Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.781.2023.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-21
Teza: Ustalenie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; dostawa; grunty-grunt zabudowany; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

19 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z 4 grudnia 2023 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

AB

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Przedmiot składanego wniosku

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`) („Kupujący”) zamierza kupić od Pani AB („Sprzedająca”) (łącznie: „Strony” lub „Wnioskodawcy”) nieruchomość położoną w W (województwo …, powiat …, gmina …) obejmującą:

\- prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr …, o obszarze 3,7589 ha, dla której Sąd Rejonowy …, … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … („Grunt 1”) oraz

\- udział wynoszący 1/2 część we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr …, o obszarze 0,0827 ha, dla której Sąd Rejonowy …, … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … („Grunt 2”),

łącznie Grunt 1 oraz Grunt 2 dalej jako „Grunty”;

\- prawo własności posadowionych na Gruncie 1 dwóch budynków jednokondygnacyjnych (tzn. budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …, o powierzchni zabudowy 83 m2, identyfikator:…, oznaczonego według KŚT jako: pozostałe budynki niemieszkalne oraz budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …, o powierzchni zabudowy 64 m2, identyfikator: …, oznaczonego według KŚT jako: budynki transportu i łączności) oraz dwiema budowlami (w tym jedną częściowo spaloną), niebędącymi budynkami, które to budowle nie figurują na wypisie z rejestru gruntów, (wymienione zabudowania dalej łącznie jako „Zabudowania 1”) oraz

\- udział wynoszący 1/2 część we współwłasności posadowionego na Gruncie 2 budynku jednokondygnacyjnego (tzn. budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …, o powierzchni zabudowy 103 m2, identyfikator:…, oznaczonego według KŚT jako: budynki mieszkalne) oraz dwiema budowlami, niebędącymi budynkami, które to budowle nie figurują na wypisie z rejestru gruntów (wymienione zabudowania dalej łącznie jako „Zabudowania 2”).

Grunt 1 oraz Zabudowania 1 będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość 1”, a Grunt 2 oraz Zabudowania 2 będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość 2”, a Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomości”. Nabycie Nieruchomości (tj. nabycie Nieruchomości 1 oraz udziału wynoszącego 1/2 część we współwłasności Nieruchomości 2) przez Kupującego od Sprzedającej określane będzie jako „Transakcja”.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającą w działalności gospodarczej. Nieruchomości nie były ani nie będą do czasu Transakcji udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa.

Nieruchomości nie znajdują się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr … z 8 grudnia 2022 roku, który przewiduje przeznaczenie Nieruchomości jako: B- 1MN/MW(U) - przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, przeznaczenie dopuszczalne: usługi, 5.KD-L - przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej, 6.KD-L - przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej, 34.KD-D - przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy dojazdowej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunty przechodzą instalacje (np. elektroenergetyczna sieć napowietrzna) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Niemniej jednak z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.; „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Niezależnie, planuje się aby słupy energetyczne oraz linia kablowa na nich zlokalizowana zostały usunięte z terenu Nieruchomości przed zamknięciem Transakcji (jest to jeden z warunków zawieszających w umowie przedwstępnej).

Na Nieruchomościach nie są posadowione żadne inne niż Zabudowania 1 i Zabudowania 2 budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest w 2025 r., w żadnym wypadku nie później niż do 31 grudnia 2025 r., która to data jest najpóźniejszą możliwą datą zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm., „Ustawa o CIT”). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

• w punkcie (ii.): Opis Kupującego;

• w punkcie (iii.): Opis Sprzedającej;

• w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającą;

• w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

• w punkcie (vi.): Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji.

(ii) Opis Kupującego

Kupujący (A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) jest powszechnie rozpoznawalnym i działającym od wielu lat na polskim rynku mieszkaniowym deweloperem. Kupujący zrealizował i realizuje szereg inwestycji mieszkaniowych. Nabywca należy do Grupy kapitałowej A - koncernu, notowanego na (\`(...)\`) giełdzie, działającego w różnych branżach w ponad … krajach na (\`(...)\`) kontynentach: ….

Kupujący zamierza wykorzystać opisane we wniosku Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmującej wzniesienie kompleksu mieszkalno-usługowego oraz późniejszej sprzedaży przedmiotowych mieszkań na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców („Inwestycja”). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić powyższą inwestycję mieszkaniową i następnie sprzedaż mieszkań w oparciu o własne zasoby względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT również na moment Transakcji.

