Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP2.4512.686.2016.1.DG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-11-04
Teza: Opodatkowanie nabycia zabudowanej nieruchomości i prawo do odliczenia VAT.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 września 2016 r. (data wpływu 19 września 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 października 2016 r. ( data wpływu 31 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania stawką w wysokości 23% transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem z dnia 28 października 2016 r. (data wpływu 31 października 2016 r.)o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania stawką w wysokości 23% transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością występująca z niniejszym wnioskiem w charakterze zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej także - „Nabywca”), zamierza nabyć nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego budynkiem biurowym działającego obecnie pod nazwą handlową A. (dalej - „Budynek”). Planowana jest zmiana umowy spółki Nabywcy obejmująca, między innymi, zmianę firmy Nabywcy z L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W ramach planowanej transakcji Nabywca jako kupujący zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży od X. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych występującego z niniejszym wnioskiem jako zainteresowany nie będący stroną postępowania, który jest i w dacie dokonania planowanej transakcji nadal będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej także - „Zbywca”), własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 489/10, 489/26 oraz 489/29 o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej - „Grunt”) wraz ze zrealizowanym na nich budynkiem biurowym pod nazwą handlową „A.” i budowlami towarzyszącymi (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”. Nabywca również jest oraz w dacie planowanej transakcji w dalszym ciągu będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Dnia 9 października 2015 roku została podpisana warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości pomiędzy m.in. poprzednim właścicielem Nieruchomości, tj. T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. sp. k. (poprzednio T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. S.K.A.) (dalej - „Poprzedni Właściciel”) oraz spółką K. Sp. z o.o. (poprzednio D. sp. z o.o.; dalej - „Pierwotny Nabywca”), na mocy której Poprzedni Właściciel zobowiązał się sprzedać a Pierwotny Nabywca zobowiązał się kupić Nieruchomość po ziszczeniu się, lub zrzeczeniu się przez uprawnioną stronę, warunków zawieszających wymienionych w warunkowej przedwstępnej umowie sprzedaży. Nabywca zawarł w dniu 21 kwietnia 2016 roku porozumienie m.in. z Pierwotnym Nabywcą oraz Poprzednim Właścicielem, na mocy którego Nabywca stał się stroną wskazanej powyżej przedwstępnej umowy sprzedaży i został wyznaczony na nowego kupującego (w rozumieniu warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 października 2015 r.) w stosunku do Nieruchomości.

W dniu 13 lipca 2016 roku wraz z nabyciem Nieruchomości Zbywca przejął prawa i obowiązki Poprzedniego Właściciela wynikające z powyższej warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z wyjątkiem:

1.  zobowiązania do zawarcia z Nabywcą umowy najmu niektórych powierzchni w Budynku, która w rezultacie zostanie zawarta w dniu nabycia Nieruchomości pomiędzy Poprzednim Właścicielem jako najemcą i Nabywcą jako wynajmującym,
2.  zobowiązania do przekazania Nabywcy dokumentacji prawnej i technicznej, która zostanie mu przekazana przez Poprzedniego Właściciela po nabyciu Nieruchomości,
3.  wykonania szeregu robót dotyczących Nieruchomości i Budynku, w tym robót wykończeniowych w Budynku, które Poprzedni Właściciel będzie realizował po nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę.

Powyższe czynności będą zatem wykonane przez Poprzedniego Właściciela w imieniu własnym w wykonaniu własnych zobowiązań wobec Nabywcy.

Cena za Nieruchomość płatna na rzecz Zbywcy będzie stanowić całość wynagrodzenia należnego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz wszelkich świadczeń otrzymanych z związku z takim nabyciem od Zbywcy oraz od Poprzedniego Właściciela.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości (obejmującej wówczas Grunt wraz z budynkiem w toku budowy) na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Poprzednim Właścicielem w dniu 13 lipca 2016 roku. Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości w stanie, w którym ukończone zostały już prace budowlane dotyczące struktury Budynku.

W dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę trwały w szczególności prace nad elewacją i prace na dachu Budynku. Ponadto, w dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę były montowane instalacje w szachtach na poszczególnych kondygnacjach Budynku.

