Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.657.2018.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; wyłączenie; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 września 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia 6 grudnia 2018 r. (data wpływu 6 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 6 grudnia 2018 r. (data wpływu 6 grudnia 2018 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: R. Sp. z o.o.

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: V. Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych spółki R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedawca”) na rzecz V. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”).

Sprzedawca jest spółką celową, która prowadzi działalność gospodarczą związaną z posiadaniem, zarządzaniem, wynajmowaniem i przystosowywaniem do potrzeb najemców dwóch budynków biurowych (dalej: „Budynki”) na rzecz najemców („Działalność”), polegającą w szczególności na wynajmowaniu powierzchni w Budynkach.

Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wykorzystywanych przez Sprzedawcę w ramach Działalności (dalej: „Transacja”). Transakcja planowana jest na grudzień 2018 r. (niemniej, możliwe jest, iż do Transakcji dojdzie w późniejszym terminie, tj. dopiero w 2019 r.).

Nabywca jest nowo powołaną spółką, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Nabywca nie prowadził dotychczas żadnej działalności gospodarczej (z wyjątkiem czynności mających na celu przygotowanie i zawarcie Transakcji). Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie kontynuował Działalność (tj. działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkami oraz wynajmowania powierzchni w Budynkach na rzecz najemców), która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa / pomocnicza, o ograniczonym zakresie).

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako ,,Wnioskodawcy”. Wnioskodawcy są obecnie i będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1036 z późn. zm.).

Ponieważ pytania Wnioskodawców zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, a także określenia podstawy opodatkowania, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) sposób określenia ceny.

1.  Przedmiot Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji (dalej: „Przedmiot Transakcji”) ma być sprzedaż wskazanego poniżej zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia Działalności.

W szczególności, Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 31/6, objętej księgą wieczystą (dalej: „Grunt”) wraz z posadowionymi na niej Budynkami, budowlami, instalacjami i systemami (w tym znajdującymi się wewnątrz Budynków), jak również infrastrukturą towarzyszącą (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Nieruchomość jest zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie.

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości - czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, związane przede wszystkim z brakiem lub odmową zgody na przeniesienie praw i zobowiązań z tytułu umów zawartych przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej Działalności) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do Działalności, w tym m.in.:

*   praw do korzystania z nazwy i znaku graficznego „E.” wraz z majątkowymi prawami autorskimi do takiego znaku graficznego oraz prawami do jego zmiany (tj. prawem do wykonywania, w prawnie dopuszczalnym zakresie, osobistych praw autorskich do takiego znaku graficznego) w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę;

*   ruchomości należących do Sprzedawcy służące do prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości (w zakresie uzgodnionym przez Strony - meble w lobby recepcyjnym i na tarasie);

*   praw i obowiązków wynikających z umów najmu (zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji));

*   praw i obowiązków z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, depozyty składane przez najemców, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

*   praw i obowiązków z gwarancji dotyczących robót budowlanych związanych z przebudową Budynków, jak również z wykonywaniem prac adaptacyjnych;

*   w pomieszczeniach przeznaczonych dla najemców (w tym gwarancji jakości i rękojmi) oraz praw i obowiązków z zabezpieczeń dotyczących takich robót oraz innych praw Sprzedawcy z umów o wykonanie powyższych robót budowlanych;

*   praw autorskich, w tym w szczególności dotyczących dokumentacji projektowej (prawa autorskie do projektów budowlanych / wykonawczych, prawa do zmiany utworu oraz inne prawa z umów z architektami), w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę;

*   praw i obowiązków z wybranych umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji), o ile przejęcie takich rachunków zostanie zaakceptowane przez bank;

*   gotówki znajdującej się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych (do wysokości kwoty ustalonej przez Wnioskodawców);

*   w uzgodnionym przez Strony zakresie - dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym dokumentacji projektowej (zarówno architektonicznej, konstrukcyjnej, wykonawczej, jak i powykonawczej), decyzji administracyjnych związanych z budową i przebudową Budynków, jak również wykonywaniem prac adaptacyjnych dla najemców, instrukcji związanych z instalacjami i wyposażeniem Nieruchomości, zbiorów zasad BHP, kodów źródłowych do programów komputerowych zainstalowanych w Budynku/Budynków, instrukcji przeciwpożarowych i kart dostępu;

*   w uzgodnionym przez Strony zakresie - dokumentacji prawnej, podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy (oryginały lub kopie), w tym pisemnej korespondencji z najemcami, historycznych rozliczeń opłat eksploatacyjnych czy też informacji niezbędnej do ustalenia kwot podatku VAT naliczonego od poczynionych przez Sprzedawcę nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość (podlegających korekcie wieloletniej zgodnie z art. 91 ustawy o VAT);

*   materiałów marketingowych związanych z Przedmiotem Transakcji;

*   know-how Sprzedawcy - rozumianego jako określone umownie informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu);

*   praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak umowa o zarządzanie parkingiem czy umowa o zarządzanie nieruchomością;

*   praw i obowiązków wynikających z umów na dostawy / odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje / nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;

*   praw i obowiązków z umów licencji na oprogramowanie komputerowe dotyczących funkcjonowania, obsługi i zarządzania Budynkami (w tym system BMS);

*   praw i obowiązków z umowy rezerwacyjnej zawartej z Miastem dotyczącej dodatkowych miejsc parkingowych;

*   praw do strony internetowej „E.” wraz z prawami autorskimi dotyczącymi m.in. układu graficznego strony oraz prawami do dokonywania zmian tej strony w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę;

*   praw i obowiązków wynikających z ugody dotyczącej zasad współpracy i dobrosąsiedzkich praktyk zawartej ze wspólnotą mieszkaniową;

*   określonych przez Strony należności wynikających z zawartych umów najmu, w tym w szczególności należności dotyczących zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych / zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych (tzw. service charges) (z zastrzeżeniem uwag poniżej);

*   praw i obowiązków związanych z istniejącą certyfikacją (Design) oraz praw i obowiązków z umowy dotyczącej uzyskania dla Budynku/Budynków certyfikacji (Use), jeżeli Strony zdecydują, że taka certyfikacja zostanie uzyskana przez Sprzedawcę;

*   praw i obowiązków wynikających z listów intencyjnych zawartych przez Sprzedawcę z przyszłymi najemcami;

*   wszelkich pozwoleń / zezwoleń związanych z lub wymaganych w celu wykonania prac wykończeniowych (w zakresie, w jakim prace te nie zostały wykonane na dzień zawarcia Transakcji);

*   w uzgodnionym przez Strony zakresie - określonych zobowiązań związanych z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji (w tym w szczególności zobowiązań Sprzedawcy z tytułu dostawy usług i mediów do Nieruchomości, w zakresie w jakim będą pozostawały nieuregulowane przez Sprzedawcę na dzień Transakcji).

