Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP1.4512.887.2016.2.JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-09
Teza: Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Ponadto, w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca rozliczy fakturę otrzymaną od Zbywcy, Wnioskodawcy będzie również przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku VAT, na zasadach określonych w art. 87 ustawy – o ile kwota podatku naliczonego w tym okresie rozliczeniowym będzie wyższa od kwoty podatku należnego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 października 2016 r. (data wpływu 21 października 2016 r.) - uzupełnionym w dniu 7 grudnia 2016 r. pismem z dnia 7 grudnia 2016 r. na wezwanie Organu z dnia 6 grudnia 2016 r. (doręczone 7 grudnia 2016 r.) - o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony w dniu 7 grudnia 2016 r. pismem z dnia 7 grudnia 2016 r. będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 6 grudnia 2016 r. (doręczone 7 grudnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący lub Nabywca) zamierza kupić (dalej: Transakcja) od Q. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, dalej: Zbywca lub Sprzedający), nieruchomość biurowo-usługowo-handlową, funkcjonującą pod nazwą „Q\`(...)\`” (dalej: Nieruchomość).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Strony Transakcji lub Zainteresowani.

W tym miejscu Strony Transakcji pragną wskazać, że Sprzedający powstał w wyniku przekształcenia innego podmiotu, tj. P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (pomiędzy Sprzedającym i tym podmiotem istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednik prawny Sprzedającego jest również określany jako „Sprzedający” lub „Zbywca”.

Strony Transakcji planują przeprowadzić Transakcję w czwartym kwartale 2016 r. lub w pierwszej połowie 2017 r.

W dacie Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: Działka);
*   prawo własności znajdujących się na Działce: budynku biurowo-usługowo-handlowego wraz z garażem podziemnym (dalej: Budynek) oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli wraz ze związanymi z nimi instalacjami, urządzeniami i infrastrukturą techniczną (w zakresie w jakim są one własnością Zbywcy) (dalej: Budowle).

Strony Transakcji chciałyby również wskazać, że na Działce może znajdować się związana z Budynkiem lub Budowlami infrastruktura techniczna, która zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm., daiej: KC lub Kodeks cywilny) wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji.

Z drugiej strony, część Budynku oraz niektóre obiekty budowlane (w szczególności pylony reklamowe, zadaszenie Budynku nad wejściami, relingi służące do czyszczenia elewacji Budynku), częściowo niektóre urządzenia, instalacje i należąca do Zbywcy infrastruktura techniczna są zlokalizowane poza obrysem Działki, na działkach (w tym nad gruntem) należących do innego podmiotu. Nieruchomości te nie będą przedmiotem Transakcji (przedmiotem Transakcji może być prawo własności do znajdujących się na działkach wskazanych obiektów budowlanych, urządzeń, instalacji i infrastruktury technicznej) a Sprzedający zamierza je wykorzystywać na podstawie odpowiednich decyzji (w zakresie, w jakim będą wymagane) lub odpowiednich umów dzierżawy/podobnych umów (lub ewentualnie na podstawie służebności). W szczególności w stosunku do zadaszenia Budynku nad wejściami oraz w stosunku do obiektów małej architektury (m.in. w postaci ławki z elementem oświetleniowym, koszów itp.) oraz należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej w postaci przyłącza wodociągowego oraz przyłącza kanalizacji ogólnospławnej, Sprzedający uzyskał już stosowne decyzje zezwalające na zajęcie pasa drogowego w celu funkcjonowania w nim ww. obiektów.

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej w poprzedni sposób Działki zostało nabyte przez Zbywcę od R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2011 r. Sprzedaż została opodatkowana VAT a Zbywca odliczył VAT naliczony w związku z tym nabyciem.

Sprzedający dokonał wyburzeń wszystkich istniejących na Działce na dzień nabycia obiektów budowlanych i wybudował Budynek oraz Budowle, w szczególności na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 8 lutego 2013 r., zmienionego decyzjami z dnia 26 września 2014 r. oraz z dnia 28 kwietnia 2015 r. Sprzedający uzyskał stosowne warunkowe pozwolenie na ich użytkowanie decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 24 czerwca 2016 r. Sprzedający powiadomił już Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o spełnieniu dwóch z trzech warunków udzielenia pozwolenia na użytkowanie (spełnienie trzeciego warunku jest jednym z warunków zawarcia Transakcji).

Część przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie umów najmu - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do korzystania. Część powierzchni Budynku, będąca już przedmiotem umów najmu, nie została jeszcze oddana najemcom do korzystania, ale może to nastąpić przed dniem Transakcji lub po tym dniu. Pozostałe powierzchnie w Budynku oraz Budowle nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Sprzedającego umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego korzystania któregokolwiek z najemców (np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, windy).

Po jego wybudowaniu, Budynek był i jest ulepszany. Wynika to z faktu, że w Budynku cały czas trwają jeszcze prace wykończeniowe dla najemców (niektórzy najemcy mogą partycypować w kosztach tych prac). Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku na dzień Transakcji nie przekroczy 30% jego wartości początkowej.

Po ich wybudowaniu, Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były jak dotąd ulepszane. Nawet, jeżeli jakieś wydatki w tym zakresie będą ponoszone przed dniem Transakcji, ich suma na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej danego obiektu.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku (w tym jego ulepszeniem) oraz budową Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie Transakcji.

Na podstawie art. 678 § 1 KC, wskutek nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości może dojść pomiędzy Sprzedającym a Kupującym do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz kosztów związanych z Nieruchomością, rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja. W celu dokonania takiego rozliczenia Sprzedający przedstawi Nabywcy dokumenty (w tym ewentualnie faktury) dotyczące dotychczasowych rozliczeń.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego oraz składniki majątkowe związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu (w tym w szczególności z gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczenia spółki dominującej wobec najemcy, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) z wyjątkiem dokumentów zabezpieczeń wskazanych przez strony jako „nieprzenaszalne” lub zabezpieczeń niedostarczonych pomimo upływu terminu na ich dostarczenie. W stosunku do nich Sprzedający może poręczyć za zobowiązania najemców, którzy złożyli takie nieprzenaszalne dokumenty zabezpieczenia, lub nie złożyli dokumentów zabezpieczeń na dzień Transakcji, przy czym odpowiedzialność Sprzedającego będzie ograniczona do kwot objętych zabezpieczeniami. Alternatywnie Strony mogą uzgodnić, że kwota odpowiadająca wartości zabezpieczeń „nieprzenaszalnych” lub niedostarczonych pomimo upływu terminu na ich dostarczenie zostanie zatrzymana na pewien okres na rachunku zastrzeżonym,
*   kaucje pieniężne najemców (z zastrzeżeniem, że mogą one nie zostać bezpośrednio przekazane Kupującemu, a zamiast tego rozliczone w ramach płatności związanych z Transakcją),
*   prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonych na podstawie umowy z K. sp. z o.o. (dotyczącej w szczególności świadczenia usług architektonicznych),
*   ewentualne prawa i obowiązki wynajmującego z tytułu umów najmu, w które Nabywca nie wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC,
*   autorskie prawa majątkowe, prawa zależne oraz wszelkie inne prawa z nimi związane (w tym między innymi prawo do wykonywania autorskich praw osobistych) na określonych polach eksploatacji (Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia) związane z dokumentacją dotyczącą Nieruchomości, w szczególności projektami budowlanymi,
*   prawa własności intelektualnej (Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia), w tym prawa z licencji dotyczących systemów/oprogramowania zainstalowanych/używanego w Budynku, prawa do wyłącznego używania określonych domen internetowych dotyczących Nieruchomości, prawa autorskie oraz prawa zależne i wszelkie inne prawa z nimi związane do logo Q\`(...)\` oraz do strony internetowej,
*   prawa ochronne na znaki towarowe,
*   nośniki, na których utrwalono projekty lub utwory związane z Nieruchomością,
*   określone ruchomości związane z Nieruchomością, służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Sprzedający ponadto wyda Kupującemu oryginały, notarialnie poświadczone kopie, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, w tym m.in. dokumentacji prawnej (w szczególności umowy najmu, dokumenty zabezpieczenia tych umów, istotna korespondencja), dokumentacji dotyczącej procesu budowlanego (np. umowy z architektem, decyzje administracyjne, dziennik budowy, projekt architektoniczno-budowlany), dokumentacji technicznej dotyczącej funkcjonowania Budynku, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej, karty dostępu do budynku (o ile takie dokumenty są w posiadaniu Sprzedającego).

Jak wskazano wcześniej, Zbywca korzysta lub ma zamiar korzystać do dnia Transakcji z gruntów należących lub zarządzanych przez inny podmiot (Zarząd Dróg Miejskich (dalej: ZDM) lub innego właściciela/użytkownika wieczystego) z przeznaczeniem pod lokalizację części Budynku, Innych obiektów budowlanych, częściowo niektórych urządzeń, instalacji i należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej, wykraczających poza obrys Działki. W stosunku do zadaszenia Budynku nad wejściami oraz w stosunku do obiektów małej architektury m.in. w postaci ławki z elementem oświetleniowym, koszów itp., należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej w postaci przyłącza wodociągowego oraz przyłącza kanalizacji ogólnospławnej Sprzedający uzyskał już stosowne decyzje, zezwalające na zajęcie pasa drogowego w celu funkcjonowania w nim ww. elementów. Kupujący wystąpi we własnym Imieniu o wydanie analogicznych decyzji na jego rzecz. W pozostałym zakresie (elementy nieobjęte dotychczas decyzjami), podstawą użytkowania przez Sprzedającego mogą być decyzje, umowy dzierżawy lub podobne umowy lub służebności. W przypadku umowy dzierżawy (lub podobnej umowy) w chwili obecnej strony rozważają dwa alternatywne rozwiązania: 1) Kupujący zawrze nową umowę dzierżawy (lub podobną umowę) z właścicielem/użytkownikiem wieczystym 2) Zbywca przeleje prawa i obowiązki z takiej umowy na Kupującego. Każdy z tych wariantów wymaga uzyskania zgody odpowiednio właściciela lub użytkownika wieczystego. Na moment złożenia niniejszego wniosku, nie został wybrany wariant wyjściowy ani nie jest znane stanowisko; odpowiednio właściciela/użytkownika wieczystego co do wskazanych wyżej możliwości. W przypadku uzyskania przez Sprzedającego decyzji ustalającej opłaty, Kupujący najprawdopodobniej wystąpi we własnym imieniu o wydanie analogicznej decyzji na jego rzecz.

Zbywca rozważa rozpoczęcie negocjacji z ZDM dotyczących zawarcia umowy mającej na celu zapewnienie dostępu taksówek pod wejście Budynku. W przypadku zawarcia takiej umowy przez Sprzedającego przed dniem Transakcji, strony rozważają dwa alternatywne rozwiązania: 1) Kupujący zawrze nową umowę z ZDM, 2) Zbywca przeleje prawa i obowiązki z umowy na Kupującego. Każdy z tych wariantów może wymagać uzyskania zgody ZDM. Nie został wybrany wariant wyjściowy ani Sprzedającemu nie jest znane stanowisko ZDM co do wskazanych wyżej możliwości.

Dodatkowo nie jest wykluczone, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy jako najemcy / dzierżawcy z umowy najmu / dzierżawy miejsc parkingowych położonych poza granicami Działki.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Kupujący nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Kupującego w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy project management oraz z umów z wykonawcami (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia takich praw z umów z wykonawcami po zakończeniu okresu gwarancji wynikającego z Umowy gwarancji budowlanej opisanej w dalszej części wniosku),

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda i ścieki, ciepło i gaz),
    *   ubezpieczenia Nieruchomości,
    *   sprzątania,
    *   wywozu śmieci,
    *   remontów i napraw,
    *   ochrony,
    *   utrzymania technicznego,
    *   monitoringu przeciwpożarowego.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających, przy czym niektóre umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, z przyczyn praktycznych i konieczności zapewnienia ciągłości dostępu do mediów dla Budynku, mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego (najszybciej jak tylko będzie to możliwe) dopiero po pewnym czasie od dokonania Transakcji.

