Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4012.27.2021.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-26
Teza: Skutki podatkowe w zakresie opodatkowania podatkiem transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 26 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości (niezabudowanych działek). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 stycznia 2022 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Zapytanie zostanie złożone poprzez przedstawienie chronologiczne sytuacji faktycznej dot. sprzedaży działek. Właściciel A.B. bowiem uzyskał indywidualną interpretację podatkową w dniu \`(...)\` 2017 r. nr \`(...)\`. Zatem w pierwszej kolejności zostanie przedstawiony stan faktyczny do momentu uzyskania wskazanej interpretacji podatkowej oraz jej rozstrzygnięcie. Następnie stan faktyczny zostanie uzupełniony o zdarzenia, które nastąpiły po \`(...)\` 2017 r.

Wnioskodawcą jest B.B., który jest współwłaścicielem jednej z opisanych niżej działek z bratem - A.B. (łącznie dalej zwani razem Wnioskodawcy).

A.B. (dalej: Wnioskodawca A.B.) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w X przy ulicy XYZ, obejmującej działkę o obszarze 774 metry kwadratowe, dla której w Sądzie Rejonowym dla X - \`(...)\` w \`(...)\` Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Wnioskodawca własność działki nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 r. od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Wnioskodawca B.B. (brat A.B.; dalej Wnioskodawca B.B.) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w X przy ulicy XYZ, obejmującej działkę o obszarze 778 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym dla X - \`(...)\` w \`(...)\` Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Brat Wnioskodawcy własność działki również nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 roku od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Dodatkowo Wnioskodawcy są ustawowymi spadkobiercami po 1/2 nieruchomości gruntowej położonej w X przy ulicy XYZ, obejmującej działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym dla X - \`(...)\` w \`(...)\` Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale \`(...)\` księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz K.L., działy \`(...)\` i \`(...)\` żadnych wpisów nie zawierają: w księdze nie zostały zamieszczone wzmianki o wnioskach. Wnioskodawcy są jedynymi żyjącymi spadkobiercami spadku po K.L., która zmarła 27 grudnia 1992 r. Przed notariuszem O.P., notariuszem w X, w dniu 22 listopada 2016 r. został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. Z mocy ustawy wprost spadek po R.B. zmarłej w dniu 27 czerwca 2012 r. w X nabyli Wnioskodawcy A.B. w 1/2 części oraz B.B. w 1/2 części.

W związku z rosnącym zainteresowaniem nabycia wyżej opisanych trzech działek Wnioskodawcy rozważali dokonanie ich sprzedaży. Nigdy jednak nie została zamieszczona żadna oferta sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystano z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalni nabywcy sami zgłaszali się do Wnioskodawców z zainteresowaniem nabyciem działek. Pierwszy potencjalny nabywca, będący deweloperem, sam zwrócił się do właścicieli około 2016/2017 r. Wnioskodawcy rozważając możliwość sprzedaży wrazili zgodę na wystąpienie przez dewelopera o warunki zabudowy. W tym też celu udzieli przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa oraz wydali oświadczenie, iż są jedynymi spadkobiercami po K.L.. W tym czasie trwały negocjacje w zakresie warunków sprzedaży nieruchomości. Przed uzyskaniem postanowienia o uzgodnieniu decyzji o warunkach zabudowy do właścicieli zwrócił się drugi potencjalny nabywca działek, również profesjonalnie zajmujący się budową i sprzedażą mieszkań oraz lokali użytkowych. Z uwagi na wydłużający się czas negocjacji z pierwszym nabywcą Wnioskodawcy również wyrazili zgodę na wystąpienie przez drugiego nabywcę o warunki zabudowy, wydając mu w tym celu stosowne pełnomocnictwa. Rozmowy z drugim nabywcą były znacznie ograniczone, nie doszło nawet do rozmów o ewentualnych warunkach sprzedaży. Właściciele nieruchomości nie podejmowali z nim negocjacji co do potencjalnych warunków sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, wobec deklaracji pierwszego z deweloperów chęci nabycia działek. Wystąpienie o warunki zabudowy było warunkiem stawianym przez potencjalnych nabywców w celu ustalenia zasadności nabycia przedmiotowych działek. Nieruchomości te bowiem nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości samodzielnie nie podejmowali żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości. Obaj potencjalni nabywcy uzyskali warunki zabudowy. Wnioskodawcy zgodnie z pierwotnymi intencjami zamierzali zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z pierwszym deweloperem.

