Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.659.2023.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-09
Teza: Podleganie opodatkowaniu przy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-grunt niezabudowany; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

7 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży Działek. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 stycznia 2024 r. (wpływ 29 stycznia 2024 r.) oraz pismami z 7 lutego 2024 r. (wpływ 7 lutego 2024 r. i 8 lutego 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

### (\`(...)\`)

### 2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

(…), będący zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej jako: „Wnioskodawca”, „Małżonek”) jest osobą fizyczną zamieszkałą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlega w Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „PIT”) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy).

(…), będąca zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (dalej jako: „Zainteresowana”, „Małżonka”) jest osobą fizyczną, zamieszkałą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlega w Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „PIT”) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Wnioskodawca i Zainteresowana dalej łącznie zwani „Zainteresowanymi”, „Małżonkami”.

Małżonkowie nabyli (\`(...)\`)2013 r. w drodze umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki w formie aktu notarialnego (…) od (…) z majątku wspólnego nieruchomość rolną, położoną w obrębie (…), stanowiącą niezabudowaną działkę nr 1 o powierzchni (\`(...)\`), dla której w Sądzie Rejonowym (…) prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Działka”).

Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza (…), z dnia (\`(...)\`)2013 r., gmina (…) nie posiadała dla opisanej wyżej Działki aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) Działka znajdowała się w jednej części w strefie osadnictwa wiejskiego, w drugiej zaś w strefie produkcji rolnej.

Grunty nabywane w ramach Działki weszły z dniem umowy kupna w skład gospodarstwa rodzinnego Małżonków.

W latach od roku 2013 do roku 2023 Działka wykorzystywana była przez Małżeństwo w celu prowadzenia upraw rolnych, w tym roślin miododajnych, facelii i zboża.

Zainteresowani nie prowadzili na Działce działalności gospodarczej.

Mając na uwadze występowanie na części Działki słabej klasy ziemi oraz wynikające z tego tytułu problemy w uprawie spowodowane brakiem dostatecznego nawodnienia ziemi, a w konsekwencji wysychanie upraw, Małżonkowie podjęli decyzję o wydzieleniu części Działki, która nie spełniała warunków do dalszej uprawy rolnej oraz jej sprzedaży.

Dnia (\`(...)\`)2021 r. w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu (…) nastąpiły zmiany dotyczące podziału nieruchomości gruntowej działki nr 1, w wyniku którego powstały działki nr 1/1i 1/2, tj.: (1) działka 1/1 o pow. (\`(...)\`) ha na użytek: lasy, łąki trwałe, grunty orne oraz (2) działka 1/2 o pow. (\`(...)\`) ha na użytek: łąki trwałe, grunty orne.

Mając na uwadze trudność w użytkowaniu działki 1/2 na cele rolne, jak również chcąc zwiększyć szanse na sprzedaż części przedmiotowego gruntu, tj. działki 1/2, Małżeństwo podjęło decyzję o podziale działki 1/2 na mniejsze działki (dalej jako: „Działki”), tj. działki o pow. od (\`(...)\`) ha do (\`(...)\`) ha.

Decyzją Burmistrza (…) Nr (…) z dnia (\`(...)\`)2022 r. orzeczono zatwierdzić podział nieruchomości oznaczonej nr ew. (…), położonej w obrębie ewidencyjnym (…).

Działki nie zostały uzbrojone.

W toku czynności podejmowanych w związku ze sprzedażą Działek, Małżeństwo nie korzysta z usług podmiotów profesjonalnych, takich jak pośrednicy nieruchomości, doradcy lub inni o zbliżonym charakterze. Zainteresowani nie prowadzą marketingu ani reklamy dotyczących sprzedaży Działek, jedynie, ogłosili chęć sprzedaży Działek w Internecie.

Na chwilę sporządzania rozpatrywanego wniosku Małżeństwo zawarło 4 (cztery) przedwstępne umowy sprzedaży obejmujące poszczególne Działki. Sprzedaż działek planowana jest na rok 2024.

### Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

Wniosek o pierwotny podział nieruchomości z działki 1 na 1/1 i1/2 złożył geodeta (…) na podstawie udzielonego upoważnienia przez właścicieli nieruchomości Wnioskodawcę i Zainteresowaną w dniu (\`(...)\`)2021 r. Zrobiono to z uwagi na fakt, że część nieruchomości, która była zalesiona i nie mogła być użytkowana rolniczo. Następnie geodeta w imieniu Zleceniodawców złożył operat podziałowy do Starostwa Powiatowego w (…) w dniu (\`(...)\`)2021 r. Wniosek o wydanie opinii podziałowej z dnia (\`(...)\`)2022 r. o możliwości i sposobie podziału nieruchomości 1/2 złożyli osobiście Wnioskodawca i Zainteresowana w Urzędzie Miasta i Gminy (…). Następnie (\`(...)\`)2022 r. został złożony operat podziałowy na podstawie kolejnego zlecenia geodecie (…) do Starostwa Powiatowego w (…). Podział obejmował wydzielenie z działki 1/2 na działki ewidencyjne o nr 1/3 do 1/18 łącznie 16 działek.

Wydzielone działki z nieruchomości o nr 1/2 to działki ewidencyjne o nr (…).

Na chwilę obecną planują Państwo odsprzedaż nieruchomość o nr ew. 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 oraz udział w działce o nr 1/17.

Grunt wykorzystywany jest aktualnie do celów prywatnych oraz prowadzonego gospodarstwa rolnego. Od wykorzystywania wszystkich działek Wnioskodawcy nie odprowadzali podatku VAT.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników. W okresie posiadania gruntów obejmujących działki byli Państwo, w ramach odrębnych prowadzonych działalności gospodarczych, podatnikami podatku od towarów i usług:

\- Zainteresowana prowadząca (…), NIP (…) – prowadzenie (\`(...)\`);

\- Wnioskodawca prowadzący (…), NIP (…) – gospodarstwo agroturystyczne, produkcja (\`(...)\`) z własnej uprawy.

Grunt obejmujący działki mające być przedmiotem zbycia do czasu sprzedaży był wykorzystywany prywatnie i do prowadzonej działalności rolniczej. Grunt był obsiewany roślinami miododajnymi wieloletnimi (nostrzyk biały) i jednorocznymi (facelia), aby utrzymywać go w dobrej kulturze rolnej.

Wnioskodawca jest rolnikiem nieryczałtowym. Zarówno Zainteresowana, jak i Wnioskodawca nie są zgłoszeni do ryczałtu z tyt. prowadzonego gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawcę. Zainteresowana i Wnioskodawca prowadzą odrębne ww. działalności gospodarcze.

Z gruntu, obejmującego działki mające być przedmiotem sprzedaży, zbiory produktów rolnych wykorzystywane były wyłącznie na potrzeby własne Wnioskodawców, w ramach utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej.

Grunt, obejmujący działki mające być przedmiotem sprzedaży nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.

W odniesieniu do gruntu, obejmującego działki mającego być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawcy nie ponosili nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Działki nie mają przyłącza wody oraz prądu.

Na działkę nr 1/2 Wnioskodawcy wystąpili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu sprawdzenia możliwości zbycia tej nieruchomości w całości bądź części z uwagi na utrudnienia w użytkowaniu gruntu rolniczo.

Działki nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W studium uwarunkowań teren przeznaczony jest na działalność rolniczą. Na skutek złożonego wniosku o wydanie decyzji o warunkach Wnioskodawcy uzyskali decyzję o ustaleniu warunków zabudowy na działkę 1/2. Wniosek złożył Wnioskodawca – współwłaściciel działki w imieniu obu właścicieli.

Na dzień planowanej sprzedaży wydane są warunki zabudowy dla działki 1/3 decyzją z dnia (\`(...)\`)2023 r. Decyzja przewiduje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą techniczną. O wydanie decyzji wystąpiła osoba trzecia zainteresowana zakupem nieruchomości, która zawarła umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna przewiduje sprzedaż nieruchomości bez uzyskiwania żadnych zgód i pozwoleń. Zainteresowani kupują tylko i wyłączenie wydzieloną działkę.

Zawarte umowy przedwstępne dotyczą działek o nr ew. 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 oraz udziału w działce o nr 1/17.

Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy docelowej do 15 stycznia 2024 r. w przypadku wszystkich umów przedwstępnych sprzedaży. W związku z nadejściem terminu do zawarcia umów, do 25 stycznia 2024 r. zawarto umowy warunkowe sprzedaży nieruchomości.

