Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-622/16-4/MAO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-10-27
Teza: w zakresie uznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowana sprzedażą Nieruchomości, opodatkowania ww. transakcji oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej w związku z ww. transakcją
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 sierpnia 2016 r. (data wpływu 22 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 września 2016 r. (data wpływu 3 października 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 20 września 2016 r. znak IPPP2/4512‑622/16-2/MAO IPPB2/4514-422/16-2/LS (skutecznie doręczone dnia 22 września 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowana sprzedażą Nieruchomości, opodatkowania ww. transakcji oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej w związku z ww. transakcją - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowana sprzedażą Nieruchomości, opodatkowania ww. transakcji oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej w związku z ww. transakcją. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 29 września 2016 r. (data wpływu 3 października 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca - Sprzedający jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca - Sprzedawca nie jest i nie był zarejestrowany w ewidencji działalności gospodarczej jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Wnioskodawca - Sprzedawca nie jest i nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca - Sprzedawca poza przychodami z najmu opisanymi poniżej osiąga wyłącznie przychody z tytułu umowy o pracę.

Wnioskodawca - Sprzedający nie handlował w przeszłości nieruchomościami w celach zarobkowych, a także nie planuje dokonywać takiego handlu w przyszłości. Wnioskodawca - Sprzedający nie posiada żadnego zaplecza technicznego pozwalającego mu na ciągły i zorganizowany obrót nieruchomościami ani także nie posiada innych nieruchomości. Wnioskodawca - Sprzedawca, poza opisaną niżej nieruchomością posiada jedynie nieruchomości wykorzystywane w celach prywatnych.

Wnioskodawca - Sprzedający w 2002 r. zakupił na mocy umowy sprzedaży nieruchomość gruntową, zabudowaną o łącznej powierzchni 5.476 m2 (działki 24/7, 24/5). („Nieruchomość 1”).

Wnioskodawca - Sprzedający w 2013 r. otrzymał w drodze darowizny od swojego męża udział (159/260) we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę 23/5 o powierzchni 865 m2. („Nieruchomość 2” dalej łącznie z Nieruchomością 1 jako „Nieruchomość”).

Nieruchomości 1 oraz 2 były przez Wnioskodawcę Sprzedającego wynajmowane, w tym na podstawie umowy dzierżawy z 2013 r., której przedmiotem była dzierżawa za wynagrodzeniem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz wyrażenie zgody na przeprowadzenie przez dzierżawcę określonej inwestycji na Nieruchomości 1 oraz 2 oraz wyrażenie zgody na prowadzenie przez dzierżawcę działalności gospodarczej na Nieruchomości 1 oraz 2. Ostatecznie jednak inwestycja (budowa hurtowni), którą przewidywała umowa dzierżawy nie została przeprowadzona z przyczyn niezależnych od stron (opór okolicznych mieszkańców). Wnioskodawca nie prowadził na Nieruchomości 1 oraz 2 żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (nie był zarejestrowany w CEiDG), w tym w szczególności usługowej ani handlowej.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są przeznaczone jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej.

Wnioskodawca - Sprzedający planuje obecnie sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - Nabywcy będącego podatnikiem VAT czynnym.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca - Sprzedawca rozważa możliwość zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, bowiem wartość transakcji przekroczy limit zwolnienia i wystawienia faktury VAT dokumentującej transakcję, naliczając podatek wedle stawki 23%.

Wnioskodawca - Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 do wykonywania czynności opodatkowanych, w tym przykładowo do jej najmu, dzierżawy lub późniejszej odsprzedaży, które to czynności będą opodatkowane podatkiem VAT.

W uzupełnieniu z dnia 29 września 2016 r. Strona wskazała, że:

