Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.132.2025.2.JSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-23
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
prawidłowe w zakresie pytań nr 1, 7, 8 i 9 wniosku.
nieprawidłowe w zakresie pytań nr 2, 3, 4, 5, 6 wniosku.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ 29
kwietnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A.A („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania na terytorium
Polski oraz posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca
nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności nie prowadzi działalności
gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca jest zarejestrowanym
podatnikiem VAT.
Wnioskodawca wraz ze swoim bratem, ... założyli jako fundatorzy fundację rodzinną w
rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz. U. poz.
326 z późn. zm.) („Fundacja Rodzinna”). Fundacja Rodzinna została utworzona przede
wszystkim w celu zabezpieczenia sukcesji majątku należącego do Wnioskodawcy i jego
rodziny. Fundusz założycielski Fundacji Rodzinnej został pokryty wyłącznie środkami
pieniężnymi.
A.A. jest jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w
ewidencji gruntów i budynków jako następujące działki:
a) działka nr A o pow. 0.0201 ha, położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez
Wnioskodawcę w 2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 1”);
b) działka nr B o pow. 0.6221 ha, działka C o pow. 0.4007 ha oraz działka D o pow.
0.1352 ha, położone w obrębie ewidencyjnym ..., objęte księgą wieczystą ... -
sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w
2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 2”);
2

c) działka nr E o pow. 4.1260 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez
Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 3”);
d) działka nr F o pow. 4.5913 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez
Wnioskodawcę w 2013 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 4”);
e) działka nr G o pow. 4.1716 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez
Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 5”);
f) działka nr H o pow. 4.6870 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez
Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 6”);
g) działka nr I o pow. 1.3733 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez
Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 7”);
h) działka nr J o powierzchni 155 m położona w obrębie ewidencyjnym ..., objętej
2
księgą wieczystą ... - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe (działka rolna w
użytkowaniu wieczystym przez M. M.) - prawo użytkowania wieczystego nabyte
przez Wnioskodawcę w 2012 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 8”);
i) działka nr K o pow. 0.0148 ha położonej w obrębie ewidencyjnym ..., objętej księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe, (działka w użytkowaniu
wieczystym przez A.A) - prawo użytkowania wieczystego nabyte przez
Wnioskodawcę w 2016 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 9”)
(dalej łącznie: „Działki”, „Nieruchomość”) wraz z naniesieniami w postaci budynków
szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy,
które szerzej zostaną przedstawione w dalszej części Wniosku (dalej: „Nieruchomość”).
Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT od 1 stycznia 2006 roku z tytułu
prowadzenia gospodarstwa ogrodniczego. A.A. posiada NIP ...
W latach 2006 - 2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę
klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej; Wnioskodawca w tym
okresie otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z
działów specjalnych produkcji rolnej. Wnioskodawca posiadał gospodarstwo rolne.
Od 2021 roku do chwili obecnej Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.
Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nieruchomość do
2020 r. była wykorzystywana osobiście przez Wnioskodawcę do eksploatacji
posadowionych na niej szklarni. Działki były wykorzystywane osobiście przez
Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na nich szklarni.
W latach 2006-2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana
była jako działy specjalne produkcji rolnej. Każda działka wskazana we Wniosku wchodziła
w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca od 2006 r. do 4 lutego 2020
r. otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów
specjalnych produkcji rolnej. W latach 2006-2020 działalność rolnicza prowadzona przez
Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej. Działki nie były
nieodpłatnie udostępniane innym osobom trzecim przez Wnioskodawcę.
Nabycie przez Wnioskodawcę działek będących przedmiotem Wniosku, nie nastąpiło w
ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu
3

podatkiem VAT. Transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą
podatku VAT. A.A. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww.
Działek.
Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była
środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości
niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2
ust. 19 Ustawy o VAT.
Od 1 czerwca 2021 roku do 30 września 2023 roku wszystkie Działki wskazane powyżej
były wydzierżawiane przez Wnioskodawcę odpłatnie, przy czym od 1 października 2023 r.
przedmiotem dzierżawy są tylko działki:
a) Działka A
b) Działka D oraz C
c) Działka I.
Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działek. Wnioskodawca nie posiada
innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
Wnioskodawca od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosił nakładów na ulepszenie ww.
budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawca nie
ponosił nakładów modernizacyjnych oraz inwestycyjnych. Na Nieruchomość nie były
ponoszone nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości nieruchomości.
Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie przejawiał dotychczas chęci zbycia Nieruchomości, w szczególności nie
zamieszczał ofert, ogłoszeń, nie zawierał umów z pośrednikami.
Wnioskodawca nigdy nie podejmował w stosunku do Nieruchomości czynności, które
kojarzone są z działaniami przedsiębiorców, w szczególności nie dokonywał zmian
prowadzących do podwyższenia atrakcyjności bądź wartości Nieruchomości (podział na
działki, uzbrajanie, wytyczanie dróg itp.).
Wnioskodawca nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości czy też
podniesienia jej wartości. Nieruchomość przez cały czas własności Wnioskodawcy
(przysługiwania mu prawa użytkowania wieczystego) nie zmieniła swojego podstawowego
przeznaczenia.
Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości, które planowałby
sprzedać.
Na rzecz Wnioskodawcy wydana została równolegle interpretacja indywidualna Dyrektora
Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych,
potwierdzająca, że sprzedaż Nieruchomości będzie wolna od opodatkowania PIT, znak
pisma 0113-KDIPT2-2.4011.450.2024.2.MK.
Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej.
Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.
Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w latach 2012,
2013 i 2016. Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej sprawie do pierwszego
zasiedlenia Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem
Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej, a także na budynki i budowle w trakcie ostatnich 2
lat przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej nie ponoszono
nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej.
Przy nabyciu powyższych Nieruchomości Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT
naliczonego.
Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie
planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu
4

zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do
mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Wnioskodawca
nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach
zabudowy. Nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów. Powyższa Nieruchomość stanowi
majątek prywatny. Potencjalna sprzedaż jest czynnością okazjonalną (potencjalna
sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości mieści się w granicach zwykłego zarządu
majątkiem prywatnym).
Dla każdej z Działek jest obowiązujący dotychczas miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego, w którym przewidziana jest funkcja produkcji rolniczej. Na dzień
sprzedaży, dla żadnej z Działek nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani
też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Działki dotychczas były zabudowane szklarniami, przy czym trwa obecnie proces ich
rozbiórki od 2023 roku. Przedmiotowa Nieruchomość położona w miejscowości ...
stanowiła gospodarstwo szklarniowe. Zabudowę stanowił kompleks szklarniowy oraz
budynki biurowo-socjalno-produkcyjno-magazynowe.
Na Działkach znajdują się obecnie następujące obiekty biurowe, magazynowe, serwisowe i
produkcyjne, które są wpisane w ewidencji budynków.
Działka 1 (działka nr A):
- stacja transformatorowa (budynek wolnostojący parterowy, wykonany w technologii
tradycyjnej).
Działka 2 (działka nr B, działka nr C oraz działka D):
- budynek magazynowy (w całości na działce C);
- część magazynu 1 (położony na działce I i C);
- brama wjazdowa (w całości na działce C).
Działka 3 (działka nr E):
- brak
- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty ...
Działka 4 (działka nr F):
- brak
- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty ...
Działka 5 (działka nr G):
- brak
- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty ...
Działka 6 (działka nr H):
- brak
- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty ...
Działka 7 (działka nr I):
- budynek sortowni - budynek jednokondygnacyjny bez podpiwniczenia, wykonany w
technologii stalowej;
- budynek biurowy - dobudowany do budynku sortowni, dwukondygnacyjny, wykonany
w technologii tradycyjnej, w 2006 r. rozbudowany o część biurowo-socjalną. W
części nowszej budynek trzykondygnacyjny.
- część magazynu 1 (położony na działce I i C);
5

- budynek nawozowni i hydroforni (budynek wbudowany w szklarnię,
jednokondygnacyjny);
- budynek techniczny (warsztat) - budynek wbudowany w szklarnię,
jednokondygnacyjny;
- magazyn 2 - budynek zlokalizowany pomiędzy szklarniami, 1 kondygnacyjny;
- budynek łącznikowy - budynek zlokalizowany pomiędzy szklarniami, 1 kondygnacyjny;
- budynek socjalny - budynek wolnostojący połączony z kompleksem za pomocą
budynku łącznikowego, 1 kondygnacyjny.
Działka 8 (działka nr J):
- budynek wolnostojący parterowy, wykonany w technologii tradycyjnej
Działka 9 (działka K):
- budynek wolnostojący parterowy, wykonany w technologii tradycyjnej.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:
1. „Czy zawarł/planuje Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą (Fundacją Rodzinną)
przedwstępną umowę sprzedaży działek objętych zakresem postawionego we
wniosku pytania?”
Odpowiedź: Wnioskodawca wskazał we wniosku o wydanie interpretacji, iż planuje
sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej. Cena sprzedaży zostanie
ustalona na warunkach rynkowych.
Wnioskodawca nie zawierał/ nie planuje zawierać z przyszłym nabywcą (Fundacją
Rodzinną) przedwstępnej umowy sprzedaży działek objętych zakresem pytania
postawionego we wniosku.
Wnioskodawca nie udzielał i nie planuje udzielać nabywcy pełnomocnictwa w
przedmiocie ww. Działek.
Kupujący nie jest zobowiązany do podejmowania żadnych konkretnych działań w
celu realizacji sprzedaży działek. Transakcja może zostać sfinalizowana, gdy
Kupujący (Fundacja Rodzinna) zgromadzi wystarczające środki finansowe.
Ostateczna umowa sprzedaży działek będzie zawarta w formie aktu notarialnego.
2. „W związku z informacją, iż:
Dla każdej z Działek jest obowiązujący dotychczas miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziana jest funkcja
produkcji rolniczej.
należy doprecyzować czy zgodnie z obowiązującym miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego na działkach, o których mowa we wniosku,
dopuszcza się jakąkolwiek zabudowę budowlami lub budynkami?”
Odpowiedź: Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego
obowiązującym dla wszystkich Działek, ustala się podstawowe przeznaczenie terenu
dla intensywnej produkcji obejmującej istniejące gospodarstwa rolnicze
prowadzące działalność rolniczą np. hodowlaną, pieczarkarnię, fermy itp.
Zgodnie z MPZP ustalono na Działkach możliwość lokalizacji:
a. Urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu,
b. Dojazdów niewydzielonych i zatok postojowych, oraz małych parkingów (do 8
stanowisk),
c. Zieleni urządzonej.
6

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu należy do
zadań Gminy wyrażonych w postaci miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, który stanowi akt prawa miejscowego. Procedurę sporządzenia
planu rozpoczyna uchwała Rady Miejskiej o przystąpieniu do sporządzenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miejska podejmuje
uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego lub jego zmiany.
Dotychczas teren był zabudowany szklarniami i instalacjami / budowlami
związanymi z rolnictwem.
Obecnie na ukończeniu jest proces rozbiórki szklarni.
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6 korzysta ze
zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Sprzedaż gruntu rolnego niezabudowanego przez podatnika podatku VAT korzysta
z całkowitego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
Przedmiotowe Działki są niezbudowane, w roku 2023 rozpoczęto likwidację szklarni.
Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną, która od 2021 roku nie
jest wykorzystywana w działalności rolniczej stanowiącą majątek prywatny.
3. „Mając na uwadze okoliczność, iż:
Działki dotychczas były zabudowane szklarniami, przy czym trwa obecnie
proces ich rozbiórki od 2023 roku.
należy wyjaśnić czy proces rozbiórki szklarni zostanie zakończony do dnia sprzedaży
działek, o których mowa we wniosku?”
Odpowiedź: Proces rozbiórki szklarni zostanie zakończony do dnia sprzedaży
działek, o których mowa we Wniosku.
4. „Mając na uwadze, iż „Działka 2”, o której mowa w opisie sprawy, składa się z działek
nr B, nr C oraz nr D oraz Pana wskazanie, że:
- budynek magazynowy (w całości na działce C);
- część magazynu 1 (położony na działce I i C);
- brama wjazdowa (w całości na działce C).
należy w stosunku do działek nr B oraz D wyjaśnić odrębnie dla każdej z tych działek:
a) czy działki nr B oraz D stanowią teren niezabudowany czy zabudowany?”
Odpowiedź: Jest to teren niezabudowany.
„Jeżeli któraś z ww. działek nr B oraz D jest zabudowana, to proszę udzielić
odpowiedzi na następujące pytania. Przy czym odpowiedzi na poniższe pytania
należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli będących przedmiotem
wniosku:
b) Jakimi obiektami zabudowana jest ww. działka/działki, tj. czy są to budynki
/budowle/urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.)?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
c) „Jaka jest data nabycia/wybudowania ww. poszczególnych obiektów
znajdujących się na ww. działce/działkach?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
d) „Czy z tytułu nabycia/wybudowania poszczególnych obiektów znajdujących
się na działce/działkach przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku
7

VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie lub wydatki poniesione
na jego budowę?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
e) „Czy budynki/budowle znajdujące się na ww. działce/działkach są trwale
związane z gruntem?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
f) „Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części w
rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak,
to kiedy nastąpiło?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
g) „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli a sprzedażą
upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
h) „Czy ponosił Pan nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli
w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej
30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Jeżeli tak, to proszę wskazać:
nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
dłuższy niż 2 lata?”
Odpowiedź: Nie dotyczy.
Pytania
Pytanie 1:
Czy sprzedaż Działki 1 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 2:
Czy sprzedaż Działki 2 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 3:
Czy sprzedaż Działki 3 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 4:
Czy sprzedaż Działki 4 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 5:
8

Czy sprzedaż Działki 5 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 6:
Czy sprzedaż Działki 6 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 7:
Czy sprzedaż Działki 7 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 8:
Czy sprzedaż Działki 8 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pytanie 9:
Czy sprzedaż Działki 9 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie
opodatkowana podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Stanowisko Wnioskodawcy:
Pytanie 1:
Sprzedaż Działki nr 1 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy o VAT.
Pytanie 2:
Sprzedaż Działki nr 2 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy o VAT.
Pytanie 3:
Sprzedaż Działki nr 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Pytanie 4:
Sprzedaż Działki nr 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Pytanie 5:
Sprzedaż Działki nr 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Pytanie 6:
Sprzedaż Działki nr 6 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Pytanie 7:
Sprzedaż Działki nr 7 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy o VAT.
Pytanie 8:
Sprzedaż Działki nr 8 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy o VAT.
9

Pytanie 9:
Sprzedaż Działki nr 9 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy o VAT.
Uzasadnienie
A) Zasady ogólne podatek VAT. Sprzedaż działek zabudowanych
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach –
rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, co
oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT objęta jest zakresem
przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W odniesieniu do art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art.
5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru
wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o
której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była
opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich
podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
przepisów ustawy.
10

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem
od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po
pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających
opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w
związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy: Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c,
art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej,
ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub
zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli
lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
momentu.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku/budowli lub ich części ma
więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich
części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w
przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej
działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z
budynku/budowli.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na
podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca
umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia
wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem,
o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
11

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących
przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich
dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał
prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli
ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT
wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie
się bezzasadne.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
definiują pojęcia "budynku". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).
W myśl art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany,
który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród
budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa
prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków biurowo-socjalno-usługowych
znajdujących się na poszczególnych Działkach nie zostanie dokonana w ramach
pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co
najmniej 2 lata. Ponadto, z przedstawionych okoliczności sprawy nie wynika, aby
Wnioskodawca dokonywał nakładów na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30%
jego wartości początkowej.
W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku biurowo-socjalno-usługowego zostaną
spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji - na
podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 7,
Działki nr 8, Działki nr 9 na której ww. budynki są posadowione, będzie zwolniona od
podatku.
12

Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu
sprawy prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż Działek zabudowanych budynkiem
biurowo-socjalno- usługowym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i
usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT.
Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku uznania przez Organ podatkowy, iż transakcja
sprzedaży Działek jest opodatkowana VAT zastosowanie będzie miał art. 43 ust. 1 pkt 10
Ustawy o VAT.
Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej.
Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków,
budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w 2013 roku.
Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia
Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem Nieruchomości do
Fundacji Rodzinnej, a także na budynki i budowle w trakcie ostatnich 2 lat przed
planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej nie ponoszono nakładów
przekraczających 30% ich wartości początkowej.
Od 1 października 2023 roku Wnioskodawca na podstawie kontynuacji umowy dzierżawy
odpłatnie wydzierżawia działki gruntu o numerze ewidencyjnym na czas nieoznaczony
temu samemu nabywcy od 1 czerwca 2021 roku (każda ze Stron może rozwiązać Umowę z
zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia) - numery działek A, D oraz C,I.
Jak zostało przedstawione w zdarzeniu przyszłym:
Nieruchomość nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków
trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.
Każda z działek składających się na Nieruchomość wchodziła w skład prowadzonego przez
Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego.
Wnioskodawca od roku 2006 do lutego 2020 otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru
zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej.
W latach 2006 - 2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana
była jako działy specjalne produkcji rolnej; Wnioskodawca w tym okresie otrzymywał
decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych
produkcji rolnej.
Wnioskodawca posiadał gospodarstwo rolne. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi
działalności rolniczej. Nieruchomość nie była nieodpłatnie udostępniana osobom trzecim
przez Wnioskodawcę. Nieruchomość do 2020 r. była wykorzystywana osobiście przez
Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na niej szklarni. Na Nieruchomość nie były
ponoszone nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości nieruchomości.
Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie przejawiał dotychczas chęci zbycia Nieruchomości, w szczególności nie
zamieszczał ofert, ogłoszeń, nie zawierał umów z pośrednikami.
13

