Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.66.2020.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-23
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) oraz art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.), uzupełnione pismem z dnia 12 marca 2020 r. (data wpływu 17 marca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 3 marca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.66.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 5 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr (…), (…), (…) - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 12 marca 2020 r. (data wpływu 17 marca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 3 marca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.66.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 5 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr (…), (…), (…).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 27 marca 2018 r., umową darowizny (…) Wnioskodawca otrzymał od swojego syna działki gruntu, położone w (…):

*   nr (…) o powierzchni 1,1804 ha,

*   nr (…) o powierzchni 0,1604 ha,

*   nr (…) o powierzchni 0,5 ha,

Działki te są niezabudowane. Objęte zostały księgą wieczystą (…). Są obciążone prawem przesyłu na rzecz (…) w (…). Działki nr (…), (…) oraz (…) stanowią grunty orne (R II oraz R III a). Darczyńca był właścicielem tych działek od dnia 26 marca 2009 r. W okresie kiedy działki te należały darczyńcy - odłogowały. W roku 2013 darczyńca wykonał na nich badania archeologiczne.

W czerwcu 2018 r., na wniosek Wnioskodawcy - w kontekście potencjalnej sprzedaży - Burmistrz (…), zatwierdził podział działki (…). W wyniku podziału utworzono nowe działki nr (…) i nr (…). Koszty związane z podziałem (opłatę geodezyjną w wysokości 1500 zł) poniósł Wnioskodawca.

Na wniosek przyszłego kupującego, Wnioskodawca postanowił następnie podzielić działkę nr w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek. Postanowieniem z dnia 30 grudnia 2019 r., (…) pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki nr (…) na działki nr (…) i nr (…). Koszty tego podziału - poniósł potencjalny nabywca tych działek (przedsiębiorstwo będące spółką z o.o. w (…)).

Ww. działki nie były ani nie są udostępniane w jakiejkolwiek formie osobom trzecim (zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie). Działki gruntu odłogowały i odłogują. Do dnia ewentualnej sprzedaży otrzymanych tą drogą działek - Wnioskodawca nie będzie w związku z nimi wykonywał żadnych czynności. Do dnia 31 grudnia 2013 r., Strona prowadziła działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży pieczywa. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca wraz z żoną wydzierżawia działkę nr (…), której jest współwłaścicielem (nabył ją wraz z żoną). Dzierżawę tej działki traktuje on jako czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W chwili obecnej jest on czynnym podatnikiem VAT.

W okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawca dokonał zbycia następujących nieruchomości:

*   działka nr (…), sprzedana dnia 14 czerwca 2013 r. firmie (…)

*   działka nr (…), sprzedana dnia 21 maja 2015 r. firmie (…)

*   działka nr (…), sprzedana dnia 18 grudnia 2015 r., firmie (…)

*   działka nr (…), sprzedana dnia 22 grudnia 2015 r., firmie (…)

Zbycie tych działek zostało uznane za transakcje podlegające VAT.

Darowane działki, oraz działki wyodrębnione po podziałach, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki te leżą w obszarze oznaczonym symbolem 12 P/U - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej.

Wnioskodawca zamierza zbyć działki nr (…) oraz nr (…) i nr (…). W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych. Potencjalny nabywca działek nr (…) i nr (…), sam znalazł Wnioskodawcę. Skontaktował się z nim w drodze telefonicznej i w tej formie przedstawił mu ofertę nabycia. Nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić.

W szczególności nie ponosił nakładów związanych z :

*   uzbrajaniem terenu,

*   ogradzaniem działek,

*   zamieszczaniem ogłoszeń o sprzedaży działek w mediach.

W przyszłości (poza przedmiotowymi działkami), Wnioskodawca planuje sprzedaż innych nieruchomości gruntowych. Z potencjalnym nabywcą, Strona planuje podpisanie umowy przedwstępnej w I kwartale 2020 r. Umowa definitywna ma zostać podpisana w II kwartale 2020 r.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że nie udzielił On przyszłemu Nabywcy pełnomocnictwa do działania w jego imieniu. Wnioskodawca zawarł z Nabywcą (…), dnia 6 lutego 2020 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży.

Przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży zawiera:

W § 1.1. (…) (pełnomocnik), działający w imieniu Wnioskodawcy oświadcza, że:

*   jest On właścicielem nieruchomości składającej się między innymi z działek numer (…), o powierzchni 0,1604 ha, i numer (…), o powierzchni 0,8322 ha, niezabudowanej,

*   w dziale III tej księgi wieczystej wpisana jest służebność przesyłu na czas nieoznaczony, polegająca na prawie nieutrudnionego i nieograniczonego w czasie i miejscu, dostępu wraz z niezbędnym sprzętem, celem eksploatacji,

*   modernizacji i rozbudowy urządzeń oraz usuwania awarii, jak również ich odbudowy, z obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego na koszt własny przedsiębiorstwa przesyłowego, przy jednoczesnym powstrzymywaniu się przez każdoczesnego właściciela gruntu, od nasadzeń drzew i krzewów w pasie gruntu o szerokości 2,00 m i długości 105,00 m, na działkach nr (…) i (…) ( dla linii kablowej sn 20kv) oraz w pasie gruntu o szerokości 1,00 m i długości 18,00 m na działce nr (…) (dla linii kablowej nn 0,4 KV), na rzecz spółki pod firmą (…)

Opisana nieruchomość wolna jest od wszelkich innych obciążeń i praw osób trzecich, że Wnioskodawca nie zalega w opłatach i podatkach, do których mają zastosowanie przepisy ordynacji podatkowej, nie jest prowadzone przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne lub upadłościowe, nie jest on zagrożony ogłoszeniem upadłości, oraz że nieruchomość ta stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy i nabył ją od osoby fizycznej na podstawie umowy darowizny z dnia 27 marca 2018 r.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębie 2 miasta (…), przedmiotowe działki przeznaczone są pod zabudowę produkcyjną, zabudowę usługową, stacje paliw, zabudowę produkcyjno-usługową, bazy, składy i magazyny (symbol 12 P/U) oraz, że na działkach znajduje się stanowisko archeologiczne - numer obszaru 82-22(17); W wypisie z rejestru gruntów działka numer (…) oznaczona jest jako RIIIa - grunty orne, a działka numer (…) oznaczona jest jako RII - gruntu orne. Przedmiotowe działki mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Pełnomocnik, działający w imieniu (…) oświadcza, że:

1.  przedmiotowe działki nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2018 r. poz. 2129) ani decyzją starosty wydawaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, o której mowa w art. 19 ust. 3 ww. ustawy;
2.  przedmiotowe działki nie są położone na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, w rozumieniu Ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
3.  przedmiotowe działki nie są pokryte przez śródlądowe wody płynące ani stojące, o których mowa w art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2018 r. poz. 2268), ani wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędące stawami, o których mowa w art. 23 ust. 2 ww. ustawy;
4.  żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości.

Stawający do tego aktu (…), działający w imieniu spółki pod firmą (…) oświadcza, że:

1.  jedyny komplementariusz - spółka pod firmą (…), nie został pozbawiony prawa do reprezentacji Spółki;
2.  nie został z funkcji odwołany, jego mandat nie wygasł oraz, że jest uprawniony do zawarcia niniejszej umowy;
3.  Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki Uchwałą numer 1 z dnia 6 lutego 2020 r. wyraziło zgodę na zakup działki numer (…), i dwóch działek, które powstaną po podziale działki numer (…), na co wyraził zgodę jedyny komplementariusz Spółki;
4.  reprezentowana przez niego Spółka nie jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w szczególności nie jest Spółką kontrolowaną przez cudzoziemca.

(…) oświadcza, że udzielone jemu Pełnomocnictwo nie zostało odwołane i nie wygasło oraz, że jest uprawniony do zawarcia niniejszej umowy. W § 3 Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawcy zobowiązuje Stronę do dokonania podziału działki numer (…), bliżej opisanej w § 1 ust. 1 tej umowy, na dwie działki, a następnie zobowiązuje Wnioskodawcę do sprzedania spółce pod firmą (…) prawa własności działki numer (…), bliżej opisanej w § 1 ust. 1 tej umowy i dwóch działek, które powstaną po podziale działki numer (…), a (…), działający w imieniu spółki pod firmą (…)powyższe zobowiązuje się kupić.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy transakcje potencjalnej sprzedaży działek nr (…) oraz nr (…) i nr (…)wyodrębnionych z działki nr (…) - nabytej w drodze darowizny będą dostawą towaru w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wykonywaną przez podatnika i w związku z powyższym będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki VAT 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Z czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług mamy do czynienia wówczas gdy przedmiotem opodatkowania jest towar, a sprzedawcą - podatnik.

Niewątpliwie grunt należy potraktować jako towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 ze zm.) zwanej dalej u.op.t.u. Towarem jest bowiem każda rzecz (również działka gruntu).

