Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.641.2021.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-29
Teza: - podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży części działek nr 1, 2 i 3 wykorzystywanych do działalności gospodarczej; - niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działek nr 1, 2, 3 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej; -zwolnienie od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 1; - zwolnienie od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 2 i 3; - obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż części powierzchni działki nr 1, 2 i 3;
Słowa kluczowe: działalność; działki; grunty; podatnik; sprzedaż; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 16 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 8 listopada 2021 r. (data wpływu 9 listopada 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

\- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży części działek nr 1, 2 i 3 wykorzystywanych do działalności gospodarczej – **jest prawidłowe,**

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działek nr 1, 2, 3 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej – **jest prawidłowe,**

\- zwolnienia od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 1 – **jest nieprawidłowe,**

\- zwolnienia od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 2 i 3 – **jest prawidłowe,**

\- obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż części powierzchni działki nr 1, 2 i 3 – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

17 sierpnia 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży części działek nr 1, 2 i 3 wykorzystywanych do działalności gospodarczej, niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działek nr 1, 2 i 3 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej, zwolnienia od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 2 i 3 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż części powierzchni działki nr 1, 2 i 3. Wniosek został uzupełniony pismem z 8 listopada 2021 r. (data wpływu 9 listopada 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 26 października 2021 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.641.2021.1.MD.

**We wniosku uzupełnionym pismem z 8 listopada 2021 r. przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, a małżonków obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Wnioskodawca wraz z małżonką w latach 2007-2008 na podstawie aktów notarialnych dokonali zakupu niezabudowanej nieruchomości (prawa własności gruntu) położonej w …, w skład której wchodziły m.in. obecna działka nr 1 o powierzchni xxx m2, działka nr 3 o powierzchni xxx m2, działka nr 2 o powierzchni xxx m2. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli ww. nieruchomości do prywatnego majątku wspólnego i są jedynymi właścicielami tych nieruchomości. Powyższa nieruchomość została zakupiona jako gospodarstwo rolne Wnioskodawcy i jego małżonki. Transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca od roku 1996 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej pojazdów specjalistycznych i ich części, przy czym przedmiot działalności nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT, jest jednak wspólnikiem spółki cywilnej, której przedmiot działalności nie jest związany w jakikolwiek sposób z przedmiotem działalności Wnioskodawcy.

Zakupione nieruchomości, za zgodą małżonki w całości zostały przez Wnioskodawcę wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Użytkowane były jednak przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w sposób ograniczony, tj. powierzchnia działki nr 1 w działalności gospodarczej była użytkowana w zakresie xxx m2 (co stanowi 28% powierzchni) zarówno do działalności własnej jak i w celach jej wynajmu, natomiast powierzchnia działek nr 2 oraz nr 3 w działalności gospodarczej była użytkowana w zakresie xxx m2 (co stanowi 26,5%) w celach ich wynajmu. Pozostałe powierzchnie działek wprowadzonych na ewidencję środków trwałych działalności gospodarczej w okresie od dnia ich zakupu do dnia złożenia niniejszego wniosku nie były faktycznie zajęte, ani wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej.

Wnioskodawca w całym okresie posiadania nieruchomości nie ponosił również wydatków na powierzchnie działek nieużytkowane w działalności gospodarczej w związku, z którymi doszłoby do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku VAT naliczonego.

Ponadto, powierzchnia działek niewykorzystywana w działalności gospodarczej jest od szeregu lat w ramach dysponowania majątkiem osobistym przez Wnioskodawcę i jego małżonkę nieodpłatnie użyczana lokalnemu rolnikowi w celach prowadzenia przez tego rolnika na nieodpłatnie użyczanej mu powierzchni działek działalności rolniczej.

Wnioskodawca na działce nr 1 w ramach użytkowania 28% powierzchni do celów działalności gospodarczej, w okresie od dnia wprowadzenia jej na ewidencję do dnia złożenia niniejszego wniosku dokonał nakładów inwestycyjnych polegających m.in. na budowie budynku parterowego, niepodpiwniczonego, składającego się z 9 sztuk gotowych kontenerów połączonych ze sobą i stanowiących jedną całość o stopach fundamentowych zbrojonych żelbetowych. Budynek pełni funkcję salonu sprzedaży samochodów osobowych i ciężarowych. Budynek posiada powierzchnię użytkową 134,77 m2 na którą składa się część biurowa (biuro, sekretariat, gabinet, sala konferencyjna) i socjalna (wc, łazienka, korytarze). Budynek posiada instalacje wodociągową, kanalizacyjną i elektryczną. Budynek użytkowany jest zgodnie z pozwoleniem wydanym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Na działce znajdują się ponadto wybudowane zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy: ogrodzenie, drogi wewnętrzne, chodniki, parking wykonany z kostki betonowej z wydzielonymi stanowiskami dla 9 samochodów osobowych i plac wystawowy dla 32 samochodów ciężarowych i 7 samochodów osobowych oraz budynek ochrony wykonany z 1 sztuki kontenera gotowego o konstrukcji i wykończeniu takim samym jak budynek salonu sprzedaży. Ww. inwestycje zostały wykonane i oddane do użytku w roku 2009. Od wskazanych powyżej inwestycji Wnioskodawca odliczył VAT. Ponadto Wnioskodawca część nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą wydzierżawiał od listopada 2009 r., a przychód z dzierżawy tych nieruchomości stanowił u Wnioskodawcy przychód z działalności gospodarczej, który to przychód stanowił podstawę do opodatkowania przez Wnioskodawcę podatkiem VAT. Dla ww. nieruchomości nie ma opracowanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z wydanym dnia 10 maja 2017 r. przez Urząd Miasta wyrysem ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” uchwalonego Uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 26 października 2000 r. z późniejszymi zmianami, wynika że dla obszaru obejmującego nieruchomość przeznaczenie terenu jest następujące:

