Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.2.2020.2.RST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-06
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej.
Słowa kluczowe: majątek-majątek prywatny; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; użytki-użytki rolne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 stycznia 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem ePUAP 2 stycznia 2020 r.), uzupełnionym w dniu 1 kwietnia 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem ePUAP 1 kwietnia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 26 marca 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 26 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży „części nieruchomości (…) - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży „części nieruchomości (…)”. Powyższy wniosek został uzupełnionym w dniu 1 kwietnia 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem ePUAP 1 kwietnia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 26 marca 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 26 marca 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył w drodze darowizn od najbliższej rodziny:

1.  (…) niezabudowaną nieruchomość gruntową o powierzchni łącznej (…) ha, składającą się z kilku działek. Przedmiotowa nieruchomość została sklasyfikowana i oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne, użytki rolne. Działki te zostały sprzedane przez Wnioskodawcę w latach 2017 - 2019, przy czym dwie działki (drogi polne) zostały przekazane w drodze darowizny Gminie.
2.  (…) niezabudowaną nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha. Przedmiotowa nieruchomość została sklasyfikowana i oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne, użytki rolne.

W dniu (…) Wnioskodawca podpisał akt notarialny stanowiący przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości (…). Na dzień podpisania umowy przedwstępnej nieruchomość ta była niezabudowana i nie posiadała aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedwstępna umowa sprzedaży określa, że Wnioskodawca sprzeda Kupującemu (osoba prawna) nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha m.in. pod warunkami:

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 i innymi obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 i innymi obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku Kupujący posiada już ww. decyzje. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy i nie służy działalności gospodarczej ani czynnościom opodatkowanym. Nieruchomość otrzymana w drodze darowizny 11 marca 2011 r. również stanowiła majątek prywatny Wnioskodawcy i nie służyła działalności gospodarczej ani czynnościom opodatkowanym.

Odpowiadając na wezwanie tut. Organu Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa „część nieruchomości (…) została sprzedana (…).

Ponadto na pytania Organu Wnioskodawca w odniesieniu do sprzedaży „części nieruchomości (…)” wskazał, że:

1.  grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” od dnia nabycia do 2015 był wykorzystywany do zasiewów zboża, od sierpnia 2015 r. grunt nie był wykorzystywany w żaden sposób,
2.  grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w ramach gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nigdy nie prowadził gospodarstwa rolnego,
3.  jw. pkt 2 - grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w ramach gospodarstwa rolnego,
4.  grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, nie był też udostępniany odpłatnie osobom trzecim,
5.  przed sprzedażą gruntu stanowiącego „część nieruchomości (…)” Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności (osobiście a także za pośrednictwem osób trzecich) wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej „części nieruchomości (…)”,
6.  przed sprzedażą gruntu stanowiącego „część nieruchomości (…)” Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami,
7.  Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa tylko w zakresie wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, wydzielenie gruntu, wydania warunków przyłącza wodociągowego oraz energetycznego
8.  w umowie przedwstępnej ustalono, że do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży dojdzie po: wydzieleniu z działki o nr (…) nowej działki o powierzchni (…) ha, uzyskaniu przez kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskaniu przez kupującego prawomocnej i ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniu przez kupującego decyzji o budowie wjazdu na przedmiotową działkę prawo i lewoskrętu dla pojazdu o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogi, niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynku przy zachowaniu tradycyjnej technologii budowlanej, uzyskaniu przez kupującego warunków przyłączy technicznych, wydaniu przez właściwy organ decyzji o podziale, uzyskaniu warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo- usługowym,
9.  wszystkie ww. w pkt 8 decyzje i pozwolenia zostały uzyskane przed zawarciem ostatecznej umowy
10.  na „część nieruchomości (…)” składa się 1 wyodrębniona działka
11.  w dniu sprzedaży działka będąca „część nieruchomości (…)” nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Gmina (…) nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego; wszystkie tereny są oznaczone symbolem R -tereny rolnicze z rozproszoną zabudową gospodarczą,
12.  dla działki będącej „częścią nieruchomości (…)” w dniu sprzedaży była wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku):

