Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.276.2017.2.ISZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-20
Teza: W zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do wszystkich tych działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-podział nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 sierpnia 2017 r. (data wpływu 10 sierpnia 2017 r.) uzupełnionym w dniu 22 września 2017 r. (data wpływu 29 września 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 18 września 2017 r. (skutecznie doręczone 18 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do wszystkich tych działek – **prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do wszystkich tych działek.

Wniosek uzupełniony został w dniu 22 września 2017 r., (data wpływu 29 września 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 18 września 2017 r.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 9 czerwca 2015 r. Wojciech C. wraz bratem Marcinem C. nabyli od swoich rodziców (Czesława i Elżbiety C.) na podstawie umowy darowizny (akt notarialny) udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności następujących nieruchomości:

1.  działki gruntu numer 353, AM-1 o powierzchni wynoszącej 2,94 ha stanowiącą gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą;
2.  działek gruntu numer 10, 18/5 i 956 położonych w obrębie AM-3 o łącznej powierzchni wynoszącej 12,58 ha, stanowiących gospodarstwo rolne bez zabudowań dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Opisane wyżej nieruchomości nie są położone na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, posiadają dostęp do drogi publicznej. Działka oznaczona numerem ewidencyjnym 956 objęta jest ostateczną decyzją Wójta Gminy z dnia 17 czerwca 2011 roku, w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działce Nr 956 oraz infrastrukturą techniczną - wjazdy z działek drogowych Nr 940, 131/5, 17/3.

Pan Wojciech C. w 2007 r. w celach zarobkowych wyjechał za granicę - do Irlandii. Aktualnie tam na stałe zamieszkuje wraz z żoną (która również pracuje) oraz dziećmi, które na terenie Irlandii uczęszczają do szkoły i w związku z tym chciałby nabyć nieruchomość na terenie Irlandii celem zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych albowiem nie zamierza wracać na stałe do Polski. Ani w Polsce ani na terenie Irlandii Wojciech C. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiada żadnego innego majątku prócz udziału w nieruchomościach opisanych powyżej.

Pan Marcin C. wraz z rodziną (żoną i dziećmi) również na stałe mieszka poza granicami RP (również w Irlandii) - gdzie przebywa od 2003 r. a jego sytuacja jest podobna jak brata - żona pracuje zarobkowo w Irlandii, dzieci uczęszczają tam do szkoły - Marcin C. ani w Polsce ani w Irlandii nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiadana terenie RP żadnego majątku. Marcin C. w maju bieżącego roku nabył nieruchomość na terenie Irlandii celem zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, której cenę zakupu sfinansował z kredytu.

Decyzją z dnia 6 października 2016 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału działki Nr 956 o powierzchni 11,3722 ha na 25 mniejszych działek:

\- 956/1 o powierzchni 0,2135 ha, - 956/2 o powierzchni 0,2070 ha, - 956/3 o powierzchni 0,2750 ha, - 956/4 o powierzchni 0,2685 ha, - 956/5 o powierzchni 0,1209 ha, - 956/6 o powierzchni 0,1209 ha, - 956/7 o powierzchni 0,1209 ha, - 956/8 o powierzchni 0,1507 ha, - 956/9 o powierzchni 0,1506 ha, - 956/10 o powierzchni 0,1250 ha, - 956/11 o powierzchni 0,1300 ha, - 956/12 o powierzchni 0,1773 ha, - 956/13 o powierzchni 0,1238 ha, - 956/14 o powierzchni 0,1239 ha, - 956/15 o powierzchni 0,1240 ha, - 956/16 o powierzchni 0,1278 ha, - 956/17 o powierzchni 0,1277 ha, - 956/18 o powierzchni 0,1277 ha, - 956/19 o powierzchni 0,1795 ha, - 956/20 o powierzchni 0,1800 ha, -956/21 o powierzchni 0,1167 ha, - 956/22 o powierzchni 0,0557 ha, - 956/23 o powierzchni 0,1825 ha, - 956/24 o powierzchni 0,0327 ha, - 956/25 o powierzchni 7,8100 ha, wskazując, że projekt podziału pozostaje zgodny z decyzją z dnia 17 czerwca 2011 roku Nr 30/2011.

