Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.151.2020.3.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-03
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 16 lipca 2020 r. (data wpływu 20 lipca 2020 r.), uzupełnionym 21 października 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości:

*   w części dotyczącej Budowli Podmiotów Trzecich (stacje bazowe i myjnia) – **jest nieprawidłowe**,
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 6 października 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.3.AB, 0111-KDIB2-2.4014.151.2020.2.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 21 października 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

W drugiej połowie 2020 r. i nie później niż w styczniu 2021 r. A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) zamierza nabyć od B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) Nieruchomość położoną w P., zdefiniowaną i opisaną szczegółowo w dalszej części wniosku.

Sprzedający jest właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym Nieruchomości nabytej od C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „C”).

Nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego będzie towarzyszyło również nabycie szeregu składników majątkowych wskazanych w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego („Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, charakterystykę Kupującego i Sprzedającego, historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz zakres Transakcji.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…),
*   oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…),

położonych w P. (dalej: „Działki”), zabudowanych budynkiem hipermarketu (dalej: „Budynek CH”) oraz naniesieniami (budowlami i urządzeniami, dalej łącznie: „Budowle”) zlokalizowanymi na Działkach.

Działki, Budynek CH i Budowle w dalszej części wniosku będą łącznie nazywane „Nieruchomością”.

Na Działkach znajdują się również stacja bazowa (…), stacja bazowa (…) i myjnia (…), które zostały wzniesione przez podmioty trzecie (dalej: „Podmioty Trzecie”) na podstawie umów dzierżawy lub najmu Działek zawartych z C, lub z jego poprzednikami prawnymi. Wskazane naniesienia będą w dalszej części wniosku określane jako „Budowle Podmiotów Trzecich”.

Posadowienie Budynku CH, Budowli i Budowli Podmiotów Trzecich na Działkach prezentuje tabela znajdująca się poniżej. Tabela 1. – załącznik PDF

Budynek CH powinien być sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 – Budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Ani Budynek CH ani Budowle nie zostaną na moment dokonania Transakcji zaliczone przez Sprzedającego do środków trwałych z uwagi na fakt, że ich przewidywany okres użytkowania nie przekroczy 12 miesięcy. Jest to spowodowane faktem, że zgodnie z planowanym przebiegiem Transakcji, zbycie przedmiotu Transakcji przez Sprzedającego nastąpi wcześniej, niż po upływie 12 miesięcy od jego nabycia przez Sprzedającego od C.

Działki położone są na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak wszystkie objęte są decyzjami o warunkach zabudowy, zgodnie z którymi przeznaczone są pod zabudowę.

Wszystkie Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynków.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomość od C 3 kwietnia 2020 r., co zostało szczegółowo opisane w dalszej części wniosku.

Działalność Sprzedającego wpisana jest we wdrożoną w grupie C strategię zarządzania aktywami, w ramach której C zamierza zbyć szereg posiadanych przez siebie nieruchomości do powiązanych spółek celowych (takich jak Sprzedający), które w dalszej kolejności będą odpowiedzialne za ich dalszą sprzedaż do podmiotów trzecich.

Obecnie, po Nabyciu Nieruchomości i przed jej dalszą sprzedażą na rzecz Kupującego, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą na Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT i polegającą na wynajmie części Nieruchomości, w tym powierzchni w Budynku CH na podstawie umów, które Sprzedający przejął z mocy prawa w następstwie nabycia Nieruchomości od C lub zawarł z C.

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowiła odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadził również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Sprzedający nabył od C więcej niż jedną nieruchomość (obecnie Sprzedający jest właścicielem szeregu nieruchomości położonych m.in. w W., B., G., Ł.). Niemniej – zależnie od uzgodnionych terminów ich dalszej sprzedaży – na moment zawarcia Transakcji Nieruchomość i jej części składowe mogą stanowić jedyny składnik majątkowy Sprzedającego i jego największe źródło przychodów.

Sprzedający nie zatrudnia ani nie będzie zatrudniał żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej (w zakresie, w jakim będzie to konieczne) będą wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką komandytową, która w ramach Transakcji zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego.

Po Transakcji Kupujący planuje wystąpić o pozwolenie (bądź pozwolenia) na rozbiórkę wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach oraz o pozwolenie (bądź pozwolenia) na budowę na Działkach nowych budynków o mieszanym przeznaczeniu, realizujących głównie funkcje mieszkaniowe („Nowe Budynki”). Po wybudowaniu Nowych Budynków Kupujący planuje sprzedać znajdujące się w nich lokale podmiotom trzecim (osobom fizycznym lub osobom prawnym).

