Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1629/11-4/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-03-05
Teza: Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przy założeniu, że zostaną spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentowanej przez Radcę Prawnego, przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2011 r. (data wpływu 2 grudnia 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 lutego 2012 r. (data wpływu 13 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 lutego 2012 r. (data wpływu 13 lutego 2012 r.) o potwierdzenie dokonania dodatkowej opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”) jest spółką celową należącą do Grupy, prowadzącej działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „A” (dalej: „Zbywca”) jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą głównie w zakresie świadczenia usług zarządzania oraz usług administracyjnych na rzecz innych spółek z grupy mających siedziby w Polsce. Zgodnie ze strategią i strukturą Grupy, zakres działalności Zbywcy ma się ograniczać właśnie do świadczenia wyżej wskazanych usług zarządzania i administracyjnych dla innych spółek z Grupy oraz ewentualnie do funkcji holdingowych, tj. posiadania udziałów w innych spółkach z Grupy. Natomiast podstawowa działalność operacyjna Grupy, tj. budowa i wynajem powierzchni magazynowych prowadzona jest zasadniczo przez spółki celowe tworzone dla poszczególnych inwestycji, takie jak Wnioskodawca.

Oprócz prowadzenia wyżej wskazanej działalności, Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni ok. 9,6 ha (dalej: „Grunt”). Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest centrum magazynowym o powierzchni całkowitej ok. 50.265 m2 (dalej: „Budynek”). Na przedmiotowym Gruncie znajdują się również liczne budowle oraz infrastruktura towarzysząca (dalej: „Budowle"), taka jak place manewrowe, drogi, parkingi, doki przeładunkowe, itd. które konieczne są do prowadzenia działalności w ramach wynajmu powierzchni magazynowych (Grunt, Budynek i Budowle dalej łącznie zwane: „Nieruchomość”). Zbywca ponosił wydatki na budowę Budynku i Budowli oraz odliczał podatek naliczony VAT związany z tymi wydatkami. Inwestycja związana z budową Budynku i Budowli położonych na Gruncie została zakończona w 2007 r. i w tym również roku Zbywca oddał Budynek i Budowle do użytkowania najemcom, na podstawie stosownych umów najmu. Oprócz Nieruchomości, Zbywca nie jest właścicielem innych nieruchomości gruntowych lub budynkowych.

Oddawanie do używania Budynku i Budowli następowało stopniowo, w miarę zawierania przez Zbywcę kolejnych umów najmu z najemcami. Niemniej jednak, całość powierzchni magazynowej Budynku, a w konsekwencji całość Budowli znajdujących się na Gruncie, została oddana do używania do końca 2007 r. Od tego czasu, powierzchnia Budynku (wraz ze związanymi z nim Budowlami) jest przedmiotem najmu na rzecz najemców, choć okresowo następują zmiany w składzie najemców, czego skutkiem może być, iż w danym okresie nie cała powierzchnia magazynowa Budynku jest wynajmowana. Od czasu oddania Budynku (i w konsekwencji również Budowli i Gruntu) do użytkowania najemcom, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku/Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę opisane powyżej podstawowe funkcje pełnione przez Zbywcę w ramach Grupy (tj. świadczenie usług administracyjnych i zarządczych na rzecz innych spółek z Grupy), rozważana jest sprzedaż przez Zbywcę całej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Celem przeprowadzenia tej transakcji jest osiągnięcie stanu zgodnego ze strategią Grupy, w której Zbywca nie prowadzi działalności w ramach wynajmu powierzchni magazynowych, a ogranicza się jedynie do działalności pomocniczej na rzecz innych spółek z Grupy, które są spółkami celowymi będącymi operatorami centrów magazynowych położonych w Polsce. Przeniesienie Nieruchomości do spółki operacyjnej (tj. do Wnioskodawcy) pozwoli również na ewentualną sprzedaż Wnioskodawcy, jako spółki celowej, do potencjalnego inwestora, jeżeli taka decyzja zostałaby podjęta przez Grupę.

Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie zasadniczo skutkować automatycznym wstąpieniem przez Wnioskodawcę (jako wynajmującego) w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku, istniejące na dzień sprzedaży (stosownie do art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). W rezultacie sprzedaży Nieruchomości, rozwiązane zostaną natomiast zawarte przez Zbywcę umowy na dostawę określonych usług związanych z Nieruchomością (np. dostawa energii elektrycznej, odprowadzanie ścieków, usługi porządkowe, itd.). Wnioskodawca będzie musiał zawrzeć nowe umowy z tymi usługodawcami. Ewentualnie, jeżeli z biznesowego punktu widzenia takie rozwiązanie okaże się korzystniejsze, przedmiotowe umowy związane z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Wnioskodawcę.

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przejęcia jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, w tym bieżących należności i zobowiązań związanych z prowadzonym wynajmem, jak również zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości i budowy Budynku i Budowli. Jednocześnie, na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne Zbywcy, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, ani też jakikolwiek know-how związany z wynajmem, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani, jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po zakupie Nieruchomości Wnioskodawca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca zaznacza, iż Zbywca wystąpi z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT przy założeniu, że zostaną spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku spełnienia przez Wnioskodawcę i Zbywcę warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na wybór przez strony rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem dostawa Nieruchomości, na którą składa się Grunt, Budynek oraz Budowle, będzie stanowiła jedną transakcję dla potrzeb opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości, co do zasady, spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynęło bowiem więcej niż 2 lata, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Potwierdzeniem powyższego wniosku jest, między innymi, stanowisko Ministra Finansów wyrażone w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-1087/10-3/KT).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Na marginesie Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość, w tym Budynek, Budowle oraz Grunt nie wyczerpują przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów kredytu i pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów.

Mając na uwadze umiejscowienie oraz funkcje pełnione przez Nieruchomość w całości przedsiębiorstwa Zbywcy należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy, zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zbywca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału). Co więcej, należy podkreślić, iż podstawowym celem funkcjonowania Zbywcy nie jest prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej, lecz świadczenie usług administracyjnych i zarządzania na rzecz innych spółek z Grupy. Jednoznaczne podkreślenie tych funkcji pełnionych przez Zbywcę jest również powodem przeniesienia Nieruchomości do spółki operacyjnej z Grupy, tj. do Wnioskodawcy.

Mając zatem na uwadze powyższą analizę, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, w tym, między innymi interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lutego 2010 r. nr IPPP3/443 -1167/09-3/MM, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 grudnia 2009 r. nr IBPP3/443-701/09/KO, a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. nr IPPP2/443-778/09-2/IK.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego prawa do odliczenia podatku naliczonego w dniu 5 marca 2012 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP2/443-1629/11-5/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.