Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP3/4512-1-49/15-4/DC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-08-04
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie niepodlegania transakcji sprzedaży nieruchomości pod ustawę o podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie; teren-teren niezabudowany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2015 r. (data wpływu 27 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług uzupełnionym pismem z dnia 20 lipca 2015 r. (data wpływu 24 lipca 2015 r.) w zakresie niepodlegania transakcji sprzedaży nieruchomości pod ustawę o podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania transakcji sprzedaży nieruchomości pod ustawę o podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 24 lipca 2015 r. w przedmiocie opisanego zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadzi gospodarstwo rolne i płaci podatek rolny. Z powodów osobistych zamierza zbyć należącą do niej nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego. W tym celu w kwietniu 2015 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości (opisanej w pkt I poniżej). Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana do produkcji rolnej, a również obecnie jest obsiane zbożem, które Wnioskodawczyni zamierza zebrać w czasie żniw.

Planowana sprzedaż będzie drugą transakcją sprzedaży ziemi wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni i jej małżonka na przestrzeni ostatnich lat. Kilka lat temu Zainteresowana sprzedała grunt osobie, która była zainteresowana powiększeniem areału gruntu, który już posiadał, a który graniczył z gruntem Wnioskodawczyni (był to grunt położony nad rzeką, nieopodal miejsca zamieszkania Wnioskodawczyni). Nowy właściciel nigdy nie odrolnił przedmiotu sprzedaży i do dnia dzisiejszego grunt ten nadal jest gruntem rolnym. Podobnie jak w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości opisanej w pkt I Zainteresowana nie prowadziła żadnej akcji marketingowej, a stroną, która zainicjowała kontakt był nabywca.

Sprzedaż działki opisanej w pkt I jest okazjonalna. Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnej akcji reklamowej lub marketingowej w celu sprzedaży gruntu. Sprzedaż działki nastąpi po niemal 40 latach od jej nabycia, co jednoznacznie wskazuje na „niehandlowy charakter posiadania”. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Zainteresowana zamierza ulokować na koncie bankowym oraz wydać na bieżącą konsumpcję.

I. OPIS NIERUCHOMOŚCI

Sprzedaż gruntu ornego położonego na terenie, który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową.

Planowa sprzedaż dotyczy niezabudowanej części gruntu wykorzystywanego do produkcji rolnej (w wypisie i wyrysie z dnia 18 lutego 2015 r. grunt ten jest oznaczony jako grunt orny).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 08 lutego 2012 r.) grunt ten jest przeznaczony w części pod teren zabudowy mieszkaniowej.

Ww. grunt orny (będący przedmiotem planowanej sprzedaży) będzie miał obszar około ha i będzie wydzielony z działki o nr ewidencyjnym. Dla całej działki, której obszar przed podziałem wynosi ha, Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr. Wydzielenie części działki została pozytywnie zaopiniowana przez Burmistrza Gminy.

Przedmiotowa działka o nr ewidencyjnym stanowi współwłasność Wnioskodawczyni oraz jej męża w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie nabyli tą nieruchomość w dniu 5 września 1983 r. na podstawie umowy przekazania (umowy zawartej w formie aktu notarialnego). Umowa przekazania jest zbliżona do umowy darowizny, dlatego należy uznać, że obecni współwłaściciele nabyli tą nieruchomość nieodpłatnie.

II. NFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE

Umowa przyrzeczona przenosząca własność gruntu opisanego w pkt I ma zostać zawarta do dnia 31 grudnia 2015 r. Jednakże już po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na swój koszt będzie mogła dokonać inwestycji infrastrukturalnych, tj.:

1.  przeniesienia słupów energetycznych, a same linie energetyczne zostaną poprowadzone w gruncie a nie na powietrzu jak jest obecnie,
2.  wykonania przebudowy magistrali wodociągowej.

Innymi słowy strona kupująca dokona na własny koszt uzbrojenia działki w energie elektryczną i dokona przybudowy magistrali wodociągowej, a co nie jest wykluczone będzie starała się o podział gruntu. Ponadto strona kupująca zobowiązuje się zwrócić Wnioskodawczyni równowartość opłaty planistycznej lub opłaty adiacenckiej w przypadku gdy organ administracji publicznej zobowiąże Wnioskodawczynię do zapłaty ww. opłat.