Po Transakcji Kupujący zapewni prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości. Kupujący zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Kupującego umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. W szczególności, Kupujący zamierza zawrzeć z dotychczasowym zarządcą Nieruchomości E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Spółka komandytowa (lub z jej spółką powiązaną) umowę o zarządzanie Nieruchomością, która ma obowiązywać co najmniej do końca 2017 r.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego, jednakże nie jest to opcja preferowana przez Kupującego i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania,
*   umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z zastrzeżeniem ewentualnego rozliczeniem kaucji pieniężnych najemców),
*   księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Sprzedającemu),
*   firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Kupującego w działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego.

W dniu złożenia niniejszego wniosku w organizacji Sprzedającego funkcjonuje dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: Regulamin), który (z zastrzeżeniem ewentualnych, drobnych modyfikacji) jest integralną częścią przynajmniej części umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym dodatkowe (poza główną treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

U Sprzedającego istnieje budżet realizacyjny związany z budową Budynku i Budowli oraz ich ulepszeniem, a także budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość. Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku i Budowli jako formalnie finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W ramach procesu tzw. due diligence Nieruchomości (prawnego, technicznego i komercyjnego), Sprzedający udostępnił Kupującemu i jego doradcom wszelkie niezbędne dokumenty umożliwiające dokonanie oceny Nieruchomości niezbędnej dla podjęcia przez Kupującego decyzji o przystąpieniu do Transakcji. Wśród dokumentów objętych analizą Kupującemu i jego doradcom przedstawione zostały między innymi umowy dotyczące wynajmu nieruchomości, których stroną jest Sprzedający, w tym umowy najmu, umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów do Nieruchomości. Listy udostępnionych umów stanowić mogą odpowiednie załączniki do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości oraz umowy sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest w szczególności wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający oraz Kupujący, w związku z planowaną Transakcją, zamierzają zawrzeć umowę gwarancji czynszowej (dalej: Umowa gwarancji czynszowej). Konieczność zawarcia takiej umowy wynika z faktu, iż cena z tytułu Transakcji zostanie skalkulowana przez Strony Transakcji m.in. w oparciu o dane o szacowanej kwocie przychodów z wynajmu powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości tymczasem na dzień Transakcji część z tych powierzchni objęta będzie zachętami udzielonymi najemcom przez Sprzedającego (np. w postaci okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu) lub nie będzie jeszcze przedmiotem najmu lub też nie będzie najemcom wydana. W dużym uproszczeniu, celem umowy ma być zagwarantowanie przez Sprzedającego Kupującemu przez określony czas przychodów odpowiadających nieuzyskanym przez Kupującego kwotom z tytułu czynszu najmu oraz przychodów odpowiadających nieuzyskanym przez Kupującego kwotom z tytułu opłat eksploatacyjnych (w stosunku do powierzchni niewynajętych oraz powierzchni wynajętych (podpisane umowy najmu), lecz nieoddanych jeszcze w posiadanie najemcom w dacie dokonania Transakcji) oraz zagwarantowanie przez Sprzedającego Kupującemu przez określony czas pokrycia ewentualnej różnicy pomiędzy skompensowanymi przez Sprzedającego opłatami eksploatacyjnymi a wartością faktycznie poniesionych kosztów utrzymania Nieruchomości (w odniesieniu do powierzchni objętych gwarancją czynszową) w danym roku kalendarzowym. Sprzedający w zamian za udzielone gwarancje nie będzie otrzymywał od Kupującego na podstawie Umowy gwarancji czynszowej żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Ponadto, na podstawie tej umowy, Sprzedający będzie upoważniony do aktywnego poszukiwania nowych najemców powierzchni w ramach Nieruchomości niewynajętych w dacie Transakcji (co w dalszej perspektywie - w sytuacji zawarcia umowy najmu po dniu Transakcji z takim najemcą - może mieć wpływ na wysokość świadczeń gwarancyjnych należnych od Sprzedającego na rzecz Kupującego). W tym zakresie podkreślenia wymaga, że Sprzedającemu nie będzie przysługiwało na podstawie Umowy gwarancji czynszowej prawo do użytkowania powierzchni Nieruchomości objętych tą umową.

Ponadto Strony Transakcji, w związku z planowaną Transakcją, zamierzają zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedający w zamian za wynagrodzenie należne od Kupującego zobowiąże się wobec Kupującego przez określony czas do wykonywania prac wykończeniowych dotyczących powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości niewynajętych na dzień Transakcji oraz powierzchni wynajętych (podpisane umowy najmu), lecz nieoddanych jeszcze w posiadanie najemcom w dacie dokonania Transakcji), dodatkowych usług związanych z wydaniem tych powierzchni najemcom oraz usuwania defektów wykonanych prac wykończeniowych, a także do wykonania dodatkowych prac budowlanych dotyczących Nieruchomości (dalej: Umowa o wykonanie prac wykończeniowych).

W związku z planowaną Transakcją i zamierzonym zawarciem Umowy o wykonanie prac wykończeniowych, Strony Transakcji planują również, że Sprzedający udzieli Kupującemu na określony czas gwarancji jakości w szczególności wykonania robót budowlanych związanych z Budynkiem (dalej: Umowa gwarancji budowlanej) dotyczących jego wznoszenia (Sprzedający uprzednio uzyskał gwarancje od wykonawców tych robót na podstawie zawartych z nimi umów) oraz robót, które mają zostać wykonane przez Sprzedającego na podstawie Umowy o wykonanie prac wykończeniowych. Na podstawie Umowy gwarancji budowlanej Sprzedający będzie obowiązany na warunkach wskazanych w tej umowie w szczególności do usuwania stwierdzonych wad w wykonanych robotach budowlanych. Po zakończeniu okresu gwarancji, Sprzedający może przenieść pod pewnymi warunkami na Kupującego przysługujące mu wobec wykonawców robót budowlanych dotyczących wznoszenia Budynku prawa z tytułu rękojmi i gwarancje budowlane wynikające ze stosownych umów zawartych przez Sprzedającego z tymi wykonawcami.

Strony Transakcji pragną ponadto wskazać, że zarówno do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, umowy sprzedaży Nieruchomości, jak i Umowy gwarancji czynszowej, Umowy o wykonanie prac wykończeniowych oraz Umowy gwarancji budowlanej (oraz ewentualnie innych umów związanych z Transakcją) przystąpić ma także E. S.A. - w charakterze dłużnika solidarnego w stosunku do wskazanych przez Strony zobowiązań Sprzedającego wynikających z tychże umów.

Zabezpieczeniem zobowiązań Kupującego wynikających ze wspomnianych powyżej umowy sprzedaży Nieruchomości, Umowy gwarancji czynszowej oraz Umowy o wykonanie prac wykończeniowych (oraz ewentualnie innych zobowiązań związanych z Transakcją) ma być gwarancja udzielona Sprzedającemu przez podmiot powiązany w stosunku do Nabywcy (na moment złożenia wniosku nie jest jeszcze przesądzone, czy udzielona zostanie w formie odrębnej gwarancji lub poręczenia, czy podmiot ten przystąpi do odpowiednich umów/innych dokumentów transakcyjnych jako dłużnik solidarny w stosunku do wskazanych zobowiązań Kupującego).

W związku z Transakcją, na rzecz Kupującego i koszt Sprzedającego ma zostać wystawiona polisa ubezpieczeniowa dotycząca tytułu prawnego do Nieruchomości (ubezpieczająca określone ryzyka związane z Nieruchomością po jej nabyciu przez Kupującego).

Zainteresowani pragną również wskazać, że zgodnie z przyjętymi ustaleniami, cena należna od Kupującego z tytułu Transakcji może ulegać zmianom po Transakcji pod wpływem ściśle określonych warunków uzgodnionych przez Zainteresowanych przed Transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem przeznaczonych do wynajęcia powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Sprzedającego oraz Kupującego jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca występowali już z wnioskami o wydanie pisemnych interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego w zakresie konsekwencji VAT dostawy Nieruchomości, jednakże ze względu na fakt, iż Nabywca oraz Zbywca chcieliby złożyć wspólny wniosek, występują z niniejszym wnioskiem dotyczącym Transakcji.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku wskazano:

Składniki przenoszone przez Sprzedającego na Kupującego w wyniku planowanej Transakcji

Niezależnie od prawa użytkowania wieczystego Działki oraz prawa własności Budynku, w wyniku Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące elementy związane z Nieruchomością (albo, w zależności od przypadku, Kupujący przejmie je z mocy prawa):

1.  prawo własności obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych obsługujących Nieruchomość (w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego), przy czym szczegółowe informacje w tym przedmiocie zawarto poniżej;
2.  prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu zawartych w odniesieniu do Nieruchomości (w które Kupujący wstąpi z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC);
3.  prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu;
4.  kaucję lub kaucje pieniężne najemców, z zastrzeżeniem, że nie zostaną one bezpośrednio przekazane Kupującemu, a zamiast tego rozliczone w ramach płatności związanych z Transakcją;
5.  prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonych na podstawie umowy z K. sp. z o.o. (dotyczącej świadczenia usług architektonicznych);
6.  prawa i obowiązki wynajmującego z tytułu umów najmu, w które Nabywca nie wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC;
7.  autorskie prawa majątkowe, prawa zależne oraz wszelkie inne prawa z nimi związane (w tym także prawo do wykonywania autorskich praw osobistych) na określonych polach eksploatacji (przy czym w zależności od typu prawa posiadanego przez Sprzedającego, Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia) związane z dokumentacją dotyczącą Nieruchomości, w tym także z projektami budowlanymi;
8.  prawa własności intelektualnej (przy czym w zależności od typu prawa posiadanego przez Sprzedającego, Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia), to jest prawa z licencji dotyczących systemów/oprogramowania zainstalowanych/używanego w Budynku, prawa do wyłącznego używania określonej domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości, prawa autorskie oraz prawa zależne i wszelkie inne prawa z nimi związane do logo Q\`(...)\` oraz do strony internetowej,
9.  prawa ochronne na znaki towarowe;
10.  nośniki, na których utrwalono projekty lub utwory związane z Nieruchomością;
11.  ruchomości związane z Nieruchomością, służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu;
12.  oryginały, notarialnie poświadczone kopie, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, to jest dokumentacja prawna (w tym umowy najmu, dokumenty zabezpieczenia tych umów, istotna korespondencja), dokumentacji dotyczącej procesu budowlanego (w tym umowy z architektem, decyzje administracyjne, dziennik budowy, projekt architektoniczno-budowlany), dokumentacji technicznej dotyczącej funkcjonowania Budynku, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej, karty dostępu do budynku.

Umowy dzierżawy dotyczące części Budynku, innych obiektów budowlanych, urządzeń, instalacji i infrastruktury technicznej, wykraczających poza obrys Działki

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego żadnych praw ani obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów dzierżawy zawartych z Zarządem Dróg Miejskich lub innymi jednostkami organizacyjnymi Miasta. W zakresie infrastruktury znajdującej się poza granicami Działki i w pasie drogowym, Kupujący we własnym zakresie wystąpi o stosowne decyzje zezwalające na zajęcie pasa drogowego, w takim zakresie, w jakim będą one wymagane, lub we własnym zakresie zawrze odpowiednie umowy.

Umowa dzierżawy dotycząca postoju dla taksówek

Sprzedający nie planuje zawarcia z Zarządem Dróg Miejskich umowy mającej na celu zapewnienie dostępu taksówek pod wejście Budynku. Wobec powyższego żadna umowa tego typu nie zostanie zawarta przez Sprzedającego, a w konsekwencji żadne prawa z takiej umowy nie będą przelewane przez Sprzedającego na Kupującego.

Umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości

Wnioskodawca wyjaśnia, że umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (tzn. umowy z podmiotami świadczącymi regularne usługi lub realizującymi dostawy) zostaną rozwiązane przez Sprzedającego i nie jest planowane ich przeniesienie na Kupującego. Wobec powyższego, Kupujący zawrze takie umowy we własnym zakresie.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających, przy czym niektóre umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, z przyczyn praktycznych i konieczności zapewnienia ciągłości dostępu usług, mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego dopiero po pewnym czasie od dokonania Transakcji.

