Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-685/11-4/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-01-23
Teza: zwolnienie od podatku VAT sprzedaży budynku mieszkalnego, budynku garażowego i budowli (ogrodzenia i utwardzonego placu) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2011 r. (data wpływu 14 października 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 stycznia 2012 r. (data wpływu 13 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży:

*   budynku mieszkalnego i budynku garażowego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu przypisanego do ww. budynków – **jest prawidłowe,**

*   budowli (ogrodzenia i utwardzonego placu) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu przypisanego do tych budowli – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży budynku mieszkalnego, budynku garażowego i budowli (ogrodzenia i utwardzonego placu) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 10 stycznia 2012 r. (data wpływu 13 stycznia 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 14 grudnia 2004 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość w skład której weszły:

*   budynek mieszkalny – wartość 96205,95 zł,

*   budynek garażowy – wartość 8711,57 zł,

*   prawo wieczystego użytkowania gruntu – wartość 22572,48 zł.

Wnioskodawca przy nabyciu ww. nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu nie odliczył podatku naliczonego (sprzedaż była zwolniona od podatku VAT).

Nieruchomość przez cały okres użytkowania służyła prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem VAT (ok. 3/4 części nieruchomości zajmowało biuro Spółki, ok. 1/4 części nieruchomości była wynajmowana innej firmie na cele biurowe).

W październiku 2005 r. budynek mieszkalny został zmodernizowany – wartość ulepszenia 6980,07 zł. Kolejna modernizacja budynku mieszkalnego nastąpiła w październiku 2006 r. – wartość ulepszenia 12952,59 zł. Od powyższych ulepszeń był odliczony podatek naliczony.

W czerwcu 2008 r. zbudowano nowe ogrodzenie nieruchomości – wartość 6657,19 zł. Ogrodzenie obsługuje budynek mieszkalny i garażowy, więc w ewidencji środków trwałych figuruje jako oddzielny środek trwały. Od powyższej inwestycji odliczono podatek naliczony.

W grudniu 2009 r. utwardzono plac wokół budynku garażowego i budynku mieszkalnego –wartość 14840,00 zł. W ewidencji figuruje jako oddzielny środek trwały. Od ww. inwestycji odliczono podatek naliczony.

Dnia 01.09.2011 r. nieruchomość w skład której weszły:

*   budynek mieszkalny – wartość 1165138,61 zł,

*   budynek garażowy – wartość 8711,57 zł,

*   ogrodzenie – wartość 6657,19 zł,

*   utwardzony plac – wartość 14840,00 zł,

*   prawo wieczystego użytkowania gruntu – wartość 22572,48 zł

została sprzedana.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 10 stycznia 2012 r. Wnioskodawca wskazał, iż jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Budynek mieszkalny, garażowy, ogrodzenie, utwardzony plac są posadowione na jednej działce o numerze 1222.

Od dnia 15 grudnia 2004 r. w najem oddane były:

*   budynek mieszkalny (ok. 1/4 powierzchni budynku),

*   budynek garażowy (1/2 powierzchni budynku).

Ponieważ utwardzony plac obsługuje dwa budynki: garażowy i mieszkalny figuruje jako odrębny środek trwały. Klasyfikacja placu według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane Sekcja 2 Dział 24 grupa 242.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie Ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535) art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 73, poz. 392) § 13 ust. 1 pkt 11.

Między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wydatki poniesione na ulepszenie budynku mieszkalnego były niższe niż 30% wartości początkowej. Budynek garażowy nie był ulepszany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży:

*   budynku mieszkalnego i budynku garażowego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu przypisanego do ww. budynków – **jest prawidłowe,**

*   budowli (ogrodzenia i utwardzonego placu) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu przypisanego do tych budowli – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez pojęcie sprzedaży rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy wynika, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa lub przepisy wykonawcze do tej ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Opierając się na powyższej definicji należy przyjąć, iż z punktu widzenia pierwszego zasiedlenia, pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, budowli lub ich części będzie podmiot, który stanie się takim nabywcą lub użytkownikiem w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze, aby nieruchomość mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać należy, iż zapis: „w stosunku” do których podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zawarty przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, odnosi się nie tylko do budynków, budowli lub ich części, które zostały nabyte przez podatnika, ale również takich, które zostały przezeń wytworzone oraz tych, przy budowie których podatnik korzystał z podwykonawców wystawiających mu faktury z podatkiem potwierdzające wykonanie usług lub dostawę towarów.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Ponadto stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu, jak również prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Dnia 14 grudnia 2004 r. Zainteresowany nabył nieruchomość w skład której weszły: budynek mieszkalny, budynek garażowy, prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zainteresowany przy nabyciu ww. nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu nie odliczył podatku naliczonego (sprzedaż była zwolniona od podatku VAT). Nieruchomość przez cały okres użytkowania służyła prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem VAT (ok. 3/4 części nieruchomości zajmowało biuro Spółki, ok. 1/4 części nieruchomości była wynajmowana innej firmie na cele biurowe). W październiku 2005 r. budynek mieszkalny został zmodernizowany. Kolejna modernizacja budynku mieszkalnego nastąpiła w październiku 2006 r. Od powyższych ulepszeń był odliczony podatek VAT naliczony. Od dnia 15 grudnia 2004 r. w najem oddany był budynek mieszkalny (ok. 1/4 powierzchni budynku), budynek garażowy (1/2 powierzchni budynku).

W czerwcu 2008 r. zbudowano nowe ogrodzenie nieruchomości. Ogrodzenie obsługuje budynek mieszkalny i garażowy, więc w ewidencji środków trwałych figuruje jako oddzielny środek trwały. Od powyższej inwestycji odliczono podatek VAT naliczony. W grudniu 2009 r. utwardzono plac wokół budynku garażowego i budynku mieszkalnego. W ewidencji figuruje jako oddzielny środek trwały. Klasyfikacja placu według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane Sekcja 2 Dział 24 grupa 242. Od ww. inwestycji odliczono podatek VAT naliczony.

Budynek mieszkalny, garażowy, ogrodzenie, utwardzony plac są posadowione na jednej działce.

Dnia 1 września 2011 r. nieruchomość w skład której weszły: budynek mieszkalny, budynek garażowy, ogrodzenie, utwardzony plac, prawo wieczystego użytkowania gruntu została sprzedana.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz opis stanu faktycznego, należy stwierdzić, że przy nabyciu budynku mieszkalnego i budynku garażowego Wnioskodawca nie odliczył podatku naliczonego (sprzedaż była zwolniona od podatku VAT). Pomimo, iż czynność ta korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to była objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc w stosunku do ww. budynków pierwsze zasiedlenie miało miejsce w dniu nabycia tych budynków, tj. 14 grudnia 2004 r. Zatem dostawa budynku mieszkalnego i budynku garażowego korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się natomiast do znajdujących się na terenie przedmiotowej nieruchomości budowli w postaci ogrodzenia i utwardzonego terenu należy stwierdzić, iż nie były one oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, zatem ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uwzględniając fakt, iż w związku z wybudowaniem nowego ogrodzenia oraz utwardzeniem placu Zainteresowany odliczył podatek naliczony, zatem należy zauważyć, iż Wnioskodawcy w stosunku do ww. budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tak więc w przedmiotowej sprawie nie zostaną również spełnione przesłanki zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem dostawa ww. budowli podlega opodatkowaniu stawką 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy.

Reasumując dostawa budynku mieszkalnego i budynku garażowego nie jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata, zatem czynność ta objęta jest zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast sprzedaż budowli w postaci ogrodzenia i utwardzonego placu podlega opodatkowaniu stawką 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Ponadto ze względu na to, iż przedmiotem transakcji będzie budynek mieszkalny, budynek garażowy i budowle (ogrodzenie i utwardzony plac) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, których sprzedaż w części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jak i w części korzysta ze zwolnienia od podatku, uwzględniając zapis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, należy przypisać części prawa wieczystego użytkowania gruntu do posadowionych na nim budynków i budowli. W związku z tym, iż ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków i budowli przypisać do nich odpowiednio udział prawa wieczystego użytkowania gruntu i zastosować właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki i budowle. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa.

Zatem zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, przypisanego do budynku mieszkalnego i budynku garażowego, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia. Natomiast zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, przypisanego do budowli (ogrodzenia i utwardzonego placu), podlega opodatkowaniu stawką 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.