Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP5/4512-1-189/15-4/PG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-11-23
Teza: Odliczenie podatku z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zbycie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2015 r. (data wpływu 2 września 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 listopada 2015 r. (data wpływu 12 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez sprzedawcę – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez sprzedawcę. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 listopada 2015 r. (data wpływu 12 listopada 2015 r.) o informacje doprecyzowujące opis sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako nabywca, podpisał przedwstępną notarialną umowę sprzedaży, której przedmiotem są zabudowane nieruchomości gruntowe składające się z kilku działek gruntu o różnych numerach ewidencyjnych oraz niezabudowana nieruchomość gruntowa.

Działki zabudowane są następującymi budynkami i budowlami:

*   budynek administracyjny wybudowany w 1967 r.; budynek został przez właściciela ulepszony, jednak wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w całości wynajmowany; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa budynku administracyjnego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek;
*   budynek konstrukcyjno-technologiczny wybudowany w 1968 r.; budynek był wielokrotnie ulepszany przez zbywcę, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenie miało miejsce w październiku 2012 r.; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w całości wynajmowany; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa budynku konstrukcyjno-technicznego korzystałaby ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek;
*   budynek wielofunkcyjny – biurowy, wybudowany w 1994 r.; od wszystkich wydatków związanych z jego wybudowaniem w całości odliczano podatek VAT; budynek został ulepszony, jednak wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w części wynajmowany (72,77%), a pozostała część nigdy nie była przedmiotem czynności opodatkowanych VAT; zdaniem stron umowy przedwstępnej, wynajęcie części budynku wielofunkcyjnego – biurowego spowodowało, że w stosunku do tej części budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie, co za tym idzie jego dostawa korzystałaby ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; natomiast zbycie części budynku, która nie była przedmiotem najmu, byłoby obligatoryjnie objęte opodatkowaniem podatkiem VAT, z uwagi na fakt, że w stosunku do niej nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, a dodatkowo od wszystkich wydatków związanych z wybudowaniem przedmiotowego budynku odliczano podatek VAT;
*   budynek gospodarczo-magazynowy, wybudowany w 1969 r.; budynek był wielokrotnie ulepszany przez zbywcę, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenie miało miejsce w październiku 2012 r.; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w części wynajmowany (64,16%), a pozostała część nigdy nie była przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (35,84%); zdaniem stron umowy przedwstępnej, wynajęcie części budynku gospodarczo-magazynowego spowodowało, że w stosunku do tej części budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie, co za tym idzie jego dostawa korzystałaby ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; zbycie części budynku, która nie była przedmiotem najmu, będzie obligatoryjnie objęte opodatkowaniem podatkiem VAT, z uwagi na fakt, że w stosunku do niej nie miało miejsca pierwsze zasiedlenia, a dodatkowo wydatki na ulepszenie budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej;
*   hala produkcyjna, wybudowana w 1972 r.; budynek został ulepszony, jednak wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w całości wynajmowany; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa hali produkcyjnej korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek;
*   drogi i place utwardzone, wybudowane/wykonane przed 1993 r.; budowle były ulepszane, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% ich wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenia miały miejsce we wrześniu 2010 r.; od ponad dwóch lat budowle są w całości wynajmowane, tzn. udostępniane wraz z budynkami najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa drogi oraz placów utwardzonych korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty będzie grunt, na którym posadowione są przedmiotowe budowle;
*   instalacja wodno-kanalizacyjna, wybudowana przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenie miało miejsce w październiku 2012 r.; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/udostępniana najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa instalacji wodno-kanalizacyjnej korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla;
*   przyłącze kanalizacyjne, wybudowane przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/udostępniana najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa przyłącza kanalizacyjnego korzystać będzie ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty będzie grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla;
*   przyłącze wodociągowe, wybudowane przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenia miały miejsce w listopadzie 2011 r.; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/udostępniania najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa przyłącza wodociągowego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla;
*   plac utwardzony, wybudowany przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/wykorzystywana na potrzeby związane z wynajmowanymi nieruchomościami; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa placu utwardzonego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
*   przyłącze kablowe, wykonane przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, od ponad dwóch lat budowla jest w całości wykorzystywana przez najemców; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa przyłącza kablowego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla.

