Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-278/09/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-06-08
Teza: Czy wydatkowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w dniu 18 czerwca 2007 r. na spłatę kredytu uprzednio zaciągniętego na budowę domu oraz zakup działki gruntu, dla której nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: budowa; budynek-budynek mieszkalny; cel-cele mieszkaniowe; grunty; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2009 r. (data wpływu – 9 marca 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2009 r. (data wpływu – 27 maja 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału we współwłasności zabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału we współwłasności zabudowanej nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 25 maja 2009 r. (data wpływu – 27 maja 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 18 czerwca 2007 r. wspólnie z mężem (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej) sprzedała Pani za cenę 800 000 zł udział wynoszący ½ części we współwłasności zabudowanej nieruchomości. Przedmiotową nieruchomość nabyli Państwo w dniu 30 sierpnia 2002 r.

Z uzyskanych środków pieniężnych spłacony został kredyt w wysokości 115 000 zł (zaciągnięty uprzednio na budowę domu) i w dniu 4 lipca 2007 r. zakupiono za cenę 452 600 zł nieruchomość gruntową. Z aktu notarialnego, na podstawie którego nabyto powyższą działkę, wynika iż jest ona położona na obszarze nieposiadającym obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w prowadzonym przez starostę powiatowego rejestrze gruntów jest ona oznaczona symbolem użytku rolnego ŁV i nie ma ustalonych dla niej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w dniu 11 lipca 2008 r. wójt gminy wydał ostateczną decyzję o warunkach zabudowy.

W ciągu 14 dni od daty sprzedaży złożyła Pani we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanych środków na cele mieszkaniowe.

Nadto nie korzystała Pani wcześniej z tzw. ulgi odsetkowej określonej w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatkowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w dniu 18 czerwca 2007 r. na spłatę kredytu uprzednio zaciągniętego na budowę domu oraz zakup działki gruntu, dla której nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Pani zdaniem, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem pięciu, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym pod warunkiem, że nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nastąpi nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego. Ustawodawca warunkuje zwolnienie z podatku od statusu budowli a nie działki. Grunt został zakupiony z zamiarem wybudowania na nim domu mieszkalnego. Obecnie uzyskała Pani zezwolenie na budowę a roboty budowlane zostały rozpoczęte, w związku z czym uważa Pani, iż zakup opisanego gruntu, na którym zostanie wybudowany budynek mieszkalny jest inwestycją mającą na celu zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych i stanowi podstawę do zwolnienia z 10% podatku dochodowego w części wydatkowanej na zakup ziemi. Również przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu, tj. cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedstawionym opisie stanu faktycznego nabycie udziału wynoszącego ½ części we współwłasności zabudowanej nieruchomości nastąpiło w dniu 30 sierpnia 2002 r. Zatem bieg pięcioletniego terminu rozpoczął się z dniem 31 grudnia 2002 r. Natomiast sprzedano ww. udział w nieruchomości w dniu 18 czerwca 2007 r. (tj. przed upływem wspomnianego terminu), wobec czego omawiana transakcja stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kwestii zasad opodatkowania zbycia opisanego we wniosku udziału w nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 2a tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolnymi od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy);

3.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy).

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bądź spłatę kredytu uprzednio zaciągniętego na powyższe cele. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny). Należy przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy przepis ust. 1 pkt 32 nie ma zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne,

4.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Ponadto należy stwierdzić, iż jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Stosownie do treści art. 60 ust. 1 ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Biorąc pod uwagę, że nabycie udziału w zabudowanej nieruchomości nastąpiło w dniu 18 czerwca 2007 r. do majątku wspólnego, skutki prawnopodatkowe jego zbycia oraz spłaty kredytu i nabycia działki należy w stosunku do Pani odnosić odpowiednio do połowy przychodu ze zbycia ww. udziału w nieruchomości oraz spłaty połowy kredytu na budowę domu i połowy wydatków na nabycie własności gruntu (nabytego przez Panią i współmałżonka).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż część środków pochodzących ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości przeznaczyła Pani wraz z małżonkiem na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu na budowę domu oraz na nabycie działki rolnej, położonej na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie posiadającej ustalonych warunków zabudowy. Ostateczną decyzję o warunkach zabudowy wydano w dniu 11 lipca 2008 r.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, jak wyżej wskazano, nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu. Mając jednak na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane uprzednio przepisy należy stwierdzić, że nabywając grunt rolny, znajdujący się na terenie, dla którego nie istniał aktualny plan zagospodarowania przestrzennego świadczący o przeznaczeniu go pod zabudowę mieszkaniową, a następnie uzyskując w ciągu dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości indywidualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego, spełniła Pani wymogi zwolnienia przedmiotowego określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych również w części przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości wydatkowanej na zakup działki rolnej.

Taki stan rzeczy sprawia, że zarówno przypadający na Panią przychód z dokonanej w 2007 r. sprzedaży opisanego we wniosku udziału we współwłasności w nieruchomości w części wydatkowanej na zakup nieruchomości rolnej, jak i część przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu jest zwolniony z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.).

Nadto, mając na uwadze, iż wskazany we wniosku udział we współwłasności nieruchomości stanowił wspólną własność Pani i męża, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Pani jako Wnioskodawczyni.

Natomiast mąż, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.