Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.918.2023.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-12
Teza: Skutki podatkowe zbycia zabudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; skutki podatkowe-skutki podatkowe umowy; zasada-zasada superficies solo cedit
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

5 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia zabudowanej nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 28 lutego 2024 r. (data pisma 26 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

W latach 2015 - 2016 nabył Pan działki gruntu, które nie były zabudowane. Zakup nie był związany z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Działki stanowiły Pana majątek odrębny. Działki są położone na terytorium Polski. Na tych działkach Pana żona, w ramach prowadzonej działalności, wzniosła za Pana zgodą 21 budynków (domków letniskowych). Ze względów rodzinnych, zamierza Pan nabyć od żony wspomniane domy. Dla żony wzniesione budynki (domki letniskowe) stanowią nakłady w obcym środku trwałym, gdyż nie jest ona właścicielką gruntu, na którym zostały wzniesione.

Po nabyciu od żony domów, przewiduje Pan możliwość sprzedaży całej nieruchomości jednemu nabywcy, jako że będzie miał Pan prawo rozporządzać nie tylko samym gruntem, lecz również tym co na nim zostało wzniesione, czyli domkami letniskowymi. Domki letniskowe są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zakłada Pan, że potencjalna sprzedaż nieruchomości zabudowanej nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nabędzie Pan domki letniskowe (nakłady na Pana gruncie).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nabył prawo własności dwóch działek. Obie położone są w (…) przy ul. (…). Pierwsza działka o pow. 0,3557 ha została przez Pana nabyta 23 listopada 2015 r. Sprzedawcą była (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Druga działka o pow. 0,1367 ha została przez Pana nabyta 17 listopada 2016 r. Sprzedawcą była (…), zam. (…).

Działka o pow. 0,3557 ha ma przeznaczenie MN - przeznaczenie podstawowe - zabudowa jednorodzinna o charakterze rezydencjonalnym, zabudowa mieszkaniowa - usługowa o charakterze pensjonatowym (Wpis o warunkach zabudowy nr (…), wydany przez Wójta Gminy (…) 18 kwietnia 2013 r.).

Działka o pow. 0,1367 ha ma przeznaczenie MN - przeznaczenie podstawowe - zabudowa jednorodzinna o charakterze rezydencjonalnym, zabudowa mieszkaniowa - usługowa o charakterze pensjonatowym (Wpis o warunkach zabudowy nr (…), wydany przez Wójta Gminy (…) 10 listopada 2016 r.).

Pomiędzy Panem oraz żoną istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Nakłady na budynki letniskowe zostały poniesione ze środków pieniężnych wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków.

Na pytanie zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku: „czy Pana zgoda dotycząca wybudowania budynków letniskowych przez żonę na działkach, będących Pana własnością, została wyrażona w formie pisemnej? Czy w momencie wyrażenia ww. zgody zapadły ustalenia dotyczące zasad zwrotu nakładów na nieruchomości?” wskazał Pan, że nie została zawarta na piśmie żadna umowa w przedmiotowej kwestii. Zgoda była ustna.

Żona wybudowała na działkach budynki letniskowe w 2017 r. Inwestycja została rozpoczęta w 2017 r. i w tym samym roku rozpoczęto również ich użytkowanie.

Budynki letniskowe stanowią część składową gruntu - są trwale konstrukcyjnie związane z gruntem i postawione są na fundamencie.

Na pytanie zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku: „na podstawie jakiego rodzaju umowy, odpłatnej (zakup) czy nieodpłatnej (darowizna) w świetle przepisów prawa cywilnego zamierza Pan nabyć od żony budynki letniskowe? Czy na podstawie tej umowy dokona Pan wyłącznie zwrotu na rzecz żony nakładów poniesionych na wybudowanie budynków letniskowych? W jaki sposób transakcja ta zostanie udokumentowana? Czy transakcja nabycia nakładów na budynki letniskowe od żony nastąpi w trakcie trwania wspólności ustawowej; z jakich środków finansowych nastąpi nabycie – czy wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków, jakie będzie źródło finansowania? wskazał Pan, że nabycie nakładów na cudzym gruncie - budynków letniskowych - nastąpi na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży oraz faktury VAT. Planowana transakcja zostanie sfinansowana z Pana majątku osobistego w trakcie trwania ustawowej wspólności majątkowej.

Wartość nakładów na cudzym gruncie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z 25 października 2023 r., sporządzonego przez (…) - biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Cena nakładów została ustalona w wysokości 814 800 zł.

Nie dokonano wyceny przez biegłego rzeczoznawcę samej działki, szacunkowa wartość działki jest wyższa od wartości nakładów.

Na pytanie zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku:

\- „czy wymienione domki letniskowe były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej żony (w jaki sposób) i w jaki sposób ta działalność była opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych,

\- czy odpisy amortyzacyjne od budynków letniskowych stanowiły lub stanowią (w jakich latach) w tej działalności koszty uzyskania przychodów,

\- jakie skutki podatkowe wystąpią u żony jako kontrahenta w związku z zamiarem nabycia od żony budynków letniskowych (zarówno w podatku dochodowym od osób fizycznych jak i w podatku od towarów i usług)?”

w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że domki letniskowe są środkiem trwałym w działalności gospodarczej żony i od maja 2017 r. były odpisy amortyzacyjne. Była wystawiona faktura za dzierżawę domków letniskowych. Sprzedaż domków letniskowych zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym (wartość sprzedaży pomniejszona o część niezamortyzowaną) oraz opodatkowana podatkiem VAT.

Działka była przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz żony zawartej 4 lipca 2017 r.

Wskazał Pan, że zamierza dokonać sprzedaży działek wraz z budynkami w 2024 r. lub w latach następnych. Nie ma Pan wiedzy na jakie cele nieruchomość zostanie nabyta przez nabywcę.

Na pytanie zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku: „czy prowadzi Pan lub prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.); jeżeli tak, to w jakim zakresie? Czy zbycie przedmiotowych nieruchomości nastąpi w wykonywaniu przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób? We wniosku wskazał Pan jedynie, że zakup nie był związany z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.” wskazał Pan, że nie prowadzi ani nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na pytanie zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku: „czy na działkach nabytych przez Pana znajdują się inne budynki oprócz domków letniskowych? Jeżeli tak, prosimy wskazać jakie to zabudowania, kiedy i przez kogo zostały wzniesione i na których działkach one się znajdują/znajdowały?” wskazał Pan, że na działkach nabytych przez Pana nie znajdują się inne budynki oprócz domków letniskowych.

Przed sprzedażą nie będzie ponosił Pan żadnych dodatkowych nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek, poza kosztem zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży w Internecie. Poszukuje Pan nabywców działek poprzez zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w Internecie. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku sporządził Pan wykaz nabytych i sprzedanych nieruchomości:

\- zakup nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym w (…) w 1992 r., nieruchomość wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe, sprzedaż w 2016 r. w związku z przeprowadzką oraz sprzedaż wydzielonej z nieruchomości działki w kwietniu 2018 r.,

\- zakup działki w (…) w 2015 r., działka nie została zbyta,

\- zakup działki w (…) w 2016 r., sprzedaż działki w grudniu 2023 r.

Działki w (…) zostały nabyte w celach rekreacyjnych, działki te zostały scalone (uzyskując jedną księgę wieczystą), później z części został wydzielony parking, działki zostały podzielone ponownie i jedna z nich została sprzedana w grudniu 2023 r.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że w treści pytania podatnika zostało użyte pojęcie „domki letniskowe”, co odpowiada charakterowi użytkowania, jednakże w pozwoleniach na budowę znajduje się określenie „jednorodzinne domy mieszkalne”, co pozostaje bez wpływu opis stanu faktycznego.

**Pytanie**

Czy sprzedając opisaną wyżej nieruchomość zabudowaną, przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nabędzie Pan domki letniskowe stanowiące nakłady na gruncie, będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

**Pana stanowisko w sprawie**

Przy ustaleniu pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej również: ustawa PIT), należy wziąć pod uwagę wyłącznie datę nabycia nieruchomości gruntowej, a późniejsze nabycie nakładów poczynionych na tej nieruchomości, pozostaje bez znaczenia dla ustalenia początkowej daty wspomnianego pięcioletniego okresu. Jako że posiada Pan polską rezydencję podatkową, jest zobligowany na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy PIT, do zapłaty podatku dochodowego od wszystkich swoich dochodów, bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów, czyli posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy

Ustawa PIT w art. 10 ust. 1 wskazuje następujące źródła przychodów:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2) działalność wykonywana osobiście;

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

4) działy specjalne produkcji rolnej;

5) (uchylony);

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9) inne źródła.

