Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.224.2025.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-05
Teza: Skutki podatkowe otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w
nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna
hipoteka
udział-nabycie udziałów
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Długi i ciężary
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych
    otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości bez przejęcia kredytu. Uzupełnił go
    Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 17 lipca 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie trwania tego związku Pani A
    (...) 2020 r. nabyła na wyłączną własność działkę gruntu nr (...) o powierzchni (...) ha
    położoną (...) i za (...) PLN, akt Rep. (...). W tym celu zaciągnęła (...) 2020 r. kredyt hipoteczny
    w wysokości (...) PLN, nr umowy (...). W wyniku zawarcia umowy kredytowej w dziale (...)
    księgi wieczystej KW nr (...) została wpisana hipoteka na kwotę (...) PLN.
    Na działce tej został wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo
    kredytem mieszkaniowym z (...) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w
    wysokości (...) PLN, nr umowy (...). Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki
    nieruchomości (ustanowioną wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z
    (...) 2020 r.) do kwoty (...) PLN. Prace wykończeniowe, które wykonywał Pan już
    samodzielnie, pokryli Państwo wspólnymi nakładami finansowymi (gotówką). Obecna
    wartość rynkowa nieruchomości, Państwa zdaniem, wynosi (...) PLN. Dom zlokalizowany
    jest w (...).
    Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej
    nieruchomości (działka z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez
    przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.
    Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów
    hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie
    obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (...) PLN.
    Pytanie w zakresie podatku od spadków i darowizn
    Czy w przedstawionym opisie sprawy będzie ciążyć na Panu obowiązek uiszczenia
    podatku na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z
    przyporządkowaniem do III grupy podatkowej?
    Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od spadków i darowizn
    Wskazał Pan, że zgodnie z ustawą o podatku od spadku i darowizn pozostaje Pan w III
    grupie podatkowej, stąd też powstaje obowiązek podatkowy z tytułu umowy darowizny.
    Jednak nie powinien Pan zapłacić podatku, ponieważ nie dojdzie do powstania
    zobowiązania podstawowego − podstawa opodatkowania wynosi bowiem zero. Pomimo
    tego, iż nie będzie Pan przejmować zobowiązań z tytułu kredytów mieszkaniowych,
    nieruchomość, a tym samym nabywany przez Pana w drodze darowizny udział w
    nieruchomości nadal będzie obciążony hipoteką a wartość hipoteki przewyższa wartość
    przedmiotu darowizny.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadku i darowizn podstawę opodatkowania
    stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów
    (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen
    rynkowych z dnia powstania. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i
    hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
    stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel
    może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
    własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
    W myśl tego artykułu należy przyjąć, że hipoteka jest ciężarem i podlega odliczeniu od
    czystej wartości nabywanej darowizny.
    Zgodnie z powyższym wartość hipoteki przekracza wartość rynkową nieruchomości,
    będącą przedmiotem umowy darowizny. Mianowicie wartość rynkową nieruchomości
    określamy na kwotę (...) PLN. Zatem wartość 1/2 udziału opiewa na kwotę (...) PLN. Cała
    nieruchomość obciążona jest hipoteką na kwotę (...) PLN, a więc 1/2 nabywanego udziału
    odpowiada kwocie (...) PLN. Do ustalenia wysokości obciążenia przyjął Pan wartość wpisu
    hipotecznego znajdującego się w dziale (...) księgi wieczystej, a nie wysokość kredytu
    mieszkaniowego pozostałego do spłaty.
    Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołał Pan interpretację indywidualną
    dotyczącą skutków podatkowych darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i
    darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
      Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
      przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny.
    Jako że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna”, należy odwołać się do
    odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.
    Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
    Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia
    majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra
    majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie to ma
    charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek
    świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Do zawarciu umowy darowizny
    podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone
    przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą
    złożenia oświadczenia woli obdarowanego o przyjęciu darowizny.
    Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:
      Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże
      umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli
      przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy :
      Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą
      złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie
      zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia
      przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy
      wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy
      powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
      potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
      majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
      podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy
      spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
      dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
      wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i

    ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i
    darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu
    obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia.
    Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej
      przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość
      praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
      Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
      podatkowego.
    Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych
    od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających
    rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9
    ustawy).
    Zgodnie z art. 14 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony
      jest nabywca.
      Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do
      osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
    W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
      Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
      1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
        rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
      2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków
        pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków
        rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
      3) do grupy III - innych nabywców.
    Z opisu sprawy wynika, że pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie
    trwania tego związku Pani A nabyła na wyłączną własność działkę gruntu za (...) PLN. W
    tym celu zaciągnęła (...) 2020 r. kredyt hipoteczny w wysokości (...) PLN. W wyniku zawarcia
    umowy kredytowej została wpisana hipoteka na kwotę (...) PLN. Na działce tej został
    wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo kredytem
    mieszkaniowym z (...) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w wysokości

    (...) PLN. Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki nieruchomości (ustanowioną
    wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z (...) 2020 r.) do kwoty (...) PLN.
    Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej
    nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez
    przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.
    Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów
    hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie
    obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (...) PLN. Obecna wartość
    rynkowa nieruchomości, Państwa zdaniem, wynosi (...) PLN.
    Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego
    stwierdzić należy, że opisana umowa darowizna udziału w nieruchomości (działki z
    posadowionym na niej domem jednorodzinnym) będzie podlegała opodatkowaniu,
    zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania
    należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
    Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć
    do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części
    nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), nabyta przez
    Pana w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
    Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki
    (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w
    nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), to podstawa
    opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w omawianej sprawie obowiązek
    podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania
    podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie na
    Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na
    podstawie darowizny 1/2 udziału w nieruchomości (działki z posadowionym na niej
    domem jednorodzinnym).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja dotyczy wyłącznie ustawy o podatku od spadków i darowizn w zakresie
    skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości. W zakresie
    skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości na gruncie
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wydano odrębne rozstrzygnięcie −
    interpretację, znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
    Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
    Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
    /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa.