Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.267.2018.2.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-20
Teza: Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia nieruchomości, która będzie przedmiotem krótkoterminowego wynajmu. W opisanej sytuacji będą spełnione przesłanki pozytywne wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy umożliwiające odliczenie podatku naliczonego, jak również nie wystąpią przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 i 4 ustawy.
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań; podatek-podatek naliczony; pokoje gościnne-wynajem pokoi gościnnych
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2018 r. (data wpływu 24 kwietnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości lokalowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości lokalowej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającą obywatelstwo belgijskie i tam też zamieszkującą, jednocześnie nieprowadzącą działalności gospodarczej. Należy zaznaczyć, że Wnioskodawca zarejestrował się jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca postanowił nabyć nieruchomość lokalową, która po wybudowaniu całego budynku przez dewelopera zostanie wyodrębniona z nieruchomości sklasyfikowanej w grupie 1122 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (obiekt budownictwa mieszkalnego - budynki o trzech i więcej mieszkaniach).

Wnioskodawca w trakcie prowadzenia prac przez dewelopera wpłaci zaliczki określone w umowie deweloperskiej na rachunek powierniczy, z którego deweloper po spełnieniu stosownych przesłanek będzie miał prawo do wypłaty środków (otwarty rachunek powierniczy). Z chwilą zwolnienia środków deweloper wystawi fakturę zaliczkową na rzecz Wnioskodawcy stosując stawkę VAT 8%, jako że powierzchnia lokalu jest mniejsza niż 150 m². Wnioskodawca planuje odliczyć VAT naliczony z tak wystawionej faktury zaliczkowej, jako że, po oddaniu budynku do użytkowania i wyodrębnieniu lokalu postanowił wynajmować krótkoterminowo przedmiotowy lokal - PKWiU grupa 55. Istotnym, jest, że wynajem wskazany w niniejszym wniosku będzie polegał wyłącznie na udostępnieniu lokalu na okres maksymalnie kilku dni. Wynajem taki nie będzie mógł być wzbogacony o usługi dodatkowe takie jak sprzątnięcie lokalu podczas najmu czy też zapewnienia posiłków. Najemca będzie zobowiązany samodzielnie posprzątać po sobie, natomiast wszystkie posiłki i ewentualne zakupy produktów żywnościowych będzie musiał zrobić sam na własny koszt. Wynajmujący będzie korzystać z usług firmy zewnętrznej zajmującej się pozyskiwaniem najemców, która jednocześnie będzie doglądała nieruchomość i wydawała klucze najemcom, przez co Wnioskodawca nie będzie musiał wykonywać dodatkowych czynności.

Wnioskodawca postanowił korzystać z prawa do opodatkowania takiego wynajmu za pomocą zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych jako najem prywatny - 8,5%. Po okresie 10 lat, wnioskodawca korzystać z nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca ma prawo do skorzystania z prawa do odliczenia VAT naliczonego od nabycia nieruchomości lokalowej, która po przeniesieniu prawa własności będzie przedmiotem krótkoterminowego wynajmu?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W przedstawionym stanie faktycznym zdaniem Wnioskodawcy, będzie on miał możliwość odliczyć VAT naliczony. Zacząć należy, że sprzedaż nieruchomości wyodrębnionych na podstawie art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2015 poz. 1892 z późn. zm.) jest czynnością opodatkowaną VAT. Jako czynność związana z pierwszym zasiedleniem nie korzysta ona z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i 10b ustawy VAT tj. „zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim".

Właściwą stawką VAT zgodnie z art. 41 ust. 12, 12a, 12b w zw. z art. 41 ust. 2 ustawy VAT jest stawka 8%, w przypadku powierzchni lokalu objętego społecznym programem mieszkaniowym wynoszącej do 150 m², powyżej tego metrażu właściwą stawką jest stawka podstawowa 23%.

Czynności związane z wynajmem nieruchomości, powodują że podmiot staje się podatnikiem VAT. Co do zasady polscy podatnicy, mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego do kwoty 200.000 zł, zgodnie z regulacjami zawartymi w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT. Jednakże dokonując analizy stanu faktycznego, należy stwierdzić, że osoby niebędące rezydentami Polski z powodu braku siedziby, a więc miejsca zamieszkania, rozpatrywanego na podstawie art. 25 k.c., nie mogą korzystać z przedstawionego zwolnienia, o czym mowa w art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy VAT.

Oprócz zwolnienia podmiotowego, ustawodawca wprowadził również szereg zwolnień przedmiotowych. Jednym z nich jest zwolnienie „usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkalne’’ o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. W takim przypadku podatnik, który świadczy wyłącznie usługi zwolnione przedmiotowo nie ma obowiązku rejestracji za przepisem art. 96 ust. 3 ustawy VAT, w którym to ustawodawca użył słowa „mogą”, dokonując literalnej wykładni tego przepisu, prowadzącej do przedstawionego wniosku.

Możliwość odliczenia VAT naliczonego reguluje art. 86 ust. 1 ustawy VAT, uzależniający możliwość jego dokonania od związku bezpośredniego lub za orzecznictwem TS, również pośredniego z czynnością opodatkowaną. Nadmienić należy, że w przypadku wynajmu długoterminowego przez podatnika na cele mieszkaniowe korzystać będzie ono ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, wobec czego uniemożliwi odliczenie VAT naliczonego od zakupu nieruchomości.

