Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.940.2022.3.IO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-10
Teza: Nieuznanie zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania Transakcji, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do zwrotu podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-zwrot podatku; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:

\- nieuznania zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania Transakcji,

\- opodatkowania sprzedaży Nieruchomości,

\- prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do zwrotu podatku VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

20 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania Transakcji i opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz prawa do zwrotu podatku VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

I. Przedmiot składanego wniosku

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży niżej opisanych nieruchomości i praw należących do Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) na rzecz X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”). Sprzedający oraz Kupujący są określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy zamierzają dokonać transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu niżej opisane prawa i nieruchomości biurowe położone w (…), na które składają się:

\- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), o powierzchni (…) m.kw., położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 1”), oraz (ii) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), o powierzchni (…) m.kw., położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 2”; Grunt 1 i Grunt 2 powoływane są łącznie jako: „Grunt”);

\- prawo własności budynków znajdujących się na Gruncie, a mianowicie: (i) budynku biurowego o 4 kondygnacjach naziemnych i 1 kondygnacji podziemnej o powierzchni zabudowy ok. (…) m.kw., który położony jest na Gruncie 1 (dalej: ,,Budynek 1’’), oraz (ii) budynku biurowego o 6 kondygnacjach naziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy ok. (…) m.kw., wzniesionego na Gruncie 2 (dalej: „Budynek 2”; Budynek 1 i Budynek 2 powoływane są łącznie jako: „Budynki”);

\- prawo własności budowli deklarowanych przez Spółkę dla celów podatku od nieruchomości (dalej łącznie: „Budowle”), na które składają się: (i) przyłącza do mediów, oraz (ii) murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec znajdujące się na Gruncie 2.

Prawo użytkowania wieczystego do Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli określane są w niniejszym wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

II. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, zarys działalności Sprzedającego

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4 lipca 2013 r. Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała częściowo opodatkowaniu VAT, a częściowo opodatkowana została podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na nabyciu Nieruchomości i Sprzedający odliczył podatek naliczony z tego tytułu.

Od momentu nabycia w 2013 r. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na świadczeniu usług wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynkach, z którą to działalnością ściśle powiązane są także Budowle znajdujące się na Gruncie, jak również sam Grunt. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Poza działalnością związaną z komercyjnym wynajmem powierzchni, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

III. Przedmiot planowanej transakcji

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione:

1\. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

2\. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni Budynków - przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja);

3\. prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje (w tym gwarancje bankowe), poręczenia lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne;

4\. prawo własności ruchomości oraz wyposażenia znajdującego się w Budynkach (jeśli wystąpią);

5\. prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Nieruchomością (jeśli wystąpią), w zakresie w jakim są przenoszalne jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością,

6\. prawa do oprogramowania związanego z Nieruchomością, w prawa do licencji;

7\. prawa do domen: (…)

8\. prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych oraz projektowych (jeśli wystąpią),

9\. prawa związane z certyfikatem (…) dotyczącym Nieruchomości;

10\. prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych ustanowionych przez poszczególnych wykonawców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje (w tym gwarancje bankowe) lub poręczenia, w zakresie w jakim są przenoszalne;

11\. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego, w szczególności następujące elementy:

1\. nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego;

2\. prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

3\. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

4\. prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami;

5\. prawa i obowiązki z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

6\. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

7\. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wskazane poniżej wyjątki);

8\. prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;

9\. prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców;

10\. prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych (poza ubezpieczeniem tytułu Nieruchomości, które jest standardowym ubezpieczeniem wykupywanym przez strony transakcji przy okazji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ale nie stanowi ono ubezpieczenia majątkowego lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej);

11\. środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców oraz ewentualnych płatności dokonanych przez najemców na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych lub kaucji wpłaconych przez wykonawców prac budowalnych (jeśli wystąpią), które należne są Kupującemu);

12\. księgi rachunkowe Sprzedającego;

13\. tajemnice handlowe Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych Kupującemu w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości;

14\. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo- podatkowych.

15\. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. dokumenty podatkowe Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy na Kupującego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

IV. Zarys działalności Kupującego

Po zakupie Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystać ją do prowadzenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynkach znajdujących się na Gruncie, z wykorzystaniem również Budowli położonych na Gruncie oraz samego Gruntu. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własne doświadczenie wypracowane w tym zakresie. Kupujący zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management). Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani ich części na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Kupującego.

