Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-3.4010.303.2017.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-20
Teza: W zakresie momentu powstania przychodów z tytułu działalności statutowej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; przychód-moment powstania przychodów; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 6-art. 25

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2017 r. (data wpływu17 października 2017 r.) uzupełnione w dniu 8 grudnia 2017 r. (data wpływu 13 grudnia 2017 r.) oraz 7 grudnia 2017 r. (data wpływu 14 grudnia 2017 r.), w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 listopada 2017 r. nr 0114-KDIP2-3.4010.303.2017.1.MC, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku w zakresie:

*   momentu powstania przychodów z tytułu działalności statutowej Wspólnoty Mieszkaniowej – **jest prawidłowe,**

*   odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy od osób prawnych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodów z tytułu działalności statutowej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali, składa się z 41 lokali. Został powołany zarządca nieruchomości, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali (Akt notarialny z dnia 25.11.2010 r.). Przy zgłoszeniu podatkowym NIP 2 obowiązującym do w dacie złożenia tj w dniu 06.12.2010 r. wspólnota zaznaczyła znakiem X w dziale B.10 kwadrat 55 ( rodzaj prowadzonej dokumentacji) - księgi rachunkowe. Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków Wnioskodawca jako Wspólnota Lokalowa prowadzi działalność o charakterze niezarobkowym. Nie jest to zatem działalność gospodarcza w rozumieniu art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej. W konsekwencji, Wspólnota powinna rozpoznawać przychody na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 updop. Zatem, wpłacane przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe w momencie faktycznego otrzymania. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podatnicy tego podatku (w tym również wspólnoty mieszkaniowej) obowiązani są do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy. Sposób prowadzenia przez wspólnoty mieszkaniowe ewidencji księgowej, a tym samym sposób dokumentowania uzyskiwanych przez nie przychodów i kosztów uregulowany został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903z późn. zm.). Z art. 29 u.w. l. wynika, że wspólnoty nie muszą prowadzić ksiąg rachunkowych według zasad określonych ustawa o rachunkowości. Nie dotyczy ich również rozporządzenie ministra finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej. Natomiast, stosownie do postanowień art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów. Takie stanowisko zajął również Minister Finansów w piśmie z dnia 27 kwietnia 2015 r. – Zeszyty Metodyczne Rachunkowości z dnia 20.05.2015 r. Również wyrok NSA w Warszawie z dnia 1 października 2014 r. sygn. akt II FSK 2420/12 przypomina, że w odniesieniu do działalności statutowej wspólnot mieszkaniowych w pełni ma zastosowanie metoda kasowa (reguła kasowa), według której przychodem wspólnoty są wartości faktycznie otrzymane, co oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego podatnika jest moment wpływu środków pieniężnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z faktem, że wspólnota nie musi prowadzić pełnej księgi rachunkowej to prawidłowe jest stosowanie metody kasowej przy ustalaniu wielkości przychodu do potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych?
2.  Czy słusznie podatek od lokali użytkowych odprowadzany jest raz w roku po zakończonym roku obrachunkowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, jako Wspólnota lokalowa prowadzi działalność o charakterze niezarobkowym. Nie jest to zatem działalność gospodarcza w rozumieniu art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej. W konsekwencji, Wspólnota powinna rozpoznawać przychody na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 updop. Zatem, wpłacane przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe w momencie faktycznego otrzymania. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podatnicy tego podatku (w tym również wspólnoty mieszkaniowej) obowiązani są do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy. Sposób prowadzenia przez wspólnoty mieszkaniowe ewidencji księgowej,a tym samym sposób dokumentowania uzyskiwanych przez nie przychodów i kosztów uregulowany został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r.,Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Z art. 29 u.w.l. wynika, że wspólnoty nie muszą prowadzić ksiąg rachunkowych według zasad określonych ustawą o rachunkowości. Nie dotyczy ich również rozporządzenie ministra finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej. Natomiast, stosownie do postanowień art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów. Takie stanowisko zajął również Minister Finansów w piśmie z dnia 27 kwietnia 2015r. – Zeszyty Metodyczne Rachunkowości z dnia 20.05.2015. Również wyrok NSA w Warszawie z dnia1 października 2014 r. sygn. akt II FSK 2420/12 przypomina, że w odniesieniu do działalności statutowej wspólnot mieszkaniowych w pełni ma zastosowanie metoda kasowa (reguła kasowa), według której przychodem wspólnoty są wartości faktycznie otrzymane, co oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego podatnika jest moment wpływu środków pieniężnych. Dlatego wnioskodawca uważa, że metoda kasowa powinna być zastosowana.

W piśmie przesłanym w dniu 7 grudnia 2017r. (data wpływu 14 grudnia 2017 r.) Wnioskodawca przedstawił uzupełnienie wniosku w zakresie pytania nr 2:

„Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Wobec powyższego Wspólnota uzyskując dochód z lokalu użytkowego, który zgodnie z art. 7 ust. 1 pdop podlega opodatkowaniu jest zobowiązany odprowadzić należny podatek dochodowy. Jeśli nastąpi nadwyżka kosztów nad przychodami to powstaje strata zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy.

