Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.183.2024.4.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-12
Teza: Uznanie, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku mieszkalnego wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, uznanie, że dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, uznanie, że dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie uznania, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku mieszkalnego posadowionego Nieruchomości wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, uznanie, że w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT z tytułu tego nabycia Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej oraz uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku garażu posadowionego na Nieruchomości wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, a także w zakresie uznania, że dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, uznanie, że dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, uznanie, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku garażu posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, a także uznanie, że w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT z tytułu tego nabycia Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej.
Słowa kluczowe: budynek-budynek jednorodzinny; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-warunki zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, a także w zakresie uznania, że dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, w zakresie uznania, że dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie uznania, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku mieszkalnego posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, a także w zakresie uznania, że w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT z tytułu tego nabycia Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej,

\- **nieprawidłowe** w zakresie uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, a także w zakresie uznania, że dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, w zakresie uznania, że dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie uznania, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku garażu posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, a także w zakresie uznania, że w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT z tytułu tego nabycia Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 24 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy:

\- Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1,

\- dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT,

\- dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

\- strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT,

\- w przypadku skorzystania przez stron z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1, z tytułu nabycia Nieruchomości 1 Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedająca,

\- wpłynął 24 kwietnia 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania – (\`(...)\`),

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (\`(...)\`).

### Opis zdarzeń przyszłych

### Pani (\`(...)\`) („Sprzedająca”) jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedająca jest od (…) r. (…) wykonującym wolny zawód, obecnie jako wspólnik transparentnej podatkowo (…).

### Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiada statusu przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców oraz Kodeksu Cywilnego, a w konsekwencji nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG”). Sprzedająca nigdy też nie rejestrowała działalności gospodarczej.

### Sprzedająca, z uwagi na dawny obowiązek rozliczania spraw z urzędu z racji wykonywania zawodu (…) (nierealizowany od ok. 15 lat) oraz ze względu na rozliczenie najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT (począwszy od 31 sierpnia 2005 r.).

### Sprzedająca oraz jej matka (\`(...)\`) (dalej: „Sprzedająca 2”) zawarły warunkową przedwstępną umowę przeniesienia prawa własności (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z (\`(...)\`) z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”), dalej łącznie jako „Strony”. Sprzedająca oraz Kupujący określani będą dalej łącznie jako „Zainteresowani”.

### Na podstawie Umowy Przedwstępnej:

### \- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (\`(...)\`) w (…), w obrębie (\`(...)\`), dzielnicy (\`(...)\`), gminie i powiecie (\`(...)\`), województwie (\`(...)\`), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`), (dalej: „Nieruchomość 1”); a także

### \- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia (\`(...)\`) udziału Sprzedającej w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (\`(...)\`), w (\`(...)\`), w obrębie (\`(...)\`), w dzielnicy (\`(...)\`), w gminie (\`(...)\`), w powiecie (\`(...)\`), w województwie (\`(...)\`), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość 2”);

### \- Sprzedająca 2 zobowiązała się do przeniesienia (\`(...)\`) udziału Sprzedającej 2 w Nieruchomości 2;

### \- Strony zobowiązały się do złożenia w Umowie Przyrzeczonej wspólnego oświadczenie, w którym dokonają wyboru opodatkowania dokonania dostawy Nieruchomości 1, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (w przypadku uzyskania interpretacji indywidualnej wskazującej, że sprzedaż Nieruchomości 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

### Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zwane będą dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

### Przyrzeczona umowa sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej.

W Umowie Przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego Zainteresowani stosownie do uzyskanej interpretacji podatkowej złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli podlegających zwolnieniu opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które to oświadczenie będzie zawierało elementy wskazane w treści art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj.:

\- nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Zainteresowanych;

\- adres Budynku.

### Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. (\`(...)\`), uchwalonego w dniu (\`(...)\`) r. uchwałą (\`(...)\`) (dalej: „Uchwała MPZP”) i położone są na terenie oznaczonym symbolem C7/MW2/U – przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (MW2/U).

### Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 celem realizacji inwestycji deweloperskiej, w której to występuje w charakterze podatnika VAT, zaś efekty realizacji tej działalności będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych). Kupujący zarówno obecnie, jak i w momencie nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT, jako podatnik VAT czynny. Sprzedająca będzie posiadać status podatnika VAT czynnego również na moment zbycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

### Nieruchomość 1 została nabyta przez Sprzedającą z dniem 26 kwietnia 1993 r. na podstawie zasiedzenia – stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. (sygn. akt: (\`(...)\`)) stwierdzającego zasiedzenie własności nieruchomości położonej w (\`(...)\`), przy ulicy (\`(...)\`) o powierzchni (…) m², stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym (…) z obrębu (\`(...)\`), która to działka następnie została podzielona decyzją Prezydenta(\`(...)\`) nr (\`(...)\`) zezwalającą na realizację inwestycji drogowej pn. „(\`(...)\`))”, zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, tj. działki numer ewidencyjny (…), na działkę numer ewidencyjny (\`(...)\`) o pow. (…) m² (pod drogę) i działkę numer ewidencyjny (\`(...)\`) o pow. (…) m².

### Nieruchomość 1 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m2 (dalej: „Budynek”) oraz garażem o jednej kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m2.

### Budynek posadowiony obecnie na Nieruchomości 1 jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundament oraz dach.

### Na Nieruchomości 1 Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej.

### Budynek został wzniesiony na Nieruchomości 1 w 1934 r. przez wstępnych (dziadków) Sprzedającej i stanowił zawsze budynek mieszkalny wykorzystywany przez kolejne pokolenia rodziny Sprzedającej.

### Sprzedająca mieszkała w Budynku znajdującym się na Nieruchomości 1 od 1966 r. do 1996 r., natomiast rodzice Sprzedającej mieszkali w przedmiotowy Budynku do 2011 r.

### Nieruchomość 1 nie wchodziła i nie wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, jak i również nie stanowiła, jak i nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej.

Obecnie Budynek nieprzerwanie od 29 marca 2011 r. oddany jest w odpłatny najem, tj.:

\- od 29 marca 2011 r. do 11 lipca 2019 r. Sprzedającą łączyła umowa najmu z podmiotem trzecim, którego działalność polegała na świadczeniu usług z zakresu (\`(...)\`);

\- od 12 lipca 2019 r. na czas określony Sprzedająca zawarła umowę najmu z podmiotem trzecim prowadzącym działalność (\`(...)\`).

### Z tytułu najmu Sprzedająca wystawia faktury VAT.

### Kupujący w razie nabycia Nieruchomości 1 wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Sprzedającej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do kontynuowania do 30 sierpnia 2026 r. umowy najmu zawartej dnia 12 lipca 2019 r. przez Sprzedającą.

### Sprzedająca nie ponosiła nakładów na Budynek posadowiony na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – Sprzedająca w powyższym zakresie ponosiła jedynie nakłady w postaci bieżących napraw, które to nie przekraczały 30% wartości Budynku. Nakłady na Budynek przekraczające 30% wartości Budynku mogły zostać dokonane przez rodziców Sprzedającej, jednakże od daty dokonania tychże ulepszeń (1985 rok) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

### Nieruchomość 2 zabudowana jest znajdującym się w złym stanie technicznym (w ruinie) budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m2 (dalej: „Budynek 2”). Od momentu wejścia Nieruchomości 2 w skład majątku rodziny Sprzedającej Budynek 2 stanowi ruinę i stoi pusty, przy czym posiada on fundamenty, ściany i dach w złym stanie technicznym. Ponadto Nieruchomość 2 przez cały okres jej posiadania nie była wynajmowana odpłatnie/nieodpłatnie przez Sprzedającą oraz członków jej rodziny. Zgodnie z posiadaną przez Sprzedającą wiedzą, Budynek 2 był zamieszkiwany w przeszłości do ok. 2002 r., tj. przed datą nabycia jego własności przez rodzinę Sprzedającej.

### Sprzedająca w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym – nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i w innych mediach itp.), ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, podwykonawców. Z inicjatywą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wyszedł Kupujący (złożył on korzystną dla Sprzedającej oraz jej matki ofertę), bowiem jako deweloper realizujący inwestycję mieszkaniową na działkach sąsiadujących z Nieruchomościami, w celu uzyskania efektu synergii, zainteresowany był ich włączeniem w realizowaną przez siebie inwestycję deweloperską.

### Sprzedająca nie podejmowała ponadto żadnych profesjonalnych działań, mających na celu ulepszenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które zwiększyłyby jej wartość (np. uzbrojenie terenu, wydzielanie dodatkowych dróg wewnętrznych czy ogrodzenie). W szczególności Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, ich remont lub uzyskanie względem nich odpowiednich decyzji/pozwoleń administracyjnych pozwalających na zmianę ich użytkowania.

### Podział, który miał miejsce w odniesieniu do Nieruchomości 1 został przeprowadzony z urzędu, decyzją Prezydenta(\`(...)\`) (wywłaszczenie części – działki numer (\`(...)\`) pod drogę – ul. (\`(...)\`)) i pogorszył walory Nieruchomości 1 (zmniejszył ją).

