Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.907.2022.2.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-25
Teza: Wydanie interpretacji w zakresie zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 stycznia 2023 r. (wpływ 9 stycznia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega opodatkowaniu w Polsce od całości osiąganych dochodów niezależnie od miejsca ich uzyskania.

W (…) 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną – (…) nabyli do majątku wspólnego małżeńskiego udział w wysokości 1/3 części we własności nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami (…), o łącznej powierzchni (…) ha (dalej: Nieruchomość"). Dla Nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…) księga wieczysta KW nr (…).

Przedmiotem wniosku o interpretację są wyłącznie skutki podatkowe po stronie Wnioskodawcy, tj. bez uwzględniania skutków podatkowych dla żony Wnioskodawcy.

Nieruchomość została nabyta od (…). W momencie nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości, teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP"). W dniu (…) 2014 r. został przyjęty MPZP dla terenów objętych Nieruchomością w formie uchwały Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru położonego w miejscowości (…). Większa część działek wchodzących w skład Nieruchomości ma w MPZP przeznaczenie budowlane (działki zabudowane). Na Nieruchomości znajduje się ujęcie wody oraz infrastruktura naziemna i podziemna, w tym ogrodzenie nietrwałe, place utwardzone bitumicznie, droga z kostki dwukierunkowa, droga bitumiczna jednokierunkowa, droga z płyt, wieża antenowa, sieć wodociągowa, kanalizacyjna i ciepłownicza, sieć elektroenergetyczna oraz plac utwardzony płytami drogowymi.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość do majątku osobistego, niezwiązanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca co prawda posiada zarejestrowaną w CEIDG jednoosobową działalność gospodarczą, natomiast zakres i przedmiot tej działalności nie ma żadnego związku z Nieruchomością. Wnioskodawca w ramach ww. działalności wynajmuje lokale położone w (…).

Z kolei Nieruchomość jest położona w (…), nie jest nawet przystosowana do wynajmu, jak również nigdy ze strony Wynajmującego od kiedy jest właścicielem, przedmiotem wynajmu nie była. Ponadto, Nieruchomość nie jest i nigdy nie była w żaden sposób ujęta w ww. działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w szczególności jako środek trwały w ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi również żadnej innej działalności gospodarczej, w tym poprzez jakąkolwiek spółkę, w której Nieruchomość byłaby wykorzystywana.

Celem nabycia Nieruchomości była wyłącznie lokata prywatnych środków pieniężnych (lokata kapitału). W momencie nabycia Nieruchomości (przełom … r.) panował ogólnoświatowy kryzys gospodarczy. Wnioskodawca pragnął zatem, aby posiadane środki pieniężne nie traciły na wartości i w związku z tym postanowił, wraz z żoną i innymi współwłaścicielami, nabyć Nieruchomość wyłącznie w celu jej późniejszej sprzedaży.

Od momentu nabycia Nieruchomości nie była ona nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów zarobkowych. Wnioskodawca od początku posiadania Nieruchomości nie osiąga jakichkolwiek dochodów z tytułu posiadania Nieruchomości (np. z najmu, dzierżawy, etc.). Nieruchomość wymaga od samego początku remontu, aby można było ją wynajmować lub wydzierżawiać. Natomiast z racji tego, że w planach Wnioskodawcy od początku nie było dostosowywanie Nieruchomości do wynajmu lub dzierżawy, Wnioskodawca nigdy nie dokonywał żadnych prac mających na celu dostosowanie Nieruchomości do czerpania z niej bieżących pożytków. Nie dokonywano rozbiórki poszczególnych obiektów, nie naprawiano starych ogrodzeń ani nie budowano nowych.

Wnioskodawca ponosił jedynie bieżące koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości (np. bieżące koszty energii, czy historyczne wydatki na badania geologiczne i przyrodnicze mające na celu uchwalenie MPZP). Dodatkowo, myśląc już o zwrocie z tej lokaty kapitału, Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zatrudnili pośrednika, którego zadaniem było znalezienie nabywcy. Ponadto została sporządzona wizualizacja terenu dla potencjalnych nabywców. Były to zatem standardowe działania mające na celu dokonanie sprzedaży.

