Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-354/14-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-26
Teza: wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; rozbudowa; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2014 r. (data wpływu 17 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dotyczy nieruchomości- budynek mieszkalny jednorodzinny z działką. Od 1954 r. do 1978 r. Wnioskodawczyni zamieszkiwała w przedmiotowej nieruchomości, która stanowiła własność Jej matki i ojca. Wnioskodawczyni miała jedną siostrę. Z uwagi na śmierć ojca (13 listopada 1988 r.), a potem siostry (8 grudnia 2002 r.), w wyniku przeprowadzenia spraw spadkowych Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem domu z działką. Drugim współwłaścicielem była mama Wnioskodawczyni. W dniu 26 stycznia 2009 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, która w testamencie zapisała swój udział w nieruchomości dwóm córkom Wnioskodawczyni (każdej po 50%).

Na podstawie postanowienia sądu z dnia 27 marca 2009 r. córki Wnioskodawczyni wspólnie z Wnioskodawczynią zostały współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie decyzji z dnia 24 czerwca 2009 r. udzielającej pozwolenia na budowę, rozpoczęto rozbudowę i nadbudowę domu. Do dnia dzisiejszego prace nie zostały zakończone i nie dokonano odbioru technicznego budynku. W tym roku (2014) Wnioskodawczyni chce sprzedać część swojego udziału w nieruchomości zięciowi (mąż jednej z córek będących współwłaścicielami nieruchomości).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy z uwagi na fakt, że nieruchomość jest w rozbudowie, w przypadku jej sprzedaży (część posiadanej działki i domu) Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić do Urzędu Skarbowego podatek dochodowy? (w wys. 19% od odpłatnego zbycia nieruchomości), a przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Reasumując czy fakt, że nieruchomość jest obecnie w trakcie rozbudowy ma wpływ na datę jej nabycia, która jest istotna w przypadku rozliczenia podatku dochodowego. Czy rozbudowa budynku zmienia datę naliczania 5 lat, które muszą minąć od daty nabycia, żeby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W ocenie Wnioskodawczyni nabycie nastąpiło w 1988 i 2002 r., czyli zbycie w 2014 r. nastąpiłoby po upływie pięciu lat i uprawnia Wnioskodawczynię do zwolnienia od podatku dochodowego. Ponadto zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny – budynki trwałe związane z gruntem są częścią składową nieruchomości. Nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też w ocenie Wnioskodawczyni istotny jest moment nabycia gruntu i prowadzona rozbudowa nie ma wpływu na datę nabycia tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy
    *   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, stanowi źródło przychodu w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości, istotne znaczenie ma ustalenie daty jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem udziału w nieruchomości (budynek mieszkalny jednorodzinny z działką) nabytej w drodze spadku po zmarłym w dniu 13 listopada 1988 r. ojcu oraz zmarłej w dniu 8 grudnia 2002 r. siostrze. Drugim współwłaścicielem była mama Wnioskodawczyni. W dniu 26 stycznia 2009 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, która w testamencie zapisała swój udział w nieruchomości dwóm córkom Wnioskodawczyni (każdej po 50%). Na podstawie postanowienia sądu z dnia 27 marca 2009 r. córki Wnioskodawczyni wspólnie z Wnioskodawczynią zostały współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie decyzji z dnia 24 czerwca 2009 r. udzielającej pozwolenia na budowę, rozpoczęto rozbudowę i nadbudowę domu. Do dnia dzisiejszego prace nie zostały zakończone i nie dokonano odbioru technicznego budynku. W 2014 roku Wnioskodawczyni chce sprzedać część swojego udziału w nieruchomości zięciowi.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec powyższego należy odnieść się do prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu).

Zatem sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdujących się na nim trwale z nim związanych budynków.

Należy zatem stwierdzić, że bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz wybudowanych na tym gruncie budynków, stanowiących jego część składową. W tym stanie prawnym bez znaczenia pozostaje fakt wybudowania i odbioru budynku, bowiem okres pięciu lat liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny, spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Zatem istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dniem nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości jest data śmierci spadkodawców (ojca i siostry Wnioskodawczyni), tj. 13 listopada 1988 r. i 8 grudnia 2002 r. W związku z powyższym planowana w 2014 r. sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, w konsekwencji zbycie to nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje fakt, że obecnie nieruchomość jest w trakcie rozbudowy, bowiem okres pięciu lat liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki i związanego z nim budynku mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.