Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.469.2025.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-05
Teza: Z rozstrzygnięcia w zakresie VAT wynika, że Sprzedający nie
będzie w omawianej sprzedaży występować w charakterze
podatnika VAT. Planowana przez niego sprzedaż opisanej
nieruchomości nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o
VAT. Zatem do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania
wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC a
sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp
    A. B. jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz X. spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży
    nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w miejscowości C., działki gruntu o
    numerze D. (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie
    określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.
    Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomościami innych
    nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie
    centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i
    infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).
    Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego
    jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług
    oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach
    Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej
    Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności
    nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie, (pkt 5) okoliczności
    dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałe działań
    dotyczących nieruchomości oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.
    2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji
    W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności
    nieruchomości gruntowej położonej w (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze
    ewidencyjnym D. o powierzchni 0,2866 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę
    wieczystą KW o nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).
    Zgodnie z uchwałą nr (...) E. z (...) r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania
    Przestrzennego E. – Obszar I, obejmującego części wsi: C. i F., Nieruchomość jest położona
    na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonej symbole 7 UP oraz 6KL (drogi
    lokalne), przy drodze ekspresowej ozn. KS.
    Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane – grunt przeznaczony pod
    zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość jest, i na moment dokonania Transakcji, będzie niezabudowana, za
    wyjątkiem podziemnej linii gazociągu, napowietrznej linii energetycznej wchodzących w
    skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających

    oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się
    urządzenia melioracyjne, które są trwale związane z gruntem oraz zdaniem
    Zainteresowanych, nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.
    Zarówno linia gazociągu jak i napowietrzna linia energetyczna stanowią ruchomości w
    rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowią
    części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Powyższe obiekty
    (linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna), będące budowlami w rozumieniu
    art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego są trwale związane z gruntem. Nieruchomość nie jest
    uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość
    posiada dostęp do drogi publicznej.
    Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (...) r. z upoważnienia F.,
    Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIVa o powierzchni 0,4504 ha
    oraz grunty orne oznaczone symbolem RIVb o powierzchni 0,4550 ha.
    3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego
    Sprzedający jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest
    zarejestrowany jako czynny podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający nie
    prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Nieruchomość, w przeszłości
    była wykorzystywana na własne cele rolnicze (uprawa warzyw). Z tytułu prowadzenia
    własnej działalności rolniczej Sprzedający nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych.
    Aktualnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedających, leży ugorem. Na
    moment finalizacji planowanej Transakcji, jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr 1 we wniosku
    (dotyczące podatku od towarów i usług), Organ uzna, że Sprzedający działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, będzie on zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od
    towarów i usług. Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub
    obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG).
    Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie
    wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem
    podatkowym, z siedzibą w G. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na
    moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako czynny podatnik podatku od
    towarów i usług. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą, m.in. na
    realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.
    Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym
    wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób
    prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy
    Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym
    lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,
    o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
    4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie
    Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z (...)
    r. (Repertorium A nr (...)) od G. H. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było
    nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także
    będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były
    na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.
    Sprzedający w przeszłości dokonywał sprzedaży innych nieruchomości (łącznie czterech
    działek), które znajdowały się w ich majątku prywatnym. Sprzedający wszedł w posiadanie

    nieruchomości, których sprzedaży dokonał w przeszłości na podstawie: umowy darowizny
    z (...) r., udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (...) oraz umowy
    przekazania gospodarstwa rolnego zawartej (...) r., udokumentowanej aktem notarialnym
    Repertorium A nr (...) (sprzedaż dokonana wspólnie z żoną I. J. ).
    Sprzedaż ww. nieruchomości została przeprowadzona częściowo na rzecz zewnętrznego
    inwestora celem budowy centrum logistycznego w (...) r. (dwie działki) oraz częściowo na
    rzecz K. – L. na budowę drogi ekspresowej (...) na odcinku Ł. - M. w (...) r. (dwie działki).
    Transakcje te były opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przed
    sprzedażą powyższych nieruchomości Sprzedający wykorzystywał ją na własne cele
    rolnicze (uprawa warzyw).
    Sprzedający nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadził działań
    mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy. Kupujący zgłosił się do
    Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości.
    Na dzień złożonego wniosku, Sprzedający nie posiada innych nieruchomości
    przeznaczonych na sprzedaż, jednocześnie nie ma jeszcze planów co do wykorzystania
    środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości, jednakże najprawdopodobniej
    zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością
    gospodarczą.
    5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące
    Nieruchomości
    W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani (...) r. zawarli warunkową
    przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na
    podstawie której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy
    przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz
    Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).
    W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej
    umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną
    spełnione następujące warunki:
    1) przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego,
      technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą
      satysfakcjonujące dla Kupującego;
    2) uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i
      ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji
      na terenie Nieruchomości;
    3) uzyskanie interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku Kupującego i
      Sprzedającego, potwierdzającej opodatkowanie Transakcji;
    4) przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów
      sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma być
      Inwestycja;
    5) skuteczne i prawomocne wykreślenie z działu III ksiąg wieczystych prowadzonych dla
      Nieruchomości wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym ograniczeń w
      rozporządzaniu Nieruchomością lub uzyskanie zgód uprawnionych, na
      bezobciążeniowe wydzielenie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej;
    6) w działach III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości nie zostaną
      ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub
      wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;
    7) wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającego na dzień zawarcia
      umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.

    Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające
    zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia
    umów przyrzeczonych pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania
    pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz
    decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia
    na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym
    do sprawdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe
    umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Sprzedający zobowiązał się również do udzielenia
    na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień,
    sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.
    Jednocześnie Sprzedający udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do
    przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, obejmujące
    również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzanie
    kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń,
    informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji
    publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i)
    wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z
    odpowiednich map ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących
    podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii)
    wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
    przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych
    oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb
    Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do
    rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony
    środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji
    oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń
    dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix)
    informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x)
    zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów,
    informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą
    okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych
    czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy,
    podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać
    konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.
    Ponadto w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:
    1) nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie
      dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub
      wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości
      lub na stan faktyczny Nieruchomości,
    2) nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,
    3) nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie
      wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,
    4) nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,
    5) przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez
      nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,
    6) podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych
      w Umowie Przedwstępnej,

    7) braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.
    Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji
    praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę
    mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
    Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Zainteresowani (...) r. zawarli umowę
    dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy,
    Sprzedający (wydzierżawiający) oddał Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do
    używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta
    na czas nieoznaczony.
    W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający zezwolił Kupującemu na korzystanie z
    Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:
    a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód
      /decyzji od dostawców mediów, w szczególności do składania wniosków,
      negocjowania i odbioru wszystkich warunków technicznych przyłączenia do sieci
      elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej,
      kanalizacyjnej, sanitarnej i deszczowej od dostawców mediów lub innej infrastruktury
      technicznej umożliwiającej odprowadzenie lub rozprowadzanie wód opadowych
      (melioracje, rowy) lub studni głębinowych oraz do zmian tych warunków oraz
      uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie
      relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi
      związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją, a w związku z
      tym powyżej opisane prawo należy interpretować także jako prawo 7R do korzystania
      z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 ustawy Prawo energetyczne;
    b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:
    - przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia,
      iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe umożliwiają
      realizację zamierzonej inwestycji;
    - wykonania badań środowiskowych;
    - badań mających na celu weryfikację jakie elementy infrastruktury technicznej znajdują
      się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych, studni lub
      urządzeń melioracji;
    - wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu;
    - wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;
    c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z
      procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji
      zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń
      wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu
      gruntu (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji zezwalających na wycinkę
      drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu
      nasadzeń zastępczych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,
      decyzji zatwierdzających projekt planu remediacji, decyzji zatwierdzających projekt
      robót geotechnicznych oraz decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-
      inżynierską, zgód na likwidację studni głębinowych i urządzeń wodnych) oraz składania
      i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania
      oraz odbioru;
    d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu
      drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania
      warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania
      i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

