Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.424.2020.2.SL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-30
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 sierpnia 2020 r. (data wpływu 24 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2020 r., data nadania 7 października 2020 r. (data wpływu 13 października 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 28 września 2020 r. nr 114-KDIP4-1.4012.424.2020.1.SL (doręczone w dniu 2 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 7 października 2020 r., data nadania 7 października 2020 r. (data wpływu 13 października 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 28 września 2020 r. nr 114-KDIP4-1.4012.424.2020.1.SL.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą jako firma X nieprzerwalnie od 18 czerwca 2001 roku oraz posiada status czynnego podatnika VAT od 1 marca 2009 roku. Zakres działalności przedsiębiorstwa dotyczy produkcji oraz serwisu maszyn i urządzeń do produkcji lodów, oraz handel i produkcja komponentów do produkcji lodów, a w sezonie letnim przedsiębiorstwo prowadzi dodatkowo swoje punkty gastronomiczne skoncentrowane na sprzedaży lodów.

W dniu 17 września 1998 r. na podstawie umowy darowizny, od swojego ojca Wnioskodawca otrzymał udział w nieruchomości gruntowej w części 1/8, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). Nieruchomość ta jest niezabudowana, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 września 2008 r. przewiduje w/w nieruchomość jako teren zabudowy jednorodzinnej i tereny zabudowy usługowej. Na chwilę obecną w księdze wieczystej dla w/w nieruchomości wpisanych jest 10 właścicieli w częściach ułamkowych, a udział Wnioskodawcy wynosi 4/32 (co odpowiada pierwotnym 1/8 udziału). Nieruchomość ta ze względu na skomplikowaną strukturę właścicielską nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej, przez żadnego z właścicieli.

Dnia 10 stycznia 2020 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży w/w nieruchomości na rzecz osoby prawnej tj. A. S.A. wpisanego jako przedsiębiorcę do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…) będącego czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z aktem notarialnym łączna kwota sprzedaży opiewa na 999 999,00 PLN (dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych) z czego udział Wnioskodawcy wynosi 124 999,88 PLN (sto dwadzieścia cztery tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych 88/100), a przewidywany termin zbycia nieruchomości został określony jako nie później niż do dnia 10 stycznia 2021 r. Transakcja sprzedaży została zainicjowana przez Kupującego bez pośrednictwa wyspecjalizowanego biura nieruchomości oraz braku jakichkolwiek ogłoszeń ze strony sprzedających. Kupujący nabywa w/w nieruchomość w celu wybudowania obiektu handlowego oraz prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Kupujący zobowiązał się również do uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych dla w/w inwestycji do czego został upoważniony przez sprzedających.

Z uwagi na złożoną strukturę właścicielską udział Wnioskodawcy w w/w nieruchomości stanowił zawsze majątek osobisty i nigdy w żaden sposób nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcja sprzedaży zainicjowana przez Kupującego pozwoli Wnioskodawcy oraz pozostałym właścicielom pozyskać środki finansowe, gdyż jakiekolwiek inne wykorzystanie w/w nieruchomości przy 10 właścicielach nie jest możliwe od kilkudziesięciu lat.

W piśmie z dnia 7 października 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń.

Do realizacji umowy sprzedaży koniczne jest uzyskanie przez Kupującego (na zasadzie udzielonego pełnomocnictwa) następujących pozwoleń oraz decyzji:

*   uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni 533,80 m2 w tym sali sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi na minimum 20 miejsc postojowych,

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t,

*   uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego nasadzeń zamiennych,

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego nasadzeń zamiennych,

*   niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

*   uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

*   uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

*   uzyskanie przez Kupującego promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4.5% w planowanym obiekcie,

*   uzyskanie przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnych interpretacji podatkowych wydanych przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń.

Do momentu sprzedaży oprócz podpisania przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży podpisanej w formie aktu notarialnego przez wszystkich sprzedających został złożony jedynie wniosek o wydanie Interpretacji indywidulanej dotyczącej wydania wiążącej decyzji w zakresie podatku VAT. Pozostałe działania warunkujące transakcję sprzedaży prowadzone są przez Kupującego.

Tak jak zostało to opisane we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej w związku ze skomplikowaną strukturą właścicielską (10 właścicieli) Wnioskodawca nie angażował żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej działki. Również sam Kupujący nie wymaga od sprzedających ponoszenia jakichkolwiek nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Transakcja została zainicjowana przez Kupującego, który to podjął się rozmowy z wszystkim właścicielami nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek osobisty podatnika nigdy nie wykorzystywanej oraz nie związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy,