Zespół składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji obejmie prawa z umów niezbędnych do prowadzenia Działalności za pomocą Przedmiotu Transakcji. Dodatkowo, pod warunkiem uzyskania odpowiedniej zgody podmiotów będących drugą stroną tych umów, Nabywca przejmie wynikające z nich zobowiązania. W przypadku nie uzyskania zgody drugiej strony umowy, prawa i obowiązki z niej wynikające pozostaną przy Sprzedawcy, ale przez pewien określony umownie okres następujący po dniu Transakcji, Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedawcę do wykonywania praw z tych umów i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedawca będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę. W takim wypadku Nabywca będzie musiał we własnym zakresie zawrzeć umowy na świadczenie usług lub na dostawę mediów, co do których Sprzedawca nie uzyskał zgody na przeniesienie praw i obowiązków.

W przypadku praw z umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), innych niż umowy o świadczenie usług i dostawę mediów, o których mowa w poprzedzającym akapicie, gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, te inne prawa i zobowiązania mogą pozostać przy Sprzedawcy.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i prowadzeniem Przedmiotu Transakcji, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie umów z podmiotami trzecimi, których stroną po Transakcji stanie się Nabywca (pod warunkiem uzyskania przez Sprzedawcę zgody drugiej strony umowy na przeniesienie praw i obowiązków z tych umów).

Sprzedawca jest obecnie stroną różnego rodzaju postępowań, w tym administracyjnych i cywilnych, związanych z Budynkiem lub Działalnością Sprzedawcy. Nie można wykluczyć, iż część z tych postępowań zostanie zakończona do dnia Transakcji. Wówczas wydane w tych sprawach rozstrzygnięcia (jak np. pozwolenia na budowę czy użytkowanie), z zastrzeżeniem ewentualnych ograniczeń wynikających z przepisów prawa, przejdą lub zostaną przeniesione na Nabywcę. Jeżeli jednak na dzień Transakcji wspomniane powyżej postępowania będą nadal w toku, to po Transakcji Nabywca może wstąpić do postępowań jeżeli będzie to prawnie dopuszczalne i wyrażą na to zgodę pozostałe strony postępowania.

Po Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym i kontynuować Działalność w oparciu o składniki majątku Sprzedawcy będące przedmiotem Transakcji.

Po Transakcji w Spółce pozostaną jedynie elementy, których przeniesienie (i) prawnie lub umownie jest niedopuszczalne (np. zobowiązania publicznoprawne Sprzedawcy), bądź (ii) zwyczajowo nie jest praktykowane w transakcjach sprzedaży przedsiębiorstwa (np. niektóre zobowiązania Sprzedawcy wobec podmiotów z jego grupy, w zakresie uzgodnionym przez Wnioskodawców; ewentualna nadwyżka gotówki ponad środki niezbędne do prowadzenia Działalności). Nie są to przy tym elementy niezbędne do kontynuowania Działalności przez Nabywcę, ponieważ nie są one bezpośrednio związane z istotą prowadzonej przez Sprzedawcę Działalności. Składniki te stanowią co do zasady elementy korporacyjne związane z działalnością samej Spółki. Tym samym, niewłączenie ich do Przedmiotu Transakcji nie uniemożliwi Nabywcy kontynuowania Działalności na podobnych zasadach jak Sprzedawca przed Transakcją.

W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy, o ile będą one istniały na dzień Transakcji, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia Działalności, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

*   firma Sprzedawcy;

*   prawa i obowiązki / zobowiązania z tytułu instrumentów finansowych i kredytów bankowych udzielonych przez banki i inne podmioty, w szczególności w ramach umowy kredytowej z dnia 1 marca 2013 r. zmienionej następnie aneksami, jak również prawa i obowiązki / zobowiązania z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych udzielonych Sprzedawcy przez podmioty powiązane ze Sprzedawcą (należy zaznaczyć, że istniejące przed Transakcją zobowiązania z tytułu instrumentów finansowych i kredytów bankowych Sprzedawca prawdopodobnie spłaci ze środków uzyskanych ze zbycia Przedmiotu Transakcji) oraz zabezpieczenia ustanowione na podstawie tych umów;

*   prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, doradztwa podatkowego, doradztwa prawnego, doradztwa biznesowego, usług wyceny i usług pośrednictwa (wynajmu nieruchomości);

*   ruchomości (inne niż wspomniane powyżej); prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedawcy;

*   dokumentacja prawna i księgowa, know-how i tajemnice handlowe (inne niż wspomniane powyżej, które wchodzą w skład Przedmiotu Transakcji);

*   prawa i obowiązki / zobowiązania Sprzedawcy wynikające z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedawcę (innych niż wskazane powyżej, w tym np. rachunek, na który wpłynie cena sprzedaży), w tym prawa do środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach;

*   określone w trakcie negocjacji handlowych wierzytelności przysługujące Sprzedawcy (w zakresie pozostałym niż wierzytelności wskazane powyżej jako wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji);

*   polisy ubezpieczeniowe;

*   należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) - o ile takie będą występowały na dzień Transakcji;

*   zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Sprzedawcy).

Dodatkowo, przed dniem Transakcji, Sprzedawca zawarł umowy dotyczące komercjalizacji Budynków oraz wykończenia ich powierzchni (fit-out) z podmiotem należącym do grupy Sprzedawcy(„Usługodawca”). Po Transakcji Nabywca zamierza nadal korzystać z usług świadczonych przez Usługodawcę w tym zakresie, przy czym możliwe jest, iż (i) wspomniane umowy zostaną zastąpione nowymi umowami dotyczącymi tych usług zgodnie z ustaleniami biznesowymi stron i standardami przyjętymi w grupie Nabywcy (możliwe, iż takie umowy zostaną zastąpione nowymi umowami zawartymi pomiędzy Sprzedającym i Usługodawcą w dniu Transakcji, ale jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji), a prawa i obowiązki z nich wynikające zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę albo (ii) umowy te nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji i Nabywca zawrze podobne umowy z tym samym podmiotem - Usługodawcą.

Dodatkowo, rozważane jest zawarcie w dniu dokonania Transakcji, umowy gwarancji czynszowej przez Nabywcę ze Sprzedawcą. Zgodnie z tą umową, Sprzedawca będzie zobowiązany do dokonywania przez określony czas płatności gwarancyjnych na rzecz Nabywcy w przypadku niewynajęcia całości powierzchni w Budynkach oraz - gdyby doszło w przyszłości do wynajęcia powyższych przestrzeni - udzielenia przyszłym najemcom zachęt w postaci okresów bezczynszowych (tzw. rent free period) bądź okresów obniżonego czynszu. Ma to związek z faktem, że cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji zostanie skalkulowana w oparciu o założenie wynajęcia wszystkich powierzchni w Budynkach. W przypadku niewynajęcia wszystkich powierzchni, Sprzedawca lub Usługodawca będzie zobowiązany do „wyrównania” Nabywcy poziomu osiąganych przychodów, do takiego poziomu, jaki zostałby osiągnięty w przypadku wynajęcia wszystkich powierzchni. Kwestie te będą przedmiotem dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów, zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem Działalności (w tym w szczególności w zakresie najmu komercyjnego). Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) powyższą Działalność. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji, zamierza prowadzić działalność w analogicznym zakresie.

1.  Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na czerpaniu zysków z wynajmu powierzchni Nieruchomości oraz ze wzrostu jej wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi prawie całość aktywów Sprzedawcy.

Na podstawie prowadzonej przez Sprzedawcę ewidencji księgowej możliwe jest także przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zespołu składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji. Na podstawie takiego wyodrębnienia, Sprzedawca sporządza budżet kosztów i wydatków administracyjnych związanych z Nieruchomością, który podlega rocznemu rozliczeniu. Zestawienia te mają charakter ekonomicznych prognoz oraz są wykorzystywane w celach analitycznych oraz ewentualnych rozliczeń z najemcami.

W zależności od ostatecznych ustaleń biznesowych może okazać się, że do dnia Transakcji zawarte zostaną jeszcze inne umowy związane z Działalnością. Wówczas Sprzedawca i Nabywca podejmą starania, aby prawa i obowiązki wynikające z tych umów również zostały przeniesione na Nabywcę.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany.

Nabywca zamierza prowadzić w oparciu o nabyty zespół składników majątkowych i niemajątkowych działalność gospodarczą, obejmującą m.in. wynajem powierzchni podlegającą opodatkowaniu VAT wg właściwej stawki. Tytułem wyjaśnienia, powyższe nie wyklucza, że Nabywca może po dniu Transakcji uzupełniać nabywany Przedmiot Transakcji o nowe elementy - zgodnie ze strategią grupy kapitałowej, do której należy Nabywca.

1.  Sposób określenia ceny

W ramach Transakcji ma dojść do przeniesienia na Nabywcę zespołu składników materialnych i niematerialnych Sprzedawcy służących do prowadzenia Działalności w zamian za cenę płatną - zasadniczo - w momencie zawarcia Transakcji. Zasadniczo, cena zostanie określona w oparciu o ustaloną umownie „wartość bazową” zbywanej Nieruchomości, która następnie - w zależności od ustaleń komercyjnych - może być odpowiednio zwiększana o określone składniki ustalone umownie między Wnioskodawcami (m.in. o wartości wybranych składników majątku obrotowego Zbywcy lub inne elementy wynikające z komercyjnych ustaleń między Wnioskodawcami) czy też potencjalnie zmniejszana o wybrane zobowiązania, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę na Nabywcę wraz z przedmiotem Transakcji.

Warunki Transakcji mogą też przewidywać, iż cena będzie podlegała w przyszłości (tj. już po dniu Transakcji) korekcie „in plus” lub „in minus” w przypadku spełnienia się po dniu Transakcji określonych warunków komercyjnych.

W związku z istniejącymi umowami najmu, pomiędzy Wnioskodawcami mogą zostać dokonane dodatkowe ustalenia komercyjne dotyczące rozliczeń związanych z Przedmiotem Transakcji, w szczególności w zakresie fakturowania na najemców czynszów oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych dotyczących miesiąca, w którym nastąpi Transakcja (oraz potencjalnie - w zależności od daty Transakcji - także miesiąca kolejnego). Ustalenia w tym zakresie mogą znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w przyjętej przez strony formule kalkulacji ceny za Przedmiot Transakcji.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedawcą może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedawcę a kwotami tych opłat, które Sprzedawca zafakturował na najemców.

Rozliczenia, o których mowa w poprzedzającym akapicie, mogą korygować ostateczną cenę sprzedaży wynegocjowaną poprzez strony.

W zależności od dalszych negocjacji pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą może okazać się, iż zasady rozliczeń dotyczące czynszów oraz opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą ulegną zmianie w stosunku do tych opisanych powyżej (lub w ogóle takie rozliczenia nie wystąpią).

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

Możliwe jest, iż część ceny sprzedaży należnej za Przedmiot Transakcji zostanie uregulowana w formie przekazu (np. Nabywca wykonując przekaz zapłaci część ceny sprzedaży bezpośrednio na rzecz wierzycieli Sprzedawcy), w formie datio in solutum (np. Nabywca przejmie zobowiązania Sprzedawcy związane z przedsiębiorstwem jako sposób zapłaty części ceny) lub potrącona pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą.

W zależności od ostatecznych ustaleń biznesowych, może okazać się, iż kwoty depozytów zabezpieczających zobowiązania podmiotów realizujących roboty budowlane w Budynkach oraz najemców Budynków, które zostały zdeponowane u Sprzedawcy, zostaną przeniesione na Nabywcę w drodze potrącenia tych kwot z ceną, tj. kwota przekazywana na rzecz Sprzedawcy w ramach zapłaty ceny zostanie efektywnie obniżona o kwotę depozytów w celu uniknięcia konieczności wydania depozytów przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy w postaci dodatkowego przelewu bankowego.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że po dniu złożenia Wniosku Sprzedawca zawarł nową umowę na najem części powierzchni w jednym z budynków. W umowie tej Sprzedawca zobowiązał się do wykonania pewnych prac wykończeniowych (fit-out) wynajętych powierzchni.

W związku z tą nowa umową najmu zawarta zostanie przez Sprzedawcę, jeszcze przed dniem planowanej transakcji sprzedaży, umowa o wykonanie prac wykończeniowych z podmiotem zewnętrznym (dalej: „Wykonawca”). Zakładane jest także, iż Wykonawca rozpocznie (ale nie skończy) wykonywać prace wykończeniowe związane z nową umową najmu jeszcze przed dniem planowanej transakcji sprzedaży.

Dodatkowo, Sprzedawca zawarł umowy o wykonanie prac wykończeniowych lub drobnych prac budowlanych z innymi wykonawcami (dalej: „Pozostali Wykonawcy”). Początkowo zakładane było, iż prace wynikające z takich umów zostaną wykonane jeszcze przed dniem Transakcji. Niemniej jednak może okazać się, iż w odniesieniu do co najmniej jednej umowy, prace takie nie zostaną zakończone na dzień Transakcji.

W dalszej części uzupełnienia wniosku Wykonawca i Pozostali Wykonawcy będą łącznie określani jako „Wykonawcy”.

Mając na uwadze preferencje biznesowe Nabywcy, a w szczególności, iż wymaga on, aby za wszelkie przyszłe prace wykończeniowe po dniu Transakcji odpowiedzialny był podmiot należący do grupy Sprzedawcy („Usługodawca”), o którym mowa w ostatnim akapicie na stronie 9 oraz 10 Wniosku, Wnioskodawcy uzgodnili, iż przed przeniesieniem przedmiotu Transakcji na Nabywcę (w dniu Transakcji) umowy pomiędzy Wykonawcami oraz Sprzedawcą zostaną zmienione w taki sposób, iż Wykonawcy będą świadczyli prace (pierwotnie świadczone bezpośrednio na rzecz Sprzedawcy) na rzecz Usługodawcy, a Usługodawca będzie świadczył te usługi na rzecz Sprzedawcy (a po Transakcji na rzecz Nabywcy - tak jak wskazano na str. 10 Wniosku, prawa i obowiązku z umów z Usługodawcą zostaną przeniesione w ramach transakcji na Nabywcę lub zastąpione nowymi umowami dotyczącymi tego typu usług i odzwierciedlającymi ustalenia biznesowe stron). Oznacza to, iż po transakcji Wykonawcy dalej będą świadczyli usługi wykończenia powierzchni na rzecz właściciela Nieruchomości, jednakże „za pośrednictwem” Usługodawcy (tzn. Usługodawca będzie bezpośrednio zobowiązany umownie do świadczenia usług wykończeniowych na rzecz właściciela Nieruchomości, a sami Wykonawcy będą pozostawali w relacji umownej z Usługodawcą i działali efektywnie w charakterze podwykonawców prac wykończeniowych, których docelowym beneficjentem będzie właściciel Nieruchomości).

Z ostrożności Wnioskodawcy także wskazują, iż w przypadku gdyby Sprzedawca zawarł przed Transakcją kolejną umowę lub umowy na wykonanie prac wykończeniowych z podmiotami zewnętrznymi i na dzień planowanej Transakcji prace wynikające z takiej umowy nie były zakończone, wówczas analogicznie jak przypadku umów wskazanych powyżej, przed przeniesieniem przedmiotu Transakcji na Nabywcę (w dniu Transakcji) prawa i obowiązku z takiej umowy (lub umów) zostaną przeniesione na Usługodawcę tak aby wykonawca świadczył prace wykończeniowe (pierwotnie świadczone bezpośrednio na rzecz Sprzedawcy) na rzecz Usługodawcy, a Usługodawca świadczył te usługi na rzecz Sprzedawcy (a po Transakcji na rzecz Nabywcy - tak jak wskazano na str. 10 Wniosku, prawa i obowiązki z umów z Usługodawcą zostaną przeniesione w ramach transakcji na Nabywcę lub zastąpione nowymi umowami dotyczącymi tego typu usług i odzwierciedlającymi ustalenia biznesowe stron).

Zdaniem Sprzedawcy, taki sposób rozliczenia nie powinien wpłynąć na klasyfikację Transakcji dla potrzeb VAT oraz PCC. Jest on bowiem spowodowany wyłącznie preferencjami biznesowymi Nabywcy, który wymaga, aby to Usługodawca (a nie bezpośrednio Wykonawcy) był odpowiedzialny za wykonanie wszelkich prac wykończeniowych. Prawa i obowiązki z wskazanych powyżej umów o wykonanie prac zostaną - „pośrednio” - przeniesione (w rozumieniu jak powyżej). Jedyna zmiana (opisana powyżej) dotyczy w istocie zmiany podmiotu będącego w bezpośredniej relacji umownej z Wykonawcami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opisana powyżej Transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie wyłączona z zakresu zastosowania Ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy)?

