Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.165.2023.3.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-07-17
Teza: VAT - w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości, rezygnacji ze zwolnienia, prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nakładów i prawa do odliczenia podatku VAT przez nabywcę.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nakłady; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

29 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży zabudowanego gruntu na rzecz dzierżawcy. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 6 lipca 2023 r. (wpływ 11 lipca 2023 r.) oraz pismem z 12 lipca 2023 r. (wpływ 14 lipca 2023 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Miasto (\`(...)\`)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

„A.” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Miasto (\`(...)\`) (dalej: miasto, Miasto, Zainteresowany będący stroną postępowania) stosownie do (\`(...)\`) jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu. Miasto jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, realizującym zadania z zakresu użyteczności publicznej należące zarówno do właściwości gminy, jak i powiatu.

Do zadań z zakresu administracji samorządowej gminnej należy m.in. gospodarka nieruchomościami, wymieniona w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 559 ze zm.). Z kolei dla samorządu powiatowego zadanie to określone zostało w art. 4 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1526).

W ramach gospodarki nieruchomościami miasto przeprowadza transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

Zgodnie z art. 37 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: u.g.n.) Miasto może sprzedać w drodze bezprzetargowej nieruchomości na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca zamierza dokonać transakcji sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości stanowiącej własność miasta, położonej w (\`(...)\`), uregulowanej w księdze wieczystej nr (\`(...)\`), oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 3/1 oraz nr 3/2 z obrębu (\`(...)\`) o łącznej powierzchni 5.758 m2, na rzecz dotychczasowego dzierżawcy „A” Sp. z o.o. (dalej: Spółka, Zainteresowany niebędący stroną postępowania) - czynnego podatnika VAT.

Zbycie nieruchomości dokonane będzie na podstawie Uchwały nr (\`(...)\`) Rady miasta z 12 maja 2022 r. oraz Zarządzenia nr (\`(...)\`) (\`(...)\`) miasta z 28 grudnia 2022 r.

W dalszej części niniejszego wniosku, miasto oraz „A” Sp. z o.o. będą określani łącznie jako: Zainteresowani.

Przedmiotowa nieruchomość, na podstawie umowy z 13 sierpnia 1997 r. została wydzierżawiona na okres 30 lat, tj. od dnia 1 sierpnia 1997 r. do dnia 31 lipca 2027 r. Celem umowy było wybudowanie obiektu wystawienniczo-handlowo-usługowego z częścią biurową.

18 października 2002 r. zmieniono cel umowy na budowę obiektu biurowego z możliwością przeznaczenia części powierzchni na cele usługowo-handlowe wraz z funkcjami towarzyszącymi. Dzierżawa przedmiotowych działek ewidencyjnych na rzecz Spółki stanowiła dla Miasta sprzedaż usług podlegających opodatkowaniu VAT (opodatkowanych).

Dzierżawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nakładów inwestycyjnych na budowę budynku i budowli przed ich oddaniem do użytkowania.

Po wybudowaniu i oddaniu do używania Spółka wykorzystywała budynek i budowle do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT, w tym poszczególne pomieszczenia w budynku były oddane przez Spółkę w odpłatny najem.

Po dacie transakcji Spółka będzie wykorzystywała budynek i budowle do świadczenia usług najmu opodatkowanych VAT.

Nieruchomości te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją nr (\`(...)\`) z 19 stycznia 1997 r., znak (\`(...)\`), (\`(...)\`) miasta ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącego teren objęty umową dzierżawy. Natomiast decyzją nr (\`(...)\`) z 27 listopada 1998 r., znak: (\`(...)\`), zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwolenie na budowę budynku. Przedmiotowa decyzja została zmieniona w zakresie modernizacji fasad oraz wprowadzenia poddasza (VI kondygnacji budynku) dla potrzeb lokali technicznych i usługowych.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr (\`(...)\`) z 31 października 2003 r., znak (\`(...)\`) udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku biurowego przy ul. (\`(...)\`).

Na podstawie decyzji nr (\`(...)\`) z dnia 16 grudnia 2005 r., znak (\`(...)\`) zatwierdzono podział nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 3 z obrębu (\`(...)\`) na działki ewidencyjne nr 3/1 oraz 3/2.

Działka ewidencyjna nr 3/1 nie jest zabudowana, a wszelkie naniesienia znajdują się na działce ewidencyjnej nr 3/2.