Do działek aktualnie nie są doprowadzone żadne media, drogi wewnętrzne nie są utwardzone, brak jest jakichkolwiek ogrodzeń czy zagospodarowania terenu.

Wobec wskazywanych powyżej okoliczności Wojciech C. i Marcin C. jako współwłaściciele ww. nieruchomości po 1/2 części chcieliby sprzedać wydzielone na podstawie opisanej wyżej decyzji z dnia 6 października 2016 r. nieruchomości celem uzyskania środków finansowych na nabycie nieruchomości w miejscu swego zamieszkania oraz na pokrycie rat kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Na dzień złożenia wniosku nie podjęto żadnych czynności mających na celu profesjonalne przygotowanie ww. nieruchomości do sprzedaży, jednak Współwłaściciele nie wykluczają, że będzie konieczność zamieszczenia stosownych ofert sprzedaży za pośrednictwem sieci Internet lub gazet o zasięgu lokalnym. Z uwagi na swą nieobecność na terenie kraju Wojciech C. i Marcin C. nie wykluczają także możliwości powierzenia sprzedaży ww. działek profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami z wyłączeniem jednak jakichkolwiek umów z prawem wyłączności. Współwłaściciele nieruchomości nie zamierzają jednak dokonywać żadnych innych czynności zmierzających do zwiększenia wartości i atrakcyjności ww. działek (ogrodzenie, doprowadzenie do ich granic stosownych mediów - prądu, gazu, kanalizacji i wody), utwardzanie dróg wewnętrznych, zagospodarowanie terenu.

W uzupełnieniu wskazano, że:

*   podział działki nr 956 został dokonany z inicjatywy i przez ojca Wnioskodawcy Wojciecha C. i jego brata Marcina C. (Czesława C.) działającego jako ich pełnomocnik jednakże w wykonaniu powziętego jeszcze przed dokonaniem darowizny zamiaru;

*   aktualnie nie są realizowane projekty odnośnie doprowadzenia mediów do wyodrębnionych działek gruntu powstałych po podziale działki nr 956: nieruchomości będące przedmiotem zbycia (w tym aktualnie wyodrębnione działki gruntu powstałe po podziale działki nr 956) są obecnie użytkowane przez Czesława C. (Darczyńcę nieruchomości) na cele rolne - z działek tych ww. pozyskuje on siano, pobiera dopłaty z UE, a zatem nieruchomości są wykorzystywane w celu wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT; Wnioskodawca Wojciech C. i jego brat Marcin C. nie uzyskują żadnego przychodu z tytułu użytkowania ww. nieruchomości przez ich ojca, który w zamian za możliwość wykorzystywania ww. gruntów na cele rolne zobowiązał się do pokrywania kosztów publicznoprawnych związanych z koniecznością uiszczania podatku rolnego i podatku od nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług:

Czy z tytułu sprzedaży przez Wojciecha C. i Marcina C. za pośrednictwem ofert w lokalnej prasie i/lub sieci internet i/lub za pośrednictwem biura nieruchomości nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do wszystkich nowo powstałych działek, będą zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Zainteresowanych:

W opinii Zainteresowanych Stron - uwzględniając uwarunkowania jakie mają towarzyszyć transakcji /transakcjom sprzedaży działek - nie będą oni zobowiązani do zapłaty podatku VAT z tytułu realizacji w przyszłości planowanych transakcji. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

1.  zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz U. z 2011 r. Nr 177. poz. 1054, z późn. zm ) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu ww podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
2.  art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).;
3.  czynności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy wykonywane są przez podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającego w takim charakterze w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Dla celów podatku VAT działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub innych usługodawców, w tym również podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, jak również działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub dóbr niematerialnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zasady wykładni gramatycznej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT prowadzą do wniosku, że działalnością gospodarczą może być nawet pojedyncza czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar wykonywania w sposób częstotliwy (czyli stały i powtarzalny), przy czym czynność ta winna być wykonana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód, czyli przez podmiot występujący w odniesieniu do takiej czynności w charakterze podatnika.

