Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.730.2020.1.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-12
Teza: w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży opisanych działek stanowi – podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT – odpłatną dostawę towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy
Słowa kluczowe: opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2020 r. (data wpływu 15 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca mieszkający na terytorium Polski nabył w dniu 21 listopada 2006 roku na podstawie umowy darowizny od rodziców kilka zabudowanych i niezabudowanych działek położonych na terytorium Polski, to jest:

*   1/4 część zabudowanej nieruchomości rolnej składającej się z kilku działek,
*   dwie działki niezabudowane w tym działka nr 40,
*   nieruchomość zabudowana stanowiąca gospodarstwo rolne składające się z kilku działek.

Wnioskodawca prowadzi na gruncie otrzymanych nieruchomości gospodarstwo rolne. Z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i rozlicza stosowny podatek od towarów i usług (nie jest „rolnikiem ryczałtowym”). Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie zamierzał sprzedaży całości lub części otrzymanych składników majątkowych. Nie szukał możliwości zbycia, nie ogłaszał takiej woli. Wykorzystywał je dla celów prowadzonej przez siebie działalności rolnej.

Do Wnioskodawcy zgłosił się jednak w 2019 roku przedstawiciel Spółki, która jest podatnikiem czynnym VAT z siedzibą na terytorium Polski (dalej także: Spółka), który przedstawił Wnioskodawcy ofertę zakupu części jednej z działek niezabudowanych (działki nr 40) otrzymanych przez Wnioskodawcę tytułem wyżej powołanej darowizny. Jak Wnioskodawca został poinformowany, Spółka zamierzała na przedmiotowej części działki postawić budynek usługowo-handlowy. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Postanowił po zapoznaniu się z ofertą Spółki dokonać tę (nieplanowaną) transakcję.

Spółka poprosiła, aby Wnioskodawca przed sprzedażą dokonał stosownego podziału przedmiotowej działki, tak aby wyodrębnić z niej nową mniejszą działkę o powierzchni niecałe 0,4 ha, czyli taką jaka była potrzebna na cele Spółki. Wnioskodawca wystąpił do właściwego miejscowo Wójta Gminy o wyrażenie zgody na podział przedmiotowej działki nr 40, tak aby wyodrębnić część, którą zainteresowana była Spółka.

W dniu 19 września 2019 r. wydana została decyzja Wójta Gminy zatwierdzająca projekt podziału przedmiotowej działki na dwie działki (40/1 oraz 40/2).

W dniu 5 lutego 2020 r., Wnioskodawca podpisał ze Spółką w formie aktu notarialnego „Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości”. W umowie tej wskazano, że Wnioskodawca posiada wydzielone działki o numerach 40/1 oraz 40/2.

Jak wskazano w ww. umowie działka nr 40/1 zostanie dodatkowo podzielona, w ten sposób, że wydzielona z niej zostanie niewielka część o powierzchni 0,007 ha i część ta zostanie przyłączona do działki nr 40/2 (posiadającej powierzchnię prawie 0,4 ha).

W umowie tej wskazano także, iż dla działki 40 (a więc obszar działek 40/1 oraz 40/2) obowiązuje już plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty stosowną uchwałą Rady Gminy, w którym oznaczona jest symbolem „P/U” - tereny przemysłu i usług oraz symbolem 01 KZt pod poszerzenie ulicy. Przy czym działka 40/2 wraz z częścią działki 40/1, która do pierwszej miała zostać przyłączona jest położona w całości na obszarze oznaczonym symbolem P/U. W rejestrze gruntów rolnych oznaczone jako „RIV a” i opisane jako „grunty orne”.

Zgodnie z aktem umową przedwstępną nieruchomość składająca się na dzieloną działkę nr 40 nie była gruntem rolnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jak i w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych oraz leśnych. Nie była także użytkiem rolnym wytworzonym z gleb pochodzenia organicznego w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Na podstawie powołanej umowy przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać, a Spółka zobowiązała się kupić od Wnioskodawcy na podstawie umowy przyrzeczonej działkę nr 40/2 wraz z dołączoną częścią działki nr 40/1 zgodnie z informacją powyżej (dalej zwana także: „Nieruchomością”).

Przyrzeczona transakcja miała nastąpić po spełnieniu poniższych warunków, tj.:

Po uzyskaniu przez Wnioskodawcę i/lub Spółkę dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, z którymi miała wystąpić Spółka w imieniu własnym lub w imieniu Wnioskodawcy (lecz w każdym razie na koszt Spółki), o wydanie następujących dokumentów:

1.  dokumentów pozwalających na wydzielenie Nieruchomości i ujawnienie Nieruchomości w księdze wieczystej,
2.  wypisu z rejestru i ewidencji gruntów dla Nieruchomości,
3.  zaświadczenia dotyczącego podjęcia uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie nieruchomości dzielonej to jest działki nr 40,
4.  zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości dzielonej to jest działki nr 40 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne,
5.  decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce na nieruchomości dzielonej realizację przedsięwzięcia to jest postawienie pawilonu handlowo - usługowego.

Wnioskodawca zobowiązał się także udzielić pełnomocnictwa Spółce, aby ta mogła działać w jego imieniu celem uzyskania stosownych dokumentów.

Ponadto Wnioskodawca zobowiązał się do wydzielenia Nieruchomości z nieruchomości dzielonej (to jest działki nr 40), przy czym za osiągniecie tego skutku strony uznały założenie dla Nieruchomości odrębnej księgi wieczystej, w której nie będą ujawnione inne działki poza Nieruchomością, jak również w księdze tej nie będą znajdowały się jakiekolwiek wpisy lub wzmianki, chyba, że będą dotyczyły Spółki i wynikały z umowy.

Ponadto warunkiem podpisania umowy przyrzeczonej było uzyskanie innych dokumentów, które będą niezbędne do sprzedaży Nieruchomości, a w szczególności:

1.  Wypisu z rejestru gruntów dla Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną (lub o przeznaczeniu Nieruchomości na cele inne niż rolne),
2.  Ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny nieruchomości dzielonej (działki nr 40) oraz dokumentów geodezyjnych stanowiących podstawę do ujawnienia podziału w księdze wieczystej i odłączenia Nieruchomości z księgi wieczystej,
3.  Zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu nieruchomości dzielonej (działka nr 40) nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości,
4.  Zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości dzielonej (działka nr 40) zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,
5.  Zaświadczenia odpowiedniego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela nieruchomości dzielonej,
6.  Ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce na Nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnego z celem umowy.

Ponadto warunkiem dokonania transakcji było to, że Nieruchomość po wydzieleniu wolna będzie od wszelkich roszczeń, praw i roszczeń osób trzecich, a w szczególności:

1.  nie będzie znajdować się w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytego bezprawnie,
2.  nie będzie posiadać wad fizycznych i prawnych.
3.  do działów III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą złożone wnioski, z wyjątkiem wniosków wynikających z umowy lub złożonych za pisemną zgoda Spółki,
4.  nieruchomość nie będzie zanieczyszczona ani skażona i nie będzie żadnych podstaw do usunięcia tego zanieczyszczenia lub skażenia, jak i nie będą zachodzić jakiekolwiek przesłanki o odpowiedzialności Spółki na podstawie przepisów o ochronie środowiska, zwłaszcza do ponoszenia opłat lub kar z tym związanych,
5.  nieruchomość posiadać będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Gdyby którykolwiek z warunków nie został spełniony, jak wskazano w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca nie będzie mógł dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy. Strony postanowiły także, iż będą pisemnie informować się o spełnieniu warunków niezbędnych do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Dołożą wspólnie starań dla spełnienia warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Spółka zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej była także uprawniona do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 6 kwietnia 2020 r. bez podania przyczyn (z czego nie skorzystała). Gdyby Spółka odstąpiła od umowy na podstawie tego zapisu, Wnioskodawca (zgodnie ze stosownym zapisem umowy przedwstępnej) nie byłby zobowiązany do zwrotu Spółce wydatków poniesionych celem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto, umowa przedwstępna przewidywała prawo wstępu Spółki na teren nieruchomości dzielonej oraz Nieruchomości w dowolnym czasie w celu przeprowadzenia ekspertyzy w przedmiocie zanieczyszczenia lub skażenia.

Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia powyższych warunków poniesie Spółka (Wnioskodawca nie będzie w nich partycypował). Wnioskodawca zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej.

