Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-604/13-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-08-14
Teza: udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia stawki podatku na sprzedaż nieruchomości, która była w części wynajmowana
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; najem; nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2013 r. (data wpływu 20 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia stawki podatku na sprzedaż nieruchomości, która była w części wynajmowana – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia stawki podatku na sprzedaż nieruchomości, która była w części wynajmowana.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości obejmującej wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 148 o pow. 5.062,00m2.

Działka ta jest zabudowana budynkiem biurowym o pow. 1.436,00m2; garażem z magazynem o pow. 260,00m2; wiatą samochodową o pow. 160,00m2; wiatą samochodowa o pow. 18,00m2. Jako właściciel w księdze wieczystej wpisany jest Skarb Państwa, a Wnioskodawca jako użytkownik wieczysty na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w formie własności przedsiębiorstwa (Umowa z 17.09.2003 r. Akt Notarialny Rep.). Przy tym nabyciu na podstawie Umowy z 17.09.2003 r. nie był naliczany podatek VAT. Umowa ta stanowiła wykonanie przez Skarb Państwa zobowiązania z Umowy z 27.03.1996 r. (Akt Not. Rep.) o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tą umową z 1996 r. po zapłacie ostatniej raty Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia prawa własności całego przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą m.in. przedmiotowa działka o nr ewid. 148. Od umowy o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa tj. od poszczególnych rat kapitałowych nie był naliczany podatek VAT.

Zgodnie z wypisem z Rejestru Gruntów działka 148 oznaczona jest jako „inne tereny zabudowane (Bi)”.

Budynki i budowle po ich nabyciu były wykorzystywane na własny użytek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tylko część niektórych budynków była oddana w najem od 2000 r. Od wszystkich umów najmu upłynęło 2 lata.

Wnioskodawca nie ponosił nakładów ulepszających wynoszących 30% i więcej wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Grunt z zabudowaniami nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w części będącej przedmiotem najmu, oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT w części niewynajmowanej, a w zakresie prawa wieczystego użytkowania gruntów podlega zwolnieniu na podstawie par. 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 4.04.2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości w części będącej przedmiotem najmu będzie podlegać u Sprzedawcy zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na mocy tego przepisu zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, za wyjątkiem gdy;

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

*   wybudowaniu,

*   ulepszeniu - jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie miało miejsce tylko w odniesieniu do tych części budynków, które byty przedmiotem najmu. Zatem w odniesieniu do sprzedaży tych części będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podsiewie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do pozostałych części budynków, które nie były wynajmowane, nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, tj. oddanie do używania po wybudowaniu w wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT. Ani bowiem od umowy o oddanie do odpłatnego korzystania z 27.03.1996 r., ani od umowy nabycia nieruchomości z 17.09.2003 r. nie był naliczany podatek VAT.

Pozostałe części budynków (niewynajmowane) będą - w ocenie Wnioskodawcy - korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a).

W myśl tego przepisu zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony oraz
2.  dokonujący ich dostawy nie poniósł wydatków na ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli poniósł takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunek wskazany pod literą a), tj. warunek nie przysługiwania prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony jest w tym przypadku spełniony, gdyż nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności zabudowań nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych VAT. Zatem Wnioskodawcy przy nabyciu nieruchomości w 2003 r. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.

Analogicznie kwestie te interpretuje Minister Finansów m.in. w interpretacji z dnia 19.7.2012 r., znak IPPP3/443-472/12-2/LK; z dnia 16.10.2012 r., znak IPPP1/443-563/12-4/AS; z dnia 17.10.2012 r., znak IPPB2/436-304/12-4/MZ. We wskazanych interpretacjach Minister zajął stanowisko, że nabycie budynków w 1990 r., kiedy to nie obowiązywał w Polsce podatek VAT, wypełnia przesłanki zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT odnośnie braku prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT przy ich nabyciu.

Podobnie w niniejszym przypadku, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach transakcji nieopodatkowanej VAT, jest to sytuacja tożsama z brakiem prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT u Sprzedawcy. Zatem spełniony jest warunek zwolnienia z VAT określony powyżej w art. 43 ust. 1 pkt 10a) lit. a) ustawy o VAT.

W konsekwencji zwolnienia z podatku VAT sprzedaży budynków i budowli, zwolnieniu z tego podatku podlega też prawo wieczystego użytkowania gruntu, a to na podstawie par. 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z podatku VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z zapisem zawartym w art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy - stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za czynność podlegającą opodatkowaniu należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to byly one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 148 obejmującej wieczyste użytkowanie tej nieruchomości. Działka ta jest zabudowana budynkiem biurowym; garażem z magazynem; dwiema wiatami samochodowymi. Jako właściciel w księdze wieczystej wpisany jest Skarb Państwa, a Wnioskodawca jako użytkownik wieczysty na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w formie własności przedsiębiorstwa (Umowa z 17.09.2003 r.). Przy nabyciu nie był naliczany podatek VAT. Umowa ta stanowiła wykonanie przez Skarb Państwa zobowiązania z Umowy z 27.03.1996 r. o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. umową z 1996 r. po zapłacie ostatniej raty Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia prawa własności całego przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą m.in. przedmiotowa działka o nr ewid. 148 położona w Warszawie. Od umowy o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa tj. od poszczególnych rat kapitałowych nie był naliczany podatek VAT. Zgodnie z zapisem z Rejestru Gruntów działka 148 oznaczona jest jako „inne tereny zabudowane (Bi)”. Budynki i budowle po ich nabyciu były wykorzystywane na własny użytek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tylko część niektórych budynków była oddana w najem od 2000 r. Od wszystkich umów najmu upłynęło 2 lata. Wnioskodawca nie ponosił nakładów ulepszających wynoszących 30% i więcej wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Grunt z zabudowaniami nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Biorąc zatem pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz opis przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż dostawa tej części budynków oraz budowli, położonych na działce nr 148, które były u Wnioskodawcy przedmiotem najmu - będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ w tym zakresie przedmiotowa dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pk 14 ustawy o VAT, z uwagi na to, że ta część budynku została oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Natomiast dostawa pozostałej części budynków oraz budowli, która nie była przedmiotem najmu - nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ dostawa tych części nieruchomości będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Przy braku możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozważyć czy dostawa tych budynków i budowli spełnia przesłanki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawcy przy nabyciu budynków i budowli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, z uwagi na fakt, iż ww. podatek nie był naliczany przy zawarciu umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w 2003 r. Wnioskodawca nie ponosił również nakładów ulepszających wynoszących co najmniej 30 % wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli.

Tym samym mając na uwadze powołany wyżej przepis należy stwierdzić, że dostawa tych budynków oraz budowli lub ich części, położonych na działce nr 148, które nie były przedmiotem najmu – będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwalnia się zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia. Jeżeli więc dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Tym samym dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami i budowlami, których sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT, również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług z uwagi na treść § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.