Należy zatem podkreślić, iż docelowo Kupujący nie zamierza ani nie będzie w stanie prowadzić jakiejkolwiek związanej z Nieruchomością działalności będącej kontynuacją działalności Sprzedającego (która polega na wynajmie powierzchni w Budynku CH dla celów komercyjnych), ponieważ wszelkie obiekty znajdujące się na Działkach zostaną wyburzone.

Tym niemniej, w ramach planowanej transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) w miejsce Sprzedającego w stosunki wynikające z zawartych przez Sprzedającego (lub przejętych przez Sprzedającego od C na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w konsekwencji nabycia Nieruchomości) umów najmu lub dzierżawy (jeśli takowe występują), określonych w umowie sprzedaży. Będzie do nich należeć między innymi umowa najmu dotycząca hipermarketu w Budynku CH, która została zawarta pomiędzy Sprzedającym (jako wynajmującym) i C (jako najemcą). Tym samym, bezpośrednio po dokonaniu Transakcji C pozostanie najemcą ww. obiektu i będzie tymczasowo kontynuowało prowadzoną tam dotychczas działalność, przy czym intencją stron jest by C zakończyło działalność i opuściło wyżej wskazane obiekty w terminie 6 miesięcy po zamknięciu Transakcji. W konsekwencji, tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Działkach oraz na budowę Nowych Budynków, Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości.

Strony uzgodniły, że podejmą wspólne działania mające na celu takie uregulowanie/modyfikację stosunków najmu z najemcami Nieruchomości, by możliwe było dokonanie przebudowy Nieruchomości w zaplanowanym przez Kupującego terminie.

Wnioskodawcy podkreślają, że (i) jak wskazano powyżej, docelowo Kupujący nie zamierza prowadzić działalności będącej kontynuacją działalności Sprzedającego, a (ii) wstąpienie w miejsce Sprzedającego w stosunek wynikający z określonych umów najmu wynika jedynie z mocy prawa i ma charakter tymczasowy.

Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomość od C 3 kwietnia 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym (dalej: „Transakcja Wewnątrzgrupowa”). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego od C zostało przez strony tej transakcji potraktowane dla celów podatkowych jako sprzedaż aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa C. Prawidłowość takiej kwalifikacji prawnej komentowanej transakcji została potwierdzona w otrzymanej przez Sprzedającego oraz C interpretacji podatkowej wydanej 17 lutego 2020 r., Znak: 0111-KDIB3-1.4012.714.2019.3.MG (dalej: „Interpretacja Podatkowa”). Wydana interpretacja potwierdza, że: (i) transakcja zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od C podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, (ii) w stosunku do ww. transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i – konsekwentnie (iii) w przypadku rezygnacji przez C i Sprzedającego ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Jednocześnie, z uwagi na skorzystanie przez Sprzedającego oraz C, na podstawie art. 43. ust. 10 ustawy o VAT, z opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości oraz otrzymanie przez Sprzedającego od C faktury, na której w stosunku do całej ceny Nieruchomości naliczony został podatek VAT według stawki 23%, Sprzedającemu, przy nabyciu Nieruchomości od C, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach ogólnych. Przedmiotowe prawo zostało również potwierdzone w treści wspomnianej powyżej interpretacji podatkowej. Na podstawie wyżej wymienionej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Sprzedającym a C, C przeniosło również na Sprzedającego podstawkowe prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, w tym między innymi prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, majątkowe prawa autorskie czy też dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego zostało sfinansowane w drodze udzielonego mu finansowania wewnątrzgrupowego (obejmującego zarówno finansowanie długiem, jak i kapitałem).