1.  Czy w świetle obowiązującego stanu prawnego i faktycznego sprzedaż części nieruchomości gruntowej otrzymanej w drodze darowizny (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku dokonania jej na rzecz Kupującego określonego w przedwstępnej umowie sprzedaży i po spełnieniu określonych w niej warunków (decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę)?
2.  Czy w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż „części nieruchomości (…)" podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług do sprzedaży tej będzie miało zastosowanie zwolnienia z tego podatku?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku):

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości gruntowej nie podlega opodatkowaniu, ponieważ dokonywana jest z prywatnego majątku przez Wnioskodawcę jako osobę prywatną, nie jako przedsiębiorcę. Wnioskodawca nie jest więc podatnikiem określonym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza orzeczenie TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10. Wynika z niego, że kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czy stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, ma okoliczność, czy sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Do takich działań należy zaliczyć m.in. uzbrojenie terenu, ogrodzenie go oraz działania marketingowe. Tylko w przypadku tego rodzaju czynności podejmowanych przez podatnika możemy mówić, że noszą one znamiona działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadzi obrotu nieruchomościami, a te które sprzedał i zamierza sprzedać pochodzą z darowizn od najbliższej rodziny, która posiadała je od wielu lat i prowadziła na nich działalność rolniczą. Wnioskodawca nie podjął też żadnych czynności zmierzających do osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży czy też uatrakcyjnienia działek (uzbrojenie, ogrodzenie, reklama itd.). Grunty sprzedawane są w stanie niezmienionym.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ta korzystałaby również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji uznania przez Organ, że sprzedaż „części nieruchomości (…)" podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedaż ta korzystałaby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem, orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze darowizny (…) niezabudowaną nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha. W dniu (…) Wnioskodawca podpisał akt notarialny stanowiący przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości (…). Na część nieruchomości (…) składa się 1 wyodrębniona działka. Przedmiotowa część nieruchomości (…) została sprzedana (…). Na dzień podpisania umowy przedwstępnej nieruchomość ta była niezabudowana i nie posiadała aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedwstępna umowa sprzedaży określa, że do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży dojdzie po: wydzieleniu z działki o nr (…) nowej działki o powierzchni (…) ha, uzyskaniu przez kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskaniu przez kupującego prawomocnej i ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniu przez kupującego decyzji o budowie wjazdu na przedmiotową działkę prawo i lewoskrętu dla pojazdu o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogi, niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynku przy zachowaniu tradycyjnej technologii budowlanej, uzyskaniu przez kupującego warunków przyłączy technicznych, wydaniu przez właściwy organ decyzji o podziale, uzyskaniu warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym. Jednocześnie wskazano, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, wydzielenie gruntu, wydania warunków przyłącza wodociągowego oraz energetycznego. Przy tym wszystkie wskazane decyzje i pozwolenia zostały uzyskane przed zawarciem ostatecznej umowy. W dniu sprzedaży działka będąca „częścią nieruchomości (…)” nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki będącej „częścią nieruchomości (…)” w dniu sprzedaży była wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto jak wskazano grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” od dnia nabycia do 2015 był wykorzystywany do zasiewów zboża, od sierpnia 2015 r. grunt nie był wykorzystywany w żaden sposób. Grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w ramach gospodarstwa rolnego (Wnioskodawca nigdy nie prowadził gospodarstwa rolnego). Grunt stanowiący „część nieruchomości (…)” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, nie był też udostępniany odpłatnie osobom trzecim. Przed sprzedażą gruntu stanowiącego „część nieruchomości (…)” Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności (osobiście a także za pośrednictwem osób trzecich) wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej „części nieruchomości (…)”. Przed sprzedażą gruntu stanowiącego „część nieruchomości (…)” Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy sprzedaż części nieruchomości (…) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a jeśli podlega opodatkowaniu czy sprzedaż części nieruchomości (…) korzysta ze zwolnienia.

