Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.7.2025.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-04
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek i brak udokumentowania tej sprzedaży fakturą.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; faktura-wystawienie faktury; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 9 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący braku opodatkowania
    podatkiem VAT sprzedaży działek i braku udokumentowania tej sprzedaży fakturą.
    Uzupełniła go Pani pismem z 20 lutego 2025 r. (wpływ 20 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi
    na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych położonych w (...) przy ulicy (...) o
    powierzchni około (...) ha. Grunt ten został przez Panią nabyty w drodze darowizny – Akt
    notarialny – repertorium A nr (...) z dnia (...) kwietnia 1989 r. przed notariuszem (...). Pani
    mama (...) darowała Pani – (...) te grunty.
    Grunty nie są zabudowane i zgodnie z wypisem z rejestru gruntów są gruntami rolnymi –
    numer Działki 1 – grunty orne RVI, (...) ha, numer księgi wieczystej (...) i działka 2 tereny
    przemysłowe Ba, (...) m. kw., numer KW (...). Grunty te są położone w obszarze
    administracyjnym miasta (...), jednak planu zagospodarowania przestrzennego dla tych
    terenów nie ma.
    Na ww. grunt jest zawarta umowa przyrzeczenia warunkowa sprzedaży, a Nabywcą będzie
    Spółka Akcyjna (...). Warunkiem uiszczenia uzgodnionej ceny sprzedaży jest uzyskanie
    przez nabywcę decyzji ustalających warunki zabudowy, a następnie uzyskania decyzji o
    pozwoleniu na budowę budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Nabywająca
    spółka wystąpiła o uzyskanie ww. decyzji na budowę (warunki zabudowy i pozwolenie na
    budowę) w imieniu własnym, na podstawie upoważnienia udzielonego przez właściciela w
    umowie przedwstępnej. Przeniesienie własności nastąpi w momencie posiadania na ww.
    grunty decyzji o pozwoleniu na budowę budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

    Jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT, bowiem prowadzi Pani działalność
    gospodarczą, jednak gruntów nie nabyła Pani w związku z tą działalnością ani też nigdy na
    cele działalności gospodarczej ich nie wykorzystywała. W przedmiocie działalności nie ma
    Pani handlu nieruchomościami. W ostatnich latach nie dokonywała Pani innych
    podobnych transakcji.
    W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:
    1. W jaki konkretnie sposób (i przez jaki okres) działki nr 1 oraz 2 były/są/będą przez
      Panią wykorzystywane od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do
      jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług)?
      Odp.:
      a) Działka nr 1 od chwili wejścia w posiadanie (1989 r.) do chwili obecnej i chwili
        sprzedaży była wykorzystywana do czynności niepodlegającej opodatkowaniu
        podatkiem od towarów i usług;
      b) działka nr 2 od chwili wejścia w posiadanie (1989 r.) do chwili obecnej i chwili
        sprzedaży była wykorzystywana do czynności niepodlegającej opodatkowaniu
        podatkiem od towarów i usług.
    2. Czy działki nr 1 oraz 2 były/są/będą wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich
      posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele
      prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne
      zaspokajały i w jakim okresie.
      Odp.:
      a) Działka nr 1 od chwili wejścia w posiadanie (1989 r.) do chwili obecnej i chwili
        sprzedaży nie była wykorzystywana na cele prywatne
      b) działka nr 2 od chwili wejścia w posiadanie (1989 r.) do chwili obecnej i chwili
        sprzedaży nie była wykorzystywana na cele prywatne.
    3. Czy działki nr 1 oraz 2 były/są/będą wykorzystywane przez Panią w działalności
      rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., zwanej dalej „ustawą”)?
      Odp.:
      a) Działka nr 1 nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności rolniczej, o
        której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT;
      b) działka nr 2 nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności rolniczej, o
        której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.
    4. Czy z tytułu prowadzenia ww. działalności rolniczej była/jest/będzie Pani
      zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?
      Odp.: Nie była Pani podatnikiem od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności
      rolniczej.
    5. Czy posiadała/posiada/będzie posiadała Pani status rolnika ryczałtowego w rozumieniu
      art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub
      świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie
      art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych
      przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim
      okresie.
      Odp.: Nigdy nie posiadała, nie posiada i nie będzie posiadała Pani statusu rolnika
      ryczałtowego.