Z uwagi na to, że Sprzedający, po nabyciu Nieruchomości, prowadzi działalność obejmującą najem na cele komercyjne, tzn. działalność w pełni podlegającą opodatkowaniu VAT, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości od C. Sprzedający nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość obejmuje Działki oraz posadowione na nich naniesienia (Budynek CH i Budowle), będące budynkami i/lub budowlami w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zamieszczona poniżej tabela wskazuje również moment oddania do użytkowania poszczególnych Budynków oraz Budowli przez C, tj. przez podmiot, od którego Sprzedający nabył Nieruchomość. Data oddania do użytkowania poszczególnych Budynków oraz Budowli przez C jest tożsama z datą, w której przedmiotowe naniesienia zaczęły być wykorzystywane przez C do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Tabela 2. – załacznik PDF

Po nabyciu Nieruchomości od C Sprzedający nie dokonywał ulepszeń nabytych Budynków oraz Budowli, których wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dodatkowo, w okresie dwóch lat kalendarzowych poprzedzających datę nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, C również nie ponosiło wydatków na ulepszenie wchodzących w jej skład Budynków oraz Budowli, których wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Uzupełniając powyższe informacje w zakresie Budowli Podmiotów Trzecich, Wnioskodawca wskazuje, że umowy najmu dotyczące gruntu pod Budowlami Podmiotów Trzecich przewidują, że w przypadku gdyby taka umowa wygasła, to Podmiot Trzeci pozostawi na działkach naniesienia w postaci ww. obiektów. W rezultacie, wynajmujący wejdzie w ich ekonomiczne posiadanie jedynie w przypadku wygaśnięcia umowy najmu/dzierżawy, poprzez zrealizowanie umownego prawa do zatrzymania naniesień bez obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz Podmiotu Trzeciego. W wyniku Transakcji Wewnątrzgrupowej (i) Sprzedający z mocy prawa wstąpił w miejsce C w stosunku najmu wynikające z tych umów, (ii) natomiast Sprzedający nie został ekonomicznym właścicielem Budowli Podmiotów Trzecich (pozostały one własnością ekonomiczną Podmiotów Trzecich). Przed zawarciem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku również nie dojdzie do wygaśnięcia umów najmu dotyczących Budowli Podmiotów Trzecich. Tym samym, Sprzedający nie jest i w żadnym momencie nie będzie ich ekonomicznym właścicielem.

Zakres Transakcji.

Od strony cywilnoprawnej, zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności i użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynku CH i Budowli Podmiotów Trzecich;
2.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi z gwarancji bankowych czy też z gwarancji spółek powiązanych z najemcą (jeżeli takie zabezpieczenia będą istnieć w dniu Transakcji) oraz samych dokumentów, a także kwot kaucji zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców;
3.  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów i upoważnienia do wykonywania praw zależnych oraz prawa udzielania dalszych takich upoważnień (na podstawie umów zawartych z architektami), zgodnie z postanowieniami umowy, sprzedaży Nieruchomości;
4.  z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji Sprzedający będzie stroną (wynajmującym) umów najmu lub dzierżawy (jeśli takowe występują) dotyczących Nieruchomości, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w takie stosunki z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 19 czerwca 2019 r., poz. 1145).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany dostarczyć Kupującemu oryginały wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, obejmujące między innymi, dokumentację prawną i techniczną.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego, za wyjątkiem wstąpienia w prawa i obowiązki wynajmującego z istniejących umów najmu.

Sprzedający jest obecnie właścicielem szeregu innych nieruchomości (m.in. położonych w W., B., G.), w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w nieruchomości do najemców. Nieruchomości te nie będą zbywane na rzecz Kupującego.

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą przenoszone na Kupującego, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Kupujący będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Przeniesieniu na rzecz Kupującego nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem zakupu Działek i Budynku CH oraz Budowli,
*   środki pieniężne Sprzedającego zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Sprzedającego oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,
*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie Sprzedający posiada umowę o zarządzanie Nieruchomością (property management) z 11 lutego 2020 r., zawartą z C Sp. z o.o. (jako usługodawcą), na podstawie której C od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, świadczy usługi zarządzania Nieruchomością na rzecz Sprzedającego,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;
*   pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia ani na moment transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Co do zasady Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy usługowe dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości (np. w zakresie dostawy mediów, dalej: „Umowy Serwisowe”). Nie można wykluczyć, że (i) już po Transakcji i do momentu zawarcia swoich umów Kupujący będzie korzystał z ww. określonych usług na podstawie Umów Serwisowych zawartych przez Sprzedającego oraz (ii) że wszystkie lub niektóre z Umów Serwisowych zawarte zostaną przez Kupującego z tymi samymi dostawcami, którzy do momentu zawarcia Transakcji świadczyli tego rodzaju usługi na rzecz Sprzedającego. Alternatywnie, w niektórych przypadkach w ramach Transakcji Kupujący może również wstąpić w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych przez niego Umów Serwisowych.

