Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-673/10/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-02
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: cel; nieruchomości-zbycie nieruchomości; wywłaszczenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2010r. (data wpływu do tut. Biura 28 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 13 lipca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 05 lipca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-673/10/AK wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 13 lipca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą z 2006r., gmina przeznaczyła cześć działek (227m2), stanowiących własność matki wnioskodawczyni pod realizację ulicy publicznej lokalnej i dojazdowej. Gmina dokonała wyceny tych działek. Jednak matka wnioskodawczyni w 2006r. nie dokonała ich sprzedaży na rzecz gminy.

W dniu 07 sierpnia 2009r. zmarła matka wnioskodawczyni. Na mocy wyroku sądu rejonowego wnioskodawczyni została spadkobierczynią ¼ części spadku, w skład którego wchodził budynek mieszkalny oraz grunt rolny, w tym 227m2 działek, które gmina przeznaczyła pod realizację ulicy publicznej lokalnej i dojazdowej. Powyższy spadek zgodnie ze złożoną deklaracją SD-Z2 został zwolniony z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W przedmiotowej sprawie nie dokonano działu spadki i zniesienia współwłasności.

W dniu 29 kwietnia 2010r. wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobiercami dokonała sprzedaży przeznaczonych pod wywłaszczenie części działek (227m2) – gruntu rolnego na rzecz gminy za kwotę 4.663,72 zł (zgodnie z operatem szacunkowym), która stanowiła ¼ całości kwoty ze sprzedaży.

W akcie notarialnym sprzedaży zostało zapisane, że przedstawiciel gminy oświadcza, iż działki o łącznym obszarze 227m2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą przeznaczone są pod realizację ulicy publicznej klasy drogi lokalnej i dojazdowej. Z powyższego zapisu wynika, że wykupione 227m2 z całości spadku zostały przeznaczone jako część składowa dróg lokalnych, międzyosiedlowych, które powstaną na terenie budowanego osiedla mieszkaniowego.

Wnioskodawczyni oświadczyła, że nie zamierza korzystać z kwoty 4.663,72 zł przez okres minimum 24 miesięcy. Powyższa kwota znajduje się na specjalnie założonym koncie bankowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy należy uiścić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży?

Zdaniem wnioskodawczyni, nie należy uiszczać podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku nabycia nieruchomości ich części oraz udziału w nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl bowiem art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców. Postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Powyższe oznacza, że do nabycia przez wnioskodawczynię wynoszącego ¼ udziału w nieruchomościach wchodzących w skład masy spadkowej doszło w dniu 07 sierpnia 2009r., czyli w dacie tożsamej ze śmiercią matki wnioskodawczyni i od końca tego roku, tj. 2009 należy liczyć okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ponieważ z w dniu 29 kwietnia 2010r. wnioskodawczyni sprzedała na rzecz gminy wynoszący ¼ udział w 227m2 działek nabytych w drodze spadku bezsporne jest, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż tego udziału nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, czyli transakcja ta będzie dla wnioskodawczyni stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału w 227m2 działek, nabytego w 2009r. należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Natomiast z art. 30e ust. 2 ww. ustawy wynika, iż podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy celami publicznymi w rozumieniu ustawy jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego oraz kontroli ruchu lotniczego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

W myśl natomiast art. 112 ust. 3 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest budowa dróg publicznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 kwietnia 2010r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży na rzecz gminy wynoszącego ¼ udziału w 227m2 działek nabytych w drodze spadku. W akcie notarialnym zapisano, że działki o łącznym obszarze 227m2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą przeznaczone są pod realizację ulicy publicznej klasy drogi lokalnej i dojazdowej. Tym samym uznać należy, że wnioskodawczyni sprzedała wynoszący ¼ udział w 227m2 działek nabytych w drodze spadku na cele uzasadniające ich wywłaszczenie, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami bowiem celem, dla którego mogła zostać wszczęta procedura wywłaszczeniowa była realizacja drogi publicznej.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 29 w swej treści posługuje się terminem „nabycie”, który oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, jednostronnej czynności na podstawie aktu prawnego w tym na podstawie spadku. Tak więc jednym ze sposobów nabycia na własność nieruchomości, jej części lub udziału w niej jest nabycie w drodze spadku.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło przed upływem 2 lat od nabycia tego udziału. Jednak w związku z tym, iż w przedmiotowej sprawie nie przeprowadzono działu spadku, a nabycie wynoszącego ¼ udziału do 227m2 działek przez wnioskodawczynię w drodze spadku było nieodpłatne należy stwierdzić, że istotnie nie powstanie u wnioskodawczyni zobowiązanie podatkowe, ponieważ nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie niższa niż 50 % ceny zbycia. Oznacza to, że nie jest spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

W związku z powyższym na podstawie przestawionego stanu faktycznego i brzmienia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tytułu odpłatnego zbycia wynoszącego ¼ udziału w 227 m2 działek nabytych w drodze spadku na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego. Tym samy stanowisko wnioskodawczyni, iż nie musi ona uiszczać podatku dochodowego jest prawidłowe.

Zauważyć również należy, że dla możliwości skorzystania z omawianego zwolnienia nie ma znaczenia fakt, iż wnioskodawczyni nie zamierza korzystać z uzyskanej z tytułu sprzedaży kwoty przez okres minimum 24 miesięcy, ponieważ przedmiotowe zwolnienie nie stawia takiego warunku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.