Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.260.2024.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-16
Teza: Sprzedaż nieruchomości, w związku z rezygnacją ze zwolnienia z VAT, transakcja podlega PCC.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

27 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży: prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie oraz prawa własności 5 działek zabudowanych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 26 sierpnia 2024 r. (wpływ 26 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca, Spółka)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) jest podmiotem prawa polskiego, posiadającym siedzibę i stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka jest także zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Spółka (Kupujący) należy do (\`(...)\`) grupy działającej w sektorze nieruchomości – grupy Z., która jest jednym z największych zdywersyfikowanych funduszy typu (….), specjalizującym się w nabywaniu (…) nieruchomości dla (…) w Ameryce Północnej i Europie.

Spółka (Y.) zamierza być stroną transakcji o charakterze najmu zwrotnego, tj. nabyć nieruchomości zlokalizowane w Polsce od Y, a następnie wynajmować je na rzecz podmiotu powiązanego ze Sprzedającym (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający jest podmiotem prawa polskiego, posiadającym siedzibę i stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, zarejestrowanym również jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający i Spółka w dalszej części wniosku są określani łącznie jako „Zainteresowani”.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego dwa centra serwisowe (…) zlokalizowane w A. i B. (dalej odpowiednio: „Nieruchomość A.” oraz „Nieruchomość B.”, łącznie określane również jako „Nieruchomości”).

Nieruchomość A. obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w obrębie A. (…) wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami.

W skład Nieruchomości A. wchodzą następujące obiekty:

\- budynek sprzedażowo-serwisowy (…) i (…);

\- portiernia;

\- wiata do segregacji odpadów;

\- parking;

\- przyłącze gazowe, sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, oznakowanie obiektu, ogrodzenie, plac i drogi wewnętrzne, oświetlenie zewnętrzne.

Centrum serwisowe (…) wchodzące w skład Nieruchomości A. zostało wybudowane w 2016 r. i od tego czasu jest użytkowane.

Działka nr (…) wchodząca w skład Nieruchomości A. objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym położona jest na terenie oznaczonym symbolem (…) – teren usług, w tym: obiektów i urządzeń zaplecza technicznego i socjalno-administracyjnego, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej oraz urządzeń budowlanych, dróg dojazdowych i wewnętrznych, zieleni urządzonej.

Nieruchomość B. obejmuje pięć zabudowanych działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) położonych w obrębie (…).

Nieruchomość B. składa się z następujących obiektów:

\- budynek sprzedaży i serwisu (…) – położony na działkach nr (…), (…) i (…);

\- budynek portierni – położony na działkach nr (…) i (…);

\- wiata do segregacji odpadów – zlokalizowana na działkach (…) i (…);

\- instalacja wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, oznakowanie obiektu, oświetlenie zewnętrzne, linia elektryczna zewnętrzna, przyłącze gazowe, ogrodzenie – zlokalizowane na działkach nr (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`);

\- drogi i place wewnętrzne – zlokalizowane na działkach nr (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`);

\- pylony reklamowe – zlokalizowane na działkach nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`).

Centrum serwisowe (…) wchodzące w skład Nieruchomości B. zostało wybudowane w 2015 r. i od tego czasu jest użytkowane.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości B. objęte są miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi:

\- działka nr (\`(...)\`) położona jest na terenach oznaczonych następującymi symbolami: (…) – tereny przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, magazynową i usługową, (…) – tereny dróg publicznych (drogi dojazdowe), (…) – tereny dróg publicznych (drogi główne);

\- działki nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) położone są na terenach oznaczonych następującymi symbolami: (…) – tereny przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, magazynową i usługową oraz (…) – tereny dróg publicznych (drogi główne);

\- działki nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) położone są na terenach oznaczonych następującymi symbolami:

\- (…) – tereny przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, magazynową i usługową oraz (…) – tereny dróg publicznych (drogi dojazdowe).

Obiekty wchodzące w skład Nieruchomości A. i Nieruchomości B. określane są dalej łącznie jako „Obiekty”.

Sprzedający nabył Nieruchomość A. w 2016 r. na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr (…) wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Y. dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem.

W 2016 r. Sprzedający nabył także Nieruchomość B. na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie Nieruchomości B. zabudowanej Obiektami również podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Y dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem.

Y wykorzystuje Nieruchomość A. i Nieruchomość B. w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – tj. wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami. Mianowicie, od momentu nabycia Nieruchomości są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami powiązanymi. Jednocześnie, Y nie poniósł nakładów na ulepszenie przedmiotowych nieruchomości stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomości nie zostały formalnie wydzielone w strukturze Sprzedającego jako jego oddział, departament, zespół etc. W szczególności, Sprzedający nie podjął i nie zamierza podjąć żadnej uchwały, w której formalnie stwierdzałby, iż Nieruchomości traktowane są jako odrębny przedmiot działalności gospodarczej lub zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych i podatku od towarów i usług.

