Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.183.2023.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-07-03
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej.
Słowa kluczowe: komornik; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

13 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej (…). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 czerwca 2023 r. (wpływ 20 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

W związku z prowadzoną sprawą egzekucyjną (…) wierzyciela A. S. przeciwko D. F., Komornik Sądowy przy SR w (…) (…) Kancelaria Komornicza (…) zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości położonej: (…) i (\`(...)\`) gmina (…), nr działki 1 (nr Księgi Wieczystej (…)), której właścicielem jest D. F. W związku z powyższym, w celu ustalenia ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji komornik zwrócił się do dłużniczki z pismem z (…) r. o udzielenie następujących informacji:

1\. Czy dłużnik nabył ww. nieruchomość jako osoba fizyczna, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

2\. Czy dłużnik jest/był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym?

3\. Czy przy nabyciu nieruchomości dłużnik odliczał VAT, jeśli tak to, ile i od jakiej ceny zakupu? Kiedy?

4\. Czy dłużnik ujął nieruchomość w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej?

5\. Czy dłużnik odliczał VAT od nakładów na budowę/rozbudowę budynków/budowli na tej nieruchomości po jej nabyciu? Kiedy - w jakich latach?

6\. Jaka była wartość nakładów na ulepszenia w stosunku do ceny nabycia/wybudowania nieruchomości?

7\. Czy nieruchomość wykorzystywana w ramach działalności była zajmowana przez przedsiębiorcę czy wynajmowana? Jak długo?

Odpowiedzi oczekuję w terminie siedmiu dni od daty otrzymania niniejszego pisma.

Pismo zostało odebrane przez pełnomocnika dłużnika 15 listopada 2021 r.

Dłużnik pisma nie odebrał, w zawiązku z czym, komornik ponowił zapytania pismem z 5 stycznia 2022 r. - dłużnik pismo odebrał 1 lutego 2022 r.

Korespondencja pozostała bez odpowiedzi, zarówno ze strony pełnomocnika jak i dłużnika. Dodatkowo pismem z 25 stycznia 2023 r. komornik ponownie zwrócił się do dłużniczki z pismem o treści następującej:

1\. Z jakiego tytułu dłużnik - D. F. - była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT?

2\. W jaki sposób działka była wykorzystywana przez dłużnika od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości?

3\. Czy działka była wykorzystywana przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeśli tak, prosimy wskazać w jakiej działalności gospodarczej.

4\. Czy dokonywane były zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych z działki będącej przedmiotem wniosku opodatkowane podatkiem VAT? Jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce?

5\. Czy działka będąca przedmiotem zapytania była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak - prosimy wskazać jakie to umowy, na jaki okres zawarte i jakie pożytki czerpał dłużnik z tego tytułu?

6\. W jaki sposób budynki posadowione na działce były użytkowane przez dłużnika?

7\. Kiedy (prosimy wskazać dokładną datę) budynki posadowione na działce zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy/użytkownikowi lub na własne potrzeby po ich wybudowaniu/nabyciu? Prosimy wskazać dla każdego z budynków oddzielnie.

8\. Czy ponoszone były wydatki na ulepszenie przedmiotowych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

*   kiedy i przez kogo były ponoszone te wydatki?

*   czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
*   czy i kiedy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, budynki były oddane do użytkowania?
*   do jakich czynności były wykorzystywane ulepszone budynki, tj. czy do czynności:
*   opodatkowanych podatkiem VAT,

*   zwolnionych od podatku VAT,
*   niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

9\. Czy w całym okresie posiadania, działka była przez dłużnika wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

10\. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania tych budynków?

11\. Czy do dnia egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości objętej zakresem wniosku, budynki posadowione na działce nr 1 zostaną wyburzone? Ewentualnie, czy na dzień egzekucyjnej sprzedaży rozpocznie się ich rozbiórka?

Odpowiedzi oczekuję w terminie siedmiu dni od daty otrzymania niniejszego pisma.”

Pismo zostało przesłane do pełnomocnika dłużniczki (data odbioru pisma 14 lutego 2023 r.) oraz do dłużniczki (data odbioru 14 lutego 2023 r.) - pismo do dnia dzisiejszego pozostało bez odpowiedzi.

Ponadto komornik uzyskał informację od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) (pismo z 19 listopada 2021 r. (…), znak sprawy (…)), w którym wskazano, że dłużniczka była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w okresie od 6 września 2006 r. do 31 grudnia 2006 r. W dalszej części pisma wskazano, że wszelkie dane zgromadzone w bazie podatników jakimi dysponuje tutejszy organ podatkowy, nie dają możliwości odpowiedzi na pytania dotyczące ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT przyszłej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Kolejnym dokumentem, którym dysponuje komornik jest kopia aktu notarialnego z 10 października 1996 r. Rep. A. nr (…), którym dłużniczka zakupiła przedmiotową nieruchomość. W ramach tej umowy dłużniczka nabywała zabudowaną nieruchomość rolną z obrębu (…) i (\`(...)\`), stanowiącą działki numer 3/5, 4/83, 6/34, 8/19, 8/20 i 5.

