Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.566.2021.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-30
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 czerwca 2021 r. (data wpływu 2 lipca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 16 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.), oraz pismem z 7 września 2021 r. (data wpływu 9 września 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4– **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2021 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.), oraz pismem z 7 września 2021 r. (data wpływu 9 września 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 29 lipca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.566.2021.1.AB.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest właścicielem 4 działek o łącznej powierzchni 12043 m2 tworzących z innymi działkami kompleks stanowiący teren budowlany, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenie rozmieszczenia obiektów handlowych lub zabudowy usługowej. Plan ten został zatwierdzony 07-04-2021 roku. Działki te wraz z jeszcze jedną działką, którą Wnioskodawca sprzedał kilka lat wcześniej /umowa sprzedaży była opodatkowana podatkiem PCC/, Wnioskodawca otrzymał na podstawie umowy darowizny w 2000 roku. W planach Wnioskodawca miał 4 przedmiotowe działki wnieść do spółki. W tym czasie teren ten nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego. W 2009 roku Wnioskodawca zlecił biuru architektonicznemu opracowanie warunków zabudowy dla 2 działek z przeznaczeniem na budowę zespołu 6 budynków mieszkalnych wielorodzinnych o powierzchni 440 m2 każdy tj. o łącznej powierzchni 2440 m2. Decyzję z klauzulą ostateczności Wnioskodawca otrzymał w 2011 roku. Ponieważ do zawiązania spółki nie doszło Wnioskodawca zrezygnował z planów realizacji tej inwestycji. W roku 2012 Wnioskodawca dał właścicielowi sąsiednich działek prawo do dysponowania działkami Wnioskodawcy na cele budowlane celem uzyskania przez niego pozwolenia na budowę wielkopowierzchniowego obiektu handlowego i zawarł z nim umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości. Pozwolenie na budowę uzyskało klauzulę ostateczności w 2013 roku. Umowa przedwstępna z sąsiadem na sprzedaż działek została rozwiązana w 2020 roku. Nieruchomość Wnioskodawcy w postaci w/w 4 działek Wnioskodawca zamierza sprzedać w oparciu o umowę sprzedaży nie zawierając wcześniej umowy przedwstępnej z kupującym, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT w handlu nieruchomościami. W związku z wątpliwościami i licznymi sprzecznymi informacjami na temat opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną w świetle ustawy VAT, istnieje różnica pomiędzy Wnioskodawcą i kupującym w ocenie czy należy w/w umowę opodatkować podatkiem PCC jak uważa kupujący czy podatkiem VAT jak uważa Wnioskodawca. Informuję że w dniu 11-06-2021 Wnioskodawca został zarejestrowany do tej czynności jako podatnik VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

a) Na pytanie tut. organu „Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą – czy zajmuje się Pani wynajmem, obrotem nieruchomościami – proszę wskazać rodzaj prowadzonej działalności?” Wnioskodawca odpowiedział, że nie prowadzi.

b) Na pytanie tut. organu „Z jakiego powodu zarejestrowała się Pani w dniu 11 czerwca 2021 r. jako podatnik podatku VAT?” Wnioskodawca odpowiedział, że po uzyskaniu informacji w Urzędzie Skarbowym iż w związku z dokonanymi czynności na przedmiotowych działkach sprzedaż polegać będzie opodatkowaniem od towarów i usług, zarejestrował się jako podatnik VAT.

c) Przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1, 2, 3, 4 położone (…).

d) Sprzedaż nastąpi bezpośrednio po otrzymaniu i uprawomocnieniu przedmiotowej interpretacji.

e) Wszystkie działki a to działki nr 1, 2, 3, 4 są działkami niezabudowanymi.

f) Żadna z działek nie jest zabudowana.

g) Na pytanie tut. organu „Czy z tytułu nabycia działek przeznaczonych do sprzedaży przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?” Wnioskodawca odpowiedział, że nie przysługiwało, działki otrzymał w formie darowizny.

h) Na pytanie tut. organu: „W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani działki, które są przedmiotem sprzedaży (w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży jest działka/działki zabudowana/e należy odnieść się również do budynków/budowli)?” Wnioskodawca odpowiedział, że działki są niezabudowane, w przeszłości Wnioskodawca występował o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne a później dał pełnomocnictwo sąsiadowi do uzyskania WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego.

i) Na pytanie tut. organu „Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Panią do jakiejkolwiek działalności (jeśli tak to należy wskazać jakiej – należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca odpowiedział, że w przeszłości Wnioskodawca dał pełnomocnictwo sąsiadowi do uzyskania WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego.

j) Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

k) Na pytanie tut. organu: „Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działki były/są wykorzystywane w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu był/jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT (należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca odpowiedział, że nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy i z tego tytułu Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem VAT.

l) Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów.

m) Żadna z działek nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy.