Sprzedaż działek przez Wnioskodawcę i jego brata nie nastąpi w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, albowiem nie prowadzą jej ani tutaj ani w państwach swego zamieszkania i nie posiadają zamiaru dokonywania tych czynności w sposób ciągły i zarobkowy, a w celu pozyskania środków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dominującym w literaturze i orzecznictwie pozostaje pogląd, że o tym, czy dokonanie podziału gruntu na kilka działek i ich sukcesywna sprzedaż będzie opodatkowania podatkiem VAT, tj. czy dana osoba będzie występować w roli podatnika VAT decydować będą przede wszystkim zamiary podatnika co do nieruchomości w momencie jej nabycia Opodatkowaniu podatkiem VAT powinna więc podlegać sprzedaż, jeżeli nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych - tj. w celu dokonania podziału i odsprzedaży wydzielonych działek z zyskiem lub w celu wykorzystania w inny zarobkowy sposób (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 23 lipca 2008 r., IBPP1/443-758/08/LSz. Jeżeli natomiast podatnik użytkował nieruchomość przez dłuższy czas lub nabył ją w drodze spadku lub darowizny, to me można mówić, że dana osoba działała jako handlowiec będący podatnikiem VAT, jedynie dokonywała sprzedaży swojego majątku prywatnego, wykonując tym samym swoje prawo własności (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach 10 lipca 2008 r. IBPP1/443-567/08/LSZ; Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 7 lipca 2008 r., IPPP1/443-83/07-9/SM; Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu 9 czerwca 2008 r. ILPP1/443-295/08-2/AK).

Dodatkowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 roku wskazano kryteria pomocne dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną dziatek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą (por. też wyroki NSA z 24 kwietnia 2007 r sygn akt I FSK 603/06; z 29 października 2007 r., sygn akt I FPS 3/07, z 28 marca 2008 r., sygn akt I FSK 475/07, z 23 stycznia 2009 r. sygn akt I FSK 1629/07). W ocenie NSA sprzedaż działek budowlanych przez osobę fizyczną aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT winna mieć charakter zawodowy (profesjonalny), a zatem stały (zakładający powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) tj. zorganizowany, a nabycie gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności (czyli w celach handlowych), a nie jakichkolwiek innych. W omawianym orzeczeniu NSA wskazał także, że nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek dokonana w celu spożytkowania pozyskanych środków na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny, gdyż w takim przypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż taka przybiera charakter zawodowy.

Podobna ocena została wyrażona także w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika m in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Współwłaściciele nie mieli zamiaru wyzbywać się własności nabytej działki w dacie przyjęcia darowizny, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło przed nabyciem nieruchomości zaś po tej dacie Współwłaściciele wystąpili jedynie o wydanie decyzji o podziale działki oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 956 w Łomnicy ze względu na jej znaczną wielkość.

Ponadto środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży wydzielonych działek zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wojciecha C. i Marcina C. oraz i ich rodzin na terenie Irlandii, dlatego też Wojciech C. I Marcin C., zbywając nowo powstałe działki wraz z udziałami w drodze wewnętrznej stanowiące ich majątek prywatny, korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem nawet wówczas gdy sprzedaż ta będzie dokonywana za pośrednictwem biura nieruchomości lub ofert sprzedaży zamieszczanych w lokalnej prasie lub sieci Internet. Skutkiem powyższego transakcja zbycia nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, o której mowa we wniosku, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6).

Stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei, zgodnie z art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 ww. Kodeksu definiuje rzeczy jako przedmioty materialne. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako rzeczy oraz ich części mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie nieruchomości, jak również udziału w prawie własności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wątpliwości Zbywających dotyczą tego, czy z tytułu sprzedaży przez Wojciecha C. i Marcina C. za pośrednictwem ofert w lokalnej prasie i/lub sieci internet i/lub za pośrednictwem biura nieruchomości nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do wszystkich nowo powstałych działek, będą zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT).

