Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.314.2025.4.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-30
Teza: Zbycie nieruchomości; sprzedaż działek
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę
działki
nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
spadek
spadkobiercy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan
    – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2025 r. (wpływ 30 czerwca 2025 r.)
    oraz pismem z 23 lipca 2025 r. (wpływ 23 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Posiada
    nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o
    PIT.
    W latach 90 otrzymał w drodze spadkobrania nieruchomości gruntowe położone w
    miejscowości (...). Grunty te miały przeznaczenie rolne, albowiem spadkodawca
    wykorzystywał je do działalności rolniczej. Grunty te nie są gospodarstwem rolnym.
    Wnioskodawca nie posiada wykształcenia zarówno rolnego, jak i kierunkowego w zakresie
    obrotu nieruchomościami, czy też budowlanego.
    Wnioskodawca postanowił, że dokona podziału działek na mniejsze około 20-30 arowe,
    celem ich sprzedaży. Po dokonaniu podziałów, Wnioskodawca otrzymał 30 działek.
    Uzyskał dla nich warunki zabudowy.
    Wnioskodawca zamierza samodzielnie wystawić działki na sprzedaż na portalu (...) celem
    minimalizacji kosztów transakcji. Wnioskodawca wykorzysta środki ze zbycia tych działek
    w części na własne potrzeby, natomiast większą część zatrzyma dla jego małoletniego
    dziecka, które będzie mogło skorzystać z tych pieniędzy po osiągnięciu pełnoletności np.
    na zakup mieszkania czy też studia.
    Ponadto pismem z 30 czerwca 2025 r. Wnioskodawca odpowiedział na następujące
    pytania dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych zawarte w wezwaniu organu
    do uzupełnienia wniosku oraz doprecyzował opis tego uzupełnienia w piśmie z 23 lipca
    2025 r.:
    Wnioskodawca koryguje stan faktyczny w sprawie poprzez wskazanie, że nieruchomości
    objęte wnioskiem otrzymał nie w drodze spadkobrania a w drodze darowizny od wujka.
    Darowizna od wuja miała miejsce w latach 90.
    Dodatkowo Wnioskodawca potwierdza, że dokonuje obsiewów działek i jest rolnikiem
    ryczałtowym – we wniosku dokonał omyłki w podanym stanie faktycznym.
            1) jakie konkretnie nieruchomości gruntowe są przedmiotem wniosku, tj.
              należy wskazać ich oznaczenie geodezyjnie (nr działek) oraz ich
              powierzchnię.
    Odpowiedź: Przedmiotem wniosku są działki:
    (...)
            2) w jaki sposób otrzymane w latach 90-tych ubiegłego wieku w drodze
              spadkobrania nieruchomości gruntowe od momentu ich
              odziedziczenia były/są/będą przez Pana wykorzystywane?
    Odpowiedź: Działki zostały podzielone na mniejsze i są wykorzystywane przez
    Wnioskodawcę do zasiewów rolnych (Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego),
    poza działkami (...)/7 - (...)/20, które są przedmiotem dzierżawy.
            3) czy ww. nieruchomości gruntowe do momentu sprzedaży dzierżawi
              /będzie Pan dzierżawił, wynajmował, udostępniał w inny sposób (jaki?)
              odpłatnie bądź nieodpłatnie?
    Odpowiedź: Działki numer (...)/7 – (...)/20 są przedmiotem umowy dzierżawy z dnia (...)
    lipca 2021 r. odpłatnie. Umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana (...) lipca 2025 r. ze
    skutkiem na dzień (...) października 2025 r.

            4) czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu
              sprzedaży 30 działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości
              gruntowych otrzymanych w spadku?
    Odpowiedź: Wnioskodawca jedyne działania marketingowe jakie podjął to umieszczenie
    samodzielnie ogłoszeń na portalu (...) z informacjami o powierzchni działek, cenie i
    specyfikacji dotyczącej tych nieruchomości (uzbrojenie, pozwolenia na zabudowę).
            5) czy zamierza Pan zawrzeć z nabywcami poszczególnych działek umowy
              przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:
            – jakie będą warunki umowy przedwstępnej?
            – czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w
              infrastrukturę? Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu
              zawarcia finalnej umowy sprzedaży?