Zgodnie z treścią § 3 umowy sprzedaży dłużniczka zobowiązała się w ciągu 3 lat od dnia zakupu zatrudnić w gospodarstwie rolnym, które będzie prowadzić na nabytej nieruchomości 12 osób na podstawie umowy o pracę. Należy zatem przyjąć, że nieruchomość została nabyta przez dłużniczkę, w celu prowadzenia działalności rolnej. Treść aktu notarialnego nie wskazuje, aby dłużniczka miała obowiązek zapłaty podatku VAT na rzecz zbywcy - Agencji (\`(...)\`).

W akcie notarialnym z 14 sierpnia 2002 r. Rep. A. nr (…) dłużniczka wskazała, że działka nr 6/34 została podzielona na działki gruntu nr 2 o powierzchni 1,00 ha, oraz nr 1 o powierzchni 2,5371 ha oraz ustanowiła hipotekę umowną na działce 1. Z punktu widzenia pytania najistotniejszą informacją, jest fakt, iż działka nr 6/34 została podzielona na działki nr 2 oraz 1. Działka nr 1 jest przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.

Opis stanu techniczno - użytkowego działki nr 1 zawarty w operacie szacunkowym nieruchomości z 5 czerwca 2019 r. sporządzonym przez biegłą (…), wskazuje, że działka ta jest niezagospodarowana, nieogrodzona, na działce znajdują się pozostałości 4 zdewastowanych budynków z złym stanie technicznym, do rozbiórki o powierzchni zabudowy 9m x 12m, 9m x 11m, 8m x 3m i 6m x 6m, których powierzchnie zostały obliczone na podstawie mapy ewidencyjnej, brak prowadzonej kartoteki budynków w ewidencji na tym obszarze. Kształt działki jest nietypowy, działka okala działkę o nr 2. Działka jest obciążona służebnością gruntową na rzecz działki 2, ujawnioną w księdze wieczystej. Przez teren działki przebiega sieć ciepłownicza niskiego ciśnienia (brak parametrów sieci), sieci elektroenergetyczne podziemne i naziemne średniego i niskiego napięcia, znajdują się słupy energetyczne - 3 na działce i 4 wzdłuż wschodniej granicy działki, sieci kanalizacyjne (w tym 4 zbiorniki podziemne) i sieć wodociągowa - zwane dalej liniami przesyłowymi.

Opisane linie przesyłowe nie stanowią własności dłużniczki i w konsekwencji, nie będą przedmiotem transakcji. Niezależnie od powyższego, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego komornik wskazuje, że jego zdaniem sieci przesyłowe powinny zostać uznane za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

W Planie Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr (\`(...)\`) Rady Gminy (…), działka nr 1 położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: - W100 UPST - tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunalnych, (około 85% powierzchni działki) - W124 ZP - tereny zieleni urządzonej (około 10% powierzchni działki od strony północnej), Dodatkowo działka jest położona w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej o symbolu w planie 4KD P-Z - ul. (…), oraz w liniach rozgraniczających drogi lokalnej o symbolu w planie 9KD G-L.

Ogólny stan nieruchomości nie pozwala ustalić, kiedy i czy w ogóle dłużniczka faktycznie prowadziła na nieruchomości działalność rolniczą. Z całą pewnością można natomiast przyjąć, iż nieruchomość ta jest nieużytkowana w sposób wskazany w akcie zakupu nieruchomości od kilkunastu, jeśli nie kilkudziesięciu lat.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Komornik nie posiada informacji:

1) Czy działka 1 była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

2) Kiedy i przez kogo budynki posadowione na działce 1 zostały wybudowane. Jeśli przez Dłużniczkę - prosimy dodatkowo wskazać, czy przysługiwało Jej prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. Jeśli nie – prosimy wskazać przyczyny.

3) Czy i kiedy (prosimy wskazać dokładną datę) budynki zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi lub na własne potrzeby po ich wybudowaniu/nabyciu. Prosimy wskazać dla każdego budynku odrębnie.

4) W jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużniczkę w całym okresie jej posiadania.

5) Czy Dłużniczka wykorzystywała nieruchomość w działalności gospodarczej.

6) Czy nieruchomość była przez Dłużniczkę wykorzystywana w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

7) Czy (a jeśli tak to przez kogo) były ponoszone wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, budynków znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu. Jeżeli tak, prosimy wskazać:

*   w jakim okresie były ponoszone te wydatki.
*   czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, były one oddane do użytkowania – jeśli tak, prosimy wskazać, kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej od podatku, opodatkowanej podatkiem VAT, niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT).
*   czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

8) Czy budynki znajdujące się na działce 1 zostaną rozebrane/wyburzone przed transakcją sprzedaży egzekucyjnej, czy na dzień sprzedaży ta czynność się rozpocznie.

Brak informacji jest wynikiem podjętych przez Komornika działań. Działania te zostały udokumentowane. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki.

**Pytania (oznaczone we wniosku nr 2)**

Czy w stosunku do dostawy opisanej nieruchomości, w związku z wystąpieniem braku możliwości zastosowania zwolnień opisanych art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, oraz z treścią art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, do planowanej dostawy nieruchomości należy zastosować podstawową stawkę VAT w wysokości 23%?

**Pana stanowisko w sprawie (oznaczone we wniosku nr 2)**

Wnioskodawca podnosi, iż w odniesieniu do dostawy przedmiotowej nieruchomości niemożliwe jest zastosowanie zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, z powodu braku odpowiedzi dłużniczki na zapytania komornika, zatem dostawa nieruchomości powinna zostać objęta podatkiem VAT w stawce podstawowej.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze, konkretna czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan, w sprawie egzekucyjnej o sygnaturze akt (…), dokonać sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji egzekucyjnej. Nieruchomość ta stanowi własność D. F. Jest to nieruchomość gruntowa zabudowana, oznaczona jako działka ewidencyjna nr 1.

10 października 1996 r. dłużniczka zakupiła przedmiotową nieruchomość. W ramach tej umowy dłużniczka nabyła zabudowaną nieruchomość rolną z obrębu (\`(...)\`) i (\`(...)\`), stanowiącą działki numer 3/5, 4/83, 6/34, 8/19, 8/20 i 5. Zgodnie z treścią § 3 umowy sprzedaży dłużniczka zobowiązała się w ciągu 3 lat od dnia zakupu zatrudnić w gospodarstwie rolnym, które będzie prowadzić na nabytej nieruchomości 12 osób na podstawie umowy o pracę. Wskazał Pan, że należy przyjąć, że nieruchomość została nabyta przez dłużniczkę, w celu prowadzenia działalności rolnej.

Obecnie działka jest niezagospodarowana, nieogrodzona, na działce znajdują się pozostałości 4 zdewastowanych budynków w złym stanie technicznym. Jak wynika z opisu sprawy podejmował Pan próby kontaktu z dłużniczką oraz z pełnomocnikiem dłużniczki w celu uzyskania informacji, natomiast nie uzyskał Pan odpowiedzi. Wskazał Pan, że nie posiada informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku. Ponadto wskazał Pan, że brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana działań, które zostały udokumentowane. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1, powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości dłużniczki, tj. działki gruntu nr 1 wraz ze znajdującymi się na niej pozostałościami czterech budynków dłużniczka występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan bowiem, że dłużniczka nabyła zabudowaną nieruchomość rolną z obrębu (…) i (…) i zgodnie z treścią umowy sprzedaży, dłużniczka zobowiązała się w ciągu 3 lat od dnia zakupu zatrudnić w gospodarstwie rolnym, które będzie prowadzić na nabytej nieruchomości 12 osób na podstawie umowy o pracę. W związku z powyższym wskazał Pan, że należy przyjąć, że nieruchomość została nabyta przez dłużniczkę, w celu prowadzenia działalności rolnej.

Zatem kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek w jakim należy dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że wskazana nieruchomość stanowi majątek osobisty dłużniczki, a tym samym jej sprzedaż będzie dysponowaniem przez dłużniczkę własnym majątkiem osobistym.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego dłużniczki. Dokonując sprzedaży nieruchomości, dłużniczka nie będzie korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Jak wynika z okoliczności sprawy, sposób wykorzystywania nieruchomości wyklucza jej sprzedaż w ramach zarządu majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania dłużniczki za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż wskazanej nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Pan – jako komornik sądowy, dokonujący sprzedaży powyższej nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej, będzie Pan płatnikiem podatku VAT zobowiązanym do rozliczenia podatku z tytułu dostawy ww. nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego nieruchomości gruntowej wraz z budynkami, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, gdyż brak jest wszystkich niezbędnych informacji do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Jednocześnie wskazał Pan, że nie posiada Pan informacji, które są niezbędne do dokonania takiej oceny. Na wystosowane przez Pana wezwania dotyczące przedmiotowej nieruchomości dłużniczka ani pełnomocnik dłużniczki nie odpowiedzieli. Jak Pan wskazał, podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki.

W związku z powyższym, w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, planowana przez Pana transakcja sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej ww. nieruchomości, tj. działki nr 1, zabudowanej pozostałościami czterech budynkami, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które przedstawił Pan i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług w odniesieniu do pytania nr 2 zadanego we wniosku, natomiast w pozostałym zakresie wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto zaznaczyć należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.); dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).