Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.476.2018.4.DC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-28
Teza: Sprzedaż nieruchomości niezabudowanych.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 lipca 2018 r. (data wpływu 17 lipca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 września 2018 r. (data wpływu 11 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych. Wniosek uzupełniono pismem w dniu 11 września 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną grunty rolne na powiększenie gospodarstwa rolnego, tak jest w akcie notarialnym zakupu.

Na grunty te wydana była koncesja na wydobywanie żwiru i piasku, samą dokumentację geologiczną przekazano Wnioskodawcy nieodpłatnie, koncesję na eksploatację piasku Zainteresowany przepisał tylko na siebie. Około 2000 r. gmina zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego, który objął działki i zmieniono je na tereny pod eksploatację żwiru i piasku w wypisie z ewidencji gruntów, część tych gruntów figuruje jako rola i część jako kopaliny.

Wnioskodawca w trakcie posiadania nieruchomości nigdy nie wykorzystywał jej do prowadzenia własnej działalności gospodarczej chociaż ma na ten teren koncesję na wydobywanie żwiru. Nieruchomość ta nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Zainteresowany nie ponosił żadnych kosztów w związku z posiadaniem tej nieruchomości, które byłyby kosztem w działalności. Nabywcą nieruchomości jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Wnioskodawca nadal prowadzi działalność gospodarczą, a żona Wnioskodawcy jest emerytką.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 7 września 2018 r. (data wpływu 11 września 2018 r.) Wnioskodawca wskazał, że:

Część A

1.  W 2006 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli trzy działki nieruchomości rolnej. Nabycie nastąpiło odpłatnie, aktem notarialnym. W jednym akcie zakupiono dwie działki rolne, a w drugim jedną działkę oznaczoną pod eksploatacje piasku, objętą koncesją na wydobywanie piasku. W akcie notarialnym odrębnie jest podana cena za ziemię odrębnie za dokumentacje geologiczną.
2.  Zbywca nie prowadził działalności gospodarczej (nieruchomość sprzedawała wdowa po człowieku, który jako rolnik sprzedawał żwir).
3.  Za dokumentacje geologiczną zapłacono (nabyto aktem notarialnym).
4.  Warunkiem uzyskania koncesji jest zarejestrowanie działalności gospodarczej. Spełniono warunek formalny do uzyskania koncesji, jednak nie podjęto żadnych działań faktycznych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
5.  Nieruchomość nabyto do małżeńskiej wspólności majątkowej.
6.  Miejsce położenia: (…); działki o nr 43 i 45 o powierzchni 3 ha 24 a i działka o nr 42 o powierzchni 3 ha 35 a.
7.  Wnioskodawca wraz z żoną nabyli gospodarstwo będąc rolnikami – do prowadzenia gospodarstwa rolnego, prowadzona była uprawa rolna.
8.  Po nabyciu nieruchomości złożyli wniosek tak jak i inni rolnicy, bo gmina robiła plan zagospodarowania przestrzennego o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego. Rada gminy podjęła uchwałę i plan uchwalono, w którym działka 43 została przeznaczona pod eksploatacje piasku. Było to 27 kwietnia 2011 r.
9.  Działka 42 i 43 – powierzchniowa eksploatacja piasku. Działka 55 – grunty rolne (na wszystkich działkach nie prowadzi się działalności gospodarczej, choć wszystkie objęte są koncesją na wydobywanie piasku
10.  Przedmiotem sprzedaży będą trzy działki.
11.  Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. W ewidencji gruntów sklasyfikowano: Działka 42 o powierzchni 3,35 ha – użytki kopalniane 2,3186 ha, grunty orne RV 0,3349 ha, grunty orne RVI 0,6965 ha. Działka 43 o powierzchni 1,59 ha – użytki kopalniane 0,3635 ha, grunty orne RV 0,3428 ha, grunty orne RVI 0,8837 ha. Działka o nr 55 o powierzchni 1,65 ha – lasy 0,22 ha, grunty orne RVI 1,43ha.
12.  Kupujący najprawdopodobniej będzie wydobywał piasek.
13.  Nie były zawierane umowy majątkowe dotyczące ww. nieruchomości, poza wydzierżawieniem synowi w celu prowadzenia działalności rolniczej.
14.  W zakresie działalności gospodarczej jest zapisana sprzedaż pisaku, jednak Wnioskodawca nie prowadził działalności na wyżej wymienionej nieruchomości. Od kilku lat nie zajmuje się sprzedażą piasku, chociaż ma zarejestrowaną działalność gospodarczą.
15.  W momencie ubiegania się o emeryturę rolniczą Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy nie mogli posiadać żadnych gruntów w związku z tym wydzierżawili synowi wyżej wymienione nieruchomości jako część majątku osobistego w celu prowadzenia działalności rolniczej. Ustalono, że zapłata za dzierżawę nastąpi na koniec dzierżawy w wysokości jednego tysiąca za każdy hektar. Umowę zawarto tylko na grunty rolne w dniu 14 marca 2016 r. na okres 10 lat.
16.  Zbycie nie nastąpi w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą, ponieważ nieruchomości nie były zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej i nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Część B

1.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.
2.  Prowadzi działalność gospodarczą. W przeszłości sprzedawał piasek z innej piaskowni.
3.  Przedmiotem sprzedaży będą trzy działki o nr geodezyjnych 42, 43 i 55.
4.  Działki te były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i jego małżonkę rolniczo i płacili podatek rolny, a za części oznaczone symbolem K jak od gruntów pozostałych, obecnie ziemia ta leży ugorem. Grunty te byty wykorzystywane wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku VAT.
5.  Rada gminy na wniosek rolników podjęła uchwałę o zagospodarowaniu przestrzennym. Plan zagospodarowania przestrzennego na tych nieruchomościach przewiduje jedynie powierzchniową eksploatacje żwiru i piasku w działce 42 i 43. Działka 55 jest nadal w planie zagospodarowania przestrzennego gruntem rolnym.
6.  Wnioskodawca oraz jego małżonka nie zamierzają ponosić nakładów inwestycyjnych. W przeszłości ponosili koszty wyrobienia koncesji.
7.  Nie będzie ogłaszany zamiar sprzedaży, nie będą prowadzone żadne działania marketingowe.
8.  Wnioskodawca wraz z małżonką sporządzili umowę dzierżawy na grunty rolne, pozostawiając sobie grunt oznaczony Ls o powierzchni 0,22 ha i sklasyfikowany jako użytki kopalniane o powierzchni 2,6821 ha. Umowa dzierżawy na grunty rolne z synem zawarta była odpłatnie na okres 10 lat, zawarta w dniu 14 marca 2016 r. Zapłata nastąpi na koniec dzierżawy czyli w roku 2026 po jednym tysiącu złotych za każdy hektar gruntów rolnych. Konieczne było spisanie takiej umowy dzierżawy aby ubiegać się o rentę rolniczą.
9.  Wnioskodawcy wraz z małżonką mają bardzo małe emerytury rolnicze a wiek i stan zdrowia nie pozwalają pracować.
10.  Wszystkie działki nie są zabudowane i plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie zakazuje zabudowy tych działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 7 września 2018 r.).

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości sprzedawcy uzyskają status podatnika podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisywanym przypadku zdarzenia przyszłego Zainteresowany nie będzie występował w charakterze czynnego podatnika podatku od towarów i usług.

Aby obrót nieruchomościami podlegał opodatkowaniu VAT musi być dokonywany przez podatników VAT działających w takim charakterze. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT, zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Na gruncie powyższych przepisów nie ulega wątpliwości, że opodatkowaniu VAT podlega profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. obrót nieruchomościami dokonywany przez osoby (jednostki) prowadzące działalność w tym zakresie. Opodatkowaniu VAT podlega również obrót nieruchomościami dokonywany przez osoby (jednostki) prowadzące działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, które nieruchomości te nabyły (wytworzyły) w ramach tejże działalności. Należy zauważyć, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest, między innymi, działalność rolników.

Nie oznacza to, że fakt, iż sprzedawane działki stanowią fragment gospodarstwa rolnego niekoniecznie oznacza automatycznie, że ich sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Jest tak w dwóch przypadkach, z którymi w rozpatrywanym przypadku nie mamy do czynienia.

Po pierwsze, sprzedaż działek stanowiących fragment gospodarstwa rolnego następuje w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, jeżeli – analogicznie jak ma się rzecz w przypadku zwykłych działek – sprzedające takie działki osoby fizyczne podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (zob. przykładowo wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2013 r., I FSK 277/12).