Jak wyżej wskazano, prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Kupującego. Zgodnie z założeniami transakcji, umowa ta zostanie rozwiązana w związku z transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę z tym samym lub z innym zarządcą, lub też zapewni zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie. Analogicznie, na Kupującego nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami.

V. Inne okoliczności dotyczące transakcji

Sprzedaż Nieruchomości oraz pozostałych praw lub obowiązków opisanych powyżej zostanie przeprowadzona poprzez podpisanie warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości, zawartej pod warunkiem, że (…) nie wykona przysługującego (…) prawa pierwokupu. Po spełnieniu się tego warunku, tj. po niewykonaniu prawa pierwokupu przez (…), Wnioskodawcy zawrą umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności Budynków i Budowli oraz pozostałych praw lub obowiązków opisanych powyżej na Kupującego.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W warunkowej umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny. Cena zostanie zapłacona poprzez rachunek escrow.

Wnioskodawcy dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnych za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający dokonywać będzie napraw w Budynku związanych z ochroną przeciwpożarową i usunięciem innych usterek, na swój wyłączny koszt i ryzyko oraz w terminach wskazanych umowie.

Prace związane z ochroną przeciwpożarową mogą trwać również po Transakcji, w takim przypadku Kupujący udzieli Sprzedającemu stosownego pełnomocnictwa do reprezentowania go przed najemcami i ukończenia prac.

W przypadku, gdy naprawa usterek lub ukończenie prac związanych z ochroną przeciwpożarową w budynku będzie trwać po Transakcji, część Ceny związana z tymi naprawami zostanie zatrzymana na rachunku ecsrow i wypłacona po ukończeniu przedmiotowych napraw (lub zatrzymana przez Kupującego, jeżeli naprawy nie zostaną wykonane).

Jeśli na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach przeznaczonych do wynajęcia nie będzie wynajęta, to w stosunku do takich powierzchni oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający może zobowiązać się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie zrekompensowanie Nabywcy braku najemców lub braku tymczasowego przychodu z danej powierzchni. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. W określonych przypadkach, z tytułu świadczenia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego usług związanych z zachęcaniem nowych najemców, Sprzedającemu będzie przysługiwało dodatkowe wynagrodzenie, niezależne od przedmiotu Transakcji oraz płatności Ceny.

W momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) lub lit. b) oraz ust. 11 ustawy o VAT, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT.

W uzupełnieniu wniosku odpowiadając na pytania Organu wskazali Państwo, że:

1) Zainteresowani wskazują, że Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadzi też odrębnej księgowości dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością. Jest to również wynik tego, że Sprzedający jako spółka celowa posiada jedno główne aktywo wykorzystywane w ramach komercyjnego świadczenia usług najmu, wokół którego zorganizowana jest podstawowa działalność Sprzedającego. Nie dokonywał on więc formalnego wydzielenia w swojej strukturze dotyczącego posiadanych aktywów. W ramach Transakcji Sprzedający nie będzie przenosił wszystkich posiadanych składników majątku.

Zainteresowani wskazują, że działalność gospodarcza Sprzedającego, jako spółki celowej, skupiona jest na wynajmie Nieruchomości, uzyskiwaniu przychodów z najmu, utrzymaniu nieruchomości (i jej wartości). W tym zakresie Sprzedający w ramach zespołu składników materialnych i niematerialnych służących realizacji tego zadania gospodarczego od strony organizacyjnej (ale też funkcjonalnej) wyróżnia elementy będące Przedmiotem Transakcji (np. Nieruchomość, umowy najmu), jak i pozostające poza zakresem Przedmiotu Transakcji (np. umowa o zarządzanie, należności, gotówka, rachunki bankowe). Szczegółowo Zainteresowani opisują to ponownie poniżej.