Wnioskodawca planuje w niedługim okresie sprzedaż Nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca chce zrealizować zakładany plan i sprzedać Nieruchomość, a środki pieniężne z tego tytułu przeznaczyć na zaspokojenie bieżących potrzeb własnych i rodziny, przede wszystkim - córki.

Ponadto w piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku w następujący sposób udzielił Pan odpowiedzi na pytania, zawarte w wezwaniu:

1)

w związku ze wskazaniem Pana we wniosku, że: _W dniu 30 października 2014 r. został przyjęty MPZP dla terenów objętych Nieruchomością w formie uchwały Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru położonego w miejscowości (…). (…)_ – prosimy o wskazanie, z czyjej inicjatywy został uchwalony ww. plan zagospodarowania przestrzennego (tj. czy to Pan wystąpił z wnioskiem o jego uchwalenie, czy nastąpiło to z inicjatywy innego podmiotu /jakiego?/ np. gminy);

Odpowiedź:

Zasadniczo to Gminie zależało najbardziej na uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to Gmina podejmowała aktywne czynności w tym zakresie. Z uwagi na upływ kilkunastu lat Wnioskodawca nie pamięta dokładnie, czy składał jakiekolwiek pisma w tym zakresie; potwierdza jednakże, że toczyły się rozmowy ustne i telefoniczne z Gminą w tym zakresie.

Teren będący przedmiotem wniosku o interpretację był wcześniej własnością (…), a więc Wnioskodawca zakupił te działki od (…). Z kolei to Gminie przede wszystkim zależało na uchwaleniu MPZP i w praktyce większość czynności w tym zakresie inicjowała Gmina, w tym żądała przeprowadzenia niezbędnych badań, o których mowa w odpowiedzi na pyt. 7.

2)

z uwagi na sformułowanie zawarte w podaniu, że: _Większa część działek wchodzących w skład Nieruchomości ma w MPZP przeznaczenie budowlane (działki budowlane)_ – natomiast we wniosku wskazuje Pan, że na Nieruchomość składają się działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami (…) o łącznej powierzchni (…) ha oraz, że w dniu (…) 2009 r. nabyli Państwo (Pan z żoną) udział 1/3 części we własności tej Nieruchomości – prosimy o doprecyzowanie odrębnie dla każdej z ww. działek, będących przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży jakie jest przeznaczenie każdej z tych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

Odpowiedź:

Działki (…) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w drodze Uchwały (…).

Działka nr (…) w ww. planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest kodem (…).

Działka nr (…) oznaczona jest kodami (…), które oznaczają odpowiednio (…).

Działka (…) oznaczona jest kodami (…), które oznaczają odpowiednio teren (…).

3)

czy w momencie nabycia przez Pana w 2009 roku udziału w Nieruchomości na Nieruchomości znajdowały się: ujęcie wody oraz infrastruktura naziemna i podziemna, w tym ogrodzenie nietrwałe, place utwardzone bitumicznie, droga z kostki dwukierunkowa, droga bitumiczna jednokierunkowa, droga z płyt, wieża antenowa, sieć wodociągowa, kanalizacyjna i ciepłownicza, sieć elektroenergetyczna oraz plac utwardzony płytami drogowymi, o których Pan pisze we wniosku, czy też ww. inwestycje zostały podjęte przez Pana (i/lub pozostałych współwłaścicieli) po zakupie – prosimy o jednoznaczne wyjaśnienie ww. kwestii, a w szczególności, kto był inicjatorem i wykonawcą tych inwestycji oraz kto je finansował;

Odpowiedź:

Ani Wnioskodawca, ani pozostali właściciele nieruchomości od nabycia do dnia dzisiejszego nie poczynili żadnych nakładów w zakresie opisanym w tym pytaniu. Można zatem stwierdzić, że nieruchomość będzie sprzedawana w takim stanie, w jakim Wnioskodawca ją kupił.

4)

w związku z informacją w opisie sprawy, że: _Od momentu nabycia Nieruchomości nie była ona nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów zarobkowych. Wnioskodawca od początku posiadania Nieruchomości nie osiąga jakichkolwiek dochodów z tytułu posiadania Nieruchomości (np. z najmu, dzierżawy, etc.). (…) Wnioskodawca nigdy nie dokonywał żadnych prac mających na celu dostosowanie Nieruchomości do czerpania z niej bieżących pożytków. Nie dokonywano rozbiórki poszczególnych obiektów, nie naprawiano starych ogrodzeń ani nie budowano nowych_ – prosimy o szczegółowe wyjaśnienie, czy zamierza Pan podjąć takie lub inne działania polegające na ulepszeniu/uatrakcyjnieniu ww. Nieruchomości przed sprzedażą, zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości (a jeśli tak to prosimy wskazać szczegółowo jakie?);

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności oraz wartości Nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Można zatem stwierdzić, że nieruchomość będzie sprzedawana w takim stanie, w jakim Wnioskodawca ją kupił.

5)

czy przedmiotem planowanej sprzedaży będzie cała Nieruchomość (tj. wszystkie działki nr …), czy sprzedaż nastąpi na rzecz tego samego kupującego i jednym aktem notarialnym (jedna transakcja sprzedaży) oraz w którym roku zaplanowano transakcję sprzedaży;

Odpowiedź:

Sprzedaż zaplanowana jest na 2023 r. (wstępnie - drugi lub trzeci kwartał 2023 roku) i nastąpi na rzecz jednego kupującego. Sprzedaż zostanie dokonana w ramach jednej transakcji bez zawierania umów przedwstępnych.

6)

czy dokonał/dokona Pan (sam lub wraz z pozostałymi współwłaścicielami) przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości podziału ww. działek na mniejsze działki, a jeśli tak to należy wskazać konkretnie które z działek wchodzących w skład Nieruchomości zostały/zostaną podzielone i ile działek zostanie z każdej działki wydzielone a także z jakiego powodu został/zostanie dokonany ww. podział;

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie dokonywał i przed sprzedażą nie dokona podziału działek stanowiących Nieruchomość objętą wnioskiem.

7)

jak należy rozumieć zawarte przez Pana stwierdzenie, że ponosił Pan historyczne wydatki na badania geologiczne i przyrodnicze mające na celu uchwalenie MPZP - w szczególności co to były za wydatki i w jakim celu zostały poniesione;

Odpowiedź:

Wydatki, o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji dotyczyły wydatków poczynionych w związku z koniecznymi badaniami, niezbędnymi do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca poniósł wydatki w zakresie uzyskania opinii (…), badań geodezyjnych oraz badań przyrodniczych (…). W zakresie badań geodezyjnych została zbadana (…). Wszystkie te badania były wymogami administracyjnymi narzuconymi przez Gminę, tj. Gmina wymagała przeprowadzenia tychże badań (a więc - poniesienia nakładów) w celu uchwalenia miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego.

8)

w jaki sposób zatrudniony pośrednik zamierza znaleźć nabywcę dla Nieruchomości (jakie działania zamierza podjąć w tym celu);

Odpowiedź:

Zatrudniony pośrednik nieruchomości podejmie typowe czynności jakie są przyjęte w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie posiada szczegółowej wiedzy na temat pracy pośrednika, natomiast spodziewa się, że będą to czynności takie jak: aktywne poszukiwanie potencjalnego nabywcy na rynku, publikowanie ogłoszeń w ogólnodostępnych portalach, kontakt z agencjami nieruchomości etc.

9)

co należy rozumieć przez sporządzenie wizualizacji terenu dla potencjalnych nabywców – z czyjej inicjatywy została sporządzona, kto ponosił koszty tej wizualizacji i w jakim celu została sporządzona;

Odpowiedź:

Inicjatorami wizualizacji byli wszyscy współwłaściciele oraz wszyscy oni ponosili koszty w tym zakresie odpowiednio do posiadanych udziałów. Celem sporządzenia wizualizacji nieruchomości było przedstawienie fotograficzne nieruchomości i miało na celu przygotowanie jednej wizualizacji po to, aby nie trzeba było każdemu kolejnemu potencjalnemu nabywcy odrębnie pokazywać zdjęcia nieruchomości, tylko wystarczyło opublikować takie zdjęcia właśnie w formie wizualizacji a następnie zainteresowanym nabywcom przesyłać link do tego.