### Oprócz Nieruchomości objętych Umową Przedwstępną Sprzedająca była lub jest właścicielką innych nieruchomości.

### Sprzedająca w całym swoim życiu, tj. na przestrzeni (…0 lat dokonała sprzedaży włącznie czterech z posiadanych przez siebie nieruchomości, mianowicie:

### \- w 1999 r. Sprzedająca sprzedała lokal mieszkalny w (\`(...)\`), który został zakupiony w 1996 r. – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na własne cele mieszkaniowe. Powodem sprzedaży lokalu była mała powierzchnia lokalu mieszkalnego ((…) m2) oraz niebezpieczna okolica – mieszkanie w trakcie okresu użytkowania przez Sprzedającą zostało bowiem okradzione. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2000 r. domu mieszkalnego, w którym Sprzedająca mieszkała do końca 2017 r.;

### \- w 2010 r. Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (\`(...)\`), który został zakupiony w dniu 4 grudnia 2006 r. (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 1”) – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania Wakacyjnego 1 zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2011 r. większego i ładniejszego lokalu wykorzystywanego przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne, również w (\`(...)\`) (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 2”);

### \- w 2013 r. Sprzedająca sprzedała dom mieszkalny w (\`(...)\`), który został zakupiony w dniu 8 listopada 2010 r. od ojca Sprzedającej i jego braci. Był to dom rodzinny ojca Sprzedającej, który został odzyskany przez babcię Sprzedającej jako bezpodstawnie wywłaszczony. Zamiarem Sprzedającej było przeprowadzenie remontu nieruchomości i pozostawienie jej w majątku rodzinnym jako nieruchomości po zmarłej babci, jednakże z uwagi na nieprecyzyjne określenie granic (\`(...)\`) i powstałą w związku z tym „dziurą prawną” oraz z uwagi na długotrwały proces planistyczny, Sprzedająca nie mogła ani zamieszkać w nieruchomości ani dokonać jej zagospodarowania (brak wszystkich wymaganych pozwoleń na remont). Z uwagi zatem na ww. problemy administracyjne oraz z uwagi na wysokie koszty utrzymania nieruchomości, Sprzedająca zdecydowała się na jej sprzedaż.

### Zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości był stosunkowo niewielki, przy czym w praktyce został on w całości zużyty na pokrycie poniesionych przez Sprzedającą kosztów postępowań administracyjnych mających na celu umożliwienie użytkowania nieruchomości, a także koszty notarialne oraz podatki związane z nabyciem prawa użytkowania nieruchomości. Środki uzyskane zaś ze sprzedaży nieruchomości w całości zostały przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2015 r. domu mieszkalnego (w którym Sprzedająca mieszka obecnie);

### \- w 2021 r. Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (\`(...)\`), który został zakupiony w dniu 9 czerwca 2011 r., tj. Mieszkanie Wakacyjne 2 – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Sprzedaż wskazanej nieruchomości została przez Sprzedającą dokonana z uwagi na rezygnację z idei posiadania mieszkania wakacyjnego, gdyż w rzeczywistości Sprzedająca korzystała z niego w stopniu znikomym oraz z uwagi na znudzenie miejscem, w którym mieszkania wakacyjne były usytuowane (przez 15 lat mieszkania wakacyjne znajdowały się bowiem w tym samym miejscu, tj. w (\`(...)\`)). Ponadto na decyzję o sprzedaży lokalu wypłynęły zwiększenie ruchu turystycznego w okolicy, który sprzeczny był z celem wypoczynkowym Sprzedającej oraz zniszczenie okolicy nieruchomości przez turystów i deweloperów ((\`(...)\`) mieszczących się w sąsiedztwie nieruchomości).

### Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2023 r. lokalu mieszkalnego, który obecnie zamieszkuje syn Sprzedającej. Sprzedająca w niedalekiej przyszłości (w latach 2025-2026) rozważa dokonanie darowizny ww. lokalu mieszkalnego na rzecz swojego syna.

### Przy sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości Sprzedająca nie korzystała zasadniczo z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomości – przedmiotowe nieruchomości zostały bowiem sprzedane przez Sprzedającą we własnym zakresie. Jedynie Mieszkanie Wakacyjne 2 zostało incydentalnie sprzedane za pośrednictwem pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami, bowiem Sprzedająca nie znała nikogo, kto byłby zainteresowany zakupem przedmiotowego lokalu – deweloper, który był odpowiedzialny za wybudowanie Mieszkania Wakacyjnego 2 dowiedział się, że Sprzedająca chce sprzedać ww. lokal i zaoferował pośrednictwo (koszty przedmiotowego pośrednika zostały poniesione przez nabywcę Mieszkania Wakacyjnego 2).

### Oprócz Sprzedanych Nieruchomości, na przestrzeni lat 1996-2024 (a więc w ciągu 28 lat), do majątku prywatnego Sprzedającej weszło kilka innych nieruchomości w postaci domów mieszkalnych, lokali mieszkalnych, nieruchomości gruntowych oraz udziałów w lokalach użytkowych. Nabycie przedmiotowych nieruchomości w większości przypadków było niezależne od Sprzedającej (weszła w ich posiadanie w drodze spadku, zasiedzenia, rozwiązania spółki, w której miała udziały, a będącej właścicielem lokalu), zaś w pozostałej części miało na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Sprzedającej lub lokatę zgromadzonego przez nią kapitału.

Sprzedająca nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Sprzedająca:

a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

b) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

d) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Sprzedająca nie ma ani kontrahentów, ani klientów);

f) nie posiada strony internetowej, ani też

g) systemu organizacji pracy;

h) nie posiada żadnego zespołu pracowników (aparatu) zajmującego się ulepszaniem nieruchomości.

### Celem zapobieżeniu pogorszenia sytuacji prawnej oraz faktycznej majątku prywatnego Sprzedającej, działając w imieniu własnym (bez udziału pełnomocników, jak i innych podmiotów trzecich), Sprzedająca w dniu (…) r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) („WSA”) skargę na MPZP i z dniem (…) r. uzyskała wyrok (sygn., akt. (\`(...)\`)) uchylający części zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz sąsiadujących z nimi działek, które są przedmiotem roszczeń dekretowych Sprzedającej i członków jej rodziny (dalej: „Działki Dekretowe”).

### Przeprowadzone postępowanie było skierowane na zabezpieczenie sytuacji prawnej Sprzedającej w odniesieniu do Działek Dekretowych, bowiem Biuro Spraw Dekretowych wskazało, że ewentualne rozpoznanie wniosku dekretowego w postępowaniu administracyjnym w którym Sprzedająca jest stroną wiązać się będzie, ze względu na zapisy MPZP, z obowiązkiem ustanowienia kosztownej służebności drogowej po gruntach należących do osób trzecich. MPZP przewidywało bowiem komunikację Działek Dekretowych nie od strony ul. (\`(...)\`), do której przedmiotowe nieruchomości miały bezpośrednio dostęp, a od strony drogi (\`(...)\`), która na moment złożenia skargi nie istniała i której powstanie było wątpliwe w świetle prowadzonych prac planistycznych (droga ta do dziś nie powstała), a która i tak nie dochodziła do przedmiotowych działek. Sytuacja prawna Działek Dekretowych w postępowaniu dekretowym była zatem głównym powodem złożenia skargi do WSA, bowiem tak określony MPZP oznaczał dla Sprzedającej planistyczne odcięcie Działek Dekretowych od dojazdu do drogi publicznej co mogło stanowić podstawę do odmowy wydania decyzji administracyjnej o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania do Działek Dekretowych na rzecz Sprzedającej w ramach toczącego się postępowania.

### Objęcie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 skargą do WSA, było działaniem „przy okazji”, tak aby zapewnić odzwierciedlenie stanu faktycznego w przepisach MPZP, bowiem wszystkie Nieruchomości mają faktyczny dojazd (wraz z wjazdami/wyjazdami) od ul. (\`(...)\`) oraz możliwość podłączenia do mediów. Z powyższego powodu skarga do WSA dotyczyła dostępu do drogi jak i mediów od ul. (\`(...)\`) zarówno Działek Dekretowych, jak i Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

### Podjęte przez Sprzedającą czynności nie skutkowały zmianą przeznaczenia Nieruchomości. Zgodnie z MPZP, Nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (MW2/U)), zarówno przed złożeniem skargi na MPZP, jak i po uzyskaniu orzeczenia w powyższym zakresie Nieruchomości były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

### W celu uargumentowania skargi do WSA w (\`(...)\`) na MPZP Sprzedająca uzyskała ponadto na piśmie od dostawców mediów ((\`(...)\`)) potwierdzenie możliwości przyłączenia wody, kanalizacji i wód deszczowych, sieci ciepłowniczej oraz sieci energetycznej do Nieruchomości od ul. (\`(...)\`) a nie planowanej ulicy (\`(...)\`). Przedmiotowe dokumenty zostały przez Sprzedającą uzyskane wyłącznie w celu uargumentowania składanej do WSA w (\`(...)\`) skargi na MPZP (uzyskane dokumenty stanowiły załączniki do skargi), gdyż ww. dostawcy mediów bezpośrednio wskazywali na możliwość przyłączy mediów od strony ul. (\`(...)\`) oraz niemożność przyłączy mediów od strony nieistniejącej drogi.

### Sprzedająca (jak i Sprzedająca 2) nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw dotyczących Nieruchomości, w szczególności pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do Nieruchomości, np. w celu uzyskania jakichkolwiek decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym, w tym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomościach.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Wnioskodawca wskazuje, że garaż posadowiony na Nieruchomości 1 stanowi osobne naniesienie od budynku mieszkalnego, a zatem nie przynależy do Budynku, ani nie mieści się w tej samej bryle.

Charakter garażu

Garaż jako budynek w świetle Prawa Budowlanego

Wnioskodawca wskazuje, że garaż w świetle art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) stanowi budynek.

Zgodnie z regulacjami Prawo budowlane przez budynek rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wskazuje, że zarówno na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej, jak i Umowy Przyrzeczonej, garaż spełnia przesłanki wynikające z definicji „budynku” zawartej w Prawie budowlanym, bowiem garaż jest:

\- trwale związany z gruntem,

\- wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,

\- posiada fundamenty i dach.

