Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-32/10/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-04-01
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nakłady; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2010 r. (data wpływu 12 stycznia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lutego 2010 r. (data wpływu 24 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, wezwano Wnioskodawcę pismem z dnia 12 lutego 2010 r. Nr ITPB1/415-32/10-2/AD do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniony został przez Panią pismem z dnia 22 lutego 2010 r. (data wpływu 24 lutego 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. nabyła Pani wraz z mężem nieruchomość (dom nowowybudowany o powierzchni 100 m2 , położony na działce o powierzchni 1.000 m2). W domu tym zamieszkali Państwo na początku 2008 r. Zakup domu oraz wydatki związane z jego wykończeniem sfinansowali Państwo kredytem hipotecznym. W domu tym nie byli Państwo zameldowani. W połowie 2009 r. zbyli Państwo dom za kwotę 450.000 zł. Część środków uzyskanych z tego tytułu przeznaczyli Państwo na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego, a pozostałe środki zamierzają przeznaczyć na wybudowanie domu, który będzie położony bliżej Państwa miejsca pracy. Dom pobudowany zostanie na działce, którą otrzymali Państwo w drodze darowizny od rodziców. Prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie handlu – sklep spożywczo-przemysłowy, położony w miejscowości, w której zamieszkuje. Z informacji uzyskanej w Urzędzie Skarbowym dowiedziała się Pani, iż z tytułu zbycia nieruchomości zobowiązana jest do końca kwietnia 2010 r. w zeznaniu PIT-36, wykazać dochód z tego tytułu i uiścić podatek dochodowy w wysokości 19%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Co w sytuacji przedstawionej we wniosku jest kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?
2.  Czy spłata kredytu jest kosztem uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie art. 22 ust. 6c-6e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr. 14, poz. 176 ze zm.), kosztem uzyskania przychodów jest:

*   nabycie domu na podstawie aktu notarialnego za kwotę 300.000 zł, koszty związane z niniejszym aktem notarialnym,
*   spłata odsetek od udzielonego kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu w stanie deweloperskim,
*   dodatkowa prowizja za wcześniejszą spłatę tego kredytu,
*   ubezpieczenie kredytu,
*   opłaty dodatkowe za zaciągnięcie kredytu – prowizja za uruchomienie kredytu,
*   faktury VAT na wykończenie domu – materiały budowlane,
*   spłata całkowita kredytu.

W Pani ocenie po pomniejszeniu przychodu o ww. koszty uzyska dochód, od którego zgodnie z art. 30e ww. ustawy uiści podatek dochodowy w wysokości 19%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z analizy wniosku wynika, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r. (nieruchomość została nabyta w 2007 r.).

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania odnośnie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z treści wniosku wynika, iż w połowie 2009 r. zbyła Pani wraz z mężem dom za kwotę 450.000 zł. Część środków uzyskanych z tego tytułu przeznaczyli Państwo na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego, a pozostałe środki zamierzają przeznaczyć na wybudowanie domu.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć: cenę nabycia tej nieruchomości określoną w akcie notarialnym, koszty związane z aktem notarialnym oraz wydatki udokumentowane fakturami VAT poniesione na zakup materiałów budowlanych na wykończenie domu.

Nie stanowią natomiast kosztu uzyskania przychodu wydatki poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego na „sfinansowanie zakupu nieruchomości oraz jego wykończenie”.

Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
    1.  pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
    2.  pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału,
2.  spłatę innych zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń,
3.  umorzenie kapitałów pozostających w związku z utworzeniem (nabyciem), powiększeniem lub ulepszeniem źródła przychodów,

Podobnie nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów spłata odsetek od kredytu, dodatkowa prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, ubezpieczenie kredytu, opłata dodatkowa za zaciągnięcie kredytu, prowizja za uruchomienie kredytu. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na przedmiotowy lokal mieszkalny w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty związane z kredytem, zaciągniętym na wykończenie nabytego domu mieszkalnego są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości oraz na jej wykończenie , nie stanowią więc kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując, odnosząc stan faktyczny na grunt powołanych w niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów uznać należy, iż do kosztów uzyskania przychodu może Pani zaliczyć wydatki poniesione na zakup nieruchomości oraz wydatki związane z dokonaniem tej czynności w formie aktu notarialnego, jak również wydatki udokumentowane fakturami VAT poniesione na zakup materiałów budowlanych na wykończenie domu. Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu, odsetek od kredytu, prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, ubezpieczenia kredytu, opłaty dodatkowej za zaciągnięcie kredytu, prowizji za uruchomienie kredytu, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pani Małżonek chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.