Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-389/13/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-07-23
Teza: Jaką stawkę podatku powinien zastosować Syndyk przy sprzedaży lokali mieszkalnych i miejsc postojowych przy założeniu, że mogą, ale nie muszą być sprzedawane łącznie?
Słowa kluczowe: garaż; lokal-lokal mieszkalny; miejsce-miejsce postojowe; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; syndycy; udział; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2013 r. (data wpływu 23 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 12 lipca 2013 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2013 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 12 lipca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu.

**W złożonym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W dniu 24 października 2012 r., postanowieniem sądu ogłoszona została upadłość likwidacyjna Spółki. Majątkiem zarządza Syndyk, który dokonuje jego wyprzedaży. Zamierza sprzedać pozostające w posiadaniu Spółki nieruchomości: lokale mieszkalne i miejsca postojowe w wielostanowiskowych garażach. Spółka posiada prawo własności ww. lokali mieszkalnych - wszystkie do 100 m² powierzchni użytkowej - wraz z udziałem w części nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego działki i udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego - wielostanowiskowego garażu. Zarówno lokale mieszkalne, jak i miejsca postojowe zostały nabyte oddzielnymi aktami prawnymi od spółdzielni mieszkaniowych. Pozwolenia na użytkowanie Spółka otrzymała w latach 2009-2010. Transakcje kupna zostały udokumentowane fakturami VAT: na mieszkania zastosowano stawkę 7%, na miejsca postojowe stawkę podstawową 22%. Spółka skorzystała z odliczenia podatku naliczonego, a wartość netto nabytych obiektów przyjęła do ewidencji środków trwałych. Spółka użytkowała wyżej wymienione lokale we własnym zakresie - jako mieszkania służbowe dla przebywających w delegacjach lub oddelegowanych pracowników. Od momentu nabycia lokali mieszkalnych i miejsc postojowych nie dokonywano ich modernizacji, tylko bieżące remonty. Ponieważ miejsca postojowe nie są przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych i posiadają odrębne prawo własności, Spółka zakłada możliwość sprzedaży nieruchomości w różnych wariantach: jako samodzielnie lokale mieszkalne, samodzielnie miejsca postojowe, ewentualnie transakcję wiązaną na rzecz jednego podmiotu - lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym. Oferta sprzedaży kierowana jest zarówno do klientów indywidualnych, jak i do podmiotów będących czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Jaką stawkę podatku powinien zastosować Syndyk przy sprzedaży lokali mieszkalnych i miejsc postojowych przy założeniu, że mogą, ale nie muszą być sprzedawane łącznie?

Zdaniem Wnioskodawcy, we wszystkich przypadkach sprzedaż powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), bowiem opisana powyżej sytuacja spełnia wszystkie przesłanki do skorzystania ze zwolnienia, tj. dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Spółka stwierdziła, że niezależnie od tego, czy będzie dokonywać dostawy samego lokalu mieszkalnego, czy samego miejsca postojowego, we wszystkich przypadkach do pierwszego zasiedlenia doszło ponad 2 lata wcześniej od planowanej dostawy. Odwołując się do treści art. 29 pkt 5 ww. ustawy wywiodła, że cała transakcja będzie zwolniona z opodatkowania.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

W myśl art. 46 § 1 K.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle art. 195 K.c., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Z art. 196 § 1 K.c. wynika, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Zgodnie z treścią art. 198 K.c., każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości. Właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Na podstawie art. 232 § 1 K.c., grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Zgodnie z art. 235 § 1 ww. Kodeksu, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Według § 2 tego artykułu, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże stosownie do art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ww. ustawie lub w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do ust. 1 pkt 10 tego artykułu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, bądź go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zauważyć jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 tego artykułu, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W świetle zapisów art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Omawiana ustawa wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Stosownie do ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z wniosku wynika, że Spółka, będąca w upadłości likwidacyjnej, zamierza sprzedać lokale mieszkalne i miejsca postojowe w wielostanowiskowych garażach. Posiada prawo własności ww. lokali mieszkalnych - wszystkie do 100 m² powierzchni użytkowej i udział w prawie użytkowania wieczystego działki związanej z tymi lokalami oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego - wielostanowiskowego garażu. Zarówno lokale mieszkalne, jak i miejsca postojowe zostały nabyte oddzielnymi aktami prawnymi. Pozwolenia na użytkowanie Spółka otrzymała w latach 2009-2010. Transakcje kupna zostały udokumentowane fakturami VAT, a Spółka skorzystała z odliczenia podatku naliczonego. Użytkowała wyżej wymienione lokale we własnym zakresie - jako mieszkania służbowe dla przebywających w delegacjach lub oddelegowanych pracowników. Od momentu ich nabycia nie dokonywano ich modernizacji, tylko bieżące remonty. Ponieważ miejsca postojowe nie są przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych i posiadają odrębne prawo własności, Spółka zakłada możliwość sprzedaży nieruchomości w różnych wariantach: jako samodzielnie lokale mieszkalne, samodzielnie miejsca postojowe, ewentualnie transakcję wiązaną na rzecz jednego podmiotu - lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu – bez względu na to czy będą sprzedawane samodzielnie, czy łącznie - będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (o ile strony transakcji - stosownie do dyspozycji ust. 10 tego artykułu – nie skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania), ponieważ nastąpi po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy i po 2 latach od tego zasiedlenia. W konsekwencji, dostawa udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki związanej z ww. lokalami, będzie również zwolniona od podatku, jednakże nie - jak wskazała Spółka - na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, a zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 powołanego rozporządzenia Ministra Finansów. W związku z powyższym, oceniając stanowisko Wnioskodawcy całościowo, należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.