Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-840/10-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-14
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2010 r. (data wpływu: 9 lipca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu: 6 października 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 24 września 2010 r., nr ILPB2/415-840/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 24 września 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 30 września 2010 r.), zaś w dniu 6 października 2010 r. (data nadania: 1 października 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W marcu 2005 r. Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie spółdzielcze własnościowe na terenie Polski za kwotę 65.000,00 zł, której udzielił Jej bank na podstawie umowy kredytowej 2 marca 2005 r. jako kredyt hipoteczny indeksowany kursem wymiany waluty CHF, z przeznaczeniem na zakup lokalu mieszkalnego. Jako zabezpieczenie kredytu ustalona została hipoteka kaucyjna w kwocie 90.000,00 zł.

Przez okres 5-ciu lat Zainteresowana rzetelnie spłacała ten kredyt w banku. 22 czerwca 2010 r. Zainteresowana była zmuszona sprzedać to mieszkanie z powodu Jej długotrwałej choroby i przebywania na urlopie wychowawczym, sprawując opiekę nad małoletnią córką. Warunki życiowe, bytowe i finansowe Wnioskodawczyni uległy znacznemu pogorszeniu. Wyremontowane mieszkanie z pełnym wyposażeniem Zainteresowana sprzedała aktem notarialnym za kwotę 195.000,00 zł, w którym istnieje zapis, że kupujący od Niej mieszkanie w terminie 2 dni roboczych zobowiązuje się zapłacić przelewem na konto banku kwotę 65.224,44 zł, stanowiącą równowartość zadłużenia kredytowego zabezpieczonego hipoteką. Pozostałe odsetki do zamknięcia kredytu w kwocie 2.521,33 zł Wnioskodawczyni wpłaciła osobiście z własnych środków pieniężnych. Kwotę 130.000,00 zł Zainteresowana dostała do rąk własnych od kupującego od Niej mieszkanie.

Dnia 25 czerwca 2010 r. kwotę 130.000,00 zł ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup nowego mieszkania własnościowego (w gorszym stanie) na terenie Polski, by znaleźć kąt do zamieszkania wraz z Jej dzieckiem. Rozliczenie wynikające ze sprzedaży i kupna nowego mieszkania w całości pokrywa wydatki Zainteresowanej przeznaczone na cele mieszkaniowe, a nawet je przekracza.

W uzupełnieniu przedmiotowego wniosku Zainteresowana doprecyzowała opisany stan faktyczny w nw. sposób.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przedmiotowy kredyt został zaciągnięty w banku, który ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Był to kredyt hipoteczny dla osób fizycznych waloryzowany kursem CHF na zakup lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawczyni nie odliczała odsetek od przedmiotowego kredytu na podstawie art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na 31 grudnia 2006 r.

Zainteresowana mieszkanie sprzedała za kwotę 195.000,00 zł dnia 22 czerwca 2010 r. aktem notarialnym, w którym jest zawarty zapis, że kwotę 129.775,56 zł kupujący zapłacili sprzedającej przy podpisaniu aktu notarialnego, zaś resztę ceny sprzedaży w kwocie 65.224,44 zł, stanowiącą wartość zadłużenia kredytowego zabezpieczonego hipoteką wpisaną w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego prawa, kupujący zobowiązują się zapłacić w terminie 2 dni roboczych przelewem na konto banku wierzyciela. Kwota ta, 65.244,44 zł, wynika z zaświadczenia jakie wydał bank na dzień 1 czerwca 2010 r. do całkowitej spłaty kredytu.

Ponieważ kredyt hipoteczny na mieszkanie był waloryzowany kursem CHF, to na dzień 24 czerwca 2010 r. wynosił więcej niż kwota podana w akcie notarialnym, którą miał wpłacić kupujący.

Pozostałe odsetki do zamknięcia kredytu w kwocie 2.521,33 zł Zainteresowana wpłaciła osobiście z własnych środków pieniężnych i całkowite zamknięcie spłaty kredytu nastąpiło 28 czerwca 2010 r.

Na potwierdzenie opisanego faktu Wnioskodawczyni posiada zaświadczenie z banku, potwierdzenie całkowitej spłaty kredytu i akt notarialny.

Szczegółowe rozliczenie kosztów związanych ze sprzedażą i kupnem mieszkania, tj. 201.145,77 zł, przedstawia się następująco:

*   65.224,44 zł – spłata kredytu do banku przez kupującego,
*   2.521,33 zł – wpłata pozostałych odsetek do zamknięcia kredytu hipotecznego przez Wnioskodawczynię,
*   130.000,00 zł – zakup nowego mieszkania przez Zainteresowaną,
*   3.400,00 zł – opłata notarialna zakupionego przez Wnioskodawczynię mieszkania.

Sprzedając mieszkanie i kupując drugie Wnioskodawczyni była zmuszona ponieść dodatkowe wydatki związane od strony urzędowej i prawnej, które wyniosły 6.145,77 zł. Zainteresowana była zmuszona sprzedać swoje mieszkanie (urządzone komfortowo), ponieważ kredyt hipoteczny spłacany rzetelnie przez Nią co miesiąc przez okres 5 lat nie zmniejszał Jej zadłużenia przez ciągle rosnący kurs CHF.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, który udzielił Zainteresowanej bank w 2005 r. i spłacony do banku przy sprzedaży tego mieszkania w kwocie 67.745,77 zł oraz kupno innego mieszkania na terenie Polski z pozostałych środków ze sprzedaży, t. j. 130.000,00 zł, zwalnia Wnioskodawczynię od podatku dochodowego, stosując się w myśl przepisów prawa podatkowego obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jako obywatelka i podatnik na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, zastosowała się Ona do przepisów prawa podatkowego, będącego przedmiotem Jej zaistniałej sytuacji i powinna być Ona zwolniona z podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, a część tych środków przeznaczyła na nabycie nowego mieszkania własnościowego, zostało nabyte 2005 r., w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Z tytułu kredytu, którego dotyczy zwolnienie podatnik nie może korzystać również z tzw. „ulgi odsetkowej”.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Ustalenia dokonane przez Wnioskodawczynię z nabywcą dotyczące przelania części kwoty uzyskanej ze sprzedaży bezpośrednio przez kupującego na konto w banku są ustaleniami czysto technicznymi i nie pozbawiają Wnioskodawczyni możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. czy spłaty kredytu Wnioskodawczyni dokonała osobiście, czy też w Jej imieniu uczynił to nabywca przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w marcu 2005 r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które sprzedała w dniu 22 czerwca 2010 r. Część kwoty, stanowiącej cenę sprzedaży, nabywca przelał na rachunek kredytowy w banku, tytułem spłaty kredytu zaciągniętego przez Zainteresowaną na zakup sprzedanego prawa, natomiast pozostałą część ceny Zainteresowana przeznaczyła w dniu 25 czerwca 2010 r. na zakup nowego mieszkania. W konsekwencji, cała kwota uzyskana ze sprzedaży została w ciągu 2 lat wydatkowana na cele mieszkaniowe.

Reasumując, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowany na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na jego zakup oraz na nabycie nowego mieszkania własnościowego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w całości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż nie potwierdza prawidłowości wyliczeń przedstawionych przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania przy rozliczeniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, u. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.