Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-297/12/EB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-04-25
Teza: Zbycie gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i budowlami oraz zbycie gruntów niezabudowanych.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka-stawki podatku; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zbycie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2012 r. (data wpływu 12 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniach 27 marca i 18 kwietnia 2012 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej do zbycia nieruchomości gruntowych oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniach 27 marca i 18 kwietnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej do zbycia nieruchomości gruntowych oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wspólnicy Spółki nabyli własność zabudowanych nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych sposobem korzystania „nieruchomości nierolnicze” w celu odsprzedaży. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a przedmiotem działalności jest komercyjny obrót nieruchomościami. Obecnie wspólnicy Spółki zawarli umowę przedwstępną sprzedaży (akt notarialny z dnia 14 grudnia 2011 r.) mającą doprowadzić do sprzedaży spółce akcyjnej nieruchomości, składającej się z:

1.  prawa własności zabudowanej nieruchomości nierolniczej, położonej w K. P., stanowiącej działki gruntu nr 75/1 i 70/1;
2.  prawa własności niezabudowanej nieruchomości nierolniczej, położonej w K. P., stanowiącej działki gruntu nr 69/1 i 73/1;
3.  prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości nierolniczej, położonej w K. P., stanowiącej działki gruntu nr 69/2 i 70/2.

Zgodnie z zapisami figurującymi w rejestrze gruntów Starostwa Powiatowego - księgach wieczystych - przedmiotowe grunty oznaczone są symbolem użytku „Bp”. Leżą na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie dla ww. nieruchomości obowiązują warunki zabudowy na podstawie wydanej przez Burmistrza decyzji, z zapisem „ustalenie warunków zabudowy i rozbiórki dla inwestycji polegającej na rozbiórce obiektów istniejących i budowie obiektów z usługami handlu, stacji LPG, stacji paliw z myjnią samochodową dla samochodów osobowych, parkingu wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej\`(...)\`”. Na podstawie pozwolenia na rozbiórkę została wyburzona część dotychczasowych budynków. Pozostały jedynie: budynek stacji transformatorowej na działce nr 70/1 i budynek gospodarczy na działkach nr 70/1 i 75/1, oznaczony funkcją „inne niemieszkalne”, który po uzyskaniu pozwolenia na budowę obiektu handlowego, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, zostanie również rozebrany. Budynki te są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Nie zostały poniesione żadne wydatki na ich ulepszenie, ani nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Po zawarciu umowy sprzedaży, nabywca będzie realizował na ww. nieruchomościach inwestycję zgodną z wydanymi obecnie warunkami zabudowy. Wymienione we wniosku działki (75/1, 70/1, 69/1, 73/1, 69/2, 70/2) zostały nabyte przez wspólników od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego. Z tego tytułu nie został naliczony podatek od towarów i usług, osoby fizyczne nie wystawiły faktury sprzedażowej a więc nie został rozliczony przez Spółkę podatek w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z przedstawionym powyżej zdarzeniem przyszłym, sprzedaż przez wspólników spółki niezabudowanych nieruchomości, tj. prawa własności działek nr 69/1 i 73/1 i prawa wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiących działki nr 70/2 i 69/2 korzysta ze stosownego zwolnienia od podatku od towarów i usług, czy też należy opodatkować opisaną transakcję podatkiem od towarów i usług przyjmując stawkę podatku w wysokości 23%?
2.  Czy sprzedaż pozostałych zabudowanych nieruchomości, tj. działek nr 70/1 i 75/1 korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, czy również tą sprzedaż należy opodatkować podatkiem od towarów i usług przyjmując stawkę tego podatku w wysokości 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa własności zabudowanych działek nr 70/1 i nr 75/1 nie korzysta ze stosownego zwolnienia od podatku od towarów i usług i należy opodatkować opisaną transakcję podatkiem od towarów i usług przyjmując stawkę podatku w wysokości 23%, natomiast sprzedaż prawa własności niezabudowanych działek nr 69/1 i nr 73/1, a także prawa wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiących niezabudowane działki nr 70/2 i 69/2 - korzysta ze stosownego zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, bądź go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ww. ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie ust. 11 cyt. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl ust. 7a tego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (…).

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy).

Z treści wniosku wynika, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wspólnicy Spółki nabyli własność zabudowanych nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych sposobem korzystania „nieruchomości nierolnicze” w celu odsprzedaży. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zajmuje się komercyjnym obrotem nieruchomościami. Została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży (akt notarialny z dnia 14 grudnia 2011 r.) mająca doprowadzić do sprzedaży spółce akcyjnej nieruchomości, składającej się z:

*   prawa własności zabudowanej nieruchomości nierolniczej, stanowiącej działki gruntu nr 75/1 i 70/1,
*   prawa własności niezabudowanej nieruchomości nierolniczej, stanowiącej działki gruntu nr 69/1 i 73/1,
*   prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości nierolniczej, stanowiącej działki gruntu nr 69/2 i 70/2.

Obecnie dla ww. nieruchomości obowiązują warunki zabudowy na podstawie wydanej przez Burmistrza decyzji, z zapisem „ustalenie warunków zabudowy i rozbiórki dla inwestycji polegającej na rozbiórce obiektów istniejących i budowie obiektów z usługami handlu, stacji LPG, stacji paliw z myjnią samochodową dla samochodów osobowych, parkingu wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej\`(...)\`”. Na podstawie pozwolenia na rozbiórkę została wyburzona część dotychczasowych budynków. Pozostały: budynek stacji transformatorowej na działce nr 70/1 i budynek gospodarczy na działkach nr 70/1 i 75/1, który po uzyskaniu pozwolenia na budowę obiektu handlowego, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, zostanie również rozebrany. Budynki te są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy i nie zostały poniesione żadne wydatki na ich ulepszenie. Po zawarciu umowy sprzedaży, nabywca będzie realizował na ww. nieruchomościach inwestycję zgodną z wydanymi obecnie warunkami zabudowy. Nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego i z tego tytułu nie został przez Spółkę rozliczony podatek naliczony.

Mając na uwadze powyższe oraz treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że zbycie budynku stacji transformatorowej posadowionego na działce nr 70/1 oraz budynku gospodarczego posadowionych na działkach nr 70/1 i 75/1 nie będzie objęte zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Przedmiotowe budynki zostały zakupione od osób fizycznych na podstawie aktu notarialnego i nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, zatem nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zbycie tych budynków – wbrew stanowisku Spółki - korzystać jednak będzie ze zwolnienia od podatku. Podstawą tego zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu i nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie.

Biorąc pod uwagę fakt, iż dostawa przedmiotowych budynków będzie korzystać ze zwolnienia zbycie gruntu, na których są one posadowione, przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Natomiast zbycie gruntów niezabudowanych (działek nr 69/1 i 73/1 oraz prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr 69/2 i 70/2), przeznaczonych – jak wynika z treści wniosku - pod zabudowę (decyzja wydana przez Burmistrza) nie będzie objęte zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i § 13 ust. 1 pkt 4 ww. rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. W konsekwencji ich sprzedaż – wbrew twierdzeniu Spółki - będzie podlegała opodatkowaniu podstawową, 23% stawką podatku od towarów i usług, zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń