Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-482/13-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-08-08
Teza: Spłata kredytu wraz z odsetkami oraz włata zadatku – jako wydatkowanie na cele mieszkaniowe środków uzyskanych ze sprzedaży nie ruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; zadatek; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2013 r. (data wpływu 9 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **prawidłowe** – w zakresie wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup ww. mieszkania,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca kupił mieszkanie w styczniu 2010 za kwotę 138.000,00 zł. Umowa kupna sporządzana była u notariusza. Zainteresowany początkowo zadatek wpłacał - gotówką ale finalnie całe mieszkanie kupione zostało za pomocą kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty przez Wnioskodawcę.

Mieszkanie zostało sprzedane w lipcu 2010 za kwotę 210.000,00 zł. Umowa podpisywana była również u notariusza. W umowie sprzedaży zostało napisane, iż bank klienta, który udzielił na zakup owego mieszkania kredytu hipotecznego, zobowiązuje się do przelania kwoty 167.123,24 zł na konto kredytu hipotecznego Zainteresowanego, zaciągniętego przed sprzedażą mieszkania czyli jego całkowitej spłaty. Z kwoty sprzedaży mieszkania 210.000,00, na swoje konto od banku klienta, Wnioskodawca otrzymał tylko różnicę 42.876, 76zł (210.000,00 – 167.123,24).

Od momentu kupna i sprzedaży mieszkania Wnioskodawca płacił co miesiąc raty kredytu hipotecznego, w których zawarte byty odsetki. Łączna wysokość spłaconych odsetek wyniosła 5.219,33 zł. Wyżej wymieniony kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Mieszkanie na które został zaciągnięty kredyt było i jest położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej.

Drugim wydatkiem na własne cele mieszkaniowe był zakup mieszkania. Umowa przedwstępna. została podpisana u notariusza (akt notarialny) w 2012 r. W tym samym roku również został wpłacony zadatek.

Mieszkanie, na które Wnioskodawca pod koniec 2012 roku wpłacił zadatek jest położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej.

Zainteresowany dochód do opodatkowania wyliczył następująco:

*   Koszty: 139.846,00zł - zakup mieszkania
*   Przychód: 210.000,00 zł - sprzedaż mieszkania
*   Dochód: 70.154,00 zł

Dochód zwolniony Wnioskodawca wyliczył następująco:

(wydatki) x (dochód) /przychód (210.000,00), gdzie do wydatków zaliczono kwoty:

*   167.123,24 – spłacony kredyt własnego mieszkania,
*   5.219,33 – odsetki od spłaconego kredytu zaciągniętego przed sprzedażą,
*   20.200,00 – zadatek, jaki Wnioskodawca wpłacił na zakup nowego mieszkania (umowa przedwstępna z grudnia 2012 r., jako akt notarialny)

Kwota do opodatkowania wynosi: 70.154,00 - 64.322,05 = 5.831,94, co daje podatek w wysokości 1108,07 (5.831,94x19%)

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy zgodnie z art. 21. ust. 25 pkt 2, do wydatków na cele mieszkaniowe, pomniejszających podstawę do obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca może zaliczyć kredyt i jego odsetki, zaciągnięty na zakup przedmiotowego mieszkania, który został spłacony przez nabywcę, zgodnie z umową notarialną?
2.  Czy zadatek, wpłacony przez Wnioskodawcę w grudniu 2012 r., zgodnie z umową przedwstępną w formie aktu notarialnego z dnia 3 grudnia 2012 r., na poczet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, można zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe, pomniejszających podstawę do obliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy,

