Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.856.2021.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

6 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 1 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 grudnia 2021 r. (data wpływu 17 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca (zwany dalej "Wnioskodawcą" lub "Sprzedającym") jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, którą planuje sprzedać. Nabywcą będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, prowadząca działalność gospodarczą m.in. w zakresie handlu nieruchomościami (zwana dalej "Kupującym"). Wnioskodawca i Kupujący są dla siebie obcy - nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb - grunty orne (zwanej dalej "nieruchomością" lub "działką nr 1").

Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W momencie zakupu nieruchomości, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17.12.2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol "O-MU"). W dniu 08.10.2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22.03.2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem "1MW/n", tj. "Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - nowe". Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym - usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy "W" ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

W dniu 16.09.2021 r. Wnioskodawca i Kupujący zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

ETAP I

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (zwaną dalej "działką A"), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po uzyskaniu przez strony indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług, nie później jednak niż w terminie do dnia 31.05.2022 r., po spełnieniu się łącznie następujących warunków

1.  wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,
2.  uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem:

*   warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości,
*   zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,
*   pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej I-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.01.2022 r., w przypadku niespełnienia któregokolwiek z ww. warunków.

Przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący ustanowi bez wynagrodzenia nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po nabywanej działce (działce A) na rzecz każdoczesnych właścicieli pozostałej części nieruchomości, która nie podlega sprzedaży w ramach I-go etapu (zwanej dalej "działką B").

Podział geodezyjny zostanie dokonany kosztem i staraniem Kupującego, przy czym Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu kwoty opłaty adiacenckiej ustalonej przez Prezydenta Miasta w ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z podziałem działki nr 1. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się:

\- zawiadomić Kupującego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,

\- udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

ETAP II

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (zwaną dalej "działką B"), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 30.06.2023 r., lecz nie wcześniej niż 30.05.2023 r., po spełnieniu się warunku - zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej w ramach etapu I.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej II-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.12.2022 r.

W związku z opisanymi wyżej umowami przedwstępnymi (dotyczącymi obu etapów sprzedaży) Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający zobowiązał się także do:

*   udzielenia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej pomocy przy prowadzeniu badań przedmiotowej nieruchomości, w zakresie w jakim ta pomoc będzie potrzebna i możliwa do udzielenia, z wyłączeniem pomocy finansowej,
*   udostępnienia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej dokumentacji, jaka będzie otrzymywana w związku z przedmiotową nieruchomością w trakcie trwania umów przedwstępnych.

Sprzedający zobowiązał się również do zagwarantowania Kupującemu, bądź osobom przez niego wskazanym, prawa wstępu na całą nieruchomość wyłącznie w celu przeprowadzenia na koszt Kupującego niezbędnych badań pod względem prawnym, środowiskowym i technicznym oraz pomiarów, ocen, sprawdzeń itp. w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatniej z umów przyrzeczonych bądź do dnia odstąpienia przez Kupującego od obu umów przedwstępnych.

Kupujący zobowiązał się w przypadku przeprowadzenia badań gruntu i innych działań na przedmiotowej nieruchomości oraz nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyniku odstąpienia od odpowiedniej umowy przedwstępnej, do przywrócenia terenu nieruchomości w części objętej odpowiednią umową przedwstępną do stanu pierwotnego, najpóźniej do dnia odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez Kupującego powyższego zobowiązania, Sprzedającemu będzie przysługiwało, bez uzyskania odrębnej zgody sądu, prawo realizacji prac niezbędnych do przywrócenia terenu nieruchomości do stanu pierwotnego, w części nie wykonanej przez Kupującego, za pomocą osób trzecich na koszt Kupującego.

Strony postanowiły, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, koszty opłaty sądowej oraz koszty przyrzeczonych umów sprzedaży i depozytów poniesie Kupujący.

Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego.

Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca informuje o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości.

W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób.

W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Ad 1.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie udzielił Kupującemu żadnego pełnomocnictwa. Opisane we wniosku czynności, przewidziane w treści umowy przedwstępnej, są przez Kupującego wykonywane bez potrzeby legitymowania się pełnomocnictwem udzielonym przez Wnioskodawcę. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział. Jednakże do dnia udzielania odpowiedzi na wezwanie organu, Kupujący nie żądał od Sprzedającego udzielenia takich pełnomocnictw i nie były one udzielane, jak również Wnioskodawca nie przewiduje, aby były one wymagane w przyszłości.