W konsekwencji, na moment zawarcia zarówno Umowy Przedwstępnej, jak i Umowy Przyrzeczonej, garaż powinien zostać uznany na potrzeby podatku VAT za budynek.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych, przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 maja 2023 r., znak: 0111-KDIB3- 2.4012.186.2023.3.SR, potwierdził, że: „Pod pojęciem „budynek (…) należy rozumieć obiekt budowlany, który łącznie posiada następujące cechy: jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty i dach. Jeżeli zatem dany obiekt posiada wszystkie wymienione wyżej cechy, to dla celów VAT powinien zostać uznany za budynek. (…) Budynek warsztatowy spełnia definicję budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 22 września 2021 r. (0113-KDIPT1- 2.4012.591.2021.1.JSZ), wskazał, że : „(…) należy zauważyć, że – jak wynika z okoliczności sprawy – na działce nr … znajdują się dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe (segmenty 9 i 10), w których wykonano następujące prace budowlane: roboty ziemne w pełnym zakresie, fundamenty, ściany nadziemia i ścianki działowe, stropy i schody, konstrukcję dachu i pokrycie, zamontowano stolarkę okienną, położono instalację wodno-kanalizacyjną, dodatkowo na parterze w segmencie 9 otynkowano ściany. Tym samym należy stwierdzić, że ww. budynki spełniają definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego”.

Moment pierwszego zasiedlenia

Wnioskodawca wskazuje, że garaż został wybudowany w drugiej połowie lat 70. XX wieku i od tego momentu był użytkowany przez członków rodziny Sprzedającej, a następnie samą Sprzedającą. W latach 90. XX wieku dokonano przemalowania elewacji i drzwi wejściowych do garażu, jednakże wartość prac remontowych nie przekroczyła 30% wartości początkowej garażu. Garaż nie był nigdy kwalifikowany jako środek trwały.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca wskazuje, że do pierwszego zasiedlenia garażu doszło najpóźniej w roku 1980 (a zatem upłynęły ponad dwa lata od tego momentu), bowiem zgodnie z wiedzą Sprzedającej garaż został wybudowany w drugiej połowie lat 70. XX wieku i użytkowany od tego momentu przez jej rodzinę, a następnie nią samą. W niniejszej sprawie nie można przy tym mówić o dokonaniu ulepszeń garażu.

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego

Wnioskodawca wskazuje, że garaż został wybudowany w połowie lat 70. XX wieku, przy wybudowaniu garażu nie mogło przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od towarów i usług, bowiem nie istniał wówczas podatek VAT.

Kolejno, garaż nie był nabyty i nigdy nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych. Garaż został nabyty przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ergo brak jest podstaw do uznania, że w momencie nabycia garażu, Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Nabycie Nieruchomości 1 (na której posadowiony jest garaż) przez Sprzedającą nie było opodatkowane podatkiem VAT, nie było również udokumentowane fakturą ze wykazaną kwotą podatku VAT. Sprzedająca nabyła bowiem Nieruchomość 1 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r., sygn. akt: (\`(...)\`) stwierdzającego zasiedzenie własności Nieruchomości 1.

Wobec powyższego, nie można w odniesieniu do nabycia Nieruchomości 1, w tym garażu mówić o przysługiwaniu prawa do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Wydatki na ulepszenie/przebudowę garażu

Wnioskodawca wskazuje, że w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą Nieruchomości 1:

\- nie ponoszono; i

\- nie będą ponoszone

wydatki na ulepszenie lub przebudowę garażu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektu, nota bene, garaż nie jest środkiem trwałym, więc nie mógł ulec ulepszeniu.

Należy bowiem podkreślić, że ulepszenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, odnosi się do przepisów ustaw o podatku dochodowym – w przypadku osób fizycznych – art. 22g ust. 17 Ustawy o PIT, który mówi o ulepszeniu wyłącznie w kontekście środków trwałych.

Tym samym, nie można mówić o ulepszeniu garażu, bowiem nie stanowi on (i nigdy nie stanowił) środka trwałego – nie był i nie jest wykorzystywany przez Sprzedającą – (…) na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto Wnioskodawca z ostrożności odpowiadając na resztę pytań wskazuje, że:

\- Nikt nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie lub przebudowę garaży;

\- Wydatki na ulepszenie i przebudowę garażu nigdy nie były i nie będą ponoszone;

\- Jako że nikt nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie i przebudowę garażu odpowiedź na pytania dotyczące oddania w użytkowanie, czy wykorzystywania na potrzeby działalności gospodarczej po dokonaniu ulepszeń/przebudowy garażu, a także czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od wydatków na ulepszenia/przebudowę garażu jest bezprzedmiotowe.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1?

2\. Czy dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT?

3\. Czy dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

4\. Czy strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

5\. Czy w przypadku skorzystania przez stron z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1, z tytułu nabycia Nieruchomości 1 Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedająca?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1.

2\. Dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

3\. Dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT.

4\. Strony Umowy Przyrzeczonej mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

5\. W przypadku skorzystania przez Strony z prawa rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości 1, z tytułu nabycia Nieruchomości 1 Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanych od Sprzedająca.

Uzasadnienie stanowiska

1.1 Uwagi ogólne

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami - w rozumieniu art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT - są natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 5 Ustawy o VAT - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Na gruncie art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W nawiązaniu do powyższego należy wskazać, że ocena, czy określony podmiot, w związku z wykonywaniem określonej czynności, jest podatnikiem podatku VAT, powinna zostać przeprowadzona w odniesieniu do konkretnej sytuacji. Tym samym ustalenie, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie łącznie dwóch przestanek:

\- po pierwsze – czynność powinna być wykonywana przez podmiot, który wykonując ją działa w charakterze podatnika podatku VAT;

\- po drugie - dana czynność powinna zostać ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w przykładowo przez:

\- Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2024 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.27.2024.1.JŚ, w której to organ stwierdził, że: „Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług”;

\- Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 16 marca 2023 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.566.2022.4.JK, w której wskazał, że: „Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług”.

1.2. Sprzedająca działająca jako podatnik VAT czynny w związku z dostawą Nieruchomości 1

W związku z powyższym, w celu ustalenia czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, kluczowym jest określenie czy Sprzedająca, dokonując przeniesienia własności Nieruchomości 1, będzie działała w tym zakresie jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Innymi słowy, o możliwości opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości nie przesądza to, czy Sprzedająca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, czy też nie (Zainteresowani wskazują, że na dzień dokonania dostawy Sprzedająca będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny) – istotna w tym zakresie jest bowiem transakcja przeniesienia własności Nieruchomości 1 i to, czy w związku z tą właśnie czynnością Sprzedająca będzie występowała jako podatnik VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach prezentowanych przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, czy orzeczeniach sądowo-administracyjnych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 22 stycznia 2024 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.725.2023.2.AG wskazał, że: „(…) dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji”, czy

\- NSA w wyroku z dnia 24 czerwca 2016 r., sygn. akt: II FSK 1493/14) stwierdził, że: „(…) ani formalny status podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W dalszej kolejności należy wskazać, że zdaniem Zainteresowanych, za podatnika podatku VAT nie będzie uznana osoba, która:

\- dokonuje przeniesienia własności towarów stanowiących część jej majątku prywatnego; oraz

\- nie prowadzi w związku z takim przeniesieniem majątku prywatnego działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. udzielania pełnomocnictw dotyczących przenoszonego majątku, czy działań o charakterze marketingowym, angażowania doradców, pośredników, podwykonawców, a także działań odnoszących się do samego majątku, jak uzbrojenie terenu, wydzielanie dróg wewnętrznych, ogrodzenie, połączenie bądź podział nieruchomości, a zatem działań mających na celu uatrakcyjnienie danego majątku, celem jego sprzedaży z zyskiem).

A contrario, za podatnika podatku VAT będzie uznana więc osoba, która:

\- dokonuje przeniesienia własności towarów wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – niestanowiących części jej majątku prywatnego; lub

\- prowadzi w związku z przeniesieniem własności posiadanych składników majątkowych (w tym takich, które wcześniej wykorzystywała wyłącznie w celach prywatnych) działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, np. udzielanie pełnomocnictw odnoszących się do przenoszonego majątku, działania marketingowe, korzystanie z usług pośredników w sprzedaży nieruchomości, uzbrojenia terenu, wydzielania dróg wewnętrznych, ogrodzenia.

Należy bowiem wskazać, że pojęcie „podatnik” obejmuje nie tylko podmioty, które prowadzą określoną działalność gospodarczą i dokonując transakcji dostawy towarów występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Za podatników, w rozumieniu Ustawy VAT, należy uznać również wszelkie podmioty, które, choć dokonują transakcji okazjonalnie, podejmują aktywne działania w zakresie obrotu danym towarem i przy tym angażują środki podobne do środków wykorzystywanych przez handlowców prowadzących profesjonalną i zorganizowaną działalność.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 marca 2024 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.37.2024.3.KF, wskazał, że: „(…) dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 12 października 2023 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.439.2023.4.AM, stwierdził, że: „Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług”.

1.2.1. Prowadzenie przez Sprzedającą działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości 1 w rozumieniu Ustawy o VAT

Przekładając powyższe na grunt omawianej sprawy, należy wskazać, że w opinii Zainteresowanych, Sprzedająca wykorzystywała Nieruchomość 1 dla celów prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT, nie zaś w ramach majątku osobistego. Sprzedająca bowiem w odniesieniu do Nieruchomości 1 (z jej wykorzystaniem) prowadziła działalność o charakterze usługowym, polegającą na wynajmie Nieruchomości 1. Tym samym Sprzedająca, zbywając Nieruchomość 1 na mocy Umowy Przyrzeczonej, nie będzie zbywać majątku osobistego, a majątek wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego, zdaniem Zainteresowanych, w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 (w drodze Umowy Przyrzeczonej) Sprzedająca będzie działała w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nawiązując do powyższej definicji, należy stwierdzić, że dla uznania, że dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, muszą zostać spełnione trzy przesłanki. Mianowicie, podmiot ten musi prowadzić działalność:

a) produkcyjną, handlową lub usługową;

b) wykonywaną w sposób ciągły (powtarzalny);

c) dla celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe do analizowanego stanu faktycznego, należy wskazać, że począwszy od 29 marca 2011 r. Sprzedająca wynajmuje Nieruchomość 1 na rzecz podmiotów trzecich.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie ze stanowiskiem ugruntowanym w orzecznictwie TSUE, czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej wyłącznie z jednym podmiotem wskazuje już na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT. Mianowicie, w wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg wskazano, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu VI Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. (77/388/EWG). Natomiast w orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, w opinii Zainteresowanych, działalność Sprzedającej prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości 1 (najem) spełnia ww. warunki, tj. działalności usługowej, ciągłej i dla celów zarobkowych. W konsekwencji, działalność Sprzedającej w zakresie najmu powinna zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Poniżej Zainteresowani przedstawiają argumentację na poparcie powyższego twierdzenia.

a) prowadzenie przez Sprzedającą działalności usługowej w zakresie najmu

W nawiązaniu do pierwszej ze wskazanych przesłanek, a mianowicie wymogu prowadzenia działalności o charakterze produkcyjnym, handlowym lub usługowym, należy wskazać, że działalność Sprzedająca należy uznać za działalność o charakterze usługowym w zakresie najmu nieruchomości.

Sprzedająca wykorzystuje bowiem Budynek posadowiony na Nieruchomości 1 w celach zarobkowych, poprzez oddawanie Budynku w całości, od końca marca 2011 r. w odpłatny najem, tj.:

\- od 29 marca 2011 r. do 11 lipca 2019 r. Sprzedającą łączyła umowa najmu z podmiotem trzecim, którego działalność polegała na świadczeniu usług z zakresu (\`(...)\`); zaś

\- od 12 lipca 2019 r. na czas określony Sprzedająca zawarła umowę najmu z podmiotem trzecim prowadzącym działalność (\`(...)\`).

Wyżej wymienione umowy najmu zostały zawarte w ramach opodatkowanego VAT najmu (przy czym opodatkowanego jako najem prywatny w rozumieniu PIT). Nieruchomość 1, jak i posadowiony na niej Budynek, wynajmowany jest dla celów innych niż mieszkaniowe podmiotom gospodarczym na cele związane z prowadzoną przez najemców działalnością gospodarczą.

Jako że działalność usługowa obejmuje swym zakresem takie czynności, których istota sprowadza się do wykonywania świadczenia na czyjąś rzecz w zamian za świadczenie wzajemne w postaci wynagrodzenia, to należy wskazać, że w odniesieniu do usług najmu świadczonych przez Sprzedającą mamy do czynienia z działalnością usługową, bowiem:

\- Sprzedająca udostępnia Nieruchomość 1 do korzystania;

\- Sprzedająca otrzymuje wynagrodzenie w postaci czynszu w zamian za ww. udostępnienie Nieruchomości do korzystania

\- ergo Sprzedająca prowadzi działalność usługową.

Powyższe znajduje pośrednio swoje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych, np.:

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 15 marca 2024 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.95.2024.1.AMA, w której to organ stwierdził, że: „(…) najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. (…) Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”;

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 12 maja 2023 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.193.2023.2.IK, w której organ wskazał, że: „(…) umowa najmu/dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania/pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu/dzierżawy przez najemcę/dzierżawcę. Zatem najem/dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług (…) i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…)”.

Podsumowując, Sprzedająca świadczy odpłatne usługi najmu, a zatem Sprzedająca z wykorzystaniem Nieruchomości 1 prowadzi działalność usługową w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

b) ciągłość podejmowanych działań

Odnosząc się do drugiej z okoliczności wskazujących na występowanie danego podmiotu w roli podatnika podatku VAT, tj. do ciągłości (powtarzalności) działań podejmowanych przez Sprzedającą w zakresie najmu nieruchomości, Zainteresowani wskazują, że działania Sprzedającej (najem), które podejmuje w odniesieniu do Nieruchomości 1 posiadają przymiot ciągłości.

Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter (zawierana jest bowiem na dany okres, bądź ten na czas nieokreślony), a korzyści uzyskiwane z tytułu najmu mają zasadniczo charakter stały.

Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, należy podkreślić, że od 29 marca 2011 r. Sprzedająca wynajmuje na cele niezwiązane z celami mieszkaniowymi Nieruchomość 1, w tym posadowiony na niej Budynek. Zatem Sprzedająca od ok. 13 lat oddaje całość Budynku 1 w odpłatny najem. Tym samym, wykonywane czynności przez Sprzedającą mają charakter ciągły (powtarzalny), bowiem nieprzerwanie od 13 lat wynajmuje i regularnie z tego tytułu pobiera wynagrodzenie w postaci czynszu najmu. Na ciągłość zachować Sprzedającej wskazuje również fakt, że Sprzedająca w ciągu 13 lat zmieniła podmiot, na rzecz którego wynajmowała Nieruchomość 1, zatem działanie Sprzedającej charakteryzuje ustawiczność, brak przerw w działaniu polegającym na najmie Nieruchomości 1.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w wydawanych interpretacjach indywidualnych, takich jak:

\- Dyrektor KIS w przytaczanej już wyżej interpretacji indywidualnej z dnia 18 sierpnia 2023 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID wskazał, że: „(…) świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe”; czy

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2022 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.33.2022.1.AM stwierdził, że: „(…) jest Pan właścicielem nieruchomości w miejscowości\`(...)\` i zawarł Pan w tym roku z powiązaną ze sobą Spółką - Sp. z o.o., której pozostaje Pan jednym ze współudziałowców oraz prezesem zarządu, umowę najmu, na mocy której wynajął Pan tej spółce należące do siebie biuro, magazyny oraz plac. Zgodnie z zawartą umową płatność czynszu ma charakter coroczny i następuje z dołu, za cały rok. Z przedstawionego opisu sprawy wynika zatem, że świadczy Pan usługę najmu, za którą otrzyma wynagrodzenie. Usługa ta polega na wykorzystaniu należącej do Pana nieruchomości w sposób ciągły”.

Tym samym, należy uznać, że działanie Sprzedającej polegające na świadczeniu odpłatnych usług najmu Nieruchomości 1 posiada cechę ciągłości, a w konsekwencji druga z przesłanek warunkujących uznanie działania Sprzedającej (najem Nieruchomości 1) za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT została spełniona.

c) prowadzenie działalności dla celów zarobkowych

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedająca spełnia przesłankę obejmującą prowadzenie działalności (w zakresie najmu) w odniesieniu do Nieruchomości 1 dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że celem działalności gospodarczej powinien być zamiar osiągnięcia zysku, bowiem cel ten jest jedną z podstawowych cech działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT. Tym samym, pod pojęciem „zarobkowości” należy rozumieć podjęcie i prowadzenie danej działalności w celach zarobkowych, a więc z zamiarem osiągnięcia zysku. Przy czym, w ocenie Zainteresowanych, o zarobkowym charakterze prowadzonej działalności nie decyduje faktycznie osiągnięty zarobek, lecz sam zamiar jego osiągnięcia. Podkreślenia zatem wymaga, że działalność ma charakter zarobkowy, nawet jeżeli de facto nie będzie obiektywnie dochodowa, przy czym będzie wykonywana w tym celu.

Odnosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy, należy podkreślić, że Sprzedająca wynajmuje Nieruchomość 1 za wynagrodzeniem, a zatem Sprzedająca otrzymuje korzyść majątkową w zamian za możliwość korzystania przez najemcę z Nieruchomości 1. Mając na uwadze charakter umowy najmu, należy stwierdzić, że Sprzedająca wynajmuje Nieruchomość 1 w celach zarobkowych – otrzymuje bowiem od ok. 13 lat wynagrodzenie w postaci czynszu.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach prezentowanych w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, np. w:

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 18 sierpnia 2023 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID, wskazał, że: „Sprzedająca świadczy usługę najmu, za którą otrzymuje wynagrodzenie. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, zatem należy stwierdzić, że usługa ta polega na wykorzystywaniu należącej do Sprzedająca Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych”; czy

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 28 maja 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.62.2021.2.KS, stwierdził, że: „(…) należy wskazać, że w przypadku dostawy przedmiotowej Nieruchomości, to Sprzedający 1 a nie Sprzedająca 2 będzie zbywał majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Wykorzystywanie przez Sprzedającego 1 w sposób ciągły dla celów zarobkowych Nieruchomości w zakresie najmu oraz dzierżawy powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej”.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że zdaniem Zainteresowanych, całokształt działań podejmowanych przez Sprzedającą wskazuje, że wykonuje ona działalność w zakresie usług najmu nieruchomości, która powinna być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Na podstawie zaprezentowanych okoliczności sprawy należy bowiem uznać, że działalność ta:

\- stanowi działalność usługową polegającą na najmie;

\- ma charakter częstotliwy, a ponadto

\- jest wykonywana dla celów zarobkowych

\- a zatem Sprzedająca sprzedając Nieruchomość 1 sprzedaje składnik majątku wykorzystywany w ramach ww. działalności w rozumieniu Ustawy o VAT.

