Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.834.2021.4.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-17
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

28 września 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 27 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 listopada 2021 r. (data wpływu 29 listopada 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Dnia 26 kwietnia 2016 r. zakup działki budowlanej jako współwłasność o wartości całkowitej 34614,00 zł w części ½, Pani udziały w kwocie 17307,00 zł oraz wydaną decyzją udzielającą pozwolenia na budowę z rozpoczętą budową tj. tylko założonym dzienniku budowy z dnia 28 grudnia 2015 r.

Kolejno 12 kwietnia 2018 r. została Pani całkowitym właścicielem działki o wartości 50000,00 zł, nabyła Pani od współwłaściciela ½ część działki za kwotę 25000,00 zł.

W czerwcu 2018 r. został zrobiony aneks do projektu budowlanego z nowym projektem budowlanym. Dnia 7 sierpnia 2018 r. została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielenie pozwolenia na budowę. W dniu 20 września 2018 r., rozpoczęła Pani budowę, zakończyła 14 stycznia 2020 r.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

1\. Działka budowlana była zakupiona w celu wybudowania domu mieszkalnego i zamieszkania w nim.

2\. Posiada Pani inną nieruchomość, w której aktualnie nie zamieszkuje.

3\. Nieruchomość - działka budowlana nie była w żaden sposób wykorzystywana pod działalność gospodarczą.

4\. Działka z nieruchomością opisana we wniosku nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów. Nie czerpała Pani żadnych korzyści majątkowych z jej tytułu.

5\. Nie dokonywała Pani wcześniej żadnych sprzedaży nieruchomości. Będzie to Pani pierwszy raz. Jedynie była umowa zamiany w formie aktu notarialnego (w złączeniu akt notarialny)

6\. Przygotuje Pani odpowiednio nieruchomość do prezentacji i sprzedaży. Podpisze Pani umowę z biurem nieruchomości oraz będzie Pani starała się sprzedać na własną rękę - działania podejmowane będą w 2022 roku.

7\. Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki zostaną przeznaczone na zakup mieszkania, remont wyposażenie mieszkania, bieżące koszty oraz inne możliwe wydatki na dzień dzisiejszy niemożliwe do określenia.

**Pytanie**

Czy podatek będzie liczony od nabycia ½ części działki w 2018 roku czy od sprzedaży działki razem z nieruchomością?

**Pani stanowisko w sprawie**

Podatek od sprzedaży nieruchomości będzie wynosił 4750,00 zł, tj. kwota nabycia ½ części działki tj. 25000,00 zł x 19% = 4750,00 zł.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 26 kwietnia 2016 r. zakup działki budowlanej jako współwłasność w części ½ oraz wydaną decyzją udzielającą pozwolenia na budowę z rozpoczętą budową. Kolejno 12 kwietnia 2018 r. została Pani całkowitym właścicielem działki, nabyła Pani od współwłaściciela ½ część działki. W dniu 20 września 2018 r., rozpoczęła Pani budowę, zakończyła 14 stycznia 2020 r. Działka budowlana była zakupiona w celu wybudowania domu mieszkalnego i zamieszkania w nim. Przygotuje Pani odpowiednio nieruchomość do prezentacji i sprzedaży. Podpisze Pani umowę z biurem nieruchomości oraz będzie Pani starała się sprzedać na własną rękę - działania podejmowane będą w 2022 roku. Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki zostaną przeznaczone na zakup mieszkania, remont wyposażenie mieszkania, bieżące koszty oraz inne możliwe wydatki na dzień dzisiejszy nie możliwe do określenia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę) jak i budynek. W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem np. mieszkalnym, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.

We wniosku wskazała Pani, że udziały w działce nabyła Pani:

\- 26 kwietnia 2016 r. (1/2),

\- 12 kwietnia 2018 r. (1/2).

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Natomiast § 2 ww. artykułu przewiduje, że:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Stosownie do art. 198 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Art. 206 ww. Kodeksu przewiduje, że:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Natomiast art. 210 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z powyższych przepisów wynika, że przy współwłasności prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a co za tym idzie każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Z charakteru udziału, który jest wyłącznym prawem współwłaściciela wynika możliwość rozporządzania udziałem (ułamkową częścią prawa własności) bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast współwłaściciel nie jest uprawniony do rozporządzania określoną częścią rzeczy wspólnej, gdyż nie ma do niej żadnych wyłącznych praw.

Nabycie przez Panią nieruchomości tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą zamierza sprzedać, nastąpiło w dacie nabycia gruntu, tj. w 2016 r. oraz w 2018 r.

Termin 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla udziału w nieruchomości nabytego w 2016 r. minął 31 grudnia 2021 r., a dla udziału w nieruchomości nabytego w 2018 r., upłynie 31 grudnia 2023 r.

W 2016 r. stała się Pani współwłaścicielką w każdym metrze kwadratowym tej nieruchomości. W 2018 r. nabyła Pani kolejny udział w każdym metrze kwadratowym nieruchomości. Dokona Pani zbycia nieruchomości nabytej w dwóch ww. datach i w wymienionych udziałach (wielkościach). Zatem dokona Pani sprzedaży ½ udziału w nieruchomości nabytego w 2016 r. oraz ½ udziału nabytego w 2018 r.

Dokona Pani sprzedaży nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Sprzedaż ½ udziału w nieruchomości (działki zabudowanej budynkiem), w części nabytej w 2016 r. nie będzie stanowił źródła przychodu podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż upłynął już okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Od sprzedaży ww. udziału w nieruchomości nie będzie miała Pani obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2018 r. będzie stanowiła źródło przychodu, gdyż sprzedaż nastąpi przed upływem 5-letniego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w części dotyczącej udziału nabytego w 2018 r.

Stanowisko Pani uznano za nieprawidłowe, gdyż opodatkowaniu podlega dochód z tytułu sprzedaży ½ udziału w nieruchomości tj. w działce zabudowanej budynkiem, a nie jak wskazała Pani – ½ udziału w działce.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego i nie odnosi się do kwot wskazanych w opisie sprawy. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).