Ponadto, w przypadku wszczęcia przez Prezydenta Miasta postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości, Wnioskodawca zamierza udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Kupujący wykona wszelkie czynności, które będą niezbędne do zakończenia tego postępowania. Wnioskodawca spodziewa się, że postępowanie to może zostać wszczęte już po zawarciu umowy sprzedaży działki A w ramach etapu I transakcji.

W treści zawartych umów przedwstępnych Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Ad 2.

Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane.

Ad 3.

Nieruchomość opisana we wniosku nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów, z wyjątkiem tych, które zostały opisane w treści wniosku. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych.

Ad 4.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości.

Ad 5.

Udzielając odpowiedzi na pytanie nr 5 Wnioskodawca przyjął, że „ww. działka” oznacza opisaną we wniosku nieruchomość (działkę nr 1), którą zamierza zbyć na rzecz Kupującego.

Sprzedaż ww. działki jest realizowana przez Wnioskodawcę we własnym imieniu. Jak bowiem wskazano w złożonym wniosku, Wnioskodawca jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu tę nieruchomość.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób zorganizowany, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter zorganizowany. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter zorganizowany.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób ciągły, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter ciągły. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności nie wskazują na to. aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter ciągły.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób stały, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter stały. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter stały.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób nieokazjonalny, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter nieokazjonalny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter nieokazjonalny.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób profesjonalny, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter profesjonalny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter profesjonalny.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób metodyczny, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter metodyczny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CE1DG. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter metodyczny.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób systematyczny, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter systematyczny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter systematyczny.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób uporządkowany, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć charakter uporządkowany. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła mieć charakter uporządkowany.

Sprzedaż ww. działki nie jest realizowana w sposób, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, nie wskazuje na to, aby sprzedaż nieruchomości mogła wiązać się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane. Powyższe okoliczności nie wskazują na to, aby sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mogła wiązać się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń.

Sprzedaż ww. działki jest realizowana okazjonalnie, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, wskazuje na to, że sprzedaż nieruchomości ma charakter okazjonalny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności wskazują na to, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę ma charakter okazjonalny.

Sprzedaż ww. działki jest realizowana incydentalnie, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, wskazuje na to, że sprzedaż nieruchomości ma charakter incydentalny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności wskazują na to, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę ma charakter incydentalny.

Sprzedaż ww. działki jest realizowana w sposób, który nosi pewne znamiona przypadkowości, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, wskazuje na to, że sprzedaż nieruchomości ma pewne cechy przypadkowości. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, rozumianych jako „działania mające na celu poznanie potrzeb konsumentów, ustalenie wielkości produkcji oraz metod dystrybucji, sprzedaży i reklamy towarów” (zgodnie z definicją w Słowniku Języka Polskiego PWN). Około dwóch lat temu Wnioskodawca zamieścił w internecie ogłoszenie w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak na ogłoszenie to nikt nie odpowiedział i zostało ono wycofane. Powyższe okoliczności wskazują na to, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę ma pewne cechy przypadkowości.

Sprzedaż ww. działki jest realizowana w sposób nieregularny, bowiem całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, przedstawionych wyczerpująco w opisie zdarzenia przyszłego, wskazuje na to, że sprzedaż nieruchomości ma charakter nieregularny. Jak wskazano we wniosku, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część. W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca poinformował o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób. W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej. W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe okoliczności wskazują na to, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę ma charakter nieregularny.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak - w ramach jakiego źródła przychodów?

2\. Czy sprzedaż drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak - w ramach jakiego źródła przychodów?

**Pana stanowisko w sprawie**

Stanowisko w sprawie pytania nr 1:

W odniesieniu do pytania nr 1, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż pierwszej części opisanej nieruchomości (dziatki A) nie będzie podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz ust. 2 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z póżn. zm.), zwanej dalej "u.p.d.o.f.", stanowią, że:

Art. 10.

