Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.283.2020.1.JF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-10
Teza: opodatkowanie i prawo do odliczenia z tytułu dostawy (zamiany) gruntu (działki nr X) zabudowanego przez dzierżawcę oraz zastosowanie zwolnienia
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia; podatek-podatek naliczony; zamiana; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 kwiecień 2020 r. (data wpływu 11 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i prawa do odliczenia z tytułu dostawy (zamiany) gruntu (działki nr X) zabudowanego przez dzierżawcę oraz zastosowania zwolnienia – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i prawa do odliczenia z tytułu dostawy (zamiany) gruntu (działki nr X) zabudowanego przez dzierżawcę oraz zastosowania zwolnienia.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka oraz Miasto, planują przystąpić do umowy przedwstępnej, a następnie do umowy przyrzeczonej w sprawie zbycia, w drodze zamiany, niżej wymienionych nieruchomości. Miasto oraz Spółka są czynnymi podatnikami VAT.

1.  Nieruchomość Miasta:

Miasto zbędzie w drodze zamiany na rzecz Spółki część nieruchomości oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr X.

Działy III i IV prowadzonej dla ww. działki księgi wieczystej nie zawierają wpisów, w księdze tej zapisane są również działki nr: Y oraz Z.

Działka nr X jest zabudowana. Znajduje się na niej budynek w postaci pawilonu handlowego.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z dnia 23 września 2014 r., działka znajduje się na obszarze terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej.

Dla nieruchomości miejskiej nr X (oraz działek sąsiednich nr Y i Z) wydano pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla 7-kondygnacyjnego budynku wielorodzinnego wraz z funkcją biurowo-usługowo-handlową, garażem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą z dnia 09 maja 2019 r. oraz pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla 7-kondygnacyjnego budynku hotelowego z garażem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą z dnia 09 maja 2019 r.

O zamianę nieruchomości wnioskowała Spółka, planująca realizację inwestycji na działce nr X oraz należących do niej działkach sąsiednich nr Y i Z.

Znajdujący się na działce nr X pawilon wykorzystywany jest aktualnie na potrzeby działalności handlowej w postaci sprzedaży alkoholi. Firma będąca bezumownym użytkownikiem gruntu oraz właścicielem pawilonu deklaruje, że pawilon stanowi przedmiot umowy najmu na rzecz podmiotu prowadzącego wspomniany sklep z alkoholem.

Znajdujący się na nieruchomości budynek został wzniesiony na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 25 stycznia 1984 r., a w roku 1987 został zaadaptowany na potrzeby handlowe.

Podkreślić należy, że aktualny bezumowny użytkownik nieruchomości nabył przedmiotowy pawilon dnia l lipca 1998 r., w trybie cywilnoprawnej umowy kupna-sprzedaży. W latach 1998-2017 grunt pod pawilonem objęty był umową dzierżawy na jego rzecz, zawartą na cel:

*   pawilon handlowy,

*   teren przyległy.

Nieruchomość ta była więc wykorzystywana do czynności opodatkowanych przez okres ponad dwóch lat, a Miasto pobierało z tego tytułu wynagrodzenie opodatkowane VAT. Podkreślić należy, że mimo celu wskazanego w umowie, dzierżawie podlegał grunt pod pawilonem i grunt do niego przyległy, a nie sam pawilon, i tym samym, w opinii Miasta, nigdy nie doszło do pierwszego zasiedlenia pawilonu, szczególnie, że Miasto nie posiada i nigdy nie posiadało władztwa ekonomicznego nad pawilonem.

Niemniej jednak wyżej opisana umowa dzierżawy z dniem 31 grudnia 2017 r. została rozwiązana, z uwagi na charakter prowadzonej działalności - powoływano się przy tym na zakaz sprzedaży alkoholu na działkach należących do Miasta. Z dniem następnym po rozwiązaniu ww. umowy firma stała się więc bezumownym użytkownikiem nieruchomości i z tego tytułu musi uiszczać na rzecz Miasta stosowne opłaty. Opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podlegają opodatkowaniu VAT.

Dotychczasowy dzierżawca nieruchomości został poinformowany o wypowiedzeniu umowy dzierżawy i wezwany do usunięcia poczynionych na nieruchomości nakładów oraz uporządkowania i opuszczenia terenu.