Zatem na dzień zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości opisanej w pkt I o powierzchni ha zostanie uzbrojony staraniem i na koszt kupującego w media (energię elektryczną i wodę pitną). Tym samym grunty te stracą charakter gruntów rolnych i zostaną dostosowane przez kupującego do jego celów związanych z działalnością deweloperską.

Podkreślenia wymaga fakt, iż Zainteresowana nie partycypuje w kosztach dostosowania gruntu opisanego w pkt I, zatem nie stara się zwiększyć atrakcyjności posiadanego gruntu wykorzystywanego od lat 80 ubiegłego stulecia do prowadzenia działalności rolniczej.

W uzupełnieniu z dnia 24 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  nie udostępniała/udostępnia gruntu, o którym mowa we wniosku innym osobom;
2.  nie planuje sprzedaży kolejnych gruntów. Jedynie poza planowaną sprzedażą Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem porządkuję sprawy własnościowe posianych gruntów, tj. wydano zaświadczenie potrzebne dla stwierdzenia zasiedzenia dla osoby, która rości sobie prawo własności do określonego wycinka gruntu, który formalnie należy do Wnioskodawczymi;
3.  nie wnioskowała o objęcie przedmiotowej nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego. Plan powstał z inicjatywy Gminy;
4.  posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z. późn. zm.). Wnioskodawczymi nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Wnioskodawca zwraca się z prośbą, czy do transakcji sprzedaży nieruchomości należącej do prywatnego majątku Wnioskodawcy (wskazanego w stanie faktycznym), nie ma zastosowania ustawa o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Działka opisana w stanie faktycznym należy do Wnioskodawcy oraz jej męża. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), zwanej dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r., TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca jest rolnikiem i z tego tytułu opłaca podatek rolny. Aktualnie znalazł się nabywca, chcący zakupić działkę opisaną w stanie faktyczny i zrealizować na swój koszt wydatki inwestycyjne, które uważa za konieczne. Działka nie jest zabudowana (wydzielona część działki nr). To strona kupująca zobowiązała się do doprowadzenia i/lub przebudowy mediów według własnego uznania. To że prace inwestycyjne rozpoczną się w czasie kiedy Wnioskodawca będzie jeszcze współwłaścicielem gruntów nie ma znaczenia dla oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży.

Sprzedaż działki jest okazjonalna. Wnioskodawca nie prowadził żadnej akcji reklamowej lub marketingowej w celu sprzedaży gruntu opisanego w punkt I stanu faktycznego. Sprzedaż działki nastąpi po niemal 40 latach od jej nabycia, co jednoznacznie wskazuję na „niehandlowy charakter posiadania”. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza ulokować na koncie bankowym oraz wydać na bieżącą konsumpcję.

W ocenie Wnioskodawcy opisana w stanie faktycznym aktywność nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie należy zatem uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki opisanych w pkt I nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ta będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Wnioskodawcę działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz przepisy prawne mające w tym zakresie zastosowanie powinien potwierdzić, że sprzedaż nieruchomości opisanych w opisie stanu faktycznego, należy uznać za czynność niemieszczącą się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca w związku z tą dostawą będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania prywatnym majątkiem, co oznacza, że nie będzie wypełniał przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 i ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L 347 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą – „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. Natomiast „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega – na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy – odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni, wraz z mężem prowadzi gospodarstwo rolne i płaci podatek rolny. Z powodów osobistych zamierza zbyć należącą do niej nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego. W tym celu w kwietniu 2015 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana do produkcji rolnej, a również obecnie jest obsiane zbożem, które Wnioskodawczyni zamierza zebrać w czasie żniw.

Planowana sprzedaż będzie drugą transakcją sprzedaży ziemi wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej i jej małżonka na przestrzeni ostatnich lat. Kilka lat temu Zainteresowana sprzedała grunt osobie, która była zainteresowana powiększeniem areału gruntu, który już posiadał. Podobnie jak w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnej akcji reklamowej lub marketingowej, a stroną, która zainicjowała kontakt był nabywca. Sprzedaż działki jest okazjonalna i nastąpi po niemal 40 latach od jej nabycia, co jednoznacznie wskazuje na „niehandlowy charakter posiadania”. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni zamierza ulokować na koncie bankowym oraz wydać na bieżącą konsumpcję.

Przedmiotowy grunt orny położony jest na terenie, który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową.