W transakcji ewentualnej sprzedaży Wnioskodawca występuje jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 u.op.t.u. Osiągnie on obrót z działalności handlowca (jeżeli będzie sprzedawał działki darowanego gruntu). Ponadto część gruntów, Wnioskodawca wraz z małżonką wykorzystuje w sposób stały (wydzierżawia) - dla celów zarobkowych (działka nr …). Wynika to również z faktu, że wcześniej już zbył on cztery działki. Wydzierżawia też działkę nr (…). W tym zakresie uznał się on już za podatnika VAT, przeprowadzającego te transakcje.

Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 i ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą - „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. Natomiast „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w sposób zarobkowy.

Opodatkowaniu VAT podlega - na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy - odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Podatek od towarów i usług należy naliczyć według stawki 23%. Działki gruntu, które mają być przedmiotem zbycia stanowią tereny zabudowy produkcyjno - usługowej. Są one niezabudowane. W związku z powyższym nie mogą być zwolnione od podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 9 u.op.t.u. Nie ma też możliwości obniżenia stawki podstawowej 23%. Zbywając wskazane działki otrzymane w darowiźnie, Wnioskodawca osiąga obrót z działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 1 - 2 u.op.t.u.

Niniejszym wskazujemy, że pomiędzy datą nabycia działek w drodze darowizny, a datą potencjalnych pierwszych transakcji minie niecałe 24 miesiące. Tak krótki przedział czasowy wskazuje, że mamy do czynienia z podatnikiem, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 -2 u.op.t.u. Konkluzje takie płyną m. in. z wyroku NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt FSK 867/12.

Wnioskodawca zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT. Czynności, które będzie wykonywał są więc przez niego traktowane jako podlegające podatkowi od towarów i usług. Nie złożył on do tej pory zawiadomienia o którym mowa w art. 96 ust. 6 u.op.t.u. oraz nie został też wykreślony z rejestru. W związku z powyższym transakcja dotyczy towaru i jest ona przeprowadzana przez podatnika, potencjalna sprzedaż gruntów objęta jest stawką 23%.

Należy jednak podkreślić, że w stosunku do stanu faktycznego, opisanego we wniosku z dnia 30 kwietnia 2018 r., Wnioskodawcy nie uznano za podatnika (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2018 r. nr 0112-KDIL1 -.4012.308.2018.2.RW).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późń. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem ,, podatnik’’ wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że dnia 27 marca 2018 r., umową darowizny Wnioskodawca otrzymał od swojego syna działki gruntu nr (…), nr (…), nr (…). Działki te są niezabudowane. Zostały one obciążone prawem przesyłu na rzecz (…). Działki nr (…), (…) oraz (…) stanowią grunty orne (R II oraz R III a). W czerwcu 2018 r., na wniosek Wnioskodawcy nastąpił podział działki (…). W wyniku podziału utworzono nowe działki nr (…) i nr (…). Koszty związane z podziałem poniósł Wnioskodawca. Na wniosek przyszłego kupującego, Wnioskodawca następnie podzielił działkę nr (…) na działki nr (…) i nr (…). Koszty tego podziału - poniósł potencjalny nabywca tych działek.

Ww. działki nie były ani nie są udostępniane w jakiejkolwiek formie osobom trzecim (zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie). Działki gruntu odłogowały i odłogują. Do dnia ewentualnej sprzedaży, Wnioskodawca nie będzie w związku z nimi wykonywał żadnych czynności. Do dnia 31 grudnia 2013 r., Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży pieczywa, jednakże nie prowadził i w dalszym ciągu nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca wraz z żoną wydzierżawia działkę nr (…), której jest współwłaścicielem (nabył ją wraz z żoną). Dzierżawę tej działki traktuje jako czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca jest w chwili obecnej czynnym podatnikiem VAT.

W okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawca dokonał zbycia 4 działek, których sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT.

Darowane działki oraz działki wyodrębnione po podziałach, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i leżą w obszarze oznaczonym symbolem 12 P/U - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej.

Wnioskodawca zamierza zbyć działki nr (…) oraz nr (…) i nr (…). W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych. Potencjalny nabywca działek sam znalazł Wnioskodawcę. Skontaktował się z nim w drodze telefonicznej i w tej formie przedstawił mu ofertę nabycia. Nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić.

W szczególności nie ponosił nakładów związanych z :

*   uzbrajaniem terenu,

*   ogradzaniem działek,

*   zamieszczaniem ogłoszeń o sprzedaży działek w mediach.

Z potencjalnym nabywcą, Strona planuje podpisanie umowy przedwstępnej w I kwartale 2020 r. Umowa definitywna ma zostać podpisana w II kwartale 2020 r.