W sytuacji ziszczenia się warunków do zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdyby jedna ze stron bezpodstawnie odmówiła jej zawarcia, drugiej stronie przysługiwało prawo żądania zapłaty (przez odstępującą stronę) kary umownej.

Wnioskodawca wyraził zgodę na przeniesienie na Spółkę lub wskazanego przez nią innego kupującego pozwolenia na budowę uzyskanego w ramach realizacji umowy przedwstępnej realizowanej przez Spółkę w imieniu Wnioskodawcy. Tę samą zasadę wskazano w stosunku do innych decyzji i stanowisk właściwych organów, które zostały lub zostaną uzyskane przez Spółkę w imieniu Wnioskodawcy w związku z realizacją umowy przedwstępnej.

Stosowne pełnomocnictwa do działania zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił osobie wskazanej przez Spółkę.

W dniu 10 lutego 2020 Burmistrz Gminy wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki nr 40/1 na działki nr 40/3 oraz 40/4. Ta pierwsza (40/3 o obszarze 0,007 ha) miała wejść w skład Nieruchomości.

Warunki powołane w „Przedwstępnej umowie sprzedaży” (vide powyżej) zostały spełnione, w wyniku działań Spółki i na jej koszt. Wobec spełnienia warunków, w dniu 24 września 2020 roku w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł ze Spółką „Umowę sprzedaży” będącą wykonaniem umowy przedwstępnej. W wyniku umowy z dnia 24 września 2020 roku, Wnioskodawca sprzedał Spółce przedmiotową Nieruchomość. Nieruchomość była niezabudowana.

Wydana została także przed datą sprzedaży decyzja o pozwoleniu na budowę, jak i inne akty, o jakich mowa powyżej (a warunkujące dokonanie transakcji kupna - sprzedaży), uzyskane staraniem (na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę) i na koszt Spółki.

Wnioskodawca nie działał celem uzyskania stosownych dokumentów i rozstrzygnięć, poza udzieleniem pełnomocnictw Spółce (osobie przez nią wskazanej). Jedynie wniosek o pozwolenie na budowę przygotowany na zlecenie i na koszt Spółki, Wnioskodawca - z uwagi na stosowne przepisy - podpisał osobiście. Cała reszta starań i kosztów spoczęła na kupującej Spółce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dokonana w dniu 24 września 2020 roku czynność sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa sprzedaż wyodrębnionej działki nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Jest co prawda zarejestrowany jako czynny podatnik VAT ale jedynie z tytułu działalności rolniczej. Jednak sprzedaż części gruntu nie stanowi elementu tej działalności.

Przeprowadzenie transakcji nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. A skoro nie jest to tak rozumiana działalność gospodarcza, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT zdefiniowana została w ten sposób, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W oczywisty sposób nie mamy w sprawie do czynienia z sytuacją opisaną w zdaniu drugim ust. 2 (art. 15 ustawy). Nie można także czynności dokonanych przez Wnioskodawcę w sprawie zakwalifikować jako działalności producentów lub usługodawców. Podobnie nie była to działalność rolnicza jak i wykonywanie wolnego zawodu. Pozostało więc jedynie odniesienie się do działalności handlowców. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy o VAT. Jednak uznać należy, iż handlowcem jest osoba, która w ramach działalności gospodarczej nabywa towary po to by je następnie sprzedać. W sprawie takiego zamiaru w dacie nabycia nie było. Nie można więc zakwalifikować czynności dokonanych przez Wnioskodawcę jako działalność handlowca.

Przede wszystkim pierwotna działka nie została przez niego nabyta celem sprzedaży. Została otrzymana od rodziców i stała się elementem jego majątku prywatnego. Nabycie to z całą pewnością nie było związane z ewentualnym celem dalszej sprzedaży. Tym bardziej, że do darowizny doszło w roku 2006. A sprzedaż (i to tylko części przedmiotowej działki - po jej wyodrębnieniu) nastąpiła dopiero w roku 2020.

Umowa przedwstępna, która skutkowała dokonaniem tej sprzedaży zawarta została dopiero w roku 2019. Jak z tego wynika Wnioskodawca bardzo długo był właścicielami zanim zdecydował się dokonać sprzedaży (i to tylko części nieruchomości). Tak nie działają handlowcy.

