Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.531.2023.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-17
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 6 oraz planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**Interpretacja indywidualna** **– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

### Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 6 oraz planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 października 2023 r. (data wpływu 31 października 2023 r.) oraz pismem z 30 października 2023 r. (data wpływu 14 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W dniu ….2023 w Kancelarii Notarialnej zawarł Pan Akt Not. Rep. A Nr … dotyczący umowy sprzedaży działki nr 6 oraz przedwstępnej umowy sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4 i 5 położonych w \`(...)\` Nabywcą działek jest firma „…” sp. z o.o. z siedzibą w … Zgodnie z przedmiotowym aktem notarialnym w dniu jego zawarcia przeniósł Pan na kupującego własność działki nr 6 z odroczonym terminem płatności do dnia \`(...)\`..2024 oraz zobowiązał się Pan do sprzedaży wszystkich pozostałych działek o nr od 1 do 5 w terminie do …2024 roku.

Wyjaśnia Pan, że pierwotnie kupujący zaproponował Panu przeniesienie własności wszystkich sześciu działek (1 do 6), chcąc jednocześnie uzyskać Pana zgodę na ustalenie odległych terminów płatności przy zachowaniu dodatkowych zabezpieczeń w tym zakresie. Takiej propozycji Pan nie zaakceptował. Uznał Pan, że wiązałoby się to jednak z nieakceptowalnym ryzykiem po Pana stronie. W Pana ocenie utraciłby Pan wówczas kontrolę nad swoim prywatnym majątkiem bez rzeczywistej gwarancji uzyskania zapłaty. Nie można przecież wykluczyć sytuacji, w której ze względów obiektywnych lub tym bardziej celowo zamierzonych, kupujący nie uregulowałby należności wobec Pana osoby. W przypadku problemów z płatnościami ich dochodzenie mogłoby być dla Pana bardzo kosztowne i czasochłonne, a nadto bez pewności odzyskania całości należnych Panu środków.

Sporządzając powyższy akt not. rep. A … notariusz uznał, że objęte nim po Pana stronie czynności nie są związane z wykonywaniem działalności gospodarczej i stanowią sobą normalny zarząd majątkiem osobistym. W związku z powyższym notariusz pobrał od sporządzonej umowy podatek od czynności cywilnoprawnych wg obowiązującej stawki 2%. Na Pana żądanie w treści aktu notarialnego znalazło się jednak dodatkowe zastrzeżenie, że w przypadku gdyby okazało się, że od powyższych czynności powinien zostać pobrany podatek VAT to cena ustalona między stronami umowy będzie traktowana jako cena netto.