1.  Nieruchomość Spółki:

Do czasu podpisania umowy przyrzeczonej zamiany Spółka nabędzie od osoby fizycznej część nieruchomości, którą następnie zbędzie na rzecz Miasta.

Dział III prowadzonej dla ww. działek księgi wieczystej zawiera wpis o przeniesienie własności, dział IV tej samej księgi wieczystej nie zawiera wpisów.

Działki są niezabudowane. Spółka w powyższej czynności jest podatnikiem podatku VAT w świetle ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a dostawa ww. działki stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 w związku z art. 5 ust. 1 ww. ustawy, jednakże podlega zwolnieniu w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego aktualnie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W będącym w opracowaniu miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego planuje się przeznaczenie działek pod zieleń urządzoną. Zgodnie z planowanym przeznaczeniem działki te mają w przyszłości wchodzić w skład planowanego Parku, którego realizacja będzie możliwa po uchwaleniu opracowywanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowych działek nie wydano żadnych decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa nieruchomości Miasta będzie stanowiła dostawę gruntu zabudowanego korzystającego ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku, gdy zostanie uznane, że dostawa nieruchomości Miasta jest dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to w związku z tym Miasto oraz Spółka mają prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
3.  Czy w przypadku, gdy zostanie uznane, że dostawa nie będzie mogła zostać zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to czy będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
4.  Czy w przypadku uznania stanowisk dotyczących pytań 1, 2 i 3 za nieprawidłowe, przedmiotem dostawy Miasta na rzecz Spółki jest grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę, który podlega opodatkowaniu 23% VAT?
5.  Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z faktury Miasta za nabycie nieruchomości od Miasta, tj. gruntu niezabudowanego lub zabudowanego, mając na uwadze, że dostawa nieruchomości Spółki na rzecz Miasta jest zwolniona z opodatkowania VAT jako dostawa gruntu niebędącego terenem budowlanym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Spółka wskazuje, że mimo iż będzie nabywcą nieruchomości od Miasta to jest uprawniona do wystąpienia z wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowości zastosowania stawki podatku VAT dla dostawy dokonywanej przez Miasto na rzecz Spółki.

Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 lipca 2014 r., sygn. akt I FSK 1204/13, stroną postępowania interpretacyjnego jest zainteresowany w rozumieniu przepisów rozdziału la działu II Ordynacji podatkowej. W przypadku podatku od towarów i usług zainteresowanym w otrzymaniu indywidualnej interpretacji prawa podatkowego można być zarówno w zakresie podatku należnego, jak i podatku naliczonego.

Podatnikowi VAT z mocy ustawy przysługuje bowiem uprawnienie do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ma to niewątpliwie wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego - a zatem ma on prawo do zadawania pytań dotyczących jego podatku naliczonego. NSA uznał prawo skarżącej do wystąpienia z wnioskiem interpretacyjnym dotyczącym prawa odliczenia podatku naliczonego, a następnie wykorzystania otrzymanej w tym zakresie informacji do rozliczenia podatku, jak również powoływania się na nią w kontaktach z kontrahentami, dla których może ona mieć walor informacyjny.

Spółka wskazuje zatem, że ustalenie prawidłowego sposobu opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości Miasta na rzecz Spółki przekłada się w sposób bezpośredni na jej sytuację podatkową w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Miasto. Jak wynika bowiem jednoznacznie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę, Spółka stanowi podmiot uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowej stawki podatku VAT przy dostawie nieruchomości Miasta na jej rzecz.

Ad 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zdaniem Spółki, dostawie będzie podlegać grunt zabudowany, którego dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W ocenie Spółki dostawa będzie opodatkowana 23% VAT, gdyż budynek znajdujący się na gruncie nie podlegał pierwszemu zasiedleniu, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Spółka wskazuje, że okoliczność zabudowy nieruchomości w postaci pawilonu handlowego należy do bezumownego użytkownika nieruchomości i Miasto nigdy nie nabyło władztwa ekonomicznego ani faktycznego nad tą zabudową powoduje, że grunt ten należy uznać za grunt zabudowany, jednak w odniesieniu do znajdującego się na nim pawilonu handlowego nie doszło do pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Miasto nie posiada własności ani władztwa nad tym pawilonem, a dodatkowo wypowiedziało umowę dzierżawy gruntu zajętego pod pawilon w 2017 r., w związku z czym dotychczasowy dzierżawca gruntu aktualnie korzysta z niego bezumownie. Miasto nigdy nie było użytkownikiem tego pawilonu, ani też między Miastem a dotychczasowym dzierżawcą nieruchomości nie było żadnej umowy dotyczącej pawilonu handlowego, w związku z czym - w ocenie Miasta - nie można przyjąć, że doszło do pierwszego zasiedlenia tego pawilonu handlowego przez Miasto.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że bezumowny użytkownik nieruchomości nie usunął naniesień znajdujących się na gruncie, chociaż Miasto zobowiązało go do tego. Miasto nie nabyło tego pawilonu poprzez zwrot nakładów na rzecz obecnego bezumownego użytkownika. Przez cały okres, aż do momentu dostawy nieruchomości na rzecz Spółki, Miasto nie będzie posiadać władztwa nad pawilonem handlowym, który jest nadal wykorzystywany przez podmiot wynajmujący go od bezumownego użytkownika nieruchomości.

Ponadto Spółka stoi na stanowisku, że nawet w przypadku rozliczenia nakładów znajdujących się na zbywanej działce nr X i objęcia przez Miasto władztwa ekonomicznego nad tymi nakładami, dostawa nie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 o VAT, o ile okres od momentu rozliczenia nakładów do dnia przystąpienia do umowy zamiany wyniósłby mniej niż dwa lata.

Ad 2

W przypadku, gdyby w ocenie Organu stanowisko odnośnie pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, a pawilon handlowy był przedmiotem pierwszego zasiedlenia, w ocenie Spółki, dostawa nieruchomości zabudowanej powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 23% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i 110, wynosi 23%.

Z definicji pierwszego zasiedlenia z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu (bądź gruntownym ulepszeniu) zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub też zostanie wykorzystana na własne potrzeby przez podmiot, który ją wybudował.

Z przepisów tych można wyprowadzić wniosek, że pierwszego zasiedlenia nie musi dokonać podmiot, który dokonuje sprzedaży nieruchomości, w skład której wchodzą budynki lub budowle. Istotny jest jedynie fakt, aby takie pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do budynku znajdującego się na gruncie miało miejsce.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego pawilon handlowy został pobudowany przed 1998 rokiem i był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciel pawilonu nabył go w 1998 r. i obecnie wynajmuje go innemu podmiotowi na potrzeby prowadzenia sklepu. Pawilon ten jest przedmiotem odpłatnego najmu, opodatkowanego podatkiem VAT, od ponad 2 lat.

Biorąc pod uwagę przepisy dotyczące pierwszego zasiedlenia można więc uznać, że pawilon handlowy był przedmiotem pierwszego zasiedlenia przez obecnego bezumownego użytkownika gruntu lub podmiot, od którego go nabył. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed ponad dwoma laty.

W konsekwencji biorąc pod uwagę takie rozumienie definicji pierwszego zasiedlenia, dostawa pawilonu wraz z gruntem, na którym się znajduje, będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia pawilonu, dlatego zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Spółka wskazuje również, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stanowi zwolnienie fakultatywne i Miasto oraz Spółka będą mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania przedmiotowej dostawy podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą, przed dniem dokonania dostawy łych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika ze stanu faktycznego Miasto oraz Spółka są czynnymi podatnikami VAT, w konsekwencji w przypadku złożenia przed dniem dokonania dostawy przez Miasto właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, dostawa nieruchomości Miasta będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Możliwość rezygnacji ze zwolnienia w przypadku dostawy nieruchomości zabudowanej przez jednostki samorządu terytorialnego wynika m.in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia z dnia 19 września 2019 r. (znak: 0113-KDIPT1-3.4012. 354.2019.2.EG).

