Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.941.2020.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik; podział; sprzedaż; teren-teren budowlany; teren-teren niezabudowany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2020 r. (data wpływu 9 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 16 lutego 2021 r. (data wpływu 18 lutego 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działek, wydzielonych w wyniku podziału nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działek, wydzielonych w wyniku podziału nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z 16 lutego 2021 r. (data wpływu 18 lutego 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 5 lutego 2021 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.941.2020.1.MGO.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest w małżeństwie, jest obywatelem polskim posiadającym miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Majątek stanowi wyłącznie jego osobisty, ponieważ umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej nie zawierał. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W grudniu 1991 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego Wnioskodawca stał się między innymi właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni …, (stanowiącej część odziedziczonego gospodarstwa rolnego o wielkości 1,19 ha), położonej w A. przy … oznaczonej jako działka X obręb … . W 2013 roku dokonano podziału wyżej wymienionej działki, w wyniku którego powstało osiem działek tj. działki nr: …, …, …, …, …, …, … i … dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr … z czego działka … stanowi dotychczasowe miejsce zamieszkania Wnioskodawcy, a działka nr … ma charakter drogi wewnętrznej i ma służyć do obsługi komunikacyjnej pozostałych działek powstałych w wyniku podziału. Od tego momentu działki na podstawie umowy były ogłaszane do sprzedaży w biurze nieruchomości. W 2013 roku Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla działek: …, …, …, …, …, … i na przełomie roku 2013/2014 je otrzymał. W roku 2016 własnym staraniem i za własne pieniądze Wnioskodawca wykonał zjazd indywidualny z ulicy … na działkę …, która w przyszłości ma stanowić drogę wewnętrzną. W wyniku planowanej sprzedaży na podstawie umowy przedwstępnej własnością Wnioskodawcy pozostają działki … i … stanowiącej dotychczasowe miejsce zamieszkania Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie nabył ww. nieruchomości w drodze zakupu, a stał się jej właścicielem w drodze spadku. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym aktualnie planem zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana na cele rolne ani budowlane, Wnioskodawca nie otrzymywał nigdy żadnych przychodów z tytułu posiadania ww. gruntów a wręcz generowane były koszty związane z płaceniem podatków i utrzymaniem ziemi w należytej kulturze (np. koszenie).

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele związane z działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była też przedmiotem żadnych umów cywilnoprawnych tj. umowy dzierżawy czy najmu. Wnioskodawca nie był wcześniej zainteresowany sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawca podjął decyzje o zamiarze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W roku 2013 Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta, odpowiednio dot. określenia sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu oraz późniejszej decyzji dot. zatwierdzenia podziału nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczyła poszczególnych działek, co oznacza że nie konstytuuje żadnych praw czy obowiązków nie przewidzianych ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie tworzy nowej sytuacji prawnej a jedynie stwierdza i sankcjonuje stan rzeczy. Decyzja określa jedynie możliwości zagospodarowania terenu i nie zmienia przeznaczenia terenu. W wyniku podziału nieruchomość Wnioskodawcy została podzielona na 8 działek. Nieruchomość nie została uzbrojona w przyłącze elektroenergetyczne oraz żadne pozostałe media.

Wnioskodawca nie występował w postępowaniach administracyjnych mających na celu uzyskanie stosowanych decyzji koniecznych dla rozpoczęcia inwestycji budowlanych przez przyszłego nabywcę działek.

W październiku bieżącego roku Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż 6 z 8 działek. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na bieżące potrzeby Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Przyczyną podziału działki X na 8 działek było ułatwienie w przyszłości ewentualnego podziału między dwoje dzieci.

W trakcie podziału doszliśmy do wniosku, że dobrze by było któreś z tych działek sprzedać i kupić córkom po mieszkaniu, gdyż podjęły studia w innych miastach, co wiązało się z wysokimi opłatami za wynajem lokali mieszkalnych. W związku z tym aby uatrakcyjnić ofertę sprzedaży i przyśpieszyć ewentualną transakcję postanowiliśmy wystąpić o warunki zabudowy.

Przyczyną sprzedaży działek …, …, …, …, … i … jest właśnie chęć nabycia dwóch mieszkań dla córek (W. i K.).

Jedyną czynnością (opisaną we wniosku) było wykonanie zjazdu indywidualnego z drogi gminnej na działkę … własnym staraniem za własne pieniądze. Poza tym część przyszłej drogi została nawieziona gruzem.