(iii) Opis Sprzedającej

Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Natomiast Sprzedająca jest na moment złożenia niniejszego wniosku zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Rejestracja Sprzedającej jako czynnego podatnika VAT (od marca 2022 roku) uzasadniona była faktem, że Sprzedająca była i jest właścicielem kilku nieruchomości na terenie Polski i dokonywała w przeszłości zbycia nieruchomości na rzecz różnych podmiotów (innych niż Kupujący), które to dostawy były opodatkowane VAT.

Dla przykładu w 2022 r. Sprzedająca zamierzała dokonać zbycia innej nieruchomości, które to zbycie miało podlegać opodatkowaniu VAT i nie korzystać ze zwolnienia z VAT co zostało potwierdzone w drodze interpretacji indywidualnej na wniosek wspólny stron ówczesnej transakcji, która również potwierdziła status Sprzedającej jako podatnika VAT w odniesieniu do tamtej sprzedaży (interpretacja indywidualna z dnia (\`(...)\`) r., sygn. (\`(...)\`)).

Sprzedająca korzysta z usług profesjonalnego podmiotu, przy obsłudze przedmiotowej Transakcji, w tym także korzystała z usług takiego podmiotu w celu znalezienia podmiotu (inwestora) zainteresowanego kupnem Nieruchomości.

Sprzedająca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment Transakcji.

(iv) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą

Sprzedająca nabyła Nieruchomości w drodze dziedziczenia, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 9 maja 2014 r. rep. A. nr … sporządzonego przez notariusza …. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 znajdowały się (odpowiednio) na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 już na moment ich nabycia przez Sprzedającą. Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych zabudowań. Zabudowania 1 i Zabudowania 2 są w bardzo złym stanie technicznym i nie nadają się do użytkowania, stąd nie były używane przez Sprzedającą od momentu ich nabycia. Niemniej były one wykorzystywane przez poprzedniego właściciela na własne potrzeby.

Sprzedająca podejmowała czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości na rzecz nowego inwestora, w szczególności Sprzedająca korzysta z usług podmiotu pośredniczącego w sprzedaży.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji planowane jest przeniesienie na Kupującego prawa własności Nieruchomości 1 oraz przysługującego Sprzedającej prawa we współwłasności Nieruchomości 2. Poza prawem własności Nieruchomości, Strony nie planują przeniesienia na Kupującego w ramach Transakcji innych istotnych aktywów. W szczególności, Nieruchomości nie były przedmiotem najmu/dzierżawy, stąd w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia z mocy prawa żadnych umów o takim charakterze na Kupującego.

Transakcja zostanie zrealizowana w ten sposób, że w pierwszej kolejności Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a następnie zawrą umowę przenoszącą własność Nieruchomości (umowę przyrzeczoną). Strony uzgodniły, że Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem ziszczenia się określonych warunków zawieszających, a w szczególności:

• Kupujący uzyska ważną, ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1094 z późn. zm.), dotyczącą planowanego przedsięwzięcia zlokalizowanego na Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2, w zakresie budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą oraz parkingami, spełniającą określone parametry;

• dojdzie do usunięcia z Nieruchomości 1 znajdujących się na niej słupów energetycznych oraz linii kablowej zlokalizowanej na tych słupach, za zgodą właściciela i operatora słupów energetycznych (przedsiębiorstwa przesyłowego) lub po uzyskaniu zezwolenia odpowiednich sądów i organów w tym zakresie.

Wszystkie warunki zawieszające są jednak zastrzeżone na rzecz Kupującego, który może jednostronnie zrzec się któregokolwiek lub wszystkich warunków zawieszających.

