Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.593.2022.1.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-16
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 i 4.
Słowa kluczowe: działki; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 i 4 **– jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

28 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 21 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 i 4 oraz ustalenia czy sprzedaż ta podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

PG (dalej jako: Sprzedający, Sprzedawca, Wnioskodawca) (…) 2022 r. zawarł z A Sp. z o. o. z siedzibą w B (dalej jako: Kupujący) umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzedał Kupującemu nieruchomość gruntową położoną w (…) (dalej jako: Umowa Sprzedaży). Przedmiotem sprzedaży były działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 i 4 (dalej jako: Przedmiot Sprzedaży, Nieruchomość).

Sprzedający w Umowie Sprzedaży oświadczył, że:

1) jest właścicielem położonych w (…) nieruchomości gruntowych:

i. działek nr 3 i 4 objętych prowadzoną przez Sąd Rejonowy w D księgą wieczystą nr (…);

ii. działki nr 2 objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy w D księgą wieczystą nr (…);

iii. działki nr 1 objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy w D księgą wieczystą nr (…);

2) działki nr 1, 2, 3 i 4 znajdują się na terenie, który z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy B nr (…) oznaczony jest jako teren zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy lokalnej, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową oraz teren drogi publicznej klasy dojazdowej;

3) działki nr 1, 2, 3 i 4 w ewidencji gruntów oznaczone są jako grunty orne, łąki trwałe i grunty pod rowami, a ponadto żadna z nich nie znajduje się na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

### 4) opisane wyżej nieruchomości nabył w roku 2009 na podstawie działu spadku i podziału majątku wspólnego, będąc stanu wolnego i stanu wolnego pozostaje;

### 5) działki nr 1, 2, 3 i 4 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, w ich skład nie wchodzą grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi, nie stanowią wkładu do spółdzielni produkcji rolnej, nie są dzierżawione, ani obciążone żadnymi innymi niż wskazane w treści ksiąg wieczystych: ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami lub roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować ich obciążenie, ograniczenia w rozporządzaniu nimi lub korzystaniu z nich, a zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z nimi są uregulowane, sprzedającemu nie zagraża upadłość, ani nie jest prowadzona przeciwko niemu egzekucja, nie jest niewypłacalny, a nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej;

### 6) przy czynności sprzedaży działek gruntu nr 1, 2, 3 i 4 nie jest płatnikiem podatku VAT, sprzedaży dokonuje jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

### Zgodnie z Umową Sprzedaży, Kupujący zobowiązał się do pokrycia m.in. opłaty planistycznej określonej w art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jaka zostanie nałożona przez Gminę B na Sprzedającego, w związku ze zbyciem Nieruchomości, a także kwotę ewentualnie naliczonego podatku VAT od ceny sprzedaży, w przypadku wydania indywidualnej interpretacji podatkowej dla Sprzedającego, określającej obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług od opisywanej transakcji sprzedaży, na podstawie prawidłowo wystawionej faktury VAT.

### Sprzedający nie zawierał umowy przedwstępnej, ani innej umowy o charakterze rezerwacyjnym z Kupującym. Ponadto nie udzielał Kupującemu pełnomocnictw do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości. Sprzedający udzielił jedynie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do działania w Jego imieniu w zakresie m.in. pozyskiwania zaświadczeń (np. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach) niezbędnych do podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

### Wnioskodawca wskazuje, że:

1) nabył Nieruchomość na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z (…) 1980 r. oraz postanowienia Sądu Rejonowego w D z (…) 2009 r. o dział spadku i podział majątku wspólnego;

2) Nieruchomość została nabyta celem kontynuowania gospodarki;

3) nabycie przez Niego Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT;

4) Nieruchomość jest niezabudowana – w tym nie znajdują się na niej drogi, słupy energetyczne, czy studnie;

5) nie prowadzi działalności gospodarczej;

6) Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej zwolnionej z VAT, uzyskiwał przychody z tej działalności;

7) nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości;

8) Kupujący jako pierwszy zgłosił się z ofertą nabycia od Niego Nieruchomości;

9) nie zabiegał o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

10) Nieruchomość nie była przez Niego dzierżawiona i wynajmowana;

11) posiada działkę z domem, w którym mieszka i nie zamierza go sprzedawać, a ponadto trzy mieszkania kupione w celach prywatnych – z przeznaczeniem dla syna i wnucząt, być może nieruchomości te zostaną wynajęte;

12) dokonywał wcześniej zbycia nieruchomości:

i. (…) 2022 r. – sprzedaż działki rolnej na rzecz rolnika;

ii. około (…) lata temu – wywłaszczenie nieruchomości pod obwodnicę.

