Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.134.2017.1.NK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-27
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; pożyczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2008 na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z mężem lokal mieszkalny od Urzędu Miasta i Gminy.

W dniu 30 lipca 2010 r. Zainteresowana spisała umowę przewłaszczenia aktem notarialnym na zabezpieczenie umowy pożyczki z osobą trzecią.

Zabezpieczeniem spłaty tej pożyczki było przewłaszczenie przez pożyczkodawcę lokalu mieszkalnego stanowiącego własność Zainteresowanej i jej męża.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w umowie po spłacie pożyczki wraz z odsetkami (termin spłaty został ustalony na dzień 30 stycznia 2011 r.) pożyczkodawca jest zobowiązany do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na rzecz pożyczkobiorców.

W dniu 26 stycznia 2011 r. został spisany akt notarialny - umowa zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, w wyniku którego zgodnie z zapisem paragrafu 5 cyt. „w związku ze spłatą pożyczki i zaspokojeniem wierzyciela z tytułu udzielonej pożyczki Pan … oświadczył, że przenosi na rzecz Pana… i Pani … własność lokalu mieszkalnego”.

Przedmiotowy lokal przez cały czas, tj. od dnia nabycia w roku 2008 pozostawał we władaniu Wnioskodawczyni i jej męża. W dniu 28 sierpnia 2015 r. Zainteresowana oraz jej mąż sprzedali wyżej opisaną nieruchomość, czyli lokal mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zawarcie umowy przewłaszczenia z dnia 30 lipca 2010 r. na zabezpieczenie, a następnie powrotne przeniesienie własności nieruchomości na Zainteresowaną i na jej męża w sytuacji prawidłowego wykonania zawartej umowy pożyczki rodzi skutki podatkowe w postaci powstania przychodu przy zbyciu nieruchomości w roku 2015?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika z ogólnej swobody umów (art. 3531 k.c.), z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie - co zostało przez Zainteresowaną wykonane. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej została ostatecznie przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca został ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę. Zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie miało na celu jedynie zabezpieczenie przysługującej wierzytelności, a nie chęć nabycia przez wierzyciela własności przewłaszczonego przedmiotu. W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Mając powyższe na uwadze Zainteresowana uważa, iż zwarcie umowy przewłaszczenia z dnia 30 lipca 2010 r. na zabezpieczenie nie rodzi skutków podatkowych w postaci powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje zatem generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Jednakże stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni oraz jej mąż w 2008 r. zakupili lokal mieszkalny. W dniu 30 lipca 2010 r. spisali w formie aktu notarialnego umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie z osobą trzecią, której zabezpieczeniem spłaty był lokal mieszkalny stanowiący własność Zainteresowanej i jej męża.

W dniu 26 stycznia 2011 r. w formie aktu notarialnego spisana została umowa zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni oraz jej męża w związku ze spłatą pożyczki i zaspokojeniem wierzyciela.

W dniu 28 sierpnia 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość.

Należy zatem w tym miejscu wskazać, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni wskazała, że w związku ze spłatą pożyczki i zaspokojeniem wierzyciela w 2011 r. własność lokalu mieszkalnego – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – została zwrotnie przeniesiona na nią i jej męża. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości przez Wnioskodawczynię, tj. od roku 2008, a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie w omawianej sprawie upłynął z końcem roku 2013.

Podsumowując powyższe rozważania stwierdzić należy, że zwrotne przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na Wnioskodawczynię po zaspokojeniu przez nią zabezpieczonej wierzytelności nie spowoduje po jej stronie powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości w 2015 r. W konsekwencji Zainteresowana nie będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od przedmiotowej transakcji.

Końcowo należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię, jako współwłaścicielkę lokalu mieszkalnego, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Zainteresowanej (jako współwłaściciela nieruchomości).

Zatem mąż Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną, może wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.