Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.469.2024.2.JP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-26
Teza: Możliwość zaliczenia do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: kwotę czynszu najmu, kwotę opłat eksploatacyjnych na rzecz wspólnoty/spółdzielni, kwoty opłat z tytułu dostaw mediów.
Słowa kluczowe: czynsz-opłata czynszowa; najem; najem-najem na cele działalności ; opłata; ryczałt; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Najem, podnajem, dzierżawa.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zawarcia umowy najmu w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 grudnia 2024 r. (data wpływu 23 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego
----------------------

W dniu 29 lutego 2024 r. zawarła Pani umowę najmu lokalu mieszkalnego. Na mocy umowy (par. 2 umowy) oddaje Pani „najemcy, na zasadzie wyłączności lokal do korzystania dla potrzeb działalności gospodarczej Najemcy w postaci najmu krótkoterminowego na rzecz podnajemców, zaś najemca bierze lokal w najem i zobowiązuje się do zapłaty czynszu (\`(...)\`)”. Zgodnie z par. 3 ust. 2 umowy „Strony zgodnie ustalają, że miesięczny czynsz wynosi 70% kwoty netto (bez uwzględnienia podatku od towarów i usług – VAT) otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu (\`(...)\`). Za uzyskane przychody uznaje się środki uznane na rachunku bankowym najemcy”. Redagując treść umowy strony ustaliły także co następuje: par. 3 ust. 5 „Koszty opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni ponosi właściciel. W przypadku woli właściciela, wyrażonej pisemnie lub mailowo, najemca poza płatnością czynszu, może zostać zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni (w sposób określony w ust. 6 poniżej), ze skutkiem na przyszłość, to jest w odniesieniu do miesiąca następującego po miesiącu, w którym takie oświadczenie zostanie złożone przez właściciela. W takim przypadku właściciel będzie przekazywał najemcy informację o wysokości takich opłat za dany okres najpóźniej do 10-go dnia miesiąca po zakończeniu poprzedniego miesiąca kalendarzowego. Jeśli informacja o wysokości opłat za określone media za dany okres rozliczeniowy przekazywana jest po terminie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, opłaty te będą obciążały najemcę w następnym miesiącu rozliczeniowym”. Zgodnie z treścią par. 3 ust. 6 umowy „Strony zgodnie ustalają, iż 50% kwoty czynszu określonej w ust. 2 i otrzymanej przez właściciela służy pokryciu kosztów, o których mowa w ust. 5 w rzeczywistej ich wysokości, w przypadku, gdy koszty określone w par. 5 przekraczają kwotę, o której mowa w zdaniu poprzednim, nadwyżkę pokrywa właściciel. Jeżeli rzeczywista kwota kosztów, o których mowa w ust. 5 jest niższa niż kwota określona w zdaniu pierwszym niniejszego ustępu, kwota stanowiąca różnicę między kwotą przeznaczoną na pokrycie kosztów a rzeczywistą ich wysokością zaliczona zostanie na poczet czynszu za dany miesiąc”.

W dniu 29 lutego 2024 r. złożyła Pani Najemcy oświadczenie woli o następującej treści „Oświadczam, że zgodnie z ust. 5 paragrafu 3 Umowy Najmu Lokalu Mieszkalnego zawartej w dniu 29 lutego 2024 r. z Q sp. z o.o. Najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowy w sposób określony w ust. 6 ze skutkiem na przyszłość tj. po miesiącu, w którym takie oświadczenie zostanie złożone przez Właściciela”. Oświadczenie woli, o którym mowa powyżej dotarło do adresata w dniu 29 lutego 2024 r., co zostało potwierdzone własnoręcznym podpisem złożonym przez przedstawiciela Najemcy.

Uzupełnienie
------------

Doprecyzowanie opisu sprawy :

Usługi najmu lokalu mieszkalnego świadczy Pani w ramach tzw. najmu prywatnego. Jest Pani wyłącznym właścicielem lokalu przy ul. A X/X oraz ul. B X/X. Jest Pani także współwłaścicielem w wys. 1/2 udziału dwóch lokali mieszkalnych przy ul. C X/X oraz X/X.

Opłaty z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty są opłatami płatnymi niezależnie od czynszu. Opłaty te ponoszone są bezpośrednio przez najemcę, a Pani otrzymuje czynsz ustalony zgodnie z umową w wysokości 70 % netto (bez uwzględnienia podatku od towarów i usług- VAT) kwoty otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkotrwałego najmu lokalu.

