Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.415.2023.3.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-12
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; działalność-działalność gospodarcza; działki; dzierżawa; podatnik; sprzedaż; spółki-spółka cywilna; umowa-umowa przedwstępna; zamiar
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

8 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 13 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.) oraz pismem z 5 października 2023 r. (wpływ 6 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

(…) 2014 r. osoby fizyczne działające jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą: (…) S.C. z siedzibą w (…), REGON: (…), NIP: (…), nabyli w formie aktu notarialnego (…) niezabudowaną nieruchomość gruntową o łącznym obszarze (…) ha stanowiącą działki gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 objętych i opisanych w księgach wieczystych (…).

Nieruchomość zakupiona została od osoby fizycznej. Z tytułu zakupu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Transakcja była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie została powiązana z działalnością gospodarczą spółki cywilnej ani żadnego ze wspólników. Nie była ujęta w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej. Nie służyła w żaden sposób działalności spółki czy któregokolwiek ze wspólników.

(…) 2018 r. aktem notarialnym (…) wspólnicy spółki cywilnej (rodzice Wnioskodawcy) darowali swój współudział w opisanej powyżej nieruchomości na rzecz SA (syna darczyńców). Tym samym, Wnioskodawca SA, z dniem (…) 2018 r. stał się wyłącznym właścicielem całości nieruchomości. Nieruchomość ta nie została nigdy powiązana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, ani nie poczyniono na niej żadnych nakładów). Dla nieruchomości opisanej powyżej zostały wydane warunki zabudowy – usługa handlu.

(…) 2019 r. Wnioskodawca – jako osoba fizyczna, zakupił aktem notarialnym (…) od Gminy A nieruchomości niezabudowane stanowiące działki gruntu 8 objęte KW (…) oraz działki gruntu 9 i 10 objęte KW (…). Niniejsza nieruchomość nie była nigdy powiązana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Na dzień składania rozpatrywanego wniosku o interpretację indywidualną, Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą jako osoba fizyczna pod firmą (…), z siedzibą: (…), NIP: (…), REGON: (…). Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zamiarem Wnioskodawcy jest zbycie wszystkich opisanych powyżej nieruchomości jednemu nabywcy. Jednakże Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży nie będzie występował jako przedsiębiorca, tylko jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej, dokonująca zbycia majątku osobistego.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy**

Aktem notarialnym z (…) 2014 r. (…) spółka nabyła niezabudowaną nieruchomość gruntową o łącznym obszarze (…) ha stanowiącą działki gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 objętych i opisanych w księgach wieczystych (…).

Sprzedaży będą podlegały wszystkie wymienione powyżej działki o numerach geodezyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, oraz działki o numerach 8 objęte KW (…) i 9 i 10 objęte KW (…).

Nieruchomość niezabudowaną w roku 2014 wspólnicy nabyli jako zakup inwestycyjny z myślą albo późniejszej odsprzedaży, albo zabudowania nieruchomościami komercyjnymi. Zamierzeniem wspólników było, by nieruchomość stanowiła zabezpieczenie majątkowe wspólników.

Działki w roku 2014 zostały nabyte do majątku spółki cywilnej – jako współudział łączny wspólników.

Od dnia zakupu do roku 2018 na zakupionej nieruchomości gruntowej nie poczyniono żadnych nakładów. Cały czas nieruchomość pozostawała i pozostaje jako nieruchomość gruntowa niezabudowana. Nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej spółki. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki.

Nieruchomość zakupiona w roku 2014 została nabyta od osoby fizycznej – czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabywca (spółka) zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

Czynność nabycia w formie umowy darowizny udziałów w nieruchomości gruntowej niezabudowanej nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (zapłacono podatek od czynności cywilnoprawnych) i nabycie udziałów nastąpiło do Pana majątku osobistego. Na dzień otrzymania darowizny nie planował Pan konkretnego przeznaczenia otrzymanej w formie darowizny nieruchomości.

Działkę nr 8 objętej KW (…) oraz działki gruntu nr 9 i 10 objęte KW (…) nabył Pan (…) 2019 r. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej do majątku osobistego. Czynność nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Była również zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

### Działki nr 8, 9 i 10 nabył Pan do majątku osobistego – nie były powiązane w jakikolwiek sposób z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

### Od dnia nabycia działek będących składnikiem przedmiotowej interpretacji, do dnia złożenia wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego, nie podlegały one żadnej czynności podziału czy scalenia.

### Działalność gospodarczą prowadzi Pan od (\`(...)\`) 2014 r. w zakresie PKD 47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, dodatkowo:

### a) 47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

### b) 47.52.Z Sprzedaż detaliczna drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

### c) 47.54.Z Sprzedaż detaliczna elektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

### d) 47.76.Z Sprzedaż detaliczna kwiatów, roślin, nasion, nawozów, żywych zwierząt domowych, karmy dla zwierząt domowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

### e) poza tym od (\`(...)\`) 2016 r. – jest Pan wpisany do „Rejestr przedsiębiorców wykonujących działalność w zakresie wprowadzania środków ochrony roślin do obrotu lub konfekcjonowania tych środków” (wprowadzone przez Główny Inspektorat Ochrony Roślin i Nasiennictwa B).

### Żadna z działek będących przedmiotem wniosku nie była i nie będzie wykorzystywana przez Pana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nie były również wykorzystywane, jako działalność rolnicza (nie otrzymywał Pan dopłat do obszarów rolnych) ani innych benefitów mogących być związanych z posiadanymi przez Pana nieruchomościami (działkami).

### Nie jest Pan ani nie był Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

### Działki będące przedmiotem rozpatrywanego wniosku nie stanowiły źródła jakichkolwiek pożytków (sprzedaży) płodów rolnych, drewna czy innych czynności mogących być opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

### Żadna z działek, których dotyczy wniosek, nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez cały okres ich posiadania. Były wyłącznie zabezpieczeniem kapitałowym (majątkowym). Nie były poniesione na nich żadne nakłady. Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy czy też nie były źródłem jakichkolwiek pożytków mogących podlegać opodatkowaniu, w szczególności nie były związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

### Żadna z działek, których dotyczy wniosek, nie była w jakikolwiek sposób przez Pana wykorzystywana przez cały okres ich posiadania w ramach celów prywatnych. Nie wynajmował Pan, nie dzierżawił Pan żadnej z działek jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej.

### Grunt obejmujący działki będące przedmiotem złożonego wniosku, przez cały okres jego posiadania, jak i do dnia sprzedaży nie był przedmiotem i nie będzie przedmiotem czynności najmu, dzierżawy lub innych czynności mogących podlegać opodatkowaniu.

### Żadna z działek w okresie ich posiadania przez Pana nie podlegała czynnościom ich „uatrakcyjnienia” (z myślą o dalszej odsprzedaży). W szczególności nie ponosił Pan żadnych nakładów budowlanych (budowa dróg, utwardzanie nawierzchni), nie przeprowadzał Pan inwestycji związanych z zaopatrzeniem działek w uzbrojenie energetyczne, wodociągowe, gazowe lub inne.

### Nie zamieszczał Pan żadnych ogłoszeń w mediach publicznych o zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek. Pozyskał Pan przyszłego zainteresowanego inwestora wyłącznie poprzez „reklamę szeptaną” – poprzez informację wśród znajomych, że ma Pan zamiar sprzedać całość nieruchomości (wszystkich działek objętych wnioskiem) jednemu nabywcy.

### Ma Pan zawartą umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą nieruchomości gruntowej niezabudowanej obejmującej wszystkie działki geodezyjne będące przedmiotem wniosku. Ponieważ przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży ma być wyłącznie całość nieruchomości, w skład której wchodzą przedmiotowe działki, wszelkie czynności związane z jej sprzedaż dotyczą wszystkich działek w jednakowym stopniu.

### Pan, jako sprzedający, zobowiązał się do uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej celem jednoznacznego rozstrzygnięcia, czy czynność sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

### Kupujący zobowiązał się kupić przedmiotową nieruchomość (wszystkie wchodzące w jej skład działki geodezyjne będące przedmiotem wniosku) po spełnieniu warunków:

### a) Uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy,

### b) Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, przyłącza energetycznego,

### c) Kupujący wykona badania geotechniczne na swój koszt.

### Z umowy przedwstępnej wynika, że strona kupująca do czasu zawarcia umowy ostatecznej przeprowadzi jedynie czynności administracyjne (uzyskanie wszelkich pozwoleń wymienionych powyżej).

### Nie udzielił Pan pełnomocnictwa innej osobie w zakresie reprezentowania Pana w planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości.

### Na dzień dzisiejszy została zawarta z potencjalnym Kupującym umowa dzierżawy nieruchomości – celem umożliwienia potencjalnemu Kupującemu uzyskiwanie wszelkich pozwoleń i zgód niezbędnych do przeprowadzenia w przyszłości planowanych przez Kupującego inwestycji. Umowa została zawarta (\`(...)\`) 2023 r. i obowiązywać będzie do dnia zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności.

