Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.100.2018.1.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-22
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: data; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; rozwód; wspólność; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 23 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2001 r. mąż Zainteresowanej otrzymał w darowiźnie dom, który stanowił wtedy jego majątek odrębny.

Małżonkowie zamieszkali w tym domu wraz z córką, a w 2007 r. wspólnie wzięli kredyt budowlano-hipoteczny w wysokości 90 000 zł na remont domu.

W roku 2011 małżonkowie wzięli kolejny kredyt, aby dokończyć remont (w domu wszystko było do wymiany i renowacji – okna, drzwi zewnętrzne i wewnętrzne, podłogi, tynki, ściany, kanalizacja, elewacja itd.) w wysokości 40 000 zł (łącznie 130 000 zł na 20 lat).

Biorąc pod uwagę fakt, że spłacając powyższe kredyty Wnioskodawczyni inwestuje w nieruchomość, która nie jest jej własnością, mąż w lipcu 2012 r. dokonał aktem notarialnym rozszerzenia własności ustawowej na rzecz żony. W ten sposób Zainteresowana stała się współwłaścicielką domu.

Przez kolejne lata małżonkowie spłacali oba kredyty, dzięki którym podwoili wartość domu podnosząc jego standard, a sami mieszkali w o wiele lepszych warunkach.

Niestety w 2017 r. doszło do rozwodu, a w lipcu 2017 r. małżonkowie sprzedali dom za 270 000 zł. Teoretycznie każde z małżonków otrzymało przychód w kwocie 135 000 zł.

Od tego momentu na Zainteresowanej ciąży obowiązek rozliczenia się z urzędem skarbowym i opłacenia podatku od dochodu, ponieważ nie minęło 5 lat od rozszerzenia własności ustawowej.

Sprzedając dom małżonkowie korzystali z pośrednictwa biura obrotu nieruchomościami za cenę 5 500 zł. Zatem Wnioskodawczyni poniosła koszt 2 750 zł. Biorąc pod uwagę ten fakt dochód Zainteresowanej po odjęciu kosztu wyniósłby 132 250 zł. Jednak z tej kwoty zostały spłacone pożyczki i kredyty wyżej opisane, a za resztę pieniędzy Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie dobierając kolejny kredyt.

Akt notarialny ze sprzedaży domu zawiera zapis, że kupujący spłacają zobowiązania hipoteczne małżonków w łącznej kwocie 91 472,43 zł (zgodnie z zaświadczeniem z banku). Połowa z wcześniej wymienionej kwoty, czyli 45 7363,22 zł stanowi część zadłużenia Wnioskodawczyni. Natomiast przelewem na konto Zainteresowana otrzymała 75 763,78 zł i wcześniej tytułem zaliczki 13 500 zł.

W tym samym czasie, aby móc opuścić sprzedawany dom w terminie ujętym w umowie, Zainteresowana szukała mieszkania, do którego miała się przeprowadzić z niepełnosprawną córką.

Wnioskodawczyni kupiła w dniu 20 lipca 2017 r. mieszkanie za kwotę 240 000 zł. 157 000 zł pochodziło z kredytu, który Zainteresowana musiała zaciągnąć na hipotekę kupowanego mieszkania. Reszta, czyli 83 000 zł to pieniądze ze sprzedaży domu.

Ponadto Wnioskodawczyni poniosła koszty związane z kupnem mieszkania, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, taksa notarialna, podatek VAT w łącznej kwocie 6 617,51 zł oraz wycena nieruchomości (na potrzeby banku) 400 zł.

W nowym mieszkaniu Zainteresowana musiała przeprowadzić remont, na dowód czego posiada faktury, które opiewają na kwotę łącznie 2 653,86 zł.

Reasumując:

1.  dochód – sprzedaż domu za 135 000 zł – 2 750 (koszt związany z pośrednictwem biura nieruchomości) – 132 250 zł
2.  wydatki na cele mieszkaniowe:
    *   90 017,51 zł – koszty związane z kupnem mieszkania (cena, wycena, opłaty),
    *   26 535,86 zł – materiały budowlane na remont nowego mieszkania,
    *   45 736,22 zł – kwota, którą kupujący dom wpłacili bezpośrednio do banku spłacając zadłużenie hipoteczne, bez czego transakcja nie byłaby możliwa – nie doszłaby do skutku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Jak Wnioskodawczyni ma się rozliczyć z urzędem skarbowym? Jak wypełnić PIT-39? Czy Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi podatkowej? Czy Zainteresowana ma zapłacić podatek i w jakiej ostatecznie kwocie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ze względu na złożoność sytuacji oraz ograniczoną znajomość przepisów podatkowych, a także różnorodność ich interpretowania stanowisko Zainteresowanej przychyla się ku opcji zwolnienia z podatku od sprzedaży domu.

Przed złożeniem wniosku, Zainteresowana korzystała z porady doradcy podatkowego (który nie chciał udzielić odpowiedzi na piśmie) ale przyznał, że ulga się należy. W Urzędzie Skarbowym Wnioskodawczyni również otrzymała taką informację, ponieważ jej wydatki na cele mieszkaniowe przekraczają kwotę, która można by uznać za dochód ze sprzedaży.

Ponadto Zainteresowana dzwoniła do Krajowej Informacji Skarbowej i tam dowiedziała się również, że raty kredytu (który musiała zaciągnąć na zakup mieszkania), które będzie spłacać do końca 2019 r. (dwa lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedała dom) mogą stanowić wydatki na cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe okoliczności i fakt, że w chwili obecnej Wnioskodawczyni poniosła ogromne (jak dla niej) koszty, aby odnaleźć się w nowej sytuacji i zapewnić dach nad głową sobie i swojej córce, którą samotnie wychowuje, wolałaby skorzystać z ulgi podatkowej.

Jednocześnie Zainteresowana podkreśla, że chciałaby się rozliczyć uczciwie i uniknąć w przyszłości ewentualnych kar związanych z nieprawidłowym rozliczeniem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2000, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powołany przepis formułuje generalną zasadę stanowiącą, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli wspomniane zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie, nie generuje ono przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie – kwota uzyskana z takiego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Dla rozstrzygnięcia omawianej sprawy istotne jest ustalenie, czy włączenie nieruchomości stanowiącej majątek osobisty jednego z małżonków do majątku wspólnego małżonków w formie aktu notarialnego stanowi jej nabycie przez drugiego małżonka w rozumieniu ww. przepisu.

W związku z powyższym należy wyjaśnić, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 tejże ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu.).

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).

Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską została uregulowana w art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jest to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej.

Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W powyższej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych prezentująca stanowisko, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego z małżonków w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykładowo, pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14. Tożsamej oceny dokonano w szeregu innych wyroków NSA i WSA (przykładowo: wyrok NSA z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 456/15, wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Rz 949/13, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 października 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 964/14).

Tak więc, skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy (małżonek Wnioskodawczyni) wyzbył się prawa do tej rzeczy. Tym samym, włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka, nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że za datę nabycia nieruchomości, która znajdowała się uprzednio w majątku odrębnym małżonka, a następnie zostało włączone do majątku wspólnego małżonków w drodze rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej należy przyjąć dzień, w którym małżonek nabył to prawo do majątku odrębnego. W konsekwencji, w wyniku postanowień zawartych w akcie notarialnym z 2012 r., które rozszerzyły wspólność ustawową, Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem nieruchomości nabytej przez jej męża w 2001 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dokonana w lipcu 2017 r. sprzedaż nieruchomości, nastąpiła po upływie pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyto, zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie − nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą, ani obowiązek składania zeznania PIT-39.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.