Planowa sprzedaż dotyczy niezabudowanej części gruntu wykorzystywanego do produkcji rolnej (w wypisie i wyrysie z dnia 18 lutego 2015 r. grunt ten jest oznaczony jako grunt orny).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten jest przeznaczony w części pod teren zabudowy mieszkaniowej.

Ww. grunt orny (będący przedmiotem planowanej sprzedaży) będzie miał obszar około ha i będzie wydzielony z działki o nr ewidencyjnym. Dla całej działki, której obszar przed podziałem wynosi, Sąd Rejonowy Wydział prowadzi księgę wieczystą. Przedmiotowa działka o nr ewidencyjnym stanowi współwłasność Wnioskodawczyni oraz jej męża w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie nabyli tą nieruchomość w dniu 5 września 1983 r. na podstawie umowy przekazania (umowy zawartej w formie aktu notarialnego). Umowa przekazania jest zbliżona do umowy darowizny, dlatego należy uznać, że obecni współwłaściciele nabyli tą nieruchomość nieodpłatnie.

Umowa przyrzeczona, przenosząca własność gruntu, ma zostać zawarta do dnia 31 grudnia 2015 r. Jednakże już po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na swój koszt będzie mogła dokonać inwestycji infrastrukturalnych tj.: przeniesienia słupów energetycznych, a same linie energetyczne zostaną poprowadzone w gruncie a nie na powietrzu jak jest obecnie; wykonania przebudowy magistrali wodociągowej.

Innymi słowy strona kupująca dokona na własny koszt uzbrojenia działki w energie elektryczną i dokona przybudowy magistrali wodociągowej, a co nie jest wykluczone będzie starał się o podział gruntu. Ponadto strona kupująca zobowiązuje się zwrócić Wnioskodawcy równowartość opłaty planistycznej lub opłaty adiacenckiej w przypadku gdy organ administracji publicznej zobowiąże Wnioskodawcę do zapłaty ww. opłat.

Zatem na dzień zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości, zostanie uzbrojony staraniem i na koszt kupującego w media (energię elektryczną i wodę pitną). Tym samym grunty te stracą charakter gruntów rolnych i zostaną dostosowane przez kupującego do jego celów związanych z działalnością deweloperską.

Podkreślenia wymaga fakt, iż Wnioskodawczyni nie partycypuje w kosztach dostosowania gruntu, zatem nie stara się zwiększyć atrakcyjności posiadanego gruntu wykorzystywanego od lat 80 ubiegłego stulecia do prowadzenia działalności rolniczej.

Ponadto Zainteresowana wskazała, że nie udostępniała/udostępnia gruntu, o którym mowa we wniosku, innym osobom; nie planuje sprzedaży kolejnych gruntów; nie wnioskowała o objęcie przedmiotowej nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego (Plan powstał z inicjatywy Gminy); posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą uznania czy do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie miała zastosowanie ustawa o podatku od towarów i usług.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W momencie faktycznego przeniesienia własności działki, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Wnioskodawczyni. Pomimo, że nakłady inwestycyjne (uzbrojenie działki w energię elektryczną, przebudowa magistrali wodnej, ewentualny podział gruntu) dokonywane będą na koszt potencjalnego przyszłego właściciela, to aby takie nakłady mogły być poczynione to faktyczny właściciel gruntu musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

W przedmiotowej sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek Wnioskodawczyni korzysta wyłącznie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowana w taki sposób zorganizowała sprzedaż działki, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawczyni będzie podlegał wielu inwestycjom infrastrukturalnym. Poniesione nakłady ewidentnie wpłyną na atrakcyjność tego terenu. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność ponoszenia ww. kosztów przez potencjalnego nabywcę. W efekcie ponoszonych nakładów dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą bowiem świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.

Tak więc do momentu podpisania ostatecznej umowy notarialnej to za wiedzą i na wniosek właściciela będą dokonywane inwestycje (pomimo, że właściciel nie partycypuje w kosztach inwestycyjnych) zmierzające do przekształcenia gruntu rolnego na grunty przeznaczone pod zabudowę.

Zatem na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) przedmiotowa działka nie będzie miała charakteru gruntu rolnego. Będzie w pełni uzbrojonym terenem przeznaczonym pod zabudowę.

W świetle powyższych regulacji prawnych, a także w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że odpłatne zbycie działki przez Wnioskodawczynię będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613)  minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawczyni, a nie dla jej męża.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.