Zabezpieczenie zobowiązań Kupującego związanych z Transakcją

Wnioskodawca wyjaśnia, że zabezpieczeniem wszystkich lub niektórych zobowiązań Kupującego wynikających ze wskazanych umów (umowa sprzedaży, Umowa o wykonania prac wykończeniowych) będzie solidarne przystąpienie do długu dokonane przez podmiot powiązany z Kupującym, tzn. I. S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu. Zobowiązania Kupującego wynikające z Umowy gwarancji czynszowej nie będą zabezpieczane.

Uwaga ogólna

Wnioskodawca wskazuje także, że przed zawarciem Transakcji Sprzedający udostępnił Kupującemu i jego doradcom dokumenty i informacje (komercyjne, prawne, techniczne, środowiskowe) umożliwiające dokonanie oceny stanu Nieruchomości. Sprzedający udostępnił Kupującemu także zestawienia i opracowania danych zawartych w dokumentach i informacjach udostępnionych Kupującemu.

Wnioskodawca wskazuje, że na Działce znajdują się oraz w chwili zawarcia Transakcji znajdować się będą:

1.  Budynek, spełniający definicję „budynku” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
2.  następujące obiekty budowlane lub urządzenia budowlane (przy czym część z obiektów budowlanych wymienionych poniżej może zostać zakwalifikowana jako „budowle”, natomiast część jako „obiekty małej architektury” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane):
    1.  tablica pamiątkowa ze stali oksydowanej (obiekt małej architektury);
    2.  stojaki rowerowe (obiekty małej architektury);
    3.  donica ze stali nierdzewnej (obiekt małej architektury);
    4.  przyłącze cieplne (urządzenie budowlane);
    5.  przyłącze wody (urządzenie budowlane);
    6.  ogrodzenie (urządzenie budowlane);
    7.  murek oporowy z balustradą (budowla);
    8.  odwodnienie liniowe zewnętrzne (urządzenie budowlane);
    9.  izolacja przeciwwodna i termiczna, maty drenażowe (urządzenie budowlane);
    10.  maszty flagowe (budowle);
    11.  układ drogowy wraz z miejscami parkingowymi (urządzenie budowlane);
    12.  szlabany wjazdowe wraz z słupkiem wywołania (budowla).

Wszystkie wyżej wymienione obiekty budowlane i urządzenia budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego i na jego koszt oraz zostaną sprzedane Kupującemu w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego.

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, że poza granicami Działki znajdują się następujące obiekty budowlane lub urządzenia budowlane związane z Nieruchomością (przy czym część z obiektów budowlanych wymienionych poniżej może zostać zakwalifikowana jako „budowle”, natomiast część jako „obiekty małej architektury” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane):

1.  układ drogowy wokół budynku (urządzenie budowlane);
2.  totemy wraz z ławkami z elementami oświetleniowymi (budowle);
3.  donice ze stali nierdzewnej (obiekty małej architektury);
4.  siedziska-ławki (obiekty małej architektury);
5.  kosze na śmieci (obiekty małej architektury);
6.  stojaki rowerowe (obiekty małej architektury);
7.  przyłącze cieplne (urządzenie budowlane);
8.  przyłącze kanalizacyjne (urządzenie budowlane);
9.  przyłącze wody (urządzenie budowlane);
10.  przyłącze energetyczne do ławek (urządzenie budowlane);
11.  przyłącze wodne do donic (urządzenie budowlane);
12.  ścieżka rowerowa (urządzenie budowlane).

Wszystkie wyżej wymienione obiekty budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego i na jego koszt, oraz zostaną sprzedane Kupującemu w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego.

Powyższe zakwalifikowanie elementów infrastruktury do jednej z kategorii wskazanych w art. 3 ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jest nie tyle elementem prezentacji stanu faktycznego, co jego oceny prawnej dokonanej według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, uzyskanej od Sprzedającego.

Wnioskodawca wskazuje także, że jak zaznaczono powyżej, niektóre elementy infrastruktury związane z Nieruchomością (np. przyłącze wody) znajdują się częściowo w obrębie Działki, a częściowo poza jej granicami.

Wnioskodawca informuje również, że niewielkie elementy Budynku (przede wszystkim daszek nad wejściem) wystają poza granicę Działki.

Uwagi Ogólne

Słowa i wyrażenia użyte w niniejszej piśmie rozpoczynające się z wielkiej litery, a niezdefiniowane odrębnie w niniejszym piśmie, mają znaczenia przypisane im we Wniosku.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że we Wniosku zaprezentował różne możliwe warianty stanu faktycznego dotyczącego Transakcji. Jednakże z uwagi na upływ czasu i doprecyzowanie ustaleń dotyczących Transakcji, w piśmie uzupełniającym wskazuje, które z możliwych wariantów stanu faktycznego dotyczącego Transakcji zostały wybrane przez strony Transakcji.

Wnioskodawca wskazuje, że zawarte w niniejszym piśmie wyjaśnienia mają na celu udzielenie odpowiedzi na konkretne pytania Organu i w związku z tym dokonały one doprecyzowania (ale nie zastąpienia) stanu faktycznego zaprezentowanego we Wniosku. Opis stanu faktycznego zaprezentowany we Wniosku, z zastrzeżeniem doprecyzowań zawartych w niniejszym piśmie, pozostaje zatem aktualny i powinien podlegać ocenie Organu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej?
2.  Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.
2.  Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
3.  Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT (oraz czy Nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości), konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Zbywcy i Nabywcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Zainteresowanych - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

W świetle definicji towarów wskazanej w Ustawie o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Zainteresowanych, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT).

Poniżej przedstawiona jest argumentacja, potwierdzająca stanowisko przedstawione we wniosku.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe) (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Zainteresowanych konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.
*   stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio; zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
*   w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że; „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (por. np. wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn, SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tytko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).

Dodatkowo - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

W konsekwencji - po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, w ocenie Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego; prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Odrębność organizacyjna

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespól składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Powyższej konkluzji nie zmienia fakt, że - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - w organizacji Sprzedającego funkcjonuje Regulamin, który jest integralną częścią przynajmniej części umów najmu. Jest on bowiem dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej a nie wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, u Sprzedającego istnieje budżet realizacyjny związany z budową Budynku i Budowli oraz ich ulepszeniem, a także budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość. Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku i Budowli jako formalnie finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W konsekwencji, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. W szczególności, Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań z tytułu otrzymanego finansowania działalności Zbywcy). Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP bądź przedsiębiorstwo

W ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Podsumowując - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Opodatkowanie planowanej Transakcji VAT

Zastosowanie stawki podstawowej

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy o VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (\`(...)\`) nabywcy lub użytkownikowi”. Tym samym, nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, większość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Część powierzchni Budynku, będąca już przedmiotem odpłatnych umów najmu, nie została jeszcze oddana najemcom do użytkowania, ale może to nastąpić przed dniem Transakcji, Niektóre powierzchnie w Budynku oraz Budowle nie były dotąd przedmiotem najmu, ale mogą zostać wynajęte przed dniem Transakcji.

Na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom wskazanych wyżej powierzchni do użytkowania, Ich dostawa na rzecz Kupującego będzie dokonywana w okresie krótszym niż dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Pozostałe powierzchnie w Budynku oraz Budowle, które przed dniem Transakcji nie zostaną oddane do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, będą przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie spełnia przesłanek zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Do dostawy Budynku i Budowli nie znajdzie też zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, na co Zainteresowani wskazują poniżej.

Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT. Należy bowiem zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie wskazanego przepisu, spełnione muszą być kumulatywnie następujące warunki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku VAT;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku (w tym jego ulepszeniem) oraz budową Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. W konsekwencji, nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, Działka wchodząca w skład Nieruchomości będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Budynek i Budowle, znajdujące się na tej Działce (tj. będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT).

Podsumowanie stanowiska dotyczącego opodatkowania Transakcji stawką podstawową.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż:

*   dostawa Budynku i Budowli nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wynajętej części Budynku, oddanej najemcom do użytkowania - pomiędzy pierwszym jej zasiedleniem a jej dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata, zaś dostawa pozostałej części Budynku oraz Budowli będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia,

*   dostawa Budynku i Budowli, która nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ Zbywcy Budynku i Budowli przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy zakupie towarów i usług związanych z ich budową, oraz

*   zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, Działka wchodząca w skład Nieruchomości będzie traktowana w zakresie VAT tak jak Budynek oraz Budowle znajdujące się na tej Działce,

\- stanowisko Zainteresowanych odnośnie opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT należy uznać za prawidłowe.

1.  Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Kolejnym elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.

Na mocy art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 87 ust. 2 Ustawy o VAT zwrot różnicy podatku następuje - co do zasady - w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju i wskazany w zgłoszeniu identyfikacyjnym. Ustawa o VAT przewiduje również inne terminy zwrotu różnicy podatku w określonych przypadkach (wydłużony do 180 dni termin zwrotu lub termin skrócony wynoszący 25 dni). Termin, w którym na rachunek Nabywcy miałby zostać dokonany zwrot różnicy podatku nie był i nie jest przedmiotem zapytania.

W ocenie Zainteresowanych, w oparciu o wskazane powyżej przepisy Ustawy o VAT, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca rozliczy zgodnie z przepisami Ustawy o VAT fakturę otrzymaną od Zbywcy dokumentującą nabycie przez Nabywcę Nieruchomości, kwota podatku naliczonego (m.in. z tego tytułu) będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy (w określonym terminie), pod warunkiem, iż nie dokona on obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Oznacza to, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji jest prawo użytkowania wieczystego Działki wraz z prawem własności Budynku biurowo-usługowo-handlowego z garażem podziemnym oraz prawem własności obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych obsługujących Nieruchomość. Ponadto w wyniku Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące elementy związane z Nieruchomością (albo, w zależności od przypadku, Kupujący przejmie je z mocy prawa):

*   prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu zawartych w odniesieniu do Nieruchomości (w które Kupujący wstąpi z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC);
*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu;
*   kaucję lub kaucje pieniężne najemców, z zastrzeżeniem, że nie zostaną one bezpośrednio przekazane Kupującemu, a zamiast tego rozliczone w ramach płatności związanych z Transakcją;
*   prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonych na podstawie umowy z K. sp. z o.o. (dotyczącej świadczenia usług architektonicznych);
*   prawa i obowiązki wynajmującego z tytułu umów najmu, w które Nabywca nie wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC;
*   autorskie prawa majątkowe, prawa zależne oraz wszelkie inne prawa z nimi związane (w tym także prawo do wykonywania autorskich praw osobistych) na określonych polach eksploatacji (przy czym w zależności od typu prawa posiadanego przez Sprzedającego, Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia) związane z dokumentacją dotyczącą Nieruchomości, w tym także z projektami budowlanymi;
*   prawa własności intelektualnej (przy czym w zależności od typu prawa posiadanego przez Sprzedającego, Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia), to jest prawa z licencji dotyczących systemów/oprogramowania zainstalowanych/używanego w Budynku, prawa do wyłącznego używania określonej domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości, prawa autorskie oraz prawa zależne i wszelkie inne prawa z nimi związane do logo Q\`(...)\` oraz do strony internetowej,
*   prawa ochronne na znaki towarowe;
*   nośniki, na których utrwalono projekty lub utwory związane z Nieruchomością;
*   ruchomości związane z Nieruchomością, służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu;
*   oryginały, notarialnie poświadczone kopie, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, to jest dokumentacja prawna (w tym umowy najmu, dokumenty zabezpieczenia tych umów, istotna korespondencja), dokumentacji dotyczącej procesu budowlanego (w tym umowy z architektem, decyzje administracyjne, dziennik budowy, projekt architektoniczno-budowlany), dokumentacji technicznej dotyczącej funkcjonowania Budynku, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej, karty dostępu do budynku.

