Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-219/10/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-06-04
Teza: 1. Czy za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości rolnej można uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności tj. 28 sierpnia 2003 r.? 2. Czy przychód ze sprzedaży w dniu 18 września 2009 r. działki nr 130/22 wchodzącej w skład nieruchomości rolnej nabytej 28 sierpnia 2003 r. na zasadzie współwłasności stanowi źródło przychodu i skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19%? 3. Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć i odliczyć raty wraz z odsetkami kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości na podstawie dowodów wpłat i przelewów, czy należy wyliczyć procentowo do całego otrzymanego kredytu wraz z opłatami poczynionymi przy zakupie nieruchomości? 4. Czy wszystkie koszty wyliczamy procentowo tj. udział powierzchni sprzedanej działki do powierzchni całej zakupionej pierwotnie nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 3 marca 2010 r. (data wpływu), uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2010r. (data wpływu 26 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 26 maja 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 28 sierpnia 2003 r. na podstawie aktu notarialnego nabyła Pani wspólnie z mężem, córką i zięciem na zasadzie współwłasności ustawowej w udziałach wynoszących po ½ części własności nieruchomości rolnej, położonej w N., stanowiącej zabudowaną nieruchomość rolną, oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 130/6 o powierzchni 1,46 ha (po pomiarach kontrolnych 1,6047 ha). Przedmiotowa nieruchomość o numerze 130/6 została zarejestrowana w krajowym systemie ewidencji gospodarstw rolnych w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. W kwietniu 2005 r. została podzielona na działki rolne o numerach: 130/13 pow. 0,5941 ha,130/14 pow. 0,3003 ha, 130/15 pow. 0,3268 ha, 130/16 pow. 0,3835 ha.

W dniu 17 lutego 2006 r. córka i zięć na podstawie aktu notarialnego darowali Pani i Pani mężowi (osobom bliskim w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) udział wynoszący 1/2 części we własności działek rolnych o numerach 130/14, 130/15 i 130/16 o łącznej powierzchni 1,0106 ha.

W dniu 19 września 2006 r., jako właściciele sprzedali Państwo działkę rolną o numerze 130/16 pow.0,3835 ha. Następnie w dniu 13 czerwca 2007 r. działkę rolną, pozostającą we współwłasności o numerze 130/13 pow.0,5941 ha podzielono na dwie działki rolne: nr 130/17 o pow.0,3404 ha oraz nr 130/18 o pow. 0,2537 ha. W dniu 25 marca 2008 r. działkę rolną o numerze 130/17 pow. 0,3404 ha podzielono na działki: nr 130/19 o pow. 0,2304 ha oraz nr 130/20 o pow. 0,1100 ha. W dniu 30 kwietnia 2008 r. sprzedali Państwo wspólnie z córką i zięciem działkę o nr 130/20. W dniu 10 września 2008 r. na podstawie aktu notarialnego córka i zięć zbyli Pani i Pani mężowi cały przysługujący im udział w działkach rolnych: nr 130/19 o pow. 0,1152 ha i nr 130/18 o pow. 0,12685 ha razem pow. 0,24205 ha, które wchodziły w skład gospodarstwa rolnego (działka nr 130/6) o pow. 1,6047, obecnie o pow. 1,1112 ha., zakupionego we współwłasności w dniu 28 sierpnia 2003 r. Po zniesieniu współwłasności stała się Pani wspólnie z mężem jedynym właścicielem nieruchomości. W dniu 3 września 2009 r. nastąpił podział działki rolnej nr 130/18 o pow. 0,2537 ha na działki rolne o numerach 130/21 o pow. 0,1081 ha i 130/22 o pow. 0,1456 ha, łącznie 0,2537 ha. Nieruchomość Państwa po podziale działki o nr 130/18 i przed sprzedażą działki 130/22 składała się z następujących działek:

nr 130/22 pow. 0,1456 ha

nr 130/21 pow. 0,1081 ha

nr 130/19 pow. 0,2304 ha

nr 130/14 pow. 0,3003 ha

nr 130/15 pow. 0,3268 ha

Razem 1,1112 ha.