Ad 3

W opinii Spółki dostawa nieruchomości Miasta nie może być także zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wspomniano wcześniej, zgodnie z definicją z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Spółka podkreśla, że Miasto nie posiada i nigdy nie posiadało własności pawilonu handlowego ani też władztwa faktycznego oraz ekonomicznego nad tym pawilonem, jak również nie ponosiło nigdy jakichkolwiek wydatków na jego ulepszenie w części lub w całości. Jednocześnie pawilon jako taki nie stanowił nigdy przedmiotu opodatkowania podatkiem VAT, płatnego po stronie Miasta, które w ramach planowanej zamiany występuje w roli dokonującego dostawy. Niemniej jednak czynnościom opodatkowanym podlegał grunt - początkowo z tytułu uiszczanych przez jego użytkownika opłat wynikających z umowy dzierżawy, a następnie w związku z opodatkowanymi podatkiem VAT należnościami za bezumowne użytkowanie, które ustalono na podstawie Zarządzenia. Prezydenta Miasta z dnia 21 listopada 2013 r. w oparciu o art. 224 § 2 i 225 Kodeksu Cywilnego.

Znajdujący się na nieruchomości Miasta pawilon handlowy od ponad dwóch lat jest przedmiotem opodatkowanego podatkiem VAT najmu. W roli podnajemcy występuje podmiot prowadzący w pawilonie działalność handlową, natomiast wynajmującym jest właściciel pawilonu i jednocześnie bezumowny użytkownik gruntu. Ewentualne wydatki na ulepszenie pawilonu w części lub w całości ponosili zatem jego podnajemca lub właściciel. Niezależnie od tego w ramach omawianej transakcji zamiany stroną zbywającą nieruchomość ze znajdującym się na niej pawilonem będzie Miasto, nie podnajemca ani jego właściciel pawilonu.

Podobnie sytuacja wyglądała w przypadku obowiązującej do dnia 31 grudnia 2017 r. umowy dzierżawy pomiędzy Miastem a użytkownikiem gruntu. Przedmiot umowy, jak wspomniano wcześniej, stanowił jedynie grunt, nie sam pawilon, natomiast niezależnie od tego opłaty wynikające z umowy podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe trudno jest przesądzić, czy Miastu, pobierającemu opodatkowane podatkiem VAT opłaty z tytułu umowy dzierżawy gruntu a następnie jego bezumownego użytkowania, przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sytuację komplikuje fakt, że w ramach planowanej zamiany nieruchomości przedmiotem dostawy ze strony Miasta na rzecz Spółki będzie grunt wraz z pawilonem, co do którego, jak wskazano wcześniej, Miasto nie posiada i nie posiadało władztwa faktycznego oraz ekonomicznego, i który nie stanowił wcześniej przedmiotu czynności opodatkowanych pomiędzy Miastem a dotychczasowym dzierżawcą, a jedynie między dotychczasowym dzierżawcą a podnajemcą pawilonu.

Jednocześnie Spółka wskazuje, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie stanowi zwolnienia fakultatywnego i tym samym ustawa nie przewiduje możliwości rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania przedmiotowej dostawy podatkiem VAT. Zatem w przypadku gdy Organ potwierdzi możliwość zastosowania ww. zwolnienia przedmiotowej dostawy z podatku VAT, Spółka oraz Miasto nie będą mogli z tego zwolnienia zrezygnować.

Ad 4

W przypadku, gdy Organ w stanowisku odnośnie pytania nr 1 oraz pytania nr 2 i 3 wykluczy możliwość zwolnienia dostawy nieruchomości Miasta z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, dostawa ta będzie stanowiła dostawę gruntu niezabudowanego.

Spółka wskazuje, że okoliczność, iż zabudowa nieruchomości w postaci pawilonu handlowego należy do bezumownego użytkownika nieruchomości i Miasto nigdy nie nabyło władztwa ekonomicznego ani faktycznego nad tą zabudową powoduje, że grunt ten należy uznać za grunt niezabudowany. Miasto nie będzie bowiem przenosiło władztwa ekonomicznego ani faktycznego nad tym budynkiem, gdyż faktycznie nim nie włada.

W opinii Spółki nie można pomijać faktu, że Miasto wypowiedziało umowę dzierżawy gruntu zajętego pod pawilon w 2017 r., w związku z tym dotychczasowy dzierżawca gruntu aktualnie korzysta z niego bezumownie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że bezumowny użytkownik nieruchomości nie usunął naniesień znajdujących się na gruncie, chociaż Miasto zobowiązało go do tego. Miasto nie nabyło tego pawilonu poprzez zwrot nakładów na rzecz obecnego bezumownego użytkownika. Przez cały okres, aż do momentu dostawy nieruchomości na rzecz Spółki, Miasto nie będzie posiadać władztwa nad pawilonem handlowym, który jest nadal wykorzystywany przez podmiot wynajmujący go od bezumownego użytkownika nieruchomości.

