Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-486/12-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-13
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20.09.2012 r. (data wpływu 21.09.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością rozważającą rozpoczęcie działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność w zakresie obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Oznacza to, iż Wnioskodawca będzie nabywał nieruchomości oraz zbywał je po znalezieniu kontrahenta oferującego korzystne warunki. Przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy będą przede wszystkim budynki przeznaczone pod wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności budynki biurowe. Powyższy zakres działalności znajdzie odzwierciedlenie w umowie spółki oraz wpisie w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Z uwagi na fakt, iż powierzchnie w nabywanych nieruchomościach będą przedmiotem najmu oraz czas, jaki może upłynąć pomiędzy nabyciem oraz późniejszym zbyciem nieruchomości, działalność gospodarcza Wnioskodawcy będzie obejmować także wynajem nabytych nieruchomości. Mianowicie Wnioskodawca będzie stroną umów najmu, gdyż po nabyciu nieruchomości z mocy prawa będzie wstępował w stosunki najmu zawarte przez sprzedającego daną nieruchomość. Ponadto, w celu podniesienia atrakcyjności nabytych nieruchomości, a co za tym idzie zapewnienia możliwości korzystnego ich zbycia, Wnioskodawca będzie musiał dbać o wysoki poziom wynajęcia posiadanych nieruchomości (co przekłada się na generowane przez nie dochody). W związku z powyższym Wnioskodawca będzie potencjalnie wyszukiwał nowych najemców i zawierał umowy najmu dotyczące powierzchni w nabytych nieruchomościach. Niemniej jednak, wynajem nieruchomości będzie stanowił pomocniczy element działalności Wnioskodawcy, a zasadniczą działalnością będzie nabywanie i zbywanie (obrót) tychże nieruchomości.

W razie podjęcia powyższej działalności, jedną z transakcji, jakie Wnioskodawca zamierza przeprowadzić byłoby nabycie od W. Sp. z o.o. lub spółki komandytowo-akcyjnej, w którą przekształci się P. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomości położonej we W. nazywanej G. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 8/7, prawo własności dwóch budynków biurowych (oznaczonych odpowiednio jako „Budynek A” oraz „Budynek B”) oraz związanych z nimi instalacji. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zbywca nabył prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 8/7 wraz z istniejącymi na niej starymi budynkami (przeznaczonymi do rozbiórki) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 12 stycznia 2009 r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 22%, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu powyższej nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości, Wnioskodawca dokonał całkowitego wyburzenia istniejących budynków oraz przystąpił do budowy nowoczesnego kompleksu biurowego G., obejmującego wspomniany Budynek A oraz Budynek B i towarzyszące instalacje.

Budynek A został już ukończony i oddany do użytkowania - Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku w dniu 8 marca 2012 r. - oraz wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Zbywcy. W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku A, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Powierzchnia w Budynku A była przekazywana przez Zbywcę najemcom będącymi podmiotami trzecimi (na podstawie umów najmu zawieranych przez Zbywcę od listopada 2010, tj. jeszcze w trakcie budowy) począwszy od października 2011 r. w celu wykonania prac wykończeniowych dostosowujących pomieszczenia do indywidualnych potrzeb najemców. Natomiast daty rozpoczęcia najmu, tj. daty, od których najemca obowiązany był uiszczać czynsz - przypadały po ukończeniu budowy, tj. od marca 2012 r. Docelowo całość powierzchni biurowej budynku ma być przedmiotem wynajmu, niemniej jednak w chwili obecnej niewielka część tej powierzchni pozostaje niewynajęta.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Budynku A, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jego wartości początkowej.

Natomiast Budynek B znajduje się obecnie w dalszym ciągu w fazie budowy, w związku z czym w księgach rachunkowych Zbywcy jest on aktualnie klasyfikowany jako środek trwały w budowie. Zbywca planuje ukończenie budynku w pierwszym kwartale 2013 r. Zbywcy przysługuje prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Budynku B.

Budynek B również przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim, w związku z czym Wnioskodawca zawarł szereg umów najmu dotyczących tej powierzchni oraz prowadzi działalność zmierzającą do podpisania kolejnych umów najmu, tak aby docelowo cała powierzchnia Budynku B była przedmiotem wynajmu. Wynajem nieruchomości rozpocznie się, co do zasady, po zakończeniu budowy.

Planowana transakcja zbycia powyższej Nieruchomości planowana jest przed końcem 2013 r. Przedmiotem tej transakcji sprzedaży będą Budynek A i Budynek B wraz z towarzyszącymi im instalacjami. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, przewiduje się, iż „Nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Budynkiem A i Budynkiem B:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców;

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku A i Budynku B;

*   gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę;

*   prawa do znaku towarowego G.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku A i Budynku B (w tym umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące tych nieruchomości).

*   środki. pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, zwiany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i. inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku A i Budynku B, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Budynek A i Budynek 13, będące przedmiotem planowanej transakcji, nie stanowią organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy. Natomiast, dla celów rachunkowości zarządczej Zbywca wyodrębnia przychody i koszty dotyczące poszczególnych budynków. Po przeprowadzeniu planowanej transakcji Budynek A i Budynek B nie będą stanowiły organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy, jednakże dla celów rachunkowości zarządczej Nabywca będzie mógł wyodrębniać przychody i koszty dotyczące poszczególnych budynków.

Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny. W dacie planowanej transakcji również Nabywca będzie miał status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego.

Wynajem powierzchni w Budynku A stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Nabycie Nieruchomości planowane jest przed końcem 2013 r. Równocześnie, Nabywca planuje zbycie nieruchomości również do końca 2013 r. Po przeprowadzeniu powyższych transakcji, Wnioskodawca będzie mógł kontynuować działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jeśli okaże się, iż spełnia ona oczekiwania ekonomiczne. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji rynkowej, Nabywca nie będzie kontynuował działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej?
2.  Czy - jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. i i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy – jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości – przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 11.12.2012 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-965/12-2/SM.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w punkcie 1 powyżej – zdaniem Wnioskodawcy - sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością rozważającą rozpoczęcie działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność w zakresie obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Oznacza to, iż Wnioskodawca będzie nabywał nieruchomości oraz zbywał je po znalezieniu kontrahenta oferującego korzystne warunki. Przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy będą przede wszystkim budynki przeznaczone pod wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności budynki biurowe. Powyższy zakres działalności znajdzie odzwierciedlenie w umowie spółki oraz wpisie w Krajowym Rejestrze Sądowym. Z uwagi na fakt, iż powierzchnie w nabywanych nieruchomościach będą przedmiotem najmu oraz czas, jaki może upłynąć pomiędzy nabyciem oraz późniejszym zbyciem nieruchomości, działalność gospodarcza Wnioskodawcy będzie obejmować także wynajem nabytych nieruchomości, Mianowicie Wnioskodawca będzie stroną umów najmu, gdyż po nabyciu nieruchomości z mocy prawa będzie wstępował w stosunki najmu zawarte przez sprzedającego daną nieruchomość. Ponadto, w celu podniesienia atrakcyjności nabytych nieruchomości, a co za tym idzie zapewnienia możliwości korzystnego ich zbycia, Wnioskodawca będzie musiał dbać o wysoki poziom wynajęcia posiadanych nieruchomości (co przekłada się na generowane przez nie dochody). W związku z powyższym Wnioskodawca będzie potencjalnie wyszukiwał nowych najemców i. zawierał umowy najmu dotyczące powierzchni w nabytych. nieruchomościach. Niemniej jednak, wynajem nieruchomości będzie stanowił pomocniczy element działalności Wnioskodawcy, a zasadniczą działalnością będzie nabywanie i zbywanie (obrót) tychże nieruchomości. W razie podjęcia powyższej działalności, jedną z transakcji, jakie Wnioskodawca zamierza przeprowadzić byłoby nabycie od W. Sp. z o.o. lub spółki komandytowo-akcyjnej, w którą przekształci się W. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomości położonej we Wrocławiu nazywanej G.. Powyższa nieruchomość (nr księgi wieczystej x) obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 8/7, prawo własności dwóch budynków biurowych (oznaczonych odpowiednio jako „Budynek A” oraz „Budynek B”) oraz związanych z nimi instalacji. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 11.12.2012 r. Nr IPPP2/443-965/12-2/SM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym „(…) skoro sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegających opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowanie żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w ustawie, a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku – sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.