Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-123/09/DP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-04-27
Teza: 1. Czy słusznie zapłacono zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości w wysokości 10% podstawy opodatkowania, jeśli tak, czy kwota podstawy opodatkowania ustalona była we właściwej wysokości? 2. Czy istnieje możliwość sprawdzenia, czy kwota 20.000 zł, którą otrzymała Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży gruntu nie odbiega od wartości rynkowej? 3. Czy faktury dotyczące wydatków na cele mieszkaniowe zgromadzone w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży działki uwzględnione zostaną przy ustalaniu podstawy opodatkowania?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; darowizna; dożywocie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 8 grudnia 2008 r. (data wpływu 11 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży gruntu otrzymanego częściowo w darowiźnie, a częściowo na podstawie umowy o dożywocie - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży gruntu otrzymanego częściowo w darowiźnie, a częściowo na podstawie umowy o dożywocie.

Pismem z dnia 8 kwietnia 2009 roku (data wpływu 14 kwietnia 2009 r.) uzupełniono powyższy wniosek.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2008 roku na podstawie aktu notarialnego - umowa darowizny i umowa o dożywocie w związku z zaprzestaniem działalności rolniczej przez rolnika - nabyła Pani od matki gospodarstwo rolne. Z otrzymanego gospodarstwa wydzieliła Pani działkę pod zabudowę jednorodzinną, która następnie została sprzedana za kwotę 20.000 zł. Z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki zapłaciła Pani zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% podstawy opodatkowania tj. 725 zł oraz złożyła deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym – PIT-23.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku wskazała Pani, iż z tytułu umowy darowizny otrzymała 51/160 części natomiast z tytułu umowy o dożywocie 109/160 części gospodarstwa rolnego. Część kwoty otrzymanej ze sprzedaży gruntu zamierza Pani przeznaczyć na cele mieszkaniowe- remont domu. Wskazuje Pani także, iż nie poniosła żadnych kosztów związanych ze zbyciem gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy słusznie zapłacono zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości w wysokości 10% podstawy opodatkowania, jeśli tak, czy kwota podstawy opodatkowania ustalona była we właściwej wysokości?
2.  Czy istnieje możliwość sprawdzenia, czy kwota 20.000 zł, którą otrzymała Pani z tytułu sprzedaży gruntu nie odbiega od wartości rynkowej?
3.  Czy faktury dotyczące wydatków na cele mieszkaniowe zgromadzone w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży działki uwzględnione zostaną przy ustalaniu podstawy opodatkowania?

Pani zdaniem zryczałtowany podatek dochodowy ustalony został przez organ podatkowy w prawidłowej wysokości. Część kwoty otrzymanej ze sprzedaży gruntu zamierza Pani przeznaczyć na cele mieszkaniowe – remont domu. Zatem uważa Pani, iż podatek dochodowy powinna zapłacić od różnicy kwoty otrzymanej ze sprzedaży działki i kwoty wydatków przeznaczonych na remont domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Przychodem ze sprzedaży działki jest zatem cena wynikająca z aktu notarialnego. Podwyższenie tej ceny w trybie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możliwe jest w sytuacji gdyby cena ta – bez uzasadnionej przyczyny - znacznie odbiegała od cen podobnych nieruchomości na tym obszarze. Informacje na temat wysokości cen działek można uzyskać na podstawie ofert sprzedaży publikowanych w prasie lub u pośredników nieruchomości. Istotnym jest również występowanie „uzasadnionej przyczyny” tego że cena odbiega od wartości rynkowej. Ustalona przez strony w umowie cena z pewnych względów może być niższa od ceny rynkowej, lecz w takiej sytuacji w ewentualnym postępowaniu podatkowym lub kontrolnym na podatniku ciąży obowiązek wykazania i uzasadnienia tej przyczyny.

Odnosząc się do pytania drugiego wyjaśnić należy, iż postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym czy podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Tym samym ocena, czy cena wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży nie odbiega od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji wskazanej we wniosku nie może być przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Bowiem to w gestii organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej mieści się ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ustawy, w tym również z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217 poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie nabycie przez Panią nieruchomości – gospodarstwa rolnego - nastąpiło przed dniem 1 stycznia 2007 r. częściowo umową darowizny, a częściowo umową o dożywocie od matki. Zatem do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży wyodrębnionej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Z analizy stanu faktycznego opisanego w złożonym przez Panią wniosku wynika, iż na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 lutego 2004 roku nabyła Pani gospodarstwo rolne na podstawie umowy darowizny w części 51/160 i umowy o dożywocie w części 109/160.

Zatem w omawianym przypadku mamy do czynienia z dwoma niezależnymi sposobami nabycia prawa tj. umową darowizny i umową o dożywocie.

Stosownie do art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 908 ww. ustawy jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Zawarcie umowy dożywocia ma charakter świadczenia ekwiwalentnego - nie można mówić o dożywociu jako o darowiźnie.

Mając na uwadze powyższe, przychód uzyskany ze sprzedaży działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny korzysta ze zwolnienia od podatku. Natomiast w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze umowy o dożywocie nie korzysta z tego zwolnienia.

Z kolei zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zasady opodatkowania tego przychodu określa art. 28 ust. 2 cytowanej ustawy, zgodnie z którym od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się podatek w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednocześnie, w myśl art. 28 ust. 2a ww. ustawy, zasada ta nie ma zastosowania, jeżeli podatnik w terminie 14 dni od dnia sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) tejże ustawy.

W myśl art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

*   od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (art. 28 ust. 3 pkt 1),
*   począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z przepisu art. 28 ust. 4 ww. ustawy wynika, iż w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Z analizy stanu faktycznego opisanego przez Panią w złożonym wniosku, wynika, iż sprzedała Pani działkę pod zabudowę jednorodzinną za kwotę 20.000 zł, a otrzymaną kwotę zamierza częściowo przeznaczyć na remont domu. Podatek od przychodu ze sprzedaży został przez Panią uiszczony. Na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić należy, iż podstawa opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinna być wyliczona w proporcji do wysokości udziału nabytego w drodze dożywocia tj. 109/160.

Jeżeli natomiast kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku na cele mieszkaniowe tj. np. na remont domu, ta część przychodu będzie zwolniona z opodatkowania.

Ze stanu faktycznego nie wynika jednak by osiągnięty przychód został dotychczas wydatkowany na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Wobec czego obecnie brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.