Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-382/13/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-24
Teza: w zakresie: ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na rachunek powierniczy, obowiązku wystawienia faktury korygującej na otrzymaną wcześniej zaliczkę w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego na rachunek powierniczy oraz obowiązku zgłoszenia rachunku powierniczego do urzędu skarbowego.
Słowa kluczowe: lokal; obowiązek-obowiązek podatkowy; wpłata
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2013r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na rachunek powierniczy,
*   obowiązku wystawienia faktury korygującej na otrzymaną wcześniej zaliczkę w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego na rachunek powierniczy,
*   obowiązku zgłoszenia rachunku powierniczego do urzędu skarbowego

\-**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 kwietnia 2013r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie: ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na rachunek powierniczy, obowiązku wystawienia faktury korygującej na otrzymaną wcześniej zaliczkę w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego na rachunek powierniczy oraz obowiązku zgłoszenia rachunku powierniczego do urzędu skarbowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego jedno, wielorodzinnego i usługowego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych we wzniesionych budynkach. W związku z planowanym rozpoczęciem sprzedaży mieszkań przy zastosowaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych (zwanych dalej MRP) tj. wg rozwiązania narzuconego przez ustawę z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego zwanej dalej ustawą deweloperską, Spółka zawrze umowę rachunku powierniczego z bankiem. Zgodnie z umową takiego rachunku Spółka jest posiadaczem rachunku (powiernikiem), a właścicielem środków zgromadzonych na rachunku jest osoba trzecia (powierzający - nabywca), która dokonuje wpłat na rachunek. Środki zdeponowane na rachunku są wypłacane powiernikowi w transzach lub jedną kwotą w całości po spełnieniu określonych warunków.

Ponadto w celu uzyskania wypłaty z rachunku powierniczego powiernik musi przedstawić bankowi listę klientów wraz z kwotami, jakie mają być wypłacone, przy czym nie zawsze wszystkie wpłaty danego klienta będą podlegały wypłacie. Rozliczenie takie, w tym jego kwoty, jest uwarunkowane spełnieniem szeregu warunków opisanych szczegółowo w każdej umowie rachunku powierniczego. W tym celu bank udostępnia podgląd do rachunku powierniczego w ramach bankowości elektronicznej oraz wyciągi w formie elektronicznej w celu monitorowania wpłat klientów, jednak rachunek ten jest pasywny.

Na MRP zgodnie z ustawą mogą wpływać wyłącznie zaliczki na podstawie umowy deweloperskiej. Spółka stosuje zasadę, że najpierw podpisywana jest umowa rezerwacyjna w zwykłej formie pisemnej, do której klient wpłaca zaliczkę, która to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a dopiero po pewnym czasie podpisywana jest umowa deweloperska, do której jest zaliczana wpłacona uprzednio zaliczka z umowy rezerwacyjnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie ich wpływu na rachunek powierniczy, a w momencie wypłaty z tego rachunku na rachunek bieżący Spółki (powiernika) podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, przy założeniu, że środki z rachunku powierniczego zostaną przekazane na rachunek bieżący Spółki przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości?
2.  Czy w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego Spółki na rachunek powierniczy należy wystawić fakturę korygującą otrzymaną wcześniej zaliczkę?
3.  Czy rachunek powierniczy, którego Powiernikiem jest Spółka należy zgłosić do Urzędu Skarbowego na podstawie ustawy z dnia 13 października 1995r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1. W ocenie Spółki wpłaty dokonane przez powierzających na rachunek powierniczy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT do czasu ich wypłaty przez bank na rachunek bieżący Spółki. Art. 19 ust. 11 mówi, iż jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

W sytuacji wpływu środków na rachunek powierniczy nie można mówić o tym, że Spółka (powiernik) otrzymała środki (należność) w formie przedpłaty czy zaliczki, gdyż nie ma prawa nimi dysponować. Zgodnie z art. 59 ustawy Prawo bankowe środki te są wyłączone z postępowania egzekucyjnego oraz z masy upadłości, gdy powierzenie środków nastąpiło w wykonaniu umowy pomiędzy Posiadaczem rachunku (Spółką) a Powierzającym (nabywcą) z datą pewną. Umowa deweloperska ma natomiast zastrzeżoną formę aktu notarialnego.

Zdaniem Spółki na moment wpływu środków na rachunek powierniczy środki te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w momencie wykonywania przez bank kolejnych dyspozycji wypłaty środków na rachunek bieżący Spółki, otrzymane środki będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT w kwotach odpowiadających poszczególnym umowom wynikających z zestawienia, na podstawie którego bank dokonał wypłaty środków z rachunku powierniczego.

