Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.172.2024.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-07
Teza: W zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-sprzedaż przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Inte****rpr****eta****cja** **indywidu****alna** –

– **s****tanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

20 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Wniosek został uzupełniony pismem 9 maja 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

Uwagi ogólne (status/historia nieruchomości)

X Sp. z o.o. (dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca) - spółka z siedzibą działalności gospodarczej na terytorium Polski, będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), planuje sprzedać na rzecz Y Sp. z o.o. - spółki z siedzibą działalności gospodarczej w Polsce (dalej: Spółka lub Nabywca, a łącznie ze Sprzedawcą: Wnioskodawcy), nieruchomość zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, położoną … (dalej: Nieruchomość).

Aktualnie Spółka nie jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik VAT, niemniej, przed dokonaniem transakcji przedstawionej w niniejszym wniosku (zgodnie z dalszymi uwagami) Spółka zarejestruje się dla potrzeb VAT (jako podatnik VAT czynny).

Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych (dalej: Działki) o numerach:

\- 1 z obrębu …, o powierzchni (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o nr …, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Bi - inne tereny zabudowane (dalej: Działka 1) oraz

\- 2 z obrębu …, o powierzchni (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr …, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Bi - inne tereny budowlane (dalej: Działka 2; dalej łącznie z Działką 1 jako: Działki).

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że Sprzedawca, zgodnie z umowami sprzedaży (sporządzonymi w formie aktów notarialnych), na podstawie których nabył tytuł prawny do Nieruchomości, jest:

1\. Użytkownikiem wieczystym Działki 1 - które to prawo nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu (\`(...)\`) 2013 r. (dalej: Umowa zakupu 1) - z zastrzeżeniem poniższych uwag dotyczących lokalu o nr 4B;

2\. Użytkownikiem wieczystym Działki 2; przy czym Sprzedawca nabył udziały w Działce 2 wynoszące

(i) 897/1000 na podstawie Umowy zakupu 1,

(ii) 87/1000 na podstawie umowy sprzedaży lokalu nr 2 z dnia (\`(...)\`) 2014 r., z którym to lokalem związany był udział w nieruchomości wspólnej stanowiącej prawo użytkowania wieczystego wynoszący 56/1000 (dalej: „Umowa zakupu 2”) oraz umowy sprzedaży lokalu nr 5 z (\`(...)\`) 2014 r., z którym to lokalem związany był udział w nieruchomości wspólnej stanowiącej prawo użytkowania wieczystego wynoszący 31/1000 (dalej: „Umowa zakupu 3”); następnie Sprzedawca zniósł odrębną własność lokali nr 2 i 5 na podstawie oświadczenia z dnia (\`(...)\`) 2016 r.

(iii) natomiast dalsze udziały w prawie użytkowania wieczystego Działki 2 wynoszące 16/1000 Sprzedawca nabył jako prawo związane z nabywanym przez Sprzedawcę lokalem oznaczonym numerem 4B na podstawie Umowy zakupu 4, o której mowa w punkcie 4. Poniżej, w konsekwencji Sprzedawca posiada obecnie 100% udziałów prawie użytkowania wieczystego Działki 2;

3\. Właścicielem budynku handlowo-usługowego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, znajdującego się na Działkach (zawierającego również lokale mieszkalne), (\`(...)\`) (\`(...)\`), o łącznej powierzchni zabudowy wynoszącej (\`(...)\`) m2, wybudowanego w (\`(...)\`) r., wpisanego do rejestru zabytków pod numerem (\`(...)\`) (dalej: Budynek); Sprzedawca nabył udziały w Budynku na podstawie Umowy zakupu 1 (wraz z prawami użytkowania wieczystego Działek) oraz na podstawie Umowy zakupu 2, Umowy zakupu 3 oraz Umowy zakupu 4, o której mowa w punkcie 4 poniżej (jako prawa związane z lokalami nabytymi przez Sprzedawcę na podstawie tych umów); w konsekwencji Sprzedawca posiada obecnie 100% udziałów we własności Budynku;

4\. Właścicielem znajdującego się w Budynku lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej wynoszącej … m2 oznaczonego numerem 4B, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr … (dalej: Lokal); z Lokalem związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego terenu, na którym znajduje się Budynek (Działki) oraz wszelkie części Budynku i innych urządzeń, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców; Sprzedawca nabył Lokal na podstawie umowy przenoszącej własność zawartej z … Sp. z o.o. w dniu (\`(...)\`) 2022 r. (dalej: Umowa zakupu 4) (Sp. z o.o. nabyła Lokal na podstawie umowy przenoszącej własność zawartej z poprzednim właścicielem w dniu (\`(...)\`) 2021 r.).

Wnioskodawcy wskazują, że

(i) posiadane przez Sprzedawcę udziały, przypadające na Lokal oraz pozostałą część Budynku, wyczerpują 100% udziałów w nieruchomości wspólnej (tym samym, Sprzedawca jest jedynym użytkownikiem wieczystym Działek oraz jedynym właścicielem Budynku),

(ii) w Budynku znajdują się dwa niestanowiące odrębnego przedmiotu własności (nieposiadające własnych ksiąg wieczystych) lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (\`(...)\`) m2.

Oprócz Budynku na Działkach nie znajdują się jakiekolwiek inne obiekty/naniesienia (budynki/budowle/urządzenia budowlane).

Transakcje, na podstawie których Sprzedawca nabył Działki, Budynek (udział w tym obiekcie) oraz Lokal (których dotyczyły Umowa zakupu 1, Umowa zakupu 2, Umowa zakupu 3 oraz Umowa zakupu 4), podlegały zwolnieniu z VAT na podstawie stosownych przepisów ustawy VAT. W rezultacie, Sprzedawca, działający wówczas jako nabywca, uiścił/rozliczył z tego tytułu podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - zgodnie z odnośnymi przepisami ustawy PCC.

