Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-1052/12-2/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-13
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18.12.2012 r. (data wpływu 24.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.12.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 grudnia 2007 r. zmarł brat Wnioskodawczyni, który był właścicielem lokalu mieszkalnego. Zgodnie z postanowieniem Sądu z dnia 17 grudnia 2008 r. spadek po bracie Wnioskodawczyni nabyła wprost w wysokości 1/6 udziału. W dniu 6 lutego 2009 r. Wnioskodawczyni złożyła we właściwym organie podatkowym zgłoszenie o nabyciu majątku spadkowego po zmarłym bracie (udział wynoszący 1/6 części lokalu mieszkalnego). Następnie na wniosek Wnioskodawczyni został dokonany w 2011 r. przez Sąd dział spadku. Zgodnie z postanowieniem Sądu z dnia 12 kwietnia 2011 r. lokal został przyznany Wnioskodawczyni na wyłączną własność i Sąd zasądził od Wnioskodawczyni na rzecz pozostałych spadkobierców określone kwoty tytułem spłaty na łączną kwotę w wysokości 223.061,63 zł (wartość lokalu mieszkalnego została oszacowana przez Sąd na kwotę 261.614 zł) w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o dziale spadku. Od kwoty zasądzonych spłat Wnioskodawczyni uiściła podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 4.461 zł (plus odsetki). Jedną z uczestniczek Wnioskodawczyni spłaciła w 2011 r. (44.612,33 zł). Z pozostałymi uczestnikami Wnioskodawczyni zawarła w dniu 22 września 2011 r. ugodę w formie aktu notarialnego o dokonanie spłat w terminie późniejszym — w terminie 7 dni od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego, ale nie później niż do dnia 30 września 2013 r. Sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni dokonała w dniu 22 lutego 2012 r. za kwotę 255.000 zł, dodatkowo ponosząc koszt pośrednictwa przy sprzedaży w kwocie 5.000 zł (faktura VAT). W lutym 2012 r., po sprzedaży lokalu mieszkalnego, Wnioskodawczyni spłaciła pozostałych uczestników na łączną kwotę 178.449,30 zł. Wnioskodawczyni nie zamierza korzystać ze zwolnień podatkowych (nie spełnia warunków).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części stanowiącej udział spadkowy (1/6) będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. 19% podatkiem dochodowym i czy przychodem w tym przypadku będzie 1/6 otrzymanej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości pomniejszona o l/6 kosztów odpłatnego zbycia (opłaty notarialne, koszty pośrednictwa)?
2.  Czy przychód ze sprzedaży w wysokości 5/6 otrzymanej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. 19% podatkiem dochodowymi i czy przychodem w tym przypadku będzie 5/6 otrzymanej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości pomniejszona o 5/6 kosztów odpłatnego zbycia (opłaty notarialne, koszty pośrednictwa) i uiszczony przez Wnioskodawczynię należny podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu działu spadku i czy koszty uzyskania przychodów ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. jako udokumentowane koszty nabycia udziału będą stanowiły kwoty wszystkich poniesionych przez Wnioskodawczynię spłat z tytułu działu spadku?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad.1)

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) — przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Nowe zasady opodatkowania mają więc zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r., czyli mają zastosowanie w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, gdyż to on określa datę nabycia nieruchomości lub prawa.

W przedmiotowej sprawie oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczyni spadku jest data śmierci brata, tj. dzień 13 grudnia 2007 r., natomiast postanowienie sądu z dnia 17 grudnia 2008 r. o nabyciu spadku potwierdziło jedynie prawo Wnioskodawczyni do tego spadku od momentu jego otwarcia. Stosownie natomiast do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu działu spadku spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do tego momentu przedmiot wspólności.

Wskazać przy tym należy, iż zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe (przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 3 lutego 2012 r. znak ITPB2/415-961a/11/RS), w przypadku gdy w wyniku zawartej umowy o dział spadku spadkobierca otrzymuje udziały w innej wysokości niż przysługiwały mu w spadku, przekraczające wartość udziału w spadku, to data działu spadku będzie zawsze datą nabycia tej części nieruchomości, o które zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku.

