Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-632/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-10-13
Teza: 1. Czy przejęty dług wobec banku stanowi koszt nabycia nieruchomości? 2. Czy koszty notarialne w kwocie 4.360 zł 46 gr wynikające z aktu notarialnego z dnia 11 września 2007 r. podwyższają koszt nabycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2010 r. (data wpływu 1 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup ½ części nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup ½ części nieruchomości zabudowanej.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 16 września 2010 r. Nr ITPB2/415-632/10-2/MM wezwano Pana do ich usunięcia. Wniosek uzupełnił Pan pismem z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 6 października 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 11 września 2007 r. Wnioskodawca zakupił ½ części nieruchomości zabudowanej za kwotę 125.000 zł. Część ceny w kwocie 70.000 zł zapłacił przelewem na rachunek wskazany w akcie notarialnym. Z zapłaty pozostałej części ceny, tj. kwoty 55.000 zł sprzedający zwolnił Wnioskodawcę, w zamian za przejęcie jego długu wobec banku. Bank ten wcześniej wyraził zgodę na cesję długu.

Dnia 15 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z drugim właścicielem sprzedał całą nieruchomość za kwotę 350.000 zł. W związku z tym, iż każdy z właścicieli posiadał ½ część nieruchomości, każdy z nich sprzedał swoją część za kwotę 175.000 zł.

Kredyt hipoteczny, który Wnioskodawca przejął w drodze cesji został spłacony w maju 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  czy przejęty dług wobec banku stanowi koszt nabycia nieruchomości?
2.  czy koszty notarialne w kwocie 4.360 zł 46 gr wynikające z aktu notarialnego z dnia 11 września 2007 r. podwyższają koszt nabycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwotą nabycia nieruchomości jest kwota 125.000 zł, powiększona o koszty notarialne w wysokości 4.360 zł 46 gr, czyli łącznie 129.360 zł 46 gr. Wnioskodawca zakupił nieruchomość za kwotę 125.000 zł, z czego część ceny w kwocie 70.000 zł zapłacił przelewem, a pozostałą część ceny w wysokości 55.000 zł przejął w postaci długu wobec banku. Gdyby sprzedający nie posiadał długu wobec banku, to wówczas Wnioskodawca zapłaciłby należną cenę z tej sprzedaży przelewem. Natomiast w opisanej sytuacji część ceny została zapłacona natychmiast, a część w terminie późniejszym, kiedy to dokonał spłaty przejętego kredytu. W ocenie Wnioskodawcy kupując nieruchomość nie jest istotna forma zapłaty ani termin płatności, istotna jest natomiast kwota należna zbywcy. Dochód ze sprzedaży nieruchomości należy obliczyć poprzez pomniejszenie przychodu z jej sprzedaży, tj. kwoty 175.000 zł. o koszty nabycia tj. o kwotę 125.000 zł i 4.360 zł 48 gr. Zatem dochodem ze sprzedaży będzie kwota 45.639 zł 54 gr, a 18 % podatek od tej sprzedaży wynosi po zaokrągleniu 8.215 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ w niniejszej sprawie odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 11 września 2007 r. Wnioskodawca zakupił ½ części nieruchomości zabudowanej za kwotę 125.000 zł. Część ceny w kwocie 70.000 zł zapłacił przelewem na rachunek wskazany w akcie notarialnym. Z zapłaty pozostałej części ceny, tj. kwoty 55.000 zł sprzedający zwolnił Wnioskodawcę, w zamian za przejęcie jego długu wobec banku. Bank ten wcześniej wyraził zgodę na cesję długu.

Dnia 15 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z drugim właścicielem sprzedał całą nieruchomość za kwotę 350.000 zł. W związku z tym, iż każdy z właścicieli posiadał ½ część nieruchomości, każdy z nich sprzedał swoją część za kwotę 175.000 zł.

Kredyt hipoteczny, który Wnioskodawca przejął w drodze cesji został spłacony w maju 2010 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku

Zgodnie z art. 30e ust. 4, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione w czasie jej posiadania.

Co do zasady ustawodawca nie określa więc szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Skoro jednak do kosztów uzyskania przychodów można wliczyć tylko udokumentowane wydatki związane z nabyciem nieruchomości, to powinny one zostać - dla celów podatkowych - udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami.

Podkreślić przy tym należy, że obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został faktycznie poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Natomiast organ podatkowy weryfikujący prawidłowość naliczenia podatku dochodowego uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w przedstawionym stanie faktycznym kosztem nabycia będą m.in. udokumentowane wydatki poniesione za zakup ½ części nieruchomości. Wydatkiem tym jest zatem część ceny zakupu zapłacona w gotówce sprzedającemu, jak i kwota przejętego i spłaconego przez Wnioskodawcę kredytu hipotecznego.

Również do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zakwalifikować wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego przeniesione zostało na Wnioskodawcę prawo własności ½ nieruchomości.

Zatem wyliczając kwotę należnego podatku z tytułu sprzedaży ½ nieruchomości zakupionej w roku 2007, przychód ustalony zgodnie z art. 19 Wnioskodawca powinien pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnica stanowi dochód podlegający opodatkowaniu. Od tak obliczonego dochodu należy wyliczyć 19% podatek dochodowy i uiścić go w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Podkreślić należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, a nie jak wskazuje w swoim stanowisku Wnioskodawca 18% podatkiem dochodowym.

Zaznaczyć przy tym należy, iż podatnik zobowiązany jest sam ustalić z uwzględnieniem powyższej zasady (proporcjonalnie) wysokość uzyskanego przychodu, poniesionych kosztów nabycia, dochód uzyskany z tej sprzedaży oraz należny podatek dochodowy.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.