Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.601.2025.1.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-23
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży lokalu
mieszkalnego oraz prawo do odliczenia od poniesionych
wydatków.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków
lokal-lokal mieszkalny
towar-towar handlowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
1

nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy:
    - zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego na
      rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy (niebędący środkiem
      trwałym) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    - prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont
      ww. lokalu mieszkalnego.
    Uzupełnił go Pan pismem z 20 sierpnia 2025 r. (wpływ 20 sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która planuje rozpocząć działalność gospodarczą w
    zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności zakupu, remontu i dalszej
    odsprzedaży lokali mieszkalnych nabywanych na rynku wtórnym.
    Po rozpoczęciu działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza zarejestrować się jako
    czynny podatnik VAT.
    Działalność ta będzie polegać na nabywaniu lokali mieszkalnych w celu ich późniejszej
    odsprzedaży, lokale te będą ujmowane w ewidencji księgowej jako towary handlowe, a nie
    jako środki trwałe. Nie będą zatem wprowadzane do ewidencji środków trwałych i nie
    będą podlegały amortyzacji.
    W ramach planowanych działań Wnioskodawca zamierza nabyć lokal mieszkalny na rynku
    wtórnym od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Lokal ten był
    wcześniej wykorzystywany do celów mieszkaniowych i jego pierwsze zasiedlenie miało
    miejsce ponad 2 lata przed planowanym zakupem przez Wnioskodawcę.
    Po zakupie lokalu, Wnioskodawca planuje przeprowadzenie remontu, który obejmie m.in.
    wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej, wymianę drzwi, odnowienie ścian, podłóg
    oraz inne prace mające na celu przywrócenie lokalu do pełnej funkcjonalności. Szacowana
    wartość nakładów remontowych przekroczy 30% wartości zakupu lokalu. Wydatki będą
    dokumentowane fakturami VAT. Po zakończeniu remontu lokal zostanie sprzedany w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności
      jako towar handlowy (niebędący środkiem trwałym), będzie korzystać ze zwolnienia od

      podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli pierwsze
      zasiedlenie lokalu nastąpiło ponad 2 lata przed planowaną sprzedażą, a poniesione
      nakłady remontowe przekroczą 30% wartości nabycia?
    2. Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego
      od wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego towar
      handlowy, przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, w sytuacji gdy sprzedaż tego
      lokalu będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
      10 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego na rynku
    wtórnym i zaklasyfikowanego jako towar handlowy, będzie korzystać ze zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361, dalej: „ustawa o VAT”).
    Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich
    części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynął okres co najmniej dwóch lat.
    Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
    oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu
    pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich
    wybudowaniu lub po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie przekroczyły 30%
    wartości początkowej.
    Ustawa o VAT w art. 2 pkt 14a wyjaśnia, że przez „ulepszenie” należy rozumieć ulepszenie
    w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Odwołanie to kieruje nas do ustawy z
    dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    226, dalej: „ustawa o PIT”), w szczególności do art. 22g ust. 17, zgodnie z którym
    ulepszenie dotyczy wyłącznie środków trwałych i polega na przebudowie, rozbudowie,
    adaptacji, modernizacji lub rekonstrukcji, pod warunkiem przekroczenia progu 10.000 zł i
    wzrostu wartości użytkowej.
    Zatem kluczowym elementem uznania nakładów za „ulepszenie” jest to, że muszą one
    dotyczyć środka trwałego. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, środkiem trwałym może
    być wyłącznie składnik majątkowy:
    - stanowiący własność lub współwłasność podatnika,
    - kompletny i zdatny do użytku,
    - wykorzystywany w działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok,
    - wprowadzony do ewidencji środków trwałych i amortyzowany.
    W analizowanym przypadku lokal nie będzie ujmowany w ewidencji środków trwałych ani
    amortyzowany. Będzie przeznaczony wyłącznie do dalszej odsprzedaży, a zatem
    zaklasyfikowany jako towar handlowy, a nie jako środek trwały. Tym samym, nie może
    podlegać „ulepszeniu” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – co przesądza
    również o braku możliwości uznania takich nakładów za „ulepszenie” na gruncie VAT.
    Na marginesie warto podkreślić, że instytucja towaru została uregulowana w ustawie z
    dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Zgodnie z
    art. 3 ust. 1 pkt 19, przez towary rozumie się rzeczowe aktywa obrotowe nabyte w celu
    odprzedaży w stanie nieprzetworzonym lub po przetworzeniu.
    Ustawy podatkowe – zarówno ustawa o PIT, jak i ustawa o VAT – nie przewidują odrębnej
    definicji towaru na potrzeby oceny, czy możliwe jest jego „ulepszenie”. Co więcej, w
    żadnym przepisie prawa podatkowego nie przewidziano możliwości, aby towar mógł być

    traktowany jako przedmiot „ulepszenia”. Takie podejście byłoby nie tylko nieuprawnione,
    ale prowadziłoby do rozszerzającej wykładni prawa podatkowego na niekorzyść
    podatnika, co jest niedopuszczalne.
    W rezultacie, skoro lokal nie jest środkiem trwałym, nie może być przedmiotem ulepszenia
    w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, a zatem także w rozumieniu art. 2 pkt 14a
    ustawy o VAT. To oznacza, że poniesienie nakładów – nawet przekraczających 30%
    wartości początkowej – nie skutkuje powstaniem nowego pierwszego zasiedlenia. Jeśli
    zatem od pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata, sprzedaż korzysta ze zwolnienia
    od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Wnioskodawcy nie będzie
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów remontowych,
    ponieważ będą one służyć czynnościom zwolnionym od VAT. Zasada ta wynika także z art.
    88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, który wyklucza możliwość odliczenia VAT od zakupów
    związanych z czynnościami zwolnionymi od podatku.
    Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej
    Dyrektora KIS z 11 lipca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.207.2025.2.BS, gdzie organ
    uznał, że sprzedaż lokalu niebędącego środkiem trwałym – nawet po poniesieniu
    nakładów przekraczających 30% – nadal korzysta ze zwolnienia od VAT, ponieważ nie
    dochodzi do „ulepszenia” w rozumieniu przepisów.
    Podsumowując, lokal mieszkalny nabyty przez Wnioskodawcę z zamiarem odsprzedaży,
    nieujęty w ewidencji środków trwałych i przeznaczony do dalszej sprzedaży, stanowi towar
    handlowy. Wydatki poniesione na jego remont, niezależnie od wysokości, nie mogą być
    kwalifikowane jako „ulepszenie” w rozumieniu przepisów podatkowych, ponieważ dotyczą
    towaru, a nie środka trwałego.
    W związku z tym nie dojdzie do nowego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14
    ustawy o VAT, a sprzedaż lokalu – jako mająca miejsce po upływie ponad dwóch lat od
    pierwszego zasiedlenia – będzie korzystać ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 tej ustawy. Tym samym, poniesione wydatki – jako związane z czynnością
    zwolnioną – nie będą uprawniały do odliczenia podatku naliczonego. Stanowisko to
    znajduje pełne oparcie w treści przepisów oraz w aktualnym orzecznictwie i
    interpretacjach organów podatkowych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 2 ust. 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, lokale spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w
    art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
          upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
          podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku,
    budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym
    zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na
    potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w
    najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej –
    bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich
    części.
    Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od
    towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

    Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy,
      rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków,
      ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich
      ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych,
      których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za
      ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę,
      rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza
      10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z
      dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem
      używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą
      ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
    Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem,
    które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem
    tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja,
    adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną,
    użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu,
    niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.
    Zatem nieruchomości (np. lokale), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego,
    nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ
    pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy,
    odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.
    Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy
    całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze
    zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy
    niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest
    dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od
    momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
          prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
          których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
          naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
          początkowej tych obiektów.
    Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących
    przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie
    ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie
    wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

    Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki
    występujące w tym artykule.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku
    VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą
    być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
      posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    · przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
      dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    Należy również zauważyć, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

        2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
          naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
          obiektów
      – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Natomiast z przepisu art. 43 ust. 11 ustawy wynika, że:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
          dokonującego dostawy oraz nabywcy;
        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
          przypadku, którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej
    wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków
    w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy
    gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub
    ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich
    części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan rozpocząć działalność gospodarczą w zakresie
    obrotu nieruchomościami, w szczególności zakupu, remontu i dalszej odsprzedaży lokali
    mieszkalnych nabywanych na rynku wtórnym. Po rozpoczęciu działalności gospodarczej
    zamierza Pan zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Działalność ta będzie polegać
    na nabywaniu lokali mieszkalnych w celu ich późniejszej odsprzedaży, lokale te będą
    ujmowane w ewidencji księgowej jako towary handlowe, a nie jako środki trwałe. Nie będą
    zatem wprowadzane do ewidencji środków trwałych i nie będą podlegały amortyzacji. W
    ramach planowanych działań zamierza Pan nabyć lokal mieszkalny na rynku wtórnym od
    osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Lokal ten był wcześniej
    wykorzystywany do celów mieszkaniowych i jego pierwsze zasiedlenie miało miejsce
    ponad 2 lata przed planowanym zakupem przez Pana. Po zakupie lokalu, planuje Pan
    przeprowadzenie remontu, który obejmie m.in. wymianę instalacji elektrycznej i
    hydraulicznej, wymianę drzwi, odnowienie ścian, podłóg oraz inne prace mające na celu
    przywrócenie lokalu do pełnej funkcjonalności. Szacowana wartość nakładów
    remontowych przekroczy 30% wartości zakupu lokalu. Wydatki będą dokumentowane
    fakturami VAT. Po zakończeniu remontu lokal zostanie sprzedany w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej.

    Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż lokalu
    mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy,
    będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży lokalu mieszkalnego
    zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy przede
    wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. lokalu miało miejsce pierwsze
    zasiedlenie.
    We wniosku wskazał Pan, że w odniesieniu do lokalu mieszkalnego pierwsze zasiedlenie
    miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym przez Pana zakupem. Po zakupie planuje
    Pan przeprowadzenie remontu, mającego na celu przywrócenie lokalu do pełnej
    funkcjonalności. Szacowana wartość nakładów remontowych przekroczy 30% wartości
    zakupu lokalu.
    Należy jednak zauważyć, że ponoszone przez Pana nakłady nie będą miały wpływu na
    kwestię pierwszego zasiedlenia przedmiotowego lokalu, gdyż ten lokal stanowić będzie
    towar handlowy, co oznacza, że nie może on ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów
    ustawy o podatku dochodowym. Jak wcześniej wskazano pojęcie ulepszenia, do którego
    odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku
    dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.
    Zatem, skoro dostawa lokalu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w
    rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia do dnia przyszłej transakcji
    upłynie okres co najmniej 2 lat, spełnione będą przesłanki warunkujące zastosowanie
    zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Podsumowując, sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w
    działalności jako towar handlowy (niebędący środkiem trwałym), będzie korzystać ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego w wniosku nr 1 jest prawidłowe.
    W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będzie przysługiwać Panu
    prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont
    lokalu mieszkalnego stanowiącego towar handlowy, przeznaczonego do dalszej
    odsprzedaży.
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
      W zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych
      przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
          usługi.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy

    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających
    opodatkowaniu VAT.
    Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe,
    tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony
    są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części
    podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do
    wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod
    warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art.
    86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88
    ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie
    podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego będzie korzystać ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W konsekwencji, nie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Pana do
    odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont lokalu
    mieszkalnego, stanowiącego towar handlowy, przeznaczonego do dalszej odsprzedaży,
    gdyż sprzedaż tego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić czynności opodatkowanej
    podatkiem VAT.
    Podsumowując stwierdzić należy, że nie będzie Panu przysługiwać prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego
    stanowiącego towar handlowy, przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, w sytuacji gdy
    sprzedaż tego lokalu będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

    Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.