Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP3/4512-80/15-4/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-07-02
Teza: Zwolnienie z podatku sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 7 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 czerwca 2015 r. (data wpływu 15 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i budowli oraz ustalenia podstawy opodatkowania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 czerwca 2015 r. (data wpływu 15 czerwca 2015 r.) o doprecyzowanie pytania oraz doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, w zakres prowadzonej przez podatnika działalności wchodzi między innymi wykonywanie czynności opodatkowanych polegających na wynajmie skrytek bankowych. Wnioskodawca składa comiesięczne deklaracje podatkowe VAT-7.

W dniu 27 stycznia 2015 r. Wnioskodawca dokonał zakupu od Syndyka masy upadłości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą KW nr wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego.

Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych nr 9/49 (1,3670 ha) i 9/41 (0,0936 ha) o łącznej powierzchni 1.4606 ha i jest zabudowana. Na nieruchomości znajduje się budynek administracyjno-socjalny o powierzchni 160 metrów kwadratowych, wiata garażowa, niepodpiwniczona, parterowa o powierzchni użytkowej 80 metrów kwadratowych, plac utwardzony o powierzchni około 9.000 metrów kwadratowych - wszystko na działce nr 9/41, droga dojazdowa do posesji o powierzchni 938 metrów kwadratowych - działka nr 9/49.

Przedmiotowa nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z odrębną własnością budynku administracyjno-socjalnego) została zakupiona za łączną kwotę 2.474.632,74 zł. Z tytułu sprzedaży Syndyk wystawił fakturę VAT nr 01/01/2015 z dnia 27 stycznia 2015 r., w której wykazał następujące pozycje:

1.  budynek socjalno-administracyjny wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 9/49 na ul. …. w K. z ceną netto 411.346,85 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT
2.  budynek garażu (wiaty) wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 9/49 na ul. ….w K. z ceną netto 38.050,97 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT
3.  część budowli utwardzonego placu (część zwolniona z VAT) wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki 9/49 na ul. …w K. za ceną netto 465.662.31 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT
4.  część budowli utwardzonego placu (część opodatkowana 23% VAT) wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 9/49 na ul. w K. z ceną netto 1.210.722,03 zł plus 278.466,07 zł, podatek VAT (stawka 23%)
5.  budowla drogi dojazdowej wraz z prawem wieczystego użytkowania działki nr 9/41 na ul. ..w K. z ceną netto 70.384,51 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Syndyk wykazał w fakturze podatek naliczony z tytułu dostawy części budowli wraz z przypisaną do niej częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 w kwocie 278.466,07 zł.

Powyższy sposób opodatkowania zbycia nieruchomości przez Syndyka wynikał z następujących okoliczności:

*   przedmiotowa nieruchomość została zakupiona przez M. ..w dniu 7 marca 2008 r. za kwotę 1.220.000 zł brutto, w tym 220.000 zł podatku VAT. Nieruchomość w dniu zakupu była zabudowana, na nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym z dnia 07.03.2008 r. znajdował się budynek administracyjno-socjalny o powierzchni 321 metrów kwadratowych oraz inna infrastruktura.

*   M. w momencie zakupu prowadził działalność gospodarczą pod firmą ….i był podatnikiem podatku od towarów i usług – NIP …. Nieruchomość została zakupiona dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

*   droga dojazdowa (działka nr 9/41) była utwardzona bitumicznie, a wzdłuż drogi znajdował się chodnik z płytek betonowych, M. nie dokonywał ulepszenia drogi dojazdowej ani chodnika;

*   M. nie dokonywał ulepszeń budynku administracyjno-socjalnego stanowiących, co najmniej niż 30% wartości początkowej, w ewidencji gruntów i budynków sprostowana została jedynie powierzchnia budynku wynosząca w rzeczywistości 160 metrów kwadratowych;

*   wiata garażowa posiadała powierzchnię 80 metrów kwadratowych i była budynkiem wolnostojącym, niepodpiwniczonym, parterowym. Fundamenty ławy żelbetowe, konstrukcja z profili stalowych, dach dwuspadowy. M. nic dokonywał ulepszeń wiaty garażowej stanowiących, co najmniej 30% wartości początkowej;