Odnosząc się bezpośrednio do kwestii sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stwierdzić należy, że sprzedaż obejmie dwie wyodrębnione geodezyjnie działki, których zbycie na gruncie przepisów podatkowych, pomimo że objęte są jedną księgą wieczystą, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z nich.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii prawidłowego opodatkowania VAT sprzedaży zabudowanej działki ewidencyjnej nr 3/2.

Prawa do wszystkich nakładów poniesionych na wybudowanie wszelkich naniesień znajdujących się na tej nieruchomości przysługują obecnemu dzierżawcy - „A” Sp. z o.o., w szczególności do budynku o łącznej powierzchni użytkowej 9.789 m2 wraz ze stacją trafo, instalacjami i budowlami - w tym parkingiem zewnętrznym, przyłączem wodociągowym wraz ze studnią wodociągową, siecią kanalizacji sanitarnej, siecią kanalizacji deszczowej i siecią teletechniczną oraz linią kablową SN.

Od daty rozpoczęcia użytkowania w odniesieniu do budynku i budowli posadowionych na działce ewidencyjnej nr 3/2 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

W niniejszej sprawie przysługujące Spółce nakłady poniesione na wybudowanie naniesień znajdujących się na nieruchomości zostaną przeniesione przez nią na rzecz miasta. Powyższe udokumentowane zostanie fakturą wystawioną przez Spółkę na rzecz miasto, a Miasto zamierza odliczyć podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie nakładów. Zainteresowani wyjaśniają, że zarówno sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2, jak i rozliczenie nakładów dokonane zostaną w ramach jednej transakcji, tzn. obie czynności zostaną ujęte w jednym akcie notarialnym, wobec tego nieruchomość nie będzie użytkowana przez miasto po rozliczeniu nakładów. Miasto natomiast w związku ze sprzedażą działki zabudowanej nr 3/2 wystawi fakturę na rzecz Spółki, a Spółka zamierza odliczyć podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2.

W myśl art. 67 ust. 3 u.g.n. przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego z 18 października 2021 r. wartość gruntu wynosi 24 658 000 zł, natomiast wartość budynku biurowo-handlowego wzniesionego na tym gruncie przez dzierżawcę kilkukrotnie przekracza wartość gruntu i wynosi 93 175 000 zł.

Wnioskodawca zaproponował przyjęcie ceny sprzedaży przedmiotowego gruntu w kwocie 30 000 000 zł netto (VAT 6 900 000 zł), co oznacza cenę sprzedaży działki zabudowanej nr 3/2 w kwocie 123 175 000 zł netto (VAT 28 330 250 zł), natomiast Spółka przeniosłaby na Miasto nakłady w kwocie 93 175 000 zł (VAT 21 430 250 zł).

W przypadku, gdy na skutek niniejszego wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2 przez Miasto na rzecz Spółki podlega zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Miasto i Spółka zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki zabudowanej nr 3/2 przez złożenie do umowy sprzedaży działki zabudowanej nr 2 (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Miasta i Spółki, że wybierają opodatkowanie dostawy działki zabudowanej nr 3/2.

**Uzupełnienie przedstawionego zdarzenia przyszłego**

Miasto (\`(...)\`) uzupełniając opis zdarzenia przyszłego wskazany we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, wyjaśnia:

1) Naniesienia znajdujące się na działce 3/2, tj. stacja trafo, instalacje i budowle - w tym parking zewnętrzny, przyłącza wodociągowe wraz ze studnią wodociągową, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej i sieć teletechniczna oraz linia kablowa SN, są budowlami w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Ponadto spółka „A.” Sp. z o.o. wykazuje powyższe jako budowle dla celów podatku od nieruchomości.

2) Wyżej wymienione budowle zostały oddane do użytkowania w dniu 31 października 2003 r.

### Pytania

1) Czy transakcja sprzedaży nieruchomości, stanowiącej własność miasta oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr 3/2 z obrębu (\`(...)\`) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystając jednocześnie ze zwolnienia od podatku?

2) Czy Miasto może w tej sytuacji zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3) Czy Miasto będzie uprawnione do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie nakładów?

4) Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż działki ewidencyjnej nr 3/2 zabudowanej budynkiem wraz ze stacją trafo, instalacjami i budowlami, tj.

1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu przedmiotowego nabycia (zgodnie z art. 86 ust. 1 w rozliczeniach o których mowa w art. 86 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
2.  zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm., dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zgodnie zatem z przywołanymi przepisami ustawy o VAT należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Aby dana czynność była opodatkowana VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej realizacją działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, dla określenia czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT należy ustalić, czy Miasto dokonując zbycia nieruchomości będzie działało w charakterze podatnika VAT. Należy zauważyć, że w świetle art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj.