W przypadku braku przychodów z tytułu krótkotrwałego najmu lokalu w danym miesiącu opłaty z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty ponosi właściciel.

Przez faktyczną kwotę czynszu najmu ma Pani na myśli kwotę czynszu, który wynosi 70% kwoty netto (bez uwzględnienia podatku od towarów i usług – VAT) otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkotrwałego najmu lokalu.

Oddaje Pani najemcy na zasadzie wyłączności lokal do korzystania dla potrzeb

działalności gospodarczej najemcy w postaci najmu krótkoterminowego na rzecz podnajemców.

Miesięczny czynsz najmu wynosi 70% kwoty netto (bez uwzględnienia podatku od towarów i usług – VAT) otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu.

**Pytania**

Czy do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zalicza się:

a. opisaną w stanie faktycznym kwotę czynszu najmu,

b. opisaną w stanie faktycznym kwotę opłat eksploatacyjnych na rzecz wspólnoty/spółdzielni,

c. opisaną w stanie faktycznym kwoty opłat z tytułu dostaw mediów?

Pani stanowisko w sprawie
-------------------------

Pani zdaniem, do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zalicza się opisaną w stanie faktycznym kwotę czynszu najmu.

Do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zalicza się opisanej w stanie faktycznym kwoty opłat eksploatacyjnych do wspólnoty/spółdzielni oraz opisanej w stanie faktycznym kwoty opłat z tytułu mediów, bowiem w przypadku zobowiązania najemcy do ich ponoszenia kwoty te w istocie nie stanowią przysporzenia majątkowego podatnika.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) – źródłem przychodów jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 459) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ww. ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2180 z późn. zm.) – ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej uzyskuje Pani przychody z tytułu najmu własnych lokali mieszkalnych na cele mieszkalne. W umowie z najemcą zastrzegła Pani, że najemca z tytułu najmu zobowiązany jest do zapłaty czynszu najmu w stałej kwocie jak również może zostać zobowiązany do ponoszenia kosztów na rzecz wspólnoty/spółdzielni oraz opłat z tytułu mediów – na podstawie przedstawionych co miesiąc przez Panią informacji.

W Pani ocenie, w świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat z tytułu mediów, stanowi przysporzenie majątkowe Pani jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat do wspólnoty/spółdzielni oraz opłat z tytułu mediów, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi zapisami w umowie najmu najemca, nie stanowią przysposobienia majątkowego dla Pani.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z powyższego wynika, że przychody z tytułu:

– najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

– dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. Z 2024 r. poz. 776):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 i 232) (\`(...)\`).

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie będą natomiast dodatkowo wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu – wszelkie opłaty dodatkowe – jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że świadczy Pani usługi najmu lokalu mieszkalnego w ramach tzw. najmu prywatnego. 29 lutego 2024 r. zawarła Pani umowę najmu lokalu mieszkalnego. Na mocy umowy oddaje Pani najemcy, na zasadzie wyłączności lokal do korzystania dla potrzeb działalności gospodarczej Najemcy w postaci najmu krótkoterminowego na rzecz podnajemców, zaś najemca bierze lokal w najem i zobowiązuje się do zapłaty czynszu. Zgodnie z umową strony zgodnie ustalają, że miesięczny czynsz wynosi 70% kwoty netto (bez uwzględnienia podatku od towarów i usług – VAT) otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu. Za uzyskane przychody uznaje się środki uznane na rachunku bankowym najemcy. Koszty opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni ponosi właściciel. Umowa zawiera również zapis, że w przypadku woli właściciela, wyrażonej pisemnie lub mailowo, najemca poza płatnością czynszu, może zostać zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni, ze skutkiem na przyszłość, to jest w odniesieniu do miesiąca następującego po miesiącu, w którym takie oświadczenie zostanie złożone przez właściciela. Wskazano przy tym, że 50% kwoty czynszu i otrzymanej przez właściciela (określonego jako 70% kwoty netto otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu) służy pokryciu kosztów, o których mowa w umowie w rzeczywistej ich wysokości, w przypadku, gdy koszty określone w umowie przekraczają kwotę, o której mowa w zdaniu poprzednim, nadwyżkę pokrywa właściciel. Jeżeli rzeczywista kwota kosztów, o których mowa wyżej jest niższa niż kwota określona w zdaniu pierwszym niniejszego ustępu, kwota stanowiąca różnicę między kwotą przeznaczoną na pokrycie kosztów a rzeczywistą ich wysokością zaliczona zostanie na poczet czynszu za dany miesiąc.