Wnioskodawca nigdy nie podejmował w stosunku do Nieruchomości czynności, które
kojarzone są z działaniami przedsiębiorców, w szczególności nie dokonywał zmian
prowadzących do podwyższenia atrakcyjności bądź wartości Nieruchomości (podział na
działki, uzbrajanie, wytyczanie dróg itp.).
Wnioskodawca nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości czy też
podniesienia jej wartości. Nieruchomość przez cały czas własności Wnioskodawcy
(przysługiwania mu prawa użytkowania wieczystego) nie zmieniła swojego podstawowego
przeznaczenia. Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości, które
planowałby sprzedać.
Na rzecz Wnioskodawcy wydana została równolegle interpretacja indywidualna Dyrektora
Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych,
potwierdzająca, że sprzedaż Nieruchomości będzie wolna od opodatkowania PIT, znak
pisma 0113-KDIPT2-2.4011.450.2024.2.MK.
Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej.
Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.
Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w latach 2012,
2013 i 2016. Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej sprawie do pierwszego
zasiedlenia Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem
Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej, a także na budynki i budowle w trakcie ostatnich 2
lat przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej nie ponoszono
nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej.
Przy nabyciu powyższych Nieruchomości Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT
naliczonego.
Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie
planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu
zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do
mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Wnioskodawca
nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach
zabudowy. Nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów. Powyższa Nieruchomość stanowi
majątek prywatny. Potencjalna sprzedaż jest czynnością okazjonalną (potencjalna
sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości mieści się w granicach zwykłego zarządu
majątkiem prywatnym).
B) Sprzedaż działek niezabudowanych
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6 korzysta ze
zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Sprzedaż gruntu rolnego niezabudowanego przez podatnika podatku VAT korzysta z
całkowitego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
Przedmiotowe Działki są niezabudowane, w roku 2023 rozpoczęto likwidację szklarni.
Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną, która od 2021 roku nie jest
wykorzystywana w działalności rolniczej stanowiącą majątek prywatny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:
- prawidłowe w zakresie pytań nr 1, 7, 8 i 9 wniosku.
- nieprawidłowe w zakresie pytań nr 2, 3, 4, 5, 6 wniosku.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
14

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w świetle art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie
nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana
tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
15

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
„gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Dodatkowo wskazuję, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
16

mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
Dyrektywy 2006/112/WE Rady a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych
elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
„rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym
wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
(oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika
należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki
wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Podkreślenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie
analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do
wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter
Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą
podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego
orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach
majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np.
wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
Bergisch Gladbach v. HE.
Mając powyższe na względzie stwierdzam, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do
konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny
każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, w szczególności nie
prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest Pan
zarejestrowanym podatnikiem VAT. W latach 2006-2020 działalność rolnicza prowadzona
przez Pana klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej. Od 2021 roku do
chwili obecnej nie prowadzi Pan działalności rolniczej. Pan wraz ze swoim bratem, ...
założyli jako fundatorzy fundację rodzinną w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 26
stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej („Fundacja Rodzinna”). Fundacja Rodzinna została
utworzona przede wszystkim w celu zabezpieczenia sukcesji majątku należącego do Pana
i Pana rodziny. Fundusz założycielski Fundacji Rodzinnej został pokryty wyłącznie
środkami pieniężnymi.
Jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w
ewidencji gruntów i budynków jako następujące działki:
17

