Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-118/08-4/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-05-07
Teza: Interpretacja przepisów prawa podatkowego dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży nieruchomości .
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; lokal; modernizacja; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20.12.2007 r. (data wpływu 30.01.2008 r.) oraz piśmie z dnia 10.04.2008 r. (data nadania 14.04.2008 r., data wpływu 17.04.2008 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-118/08-2/JB z dnia 01.04.2008 r. (data nadania 02.04.2008, data doręczenia 08.04.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.01.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 6.05.2005 r. (\`(...)\`), będąc panną nabyła lokal mieszalny nr 162 w budynku przy ul. X za cenę 137.000 PLN (w/g umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 07.03.2005 r.).

Z mężem Wnioskodawczyni umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową nie zawierała, wobec czego lokal ten stanowił jej majątek osobisty. Na zakup tego lokalu udzielony został przez Bank kredyt mieszkaniowy, umową kredytową numer z dnia 14.04.2005 r. z terminem spłaty do dnia 12.05.2040 r. Saldo zadłużenia na dzień 31.08.2007 r. (w/g zaświadczenia wydanego przez bank) z tytułu zaciągniętego kredytu wynosiło w przeliczeniu na złote: 86.942,79 PLN. Aktem notarialnym z dnia 27.09.2007 r. (…) lokal ten Wnioskodawczyni sprzedała za kwotę 285.000 PLN. Przed zawarciem aktu notarialnego wypłacona została Wnioskodawczyni zaliczka w kwocie 100.000 PLN (§ 3 ww. umowy notarialnej). Ponadto zgodnie z § 3 tej umowy postanowiono, że pozostała cena za przedmiotowy lokal zapłacona zostanie w następujący sposób:

*   kwota 86.942,79 PLN zostanie przelana na rachunek Banku w Warszawie, celem całkowitej spłaty zadłużenia p. X z tytułu kredytu udzielonego jej umową kredytową nr (…),
*   w terminie do 04.10.2007 r., kwota 98.057,21 PLN przelana zostanie na konto osobiste Wnioskodawczyni.

W dniu 10.07.2007 r. aktem notarialnym (…) Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupili lokal mieszkalny w budynku nr (…) przy ul. Z, za cenę 427.000,00 PLN. Lokal ten kupili będąc małżeństwem do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Jak wynika z treści tego aktu, przed zawarciem aktu notarialnego sprzedającemu (p. W. M.) wypłacona została zaliczka w kwocie 42.700,00 PLN. W akcie notarialnym postanowiono ponadto, iż pozostała część ceny w kwocie 384.300,00 PLN zostanie zapłacona w następujący sposób:

1.  cześć ceny w kwocie 164.300,00 PLN zapłacona zostanie ze środków własnych w terminie do dnia 12 lipca 2007 r.,
2.  cześć ceny w kwocie 220 000,00 PLN zapłacona zostanie w terminie do 17 lipca 2007 r. z kredytu bankowego udzielonego kupującym przez Bank na podstawie umowy o kredyt hipoteczny nr (…) z dnia 9.07.2007 r

Wnioskodawczyni w dniu 04.10.2007 r. złożyła w Urzędzie Skarbowym Warszawa-Praga, oświadczenia o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w K nabytego w 2005 r., na cele mieszkaniowe określone w ustawie o podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni nie korzystała z tzw. „ulgi odsetkowej” tj. z możliwości odliczenia od przychodu kwoty zapłaconych odsetek od kredytu udzielonego na zakup sprzedanej ww. nieruchomości, na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odpowiedzi na pismo z dnia 01.04.2008 r. Nr IPPB1/415-118/08-2/JB (data nadania 02.04.008 r.) strona doprecyzowała swój wniosek pismem z dnia 10.04.2008 r. (data nadania 14.04.2008 r., data wpływu 17.04.2008 r.) informując, iż:

*   spłata kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego nie zostanie dokonana przez kupującego i takiego zapisu nie ma w akcie notarialnym.

Spłata ta dokonana została przez zbywającego przedmiotowy lokal, tj. Wnioskodawczynię. Wynika to z postanowień aktu notarialnego z dnia 27.09.2007 r. Y w § 1 ust. 1 tej umowy wskazano, iż saldo zadłużenia z tytułu udzielonego Wnioskodawczyni kredytu wynosiło 36.364,01 CHF, w tym saldo z kapitału 36.596,47 CHF, odsetek 97,54 CHF.

Wskazano tam ponadto na numer rachunku, na który należy dokonać wpłaty środków w celu całkowitej spłaty zobowiązania bez pośrednictwa rachunku osobistego.

Umowa jak wskazuje strona postanawia także, że przeterminowana spłata kredytu wymaga pisemnej dyspozycji wcześniejszej spłaty kredytu oraz zapewnienia środków na pokrycie opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu zgodnie z zawartą umową. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały w ten sposób przekazane bezpośrednio poprzez rachunki bankowe na spłatę kredytu.

*   natomiast odnosząc się do własnego stanowiska w zakresie pyt. 4 strona wyjaśnia, iż w jej ocenie wystarczającymi dokumentami potwierdzającymi wydatki poniesione na remont i modernizację nowo nabytego lokalu będą faktury zakupu materiałów i usług budowlanych, umowy cywilno-prawne na wykonanie robót wykończeniowych, budowlano-montażowych w przedmiotowym lokalu, rachunki wystawione zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej a także wszystkie dokumenty z których wynikać będzie jednoznacznie, iż kwota uzyskana ze sprzedaży wydatkowana została na remont i modernizację nowego lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w zaistniałym stanie faktycznym i prawnym, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w wysokości otrzymanej zaliczki w kwocie 100.000 PLN może korzystać ze zwolnienia, jeśli ww. zaliczkę podatnik wydatkował na zakup nowego lokalu mieszkalnego, ale zbycie nieruchomości jest późniejsze niż data nabycia nowego lokalu?
2.  Czy spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości jest przesłanką pozytywną spełniającą wymogi, o której stanowi art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku pochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy do upływu dwuletniego terminu do wydatkowania pozostałej kwoty przychodu organ podatkowy ma prawo wydać decyzję o wysokości podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, jeśli złożone zostało oświadczenie o przeznaczeniu przychodu na cele mieszkaniowe?
4.  Jak prawidłowo udokumentować wydatki poniesione na remont i modernizację nowo nabytego lokalu, aby spełniały wymogi udokumentowania tych czynności?

1\. Zdaniem Wnioskodawczyni złożenie przez nią w ustawowym terminie oświadczenia, o którym stanowi art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powoduje odroczenie zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 10% uzyskanego przychodu na okres 2 lat.

2\. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlegać będzie całkowitemu zwolnieniu w przypadku spełnienia przesłanek z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) tej ustawy

3\. Opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym z tytułu przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia nieruchomości, powinna podlegać jedynie kwota, która nie zostanie wydatkowana w ciągu dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży na cele określone w ustawie.

4\. W zaistniałym stanie faktycznym i prawnym, brak jest podstaw do wydania decyzji przez urząd skarbowy, do czasu upływu określonego przez ustawodawcę, tj. do dnia 28.09.2009r.

5\. Zdaniem Wnioskodawczyni wystarczającymi dokumentami potwierdzającymi wydatki poniesione na remont i modernizację nowo nabytego lokalu będą faktury zakupu materiałów i usług budowlanych, umowy cywilno-prawne na wykonanie robót wykończeniowych, budowlano-montażowych w przedmiotowym lokalu, rachunki wystawione zgodnie z przepisami Ordynacji Podatkowej a także wszystkie dokumenty, z których wynikać będzie jednoznacznie, iż kwota uzyskana ze sprzedaży wydatkowana została na remont i modernizację nowego lokalu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Małżeńska majątkowa wspólność ustawowa powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa, a więc od dnia zawarcia małżeństwa, zaczął obowiązywać Państwa X - ustrój małżeńskiej wspólności ustawowej.