W dniu 18 września 2009 r. na podstawie aktu notarialnego sprzedała Pani wspólnie z mężem osobie fizycznej działkę rolną oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 130/22 o powierzchni 0,1456 ha, wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego zakupionego pierwotnie dnia 28 sierpnia 2003 r. jako nieruchomość rolna nr 130/6 i o pow. 1,6047 ha. Kupujący prowadzi na 300 m2 tej działki działalność gospodarczą.

Po sprzedaży działki o nr 130/22 pow. 0,1456 w skład Państwa nieruchomości wchodziły następujące działki: nr 130/21 pow. 0,1081 ha, nr 130/19 pow. 0,2304 ha, nr 130/14 pow. 0,3003 ha, nr 130/15 pow. 0,3268 ha, łącznie 0,9656 ha.

Na podstawie odpisu zwykłego Księgi Wieczystej wg stanu z dnia 20 sierpnia 2009 r. działka o numerze 130/18 pow, 0,2537 ha, a podzielona na działki o nr. 130/21 i sprzedaną działkę 130/22, w rubryce 1,4 - oznaczenie , podrubryka 1.4.1- działka ewidencyjna pkt 6 - zawiera wpis - rola, natomiast działka sprzedana nr 130/22 wg założonej księgi wieczystej z dnia 15 października 2009 r. w rubryce -oznaczenie (1.4) - podrubryka 1.4.1 - działka ewidencyjna otrzymała wpis - sposób korzystania (Bi) inne tereny zabudowane. Wszystkie opisane działki wchodziły w skład zakupionego w dniu 28 sierpnia 2003 r., gospodarstwa rolnego. Na zakup nieruchomości o nr 130/6 został zaciągnięty kredyt hipoteczny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości rolnej można uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności tj. 28 sierpnia 2003 r.?
2.  Czy przychód ze sprzedaży w dniu 18 września 2009 r. działki nr 130/22 wchodzącej w skład nieruchomości rolnej nabytej 28 sierpnia 2003 r. na zasadzie współwłasności stanowi źródło przychodu i skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19%?
3.  Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć i odliczyć raty wraz z odsetkami kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości na podstawie dowodów wpłat i przelewów, czy należy wyliczyć procentowo do całego otrzymanego kredytu wraz z opłatami poczynionymi przy zakupie nieruchomości?
4.  Czy wszystkie koszty wyliczamy procentowo tj. udział powierzchni sprzedanej działki do powierzchni całej zakupionej pierwotnie nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności nieruchomości rolnej tj. 28 sierpnia 2003 r., ponieważ od tego momentu przysługiwało jej niepodzielnie prawo do rzeczy wspólnej ( do całej nieruchomości o powierzchni 1,6047 ha), a przychód uzyskany w dniu 18 września 2009 r. ze zbycia części działki rolnej o pow. 0,1456 ha nie będzie podlegał opodatkowaniu w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ze względu na fakt że od nabycia nieruchomości (rolnej) minęło 5 lat.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje i nie określa szczegółowych sposobów nabycia - zdaniem Wnioskodawczyni - odwołać się należy do przepisu art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę. Natomiast zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, że dana rzecz (nieruchomość) należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, zaś każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Każdy ze współwłaścicieli nabywa jednakowe prawo do całej rzeczy (art. 206 Kodeksu cywilnego). Wnioskodawczyni uważa, iż takie prawo nabyła w dniu 28 sierpnia 2003 r. tj. w dniu pierwotnego nabycia udziału w prawie własności. Wnioskodawczyni podnosi, iż na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Stąd, gdy udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany jako nabycie, ponieważ w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa nad rzeczą. Wnioskodawczyni wskazuje, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie nieruchomości rolnej na zasadzie współwłasności nastąpiło 28 sierpnia 2003 r. Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawczyni za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy przyjąć datę pierwotnego nabycia tj. 28 sierpnia 2003 r., więc pięcioletni okres określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2008 r., a przychód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2003 r. w drodze kupna na zasadzie współwłasności nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19%.

