Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.267.2019.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-28
Teza: Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 14 listopada 2019 r. (data wpływu 18 listopada 2019 r.), uzupełnionym 28 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 14 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.18.2019.2.AS, 0111-KDIB2-2.4014.267.2019.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 28 stycznia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y

**przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:**

Zbywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) wchodzi w skład grupy kapitałowej działającej na rynku deweloperskim i inwestycyjnym. Grupa jest rozpoznawalnym w branży deweloperem prowadzącym działalność w zakresie realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych polegających na wznoszeniu budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (w tym budynków biurowych, mieszkań na wynajem, akademików). Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT.

Nabywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest cypryjską spółką kapitałową, utworzoną i prowadzącą działalność na podstawie przepisów prawa cypryjskiego. Nabywca zamierza prowadzić działalność podlegającą opodatkowaniu VAT na polskim rynku nieruchomości. Obecnie Nabywca jest w trakcie rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w W. o nr działki \`(...)\`, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Grunt”).

Dla Gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”). Na podstawie MPZP przeznaczenie terenu to teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Aktualnie jedynymi naniesieniami znajdującymi się w Gruncie są nieaktywna sieć elektryczna, 7 miejsc parkingowych znajdujących się na utwardzonej nawierzchni, jak również (ogólnie dostępna) droga dojazdowa prowadząca poprzez Grunt od granicy z sąsiednią nieruchomością, na której znajduje się dalszy odcinek drogi.

Nabycie Gruntu wraz z naniesieniami przez Zbywcę było częściowo opodatkowane podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”), a częściowo z niego zwolnione, zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 lutego 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.769.2018.3.JO.

Zbywca planuje realizację inwestycji polegającej na budowie wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego z powierzchnią usługową lub biurową na parterze oraz pierwszym i drugim piętrze oraz z trzykondygnacyjnym garażem podziemnym (dalej: „Budynek”) zgodnie z MPZP oraz posiadanym pozwoleniem na budowę. Ponadto, Zbywca wykona prace wykończeniowe w lokalach mieszkalnych „pod klucz”. Zgodnie z projektem budowlanym, na kondygnacjach od 5 do 45 planowane są apartamenty o powierzchni użytkowej poniżej 150 m2, natomiast na kondygnacjach 44 i 45 projektowane są apartamenty dwukondygnacyjne typu penthouse, których powierzchnia użytkowa może przekroczyć 150 m2. W konsekwencji, Budynek składać się będzie w przeważającej części z lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa nie przekroczy 150 m2 (około 80% powierzchni całego Budynku). Jednocześnie w przeważającej części Budynek pełnić będzie funkcje mieszkalne i powinien być sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek wielomieszkaniowy w klasie PKOB 1122. Zakończenie budowy Budynku planowane jest w przeciągu kolejnych 5 lat.

Przed rozpoczęciem budowy Budynku, Zbywca planuje usunięcie znajdujących się na Gruncie naniesień, a następnie będzie odpowiedzialny za całokształt inwestycji, w szczególności będzie zobowiązany do uzyskania wszelkich pozwoleń, przeprowadzenia całego procesu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a także do wykończenia oraz wyposażenia lokali według uzgodnionej z Nabywcą specyfikacji. Wnioskodawca zaznacza, iż na Gruncie posadowiony zostanie Budynek oraz obiekty stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej: „Budowle”).

Grunt, Budynek oraz Budowle nazywane będą dalej łącznie: „Nieruchomość”.

W związku z charakterem planowanej transakcji (zgodnie z umową przedwstępną, o której mowa poniżej), Zbywca planuje odliczać VAT naliczony na wszystkich wydatkach związanych z budową Budynku oraz Budowli (w szczególności na zakupionych usługach budowlanych związanych z Budynkiem oraz Budowlami).

