Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1370/12/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-01-24
Teza: Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup i remont nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu z najmu tej nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; najem; nieruchomości; odsetki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 września 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 11 października 2012 r.), uzupełnionym w dniach 09 i 15 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup i remont tej nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup i remont tej nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 02 stycznia 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-1370/12/MMa wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 09 i 15 stycznia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2007 r. kupił nieruchomość w celu przeprowadzenia tam remontu i najmu mieszkań. Nieruchomość nadawała się do kapitalnego remontu. Na zakup tej nieruchomości oraz jej remont wnioskodawca zaciągnął dwa kredyty na łączną kwotę około 250.000,00 zł.

Najem nieruchomości wnioskodawca rozpoczął w 2007 r. i rozliczeń dokonywał na zasadach ogólnych. Wnioskodawca nie ustalił wartości początkowej nieruchomości, bo nie prowadzi działalności gospodarczej i nie wciągnął tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Wartość nieruchomości wynika z aktu notarialnego i w 2007 r. wynosiła 243.000,00 zł

Wnioskodawca odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup i remont nieruchomości chciałby zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu tej nieruchomości jednak nie uzyskał informacji potwierdzającej takiej możliwości, dlatego w rozliczeniach rocznych nie dokonywał odliczenia odsetek w ogóle.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup i remont nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu z najmu tej nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z przepisami i ustawą ma prawo odliczyć odsetki od kredytu jaki zaciągnął na zakup nieruchomości na wynajem. Sam kredyt był celowy - na zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Natomiast dotąd nie odliczał odsetek, ponieważ podczas kontroli w urzędzie skarbowym kilka lat temu, gdzie przedstawiał wszystkie przychody (100% przychodów jest przelewami na konto) oraz umowę zakupu jak i umowy kredytowe (bo są dwa kredyty jeden na zakup a drugi na remont) poinformowano wnioskodawcę, że tego kredytu nie może odliczać. Natomiast od tego czasu, wnioskodawca otrzymał już wiele informacji, że nie może odliczać samego kredytu - co jest dla niego zrozumiałe i nie chciał tego robić, ale może odliczać odsetki, które są kosztem uzyskania przychodów.

Obecnie nieruchomość wymaga kolejnych remontów, a w ubiegłym roku wnioskodawca nie miał środków żeby jednorazowo zapłacić podatek od najmów - planuje dokonać odliczenia odsetek od kredytów.

Zdaniem wnioskodawcy istnieje taka możliwość i znajduje potwierdzenie w każdym wymiarze formalnym oraz jego osobistym odczuciu. Wszystkie przychody skrupulatnie są ewidencjonowane w 100% wpłatami na konto. Biorąc pod uwagę stałe konieczne remonty, plus fakt, że zawsze są osoby, które nie płacą, koszty spraw sądowych oraz konieczność płacenia podatku dochodowego sprawiają, że biorąc pod uwagę skałę problemów i odpowiedzialności nie jest to tak proste ani dochodowe działanie jak wydawało się na początku. Dlatego zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z zapisami prawa, odsetki od tych kredytów są faktycznym kosztem uzyskania tych przychodów i ma prawo ich odliczenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca wynajmuje nieruchomość a przychód opodatkowuje na zasadach ogólnych. Środki na zakup i remont wynajmowanej nieruchomości pochodziły z kredytu. Wątpliwości wnioskodawcy dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskana przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości oraz kredytu zaciągniętego na jej remont.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu – każdorazowo spoczywa na podatniku.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

A zatem spłata kredytów zaciągniętych na zakup i remont nieruchomości jak słusznie twierdzi wnioskodawca, co do zasady, w świetle ww. przepisu, nie stanowi kosztów uzyskania przychodów.

Dla określenia zasad zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu odsetek od kredytu znaczenie mają przepisy art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższego wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu, aby prawidłowo rozliczyć koszty. Od momentu rozpoczęcia najmu zapłacone odsetki od kredytu należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Odsetki naliczone, w tym zapłacone, do dnia przekazania lokalu do używania, jak wynika z art. 22g ust. 3 ww. ustawy zwiększają jego wartość początkową i poprzez odpisy amortyzacyjne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nie wprowadził do ewidencji środków trwałych nieruchomości, która jest przedmiotem najmu i nie dokonuje jej amortyzacji. Zatem odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości i odsetki od kredytu przeznaczonego na jej remont, które zostały już zapłacone przed rozpoczęciem najmu nie będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, gdyż jedynie w przypadku wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych odsetki te mogłyby zostać uznane za koszty uzyskania przychodów w ramach odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku kwota zapłaconych odsetek powiększałaby bowiem wartość początkową środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne stanowiłaby koszt jego uzyskania. Skoro jednak wnioskodawca nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych i nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych, to odsetki będzie mógł rozliczać dopiero od momentu rozpoczęcia najmu a więc uzyskania przychodów z tego źródła.

W tym miejscu wskazać należy, w oparciu o art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Mając na uwadze ww. przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że jeżeli wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na remont nieruchomości, która przeznaczona została pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przez wnioskodawcę przychodem z najmu, to mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Jednakże do kosztów tych wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wyłącznie odsetki od ww. kredytów które zapłacone zostały po oddaniu do używania a więc po rozpoczęciu najmu nieruchomości i należy je zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu.

Z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do używania - wynajmu), zgodnie z powyżej cytowanym art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy, iż odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup i remont nieruchomości mogą stanowić koszty uzyskania przychodów należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.