### Pytania

### 1\. Czy sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3 i 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### 2\. Czy sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3 i 4 była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1.

W ocenie Sprzedającego, nie działał On jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez Niego aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z tym, zbycie przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3 i 4 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy, pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy Umowy Sprzedaży własność Nieruchomości przeszła ze Sprzedającego na Kupującego, który w zamian uzyskał cenę określoną w Umowie Sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1136/16, „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VA T albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09, „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności — bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15). Należy mieć przy tym na uwadze, że – jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, „aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 201 1 r. sygn. akt I FSK 1289/10, „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13, „ na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać: - doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

\- wydzielenie dróg wewnętrznych,

\- podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

\- wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

\- podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek”.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r., sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH wydanej na podstawie podobnego stanu faktycznego, „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”.

Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że „nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej: ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości, ani zwiększenia jej wartości. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez pośrednika działającego na rzecz Kupującego. To przedstawiciel pośrednika skontaktował się z Wnioskodawcą i zaproponował mu nabycie Nieruchomości. Tym samym należy zauważyć, że do transakcji doszło z inicjatywy Kupującego.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż Sprzedający nie zawierał umowy przedwstępnej, ani innej umowy o charakterze rezerwacyjnym z Kupującym. Ponadto nie udzielał Kupującemu pełnomocnictw, do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości. W omawianym przypadku doszło do zwykłej transakcji sprzedaży, w ramach której Wnioskodawca przeniósł własność Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4) na rzecz Kupującego za cenę określoną w Umowie Sprzedaży.

Zarówno okoliczności, w jakich nabyta została Nieruchomość (na mocy umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego oraz postanowienia o dział spadku i podział majątku wspólnego), jak i przebieg transakcji (Sprzedający poza rozmowami prowadzonymi z przedstawicielami Kupującego oraz podpisaniem Umowy Sprzedaży nie podejmował innych czynności mających doprowadzić do sprzedaży) wskazują, iż nie mamy tu do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Warto również podkreślić, że Sprzedający nie prowadzi, ani nie prowadził działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, zaś sama Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem najmu czy dzierżawy. Sprzedający nie zabiegał także o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę. Co prawda Sprzedający zbył w przeszłości dwie nieruchomości, jednakże zbycie jednej z nich polegało na wywłaszczeniu jej pod budowę obwodnicy.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Dlatego też sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3 i 4 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko do pytania nr 2.

W przypadku uznania, że Sprzedający występował jako podatnik VAT w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości uznać należy, iż transakcja ta nie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, będących terenami budowlanymi.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania nr 2.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Ld 195/18 „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Odnosząc powyższe na grunt zaistniałego stanu faktycznego wskazać należy, iż przedmiotem sprzedaży były niezabudowane działki gruntu nr 1, 2, 3 i 4. Działki te znajdują się na terenie, który z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy B nr (…) oznaczony jest jako teren zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy lokalnej, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową oraz teren drogi publicznej klasy dojazdowej.

W związku z tym, że działki numer 1, 2, 3 i 4 są niezabudowane, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę, ich dostawa nie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 i 4 - **jest prawidłowe.**

**Uzasadnienie interpretacji indywidualne**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r, poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Według art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Z treści art. 15 ust. 5 wynika, że:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach

Przy czym, art. 2 pkt 15 ustawy mówi, że:

Działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarnianą i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin: „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego i drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży udziału we współwłasności działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży prawa własności działek nr: 1, 2, 3 i 4 podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży prawa własności działek niezabudowanych nr: 1, 2, 3 i 4 będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak wynika z treści art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że (…) 2022 r. zawarł Pan (Sprzedający) z A sp. z o. o. (Kupującym) umowę sprzedaży, na mocy której sprzedał Pan Kupującemu prawo własności nieruchomości gruntowych, tj. działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 i 4. Przy zawarciu Umowy Sprzedaży oświadczył Pan mi.in., że jest Pan właścicielem ww. nieruchomości gruntowych, tj. działek nr: 1, 2, 3 i 4. Nabył Pan przedmiotowe działki na podstawie czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (umowa przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z (…) 1980 r. oraz postanowienie Sądu o dział spadku i podział majątku wspólnego z (…) 2009 r.) Przedmiotowe działki znajdują się na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczony jest jako teren zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy lokalnej, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową oraz teren drogi publicznej klasy dojazdowej. Nie zawierał Pan umowy przedwstępnej, ani innej umowy o charakterze rezerwacyjnym z Kupującym. Ponadto nie udzielał Pan Kupującemu pełnomocnictw, do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości (udzielił Pan jedynie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do działania w Jego imieniu w zakresie m.in. pozyskiwania zaświadczeń (np. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach) niezbędnych do podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości).Ponadto, nie podejmował Pan żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości a Kupujący, jako pierwszy zgłosił się z ofertą jej nabycia. Wskazał Pan również, że „(…) nie zabiegał o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Nieruchomość nie była przez Pana dzierżawiona i wynajmowana. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej, zwolnionej od podatku VAT.

Z treści wniosku wynika ponadto, że na moment sprzedaży przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4 nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług a sprzedaży ww. działek dokonuje Pan, jako osoba fizyczna nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży prawa własności przedmiotowych działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, nie podejmował Pan czynności mających na celu sprzedaż ww. działek. Nieruchomość nie została nikomu wydzierżawiona ani wynajmowana. Nie „zabiegał” Pan o uchwalenie/zmianę przeznaczenia przedmiotowych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił Pan również, że Kupujący, jako pierwszy zgłosił się do Pana z ofertą kupna przedmiotowych działek. Nie zawierał Pan z Kupującym umowy przedwstępnej, ani innej umowy o charakterze rezerwacyjnym. Ponadto, wskazał Pan, że nie udzielał Kupującemu pełnomocnictw, do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości, a udzielił Pan jedynie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do działania w Jego imieniu w zakresie m.in. pozyskiwania zaświadczeń (np. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach) niezbędnych do podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości).

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży prawa własności działek nr: 1, 2, 3 i 4, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanego we wniosku gruntu wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając prawo własności przedmiotowych działek nr 1, 2, 3 i 4, korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży prawa własności ww. działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności przedmiotowych działek nr: 1, 2, 3 i 4, korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży prawa własności ww. działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

**W konsekwencji, dokonując sprzedaży prawa własności działek nr: 1, 2, 3 i 4 nie działa Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.**

**Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.**

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii zwolnienia od podatku sprzedaży działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca przy sprzedaży działek nie wystąpi jako podatnik, a dostawa działek nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, pytanie dotyczące zwolnienia od podatku przedmiotowej sprzedaży (oznaczone we wniosku nr 2) nie wymaga odpowiedzi.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W niniejszej interpretacji oparto się w szczególności na informacjach podanych przez Wnioskodawcę, że nie podejmował Pan czynności mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek. Nieruchomość nie została nikomu wydzierżawiona ani wynajmowana. Nie „zabiegał” Pan o uchwalenie/zmianę przeznaczenia przedmiotowych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kupujący, jako pierwszy zgłosił się do Pana z ofertą kupna przedmiotowych działek. Nie zawierał Pan z Kupującym umowy przedwstępnej, ani innej umowy o charakterze rezerwacyjnym. Nie udzielał Pan Kupującemu pełnomocnictw, do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości a udzielił Pan jedynie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do działania w jego imieniu w zakresie m.in. pozyskiwania zaświadczeń (np. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach) niezbędnych do podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości).

Ponadto nadmieniamy, że w opisie sprawy użył Pan zwrotu: ,,(…) przy czynności sprzedaży działek gruntu nr 1, 2. 3 i 4 nie jest płatnikiem podatku VAT”, natomiast przedstawiając stanowisko własne użył Pan zwrotu: ,,nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT”. Zatem, mając na uwadze merytoryczną treść przedmiotowego wniosku, tutejszy organ przyjął powyższe stwierdzenie « płatnik » jako oczywistą omyłkę pisarską, która nie miała wpływu na dokonane rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).