Z posiadanych informacji, uzgodnień, oraz z uwagi na brak zgody właścicieli nieruchomości – Wnioskodawcę i Zainteresowaną – kupujący nie dokonywali na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły lub zwiększą ich atrakcyjność, jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawcy nie udzielali pełnomocnictwa osobom trzecim do prowadzenia jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości.

Na planowane działki do sprzedaży nie została zawarta żadna umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości ani w części ani w całości.

Wnioskodawcy nie dokonywali sprzedaży żadnych innych nieruchomości do nich należących.

Wnioskodawcy posiadają inne nieruchomości, jednakże nie planują ich sprzedaży, poza potencjalną sprzedażą działek wydzielonych z działki 1/2, o których mowa powyżej.

Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili na nieruchomości działalności gospodarczej.

Działki objęte wnioskiem były obsiewane roślinami miododajnymi jednorocznymi i pozyskiwane corocznie nasiona służyły ponownemu obsianiu działki w kolejnym roku. Po zakończeniu każdego roku bowiem działkę orano i obsiewano w kolejnym roku w celu utrzymania działek w dobrej kulturze rolnej. Stąd wskazano w piśmie z dnia 29 stycznia 2024 r., że działka była wykorzystywana na użytek prywatny. Natomiast pożytki (płody rolne) z tej działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej któregokolwiek z Wnioskodawców. Zwrot stanowiący o tym, że działki wykorzystywane były w działalności rolnej został użyty w tym sensie, iż na działkach wykonywano czynności, które utożsamia się z czynnościami typowo rolniczymi (sianie, oranie, koszenie).

W zeszłym roku Wnioskodawcy postanowili obsiać działki roślinami miododajnymi wieloletnimi, aby nie musieć orać i obsiewać gruntu każdego roku.

Wszystkie powyższe czynności nie były związane z działalnością gospodarczą któregokolwiek z Wnioskodawców a jedynie zapewniały pozostawanie gruntów w dobrej kulturze rolnej.

### Pytanie

Czy sprzedając powstałe w wyniku podziału Działki Wnioskodawca oraz Zainteresowana będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcje sprzedaży będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 29 stycznia 2024 r.)

Zdaniem Zainteresowanych, dokonując sprzedaży Działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1/2, nie będą Państwo działali w charakterze podatników od towarów i usług, a w konsekwencji transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska własnego Zainteresowanych

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 z późń. zm.; dalej jako: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane być może jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W celu ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy oraz dana dostawa towarów lub świadczenie usług wykonywane jest w ramach tejże działalności.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że kiedy osoba fizyczna (osoby fizyczne) dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy majątek nabyty został oraz faktycznie wykorzystany jest (był) na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT. Jednakże, jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Stanowisko to potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Zainteresowani, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmowali (będą podejmowali) aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Małżonków za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z wyżej przywołanych orzeczeń – C-180/10 i C-181/10 – wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2022, sygn. I FSK 1589/18).

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie Zainteresowani zamierzają sprzedać niezabudowane działki gruntu, tj. Działki powstałe po dziale działki 1/2. Małżonkowie nabyli Działkę w drodze umowy sprzedaży od (…) w 2013 roku. Działka weszła z dniem umowy kupna w skład gospodarstwa rodzinnego Zainteresowanych. W latach 2013 – 2023 Małżonkowie wykorzystywali Działkę jako grunt rolny, we własnym zakresie, pod uprawę m.in. roślin miododajnych, facelii i zbóż.

W związku ze znacznymi utrudnieniami w zakresie prowadzenia działalności rolnej na części Działki, tj. gruntach objętych granicami działki 1/2, związanymi ze słabą jakością gleby, a w konsekwencji wysychaniem upraw, Zainteresowani podjęli decyzję o sprzedaży działki 1/2. Mając na uwadze, że warunki gleby na gruncie objętym granicami działki 1/2 nie pozwalają na użytek jej na cele rolne, a tym samym sprzedaż przedmiotowej działki na te cele będzie w praktyce znacznie utrudniona, lub też niemożliwa, Małżonkowie podjęli decyzję o podziale działki 1/2 na mniejsze działki. Powyższe przyczynić się miało do znalezienia zainteresowanych na nabycie działek i zwiększenia szans na ich sprzedaż.

Czynności podejmowane na rzecz sprzedaży przedmiotowych Działek nie przybierają formy zawodowej (profesjonalnej) i nie przejawiają aktywności Małżonków w zakresie obrotu nieruchomościami, która miałaby formę zorganizowaną. Zainteresowani nie podjęli działań w celu uzbrojenia działek. Małżonkowie nie podejmują również działań w celach marketingowych lub w celu reklamy, ograniczyli się wyłącznie do zamieszenia ogłoszenia o planowaniu sprzedaży Działek w Internecie. Zainteresowani nie wystąpili z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla żadnej z działek.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Okoliczności, w jakich Małżonkowie dokonują sprzedaży działek oraz całokształt czynności, jakich dokonują w tym celu, jednoznacznie wskazują, że czynności te podejmowane są w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Aktywność Zainteresowanych nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W ocenie Zainteresowanych brak jest podstaw do uznania Małżonków – w związku ze sprzedażą działek niezabudowanych - za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, Zainteresowani nie będą działali przy dokonywaniu transakcji sprzedaży działek w charakterze podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż przedmiotowych działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na mocy art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W świetle art. 36 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W oparciu o art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Stosownie do art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Państwa wątpliwość dotyczy kwestii, czy sprzedając powstałe w wyniku podziału Działki będą Państwo działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług a transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży spełnione są przesłanki do uznania Zainteresowanych za podatników podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedaż nieruchomość o nr ew. 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 oraz udział w działce o nr 1/17. Nabyli Państwo (\`(...)\`)2013 r. w drodze umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki w formie aktu notarialnego do majątku wspólnego nieruchomość rolną, stanowiącą niezabudowaną działkę nr 1. W latach od roku 2013 do roku 2023 Działka wykorzystywana była przez Państwa w celu prowadzenia upraw rolnych, w tym roślin miododajnych, facelii i zboża. Nie prowadzili Państwo na Działce działalności gospodarczej. Podjęli Państwo decyzję o wydzieleniu części Działki, która nie spełniała warunków do dalszej uprawy rolnej oraz jej sprzedaży.(\`(...)\`)2021 r. nastąpiły zmiany dotyczące podziału nieruchomości gruntowej działki nr 1, w wyniku którego powstały działki nr 1/1 i 1/2. Mając na uwadze trudność w użytkowaniu działki 1/2 na cele rolne, jak również chcąc zwiększyć szanse na sprzedaż części przedmiotowego gruntu, tj. działki 1/2, podjęli Państwo decyzję o podziale działki 1/2 na mniejsze działki. Nie korzystali Państwo z usług podmiotów profesjonalnych, takich jak pośrednicy nieruchomości, doradcy lub inni o zbliżonym charakterze. Nie prowadzą Państwo działań marketingowych ani reklamy dotyczących sprzedaży Działek, jedynie, ogłosili Państwo chęć sprzedaży Działek w internecie. Nie dokonywali Państwo na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły lub zwiększą ich atrakcyjność, jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi. Nie udzielali Państwo pełnomocnictwa osobom trzecim do prowadzenia jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości. Od wykorzystywania wszystkich działek nie odprowadzali Państwo podatku VAT. Nigdy nie prowadzili Państwo na nieruchomości działalności gospodarczej. Działki objęte wnioskiem były obsiewane roślinami miododajnymi jednorocznymi i pozyskiwane corocznie nasiona służyły ponownemu obsianiu działki w kolejnym roku. Po zakończeniu każdego roku bowiem działkę orano i obsiewano w kolejnym roku, w celu utrzymania działek w dobrej kulturze rolnej. Pożytki (płody rolne) z tej działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej któregokolwiek z Państwa. Na działkach wykonywano czynności, które utożsamia się z czynnościami typowo rolniczymi (sianie, oranie, koszenie). Wszystkie powyższe czynności nie były związane z działalnością gospodarczą któregokolwiek z Państwa, a jedynie zapewniały pozostawanie gruntów w dobrej kulturze rolnej. Z gruntu, obejmującego działki mające być przedmiotem sprzedaży, zbiory produktów rolnych wykorzystywane były wyłącznie na potrzeby własne Państwa, w ramach utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej. Grunt, obejmujący działki mające być przedmiotem sprzedaży nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp. Na działkę nr 1/2 wystąpili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu sprawdzenia możliwości zbycia tej nieruchomości w całości bądź części z uwagi na utrudnienia w użytkowaniu gruntu rolniczo. Decyzja przewiduje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą techniczną. O wydanie decyzji wystąpiła osoba trzecia zainteresowana zakupem nieruchomości, która zawarła umowę przedwstępną. Działki nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Zawarli Państwo także 4 przedwstępne umowy sprzedaży obejmujące poszczególne Działki. Umowa przedwstępna przewiduje sprzedaż nieruchomości bez uzyskiwania żadnych zgód i pozwoleń.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wobec tego, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza sprawy w kontekście przywołanych przepisów oraz wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Nieruchomości – działek o nr ew. 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6 oraz udziału w działce o nr 1/17 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpią przesłanki do uznania Państwa w związku z tą transakcją za podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, gdyż:

\- nigdy nie prowadzili Państwo na nieruchomości działalności gospodarczej,

\- działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej któregokolwiek z Państwa,

\- działka (z której wydzielone zostały działki będące przedmiotem sprawy) wykorzystywana była przez Państwa w celu prowadzenia upraw rolnych, w tym roślin miododajnych, facelii i zboża,

\- nie prowadzą Państwo działań marketingowych ani reklamy dotyczących sprzedaży Działek, jedynie, ogłosili Państwo chęć sprzedaży Działek w internecie,

\- nie dokonywali Państwo na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły lub zwiększą ich atrakcyjność, jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi,

\- nie udzielali Państwo pełnomocnictwa osobom trzecim do prowadzenia jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości,

\- z gruntu, obejmującego działki mające być przedmiotem sprzedaży, zbiory produktów rolnych wykorzystywane były wyłącznie na Państwa potrzeby własne,

\- grunty obejmujące działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.,

\- mimo, że zawarli Państwo 4 przedwstępne umowy sprzedaży to przewidują one sprzedaż nieruchomości bez uzyskiwania żadnych zgód i pozwoleń.

Zatem, wszystkie powyższe czynności nie były związane z działalnością gospodarczą któregokolwiek z Państwa, a jedynie zapewniały pozostawanie gruntów w dobrej kulturze rolnej.

Z analizy przedmiotowej sprawy wynika jedynie, że podjęli Państwo decyzję o wydzieleniu części Działki, która nie spełniała warunków do dalszej uprawy rolnej oraz o podziale działki 1/2 na mniejsze działki, w celu sprawdzenia możliwości zbycia tej nieruchomości w całości bądź części, z uwagi na utrudnienia w użytkowaniu gruntu rolniczo.

### Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży Nieruchomości – działek o nr ew. 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6 oraz udziału w działce o nr 1/17 należy stwierdzić, że czynności, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, które Państwo podjęli, nie świadczą o aktywności Państwa jako podatników podatku VAT. Nie dokonali Państwo i nie będą dokonywać czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców, w szczególności działań mających uatrakcyjnić działki dla potencjalnych nabywców, ani działań marketingowych.

Tym samym, dokonując sprzedaży ww. działek objętych wnioskiem nie będą Państwo działali w charakterze – zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy – podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

**Podsumowując, sprzedając Działki powstałe w wyniku podziału Działki nr 1** **nie będą Państwo działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

**Zatem, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się w szczególności na informacji, że: „Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili na nieruchomości działalności gospodarczej (…). Natomiast pożytki (płody rolne) z tej działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej któregokolwiek z Wnioskodawców (…). Zwrot stanowiący o tym, że działki wykorzystywane były w działalności rolnej został użyty w tym sensie, iż na działkach wykonywano czynności, które utożsamia się z czynnościami typowo rolniczymi (sianie, oranie, koszenie) (…). Wszystkie powyższe czynności nie były związane z działalnością gospodarczą któregokolwiek z Wnioskodawców a jedynie zapewniały pozostawanie gruntów w dobrej kulturze rolnej”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – zgodnie z art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).