Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-300/15-2/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-25
Teza: Dostawa nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, prawo do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; pożyczka; przewłaszczenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2015 r. (data wpływu 1 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanych w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie a ich dostawa będzie dokonywana po upływie 2 lat po pierwszym zasiedleniu (pytanie 3 wniosku) **– jest prawidłowe**
*   prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanych w stosunku do których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie albo ich dostawa jest dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia oraz opodatkowania dostawy Gruntów (pytanie 2, 4 i 5 wniosku) **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanych w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie a ich dostawa będzie dokonywana po upływie 2 lat po pierwszym zasiedleniu, prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości oraz opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanych w stosunku do których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie albo ich dostawa jest dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia oraz opodatkowania dostawy Gruntów (pytanie 2, 4 i 5 wniosku)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (zwana dalej Wnioskodawcą) zamierza udzielać pożyczki poza systemem bankowym (zwanych dalej Pożyczkami), podmiotom gospodarczym (osobom prawnym, osobom fizycznym oraz spółkom nie posiadającym osobowości prawnej) (zwanych dalej Dłużnikami). W celu zabezpieczenia swoich wierzytelności z tytułu zawieranych w przyszłości umów pożyczek, Wnioskodawca planuje zawierać umowy przewłaszczenia nieruchomości Dłużnika (zwanych dalej Nieruchomościami) na rzecz Wnioskodawcy. Przedmiotem przewłaszczenia będą zarówno zabudowane nieruchomości (zwane dalej Zabudowanymi Nieruchomościami) jak i grunty będące terenami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT (zwane dalej Gruntami). Ponieważ przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie będą Nieruchomości a zgodnie z art. 157 par. 1 Kodeksu Cywilnego nie ma możliwości przeniesienia prawa własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku, Wnioskodawca przyjmie powszechnie stosowany w takich przypadkach na rynku (m.in. przez banki i inne instytucje pożyczkowe) model przewłaszczenia opierający się w istocie rzeczy na zawarciu dwóch powiązanych umów z których jedna stanowi umowę bezwarunkowego przeniesienia prawa własności na Wnioskodawcę a druga stanowi umowę w której Wnioskodawca zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika po terminowej spłacie wierzytelności z tytułu umowy pożyczki (technicznie prawdopodobnie umowy te będą zawarte w jednym dokumencie).

Na podstawie umowy przewłaszczenia Dłużnik przeniesie więc na Wnioskodawcę prawo własności nieruchomości a Wnioskodawca zobowiązuje się do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki, tj. w praktyce pozostawiając możliwość faktycznego, bieżącego korzystania z nieruchomości przez Dłużnika z zastrzeżeniem warunku zawieszającego, że Wnioskodawca zobowiązuje się do powrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika z chwilą zaspokojenia wierzytelności. Wnioskodawca pragnie w tym miejscu zaznaczyć, że roszczenie Dłużnika o zwrotne przeniesienie prawa własności Nieruchomości, wynikające z umowy przewłaszczenia, zostanie ujawnione w księdze wieczystej Nieruchomości.

Zawarcie umowy przewłaszczenia Nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki będzie elementem koniecznym i warunkiem zawarcia Umowy Pożyczki. Oznacza to, iż nie będzie możliwe zawarcie Umowy Pożyczki bez równoczesnego przewłaszczenia Nieruchomości. Każde przewłaszczenie konkretnej Nieruchomości będzie ściśle związane z zawieraną równocześnie Umową Pożyczki, zarówno poprzez odwołanie się do treści jak i warunków konkretnej Umowy Pożyczki. Jedynym przyświecającym stronom celem zawarcia umowy przewłaszczenia według powyższych zasad, będzie zabezpieczenie wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu Umowy Pożyczki. W szczególności celem Dłużnika nie będzie wyzbycie się prawa własności Nieruchomości a celem Wnioskodawcy nie będzie definitywne nabycie tego prawa. Strony zakładają bowiem przede wszystkim,że będą przestrzegać postanowień Umowy Pożyczki, w szczególności zaś, że Dłużnik wywiąże się z tej umowy dokonując terminowej spłaty wierzytelności, które z niej wynikają. W takim przypadku przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Wnioskodawcę będzie mieć jedynie charakter czasowy oraz warunkowy i w żaden sposób nie wpłynie na możliwość bieżącego korzystania z Nieruchomości przez Dłużnika w okresie obowiązywania umowy przewłaszczenia. Umowa przewłaszczenia będzie więc mieć wyłącznie zabezpieczający a co za tym idzie akcesoryjny w stosunku do umowy pożyczki charakter. Niezbędnym kontekstem stosunku przewłaszczenia będzie bowiem stosunek prawny wynikający z Umowy Pożyczki.

Zgodnie z treścią umowy przewłaszczenia, w następstwie spłaty wierzytelności z tytułu Umowy Pożyczki przez Dłużnika, Wnioskodawca będzie zobowiązany do powrotnego przeniesienia Nieruchomości na rzecz Dłużnika.

W Umowie Pożyczki zastrzeżono, możliwość naliczania przez Wnioskodawcę opłat związanych z restrukturyzacją Pożyczki (zwanych dalej Opłatami restrukturyzacyjnymi). Opłaty restrukturyzacyjne związane są z podejmowanymi czynnościami przez Wnioskodawcę w zakresie restrukturyzacji Pożyczki, w szczególności w zakresie: zmiany terminu i wysokości spłat Pożyczki i Odsetek, czynności monitujących, korespondencji związanej z nieterminową spłatą, analizy prawnej i finansowej związanej ze zmianą warunków spłaty Pożyczki. Opłaty restrukturyzacyjne mogą być naliczane przez Wnioskodawcę w wyniku podjętych czynności restrukturyzacyjnych po powstaniu zaległości w spłacie Pożyczki lub Odsetek. Przy czym mogą być naliczane nie później niż do dnia wypowiedzenia Umowy Pożyczki przez Wnioskodawcę.

Dopiero w przypadku, gdy Dłużnik nie spłaci wierzytelności z Umowy Pożyczki w terminach określonych Umowie Pożyczki lub też gdy Umowa Pożyczki zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę z przyczyn opisanych w jej treści, Wnioskodawca będzie miał prawo zaspokoić się z Nieruchomości. Wnioskodawca prześle do Dłużnika zawiadomienia o wygaśnięciu prawa Dłużnika do żądania zwrotnego przeniesienia Nieruchomości. Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. W takim przypadku Dłużnik zostanie zobowiązany do wydania Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, oraz wystawienia faktury VAT na kwotę Pożyczki wraz z należnymi odsetkami.

W razie gdy Dłużnik, w terminie wyznaczonym przez Wnioskodawcę, nie wskaże nabywcy dla Nieruchomości, Wnioskodawca przystąpi niezwłocznie do próby sprzedaży Nieruchomości znalezionym przez siebie nabywcom. Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. Zaspokojenie się Wnioskodawcy będzie polegać na dokonaniu jak najszybszej sprzedaży Nieruchomości oraz rozliczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży z wierzytelnością z tytułu umowy pożyczki (tj. w przypadku sprzedaży Nieruchomości za kwotę przekraczającą wartość wierzytelności Dłużnika z tytułu Umowy Pożyczki. Wnioskodawca dokona zwrotu nadwyżki na rachunek Dłużnika).

Jak bowiem Wnioskodawca zaznaczył, celem zawarcia i realizacji postanowień umowy przewłaszczenia w powyższej formie, nie jest przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Wnioskodawcę lecz zabezpieczenie ewentualnych przyszłych wierzytelności wynikających z Umowy Pożyczki. W związku z tym Wnioskodawca będzie mógł w praktyce dowolnie ustalić cenę sprzedaży Nieruchomości, tak aby Nieruchomość została zbyta w możliwie szybkim terminie i o ile to możliwe, za kwotę wystarczającą co najmniej do pokrycia wszystkich wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu Umowy Pożyczki (w tym: Kwota Pożyczki, odsetki).

Jak zaznaczono powyżej, Wnioskodawca z racji prowadzonej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomości które będą przewłaszczane na zabezpieczenie udzielanych Pożyczek, nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych (np. odpłatna dzierżawa lub najem Nieruchomości itp.). Nie będzie to zresztą w ogóle możliwe, gdyż faktycznie Wnioskodawca nie będzie nimi dysponował. Wnioskodawca, zarówno w czasie obowiązywania, jak i po rozwiązaniu Umowy Pożyczki, nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowanych Nieruchomości. Wnioskodawcy nie będzie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W związku z tym, iż Pożyczki będą zabezpieczone na Zabudowanych Nieruchomości jak i Gruntach, nie jest wykluczone iż Wnioskodawca będzie zobowiązany do zbycia Zabudowanych Nieruchomości (zarówno gdzie w stosunku do budynku lub budowli wystąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy VAT jak i w stosunku do budynku lub budowli gdzie pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło) jak i Gruntów. Wnioskodawca chciałby przede wszystkim uzyskać potwierdzenie co do skutków podatkowych związanych ze zbyciem Zabudowanych Nieruchomości jak i Gruntów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę, będzie przysługiwało jemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT?
2.  Czy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę Zabudowanej Nieruchomości (gdzie w stosunku do budynku lub budowli lub ich części nastąpiło pierwsze zasiedlenie i taka dostawa jest dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia), dostawa taka będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT ?
3.  Czy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę Zabudowanej Nieruchomości (gdzie w stosunku do budynku lub budowli lub ich części nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie albo dostawa jest dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia), dostawa taka będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT?
4.  Czy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę Gruntów, dostawa taka będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT?

Pytanie 1

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela (Wnioskodawca) własności oznaczonej rzeczy (Nieruchomość) z równoczesnym zobowiązaniem Wnioskodawcy do powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Dłużnika po uregulowaniu zabezpieczonej wierzytelności (Pożyczka). Przeniesienie własności następuje causa cavendi (w celu zabezpieczenia), a między Dłużnikiem i Wnioskodawcą nawiązuje się szczególny stosunek powiernictwa. W przypadku niespełnienia świadczenia przez Dłużnika, Wnioskodawca może zaspokoić się z Nieruchomości - według wcześniejszego umownego uzgodnienia - przez jej sprzedaż.

Przedmiotowo istotnym elementem takiej umowy, cechą ją identyfikującą, jest zamieszczenie w jej treści zastrzeżenia o zwrotnym przeniesieniu własności Nieruchomości po spełnieniu świadczenia. Zatem, przeniesienie prawa własności następuje w takim przypadku warunkowo (celem nie jest wyzbycie się własności Nieruchomości) i ma charakter nieodpłatny. W związku z powyższym uznać należy, iż samo zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie Pożyczki nie jest czynnością skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT i obowiązku wystawienia faktury. Jednakże w przypadku niewywiązania się z zawartej umowy (np. braku spłaty Pożyczki), warunek zwrotnego przeniesienia własności wygasa, wobec czego Wnioskodawca może od tego momentu dysponować przewłaszczoną Nieruchomością, a dokonana dostawa nabiera odpłatnego charakteru. Zgodnie z umową przewłaszczenia, Wnioskodawca zobowiązany jest do zbycia przewłaszczonej Nieruchomości i podziału uzyskanych z tego tytułu środków w sposób ustalony, tj. część środków zostaje przeznaczona na spłatę roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś pozostała część środków jest zwracana Dłużnikowi. Taki ustalony z góry w umowie przewłaszczenia schemat podziału środków ma wyłącznie na celu uiszczenie roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś nadwyżka środków uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości jest każdorazowo zwracana Dłużnikowi. Tak więc funkcją umowy przewłaszczenia nieruchomości jest wyłączne zabezpieczenie spłaty kwoty Pożyczki wraz z odsetkami. Nadwyżka przekraczająca kwotę roszczeń Wnioskodawcy z tytułu Umowy pożyczki nie stanowi dodatkowego zysku Wnioskodawcy. Tym samym należy stwierdzić, iż Umowa przewłaszczenia Nieruchomości stanowi akcesoryjną usługę w stosunku do Umowy Pożyczki.

Umowy przewłaszczenia nie można rozpatrywać w oderwaniu od umowy Pożyczki. Należy uznać, iż umowa przewłaszczenia jest de facto jednym z funkcjonalnych elementów składających się na usługę Pożyczki (usługa finansowa) i nie można jej rozpatrywać w oderwaniu od Umowy Pożyczki. Umowa przewłaszczenia ma zupełnie inny cel aniżeli umowa sprzedaży i nie może być z nią utożsamiana. Umowa przewłaszczenia wprowadza określone ograniczenia dla Wnioskodawcy, które uniemożliwiają mu nieograniczone władztwo w zakresie rozporządzania i dysponowania Nieruchomością.

W wyniku rozwiązania Umowy Pożyczki Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania Nieruchomością jak właściciel. W takim przypadku Dłużnik zostanie zobowiązany do wydania Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, oraz opodatkowania dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Na tej podstawie Dłużnik zostanie zobowiązany do wystawienia faktury VAT na kwotę Pożyczki wraz z należnymi odsetkami. W myśl postanowień Umowy przewłaszczenia, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zbycia Nieruchomości i dokonania podziału uzyskanej kwoty zgodnie w sposób ustalony, tj. część środków zostaje przeznaczona na spłatę roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś pozostała część środków jest zwracana Dłużnikowi. Taki ustalony z góry w umowie przewłaszczenia schemat podziału środków ma wyłącznie na celu uiszczenie roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś nadwyżka środków uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości jest każdorazowo zwracana Dłużnikowi. Tak więc nabycie Nieruchomości przez wnioskodawcę następuje wyłącznie w celu wykonania usługi finansowej, jaką jest udzielenie Pożyczki przez Wnioskodawcę. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4 art. 120 ust. 17 i 19, oraz art. 124.

Zgodnie z tym zapisem nie jest możliwe dokonania odliczenie podatku, jeśli nabyte towary (Nieruchomości) będą służyć do wykonywania czynności zwolnionych (tj. wykonanie Umowy Pożyczki). W przedmiotowym stanie faktycznym, nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości następować będzie wyłącznie w celu doprowadzenia do zaspokojenia roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś nadwyżka środków pieniężnych każdorazowo będzie zwracana Dłużnikowi. Tak więc nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie wyłącznie w celu wykonania Pożyczki (czyli usługi finansowej podlegającej zwolnieniu od opodatkowania).

Reasumując, Wnioskodawcy, z tytułu nabycia Nieruchomości, nie będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT

Pytanie 2

Po definitywnym nabyciu Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę, nie będzie ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT np. odpłatne wynajęcie lub wydzierżawienie. Wnioskodawca będzie pozbawiony prawa do swobodnego i nieograniczonego dysponowania taką Nieruchomością. Wnioskodawca będzie zobowiązany do jak najszybszego zbycia Nieruchomości i podziału uzyskanych środków zgodnie z dokonanymi ustaleniami. Należy zwrócić uwagę, iż Wnioskodawca nie może w pełni swobodnie dysponować całością uzyskanych środków. Nadwyżka środków przekraczająca zobowiązania Dłużnika z tytułu Umowy Pożyczki, będzie każdorazowo jemu zwracana przez Wnioskodawcę. Definitywne nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę, następuje wyłącznie w celu zaspokojenia roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy pożyczki.

W wyniku definitywnego nabycia Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę będziemy mieli do czynienia z odpłatną dostawą towarów, podlegającą opodatkowaniu. Jeśli taka dostawa Zabudowanej Nieruchomości (gdzie w stosunku do budynku lub budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie i taka dostawa jest dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia), będzie dokonywana przez Dłużnika na rzecz Wnioskodawcy, to taka dostawa zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10 VAT będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT. Dokonywanie późniejszego zbycia takiej Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz osoby trzeciej, będzie zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10 VAT podlegało zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT.

Pytanie 3

Po definitywnym nabyciu Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę, nie będzie ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT np. odpłatne wynajęcie lub wydzierżawienie. Wnioskodawca jest pozbawiony prawa do swobodnego i nieograniczonego dysponowania taką Zabudowaną Nieruchomością. Wnioskodawca będzie zobowiązany do jak najszybszego zbycia Zabudowanej Nieruchomości i podziału uzyskanych środków zgodnie z dokonanymi ustaleniami. Należy zwrócić uwagę, iż Wnioskodawca nie może w pełni swobodnie dysponować całością uzyskanych środków. Nadwyżka środków przekraczającą zobowiązania Dłużnika z tytułu Umowy Pożyczki, będzie każdorazowo jemu zwracana przez Wnioskodawcę. Definitywne nabycie Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę, następuje wyłącznie w celu zaspokojenia roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy pożyczki.

W wyniku definitywnego nabycia Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę będziemy mieli do czynienia z odpłatną dostawą towarów, podlegającą opodatkowaniu. Jeśli taka dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana przez Dłużnika na rzecz Wnioskodawcy, będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia lub będzie następować w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, to taka dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże w takim przypadku Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabyta Zabudowana Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych. Po nabyciu Zabudowanej Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie dokonywał jakichkolwiek nakładów na jej ulepszenie. Dokonywane późniejszego zbycia takiej Zabudowanej Nieruchomości przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10a VAT będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT.

Pytanie 4

Po definitywnym nabyciu Gruntu przez Wnioskodawcę, nie będzie on wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT np. odpłatne wynajęcie lub wydzierżawienie. Wnioskodawca będzie pozbawiony prawa do swobodnego i nieograniczonego dysponowania takim Gruntem. Wnioskodawca będzie zobowiązany do jak najszybszego zbycia Gruntu i podziału uzyskanych środków zgodnie z dokonanymi ustaleniami. Należy zwrócić uwagę, iż Wnioskodawca nie może w pełni swobodnie dysponować całością uzyskanych środków. Nadwyżka środków przekraczającą zobowiązania Dłużnika z tytułu Umowy Pożyczki, będzie każdorazowo jemu zwracana przez Wnioskodawcę. Definitywne nabycie Gruntu przez Wnioskodawcę, następuje wyłącznie w celu zaspokojenia roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy pożyczki.

W wyniku definitywnego nabycia Gruntów przez Wnioskodawcę będziemy mieli do czynienia z odpłatną dostawą towarów, podlegającą opodatkowaniu. Jednakże w takim przypadku Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabyty Grunt nie będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. W związku z tym, iż Grunt nabyty przez Wnioskodawcę będzie wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w tym przypadku Grunt został nabyty przez Wnioskodawcę wyłącznie w celu zaspokojenia roszczeń wynikających z Umowy Pożyczki - usługa finansowa, poprzez zbycie Gruntów przez Wnioskodawcę), to dokonanie późniejszego zbycia Gruntu przez Wnioskodawcę na warunkach określonych w Umowie pożyczki, będzie podlegało zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanych w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie a ich dostawa będzie dokonywana po upływie 2 lat po pierwszym zasiedleniu,
*   **nieprawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanych w stosunku do których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie albo ich dostawa jest dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia oraz opodatkowania dostawy Gruntów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ilekroć w jej przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zaznaczyć również należy, że wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie również do części budynku lub budowli. To powoduje, że może wystąpić sytuacja, że pierwsze zasiedlenie może mieć miejsce jedynie w stosunku do części budynku lub budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 86 ust. 1 w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza udzielać pożyczki poza systemem bankowym podmiotom gospodarczym. W celu zabezpieczenia swoich wierzytelności z tytułu zawieranych w przyszłości umów pożyczek, Wnioskodawca planuje zawierać umowy przewłaszczenia nieruchomości Dłużnika na rzecz Wnioskodawcy. Przedmiotem przewłaszczenia będą zarówno zabudowane nieruchomości jak i grunty będące terenami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca będzie stosował model przewłaszczenia opierający się w istocie rzeczy na zawarciu dwóch powiązanych umów z których jedna stanowi umowę bezwarunkowego przeniesienia prawa własności na Wnioskodawcę a druga stanowi umowę w której Wnioskodawca zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika po terminowej spłacie wierzytelności z tytułu umowy pożyczki (technicznie prawdopodobnie umowy te będą zawarte w jednym dokumencie). Na podstawie umowy przewłaszczenia Dłużnik przeniesie więc na Wnioskodawcę prawo własności nieruchomości a Wnioskodawca zobowiązuje się do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki, tj. w praktyce pozostawiając możliwość faktycznego, bieżącego korzystania z nieruchomości przez Dłużnika z zastrzeżeniem warunku zawieszającego, że Wnioskodawca zobowiązuje się do powrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika z chwilą zaspokojenia wierzytelności. Wnioskodawca wskazał, że każde przewłaszczenie konkretnej Nieruchomości będzie ściśle związane z zawieraną równocześnie Umową Pożyczki, zarówno poprzez odwołanie się do treści jak i warunków konkretnej Umowy Pożyczki. Jedynym przyświecającym stronom celem zawarcia umowy przewłaszczenia według powyższych zasad, będzie zabezpieczenie wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu Umowy Pożyczki. W szczególności celem Dłużnika nie będzie wyzbycie się prawa własności Nieruchomości a celem Wnioskodawcy nie będzie definitywne nabycie tego prawa. Strony zakładają bowiem przede wszystkim,że będą przestrzegać postanowień Umowy Pożyczki, w szczególności zaś, że Dłużnik wywiąże się z tej umowy dokonując terminowej spłaty wierzytelności, które z niej wynikają. W takim przypadku przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Wnioskodawcę będzie mieć jedynie charakter czasowy oraz warunkowy i w żaden sposób nie wpłynie na możliwość bieżącego korzystania z Nieruchomości przez Dłużnika w okresie obowiązywania umowy przewłaszczenia. Umowa przewłaszczenia będzie więc mieć wyłącznie zabezpieczający a co za tym idzie akcesoryjny w stosunku do umowy pożyczki charakter. Niezbędnym kontekstem stosunku przewłaszczenia będzie bowiem stosunek prawny wynikający z Umowy Pożyczki.

Zgodnie z treścią umowy przewłaszczenia, w następstwie spłaty wierzytelności z tytułu Umowy Pożyczki przez Dłużnika, Wnioskodawca będzie zobowiązany do powrotnego przeniesienia Nieruchomości na rzecz Dłużnika. Dopiero w przypadku, gdy Dłużnik nie spłaci wierzytelności z Umowy Pożyczki w terminach określonych Umowie Pożyczki lub też gdy Umowa Pożyczki zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę z przyczyn opisanych w jej treści, Wnioskodawca będzie miał prawo zaspokoić się z Nieruchomości. Wnioskodawca prześle do Dłużnika zawiadomienia o wygaśnięciu prawa Dłużnika do żądania zwrotnego przeniesienia Nieruchomości. Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. W takim przypadku Dłużnik zostanie zobowiązany do wydania Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, oraz wystawienia faktury VAT na kwotę Pożyczki wraz z należnymi odsetkami. W razie gdy Dłużnik, w terminie wyznaczonym przez Wnioskodawcę, nie wskaże nabywcy dla Nieruchomości, Wnioskodawca przystąpi niezwłocznie do próby sprzedaży Nieruchomości znalezionym przez siebie nabywcom. Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. Zaspokojenie się Wnioskodawcy będzie polegać na dokonaniu jak najszybszej sprzedaży Nieruchomości oraz rozliczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży z wierzytelnością z tytułu umowy pożyczki (tj. w przypadku sprzedaży Nieruchomości za kwotę przekraczającą wartość wierzytelności Dłużnika z tytułu Umowy Pożyczki, Wnioskodawca dokona zwrotu nadwyżki na rachunek Dłużnika). Wnioskodawca wskazał, że z racji prowadzonej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomości które będą przewłaszczane na zabezpieczenie udzielanych Pożyczek, nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych (np. odpłatna dzierżawa lub najem Nieruchomości itp.). Nie będzie to zresztą w ogóle możliwe, gdyż faktycznie Wnioskodawca nie będzie nimi dysponował. Wnioskodawca, zarówno w czasie obowiązywania, jak i po rozwiązaniu Umowy Pożyczki, nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowanych Nieruchomości. Wnioskodawcy wskazał, że nie będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W związku z tym, iż Pożyczki będą zabezpieczone na Zabudowanych Nieruchomości jak i Gruntach, nie jest wykluczone iż Wnioskodawca będzie zobowiązany do zbycia Zabudowanych Nieruchomości (zarówno gdzie w stosunku do budynku lub budowli wystąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy VAT jak i w stosunku do budynku lub budowli gdzie pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło) jak i Gruntów. Wnioskodawca chciałby przede wszystkim uzyskać potwierdzenie co do skutków podatkowych związanych ze zbyciem Zabudowanych Nieruchomości jak i Gruntów.

Ad. 1.

Należy wskazać, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy (oznaczonych rzeczy) z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Przeniesienie własności następuje causa cavendi (w celu zabezpieczenia), a między zbywcą (dłużnikiem) i nabywcą (wierzycielem) rzeczy nawiązuje się szczególny stosunek powiernictwa. W przypadku niespełnienia świadczenia przez dłużnika wierzyciel może zaspokoić się z rzeczy – według wcześniejszego umownego uzgodnienia – przez definitywne zachowanie własności rzeczy, jej sprzedaż, wynajęcie itp.

Przedmiotowo istotnym elementem takiej umowy, cechą ją identyfikującą, jest zamieszczenie w jej treści zastrzeżenia o zwrotnym przeniesieniu własności po spełnieniu świadczenia. Zatem przeniesienie prawa własności następuje w takim przypadku warunkowo (celem nie jest wyzbycie się własności rzeczy) i ma charakter nieodpłatny. Ponadto, w okresie przewłaszczenia nabywca może rozporządzać rzeczą tylko w zakresie uzgodnionym w umowie. Pomimo przeniesienia prawa własności rzeczy na wierzyciela, nie może on swobodnie rozporządzać tymi rzeczami (np. dokonać ich zbycia).

Wcześniejsze umowne uzgodnienie pozwala wierzycielowi zaspokoić się z rzeczy, w przypadku niespełnienia świadczeń przez dłużnika.

Należy zatem stwierdzić, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie jest czynnością skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT i obowiązku wystawienia faktury. Jednakże w przypadku niewywiązania się z zawartej umowy (np. braku spłaty pożyczki), warunek zwrotnego przeniesienia własności wygasa, wobec czego pożyczkodawca (Wnioskodawca) może od tego momentu swobodnie dysponować przewłaszczoną rzeczą, a dokonana dostawa nabiera odpłatnego charakteru. Tym samym dostawa towarów będących przedmiotem przewłaszczenia, w związku z zawartą umową, przesądza o uznaniu tej czynności za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ww. art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Wierzyciel staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, co skutkuje koniecznością wystawienia faktury VAT przez dłużnika i odprowadzeniem podatku od towarów i usług, o ile ta rzecz nie jest zwolniona od opodatkowania.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się m.in. do tego, czy Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie będzie mu przysługiwało takie prawo, gdyż nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości następować będzie wyłącznie w celu doprowadzenia do zaspokojenia roszczeń Wnioskodawcy wynikających z umowy pożyczki.

W ocenie Organu, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy wskazać, że czynność nabycia Nieruchomości (przejęcia towarów w skutek wykonania umowy przewłaszczenia), wiąże się bezpośrednio z jej sprzedażą. Jak wynika z wniosku, Wnioskodawca w ramach umowy przewłaszczenia nabywa Nieruchomości, które przeznacza na sprzedaż, w celu zaspokojenia swoich roszczeń. Zatem na gruncie regulacji ustawy o VAT dochodzi do dwóch czynności, tj. udzielenia pożyczki i nabycia przewłaszczonej Nieruchomości z zamiarem jej sprzedaży. W konsekwencji nie można przyjąć za Wnioskodawcą, że nabycie nieruchomości należy zakwalifikować jako czynność związaną z usługą finansową, gdyż środki uzyskane ze sprzedaży przewłaszczonej Nieruchomości Wnioskodawca przeznacza na spłatę wcześniej udzielonej pożyczki.

W odniesieniu zatem do prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy wskazać, że z treści cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Jak wskazano wyżej, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,
*   po drugie, czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Zatem, należy stwierdzić, że Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę, pochodzące z przewłaszczenia, spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i Wnioskodawca z tytułu tej sprzedaży będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom ustawy o VAT. Zatem z uwagi na ww. art. 86 ust. 1 ustawy, należy stwierdzić, że co do zasady, Wnioskodawcy z tytułu nabycia opisanych Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia, oczywiście uwzględniając art. 88 ustawy, gdyż ich nabycie wiąże się bezpośrednio z ich sprzedażą, a jak wyżej wskazano jest to czynność wymieniona w art. 5 ust. 1 ustawy. Dodatkowo należy zaznaczyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości ze stawką zwolnioną, Wnioskodawca będzie musiał dokonać korekty uprzednio odliczonego podatku VAT.

Ad. 2.- 4.

Z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wynika, że aby dostawa nieruchomości zabudowanych bądź ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie tego przepisu musi dojść do pierwszego zasiedlenia i dostawa ta musi być dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Zatem w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona zbycia przewłaszczonych Nieruchomości zabudowanych, bądź ich części w stosunku do których doszło do pierwszego zasiedlenia i dostawa ich zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, wówczas ich sprzedaż będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w stosunku do Nieruchomości zabudowanych, w stosunku do których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie albo, gdy ich dostawa nastąpi przed upływem 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie miał zastosowania. W stosunku natomiast do takich Nieruchomości należy przeanalizować zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, nie będzie on dokonywał na nabytych Nieruchomościach ulepszeń, jednakże jak wskazano w udzielonej odpowiedzi na pytanie 1, Wnioskodawcy z tytułu nabycia Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem dostawa Nieruchomości zabudowanych, bądź ich części w stosunku do których na dzień sprzedaży nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, albo od pierwszego zasiedlenia do ich sprzedaży nie upłynie okres 2 lat, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż nie będą spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

Należy zatem przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości zabudowanych, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ponadto Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w odniesieniu do dostawy nabytych w ramach umowy przewłaszczenia Gruntów (nieruchomości niezabudowanych) zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nabyte Grunty będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (wyłącznie w celu zaspokojenia roszczeń wynikających z umów Pożyczki – usługa finansowa) i Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia Gruntów.

Z powyższej cytowanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że zastosowanie zwolnienia jest możliwe dla dostawy towarów (w tym Nieruchomości) wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oznacza to, że towary te muszą zostać wykorzystywane na cele takiej działalności. W konsekwencji z tego zwolnienia nie może skorzystać dostawa towarów, które nigdy nie zostały wykorzystane do działalności zwolnionej.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której w wyniku umowy przewłaszczenia Wnioskodawca nabywa Nieruchomości (zarówno zabudowane jak i grunty). Celem bezpośrednim nabycia tych Nieruchomości jest ich sprzedaż, w celu zaspokojenia swoich należności. Zatem, nie można w niniejszej sytuacji stwierdzić, że Nieruchomości są wykorzystywane w działalności zwolnionej prowadzonej przez Wnioskodawcę (udzielanie pożyczek), gdyż nabycie Nieruchomości następuje, jak już wyżej wskazano, celem ich odsprzedaży, a Wnioskodawca nie wykorzystuje ich do działalności zwolnionej.

Tym samym dostawa Nieruchomości zabudowanych, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10 ustawy, jak również dostawa Gruntów nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały wypełnione warunki wynikające z tego przepisu. Ponadto należy wskazać, że w stosunku do Gruntów, nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, grunty te są terenami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT. Tym samym dostawa Nieruchomości zabudowanych lub ich części, w stosunku do których nie doszło do pierwszego zasiedlenia, bądź od pierwszego zasiedlenia do ich sprzedaży nie upłynie okres 2 lat jak również dostawa gruntów będących terenami budowlanymi będzie opodatkowana stawką podstawową, tj. 23%, gdyż nie znajdą do niej zastosowania ww. zwolnienia od podatku.

Jednocześnie Organ informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz w zakresie pytania nr 7 wniosku zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.