Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-752/12/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku, który wpłynął do Organu dnia 29 maja 2012 r., uzupełnionym w dniu 16 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2012 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 08 sierpnia 2012 r. Znak: IBPB II/1/436-199/12/AA, IBPP 1/443-572/12/BM, IBPB II/2/415-752/12/HS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 16 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W czerwcu 2006 r. wnioskodawca wraz z żoną oraz drugim małżeństwem nabył – jako współwłasność w równych dwóch częściach – nieruchomość rolną o powierzchni 89 997.

Zakupu dokonano w systemie ratalnym – siedem rocznych rat. Całkowita cena zakupu wynosiła 282 120 zł, co stanowi po 141 060 zł na każde z małżeństw. Na zakup wnioskodawca wraz z małżonką przeznaczył środki pochodzące ze wspólnych dochodów (praca etatowa, renta, działalność gospodarcza).

Wnioskodawca nadmienia, iż od 2005 r. prowadzi działalność gospodarczą o charakterze handlowym i w związku z tym jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotową działkę wnioskodawca nabył w celu rozszerzenia działalności ogrodniczo-szkółkarskiej, którą w pierwszym etapie chciał rozpocząć na działce o powierzchni około 1,5 ha nabytej w podobnym celu w 2005 r. Wnioskodawca wraz z żoną planował początkowo prowadzić działalność rolniczą na mniejszej działce, tj. 1,5 ha natomiast drugie małżeństwo w tym samym czasie przygotować miało do działalności rolniczej zakupioną w 2006 r. działkę. W późniejszym etapie oba małżeństwa wspólnie planowały rozpocząć gospodarowanie na wspólnej nieruchomości.

W latach 2006-2011 wnioskodawca wraz z żoną nie prowadził działalności rolniczej, zajmowało się tym drugie małżeństwo.

W założeniach wnioskodawcy i jego małżonki było zamierzenie, aby w dalszych latach przekazać swoje udziały w przedmiotowej nieruchomości dzieciom (synowi i córce), którzy mogliby przejąć gospodarstwo rolne.

W październiku 2006 r. cześć przedmiotowej nieruchomości, około 2,5 ha, została przekształcona w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Przekształcenie odbyło się na skutek zatwierdzenia przez radę miasta planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy. Ani wnioskodawca, ani jego żona a także nikt z drugiego małżeństwa nie podejmował żadnych działań w celu opisanego powyżej przekształcenia, a o fakcie przekształcenia dowiedzieli się z opublikowanej w internecie uchwale rady miasta.

Wspólnie z drugim małżeństwem wnioskodawca wraz z małżonką postanowili sprzedać przekształconą w tereny budowlane część działki (około 2,05 ha), a uzyskane środki ze sprzedaży przeznaczyć na dofinansowanie prowadzonej działalności rolniczej (zakup nawozów, sadzonek, maszyn). Mimo usilnych starań nie udało się sprzedać terenu budowlanego o powierzchni 2,5 ha.

Rok 2011 był dla wnioskodawcy rokiem kryzysu w prowadzonej działalności gospodarczej i plany działalności ogrodniczo-szkółkarskiej nie powiodły się. Koniecznym stało się zbycie części posiadanych przez wnioskodawcę nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z żoną i drugim małżeństwem wspólnie postanowili dokonać geodezyjnego wydzielenia części budowlanej działki i podzielenia jej na mniejsze działki, które budziły zainteresowanie potencjalnych nabywców (o powierzchni 900 m2\-1300 m2).

W związku z podziałem wydzielone zostały:

*   dwie drogi, które mają podwójne znaczenie, tj. dostęp do części rolnej nieruchomości, która ma nadal charakter rolny (około 6,5 ha) oraz dojazd do wydzielonych nowych działek;
*   22 działki, które zamierzają wspólnie z drugim małżeństwem sprzedać.

Sprzedaż działek ma być prowadzona wspólnie z drugim małżeństwem. W miesiącu maju 2012 r. podział został zakończony i jest prawomocny. W celu umożliwienia prowadzenia działalności rolniczej na pozostałej części działki (tj. 6,5 ha) wnioskodawca wystąpił do przedsiębiorstwa wodociągowego o warunki na budowę dwóch wodociągów prowadzonych w wydzielonych drogach w celu możliwości doprowadzenia wody do części rolnej niezbędnej do nawadniania przyszłych upraw.

Decyzja o sprzedaży udziałów w 22 działkach będących terenami na rozbudowę mieszkaniową jednorodzinną wynika obecnie z potrzeb finansowych wnioskodawcy i jego rodziny.

Działki, które wnioskodawca zamierza sprzedać były, są i będą w momencie sprzedaży całkowicie niezabudowane. Uzyskane pieniądze wnioskodawca chce przeznaczyć w części na potrzeby bieżące wnioskodawcy i jego rodziny, a w części na prowadzenie działalności rolniczej. Ponadto drogi, które są wytyczone przy działkach budowlanych (prowadzące do działek rolnych) będą lekko utwardzone, aby umożliwić dojazd do działek rolnych sprzętem rolniczym.

