Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4015.58.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-06
Teza: W zakresie skutków podatkowych nabycia w drodze darowizny
nieruchomości obciążonej hipoteką.
Słowa kluczowe: darowizna
hipoteka
wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot
opodatkowania-Zakres opodatkowania-Nabycie tytułem
darowizny, polecenia darczyńcy
Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Czysta wartość
Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Długi i ciężary
1
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
1-art. 1-ust. 1-pkt 2
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
2-art. 5
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 8-ust. 1
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 8-ust. 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nabycia w
    drodze darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi
    na wezwanie – pismem z 7 maja 2025 r. (wpływ 8 maja 2025 r.). Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A., planuje przekazać w drodze darowizny na rzecz swojego teścia, Wnioskodawcy,
    Pana B.B., nieruchomość położoną w (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi Księgę
    Wieczystą nr (...). Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 1 400 000 zł. Nieruchomość ta
    jest obciążona hipoteką, która obciąża nieruchomość na kwotę 1 420 000 zł.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j.
    Dz.U. z 2023 r., poz. 1860, z późn. zm.), podstawą opodatkowania jest czysta wartość
    darowizny, czyli wartość rynkowa pomniejszona o przejęte przez obdarowanego długi i
    ciężary. Ponieważ obdarowany, Pan B.B., przejmie hipotekę w kwocie 1 420 000 zł,
    Wnioskodawca zwraca się z prośbą o potwierdzenie, że podstawą opodatkowania będzie
    różnica między wartością nieruchomości a przejętym zobowiązaniem, czyli kwota 0 zł
    (słownie: zero złotych).

## Pytanie

Pytanie dotyczy ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w
    związku z przejęciem nieruchomości wraz z hipoteką przez obdarowanego.
    Czy w opisanej sytuacji podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn
    będzie kwota zero zł, a nie pełna wartość rynkowa nieruchomości 1 400 000 zł, z uwagi na
    przejęcie przez obdarowanego długu hipotecznego?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
    podstawą opodatkowania w tej sytuacji powinna być kwota 0 zł, ponieważ darowizna
    obejmuje również zobowiązanie hipoteczne, które obdarowany przejmuje wraz z
    nieruchomością. Taka interpretacja znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów
    administracyjnych oraz wcześniejszych interpretacjach podatkowych.
    Przykład:
    1. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 21 października 2015 r., sygn. akt II
      FSK 3137/13:
        - NSA uznał, że jeśli obdarowany przejmuje nieruchomość wraz z hipoteką, to nie
        oznacza to powstania obowiązku podatkowego w podatku od spadków i
        darowizn, jeśli wartość darowizny netto wynosi 0 zł.
    2. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 9 marca 2020 r., Znak: 0111-KDIB2-
      2.4015.2.2019.2.PB

        - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że wartość darowizny ustala
        się jako różnicę między wartością nieruchomości a obciążeniami (hipoteką).
        - Jeśli hipoteka w pełni pokrywa wartość nieruchomości, to podatek od darowizny
        wynosi 0 zł.
    3. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 8 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB2-
      3.4015.248.2023.2.JKU - Skutki podatkowe darowizny nieruchomości obciążonej
      hipoteką.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837):
      Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
      przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
    Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji pojęcia „darowizna",
    dlatego należy w tym zakresie odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
    Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia
    majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra
    majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter
    nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia
    w zamian za uczynioną darowiznę.
    Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne
    oświadczenie złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku
    dopiero z chwilą złożenia oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje: przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą
      złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie
      zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia
      przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy
      wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy
      powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
      potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
      majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
      podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy

      spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
      dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
      wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy, przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i
    ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i
    darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu
    obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia.
    Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:
      § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
      § 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne
      przepisy.
    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy:
      Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej
      przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość
      praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
      Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
      podatkowego.
    Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych
    od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających
    rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy:
      Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
      majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
      1) 36 120 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
      2) 27 090 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
      3) 5733 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona doili grupy podatkowej.

    Jak stanowi art. 14 ust. 1-3 omawianej ustawy:
      Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony
      jest nabywca.
      Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do
      osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
      Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
      1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
      rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
      2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków
      pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków
      rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
      3) do grupy III – innych nabywców.
    Przepis art. 17a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że:
        1. Podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust. 2, złożyć, w terminie
          miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu
          naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub
          praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego
          dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.
        2. Obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których
          podatek jest pobierany przez płatnika.
    Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego
      darowizny.
    Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Pani A.A., planuje przekazać w drodze darowizny
    na Pana rzecz (teścia) nieruchomość położoną w (...). Wartość rynkowa nieruchomości
    wynosi 1 400 000 zł. Nieruchomość ta jest obciążona hipoteką, która obciąża
    nieruchomość na kwotę 1 420 000 zł.
    Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego
    stwierdzić należy, że opisana darowizna podlegać będzie opodatkowaniu, zgodnie z art. 1
    ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy
    ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
    Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć
    do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość rynkowa
    nieruchomości, nabytej przez Pana w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o
    kwotę hipoteki.
    Jeżeli zatem w istocie w przedmiotowej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki
    przekroczy wartość nabywanej nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie
    zero. Tym samym w omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak
    nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.
    W związku z powyższym nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od
    spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

W związku z załączeniem przez Pana do wniosku dokumentu, wskazujemy, że wydając
    interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji

    Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest
    obowiązany ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów; jest związany wyłącznie
    opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana i Pana stanowiskiem.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.