Wspólność majątkowa małżeńska obejmuje, tzw. dorobek małżonków, tj. przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej majątkowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową stanowią natomiast majątek odrębny każdego z małżonków. Do odrębnego majątku nie wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej zaliczyć należy lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży, bowiem jak wynika z treści art. 33 ust. 1 ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, należą do odrębnego majątku małżonków. W związku z tym, iż nie nastąpiło włączenie do wspólnego majątku małżonków, w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży, w dniu jego sprzedaży, stanowił majątek odrębny Wnioskodawczyni (§ 1 aktu notarialnego z dnia 27.09.2007 r.).Zgodnie z treścią art. 7 ustawy - Ordynacja podatkowa - podatnikiem jest osoba fizyczna, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Stosownie zaś do treści art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Małżonkowie mogą przy pewnych zastrzeżeniach przewidzianych w ustawie podlegać opodatkowaniu łącznie od sumy swoich przychodów, przy czym zasada ta nie dotyczy dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany na zasadach określonych w tej ustawie, w tym przychodów opodatkowanych na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, Strona uważa, że przedmiotowej sprawie podatnikiem podatku dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie jedynie ona.

Od 1.01 .2007 r. zmienione zostały zasady opodatkowania przychodów z transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości (mieszkań) nabytych przez zmianą tych przepisów. Zmiany te wynikają z przepisów ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.07.2007 r.

W tej sytuacji, jeżeli osoba fizyczna zbywa odpłatnie nieruchomość, którą nabyła (posiadała) przed dniem 01.01.2007 r., to przy ocenie, czy taka transakcja podlega w ogóle opodatkowaniu, jakie zwolnienia mają zastosowanie oraz w jaki sposób zadeklarować i rozliczyć podatek należny od transakcji, należy brać pod uwagę regulacje ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r. W związku z tym, iż przedmiotowy lokal strona nabyła w 2005 r. w tym przypadku będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

W świetle zatem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy podatkowej, w dniu 27.09.2007 r. Wnioskodawczyni uzyskała przychód w wysokości 285.000,00 PLN, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (opisanej szczegółowo w akcie notarialnym z dnia 27.09.2007 r.).

Zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym to prawo zostało nabyte. W związku z tym, przychód z tego tytułu, co do zasady podlega opodatkowaniu, stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Przychodem zaś, zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Ustawodawca nie określa, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia. W ocenie podatnika będą to przede wszystkim wydatki związane z wyceną nieruchomości, prowizją pośrednika, taksa notarialna, opłata za sporządzenie stosownej umowy, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty ogłoszeń prasowych związanych ze zbyciem, o które będzie mógł obniżyć przychód do opodatkowania.

Ustawodawca przewidział także możliwość zwolnienia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia. Zgodnie z treścią art. 28 ust. 2a tej ustawy, podatnik nie ma obowiązku zapłaty podatku z tytułu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy w ciągu 2 lat od dnia dokonania sprzedaży na cele określone wart. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)

Wnioskodawczyni zaznacza, iż w dniu 4.10.2007 r. złożyła w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości przeznaczy na cele określone w art. 21 ust 1 pkt 32 lit a) lub lit e), cyt. ustawy.

Skoro dopełniony został ustawowy obowiązek to w takim przypadku w ocenie podatnika przychód uzyskany z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu podatkowemu na warunkach i zasadach określonych w ww. przepisie. W ocenie podatnika zapłata tego podatku została z mocy ustawy „odroczona na okres 2 lat”. W opinii Wnioskodawcy, w przypadku nie wywiązania się z warunków określonych w ustawie należy:

1.  złożyć deklarację PIT-23 po upływie dwuletniego okresu (tj po 27.09.2009r) do urzędu skarbowego,
2.  zapłacić należny zryczałtowany 10% podatek dochodowy od nie wykorzystanego przychodu na cele mieszkaniowe wraz z należnymi odsetkami za zwłokę naliczonymi od terminu płatności (tj od 15 dnia po dacie sprzedaży) do dnia w którym upłynęły dwa lata licząc:a)od dnia sprzedaży w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, b)począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lata licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty w pełnej wysokości odsetek za zwlokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Warunki zwolnienia, określa natomiast art. 21 ust 1 pkt 32 lit a)-e) ustawy. Przepis art. 21 ust 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychód ten powinien być wydatkowany w całości lub w części, nie później jednak, niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na własne cele mieszkaniowe podatnika, między innymi na

*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (…) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie natomiast z treścią art. 21 ust 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy, zwolniony od opodatkowania jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele o których mowa w lita tego przepisu w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Mając na uwadze powyższe strona uważa, ze część otrzymanych pieniędzy (przychodu) ze sprzedaży lokalu, można uznać za wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na zakup przedmiotowego mieszkania i przychód ten może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w tej części.