Zainteresowani zwracają uwagę, że z zespołu składników służących realizacji zadań gospodarczych Sprzedającego Przedmiot Transakcji obejmuje Nieruchomość oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, tj. Grunt, Budynki, Budowle, prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w tym roszczenia z zabezpieczeń umów najmu (kaucje/depozyty), prawa własności związane z Nieruchomością, dokumentację prawną i techniczną Nieruchomości znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego, pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego. Zainteresowani przewidują, że Sprzedający w dniu Transakcji wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron umowy dotyczące Nieruchomości (dostawy mediów itp.), ze skutkiem na dzień Transakcji lub na koniec okresu wypowiedzenia przewidzianego w odpowiednich umowach, a Kupujący podpisze nowe umowy w tym zakresie. Niemniej w sytuacji gdyby nie było to możliwe, strony ustaliły, że istnieje możliwość zawarcia odpowiednich porozumień z dostawcami mediów, na podstawie których na Kupującego zostaną przeniesione prawa z takich umów, z zastrzeżeniem jednak, że takie świadczenie usług lub dostawa mediów nie będzie trwać dłużej, niż do czasu zawarcia nowych umów przez Kupującego.

Jak wskazano we Wniosku, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą przede wszystkim prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie Nieruchomością oraz prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, ściśle związane z obsługą Nieruchomości stanowiącej podstawowe aktywo Sprzedającego. Są to podstawowe umowy, na których opiera się prowadzona przez Sprzedającego działalność i bez których nie byłoby możliwe prowadzenie jego biznesu.

Dodatkowo w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, czy też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Na tych elementach opiera się struktura finansowa funkcjonowania Sprzedającego, tj. uzyskiwanie przychodów z należności z tytułu najmu i posiadanie finansowania, które pozwoliło na nabycie i utrzymanie Nieruchomości.

Wymaga podkreślenia, że wymienione wyżej elementy są wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów w sprawie opodatkowania zbycia nieruchomości komercyjnych, jako konieczne do uznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Poza powyższymi, Kupujący nie przejmie również innych umów składających się na działalność Sprzedającego oraz rachunków bankowych, na które wpływają należności od najemców, co również stanowi jeden z elementów organizacji działalności Sprzedającego.

2) Budowle znajdujące się na Gruncie 2, czyli murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec, są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

3) Symbole PKOB poszczególnych Budowli znajdujących się na Gruncie 2 są następujące:

a) ogrodzenie murowane: PKOB 2420

b) utwardzony dziedziniec: PKOB 2112

4) Murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec są trwale związane z gruntem.

5) Budynek 1 został wybudowany w (…) r., a następnie został gruntownie przebudowany i zmodernizowany w (…) r.

Budynek 2 został wybudowany i oddany do użytkowania w (…) r. Data oddania do użytkowania wszystkich Budowli miała miejsce według najlepszej wiedzy Sprzedającego przed (…) r.

Niezależnie od powyższego, Zainteresowani wskazują, iż, jak zostało to opisane we wniosku o interpretację, Nieruchomość (na którą składa się Grunt, Budynki i Budowle) została nabyta przez Sprzedającego w roku (…) i od tego czasu Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności opodatkowanej VAT.

6) Murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec są częścią składową Gruntu 2, a nie budynku.

Przyłącza do mediów są częścią składową Budynku 1.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2\. Czy, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyboru opodatkowania transakcji tym podatkiem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3\. Czy Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 marca 2023 r.)

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 1

Planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - co za tym idzie - dostawa Nieruchomości w ramach transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD, oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot transakcji nie będzie przedsiębiorstwem w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Transakcja będzie dotyczyć zbycia poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomościami nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku stanowiącego przedsiębiorstwo Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych, itd. Co więcej, w ramach transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego, prawa i obowiązki z umowy zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle Objaśnień, są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP (co omówiono szczegółowo poniżej).

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadzi też odrębnej księgowości dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mającą za przedmiot ZCP.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień wydanych przez Ministra Finansów dotyczących opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami: „\[\`(...)\`\] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT". a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Objaśnienia wskazują, iż „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (\`(...)\`)”

Jak wynika z powyższego, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

W świetle powyższych Objaśnień, należy wskazać, iż zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem transakcji będą, składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynki i Budowle, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Kupującego z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomościami (dotyczące praw własności intelektualnej, zabezpieczeń umów najmu, dokumentacji prawnej i technicznej, itd.).

