Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-878/13-2/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-19
Teza: Zwolnienie od podatku usług dotyczących sprzedaży usługi wynajmu lokalu (czynsz), usług związanych z eksploatacją lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz pozostałych obciążających najemcę kosztów związanych z eksploatacją lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości)
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; media; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; opłata-opłata eksploatacyjna; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; usługi; usługi-usługi najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 30 sierpnia 2013 r. (data wpływu 2 września 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług dotyczących sprzedaży usługi wynajmu lokalu (czynsz), usług związanych z eksploatacją lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz pozostałych obciążających najemcę kosztów związanych z eksploatacją lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług dotyczących sprzedaży usługi wynajmu lokalu (czynsz), usług związanych z eksploatacją lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz pozostałych obciążających najemcę kosztów związanych z eksploatacją lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Stan faktyczny sprawy dotyczy działalności gospodarczej prowadzonej przez X spółka jawna, zwana dalej Spółką. Podstawowy rodzaj działalności prowadzonej przez Spółkę to transport drogowy towarów, ponadto Spółka prowadzi także działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka jest właścicielem wielu lokali o charakterze użytkowym i mieszkalnym, które wynajmuje przedsiębiorcom i innym instytucjom na cele prowadzonych przez nich działalności. W marcu br. Spółka zawarła umowę na wynajem lokalu mieszkalnego (zwany dalej „Lokalem”) z przedsiębiorcą, osobą prawną (zwaną dalej „Najemcą”), z której wynika, że Lokal będzie wykorzystywany na cele mieszkaniowe przez wskazaną w umowie z imienia i nazwiska osobę.

W umowie określono czynsz za używanie Lokalu, czynsz ten nie obejmuje opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie umowa zobowiązuje Najemcę do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją Lokalu, które obejmują:

*   energię elektryczną na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych na potrzeby Lokalu,

*   energię elektryczną w zakresie oświetlenia powierzchni wspólnych,

*   ogrzewanie (energię cieplną),

*   zużycie wody i odprowadzanie ścieków na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych na potrzeby Lokalu,

*   wywóz śmieci,

*   koszty utrzymania porządku powierzchni wspólnych,

*   koszty za TV i internet.

Opłaty za wyszczególnione koszty związane z eksploatacją Lokalu są regulowane przez Najemcę na rzecz Spółki, zgodnie z zawartą umową, odrębnie od czynszu, na podstawie wystawionych przez Spółkę refaktur i faktur.

Dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, wody oraz odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości realizują firmy zewnętrzne, z którymi Spółka ma zawarte umowy na dostawę tych usług, refakturując koszty tych dostaw na najemców, w tym Najemcę Lokalu. Koszty usług związanych z eksploatacją refakturowane są na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych na potrzeby wynajmowanego Lokalu (energia elektryczna, zużycie wody i odprowadzanie ścieków) lub proporcjonalnie do powierzchni Lokalu (energia elektryczna oświetlenia części wspólnych, ogrzewanie, wywóz śmieci).

Spółka nie zapewnia Najemcy dostawy usług TV i internetu.

Spółka dokonując sprzedaży na rzecz Najemcy usługi wynajmu (czynsz) i usług związanych z eksploatacją Lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz refakturując pozostałe koszty usług związanych z eksploatacją Lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości) stosuje zwolnienie z podatku od towarów i usług wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej „uptu”.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółka postępuje prawidłowo stosując w opisanym zdarzeniu faktycznym zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dotyczące sprzedaży usługi wynajmu Lokalu (czynsz) i usług związanych z eksploatacją Lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz pozostałych obciążających Najemcę kosztów związanych z eksploatacją Lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Spółka w zakresie podatku od towarów i usług prawidłowo rozlicza sprzedaż usługi wynajmu Lokalu (czynsz) i usług związanych z eksploatacją Lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz pozostałych obciążających Najemcę kosztów związanych z eksploatacją Lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 uptu zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zarówno charakter wynajmowanego Lokalu, jak i ustalenia zawartej z Najemcą umowy, wyczerpują ustawowe przesłanki by do wynajmu Lokalu zastosować zwolnienie od podatku.

Jednocześnie wszelkie usługi związane z eksploatacją Lokalu, niezbędne dla zgodnego z treścią i celem umowy użytkowania Lokalu, obciążające Najemcę jako użytkownika, należy traktować jako usługi pomocnicze do usługi najmu. Stanowią bowiem uzupełnienie usługi wynajmu i ich świadczenie w oderwaniu od tej usługi nie wystąpiłoby. W związku z tym należy je traktować na potrzeby podatku od towarów i usług jak usługę zasadniczą, którą jest wynajem Lokalu, opodatkowując tą samą stawką podatku od towarów i usług, czyli stosując zwolnienie od podatku.

Takie stanowisko potwierdzają również liczne interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, przykładowo interpretacje o sygnaturach: IPPP1/443-209/12-2/AS, IPPP2/443-350/12-2/KOM, IPPP2/443-384/12-5/MM, IPPP1/443-616/12-4/MP.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i w art. 8 ww. ustawy. I tak, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy). W myśl natomiast art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie zaś art. 8 ust. 2a cyt. ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten stanowi implementację art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347/1 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Powyższe oznacza, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Celem obciążenia kosztami podmiotu, który faktycznie korzystał z usługi jest odsprzedaż tej usługi przez podmiot uczestniczący pośrednio w świadczeniu, pomimo że pośrednik danej usługi nie wykonał. Przenoszenie kosztów jest więc świadczeniem pomiędzy podmiotem pośredniczącym pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Na mocy art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do treści art. 30 ust. 3 ww. ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Podstawowa stawka podatku – na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ustawy o VAT).