Wnioskodawca A.B. prowadzi działalność gospodarczą jednak jedynie w zakresie działalności prawniczej. Wnioskodawca B.B. działalności gospodarczej nie prowadzi. Wnioskodawca A.B. dodatkowo w budynku, w którym mieszka wraz z Bratem (Wnioskodawcą B.B.), a który stanowi ich współwłasność, w wyniku spadkobrania po zmarłej matce wynajmuje mieszkania w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

W takich okolicznościach Wnioskodawca A.B. w 2017 r. wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do opisanych wyżej działek będących w jego własności/współwłasności.

Przedmiotem wątpliwości sformułowanych we wniosku interpretacyjnym były kwestie:

‒ czy, w tak opisanym stanie faktycznym, z uwagi na uzyskanie przez potencjalnego nabywcę będącego deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, transakcja sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?

‒ czy w tak opisanym stanie faktycznym, jeżeli strony, poza uzyskaniem warunków zabudowy zawarłyby przedwstępną umowę sprzedaży, w wyniku której potencjalny nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?

W ocenie Wnioskodawcy A.B. wskazanej w treści złożonego wniosku planowana transakcja sprzedaży nie podlegałaby opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca A.B. nie działałby w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą i w żadnym momencie podejmowane czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru. W tak przedstawionym stanie faktycznym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał w dniu \`(...)\` 2017 r. interpretację indywidualną znak: \`(...)\`, zgodnie z którą uznał, że stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe, a planowana transakcja sprzedaży działek nie podlegałaby VAT.

Jednocześnie po uzyskaniu wskazanej interpretacji w dalszym okresie sytuacja kształtowała się następująco.

Pomimo uzyskanej interpretacji indywidualnej rozmowy prowadzone ze wskazanymi powyżej potencjalnymi nabywcami okazały się bezowocne. Strony nie mogły się m.in. porozumieć co do powierzchni służebności gruntowej, której ustanowienia żądali Wnioskodawcy na ich rzecz na sprzedawanych działkach (z okna tarasowego budynku stanowiącego własność Wnioskodawców, sąsiadującego z działkami, które mają być przedmiotem sprzedaży wychodzą schody do ogrodu, który znajduje się na działkach sprzedawanych: schody również posadowione są już na terenie jednej ze sprzedawanych działek: właściciele postawili warunek, aby została ustanowiona służebność gruntowa, zgodnie z którą właściciele będą mogli korzystając z tych schodów i w dalszym ciągu wychodzić na ogród: wobec tego pojawiła się kwestia ustalenia powierzchni takiej służebności).

W konsekwencji nie doszło ani do zawarcia żadnej umowy ani dokonania szczegółowych warunków. Ostatecznie na początku 2020 r. właściciele zaprzestali rozmów dot. sprzedaży.

Niezależnie, w dniu 18 lipca 2019 r. w sprawie \`(...)\` Sąd Rejonowy dla miasta X Wydział Cywilny wydał postanowienie, zgodnie z którym spadek po K.L. córce M. i N. zmarłej w dniu 28 grudnia 1992 r. na podstawie ustawy nabyła w całości siostra R.B. z domu L. córka M.N.. Postanowienie jest prawomocne.

Pojawienie się epidemii oraz wiek właścicieli spowodował konieczność samoizolacji. Wobec tego zaniechano podejmowania ostatecznych decyzji oraz ustaleń w zakresie sprzedaży nieruchomości. Zainteresowanie działkami, których właścicielami są Wnioskodawcy praktycznie przez ten czas jest mniej więcej na takim samym poziomie. Od 2016 r. deweloperzy lub pośrednicy sami zgłaszają zapytanie czy przedmiotowe działki są na sprzedaż.

W kolejnych latach do właścicieli zgłaszali się kolejni deweloperzy z zapytaniem o chęć sprzedaży działek. Pytania były kierowane zarówno przez przedstawicieli deweloperów, jak i przez pośredników najprawdopodobniej działających na zlecenie firm deweloperskich. Część tych zapytań kończyła się chęcią uzyskania większej ilości informacji, a część w ogóle nie była kontynuowana.

Właściciele jednak w dalszym ciągu nie podejmowali samodzielnie żadnych działań mających na celu zwiększenie czy to wartości nieruchomości, czy ich atrakcyjności. Działania ograniczały się wyłącznie do udzielania odpowiedzi na zadawane przez potencjalnych nabywców pytania. Ponadto nie były udzielane żadne pełnomocnictwa ani oświadczenia.

W pierwszej połowie 2020 r. pojawił się kolejny potencjalny nabywca (dalej: Deweloper). Uzyskał on również warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury wydania warunków zabudowy ten potencjalny nabywca wstąpił na ścieżkę odwoławczą w zakresie stanowiska konserwatora zabytków i uzyskał korzystne dla tego Dewelopera rozstrzygnięcie); przy tym Właściciele działek (Wnioskodawcy) nie brali udziału w uzyskiwaniu warunków zabudowy oraz procedur przed konserwatorem zabytków) - Deweloper działał w tym zakresie samodzielnie, we własnym imieniu, bez jakichkolwiek pełnomocnictw udzielanych przez Wnioskodawców (wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może do organów administracji samorządowej wystąpić każdy zainteresowany bez posiadania jakichkolwiek formalnych uprawnień do nieruchomości; nie tylko właściciel tej nieruchomości). Obecny zainteresowany Deweloper zwrócił się do właścicieli z informacją potwierdzającą chęć nabycia działek z uwzględnieniem ustanowienia służebności o powierzchni zgodnej z intencjami Wnioskodawców.

Pierwotne założenia sprzedaży nieruchomości obejmowały zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Deweloperem oraz Wnioskodawcami na sprzedaż trzech działek. Umowa taka zawierać miała warunek, iż do umowy przyrzeczonej dojdzie po uzyskaniu przez Dewelopera pozwolenia na budowę oraz uzyskania przyłączy technicznych (media) na sprzedawanych działkach. Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej oraz w ten sposób wyrażonych przez Wnioskodawców zgód oraz pełnomocnictw Deweloper miał uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Właściciele rozważali takie rozwiązanie, bowiem jest to standard na rynku nieruchomości, gdzie deweloperzy przed ostatecznym zakupem nieruchomości chcą uzyskać pewność, iż planowana inwestycja zostanie zrealizowana. Czynności podejmowane przez Dewelopera po podpisaniu umowy przedwstępnej a przed zawarciem umowy przyrzeczonej obejmować miały:

A. Przeprowadzenie badań:

1) Weryfikacja ewentualnych ryzyk budowlanych;

2) Badanie geologiczne, geotechniczne, hydrogeotechniczne;

3) Wykonanie projektu budowlanego oraz wszelkich innych opracowań koniecznych do wydania pozwolenia na budowę.

B. Uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, tj.:

1) Decyzja na wycinkę drzew i krzewów - jeżeli będzie potrzebna;

2) Decyzja w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu;

3) Warunki techniczne przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej; elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej;

4) Uzgodnienia projektów przekładek sieci;

5) Zawarcie umów przyłączeniowych z gestorami sieci;

6) Uzyskanie decyzji na lokalizację sieci uzbrojenia terenu w pasie drogowym;

7) Uzyskanie ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W tym kontekście Wnioskodawca A.B. \`(...)\` 2021 r. wystąpił z kolejnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do opisanych wyżej działek będących w jego własności/ współwłasności z prośbą o potwierdzenie, czy w takim stanie faktycznym, w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej z Deweloperem, w efekcie której Deweloper przed zawarciem umowy przyrzeczonej (sprzedaży działek) podejmie wskazane wyżej czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę, to w momencie zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży pojawi się konieczność opodatkowania tej sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT). W ocenie Wnioskodawcy A.B. wskazanej w treści złożonego wniosku planowana transakcja sprzedaży nie podlegałaby opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca A.B. nie działałby w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą i w żadnym momencie podejmowane czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru. W tak przedstawionym stanie faktycznym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał w dniu \`(...)\` 2021 r. interpretację indywidualną znak: \`(...)\`, zgodnie z którą uznał, że stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, a planowana transakcja sprzedaży działek, w stanie faktycznym objętym tą interpretacją, podlegałaby VAT. Podstawą oceny wyrażonej w wydane interpretacji było uznanie, że potencjalny nabywca po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed ostatecznym nabyciem i przejściem na niego własności działek dokonałby szeregu określonych czynności określonych w tej umowie przedwstępnej. W ocenie zawartej w interpretacji fakt, że ww. działania nie byłyby podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostawałyby bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołałyby skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań, uatrakcyjniałyby przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy wpłynęłyby generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostałyby „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy (bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę), co powodowałoby, że taka dostawa byłaby dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie należy wskazać, że w międzyczasie Strony (Deweloper i Wnioskodawcy) doszli do porozumienia w zakresie ostatecznych warunków przeprowadzenia transakcji sprzedaży działek w taki sposób, że obecnie Deweloper zamierza nabyć od Wnioskodawców działki bez podejmowania przed tą sprzedażą żadnych dodatkowych działań dotyczących nieruchomości, w tym w szczególności nie będzie przeprowadzał czynności wskazanych powyżej obejmujących m.in. przeprowadzenie badań geologicznych, geotechnicznych, hydrogeotechnicznych, itp. oraz uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, w szczególności uzyskanie pozwolenia na budowę. Innymi słowy, strony zamierzają zawrzeć umowę kupna-sprzedaży działek w obecnym stanie, bez żadnych dodatkowych warunków dotyczących podejmowania przed jej zawarciem dodatkowych działań administracyjnych przez Dewelopera lub Wnioskodawców zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę; wszelkie takie działania Deweloper będzie ewentualnie podejmował na własny rachunek i własnym imieniu po kupnie działek od Wnioskodawców.

W tym kontekście należy zatem wskazać, że stan faktyczny objęty niniejszym wnioskiem odbiega od sytuacji faktycznej będącej przedmiotem wskazanej wyżej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z \`(...)\`. znak: \`(...)\`. W szczególności, w odniesieniu do przedmiotowych działek Wnioskodawców obecna sytuacja faktyczna i sposób przeprowadzenia transakcji wygląda następująco:

a) Działki były i są wykorzystywane włącznie na potrzeby rodzinne, miejsce spotkań rodzinnych. Działki nie stanowią przedmiotu żadnej działalności; nie są one udostępniane osobom trzecim; nie są i nie były zawierane żadne umowy czy to odpłatne czy nieodpłatne na udostępnienie działek osobom trzecim; nie są i nie będą dokonywane żadne naniesienia budynkowe na działkach. Taki sposób wykorzystywania działki istnieje od początku jej nabycia i nie zostanie zmieniony do czasu sprzedaży działki.

b) Wnioskodawcy w żaden sposób samodzielnie nie podejmują i nie podejmowali żadnych czynności w celu sprzedaży działek. Wyłącznie powtarzające się zapytania o możliwość sprzedaży spowodowały, że Wnioskodawcy rozpoczął jakiekolwiek rozmowy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawcy podjęli rozmowy wyłącznie z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. We wszystkich tych przypadkach podmioty te samodzielnie uzyskały warunki zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości (działek). Wnioskodawcy nie podejmowali samodzielnie jakichkolwiek działań w celu uzyskania takich warunków zabudowy dla przedmiotowych działek (osoba trzecia nawet bez zgody i bez udziału właściciela może wystąpić w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy). Na tej podstawie deweloperzy uzyskiwali wiedzę czy w ogóle są zainteresowani nabyciem nieruchomości. W tym zakresie działania Wnioskodawców ograniczały się wyłącznie do udzielenia potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa w zakresie uzyskania niezbędnej dokumentacji w postaci wypisu i wyrysu dla przedmiotowej działki, uzyskania zaświadczenia z którego wynikać będzie, że działka znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, że działka nie leży w obszarze rewitalizacji oraz do uzyskania zaświadczenia, że dla działki nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu. Jeden z podmiotów uzyskał również pełnomocnictwo m.in. do uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłączy kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu, a także dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków dla ewentualnej inwestycji - pełnomocnictwo to wygasło z dniem 31 grudnia 2017 r. Pełnomocnictwa udzielane przez Wnioskodawców służyły wyłącznie w wyżej wskazanym zakresie uzyskania warunków zabudowy dla działek.

Trzeci podmiot (Deweloper), z którym Wnioskodawcy obecnie rozmawiają budzi ich zaufanie, wobec czego realnie rozważają dokonanie sprzedaży na jego rzecz. Temu podmiotowi Wnioskodawcy do tej pory nie udzielili żadnego pełnomocnictwa. Deweloper również uzyskał - samodzielnie, bez jakiegokolwiek udziału lub zgody Wnioskodawców - warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury uzyskania tych warunków zabudowy Deweloper prowadził również postępowanie administracyjne z konserwatorem zabytków). Uzyskanie tych warunków zabudowy pozostaje i pozostanie (wedle aktualnych uzgodnień z Deweloperem) jedyną czynnością przygotowawczą do planowanej przez niego inwestycji, podejmowaną przez niego w stosunku do tych działek przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży tych działek od Wnioskodawców. Deweloper nie podejmował i nie będzie podejmował przed zawarciem transakcji żadnych czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę - takie działania będą przez niego podejmowane dopiero po nabyciu tych działek od Wnioskodawców;

c) Podsumowując Wnioskodawcy nie podejmują i nie podejmowali żadnych działań w celu zawarcia umowy sprzedaży działek, w szczególności nie korzystają z pomocy pośrednika w zakresie sprzedaży nieruchomości, nigdzie nie zamieszczają ogłoszeń o chęci sprzedaży działki, nie podejmują żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki. Przedmiotem sprzedaży będzie działka w stanie niezmienionym od momentu jej nabycia przez Wnioskodawców. Wnioskodawcy nie występują o wydanie żadnych decyzji w zakresie możliwości zabudowy.

d) Dla żadnej z trzech działek nie były wydawane pozwolenia na budowę.

e) Działki nie są zabudowane i nie będą zabudowane do momentu sprzedaży. Na żadnej z działek nie znajdują się naniesienia, które stanowią budynki/ budowle lub ich części w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

f) Działki nie są i nie będą, do czasu sprzedaży, objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

g) Przedmiotowe działki zostały nabyte przez Wnioskodawców na podstawie czynności niepodlegających VAT (umowy darowizny od osób fizycznych oraz nabycie na podstawie dziedziczenia).

h) Wnioskodawcy nie dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości, ani nie planują dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano numery ewidencyjne działek będących przedmiotem zapytania:

a) działka ewidencyjna o powierzchni 778 m2 o numerze 1;

b) działka ewidencyjna o powierzchni 686 m2 o numerze 2.

Ponadto, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wskazał Pan ostatecznie, że pełnomocnictwo zostało udzielone osobom fizycznym, nie zaś podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą - treść pełnomocnictwa nie wskazywała podmiotu gospodarczego, osoby prawnej czy ułomnej osoby prawnej, nie wskazywało również, aby pełnomocnicy działali w imieniu jakiegokolwiek podmiotu - i obejmowało umocowanie do działania przed sądami administracyjnymi oraz powszechnymi, wszystkich instancji, we wszelkich postępowaniach, w których Mocodawca jest stroną lub uczestnikiem oraz organami administracji rządowej i samorządowej we wszelkich postępowaniach, również nadzwyczajnych, w których Mocodawca jest stroną (zobowiązanym, zainteresowanym). Przy czym pełnomocnictwo określało uprawnienie we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania niezbędnych uzgodnień koniecznych do złożenia wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, w tym uzyskania uzgodnienia wjazdu na Inwestycję, uzgodnienia przyłącza kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu do Inwestycji, uzgodnienia z konserwatorem zabytków dla Inwestycji, jak również osoby te umocowane były do uzyskania niezbędnej dokumentacji w zakresie wykazu zmian gruntowych, wypisów z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencji gruntów i budynków dla działek, zaświadczenia, z którego wynika, że działki znajdują się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto nie leżą w obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji. Pełnomocnictwo dotyczyło wyłącznie czynności wobec działek będących przedmiotem zapytania. Osoby umocowane nie wykonały w ramach udzielonego pełnomocnictwa żadnych czynności, co do działek będących przedmiotem zapytania według Pana wiedzy. Przy czym zaznaczono, iż czynności opisane we wniosku oraz podjęte, tj. warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury uzyskania tych warunków zabudowy Deweloper prowadził również postępowanie administracyjne z konserwatorem zabytków) - nie wymagały od Pana udzielenia pełnomocnictwa.

Poinformował Pan także, że nie została zawarta umowa przedwstępna z deweloperem, któremu ostatecznie zamierza Pan sprzedać działki, ani nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo takiemu Deweloperowi, gdyż obecnie nie zapadła ostateczna decyzja odnośnie sprzedaży działek. Z informacji posiadanych przez Pana Deweloper złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uczestniczy w postępowaniu administracyjnym w tym zakresie - bez Pana udziału.

### Pytanie

Czy w powyższym stanie faktycznym, w którym Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą

podejmowali do momentu sprzedaży żadnych aktywnych działań dotyczących nieruchomości i nakierowanych na pozyskanie nabywców, a jedyne działania związane z przygotowaniem do sprzedaży podejmowane były wyłącznie przez potencjalnych nabywców i ograniczały się one wyłącznie do uzyskania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy (decyzji, których uzyskanie nie jest zależne od zgody właściciela nieruchomości), sprzedaż nieruchomości będzie skutkowała uznaniem Wnioskodawców za podatników VAT w zakresie tej transakcji, a w konsekwencji skutkować będzie koniecznością opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji z Deweloperem?

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, występujące dotychczas okoliczności nie skutkują uznaniem, iż Wnioskodawcy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości i będą w tym zakresie podatnikami VAT, a w konsekwencji w momencie planowanej sprzedaży transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż sprzedaż taka będzie opodatkowana podatkiem PCC. Właściciele sprzedając grunty (jednocześnie 3 sąsiadujące ze sobą działki) nie działają w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, bowiem w żadnym momencie ich czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wyłącznie działania profesjonalne mogą skutkować koniecznością opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług. Przy tym, do takich działań nie należy znoszenie sytuacji lub zezwolenie (na co zgoda taka nie była i tak konieczna) potencjalnym nabywcom występowanie o warunki zabudowy - takie okoliczności nie stanowią o dokonywaniu przez Wnioskodawców w sposób aktywny działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca czy usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa nieruchomości (trzech działek) przez Wnioskodawców stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Wnioskodawców w charakterze podatnika VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji. W opinii Wnioskodawców, okoliczności planowanej transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość mająca być przedmiotem transakcji znajduje się obecnie w majątku prywatnym Wnioskodawców oraz nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawców w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców w drodze darowizny oraz w drodze spadkobrania: działki nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawcy nie dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości ani nie planują dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości. Co więcej, w opinii Wnioskodawców, również podjęte przez nich czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy przez cały ten okres nie podejmowali samodzielnych działań, w celu pozyskania nabywców, ani też nie podejmowali samodzielnie jakichkolwiek działań w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności przedmiotowych działek. Jedynie działanie polegało na tym, aby udzielić odpowiedzi na otrzymywane zapytania, niekiedy pozwalając na uzyskanie m.in. warunków zabudowy, co było podstawowym warunkiem stawianym przez podmioty zainteresowane.

W szczególności Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działek (zamieszczania ogłoszeń, współpracy z agentem nieruchomości, itp.), nie podejmowali jakichkolwiek działań administracyjnych mających zmierzać do uatrakcyjnienia działek (np. nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie występowali do właściwych organów z wnioskami o decyzje/pozwolenia w zakresie przekształcenia działek pod zabudowę, decyzje o warunkach zabudowy, uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dokonywali wycinki drzew i krzewów, itp.). Innymi słowy, Wnioskodawcy nie wykonywali działań zmierzających do uatrakcyjnienia gruntu i ich zachowanie było i jest typowe dla każdego procesu sprzedaży prywatnych nieruchomości, w którym strony ustalają czynności poprzedzające sprzedaż i nie nosi znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Wnioskodawcy nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności planowanej transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. W szczególności Wnioskodawcy nie dokonali nabycia nieruchomości celem jej odsprzedaży, lecz weszli w jej posiadanie w wyniku obiektywnych okoliczności rodzinnych; również dotychczasowe wykorzystanie nieruchomości ma charakter wykorzystania o charterze prywatnym dla celów rodzinnych i rekreacyjnych. Konsekwentnie, jej zbycie należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT.

Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

Wnioskodawcy nie są uczestnikami branży deweloperskiej lub nieruchomościowej, lecz podmiotami prywatnymi, które z uwagi na okazyjne okoliczności decydują się na zbycie nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawców, ich działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy; znoszenie okoliczności występowania przez potencjalnych nabywców z wnioskami o uzyskanie warunków zabudowy dla nieruchomości, których to uzyskanie jest niezależnie od woli i zgody Wnioskodawców).

Co równie istotne, Deweloper, z którym Wnioskodawcy planują zawrzeć transakcję sprzedaży działek, ponad wskazane wyżej uzyskanie warunków zabudowy dla nieruchomości nie podejmował w stosunku tej nieruchomości i nie będzie podejmował żadnych innych działań przed zawarciem planowanej transakcji sprzedaży. Wszelkie działania związane z przygotowaniem przyszłej inwestycji przez Dewelopera (badania geotechniczne, hydrogeotechniczne, wycinka drzew i krzewów, występowanie z wnioskiem o pozwolenie na budowę, itp.), zgodnie z uzgodnieniami pomiędzy Stronami (Wnioskodawcami oraz Deweloperem) będą podejmowane już po sprzedaży tych działek przez Wnioskodawców. Innymi słowy, na chwilę obecną Wnioskodawcy zamierzają podpisać umowę sprzedaży działek z Deweloperem, który ewentualne działania związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę podejmował będzie na własnych rachunek i we własnym imieniu, dopiero po nabyciu działek od Wnioskodawców.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje, że ich aktywność (a de facto bierność w tym zakresie) w odniesieniu do nieruchomości ma charakter prywatnego zarządu majątkiem otrzymanym w wyniku darowizny i spadkobrania, i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji" sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Także okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, okoliczność, że Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek, nie podejmowali działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanych działek, nie angażują w ramach przystąpienia do sprzedaży i sprzedaży działek środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a jedyne działania w kontekście tej sprzedaży ograniczały się do występowania o uzyskanie warunków zabudowy dla tej nieruchomości i były one podejmowane wyłącznie przez potencjalnych nabywców (a nie przez Wnioskodawców) na ich własny rachunek i w ich własnym imieniu (możliwość uzyskania warunków zabudowy jest niezależna od woli i zgody Wnioskodawców), oznacza, że Wnioskodawców nie sposób uznać za podatników VAT z tytułu planowanej transakcji.

Konkludując, w opinii Wnioskodawców, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie przez nich dostawy nieruchomości nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne. Dla porównania, zdaniem NSA przedstawionym w I FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez Wnioskodawców niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.

Powołać można również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17, w którym stwierdzono, iż wyodrębnienie jednej nieruchomości działek gruntu, nawet jeśli wymaga to uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym. Również w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 16 lutego 2021 r. sygn. akt I SA/Bd 769/20 stwierdzono, iż zezwolenie Kupującemu na podstawie umowy przedwstępnej na korzystanie z terenu w celu uzyskania niezbędnych zgód i zezwoleń, nie stanowi o wykroczeniu poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Podobnie, w wyrokach:

\- WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT. ”

\- WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług - w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. ”

\- WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. Organ pominął zatem, że skarżąca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności handlowej, usługowej czy wytwórczej, a nieruchomości, której dotyczy wniosek, nie oddała w najem czy dzierżawę, ani w inny sposób nie wykorzystywała, także do prowadzenia działalności rolniczej. Organ pominął też fakt, że skarżąca nie miała żadnego wpływu na nabycie nieruchomości (nabyła ją w drodze spadkobrania). (\`(...)\`) Na koniec Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. ”

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez znacząco szerszy od czynności podjętych przez Wnioskodawców w przedmiotowej sprawie:

‒ orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek),

‒ orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

‒ orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),

‒ orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy), oraz

‒ orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/GI 798/19, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2.AA,

‒ interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2.MS oraz

‒ interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114- KDIP1- 1.4012.414.2019.1. KOM.

W tak przedstawionym stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawców zawarcie umowy sprzedaży z wybranym nabywcą nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. Wnioskodawcy nie będą posiadali statusu podatnika VAT, w przedstawionym stanie faktycznym, tj. gdy Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych aktywnych działań nakierowanych na poszukiwanie potencjalnych nabywców, a jedyna aktywność Wnioskodawców w tym zakresie podlegała na znoszeniu sytuacji, że potencjalni nabywcy występowali do organów administracji publicznej i uzyskiwali decyzje o warunkach zabudowy dla wskazanych działek, do czego mieli i mają uprawnienie w sposób samodzielny i niezależny od zgody właścicieli nieruchomości (osoba trzecia nawet bez zgody i bez udziału właściciela może wystąpić w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy). Wszelkie opisane wyżej okoliczności występujące przez cały okres od 2016 r. nie stanowią, zdaniem Wnioskodawców, o działaniu przez nich z przekroczeniem zwykłych granic zarządzana majątkiem prywatnym.

W konsekwencji tego planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy bowiem nie podjęli aktywnego działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania czynności zbycia działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z analizy powołanych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług danej czynności jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Zgodnie z art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pana – w związku z dokonaną sprzedażą przedmiotowych działek – za podatnika podatku od towarów i usług.

Opisane we wniosku okoliczności sprawy wskazują, że własność działki nr 1 nabył Pan na podstawie umowy darowizny, natomiast udział ½ w prawie własności działki nr 2 - w drodze dziedziczenia. Powyższe działki są niezabudowane i nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości, ani nie planuje dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości. Nigdy nie zamieszczał Pan żadnej oferty sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystał z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalni nabywcy sami zgłaszali się do Pana z zainteresowaniem nabyciem działek.

Jak Pan wskazał, działki były i są wykorzystywane włącznie na potrzeby rodzinne, miejsce spotkań rodzinnych, nie stanowią przedmiotu żadnej działalności, nie są udostępniane osobom trzecim (odpłatnie bądź nieodpłatnie). Taki sposób wykorzystywania działki istnieje od początku jej nabycia i nie zostanie zmieniony do czasu sprzedaży działek.

W żaden sposób samodzielnie nie podejmuje i nie podejmował Pan żadnych czynności w celu sprzedaży działek. Do dnia dzisiejszego podjął Pan rozmowy wyłącznie z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. We wszystkich tych przypadkach podmioty te samodzielnie uzyskały warunki zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości (działek). Nie podejmował Pan samodzielnie jakichkolwiek działań w celu uzyskania takich warunków zabudowy dla przedmiotowych działek. W tym zakresie Pana działania ograniczały się wyłącznie do udzielenia potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa w zakresie uzyskania niezbędnej dokumentacji w postaci wypisu i wyrysu dla przedmiotowej działki, uzyskania zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że działka znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, że działka nie leży w obszarze rewitalizacji oraz do uzyskania zaświadczenia, że dla działki nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu.

Udzielił Pan także pełnomocnictwa osobom fizycznym, które obejmowało umocowanie do działania przed sądami administracyjnymi oraz powszechnymi, wszystkich instancji, przy czym pełnomocnictwo określało uprawnienie we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania niezbędnych uzgodnień koniecznych do złożenia wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, w tym uzyskania uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłącza kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu do inwestycji, uzgodnienia z konserwatorem zabytków dla inwestycji, jak również osoby te umocowane były do uzyskania niezbędnej dokumentacji w zakresie wykazu zmian gruntowych, wypisów z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencji gruntów i budynków dla działek, zaświadczenia, z którego wynika, że działki znajdują się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto nie leżą w obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji. Podkreślił Pan jednak, że osoby umocowane nie wykonały w ramach udzielonego pełnomocnictwa żadnych czynności.

Ponadto Deweloperowi, któremu ostatecznie planowana jest sprzedaż działki nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa, ani nie zawarł z nim umowy przedwstępnej. Uzyskanie warunków zabudowy pozostaje i pozostanie jedyną czynnością przygotowawczą do planowanej przez Dewelopera inwestycji podejmowaną przez niego w stosunku do tych działek przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży tych działek. Deweloper nie podejmował i nie będzie podejmował przed zawarciem transakcji żadnych czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę – takie działania będą przez niego podejmowane dopiero po nabyciu tych działek.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że z okoliczności wskazanych w opisie sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek niezabudowanych będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W analizowanym przypadku sprzedaż ww. wymienionych działek należy uznać za czynność rozporządzania Pana własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, planowana przez Pana sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że z tytułu tych transakcji nie będzie działał Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowych działek dla Pana, a nie sytuacji podatkowej jego brata, o którym mowa we wniosku.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o wskazanie przez Pana, że osoby fizyczne, którym udzielił pełnomocnictwa nie wykonały w jego ramach żadnych czynności oraz że jest Pan prawnym właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości gruntowych będących przedmiotem wniosku. Powyższe przyjęto jako element przedstawionego opisu sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).