Zbywca przed dokonaniem transakcji nabycia Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela uzyskał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów w dniu 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze IPPP3/4512-293/16-4/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził, że w ramach transakcji nabycia Nieruchomości dojdzie do dostawy Budynku, a także, że dostawa Budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23%. Organ w wymienionej wyżej interpretacji potwierdził również, że taką samą stawką podatku VAT objęte będzie także zbycie prawa własności Gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek. Tym samym stanowisko Zbywcy, zgodnie z którym planowane nabycie Nieruchomości, będzie całkowicie objęte obligatoryjnym opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej 23% organ wydający interpretację uznał za prawidłowe. Strony umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu 13 lipca 2016 roku zastosowały się do uzyskanej interpretacji i dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.

We wskazanej powyżej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego Zbywca uzyskał również potwierdzenie, że po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Zbywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy VAT.

W dniu 13 lipca 2016 roku Zbywca i Poprzedni Właściciel zawarli umowę koordynacji procesu deweloperskiego. Na podstawie tej umowy Poprzedni Właściciel świadczy na rzecz Zbywcy usługi obejmujące m.in. prace zmierzające do ukończenia Budynku oraz prace aranżacyjne i wykończeniowe powierzchni w Budynku oraz zawieranie, wykonywanie, zmianę oraz rozwiązywanie umów z podmiotami świadczącymi usługi dotyczące Nieruchomości, w szczególności dotyczącymi dostarczania mediów, administrowania lub ochrony. Poprzedni Właściciel nabył lub nabędzie majątkowe prawa autorskie i prawa, zgody lub upoważnienia dotyczące praw zależnych i osobistych, jak również prawa z rękojmi i gwarancji jakości do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku. Poprzedni Właściciel zobowiązał się w treści umowy sprzedaży Nieruchomości oraz umowy koordynacji procesu deweloperskiego zawartych w dniu 13 lipca 2016 roku, między innymi, do bezzwrotnego przeniesienia na rzecz Zbywcy lub podmiotu przez niego wskazanego: (i) majątkowych praw autorskich, prawa do wykonywania zależnych praw autorskich oraz wyłącznego prawa zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich na polach eksploatacji, na których Poprzedni Właściciel nabył je lub nabędzie od odpowiednich projektantów oraz innych praw związanych z własnością intelektualną dotyczącą dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej wykorzystanych przy budowie Budynku (dalej - „Projekt A.”), (ii) własności nośników, na których utrwalono Projekt A., (iii) praw z gwarancji jakości, praw z rękojmi oraz innych umownych i ustawowych praw i roszczeń związanych z wadami prac lub dzieł wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub Projektem A., (iv) własności aktywów ruchomych i wyposażenia niezbędnego dla funkcjonowania Budynku (v) uzyskania certyfikatu LEED Gold dla Budynku w zakresie „Shell & Core” oraz (vi) dostarczenia gwarancji bankowej (o ile będzie wymagana) i gwarancji spółki macierzystej dotyczących określonych wad Budynku. Ponadto, na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 9211 i nast. Kodeksu Cywilnego, Zbywca przekazał Nabywcy świadczenia Poprzedniego Właściciela opisane w zdaniu poprzednim.

Zakończenie budowy Budynku i otrzymanie pozwolenia na użytkowanie Budynku planowane jest najpóźniej na czwarty kwartał 2016 roku. Nabywca planuje nabyć Nieruchomość od Zbywcy po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku, na pewno w okresie krótszym niż 2 lata od 13 lipca 2016 roku. Nie można wykluczyć, że poniesione przez Zbywcę wydatki, na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili jej nabycia do dnia jej zbycia na rzecz Nabywcy, przekroczą co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów.

W dacie sprzedaży albo po sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, strony mogą postanowić, że Poprzedni Właściciel lub Zbywca wykona na rzecz Nabywcy prace wykończeniowe i aranżacyjne w Budynku.

Zbywca jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych prowadzącym swoją działalność na podstawie ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz.U. z 2014 r. poz. 157 ze zm.). Zakres działalności inwestycyjnej Zbywcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W dniu transakcji Zbywca będzie posiadał lokaty nieruchomościowe w postaci kilkunastu gruntów budowlanych, z toczącymi się na nich pracami budowlanymi w różnych fazach zaawansowania.

Zbywca nie prowadzi, ani nie będzie prowadzić oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza i nie będzie sporządzać odrębnego sprawozdania finansowego dla zbywanej Nieruchomości. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla tej Nieruchomości (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do Nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego MPK - „miejsca powstawania kosztów”).

Jednocześnie należy wskazać, że po dokonaniu transakcji Zbywca będzie kontynuować działalność w zakresie lokowania powierzonych mu środków pieniężnych w lokaty nieruchomościowe.

