Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-343/12-4/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-07-02
Teza: Czy Wnioskodawca winien był naliczyć podatek VAT od wylicytowanej ceny sprzedaży zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2012 r. (data wpływu 4 kwietnia 2012 r.) uzupełnione w dniu 28 maja 2012 r. (data nadania 28 maja 2012 r., data wpływu 30 maja 2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu Nr IPPP2/443-343/12-2/KG z dnia 16 maja 2012 r. (skutecznie doręczonego w dniu 21 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 28 maja 2012 r. (data nadania 28 maja 2012 r., data wpływu 30 maja 2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu Nr IPPP2/443-343/12-2/KG z dnia 16 maja 2012 r. (skutecznie doręczonego w dniu 21 maja 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Uchwalą z dnia 24 czerwca 2010 roku przeznaczono do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego zabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerami ewidencyjnymi działek 1403 i l404 o łącznej powierzchni 0,0601 ha, położoną w P. przy ul. S. 8 i 10.

Następnie Burmistrz Miasta ogłosił wywieszenie wykazu wyżej wymienionej nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży. Ogłoszenie wykazu wywieszone zostało na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miejskiego w okresie od dnia 24 sierpnia 2010 roku do dnia 6 października 2010 roku włącznie, zamieszczone w prasie „E. M.” z dnia 24 sierpnia 2010 roku oraz na stronach internetowych Urzędu Miejskiego.

Zarządzeniem wydanym w dniu 24 września 2010 roku Burmistrz Miasta powierzył Komisji Przetargowej zorganizowanie pierwszego przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Gminy Miasto, położonej w P. przy ul. S. 8 i 10, oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 1403 i 1404.

Ogłoszenie o pierwszym przetargu było wywieszone w siedzibie Urzędu Miejskiego w P. od dnia 12 października 2010 roku do dnia 12 listopada 2010 roku, zamieszczone w prasie „E. M.” z dnia 12 października 2010 roku oraz na stronach internetowych Urzędu Miejskiego .

Zarówno w ogłoszeniu o przetargu, jak i w warunkach przetargu zapisane było, iż do wylicytowanej ceny zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 22%.

Nieruchomości były zabudowane budynkami w złym stanie technicznym. W stosunku do nieruchomości położonej w P. przy ul. S. 8 i 10, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 26.07.2010 r., wskazał, że biorąc pod uwagę stan techniczny zabudowań oraz to, że są to obiekty przeznaczone do rozbiórki, przyjęto ich wartość jako 0,00 zł. Założono, że wartość uzyskanych w wyniku rozbiórki materiałów budowlanych w przeważającej części drewna opałowego, pokryje koszty rozbiórki i koszty uprzątnięcia terenu.

Nieruchomości przeszły na własność Miasta i Gminy w drodze komunalizacji w grudniu 1990 roku. Budynki zostały przekazane przez Miasto i Gminę w zarząd i administrowanie do zakładu budżetowego – Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w P. na początku 1991 roku. W budynku położonym przy ul. S. 8 znajdowało się 11 lokali mieszkalnych, zaś w budynku położonym przy ul. S. 10 - 10 lokali mieszkalnych oraz jeden lokal użytkowy. Lokale mieszkalne i użytkowe oddane zostały następnie w najem przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w P. Czynsz najmu wpływał bezpośrednio na rachunek Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej.

Pierwszy przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 1403 i 1404, położonej w P. przy ul. S. 8 i 10 odbył się w dniu 15 listopada 2010 roku. Cena wywoławcza przedmiotowej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 1403 i 1404 wynosiła - 329.390,00 złotych, do ceny tej doliczony zostanie podatek VAT w wysokości 22 %.

Na wyżej wymienioną nieruchomość wadium w gotówce wpłaciły 4 osoby. Do przetargu przystąpiły 4 osoby.

Najwyższą ceną zaoferowaną w przetargu była kwota 820.000,00 zł. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) do wyżej wymienionej kwoty naliczony został 22 % podatek VAT w wysokości - 180.400,00 zł. Zatem łączna cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyniosła - 1.000.400,00 złotych /słownie: jeden milion czterysta złotych zero groszy/. Wobec powyższego, Gmina Miasto wystawiła fakturę VAT uwzględniającą kwotę podatku. Podatek VAT został odprowadzony do Urzędu Skarbowego.

W dniu 24 listopada 2010 roku w Kancelarii Notarialnej, odbył się akt notarialny przenoszący własność nieruchomości położonej w P. przy ul. S. 8 i 10, oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 1403 i 1404 o łącznej powierzchni 0,0601 ha za cenę: 1 .000.000,00 zł, w tym 22 % podatku VAT w kwocie 180.400,00 zł. W dniu 30 stycznia 2012 r. nabywcy nieruchomości wystąpili o zwrot zapłaconego podatku VAT, wskazując, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, sprzedaż powinna być zwolniona od podatku VAT. Pojawiła się w związku z powyższym wątpliwość czy słusznie został naliczony podatek VAT.

Pismem z dnia 28 maja 2012 r. Wnioskodawca uzupełnił opis stanu faktycznego wskazując, iż w momencie sprzedaży na nieruchomości znajdowały się budynki, które jak wynikało ze sporządzonego w dniu 26.07.2010 r. operatu szacunkowego i ogłoszenia o przetargu znajdowały się w złym stanie technicznym i przeznaczone były do kapitalnego remontu lub rozbiórki na koszt nabywcy.

Przedmiotowe budynki były wykorzystywane, po ich przekazaniu w zarząd i administrację Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej w P., do wykonywania czynności opodatkowanych. ZGM jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym; zakład ten zawierał bezpośrednio z najemcami umowy najmu; w samym momencie sprzedaży budynki nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych z uwagi na fakt, że najemcy wszystkich lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego zostali wykwaterowani przed ich sprzedażą.

Budynki zostały przekazane w zarząd i administrację Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej w P. z chwilą utworzenia Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej. Lokale mieszkalne i użytkowe były oddawane w najem bezpośrednio przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Czynsz najmu wpływał bezpośrednio na rachunek dochodów Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej.

Wnioskodawcy w stosunku do obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również nie ponosił On wydatków na ulepszenie budynków, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Poniesiony wydatki były niższe niż 30 % wartości początkowej tych budynków.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca winien był naliczyć podatek VAT od wylicytowanej ceny sprzedaży zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w stosunku do nieruchomości położonej w P. przy ul. S. 8 i 10 rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 26.07.2010 r., wskazał, że biorąc pod uwagę stan techniczny zabudowań oraz to, że są to obiekty przeznaczone do rozbiórki przyjęto ich wartość jako 0,00 zł. Założono, że wartość uzyskanych w wyniku rozbiórki materiałów budowlanych w przeważającej części drewna opalowego, pokryje koszty rozbiórki i koszty uprzątnięcia terenu.

Gmina Miasto sprzedaż nieruchomości gruntowej, oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 1403 i 1404, położonej w P. przy ul. S. 8 i 10 potraktowała jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.), tak więc pobrany został podatek VAT, w kwocie 180.400,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przepisów prawa obowiązujących do dnia 31 grudnia 2010 r., tj. w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22 % z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 cyt. ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca dokonał transakcji zbycia gruntu zabudowanego budynkami w złym stanie technicznymi przeznaczone były do kapitalnego remontu lub rozbiórki na koszt nabywcy (ich wartość oszacowano na 0,00 zł). Nieruchomości przeszły na własność Wnioskodawcy w drodze komunalizacji w grudniu 1990 roku. Budynki zostały przekazane w zarząd i administrowanie zakładowi budżetowemu na początku 1991 roku. W budynku położonym przy ul. S. 8 znajdowało się 11 lokali mieszkalnych, zaś w budynku położonym przy ul. S. 10 - 10 lokali mieszkalnych oraz jeden lokal użytkowy. Lokale mieszkalne i użytkowe oddane zostały następnie w najem przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Przedmiotowe budynki były wykorzystywane, do wykonywania czynności opodatkowanych. ZGM jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym; zakład ten zawierał bezpośrednio z najemcami umowy najmu.

Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia nieruchomości potraktował ją jako grunt niezabudowany i wystawił fakturę VAT ze stawką 22 %.

Na tle powyższego Wnioskodawca powziął wątpliwości czy w sposób prawidłowy opodatkował transakcję sprzedaży tej nieruchomości jako gruntu niezabudowanego, a co za tym idzie czy została ona w sposób prawidłowy opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 22 %.

W przedstawionych okolicznościach sprawy kluczową kwestią jest odpowiednie zakwalifikowanie sprzedawanej nieruchomości. Nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że skoro budynki i budowle posadowione na gruncie nie przedstawiają żadnej wartości ekonomicznej a ich wartość w operacie szacunkowym została określona jako 0,00 zł, grunt traktować jako niezabudowany.

Zauważyć należy, iż Strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży, a ewentualne konsekwencje wadliwych transakcji, niedotrzymania umów rozstrzygane są między Stronami w postępowaniu innym niż podatkowe. Zatem należy stwierdzić, iż z punktu widzenia konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług, przedmiotem sprzedaży jest grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami.

Bez znaczenia dla oceny powyższej kwestii pozostaje przyjęta przez rzeczoznawcę wartość przedmiotowych budynków oraz fakt, że wartość uzyskanych w wyniku rozbiórki materiałów budowlanych, pokryje koszty rozbiórki i koszty uprzątnięcia terenu.

Dokonując analizy przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż w stosunku do przedmiotowej nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, z dniem oddania jej do użytkowania wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, co miało miejsce - jak wynika ze złożonego wniosku - z dniem oddania jej w najem. Tym samym transakcja sprzedaży dokonana w 2010 r. nie nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku, w 1991 r. nieruchomości zostały przekazane w zarząd i następnie oddane w najem przez ZGM. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a ich dostawą, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Reasumując stwierdzić należy, iż dokonana w 2010 r. transakcja zbycia nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do rozbiórki korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Wnioskodawca w sposób nieprawidłowy zastosował w stosunku do dokonanej sprzedaży nieruchomości stawkę podatku VAT w wysokości 22 %.

Końcowo nadmienić należy, iż strony transakcji pomimo zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków. W celu wyboru opodatkowania dostawy budynków objętych zwolnieniem od podatku na podstawie wskazanego przepisu muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki: dokonujący dostawy i nabywca budynku:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W przedmiotowej sprawie transakcja została dokonana w 2010 r., a co za tym idzie nie został wypełniony drugi z wymienionych powyżej warunków uzależniających prawo do rezygnacji z opodatkowania podatkiem VAT przed dokonaniem transakcji zbycia nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.