Mając na uwadze wskazane okoliczności i warunki sprzedaży, zdaniem strony umowy przedwstępnej, ponieważ dostawa nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami i budowlami, korzystałaby niemal w całości ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedawca może zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję stawką podatku właściwą dla dostawy, która następowałaby w ramach pierwszego zasiedlenia. Oczywiście wybór opodatkowania może nastąpić po spełnieniu warunków wskazanych w ust. 10 i 11 przywołanego przepisu i podpisaniu przez strony umowy oświadczenia w tym zakresie. Tym samym, dostawa dotycząca całej nieruchomości zabudowanej (wszystkich działek), może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Strony umowy ustaliły w umowie przedwstępnej zapłatę zadatku po podpisaniu umowy przedwstępnej. Na zapłaconą kwotę, zbywca nieruchomości wystawił fakturę VAT.

W piśmie z dnia 6 listopada 2015 r. (data wpływu 12 listopada 2015 r.), będącym uzupełnieniem wniosku, Zainteresowany poinformował, że jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Informacja ta jest zawarta na początku uzasadnienia wniosku o interpretację. Nie trzeba również przeprowadzać postępowania dowodowego, aby ustalić status podatnika w systemie VIES. Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności opodatkowanych. Jest o tym mowa w uzasadnieniu wniosku o interpretację, z uwagi na to, że jest to warunek odliczenia podatku naliczonego. Sprzedawca nieruchomości jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części, złożyli już, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. Przedmiotem sprzedaży rzeczywiście jest także niezabudowana nieruchomość gruntowa. Nieruchomość ta nie jest jednak przedmiotem zapytania i wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ILPP5/4512-l-189/15-2/PG, ponieważ jej sprzedaż podlegać będzie z mocy prawa zwolnieniu z podatku od towarów i usług, bez możliwości rezygnacji z niego (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Dodatkowo Spółka poinformowała, że:

1.  nieruchomość ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
2.  dla tej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wobec powyższego nie jest ona terenem budowlanym. Dostawa tej nieruchomości podlegać zatem będzie zwolnieniu od podatku VAT – tym samym nie wystąpi tutaj podatek naliczony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W świetle przedstawionego zdarzenia, Wnioskodawca wnosi o udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury VAT, jaka zostanie wystawiona przez sprzedawcę nieruchomości, w sytuacji dobrowolnego opodatkowania transakcji podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez sprzedawcę nieruchomości, o ile nieruchomość i budynki wchodzące w jej skład, będą po nabyciu wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do odliczenia dotyczy także faktury dokumentującej zapłatę zadatku.

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi bowiem, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (\`(...)\`). Kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymywanych przez podatnika (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy).

W dacie planowanej transakcji przenoszącej własność, tak jak i obecnie, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu nieruchomości, Wnioskodawca w szczególności wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu i będzie prowadził tym samym działalność polegającą na wynajmie powierzchni w budynkach i udostępnianiu budowli, bez których korzystanie z budynków nie będzie możliwe. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług – podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji – jak wynika z powyższego – nieruchomość będzie w założeniu wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Na ten moment, Wnioskodawca nie zakłada rychłej sprzedaży nieruchomości.

Przedstawiona powyżej zasada, wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Jak wspomniano w ramach opisu sytuacji faktycznej, transakcja nabycia nieruchomości będzie stanowiła co do zasady odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakże, owa dostawa korzystałaby niemal w całości ze zwolnienia od podatku (dostawa większości budynków i budynków następowałaby po pierwszym zasiedleniu). Skoro jednak strony umowy przedwstępnej wybrały opcję opodatkowania transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej – w odniesieniu do części nieruchomości, odpowiadających powierzchni budynków, w stosunku do których okres upływający pomiędzy pierwszym zasiedleniem oraz datą dokonania nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dłuższy niż dwa lata (pozostała część nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), nabycie nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, w szczególności okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawcy – po dokonaniu przedmiotowej transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami i budowlami oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym po stronie zbywcy powstanie obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać może także zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, przysługiwać będzie także w odniesieniu do zapłaconego przez Wnioskodawcę zadatku, udokumentowanego fakturą wystawioną przez sprzedawcę. Odliczenia można dokonać najwcześniej za okres otrzymania faktury wystawionej przez sprzedawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zarówno dostawa towarów jak i świadczenie usług mieszczą się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, według której sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy towarów lub świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – jako nabywca – podpisał przedwstępną notarialną umowę sprzedaży, której przedmiotem są m.in. zabudowane nieruchomości gruntowe składające się z kilku działek gruntu o różnych numerach ewidencyjnych. Działki zabudowane są następującymi budynkami i budowlami:

*   budynek administracyjny wybudowany w 1967 r.; budynek został przez właściciela ulepszony, jednak wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w całości wynajmowany; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa budynku administracyjnego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek;
*   budynek konstrukcyjno-technologiczny wybudowany w 1968 r.; budynek był wielokrotnie ulepszany przez zbywcę, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenie miało miejsce w październiku 2012 r.; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w całości wynajmowany; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa budynku konstrukcyjno-technicznego korzystałaby ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek;
*   budynek wielofunkcyjny-biurowy, wybudowany w 1994 r.; od wszystkich wydatków związanych z jego wybudowaniem w całości odliczano podatek VAT; budynek został ulepszony, jednak wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w części wynajmowany (72,77%), a pozostała część nigdy nie była przedmiotem czynności opodatkowanych VAT; zdaniem stron umowy przedwstępnej, wynajęcie części budynku wielofunkcyjnego-biurowego spowodowało, że w stosunku do tej części budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie, co za tym idzie jego dostawa korzystałaby ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; natomiast zbycie części budynku, która nie była przedmiotem najmu, byłoby obligatoryjnie objęte opodatkowaniem podatkiem VAT, z uwagi na fakt, że w stosunku do niej nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, a dodatkowo od wszystkich wydatków związanych z wybudowaniem przedmiotowego budynku odliczano podatek VAT;
*   budynek gospodarczo-magazynowy, wybudowany w 1969 r.; budynek był wielokrotnie ulepszany przez zbywcę, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenie miało miejsce w październiku 2012 r.; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w części wynajmowany (64,16%), a pozostała część nigdy nie była przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (35,84%); zdaniem stron umowy przedwstępnej, wynajęcie części budynku gospodarczo-magazynowego spowodowało, że w stosunku do tej części budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie, co za tym idzie jego dostawa korzystałaby ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; zbycie części budynku, która nie była przedmiotem najmu, będzie obligatoryjnie objęte opodatkowaniem podatkiem VAT, z uwagi na fakt, że w stosunku do niej nie miało miejsca pierwsze zasiedlenia, a dodatkowo wydatki na ulepszenie budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej;
*   hala produkcyjna, wybudowana w 1972 r.; budynek został ulepszony, jednak wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej; od wydatków tych w całości odliczano podatek VAT; od ponad dwóch lat budynek jest w całości wynajmowany; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa hali produkcyjnej korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek;
*   drogi i place utwardzone, wybudowane/wykonane przed 1993 r.; budowle były ulepszane, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% ich wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenia miały miejsce we wrześniu 2010 r.; od ponad dwóch lat budowle są w całości wynajmowane, tzn. udostępniane wraz z budynkami najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa drogi oraz placów utwardzonych korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty będzie grunt, na którym posadowione są przedmiotowe budowle;
*   instalacja wodno-kanalizacyjna, wybudowana przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenie miało miejsce w październiku 2012 r.; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/udostępniana najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa instalacji wodno-kanalizacyjnej korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla;
*   przyłącze kanalizacyjne, wybudowane przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/udostępniana najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa przyłącza kanalizacyjnego korzystać będzie ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty będzie grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla;
*   przyłącze wodociągowe, wybudowane przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, ostatnie takie ulepszenia miały miejsce w listopadzie 2011 r.; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/udostępniania najemcom; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa przyłącza wodociągowego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla;
*   plac utwardzony, wybudowany przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej; od ponad dwóch lat budowla jest w całości wynajmowana/wykorzystywana na potrzeby związane z wynajmowanymi nieruchomościami; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa placu utwardzonego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
*   przyłącze kablowe, wykonane przed 1993 r.; budowla była ulepszana, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, od ponad dwóch lat budowla jest w całości wykorzystywana przez najemców; zdaniem stron umowy przedwstępnej, dostawa przyłącza kablowego korzystałaby ze zwolnienia w podatku od towarów i usług uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; tym samym zwolnieniem objęty byłby grunt, na którym posadowiona jest przedmiotowa budowla.