Obecnie Sprzedający nie prowadzi również odrębnej ewidencji księgowej w odniesieniu do Obiektów, które mają być przedmiotem Transakcji. Jednocześnie, na podstawie prowadzonej ewidencji jest możliwe przypisanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zespołu składników stanowiących Nieruchomości.

W kontekście powyższego – jak Państwo wskazali – należy podkreślić, że Transakcja obejmować będzie wyłącznie Nieruchomości wraz z indywidualnymi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Nieruchomości oraz posiadaną przez Sprzedającego dokumentacją techniczno-prawną dotyczącą Nieruchomości (np. decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana, projektowa itp.). Transakcja nie będzie natomiast obejmować przeniesienia w szczególności:

1) ruchomości (zapasów, wyposażenia itp.) znajdujących się na terenie Nieruchomości w dniu Transakcji (Sprzedający nie posiada żadnych ruchomości zlokalizowanych na terenie Nieruchomości);

2) prawa i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów o pracę (Sprzedający nie zawierał tego rodzaju umów);

3) prawa i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych przez Sprzedającego umów rachunków bankowych, środków pieniężnych i wierzytelności;

4) pożyczek/finansowania;

5) ksiąg rachunkowych;

6) patentów, know-how (Sprzedający nie posiada zarówno patentów, jak i know-how);

7) prawa i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów, które generowałyby przychody ze świadczenia usług przez Spółkę;

8) prawa i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego z dostawcami;

9) prawa i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Y. z klientami;

10) zobowiązań;

11) innych (niż Nieruchomości) nieruchomości użytkowanych przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że Sprzedający dokona również zbycia innej nieruchomości (zlokalizowanej w D.) na rzecz innego podmiotu należącego do grupy Z. (transakcja ta jest przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej), natomiast własnością Sprzedającego pozostaną nieruchomości zlokalizowane w A. i E.

W bezpośrednim związku z Transakcją Spółka i podmiot powiązany ze Sprzedającym zawrą umowę najmu, na podstawie której podmiot powiązany ze Sprzedającym będzie użytkował Nieruchomości i prowadził z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą. Jednocześnie, nie zmienią się faktyczni użytkownicy Nieruchomości. Mianowicie, podmiot powiązany ze Sprzedającym zawrze odpowiednie umowy najmu/dzierżawy z podmiotami obecnie korzystającymi z Nieruchomości. W przyszłości może także wystąpić podnajem Nieruchomości na rzecz innych podmiotów, w tym podmiotów trzecich.

Umowa najmu z podmiotem powiązanym ze Sprzedającym będzie głównym źródłem przychodów Spółki. Spółka nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości w żadnej innej działalności poza świadczeniem usług najmu. Usługi najmu świadczone przez Spółkę będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, podatek od towarów i usług naliczony przy nabyciu Nieruchomości będzie bezpośrednio związany z prowadzeniem przez Kupującego działalności podlegającej opodatkowaniu.

Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług w zakresie dopuszczalnym przez prawo. Spółka otrzyma fakturę VAT wystawioną przez Sprzedającego, dokumentującą dostawę Nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że:

1) do nabycia opisanych we wniosku Nieruchomości dojdzie na podstawie umowy sprzedaży w rozumieniu Kodeksu cywilnego;

2) transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia żadnych ruchomości;

3) przyłącze gazowe, elektryczne oraz wodociągowe, na odcinkach od granicy działki do liczników, są własnością przedsiębiorstw dostarczających gaz, energię elektryczną i wodę.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytania**

1\. Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, czy prawidłowe jest Państwa stanowisko, że Transakcja nie będzie stanowiła zbycia „przedsiębiorstwa” lub „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, lecz powinna zostać zakwalifikowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

2\. W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że Transakcja nie będzie stanowiła zbycia „przedsiębiorstwa” lub „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług), czy dostawa Obiektów wchodzących w skład Nieruchomości będzie stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie, będą Państwo uprawnieni do rezygnacji z ww. zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tego tytułu?

3\. W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytań nr 1 i nr 2 za prawidłowe, czy Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

W przypadku uznania stanowiska przedstawionego przez Państwa w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe (czyli, że Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy oraz, że dostawa Obiektów wchodzących w skład Nieruchomości będzie stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, a Państwo będą uprawnieni do rezygnacji z ww. zwolnienia), Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednocześnie, stosownie do treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, zakładając że Transakcja będzie w całości podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz mając na uwadze, że będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. nie będzie z tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii przedstawili Państwo w części wniosku dotyczącej podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tytułu tej czynności z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie („Nieruchomość A.”) oraz własność pięciu działek zabudowanych budynkami i budowlami („Nieruchomość B.”). Łącznie określili Państwo we wniosku przedmiot umowy jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.273.2024.3.DK wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

\- sprzedaż Budynków i Budowli (wraz z działkami, na których się one znajdują) będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

\- dostawa Budynków i Budowli (wraz z gruntem, na którym są posadowione) będzie mogła zostać opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ust. 10 i 11 ww. ustawy.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z Państwa rezygnacją ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – nr 0111-KDIB3-2.4012.273.2024.3.DK.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.