Spodziewany przychód nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT), gdyż nieruchomość nie była z taką działalnością związana. Ponadto, treść art. 14 ust. 2c ustawy PIT jednoznacznie wskazuje, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wskazuje, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Jak zostało to opisane wyżej, budynki posadowione na Pana działce są trwale związane z gruntem, a co za tym idzie stanowią część składową tego gruntu z nim nierozłączną. Zatem przy ewentualnej sprzedaży, nie można odrębnie traktować gruntu i odrębnie budynków na nim wzniesionych, gdyż stanowią one zgodnie z powołanym przepisem Kodeksu cywilnego jedną całość. Ponieważ nieruchomość gruntowa (działki gruntu) zostały nabyte w latach 2015-2016 pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT minął, a co za tym idzie przychód ze zbycia tej nieruchomości, nawet po niedawnym nabyciu nakładów poczynionych przez inną osobę, nie będzie stanowił przychodu w rozumieniu ustawy PIT. Zatem, w omawianym przypadku decydująca jest data nabycia nieruchomości gruntowej, a fakt późniejszego nabycia nakładów, nie może zmienić tego stanu, ani też wymusić innego sposobu liczenia pięcioletniego okresu, o którym mowa wyżej. Tezę tę potwierdza również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2014 r., sygnatura akt II FSK 984/12. W tezie wyroku czytamy: Ustawa z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji ustawowej pojęcia użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., to jest nabycia nieruchomości. Zatem, aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu określonego w analizowanej normie prawnej, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Nie ma zatem żadnej przesłanki, aby upływ pięcioletniego okresu liczyć odrębnie dla gruntu i odrębnie do nabytych nakładów poczynionych na tym gruncie, szczególnie, że ustawa PIT nie zawiera żadnego innego, odmiennego od przepisów Kodeksu cywilnego uregulowania. Uznając, że prawo podatkowe jest autonomiczne wobec innych dziedzin prawa nie można wywodzić, że wola ustawodawcy była inna niż ta, która została zapisana w ustawie PIT. Gdyby ustawodawca chciał dokonać odmiennej niż wynikająca z przepisów Kodeksu cywilnego regulacji, musiałby zapisać to wprost w ustawie PIT, czego jednak nie uczynił, co powoduje, że kodeksowe regulacje mają zastosowanie również (w tym zakresie) w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pogląd ten potwierdza również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2013 r., sygnatura II FSK 2419/11. Sąd stwierdził, że:

1\. Wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej nie prowadzi do wytworzenia tej nieruchomości, a jedynie stanowi nakład na tę nieruchomość, który może być wprawdzie zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu jej odpłatnego zbycia, ale z uwzględnieniem zasad dokumentacyjnych określonych w art. 22 ust. 6e u.p.d.o.f., a więc jako nakład, a nie jako koszt wytworzenia,

2\. Dla zdefiniowania pojęcia „nieruchomość”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., należy sięgnąć do art. 46 § 1 k.c.

Podobne stanowisko prezentuje również Krajowa Informacja Skarbowa w broszurze „Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości Roczne rozliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych za 2020 rok”. Na stronie 3 broszury czytamy: „Nieruchomość (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek (rozpoczęto budowę) - termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia”.

