Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/415-15/12/PP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-06-18
Teza: Czy w zakresie ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.), poniesione przez spółkę jawną wydatki na wykończenie wynajmowanego budynku będą dla właścicieli budynku, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami określanymi jako wartość świadczeń w naturze lub innych nieodpłatnych świadczeń? Jeśli tak, to jak określić moment uzyskania tego przychodu i do jakiego źródła przychodu zaliczyć?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal; najem; nakłady; przychód; przychód-przychody ewidencjonowane
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2012r. (data wpływu do tut. BKIP 7 marca 2012r.), uzupełnionym w dniu 8 czerwca 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwrotu nakładów (pytanie oznaczone we wniosku nr 2a oraz 2b) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2012r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwrotu nakładów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zamierza wynająć budynek wraz z gruntem a przychody z najmu opodatkować 8,5% podatkiem zryczałtowanym od najmu prywatnego. Właścicielami gruntu oraz budynku jest Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem. Budynek to inwestycja prywatna, do tej pory nigdzie nie była rozliczana w żadnej działalności, firmy itp., finansowana w całości z „prywatnych” środków. W małżeństwie Wnioskodawczyni nie ma rozdzielności majątkowej. Budowa rozpoczęła się w lipcu 2011r. a planowane oddanie do użytkowania to sierpień/wrzesień 2012r. Pozwolenie na budowę zostało wydane na „budynek biurowy, wraz z garażem, dojazdem, parkingiem i zbiornikiem na nieczystości”, a jego stan obecny to stan surowy zamknięty z oknami, podłączone media. Koncepcja na dalszą inwestycję: właściciele wynajmują budynek na najem długoterminowy spółce jawnej. Spółka ta prowadzi w nim prace wykończeniowe aż do odbioru. Prace, które mają zostać wykonane zostają określone w umowie najmu. Budynek biurowy zdecydowanie jest dla spółki formą „inwestycji” związanej z prowadzoną działalnością, zarówno w aspekcie PR-owym, jak i funkcjonalnym, poprawi konkurencyjność firmy. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług rozliczającym się w trybie kwartalnym, całość obrotu jest opodatkowana tym podatkiem. W podatku dochodowym od osób fizycznych dla celów rozliczeń podatkowych wspólników ewidencjonuje koszty i przychody w podatkowej księdze przychodów i rozchodów a wspólnicy opłacają tzw. liniowy podatek dochodowy z działalności gospodarczej (zgodnie z art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zostanie ustalona „rynkowa cena za najem”, wspólnicy Spółki jawnej posiadają równe udziały 1/3 każdy, a są nimi wnioskująca, jej małżonek oraz trzeci wspólnik. Wnioskodawczyni wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą, zwolnioną podmiotowo w podatku od towarów i usług, również jej małżonek wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą, zwolnioną podmiotowo w podatku od towarów i usług.

Planowana umowa zawiera następujące zapisy:

§ 2 ust. 1. Wynajmujący oddaje, a Najemca bierze w najem przedmiot najmu, określony w § 1, obejmujący:

1.  Budynek biurowy,
2.  Działkę o powierzchni 1200 m2.

ust. 2. Najem zawiera się na czas określony -11 lat począwszy od dnia …..r.

ust. 3. Najemca oświadcza, że przedmiot najmu wykorzystywany będzie wyłącznie na działalność gospodarczą. Zmiana sposobu wykorzystana przedmiotu najmu wymaga pisemnego uzgodnienia z wynajmującym.

ust. 4. Najemca oświadcza, że na nieruchomości będzie prowadził działalność gospodarczą zgodną z przedmiotem działalności Najemcy.

ust. 5. Najemca z chwilą wydania mu nieruchomości przejmuje odpowiedzialność za nieruchomość, w tym za przestrzeganie na nieruchomości przepisów bhp i ppoż, sanitarnych, prawa budowlanego i porządku publicznego.

§ 3 ust. 1. Strony ustalają, iż Najemca wykona w budynku prace wykończeniowe w następującym zakresie (zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę, wykonanie: instalacji elektrycznej, instalacji alarmowej, instalacji CO oraz wodno -kanalizacyjnej, przyłącze mediów (telefon, Internet), przyłącza instalacji gazowej, tynków wewnętrznych, tynków zewnętrznych wraz z ociepleniem, instalacji wentylacyjnej, instalacji klimatyzacji, instalacji armatury sanitarnej w łazienkach/toaletach, glazury w budynku, instalacji drzwi wewnętrznych i zewnętrznych w budynku, zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne, parkingu).

ust. 2. Wynajmujący zobowiązuje się do współpracy (w tym udostępnienia dokumentacji) w zakresie pozyskania przez Najemcę niezbędnych zezwoleń, uzgodnień decyzji itp. w celu wykonania ww. prac wykończeniowych zwanych dalej „nakładami”.