\- działka nr 1 w ok. 73% to „tereny o przewadze funkcji produkcyjno-magazynowych i usług technicznych z dopuszczeniem funkcji ogólnomiejskich i mieszkalnictwa” oraz w ok. 27% (5157 m2) to tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy”,

\- działka nr 2 w ok. 81% to „tereny o przewadze funkcji produkcyjno-magazynowych i usług technicznych z dopuszczeniem funkcji ogólnomiejskich i mieszkalnictwa” oraz w ok. 19% (1534 m2) to „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy”,

\- działka nr 3 w ok. 73% to „tereny o przewadze funkcji produkcyjno-magazynowych i usług technicznych z dopuszczeniem funkcji ogólnomiejskich i mieszkalnictwa” oraz w ok. 27% (2903 m2) to „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy”.

W chwili obecnej Wnioskodawca i jego małżonka planują sprzedaż ww. nieruchomości. Podmiotem zainteresowanym zakupem nieruchomości jest Spółka akcyjna mająca siedzibę i zarząd na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W związku z powyższym została zawarta między Wnioskodawcą i jego małżonką, a Spółką akcyjną przedwstępna umowa sprzedaży na mocy której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży do dnia 31 grudnia 2021 r.

W piśmie z 8 listopada 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano następujące informacje.

Spółka akcyjna, która zamierza kupić nieruchomość będzie w momencie sprzedaży zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Na pytanie Organu: „Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość została zakupiona jako gospodarstwo rolne Wnioskodawcy i jego małżonki w związku z powyższym proszę wskazać:

a. w jakim celu nabył Pan wraz z małżonką ww. nieruchomość?

b. czy nieruchomość wykorzystywał/wykorzystuje Pan w prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

c. czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym?

d. czy dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działkach), jeśli tak to czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

e. z jakiego powodu nie wykorzystywał Pan tej nieruchomości jako gospodarstwo rolne?”

Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi:

a) Wnioskodawca potrzebował działki na prowadzenie swojej działalności gospodarczej. Nie było jednak możliwości zakupu tylko tej części działki, która była niezbędna Wnioskodawcy. Warunkiem sprzedaży przez ówczesnego Zbywcę nieruchomości był zakup przez Wnioskodawcę całości działki. W dniu zakupu Wnioskodawca wiedział, że nie wykorzysta całości działki w swojej działalności gospodarczej choćby w tytułu posiadania przez część powierzchni działki w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” uchwalonego Uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 26 października 2000 r. statusu „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy”.

b) Nieruchomości Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał, ani nie wykorzystuje obecnie, w prowadzonej działalności rolniczej.

c) Wnioskodawca nigdy nie był i nie jest obecnie rolnikiem ryczałtowym.

d) Wnioskodawca nigdy nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działkach).

e) Wnioskodawca nie posiadał wiedzy, doświadczenia i kompetencji by zajmować się działalnością rolniczą i zakup został dokonany w innym celu niż działalność rolnicza.

Na pytanie Organu: „W jakim celu zakupione nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana działalności gospodarczej? Dlaczego ww. nieruchomości nie zostały wykorzystane w całości w Pana działalności gospodarczej?” Wnioskodawca wskazał, że: Zakupione działki w części zostały zakupione w celach prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca planował wybudowanie biura i placu handlowego. Ponieważ powierzchnia przeznaczona na działalność gospodarczą nie była formalnie wydzielona, na ewidencję Wnioskodawca wprowadził zakupione działki w całości.

Zakupione nieruchomości, o których mowa we wniosku zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w następujących terminach:

\- działka nr 1 o powierzchni 19.371 m2 wprowadzona do ewidencji w dniu 2 kwietnia 2007 r.

\- działka nr 3 o powierzchni 10.737 m2 wprowadzona do ewidencji w dniu 14 kwietnia 2008 r.

\- działka nr 2 o powierzchni 8.241 m2 wprowadzona do ewidencji w dniu 21 kwietnia 2008 r.

Przed planowaną sprzedażą, nieruchomości nie zostaną wykreślone z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przed planowaną sprzedażą, nieruchomości (grunty oraz budynki) nie zostaną wycofane z działalności gospodarczej.