Przed Transakcją Sprzedająca, udzieliła przed lub w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, ew. w ramach innego dokumentu zawartego w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (ale przed zawarciem umowy przyrzeczonej), szeregu zgód i pełnomocnictw celem przygotowania do Transakcji. W szczególności, Sprzedająca upoważniła Kupującego lub podmioty działające w imieniu i na rzecz Kupującego (np. doradcy prawnemu Kupującego) do m.in.:

1\. Złożenia wniosku w imieniu Sprzedającej o założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości 2 (celem wyjaśnienia, Nieruchomość 2 nie miała początkowo założonej księgi wieczystej; księga wieczysta - wskazana w niniejszym wniosku - została już założona z inicjatywy Kupującego na wniosek złożony przez pełnomocnika);

2\. Wystąpienia w imieniu Sprzedającej, do odpowiednich organów, o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przez Sprzedającą;

3\. Dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 223 r. poz. 682 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”) celem uzyskania pozwolenia na budowę oraz realizacji na Nieruchomościach inwestycji; ponadto Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania we własnym imieniu, na własną rzecz i na własny koszt, warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, podpisywania umów z gestorami mediów dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań komunikacyjnych w tym uzgadniania lokali zjazdów oraz zawierania umów dotyczących realizacji inwestycji drogowych w zakresie dotyczącym Nieruchomości;

4\. Dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego celem doprowadzenia do usunięcia słupów energetycznych z terenu Nieruchomości, a także do udzielenia takiego prawa przez Kupującego innym podmiotom, jeśli będzie to konieczne do usunięcia słupów energetycznych;

5\. Nieograniczonego wstępu na teren Nieruchomości 1 w dowolnym czasie i podejmowania na Nieruchomości 1 wszelkich czynności, które są niezbędne dla realizacji Inwestycji lub usunięcia słupów energetycznych;

6\. Wstępu na teren Nieruchomości, w dowolnym czasie, celem przeprowadzenia badań gruntu, w tym wykonania odwiertów badawczych i badania sozologiczne oraz geologicznego Nieruchomości.

Nie można wykluczyć, że zakres opisanych zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą Kupującemu będzie podlegał zmianom (w tym rozszerzeniom) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy nabycia Nieruchomości.

Strony zaznaczają, że mimo iż przed Transakcją Kupujący - jak wskazano powyżej - będzie miał prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, w tym na cele prowadzonej przez siebie Inwestycji, to będą to prace przygotowawcze do Inwestycji (w tym przeprowadzenie odpowiednich badań oraz usunięcie słupów energetycznych niebędących własnością Sprzedającej). Na moment Transakcji na Nieruchomościach nie będą znajdowały się żadne nowe budynki ani budowle - poza opisanymi Zabudowaniami 1 oraz Zabudowaniami 2. Ponadto, dla celów prowadzonej Inwestycji Kupujący zakłada wyburzenie Zabudowań 1 oraz Zabudowań 2, niemniej będzie to miało miejsce już po przejściu prawa własności Nieruchomości na Kupującego, zatem na moment Transakcji Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 będą znajdowały się na Nieruchomościach.

(vi) Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji

Jak opisano powyżej, Kupujący dąży do nabycia Nieruchomości celem realizacji założonej Inwestycji na Gruntach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie w całości zwolniona z VAT. Działalność ta będzie realizowana przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz pomocy profesjonalnych usługodawców.

Pismem z 4 grudnia 2023 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

1\. Jak wskazano na stronie 8. Wniosku, Sprzedająca nabyła Nieruchomości, w tym:

\- posadowiony na Gruncie 1 budynek jednokondygnacyjny z numerem ewidencyjnym …

\- posadowiony na Gruncie 1 budynek jednokondygnacyjny z numerem ewidencyjnym …

\- posadowione na Gruncie 1 dwie budowle

\- posadowiony na Gruncie 2 budynek jednokondygnacyjny z numerem ewidencyjnym …

\- posadowione na Gruncie 2 dwie budowle

w drodze dziedziczenia na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 maja 2014 r. Sprzedająca weszła zatem w posiadanie Nieruchomości (w tym posadowionych na nich zabudowań) ponad 2 lata temu. Z uwagi na zły stan techniczny, wskazane zabudowania nie były wykorzystywane przez Sprzedającą od momentu nabycia i nie były przedmiotem ulepszeń przez Sprzedającą, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych zabudowań (w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b Ustawy o VAT).

Jednocześnie należy podkreślić, że wskazane zabudowania były wykorzystywane przez ich poprzedniego właściciela na jego własne potrzeby (przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającą, tj. wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości).

Wnioskodawcy podkreślają, że na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki ani budowle, które byłyby wybudowane w okresie 2 lat przed planowaną Transakcją lub krótszym.