1.  działki nr 23/5, 24/5 i 24/7 stanowią teren niezabudowany;
2.  Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości 1 nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony ponieważ transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 była zwolniona z opodatkowania na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca - Sprzedawca będzie podatnikiem podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2?
2.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT?
3.  Czy prawidłowe będzie opodatkowanie transakcji podatkiem VAT przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę i wystawienie przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomość 2 oraz zastosowanie stawki 23%?
4.  Czy Wnioskodawcy - Nabywcy będzie w związku z nabyciem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej w związku z opisaną transakcją przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Wnioskodawca - Sprzedawca pozostaje podatnikiem podatku VAT w związku z dokonywaną sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2;
2.  Sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT;
3.  Prawidłowe będzie opodatkowanie transakcji sprzedaży podatkiem VAT i wystawienie przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz zastosowanie stawki 23%;
4.  Wnioskodawca - Nabywca będzie miał prawo odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej w związku z opisaną transakcją przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 Ustawy VAT „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Natomiast zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 Ustawy VAT „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W konsekwencji zgodnie z treścią powyższych przepisów osoba wykorzystująca towary, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest uznawana na gruncie Ustawy VAT za podatnika podatku VAT. Należy więc przyjąć, że taki status ma też Wnioskodawca - Sprzedawca skoro wykorzystywał Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Podsumowując w związku z wykorzystywaniem w sposób ciągły Nieruchomości do celów zarobkowych Wnioskodawca - Sprzedawca posiada status podatnika podatku VAT.

Ad. 2.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy VAT „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (\`(...)\`)”. Za taką odpłatną dostawę towarów z pewnością należy uznać sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy VAT „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”. Z kolei zgodnie z treścią art. 2 pkt 2 Ustawy VAT „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Na podstawie wskazanych przepisów należy przyjąć że sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 jako gruntów przeznaczonych pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, będzie dostawą terenów budowlanych. W konsekwencji nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i pozostanie opodatkowana tym podatkiem.

Ad. 3.

Zgodnie z treścią art. 106b ust. 1 pkt 1) Ustawy VAT „Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem”. Z kolei stosownie do art. 106a pkt 2) Ustawy VAT „Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej”.

W konsekwencji Wnioskodawca - Sprzedawca jako podatnik podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT dokumentującej tę transakcję, ponieważ sprzedaż Nieruchomości nastąpi na rzecz podatnika podatku VAT.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT, a także zastosowania innej stawki niż stawka podstawowa, będzie zobowiązany do opodatkowania transakcji stawką 23% oraz wykazania takiej stawki na wystawionej fakturze VAT.

Ad. 4.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 Ustawy VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1) lit. a) Ustawy VAT „Kwotę podatku naliczonego stanowi: suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług”.

W konsekwencji jeśli Wnioskodawca - Nabywca otrzyma od Wnioskodawcy - Sprzedawcy fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości to w związku z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych będzie przysługiwać mu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę faktury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wynika, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, ze nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak profesjonalny handlowiec, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Ze złożonego wniosku wynika, że Sprzedający jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, który nie jest i nie był zarejestrowany w ewidencji działalności gospodarczej jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą oraz nie jest i nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedający nie handlował w przeszłości nieruchomościami w celach zarobkowych, a także nie planuje dokonywać takiego handlu w przyszłości. Nie posiada żadnego zaplecza technicznego pozwalającego mu na ciągły i zorganizowany obrót nieruchomościami, poza opisaną we wniosku nieruchomością posiada jedynie nieruchomości wykorzystywane w celach prywatnych.

W 2002 r. Sprzedający zakupił na mocy umowy sprzedaży zabudowane działki gruntu nr 24/7 i 24/5 o łącznej powierzchni 5.476 m2\- Nieruchomość 1. Ponadto w 2013 r. otrzymał w drodze darowizny od swojego męża udział (159/260) we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę 23/5 o powierzchni 865 m2 - Nieruchomość 2. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe Nieruchomości są przeznaczone jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej. Obydwie Nieruchomości były przez Sprzedającego wynajmowane, w tym na podstawie umowy dzierżawy z 2013 r., której przedmiotem była dzierżawa za wynagrodzeniem. Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości 1 oraz 2 żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (nie był zarejestrowany w CEiDG), w tym w szczególności usługowej ani handlowej. Sprzedawca poza przychodami z ww. najmu osiąga wyłącznie przychody z tytułu umowy o pracę.

Obecnie Sprzedający planuje sprzedaż ww. Nieruchomości na rzecz Nabywcy będącego podatnikiem VAT czynnym, który zamierza wykorzystywać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 do wykonywania czynności opodatkowanych (np. najmu, dzierżawy lub późniejszej odsprzedaży). W związku z planowaną transakcją ww. sprzedaży Sprzedawca rozważa możliwość zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, bowiem wartość transakcji przekroczy limit zwolnienia i wystawienia faktury VAT dokumentującej transakcję, naliczając podatek wedle stawki 23%.