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji prawnych, dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje na aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca wprawdzie nabył przedmiotową część nieruchomości na podstawie umowy darowizny jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte przez Wnioskodawcę w celu sprzedaży części nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że z tytułu analizowanej transakcji, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość nabył na podstawie umowy darowizny. Ponadto jak wskazano grunt stanowiący część nieruchomości (…) od dnia nabycia do 2015 był wykorzystywany do zasiewów zboża, od sierpnia 2015 r. grunt nie był wykorzystywany w żaden sposób. Grunt stanowiący część nieruchomości (…) nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w ramach gospodarstwa rolnego (Wnioskodawca nigdy nie prowadził gospodarstwa rolnego). Grunt stanowiący część nieruchomości (…) nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, nie był też udostępniany odpłatnie osobom trzecim. Przed sprzedażą gruntu stanowiącego część nieruchomości (…) Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej części nieruchomości (…). Przed sprzedażą gruntu stanowiącego część nieruchomości (…) Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy jednak zauważyć, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, wydzielenie gruntu, wydania warunków przyłącza wodociągowego oraz energetycznego. Natomiast w przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży dojdzie po wydzieleniu z działki o nr (…) nowej działki o powierzchni (…) ha, uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniu przez kupującego decyzji o budowie wjazdu na przedmiotową działkę prawo i lewoskrętu dla pojazdu o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogi, niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynku przy zachowaniu tradycyjnej technologii budowlanej, uzyskaniu przez Kupującego warunków przyłączy technicznych, wydaniu przez właściwy organ decyzji o podziale, uzyskaniu warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Natomiast zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży części nieruchomości faktycznie wykonuje Kupujący (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) a nie Wnioskodawca nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez Kupującego (pełnomocnika) wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

Zatem, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży części nieruchomości podjął Kupujący (pełnomocnik Wnioskodawcy) to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Wnioskodawcy, tj. zmierzają do sprzedaży części nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Wnioskodawców był upoważniony do wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, wydzielenie gruntu, wydania warunków przyłącza wodociągowego oraz energetycznego natomiast zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży miało nastąpić po wydzieleniu z działki o nr (…) nowej działki o powierzchni (…) ha, uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniu przez Kupującego decyzji o budowie wjazdu na przedmiotową działkę prawo i lewoskrętu dla pojazdu o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogi, niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynku przy zachowaniu tradycyjnej technologii budowlanej, uzyskaniu przez Kupującego warunków przyłączy technicznych, wydaniu przez właściwy organ decyzji o podziale, uzyskaniu warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym świadczy o wykorzystaniu części nieruchomości do celów zarobkowych. Rodzaj działań podjętych przez Wnioskodawcę (wykonywanych przez pełnomocnika) związanych z transakcją zbycia części nieruchomości jest zbliżona do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców oraz świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż części nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Zatem z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż opisanej części nieruchomości nie stanowi czynności zbycia majątku osobistego, lecz sprzedaż majątku wykorzystywanego przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży opisanej części nieruchomości, Wnioskodawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy a przedmiotowa dostawa części nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Innymi słowy, w związku ze sprzedażą opisanej części nieruchomości Wnioskodawca staje się podatnikiem od towarów i usług dla tej czynności a tym samym czynność sprzedaży części nieruchomości (…) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy tym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu dokonania sprzedaży działka będąca częścią nieruchomości (…) nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jednak dla działki będącej częścią nieruchomości (…) w dniu sprzedaży była wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Zatem działka będąca częścią nieruchomości (…), którą Wnioskodawca sprzedał, stanowi w myśl art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany, który nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze wskazane informacje należy stwierdzić, że dla dostawy przedmiotowej działki będącej częścią nieruchomości (…) nie znajduje zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca grunt stanowiący część nieruchomości (…) od dnia nabycia do 2015 był wykorzystywany do zasiewów zboża zaś od sierpnia 2015 r. grunt nie był wykorzystywany w żaden sposób, czyli grunt nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz Wnioskodawca nabył grunt w ramach umowy darowizny, czyli nie można uznać, że Wnioskodawcy z tytułu nabycia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, dostawa działki będącej częścią nieruchomości (…), nie korzysta również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro sprzedaż działki będącej częścią nieruchomości (…) nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania sprzedaży „pozostałej części nieruchomości” zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.