    6. Czy z działek nr 1 oraz 2 były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane
      podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane przez
      Panią na własne potrzeby?
      Odp.:
      a) Z działki nr 1 nie były, nie są i nie będą żadne sprzedawane płody rolne, ani też
        wykorzystywane na własne potrzeby;
      b) z działki nr 2 nie były, nie są i nie będą żadne sprzedawane płody rolne, ani też
        wykorzystywane na własne potrzeby.
    7. Czy oddawała lub oddaje Pani działki nr 1 oraz 2 w najem, dzierżawę albo do używania
      na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać:
      • W jakim okresie udostępniała Pani działki osobom trzecim?
      • Czy udostępniała Pani działki odpłatnie czy bezpłatnie?
      Odp.:
      a) Działka nr 1 nie była oddana nigdy w najem, dzierżawę oraz nigdy nie użyczyła Pani
        osobom trzecim ani odpłatnie czy bezpłatnie,
      b) działka nr 2 nie była oddana nigdy w najem, dzierżawę oraz nigdy nie użyczyła Pani
        osobom trzecim ani odpłatnie czy bezpłatnie.
    8. Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działki nr 1 oraz 2
      dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy:
      • ogrodziła Pani działki nr 1 oraz 2,
      • wydzieliła Pani drogę wewnętrzną,
      • uzbroiła Pani działki nr 1 oraz 2,
      • podjęła Pani działania w celu ich uzbrojenia?
      Kiedy prowadziła Pani te działania?
      Odp.:
      a) Działka nr 1 nie ma ogrodzenia, nie wydzieliła Pani drogi wewnętrznej, nie uzbroiła i
        nie podjęła Pani działania w celu uzbrojenia,
      b) działka nr 2 nie ma ogrodzenia, nie wydzieliła Pani drogi wewnętrznej, nie uzbroiła i
        nie podjęła Pani działania w celu uzbrojenia.
    9. Jakie warunki zawiera umowa przyrzeczenia warunkowa sprzedaży, zawarta z
      nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?
      Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia – oprócz uzyskania przez nabywcę
      decyzji ustalających warunki zabudowy, a następnie uzyskania decyzji o pozwoleniu na
      budowę – dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają z zawartej
      umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).
      Odp.: Skuteczność zobowiązania każdej ze Stron do zawarcia Umowy Przyrzeczonej
      Sprzedaży jest uzależniona od ziszczenia się łącznie następujących warunków
      zawieszających („Warunki Zawieszające”), to jest:
      - uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej kompleksowej decyzji o
        warunkach zabudowy o parametrach umożliwiających realizację przedsięwzięcia
        inwestycyjnego polegającego na budowie budynków o funkcji mieszkaniowej o
                                              2łącznej powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej minimum (...) m (...) z
        garażami podziemnymi wraz z wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i
        dojazdów do budynków, miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą
        techniczną (Warunek WZ),

      - uzyskania przez Kupującego, na podstawie wyżej wskazanej Decyzji WZ, ostatecznej i
        prawomocnej kompleksowej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i
        udzielającej pozwolenia na budowę dla przedsięwzięcia inwestycyjnego
        polegającego na budowie budynków o funkcji mieszkaniowej o łącznej powierzchni
                                  2użytkowej mieszkań wynoszącej minimum (...) m (...) z garażami podziemnymi wraz
        z wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków,
        miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, poprzedzonej
        wszelkimi decyzjami i pozwoleniami niezbędnymi do uzyskania tych decyzji oraz
        wszelkimi uzgodnieniami w zakresie doprowadzenia mediów oraz lokalizacji zjazdu
        na teren Nieruchomości i skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną wraz
        z uzyskaniem niezbędnych, bezwarunkowych i nieodwołalnych zgód (w wymaganej
        formie) od właścicieli/użytkowników wieczystych nieruchomości, po których
        przebiegają te sieci i dojazd do Nieruchomości, w tym wyżej wymienionej Decyzji
        WZ („Decyzja PnB”).
      Są to jedyne warunki w literalnej treści opisanej w umowie przyrzeczenia sprzedaży.
    10. Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej nabywca na działkach nr 1 oraz 2 dokonuje
      /będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak
      np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to proszę o szczegółowe
      opisanie.
      Odp.: Nabywca zamierza dokonać przedsięwzięcia inwestycyjnego opisanego w
      warunkach opisanych w pkt 9, tj. przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na
      budowie budynków o funkcji mieszkaniowej o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań
                    2wynoszącej minimum (...) m (...) z garażami podziemnymi wraz z wewnętrznym
      układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków, miejscami postojowymi oraz
      niezbędną infrastrukturą techniczną.
    11. Czy w ramach upoważnienia udzielonego nabywcy w umowie przedwstępnej
      upoważniła Pani nabywcę także do innych czynności niż wskazane we wniosku
      wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę? Jeśli tak,
      proszę wskazać pełen zakres upoważnienia (np. występowanie przed organami
      administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
      do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień
      itp.).
      Odp.: Upoważnienie obejmuje również:
      - uprawnienie Nabywcy do wystąpienia w imieniu własnym i uzyskania od właściwego
        gestora mediów wszelkich niezbędnych dla Inwestycji warunków technicznych
        przebudowy lub przyłączenia do sieci elektrycznej, wod-kan, gazowej, c.o.,
        teletechnicznej oraz warunków/opinii/uzgodnień wydawanych przez właściwego
        zarządcę dróg publicznych oraz do zawierania umów przyłączeniowych,
      - prawo wejścia na Nieruchomość celem dokonania oględzin oraz w celu dokonania
        przy zaangażowaniu profesjonalnych firm pomiarów i analiz, badań technicznych,
        środowiskowych i geologicznych, w tym nawiertów oraz do pobierania stosownych
        próbek, a także do przeprowadzania wszelkich innych prac koniecznych do
        przygotowania dokumentacji niezbędnych do realizacji Inwestycji, w tym do
        uzyskania koniecznych aktów administracyjnych,
      - upoważnienie do reprezentowania Pani we wszelkich postępowaniach
        administracyjnych przed organami wszystkich instancji w niezbędnym do realizacji
        Umowy zakresie, obejmującym:
        a) wycinki drzew,
        b) uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci i drogi,
        c) decyzji wodnoprawnych,

        d) uzyskanie zgody na odstępstwa,
        e) uzyskanie decyzji podziałowych dotyczących Nieruchomości lub jej części,
        f) uzyskanie decyzji zatwierdzającej plan remediacji,
        g) uzyskanie wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń,
        które okażą się konieczne do uzyskania Decyzji PnB dla Przedmiotowej
        Nieruchomości na warunkach według uznania Pełnomocnika oraz z prawem
        Pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictw.
    12. Czy Kupujący jest/będzie na moment sprzedaży działek nr 1 oraz 2 zarejestrowanym,
      czynnym podatnikiem podatku VAT?
      Odp.: Tak
    Pytania
    1. Czy transakcja sprzedaży przez Panią gruntów już po uzyskaniu warunków zabudowy i
      pozwolenia na budowę na cele mieszkaniowe będzie opodatkowana podatkiem VAT?
    2. Czy ma Pani obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działek?
      (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi VAT, albowiem
    grunty posiada Pani od wielu lat, a ich sprzedaż nie może być traktowana jako
    wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Będzie tak niezależnie od
    ewentualnego uzyskania warunków zabudowy na cele mieszkaniowe.
    Nie ma Pani obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działek. Ich sprzedaż
    nie jest traktowana jako wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i
    to niezależnie od realizacji jakichkolwiek uprawnień kupującego wynikających z umowy
    przyrzeczenia sprzedaży. (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do
    wniosku)

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej

      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
    tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb

    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Pani wątpliwości w analizowanej sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia,
    transakcja sprzedaży gruntów po uzyskaniu warunków zabudowy i pozwolenia na budowę
    będzie opodatkowania podatkiem VAT.
    W kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr 1 oraz 2, istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek, podjęła lub
    podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych o powierzchni
    około (...) ha. Grunt ten został przez Panią nabyty w drodze darowizny. Grunty nie są
    zabudowane i zgodnie z wypisem z rejestru gruntów są gruntami rolnymi – numer działki