Czynnością marketingową Wnioskodawcy podjętą w celu sprzedaży było przekazanie oferty do biura nieruchomości na podstawie pisemnej umowy. (Opisane we wniosku).

Nabywcy zgłosili się sami, bez niczyjego pośrednictwa. Biuro Nieruchomości, z którym Wnioskodawca podpisał umowę przeszło jakąś formę przekształcenia (zmieniło właściciela) i Wnioskodawca nie podpisał z nim nowej umowy, a sam nie wykonywał żadnych czynności marketingowych.

Na pytanie Organu „Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż 6 z 8 działek. Proszę zatem o wskazanie:

1.  Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy ciążą na kupującym a jakie na sprzedającym?
2.  Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”, Wnioskodawca odpowiedział, „Jest to standardowa umowa notarialna, której termin realizacji był do 31 grudnia 2020 r. więc praktycznie już nie obowiązuje pod względem formalnym. Biorąc jednak pod uwagę stosunki międzyludzkie i względy moralne oraz wpłacony zadatek Wnioskodawca traktuje ją jako nadal obowiązującą. Na kupującym ciąży obowiązek służebności drogi i doprowadzenie niektórych mediów do pozostałych działek.

Jedynym warunkiem jest postanowienie Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o rezygnacji z prawa pierwokupu oraz ewentualne naliczenie podatku VAT, skutkującego zmianą ceny.”

Na pytanie zadane w wezwaniu: „Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej przez nabywcę inwestycji, Wnioskodawca udzielił/udzieli pełnomocnictw nabywcy?
2.  Jakie konkretnie czynności nabywca do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę działek wykonuje/będzie wykonywać w ramach udzielonego pełnomocnictwa/zgód?”, Wnioskodawca udzielił odpowiedzi,

„Ad.a Pełnomocnictwo zostało udzielone w zakresie reprezentowania Wnioskodawcy przed organami administracji państwowej i samorządowej w zakresie pobierania wszelkiego rodzaju zaświadczeń, dokumentów, podpisywania wszelkich oświadczeń i wniosków, protokołów, podpisywania deklaracji, składania korekt i sprostowań. Głównie dotyczy to warunków zabudowy, zapewnienia przyłącza mediów, zaświadczeń z Urzędu skarbowego.

Ad.b Przyszły nabywca miał wystąpić o własne warunki zabudowy i zapewnienie przyłączy mediów.”

W roku 1993 została sprzedana działka rolna niezabudowana (ok. 7 tys. metrów kwadratowych) wchodząca w skład odziedziczonego przez Wnioskodawcę w 1/3 części udziału w gospodarstwie rolnym. Działka została sprzedana z powodu istnienia współwłasności oraz z powodu roszczeń (nieformalnych) osób trzecich.

Wnioskodawca posiada jeszcze cztery działki w tym dwie z przedmiotowych ośmiu (w obecnym czasie stanowi ona jedną zabudowaną działkę geodezyjnie podzieloną na …, … stanowi ona miejsce naszego zamieszkania) pozostałe dwie to działki rolne o wielkości 2 tysiące i l tysiąc metrów kwadratowych położone w mało atrakcyjnym miejscu (między liniami kolejowymi i pod liniami wysokiego napięcia). Poza tym w 1/3 Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości rolnej odziedziczonej w 1988 r. po Ojcu. Na razie nie jest planowana żadna inna sprzedaż.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy planowana sprzedaż działek, wydzielonych w wyniku podziału nieruchomości, dokonana przez Wnioskodawcę będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy zrealizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca w przedmiotowej transakcji nie występuje jako podatnik w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nie jest realizowana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w brzmieniu nadanym temu przepisowi na podstawie ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r., zmieniającej przepis z dniem 1 kwietnia 2013 r. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Żeby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym jest zatem również okoliczność, czy dana transakcja dokonywana również przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług, dokonywana jest w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, w zakresie której jest on już podatnikiem podatku od towarów i usług.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w grudniu 1991 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego Wnioskodawca stał się między innymi właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni …, (stanowiącej część odziedziczonego gospodarstwa rolnego o wielkości 1,19 ha), oznaczonej jako działka X obręb \`(...)\`. W 2013 roku dokonano podziału wyżej wymienionej działki, w wyniku którego powstało osiem działek tj. działki nr: …, …, …, …, …, …, … i …, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Działka … stanowi dotychczasowe miejsce zamieszkania Wnioskodawcy, a działka nr … ma charakter drogi wewnętrznej i ma służyć do obsługi komunikacyjnej pozostałych działek powstałych w wyniku podziału. Od tego momentu działki na podstawie umowy były ogłaszane do sprzedaży w biurze nieruchomości. Aby uatrakcyjnić ofertę sprzedaży i przyśpieszyć ewentualną transakcję Wnioskodawca postanowił wystąpić o warunki zabudowy. W 2013 roku Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla działek: …, …, …, …, …, … i na przełomie roku 2013/2014 je otrzymał. W roku 2016 własnym staraniem i za własne pieniądze Wnioskodawca wykonał zjazd indywidualny na działkę …, która w przyszłości ma stanowić drogę wewnętrzną. W wyniku planowanej sprzedaży na podstawie umowy przedwstępnej własnością Wnioskodawcy pozostają działki … i … stanowiące dotychczasowe miejsce zamieszkania Wnioskodawcy. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym aktualnie planem zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana na cele rolne ani budowlane, Wnioskodawca nie otrzymywał nigdy żadnych przychodów z tytułu posiadania ww. gruntów a wręcz generowane były koszty związane z płaceniem podatków i utrzymaniem ziemi w należytej kulturze (np. koszenie). Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele związane z działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była też przedmiotem żadnych umów cywilnoprawnych tj. umowy dzierżawy czy najmu.

