Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-830/08-4/SM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-08-07
Teza: Czy w przypadku nabycia opisanych w stanie faktycznym nieruchomości Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Exxxxx faktury?
Słowa kluczowe: grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 17.04.2008 r. (data wpływu 28.04.2008 r.), uzupełnionego w dniu 04.08.2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury potwierdzającej nabycie nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28.04.2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury potwierdzającej nabycie nieruchomości. W dniu 04.08.2008 r. wpłynęła odpowiedź na wezwanie tutejszego organu nr IPPP1/443-830/08-2/SM z dnia 25.07.2008 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sxxxxxxxxxxx Sp. z o.o. (dalej „Spółka” lub „Sxxxxxxxxx”) zamierza nabyć w najbliższym czasie szereg nieruchomości od Exxxxx Sp. z o. o. (dalej „Exxxxx”). Spółka oraz Exxxxx zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której Exxxxx zobowiązała się sprzedać kilkanaście niezabudowanych nieruchomości gruntowych oraz jedną nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny wybudowany więcej niż 6 lat temu, w stosunku do którego Exxxxx nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, gdyż taki podatek nie wystąpił). Na żadnej z posiadanych nieruchomości dotychczasowy właściciel, tj. Exxxxx nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności (w tym także rolniczej). Nieruchomości te położone są na terenie miasta Łxxxx. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (w przeważającej części), grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione nieużytki. W stosunku do sprzedawanych nieruchomości nie zostały również wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Charakterystyka nabywanych nieruchomości gruntowych

Przedmiotowe nieruchomości były objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Łxxxx, obowiązującym na mocy uchwały Rady Miejskiej w Łxxxx z dnia 02.06.1993 r. Plan ten przewidywał, że nieruchomości posiadane przez Spółkę były przeznaczone pod zabudowę, w tym:

*   tereny mieszkaniowe,

*   pod budowę trasy klasy GP (ulicę),

*   tereny otwarte z zadrzewieniami, z dopuszczeniem zabudowy rezydencjonalnej.

Wyżej wymieniony plan miejscowy, zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utracił jednak swoją ważność z dniem 01.01.2004 r.

Cały teren posiadany przez Exxxxx jest objęty uchwałą Nr XŁ/771/2000 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 24.05.2000 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta Łodzi położonej w rejonie ulic Sxxxxxxxxxxx i Oxxxxxxxx oraz doliny rzeki Łxxxx. Warto przy tym wskazać, że przedmiotowa uchwała Rady Miejskiej została podjęta na podstawie wniosku Exxxxx o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dla terenu posiadanego przez Exxxxx), złożony jeszcze w 1998 r. Jak stanowi § 3 tej uchwały, przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona doliny rzeki Łxxxx oraz korekta układu komunikacyjnego. W związku z postępowaniem prowadzonym w celu przystąpienia do sporządzania tego planu miejscowego, Wojewoda Łxxxxx wydał decyzję (z dnia 12.03.2002 r.), na mocy której wyraził zgodę na przeznaczenie przedmiotowych terenów na cele nierolnicze. Decyzja Wojewody została wydana na wniosek złożony przez Zarząd Miasta Łxxxx (wniosek z 23.04.2001 r.).

Jednak do dnia składania niniejszego wniosku nie zapadła uchwała o przyjęciu tego planu przez Radę Miejską i plan ten nie wszedł w życie. Wobec powyższego nieruchomości objęte wnioskiem nie są obecnie objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, a określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy tego terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony przez inwestora.

Nieruchomości będące obecnie własnością Exxxxx zostały przez nią nabyte w latach 1998-2000, tj. w okresie, w którym obowiązywał ww. plan miejscowy ogłoszony na mocy uchwały Rady Miejskiej w Łxxxx z dnia 02.06.1993 r. Nieruchomości te były nabywane przez Exxxxx w celu ich późniejszego przeznaczenia pod zabudowę; zadaniem Exxxxx miało być nabycie przedmiotowych nieruchomości, doprowadzenie do zmiany (uchwalenia nowego) planu miejscowego (teren pod budowę centrum usługowo-rekreacyjno-handlowego) i w konsekwencji sprzedaż tych nieruchomości dla inwestora.

