Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.353.2025.1.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-15
Teza: W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy
sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego w sytuacji,
gdzie dom, którego zakupu zamierza nabyć Wnioskodawca,
nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z
    opodatkowania umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Uzupełnił go
    Pan pismem z 16 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Razem z małżonką zamierza Pan dokonać w najbliższym czasie zakupu domu
    jednorodzinnego od dwóch osób fizycznych będących współwłaścicielami tej
    nieruchomości za 550 tys. zł.
    Nieruchomość ta należy do prywatnego majątku sprzedających. Zakup ma być dokonany
    w celu zaspokojenia Państwa potrzeb mieszkaniowych i ma być Państwa pierwszą w życiu
    transakcją dotyczącą nabycia nieruchomości. Ani Pan, ani Pana małżonka dotychczas nie
    posiadaliście nigdy żadnej nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do
    lokalu, ani żadnych udziałów dotyczących prawa własności nieruchomości lub
    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
    Dom, którego zakupu zamierzają Państwo dokonać, nie posiada jeszcze pozwolenia na
    użytkowanie i jest w następującym stanie: wykonane są fundamenty, ściany nośne i
    działowe, dach, ocieplenie i elewacja zewnętrzna, wstawione są okna i drzwi zewnętrzne,
    wykonane są instalacje wewnątrz budynku (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, centralnego
    ogrzewania), podłączone jest źródło ciepła, wykonane są suche tynki we wnętrzu domu,
    dom jest przyłączony do sieci energetycznej. Brak pozwolenia na użytkowanie wynika z
    problemów formalnych związanych z przyłączem kanalizacyjnym.
    Nieruchomość, którą mają Państwo zamiar nabyć chcą Państwo przeznaczyć na Państwa
    potrzeby mieszkaniowe.

## Pytanie

Czy zakupując tą nieruchomość może Pan wraz z żoną skorzystać ze zwolnienia od
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych (dalej u.p.c.c.)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, w przypadku opisywanego zdarzenia przyszłego, ma Pan wraz z żoną
    prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 9 pkt 17 u.p.c.c.
    Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 9 pkt 17 u.p.c.c, „sprzedaż, której
    przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
    nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze
    własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
    jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu
    sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych
    prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w
    drodze dziedziczenia”.
    Należy więc spełnić łącznie następujące warunki, aby móc skorzystać ze zwolnienia:
    1. Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego
      odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego;
    2. Stronami transakcji są osoby fizyczne;
    3. Kupujący nie posiadał/nie posiadali do dnia sprzedaży żadnego prawa własności
      nieruchomości mieszkalnej, udziału w takich prawach, za wyjątkiem sytuacji gdy
      kupujący posiadał/posiadali udział w prawie własności nieruchomości mieszkalnej nie
      przekraczający 50%, który był nabyty w drodze dziedziczenia.
    W Państwa przypadku stronami transakcji są wyłącznie osoby fizyczne – Pan z małżonką
    jako kupujący, współwłaściciele sprzedawanej nieruchomości będący osobami fizycznymi,
    którzy posiadają sprzedawaną nieruchomość w majątku prywatnym, jako sprzedający.
    Spełnia to warunek, że kupującym/kupującymi muszą być osoby fizyczne, a fakt, iż

    sprzedającymi są również osoby fizyczne, dla których sprzedawana nieruchomość jest ich
    prywatnym majątkiem, powoduje, że cała transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.
    Ani Pan, ani Pana małżonka nigdy nie posiadaliście prawa własności nieruchomości, ani
    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabywana w opisywanym zdarzeniu
    przyszłym nieruchomość będzie Państwa pierwszą w życiu nabywaną nieruchomością. To
    jest spełnienie kolejnej przesłanki przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c zwalniającego z
    opodatkowania transakcję nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej.