    e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
      Nieruchomości.
    Poza wskazaną powyżej Umową Dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem
    dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze.
    Ponadto Zainteresowani, wspólnie, (...) r. wystąpili do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych
    i Autostrad z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej w
    postaci ograniczenia w sposobie korzystania z Nieruchomości polegającym na udzieleniu
    zezwolenia na wykonywanie prac związanych z siecią energetyczną.
    Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie
    dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne)
    Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem
    Nieruchomości do Planowanej Transakcji.
    Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany
    jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich,
    łącznie stanowiących „Teren Inwestycji”. Teren Inwestycji obejmuje działki: (...). Kupujący
    na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającego oraz
    analogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe
    nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego
    części, m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał
    badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał
    inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu
    wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych
    uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha
    gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię
    komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych
    (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego
    (przebudowa i rozbudowa ul. (...)), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i
    kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał umowę
    przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne,
    przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki
    techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał
    warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał
    warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie
    pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17)
    wykonał badanie prawne due diligence oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk
    archeologicznych u konserwatora zabytków.
    6. Opis działalności Kupującego po Transakcji
    Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na
    budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-
    biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie
    wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza
    skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni
    w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał
    czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej
    inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez
    Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.
    Podsumowując:
    - Nieruchomość stanowi teren budowlany, ale obecnie jest on niezabudowany i będzie
      niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;

    - Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako
      teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP oraz drogi
      lokalne oznaczone symbolem 6KL;
    - Nieruchomość stanowi grunt rolny;
    - Nieruchomość stanowią majątek prywatny Sprzedającego;
    - Sprzedający nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług
      na moment złożenia wniosku; jednakże w przypadku uznania w odpowiedzi na

## Pytanie

nr 1 wniosku (dotyczące podatku od towarów i usług), że Sprzedający działa w
      Transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług, to na moment finalizacji
      Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług
    - Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku
      od towarów i usług na moment złożenia wniosku;
    - Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których
      Nieruchomości byłaby zakładem pracy;
    - obecnie Nieruchomość nie jest użytkowana, leży ugorem.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działa w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż
    Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to czy sprzedaż
    Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji
    występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji
    sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług, to Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz
    zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek
    podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku
    sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w
    wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) omawianej ustawy), obliczonego od wartości
    rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy).
    Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa
    spółki i jej zmiany:
    i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
      dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym
    sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i
    Transakcja będzie opodatkowana tym podatkiem, a tym samym nie będzie podlegała

    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że
    przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie ma zastosowania.
    Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu
    przyszłym.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności
    niezabudowanej działki gruntu (Nieruchomość). Nieruchomość jest (i na moment
    dokonania Transakcji będzie) niezabudowana, za wyjątkiem podziemnej linii gazociągu,
    napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i
    tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędącymi przedmiotem
    Transakcji. Linia gazociągu jak i napowietrzna linia energetyczna stanowią ruchomości w
    rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowią
    części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Na części
    Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne, które są trwale związane z gruntem.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.

    Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.530.2025.3.AW w zakresie podatku
    od towarów i usług wynika, że w ramach opisanej we wniosku Transakcji Sprzedający nie
    będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a planowana
    przez niego sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Z Państwa stanowiska do pytania nr 4 wynika, że w Państwa ocenie sprzedaż
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Tymczasem, z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że
    Sprzedający nie będzie w omawianej sprzedaży występować w charakterze podatnika
    podatku od towarów i usług. Planowana przez niego sprzedaż opisanej nieruchomości nie
    będzie podlegać pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    Zatem do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych a sprzedaż Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W takiej sytuacji nie można podzielić Państwa zdania, że sprzedaż Nieruchomości, jako że
    będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług, to nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Tym samym stanowisko Państwa w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-
    3.4012.530.2025.3.AW.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania

    X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego.. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.