(i) gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz

(ii) gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Stąd, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwoistym charakterze:

(i) podmiotów niebędących podatnikami - gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, bądź też

(ii) podatników podatku od towarów i usług, jeżeli wykonują czynności na podstawie umów prawa cywilnego.

Reasumując, z przywołanych powyżej przepisów prawa wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez te organy realizowane na podstawie umów prawa cywilnego. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Zatem w ramach planowanej transakcji sprzedaży, Miasto wystąpi w roli podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Obowiązek podatkowy w przypadku dostawy nieruchomości zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Natomiast podstawę opodatkowania należy ustalić w oparciu o art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, w myśl którego podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Szczególny sposób określenia podstawy opodatkowania dla dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle unormowano w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika zatem, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Kwestię zwolnienia z opodatkowania dostawy terenów zabudowanych należy rozpatrzyć m.in. w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że „pierwszym zasiedleniem” jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z przedstawionego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że doszło już do pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce ewidencyjnej nr 3/2. Ponadto od rozpoczęcia jego użytkowania przez Spółkę upłynął okres dłuższy niż 2 lata, gdyż decyzja dotycząca pozwolenia na użytkowanie została wydana 31 października 2003 r. Ponadto od daty rozpoczęcia użytkowania w odniesieniu do budynku nie były ponoszone wydatki na jego ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe w ocenie Zainteresowanych dostawa działki ewidencyjnej nr 3/2 wraz ze znajdującym się na niej budynkiem może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 2.

Zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych rezygnacja ze wskazanego zwolnienia, przy spełnieniu przesłanek wymienionych w art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, spowoduje, że planowana dostawa działki ewidencyjnej nr 3/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 3.

Należy zauważyć, że podmiot, który poniósł nakłady dysponuje prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać, zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Z tych też względów przekazanie za wynagrodzeniem poniesionych nakładów na cudzą rzecz, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy.

W niniejszej sprawie, jak wskazano w stanie faktycznym, przeniesienie nakładów na Miasto udokumentowane zostanie fakturą wystawioną przez obecnego dzierżawcę - „A” Sp. z o.o.

Zdaniem Zainteresowanych spełniony zostanie warunek wskazany w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zatem zakładając rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowanie transakcji sprzedaży budynku na zasadach ogólnych, w ocenie Zainteresowanych nabycie nakładów będzie związane z czynnością opodatkowaną. W konsekwencji miasto będzie uprawnione do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej rozliczenie nakładów.

Ad 4.

Biorąc pod uwagę rezygnację przez Miasto i Spółkę ze zwolnienia od podatku VAT, spełniającą warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, sprzedaż działki ewidencyjnej nr 3/2, zabudowanej budynkiem wraz ze stacją trafo i budowlami (dalej działka nr 3/2 zabudowana budynkiem wraz ze stacją trafo i budowlami będzie określana łącznie jako: „Nieruchomość Zabudowana”) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy też pokreślić, że w związku z powyższym, w przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości Zabudowanej wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości Zabudowanej należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie Miasta i Spółki). Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu Nieruchomości Zabudowanej Spółka będzie kontynuować działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność Spółki w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Miasta faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości Zabudowanej.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Spółki w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytej Nieruchomości Zabudowanej powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Spółka otrzyma fakturę.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Miasto i Spółkę ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości Zabudowanej przez złożenie zgodnego oświadczenia Miasta i Spółki na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości Zabudowanej oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Zainteresowanych Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury lub alternatywnie - według wyboru Spółki - będzie ona uprawniona do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomości gruntowe (działki, udziały w działkach) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podmiot, który spełnia przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, zgodnie z którym:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Organy władzy publicznej mają na gruncie podatku od towarów i usług szczególny status, wynikający z art. 15 ust. 6 ustawy, w myśl którego:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj.:

*   gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań, oraz
*   gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wynika z tego, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że miasto (\`(...)\`) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, realizującym zadania z zakresu użyteczności publicznej należące zarówno do właściwości gminy, jak i powiatu. W ramach gospodarki nieruchomościami miasto przeprowadza transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

Miasto zamierza dokonać transakcji sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości stanowiącej własność miasta, położonej w (\`(...)\`), oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 3/1 oraz nr 3/2 o łącznej powierzchni 5.758 m2, na rzecz dotychczasowego dzierżawcy „A” Sp. z o.o. - czynnego podatnika VAT.

