Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.662.2021.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-26
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu Nieruchomości
Słowa kluczowe: najem; źródło
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 9 lipca 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 9 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 września 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 28 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 9 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu Nieruchomości. Ww. wniosek, na wezwanie Organu, uzupełniono pismem z dnia 28 września 2021 r.

**We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Wnioskodawczyni jest objęta w Polsce nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „Ustawa o PIT”) oraz posiada status czynnego podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm. (dalej jako: „Ustawa o VAT”). Ponadto ma zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą …, działalność ta polega na prowadzeniu salonu urody (SPA), co wypełnia niemal całkowicie czas aktywności zawodowej Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni jest współużytkowniczką wieczystą nieruchomości położonej w \`(...)\` przy ul. A…, która składa się z trzech odrębnych działek objętych kilkoma (trzema) księgami wieczystymi, zabudowanych budynkami wykorzystywanymi na podstawie umów najmu przez inny podmiot do celów działalności gospodarczej tego podmiotu. Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności wyłącznie w odniesieniu do jednej z tych działek (dalej: „Nieruchomość”) - Działkę tę otrzymała jako ekwiwalent zysku ze spółki jawnej, w której uczestniczyła - co miało miejsce ponad 5 lat przed złożeniem wniosku.

Wnioskodawczyni jest także współwłaścicielką innej nieruchomości położonej w \`(...)\` przy ul. B\`(...)\` (dalej: „Inna Nieruchomość”).

Przychody z najmu Nieruchomości stanowią pasywną korzyść, jaką Wnioskodawczyni czerpie z faktu udostępniania za wynagrodzeniem nieruchomości podmiotowi trzeciemu. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmuje na bieżąco działań związanych z aktywnym poszukiwaniem najemców dla Nieruchomości, w opozycji do działań podejmowanych w stosunku do Innej Nieruchomości (gdzie taka aktywność jest). Dokumentowanie najmu fakturami VAT w ramach działalności gospodarczej, stanowiło błędną interpretację art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Wnioskodawczyni, uwzględniając bowiem literalne brzmienie powołanej regulacji zgodnie, z którym: „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”, uznała, że ma obowiązek traktować przychody z najmu Nieruchomości jako przychody z działalności gospodarczej, bo do tego referuje ta regulacja. Wnioskodawczyni nie była świadoma różnic definicyjnych działalności gospodarczej na gruncie poszczególnych gałęzi prawa (ustawa o swobodzie działalności gospodarczej/prawo przedsiębiorców a prawo podatkowe), a także w obrębie poszczególnych podatków (różnice w definicji działalności gospodarczej na gruncie VAT oraz na gruncie podatku dochodowego), a w szczególności nie wiedziała, że Ustawa o VAT pozwala na najem Nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Tym samym, Wnioskodawczyni przyjęła, że ma obowiązek świadczyć usługę najmu w ramach działalności i stosować zasady i stawki podatku dochodowego właściwe dla działalności gospodarczej – co w wypadku Wnioskodawczyni oznaczało opodatkowanie liniowe, na podstawie art. 30c Ustawy o PIT, a to z uwagi na wybór dokonany w latach wcześniejszych dla celów opodatkowania przychodów wynikających z udziału w spółkach osobowych i prowadzonej aktywnie działalności gospodarczej - studia urody. Co jednak szczególnie istotne, Wnioskodawczyni nigdy nie stworzyła zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć wynajmowaniu Nieruchomości, w przeciwieństwie do wynajmowania Innej Nieruchomości. Należy bowiem wyjaśnić, że od momentu wprowadzenia Nieruchomości do majątku Wnioskodawczyni nie nabyła Ona, ani nie wytworzyła żadnych składników materialnych, które mogłyby zostać wykorzystane do profesjonalnego wynajmu Nieruchomości - np. nie nabyła sprzętu lub materiałów pozwalających na konserwację lub utrzymanie Nieruchomości (np. narzędzi budowlanych, materiałów budowlanych, elementów do wykonania ogrodzenia, itp.), podczas, gdy nabywała takie sprzęty dla celu wynajmu Innej Nieruchomości. Co więcej, Wnioskodawczyni nie nabyła, ani nie wytworzyła też żadnych składników niematerialnych, które pomogłyby jej w profesjonalizacji wynajmu Nieruchomości - tj. nie nabyła np. programów komputerowych pomocnych w zarządzaniu najmem - przy czym jednocześnie nabywała takie narzędzia dla zarządzania Inną Nieruchomością. Konsekwentnie więc Wnioskodawczyni absolutnie nie utworzyła żadnego zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych, które mogłyby być wykorzystywane w profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie najmu Nieruchomości, przy jednoczesnym profesjonalnym zarządzaniu Inną Nieruchomością. Stąd, zdaniem Wnioskodawczyni, bardzo łatwo dostrzec zupełnie odmienne traktowanie przez Nią Nieruchomości i Innej Nieruchomości.