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - dla tego obszaru obowiązuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta …, o oznaczeniu C30 - tereny wielofunkcyjne o kategorii wysokości zabudowy do 30 m.

Obecny status Nieruchomości/Budynku

Po nabyciu własności/współwłasności Budynku, Sprzedawca przeprowadził jego przebudowę na podstawie ostatecznej decyzji z dnia (\`(...)\`) 2015 r. nr …, wydanej przez Wojewodę … (dalej: „Decyzja”) uchylającej zaskarżoną decyzję Prezydenta … nr … z dnia (\`(...)\`) 2014 r. o pozwoleniu na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej Wnioskodawcy pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie/nadbudowie i remoncie Budynku (m.in. poprzez nadbudowę piętra, budowę (\`(...)\`) parkingu podziemnego, wykonanie (\`(...)\`) zadaszenia (\`(...)\`) - (\`(...)\`)) oraz zmianie jego przeznaczenia - z funkcji mieszkalnej na biurowo- usługową (na parterze Budynku zaprojektowano przestrzeń restauracyjną, natomiast wyższe kondygnacje - w tym Lokal oraz pozostałe (niewyodrębnione) lokale mieszkalne - zostały przeznaczone na cele biurowe (dalej: „Przebudowa”). Oddanie Budynku do użytkowania, po zakończeniu Przebudowy, nastąpiło na podstawie decyzji … Inspektora Nadzoru Budowlanego … nr … z dnia (\`(...)\`) 2019 r., która stała się ostateczna i prawomocna dnia (\`(...)\`) 2019 r.

Sprzedawca odliczył VAT naliczony od wydatków/nakładów związanych z Przebudową (opisanych powyżej) - z uwagi na zakładane wykorzystywanie Budynku na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. w szczególności w zakresie najmu. Sprzedawca potraktował wydatki na Budynek, poniesione w ramach Przebudowy, jako nakłady ulepszeniowe dla potrzeb podatku dochodowego. Łączna wartość tych nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku (przy czym, próg ten został przekroczony jeszcze przed wydaniem części Budynku poszczególnym Najemcom przed ukończeniem Przebudowy - zgodnie z dalszymi uwagami).

Powierzchnie znajdujące się w Budynku (tj. w szczególności biurowe oraz przewidziane na miejsca parkingowe i schowki) są, począwszy od (\`(...)\`) 2019 r. (tj. jeszcze przed ukończeniem Przebudowy), sukcesywnie oddawane w najem na podstawie umów najmu zawartych z najemcami (dalej: Najemcy), którzy wykorzystują te powierzchnie na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (ostatni lokal został wydany Najemcy pod koniec (\`(...)\`) 2024 r.). Obecnie wynajmowane jest ok. 69% powierzchni użytkowej Budynku. Sprzedawca opodatkowuje usługi najmu świadczone na rzecz Najemców według podstawowej stawki VAT (23%). W pozostałym zakresie (tj. wynoszącym aktualnie ok. 31% powierzchni użytkowej), po ukończeniu Przebudowy, Budynek nie był dotychczas przedmiotem najmu (przy czym stan ten może ulec zmianie przed zakładaną sprzedażą - do tego czasu mogą zostać bowiem wynajęte kolejne pomieszczenia znajdujące się w Budynku) - w tej części powierzchnie znajdujące się w tym obiekcie są nadal niewykończone/ niewyposażone (dotyczy to również części Budynku przypadającej na Lokal - w tym zakresie, po zakończeniu Przebudowy, nie był on przedmiotem najmu i nie został wykończony/ wyposażony).

W związku z powyższym Wnioskodawcy wskazują, że planowana dostawa (zgodnie z dalszymi uwagami) będzie dotyczyć:

\- Budynku, w którym część powierzchni została oddana w najem po ukończeniu Przebudowy więcej niż 2 lata przed datą planowanej sprzedaży,

\- Budynku, w którym część powierzchni została oddana w najem po ukończeniu Przebudowy mniej niż 2 lata przed datą planowanej sprzedaży,

\- Budynku, w którym część powierzchni po ukończeniu Przebudowy do momentu planowanej sprzedaży nie była/nie będzie przedmiotem najmu.

W związku z wykorzystywaniem powierzchni najmu Najemcy uprawnieni są do korzystania także z części wspólnych Budynku - głównie powierzchni komunikacji (korytarzy, wind). Wnioskodawcy wskazują, że w Budynku znajdują się pomieszczenia techniczne, które nie są bezpośrednio przedmiotem najmu, natomiast służą zapewnieniu dostarczenia tzw. mediów do wynajmowanych lokali. Tym samym ich utrzymanie jest niezbędne do prawidłowego użytkowania Budynku. Pomieszczenia te służą więc do prowadzenia przez Sprzedawcę działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Ponadto, umowy najmu przewidują, że Najemcy zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych Budynku (uiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych/serwisowych), w związku z umowami najmu łączącymi ich ze Sprzedawcą.

Planowana sprzedaż Działek, Budynku oraz Lokalu na rzecz Spółki

Wnioskodawcy planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy (dalej: Umowa sprzedaży), którą może poprzedzić zawarcie przez Sprzedawcę i Spółkę przedwstępnej umowy sprzedaży (dalej: Umowa przedwstępna). Na podstawie Umowy sprzedaży Wnioskodawca sprzeda na rzecz Spółki:

\- prawo użytkowania wieczystego Działki 1;

\- prawo użytkowania wieczystego Działki 2;

\- własność Budynku;

\- własność Lokalu znajdującego się w Budynku wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego terenu, na którym znajduje się Budynek;

\- stanowiące własność Sprzedawcy wybrane rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Budynku (nienależące do Najemców).