Ad 5

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikająca z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Wyżej przedstawiona zasada uniemożliwia dokonanie obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że ustawodawca określając w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, nie uzależnił prawa do odliczenia podatku naliczonego od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, ale z czynnościami opodatkowanymi, do których będzie wykorzystywany w przyszłości.

Decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia będzie miał zamierzony związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi. Oznacza to, że jeśli podatnik zamierza przeznaczyć dane towary lub usługi na cele działalności opodatkowanej, które związane są z jego sprzedażą opodatkowaną, to będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia. Powyższe potwierdza wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. C-98/98, w którym orzekł, że: „warunkiem odliczenia przez podatnika podatku VAT oraz podstawą do ustalenia zakresu tego prawa jest zasadniczo istnienie bezpośredniego związku pomiędzy daną transakcją nabycia a daną transakcją (lub transakcjami) sprzedaży, uprawniającymi do dokonania odliczenia”.

W ocenie Spółki prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości Miasta nie ogranicza okoliczność, że Spółka w ramach transakcji zamiany za nieruchomość Miasta dokona dostawy nieruchomości, która podlega zwolnieniu z VAT, gdyż jest to grunt niezabudowany niestanowiący gruntu budowlanego. Przepisy ustawy o VAT nie przewidują ograniczeń w zakresie prawa do odliczenia w sytuacji, gdy określony towar jest nabywany w zamian za inny towar zwolniony z VAT.

W tym zakresie Spółka podkreśla, że transakcja zamiany nieruchomości stanowi de facto dwie dostawy nieruchomości, tj. dostawę Spółki na rzecz Miasta oraz Miasta na rzecz Spółki. Istotny jest zatem jedynie związek zakupu nieruchomości Miasta z przyszłą sprzedażą opodatkowaną Spółki, którą będzie sprzedaż nieruchomości wybudowanych na nabytym gruncie lub oddanie ich w najem, a nie związek zakupu tej nieruchomości z przedmiotem zamiany. Prawo do odliczenia VAT przez Spółkę nie powinno być zatem uzależniane od przedmiotu, który niejako „finansuje” nabycie nieruchomości.

W zakresie prawa do odliczenia Spółka wskazuje dodatkowo, że w celu odliczenia podatku naliczonego przez podatnika konieczne jest niezaistnienie przesłanek negatywnych, które zostały określone w art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że nie jest możliwe skorzystanie z prawa do odliczenia w stosunku do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Miasto, bowiem zakupiona nieruchomość Miasta związana będzie z planowanymi czynnościami opodatkowanymi Spółki. Dodatkowo w przedmiotowym stanie faktycznym nie są spełnione przesłanki negatywne, ponieważ Nieruchomość Miasta będzie podlegać opodatkowaniu.

Prawidłowość stanowiska co do możliwości odliczenia podatku naliczonego w przypadku nabycia w drodze zamiany gruntu podlegającego opodatkowaniu VAT w zamian za grunt zwolniony z VAT, potwierdza również stanowisko Ministra Finansów wyrażone w interpretacji indywidualnej z 25 maja 2011 r., sygn. IPPP1-443-356/11-4/EK, gdzie stwierdzono, że podatnik jest uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zamianę gruntów, w analogicznym stanie faktycznym jak w przedmiotowej opinii.

Podsumowując, w ocenie Spółki w przypadku w przypadku dostawy gruntu niezabudowanego przez Miasto lub dostawy gruntu przez Miasto, która nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT lub, gdy w ocenie Organu dostawa nieruchomości Miasta będzie stanowiła dostawę gruntu zabudowanego, który został zasiedlony przed 2 laty i dlatego podlega zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale Miasto oraz Spółka złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z dostawą nieruchomości Miasta.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego następujące jest prawidłowe.

Ad 1-4

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedażą jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Z przytoczonych przepisów nie wynika, by odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług musiała mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne, może również przybrać postać rzeczową - zapłatą może być inny towar lub usługa, albo mieszaną - zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Natomiast art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Tak więc umowa zamiany skutkuje wzajemnym przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi towarami jak właściciel. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne należy uznać, że zamiana towarów jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. Należy również stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług stanowi dwie odpłatne dostawy towarów.

