Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.72.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-21
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej działki oraz
udokumentowania tej transakcji fakturą.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2025 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 oraz
    udokumentowania tej transakcji fakturą. Uzupełniła go Pani pismem z 29 listopada 2024 r.
    (wpływ 5 marca 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 marca 2025 r.
    (wpływ 7 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności niezabudowanej działki numer 1 o
    powierzchni wynoszącej (...) ha, położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie
    (...), w miejscowości (...), dla której to działki gruntu Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).
    Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy
    darowizny, sporządzonej w dniu (...) roku przez notariusza w (...) A.B., za numerem Rep. A
    nr (...), będąc zamężną i umów rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie
    zawierała.
    Brak jest obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 położona jest na terenie na którym Miejscowy
    Plan Zagospodarowania Przestrzennego stracił moc z dniem (...) roku oraz działka o
    numerze ewidencyjnym 1, obręb (...) nie ma pokrycia miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego.
    Opisana wyżej działka numer 1 nie jest przeznaczona do zalesienia w decyzji o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, nie stanowi lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia
    28 września 1991 roku o lasach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1356, 1688, 1933), jak również nie
    jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja starosty
    określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej w stosunku do tej działki. Działka numer 1
    nie jest położona na obszarze rewitalizacji, w stosunku do którego Gminie (...)
    przysługiwałoby prawo pierwokupu, na podstawie Uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy
    z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 485, z 2023 r. poz. 28),
    ani nie jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale

    5 wyżej wymienionej ustawy. Na terenie działki numer 1 brak jest śródlądowych wód
    stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2023 r.
    poz. 1478, 1688).
    Wnioskodawczyni w okresie ostatnich 5 lat nie prowadziła i obecnie nie prowadzi
    działalności gospodarczej, a opisana działka numer 1 w ostatnich 5 latach nie była i
    obecnie nadal nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie
    stanowi ona przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawczyni zamierza
    sprzedać prawo własności niezabudowanej działki numer 1 o obszarze (...) ha, dla której
    Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze
    (...).
    Co ważne obecnie działka ta jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod
    działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z
    nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na tej działce
                                                    2wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 650 m
    wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na
    tej nieruchomości działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (...) z dnia (...) r. -
    umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia
    wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. To jest spółka
    zobowiązała się do:
    1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami
      zgodnie z planami spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo
                                        2usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami
      parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527,40 m w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
      miejsc parkingowych,
    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    4. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości, skutkującego
      koniecznością jej rekultywacji,
    5. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    6. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
    7. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do
      ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
    8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym,
    9. Uzyskanie zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu u obiekcie usługowo-
      handlowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń,
    Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać powyższą nieruchomość: niezabudowaną
    działkę nr 1 o obszarze (...) ha.

    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniała ww. działki osobom trzecim na podstawie
      umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawała w najem ani dzierżawę.
    2. W stosunku do ww. działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w
      celu jej uatrakcyjnienia.
    3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie
      podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach
      masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie,
      radiu.
    4. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    5. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
    6. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi przedmiotową działkę spółce, która planuje ją
      zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.
    W uzupełnieniu wskazała Pani, że dzierżawa działki miała charakter odpłatny i została
    zawarta na czas nieoznaczony.
    Ponadto w odpowiedzi na pytanie czy udzieliła/udzieli Pani podmiotom trzecim
    pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczyły/będą
    dotyczyły nieruchomości (działki nr 1) odpowiedziała Pani, że udzieliła pełnomocnictwa w
    zakresie czynności związanych ze złożeniem wniosku o wydanie interpretacji
    indywidualnej.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. (...) ha, opisanej w stanie faktycznym jest
    opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i musi być
    udokumentowana fakturą?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. (...) ha opisanej
    w stanie faktycznym jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do
    art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
    czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
    opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawczyni o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmowała
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Przypomnijmy, iż na działce nr 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie
    prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości
    Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych,

    nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała
    sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
    nr 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawczyni jak
    to już wyżej podkreślono sama nie podejmowała ona działań charakterystycznych dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte
    przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającej.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art.
    95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby
    (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do
    działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w
    imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki
    bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie dz. 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla
    Kupującego. Tym samym Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała ona czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.
    Zdaniem Wnioskodawczyni w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą wydzielonej powierzchni z działki o
    nr ewidencyjnym 1.

    Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawczyni nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy -
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu –
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
    - lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
      celu publicznego;
    - sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
    warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww.
    działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawczyni przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż działki nr 1
    stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze
    zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia Wnioskodawczyni
    będzie musiała jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem
    sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o
    podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka,
    a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką
    transakcję należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
    na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.

    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem niezabudowanej działki nr 1 o
    powierzchni (...) ha, położonej w miejscowości (...), dla której to działki gruntu Sąd
    Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).
    Działkę nabyła Pani na podstawie umowy darowizny sporządzonej (...) r., a obecnie
    zamierza ją Pani sprzedać zainteresowanej spółce.
    W związku z tym powzięła Pani wątpliwości, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o
    powierzchni (...) ha, będzie opodatkowana i nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku VAT.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 1 o pow. (...) ha będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu
    do tej czynności, będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został
    nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z
    wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło

    opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej
    osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części)
    wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w
    związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga
    każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą
    przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Wskazała Pani, że oddała w dzierżawę działkę nr 1 spółce mającej dokonać jej zakupu.
    Ponadto, zawarła Pani umowę przedwstępną z kupującą spółką, z której wynika m.in., że
    nabywca nabędzie działkę pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość
    zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami spółki, uzyskania
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie
    wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo
    usługowym, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez
    właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
    nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
    spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń

    tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości, niestwierdzenia
    ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością
    rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
    nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
    deszczowej oraz przyłącza energetycznego, potwierdzenia charakteru nierolnego
    przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku
    rolnego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
    planowanym obiektem handlowym, uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju
    alkoholu w obiekcie usługowo-handlowym.
    W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej
    umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną
    usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
    Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do
    przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej
    kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem
    dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa
    cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy

    sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje
    przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również
    została uregulowana w Kodeksie cywilnym.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie
    oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem
    bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy
    dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje
    działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej
    reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie
    trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik
    reprezentuje a osobą trzecią.
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z
    tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

    Jak wynika z treści wniosku, działka nr 1 jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej
    przez Panią z kupującą spółką, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług
    wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji
    wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym
    samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, działka gruntu o nr 1, będąca przedmiotem
    planowanej sprzedaży, utraciła charakter majątku prywatnego.
    Przy tym, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej, kupująca nieruchomość spółka
    zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na
    przedmiotowej działce. Zobowiązała się Pani do sprzedaży działki 1 już po uzyskaniu przez
    Kupującą decyzji i pozwoleń z tą inwestycją związanych. Kupująca spółka podejmie szereg
    działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki i wzrost jej wartości.
    Kupująca spółka dokona szeregu czynności, tj. będzie podejmować działania faktyczne i
    prawne niezbędne do uzyskania m.in. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
    pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej
    nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, uzyskania warunków
    technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz
    przyłącza energetycznego) oraz warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury
    technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam
    wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw
    potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. W
    analizowanej sprawie to kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia
    wszystkich formalności związanych z planowaną inwestycją. Fakt, że ww. działania nie
    będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, lecz przez przyszłego właściciela nie
    oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Czynności wykonane
    przez kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Kupująca
    spółka, podejmując za Pani zgodą opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal
    Pani własność.
    Pomimo więc, że jak Pani wskazuje - przed sprzedażą działki nie podejmowała Pani
    żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego
    przekazu - to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy
    stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania
    majątkiem osobistym.
    Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane z
    planowaną sprzedażą działki nr 1 należy uznać za zbliżone do działań typowych dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można
    interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania,
    zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań
    podjętych przez Panią (wykonywanych przez kupującą spółkę), świadczy o
    zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż
    niezabudowanej działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu
    nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i
    należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że
    kupująca spółka podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na
    zakupionej działce nr 1, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o warunkach zabudowy i
    potwierdzenia charakteru nierolnego nieruchomości świadczy o wykorzystaniu ww. działki
    do celów zarobkowych.
    Tym samym, uznać należy, że z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem
    podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym
    działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa
    niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako

    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią
    one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.
    Jak wskazała Pani we wniosku, działka nr 1 na moment sprzedaży objęta będzie decyzją o
    warunkach zabudowy. Zawarcie docelowej umowy sprzedaży uzależnione jest bowiem m.
    in. od uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
    pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej
    nieruchomości m.in. obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi.
    Tym samym, ww. działka będąca przedmiotem zapytania, będzie stanowiła teren
    budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż działki nie będzie
    korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w
    tym przepisie, tj.:
        - towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
        - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak wynika z wniosku nabyła Pani nieruchomość na podstawie umowy darowizny. Nabycie
    ww. działki nie było więc czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, w związku z czym przy
    jej nabyciu nie miała Pani prawa do odliczenia podatku naliczonego.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
    więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik
    nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
    przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
    podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia

    podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
    podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske
    Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 1 o pow. (...) ha, nastąpi w
    trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia z
    art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług, tj. wystąpi obowiązek naliczenia należnego podatku VAT. Tym samym dostawa
    nieruchomości, dokonana przez Panią na rzecz kupującej spółki, będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    W odniesieniu natomiast do kwestii sposobu udokumentowania transakcji sprzedaży
    nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą nieruchomości, tj.
    działki nr 1 o pow. ok (...) ha jest spółka, która zamierza wykorzystywać ją w swojej
    działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 1 będzie Pani
    podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i wystąpi Pani w
    charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży –
    jak wyżej wskazano – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
    Tym samym, z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 1 o pow. ok (...) będzie Pani
    zobowiązana do wystawienia faktury.
    Tym samym, Pani stanowisko, z którego wynika, że sprzedaż niezabudowanej działki nr 1
    o pow. (...) ha, będzie opodatkowana podatkiem VAT bez możliwości skorzystania ze
    zwolnienia od podatku VAT i musi zostać udokumentowana fakturą jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Podkreślamy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.