Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.576.2025.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-16
Teza: Opodatkowania przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
najem-najem prywatny
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
umowa-umowa użyczenia
źródło
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan pismem z 30 czerwca 2025 r. (wpływ 30 czerwca 2025 r.) oraz pismem z 11 lipca
    2025 r. (wpływ 11 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Prowadził Pan jednoosobową działalność, sprzedaż samochodów i wynajem swojego
    mieszkania na (...), tzw. wynajem krótkoterminowy. Z dniem 28 lutego 2025 r. zamknął Pan
    działalność i od 1 marca 2025 r. wynajmuje Pan swoje mieszkanie na ryczałcie
    indywidualnym 8,5%. Mieszkanie stanowi własność notarialną Pana mamy, z którą ma Pan
    podpisaną umowę użyczenia tego mieszkania z możliwością czerpania zysków, pożytków.
    Jednocześnie jest Pan upoważniony notarialnie do zajmowania się wszystkimi sprawami
    związanymi z tym mieszkaniem.
    Zacytował Pan treść odpowiedzi na e-mail wystosowany przez Pana do Krajowej
    Informacji Skarbowej:
      Szanowny Panie, jeśli przychody z tytułu najmu są osiągane poza działalnością
      gospodarczą, należy je zakwalifikować do źródła przychodów, jakim jest najem
      prywatny.
      Opodatkowanie najmu prywatnego
      Przychody osiągane przez podatników ze źródła najem prywatny są opodatkowane
      wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
      przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Ryczałt z tytułu najmu prywatnego
      płaci się w wysokości 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę
      kwotę stawka ryczałtu wynosi 12,5%. Podatek płacony w ten sposób należny jest od
      przychodów, bez pomniejszenia o koszty uzyskania przychodu. Podatek od
      uzyskanego przychodu wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
      którym uzyskano przychód, a za grudzień w terminie do 20 stycznia roku
      następującego po roku podatkowym. Podatnicy mogą także (przy spełnieniu
      określonych warunków) obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i
      wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następującego
      po upływie kwartału, za który ryczałt ma być zapłacony, a za ostatni kwartał do 20
      stycznia roku następującego po roku podatkowym. Podatek należy wpłacić na
      mikrorachunek podatkowy. Mikrorachunek można sprawdzić korzystając z
      generatora lub otrzymać go w dowolnym urzędzie skarbowym. W przypadku
      zryczałtowanego podatku dochodowego (ryczałtu) należy podać symbol płatności
      PPE, a w przypadku płatności wynikającej z zeznania rocznego symbol PIT-28. Po
      zakończeniu roku składa się zeznanie roczne PIT-28 (w terminie od dnia 15 lutego do
      30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym). Usługa Twój e-PIT to
      automatycznie przygotowane i udostępnione przez Krajową Administrację Skarbową
      roczne zeznanie podatkowe osób fizycznych. Od 15 lutego 2024 r. w usłudze Twój e-
      PIT zostały udostępnione zeznania PIT-37, PIT-38, PIT-28, PIT-36 oraz PIT-36L.
      Informacje dodatkowe W ramach odpowiedzi na zapytania mailowe podawana jest
      ogólna informacja w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego. Przy czym
      oceny w zakresie stanu faktycznego dokonuje samodzielnie podatnik, natomiast
      ostateczna weryfikacja leży w kompetencji organu podatkowego. Podstawa prawna:
      art. 6, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o
      zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
      osoby fizyczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.).
    Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego
    Nie zajmuje się Pan i nie będzie się Pan zajmował usługą sprzątania, usługą
    gastronomiczną i cateringową, usługą recepcji, nie ma Pan i nie będzie Pan zatrudniał

    pracowników do obsługi najmu. Ze względu na archaiczne przepisy dotyczące wynajmu
    długoterminowego i brak możliwości wyrzucenia nie płacących gości bez wieloletnich
    procesów sądowych, nie zajmuje się Pan i nie będzie się Pan zajmował wynajmem
    długoterminowym, tylko krótkoterminowy i o taką interpretację Pan prosi.

## Pytanie

Czy może Pan opodatkować przychody z wynajmu nieruchomości ryczałtem 8,5 % do
    kwoty 100.000 zł, a ponad 100.000 zł 12,5%?
    Pana stanowisko w sprawie
    Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i Pana zdaniem przychody z wynajmu
    nieruchomości może Pan opodatkować ryczałtem 8,5% do 100.000 zł przychodu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Zauważam, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, regulujących zasady
    używania rzeczy.
    Zgodnie z art. 710 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
      oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
    W świetle tego przepisu – cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz
    motyw bezinteresowności. Ponieważ z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do
    spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie
    zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej
    umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu
    notarialnego, czynności dorozumianych. Umowa użyczenia może przewidywać prawo do
    wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba
    jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w
    użyczenie.
    Stąd stwierdzam, że stroną osiągającą przychód z najmu jest Pan. Wobec tego Pan, jako
    osoba wynajmująca lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu, jest zobowiązany do
    opodatkowania przychodów osiągniętych z tego tytułu.
    Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej
    działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności
    gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego
    samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:
      „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.”

    Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
    gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub
    jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
        późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:
      · najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
        charakterze oraz
      · dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
        rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
        specjalnych produkcji rolnej
        - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
        opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadził Pan jednoosobową
    działalność w zakresie sprzedaży samochodów i wynajmu mieszkania. Z dniem 28 lutego
    2025 r. zamknął Pan działalność i od 1 marca 2025 r. wynajmuje Pan mieszkanie na
    ryczałcie indywidualnym 8,5%. Mieszkanie stanowi własność notarialną Pana mamy, z
    którą ma Pan podpisaną umowę użyczenia tego mieszkania z możliwością czerpania
    zysków, pożytków. Nie zajmuje się Pan i nie będzie się Pan zajmował usługą sprzątania,

    usługą gastronomiczną i cateringową, usługą recepcji, nie ma Pan i nie będzie Pan
    zatrudniał pracowników do obsługi najmu. Zajmuje się i będzie się Pan zajmował
    wynajmem krótkoterminowym.
    Skoro lokal mieszkalny nie będzie przez Pana wynajmowany w ramach działalności
    gospodarczej, to wynajem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art.
    10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).
    Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła będą podlegać
    opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5%
    do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.
    Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.