Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.70.2020.3.4.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-29
Teza: skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 lutego 2020 r. (data wpływu – 19 lutego 2020 r.), uzupełnionym 22 kwietnia 2020 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 9 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.106.2020.2.JG, 0111-KDIB2-3.4014.70.2020.3.BB wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 22 kwietnia 2020 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

D. Sp. z o.o. (Kupujący);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

G. Sp. z o.o. (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wstęp oraz charakterystyka stron planowanej Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – G. Spółka z o.o. (dalej „Sprzedający”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzenie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania – D. Spółka z o.o. (dalej „Kupujący”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług także na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.

Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Nieruchomość.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr ewidencyjnym …, dla której Sąd Rejonowy d prowadzi księgę wieczystą (dalej Grunt”).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie znajdują się:

1\. budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, opisane w dalszej części wniosku w oparciu o wypis z rejestru budynków, tj.:

i) budynek o nr identyfikacyjnym w kartotece budynków …, którego budowa została zakończona w 1999 r. (dalej „Budynek Biurowy”); ii) budynek o nr identyfikacyjnym w kartotece budynków …, którego budowa została zakończona w 1999 r. (dalej „Budynek Magazynowy”);

2\. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle”), tj. w szczególności:

i) parking dwupoziomowy (garaż podziemny) (dalej „Parking”); ii) stacja transformatorowa nr 1 (dalej „Stacja Transformatorowa 1”); iii) stacja transformatorowa nr 2 (dalej „Stacja Transformatorowa 2”); iv) oświetlenie (słupy oświetleniowe); v) elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć telekomunikacyjna; vi) plac utwardzony, drogi wewnętrzne oraz chodniki dla pieszych;

3\. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, tj. przyłącza dotyczące mediów, ogrodzenie, szlabany.

Budynek Biurowy i Budynek Magazynowy w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Budynkami”.

Grunt oraz posadowione na tym gruncie Budynki, Budowle oraz urządzenia budowlane w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Grunt jest w całości objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowi teren, dla którego ustalenia zostały określone w uchwale Rady Miasta z dnia 28 maja 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…)) (dalej „MPZP”). Zgodnie z MPZP, Grunt znajduje się, w większej części, w terenie oznaczonym symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe – usługi lub usługi przewidziane pod inwestycje celu publicznego, natomiast niewielka część Gruntu znajduje się w terenie oznaczonym symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie – ulica dojazdowa (projektowana).

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz szczegółowy zakres planowanej Transakcji.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

A. Nabycie przedmiotu Transakcji.

Na podstawie umowy sprzedaży z 14 lipca 2006 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu, oraz prawo własności Budynków oraz tych spośród Budowli i urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na Gruncie (por. uwagi poniżej dotyczące realizacji inwestycji polegającej na budowie na Gruncie Stacji Transformatorowej 2), która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22% (dalej „Umowa nabycia”).

Sprzedający obniżył kwotę należnego podatku od towarów i usług o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury (faktur) VAT związanych z nabyciem (w oparciu o Umowę nabycia) prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynków oraz tych spośród Budowli i urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na Gruncie.

B. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz wydzierżawiania powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Udział powierzchni wynajętej, wydzierżawianej i oddanej do użytkowania najemcom, dzierżawcom w ogóle przeznaczonych na wynajem, pod dzierżawę powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości w poszczególnych okresach ulegał naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu, umów dzierżawy/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu, umów dzierżawy.

Powierzchnie, które zostały oddane do użytkowania na podstawie umów najmu lub umów dzierżawy wchodzą w skład:

i. Budynku Biurowego;

ii. Budynku Magazynowego;

iii. Parkingu.

Budowle (z zastrzeżeniem Parkingu – por. uwagi powyżej), nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, wydzierżawiane dzierżawcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Nieruchomości (w szczególności Budynków, w których powierzchnie są przeznaczone na wynajem, pod dzierżawę), służąc jej prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie oraz wydzierżawianiu powierzchni w Nieruchomości).

C. Realizacja inwestycji polegającej na wybudowaniu na Gruncie Stacji Transformatorowej 2.

Po nabyciu Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynków oraz tych spośród Budowli i urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na Gruncie) w oparciu o Umowę nabycia, Sprzedający zrealizował inwestycję polegającą na wybudowaniu na Gruncie Stacji Transformatorowej 2.

Zamiarem Sprzedającego jest rozpoczęcie użytkowania Stacji Transformatorowej 2 w lutym lub marcu 2020 r., przy czym nie można wykluczyć, iż rozpoczęcie użytkowania Stacji Transformatorowej 2 może nastąpić w późniejszym terminie.

Należy przy tym wyjaśnić, że Stacja Transformatorowa 2, podobnie jak inne Budowle (z zastrzeżeniem Parkingu – por. uwagi powyżej), nie ma być bezpośrednio wynajmowana najemcom, wydzierżawiana dzierżawcom, ale ma pełnić rolę pomocniczą wobec Nieruchomości (w szczególności Budynków, w których powierzchnie są przeznaczone na wynajem, pod dzierżawę), służąc jej prawidłowemu funkcjonowaniu (ma być użytkowana dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie, wydzierżawianiu powierzchni w Nieruchomości).

Sprzedający obniżył kwotę należnego podatku od towarów i usług o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z realizacją inwestycji polegającej na wybudowaniu na Gruncie Stacji Transformatorowej 2.

D. Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla celów podatku dochodowego od osób prawnych; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla celów podatku dochodowego od osób prawnych Budynki oraz Budowle ujęte zostały pod jedną pozycją (jako jeden środek trwały). Innymi słowy, w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla celów podatku dochodowego od osób prawnych nie zostały określone osobne wartości początkowe poszczególnych Budynków oraz Budowli.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego obejmującego Budynki oraz Budowle (w szczególności zrealizował inwestycję polegającą na rozbudowie Budynku Magazynowego), w stosunku do których dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego obejmującego Budynki oraz Budowle, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Należy również wyjaśnić, że zgodnie z zamiarem Sprzedającego, wydatki na realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu na Gruncie Stacji Transformatorowej 2, o której mowa powyżej, zostaną ujęte (rozliczone) przez Sprzedającego w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez ten podmiot dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, jako ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wspomnianego środka trwałego obejmującego Budynki oraz Budowle.

Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1\. prawa użytkowania wieczystego Gruntu;

2\. prawa własności Budynków, Budowli i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy Kodeks cywilny;

3\. prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Nieruchomości;

4\. w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w:

i. stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości nie będą jeszcze wydane najemcy (najemcom) – jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce – może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;

ii. stosunki dzierżawy dotyczące powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie dzierżaw, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie przeznaczone pod dzierżawę, które wchodzą w skład Nieruchomości nie będą jeszcze wydane dzierżawcy (dzierżawcom) – jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce – może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) dzierżawy w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;

5\. praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, umów dzierżawy ustanowionych przez poszczególnych najemców, dzierżawców (w tym wpłaconych kaucji, gwarancji bankowych, poręczeń spółek dominujących);

6\. kaucje najemców, dzierżawców, tj. wszystkie depozyty pieniężne zabezpieczające wykonanie obowiązków najemców, dzierżawców wynikających z umów najmu, umów dzierżawy;

7\. prawa własności intelektualnej, tj.:

i. licencji na oprogramowanie dotyczące Nieruchomości;

ii. praw do domeny dotyczącej Nieruchomości;

iii. autorskich praw majątkowych do określonych projektów budowlanych dotyczących Nieruchomości, sporządzonych na podstawie określonych umów, w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu;

8\. autorskich praw majątkowych do logo odnoszącego się do Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, protokołów zdawczo-odbiorczych) oraz dokumentacji technicznej niezbędnej do eksploatacji Nieruchomości.

Dodatkowo zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego, jego jedynego wspólnika P. sp. z o.o. (dalej „Wspólnik”) oraz Kupującego, Wspólnik sprzeda na rzecz Kupującego prawa ochronne do słowno-graficznego znaku towarowego „(…)” zarejestrowanego w Urzędzie Patentowym Rzeczypospolitej Polskiej pod numerem (…), stanowiącego logo, co do którego prawa autorskie majątkowe zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji, przy czym umowa sprzedaży praw ochronnych do tego znaku zostanie zawarta pod warunkiem zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej przedmiotu Transakcji.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
5.  należności i zobowiązania Sprzedającego, za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji związanych z umowami najmu, umowami dzierżawy.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, w związku z planowaną Transakcją umowy wymienione w pkt 1-4 zostaną rozwiązane albo Nieruchomość zostanie wyłączona z ich zakresu.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, Sprzedający i Kupujący będą współpracować w celu rozwiązania umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości niezwłocznie po dacie Transakcji, a Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictwa w zakresie zasadnie niezbędnym do wykonania tego zadania.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji – jedynie w przypadku, gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych – Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
2.  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
3.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną w ramach planowanej Transakcji);
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
5.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji wpłaconych przez poszczególnych najemców, dzierżawców);
6.  prawa i obowiązki wynikające z określonych umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości).

