Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.473.2020.2.APR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-29
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 13, 14, 16 i 17
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; majątek-majątek prywatny; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2020 r. (data wpływu 16 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2020 r., data nadania 7 października 2020 r. (data wpływu 8 października 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 października 2020 r. nr 0114-KDPI4-1.4012.473.2020.1.APR (doręczone w dniu 5 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 13, 14, 16 i 17 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 13, 14, 16 i 17.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 7 października 2020 r., data nadania 7 października 2020 r. (data wpływu 8 października 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 października 2020 r. nr 0114-KDPI4-1.4012.473.2020.1.APR.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

W dniu 26 listopada 2010 r. Wnioskodawca kupił wraz z żoną, do wspólnoty majątkowej, w miejscowości (…), gmina (…), rolną niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr. ew. 8 o obszarze 10217 m2. Dla zakupionej działki Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW Nr (…).

Nieruchomość kupiono w celu wybudowania domu, po sprzedaży mieszkania o powierzchni 33 m2 w miejscowości (…) ul. (…). Dla nieruchomości nr 8 były w przeszłości wydane warunki zabudowy i fakt ten stanowił dla nich pewną gwarancję, że w przyszłości będzie można ponownie wystąpić o wydanie warunków zabudowy i wybudować dom.

Z czasem małżonkowie doszli do wniosku, że działka jest zbyt duża na budowę domu, więc w 2012 roku podzielili nieruchomość na 3 działki o numerach 9, 10, 11, z myślą, że sobie zostawią jedną, a pozostałe przekażą dzieciom. Po podziale działki miały po 3406 m2. Do działek nie było drogi dojazdu i nie miały zjazdu z drogi gminnej.

Dla zaspokojenia własnych potrzeb (budowa domu), w 2017 roku, jedną działkę postanowiono sprzedać. W tym celu na drewnianej płycie zrobiono odręczny napis z numerem telefonu i postawiono przy działce. Wstawiono również ogłoszenie do serwisów internetowych (…)

Jednak okazało się, że sprzedaż jest utrudniona, ponieważ znowelizowana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 14 kwietnia 2016 r. uniemożliwiła sprzedaż gruntów o powierzchni powyżej 3000 m2, a działki miały powierzchnię po 3406 m2.

W myśl tej ustawy obrót gruntami został istotnie ograniczony, ponieważ tylko rolnicy indywidualni mogli nabywać grunty, powyżej 3000 m2.

Bezużyteczność działek w takiej wielkości i takim układzie, i niemożność dysponowania własnym majątkiem, spowodowała, że jedynym wyjściem z tej sytuacji było wystąpienie o warunki zabudowy dla 3 działek i podzielenie ich na pół.

Taki podział nie był zamierzony ani korzystny, wiązał się z kosztami, wymusił wydzielenie drogi dojazdowej i wykonanie zjazdu z drogi gminnej. Bez tych czynności działki nadal byłyby bezużyteczne. Warunki zabudowy zostały wydane 20 listopada 2017 r. Decyzją Wójta Gminy w (…) z dnia 26 lipca 2018 r. został zatwierdzony podział nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów nr 9, 10, 11 na działki nr 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 z tego 3 działki o numerach 12, 15, 18 zostały przeznaczone na drogę wewnętrzną.

Ponieważ nie było możliwości bezpośredniego wjazdu z drogi gminnej na wytyczoną drogę wewnętrzną (z powodu przydrożnego rowu), zaistniała konieczność wykonania drogowego zjazdu.

Wydzielone działki nie były ogrodzone, nie miały doprowadzonych mediów, nie było indywidualnych przyłączy.

W przyszłości małżeństwo zamierza sprzedać 2 działki nr 16, 17, a pozostałe działki nr 19, 20 pozostawić sobie i je zagospodarować.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nie wykonał żadnej czynności do zrealizowania wybudowania domu. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał mieszkanie, bo chcieli mieć dom. Planowali budowę domu, jednak realizacja planu okazała się być trudniejsza niż myśleli. A popełnione już na początku błędy (podział na 3 działki bez wydzielenia drogi dojazdu), trudności z tym związane, dodatkowe i niepotrzebne koszty, schłodziły ich pierwotny entuzjazm do budowy - uznali, że temat ich przerasta. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał działki nr 13, 14, 16 i 17 w działalności gospodarczej, bo takiej nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza prowadzić.

