Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-418/13/ICz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-08-08
Teza: Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT czy jest zwolniona?
Słowa kluczowe: dostawa; lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 maja 2013r. (data wpływu 8 maja 2013r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 sierpnia 2013r. (data wpływu 7 sierpnia 2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT czy jest zwolniona – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2013r. wpłynął ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 7 sierpnia 2013r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT czy jest zwolniona.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Firma działająca w formie jednoosobowej działalności gospodarczej powstała 15 marca 2013r. Do dnia dzisiejszego nie złożyła w Urzędzie Skarbowym zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, korzystając ze zwolnienia przedmiotowego.

Przeważający zakres działalności gospodarczej mieści się w PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Dodatkowa działalność to:

68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

73.11.Z - Działalność agencji reklamowych

Na chwilę obecną firma zajmować się będzie tylko i wyłącznie nabywaniem i sprzedażą lokali mieszkalnych wyłącznie na rynku wtórnym. Do dnia dzisiejszego takich transakcji nie przeprowadzono, ale są one planowane w najbliższym czasie. Firma zamierza dokonywać zakupu lokali mieszkalnych na rynku wtórnym zarówno od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej (zwanych osobami prywatnymi), jak i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i osób prawnych. Lokale te wcześniej, przed zakupem przez podatnika, będą zamieszkiwane przez dotychczasowych najemców, zdaniem Wnioskodawcy przypuszczalnie przez okres dłuższy niż 2 lata.

Niezwłocznie po znalezieniu kupca, podatnik dokonywać będzie sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Sprzedaż, podobnie jak zakup, będzie zarówno na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (w 85%) jak i osób prawnych i fizycznych prowadzących działalność gospodarczą (pozostałe 15%). Zakupione mieszkania będą przeznaczone wyłącznie na sprzedaż, podatnik nie będzie ich wynajmował. Sprzedawane mieszkania w 80% będą dostarczane w stanie nienaruszonym, natomiast pozostałe 20% może podlegać ulepszeniu, remontom, raczej do wysokości 30% wartości początkowej danego obiektu.

W piśmie uzupełniającym z dnia 7 sierpnia 2013r. Wnioskodawca dokonał uzupełnienia opisu sprawy i wyjaśnił, iż dokonał zakupu lokalu mieszkalnego w pierwszym półroczu 2013r. i w między czasie dokonał już jego sprzedaży (19 czerwca 2013r.) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Zakup przedmiotowego lokalu dokonany był od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i w okresie od zakupu do sprzedaży nie był oddany do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu (nie było żadnej umowy najmu, dzierżawy na ten lokal). W tym lokalu Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie i w momencie sprzedaży w akcie notarialnym pojawia się zapis iż „lokal wymaga kapitalnego remontu”.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie zmodyfikowane w piśmie z dnia 7 sierpnia 2013r.):

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego w przypadku opisanym powyżej podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT czy jest zwolniona?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie zmodyfikowane w piśmie z dnia 7 sierpnia 2013r.):

Zdaniem wnioskodawcy w przypadku opisanym powyżej dokonaną sprzedaż należy opodatkować bowiem nie został spełniony warunek dotyczący pierwszego zasiedlenia (nie było żadnej czynności opodatkowanej).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 ustawy.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 wskazanej ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 i 2 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f:

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się – w myśl art. 41 ust. 12 ww. ustawy o VAT – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, iż aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Użyty zwrot „czynności podlegające opodatkowaniu” powinien być rozumiany jako czynności wymienione w art. 5 ustawy, wykonane przez podatników VAT, niezależnie od tego czy były zwolnione od podatku czy też nie. Jeżeli podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W myśl ust. 7a tego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza zajmować się tylko i wyłącznie nabywaniem i sprzedażą lokali mieszkalnych wyłącznie na rynku wtórnym. Do dnia dzisiejszego takich transakcji nie przeprowadzono, ale są one planowane w najbliższym czasie. Firma zamierza dokonywać zakupu lokali mieszkalnych na rynku wtórnym zarówno od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej (zwanych osobami prywatnymi), jak i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i osób prawnych. Wnioskodawca dokonał zakupu lokalu mieszkalnego w pierwszym półroczu 2013r. i w między czasie dokonał już jego sprzedaży (19 czerwca 2013r.) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Zakup przedmiotowego lokalu dokonany był od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i w okresie od zakupu do sprzedaży nie był oddany do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu (nie było żadnej umowy najmu, dzierżawy na ten lokal). W tym lokalu Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie i w momencie sprzedaży w akcie notarialnym pojawia się zapis iż „lokal wymaga kapitalnego remontu”.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem w przedmiotowym przypadku nie nastąpiło oddanie przedmiotowego lokalu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Wobec powyższego dostawa przedmiotowego lokalu nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tych okolicznościach rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy w opisanej sytuacji będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowego lokalu, bowiem został on zakupiony od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Ponadto w okresie od nabycia tego lokalu Wnioskodawca nie poniósł wydatków na jego ulepszenie.

W świetle zatem przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, dokonana przez Wnioskodawcę w czerwcu 2013r. czynność dostawy lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Wobec powyższego stanowisko, iż w przypadku opisanym powyżej dokonaną sprzedaż należy opodatkować bowiem nie został spełniony warunek dotyczący pierwszego zasiedlenia (nie było żadnej czynności opodatkowanej), należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.