Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.887.2020.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-01
Teza: opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 9 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 stycznia 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 18 stycznia 2021 r.) oraz pismem z dnia 15 stycznia 2021 r. (data wpływu 22 stycznia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych i zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 31 grudnia 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.887.2020.1.MM, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h powołanej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 31 grudnia 2020 r. (data doręczenia 12 stycznia 2021 r.). W dniu 18 stycznia 2021 r. wpłynęło za pośrednictwem platformy ePUAP uzupełnienie wniosku. Ponadto w dniu 22 stycznia 2021 r. wpłynęło kolejne uzupełnienie wniosku, nadane za pośrednictwem ….

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prywatnego wynajmu wynajmuje od sierpnia 2018 r. dwa mieszkania na cele mieszkaniowe. Przychód z wynajmu prywatnego dokumentuje fakturą ze stawką ZW i odprowadza zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% od uzyskanego przychodu. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, a pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa.

Mąż Wnioskodawczyni również prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od stycznia 2019 r. wynajmuje dwa mieszkania, które zostały wybudowane w ramach prowadzonej działalności, wprowadzone do ewidencji środków trwałych i amortyzowane. W związku z uzyskiwaniem przychodu z wynajmu mieszkań na cele mieszkaniowe wystawia fakturę ze stawką ZW i odprowadza zaliczki w wysokości 19% od przychodu uzyskiwanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

We wrześniu 2003 r. Wnioskodawczyni zakupiła prywatnie do majątku wspólnego grunt o powierzchni 0,0971 ha. Wnioskodawczyni jest w związku małżeńskim od 2003 r. Ma dwie córki urodzone w 2011 r. i 2016 r. Po przyjściu na świat młodszej córki, małżonkowie podjęli decyzję o wybudowaniu na gruncie, o którym mowa powyżej, dwóch budynków mieszkalnych z zamiarem przekazania ich w przyszłości córkom. W dniu … grudnia 2017 r. została wydana decyzja nr … o warunkach zabudowy dotycząca budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną niezbędną do prawidłowego funkcjonowania budynku. Decyzją nr … z dnia … maja 2018 r. zatwierdzony został projektu budowlany i udzielono pozwolenia na budowę, która została zakończona 3 września 2020 r.

Budynki zostały wybudowane w ramach zarządzania prywatnym majątkiem, koszty związane z budową nie były rozliczane w ramach podatku dochodowego i podatku od towarów i usług. Mieszkania w budynkach nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i Jej męża. Stanowią prywatny majątek małżonków i mają służyć w przyszłości, jako zabezpieczenie materialne dla małoletnich dzieci. We wrześniu 2020 r. dwa budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej, składające się z sześciu mieszkań, zostały wynajęte na cele mieszkaniowe przez Wnioskodawczynię, w ramach prywatnego wynajmu. Pieniądze uzyskane z wynajmu zostaną przeznaczone na zabezpieczenie finansowe dla córek. Wnioskodawczyni przygotowała i wynajęła lokale mieszkalne w związku z zainteresowaniem wynajmem jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania. W tej chwili trudno jest przewidzieć, czy po upływie pewnego okresu mieszkania będą nadal wynajmowane, co jest głównie uzależnione od popytu na nie i sytuacji, jaka będzie w kraju. Mieszkania stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni, stanowią zabezpieczenia dla Jej dzieci, a do momentu uzyskania przez nich pełnoletności mogą być wynajmowane. Na chwilę obecną nie wiadomo na jakie okresy, i czy w ogóle do tego czasu mieszkania w budynkach, o których mowa powyżej, będą wynajmowane.

W piśmie z dnia 18 stycznia 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że Jej mąż prowadzi działalność gospodarczą od dnia … kwietnia 2012 r. w zakresie: PKD 46.45.Z - Sprzedaż hurtowa perfum i kosmetyków, PKD 46.44.Z - Sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czyszczących, PKD 47.19.Z - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.78.Z - Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Dwa mieszkania wynajmowane przez Wnioskodawczynię od sierpnia 2018 r. wchodzą w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej i zostały nabyte w 2007 r. Wnioskodawczyni zawierała umowy najmu dwóch ww. mieszkań sama - za wiedzą i zgodą małżonka.

Wnioskodawczyni w zakresie budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zawarła sześć odrębnych umów najmu na cele mieszkaniowe, z sześcioma odrębnymi podmiotami - osobami fizycznymi. Umowy z najemcami zostały zawarte przez Wnioskodawczynię na okres do dnia 31 sierpnia 2021 r. Budynek w zabudowie bliźniaczej został oddany wynajmującym, jako przystosowany do zamieszkania (pomalowane ściany, łazienki zaopatrzone w zlew, wannę, wc, kuchnia zaopatrzona w zlew). Dwa budynki w zabudowie bliźniaczej zostały sklasyfikowane zgodnie z PKOB w grupie 112, tj. budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. W każdym budynku są wyodrębnione trzy lokale mieszkalne o powierzchni ok. 60 m2 z osobnym wejściem z jednej klatki. Czynności wynajmu ww. nieruchomości nie były i nie są wykonywane w sposób zorganizowany, brak działań profesjonalnych, systematycznych i uporządkowanych, które wiążą się z planowaniem i realizacją zamierzeń, celem uzyskania pożytków z najmu. Wszystkie mieszkania są obecnie wynajmowane na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni i Jej mąż nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają wynajmować. Obsługą czynności związanych z wynajmem ww. nieruchomości takich jak: wybór najemców, zawieranie umów najmu, przekazywanie kluczy do lokalu, odbiór lokalu, sprawdzanie jego stanu, Wnioskodawczyni zajmuje się osobiście i nie korzysta z firm zewnętrznych, czy pośredników. Wnioskodawczyni nie korzysta z obsługi zarządczej i księgowej w zakresie wynajmu nieruchomości. Wnioskodawczyni wynajmując ww. nieruchomość działa we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki.

Wnioskodawczyni w dniu 18 września 2018 r. złożyła oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o których mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Opłaty za najem uiszczane są przez najemców na konto osobiste Wnioskodawczyni. Małżonkowie składali oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu przez Wnioskodawczynię i na Niej ciąży obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wynajem mieszkań w dwóch budynkach jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, w opisanym powyżej stanie faktycznym, Wnioskodawczyni może traktować jako najem prywatny i zastosować opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, najem w formie, jaką przedstawiono we wniosku, spełnia warunki najmu prywatnego, wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu. Wybór sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił temu, kto oddaje rzecz w najem. Nie jest on ograniczony ilością wynajmowanych lokali, ale charakterem zawartych umów najmu, a w szczególności związkiem tych lokali z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zdaniem Wnioskodawczyni, w sytuacji przestawionej we wniosku, ta zależność nie zachodzi.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z przepisów cytowanych powyżej wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę do przyjęcia, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: dana działalność musi być działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany oraz w sposób ciągły.

Wynajem lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, będzie wykonywany w sposób zarobkowy zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu, ale zdaniem Wnioskodawczyni bez cech zorganizowania i ciągłości, co nie spełnia warunków definicji z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób zaplanowany, systematyczny i uporządkowany. Podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom i służą osiągnięciu celu. Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją zamierzeń. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu. O ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, ale powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar. Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionej we wniosku sytuacji nie ma zorganizowanej struktury do obsługi najmu. W chwili obecnej przygotowano lokale do wynajmu, w związku z zainteresowaniem wynajmem oraz ustalono sposób i realizację płatności. Najem nie będzie również prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego. W tej chwili trudno jest przewidzieć, czy po upływie pewnego okresu mieszkania będą nadal wynajmowane, co jest głównie uzależnione od popytu na nie i sytuacji w kraju. Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, mają na celu gospodarowanie tym majątkiem i zaspokajanie potrzeb osobistych Wnioskodawczyni i Jej rodziny. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z wykonywaniem najmu bez cech charakterystycznych dla działalności, takich jak zorganizowanie i ciągłość. Mieszkania stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni, stanowią zabezpieczenie dla Jej dzieci, a do momentu uzyskania przez nie pełnoletności mogą być wynajmowane dla uzyskania korzyści finansowych, które stanowić będą zabezpieczenie przyszłości córek. Na chwilę obecną nie wiadomo na jakie okresy i czy w ogóle do tego czasu będą wynajmowane.

Zdaniem Wnioskodawczyni, może Ona skorzystać z opodatkowania najmu ryczałtem, gdyż wynajem nieruchomości nie posiada zorganizowanej struktury zarządzania, jest okazjonalny (umowy zostały podpisane na czas określony, ale nie ma pewności, czy po ich zakończeniu najem będzie kontynuowany), nie były i nie są prowadzone „profesjonalne” działania zmierzające do poszukiwania najemców. Wynajmowanie mieszkań w sposób, który nie wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, zdaniem Wnioskodawczyni, należy zakwalifikować do źródła przychodu, jakim jest najem prywatny.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2018 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ: „Nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a do kwoty 100 000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Biorąc pod uwagę zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zaistniały stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nie wynajmuje mieszkań w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Przyjmując, że wynajem nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako najem prywatny. W takim przypadku, Wnioskodawczyni będzie mogła korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Jednakże przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okoliczności faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

*   wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność lub współwłasność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W szczególności działania podatnika, wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalności gospodarczą. Istotne znaczenie choć niedecydujące mają również poszczególne elementy stanu faktycznego, będące efektem aktywnych działań podatnika np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte nieruchomości będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu. Duże znaczenie ma również to, czy podatnik ma zamiar nabywać kolejne nieruchomości celem ich wynajmu, tj. czy planuje rozszerzać skalę prowadzonego najmu.

A zatem, podstawowe znaczenie dla prawidłowej kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów ma sposób wykonywania najmu, a więc to czy podatnik ogranicza się tylko do zwykłego zarządzania dotychczas posiadanymi składnikami majątku, czy też planuje dalsze działania w zakresie najmu, gdyż zamierza rozszerzać skalę prowadzonej aktywności. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji najem nieruchomości, nie może być uznany za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet w przypadku, gdy w przyszłości wynajmowane nieruchomości mogą służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r., poz. 1905, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy, przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:

1.  opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;
2.  korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;
3.  osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:
    1.  prowadzenia aptek,
    2.  działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,
    3.  działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;

1.  wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;
2.  podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
    1.  samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
    2.  w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
    3.  samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka

\- jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

Warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 3 ww. ustawy, zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

W myśl art. 8 ust. 8 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 3, oraz zawiadomienie, o którym mowa w ust. 6, mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Z kolei wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym.

Natomiast jak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. d) cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2021 r. zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ww. ustawy wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Tak więc przychody małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, z umowy najmu rzeczy i praw majątkowych, stanowią u każdego z nich przychód w wysokości równej połowie uzyskanego przez oboje małżonków przychodu z tego źródła. Jednakże z brzmienia powołanych przepisów art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, że powyższa zasada proporcjonalnego ustalania przychodu nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego małżonków; nie występuje wówczas współwłasność.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Natomiast w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Stosownie do art. 206 i 207 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, natomiast pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wobec powyższego, małżonkowie posiadający prawo do rzeczy na zasadzie współwłasności majątkowej mają równe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej oraz obowiązek dbania o nią. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. W ramach prywatnego najmu wynajmuje od sierpnia 2018 r. dwa mieszkania na cele mieszkaniowe. Od przychodu z najmu prywatnego odprowadza zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% od uzyskanego przychodu. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, a pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Mąż Wnioskodawczyni również prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Od stycznia 2019 r. wynajmuje dwa mieszkania, które zostały wybudowane w ramach prowadzonej działalności, wprowadzone do ewidencji środków trwałych i amortyzowane. W związku z uzyskiwaniem przychodu odprowadza zaliczki w wysokości 19% od przychodu uzyskiwanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