    Ostatnim warunkiem koniecznym do zastosowania zwolnienia jest charakter nabywanej
    nieruchomości – przepis u.p.c.c. jasno wskazuje, że musi być to „prawo własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. W Pana przypadku uważa Pan, iż
    nieruchomość, którą ma Pan wraz z żoną zamiar nabyć, stanowi „budynek mieszkalny
    jednorodzinny”.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych brak jest jednak definicji legalnej
    „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”. W celu zdefiniowania tego pojęcia należałoby
    więc skorzystać z innych aktów prawnych. Ustawa – prawo budowlane (dalej u.p.b.)
    definiuje takie pojęcie. Zgodnie z art. 3 pkt 2a u.p.b. jako budynek mieszkalny
    jednorodzinny należy rozumieć „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie
    bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
    stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie
    więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu
    użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej
    budynku”. Zgodnie z tą definicją, warunkiem uznania budynku za budynek mieszkalny
    jednorodzinny jest przede wszystkim cel, któremu ma ten budynek służyć - czyli to, aby
    służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną
    całość. Budynek, który ma Pan wraz z żoną zamiar nabyć spełnia te cechy – jego zadaniem
    jest zaspokojenie Państwa potrzeb mieszkaniowych, oraz spełnia odpowiednie cechy
    konstrukcyjne. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku nie zmienia jego przeznaczenia.
    Pana zdaniem cel, któremu budynek ma służyć również w przyszłości, powinien być tutaj
    decydujący dla uznania nabywanej przez Pana i Pana żonę nieruchomości za dom
    jednorodzinny.
    Stanowisko to podziela WSA w Gliwicach, który w wyroku z dnia 3 września 2024 r. (sygn. I
    SA/Gl 227/24), wskazał, iż „dla uznania określonego obiektu za budynek mieszkalny
    jednorodzinny decydującym winien być cel, któremu przedmiotowy budynek ma służyć
    również w przyszłości, tj. zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.”
    Ponadto należy zauważyć, iż na gruncie samego prawa budowlanego budynek nie staje się
    budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale
    wtedy, gdy wypełnia kryteria z art. 3 pkt 2a u.p.b. Podobne stanowisko wyraził WSA w
    Łodzi, który w wyroku z dnia 8 stycznia 2025 r. (sygn. I SA/Łd 668/24) stwierdził, iż „Należy
    bowiem rozdzielić funkcję jaką ma spełnić budynek mieszkalny jednorodzinny tj. funkcję
    zaspokajania potrzeb mieszkaniowych od kwestii możliwości przystąpienia do
    użytkowania budynku, co jest rzeczą wtórną”.
    Potwierdzeniem tego jest przepis art. 54 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1-2 u.p.b., który
    mówiąc o możliwości przystąpienia do użytkowania posługuje się już wcześniej pojęciem
    „budynek mieszkalny jednorodzinny”. Wynika z tego, że z pojęciem budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego mamy do czynienia zanim jeszcze możliwym będzie jego użytkowanie na
    gruncie prawa budowlanego, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Ponadto
    należy również zauważyć, iż budynek mieszkalny jednorodzinny bezpośrednio po wydaniu
    pozwolenia na użytkowanie bądź zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu
    budowy, często nie zaspokaja jeszcze bieżących potrzeb mieszkaniowych, gdyż wymaga
    jeszcze wykonania prac wykończeniowych, stanowiąc więc kolejny etap w procesie

    budowy domu. Niezasadne jest więc w świetle tego uznawanie, że pozwolenie na
    użytkowanie warunkuje możliwość bieżącego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. To
    wszystko wskazuje w Pana opinii, że dla uznania określonego obiektu za budynek
    mieszkalny jednorodzinny decydującym powinien być cel, któremu dany budynek ma
    służyć również w przyszłości, tj. zaspokojeniu bieżących lub przyszłych potrzeb
    mieszkaniowych (por. wyrok WSA w Łodzi z 8 stycznia 2025 r., sygn. I SA/Łd 668/24). Nie
    bez znaczenia jest również pogląd, wynikający z rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów
    „Zasady Techniki Prawodawczej”, iż pojęcia zdefiniowane na gruncie prawa budowlanego
    funkcjonują w obszarze tego prawa, natomiast zastosowanie ich na gruncie prawa
    podatkowego, które będąc odrębną gałęzią prawa posługuje się własną siatką pojęciową i
    realizuje własne preferowane przez ustawodawcę cele, wynikać musi z wyraźnego
    odesłania ustawodawcy. Art. 9 pkt 17 u.p.c.c. nie odwołuje się bezpośrednio do przepisów
    prawa budowlanego, w związku z czym w Pana opinii definicje zawarte w prawie
    budowlanym, przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c., powinny być
    stosowane jedynie pomocniczo, a nie wprost (por. wyrok WSA w Gliwicach z 3 września
    2024 r., sygn. I SA/Gl 227/24).
    Przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. należy mieć również na uwadze
    ratio legis tego przepisu, tj. umożliwienie osobom fizycznym nabycia swojego pierwszego
    mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, co wynika z
    uzasadnienia do projektu ustawy, która wprowadziła ten przepis (druk sejmowy nr 3146).
    Wynika z tego, iż interpretacja przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. powinna być dokonywana z
    uwzględnieniem celu jakiemu miało służyć wprowadzenie powyższej regulacji (por. wyrok
    WSA w Łodzi z 8 stycznia 2025 r., sygn. I SA/Łd 668/24). Cel ten został wskazany w
    opisanym zdarzeniu przyszłym – budynek mieszkalny jednorodzinny, który mają zamiar
    Państwo nabyć, jest pierwszą nabywaną przez Państwa nieruchomością i służyć będzie w
    przyszłości, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, zaspokajaniu Państwa potrzeb
    mieszkaniowych. Spełnia on również cechy konstrukcyjne wymagane od budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego – posiada fundamenty, przegrody zewnętrzne, dach,
    drzwi, okna, ocieplenie, instalacje wewnętrzne, tynki, podłączone źródło ciepła, przyłącze
    energetyczne. Cel istnienia tego budynku jest również wskazany w uzyskanym przez
    obecnych współwłaścicieli pozwoleniu na budowę, na cel mieszkaniowy wskazuje również
    projekt budynku.
    Biorąc pod uwagę powyższe, nieruchomość, którą zamierza Pan kupić wraz żoną, pomimo
    braku pozwolenia na użytkowanie, spełnia definicję „budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego”, gdyż stanowi konstrukcyjną całość i ma za zadanie zaspokoić (w
    przyszłości) Państwa potrzeby mieszkaniowe, w związku z tym spełnia przesłankę
    wskazaną w art. 9 pkt 17 u.p.c.c dotyczącą charakteru nabywanej nieruchomości.
    Pana stanowisko poparte jest wyrokami sądowymi w podobnych sprawach:
    1. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 3 września 2024 r. (I
      SA/Gl 227/24);
    2. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 stycznia 2025 r. (I SA
      /Łd 668/24)
    W uzupełnieniu wniosku stwierdził Pan, że wobec, Pana zdaniem, bezspornego spełnienia
    przez Pana i małżonkę kryteriów podmiotowych, najważniejsze jest wykazanie, że
    nieruchomość, którą mają Państwo zamiar nabyć w opisanym we wniosku zdarzeniu
    przyszłym, stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny.