Wątpliwości Strony dotyczą ustalenia czy Sprzedawcę w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości należy uznać za podatnika podatku VAT oraz czy ww. transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do przedmiotowych Nieruchomości z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Sprzedawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedawca nabył w drodze darowizny w 2013 r. udział 159/260 we współwłasności działki 23/5 oraz na mocy umowy sprzedaży w 2002 r. nieruchomości gruntowe nr 24/5 i 24/7. Z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotowe działki były wynajmowane przez Sprzedającego, w tym na podstawie umowy dzierżawy z 2013 r. Pomimo, że Sprzedający nie handlował w przeszłości nieruchomościami w celach zarobkowych, a także nie planuje dokonywać ww. handlu w przyszłości to przy planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości nr 23/5 oraz działek nr 24/5 i 24/7 Sprzedającego należy uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Fakt, że przedmiotowe Nieruchomości Sprzedający oddał w odpłatne użytkowanie osobom trzecim, wskazuje na brak ich wykorzystania do celów prywatnych i używanie ww. Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. W odniesieniu do dostawy udziału w nieruchomości nr 23/5 oraz działek nr 24/5 i 24/7 należy uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT należy stwierdzić, że nastąpiła dostawa towarów oraz uznać podmiot dokonujący dostawy za występującego w związku ze sprzedażą za podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie (tj. w zakresie dostawy udziału w nieruchomości nr 23/5 oraz nieruchomości nr 24/5 i 24/7) należy uznać, że Sprzedający wykorzystywał ww. Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co pozwala na uznanie Sprzedającego za podatnika VAT w zakresie dostawy przedmiotowych nieruchomości nr 23/5, 24/5 i 24/7. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że Wnioskodawca - Sprzedawca pozostaje podatnikiem podatku VAT w związku z dokonywaną sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz że sprzedaż ww. Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również tego czy prawidłowe będzie wystawienie przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz zastosowanie stawki 23%.

Jak wynika z uzupełnienia do wniosku działki nr 24/5, 24/7 oraz 23/5, będące przedmiotem dostawy, są niezabudowane.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza powyższych regulacji dowodzi, że opodatkowane są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

W przedstawionej sytuacji, w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr 23/5, 24/5 i 24/7 przeznaczone są jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej. Zatem działki te spełniają definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w analizowanej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Planowana transakcja dostawy udziału 159/260 we współwłasności nieruchomości nr 23/5 oraz działek nr 24/5 i 24/7 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ pomimo że z tytułu ich nabycia Wnioskodawcy ‑ Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego to z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki te wykorzystywane były przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Jak wynika z wniosku - przedmiotowe Nieruchomości były wynajmowane (m.in. były przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy z 2013 r.). Oznacza to, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości składającej się z działek nr 24/5 i 24/7 oraz udziału we współwłasności działki nr 23/5 powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Odnośnie obowiązku wystawienia faktury dokumentującej planowaną transakcje zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Art. 106e ust. 1 pkt 1-15 ww. ustawy wskazuje elementy jakie powinna zawierać faktura.

Analiza przywołanych przepisów na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że w związku z opodatkowaniem planowanej transakcji zbycia przedmiotowych Nieruchomości (na rzecz Nabywcy będącego czynnym podatnikiem podatku VAT) Wnioskodawca-Sprzedający jako podatnik VAT będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu tej transakcji stosując stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, które wskazuje opodatkowanie transakcji sprzedaży podatkiem VAT i wystawienie przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz zastosowanie stawki 23%, jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia, czy Wnioskodawcy - Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę - Sprzedawcę dokumentującą przedmiotową transakcję.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, na dzień dokonania transakcji Wnioskodawca - Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca - Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiotowe Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. do najmu, dzierżawy lub późniejszej odsprzedaży.

Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości (jak wskazano powyżej), będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu ustawy).

W świetle powyższych okoliczności, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy - Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ww. transakcję, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym Wnioskodawca - Nabywca będzie miał prawo odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej w związku z opisaną transakcją przez Wnioskodawcę – Sprzedawcę, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Końcowo Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00‑013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.