Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-406/14/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-11
Teza: powstanie obowiązku podatkowego od przychodu z najmu oraz sposobu jego opodatkowania
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający; przychód; przychód-moment powstania przychodów
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 15 kwietnia 2014 r. (data otrzymania 22 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego od przychodu z najmu oraz sposobu jego opodatkowania – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego od przychodu z najmu oraz sposobu jego opodatkowania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi (kamienica frontowa wraz z dwoma oficynami), w których wynajmowane są lokale mieszkalne oraz użytkowe. Właścicielami nieruchomości są trzy osoby fizyczne. Struktura własności nieruchomości przedstawia się następująco:

*   wynoszący 25% udział Wnioskodawcy we współwłasności (Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług)
*   wynoszący 25% udział osoby fizycznej (również będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług)
*   wynoszący 50% udział osoby fizycznej nie posiadającej w Polsce miejsca zamieszkania (nie będącej podatnikiem podatku od towarów i usług).

Powyższa nieruchomość jest zarządzana na zasadzie art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, zwaną dalej Zarządcą, w której Wnioskodawca oraz jeden ze współwłaścicieli posiadający 25% udziału we współwłasności sprawują funkcje zarządcze. W ramach sprawowanego zarządu Zarządca jest uprawniony m.in. do zawierania umów najmu i ustalania stawek czynszowych oraz pobierania opłat czynszowych oraz opłat za inne świadczenia. Czynności te Zarządca wykonuje w imieniu i na rachunek właścicieli nieruchomości.

Z uwagi na czynności zarządcze, wszystkie pożytki i inne przychody z nieruchomości (w tym przede wszystkim pobrane opłaty czynszowe) są gromadzone na rachunku bankowym Zarządcy, który wykorzystuje powyższe środki dla celów zarządzania nieruchomością, reguluje wszelkie wydatki związane z utrzymaniem oraz obsługą nieruchomości, w tym również, w imieniu współwłaścicieli będących podatnikami podatku od towarów i usług, należny z tytułu najmu tej nieruchomości podatek VAT, a także potrąca należne mu od właścicieli wynagrodzenie za zarządzanie. W tym czasie właściciele nie są uprawnieni do otrzymania, a nawet żądania od Zarządcy wypłaty jakichkolwiek środków. Zarządca na mocy umowy o zarządzanie, jest zobowiązany do sporządzania, w terminie do 30-go dnia stycznia roku następnego za rok poprzedni rocznego sprawozdania dla właścicieli z wykonania umowy o zarządzanie, zawierającego m.in. zestawienie przychodów i kosztów z nieruchomości oraz informację na temat wysokości nadwyżki finansowej przypadającej do podziału pomiędzy właścicieli proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów. Zarządca wyliczając kwotę nadwyżki finansowej do podziału za dany rok stosuje metodę kasową tzn. grupuje wpływy i wydatki otrzymane i poniesione (zapłacone) w danym roku w kwotach faktycznie otrzymanych i wydatkowanych tzn. w kwotach brutto. W związku z tym nadwyżka finansowa przeznaczona do podziału stanowi różnicę pomiędzy przychodami brutto i kosztami brutto, a wśród kosztów (wydatków) znajduje się również zapłacony w imieniu właścicieli należny podatek VAT. Po otrzymaniu powyższego sprawozdania właściciele mogą wnieść do niego zastrzeżenia w terminie 7 dni od otrzymania bądź/i przekazać Zarządcy dyspozycję odnośnie do przeznaczenia nadwyżki tj. czy żądają wypłaty nadwyżki w całości lub w części bądź nakazują zatrzymanie nadwyżki (w całości lub części) przez Zarządcę i przeznaczenie jej na potrzeby remontowe nieruchomości. W przypadku złożenia przez właścicieli dyspozycji wypłaty nadwyżki jest ona wypłacana przez Zarządcę w terminie 14 dni od daty otrzymania dyspozycji.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Kiedy powstaje obowiązek podatkowy Wnioskodawcy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu opisanego na wstępie źródła przychodu tj.?
    1.  w dacie wpływu opłat czynszowych na konto bankowe Zarządcy,
    2.  w dniu faktycznego otrzymania nadwyżki finansowej przekazanej przez Zarządcę,
    3.  w momencie otrzymania od Zarządcy sprawozdania finansowego tj. postawienia nadwyżki finansowej za rok poprzedni do dyspozycji Wnioskodawcy.
2.  Co stanowi przychód podatkowy oraz koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy tj.?
    1.  25% sumy przychodów netto z tytułu opłat czynszowych oraz ewentualnych innych przychodów, które wpłynęły na konto bankowe Zarządcy w okresie rozliczeniowym, oraz 25% sumy netto kosztów związanych z uzyskanymi przychodami (z zachowaniem zasad uznania za koszty uzyskania przychodów poszczególnych wydatków, określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wydatkowanych przez Zarządcę oraz pozostałe koszty, w całości bądź określone proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności (w zależności od rodzaju) poniesione bezpośrednio przez Wnioskodawcę za dany okres rozliczeniowy.
    2.  przychód stanowi 25% kwoty nadwyżki finansowej wykazanej przez Zarządcę do podziału dla właścicieli, tj. proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności, koszty natomiast stanowią pozostałe koszty, w całości bądź określone proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności (w zależności od rodzaju) poniesione bezpośrednio przez Wnioskodawcę za dany okres rozliczeniowy.
    3.  przychód stanowi kwota nadwyżki finansowej faktycznie otrzymana przez właścicieli od Zarządcy, koszty natomiast stanowią pozostałe koszty, w całości bądź określone proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności (w zależności od rodzaju) poniesione bezpośrednio przez Wnioskodawcę za dany okres rozliczeniowy.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje z chwilą otrzymania przez właścicieli sprawozdania finansowego określającego wysokość nadwyżki finansowej za rok poprzedni (wariant c). Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. – przychodami, za wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3 są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, a także wartość otrzymanych świadczeń w naturze. W opisanym na wstępie stanie prawnym, z chwilą otrzymania sporządzonego przez Zarządcę sprawozdania finansowego, kwota nadwyżki finansowej za rok poprzedni zostaje właścicielom, proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności, postawiona do dyspozycji. Od ich woli w tym momencie zależy, czy zadysponują całkowitą czy częściową wypłatą nadwyżki, czy przeznaczą ją na pokrycie kosztów remontowych nieruchomości.

Ad. 2

Przychód stanowi 25% kwoty nadwyżki finansowej wykazanej przez Zarządcę do podziału dla właścicieli, tj. proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności (jest to kwota, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – postawiona do dyspozycji podatnika), koszty natomiast stanowią pozostałe koszty, poniesione bezpośrednio przez Wnioskodawcę za dany okres rozliczeniowy w całości lub proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności (wariant b).

Podsumowując, wszystkie pożytki i inne przychody z nieruchomości w danym roku obrachunkowym (kalendarzowym) są gromadzone przez Zarządcę na jego rachunku bankowym i wykorzystywane przez niego dla celów zarządzania nieruchomością według jego uznania, w zakresie uregulowanym w umowie o zarządzanie. W tym czasie współwłaściciele nie są uprawnieni do otrzymania, a nawet żądania od Zarządcy wypłaty tych środków – nie mają zatem do nich dostępu. Współwłaściciele uzyskują środki pieniężne do dyspozycji dopiero po sporządzeniu przez Zarządcę rocznego sprawozdania, zawierającego m.in. zestawienie przychodów i kosztów z nieruchomości i w wysokości określonej przez Zarządcę w sprawozdaniu. Tym samym przychód z tytułu najmu nieruchomości powstanie dla Wnioskodawcy z dniem otrzymania sprawozdania i w wysokości określonej proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności części nadwyżki finansowej wykazanej w sprawozdaniu przez Zarządcę.

Wnioskodawca dodał, że jego stanowisko poparte jest otrzymaną we wrześniu 2002 r. odpowiedzią udzieloną Wnioskodawcy przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach, na pytanie Wnioskodawcy złożone w trybie art. 14 § 4 i 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa w brzmieniu ówcześnie obowiązującym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 Kodeksu cywilnego wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 k.c.). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.). Stosownie natomiast do treści art. 203 Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

W myśl art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zarządca nieruchomości, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarząd sprawowany jest przy tym ze skutkiem dla właścicieli nieruchomości lub podmiotów, w imieniu których zarząd ten jest sprawowany. W świetle bowiem art. 940 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 101) – na zarządcy ciąży obowiązek ponoszenia z uzyskiwanych dochodów wydatków związanych z poddaną zarządowi rzeczą. W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Pokreślić należy, że ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Innymi słowy, właściciel nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że chociaż zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Jednakże podatnikiem podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu jest właściciel nieruchomości a nie osoba zarządzająca majątkiem. Przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swojego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach. Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje nadal każdy współwłaściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem (udział 25%) nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi w których wynajmowane są lokale mieszkalne oraz użytkowe. Powyższa nieruchomość jest zarządzana przez Zarządcę, który w ramach sprawowanego zarządu jest uprawniony m.in. do zawierania umów najmu, ustalania stawek czynszowych, pobierania opłat czynszowych oraz opłat za inne świadczenia.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy – dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Natomiast stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy – źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy – przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Powyższa zasada ma zastosowanie odpowiednio do rozliczenia kosztów uzyskania przychodów (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Moment powstania przychodu z najmu określa art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Analizując art. 11 ust. 1 ww. ustawy należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Do przychodów z najmu zastosowanie ma ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Przepis art. 22 ust. 4 ww. ustawy stanowi natomiast, że koszty uzyskania przychodów, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10.

