Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-410/14/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-12-05
Teza: Czy opisana w stanie faktycznym zapłata otrzymana przez Wnioskodawcę od Kontrahenta z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości stanowi w świetle art. 12 ust. 1 pkt 1, ust. 3a oraz ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w dniu jej otrzymania?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; sprzedaż; zadatek
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2014 r. (data wpływu 15 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie rozpoznania przychodu w związku z przedwstępną umową sprzedaży – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie rozpoznania przychodu w związku z przedwstępną umową sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości łącznego obszaru XX ha (objętej księgą wieczystą nr XXX), w skład której wchodzą następujące działki:

*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Ba - tereny przemysłowe;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy;
*   nr XX obszaru XX m2 oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane;
*   nr XX obszaru XX m2 oznaczona sposobem korzystania: dr - drogi;
*   nr XX obszaru XX m2 oznaczona sposobem korzystania: dr - drogi;
*   nr XX obszaru XX m2, oznaczona sposobem korzystania: Bi - inne tereny zabudowane.

W dniu 14 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego (Repertorium A Nr XXX) umowę przedwstępną sprzedaży powyższej nieruchomości („Umowa”). Strony Umowy zostały w niej określone odpowiednio jako „Sprzedający” (Wnioskodawca) oraz „Kupujący” (Kontrahent – przyszły nabywca nieruchomości).

Z Umowy wynika, że jej Strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży – nie później niż w terminie do dnia 28 lutego 2015 r., a „Kupujący” oświadczył, że do czasu jej zawarcia zamierza dokonać rozbiórki wszystkich budynków i budowli posadowionych na terenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej.

W dniu 14 sierpnia 2014 r. „Kupujący” zapłacił Wnioskodawcy całkowitą cenę sprzedaży, wynikającą z Umowy, w formie zaliczki na poczet dostawy nieruchomości. W Umowie znajdują się następujące sformułowania, które oddają wolę Stron:

*   „Cena sprzedaży w formie zaliczki na poczet dostawy Nieruchomości została zapłacona (\`(...)\`)”

*   „Rada Nadzorcza Sprzedającego wyraziła zgodę (…) na obciążenie nieruchomości (\`(...)\`) hipoteką umowną (\`(...)\`) celem zabezpieczenia zwrotu zaliczki zapłaconej przez Kupującego”.

Ponadto w Umowie Strony wniosły do Sądu Rejonowego o wpis „w dziale IV księgi wieczystej (\`(...)\`) tego Sądu hipoteki umownej do wysokości (\`(...)\`) – celem zabezpieczenia zwrotu zapłaconej przez Kupującego zaliczki na poczet dostawy Nieruchomości w przypadku niezawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 28 lutego 2015 roku, odsetek za opóźnienie oraz kosztów dochodzenia należności (\`(...)\`)”.W dalszej części Umowy Wnioskodawca ustanowił na rzecz Kupującego hipotekę umowną do wysokości (\`(...)\`) - celem zabezpieczenia zwrotu zapłaconej zaliczki na poczet dostawy Nieruchomości w przypadku niezawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 28 lutego 2015 roku, odsetek za opóźnienie oraz kosztów dochodzenia należności.

Po otrzymaniu zaliczki Wnioskodawca wystawił więc, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, fakturę VAT z tytułu otrzymania tej zaliczki przed dokonaniem dostawy nieruchomości.

W dniu podpisania Umowy Wnioskodawca zawarł z „Kupującym” umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem Umowy. W tym też dniu nieruchomość została wydana „Kupującemu” w posiadanie zależne w celu dysponowania przedmiotem dzierżawy na cele budowlane zgodnie z postanowieniami Umowy, która stanowi, że Wnioskodawca zezwala na rozbiórkę wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości oraz na wybudowanie na jej terenie sieci – na koszt i ryzyko „Kupującego”.

W kontekście przedstawionego stanu faktycznego postawiono następujące pytanie.

Czy opisana w stanie faktycznym zapłata otrzymana przez Wnioskodawcę od Kontrahenta z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości stanowi w świetle art. 12 ust. 1 pkt 1, ust. 3a oraz ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w dniu jej otrzymania?