1\. Źródłami przychodów są:

a) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

b) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

d) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

e) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

2\. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

3\. Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z przepisów art. 10 u.p.d.o.f. wynika zatem, że odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu wtedy, gdy dokonywane jest przed upływem pięciu lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie zalicza się do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli przedmiotem zbycia jest składnik majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przy czym wyjątek ten nie dotyczy składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej co najmniej 6 lat przed ich zbyciem oraz wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, gruntu związanego z tym budynkiem i innych składników majątkowych nieistotnych z punktu widzenia niniejszego wniosku.

Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wymienia następujące składniki majątku:

Art. 14.

2\. Przychodem z działalności gospodarczej są również:

1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

2c. Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa co domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z tym uregulowaniem, do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

*   środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych,
*   składników majątku, które nie zostały zaliczone do środków trwałych ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok, pod warunkiem wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.:

Art. 5a.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazuje ona na kilka elementów, które muszą wystąpić łącznie, aby dany rodzaj aktywności można było uznać za działalność gospodarczą na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Mianowicie wskazuje, że powinna to być działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat. W orzecznictwie podkreśla się także, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć, choć mimo podjętych działań może się zakończyć poniesieniem straty (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 09.09.2020 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.541.2020.4.KK). Działalność gospodarcza musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok NSAz 27.06.2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15). Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat a nie roku, za który została wydana decyzja podatkowa. Znaczenie ma zorganizowanie faktyczne tej działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji (wyrok NSAz 25.01.2018 r„ sygn. akt II FSK 3525/15). Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.. gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok NSAz dnia 09.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55'1 Kodeksu cywilnego., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z dnia 22.10.2019 r„ sygn. akt II FSK 1581/18).

Jeżeli podatnik: a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą (uchwała NSA z dnia 24.05.2021 r„ sygn. akt II FPS 1/21).

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wyjaśnił, że jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, którą planuje sprzedać. Nabywcą będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, prowadząca działalność gospodarczą m.in. w zakresie handlu nieruchomościami (Kupujący). Wnioskodawca i Kupujący są dla siebie obcy - nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb - grunty orne (działka nr 1).

Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W momencie zakupu nieruchomości, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17.12.2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol "O-MU"). W dniu 08.10.2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22.03.2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem "1MW/n", tj. "Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - nowe". Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym - usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy "W" ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

W dniu 16.09.2021 r. Wnioskodawca i Kupujący zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

ETAP I

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działkę A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po uzyskaniu przez strony indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług, nie później jednak niż w terminie do dnia 31.05.2022 r., po spełnieniu się łącznie następujących warunków:

1) wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

2) uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem:

\- warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości,

\- zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

\- pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej I-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.01.2022 r., w przypadku niespełnienia któregokolwiek z ww. warunków.

Przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący ustanowi bez wynagrodzenia nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po nabywanej działce (działce A) na rzecz każdoczesnych właścicieli pozostałej części nieruchomości, która nie podlega sprzedaży w ramach I-go etapu (działki B).

Podział geodezyjny zostanie dokonany kosztem i staraniem Kupującego, przy czym Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu kwoty opłaty adiacenckiej ustalonej przez Prezydenta Miasta w ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z podziałem działki nr 1. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się:

\- zawiadomić Kupującego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,

\- udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

ETAP II

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (działkę B), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 30.06.2023 r., lecz nie wcześniej niż 30.05.2023 r., po spełnieniu się warunku - zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej w ramach etapu I.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej ll-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.12.2022 r.

W związku z opisanymi wyżej umowami przedwstępnymi (dotyczącymi obu etapów sprzedaży) Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane., to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający zobowiązał się także do:

*   udzielenia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej pomocy przy prowadzeniu badań przedmiotowej nieruchomości, w zakresie w jakim ta pomoc będzie potrzebna i możliwa do udzielenia, z wyłączeniem pomocy finansowej,
*   udostępnienia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej dokumentacji, jaka będzie otrzymywana w związku z przedmiotową nieruchomością w trakcie trwania umów przedwstępnych.

