Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-649/12-4/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-05
Teza: Zakres zniesienia współwłasności nieruchomości .
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; podatek-podatek od spadków i darowizn; umowa; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 2-art. 6; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 20.12.2012 r. (data wpływu 24.12.2012 r.) uzupełnionym na wezwanie z dnia 18.02.2013 r. Nr IPPB2/436-649/12-2/MZ (data nadania 18.02.2013 r., data doręczenia 22.02.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.12.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Robert M. jest współwłaścicielem działki budowlanej. Powierzchnia działki to ok. 1250 m2. Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z zapisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną - 577.000 zł na rzecz Banku jako zabezpieczenie udzielonego kredytu na zakup tej nieruchomości. Stronami umowy kredytu, oprócz banku jako kredytodawcy, są współwłaściciele nieruchomości. Współwłaściciele zamierzają w ciągu miesiąca podpisać ugodę w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że Wnioskodawca otrzyma na własność prawo do dysponowania nieruchomością bez spłaty, ale jednocześnie przejmie całość zobowiązań z umowy kredytowej, tj. stanie się, za zgodą banku, jedynym kredytobiorcą i dłużnikiem osobistym. Do całkowitej spłaty kredytu na dzień zniesienia współwłasności i przejęcia długu pozostanie 365.000,00.

Pismem z dnia 18.02.2013 r. Nr IPPB2/436-649/12-2/MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

*   wskazanie, czy hipoteka odpowiada wartości nieruchomości, czy też przewyższa jej wartość?

*   przedstawienie własnego stanowiska do sprecyzowanego w poz. 69 wniosku pytania 4, które brzmi: „Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości podatek od spadków i darowizn będzie równy zero?’

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie, informując, iż:

*   Hipoteka jako zabezpieczenie udzielonego kredytu na zakup tej nieruchomości położonej w D. przy ulicy C. wynosi 577.000,00 pln, a nieruchomość została zakupiona za 400.000,00 pln w formie aktu notarialnego. Hipoteka przewyższa wartość nieruchomości.

*   Ponadto Wnioskodawca przedstawił własne stanowisko do sprecyzowanego w poz. 60 wniosku pytania 4.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności wartość nieruchomości może być pomniejszona o całkowitą wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość, czy o kwotę faktycznej wartości zadłużenia z tytułu umowy kredytu zabezpieczonej hipoteką?
2.  Czy w tym ostatnim należy pomniejszyć o wysokość kredytu pozostałego do spłaty na dzień zniesienia współwłasności?
3.  Czy obciążenie hipoteczne na rzecz banku P. stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?
4.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości podatek od spadków i darowizn będzie równy zero?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby na rzecz której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach opisanych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 7 tej ustawy podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Należy zaznaczyć, że przy zniesieniu współwłasności na obdarowanego przejdą wszystkie zobowiązania i obciążenia z tytułu umowy kredytu, które są zabezpieczone hipoteką.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982), obciążenie hipoteczne stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dlatego też wartość nieruchomości (podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn) powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Stanowisko Wnioskodawcy poparte jest poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartym w wyroku z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2158/10. Wedle stanowiska NSA wyrażonego w tym orzeczeniu, art. 7 ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) ma zastosowanie, jako przepis ogólny, do tytułu opodatkowania jakim jest nieodpłatne nabycie własności rzeczy i praw majątkowych z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, z uwzględnieniem zasady wskazanej w art. 7 ust. 6 ustawy.

Nadto, skoro art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) określa hipotekę jako ciężar nieruchomości to, o wartość tego ciężaru należy zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) potrącić wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych tak by ustalić podstawę opodatkowania jako wartość czystą. NSA stwierdził tam także, iż w przypadku, gdy ciężarem obciążającym nabyta rzecz, zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.s.d. i art. 65 u.k.w. i h. jest hipoteka, zatem, tak jak w sytuacji Wnioskodawcy, to całkowita wartość hipoteki powinna być odliczona od wartości.

Zdaniem Wnioskującego, zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.), obciążenie hipoteczne stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dlatego też wartość nieruchomości (podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn) powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. z 2009 r. Dz. U. Nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1.  dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
2.  darowizny, polecenia darczyńcy;
3.  zasiedzenia;
4.  nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5.  zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6.  nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),

*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

*   sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno – gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Robert M. jest współwłaścicielem działki budowlane. Powierzchnia działki to ok. 1250 m2. Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z zapisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną – 577.000 zł na rzecz Banku jako zabezpieczenie udzielonego kredytu na zakup tej nieruchomości. Stronami umowy kredytu, oprócz banku jako kredytodawcy, są współwłaściciele nieruchomości. Współwłaściciele zamierzają w ciągu miesiąca podpisać ugodę w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że Wnioskodawca otrzyma na własność prawo do dysponowania nieruchomością bez spłaty, ale jednocześnie przejmie całość zobowiązań z umowy kredytowej, tj. stanie się, za zgodą banku, jedynym kredytobiorcą i dłużnikiem osobistym. Do całkowitej spłaty kredytu na dzień zniesienia współwłasności i przejęcia długu pozostanie 365.000,00.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką jak w niniejszej sprawie, obciążenie to będzie stanowiło ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Tym samym, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. A zatem, jeżeli wartość hipoteki będzie przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.