Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-179/14-4/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-07-02
Teza: Czy możliwe jest utrzymanie ryczałtu w odniesieniu do prywatnego najmu dwóch mieszkań w budynku mieszkalnym Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: dochód-dochód z najmu; działalność-działalność gospodarcza; najem; opodatkowanie-forma opodatkowania; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-źródła przychodu; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2014 r. (data wpływu 27 marca 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 18 czerwca 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2014 r. wpłynął wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 6 czerwca 2014 r., Nr \`(...)\`.. na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 6 czerwca 2014 r. (data doręczenia 10 czerwca 2014 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 18 czerwca 2014 r.), nadanym za pośrednictwem polskiej placówki operatora wyznaczonego w dniu 16 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca posiada własny budynek mieszkalny, w którym począwszy od dwóch lat wynajmuje osobom fizycznym dwa mieszkania. Najem ten opodatkowany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z dniem 14 marca 2014 r. Wnioskodawca zarejestrował działalność gospodarczą, w ramach której m.in. rozpoczął budowę obiektu użytkowego z przeznaczeniem na wynajem (w ramach PKD 55.20.Z – obiekty turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). Budynek ten będzie składać się z 7 lokali przeznaczonych na krótkotrwałe zakwaterowanie jako „inne obiekty hotelowe”. Wnioskodawca w planach ma wynajmowanie części bądź całości tego budynku firmie, która będzie okresowo zakwaterowywać tam swoich pracowników. Działalność ta będzie opodatkowana na zasadach ogólnych (podatkowa księga przychodów i rozchodów).

W piśmie z dnia 16 czerwca 2014 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w dniu 14 marca 2014 r., polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). W ramach tej działalności zamierza wybudować budynek, który będzie wynajmowany. W chwili składania uzupełnienia wniosku działalność polega jedynie na pracach przygotowawczych związanych z tą inwestycją (uzyskanie pozwoleń budowlanych oraz prace projektowe). Mieszkania, które obecnie posiada i od dwóch lat wynajmuje, nie będą w jakikolwiek sposób łączone z prowadzoną działalnością gospodarczą, tzn. nie będą wynajmowane w ramach tej działalności, ani nie będą stanowić składników majątkowych związanych z tą działalnością.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał ponadto, że:

*   jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

*   budynek, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego został sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod symbolem 121 + Hotele i budynki zakwaterowania turystycznego;

*   lokale w budynku będą zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

*   budynek nie będzie miał charakteru mieszkalnego i zostanie sklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych do symbolu 121;

*   nie może określić, czy i ewentualnie w jakiej części projektowany budynek będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe. Nie jest do przewidzenia, jacy klienci i na jaki okres będą wynajmować lokale. Część może być wynajmowana na pojedyncze dni osobom indywidualnym, a część może zostać wynajęta firmie, która zakwateruje tam swoich pracowników na krótki, bądź długi okres;

*   usługi, które Wnioskodawca będzie wykonywał, należeć będą do grupy Polskiej Klasyfikacji Wyborów i Usług o symbolu 55.20.

W związku z powyższym zadano następujące pytania, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy w opisanym stanie rzeczy, możliwe jest utrzymanie ryczałtu w odniesieniu do prywatnego najmu dwóch mieszkań w budynku mieszkalnym Wnioskodawcy?
2.  Czy wynajmując obiekt użytkowy z pomieszczeniami krótkotrwałego zakwaterowania firmie, która zakwateruje tam swoich pracowników, Wnioskodawca musi naliczyć VAT, czy działalność taka jest z VAT zwolniona?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1 w zakresie stanu faktycznego. W zakresie pytania Nr 2 obejmującego zdarzenie przyszłe wydana zostanie odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, czym innym jest wynajem na własny rachunek prywatnych mieszkań, a czym innym pozarolnicza działalność gospodarcza. Nie ulega wątpliwości, że prowadzący jakąkolwiek działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych (np. myjnię samochodową) może równocześnie wynajmować prywatne mieszkania i opodatkowywać ten najem w formie ryczałtu. Żaden przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też o ryczałcie nie zawiera klauzuli tego zabraniającej. Zdaniem Wnioskodawcy, ma więc prawo dalej wynajmować prywatne mieszkania i opodatkowywać ten najem w formie ryczałtu, pomimo prowadzenia działalności gospodarczej na innym obiekcie użytkowym w celu wynajmu krótkookresowego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Według art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W art. 16a ww. ustawy wskazano przy tym, iż przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty. Zostały one zdefiniowane w art. 13 tej ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tejże ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 9a ust. 6 powyższej ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 4 tej ustawy, wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 ust. 1a tej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca od dwóch lat wynajmuje osobom fizycznym dwa mieszkania we własnym budynku mieszkalnym. Najem ten opodatkował w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W marca 2014 r. zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W jej ramach rozpoczął budowę obiektu użytkowego, który składać się będzie z 7 lokali, zakwalifikowanego do PKD 55.20.Z – obiekty turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Wnioskodawca planuje wynajmować lokale w budynku użytkowym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do momentu złożenia wniosku działalność gospodarcza polegała na prowadzeniu prac przygotowawczych związanych z tą inwestycją (uzyskanie pozwoleń budowlanych, prace projektowe).

Wnioskodawca wskazał również, że mieszkania, które od dwóch lat wynajmuje, nie będą wynajmowane w ramach ww. działalności gospodarczej, ani nie będą stanowić składników majątkowych związanych z tą działalnością.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że wynajem mieszkań w budynku mieszkalnym, niestanowiących składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Przychody z tytułu wynajmu tych mieszkań Wnioskodawca może opodatkować na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. utrzymać w odniesieniu do tych przychodów formę opodatkowania stosowaną w latach ubiegłych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.