Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-702/14-3/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-04
Teza: nabycie nieruchomości zabudowanej, prawo do odliczenia podatku VAT
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla nabycia nieruchomości zabudowanej, oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z tą transakcją **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2014 r. wpłynął wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla nabycia nieruchomości zabudowanej, oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z tą transakcją.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. jest spółką celową, prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości (zwana dalej „Spółką” lub „Wnioskodawcą”).

Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia od polskiej spółki (zwanej dalej „Sprzedającym”) kilku budynków oraz budowle w Woli Bykowskiej wraz z działkami, na których są posadowione te nieruchomości. Po sfinalizowaniu transakcji Spółka będzie wynajmować nabyte nieruchomości najemcom. Działalność Spółki, która obejmować będzie między innymi wynajem nabytych nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

W ramach transakcji Spółka nabędzie dwa budynki magazynowe, dwa budynki portierni i budynek pompowni (zwane dalej łączenie „Budynkami”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w skład której wchodzą między innymi drogi, parkingi, tablice informacyjne, sieci, zbiornik przeciwpożarowy, wykorzystywane na potrzeby Budynków (zwane dalej łącznie „Budowlami”).

Budynki i Budowle będące przedmiotem transakcji znajdują się na następujących działkach: 3/13, 3/14, 4/27, 4/20 i 4/21, 4/11, 4/10, 4/15 i 4/29 i 3/7 , 2/3 i 2/8 zwanych dalej „Gruntami”. Budynki, Budowle i Grunty zwane są dalej łącznie Nieruchomością. Grunty składają się wyłącznie z działek zabudowanych.

Budynki i Budowie zostały wybudowane przez Sprzedającego we własnym zakresie. Wydatki związane z budową Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynków i Budowli, gdyż przedmiotowe nabycia były związane z jego działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i ten podatek VAT odliczył.

Dwa budynki magazynowe są przedmiotem najmu, który podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeden budynek magazynowy jest obecnie wynajmowany w całości, jednakże na dzień zawarcia przedmiotowej transakcji nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od momentu wynajęcia ostatniej jego części. Natomiast, drugi budynek magazynowy nie został jeszcze wynajęty w całości i na dzień zawarcia transakcji nie będzie wynajęty w całości (od momentu wynajęcia całego drugiego budynku magazynowego nie minie okres dwóch lat). W obu budynkach od wynajęcia części powierzchni magazynowych upłynęło 2 lata.

Obydwa budynki magazynowe były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Jednakże wydatki poniesione w tym zakresie nie przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z budynków magazynowych.

Portiernie, pompownia i Budowle nie są przedmiotem oddzielnych umów najmu. Jednakże zgodnie z umowami najmu budynków magazynowych zawartymi przez Sprzedającego, najemcy mają również prawo użytkowania terenów wspólnych Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów.

Ponadto portiernie, pompownia i Budowle nie były poddane ulepszeniom (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

W ramach planowanej transakcji, oprócz Nieruchomości na Spółkę przejdą również:

*   prawa i obowiązki wynikające z obowiązujących umów najmu, które z mocy prawa będą przeniesione na Spółkę (w tym depozyty przekazane przez najemców),
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, w tym dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna, dokumentacja projektowa i podwykonawcza (dotycząca budynków i budowli), dokumenty gwarancji wydane imiennie Sprzedającemu przez wykonawców (o ile takie istnieją).

Możę się także zdarzyć, że przeniesione zostaną również prawa wynikające z gwarancji udzielonych Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę(-ów) Nieruchomości, o ile takie istnieją.

W ramach planowanej transakcji Spółka zamierza, co do zasady, nabyć jedynie pozycje wymienione powyżej, a zwłaszcza nie zamierza nabyć aktywów niezwiązanych z Nieruchomością.

Przedmiotem transakcji nie będą w szczególności:

*   wszelkie działki niezabudowane posiadane przez Sprzedającego,
*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego,
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (np. usługi ochroniarskie lub sprzątające), jak również umowy o dostawy mediów (dalej łącznie „Umowy Serwisowe”),
*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   środki pieniężne należące do Sprzedającego (inne niż depozyty najemców wspomniane powyżej),
*   należności i zobowiązania handlowe, rozliczenia międzyokresowe,
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek związanych z przedmiotową Nieruchomością; wyposażenie i środki trwałe biura Sprzedającego
*   inwestycje w obce środki trwałe związane z modernizacją dróg lokalnych; księgi handlowe Sprzedającego;
*   umowy i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (jak wspomniano powyżej, przekazana zostanie jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością).