We wrześniu 2003 r. Wnioskodawczyni zakupiła prywatnie do majątku wspólnego grunt o powierzchni 0,0971 ha. Wnioskodawczyni ma dwie córki urodzone w 2011 r. i 2016 r. Po przyjściu na świat młodszej córki, małżonkowie podjęli decyzję o wybudowaniu na gruncie, o którym mowa powyżej, dwóch budynków mieszkalnych z zamiarem przekazania ich w przyszłości córkom. W dniu 21 grudnia 2017 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dotycząca budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną niezbędną do prawidłowego funkcjonowania budynku. Budowa została zakończona w dniu 3 września 2020 r. Budynki zostały wybudowane w ramach zarządzania prywatnym majątkiem, koszty związane z budową nie były rozliczane w ramach podatku dochodowego i podatku od towarów i usług. Mieszkania w budynkach nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i Jej męża. Stanowią prywatny majątek małżonków i mają służyć w przyszłości jako zabezpieczenie materialne dla małoletnich dzieci. We wrześniu 2020 r. dwa budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej, składające się z sześciu mieszkań zostały wynajęte na cele mieszkaniowe przez Wnioskodawczynię, w ramach prywatnego wynajmu. Pieniądze uzyskane z wynajmu zostaną przeznaczone na zabezpieczenie finansowe dla córek. Wnioskodawczyni przygotowała i wynajęła lokale mieszkalne w związku z zainteresowaniem wynajmem jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania. Wnioskodawczyni zawierała umowy najmu dwóch ww. mieszkań sama - za wiedzą i zgodą małżonka i przychody z najmu tych mieszkań rozlicza sama. Wnioskodawczyni w zakresie budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zawarła sześć odrębnych umów najmu na cele mieszkaniowe, z sześcioma odrębnymi podmiotami - osobami fizycznymi. Umowy z najemcami zostały zawarte przez Wnioskodawczynię na okres do dnia 31 sierpnia 2021 r. Budynek w zabudowie bliźniaczej został oddany wynajmującym jako przystosowany do zamieszkania (pomalowane ściany, łazienki zaopatrzone w zlew, wannę, wc, kuchnia zaopatrzona w zlew). Dwa budynki w zabudowie bliźniaczej zostały sklasyfikowane zgodnie z PKOB w grupie 112, tj. budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. W każdym budynku są wyodrębnione trzy lokale mieszkalne o powierzchni ok. 60 m2 z osobnym wejściem z jednej klatki.

Wnioskodawczyni i Jej mąż nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają wynajmować. Obsługą czynności związanych z wynajmem ww. nieruchomości takich jak: wybór najemców, zawieranie umów najmu, przekazywanie kluczy do lokalu, odbiór lokalu, sprawdzanie jego stanu, Wnioskodawczyni zajmuje się osobiście i nie korzysta z firm zewnętrznych, czy pośredników. Wnioskodawczyni nie korzysta z obsługi zarządczej i księgowej w zakresie wynajmu nieruchomości. Wnioskodawczyni wynajmując ww. nieruchomość działa we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki.

Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości (lokali mieszkalnych oraz budynku gospodarczego) niezwiązanych z działalnością gospodarczą, o ile w istocie najem ten nie jest wykonywany w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły, stanowią przychód z najmu prywatnego, przyjmując za Wnioskodawczynią, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który może zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% – jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł, natomiast w przypadku, gdyby uzyskiwane przychody przekroczyły tę kwotę (przychód z najmu przekroczy 100 000 zł), wówczas nadwyżka ponad ten limit podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 12,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wnioskodawczyni będzie uprawniona do opodatkowania całości uzyskiwanych przychodów z najmu nieruchomości, jako najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiących wspólność majątkową małżeńską, na podstawie art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.