Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-492/12-4/AKr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-10-05
Teza: Czy w związku z umową sprzedaży zawartej w grudniu 2011 r. pomiędzy Wnioskodawcą a „Z” spółką z o.o. prawa użytkowania wieczystego wymienionych w pkt a) i b) gruntów, kosztem uzyskania przychodów była kwota stanowiąca cenę sprzedaży określoną w akcie notarialnym z lipca 2007 r. w całości tj. kwota 844.861,06 zł?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku dorobkowego; spłata; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 czerwca 2012 r. (data wpływu 28 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 października 2012 r. (data wpływu 3 października 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z powyższym, pismem z dnia 19 września 2012 r., nr IPTPB2/415-492/12-2/AKr, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 19 września 2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 24 września 2012 r.). W dniu 3 października 2012 r. (data nadania 1 października 2012 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W lipcu 2007 r. została zawarta umowa sprzedaży i sprzedaży warunkowej, mocą której syndyk spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości, sprzedał:

1.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ulicy P., oznaczonej jako działki nr A/B, C/D i E/F o powierzchni łącznej 2 ha 3.844 m2 oraz wzniesione tam budynki oczyszczalni - hali, budynku socjalnego, magazynu karbidu i acetylenowni, stanowiące przedmiot odrębnej własności za cenę 797.028 (siedemset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy dwadzieścia osiem) złotych Wnioskodawcy i Jego małżonce,
2.  udział 80183/132781 (osiemdziesiąt tysięcy sto osiemdziesiąt trzy/sto trzydzieści dwa tysiące siedemset osiemdziesiąt pierwszych) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. P., oznaczonej jako działka nr X/Y, o powierzchni 1 ha 6.257 m2 za cenę 50.000 (pięćdziesiąt tysięcy) złotych Wnioskodawcy oraz Jego małżonce oraz zobowiązał się przenieść ten udział w prawie na nabywców pod warunkiem, że Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu.

Nabycie ww. prawa i udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z budynkami stanowiącymi odrębną własność nastąpiło za środki pochodzące z majątku wspólnego małżonków, a cena sprzedaży została w całości uiszczona.

Wnioskodawca wskazuje, iż „w sierpniu 2007 r. między wskazanymi powyżej stronami zawarta umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego udziału wskazanego w punkcie b)”.

W 2010 r. Wnioskodawca i Jego małżonka zawarli umowę o podział majątku wspólnego, w wyniku którego to podziału prawa wymienione w punktach a) i b) przypadły w całości Wnioskodawcy za spłatą na rzecz małżonki, przy czym udział każdego z małżonków w majątku wspólnym wynosił 1/2.

W grudniu 2011 r. została zawarta umowa sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca jako wyłączny właściciel sprzedał:

1.  na rzecz „Z” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr E/F o powierzchni 23.783 m2 oraz własność znajdujących się na tej działce budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności,
2.  udział wynoszący 561281/1327810 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr X/Y o powierzchni 16.257 m2 oraz własność znajdujących się na tej działce budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności za łączną cenę w kwocie 1.700.000,00 zł.

Sprzedaż nie nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka gruntu wskazana w punkcie III a) stanowiła część nieruchomości opisanej w punkcie I a), a działka gruntu wskazana w punkcie III b) stanowiła część nieruchomości opisanej w punkcie I b), a więc nieruchomości kupionych wraz z byłą żoną za środki pochodzące z majątku wspólnego, które to nieruchomości w wyniku umowy o podział tego majątku przypadły w całości Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, iż „oczekuje odpowiedzi co do zasady kwestii kosztów uzyskania przychodów w związku z ceną praw określonych w umowie z lipca 2007 r.”.

Zadane pytanie dotyczy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu (pkt a) wraz z prawem własności znajdujących się na tym gruncie i stanowiących przedmiot odrębnej własności budynków oraz sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego (pkt b) gruntu działki numer X/Y, która to działka nie była wówczas zabudowana.

W grudniu 2011 r. Wnioskodawca zbył udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu działki numer X/Y wraz z odpowiadającym temu udziałowi prawem współwłasności budynków, budowli i urządzeń posadowionych na gruncie a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość obejmująca działkę X/Y była w dniu sprzedaży zabudowana.

