Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.272.2025.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-13
Teza: Sposób opodatkowania transakcji sprzedaży zabudowanej
Nieruchomości na mocy planowanej Umowy Przyrzeczonej
oraz poprawności rozliczenia dla celów VAT Zadatku oraz
Zaliczki otrzymanych na mocy Umowy Przedwstępnej.
Słowa kluczowe: budowle
budynek-budynek mieszkalny
opodatkowanie-obowiązek opodatkowania
zadatek
zaliczka-zaliczka w transakcjach
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7-pkt 3
1
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Brak obowiązku
wystawienia faktury
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 3
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 3
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 2
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zasada ogólna
2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 31 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży zabudowanej
    Nieruchomości na mocy planowanej Umowy Przyrzeczonej oraz poprawności rozliczenia
    dla celów VAT Zadatku oraz Zaliczki otrzymanych na mocy Umowy Przedwstępnej.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 22 kwietnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Spółka (...) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest podatnikiem VAT zarejestrowanym
    jako podatnik czynny. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej
    zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (jeden), z obrębu (...), o
    powierzchni (...), położonej przy ulicy (...), w (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy
    (...), prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).
    Wnioskodawca nabył Nieruchomość na mocy oświadczenia udziałowca o objęciu udziałów
    w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki oraz umowy przeniesienia prawa własności
    Nieruchomości z 30 września 2016 r.
    Nieruchomość zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (wystawowo-biurowym) o
    powierzchni 235 m², budowlami (w postaci dróg, placów, parkingu i ogrodzeń) oraz
    budynkiem magazynowo-biurowym o powierzchni 4.712 m² (dalej: „Budynki”). Na
    Nieruchomości znajdują się także budowle stanowiące własność osób trzecich (np.
    przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci rurociągów sieci rozdzielczej c.o., wodociągowej i
    kanalizacyjnej, ale nie są one objęte zakresem zapytania w niniejszym wniosku.
    Pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 (nieruchomość była i jest
    wykorzystywana do celów najmu). Od czasu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie

    ponosił wydatków na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Nie planuje
    również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości.
    Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu krajowego, który jest
    również podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik czynny
    (dalej: „Nabywca”).
    Strony zawarły umowę przedwstępną („Umowy Przedwstępna”), w której określiły między
    innymi termin i warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży („Umowa
    Przyrzeczona”).
    Umowa przedwstępna przewiduje m.in.:
      a) wpłatę przez Nabywcę zadatku w określonej w Umowie Przedwstępnej wysokości
        (dalej: „Zadatek”);
      b) po spełnieniu określonych w Umowie Przedwstępnej warunków wpłatę zaliczki
        (dalej: „Zaliczka”).
    Zapłata pozostałej części ceny sprzedaży nastąpi po zawarciu Umowy przyrzeczonej.
    Strony doszły do porozumienia, że na żądanie Nabywcy, w Umowie Przyrzeczonej Strony
    złożą wspólne oświadczenie, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub
    ich części w odniesieniu do Nieruchomości, a w konsekwencji o rezygnacji ze zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ww. ustawy i dokonaniu
    wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2
    lit b) ww. ustawy. Status budynków dla celów opodatkowania VAT od daty złożenia
    oświadczenia i wpłaty zadatku do daty dokonania transakcji nie ulegnie zmianie.
    Wnioskodawca uzyskał informacje od Nabywcy, że nie będzie on żądał wystawienia
    faktury dokumentującej przyjęcie Zadatku oraz Zaliczki. Wnioskodawca uznając, że nie jest
    do tego zobowiązany, również nie wystawił faktury dokumentującej przyjęcie Zadatku, jak
    również nie planuje wystawienia faktury dokumentującej przyjęcie Zadatku (stosownie do
    art. 106b ust. 2 ustawy o VAT).
    Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, jeśli Strony złożą wspólne oświadczenie o wyborze
    opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części w odniesieniu do
    Nieruchomości, a w konsekwencji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i
    usług Wnioskodawca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości
    (dalej: „Faktura”), w której jako wartość sprzedaży netto stanowiąca podstawę
    opodatkowania VAT zostanie wykazana cała wartość wynikająca z transakcji sprzedaży
    Nieruchomości, a więc wartość stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki oraz końcowej
    płatności ceny sprzedaży przez Nabywcę.