Zaliczki na podatek są odprowadzane miesięcznie, kwartalnie, półrocznie, rocznie.

Zdaniem wnioskodawcy zaliczkę należałoby odprowadzać rocznie ponieważ Wspólnota dokonuje rozliczenia zaliczek raz w roku i na podstawie tego rozliczenia należy dokonać rozliczenia rocznego z złożenia CIT-8. Zaliczki przekazywane np. co kwartał nie są miarodajne ponieważ nie są dokonywane w tym okresie rozliczenia chociażby zaliczek na media i zawsze z tego tytułu w ciągu roku będzie dochód, ale będzie on wynikał z nie dokonanych rozliczeń mediów. Po rozliczeniu wszystkich zaliczek, które następują do 31 marca Wspólnota faktycznie poznaje wysokość dochodu i jest w stanie wyliczyć rzeczywisty dochód do opodatkowania, dlatego uważamy, że odprowadzenie podatku raz w roku jest najbardziej słuszne w przypadku Wspólnot.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się:

*   w zakresie pytania nr 1 – **za prawidłowe,**

*   w zakresie pytania nr 2 – **za nieprawidłowe.**

Ad. 1

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

*   ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm. dalej: updop), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 updop, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „otrzymane” oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego jest moment otrzymania czyli wpływu, bezpośrednio do majątku podatnika względnie na jego rachunek wymienionych środków, skutkującego powstaniem po stronie podatnika możliwości dysponowania tymi środkami. W obrocie bezgotówkowym będzie to dzień uznania rachunku bankowego podatnika jako rachunku wierzyciela.

W świetle powyższego, będące przedmiotem wniosku wpłaty z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, i kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu stanowią dla Wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania.

Zatem, za datę powstania przychodów z tytułu ww. wpłat należy uznać, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, dzień ich faktycznego otrzymania (np. datę ich wpływu na rachunek bankowy Wspólnoty).

Ad. 2

W myśl art. 25 ust. 1 updop, podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 1b, 2a, 3-6a, art. 21, art. 22 i art. 24a, są obowiązani wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące. Zaliczki miesięczne, o których mowa wust. 1, podatnik wpłaca w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni,z zastrzeżeniem ust. 2a. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 dnia pierwszego miesiąca następnego roku podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 27 ust. 1 (art. 25 ust. 1a updop). Podatnicy rozpoczynający działalność (art. 25 ust. 1b updop), w pierwszym roku podatkowym,z zastrzeżeniem ust. 1c, oraz mali podatnicy, mogą wpłacać zaliczki kwartalne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie kwartały. Przez kwartał rozumie się kwartał roku kalendarzowego.

Stosownie do art. 27 ust. 1 updop, podatnicy, z wyjątkiem zwolnionych od podatku na podstawie art. 6 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 4a lit. a i przepisów ustawy wymienionej w art. 40 ust. 2 pkt 8, są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym – do końca trzeciego miesiąca roku następnego i w tym terminie wpłacić podatek należny albo różnicę między podatkiem należnym od dochodu wykazanego w zeznaniu a sumą należnych zaliczek za okres od początku roku.

Zdaniem Wnioskodawcy zaliczkę na podatek dochodowy należałoby odprowadzać rocznie ponieważ Wspólnota dokonuje rozliczenia zaliczek raz w roku i i na podstawie tego rozliczenia należy dokonać rozliczenia rocznego CIT-8.

Jest to stanowisko błędne. W sytuacji gdy przychód Wspólnoty, zgodnie z art. 12 ust. 1 updop powstaje w dacie otrzymania zaliczek wpłaconych przez członków Wspólnoty, to on będzie stanowił podstawę wyliczenia zaliczki na podatek dochodowy w ciągu roku.

W konsekwencji, Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego od nadwyżki uzyskanej z zaliczki uiszczanej przez właścicieli lokali użytkowych po pomniejszeniu o koszty utrzymania przypadające na te lokale. Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do płacenia miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od osób prawnych(art. 25 ust. 1), do 20 dnia każdego miesiąca. Jako wyjątek od comiesięcznej zasady rozliczania zaliczek ustawodawca wprowadził możliwość kwartalnego uiszczania zaliczek przez podatników rozpoczynających działalność gospodarczą, ale tylko w pierwszym roku podatkowym, oraz przez podmioty posiadające status małego podatnika. Jeśli Wspólnota nie podlega wymienionym kategoriom to jest zobowiązana wpłacać miesięczne zaliczki na podatek dochodowy i bez znaczenia jest tu wewnętrzny sposób rozliczania przez Wspólnotę zaliczek na media ustalony z członkami Wspólnoty.

Natomiast, jeżeli po dokonaniu ostatecznego rozliczenia, które ma nastąpić do 31 marca następnego roku okaże się, że pobrane zaliczki na media zostały zwrócone (w całości lub w części) członkom Wspólnoty, będzie ona mogła dokonać pomniejszenia przychodu o te kwoty.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.