Idąc dalej należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawczyni nie zbudowała, nie buduje i nie będzie budować struktury organizacyjnej pozwalającej Jej na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku (Nieruchomości), przy czym ma taki zamiar i aktywnie działa w tym zakresie w odniesieniu do Innej Nieruchomości. Podkreślenia wymaga fakt, że Wnioskodawczyni nigdy nie zatrudniała i nie zatrudni personelu, nie stworzy biura, czy też jakiejkolwiek innej sformalizowanej i zorganizowanej struktury, która mogłaby zajmować się w sposób profesjonalny wynajmem Nieruchomości. Co więcej, Wnioskodawczyni nigdy nie wypracowała, obecnie nie wypracowuje i nie planuje wypracowywać jakiejkolwiek strategii związanej z wynajmem Nieruchomości, w przeciwieństwie dla Innej Nieruchomości, dla której stworzono konkretny plan. Wymaga bowiem podkreślenia, że Wnioskodawczyni nie ma planów nabywać nowych nieruchomości, nie weryfikuje w żaden sposób lokalnego rynku pod kątem modyfikacji np. stosowanych cen, ani w żaden sposób nie poszukiwała, nie poszukuje i nie planuje poszukiwać nowych klientów. Konsekwentnie więc Wnioskodawczyni nie podejmowała, nie podejmuje i nie planuje podejmować działań, które np. zwiększałyby atrakcyjność Nieruchomości, albo w jakikolwiek sposób adaptowałyby Nieruchomość do potrzeb obecnych lub jakikolwiek innych najemców, a jednocześnie podejmowała taką aktywność w odniesieniu do Innej Nieruchomości.

W związku z wątpliwościami dotyczącymi prawidłowości rozliczeń dochodów z najmu Nieruchomości, Wnioskodawczyni przedstawiła swoje wątpliwości firmie doradczej. Przeprowadzona przez doradcę podatkowego, analiza sytuacji faktycznej i prawnej Wnioskodawczyni doprowadziła do wniosku, zgodnie z którym, przychody uzyskiwane z tytułu najmu Nieruchomości nie powinny być kwalifikowane jak przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o PIT i w konsekwencji nie powinny być opodatkowane zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 30c Ustawy o PIT. Powyższe stwierdzenie oparte zostało w szczególności na pasywnym zachowaniu Wnioskodawczyni w zakresie pozyskiwania przychodów z najmu Nieruchomości, w przeciwieństwie do aktywności w obszarze wynajmowania Innej Nieruchomości. Dodatkowym przejawem braku intencji prowadzenia faktycznej działalności gospodarczej jest fakt, że Wnioskodawczyni nigdy nie wprowadziła Nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a tym samym nigdy nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych od budynków położonych na Nieruchomości. Pozyskana od doradcy podatkowego informacja, wzbudziła obawę Wnioskodawczyni, ponieważ brak możliwości kwalifikowania przychodów z najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, wyklucza możliwość zastosowania stawki liniowej (19%). Wskazać należy, że Wnioskodawczyni nigdy nie dokonała wyboru opodatkowania dochodów z najmu na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Powyższe okoliczności oznaczają w przypadku Wnioskodawczyni konieczność opodatkowania dochodów z najmu Nieruchomości na tzw. zasadach ogólnych, tj. progresywną skalą podatkową na podstawie art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT, co w sytuacji Wnioskodawczyni (osiągającego roczne dochody z najmu Nieruchomości powyżej pierwszego progu skali progresywnej) oznacza istnienie istotnej zaległości podatkowej za każdy nieprzedawniony rok podatkowy. Sytuacja ta jest z perspektywy Wnioskodawczyni nieakceptowalna, a tym samym uzasadnionym stało się zweryfikowanie wątpliwości Wnioskodawczyni, w drodze interpretacji podatkowej.