    Dodatkowym argumentem za uznaniem nieruchomości z opisanego przez Pana zdarzenia
    przyszłego za „budynek mieszkaniowy jednorodzinny” jest wykładnia definicji tego pojęcia
    przyjmowana przez organy podatkowe oraz Krajową Informację Skarbową w
    interpretacjach dotyczących zastosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług w
    związku z dostawą budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym, do
    którego zaliczają się również budynki mieszkalne jednorodzinne. Przykładowo, wiążąca

    informacja stawkowa z dnia 1 września 2025 r. wydana przez Dyrektora KIS (Znak: 0111-
    KDSB1-1.440.203.2025.3.WK), dokonuje następującej interpretacji: „Zatem wskazane
    okoliczności sprawy prowadzą do uznania, że dla sprzedaży opisanych we wniosku lokali
    mieszkalnych z poddaszem nieużytkowym w budynkach jednorodzinnych (...),
                                          2sklasyfikowanych w grupowaniu 1110 PKOB o powierzchni ok. (...) m wraz z udziałem we
    współwłasności gruntu, zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku VAT zgodnie
    z art. 41 ust. 12-12c w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy, z
    uwzględnieniem ograniczenia wynikającego z art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy.”
    Powyższa klasyfikacja odnosi się również do obiektu przed zakończeniem budowy, jeśli
    spełnia on przesłanki uznania go za budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo
    budowlane (odwołanie do tej ustawy jest uzasadnione z uwagi na to, że ustawa o VAT nie
    zawiera definicji budynku). Zgodnie z nią (art. 3 pkt 2) „budynek” to „obiekt budowlany,
    który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród
    budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.
    Zatem sprzedaż obiektu w trakcie budowy, który spełnia powyższe przesłanki, w
    szczególności
    budynku w stanie surowym zamkniętym, powinna być dla celów VAT kwalifikowana tak
    samo jak byłaby traktowana sprzedaż tego budynku po uzyskaniu pozwolenia na
    użytkowanie. Jeżeli sprzedaż ta korzystałaby z opodatkowania stawką 8%, to ta sama
    stawka ma zastosowanie do sprzedaży ww. obiektu w stanie surowym zamkniętym.”
    Jak więc widać w przytoczonym fragmencie, budynek mieszkalny jest za taki uznany ze
    względu na spełnienie podstawowych cech konstrukcyjnych budynku opisanych w art.3
    pkt 2 u.p.b. oraz ze względu na jego przyszłe przeznaczenie do celów mieszkaniowych,
    również jeśli budowa ta nie jest zakończona, tym samym dostawa takich budynków może
    korzystać z obniżonej stawki podatku od towarów i usług. Analogicznie, w przypadku
    podatku od czynności cywilnoprawnych, dom w stanie surowym, który spełnia
    podstawowe wymagania dla budynków z art. 3 pkt 2 u.p.b. i jego przeznaczeniem będzie
    w przyszłości zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, powinien być Pana zdaniem uznany
    za budynek mieszkalny jednorodzinny.
    Podobne stanowisko wyrażone jest również w innych pismach Dyrektora KIS, można je
    również znaleźć w starszych interpretacjach przepisów podatkowych, przykładowo takie
    dokumenty to:
    1. Pismo z dnia 20 czerwca 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP4-
      3.4012.145.2023.1.JJ VAT od sprzedaży inwestycji budowlanej w toku;
    2. Pismo z dnia 9 listopada 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDSB1-
      1.440.303.2023.5.MC WIS TOWAR - dostawa budynku mieszkalnego wielorodzinnego
      w stanie surowym wraz z proporcjonalnie obliczoną powierzchnią gruntu oraz
      infrastrukturą techniczną - PKOB 11 (świadczenie kompleksowe) - stawka 8% VAT;
    3. Pismo z dnia 7 października 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0112-
      KDIL2-2.4012.394.2019.2.AKR Stawka VAT dla sprzedaży nieruchomości lokalowych;
    4. Interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2011 r., Znak: ILPP1/443-226/11-4/MS –
      Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu.
    W Pana stanowisku odnośnie statusu nabywanej przez Pana nieruchomości w
    opisywanym zdarzeniu przyszłym chciałby Pan również oprzeć się na art. 191 Ordynacji
    podatkowej, w którym to zawarta jest tzw. zasada „swobodnej oceny dowodów”. Naczelny
    Sąd Administracyjny poruszył kwestię tej zasady w wyroku z dnia 16 listopada 2021 r.
