Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.232.2025.4.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-23
Teza: Sprzedający w analizowanej sprawie nie będą podatnikami
podatku VAT zatem omawiana transakcja sprzedaży
Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym
podatkiem. To w takim przypadku będzie ona podlegała
opodatkowaniu podatkiem PCC według właściwej stawki tego
podatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
osoba-osoba fizyczna nieprowadząca działalności
gospodarczej
współwłasność
własność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.
    (...), (...) (dalej: „Sprzedający”) oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej:
    „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej
    zlokalizowanej w miejscowości (...), działkę gruntu nr (...) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający
    oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.
    Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomością innych
    nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie (...)
    (dalej: „Inwestycja”).
    Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego
    jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług
    oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach
    Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej
    Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności
    nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie, (pkt 5), okoliczności
    dotyczące zawarcia umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałe
    działania dotyczące nieruchomości oraz, (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.
    2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.
    W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności
    nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), w
    miejscowości (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym:
    nr (...) o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych –
    prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...), (dalej: „Nieruchomość”).
    Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z (...) 2008 r. w sprawie Miejscowego Planu
    Zagospodarowania Przestrzennego gminy (...) – Obszar (...), obejmującego części wsi: (...),
    Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy (...).
    Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane – grunty przeznaczone pod
    zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za
    wyjątkiem (...) i tym samym niebędących własnością Sprzedających oraz niebędące

    przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne.
    Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej
    Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.
    Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na (...) 2024 r. z upoważnienia Starosty
    (...), Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIVa o powierzchni (...) ha
    oraz grunty orne oznaczone symbolem RIVb o powierzchni (...) ha.
    3. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego.
    (...) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. (...) w okresie od (...) r. do
    (...) r. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie (...) (działalność zawieszona). (...) w
    przeszłości prowadził działalność gospodarczą w zakresie (...), jednakże działalność ta
    została zakończona i nie dotyczyła ona Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.
    Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym
    ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). Sprzedający są zarejestrowani (oraz na
    moment planowanej Transakcji będą zarejestrowani) jako podatnicy podatku od towarów
    i usług czynni. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności
    ustawowej małżeńskiej.
    Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem
    podatkowym z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (i na moment
    planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług
    czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. (...).
    Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym
    wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób
    prawnych, ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy
    Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze
    rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze
    stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
    4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie.
    Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z (...)
    r. (Repertorium A nr (...)), od rodziców (...). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających
    było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także
    będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były
    na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto Sprzedający są
    rolnikami i wykorzystują działkę do działalności rolniczej, działając jako rolnicy ryczałtowi w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
    Sprzedający w przeszłości dokonywali sprzedaży innych nieruchomości w postaci gruntów
    rolnych, które znajdowały się w ich majątku prywatnym. W celu sprzedaży Nieruchomości,
    Sprzedający zatrudnili profesjonalnego pośrednika nieruchomości celem prowadzenia
    działań mających na celu jej sprzedaż. Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń
    Nieruchomości oraz nie prowadzili działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla
    potencjalnego nabywcy.
    5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące
    Nieruchomości.
    W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani (...) 2024 r. zawarli warunkową
    przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na
    podstawie której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy
    przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz
    Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

    W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej
    umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną
    spełnione następujące Warunki:
      1) przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego,
        technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą
        satysfakcjonujące dla Kupującego;
      2) uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i
        ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację
        Inwestycji na terenie Nieruchomości;
      3) przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów
        sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma
        być Inwestycja;
      4) skuteczne i prawomocne wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej prowadzonej dla
        Nieruchomości wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym ograniczeń w
        rozporządzaniu Nieruchomością lub uzyskanie zgód uprawnionych, na
        bezobciążeniowe wydzielenie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej;
      5) w działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną
        ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub
        wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;
      6) wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedających na dzień
        zawarcia umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.
    Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające
    zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia
    umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Kupującemu prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania
    pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz
    decyzji (w tym decyzji (...)), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia
    badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest
    od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.
    Sprzedający zobowiązali się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw
    koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i
    przełączeniowych, decyzji.
    Jednocześnie, Sprzedający udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do
    przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również
    upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzanie kserokopii
    z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów
    oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej,
    dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z
    rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map
    ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania
    zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów
    dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń
    dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z
    prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki
    samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji
    zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
    (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy
    rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego
    statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących

    specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń
    dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i
    zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się
    potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności
    prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania,
    składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub
    przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.
    Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:
      1) nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie
        dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub
        wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do
        Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości;
      2) nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości;
      3) nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie
        wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli;
      4) nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości;
      5) przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez
        nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących;
      6) podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych
        w Umowie Przedwstępnej;
      7) braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.
    Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji
    praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę
    mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
    Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Zainteresowani, (...) 2024 r. zawarli umowę
    dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy,
    Sprzedający (wydzierżawiający) oddali Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do
    używania i pobierania pożytków w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta
    na czas nieoznaczony.
    W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający zezwolili Kupującemu na korzystanie z
    Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:
    a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód
    /decyzji od dostawców mediów, w szczególności (...);
    b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:
      - przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do
        potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe
        umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;
      - wykonania badań środowiskowych;
      - badań mających na celu weryfikację, jakie elementy infrastruktury technicznej
        znajdują się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych,
        studni lub urządzeń melioracji;
      - wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu;
      - wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;
    c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z
    procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji

    zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń
    wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu
    gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji (...);
    d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu
    drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania
    warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i
    podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
    e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
    Nieruchomości.
    Ponadto, Zainteresowani, wspólnie, (...) 2025 r. wystąpili do (...) z wnioskiem o wyrażenie
    zgody na wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej w postaci ograniczenia w sposobie
    korzystania z Nieruchomości polegającego na udzieleniu zezwolenia na wykonywanie prac
    związanych z siecią energetyczną.
    Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie
    dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne)
    Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem
    Nieruchomości do Planowanej Transakcji.
    Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany
    jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich,
    łącznie stanowiących „Teren Inwestycji”. Teren Inwestycji obejmuje działki: (...). Kupujący
    na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedających oraz
    alogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe
    nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego
    części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał
    badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał
    inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu
    wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych
    uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha
    gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię
    komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych
    (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego
    (przebudowa i rozbudowa ul. (...)), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i
    kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał umowę
    przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne przebudowy
    sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne
    przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał warunki
    techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał warunki
    techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie
    pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17)
    wykonał badanie prawne due diligence oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk
    archeologicznych u konserwatora zabytków.
    6. Opis działalności Kupującego po Transakcji.
    Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na
    budowie (...). Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć
    usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca
    odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji,
    jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z
    wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług przez Kupującego.

    Podsumowując:
    - Nieruchomość stanowi teren budowlany, ale obecnie jest niezabudowany i będzie
    niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;
    - Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako
    teren (...);
    - Nieruchomość stanowi grunt rolny;
    - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;
    - Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni na
    moment złożenia wniosku;
    - Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku
    od towarów i usług na moment złożenia wniosku;
    - Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla
    których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;
    - obecnie Nieruchomość użytkowana jest dla celów rolnych.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że podziemna linia gazociągu i napowietrzna
    linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich, nie będące
    własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji, stanowią budowle w
    rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz są trwale związane z gruntem.
    Zarówno (...) są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.
    (...) w rozumieniu Kodeksu cywilnego stanowią ruchomości, gdyż zgodnie z art. 49 ww.
    kodeksu nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy
    przesyłowego.
    W odniesieniu do urządzeń melioracyjnych, wskazali Państwo, że art. 3 pkt 3 Prawa
    budowlanego nie wskazuje jednoznacznie czy urządzenia melioracyjne (zdefiniowane w
    art. 195 i 197 ustawy Prawo Wodne) stanowią budowle. Niemniej, zgodnie z art. 29 ust. 2
    Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowy
    obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych (pkt 14). Mając na
    uwadze powyższe w Państwa ocenie urządzenia melioracyjne znajdujące się na
    Nieruchomości stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne)
    i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.
    Jednocześnie, wskazali Państwo, że urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem
    (znajdują się w gruncie).
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę
    jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i nie dotyczy podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działają w
    charakterze podatników podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż
    Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to czy sprzedaż
    Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji
    występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług i w konsekwencji
    sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług to Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.

    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako
    czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
    majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży w takim
    przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości
    i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit.
    a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej
    zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).
    Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
    dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym
    sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i
    Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że
    przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych (winno być: podatkiem od towarów i usług) nie ma zastosowania.
    Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu
    przyszłym.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
    Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
    Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
    lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania
    długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych – 1%.
    W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
    Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
    formie aktu notarialnego.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i
    usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.
    U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na
    podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.

    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której
    Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych
    niebędących stroną postępowania (Sprzedających) Nieruchomość – działkę nr (...). Na
    działce znajdują się naniesienia, tj. (...). Ww. (...) stanowią własność przedsiębiorstw
    przesyłowych i tym samym nie będą przedmiotem Transakcji.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.367.2025.4.AB w zakresie podatku
    od towarów i usług wynika, że Sprzedający w ramach Transakcji nie wystąpią w
    charakterze podatników podatku d towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości opisanych
    we wniosku w ramach transakcji nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, w kontekście rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług zawartego w
    ww. interpretacji, nie mają Państwo racji, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Jak wynika bowiem z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług Sprzedający w
    analizowanej sprawie nie będą podatnikami podatku od towarów i usług zatem omawiana
    transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku będzie ona
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej
    stawki tego podatku.
    Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-
    1.4012.367.2025.4.AB.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
    zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.