Przedmiotowa nieruchomość, na podstawie umowy z 13 sierpnia 1997 r. została wydzierżawiona na okres 30 lat, tj. od dnia 1 sierpnia 1997 r. do dnia 31 lipca 2027 r. Celem umowy było wybudowanie obiektu wystawienniczo-handlowo-usługowego z częścią biurową. 18 października 2002 r. zmieniono cel umowy na budowę obiektu biurowego z możliwością przeznaczenia części powierzchni na cele usługowo-handlowe wraz z funkcjami towarzyszącymi. Dzierżawa przedmiotowych działek ewidencyjnych na rzecz Spółki stanowiła dla Miasta sprzedaż usług podlegających opodatkowaniu VAT (opodatkowanych). Dzierżawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nakładów inwestycyjnych na budowę budynku i budowli przed ich oddaniem do użytkowania. Po wybudowaniu i oddaniu do używania Spółka wykorzystywała budynek i budowle do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT, w tym poszczególne pomieszczenia w budynku były oddane przez Spółkę w odpłatny najem. Po dacie transakcji Spółka będzie wykorzystywała budynek i budowle do świadczenia usług najmu opodatkowanych VAT.

Nieruchomości te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z 19 stycznia 1997 r. (\`(...)\`) miasta ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącego teren objęty umową dzierżawy. Natomiast decyzją z 27 listopada 1998 r., zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwolenie na budowę budynku. Przedmiotowa decyzja została zmieniona w zakresie modernizacji fasad oraz wprowadzenia poddasza (VI kondygnacji budynku) dla potrzeb lokali technicznych i usługowych. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z 31 października 2003 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku biurowego przy ul. (\`(...)\`).

Na podstawie decyzji (\`(...)\`) z dnia 16 grudnia 2005 r. zatwierdzono podział nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 3 na działki ewidencyjne nr 3/1 oraz 3/2. Działka ewidencyjna nr 3/1 nie jest zabudowana, a wszelkie naniesienia znajdują się na działce ewidencyjnej nr 3/2. Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii prawidłowego opodatkowania VAT sprzedaży zabudowanej działki ewidencyjnej nr 3/2.

Prawa do wszystkich nakładów poniesionych na wybudowanie wszelkich naniesień znajdujących się na tej nieruchomości przysługują obecnemu dzierżawcy - „A” Sp. z o.o., w szczególności do budynku o łącznej powierzchni użytkowej 9.789 m2 wraz ze stacją trafo, instalacjami i budowlami - w tym parkingiem zewnętrznym, przyłączem wodociągowym wraz ze studnią wodociągową, siecią kanalizacji sanitarnej, siecią kanalizacji deszczowej i siecią teletechniczną oraz linią kablową SN. Naniesienia znajdujące się na działce 2, tj. stacja trafo, instalacje i budowle - w tym parking zewnętrzny, przyłącza wodociągowe wraz ze studnią wodociągową, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej i sieć teletechniczna oraz linia kablowa SN, są budowlami w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.). „A” Sp. z o.o. wykazuje powyższe jako budowle dla celów podatku od nieruchomości. Wyżej wymienione budowle zostały oddane do użytkowania w dniu 31 października 2003 r.

Od daty rozpoczęcia użytkowania w odniesieniu do budynku i budowli posadowionych na działce ewidencyjnej nr 3/2 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Przysługujące Spółce nakłady poniesione na wybudowanie naniesień znajdujących się na nieruchomości zostaną przeniesione przez nią na rzecz miasta. Powyższe udokumentowane zostanie fakturą wystawioną przez Spółkę na rzecz miasto, a Miasto zamierza odliczyć podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie nakładów. Zarówno sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2, jak i rozliczenie nakładów dokonane zostaną w ramach jednej transakcji, tzn. obie czynności zostaną ujęte w jednym akcie notarialnym, wobec tego nieruchomość nie będzie użytkowana przez miasto po rozliczeniu nakładów. Miasto natomiast w związku ze sprzedażą działki zabudowanej nr 3/2 wystawi fakturę na rzecz Spółki, a Spółka zamierza odliczyć podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2.

W przypadku, gdy na skutek niniejszego wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2 przez Miasto na rzecz Spółki podlega zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Miasto i Spółka zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki zabudowanej nr 3/2 przez złożenie do umowy sprzedaży działki zabudowanej nr 3/2 (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Miasta i Spółki, że wybierają opodatkowanie dostawy działki zabudowanej nr 3/2.

Państwa wątpliwości dotyczą rozstrzygnięcia kwestii, czy transakcja sprzedaży nieruchomości, stanowiącej własność miasta oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr 3/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystając jednocześnie ze zwolnienia od podatku.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem sprzedaży.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Według art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Powyższy przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit:

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest w ramach swobody zawierania umów woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 3531 Kodeksu cywilnego.

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 696 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

W myśl art. 697 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Według art. 705 Kodeksu cywilnego:

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że: „Wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1). Jednak jednocześnie zastrzegł, że: „Zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

We wniosku wskazali Państwo, że miasto zamierza dokonać transakcji sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości stanowiącej własność miasta, położonej w (\`(...)\`), oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 3/1 oraz nr 3/2 o łącznej powierzchni 5.758 m2, na rzecz dotychczasowego dzierżawcy „A” Sp. z o.o. - czynnego podatnika VAT.

Prawa do wszystkich nakładów poniesionych na wybudowanie wszelkich naniesień znajdujących się na tej nieruchomości przysługują obecnemu dzierżawcy - „A” Sp. z o.o., w szczególności do budynku o łącznej powierzchni użytkowej 9.789 m2 wraz ze stacją trafo, instalacjami i budowlami - w tym parkingiem zewnętrznym, przyłączem wodociągowym wraz ze studnią wodociągową, siecią kanalizacji sanitarnej, siecią kanalizacji deszczowej i siecią teletechniczną oraz linią kablową SN.

Przysługujące Spółce nakłady poniesione na wybudowanie naniesień znajdujących się na nieruchomości zostaną przeniesione przez Nią na rzecz miasta. Powyższe udokumentowane zostanie fakturą wystawioną przez Spółkę na rzecz miasto. Zainteresowani wyjaśniają, że zarówno sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2, jak i rozliczenie nakładów dokonane zostaną w ramach jednej transakcji, tzn. obie czynności zostaną ujęte w jednym akcie notarialnym, wobec tego nieruchomość nie będzie użytkowana przez miasto po rozliczeniu nakładów. Miasto natomiast w związku ze sprzedażą działki zabudowanej nr 3/2 wystawi fakturę na rzecz Spółki.

W ramach planowanej transakcji dojdzie zatem najpierw do przeniesienia nakładów poniesionych na wybudowanie wszelkich naniesień znajdujących się na tej nieruchomości przez Spółkę na miasto, a następnie miasto – już jako właściciel ww. naniesień – dokona ich sprzedaży wraz z gruntem na rzecz Spółki. W rezultacie przedmiotem opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dzierżawcy (Spółki) będą – w rozumieniu art. 7 ustawy – wszelkie naniesienia znajdujące się na tej nieruchomości wraz z prawem własności gruntu, na którym się znajdują.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla wszelkich naniesień znajdujących się na działce nr 3/2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z 31 października 2003 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku biurowego przy ul. (\`(...)\`). Ponadto naniesienia znajdujące się na działce 3/2, tj. stacja trafo, instalacje i budowle - w tym parking zewnętrzny, przyłącza wodociągowe wraz ze studnią wodociągową, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej i sieć teletechniczna oraz linia kablowa SN, są budowlami w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. Prawo budowlane, a wymienione budowle zostały oddane do użytkowania również w dniu 31 października 2003 r. Od daty rozpoczęcia użytkowania w odniesieniu do budynku i budowli posadowionych na działce ewidencyjnej nr 3/2 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym, dostawa przedmiotowego budynku i budowli posadowionych na działce ewidencyjnej nr 3/2 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim. Z okoliczności sprawy wynika, że od oddania ich do użytkowania do momentu dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Co więcej, nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej. W konsekwencji, dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są opisane budowle i budynek biurowy, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Skoro planowana sprzedaż budynku i budowli wraz z prawem własności gruntu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie dla tej transakcji zwolnienia od podatku na podstawie przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3/1 jest **prawidłowe**.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy Miasto może w tej sytuacji zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazali Państwo, że w przypadku, gdy na skutek niniejszego wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że sprzedaż działki zabudowanej nr 3/2 przez Miasto na rzecz Spółki podlega zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Miasto i Spółka zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki zabudowanej nr 3/2 przez złożenie do umowy sprzedaży działki zabudowanej nr 3/2 (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Miasta i Spółki, że wybierają opodatkowanie dostawy działki zabudowanej nr 3/2.