    1 – grunty orne RVI i działka 2 tereny przemysłowe Ba. Na ww. grunt jest zawarta umowa
    przyrzeczenia warunkowa sprzedaży, a Nabywcą będzie Spółka. Warunkiem uiszczenia
    uzgodnionej ceny sprzedaży jest uzyskanie przez nabywcę decyzji ustalających warunki
    zabudowy, a następnie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę budownictwa
    mieszkaniowego wielorodzinnego. Nabywająca Spółka wystąpiła o uzyskanie ww. decyzji
    na budowę (warunki zabudowy i pozwolenie na budowę) w imieniu własnym, na
    podstawie upoważnienia udzielonego przez właściciela w umowie przedwstępnej.
    Przeniesienie własności nastąpi w momencie posiadania na ww. grunty decyzji o
    pozwoleniu na budowę budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Jest Pani
    zarejestrowanym podatnikiem VAT, bowiem prowadzi Pani działalność gospodarczą,
    jednak gruntów nie nabyła Pani w związku z tą działalnością ani też nigdy na cele
    działalności gospodarczej ich nie wykorzystywała. W przedmiocie działalności nie ma Pani
    handlu nieruchomościami. W ostatnich latach nie dokonywała Pani innych podobnych
    transakcji. Działki nr 1 oraz 2 od chwili wejścia w posiadanie (1989 r.) do chwili obecnej i
    chwili sprzedaży były wykorzystywane do czynności niepodlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Działki nr 1 oraz 2 nie były, nie są i nie będą
    wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Nie
    była Pani podatnikiem od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej.
    Nigdy nie posiadała, nie posiada i nie będzie posiadała Pani statusu rolnika ryczałtowego.
    Z działek nr 1 oraz 2 nie były, nie są i nie będą żadne sprzedawane płody rolne, ani też
    wykorzystywane na własne potrzeby. Działki nr 1 oraz 2 nie były oddane nigdy w najem,
    dzierżawę oraz nigdy nie użyczyła Pani osobom trzecim ani odpłatnie czy bezpłatnie.
    Działki nr 1 oraz 2 nie mają ogrodzenia, nie wydzieliła Pani drogi wewnętrznej, nie uzbroiła
    i nie podjęła Pani działania w celu uzbrojenia.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy
    planowana transakcja sprzedaży działek nr 1 oraz 2 będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do
    działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do
    opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny
    towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w
    celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności
    gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie
    realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.

    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
        § 1 Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
          oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne
          postanowienia umowy przyrzeczonej.
        § 2 Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
          oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym
          przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie
          strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich
          wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która
          wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia
          umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy
          przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
    cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
        § 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
          właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
          przedstawiciela.
        § 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
          pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
        § 1 Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
          pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
          formie.
        § 2 Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
          piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W niniejszej sprawie udzieliła Pani w umowie przedwstępnej upoważnienia do:
    · uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej kompleksowej decyzji o
      warunkach zabudowy o parametrach umożliwiających realizację przedsięwzięcia
      inwestycyjnego polegającego na budowie budynków o funkcji mieszkaniowej o łącznej
                                        2powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej minimum (...) m (...) z garażami
      podziemnymi wraz z wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do
      budynków, miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną
      (Warunek WZ),
    · uzyskania przez Kupującego, na podstawie wyżej wskazanej Decyzji WZ, ostatecznej i
      prawomocnej kompleksowej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę dla przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie
      budynków o funkcji mieszkaniowej o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań
                      2wynoszącej minimum (...) m (...) z garażami podziemnymi wraz z wewnętrznym
      układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków, miejscami postojowymi
      oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, poprzedzonej wszelkimi decyzjami i
      pozwoleniami niezbędnymi do uzyskania tych decyzji oraz wszelkimi uzgodnieniami w
      zakresie doprowadzenia mediów oraz lokalizacji zjazdu na teren Nieruchomości i
      skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną wraz z uzyskaniem niezbędnych,
      bezwarunkowych i nieodwołalnych zgód (w wymaganej formie) od właścicieli
      /użytkowników wieczystych nieruchomości, po których przebiegają te sieci i dojazd do
      Nieruchomości, w tym wyżej wymienionej Decyzji WZ („Decyzja PnB”).
    Upoważnienie obejmuje również:
    · uprawnienie Nabywcy do wystąpienia w imieniu własnym i uzyskania od właściwego
      gestora mediów wszelkich niezbędnych dla Inwestycji warunków technicznych
      przebudowy lub przyłączenia do sieci elektrycznej, wod-kan, gazowej, c.o.,
      teletechnicznej oraz warunków/opinii/uzgodnień wydawanych przez właściwego
      zarządcę dróg publicznych oraz do zawierania umów przyłączeniowych,
    · prawo wejścia na Nieruchomość celem dokonania oględzin oraz w celu dokonania
      przy zaangażowaniu profesjonalnych firm pomiarów i analiz, badań technicznych,
      środowiskowych i geologicznych, w tym nawiertów oraz do pobierania stosownych
      próbek, a także do przeprowadzania wszelkich innych prac koniecznych do
      przygotowania dokumentacji niezbędnych do realizacji Inwestycji, w tym do
      uzyskania koniecznych aktów administracyjnych,
    · upoważnienie do reprezentowania Pani we wszelkich postępowaniach
      administracyjnych przed organami wszystkich instancji w niezbędnym do realizacji
      Umowy zakresie, obejmującym:

      a) wycinki drzew,
      b) uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci i drogi,
      c) decyzji wodnoprawnych,
      d) uzyskanie zgody na odstępstwa,
      e) uzyskanie decyzji podziałowych dotyczących Nieruchomości lub jej części,
      f) uzyskanie decyzji zatwierdzającej plan remediacji,
      g) uzyskanie wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń,
        które okażą się konieczne do uzyskania Decyzji PnB dla Przedmiotowej
        Nieruchomości na warunkach według uznania Pełnomocnika oraz z prawem
        Pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictw.
    Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez
    osoby trzecie (Kupującą Spółkę), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pani sytuację
    prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą Spółkę
    wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupująca Spółka, dokonując
    ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal w Pani własności. Działania te,
    dokonywane za pełną Pani zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek
    jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki są Pani
    własnością i będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia
    podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez
    znaczenia pozostanie okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego
    nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą działki o zupełnie
    innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg
    czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działek i ostatecznie ich sprzedaż.
    W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownego
    pełnomocnictwa (upoważnienia) Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww.
    czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani
    korzyść, ponieważ to Pani, jako właścicielka działek nr 1 oraz 2 będzie stroną w
    postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich
    czynności z nimi związanych.
    Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pani podejmowała działania podobne
    do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-
    181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Panią sprzedaż działek nr 1 oraz 2, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2
    ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1 oraz 2, będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
          inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
          ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
    oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
    podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT

    przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
    podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
    warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Jak wynika z opisu sprawy, grunty nie są zabudowane i zgodnie z wypisem z rejestru
    gruntów są gruntami rolnymi. Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla tych
    terenów. Warunkiem uiszczenia uzgodnionej ceny sprzedaży jest uzyskanie przez
    nabywcę decyzji ustalających warunki zabudowy, a następnie uzyskania decyzji o
    pozwoleniu na budowę budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Nabywająca
    spółka wystąpiła o uzyskanie ww. decyzji na budowę (warunki zabudowy i pozwolenie na
    budowę) w imieniu własnym, na podstawie upoważnienia udzielonego przez właściciela w
    umowie przedwstępnej. Warunkiem zawarcia umowy jest uzyskanie przez Kupującego
    ostatecznej i prawomocnej kompleksowej decyzji o warunkach zabudowy o parametrach
    umożliwiających realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie
    budynków o funkcji mieszkaniowej o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej
            2minimum (...) m (...) z garażami podziemnymi wraz z wewnętrznym układem
    komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków, miejscami postojowymi oraz niezbędną
    infrastrukturą techniczną (Warunek WZ).
    Tym samym, na moment dostawy działek nr 1 oraz 2, grunty te będą stanowiły teren
    budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    · brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
    więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik
    nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
    przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
    podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
    podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
    podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske
    Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał”.

    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Jak wynika z wniosku, działki nr 1 oraz 2 nabyła Pani w drodze darowizny (...) kwietnia 1989
    r. Zatem, przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.
    Tym samym, z uwagi na fakt, iż nabycie przez Panią działek nr 1 oraz 2 nie było obciążone
    podatkiem VAT, to nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia
    podatku VAT lub, że takie prawo Pani przysługiwało. Zatem, w analizowanej sprawie nie
    jest spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do
    zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.
    Tym samym, do sprzedaży działek nr 1 oraz 2 nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki wynikające z
    tego przepisu.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią niezabudowanych działek nr 1
    oraz 2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy.
    Tym samym, odpowiadając na Pani pytanie stwierdzić należy, że sprzedaż działek, po
    uzyskaniu warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, będzie opodatkowana
    podatkiem VAT.
    W odniesieniu natomiast do kwestii udokumentowania sprzedaży przez Panią działek nr 1
    oraz 2, wskazać należy, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przyszłym nabywcą działek nr
    1 oraz 2 jest Spółka będąca zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Skoro z tytułu sprzedaży działek nr 1 oraz 2 będzie Pani podatnikiem VAT, o którym mowa
    w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, to
    będzie Pani zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej obrót uzyskany ze
    sprzedaży.
    W konsekwencji, będzie Pani miała obowiązek wystawić fakturę z tytułu sprzedaży działek
    nr 1 oraz 2.
    Zatem, Pani stanowisko uznałem w całości za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pani
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w
    złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację
    oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji
    w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym
    zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją
    aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.