2\. Jak wskazano na stronie 8. Wniosku, Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych zabudowań. Wnioskodawcy pragną doprecyzować, że zabudowania wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń przez Sprzedającą, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych zabudowań (w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b Ustawy o VAT).

Ponadto, Sprzedająca nie wykorzystywała tych zabudowań, z uwagi na ich zły stan techniczny. Niemniej zabudowania te były wykorzystywane przez ich poprzedniego właściciela.

W związku z powyższym, bezprzedmiotowe jest wskazywanie kiedy budynki, budowle lub ich części po ulepszeniach zostały oddane do użytkowania i na jaki cel.

3\. Jak wskazano powyżej oraz na stronie 8. Wniosku, zabudowania wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń przez Sprzedającą, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych zabudowań. W związku z powyższym nie wystąpiły przesłanki, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b Ustawy o VAT.

4\. Jak wskazano na str. 9. Wniosku, przed Transakcją Sprzedająca udzieliła (w tym w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży) szeregu zgód i pełnomocnictw celem przygotowania do Transakcji. Upoważnienia te zostały udzielone Kupującemu lub podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego (np. doradcy prawnemu Kupującego). Poniżej wskazane zostały doprecyzowania w zakresie udzielonych pełnomocnictw oraz zgód, które dotyczyły:

1\. Udzielenia pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do złożenia wniosku w imieniu Sprzedającej o założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości 2 (celem wyjaśnienia, Nieruchomość 2 nie miała początkowo założonej księgi wieczystej; księga wieczysta - wskazana w niniejszym wniosku - została już założona z inicjatywy Kupującego na wniosek złożony przez pełnomocnika);

2\. Udzielenia pełnomocnictwa do wystąpienia w imieniu Sprzedającej, do odpowiednich organów, o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przez Sprzedającą;

3\. Udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 223 r. poz. 682 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”) celem uzyskania pozwolenia na budowę oraz realizacji na Nieruchomościach inwestycji; ponadto Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania we własnym imieniu, na własną rzecz i na własny koszt, warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, podpisywania umów z gestorami mediów dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań komunikacyjnych w tym uzgadniania lokali zjazdów oraz zawierania umów dotyczących realizacji inwestycji drogowych w zakresie dotyczącym Nieruchomości;

4\. Udzielenie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego celem doprowadzenia do usunięcia słupów energetycznych z terenu Nieruchomości, a także do udzielenia takiego prawa przez Kupującego innym podmiotom, jeśli będzie to konieczne do usunięcia słupów energetycznych;

5\. Upoważnienia Kupującego do nieograniczonego wstępu na teren Nieruchomości 1 w dowolnym czasie i podejmowania na Nieruchomości 1 wszelkich czynności, które są niezbędne dla realizacji Inwestycji lub usunięcia słupów energetycznych;

6\. Upoważnienia Kupującego do wstępu na teren Nieruchomości, w dowolnym czasie, celem przeprowadzenia badań gruntu, w tym wykonania odwiertów badawczych i badania sozologiczne oraz geologicznego Nieruchomości.

Dodatkowo, Zainteresowani pragną uzupełnić, że przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedająca udzieliła:

• Pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do przeglądania ksiąg wieczystych, akt postępowań administracyjnych oraz uzyskiwania zaświadczeń dotyczących Nieruchomości - w celu zweryfikowania stanu prawnego Nieruchomości oraz

• Pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do uzyskania skróconego odpisu aktu małżeństwa dotyczącego spadkodawców Sprzedającej - celem wykazania tytułu do nabycia Nieruchomości na potrzeby jej sprzedaży.

Ponieważ zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości w ramach Transakcji uzależnione jest od spełnienia pewnych warunków zawieszających (w szczególności - jak wskazano we Wniosku - usunięcia z Nieruchomości słupów energetycznych i linii kablowej na nich zlokalizowanej, które nastąpi na podstawie powyżej opisanych upoważnień udzielonych Kupującemu), nie można wykluczyć, że zakres opisanych zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą będzie podlegał zmianom (w tym rozszerzeniom) w celu umożliwienia zrealizowania Transakcji do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy nabycia Nieruchomości. W szczególności, w ramach umowy przedwstępnej Sprzedająca zgodziła się udzielić, na żądanie Kupującego, pełnomocnictw do prowadzenia postępowań administracyjnych, postępowań sądowych a także kontaktów i składania oświadczeń względem osób fizycznych i prawnych (w tym gestorom sieci), w sprawach związanych z usunięciem słupów energetycznych z Nieruchomości.

Warto w tym miejscu również powtórzyć, że w celu znalezienia inwestora zainteresowanego kupnem Nieruchomości, a także przy obsłudze przedmiotowej Transakcji Sprzedająca korzystała z usług profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność w tym zakresie.

Końcowo, Wnioskodawcy pragną podkreślić, że Sprzedająca, choć nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, to jest obecnie zarejestrowana jako podatnik VAT i figuruje (również na dzień przygotowania niniejszej odpowiedzi) jako czynny podatnik VAT w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT prowadzonym przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 96b Ustawy o VAT, która to rejestracja miała związek z innymi transakcjami nieruchomościowymi, w których uczestniczyła Sprzedająca jako sprzedawca. Status Sprzedającej jako podatnika VAT w kontekście innej transakcji został potwierdzony w drodze interpretacji indywidualnej (interpretacja indywidualna z dnia (\`(...)\`) r., sygn. (\`(...)\`)).

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

2\. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

2\. Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedająca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej będzie wpływało na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Status Sprzedającej jako podatnika VAT w ramach Transakcji

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zatem zauważyć, że co do zasady zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT. Niemniej nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią wyroku NSA z 22 listopada 2019 r. (sygn. I FSK 1621/19): „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Celem ustalenia, czy działania Sprzedającej spełniają ww. definicję działalności gospodarczej, Wnioskodawcy pragną przede wszystkim zwrócić uwagę na orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C- 180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wymienił przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału: „jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.” Zdaniem TSUE ww. aktywne działania mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców, pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Strony bowiem dążą do przeniesienia własności Nieruchomości ze Sprzedającej na Kupującego za określoną cenę.

W ocenie Wnioskodawców, również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości będzie spełniona - tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu Ustawy o VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca udzieliła Kupującemu (lub podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego) szeregu pełnomocnictw, które pozwolą na przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. W szczególności, przed Transakcją, Kupujący będzie uprawniony do (i) usunięcia z Nieruchomości (w okolicznościach wskazanych w umowie przedwstępnej) niechcianych elementów infrastruktury (słupów energetycznych oraz linii kablowej), (ii) wystąpienia o odpowiednie pozwolenie na budowę, (iii) wystąpienia z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości 2 (co zostało dokonane, a księga wieczysta dla Nieruchomości 2 została założona), a także (iv) przeprowadzenia badań geologicznych Nieruchomości. Ponadto Sprzedająca w ramach transakcji korzysta z usług profesjonalnego usługodawcy, a także korzystała z usług takiego podmiotu w celu znalezienia podmiotu (inwestora) zainteresowanego nabyciem Nieruchomości.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W myśl art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Dalej, jak wskazano w art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Z powołanych przepisów wynika, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Okoliczność udzielenia przez Sprzedającą opisanych zgód i pełnomocnictw Kupującemu mających na celu podjęcie - przed Transakcją - czynności w zakresie przygotowania Nieruchomości do Transakcji oraz do Inwestycji, która docelowo ma być na Nieruchomościach realizowana bezsprzecznie świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającej w tego typu czynności (przez pełnomocnika) jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotowują Nieruchomości do obrotu. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości będą własnością Sprzedającej. Do tego czasu Nieruchomości będą podlegały wielu czynnościom, które zostaną wykonane w sferze prawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedającą, ale w jej imieniu przez Kupującego. W efekcie czynności podjętych przez Kupującego, dostawie będą podlegały Nieruchomości o innym charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań, ponieważ Nieruchomości te w wyniku działań podjętych przez Kupującego będą przygotowane do realizacji Inwestycji, jaką planuje Kupujący. Kupujący dokonując ww. działań w imieniu Sprzedającej uatrakcyjni Nieruchomości pozostające własnością Sprzedającej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, przejawiające się udzieleniem upoważnień, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i przyspieszą realizację inwestycji przez Kupującego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Kupującemu przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedającej i na jej korzyść, ponieważ to Sprzedająca jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniach związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami.