Część nieruchomości „niewykorzystywanej w prowadzonej działalności” nie została wycofana z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przed sprzedażą nieruchomości gruntowej nie jest planowany jej podział.

Sformułowanie, że „powierzchnie działek wprowadzonych na ewidencję środków trwałych działalności gospodarczej w okresie od dnia ich zakupu do dnia złożenia niniejszego wniosku nie były faktycznie zajęte ani wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej”, dotyczy części działki nr 1, która w działalności gospodarczej nie była użytkowana w 72% powierzchni, oraz części działek nr 2 oraz nr 3 niebędących w działalności gospodarczej użytkowanych w 73,5% powierzchni. Pod ww. sformułowaniem Wnioskodawca rozumie brak jakichkolwiek czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę w ramach prowadzenia działalności na tych powierzchniach i związanych z tymi powierzchniami. Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ww. powierzchnie, nie odliczył żadnego podatku naliczonego VAT od takich wydatków, które byłyby zaewidencjonowane w działalności gospodarczej oraz nie dokonał żadnych czynności, które miałyby charakter prowadzenia działalności gospodarczej lub wykorzystywania tej powierzchni działek do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, w tym także zmiany przeznaczenia terenu w zakresie powierzchni niewykorzystywanych w działalności.

Pod użytym sformułowaniem: „powierzchnia działek niewykorzystywana w działalności gospodarczej jest od szeregu lat w ramach dysponowania majątkiem osobistym przez Wnioskodawcę i jego małżonkę”, Wnioskodawca rozumie fakt podjęcia decyzji o oddaniu przez małżonków tych nieruchomości do nieodpłatnego użytkowania lokalnemu rolnikowi w celach prowadzenia działalności rolniczej.

Na pytanie Organu: „W jakim celu część powierzchni działek wprowadzonych do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana działalności gospodarczej została udostępniona lokalnemu rolnikowi?” Wnioskodawca udzielił następujących wyjaśnień: Część powierzchni działek wprowadzonych do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej została udostępniona lokalnemu rolnikowi na jego wniosek jako powierzchnie, które od samego początku dla Wnioskodawcy były bezużyteczne z punktu widzenia prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie widział przeciwwskazań, aby powierzchnie gruntów rolnych były wykorzystywane przez lokalnego rolnika na zasadzie użyczenia w działalności rolniczej.

Lokalny rolnik, któremu użyczane są działki nie jest i nie będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat lokalnych, opłat podatkowych (w tym podatku rolnego) lub innych opłat związanych z przedmiotowym gruntem. Wszelkie koszty są ponoszone przez Wnioskodawcę i jego małżonkę z majątku małżonków niezwiązanego z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Umowa użyczenia, o której mowa we wniosku została zawarta w formie ustnej w dniu dokonania nabycia jednej z działek tj. w dniu 2 kwietnia 2007 r. z lokalnym rolnikiem w celach prowadzenia przez tego rolnika na nieodpłatnie użyczanej mu powierzchni działek działalności rolniczej. Rolnik ten był jednym ze zbywców, nabytej przez Wnioskodawcę działki. Działalność rolnicza jest przez tego rolnika nadal prowadzona na części powierzchni działek nieużytkowanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość, obejmująca działki nr 1, 3, 2.

Na pytanie Organu: „Czy przed planowaną sprzedażą nieruchomości zlikwiduje Pan działalność gospodarczą, czy zbycie ww. nieruchomości nastąpi w wykonywaniu przez Pana działalności?” Wnioskodawca podał, że przed planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie zlikwiduje działalności gospodarczej. Według rozeznania Wnioskodawcy zbycie ww. nieruchomości w części, w której były one faktycznie wykorzystywane w działalności tj. 28% powierzchni ogółem działki 1 i 26,5% powierzchni ogółem działki nr 2 oraz nr 3 nastąpi w wykonaniu prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Pozostała część sprzedawanych działek jako niewykorzystywana w działalności winna według rozeznania Wnioskodawcy nastąpić nie w wykonaniu działalność gospodarczej tylko jako majątek prywatny stanowiący współwłasność małżeńską.

W umowie przedwstępnej warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest brak w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży długów, obciążeń i praw osób trzecich na przedmiotowej nieruchomości, poza ujawnionymi na dzień podpisania umowy przedwstępnej, w księdze wieczystej, chyba, że na istnienie innych obciążeń wyrazi zgodę Nabywca. Drugim warunkiem jest jednoczesne nabycie wszystkich działek jako jednej nieruchomości, objętej jedną księgą wieczystą. W tym celu zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej notariusz dokona czynności polegającej na odłączeniu z księgi wieczystej KW 1 działki 1 oraz z księgi wieczystej KW 2 działki 2 oraz połączy je z nieruchomością objętą księgą wieczystą KW 3 i dokona wpisu prawa własności tychże działek na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki na zasadach wspólności ustawowej po przeniesieniu podstawy ich prawa własności.

Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że Kupujący jest zobowiązany do wpłaty zaliczki, a Wnioskodawca i jego małżonka są zobowiązani do czasu wydania całej nieruchomości do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z użytkowaniem przedmiotowych nieruchomości.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli osobie trzeciej pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

Na pytanie Organu: „(…) należy wskazać:

a) do uzyskania jakich decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw (zgód, upoważnień)?

b) jaki jest przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw (zgód, upoważnień)?

c) jakie czynności zostaną dokonane w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem do moment sprzedaży działek?

Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi: ponieważ nie udzieliłem żadnych pełnomocnictw z planowaną sprzedażą w celu występowania w moim imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek, pytanie to nie dotyczy sprawy.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy finalnej, strona kupująca na ww. działkach w części dzierżawionej od Wnioskodawcy, a więc na części powierzchni wykorzystywanej przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej dokonywała/dokonuje inwestycji infrastrukturalnych polegających na utwardzeniu placu, wykonaniu ogrodzenia, postawieniu kontenerów biurowych.

Kupujący będzie ponosił nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej polegające na utwardzeniu placu, wykonaniu ogrodzenia, postawieniu kontenerów biurowych.

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, na dzień sprzedaży dla działek niezabudowanych będących przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1, działki nr 2 oraz działki nr 3, nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na pytanie Organu: „Czy na dzień sprzedaży dla działek niezabudowanych będących przedmiotem sprzedaży, została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy wskazać:

a) kiedy decyzja została/zostanie wydana?

b) jaki rodzaj zabudowy będzie ona przewidywała?

c) z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy

d) czy w ww. decyzjach o warunkach zabudowy wyznaczono/zostaną wyznaczone linie rozgraniczające oddzielające części ww. działek przeznaczone pod zabudowę od części nieprzeznaczonych pod zabudowę?” wnioskodawca wskazał:

Dla działki nr 1 została wydana decyzja nr … z dnia 28.07.2021 w zakresie zagospodarowania terenu i jego zabudowy - budowa budynku biurowego na działce 1. Decyzja została wydana z inicjatywy strony kupującej tj. spółki akcyjnej. W ww. decyzji o warunkach zabudowy nie zostały wyznaczone linie rozgraniczające oddzielające części ww. działek przeznaczone pod zabudowę od części nieprzeznaczonych pod zabudowę.

Na pytanie Organu: „Czy budynek pełniący funkcję salonu sprzedaży samochodów osobowych i ciężarowych, budynek ochrony oraz instalacje wodociągowa, kanalizacyjna i elektryczna a, także pozostałe naniesienia tj. ogrodzenie, drogi wewnętrzne, chodniki, parking wykonany z kostki betonowej z wydzielonymi stanowiskami dla 9 samochodów osobowych i plac wystawowy znajdujące się na działce 1 stanowią budynki, budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr. 112, poz. 1316 ze zm.)” Wnioskodawca podał, że: „W decyzji Prezydenta Miasta nr … z dnia 2 kwietnia 2008 r. o udzieleniu pozwolenia na budowę jest wskazanie kategorii obiektu wg załącznika do ustawy Prawo Budowlane jako Kategoria XVII – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe.”

Na pytanie Organu: „Proszę o wskazanie jaki jest symbol PKOB poszczególnych budynków oraz budowli znajdujących się na ww. działce.” Wnioskodawca podał, że: W żadnym z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów, a w szczególności w decyzji Urzędu Miasta o warunkach zabudowy, projekcie budowlanym salonu sprzedaży samochodów ciężarowych i osobowych, decyzji Prezydenta Miasta udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielającej pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego nie ma zaklasyfikowania nieruchomości zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB). W subiektywnej ocenie Wnioskodawcy, nieruchomości można by było sklasyfikować zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.) jako PKOB 2112 dla parkingu oraz PKOB 1220 dla budynku biurowego.

W zakresie poniżej wskazanych budynków, budowli lub ich części nie było i nie będzie do dnia dostawy poniesionych wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej:

\- budynek biurowy zbudowany z kontenerów i wprowadzony do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń

\- budynek ochrony zbudowany z kontenera i wprowadzony do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń

\- parking wprowadzony do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń

\- ogrodzenie wprowadzone do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń

W zakresie poniższych budynków, budowli lub ich części nie doszło do ich ulepszenia a od pierwszego oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne upłynął okres dłuższy niż 2 lata:

\- budynek biurowy zbudowany z kontenerów i wprowadzony do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń po wprowadzeniu na ewidencję,

\- budynek ochrony zbudowany z kontenera i wprowadzony do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń po wprowadzeniu na ewidencję,

\- parking wprowadzony do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. – brak ulepszeń po wprowadzeniu na ewidencję,

\- ogrodzenie wprowadzone do ewidencji w dniu 31 stycznia 2009 r. brak ulepszeń po wprowadzeniu na ewidencję,

Od wydatków poniesionych na budynki i budowle lub ich części poniesionych przed wprowadzeniem ich na ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych tj. przed dniem 31 stycznia 2009 r. Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku).

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

1\. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeżeli tak to w jakim zakresie?

2\. W jakiej części Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania transakcji oraz wystawienia faktury? (przeformułowane w piśmie z 8 listopada 2021 r.)