W październiku bieżącego roku Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż 6 z 8 działek. Zgodnie z umową na kupującym ciąży obowiązek służebności drogi i doprowadzenie niektórych mediów do pozostałych działek. Jedynym warunkiem jest postanowienie Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o rezygnacji z prawa pierwokupu oraz ewentualne naliczenie podatku VAT, skutkującego zmianą ceny. Wnioskodawca przyszłemu nabywcy udzielił pełnomocnictwa w zakresie reprezentowania Wnioskodawcy przed organami administracji państwowej i samorządowej w zakresie pobierania wszelkiego rodzaju zaświadczeń, dokumentów, podpisywania wszelkich oświadczeń i wniosków, protokołów, podpisywania deklaracji, składania korekt i sprostowań. Głównie dotyczy to warunków zabudowy, zapewnienia przyłącza mediów, zaświadczeń z Urzędu skarbowego. Przyszły nabywca miał wystąpić o własne warunki zabudowy i zapewnienie przyłączy mediów.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży przedmiotowych działek.

W celu wyjaśnienia tej kwestii istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży (w następstwie zawartej umowy przedwstępnej) Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawcy niezbędne będzie zatem dokonanie analizy podjętych przez Wnioskodawcę działań w tym m.in. skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa nabywcy działek.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm. dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389–396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia  art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna  będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży  nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95–109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności działek, i podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz kupujący w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od określonych czynności. Należy zauważyć, że na kupującym ciąży obowiązek służebności drogi oraz doprowadzenie niektórych mediów do pozostałych działek. Przy czym Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa w zakresie reprezentowania Wnioskodawcy przed organami administracji państwowej i samorządowej w zakresie pobierania wszelkiego rodzaju zaświadczeń, dokumentów, podpisywania wszelkich oświadczeń i wniosków, protokołów, podpisywania deklaracji, składania korekt i sprostowań. Głównie dotyczy to warunków zabudowy, zapewnienia przyłącza mediów.

W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży kupujący podjął określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei kupujący dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje) uatrakcyjni przedmiotowe działki, będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Dopiero bowiem definitywna umowa sprzedaży działek będzie wywoływała skutki podatkowe na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Ponadto jak wskazał sam Wnioskodawca przed sprzedażą aby uatrakcyjnić jej ofertę i przyspieszyć ewentualną transakcję wystąpił o warunki zabudowy co nastąpiło po uprzednim podziale działki X na 8 mniejszych. Został również własnym staraniem i za własne pieniądze wykonany zjazd z drogi gminnej na działkę która w przyszłości ma stanowić drogę wewnętrzną. Część przyszłej drogi została nawieziona gruzem.

W świetle powyższego, działania podjęte osobiście przez Wnioskodawcę oraz te, które zostały zrealizowane przez przyszłego nabywcę na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa wpływają na ocenę aktywności „handlowej” Wnioskodawcy. Ciąg przytoczonych okoliczności skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, sprzedając działki, nie będzie dokonywał tego w ramach przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca bowiem w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek że jego działanie połączone z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż ww. działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Odpowiadając zatem na pytanie Wnioskodawcy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek, wydzielonych w wyniku podziału nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.