Mając na uwadze wskazane okoliczności i warunki sprzedaży, zdaniem strony umowy przedwstępnej, ponieważ dostawa nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami i budowlami, korzystałaby niemal w całości ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedawca może zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję stawką podatku właściwą dla dostawy, która następowałaby w ramach pierwszego zasiedlenia. Oczywiście wybór opodatkowania może nastąpić po spełnieniu warunków wskazanych w ust. 10 i 11 przywołanego przepisu i podpisaniu przez strony umowy oświadczenia w tym zakresie. Tym samym, dostawa dotycząca całej nieruchomości zabudowanej (wszystkich działek), może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Strony umowy ustaliły w umowie przedwstępnej zapłatę zadatku po podpisaniu umowy przedwstępnej. Na zapłaconą kwotę, zbywca nieruchomości wystawił fakturę VAT.

Ponadto Zainteresowany poinformował, że jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności opodatkowanych. Sprzedawca nieruchomości jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części, złożyli już, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca wniósł o udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury VAT, jaka zostanie wystawiona przez sprzedawcę nieruchomości, w sytuacji dobrowolnego opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

Zatem w celu udzielenia odpowiedzi na tak zadane pytanie w pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i czy korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowania w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych – korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, przez którą należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, wskazać należy na przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. – zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy (obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r.), w myśl którego – w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powołanego wyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu sprawy:

*   budynek administracyjny od ponad dwóch lat jest w całości wynajmowany;
*   budynek konstrukcyjno-technologiczny od ponad dwóch lat jest w całości wynajmowany;
*   budynek wielofunkcyjny-biurowy od ponad dwóch lat jest w części wynajmowany (72,77%) a pozostała część nigdy nie była przedmiotem czynności opodatkowanych VAT;
*   budynek gospodarczo-magazynowy od ponad dwóch lat jest w części wynajmowany a pozostała część nigdy nie była przedmiotem czynności opodatkowanych VAT;
*   hala produkcyjna od ponad dwóch lat jest w całości wynajmowana;
*   drogi i place utwardzone – budowle te od ponad dwóch lat są w całości wynajmowane;
*   instalacja wodno-kanalizacyjna – budowla ta od ponad dwóch lat jest w całości wynajmowana;
*   przyłącze kanalizacyjne – budowla ta jest od ponad dwóch lat jest w całości wynajmowana;
*   przyłącze wodociągowe – budowla ta jest od ponad dwóch lat w całości wynajmowana;
*   plac utwardzony – budowla ta jest od ponad dwóch lat jest w całości wynajmowana;
*   przyłącze kablowe – budowla ta jest od ponad dwóch lat jest w całości wykorzystywana przez najemców.

Ponadto, żaden z ww. obiektów w okresie ostatnich 2 lat przed sprzedażą nie był modernizowany.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części – ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Przypomnieć należy, że w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, muszą być spełnione odpowiednie warunki, które wynikają z tego przepisu, tj. dostawa budynku, budowli lub ich części nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Co należy rozumieć przez „pierwsze zasiedlenie” ustawodawca określił w przywołanym wyżej art. 2 pkt 14 ustawy.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia wskazać należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę dzierżawy, wynajmu bądź kupna-sprzedaży.

Zatem, biorąc pod uwagę zarówno powyższą analizę przepisów podatkowych jak i informacje przedstawione przez Wnioskodawcę w opisie sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż tych budynków i budowli lub ich części, które były przedmiotem najmu od ponad dwóch lat korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ w stosunku do tych nieruchomości:

*   ich dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (bowiem do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy doszło z chwilą oddania do najmu) oraz
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata (budynki, budowle lub ich części są od ponad dwóch lat wynajmowane i w tym czasie nie były modernizowane).
    