Budynek przeznaczony jest na prowadzenie działalności gospodarczej w postaci wynajmu pomieszczeń i innych powierzchni. W związku z tym, poszczególne pomieszczenia i powierzchnie będą wynajmowane przez Nabywcę jako wynajmującego Poprzedniemu Właścicielowi oraz podmiotom trzecim jako najemcom.

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego Nabywca wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Zbywcy (jako wynajmującego) wynikające z istniejącej umowy lub umów najmu dotyczących poszczególnych części Nieruchomości, a także w prawa i obowiązki Zbywcy (jako wydzierżawiającego) wynikające z istniejącej umowy lub umów dzierżawy dotyczących poszczególnych części Nieruchomości (o ile takie będą istnieć w chwili nabycia Nieruchomości).

Nabywca może przejąć, między innymi, następujące składniki majątkowe związane z Nieruchomością z zastrzeżeniem, że ich nabycie będzie mieć miejsce od Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela, przy czym Poprzedni Właściciel zbywając te rzeczy lub prawa na rzecz Nabywcy będzie działał w wykonaniu własnych zobowiązań wobec Nabywcy lub działając w zastępstwie i wykonując zobowiązania Zbywcy, w oparciu o opisaną wcześniej zasadę przekazu wynikającą z Kodeksu Cywilnego:

*   prawa z zabezpieczeń związanych z najmami oraz dzierżawami (jeśli takie będą istnieć), np. gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, kaucje pieniężne, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, poręczenia, itp.;

*   prawa wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne, ustawowe lub umowne, prawa związane z jakością wykonania Budynku, prac wykończeniowych w Budynku lub ich części (oraz projektów związanych z Budynkiem i Nieruchomością lub ich częściami) i innych urządzeń i instalacji, udzielone przez wykonawców robót, projektantów, podmioty z nimi powiązane oraz inne właściwe podmioty;

*   ewentualne zabezpieczenia związane z prawami określonymi powyżej, np. gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, kaucje pieniężne, zatrzymane tytułem zabezpieczenia części wynagrodzenia oraz poręczenia;

*   majątkowe prawa autorskie do Projektu A. lub innych utworów na polach eksploatacji, na których Poprzedni Właściciel lub Zbywca nabył je lub nabędzie od odpowiednich projektantów lub innych podmiotów, wyłączne prawo wykonywania i zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań Projektu A. lub innych utworów, wszelkie inne prawa własności intelektualnej dotyczące Projektu A. (oraz innych utworów, w tym projektów związanych z Nieruchomością i Budynkiem), a także zgody, upoważnienia lub zobowiązania dotyczące wykonywania praw osobistych, w tym prawo wprowadzania zmian do Projektu A. (oraz innych projektów związanych z Nieruchomością i Budynkiem);

*   własności nośników, na których utrwalono Projekt A. lub inne utwory, w tym projekty;

*   prawa oraz ewentualnie obowiązki z umowy lub umów zawartych z właścicielami, użytkownikami wieczystymi lub posiadaczami nieruchomości sąsiednich lub pobliskich oraz umowy lub umów dotyczących nieruchomości sąsiednich lub pobliskich (w szczególności umowy najmu lub dzierżawy takich innych nieruchomości);

*   ewentualne inne prawa np. licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku (np. BMS) lub prawa do baz danych;

*   certyfikat LEED Gold dla Budynku w zakresie „Shell & Core”;

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy lub umów z Miastem i innymi podmiotami trzecimi dotyczących realizacji projektów związanych z budową infrastruktury;

*   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.), a także prawo własności wszelkich budowli, instalacji i obiektów obsługujących Budynek, znajdujących się na Nieruchomości lub poza jej granicami;

*   ewentualnie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lub umów najmu, względem których nie nastąpi wstąpienie Nabywcy z mocy prawa.

Dodatkowo Zbywca oraz Poprzedni Właściciel w ramach planowanej transakcji planują przekazać Nabywcy całą będącą w ich posiadaniu, dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanej umowy lub umów najmu wraz z kopiami wszelkiej korespondencji ich dotyczącej, a także dokumentację finansową dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę lub najemców na podstawie umowy lub umów najmu. W związku z powyższym Nabywca wejdzie w posiadanie całości lub większej części informacji dotyczących Nieruchomości oraz przedmiotowych umów najmu.