### Obecnie nie posiada Pan innych nieruchomości, które przewidywałby Pan, że będą przeznaczone do sprzedaży obecnie lub w przyszłości.

### Inicjatorem wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek wchodzących w skład nieruchomości gruntowej, nabytej w roku 2014 przez wspólników Spółki Cywilnej była spółka. Decyzja obejmowała całość nieruchomości gruntowej niezabudowanej nabytej w roku 2014 (wszystkich działek geodezyjnych objętych wnioskiem wchodzących w zakres nabycia w roku 2014).

### Dla działek nr 8, 9 i 10 – nabytych przez Pana w roku 2019 – nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przynajmniej nie jest Panu znana taka decyzja. Pan o taką się nie starał.

### Dla działek objętych wnioskiem nie ma i nie będzie planu zagospodarowania przestrzennego obecnie i na dzień ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Kupujący prawdopodobnie sam będzie zwracał się wyłącznie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez siebie inwestycji.

### Na dzień podpisania umowy przedwstępnej ((\`(...)\`) 2023 r.), na dzień obecny i na dzień zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, nie prowadził Pan, nie prowadzi i nie będzie prowadził profesjonalnej działalności w zakresie usług deweloperskich lub usług o podobnym charakterze.

### Ostateczna przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości strony zobowiązały się zawrzeć w terminie (\`(...)\`) dni od dnia uzyskania i przedłożenia Kupującemu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług, nie później niż do (\`(...)\`) 2024 r.

### Umowa dzierżawy z Kupującym została zawarta na okres od (\`(...)\`) 2023 r. do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

### Czynsz z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek jest dokumentowany przez Pana fakturami – gdyż jest Pan czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej.

### W związku z umową dzierżawy uważa się Pan za zobowiązanego do wystawienia faktury i zapłaty podatku należnego.

### Dokonuje Pan rozliczenia podatku VAT z tytułu umowy dzierżawy łącznie z podatkiem z Pana działalności gospodarczej – w jednej deklaracji podatkowej i w jednym pliku JPK.

### W przedwstępnej umowie sprzedaży zawarto zapis, że zobowiązuje się Pan do udzielenia zgody Kupującemu na dysponowanie prawem własności nieruchomości gruntowych będących przedmiotem niniejszej interpretacji podatkowej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii, uzgodnień, warunków technicznych podłączenia mediów itp. w tym celem przeprowadzenia badań i analiz gruntów. Zatem, Kupujący nie będzie występował o ww. decyzje, zgody, zaświadczenia w Pana imieniu, tylko w swoim w zakresie, jaki jest niezbędny do planowanej przez Kupującego inwestycji.

### Nie jest Panu znany dokładny zakres badań geologicznych (geotechnicznych) gruntu zlecanych przez Kupującego. Może Pan jedynie przypuszczać, że związane będą z ustaleniem nośności i jednorodności gruntu z myślą o przyszłych obciążeniach w ramach wznoszenia budynków lub budowli. Kupujący nie był zobowiązany do udzielania Panu informacji o zakresie badań gruntowych, gdyż ma wykonać je na własny koszt i w sobie wiadomym celu. Nie jest Panu wiadomym, czy decyzja o warunkach zabudowy, którą otrzymała swego czasu spółka cywilna, będzie obowiązywać na dzień sprzedaży przedmiotowych działek i tym samym nie wie Pan, czy Kupujący będzie zwracał się o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowych nieruchomościach. Pan nie został zobowiązany do zwrócenia się do organu gminy o taką decyzję.

### Pytanie

### Czy transakcja sprzedaży opisanych powyżej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Definicja sprzedaży znajduje się w art. 2 ust. 22 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; tekst jednolity z 29 kwietnia 2022 r. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 (dalej zwanej jako ustawa o VAT). Zgodnie z tą definicją, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z ustawą o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Tym samym co do zasady sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT. Należy jednak podkreślić, że nie zawsze tak jest. Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy, podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Wnioskodawca może mieć dwa statusy prawne w odniesieniu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT:

1\. Przedsiębiorcy – czynnego podatnika podlegającego regulacjom ustawy VAT, jeżeli czynności, jakie wykonuje związane są z wykonywaną działalnością gospodarczą.

2\. Osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej – w odniesieniu do transakcji sprzedaży dotyczących majątku osobistego nie mających znamion działalności gospodarczej (sporadyczność, jednokrotność, brak znamion profesjonalizmu w oferowaniu towaru lub usługi).

