Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.650.2021.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-06
Teza: Uznanie, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu oraz prawo do odliczenia naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 31 sierpnia 2021 r. (data wpływu 31 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 10 listopada 2021 r. (data wpływu 10 listopada 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 4 listopada 2021 r. (doręczone 8 listopada 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu oraz prawa do odliczenia naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

31 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu oraz prawa do odliczenia naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę.

Wniosek został uzupełniony pismem z 10 listopada 2021 r. (data wpływu 10 listopada 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 4 listopada 2021 r. (doręczone 8 listopada 2021 r.).

**We wniosku złożonym przez:**

**– Zainteresowanego będącego stroną postępowania**

(Nabywca)

**– Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania**

(Zbywca)

**przedstawiono następujący zdarzenie przyszłe:**

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), zarejestrowanym dla celów VAT w Polsce, posiadającym w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.

Nabywca jest spółką celową, której przedmiotem działalności będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W celu prowadzenia działalności Nabywca zawrze umowy dot. administrowania, finansowania, zarządzania nieruchomościami jako aktywami inwestycyjnymi (asset management) oraz, w razie potrzeby, bieżącego zarządzania nieruchomością (to znaczy jeżeli określone czynności nie należą do obowiązków najemców na podstawie umów najmu).

Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym do celów VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Zbywcy jest również prowadzenie działalności polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Zainteresowani nie są i na moment dokonania Transakcji (termin zdefiniowano w dalszej części wniosku) nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy VAT.

Informacje dotyczące Nieruchomości

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, dla których prowadzone są przez Sąd Rejonowy, następujące księgi wieczyste:

· A – działki o nr 1 i 2,

· B – działka o nr 3,

· C – działka o nr 4,

· D – działka o nr 5,

· E – działka o nr 6,

· F – działka o nr 7,

· G – działka o nr 8,

· H – działki o nr 9, 10, 11,

· I – działka o nr 12,

(dalej: „Grunty”).

Grunty są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o przeznaczeniu terenu na rozmieszczenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 lub zabudowy usługowej (dalej: „MPZP”).

Grunty są zabudowane wolnostojącym budynkiem marketu budowlanego z centrum ogrodniczym (dalej: „Budynek”) wraz z infrastrukturą, komunikacją oraz miejscami parkingowymi.

Wyszczególnienie przedmiotowych obiektów zawarto w poniższej części opisu zdarzenia przyszłego pt. „Oddanie Nieruchomości w najem”.

Na wszystkich działkach ewidencyjnych składających się na Grunt znajduje się Budynek lub elementy infrastruktury, komunikacji bądź miejsca parkingowe określane łącznie w niniejszym wniosku jako „Nieruchomość”.

Na wszystkich działkach ewidencyjnych składających się na Nieruchomość znajduje się Budynek lub elementy infrastruktury, komunikacji bądź miejsca parkingowe.

28 listopada 2013 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego pn. „Budynku handlowo usługowego wraz z częścią biurową i parkingami wraz z wewnętrzną instalacją wody użytkowej u ppoż, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, wewnętrzną instalacją oświetlenia i siły oraz z zewnętrzną infrastrukturą techniczną” (Decyzja). Jednocześnie inspektor ten wydał dnia 18 grudnia 2013 r. zaświadczenie, iż decyzja z 28 listopada 2013 r. dot. wydania pozwolenia na użytkowanie, stała się ostateczna z dniem 13 grudnia 2013 r.

Nabycie i użytkowanie przez Zbywcę

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży”) zawartej 29 kwietnia 2014 r. z Sp. z o.o.

W ramach Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży na Zbywcę zostały przeniesione:

*   prawo własności wchodzących w skład Nieruchomości Gruntów,
*   prawo własności Budynku wraz z infrastrukturą (w zakresie w jaki infrastruktura stanowiła własność Sp. z o.o), komunikacją oraz miejscami parkingowymi (komunikacja i miejsca parkingowe w zakresie w jakim są zlokalizowane na Nieruchomości),
*   majątkowe prawa autorskie i prawa zależnie do projektów dotyczących Budynku,
*   oryginały dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Protokół zdawczo-odbiorczy, na mocy którego Sp. z o.o. przekazała Zbywcy przedmiot nabycia tj. Nieruchomość, został podpisany 6 maja 2014 r.

