Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-1508/15-4/MS2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-03-31
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 29 grudnia 2015 r.), uzupełniony pismem (data nadania 18 marca 2016 r, data wpływu 21 marca 2016 r.) na wezwanie z dnia 14 marca 2016 r. Nr IPPB4/4511-1508/15-2/MS2 (data nadania 14 marca 2015 r., data doręczenia 17 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 14 marca 2016 r. Nr IPPB4/4511-1508/15-2/MS2 (data nadania 14 marca 2016 r., data doręczenia 17 marca 2016 r.) tutejszy Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem (data nadania 18 marca 2016 r., data wpływu 21 marca 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W kwietniu 2014 roku Wnioskodawca pozostając w związku małżeńskim (wspólność ustawowa małżeńska) zakupił lokal mieszkalny o powierzchni 56 metrów kwadratowych, w którym mieszka samodzielnie z uwagi na fakt, że zatrudniony jest (świadczy, pracę). Zakup sfinansował z hipotecznego kredytu bankowego, który aktualnie spłaca. Żona Wnioskodawcy pracuje i mieszka w L. w lokalu mieszkalnym odziedziczonym po zmarłym ojcu. W marcu 2015 roku Wnioskodawca pozostając nadal w związku małżeńskim (wspólność ustawowa małżeńska) rozpoczął budowę domu, mając przede wszystkim na uwadze poprawę warunków mieszkaniowych oraz fakt, że małżonka Wnioskodawcy za dwa lata przejdzie na emeryturę i razem zamierzają mieszkać w wybudowanym domu. Działka wraz z wybudowanym domem objęta jest współwłasnością majątkową małżeńską Wnioskodawcy i jego żony. Aktem notarialnym z dnia 23 października 1997 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny działkę. W listopadzie 2015 roku Wnioskodawca zniósł współwłasność działek pozostających jego majątkiem odrębnym i sprzedał jedną z nich, osiągnął przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty lup dopłaty, poza kosztem aktu notarialnego. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył działki, których wartość mieściła się w wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca do końca kwietnia 2016 roku złoży we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym zeznanie podatkowe (PIT 39) i wskaże, że całości środków ze sprzedaży nieruchomości (działki) zostanie wydatkowana w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe i chce skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. l pkt 131 oraz art. 21 ust. 25-28 updof. Wnioskodawca planuje wydatkować środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na:

1.  w pierwszym etapie na spłatę części kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania, w którym obecnie zamieszkuje,
2.  w następnym etapie na dokończenie budowy i wykończenie domu, w zakresie umożliwiającym zamieszkanie w nim w przyszłości wraz z małżonką.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, przeznaczenie części przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży działki na spłatę części kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania, a pozostałą część przychodu na dokończenie budowy domu i jego adaptację do stanu umożliwiającego zamieszkanie w nim, będzie spełniało przesłanki do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe?
2.  Czy w przypadku budowy i wykończenia domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie w nim, wydatki wykazane poniżej mogą zostać uznane jako wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uprawniające do zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości? Wydatkami tymi będą:
    1.  wykonanie tynków zewnętrznych?
    2.  wykonanie elewacji?
    3.  wykonanie schodów wejściowych?
    4.  wykonanie loggii?
    5.  wykonanie odwodnienia budynku?
    6.  zakup innych materiałów budowlanych, np. cementu, bloczków betonowych, piasku, krokwi, desek?
    7.  zakup i montaż drzwi wewnętrznych?
    8.  zakup paneli/terakoty?
    9.  zakup armatury łazienkowej (kabiny prysznicowe, szafki umywalkowe z umywalkami, zlewozmywaki, baterie, miski wc, bidety)? |
    10.  zakup płyt gipsowo kartonowych oraz profili do wykonania sufitów podwieszanych?
    11.  zakup i montaż trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanien i zlewozmywaków?
    12.  zakup farb, lakierów?
    13.  zakup i montaż kaloryferów?
    14.  zakup parapetów?
    15.  zakupi montaż stacji uzdatniania wody?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodu podatkowego jest sprzedaż nieruchomości, pod warunkiem, że odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wystąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wolne od opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się w wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof zalicza się przy tym m.in. wydatki na: nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego, jak również wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 updof.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi zostać wydatkowany, nie później niż w okresie 2 lat od sprzedaży na cele wymienione w ust. 25.

Warunkiem zwolnienia jest zatem wydatkowanie przychodu z konkretnym jego przeznaczeniem, tj. na jego własne cele mieszkaniowe wskazane w ustawie. Oznacza to, że celem podatnika jest zaspokojenie jego potrzeby mieszkania, a zatem istotne dla wypełnienia przesłanki zwolnienia jest dążenie podatnika, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Przepisy nie przewidują szczegółowych wymogów co do realizacji warunków własnego celu mieszkaniowego”. W szczególności nie określono w nim ani konkretnego momentu, ani minimalnego okresu, czy też przedziału czasowego, w którym ów cel powinien zostać zrealizowany. Wnioskodawca wydatkując w ciągu 2 lat (do końca 2017 r.) całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w listopadzie 2015 r. - w części na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, w którym obecnie zamieszkuje, a pozostałą część na dokończenie budowy domu, w którym zamieszka w przyszłości - ma prawo do skorzystania z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, tj. przeznaczył i wydatkował przychód ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a przychód ten w kwocie odpowiadającej udokumentowanym wydatkom, na cele wskazane powyżej, podlega zwolnieniu. W kwestii rodzaju wydatków, które można zakwalifikować jako wydatki na budowę i wykończenie domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie, Wnioskodawca uważa, że wydatki wymienione w zapytaniu nr 2 są wydatkami, które można uznać jako wydatki na budowę domu i jego adaptację do stanu umożliwiającego zamieszkanie i stanowią zaspokojenie celów mieszkaniowych. Uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof zwolnienie od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest normą celu społecznego, która w zamiarze ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli, a wymienione wydatki niewątpliwie ten cel realizują. Brak jest przepisów regulujących jakie wydatki uznaje się za wydatki na cele mieszkaniowe. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 1996 r. określające rodzaj wydatków na remont i modernizację przestało obowiązywać, ale w przypadku braku innych przepisów można się nim posiłkować, a wydatki wymienione powyżej jako cele mieszkaniowe objęte są tym rozporządzeniem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że w kwietniu 2014 roku Wnioskodawca pozostając w związku małżeńskim(wspólność ustawowa małżeńska) zakupił mieszkanie, w którym mieszka samodzielnie. Zakup sfinansował z hipotecznego kredytu bankowego, który aktualnie spłaca. Żona Wnioskodawcy pracuje i mieszka w L. w mieszkaniu odziedziczonym po zmarłym ojcu. W marcu 2015 roku Wnioskodawca pozostając nadal w związku małżeńskim (wspólność ustawowa małżeńska) rozpoczął budowę domu, mając przede wszystkim na uwadze poprawę warunków mieszkaniowych oraz fakt, że małżonka Wnioskodawcy za dwa lata przejdzie na emeryturę i razem zamierzają mieszkać w wybudowanym domu. Działka wraz z wybudowanym domem objęta jest współwłasnością majątkową małżeńską Wnioskodawcy i jego żony. Aktem notarialnym z dnia 23 października 1997 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny działkę. W listopadzie 2015 roku Wnioskodawca zniósł współwłasność działek pozostających jego majątkiem odrębnym i sprzedał jedną z nich, osiągnął przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty lup dopłaty, poza kosztem aktu notarialnego. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył działki, których wartość mieściła się w wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca do końca kwietnia 2016 roku złoży we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym zeznanie podatkowe (PIT 39) i wskaże, że całości środków ze sprzedaży nieruchomości (działki) zostanie wydatkowana w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe i chce skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. l pkt 131 oraz art. 21 ust. 25-28 updof. Wnioskodawca planuje wydatkować środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę części kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania, w którym obecnie zamieszkuje, oraz na dokończenie budowy i wykończenie domu, w zakresie umożliwiającym zamieszkanie w nim w przyszłości wraz z małżonką.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014, poz. 121). Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego - przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zatem Wnioskodawca bez wątpienia nabył działki w drodze darowizny w 1997 r., których zniesienia współwłasności dokonał w 2015 r. .

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu - współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu - każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego wyjaśnienia dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości (nieruchomościach), nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca wskazał, że w wyniku zniesienia współwłasności nabył działki, których wartość mieściła się w wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty lub dopłaty.

Przyjmując, że wartość nabytej nieruchomości jaka przysługiwała Wnioskodawcy w rzeczy wspólnej po dokonanym podziale nieruchomości i zniesieniu współwłasności nie uległa powiększeniu, a wartość otrzymanej nieruchomości mieściła się w wartości udziału jaki Wnioskodawcy przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, za datę nabycia przedmiotowych działek przyjąć należy datę nabycia darowizny, tj. 23 października 1997 r. Zatem sprzedaż jednej z działek dokonana w 2015 r. nie spowodowała powstania przychodu z odpłatnego zbycia, bowiem została dokonana po upływie okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Skoro sprzedaż działki nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu, zatem w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie z opodatkowania przychodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.