Nabycie powyższych praw lub rzeczy przez Nabywcę od Zbywcy lub Poprzedniego właściciela będzie miało miejsce w dniu sprzedaży Nieruchomości lub w terminie późniejszym. W szczególności Strony nie wykluczają, że pewne prace wykończeniowe w Budynku będą realizowane staraniami i na koszt Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela już po dniu sprzedaży Nieruchomości, w którym to przypadku wszelkie prawa i dokumentacja związana z takimi pracami (np. majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do dokumentacji projektowej, prawa z tytułu rękojmi i gwarancji jakości wykonania, dokumentacja powykonawcza, własność sprzętu i wyposażenia, itp.) będą przekazane Nabywcy przez Zbywcę lub Poprzedniego Właściciela w toku lub po wykonaniu tych prac.

Lista praw, aktywów i zobowiązań Zbywcy, które co do zasady nie będą podlegać przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:

*   pozostałe lokaty nieruchomościowe Zbywcy wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami, należnościami i zobowiązaniami związanymi z tymi lokatami;

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów (szczególnie, że wszystkie lub większość tych umów została zawarta przez Poprzedniego Właściciela); nie można wykluczyć, że prawa i obowiązki z niektórych umów dotyczących świadczenia usług lub dostaw związanych z Nieruchomością zostaną przeniesione na Nabywcę, a w pewnych przypadkach Nabywca po nabyciu Nieruchomości może korzystać z tych samych dostawców, usługodawców lub wykonawców, z których korzystał lub korzysta Poprzedni Właściciel lub Zbywca, w szczególności Nabywca nie wyklucza powierzenia usług zarządzania Nieruchomością temu samemu zarządcy, który świadczy te usługi na zlecenie Poprzedniego Właściciela w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę;

*   środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy (z wyjątkiem ewentualnych kaucji złożonych przez poszczególnych najemców i dzierżawców, a także ewentualnych kaucji i zatrzymanych części wynagrodzenia jako instrumentów zabezpieczenia roszczeń wobec wykonawców usług); dla uniknięcia wątpliwości, nie obejmuje to ewentualnych płatności i świadczeń realizowanych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach rozliczeń stron oraz w wykonaniu różnych zobowiązań Zbywcy wobec Nabywcy związanych ze sprzedażą Nieruchomości (np. ewentualne przekazanie Nabywcy środków zapłaconych omyłkowo przez najemców na rzecz Zbywcy, a należnych już na rzecz Nabywcy za okres po nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę; ewentualne płatności w ramach rozliczenia opłat eksploatacyjnych za rok, w którym ma miejsce zbycie Nieruchomości; ewentualne pokrycie niektórych kosztów transakcyjnych poniesionych przez Nabywcę);

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych; nie można jednak wykluczyć, że po dokonaniu transakcji Nabywca może korzystać z usług tego samego banku, który przed dokonaniem transakcji świadczył te usługi na rzecz Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela;

*   firma Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a czynności związane z zarządzaniem, administracją, bieżącą obsługą oraz innymi usługami dotyczącymi Nieruchomości są wykonywane na zlecenie Poprzedniego Właściciela, który zobowiązał się wobec Zbywcy zlecać we własnym imieniu (lub kontynuować zlecenia sprzed nabycia Nieruchomości przez Zbywcę) wykonanie powyższych czynności na podstawie umowy koordynacji procesu deweloperskiego z dnia 13 Iipca 2016 roku. W uzupełniającym zakresie umowy dotyczące takich czynności mogą być zawierane przez Zbywcę z podmiotami trzecimi. Poprzedni Właściciel lub Zbywca, o ile Zbywca jest stroną danej umowy, zamierzają rozwiązać powyższe umowy z dostawcami, usługodawcami lub wykonawcami (lub nie przedłużać okresu ich trwania) w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy zostaną zawarte przez Nabywcę w zakresie i na warunkach według jego wyboru, przy czym nie można wykluczyć, że w pewnych przypadkach Nabywca będzie korzystał z tego samego dostawcy, usługodawcy lub wykonawcy usług, z którego korzystał Poprzedni Właściciel lub Zbywca, a warunki komercyjne i treść tych umów będą zbliżone do poprzednio obowiązujących i zawartych przez Poprzedniego Właściciela lub Zbywcę.