1.  Powołując się na przepisy podatkowe (art. 21 ust. 25 pkt 2), indywidualną interpretację z dnia 16 kwietnia 2013 r. (sygnatura ITPB2/415-64/13/BK) oraz interpretacje różnych pracowników Ogólnopolskiej Informacji Podatkowej Wnioskodawca uznaje, że kredyt i jego odsetki, zaciągnięty na zakup przedmiotowego mieszkania, który został spłacony przez nabywcę, zgodnie z umową notarialną, jest wydatkiem na cele mieszkaniowe i o tę kwotę może pomniejszyć podstawę do obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
2.  Powołując się na interpretacje różnych pracowników Ogólnopolskiej Informacji Podatkowej Wnioskodawca uważa, że owy zadatek może wliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe i o tę kwotę może pomniejszyć podstawę do obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości, nie posiadając aktu własności przedmiotowego mieszkania w 2012 r. Warunkami, które zostały spełnione, żeby uznać zadatek wpłacony przez Zainteresowanego w grudniu 2012 r., zgodnie z umową przedwstępną w formie aktu notarialnego z dnia 3 grudnia 2012 r., na poczet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, można zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe, pomniejszających podstawę do obliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości, są:
    *   umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego z dnia 3 grudnia 2012 r., w której został uwzględniony wpłacony zadatek
    *   podpisanie umowy przekazania własności mieszkania w formie aktu notarialnego w 2013 r., co także zostało dokonane.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup ww. mieszkania,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany nabył przedmiotową nieruchomość w 2010 r.

Zatem, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wskazać należy iż, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m. in.:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w notarialnej umowie sprzedaży strony ustaliły, iż kwotę zadłużenia z tytułu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania nabywca przekaże bezpośrednio na konto banku celem spłaty zadłużenia. Kwota kredytu została spłacona bezpośrednio przez nabywcę.

Powyższe wskazuje, że dokonując sprzedaży mieszkania Zainteresowany spłacił środkami z tej transakcji ciążący na Nim kredyt zaciągnięty na zakup ww. nieruchomości. Takie przeznaczenie środków przewiduje art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy. Przy czym, bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje forma dokonania tej spłaty, tj. czy dokonana została osobiście przez Wnioskodawcę, czy też w Jego imieniu dokonał tego nabywca nieruchomości.

Reasumując, spłata kredytu zaciągniętego, który był przeznaczony na własne cele mieszkaniowe stanowi wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a), w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W stosunku do odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, ale zapłaconych przez Wnioskodawcę przed sprzedażą ww. mieszkania, należy uznać, że stanowisko, iż można je traktować jako wydatki na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust 25 pkt 2 jest nieprawidłowe, bowiem środki na ich spłatę nie pochodziły ze środków uzyskanych ze sprzedaży ww. mieszkania.

Natomiast odnośnie wpłaconego zadatku na poczet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego tutejszy organ wskazuje co następuje.

Jak wynika z ww. przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1, ww. zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) na cel wskazany w tym przepisie i dokonania tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Tut. Organ pragnie zauważyć, iż pojęcie „nabycie”, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało zdefiniowane, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności mieszkania. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Treścią umowy przedwstępnej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności mieszkania ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tych rzeczy lub praw, a tym samym powoduje utratę warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „(\`(...)\`) wydatki poniesione na nabycie (\`(...)\`)” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest przychód wydatkowany na definitywne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności.

Z analizy wniosku wynika, iż nabyta w 2010 r. nieruchomość została sprzedana w tym samym roku. Środki uzyskane z tej sprzedaży Wnioskodawca chce wydatkować na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym celu Wnioskodawca w 2012 r. wpłacił zadatek na poczet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego (przeniesienie własności nastąpiło w 2013 r., tj. po upływie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskano środki ze sprzedaży mieszkania). Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie uzyskał aktu notarialnego w wymaganym terminie.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż sam fakt wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie mieszkania – bez zaistnienia faktu nabycia nieruchomości na własność w ww. terminie – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego, określonego w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem sama wpłata zadatku w terminie wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 131 w oparciu o umowę przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 3 grudnia 2012 r. oraz podpisanie umowy przekazania własności mieszkania w formie aktu notarialnego w 2013 r., nie są wystarczające do skorzystania z ww. zwolnienia podatkowego.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, należy stwierdzić, iż wydana została w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.