Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4011.176.2018.4.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-29
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia działek.
Słowa kluczowe: działki; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podział; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu 14 maja 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. (data wpływu 22 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 21 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

W dniu 9 listopada 2000 r., wspólnie z żoną E. kupiliśmy działkę gruntu nr 31 w miejscowości S. , o powierzchni 0,8809 ha – akt notarialny rep. A nr. W par. 3 tegoż aktu, L i E małżonkowie oświadczyli, że umowy majątkowej małżeńskiej nie zawierali. Działka była nieuzbrojona, niezabudowana i przeznaczona do użytkowania rolniczego. Sprzedający oświadczył, że prowadzone jest postępowanie w celu przekształcenia sposobu użytkowania działki na budowlany. Działkę kupiliśmy dla własnych celów mieszkaniowo-rekreacyjnych, gdyż jest położona w pobliżu lasu. Na działce wybudowaliśmy dom murowany o pow. użytkowej 73 m2. Do czasu przejścia na emeryturę spędzaliśmy na niej weekendy i urlopy.

Obecnie jako emeryci spędzamy na działce dużo więcej czasu. Na terenie działki nie prowadziliśmy działalności rolniczej ani poza rolniczej.

W 2003 r. Rada Gminy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nasza działka nr 31 została objęta tym planem w jego części dla wsi S. Plan zakładał podział naszej działki nr na 6 działek i wydzielenie gruntu na poszerzenie dróg lokalnych i drogę wewnętrzną.

Przez 17 lat nie planowaliśmy podziału naszej działki i sprzedaży naszej ziemi. W dniu 1 marca 2017 r. na zaproszenie Wójta Gminy, spotkaliśmy się w Urzędzie Gminy. Przedmiotem spotkania było ustalenie warunków wydzielenia i przejęcia przez Gminę części naszej działki nr 31, celem poszerzenia dróg lokalnych w związku z inwestycją gospodarki leśnej i wywozu z lasu dużej ilości drewna. Na tym spotkaniu ustalono, że należy to wykonać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla naszej działki nr 31. Po spotkaniu strony sporządziły i podpisały protokół.

Wobec powyższego, po 17 latach władania naszą działką musieliśmy wspólnie z Urzędem Gminy przeprowadzić jej podział geodezyjny. W dniu 7 sierpnia 2017 r. Wójt Gminy wydał decyzję podziałową nr, która stała się ostateczna w dniu 23 sierpnia 2017 r. Gmina z mocy prawa przejęła 1378 m2 gruntów wydzielonych na poszerzenia dróg lokalnych i drogę wewnętrzną. Urząd Gminy wypłacił odszkodowanie. Ponadto zostało wydzielonych 6 działek o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Na jednej działce o numerze 31/2 znajduje się nasz dom. Pozostało 5 działek przeznaczyliśmy do zbycia.

W dniu 12 marca 2018 r. Wójt Gminy wydał decyzję w sprawie opłaty adiacenckiej , w której ustalił ją w wysokości … . Opłatę zapłaciliśmy dnia 4 kwietnia 2018 r. W związku z naszym podeszłym wiekiem uznaliśmy, że posiadanie działek przedzielonych drogą stało się dla nas bezużyteczne. Przez cały czas władania nieruchomością nie prowadziliśmy czynności mających zwiększyć wartość zakupionej nieruchomości.

Nie prowadziliśmy i nie prowadzimy działalności gospodarczej. Nie byliśmy, nie jesteśmy płatnikami podatku od towarów i usług.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Po podziale działki nr 31, na wydzielonych 5 działkach przeznaczonych do sprzedaży nie prowadzono działalności rolniczej.

Do sprzedaży są planowane następujące działki nr:

*   31/3 o pow. ha
*   31/6 o pow. ha
*   31/7 o pow. ha
*   31/8 o pow. ha.

Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje żadnych czynności zmierzających do przygotowania do sprzedaży tych działek. Nie uzbroił ich ani nie uzbroi w przyszłości.