W ramach ceny sprzedaży na Spółkę przeniesione zostaną również prawa i obowiązki z umowy o prace projektowe w zakresie opracowania projektu budowlanego wraz z autorskimi prawami majątkowymi do dokumentacji projektowej dotyczącej Przebudowy.

Ponadto, w związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży, Nabywcy przekazane zostaną:

\- całość znajdującej się w posiadaniu Sprzedawcy dokumentacji dotyczącej Przebudowy oraz Budynku, w tym projekty oraz posiadane przez Sprzedawcę decyzje administracyjne i postanowienia związane z procesem inwestycyjnym, a także umowy o roboty budowlane oraz o prace projektowe - w oryginale lub uwierzytelnionej kopii;

\- dostępna dokumentacja dotycząca obsługi technicznej Budynku (w tym książki obiektu i dokumenty poświadczające wykonanie przeglądów technicznych i odbytych kontroli);

\- oryginały umów najmu oraz pozostała dokumentacja związaną z tymi umowami;

\- klucze, sterowniki, kody do Budynku lub inne urządzenia związane z korzystaniem lub obsługą Budynku;

\- ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka wstąpi z mocy prawa - tj. na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego - w istniejące stosunki najmu jako wynajmujący, zachowując przy tym ustawowe prawo do wypowiedzenia umów najmu, o ile nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że w ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na rzecz Spółki przejdą wszelkie zabezpieczenia wynikające z umów najmu, obowiązujących w dacie sprzedaży (tj. np. gwarancje, kaucje).

Intencją Wnioskodawców w ramach planowanej transakcji jest przeniesienie na Spółkę poszczególnych składników majątkowych (w tym przede wszystkim, Działek, Budynku i Lokalu) i ww. praw przysługujących Sprzedawcy (dalej łącznie: Zbywane Aktywa). Kwestia zakresu praw i obowiązków Sprzedawcy, które przejdą na rzecz Spółki w ramach zakładanej sprzedaży oraz zakresu wydania rzeczy ruchomych, może jeszcze ulec nieznacznej zmianie do dnia zawarcia Umowy sprzedaży. Przy tym, w ramach sprzedaży Spółka nie nabędzie innych niż ww. składników majątku Sprzedawcy (wskazany katalog nie ulegnie rozszerzeniu - może on natomiast ulec ograniczeniu).

Wnioskodawcy wskazują, że Zbywane Aktywa nie są wyodrębnione organizacyjnie w ramach struktury Sprzedawcy jako dział, oddział czy wydział. Zbywane Aktywa, które będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki nie są również wydzielone organizacyjnie/dokumentacyjnie w żaden inny sposób w ramach Sprzedawcy. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, których postanowienia przypisane byłyby wyłącznie do Zbywanych Aktywów.

Wnioskodawcy zwracają uwagę, że w ramach planowanej transakcji na Spółkę nie przejdą natomiast:

\- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedawcy),

\- wierzytelności Sprzedawcy (w szczególności na Spółkę nie przechodzą wierzytelności z tytułu czynszu najmu, które powstały/powstaną do dnia sprzedaży Nieruchomości),

\- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

\- środki pieniężne w kasie i umowy rachunków bankowych,

\- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych oraz umów w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy,

\- koncesje, licencje, zezwolenia, pozwolenia,

\- wartości niematerialne składające się na wartość firmy Sprzedawcy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa,

\- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

\- zakład pracy Sprzedawcy lub jakakolwiek jego część.

Wnioskodawcy zakładają/ich intencją jest, aby zawarte przez Sprzedawcę umowy na świadczenie usług/dostawy towarów związane z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości (tj. na dostawy wody energii cieplnej, energii elektrycznej, świadczenie usług telekomunikacyjnych, usług dostępu do sieci Internet, usług odbioru odpadów/nieczystości, obsługi technicznej, sprzątania i ochrony Nieruchomości) zostały przed lub z chwilą sprzedaży Nieruchomości rozwiązane/wypowiedziane, a w ich miejsce Spółka zawarła nowe.

W przypadku niektórych umów czynności związane z ich rozwiązaniem/wypowiedzeniem mogą jednak zostać dokonane/wywrzeć skutek już po zawarciu Umowy sprzedaży. Z tego powodu Spółka może zawrzeć lub stać się stroną nowej umowy z dostawcą ww. towarów/usług już po wydaniu jej Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Konieczność nieprzerwanego utrzymania wybranych umów (kontynuowania dostaw towarów/świadczenia usług przez kontrahentów) wynikać może w szczególności z wymogów dotyczących bezpieczeństwa lub wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców towarów/świadczących usługi.

Wnioskodawcy nie wykluczają całkowicie sytuacji, w której w związku z zakładaną sprzedażą Nieruchomości na Spółkę przejdą (w ramach umowy cesji) prawa i obowiązki wynikające z niektórych/wybranych spośród ww. umów. Ewentualna cesja może wynikać z:

(i) konieczności zapewnienia ciągłości dostaw mediów i/lub

(ii) wymogów wynikających z umów zawartych z dostawcami mediów (w szczególności dotyczących bezpieczeństwa, wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców lub uniknięcia kar umownych z tytułu przedterminowego rozwiązania/wypowiedzenia umowy). Z tego względu przedmiotem cesji mogą być również prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia nieruchomości.

Planowane wykorzystanie Działek/Budynku/Lokalu przez Nabywcę

Spółka zakłada, iż po zakupie będzie wykorzystywać powierzchnie znajdujące w Budynku (w tym Lokal) na potrzeby działalności opodatkowanej VAT w zakresie najmu na rzecz dotychczasowych Najemców lub nowych - pozyskanych na nowe powierzchnie lub w miejsce dotychczasowych, tj. działalności analogicznej do prowadzonej aktualnie przez Wnioskodawcę.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1) Czy sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki Zbywanych Aktywów będzie stanowić sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, i w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1:

2) Czy planowana sprzedaż - tj. dostawa Działek, Budynku oraz Lokalu będzie opodatkowana lub będzie mogła zostać opodatkowana VAT (według właściwej stawki)?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2 Wnioskodawcy zwracają się o potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska w zakresie następującego pytania:

3) Czy w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na planowanej sprzedaży (dostawie) Działek, Budynku oraz Lokalu, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1) W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki Zbywanych Aktywów będzie stanowić sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, i w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT.

