Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.73.2025.3.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-08
Teza: Zwolnienie przedmiotowe.
Słowa kluczowe: budynek
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.) oraz
    pismem z dnia 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Aktem notarialnym z dnia 16 grudnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z spółdzielnią (wraz z
    żoną) umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Zainteresowanego i jego żonę
    nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem
    gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem.

    Część składową nieruchomości stanowią: jednorodzinny budynek mieszkalny o
    powierzchni użytkowej 66,45 m2 połączony z budynkiem gospodarczym o powierzchni
    58,65 m2, budynek gospodarczy o powierzchni użytkowej 32,77 m2, podpiwniczony
    budynek gospodarczy (kurnik) o powierzchni użytkowej 24,29 m2 wraz z piwnicą o
    powierzchni 21,87 m2.
    Wszystkie budynki są uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej budynku mieszkalnego i nie
    służą innym celom.
    Uprzednio, dnia 18 czerwca 2024 r. walne zgromadzenie (...) podjęło uchwały w sprawie
    sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych m.in.
    budynkami mieszkalnymi na rzecz obecnych ich najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwalą (...), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono
    Wnioskodawcy oraz jego żonie bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości
    ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej
    obniżenie o (...)%.
    Obecnie Wnioskodawca jest członkiem Spółdzielni, ponadto na podstawie zawartej
    umowy, jest najemcą (wraz z żoną) przedmiotowej zabudowanej nieruchomości od końca
    lat 80-tych.
    W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku wskazano, że na moment zawarcia
    umowy sprzedaży, przedmiotowa nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
    połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym
    (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowiła zakładowy budynek mieszkalny.
    Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami stanowiła składniki majątkowe
    Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
    świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu
    przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.
    2024.593 t.j.). Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni zakładowe budynki i lokale mieszkalne
    wynajmowane były także byłym członkom, ich rodzinom jak również spadkobiercom
    byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale wynajmowane były ponadto
    pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy nie prowadziła
    komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.
    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały z dnia 18 czerwca 2024 r. w sprawie sprzedaży nieruchomości
    zabudowanej.
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.) zgodnie z brzmieniem którego do
    wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie
    zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej
    oraz Statutu: (...)
    6/ podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej
    wyodrębnionej jednostki organizacyjnej”.
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów –obecnych najemców.
    Oferta nabycia nieruchomości zabudowanej ze wskazaną bonifikatą była skierowana do
    konkretnych osób indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie
    zamieszczonych w niej unikatowych danych osobowych.
    Wnioskodawca jest długoletnim (od ponad 40 lat) członkiem opisanej (...) Spółdzielni, w
    tym czasie świadczy na jej rzecz pracę na zasadach określonych w przepisach ustawy z
    dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.), oddział 3 - Praca.
    Zainteresowany jest członkiem spółdzielni od lat 80-tych i świadczy na jej rzecz do dnia
    dzisiejszego pracę na zasadach opisanych wyżej. Pierwszą umowę najmu Wnioskodawca

    zawarł w latach 90-tych po zawarciu związku małżeńskiego i przydzieleniu mu i jego żonie
    nieruchomości z zasobów Spółdzielni.

## Pytanie

Czy przyznana Wnioskodawcy przez Walne Zgromadzenie (...) i bonifikata od ceny nabycia
    w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową nabytej nieruchomości
    ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu stanowi dochód zwolniony z podatku na
    podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z
    brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis
    „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w
    wysokości odpowiadającej różnicy między cenę rynkową tych budynków lub lokali a cenę
    zakupu”. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty
    od ceny sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego
    stanowić będzie dochód zwolniony. Wnioskodawca spełnia określone w przepisie art. 21
    ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki, tj. jest
    najemcą przedmiotowej nieruchomości, która wraz z posadowionymi budynkami służy w
    całości realizacji funkcji mieszkaniowej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163):
      opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1
    pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów
    finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są:
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze
      i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są
    określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i
    zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia (...) udzielającej Panu
    bonifikaty poprzez obniżenie o (...)% ceny równej wartości nieruchomości uzyskał Pan

    przysporzenie skutkujące powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu.
    Osiągnął bowiem Pan korzyść majątkową o konkretnym wymiarze, gdyż zmniejszyło się
    zobowiązanie jakie musiałby Pan zapłacić gdyby nie udzielono Panu opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
      budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w
      wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a
      ceną zakupu.
    Z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, iż prawo do zwolnienia w nim zawartego
    dotyczy zakupu zakładowego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, przez
    osobę posiadającą do tego budynku lub lokalu tytuł prawny – umowę najmu.
    Z treści wniosku wynika, że nabył Pan – jako wieloletni członek i pracownik spółdzielni –
    nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem
    gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym. Ww. budynek stanowił
    zakładowy budynek mieszkalny. Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami
    stanowiła składniki majątkowe Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze). Od lat
    80-tych był Pan najemcą rzeczonej nieruchomości. Nabycie nastąpiło – jak już wyżej
    wskazano – z zastosowaniem (...)% bonifikaty.
    W tym miejscu wskazać należy, że przytoczony wyżej przepis normujący zwolnienie
    przedmiotowe nie definiuje pojęcia „budynku mieszkalnego” oraz „lokalu mieszkalnego”,
    w związku z czym przy interpretacji normy zawartej w powołanym przepisie należy
    posiłkować się odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni celowościowej oraz
    systemowej.
    Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061, ze zm.):
      nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Po myśli art. 48 ww. kodeksu:
      z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    Lektura art. 535 Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że przedmiotem umowy
    sprzedaży mogą być tylko rzeczy, a nie ich części składowe, o jakich mowa w art. 47
    Kodeksu cywilnego.
    W wypadku, gdy prawo nie dopuszcza nabycia odrębnie rzeczy, np. samego budynku
    będącego częścią składową nieruchomości, zaspokojenie własnych potrzeb
    mieszkaniowych podatnika może być zrealizowane tylko poprzez nabycie całej
    nieruchomości. Zatem, jeżeli preferencyjne nabycie budynku mieszkalnego (lokalu
    mieszkalnego) korzysta ze zwolnienia od podatku, to zwolnienie dotyczy także

    nabywanych wraz z tym budynkiem (lokalem) innych części składowych. Zatem zwolnienie
    określone w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    obejmuje budynek (lokal) mieszkalny, jak również inne składniki przynależne do
    nieruchomości nabywanej przez dotychczasowego najemcę a także grunt (działkę), gdyż
    stanowi on część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (lokalem)
    mieszkalnym.
    Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa
    podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku uzyskania przez Pana – najemcę
    (pracownika spółdzielni) dochodów z tytułu zakupu nieruchomości zabudowanej
    budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym
    budynkiem gospodarczym, w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tej
    nieruchomości a ceną zakupu, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym, bowiem korzystać będzie ze zwolnienia wysłowionego w art. 21 ust. 1 pkt
    93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Informuję, że dokumenty dołączone do wniosku i jego uzupełnienia nie podlegały
    weryfikacji i analizie w ramach postępowania o wydanie niniejszej interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.