W 2012 r. zawarto „Umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowę przeniesienia własności lokalu na rzecz członka spółdzielni” – akt notarialny; została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego w budynku przy ul., o pow. użytkowej 55,40 m2 i przeniesiona na rzecz L i K małżonków. Moja żona, E., po śmierci swojej mamy –F., jako jedyny spadkobierca otrzymała lokal mieszkalny o pow. 38 m2.

W 2008 r. ten lokal mieszkalny E. darowała naszemu synowi M., który mieszka w nim ze swoją rodziną.

Innych nieruchomości nie nabywałem.

W przeszłości nie dokonywałem transakcji sprzedaży nieruchomości.

Nie posiadam nieruchomości innych niż działki gruntu, o których mowa we wniosku.

Na moment sprzedaży, działki wydzielone z działki nr 31, o pow. 0,8809 ha , o których mowa we wniosku będą niezabudowane.

Nie zamierzamy oferować sprzedaży działek przez ogłoszenia w mediach tradycyjnych i elektronicznych.

W dniu 20 grudnia 2017 r. sprzedaliśmy jedną działkę nr 31/4. Notariusz pobrał 2% podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilno-prawnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1150), tj. kwotę 266,00 zł. Nabywcami zostali krewni naszego najbliższego sąsiada w S.

L i E sprzedali niezabudowaną działkę nr 31/4– akt notarialny rep. A nr. W par. 1 pkt 4 tegoż aktu, L i K oświadczyli, że w ich małżeństwie panuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nabyta w dniu 9 listopada 2000 r. działka nr 31 była objęta małżeńską wspólnością majątkową i w dniu sprzedaży 20 grudnia 2017 r. działka nr 31/4 stanowiła wspólny majątek małżeński.

W związku z powyższym opisem zadano min. następujące pytania:

1.  Czy kwota uzyskana z tytułu dokonanej sprzedaży działki nr 31/4 w miejscowości S. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy kwoty uzyskane z tytułu planowanych sprzedaży działek nr 31/3, 31/6, 31/7, 31/8 w miejscowości S, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, w pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Wnioskodawca przedstawił następujące stanowisko:

Ad. 1

Działka gruntowa nr 31 o pow. 0,8809 ha została nabyta do majątku wspólnego małżeństwa L. i E. w dniu 9 listopada 2000 r.

Działkę nr 31/4 z naszego wspólnego majątku sprzedaliśmy w dniu 20 grudnia 2017 r., tj. po 17 latach od daty zakupu. Zarówno działka gruntowa nr 31 jak i działka nr 31/4 stanowią nieruchomości zgodnie z art. 46 par. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Według przedstawionego stanu faktycznego, pięcioletni termin określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2005 r.

Wobec tego przychody uzyskane ze sprzedaży działki nr 31/4 nie stanowią przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

Działka gruntowa nr 31 została nabyta do majątku wspólnego małżeństwa L. i E. w dniu 9 listopada 2000 r.

Działka nr 31/3, nr 31/6, nr 31/7 i nr 31/8 z naszego wspólnego majątku małżeńskiego planujemy do sprzedaży w bieżącym 2018 r., tj. po 17 latach od daty zakupu.

Zarówno działka gruntowa nr 31 jak i działka nr 31/3, 31/6, 31/7 i 38/1 stanowią nieruchomości zgodnie z art. 46 par. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Według przedstawionego stanu faktycznego, pięcioletni termin określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2005 r.

Wobec tego przychody, które będą uzyskane z przyszłej sprzedaży działek nr 31/3, 31/6, 31/7, 31/8 nie będą stanowiły przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości, data jej zbycia oraz wyjaśnienie, czy zbycie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną w dniu 9 listopada 2000 r., kupił działkę gruntu nr 31 w miejscowości S. Działka była nieuzbrojona, niezabudowana i przeznaczona do użytkowania rolniczego. Sprzedający oświadczył kupującym, że prowadzone jest postępowanie w celu przekształcenia sposobu użytkowania działki na budowlany. Działkę kupiono dla własnych celów mieszkaniowo-rekreacyjnych, gdyż jest położona w pobliżu lasu. Na działce wybudowano dom murowany o pow. użytkowej 73 m2.

Na terenie działki nie prowadzono działalności rolniczej ani poza rolniczej.

W 2003 r. Rada Gminy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którym została objęta działka Wnioskodawcy, tj. działka nr 31. Plan zakładał podział działki nr 31 na 6 działek i wydzielenie gruntu na poszerzenie dróg lokalnych i drogę wewnętrzną.

Przez 17 lat Wnioskodawca nie planował podziału tej działki i sprzedaży ziemi. W dniu 1 marca 2017 r. na spotkaniu w Urzędzie Gminy ustalono warunki wydzielenia i przejęcia przez Gminę części działki nr 31, celem poszerzenia dróg lokalnych w związku z inwestycją gospodarki leśnej i wywozu z lasu dużej ilości drewna. Na tym spotkaniu ustalono, że należy to wykonać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 31.

Wobec powyższego, po 17 latach władania działką Wnioskodawca wspólnie z Urzędem Gminy musiał przeprowadzić jej podział geodezyjny. W dniu 7 sierpnia 2017 r. Wójt Gminy wydał decyzję podziałową, która stała się ostateczna w dniu 23 sierpnia 2017 r. Gmina z mocy prawa przejęła 1378 m2 gruntów wydzielonych na poszerzenia dróg lokalnych i drogę wewnętrzną. Ponadto zostało wydzielonych 6 działek o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Na jednej działce o numerze 31/2 znajduje się dom Wnioskodawcy. Pozostało 5 działek przeznaczono do zbycia.

Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje żadnych czynności zmierzających do przygotowania do sprzedaży tych działek. Nie uzbroił ich ani nie uzbroi w przyszłości. Innych nieruchomości nie nabywał.

W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał transakcji sprzedaży nieruchomości.

Nie posiada nieruchomości innych niż działki gruntu, o których mowa we wniosku.

Na moment sprzedaży, działki wydzielone z działki nr 31, o których mowa we wniosku będą niezabudowane.

Wnioskodawca nie zamierza oferować sprzedaży działek przez ogłoszenia w mediach tradycyjnych i elektronicznych.

Przez cały czas władania nieruchomością małżonkowie nie prowadzili czynności mających zwiększyć wartość zakupionej nieruchomości.

Nie prowadzili oni i nie prowadzą działalności gospodarczej. Nie byli, nie są płatnikami podatku od towarów i usług.

W dniu 20 grudnia 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał jedną z działek nr 31/4. Notariusz pobrał 2% podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilno-prawnych. Nabywcami zostali krewni najbliższego sąsiada w S.

Co do zasady, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z opisu sprawy nie wynika, że dokonana sprzedaż oraz planowane, przyszłe transakcje sprzedaży działek, wynikają z prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) uzależnione jest także od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie spowodowało zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek, a więc nie doszło do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. w drodze umowy kupna/sprzedaży w 2000 r. Na powyższe nie będzie miał wpływu podział tej nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Stąd też czynność ta, jako czynność czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości gruntowej nastąpiło w 2000 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie, liczony od końca 2000 r. upłynął z dniem 31 grudnia 2005 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dokonana sprzedaż działki nr 31/4 oraz planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie pozostałych działek (nr 31/3, 31/6, 31/7 i 31/8), niewykonane w ramach działalności gospodarczej, nie stanowi/nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem zbycie ww. działek nastąpiło/nastąpi po upływie pięcioletniego okresu czasu określonego w ww. przepisie, tj. po dniu 31 grudnia 2005 r.

Oznacza to, że kwoty uzyskane:

*   ze sprzedaży działki nr 31/4
*   z planowanej sprzedaży działek nr 31/3, 31/6, 31/7 i 31/8

nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będą różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.