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego żadnych praw ani obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów dzierżawy zawartych z Zarządem Dróg Miejskich lub innymi jednostkami organizacyjnymi Miasta. W zakresie infrastruktury znajdującej się poza granicami Działki i w pasie drogowym, Kupujący we własnym zakresie wystąpi o stosowne decyzje zezwalające na zajęcie pasa drogowego, w takim zakresie, w jakim będą one wymagane, lub we własnym zakresie zawrze odpowiednie umowy.

Sprzedający nie planuje zawarcia z Zarządem Dróg Miejskich umowy mającej na celu zapewnienie dostępu taksówek pod wejście Budynku. Wobec powyższego żadna umowa tego typu nie zostanie zawarta przez Sprzedającego, a w konsekwencji żadne prawa z takiej umowy nie będą przelewane przez Sprzedającego na Kupującego.

Umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (tzn. umowy z podmiotami świadczącymi regularne usługi lub realizującymi dostawy) zostaną rozwiązane przez Sprzedającego i nie jest planowane ich przeniesienie na Kupującego. Wobec powyższego, Kupujący zawrze takie umowy we własnym zakresie.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających, przy czym niektóre umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, z przyczyn praktycznych i konieczności zapewnienia ciągłości dostępu usług, mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego dopiero po pewnym czasie od dokonania Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania,
*   umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z zastrzeżeniem ewentualnego rozliczeniem kaucji pieniężnych najemców),
*   księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Sprzedającemu),
*   firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Kupującego w działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego.

W dniu złożenia niniejszego wniosku w organizacji Sprzedającego funkcjonuje dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: Regulamin), który (z zastrzeżeniem ewentualnych, drobnych modyfikacji) jest integralną częścią przynajmniej części umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym dodatkowe (poza główną treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

U Sprzedającego istnieje budżet realizacyjny związany z budową Budynku i Budowli oraz ich ulepszeniem, a także budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość. Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku i Budowli jako formalnie finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Na tle powyższych okoliczności Zainteresowani mają wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy.

W odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Zainteresowanymi, że do opisanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Przedmiot planowanej transakcji nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ jak wskazali Wnioskodawcy zbyciu nie będą podlegały składniki wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, w szczególności zbyciu nie będzie podlegała nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego, zobowiązania i należności związane z jego działalnością. Wobec powyższego przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Z całokształtu Transakcji wynika, że jej przedmiotem nie jest przedsiębiorstwo Sprzedającego lecz wskazane nieruchomości oraz niektóre elementy majątku Sprzedającego ściśle związane z tymi nieruchomościami.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wskazał Wnioskodawca, zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Jednakże na podstawie opisu zdarzenia przyszłego można stwierdzić, że przedmiotem Transakcji jest nieruchomość biurowo-handlowo-usługowa stanowiąca grunt oraz zlokalizowany na nim budynek, który przeznaczony jest na cele najmu. Zatem przedmiotem transakcji jest wyodrębniona część majątku Zbywcy, która przeznaczona jest do realizacji określonych celów. W związku z tym można uznać, że w przypadku opisanej Transakcji mamy do czynienia z wyodrębnieniem organizacyjnym określonego zespołu składników majątkowych.

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. W szczególności, Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Należy zatem stwierdzić, że w analizowanym przypadku nie istnieje odpowiednia ewidencja zdarzeń gospodarczych, która umożliwiałaby przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do przedmiotu Transakcji. Tym samym nie można również powiedzieć, że Nieruchomości oraz inne składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji są finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że w oparciu o będące przedmiotem Transakcji składniki majątku Zbywcy, nie jest możliwe realizowanie przez Nabywcę dotychczasowych zadań gospodarczych, do których przeznaczone są Nieruchomości (najem). Pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy (w tym w szczególności umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, umów w zakresie dostawy mediów) pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W celu prowadzenia działalności w zakresie najmu w oparciu o nabyte składniki, Nabywca będzie musiał samodzielnie zapewnić prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości.

Podkreślenia również wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań z tytułu otrzymanego finansowania działalności Zbywcy).

Jak wyżej wskazano, aby doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa zespół składników musi być wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej, a zatem wszystkie te warunki muszą być spełnione łącznie.

Z uwagi na powyższe okoliczności, przedmiotu Transakcji nie będzie można również uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedawcy, gdyż przedmiot transakcji nie będzie spełniał ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie będzie stanowił masy majątkowej wydzielonej finansowo i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem w analizowanej sprawie sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania i planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 ustawy dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zatem wyjaśnić wątpliwość Wnioskodawców w zakresie opodatkowania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości stawką VAT w wysokości 23%, należy wykluczyć możliwość zastosowania dla planowanej dostawy Nieruchomości zwolnienia od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem do dostawy gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu. W związku z tym, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z obniżonej stawki lub ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z obniżonej stawki lub ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Jak wynika z opisu sprawy, w dacie Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu,
*   Budynek, spełniający definicję „budynku” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
*   następujące obiekty budowlane lub urządzenia budowlane (przy czym część z obiektów budowlanych wymienionych poniżej może zostać zakwalifikowana jako „budowle”, natomiast część jako „obiekty małej architektury” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane):
    1.  tablica pamiątkowa ze stali oksydowanej (obiekt małej architektury);
    2.  stojaki rowerowe (obiekty małej architektury);
    3.  donica ze stali nierdzewnej (obiekt małej architektury);
    4.  przyłącze cieplne (urządzenie budowlane);
    5.  przyłącze wody (urządzenie budowlane);
    6.  ogrodzenie (urządzenie budowlane);
    7.  murek oporowy z balustradą (budowla);
    8.  odwodnienie liniowe zewnętrzne (urządzenie budowlane);
    9.  izolacja przeciwwodna i termiczna, maty drenażowe (urządzenie budowlane);
    10.  maszty flagowe (budowle);
    11.  układ drogowy wraz z miejscami parkingowymi (urządzenie budowlane);
    12.  szlabany wjazdowe wraz z słupkiem wywołania (budowla).

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnił, że poza granicami Działki znajdują się następujące obiekty budowlane lub urządzenia budowlane związane z Nieruchomością (przy czym część z obiektów budowlanych wymienionych poniżej może zostać zakwalifikowana jako „budowle”, natomiast część jako „obiekty małej architektury” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane):

1.  układ drogowy wokół budynku (urządzenie budowlane);
2.  totemy wraz z ławkami z elementami oświetleniowymi (budowle);
3.  donice ze stali nierdzewnej (obiekty małej architektury);
4.  siedziska-ławki (obiekty małej architektury);
5.  kosze na śmieci (obiekty małej architektury);
6.  stojaki rowerowe (obiekty małej architektury);
7.  przyłącze cieplne (urządzenie budowlane);
8.  przyłącze kanalizacyjne (urządzenie budowlane);
9.  przyłącze wody (urządzenie budowlane);
10.  przyłącze energetyczne do ławek (urządzenie budowlane);
11.  przyłącze wodne do donic (urządzenie budowlane);
12.  ścieżka rowerowa (urządzenie budowlane).

W świetle powyższych informacji, Wnioskodawcy mają wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, wszystkie wyżej wymienione obiekty budowlane i urządzenia budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego i na jego koszt oraz zostaną sprzedane Kupującemu w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego.

Ponieważ przedmiotem sprzedaży będzie budynek, budowle oraz urządzenia budowlane i obiekty małej architektury – stanowiące infrastrukturę towarzyszącą, ewentualność zwolnienia od podatku należy badać w odniesieniu do ww. Budynku i Budowli natomiast urządzenia budowlane i obiekty małej architektury, jako infrastruktura towarzysząca umożliwiająca funkcjonowanie budynków i budowli, podlegają opodatkowaniu na takich samych zasadach jak budynki i budowle, z którymi są one związane.

Z wniosku wynika, że prawo użytkowania wieczystego zabudowanej w poprzedni sposób Działki zostało nabyte przez Zbywcę od R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2011 r. Sprzedaż została opodatkowana VAT a Zbywca odliczył VAT naliczony w związku z tym nabyciem. Sprzedający dokonał wyburzeń wszystkich istniejących na Działce na dzień nabycia obiektów budowlanych i wybudował Budynek oraz Budowle, w szczególności na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 8 lutego 2013 r., zmienionego decyzjami z dnia 26 września 2014 r. oraz z dnia 28 kwietnia 2015 r. Sprzedający uzyskał stosowne warunkowe pozwolenie na ich użytkowanie decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 24 czerwca 2016 r. Sprzedający powiadomił już Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o spełnieniu dwóch z trzech warunków udzielenia pozwolenia na użytkowanie (spełnienie trzeciego warunku jest jednym z warunków zawarcia Transakcji).

Część przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie umów najmu - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do korzystania. Część powierzchni Budynku, będąca już przedmiotem umów najmu, nie została jeszcze oddana najemcom do korzystania, ale może to nastąpić przed dniem Transakcji lub po tym dniu. Pozostałe powierzchnie w Budynku oraz Budowle nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Sprzedającego umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego korzystania któregokolwiek z najemców (np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, windy).

Po jego wybudowaniu, Budynek był i jest ulepszany. Wynika to z faktu, że w Budynku cały czas trwają jeszcze prace wykończeniowe dla najemców (niektórzy najemcy mogą partycypować w kosztach tych prac). Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku na dzień Transakcji nie przekroczy 30% jego wartości początkowej.

Po ich wybudowaniu, Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były jak dotąd ulepszane. Nawet, jeżeli jakieś wydatki w tym zakresie będą ponoszone przed dniem Transakcji, ich suma na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej danego obiektu.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku (w tym jego ulepszeniem) oraz budową Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie Transakcji. Strony planują przeprowadzić Transakcję w czwartym kwartale 2016 r. lub w pierwszej połowie 2017 r.

Analizując ww. informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego Budynku i Budowli, w części objętej umową najmu przed dniem Transakcji, będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu. Jednakże na dzień Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia.

Natomiast dostawa Budynku i Budowli w pozostałej części (niewynajętej) przed dniem Transakcji, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem dla dostawy Budynku i Budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy przeanalizować przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby sprzedaż mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie (ulepszenie) Budynku, Budowli i infrastruktury towarzyszącej. Wobec tego, nie zostaną również spełnione przesłanki warunkujące skorzystanie przez Wnioskodawcę ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W przypadku transakcji, dla których brak jest możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od opodatkowania w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednakże, jak wynika z opisu sprawy, zarówno Budynek i Budowle jak również infrastruktura towarzysząca są/do momentu Transakcji będą wykorzystywane przez Sprzedającego w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych. W konsekwencji – ponieważ budynek i budowle posadowione na przedmiotowej Nieruchomości nie były i nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a ponadto jak już wcześniej wskazano Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na ww. budynek i budowle – nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące możliwość zastosowania przez Sprzedającego zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz informacje przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że planowana Transakcja sprzedaży Budynków i Budowli oraz infrastruktury towarzyszącej nie będzie mogła korzystać ze zwolnień przewidzianych w ustawie, w konsekwencji będzie opodatkowana według 23% stawki podatku. Tym samym również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle wraz z towarzyszącą infrastrukturą – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – będzie opodatkowana według 23% stawki podatku (analogicznie jak sprzedaż budynku i budowli, które są z tym prawem związane).

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku naliczonego wynikająca z otrzymanych przez podatnika faktur z tytułu nabycia towarów i usług. Ponadto zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nabywca, czynny podatnik podatku VAT, po nabyciu prawa własności Nieruchomości, będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości – jak wskazano powyżej - będzie opodatkowana podatkiem przy zastosowaniu stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

W konsekwencji Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Ponadto, w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca rozliczy fakturę otrzymaną od Zbywcy, Wnioskodawcy będzie również przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku VAT, na zasadach określonych w art. 87 ustawy – o ile kwota podatku naliczonego w tym okresie rozliczeniowym będzie wyższa od kwoty podatku należnego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku zdarzenia przyszłego. Podkreślić należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowoprawne tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, interpretacja traci aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcie naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.