Sprzedający zobowiązał się również do zagwarantowania Kupującemu, bądź osobom przez niego wskazanym, prawa wstępu na całą nieruchomość wyłącznie w celu przeprowadzenia na koszt Kupującego niezbędnych badań pod względem prawnym, środowiskowym i technicznym oraz pomiarów, ocen, sprawdzeń itp. w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatniej z umów przyrzeczonych bądź do dnia odstąpienia przez Kupującego od obu umów przedwstępnych.

Kupujący zobowiązał się w przypadku przeprowadzenia badań gruntu i innych działań na przedmiotowej nieruchomości oraz nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyniku odstąpienia od odpowiedniej umowy przedwstępnej, do przywrócenia terenu nieruchomości w części objętej odpowiednią umową przedwstępną do stanu pierwotnego, najpóźniej do dnia odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez Kupującego powyższego zobowiązania, Sprzedającemu będzie przysługiwało, bez uzyskania odrębnej zgody sądu, prawo realizacji prac niezbędnych do przywrócenia terenu nieruchomości do stanu pierwotnego, w części nie wykonanej przez Kupującego, za pomocą osób trzecich na koszt Kupującego.

Strony postanowiły, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, koszty opłaty sądowej oraz koszty przyrzeczonych umów sprzedaży i depozytów poniesie Kupujący.

Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego.

Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca informuje o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości.

W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób.

W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez niego sprzedaż nieruchomości nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie podejmuje bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży nieruchomości nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w żaden sposób do celów zarobkowych. Nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane jedynie czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W ocenie Wnioskodawcy, również fakt umiejscowienia na terenie nieruchomości banneru reklamowego przez osobę trzecią nie stanowi okoliczności, która mogłaby wskazywać na wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę w charakterze przedsiębiorcy. Wnioskodawca nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

W umowie przedwstępnej zawartej w dniu 16.09.2021 r. Wnioskodawca i Kupujący ustalili, że sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w dwóch etapach. W pierwszym etapie sprzedaży podlegać będzie część nieruchomości (działka A - o powierzchni między 8000 a 8500 m2), a w drugim etapie - pozostała część nieruchomości (działka B - o powierzchni ok. 10000 m2). W ramach pierwszego etapu Kupujący, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego, podejmie działania mające na celu dokonanie podziału geodezyjnego działki i uzyskanie odpowiednich dokumentów i pozwoleń od właściwych organów. Czynności te zostaną wykonane kosztem i staraniem Kupującego, na jego żądanie, w związku z koniecznością potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji wpisującej się w cele inwestycyjne Kupującego. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe ustalenia między stronami transakcji również nie wskazują na to, aby Wnioskodawca podejmował działania świadczące o prowadzeniu regularnego, zorganizowanego i profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działania te nie mają bowiem na celu zwiększenia wartości sprzedawanej nieruchomości i uzyskania przez Wnioskodawcę wyższej ceny sprzedaży (która ustalona została z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), lecz są konieczne do potwierdzenia, że nieruchomość spełnia oczekiwania Kupującego związane z możliwością realizacji określonej inwestycji. W przypadku braku uzyskania takiego potwierdzenia, Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, a zarazem obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości na swój koszt. Są to więc czynności wykonywane w interesie Kupującego, warunkujące możliwość zrealizowania planowanej transakcji sprzedaży. Wszelkie starania i koszty z tym związane ponoszone będą przez Kupującego, w tym również koszt ekonomiczny opłaty adiacenckiej oraz koszty przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego w przypadku braku spełnienia określonych warunków i braku zawarcia z tego powodu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie sposób zatem uznać, aby czynności wykonywane przez Kupującego, jego kosztem, staraniem i w jego interesie, warunkujące przydatność przedmiotowej nieruchomości dla jego celów i tym samym możliwość przystąpienia przez niego do zawarcia umowy sprzedaży, a jednocześnie neutralne z punktu widzenia Sprzedającego, mogły świadczyć o występowaniu Sprzedającego w charakterze podmiotu regularnie zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Sprzedający nie wykonywał przy tym (i nie będzie wykonywał) żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości - w szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności.

O braku znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami po stronie Wnioskodawcy świadczy również jednorazowy, okazjonalny charakter dokonywanej sprzedaży. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywał żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez niego nieruchomości służyły celom osobistym, nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Jedyna nieruchomość, która została nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej i do dziś jest w tym celu wykorzystywana, to pawilon z lokalami użytkowymi, które są wynajmowane. Wynajem lokali użytkowych oraz handel materiałami budowlanymi stanowią przedmioty działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Natomiast nigdy nie prowadził on działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Odnosząc się do wniosków płynących z orzecznictwa, wskazującego na cechy odróżniające sprzedaż nieruchomości, z której przychód należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, od sprzedaży, z której przychód zalicza się do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i innych rzeczy, po pierwsze należy zauważyć, że celem zakupu (przeznaczeniem) przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nie było zapewnienie określonego dochodu. Wnioskodawca wyjaśnił, że intencją zakupu nieruchomości była budowa budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny. Późniejsze decyzje Miasta w postaci uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego stanęły na przeszkodzie realizacji pierwotnego zamiaru Wnioskodawcy. Zakres aktywności Wnioskodawcy związanej z zakupem i planowaną sprzedażą opisanej nieruchomości nie wskazuje również na to, aby w sposób systematyczny, powtarzalny i zaplanowany realizował on określone zadania. Nie sposób doszukać się u Wnioskodawcy zespołu celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji. 0 działalności wykazującej cechy zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w stosunku do posiadanej nieruchomości, związane z jej zagospodarowaniem i rozporządzaniem, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a Wnioskodawca z operacji tych miał zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Wnioskodawca tymczasem nie podjął żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności, w ramach którego mieści się w szczególności prawo do dokonania sprzedaży posiadanej nieruchomości. Również podział geodezyjny gruntu, mający na celu umożliwienie jego sprzedaży w całości lub w części konkretnemu nabywcy, nawet gdyby był wykonywany bezpośrednio przez Wnioskodawcę, jego staraniem i kosztem (co nie ma miejsca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym), nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok NSAz dnia 09.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Uzyskanie przez Wnioskodawcę jednorazowego przychodu ze sprzedaży posiadanej nieruchomości nie sposób przy tym uznać za źródło stałego zarobkowania - niewątpliwie zarobek uzyskany przez Wnioskodawcę ma charakter okazjonalny, niepowtarzalny.

Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika także, aby nieruchomość podlegająca sprzedaży stanowiła składnik majątku przedsiębiorstwa, rozumianego zgodnie z art. 55’1 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie - Wnioskodawca nie wykorzystywał tej nieruchomości w żaden sposób do celów zarobkowych, do generowania przychodów lub kosztów, nigdy nie wprowadzał jej do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nieruchomość nie stanowiła też towaru handlowego. Od samego początku wchodziła w skład majątku osobistego Wnioskodawcy i nie była powiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadził w związku z jej zakupem, posiadaniem i sprzedażą ksiąg podatkowych, ani nie tworzył zorganizowanej struktury mającej umożliwić gospodarowanie tą częścią majątku. Odnosząc się zatem do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., wymieniającego rodzaje składników majątkowych, do których nie ma zastosowania opodatkowanie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wskazać należy, że sprzedawana przez Wnioskodawcę nieruchomość nie stanowi żadnego ze składników majątkowych wymienionych w treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na osiąganie zysków, skoro nie podejmował żadnych działań, które mogłyby się do tego przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w dniu 29.01.2014 r., przychód z jej odpłatnego zbycia powstałby, gdyby odpłatne zbycie zostało dokonane przed dniem 31.12.2019 r. Uznać zatem należy, że sprzedaż pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) nie będzie podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko w sprawie pytania nr 2:

W odniesieniu do pytania nr 2, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż drugiej części opisanej nieruchomości (dziatki B) nie będzie podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz ust. 2 i 3 u.p.d.o.f., stanowią, że:

Art. 10.

