Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-264/10/KM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-06-02
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej budowlą.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Jednostki przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2010 r. (data wpływu 15 marca 2010 r.) uzupełnionym w dniu 31 maja 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej budowlą – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 marca 2010 r. został złożony wniosek uzupełniony w dniu 31 maja 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej budowlą.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca posiada dwie zabudowane nieruchomości nr geod. 839/8 i 839/6, które zamierza sprzedać. Na terenie, gdzie są położone, nie obowiązuje plan miejscowy. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego teren ten jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. W ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe, teren ten zapisany jest jako Bi, co oznacza inne tereny zabudowane. Dodatkowo dla tych nieruchomości wydana została ostateczna decyzja lokalizacji inwestycji celu publicznego, polegająca na budowie budynku Prokuratury Rejonowej wraz z infrastrukturą techniczną oraz parkingu o 53 stanowiskach.

Zgodnie z kartą ewidencyjną środka trwałego budowa obiektu na obu działkach nastąpiła w 1976 r. i obiekt ten był użytkowany jako przedszkole do 2003 r. (obecnie budynki pozostają nieużytkowane). Gmina Miejska jako właściciel nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków, ani nie obniżała podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedna z działek nr 839/8 zabudowana jest starym, nieużytkowanym budynkiem przedszkola. Gmina posiada pozwolenie na rozbiórkę budynku oraz kosztorys prac rozbiórkowych. Dokonano wyceny tej działki jako nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem przeznaczonym do rozbiórki. W sporządzonej wycenie do porównania zastosowano ceny transakcyjne działek niezabudowanych i ustaloną wartość pomniejszono o koszt rozbiórki budynku, z uwzględnieniem wartości możliwych do odzyskania materiałów budowlanych zabudowanej działki.

Druga działka oznaczona nr 839/6 jest zabudowana budynkiem gospodarczym murowanym. Wartość nieruchomości została ustalona z uwzględnieniem istniejącego budynku, który nie jest przeznaczony do rozbiórki, a po remoncie może być wykorzystany na potrzeby składowe.

Dla obu działek, przy potraktowaniu ich jako dostawy budynków i budowli, spełnione są przesłanki zwolnienia od podatku VAT, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b ustawy o podatku od towarów i usług – Gmina Miejska jako właściciel nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku ani nie odliczała podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z wydanej decyzji lokalizacji celu publicznego wynika, iż na działkach zrealizowana zostanie nowa inwestycja. Przeznaczając nieruchomości do sprzedaży należy określić ich cenę i ustalić, czy ich sprzedaż potraktować zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b ustawy jako dostawę budynków i budowli, spełniających warunki zwolnienia od podatku VAT, czy też biorąc pod uwagę fakt, że budynki znajdujące się na działkach nie są głównym przedmiotem dostawy, a jest nim nieruchomość gruntowa, obciążyć transakcję sprzedaży podatkiem VAT w stawce 22%. Przy czym na działce 839/8 budynek jest przeznaczony do rozbiórki, a na działce nr 839/6 budynek opisany w operacie jako możliwy do wykorzystania na cele gospodarcze.

Bezspornym jest, że obie nieruchomości w chwili sprzedaży pozostaną zabudowane budynkami, w stosunku do których spełnione są przesłanki zwolnienia od podatku VAT. O sprzedaż opisanych nieruchomości ubiega się Prokuratura Okręgowa, na których zamierza zrealizować inwestycję zgodną z wydaną opisaną wyżej decyzją. Fakt uzyskania przez Prokuraturę decyzji o realizacji inwestycji celu publicznego na budynek prokuratury jest tylko jednym z możliwych sposobów zagospodarowania nieruchomości. Na przedmiotową nieruchomość mogą być wydane też inne decyzje o warunkach zabudowy lub realizacji celu publicznego.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż nieruchomości objęte wnioskiem nr geod. 839/6 i 839/8 powstały w wyniku podziału nieruchomości nr geod. 839/1, która w latach 1997-2003 użytkowana była jako przedszkole, do roku 1990 jako państwowe, od 1990 – jako samorządowe. Nabycie nieruchomości na rzecz Gminy nastąpiło w wyniku decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 7 lutego 1994 r.