    (sygn. III FSK 1497/21), który mówi, iż „(...) zasada swobodnej oceny dowodów zakłada, iż
    organ podatkowy nie jest skrępowany przy ocenie dowodów kryteriami formalnymi, ma
    swobodnie oceniać wiarygodność i moc dowodową poszczególnych dowodów, na których
    oparł swoją decyzję, by w ramach tej swobody nie zostały przekroczone granice

    dowolności. Organ podatkowy przy ocenie zebranych w sprawie dowodów winien między
    innymi kierować się prawidłami logiki, zgodnością oceny z prawami nauki i doświadczenia
    życiowego, traktowania zebranych dowodów jako zjawisk obiektywnych, oceniania
    dowodów wyłącznie z punktu widzenia ich znaczenia i wartości dla toczącej się sprawy,
    wszechstronności oceny”.
    Zgodnie więc z prawidłami logiki i doświadczenia życiowego, istnienie budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego nie może się zacząć z chwilą uzyskania pozwolenia na
    użytkowanie lub zgłoszenia zakończenia prac budowlanych, bowiem aby można było
    uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, bądź zgłosić zakończenie
    odpowiednich prac, obiekt ten musi uprzednio istnieć. Odpowiednie organy nadzoru
    budowlanego nie mogą bowiem wydać decyzji zezwalającej na korzystanie z obiektu, który
    uprzednio nie istnieje, decyzja ta zawsze dotyczy obiektu, który już istnieje wcześniej
    materialnie. Pozwolenie na użytkowanie jest dokumentem potwierdzającym jedynie
    możliwość korzystania z danej nieruchomości zgodnie z prawem budowlanym, nie jest zaś
    dokumentem powodującym powstanie określonego obiektu budowlanego. Pozwolenie to
    nie jest równocześnie dokumentem stwierdzającym możliwość natychmiastowego
    zaspokajania przez dany budynek mieszkalny potrzeb mieszkaniowych, do czego odniósł
    się Pan w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, mówiąc o tym, że
    budynek po uzyskaniu takiego pozwolenia często jest niezdatny do zamieszkania ze
    względu na konieczność wykonania prac wykończeniowych.
    Wracając do definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 ust. 2a u.p.
    b. oraz
    do regulacji zwolnienia zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej z podatku od
    czynności cywilnoprawnych zawartej w art. 9 pkt 17 u.p.c.c. zwraca Pan uwagę, iż nie ma w
    tych przepisach warunku posiadania przez budynek mieszkalny jednorodzinny
    pozwolenia na użytkowanie bądź zgłoszenia zakończenia prac budowlanych w celu
    wypełnienia definicji z prawa budowlanego oraz w celu zastosowania ulgi z przywołanego
    wyżej przepisu. Z tego względu, w Pana opinii, zakup istniejącego materialnie budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, który spełnia cechy konstrukcyjne zawarte w definicji
    prawa budowlanego oraz który zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym jest
    przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (również przyszłych), powinien
    być, analogicznie do transakcji podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, których przedmiotem sprzedaży są budynki mieszkalne w podobnym stanie (tj. w
    stanie surowym, bez pozwolenia na użytkowanie), i w których to transakcjach uznaje się
    takie obiekty za budynki mieszkalne, traktowany dla potrzeb podatku od czynności
    cywilnoprawnych jako budynek mieszkalny jednorodzinny i jak najbardziej mieścić się w
    definicji zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej, a tym samym mieć możliwość
    skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 u.p.c.c. pod warunkiem spełnienia pozostałych
    przesłanek. Stanowisko to wzmacnia też w Pana opinii opisane we wniosku oraz
    uzasadnieniu do ustawy wprowadzającej ww. zwolnienie ratio legis przepisu (ułatwienie w
    nabyciu pierwszej nieruchomości mieszkalnej), a także potencjalna dyskryminacja
    niektórych podatników nabywających swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną,
    objawiająca się różnicowaniem podatników na dwie grupy względem opisywanego
    zwolnienia, w zależności od stopnia zaawansowania nabywanej nieruchomości
    mieszkalnej, pomimo tego samego celu zarówno jednej, jak i drugiej grupy podatników, tj.
    zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, który to cel wynika z ratio legis zwolnienia.