1.3. Opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości 1 jako majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Jak wyżej wskazano, najem Nieruchomości 1 stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, która to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy podkreślić, że sprzedaż majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT - jako że majątek wykorzystywany do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT wyłączony jest z majątku prywatnego i włączony do majątku działalności gospodarczej. Tym samym sprzedaż majątku wykorzystywanego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT podlega opodatkowaniu VAT, ergo zbywca przy sprzedaży takiego majątku działa jako podatnik VAT - nie jest to bowiem sprzedaż jego majątku prywatnego, a majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe do analizowanego stanu faktycznego, należy wskazać, że fakt, iż Nieruchomość 1 jest przedmiotem usług najmu świadczonych przez Sprzedającą, pozwala stwierdzić, że Nieruchomość 1 jest zatem wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu przez Sprzedającą. W konsekwencji powyższego, w sytuacji, w której Sprzedająca dokona sprzedaży Nieruchomości 1, to Sprzedająca de facto dokona przeniesienia własności towaru wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu (Nieruchomość 1 bowiem stanowi przedmiot najmu). Tym samym, Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1.

Zatem, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności zbycia majątku prywatnego, lecz czynność zbycia majątku wykorzystywanego przez Sprzedającą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu VAT - która to dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedająca powinna zatem zostać uznana za podatnika VAT w zakresie transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach prezentowanych przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2023 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.467.2023.2.KP, wskazał, że: „(…) planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości (lokal usługowy) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Za uznaniem Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia to, że Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży będzie udostępniana w ramach umowy najmu długoterminowego, czyli będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 9 czerwca 2023 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.165.2023.2.MMA, stwierdził, że: „Następnie do momentu sprzedaży będzie Pan wynajmował tę nieruchomość w ramach najmu prywatnego innemu podmiotowi. Wynajem ten będzie opodatkowany podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT, (…) Zatem sprzedaż udziału w opisanej nieruchomości zabudowanej, nie będzie zbyciem majątku prywatnego, a majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. W konsekwencji stwierdzić należy, że planowane zbycie udziału w nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów (…), a Pan z tego tytułu będzie występować w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującego sprzedaży majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy”;

\- Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 26 października 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.646.2018.4.KO, w której wskazał, że: „działanie Sprzedawców tj. pani D B i pani M K wykracza poza ramy zarządu majątkiem osobistym. (…) Jak wcześniej wykazano, oddanie działki nr 4 i 3 w najem/dzierżawę wpisuje się w definicję działalności gospodarczej, (…) przedmiotem dostawy w ww. zakresie są działki tj. działka nr 4 i 3 (objęte umową najmu/dzierżawy), które służyły do wykonywania działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż działki nr 4 przez panią D B i działki nr 3 przez panią M K nie będzie stanowiła czynności zbycia majątku osobistego, lecz majątku wykorzystywanego przez Sprzedawców w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy działek, które były przedmiotem najmu/dzierżawy i stanowiły dla Sprzedawców źródło korzyści majątkowych, Sprzedawcy wypełnią przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy a dostawa ww. działek będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki”.

Tym samym, w odpowiedzi na pytanie 1, Zainteresowani wskazują, że należy uznać, że Sprzedająca będzie działała jako podatnik VAT czynny w związku z dostawą Nieruchomości 1.

2\. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

2.1. Sprzedaż Nieruchomości 1 jako opodatkowana dostawa towaru

Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem, dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność ujętą w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Wyjaśniając powyższe, należy wskazać, że na gruncie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi przy tym, że przez ww. dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, towarami są m.in. rzeczy.

W świetle powyższej analizy, zdaniem Zainteresowanych, zabudowana nieruchomość stanowiąca Nieruchomość 1 spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, transakcja przeniesienia własności Nieruchomości 1 powinna zostać uznana za transakcję ujętą w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych, np.:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2023 r., znak: 0112-KDIL3.4012.292.2023.2.NW wskazał, że: „(…) nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 czerwca 2023 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.273.2023.1.GK uznał, że: „(…) zarówno grunt, jak i budynek czy budowla spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju”.

2.2. Brak spełnienia przesłanek do wyłączenia zbycia Nieruchomości 1 z opodatkowania podatkiem VAT

Jednocześnie Zainteresowani pragną wskazać, że w sprawie nie zachodzą żadne przesłanki, które mogłyby uzasadniać wyłączenie zbycia Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT, wskazane w art. 6 ustawy o VAT, bowiem planowane zbycie Nieruchomości:

1\. będzie przedmiotem prawnie skutecznej umowy oraz

2\. nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (ZCP).

Ad. 1. Transakcja będąca przedmiotem prawnie skutecznej umowy

Po pierwsze, wskazać należy, że niewątpliwie zbycie Nieruchomości 1 może być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, a tym samym nie podlega ona wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na gruncie art. 6 ustawy o VAT.

Celem uzasadnienia powyższego, w pierwszym rzędzie rozstrzygnięcia wymaga, co może, a co nie może być przedmiotem prawnie skutecznej umowy. I tak, wskazać należy, że czynnościami, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy są np. czyny zabronione, zobowiązanie się do świadczenia niemożliwego, czynność bez zachowania odpowiedniej formy. Inne czynności - nieuwzględnione powyżej - mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie np. w wyroku NSA z dnia 15 stycznia 2008 roku (II FSK 1578/06), który wskazał, że pojęcie czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy „oznacza zachowania (czynności faktyczne), które w ogóle nie mogą być wskazane w treści ważnej czynności prawnej, jako świadczenie strony tej czynności. Przedmiotem prawnie skutecznej umowy (\`(...)\`) nie mogą być zachowania, które ze swojej istoty są sprzeczne z prawami przyrody, ustawą lub zasadami współżycia społecznego i w konsekwencji w ogóle nie mogą być określone w treści ważnej i wywołującej zamierzone skutki umowy”.

W opinii Zainteresowanych, zbycie Nieruchomości 1 nie będzie mieściło się w wyżej wskazanym katalogu czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, bowiem przedmiotem umowy zbycia Nieruchomości 1 nie będzie:

\- czyn zabroniony - będzie to standardowa umowa sprzedaży Nieruchomości 1, przeprowadzona zgodnie z przepisami obowiązującego prawa;

\- zobowiązanie się do świadczenia niemożliwego - jako że sprzedaż Nieruchomości 1 jest działaniem jak najbardziej możliwym do wykonania;

\- czynność bez zachowania odpowiedniej formy - dostawa Nieruchomości 1 zostanie dokonana w formie aktu notarialnego.

Podkreślenia wymaga, że notariusz, przed którym przedmiotowa czynność zbycia (w Umowie Przyrzeczonej) zostanie zawarta, jest gwarantem jej przeprowadzenia zgodnie z prawem. Obowiązkiem notariusza jest bowiem dokonanie czynności notarialnej zgodnie z prawem. Konsekwencją tego uregulowania jest zakaz dokonywania czynności sprzecznej z prawem - notariusz ma obowiązek odmówić jej sporządzenia, co dodatkowo potwierdza, że transakcja będzie prawnie skuteczna, a zatem nie ma podstaw do jej kwestionowania na gruncie art. 6 Ustawy o VAT.

Ad. 2. Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa, ani ZCP

Zbycie Nieruchomości nie będzie również stanowić:

\- dostawy przedsiębiorstwa; ani

\- dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości 1 nie może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), bowiem Nieruchomość 1 nie wchodziła i nie wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa.

Ad. A - Przedsiębiorstwo

Przepisy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przedsiębiorstwo – zgodnie z regulacjami Kodeksu Cywilnego – służy do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, powyższe pozwala dojść do konstatacji, iż warunkiem sine qua non dla zbycia przedsiębiorstwa jest prowadzenie działalności gospodarczej, bowiem tylko przedsiębiorca może prowadzić przedsiębiorstwo.

Jako, że jak wskazano w stanie faktycznym Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego, oraz w rozumieniu ustawy – Prawo Przedsiębiorców, co potwierdza w szczególności fakt, iż nie zarejestrowała tej działalności w CEIDG nie można też uznać, iż posiada ona przedsiębiorstwo mogące być przedmiotem zbycia.

W konsekwencji powyższego, z uwagi na fakt, iż Sprzedająca nie posiada przedsiębiorstwa, to należy podkreślić, że nie posiada również:

\- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- koncesji, licencji i zezwoleń;

\- patentów i innych praw własności przemysłowej;

\- tajemnic przedsiębiorstwa; czy

\- ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Argumentem dodatkowo potwierdzającym – prócz powyższego – że Sprzedająca w ramach dostawy Nieruchomości nie zbywa przedsiębiorstwa jest fakt, że Sprzedająca wraz ze zbyciem Nieruchomości 1 nie wyzbywa się całego swojego majątku (ani nawet większości jego elementów). Prócz sprzedaży Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 Sprzedająca posiada znaczny majątek, którego właścicielem będzie nadal po sprzedaży Nieruchomości (przy czym należy podkreślić, że majątek ten ma charakter prywatny).

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, za uznaniem, że Nieruchomość 1 będąca przedmiotem sprzedaży nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa przemawia fakt, że:

\- Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy - Prawo Przedsiębiorców oraz nie posiada statusu przedsiębiorcy w rozumieniu Kodeksu Cywilnego;

\- Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG),

\- tym samym Nieruchomość 1 nie stanowiła, jak i nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Sprzedająca; dodatkowo

\- Nieruchomość 1 stanowi jedynie pojedynczy element majątku prywatnego Sprzedającej.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającą nie może być uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

Ad. B - ZCP

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, przez ZCP należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT.