Część budynku przeznaczonego do rozbiórki o powierzchni użytkowej 808,6 m2 w latach 2006-2009 była przedmiotem dzierżawy (powierzchnia 20 m2 na cele składowe), za którą czynsz dzierżawny podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Pozostała część budynku o powierzchni 787,6 m2 oraz druga nieruchomość zabudowana budynkiem gospodarczym nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy sprzedaż dwóch opisanych zabudowanych nieruchomości można potraktować jako dostawę budynków lub budowli, dla których spełnione są przesłanki zwolnienia od podatku VAT?
2.  Czy należy rozgraniczyć stan prawny opisanych nieruchomości w sprawie podatku VAT z uwagi na różne sposoby rozliczenia w operacie szacunkowym znajdujących się na nich nakładów:

1.  na działce 839/6 nakłady ujęte są jako pomniejszające wartość działki z uwagi na koszt prac rozbiórkowych, zatem przyjąć, że następuje dostawa gruntu budowlanego i zastosować podatek VAT,
2.  na działce nr 839/8 nakłady ujęte są w wartości działki – zastosować zwolnienie od podatku VAT?

4.  Czy potraktować obie działki jako dostawę terenów budowlanych, a znajdujące się budynki potraktować jako elementy zagospodarowania, przeznaczone do likwidacji, gdyż faktycznym celem jest dostawa gruntów budowlanych, a nieznajdujących się na nieruchomościach budynków?

Zdaniem Wnioskodawcy, w prezentowanej sprawie nieruchomości są zabudowane w sposób trwały i na dzień dostawy w takim stanie pozostaną. To od nabywcy zależeć będzie, czy dokona ich remontu i adaptacji na własne potrzeby, czy też dokona rozbiórki i zrealizuje nową inwestycję. Zatem przy sprzedaży dwóch opisanych działek oznaczonych nr geodezyjnymi 839/8 i 839/6 zastosować należy zwolnienie od podatku VAT, z uwagi na spełnienie przesłanek określonych w art. 29 ust. 5 i art. 43 ust. 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 ust. 14 ww. ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ustępem 11 tego artykułu oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podstawą opodatkowania jest zatem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale z gruntem związanych oraz gruntu.

Powyższe oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W myśl art. 3 pkt 3 ww. ustawy, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (\`(...)\`).

Ponadto w rozpatrywanej sprawie podstawą dla zastosowania właściwego zwolnienia od opodatkowania jest ustalenie, czy oddanie do użytkowania przedmiotowych nieruchomości wraz z gruntem, może zostać uznane za dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomości gruntowe, stanowiącą ewidencyjnie dwie działki, zabudowane obiektami, które wypełniają przesłanki pozwalające uznać je za budynki. Przedmiotem dostawy będą – jak wskazano we wniosku – nieruchomości gruntowe zabudowane: jedna – nieużytkowanym budynkiem przedszkola przeznaczonym do rozbiórki, druga – budynkiem gospodarczym. Ponadto nie były ponoszone nakłady na ulepszenie budynków, a dostawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ otrzymał ją w drodze decyzji administracyjnej, a więc na podstawie czynności niepodlegającej opodatkowaniu.

Jedynie część budynku przeznaczonego do rozbiórki o powierzchni użytkowej 808,6 m2 w latach 2006-2009 była przedmiotem dzierżawy (powierzchnia 20 m2 na cele składowe), za którą czynsz dzierżawny podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem ta część nieruchomości nie będzie zasiedlona po raz pierwszy, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Pozostała część budynku o powierzchni 787,6 m2 oraz druga nieruchomość zabudowana budynkiem gospodarczym nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tym samym planowana transakcja w tej części będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłego oraz treść wskazanych przepisów, stwierdzić należy, że przedmiotowa dostawa zabudowanych nieruchomości gruntowych będzie podlegała zwolnieniu, jednakże w odniesieniu do sprzedaży części nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy, podstawą do zastosowania tego zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 (o ile nie zostanie wybrana opcja opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy) w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy, natomiast dla pozostałej części dokonywanej dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia – art. 43 ust. 1 pkt 10a w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem całościowo oceniając stanowisko Wnioskodawcy uznano je za nieprawidłowe.

Nadmienić należy, iż w niniejszej interpretacji nie rozstrzygano kwestii wysokości ceny, uiszczanej tytułem przedmiotowej transakcji, bowiem Minister Finansów nie jest organem upoważnionym do oceny zawieranych przez podmioty umów cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.