3\. Czy w przypadku opodatkowania podatkiem od towarów i usług części powierzchni nieruchomości lub konieczności opodatkowania podatkiem od towarów i usług całej transakcji, tj. całej powierzchni przedmiotowych działek wraz z naniesieniami, do działki z naniesionymi budynkami i budowlami oraz części powierzchni działek określonych w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” jako „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy”, należy zastosować stawkę VAT zwolnioną?

**Stanowisko Wnioskodawcy:**

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja odpłatnego zbycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie w odniesieniu do tych części nieruchomości, które rzeczywiście były wykorzystywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą tj. części działki nr 1, która w działalności gospodarczej była użytkowana w 28% powierzchni wraz z istniejącymi na niej naniesieniami zarówno do działalności własnej jak i w celach jej wynajmu, oraz części działek nr 2 oraz nr 3 w działalności gospodarczej użytkowanych w 26,5% powierzchni w celach ich wynajmu.

W ocenie Wnioskodawcy, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, polegającej na wykorzystaniu towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze, że część nieruchomości nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie można uznać, że Wnioskodawca lub jego małżonka będą występować jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie niewykorzystywanej w działalności gospodarczej części nieruchomości. Tym samym transakcja odpłatnego zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie w odniesieniu do tych części powierzchni nieruchomości, które faktycznie były wykorzystywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 8 listopada 2021 r.):

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca zobowiązany będzie do opodatkowania w całości transakcji dotyczącej części powierzchni działek wykorzystywanych do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do opodatkowania części działek niewykorzystywanych w działalności gospodarczej tj. części działki nr 1, która w działalności gospodarczej nie była użytkowana w 72% powierzchni, oraz części działek nr 2 oraz nr 3 niebędących w działalności gospodarczej użytkowanych w 73,5% powierzchni. Fakturę za sprzedaż nieruchomości w części podlegającej opodatkowaniu wystawi Wnioskodawca. Powyższe wynika z faktu, że to Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i to Wnioskodawca wykorzystywał część nieruchomości w ramach swojej działalności gospodarczej. Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy można znaleźć w piśmie z dnia 23 stycznia 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak 0114-KDIP1-3.4012.566.2019.1.KK, w którym organ wskazał, że:

„W rozpatrywanej sprawie, pomimo że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość ta była wykorzystywana wyłącznie przez Wnioskodawcę 1 do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wnioskodawca 1 prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. W związku z powyższym nieruchomość była/jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy i to On dokona w efekcie dostawy nieruchomości - przeniesienia prawa do rozporządzania nią jako właściciel. W takiej sytuacji należy uznać, że przedmiotem planowanej dostawy będzie nieruchomość, stanowiąca składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej przez męża Wnioskodawczyni 2. Tym samym, w przypadku sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej uprzednio w działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę 1, za zbywcę (stronę transakcji) należy uznać wyłącznie Wnioskodawcę 1, będącego podatnikiem podatku od towarów i usług. Małżonka Wnioskodawcy 1 nie będzie z tytułu transakcji sprzedaży tej nieruchomości, stroną transakcji i podatnikiem podatku VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3:

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku opodatkowania podatkiem od towarów i usług części powierzchni nieruchomości lub całej transakcji, do części lub całej działki z naniesionymi budynkami i budowlami oraz części powierzchni działek określonych w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” jako „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy”, należy zastosować stawkę VAT zwolnioną.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku od towarów i usług dla dostawy budynków, budowli lub ich części, przy spełnieniu warunków określonych w tych przepisach. I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lala.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub Ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wnioskodawca na działce nr 1 w ramach użytkowania 28% powierzchni do celów działalności gospodarczej, w okresie od dnia wprowadzenia jej na ewidencję do dnia złożenia niniejszego wniosku dokonał nakładów inwestycyjnych polegających m.in. na budowie budynku parterowego, niepodpiwniczonego, składającego się z 9 sztuk gotowych kontenerów połączonych ze sobą i stanowiących jedną całość o stopach fundamentowych zbrojonych żelbetowych. Budynek pełni funkcję salonu sprzedaży samochodów osobowych i ciężarowych. Budynek posiada powierzchnię użytkową 134,77 m2, na którą składa się część biurowa (biuro, sekretariat, gabinet, sala konferencyjna) i socjalna (wc, łazienka, korytarze). Budynek posiada instalacje wodociągową, kanalizacyjną i elektryczną. Budynek użytkowany jest zgodnie z pozwoleniem wydanym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Na działce znajdują się ponadto wybudowane zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy ogrodzenie, drogi wewnętrzne, chodniki, parking wykonany z kostki betonowej z wydzielonymi stanowiskami dla 9 samochodów osobowych i plac wystawowy dla 32 samochodów ciężarowych i 7 samochodów osobowych oraz budynek ochrony wykonany z 1 sztuki kontenera gotowego o konstrukcji i wykończeniu takim samym jak budynek salonu sprzedaży. Ww. inwestycje zostały wykonane i oddane do użytku w roku 2009. Od wskazanych powyżej inwestycji Wnioskodawca odliczył VAT. Ponadto Wnioskodawca część nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą wydzierżawiał od listopada 2009 roku a przychód z dzierżawy tych nieruchomości stanowił u Wnioskodawcy przychód z działalności gospodarczej, który to przychód stanowił podstawę do opodatkowania przez Wnioskodawcę podatkiem VAT.

Art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o budynku –należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W ocenie Wnioskodawcy zlokalizowany na działce nr 1 budynek, pełniący funkcję salonu sprzedaży samochodów osobowych i ciężarowych, wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jako budynek usługowy, spełnia w świetle ustawy Prawo budowlane ww. definicję budynku.

Zgodnie z art 3 pkt 3 w zw. z art. 3 pkt 3a w zw. z art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, drogi wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych są budowlami. W konsekwencji z punktu widzenia VAT sprzedaż działki z drogą wewnętrzną z kostki betonowej jest dostawą budowli.

Parking także należy zaliczyć do budowli. Potwierdził to m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 24 września 2019 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.434.2019.1.AW.

Mając na uwadze stan faktyczny należy stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na działce nr 1 doszło po ich wybudowaniu i oddaniu do użytku co nastąpiło w 2009 r.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli do chwili ich dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to w odniesieniu do transakcji dostawy budynku salonu sprzedaży samochodów osobowych i ciężarowych, budynku ochrony oraz budowli tj. dróg wewnętrznych i parkingu wykonanego z kostki betonowej i placu wystawowego zostały/zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym – na podstawie cytowanego wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż prawa własności gruntu, na którym znajdują się ww. budynki i budowle również korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, zbycie budynków i budowli zlokalizowanych na działce 1 (wykorzystywanych w działalności gospodarczej) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, która korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust 8 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawodawca przewidział zwolnienie z podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Mając na uwadze, że część powierzchni działek została w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” określona jako „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy” należy stwierdzić, że część działek oznaczona w sposób powyższy, tj. działka nr 1 w ok. 27%, działka nr 2 w ok. 19% oraz działka nr 3 ok. 27% to tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane. Kwalifikacja terenu jako przeznaczonego pod zabudowę powinna wynikać z podstawowego przeznaczenia terenu a więc o charakterze terenu, jako terenu budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług można mówić jedynie w sytuacji, gdy możliwość zabudowy ma dla terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” wynika wprost wyłączenie z zabudowy ww. części działek.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że zbycie działek w części objętej „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” jako „tereny ekosystemów dolin rzecznych, tereny wyłączone z zabudowy” będzie także korzystać ze zwolnienia wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza m.in. w orzeczenie NSA z dnia 15 października 2014 r. (I FSK 1115/13) czy z dnia 9 czerwca 2017 r. (I FSK 1650/15).

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

\- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży części działek nr 1, 2 i 3 wykorzystywanych do działalności gospodarczej – **jest prawidłowe,**

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działek nr 1, 2 i 3 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej – **jest prawidłowe,**

\- zwolnienia od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 1 – **jest nieprawidłowe,**

\- zwolnienia od podatku VAT sprzedaży części powierzchni działki nr 2 i 3 – **jest prawidłowe,**

\- obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż części powierzchni działki nr 1, 2 i 3 – **jest nie****prawidłowe.**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Według art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zauważyć należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tut. Organ nadmienia, iż definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Określony ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w latach 2007-2008 na podstawie aktów notarialnych dokonali zakupu niezabudowanej nieruchomości (prawa własności gruntu) w skład której wchodziły m.in. obecna działka nr 1, 3, 2. Małżonków obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli ww. nieruchomości do prywatnego majątku wspólnego i są jedynymi właścicielami tych nieruchomości. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca od 1996 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej pojazdów specjalistycznych i ich części, przy czym przedmiot działalności nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Jak wynika z informacji zawartych w opisie sprawy Wnioskodawca potrzebował działki na prowadzenie swojej działalności gospodarczej. Nie było jednak możliwości zakupu tylko tej części działki, która była niezbędna Wnioskodawcy do prowadzenia działalności gospodarczej. Warunkiem sprzedaży przez ówczesnego Zbywcę nieruchomości był zakup całości działki. W dniu zakupu Wnioskodawca wiedział, że nie wykorzysta całości działki w swojej działalności gospodarczej. Zakupione działki w części zostały zakupione w celach prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca planował wybudowanie biura i placu handlowego. Ponieważ powierzchnia przeznaczona na działalność gospodarczą nie była formalnie wydzielona, za zgodą małżonki działki w całości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie cała nieruchomość, obejmująca działki nr 1, 3, 2.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży działek nr 1, 3, 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz w jakiej części Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania tej transakcji oraz wystawienia faktury.

