Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.364.2025.1.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-19
Teza: W zakresie sposobu określenia podstawy opodatkowania przy
umowie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
notariusze
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sposobu określenia podstawy
    opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni - notariusz - jako płatnik podatku pcc - będzie zobowiązana do
    obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku pcc przy planowanej obecnie umowie sprzedaży
    nieruchomości.
    Sprzedający to byli małżonkowie, nie dokonali podziału majątku wspólnego, prawo
    własności sprzedawanej nieruchomości przysługuje im po połowie. Cena całej
    nieruchomości ustalona została na kwotę (...) zł. Z uwagi na wzajemne rozliczenia byłych
    małżonków, wynikających z podziału majątku wspólnego, kupujący zapłacą cenę w sposób
    następujący: (...) zł na rzecz Małżonka 1 i (...) zł na rzecz Małżonka 2. Wartość rynkowa
    sprzedawanej nieruchomości to (...) zł.
    Pytania
    Od jakiej wysokości powinien zostać pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych - od
    wartości rynkowej całej nieruchomości, tj. (...) zł, czyli od sumy kwot otrzymywanych przez
    poszczególnych małżonków jako sprzedających ((...) zł i (...) zł)? Czy jednak należy przyjąć że
    skoro małżonkowie otrzymują nierówne kwoty za swoje udziały to należy przyjąć wyższą
    wartość również dla drugiego udziału i podatek pobrać od kwoty (...) zł?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, podatek powinien zostać pobrany od wartości rynkowej sprzedawanego
    prawa, tj. od wartości (...) zł jako całości, wzajemne rozliczenia małżonków i podział między
    nimi ceny nie ma znaczenia dla wysokości pobieranego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:

      Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub
      wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego,
      wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub
      obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając
      jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
      Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub
      podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej
      określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika
      wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona
      z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez
      podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
        spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
        użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
        jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym. W odniesieniu do umowy sprzedaży - jako zasadę przyjęto
    ustalanie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa
    majątkowego.
    W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w
      sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz
      obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku
      podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez
      płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
    Zgodnie z art. 10 ust. 2 i 3 ww. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
      Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od
      uprzedniego zapłacenia podatku.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że jest Pani notariuszem. Pani klienci
    zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Sprzedający to byli małżonkowie,
    nie dokonali podziału majątku wspólnego, prawo własności sprzedawanej nieruchomości
    przysługuje im po połowie. Z uwagi na wzajemne rozliczenia byłych małżonków,
    wynikających z podziału majątku wspólnego, kupujący zapłacą na rzecz jednego
    sprzedającego (...) zł i na rzecz drugiego sprzedającego (...) zł. Wartość rynkowa
    sprzedawanej nieruchomości to (...) zł.
    Pani zdaniem, powinna Pani jako płatnik pobrać podatek od wartości rynkowej
    sprzedawanego prawa, tj. od wartości (...) zł jako całości.
    Jak już wskazano powyżej, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży
    nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa. Tym samym bez znaczenia dla wymiaru
    podatku pozostają ustalenia stron umowy sprzedaży dotyczące sposobu podziału
    płatności za sprzedawaną nieruchomość. Skoro w opisanej sytuacji nieruchomość

    zostanie sprzedana za (...) zł i kwota ta odpowiada wartości rynkowej, to ta kwota będzie
    stanowiła podstawę opodatkowania. Kwestia wzajemnych rozliczeń sprzedających w
    zakresie podziału ceny sprzedaży, pozostaje bez znaczenia.
    Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż czynność sprzedaży nieruchomości
    podlega opodatkowaniu - zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy - podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa
    nieruchomości z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej (sprzedaży). Zatem na Pani -
    jako płatniku - ciąży obowiązek obliczenia i pobrania podatku od kwoty (...) zł - jeżeli
    istotnie kwota ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości.
    Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.