Mając na uwadze powyższe argumenty oraz powołane orzecznictwo, uznać należy że Pana stanowisko w przedmiotowej kwestii jest prawidłowe.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw) w myśl ww. przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan prawo własności dwóch działek, które nie były zabudowane. Obie położone są w (…) przy ul. (…). Pierwsza działka o pow. 0,3557 ha została przez Pana nabyta 23 listopada 2015 r. od sprzedawcy - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Druga działka o pow. 0,1367 ha została przez Pana nabyta 17 listopada 2016 r., a sprzedawcą była osoba fizyczna. Zakup nie był związany z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Działki stanowiły Pana majątek odrębny. Działka o pow. 0,3557 ha ma przeznaczenie MN - przeznaczenie podstawowe - zabudowa jednorodzinna o charakterze rezydencjonalnym, zabudowa mieszkaniowa - usługowa o charakterze pensjonatowym (Wpis o warunkach zabudowy nr (…), wydany przez Wójta Gminy (…) 18 kwietnia 2013 r.). Działka o pow. 0,1367 ha ma przeznaczenie MN - przeznaczenie podstawowe - zabudowa jednorodzinna o charakterze rezydencjonalnym, zabudowa mieszkaniowa – usługowa o charakterze pensjonatowym (Wpis o warunkach zabudowy nr (…), wydany przez Wójta Gminy (…) 10 listopada 2016 r.). Pomiędzy Panem a żoną istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Pana żona wzniosła na ww. działkach za Pana zgodą 21 budynków (domków letniskowych). Nakłady na budynki letniskowe zostały poniesione ze środków pieniężnych wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Żona wybudowała na działkach budynki letniskowe w 2017 r. Inwestycja została rozpoczęta w 2017 r. i w tym samym roku rozpoczęto również ich użytkowanie. Budynki letniskowe stanowią część składową gruntu - są trwale konstrukcyjnie związane z gruntem i postawione są na fundamencie. Nabycie nakładów na cudzym gruncie - budynków letniskowych - nastąpi na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży oraz faktury VAT. Dla Pana żony wzniesione budynki (domki letniskowe) stanowią nakłady w obcym środku trwałym, gdyż nie jest ona właścicielką gruntu, na którym zostały wzniesione. Ze względów rodzinnych, zamierza Pan nabyć od żony wspomniane budynki. Planowana transakcja zostanie sfinansowana z Pana majątku osobistego w trakcie trwania ustawowej wspólności majątkowej. Domki letniskowe są środkiem trwałym w działalności gospodarczej żony i od maja 2017 r. były odpisy amortyzacyjne. Była wystawiona faktura za dzierżawę domków letniskowych. Sprzedaż domków letniskowych zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym (wartość sprzedaży pomniejszona o część niezamortyzowaną) oraz opodatkowana podatkiem VAT. Zamierza Pan dokonać sprzedaży działek wraz z budynkami w 2024 r. lub w latach następnych. Zakłada Pan, że potencjalna sprzedaż nieruchomości zabudowanej nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nabędzie Pan domki letniskowe (nakłady na Pana gruncie). Nie ma Pan wiedzy na jakie cele nieruchomość zostanie nabyta przez nabywcę. Nie prowadzi Pan ani nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość nakładów na cudzym gruncie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Cena nakładów została ustalona w wysokości 814 800 zł. Nie dokonano wyceny przez biegłego rzeczoznawcę samej działki, szacunkowa wartość działki jest wyższa od wartości nakładów. Domki letniskowe są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Użyte we wniosku pojęcie „domki letniskowe”, odpowiada charakterowi użytkowania, jednakże w pozwoleniach na budowę znajduje się określenie „jednorodzinne domy mieszkalne”.

W związku z opisanym zdarzeniem powziął Pan wątpliwość, czy planowana sprzedaż nieruchomości stanowiących Pana majątek osobisty, wraz z wybudowanymi przez Pana żonę w 2017 r. domkami letniskowymi, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Artykuł 47 § 1- § 3 ww. ustawy stanowi, że:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Pana nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt wybudowania na przedmiotowych nieruchomościach domków letniskowych oraz odpłatne rozliczenie nakładów poniesionych przez żonę z majątku wspólnego małżonków na wybudowanie tych domków, wykorzystywanych w działalności gospodarczej żony. Skoro do nabycia przez Pana dwóch działek doszło w 2015 r. i 2016 r., to te lata - licząc od końca roku kalendarzowego - należy uwzględnić przy określaniu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż ww. nieruchomości wraz z wybudowanymi domkami letniskowymi, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a więc nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W konsekwencji, przy odpłatnym zbyciu przez Pana ww. nieruchomości nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tym samym, stanowisko Pana uznać należy za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informujemy ponadto, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego organ podatkowy uzna, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. O podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).