W ocenie Wnioskodawców, w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyła okoliczności do zysku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci Nieruchomości. Tym samym uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców znajduje również odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:

• WSA w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20 stwierdził, że „fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach nie oznacza braku jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków. Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków podatkowych tych czynności. W konsekwencji działania podjęte przez skarżącego (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców.”

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.280.2022.2. GK podsumował: „W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel nieruchomości będzie Stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Panią sprzedaż nieruchomości o numerze 1 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 stanowiła będzie dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 listopada 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.741.2020.2.MSO argumentował, że „fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką - występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji - jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.”

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK wskazał, że „w analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym - prywatnym. \[\`(...)\`\] W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.231.2020.2.TK stwierdził, że „po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr (\`(...)\`) uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

Końcowo należy również zauważyć, że Sprzedająca jest już zarejestrowana jako czynny podatnik VAT z uwagi na podejmowane w przeszłości działania w zakresie obrotu nieruchomościami, tj.: Sprzedająca dokonała już jako czynny podatnik VAT sprzedaży (na rzecz innego - niepowiązanego z Kupującym - podmiotu) nieruchomości położonych w Polsce. Jak wspomniano wcześniej w niniejszym wniosku w 2022 r. Dla przykładu, Sprzedająca zamierzała dokonać zbycia innej nieruchomości, które miało podlegać opodatkowaniu VAT i nie korzystać ze zwolnienia z VAT co zostało potwierdzone w drodze interpretacji indywidualnej na wniosek wspólny stron ówczesnej transakcji (interpretacja indywidualna z dnia (\`(...)\`) r., sygn. (\`(...)\`)). Wskazana interpretacja potwierdzała również status Sprzedającej jako podatnika VAT w zakresie sprzedaży nieruchomości objętej ww. interpretacją. Również przy okazji wspomnianej transakcji z 2022 roku Sprzedająca korzystała z usług profesjonalnych podmiotów celem realizacji tamtej transakcji.

Opodatkowanie VAT Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Wnioskodawców, przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczących wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku w związku z którą podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Gruntach znajdują się Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2. Tym samym, dostawa Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Zabudowań 1 i Zabudowań 2 znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu, lub

• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Kluczowe zatem jest ustalenie czy w stosunku do Zabudowań 1 i Zabudowań 2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie. W tym kontekście, zdaniem Wnioskodawców, ugruntowana praktyka każe interpretować pojęcie „pierwszego zasiedlenia” szeroko i nie ograniczając się do wykorzystywania nieruchomości do celów opodatkowanych VAT. Zdaniem Stron do pierwszego zasiedlenia w stosunku do Zabudowań 1 i Zabudowań 2 doszło już w momencie rozpoczęcia ich użytkowania przez pierwotnego właściciela co miało miejsce ponad 2 lata temu. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Zabudowań 1 i Zabudowań 2 będzie spełniała przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Należy jednak zauważyć, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT jest zwolnieniem opcjonalnym. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca jak i Nabywca są i na moment Transakcji będą podatnikami VAT czynnymi. W efekcie będzie przysługiwała im możliwość złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, co strony zamierzają zrobić.

Na marginesie, skoro dostawa Zabudowań 1 i Zabudowań 2 spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to nie będą spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a tego artykułu.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli Strony (będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT) przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Pismem z 4 grudnia 2023 r. uzupełniono własne stanowisko ww. części.

Zdaniem Wnioskodawców, jako że zabudowania wchodzące w zakres Nieruchomości zostały wybudowane na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 przed rokiem 2014 (tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającą i dawniej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji) oraz były użytkowane przez ich poprzedniego właściciela na jego własne potrzeby, to należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia (zajęcia) tych zabudowań doszło już przed ich nabyciem (które nastąpiło w drodze dziedziczenia) przez Sprzedającą.