Zakup praw wieczystego użytkowania nieruchomości oraz związanych z nimi budynków i budowli jak również prawa we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości na podstawie umów z lipca 2007 r. oraz z sierpnia 2007 r. nie był dokonany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W sierpniu 2007 r. między Wnioskodawcą i Jego małżonką z jednej strony oraz z syndykiem sp. z o.o. zawarta została umowa przenosząca udział w prawie użytkowania wieczystego działki numer X/Y. Była to umowa rozporządzająca, przenosząca prawo. W tym miejscu należy wskazać, że umowa ta była zawarta w związku z faktem, iż gmina S. nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu udziału w prawie użytkowania wieczystego działki numer X/Y, która to działka nie była wówczas zabudowana. W związku z tym zawierana w lipcu 2007 r. umowa sprzedaży w zakresie prawa współużytkowania wieczystego tej działki mogła być tylko umową zobowiązującą a nie umową o podwójnym skutku (zobowiązującym i rozporządzającym zarazem). W konsekwencji umowa z sierpnia 2007 r. miała skutek rozporządzający wobec braku skorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Prawo to przysługiwało gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z umową sprzedaży zawartej w grudniu 2011 r. pomiędzy Wnioskodawcą a „Z” spółką z o.o. prawa użytkowania wieczystego wymienionych w pkt a) i b) gruntów, kosztem uzyskania przychodów była kwota stanowiąca cenę sprzedaży określoną w akcie notarialnym z lipca 2007 r. w całości tj. kwota 844.861,06 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 30e ust. 1 i 2 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego stanowią udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wnioskodawca stwierdza, iż skoro w ramach zawartej umowy nie doszło do sprzedaży w całości zakupionych w 2007 r. gruntów, dla potrzeb proporcjonalnego wyliczenia kosztów uzyskania przychodów opracowano następujący algorytm:

Zakupiono

23.844 m2 - za cenę 797.028 zł.

udział 80183/132781 w działce o powierzchni 16.257 m2 z drogi - za cenę 50.000 zł.

Sprzedano

23.783 m2

udział 561281/1327810 w działce o powierzchni 16.257 m2 z drogi

łącznie całość za cenę 1.700.000 zł.

Wyliczono współczynnik poprzez obliczenie stosunku sprzedanej powierzchni (mniejszej) do powierzchni zakupionej w 2007 r. (większej), który wyniósł 0,997. W ten sposób dla powierzchni prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr E/F o powierzchni 23.783 m2 proporcjonalnie wyliczono koszt uzyskania przychodów w kwocie 794.988,97 zł, a dla sprzedaży udziału wynoszącego 561281/1327810 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr X/Y o powierzchni 16.257 m2 wyliczono koszt uzyskania przychodów w kwocie 49.872,09 zł, co daje łącznie kwotę 844.861,06 zł.

Według Wnioskodawcy, istotę przedstawionego pytania stanowi kwestia, czy za koszt nabycia praw, które weszły do wspólnoty majątkowej Jego i małżonki, a następnie w wyniku podziału majątku wspólnego przypadły w całości tylko jednemu z nich - Wnioskodawcy i zostały przez Niego zbyte w drodze umowy sprzedaży z grudnia 2011 r., można uznać całą kwotę, jaką małżonkowie zapłacili za wymienione prawa, czy połowę tej kwoty, a więc sumę będącą równowartością udziału Wnioskodawcy w podzielonym majątku.

Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego stanowią udokumentowane koszty nabycia. Koszty te wynikają w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości z aktu notarialnego zawartego w lipcu 2007 r. - jest nimi cena zakupu prawa użytkowania wieczystego i udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z budynkami, budowlami i urządzeniami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności obliczona w sposób proporcjonalny do obszaru sprzedawanej powierzchni gruntu. W wyniku ustaleń między małżonkami, których udziały w majątku wspólnym wynosiły po 1/2, dokonali oni podziału majątku w taki sposób, że wymienione prawa przypadły wyłącznie Wnioskodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, dodatkowo należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Dopiero podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej powoduje określenie praw do poszczególnych składników majątkowych objętych podziałem. Skoro zatem, małżonkowie zgodnie postanowili, że prawo do konkretnej nieruchomości w wyniku podziału przypadnie w całości jednemu z małżonków, to w konsekwencji obejmuje to również udział tego małżonka w przypadających kosztach nabycia nieruchomości. Przed podziałem, w trakcie trwania wspólnoty małżeńskiej podział zarówno prawa własności nieruchomości jak i kosztów jej nabycia z uwagi na ww. przepis Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie był możliwy. Skoro zatem, Wnioskodawca jest jedyną osobą osiągającą przychód ze wspomnianych praw, a jednocześnie odpowiedzialną za zapłatę podatku dochodowego, nie ma podstawy, aby nie mógł za koszty uzyskania uznać całej kwoty ceny uiszczonej syndykowi za prawa zbyte następnie „Z”.

Wnioskodawca wskazuje, iż pogląd ten potwierdza w indywidulanych interpretacjach podatkowych np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (IPPB4/415-438/10-4/JC).