Zainteresowani wskazują, iż Zbywca nabył od Sp. z o.o. Nieruchomość za cenę określoną w umowie sprzedaży, powiększoną o naliczony podatek VAT. W związku z nabyciem Nieruchomości w celu dokonywania czynności opodatkowanych (wynajem Nieruchomości), tj. dających prawo do odliczenia podatku naliczonego, Zbywca dokonał odliczenia ww. podatku VAT.

Oddanie Nieruchomości w najem

19 kwietnia 2013 r. Sp. z o.o. (w roli sprzedającego) i osoba fizyczna (obywatel Wielkiej Brytanii; w roli kupującego; dalej: „Kupujący”) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”). W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży prowadzone były prace na Gruntach, mające na celu wybudowanie Budynku wraz z niezbędną infrastrukturą. Umowa Przedwstępna Sprzedaży zawierała m.in. warunek zawieszający zawarcie między Sp. z o.o. i Kupującym Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży do momentu zawarcia między Sp. z o.o. (w roli najemcy) i Kupującym (w roli wynajmującego) umowy najmu Nieruchomości.

Jednocześnie 24 września 2013 r. na podstawie umowy prawa i obowiązki, w które wszedł zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży Kupujący, zostały przeniesione na Zbywcę. W konsekwencji, stronami powyżej wskazanej Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży są Zbywca (który wstąpił w prawa i obowiązki Kupującego) i Sp. z o.o.

8 listopada 2013 r. Zbywca (w roli wynajmującego) i Sp. z o.o (w roli najemcy) zawarli umowę najmu Nieruchomości (dalej: „Umowa Najmu”) na okres 15 lat (z przewidzianymi w umowie możliwościami jej warunkowego przedłużenia). Umowa Najmu została zawarta pod warunkiem zawarcia między Zbywcą i Sp. z o.o Umowa Przyrzeczonej Sprzedaży (którą ostatecznie strony zawarły 29 kwietnia 2014 r.). Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest cała Nieruchomość, tj. oprócz Budynku (wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi), także budowle oraz obiekty małej architektury znajdujące się na Nieruchomości, włączając pylon, oświetlenie zewnętrzne, maszty flagowe, mur oporowy, studnia żelbetonowa (tam gdzie to niezbędne), jak również instalacje i przyłącza dot. dostawy mediów - a w zakresie, w jakim nie są własnością dostawców mediów. Ponadto przedmiot najmu obejmuje również teren zewnętrzny, na który składają się w szczególności: miejsca parkingowe, miejsce postojowe dla Tirów, plac dostaw, wolna powierzchnia sprzedaży, ogrodzenie, chodniki, krawężniki, drogi dojazdowe i wyjazdowe znajdujące się na Nieruchomości oraz zabudowa zewnętrzna mogąca być wykorzystywana w ramach służebności. Przedmiot najmu obejmuje całość wyposażenia i instalacji, m.in. okna, oświetlenie, prysznice, umywalki, krany oraz aneks kuchenny (w celu uniknięcia wątpliwości, przedmiot najmu nie zawiera półek najemcy, stanowisk kasjerskich, szafek do przebrania, mebli biurowych oraz kuchni i wszelkich rzeczy ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu).

W odniesieniu do wskazanego w powyższym paragrafie opisu przedmiotu najmu, Zainteresowani wskazują, iż na moment złożenia niniejszego Wniosku na Nieruchomości znajdują się: budynek marketu, parking zewnętrzny, sieć drenarska i separator woda/olej, przejazdy, chodniki, pylon z tablicami oraz mniejsze oznakowania, ogrodzenia oraz bramy, oświetlenie zewnętrzne, zewnętrzne kosze na śmieci, wiaty na wózki sklepowe, zbiornik przeciwpożarowy, hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) oraz zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania.

Dodatkowo, Sp. z o.o. oraz A. Sp. z o.o. 1 grudnia 2013 r. (dalej: „Umowa Najmu”) zawarli umowę najmu części marketu obejmującą powierzchnię handlową o powierzchni ok. 60m2 na cele prowadzenia na terenie obiektu działalności gastronomicznej. Z chwilą zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Zbywca wstąpił z mocy prawa w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umowy Najmu, a następnie (na podstawie Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży przeniósł prawa i obowiązki wynajmującego z Umowy Najmu na Sp. z o.o.).

Ponadto, zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, 29 kwietnia 2014 r. została zawarta między Zbywcą, Sp. z o.o. a B. umowa umożliwiająca przystąpienie przez B. do Umowy Najmu jako drugiego najemcy (dalej: „Umowa Zabezpieczenia Najmu”). Celem zawarcia umowy między Zbywcą, Sp. z o.o. a B., było, w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej (tj. 29 kwietnia 2014 r.) zabezpieczenie odpowiedniego wykonania obowiązków wynikających z Umowy Najmu przez najemcę tj. Sp. z o.o. poprzez przystąpienie do umowy B.