Przedmiotowe działki o nr od 1 do 6 o łącznej pow. 1 ha 80 a i 18 m2 powstały z podziału działki nr 7 o tożsamej powierzchni, którą nabył Pan w 1999 r. na podstawie aktu not. rep. A … sporządzonego …1999 r. przez notariusza. Zakupu tej działki stanowiącej grunt rolny dokonał Pan do gospodarstwa rolnego, które Pan posiada od 1995 r. Działkę tą nabył Pan z myślą o ewentualnej budowie nowego siedliska, tj. budynku mieszkalnego wraz budynkami gospodarczymi w gospodarstwie rolnym. Niestety już po jej zakupie pojawiły się wątpliwości czy to będzie możliwe gdyż okazało się, że przedmiotowa działka niemal w całości znajduje się w obszarze zagrożeń powodziowych doliny rzeki. Ze względu na brak czasu i Pana ówczesne obowiązki nie podejmował Pan kolejnych działań w tym zakresie. Dopiero w 2010 r. podjął Pan próbę powrotu do tematu budowy siedliska na działce 7 i zwrócił się Pan do Urzędu Miasta o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla całości obszaru działki 7. Postępowanie w tej sprawie zostało pozostawione bez rozpoznania w dniu ….2010, co było skutkiem świadomego nieuzupełnienia przez Pana w terminie wymaganych dokumentów. Dokumentów Pan nie uzupełnił gdyż wówczas pojawiła się u Pana inna koncepcja zagospodarowania działki. Wynikało to z faktu, że gdy tylko zakomunikował Pan najbliższej rodzinie zamiar budowy nowego domu to wyrazili oni duże zainteresowanie swoim zamieszkaniem w bezpośredniej Pana bliskości. Zgodnie z deklaracjami członków Pana rodziny w grę wchodziła budowa nawet pięciu domów, dla Pana, Pana dwóch córek, Pana rodziców i ewentualnie domu dla Pana siostry, która mieszkała w … ale chciała się osiedlić w …. Dlatego wychodząc naprzeciw rodzinnym sugestiom podjął Pan decyzję o podziale działki 7 na kilka mniejszych. Podział został wykonany na Pana wniosek w listopadzie 2011 roku. Był on tym bardziej zasadny, że ze względu na różnice dotyczące skali zagrożeń powodziowych poszczególnych fragmentów pierwotnej działki 7 nie miał Pan pewności w którym miejscu i co, a także czy w ogóle będzie mógł Pan tam coś wybudować. Po przeprowadzeniu podziału, chcąc wyjść naprzeciw deklaracjom Pana bliskich, w 2012 r. ponownie wystąpił Pan do Urzędu Miasta o wydanie warunków zabudowy dla pięciu z sześciu działek, gdyż właśnie obszar obejmujący te działki o nr 2 do 6 figurował na mapach jako zalewowy. Jedynie nowo wydzielona działka 1 znajdowała się praktycznie poza obszarem takich zagrożeń. Zagrożenie powodziowe było obrazowane przez dziesięciolecia na kolejnych mapach urzędowych, w tym ostatnio na mapie stanowiącej załącznik do Uchwały Rady Miejskiej. Składając w czerwcu 2012 wnioski o wydanie warunków zabudowy, wnosił Pan o wydanie ich dla budynku mieszkalnego wraz z garażem i budynkiem gospodarczym z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności rolniczej takiej jak przygotowanie materiału siewnego i działalność pszczelarska, prowadzonych wyłącznie w ramach własnego gospodarstwa rolnego. Po Pana konsultacjach w Urzędzie Miasta, a także po ponownych rozmowach z Pana bliskimi, we wrześniu 2012 roku skorygował Pan swoje pierwotne wnioski wskazując jako planowaną zabudowę działek zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Pana wystąpienie o wydanie warunków zabudowy i późniejsza zmiana wniosku w zakresie planowanej zabudowy, były również uzasadnione z tego powodu, że na tym etapie nadal nie miał Pan sprecyzowanych oczekiwań Pana córek co do tego na których konkretnych działkach chciałyby one zamieszkać. Dla Pana osobiście najlepszą lokalizacją dla budowy domu były zawsze działki 6 i 5 jako mające najlepsze położenie bo z dostępem do asfaltowej części i mediów znajdujących się w ulicy jeszcze przed 1999 r. Pana córki preferowały jednak inne działki nieco bardziej oddalone od asfaltu, jako ich zdaniem spokojniejsze i lepiej położone. Dlatego szanując ich zdanie brał Pan również pod uwagę działki pozostałe. Był Pan nieco zaskoczony ale bardzo ucieszony gdy okazało się, że mimo figurowania tego obszaru na mapach jako obszaru zagrożonego powodziowo, w październiku 2012 r. dla wszystkich tych działek wydano Panu wnioskowane warunki. Nadmienia Pan, że dopiero kilka lat później, po instytucjonalnym scentralizowaniu ochrony przeciwpowodziowej w Polsce, związanej z utworzeniem centralnego państwowego organu administracji Wodnej, pierwsze mapy wyłączające obszar Pana działek z ograniczeń ochrony powodziowej powstały dopiero ok. r. 2020. Jeszcze raz podkreśla Pan, że w 2012 r. sytuacja w tym zakresie od dziesięcioleci wyglądała zupełnie inaczej.

Mimo Pana radości z otrzymanych warunków zabudowy, musiał się Pan w tym czasie koncentrować na innych problemach. Ze względu na pogarszający się stan zdrowia Pana starszych już rodziców, a w szczególności Pana matki mającej coraz poważniejsze problemy zdrowotne w tym problemy ruchowe i wymagającej w tym zakresie stałej bezpośredniej pomocy innych osób, zmuszony Pan był po 2012 r. do bieżącej im pomocy. Z czasem było to coraz bardziej absorbujące i wymagało Pana stałego przemieszczania się pomiędzy … i …. W tej sytuacji i przy braku jednoznacznej deklaracji woli ze strony Pana córek, sprawa budowy domów stała się dla Pana drugoplanowa. Dopiero w 2018 roku podjął Pan próbę powrotu do swoich planów. Nie mając jednak nadal w pełni „zielonego światła” od osób zainteresowanych, pracował Pan nad tym bez pośpiechu według Pana własnej koncepcji, czyli koncentrując się głównie na działkach 6 i 5, ale nie wykluczając budowy domów dla córek, na innych działkach. W 2021 r. uzyskał Pan pozwolenia na budowę dwóch budynków jednorodzinnych na każdej z działek 5 i 6, to jest łącznie czterech domów do oddzielnego zamieszkania; dla Pana, Pana rodziców i Pana dwóch córek. Sprawę ewentualnej budowy domu dla siostry pozostawił Pan w zawieszeniu. Pozwolenia na budowę zostały wydane przez Urząd Miasta.

Nadmienia Pan również, że nie występował Pan o żadne dalsze pozwolenia na budowę dla pozostałych działek, gdyż w Pana ocenie potencjalne domy na działkach nr 6 i 5 co do zasady wyczerpywały Pana ówczesne potrzeby rodzinne. Otwartą sprawą pozostawała budowa domu dla Pana siostry. W tym czasie uważał Pan, że jak tylko otrzyma Pan pozwolenia na budowę to fakt ten zmobilizuje Pana córki do ich określenia się, bo Pana rodzice zawsze byli do Pana planów pozytywnie nastawieni. Niestety mimo nowej sytuacji i Pana nalegań Pana córki i tak z biegiem czasu swoje plany życiowe coraz bardziej kierowały w stronę … i Świata i tym samym wykazywały coraz mniejsze zainteresowanie\`(...)\`.

Już wcześniej bo w 2019 r. stan zdrowia Pana mamy pogorszył się tak bardzo, że musiał Pan szybko podjąć radykalne decyzje dotyczące zapewnienia jej prawidłowej opieki. Nie mogąc samemu każdego dnia spędzać z rodzicami w … przeprowadził Pan ich do … do nowo nabytego przez Pana wyłącznie tym celu mieszkania w bloku. Zakupu mieszkania dokonał Pan aktem notarialnym w sierpniu 2019 r. Zaraz potem na to wszystko nałożyła się pandemia i jej wielowymiarowe skutki. Pana matka zmarła na Covid. To był dla Pana duży cios i w pewnym sensie chyba definitywny koniec wcześniejszych Pana planów. Pan sam niestety nie jest już człowiekiem młodym i ma Pan coraz mniej sił, a musi się Pan jeszcze bieżąco zajmować coraz starszym, schorowanym i coraz mniej sprawnym ojcem, również wymagającym ciągłej opieki. To stanowi dzisiaj dla Pana priorytet. W tym roku ukończył Pan … lat życia i jest to niewątpliwie punkt zwrotny, który uświadomił Panu szybki upływ czasu i konieczność podejmowania wiążących decyzji, nawet jeśli tak jak w tym przypadku miałoby to oznaczać rezygnację z określonych zamierzeń. Po prostu wszystko ma swój czas.

Nadmienia Pan również, że przez cały okres posiadania przez Pana przedmiotowych gruntów, zgłaszało się do Pana wiele osób prywatnych i firm z zapytaniem czy nie byłby Pan zainteresowany ich sprzedażą. Zawsze konsekwentnie odmawiał Pan wszystkim zainteresowanym, gdyż nie było to zbieżne z Pana planami. Wyjaśnia Pan, że nigdy nie podejmował Pan żadnych działań dotyczących poszukiwania nabywcy, takich jak np. publikacja ogłoszeń, rozmieszczanie tablic informacyjnych i itp. Pana osobiste plany stały się nieaktualne i dlatego zaakceptował Pan otrzymaną ofertę sprzedaży. Decyzja ta wynika z Pana głębokiego przeświadczenia, że w perspektywie najbliższych pięciu lat powinien Pan całkowicie uporządkować swoje sprawy rodzinne i majątkowe. Po otrzymaniu pozwoleń w 2021 r. nie podejmował Pan już czynności mających na celu rzeczywiste rozpoczęcie Pana budowy.

Informuje Pan również, że nabywca Pana działek nie wyraził żadnego zainteresowania przejęciem uzyskanych przez Pana pozwoleń na budowę dla działek 5 i 6. Skutkiem tego w perspektywie czerwca 2024 r. pozwolenia te wygasną i staną się całkowicie bezprzedmiotowe. Nadmienia Pan, że na przestrzeni całego Pana życia począwszy od lat osiemdziesiątych XX wieku, tylko trzy lub cztery razy był Pan stroną sprzedającą nieruchomość. W ostatnim dwudziestoleciu dwukrotnie. Poszczególne sprzedaże zawsze dotyczyły pojedynczych nieruchomości i były od siebie oddalone w czasie o co najmniej kilkanaście lat. Ostatni raz dotyczyło to działki, którą sprzedał Pan w 2015 roku. Była to działka położona we wsi, zabudowana budynkami gospodarczymi z wydzieloną częścią mieszkalno-letniskową.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że wnosi Pan o wydanie indywidualnej interpretacji w zakresie: zdarzenia zaistniałego czyli zbycia własności działki 6 oraz zdarzenia przyszłego czyli zbycia działek 1, 2, 3, 4 i 5, tj. łącznie zdarzeń wynikających z akt not. rep. A, który zawarł Pan 2023 w Kancelarii Notarialnej.

Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki te nie były wykorzystywane przez Pana do działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Działkę 7 (aktualnie to działki od o nr 1 do 6), nabył Pan jako działkę rolną, która z dniem nabycia weszła w skład posiadanego przez Pana gospodarstwa rolnego. Działki o nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6, a wcześniej działkę 7 zawsze wykorzystywał Pan wyłącznie rolniczo. Tym samym nie wykorzystywał Pan ich do jakichkolwiek innych czynności zwolnionych lub opodatkowanych podatkiem VAT.

W Pana ocenie prowadzi Pan działalność rolniczą definiowaną art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał Pan rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 i w związku z działalnością rolniczą nie rejestrował się Pan jako czynny podatnik VAT. Pozyskiwał Pan z tego obszaru zbiory i dostawy roślinnych produktów rolnych. Sprzedaż produktów nie była opodatkowana podatkiem VAT. Aktualnie ze względu na brak opłacalności produkcji teren ten odłoguje.

Działkę 7 nabył Pan w 1999 roku na podstawie aktu not. Rep. sporządzonego 1999 r. przez notariusza. Od umowy nie został pobrany VAT. Czynność jako dotycząca obrotu gruntem rolnym korzystała ze zwolnienia od opłaty skarbowej. Według Pana pamięci, a minęło już blisko ćwierć wieku, nie była wystawiana faktura dotycząca czynności nabycia działki 7. Nie posiada Pan i nie posiadał takiego dokumentu. Nie korzystał Pan z żadnych praw do odliczeń podatku należnego, bo nie był Pan płatnikiem VAT, a ponadto sama transakcja nie podlegała takiemu podatkowi.

Zarówno działka 7 oraz powstałe później z jej podziału działki mają w rejestrze gruntów klasyfikację rolniczą i były wykorzystywane wyłącznie rolniczo do produkcji roślinnej. Cały czas płaci Pan podatek rolny. Działki te nie były przez Pana udostępniane osobom trzecim na podstawie żadnych umów cywilnoprawnych. Działka 7 i powstałe wskutek jej podziału działki o nr od 1 do 5 nadal stanowią, a działka 6 do chwili jej sprzedaży stanowiła, integralną część posiadanego przez Pana gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 15, 4 ustawy o VAT nie był Pan i nie jest płatnikiem podatku VAT, gdyż nie składał Pan zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1. tej ustawy.

W umowie przedwstępnej sprzedaży działek o nr od 1 do 5 strony nie określiły szczególnych warunków, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży tych działek. Strony zobowiązały się do tego, że przyrzeczona umowa sprzedaży działek o nr 1 do 5 zostanie zawarta na żądanie którejkolwiek ze stron najpóźniej do dnia 2024. W przypadku gdyby okazało się, że sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, to cena określona umową będzie stanowić cenę netto i zostanie powiększona o ewentualny podatek VAT. Termin zapłaty i termin wydania nieruchomości określi umowa przyrzeczona. Kupującemu przysługuje prawo przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz osoby fizycznej, niepełnej osoby prawnej, o której mowa w art. 33 pkt 1 Kodeksu Cywilnego oraz osoby prawnej. Na Pana żądanie, w terminie do 2024 każda ze stron umowy ma prawo odstąpić od zawartej umowy przedwstępnej. Ponadto strony umowy wyraziły zgodę na zwarcie umowy przyrzeczonej w całości lub w części, w szczególności w zależności od możliwości finansowych kupującego. Zapisy te znalazły się na Pana żądanie z ostrożności, o której pisał Pan już powyżej gdyż płatność za działkę 6 której własność została przeniesiona tą umową ma nastąpić do 2024 i do chwili obecnej nie nastąpiła. Zapis ten stanowi Pana zabezpieczenie. Strony wzajemnie wyraziły zgodę na złożenie wniosku przez każdą ze stron o wpis w dziale III Księgi Wieczystej roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Jako sprzedający zobowiązał się Pan nie obciążać działek o nr od 1 do 5 żadnymi prawami osób trzecich, za wyjątkiem ewentualnego przyszłego ustanowienia służebności przesyłu na rzecz … po uzyskaniu odrębnej pisemnej zgody kupującego. Zapis ten jest już bezprzedmiotowy. Służebność taka nie została ustanowiona i nie zostanie. Po zawarciu z kupującym umowy przyrzeczonej wycofał się Pan z rozmów z gazownią, które wcześniej prowadził Pan w związku z budową sieci gazowniczej i planowanym przyłączeniem do tej sieci Pana działek. W akcie notarialnym wyraził Pan ogólną zgodę na przeniesienie na kupującego praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Pana z podmiotami trzecimi. Zobowiązał się Pan również nie zawierać żadnych umów z osobami trzecimi dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek, a także nie składać takich ofert, przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży niezbędne dokumenty, takie jak zaświadczenie o braku planu zagospodarowania przestrzennego terenu, zaświadczenie o braku decyzji i planu urządzania lasu, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Na kupującego przejdą wszelkie korzyści i ciężary związane z działkami o nr od 1 do 5 z dniem ich wydania, który określi przyrzeczona umowa sprzedaży. Ponadto kupujący ponosi wszelkie koszty zawartego w dniu 2023 aktu notarialnego, w tym z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży działki 6 wg stawki 2%. Koszty te zostały zapłacone przez kupującego w dniu zawarcia aktu.

Nie zawierał Pan umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działki 6. W związku z dokonaną sprzedażą działki 6 wystawił Pan w sierpniu 2023 roku zgodę na rzecz nabywcy na przeniesienie na ten podmiot warunków zabudowy działki 6 jakie otrzymał Pan w 2012 roku. Decyzją Prezydenta Miasta warunki zabudowy dla działki 6 przeszły na nowego właściciela tej działki. Na chwilę obecną kupujący nie występował wobec Pana o udzielenie innych zgód i pełnomocnictw i tym samym takich Pan nie udzielał. Oczywiście jeśli zwróci się on do Pana z taką prośbą, to ją Pan rozważy w ramach przepisów prawa. Podjął Pan decyzję o sprzedaży tej części Pana majątku osobistego i to w Pana interesie leży doprowadzenie do pełnego zakończenia transakcji, czyli z Pana punktu widzenia uzyskania godziwej zapłaty. Dlatego w Pana ocenie w przyszłości na żądanie kupującego powinien Pan dokonać jeszcze cesji praw i obowiązków wobec … jakie zaciągnął Pan wcześniej w zakresie działki sprzedanej 6 i działek objętych przyrzeczeniem sprzedaży, dotyczących istniejących już przyłączy energii elektrycznej. Doprowadzenie skrzynek elektrycznych do wszystkich działek zostało wykonane w 2022 roku i te Pana zobowiązania są aktualne. Ponadto niezwłocznie po zawarciu aktu notarialnego z lipca 2023, wypowiedział Pan umowy jakie w 2020 r. zawarł Pan z gazownią dotyczące przyłączenia działek do sieci gazowej, gdyż przyłącza takie nie zostały dotychczas wykonane. Umowy z gazownią zostały rozwiązane bez żadnych kosztów z Pana strony, gdyż żadne prace przez gazownię nie zostały rozpoczęte. Nie wie pan czy i na jakie działania w zakresie przyłączenia gazu zdecyduje się jej nabywca. Nie zgłaszał on żadnych oczekiwań wobec Pana w tym zakresie. Działki powstałe po podziale działki 7 od samego początku jej nabycia posiadały częściową możliwość przyłączenia się do istniejących w ulicy sieci, czyli jeszcze przed 1999 r. Według Pana wiedzy odpowiednio:

1) do sieci gazowej - działka 6, przyłączenie pozostałych działek wymaga przedłużenia sieci i ze względu na Pana rezygnację z umowy z 2020 roku nie zostało zrealizowane. Nie wie Pan czy i jakie kroki podejmować będzie w tym zakresie nabywca.

2) do sieci elektrycznej - możliwość przyłączenia jeszcze przed 1999 r miały działki 6, 5 i 4 ze względu na istniejące w ulicy słupy i sieć elektryczną. Niemniej na podstawie Pana umowy z … została wykonana nowa sieć ziemna i zostały doprowadzone przyłącza elektryczne do wszystkich sześciu działek, a także w Księdze Wieczystej nieruchomości zostało wpisane w dziale III obciążenie w zakresie służebności tej sieci.