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania przez małżonków w całości tj. kwota 844.861,06 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, w lipcu 2007 r. została zawarta umowa sprzedaży i sprzedaży warunkowej, mocą której syndyk sp. z o. o. w upadłości, sprzedał Wnioskodawcy i Jego małżonce prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działki nr A/B, C/D i E/F o powierzchni łącznej 2 ha 3.844 m2 łącznie z wzniesionymi tam budynkami, stanowiącymi przedmiot odrębnej własności oraz udział 80183/132781 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka nr X/Y, o powierzchni 1 ha 6.257 m2 i zobowiązał się przenieść ten udział w prawie na nabywców pod warunkiem, że Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu. Nabycie ww. praw majątkowych nastąpiło za środki pochodzące z majątku wspólnego małżonków, a cena sprzedaży została w całości uiszczona. W sierpniu 2007 r. między Wnioskodawcą i Jego małżonką z jednej strony oraz z syndykiem sp. z o.o. zawarta została umowa przenosząca udział w prawie użytkowania wieczystego działki numer X/Y. W 2010 r. Wnioskodawca oraz Jego małżonka zawarli umowę o podział majątku wspólnego, w wyniku którego to podziału ww. prawa przypadły w całości Wnioskodawcy za spłatą na rzecz Jego małżonki, przy czym udział każdego z małżonków w majątku wspólnym wynosił 1/2. W grudniu 2011 r. została zawarta umowa sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca jako wyłączny właściciel sprzedał na rzecz „Z” sp. z o. o. prawo użytkowania wieczystego ww. działki gruntu nr E/F o powierzchni 23.783 m2 oraz własność znajdujących się na tej działce budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności oraz udział wynoszący 561281/1327810 części w prawie użytkowania wieczystego ww. działki gruntu nr X/Y o powierzchni 16.257 m2 oraz własność znajdujących się na tej działce budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Sprzedaż nie nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup ww. praw majątkowych (użytkowania wieczystego gruntu, własności budynków wzniesionych na gruncie) na podstawie umów z lipca 2007 r. oraz z sierpnia 2007 r. nie był dokonany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U z 2012 r., poz. 788).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek ( art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, aby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku ( art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podział majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku pochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego Wnioskodawcy i Jego małżonki w 2010 r. nie był ekwiwalentny, albowiem w wyniku podziału majątku ww. prawa majątkowe (użytkowania wieczystego gruntu, własności budynków wzniesionych na gruncie) nabyte przez małżonków w 2007 r. przypadły Wnioskodawcy w całości za spłatą na rzecz małżonki.

Tak więc w przedstawionym stanie faktycznym nabycie ww. praw: użytkowania wieczystego działki gruntu, własności znajdujących się na niej budynków oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu będących przedmiotem odpłatnego zbycia w 2011 r. miało miejsce w dwóch datach, tj.:

*   w 2007 r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w majątku wspólnym,

*   w 2010 r. w dniu podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w części przekraczającej udział w majątku dorobkowym.

W odniesieniu do odpłatnego zbycia udziału nabytego w 2007 r., , zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Natomiast w odniesieniu do odpłatnego zbycia udziału nabytego w 2010 r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W zakresie przychodu, kosztów uzyskania przychodu, podstawy opodatkowania oraz podatku przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po 1 stycznia 2009 r. nie uległy zmianie w stosunku do obowiązujących w tym zakresie do dnia 31 grudnia 2008 r.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia praw majątkowych będących przedmiotem umowy sprzedaży zawartej w grudniu w 2011 r., stanowiących część praw majątkowych nabytych, przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę, na podstawie aktu notarialnego z lipca 2007 r., nie będzie kwota, stanowiąca cenę sprzedaży określoną w tym akcie notarialnym, przypadająca na zbywane części w całości, lecz część tej kwoty odpowiadająca udziałowi w majątku wspólnym małżonków. Natomiast do kosztów uzyskania przychodu z ww. tytułu Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć spłatę dokonaną na rzecz małżonki w części w jakiej ta spłata przypada na prawa majątkowe będące przedmiotem ww. odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze treść powołanego przepisu stwierdza się, iż w przedmiotowej sprawie tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego dotyczącego obliczenia wysokości kosztów uzyskania przychodu. Do postępowania w sprawie wydania pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego. Zatem, liczbowe przykłady wyliczenia wysokości kosztów uzyskania przychodów nie podlegają urzędowej interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, tut. Organ stwierdza, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Ponadto podkreśla się, iż tut. Organ wydając indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będzie od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.