Ponadto w sytuacji gdyby rozwiązanie niektórych z powyższych umów okazało się niemożliwe, znacznie utrudnione lub wiązało się z poniesieniem znacznych kosztów przez Poprzedniego Właściciela lub Zbywcę, prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione na Nabywcę. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Poprzedniego Właściciela lub Zbywcę do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń i powierzchni w Budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Co do zasady Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how, względnie w oparciu o zasoby i know-how zatrudnionych przez siebie dostawców, usługodawców lub wykonawców (w tym zarządcy lub zarządców). Należy zauważyć, że Nabywca może zaangażować dostawców, usługodawców lub wykonawców, którzy przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę świadczyli lub świadczą usługi na rzecz Poprzedniego Właściciela lub Zbywcy w odniesieniu do Nieruchomości, w związku z czym posiadają oni know-how wypracowany z udziałem Poprzedniego Właściciela lub Zbywcy w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę i dotyczący konkretnie przedmiotowej Nieruchomości.

Nazwa handlowa „A.” nie jest obecnie zarejestrowana jako znak towarowy. Nabywca nie wyklucza dalszego korzystania z tej nazwy po nabyciu Nieruchomości, a w szczególności złożenia wniosku o rejestrację znaku towarowego w odpowiednim urzędzie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości nie będzie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy i jako takie będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia albo jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku gdyby Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości stanowiące co najmniej 30% ceny nabycia)?
2.  Czy w przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, lub (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy,

Zdaniem zainteresowanych:

Planowane nabycie Nieruchomości nie będzie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy i jako takie będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia albo jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku gdyby Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości stanowiące co najmniej 30% ceny nabycia).

W przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT

po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, lub (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości może być opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zdaniem zainteresowanych wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej, gdyż podleganie planowanej transakcji opodatkowaniu VAT lub PCC i związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem zainteresowanych, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Stąd - zdaniem zainteresowanych - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych występującym na tle przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 Ordynacja podatkowa (dalej - „Ordynacja podatkowa”) dotyczących wydawania interpretacji przez Ministra Finansów. Zgodnie z poglądami sądów administracyjnych, pojęcie przepisów prawa podatkowego, objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych, należy interpretować szeroko.

Przykładowo, jak wynika z treści wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej - „WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy rozumieć w ten sposób, że Nabywca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Podobne stwierdzenie znajduje się w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej - „NSA”) z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07).

Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 551 Kodeksu cywilnego, niejednokrotnie była przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym, w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład, NSA w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), uznał że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji. Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał Sąd, przez prawo podatkowe - w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji - należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/G11044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 465/08), uznał że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT, art. 551 Kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, że Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.

Klasyfikacja przedmiotu transakcji

W świetle przytoczonej wyżej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja sprzedaży będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem zainteresowanych, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto - zdaniem zainteresowanych - analizowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r., poz. 380). W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W ramach planowanej transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość, co oznacza, że z mocy prawa wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy lub umów najmu dotyczących poszczególnych części Nieruchomości oraz wynikające z umowy lub umów dzierżawy dotyczących poszczególnych części Nieruchomości (o ile takie będą), których stroną jest Zbywca, oraz przejmie całą będącą w posiadaniu Zbywcy i Poprzedniego Właściciela, dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanych wszystkich umów najmu wraz z kopiami wszelkiej korespondencji ich dotyczącej, a także dokumentację finansową dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę lub najemców na podstawie umów najmu. Ponadto może również dojść do przejścia innych składników wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego. Zdaniem zainteresowanych w analizowanej sytuacji nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer pewnych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   pozostałe lokaty nieruchomościowe Zbywcy wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami, należnościami i zobowiązaniami związanymi z tymi lokatami;

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów; nie można wykluczyć, że prawa i obowiązki z niektórych umów dotyczących bieżącej obsługi Budynku zostaną przeniesione na Nabywcę; a w pewnych przypadkach Nabywca po dokonaniu transakcji może korzystać z tych samych dostawców, usługodawców lub wykonawców, z których korzystał Poprzedni Właściciel lub Zbywca, w szczególności Nabywca nie wyklucza powierzenia usług zarządzania Nieruchomością temu samemu zarządcy, który świadczy te usługi na zlecenie Poprzedniego Właściciela w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę;

*   środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych instrumentów zabezpieczenia w postaci kaucji pieniężnych oraz zatrzymanych tytułem zabezpieczenia części wynagrodzenia, z zastrzeżeniem dodatkowych uwag zawartych w opisie zdarzenia przyszłego);

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych; nie można jednak wykluczyć, iż po dokonaniu transakcji Nabywca może korzystać z usług tego samego banku, który przed dokonaniem transakcji świadczył te usługi na rzecz Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela;

*   firma Zbywcy.