1\. Źródłami przychodów są:

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pól roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

2\. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

3\. Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z przepisów art. 10 u.p.d.o.f. wynika zatem, że odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu wtedy, gdy dokonywane jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie zalicza się do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli przedmiotem zbycia jest składnik majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przy czym wyjątek ten nie dotyczy składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej co najmniej 6 lat przed ich zbyciem oraz wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, gruntu związanego z tym budynkiem i innych składników majątkowych nieistotnych z punktu widzenia niniejszego wniosku.

Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wymienia następujące składniki majątku:

Art. 14.

2\. Przychodem z działalności gospodarczej są również:

1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo dc lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio:

2c. Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z tym uregulowaniem, do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

\- środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych,

\- składników majątku, które nie zostały zaliczone do środków trwałych ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok,

pod warunkiem wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.:

Art. 5a.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazuje ona na kilka elementów, które muszą wystąpić łącznie, aby dany rodzaj aktywności można było uznać za działalność gospodarczą na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Mianowicie wskazuje, że powinna to być działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat. W orzecznictwie podkreśla się także, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć, choć mimo podjętych działań może się zakończyć poniesieniem straty (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 09.09.2020 r„ sygn. 0115-KDIT1.4011.541.2020.4.KK).

Działalność gospodarcza musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok NSAz 27.06.2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15). Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat a nie roku, za który została wydana decyzja podatkowa. Znaczenie ma zorganizowanie faktyczne tej działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji (wyrok NSA z 25.01.2018 r„ sygn. akt II FSK 3525/15). Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok NSAz dnia 09.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55'1 Kodeksu cywilnego., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSAz dnia 22.10.2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18). Jeżeli podatnik: a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą (uchwała NSA z dnia 24.05.2021 r., sygn. akt II FPS 1/21).

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wyjaśnił, że jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, którą planuje sprzedać. Nabywcą będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, prowadząca działalność gospodarczą m.in. w zakresie handlu nieruchomościami (Kupujący). Wnioskodawca i Kupujący są dla siebie obcy - nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb - grunty orne (działka nr 1).

Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W momencie zakupu nieruchomości, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17.12.2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol "O-MU"). W dniu 08.10.2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22.03.2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem "1MW/n", tj. "Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - nowe". Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym - usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy "W ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

W dniu 16.09.2021 r. Wnioskodawca i Kupujący zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

ETAP I

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działkę A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po uzyskaniu przez strony indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług, nie później jednak niż w terminie do dnia 31.05.2022 r., po spełnieniu się łącznie następujących warunków:

1) wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

2) uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem:

\- warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości,

\- zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

\- pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej I-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.01.2022 r., w przypadku niespełnienia któregokolwiek z ww. warunków.

Przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący ustanowi bez wynagrodzenia nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po nabywanej działce (działce A) na rzecz każdoczesnych właścicieli pozostałej części nieruchomości, która nie podlega sprzedaży w ramach I-go etapu (działki B).

Podział geodezyjny zostanie dokonany kosztem i staraniem Kupującego, przy czym Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu kwoty opłaty adiacenckiej ustalonej przez Prezydenta Miasta w ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z podziałem działki nr 1. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się:

\- zawiadomić Kupującego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,

\- udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

ETAP II

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (działkę B), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 30.06.2023 r., lecz nie wcześniej niż 30.05.2023 r., po spełnieniu się warunku - zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej w ramach etapu I.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej ll-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.12.2022 r.

W związku z opisanymi wyżej umowami przedwstępnymi (dotyczącymi obu etapów sprzedaży) Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane., to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający zobowiązał się także do:

*   udzielenia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej pomocy przy prowadzeniu badań przedmiotowej nieruchomości, w zakresie w jakim ta pomoc będzie potrzebna i możliwa do udzielenia, z wyłączeniem pomocy finansowej,
*   udostępnienia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej dokumentacji, jaka będzie otrzymywana w związku z przedmiotową nieruchomością w trakcie trwania umów przedwstępnych.

Sprzedający zobowiązał się również do zagwarantowania Kupującemu, bądź osobom przez niego wskazanym, prawa wstępu na całą nieruchomość wyłącznie w celu przeprowadzenia na koszt Kupującego niezbędnych badań pod względem prawnym, środowiskowym i technicznym oraz pomiarów, ocen, sprawdzeń itp. w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatniej z umów przyrzeczonych bądź do dnia odstąpienia przez Kupującego od obu umów przedwstępnych.