Przywołany przepis art. 22 ust. 1 ustawy nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, że zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

*   pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z najmem,
*   nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz
*   zostały prawidłowo udokumentowane.

Podsumowując, powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Przychodem podlegającym opodatkowaniu z tytułu najmu są nie tylko otrzymane, ale również postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu.

W rozpatrywanej sprawie Zarządca wszelkie pożytki i inne przychody z najmu nieruchomości (w tym opłaty czynszowe) w danym roku obrachunkowym (kalendarzowym) gromadzi na rachunku bankowym i środki te wykorzystuje dla celów zarządzania nieruchomością w zakresie uregulowanym w umowie o zarządzaniu. Ze środków tych Zarządca reguluje wydatki związane z utrzymaniem oraz obsługą nieruchomości, a także potrąca należne mu od Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenie za zarządzanie. W tym czasie Wnioskodawca jak również pozostali współwłaściciele nie są uprawnieni do otrzymania, a nawet żądania od Zarządcy wypłaty tych środków. Nie mają zatem do nich dostępu. Zgodnie z zawartą umową Zarządca na mocy umowy o zarządzanie, jest zobowiązany do sporządzania, sprawozdania dla właścicieli z wykonania umowy o zarządzanie, zawierającego m.in. zestawienie przychodów i kosztów z nieruchomości oraz informację na temat wysokości nadwyżki finansowej przypadającej do podziału pomiędzy właścicieli proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów. Wnioskodawca dopiero po sporządzeniu tego sprawozdania ma prawo do złożenia dyspozycji odnośnie do dalszych losów nadwyżki przysługującej mu proporcjonalnie do jego udziału we współwłasności wynajmowanej nieruchomości. Może wówczas zażądać wypłaty tej nadwyżki, ale może również zdecydować aby nadwyżkę tę Zarządca przeznaczył na potrzeby remontowe nieruchomości. Z chwilą otrzymania sprawozdania od Zarządcy nadwyżka finansowa wynikająca z tego sprawozdania pozostaje w dyspozycji Wnioskodawcy, gdyż może on swobodnie decydować o sposobie jej wykorzystania. W tej dacie powstaje zatem przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 8 w zw. z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, w przedstawionym stanie faktycznym po stronie Wnioskodawcy wystąpi przychód z tytułu najmu nieruchomości odpowiadający proporcjonalnie posiadanemu udziałowi w nieruchomości (25%) z dniem wypłaty lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych przez Zarządcę. Również w proporcji do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości będą podlegały rozliczeniu koszty uzyskania przychodu poniesione przez Wnioskodawcę w danym okresie rozliczeniowym co wprost wynika z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro przepis art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wspólnego posiadania praw mówi o określeniu przychodu każdego podatnika proporcjonalnie do jego udziału, ta sama zasada ma zastosowanie przy rozliczeniu kosztów uzyskania przychodów, o czym stanowi art. 8 ust. 2 pkt 1ww. ustawy. W przeciwnym wypadku, zaliczając wydatki w całości do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca finansowałby wydatki przypisywane przychodom pozostałych współwłaścicieli.

Podstawą opodatkowania będzie kwota otrzymana przez Wnioskodawcę od Zarządcy. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 29-30c oraz art. 30e, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1, 2, 3b-3e, 4, 4a-4e, ust. 6 lub art. 24b ust. 1 i 2, lub art. 25, po odliczeniu kwot wymienionych w tym przepisie, o ile podatnikowi przysługuje prawo ich odliczenia. Wobec tego, skoro kwota wypłacona Wnioskodawcy lub stawiana do jego dyspozycji jest kwotą przypadającą na Wnioskodawcę jako współwłaściciela z tytułu najmu, to kwota ta stanowi podstawę obliczenia przychodu. Koszty uzyskania przychodu poniesione bezpośrednio przez siebie Wnioskodawca także będzie mógł rozliczyć, lecz nie w całości tylko w proporcji do posiadanego udziału o czym stanowi wprost art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.