a) działka nr A o pow. 0.0201 ha, położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w
2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 1”);
b) działka nr B o pow. 0.6221 ha, działka C o pow. 0.4007 ha oraz działka D o pow.
0.1352 ha, położone w obrębie ewidencyjnym ..., objęte księgą wieczystą ... -
sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r. cel
nabycia: majątek prywatny („Działka 2”);
c) działka nr E o pow. 4.1260 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w
2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 3”);
d) działka nr F o pow. 4.5913 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w
2013 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 4”);
e) działka nr G o pow. 4.1716 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w
2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 5”);
f) działka nr H o pow. 4.6870 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w
2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 6”);
g) działka nr I o pow. 1.3733 ha położona w obrębie ewidencyjnym ..., objęta księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w
2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 7”);
h) działka nr J o powierzchni 155 m położona w obrębie ewidencyjnym ..., objętej
2
księgą wieczystą ... - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe (działka rolna w
użytkowaniu wieczystym przez M. M.) - prawo użytkowania wieczystego nabyte
przez Pana w 2012 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 8”);
i) działka nr K o pow. 0.0148 ha położonej w obrębie ewidencyjnym ..., objętej księgą
wieczystą ... - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe, (działka w użytkowaniu
wieczystym przez Pana) - prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Pana w
2016 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 9”)
wraz z naniesieniami w postaci budynków szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg
wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy. Nieruchomości zostały nabyte do Pana
majątku prywatnego. Nieruchomość do 2020 r. była wykorzystywana osobiście przez Pana
do eksploatacji posadowionych na niej szklarni. Działki były wykorzystywane osobiście
przez Pana do eksploatacji posadowionych na nich szklarni.
Przechodząc do kwestii objętych zakresem postawionych we wniosku pytań należy
podkreślić, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
18

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1
ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
działalności gospodarczej.
Z okoliczności sprawy wynika, że od 1 czerwca 2021 r. do 30 września 2023 r. wszystkie
Działki wskazane we wniosku były wydzierżawiane przez Pana odpłatnie, przy czym od 1
października 2023 r. przedmiotem dzierżawy są tylko działki:
a) Działka A
b) Działka D oraz C
c) Działka I.
W tym kontekście zauważyć należy, że dzierżawa nieruchomości, objętej wnioskiem,
spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób
ciągły dla celów zarobkowych ww. nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość nie
była wykorzystywana przez Pana wyłącznie w ramach majątku osobistego.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
sprzedaż przez Pana nieruchomości, objętej wnioskiem, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i
ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy
stwierdzam, że w związku ze sprzedażą nieruchomości, objętej wnioskiem wystąpi Pan w
charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży
nieruchomości, objętej wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako
odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
ustawy.
Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze
zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług
zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów
niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod
zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
19

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
a) lokalizacje inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego,
b) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego
decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan
zagospodarowania przestrzennego, istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu.
Z zapisów wyżej cytowanego przepisu wynika, że przez decyzję o warunkach zabudowy i
zagospodarowaniu terenu należy rozumieć zarówno decyzję o lokalizacji inwestycji celu
publicznego, jak i decyzję o warunkach zabudowy.
Ponadto, zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o inwestycji celu publicznego – należy przez to rozumieć
działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym,
wojewódzkim i krajowym), a także krajowym (obejmującym również inwestycje
międzynarodowe i ponadregionalne), oraz metropolitalnym (obejmującym obszar
metropolitalny) bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz
źródła ich finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r.
, z późn. zm.)poz. 344
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
zabudowę.
Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości.
20

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości
niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod
zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od
podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT
dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach
warunki.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu
określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich
nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą
tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
21

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po wypełnieniu określonych warunków – możliwość
rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla terenów niezabudowanych oraz na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy
przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od
towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
.kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
wskazane w tym przepisie, tj.:
towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu,
na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie
opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje
się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części
22

trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) zwanej
dalej ustawą Prawo budowlane.
Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej
architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu
zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
fundamenty i dach.
Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący
budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty,
wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty
antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje
oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu,
budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
składających się na całość użytkową.
Odnośnie kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanych działek nr A, C, I, J
oraz K zauważyć należy, że – jak wynika z opisu sprawy – na działkach znajdują się obecnie
następujące obiekty biurowe, magazynowe, serwisowe i produkcyjne, które są wpisane w
ewidencji budynków:
działka nr A: stacja transformatorowa,
działka nr C: budynek magazynowy (w całości na działce C); część magazynu 1
(położony na działce I i C); brama wjazdowa (w całości na działce C),
działka nr I: budynek sortowni; budynek biurowy, w 2006 r. rozbudowany o część
biurowo-socjalną; w części nowszej budynek trzykondygnacyjny; cześć magazynu 1
(położony na działce I i C); budynek nawozowni i hydroforni; budynek techniczny
(warsztat); magazyn 2 - budynek zlokalizowany pomiędzy szklarniami; budynek
łącznikowy; budynek socjalny.
Działka 8 (działka nr J): budynek wolnostojący parterowy,
Działka 9 (działka K): budynek wolnostojący parterowy.
Ponadto – jak Pan wskazał – w niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia
Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem Nieruchomości do
Fundacji Rodzinnej. Od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosił Pan nakładów na
ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
23

A zatem, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że
w odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na działkach nr A, C, I, J oraz K,
zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z
powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związane są
ww. budynki i budowle będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt
10 ustawy.
W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana, działającego w charakterze podatnika
podatku od towarów i usług, działek nr A, C, I, J oraz K wraz z posadowionymi na nich
budynkami i budowlami, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z
art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na
podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.
Przechodząc z kolei do niezabudowanych działek nr B, D, E, F, G, H należy zauważyć, że –
jak wynika z okoliczności sprawy – dla każdej z działek jest obowiązujący dotychczas
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziana jest funkcja
produkcji rolniczej. Na dzień sprzedaży, dla żadnej z Działek nie zostanie wydana decyzja o
warunkach zabudowy, ani też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego obowiązującym dla
wszystkich Działek, ustala się podstawowe przeznaczenie terenu dla intensywnej
produkcji obejmującej istniejące gospodarstwa rolnicze prowadzące działalność rolniczą
np. hodowlaną, pieczarkarnię, fermy itp.
Zgodnie z MPZP ustalono na Działkach możliwość lokalizacji:
a. Urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu,
b. Dojazdów niewydzielonych i zatok postojowych, oraz małych parkingów (do 8
stanowisk),
c. Zieleni urządzonej.
Działki dotychczas były zabudowane szklarniami, przy czym trwa obecnie proces ich
rozbiórki od 2023 roku. Proces rozbiórki szklarni zostanie zakończony do dnia sprzedaży
działek, o których mowa we Wniosku.
W świetle powyższego wskazuję, że ww. niezabudowane działki nr B, D, E, F, G, H będące
przedmiotem sprzedaży, będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów
budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Miejscowy Plan Zagospodarowania
Przestrzennego dla ww. działek przewiduje bowiem możliwość lokalizacji na tych działkach
m.in. budowli w postaci urządzeń infrastruktury technicznej. Zatem dostawa ww. działek
nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie
zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy
przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
24

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
przepisie, tj.:
towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o
którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
VAT.
Z opisu sprawy wynika, że transakcja nabycia przez Pana działek będących przedmiotem
wniosku nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Zatem, nie
wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że
przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że
takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
Jednocześnie z okoliczności sprawy nie wynika, aby przedmiotowe działki w całym okresie
posiadania były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.
Zatem w omawianej sprawie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży działek nr B, D, E, F, G, H nie będzie miało miejsca,
ponieważ nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.
W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanych działek nr B, D, E, F, G, H będzie
opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
A zatem Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1, 7, 8 i 9 wniosku należało uznać za
prawidłowe, natomiast w zakresie pytań nr 2, 3, 4, 5, 6 wniosku uznałem za
nieprawidłowe.
W kwestii pytania nr 2 wniosku wskazuję, iż Pana zdaniem sprzedaż Działki nr 2 będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy
czym – jak wynika z okoliczności sprawy – Działka nr 2 składa się z działek nr B, nr C oraz
nr D, z których działki nr B oraz D stanowią teren niezabudowany niekorzystający – jak
wyżej stwierdziłem – ze zwolnienia od podatku VAT.
25

Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
(zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie
mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle
związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia
przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem
interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym
wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Podkreślam ponadto, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych.
Jednocześnie wyjaśnić należy, że na kwestie opodatkowania sprzedaży w podatku od
towarów i usług nie ma wpływu obowiązek (lub brak obowiązku) zapłaty podatku
dochodowego z tytułu ww. sprzedaży. Kwestie związane z podatkiem dochodowym od
osób fizycznych są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 26
lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze
zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku
dochodowym od osób fizycznych zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w
zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
26

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.
27