Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-512/07/AZb
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-03-03
Teza: sprzedaż budynku mieszkalno-usługowego w części mieszkalnej – opodatkowana wg stawki 7%, w części usługowej wg stawki 22%
Słowa kluczowe: budownictwo-budownictwo mieszkaniowe; budynek; budynek-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż budynków; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2007r. (data wpływu 3 grudnia 2007r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 lutego 2008r. (data wpływu 26 lutego 2008r.) oraz pismem z dnia 29 lutego 2008r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy budynku mieszkalno - usługowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 grudnia 2007r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy budynku mieszkalno - usługowego. W odpowiedzi na wezwanie z dnia 6 lutego 2008r. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16 lutego 2008r. (data wpływu 26 lutego 2008r.) oraz pismem z dnia 29 lutego 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (stan faktyczny):

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od roku 1992 opodatkowaną na zasadach ogólnych (księga przychodów i rozchodów, ewidencje VAT). W 1996r. nabył działkę budowlaną jako osoba indywidualna – kupno nie było połączone z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca wybudował na tej działce budynek mieszkalno – usługowy, który uzyskał pozwolenie na użytkowanie w dniu 21 stycznia 1999r. Podczas budowy Wnioskodawca korzystał z prawa obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie faktur VAT. Pod koniec budowy Wnioskodawca korzystał z prawa obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie faktur VAT od całego budynku (np. dach) czyli również od jego części mieszkalnej.

W marcu 1999r. Wnioskodawca przyjął budynek do ewidencji środków trwałych i dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawca w budynku prowadził działalność gospodarczą. Część mieszkalna budynku zajmuje 74% powierzchni, a część usługowa 26% powierzchni. Wnioskodawca zaklasyfikował budynek jako PKOB 1122. W trakcie użytkowania Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie. Były wykonywane jedynie bieżące remonty np. malowanie. Wnioskodawca użytkował budynek przez okres dłuższy niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych (od roku 1999).

Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Część mieszkalna budynku posiada wydzielone lokale mieszkalne i przeznaczona była do wynajmu poszczególnych mieszkań. W trakcie użytkowania nie udało się wynająć mieszkań na dłuższy okres. Poszczególne lokale były wynajmowane na krótkotrwały pobyt (cele turystyczne), z osobami tymi nie były zawierane umowy najmu ani dzierżawy.

Z treści wniosku złożonego w dniu 3 grudnia 2007r. dotyczącego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać budynek w całości do końca stycznia 2008r. na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą i będącej płatnikiem VAT. Z uzupełnienia stanu faktycznego wniesionego przez Wnioskodawcę w dniu 26 lutego 2008r. wynika m.in. że sprzedaż budynku nastąpiła przed jego pierwszym zasiedleniem oraz że w momencie sprzedaży została zachowana proporcja podziału na część mieszkalną i użytkową (jest ona taka sama od projektu przez użytkowanie po sprzedaż).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Według jakiej stawki należy wyliczyć VAT przy sprzedaży budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, należy zastosować dwie stawki VAT: od części mieszkalnej budynku (74%) stawkę podatku 7%, natomiast od części usługowej (26%) stawkę podatku 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego) uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast pod pojęciem towarów rozumieć należy, zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy o VAT, rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 podstawą opodatkowania jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7 %, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Należy zauważyć, iż z dniem 1 stycznia 2008 r. weszła w życie ustawa z dnia 19 września 2007r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz. U. Nr 192, poz. 1382), na mocy której wprowadzono definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i ustalono specyficzne zasady opodatkowania budowy i dostawy obiektów oraz ich części objętych tym programem. Zmiany te wprowadzono ze względu na utratę z dniem 31 grudnia 2007r. mocy prawnej przepisu przejściowego jakim był w tym zakresie art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. a) i b) ustawy o podatku od towarów i usług. W ww. ustawie z dnia 19 września 2007r. ustawodawca wprowadził stosowne uregulowania bezpośrednio do ustawy (art. 41 ust. 12-12c oraz art. 2 pkt 12).

W związku z tym, poczynając od 1 stycznia 2008 r. na mocy zmienionego art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 12a-12c ustawy o podatku od towarów i usług, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jednocześnie w § 5 ust. 1a pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7 % również w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z art. 43 ust. 2 ww. ustawy przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1.  budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2.  pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2008r. nowym brzmieniem art. 2 pkt 12 przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumieć należy budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych dziale 11.

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) definiuje pojęcie budynku mieszkalnego. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego) wynika, iż Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalno – usługowy, który uzyskał pozwolenie na użytkowanie w dniu 21 stycznia 1999r. Podczas budowy korzystał on z prawa obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie faktur VAT. Wnioskodawca zaklasyfikował budynek jako PKOB 1122 (część mieszkalna budynku zajmuje 74% powierzchni, a część usługowa 26% powierzchni). Wnioskodawca w budynku prowadził działalność gospodarczą. W trakcie użytkowania Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie. Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Część mieszkalna budynku posiada wydzielone lokale mieszkalne i przeznaczona była do wynajmu poszczególnych mieszkań. W trakcie użytkowania nie udało się wynająć mieszkań na dłuższy okres, jednak poszczególne lokale były wynajmowane na krótkotrwały pobyt (cele turystyczne).

Termin „pierwsze zasiedlenie” zdefiniowany został w art. 2 pkt 14 ww. ustawy i oznacza wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Oznacza to zatem nie tylko wydanie związane z przeniesieniem własności, ale także na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu czy innej umowy o podobnym charakterze.

Z uwagi na fakt, iż lokale mieszkalne nie były udostępniane dla celów mieszkaniowych, lecz – jak wynika z treści uzupełnienia z dnia 28 lutego 2008r. - jedynie na cele pobytu turystycznego, a z osobami tymi nie były zawierane umowy najmu ani dzierżawy – sprzedaż budynku nastąpiła przed jego pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy.

W związku z powyższym dostawa budynku w części przeznaczonej na cele mieszkaniowe nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na zaistnienie przesłanki wyłączającej możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

Reasumując, dostawa przedmiotowego budynku (PKOB 1122) w części przeznaczonej na cele mieszkaniowe, dokonana przed jego pierwszym zasiedleniem, przy spełnieniu warunków o których mowa w cytowanych powyżej przepisach (tj. art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT oraz § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług), będzie opodatkowana stawką 7%. Tym samym przedstawione przez Wnioskodawcę stanowisko w tym zakresie uznaje się za prawidłowe.

Natomiast dostawa części usługowej budynku może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, przewidzianego dla dostawy towarów używanych w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jednak pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotowy budynek spełnia definicję towaru używanego, w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy (od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu, minęło 5 lat). Jednakże podczas budowy Wnioskodawca korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie faktur VAT. Wnioskodawca przyjął budynek do ewidencji środków trwałych i dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Powyższe oznacza, iż nie został spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2, a zatem dostawa części usługowej przedmiotowego budynku nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy powołanego przepisu.

Zatem dostawa budynku w jego części usługowej będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 22%. Tym samym przedstawione przez Wnioskodawcę stanowisko w tym zakresie uznaje się za prawidłowe.

Reasumując, dostawa przedmiotowego budynku (PKOB 1122) w części przeznaczonej na cele mieszkaniowe, dokonana przed jego pierwszym zasiedleniem, przy spełnieniu warunków o których mowa w cytowanych powyżej przepisach (tj. art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT oraz § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług), będzie opodatkowana stawką 7%, natomiast dostawa budynku w jego części usługowej będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 22%.

Podsumowując w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe (stan faktyczny) oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, iż stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę **jest prawidłowe.**

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.