W dniu 1 października 2019 r. Nabywca i Zbywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Na podstawie Umowy Przedwstępnej Nabywca zapłacił Zbywcy zadatek na poczet nabycia Nieruchomości w kwocie określonej w Umowie Przedwstępnej, (dalej: „Zadatek”). Otrzymanie Zadatku zostało udokumentowane przez Zbywcę fakturą dokumentującą otrzymanie zadatku (zadatek został opodatkowany 8% stawką VAT właściwą dla zbycia budynku mieszkalnego. Nabywca nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce w momencie zapłaty Zadatku.

W ramach docelowej transakcji (tj. ostatecznej umowy sprzedaży, dalej: „Umowa Przyrzeczona”), opisanej szczegółowo poniżej, Zbywca planuje zbyć za wynagrodzeniem na rzecz Nabywcy Nieruchomość (dalej: „Transakcja”). Przyrzeczona Umowa Sprzedaży będzie zawierać rozbicie ceny za Grunt, Budynek, Budowle, ruchomości oraz za inne elementy będące przedmiotem Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji, Zbywca przeniesie zatem na rzecz Nabywcy w szczególności następujące elementy:

*   prawo własności Gruntu (należy zwrócić uwagę, że na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 r., poz. 916), po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkaniowego wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, prawo użytkowania wieczystego przekształca się z mocy prawa w prawo własności. W związku z powyższym – oraz założeniem, iż do transakcji dojdzie już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku – Zainteresowani zakładają iż przedmiotem transakcji będzie prawo własności gruntu pomimo faktu, iż obecnie Zbywca jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. W przypadku jednak, gdyby ostatecznie do transakcji doszło jeszcze przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie (przed przekształceniem użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu przedmiotem transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu);
*   opisany powyżej Budynek – przy czym przedmiotem transakcji będzie cały budynek a nie wyodrębnione prawnie lokale – gdyż wyodrębnienie oddzielnych lokali nie jest na tym etapie planowane;
*   Budowle;
*   ruchomości znajdujące się na Nieruchomości (jeżeli wystąpią);
*   prawa ściśle związane z Nieruchomością, tj. prawa autorskie, w tym prawa zależne i prawa własności intelektualnej do dokumentacji w tym wynikające z umowy z architektem i umów budowlanych, a także prawa z gwarancji bankowych, budowlanych, projektowych, zabezpieczeń budowlanych oraz rękojmi ubezpieczeń udzielonych przez wykonawców oraz architektów;
*   Polisę Ubezpieczenia Tytułu (w tym Załącznik dotyczący Podwyższenia Limitu Ubezpieczenia Polisy Ubezpieczenia Tytułu (lub nową polisę ubezpieczenia tytułu w tym zakresie) lub przekaże Nabywcy wiążące pismo potwierdzające, że przeniesienie Polisy Ubezpieczenia Tytułu (w tym Załącznika dotyczącego Podwyższenia Limitu Ubezpieczenia Polisy Ubezpieczenia Tytułu (lub nowej polisy ubezpieczenia tytułu w tym zakresie)) ze skutkiem na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej;
*   dokumentację prawną dotyczącą Nieruchomości wraz z kopiami wszelkiej korespondencji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości;
*   dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym w szczególności: oryginały wszelkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego, kopie wszelkiej korespondencji z jakimikolwiek Organami Władzy dotyczącej Nieruchomości, oryginał Umowy o Generalne Wykonawstwo (wraz z kopiami oświadczeń Wykonawcy potwierdzających, że wynagrodzenie należne od Zbywcy na rzecz Wykonawcy na podstawie Umowy o Generalne Wykonawstwo zostało zapłacone w całości i oświadczeniami podwykonawców Wykonawcy potwierdzającymi, że ich wynagrodzenia za jakąkolwiek część Robót zostały zapłacone w całości, instrukcje obsługi dotyczące jakichkolwiek urządzeń oraz maszyn w Budynku, instrukcje dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy dla Budynku i systemu przeciwpożarowego Budynku, książkę obiektu budowlanego dla Budynku, wszelkie karty dostępu pozostające w posiadaniu Zbywcy, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeżeli znajdzie to zastosowanie), oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku;
*   oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym rysunki powykonawcze wraz z:
    1.  specyfikacją techniczną (na piśmie) dołączoną w postaci oddzielnych plików z podziałem na indywidualne branże,
    2.  zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji dla wszystkich zainstalowanych produktów, oraz
    3.  instrukcjami funkcjonowania oraz konserwacji. Dokumentacja powykonawcza powinna zostać podzielona na oddzielne pliki obejmujące wszystkie oddzielne branże, takie jak struktura Budynku, tereny zielone, wentylacja, instalacja niskiego napięcia;
*   budowlany VDR (wirtualna baza danych, w ramach której przechowywane będą wszystkie dokumenty dotyczące robót) zapisany na dysku USB;
*   oryginały Zabezpieczeń Budowlanych (gwarancje bankowe lub gwarancje należytego wykonania lub inne instrumenty zabezpieczenia należytego wykonania obowiązków Wykonawcy), nie przekazanych wcześniej.

(Dalej łącznie: „Przedmiot Transakcji”).

Inne niż wyżej wymienione aktywa nie będą stanowiły Przedmiotu Transakcji. Ponadto w ramach Transakcji nie będą przenoszone żadne umowy zawarte przez Zbywcę.

W szczególności Przedmiotem Transakcji nie będą:

*   finansowanie związane z Nieruchomością;
*   wierzytelności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy;
*   dokumentacja księgowa i inne dokumenty korporacyjne Zbywcy;
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością lub aktywami, albo innymi składnikami działalności Zbywcy (gdyż takie umowy nie zostaną zawarte przez Zbywcę);
*   umowy dotyczące dostarczania i korzystania z mediów w Nieruchomości;
*   inne umowy serwisowe związane z Nieruchomością zawarte podczas budowy (np. ochrona);
*   umowy związane z działalnością przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym w szczególności umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych – o ile takie wystąpią;
*   rachunki bankowe Zbywcy oraz środki pieniężne Zbywcy;
*   firma przedsiębiorstwa Zbywcy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny);
*   pracownicy Zbywcy (jeżeli będą zatrudniani przez Zbywcę na dzień Transakcji).

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże umowy dotyczące dostawy mediów oraz umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych Nabywca może zawrzeć umowy z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na takich samych lub podobnych warunkach. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego).

Po spełnieniu się wszystkich warunków zawartych w Umowie Przedwstępnej (m.in. uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku), zawarta zostanie umowa ostateczna przenosząca na Nabywcę własność Nieruchomości.

Zakładane jest, iż Transakcja będzie miała miejsce po otrzymaniu przez Zbywcę zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, jednakże na moment Transakcji poszczególne lokale w Budynku nie zostaną wyodrębnione do oddzielnych ksiąg wieczystych (cała Nieruchomość objęta będzie jedną księgą wieczystą), gdyż takie wyodrębnienie nie jest planowane na tym etapie. W konsekwencji, Przedmiotem Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi będzie jednolity Budynek mieszkalny wraz z Gruntem, na którym jest posadowiony.

Przed Transakcją, Zbywca nie planuje wynajmu Nieruchomości, ani prowadzenia na niej innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie będzie również wykorzystywana przez Zbywcę przed transakcją wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Obecnie, Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a Nabywca podejmuje czynności w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny w Polsce. Niemniej na moment dokonania Transakcji, Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Zawierając Transakcję Nabywca działać będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a Nieruchomość nabędzie w celu wykorzystywania jej w całości do swojej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na wynajmie nabytej Nieruchomości opodatkowanym VAT (np. na rzecz podmiotu profesjonalnie zajmującego się zarządzaniem oraz podnajmem nieruchomości, który to podmiot może podnajmować Nieruchomość innym podmiotom lub osobom).

Zbywca jest spółką celową powołaną do realizacji tego zadania gospodarczego (zakup Gruntu, budowa, znalezienie nabywców i sprzedaż Nieruchomości) i nie posiada innych aktywów niż związane z Nieruchomością. Celem Zbywcy jest zabudowanie i zbycie Nieruchomości, po którym najprawdopodobniej Zbywca dokona dystrybucji wolnych środków i zostanie zlikwidowany. Natomiast celem Nabywcy jest nabycie Nieruchomości i wykorzystywanie jej w celu generowania przychodów w sposób opisany powyżej (tj. poprzez jej wynajem lub sprzedaż w przyszłości). Tym samym Zainteresowani będą realizować różne cele gospodarcze związane z Nieruchomością.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Przed Transakcją na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej zostaną uzyskane zaświadczenia wykazujące, że Zbywca nie zalega z płatnościami podatków lub innych opłat publicznoprawnych lub przedstawiające kwotę odpowiednich zaległości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ustawie o PCC przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i – w przypadku umowy sprzedaży – ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Planowana Transakcja będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani nie podlegającą zwolnieniu z tego podatku.

Tak więc w związku z tym, iż Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki, to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 lutego 2020 r. Znak: 0114-KDIP4

\-2.4012.18.2019.3.AS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, na której planuje realizację inwestycji polegającej na budowie wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego z powierzchnią usługową lub biurową oraz z trzykondygnacyjnym garażem podziemnym. Przed rozpoczęciem budowy Budynku, Zbywca planuje usunięcie znajdujących się na Gruncie naniesień, a następnie będzie odpowiedzialny za całokształt inwestycji, w szczególności będzie zobowiązany do uzyskania wszelkich pozwoleń, przeprowadzenia całego procesu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a także do wykończenia oraz wyposażenia lokali według uzgodnionej z Nabywcą specyfikacji. Wnioskodawca zaznacza, iż na Gruncie posadowiony zostanie Budynek oraz obiekty stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej: „Budowle”). Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmować będzie więc Grunt, Budynek oraz Budowle. W dniu 1 października 2019 r. Nabywca i Zbywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie tej umowy Nabywca zapłacił Zbywcy zadatek na poczet nabycia Nieruchomości w kwocie określonej w umowie przedwstępnej. W ramach docelowej Transakcji (tj. ostatecznej umowy sprzedaży), Zbywca planuje zbyć za wynagrodzeniem na rzecz Nabywcy Nieruchomość. Ostateczna umowa sprzedaży będzie zawierać rozbicie ceny za Grunt, Budynek, Budowle, ruchomości oraz za inne elementy będące przedmiotem Transakcji. Po spełnieniu się wszystkich warunków zawartych w umowie przedwstępnej (m.in. uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku), zawarta zostanie umowa ostateczna przenosząca na Nabywcę własność Nieruchomości. Zakładane jest, iż Transakcja będzie miała miejsce po otrzymaniu przez Zbywcę zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, jednakże na moment Transakcji poszczególne lokale w Budynku nie zostaną wyodrębnione do oddzielnych ksiąg wieczystych (cała Nieruchomość objęta będzie jedną księgą wieczystą), gdyż takie wyodrębnienie nie jest planowane na tym etapie. W konsekwencji, przedmiotem Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi będzie jednolity Budynek mieszkalny wraz z Gruntem, na którym jest posadowiony.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.18.2019.3.AS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Wskazać należy, że w analizowanej sprawie do dostawy budynku, budowli, ruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy ponieważ z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie wykorzystywał wskazanych powyżej obiektów i ruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz w związku z ich nabyciem (wytworzeniem) Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. (…) W związku z tym, dostawa budynku oraz budowli położonych na gruncie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie znajdzie również zastosowania w tym przypadku zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ, Zbywca będzie ponosił wydatki na budowę budynku i budowli w związku z którymi będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony. Powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że planowana transakcja, obejmująca prawo własności gruntu, budynek, budowle, ruchomości oraz inne elementy będące przedmiotem transakcji powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawek właściwych dla danego towaru. (…)”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.