Należy zaznaczyć, że zgodnie z intencją stron żadne Umowy Serwisowe nie będą przeniesione na Spółkę. Po sfinalizowaniu planowanej transakcji Spółka zawrze w tym zakresie nowe umowy. W związku z powyższym możliwe jest, że nowe umowy serwisowe będą zawarte z dostawcami wybranymi poprzednio przez Sprzedającego. Niewykluczone jest jednak, iż niektóre Umowy Serwisowe zostaną przeniesione na Spółkę. Jednakże może to nastąpić jedynie w wyjątkowych sytuacjach, kiedy zawarcie przez Spółkę nowej umowy nie będzie możliwe.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku z tym nie będzie miało miejsca przeniesienie zakładu pracy.

Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo czy funkcjonalnie wydzielona w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego (nie stanowi wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego). Sprzedający nie dokonał zwłaszcza finansowego wydzielenia poprzez umożliwienie odpowiednich alokacji przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań do Nieruchomości. Ponadto Nieruchomość nie stanowi oddziału Sprzedającego.

Zarówno Spółka jak i Sprzedawca są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT?
2.  Gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku YAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust 1 i ust 10 pkt 1 wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad. 1.

W przedmiotowym przypadku należy przeanalizować, czy sprzedaż Nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli, lub ich części upłyną) okres krótszy niż 2 lata,

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analizując przywołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia, należy zauważyć, iż następuje ono w momencie oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po ich wybudowaniu.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym oba budynki magazynowe będące przedmiotem planowanej transakcji są obecnie wynajmowane na rzecz najemców, przy czym jeden z nich został już w całości oddany do używania najemcom a drugi jedynie w części.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do jednego z budynków magazynowych miało miejsce pierwsze zasiedlenie co do całości budynku, a w odniesieniu do drugiego jedynie w części. Obydwa budynki magazynowe były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Jednakże wydatki poniesione w tym zakresie nie przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z budynków magazynowych.

Ponadto, na dzień planowanej transakcji co do części obu przedmiotowych budynków upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji należy stwierdzić, że w odniesieniu do części obu budynków magazynowych, znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Portiernie, pompownia i Budowle nie są przedmiotem oddzielnych umów najmu. Jednakże zgodnie z umowami najmu budynków magazynowych zawartymi przez Sprzedającego, najemcy mają również prawo użytkowania terenów wspólnych Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów. Tym samym, z uwagi na powyższe również w przypadku portierni, pompowni i Budowli można stwierdzić, iż co do ich części (w części odpowiadającej wynajmowi budynków magazynowych) na dzień planowanej transakcji upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia. Z uwagi bowiem na możliwość korzystania przez najemców, na podstawie umowy najmu powierzchni magazynowej również z terenów wspólnych, zasadne jest twierdzenie, iż na podstawie tych umów są one również oddane do użytkowania najemcom.

W przypadku odmiennego stanowiska organu, zgodnie z którym na podstawie zawartych przez Sprzedającego umów najmu nie doszło do pierwszego zasiedlenia powyższych obiektów, należałoby uznać, iż planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić pierwsze zasiedlenie portierni, pompowni i Budowli, w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT Tym samym, w przypadku braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podstawowej.

Z uwagi na powyższe, w przedmiotowym przypadku zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT będzie miało zastosowanie jedynie do części budynków magazynowych, jak również w części do portierni, pompowni i Budowli (jeśli zasadne jest stwierdzenie, iż w ich przypadku doszło już do pierwszego zasiedlenia).

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynków, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
2.  złożą, przed dokonaniem dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (dalej jako „Oświadczenie”).

Tym samym, sprzedaży części Nieruchomości objętej zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy strony transakcji złożą przed datą transakcji Oświadczenie o wyborze opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki podstawowej.

W zakresie części Budynków i Budowli nieobjętych zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, konieczna jest analiza, czy w pozostałym zakresie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w analizowanej sytuacji nie będzie ono miało zastosowania. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług, związanych z budową Nieruchomości oraz Sprzedający VAT ten odliczył, należy uznać, iż warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku, spełnione. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Podsumowując, w zakresie sprzedaży części Nieruchomości (w zakresie części Budynków i Budowli, co do których na dzień planowanej transakcji upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia), do której zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podstawowej (obecnie 23% VAT), pod warunkiem, że strony transakcji złożą stosowne Oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W pozostałym zakresie (w zakresie części Budynków i Budowli, co do których na dzień planowanej transakcji pierwsze zasiedlenie nie miało jeszcze miejsca bądź nie upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia), z uwagi na to, iż nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w Ustawie o VAT to transakcja ta będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT stawką podstawową (obecnie 23% VAT),

Dodatkowo należy zauważyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie, opodatkowanie sprzedaży gruntów, na których znajdują się Budynki i Budowle będące przedmiotem planowanej transakcji, będzie opodatkowane taką samą stawką VAT jak usadowione na nich naniesienia.