Odnosząc przedstawiony stan prawny do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Nieruchomość 1, w momencie sprzedaży, nie będzie stanowić ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT, bowiem jako że:

\- Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy – Prawo Przedsiębiorców, a tym bardziej nie posiada statusu przedsiębiorcy w rozumieniu Kodeksu Cywilnego;

\- Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG),

tym samym, skoro Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, to nie posiada również i przedsiębiorstwa, z którego to nie można wyodrębnić ZCP.

Mając na uwadze powyższe, jako że Nieruchomość 1 nie funkcjonowała na żadnym etapie jako składnik przedsiębiorstwa Sprzedającej, bowiem takie przedsiębiorstwo nie istnieje, co oznacza dodatkowo, że:

\- niemożliwe jest wyodrębnienie finansowe ZCP,

\- niemożliwe jest wyodrębnienie organizacyjne ZCP;

\- niemożliwe jest wyodrębnienie funkcjonalne ZCP

\- Nieruchomość 1 nie stanowi zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze, bowiem jako że Sprzedająca nie posiada przedsiębiorstwa to niemożliwym jest w ramach nieistniejącego przedsiębiorstwa wyodrębnienie ZCP.

Mając na uwadze powyższe, nie można uznać, że Nieruchomość 1 mogłaby stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych zdolnych do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze spełniające kryterium organizacyjne, finansowe oraz funkcjonalne.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w sprawie nie zachodzą żadne przesłanki, które mogłyby uzasadniać wyłączenie zbycia Nieruchomości 1 z opodatkowania podatkiem VAT, w konsekwencji dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

3\. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Zainteresowani wskazują, że dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

3.1. Zasady opodatkowania dostawy działek zabudowanych

Na wstępie, Zainteresowani wskazują, że w sprawie nie ulega wątpliwości, że Nieruchomość 1 jest działką zabudowaną, albowiem jest na niej posadowiony Budynek.

W ocenie Zainteresowanych gruntem zabudowanym jest grunt, na którym posadowione są budynki lub budowle. Zgodnie zaś z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zainteresowani wskazują, że Budynek posadowiony obecnie na Nieruchomości 1 jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundament oraz dach.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, że w przypadku zbycia Nieruchomości 1 mamy do czynienia z dostawą gruntu zabudowanego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych, przykładowo wydanych przez:

\- Dyrektora IS w (\`(...)\`), który w interpretacji z dnia 29 kwietnia 2016 r., znak: IPPP2/4512-221/16-2/RR wskazał, że: „W konsekwencji, skoro zbywana nieruchomość na moment sprzedaży będzie zabudowana budynkami i budowlami to nieruchomość ta będzie terenem zabudowanym”;

\- Dyrektora IS w (\`(...)\`), który w interpretacji indywidualnej z dnia 17 marca 2016 r. (IPPP2/4512-66/16-2/AO) zauważył, że: „Z punktu widzenia opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w tym stosowania zwolnień od podatku, istotny jest podział na grunty zabudowane i niezabudowane. Nie ulega przy tym wątpliwości, że gruntem zabudowanym jest grunt, na którym posadowione są budynki lub budowle, a zatem obiekty budowlane posiadające określone cechy”.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, do dostawy gruntu stosuje się analogiczne zasady opodatkowania w podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli więc dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

O zasadach opodatkowania podatkiem VAT obowiązujących przy dostawie gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla, decyduje zatem charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany, bowiem grunt dzieli los (zasady opodatkowania) tego obiektu budowlanego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w interpretacjach podatkowych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 3 kwietnia 2024 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.8.2024.2.KT stwierdził, że: „(…) kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 1 czerwca 2021 r. (0112-KDIL3.4012.31.2021.2.MS) wskazał, że: „Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług”.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie kluczowe jest ustalenie skutków na gruncie VAT dostawy Budynku posadowionego na Nieruchomości 1.

3.2. Zwolnienie od opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1

3.2.1. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania dostawy wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części co do zasady korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, w ocenie Zainteresowanych, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy Budynku niezbędne jest ustalenie, czy - i jeśli tak, to kiedy, nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z treścią powołanego wyżej przepisu pierwsze zasiedlenie ma miejsce w sytuacji rozpoczęcia używania, zajęcia danego budynku.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez organy podatkowe, czy sądy administracyjne, np.:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 września 2019 r., znak: 0115-KDIT1-3.4012.418.2019.3.BJ wskazał, że: „(…) pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie". W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej”; czy też

\- NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14 stwierdził, że: "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Wobec powyższego, należy dokonać analizy, czy w zakresie Budynku znajdującego się na Nieruchomości 1 po ich wybudowaniu doszło do:

\- oddania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi; lub

\- wykorzystywania ich na potrzeby własne ich poszczególnych właścicieli;

oraz czy od daty zaistnienia jednego z tych zdarzeń upłynęły ponad 2 lata.

Podsumowując, jako że zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia może ono nastąpić również po tym jak budynki lub budowle zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęto ich użytkowanie na potrzeby własne po ich ulepszeniu - jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy, Zainteresowani wskazują, że wzniesiony na Nieruchomości 1 Budynek pozostaje zamieszkały od roku 1934, a sama Sprzedająca zamieszkiwała go od j 1966 r., tj. roku urodzenia Sprzedającej. Wcześniej Budynek pełnił funkcję domu rodzinnego Sprzedającej i jej rodziców. W 1985 r. rodzice Sprzedającej poczynili nakłady na Budynek (od nakładów poczynionych na Budynek nie był odliczany podatek od towarów i usług – nie istniał wówczas podatek VAT). Rok 1985 r. to ostatni moment, gdy Budynek mógł być zakwalifikowany jako oddany do używania w ramach pierwszego zasiedlenia. Co wymaga podkreślenia, Budynek nigdy nie był kwalifikowany jako środek trwały.

Jak bowiem wyżej wskazano pierwsze zasiedlenie zgodnie z Ustawą o VAT może nastąpić również po tym jak rozpoczęto użytkowanie budynków lub budowli na potrzeby własne po ich ulepszeniu - jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Należy bowiem podkreślić, iż ulepszenie, o którym mowa w analizowanym przepisie odnosi się do przepisów ustaw o podatku dochodowym – w rozumieniu art. art. 22g ust. 17 Ustawy o PIT - dotyczy wyłącznie środków trwałych, bowiem w świetle ww. przepisu ulepszeniem jest:

\- przebudowa środka trwałego;

\- rozbudowa środka trwałego;

\- rekonstrukcja środka trwałego;

\- adaptacja środka trwałego;

\- modernizacja środka trwałego.

Należy podkreślić, że środkiem trwałym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym są m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki czy maszyny o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W konsekwencji Budynek nie stanowi środka trwałego, bowiem co do zasady nie był i nie jest wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Tym samym, w ramach analizowanego stanu faktycznego nie byłoby możliwe ulepszenie Budynku, gdyż ulepszenie dotyczy środków trwałych, którym ww. nieruchomość nigdy nie była.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

\- Dyrektora KIS z dnia 27 marca 2023 r., znak: 0113-KDIPT1-1.4012.34.2023.2.MG stwierdził, że: „(…) skoro w rozpatrywanej sprawie lokal mieszkalny nie jest środkiem trwałym Państwa Spółki, to nakłady ponoszone przez Państwa Spółkę na ten lokal nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu cyt. wyżej przepisu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkiem trwałym”.

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lutego 2020 r. (znak 0114-KDIP1-2.4012.735.2019.1.RM) uznał, że: „ponoszone nakłady związane z wykonaniem drobnych prac remontowych nie będą miały wpływu na kwestię pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, gdyż Wnioskodawca wskazał, że sprzedawane mieszkania stanowić będą towar handlowy, co oznacza, że nie mogą one ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Jak wcześniej wskazano pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym dotyczy ulepszenia środków trwałych”.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku doszło w 1934 r. (a zatem upłynęły ponad dwa lata od tego momentu), bowiem od co najmniej tego roku Budynek był zamieszkały przez rodzinę Sprzedającej. A następnie nią samą. W niniejszej sprawie nie można przy tym mówić o dokonaniu ulepszeń Budynku.

Jednakże, nawet gdyby przyjąć hipotetycznie, że Budynek stanowił kiedykolwiek środek trwały, to do pierwszego zasiedlenia doszłoby nie później niż w roku 1985 r. (w roku, w którym rodzice Sprzedającej dokonali nakładów na Budynek), tym samym Budynek znajdujący się na Nieruchomości 1 również byłby przedmiotem pierwszego zasiedlenia w 1985 r., zaś od jego momentu również upłynęłyby ponad 2 lata.

Stanowisko Zainteresowanych w powyższym zakresie znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 28 grudnia 2023 r., znak: 0112-KDIL3.4012.599.2023.2.NW, stwierdził, że: „(…) nie dokonywali Państwo znacznych nakładów na Nieruchomość i w związku z tym, nakłady na ulepszenie ww. budynków nie przekroczyły 30% wartości początkowej żadnego z budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W konsekwencji, z uwagi na fakt, że od momentu pierwszego zasiedlenia budynku do chwili jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, dostawa udziału w budynku spełni przesłanki do zastosowania względem niego zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 16 listopada 2023 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.587.2023.1.OS stwierdził, że: „(…) pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli”.

Z uwagi na fakt, że dostawa Budynku będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, analiza spełnienia przesłanek zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT jest w ocenie Zainteresowanych bezzasadna.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10. Skoro zaś, jak wyżej wykazano, w przedmiotowej sprawie dostawa Budynku będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie może być ona zwolniona z opodatkowania też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co expressis verbis wynika z brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo Dyrektor KIS w interpretacjach indywidualnych:

\- z dnia 24 czerwca 2022 r. (0114-KDIP1-3.4012.226.2022.1.JG) stwierdził, że: „Wobec możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy Lokali mieszkalnych wraz z udziałem w Garażu, badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy (…) jest w tych okolicznościach bezzasadne”;

\- z dnia 21 września 2022 r. (0112-KDIL1-3.4012.323.2022.1.AKR) zaznaczył, że: „skoro dla dostawy przedmiotowej nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a (…), jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 będzie spełniała warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. zostanie dokonana po ponad dwóch latach od pierwszego zasiedlenia, a zatem stanowi czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

3.2.2. Brak zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania; oraz

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku).

Niespełnienie już jednego z powyższych warunków powoduje niemożność zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych.

Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 kwietnia 2024 r., znak: 0112-KDIL3.4012.141.2024.1.EW wskazał, że: „Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie (…)”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 18 marca 2024 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.46.2024.1.KS, w którym zgodził się z następującym stanowiskiem wnioskodawcy: „Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (…). Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.: towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (…); nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy”.

W odniesieniu do pierwszej z ww. przesłanek, a mianowicie odnoszącej się do wykorzystywaniu towaru w celach działalności wyłącznie zwolnionej z VAT, Zainteresowani wskazują, że Nieruchomość 1 jest wykorzystywana przez Sprzedającą na cele czynności opodatkowanych VAT – wskazują na to umowy najmu Nieruchomości 1 na cele niemieszkalne zawarte przez Sprzedającą, które stanowią odpłatne świadczenie usług opodatkowane według stawki podstawowej. Nie zostanie zatem spełniona pierwsza z ww. przesłanek zastosowania zwolnienia.

Odnosząc się do drugiej przesłanki, tj. braku przysługiwania prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Zainteresowani podkreślają, że nabycie Nieruchomości 1 przez Sprzedającą nie było opodatkowane podatkiem VAT, nie była również udokumentowaną fakturą ze wykazaną kwotą podatku VAT. Sprzedająca nabyła bowiem Nieruchomość 1 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r., sygn. akt: (\`(...)\`) stwierdzającego zasiedzenie własności Nieruchomości 1.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można zatem w odniesieniu do nabycia przez Sprzedającą mówić, że przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości 1, czy też takie prawo w ogóle nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Wobec powyższego, należy wskazać, że również i druga z przesłanek warunkujących zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie w odniesieniu do Sprzedającej spełniona, gdyż wskutek braku wystąpienia podatku VAT, nie można mówić o braku prawa do odliczenia.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w:

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 29 marca 2024 r, znak: 0112-KDIL1-3.4012.27.2024.1.JŚ, w której wskazał, że: „(…) prawo do udziałów w Nieruchomości 1 nabyła Pani w drodze dziedziczenia po ojcu oraz na podstawie prawomocnej ugody sądowej w sprawie częściowego działu spadku. Prawo do udziałów w Nieruchomości 2 nabyła Pani w drodze dziedziczenia po ojcu. (…) W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro przy nabyciu udziałów w ww. Nieruchomościach nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać przez Panią odliczeniu. Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy”;

\- interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 27 marca 2024 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.19.2024.2.PJ, w której to organ stwierdził, że: „(…) prawo użytkowania wieczystego wyżej opisanych gruntów wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia na podstawie ustawy po ojcu zgodnie z prawomocnym postanowieniem sądu rejonowego. Zatem nabycie przez Panią prawa użytkowania wieczystego tych działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia VAT z tytułu ich nabycia”. Reasumując, z uwagi na niespełnienie żadnej z przesłanek, o których mowa powyżej, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do dostawy Nieruchomości 1 przez Sprzedającą. Nadto wymaga podkreślenia, że nawet w sytuacji, w której, hipotetycznie, jedna z przesłanek zostałaby w sprawie spełniona, to zgodnie z regulacjami Ustawy o VAT warunkiem skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust.1 pkt 2 Ustawy o VAT, jest łączne spełnienie dwóch przesłanek, co wprost wynika z literalnego brzmienia ww. regulacji.

Podsumowując, w odpowiedzi na pytanie nr 3, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

4\. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4

Zdaniem Zainteresowanych, Strony Umowy Przyrzeczonej mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Wskazać należy, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ma charakter fakultatywny i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynku lub budowli pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

\- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

\- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie:

\- Zainteresowani są podatnikami VAT,

\- Zainteresowani złożą w Umowie Przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego) wspólne oświadczenie, w którym dokonają wyboru opodatkowania dokonania dostawy Nieruchomości 1, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Ww. oświadczenie będzie zawierało elementy wskazane w treści art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj.:

\- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Zainteresowanych;

\- adres Budynku.

\- na marginesie należy wskazać, jako że ww. oświadczenie zostanie zawarte w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną, który to akt będzie zawierać informacje o dacie jego sporządzenia, oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 11 pkt 2 Ustawy o VAT nie musi zawierać informacji o planowanej dacie zawarcia umowy dostawy budynku.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że Zainteresowani są podatnikami VAT i zostanie złożone oświadczenie stron o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, spełniające warunki określone w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - dostawa Budynku posadowionego na Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki innej niż zwolniona.

Jak już zostało wskazane, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Zatem w sytuacji, gdy Zainteresowani skorzystają z możliwości opodatkowania VAT dostawy Budynku, również dostawa gruntu (Nieruchomości 1) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki innej niż zwolniona.

Podsumowując, odpowiadając na pytanie nr 4, należy wskazać, że Strony Umowy Przyrzeczonej mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

5\. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5

Zainteresowani wskazują, że w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości 1, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tego gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na mocy zaś art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Powyższe przepisy wyrażają jedną z fundamentalnych zasad konstrukcyjnych podatku VAT – zasadę neutralności – którą należy rozumieć jako prawo podatnika do odliczenia podatku VAT zapłaconego w cenie towarów i usług, których nabycie ma związek z prowadzoną przez tego podatnika działalnością gospodarczą. Wspomniana zasada zapewnia neutralność podatku VAT dla podatników, przy jednoczesnym faktycznym opodatkowaniu konsumpcji. Możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego nie stanowi zatem przywileju podatnika, lecz jest jego fundamentalnym i podstawowym uprawnieniem, wynikającym z samej konstrukcji podatku VAT. Wszelkie ograniczenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wpływają negatywnie na neutralność tego podatku i w konsekwencji mogą wynikać jedynie z wyraźnej regulacji ustawowej.

Zasada neutralności podatku VAT była przedmiotem wielu rozstrzygnięć TSUE. Przykładowo, TSUE w wyroku z dnia 21 września 1988 r. w sprawie C-50/87 (Komisja Europejska przeciwko Republice Francuskiej) stwierdził, że: „(…) system odliczeń podatku naliczonego ma na celu całkowite uwolnienie podmiotu gospodarczego od obciążeń z tytułu podatku VAT przypadającego do zapłaty lub zapłaconego w toku prowadzonej działalności gospodarczej. (…) jakiekolwiek ograniczenie prawa do odliczenia przysługującego podatnikowi musi być stosowane w ten sam sposób we wszystkich Państwach Członkowskich oraz musi opierać się na istnieniu przepisu w prawie wspólnotowym, który ograniczenie takie wprost przewiduje (…)”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w świetle przepisów ustawy o VAT Kupujący jest uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego zapłaconego w cenie wszystkich towarów i usług nabytych w związku z prowadzoną przez Sprzedającą działalnością gospodarczą, jeżeli zostały one nabyte w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego niniejszej sprawy, zdaniem Zainteresowanych, Kupujący może odliczyć cały podatek VAT naliczony z faktury (faktur) dokumentującej dostawę Nieruchomości 1, podlegającą opodatkowaniu VAT. Jak bowiem zostało wskazane w stanie faktycznym, Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość 1 będącą przedmiotem niniejszego Wniosku celem realizacji inwestycji deweloperskiej, w której to występuje w charakterze podatnika VAT, zaś efekty realizacji tej działalności będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych).

Prezentowane stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 października 2023 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.600.2023.1.MKA stwierdził, że: „Zarówno Państwo (Kupujący) jak i Sprzedający jesteście zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT, a sama Transakcja zostanie udokumentowana fakturą. Zgodnie z Państwa wskazaniem Nieruchomość stanowiąca Przedmiot Transakcji będzie przez Państwa wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości z faktury wystawionej przez Sprzedającego”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2021 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.122.2021.2.KF wskazał, że: "Skoro nieruchomość ta została nabyta z zamiarem dokonywania wyłącznie czynności opodatkowanych wykonywanych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, z tytułu której jest podatnikiem podatku VAT, to Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup przedmiotowego lokalu”.

Dodatkowo, należy wskazać, że w art. 88 ustawy o VAT przewidziano ściśle określone ograniczenia w prawie do odliczenia podatku VAT przez podatników. W szczególności, zgodnie z art. 88 ust. 1 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób. Zakup taki nie występuje jednak w sprawie.

Na mocy zaś art. 88 ust. 1a Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3 Ustawy o VAT (tj. wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku). Sytuacja taka również nie występuje w sprawie.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Tymczasem, jak wskazano w stanie faktycznym, w momencie nabycia Nieruchomości i wystawienia faktury VAT, Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

Z kolei, zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

4) faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

5) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żadna z powyższych przesłanek nie występuje w sprawie – w szczególności:

\- jak Kupujący wykazał powyżej, dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania, jak również nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, zaś

\- Sprzedająca będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i wystawi na rzecz Kupującego fakturę (faktury) VAT, dokumentującą przedmiotową dostawę.