W konsekwencji przekazania przez Sp. z o.o. Nieruchomości Zbywcy z dniem 6 maja 2014 r. (jako rezultat zawartej między Sp. z o.o. i Zbywcą Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży), która to jednocześnie Nieruchomość stanowiła przedmiot Umowy Najmu między Zbywcą (w roli wynajmującego) i Sp. z o.o. (w roli najemcy), przekazanie Nieruchomości do używania Sp. z o.o. rozpoczęło się z dniem 6 maja 2014 r., na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Przedmiot Transakcji

Nabywca zamierza dokonać zakupu od Zbywcy Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione następujące prawa i obowiązki:

· prawo własności wchodzących w skład Nieruchomości Gruntów,

· prawo własności Budynku wraz z infrastrukturą (w zakresie w jakim infrastruktura stanowi własność Zbywcy), komunikacją oraz miejscami parkingowymi (komunikacja i miejsca parkingowe w zakresie w jakim są zlokalizowane na Nieruchomości),

· majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynku (dalej: „Prawa do Projektu”),

· dokumenty dotyczące Nieruchomości,

· ponadto, w momencie zawarcia między Stronami Transakcji umowy przyrzeczonej sprzedaży Nabywca wstąpi w prawa Zbywcy wynikające z Umowy Najmu, Umowy Zabezpieczenia Najmu oraz Umowy Najmu.

Zainteresowani podkreślili, że przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności żadne prawa i obowiązki wynikające z innych umów, w tym wynikające z umów na dostawę energii, wody, odbiór ścieków (przy czym nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze takie umowy, z tymi samymi podmiotami), czy też inne niż objęte Transakcją składniki majątku Zbywcy.

Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego (w tym na nabycie Nieruchomości),

· umowa o zarządzanie Nieruchomością (przy czym bieżące zarządzanie Nieruchomością należy generalnie zgodnie z Umową Najmu do obowiązków samego najemcy, tj. Sp. z o.o.) i zarządzanie aktywami („Local Property and Asset Management”);

· środki pieniężne należące do/przysługujące Zbywcy;

· wierzytelności i zobowiązania;

· dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

· prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;

· prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;

· nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy;

· tajemnice handlowe oraz know-how Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji nie ma przymiotu oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy Zbywcy.

Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem Transakcji w stosunku do dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, rezygnując tym samym ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do dostawy tej Nieruchomości.

Po Transakcji może dojść do dodatkowych rozliczeń pomiędzy Nabywcą i Zbywcą (np. z tytułu rozliczenia czynszu najmu za miesiąc w którym dojdzie do zawarcia Transakcji).

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W okresie od nabycia Nieruchomości przez Zbywcę Zbywca nie dokonywał, i nie dokona do dnia Transakcji, ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowych.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do długoterminowego wynajmu, tj. działalności opodatkowanej VAT. Nabywca nie wyklucza zbycia Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w przyszłości.

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e oraz art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Niniejszy wniosek zawiera część pytań dotyczących opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

Zainteresowani równolegle składają również osobny wniosek dotyczący potwierdzenia, że Transakcja nie będzie zwolniona z VAT, jak również nie będzie opodatkowana PCC.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że ocenie prawnej Zainteresowanych naniesienia znajdujące się na działkach o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, stanowią odpowiednio budynki, budowle, urządzenia budowlane czy obiekty małej architektury w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Kwalifikację naniesień znajdujących się na odpowiednich działkach na gruncie przepisów Prawa budowlanego przedstawiają poniższe zestawienia:

· działka o nr 1


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| chodniki | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne kosze na śmieci | obiekty małej architektury 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 2


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| część sieci drenarskiej | budynek 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 3


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 4


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 5


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 6


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| pylon z tablicami oraz mniejsze oznakowania | budowla 
| oświetlenie zewnętrzne | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| wiaty na wózki sklepowe | obiekty małej architektury 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 7


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 8


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| część sieci drenarskiej i separator woda/olej | budowla 
| przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| chodniki | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| wiaty na wózki sklepowe | obiekty małej architektury 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 9


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| oświetlenie zewnętrzne | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| wiaty na wózki sklepowe | obiekty małej architektury 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 10


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| budynek marketu | budynek 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 11


