Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-798/09-4/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-01-13
Teza: 1. W jaki sposób ustalić dochód w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej i jaką stawką podatku będzie ten dochód opodatkowany?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal; lokal-lokal mieszkalny; stawka-stawki podatku; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2009 r. (data wpływu 26 października 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej oraz ustalenia stawki podatku z tytułu tego zbycia – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej oraz ustalenia stawki podatku z tytułu tego zbycia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w oparciu o wpis do ewidencji działalności gospodarczej. Wybrał opodatkowanie metodą liniową (zgodnie z art. 30c Ustawy PIT) tj. osiągane przez niego dochody podlegają opodatkowaniu stawką liniową podatku w wysokości 19%.

W dniu 4 sierpnia 2008 r. Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego lokal mieszkalny. Lokal ten obecnie wynajmuje na cele biurowe osiągając przychód z tego tytułu. Z dniem 1 września 2009 r. wprowadził przedmiotowy lokal do ewidencji środków trwałych i rozpoczął jego amortyzację.

W przyszłości Wnioskodawca planuje wycofanie lokalu z działalności gospodarczej (i jego wykreślenie z ewidencji środków trwałych). Po wycofaniu lokalu z działalności gospodarczej i zakończeniu jego wynajmowania planuje w nim zamieszkać (lokal ten ma bowiem charakter mieszkalny). Wnioskodawca nie wyklucza również, że lokal ten za kilka lat sprzeda.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy wycofanie lokalu mieszkalnego z działalności gospodarczej i jego wykreślenie z ewidencji środków trwałych spowoduje dla Wnioskodawcy konsekwencje podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (powstanie przychodu)? W szczególności, czy będzie skutkować koniecznością skorygowania amortyzacji za okres, w którym mieszkanie było wynajmowane i stanowiło źródło przychodów z działalności gospodarczej?
2.  W jaki sposób zakwalifikować dochód ze zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej? Czy zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami będzie to zawsze dochód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, czy też dochód z prowadzonej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy PIT?
3.  W jaki sposób ustalić dochód w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej i jaką stawką podatku będzie ten dochód opodatkowany?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie trzecie. W zakresie pytania pierwszego i drugiego zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna

Stanowisko odnośnie pytania 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ dochód ze zbycia lokalu mieszkalnego uprzednio wynajmowanego a następnie wycofanego z działalności gospodarczej stanowi dochód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, do ustalenia dochodu zastosowanie znajdzie art. 30 (e) ustawy o PIT. Oznacza to, że podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a poniesionymi kosztami powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podsumowując kosztem uzyskania przychodu będzie cena poniesiona na nabycie lokalu pomniejszona o dotychczasowe odpisy amortyzacyjne i zwiększona o ewentualne inne koszty związane ze zbyciem lokalu. Stawka podatku wyniesie 19% od tak ustalonego dochodu. W przypadku jeśli, do sprzedaży lokalu dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie dochód będzie wolny od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W świetle przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 tej ustawy.

Powyższe rozróżnienie źródeł przychodów ma istotne znaczenie dla prawidłowego określenia przepisów regulujących sposób ustalenia dochodu w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej jaki i stawkę podatku z tytułu tego zbycia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższy przepis znajduje potwierdzenie w treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, do przychodów z działalności gospodarczej, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenie przyszłego wynika, iż przedmiotem zamierzonej przez Wnioskodawcę sprzedaży ma być lokal mieszkalny nabyty w 2008 r., który zostanie wycofany z prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla ustalenia czy z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu powstanie przychód z tego źródła, istotne jest czy sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia. Pięcioletni termin, o którym mowa w wyżej powoływanym przepisie, winien być liczony od końca 2008 r. - upływa więc z dniem 31 grudnia 2013 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (wycofanego z działalności gospodarczej), który został nabyty w 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i prawa określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znaczenie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, iż przychodem z zamierzonej sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, (o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej), pomniejszona o koszy odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia ww. lokalu można zaliczyć wszystkie niezbędne wydatki, bezpośrednio związane z tą sprzedażą.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu, które stanowią udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość lokalu, poczynione w czasie jego posiadania. Koszty te należy pomniejszyć o wartość dotychczas dokonanych odpisów amortyzacyjnych zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

Do tak obliczonego dochodu, który zostanie uzyskany z tytułu zamierzonego zbycia lokalu mieszkalnego należy zastosować podatek dochodowy wynosi 19%. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia dochodu w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej oraz ustalenia stawki podatku z tytułu tego zbycia jest prawidłowe.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.