Ad.2. W ocenie Spółki w sytuacji, gdy klient przed podpisaniem umowy deweloperskiej wpłacił zaliczkę na poczet zakupu mieszkania, która została opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 19 ust. 11 ustawy o VAT i Spółka w momencie podpisania umowy deweloperskiej jest zobowiązana przekazać z własnego bankowego rachunku bieżącego środki w wysokości kwoty wpłaconej uprzednio przez klienta na MRP, wówczas w momencie dokonania przelewu Spółka powinna wystawić fakturę korygującą na otrzymaną wcześniej zaliczkę. Nastąpi bowiem zwrot zaliczki, środki ponownie staną się własnością Powierzającego aż do czasu ich wypłaty przez bank.

Ad.3. W ocenie Spółki rachunek powierniczy, którego Powiernikiem jest Spółka podlega zgłoszeniu na podstawie ustawy z dnia 13 października 1995r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, iż oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze (art. 29 ust. 2 ustawy o VAT).

Z przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o VAT, wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl art. 19 ust. 4 ustawy o VAT, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy o VAT).

W przypadkach określonych w ust. 10 oraz ust. 13 pkt 2-4 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części (art. 19 ust. 15 ustawy o VAT).

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub lokale powstanie w sposób określony w art. 19 ust. 10, z uwzględnieniem ust. 11 i ust. 15. Przy czym za dzień wydania w rozumieniu cyt. wyżej przepisów art. 19 ust. 1, ust. 4 i ust. 10 ustawy, rozumieć należy dzień faktycznego i ekonomicznego przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością. Zatem dla części należności, obejmującej wpłatę dokonaną przed wydaniem nieruchomości obowiązek ten powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Dla pozostałej kwoty natomiast, z chwilą otrzymania zapłaty nie później niż 30. dnia od dnia wydania nieruchomości.

Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika, iż Spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego jedno, wielorodzinnego i usługowego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych we wzniesionych budynkach. W związku z planowanym rozpoczęciem sprzedaży mieszkań przy zastosowaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych, Spółka zawrze umowę rachunku powierniczego z bankiem. Zgodnie z umową takiego rachunku Spółka jest posiadaczem rachunku (powiernikiem), a właścicielem środków zgromadzonych na rachunku jest osoba trzecia (powierzający - nabywca), która dokonuje wpłat na rachunek. Środki zdeponowane na rachunku są wypłacane powiernikowi w transzach lub jedną kwotą w całości po spełnieniu określonych warunków.

Ponadto w celu uzyskania wypłaty z rachunku powierniczego powiernik musi przedstawić bankowi listę klientów wraz z kwotami, jakie mają być wypłacone, przy czym nie zawsze wszystkie wpłaty danego klienta będą podlegały wypłacie. Rozliczenie takie, w tym jego kwoty, jest uwarunkowane spełnieniem szeregu warunków opisanych szczegółowo w każdej umowie rachunku powierniczego. W tym celu bank udostępnia podgląd do rachunku powierniczego w ramach bankowości elektronicznej oraz wyciągi w formie elektronicznej w celu monitorowania wpłat klientów, jednak rachunek ten jest pasywny.

Na MRP zgodnie z ustawą mogą wpływać wyłącznie zaliczki na podstawie umowy deweloperskiej. Spółka stosuje zasadę, że najpierw podpisywana jest umowa rezerwacyjna w zwykłej formie pisemnej, do której klient wpłaca zaliczkę, która to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a dopiero po pewnym czasie podpisywana jest umowa deweloperska, do której jest zaliczana wpłacona uprzednio zaliczka z umowy rezerwacyjnej.

Ad. 1.

Wnioskodawca ma wątpliwości, kiedy powstanie u niego obowiązek podatkowy z tytułu dokonywania przez nabywców nieruchomości na rachunek powierniczy opisanych we wniosku wpłat.

Odnosząc się do powyższej kwestii należy wskazać, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2002r. Nr 72, poz. 665 ze zm.), na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

W myśl natomiast art. 59 ust. 2 ww. ustawy stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

Zgodnie z art. 59 ust. 3 ww. ustawy, umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4).

Z kolei zgodnie z ust. 5 tegoż przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Natomiast w myśl. ust. 6 ww. przepisu, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty.

Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Należy wskazać, iż istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy – jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, iż korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, iż może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, iż wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę lub zapłatę.

Zauważa się, iż jak wskazał Wnioskodawca, środki zgromadzone na rachunku powierniczym Bank będzie mu wypłacał dopiero po spełnieniu warunków określonych w ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Natomiast w myśl art. 11 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania lokalu lub budynku. Przy czym jeżeli przed wydaniem lokalu lub budynku zostanie wpłacona należność (tj. przedpłata, zaliczka, zadatek, rata) obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania.