ust. 3. Strony ustalają, że wartość nakładów (obejmujących prace określone w pkt 1) poniesionych przez Najemcę na nieruchomość nie przekroczy kwoty 360000 zł.

ust. 4. Nakłady poniesione przez Najemcę przekraczające kwotę 360000 zł nie podlegają zwrotowi przez Wynajmującego.

ust. 5. Strony zobowiązują się do rozliczenia poniesionych i udokumentowanych przez Najemcę nakładów, w ten sposób, że do czasu całkowitego rozliczenia nakładów Najemca będzie potrącał z miesięcznego czynszu najmu 3 tysiące złotych.

ust. 6. Rozwiązanie umowy przez Wynajmującego z naruszeniem zasad wynikających z niniejszej umowy powoduje obowiązek zwrotu przez Wynajmującego na rzecz Najemcy nierozliczonej części nakładów, pomniejszonej o stopień ich zużycia.

ust. 7. Adaptacja nieruchomości do potrzeb działalności gospodarczej wymaga zgody Wynajmującego i nie stanowi nakładów, o których mowa w pkt 1 i nie podlega rozliczeniu w sposób określony w pkt 4.

§ 4 ust. 1. Strony, począwszy od dnia odbioru budynku do użytkowania ustalają czynsz najmu miesięczny w wysokości ….. netto, płatny przez Najemcę z góry, przelewem, w terminie do 14 dni od daty wystawienie rachunku, na konto ….. na rachunek ….

ust. 2. Wynajmujący ma prawo do waloryzacji kwoty czynszu w układzie rocznym, przy zastosowaniu wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok kalendarzowy, ogłaszanego przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim, z naliczeniem wyrównania od dnia 1 stycznia danego roku.

ust. 3. Najemca, niezależnie od określonej w ust. 1-2 wysokości czynszu najmu przejmuje z dniem podpisania umowy zobowiązania związane z kosztami eksploatacji nieruchomości, w tym opłaty za energię elektryczną, opłatę za podatek gruntowy i od nieruchomości za 1 m² wg stawek UM, opłaty za wywóz nieczystości, opłaty dot. korzystania z wody i kanalizacji, opłaty za gaz.

ust. 4. Tytułem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego o zapłatę czynszu Najemca wpłaci do dnia …. r. na rachunek bankowy Wynajmującego kaucję w wysokości … Rozliczenie kaucji nastąpi w terminie 14 dni od daty wygaśnięcia umowy.

§ 5 ust. 1. Najemca zobowiązany jest do utrzymania przedmiotu najmu wraz z wyposażeniem, urządzeniami i przejętym majątkiem ruchomym w należytym stanie technicznym i estetycznym, zgodnie z wymogami prawa budowlanego i innych obowiązujących w tym zakresie przepisów, dokonywania własnym staraniem i na własny koszt ich bieżącej konserwacji oraz napraw niezbędnych do zachowania tego majątku w stanie nie pogorszonym oraz do uzupełniania zużytych, zniszczonych lub zaginionych składników wyposażenia poprzez zakup nowych.

§ 6 ust. 1. Bez zgody Wynajmującego, wyrażonej na piśmie, Najemca nie może:

1.  zmieniać sposobu wykorzystania przedmiotu najmu, określonego w § 2 pkt 3;
2.  dokonywać trwałych zmian lub adaptacji w przedmiocie najmu.

ust. 2. Najemca zobowiązany jest do ubezpieczenia budynku znajdującego się na nieruchomości jako całość od zdarzeń losowych. Najemca, w przypadku zaistnienia zdarzeń objętych ubezpieczeniem, powiadamia natychmiast Wynajmującego oraz podejmuje działania zmierzające do zmniejszenia rozmiarów szkody. Za zaniechanie tych działań, Najemca ponosi wobec Wynajmującego odpowiedzialność, w pełnym zakresie, za zaistniałą szkodę.

ust. 3. Najemca zobowiązuje się na własny koszt ubezpieczyć nieruchomość przed ryzykiem z tytułu prowadzonej działalności. Najemca ponosi odpowiedzialność materialną za szkody wyrządzone osobom trzecim wynikłe z niewłaściwego użytkowania przedmiotu najmu oraz prowadzonej działalności.

ust. 4. Najemca prowadzi działalność gospodarczą na bazie przedmiotu najmu pod własną firmą, na swój rachunek i ryzyko.

§ 7. Wynajmującemu przysługuje prawo kontroli przedmiotu najmu oraz zgodności jego wykorzystania z treścią niniejszej umowy, po uprzednim zawiadomieniu o terminie kontroli. Kontrola powinna być przeprowadzona w obecności przedstawiciela Dzierżawcy.

§ 8 ust. 1. Wynajmujący uprawniony jest do rozwiązania umowy z dwumiesięcznym wypowiedzeniem w razie stwierdzenia istotnych uchybień Najemcy w utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie technicznym i sanitarnym oraz w przypadku nie dotrzymania obowiązków Najemcy określonych w § 2 i § 3 oraz § 4 ust. 1 umowy, w szczególności w zakresie dotyczącym płatności zobowiązań finansowych. Wypowiedzenie dla swej ważności wymaga wyznaczenia Najemcy dodatkowego terminu do wykonania obowiązku, nie dłuższego niż miesiąc, z jednoczesnym zagrożeniem zastosowania wypowiedzenia.

ust. 2. Rozwiązanie umowy przez Wynajmującego z naruszeniem zasad wynikających z niniejszej umowy powoduje konsekwencje w postaci obowiązku zapłaty na rzecz Najemcy udokumentowanych nakładów inwestycyjnych poniesionych przezeń na rzecz przedmiotu najmu, pomniejszonych o stan jego zużycia.

§ 9 ust. 1. Wynajmujący oświadcza, że nie jest podatnikiem i płatnikiem podatku od towarów i usług VAT.

ust. 2. Najemca oświadcza, że jest podatnikiem i płatnikiem podatku od towarów i usług VAT i posiada numer NIP.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w zakresie ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.), poniesione przez spółkę jawną wydatki na wykończenie wynajmowanego budynku będą dla właścicieli budynku, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami określanymi jako wartość świadczeń w naturze lub innych nieodpłatnych świadczeń? Jeśli tak, to jak określić moment uzyskania tego przychodu i do jakiego źródła przychodu zaliczyć?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19f art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania (art. 11 ust. 2 ww. ustawy). Art. 11 ust. 2a ww. ustawy stanowi, iż wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Świadczenie ma charakter nieodpłatny tylko wówczas, gdy otrzymujący odnosi określoną korzyść pod tytułem darmym, co oznacza, że nie świadczy nic w zamian ani obecnie, ani też w przyszłości.

Zgodnie natomiast z art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego spółka zamierza dokonać nakładów w budynku biurowym którego właścicielami są małżonkowie (będący wspólnikami spółki jawnej). W budynku tym spółka zamierza zgodnie z umową zawartą z właścicielami dokonać nakładów w postaci instalacji budowlanych i wykonania obiektów budowlanych niezbędnych do uzyskania pełnej funkcjonalności dla potrzeb prowadzonej działalności. W trakcie trwania umowy najmu właściciele nie zamierzają korzystać z wynajętej nieruchomości. W całości ma korzystać z niej spółka w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W związku z tym nie będą uzyskiwać żadnych korzyści z tego, że w budynku zostały poczynione nakłady. Poza tym nie można mówić o świadczeniu nieodpłatnym, gdyż zgodnie § 3 ust. 5 umowy najmu nakłady zostaną skompensowane z czynszem w trakcie trwania umowy najmu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż w związku z poczynieniem przez spółkę nakładów na nieruchomości będącej przedmiotem najmu, wynajmujący nie uzyskuje żadnego przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z planowanymi zapisami umownymi nakłady poczynione przez spółkę zostaną przeniesione na właścicieli w czasie trwania umowy najmu w formie odpłatnej poprzez obniżenia o kwotę 3000 zł miesięcznie należności do zapłaty z tytułu czynszu za najem. W związku z powyższym wynajmujący nie otrzymają jakiegokolwiek świadczenia. Skoro nie mamy do czynienia z przychodem to brak podstaw prawnych do określania momentu jego uzyskania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm., dalej: „updof”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 updof, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 updof, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Z kolei wartość pieniężną nieodpłatnych świadczeń ustala się na podstawie art. 11 ust. 2a updof, zgodnie z którym wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem wynajmą budynek wraz z gruntem spółce jawnej. Z tego tytułu wynajmującym będzie przysługiwał płatny co miesiąc czynsz. Zgodnie z zawartą umową najmu, od należnego czynszu najemca będzie potrącał co miesiąc kwotę stanowiącą rozliczenie poniesionych i udokumentowanych przez niego nakładów.

Zagadnieniem budzącym wątpliwości Wnioskodawczyni jest, czy rozliczanie nakładów będzie stanowiło dla Niej przychód z tytułu świadczeń w naturze lub innych nieodpłatnych świadczeń. Mając na uwadze powołane przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia ze świadczeniami w naturze ani nieodpłatnymi świadczeniami, albowiem wartość nakładów rozliczana jest w ramach płatności comiesięcznych rat czynszu. Zatem w związku z poczynieniem przez spółkę nakładów na nieruchomości będącej przedmiotem najmu, Wnioskodawczyni nie uzyskuje przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji odpowiedź na pytanie o moment uzyskania przychodu jest bezprzedmiotowe.

Stanowisko Wnioskodawczyni jest zatem prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego, a zatem, wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niej. Natomiast mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać pisemną interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Nadmienia się, że w zakresie pozostałych pytań zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.