Podsumowując, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi podatku VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Niemniej jednak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku nałeżnego lub zwrotu nadwyżki podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, wyłączenie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, dla oceny, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni magazynowej. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Ponadto Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie jej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Wskazać również należy, że jak stanowi art. 43 ust 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będący czynnym podatnikiem podatku VAT planuje nabyć zabudowaną nieruchomość gruntową. Po nabyciu nieruchomości Zainteresowany będzie ją wynajmował najemcom. Na nabywanym gruncie znajdują się dwa budynki magazynowe, dwa budynki portierni, budynek pompowni oraz infrastruktura towarzysząca – drogi, parkingi, tablice informacyjne, sieci, zbiornik przeciwpożarowy wykorzystywane na potrzeby budynków. Budynki i budowle zostały wybudowane przez sprzedającego we własnym zakresie. Wydatki związane z budową podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związanego z ich nabyciem. Jak wynika z opisu sprawy dwa budynki magazynowe są przedmiotem najmu, który podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeden budynek magazynowy jest obecnie wynajmowany w całości, jednakże na dzień zawarcia umowy sprzedaży nie upłynie okres dwóch lat od momentu wynajęcia ostatniej część. Natomiast drugi budynek magazynowy nie został jeszcze wynajęty w całości i na dzień zawarcia transakcji nie będzie wynajęty w całości – od momentu wynajęcia całego drugiego budynku magazynowego nie minie okres dwóch lat. Zatem w obu budynkach od wynajęcia części powierzchni magazynowych upłyną 2 lata. Obydwa budynki magazynowe były ulepszane jednakże poniesione w tym zakresie wydatki nie przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z budynków. Portiernie, pompownia i budowle nie są przedmiotem oddzielnych umów najmu, jednak zgodnie z umowami najmu najemcy budynków magazynowych mają prawo użytkowania tych terenów wspólnych. Ponadto portiernia, pompownia i budowle nie były poddane ulepszeniom w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Analiza powołanych przepisów prawa podatkowego w kontekście wskazanego we wniosku opisu sprawy wskazuje, że w stosunku do jednego budynku doszło w całości do pierwszego zasiedlenia, w odniesieniu do drugiego budynku oddanego w najem w części do pierwszego zasiedlenia doszło w części w której został on oddany w najem. Ponadto na dzień planowanej sprzedaży do części obu budynków upłynie okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, zatem w odniesieniu do tych częśći budynków magazynowych znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć – co wskazał Wnioskodawca we wniosku – że budowle znajdujące się na nieruchomości nie były przedmiotem oddzielnych umów najmu, lecz najemcy budynków mieli prawo użytkowania tych terenów wspólnych należących do nieruchomości. Tym samym należy uznać, że w odniesieniu do wskazanych budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie do podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że najemcy budynków mogli korzystać na podstawie zawartych umów najmu powierzchni magazynowych z terenów wspólnych. Zatem należy zgodzić się z Wnioskodawcą , że opisane budowle również były oddane do użytkowania najemcom.

W opisie sprawy Zainteresowany wskazał, że zamierza wspólnie ze sprzedającym złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy.

Zatem w stosunku do tych nieruchomości objętych zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Wnioskodawca oraz sprzedający będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy pod warunkiem spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie. Tym samym w odniesieniu do tech nieruchomości znajdzie zastosowanie podstawowa stawka podatku VAT wskazana w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

W odniesieniu do pozostałych części budynków, które nie zostały objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy dokonać analizy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową Nieruchomości. Tym samym w odniesieniu do tych części budynków nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W związku z powyższym transakcja sprzedaży opisanych części budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%. Zatem należy uznać, że w zakresie pytania Nr 1 Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do treści art. 86 ust. 10b ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w:

1.  ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
2.  ust. 2 pkt 4 lit. c - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik:
    1.  otrzyma fakturę dokumentującą dostawę towarów, stanowiącą u niego wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów, w terminie trzech miesięcy od upływu miesiąca, w którym w odniesieniu do nabytych towarów powstał obowiązek podatkowy,
    2.  uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek;
3.  ust. 2 pkt 4 lit. a, b i d - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu tych transakcji w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych – art. 86 ust. 11 ustawy.

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy – art. 87 ust. 1 ustawy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT – najmem powierzchni magazynowych. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Zatem należy uznać, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez sprzedawcę dokumentującej opisaną transakcję, na zasadach określonych w art. 86 ustawy, bądź prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W wydanej interpretacji rozstrzygnięto kwestię właściwej stawki podatku VAT dla opisanej transakcji oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z wystawionej przez Sprzedawcę faktury. W części odnoszącej się do opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości – pytanie nr 1 wniosku - zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Ponadto w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych również zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.