Działalność gospodarcza, a szczególnie handlowa, polega na szybkim obrocie. Inaczej brak zysków, trudno wtedy mówić o profesjonalnym działaniu gospodarczym. Tym bardziej, gdy jak w sprawie, jest to czynność jednorazowa. Dla Wnioskodawcy jest to po prostu zbycie części majątku prywatnego, ponieważ nadarzyła się okazja i zjawił się chętny oferent.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, czytamy m.in. co następuje: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.”

Warto w tym miejscu odnieść się także dodatkowo do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska - Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak podniósł w przedmiotowym orzeczeniu TSUE, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

W wyroku tym TSUE stwierdził m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru dominującego. Zakres transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału nawet dużych transakcji sprzedaży można dokonywać jako czynności osobiste. Podobnie okoliczność dokonania podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma też takiego charakteru długość okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z tego tytułu przychodów. Całość tych elementów może bowiem według TSUE odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zdaniem TSUE czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (podobnie wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Trybunał wskazał, że rozstrzygać należy w oparciu o analizę czynności podejmowanych przez daną osobę. Takie aktywne działania - jak czytamy w orzeczeniu TSUE - mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aby jednak uznać, że dana sprzedaż działki (lub wielu działek) ma charakter działalności gospodarczej, osoba sprzedająca w celu dokonania wspomnianej sprzedaży musi podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W sprawie nie mamy do czynienia z wieloma transakcjami - jest tylko jedna transakcja. Nie mamy do czynienia z transakcją w większym zakresie - sprzedaż dotyczy Nieruchomości o powierzchni około 0,4 ha. Ponadto, co w świetle przedmiotowego orzeczenia TSUE jest szczególnie ważne, Wnioskodawca nie podejmował w sprawie działań typowych dla przedsiębiorców (profesjonalnych handlowców). Nie prowadził działalności o charakterze marketingowym - nie szukał aktywnie nabywcy. To do Wnioskodawcy zgłoszono się z propozycją zakupu. Wnioskodawca nie angażował się w wykonywanie umowy przedwstępnej - w uzyskanie spełnienia się przesłanek (warunków), których spełnienie skutkowało finalnie zawarciem umowy z dnia 24 września 2020 r. Nie angażował też w transakcji swoich środków. To wszystko było co do zasady po stronie kupującego, czyli Spółki. W zasadzie wszystkie czynności wykonała Spółka i to na swój koszt. Spółka działała na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw udzielonych Spółce - wskazanej przez Spółce osobie imiennie, po to by Spółka mogła skutecznie przygotować warunki do inwestycji. Wnioskodawca się tym nie zajmował.

Wobec tego nie zachodzą w sprawie przesłanki by uznać przedmiotową sprzedaż za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W tym stanie rzeczy czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży była Nieruchomość stanowiąca majątek osobisty Wnioskodawcy (otrzymana kilkanaście lat wcześniej od rodziców w drodze darowizny). Wobec tego, skoro jeszcze w dniu zawarcia umowy przedwstępnej niewątpliwie nazwalibyśmy Nieruchomość posiadaną już od kilkunastu lat przez Wnioskodawcę za element Jego majątku prywatnego, to przecież z powodu przeprowadzenia tej opisanej incydentalnej transakcji, Nieruchomość ta nie utraciła z tego tylko powodu przymiotu składnika prywatnego majątku Wnioskodawcy.

W tym stanie rzeczy, stanowisko Wnioskodawcy jest zasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny kilka zabudowanych i niezabudowanych działek. Wnioskodawca prowadzi na gruncie otrzymanych nieruchomości gospodarstwo rolne. Z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zamierzał dokonywać sprzedaży otrzymanych składników majątkowych, nie szukał możliwości zbycia. Wykorzystywał je dla celów prowadzonej przez siebie działalności rolnej.

W 2019 r. do Wnioskodawcy zgłosił się przedstawiciel Spółki, który przedstawił Wnioskodawcy ofertę zakupu części działki nr 40. Spółka zamierzała na przedmiotowej części działki postawić budynek usługowo-handlowy. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Spółka poprosiła, aby Wnioskodawca przed sprzedażą dokonał stosownego podziału przedmiotowej działki, tak aby wyodrębnić z niej nową mniejszą działkę jaka była potrzebna na cele Spółki. Wnioskodawca wystąpił o podział przedmiotowej działki nr 40. W dniu 19 września 2019 r. wydana została decyzja zatwierdzająca projekt podziału przedmiotowej działki na dwie działki - 40/1 oraz 40/2.