Intencją Wnioskodawcy jest sprzedaż majątku osobistego w żaden sposób niepowiązanego z Jego przedsiębiorstwem i nie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Skoro zatem Wnioskodawca nie będzie występował przy transakcji sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości jako przedsiębiorca, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, pomimo charakteru gruntu wynikającego z warunków zabudowy – grunt budowlany (pod zabudowę). Nabywca gruntu będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Podkreślić także należy, że w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy również zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z 1 marca 2012 r., sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyroku z 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie.

W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz działek o numerach 8, 9 i 10.

Jak wskazano powyżej, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w roku 2014 Spółka cywilna nabyła do majątku tejże Spółki – jako współudział łączny wspólników, tj. Pana oraz Pana rodziców – nieruchomość niezabudowaną, tj. działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7. Wskazał Pan również, że wspólnicy Spółki cywilnej nabyli ww. działki jako „zakup inwestycyjny z myślą albo późniejszej odsprzedaży, albo zabudowania nieruchomościami komercyjnymi”. Podkreślił Pan również, że zamierzeniem wspólników było, by nieruchomość stanowiła zabezpieczenie majątkowe wspólników spółki. Dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (usługa handlu), której inicjatorem była Spółka. Decyzja dotyczyła wszystkich działek wchodzących w skład ww. gruntowej niezabudowanej. Nieruchomość została zakupiona od osoby fizycznej a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu. Przedmiotowa nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki cywilnej. W roku 2018 Pana rodzice (współwłaściciele Spółki cywilnej) przekazali Panu w formie darowizny swoje udziały w ww. nieruchomości i od tego czasu jest Pan wyłącznym właścicielem ww. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7. Nabycie (darowizna) udziałów w ww. działkach w roku 2018 nastąpiło do Pana majątku osobistego, czynność ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Od momentu zakupu ww. działek (rok 2014) do roku 2018 nie poczyniono na ww. działkach żadnych nakładów. Nieruchomość nie była również wykorzystywana w działalności gospodarczej spółki cywilnej.

Natomiast w roku 2019 nabył Pan do majątku osobistego działki nr 8, 9 i 10, która to czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i – jak Pan wskazał – działki nr 8, 9 i 10 „nie były powiązane w jakikolwiek sposób z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą”. Dla ww. działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że żadna z działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez cały okres ich posiadania. Nie były poniesione na nich żadne nakłady w celu uatrakcyjnienia ww. działek. Przedmiotowe działki – jak Pan podkreślił – były wyłącznie zabezpieczeniem kapitałowym (majątkowym). Nie zamieszczał Pan również żadnych ogłoszeń w mediach publicznych o zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek.

Natomiast w celu sprzedaży przedmiotowych działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, 8, 9 i 10 zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży. Kupujący w ramach ww. umowy zobowiązał się kupić przedmiotową nieruchomość (wszystkie ww. działki) po spełnieniu określonych warunków, m.in. uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, przyłącza energetycznego oraz wykonania przez Kupującego badań geotechnicznych na koszt Kupującego. Wskazał Pan, że w przedwstępnej umowie sprzedaży zawarto zapis, że zobowiązuje się Pan do udzielenia zgody Kupującemu na dysponowanie prawem własności nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem sprzedaży, na cele budowlane w rozumieniu Prawo budowlane, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii, uzgodnień, warunków technicznych podłączenia mediów itp., w tym przeprowadzenia badań i analiz gruntów.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z kolei kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak wynika z treści art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W analizowanej sprawie – co istotne – w ramach zawartej umowy przedwstępnej – jak Pan wskazał – zobowiązał się Pan do udzielenia zgody Kupującemu na dysponowanie prawem własności przedmiotowej nieruchomości na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii, uzgodnień, warunków technicznych podłączenia mediów, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, przyłącza energetycznego itp. oraz celem przeprowadzenia badań i analiz gruntów.