zgodnie z zapisem art. 15 ust. 1 i 2 (Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Dz. U. 2004 nr 54 poz. 535 z późn. zm.), gdzie wymienieni są podatnicy podatku od towarów i usług, sprzedaż ta dokonywana jest jako sprzedaż zwykłego zarządu majątkiem prywatnym osoby niebędącej podatnikiem podatku VAT (czyli nie podlegająca opodatkowaniu).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż sprzedawany udział w nieruchomości gruntowej Wnioskodawca nabył ponad 20 lat temu w drodze darowizny od Ojca, jeszcze przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej. Z uwagi na skomplikowaną strukturę właścicielską, żaden z właścicieli nie mógł w/w nieruchomości użytkować, ani dokonywać jakichkolwiek inwestycji lub kroków zmierzających do sprzedaży. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał żadnej nieruchomości oraz nie prowadził działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Zgodnie z orzecznictwem unijnego Trybunału Sprawiedliwości w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 TSUE wyrokiem z 15 września 2011 r. orzekł, że jeśli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności, to nie można jej uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, iż przyszła czynność sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą jako firma X nieprzerwalnie od 18 czerwca 2001 roku oraz posiada status czynnego podatnika VAT od 1 marca 2009 roku. Zakres działalności przedsiębiorstwa dotyczy produkcji oraz serwisu maszyn i urządzeń do produkcji lodów, oraz handlu i produkcji komponentów do produkcji lodów, a w sezonie letnim przedsiębiorstwo prowadzi dodatkowo swoje punkty gastronomiczne skoncentrowane na sprzedaży lodów.

Wnioskodawca w dniu 17 września 1998 r. na podstawie umowy darowizny, od swojego ojca otrzymał udział w nieruchomości gruntowej w części 1/8, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr GD2/ W/00002435/6. Nieruchomość ta jest niezabudowana, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 września 2008 r. przewiduje w/w nieruchomość jako teren zabudowy jednorodzinnej i tereny zabudowy usługowej. Na chwilę obecną w księdze wieczystej dla w/w nieruchomości wpisanych jest 10 właścicieli w częściach ułamkowych, a udział Wnioskodawcy wynosi 4/32 (co odpowiada pierwotnym 1/8 udziału). Nieruchomość ta ze względu na skomplikowaną strukturę właścicielską nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej, przez żadnego z właścicieli.

Dnia 10 stycznia 2020 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży w/w nieruchomości na rzecz osoby prawnej tj. A. S.A. wpisanego jako przedsiębiorcę do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…) będącego czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z aktem notarialnym łączna kwota sprzedaży opiewa na 999 999,00 PLN (dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych) z czego udział Wnioskodawcy wynosi 124 999,88 PLN (sto dwadzieścia cztery tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych 88/100), a przewidywany termin zbycia nieruchomości został określony jako nie później niż do dnia 10 stycznia 2021 r. Transakcja sprzedaży została zainicjowana przez Kupującego bez pośrednictwa wyspecjalizowanego biura nieruchomości oraz braku jakichkolwiek ogłoszeń ze strony sprzedających. Kupujący nabywa w/w nieruchomość w celu wybudowania obiektu handlowego oraz prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Kupujący zobowiązał się również do uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych dla w/w inwestycji do czego został upoważniony przez sprzedających.

Z uwagi na złożoną strukturę właścicielską udział Wnioskodawcy w w/w nieruchomości stanowił zawsze majątek osobisty i nigdy w żaden sposób nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcja sprzedaży zainicjowana przez Kupującego pozwoli właścicielom pozyskać środki finansowe, gdyż jakiekolwiek inne wykorzystanie w/w nieruchomości przy 10 właścicielach nie jest możliwe od kilkudziesięciu lat. Wnioskodawca nie angażował żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej działki. Również sam Kupujący nie wymaga od sprzedających ponoszenia jakichkolwiek nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, w tym:

*   uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni 533,80 m2 w tym Sali sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi na minimum 20 miejsc postojowych,

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t,

*   uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego nasadzeń zamiennych,

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego nasadzeń zamiennych,

*   niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

*   uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

*   uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

*   uzyskanie przez Kupującego promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4.5% w planowanym obiekcie,

*   uzyskanie przez sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnych interpretacji podatkowych wydanych przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji prawnych, dostawa towarów, w tym nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że sposób nabycia nieruchomości, a także to, że nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w celach handlowych, nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu. Znaczenie dla sprawy ma całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje jednak na aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte przez Wnioskodawcę w celu sprzedaży działki.

Nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że nie podejmował w stosunku do nieruchomości działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak czynności mających umożliwić sprzedaż nieruchomości, związanych z umożliwieniem jej zabudowy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby - mocodawcy, na mocy którego inna osoba – pełnomocnik, staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wnioskodawca udzielił przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej.

Z wcześniej cytowanych przepisów wynika, że stroną podejmowanych czynności jest Wnioskodawca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy, bez względu na to, kto poniesie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami. Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie – pełnomocnika (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy - mocodawcy. Zatem osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjniły przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i przyczynią się do realizacji umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, podejmując ww. czynności, angażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C 181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W niniejszej sprawie, występują więc przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (stały i zorganizowany charakter takiej działalności). Wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawione okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o korzystaniu z przysługującego Wnioskodawcy prawa do rozporządzania własnym majątkiem (która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej), do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Podjęte przez Stronę działania w celu przygotowania Nieruchomości dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca działa jako podatnik tego podatku.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości gruntowej będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca uzyska statusu podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ww. ustawy. Tym samym dostawa Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.