Działki nr 13 i 14 nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy jak również innych umów o podobnym charakterze. Działki 16 i 17 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane jako przedmioty umów najmu, dzierżawy jak również umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu sprzedaży działek nr 13 i 14. Wnioskodawca nie korzystał z biura nieruchomości ani innych tego typu biur. Wnioskodawca w celu sprzedaży działek nr 16 i 17 nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych, nie będzie korzystał z biura nieruchomości ani innych tego typu biur, poza zwykłą formę ogłoszenia.

Wnioskodawca nikomu nie udzielił pełnomocnictw, zgód, pozwoleń również nabywcom działek 13 i 14 do działania w swoim imieniu. Z uwagi na różne miejsca zamieszkania Wnioskodawcy ((…)) i nabywcy działki 13 ((…)), Wnioskodawca po podpisaniu wstępnej umowy sprzedaży, upoważnił pisemnie nabywcę działki 13 do odebrania z Urzędu Gminy i Wydziału (…) i dostarczenia do Kancelarii Notarialnej w (…) min.:

1.  Zaświadczenia potwierdzającego, że:
    1.  nieruchomość rolna (działka nr 13) nie była objęta planem przestrzennego zagospodarowania;
    2.  dla działki nr 13 zostały wydane warunki zabudowy;
    3.  dla działki nr 13 nie została wydana przez Radę Gminy uchwała w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, w szczególności zawierająca ustanowienie prawa pierwokupu na rzecz Gminy nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji wraz z informacją, czy na obszarze rewitalizacji została utworzona specjalna strefa rewitalizacji.
2.  Wyrysu z mapy ewidencyjnej gruntów. Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielić komukolwiek pełnomocnictw, zgód, pozwoleń również ewentualnym przyszłym nabywcom działek 16 i 17 do działań w swoim imieniu.

Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielić komukolwiek pełnomocnictw, zgód, pozwoleń również ewentualnym przyszłym nabywcom działek 16 i 17 do działań w swoim imieniu.

Działki nr 13, 14, 16, 17 nie były, nie są i nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku dokonaną sprzedażą 2 działek nr 13 i 14 sprzedaż podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT?
2.  Czy w związku z planowaną w kolejnych latach sprzedażą działek nr 16 i 17, sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy dokonana przez małżonków sprzedaż działek 13 i 14 nie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Małżonkowie uważają, że jest to sprzedaż nieruchomości, która stanowi zwykły zarząd prawem własności, prywatnego majątku i nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT.

Uzasadnienie

Małżonkowie nie są przedsiębiorcami, nie korzystaliśmy z żadnych profesjonalnych usług, nie przejawialiśmy aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Od 2010 roku nie kupili żadnej nieruchomości gruntowej. Nie są profesjonalistami, są amatorami, bez doświadczenia.

Sprzedali 2 działki w ramach normalnego zarządzania własnym, prywatnym mieniem, a podejmowane czynności miały charakter wyłącznie prywatny. Sprzedaż była amatorska, nie była to działalność profesjonalna. Nigdy nie podejmowali działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie podejmowali aktywności w tym zakresie. Sprzedaż była dla zaspokojenia potrzeb własnych i nie jest ich podstawowym źródłem utrzymania, nie są deweloperami ani przedsiębiorcami, nie prowadziliśmy żadnej działalności marketingowej. W okresie posiadania nieruchomości grunty nie były uprawiane, ani nikomu dzierżawione. Według małżonków jest to sprzedaż nieruchomości, która stanowi zwykły zarząd prawem własności, prywatnego majątku i nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Sprzedaż działek była wykonana w ramach normalnego zarządu majątkiem prywatnym. Celem sprzedaży było zaspokojenie potrzeb własnych, a pozyskane środki finansowe nie miały na celu zakup kolejnych działek tego samego rodzaju.

Działki nie były przedmiotem umów najmu, ani dzierżawy.

