Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-360/12/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-07-03
Teza: Sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2012 r. (data wpływu 26 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 29 czerwca 2012 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 29 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia wybudowała w 1965 r. na działce nr … budynek mieszkalny wielorodzinny. Działka nr … obszaru … m² była wówczas w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni (aktualnie stanowi jej własność). W trakcie budowy przedmiotowego budynku przekroczono granice działki nr … i od tamtego czasu narożnik budynku o pow. 0,6 m2 znajdował się na gruncie stanowiącym własność Gminy.

W oparciu o art. 35 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia wystąpiła do Gminy z roszczeniem o przeniesienie na nią własności gruntu zajętego przez fragment budynku za wynagrodzeniem. Gmina zaproponowała aby Spółdzielnia nabyła teren obejmujący oprócz narożnika budynku, również teren zagospodarowany przez Spółdzielnię, ograniczony murem oporowym i ogrodzeniem. Nakłady poniesione na przedmiotowej nieruchomości zostały poniesione przez Spółdzielnię, tj. część budynku mieszkalnego oraz droga dla pieszych z urządzeniami odwadniającymi.

W celu realizacji roszczenia Spółdzielni została wydzielona geodezyjnie działka nr … o pow. … m2. W dniu 29 listopada 2011 r. Gmina zbyła na rzecz Spółdzielni prawo własności ww. nieruchomości za cenę ustaloną w oparciu o wycenę gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, a powiększoną o należny podatek - 23% stawkę podatku. Na potwierdzenie sprzedaży nieruchomości, w dniu 29 listopada 2011 r. została wystawiona faktura VAT, w której uwzględniono należny podatek od towarów i usług. Przedmiotowy obszar nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego miasta. W ewidencji gruntów powyższa działka ma oznaczenie B, tj. tereny mieszkaniowe.

W odpowiedzi na pytanie, co zgodnie z aktem notarialnym było przedmiotem zbycia na rzecz Spółdzielni – grunt zabudowany częścią budynku mieszkalnego oraz drogą dla pieszych wraz z urządzeniami odwadniającymi, czy sam grunt, Gmina wskazała, że przedmiotem zbycia był grunt, stanowiący działkę nr … o pow. … m2. Cena sprzedaży dotyczyła tylko gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego Gmina właściwie naliczyła 23% podatek od towarów i usług od wartości gruntu, czy też transakcja sprzedaży była zwolniona od tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym wyżej stanie faktycznym, przeniesienie prawa do dysponowania towarem jak właściciel dotyczyć będzie tylko gruntu, a zatem sprzedaż działki gruntowej nr … należy opodatkować 23% stawką podatku.

Gmina wskazała, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel.

Gmina wyjaśniła, że w przedstawionej sytuacji usytuowanie części budynku na działce gminnej zostało spowodowane przekroczeniem granicy przy okazji wznoszenia budynku na sąsiedniej nieruchomości. Stan faktyczny takiego zdarzenia przewidziany jest w art. 151 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 151 zd. 2 Kodeksu cywilnego, właściciel może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części która na skutek budowy straciła dla niego gospodarcze znaczenie.

Gmina wskazała, że Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r. w sprawie III CZP 159/06 stwierdził, że art. 151 Kodeksu cywilnego kreuje wyjątek od zasady superficies, co prowadzi do wniosku, iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część.

Zdaniem Gminy, w przedmiotowej sprawie nie doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania częścią budynku jako właściciel, gdyż jak wskazał Sąd Najwyższy, znajdująca się na gruncie Gminy niewielka część budynku stanowi wraz z całym budynkiem własność właściciela nieruchomości, na której jest wzniesiona większa część tego budynku.

Zatem w tym przypadku nie można mówić o dostawie towarów zdefiniowanej w art. 7 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do dyspozycji art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle ust. 2 powołanego artykułu, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa w szczególności:

1.  przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków przekazanie stowarzyszenia,
2.  wszelkie inne darowizny

*   jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z regulacji art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 Nr 16 poz. 93 ze zm.) wynika, że rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (zasada superficies solo cedit).

Przepis art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z unormowań art. 151 powołanej ustawy wynika, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z powołanych regulacji wynika, że opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych opodatkowane są, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, jednak w przepisach podatkowych brak jest definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę. Wobec powyższego, w celu określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ustęp 2 powołanego artykułu stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) - rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Stosownie do art. 20 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

W myśl art. 21 ust. 1 tej ustawy, podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

W dniu 17 stycznia 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wydał wyrok w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt I FPS 8/10), w którym orzekł m.in., że „w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086), w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.”

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia wybudowała w 1965 r. budynek mieszkalny wielorodzinny, przekraczając granice działki. Narożnik budynku o pow. 0,6 m² znajdował się na gruncie stanowiącym własność Gminy. Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia wystąpiła do Gminy z roszczeniem o przeniesienie na nią własności gruntu zajętego przez fragment budynku za wynagrodzeniem. Gmina zaproponowała aby Spółdzielnia nabyła, oprócz terenu zabudowanego narożnikiem budynku również teren zagospodarowany przez Spółdzielnię, ograniczony murem oporowym i ogrodzeniem. W celu realizacji roszczenia Spółdzielni została wydzielona geodezyjnie działka nr … o pow. …m², którą Gmina w dniu 29 listopada 2011 r. zbyła, opodatkowując 23% stawką podatku. Nakłady poniesione na przedmiotowej nieruchomości zostały poniesione przez Spółdzielnię. Przedmiotowy obszar nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego miasta, a w ewidencji gruntów oznaczony jest symbolem B, jako tereny mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro - jak wynika ze stanu faktycznego - przedmiotem sprzedaży zgodnie z aktem notarialnym był sam grunt, bez znajdujących się na nim naniesień, który nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego gminy, a w ewidencji gruntów ujęty jest jako tereny mieszkaniowe, transakcja jego sprzedaży podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.