2) W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż - tj. dostawa Działek, Budynku oraz Lokalu, będzie opodatkowana lub będzie mogła zostać opodatkowana VAT (według właściwej stawki).

3) W ocenie Wnioskodawców, w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na planowanej sprzedaży (dostawie) Działek, Budynku oraz Lokalu, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

Szczegółowe uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

1\. Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami natomiast - według art. 2 pkt 6 ustawy VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy VAT za dostawę towaru uznaje się także oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Ponadto, zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r. (sygn. I FPS 2/11), sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu ww. przepisów.

W myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich

(i) wybudowaniu lub

(ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie pkt 10 pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

b) dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo, zgodnie z:

\- art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

\- art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów, niezabudowanych innych niż tereny budowlane; przy czym przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

\- art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT, przepisów ustawy VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ustawie VAT nie została przy tym zawarta definicja pojęcia „przedsiębiorstwo”. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych, w celu określenia zakresu tego pojęcia należy odwołać się do art. 551 Kodeksu cywilnego - tak np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej \[dalej: „DKIS”\] w interpretacjach indywidualnych z dnia 19 października 2023 r. (sygn. 0111- KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB) czy z dnia 10 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.517.2023.1.KO).

Art. 551 Kodeksu cywilnego definiuje natomiast przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo swoim zakresem obejmuje w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, jak wskazuje DKIS, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 19 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB): „Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że ZCP jest:

(i) zespołem składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, istniejącym w ramach danego przedsiębiorstwa,

(ii) wyodrębnionym organizacyjnie,

(iii) wyodrębnionym finansowo,

(iv) przeznaczonym do realizacji określonych zadań gospodarczych i mogącym stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (wyodrębnienie funkcjonalne).

Powyższe stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP DKIS potwierdził np. w interpretacji indywidualnej z dnia 4 października 2023 r. (0111-KDIB3-3.4012.290. 2023.2.MS), w której wskazano, że:

„Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa”.

Ponadto, powyższe przesłanki, tj. (i) zamiar oraz (ii) możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, jako kluczowe w kontekście występowania ZCP, zostały również przytoczone/wskazane w objaśnieniach podatkowych opublikowanych przez Ministra Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r., dotyczących opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”).

2\. Szczegółowe uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawców, w przedstawionych okolicznościach sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy Zbywanych Aktywów będzie stanowić sprzedaż składników majątkowych (głównie Działek, Budynku oraz Lokalu) i tym samym nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji będzie ona przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT.

Z przytoczonych wyżej definicji sformułowań „przedsiębiorstwo” oraz „zorganizowana część przedsiębiorstwa” wynika, że pod pojęciami tymi należy rozumieć zespół składników niematerialnych i materialnych, pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole (kompletnym), a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest również, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami tak, aby mogły one samodzielnie posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Ponadto, warunkiem uznania przedmiotu transakcji za ZCP (a tym bardziej za przedsiębiorstwo) jest również wydzielenie zespołu składników majątkowych/niemajątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie, wydzielenie to powinno mieć miejsce na płaszczyznach (i) organizacyjnej, (ii) finansowej i (iii) funkcjonalnej.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, iż zasadniczy przedmiot planowanej transakcji stanowią Budynek, Lokal oraz Działki, przy czym - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - w ramach ceny sprzedaży na Nabywcę przeniesione zostaną również prawa i obowiązki z umowy o prace projektowe w zakresie opracowania projektu budowlanego wraz z autorskimi prawami majątkowymi do dokumentacji projektowej dotyczącej Przebudowy (a także związana z tym dokumentacja). Ponadto, w ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na Spółkę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku (co nastąpi z mocy prawa) oraz zabezpieczenia wynikające z umów najmu (gwarancje/kaucje). Przedmiotem transferu będą więc zasadniczo składniki (dokumentacja, prawa/uprawnienia) stricte związane z Nieruchomością.

W efekcie, w ocenie Wnioskodawców, w analizowanym zdarzeniu przyszłym warunki dotyczące kompletności przedmiotu sprzedaży (rozpatrywanej pod kątem zdolności do samodzielnej realizacji określonych celów gospodarczych jako potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo), jak też wydzielenia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, nie będą spełnione. Trudno bowiem uznać za samodzielny zespół składników majątkowych (Zbywane Aktywa)

(i) bez pracowników/obsługi,

(ii) bez środków na rachunkach bankowych (niezbędnych do prowadzenia działalności),

(iii) bez praw i obowiązków (w tym należności i zobowiązań) z umów innych niż umowy najmu, kluczowych dla prowadzenia działalności przy wykorzystaniu Nieruchomości (tj. umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych, umów o zarządzanie Nieruchomością oraz umów w zakresie negocjacji z Najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy) czy

(iv) bez ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto na Nabywcę nie przejdą również koncesje, licencje i zezwolenia (z wyjątkiem zezwoleń/pozwoleń dotyczących lub związanych bezpośrednio z Nieruchomością/ Przebudową, zgodnie z wcześniejszymi uwagami), a także wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawców na możliwość uznania Zbywanych Aktywów za ZCP/przedsiębiorstwo nie ma wpływu fakt, iż na Spółkę mogą przejść prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę wybranych umów związanych z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości (w szczególności w zakresie mediów). Na poparcie powyższego należy wskazać przykładowo na interpretację indywidualną z dnia 20 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4. IK), w której DKIS zgodził się z podatnikiem, że przedmiot sprzedaży (nieruchomość) nie stanowi ZCP pomimo faktu, iż ,,(\`(...)\`) niewielka część umów (obecnie Nabywca zakłada, że będą to: (i) umowa dotycząca dostarczania ciepła, (ii) umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji i (iii) umowa dotycząca dostarczania wody i odprowadzania ścieków), (\`(...)\`) zostanie przeniesiona na Nabywcę z uwagi na konieczność zapewnienia dostaw mediów do wynajmowanych nieruchomości”.

