Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.319.2024.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-24
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze sprzedaży licytacyjnej w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; licytacja; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż zwolniona
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi); Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna
==========================

\- stanowisko nieprawidłowe
===========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

23 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w drodze sprzedaży licytacyjnej w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego w sprawie Km (\`(...)\`). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wedle oświadczenia dłużnej spółki nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT i nie odliczono z tytułu zakupu ww. nieruchomości podatku VAT. Przy zakupie nie była wystawiona faktura VAT przez sprzedawców ( osoby fizyczne ) na rzecz spółki (…).

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest nieruchomość o numerze działki 1, identyfikator działki (…), położona: (…), ul. (…), (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) \[NKW (…)\].

Z księgi wieczystej nieruchomości oraz oświadczenia dłużniczki wynika, że nabyła ona nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Umowa sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i poddaniu się rygorowi egzekucji nr aktu (…) zawarta w dniu (…) 2016 roku przed notariuszem (…).

Z oświadczenia dłużnej spółki wynika, że nabycie nieruchomości przez spółkę nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Dłużna spółka oświadczyła, że nie przysługiwało jej prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tego tytułu.

Dłużna spółka jest czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług. Numer NIP dłużnej spółki to: (…).

Dłużna spółka oświadczyła, że w nabytej nieruchomości prowadziła i dalej prowadzi czynności opodatkowane podatkiem VAT.

Spółka przed zakupem nieruchomości najmowała ww. nieruchomość od byłych właścicieli państwa B. Najem trwał od 2012 r.

Dłużna spółka nie wskazała, aby nieruchomość była wykorzystywana do czynności, które są zwolnione z podatku VAT.

Sprzedawana nieruchomość stanowi lokal niemieszkalny - użytkowy. Lokal został zakupiony przez pierwszych właścicieli w 2008 r. a oddany w najem dłużnej spółce w 2012 r. Brak informacji czy był przedmiotem najmu w okresie 2008-2012 oraz wcześniej (budynek został oddany do użytku w 2000 r.). Wobec powyższego pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w roku 2012 wraz z oddaniem lokalu w najem spółce (…) S.A.

Dłużna spółka wykorzystuje nieruchomość do swojej działalności od 2012 r. (najem 2012-2016 r.) do dnia dzisiejszego.

Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenia nieruchomości. Spółka skorzystała z tego prawa i występowała o zwrot podatku VAT z tego tytułu.

Wszystkie ulepszenia i modernizacje miały miejsce w roku 2016.

Spółka w swoim oświadczeniu nie wskazała aby dokonane ulepszenia na nieruchomości wynosiły więcej niż 30% wartości początkowej nieruchomości więc należy przyjąć, że dokonane modernizacje wynosiły mniej niż 30% wartości początkowej nieruchomości.

Od dnia dokonania ulepszeń, tj. 2016 r. do dnia sprzedaży minie okres 2 lat.

Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem dwukondygnacyjnym, wielofunkcyjnym, magazynowo-produkcyjnym w zabudowie wolnostojącej, o powierzchni zabudowy 973,00 m2, powierzchni użytkowej 1696,90 m2. Nieruchomość położona przy ul. (…), (…), gmina (…), pow. (…), województwo (…). Nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni 2683 m2. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

Przedmiot sprzedaży to działka gruntowa o powierzchni 2708 m2 zabudowana budynkiem produkcyjno-biurowym (pierwotnie magazynowo-biurowym). Budynek zaadaptowany w 2016 roku na produkcyjno-biurowy na potrzeby produkcji przez obecnego właściciela nieruchomości, firmę (…) S.A. Budynek o powierzchni użytkowej 1696,90 m2, w tym 1301,40 m2 powierzchni użytkowej części produkcyjnej (77% powierzchni użytkowej budynku) oraz 395,50 m2 powierzchni biurowej (23% powierzchni użytkowej budynku).

Budynek po modernizacji w 2016 roku. Pierwotnie pełnił funkcję magazynowo-biurową, po modernizacji budynek dostosowany został do funkcji produkcyjno-biurowej. Zmiana i dostosowanie budynku o funkcji magazynowej do funkcji produkcyjnej pod wymagania linii produkcyjnej firmy (…) S.A. było związane z poniesieniem nakładów. Takie inwestycje indywidualizujące obiekt pod daną linię produkcyjną nie podnoszą wartości nieruchomości o kwotę nakładów. Z reguły budynki będące na rynku na sprzedaż czy pod wynajem posiadają podstawowe instalacje jak wentylacje, elektryczne, klimatyzacje czy oświetleniowe. Każdy najemca w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej liczy się z tym, iż obiekt będzie musiał w większym lub mniejszym stopniu dostosować pod swoje potrzeby stąd często umowy najmu są długoterminowe aby inwestycja w budynek ponad standard dostosowująca do zamierzonej działalności gospodarczej zdążyła się zamortyzować.

W związku z tym, iż (…) S.A. planował (…), adoptował całą powierzchnię hali wraz z antresolą na potrzeby produkcji i potrzeby socjalno-sanitarne. W stosunku do poprzedniej funkcji budynku czyli magazynowo-biurowej nie uległy zmianie:

*   zagospodarowanie terenu,
*   obrys budynku, drogi wewnętrzne i związany z tym bilans terenu,
*   powierzchnia i kubatura,
*   elewacja,
*   klasyfikacja pożarowa.

Natomiast zmiany jakie zostały wprowadzone to:

*   wprowadzenie na powierzchni hali (wraz z antresolą) pomieszczeń związanych z produkcją,
*   wprowadzenie pomieszczeń socjalno-sanitarnych dla pracowników produkcji,
*   wprowadzenie pochylni o spadku 8% niwelującej różnice w poziomach posadzek.

Dodatkowo wprowadzono zmiany w istniejących instalacjach, tj.:

*   wentylacji mechanicznej,
*   instalacji elektrycznej,
*   instalacji wod-kan,
*   instalacji gazowej.

Budynek wybudowany po 2000 roku więc już we współczesnej technologii. Budynek konstrukcji stalowej częściowo murowany. Ścianki działowe z bloczków gazobetonowych. Posadzki wykonane z betonu zatartego, szlifowanego i utwardzonego żywicą epoksydową. Posadzki w sanitariatach i pomieszczeniach socjalnych z gresu. Drzwi wewnętrzne aluminiowe (szklone). Wykończenie ścian i sufitów - ściany parteru i antresoli - tynk gipsowy malowany. Sufity malowane. Sufity antresoli - podwieszane g-k na stelażu stalowym.

Budynek w bardzo dobrym stanie o prawidłowej gospodarce remontowej. Brak widocznych wad dyskwalifikujący budynek do użytkowania.

Z okoliczności sprawy wynika, że Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy istnieje obowiązek naliczenia i pobrania podatku od towarów i usług VAT w związku ze sprzedażą licytacyjną nieruchomości dłużnej spółki.

**Pana stanowisko w sprawie**

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), Kancelaria komornicza w (…), który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT uważa, że od sprzedaży ww. nieruchomości należy odprowadzić podatek VAT. 

W ocenie tutejszego komornika sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem dłużna spółka jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Nieruchomość była i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej oraz dłużna spółka występowała o zwrot podatku VAT naliczonego w związku z dokonanymi ulepszeniami na nieruchomości. Nieruchomość była też przedmiotem najmu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle lub ich części oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem dwukondygnacyjnym, wielofunkcyjnym, magazynowo-produkcyjnym w zabudowie wolnostojącej. Nieruchomość położona przy ul. (…), gmina (…), województwo (…). Nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 1.

Dłużnikiem jest spółka akcyjna, która jest czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług. Dłużna spółka na nabytej nieruchomości prowadziła i dalej prowadzi czynności opodatkowane podatkiem VAT. Dłużna spółka wykorzystuje nieruchomość w swojej działalności gospodarczej od 2012 roku do dzisiaj.

Spółka nabyła nieruchomość w 2016 roku na podstawie umowy kupna-sprzedaży od osób fizycznych. Nabycie nieruchomości przez spółkę nie było opodatkowane podatkiem VAT. Przy zakupie nie była wystawiona faktura VAT. W związku z tym spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tego tytułu.

Spółka przed zakupem nieruchomości najmowała ww. nieruchomość od byłych właścicieli. Najem trwał od 2012 r. do 2016 r. Wskazał Pan, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w roku 2012.

Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenia nieruchomości. Spółka skorzystała z tego prawa i występowała o zwrot podatku VAT z tego tytułu. Wskazał Pan, że Spółka w swoim oświadczeniu nie wskazała aby dokonane ulepszenia na nieruchomości wynosiły więcej niż 30% wartości początkowej nieruchomości więc należy przyjąć, że dokonane modernizacje wynosiły mniej niż 30% wartości początkowej nieruchomości.

Wszystkie ulepszenia i modernizacje miały miejsce w roku 2016. Od dnia dokonania ulepszeń, tj. 2016 r. do dnia sprzedaży minie okres 2 lat.

Pana wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży ww. nieruchomości w drodze sprzedaży licytacyjnej.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości dłużnik będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ta wykonywana będzie w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka akcyjna, która wykorzystuje nieruchomość do swojej działalności od 2012 r. (w latach 2012-2016 na podstawie umowy najmu) do dzisiaj, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

Zatem przy dostawie ww. nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania dłużnej spółki za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika. W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w drodze licytacji komorniczej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabudowanej, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dostawa zabudowanej działki numer 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budynku posadowionego na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W opisie sprawy wskazał Pan, że do pierwszego zasiedlenia budynku doszło najpóźniej w 2012 roku, więc od tego momentu do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z opisu sprawy wynika również, że wydatki ponoszone przez dłużną spółkę na ulepszenie nieruchomości, miały miejsce w 2016 roku, a ich wartość nie przekroczyła 30%. W związku z tym, dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż spełnione zostaną warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja licytacyjnej sprzedaży opisanego budynku w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Należy również nadmienić, że ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Pana stanowisko, zgodnie z którym od sprzedaży ww. nieruchomości należy odprowadzić podatek VAT jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).