Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.99.2024.4.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-10
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki będącej we współwłasności małżeńskiej.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; umowa-umowa dzierżawy; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

**Interpretacja indywidualna** **– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłe w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

### Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2024 r. (data wpływu 17 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli jako osoby fizyczne nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr 1, położonej w …, o powierzchni 0,3297 ha, dla której Sąd Rejonowy, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym zawartym w dniu …2013 r. roku - Rep. A … oraz umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym zawartym w dniu …2016 r. – Rep. A …

Nieruchomość ta objęta jest wspólnością majątkową małżeńską.

Nieruchomość objęta Księgą Wieczystą nr …, składająca się z działki nr 1 stanowi grunty zadrzewione i zakrzewione.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą pod firmą …, której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie jako wspólnik spółki cywilnej pod firmą …, której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Nabycie nieruchomości nie pozostawało w związku z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą i nigdy do tej działalności nie była wykorzystywana.

Nieruchomość nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni wraz z mężem planują dokonać sprzedaży ww. nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia, że:

1) W zakresie prowadzenia przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej jest czynnym płatnikiem podatku VAT.

2) Przedmiotem sprzedaży będzie działka o numerze ewidencyjnym 1, obr. …, położona w ….

3) Działka będąca przedmiotem sprzedaży nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z małżonków, ani w jakikolwiek sposób z tą działalnością powiązana.

4) Zakup nieruchomości podyktowany był chęcią ulokowania majątku prywatnego. Działka nie jest zabudowana.

5) Wnioskodawczyni wraz z mężem znaleźli kupca na przedmiotową nieruchomość, z którym planowane jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie m.in. nieskorzystanie z prawa pierwokupu nieruchomości przez KOWR oraz ziszczenie się pozostałych warunków związanych z realizacją przez kupującego planu przeznaczenia działki w terminie do 01.2025 r.

6) W przeszłości Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne). Wnioskodawczyni wraz z mężem uznają zakup nieruchomości za dobry i stabilny przedmiot lokowania kapitału, dlatego nabywają działki, z zamiarem przekazania ich kiedyś dzieciom, np. na budowę ich domów. Nieruchomości, które do tej pory zostały sprzedane przez Wnioskodawczynię oraz jej męża okazały się nietrafionymi zakupami, np. były to tereny podmokłe, ze złym dojazdem, na których nie można było zaplanować zagospodarowania, w efekcie czego z czasem nieruchomości te mogły tracić na wartości, dlatego gdy pojawiała się okazja ich sprzedaży, Wnioskodawczyni dokonała ich zbycia. Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała zakupu nieruchomości do celów obrotu nieruchomościami.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że:

1\. Działka nr 1 od momentu zakupu nie była wykorzystywana w żaden sposób przez Wnioskodawczynię oraz jej męża. Nie wszczynano żadnych postępowań administracyjnych w szczególności w zakresie wydania warunków zabudowy czy tez pozwolenia na budowę.

2\. W dniu …2024 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawczyni oraz jej mąż zobowiązali się przenieść własność nieruchomości na rzecz spółki …. Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu …2024 r. zawarli ze spółką umowę dzierżawy ww. nieruchomości w celu umożliwienia spółce uzyskania stosownych dokumentów pozwalających … sp. z o.o. na realizację zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Zwarta umowa jest czynnością odpłatną, a czynsz jest płatny do daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji. Zgodnie z umową czynsz dzierżawny ma wpływać na konto Wnioskodawczyni oraz jej męża jednorazowo raz do roku i w związku z tym na dzień sporządzania przedmiotowego pisma, Wnioskodawczyni oraz jej mąż nie otrzymali żadnych środków z tyt. ww. umowy.

3\. Wnioskodawczyni poniżej wskazuje na postanowienie umowne dot. zobowiązań stron oraz warunków przejścia własności nieruchomości na spółkę …:

"1. …, małżonkowie … oraz PAN …, działając w imieniu i na rzecz … Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, zobowiązują się zawrzeć UMOWĘ PRZYRZECZONĄ, mocą której PAN … I PANI …, małżonkowie …, sprzedadzą … Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … prawo własności NIERUCHOMOŚCI \`(...)\` (działka gruntu numer 1, o powierzchni 0,3297 ha, położona w mieście …, szczegółowo opisana w § 1 lit. a) aktu), za cenę wskazaną w § 7 aktu, a … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … prawo własności NIERUCHOMOŚCI … za wskazaną cenę kupi, pod warunkiem niewykonania ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa - Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.

