do obchodzenia przez niego obowiązujących przepisów prawa podatkowego. Biorąc powyższe pod uwagę Korporacja prosi o potwierdzenie, że opisane zdarzenie gospodarcze podlega obowiązkowi wystawiania faktur VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z kolei art. 5 ust. 2 ustawy stanowi, iż czynności określone w art. 5 ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, że przy określeniu, czy istnieje przedmiot opodatkowania, mniej istotna jest strona formalnoprawna danej czynności, a bardziej jej faktyczny przebieg i osiągnięty rezultat, zgodny z zamiarem umawiających się stron. Żeby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, że jeden podmiot, w zamian za wynagrodzenie, zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Nie podlegają opodatkowaniu czynności, które następują wbrew woli świadczeniodawcy, poza przypadkami wyraźnie w ustawie wskazanymi (przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie – art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, a także świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa – art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wynajmujący wypowiedział umowę najmu ze skutkiem na dzień 31.08.2008 r., nie czekając na rozstrzygnięcie sądu do którego sprawę wniósł Najemca. Spółka korzysta jednak z lokalu do dnia dzisiejszego płacąc regularnie czynsz. Wynajmujący natomiast przyjmuje opłaty nie wystawiając jednak faktur VAT.

Należy zauważyć iż w sytuacji ustania umowy najmu wygasa łączący obie strony umowy stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Do chwili wydania przedmiotu najmu po stronie byłego najemcy zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. A więc otrzymanie przez wynajmującego należności nazwanej „bezumownym korzystaniem z lokalu użytkowego” w związku z rozwiązaniem tej umowy najmu bądź jej nie przedłużeniem nie stanowią odszkodowania. Z odszkodowaniem będziemy mieli do czynienia dopiero w przypadku określenia przez sąd wysokości szkody i wiążących się z tym świadczeń odszkodowawczych.

Należy również podkreślić, że brak zgody na kontynuowanie najmu lokalu oznacza, że P Sp. z o.o. może podjąć wszelkie prawem przewidziane kroki zmierzające nie tylko do wyegzekwowania należnego odszkodowania, ale przede wszystkim do zwolnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę.

Ponadto tutejszy organ podatkowy zauważa iż bezumowne korzystanie z cudzej własności regulują przepisy art. 224, 225 oraz art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W warunkach określonych w art. 224 i 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. W sytuacji rozwiązania umowy dzierżawy (najmu) ustaje łączący strony stosunek dzierżawy (najmu), co powoduje po stronie dzierżawcy (najemcy) obowiązek oddania przedmiotu dzierżawy (najmu). Do chwili wydania przedmiotu najmu (dzierżawy) po stronie byłego dzierżawcy (najemcy) zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezumownego używania rzeczy. Żądane wynagrodzenie (roszczenie pieniężne) stanowi w istocie odszkodowanie. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu (dzierżawy), która zostałaby zawarta gdyby nieruchomość nie została zajęta. Przepisy prawa przyznają właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu) , które rzecz przynosi. W takim przypadku odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego lub z gruntu jest ekwiwalentem z tytułu nienależytego wykonania umowy (najmu, dzierżawy) i nie stanowi dostawy towaru. Odszkodowanie to nie mieści się bowiem w definicji towaru zawartego w art. 2 pkt 6 ustawy, gdyż przez towary rozumie się rzeczy ruchome , jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej a także grunty. Nie stanowi to również świadczenia usług o których mowa w art. 8 ustawy.W związku z powyższym potwierdza to stanowisko iż bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca (dzierżawca) nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący (wydzierżawiający) dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym (wydzierżawiającym) i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który podlegał i dalej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, iż decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu (dzierżawy) – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Należy zauważyć, iż ze stanu faktycznego opisanego we wniosku nie wynika aby Wynajmujący czynił starania o odzyskanie nieruchomości (nie podejmuje kroków w celu wydania rzeczy np. poprzez eksmisję nierzetelnego lokatora).

W powstałej sytuacji faktycznej „gdy postanowienia przedmiotowej umowy ustalały, że rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w przypadku konieczności rozebrania budynku stosownie do miejskich planów inwestycyjno - budowlanych. W dniu 27.02.2006 roku Korporacja X S.A. otrzymała wypowiedzenie przedmiotowej umowy ze skutkiem na 31.08.2006, które Korporacja uznała za bezzasadne i nie przyjęła do zastosowania. Jednocześnie Korporacja X S.A. złożyła w dniu 27.06.2006r. do sądu rejonowego w Warszawie pozew o ustalenie, że wypowiedzenie przedmiotowej umowy jest bezskuteczne, ponieważ warunek wypowiedzenia nie nastąpił. Traktując umowę za obowiązującą Korporacja X S.A. nieprzerwanie dokonywała zapłat za czynsz dzierżawny i podatek od nieruchomości w kwotach określonych umową w dalszym ciągu korzystając z przedmiotu dzierżawy” wystawianie faktur VAT jest zasadne, gdyż określając stan prawny zajmowanej nieruchomości jako „bezumowne zajmowanie” właściciel na tym etapie nie wnosi w stosunku do byłego najemcy roszczeń odszkodowawczych.

Prawo podatkowe normuje zasady wydawania interpretacji, przy wydawaniu których organ nie może określać charakteru tych należności w sposób inny niż zaprezentowany przez Wnioskodawcę. Ocena taka może być dokonana wyłącznie w postępowaniu podatkowym, gdy organ dokonałby ewentualnej analizy rozliczeń stron byłej umowy najmu.

Należy tutaj wskazać, ze zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 19 ust. 1 ww. ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2–21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. W przypadkach gdy dostawa towarów lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, w myśl art. 19 ust. 4 cyt. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. Jednocześnie art. 19 ust. 13 pkt 4 cyt. ustawy stanowi, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze – z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.

Odnośnie dalszej części pytania, jak należy rozliczać taką sporna należność do czasu rozstrzygnięcia przez właściwy Sąd, organ podatkowy informuje iż zagadnienie to w swej istocie należy do zagadnień sfery prawa cywilnego, gospodarczego i nie jest przedmiotem regulacji podatkowych. W związku z powyższym wyżej zadane pytanie nie może być rozstrzygnięte w formie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.