Zdaniem Wnioskodawców:

Opisana powyżej Transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się generalnie przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa („ZCP”) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, aport. Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje wyłączenie z opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z kolei - zgodnie z regulacjami Ustawy o PCC - umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlegają PCC (na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC) i są opodatkowane tym podatkiem, o ile nie znajdzie zastosowania jedno z wyłączeń / zwolnień z opodatkowania przewidzianych w tej ustawie. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona - przy czym w odniesieniu do umów sprzedaży nieruchomości lub ich części wyłączenie to nie ma zastosowania jeśli transakcja jest zwolniona z VAT. Innymi słowy, nabycie nieruchomości może być albo (i) wyłączone z opodatkowania PCC - jeśli transakcja jest opodatkowana VAT, albo (ii) opodatkowane PCC (tj. powyższe wyłączenie nie znajdzie zastosowania) - jeśli mamy do czynienia z transakcją nie podlegającą VAT (tzw. transakcją „poza VAT”) lub z transakcją podlegającą VAT, ale z niego zwolnioną.

W związku z powyższym, w celu udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zmierzające do ustalenia prawidłowego opodatkowania Transakcji w zakresie VAT / PCC, niezbędne jest:

*   w pierwszej kolejności: dokonanie analizy, czy Transakcja będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT - tj. czy stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (gdyż jest to czynnik, który determinuję dalszą analizę; pytanie nr 1),

*   a następnie - na tej podstawie - ustalenie, czy Transakcja będzie opodatkowana PCC (pytanie 2).

W konsekwencji, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT- przedsiębiorstwo oraz zorganizowana część przedsiębiorstwa - ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż (i) jej dokonanie jest niezbędne do ustalenia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT czy PCC, a (ii) związane z tym obciążenie podatkowe (w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu) będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności Transakcji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej, a organ wydający interpretację jest uprawniony do (i) dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i tym samym do (ii) dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy Transakcja będzie obejmować zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowaną część). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych (tj. Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych).

Ustawa o VAT nie definiuje terminu „przedsiębiorstwo”. Jednakże, zgodnie z utrwaloną praktyką podatkową, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa w Kodeksie Cywilnym.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmujący w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z brzmienia art. 551 Kodeksu Cywilnego, wynika, iż za „przedsiębiorstwo” może zostać uznany zespół składników majątkowych obejmujący w szczególności składniki wskazane w art. 551 Kodeksu Cywilnego. Użycie sformułowania „w szczególności” wskazuje na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż z jednej strony w skład „przedsiębiorstwa” mogą wchodzić inne dodatkowe elementy, których nie wymieniono w cytowanym przepisie, a z drugiej strony przedsiębiorstwem może być zespół składników majątkowych, który nie obejmuje wszystkich rodzajów składników wskazanych w art. 551 Kodeksu Cywilnego.

Innymi słowy, nie wszystkie składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 Kodeksu Cywilnego są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie składniki muszą być przedmiotem transakcji, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne w danej sprawie. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych i sądów administracyjnych - przykładowo:

*   w interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu zawarł następujące stwierdzenie: _„Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie ,,w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa._”

*   w interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2016 r. (sygn. 2461-IBPP3.4512.698.2016.1.BJ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził: _„Ustawodawca w ww. przepisie wskazał, jakiego rodzaju elementy wchodzą w skład kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, czyli przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne (\`(...)\`)._”

*   w wyroku z 7 lutego 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 934/07) WSA w Warszawie uznał, że użyte w ustawie o VAT _„pojęcie ,,przedsiębiorstwo” obejmuje każdy zespół składników materialnych i niematerialnych służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, bez względu na to, czy obejmuje on całość, czy jedynie część majątku określonego podmiotu”_.

*   w postanowieniu z 15 grudnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego (sygn. 1435/DP1/423-50/06/MP) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście wskazał: _„\[\`(...)\`\] wydaje się, że najbardziej miarodajnym kryterium jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Swoboda jednak w wyłączeniu poszczególnych składników jest ograniczona, tzn. zbyte powinny zostać co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo (wyrok Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 17 października 2000 r., sygn. I CKN 850/98). Teza ta potwierdzona została w wyroku Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 8 kwietnia 2003 r. (sygn. IV CKN 51/2001)”_.

Za „przedsiębiorstwo” nie można przy tym uznać przypadkowego zbioru składników majątku należących do podatnika. Koniecznym jest, aby składniki te pozostawały we wzajemnych interakcjach, w taki sposób, że należy je traktować jako powiązany funkcjonalnie zespół, służący wykonywaniu / przeznaczony do prowadzenia określonej działalności jako przedsiębiorstwo.

Innymi słowy, dla ustalenia, czy dany zespół składników majątkowych stanowi „przedsiębiorstwo”, najistotniejsze znaczenie ma okoliczność, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany zbiór rzeczy, praw, obowiązków, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W szczególności, istotne jest, aby zespół taki dla nabywcy stanowił o możliwości kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, w zbywanym zespole składników majątkowych powinny być zachowane funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej. Występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości, zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy, stanowi wręcz „czynnik konstytuujący” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym (por. np. w wyroku SN z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 703/09).

W sytuacji opisanej w przedmiotowym wniosku, przedmiotem Transakcji będzie zespół składników materialnych i niematerialnych Sprzedawcy, przeznaczony do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej w postaci wynajmu powierzchni w Budynkach (tj. Działalności), która będzie kontynuowana przez Nabywcę. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie - zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do Działalności, w tym m.in.:

*   praw do korzystania z nazwy i znaku graficznego „E.” wraz z majątkowymi prawami autorskimi do takiego znaku graficznego oraz prawami do jego zmiany (tj. prawem do wykonywania, w prawnie dopuszczalnym zakresie, osobistych praw autorskich do takiego znaku graficznego) w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę;

*   ruchomości należących do Sprzedawcy służące do prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości (w zakresie uzgodnionym przez Strony - meble w lobby recepcyjnym i na tarasie);

*   praw i obowiązków wynikających z umów najmu (zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji);

*   praw i obowiązków z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, depozyty składane przez najemców, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

*   praw i obowiązków z gwarancji dotyczących robót budowlanych związanych z przebudową Budynków, jak również z wykonywaniem prac adaptacyjnych;

*   w pomieszczeniach przeznaczonych dla najemców (w tym gwarancji jakości i rękojmi) oraz praw i obowiązków z zabezpieczeń dotyczących takich robót oraz innych praw Sprzedawcy z umów o wykonanie powyższych robót budowlanych;

*   praw autorskich, w tym w szczególności dotyczących dokumentacji projektowej (prawa autorskie do projektów budowlanych / wykonawczych, prawa do zmiany utworu oraz inne prawa z umów z architektami), w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę;

*   praw i obowiązków z wybranych umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji), o ile przejęcie takich rachunków zostanie zaakceptowane przez bank;

*   gotówki znajdującej się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych (do wysokości kwoty ustalonej przez Wnioskodawców);

*   w uzgodnionym przez Strony zakresie - dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym dokumentacji projektowej (zarówno architektonicznej, konstrukcyjnej, wykonawczej, jak i powykonawczej), decyzji administracyjnych związanych z budową i przebudową Budynków, jak również wykonywaniem prac adaptacyjnych dla najemców, instrukcji związanych z instalacjami i wyposażeniem Nieruchomości, zbiorów zasad BHP, kodów źródłowych do programów komputerowych zainstalowanych w Budynku/Budynków, instrukcji przeciwpożarowych i kart dostępu;

*   w uzgodnionym przez Strony zakresie - dokumentacji prawnej, podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy (oryginały lub kopie), w tym pisemnej korespondencji z najemcami, historycznych rozliczeń opłat eksploatacyjnych czy też informacji niezbędnej do ustalenia kwot podatku VAT naliczonego od poczynionych przez Sprzedawcę nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość (podlegających korekcie wieloletniej zgodnie z art. 91 ustawy o VAT);

*   materiałów marketingowych związanych z Przedmiotem Transakcji;

*   know-how Sprzedawcy - rozumianego jako określone umownie informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu);

*   praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak umowa o zarządzanie parkingiem czy umowa o zarządzanie nieruchomością;

*   praw i obowiązków wynikających z umów na dostawy / odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje / nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;

*   praw i obowiązków z umów licencji na oprogramowanie komputerowe dotyczących funkcjonowania, obsługi i zarządzania Budynkami (w tym system BMS);

*   praw i obowiązków z umowy rezerwacyjnej zawartej z m. W. dotyczącej dodatkowych miejsc parkingowych;

*   praw do strony internetowej „E.” wraz z prawami autorskimi dotyczącymi m.in. układu graficznego strony oraz prawami do dokonywania zmian tej strony w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę;

*   praw i obowiązków wynikających z ugody dotyczącej zasad współpracy i dobrosąsiedzkich praktyk zawartej ze wspólnotą mieszkaniową;

*   określonych przez Strony należności wynikających z zawartych umów najmu, w tym w szczególności należności dotyczących zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych / zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych (tzw. _service charges_) (z zastrzeżeniem uwag poniżej);

*   praw i obowiązków związanych z istniejącą certyfikacją (Design) oraz praw i obowiązków z umowy dotyczącej uzyskania dla Budynku/Budynków certyfikacji (Use), jeżeli Strony zdecydują, że taka certyfikacja zostanie uzyskana przez Sprzedawcę;

*   praw i obowiązków wynikających z listów intencyjnych zawartych przez Sprzedawcę z przyszłymi najemcami;

*   wszelkich pozwoleń / zezwoleń związanych z lub wymaganych w celu wykonania prac wykończeniowych (w zakresie, w jakim prace te nie zostały wykonane na dzień zawarcia Transakcji);

*   w uzgodnionym przez Strony zakresie - określonych zobowiązań związanych z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji (w tym w szczególności zobowiązań Sprzedawcy z tytułu dostawy usług i mediów do Nieruchomości, w zakresie w jakim będą pozostawały nieuregulowane przez Sprzedawcę na dzień Transakcji).

Zespół składników majątkowych, który zostanie sprzedany przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy obejmie - tym samym - niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach. Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym czynności związane z zarządzaniem i administracją przedmiotu transakcji, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie powyższych umów, których stroną po Transakcji stanie się Nabywca.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów, zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe zawarte przez Sprzedawcę zostaną przejęte przez Nabywcę. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji, zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym Budynków. Należy zauważyć, iż Sprzedawca jest spółką specjalnego przeznaczenia, która co do zasady nie prowadzi innej działalności niż najem komercyjny.

Sprzedawca oraz Nabywca wskazują, że ewentualny brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów - tj. np. zobowiązań podatkowych Sprzedawcy, firmy Sprzedawcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Sprzedawcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych i / lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Sprzedawcy oraz brak ścisłego związku siedziby Sprzedawcy z działalnością w zakresie wynajmu Nieruchomości, możliwe podejście dostawców mediów, itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwo. W szczególności, dla prowadzenia Działalności kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu.

W konsekwencji, zdaniem Sprzedawcy oraz Nabywcy opisane wyżej składniki materialne / niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 551 Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości). W ocenie Sprzedawcy oraz Nabywcy materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji tworzą bowiem zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Sprzedawcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Główny element tego zespołu stanowi Nieruchomość wraz z umowami najmu, niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z Działalnością polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (ruchomości, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po Transakcji Nabywca będzie kontynuował Działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, zespół składników materialnych i niematerialnych, który będzie przedmiotem Transakcji, będzie stanowić przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Tym samym, sprzedaż tego zespołu składników będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Należy zauważyć, iż powyższe stanowisko jest zgodne z praktyką podatkową. W ostatnim czasie organy podatkowe potwierdzają w odniesieniu do zbliżonych stanów faktycznych, w których dochodzi do zbycia zespołów składników materialnych i niematerialnych obejmujących nieruchomości komercyjne stanowiące główny składnik majątku zbywców, iż takie transakcje nie podlegają opodatkowaniu VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT (por. np. interpretację z 12 grudnia 2016 r, sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ, interpretację z 10 stycznia 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.948.2016.1.RM, interpretację z 27 kwietnia 2017 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.11.2017.1.MK, interpretację z 16 maja 2017 r., sygn. 0111-KDIB3 2.4012.37.2017.1.SR czy też interpretację z 13 marca 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.10.2018.2.IK).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – według art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu oraz w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów,
3.  oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
4.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
5.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
6.  koncesje, licencje i zezwolenia;
7.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
8.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
9.  tajemnice przedsiębiorstwa;
10.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Ponieważ, jak wskazano wyżej, ustawa o podatku od towarów i usług nie określa w swej treści definicji przedsiębiorstwa, koniecznym jest zastosowanie wykładni systemowej zewnętrznej i sięgnięcie do argumentacji spoza interpretowanego aktu prawnego.

W wyroku z dnia 15 maja 2012 r. sygn. akt I FSK 1223/11 NSA stwierdził „(…) przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwalał na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy (…)”.

W orzeczeniu z dnia 27 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 1039/11 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „(…) słusznie zatem Sąd pierwszej instancji odniósł się do definicji przedsiębiorstwa, zawartej w art. 551 k.c., zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. (\`(...)\`) Nie wszystkie elementy wskazane w przepisie muszą wystąpić łącznie, aby można było uznać je za przedsiębiorstwo. Musi być to jednak pewne minimum, bez którego przedsiębiorstwo w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych”.

Dla uznania czy dany zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo, konieczne jest zbadanie, czy składniki te pozwalają na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

1.  angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
2.  podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1204/16 jeżeli braki w określonych nabytych składnikach majątku nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, to nie mogą one przesądzić, że nie doszło do jego dostawy, - dla zbycia przedsiębiorstwa wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Dodatkowo przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(\`(...)\`) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W sytuacji opisanej we wniosku, Przedmiot Transakcji będzie zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia przez Zbywcę działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego, która będzie kontynuowana przez Nabywcę. W ramach Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku Spółki, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego zespołu składników majątkowych, w tym w szczególności:

*   firma Sprzedawcy;

*   prawa i obowiązki / zobowiązania z tytułu instrumentów finansowych i kredytów bankowych udzielonych przez banki i inne podmioty, w szczególności w ramach umowy kredytowej z dnia 1 marca 2013 r. zmienionej następnie aneksami, jak również prawa i obowiązki / zobowiązania z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych udzielonych Sprzedawcy przez podmioty powiązane ze Sprzedawcą (należy zaznaczyć, że istniejące przed Transakcją zobowiązania z tytułu instrumentów finansowych i kredytów bankowych Sprzedawca prawdopodobnie spłaci ze środków uzyskanych ze zbycia Przedmiotu Transakcji) oraz zabezpieczenia ustanowione na podstawie tych umów;

*   prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, doradztwa podatkowego, doradztwa prawnego, doradztwa biznesowego, usług wyceny i usług pośrednictwa (wynajmu nieruchomości);

*   ruchomości (inne niż wspomniane powyżej); prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedawcy;

*   dokumentacja prawna i księgowa, know-how i tajemnice handlowe (inne niż wspomniane powyżej, które wchodzą w skład Przedmiotu Transakcji);

*   prawa i obowiązki / zobowiązania Sprzedawcy wynikające z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedawcę (innych niż wskazane powyżej, w tym np. rachunek, na który wpłynie cena sprzedaży), w tym prawa do środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach;

*   określone w trakcie negocjacji handlowych wierzytelności przysługujące Sprzedawcy (w zakresie pozostałym niż wierzytelności wskazane powyżej jako wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji);

*   polisy ubezpieczeniowe;

*   należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) - o ile takie będą występowały na dzień Transakcji;

*   zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Sprzedawcy).

Dodatkowo, przed dniem Transakcji, Sprzedawca zawarł umowy dotyczące komercjalizacji Budynków oraz wykończenia ich powierzchni (fit-out) z podmiotem należącym do grupy Sprzedawcy. Po Transakcji Nabywca zamierza nadal korzystać z usług świadczonych przez Usługodawcę w tym zakresie, przy czym możliwe jest, iż (i) wspomniane umowy zostaną zastąpione nowymi umowami dotyczącymi tych usług zgodnie z ustaleniami biznesowymi stron i standardami przyjętymi w grupie Nabywcy (możliwe, iż takie umowy zostaną zastąpione nowymi umowami zawartymi pomiędzy Sprzedającym i Usługodawcą w dniu Transakcji, ale jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji), a prawa i obowiązki z nich wynikające zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę albo (ii) umowy te nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji i Nabywca zawrze podobne umowy z tym samym podmiotem - Usługodawcą. Rozważane jest zawarcie w dniu dokonania Transakcji, umowy gwarancji czynszowej przez Nabywcę ze Sprzedawcą. Zgodnie z tą umową, Sprzedawca będzie zobowiązany do dokonywania przez określony czas płatności gwarancyjnych na rzecz Nabywcy w przypadku niewynajęcia całości powierzchni w Budynkach oraz - gdyby doszło w przyszłości do wynajęcia powyższych przestrzeni - udzielenia przyszłym najemcom zachęt w postaci okresów bezczynszowych (tzw. rent free period) bądź okresów obniżonego czynszu. Ma to związek z faktem, że cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji zostanie skalkulowana w oparciu o założenie wynajęcia wszystkich powierzchni w Budynkach. W przypadku niewynajęcia wszystkich powierzchni, Sprzedawca lub Usługodawca będzie zobowiązany do „wyrównania” Nabywcy poziomu osiąganych przychodów, do takiego poziomu, jaki zostałby osiągnięty w przypadku wynajęcia wszystkich powierzchni. Kwestie te będą przedmiotem dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami.