Z uwagi że, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie dokonywała ulepszeń budynków ani budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych zabudowań (w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b Ustawy o VAT), to powyższa konkluzja nie powinna ulec zmianie.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, od momentu pierwszego zasiedlenia (zajęcia) każdego z zabudowań wchodzących w skład Nieruchomości, tj.:

\- posadowionego na Gruncie 1 budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …

\- posadowionego na Gruncie 1 budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …

\- posadowionych na Gruncie 1 dwóch budowli;

\- posadowionego na Gruncie 2 budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …

\- posadowionych na Gruncie 2 dwóch budowli

do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

2\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (pod warunkiem złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na realizacji Inwestycji, która obejmie wzniesienie kompleksu mieszkalno-usługowego oraz późniejszą sprzedaż przedmiotowych mieszkań na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców. Taki typ działalności, jako dostawa towarów, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny,

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego,

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny,

współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny,

każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Państwo zamierzają kupić od Sprzedającej nieruchomość obejmującą:

\- prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr …, („Grunt 1”) oraz

\- udział wynoszący 1/2 część we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr …, („Grunt 2”),

łącznie Grunt 1 oraz Grunt 2 dalej jako „Grunty”;

\- prawo własności posadowionych na Gruncie 1 dwóch budynków jednokondygnacyjnych (tzn. budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …, oraz budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …) oraz dwiema budowlami („Zabudowania 1”) oraz

\- udział wynoszący 1/2 część we współwłasności posadowionego na Gruncie 2 budynku jednokondygnacyjnego (tzn. budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym …) oraz dwiema budowlami („Zabudowania 2”).

Przed Transakcją Sprzedająca udzieliła (w tym w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży) szeregu zgód i pełnomocnictw celem przygotowania do Transakcji. Upoważnienia te zostały udzielone Kupującemu lub podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego (np. doradcy prawnemu Kupującego). Poniżej wskazane zostały doprecyzowania w zakresie udzielonych pełnomocnictw oraz zgód, które dotyczyły:

1\. Udzielenia pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do złożenia wniosku w imieniu Sprzedającej o założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości 2;

2\. Udzielenia pełnomocnictwa do wystąpienia w imieniu Sprzedającej, do odpowiednich organów, o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przez Sprzedającą;

3\. Udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane celem uzyskania pozwolenia na budowę oraz realizacji na Nieruchomościach inwestycji; ponadto Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania we własnym imieniu, na własną rzecz i na własny koszt, warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, podpisywania umów z gestorami mediów dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań komunikacyjnych w tym uzgadniania lokali zjazdów oraz zawierania umów dotyczących realizacji inwestycji drogowych w zakresie dotyczącym Nieruchomości;

4\. Udzielenie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego celem doprowadzenia do usunięcia słupów energetycznych z terenu Nieruchomości, a także do udzielenia takiego prawa przez Kupującego innym podmiotom, jeśli będzie to konieczne do usunięcia słupów energetycznych;

5\. Upoważnienia Kupującego do nieograniczonego wstępu na teren Nieruchomości 1 w dowolnym czasie i podejmowania na Nieruchomości 1 wszelkich czynności, które są niezbędne dla realizacji Inwestycji lub usunięcia słupów energetycznych;

6\. Upoważnienia Kupującego do wstępu na teren Nieruchomości, w dowolnym czasie, celem przeprowadzenia badań gruntu, w tym wykonania odwiertów badawczych i badania sozologiczne oraz geologicznego Nieruchomości.

Dodatkowo przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedająca udzieliła:

• Pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do przeglądania ksiąg wieczystych, akt postępowań administracyjnych oraz uzyskiwania zaświadczeń dotyczących Nieruchomości - w celu zweryfikowania stanu prawnego Nieruchomości oraz

• Pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do uzyskania skróconego odpisu aktu małżeństwa dotyczącego spadkodawców Sprzedającej - celem wykazania tytułu do nabycia Nieruchomości na potrzeby jej sprzedaży.

Ponieważ zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości w ramach Transakcji uzależnione jest od spełnienia pewnych warunków zawieszających, nie można wykluczyć, że zakres opisanych zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą będzie podlegał zmianom (w tym rozszerzeniom) w celu umożliwienia zrealizowania Transakcji do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy nabycia Nieruchomości. W szczególności, w ramach umowy przedwstępnej Sprzedająca zgodziła się udzielić, na żądanie Kupującego, pełnomocnictw do prowadzenia postępowań administracyjnych, postępowań sądowych a także kontaktów i składania oświadczeń względem osób fizycznych i prawnych (w tym gestorom sieci), w sprawach związanych z usunięciem słupów energetycznych z Nieruchomości.

W celu znalezienia inwestora zainteresowanego kupnem Nieruchomości, a także przy obsłudze przedmiotowej Transakcji Sprzedająca korzystała z usług profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność w tym zakresie.