Zarówno jednak w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych do tej ustawy jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej, tj. 23%.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta tym samym wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania i wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Z informacji przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi m.in. działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Spółka jest właścicielem wielu lokali o charakterze użytkowym i mieszkalnym, które wynajmuje przedsiębiorcom i innym instytucjom na cele prowadzonych przez nich działalności. W marcu br. Spółka zawarła umowę na wynajem lokalu mieszkalnego z przedsiębiorcą (osobą prawną - Najemcą), z której wynika, że lokal ten będzie wykorzystywany na cele mieszkaniowe przez wskazaną w umowie z imienia i nazwiska osobę. W umowie określono czynsz za używanie lokalu, czynsz ten nie obejmuje opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie umowa zobowiązuje Najemcę do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją Lokalu, które obejmują: energię elektryczną na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych na potrzeby lokalu, energię elektryczną w zakresie oświetlenia powierzchni wspólnych, ogrzewanie (energię cieplną), zużycie wody i odprowadzanie ścieków na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych na potrzeby lokalu, wywóz śmieci, koszty utrzymania porządku powierzchni wspólnych, koszty za TV i internet. Opłaty za wyszczególnione koszty związane z eksploatacją lokalu są regulowane przez Najemcę na rzecz Spółki, zgodnie z zawartą umową, odrębnie od czynszu, na podstawie wystawionych przez Spółkę refaktur i faktur. Dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, wody oraz odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości realizują firmy zewnętrzne, z którymi Spółka ma zawarte umowy na dostawę tych usług, refakturując koszty tych dostaw na najemców. Koszty usług związanych z eksploatacją refakturowane są na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych na potrzeby wynajmowanego lokalu (energia elektryczna, zużycie wody i odprowadzanie ścieków) lub proporcjonalnie do powierzchni lokalu (energia elektryczna oświetlenia części wspólnych, ogrzewanie, wywóz śmieci). Spółka nie zapewnia Najemcy dostawy usług TV i internetu.

W odniesieniu do powyższego, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawidłowości stosowania zwolnienia od podatku usług dotyczących sprzedaży usługi wynajmu lokalu (czynsz) i usług związanych z eksploatacją lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych) oraz pozostałych obciążających Najemcę kosztów związanych z eksploatacją lokalu (energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości).

W tym miejscu wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. „media”), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (woda, odprowadzenie ścieków, energia elektryczna, centralne ogrzewanie itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą „mediów”, wydatki za tzw. „media” stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu, stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu. W takim przypadku najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości. Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z części budynku, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Usługa pomocnicza, taka jak zapewnienie przykładowo dostępu do wody nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej.

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty „mediów”, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z ich dostawcą. W przypadku braku takiej umowy, jak wskazano powyżej, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza, taka jak zapewnienie np. dostępu do wody czy energii nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowane są taką samą stawką podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem powierzchni nieruchomości, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę np. na dostawę wody i odprowadzanie ścieków, energię cieplną czy wywóz nieczystości stałych do nieruchomości użytkowej będącej przedmiotem najmu, nie może kosztów dostawy tych mediów przenieść bezpośrednio na najemcę.

Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki (gdy korzystający z nieruchomości nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane są według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zwrócić należy także uwagę na to, że zgodnie z wolą ustawodawcy, kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi odpowiednik art. 73 ww. Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym w odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Powyższy przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 ww. Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy. Przy czym państwa członkowskie mogą uznać koszty objęte odrębną umową za koszty dodatkowe.

Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Wykładnia art. 29 ust. 1 ustawy, z uwzględnieniem treści unormowań Dyrektywy jest w pełni uzasadniona i zapewnia prawidłową interpretację tego przepisu. Zatem, jeżeli z zawartych umów najmu, jak wskazał Wnioskodawca, wynika, że Najemca z tytułu najmu lokalu zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu opłaty, w skład których wchodzi czynsz oraz opłaty dodatkowe, tj. koszty utrzymania porządku części wspólnych, energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także opłaty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, tj. koszty mediów, którymi Wnioskodawca obciąża Najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe, wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu. Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Jak wskazano wyżej, z treści art. 29 ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót. Zaś obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W związku z powyższym, kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Zauważyć również należy, że w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania powołany wyżej art. 8 ust. 2a ustawy o VAT. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa w tym przepisie, dotyczy bowiem wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży towaru lub usługi będących elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

W świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz Najemcy jest usługa główna, tj. najem lokalu mieszkalnego, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów (m.in. za wodę, centralne ogrzewanie, odbiór nieczystości), stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, ponieważ z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy, w sytuacji, gdy Najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów – a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie – wydatki za media stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym, opłaty za media podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych korzystają one ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że w przedstawionych okolicznościach kwota czynszu wraz z pobieranymi opłatami dodatkowymi związanych z eksploatacją lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych, energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości), stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, który, z uwagi na świadczenie przez Spółkę usług najmu lokali na cele mieszkalne, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga przedstawiony stan faktyczny jedynie w zakresie zwolnienia od podatku usług dotyczących sprzedaży usługi wynajmu lokalu (czynsz), usług związanych z eksploatacją lokalu (koszty utrzymania porządku części wspólnych, energia elektryczna i cieplna, zużycie wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości), i nie rozstrzyga w zakresie stawek podatku właściwych dla dostaw usług TV oraz Internetu, ponieważ nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawcy – Spółka nie zadała w tym zakresie pytania ani nie przedstawiła swego stanowiska.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.