Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-26/16-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-05
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2016 r. (data wpływu 29 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S. S.K.A. (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2016 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji na dzień Transakcji obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 22 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Miasta; dalej: Działka 1),
*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 24/1 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Miasta; dalej: Działka 2), - dalej łącznie jako Działki,
*   prawo własności zlokalizowanych na Działce 1 i na Działce 2 pozostałych obiektów budowlanych (w tym budowli w postaci chodników, obiektów małej architektury), jak również urządzeń i instalacji (dalej łącznie: Budowle).

Należy dodatkowo uzupełnić, że na Działkach może znajdować się także związana z Budynkiem lub Budowlami infrastruktura techniczna, która zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: KC lub Kodeks cywilny) wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie stanowi przedmiotu Transakcji.

W tym miejscu Wnioskodawca chciałby również podkreślić, że przedmiotem Transakcji pomiędzy nim a Zbywcą nie będzie działka gruntu o numerze ewidencyjnym 24/2 (dla której Sąd Rejonowy dla Miasta prowadzi księgę wieczystą) - działka ta sąsiaduje z Działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości i jest zabudowana obiektami budowlanymi (w tym budynkami, budowlami i obiektami małej architektury), jak również urządzeniami i instalacjami stanowiącymi kompleks biurowo-usługowy pod nazwą „W.”. Jak dotąd, Działki pełniły funkcję pomocniczą dla opisywanej działki sąsiedniej i kompleksu (stanowiąc początkowo część zaplecza budowlanego) - Zbywca planuje sprzedać działkę nr 24/2 innemu niż Wnioskodawca podmiotowi.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Działek (oraz wspomnianej powyżej działki sąsiedniej niebędącej przedmiotem Transakcji wraz z inwestycją polegającą na budowie na tej działce kompleksu biurowo-usługowego pod nazwą „W.”) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 30 grudnia 2013 r. W momencie sprzedaży Działka 1 i Działka 2 były niezabudowane. Sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT a Zbywca odliczył naliczony VAT stosownie do udzielonej mu interpretacji indywidualnej (sygn. akt IPPP2/443-979/13-2/KG).

Zgodnie z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 30 listopada 2007 r., Działka 1 oraz działka gruntu nr 24 (z której w wyniku podziału powstała m.in. Działka 2) przeznaczone są pod zabudowę. Dla Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z dnia 28 sierpnia 2014 roku, na Działce 1 oraz Działce 2 Prezydent Miasta udzielił pozwolenia na budowę na Działce 1 i Działce 2 budynku mieszkalno-biurowo-usługowo-handlowego.

Po nabyciu Działek, Zbywca wybudował na nich Budowle.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z prowadzoną przez Zbywcę budową Budowli wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na budowie obiektów celem odpłatnego wynajmu powierzchni wchodzących w skład kompleksu biurowo-usługowego pod nazwą „W.”, odpłatnym wynajmie tych powierzchni lub odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Budowle nie były dotąd przedmiotem odpłatnych umów najmu.

Budowle zrealizowane na Nieruchomości nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

W wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością, w szczególności:

1.  prawa z tytułu rękojmi za wady oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych w zakresie dotyczącym Budowli;
2.  prawa z tytułu nienależytego wykonania umowy, rękojmi zawady oraz gwarancje jakości wynikające z umów o świadczenie usług projektowych w zakresie dotyczącym budynku objętego pozwoleniem na budowę z dnia 28 sierpnia 2014 roku, planowego do realizacji na Działce 1 oraz Działce 2;
3.  prawa autorskie lub inne prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Budowlami oraz w zakresie dotyczącym budynku objętego pozwoleniem na budowę z dnia 28 sierpnia 2014 roku, planowego do realizacji na Działce 1 oraz Działce 2;
4.  ewentualnie prawa z licencji dotyczących pewnych urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości;
5.  dokumentacja związana z Nieruchomością, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza;
6.  ewentualnie określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy o generalne wykonawstwo zawartej przez Zbywcę. Nabywca nie nabędzie również całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem kompleksu biurowo-usługowego pod nazwą „W.” w zakresie, w jakim dotyczą one Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem m.in. Nieruchomością;
2.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia m.in. Nieruchomości;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
    *   dostawy mediów, w tym do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, wywóz śmieci),
    *   usług serwisowych (np. monitoring, ochrona, utrzymanie czystości).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz sprzedażą kompleksu biurowo-usługowego pod nazwą „W.” w ramach odrębnej Transakcji, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Nie wyklucza się jednak rozwiązania, w którym to na Zbywcy (oraz odpowiednio każdoczesnym właścicielu działki 24/2 sąsiadującej z Nieruchomością) będzie ciążyć obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budowli oraz sprzątania i odśnieżania Nieruchomości do czasu rozpoczęcia przez Wnioskodawcę budowy budynku objętego pozwoleniem na budowę z dnia 28 sierpnia 2014 roku w zamian za możliwość korzystania z Nieruchomości (uprawnienie do przejścia i przychodu) przez Zbywcę (oraz odpowiednio każdoczesnego właściciela działki 24/2 sąsiadującej z Nieruchomością).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

1.  umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
2.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, doradczych,
3.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców lub wykonawców),
4.  zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z Nieruchomością,
5.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
6.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
7.  firma Sprzedającego,
8.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest między innymi wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy po Transakcji Sprzedający będzie prowadził dalszą działalność gospodarczą, czy też zostanie zlikwidowany.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza rozpocząć na Działkach oraz na działce obecnie posiadanej przez Nabywcę realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowo-biurowo-usługowego, a w dalszej perspektywie prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT obejmującą w szczególności sprzedaż lokali mieszkalnych oraz wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w jego skład (ewentualnie dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz innego podmiotu). Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2016 r. Nr IPPP2/4512-69/16-4/DG.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT lub jeżeli przynajmniej jedna strona jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wykazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC a na Nabywcy nie będzie ciążyć obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości (z tytułu Transakcji).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S. S.K.A. (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość (dalej: Nieruchomość). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2016 r. Nr IPPP2/4512-69/16-4/DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „(\`(...)\`) Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja w całości podlegać będzie opodatkowaniu VAT, gdyż nie znajdzie do niej zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do W.A wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.