Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.491.2018.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-11
Teza: uznania sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej, oddanej w dzierżawę, za czynność nieopodatkowaną podatkiem VAT
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; umowa-umowa dzierżawy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2018 r. (data wpływu 21 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej, oddanej w dzierżawę, za czynność nieopodatkowaną podatkiem VAT – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej, oddanej w dzierżawę, za czynność nieopodatkowaną podatkiem VAT.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanej numer geodezyjny działki 13/2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW. Wymienioną nieruchomość Wnioskodawca nabył w 2004 r. jako osoba fizyczna od osoby fizycznej, wraz z małżonką, z którą pozostawał w ustroju rozdzielności majątkowej.

Nieruchomość jest zlokalizowana w pasie nadmorskim wśród zieleni. Wnioskodawca i jego żona (obecnie była żona) są przedstawicielami wolnych zawodów, od dawna planowali wraz z rodziną zamieszkać nad wodą zwłaszcza w tak atrakcyjnym miejscu. Mieli energię, plany, nieźle im się powodziło. Wnioskodawcy nie przeszkadzało, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczono przeznaczenie działki na cele usług kultury i gastronomii, w zakresie kształtowania zabudowy dopuszczono obiekt parterowy o architekturze posiadającej charakter parkowo-ogrodowy. Planowany dom nazwał domem pracy twórczej, co było zgodne z profilem zawodowym Wnioskodawcy i jego żony. Określoną w miejscowym planie powierzchnię zabudowy działki 20% potwierdzało pismo od Naczelnego Architekta skierowane do poprzedniego właściciela nieruchomości.

Wnioskodawca nie otrzymał jednak pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości, ponieważ organy administracji architektoniczno-budowlanej zmieniły interpretację miejscowego planu i uznały, że dopuszczalne 20 procent powierzchni zostało w znacznej części zagospodarowane przez zabudowę hotelem sąsiedniej działki, w związku z czym Wnioskodawcy przysługuje jedynie kilka procent zabudowy nieruchomości. Zabudowie nieruchomości przez Wnioskodawcę sprzeciwił się również Konserwator Zabytków Urzędu Miasta, argumentując to potrzebą ochrony przedpola sąsiedniego hotelu, choć nie jest on zabytkiem, a współczesną budowlą.

Od przedmiotowych rozstrzygnięć Wnioskodawca odwoływał się zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w drodze skargi do sądu administracyjnego.

Wnioskodawca od 2006 r. na podstawie umowy wydzierżawiał działkę sąsiadowi (przedsiębiorcy - podatnikowi VAT) z przeznaczeniem na dodatkowy parking dla hotelu. Ostatnia umowa dzierżawy została przez niego zawarta na okres od 1 października 2017 r. do 30 września 2018 r., po którym dzierżawa nie będzie kontynuowana.

Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie produkcji filmowej i telewizyjnej, z tytułu dzierżawy wystawiał fakturę VAT, rozliczając należny podatek od towarów i usług w deklaracji składanej do urzędu skarbowego.

Wnioskodawca rozliczał zryczałtowany podatek z tytułu dzierżawy - odrębnie od dochodu osiąganego z tytułu prowadzonej działalności.

Od 2014 r. Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia podmiotowego w VAT, obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, ponadto nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, obrotu nieruchomościami, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Na przestrzeni lat sytuacja rodzinna Wnioskodawcy uległa zmianie: rozwiódł się, a dzieci dorosły, więc początkowe plany związane z działką stały się nieaktualne. W ostatnich latach sytuacja finansowa i zdrowotna Wnioskodawcy uległa pogorszeniu, zmuszony był ograniczyć, a potem zamknąć działalność gospodarczą.

Obecnie, w ramach zarządzania prywatnym majątkiem i wykonywania prawa własności, zamierza sprzedać wyżej wymienioną, niezabudowaną nieruchomość. Wnioskodawca ma 60 lat i należną mu część środków chce przeznaczyć na pomoc w usamodzielnieniu swoim dzieciom oraz na życie, leczenie, spłatę kredytu.

Potencjalnym nabywcą jest najbliższy sąsiad, właściciel działki i hotelu - przedsiębiorca, który dotychczas dzierżawił nieruchomość od Wnioskodawcy, choć kwestia formy zakupu: firma czy osoba prywatna, nie jest jeszcze ustalona.

Współwłaścicielem nieruchomości pozostaje była małżonka Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyżej opisanej, nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW, składającej się z działki o numerze geodezyjnym 13/2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca od 2014 r. korzystał ze zwolnienia podmiotowego w VAT, obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, a wcześniej nigdy nie prowadził działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami. Wnioskodawca wydzierżawiał przedmiotową nieruchomość jako osoba fizyczna przedsiębiorcy - sąsiadowi i rozliczał podatek od towarów i usług z tego tytułu oraz odprowadzał podatek zryczałtowany, jednak nie podejmował żadnych działań, które wskazywałyby na prowadzenie w sposób zorganizowany i ciągły działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, usług deweloperskich czy innych o zbliżonym charakterze. Sam fakt wykorzystywania majątku prywatnego do celów zarobkowych (dzierżawy), nie czyni Wnioskodawcy przedsiębiorcą, a majątku prywatnego nie zalicza automatycznie do aktywów przedsiębiorstwa wyręczając Wnioskodawcę, skoro on sam tego nie uczynił. Ponadto, planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości ma nastąpić po zakończeniu umowy jej dzierżawy, zatem ustanie okoliczność czerpania zysku z nieruchomości i nastąpi powrót do zwykłego posiadania majątku prywatnego (Wyrok WSA we Wrocławiu z 18 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1027/16, LEX nr 2230719).

W szczególności podkreślenia wymaga, że w odniesieniu do nieruchomości, której dotyczy planowana sprzedaż Wnioskodawca nie wykonywał czynności zmierzających do zwiększenia jej wartości, takich jak ulepszenia, uzbrojenie terenu czy zabudowa. Opisany spór Wnioskodawcy z władzami miasta nie służył podniesieniu wartości działki poprzez zwiększenie dopuszczalnej powierzchni zabudowy działki, a jedynie miał ją chronić przed niesłusznym - zdaniem Wnioskodawcy - uszczupleniem tej powierzchni i nie przyniósł efektu, bowiem dopuszczalna powierzchnia zabudowy z początkowych 20% zmniejszyła się do kilku procent w wyniku stanowiska władz miasta.

Wnioskodawca nie podejmował szerokich działań, w tym marketingowych, mających na celu znalezienie nabywcy, takich jak ogłoszenia w mediach, strona internetowa, banery itp. Nabywcą ma być dotychczasowy dzierżawca, bezpośredni sąsiad. Wnioskodawca korzysta jedynie na podstawie umowy na wyłączność z usług i doradztwa jednej lokalnej agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Intencją Wnioskodawcy jest sprzedaż nieruchomości w ramach gospodarowania majątkiem osobistym, co stanowi realizację przez niego prawa własności, a nie zamiar dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Tym samym Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, gdyż nie prowadzi działalności gospodarczej, a planowana przez niego transakcja nie stanowi wykorzystywania towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy podkreślić, że w świetle wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych nr C-180/10 oraz C-181/10 dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W ocenie Wnioskodawcy taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, gdyż Wnioskodawca dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości nie będzie działał jak przedsiębiorca z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz dysponował swoją prywatną własnością. Wnioskodawca w odniesieniu do nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji nie wykazywał aktywności wykraczającej poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, biorąc pod uwagę kryteria określone w wyżej opisanym wyroku oraz definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga w tym miejscu, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów, co zostało potwierdzone przez NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 112 wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 112).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 112, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanej, którą nabył w 2004 r. jako osoba fizyczna od osoby fizycznej, wraz z żoną, z którą pozostawał w ustroju rozdzielności majątkowej. Nieruchomość jest zlokalizowana w pasie nadmorskim wśród zieleni. Wnioskodawca i jego żona (obecnie była żona) są przedstawicielami wolnych zawodów i od dawna planowali wraz z rodziną zamieszkać nad morzem. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczono przeznaczenie działki na cele usług kultury i gastronomii, a w zakresie kształtowania zabudowy dopuszczono obiekt parterowy o architekturze posiadającej charakter parkowo-ogrodowy. Wnioskodawca planował wybudować na działce dom pracy twórczej, co było zgodne z profilem zawodowym małżonków, jednak nie otrzymał pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości, ponieważ organy administracji architektoniczno-budowlanej zmieniły interpretację miejscowego planu i uznały, że dopuszczalne 20 procent powierzchni zostało w znacznej części zagospodarowane przez zabudowę hotelem sąsiedniej działki, w związku z czym Wnioskodawcy przysługuje jedynie kilka procent zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie produkcji filmowej i telewizyjnej. Od 2014 r. Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia podmiotowego w VAT, teraz nie prowadzi działalności gospodarczej, ponadto nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, obrotu nieruchomościami, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Obecnie, w ramach zarządzania prywatnym majątkiem i wykonywania prawa własności, zamierza sprzedać wyżej wymienioną, niezabudowaną nieruchomość sąsiadowi przedsiębiorcy, będącemu właścicielem działki obok i hotelu, a który od 2006 r. dzierżawił nieruchomość od Wnioskodawcy na podstawie zawartej umowy dzierżawy z przeznaczeniem na dodatkowy parking dla hotelu. Ostatnia umowa dzierżawy została zawarta na okres od 1 października 2017 r. do 30 września 2018 r., po którym to czasie dzierżawa nie będzie kontynuowana.

Z tytułu dzierżawy Wnioskodawca wystawiał fakturę VAT, odprowadzając należny podatek od towarów i usług oraz rozliczał zryczałtowany podatek z tytułu dzierżawy - odrębnie od dochodu osiąganego z tytułu prowadzonej działalności.

Wnioskodawca nie wykonywał czynności zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości, takich jak ulepszenia, uzbrojenie terenu czy zabudowa. Jedynie tylko korzysta na podstawie umowy na wyłączność z usług i doradztwa jednej lokalnej agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w nieruchomości niezabudowanej.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca dzierżawił grunt na podstawie zawartej z sąsiadem umowy, za co otrzymywał comiesięczny czynsz, dokumentując transakcję poprzez wystawianie faktur VAT i odprowadzając należny podatek VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż niezabudowanej działki oddanej w dzierżawę, stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynikająca z opisanych wyżej działań Wnioskodawcy koncepcja wykorzystania udziału w działce niezabudowanej dowodzi, że zostały podjęte czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż udziału w ww. działce nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca wydzierżawił swój udział w nieruchomości na rzecz osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika, a czynność dzierżawy udziału w nieruchomości nosi znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wyżej wskazał tut. Organ dzierżawa nieruchomości stanowiącej majątek prywatny - odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca dzierżawił wskazany udział w działce uzyskując z tego tytułu stały przychód. Dzierżawa udziału w nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W konsekwencji czynność sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej dokonywana przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a na Wnioskodawcy jako podatniku ciąży obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku VAT od tej transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznacza się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, w niniejszej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.