W dniu 5 lutego 2020r. Wnioskodawca podpisał ze Spółką w formie aktu notarialnego „Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości”. Jak wskazano w ww. umowie działka nr 40/1 zostanie dodatkowo podzielona, w ten sposób, że wydzielona z niej zostanie niewielka część i część ta zostanie przyłączona do działki nr 40/2.

W umowie wskazano też, że dla działki 40(a więc obszar działek 40/1 oraz 40/2) obowiązuje już plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty stosowną uchwałą Rady Gminy, w którym oznaczona jest symbolem „P/U” - tereny przemysłu i usług oraz symbolem 01 KZt pod poszerzenie ulicy. Przy czym działka 40/2 wraz z częścią działki 40/1, która do pierwszej miała zostać przyłączona jest położona w całości na obszarze oznaczonym symbolem P/U. W rejestrze gruntów rolnych oznaczone jako „RIV a” i opisane jako „grunty orne”. Zgodnie z aktem umową przedwstępną nieruchomość składająca się na dzieloną działkę nr 40 nie była gruntem rolnym.

Na podstawie powołanej umowy przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać, a Spółka zobowiązała się kupić od Wnioskodawcy na podstawie umowy przyrzeczonej działkę nr 40/2 wraz z dołączoną częścią działki nr 40/1.

Przyrzeczona transakcja miała nastąpić po spełnieniu poniższych warunków, tj.: po uzyskaniu przez Wnioskodawcę i/lub Spółkę dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, z którymi miała wystąpić Spółka w imieniu własnym lub w imieniu Wnioskodawcy, lecz na koszt Spółki, o wydanie następujących dokumentów, tj. dokumentów pozwalających na wydzielenie Nieruchomości i ujawnienie Nieruchomości w księdze wieczystej, wypisu z rejestru i ewidencji gruntów dla Nieruchomości, zaświadczenia dotyczącego podjęcia uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie nieruchomości dzielonej, zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości dzielonej zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne, decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce na nieruchomości dzielonej realizację przedsięwzięcia, to jest postawienie pawilonu handlowo - usługowego.

Wnioskodawca zobowiązał się także udzielić pełnomocnictwa Spółce, aby ta mogła działać w jego imieniu celem uzyskania stosownych dokumentów. Wnioskodawca zobowiązał się do wydzielenia Nieruchomości z nieruchomości dzielonej.

Ponadto warunkiem podpisania umowy przyrzeczonej było uzyskanie innych dokumentów, które będą niezbędne do sprzedaży Nieruchomości, a w szczególności: wypisu z rejestru gruntów dla Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną, ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny nieruchomości dzielonej oraz dokumentów geodezyjnych stanowiących podstawę do ujawnienia podziału w księdze wieczystej i odłączenia Nieruchomości z księgi wieczystej, zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu nieruchomości dzielonej nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości dzielonej zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu, zaświadczenia odpowiedniego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela nieruchomości dzielonej, ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce na Nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnego z celem umowy.

Ponadto warunkiem dokonania transakcji było to, że Nieruchomość po wydzieleniu wolna będzie od wszelkich roszczeń, praw i roszczeń osób trzecich, a w szczególności: nie będzie znajdować się w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytego bezprawnie, nie będzie posiadać wad fizycznych i prawnych, do działów III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą złożone wnioski, z wyjątkiem wniosków wynikających z umowy lub złożonych za pisemną zgoda Spółki, nieruchomość nie będzie zanieczyszczona ani skażona i nie będzie żadnych podstaw do usunięcia tego zanieczyszczenia lub skażenia, jak i nie będą zachodzić jakiekolwiek przesłanki o odpowiedzialności Spółki na podstawie przepisów o ochronie środowiska, zwłaszcza do ponoszenia opłat lub kar z tym związanych, nieruchomość posiadać będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Gdyby którykolwiek z warunków nie został spełniony, jak wskazano w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca nie będzie mógł dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy. Umowa przedwstępna przewidywała prawo wstępu Spółki na teren nieruchomości dzielonej w dowolnym czasie w celu przeprowadzenia ekspertyzy w przedmiocie zanieczyszczenia lub skażenia. Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia powyższych warunków poniesie Spółka.