Natomiast opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie natomiast różnica pomiędzy ogólnym przychodem a kwotą przeznaczoną na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, tj 285 000,00 PLN – 86.942,79 PLN (wg aktu notarialnego z dnia 27.09.2007).

Opodatkowaniu podlegałaby zatem jedynie kwota 198.057,21 PLN, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycie W ocenie Wnioskodawczyni kwota ta podlegać będzie opodatkowaniu jednak tylko wówczas, gdy nie zostanie wydatkowana wciągu dwóch lat od daty zbycia lokalu (mieszkania) na cele wskazane w art. 21 ust 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawczyni kolejność dokonywanych transakcji, a zatem kolejności wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży na cele określone w ustawie (nabycie nowego lokalu miało miejsce wcześniej niż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości) nie może mieć wpływu na skorzystanie ze zwolnienia. W jednym z wyroków NSA Sąd zajął w tej kwestii następujące stanowisko, cyt. „Warunkiem zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest wyłącznie przeznaczenie przychodów w całości lub w części na nabycie w kraju w określonym terminie od dnia sprzedaży innego budynku lub lokalu mieszkalnego, nie ma natomiast decydującego znaczenia fakt ze umowa zbycia nastąpiło później niż umowa nabycia. Data zbycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie zatem na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży podatnicy mogą uzyskane przychody przed zawarciem tej umowy” (Wyrok NSA z 5.04.2000 r., I SA/Gd 535/98 LEX 41544).

Pomimo, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła z datą późniejsza niż data nabycia nowego lokalu to jeśli strona przedstawi (po upływie 2 lat od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości) organowi podatkowemu dokumenty potwierdzające zarówno otrzymanie zaliczki w kwocie 100.000 PLN jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego nabycia nowej nieruchomości oraz dokumenty poświadczające wydatkowanie ich na zaliczkę na nabycie nowej nieruchomości - co wynika jasno z aktów notarialnych to w ten sposób wydatkowane kwoty mogą być uznane za spełniające warunki do zwolnienia ich z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Pozostała natomiast część kwoty przychodu będzie przeznaczona na remont ewentualnie modernizację nowo nabytego lokalu mieszkalnego.

Odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i czwarte stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej.

Wniosek Wnioskodawcy w zakresie pytania trzeciego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

W świetle powyższego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lata licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwlokę pobieranych od zaległości.

Z powyższego wynika, że złożenie oświadczenia w ustawowym terminie o zamiarze przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele powodujące zwolnienie od podatku ma to znaczenie, iż wyłącza możliwość wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego podatnika, który takie oświadczenie złożył. Wyłączenie to istnieje w okresie, w którym podatnik ma prawo wydać uzyskany przychód na cele preferowane zwolnieniem podatkowym.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Kosztów nie stanowią natomiast wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2a) zasada o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W świetle z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt.8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w dniu 10.07.2007 r. dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego mieszczącego się przy ul. Sieleckiej 52 w Warszawie, stanowiącego jej odrębny majątek. Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło w dniu 6.05.2005 r.

Zatem odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości dokonane zostało przed upływem 5 lat od daty jego nabycia i winno być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni podkreśla, iż z uzyskanego przychodu dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego w Banki Millennium S. A. w Warszawie w kwocie 86.942,79 PLN, co wynika z postanowień aktu notarialnego z dnia 27.09.2007 r..

Przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni została przekazana zaliczka w kwocie 100.000 PLN.

Strona złożyła w Urzędzie Skarbowym w dniu 04.10.2007 r. oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy podatkowej.

W świetle powyższego wskazać należy, iż jedynie na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek podatkowy wynikający ze zbycia nieruchomości, bowiem stanowiła ona jej odrębny majątek.

Natomiast z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Skoro zaliczka (zadatek) wypłacona została Wnioskodawczyni na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, będzie ona stanowiła składnik ceny. Bez znaczenia prawnego pozostaje przy tym fakt, czy zaliczka wypłacona została przed zawarciem umowy sprzedaży.

