Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.69.2018.1.AT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-24
Teza: w zakresie konieczności opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami
Słowa kluczowe: grunty; sprzedaż; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 lutego 2018 r. (data wpływu 27 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie konieczności opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2018 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie konieczności opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (dalej: Wnioskodawca) prowadzi działalność w zakresie zarządzania zasobami mieszkaniowymi, ponadto wynajmuje własne lokale użytkowe. Wnioskodawca ma zamiar zbyć część posiadanego prawa wieczystego użytkowania gruntu (działka o pow. 5016 m2) wraz z zabudowaniami dawnej kotłowni osiedlowej.

Wykaz zabudowań:

1.  Budynek usługowo-handlowy
    *   Rok budowy/rozpoczęcia użytkowania: 1972
    *   Powierzchnia zabudowy: 399 m2
    *   Ilość kondygnacji: dwie
    *   Sposób użytkowania: częściowo wynajmowany firmie zewnętrznej, a w części warsztat własny i magazyn wykorzystywany dla potrzeb spółdzielni.
2.  Budynek usługowo-handlowy
    *   Rok budowy/rozpoczęcia użytkowania: 1973
    *   Powierzchnia zabudowy: 315 m2
    *   Ilość kondygnacji: jedna
    *   Sposób użytkowania: w całości wynajmowany firmie zewnętrznej.
3.  Budowla-komin (w trakcie funkcjonowania kotłowni centralnej służył jej celom)
    *   Rok budowy/rozpoczęcia użytkowania: 1972
    *   Powierzchnia zabudowy: 8 m2
    *   Ilość kondygnacji: jedna
    *   Sposób użytkowania: aktualnie wynajmowany jest trzem operatorom sieci komórkowych.

Wszystkie budynki i budowla wymienione powyżej w przeszłości składające się na kotłownię centralną, wybudowano w latach 1968-1973 i od początku były użytkowane przez Spółdzielnię. Nieruchomości te stanowią środki trwałe, a sfinansowane były z funduszu zasobowego i są umarzane.

Kotłownia osiedlowa zakończyła funkcjonowanie w 1995 roku, gdyż każdy budynek ma własną kotłownię. Obiekty po dawnej kotłowni wynajmowane są od ponad 10-ciu lat (nawet powierzchnie obecnie zajmowane na własne cele w latach 2009-2012 wynajmowane były firmie zewnętrznej). Ponadto nie stanowią one zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Budynki i budowla nie podlegały ulepszeniom, które stanowiłyby 30% wartości początkowej. Ewentualne remonty wykonywane były przez podmiot korzystający - najemcę, przy czym najemca nie żąda zwrotu, ani w przyszłości nie nastąpi rozliczenie ze spółdzielnią poniesionych kosztów remontu. Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest do roku 2066.

Obie strony planowanej transakcji są czynnymi podatnikami VAT, ale nie chcą wybrać opcji dobrowolnego opodatkowania.

Nabywca po zakupie (przynajmniej przez kilka miesięcy) będzie wynajmował lokale dotychczasowym najemcom po zawarciu z nimi umów najmu prawdopodobnie na takich samych warunkach jakie zawarte są w obecnych umowach pomiędzy Spółdzielnią a najemcami.

Jednak nabywca docelowo ma zamiar wyburzyć budynki wraz z budowlą i wybudować 8-kondygnacyjny budynek z lokalami mieszkalnymi, użytkowymi i miejscami postojowymi w części podziemnej, ewentualnie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania własnych lokali użytkowych.

Poza wyżej wymienionymi nieruchomościami Spółdzielnia posiada inne środki trwałe (budynki z lokalami użytkowymi wynajmowane firmom zewnętrznym.

Zbycie nieruchomości to jednorazowa transakcja, nie jest to bowiem konieczny element działalności Spółdzielni. Spółdzielnia posiada stare zasoby mieszkaniowe wymagające remontu, dlatego dochód z planowanej sprzedaży spółdzielnia ma zamiar przeznaczyć na remont zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy dochód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu (zabudowanego) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, gdyż nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (nie będzie spełniony warunek zwolnienia przedmiotowego, wymienionego w art. 17 ust. 1 pkt 44, ani w innych przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222, ze zm., dalej: „u.s.m.”).

Stosownie do art. 1 ust. 1 u.s.m., celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 u.s.m., przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3.  budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4.  udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5.  budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Na podstawie art. 1 ust. 3 u.s.m., spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

W kwestiach podatku dochodowego spółdzielnia mieszkaniowa – jako podmiot posiadający osobowość prawną – podlega ogólnym regułom przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2017 r., poz. 2343, ze zm.).

Jednocześnie, nie została ona wymieniona przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 updop, jako podmiot, który jest zwolniony od podatku.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11, art. 24a i art. 24b, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 7 ust. 2 updop).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto spółdzielni, co do zasady, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu updop.

W myśl art. 12 ust. 3 updop, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 15 ust. 1 updop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz, że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów.

Ustalony w powyższy sposób dochód może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawierają definicji „gospodarki” i „zasobów mieszkaniowych”, zatem należy w tym zakresie zastosować wykładnię językową. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast, pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

Reasumując, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, wyposażenie techniczne jak np. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
*   grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje natomiast zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność w zakresie zarządzania zasobami mieszkaniowymi, ponadto wynajmuje własne lokale użytkowe. Wnioskodawca ma zamiar zbyć część posiadanego prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami dawnej kotłowni osiedlowej. W zabudowaniach znajdują się: budynek usługowo-handlowy częściowo wynajmowany firmie zewnętrznej, a w części użytkowany jako warsztat własny i magazyn wykorzystywany dla potrzeb spółdzielni, budynek usługowo-handlowy w całości wynajmowany firmie zewnętrznej, budowla-komin (w trakcie funkcjonowania kotłowni centralnej służył jej celom) aktualnie wynajmowany jest trzem operatorom sieci komórkowych.

Odnosząc zatem powyższe wyjaśnienia i powołane regulacje prawne do przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz znajdujące się na nim, a będące przedmiotem odrębnej własności budynki i budowle mające być przedmiotem zbycia istotnie nie stanowią dla Wnioskodawcy zasobów mieszkaniowych, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Nie można go bowiem zaliczyć do żadnej ze wskazanych wyżej grup, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego, bądź sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Tylko grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych, które związane są z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych.

W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ww. gruntu wraz z zabudowaniami, jako pochodzący z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych; bez znaczenia pozostaje w takim przypadku cel przeznaczenia tego dochodu.

Tym samym, w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie dochodu z opodatkowania wynikające z przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Spółdzielnię Mieszkaniową w związku ze sprzedażą prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami, nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji dochód powstały z tego tytułu nie podlega zwolnieniu, wynikającemu z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, nawet jeśli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać więc za prawidłowe.

Nadmienić należy, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.