Plany Exxxxx znajdowały odzwierciedlenie w działaniach podejmowanych przez nią w stosunku do posiadanego terenu: poczynając od ww. wniosku z 1998 r. o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania dla obszaru obejmującego posiadany teren, poprzez np. wniosek z 03.01.2000 r. o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu centrum usługowo-handlowego w rejonie ulicy Sxxxxxxxxxxx w Łxxxx, kolejne wnioski zgłaszane przez Exxxxx do poszczególnych uchwał Rady Miejskiej w Łxxxx dotyczących przystąpienia do sporządzenia zmiany czy uchwalenia nowego „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łxxxx” w sprawie uwzględnienia przeznaczenia i funkcji oraz sposobu zagospodarowania terenu pod realizację wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego i rekreacyjno-sportowego wraz z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m kw. (wniosek z 06.01.2006 r. do uchwały LI/923/05 z 22.06.2005 r., zmienionej uchwałą LVI/1079/05 z 26.10.2005 r., wniosek z dnia 06.03.2007 r. do uchwały IV/60/07 z dnia 17.01.2007 r.).

Należy zauważyć, że pomimo braku uchwalenia na dzień dzisiejszy nowego „Studium uwarunkowań” z uwzględnieniem wniosków Exxxxx, przedmiotowe nieruchomości Exxxxx są objęte w całości obowiązującym na mocy uchwały z dnia 03.04.2002 r. (LXXVII/1793/02) „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łxxxx”. W piśmie Urzędu Miasta Łxxxx z dnia 05.03.2008 r. skierowanym do Exxxxx ws. wypisu i wyrysu ze „Studium uwarunkowań” stwierdza się, że „Przedmiotowe tereny objęte są uchwałą nr XL/771/2000 Rady Miejskiej w Łxxxx z dnia 24 maja 2000 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Łxxxx w rejonie ulic Sxxxxxxxxxxx i Oxxxxxxxx oraz doliny rzeki Łxxxx. Przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona rzeki Łxxxx oraz korekta układu komunikacyjnego”.

Jak wynika z wypisu i wyrysu do „Studium uwarunkowań”, nieruchomości posiadane przez Exxxxx znajdują się w przeważającej części na terenach oznaczonych jako tereny strefy niezurbanizowanej NA - wolne od zabudowy lub zabudowane w stopniu znikomym i przeznaczone do przyszłej urbanizacji także na zasadach (określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego) związania możliwości inwestowania ze spełnieniem istotnych warunków służących optymalizacji efektu procesów realizacyjnych. W pozostałej części nieruchomości te znajdują się na terenach strefy niezurbanizowanej, naturalnej (N), która ze swej istoty nie jest terenem budowlanym i obowiązuje w nim zakaz wszystkich form zabudowy, w tym także służących czasowemu użytkowaniu terenów.

W ramach kategorii NA zostały wyróżnione:

*   wolne od zabudowy tereny stref niezurbanizowanej, których pełne udostępnienie do celów zabudowy (wraz z określeniem przeznaczenia i intensywności zagospodarowania) powinno nastąpić wyłącznie w ramach zorganizowanych form działań inwestycyjnych obejmujących w szczególności wyposażenie i urządzenie układu terenów publicznych; warunkiem inwestowania w strefie jest wyprzedzająca budowa systemów kanalizacji;

*   tereny zieleni;

*   tereny stwarzające (w przewadze) różnorodne formy zagrożeń dla środowiska przyrodniczego i krajobrazu otwartego, wymagające działań dla rehabilitacji i rewaloryzacji otoczenia oraz przywrócenia ładu przestrzennego (w granicach strefy niezurbanizowanej N).

Natomiast w strefie N znajdują się tereny dolin rzecznych, wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego.

Przy czym należy podkreślić, że brak jest jasnego (precyzyjnego) podziału, w jakiej części nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę (tereny strefy NA), i podział ten jest bardzo trudno mierzalny. Spółka pragnie również zauważyć, że zapisy „Studium uwarunkowań” są na tyle ogólne, że brak jest możliwości precyzyjnego określenia zakresu (obszaru) obowiązywania (na poszczególnych nieruchomościach) przeznaczenia danego terenu wynikającego ze „Studium uwarunkowań”, także w zakresie przeważającego charakteru danej nieruchomości (tereny strefy NA albo tereny strefy N).