W piśmie z dnia 28 września 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (polska rezydencja podatkowa). Prowadzi działalność gospodarczą od dnia 10 października 2001 r. Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie dochodu z działalności gospodarczej na zasadzie wynikającej z art. 30c ustawy o PIT i zasadę tę stosuje od wielu lat w odniesieniu do wszystkich strumieni dochodu ze źródła działalność gospodarcza, tj. do działalności indywidualnej oraz do udziału w zyskach spółek osobowych. Wnioskodawczyni pozostaje wspólnikiem spółki jawnej prowadzącej działalność handlową (wyroby gumowe) z 50% udziałem w zyskach, a w przeszłości była wspólnikiem spółki jawnej prowadzącej działalność handlową (motoryzacja). Wnioskodawczyni prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów dla celów działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni jest współużytkownikiem wieczystym, w udziale wynoszącym ½ część, nieruchomości gruntowej o powierzchni 2 971 m2 oraz współwłaścicielem budynku usługowego o powierzchni 160 m2, posadowionego na gruncie. Nieruchomość została nabyta w 2014 r. Drugim współużytkownikiem i współwłaścicielem ww. nieruchomości jest szwagier Wnioskodawczyni. Przedmiotem najmu jest cała ww. nieruchomość, tj. grunt oraz zabudowania. Umowa najmu została zawarta w 2014 r. na czas nieokreślony, a jedynym najemcą jest spółka prowadząca działalność w branży motoryzacyjnej (dealer samochodowy). Wnioskodawczyni zawarła umowę osobiście. Czynsze zostały ustalone w wartości rynkowej, w oparciu o publicznie dostępne dane porównawcze.

Nieruchomość przy ulicy B… ma powierzchnię 7 340 m2 i jest zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym o łącznej powierzchni użytkowej ponad 2 tys. m2. Wnioskodawczyni przysługuje udział wynoszący 50% we współużytkowaniu wieczystym gruntu oraz we współwłasności budynku posadowionego na gruncie. Druga połowa nieruchomości należy do członków rodziny Wnioskodawczyni. Opisana wyżej nieruchomość przy ulicy B… jest przedmiotem najmu na rzecz przeszło dziesięciu podmiotów, a każdy z najemców wykorzystuje umówioną powierzchnię biurową lub magazynową na cele własnej działalności gospodarczej. Aktualnie obowiązujące umowy najmu zostały zawarte na przestrzeni ostatnich 8 lat, a czynsze zostały ustalone w wartości rynkowej, w oparciu o publicznie dostępne dane porównawcze.

Nieruchomość przy ulicy A… nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Nieruchomość przy ulicy B… została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a budynki były amortyzowane. Odpisy amortyzacyjne stanowiły koszt uzyskania przychodu. Począwszy od lipca 2019 r., Wnioskodawczyni nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości przy ulicy B….

Wnioskodawczyni zalicza przychody z najmu nieruchomości obecnie do źródła przychodów z działalności gospodarczej, co jednak budzi Jej poważne wątpliwości w szczególności w odniesieniu do nieruchomości przy ulicy A… i jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Aktywność Wnioskodawczyni w odniesieniu do nieruchomości przy ulicy B… ma interwencyjny charakter, tj. w związku z wyprowadzką któregoś z najemców, Wnioskodawczyni podejmuje próbę pozyskania nowego najemcy poprzez ogłoszenia internetowe na popularnych portalach. Wnioskodawczyni nie prowadzi aktywnej komercjalizacji nieruchomości, nie podejmuje działań marketingowych, ani nie opracowała żadnej strategii funkcjonalno-finansowej w oparciu o którą można by maksymalizować przychody z czynszów. Wnioskodawczyni nie profiluje najemców, nie stara się o tzw. atrakcyjny tenant mix, jak to ma miejsce w przypadku profesjonalnie zarządzanych nieruchomości komercyjnych. Wreszcie, Wnioskodawczyni nie zbudowała dla celów obsługi nieruchomości żadnych zasobów, jak np.: biuro, pracownicy, inne aktywa.

W odniesieniu do nieruchomości przy ulicy A… istniejący stosunek najmu ma z perspektywy Wnioskodawczyni pasywny charakter, tj. nie ma formalnej ani faktycznej potrzeby podejmowania jakichkolwiek czynności związanych z najmem. De facto obsługa najmu sprowadza się do wystawiania faktur czynszowych. Z uwagi na stałość stosunku najmu oraz opisany wyżej pasywny charakter tego najmu, nie sposób obiektywnie przyjąć, że ewentualne incydentalne czynności miałyby być podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły. De facto nawet o okazjonalnym charakterze trudno mówić.

Mając na uwadze całokształt przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nie dostrzega w przedstawionym stanie faktycznym cech definiujących pojęcie działalności gospodarczej, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niemniej, powyższa okoliczność jest właśnie przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):**

Czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym osiągane przez Nią dochody z najmu Nieruchomości należy kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i w konsekwencji powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT, a nie tzw. podatkiem liniowym na podstawie art. 30c Ustawy o PIT, w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej?

**Zdaniem Wnioskodawczyni,** osiągane przez Nią dochody z najmu Nieruchomości powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT, a nie tzw. podatkiem liniowym na podstawie art. 30c Ustawy o PIT w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Prawo podatkowe, jako dziedzina prawa finansowego stanowi element prawa publicznego, w ramach którego autonomia jego podmiotów (podatników, płatników i inkasentów) jest istotnie ograniczona - co do zasady - wyłącznie do możliwości kształtowania prawno-podatkowych stanów faktycznych. Jednak w pewnych bardzo szczególnych przypadkach, ustawodawca podatkowy pozostawił podatnikom swobodne prawo wyboru, na jakich zasadach będą oni opodatkowani. Przykładem tej unikatowej swobody jest zdaniem Wnioskodawczyni, możliwość opodatkowania najmu na odmiennych zasadach - co w praktyce doprowadziło do istotnych wątpliwości w obszarze określania zakresu i znaczenia wybranych przepisów prawa podatkowego (wskazanych w petitum wniosku).

Precyzując, stosownie do art. 10 ust. 1 Ustawy o PIT, źródłami przychodów są m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) i najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Stosownie natomiast do art. 16a Ustawy o PIT, przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym, że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Zgodnie zaś z powołanym art. 14 ust. 2b cytowanej ustawy, w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty.

Natomiast stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Tym samym, przychody uzyskiwane z najmu nieruchomości mogą być klasyfikowane jako przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, albo przychody z pozarolniczej działalności, o których mowa natomiast w art. 10 ust. 1 pkt 6 tejże ustawy.

Co bowiem szczególnie istotne, katalog ustawowy art. 10 ust. 1 ma charakter zupełny i eliminacyjny - tj. przychody na gruncie PIT muszą mieścić się w spektrum „koszyków” przychodowych określonych w tej jednostce redakcyjnej, a jednocześnie nie mogą być klasyfikowane do więcej niż jednego źródła - tak np. uchwała 7 sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS1/21 (dalej: „Uchwała”).

Idąc dalej należy więc zwrócić uwagę, że stosownie do art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

W ocenie Wnioskodawczyni, realizowana przez Nią aktywność nie wypełnia powyższej definicji, zwłaszcza w zakresie zorganizowania - którego brak został opisany w stanie faktycznym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Co jednak szczególnie istotne, NSA w powołanej wyżej Uchwale wyjaśniło w jaki sposób klasyfikować przychód z najmu nieruchomości w majątku prywatnym podatników, przez pryzmat kryteriów którymi należy kierować się w ocenie powiązania danego składnika majątku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zgodnie bowiem z powołanym orzeczeniem: „Jeżeli zatem Podatniczka, nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej jej na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.”

Skoro więc żadne ze wskazanych kryteriów nie zostało przez Wnioskodawczynię spełnione chociaż w minimalnym stopniu (co opisano w stanie faktycznym), to nieprawidłowym byłoby stwierdzenie, że uzyskiwane przez Nią przychody z najmu Nieruchomości mogą być klasyfikowane do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT. Co zaś oznacza, że opodatkowywanie w ubiegłych latach podatkowych dochodów z najmu Nieruchomości w ramach źródła pozarolnicza działalność gospodarcza podatkiem liniowym było nieprawidłowe.

Idąc dalej, skoro do 2019 r., aby rozliczać się ryczałtem, konieczne było złożenie stosownego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego; a po tym roku wystarczającym było złożenie deklaracji PIT-28 i skoro Wnioskodawczyni nigdy powyższego nie wykonała, to uzyskane w ostatnich 5 nieprzedawnionych latach podatkowych dochody z najmu Nieruchomości w żadnej mierze nie mogłyby korzystać z preferencyjnych stawek podatku przewidzianych dla takiego rodzaju aktywności. Konsekwentnie więc, rzeczone dochody z najmu Nieruchomości, winny być opodatkowane na zasadach ogólnych, tj. skalą progresywną na podstawie art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT.

Zatem, biorąc pod uwagę poziom uzyskiwanych dochodów z najmu Nieruchomości (kwoty istotnie przekraczające tzw. pierwszy próg skali podatkowej w każdym roku podatkowym), Wnioskodawczyni nieświadomie wygenerowała zaległość podatkową w PIT, którą winna niezwłocznie uregulować, wraz z należnymi odsetkami.

Wnioskodawczyni doprecyzowała, że w Jej ocenie osiągane przez Nią dochody z najmu Nieruchomości należy kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i w konsekwencji powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT, a nie tzw. podatkiem liniowym na podstawie art. 30c Ustawy o PIT w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego** **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą - zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym artykule daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

\- po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

\- po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

\- po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nieokazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar. Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności (tzw. uniwersalna definicja pozarolniczej działalności gospodarczej).

Dlatego nie w każdym przypadku podatnik może zaliczyć przychód z wynajmowanych nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tego źródła przychodu.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie natomiast do art. 16a Ustawy o PIT, przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym, że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Stosownie do treści art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba, że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym podatnicy mogą złożyć na podstawie przepisów ustawy o CEIDG.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c. w tym przypadku są obowiązani do złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze tego sposobu opodatkowania do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu tego roku podatkowego.

Mając na względzie całokształt przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni podjęła decyzję, że najem Nieruchomości stanowi dla Niej przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, umowy najmu Nieruchomości zostały zawarte z podmiotem do celów działalności gospodarczej tego podmiotu, najem Nieruchomości Wnioskodawczyni dokumentowała fakturami VAT i rozliczała w ramach tej działalności oraz, że w ramach działalności gospodarczej prowadzi również najem innej nieruchomości, należy uznać, że przychody z najmu Nieruchomości, należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konsekwencją powyższego jest opodatkowanie uzyskiwanych przychodów z tego tytułu, zgodnie z przyjętą przez Wnioskodawczynię formą opodatkowania dla dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, czyli podatkiem liniowym na podstawie art. 30c Ustawy o PIT.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni, że osiągane przez Nią dochody z najmu Nieruchomości należy kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i w konsekwencji powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT, a nie tzw. podatkiem liniowym na podstawie art. 30c Ustawy o PIT w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że niniejsza interpretacja indywidualna w zakresie opodatkowania przychodów z najmu Nieruchomości odnosi się wyłącznie do Wnioskodawczyni, nie odnosi sią natomiast do drugiego współużytkownika Nieruchomości. Nie rozstrzyga również w zakresie opodatkowania przychodów z najmu Innej Nieruchomości, gdyż nie jest to przedmiotem zadanego pytania przez Wnioskodawczynię.

Ponadto, tutejszy Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postepowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.