10)

na jakie konkretnie bieżące potrzeby własne i rodziny (przede wszystkim córki) zamierza Pan przeznaczyć środki z planowanej sprzedaży przez Pana przysługującego udziału w Nieruchomości;

Odpowiedź:

Wnioskodawca przeznaczy pieniądze otrzymane z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe, własne oraz córki. Przede wszystkim Wnioskodawca zamierza kupić córce nieruchomość, w której będzie mieszkać. Rozważany jest również zakup domu mieszkalnego dla córki w (…), z uwagi na to, że córka planuje tam się osiedlić. Ponadto - jeżeli po zakupie mieszkania dla córki pozostałyby jeszcze środki pieniężne - Wnioskodawca planuje również spłacić kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, w której obecnie Wnioskodawca wraz z żoną mieszkają. W żadnym stopniu środki ze sprzedaży nieruchomości nie będą służyły celom firmowym związanym z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

11)

czy zawarł/zamierza Pan (sam lub wraz ze współwłaścicielami) zawrzeć z nabywcą (nabywcami) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (…):

Odpowiedź:

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości nie zawrą z jakimkolwiek nabywcą umowy przedwstępnej; od razu nastąpi przeniesienie praw do Nieruchomości na podstawie umowy właściwej.

Wnioskodawca nie udzielał żadnemu z potencjalnych nabywców pełnomocnictwa pisemnego do występowania w sprawach Nieruchomości. Jedynie Wnioskodawca rozmawiał telefonicznie z przedstawicielami Gminy i poinformował, iż potencjalnie może ktoś się kontaktować w sprawie tejże Nieruchomości, gdyż Wnioskodawca planuje ją sprzedać i w związku z tym potencjalny nabywca może chcieć uzyskać telefoniczne informacje od Gminy na temat, np. stanu Nieruchomości, potwierdzenia uchwalenia MPZP, historii właścicielskiej tejże Nieruchomości etc.

12)

czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości (…):

Odpowiedź:

W ostatnich kilku latach Wnioskodawca poza działalnością gospodarczą w ramach firmy (o czym szerzej poniżej) nie sprzedawał jakichkolwiek nieruchomości.

Ponad 10 lat temu Wnioskodawca jako osoba fizyczna sprzedał jedną działkę po cenie zakupu. Została ona nabyta do majątku wspólnego (małżeńskiego) w roku 2010 r. Jej celem pierwotnie miała być budowa domu, lecz ostatecznie nie zostały poniesione żadne nakłady z nią związane, działka nie była w żaden sposób wykorzystywana i Wnioskodawca sprzedał tę działkę za cenę jej zakupu nie wzbogacając się na jej sprzedaży. Transakcja ta miała charakter incydentalny.

Kilkanaście lat temu Wnioskodawca jako osoba fizyczna dokonał sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, w której wraz z żoną mieszkał i środki z tego tytułu przeznaczył na zakup nowego mieszkania, w którym do dnia dzisiejszego mieszka wraz z żoną. Dotyczy to wyłącznie celów mieszkalnych i była ona przedmiotem współwłasności małżeńskiej.

Tym samym biorąc pod uwagę wyłącznie majątek prywatny, tj. niezwiązany z działalnością gospodarczą, Wnioskodawca nie dokonywał w ostatnich latach sprzedaży nieruchomości ani tym bardziej obrotu nieruchomościami.

W 2018 roku Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, która była majątkiem firmy, tj. jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Niemniej nieruchomość ta była wykorzystywana w celach związanych z działalnością gospodarczą, w tym była środkiem trwałym w firmie, a jej sprzedaż nie następowała jako sprzedaż prywatnego majątku nieruchomości, lecz jako sprzedaż majątku firmy (opodatkowanie PIT). Wnioskodawca działając jako przedsiębiorca nabył tę nieruchomość w 2008 roku i przez cały ten czas była ona majątkiem firmy i w tym celu była wykorzystywana.

13)

czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, (oprócz ww. Nieruchomości wymienionej we wniosku) (…):

Odpowiedź:

Na dzień nin. odpowiedzi na wezwanie, Wnioskodawca będący osobą fizyczną nie posiada jakichkolwiek nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

### Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, co oznacza, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa PIT"), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, w tym odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten _in fine_ stanowi, że opodatkowanie znajdzie zastosowanie, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to _a contrario_, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonanie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas nie dojdzie do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychód z takiej sprzedaży nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, a zatem nie podlega on opodatkowaniu.

Powyższe zasady opodatkowania oznaczają, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, oraz

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej (transakcja ta nie nosi znamion działalności gospodarczej).

Bez wątpienia Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę ponad 5 lat temu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył Nieruchomość - w roku 2009. Oznacza to, że pierwszy z ww. warunków jest w analizowanej sprawie spełniony. Tym samym, aby przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, dodatkowo transakcja sprzedaży nie może nastąpić w związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku o interpretację, w ocenie Wnioskodawcy ww. przesłanki nie są kumulatywnie spełnione. Przede wszystkim w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie można mówić o tym, że wykonuje on działalność w sposób zorganizowany i ciągły. Zamiarem Wnioskodawcy nigdy nie było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia Nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. Działania Wnioskodawcy mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży (zawarcie umowy z pośrednikiem, zrobienie zdjęć Nieruchomości dla potencjalnych nabywców). Są to czynności standardowe, które wykonałby każdy właściciel (lokalu, gruntu) liczący na sprawną i szybką sprzedaż swojej nieruchomości, niemające jednocześnie nic wspólnego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 sierpnia 2021 r., sygn. akt II FSK 3070/18: Kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.). Ponadto, podejmowanie przez Wnioskodawcę czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdza również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17.

Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12: Jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych, podejmowanych sporadycznie. Przy ocenie, czy do działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności. Przede wszystkim zamiar Wnioskodawcy co do utworzenia lokaty kapitału poprzez zakup nieruchomości nie ma decydującego znaczenia dla uznania, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą (jest to wyłącznie „zamiar") - uzewnętrznione zachowanie Wnioskodawcy klarownie wskazuje, że nie dokonywał on jakichkolwiek czynności, które mogłyby wskazywać na profesjonalny obrót nieruchomościami w tym wypadku.

Warto również wskazać, że takie okoliczności jak: poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach, uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości itd., mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy do profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14. Analogiczna sytuacja dotyczy zlecenia sprzedaży Nieruchomości profesjonalnemu pośrednikowi. W ocenie Wnioskodawcy takie zlecenie świadczy o tym, że Wnioskodawca sam nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie). Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Po 839/12, zlecenie pośrednikowi sprzedaży nieruchomości świadczy o braku profesjonalnego doświadczenia tamtejszej skarżącej w tym zakresie.

Zwłaszcza w warunkach niepewnej sytuacji gospodarczej na świecie, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, np. nieruchomości, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza na bieżące potrzeby konsumpcyjne podatnika lub jego rodziny. Podkreślić przy tym należy, że ważne (choć nie wynika to z przepisów, lecz może wskazywać faktyczne cele transakcji) jest badanie rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie samego zamiaru podatnika co do sposobu ich wykorzystania. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca chce przeznaczyć środki pieniężne ze sprzedaży na zaspokojenie bieżących potrzeb własnych i rodziny, przede wszystkim - córki. Taka okoliczność bez wątpienia potwierdza, że planowana transakcja ma na celu gospodarowanie osobistym majątkiem, a środki pieniężne nie są reinwestowane celem dalszych inwestycji, tylko przeznaczane są na zaspokajanie bieżących potrzeb rodzinnych.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy potencjalna sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto od końca roku, w którym Nieruchomość została nabyta minęło więcej niż 5 lat. Z uwagi na powyższe, potencjalna sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła, na gruncie ustawy PIT, sprzedaż majątku własnego i jako dokonana po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem udziałów we własności Nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami (…), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Jednocześnie, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, kupno nieruchomości jako lokaty kapitału, czy też zlecenie sprzedaży pośrednikowi, którego zadaniem było znalezienie nabywcy (co ma miejsce w niniejszej sprawie), bowiem o właściwej klasyfikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących sprzedaży nieruchomości.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że przedmiotowe udziały w Nieruchomości nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane. W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniu Pana aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych udziałów w Nieruchomości. W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Jak wynika bowiem z wniosku, w 2009 r. nabyli Państwo (tj. Pan z żoną) do majątku wspólnego małżeńskiego udział w wysokości 1/3 części we własności Nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami (…), (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta od (…). W momencie nabycia teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP"). W 2014 r. został przyjęty MPZP dla terenów objętych Nieruchomością. Jak Pan wskazał w uzupełnieniu podania, zasadniczo to Gminie zależało najbardziej na uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to Gmina podejmowała aktywne czynności w tym zakresie i w praktyce większość czynności w tym zakresie inicjowała Gmina, w tym żądała przeprowadzenia niezbędnych badań.

