Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.693.2025.3.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-24
Teza: Prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego
wynikającego z faktur wystawionych przez Zbywcę
dokumentujących czynsze najmu Nieruchomości, które zostały
zaliczone na poczet ceny zakupu Nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem-najem na cele działalności
nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Wyłączenie stosowania
obniżenia podatku - brak prawa do odliczenia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie
wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o
charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na
cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego
    wynikającej z faktur wystawionych przez Zbywcę w zakresie najmu nieruchomości.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 września 2025 r. (wpływ 25
    września 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

    Opis stanu faktycznego
    Kupujący nabył od Zbywcy nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”), obejmującą grunt wraz
    z posadowionym na nim budynkiem służącym działalności wytwórczej (dalej: „Transakcja”).
    Do nabycia Nieruchomości doszło na podstawie umowy sprzedaży, zawartej pomiędzy
    stronami Transakcji zawartej 15 lutego 2025 r. (dalej: „Umowa”). Przedmiotem Transakcji
    nie było przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.
    Kupujący miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego z faktur otrzymanych w związku z najmem Nieruchomości.
    Budynek był wcześniej przedmiotem najmu przez Kupującego od 2016 r. Odliczał on VAT z
    tytułu zakupionych usług najmu i zaliczał je do kosztów danego okresu. Wynagrodzenie z
    tytułu najmu zostało przez Sprzedającego zaliczone na poczet ceny.
    W 2025 roku dokonał zakupu wynajmowanego budynku o wartości ok. 1,78 mln zł, na
    poczet zapłaty ceny zostały zaliczone zapłacone czynsze najmu, stąd finalna kwota do
    zapłaty wyniosła 0,57 mln zł.
    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności
    zwolnionej z VAT.
    Kupujący zaliczał kwoty zapłaconego czynszu z tytułu wynajmu Nieruchomości do kosztów
    uzyskania przychodów na zasadach ogólnych.
    Charakterystyka stron Transakcji
    Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i był zarejestrowany
    także na moment zawarcia Transakcji).
    Kupujący jest osobą fizyczną prowadzącą działalność. Kupujący prowadzi działalność
    gospodarczą, obejmującą wytworzenie (...), tj. transakcje podlegające opodatkowaniu VAT
    oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek
    naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.
    Oznacza to, że Nieruchomość jest wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do
    czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze
    zwolnienia od tego podatku.
    Nabycie Nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego
    działalności gospodarczej w zakresie produkcji (...).
    Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.
    Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i był zarejestrowany
    także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w
    odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.
    Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również
    powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym,
    majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.
    Rozliczenie umów najmu
    W ramach Umowy Strony ustaliły, że czynsz najmu netto za miesiące poprzednie, w
    którym została przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości zaliczony na rzecz ceny
    sprzedaży.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

    1. Czy występuje Pan z wnioskiem o wydanie interpretacji jako „Kupujący”, czy „Zbywca”
      Nieruchomości, o której mowa we wniosku?
    Odp.: Kupujący.
    2. Jaka umowa była zawarta pomiędzy Panem a Zbywcą w 2016 r.?
    Odp.: Umowa najmu z 5 grudnia 2016 r.
    3. Co dokładnie wynikało z tej umowy? Proszę dokładnie opisać.
    Odp.: Standardowa umowa najmu z prawem pierwokupu.
    4. Czy z zawartej w 2016 r. pomiędzy Panem a Zbywcą umowy wynikała możliwość
      zakupienia Nieruchomości, o której mowa we wniosku i czy wówczas z umowy tej
      wynikało, że opłaty, które uiszczał Pan na rzecz Zbywcy zostaną zaliczone na poczet
      ceny sprzedaży tej Nieruchomości? Jeśli tak, to czy była to przedwstępna umowa
      sprzedaży tej Nieruchomości?
    Odp.: Tak, umowa z 2016 r. zawierała zapisy na temat prawa pierwokupu. Umowa nie
    zawierała zapisów na temat zaliczenia czynszu najmu na poczet ceny, gdyż nie musiała ich
    zawierać i na moment jej podpisania trudno uznać, że mogła zawierać zapisy dotyczące
    transakcji, która wydarzyła się za blisko dekadę. Stosowne zapisy znalazły się w akcie
    notarialnym z 2025 r.
    5. Jeśli w 2016 r. pomiędzy Panem a Zbywcą została zawarta przedwstępna, to czy był w
      niej zapis, że w określonym czasie zostanie podpisana przyrzeczona umowa kupna
      /sprzedaży tej Nieruchomości?
    Odp.: Nie miała ona charakteru umowy przedwstępnej, wyjaśnienia adekwatne do punktu
    4.
    6. Czy umowa zawarta pomiędzy Panem a Zbywcą w 2016 r. była jednak umową najmu?
      Jeśli tak, to na jakiej podstawie kwoty czynszu zostały zaliczone na poczet ceny
      sprzedaży Nieruchomości? Czy w umowie najmu był zapis, że odrębnie od czynszu
      najmu najemca jest zobowiązany do zapłaty, jako przyszły nabywca Nieruchomości,
      określonej kwoty z tytułu przyszłej sprzedaży Nieruchomości i kwoty te zostaną
      zaliczone na poczet przyszłej ceny sprzedaży Nieruchomości?
    Odp.: Umowa z 2016 r. była umową najmu z zapisem nt. pierwokupu. Kwoty czynszu
    zostały zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości na podstawie porozumienia
    między Kupującym a Sprzedającym, co znalazło odzwierciedlenie w akcie notarialnym i
    jest zasadą swobody umów między stronami. Trudno oczekiwać, że 9 lat wcześniej strony
    zawrą zapisy na temat kwot ze sprzedaży nieruchomości i zaliczenia na poczet ceny
    sprzedaży, gdy nie znają wartości ceny nieruchomości oraz jak te rozliczenia wpłyną na
    finalną cenę. Właściwym momentem jest moment sprzedaży nieruchomości, co znalazło
    odzwierciedlenie w akcie notarialnym, co notariusz potwierdził jako dopuszczalny zapis z
    punktu widzenia prawa. Rynek nieruchomości jest mocno fluktuacyjny i wykazuje na
    przestrzeni lat, a tym bardziej prawie dekady tendencję wzrostową, stąd nie było celowe
    wprowadzenie tych zapisów ze względu na Kupującego.
    7. Jaka cena zakupu Nieruchomości, o której mowa we wniosku, widnieje w akcie
      notarialnym? Czy jest to kwota „ok. 1,78 mln zł”, czy może „0,57 mln zł”?
    Odp.: Widnieje cena 1 780 000,00 zł.
    Zbywca oświadczył, że przed podpisaniem aktu notarialnego otrzymał od kupującego
    część ceny w kwocie 1 205 205,00 zł, kwota ta została zbywcy zapłacona poprzez zaliczenie
    na poczet ceny wpłaconych czynszów najmu.
    Dopłacono pozostałe 574 795,00 zł.

