Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PP2-443-779/08-2/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-02-22
Teza: Czy sprzedaż gruntu zabudowanego i niezabudowanego podlega opodatkowaniu VAT?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie; roboty-roboty budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 18.12.2007r. (data wpływu 24.12.2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania oraz zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej i zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.12.2007r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania oraz zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej i zabudowanej.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

P.. s.c. powstała w 2007 r., w swojej działalności ma m.in. zajmować się świadczeniem usług budowlanych w szerokim zakresie oraz obrotem nieruchomościami. Dla realizacji zamiaru wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego spółka dokonała w dniach 28.04.2007 r. zakupu niezabudowanej nieruchomości nr ewid. 87/1 (dalej : działka A) i w dn. 7.05.2007 r. sąsiedniej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym o nr ewid. 87/2 (dalej: działka B). Budynek mieszkalny znajdujący się na działce B jest towarem używanym, spełniającym wymogi przepisu art. 43 ust. 2 pkt. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, albowiem nabyła przedmiotowe nieruchomości w warunkach zwolnienia zbywających od tego podatku. Nadto w trakcie posiadania Spółka nie poniosła, jak i do chwili zbycia obu nieruchomości, Spółka nie poniesie nakładów na ulepszenie budynku posadowionego na działce B. Dla terenu, na którym leżą obie nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że działka A stanowi grunty orne, a działka B stanowi tereny mieszkaniowe. W sierpniu 2007 r. dla obu nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym.

Z uwagi na trudności w pozyskaniu kredytu umożliwiającego realizację zamiaru wybudowania budynku — Spółka postanowiła dokonać sprzedaży obu działek. Zgodnie z umową przedwstępną warunkowa umowa sprzedaży działki A ma zostać zawarta nie później niż do dnia 31.01.2008 r., a umowa sprzedaży działki B — nie później niż do dnia 29.02.2008 r.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

1.  Czy dostawa działki A będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 22 %?
2.  Czy dostawa działki B będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT?

Zdaniem podatnika w myśl art. art. 43 ust. 1 pkt. 9 w/w ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Powołana ustawa nie definiuje pojęć „teren budowlany” i „teren przeznaczony pod zabudowę”. Stąd też należy posłużyć się wykładnią gramatyczną oraz posiłkowo definicjami z innych gałęzi prawa. Z uwagi na to, że ustawodawca w ustawie o VAT nie wskazuje w oparciu o jakie dokumenty dostawca gruntu powinien określić ich przeznaczenie, właściwym jest przyjęcie dla tego celu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tą ustawą przyjmuje się, że o charakterze gruntu, tj. czy jest to teren budowlany, czy przeznaczony pod zabudowę, decyduje w głównej mierze plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru.

Jeżeli jednak dla omawianego obszaru taki plan nie został sporządzony - to przeznaczenie gruntu należy ustalić na podstawie innych dokumentów i zamiarów właścicieli co do jego przeznaczenia. Obecny właściciel planował, a przyszły nabywca ma zamiar wybudować na obu działkach wielorodzinny budynek mieszkalny. Decyzja z dnia 31.08.2007 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z zobowiązaniem Spółki do przeniesienia na Kupującego tej decyzji oznaczają, że teren ten należy kwalifikować jako przeznaczony pod budowę. Zdaniem wnioskodawcy zatem dostawa terenu oznaczonego jako działka A, o nr ewidencyjnym 87/1 będzie opodatkowana VAT według stawki 22%.

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt. 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przez towary używane — zgodnie z art. 43 ust 2 pkt. 1 rozumie się m.in. budynki budowle lub ich części —jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Zastrzeżenie zawarte w art. 43 ust. 6 nie ma zastosowania, albowiem Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie budynku i ich nie poniesie. Na podstawie art. 29 ust. 5 pow. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ponadto dostawa gruntu wraz z budynkiem jest opodatkowana w zależności od: jeżeli przedmiotem dostawy jest budynek wraz z gruntem trwale z nim związanym to wówczas dostawa jest opodatkowana wg właściwej stawki odnoszącej się do dostawy budynku w zależności z kolei od jego charakteru, tj. od tego czy budynek jest towarem. używanym budynkiem mieszkalnym, użytkowym, będącym przedmiotem obrotu pierwotnego, lub wtórnego. Zatem, jeżeli przepis art. 29 ust. 5 opodatkowanie gruntu zabudowanego uzależnia od charakteru budynków lub budowli tam posadowionych - to oznacza to, że dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla sprzedawanego budynku (budowli) lub podlega zwolnieniu, jeżeli dostawa budynku (budowli) posadowionego na tym gruncie objęta jest zwolnieniem lub stawką 0-procentową. Zdaniem wnioskodawcy dostawa terenu oznaczonego jako działka B o nr ewidencyjnym 87/2 korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami zaś, zgodnie z art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wymienionych w art. 5 ust. 1 w/w ustawy, a także grunty.