Reasumując, do opodatkowania przychodu uzyskanego przez Podatniczkę z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku po zmarłym bracie-w związku z treścią powołanych uprzednio przepisów przejściowych będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. do odpłatnego zbycia udziału w wysokości 1/6 wartości nieruchomości nabytego w drodze spadku.

W myśl art. 30e ust. l i ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub winny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęte do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustalą się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 – tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Wnioskodawczyni nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (ulga meldunkowa).

Biorąc zatem powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części stanowiącej udział spadkowy (1/6) będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. 19% podatkiem dochodowym. Przychodem w tym przypadku będzie 1/6 otrzymanej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości pomniejszona o 1/6 kosztów odpłatnego zbycia (opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Nie wystąpią tutaj koszty uzyskania przychodów, gdyż Wnioskodawczyni nie poczyniła nakładów zwiększających wartość nieruchomości i praw majątkowych i nie płaciła podatku od spadków darowizn.

Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dla rozliczenia podatku nie ma odrębnego formularza. Obliczony podatek Wnioskodawczyni wykaże na formularzu PIT-37.

Ad.2)

Do opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku po zmarłym bracie będą miały zastosowanie również przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień uprawomocnienia się postanowienia o dziale spadku, tj. 31 maja 2011 r. do odpłatnego zbycia udziału w wysokości 5/6 wartości nieruchomości nabytego przez Wnioskodawczynię odpłatnie w drodze działu spadku. Od 1 stycznia 2009 r. wprowadzono nowe zwolnienie, tzw. ulgę mieszkaniową (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.), a zlikwidowana została tzw. ulga meldunkowa. Bez zmian natomiast pozostały regulacje dotyczące zasad ustalania dochodu oraz wysokość podatku (19% dochodu). Wnioskodawczyni nie zamierza korzystać z ulgi mieszkaniowej. Stosując wyżej powołane przepisy przychodem w tym przypadku będzie 5/6 otrzymanej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości pomniejszona o 5/6 kosztów odpłatnego zbycia (w tym opłaty notarialne, koszty pośrednictwa).

W opinii Wnioskodawczyni kosztem odpłatnego zbycia będzie również uiszczony przez Nią należny podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu działu spadku. Koszty uzyskania przychodów należy ustalić zgodnie z powołanym powyżej art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Wymienione w tym przepisie udokumentowane koszty nabycia udziału to kwoty wszystkich poniesionych przez Wnioskodawczynię spłat z tytułu działu spadku.

Zgodnie z obowiązującymi w 2011 r. zasadami opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć odrębne zeznanie roczne PIT-39, w którym wykazuje się:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Reasumując, dochód z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni wykazuje częściowo (1/6 przychodu) w zeznaniu rocznym (PIT-37), a częściowo (5/6 przychodu) w odrębnym zeznaniu rocznym (PIT-39) składanych za 2012 rok.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. . Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości (udziałów w nieruchomości) i forma prawna jej (ich) nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie natomiast do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu działu spadku spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do tego momentu przedmiot wspólności.

Tak więc, na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Jeżeli w drodze działu spadku będąca jego przedmiotem nieruchomość przypada w całości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych, to nabycie w drodze działu spadku, w części przekraczającej udział posiadany w spadku należy traktować jako nowe nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 13 grudnia 2007 r. zmarł brat Wnioskodawczyni, który był właścicielem lokalu mieszkalnego. Zgodnie z postanowieniem Sądu z dnia 17 grudnia 2008 r. spadek po bracie Wnioskodawczyni nabyła wprost w wysokości 1/6 udziału. Następnie na wniosek Wnioskodawczyni został dokonany w 2011 r. przez Sąd dział spadku. Zgodnie z postanowieniem Sądu z dnia 12 kwietnia 2011 r. lokal został przyznany Wnioskodawczyni na wyłączną własność i Sąd zasądził od Wnioskodawczyni na rzecz pozostałych spadkobierców określone kwoty tytułem spłaty. Sprzedaży powyższego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni dokonała w dniu 22 lutego 2012 r.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż prawo własności nieruchomości obejmującej sprzedany lokal mieszkalny, Wnioskodawczyni nabyła w 2007 r. w chwili śmierci brata, w części odpowiadającej udziałowi w spadku oraz w 2011 r. kiedy to w wyniku działu spadku Sąd przyznał ten lokal Wnioskodawczyni na wyłączną własność zasądzając od Niej na rzecz pozostałych spadkobierców spłaty.

