Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.1125.2023.3.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-14
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynsz; najem-najem prywatny; umowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania-Osiągający przychody z tytułu najmu, dzierżawy ; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Stawka 8,5%
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 28 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 28 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 8 lutego 2024 r. (wpływ 8 lutego 2024 r.), pismem z 23 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.) oraz pismem z 4 marca 2024 r. (wpływ 4 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego
----------------------

Jest Pan właścicielem nieruchomości w (…) przy ulicy (…), którą wynajmuje Pan w ramach umowy najmu okazjonalnego, zgłoszonej do Urzędu Skarbowego.

W związku z powyższym zwrócił się Pan z wnioskiem, czy wyszczególniony w umowie czynsz w wysokości 3300 zł jest Pana przychodem, czy też różnica tych 3300 zł o kwotę 471,52 zł, co stanowi koszt czynszu administracyjnego (nie zawiera on kosztów wody, ponieważ rozlicza Pan się zgodnie z umową osobno z Najemcą z kosztów wody i prądu, bo są kosztami zmiennymi).

Uzupełnienie
------------

W 2023 roku wynajmował Pan nieruchomość na cele mieszkaniowe w kwocie łącznej czynszu zapisanego w umowie na kwotę 3300 zł.

Według przedstawionej umowy najmu lokalu w trybie najmu okazjonalnego, to Pan jako Właściciel nieruchomości reguluje w imieniu Najemcy czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierający: koszty utrzymania lokalu, przynależnej komórki lokatorskiej, stanowiska garażowego, w tym koszt funduszu remontowego, koszt części wspólnych nieruchomości oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Wspomniane koszty nie są Panu dodatkowo zwracane przez Najemcę, a zgodnie z umową wliczone są w łączny koszt czynszu jaki Pan otrzymuje od Najemcy w kwocie 3300 zł. Łączny koszt tych opłat administracyjnych do Wspólnoty Mieszkaniowej wynosił w 2023 r. miesięcznie kwotę 386,52 zł i był opłacany przez Pana, jako Właściciela nieruchomości, czyli płacąc czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej, pełnił Pan rolę pośrednika między Najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową.

Wspomniane koszty administracyjne stanowią koszt stały utrzymania przedmiotu najmu, jak i części wspólnej nieruchomości oraz koszty gospodarowania odpadami komunalnymi. Koszty te nie są Panu zwracane przez Najemcę, a te ponoszone stałe koszty administracyjne pozwalają Panu na realizację wskazanej umowy najmu nieruchomości (przedmiotu najmu).

Pana sytuacja dotycząca umowy najmu okazjonalnego dotyczy najmu prywatnego nieruchomości.

Pytanie
-------

Czy opodatkowaniu podlega kwota otrzymywanego od Najemcy czynszu, ale po odliczeniu administracyjnych kosztów stałych utrzymania wynajmowanej nieruchomości, które to Pan opłaca na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w imieniu Najemcy?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

W 2023 roku wynajmował Pan nieruchomość na cele mieszkaniowe w kwocie łącznej czynszu zapisanego w umowie na kwotę 3300 zł. Według przedstawionej umowy najmu lokalu w trybie najmu okazjonalnego, to Pan jako Właściciel nieruchomości reguluje w imieniu Najemcy czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierający: koszty utrzymania lokalu, przynależnej komórki lokatorskiej, stanowiska garażowego, w tym koszt funduszu remontowego, koszt części wspólnych nieruchomości oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi i wspomniane koszty nie są Panu dodatkowo zwracane przez Najemcę, a zgodnie z umową wliczone są w łączny koszt czynszu jaki Pan otrzymuje od Najemcy w kwocie 3300 zł. Łączny koszt tych opłat administracyjnych do Wspólnoty Mieszkaniowej wynosił w 2023 roku miesięcznie kwotę 386,52 zł i był opłacany przez Pana, jako Właściciela nieruchomości, czyli płacąc czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej, pełnił Pan rolę pośrednika między Najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową.

Pana zadaniem powinien Pan opłacać podatek ryczałtowy jedynie od kwoty czynszu otrzymywanego od Najemcy pomniejszonej o wskazane powyżej stałe koszty administracyjne, ponieważ to Pan jako pośrednik opłaca te koszty w imieniu Najemcy i są one bezpośrednio związane z możliwością realizowania zawartej umowy najmu nieruchomości, czyli mówiąc inaczej bez pokrycia przez Pana tych kosztów stałych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w imieniu Najemcy, nie mógłby Pan realizować umowy najmu nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Zatem czynsz administracyjny zawierający koszty stałe utrzymania wynajmowanej nieruchomości, który według umowy najmu lokalu do Wspólnoty Mieszkaniowej reguluje Pan jako Właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowi w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu. W zakresie tych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową. Tym samym, przychód dla Pana, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Pana stanowisko należało uznać za **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).