Wnioskodawca nabędzie od Miasta w drodze zamiany część nieruchomości oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr X. Przedmiotowa działka jest zabudowana budynkiem pawilonu handlowego, którego właścicielem jest bezumowny użytkownik (do 31 grudnia 2017 r. dzierżawca), a pawilon stanowi przedmiot umowy najmu na rzecz podmiotu prowadzącego sklep z alkoholem. Miasto nie posiada i nigdy nie posiadało władztwa ekonomicznego nad pawilonem. W latach 1998-2017 grunt pod pawilonem objęty był umową dzierżawy (jako czynność opodatkowana). Urnowa dzierżawy została wypowiedziana z dniem 31 grudnia 2017 r. Dzierżawca stał się bezumownym użytkownikiem nieruchomości i z tego tytułu uiszcza na rzecz Miasta opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, co podlega opodatkowaniu VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą skutków podatkowych dla dostawy działki nr X (zamiany) przez Miasto na rzecz Wnioskodawcy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy przede wszystkim należy wskazać, że zamiana opisanych nieruchomości pomiędzy Miastem i Wnioskodawcą podlega opodatkowaniu jako dwie wzajemne i dostawy - przez Wnioskodawcę na rzecz Miasta oraz przez Miasto na rzecz Wnioskodawcy. Przy czym każda z tych dostaw podlega odrębnemu opodatkowaniu ze względu na warunki dotyczące zarówno podmiotu jak i przedmiotu dostawy. Zatem dostawa działki nr X przez Miasto na rzecz Wnioskodawcy jest dostawą w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Rozpatrując opodatkowanie przedmiotowej działki zauważyć należy, że zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych (ściśle określonych) czynności stawkami obniżonymi, bądź z zastosowaniem zwolnienia od podatku. Określił również warunki stosowania obniżonych stawek i zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będzie dostawa gruntu o charakterze rolnym, leśnym, itp. Przy czym przeznaczenie niezabudowanego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości. W przypadku natomiast dostawy gruntu zabudowanego opodatkowanie gruntu jest uzależnione od opodatkowania budynków lub budowli znajdujących się na sprzedawanym gruncie. Na podstawie bowiem art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w przypadku dostawy gruntu zabudowanego dla celów opodatkowania ocenie podlega dostawa budynków i budowli położonych na gruncie i wówczas ocenie nie podlega grunt, którego wartości nie uwzględnia się w podstawie opodatkowania. Z kolei zasady opodatkowania budynków i budowli wynikają z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W rozpatrywanej sprawie przede wszystkim należy ustalić czy przedmiotem dostawy (zamiany) przez Miasto będzie działka zabudowana czy też niezabudowana, ponieważ budynek znajdujący się na sprzedawanym gruncie jest we władaniu faktycznym bezumownego użytkownika gruntu, a nie właściciela gruntu. Ponadto - jak wynika w wniosku - nakłady na wzniesienie istniejącego budynku (pawilonu) nie zostały rozliczone i Miasto - jako przyszły sprzedawca gruntu - wraz z wypowiedzeniem umowy dzierżawy z dniem 31 grudnia 2017 r. wezwało dzierżawcę do usunięcia nakładów poczynionych na nieruchomości oraz uporządkowania i opuszczenia terenu. Jednocześnie dla sprzedawanej nieruchomości wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy dla 7 - kondygnacyjnego budynku wielorodzinnego wraz z funkcją biurowo-usługowo-handlową, garażem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą oraz o warunkach zabudowy dla 7 - kondygnacyjnego budynku hotelowego z garażem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą.

Wyjaśniając wątpliwości Wnioskodawcy, w pierwszej kolejności należy odnieść się do art. 45 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Natomiast w myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są częścią powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa (cywilnego, ale również podatkowego) można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

*   grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

*   budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

*   części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do art. 47 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast w myśl art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli los prawny rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową.