Wnioskodawca wyraził zgodę na przeniesienie na Spółkę lub wskazanego przez nią innego kupującego pozwolenia na budowę uzyskanego w ramach realizacji umowy przedwstępnej realizowanej przez Spółkę w imieniu Wnioskodawcy. Tę samą zasadę wskazano w stosunku do innych decyzji i stanowisk właściwych organów, które zostały lub zostaną uzyskane przez Spółkę w imieniu Wnioskodawcy w związku z realizacją umowy przedwstępnej. Stosowne pełnomocnictwa do działania zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił osobie wskazanej przez Spółkę.

W dniu 10 lutego 2020 Burmistrz Gminy wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki nr 40/1 na działki nr 40/3 oraz 40/4. Ta pierwsza miała wejść w skład Nieruchomości.

Warunki powołane w przedwstępnej umowie sprzedaży zostały spełnione, w wyniku działań Spółki i na jej koszt. Wobec spełnienia warunków, w dniu 24 września 2020 roku w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł ze Spółką „Umowę sprzedaży” będącą wykonaniem umowy przedwstępnej. W wyniku umowy z dnia 24 września 2020 roku, Wnioskodawca sprzedał Spółce przedmiotową Nieruchomość. Nieruchomość była niezabudowana. Wydana została także przed datą sprzedaży decyzja o pozwoleniu na budowę, jak i inne akty warunkujące dokonanie transakcji kupna - sprzedaży uzyskane na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę i na koszt Spółki. Wnioskodawca nie działał celem uzyskania stosownych dokumentów i rozstrzygnięć, poza udzieleniem pełnomocnictw Spółce. Jedynie wniosek o pozwolenie na budowę przygotowany na zlecenie i na koszt Spółki, Wnioskodawca - z uwagi na stosowne przepisy - podpisał osobiście. Cała reszta starań i kosztów spoczęła na kupującej Spółce.

Na tle tak przedstawionych okoliczności sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W konsekwencji, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 15 ustawy działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne. Z tytułu jego prowadzenia jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Działkę przeznaczoną do sprzedaży wykorzystywał do celów prowadzonej przez siebie działalności rolnej. Okoliczności te wskazują zatem na ścisłe związanie opisanych nieruchomości z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością rolniczą. Przedmiotowa działka wchodzi w skład majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ponieważ jest to majątek wykorzystywany przez podatnika VAT w działalności gospodarczej.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca podpisał ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości sporządzoną w formie aktu notarialnego.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Dziale VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne i Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego. Z opisu sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawca zobowiązał się udzielić pełnomocnictwa Spółce, aby ta mogła działać w Jego imieniu celem uzyskania stosownych dokumentów.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu przeniesienia własności przedmiotowych Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostał własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz Spółka w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania przez Spółkę szeregu dokumentów, m.in. dokumentów pozwalających na wydzielenie Nieruchomości czy też uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce postawienie pawilonu handlowo-usługowego. Ponadto, Wnioskodawca udzielił Spółce stosownego pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu, w celu uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Spółka podejmowała określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Spółka dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje i pozwolenia) uatrakcyjniła przedmiotową Nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego Wnioskodawca, sprzedając Nieruchomość, nie dokonał tego w ramach przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że Jego działanie połączone zostało z działaniami przyszłego nabywcy (Spółki), stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności, realizowane przez Spółkę na podstawie otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia dla oceny prawnopodatkowej sytuacji Sprzedającego pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, udzielając Spółce pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, umożliwiających zbycie przedmiotowej Nieruchomości, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wnioskodawca wykazał bowiem aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane przez pełnomocnika czynności wykluczają sprzedaż działek w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Ponadto, przedmiotowa Nieruchomość przed zawarciem umowy przyrzeczonej wchodziła w skład majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ponieważ był to majątek wykorzystywany przez podatnika VAT w działalności rolniczej.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży opisanych działek stanowi – podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT – odpłatną dostawę towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę orzeczenia sądu administracyjnego tut. Organ wyjaśnia, że wskazany wyrok został potraktowany jako element argumentacji Wnioskodawcy, jest to jednak rozstrzygnięcie odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiąże strony postępowania w konkretnej, indywidualnej sprawie, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazany wyrok nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.