Wnioskodawca ponadto wskazał, że nie udzielił przyszłemu Nabywcy pełnomocnictwa do działania w jego imieniu. Wnioskodawca zawarł z Nabywcą dnia 6 lutego 2020 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży z następującymi warunkami:

*   pełnomocnik, działający w imieniu Wnioskodawcy oświadcza, że jest On właścicielem nieruchomości składającej się między innymi z działek numer (…), numer (…), niezabudowanej, w dziale III tej księgi wieczystej wpisana jest służebność przesyłu na czas nieoznaczony, polegająca na prawie nieutrudnionego i nieograniczonego w czasie i miejscu, dostępu wraz z niezbędnym sprzętem, celem eksploatacji,

*   opisana nieruchomość wolna jest od wszelkich innych obciążeń i praw osób trzecich, że Wnioskodawca nie zalega w opłatach i podatkach, do których mają zastosowanie przepisy ordynacji podatkowej, nie jest prowadzone przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne lub upadłościowe, nie jest on zagrożony ogłoszeniem upadłości, oraz że nieruchomość ta stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy i nabył ją od osoby fizycznej na podstawie umowy darowizny z dnia 27 marca 2018 r.

Przedmiotowe działki mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Pełnomocnik oświadczył, że udzielone jemu Pełnomocnictwo nie zostało odwołane i nie wygasło oraz, że jest uprawniony do zawarcia niniejszej umowy. Pełnomocnik działający w imieniu (…), zobowiązał Wnioskodawcę do dokonania podziału działki numer (…), na dwie działki, a następnie zobowiązał Wnioskodawcę do sprzedania spółce pod firmą (…) prawo własności działki numer (…) i dwóch działek, które powstaną po podziale działki numer (…), a (…), działający w imieniu spółki pod firmą (…), powyższe zobowiązuje się kupić.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy transakcje potencjalnej sprzedaży działek nr (…)(…) oraz (…), nabytych w drodze darowizny będą dostawą towaru w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wykonywaną przez podatnika i w związku z powyższym będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki VAT w wysokości 23%.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży działek będzie on działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca przedmiotowe działki otrzymał w wyniku darowizny, od swojego syna. Ponadto, jak wskazano we wniosku i jego uzupełnieniu, działki będące przedmiotem zapytania - w okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę nie były ani nie są udostępniane innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów o charakterze płatnym bądź nieodpłatnym. Wnioskodawca wystąpił o podział działki (…). W wyniku podziału utworzono nowe działki nr (…)i nr (…). Koszty związane z podziałem poniósł Wnioskodawca. Na wniosek przyszłego kupującego, Wnioskodawca następnie podzielił działkę nr (…)na działki nr (…) i nr (…). Koszty tego podziału - poniósł potencjalny nabywca tych działek. Ponadto innych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić. W szczególności nie ponosił nakładów związanych z uzbrajaniem terenu, ogradzaniem terenu, zamieszczaniem ogłoszeń o sprzedaży w mediach. Od momentu otrzymania darowizny aż do ewentualnej sprzedaży, Wnioskodawca działek tych w żaden sposób nie wykorzystywał. Działki gruntu - odłogowały. Potencjalny nabywca działek znalazł sam Wnioskodawcę i telefonicznie przedstawił mu ofertę nabycia. Wnioskodawca wskazał, że nie udzielił On przyszłemu Nabywcy pełnomocnictwa do działania w jego imieniu. Wnioskodawca zawarł z Nabywcą dnia 6 lutego 2020 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, która zostanie zrealizowana po dokonaniu podziału działki (…)na działki o nr (…) i (…).

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Ponadto wskazać należy, że wcześniejsze transakcje, sprzedaży działek opisane we wniosku, a które Wnioskodawca opodatkował podatkiem VAT nie mają wpływu na opodatkowanie dostawy działek nr (…), (…)i (…). Bowiem sprzedaż majątku należącego do osoby fizycznej należy oceniać każdorazowo odrębnie.

W rozpatrywanej sprawie należy uznać, że Zainteresowany, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowych działek (nieruchomości gruntowych), stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Tym samym, zbywając działki stanowiące majątek prywatny, Zainteresowany korzystać będzie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego, stosownie do zapisów orzecznictwa, transakcja zbycia działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem dokonując transakcji sprzedaży działek nr (…), (…) oraz (…) nabytych w drodze darowizny, Zainteresowany będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, a dostawę tych działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568).

Stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.