Sprzedająca jest obecnie zarejestrowana jako podatnik VAT i figuruje jako czynny podatnik VAT w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT prowadzonym przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 96b Ustawy o VAT, która to rejestracja miała związek z innymi transakcjami nieruchomościowymi, w których uczestniczyła Sprzedająca jako sprzedawca.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji, czy Sprzedająca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca spełni przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z § 2 tego artykułu,

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością w celach budowlanych przez Kupującego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela

W świetle § 2 tego artykułu,

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu,

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W przedmiotowej sprawie Sprzedająca przed Transakcją udzieliła (w tym w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży) szeregu zgód i pełnomocnictw celem przygotowania do Transakcji. Upoważnienia te zostały udzielone Kupującemu lub podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego (np. doradcy prawnemu Kupującego). Sprzedająca:

1\. Udzieliła pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do złożenia wniosku w imieniu Sprzedającej o założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości 2;

2\. Udzieliła pełnomocnictwa do wystąpienia w imieniu Sprzedającej, do odpowiednich organów, o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przez Sprzedającą;

3\. Udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane celem uzyskania pozwolenia na budowę oraz realizacji na Nieruchomościach inwestycji;

4\. Udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego celem doprowadzenia do usunięcia słupów energetycznych z terenu Nieruchomości, a także do udzielenia takiego prawa przez Kupującego innym podmiotom, jeśli będzie to konieczne do usunięcia słupów energetycznych;

5\. Upoważniła Kupującego do nieograniczonego wstępu na teren Nieruchomości 1 w dowolnym czasie i podejmowania na Nieruchomości 1 wszelkich czynności, które są niezbędne dla realizacji Inwestycji lub usunięcia słupów energetycznych;

6\. Upoważniła Kupującego do wstępu na teren Nieruchomości, w dowolnym czasie, celem przeprowadzenia badań gruntu, w tym wykonania odwiertów badawczych i badania sozologiczne oraz geologicznego Nieruchomości.

Dodatkowo przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedająca udzieliła:

• Pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do przeglądania ksiąg wieczystych, akt postępowań administracyjnych oraz uzyskiwania zaświadczeń dotyczących Nieruchomości - w celu zweryfikowania stanu prawnego Nieruchomości oraz

• Pełnomocnictwa doradcy prawnemu Kupującego do uzyskania skróconego odpisu aktu małżeństwa dotyczącego spadkodawców Sprzedającej - celem wykazania tytułu do nabycia Nieruchomości na potrzeby jej sprzedaży.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedająca podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedająca wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie nie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT, zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wskazali Państwo, że Sprzedająca nabyła Nieruchomości, w tym:

\- posadowiony na Gruncie 1: budynek jednokondygnacyjny z numerem ewidencyjnym … budynek jednokondygnacyjny z numerem ewidencyjnym … oraz dwie budowle

\- udział wynoszący ½ część we współwłasności posadowionego na Gruncie 2 budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym … oraz dwóch budowli

w drodze dziedziczenia na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 maja 2014 r. Sprzedająca weszła w posiadanie Nieruchomości (w tym posadowionych na nich zabudowań) ponad 2 lata temu. Z uwagi na zły stan techniczny, wskazane zabudowania nie były wykorzystywane przez Sprzedającą od momentu nabycia i nie były przedmiotem ulepszeń przez Sprzedającą, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych zabudowań.

Wskazane zabudowania były wykorzystywane przez ich poprzedniego właściciela na jego własne potrzeby (przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającą, tj. wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości).

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli posadowionych na Gruncie 1 i Gruncie 2 będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruncie 1 oraz ½ udziału we współwłasności budynku i budowli posadowionych na Gruncie 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającą dokumentującą nabycie przedmiotu transakcji stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy,

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo wykorzystać opisane we wniosku Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmującej wzniesienie kompleksu mieszkalno-usługowego oraz późniejszej sprzedaży przedmiotowych mieszkań na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Państwo zamierzają prowadzić powyższą inwestycję mieszkaniową i następnie sprzedaż mieszkań w oparciu o własne zasoby względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Państwo są zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będą zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT również na moment Transakcji.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Państwo (Kupujący) będą uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.