Kupujący zobowiązał się w przypadku przeprowadzenia badań gruntu i innych działań na przedmiotowej nieruchomości oraz nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyniku odstąpienia od odpowiedniej umowy przedwstępnej, do przywrócenia terenu nieruchomości w części objętej odpowiednią umową przedwstępną do stanu pierwotnego, najpóźniej do dnia odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez Kupującego powyższego zobowiązania, Sprzedającemu będzie przysługiwało, bez uzyskania odrębnej zgody sądu, prawo realizacji prac niezbędnych do przywrócenia terenu nieruchomości do stanu pierwotnego, w części nie wykonanej przez Kupującego, za pomocą osób trzecich na koszt Kupującego.

Strony postanowiły, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, koszty opłaty sądowej oraz koszty przyrzeczonych umów sprzedaży i depozytów poniesie Kupujący.

Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku - teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego.

Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca informuje o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości.

W 2001 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W dniu 28.12.2001 r. Wnioskodawca kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie korzystał z niej w żaden sposób.

W dniu 29.07.2009 r. Wnioskodawca kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 25.05.2017 r. Wnioskodawca kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W 2020 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez niego sprzedaż nieruchomości nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie podejmuje bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży nieruchomości nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w żaden sposób do celów zarobkowych. Nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane jedynie czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem - spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Kupujący) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W ocenie Wnioskodawcy, również fakt umiejscowienia na terenie nieruchomości banneru reklamowego przez osobę trzecią nie stanowi okoliczności, która mogłaby wskazywać na wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę w charakterze przedsiębiorcy. Wnioskodawca nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

W umowie przedwstępnej zawartej w dniu 16.09.2021 r. Wnioskodawca i Kupujący ustalili, że sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w dwóch etapach. W pierwszym etapie sprzedaży podlegać będzie część nieruchomości (działka A-o powierzchni między 8000 a 8500 m2), a w drugim etapie - pozostała część nieruchomości (działka B - o powierzchni ok. 10000 m2). W ramach pierwszego etapu Kupujący, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego, podejmie działania mające na celu dokonanie podziału geodezyjnego działki i uzyskanie odpowiednich dokumentów i pozwoleń od właściwych organów. Czynności te zostaną wykonane kosztem i staraniem Kupującego, na jego żądanie, w związku z koniecznością potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji wpisującej się w cele inwestycyjne Kupującego. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe ustalenia między stronami transakcji również nie wskazują na to, aby Wnioskodawca podejmował działania świadczące o prowadzeniu regularnego, zorganizowanego i profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działania te nie mają bowiem na celu zwiększenia wartości sprzedawanej nieruchomości i uzyskania przez Wnioskodawcę wyższej ceny sprzedaży (która ustalona została z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), lecz są konieczne do potwierdzenia, że nieruchomość spełnia oczekiwania Kupującego związane z możliwością realizacji określonej inwestycji. W przypadku braku uzyskania takiego potwierdzenia, Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, a zarazem obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości na swój koszt. Są to więc czynności wykonywane w interesie Kupującego, warunkujące możliwość zrealizowania planowanej transakcji sprzedaży. Wszelkie starania i koszty z tym związane ponoszone będą przez Kupującego, w tym również koszt ekonomiczny opłaty adiacenckiej oraz koszty przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego w przypadku braku spełnienia określonych warunków i braku zawarcia z tego powodu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie sposób zatem uznać, aby czynności wykonywane przez Kupującego, jego kosztem, staraniem i w jego interesie, warunkujące przydatność przedmiotowej nieruchomości dla jego celów i tym samym możliwość przystąpienia przez niego do zawarcia umowy sprzedaży, a jednocześnie neutralne z punktu widzenia Sprzedającego, mogły świadczyć o występowaniu Sprzedającego w charakterze podmiotu regularnie zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Sprzedający nie wykonywał przy tym (i nie będzie wykonywał) żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości - w szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności.

O braku znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami po stronie Wnioskodawcy świadczy również jednorazowy, okazjonalny charakter dokonywanej sprzedaży. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywał żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez niego nieruchomości służyły celom osobistym, nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Jedyna nieruchomość, która została nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej i do dziś jest w tym celu wykorzystywana, to pawilon z lokalami użytkowymi, które są wynajmowane. Wynajem lokali użytkowych oraz handel materiałami budowlanymi stanowią przedmioty działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Natomiast nigdy nie prowadził on działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Odnosząc się do wniosków płynących z orzecznictwa, wskazującego na cechy odróżniające sprzedaż nieruchomości, z której przychód należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, od sprzedaży, z której przychód zalicza się do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i innych rzeczy, po pierwsze należy zauważyć, że celem zakupu (przeznaczeniem) przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nie było zapewnienie określonego dochodu. Wnioskodawca wyjaśnił, że intencją zakupu nieruchomości była budowa budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny.

Późniejsze decyzje Miasta w postaci uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego stanęły na przeszkodzie realizacji pierwotnego zamiaru Wnioskodawcy. Zakres aktywności Wnioskodawcy związanej z zakupem i planowaną sprzedażą opisanej nieruchomości nie wskazuje również na to, aby w sposób systematyczny, powtarzalny i zaplanowany realizował on określone zadania. Nie sposób doszukać się u Wnioskodawcy zespołu celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji. O działalności wykazującej cechy zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w stosunku do posiadanej nieruchomości, związane z jej zagospodarowaniem i rozporządzaniem, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a Wnioskodawca z operacji tych miał zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Wnioskodawca tymczasem nie podjął żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności, w ramach którego mieści się w szczególności prawo do dokonania sprzedaży posiadanej nieruchomości. Również podział geodezyjny gruntu, mający na celu umożliwienie jego sprzedaży w całości lub w części konkretnemu nabywcy, nawet gdyby był wykonywany bezpośrednio przez Wnioskodawcę, jego staraniem i kosztem (co nie ma miejsca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym), nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok NSA z dnia 09.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Uzyskanie przez Wnioskodawcę jednorazowego przychodu ze sprzedaży posiadanej nieruchomości nie sposób przy tym uznać za źródło stałego zarobkowania - niewątpliwie zarobek uzyskany przez Wnioskodawcę ma charakter okazjonalny, niepowtarzalny.

Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika także, aby nieruchomość podlegająca sprzedaży stanowiła składnik majątku przedsiębiorstwa, rozumianego zgodnie z art. 55'1 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie - Wnioskodawca nie wykorzystywał tej nieruchomości w żaden sposób do celów zarobkowych, do generowania przychodów lub kosztów, nigdy nie wprowadzał jej do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nieruchomość nie stanowiła też towaru handlowego. Od samego początku wchodziła w skład majątku osobistego Wnioskodawcy i nie była powiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadził w związku z jej zakupem, posiadaniem i sprzedażą ksiąg podatkowych, ani nie tworzył zorganizowanej struktury mającej umożliwić gospodarowanie tą częścią majątku. Odnosząc się zatem do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., wymieniającego rodzaje składników majątkowych, do których nie ma zastosowania opodatkowanie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wskazać należy, że sprzedawana przez Wnioskodawcę nieruchomość nie stanowi żadnego ze składników majątkowych wymienionych w treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na osiąganie zysków, skoro nie podejmował żadnych działań, które mogłyby się do tego przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w dniu 29.01.2014 r., przychód z jej odpłatnego zbycia powstałby, gdyby odpłatne zbycie zostało dokonane przed dniem 31.12.2019 r. Uznać zatem należy, że sprzedaż drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) nie będzie podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść przepisu w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
*   po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.
2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z dnia 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.”

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia działek, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa działka nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Z wniosku wynika, że w trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca regulował podatek rolny. Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności.

W efekcie działań Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową. Transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż działki w dwóch Etapach nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe odpłatnego zbycia działki w dwóch Etapach należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że podział działki na 2 mniejsze działki, nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia.

Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę 29 stycznia 2014 r., zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynął.

Wobec powyższego, planowane zbycie działki w dwóch Etapach, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki przez Wnioskodawcę. Tym samym, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży działki, u Wnioskodawcy nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).