Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-593/11-7/TS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-01-09
Teza: Czy od sprzedaży działki nr 66/3 powinien być odprowadzony podatek dochodowy, jeśli byłaby ona sprzedana po upływie 5 lat od jej nabycia? Czy powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w wypadku sprzedaży działki budowlanej wydzielonej z działki nr 100?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość rolna; sprzedaż; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 30 września 2011 r.), uzupełnionego pismem z dnia 9 listopada 2011 r. (data wpływu 14 listopada 2011 r.) oraz pismem z dnia 20 grudnia 2011 r. (data wpływu 27 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych z tytułu przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawczyni pismem z dnia 9 listopada 2011 r. (data wpływu 14 listopada 2011 r.) uzupełniła ww. wniosek o adres do korespondencji.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 i art. 14f ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), pismem z dnia 15 grudnia 2011 r., Nr IPTPB1/415-593/11-4/TS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 15 grudnia 2011 r., natomiast w dniu 27 grudnia 2011 r., do tut. Organu wpłynęła odpowiedź złożona na piśmie z dnia 20 grudnia 2011 r. (data nadania 23 grudnia 2011 r.), wraz z dołączonym dowodem opłaty.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny oraz zdarzenia przyszłe.

W dniu 2 kwietnia 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z córką zakupiła gospodarstwo rolne o pow. 13.200 m2. Gospodarstwo to zakupiła jako osoba fizyczna do majątku prywatnego. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie projektowania architektoniczno - budowlanego i jest podatnikiem VAT, lecz gospodarstwo nie zostało kupione na firmę ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Następnie w 2007 r. w celu zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni wraz z córką dokonała podziału gospodarstwa na 4 niezabudowane działki rolne o powierzchni powyżej 3000 m każda z nich, przylegające do siebie, nr 66/1, nr 66/2, nr 66/3, nr 66/4. Gospodarstwo rolne zostało podzielone w taki sposób, aby zabezpieczony został dojazd dostęp do drogi publicznej działki nr 66/4, którą otrzymała córka po zniesieniu współwłasności.

Po zniesieniu współwłasności Wnioskodawczyni stała się właścicielką 3 niezabudowanych działek rolnych o łącznej powierzchni 1,0018 ha o numerach: nr. 66/1, nr. 66/2, nr. 66/3, przy czym w wyniku konieczności regulacji granic i wydzielenia działki o szer. 6,0 m pod przejazd do działki nr 66/4, ostatniej w kolejności stanowiącej własność córki, która nie miała dojazdu z drogi publicznej, działki nr 66/1 i nr 66/2 uzyskały odpowiednio numery: nr 100, nr 99. W chwili nabycia gospodarstwa w 2004 r., jak i po podziale oraz zniesieniu współwłasności działki te miały status według ewidencji gruntów - gruntów rolnych. Brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do chwili obecnej za grunty te Wnioskodawczyni opłacała podatek rolny. Na działce nr 66/1 otrzymała pozwolenie na utworzenie zagrody siedliskowej - zgodę na budowę budynku gospodarczego i mieszkalnego. Budowa budynku została zakończona w 2010 r. Grunty powyższe były używane w celach rolniczych - uprawa kukurydzy, zbóż, ziół w większości na potrzeby własne oraz w celu wzniesienia budynku dla zaspokojenia własnych potrzeb. Dopiero z końcem września 2011 r., wejdzie w życie plan zagospodarowania przestrzennego dla tej części i wówczas działki nr 100, nr 99, nr 66/3 uzyskają status działek budowlanych. Gospodarstwo rolne zostało zakupione w celach rolniczych, a nie z zamiarem dalszej odsprzedaży. Jednak, w skutek poniesienia przez Wnioskodawczynię kosztów budowy budynku na działce nr 100, zdecydowała się sprzedać działkę nr 99 o pow. 3000 m2. Umowa sprzedaży została zawarta w dniu 15 września 2011 r. Przedmiotem sprzedaży była działka nr 99 posiadająca wg ewidencji gruntów na dzień zawarcia umowy status nieruchomości rolnej, zaś kupujący, który zakupił powyższą działkę na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności rolniczej jako Szkółki. Kupujący ma status rolnika ewidencjonowanego. Z uwagi na okoliczność, iż w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 100 jak i 66/3 będą miały status działek budowlanych Wnioskodawczyni planuje w przyszłości sprzedać też działkę nr 66/3, zainteresowana zakupem działki jest Gmina. Wnioskodawczyni nie wyklucza, też w przyszłości wydzielenia z działki nr 100, za nowo wzniesionym budynkiem, małej działki budowlanej, którą będzie chciała sprzedać w wypadku pogorszenia się swojej sytuacji finansowej. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na własne potrzeby.

W uzupełnieniu wniosku pismem z dnia 20 grudnia 2011 r., Wnioskodawczyni podaje, że zniesienie współwłasności gospodarstwa zakupionego w 2004 r. dokonane w 2007 r. miało charakter nieodpłatny. Nie było spłaty na rzecz córki. Gospodarstwo rolne -działka nr 66 zakupiona w 2004 r. przed zniesieniem współwłasności, miała powierzchnię 1 hektar 3054 m² tj. 13054 m², przy czym na każdą ze współwłaścicielek (mama i córka) przypadało po ½ gospodarstwa o pow. 0,6527 ha tj. 6527,0 m². Przed zniesieniem współwłasności działka nr 66 musiała zostać geodezyjnie podzielona. Stąd, powstały nowe działki. Działki o nr 66/10, nr 66/2 , nr 66/3 które zostały wyodrębnione w wyniku zniesienia współwłasności i przypadły wnioskodawczyni miały powierzchnię :

Działka nr 66/1 - 0,3813 ha, nr 66/2 - 0,3003 ha, nr 66/3 - 0,3202 ha więc łącznie powierzchnia ich wyniosła 1,0018 ha, co oznacza, że Wnioskodawczyni otrzymała wyższy udział. Podkreślić przy tym należy, że sprzedana w dniu 15 września 2011 r. działka nr 99 miała powierzchnię 3000,0 m², a więc powierzchnię mniejszą o 3527,0 m² od przypadającego na Wnioskodawczynię udziału przed zniesieniem współwłasności tj. mniejszą od 6527,0 m², czyli części (zakupionej w 2004 r.) przypadającej na Wnioskodawczynię. Dotychczas nastąpiła sprzedaż jedynie działki nr 99. Sprzedaż ta, nastąpiła w wyniku sprzedaży majątku prywatnego Wnioskodawczyni, a nie w wykonaniu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadzi takiej działalności gospodarczej, była to sprzedaż majątku prywatnego. Sprzedaż pozostałych działek nr 66/l-(100) i nr 66/3 (o ile nastąpi w czasie przyszłym), również nie będzie sprzedawana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie będzie prowadzić takiej działalności. Jeśli będzie sprzedawać swój majątek prywatny, z uwagi na wiek (62 lata, a za 1½ miesiąca 63 lata), stan zdrowia oraz na to, że sama nie może sobie dać rady, aby prowadzić gospodarstwo.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż działki nr 99, dokonana w dniu 15 września 2011 r. powinna być opodatkowana podatkiem VAT, a jeśli tak to, czy powinna zostać wystawiona faktura VAT i czy możliwe jest wystawienie przeze mnie faktury VAT jeśli nie prowadzę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a tylko w zakresie projektowania architektoniczno - budowlanego, zaś sprzedana nieruchomość rolna nie była objęta niniejszą działalnością i czy wówczas wystawcą faktury jestem jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności? Czy też ewentualny podatek VAT winna odprowadzić na podstawie aktu notarialnego sprzedaży działki?
2.  Czy od sprzedaży działki nr 99 Wnioskodawczyni powinna odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych, a jeśli tak jak powinien on być liczony, nabycie gospodarstwa w 2004 r. zniesienie współwłasności w 2007 r., w szczególności jeśli jednocześnie miałaby obowiązek wystawienia faktury VAT, z której też istnieje obowiązek zapłaty podatku dochodowego (podwójne opodatkowanie - raz na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, drugi raz na podstawie faktury VAT)?
3.  Czy powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży działki 66/3, która w wyniku uchwalenia przez Radę Gminy zagospodarowania przestrzennego uzyskała status działki budowlanej, a jeśli tak, to czy powinna zostać wystawiona faktura VAT i czy możliwe jest wystawienie przeze mnie faktury VAT jeśli nie prowadzę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a tylko w zakresie projektowania architektoniczno - budowlanego, zaś sprzedana nieruchomość rolna nie była objęta niniejszą działalnością?
4.  Czy od sprzedaży działki nr 66/3 powinien być odprowadzony podatek dochodowy, jeśli byłaby ona sprzedana po upływie 5 lat od jej nabycia?
5.  Czy powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w wypadku sprzedaży działki budowlanej wydzielonej z działki nr 100?
6.  Czy powstanie obowiązek podatkowy w zakresie w podatku dochodowego od osób fizycznych w wypadku sprzedaży działki nr 66/3 lub wydzielonej działki budowlanej z działki nr 100 lub wydzielonej działki drogi do działki nr 66/4, której właścicielem jest córka Wnioskodawczyni - przed upływem 5 lat od daty zniesienia współwłasności w październiku 2007 r.?

Tutejszy Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4, nr 5 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast na pozostałe pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz w zakresie podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne interpretacje indywidualne.

Zdaniem Wnioskodawczyni (w zakresie pytania nr 4, nr 5), jeżeli sprzedaż działki nr 66/3 zostałaby dokonana po upływie 5 lat od jej nabycia, mimo że od końca września 2011 r. ma ona charakter działki budowlanej, nie będzie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Tak więc, nie ma również obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży ewentualnie powstałej w przyszłości małej działki budowlanej wydzielonej z działki nr 100, jeśli od dnia nabycia działki upłynęłoby 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Zniesienie współwłasności jest regulowane przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93). Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego). Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej. Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionych w sprawie zdarzeń przyszłych jeżeli sprzedaż działek: nr 66/3, nr 100, nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z czym uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży tych działek przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, został złożony przez Wnioskodawczynię, jako jednego ze współwłaścicieli gospodarstwa rolnego, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla córki.

Należy również zastrzec, że w sytuacji korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia spełnienia wszystkich wynikających z przepisów podatkowych warunków, niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia lub ulgi podatkowej spoczywa na podatniku, który będzie wywodził z tej sytuacji określone skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.