Na Nieruchomości znajduje się ujęcie wody oraz infrastruktura naziemna i podziemna, w tym ogrodzenie nietrwałe, place utwardzone bitumicznie, droga z kostki dwukierunkowa, droga bitumiczna jednokierunkowa, droga z płyt, wieża antenowa, sieć wodociągowa, kanalizacyjna i ciepłownicza, sieć elektroenergetyczna oraz plac utwardzony płytami drogowymi. Ani Pan, ani pozostali właściciele od nabycia do dnia dzisiejszego nie poczynili żadnych nakładów na ww. Nieruchomości. Nieruchomość będzie sprzedawana w takim stanie, w jakim została kupiona. Nie zamierza Pan podejmować żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności oraz wartości Nieruchomości. Nabył Pan udziały w Nieruchomości do majątku osobistego, niezwiązanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Co prawda posiada Pan zarejestrowaną w CEIDG jednoosobową działalność gospodarczą, jednakże zakres i przedmiot tej działalności nie ma żadnego związku z Nieruchomością (w ramach ww. działalności wynajmuje Pan lokale położone w …). Z kolei Nieruchomość jest położona w Ustce, nie jest nawet przystosowana do wynajmu, jak również nigdy ze strony Pana przedmiotem wynajmu nie była. Ponadto, Nieruchomość nie jest i nigdy nie była w żaden sposób ujęta w ww. Pana działalności gospodarczej oraz nie prowadzi Pan żadnej innej działalności gospodarczej, w której Nieruchomość byłaby wykorzystywana. Celem nabycia przez Pana udziałów w Nieruchomości była wyłącznie lokata prywatnych środków pieniężnych (lokata kapitału). Od momentu nabycia Nieruchomości nie była ona nigdy wykorzystywana przez Pana do celów zarobkowych. Od początku posiadania Nieruchomości nie osiąga Pan jakichkolwiek dochodów z tytułu posiadania Nieruchomości (np. z najmu, dzierżawy, etc.). Nieruchomość wymaga remontu, aby można było ją wynajmować lub wydzierżawiać. Natomiast z racji tego, że w planach Pana nie było dostosowywanie Nieruchomości do wynajmu lub dzierżawy, nigdy nie dokonywał Pan żadnych prac mających na celu przygotowanie Nieruchomości do czerpania z niej bieżących pożytków. Nie dokonywano rozbiórki poszczególnych obiektów, nie naprawiano starych ogrodzeń ani nie budowano nowych. Ponosił Pan jedynie bieżące koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości (np. bieżące koszty energii, czy historyczne wydatki na badania geologiczne i przyrodnicze mające na celu uchwalenie MPZP). Pan oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zatrudnili pośrednika, którego zadaniem było znalezienie nabywcy na nabycie ww. nieruchomości. Ponadto została sporządzona wizualizacja terenu dla potencjalnych nabywców, której celem było przedstawienie fotograficzne Nieruchomości i przygotowanie jednej wizualizacji po to, aby nie trzeba było każdemu kolejnemu potencjalnemu nabywcy odrębnie pokazywać zdjęcia Nieruchomości (opublikowano takie zdjęcia właśnie w formie wizualizacji, aby zainteresowanym nabywcom można było przesłać link do nich).

