Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-314/12/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-05-23
Teza: w zakresie skutków opodatkowania zamiany nieruchomości nabytej w 2009 r.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek; zamiana; zapłata-zapłata podatku
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 23 lutego 2012 r.), uzupełnionym w dniu 30 kwietnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany.

Jako że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 23 kwietnia 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-314/12/JG wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 30 kwietnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 03 kwietnia 2009 r. przed notariuszem w kancelarii notarialnej Wnioskodawca dokonał zamiany z córką spółdzielczego własnościowego mieszkania o powierzchni 70,70 m2 wycenionego na kwotę 160.000 zł na mieszkanie własnościowe o powierzchni 55,54 m2 wycenione na kwotę 120.000 zł. Zamiana została dokonana bez żadnej dopłaty. Wnioskodawca początkowo zamierzał wynajmować ww. mieszkanie, ale z braku chętnych na wynajem oraz z powodu braku płynności finansowej w związku z kryzysem (Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą) postanowił ww. mieszkanie sprzedać, a otrzymane środki ze sprzedaży przeznaczyć na finansowanie działalności gospodarczej. Tak też Wnioskodawca zrobił. W dniu 09 listopada 2011 r. przed notariuszem Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania za kwotę 180.000 zł. Wnioskodawca myślał, iż sytuacja na rynku się poprawi, a pieniądze ze sprzedaży zainwestowane w prowadzenie działalności gospodarczej odzyska i w ciągu 2 lat wydatkuje na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazał, iż złożona była deklaracja w urzędzie skarbowym, że kwotę ze sprzedaży wydatkuje na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat. Sytuacja na rynku w porównaniu z 2009 r. jeszcze się pogorszyła w związku z czym Wnioskodawcy nie udało się wywiązać ze złożonej w urzędzie skarbowym deklaracji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca musi zapłacić 19 % podatek dochodowy od kwoty 20 tys. zł (sprzedaż 180.000 zł - koszt 160.000 zł) wraz z odsetkami od dnia 01 maja 2010 r. do dnia zapłaty ?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on zapłacić 19 % podatku dochodowego od kwoty 20 tyś. zł (sprzedaż 180.000 zł - koszt 160.000 zł) wraz z odsetkami od dnia 01 maja 2010 r. do dnia zapłaty.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 03 kwietnia 2009 r. dokonał z córką zamiany spółdzielczego własnościowego mieszkania o wartości 160.000 zł na mieszkanie własnościowe o wartości 120.000 zł bez spłat i dopłat. Natomiast w dniu 09 listopada 2011 r. sprzedał mieszkanie za kwotę 180.000 zł.

W związku z powyższym, do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu jakie obowiązywało począwszy od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podkreślić należy, iż w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze zamiany kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość mieszkania przekazanego na rzecz drugiej strony w zamian za mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży. Sprzedający aby uzyskać nowe mieszkanie przeniósł na rzecz właściciela tego mieszkania inne, którego sam był dotąd właścicielem. Utrata dotychczasowej własności jest zatem kosztem, jaki właściciel poniósł, aby w drodze zamiany nabyć inne mieszkanie od innej osoby. Tym samym wartość utraconej własności, określona w umowie zamiany stanowi cenę nabycia w drodze zamiany nowego mieszkania, a zatem i koszt uzyskania przychodu w razie sprzedaży tego nowego mieszkania.

W przypadku Wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany będzie wartość spółdzielczego własnościowego mieszkania przekazanego córce określona w umowie zamiany czyli 160.000 zł. Kwota ta może pomniejszyć przychód ze sprzedaży czyli cenę określoną w umowie sprzedaży (180.000 zł) o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia.

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Skoro w niniejszej sprawie Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpiła w dniu 09 listopada 2011 r., to Wnioskodawca będzie mógł odliczyć wydatki na cele mieszkaniowe, które poniósł od dnia sprzedaży, tj. 09 listopada 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., kiedy to upłynie termin na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, czyli dwa lata liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jeżeli Wnioskodawca w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nie wydatkuje przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, w związku z czym nie zostaną wypełnione warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy, Wnioskodawca będzie obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie aż do dnia zapłaty. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić 19 % podatek dochodowy od kwoty 20 tyś. zł (przychód ze sprzedaży 180.000 zł - koszt uzyskania przychodu 160.000 zł) wraz z odsetkami, ale od dnia 01 maja 2012 r., ponieważ zeznanie podatkowe z tytułu sprzedaży w dniu 09 listopada 2011 r. mieszkania Wnioskodawca winien złożyć do 30 kwietnia 2012 r.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dołączono kserokopię dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.