Tym samym, w sytuacji gdy strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku biurowego i budowli znajdujących się na działce nr 3/2 wraz z gruntem (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3/2 jest **prawidłowe**.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy Miasto będzie uprawnione do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie nakładów.

W kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Tak skonstruowana zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W tym miejscu zasadnym jest przywołanie treści art. 336 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Zwrot użyty w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT „prawo do rozporządzania rzeczą jak właściciel” należy interpretować nie tylko w ujęciu cywilistycznym jako możliwość dysponowania towarem jak właściciel (posiadacz samoistny) z wszystkimi tego konsekwencjami, ale również w ujęciu ekonomicznym pozwalającym na korzystanie z cudzej rzeczy posiadaczowi zależnemu (np. dzierżawcy, najemcy). Tym samym wybudowanie przez dzierżawcę jako posiadacza zależnego, budynku czy budowli na cudzym gruncie pozwala mu na korzystanie z nich w prowadzonej działalności gospodarczej. Ekonomiczne władztwo nad rzeczą nie rozciąga się jednak na prawo do ich sprzedaży, a więc uprawnienia posiadacza zależnego doznają ograniczenia w stosunku do prawa przysługującego właścicielowi gruntu, na którym posiadacz zależny posadowił budynki lub budowle.

Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie i modernizacja istniejących budynków lub budowli posadowionych na cudzym gruncie) poniesione na cudzym gruncie stanowią z definicji część składową gruntu, a tym samym własność jego właściciela. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, ponosząc nakłady na jego wybudowanie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego.

W związku z powyższym, zbycie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na gruncie wydzierżawiającego nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), która mogłaby stanowić towar.

Niemniej jednak podmiot, który poniósł nakłady dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Skoro w ustawie o podatku od towarów i usług określono, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu, to sprzedaż nakładów poniesionych na obcym gruncie jest świadczeniem na rzecz właściciela, natomiast odpłatnością za ww. świadczenie winna być kwota, którą wydzierżawiający zapłaci właścicielowi nakładów za poniesione nakłady.

Z tych też względów, przeniesienie za wynagrodzeniem poniesionych nakładów np. na budowę budynków czy budowli na wydzierżawiającego należy traktować jako odpłatne świadczenie usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie przewidują zwolnienia od podatku usług polegających na rozliczeniu nakładów, a tym samym planowana transakcja będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

W analizowanej sprawie, transakcja nabycia przez miasto nakładów poniesionych przez Spółkę na wybudowanie budynków i budowli na gruncie będącym własnością Miasta, będzie bezpośrednio związana z dostawą nieruchomości gruntowej wraz z wybudowanymi na niej budynkiem i budowlami. Jak wskazano wyżej, dostawa przez Miasto opisanej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym podejmą Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, a tym samym transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, zostaną spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy (wykorzystanie nabywanych towarów i usług do wykonywania czynności opodatkowanych przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT), uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, Miastu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej rozliczenie posiadanych przez Spółkę nakładów.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż działki ewidencyjnej nr 3/2 zabudowanej budynkiem wraz ze stacją trafo, instalacjami i budowlami, tj.

1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu przedmiotowego nabycia (zgodnie z art. 86 ust. 1 w rozliczeniach o których mowa w art. 86 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
2.  zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Do rozstrzygnięcia sprawy w tym zakresie, należy raz jeszcze odwołać się do ww. art. 86 ust. 1, art. 86 ust. 2 pkt 1 i art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Dodatkowo, stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl zaś ust. 10b pkt 1 ww. przepisu,

prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Na podstawie art. 86 ust. 11 cyt. ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z kolei, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, odliczenie podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana przez Miasto sprzedaż opisanej nieruchomości na rzecz Spółki jako dzierżawcy gruntu stanowić będzie, po wybraniu przez Strony transakcji opodatkowania tej transakcji, czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Z okoliczności sprawy wynika, że Spółka – Zainteresowany niebędący stroną postępowania – jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz po dacie transakcji Spółka będzie wykorzystywała budynek i budowle do świadczenia usług najmu opodatkowanych VAT. Zatem, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż działki ewidencyjnej nr 3/2 zabudowanej budynkiem wraz ze stacją trafo, instalacjami i budowlami. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego – nabyta przez Spółkę będącą czynnym podatnikiem VAT nieruchomość będzie Jej służyła do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT lub do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na podstawie art. 87 tej ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Miasto (\`(...)\`) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).