Należy również wskazać, że – jeżeli wystąpi taka konieczność – w umowie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający wyrazi zgodę na przeniesienie na Sprzedającego praw i obowiązków wynikających z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie w jakim znajdzie ono zastosowanie do Transakcji i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 5)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i 10a ustawy o VAT, a w konsekwencji przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości podatkiem VAT (co jest zamiarem Wnioskodawców wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawców, pomimo że sprzedaż Budowli Podmiotów Trzecich nie będzie stanowiła przedmiotu dostawy objętej Transakcją (a co za tym idzie nie będzie również podlegała opodatkowaniu VAT), to nie będzie ona podlegała również opodatkowaniu PCC. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Tymczasem, z gospodarczego punktu widzenia Budowle Podmiotów Trzecich nie przedstawiają dla Kupującego samodzielnej (oderwanej od działek gruntu) wartości ekonomicznej z perspektywy dokonania Transakcji, a co więcej mogą wręcz stanowić przeszkodę dla planowanego przeznaczenia Działek. Kupujący będzie musiał rozwiązać umowy najmu/dzierżawy fragmentów grunty, na których znajdują się te budowle a następnie dokonać ich rozbiórki w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Nowych Budynków. Wskazane powyżej okoliczności wskazują jednoznacznie, że zarówno dla Sprzedającego, jak i dla Kupującego Budowle Podmiotów Trzecich są – w kontekście Transakcji – jedynie dodatkowym, nieprzedstawiającym żadnej wartości elementem, który z cywilistycznego punktu widzenia wyłącznie z racji fizycznego położenia na Działkach będących przedmiotem sprzedaży jest również objęty Transakcją. Z tego względu, podstawa opodatkowania PCC w stosunku do tych obiektów jest równa zeru, a zatem w związku z ich sprzedażą po stronie Kupującego nie powstanie zobowiązanie podatkowe w zakresie PCC.

W tej sytuacji sprzedaż Nieruchomości nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo nieprawidłowe, a częściowo prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 29 października 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji prawa wieczystego użytkowania ani też nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1740) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu – część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, m.in. że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje własność oraz użytkowanie wieczyste działek zabudowanych budynkiem hipermarketu (Budynek CH) oraz naniesieniami w postaci budowli i urządzeń (Budowle). Na Działkach znajdują się również stacje bazowe i myjnia (Budowle Podmiotów Trzecich). Sprzedający nie będzie w ekonomicznym posiadaniu Budowli Podmiotów Trzecich. Od strony cywilnoprawnej, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie na rzecz Nabywcy prawa własności działek oraz prawa własności Budynków, Budowli i Budowli Podmiotów Trzecich. Ponadto z opisu wniosku wynika, że Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega (i w jakim zakresie) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwość zastosowania ww. przepisu. Natomiast w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, to stwierdzić należy, iż powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy tych składników.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 października 2020 r. Znak: 0114-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na nieruchomości gruntowej naniesienia w postaci myjni, stacji bazowej (…), stacji bazowej (…) są własnością Podmiotów Trzecich, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami.

W konsekwencji należy uznać, że ww. obiekty nie będą przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. (…)

W związku z powyższym, Wnioskodawcy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Wnioskodawca – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży zabudowanych Nieruchomości według właściwej stawki VAT i udokumentowania tej transakcji fakturą VAT.”

W świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Sami Zainteresowani we wniosku wskazali, że Budowle Podmiotów Trzecich (stacje bazowe i myjnia) będą przedmiotem planowanej transakcji, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług i jak twierdzą sami Zainteresowani Budowle Podmiotów Trzecich nie będą przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej Budowli Podmiotów Trzecich, Transakcja (umowa sprzedaży – jeżeli istotnie Budowle Podmiotów Trzecich będą przedmiotem sprzedaży) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zaznaczyć także należy, że okoliczność, iż dla Zainteresowanych Budowle Podmiotów Trzecich stanowią jedynie dodatkowy, nieprzedstawiający żadnej wartości element nie oznacza, że nie przedstawiają one w ogóle żadnej wartości rynkowej, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie więc wartość rynkowa samych Budowli Podmiotów Trzecich.

W tej części stanowisko Zainteresowanych uznać należało za nieprawidłowe.

Natomiast skoro planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim dochodzi do dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w tej części znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem we wskazanej wyżej części Transakcja sprzedaży Nieruchomości (tj. poza częścią dotyczącą Budowli Podmiotów Trzecich) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych w tej części należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.