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

· działka o nr 12


| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego do wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego 
| część sieci drenarskiej | budowla 
| przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zbiornik przeciwpożarowy | budowla 
| hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 
| zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi 

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i tym samym do dostawy przedmiotu Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

**Zdaniem Zainteresowanych:**

1\. W ocenie Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie dostawą przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do Transakcji będzie miała zastosowanie ustawa o VAT, która będzie stanowić dostawę towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W ocenie Zainteresowanych w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy na podstawie art. 87 ust. 1.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

Ponieważ planowana Transakcja stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż w ramach Transakcji nie zostaną zbyte przez Zbywcę składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym np. firma Zbywcy, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Zgodnie z art. 2 ust. 27e ZCP to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W szczególności, zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 sierpnia 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.163.2018.1.PK): „(…) dla uznania zbywanego majątku za ZCP podstawowym wymogiem jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że dane ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

Natomiast, wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

(…) na gruncie Ustawy VAT mamy do czynienia z ZCP, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

· istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

· zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.”

Powyższe stanowisko, którego dominantą jest nacisk na autonomiczność, jako warunek niezbędny dla uznania danej transakcji za zbycie ZCP, potwierdzają również wyroki sądów administracyjnych, np.:

· wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17,

· wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2015 r., sygn. akt I SA/Wr 1903/15.

Na gruncie uznania transakcji dotyczących zbycia nieruchomości za dostawę ZCP, organy podatkowe szczególną wagę przywiązują do przeniesienia w ramach transakcji:

1) umowy o zarządzanie nieruchomością i ubezpieczenia nieruchomości (por. interpretacja z 18 grudnia 2013 r., sygn. IPPP2/443-1040/13-2/JW.),

2) umów dot. doradztwa, księgowości, administracji, usług ochrony i usług utrzymania technicznego (por. interpretacja z 19 marca 2018 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.7.2018.2.JF),

3) know-how (por. interpretacja z 7 stycznia 2016 r., sygn. ILPP3/4512-1-175/15-5/NF),

4) ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych (interpretacja z 7 września 2015, sygn. IPPP3/4512-582/15-2/WH).

Ponadto, 11 grudnia 2018 r. w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Finansów zostały opublikowane objaśnienia podatkowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”).

Zgodnie z Objaśnieniami traktowanie zbycia nieruchomości komercyjnych jako dostawy towaru (aktywa) objętej VAT powinno stanowić zasadę, natomiast ujęcie takie transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (poza VAT) powinno występować wyjątkowo.

Kryteria, w oparciu o które podatnicy powinni dokonać oceny czy zbywane składniki majątku mogą być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP są następujące:

· zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

· faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oba warunki powinny zostać spełnione łącznie w celu uznania przedmiotu transakcji za ZCP.

Okoliczność spełnienia bądź nie wyżej wymienionych warunków powinna zostać dokonana na moment transakcji. Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nabywca, aby kontynuować działalność zbywcy, musi zaangażować inne składniki majątku (niebędące przedmiotem transakcji) lub podejmować dodatkowe działania, to taki zespół składników majątkowych nie jest ani przedsiębiorstwem, ani ZCP.

W szczególności, zgodnie z Objaśnieniami, w zakresie kryterium faktycznej możliwości kontynuacji działalności zbywcy istotna jest weryfikacja, czy na nabywcę zostają przeniesione:

· prawa i obowiązki z umów kredytowych na nabycie, modernizację bądź przebudowę zbywanej nieruchomości,

· umowy o zarządzanie nieruchomością,

· umowy zarządzania aktywami,

· należności pieniężne

– przy czym w zależności od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej nie wszystkie wyżej wymienione elementy muszą wystąpić, jeżeli przeniesione elementy stanowią konieczne dla tej działalności minimum.

Jednocześnie zawarcie przez nabywcę po transakcji nowych umów o zarządzanie nieruchomością lub o zarządzenie aktywami, nawet z tymi samymi usługodawcami, uważa się dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę. Natomiast okoliczność przeniesienia takich składników jak:

· umowy serwisowe czy na dostawy mediów,

· prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

· dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych,

nie powinna mieć istotnego znaczenia dla sposobu opodatkowania transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nawet najem nabywanej nieruchomości ma być kontynuowany przez nabywcę przez jakiś okres po zawarciu transakcji, nie stanowi to argumentu za potraktowaniem transakcji jako zbycia ZCP / przedsiębiorstwa w przypadku gdy z obiektywnych okoliczności wynika, że już na moment zawarcia transakcji zamiarem było wykorzystanie nieruchomości do innych celów, niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, Prawa do Projektu, Umowa Najmu, Umowa Zabezpieczenia Najmu i Umowa Najmu (tj. Nabywca wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu w związku z nabyciem Nieruchomości). Zatem, w skład przedmiotu Transakcji, nie wejdą żadne inne składniki, które determinują stan, w którym można by stwierdzić, iż mamy do czynienia z funkcjonującym przedsiębiorstwem, umożliwiającym mu prowadzenie działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na wynajmie, zarządzaniu i obrotem nieruchomościami. W szczególności, w ramach Transakcji nie dochodzi do przeniesienia umów o finansowanie, należności o charakterze pieniężnym, czy też umów o zarządzanie.

Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu Transakcji (i dodanie nowych składników), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze).

Dotyczy to w szczególności zapewnienia finansowania, zaplecza administracyjnego oraz zarządzania Nieruchomością jako aktywem inwestycyjnym. W szczególności Nabywca jako spółka celowa zawrze osobno umowy dot. finansowania, zaplecza administracyjnego i zarządzania Nieruchomością jako aktywem inwestycyjnym, dla potrzeb prowadzenia swojej działalności.

Zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa ani ZCP samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.

Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób jednoznaczny wskazuje, że przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani ZCP podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Ad 2

W związku z Transakcją wskazaną w opisie zdarzenia przyszłego Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu podmiotów. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Zbywcy w zakresie VAT. Po stronie Nabywcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Nabywca byłby podatnikiem) – ta ostatnia kwestia jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację składanego równolegle przez Zainteresowanych.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest okoliczność, iż Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Nabywca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a zatem spełnia ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W świetle powyższego – zdaniem Zainteresowanych – po dokonaniu danej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu danej Nieruchomości, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że, jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia (w szczególności dotyczące przedsiębiorstwa / ZCP).

Jednocześnie, zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na okoliczność, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

· istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

· zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl TSUE stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym dla celów VAT w Polsce, posiadającym w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.

Nabywca jest spółką celową, której przedmiotem działalności będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W celu prowadzenia działalności Nabywca zawrze umowy dot. administrowania, finansowania, zarządzania nieruchomościami jako aktywami inwestycyjnymi (asset management) oraz, w razie potrzeby, bieżącego zarządzania nieruchomością (to znaczy jeżeli określone czynności nie należą do obowiązków najemców na podstawie umów najmu).

Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym do celów VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Zbywcy jest również prowadzenie działalności polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowej dla której prowadzone są księgi wieczyste, obejmującej działki o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 („Grunty”).

Grunty są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o przeznaczeniu terenu na rozmieszczenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 lub zabudowy usługowej.

Grunty są zabudowane wolnostojącym budynkiem marketu budowlanego z centrum ogrodniczym („Budynek”) wraz z infrastrukturą, komunikacją oraz miejscami parkingowymi.

Na wszystkich działkach ewidencyjnych składających się na Grunt znajduje się Budynek lub elementy infrastruktury, komunikacji bądź miejsca parkingowe (łącznie jako „Nieruchomość”).

Na wszystkich działkach ewidencyjnych składających się na Nieruchomość znajduje się Budynek lub elementy infrastruktury, komunikacji bądź miejsca parkingowe.

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży („Umowa Przyrzeczona Sprzedaży”) zawartej 29 kwietnia 2014 r. z Sp. z o.o.

W ramach Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży na Zbywcę zostały przeniesione:

*   prawo własności wchodzących w skład Nieruchomości Gruntów,
*   prawo własności Budynku wraz z infrastrukturą (w zakresie w jakim infrastruktura stanowiła własność Sp. z o.o.), komunikacją oraz miejscami parkingowymi (komunikacja i miejsca parkingowe w zakresie w jakim są zlokalizowane na Nieruchomości),
*   majątkowe prawa autorskie i prawa zależnie do projektów dotyczących Budynku,
*   oryginały dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Nabywca zamierza dokonać zakupu od Zbywcy Nieruchomości („Transakcja”). W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione następujące prawa i obowiązki:

*   prawo własności wchodzących w skład Nieruchomości Gruntów,
*   prawo własności Budynku wraz z infrastrukturą (w zakresie w jakim infrastruktura stanowi własność Zbywcy), komunikacją oraz miejscami parkingowymi (komunikacja i miejsca parkingowe w zakresie w jakim są zlokalizowane na Nieruchomości),
*   majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynku („Prawa do Projektu”),
*   dokumenty dotyczące Nieruchomości,
*   ponadto, w momencie zawarcia między Stronami Transakcji umowy przyrzeczonej sprzedaży Nabywca wstąpi w prawa Zbywcy wynikające z Umowy Najmu, Umowy Zabezpieczenia Najmu oraz Umowy Najmu.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności żadne prawa i obowiązki wynikające z innych umów, w tym wynikające z umów na dostawę energii, wody, odbiór ścieków (przy czym nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze takie umowy, z tymi samymi podmiotami), czy też inne niż objęte Transakcją składniki majątku Zbywcy.

Na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:

*   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego (w tym na nabycie Nieruchomości),
*   umowa o zarządzanie Nieruchomością (przy czym bieżące zarządzanie Nieruchomością należy generalnie zgodnie z Umową Najmu do obowiązków samego najemcy, tj. Sp. z o.o.) i zarządzanie aktywami („Local Property and Asset Management”);
*   środki pieniężne należące do/przysługujące Zbywcy;
*   wierzytelności i zobowiązania;
*   dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;
*   nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy;
*   tajemnice handlowe oraz know-how Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji nie ma przymiotu oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy Zbywcy.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do długoterminowego wynajmu, tj. działalności opodatkowanej VAT. Nabywca nie wyklucza zbycia Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w przyszłości.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika bowiem, że przedmiot transakcji nie będzie stanowić masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Jak wskazał Wnioskodawca na Nabywcę nie przejdą m.in. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego, umowy o zarządzanie Nieruchomością i zarządzanie aktywami, środki pieniężne należące do Zbywcy, wierzytelności i zobowiązania. Nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji nie ma przymiotu oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy. Jak wynika z okoliczności sprawy, w celu prowadzenia działalności Nabywca zawrze umowy dotyczące administrowania, finansowania, zarządzania nieruchomościami jako aktywami inwestycyjnymi. Zatem, bez podjęcia przez Nabywcę dodatkowych czynności po przeprowadzeniu Transakcji nie będzie możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o nabyte składniki.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z tym, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest **prawidłowe**.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej na Nabywcę faktury VAT, dokumentującej przedmiotową Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z uwagi na powołane wyżej przepisy należy wskazać, że aby udzielić odpowiedzi na pytanie nr 2 wniosku należy przeanalizować, czy dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ww. ustawy przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

Stosownie do art. 3 ust. 4 ustawy prawo budowlane, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

· kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

· posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

· użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z wniosku wynika, że 28 listopada 2013 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego pn. „Budynku handlowo usługowego wraz z częścią biurową i parkingami wraz z wewnętrzną instalacją wody użytkowej u ppoż, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, wewnętrzną instalacją oświetlenia i siły oraz z zewnętrzną infrastrukturą techniczną, (…)”. Wnioskodawca wskazał również, że 8 listopada 2013 r. Zbywca zawarł umowę najmu Nieruchomości na okres 15 lat z Sp. z o.o. Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zwartej 29 kwietnia 2014 r. W związku z powyższym w opisanej sytuacji niewątpliwie nastąpiło pierwsze zasiedlenie Nieruchomości i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie ponad 2 lata. Zainteresowani wskazali również, że w okresie od nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na jej ulepszenie, których wartość w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyłaby 30% jej wartości początkowej.

W związku z powyższym, dla Transakcji polegającej na dostawie Nieruchomości zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. A zatem Transakcja dostawy Budynku i budowli, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że urządzenia budowlane znajdujące się na wskazanych działkach stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do Budynku i zastosować zwolnienie na podstawie tych samych przepisów co Budynek. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie odrębnego traktowania urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości - zabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 - uwzględniając treść art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Ze złożonego wniosku wynika, że intencją stron Transakcji jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku oraz złożenie przed dniem Transakcji wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Budynku wraz z budowlami, infrastrukturą, komunikacją oraz miejscami parkingowymi.

W związku z powyższym jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Zatem przy spełnieniu ww. warunków Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Nabywca i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem Transakcji w stosunku do dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, rezygnując tym samym ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do dostawy tej Nieruchomości. Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiotową nieruchomość w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość do długotrwałego najmu, nie wyklucza też w przyszłości sprzedaży Nieruchomości.

Wobec powyższego spełnione zostaną obie przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy: Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji służyć będzie wykonywaniu czynności opodatkowanych. Zatem, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Tym samym, z tego tytułu będzie Mu również przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy w sytuacji wystąpienia w okresie rozliczeniowym nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest **prawidłowe.**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.