Natomiast transakcją nie będą objęte, między innymi, (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, (b) prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie Nieruchomością, (c) prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

W konsekwencji, należy wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, przedmiot transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych", czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów w Objaśnieniach, jako elementy warunkujące uznanie transakcji za dotyczącą przedsiębiorstwa lub ZCP.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowej. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami, ich obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114- KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114- KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi zatem w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Ponadto uzupełnili Państwo własne stanowisko następująco:

Zdaniem Zainteresowanych, na dzień dokonania opisanej we Wniosku Transakcji, będący przedmiotem dostawy zespół składników majątkowych nie będzie stanowić u Sprzedającego zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionego organizacyjnie i funkcjonalnie w jego przedsiębiorstwie. Zdaniem Zainteresowanych, zbywane składniki majątkowe nie są wystarczające do prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni. Do prowadzenia takiej działalności konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem i utrzymaniem budynków oraz obsługą najemców, zarządzaniem budynkami, obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). W ramach Transakcji, zasadniczo, Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z takich umów. Stąd, aby Kupujący mógł w oparciu o nabytą Nieruchomość prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni, konieczne będzie samodzielne zapewnienie przez niego realizacji istotnych funkcji związanych z realizacją Inwestycji, a następnie jej obsługi.

W efekcie, w ocenie Zainteresowanych, nabywana przez Kupującego masa majątkowa nie będzie miała cech pozwalających na uznanie jej za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań przypisanych przedsiębiorstwu Sprzedającego. Konieczne będzie bowiem uzupełnienie przez Kupującego nabytych składników transakcji o dodatkowe elementy (m.in. zawarcie stosownych umów na obsługę), aby możliwe było prowadzenie działalności z wykorzystaniem nabytych składników. Zdaniem Zainteresowanych, bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić planowanej działalności gospodarczej.

Zainteresowani pragną jednak zaznaczyć, że wyodrębnienie organizacyjne i funkcjonalne przedmiotu dostawy jako element definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowić powinien element analizy organu i to organ powinien ocenić, czy spełnia on ustawową definicję i jakie konsekwencje podatkowe będą z tym związane. Zainteresowani wskazują przy tym, iż dokonanie przez nich analizy wykładni art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako elementu opisu zdarzenia przyszłego podważałoby podstawowy cel i funkcję instytucji interpretacji podatkowej i powodowałoby, że Zainteresowani nie mogliby uzyskać skutecznej ochrony swoich praw.

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 2

W przypadku złożenia przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyboru opodatkowania transakcji tym podatkiem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w wyżej powołanym ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4 lipca 2013 r. Od momentu nabycia, Nieruchomość jest przedmiotem komercyjnego wynajmu prowadzonego przez Sprzedającego, a więc czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, od momentu zakupu, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków i Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli w wysokości wyżej wskazanej nie zostaną także poniesione do dnia transakcji.

W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli miało miejsce w okresie wcześniejszym, niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

W chwili zawarcia transakcji, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Kolejno należy przeanalizować, czy zastosowanie będzie miało zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

\- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższej regulacji, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż dostawa Nieruchomości podlegać będzie pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

\- towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

\- dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie wykorzystywał Przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej, w związku z czym nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu, wchodzącego w skład Nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budynków i Budowli, znajdujących się na tym Gruncie (tj. będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową VAT).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie zawartej umowy sprzedaży będzie, co do zasady, podlegała zwolnieniu z VAT jedynie stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia transakcji z podatku VAT i o wyborze jej opodatkowania tym podatkiem. Oświadczenie takie zostanie złożone albo przed dniem dokonania transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego, albo też w akcie notarialnym, którym udokumentowana będzie dostawa Nieruchomości na rzecz Kupującego. W konsekwencji, sprzedaż wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli wraz z Gruntem będzie opodatkowana podatkiem VAT według podstawowej stawki i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 3

Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie

Jak wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Na dzień dokonania transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej obejmującej komercyjny wynajem powierzchni. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT (zasadniczo według stawki VAT 23%). Planowane nabycie Nieruchomości będzie zatem związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką VAT w wysokości 23%. W konsekwencji, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Budynków i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu, na którym są posadowione, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało zatem na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego VAT nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Kupującego w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nabycie Nieruchomości, jak wskazano powyżej, nie będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania VAT (z racji rezygnacji ze zwolnienia przez strony transakcji), Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający sprzeda Państwu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) oraz działkę gruntu o numerze (…), prawo własności budynków znajdujących się na Gruncie, tj. dwóch budynków biurowych oraz prawo własności budowli (przyłącza do mediów, murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec)

