Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB1.4511.116.2017.2.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-27
Teza: możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; najem; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2017 r. (data wpływu 13 lutego 2017 r.), uzupełniony pismem z dnia 6 kwietnia 2017 r. (data wpływu 12 kwietnia 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z czym pismem z dnia 27 marca 2017 r., Nr 1061-IPTPB1.4511.116.2017.1.MAP, na podstawie art. 13 § 2a, 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 27 marca 2017 r. (data doręczenia 31 marca 2017 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 6 kwietnia 2017 r. (data wpływu 12 kwietnia 2017 r.), nadanym za pośrednictwem …. w dniu 7 kwietnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni od stycznia 2017 r. jest współwłaścicielem nieruchomości, w której wynajmowane są lokale mieszkalne i handlowe. W umowach najmu figuruje Ona po stronie wynajmującego i wystawia faktury za najem dla części najemców. Co miesiąc będzie uzyskiwała przychody z tytułu najmu. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że przedmiotowy wniosek dotyczy 2017 r. Wnioskodawczyni od stycznia 2017 r. jest współwłaścicielem nieruchomości (kamienicy), w której wynajmowane są lokale mieszkalne i użytkowe. Nieruchomość ta została odziedziczona po rodzicach obecnych współwłaścicieli. Forma własności przedmiotowej nieruchomości to współwłasność (6 współwłaścicieli) - każdy posiada udział innej wielkości. W nieruchomości nie została zniesiona współwłasność, nie ma wyodrębnionej własności lokali. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem 15 lokali użytkowych i 13 lokali mieszkalnych. Umowy najmu przedmiotowych lokali zawierane są przez zarządcę nieruchomości, działającego na podstawie pełnomocnictw udzielonych mu przez pozostałych współwłaścicieli. Wnioskodawczyni w każdej umowie najmu występuje po stronie wynajmującego - razem z innymi współwłaścicielami. Celem najmu jest - w przypadku najmu lokali mieszkalnych - zaspokojenie potrzeb mieszkalnych najemców, a w przypadku lokali użytkowych - prowadzenie działalności gospodarczej przez najemców. Zarządca nieruchomości, będący jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - przedmiotem tej działalności jest m.in. najem lokali, a także zarządzanie, nieruchomościami własnymi i powierzonymi. Zarządca w ramach tej działalności gospodarczej, działając na podstawie pełnomocnictw udzielonych mu przez pozostałych współwłaścicieli zawiera umowy najmu lokali znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności gospodarczej. Lokale nie zostały uznane za środek trwały w działalności gospodarczej. Cała nieruchomość została uznana za środek trwały i amortyzowana jest metodą uproszczoną. Przychody ze wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych Wnioskodawczyni zalicza do źródła przychodów z najmu prywatnego. Wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym o opodatkowaniu przychodu z najmu 8,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Czynności związane z najmem są i będą wykonywane przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły. Posiada Ona inne źródło dochodu - umowa o pracę. Nie prowadzi jednak żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni w grudniu 2016 r. oraz w styczniu 2017 r. zasięgała opinii w Krajowej Informacji Podatkowej w zakresie ustalenia, czy w przedstawionej powyżej sytuacji faktycznej może wybrać opodatkowanie 8,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - dwukrotnie Jej stanowisko zostało potwierdzone przez pracowników Krajowej Informacji Podatkowej i na tej podstawie zdecydowała się na wybór zryczałtowanej formy opodatkowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, wynajmująca lokale mieszkalne i użytkowe w nieruchomości, której jest współwłaścicielem może comiesięczne przychody z tytułu najmu opodatkować na zasadach przewidzianych dla tzw. najmu prywatnego to jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powyższy stan faktyczny wyczerpuje znamiona tzw. najmu prywatnego, tzn. spełnia przesłanki z art. 10 ust. l pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawczyni może zatem swoje przychody osiągane z wynajmu lokali opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki 8,5%?

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 , z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów powyższej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

Ponadto, działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem każde działanie, spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności (tzw. uniwersalna definicja pozarolniczej działalności gospodarczej).

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają zatem obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie subiektywne przekonanie podatnika.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Istotne znaczenie ma więc to, czy przychody z najmu są uzyskiwane w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem 15 lokali użytkowych i 13 lokali mieszkalnych. Umowy najmu przedmiotowych lokali zawierane są przez zarządcę nieruchomości, działającego na podstawie pełnomocnictw udzielonych mu przez pozostałych współwłaścicieli. Wnioskodawczyni w każdej umowie najmu występuje po stronie wynajmującego - razem z innymi współwłaścicielami. Celem najmu jest - w przypadku najmu lokali mieszkalnych - zaspokojenie potrzeb mieszkalnych najemców, a w przypadku lokali użytkowych - prowadzenie działalności gospodarczej przez najemców. Zarządca nieruchomości, będący jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - przedmiotem tej działalności jest m.in. najem lokali, a także zarządzanie, nieruchomościami własnymi i powierzonymi. Zarządca w ramach tej działalności gospodarczej, działając na podstawie pełnomocnictw udzielonych mu przez pozostałych współwłaścicieli zawiera umowy najmu lokali znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności gospodarczej. Lokale nie zostały uznane za środek trwały w działalności gospodarczej. Cała nieruchomość została uznana za środek trwały i amortyzowana jest metodą uproszczoną. Przychody ze wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych Wnioskodawczyni zalicza do źródła przychodów z najmu prywatnego.

Wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym o opodatkowaniu przychodu z najmu 8,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Czynności związane z najmem są i będą wykonywane przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły. Posiada Ona inne źródło dochodu - umowa o pracę. Nie prowadzi jednak żadnej działalności gospodarczej.

Na podstawie opisu stanu faktycznego należy przyjąć, że aktywność Wnioskodawczyni koncentruje się na podejmowaniu zorganizowanych i ciągłych działań związanych z umowami najmu, zarówno na etapie ich zawierania, jak i w trakcie trwania najmu. Wynajem 15 lokali użytkowych i 13 lokali mieszkalnych, których współwłaścicielem jest Wnioskodawczyni z pewnością wymaga podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Z wniosku wynika również, że czynności związane z najmem są i będą wykonywane przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny. Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy w przypadku Wnioskodawczyni najem stanowi działalność gospodarczą pozostaje przy tym fakt, że poza najmem Wnioskodawczyni uzyskuje przychody ze stosunku pracy.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Nie budzi przy tym wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie działania Wnioskodawczyni, polegające na wynajmowaniu wielu lokali mieszkalnych i użytkowych (łącznie 28 lokali), mają charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Działania Wnioskodawczyni, przy tak znacznej ilości wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, okazjonalnego. Ponadto, o zarobkowym charakterze działalności Wnioskodawczyni świadczy fakt, że umowy najmu wskazanych we wniosku lokali zawierane za pośrednictwem wyspecjalizowanego podmiotu – zarządcy.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016, poz. 2180, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. z najmu poza działalnością gospodarczą.

Ponadto wskazać należy, że stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, inne niż wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy, wymienione zostały w poz. 28 Załącznika nr 2, stanowiącego Wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Zatem wynajem na warunkach innych niż wskazany w art. 6 ust. 1a ustawy, podlega wyłączeniu z opodatkowaniu ryczałtem na podstawie wskazanego powyżej art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany stan faktyczny stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełniać będzie wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, uzyskiwane przychody z najmu nie będą mogły być opodatkowane 8,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.