Nie każda czynność, stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Musi być ona objęta zarówno zakresem przedmiotowym, jak również zakresem podmiotowym ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka nabyła dwie sąsiadujące działki – pierwszą niezabudowaną z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, drugą zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W opisie zdarzenia przyszłego w złożonym wniosku Spółka na zakupionej nieruchomości (działce A) podejmuje kwestię budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W sierpniu 2007 r. została wydana decyzja administracyjna ustalająca warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu obu działek. Z uwagi jednak na trudności z pozyskaniem kredytu Spółka postanowiła dokonać sprzedaży obu nieruchomości.

Przedmiotem działalności Spółki (według opisanego zdarzenia przyszłego) jest świadczenie usług budowlanych w szerokim zakresie oraz obrót nieruchomościami. Istotnym więc elementem w aspekcie opodatkowania powyższej czynności (sprzedaży działki A) jest fakt, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana będzie do prowadzonej działalności gospodarczej. Okoliczności te jednoznacznie wskazują więc na zamiar nabycia działki (pierwotnie ornej, następnie na mocy decyzji administracyjnej zmienionej na budowlaną), na której następnie ma zostać wybudowany budynek mieszkalny w celu dalszej odsprzedaży. Zamiarem tym jest więc budowa domów wielorodzinnych z przeznaczeniem do sprzedaży. Ponadto, należy zauważyć, że od chwili wejścia w życie przepisów ustawy o VAT, tj. od dnia 1 maja 2004 roku zasadą jest opodatkowanie dostawy gruntów podatkiem od towarów i usług. Zwolniona od podatku – jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 wskazanej ustawy – jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. W przepisach podatkowych brak jest jednak definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz wytycznych, jakimi należy się kierować przy ocenie danego gruntu. W związku z powyższym charakter gruntu ustalić należy w oparciu o przepisy prawa miejscowego, tj. lokalne przepisy zagospodarowania przestrzennego. Są to zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, decyzje o warunkach zabudowy danej nieruchomości. O charakterze gruntów decyduje ich przeznaczenie zawarte w lokalnej polityce przestrzennej jednostki samorządowej, bez względu na charakter ich aktualnego wykorzystania. Jeśli więc w/w działka posiada warunki zabudowy i zgodnie z decyzją ma charakter budowlany, to jej sprzedaż będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dlatego też należy się zgodzić ze stanowiskiem Spółki, że sprzedaż przedmiotowego gruntu niezabudowanego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W efekcie dokonaną przez Spółkę dostawę przedmiotowej działki z warunkami zabudowy, która pozostaje w ścisłym związku z przedmiotem działalności wykonywanej przez Wnioskodawcę, należy uznać za sprzedaż gruntów i należy traktować jako dostawę towaru, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ww. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem odpłatna dostawa gruntu niezabudowanego realizowana przez podatnika, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, opodatkowana jest podstawową stawką podatku VAT, tj. 22%.

Odnośnie sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym to przepis art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy zwalnia z opodatkowania podatkiem VAT dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt. 2, zgodnie z ust. 2 art. 43 rozumie się:

1.  budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2.  pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zwolnienia, o którym mowa wyżej nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem budynków i budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

*   miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
*   użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Aby art. 43 ust. 6 miał zastosowanie przesłanki w nim zawarte musza być spełnione łącznie.

W tej sytuacji dla stwierdzenia, czy dana sprzedaż jest zwolniona od podatku nie jest istotne ustalenie, czy przedmiotowy budynek był przez podatnika ulepszany, a jeżeli tak – czy wartość tych ulepszeń była większa niż 30% wartości początkowej budynków lub budowli oraz czy od nakładów inwestycyjnych przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

W stosunku zatem do tych obiektów ma zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie zwolniona z podatku od towarów i usług w związku z przepisem art. 29 ust. 5 ustawy.

Wobec powyższego należało orzec jak w sentencji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.