W dniu 29 lutego 2024 r. złożyła Pani najemcy ww. oświadczenie woli, na podstawie którego Najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w sposób opisany w umowie.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w ramach tzw. najmu prywatnego określona w umowie kwota czynszu, stanowi przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującego, a tym samym stanowi przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zawarta umowa wyraźnie wskazuje na wysokość czynszu, który został określony jako 70% kwoty netto otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu. Zawarcie w umowie zapisu, że w przypadku woli właściciela (wyrażonej pisemnie lub mailowo) 50% czynszu służy pokryciu kosztów, z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz złożenie przez Panią takiego oświadczenia woli nie może powodować obniżenia Pani przychodów z tytułu najmu opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W opisanych okolicznościach część należnego czynszu służy pokryciu kosztów związanych z utrzymaniem lokalu (dot. dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej), jednak nie można uznać, że ta część czynszu stanowi dodatkową należność, jaką dokonuje najemca w związku z najmem.

W świetle zawartej umowy oraz złożonego oświadczenia woli wartość 50% czynszu, służącego pokryciu kosztów z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi niezależnej od płatności opłaty, do jakiej jest najemca zobowiązany w związku z najmem lokalu. Regulując te opłaty, wykorzystuje Pani własne środki finansowe należne jako czynsz, nie zaś środki najemcy. Nie występuje Pani zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami (na rzecz których należy przelewać należności za koszty mediów, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związane z utrzymaniem lokalu), ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązana. Powyższe dodatkowo potwierdzają zarówno zapisy umowy, jak i wyjaśnienie Pani, zawarte w uzupełnieniu wniosku dotyczące sytuacji, w której nie uzyska Pani przychodów z tytułu najmu lokalu w danym miesiącu.

Z umowy wynika bowiem, że w przypadku, gdy koszty mediów oraz opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związane z utrzymaniem lokalu przekraczają kwotę 50% czynszu, nadwyżkę pokrywa właściciel, natomiast jeżeli rzeczywista kwota kosztów, o których mowa wyżej jest niższa niż kwota 50% czynszu, kwota stanowiąca różnicę między kwotą przeznaczoną na pokrycie kosztów a rzeczywistą ich wysokością zaliczona zostanie na poczet czynszu za dany miesiąc. W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani natomiast, że w przypadku braku przychodów z tytułu krótkotrwałego najmu lokalu w danym miesiącu – opłaty z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty ponosi Pani – jako właściciel.

W takich okolicznościach nie można uznać, że Pani reguluje w imieniu najemcy opłaty za media oraz opłaty do wspólnoty mieszkaniowej.

Reasumując, w przedstawionych okolicznościach, określona w umowie kwota czynszu, wynosząca – w świetle opisanej umowy – 70 % kwoty netto (bez uwzględnienia podatku od towarów i usług – VAT), otrzymanej przez najemcę od podnajemców z tytułu krótkotrwałego najmu lokalu stanowi przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującego, a tym samym stanowi przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W szczególności przychodu tego nie pomniejszają opłaty z tytułu dostaw mediów oraz opłaty na rzecz wspólnoty, do ponoszenia których jest obowiązana Pani, jako właściciel mieszkania.

Zatem Pani stanowisko, zgodnie z którym jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat z tytułu mediów, stanowi przysporzenie majątkowe Pani jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na opisie zdarzenia przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Dodatkowo wskazać należy, że przepisy podatkowe nie regulują stosunków cywilnoprawnych (zasad zawierania umów cywilnoprawnych), ani nie mają wpływu na ich treść, w szczególności przyjęty w nich sposób ustalania należności za poszczególne usługi. Organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęte w nich ustalenia, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 199a § 1 i 2 Ordynacji podatkowej, organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności, a jeżeli pod pozorem dokonania czynności prawnej dokonano innej czynności prawnej, skutki podatkowe wywodzi się z tej ukrytej czynności prawnej. Natomiast organ uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej nie ma prawnej możliwości ingerencji w treść tych umów. Z art. 14h Ordynacji podatkowej wynika bowiem, iż powołany przepis nie ma zastosowania w postępowaniu w przedmiocie wydawania interpretacji indywidualnej.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną, Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).