2\. PAN … I PANI …, małżonkowie … oraz PAN …, działający w imieniu i na rzecz … Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, oświadczają, że niniejsza umowa obejmująca zobowiązanie do zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ zawierana jest pod następującymi, łącznymi warunkami umownymi:

SPRZEDAJĄCY przedłożą do umowy zawartej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z niniejszej umowy (dalej: „UMOWA PRZYRZECZONA” lub „UMOWA WARUNKOWA”) aktualny wydruk z księgi wieczystej prowadzonej, między innymi dla NIERUCHOMOŚCI …, w której działy III i IV wolne będą od jakichkolwiek nowych wpisów lub wzmianek na rzecz osób trzecich (za wyjątkiem ustanowionych i uzgodnionych z … służebności przesyłu),

b) KUPUJĄCA uzyska ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu przed sądami administracyjnymi decyzję o warunkach zabudowy dla INWESTYCJI …,

c) KUPUJĄCA uzyska, działając we współpracy ze SPRZEDAJĄCYMI, zgodnie z zapisami § 10 aktu

\- na podstawie dokumentacji sporządzonej na własne zlecenie i po uzyskaniu wymaganej prawem decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej i po uzgodnieniu z właściwymi organami - ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu przed sądami administracyjnymi decyzję o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę (a także inne, niezbędne decyzje, pozwolenia, zgłoszenia, itp. - dalej łącznie: „POZWOLENIE NA BUDOWĘ"), umożliwiające realizację na terenie NIERUCHOMOŚCI … i NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ - INWESTYCJI …, to jest BUDYNKU … wraz z infrastrukturą (po uzgodnieniach z dostawcami mediów), w tym pylonem reklamowym, komunikacją wewnętrzną, miejscami parkingowymi na około 50 samochodów osobowych, z uwzględnieniem wjazdów i wyjazdów. Strony potwierdzają, że ich intencją jest, aby efektem uzyskanych przez … decyzji, pozwoleń, zgód czy uzgodnień była możliwość realizacji na ich podstawie wszelkich prac przewidzianych dla osiągnięcia przez KUPUJĄCĄ jej celu w postaci wybudowania INWESTYCJI …,

d) w wyniku dokonanych uzgodnień z właściwym zarządcą dróg publicznych, możliwy będzie dojazd do terenu INWESTYCJI … samochodami ciężarowymi o dopuszczalnym nacisku 8 ton na jedną oś i dopuszczalnej masie do 40 ton i samochodami osobowymi (pełna komunikacja), po realizacji - za zgodą zarządcy dróg publicznych - wjazdu publicznego,

e) KUPUJĄCA uzyska dostęp do korzystania z koniecznych mediów na NIERUCHOMOŚCI … i NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ i uzyska od dostawców mediów wymagane warunki techniczne i zawrze z nimi umowy przyłączeniowe,

f) w dniu zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ, NIERUCHOMOŚĆ …, wolna będzie od osób i rzeczy,

g) SPRZEDAJĄCY przedłożą aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami w zakresie NIERUCHOMOŚCI … (podatek od nieruchomości, ewentualnie podatek rolny),

h) do dnia zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ nie zostaną wszczęte (lub choćby zainicjowane) żadne postępowania w zakresie uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji, o których mowa pod literą c) oraz d) niniejszego ustępu, a ponadto nie zostanie wszczęte żadne postępowanie w zakresie dokonania wpisu NIERUCHOMOŚCI … lub jakiejkolwiek jej części do rejestru zabytków, ewentualnie otoczenia zabytków,

i) złożone zostaną oświadczenia, tożsame z oświadczeniami zawartymi w § 3 ust. 1 aktu, z zastrzeżeniem zmiany stanu prawnego wynikającego z decyzji administracyjnych i innych dokumentów, uzyskanych w wykonaniu obowiązków określonych niniejszą umową,

j) w przypadku zaistnienia takiej potrzeby, zostaną ustanowione przez SPRZEDAJĄCYCH służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów na terenie NIERUCHOMOŚCI …, w celu należytego funkcjonowania sieci uzbrojenia dla obsługi planowanej INWESTYCJI …,

k) w wyniku dokonanych przez … badań i sprawdzeń stwierdzony zostanie brak ponadnormatywnych zanieczyszczeń terenu NIERUCHOMOŚCI …,

l) do dnia zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ zawarta zostanie przez … z aktualnymi właścicielami - warunkowa umowa sprzedaży NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ i na dzień zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ będzie ona aktualna i ziszczone zostaną zastrzeżone w niej warunki zawarcia umowy przeniesienia co do NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ albo zawarta już zostanie w ww. zakresie umowa przeniesienia."

4\. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w dniu …204 r. a zawarcie umowy przyrzeczonej strony uzgodniły, że będzie miało miejsce nie później niż do dnia …2025 r.

5\. Jak w pkt 2 - Wnioskodawczyni oraz jej mąż nie udzielali zgód, upoważnień ani innych pełnomocnictw poza zawarciem ze spółką … sp. z o.o. umowy dzierżawy, na podstawie której \`(...)\` sp. z o.o. może uzyskać wymagane do realizacji inwestycji dokumenty formalno-prawne w tym uzyskanie warunków technicznych podłączenia mediów, decyzji, zgód i pozwoleń w szczególności decyzji o pozwoleniu na budowę.

6\. Przez działkę przebiegają media, tj. sieć kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa, jednak nie powstały one z inicjatywy Wnioskodawczyni ani jej męża, a przebiegają jedynie przez działkę w związku z faktem, że właściciele sąsiednich działek dokonywali uzbrojenia własnych działek a sieci musiały przebiegać przez działkę 1.

Ponadto z uwagi na planowaną przez spółkę \`(...)\` sp. z o.o. inwestycję (sklep) działka w wyniku starań spółki \`(...)\` sp. z o.o. będzie posiadała dostęp do pozostałych mediów, tj. przyłącze do sieci energetycznej.

7\. W celu realizacji inwestycji przez \`(...)\` sp. z o.o. niezbędnym jest uzyskanie dla inwestycji warunków zabudowy, a następnie na jej podstawie ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na budowę. O wydanie ww. dokumentów wystąpiła \`(...)\` sp. z o.o., Wnioskodawczyni ani jej mąż nie występowali, nie występują i nie będą występować o wydanie pozwoleń/decyzji/warunków technicznych ani innych dla działki nr 1.

8\. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawczyni oraz jej męża spółka \`(...)\` sp. z o.o. wystąpiła oraz otrzymała decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1 oraz uzyskała stosowne pozwolenie na budowę inwestycji. Wnioskodawczyni oraz jej mąż w tym zakresie nie posiadają szczegółowych informacji, gdyż stanowią one tajemnicę przedsiębiorstwa \`(...)\` sp. z o.o. a Wnioskodawczyni wie, że powstanie tam sklep z parkingiem.

9\. Przed sprzedażą działki Wnioskodawczyni ani jej mąż nie podejmowali i planują podejmować działań mających na celu podniesienie wartości działki. Wszelkie działania, jakie podejmowane są w związku z tą nieruchomością podejmowane są z inicjatywy spółki \`(...)\` sp. z o.o. w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz związaną z nią umową dzierżawy.

10\. W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne). Wnioskodawczyni razem z mężem uznają, że zakup nieruchomości jest dobrym i stabilnym przedmiotem lokowania majątku, dlatego nabywają działki, z zamiarem przekazania ich kiedyś dzieciom, np. na budowę ich domów. Nieruchomości, które do tej pory zostały sprzedane przez Wnioskodawczynię oraz jej męża okazały się nietrafionymi zakupami, np. były to tereny podmokłe, ze złym dojazdem, na których nie można było zaplanować zagospodarowania, w efekcie czego z czasem nieruchomości te mogły tracić na wartości, dlatego gdy pojawiała się okazja ich sprzedaży, Wnioskodawczyni dokonywała ich zbycia. Były to działki niezabudowane, nabywane do majątku prywatnego i niewykorzystywane przy prowadzeniu działalności gospodarczej.

11 i 12. Przychody uzyskiwane przez Wnioskodawczynię pochodzą z prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni prowadzi w tym zakresie pełną księgowość i jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Działalność Wnioskodawczyni w zakresie dochodu opodatkowana jest podatkiem liniowym.

13\. Wnioskodawczyni oraz jej mąż nabyli nieruchomość do swojego prywatnego majątku od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Wobec tego nie była to transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, ponieważ zarówno sprzedawca, jak i kupujący nie byli podatnikami w rozumieniu art. 15 ww. ustawy.

14\. Transakcja sprzedaży na rzecz Wnioskodawczyni oraz jej męża ww. nieruchomości nie była udokumentowana fakturą VAT, ani innym rachunkiem.

15\. Wnioskodawczyni z tytuły nabycia ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z uwagi na fakt, że transakcja dokonana była przez Wnioskodawczynię oraz jej męża jako osoby fizyczne, do prywatnego majątku, w związku z czym w transakcji tej nie występowali jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

16\. Nabywca działki, tj. \`(...)\` sp. z o.o. jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

17\. Z tytułu sprzedaży w przeszłości posiadanych przez Panią nieruchomości nie składała Pani deklaracji VAT-7 ani VAT-R. Środki uzyskane ze sprzedaży działek zasilały majątek prywatny Wnioskodawczyni oraz jej męża, nie były przeznaczane na żaden konkretny cel.

### Pytania

1\. Czy jeśli zdecyduje się Pani na sprzedaż powyższej nieruchomości, to taka transakcja zostanie uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej, z tytułu czego powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

2\. Czy jeśli Wnioskodawczyni zdecyduje się na sprzedaż powyższej nieruchomości, to taka transakcja zostanie uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej, z tytułu czego transakcja ta zostanie objęta podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 2 dotyczące podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, sprzedaż powyższej działki nie powoduje objęcia powyższych transakcji podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Od nabycia powyższych nieruchomości minęło ponad 5 lat, sprzedaż dokona zostanie z majątku prywatnego Wnioskodawczyni oraz jej małżonka, a ewentualna transakcja sprzedaży nie nosi znamion działalności gospodarczej i nie pozostaje z nią w związku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłami przychodu jest odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości \[\`(...)\`\] - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż jest realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem Wnioskodawczyni i jej męża, tzn. podjęcia czynności mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie, działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. np. wyroki NSA z dnia 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, czy z dnia 30 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 3760/17), a co za tym idzie sprzedaż nieruchomości nie spowodowałaby konieczności zapłaty podatku VAT.

Jak słusznie wskazał NSA „O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.” (Wyrok NSA z 4.03.2015 r., II FSK 855/14, LEX nr 1666174).

Co więcej warto podkreślić, iż „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.” (Wyrok NSA z 17.03.2023 r., I FSK 2289/18, LEX nr 3570021; Wyrok NSA z 17.03.2023 r., I FSK 1634/18, LEX nr 3569861).

W podobnym tonie wypowiedział się „W kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności.”

W przedmiotowej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia z czynnością jednorazową, tj. wyzbyciem się składnika majątku dorobkowego małżonków, nabytego przed laty, który nigdy nie był wykorzystywany do celów działalności gospodarczej.

Mając na względzie, że przedmiotowa potencjalna transakcja nie nosi znamion działalności gospodarczej, tj. zakwalifikowanie jej jako sprzedaży prywatnej oznacza również, że Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku VAT, ponieważ dokonując sprzedaży jako osoba fizyczna w sposób niezwiązany z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą w transakcji tej nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (\`(...)\`).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że zawarła Pani z Kupującą umowę dzierżawy niezabudowanej działki nr 1 przeznaczonej do sprzedaży.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem dzierżawa niezabudowanej działki nr 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią niezabudowanej działki nr 1 sprawił, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy niezabudowanej działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa ww. niezabudowanej działki nr 1, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Wskazała Pani we wniosku, że w dniu ….2024 r. wraz z mężem zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na podstawie której Pani oraz Pani mąż zobowiązaliście się przenieść własność nieruchomości na rzecz spółki \`(...)\` sp. z o.o. z/s w … – niniejsza umowa obejmująca zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej zawierana jest pod następującymi, łącznymi warunkami umownymi:

\- Kupująca uzyska ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu przed sądami administracyjnymi decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji \`(...)\`,

\- Kupująca uzyska, działając we współpracy ze Sprzedającymi, zgodnie z zapisami § 10 aktu – na podstawie dokumentacji sporządzonej na własne zlecenie i po uzyskaniu wymaganej prawem decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej i po uzgodnieniu z właściwymi organami - ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu przed sądami administracyjnymi decyzję o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę (a także inne, niezbędne decyzje, pozwolenia, zgłoszenia, itp., umożliwiające realizację na terenie nieruchomości \`(...)\` i nieruchomości sąsiedniej - inwestycji \`(...)\`, to jest budynku \`(...)\` wraz z infrastrukturą (po uzgodnieniach z dostawcami mediów), w tym pylonem reklamowym, komunikacją wewnętrzną, miejscami parkingowymi na około 50 samochodów osobowych, z uwzględnieniem wjazdów i wyjazdów. Strony potwierdzają, że ich intencją jest, aby efektem uzyskanych przez \`(...)\` decyzji, pozwoleń, zgód czy uzgodnień była możliwość realizacji na ich podstawie wszelkich prac przewidzianych dla osiągnięcia przez Kupującą jej celu w postaci wybudowania inwestycji \`(...)\`,