Należy również zwrócić uwagę, iż w przedstawionym stanie faktycznym wskazano daty zakupu i sprzedaży lokali mieszkalnych, natomiast nie podano dat przekazania zaliczek (zadatków) na poczet sprzedaży i zakupu przedmiotowych lokali mieszkalnych. Z powyższego nie wynika w jakiej kolejności otrzymano i wydatkowano zaliczki. Ponieważ zakupu lokalu na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Wnioskodawczyni dokonała wcześniej (10.07.2007 r.) niż uzyskała przychód ze sprzedaży (27.09.2007 r.), skorzysta ze zwolnienia przychodu od podatku w części wydatkowanej na nabycie lokalu mieszkalnego z tytułu wydatku poniesionego na zaliczkę (zadatek) pod warunkiem, iż w dniu wpłaty zaliczki dysponowała zaliczką otrzymaną z tytułu sprzedaży posiadanego lokalu mieszkalnego.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w zwolnieniach przedmiotowych w przypadku wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży na remont lub modernizację, wymaga by wydatki te były poniesione na remont lub modernizację własnego mieszkania. Oznacza to, że w chwili ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi mieć tytuł własności do mieszkania a nie tylko tytuł prawny nie będący tytułem własności. Akcent należy położyć na słowa „w części wydatkowanej". Wydatkowanie następuje, jeżeli posiadane środki pieniężne przekazane są w zamian za towar czy usługę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wymaga natomiast, aby w przypadku wydatków na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego poniesionych w celu zwolnienia od opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, by ich wysokość ustalało się na podstawie faktury wystawionej wyłącznie przez podatnika podatku VAT, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku lub dowodu odprawy celnej, jak to miało miejsce w przypadku odliczeń stosowanych na podstawie art. 27a ust. 6 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2003 r.

Wydatki takie, należy udokumentować w ogólnie przyjęty sposób w obrocie cywilnoprawnym. Mogą to być np. umowy kupna – sprzedaży, rachunki, faktury itp.

Spełnienie warunku umożliwiającego zwolnienie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości wynikające ze złożonego oświadczenia będzie podlegało weryfikacji przez Urząd Skarbowy.

Po upływie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości organ podatkowy wzywa podatnika do okazania dokumentów stwierdzających wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Podkreślić należy również, iż czynności sprawdzające mogą być przeprowadzone także z inicjatywy podatnika, przed lub po upływie dwóch lat.

W przypadku nie udokumentowania wydatków poniesionych na cele określone w przepisach prawa, organ podatkowy wszczyna postępowanie podatkowe w sprawie określenia zobowiązania w zryczałtowanym podatku do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, które zakończone jest decyzją Naczelnika Urzędu Skarbowego w świetle przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. nr 8, poz. 60, z późn. zm.).

Reasumując:

*   Wnioskodawczyni skorzysta ze zwolnienia przychodu od podatku w części wydatkowanej na nabycie lokalu mieszkalnego z tytułu wydatku poniesionego na wpłatę zaliczki (zadatku) pod warunkiem, iż wcześniej otrzymała zaliczkę a w terminie późniejszym dokonała wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego, również w postaci wpłaty zaliczki,
*   ze zwolnienia korzysta również przychód w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie przez Wnioskodawczynię zbywanego lokalu mieszkalnego,
*   w wyniku złożenia w dniu 04.10.2007 r. oświadczenia o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe sprawia, że ma Pani dwa lata – liczone od dnia sprzedaży, na wydatkowanie środków ze sprzedaży na nabycie lokalu mieszkalnego i organ podatkowy nie może w tym czasie wydać decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży,
*   wydatki poniesione w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na remont lub modernizację lokalu mieszkalnego mogą być udokumentowane fakturami, rachunkami, umowami kupna – sprzedaży, itp. (ogólnie przyjęte w obrocie cywilnoprawnym).

Odnosząc się natomiast do przytoczonego wyroku NSA z 5.04.2000 r., Nr I SA/Gd 535/98, na który powołał się podatnik, organ podatkowy wyjaśnia, że orzeczenia sądu są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą organu podatkowego właściwego do wydania interpretacji indywidualnej.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy)

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock