Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.714.2021.2.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-24
Teza: opodatkowanie planowanej dostawy nieruchomości, prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej i prawa do skorzystania z opcji opodatkowania tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 16 grudnia 2021 r. (wpływ 20 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z siedzibą w (…) (dalej jako „Sprzedający”) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), przy ulicy (…), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem1, obręb (…) o obszarze 0,8206 ha (osiem tysięcy dwieście sześć metrów kwadratowych) oraz właścicielem usytuowanych na tym gruncie Budynków, budowli i innych urządzeń stanowiących odrębne, od gruntu przedmioty własności, dla których to praw Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej jako „Nieruchomość”). Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego części gruntu stanowiącego opisaną powyżej nieruchomość o łącznym obszarze około 0,6385 ha (dalej jako „Działka Wydzielona”) wraz z prawem własności zlokalizowanych na tym gruncie budynków, które zostały opisane poniżej (łącznie nabywane prawa dalej zwane „Przedmiotem Sprzedaży”).

Sprzedający nabył Nieruchomość 5 grudnia 1990 r. zgodnie z obowiązującym prawem jako następca prawny przedsiębiorstwa . Wobec powyższego Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Przedmiot Sprzedaży stanowią:

*   prawo użytkowania wieczystego gruntu Działki Wydzielonej
*   własność budynku A zlokalizowanego na Działce Wydzielonej - budynek główny (dalej jako „Budynek A”, w umowie przedwstępnej zawartej między Sprzedającym i Wnioskodawcą jako Budynek A) - użytkowane w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność budynku B zlokalizowanego na Działce Wydzielonej - budynek portierni (dalej jako „Budynek B”), w umowie przedwstępnej zawartej między Sprzedającym i Wnioskodawcą jako Budynek C) - użytkowany w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność budynku C zlokalizowanego na Działce Wydzielonej - budynek garażu (dalej jako „Budynek C”), w umowie przedwstępnej zawartej między Sprzedającym i Wnioskodawcą jako Budynek D) - użytkowany w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność innych budowli zlokalizowanych na Działce Wydzielonej, które stanowią wiata rowerowa oraz klatka schodowa (budowla wzniesiona na gruncie (\`(...)\`)przez osobę trzecią i w chwili obecnej przez tę osobę wykorzystywana jako klatka schodowa pożarowa dla budynku znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej) - użytkowane w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność innych urządzeń zlokalizowanych na Działce Wydzielonej przynależnych do budynku głównego i zainstalowanych w nim, którymi są: system (\`(...)\`), wentylacja mechaniczna, klimatyzator typu (\`(...)\`) hydrofornia, urządzenie hydrantowe p.poż. - budynek główny i przynależne do niego urządzenia były użytkowane w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%.

Budynek główny A był objęty również umową najmu od 7 lipca 1999 r. i aktualnie umowa jest w okresie wypowiedzenia, który zakończy się 31 grudnia 2021 r.

Budynek A podlegał ulepszeniom, które przekroczyły 30% wartości początkowej, a od poniesionych wydatków odliczano podatek VAT. Nakłady jakie poniesiono na Budynek A przedstawiają się następująco:

• wartość początkowa budynku wynosiła w chwili nabycia 2.076.280,05

• w latach 1995-1997 poniesiono nakłady w wysokości 1.214.001,49

• w latach 1998-2001 poniesiono nakłady w wysokości 2.438.557,01

• w latach 2001-2012 poniesiono nakłady w wysokości 2.310.531,72

• w latach 2013-2014 poniesiono nakłady w wysokości 2.970.967,20

• w latach 2015-2021 poniesiono nakłady w wysokości 366.118,90.

Biorąc powyższe dane pod uwagę należy stwierdzić, że ostatnie nakłady, które przekroczyły 30% wartości początkowej były w roku 2014. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Po dokonaniu ulepszeń Sprzedający oddał budynek do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W momencie sprzedaży nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania budynku do użytkowania po dokonaniu ulepszenia (2014).

Budynek B nie podlegał ulepszeniu. Nakłady jakie poniesiono na Budynek B przedstawiają się następująco:

• rok 2008 - poniesione nakłady wynoszą 27.605,00 PLN. Od tego czasu nie były ponoszone nakłady na ten obiekt.

Biorąc powyższe dane pod uwagę należy stwierdzić, że nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. W momencie sprzedaży nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania budynku do użytkowania po dokonaniu ulepszenia.

Budynek C nie podlegał ulepszeniu. Nakłady jakie poniesiono na Budynek C przedstawiają się następująco:

• zaewidencjonowane w roku 1994, a następnie na dzień 1 stycznia 1995 zostały przeszacowane zgodnie z przepisami prawa i wynosiły 6.380,00 PLN. Od tego czasu nie były ponoszone nakłady na ten obiekt. Biorąc powyższe dane pod uwagę należy stwierdzić, że nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej. W momencie sprzedaży nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania budynku do użytkowania po dokonaniu ulepszenia.

Opisana powyżej Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (…) i (…) w (…) wydanym 1 września 2021 roku z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) (znak:….; nr kan….), z treści którego wynika między innymi, że działka nr 1, znajduje się na terenach oznaczonych na rysunku planu miejscowego (uchwała nr …Rady Miejskiej z 10 lutego 2011 roku) symbolami: 1UX, 4UKK.

Na podstawie wstępnych ustaleń obie strony, zarówno Sprzedający, który jest czynnym podatnikiem VAT, jak i Wnioskodawca, który również jest czynnym podatnikiem VAT, rozważają możliwość opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży.

### Pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

W odniesieniu do zdarzenia przyszłego zamierzają Państwo ustalić swoje prawa w zakresie podatku od towarów i usług, czy z tytułu nabycia nieruchomości będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. Dlatego też zadali Państwo następujące pytania:

1\. Czy dostawa Przedmiotu Sprzedaży będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

2\. Czy dostawa Przedmiotu Sprzedaży będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT?

3\. Jeżeli odpowiedź na pytanie 1 lub 2 jest twierdząca, to czy Spółka (Wnioskodawca) wraz ze Sprzedającym będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT (przy dochowaniu wszelkich wymogów formalnych, o których mowa w tych przepisach)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, planowana transakcja dostawy Przedmiotu Sprzedaży winna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, Spółka oraz Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska:

W świetle przepisów ustawy o VAT, zarówno oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jak i zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów uznane jest za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 29a ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak stanowi art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepisu art. 29a ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29a ust. 9 ustawy). Podatnicy dokonujący zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione zostały budynki czy budowle, mogą mieć wątpliwości co do właściwej stawki VAT jaką powinno się zastosować przy tego rodzaju transakcji. Na temat zasad opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem, wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z 4 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 555/17 (orzeczenie prawomocne), w którym orzekł, iż: Przez dostawę towarów należy rozumieć nie tylko oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste ale również zbycie tego prawa. Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to, czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu, czy też prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W związku z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowiącą, że na gruncie omawianej ustawy towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zbycie Przedmiotu Sprzedaży dokonywane w zamian za wynagrodzenie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Powyższa konkluzja dotyczyć będzie także przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntów, gdyż na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT przez odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju rozumie się również zbycie prawa użytkowania wieczystego. W świetle powyższego, transakcja zbycia przedmiotu sprzedaży przedstawiona w niniejszym wniosku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja powinna, co do zasady, podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT wynikającej z ustawy o VAT.

Mając powyższe przepisy na uwadze nie budzi wątpliwości, że odpłatna sprzedaż przedmiotu sprzedaży będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT, bowiem przedmiot sprzedaży spełnia definicję towaru przewidzianą w art. 2 pkt 6 z uwzględnieniem art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 Ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu. Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu,

jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Tym samym, poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obecnie trzeba rozpoznać pierwsze zasiedlenie w momencie rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Należy podkreślić, iż już stanowiska organów podatkowych przyjmowały, że aby mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej (patrz interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 sierpnia 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.459.2019.3.MD). Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

(a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że 5 grudnia 1990 roku Sprzedawca nabył Nieruchomość zgodnie z obowiązującym prawem jako następca prawny przedsiębiorstwa państwowego. Wobec powyższego Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający poniósł odpowiednio nakłady wskazane jak na wstępie w opisie stanu faktycznego.

Budynek A podlegał ulepszeniu, które przekroczyły 30% wartości początkowej, a od poniesionych wydatków odliczano podatek VAT. Nakłady jakie poniesiono na Budynek A przedstawiają się następująco:

• wartość początkowa budynku wynosiła w chwili nabycia 2.076.280,05

• w latach 1995-1997 poniesiono nakłady w wysokości 1.214.001,49

• w latach 1998-2001 poniesiono nakłady w wysokości 2.438.557,01

• w latach 2001-2012 poniesiono nakłady w wysokości 2.310.531,72

• w latach 2013-2014 poniesiono nakłady w wysokości 2.970.967,20

• w latach 2015-2021 poniesiono nakłady w wysokości 366.118,90.

Biorąc powyższe dane pod uwagę należy stwierdzić, że ostatnie nakłady, które przekroczyły 30% wartości początkowej były w roku 2014. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Po dokonaniu ulepszeń Sprzedający oddał budynek do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W momencie sprzedaży nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania budynku do użytkowania po dokonaniu ulepszenia (2014).

