Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.271.2024.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-17
Teza: W zakresie skutków podatkowych nabycia działek w drodze licytacji komorniczych.
Słowa kluczowe: licytacja; nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Wartość rynkowa; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Stawki podatku-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 3; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 3; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia działek w drodze licytacji komorniczych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 grudnia 2024 r. (wpływ 4 grudnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Wygrał Pan licytację komorniczą i stał się Pan właścicielem działki o powierzchni (…) ha w miejscowości (…).

Cena wywołania nieruchomości wynosiła (…) zł.

Cena oszacowana wynosiła (…) zł.

Cena nabycia wyniosła (…) zł.

Wyliczony podatek przez system elektroniczny urzędu skarbowego według stawki 2% podatku PCC wyniósł (…) zł.

Druga nieruchomość również nabyta w drodze licytacji komorniczej o powierzchni (…) ha w miejscowości (…).

Cena wywołania nieruchomości wynosiła (…) zł.

Cena oszacowana wynosiła (…) zł.

Cena nabycia wyniosła (…) zł.

Wyliczony podatek przez system elektroniczny urzędu skarbowego według stawki 2% podatku PCC wyniósł (…) zł.

Według ogólnych szacunków ziemie rolne w miejscowości (…) kosztują między 4 a 10 zł za m2 czyli między 40 000 a 100 000 zł za hektar. Niektóre jednak ziemie rolne są pokryte lasami, krzakami, są terenami podmokłymi lub niskiej klasy rolnej więc przywrócenie ich do użyteczności będzie generować koszty i to również należy wziąć pod uwagę przy wycenie ziemi. Tymi cechami ziemi kierują się licytanci przy ustalaniu wartości wolnorynkowej ziemi.

Według przepisów podatek PCC wylicza się na podstawie wartości rynkowej co ma wyeliminować nadużycia i sztuczne zaniżanie cen przez strony kupujący-sprzedający.

W przypadku licytacji komorniczych nie ma jednak mowy o sztucznym zaniżaniu ceny z uwagi na to, że licytacja odbywa się w obecności sędziego, komornika i licytantów. Komornik, jako urzędnik państwowy i przedstawiciel Rzeczpospolitej Polskiej również nie działa na szkodę RP i nie zaniża cen, gdyż nie leżałoby to w interesie Państwa Polskiego. Biorąc pod uwagę powyższe należałoby uznać, że licytacje komornicze niczym nie różnią się od sprzedaży na wolnym rynku – ogłoszenia o licytacjach są publiczne, publikowane w Internecie z dużym wyprzedzeniem i każdy może wziąć w niej udział. Sprzedający (komornik w imieniu Państwa Polskiego) ustala minimalną cenę za jaką gotów jest sprzedać nieruchomość, a licytanci ustalają najwyższą cenę jaką warta jest nieruchomość poprzez licytowanie przed sędzią i komornikiem.

**Pytanie**

Na jakiej podstawie wyliczyć należny podatek PCC od nieruchomości nabytej w licytacji komorniczej?

**Pana stanowisko w sprawie**

Pana zdaniem, licytację komorniczą należy uznać za zakup na wolnym rynku, a należny podatek obliczyć od kwoty nabycia z uwagi, że można wykluczyć celowe zaniżanie cen.

Biorąc pod uwagę pierwszą opisaną ziemię, gdzie wyliczony przez Pana podatek wyniósł (…) zł, jeśli miałby Pan zapłacić podatek od uśrednionych cen gruntów (4-10 zł) to de facto podatek PCC od tej nieruchomości nie wynosiłby 2% jak mówi ustawodawca, a 4% do 10%.

Opłata PCC od ceny oszacowania również byłaby przekłamana i czasami wynosiła mniej niż 2%, czasami więcej niż 2%, a ustawodawca mówi o kwocie równo 2% od ceny rynkowej.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają:

2) zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże, w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy :

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wygrał Pan licytację komorniczą i stał się Pan właścicielem działki o powierzchni (…) ha w miejscowości (…).

Cena wywołania nieruchomości wynosiła (…) zł.

Cena oszacowana wynosiła (…) zł.

Cena nabycia wyniosła (…) zł.

Wyliczony podatek przez system elektroniczny urzędu skarbowego według stawki 2% podatku PCC wyniósł (…) zł. Druga nieruchomość również nabyta w drodze licytacji komorniczej o powierzchni (…) ha w miejscowości (…). Cena wywołania nieruchomości wynosiła (…) zł.

Cena oszacowana wynosiła (…) zł.

Cena nabycia wyniosła (…) zł.

Wyliczony podatek przez system elektroniczny urzędu skarbowego według stawki 2% podatku PCC wyniósł (…) zł.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje pojęcia sprzedaży i oceniając tak przedstawione zagadnienie należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1568):

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nabycie opisanych we wniosku działek w postępowaniu egzekucyjnym na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wywołuje takie skutki prawne jak nabycie tych nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i z tej przyczyny podlega temu podatkowi na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisany stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytych przez Pana nieruchomości z dnia dokonania tych czynności, czyli nabycia własności nieruchomości. A zatem wskazane przez Pana ceny nabycia nieruchomości, tj. kwoty (…) zł i (…) zł stanowią podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadają one wartości rynkowej nabywanych nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należało obliczyć od wskazanych wyżej cen nabycia.

Jeżeli jednak ww. kwoty ustalone jako podstawa opodatkowania nie są cenami rynkowymi nabytych nieruchomości, Organ podatkowy ma prawo zwrócić Panu uwagę na konieczność ich zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość nabywanych nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać ich wartości rynkowej. To oznacza, że kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania – bez względu na to jak ta cena została ustalona – Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując należy stwierdzić, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Składając deklaracje PCC-3 był Pan zobowiązany obliczyć i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nabytych przez siebie nieruchomości. Jeżeli zatem istotnie ceny nabycia w wysokości (…) zł i (…) zł odpowiadały wartości rynkowej nabytych nieruchomości, to płacąc od wskazanych powyżej kwot podatek w wysokości 2% postąpił Pan prawidłowo.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).