Zatem w przypadku wpłat na rachunek powierniczy obowiązek podatkowy u Wnioskodawcy powstanie dopiero w momencie ich wypłaty Wnioskodawcy w całości lub w części przez bank z tytułu dostawy lokali i budynków nie później niż 30. dnia licząc od dnia wydania lokali i budynków. Natomiast w sytuacji wypłat z rachunku powierniczego w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego obowiązek podatkowy u Wnioskodawcy powstanie zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT tj. w momencie dokonania wypłaty Wnioskodawcy przez bank. Otrzymane, kwoty wypłacone Wnioskodawcy przez bank winny zostać udokumentowane fakturami VAT.

Ad. 2.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca stosuje zasadę, że najpierw podpisywana jest umowa rezerwacyjna w zwykłej formie pisemnej, do której klient wpłaca zaliczkę, która to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a dopiero po pewnym czasie podpisywana jest umowa deweloperska, do której jest zaliczana wpłacona uprzednio zaliczka z umowy rezerwacyjnej.

W związku z tym u Wnioskodawca występuje wątpliwość, czy ma wystawić fakturę korygującą na otrzymaną wcześniej zaliczkę w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego Spółki na rachunek powierniczy.

Jak już wyżej wskazano środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, gdyż z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku powierniczego nie ma możliwości rozporządzania nimi.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż wpłata wcześniej otrzymanej przez Wnioskodawcę zaliczki z rachunku bieżącego na rachunek powierniczy powoduje, iż Wnioskodawca traci możliwość swobodnego rozporządzania tą zaliczką. W tej sytuacji kwota ta będzie wypłacona dopiero po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej. A zatem może również zaistnieć sytuacja, w której kwota ta nie zostanie wypłacona, ponieważ nie zostaną spełnione warunki przewidziane w umowie deweloperskiej.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do części należności otrzymywanych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi (art. 106 ust. 3 ustawy o VAT).

W myśl art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Kwestie wystawiania faktur korygujących reguluje rozporządzenie z dnia 28 marca 2011r. Ministra Finansów w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 ze zm.).

W myśl § 13 ust. 1 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy po wystawieniu faktury udzielono rabatów określonych w art. 29 ust. 4 ustawy, podatnik udzielający rabatu wystawia fakturę korygującą tę fakturę.

Stosownie do § 13 ust. 1 ww. rozporządzenia, fakturę korygującą wystawia się również, gdy po wystawieniu faktury podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury.

W związku z powyższym w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego Wnioskodawcy na rachunek powierniczy należy wystawić fakturę korygujaca na otrzymaną wcześniej zaliczkę, bowiem jak już wyżej wskazano Wnioskodawca traci możliwość swobodnego rozporządzania tą zaliczką. W opisanej sytuacji kwota ta będzie wypłacona dopiero po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej. A zatem może również zaistnieć sytuacja, w której kwota ta nie zostanie wypłacona, ponieważ nie zostaną spełnione warunki przewidziane w umowie deweloperskiej.

Ad. 3

Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1995r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 1314 ze zm.) zgłoszenie identyfikacyjne podatników niebędących osobami fizycznymi zawiera w szczególności pełną i skróconą nazwę (firmę), formę organizacyjno-prawną, adres siedziby, numer identyfikacyjny REGON, organ rejestrowy lub ewidencyjny i numer nadany przez ten organ, wykaz rachunków bankowych, adres miejsca przechowywania dokumentacji rachunkowej oraz przedmiot wykonywanej działalności określony według obowiązujących standardów klasyfikacyjnych.

W myśl art. 5a ust. 1 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników, podatnicy rozpoczynający działalność gospodarczą w ramach wniosku o wpis do rejestru przedsiębiorców albo do ewidencji działalności gospodarczej składają zgłoszenie identyfikacyjne albo aktualizacyjne.

W przypadku określonym w ust. 1 podatnicy prowadzący działalność gospodarczą, zgodnie z art. 9, są obowiązani dokonać zgłoszenia aktualizacyjnego w celu uzupełnienia danych, w szczególności wykazu rachunków bankowych (art. 5a ust. 2 ww. ustawy).

Z przedstawionych wyżej przepisów wynika, iż zgłoszenie identyfikacyjne podatników niebędących osobami fizycznymi zawiera m.in. wykaz rachunków bankowych. Ponadto podatnicy prowadzący działalność gospodarczą zostali obowiązani dokonać zgłoszenia aktualizacyjnego w celu uzupełnienia danych, w szczególności wykazu rachunków bankowych.

W związku z powyższym Wnioskodawca w zgłoszeniu identyfikacyjnym lub aktualizacyjnym winien wskazać rachunki bankowe, w tym rachunek powierniczy, które zostały założone w związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Wydając przedmiotową interpretację tut. organ oparł się na opisie zdarzenia przyszłego, w którym jednoznacznie wskazano, iż „najpierw podpisywana jest umowa rezerwacyjna w zwykłej formie pisemnej, do której klient wpłaca zaliczkę.” Powyższe przyjęto jako element zdarzenia przyszłego i nie było to przedmiotem oceny.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.