n) Na pytanie tut. organu: „Czy na dzień sprzedaży przez Panią czterech działek nadal będzie obowiązywało pozwolenie na budowę wielkopowierzchniowego obiektu handlowego dla przedmiotowych działek (należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca wskazał, że nie będzie obowiązywało pozwolenie na budowę gdyż w kwietniu 2021 został zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający te działki pod przeznaczenie handlowo usługowe.

o) Na pytanie tut. organu: „Czy występowała Pani z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca odpowiedział, że „nie występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego ale w przeszłości występował o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne dla działek 1 i 2 w roku 2009 a później w roku 2012 dał pełnomocnictwo sąsiadowi do uzyskania WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego na wszystkich działek.

p) Na pytanie tut. organu: „Czy wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek mających być przedmiotem sprzedaży jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panią było konieczne, jeśli tak to dlaczego (należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca odpowiedział, że tak, występował z wnioskiem o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne dla działek 1 i 2 w roku 2009 w celu zawiązania nowej spółki celowej o wniesienia terenu do tej spółki i był to warunek zawiązania przedmiotowej spółki. Z uwagi na zmianę sytuacji gospodarczej spółka nie została zawiązana. Ponadto w roku 2012 dał pełnomocnictwo i prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane sąsiadowi do uzyskania WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego na wszystkich działkach. Pozwolenie zostało wydane ale wcześniej zawarta umowa przedwstępna sprzedaży przy której nie było żadnych rozliczeń finansowych ani rzeczowych (nie otrzymał żadnego zadatku ani zaliczki) została rozwiązana w roku 2020.

q) Na pytanie tut. organu: „Czy poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek tj. dokonała ich uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca odpowiedział, że oprócz działań opisanych w ppkt. „h” i „i” nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości wszystkich przedmiotowych działek.

r) Wnioskodawca nie paluje udzielić pełnomocnictwa przed sprzedażą osobie trzeciej.

s) Na pytanie tut. organu: „Czy przed sprzedażą działek udzieli Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w jej imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.) (należy odnieść się do każdej działki osobno)?” Wnioskodawca odpowiedział, że w związku z faktem iż nie planuje udzielić pełnomocnictwa, pełnomocnik nie będzie występował.

t) Na pytanie tut. organu: „Jakie działania marketingowe podjęła Pani w celu sprzedaży działki/działek?” Wnioskodawca odpowiedział, że wystawił tablice ogłoszeniową na gruncie a także rozpytywałam sąsiadów czy nie są zainteresowani zakupem przedmiotowych działek.

u) Na pytanie tut. organu: „Co jest powodem sprzedaży działek?” Wnioskodawca odpowiedział, że poprawienie sytuacji majątkowej w związku ze zmianą planów życiowych.

v) Na pytanie tut. organu „Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości” Wnioskodawca odpowiedział, że Tak, Wnioskodawca dokonał jednej sprzedaży w roku 2015 była to niezabudowana działki o pow. ok 14 ar w posiadanie jej Wnioskodawca wszedł w roku 2000 na podstawie umowy darowizny. Wnioskodawca otrzymał ją w darowiźnie z woli darującego. Nieruchomość ta stanowiła nieużytek. Wnioskodawca dokonał jej sprzedaży w roku 2015 na rzecz sąsiada. Sprzedanych zostało jedna działka, niezabudowana. Wnioskodawca nie był wtedy podatnikiem podatku od towarów i usług, nie składała deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia VAT R. środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył na potrzeby osobiste.

w) Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż oprócz wymienionych we wniosku.

x) Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca planuje przeznaczyć na potrzeby osobiste.

y)

\- Dla przedmiotowych działek obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na zabudowę handlowo usługową.

\- Przedmiotowe działki nie są objęte aktualną decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją lokalizacyjna celu publicznego gdyż obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

\- Na pytanie tut. organu „Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?” Wnioskodawca odpowiedział, że tak.

\- Na pytanie tut. organu „Czy przy nabyciu przedmiotowych działek będących przedmiotem sprzedaży przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?” Wnioskodawca odpowiedział, że nie przysługiwało, działki Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny.

z) W związku z faktem iż przedmiotowe działki będą sprzedane jako niezabudowane odpowiedzi na powyższe pytania stają się bezprzedmiotowe.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Proszę o zajęcie stanowiska czy będąc jako osoba fizyczna czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z zarejestrowaniem się do tej czynności sprzedaży, od wyżej wymienionej transakcji sprzedaży Nieruchomości, czynność ta winna podlegać ustawie o podatku VAT i winna być opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%?

**Stanowisko Wnioskodawcy (przeformułowane w piśmie z 16 lipca 2021 r.):**

Wnioskodawca uważa, że jako osoba fizyczna sprzedająca grunty niezabudowane przeznaczone do zabudowy handlowo usługowej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w świetle przedstawionych zdarzeń we wniosku oraz w uzupełnieniu wniosku oraz Wnioskodawcy rejestracji jako podatnika VAT sprzedaż winna podlegać ustawie o VAT i być opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika m.in., Wnioskodawca jest właścicielem czterech niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 tworzących z innymi działkami kompleks stanowiący teren budowlany, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenie rozmieszczenia obiektów handlowych lub zabudowy usługowej. Plan ten został zatwierdzony 7 kwietnia 2021 roku. Działki te Wnioskodawca otrzymał na podstawie umowy darowizny w 2000 roku. W planach Wnioskodawca miał cztery przedmiotowe działki wnieść do spółki.

Wnioskodawca po uzyskaniu informacji w Urzędzie Skarbowym, iż w związku z dokonanymi czynności na przedmiotowych działkach sprzedaż polegać będzie opodatkowaniem od towarów i usług, w dniu 11 czerwca 2021 r. zarejestrował się jako podatnik VAT. Wnioskodawcy z tytułu nabycia działek przeznaczonych do sprzedaży nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Wnioskodawca działki otrzymał w formie darowizny. Wnioskodawca występował z wnioskiem o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne dla działek 1 i 2 w roku 2009 w celu zawiązania nowej spółki celowej o wniesienia terenu do tej spółki i był to warunek zawiązania przedmiotowej spółki. Z uwagi na zmianę sytuacji gospodarczej spółka nie została zawiązana. Ponadto w roku 2012 dał pełnomocnictwo i prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane sąsiadowi do uzyskania WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego na wszystkich działkach. Pozwolenie zostało wydane i uzyskało klauzulę ostateczności w 2013 r. ale wcześniej zawarta umowa przedwstępna sprzedaży przy której nie było żadnych rozliczeń finansowych ani rzeczowych została rozwiązana w roku 2020. Wnioskodawca obecnie zamierza sprzedać przedmiotowe działki.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wystąpią istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż ww. działek nr 1, 2, 3, 4 dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy Wnioskodawca miał w planach ww. działki, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdują się w terenie rozmieszczenia obiektów handlowych lub zabudowy usługowej, wnieść do spółki. Wnioskodawca występował z wnioskiem o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne dla działek 1 i 2 w roku 2009 w celu zawiązania nowej spółki celowej o wniesienia terenu do tej spółki i był to warunek zawiązania przedmiotowej spółki. Ponadto Wnioskodawca w roku 2012 dał prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane sąsiadowi do uzyskania WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego na wszystkich działkach. Pozwolenie zostało wydane i uzyskało klauzulę ostateczności w 2013.

Dokonując rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie należy mieć na uwadze przede wszystkim orzecznictwo TSUE i wskazówki z niego płynące. Jak już wcześniej wskazano pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Przenosząc powyższe wskazówki na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że działki mające być przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane w ramach majątku osobistego a wręcz przeciwnie, Wnioskodawca w okresie ich posiadania miał zamiar wykorzystać je do celów prowadzenia działalności gospodarczej tj. miał zamiar wnieść działki do nowej spółki celowej, co było warunkiem jej zawiązania. Wnioskodawca w związku z tym występował z wnioskiem o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne dla przedmiotowych działek. Ponadto w 2012r. Wnioskodawca dał prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane sąsiadowi do uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę obiektu handlowego.

Z powyższego wynika zatem, że działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w ramach majątku prywatnego, lecz miały być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, co nie pozwala uznać, że Wnioskodawca dokonując ich sprzedaży będzie zarządzał majątkiem prywatnym i nie będzie występował w ramach tej transakcji jako podatnik VAT.

Zatem mając na uwadze powyższe okoliczności, należy uznać, że Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika, a czynności podjęte przez Wnioskodawcę w stosunku do ww. działek nr 1, 2, 3, 4 tj. wystąpienie z wnioskiem o zatwierdzenie warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne dla działek 1 i 2 w celu zawiązania nowej spółki celowej o wniesienia terenu do tej spółki oraz uzyskanie WZ i pozwolenia na budowę obiektu handlowego na wszystkich działkach noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży. działki nr 1, 2, 3, 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W dalszej części interpretacji tut. organ pragnie odnieść się do ewentualnego zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741, ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego wyżej przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać działki nr 1, 2, 3, 4. Dla przedmiotowych działek obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę handlowo usługową.

Przy nabyciu ww. działek Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro działki nr 1, 2, 3, 4 są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na zabudowę handlowo usługową, to stanowią one tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem sprzedaż przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla działek nr 1, 2, 3, 4, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działek wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika, że Wnioskodawca wykorzystywał działki nr 1, 2, 3, 4 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca co prawda wskazał, że działki były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych, jednakże z okoliczności wynika, że Wnioskodawca dał prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane. Ponadto Wnioskodawca otrzymał działki w ramach darowizny i podatek naliczony nie wystąpił, ale w tym przypadku nie można przyjąć, że skoro podatek nie wystąpił to Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia.

Zatem nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie ww. działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 stawką 23%, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.