W celu pozyskiwania nabywców są umieszczone przy działkach tablice z napisem „Do sprzedania – nr tel. (\`(...)\`)”, ponadto są zamieszczone ogłoszenia bezpłatne na tablicach np. marketach, a także w handlowych obiektach prowadzonych przez wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej.

Przedmiotowe działki nigdy nie były dzierżawione, nie były przedmiotem najmu i nie przynosiły korzyści finansowych.

W bieżącym roku wnioskodawca dokonał transakcji dwóch sprzedaży (łącznie 4 działek) z innej nieruchomości, która jest przedmiotem odrębnego wniosku złożonego przez wnioskodawcę.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, że nieruchomości, które planuje sprzedać nie były i nie są wykorzystywane w ramach działalności, którą prowadzi; nie są ujawniane jako środki trwałe lub towar handlowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaki podatek wnioskodawca powinien zapłacić w związku z transakcjami sprzedaży działek, których chce dokonać wraz z żoną i drugim małżeństwem:

*   podatek od czynności cywilnoprawnych, który płacić ma najczęściej nabywca;
*   w przypadku gdy nie będzie to podatek od czynności cywilnoprawnych to czy wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych;
*   czy w tych transakcjach powinienem płacić podatek od towarów i usług?

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedaż, której chce dokonać nie powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazuje, iż nabył działkę w celu prowadzenia działalności rolniczej jako nieruchomość rolną. Nie miał żadnego wpływu na to, że rada miasta przekształciła cześć przedmiotowej nieruchomości w tereny budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Nigdy i w żadnym zakresie ani wnioskodawca wraz z małżonką, ani drugie małżeństwo nie wykorzystywali ww. nieruchomości jako dzierżawy, najmu czy innej formy odpłatnego lub nieodpłatnego użytkowania przez osoby trzecie. Działka ta jest całkowicie niezabudowana a w celu jej sprzedaży nie są prowadzone profesjonalne działalności marketingowe.

Drogi i wodociągi w nich umieszczone nie służą uatrakcyjnieniu sprzedawanych działek, lecz jako dojazd i możliwość nawadniania pozostałej – nie zbywanej – części działki o charakterze rolnym. Podział geodezyjny, który został dokonany (aby móc dotrzeć do wydzielonych działek) narzuca konieczność wydzielenia dwóch dróg, które oba małżeństwa chcą w przyszłości utwardzić wspólnie z nabywcami działek (w celu dotarcia przez nich do zakupionych działek).

Wnioskodawca nie jest w stanie ocenić jak długo (1 rok, 2 lata czy dłużej) będzie trwał proces sprzedaży wydzielonych działek. Wnioskodawca uważa, że sprzedaż, której chce dokonać nie ma żadnych oznak działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży działek w podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis ten formułuje tym samym również zasadę, iż jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, iż w czerwcu 2006 r. wnioskodawca nabył wraz z żoną oraz drugim małżeństwem na współwłasność w równych udziałach nieruchomość rolną o powierzchni 89 997. Współwłaściciele dokonali podziału tej nieruchomości na mniejsze działki, a proces podziału został zakończony w maju 2012 r. Po podziale współwłaściciele planują sprzedać wspólnie część działek, które nie były i nie są wykorzystywane w ramach działalności, którą wnioskodawca prowadzi; nie są ujawniane jako środki trwałe lub towar handlowy.

Podkreślić należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest fakt podzielenia nieruchomości. Przez podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek) przez ich właścicieli (współwłaścicieli). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomości, których ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem od 2006 r. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Każdy ze współwłaścicieli nadal będzie posiadał udział takiej samej wielkości jak przed podziałem, tyle że w każdej z mniejszych działek. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Odrębne skutki mogłyby wystąpić jedynie w przypadku gdyby oprócz wydzielenia dokonano zniesienia współwłasności - z wniosku nie wynika jednak, aby taka sytuacja miała miejsce.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro nabycie przez wnioskodawcę udziału w nieruchomości gruntowej nastąpiło w 2006 r. oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży działek wyodrębnionych z tej nieruchomości. W związku z tym bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia gruntu, w przedmiotowej sprawie od końca 2006 r. Oznacza to, że termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2011 r. W związku z tym, uzyskany po dniu 31 grudnia 2011 r. przychód ze sprzedaży działek powstałych po podziale części nieruchomości nabytej w 2006 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, skoro sprzedaż nie następuje w efekcie prowadzenia działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, iż Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Żona wnioskodawcy oraz inne zainteresowane osoby, aby uzyskać interpretację w swojej indywidualnej sprawie winny wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.