    Natomiast w stosunku do budynków, które tylko w części były przedmiotem czynności opodatkowanych VAT (najmu), ich sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tylko w tej części, w której są spełnione warunki wynikające z tego przepisu (czyli w części będącej przedmiotem najmu). Natomiast w pozostałym zakresie brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedaż tych części nieruchomości nie korzysta również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ponieważ w tym przypadku także nie są spełnione warunki określone w powołanym przepisie. Dotyczy to zarówno budynku gospodarczo-magazynowego (ponieważ wydatki na jego ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej a ponadto po modernizacji – od której odliczono podatek naliczony – nie był on wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat) jak i budynku wielofunkcyjnego biurowego (ponieważ od wszystkich wydatków związanych z jego wybudowaniem w całości odliczono podatek VAT).
    
    Zatem, w przypadku budynku gospodarczo-magazynowego – jego sprzedaż w części, która jest przedmiotem najmu (64,16%) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a pozostała część (35,84%) jest opodatkowana 23% stawką podatku VAT. Podobnie, w przypadku sprzedaży budynku wielofunkcyjnego-biurowego jego część, która jest wynajmowana (72,77%) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, natomiast pozostała część podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.
    
    Wskazać także należy, że sprzedaż wymieniowych we wniosku budynków i budowli nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Obiekty te nie były bowiem przez sprzedawcę wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
    
    W tym miejscu przypomnieć trzeba, że w stosunku do tych budynków, budowli lub ich części, których dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, istnieje możliwość – na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy – rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru ich opodatkowania, o ile są spełnione warunki wynikające z tego przepisu, a mianowicie zarówno dokonujący dostawy jak i nabywca:
    
    1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
    
    J ak oświadczył Wnioskodawca zarówno on jak i sprzedawca nieruchomości są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz dokonujący dostawy i nabywca złożyli już, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.
    
    Tym samym są spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy pozwalające na rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie tej transakcji na zasadach ogólnych.
    
    Zatem, biorąc pod uwagę powyższe informacje stwierdzić należy, że sprzedaż opisanych we wniosku budynków i budowli podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług 23% stawką podatku VAT. Jednocześnie tą samą stawką jest opodatkowany grunt, na którym obiekty te się znajdują – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy.
    
    Przechodząc z kolei do kwestii prawa do odliczenia podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    
    1.  nabycia towarów i usług,
    2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
    
    Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
    
    Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.
    
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo – prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
    
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy (art. 86 ust. 10 ustawy).
    
    Na podstawie art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    
    Zgodnie z art. 86 ust. 10c ustawy, przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.
    
    Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d, 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    
    Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a – art. 86 ust. 13 ustawy.
    
    Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    
    Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    
    Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    
    Jak zostało wyżej stwierdzone dostawa nieruchomości (opisanych we wniosku budynków i budowli) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, bowiem w odniesieniu do tej części dostawy, która spełni przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zarówno Wnioskodawca jak i podmiot dokonujący ich dostawy zrezygnują z tego zwolnienia i wybiorą ich opodatkowanie.
    
    Jednocześnie z wniosku wynika, że Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT oraz nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych.
    
    Jak wskazano wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy czym podstawę do odliczenia stanowią zarówno faktury dokumentujące nabycie przez kupującego towarów i usług jak i faktury dokumentujące dokonanie całości lub części zapłaty przed nabyciem tych towarów lub wykonaniem usług.
    
    Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w niniejszej sytuacji spełnione są warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy dające prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę opisanych we wniosku nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami.
    
    Reasumując, w świetle przedstawionego zdarzenia, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez sprzedawcę nieruchomości, w sytuacji dobrowolnego opodatkowania transakcji podatkiem VAT.
    
    Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami. Co prawda – jak wskazał Zainteresowany w uzupełnieniu wniosku – przedmiotem sprzedaży jest także niezabudowana nieruchomość gruntowa, jednakże nie jest ona przedmiotem zapytania i wniosku o wydanie interpretacji. Zatem w niniejszej interpretacji nie odniesiono się do tej kwestii.
    
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    
    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
    
    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.