Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-371/15/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działek
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 marca 2015 r. (data otrzymania 19 marca 2015 r.), uzupełnionym 6 maja 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku z brakami formalnymi, pismem z 28 kwietnia 2015 r., Znak: IBPBII/2/4511-371/15/JG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 6 maja 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 27 listopada 2002 r. Wnioskodawca zawarł akt notarialny na zakup nieruchomości. We wrześniu 2009 r. przy likwidacji kancelarii notarialnej okazało się, że wspomniany akt notarialny na oryginale nie został podpisany przez notariusza a był podpisany przez notariusza na wypisie. Sąd w Dziale III „Ciężary i obciążenia” wpisał do księgi wieczystej byłych właścicieli nieruchomości. Również we wrześniu 2009 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości, o który Wnioskodawca wystąpił w 2008 r. W 2014 r. minęło 5 lat od podziału nieruchomości. W dniu 23 lutego 2015 r. został sporządzony z byłymi właścicielami nowy akt notarialny nawiązujący do poprzedniego aktu. W związku z powyższymi okolicznościami Wnioskodawca poniósł koszty i jak najszybciej zamierza sprzedać działki.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Jaki powinien być zapłacony podatek od sprzedaży działek?
2.  Czy Wnioskodawca może sprzedać działki budowalne nie płacąc podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on płacić podatku od sprzedaży działek, ponieważ zakup nieruchomości został dokonany w 2002 r. na podstawie aktu notarialnego, na którego wypisie widniał podpis notariusza a ponadto został zapłacony podatek dochodowy i przez cały okres aż do tego roku Wnioskodawca opłacał podatki od gruntu i nieruchomości. W grudniu 2002 r. Sąd wpisał Wnioskodawcę do księgi wieczystej jako właściciela. Wobec tego Wnioskodawca uważa, że może sprzedać działki nie płacąc podatku dochodowego, ponieważ minęło 13 lat od zakupu nieruchomości.

Uzasadniając powyższe stanowisko Wnioskodawca dodał, że z jego strony w 2002 r. wszystko było dokonane prawidłowo: sprzedający otrzymali gotówkę, na wypisach widniał podpis notariusza. Czynności prawnej notariusz nie dokonał na oryginale, nie podpisując go. Pomimo tego Sąd wpisał Wnioskodawcę do księgi wieczystej jako właściciela. Wyjaśnienie okoliczności braku podpisu notariusza na oryginale aktu trwało prawie 6 lat, co miało wpływ na problemy zdrowotne Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia nieruchomości.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy.

Podkreślić jednak należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przez pojęcie „nabycie” należy zatem rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2002 r. zawarł akt notarialny na zakup nieruchomości. Akt notarialny zawierał podpis notariusza na wypisach, ale już nie na oryginale aktu. Dlatego też w 2015 r. został podpisany powtórnie akt notarialny pomiędzy Wnioskodawcą a byłymi właścicielami nieruchomości. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nabytej nieruchomości.

Jak wyjaśniono na wstępie – o tym czy na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po stronie podatnika dokonującego odpłatnego zbycia nieruchomości (sprzedaży nieruchomości) powstanie obowiązek podatkowy czy też nie niezbędne jest ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności nieruchomości. Dlatego też w rozpatrywanej sprawie aby móc ustalić czy po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego istotnym jest ustalenie daty nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności do nieruchomości objętej podziałem na działki, które planuje sprzedać. Na sposób ustalenia daty nabycia prawa własności do nieruchomości nie będzie miał znaczenia projekt podziału nieruchomość zatwierdzony przez Wójta Gminy w 2009 r. Organ nie jest władny do oceny prawidłowości i zasadności sporządzenia projektu podziału. Co do zasady celem podziału nieruchomości jest wydzielenie z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek czyli jest to proces mający na celu jedynie konfigurację nieruchomości. Sam podział nieruchomości nie powoduje natomiast zmian w zakresie prawa własności. Decyzja o podziale nie jest też tytułem własności do nieruchomości. Istotnym dla sprawy nie jest więc projekt podziału nieruchomości z 2009 r., lecz dokument, na podstawie którego dochodzi do przeniesienia prawa własności. Rozstrzygnąć zatem należy czy w przypadku Wnioskodawcy dysponującego wypisem aktu notarialnego podpisanym przez notariusza w 2002 r. można mówić, że od tej daty Wnioskodawca był prawnym właścicielem nieruchomości pomimo faktu, że na oryginale tego aktu brak jest podpisu notariusza.