Prawa i obowiązki z umów, w oparciu o które Sprzedający uzyskał finansowanie dłużne związane z przedmiotem Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji związanych z umowami najmu, dzierżawy) Sprzedającego związane z Nieruchomością (w szczególności czynsze i koszty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości) należne za okres kończący się z końcem miesiąca zamknięcia Transakcji. W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego, choć będą one dotyczyły okresu rozpoczynającego się w dniu następującym po ostatnim dniu miesiąca zamknięcia Transakcji. W związku z powyższym, Zainteresowani szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości.

Inne zagadnienia związane z Transakcją.

Sprzedający zatrudnia pracowników. Jednocześnie, zamiarem Sprzedającego jest rozwiązanie wszystkich umów o pracę, w oparciu o które Sprzedający zatrudnia pracowników z uwagi na planowaną likwidację spółki Sprzedającego (por. uwagi poniżej).

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz wydzierżawianiu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz wydzierżawianiu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości są ewidencjonowane przez Sprzedającego zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający planuje wszczęcie procedury likwidacji spółki Sprzedającego. Jednocześnie, na obecnym etapie Sprzedającemu trudno jest przewidzieć kiedy rozpocznie się oraz zakończy likwidacja spółki Sprzedającego.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz wydzierżawiania powierzchni w Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji zostanie zrealizowane w dwóch etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący zawarli 31 stycznia 2020 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy przyrzeczonej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji (warunków jej realizacji), przy czym ewentualne zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany we wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący podejmą starania, by Transakcja została sfinalizowana w drugim lub w trzecim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynków, Budowli i ich części) podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od podatku od towarów i usług i Wybór Opodatkowania podatkiem od towarów i usług”).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że:

Sprzedający jest właścicielem w rozumieniu określonym przepisami Kodeksu cywilnego wszystkich Budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Gruncie (tj. działce o nr ewidencyjnym 5/3), z wyjątkiem:

1.  tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego (tj. sieci gazowej od ulicy do reduktora ciśnienia/licznika oraz energetycznych traktów kablowych od ulicy do Stacji Transformatorowej 1 oraz Stacji Transformatorowej 2), a także
2.  tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do jednego z najemców (tj. kabla światłowodowego).

Wszystkie Budowle i urządzenia budowlane znajdujące się na Gruncie (tj. działce o nr ewidencyjnym 5/3) będą przedmiotem planowanej Transakcji, z wyjątkiem:

1.  tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego (tj. sieci gazowej od ulicy do reduktora ciśnienia/licznika oraz energetycznych traktów kablowych od ulicy do Stacji Transformatorowej 1 oraz Stacji Transformatorowej 2), a także
2.  tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do jednego z najemców (tj. kabla światłowodowego).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, nie przywołano powyżej tej części uzupełnienia wniosku, która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pełna treść tego uzupełnienia została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 29 maja 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.106.2020.3.JG.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje indywidualne.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. do pytania oznaczonego we wniosku nr 4.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 29 maja 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.106.2020.3.JG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 29 maja 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.106.2020.3.JG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   opisana transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   transakcja sprzedaży Nieruchomości (działki) zabudowanej Budynkami (Budynku Biurowego i Budynku Magazynowego) i Budowlami (parking, stacja transformatorowa nr 1, oświetlenie, elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu – sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć telekomunikacyjna), będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa wskazanych powyżej Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,
*   w odniesieniu do Budowli w postaci stacji transformatorowej nr 2 – dostawa tej stacji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy,
*   sprzedaż składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości, w ramach planowanej Transakcji, stanowić będzie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, według właściwej dla danego składnika majątkowego stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.