Inaczej jest w przypadku świadczenia usług zakwaterowania krótkoterminowego, o czym mowa w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 9 grudnia 2015 r. I SA/Bk/732/15, w którym to sąd przedstawił, czym powinny charakteryzować się usługi zakwaterowania tj.:

1.  zakres świadczeń dodatkowych (w przypadku zakwaterowania zwykle zapewniany jest opierunek oraz podstawowe wyposażenie wynajmowanego lokalu);
2.  długość okresu, na który do używania oddawany jest budynek bądź lokal (zwykle krótszy przy usługach związanych z zakwaterowaniem);
3.  zmienność w czasie poszczególnych używających lokalu (większa w przypadku usług związanych z zakwaterowaniem, mniejsza w przypadku najmu).

Zgodnie z PKWiU, takie usługi winny być opodatkowane 8% stawką podatku od towarów i usług.

Posiłkować się należy również interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 02 grudnia 2016 r. 2461-IBPP2.4512.714.2016.2.WN, który potwierdza możliwość opodatkowania wynajmu mieszkań podmiotom trzecim stosując 8% stawkę VAT, które to podmioty trzecie następnie będą wykorzystywały je do świadczenia usług sklasyfikowanych w dziale 55 PKWiU (55.90.11.0) (krótkoterminowe zakwaterowanie). Potwierdza to również doktryna np. Rogalska Barbara „Podatek od towarów i usług w budownictwie i obrocie nieruchomościami” WK 2015.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Ponadto w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Z przedmiotowego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającą obywatelstwo belgijskie i tam też zamieszkującą, jednocześnie nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca zarejestrował się jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca postanowił nabyć nieruchomość lokalową, która po wybudowaniu całego budynku przez dewelopera zostanie wyodrębniona z nieruchomości sklasyfikowanej w grupie 1122 PKOB. Po oddaniu budynku do użytkowania i wyodrębnieniu lokalu Wnioskodawca postanowił wynajmować krótkoterminowo przedmiotowy lokal - PKWiU grupa 55. Przy tym Wnioskodawca wskazał, że wynajem będzie polegał wyłącznie na udostępnieniu lokalu na okres maksymalnie kilku dni. Wynajem nie będzie mógł być wzbogacony o usługi dodatkowe takie jak sprzątnięcie lokalu podczas najmu czy też zapewnienia posiłków. Najemca będzie zobowiązany samodzielnie posprzątać po sobie, natomiast wszystkie posiłki i ewentualne zakupy produktów żywnościowych będzie musiał zrobić sam na własny koszt. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że będzie korzystać z usług firmy zewnętrznej zajmującej się pozyskiwaniem najemców, która jednocześnie będzie doglądała nieruchomość i wydawała klucze najemcom, przez co Wnioskodawca nie będzie musiał wykonywać dodatkowych czynności.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego czy ma prawo do skorzystania z prawa do odliczenia VAT naliczonego od nabycia nieruchomości lokalowej, która po przeniesieniu prawa własności będzie przedmiotem krótkoterminowego wynajmu.

Odnosząc się do przedmiotowej kwestii wskazać należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikom podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Zatem nie ma możliwości dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Wskazać należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.

Przy tym w myśl art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, zawierającego „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r., na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, stawka ta wynosi 8%), wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „usługi związane z zakwaterowaniem”.

Wnioskodawca wskazał, że zakupioną nieruchomość lokalową będzie wykorzystywał do usług wynajmu krótkoterminowego. Jak wskazał Wnioskodawca wynajem będzie polegał wyłącznie na udostępnieniu lokalu na okres maksymalnie kilku dni. Wynajem nie będzie mógł być wzbogacony o usługi dodatkowe takie jak sprzątnięcie lokalu podczas najmu czy też zapewnienia posiłków.

Zatem w świetle przywołanych przepisów oraz przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi wynajmu krótkoterminowego nie korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy lecz podlegają opodatkowaniu właściwą stawką podatku.

W konsekwencji należy stwierdzić, że zakupioną nieruchomość lokalową Wnioskodawca będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem w sytuacji, gdy faktury dokumentują transakcje, które nie podlegają opodatkowaniu albo są zwolnione od podatku podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany w tej fakturze.

Ponadto stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabędzie od dewelopera nowy lokal w wybudowanym budynku sklasyfikowanym w grupie 1122 PKOB. Natomiast przepisy regulujące opodatkowanie podatkiem od towarów i usług nie przewidują zwolnienia dla dostaw nowych lokali przez dewelopera. Zatem dostawa przedmiotowej nieruchomości lokalowej podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zarejestrował się jako podatnik VAT czynny.

W konsekwencji należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia nieruchomości, która będzie przedmiotem krótkoterminowego wynajmu. W opisanej sytuacji będą spełnione przesłanki pozytywne wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy umożliwiające odliczenie podatku naliczonego, jak również nie wystąpią przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 i 4 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości lokalowej należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.