3) do sieci wodnej istniejącej w ulicy jeszcze przed 1999 r. możliwe było przyłączenie działek 6, 5, 4 i 3. Przyłączenie działek 1 i 2 do sieci wodociągowej dotychczas nie jest możliwe bez przedłużenia tej sieci. Pan z żadnymi wnioskami dotyczącymi przedłużenia sieci wodnej nie występował.

4) sieć kanalizacyjna; wzdłuż ulicy na całości granicy Pana działek przebiega kolektor kanalizacji ściekowej wykonanej w latach 70 XX wieku, do której możliwym było i jest przyłączenie każdej z działek.

W 2010 roku złożył Pan do Urzędu Miasta wniosek o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy siedliska rolniczego dla całości obszaru działki 7. Tak jak zaznaczył Pan już wcześniej postępowanie w tej sprawie zostało przez Urząd w dniu ….2010 pozostawione bez rozpoznania. Wnioski takie ponowił Pan po podziale działki 7 w czerwcu 2012. Dotyczyły one działek o nr od 2 do 6 czyli działek uznawanych za obszary zagrożone powodziowo i dotyczyły wydania warunków zabudowy dla planowanej zabudowy siedliskowej obejmującej budowę budynku mieszkalnego wraz z garażem i budynkiem gospodarczym z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności rolniczej w szczególności przygotowanie materiału siewnego i działalności pszczelarskiej, prowadzonych wyłącznie w ramach własnego gospodarstwa rolnego. Tak jak zaznaczył Pan już wcześniej, po konsultacji w Urzędzie Miasta i po ponownych rozmowach z Pana bliskimi, w tym z Pana córkami, które nie wyraziły zainteresowania rolnictwem, we wrześniu 2012 roku skorygował Pan wnioski wskazując jako planowaną zabudowę działek; budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z budynkami gospodarczo-garażowymi i urządzeniami budowlanymi i dla takiego rodzaju inwestycji w październiku 2012 wydane zostały warunki zabudowy dla pięciu działek o nr od 2 do 6. W roku 2018 wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla działki 1 i warunki takie Pan otrzymał w 2019 r.

Tak jak zaznaczył Pan już wcześniej z Pana inicjatywy i na Pana nazwisko zostały wydane przez Urząd Miasta dwa pozwolenia na budowę zgodnie z decyzjami z 2021 r. Nie występował Pan o dalsze pozwolenia na budowę dla pozostałych działek, gdyż nadal nie miał Pan jasnej deklaracji Pana córek, na których działkach chciałyby one ostatecznie zamieszkać. Ze względu na Pana sytuację rodzinną i zdrowotną wiosną tego roku, tj. 2023 podjął Pan decyzję o ostatecznej rezygnacji z Pana wcześniejszych zamierzeń i sprzedaży przedmiotowych działek.

Nabywca nie wyraził żadnego zainteresowania przejęciem Pana pozwoleń na budowę. Może Pan tylko przypuszczać, że powodem braku zainteresowania kupującego był fakt, że nie były to budynki łatwo zbywalne rynkowo, gdyż miały to być duże budynki o pow. użytkowej 200 m2 plus dodatkowo poddasze, odpowiadające Pana potrzebom rodzinnym. Sytuację dotyczącą możliwości uzbrojenia poszczególnych działek w media omówił Pan powyżej.

Nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu podniesienie wartości i atrakcyjności działek przed ich sprzedażą, gdyż takiej sprzedaży po prostu wcześniej Pan nie zamierzał. Wszystkie działania jakie podejmował Pan, a które opisał Pan powyżej, miały służyć wyłącznie Panu i Pana najbliższym. Po wybudowaniu domów dla córek w przyszłości przeniósłby Pan pewnie ich własność bezpośrednio na nie. Pana majątek i tak kiedyś stanie się ich własnością. Czas szybko biegnie. Dom który miał być dla Pana rodziców pozostałby Pana własnością obciążoną służebnością. Co do własności domu w którym mogłaby zamieszkać Pana siostra nie zapadły żadne wiążące ustalenia.

Tak jak wskazał Pan powyżej z Pana wniosku z 2020 roku wszystkie działki zyskały przyłącza energetyczne wybudowane w 2022 roku. Wszystkie działki z Pana wniosku miały uzyskać przyłącza gazowe, ale do tego nie doszło. Tak jak pisał Pan powyżej, niezwłocznie po zawarciu w lipcu br. umowy sprzedaży działki 6 i przyrzeczenia sprzedaży działek pozostałych, wypowiedział Pan umowy łączące Pana z gazownią i umowy te zostały przez strony rozwiązane. Działki te nigdy nie były przez Pana grodzone. Nie ma Pan wiedzy czy na dzień dzisiejszy nabywca ogrodził działkę 6, gdyż ostatni raz był Pan tam w maju lub czerwcu.

Nie odprowadzał Pan podatku VAT z tytułu sprzedaży żadnej z działek objętych wnioskiem. Nie składał Pan też deklaracji VAT-7 ani też zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Powyższe wyjaśnienia składa Pan w najlepszej wierze, choć musi Pan zaznaczyć, że nie wszystko w pytaniach z wezwania jest dla Pana proste i oczywiste. Wskazał Pan, że niestety nie jest Pan prawnikiem i nie zajmuje się Pan na co dzień sprawami podatkowymi.

### Pytania

Czy w świetle Pana sytuacji opisanej powyżej i faktu zawarcia przez Pana w dniu 2023 aktu not. rep. … dotyczącego umowy sprzedaży działki 6 oraz przedwstępnej umowy sprzedaży działek 1, 2, 3, 4 i 5:

\- przywołana transakcja sprzedaży działki 6 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

\- planowana sprzedaż działek 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem w Pana sytuacji opisanej powyżej, dokonana przywołanym aktem not. Rep. A \`(...)\` z dnia \`(...)\`2023 sprzedaż działki 6 nie jest czynnością objętą opodatkowaniem podatkiem VAT. Uważa Pan również, że sprzedaż pozostałych działek o nr 1, 2, 3, 4 i 5, która ma nastąpić w wykonaniu zawartej umowy przyrzeczonej, także nie będzie czynnością objętą opodatkowaniem podatkiem VAT.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1, 2 i 4 ustawy o podatku od towarów i usług nie można Pana uznać za podatnika tego podatku.

W Pana ocenie jako strona tej transakcji nie spełnia Pan także żadnych przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej dotyczącej profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Grunty te nabył Pan w ramach posiadanego gospodarstwa rolnego blisko ćwierć wieku temu. Wszystkie czynności dotyczące możliwej zabudowy tego obszaru jakie wykonywał Pan przez te lata dotyczyły wyłącznie Pana potrzeb osobistych, tj. budowy nowego siedliska na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego, a później realizacji szerszych planów rodzinnych. Nigdy nie szukał Pan jakichkolwiek nabywców tych działek, w żadnej formie nie ogłaszał Pan takich zamiarów bo ich po prostu Pan nie miał. Decyzja o sprzedaży zapadła spontanicznie i wynika wyłącznie z własnej oceny Pana sytuacji życiowej. Ma już Pan skończone … lat i niestety nie jest to czas na dalekosiężne plany. Nie to zdrowie i nie te priorytety. Uważa Pan, że notariusz postąpił prawidłowo, uznając zawartą przez Pana umowę za mieszczącą się w zakresie zwyczajowo przyjętego zarządu zwykłego majątkiem osobistym i pobrał od umowy podatek od czynności cywilno-prawnych. Takie jest też Pana zdanie.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej działki nr 6 oraz planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w dniu \`(...)\`2023 w Kancelarii Notarialnej zawarł Pan Akt Not. Rep. A \`(...)\` dotyczący umowy sprzedaży działki nr 6 oraz przedwstępnej umowy sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4 i 5 położonych w \`(...)\`. Nabywcą działek jest firma „…” sp. z o.o. z siedzibą w …. Zgodnie z przedmiotowym aktem notarialnym w dniu jego zawarcia przeniósł Pan na kupującego własność działki nr 6 z odroczonym terminem płatności do dnia …2024 oraz zobowiązał się Pan do sprzedaży wszystkich pozostałych działek o nr od 1 do 5 w terminie do …2024 roku. Przedmiotowe działki o nr od 1 do 6 o łącznej pow. 1 ha 80 a i 18 m2 powstały z podziału działki nr 7 o tożsamej powierzchni, którą nabył Pan w 1999 r. Zakupu tej działki stanowiącej grunt rolny dokonał Pan do gospodarstwa rolnego, które Pan posiada od 1995 r.

Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W Pana ocenie prowadzi Pan działalność rolniczą definiowaną art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał Pan rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 i w związku z działalnością rolniczą nie rejestrował się Pan jako czynny podatnik VAT. Nie zawierał Pan umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działki 6. W związku z dokonaną sprzedażą działki 6 wystawił Pan w sierpniu 2023 roku zgodę na rzecz nabywcy na przeniesienie na ten podmiot warunków zabudowy działki 6 jakie otrzymał Pan w 2012 roku. Decyzją Prezydenta Miasta z 2023 warunki zabudowy dla działki 6 przeszły na nowego właściciela tej działki.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki 6 oraz planowanej sprzedaż działek 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dokonana sprzedaż niezabudowanej działki nr 6 oraz planowana transakcja sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem dokonanej i planowanej transakcji sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działek o nr od 1 do 5 Kupującemu przysługuje prawo przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz osoby fizycznej, niepełnej osoby prawnej, o której mowa w art. 33 pkt 1 Kodeksu Cywilnego oraz osoby prawnej. Jako sprzedający zobowiązał się Pan nie obciążać działek o nr od 1 do 5 żadnymi prawami osób trzecich, za wyjątkiem ewentualnego przyszłego ustanowienia służebności przesyłu na rzecz … po uzyskaniu odrębnej pisemnej zgody Kupującego. W akcie notarialnym wyraził Pan ogólną zgodę na przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Pana z podmiotami trzecimi. Zobowiązał się Pan również nie zawierać żadnych umów z osobami trzecimi dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek, a także nie składać takich ofert, przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży niezbędne dokumenty, takie jak zaświadczenie o braku planu zagospodarowania przestrzennego terenu, zaświadczenie o braku decyzji i planu urządzania lasu, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Na Kupującego przejdą wszelkie korzyści i ciężary związane z działkami o nr od 1 do 5 z dniem ich wydania, który określi przyrzeczona umowa sprzedaży.

Z okoliczności sprawy wynika, że w celu zmiany przeznaczenia posiadanych gruntów wystąpił Pan w 2010 r. do Urzędu Miasta o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla całości obszaru działki 7. Postępowanie w tej sprawie zostało pozostawione bez rozpoznania w dniu …2010, co było skutkiem świadomego nieuzupełnienia przez Pana w terminie wymaganych dokumentów. Następnie podjął Pan decyzję o podziale działki 7 na kilka mniejszych - podział został wykonany na Pana wniosek w listopadzie 2011 roku. Po przeprowadzeniu podziału w 2012 r. ponownie wystąpił Pan do Urzędu Miasta o wydanie warunków zabudowy dla pięciu z sześciu działek – w październiku 2012 wydane zostały warunki zabudowy dla pięciu działek o nr od 2 do 6. W roku 2018 wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla działki 1 i warunki takie Pan otrzymał w 2019 r. W 2021 r. uzyskał Pan pozwolenia na budowę dwóch budynków jednorodzinnych na każdej z działek 5 i 6, to jest łącznie czterech domów do oddzielnego zamieszkania. Na Pana wniosek z 2020 r. wszystkie działki zyskały przyłącza energetyczne wybudowane w 2022 r. Ponadto jak Pan wskazał dla ww. działek zawarł Pan również w 2020 r. umowy przyłączenia działek do sieci gazowej, która została przez Pana wypowiedziana po zawarciu aktu notarialnego z lipca 2023. Wskazał Pan, że w przyszłości na żądanie kupującego powinien Pan dokonać jeszcze cesji praw i obowiązków wobec … jakie zaciągnął Pan wcześniej w zakresie działki sprzedanej 6 i działek objętych przyrzeczeniem sprzedaży, dotyczących istniejących już przyłączy energii elektrycznej.

Dokonując analizy całokształtu działań jakie podejmował Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży, nie można uznać, że dokonując sprzedaży tych działek korzystał/będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowych nieruchomości poczynił Pan określone działania. Wskazać należy, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak wnioskowanie o zmianę przeznaczenia gruntów i przekwalifikowanie całej działki nr 7 z rolnej na budowlaną zgodnie z Pana zamysłem, podział gruntu na mniejsze działki, uzyskanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę, doprowadzenie do każdej z działek przyłącza energetycznego, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że dokonana sprzedaż niezabudowanej działki nr 6 oraz planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, które powstały z podziału działki nr 7, była/będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Pomimo, że pierwotnie grunt nie został nabyty przez Pana w celach sprzedaży, lecz do prowadzenia działalności rolniczej, to jednak z biegiem czasu podjął Pan decyzję o zmianie przeznaczenia ww. działki nr 7 oraz podjął szereg czynności.

Podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Podejmowane przez Pana działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 6 oraz planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej, nie korzysta/nie będzie korzystać Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podjął Pan konkretne działania, prowadzące do podniesienia atrakcyjności przedmiotowych nieruchomości. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że sprzedaż ta miała/będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana w związku ze sprzedażą działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, czynność dostawy niezabudowanej działki nr 6 oraz planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 w wykonaniu umowy przedwstępnej, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2383).