Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.837.2025.2.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-28
Teza: Nieuznanie za podatnika podatku VAT w związku z planowaną
sprzedażą niezabudowanych działek i w konsekwencji
niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
działki
majątek-majątek osobisty
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za
    podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1,
    2, 3, 4, 5 oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww.
    sprzedaży jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie:
    - nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą
      niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania
      opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży,
    - zwolnienia ww. sprzedaży od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o
      VAT, w przypadku uznania Pana za podatnika podatku VAT i podlegania
      opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży.
    Uzupełnił go Pan pismem z 30 września 2025 r. (wpływ 30 września 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)
    Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, posiadającą
    nieograniczony obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.
    Jest Pan właścicielem nieruchomości rolnych niezabudowanych wyszczególnionych w
    opisie poniżej. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że są to użytki rolne klasy ŁIV i RIVa.
    W 1990 roku, umową darowizny od rodziców, otrzymał Pan działki 7 i 8 o łącznej
    powierzchni (...) arów, położone w (...) w obrębie (...).
    W 2001 roku decyzją Starosty (...) dokonano nowego oznaczenia działek. Działka 7
                              2uzyskała nowe oznaczenie 9 i powierzchnię (...) m. Działka 8 uzyskała nowe oznaczenie 10
              2i powierzchnię (...) m.
    W 2021 złożył Pan wniosek o podział działki 10 na dwie odrębne w celu wydzielenia drogi
    wewnętrznej. W dniu (...) 2022 uzyskał Pan potwierdzenie złożonego wcześniej wniosku i
    dokonano podziału działki 10 o powierzchni (...) ha na działki: 11 o pow. (...) ha (na drogę
    wewnętrzną) i 12 o pow. (...) ha.
    Jednocześnie w tym samym dniu dokonano podziału z urzędu przez Prezydenta Miasta (...)
    działki 13 o pow. (...) ha na działki 14 o pow. (...) ha i działkę 15 o pow. (...) ha, stanowiących
    własność Gminy Miejskiej (...).
    W dniu (...) 2022 roku, w wyniku rokowań z Gminą Miejską (...), dokonał Pan ekwiwalentnej
    zamiany działki 11 o pow. (...) ha na działkę 14 o pow. (...) ha poprzez kompensatę
    gruntem bez dokonania dopłaty. Wartość działek wynosiła po (...) zł.

    W wyniku dokonanych czynności w Pana posiadaniu były działki o oznaczeniu 12, 14.
    W dniu (...) 2025 nabył Pan wraz z żoną udział 1/4 w działce 16 o pow. (...) ha za kwotę (...)
    zł. Zakup związany jest z uzyskaniem warunków zabudowy, a działka ma być drogą
    wewnętrzną.
    W dniu (...) 2025 złożył Pan wniosek o ustalenie warunków zabudowy na 5 działek.
    W wyniku złożenia wniosku koniecznym stało się scalenie działek i ustalenie nowego
    podziału.
    W dniu (...) 2025 na Pana wniosek dokonano scalenia działek 12, 14 i 9 w działkę 17 o pow.
    (...) ha. A następnie podział na 5 działek + działka będącą wymaganym pasem drogowym o
    szerokości 5 m na całej długości styku z istniejącą drogą na działce 14 będącą własnością
    Gminy Miejskiej (...) (droga wewnętrzna).
    W dniu (...) 2025 złożył Pan wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla
    inwestycji polegającej na budowie, na każdej z działek, budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego na działkach 18, 19, 20 położonych w (...) przy ulicy (...) obręb (...) oraz na
    działce 16 (droga wewnętrzna udział po 1/5).
    Do chwili obecnej nie nadano nowych numerów działek.
    Na tej nieruchomości rolnej prowadzi Pan gospodarstwo rolne i uprawia ziemię.
    Nieruchomość rolna nigdy nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
    Nigdy nie udostępniał Pan nieruchomości rolnej na podstawie umowy dzierżawy, najmu
    czy też innej umowy cywilnoprawnej wywierającej tożsame skutki.
    Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o podatku VAT.
    Nie prowadził Pan nigdy działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
    W wyniku uzyskania warunków zabudowy ma Pan zamiar dokonać sprzedaży
    wydzielonych działek ze swojego majątku osobistego. Sprzedaż w całości lub w częściach.
    Głównym motywem sprzedaży jest chęć zdobycia środków finansowych na bieżące
    potrzeby finansowe Pana rodziny. Dodatkowym powodem sprzedaży jest fakt, iż
    powierzchnia gruntu rolnego jest zbyt mała, żeby stanowiła główne źródło Pana dochodu
    z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. W konsekwencji, prowadzenie gospodarstwa
    rolnego stało się nieopłacalne.
    W piśmie z 30 września 2025 r. wskazał Pan, że:
    1) Według wstępnego pozytywnie zaopiniowanego projektu podziału działki 17 przyszłe
      działki będą miały numery 1, 2, 3, 4, 5 i 6.
    2) Działkę 14 nabył Pan od Gminy Miejskiej (...) w celu scalenia działek 10 i 9. Uzyskanie
      jednego ciągłego obszaru z dostępem do drogi publicznej. Udział w działce 16 nabył
      Pan w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej na całej szerokości działki 17 w celu
      uzyskania warunków zabudowy.
    3) Na pytanie: „Czy nabycie udziału w działce nr 16 nastąpiło w ramach czynności
      podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?” odpowiedział Pan: „Nie. Zwolnienie na
      podstawie art. 43 u.1 p. 9 ustawy VAT.”
    4) Na pytanie: „Czy nabycie udziału w działce nr 16 zostało udokumentowane fakturą z
      wykazaną kwotą podatku VAT?” odpowiedział Pan: „Nie. Wyłącznie akt notarialny bez
      faktury.”
    5) Na pytanie: „Czy przy nabyciu udziału w działce nr 16 przysługiwało Panu prawo do
      odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, proszę wskazać przyczynę?” odpowiedział
      Pan: „Nie. Czynność zwolniona, jak wyżej.”

    6) Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:
      Na tej nieruchomości rolnej prowadzę gospodarstwo rolne i uprawiam ziemię.
      Jestem rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o podatku VAT.
        proszę wskazać:
    a) Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są wykorzystywane przez
      Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od
      towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? (...)
    b) z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży były/są dokonywane zbiory i
      dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w
      jakim okresie sprzedaż miała miejsce)? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na
      Pana własne potrzeby?”
        odpowiedział Pan:
    a) „Nie.”
    b) „Wyłącznie uprawy rolne na potrzeby własne.”
    7) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była wykorzystywana
      wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie posiadania.
    8) Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:
      W dniu (...) 2025 złożyłem wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla
      inwestycji polegającej na budowie, na każdej z działek, budynku mieszkalnego
      jednorodzinnego na działkach 18, 19, 20 położonych w (...) przy ulicy (...) obręb (...)
      oraz na działce 16 (droga wewnętrzna udział po 1/5).
        proszę wskazać czy dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży
        została wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, proszę wskazać realizacji
        jakiej inwestycji na nieruchomości dotyczy ww. decyzja o warunkach zabudowy?”
        odpowiedział Pan: „Wydana decyzja o warunkach zabudowy „dla inwestycji
        polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na działce 17”.”
    9) Na pytanie: „Czy ww. działki były/są wykorzystywane przez Pana (przez cały okres
      posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele
      prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokaja i w jakim
      okresie?” odpowiedział Pan: „Na potrzeby własne. Zbiór trawy jako paszy dla
      posiadanych zwierząt domowych, następnie ugór.”
    10) Na pytanie: „Czy dokonywał/będzie Pan dokonywał jakichkolwiek czynności (ponosił
      nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu,
      ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności
      nieruchomości itp.) - jeśli tak, to proszę wskazać jakie były/będą to czynności
      (nakłady)?” odpowiedział Pan: „Nie. Żadnych nakładów i inwestycji.”
    11) Na pytanie: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek współpracował
      /współpracuje Pan z biurem obrotu nieruchomościami?” odpowiedział Pan: „Nie
      współpracowałem i obecnie nie współpracuje w tym zakresie.”
    12) Na pytanie: „Czy podejmował/podejmuje Pan działania marketingowe w celu
      sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie?”
      odpowiedział Pan: „Nie.”
    13) Na pytanie: „Czy nawiązał Pan kontakt z przyszłym nabywcą/nabywcami działek? Jeśli
      tak, to w jaki sposób?” odpowiedział Pan: „Nie.”
    14) Na pytanie: „Czy zawarł Pan/zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży
      działek? Jeśli tak, to proszę wskazać: (...)” odpowiedział Pan: „Nie zawarłem umów
      przedwstępnych.”

    15) Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody,
      upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww.
      działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać: (...)” odpowiedział Pan: „Nie udzieliłem w tym
      zakresie pełnomocnictw.”
    16) Na pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to
      proszę wskazać: (...)” odpowiedział Pan: „Nie dokonywałem wcześniej sprzedaży
      nieruchomości.”
    17) Na pytanie: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości
      do sprzedaży? Jeśli tak to proszę wskazać (...)” odpowiedział Pan: „Nie posiadam innych
      nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.”
    Pytania
    1) Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT,
      sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy
      uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji?
    2) Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że
      sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy
      uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze
      zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1
    W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o
    VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana
    nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT
    podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    działa jako podatnik. (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia
    2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD). Zgodnie z tym, żeby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.
    Treść art. 15 ust. 1 ustawy o VAT mówi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących

    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Można z tego wysnuć wniosek, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta
    aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób ciągły. Dokonywanie określonych
    czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala
    na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Nie podjął Pan ani nie ma zamiaru podejmować żadnych czynności świadczących o
    zawodowym charakterze w zakresie sprzedaży nieruchomości, a jedynie podejmuje Pan
    działania mające na celu zawarcie umowy sprzedaży z potencjalnymi nabywcami.
    Na skutek planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych rozpoczął Pan procedurę
    uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na ww. nieruchomościach. To spowodowało
    konieczność podziału działek z wcześniejszym scaleniem działek (warunek niezbędny do
    podziału działki), uregulował Pan istnienie drogi dojazdowej według wymaganych
    warunków (warunek konieczny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy).
    Wykonanie powyższych czynności nie świadczy o zawodowym charakterze podejmowany
    działań, a jest jedynie przejawem racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.
    Podział nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży, mieści się w
    zakresie uprawnień właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu
    uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, co również jest potwierdzone przez orzecznictwo
    sądów administracyjnych (wyrok WSA w Szczecinie z 9 stycznia 2025 r., sygn. akt I SA/Sz
    468/24; wyrok NSA z 29 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 179/24; wyrok NSA z 10 lipca
    2024 r., sygn. Akt I FSK 20/22). Wcześniejsze porozumienie z Gminą Miejską (...)
    podyktowanie było wytyczeniem drogi, która dała możliwości zabudowy dla działek
    przyległych do Pana, a których właścicielem jest Gmina. Z Pana punktu widzenia,
    zapewnienie dostępu działki do drogi dojazdowej ma fundamentalne znaczenie dla
    wszystkich stron.
    Według Pana, sprzedaż wszystkich nieruchomości powstałych na skutek podziału może co
    prawda potrwać przez pewien okres czasu, niemniej Pana działania nie przyjmą
    charakteru ciągłego, a jest to jeden z wyznaczników uznania wykonywanych czynności za
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Logiczną konsekwencją
    sprzedaży określonej liczby nieruchomości gruntowych jest ciągłość, ze względu na
    specyfikę przedmiotu umowy sprzedaży, który jest zbywany. Zbycie nieruchomości
    gruntowych, co do zasady nie następuje w sposób jednorazowy i natychmiastowy,
    albowiem są to składniki majątkowe o znacznej wartości, których sprzedaż wymaga
    znalezienia odpowiedniego nabywcy, co z reguły wiąże się z długotrwałym procesem
    poszukiwań oraz negocjacji ceny. Nie zleca Pan sprzedaży nieruchomości
    profesjonalistom a jedynie poprzez ogłoszenie na ogólnodostępnym portalu
    internetowym.
    W rezultacie sprzedaż wszystkich działek, które powstaną z podziału jednej nieruchomości
    rolnej może potrwać dłuższy okres niż obejmuje zazwyczaj jednorazowa transakcja,
    niemniej powyższe nie będzie świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w
    sposób ciągły w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Podsumowując, na podstawie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz
    orzecznictwa wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych
    podstaw do uznania planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości rolnej za
    dokonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT. Będzie Pan sprzedawać powyższe nieruchomości w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym. Nie działa Pan w ramach obrotu nieruchomościami jako profesjonalista oraz
    nie podejmuje środków wykraczających ponad te, które podejmują osoby zarządzające

    własnym mieniem. Celem sprzedaży nieruchomości jest jedynie chęć zabezpieczenia Pana
    przyszłości finansowej, a także bezpieczeństwa finansowego Pana rodziny w ramach
    zarządu swoim własnym majątkiem.
    Bardzo słusznie stwierdził także Naczelny Sąd Administracyjnym, w wyroku z 4 czerwca
    2023 r., I FSK 427/23, w którym stwierdzono, iż: Nie można wymagać, aby osoba fizyczna w
    ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku
    w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć
    żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby
    skutkować uznaniem za podatnika VAT.
    Mając powyższe na względzie, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz
    ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT, a Pana nie należy uznawać za podatnika podatku VAT z tytułu tej
    transakcji.
    Ad 2
    W Pana ocenie, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku
    uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a
    Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta
    ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT
    dotyczy dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, zwolnionym z podatku VAT, prowadzącym działalność
    rolniczą w ramach gospodarstwa rolnego. Jednocześnie wykorzystuje Pan nieruchomość
    rolną wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że wykonuje
    Pan czynności zwolnione z podatku VAT, a zatem nie przysługuje Panu prawo do
    odliczenia podatku VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Oba warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, Pana zdaniem, są spełnione.
    Mając powyższe na względzie, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w
    przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem
    VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta
    korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie nieuznania Pana za podatnika
    podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5
    oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży jest
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej

      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
      uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego
      lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 istotne
    jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i

    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że planuje Pan sprzedaż niezabudowanej
    nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 powstałych z podziału działki nr
    17. Uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie
    budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce 17. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym i
    na ww. nieruchomości prowadzi Pan gospodarstwo rolne i uprawia ziemię. Produkty rolne
    z nieruchomości były wykorzystywane tylko na Pana potrzeby własne. Przez cały okres
    posiadania nieruchomości wykorzystywał Pan ją na potrzeby własne - zbiór trawy jako

    paszy dla posiadanych zwierząt domowych, następnie ugór. W stosunku do ww.
    nieruchomości nie ponosił Pan nakładów w celu jej uatrakcyjnienia oraz nie dokonywał
    Pan żadnych inwestycji. Nie współpracował i nie współpracuje Pan z biurem obrotu
    nieruchomościami. Nie podejmował Pan i nie podejmuje działań marketingowych w celu
    sprzedaży nieruchomości wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nieruchomość
    nigdy nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług. Nigdy nie udostępniał Pan nieruchomości na podstawie umowy
    dzierżawy, najmu czy też innej umowy cywilnoprawnej wywierającej tożsame skutki. Nie
    nawiązał Pan kontaktu z przyszłym nabywcą, nie podpisał Pan umowy przedwstępnej oraz
    nie udzielił Pan w tym zakresie pełnomocnictwa.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do
    planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 nie wystąpił ciąg
    zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny
    do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje,
    że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a
    stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 będzie Pan korzystał z
    przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będzie Pan korzystać z
    przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność
    oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 nie będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan nie będzie
    działał w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu ww. transakcji.
    W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze
    zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku
    VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 i w
    konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży uznałem za
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
    (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie
    mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe

    tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.