    8. Czy Zbywca w ostatnich 2 latach przed sprzedażą Nieruchomości ponosił wydatki na
      ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości, stanowiące co najmniej 30%
      jego wartości początkowej?
    Odp.: Nie.
    9. Czy Kupujący i Zbywca złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od
      podatku VAT i wyborze opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, o którym
      mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
    Odp.: W akcie notarialnym widnieje zapis, że sprzedaż przedmiotu niniejszej umowy jest
    zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tym
    samym strony złożyły zgodne oświadczenia w tym zakresie.
    Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)
    Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT
    naliczonego, wynikającej z faktur VAT wystawionych przez Zbywcę w zakresie najmu
    nieruchomości?
    Pana stanowisko w sprawie
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jako Nabywca będzie uprawniony do odliczenia na
    zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT
    wystawionej przez Zbywcę dokumentującej płatność z tytułu usługi najmu, w zakresie w
    jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Nabywcy opodatkowaną VAT i
    nie jest zobowiązany do dokonania korekty podatku VAT z tytułu tych odliczeń po
    dokonaniu zakupu Nieruchomości.
    Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim
    towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
    podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności
    VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy
    nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z
    jego działalnością opodatkowaną VAT.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:
    „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)”.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
    „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii”.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
    „Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7,
    w tym również:
    1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej;

    2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
    3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa”.
    Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i
    usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie,
    znoszenie określonych stanów rzeczy).
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
    „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
    ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
    „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
    Z opisu sprawy wynika, że:
        Nabywca i Zbywca są czynnymi podatnikami podatku VAT;
        Nabywca nabył od Zbywcy Nieruchomość obejmującą grunt wraz z posadowionym
        na nim budynkiem służącym działalności wytwórczej;
        nabycie Nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę
        działalności gospodarczej;
        na podstawie Umowy przeniesienie własności Nieruchomości w ramach Transakcji
        nastąpiło z dniem podpisania Umowy;
        w ramach Umowy Strony ustaliły, że czynsz najmu za miesiące poprzednie, w
        którym została przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości zaliczony na rzecz
        ceny sprzedaży.
    W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. -
    Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).
    Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
    „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
    przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
    umówiony czynsz”.
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jako Nabywca będzie uprawniony do odliczenia na
    zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT
    wystawionej przez Zbywcę dokumentującej płatność z tytułu usługi najmu, w zakresie w
    jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Nabywcy opodatkowaną VAT.
    Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim
    towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
    podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności
    VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy
    nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z

    jego działalnością opodatkowaną VAT. Ponadto, podatnik nie jest zobowiązany do
    dokonania korekty podatku VAT z tytułu tych odliczeń po dokonaniu zakupu
    Nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”.
    W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
      zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto
    podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede
    wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu,
    które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego
    istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu
    świadczącego usługę.
    Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług
    jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają
    opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby dane świadczenie
    uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a
    odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.
    Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
    Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno
    zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę. Przy
    czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz
    dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można
    powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Pod pojęciem
    odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy
    prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania
    od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu
    (np. w postaci świadczenia wzajemnego).
    Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest
    zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania
    tego świadczenia miało być wypłacone. Muszą być zatem spełnione następujące
    warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie –
    jako usługa – podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Dana usługa podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje
    bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem
    wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za

    wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do
    wymiany świadczeń wzajemnych.
    Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność
    gospodarczą obejmującą wytworzenie (...), tj. działalność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem VAT. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.
    15 lutego 2025 r. nabył Pan od Zbywcy Nieruchomość obejmującą grunt wraz z
    posadowionym na nim budynkiem służącym działalności wytwórczej.
    5 grudnia 2016 r. zawarł Pan ze Zbywcą umowę najmu Nieruchomości z prawem
    pierwokupu. Czynsz najmu netto za miesiące poprzednie, w którym została
    przeprowadzona Transakcja, został w całości zaliczony na rzecz ceny sprzedaży
    Nieruchomości. Umowa najmu nie zawierała zapisów na temat zaliczenia czynszu najmu
    na poczet ceny. Stosowne zapisy znalazły się w akcie notarialnym z 2025 r.
    W akcie notarialnym jako cena zakupu Nieruchomości widnieje kwota 1 780 000,00 zł.
    Zbywca oświadczył, że przed podpisaniem aktu notarialnego otrzymał od Pana część ceny
    w kwocie 1 025 205,00 zł. Kwota ta została zapłacona Zbywcy poprzez zaliczenie na poczet
    ceny wpłaconych czynszów najmu. Dopłacono pozostałe 574 795,00 zł.
    Nieruchomość jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie do czynności opodatkowanych
    podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.
    Należy w tym miejscu wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą
    na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie
    usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że zawarta ze Zbywcą w 2016 r. umowa najmu nie zawierała
    zapisów na temat zaliczenia czynszu najmu na poczet ceny Nieruchomości. Jak Pan
    wskazał, na moment podpisania tej umowy trudno uznać, że mogła zawierać zapisy
    dotyczące transakcji, która wydarzyła się blisko dekadę później. Umowa z 2016 r. nie miała
    charakteru umowy przedwstępnej, lecz była standardową umową najmu z prawem
    pierwokupu. Innymi słowy, w 2016 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości, a w
    2025 r. odrębna umowa sprzedaży Nieruchomości.
    Należy więc stwierdzić, że kwoty, które płacił Pan na rzecz Zbywcy na podstawie zawartej 5
    grudnia 2016 r. umowy stanowiły wynagrodzenie z tytułu usługi najmu Nieruchomości.
    Jak wcześniej wskazano, najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1
    ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem według stawki właściwej dla wykonywanej czynności.

    Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział
    opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
      Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
      nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny
      rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o
      których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych
      formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).
    Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
        świadczenie usługi na własny rachunek,
        charakter mieszkalny nieruchomości,
        mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
    Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od
    podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na
    zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
    W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36
    ustawy stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada
    2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. U. UE L 2006.347.1 ze
    zm.). Przepis powyższy stanowi, że:
      Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: (...) dzierżawę i wynajem
      nieruchomości.
    Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod
    warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.
    Odnosząc się do regulacji prawnych oraz przedstawionego przez Pana opisu sprawy,
    zaznaczenia wymaga, że - jak wskazano powyżej - świadczenie usług najmu korzysta ze
    zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia łącznie warunków
    wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem zwolnieniu od podatku VAT podlega
    świadczona na własny rachunek usługa wynajmu nieruchomości - co istotne - o
    charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.
    W przypadku wynajmu budynku służącego działalności wytwórczej na rzecz Pana – osoby
    fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która wykorzystuje Nieruchomość
    wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT – nie przysługuje prawo do
    zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż
    nie są spełnione łącznie wszystkie przesłanki wynikające z tego przepisu – budynek nie
    stanowi lokalu mieszkalnego i zaspokaja potrzeby inne niż mieszkaniowe.
    Zatem najem Nieruchomości przez Sprzedającego na Pana rzecz nie korzysta ze
    zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
    W konsekwencji, dla świadczonych przez Sprzedającego usług najmu Nieruchomości na
    Pana rzecz, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń
    wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia, a zatem usługi te
    podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.
    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur
    wystawionych przez Sprzedającego w zakresie najmu Nieruchomości, należy stwierdzić, że
    – jak wcześniej wywiedziono – usługa najmu Nieruchomości na Pana rzecz była czynnością
    opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT. Ponadto, był Pan i

    jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i wykorzystywał Pan Nieruchomość
    wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia
    od tego podatku.
    Tym samym, miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego
    dokumentujących świadczone na Pana rzecz usługi najmu. Wynika to z faktu, że w
    analizowanym przypadku zostały spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki
    warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.
    Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1
    dotyczącego podatku od towarów i usług. W pozostałym zakresie dotyczącym podatku
    dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się
    będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.