Jak wynika z wniosku Zbywający stali się współwłaścicielami Nieruchomości będących przedmiotem zapytania (tj. 25 działek gruntu wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, powstałych z podziału działki nr 956) w drodze dziedziczenia. Działki obecnie użytkowane są przez Darczyńcę nieruchomości na cele rolne - z działek tych ww. pozyskuje On siano, pobiera dopłaty z UE. Wnioskodawca Wojciech C. i jego brat Marcin C. nie uzyskują żadnego przychodu z tytułu użytkowania ww. nieruchomości przez ich ojca, który w zamian za możliwość wykorzystywania ww. gruntów na cele rolne zobowiązał się do pokrywania kosztów publicznoprawnych związanych z koniecznością uiszczania podatku rolnego i podatku od nieruchomości. Jednocześnie z wniosku wyraźnie wynika, że ani Wnioskodawca, ani Jego brat nie prowadzą działalności gospodarczej, ani w Polsce, ani w państwach swego zamieszkania. Nie posiadają Oni też zamiaru dokonywania sprzedaży nieruchomości w sposób ciągły i zarobkowy, ale jedynie w celu pozyskania środków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca we wniosku wskazał, że do działek aktualnie nie są doprowadzone żadne media, drogi wewnętrzne nie są utwardzone, brak jest jakichkolwiek ogrodzeń czy zagospodarowania terenu. Aktualnie nie są też realizowane projekty odnośnie doprowadzenia mediów do wyodrębnionych działek gruntu powstałych po podziale działki nr 956. Współwłaściciele nieruchomości nie zamierzają dokonywać żadnych innych czynności zmierzających do zwiększenia wartości i atrakcyjności ww. działek (ogrodzenie, doprowadzenie do ich granic stosownych mediów - prądu, gazu, kanalizacji i wody), utwardzanie dróg wewnętrznych, zagospodarowanie terenu. Na dzień złożenia wniosku nie podjęto żadnych czynności mających na celu profesjonalne przygotowanie ww. nieruchomości do sprzedaży, jednak Współwłaściciele nie wykluczają, że będzie konieczność zamieszczenia stosownych ofert sprzedaży za pośrednictwem sieci Internet lub gazet o zasięgu lokalnym. Z uwagi na swą nieobecność na terenie kraju Wojciech C. i Marcin C. nie wykluczają także możliwości powierzenia sprzedaży ww. działek profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami z wyłączeniem jednak jakichkolwiek umów z prawem wyłączności.

Wobec tego, z uwagi na ciąg zaistniałych w tej sprawie zdarzeń, należy uznać, że Pan Wojciech C. i Pan Marcin C. w związku ze zbyciem ww. nieruchomości (tj. 25 działek gruntu wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, powstałych z podziału działki nr 956), nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca Wprawdzie wskazał, że podział działki nr 956 został dokonany z inicjatywy i przez ojca Wnioskodawcy Wojciecha C. i jego brata Marcina C. (Czesława C.) działającego jako ich pełnomocnik, jednakże w wykonaniu powziętego jeszcze przed dokonaniem darowizny zamiaru. Jednak, jak wynika z powołanego orzeczenia TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Z wniosku wynika, że działka oznaczona numerem ewidencyjnym 956 objęta jest ostateczną decyzją Wójta Gminy w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działce Nr 956 oraz infrastrukturą techniczną - wjazdy z działek drogowych Nr 940, 131/5, 17/3. Jednakże, jak wskazał Wnioskodawca, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło przed nabyciem nieruchomości. Wobec tego Zbywający nie mieli wpływu na tę okoliczność.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zbywających (Pana Wojciecha C. i Pana Marcina C.) za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Tym samym, z tytułu sprzedaży przez Wojciecha C. i Marcina C. za pośrednictwem ofert w lokalnej prasie i/lub sieci internet i/lub za pośrednictwem biura nieruchomości nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do wszystkich nowo powstałych działek, nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.