*   plac manewrowy jest utwardzony płytami betonowymi,

*   po dokonanym zakupie M. nie przypisał placowi utwardzonemu żadnej wartości w rejestrze środków trwałych, a następnie dokonał jego ulepszenia ponosząc z tego tytułu wydatki w kwocie około 9.900 zł netto - faktury VAT nr 144/08 z dnia 02.07.2008 r. (kwota 4.182.00 zł plus 920,04 zł VAT) i 203/07/08 z dnia 15.07.2008 r. (kwota 5.728,32 zł plus 1.260,23 zł VAT); na fakturach widniały pozycje usługa transportowa i zakup kamienia.

*   po dokonanym ulepszeniu plac utwardzony ma powierzchnię około 9.000 metrów kwadratowych

*   część placu manewrowego po jego poszerzeniu została oddana w najem. Pierwsza umowa została zawarta od dnia 16 sierpnia 2009 r. i dotyczyła nieznanej powierzchni. Kolejna umowa została zawarta w dniu 28.09.2012 r. (o nieznanej powierzchni), prolongowana 1 grudnia 2013 r. (1.000 metrów kwadratowych). 1 maja 2013 r. została zawarta umowa najmu części placu manewrowego o powierzchni 1.500 metrów kwadratowych, która 1 grudnia 2013 r. została prolongowana w części dotyczącej 1.000 metrów.

Na podstawie oświadczenia upadłego syndyk przyjął, iż 2.500 metrów kwadratowych placu utwardzonego było przedmiotem umów najmu zawartych przed 29 grudnia 2012 r.

Biorąc pod uwagę powyższe Syndyk dokonując sprzedaży uznał, iż dostawa budynku administracyjno-socjalnego, wiaty garażowej, drogi dojazdowej nie są dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia ani w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, a tym samym wraz z przypisaną do tych budynków i budowli częścią prawa użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49 oraz prawem użytkowania wieczystego działki gruntu 9/41 są zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W przypadku budowli - placu utwardzonego - Syndyk uznał, iż w związku z wykonaniem robót z użyciem kamienia i poniesieniem przez upadłego z tego tytułu wydatków o wartości około 9.900 zł doszło do ulepszenia środka trwałego przekraczającego 30% jego wartości początkowej albowiem upadły po nabyciu nie przypisał mu w rejestrze środków trwałych żadnej wartości. W konsekwencji wobec faktu, iż jedynie część ulepszonej budowli (placu) o powierzchni 2.500 metrów kwadratowych była przedmiotem najmu na podstawie umów zawartych przed 29 grudnia 2012 r. to tylko ta część wraz z przypisaną do niej częścią użytkowania wieczystego działki gruntu nr 9/49 będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, jako dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Pozostała część budowli - o powierzchni 6.500 metrów kwadratowych - wraz z przypisaną do niej częścią użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49, jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia nie będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Nie będzie również objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy albowiem upadłemu w stosunku do tego obiektu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji dostawa tej części budowli wraz z przypisaną do niej częścią prawa użytkowania wieczystego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W związku z tym, że na działce gruntu 9/49 znajduje się większa liczba budynków i budowli - tj. budynek administracyjno-socjalny, wiata garażowa oraz plac utwardzony konieczne było odpowiednie przypisanie prawa użytkowania wieczystego tej działki do poszczególnych obiektów. Syndyk wybrał tzw. klucz powierzchniowy, gdyż przy kluczu wartościowym powierzchnia gruntu przypisana do placu byłaby mniejsza niż powierzchnia samego obiektu. Przypisanie odpowiednich części użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49 do poszczególnych budynków i budowli zostało dokonane przez Syndyka w następujący sposób:

Powierzchnia utwardzonego placu: 9 000.00 - 95,73%

Powierzchnia użytkowa budynku administracyjno-socjalnego 321,00 - 3/41%

Powierzchnia użytkowa wiaty garażowej 80,00 - 0,85%

Razem 9 401,00 100,00%

Razem powierzchnia działki 9/49 13 670,00

w tym:

Część powierzchni działki przypisana do placu 13 086,91 metrów kwadratowych: 95,73%

Powierzchnia utwardzonego placu 9.000 metrów kwadratowych, 100 %

w tym:

część która była wynajęta 2 500,00 metrów kwadratowych 27,78%

część, która nie była wynajęta 6 500,00 metrów kwadratowych 72,22%

Część powierzchni działki 9/49 przypisana do niewynajętej powierzchni placu 9.451,66 metrów kwadratowych (odpowiadająca powierzchni działki przypisanej do placu oraz procentowemu udziałowi powierzchni placu, który nie był przedmiotem najmu) - 69,14% powierzchni działki 9/49.

Z operatu szacunkowego przygotowanego 16 grudnia 2013 r. przez biegłego rzeczoznawcę na zlecenie syndyka wynikało, iż wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem transakcji wynosi 1.282.700,00 zł. z czego wartość użytkowania wieczystego gruntu 641.500 zł (na działkę nr 9/49 przypadało 600.391 zł, a na działkę 9/41 41.109 zł), a wartość składników budowlanych 641.200 zł. W tej ostatniej kwocie budynek administracyjno-socjalny stanowił 219.752 zł, wiata garażowa – 17.115 zł, a plac utwardzony 404.333 zł.

Na podstawie stosunku tych kwot do całej wartości ustalonej przez biegłego oraz określonych wyżej udziałów procentowych, w jakich należy przypisać prawo użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49 do poszczególnych obiektów budowlanych Syndyk wyliczył, iż z łącznej kwoty 2.196.166,67 zł wartości transakcji polegającej na sprzedaży Wnioskodawcy użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą KW nr …. wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego, 44,871102% przypada na sprzedaż objętą zwolnieniem, a 55,128898% na sprzedaż opodatkowaną. Ta pierwsza część procentowa obejmuje budynek administracyjno-socjalny - 17,13%, wiatę garażową – 1,33%, część placu utwardzonego (będącą przedmiotem najmu) - 8,76%, przypisaną do powyższych obiektów część prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 - 14,44%, drogę dojazdową wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu działki 9/41 - 3,20%. Druga natomiast część placu utwardzonego (niebędącą przedmiotem najmu) - 22,77% oraz przypisaną do niej część prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 - 32,36%.

W konsekwencji została wystawiona faktura VAT nr 01/01/2015 z dnia 27.01.2015 r. szczegółowo opisana wyżej, w której został naliczony podatek VAT w kwocie 278.466,07 zł. Wnioskodawca wystąpił, obok niniejszego wniosku, z pytaniem dotyczącym prawa obniżenia podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktury VAT nr 0l/0l/2015 z dnia 27.01.2015r.

Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości w celu dalszej jej odsprzedaży. Odsprzedaż zgodnie z zamiarem Wnioskodawcy ma nastąpić w całości, w takim stanie, w jakim nieruchomość została nabyta, bez dokonywania ulepszeń.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Po nabyciu nieruchomości, do czasu znalezienia nabywcy, Wnioskodawca (o ile znajdzie się chętny) zamierza nieruchomość wydzierżawić/wynająć. Może to dotyczyć zarówno całości nieruchomości, jak i jej części (tylko niektórych obiektów). Nieruchomość została już częściowo wynajęta - 31.01.2015 r. w najem oddano 1.000 m2 placu, a 25.02.2015 r. wiatę garażową. Pozostałe części nieruchomości do dnia dzisiejszego nie zostały wynajęte/wydzierżawione i nie były wykorzystywane do innych celów bądź prowadzenia jakiejkolwiek działalności. W szczególności nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do prowadzenia głównej działalności Wnioskodawcy, tj. czynności bankowych. W chwili obecnej Wnioskodawca poszukuje nabywcy na nieruchomość w całości (w zakresie opisanym w pytaniu).

Składniki nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie zamierza również wykorzystywać nieruchomości do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Do czasu odsprzedaży nieruchomość może zostać wynajęta bądź wydzierżawiona (w całości bądź w części), o ile znajdzie się podmiot zainteresowany takim jej wykorzystaniem. Została już ona zresztą częściowo wynajęta - 31.01.2015 r. w najem oddano 1000 m2 placu, a 25.02.2015r. wiatę garażową, a Wnioskodawca wystawia z tego tytułu faktury VAT. Zamiarem Wnioskodawcy jest jednak jak najszybsza sprzedaż całości nieruchomości.

Budynek socjalno-administracyjny oraz budynek garażu (wiata) są trwale związane z gruntem. Droga położona na działce 9/41 jest trwale związana z gruntem.

Zgodnie z PKOB obiekty położone na działkach 9/49 i 9/41 należy zakwalifikować w następujący sposób:

*   budynek administracyjno-socjalny - symbol 122 budynki biurowe

*   wiata garażowa - symbol 1242 budynki garaży

*   plac utwardzony - symbol 2112 ulice i drogi pozostałe

*   droga - symbol 2112 ulice i drogi pozostałe

Wnioskodawca przed sprzedażą nieruchomości nie ponosił, nie ponosi i nie będzie ponosił nakładów na ulepszenie budynków oraz budowli (znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości), wynoszących więcej niż 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których miał/ma/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca przed sprzedażą nieruchomości nie ponosił, nie ponosi i nie będzie ponosił nakładów na ulepszenie budynków oraz budowli (znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości), wynoszących więcej niż 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których miał/ma/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie wie jaki okres upłynie od zakupu nieruchomości do dnia jej sprzedaży. Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość jak najszybciej, jest to uzależnione wyłącznie od znalezienia kupca oferującego korzystną cenę. Mając na uwadze sytuację rynkową możliwe jest jednak, że sprzedaż nastąpi już po upływie 2 lat od zakupu nieruchomości. W takim przypadku Wnioskodawca zamierza jednak uzgodnić z nabywcą rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W związku z powyższym Wnioskodawca prosi o udzielenie odpowiedzi zarówno w wariancie gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 2 lat od zakupu, jak i po upływie tego terminu. W tym ostatnim przypadku Wnioskodawca prosi również o rozdzielenie odpowiedzi na dwa warianty, tj. gdy strony transakcji zrezygnują z ewentualnego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, oraz gdy takiej rezygnacji nie będzie.

Ponadto, Wnioskodawca podał, iż prostuje omyłkę pisarską zawartą we wniosku: Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych nr 9/49 (1,3670 ha) i 9/41 (0,0936 ha) o łącznej powierzchni 1.4606 ha i jest zabudowana. Na nieruchomości znajduje się budynek administracyjno-socjalny o powierzchni 160 metrów kwadratowych, wiata garażowa, niepodpiwniczona, parterowa o powierzchni użytkowej 80 metrów kwadratowych, plac utwardzony o powierzchni około 9.000 metrów kwadratowych - wszystko na działce nr 9/49, droga dojazdowa do posesji o powierzchni 936 metrów kwadratowych - działka nr 9/41.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pyt. nr 1 ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

1.  Czy w przypadku dalszej odsprzedaży przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w K. księga wieczysta KW nr …..wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego, która obejmować będzie również znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości obiekty, tj. wiatę garażową (niepodpiwniczoną, parterową o powierzchni użytkowej 80 m2, plac utwardzony o powierzchni 9.000 m2, oraz drogę dojazdową o powierzchni 936 m2, transakcja ta będzie w jakiejś części opodatkowana podatkiem od towarów i usług czy też będzie w całości zwolniona od podatku?
2.  W przypadku uznania, iż podlega ona w części opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania?

Wnioskodawca wskazał, iż prosi o udzielenie odpowiedzi zarówno w wariancie gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 2 lat od zakupu, jak i po upływie tego terminu (z rezygnacją przez strony na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z ewentualnego zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak również bez rezygnacji z tego zwolnienia).

Zdaniem Wnioskodawcy, dalsza sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w K. księgę wieczysta KW nr ….. wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego będzie opodatkowana podatkiem od towarowi usług tylko w takiej części, w jakiej została ona opodatkowana przez Syndyka masy upadłości M. przy sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy. Oznacza to, że zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęta będzie dostawa budynku administracyjno-socjalnego, dostawa wiaty garażowej, oraz części placu utwardzonego o powierzchni 2500 metra kwadratowego (będącego przedmiotem wynajmu przez upadłego) wraz z przypisaną do tych obiektów budowlanych częścią prawa użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49, oraz drogi dojazdowej wraz prawem użytkowania wieczystego gruntu działki 9/41, a opodatkowana według stawki 23% dostawa części placu utwardzonego o powierzchni 6.500 metrów kwadratowych (niebędąca przedmiotem wynajmu przez upadłego) wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49 przypisana do tego tej części placu. Na skutek wykonania robót z zastosowaniem kamienia i poniesieniem z tego tytułu przez upadłego wydatków o wartości około 9.900 zł doszło, bowiem do ulepszenia środka trwałego - placu utwardzonego - przekraczającego 30% jego wartości, gdyż po zakupie w roku 2008 upadły nie przypisał mu w rejestrze środków trwałych żadnej wartości. Wobec faktu, iż tylko część placu utwardzonego została przez upadłego następnie wynajęta, to w konsekwencji ta część, która nie została oddana do korzystania osobom trzecim, była w momencie zawarcia przez Syndyka umowy z Bankiem dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia i wraz z przypisaną jej częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym w momencie dalszej odsprzedaży nieruchomości w całości, bez dokonywania żadnych ulepszeń, o ile transakcja nastąpi przed upływem dwóch lat od momentu nabycia przez Wnioskodawcę prawa użytkowani wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy księga wieczysta KW nr wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego, tylko ta część nieruchomości, która została w momencie zakupu przez Wnioskodawcę opodatkowana przez Syndyka podatkiem VAT winna zostać opodatkowana przez Wnioskodawcę, gdyż nadal nie będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Przypisanie części prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 do części budowli placu utwardzonego powinno nastąpić według klucza powierzchniowego, w taki sam sposób, w jaki zostało przypisane przez Syndyka w fakturze VAT nr 01/01/2015 z dnia 27.01.2015 r.

W uzupełnieniu wniosku, w związku z doprecyzowaniem pytania oraz wprowadzeniem wariantów uzależnionych od terminu zbycia nieruchomości Wnioskodawca sprecyzował równocześnie własne stanowisko w sprawie, wskazując: Zdaniem Wnioskodawcy dalsza sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w K. księga wieczysta KW nr ….wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego, która obejmować będzie również znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości obiekty, tj. wiatę garażową (niepodpiwniczoną, parterową o powierzchni użytkowej 80 m2, plac utwardzony o powierzchni około 9.000 m2, oraz drogę dojazdową o powierzchni 936 m2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług tylko w takiej części w jakiej została ona opodatkowana przez Syndyka masy upadłości M. przy sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy, o ile przyszła transakcja nastąpi przed upływem 2 lat od nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę. Oznacza to, że zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęta będzie dostawa budynku administracyjno-socjalnego, dostawa wiaty garażowej, oraz części placu utwardzonego o powierzchni 2.500 metra kwadratowego (będącego przedmiotem wynajmu przez upadłego) wraz z przypisaną do tych obiektów budowlanych częścią prawa użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49, oraz drogi dojazdowej wraz prawem użytkowania wieczystego gruntu działki 9/41, a opodatkowana według stawki 23% dostawa części placu utwardzonego o powierzchni 6.500 metrów kwadratowych (nie będąca przedmiotem wynajmu przez upadłego) wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego działki gruntu 9/49 przypisaną do tego tej części placu. Na skutek wykonania robót z zastosowaniem kamienia i poniesieniem z tego tytułu przez upadłego wydatków o wartości około 9.900 zł doszło bowiem do ulepszenia środka trwałego - placu utwardzonego - przekraczającego 30% jego wartości, gdyż po zakupie w roku 2008 upadły nie przypisał mu w rejestrze środków trwałych żadnej wartości. Wobec faktu, iż tylko część placu utwardzonego została przez upadłego następnie wynajęta, to w konsekwencji ta część która nie została oddana do korzystania osobom trzecim, była w momencie zawarcia przez Syndyka umowy z Bankiem dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia i wraz z przypisaną jej częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym w momencie dalszej sprzedaży nieruchomości w całości, bez dokonywania żadnych ulepszeń, o ile transakcja nastąpi przed upływem dwóch lat od momentu nabycia przez wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w K. księga wieczysta KW nr …. wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego, tylko ta część nieruchomości, która została w momencie zakupu przez Wnioskodawcę opodatkowana przez Syndyka podatkiem VAT winna zostać opodatkowana przez Wnioskodawcę, gdyż nadal nie będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a ustawy. Przypisanie części prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 do części budowli placu utwardzonego powinno nastąpić według klucza powierzchniowego, w taki sam sposób w jaki zostało przypisane przez Syndyka w fakturze VAT nr 01/01/2015 z dnia 27.01.2015r.

Jeżeli natomiast upłyną 2 lata od momentu zakupu przez Wnioskodawcę, a strony przyszłej transakcji zrezygnują ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy transakcja będzie opodatkowana w całości (dostawa wszystkich budynków i budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu), a przypisanie części prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 do znajdujących się na niej budynku administracyjno-socjalnego, wiaty garażowej oraz placu utwardzonego powinno nastąpić według klucza powierzchniowego, w taki sam sposób w jaki zostało przypisane przez Syndyka w fakturze VAT nr 01/01/2015 z dnia 27.01.2015r.

W przypadku gdy upłyną 2 lata od momentu zakupu przez Wnioskodawcę, a strony przyszłej transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy transakcja będzie w całości zwolniona od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, że stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza ww. przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy wskazać, iż na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013r., poz. 1409 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W świetle art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, jako obiekt liniowy - należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego,

Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Odnośnie określenia podstawy opodatkowania w związku z dostawą ww. nieruchomości, wskazać należy, że art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz.U. z 2014 r., poz. 915) stanowi, że cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

Stosownie do treści art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119, oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ww. ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. I tak, stosownie do ww. przepisu podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 27 stycznia 2015 r. Wnioskodawca, będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, dokonał zakupu od Syndyka masy upadłości M. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą KW nr ….wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku administracyjno-socjalnego.

Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych nr 9/49 (1,3670 ha) i 9/41 (0,0936 ha) o łącznej powierzchni 1.4606 ha i jest zabudowana. Na nieruchomości znajduje się budynek administracyjno-socjalny o powierzchni 160 metrów kwadratowych, wiata garażowa, niepodpiwniczona, parterowa o powierzchni użytkowej 80 metrów kwadratowych, plac utwardzony o powierzchni około 9.000 metrów kwadratowych - wszystko na działce nr 9/49, droga dojazdowa do posesji o powierzchni 936 metrów kwadratowych - działka nr 9/41.

Przedmiotowa nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z odrębną własnością budynku administracyjno-socjalnego) została zakupiona za łączną kwotę 2.474.632,74 zł. Z tytułu sprzedaży Syndyk wystawił fakturę VAT nr 01/01/2015 z dnia 27 stycznia 2015 r., w której wykazał następujące pozycje:

1.  budynek socjalno-administracyjny wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 9/49 na ul. …w K. z ceną netto 411.346,85 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT
2.  budynek garażu (wiaty) wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 9/49 na ul. ….w K. z ceną netto 38.050,97 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT
3.  część budowli utwardzonego placu (część zwolniona z VAT) wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki 9/49 na ul. ….w K. za ceną netto 465.662.31 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT
4.  część budowli utwardzonego placu (część opodatkowana 23% VAT) wraz z przypadającą wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 9/49 na ul. ….w K. z ceną netto 1.210.722,03 zł plus 278.466,07 zł, podatek VAT (stawka 23%)
5.  budowla drogi dojazdowej wraz z prawem wieczystego użytkowania działki nr 9/41 na ul. ….w K. z ceną netto 70.384,51 zł - pozycja zwolniona od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Syndyk wykazał w fakturze podatek naliczony z tytułu dostawy części budowli wraz z przypisaną do niej częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu działki 9/49 w kwocie 278.466,07 zł.

Powyższy sposób opodatkowania zbycia nieruchomości przez Syndyka wynikał z następujących okoliczności:

*   przedmiotowa nieruchomość została zakupiona przez M. w dniu 7 marca 2008 r. za kwotę 1.220.000 zł brutto, w tym 220.000 zł podatku VAT. Nieruchomość w dniu zakupu była zabudowana, na nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym z dnia 07.03.2008 r. znajdował się budynek administracyjno-socjalny o powierzchni 321 metrów kwadratowych oraz inna infrastruktura.

*   M. w momencie zakupu prowadził działalność gospodarczą pod firmą …..i był podatnikiem podatku od towarów i usług - NIP: ….. Nieruchomość została zakupiona dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

*   droga dojazdowa (działka nr 9/41) była utwardzona bitumicznie, a wzdłuż drogi znajdował się chodnik z płytek betonowych, M. nie dokonywał ulepszenia drogi dojazdowej ani chodnika;

*   M. nie dokonywał ulepszeń budynku administracyjno-socjalnego stanowiących, co najmniej niż 30% wartości początkowej, w ewidencji gruntów i budynków sprostowana została jedynie powierzchnia budynku wynosząca w rzeczywistości 160 metrów kwadratowych;

*   wiata garażowa posiadała powierzchnię 80 metrów kwadratowych i była budynkiem wolnostojącym, niepodpiwniczonym, parterowym. Fundamenty ławy żelbetowe, konstrukcja z profili stalowych, dach dwuspadowy. M. nic dokonywał ulepszeń wiaty garażowej stanowiących, co najmniej 30% wartości początkowej;

*   plac manewrowy jest utwardzony płytami betonowymi,

*   po dokonanym zakupie M. nie przypisał placowi utwardzonemu ładnej wartości w rejestrze środków trwałych, a następnie dokonał jego ulepszenia ponosząc z tego tytułu wydatki w kwocie około 9.900 zł netto - faktury VAT nr 144/08 z dnia 02.07.2008 r. (kwota 4.182.00 zł plus 920,04 zł VAT) i 203/07/08 z dnia 15.07.2008 r. (kwota 5.728,32 zł plus 1.260,23 zł VAT); na fakturach widniały pozycje usługa transportowa i zakup kamienia.

*   po dokonanym ulepszeniu plac utwardzony ma powierzchnię około 9.000 metrów kwadratowych

*   część placu manewrowego po jego poszerzeniu została oddana w najem. Pierwsza umowa została zawarta od dnia 16 sierpnia 2009 r. i dotyczyła nieznanej powierzchni. Kolejna umowa została zawarta w dniu 28.09.2012 r. (o nieznanej powierzchni), prolongowana 1 grudnia 2013 r. (1.000 metrów kwadratowych). 1 maja 2013 r. została zawarta umowa najmu części placu manewrowego o powierzchni 1.500 metrów kwadratowych, która 1 grudnia 2013 r. została prolongowana w części dotyczącej 1.000 metrów.

Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości w celu dalszej jej odsprzedaży. Odsprzedaż zgodnie z zamiarem Wnioskodawcy ma nastąpić w całości, w takim stanie, w jakim nieruchomość została nabyta, bez dokonywania ulepszeń.