W związku z powyższym należy zauważyć, że istotnym elementem konstrukcyjnym ZCP, który - w opinii Wnioskodawców - nie zostanie spełniony w przypadku analizowanej transakcji, jest wyodrębnienie funkcjonalne Zbywanych Aktywów. W tym zakresie Wnioskodawcy wskazują na stanowisko przedstawione w Objaśnieniach, jak również zaprezentowane przez DKIS m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.290.2023.2.MS), zgodnie z którym przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za ZCP, należy uwzględniać (i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (której nie będzie mieć Spółka z uwagi na nieobjęcie sprzedażą licznych ww. składników majątkowych/praw przysługujących Sprzedawcy; stąd, rozpoczęcie wykonywania działalności gospodarczej przy wykorzystaniu nabytych składników będzie wymagało od Nabywcy ich stosownego „zorganizowania” - głównie poprzez zawarcie odpowiednich umów).

Należy również podkreślić, że okoliczność, iż Budynek (znajdujące się w nim powierzchnie) zasadniczo będzie stanowić przedmiot najmu ze strony Spółki, na zasadach analogicznych jak w przypadku Sprzedawcy (w tym ze względu na wstąpienie przez Spółkę, z mocy prawa, w istniejące stosunku najmu dotyczące powierzchni Istniejącego Budynku), nie przesądza o tym, że przedmiotem planowanej transakcji będzie ZCP (a tym bardziej przedsiębiorstwo) Sprzedawcy. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez DKIS, w których organ stwierdził, że fakt wstąpienia nabywcy do obowiązujących umów najmu nie powoduje/nie przesądza, że transakcja dotyczy przedsiębiorstwa/ZCP sprzedawcy - vide np. interpretacje indywidualne DKIS z 20 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4.IK) oraz z 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.594.2023.2.MSO).

Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, transakcją nie zostaną objęte inne składniki majątku Wnioskodawcy, wymienione w art. 551 KC, takie jak nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy, środki pieniężne niezbędne do prowadzenia działalności, tajemnice przedsiębiorstwa czy księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z wyłączeniem dokumentacji projektowej/budowlanej, która związana jest ściśle z Nieruchomością, a nie przedsiębiorstwem Sprzedawcy).

Co więcej, w kontekście braku statusu przedmiotu zakładanej sprzedaży jako przedsiębiorstwa/ZCP, należy zwrócić uwagę, że Zbywane Aktywa nie zostały dotychczas wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istnieją postanowienia statutu Wnioskodawcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w ww. zakresie Zbywane Aktywa w ramach jego przedsiębiorstwa). Zbywane Aktywa, które będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki, nie są również wydzielone organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedawcy. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Zbywanych Aktywów.

Wnioskodawcy wskazują, że stanowisko analogiczne do prezentowanego powyżej, tj. o niewystępowaniu podstaw dla uznania przedmiotu transakcji (nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu) za przedsiębiorstwo/ZCP, zostało potwierdzone w następujących interpretacjach indywidualnych, wydanych przez DKIS w okolicznościach zbliżonych do będących przedmiotem niniejszego wniosku:

\- w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 20 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4.IK), dotyczącej transakcji, w ramach której zbywca zobowiązał się przenieść na nabywcę (i) nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), (ii) prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez zbywcę jako najemcę, (iii) prawa i obowiązki zbywcy z umów rachunku powierniczego, (iv) prawa i obowiązki zbywcy z umów deweloperskich, (v) prawa i obowiązki zbywcy z umowy o prace projektowe/autorskie prawa majątkowe nabyte przez zbywcę oraz (vi) prawa z tytułu rękojmi udzielonej przez architekta;

\- w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 24 sierpnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.427.2023.3.AB), dotyczącej transakcji, w ramach której - oprócz nieruchomości - na nabywcę przeniesiono (i) prawo własności wyposażenia związanego z nieruchomością, (ii) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni budynku, (iii) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, (iv) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi, (v) majątkowe prawa autorskie powstałe w związku z realizacją budynku czy (vi) dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z nieruchomością;

\- w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 8 sierpnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.293.2023.3. ASZ), dotyczącej transakcji obejmującej przeniesienie m.in. (i) prawa własności nieruchomości oraz ruchomości niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji nieruchomości, (ii) autorskich praw majątkowych związanych z nieruchomością, takie jak m in. prawo do dokumentacji projektowej dotyczącej nieruchomości, (iii) praw i obowiązków wynikających z umów najmu, (iv) gwarancji oraz rękojmi budowlanych oraz projektowych, (v) dokumentacji powykonawczej budynków i budowli, (vi) dokumentacji prawnej dotyczącej nieruchomości oraz wybranej dokumentacji księgowej związanej z nieruchomością.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, w przedstawionych okolicznościach sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki Zbywanych Aktywów nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, a w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać VAT.

