Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-527/10-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-07-15
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2010 r. (data wpływu 22 kwietnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 25 czerwca 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 18 czerwca 2010 r. nr ILPB2/415-527/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 18 czerwca 2010 r., natomiast w dniu 25 czerwca 2010 r. (data nadania 24 czerwca 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu x 2005 roku Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Na sfinansowanie nabycia powyższego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Zainteresowana zaciągnęła kredyt hipoteczny.

Zgodnie z umową jako kredytobiorca, zobowiązana była Ona dokonywać spłat kredytu za pomocą specjalnego rachunku prowadzonego przez bank, który udzielił kredytu.

Umową sprzedaży z dnia x 2008 roku, Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 185.000 PLN.

Zgodnie z zapisami aktu notarialnego, część kwoty sprzedaży, odpowiadająca wysokości pozostałego do spłaty zadłużenia z tytułu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię kredytu, miała zostać wpłacona bezpośrednio przez kupujących na specjalny rachunek dla obsługi kredytu, o którym była mowa wyżej.

Po zawarciu umowy sprzedaży, powstał obowiązek zapłaty przez Zainteresowaną zryczałtowanego podatku w wysokości 10% uzyskanego przychodu, wynikającego z odpłatnego zbycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, bądź obowiązek jego rozliczenia.

W związku z powyższym, w ustawowym terminie Wnioskodawczyni złożyła we właściwym urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie, że cały przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa zostanie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) oraz lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wg brzmienia na dzień 31 grudnia 2006 roku.

Następnie, w wykonaniu zapisów umowy sprzedaży z dnia x 2006 roku, kupujący wpłacili w dniu x 2008 roku na rachunek bankowy Wnioskodawczyni, prowadzony dla obsługi kredytu kwotę 41.036,00 PLN.

Kwota ta została automatycznie zaliczona na spłatę zaciągniętego przez Zainteresowaną kredytu. Po dokonaniu przez Wnioskodawczynię dopłaty kwoty 1.200,00 PLN, wynikającej z różnic kursowych, zaciągnięty kredyt został w całości spłacony i bank kredytujący wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej sprzedane przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Na potwierdzenie powyższego Zainteresowana posiada bankowy dowód wpłaty z dnia x 2008 roku kwoty 41.036,00 PLN przez kupujących na rachunek przeznaczony do obsługi kredytu oraz oświadczenie banku kredytującego, iż cały kredyt został spłacony, wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki kaucyjnej.

Pozostałą część przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Wnioskodawczyni wydatkowała na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku od osób fizycznych wg brzmienia na dzień 31 grudnia 2006 roku.

Zainteresowana wskazuje ponadto, iż kredyt na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Sprzedaż ww. prawa nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a Wnioskodawczyni nie odliczała i nie odlicza obecnie odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwotę 41.036,00 PLN, stanowiącą część uzyskanej przez Wnioskodawczynię ceny sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, która to kwota została przeznaczona na spłatę uprzednio zaciągniętego przez Nią kredytu hipotecznego na zakup przedmiotowego spółdzielczego prawa do lokalu, można uznać za wydatkowaną przez Zainteresowaną na cele mieszkaniowe na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym do końca 2006 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w zaistniałym stanie faktycznym przedstawionym, w celu rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, kwota 41.036,00 PLN, stanowiąca część ceny uzyskanej ze sprzedaży przedmiotowego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu wydatkowana w dniu x 2008 roku na spłatę zaciągniętego uprzednio w dniu x 2005 roku kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na zakup tego spółdzielczego prawa, stanowi wydatek zgodny z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym do końca 2006 roku i powinna zostać zaliczona jako wydatkowana na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc moment jej nabycia.

Należy bowiem zauważyć, że ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Z uregulowania wynikającego z art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, że będące przedmiotem sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni zakupiła w dniu x 2005 roku.

Tak więc rozpatrując kwestię opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego domu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wyżej cyt. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż w 2005 roku Wnioskodawczyni stała się właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, którego zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym obciążającym Zainteresowaną. W dniu x 2008 roku przedmiotowe prawo zostało zbyte. Część ceny za nie (odpowiadająca wysokości pozostałego do spłaty zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu, tj. kwota 41.036,00 PLN) została przez kupujących w dniu x 2008 roku wpłacona na należący do Wnioskodawczyni specjalny rachunek dla obsługi kredytu. Kwota ta została automatycznie zaliczona na spłatę zaciągniętego przez Zainteresowaną kredytu. Z wniosku wynika również, że Wnioskodawczyni nie korzystała i nie korzysta z ulgi odsetkowej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz zacytowane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że kwota 41.036,00 PLN przekazana przez kupujących na poczet spłaty kredytu hipotecznego – zaciągniętego przez Sprzedającą na zakup zbywanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – wyczerpuje dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych. Powyższe oznacza, że ww. kwotę można uznać – jako wydatkowaną przez Zainteresowaną na cele mieszkaniowe wymienione w ww. przepisie. Wskazać bowiem należy, iż dla zastosowania omawianego przepisu bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. to czy spłaty kredytu Wnioskodawczyni dokonała osobiście, czy też w Jej imieniu dokonali tego nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.