Odnosząc się do pierwszej wątpliwości Wnioskodawcy dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej, należy ustalić czy dokonując sprzedaży ww. części działek, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W analizowanym sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy – w związku ze sprzedażą części działek nr 1, 3, 2 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej, a które zostały oddane do nieodpłatnego użytkowania lokalnemu rolnikowi – za podatnika podatku od towarów i usług. Z wniosku nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż części działek nr 1, 3, 2, niewykorzystywanych do działalności gospodarczej i nieodpłatnie użyczonych lokalnemu rolnikowi wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął w odniesieniu do ww. części działek takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Należy w tym miejscu wskazać, że w myśl art. 710 i art. 713 ustawy Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Główną cechą umowy użyczenia jest całkowita nieodpłatność. Umowa ta nie przenosi też własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Wnioskodawca wskazał, że nabycie działek nastąpiło 2007-2008 r. Jak wynika z wniosku nie było możliwości zakupu tylko części działki, którą Wnioskodawca chciał przeznaczyć na prowadzenie swojej działalności, bowiem warunkiem sprzedaży przez ówczesnego Zbywcę nieruchomości był zakup całości działki. W dniu dokonania nabycia jednej z działek (tj. 2 kwietnia 2007 r.) zawarł umowę użyczenia z lokalnym rolnikiem w celach prowadzenia przez tego rolnika na nieodpłatnie użyczanej mu powierzchni działek działalności rolniczej. Rolnik ten był jednym ze zbywców, działki. Działalność rolnicza jest przez tego rolnika nadal prowadzona na części powierzchni działek nieużytkowanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Lokalny rolnik, któremu użyczane są części działek nie jest i nie będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat lokalnych, opłat podatkowych (w tym podatku rolnego) lub innych opłat związanych z przedmiotowym gruntem. Wszelkie koszty są ponoszone przez Wnioskodawcę i jego małżonkę z majątku małżonków niezwiązanego z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Te części działek od samego początku dla Wnioskodawcy były bezużyteczne z punktu widzenia prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie widział przeciwskazań, aby powierzchnie gruntów rolnych były wykorzystywane przez lokalnego rolnika na zasadzie użyczenia w działalności rolniczej.

Części tych działek jak podaje Wnioskodawca od dnia ich zakupu nie były zajęte, ani wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ich powierzchnie, nie odliczył żadnego podatku naliczonego VAT od takich wydatków, które byłyby zaewidencjonowane w działalności gospodarczej oraz nie dokonał żadnych czynności, które miałyby charakter prowadzenia działalności gospodarczej lub wykorzystywania tej powierzchni działek do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, w tym także zmiany przeznaczenia terenu w zakresie wskazanych powierzchni. W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli osobie trzeciej pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), a także nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

W związku z użyczeniem nieruchomości nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika, ponieważ ww. świadczenie nie stanowi czynności wymienionej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Powyższe potwierdza wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Staatssecretaris van Financiën v. Hong-Kong Trade Development Council, w którym wskazano, że podmiot prowadzący stale i wyłącznie działalność nieodpłatną nie może być uznany za podatnika. Wnioskodawca, poza udostępnianiem tych części działek lokalnemu rolnikowi na podstawie umowy użyczenia nie udostępniał tych części działek innym osobom, np. na podstawie umowy dzierżawy, najmu, itp.

Zaznaczyć należy, że sama okoliczność, że zakupione działki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej w całości nie może przesądzać o tym, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. części działek nr 1, 3, 2, niewykorzystywanych do działalności gospodarczej i nieodpłatnie użyczonych lokalnemu rolnikowi będzie podlegała opodatkowaniu. Trzeba mieć bowiem na uwadze całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tej konkretnej sytuacji tj. sprzedaży ww. część działek nr 1, 3, 2, niewykorzystywanych do działalności gospodarczej i nieodpłatnie użyczonych lokalnemu rolnikowi, aktywność Wnioskodawcy nie jest porównywalna do działań handlowców wykonywanych w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając część działek nr 1, 3, 2 niewykorzystywanych do działalności gospodarczej i nieodpłatnie użyczonych lokalnemu rolnikowi będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, które to czynności oznaczają działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż części działek nr 1, 3, 2, niewykorzystywanych do działalności gospodarczej i nieodpłatnie użyczonych lokalnemu rolnikowi nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Przechodząc natomiast do kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży części działek nr 1, 2 i 3 wykorzystywanych zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy do działalności gospodarczej należy wyjaśnić, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości składającej się z działek nr 1, 3 i 2 nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia część działek nr 1, 3 i 2 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Skoro więc nieruchomość (część działek nr 1, 3 i 2) – będącą przedmiotem planowanej sprzedaży – Wnioskodawca wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to jest on w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to on dokona w efekcie dostawy tej nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania częścią działek nr 1, 3 i 2 jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży części działek nr 1, 3 i 2, które Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiącej współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy tych części działek nr 1, 3 i 2, uprzednio wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa tej części działek nr 1, 3 i 2 w całości będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczyć będzie bowiem towaru w rozumieniu ustawy, tj. części działek, stanowiącej składnik majątkowy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz dokonana będzie przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Podsumowując, w związku z planowaną dostawą ww. części działek, które Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zatem , planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. części działek nr 1, 3 i 2, które Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Odnosząc się następnie do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących zwolnienia od podatku VAT sprzedaży poszczególnych części powierzchni działki nr 1, 2 i 3 wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741), ustawa określa:

1\. zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2\. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt prawa administracyjnego.

Natomiast stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działki zabudowanej, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w chwili obecnej Wnioskodawca planuje sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości. Podmiotem zainteresowanym zakupem nieruchomości jest Spółka akcyjna. W związku z powyższym została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży.

Z wniosku wynika, że część działki nr 1 jest zabudowana. Zlokalizowane są na niej budynki i budowle. W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy części działki nr 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do znajdujących się na niej budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w dostawa budynków i budowli zlokalizowanych na działce nr 1, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu – budynki i budowle zostały przed sprzedażą zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów, a planowaną dostawą nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wskazano bowiem we wniosku, budynki i budowle zostały wykonane i oddane do użytku w 2009 r. oraz od pierwszego oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto nie doszło i do dnia dostawy nie dojedzie do ulepszenia budynków, budowli lub ich części. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem zarówno w stosunku do ww. budynków, jak i budowli będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dostawa ww. budynków oraz budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż gruntu obejmującego z którymi ww. budynki i budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do pozostałej części powierzchni działki nr 1 wykorzystywanej przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze, że jak wynika z udzielonych przez Wnioskodawcę informacji dla działki nr 1 (niezabudowanej) została wydana decyzja nr 236/2021 z dnia 28 lipca 2021 w zakresie zagospodarowania terenu i jego zabudowy – budowa budynku biurowego na tej działce. Decyzja została wydana z inicjatywy strony kupującej. Ponadto jak wynika z opisu sprawy strona kupująca na ww. działce w części dzierżawionej od Wnioskodawcy (a więc na części powierzchni wykorzystywanej przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej) dokonywała/dokonuje inwestycji infrastrukturalnych polegających na utwardzeniu placu, wykonaniu ogrodzenia, postawieniu kontenerów biurowych.

Z wniosku wynika, także że działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Uwzględniając powyższe okoliczności należy stwierdzić, że w momencie dostawy działki 1 w części w jakiej będzie ona objęta decyzją o warunkach zabudowy stanowiła będzie teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem sprzedaż tej części działki nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowym przypadku nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży części działki nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. części działki na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawca jednak wskazał, że działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez niego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zatem z opisu wynika, że część działki 1 nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, więc że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy ww. części działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż części działki nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy i przeznaczonej pod zabudowę nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 jak również art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W konsekwencji sprzedaż ww. części działki nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy i przeznaczonej pod zabudowę opodatkowana będzie stawką VAT właściwą dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność.

Tak więc, z powyższego wynika iż dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z decyzji o warunkach zabudowy wynika, że działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać różnemu opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie oceniając całościowo jest nieprawidłowe.

Natomiast odnosząc się do kwestii zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy części powierzchni działek nr 2 i 3, które są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej należy zauważyć, że z informacji podanych przez Wnioskodawcę wynika, że na dzień sprzedaży dla ww. działek niezabudowanych, nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto na pytanie Organu dotyczące informacji, czy na dzień sprzedaży dla działek niezabudowanych będących przedmiotem sprzedaży, została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, Wnioskodawca wskazał, jedynie że dla działki nr 1 została wydana taka decyzja. Tym samym z udzielonej przez Wnioskodawcę odpowiedzi wynika, że na dzień sprzedaży dla działek niezabudowanych będących przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 2 oraz działki nr 3 nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W konsekwencji dostawa ww. części działek niezabudowanych nr 2 i 3, nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży części działek należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2\. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3\. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4\. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Jak stanowi art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

1.  czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
2.  czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

1.  przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
2.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2\. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik podatku VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę. W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie regulują kwestii dokumentowania czynności innych niż objętych ustawą o podatku od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą przedmiotowej nieruchomości będzie Spółka, będąca czynnym podatnikiem podatku VAT. Jednocześnie do dostawy części działek nr 1, 3, 2, które zostały oddane do nieodpłatnego użytkowania lokalnemu rolnikowi nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast dostawa części działki zabudowanej nr 1 oraz działek niezabudowanych nr 3, 2, które Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Sprzedaż części działki niezabudowanej nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy, którą Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowana będzie właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym, transakcja sprzedaży części działek nr 1, 3, 2, które zostały oddane do nieodpłatnego użytkowania lokalnemu rolnikowi nie powinna zostać udokumentowana fakturą, gdyż nie stanowi ona sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy.

Z tytułu sprzedaży części działki zabudowanej nr 1 oraz działek niezabudowanych nr 3, 2, które Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem, jednakże korzystającej ze zwolnienia od podatku. Zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż ww. części działek.

Natomiast z tytułu sprzedaży części działki niezabudowanej nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy, którą Wnioskodawca użytkował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem, niekorzystającej ze zwolnienia od podatku. Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia we własnym imieniu faktury dokumentującej sprzedaż ww. części działki nr 1.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do **Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego,** za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.