Odnosząc się do działki nr X zabudowanej pawilonem, w stosunku do którego - jak z wniosku wynika - nakłady poniesione przez dzierżawcę nie zostały mu zwrócone przez Miasto, wskazać należy, że przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt bez pawilonu. W tej sytuacji rozważając skutki podatkowe dokonywanej transakcji należy mieć na uwadze nie aspekt cywilnoprawny, lecz podatkowoprawny. W przypadku dostawy przez Miasto przedmiotowej działki na rzecz Wnioskodawcy nastąpi faktyczne wstąpienie Wnioskodawcy w prawa i obowiązki Miasta, które nie jest właścicielem nakładów dzierżawcy w postaci pawilonu i nie jest zainteresowane nabyciem pawilonu (poniesionych nakładów), co potwierdza wezwanie dzierżawcy do usunięcia nakładów poczynionych na nieruchomości oraz uporządkowania terenu. Wnioskodawca jako nabywca również nie jest zainteresowany nabyciem pawilonu, ponieważ nabycie dotyczy gruntu, dla którego zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla dwóch 7 - kondygnacyjnych budynków.

W opisanej sytuacji, z punktu widzenia prawa cywilnego, na nabywcę działki formalnie przejdzie prawo własności pawilonu z wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami tego faktu, jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest ww. pawilon, gdyż ekonomicznie nie należy on do sprzedającego. Tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, że Miasto dokona jego dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy (Miasto nie przeniesie na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania pawilonem jak właściciel), prawo to jest bowiem po stronie podmiotu, który na ten budynek ponosił nakłady i zobowiązany do ich usunięcia. Przyjęcie rozwiązania wynikającego z art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, przedmiotem dostawy na rzecz Wnioskodawcy będzie wyłącznie działka nr X jako sam grunt - będący wprawdzie gruntem zabudowanym pawilonem, ale bez władztwa ekonomicznego po stronie właściciela gruntu, więc dla potrzeb przyszłej dostawy – uznany za grunt niezabudowany.

Powtórzyć należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolnieniu podlega dostawa gruntu stanowiącego teren niezabudowany oraz niebędący jednocześnie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Skoro w rozpatrywanej sprawie na gruncie ustawy VAT przedmiotem dostawy będzie sam grunt (działka nr X), dla którego wydane są decyzje o warunkach zabudowy, to grunt ten jest terenem budowlanym na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym nie można uznać, że do dostawy tego gruntu zastosowanie znajdzie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej działki nie można zastosować ww. zwolnienia, wobec tego należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania ww. zwolnienia, spełnione muszą być łącznie warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku, sprzedawana działka nr X była wykorzystywana przez Miasto do czynności opodatkowanych przez okres ponad dwóch lat - dzierżawie podlegał sam grunt nie pawilon. Tym samym nie został spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, w przedmiotowej sprawie dla dostawy ww. działki na rzecz Wnioskodawcy nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa działki nr X , jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym dostawa działki nr X przez Miasto na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegało opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że do dostawy ww. działki na rzecz Wnioskodawcy nie znajdą zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz art. 43 ust. 10 i 10 ustawy, gdyż - jak wyjaśniono wyżej - przedmiotem dostawy na rzecz Wnioskodawcy będzie grunt niezabudowany i przeznaczony pod budowę (grunt budowlany), a nie budynek w postaci pawilonu handlowego.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań 1-4 należy uznać za prawidłowe.

Ad 5

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca w wyniku zamiany gruntów nabędzie działkę nr X celem realizacji na tej działce inwestycji - jak wynika z wniosku w postaci budynku wielorodzinnego wraz z funkcją biurowo-usługowo-handlową, garażem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą oraz budynku hotelowego z garażem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Miasto z tytułu dostawy działki nr X na rzecz Wnioskodawcy.

Jak wyżej przedstawiono opisana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą dla przedmiotu tej dostawy i tym samym nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki nr X w zakresie, w jakim zostaną spełnione przesłanki - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z dostawą nieruchomości Miasta ze względu na związek z przyszłą sprzedażą opodatkowaną Wnioskodawcy, jaką ma być sprzedaż nieruchomości wybudowanych na nabytym gruncie lub oddanie ich w najem.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 należało uznać za prawidłowe.

Wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zastosowania zwolnienia dla dostawy (zamiany) działki nr X (pytań 1, 2, 3 i w części nr 4) oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę (pytanie nr 5). W zakresie zastosowania stawki w wysokości 23% dla dostawy będącej przedmiotem tej interpretacji (część pytania nr 4) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie należy wskazać, że ustalenie wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określone wyłącznie na wniosek w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemiologicznego i stanu epidemii, jako najwłaściwszy, proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.