Po drugie, sprzedaż takich działek następuje w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, jeżeli były one faktycznie wykorzystywane przez osobę fizyczną do działalności rolniczej (zob. wyrok NSA z dnia 26 października 2016 r., I FSK 246/15). Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy przed sprzedażą działki te zostały przekazane na cele osobiste osoby fizycznej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy również zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r. sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r. sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie. W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z dnia 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi działalność gospodarczą. W przeszłości sprzedawał piasek z innej piaskowni. W 2006 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną grunty rolne na powiększenie gospodarstwa rolnego. Na grunty te wydana była koncesja na wydobywanie żwiru i piasku. W 2006 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli trzy działki nieruchomości rolnej. Nabycie nastąpiło odpłatnie, aktem notarialnym. W jednym akcie zakupiono dwie działki rolne, a w drugim jedną działkę oznaczoną pod eksploatacje piasku, objętą koncesją na wydobywanie piasku. W akcie notarialnym odrębnie jest podana cena za ziemię odrębnie za dokumentacje geologiczną. Za dokumentacje geologiczną zapłacono. Nieruchomość nabyto do małżeńskiej wspólności majątkowej. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli gospodarstwo będąc rolnikami – do prowadzenia gospodarstwa rolnego, prowadzona była uprawa rolna. Po nabyciu nieruchomości złożyli wniosek o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego. Rada gminy podjęła uchwałę i plan uchwalono, w którym działka 43 została przeznaczona pod eksploatacje piasku. Działka 42 i 43 – powierzchniowa eksploatacja piasku. Działka 55 – grunty rolne (na wszystkich działkach nie prowadzi się działalności gospodarczej, choć wszystkie objęte są koncesją na wydobywanie piasku). Nie były zawierane umowy majątkowe dotyczące ww. nieruchomości, poza wydzierżawieniem synowi w celu prowadzenia działalności rolniczej. W momencie ubiegania się o emeryturę rolniczą Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy nie mogli posiadać żadnych gruntów w związku z tym wydzierżawili synowi wyżej wymienione nieruchomości jako część majątku osobistego w celu prowadzenia działalności rolniczej. Ustalono, że zapłata za dzierżawę nastąpi na koniec dzierżawy w wysokości jednego tysiąca za każdy hektar. Umowę zawarto tylko na grunty rolne w dniu 14 marca 2016 r. na okres 10 lat.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca ma wątpliwości czy w związku ze sprzedażą nieruchomości uzyska status podatnika podatku od towarów i usług.

Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy ma całokształt działań jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do tych nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

Z treści wniosku nie wynika, by przedmiotowe działki zostały nabyte lub w jakikolwiek sposób były wykorzystywane w celach prywatnych, osobistych Wnioskodawcy. Wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, przedmiotowa działka została nabyta z zamiarem wykorzystywania ich w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Potwierdzeniem powyższego jest fakt, Wnioskodawca nabył przedmiotowe działki wraz z dokumentacją geologiczną, za którą zapłacił. Dodatkowo zakup przedmiotowych nieruchomości wiąże się z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy – sprzedaż piasku z innej piaskowni. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że od 2010 r. posiada koncesję na wydobycie piasku, której zdobycie uwarunkowane jest zarejestrowaną działalnością gospodarczą. Na wniosek Zainteresowanego Rada gminy podjęła uchwałę o zagospodarowaniu przestrzennym.

Fakt, że Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowych działek w prowadzonej działalności gospodarczej nie może przesądzać o uzyskaniu statusu podatnika w związku z ich sprzedażą bowiem czynności, które Wnioskodawca powziął przy nabyciu tych oraz w trakcie ich posiadania świadczy o posiadaniu tych działek do celów działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy także zwrócić uwagę na fakt sporządzenia przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę umowy dzierżawy przedmiotowych działek na rzecz syna w celu prowadzenia działalności rolniczej. Ustalono, że zapłata za dzierżawę nastąpi na koniec dzierżawy w wysokości jednego tysiąca za każdy hektar. Umowę zawarto tylko na grunty rolne w dniu 14 marca 2016 r. na okres 10 lat.

Zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) – zwany dalej k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będąca usługą dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając działki nr 42, 43 i 55 nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że dla przedmiotowej sprzedaży Zainteresowany będzie wypełniał przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zatem, całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań wskazuje, że Zainteresowany przy sprzedaży przedmiotowej działki wypełni dyspozycję zawartą w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży przedmiotowej działki – na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca w związku ze sprzedażą działek nr 42, 43 i 55 uzyska status podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek, zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, w niniejszej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Tut. Organ informuje, że do wniosku w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.