Składniki nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie zamierza również wykorzystywać nieruchomości do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Budynek socjalno-administracyjny oraz budynek garażu (wiata) są trwale związane z gruntem. Droga położona na działce 9/41 jest trwale związana z gruntem.

Wnioskodawca przed sprzedażą nieruchomości nie ponosił, nie ponosi i nie będzie ponosił nakładów na ulepszenie budynków oraz budowli (znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości), wynoszących więcej niż 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których miał/ma/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie wie jaki okres upłynie od zakupu nieruchomości do dnia jej sprzedaży. Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość jak najszybciej, jest to uzależnione wyłącznie od znalezienia kupca oferującego korzystną cenę. Mając na uwadze sytuację rynkową możliwe jest jednak, że sprzedaż nastąpi już po upływie 2 lat od zakupu nieruchomości. W takim przypadku Wnioskodawca zamierza jednak uzgodnić z nabywcą rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz elementy stanu sprawy wskazać należy, że planowana sprzedaż budynku socjalno-administracyjnego i budynku garażu (wiaty), położonych na działce 9/49 oraz drogi dojazdowej położonej na działce nr 9/41, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że opisana we wniosku planowana dostawa nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Z wniosku wynika bowiem, iż Nieruchomość objęta wnioskiem została zakupiona przez poprzedniego właściciela – M. 7 marca 2008 r. Zatem, na podstawie informacji zawartych we wniosku, przyjąć należy, iż pierwsze zasiedlenie ww. nieruchomości miało miejsce w chwili jej nabycia przez Pana M., bowiem sprzedaż jest czynnością podlegającą opodatkowaniu.

Natomiast odnośnie dostawy utwardzonego placu, położonego na działce 9/49, należy wskazać, iż wbrew jego kwalifikacji dokonanej przez Wnioskodawcę - jako budowli, w ocenie tut. Organu utwardzony plac stanowi urządzenie budowlane. Należy wskazać, iż zgodnie z Prawem budowlanym ww. obiekt nie mieści się w definicji budowli. Ustawodawca nie wymienia bowiem placu wśród obiektów budowlanych, plac umieszcza natomiast w katalogu urządzeń budowlanych, określonych odrębnie od budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego, utwardzony plac stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W związku z tym, iż przedmiotem sprzedaży będą budynki, których dostawa będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to także dostawa urządzeń budowalnych związanych z tymi budynkami, będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Nadto należy wskazać, iż dostawa prawa wieczystego użytkowania działek gruntów, na których posadowione są ww. budynki i budowla (droga) korzystające ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, w świetle art. 29a ust. 8 ustawy również podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Z wniosku wynika, iż na działce 9/49, na której znajduje się utwardzony plac, położone są także budynki: budynek socjalno-administracyjny oraz budynek garażu (wiata), których dostawa - jak wyżej stwierdzono - będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, dostawa całości utwardzonego placu, przynależnego do ww. budynków, także będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek 9/49 i 9/41, stosownie do przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia.

Dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała z ww. zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy, niezależnie od tego, czy nastąpi ona przed upływem dwóch lat, czy po upływie dwóch lat, od ich nabycia przez Wnioskodawcę.

Należy wskazać także, że w stosunku do tej transakcji, jeżeli obydwie Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków i budowli, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, będą mogły zrezygnować ze zwolnienia dostawy budynków i budowli i wybrać opodatkowanie tej dostawy. W takim przypadku opodatkowana będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr 9/41 i 9/49.

Odnośnie pytania nr 2 należy zauważyć, iż przedmiotowa transakcja podlega opodatkowaniu, jednakże jak wyżej wskazano korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podstawa opodatkowania wystąpi tylko w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku dostawy budynków i budowli i wybiorą opcję opodatkowania. W takim przypadku, podstawą opodatkowania dla dostawy ww. nieruchomości będzie – zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 tej ustawy – wszystko, co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzyma od nabywcy z tytułu dostawy tej nieruchomości, pomniejszone o kwotę podatku VAT.

Z uwagi na powyższe, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, należało je uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.