Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.74.2019.1.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-04
Teza: stawka podatku dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z udziałem we współwłasności gruntu
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2019 r. (data wpływu 12 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z udziałem we współwłasności gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z udziałem we współwłasności gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską i jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług. Wnioskodawca planuje inwestycje, które sprowadzają się do zaprojektowania, wybudowania i sprzedaży domów jednorodzinnych (dwulokalowych). Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z gruntem. Niestety z przyczyn wynikających jedynie z warunków określonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Wnioskodawca nie ma możliwości stosownego podziału działek, na których będzie realizował inwestycje. Jednakże projektowane, wybudowane i sprzedawane domy jednorodzinne (dwulokalowe) będą stanowić samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, osobnymi instalacjami i będą oddzielnie wykorzystywane. Również wizualnie będą to dwa osobne domy.

Biorąc powyższe, techniczne możliwości Wnioskodawca planuje zaprojektowanie, wybudowanie i sprzedaż wspomnianych domów jednorodzinnych (dwulokalowych), przy czym przedmiotem sprzedaży byłby lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym, a podział techniczny i prawny domu jednorodzinnego przebiegłby pionowo. Istota podziału, w tym planowanego spełniania funkcji mieszkalnej przez lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży byłaby analogiczna do zabudowy bliźniaczej. Sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym towarzyszyłaby sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której posadowiony byłby budynek. Z marketingowego punktu widzenia chodzi o sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z ogródkiem. Powierzchnia użytkowa poszczególnych części (lokali mieszkalnych) mieścić się będzie w przedziale pomiędzy 240 m2 a 326 m2.

Uwzględniając statystykę publiczną (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku o Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316) Wnioskodawca informuje, że planowany budynek jednorodzinny (dwulokalowy) z podziałem pionowym należy zaliczyć do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne: Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne), przy czym w ramach Klasy 1110 wyszczególnia się: Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Wnioskodawca planuje zaprojektować, wybudować i sprzedać budynek mieszkalny jednorodzinny (dwulokalowy) o charakterze bliźniaczym, przy czym każdy wyodrębniany i sprzedawany lokal mieszkalny będzie miał własne wejście z poziomu gruntu, własne instalacje i będzie oddzielnie wykorzystywany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaką należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług przy sprzedaży lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym (dwulokalowym) klasyfikowanym w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, posiadającego osobne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje oraz będącego wykorzystywanym oddzielnie, o powierzchni użytkowej 240- 326 m2, wraz z udziałem we współwłasności gruntu, na którym posadowiony jest wspomniany dom jednorodzinny (dwulokalowy)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 5a ustawy o VAT towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie dyspozycji art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3. art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art, 114 ust. 1.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - w myśl dyspozycji art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Na podstawie art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Na podstawie art. 146aa ustawy VAT:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust 2, art. 120 ust 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych regulacji wynika, że „obiekty budownictwa mieszkaniowego”, będące częścią budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) wynika zaś, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113). Klasa „budynki mieszkalne jednorodzinne” obejmuje: (1) samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach, rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.; (2) domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Należy zauważyć, że budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.), to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Zauważyć również należy, że ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy zatem posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (\`(...)\`). Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB.

W tym zakresie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 5 grudnia 2013 roku, sygn. akt I FSK1721/12 przyjął, że: pojęcie „budynek jednorodzinny mieszkalny”, jako przedmiot dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u,, powinno być interpretowane zgodnie z opisem zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Natomiast pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 u.p.t.u. należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a u.p.t.u., który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Będą to np. lokale mieszkalne w budynkach wielomieszkaniowych (dział 11 grupa 112 PKOB). Powyższy pogląd w całości podzielił także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 14 listopada 2014 r., sygnatura IPPP1/443-669/11/14-7/S/BS, która przedstawia stan faktyczny zbieżny z przedstawionym w niniejszym wniosku. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w ww. interpretacji stwierdził, że pomimo, że przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny, to przedmiotem dostawy w aspekcie ekonomicznym i podatkowym będzie sprzedaż domu mieszkalnego jednorodzinnego, co potwierdza klasyfikacja PKOB - obiekt mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11, grupa 111, co jest kluczowe dla jego klasyfikacji na potrzeby p.t.u.

Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż domów jednorodzinnych wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej na której ten budynek będzie posadowiony, jednak z przyczyn wynikających z warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wynika, że Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży wyszczególnionych w budynku lokali mieszkalnych. Wskazane lokale mieszkalne ww. budynku jednorodzinnym (dwulokalowym) o charakterze bliźniaczym będą miały własne wejście z poziomu gruntu, własne instalacje i będą oddzielnie wykorzystywane. Tym samym przedmiotem sprzedaży w aspekcie ekonomicznym będą domy mieszkalne jednorodzinne co potwierdza klasyfikacja PKOB - budynki opisane we wniosku mieszczą się w dziale 11.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dla sprzedaży opisanych we wniosku lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 240-326 m2 w budynkach jednorodzinnych (dwulokalowych) o charakterze bliźniaczym wraz z udziałem we współwłasności gruntu zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku VAT do powierzchni użytkowej do 300 m2, a powyżej tej powierzchni stawkę 23% zgodnie z art. 41 ust. 12-12c w zw. z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 5a ustawy towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie dyspozycji art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 2 ustawy, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – w myśl dyspozycji art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Na podstawie art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych regulacji wynika, że „obiekty budownictwa mieszkaniowego”, będące częścią budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy, to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z pózn. zm.) wynika zaś, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113).

Klasa „budynki mieszkalne jednorodzinne” obejmuje: (1) samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp. (2) domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Zgodnie z objaśnieniami Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

*   powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

*   powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

*   powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Należy zauważyć, że budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.), to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Zatem pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają również definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje inwestycje, które sprowadzają się do zaprojektowania, wybudowania i sprzedaży domów jednorodzinnych (dwulokalowych). Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z gruntem. Niestety z przyczyn wynikających jedynie z warunków określonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Wnioskodawca nie ma możliwości stosownego podziału działek, na których będzie realizował inwestycje. Jednakże projektowane, wybudowane i sprzedawane domy jednorodzinne (dwulokalowe) będą stanowić samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, osobnymi instalacjami i będą oddzielnie wykorzystywane. Również wizualnie będą to dwa osobne domy.

Biorąc powyższe, techniczne możliwości Wnioskodawca planuje zaprojektowanie, wybudowanie i sprzedaż wspomnianych domów jednorodzinnych (dwulokalowych), przy czym przedmiotem sprzedaży byłby lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym, a podział techniczny i prawny domu jednorodzinnego przebiegłby pionowo. Istota podziału, w tym planowanego spełniania funkcji mieszkalnej przez lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży byłaby analogiczna do zabudowy bliźniaczej. Sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym towarzyszyłaby sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której posadowiony byłby budynek. Z marketingowego punktu widzenia chodzi o sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z ogródkiem. Powierzchnia użytkowa poszczególnych części (lokali mieszkalnych) mieścić się będzie w przedziale pomiędzy 240 m2 a 326 m2.

Wnioskodawca informuje, że planowany budynek jednorodzinny (dwulokalowy) z podziałem pionowym należy zaliczyć do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne: Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne), przy czym w ramach Klasy 1110 wyszczególnia się: Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Wnioskodawca planuje zaprojektować, wybudować i sprzedać budynek mieszkalny jednorodzinny (dwulokalowy) o charakterze bliźniaczym, przy czym każdy wyodrębniany i sprzedawany lokal mieszkalny będzie miał własne wejście z poziomu gruntu, własne instalacje i będzie oddzielnie wykorzystywany.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość w kwestii określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym (dwulokalowym) klasyfikowanym w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, posiadającego osobne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje oraz będącego wykorzystywanym oddzielnie, o powierzchni użytkowej 240-326 m2, wraz z udziałem we współwłasności gruntu, na którym posadowiony jest wspomniany dom jednorodzinny (dwulokalowy).

Wskazane okoliczności sprawy prowadzą do wniosku, że zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż domów jednorodzinnych (dwulokalowych) wraz z udziałem we współwłasności gruntu zabudowanej tym budynkiem, jednak z przyczyn wynikających z warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wynika, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży wyszczególnionych w budynkach lokali mieszkalnych. Wskazane lokale mieszkalne w ww. budynku jednorodzinnym dwulokalowym będą miały osobne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje oraz będą wykorzystywane oddzielnie.

Należy tym samym zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem sprzedaży w aspekcie ekonomicznym będą domy mieszkalne jednorodzinne, co potwierdza klasyfikacja PKOB – gdyż zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawcy budynki opisane we wniosku klasyfikowane są do klasy 1110.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i powołanych przepisów należy stwierdzić, że dla dostawy opisanych we wniosku lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych dwulokalowych sklasyfikowanych w grupowaniu PKOB 111, o powierzchni użytkowej, która wynosi 240-326 m2 zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku VAT w części odpowiadającej powierzchni 300 m2, natomiast w części przekraczającej powierzchnię 300 m2 zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 23% - zgodnie z art. 41 ust. 12-12c w zw. z art. 146a pkt 2 i art. 146aa pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, stawką podatku w wysokości 8% podlega również zbycie współwłasności działki gruntu, z którym przedmiotowe lokale w części odpowiadającej powierzchni 300 m2 są związane, natomiast w części przekraczającej powierzchnię 300 m2 stawką podatku w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.