Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.119.2017.1.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-10
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości; przychód; sprzedaż; zamiana; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) w zw. z art. 223 § 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r. poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 9 lutego 2017 r. (data wpływu 13 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Umową zamiany z 19 sierpnia 2015 r. sporządzoną w kancelarii notarialnej Wnioskodawczyni zbyła udział wynoszący 1/2 we współwłasności nieruchomości obejmującej działkę nr 1553/1 o wartości 87 500,00 zł, a w zamian nabyła nieruchomość obejmującą działkę nr 1553/2 o wartości 75 000,00 zł. Umową sprzedaży z 22 czerwca 2016 r. sporządzoną w kancelarii notarialnej Wnioskodawczyni sprzedała m.in. nieruchomość obejmującą działkę nr 1553/2, której wartość została określona na kwotę 30 000,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży 22 czerwca 2016 r. nieruchomości nabytej w drodze zamiany 19 sierpnia 2015 r., można zaliczyć określoną w umowie zamiany wartość udziału w nieruchomości przekazanego w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem analizowanej sprzedaży?

**Zdaniem Wnioskodawczyni,** do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży 22 czerwca 2016 r. nieruchomości nabytej w drodze zamiany 19 sierpnia 2015 r., można zaliczyć określoną w umowie zamiany wartość udziału w nieruchomości przekazanego w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem analizowanej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z uwagi na fakt, że w rozpatrywanej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości nr 1553/2 nastąpiło 19 sierpnia 2015 r., zatem jej sprzedaż 22 czerwca 2016 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem również m.in. zamianę.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Natomiast przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest z jednej strony zbycie nieruchomości a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości (udziału w nieruchomości). Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości (udziału w nieruchomości).

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości (udziału w nieruchomości) stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdy ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Z samego bowiem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika w sposób, który nie pozostawia żadnych wątpliwości, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Skoro oczywiste jest, że zamiana to rodzaj odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, to oczywiste jest również, że zamiana to sposób odpłatnego nabycia, o którym mowa w tym przepisie. Dla obu stron umowy, zawarcie umowy zamiany, z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś strony, oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek uwagi na zachowanie takiego samego udziału w nieruchomości czy też takiej samej wartości zamienianych udziałów sprzed zamiany i po zamianie. Oddanie swojej pierwotnej nieruchomości (udziału w niej) w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej nieruchomości (udziału w niej), natomiast uzyskanie w zamian nieruchomości (udziału w niej), która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej nieruchomości (udziału w niej).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego pojęcia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni aktem notarialnym z 22 czerwca 2016 r. sprzedała za kwotę 30 000,00 zł nieruchomość nr 1553/2 nabytą w drodze umowy zamiany 19 sierpnia 2015 r. Przychodem dla Wnioskodawczyni jest więc ta kwota, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia.

Odrębną kategorią są koszty uzyskania przychodu. Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość ww. nakładów – stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. W przypadku nieruchomości nabytej w drodze zamiany, z uwagi na charakter umowy zamiany, nabycie ma cechy nabycia odpłatnego. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości (udziału w nieruchomości) przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

W świetle powyższych uregulowań, w rozpatrywanej sprawie, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży nieruchomości nr 1553/2, można zaliczyć wartość udziału w nieruchomości nr 1553/1, zbytego przez Wnioskodawczynię w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Zatem wartość udziału wynoszącego ½ w nieruchomości przekazanej drugiej stronie umowy zamiany w zamian za nabytą od tej drugiej strony nieruchomość stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, której przed zamianą Wnioskodawczyni nie była właścicielką. Aby bowiem nabyć nieruchomość nr 1553/2 Wnioskodawczyni wyzbyła się w zamian udziału 1/2 w innej nieruchomości, tj. nieruchomości nr 1553/1. Wartość tego oddanego w zamian udziału 1/2 w innej nieruchomości stanowi koszt nabycia nieruchomości nr 1553/2, którą Wnioskodawczyni sprzedała 22 czerwca 2016 r.

Zatem jak wynika z powyższych przepisów – podstawą obliczenia podatku w przedstawionym stanie faktycznym jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości nr 1553/2, określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży z 22 czerwca 2016 r., o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością udziału wynoszącego 1/2 w nieruchomości nr 1553/1 określonej w umowie zamiany z 19 sierpnia 2015 r.).

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. la pkt 3 ww. ustawy – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. W tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Podsumowując, odpłatne zbycie nieruchomości nr 1553/2 stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży nieruchomości nr 1553/2, można zaliczyć wartość udziału w nieruchomości nr 1553/1, zbytego przez Wnioskodawczynię w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Jednakże odnosząc się do podanych przez Wnioskodawczynię kwot, i mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczania podstawy opodatkowania, wskazać należy, że w sytuacji Wnioskodawczyni nie wystąpi dochód do opodatkowania, lecz strata podatkowa, od której nie nalicza się podatku dochodowego od osób fizycznych, o ile cena sprzedaży i wartość udziału w nieruchomości zbytego w drodze zamiany, jakie Wnioskodawczyni wskazała we wniosku odpowiadają w rzeczywistości wartościom rynkowym. Wartości te winny być ustalone na podstawie cen rynkowych nieruchomości, obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy zamiany i umowy sprzedaży. Niemniej jednak Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39 i wykazania w nim powyższych wartości.

Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Samo subiektywne przekonanie co do wysokości ustalonych wartości rynkowych nieruchomości nie jest jeszcze wyznacznikiem cen rynkowych nieruchomości.

Przy czym na etapie wydawania interpretacji Organ nie może potwierdzić, czy podane wartości odpowiadały cenie rynkowej. Okoliczność ta podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku czynności sprawdzających czy ewentualnego postępowania podatkowego.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację wterminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.