Planuje Pan w 2023 roku sprzedaż udziałów w ww. Nieruchomości. Sprzedaż zostanie dokonana w ramach jednej transakcji bez zawierania umów przedwstępnych. Nie bez znaczenia jest fakt, że środki pieniężne z tego tytułu przeznaczy Pan na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych własnych i rodziny, przede wszystkim - córki. Zamierza Pan kupić córce nieruchomość, w której będzie mieszkać. Rozważany jest również zakup domu mieszkalnego dla córki w (…), z uwagi na to, że córka planuje tam się osiedlić. Dodatkowo - jeżeli po zakupie mieszkania dla córki pozostałyby jeszcze środki pieniężne - planuje Pan również spłacić kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, w której obecnie Pan z żoną mieszkają.

Ponadto, jak doprecyzował Pan w uzupełnieniu podania, w ostatnich kilku latach w ramach majątku prywatnego nie sprzedawał Pan nieruchomości. Ponad 10 lat temu jako osoba fizyczna sprzedał Pan jedną działkę po cenie zakupu, której celem pierwotnie miała być budowa domu, lecz ostatecznie nie zostały poniesione żadne nakłady z nią związane, działka nie była w żaden sposób wykorzystywana i sprzedał Pan tę działkę za cenę jej zakupu nie wzbogacając się na jej sprzedaży. Kilkanaście lat temu jako osoba fizyczna dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, w której Pan wraz z żoną mieszkali i środki z tego tytułu przeznaczył Pan na zakup nowego mieszkania, w którym do dnia dzisiejszego Państwo mieszkają. W 2018 roku sprzedał Pan nieruchomość, która była wykorzystywana w celach związanych z działalnością gospodarczą, w tym była środkiem trwałym w firmie, ale jej sprzedaż nie następowała jako sprzedaż prywatnego majątku nieruchomości, lecz jako sprzedaż majątku firmy. Na chwilę obecną, nie posiada Pan jakichkolwiek nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności fakt sprzedaży udziałów w Nieruchomości po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, zakres, stopień zaangażowania i planowany cel wykorzystania przez Pana środków ze sprzedaży (potrzeby mieszkaniowe swoje i córki) wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniu Pana aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych udziałów w nieruchomościach. W opinii organu, z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy.

Co prawda we wniosku wskazał Pan, że: _Celem nabycia Nieruchomości była wyłącznie lokata prywatnych środków pieniężnych (lokata kapitału). W momencie nabycia Nieruchomości (przełom 2008/2009 r.) panował ogólnoświatowy kryzys gospodarczy. Wnioskodawca pragnął zatem, aby posiadane środki pieniężne nie traciły na wartości i w związku z tym postanowił, wraz z żoną i innymi współwłaścicielami, nabyć Nieruchomość wyłącznie w celu jej późniejszej sprzedaży_ – jednakże powyższe nie może przesądzać o tym, że sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej. W tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, w którym wskazał, że: _(…)_ _do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”._ Skoro, środki uzyskane ze sprzedaży nabytych przez Pana (w celu zabezpieczenia i ochrony prywatnego kapitału w postaci środków pieniężnych przed utratą ich wartości) udziałów w Nieruchomości zamierza Pan spożytkować (wydatkować) na cele mieszkaniowe córki – to działania podjęte przez Pana należy uznać za czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie majątkiem własnym w celach prywatnych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Pana w 2023 roku sprzedaż udziałów we własności Nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami (…), o których mowa we wniosku nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziałów w ww. działkach należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości (udziałów w nieruchomości).

Jak wynika z treści złożonego wniosku, w. udziały w nieruchomościach nabył Pan w 2009 roku. Ponadto – jak wynika z uzupełnienia wniosku – zamierza Pan sprzedać przedmiotowe udziały w 2023 roku, a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

**Wobec powyższego, planowane przez Pana zbycie w 2023 roku udziałów we** **własności Nieruchomości****, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowić przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. Tym samym, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży udziałów w rzeczonych działkach, nie powstanie po Pana stronie w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez Pana jako jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, będących przedmiotem planowanej sprzedaży w 2023 r., zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele ww. nieruchomości, chcąc uzyskać interpretację indywidualną w swojej sprawie powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej wydanie – spełniającymi wszystkie niezbędne wymogi formalne, o których mowa w ustawie Ordynacja podatkowa.

Końcowo, odnosząc się do przywołanych przez Pana wyroków sądów wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw, osadzonych w określonych stanach faktycznych (zdarzeniach przyszłych) i są wiążące tylko w tych sprawach.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).