Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.92.2017.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-21
Teza: Zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie i spłatę kredytu zaciągniętego na nową nieruchomość mieszkalną.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 maja 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2017 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 6 czerwca 2017 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 10 maja 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała umowę przedwstępną na zakup używanego domu jednorodzinnego, który miał być oddany do użytku po zawarciu notarialnej umowy sprzedaży w terminie do dnia 30 stycznia 2016 r. Cena domu wynosiła 460.000 zł.

W dniu 14 sierpnia 2015 r. Wnioskodawczyni zawarła z bankiem (…) umowę o mieszkaniowy kredyt hipoteczny na zakup wyżej wymienionej nieruchomości, opiewający na kwotę 368.000 zł. Kredyt miał być uruchomiony po dostarczeniu do banku aktu notarialnego potwierdzającego dokonanie zakupu domu, co miało miejsce w dniu 23 grudnia 2015 r. Pierwszą ratę Wnioskodawczyni opłaciła w styczniu 2016 r.

W dniu 3 listopada 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała za kwotę 180.000 zł mieszkanie, które nabyła wraz z mężem w 2010 roku za 155.000 zł. W związku z tym, że dokonano odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od roku w którym nastąpiło nabycie, na podstawie art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstał u Wnioskodawczyni dochód w wysokości 25.000 zł. Aby skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, Wnioskodawczyni zadeklarowała, że cały przychód w wysokości 180.000 zł przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do końca roku 2017.

W dniu 22 grudnia 2015 r. Wnioskodawczyni podpisała wraz z mężem akt notarialny dokumentujący nabycie nieruchomości w cenie 460.000 zł. Tytułem wkładu własnego Wnioskodawczyni wpłaciła w tym dniu na konto sprzedających 82.000 zł, natomiast 368.000 zł zostało skredytowane na podstawie umowy z dnia 14 sierpnia 2015 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni dodała, że zarówno wkład własny w wysokości 82.000 zł, comiesięczna spłata rat kredytu wraz z odsetkami, począwszy od stycznia 2016 r., jak również planowana w roku 2017 nadpłata kredytu pochodzą ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w dniu 3 listopada 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy wkład własny w wysokości 82.000 zł jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, które upoważnia do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy comiesięczna spłata rat kredytu wraz z odsetkami, począwszy od miesiąca stycznia 2016 r. jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, które upoważnia do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy planowana w roku 2017 nadpłata kredytu, do wysokości wydatkowania łącznie 180.000 zł, będzie traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe, który upoważnia do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Ad.1 Zdaniem Wnioskodawczyni, wkład własny w wysokości 82.000 zł jest wydatkiem poniesionym na nabycie budynku mieszalnego, więc jest wydatkiem na cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 25, który upoważnia do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2 Zdaniem Wnioskodawczyni, spłata rat kredytu wraz z odsetkami jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, ponieważ pomimo tego, że kredyt został uruchomiony w dniu 23 grudnia 2015 r., zgodnie z umową o mieszkaniowy kredyt hipoteczny został zaciągnięty w dniu 14 sierpnia 2015 r., czyli przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Poniesienie tego wydatku upoważnia więc do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 3 Zdaniem Wnioskodawczyni planowana w roku 2017 nadpłata kredytu jest wydatkiem na cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który upoważnia do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25 pkt 2 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 (tj. nabycie m.in. budynku mieszkalnego a także gruntu związanego z tym budynkiem),
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

*   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ponadto art. 21 ust. 29 powyższej ustawy stanowi, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 tejże ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw, jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innej nieruchomości mieszkalnej stwierdzić należy, że środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowane w ustawowym terminie na zakup innej nieruchomości mieszkalnej (tzw. wkład własny) mogą zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania. Wskazany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania (nie wcześniej niż od daty sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Takim celem mieszkaniowym jest przeznaczenie przychodu na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 lit. a ww. ustawy).

W odniesieniu do pytania 2 i 3 wyjaśnić należy, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być również spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu, muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Oba te warunki zostały przez Wnioskodawczynię spełnione, gdyż Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt w dniu 14 sierpnia 2015 r., a więc przed dokonaną sprzedażą lokalu mieszkalnego, która nastąpiła w dniu 3 listopada 2015 r. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że kredyt został uruchomiony po dostarczeniu do banku aktu notarialnego potwierdzającego dokonanie zakupu domu oraz to, że pierwszej spłaty raty dokonano w styczniu 2016 r. Istotnym jest, jak wskazuje powyższy przepis, że kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

W świetle powyższych przepisów prawa oraz przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że wkład własny oraz comiesięczne spłaty rat kredytu wraz z odsetkami począwszy od miesiąca stycznia 2016 r., jak i planowana w roku bieżącym nadpłata kredytu do wysokości stanowiącej kwotę przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-IN dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.