Małżonkowie nie są przedsiębiorcami, nie korzystali z żadnych profesjonalnych usług obrotem nieruchomościami, nie przejawiali aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Była to sprzedaż majątku prywatnego, dokonanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności Nie jesteśmy profesjonalistami, jesteśmy amatorami, bez doświadczenia.

Dokonano sprzedaży 2 działki w ramach normalnego zarządzania własnym, prywatnym mieniem, a podejmowane czynności miały charakter wyłącznie prywatny.

Sprzedaż była prywatna, nie była to działalność profesjonalna. Nigdy nie podejmowali działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie podejmowali aktywności w tym zakresie.

A sprzedaż jest dla zaspokojenia potrzeb własnych i nie jest ich podstawowym źródłem utrzymania, nie są deweloperami ani przedsiębiorcami, nie prowadzili żadnej działalności marketingowej. W okresie posiadania nieruchomości grunty nie były uprawiane, ani nikomu dzierżawione.

Według Wnioskodawcy dokonana sprzedaż nieruchomości, była zwykłą sprzedażą prywatnego majątku i z tego powodu nie podlega opodatkowaniu wg ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

W związku z powyższym sprzedaż przez małżonków w przyszłości kolejnych działek będzie również sprzedażą majątku prywatnego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, dopóty, dopóki zaangażowanie małżonków w ich sprzedaż nie będzie przypominać działań deweloperskich i marketingowych. Jako osoby fizyczne dokonujące sprzedaży działek z prywatnego majątku i nie prowadzący działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VAT to sam ten fakt dokonania sprzedaży, nie powoduje, że stali się podatnikami VAT, również w sytuacji gdyby sprzedaż działek miałaby charakter częstotliwy. Tym samym sprzedaż dokonana w powyższych warunkach przez osobę fizyczną nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT.

Jak orzekł NSA, sprzedaż działek wydzielonych z majątku prywatnego osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej nie podlega VAT.

Podobne stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 r. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: „Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność to wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na wskazanych przepisów oraz na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkuje to koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą - sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca kupił wraz z żoną, do wspólnoty majątkowej, rolną niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr. ew. 8 o obszarze 10217 m2. Nieruchomość Wnioskodawca wraz żoną kupili w celu wybudowania domu, po sprzedaży mieszkania. Dla nieruchomości 23/8 były w przeszłości wydane warunki zabudowy i fakt ten stanowił dla nich pewną gwarancję, że w przyszłości będzie można ponownie wystąpić o wydanie warunków zabudowy i wybudować dom. Z czasem doszli do wniosku, że działka jest zbyt duża na budowę domu, więc w 2012 roku podzielili nieruchomość na 3 działki o numerach 9, 10, 11, z myślą, że sobie zostawią jedną, a pozostałe przekażą dzieciom. Po podziale działki miały po 3406 m2. Do działek nie było drogi dojazdu i nie miały zjazdu z drogi gminnej. Dla zaspokojenia własnych potrzeb (budowa domu), w 2017 roku, jedną działkę postanowili sprzedać. W tym celu na drewnianej płycie zrobili odręczny napis z numerem telefonu i postawili przy działce. Wystawili również ogłoszenia w serwisach internetowych (…)

Jednak okazało się, że sprzedaż jest utrudniona, ponieważ znowelizowana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 14 kwietnia 2016 r. uniemożliwiła sprzedaż gruntów o powierzchni powyżej 3000 m2, a działki miały powierzchnię po 3406 m2. W myśl tej ustawy obrót gruntami został istotnie ograniczony, ponieważ tylko rolnicy indywidualni mogli nabywać grunty, powyżej 3000 m2.