Cel nabycia przedmiotowych nieruchomości

Spółka chciałaby zauważyć, iż nieruchomości, które ma zamiar nabyć od Exxxxx mają zostać nabyte z przeznaczeniem pod zabudowę - wybudowanie zabudowy mieszkalnej (lokale mieszkalne na sprzedaż). Nabywany teren przeznaczony zostanie na cele zabudowy mieszkalnej, a w części, w której zabudowa nie byłaby możliwa (z uwagi na ewentualne warunki zawarte w decyzji o warunkach zabudowy), na zabudowę niemieszkalną (infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu - np. ścieżki, place zabaw, park itp.). Na obecnym etapie Spółka nie jest w stanie wykluczyć, iż na nabytych nieruchomościach wybudowane zostaną budynki inne niż mieszkalne (komercyjne) lub budynki mieszkalne, w których położone są również lokale użytkowe. W takim przypadku budynki takie lub lokale przeznaczone byłyby na sprzedaż lub wynajem.

W stosunku do nieruchomości niezabudowanych zbywca (Exxxxx) zamierza wystawić na rzecz Spółki fakturę VAT z wykazanym podatkiem według stawki 22%, a na dostawę nieruchomości zabudowanej będzie miało zastosowanie zwolnienie od VAT.

Spółka oraz Exxxxx zostały zarejestrowane jako podatnik VAT czynny.

Z ww. odpowiedzi na wezwanie wynika, że wniosek dotyczy jednej planowanej transakcji dotyczącej szeregu nieruchomości. Przedmiotem transakcji będzie 15 odrębnych nieruchomości (każda z tych nieruchomości jest objęta odrębną księgą wieczystą. Poszczególne nieruchomości (objęte odrębnymi księgami wieczystymi składają się z jednej lub więcej działek gruntu (w sumie w skład 15 nieruchomości wchodzi 30 wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu) określonych w „rejestrze gruntów” wg użytkowania i klas.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku nabycia opisanych w stanie faktycznym nieruchomości Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Exxxxx faktury?

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. 1).

Jak już Spółka wskazała w stanie faktycznym, nieruchomości nabywane od Exxxxx przeznaczone zostaną do wybudowania kompleksu budownictwa mieszkaniowego z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż. Sprzedaż lokali mieszkalnych, wraz z ewentualnym udziałem w części wspólnej nieruchomości, podlega opodatkowaniu (na mocy art. 41 ust. 12, ust. 12c ustawy o VAT i ewentualnie § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług) stawką 7%. Nie jest również wykluczone, iż na nabytych nieruchomościach wybudowane zostaną budynki inne niż mieszkalne (komercyjne) lub budynki mieszkalne, w których położone będą również lokale użytkowe. W takim przypadku budynki takie lub lokale przeznaczone byłyby na sprzedaż lub wynajem. Należy zaznaczyć, iż sprzedaż lub wynajem nieruchomości innych niż mieszkalne (czyli np. lokali użytkowych) podlega opodatkowaniu stawką podstawową 22%.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Skoro, jak wskazano powyżej, nabywane nieruchomości służyć będą w przyszłości czynnościom opodatkowanym (stawką 7 lub 22%), to Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze (lub fakturach) wystawionych przez Exxxxx, dokumentujących sprzedaż przedmiotowych nieruchomości.

W związku z powyższym Spółka stoi na stanowisku, iż w przypadku, gdy w opisanym stanie faktycznym Exxxxx wystawi na rzecz Spółki fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości z wykazanym podatkiem według stawki 22%, wówczas Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy - kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jedna z takich przesłanek została wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którą nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że nabywane przez Spółkę nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Spółka zamierza na przedmiotowych nieruchomościach wybudować kompleks budownictwa mieszkaniowego z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na sprzedaż (opodatkowane stawką 7%) lub budynki inne niż mieszkalne (komercyjne) czy lokale mieszkalne z lokalami użytkowymi (przeznaczone na sprzedaż i wynajem). W takim przypadku sprzedaż lub wynajem tych nieruchomości (tj. innych niż mieszkaniowe) byłaby opodatkowana podstawową stawką w wysokości 22%.

W związku z powyższym Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony w fakturach potwierdzających nabycie przedmiotowych nieruchomości (pod warunkiem oczywiście niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych m.in. w ww. art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.