Zatem, z powyższego wynika, że na podstawie zawartej umowy przedwstępnej, potencjalny Kupujący podejmie w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, 8, 9 i 10 działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności tych działek. W tym miejscu podkreślić należy, że nawet jeżeli do sprzedaży nie dojdzie, to dla przedmiotowych działek zostaną wydane wszelkie opinie, decyzje, zgody, jak również zostaną określone warunki techniczne podłączenia mediów itp., co dla Pana – jako sprzedającego – będzie stanowić element wpływający na zwiększenie atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości. Tym samym, nie sposób zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że Kupujący „nie będzie występował o ww. decyzje, zgody, zaświadczenia w Pana imieniu, tylko w swoim w zakresie, jaki jest niezbędny do planowanej przez Kupującego inwestycji”. Zatem, ww. działania również wykluczają sprzedaż ww. nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Dodatkowo wskazał Pan, że przedmiotowe działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10, zostały w (…) 2023 r. wydzierżawione potencjalnemu Kupującemu w ramach umowy przedwstępnej. Umowa dzierżawy będzie obowiązywać do dnia zawarcia ostatecznej przyrzeczonej umowy sprzedaży, nie później niż do (…) 2024 r. Czynsz z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek jest dokumentowany przez Pana fakturami i – jako czynny podatnik podatku VAT – rozlicza Pan z tytułu tej dzierżawy podatek należny (łącznie z podatkiem z Pana działalności gospodarczej – w jednej deklaracji podatkowej i w jednym pliku JPK). Działalność gospodarczą prowadzi Pan od (…) 2014 r., jako osoba fizyczna, działalność gospodarczą w zakresie m.in. sprzedaży detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Co więcej – jak sam Pan wskazał w opisie – z tytułu umowy dzierżawy dokonuje Pan rozliczenia podatku VAT łącznie z podatkiem z Pana działalności gospodarczej – w jednej deklaracji podatkowej i w jednym pliku JPK. Zatem, wykorzystywał Pan przedmiotowe działki w działalności gospodarczej polegającej na dzierżawie.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że cała nieruchomość niezabudowana będąca przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży, tj. wszystkie działki o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, 8, 9 i 10, wydzierżawiane na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywane są przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że w roku 2014 zakupił Pan – jako współwłaściciel – nieruchomość niezabudowaną (działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7), której w roku 2018 stał się Pan wyłącznym właścicielem (na podstawie nabycia w drodze darowizny pozostałych udziałów w ww. działkach). Wskazał Pan, że ww. zakup w roku 2014 był zakupem inwestycyjnym z myślą o późniejszej odsprzedaży lub zabudowania ww. działek nieruchomościami komercyjnymi. Ponadto, wystąpił Pan – jako wspólnik Spółki cywilnej i współwłasciciel ww. działek – o wydanie dla ww. działek decyzji o warunach zabudowy i zagospodarowania terenu (usługa handlu).

Tym samym, zamysł wykorzystania przez Pana – jako współwłaściciela – przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że przyszła sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż zakupu przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 dokonał Pan – jako ich współwłaściciel – z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez zamiar wykorzystywania ich do działalności gospodarczej. Zatem zakup ww. nieruchomości w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, podjął Pan – jako współwłaściciel – już w momencie zakupu ww. działek. Zatem, cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą leżały u podstaw nabycia przez Pana w roku 2014 – jako współwłaściciela – działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7.

Zatem, biorąc pod uwagę całokształt sprawy, w zakresie sprzedaży działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, 8, 9 i 10, będzie Pan zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że całokształt podejmowanych przez Pana czynności w odniesieniu do ww. działek jednoznacznie wskazuje na fakt, iż posiadana nieruchomość nie służyła wyłącznie zaspokajaniu Pana potrzeb osobistych, a celom działalności gospodarczej polegającej na dzierżawie nieruchomości, jak również jej uatrakcyjnieniu. Opisany stan sprawy wskazuje, iż Pana działania ukierunkowane były na uzyskanie dochodu z przedmiotowych działek. Takie wykorzystanie posiadanego majątku jest jednoznaczne z jego wyłączeniem z majątku prywatnego. Sposób wykorzystania przedmiotowych działek przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy oraz uatrakcyjnienia działek przez przyszłego nabywcę bezspornie wskazuje, że działki te utraciły walor majątku osobistego a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Dodatkowo, część działek będących przedmiotem sprzedaży, nabył Pan – jako współwłaściciel – w celu inwestycyjnym (do dalszej odsprzedaży lub zabudowania nieruchomościami komercyjnymi), czyli de facto z zamiarem ich wykorzystania do działalności gospodarczej.

Tym samym, transakcji sprzedaży przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, 8, 9 i 10 nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym, bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, ww. działki były/są wykorzystywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co w analizowanej sprawie – w odniesieniu do ww. działek – nie miało miejsca.

Zatem, sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, 8, 9 i 10 wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w związku z ich sprzedażą działać Pan będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż ww. działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Podsumowując, transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.**

**Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej.

Ponadto, w związku z treścią przedstawionego przez Pana własnego stanowiska, że: „Nabywca gruntu będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)” wskazuję, że interpretacja wydana została wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zgodnie z rodzajem sprawy wskazanym przez Pana we wniosku (część A poz. 4 druku ORD-IN). Jeżeli chciałby Pan uzyskać interpretację indywidualną w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, powinien Pan wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).