Mając na uwadze powyższe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całego podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Zdaniem Zainteresowanych nie zostaną bowiem spełnione jakiekolwiek przesłanki wyłączające prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia przez Kupującego Nieruchomości 1.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 marca 2024 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.8.2024.3.AB wskazał, że: „(…) po dokonaniu Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, jeżeli będą one wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 2 maja 2023 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.81.2023.3.MAZ stwierdził, że: „Zatem skoro zakupiona Nieruchomość (działka nr\`(...)\`) będzie służyła Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z jej nabyciem. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym”.

Mając na uwadze powyższe, w odpowiedzi na pytanie nr 5, Zainteresowani wskazują, że jeżeli Sprzedająca wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości 1, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na tej fakturze.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, a także w zakresie uznania, że dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, w zakresie uznania, że dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie uznania, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku mieszkalnego posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, a także w zakresie uznania, że w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT z tytułu tego nabycia Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej,

\- **nieprawidłowe** w zakresie uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, a także w zakresie uznania, że dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, w zakresie uznania, że dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie uznania, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku garażu posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, a także w zakresie uznania, że w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT z tytułu tego nabycia Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT,

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

### Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pani (\`(...)\`) - Sprzedająca oraz jej matka (\`(...)\`) zawarły warunkową przedwstępną umowę przeniesienia prawa własności z Państwa Spółką. Na podstawie Umowy Przedwstępnej:

### \- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (\`(...)\`) w (\`(...)\`), w obrębie (\`(...)\`), dzielnicy (\`(...)\`), gminie i powiecie (\`(...)\`), województwie (\`(...)\`), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`), (dalej: „Nieruchomość 1”); a także

### \- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia (\`(...)\`) udziału Sprzedającej w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (\`(...)\`), w (\`(...)\`), w obrębie (\`(...)\`), w dzielnicy (\`(...)\`), w gminie (\`(...)\`), w powiecie (\`(...)\`), w województwie (\`(...)\`), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość 2”);

### \- Sprzedająca 2 zobowiązała się do przeniesienia (\`(...)\`) udziału Sprzedającej 2 w Nieruchomości 2;

### \- Strony zobowiązały się do złożenia w Umowie Przyrzeczonej wspólnego oświadczenie, w którym dokonają wyboru opodatkowania dokonania dostawy Nieruchomości 1, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (w przypadku uzyskania interpretacji indywidualnej wskazującej, że sprzedaż Nieruchomości 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

### Sprzedająca w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym – nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i w innych mediach itp.), ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, podwykonawców. Z inicjatywą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wyszedł Kupujący (złożył on korzystną dla Sprzedającej oraz jej matki ofertę), bowiem jako deweloper realizujący inwestycję mieszkaniową na działkach sąsiadujących z Nieruchomościami, w celu uzyskania efektu synergii, zainteresowany był ich włączeniem w realizowaną przez siebie inwestycję deweloperską.

### Sprzedająca nie podejmowała ponadto żadnych profesjonalnych działań, mających na celu ulepszenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które zwiększyłyby jej wartość (np. uzbrojenie terenu, wydzielanie dodatkowych dróg wewnętrznych czy ogrodzenie). W szczególności Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, ich remont lub uzyskanie względem nich odpowiednich decyzji/pozwoleń administracyjnych pozwalających na zmianę ich użytkowania.

Nieruchomość 1 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz garażem. Obecnie Budynek mieszkalny nieprzerwanie od 29 marca 2011 r. oddany jest w odpłatny najem, tj.:

\- od 29 marca 2011 r. do 11 lipca 2019 r. Sprzedającą łączyła umowa najmu z podmiotem trzecim, którego działalność polegała na świadczeniu usług z zakresu (\`(...)\`);

\- od 12 lipca 2019 r. na czas określony Sprzedająca zawarła umowę najmu z podmiotem trzecim prowadzącym działalność (\`(...)\`).

### Z tytułu najmu Sprzedająca wystawia faktury VAT.

### W razie nabycia Nieruchomości 1 wstąpią Państwo z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Sprzedającej. Zgodnie z Umową Przedwstępną zobowiązali się Państwo do kontynuowania do 30 sierpnia 2026 r. umowy najmu zawartej dnia 12 lipca 2019 r. przez Sprzedającą.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem wskazać należy, że część Nieruchomości 1 w zakresie wynajmowanego budynku mieszkalnego stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie budynku wraz z gruntem przynależnym do nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Sprzedającą przedmiotowego budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, sprawia, że budynek mieszkalny wraz z przynależnym gruntem wykorzystywany jest w prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przynależnym gruntem, Sprzedająca nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez nią w działalności gospodarczej.

Przy czym podkreślić należy, że jak wynika z wniosku i jego uzupełnienia, budynek garażu nie był i nie jest wykorzystywany przez Sprzedającą w zakresie wynajmu. Garaż nie był nabyty i nigdy nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych. Jak Państwo wskazali, garaż został nabyty przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Ponadto Sprzedająca nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Sprzedająca:

d) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

e) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

f) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

g) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

h) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Sprzedająca nie ma ani kontrahentów, ani klientów);

i) nie posiada strony internetowej, ani też

j) systemu organizacji pracy;

k) nie posiada żadnego zespołu pracowników (aparatu) zajmującego się ulepszaniem nieruchomości.

Tym samym względem sprzedaży budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, Sprzedająca nie będzie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, zamierzona przez Sprzedającą sprzedaż garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, Sprzedająca nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanego we wniosku budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem,

\- **n****ieprawidłowe** w zakresie uznania, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem.

We własnym stanowisku powołali się Państwo na art. 6 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu, nie będzie stanowić transakcji wyłączonej opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Natomiast transakcja w zakresie dostawy budynku garażu i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu, nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu, bowiem względem niej Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającą budynku mieszkalnego i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu, posadowionego na Nieruchomości 1 będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast, w związku z transakcją zbycia budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu, Sprzedająca nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanego we wniosku budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że dostawa budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z proporcjonalnie przypisanym do niego gruntem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT,

\- **nieprawidłowe** w zakresie uznania, że dostawa budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z proporcjonalnie przypisanym do niego gruntem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż m.in. działek zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy,

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

### Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedająca ma zamiar sprzedać Nieruchomość 1, która zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem garażu.

W niniejszej sprawie, aby dostawa zabudowanej Nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem dostawy budynku w zakresie którego sprzedająca będzie działa jako podatnik VAT, posadowionego na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W świetle przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak zostało wskazane, budynek mieszkalny został wzniesiony na Nieruchomości 1 w 1934 r. przez wstępnych (dziadków) Sprzedającej i stanowił zawsze budynek mieszkalny wykorzystywany przez kolejne pokolenia rodziny Sprzedającej. Dodatkowo Sprzedająca nie ponosiła nakładów na Budynek mieszkalny posadowiony na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – Sprzedająca w powyższym zakresie ponosiła jedynie nakłady w postaci bieżących napraw, które to nie przekraczały 30% wartości Budynku. Nakłady na Budynek przekraczające 30% wartości Budynku mogły zostać dokonane przez rodziców Sprzedającej, jednakże od daty dokonania tychże ulepszeń (1985 rok) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku mieszkalnego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości powyżej 30% wartości początkowej, to w odniesieniu do sprzedaży tego budynku wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, również będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, przy czym zwolnienie to należy przypisać proporcjonalnie do posadowionego na nim budynku mieszkalnego.

Ponadto skoro planowana sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z proporcjonalnie przypisanym do niego gruntem, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Zatem, transakcja sprzedaży budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

### W opisie sprawy wskazano, że Strony zobowiązały się do złożenia w Umowie Przyrzeczonej wspólnego oświadczenie, w którym dokonają wyboru opodatkowania dokonania dostawy Nieruchomości 1, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa ww. budynku mieszkalnego który jest posadowiony na Nieruchomości 1 oraz przynależnego do niego gruntu - z uwagi na wybór opodatkowania dokonania dostawy Nieruchomości 1 – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

W odniesieniu natomiast do budynku garażu i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu Sprzedająca nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanego we wniosku budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tym samym nie podlega zwolnieniu z podatku.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 3 i 4 jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że dostawa budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz w zakresie, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku mieszkalnego posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT,

\- **nieprawidłowe** w zakresie uznania, że dostawa budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz w zakresie, że strony umowy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku garażu posadowionego Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabycie Nieruchomości nastąpi celem realizacji inwestycji deweloperskiej, w której to Państwa Spółka występuje w charakterze podatnika VAT, zaś efekty realizacji tej działalności będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych). Kupujący zarówno obecnie, jak i w momencie nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 i gruntu proporcjonalnie przypisanego do tego budynku nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynku mieszkalnego korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie w tym zakresie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Państwa Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem.

W odniesieniu natomiast do budynku garażu i gruntu proporcjonalnie przypisanego do budynku garażu, Sprzedająca nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanego we wniosku budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tym samym nie będzie należny podatek od tej sprzedaży, a co za tym idzie Kupujący nie będzie miał możliwości jego odliczenia. W tym przypadku wskazać należy, że zgodnie z powołanym wcześniej art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji które nie podlegają opodatkowaniu.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że z tytułu nabycia budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej,

\- **nieprawidłowe** w zakresie uznania, że z tytułu nabycia budynku garażu wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanej od Sprzedającej.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W szczególności należy wskazać, że Organ nie dokonywał oceny zakwalifikowania przez Państwa nieruchomości jako towarów handlowych. Powyższe przyjęto jako element opisu sprawy i nie było przedmiotem oceny Organu.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania - (\`(...)\`), zgodnie z art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.