Bezużyteczność działek w takiej wielkości i takim układzie, i niemożność dysponowania własnym majątkiem, spowodowała, że jedynym wyjściem z tej sytuacji było wystąpienie o warunki zabudowy dla 3 działek i podzielenie ich na pół. Taki podział nie był przez Wnioskodawcę i jego żonę zamierzony ani korzystny, wiązał się z kosztami, wymusił wydzielenie drogi dojazdowej i wykonanie zjazdu z drogi gminnej. Bez tych czynności działki nadal byłyby bezużyteczne. Warunki zabudowy zostały wydane 20 listopada 2017 r. Decyzją Wójta Gminy w (…) z dnia 26 lipca 2018 r. został zatwierdzony podział nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów nr 9, 10, 11 na działki 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 z tego 3 działki o numerach 12, 15, 18 zostały przeznaczone na drogę wewnętrzną. Ponieważ nie było możliwości bezpośredniego wjazdu z drogi gminnej na wytyczoną drogę wewnętrzną (z powodu przydrożnego rowu), zaistniała konieczność wykonania drogowego zjazdu. Wydzielone działki nie były ogrodzone, nie miały doprowadzonych mediów, nie było indywidualnych przyłączy.

W przyszłości Wnioskodawca i jego żona zamierzają sprzedać 2 działki nr 16, 17, a pozostałe 19, 20 pozostawić sobie i je zagospodarować.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie wykonał żadnej czynności do zrealizowania wybudowania domu. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał mieszkanie, bo chcieli mieć dom. Planowali budowę domu, jednak realizacja planu okazała się być trudniejsza niż myśleli. A popełnione już na początku błędy (podział na 3 działki bez wydzielenia drogi dojazdu), trudności z tym związane, dodatkowe i niepotrzebne koszty, schłodziły ich pierwotny entuzjazm do budowy - uznali, że temat ich przerasta. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał działki nr 13, 14, 16 i 17 w działalności gospodarczej, bo takiej nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza prowadzić.

Działki nr 13 i 14 nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy jak również innych umów o podobnym charakterze. Działki 16 i 17 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane jako przedmioty umów najmu, dzierżawy jak również umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu sprzedaży działek nr 13 i 14. Wnioskodawca nie korzystał z biura nieruchomości ani innych tego typu biur. Wnioskodawca w celu sprzedaży działek nr 16 i 17 nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych, nie będzie korzystał z biura nieruchomości ani innych tego typu biur, poza zwykłą formę ogłoszenia.

Wnioskodawca nikomu nie udzielił pełnomocnictw, zgód, pozwoleń, również nabywcom działek 13 i 14 do działania w swoim imieniu. Z uwagi na różne miejsca zamieszkania Wnioskodawcy ((…)) i nabywcy działki 13 ((…)), Wnioskodawca po podpisaniu wstępnej umowy sprzedaży, upoważnił pisemnie nabywcę działki 13 do odebrania z Urzędu Gminy i Wydziału (…) i dostarczenia do Kancelarii Notarialnej w (…) m. in.:

1.  Zaświadczenia potwierdzającego, że:
    1.  nieruchomość rolna (działka nr 13) nie była objęta planem przestrzennego zagospodarowania;
    2.  dla działki nr 13 zostały wydane warunki zabudowy;
    3.  dla działki nr 13 nie została wydana przez Radę Gminy uchwała w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, w szczególności zawierająca ustanowienie prawa pierwokupu na rzecz Gminy nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji wraz z informacją, czy na obszarze rewitalizacji została utworzona specjalna strefa rewitalizacji.
2.  Wyrysu z mapy ewidencyjnej gruntów. Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielić komukolwiek pełnomocnictw, zgód, pozwoleń również ewentualnym przyszłym nabywcom działek 16 i 17 do działań w swoim imieniu.

Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielić komukolwiek pełnomocnictw, zgód, pozwoleń również ewentualnym przyszłym nabywcom działek 16 i 17 do działań w swoim imieniu.

Działki nr 13, 14, 16, 17 nie były, nie są i nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług dokonanej sprzedaży działek nr 13 i 14 oraz planowanej sprzedaży działek nr 16 i 17.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży wskazanej we wniosku działki, Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że dokonana sprzedaż działek 13 i 14 oraz planowana sprzedaż działek 16 i 17 nie podlegała/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analiza treści złożonego wniosku nie wskazuje, że w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż/planowana sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Tym samym Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowych działek nie działał/nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, a korzystał/będzie korzystał jedynie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawcy, który wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w jej sprawie, i nie wywołuje skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.