    Ponadto, swoje stanowisko poparł Pan również kolejnym wyrokiem w podobnej sprawie:
    wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 4 września 2025 r.
    (sygn. I SA/Wr 192/25).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że razem z małżonką zamierza Pan kupić dom
    jednorodzinny. Zakup ma być dokonany w celu zaspokojenia Państwa potrzeb
    mieszkaniowych i ma być Państwa pierwszą w życiu transakcją dotyczącą nabycia
    nieruchomości. Ani Pan, ani Pana małżonka dotychczas nie posiadaliście nigdy żadnej
    nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ani żadnych udziałów
    dotyczących prawa własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do
    lokalu. Dom, którego zakupu zamierzają Państwo dokonać, nie posiada jeszcze
    pozwolenia na użytkowanie i jest w następującym stanie: wykonane są fundamenty,
    ściany nośne i działowe, dach, ocieplenie i elewacja zewnętrzna, wstawione są okna i drzwi
    zewnętrzne, wykonane są instalacje wewnątrz budynku (elektryczna, wodno-
    kanalizacyjna, centralnego ogrzewania), podłączone jest źródło ciepła, wykonane są suche
    tynki we wnętrzu domu, dom jest przyłączony do sieci energetycznej. Brak pozwolenia na
    użytkowanie wynika z problemów formalnych związanych z przyłączem kanalizacyjnym.
    Pana zdaniem, w przypadku opisywanego zdarzenia przyszłego, ma Pan wraz z żoną
    prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy
    sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach
    odrębnych.
    I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z
    2025 r. poz. 418):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
      związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
      oraz posiada fundamenty i dach;
      2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek
      wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
      służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie
      samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
      mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni
      całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest
    budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania
    budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym
    zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w
    budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono
    zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru
    budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu
    technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
    Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:

      Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
      pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-
      2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu
      nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od
      dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art.
      30 ust. 6a stosuje się.
    Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym
    samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa
    powyżej.
    W związku z powyższym, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że brak pozwolenia
    na użytkowanie budynku nie zmienia jego przeznaczenia, a cel, któremu budynek ma
    służyć również w przyszłości, powinien być decydujący dla uznania nabywanej przez Pana i
    Pana żonę nieruchomości za dom jednorodzinny.
    Wskazał Pan, że dom, którego zakupu zamierzają Państwo dokonać, nie posiada jeszcze
    pozwolenia na użytkowanie. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu
    potrzeb mieszkaniowych.
    Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca
    budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego
    użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Tym samym zakup budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub
    nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie
    podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.

## Dodatkowe informacje

W odniesieniu do przywołanych orzeczeń Wojewódzkich Sądów Administracyjnych oraz
    Naczelnego sądu Administracyjnego wskazuję, że orzeczenia wydawane są w
    indywidualnych sprawach, a zatem orzeczenia te nie mogą być podstawą dla
    rozstrzygnięcia w Pana sprawie. Orzeczenia te dotyczą konkretnej sprawy podatnika
    osądzonej w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte
    jest wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego. Ponadto
    Organ nie podziela podglądów w nich wyrażonych.
    Odnosząc się do powołanych we wniosku rozstrzygnięć stwierdzić należy, że zostały one
    wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów w zakresie podatku od towarów i
    usług i nie wiążą Organu w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pana wniosek dotyczy również możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży
    budynku mieszkalnego jednorodzinnego w odniesieniu do Pana żony. W zakresie tym
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.