Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-558/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-12-10
Teza: Czy z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 04.10.2013 r. (data wpływu 07.10.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07.10.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość składającą się z będącego obecnie w budowie budynku biurowego o nazwie „G. D.” (dalej: „Budynek”), jak również dwóch działek gruntu, objętych księgą wieczystą (dalej: „Działki”), na których położony jest Budynek (dalej łącznie: „Transakcja”, „Nieruchomość”). Zbycie Nieruchomości planowane jest najpóźniej do 30 września 2014 r.

Obecnie właścicielem Działek oraz nieukończonego Budynku jest spółka T. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością D. spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”).

Proces inwestycyjny związany z budową Budynku prowadzony był przez spółkę DT. Sp. z o.o., która w 2013 r. przekształciła się w Zbywcę.

Zbywca nabył Działki od Gminy w lipcu 2010 r. w ramach przetargu pisemnego nieograniczonego ogłoszonego przez Prezydenta. W momencie nabycia Działek, działka oznaczona numerem 1/1 była niezabudowana, natomiast na działce oznaczonej numerem 78/1 znajdowała się stacja transformatorowa. W trakcie budowy Budynku, stacja transformatorowa została rozebrana i po zakończeniu budowy stanie się jego elementem. Nabycie niezabudowanej Działki nr 1/1 objęte było podatkiem VAT (z ówczesną stawką 22%), zaś nabycie zabudowanej Działki 78/1 było zwolnione z VAT.

Budynek budowany jest przez Zbywcę we własnym zakresie, tj. ponosi on całość nakładów w związku z jego budową. Ukończenie budowy Budynku planowane jest na marzec 2014 r. W związku z budową Budynku, Zbywca ponosi ciężar naliczonego podatku VAT i dokonuje odliczeń VAT naliczonego.

W okresie po wytworzeniu Nieruchomości, Zbywca nie poniesie wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej budynku.

W dniu Transakcji obie z Działek będą zabudowane - na każdej znajdować się będzie część Budynku. Ponadto, w dniu Transakcji na Działkach, oprócz Budynku, znajdować się będą budowle, których zadaniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynku (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:

*   wewnętrzna droga dojazdowa,
*   rampa zjazdowa do garażu podziemnego,
*   chodniki,
*   elementy małej architektury.

We wrześniu 2012 r., Zbywca podpisał z Najemcą umowę wynajmu 91% powierzchni użytkowej Budynku. Umowa ta wejdzie w życie po wybudowaniu Budynku.

Jeśli ukończenie Budynku nastąpi odpowiednio wcześnie przed datą Transakcji, wydanie powierzchni Najemcy (oraz ewentualnie innym najemcom, z którymi Zbywca podpisze umowy po złożeniu przedmiotowego wniosku) i rozpoczęcie najmu odbędzie się przed datą Transakcji. W takim przypadku, okres od wydania powierzchni najemcom do daty Transakcji nie powinien jednakże przekroczyć miesiąca, natomiast na pewno będzie krótszy niż dwa lata.

Zależnie od rzeczywistej daty ukończenia Budynku, możliwa jest również sytuacja, w której wydanie powierzchni wszystkim najemcom i rozpoczęcie najmu nastąpi dopiero po Transakcji.

Z kolei, ta część powierzchni, która na dzień Transakcji nie będzie przedmiotem umowy najmu, wydana zostanie przyszłym najemcom dopiero po zawarciu przez nich umów najmu z nowym właścicielem (tj. Spółką), a więc po dacie Transakcji.

Po ukończeniu budowy, Spółka planuje dokonać nabycia od Zbywcy Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z niej.

Dodatkowo, z mocy prawa, w wyniku planowanej Transakcji, na przyszłego Nabywcę przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości oraz ewentualnych innych umów zawartych przez Zbywcę z najemcami przed datą Transakcji. W przypadku części umów najmu może wystąpić sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po ich podpisaniu, lecz przed wejściem w życie. W związku z tym może być konieczne dokonanie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na nabywcę Nieruchomości.

Spółka nabędzie także zabezpieczenia ustanowione przez najemców tj. gwarancje bankowe lub inne, złożone przez najemców, jak również wpłacone przez nich kaucje.

Nabywcy przekazana zostanie dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza budynku (w szczególności projekty budowlane z majątkowymi prawami autorskimi do nich), licencje do oprogramowania niezbędnego do funkcjonowania Budynku oraz gwarancje budowlane.

W ramach Transakcji, Spółka nabędzie również prawa do znaku towarowego „.G. D.”, którym oznaczony jest Budynek.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek inne składniki majątku Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości);
*   umowy rachunków bankowych Zbywcy;
*   środki pieniężne należące do Zbywcy (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych), inne niż kaucje najemców wspomniane powyżej;
*   tajemnica przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności;
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (Nabywcy zostanie przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością oraz jej wynajmem, wspomniana powyżej).

Po transakcji, na Nabywcy spoczywał będzie obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę ani nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę po dokonaniu Transakcji.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Zarówno Spółka (nabywająca Nieruchomość) jak i Zbywca będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

W chwili obecnej nie została jeszcze podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie w stan likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W związku z przedstawionym powyżej zdarzeniem przyszłym, Spółka pragnie uzyskać odpowiedzi na następujące pytania:

1.  Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji) - zgodnie z art. 86 ustawy o VAT?
2.  Czy z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 05.12.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1026/13-2/JL.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Nabywcy - sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Nabywca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka zamierza nabyć nieruchomość składającą się z będącego obecnie w budowie budynku biurowego o nazwie „G. D.” (dalej: „Budynek”), jak również dwóch działek gruntu, objętych księgą wieczystą (dalej: „Działki”), na których położony jest Budynek (dalej łącznie: „Transakcja”, „Nieruchomość”). Zbycie Nieruchomości planowane jest najpóźniej do 30 września 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 05.12.2013 r. w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że „(…) skoro sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w ustawie, a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku - sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. W świetle powyższego, ponieważ przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz z uwagi na fakt, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.