Wyjaśnić należy, że brak podpisu notariusza na oryginale aktu notarialnego nie nadaje umowie mocy prawnej. Wymóg opatrzenia aktu notarialnego podpisem notariusza zawarty jest w art. 92 § 1 pkt 9 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 164). Jeżeli więc braknie podpisu notariusza, na oryginale aktu notarialnego, akt nie nabywa mocy dokumentu urzędowego. Podpis notariusza, który zamyka każdy dokument notarialny, nadaje mu ostateczną moc prawotwórczą między stronami. Brak podpisu notariusza pod oryginałem aktu notarialnego oznacza zatem nieważność dokonanej czynności. Innymi słowy brak podpisu notariusza na oryginale aktu notarialnego skutkował tym, że w dacie sporządzenia tj. w 2002 r. takiego wadliwego aktu notarialnego nie nastąpiło przeniesienie prawa własności nieruchomości na Wnioskodawcę. Co prawda w myśl art. 109 ustawy prawo o notariacie – wypis ma moc prawną oryginału, ale oznacza to jedynie tyle, że wypis ma prawną moc oryginału wyłącznie w sytuacji, gdy oryginał aktu zawiera podpis notariusza co skutkuje ważnością czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy sprzedaży. W takiej też sytuacji nie zachodzi potrzeba zawierania powtórnie aktu notarialnego w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Fakt posiadania przez Wnioskodawcę wypisu aktu notarialnego z 2002 r. w żadnym wypadku nie oznacza, że na mocy tego aktu można mówić, że Wnioskodawca od 2002 r. był właścicielem nieruchomości, ponieważ wypis aktu nie był identycznym powtórzeniem oryginału aktu z uwagi na brak na oryginale podpisu notariusza. To, że Wnioskodawca był w posiadaniu nieruchomości od 2002 r., opłacał podatek gruntowy i podatek od nieruchomości w świetle prawa nie przesądza w ogóle o prawie własności do tej nieruchomości od 2002 r. z uwagi na nieważność czynności notarialnej a co za tym idzie nieważność zawartej umowy sprzedaży. Prawa własności nie nabywa się dzięki zapłacie ceny sprzedaży na rzecz sprzedających. Do skutecznego nabycia prawa własności nieruchomości wymagane jest zawarcie umowy sprzedaży w przepisanej prawem formie. Prawo przewidziało zaś do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego (art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Co istotne jednak, nieważna czynność notarialna nie przenosi skutecznie prawa własności na nabywcę (podobnie wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 13 listopada 2012 r. sygn. akt. I ACa 1015/12).

W świetle prawa, prawo własności do nieruchomości Wnioskodawca nabył dopiero w 2015 r. tj. z chwilą zawarcia drugiego aktu notarialnego. Do tego czasu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo własności do nieruchomości pomimo tego, że ponosił wydatki typowe dla zakupu. Wnioskodawca był wyłącznie posiadaczem nieruchomości a nie jej właścicielem. Dlatego też 2002 r. nie można utożsamiać z nabyciem nieruchomości. Bez wątpienia w rozpatrywanej sprawie do nabycia nieruchomości doszło dopiero w 2015 r. Organ nie ocenia przy tym winy notariusza, który w 2002 r. sporządził akt notarialny ani nie kwestionuje braku tej winy po stronie Wnioskodawcy. Przyczyna nieważności umowy w niczym jednak nie zmienia faktu, że w 2002 r. nie doszło do skutecznego nabycia własności nieruchomości przez Wnioskodawcę. Nabycie nieruchomości miało miejsce dopiero w 2015 r. Fakt podziału nieruchomości zatwierdzony w 2009 r. nie ma znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości.

Skoro w omawianej sprawie prawo własności do nieruchomości Wnioskodawca nabył dopiero w 2015 r. oznacza, to że jeżeli Wnioskodawca dokona odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to sprzedaż ta po stronie Wnioskodawcy wywoła obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego na zasadach wynikających z ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat (art. 22 ust. 6e ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, z powodu nieważności czynności notarialnej z 2002 r. datą nabycia nieruchomości jest dopiero 2015 r. Sprzedaż działek wydzielonych z tej nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. przed 1 stycznia 2021 r. będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Podział nieruchomości na działki zatwierdzony w 2009 r. nie ma znaczenia dla ustalenia daty nabycia przez Wnioskodawcę tej nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.