Ad pytanie 2

Uwagi wstępne

Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, z prawnego punktu widzenia przedmiot zakładanej sprzedaży będą stanowić należące do Sprzedawcy (i) prawo użytkowania wieczystego Działki 1, (ii) prawo użytkowania wieczystego Działki 2, (iii) własność Budynku oraz (iv) własność Lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie dla potrzeb VAT sprzedaż powyższych praw/udziałów powinna być traktowana jako dostawa towarów (prawo użytkowania wieczystego gruntu/udział w takim prawie, odrębna własność lokalu oraz własność budynku stanowią bowiem towary w myśl przepisów o VAT). Ponadto, zważywszy, że posiadane przez Sprzedawcę udziały, przypadające na Lokal oraz pozostałą część Budynku, wyczerpują 100% udziałów w budynku/nieruchomości wspólnej, w związku z czym Sprzedawca jest w całości jedynym użytkownikiem wieczystym Działek oraz właścicielem Budynku, należy uznać, że z perspektywy VAT planowana transakcja obejmie Budynek/Działki (stanowiące całość).

W ocenie Wnioskodawców, w zakresie, w jakim przedmiotem zakładanej dostawy będą:

\- część (powierzchnie) Budynku, dla której w momencie dostawy (zawarcia Umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości Nabywcy) nie upłyną dwa lata od momentu ich pierwszego zasiedlenia (wydania Najemcom po raz pierwszy przez Sprzedawcę po zakończeniu Przebudowy);

\- część (powierzchnie) Budynku, która po zakończeniu Przebudowy przez Wnioskodawcę nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia (nie była przedmiotem najmu) - w tym przypadająca na Lokal,

analizowana sprzedaż będzie opodatkowana (bezwzględnie) według właściwej stawki VAT. Wynika to z faktu, iż do planowanej dostawy nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT przewidziane w ustawie o VAT (zgodnie z dalszymi uwagami).

Jednocześnie, w odniesieniu do części (powierzchni) Budynku, dla której w momencie dostawy (zawarcia Umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości Nabywcy) upłyną dwa lata od momentu ich pierwszego zasiedlenia, zakładana sprzedaż będzie mogła zostać opodatkowana według właściwej stawki VAT (w razie skutecznej rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z VAT).

Dostawa części Budynku, dla której w momencie sprzedaży nie upłyną 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia

W ocenie Wnioskodawców w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będzie część Budynku, dla której w momencie dostawy nie upłyną 2 lata od jej wydania Najemcom, planowana sprzedaż będzie opodatkowana (bezwzględnie) według właściwej stawki VAT.

W rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym należy w pierwszej kolejności wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży w omawianym zakresie zwolnienia określonego w art. 43 ust 1 pkt 2 ustawy VAT (dotyczącego tzw. towarów używanych). Warunkiem tego zwolnienia jest m.in. brak u dostawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) towaru, wynikający z faktu wykorzystywania go wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak natomiast wskazano, Sprzedawca dokonał we własnym zakresie Przebudowy Budynku, w celu prowadzenia przy jego wykorzystaniu działalności opodatkowanej według właściwej stawki VAT, polegającej na wynajmie znajdującej się w nim powierzchni innym podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej przez nie działalności gospodarczej. W związku z tym Sprzedawcy przysługiwało/przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków/nakładów związanych z tym obiektem (a w szczególności jego Przebudową).

W omawianym przypadku należy wykluczyć także możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zwolnienie to dotyczy bowiem dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast zakładana transakcja dotyczyć będzie Działek zabudowanych Budynkiem.

Okoliczności transakcji przesądzać będą również o wyłączeniu planowanej dostawy części Budynku z zakresu zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W tym zakresie nie będzie ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. bezpośrednio po

(i) wybudowaniu Budynku - zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy VAT lub

(ii) jego ulepszeniu (dokonaniu Przebudowy) w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy VAT.

Jak wspomniano, w analizowanej części Budynek był/jest wynajmowany przez Sprzedawcę. W tym zakresie doszło zatem już do jego (ponownego) pierwszego zasiedlenia w momencie wydania przez Spółkę na rzecz Najemców na podstawie zawartych z nimi umów najmu (co nastąpiło przed/po zakończeniu Przebudowy, w ramach której Wnioskodawca poniósł nakłady ulepszeniowe na Budynek, których łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tego obiektu). W rezultacie, planowana dostawa nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia - określony a contrario pod lit. a) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT warunek zastosowania zwolnienia będzie więc spełniony.

W odniesieniu do planowanej dostawy w zakresie, w jakim jej przedmiot będzie stanowić część (powierzchnie) Budynku, dla której w momencie dostawy nie upłyną 2 lata od wydania ich Najemcom (co miało miejsce po zakończeniu Przebudowy), nie będzie natomiast dochowany warunek zwolnienia określony pod lit. b) w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Planowana sprzedaż (dostawa) będzie mieć bowiem w tej części miejsce w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia części Budynku.

Z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż w tej części nie będzie objęta zwolnieniem z VAT uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, oceny wymaga, czy zastosowanie do niej znajdzie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Zwolnienie to staje się bowiem aktualne w razie braku możliwości zastosowania do dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienia na podstawie pkt 10.

Jednym z warunków ww. zwolnienia jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części po stronie dokonującego ich dostawy - art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy VAT.

Należy wskazać, że ze względu na sposób wykorzystywania przez Sprzedawcę części Budynku po jego Przebudowie (tj. na potrzeby usług najmu opodatkowanych według podstawowej stawki VAT 23%), Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do tego obiektu. Sprzedawca skorzystał przy tym z tego prawa, pomniejszając VAT należny o VAT naliczony związany z nakładami na Przebudowę. Ponadto, jak wspomniano, Budynek był przedmiotem nakładów ulepszeniowych (Przebudowy), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej, w odniesieniu do których przysługiwało Sprzedawcy prawo do odliczenia VAT naliczonego (z którego Wnioskodawca skorzystał). W rezultacie, w stosunku do planowanej sprzedaży części Budynku art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT nie znajdzie zastosowania.

Podsumowując, planowana dostawa (w omawianej części) nie będzie objęta zwolnieniami z VAT uregulowanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy VAT, ani jakimkolwiek innym przepisie VAT, przez co będzie opodatkowana (bezwzględnie) według właściwej stawki VAT.

