Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.195.2021.1.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-10
Teza: Czy zawarta w zdarzeniu przyszłym umowa, która zawiera wszystkie postanowienia istotne przedmiotowo (essentialia negotii) umowy sprzedaży (mimo że cena nie odpowiada wartości rynkowej) może być uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn; Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania; Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania-Zakres opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 września 2021 r. (data wpływu – 6 września 2021 r.), uzupełnionym 19 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 6 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 21 października 2021 r. znak: 0111-KDIB2-3.4014.332.2021.1.BD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 29 października 2021 r. Z treści uzupełnienia wynika, że wniosek dotyczy także podatku od spadków i darowizn.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży i kupić nieruchomość położoną w miejscowości T. gm. M. Wnioskodawca powziął jednak wątpliwość co do skutków podatkowych czynności, którą zamierza dokonać, gdyż cena sprzedaży jaką ustalił ze stroną sprzedającą jest dużo niższa od ceny rynkowej.

Ustalona niska cena jest wypadkową kilku czynników: sprzedający mieszka w Austrii, nieruchomość nabył w spadku, nie może jej użytkować i chce się jej szybko pozbyć.

Mimo że działka przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną, to obecnie porośnięta jest lasem, nie jest uzbrojona, przebiega przez nią linia 230W; wymaga zatem sporych nakładów finansowych zanim faktycznie będzie mogła służyć jako teren pod zabudowę jednorodzinną. Nieruchomość nie jest obciążona, a z nabyciem nie wiąże się przejęcie żadnych długów i ciężarów. Strony umowy zamierzają w akcie notarialnym umowy sprzedaży oprócz ceny sprzedaży podać faktyczną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości i od tej wartości zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym Strony spotkały się z informacją, że ich umowa może zostać potraktowana jako forma ukrytej darowizny i opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn w części niemającej pokrycia w cenie sprzedaży lub w całości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jego wolą nie jest zawarcie umowy darowizny, która jest umową nieodpłatną, tylko zawarcia umowy sprzedaży, która ma charakter odpłatny. Zawierana umowa będzie zawierać wszystkie postanowienia istotne przedmiotowo (essentialia negotii) umowy sprzedaży, jedynie z ceną dużo niższą od wartości rynkowej.

**W związku z powyższym opisem, po przeformułowaniu w uzupełnieniu wniosku, zadano następujące pytanie:**

Czy zawarta w zdarzeniu przyszłym umowa, która zawiera wszystkie postanowienia istotne przedmiotowo (essentialia negotii) umowy sprzedaży (mimo że cena nie odpowiada wartości rynkowej) może być uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zawarta umowa, która zawiera wszystkie postanowienia istotne przedmiotowo (essentialia negotii) umowy sprzedaży, mimo że cena nie odpowiada wartości rynkowej, nie może być uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Art. 535 Kodeksu cywilnego określa, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Z przepisu tego wynika, że cena jest niezbędnym elementem umowy sprzedaży ale nie wynika, że do zawarcia umowy sprzedaży dochodzi tylko gdy cena odpowiada wartości przedmiotu umowy.

Natomiast zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Istotą darowizny jest więc świadczenie nieodpłatne.

Zatem nie można uznać za darowiznę umowę, w której mamy do czynienia z ceną obojętnie od jej relacji do wartości przedmiotu umowy. Ponadto, jak wskazuje się w orzecznictwie, oceny, czy mamy do czynienia z dysproporcją świadczeń, należy dokonywać z uwzględnieniem całokształtu okoliczności dotyczących zarówno samego zawarcia umowy, jak i uwarunkowań pozostających poza treścią stosunku prawnego, a w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2011 r. II CSK 528/10 został wyrażony pogląd, że w ramach zasady swobody umów mieści się również przyzwolenie na faktyczną nierówność stron, która może się wyrażać nieekwiwalentnością.

Nie należy też zapomnieć o transakcjach powszechnie występujących na rynku nieruchomości. Na przykład sprzedaży przez jednostki samorządu terytorialnego mieszkań najemcom tych mieszkań, którzy kupują mieszkania nieraz za cenę odpowiadającą kliku procentom wartości rynkowej. Tak samo kwestia ceny wygląda w przypadku sprzedaży mieszkań przez P. najemcom tych mieszkań. Należy zwrócić uwagę, że nie jest kwestionowane, że mimo nieraz symbolicznej ceny dochodzi do zawarcia umów sprzedaży podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP tytułem m.in. darowizny. Z przepisu tego wynika, że przedmiotem opodatkowania tym podatkiem nie jest sprzedaż, gdyż zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zawarta umowa, która zawiera wszystkie postanowienia istotne przedmiotowo (essentialia negotii) umowy sprzedaży, mimo że cena nie odpowiada wartości rynkowej, nie może być uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej** **przedstawionego zdarzenia przyszłego** **jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy zajęta na gruncie podatku od spadków i darowizn. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak sprawy: 0111-KDIB2-3.4014.332.2021.2.BD.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1) dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;

2) darowizny, polecenia darczyńcy;

3) zasiedzenia;

4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

6) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Podatkowi podlega również nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci oraz nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci (art. 1 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ww. ustawy opodatkowaniu tym podatkiem podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw znajdujących się lub wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z tytułów wymienionych enumeratywnie w tym przepisie.

Podkreślić należy, iż katalog czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn określony w art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest katalogiem zamkniętym.

Wobec tego jedynie wymienione w nim tytuły nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych stanowią przypadki podlegające opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Podatkiem będzie obłożona np. darowizna, która ma na celu przysporzenie majątkowe kosztem majątku darczyńcy, bez ekwiwalentu ze strony obdarowanego.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera pojęcia „darowizna”, dlatego w tym zakresie należy stosować prawną definicję tego pojęcia unormowaną w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego.

Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Treść tego świadczenia określa umowa darowizny.

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Przepisy dotyczące podatku od spadków i darowizn nie zawierają również definicji umowy sprzedaży. W takim przypadku należy posłużyć się definicją zawartą w ustawie Kodeks cywilny.

W myśl art. 535 ustawy Kodeks cywilny przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu, wynika że

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży i na jej podstawie zakupić nieruchomość. Cena sprzedaży jaką ustalił ze stroną sprzedającą jest dużo niższa od ceny rynkowej. Strony umowy zamierzają w akcie notarialnym umowy sprzedaży oprócz ceny sprzedaży podać faktyczną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości i od tej wartości zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca zaznaczył, że jego wolą nie jest zawarcie umowy darowizny, która jest umową nieodpłatną, tylko zawarcie umowy sprzedaży, która ma charakter odpłatny. Zawierana umowa będzie zawierać wszystkie postanowienia istotne przedmiotowo (essentialia negotii) umowy sprzedaży a jedynie z ceną dużo niższą od wartości rynkowej.

Skoro więc nabycie nieruchomości zostanie dokonane jako umowa sprzedaży i nie przyjmie (jak wskazał Wnioskodawca) formy umowy darowizny, w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, to wskazane na podstawie tej czynności nabycie nie będzie podlegało regulacjom zawartym w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Jak wskazano powyżej, podatkowi od spadków i darowizn podlega jedynie nabycie na podstawie tytułów enumeratywnie wymienionych w art. 1 ww. ustawy; wśród nich ustawodawca nie wymienił czynności (umowy sprzedaży) opisanej we wniosku.

A zatem wskazana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości, nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem. Powyższe oznacza, że z tytułu tej czynności po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.