Nakłady jakie poniesiono na Budynek B oraz budynek C nie osiągnęły przekroczenia 30% wartości początkowej, zatem nie mamy do czynienia z ponownym zasiedleniem. Jak stwierdzono na wstępie w opisie stanu faktycznego w przypadku budynku A, ostatnie przekroczenie wartości nakładów >30 % nastąpiło w roku 2014, wobec tego należy stwierdzić, że ponowne zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło we wskazanym wyżej roku 2014. W odniesieniu do powyższego zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy nie ma wątpliwości, że sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego/ponownego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego/ponownego zasiedlenia. Dodatkowo należy podkreślić, że Sprzedający nabył Nieruchomość i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie którego dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystał również grunt, na którym są posadowione ww. budynki.

Państwa zdaniem, dostawa Przedmiotu Sprzedaży, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

c) adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT).

Z powyższego wynika, że w sytuacji uznania sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży za zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Spółka i Sprzedający będą mieli możliwość zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia - przy założeniu, że zarówno Spółka jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem sprzedaży stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Oświadczenie to musi spełniać wymogi formalne, o których mowa w ww. art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

W przypadku złożenia rezygnacji z przedmiotu zwolnienia przez Wnioskodawcę i Sprzedającego przedmiot sprzedaży będzie objęty opodatkowaniem stawką 23% VAT, zatem Wnioskodawca dokonujący nabycia będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy,

rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem,

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej, przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższego, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy

rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Przedmiotem Sprzedaży będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego gruntu Działki Wydzielonej
*   własność budynku A zlokalizowanego na Działce Wydzielonej - budynek główny (Budynek A), użytkowany w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność budynku B zlokalizowanego na Działce Wydzielonej - budynek portierni (Budynek B), użytkowany w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność budynku C zlokalizowanego na Działce Wydzielonej - budynek garażu (Budynek C), użytkowany w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność innych budowli zlokalizowanych na Działce Wydzielonej, które stanowią wiata rowerowa oraz klatka schodowa (budowla wzniesiona na gruncie (\`(...)\`) przez osobę trzecią i w chwili obecnej przez tę osobę wykorzystywana jako klatka schodowa pożarowa dla budynku znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej) - użytkowane w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%
*   własność innych urządzeń zlokalizowanych na Działce Wydzielonej przynależnych do budynku głównego i zainstalowanych w nim, którymi są: system (\`(...)\`), wentylacja mechaniczna, klimatyzator, hydrofornia, urządzenie hydrantowe p.poż. - budynek główny i przynależne do niego urządzenia były użytkowane w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%.

Sprzedający nabył opisaną nieruchomość w 1990 r. jako następca prawny przedsiębiorstwa państwowego w związku z tym, nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Budynek A podlegał ulepszeniom, które przekroczyły 30% wartości początkowej, a od poniesionych wydatków odliczano podatek VAT. Ostatnie nakłady, które przekroczyły 30% wartości początkowej były w roku 2014. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Po dokonaniu ulepszeń Sprzedający oddał budynek do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W momencie sprzedaży nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania budynku do użytkowania po dokonaniu ulepszenia (2014). Nakłady ponoszone były również na pozostałe Budynki (Budynek B oraz Budynek C) jednak nie przekroczyły one 30% wartości początkowej tych obiektów. Z wniosku nie wynika, że ponosili Państwo nakłady na inne budowle zlokalizowane na Działce Wydzielonej (wiata rowerowa oraz klatka schodowa - użytkowane w działalności opodatkowanej objętej stawką 23%).

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż ww. obiekty posadowione na gruncie zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, dla planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku.

W konsekwencji, planowana dostawa Działki Wydzielonej oraz posadowionych na niej obiektów będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że tzw. inne urządzenia zlokalizowane na Wydzielonej Działce stanowią elementy przynależne do budynku głównego (Budynek A) . Tym samym ich planowana dostawa będzie korzystała ze zwolnienia właściwego dla ww. budynku i nie będzie miała wpływu na opodatkowanie gruntu podatkiem VAT.

Ponieważ planowana dostawa Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, zamierzacie Państwo wybrać opcję opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Tym samym, w sytuacji, gdy Państwo jako strona transakcji podejmiecie wraz ze Sprzedającym decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku opisanej transakcji i złożycie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym oświadczenie, że rezygnujecie ze zwolnienia i wybieracie opodatkowanie ww. dostawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnośnie natomiast kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy :

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym :

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanej sprawie, skoro dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT - w sytuacji Państwa rezygnacji ze zwolnienia - to przy wykorzystywaniu przez Państwa nabytej nieruchomości do czynności opodatkowanych będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).