Stanowisko zainteresowanych, zgodnie z którym nabywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu zainteresowanych konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku.), która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa zbywcy nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji co do zasady nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem praw i obowiązków określonych w opisie zdarzenia przyszłego). A zatem, po dacie planowanej transakcji, pozostałe istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością jak też inne zobowiązania, pozostaną u Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy co do zasady nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. W ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz ze składnikami majątku określonymi w opisie zdarzenia przyszłego. Po dacie dokonania transakcji Zbywca będzie kontynuował swoją działalność polegającą na inwestowaniu otrzymanych w zamian za certyfikaty inwestycyjne środków pieniężnych w projekty deweloperskie.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99.) kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem zainteresowanych składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku i Nieruchomości (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów) zasadniczo nie zostaną przejęte przez Nabywcę (chociaż nie można przy tym wykluczyć, że prawa i obowiązki z niektórych umów dotyczących bieżącej obsługi Budynku lub Nieruchomości zostaną przeniesione na Nabywcę, a w pewnych przypadkach Nabywca może zaangażować dostawców, usługodawców lub wykonawców, którzy przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę świadczyli lub świadczą usługi na rzecz Poprzedniego Właściciela lub Zbywcy w odniesieniu do Nieruchomości, w związku z czym posiadają oni know-how wypracowany w okresie przed transakcją dotyczący Zbywcy, Poprzedniego Właściciela oraz Nieruchomości).

Z powyższych względów, zdaniem zainteresowanych, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Ponadto, składniki wykorzystywane do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Budynku nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej u Zbywcy. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie powinny być uznane za spełniające definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem zainteresowanych - przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych w sprawie pytania nr 1 (opodatkowanie planowanego nabycia podatkiem VAT)

Z uwagi na to, że zdaniem zainteresowanych planowana transakcja stanowi dostawę budynków, budowli lub ich części, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy w analizowanej sprawie może znaleźć zastosowanie jedno ze wskazywanych zwolnień.

Dodać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem zainteresowanych, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie Nieruchomości nastąpiło w momencie jej przeniesienia na rzecz Zbywcy na mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 lipca 2016 r.

Wystąpienie pierwszego zasiedlenia w stosunku do Nieruchomości w chwili dokonania transakcji nabycia Nieruchomości przez Zbywcę zostało potwierdzone ponadto w indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanej przez Ministra Finansów w dniu 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze IPPP3/4512-293/16-4/PC. W opisie zdarzenia przyszłego zostało zaznaczone, że Zbywca, od chwili nabycia Nieruchomości, nie planuje poniesienia wydatków na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w jej skład, które stanowiłyby co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów. Jednakże nie można całkowicie wykluczyć, że poniesione przez Zbywcę wydatki na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili jej nabycia do dnia jej zbycia na rzecz Nabywcy, przekroczą co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów.

Niemniej jednak sytuacja, w której poniesione przez Zbywcę wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, przekroczą co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów, nie zmieni kwalifikacji prawnopodatkowej dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy, ponieważ w takiej sytuacji dostawa ta będzie również podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki 23% jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zainteresowani pragną jednocześnie zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu zainteresowani chcą zwrócić uwagę na fakt, że Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Uprawnienie to zostało również potwierdzone w indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanej przez Ministra Finansów w dniu 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze IPPP3/4512-293/16-4/PC.

Zatem, z uwagi na to, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego w stosunku do Nieruchomości, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Podsumowując - zdaniem zainteresowanych - jako że dostawa Nieruchomości nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1, jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia albo jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku gdyby Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości stanowiące co najmniej 30% ich ceny nabycia).

1.  Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych w sprawie pytania nr 2 (prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego)

Zdaniem zainteresowanych, aby móc rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz o prawie Nabywcy do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 ustawy o VAT) nie mają zastosowania.

W dacie planowanej transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Przy nabyciu Nieruchomości Nabywca generalnie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy lub umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wspomniano powyżej, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem zainteresowanych, nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem zainteresowanych - po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie tej transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym po stronie Zbywcy powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, lub do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie objętym pytaniem nr 1 i 2 wniosku jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednakże powołana podstawa prawna nie zmienia rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanego przepisu prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w wysokości 23%.

Zbywcy przy nabyciu Nieruchomości i ponoszeniu nakładów przysługiwało/przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Natomiast ww. zwolnienie przysługuje w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w rzeczonym przepisie. Tym samym, nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00‑013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.