Zgodnie z powyższym część przychodu z odpłatnego zbycia w 2012 r. udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w 2007 r. będzie podlegała przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast odpłatne zbycie udziałów w lokalu mieszkalnym nabytych w 2011 r. będzie podlegało przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. W oparciu o art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W świetle powyższego, należy uznać, iż Wnioskodawczyni może do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć koszty opłat notarialnych oraz koszty pośrednictwa sprzedaży przedmiotowego lokalu. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia dotyczą całego sprzedanego lokalu mieszkalnego, który nabyła odpowiednio w 2007 r. i 2011 r., dlatego też koszty te należy proporcjonalnie przypisać do każdej części przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Zatem przychodem Wnioskodawczyni ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest cena odpowiadająca udziałom nabytym w 2007 r. i 2011 r., pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, które przypadają proporcjonalnie na powyżej nabyte udziały.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi również kwestia, czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można zaliczyć kwoty wszystkich poniesionych spłat z tytułu działu spadku.

Odpowiadając na powyższe pytanie należy podkreślić, że kwestia bezsporną jest, iż w momencie przeprowadzenia działu spadku Wnioskodawczyni nabyła własność udziałów w lokalu mieszkalnym, które to udziały należały uprzednio do innych spadkobierców. Bezspornym jest to, że spadkobiercy utracili prawo własności posiadanych udziałów za odpłatnością. Sąd przyznał im bowiem spłaty od Wnioskodawczyni, w zamian za utracone udziały w spadku. Spłata na rzecz pozostałych spadkobierców jest zatem dla Wnioskodawczyni niejako ceną nabycia udziałów w spadku, w tym również w lokalu mieszkalnym.

A zatem wypłacone faktycznie kwoty zasądzone przez Sąd tytułem spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców, Wnioskodawczyni może uznać jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu.

Dodatkowo nadmienić należy, że nie jest przeszkodą uznanie za koszt uzyskania przychodu wydatku na tę spłatę, jeśli podatnik najpierw sprzeda nieruchomość a potem dokona spłaty. Może się bowiem okazać, że aby dokonać spłaty i pozyskać na tę okoliczność środki pieniężne podatnik dokona sprzedaży a dopiero potem z uzyskanych pieniędzy dokona spłaty. Jeśli zatem spłaty dokona przed terminem do złożenia zeznania PIT-39, w którym rozliczyć należy przychód z odpłatnego zbycia, to ów wydatek na spłatę będzie mógł zostać wykazany w tym zeznaniu.

Za koszt nabycia przedmiotowego lokalu w drodze działu spadku należy uznać zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy także zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu działu spadku.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne jak i przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego odpowiadający udziałowi nabytemu w spadku po zmarłym w 2007 r. bracie, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. Przychód określony zgodnie z art. 19, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, tj. koszty notarialne oraz koszty pośrednictwa sprzedaży w wysokości proporcjonalnie przypisanej do udziału nabytego w drodze spadku.

Natomiast przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego odpowiadającemu udziałom nabytym w 2011 r. w drodze działu spadku podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. Przychód określony zgodnie z art. 19, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, tj. koszty notarialne oraz koszty pośrednictwa sprzedaży w wysokości proporcjonalnie przypisanej do udziału nabytego w drodze działu spadku. Do kosztów uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem udziałów w lokalu mieszkalnego w wyniku działu spadku, tj. spłaty, które zostały przez Nią dokonane na rzecz spadkobierców oraz poniesione wydatki związane z nabyciem tych udziałów, w tym zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych.

Podkreślić należy, iż tut. Organ podatkowy dokonał oceny prawnej stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie objętym zadanymi przez Nią pytaniami. W związku z tym nie dokonano oceny prawnej stanowiska Wnioskodawczyni odnośnie złożenia zeznania podatkowego na formularzu PIT-37 i PIT-39 oraz wykazania w nich dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, ponieważ zagadnienie to nie było przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni.

Ponadto, w odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, iż została ona wydana w indywidualnej sprawie, w określonym stanie faktycznym i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.