Natomiast odnośnie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia Wnioskodawczyni uważa, iż spłacone raty wraz z odsetkami z tytułu kredytu hipotecznego winny stanowić i być uznane jako koszty nabycia nieruchomości, ponieważ zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów. Wszelkie koszty wg stanowiska Wnioskodawczyni to wszystkie wydatki również poniesione przez sprzedającego, które konieczne są aby transakcja mogła dojść do skutku. Wnioskodawczyni podnosi, iż raty wraz z odsetkami, które zostały spłacone zwiększyły jej koszty i zwiększyły wartość rzeczy (nieruchomości) i zostały poczynione w czasie jej posiadania, a bank wyraził zgodę na odłączenie i wyłączenie przedmiotowej działki 130/22 z zastawu hipotecznego. Powyższe umożliwiło dojście do skutku transakcji kupna-sprzedaży. W sytuacji, gdyby bank nie wyraził zgody na odłączenie działki z zastawu hipotecznego, kupujący odstąpiłby od transakcji. Wnioskodawczyni twierdzi, iż spłacony kredyt hipoteczny otrzymany w 2003 r. na kupno nieruchomości (działki 130/6) miał bezpośredni wpływ na przeprowadzenie transakcji i uzyskanie przychodu, więc mieści się i winien być uwzględniony jako koszt-wydatek niezbędny i bezpośrednio związany z tą czynnością tj. z kupnem-sprzedażą przedmiotowej działki 130/22, procentowo w stosunku do zbytej działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Przy czym przepisy ww. ustawy nie definiują użytego w tym przepisie pojęcia „nabycie”. Mając z kolei na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz.93 ze zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytuł I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy sprzedaży, zniesienie współwłasności, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Zgodnie natomiast z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 28 sierpnia 2003 r. nabyła Pani wspólnie z mężem, córką i zięciem na zasadzie współwłasności nieruchomość rolną tj. działkę nr 130/6. W nieruchomości tej posiadała Pani wraz z mężem udział wynoszący ½, pozostały udział w wysokości ½ posiadała Pani córka i zięć.

W kwietniu 2005 r. nastąpił podział działki o nr 130/6 na działki o nr 130/13, 130/14, 130/15, 130/16 .

17 lutego 2006 r. córka i zięć przekazali w drodze darowizny Pani i Pani mężowi przysługujące im udziały we współwłasności działek o numerach 130/14, 130/15, 130/16. W wyniku darowizny stali się Państwo właścicielami działek o numerach 130/14, 130/15, 130/16, natomiast we współwłasności pozostawała nadal działka 130/13. W dniu 19 września 2006 r. sprzedała Pani wraz z mężem działkę nr 130/16.

W dniu 13 czerwca 2007 r. nastąpił podział działki, będącej we współwłasności tj. działki 130/13 na działki o numerach 130/17 i 130/18.

W dniu 25 marca 2008 r. nastąpił podział działki, pozostającej we współwłasności tj. działki 130/17 na działki o numerach 130/19 i 130/20. Działka o numerze 130/20 została sprzedana w dniu 30 kwietnia 2008 r.

Natomiast w dniu 10 września 2008 r. nastąpiło przeniesienie na rzecz Pani i Pani męża wszystkich udziałów w nieruchomości, jakie przysługiwały dotychczas córce i zięciowi. W konsekwencji, wspólnie z mężem stała się Pani wyłącznym właścicielem nieruchomości, składającej się z działek o numerach 130/14, 130/15, 130/18, 130/19.

Następnie w dniu 3 września 2009 r. nastąpił podział działki 130/18 na działki o numerach 130/21 i 130/22.

W dniu 18 września 2009 r. dokonali Państwo sprzedaży działki o nr 130/22 o pow.0,1456 ha.

Wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz.1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym nabycie przez Panią i męża udziału w ½ nieruchomości, w tym w działce 130/22 nastąpiło w 2003 r. (udział ½). Wyłącznymi właścicielami przedmiotowej działki stali się Państwo jednakże w dniu 10 września 2008 r. w wyniku przeniesienia przez córkę i zięcia na ich rzecz prawa własności w tej nieruchomości w udziale wynoszącym ½. W związku z nabyciem nieruchomości w 2003 r. zaciągnięto na ten cel kredyt hipoteczny.

Analizując zatem skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości – tj. w kontekście pytania zadanego we wniosku oraz własnego stanowiska Wnioskodawczyni w sprawie – skutki podatkowe sprzedaży działki nr 130/22 należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży (nie dokonanej w wykonaniu działalności gospodarczej) tej działki w części nabytej przez Panią i męża w 2003 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W odniesieniu bowiem do udziału nabytego w 2003 r. zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a zatem nie stanowi ono źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód ze sprzedaży w 2009 r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r. będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 , 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. – podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, do których można zaliczyć wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej oraz opłaty sądowe.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy zatem stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części nabytej w 2008 r. można zaliczyć: cenę nabycia przez Panią udziału w tej nieruchomości określoną w akcie notarialnym w dniu 10 września 2008 r. (tj. w części związanej z nabyciem w tym dniu udziału w działce 130/22), a ponadto proporcjonalnie opłaty związane z tym nabyciem m.in. opłaty notarialne.

W niniejszej sprawie - wbrew stanowisku Wnioskodawczyni - kosztów uzyskania przychodów nie mogą natomiast stanowić raty kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, czy też opłaty notarialne związane z nabyciem nieruchomości w 2003 r.

Reasumując, dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży działki nr 130/22 odpowiadający części nabytej w 2008 r., stanowiący różnicę pomiędzy przychodem (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi w sposób przedstawiony powyżej zgodnie z art. 22 ust. 6c (w części związanej z nabyciem udziału w działce w 2008 r.) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%.

W odniesieniu do udziału nabytego w 2008 r. odpłatne zbycie nastąpiło bowiem przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a zatem stanowi ono źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód uzyskany ze sprzedaży (nie dokonanej w wykonaniu działalności gospodarczej) tej działki w części nabytej w 2003 r.

Końcowo, w przedmiotowej sprawie nadmienić należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Z przepisu art. 2 ust. 4 ww. ustawy natomiast wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Wobec powyższego należy wskazać, iż stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.) za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Przy ocenie zatem, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym - a tym samym również w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - należy brać pod uwagę następujące przesłanki:

*   łączna powierzchnia nieruchomości musi mieć powyżej 1 ha
*   grunty wchodzące w skład nieruchomości muszą być kwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Ponadto, jedną z zasadniczych przesłanek wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest to, aby zbywane grunty zachowały charakter rolny. Oceniając spełnienie tej przesłanki, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Ma ono miejsce przede wszystkim wówczas, jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą, albo pod budownictwo. Należy ponadto wskazać, iż utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie ich sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

W konsekwencji z punktu widzenia możliwości zastosowania omawianego zwolnienia przedmiotowego zmiana przeznaczenia gruntów przez nabywcę – niezależnie od tego, kiedy zostanie ona dokonana (czy bezpośrednio po sprzedaży, czy po upływie określonego czasu), każdorazowo powinna podlegać ocenie w kontekście ww. okoliczności oraz jej związku z samą transakcją sprzedaży.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż część sprzedanej przez Panią działki 130/22 została zajęta przez nabywcę na prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto, ww. działka sprzedana w dniu 18 września 2009 r. według założonej w dniu 15 października 2009 r. księdze wieczystej otrzymała wpis dotyczący sposobu korzystania – inne tereny zabudowane.

Wobec ww. okoliczności przedstawionych we wniosku nie sposób zatem jednoznacznie stwierdzić, iż nie wystąpiła w tym przypadku utrata charakteru rolnego przedmiotowych gruntów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.