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na świadczeniu usług wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynkach, z którą to działalnością ściśle powiązane są także Budowle znajdujące się na Gruncie, jak również sam Grunt. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności zwolnionej z VAT. Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Poza działalnością związaną z komercyjnym wynajmem powierzchni, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością. Jest to również wynik tego, że Sprzedający jako spółka celowa posiada jedno główne aktywo wykorzystywane w ramach komercyjnego świadczenia usług najmu, wokół którego zorganizowana jest podstawowa działalność Sprzedającego. Nie dokonywał on więc formalnego wydzielenia w swojej strukturze dotyczącego posiadanych aktywów. W ramach Transakcji Sprzedający nie będzie przenosił wszystkich posiadanych składników majątku.

Działalność gospodarcza Sprzedającego, jako spółki celowej, skupiona jest na wynajmie Nieruchomości, uzyskiwaniu przychodów z najmu, utrzymaniu nieruchomości (i jej wartości). W tym zakresie Sprzedający w ramach zespołu składników materialnych i niematerialnych służących realizacji tego zadania gospodarczego od strony organizacyjnej (ale też funkcjonalnej) wyróżnia elementy będące Przedmiotem Transakcji (np. Nieruchomość, umowy najmu), jak i pozostające poza zakresem Przedmiotu Transakcji (np. umowa o zarządzanie, należności, gotówka, rachunki bankowe).

Z zespołu składników służących realizacji zadań gospodarczych Sprzedającego Przedmiot Transakcji obejmuje Nieruchomość oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, tj. Grunt, Budynki, Budowle, prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w tym roszczenia z zabezpieczeń umów najmu (kaucje/depozyty), prawa własności związane z Nieruchomością, dokumentację prawną i techniczną Nieruchomości znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego, pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego. Przewidują Państwo, że Sprzedający w dniu Transakcji wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron umowy dotyczące Nieruchomości (dostawy mediów itp.), ze skutkiem na dzień Transakcji lub na koniec okresu wypowiedzenia przewidzianego w odpowiednich umowach, a Państwo podpiszą nowe umowy w tym zakresie. Niemniej w sytuacji gdyby nie było to możliwe, strony ustaliły, że istnieje możliwość zawarcia odpowiednich porozumień z dostawcami mediów, na podstawie których na Państwa zostaną przeniesione prawa z takich umów, z zastrzeżeniem jednak, że takie świadczenie usług lub dostawa mediów nie będzie trwać dłużej, niż do czasu zawarcia nowych umów przez Państwa.

Jak wskazano we Wniosku, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą przede wszystkim prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie Nieruchomością oraz prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, ściśle związane z obsługą Nieruchomości stanowiącej podstawowe aktywo Sprzedającego. Są to podstawowe umowy, na których opiera się prowadzona przez Sprzedającego działalność i bez których nie byłoby możliwe prowadzenie jego biznesu.

Dodatkowo w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, czy też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Na tych elementach opiera się struktura finansowa funkcjonowania Sprzedającego, tj. uzyskiwanie przychodów z należności z tytułu najmu i posiadanie finansowania które pozwoliło na nabycie i utrzymanie Nieruchomości.

Poza powyższymi, nie przejmą Państwo również innych umów składających się na działalność Sprzedającego oraz rachunków bankowych, na które wpływają należności od najemców, co również stanowi jeden z elementów organizacji działalności Sprzedającego.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą transakcją) zostaną przeniesione na Państwa:

\- Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

\- prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni Budynków - przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Państwa w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Państwa praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja);

\- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje (w tym gwarancje bankowe), poręczenia lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne;

\- prawo własności ruchomości oraz wyposażenia znajdującego się w Budynkach (jeśli wystąpią);

\- prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Nieruchomością (jeśli wystąpią), w zakresie w jakim są przenoszalne jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością,

\- prawa do oprogramowania związanego z Nieruchomością, w prawa do licencji;

\- prawa do domen: (…)

\- prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych oraz projektowych (jeśli wystąpią),

\- prawa związane z certyfikatem (…) dotyczącym Nieruchomości;

\- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych ustanowionych przez poszczególnych wykonawców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje (w tym gwarancje bankowe) lub poręczenia, w zakresie w jakim są przenoszalne;

\- znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.).

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Państwa następujące elementy:

\- nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami;

\- prawa i obowiązki z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wskazane poniżej wyjątki);

\- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;

\- prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców;

\- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych (poza ubezpieczeniem tytułu Nieruchomości, które jest standardowym ubezpieczeniem wykupywanym przez strony transakcji przy okazji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ale nie stanowi ono ubezpieczenia majątkowego lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej);

\- środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców oraz ewentualnych płatności dokonanych przez najemców na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych lub kaucji wpłaconych przez wykonawców prac budowalnych (jeśli wystąpią), które należne są Państwu);

\- księgi rachunkowe Sprzedającego;

\- tajemnice handlowe Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych Państwu w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo- podatkowych.

\- dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. dokumenty podatkowe Sprzedającego.

Po zakupie Nieruchomości zamierzają Państwo wykorzystać ją do prowadzenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynkach znajdujących się na Gruncie, z wykorzystaniem również Budowli położonych na Gruncie oraz samego Gruntu. Zamierzają Państwo prowadzić powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własne doświadczenie wypracowane w tym zakresie. Zamierzają Państwo, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management). Nie zamierzają Państwo świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani ich części na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Zawrą Państwo także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Państwa z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Państwa z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia przez Państwa odpowiednich nowych umów.

Jak wyżej wskazano, prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Państwa. Zgodnie z założeniami transakcji, umowa ta zostanie rozwiązana w związku z transakcją, a Państwo zawrą nową umowę z tym samym lub z innym zarządcą, lub też zapewni zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie. Analogicznie, nie zostaną również na Państwa przeniesione prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca się z działek Gruntu oraz Budynków i Budowli wraz z niektórymi prawami z nią związanymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Państwa nie wynika bowiem, aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jak wskazano w opisie sprawy, Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu.

Ponadto w analizowanym przypadku, zgodnie z podanymi przez Zainteresowanych informacjami, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, muszą Państwo podjąć szereg czynności takich jak m.in. zawarcie umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia i ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi prawnej, księgowej, itd. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Państwa majątek umożliwia kontynuację działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. Nieruchomości i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy gruntów ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie uprawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ww. ustawy,

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem Budynków i Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy, dostawą objęte będą dwa Budynki, z których pierwszy został wybudowany w 1876 r., a następnie został gruntownie przebudowany i zmodernizowany w 2004 r., natomiast drugi został wybudowany i oddany do użytkowania w 2005 r. Budowle zaś zostały oddane do użytkowania przed 2005 r. Ponadto od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w 2013 r. jest ona wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na świadczeniu usług wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynkach, z którą to działalnością ściśle powiązane są także Budowle znajdujące się na Gruncie, jak również sam Grunt. Ponadto od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli i nie będą ponoszone do dnia dostawy.

Przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży Budynków i Budowli, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa ta będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu, od którego upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem zarówno w stosunku do Budynków, jak i Budowli będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (działek zabudowanych Budynkami lub Budowlami) tj. działek nr (…), (…) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Ze złożonego wniosku wynika, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości (Budynków i Budowli wraz z gruntem, na którym są posadowione), przed dniem jej dostawy, Sprzedający i Państwo złożycie zgodne oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania. Oświadczenie zostanie złożone naczelnikowi urzędu skarbowego bądź w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Budynków i Budowli, to transakcja dostawy Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana sprzedaż Budynków i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu – działki nr (…) i (…) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2 i kolejne ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzenia przez Państwa działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynkach znajdujących się na Gruncie, z wykorzystaniem również Budowli położonych na Gruncie oraz samego Gruntu. Zamierzają Państwo prowadzić działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie zamierzają Państwo świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani ich części na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy zrezygnują Państwo z przysługującego zwolnienia dostawy Nieruchomości w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybiorą Państwo opodatkowanie dostawy Nieruchomości stawką właściwą dla przedmiotu dostawy.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji, będzie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będą mieli Państwo również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Informuje się, że na podstawie art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej,

w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Wobec tego przedmiotem interpretacji indywidualnej nie może być ocena prawna w zakresie prawidłowości zastosowanej stawki podatku VAT dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, gdyż w zakresie stawek VAT obowiązujących po 30 czerwca 2020 r. wydawane są wiążące informacje stawkowe (WIS).

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla Nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

### Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.