\- w wyniku dokonanych uzgodnień z właściwym zarządcą dróg publicznych, możliwy będzie dojazd do terenu inwestycji \`(...)\` samochodami ciężarowymi o dopuszczalnym nacisku 8 ton na jedną oś i dopuszczalnej masie do 40 ton i samochodami osobowymi (pełna komunikacja), po realizacji - za zgodą zarządcy dróg publicznych - wjazdu publicznego,

\- Kupująca uzyska dostęp do korzystania z koniecznych mediów na nieruchomości \`(...)\` i nieruchomości sąsiedniej i uzyska od dostawców mediów wymagane warunki techniczne i zawrze z nimi umowy przyłączeniowe,

\- w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość \`(...)\`, wolna będzie od osób i rzeczy,

\- Sprzedający przedłożą aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami w zakresie nieruchomości \`(...)\` (podatek od nieruchomości, ewentualnie podatek rolny),

\- do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostaną wszczęte (lub choćby zainicjowane) żadne postępowania w zakresie uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji, o których mowa pod literą c) oraz d) niniejszego ustępu, a ponadto nie zostanie wszczęte żadne postępowanie w zakresie dokonania wpisu nieruchomości \`(...)\` lub jakiejkolwiek jej części do rejestru zabytków, ewentualnie otoczenia zabytków,

\- złożone zostaną oświadczenia, tożsame z oświadczeniami zawartymi w § 3 ust. 1 aktu, z zastrzeżeniem zmiany stanu prawnego wynikającego z decyzji administracyjnych i innych dokumentów, uzyskanych w wykonaniu obowiązków określonych niniejszą umową,

\- w przypadku zaistnienia takiej potrzeby, zostaną ustanowione przez Sprzedających służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów na terenie nieruchomości \`(...)\`, w celu należytego funkcjonowania sieci uzbrojenia dla obsługi planowanej inwestycji \`(...)\`,

\- w wyniku dokonanych przez \`(...)\` badań i sprawdzeń stwierdzony zostanie brak ponadnormatywnych zanieczyszczeń terenu nieruchomości \`(...)\`,

\- do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zawarta zostanie przez \`(...)\` z aktualnymi właścicielami - warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości sąsiedniej i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będzie ona aktualna i ziszczone zostaną zastrzeżone w niej warunki zawarcia umowy przeniesienia co do nieruchomości sąsiedniej albo zawarta już zostanie w ww. zakresie umowa przeniesienia.

Przez działkę przebiegają media, tj. sieć kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa. Ponadto z uwagi na planowaną przez spółkę \`(...)\` sp. z o.o. inwestycję (sklep) działka w wyniku starań spółki \`(...)\` sp. z o.o. będzie posiadała dostęp do pozostałych mediów, tj. przyłącze do sieci energetycznej. W celu realizacji inwestycji przez \`(...)\` sp. z o.o. niezbędnym jest uzyskanie dla inwestycji warunków zabudowy, a następnie na jej podstawie ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na budowę. O wydanie ww. dokumentów wystąpiła \`(...)\` sp. z o.o. Spółka \`(...)\` sp. z o.o. wystąpiła oraz otrzymała decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1 oraz uzyskała stosowne pozwolenie na budowę inwestycji. Wszelkie działania, jakie podejmowane są w związku z tą nieruchomością podejmowane są z inicjatywy spółki \`(...)\` sp. z o.o. w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz związaną z nią umową dzierżawy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią nieruchomości opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (Stronę Kupującą), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po oddaniu w dzierżawę ww. nieruchomości w celu umożliwienia Kupującej uzyskania stosownych dokumentów pozwalających na realizację zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Kupująca, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pani współwłaścicielem. Działania te, dokonywane za Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki nr 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo współwłasności działki, która podlega wielu czynnościom. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności przedmiotowej działki.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, której jest Pani współwłaścicielem, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wydzierżawiła Pani Stronie Kupującej ww. niezabudowaną działkę nr 1. Taki sposób wykorzystania przez Panią niezabudowanej działki nr 1 sprawił, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego i tym samym przedmiotem sprzedaży będzie majątek wykorzystywany przez Panią w działalności gospodarczej określonej w ustawie o podatku od towarów i usług. Ponadto, przed sprzedażą w stosunku do działki zostaną podjęte działania, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie Pani występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. niezabudowanej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie dotyczy Pani męża, o którym mowa we wniosku.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).