Dostawa Budynku w części, która nie była dotychczas przedmiotem najmu

W ocenie Wnioskodawców w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będzie część (powierzchnia) Budynku, która po jego Przebudowie nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia (nie była przedmiotem najmu), planowana sprzedaż będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT.

Z przyczyn, o których była mowa powyżej, do planowanej dostawy zastosowania nie znajdą zwolnienia z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy VAT (dostawa będzie bowiem dotyczyć gruntu zabudowanego obiektem, który nie był wykorzystywany przez Sprzedawcę wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej z VAT).

Z uwagi na fakt, iż w odniesieniu do omawianej części Budynku planowana sprzedaż będzie pierwszą czynnością podlegającą VAT po ukończeniu Przebudowy, należy uznać, że w tym zakresie będzie mieć ona miejsce w ramach (ponownego) pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy VAT.

Tym samym zastosowania nie znajdzie zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Na mocy tego przepisu wyłączona ze zwolnienia z VAT jest bowiem dostawa budynków/budowli/ich części dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Podobnie jak w przypadku dostawy części Budynku, dla której w momencie sprzedaży nie upłyną 2 lata od wydania Najemcom przez Sprzedawcę po zakończeniu Przebudowy, w odniesieniu do planowanej sprzedaży w omawianej części (dokonywanej w ramach ponownego pierwszego zasiedlenia) nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Podsumowując, planowana dostawa (w odniesieniu do powierzchni Budynku, która nie stanowiła przedmiotu najmu po ukończeniu Przebudowy - w tym przypadającej na Lokal) nie będzie objęta w jakimkolwiek zakresie zwolnieniami z VAT uregulowanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy VAT, ani jakimkolwiek innym przepisie VAT, przez co ex lege będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT.

Dostawa części Budynku, dla której w momencie sprzedaży upłyną 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia

W ocenie Wnioskodawców w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będzie część Budynku, dla której w momencie dostawy upłyną 2 lata od jej wydania Najemcom, planowana sprzedaż będzie mogła zostać opodatkowana według właściwej stawki VAT.

Mając na względzie, że w analizowanym zakresie planowana dostawa Budynku będzie mieć miejsce po upływie 2 lat od momentu jego (ponownego) pierwszego zasiedlenia (rozumianego jako wydanie części powierzchni Budynku Najemcom po ukończeniu Przebudowy), będzie ona „wyjściowo” objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W takiej sytuacji nie będą bowiem spełnione przesłanki wyłączenia tego zwolnienia określone pod lit. a) i b) tego artykułu.

Z uwagi na fakt, że w tym zakresie do dostawy Budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zbędna stanie się analiza pod kątem objęcia jej zwolnieniem przewidzianym w pkt 10a tego artykułu. Warunkiem jego stosowania jest bowiem wyłączenie dostawy z zakresu zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W omawianym przypadku zwolnienie to będzie mieć natomiast ex lege zastosowanie.

W konsekwencji, z uwagi na objęcie sprzedaży w analizowanej części zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, przy jednoczesnym braku przesłanek do zastosowania do dostawy Budynku zwolnień na podstawie innych przepisów VAT (tj. art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy VAT), Wnioskodawcy będą uprawnieni do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Spółki lub w akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży zgodnego oświadczenia woli o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT. Okoliczność ta - przy spełnieniu warunków formalnych - będzie równoznaczna z rezygnacją ze zwolnienia od podatku i objęciem przedmiotowej sprzedaży opodatkowaniem według właściwej stawki VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że powyższe ustalenia dotyczące opodatkowania/możliwości opodatkowania transakcji w całości według właściwej stawki VAT, odnosić się będą równocześnie do dostawy p.u.w. Działek, na których posadowiony jest Budynek. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy VAT zgodnie z którym dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą budynku (budowli lub ich części) dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość gruntu, w tym objętego prawem użytkowania wieczystego, wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów.

Ad pytanie 3

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na sprzedaży Budynku, Lokalu oraz Działek (zgodnie z powyższymi uwagami) Spółce, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia.

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po transakcji (zawarciu Umowy sprzedaży) Spółka planuje wykorzystywać powierzchnie znajdujące w Budynku (w tym Lokal) na potrzeby działalności opodatkowanej VAT w zakresie najmu na rzecz dotychczasowych Najemców lub nowych - pozyskanych w ich miejsce, tj. działalności analogicznej do prowadzonej aktualnie przez Wnioskodawcę. Powyższa okoliczność stanowi zatem o zamiarze wykorzystywania Budynku/Działek do działalności opodatkowanej VAT, a co za tym idzie o możliwości odliczenia przez Nabywcę VAT naliczonego związanego z planowanym zakupem.

W omawianym przypadku przeszkodą w odliczeniu przez Spółkę VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości nie będzie w szczególności także fakt, że podatek ten został naliczony nieprawidłowo - na czynności niepodlegającej opodatkowaniu czy też z podatku zwolnionej, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT. Zgodnie bowiem z uwagami zawartymi w uzasadnieniu w zakresie pytań nr 1 oraz 2, planowana transakcja (i) będzie podlegać VAT oraz jednocześnie (ii) będzie opodatkowana lub będzie mogła zostać (w razie skutecznej rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) opodatkowana według właściwej stawki tego podatku (nie będzie zwolniona z VAT).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(…)

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o podatku od towarów i usług.

Planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy. Na podstawie Umowy sprzedaży sprzedadzą Państwo na rzecz Spółki:

\- prawo użytkowania wieczystego Działki 1;

\- prawo użytkowania wieczystego Działki 2;

\- własność Budynku;

\- własność Lokalu znajdującego się w Budynku wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego terenu, na którym znajduje się Budynek;

\- stanowiące własność Sprzedawcy wybrane rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Budynku (nienależące do Najemców).

W ramach ceny sprzedaży na Spółkę przeniesione zostaną również prawa i obowiązki z umowy o prace projektowe w zakresie opracowania projektu budowlanego wraz z autorskimi prawami majątkowymi do dokumentacji projektowej dotyczącej Przebudowy.

Ponadto, w związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży, Nabywcy przekazane zostaną:

\- całość znajdującej się w posiadaniu Sprzedawcy dokumentacji dotyczącej Przebudowy oraz Budynku, w tym projekty oraz posiadane przez Sprzedawcę decyzje administracyjne i postanowienia związane z procesem inwestycyjnym, a także umowy o roboty budowlane oraz o prace projektowe - w oryginale lub uwierzytelnionej kopii;

\- dostępna dokumentacja dotycząca obsługi technicznej Budynku (w tym książki obiektu i dokumenty poświadczające wykonanie przeglądów technicznych i odbytych kontroli);

\- oryginały umów najmu oraz pozostała dokumentacja związaną z tymi umowami;

\- klucze, sterowniki, kody do Budynku lub inne urządzenia związane z korzystaniem lub obsługą Budynku;

\- ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka wstąpi z mocy prawa - tj. na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego - w istniejące stosunki najmu jako wynajmujący, zachowując przy tym ustawowe prawo do wypowiedzenia umów najmu, o ile nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego. W ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na rzecz Spółki przejdą wszelkie zabezpieczenia wynikające z umów najmu, obowiązujących w dacie sprzedaży (tj. np. gwarancje, kaucje).

Intencją Państwa w ramach planowanej transakcji jest przeniesienie na Spółkę poszczególnych składników majątkowych (w tym przede wszystkim, Działek, Budynku i Lokalu) i ww. praw przysługujących Państwu (Sprzedawcy).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, w ramach planowanej transakcji na Spółkę nie przejdą:

\- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedawcy),

\- wierzytelności Sprzedawcy (w szczególności na Spółkę nie przechodzą wierzytelności z tytułu czynszu najmu, które powstały/powstaną do dnia sprzedaży Nieruchomości),

\- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

\- środki pieniężne w kasie i umowy rachunków bankowych,

\- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych oraz umów w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy,

\- koncesje, licencje, zezwolenia, pozwolenia,

\- wartości niematerialne składające się na wartość firmy Sprzedawcy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa,

\- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

\- zakład pracy Sprzedawcy lub jakakolwiek jego część.

Zbywane Aktywa nie są wyodrębnione organizacyjnie w ramach struktury Państwa jako Sprzedawcy jako dział, oddział czy wydział. Zbywane Aktywa, które będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki nie są również wydzielone organizacyjnie/dokumentacyjnie w żaden inny sposób w ramach Sprzedawcy. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, których postanowienia przypisane byłyby wyłącznie do Zbywanych Aktywów.

W związku z powyższym przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy planowana dostawa będzie dotyczyć:

\- Budynku, w którym część powierzchni została oddana w najem po ukończeniu Przebudowy więcej niż 2 lata przed datą planowanej sprzedaży,

\- Budynku, w którym część powierzchni została oddana w najem po ukończeniu Przebudowy mniej niż 2 lata przed datą planowanej sprzedaży,

\- Budynku, w którym część powierzchni po ukończeniu Przebudowy do momentu planowanej sprzedaży nie była/nie będzie przedmiotem najmu (w tym przypadająca na Lokal). W tej części powierzchnie znajdujące się w tym obiekcie są nadal niewykończone/niewyposażone (dotyczy to również części Budynku przypadającej na Lokal – w tym zakresie, po zakończeniu Przebudowy, nie był on przedmiotem najmu i nie został wykończony/wyposażony).

W związku z powyższym, w przypadku dostawy Budynku, w którym część powierzchni została oddana w najem po ukończeniu Przebudowy więcej niż 2 lata przed datą planowanej sprzedaży, będą mieli Państwo prawo do zastosowania przy sprzedaży zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej części budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem dostawa ww. części (powierzchni) Budynku będzie mogła zostać opodatkowana według właściwej stawki VAT w przypadku rezygnacji przez Państwa ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Natomiast w przypadku dostawy:

\- części (powierzchni) Budynku, dla której w momencie dostawy nie upłyną dwa lata od momentu jej pierwszego zasiedlenia;

\- części (powierzchni) Budynku, która po zakończeniu Przebudowy nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia (w tym przypadająca na lokal)

należy stwierdzić, że ww. części (powierzchnie) Budynku nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych części Budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata lub dostawa części Budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Dostawa ww. części (powierzchni) Budynku nie podlega również zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż jak wskazano w opisie sprawy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nakładami na Przebudowę Budynku. Budynek był przedmiotem nakładów ulepszeniowych (Przebudowy), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej, w odniesieniu do których przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Dostawa ww. części (powierzchni) Budynku nie podlega także zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak już wyżej wskazano przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z przebudową tego Budynku, w celu prowadzenia przy jego wykorzystaniu działalności opodatkowanej według właściwej stawki VAT, polegającej na wynajmie znajdującej się w nim powierzchni innym podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej przez nie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym dostawa ww. części (powierzchni) Budynku będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Z uwagi na powyższe uzasadnienie, planowana sprzedaż Działek 1, 2, Budynku oraz Lokalu, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, przy skutecznej rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywca zakłada, iż po zakupie będzie wykorzystywać powierzchnie znajdujące w Budynku (w tym Lokal) na potrzeby działalności opodatkowanej VAT w zakresie najmu na rzecz dotychczasowych Najemców lub nowych - pozyskanych na nowe powierzchnie lub w miejsce dotychczasowych.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że będą spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Nabywcę do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości opisanej we wniosku, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT (w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przez Wnioskodawców). Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie mieć zastosowania.

Stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.