We własnym stanowisku w sprawie Spółka wskazała, że opisana w stanie faktycznym zapłata otrzymana przez Wnioskodawcę od Kontrahenta z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie stanowi w świetle art. 12 ust. 1 pkt 1, ust. 3a oraz ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851 z późn. zm.) – dalej: Ustawa przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w dniu jej otrzymania.

W ocenie Wnioskodawcy do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego zastosowanie ma przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy, zgodnie z którym do przychodów nie zalicza się m.in. pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Powyższe oznacza, że kwota otrzymana od Kontrahenta w dniu 14 sierpnia 2014 r. z tytułu zapłaty całkowitej „ceny sprzedaży w formie zaliczki na poczet dostawy nieruchomości” (cytat z Umowy) nie stanowi przychodu w rozumieniu przepisów powyższej ustawy.

Otrzymana przez Wnioskodawcę zapłata stanowi pobraną wpłatę/zaliczkę o charakterze zwrotnym na poczet dostawy nieruchomości, która zostanie wykonana w okresie przyszłym - nie później niż do dnia 28 lutego 2015 r. Przychód z tytułu późniejszej dostawy nieruchomości powinien być, zdaniem Wnioskodawcy, rozpoznany w dacie przeniesienia własności nieruchomości, tzn. w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawca uważa ponadto, iż do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, nie mogą mieć zastosowania przepisy art. 12 ust. 3a Ustawy, regulujące moment powstania przychodu, gdyż:

*   wydanie nieruchomości Kontrahentowi w posiadanie zależne w dniu 14 sierpnia 2014 r. nastąpiło w związku z zawartą umową dzierżawy,

*   faktura została wystawiona na mocy przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w związku z otrzymaniem zaliczki,

*   otrzymana zapłata nie stanowiła „uregulowania należności”, gdyż jest zaliczką na poczet przyszłej dostawy, podlegającą zwrotowi w przypadku gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej – mamy więc do czynienia z przypadkiem, o którym mowa w art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że prawidłowość przedstawionej wyżej tezy, zgodnie z którą otrzymanie przed faktycznym dokonaniem danej czynności zaliczki/wpłaty o charakterze zwrotnym czy nieostatecznym – nie rodzi obowiązku rozpoznania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od osób prawnych, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach ministra finansów np.:

*   sygn. ILPB3/423-52/14-4/EK z dnia 9 maja 2014 r. oraz sygn. ILPB3/423-461/12-2/EK z dnia 5 lutego 2013 r. wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu,

*   sygn. ITPB3/423-134/12/DK z dnia 22 maja 2012 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy.

Wnioskodawca podnosi, że zgodnie z normami prawa cywilnego wydanie nieruchomości oraz wpłata zaliczki nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości reguluje art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), zaś art. 158 tej ustawy określa niezbędną formę czynności prawnej: „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”. Umowa zawarta przez Wnioskodawcę w dniu 14 sierpnia 2014 r. jest umową, która nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje Strony do zawarcia takiej umowy we wskazanym terminie.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym opisana w stanie faktycznym zapłata otrzymana przez Wnioskodawcę od Kontrahenta z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie stanowi w świetle art. 12 ust. 1 pkt 1, ust. 3a oraz ust. 4 pkt 1 Ustawy, przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w dniu jej otrzymania, należy uznać za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Dodatkowo wskazać należy, że postępowanie w sprawie interpretacji indywidualnej jest postępowaniem odrębnym od postępowania podatkowego, czy też kontrolnego, w których organ podatkowy zobowiązany jest do przeprowadzenia postępowania dowodowego uwzględniającego treść dokumentów. W przypadku wydawania interpretacji indywidualnej organ podatkowy jest związany treścią przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, który stanowi podstawę do wydania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, w ramach tego postępowania tutejszy organ nie może jednak dokonywać weryfikacji, czy też badania treści umów zawieranych pomiędzy stronami, gdyż wykraczałoby to poza zakres przedmiotowego postępowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z dnia 13 marca 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.