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być sprzedaż składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci wynajmu powierzchni w Budynkach która będzie kontynuowana przez Nabywcę. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie - zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do Działalności, w tym m.in.: praw do korzystania z nazwy i znaku graficznego „E.” wraz z majątkowymi prawami autorskimi do takiego znaku graficznego oraz prawami do jego zmiany (tj. prawem do wykonywania, w prawnie dopuszczalnym zakresie, osobistych praw autorskich do takiego znaku graficznego) w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę; ruchomości należących do Sprzedawcy służące do prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości (w zakresie uzgodnionym przez Strony - meble w lobby recepcyjnym i na tarasie); praw i obowiązków wynikających z umów najmu (zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji); praw i obowiązków z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, depozyty składane przez najemców, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji); praw i obowiązków z gwarancji dotyczących robót budowlanych związanych z przebudową Budynków, jak również z wykonywaniem prac adaptacyjnych; w pomieszczeniach przeznaczonych dla najemców (w tym gwarancji jakości i rękojmi) oraz praw i obowiązków z zabezpieczeń dotyczących takich robót oraz innych praw Sprzedawcy z umów o wykonanie powyższych robót budowlanych; praw autorskich, w tym w szczególności dotyczących dokumentacji projektowej (prawa autorskie do projektów budowlanych / wykonawczych, prawa do zmiany utworu oraz inne prawa z umów z architektami), w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę; praw i obowiązków z wybranych umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji), o ile przejęcie takich rachunków zostanie zaakceptowane przez bank; gotówki znajdującej się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych (do wysokości kwoty ustalonej przez Wnioskodawców); w uzgodnionym przez Strony zakresie - dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym dokumentacji projektowej (zarówno architektonicznej, konstrukcyjnej, wykonawczej, jak i powykonawczej), decyzji administracyjnych związanych z budową i przebudową Budynków, jak również wykonywaniem prac adaptacyjnych dla najemców, instrukcji związanych z instalacjami i wyposażeniem Nieruchomości, zbiorów zasad BHP, kodów źródłowych do programów komputerowych zainstalowanych w Budynku/Budynków, instrukcji przeciwpożarowych i kart dostępu; w uzgodnionym przez Strony zakresie - dokumentacji prawnej, podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy (oryginały lub kopie), w tym pisemnej korespondencji z najemcami, historycznych rozliczeń opłat eksploatacyjnych czy też informacji niezbędnej do ustalenia kwot podatku VAT naliczonego od poczynionych przez Sprzedawcę nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość (podlegających korekcie wieloletniej zgodnie z art. 91 ustawy o VAT); materiałów marketingowych związanych z Przedmiotem Transakcji; know-how Sprzedawcy rozumianego jako określone umownie informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu); praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak umowa o zarządzanie parkingiem czy umowa o zarządzanie nieruchomością; praw i obowiązków wynikających z umów na dostawy / odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje / nie wystąpią ograniczenia natury prawnej; praw i obowiązków z umów licencji na oprogramowanie komputerowe dotyczących funkcjonowania, obsługi i zarządzania Budynkami (w tym system BMS); praw i obowiązków z umowy rezerwacyjnej zawartej z m. W. dotyczącej dodatkowych miejsc parkingowych; praw do strony internetowej „E.” wraz z prawami autorskimi dotyczącymi m.in. układu graficznego strony oraz prawami do dokonywania zmian tej strony w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę; praw i obowiązków wynikających z ugody dotyczącej zasad współpracy i dobrosąsiedzkich praktyk zawartej ze wspólnotą mieszkaniową; określonych przez Strony należności wynikających z zawartych umów najmu, w tym w szczególności należności dotyczących zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych / zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych (tzw. _service charges_) (z zastrzeżeniem uwag poniżej); praw i obowiązków związanych z istniejącą certyfikacją (Design) oraz praw i obowiązków z umowy dotyczącej uzyskania dla Budynku/Budynków certyfikacji (Use), jeżeli Strony zdecydują, że taka certyfikacja zostanie uzyskana przez Sprzedawcę; praw i obowiązków wynikających z listów intencyjnych zawartych przez Sprzedawcę z przyszłymi najemcami; wszelkich pozwoleń/zezwoleń związanych z lub wymaganych w celu wykonania prac wykończeniowych (w zakresie, w jakim prace te nie zostały wykonane na dzień zawarcia Transakcji); w uzgodnionym przez Strony zakresie - określonych zobowiązań związanych z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji (w tym w szczególności zobowiązań Sprzedawcy z tytułu dostawy usług i mediów do Nieruchomości, w zakresie w jakim będą pozostawały nieuregulowane przez Sprzedawcę na dzień Transakcji).

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych stanowiących Przedmiot Transakcji stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa i w konsekwencji zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której z czynności zbycia przedsiębiorstwa zostaną wyłączone niektóre elementy - tj. np. zobowiązania podatkowe Sprzedawcy, firma Sprzedawcy, prawa i obowiązki z części umów (np. umowy najmu siedziby Sprzedawcy), które to jak wskazał Wnioskodawca wynikać będą z uwarunkowań prawnych i/lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Sprzedawcy oraz brak ścisłego związku siedziby Sprzedawcy z działalnością w zakresie wynajmu Nieruchomości, możliwe podejście dostawców mediów, itp. Z wniosku wynika również, że zobowiązania z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych udzielonych Sprzedawcy przez podmioty powiązane ze Sprzedawcą (istniejące przed Transakcją zobowiązania z tytułu instrumentów finansowych i kredytów bankowych) oraz zabezpieczenia ustanowione na podstawie tych umów, Wnioskodawca prawdopodobnie spłaci ze środków uzyskanych ze zbycia Przedmiotu Transakcji.

W tym miejscu podkreślić należy, że jak wskazał Wnioskodawca – pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów, zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji, zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym Budynków. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca po dokonaniu Transakcji, Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany.

A zatem z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy oraz cytowane przepisy należy stwierdzić, że opisany zespół składników materialnych i niematerialnych, pomimo wyłączenia wskazanych we wniosku składników, będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, pozwalające na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej w zakresie, w jakim była ona realizowana w sprzedawanym przedsiębiorstwie. Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika zatem zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, a także faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, bez konieczności podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę niezbędnych do kontynuowania działalności w zakresie najmu komercyjnego.

Reasumując, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy prawa, wskazać należy, że planowana transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych stanowiących Przedmiot Transakcji, będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego i w konsekwencji będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych, należało uznać za prawidłowe.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.