    Odpowiedź: Wnioskodawca w zależności czy nabywcy będą gotowi zapłacić całość ceny od
    razu czy będą posiłkowali się kredytem na zakup działek, będzie zawierał albo od razu
    umowy przenoszące własność do nieruchomości albo umowy przedwstępne i dopiero
    przenoszące własność. Umowa przedwstępna będzie standardową umową zobowiązującą
    określającą essentialia negoti umowy sprzedaży i oznaczenie terminu przeniesienia prawa
    własności. Będzie to umowa w formie aktu notarialnego celem zabezpieczenia
    sprzedawcy w zakresie możliwości roszczenia o przeniesienie prawa własności. Umowa
    nie będzie umożliwiała nabywcy inwestycji w infrastrukturę do czasu przeniesienia prawa
    własności.
            6) czy udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w
              Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek? Jeśli tak, to
              jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pan,
              czy nabywca)?
    Odpowiedź: Nie. Wnioskodawca nie przewiduje takiego rozwiązania.
            7) czy dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku występował Pan
              o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania
              przestrzennego? Jeśli tak, to w jakim celu? Proszę wyjaśnić.
    Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie występował z takim wnioskiem.
            8) kto, na podstawie jakiego dokumentu (np. pełnomocnictwa udzielonego
              przez Pana) i w jakim celu wystąpił o warunki zabudowy dla
              nieruchomości będących przedmiotem wniosku? Jakie wynika z nich
              przeznaczenie działek?
    Odpowiedź: Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy, początkowo Wnioskodawca
    myślał o celu inwestycyjnym w postaci zabudowy tych działek, ale odstąpił od tego
    pomysłu dlatego, że nie posiada środków na takie działalności.
            9) czy poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek działania lub poniósł/poniesie Pan
              nakłady dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia
              ww. działek, jeśli tak to jakie i kiedy (np.: uzbrojenie terenu, wyposażenie
              w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz
              energetycznej, ogrodzenie, wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie
              miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianę,
              wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i
              zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek,
              wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, inne
              działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności
              działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego

              przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne
              działania marketingowe itp.). Jeśli tak, to proszę opisać, jakie były/będą
              to czynności (nakłady).
    Odpowiedź: Wnioskodawca jedyne co wykonał to wystąpił o warunki zabudowy, natomiast
    z tego co Wnioskodawca ustalił, są one nieaktualne z uwagi na zmianę przepisów
    budowlanych tym samym nabywcy będą musieli wystąpić o nowe warunki zabudowy.
    Wnioskodawca również celem poinformowania o możliwości zakupu działek umieścił
    ogłoszenie na portalu (...). Są to jednak znikome koszty.
            10) czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku
              (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pan własne cele
              mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę żeby
              wskazał Pan odrębnie dla każdej nieruchomości:
            a) czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli
              zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?
            b) jakim tytułem prawnym dysponuje Pan do tych nieruchomości? Czy
              nieruchomości te stanowią Pana własność/współwłasność?
    Odpowiedź: Nie. Wnioskodawca nie posiada innych niż takie, w których realizuje własne
    cele mieszkaniowe.
            11) czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to
              proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
    Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że wszystkie informacje są wspólne dla
    sprzedanych działek, dlatego, że były to działki uzyskane w ten sam sposób i w taki sam
    sposób zbyte.
            a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
    Odpowiedź: Wnioskodawca wszedł w posiadanie działek tak samo jak inne działki
    wymienione w części I pkt 1, tj. w formie darowizny od wujka w latach 90.
            b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
    Odpowiedź: Wnioskodawca nabył je w formie darowizny.
            c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne,
              leśne) lub czy były to działki zabudowane?
    Odpowiedź: Były to działki rolne.
            d) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu
              wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
    Odpowiedź: Do produkcji rolnej.
            e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
    Odpowiedź: Wnioskodawca sprzedał je gdyż chciał zrobić remont domu. Sprzedaż
    następowała w 05.2020 r., 01.2021 r., 06.2021 r. oraz 10.2024 r.
            f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy
              zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości
              mieszkalne czy użytkowe)?
    Odpowiedź: Działek zostało sprzedanych 4, do których wydane były warunki zabudowy,
    teren otwarty.
            g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?
    Odpowiedź: Na remont domu, docieplenie i piec w nieruchomości, gdzie Wnioskodawca
    realizuje własne cele mieszkaniowe.

            12) czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak,
              proszę żeby wskazał Pan, w jakim celu zamierza je nabyć?
    Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie posiada na ten moment potrzeby zakupu innych
    nieruchomości.
            13) czy prowadzi Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą w rozumieniu
              art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli
              tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność
              w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania,
              rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga
              przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy nieruchomości
              będące przedmiotem wniosku były wykorzystywane w tej działalności
              gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?
    Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
    Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych
    Czy w przedstawionym stanie faktycznym, źródłem przychodu uzyskanego ze sprzedaży
    działek będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym, źródłem przychodu
    uzyskanego ze sprzedaży działek nie będzie przychód z pozarolniczej działalności
    gospodarczej.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza
    działalność gospodarcza. Jednocześnie, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy, przez działalność
    gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i
    ciągły, we własnym imieniu i na własny rachunek.
    W aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych przeważa pogląd, że to podatnik
    posiada decydujący głos w zakresie podjęcia decyzji, czy sprzedaż składników majątku
    nabytego do tzw. majątku prywatnego będzie przedmiotem transakcji prywatnej czy też z
    działalności gospodarczej.
    Jak wskazuje NSA w wyroku z dnia 11 marca 2025 roku (sygn. akt II FSK 800/22) wykładni
    przepisów art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT, w relacji do art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT,
    należy dokonywać w taki sposób, który będzie stanowił realizację konstytucyjnych
    gwarancji udzielanych przez ustawodawcę obywatelowi (podatnikowi) w zakresie
    możliwości swobodnego rozporządzania swoim majątkiem, bez konieczności
    przewidywania ryzyka (i przeciwdziałaniu temu), że w bliżej nieokreślonej przyszłości jego
    wola działania w określonym trybie podatkowym (np. art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT zostanie
    pominięta przez organ podatkowy, z wyjątkiem sytuacji, gdy organ podatkowy wykaże
    spełnienie wszystkich przesłanek (łącznie) przewidzianych w art. 5a pkt 6 uPIT.
    Aktualnie NSA zezwala również w określonych przypadkach zakwalifikowanie do źródła z
    art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a uPIT sprzedaży działek wpisanych do ewidencji środków trwałych.
    Oznacza to, że sądy uwzględniają przede wszystkim zamiar podatnika i jego decyzję w
    zakresie przynależności danego składnika do majątku prywatnego. Wynika to z wyroku
    NSA z dnia 18 lutego 2025 r. (sygn. akt II FSK 767/22), gdzie czytamy, że sprzedaż działek
    wpisanych do ewidencji środków trwałych nie nastąpiła w wykonaniu działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT.
    Ocena materiału dowodowego wskazuje na źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a uPIT.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym nie występują cechy
    działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Działki stanowią jego majątek

    prywatny, sprzedaż będzie dokonywana jednorazowo lub kilkukrotnie, bez udziału
    pośredników i bez działań wskazujących na profesjonalny obrót nieruchomościami. Tym
    samym, przychód ze sprzedaży działek nie powinien być zakwalifikowany jako przychód z
    pozarolniczej działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością
    gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
    powstaniem przychodu.
    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    § odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    § zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy,
    daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana
    działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w
    sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób
    ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności
    gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z
    pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i
    sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie
    stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia
    działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez
    dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do
    zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał
    zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej
    wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej,
    związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć
    nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań
    podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki
    majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy
    zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub
    sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
    Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art.
    10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10
    ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne
    znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość
    odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień
    przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do
    jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym,
    jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa
    sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego
    źródła, a częściowo do innego.
    Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem
    jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może
    wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości,
    podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie
    działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa
    nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że:
    · Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej.
    · W latach 90 otrzymał w drodze darowizny od wujka nieruchomości gruntowe położone
      w miejscowości (...).
    · Grunty te miały przeznaczenie rolne, albowiem darczyńca wykorzystywał je do
      działalności rolniczej.
    · Postanowił Pan, że dokona podziału działek na mniejsze około 20-30 arowe, celem ich
      sprzedaży. Po dokonaniu podziałów otrzymał Pan 30 działek oraz uzyskał dla nich
      warunki zabudowy.
    · Przedmiotem wniosku są działki: (...).

    · Działki numer (...)/7 – (...)/20 są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy z (...) lipca
      2021 r. Umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana (...) lipca 2025 r. ze skutkiem na
      dzień (...) października 2025 r.
    · Otrzymane w drodze darowizny nieruchomości są wykorzystywane przez Pana do
      zasiewów rolnych, poza działkami (...)/7 – (...)/20, które są przedmiotem dzierżawy.
      Jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Zamierza Pan samodzielnie wystawić działki na
      sprzedaż na portalu (...) celem minimalizacji kosztów transakcji. Jedyne działania
      marketingowe jakie Pan podjął w celu sprzedaży 30 działek to umieszczenie
      samodzielnie ogłoszeń na portalu (...) z informacjami o powierzchni działek, cenie i
      specyfikacji dotyczącej tych nieruchomości (uzbrojenie, pozwolenia na zabudowę).
    · W zależności od tego, czy nabywcy będą gotowi zapłacić całość ceny od razu czy będą
      posiłkowali się kredytem na zakup działek, będzie Pan zawierał albo od razu umowy
      przenoszące własność do nieruchomości albo umowy przedwstępne i dopiero
      przenoszące własność. Umowa przedwstępna będzie standardową umową
      zobowiązującą określającą essentialia negoti umowy sprzedaży i oznaczenie terminu
      przeniesienia prawa własności. Będzie to umowa w formie aktu notarialnego celem
      zabezpieczenia sprzedawcy w zakresie możliwości roszczenia o przeniesienie prawa
      własności. Umowa nie będzie umożliwiała nabywcy inwestycji w infrastrukturę do
      czasu przeniesienia prawa własności.
    · Nie przewiduje Pan udzielenia nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w
      Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek.
    · Dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku nie występował Pan o uchwalenie
      lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
    · Wystąpił Pan o warunki zabudowy, gdyż początkowo myślał Pan o celu inwestycyjnym w
      postaci zabudowy tych działek, ale odstąpił od tego pomysłu dlatego, że nie posiada
      środków na takie działania. Natomiast z tego co Pan ustalił, są one nieaktualne z uwagi
      na zmianę przepisów budowlanych tym samym nabywcy będą musieli wystąpić o
      nowe warunki zabudowy.
    · Nie poczynił Pan jakichkolwiek działań ani nie poniósł nakładów dotyczących zwiększenia
      wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia ww. działek.
    · Nie posiada Pan innych nieruchomości oprócz tych, o których mowa we wniosku, inne niż
      te, w których realizuje własne cele mieszkaniowe.
    · Wcześniej dokonał Pan sprzedaży 4 działek, do których wydane były warunki zabudowy.
      Środki ze sprzedaży ww. działek zostały przeznaczone na remont domu, docieplenie i
      piec w nieruchomości, gdzie realizuje Pan własne cele mieszkaniowe. Nabył Pan ww.
      działki także w formie darowizny od wujka w latach 90. Były to działki rolne. Działki
      były przez Pana wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili
      sprzedaży do produkcji rolnej. Sprzedaż następowała w 05.2020 r., 01.2021 r., 06.2021
      r. oraz 10.2024 r.
    · Nie posiada Pan na ten moment potrzeby zakupu innych nieruchomości.
    · Nie prowadził Pan jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
    W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru
    profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych
    działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności
    opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek
    nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona
    działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Także, wydzierżawienie części gruntów na podstawie umowy dzierżawy z
    (...) lipca 2021 r., która zostanie wypowiedziana (...) lipca 2025 r. ze skutkiem na (...)
    października 2025 r., bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww.

    ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności
    gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż
    przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w latach 90-
    tych ubiegłego wieku, a także sposób nabycia (darowizna), zakres, stopień zaangażowania
    i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła
    przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w
    kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    · Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
      obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    · Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy
      o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług
      zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    · Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
      rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
      będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku
      z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
      wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    · W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków należy wskazać, że rozstrzygnięcia w
      nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają
      zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego
      zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
    · Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
      Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą
      być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.