    W dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej na Nieruchomości będą się znajdowały Budynki,
    które w fazie przygotowawczej inwestycji mogą być przejściowo wykorzystywane przez
    Nabywcę np. jako zaplecze inwestycji. Nabywca może również zawrzeć umowy najmu, lecz
    wyłącznie w celu przejściowego, efektywnego wykorzystania Budynków do czasu ich
    wyburzenia i rozpoczęcia budowy.
    Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie stanowi przedsiębiorstwa ani
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    Przedmiotem wniosku Stron jest potwierdzenie sposobu opodatkowania transakcji
    dostawy (sprzedaży) zabudowanej Nieruchomości na mocy planowanej Umowy
    Przyrzeczonej oraz poprawności rozliczenia dla celów VAT Zadatku oraz Zaliczki
    otrzymanych na mocy Umowy Przedwstępnej.
    Pytania
    1. Czy w związku z Zadatkiem oraz Zaliczką otrzymanymi na podstawie Umowy
      Przedwstępnej na poczet ceny sprzedaży (dostawy) zabudowanej Nieruchomości - w
      stosunku do której to dostawy Strony mogą w przyszłości złożyć oświadczenie o

      rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2
      lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT –
      Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego od kwoty Zadatku
      i Zaliczki z zastosowaniem stawki 23% - z uwagi na to, że w dacie wpłat Zadatku i
      Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy
      Nieruchomości oraz nie jest pewnym, czy takie oświadczenie zostanie złożone?
    2. Czy złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT
      dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit.
      b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dniu otrzymania przez
      Wnioskodawcę Zadatku i Zaliczki, będzie uprawniało i obligowało go do wystawienia
      faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie
      wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki pozostałej części ceny
      wynikającej z Umowy Przyrzeczonej?
    Państwa stanowisko w sprawie
    1. W związku Zadatkiem oraz Zaliczką otrzymanymi na podstawie Umowy
      Przedwstępnej na poczet ceny sprzedaży (dostawy) zabudowanej Nieruchomości - w
      stosunku do której to dostawy Strony mogą złożyć w przyszłości oświadczenie o
      rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2
      lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT –
      Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego od kwoty Zadatku
      i Zaliczki z zastosowaniem stawki 23% - z uwagi na to, że w dacie wpłat Zadatku i
      Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy
      Nieruchomości oraz nie jest pewnym, czy takie oświadczenie zostanie złożone.
    2. Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT
      dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit.
      b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dniu otrzymania przez
      Wnioskodawcę Zadatku i Zaliczki, będzie uprawniało i obligowało go do wystawienia
      faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie
      wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki i pozostałej części ceny
      wynikającej z Umowy Przyrzeczonej.
    Ad. 1
    W przypadku dostawy terenu zabudowanego zastosowanie mają przepisy ustawy o VAT,
    które odnoszą się do opodatkowania dostawy (sprzedaży) znajdujących się na nim
    naniesień - budynków, budowli lub ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku,
    budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.

    Oświadczenie to w przypadku gdy jest składane bezpośrednio w akcie notarialnym umowy
    sprzedaży (dostawy) musi również zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz
    numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy oraz adres
    budynku, budowli lub ich części.
    Zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca Nieruchomości są i będą w momencie dostawy
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą mogli złożyć zgodne oświadczenie, o
    którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT
    dostawy, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Ewentualne
    oświadczenie zostanie złożone po dniu dokonania wpłaty Zadatku, w treści aktu
    notarialnego Umowy przyrzeczonej.
    Ponieważ budynki i budowle posadowione na Nieruchomości:
      a) są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności
        opodatkowanych VAT (najem powierzchni znajdujących się w budynkach; budowle
        pełnią natomiast rolę służebną w stosunku do budynków i są wykorzystywane przez
        Wnioskodawcę oraz najemców w związku ze świadczonymi usługami najmu),
      b) okres tego używania wynosi ponad dwa lata,
      c) w ciągu ostatnich dwóch lat nie były przedmiotem ulepszeń wynoszących co
        najmniej 30% ich wartości początkowej;
    - uznać należy, że ich dostawa będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy
    o VAT.
    Tym samym, Wnioskodawca i Nabywca będą mogli, jeśli zdecydują się na to, skutecznie
    zrezygnować ze zwolnienia od podatku transakcji i wybrać opodatkowanie VAT dostawy
    Nieruchomości. Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia
    wymaga od stron transakcji – oprócz kilku innych warunków, które jak wskazano powyżej
    zostały spełnione – przede wszystkim złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia
    przed dniem dokonania dostawy budynków, budowli lub ich części albo w dniu jej
    dokonania – w treści aktu notarialnego do którego zawarcia dochodzi w związku z
    dostawą tych obiektów. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegać
    opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w
    związku z art. 146aa ustawy o VAT.
    Od 1 stycznia 2014 r., przy dostawie nieruchomości obowiązek podatkowy w podatku VAT
    powstaje zgodnie z zasadami ogólnymi.
    Zgodnie z brzmieniem art. 19a. ust. 1 Ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z
    chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.
    Stosownie do treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jeżeli jednak przed
    dokonaniem dostawy sprzedający otrzymał zaliczki, zadatki, raty lub inne płatności na
    poczet dostawy, obowiązek podatkowy powstaje w momencie ich otrzymania (art. 19a ust.
    8 Ustawy o VAT).
    Zauważyć należy, że w powyższej definicji dostawy towarów akcent został położony na
    przeniesienie władztwa w sposób, który skutkuje faktycznym dysponowaniem rzeczą,
    podobnym do władztwa sprawowanego przez właściciela. Ustawodawca dokonał tu
    odróżnienia definicji dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, od
    przeniesienia prawa własności w znaczeniu wynikającym z norm prawa cywilnego. Tym
    samym ustalając moment powstania obowiązku podatkowego, badać należy okoliczność
    przekazania kontroli nad rzeczą w znaczeniu ekonomicznym. Nabywca uzyskuje tą
    kontrolę nad towarem, gdy może rozporządzać nim w taki sposób jak właściciel, czyli
    dopiero w momencie przekazania towaru.
    W przypadku zadatku lub innego rodzaju płatności otrzymywanych na poczet ceny, nie
    mamy do czynienia z odrębnym od dostawy towarów przedmiotem opodatkowania, ale

    jedynie z przesunięciem w czasie obowiązku podatkowego od dokonanej dostawy. W
    konsekwencji do takich płatności stosuje się między innymi stawkę podatku taką jak dla
    transakcji, której dotyczą. Przepisu dotyczącego obowiązku podatkowego przy zadatku –
    art. 19a ust. 8 ustawy o VAT - nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności
    opodatkowanej, na poczet której jest on dokonywany.
    Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku Nieruchomości pierwsze
    zasiedlenie miało miejsce ponad dwa lata temu. Ponadto, Wnioskodawca nie ponosił
    wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczające 30% jej wartości początkowej, jak
    również nie planuje takich wydatków ponieść do dnia dostawy Nieruchomości. Tym
    samym uznać należy, że na dzień złożenia przedmiotowego Wniosku, transakcja dostawy
    Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu od VAT z mocy prawa na podstawie powołanej
    regulacji, gdyż nie będzie ona dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu
    art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od
    pierwszego zasiedlenia.
    Jak podkreślano wyżej, powstanie obowiązku podatkowego w związku z otrzymaniem
    Zadatku lub Zaliczki następuje co do zasady w oparciu o przepis art. 19a ust. 8 ustawy o
    VAT, zgodnie z którym jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi
    otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę,
    wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
    mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą
    jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 1b i ust. 5 pkt 4
    (przepisy te nie mają zastosowania do analizowanej sprawy). Wobec tego, do zadatku
    powinny znaleźć zastosowanie reguły przypisane do transakcji dostawy towaru (w tym
    wypadku do dostawy Nieruchomości), w tym także te dotyczące zastosowania
    odpowiedniej stawki podatkowej (pomimo różnych, określonych ustawą o VAT,
    momentów powstania obowiązku podatkowego z tytułu zadatku i z tytułu dokonania
    dostawy Nieruchomości).
    Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę musi ona być powiązana z
    konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd.
    Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE
    stwierdził, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy
    zapłata następuje przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek
    staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości. W powyższym
    wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek
    podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług
    zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie

    okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła
    dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...)
    w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo
    określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet
    wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie
    było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
    umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
    wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    W oparciu o powyższe można wysnuć wniosek, że aby zapłatę na poczet przyszłych
    należności uznać za zaliczkę/przedpłatę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
      (i) zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe
        świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny
        (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
      (ii) konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
        określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc
        określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
      (iii) w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
        przyszłości.
    Jak wskazują powołane powyżej orzeczenia, przyjęcie zadatku na poczet ceny sprzedaży
    nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania. Nie jest więc zdarzeniem odrębnym od
    dostawy towaru (w tym przypadku Nieruchomości), z którym ustawa podatkowa wiąże
    istnienie przedmiotu opodatkowania. Skutkuje jedynie przesunięciem w czasie daty
    powstania obowiązku podatkowego, który to obowiązek podatkowy nadal jest związany z
    przedmiotem opodatkowania w postaci dostawy nieruchomości. Zatem na kwestię
    zastosowania w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na dzień przyjęcia przez
    Wnioskodawcę zadatku należy patrzeć identycznie jak na sytuację, w której obowiązek
    podatkowy powstawałby na skutek wydania towaru, w oparciu o art. 19a ust. 1 ustawy o
    VAT.
    Z uwagi na okoliczność, że na moment otrzymania Zadatku przez Wnioskodawcę nie
    zostały spełnione formalne warunki do rezygnacji ze zwolnienia od VAT (Strony nie złożyły
    oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), Wnioskodawca nie jest zobowiązany ani
    uprawniony do rozliczenia VAT z tego tytułu z zastosowaniem stawki 23%.
    W takiej sytuacji zastosowanie znajdzie również art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z
    którym podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
    zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub
    przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    Wskazać należy, że tożsame stanowisko zostało przedstawione w interpretacjach
    indywidualnych z 20 maja 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.146.2019.1.IZ oraz z 20
    października 2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.307.2017.1.KC, wydanych wobec
    Wnioskodawcy.
    Ad 2.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, strony zachowają prawo do
    rezygnacji ze zwolnienia od podatku w odniesieniu do transakcji sprzedaży
    Nieruchomości, po zawarciu Umowy Przedwstępnej oraz uiszczeniu Zadatku i Zaliczki.
    Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia wymaga od stron
    transakcji – oprócz kilku innych warunków – przede wszystkim złożenia oświadczenia o
    rezygnacji ze zwolnienia przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części

    albo w dacie transakcji – w akcie notarialnym umowy sprzedaży (dostawy). Złożenie ww.
    oświadczenia wpłynie na zmianę kwalifikacji Zadatku i Zaliczki objętych zwolnieniem na
    opodatkowany VAT, gdyż w momencie otrzymania Zadatku nie był on opodatkowany z
    przyczyn wskazanych wyżej. Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zmieni
    zasady opodatkowania transakcji i w związku z tym musi mieć wpływ na wszelkie kwoty
    otrzymane wcześniej przez Wnioskodawcę, w tym również na Zadatek i Zaliczkę.
    Wobec tego, że w dacie złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z
    VAT powstanie nowa okoliczność prawna, która będzie uzasadniała objęcie podatkiem od
    towarów i usług dostawy Nieruchomości, u Wnioskodawcy powstanie:
      a) obowiązek opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości stawka 23%;
      b) wynikający z tego obowiązek wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości,
    - przy czym podstawą opodatkowania dostawy Nieruchomości – zgodnie z art. 29a ust. 1
    ustawy o VAT – będzie wszystko co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzymał, a więc
    także otrzymany już wcześniej Zadatek oraz Zaliczka (pomniejszone o kwotę należnego
    podatku).
    Wykonanie przez podatnika czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług powoduje bowiem obowiązek rozliczenia podatku według stawek
    obowiązujących w dniu wykonania tej czynności.
    W konsekwencji Wnioskodawca będzie zobligowany do wystawienia faktury z tytułu
    dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie wykazana kwota
    stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki i pozostałej części ceny wynikającej z Umowy
    Przyrzeczonej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą: wyżej powołanej ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Zgodnie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl
    którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione,
    grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od

    towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego
    gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub
    ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich
    części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.
    Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
    Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz treść obowiązujących przepisów
    stwierdzić należy, że sprzedaż znajdujących się na działce nr 1 „Budynków”, tj. budynku
    niemieszkalnego (wystawowo-biurowego), budowli (w postaci dróg, placów, parkingu i
    ogrodzeń) oraz budynku magazynowo-biurowego korzystać będzie ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazaliscie Państwo we wniosku
    pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 r. Tym samym od
    pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. Od czasu nabycia Nieruchomości Spółka
    nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej. Nie
    planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z
    powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr 1),
    na którym posadowione są ww. naniesienia będzie zwolniona od podatku.
    Jak wcześniej wskazano sprzedaż wymienionych we wniosku obiektów korzystać będzie ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zarówno Spółka jak i
    Nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnym. Strony po zawarciu Umowy
    Przyrzeczonej planują złożenie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT
    przy sprzedaży Nieruchomości.

    Zatem, po spełnieniu wszystkich warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy,
    Spółka uprawniona będzie do rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy opisanej
    we wniosku Nieruchomości i opodatkowania tej dostawy właściwą stawką podatku.
    Państwa wątpliwości dotyczą prawidłowego opodatkowania otrzymanego Zadatku i
    Zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz zobowiązania do rozliczeń podatku
    VAT należnego otrzymanych kwot Zaliczki i Zadatku z uwagi na to, że w dacie wpłat
    Zadatku i Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy
    Nieruchomości oraz nie jest pewnym, czy takie oświadczenie zostanie złożone.
    Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedawca i Nabywca zawarli Umowę Przedwstępną, w
    której określili termin i warunki zawarcia Przyrzeczonej Umowy sprzedaży. Na mocy
    Umowy Przedwstępnej Nabywca dokonał wpłaty Zadatku i Zaliczki na rzecz
    Wnioskodawcy. Strony doszły do porozumienia, że na żądanie nabywcy w Umowie
    Przyrzeczonej złożą wspólne oświadczenie, o wyborze opodatkowania dostawy budynków,
    budowli lub ich części, a w konsekwencji o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów
    i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy i dokonaniu wyboru opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b) ustawy. Sprzedający
    nie wystawił Nabywcy faktury dokumentującej wpłatę Zaliczki oraz Zadatku. Po zawarciu
    Umowy Przyrzeczonej, jeśli Strony złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania
    dostawy Nieruchomości, Sprzedający wystawi na rzecz Nabywcy fakturę, w której jako
    wartość sprzedaży netto stanowiącą podstawę opodatkowania VAT zostanie wykazana
    cała wartość wynikająca z transakcji sprzedaży Nieruchomości, a więc wartość stanowiąca
    sumę Zadatku, Zaliczki oraz końcowej płatności ceny sprzedaży przez Nabywcę.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że co do zasady, na podstawie art.
    19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną
    czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje
    zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania
    dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w
    rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie
    usług i powinien być rozliczony za ten okres.
    Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
      sposób, o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
      podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i
    usług definicji zaliczki i zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego
    PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed
    faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część
    należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

    Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę,
    zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także
    przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w
    zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w
    kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w
    każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca
    może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili
    rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2
    akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed
    wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w
    momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności
    zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub
    świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji,
    wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn.
    przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w
    szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być
    szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet
    wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie
    było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
    umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
    wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę i zadatek, muszą
    zostać spełnione następujące przesłanki:
        zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe
        świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny
        (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
        konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
        określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc
        określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
        w momencie dokonania zaliczki, czy zadatku strony nie mają intencji zmiany
        świadczenia w przyszłości.
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Stosownie do art. 106b ust 2 ustawy:
      Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
      zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1
      lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

    Elementy jakie powinna zawierać faktura określa art. 106e ust. 1 ustawy.
    W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że z
    tytułu otrzymania przez Wnioskodawcę, na podstawie Umowy Przedwstępnej Zadatku
    oraz Zaliczki na poczet ceny Nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy, na podstawie art.
    19a ust. 8 ustawy, co do zasady powstał obowiązek podatkowy.
    Jednakże, jak wcześniej wskazano, sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości korzysta
    ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analiza
    przedstawionego opisu sprawy wskazuje, że na moment otrzymania Zadatku i Zaliczki
    strony umowy nie są pewne co do zmiany w przyszłości zasad opodatkowania transakcji
    sprzedaży Nieruchomości - Państwo i Nabywca nie złożyli oświadczenia o rezygnacji ze
    zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości.
    Podnieść należy, że w przypadku gdy Zaliczka/Zadatek z tytułu transakcji, została przez
    Sprzedającego otrzymana przed złożeniem przez strony oświadczenia właściwemu dla
    Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym do
    zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości, o rezygnacji ze
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to na dzień otrzymania przez
    Sprzedającego ww. Zaliczki/Zadatku dostawa przedmiotowej Nieruchomości podlegała z
    mocy prawa zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy.
    Wskazać bowiem należy, że na moment otrzymania przez Sprzedającego Zaliczki i Zadatku
    - nie zostały spełnione warunki do opodatkowania transakcji, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10
    ustawy - prawo takie przysługuje Sprzedającemu i Kupującemu m.in. pod warunkiem
    złożenia przed dniem sprzedaży zgodnego oświadczenia właściwemu dla Nabywcy
    nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym do zawarcia
    którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości, o wyborze opodatkowania
    transakcji. Zatem otrzymane przez Sprzedającego Zaliczka oraz Zadatek dotyczące
    planowanej transakcji, korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy.
    Podkreślenia wymaga fakt, że w chwili dokonywania wpłaty Zadatku i Zaliczki możliwe było
    określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym
    wniosku i zasad prawidłowego jej opodatkowania.
    W związku z tym, że przyjęcie Zadatku i Zaliczki na poczet ceny sprzedaży nie kreuje
    odrębnego przedmiotu opodatkowania, a więc nie jest zdarzeniem odrębnym od dostawy
    towaru, a jak wskazano wyżej dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości podlega
    zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również kwoty
    otrzymanych przez Państwo Zadatku i Zaliczki na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości,
    podlegają zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W efekcie, w przedstawionych okolicznościach sprawy w związku z Zadatkiem oraz
    Zaliczką jakie Spółka otrzymała na podstawie Umowy Przedwstępnej Spółka nie jest
    zobowiązana do rozliczenia VAT należnego od kwoty Zadatku i Zaliczki z uwagi na to, że
    sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu, a w dacie wpłat Zadatku i Zaliczki Strony nie
    złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
    Mają Państwo również wątpliwości związane z tym, czy złożenie oświadczenia o rezygnacji
    ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie
    Przyrzeczonej, po dniu otrzymania przez Zadatku i Zaliczki, będzie uprawniało i obligowało
    Spółkę do wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość
    sprzedaży zostanie wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki pozostałej części
    ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej.
    W tym miejscu należy powołać art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Stosownie natomiast do art. 29a ust. 6 ustawy:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
      ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
      nabywcy lub usługobiorcy.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
      momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
      wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
      ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na
      potrzeby podatku.
    Przedstawiony opis sprawy wskazuje, że złożenie przez Spółkę i Nabywcę w Umowie
    Przyrzeczonej oświadczenia, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b i ust. 11 ustawy, o
    rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości, a w konsekwencji wyboru jej
    opodatkowania stanowić będzie nową okoliczność dotyczącą zmiany opodatkowania
    dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości. W momencie otrzymania Zadatku i Zaliczki
    były określone zasady opodatkowania transakcji. Jak wcześniej wskazano, na moment
    otrzymania Zadatku i Zaliczki dostawa Nieruchomości spełniała przesłanki do
    zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostały
    spełnione formalne warunki do rezygnacji ze zwolnienia od podatku - strony umowy
    takiego oświadczenia nie złożyły. Ewentualnie Spółka i Nabywca planują dopiero w
    Umowie Przyrzeczonej złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla
    dostawy Nieruchomości i wybrać jej opodatkowanie.
    Zatem, z uwagi na oświadczenie stron w Umowie Przyrzeczonej o rezygnacji ze zwolnienia
    dla dostawy Nieruchomości i wyboru jej opodatkowania, Spółka będzie zobowiązana do
    opodatkowania Zaliczki i Zadatku. Spółka zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, nie wystawiła
    faktur z tytułu otrzymania Zaliczki i Zadatku. Tym samym dostawa Nieruchomości będzie
    musiała być dokumentowana fakturą. Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, Spółka
    będzie zobowiązana do wystawienia Nabywcy faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości z
    uwzględnieniem zapłaconych wcześniej Zaliczki i Zadatku.
    W efekcie w wystawionej fakturze jako podstawę opodatkowania, stosownie do art. 29a
    ustawy Spółka wykaże całą kwotę sprzedaży Nieruchomości, czyli kwotę stanowiąca sumę
    Zadatku, Zaliczki i pozostałej części ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej,
    pomniejszone o podatek VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem
    przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia
        przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.