Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-454/11-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-30
Teza: Czy w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości, kwota uzyskana ze sprzedaży nie będzie dla Niego źródłem przychodu do opodatkowania?
Słowa kluczowe: budynek; budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, reprezentowanego przez pełnomocnika – doradcę podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2011 r. (data wpływu 1 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismami z dnia 16 czerwca 2011 r. (data wpływu 20 czerwca 2011 r.) oraz z dnia 29 czerwca 2011 r. (data wpływu 29 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej w postaci gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalno-biurowym (dalej: „budynek D”). Przedmiotowy budynek został posadowiony na kilku działkach, przy czym działki nr 121, 122, 123 zostały nabyte na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 października 1996 r., zaś działka nr 130 – na podstawie aktu notarialnego z dnia 3 kwietnia 1997 r.

Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m. in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, (PKD 68.20.Z). Podobną działalność Wnioskodawca prowadzi jako wspólnik spółki jawnej, która uzyskuje przychody z wynajmu powierzchni budynku D.

Własność nieruchomości nie została wprowadzona do działalności gospodarczej Zainteresowanego jako osoby fizycznej, ani do działalności gospodarczej, prowadzonej w ramach spółki jawnej, nie została również wpisana do ewidencji środków trwałych żadnej z tych działalności, nie dokonywano też w związku z powyższym odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości, na przysługującym im prawie do nieruchomości, ustanowili w dniu 3 marca 2005 r. dla spółki jawnej, w której są wspólnikami, prawo nieodpłatnego używania nieruchomości. Prawo nieodpłatnego używania nieruchomości stanowi dla spółki wartość niematerialną i prawną i prezentowane jest w aktywach ksiąg handlowych spółki jawnej. Prawo to nie było w spółce amortyzowane. Zainteresowany rozważa m. in. sprzedaż swego udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, przy czym jej rynkowa wartość jest nieco wyższa niż wartość nabycia gruntu oraz wytworzenia budynku. Wnioskodawca nabył nieruchomości gruntowe, na których posadowiono budynek w latach 1996-1997. Budynek oddano do użytkowania w roku 1999 i od tego roku pobierane są pożytki z wynajmu lokali mieszkalnych i biurowych; w tym od roku 2005 – w spółce jawnej. Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel nieruchomości korzystali z ulgi na budowę domów z mieszkaniami na wynajem na podstawie art. 26 ust. 1 poz. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f) w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2000 r.

Zainteresowany nadmienia, iż podział funkcji budynku jest następujący:

1.  37,9% – powierzchnia biurowo-socjalna oraz część techniczna,
2.  62,1% – powierzchnia mieszkalna (dane na podstawie operatu szacunkowego z dnia 4 lutego 2008 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości, kwota uzyskana ze sprzedaży nie będzie dla Niego źródłem przychodu do opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota uzyskana z ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie dla Niego źródłem przychodu ze względu na treść art. 10 ust. 1 pkt 8a u.p.d.o.f, a w konsekwencji, nie będzie konieczności opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości. W opinii Zainteresowanego, odpłatne zbycie nieruchomości, która jest przedmiotem prywatnego majątku Wnioskodawcy nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Na poparcie powyższej tezy, Zainteresowany wskazuje, iż nieruchomość ta nie była wprowadzona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy, ani spółki jawnej. Nie można jej zatem traktować jako składnika majątku spółki jawnej. Nieruchomość ta pozostaje nadal składnikiem majątku prywatnego, a do spółki jawnej wniesione zostało jedynie prawo jej używania. Ponadto, Zainteresowany podaje, iż okres między nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą będzie dłuższy niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia gruntu, więc spełniona będzie druga przesłanka niekwalifikowania sprzedaży nieruchomość jako źródła przychodu do opodatkowania.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż kwalifikowanie kwot ze sprzedaży nieruchomości jako przychodu z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f byłoby błędem, gdyż nieruchomość nie była wpisana do ewidencji środków trwałych żadnej z działalności. Ponadto nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych od części budynkowej nieruchomości, a jedynie oddano ją do nieodpłatnego używania spółce jawnej, co stanowiło dla spółki niepodlegającą amortyzacji wartość niematerialną i prawną.

Na poparcie prezentowanego przez siebie stanowiska, Zainteresowany wskazuje, iż podobne stanowisko zajął Naczelnik Urzędu Skarbowego (…) w piśmie z dnia 10 kwietnia 2007 r. nr 1434/DD1/415/07/07/TA).

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż w art. 14 ust. 2c ustawodawca stwierdził, że do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Budynek ten wg przepisów PKOB należy sklasyfikować jako budynek mieszkalny z uwagi na przewagę powierzchni mieszkalnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei wskazany wyżej ustęp 3 artykułu 10 stanowi, iż przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c przedmiotowej ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Na gruncie niniejszej sprawy, niezbędnym jest więc określenie, czy przedmiotowa nieruchomość stanowi budynek mieszkalny, czy budynek niemieszkalny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje tych pojęć, a więc należy odnieść się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którą budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z analizy opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył udział we współwłasności nieruchomości, która w 62,1% powierzchni pełni funkcję mieszkalną. Zatem zgodnie z przytoczonymi przepisami prawa, przedmiotowy budynek należy zakwalifikować jako budynek mieszkalny.

Rozważając skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości należy sprawdzić, czy przedmiotowa sprzedaż wypełnia przesłanki wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W celu realizacji powyższej dyrektywy, należy ustalić, datę nabycia nieruchomości, co jest kryterium mającym decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu wniosku wynika, iż grunt, na którym wzniesiono przedmiotowy budynek, składa się z czterech działek. Trzy z nich zostały nabyte w 1996, zaś jedna w 1997 r. Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przytoczone wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowego udziału w nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż będzie ona miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek gruntu, na których posadowiony jest przedmiotowy budynek, tj. odpowiednio w 1996 r. i 1997 r.

Odnosząc się do powołanego przez Zainteresowanego pisma Naczelnika Urzędu Skarbowego (…), tut. organ informuje, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.