Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-11
Teza: Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu – opłaty
eksploatacyjne.
Słowa kluczowe: czynsz-opłata czynszowa
media
najem-najem prywatny
refakturowanie
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 23 maja 2025 r. (wpływ 23 maja 2025 r.), z 28
    maja 2025 r. (wpływ 28 maja 2025 r.) oraz z 6 czerwca 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca będący osobą fizyczną jest polskim rezydentem podatkowym.
    Wnioskodawca jest właścicielem dwóch lokali, do których przynależą miejsca parkingowe
    oraz komórki lokatorskie. Wnioskodawca zawarł umowę z podmiotem trzecim (dalej:
    Operator). Na mocy zawartej umowy Wnioskodawca oddaje przedmiot najmu
    Operatorowi. W następnej kolejności Operator oddaje przedmiot najmu w podnajem.
    Umowa określa, że do obowiązków Operatora należy w szczególności należyte
    administrowanie przedmiotem najmu, w tym w szczególności:
    - zarządzanie podnajmem,
    - płatność na rzecz Wnioskodawcy czynszu,
    - pozyskiwanie podnajemców, pobieranie czynszów od podnajemców i bieżące
      rozliczanie zobowiązań w związku z eksploatacją przedmiotu najmu,
    - prowadzenie rozrachunków i rozliczeń z tytułu zawartych umów podnajmu,
    - utrzymanie przedmiotu najmu oraz części wspólnych budynku w czystości oraz
      utrzymanie przedmiotu najmu w należytym stanie technicznym.
    Z tytułu realizacji umowy Wnioskodawca wystawia Operatorowi fakturę. Na fakturze są
    wyodrębnione pozycje dotyczące wynajmu przedmiotu najmu, a także pozycje dotyczące
    refakturowania kosztów utrzymania przedmiotu najmu. Refakturowaniu podlegają opłaty
    eksploatacyjne, na które składają się: zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda,
    wywóz nieczystości stałych, koszt administracyjny.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jednakże w jej ramach nie świadczy
    usług wynajmu.
    Opisany powyżej stosunek najmu jest prowadzony w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Uzupełnienie
    Czy z zapisów umowy najmu zawartej przez Pana z Operatorem wynika, kto jest
    zobowiązany do zapłaty opłat eksploatacyjnych?
    Stosownie do treści umowy zobowiązanym do zapłaty opłat eksploatacyjnych jest
    Operator. Jednakże faktycznie (wbrew postanowieniom pierwotnej umowy) strony w
    drodze porozumienia ustaliły, że w celu wykonania umowy zobowiązanym do zapłaty
    opłat eksploatacyjnych będzie Wnioskodawca, który w następnej kolejności będzie
    refakturował opłaty eksploatacyjne na Operatora. Praktyka taka jest stosowana co miesiąc.
    Co należy rozumieć pod pojęciem „kosztu administracyjnego”, który składa się na opłatę
    eksploatacyjną?
    Pod pojęciem „kosztu administracyjnego”, który składa się na opłatę eksploatacyjną należy
    rozumieć wydatki na fundusz remontowy.

    W kolejnym piśmie uzupełniającym wskazał Pan, że pieniądze na fundusz remontowy są
    przekazywane – za pośrednictwem Operatora – do wspólnoty mieszkaniowej.

## Pytanie

Czy w zaistniałym stanie faktycznym refakturowane opłaty eksploatacyjne wskazane we
    wniosku będą stanowiły przychód podatkowy Wnioskodawcy?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy – refakturowane opłaty eksploatacyjne wskazane we wniosku nie
    będą stanowiły przychodu podatkowego Wnioskodawcy.
    W obecnym stanie prawnym ryczałt ewidencjonowany jest obligatoryjną formą rozliczania
    podatku od najmu prywatnego.
    Przechodząc zatem do kwestii kalkulacji przychodów z najmu prywatnego
    opodatkowanego ryczałtem, należy zastrzec, że za taki uznawane są kwoty otrzymane lub
    pozostawione do dyspozycji Wnioskodawcy.
    W rezultacie wyłącznie kwoty otrzymane w sposób definitywny stanowią przychód
    podlegający opodatkowaniu ryczałtem. Natomiast zwrot ponoszonych wydatków
    przypadających na najemcę i udokumentowanych refakturą nie jest traktowany jako
    przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem.
    Należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemcę na podstawie wystawianych przez
    podatnika refaktur nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych, ponieważ w zakresie uiszczania opłat związanych z
    eksploatacją przedmiotu najmu właściciel pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy
    najemcą a podmiotem trzecim (dostawcą mediów czy administratorem budynku).
    Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu jako
    wynagrodzenia otrzymanego za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
    Powyższa reguła będzie się odnosić do otrzymywanych od najemcy należności z tytułu
    opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz, fundusz remontowy, opłatę za wywóz
    śmieci.
    A zatem należy uznać, że wartość opłat obciążających najemców refakturami
    wystawionymi przez Wnioskodawcę nieruchomości nie stanowi elementu kalkulacyjnego
    przychodu z najmu prywatnego podlegającego opodatkowaniu ryczałtem
    ewidencjonowanym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

    Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-
      2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub
      prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich
      stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
    Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
        1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności
          gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec
          innych odbiorców;
        2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
        3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według
          równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego
          lokalu lub budynku;
        4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy
          świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i
          gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
          czasu i miejsca udostępnienia.
    Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica
      pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub
      2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest
    fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu
    stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego,
    muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz
    musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu
    prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z
    przedmiotem najmu (np. zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz
    nieczystości stałych i fundusz remontowy płacony do spółdzielni mieszkaniowej/wspólnoty
    mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
    Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie
    mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o
    których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak
    również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest
    umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie
    majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym
    w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem dwóch
    lokali, do których przynależą miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie. Zawarł Pan
    umowę najmu z podmiotem trzecim (dalej: Operator). Na mocy tej umowy oddaje Pan
    przedmiot najmu Operatorowi, a następnie Operator oddaje przedmiot najmu w
    podnajem. Umowa określa, że do obowiązków Operatora należy w szczególności należyte
    administrowanie przedmiotem najmu. Z tytułu realizacji umowy wystawia Pan
    Operatorowi fakturę, na której są wyodrębnione pozycje dotyczące wynajmu przedmiotu
    najmu, a także pozycje dotyczące refakturowania kosztów utrzymania przedmiotu najmu.
    Refakturowaniu podlegają opłaty eksploatacyjne, na które składają się: zużycie energii
    elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz nieczystości stałych, fundusz remontowy,
    który Operator przekazuje do wspólnoty mieszkaniowej. Stosunek najmu jest prowadzony
    przez Pana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W uzupełnieniu do wniosku wskazał
    Pan, że stosownie do umowy zobowiązanym do zapłaty opłat eksploatacyjnych jest
    Operator. Jednak faktycznie (wbrew postanowieniom pierwotnej umowy) strony w drodze
    porozumienia ustaliły, że w celu wykonania umowy zobowiązanym do zapłaty opłat
    eksploatacyjnych będzie Pan, który w następnej kolejności będzie refakturował opłaty
    eksploatacyjne na Operatora. Praktyka taka jest stosowana co miesiąc.
    Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam,
    że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu za
    najem (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a

    tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Natomiast wskazane przez Pana opłaty za media (zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie
    /gaz, woda, wywóz nieczystości stałych) i fundusz remontowy nie stanowią dla Pana
    przysporzenia majątkowego.
    Stąd opłaty za media, tj. zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz
    nieczystości stałych i fundusz remontowy (niezależnie od tego, że są one uiszczane przez
    Pana, a następnie refakturowane na Operatora) nie stanowią dla Pana przysporzenia
    majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania
    przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
    Podsumowanie: w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym refakturowane opłaty
    eksploatacyjne nie będą stanowiły Pana przychodu podatkowego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.