Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-385/15-4/Akr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-10-13
Teza: Czy w świetle opisanego stanu faktycznego Wnioskodawca prawidłowo postąpił składając w dniu 27 kwietnia 2015 r. oświadczenie PIT-39, skoro akt notarialny sprzedaży działek z dnia 13 maja 2014 r. został uchylony, a nowa prawnie skuteczna umowa sprzedaży została zawarta dopiero w dniu 14 maja 2015 r. ?
Słowa kluczowe: nieruchomości; udział; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2015 r. (data wpływu 30 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 września 2015 r. (data wpływu 2 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2015 r. złożony został wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), w związku z powyższym pismem z dnia 10 września 2015 r., Nr IPTPB2/4511-385/15-2/AKr, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 10 września 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 22 września 2015 r.). W dniu 2 października 2015 r. (nadano w dniu 28 września 2015 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 23 maja 2013 r. aktem notarialnym została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działek budowlanych (zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe) położonych w miejscowości J. k. O., klasyfikowanych – wg. ewidencji gruntów – jako grunty orne, pastwiska trwałe i lasy. Ponieważ Wnioskodawczyni była w 1/3 współwłaścicielem powyższych działek otrzymała stosowną zaliczkę.

Przyrzeczona umowa sprzedaży została zawarta w dniu 13 maja 2014 r. aktem notarialnym i wówczas została Wnioskodawczyni dopłacona pełna kwota zapłaty. Własność 1/3 udziału w nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła od siostry w drodze darowizny w 2009 r. W dniu 27 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie (PIT-39), że dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów w nieruchomości przeznaczy w całości na cele mieszkaniowe.

Po złożeniu ww. oświadczenia w pierwszych dniach maja 2015 r. Wnioskodawczyni otrzymała informację od nabywcy ww. nieruchomości tj. „…” Sp. z o.o., że przeprowadzony audyt w ich spółce wykazał, iż zawarta w dniu 13 maja 2014 r. umowa sprzedaży nieruchomości – akt notarialny jest nieprawidłowa, ponieważ na nabycie powyższej nieruchomości zgodę wyraziła Rada Nadzorcza spółki, podczas gdy zgodnie z umową spółki zgodę powyższą powinno wyrazić Zgromadzenie Wspólników.

W związku z powyższą nieprawidłowością – po wyrażeniu w dniu 12 lutego 2015 r. stosownej zgody przez Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki na nabycie ww. nieruchomości w dniu 14 maja 2015 r. aktem notarialnym została zawarta nowa umowa sprzedaży powyższej nieruchomości.

Kwoty uzyskane ze sprzedaży wynikające z dwóch poprzednich umów (tj. w dniu 23 maja 2013 r. i w dniu 13 maja 2014 r.) zostały uznane jako nienależne, zaliczone na poczet nowej umowy sprzedaży z dnia 14 maja 2015 r., która opiewała na taką samą cenę transakcyjną.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że prawnie skuteczna sprzedaż udziału 1/3 działek budowlanych, położonych w miejscowości J. k. O., nastąpiła w dniu 14 maja 2015 r. aktem notarialnym, ponieważ dopiero wówczas zostały spełnione wszystkie istotne warunki do jej zawarcia. Aktem notarialnym z dnia 14 maja 2015 r. uchylono jako nieprawidłowy akt notarialny z dnia 13 maja 2014 r. i uznano zapłacone kwoty przez kupującą spółkę jako nienależne. Jednocześnie w tym samym akcie zawarto nową umowę sprzedaży powyższych działek budowlanych, zaliczając nadpłacone kwoty na poczet nowej transakcji, która opiewała na taką samą wartość. Prawnie skuteczna sprzedaż ww. działek nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle wyżej opisanego stanu faktycznego w 2014 r. powstał obowiązek podatkowy z tytułu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

W uzupełnieniu wniosku pytanie przeformułowane zostało w sposób następujący:

Czy w świetle opisanego stanu faktycznego Wnioskodawczyni prawidłowo postąpiła składając w dniu 27 kwietnia 2015 r. oświadczenie PIT-39, skoro akt notarialny sprzedaży działek z dnia 13 maja 2014 r. został uchylony, a nowa prawnie skuteczna umowa sprzedaży została zawarta dopiero w dniu 14 maja 2015 r. ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w 2014 r. nie powstał powyższy obowiązek podatkowy. W dniu 13 maja 2014 r. aktem notarialnym nie doszło do skutecznego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ponieważ zgodę na zakup nieruchomości przez spółkę wyraził nieuprawniony organ, tj. Rada Nadzorcza, a nie Zgromadzenie Wspólników. Dopiero w dniu 14 maja 2015 r. aktem notarialnym doszło do skutecznego zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, ponieważ zostały spełnione wszystkie istotne warunki do jej zawarcia.

Ustawodawca w przypadku źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), przyjmuje specyficzną konstrukcję przychodu. Jest on określony inaczej niż w sposób ogólny, zarówno co do momentu uzyskania jak i przedmiotu. Co do zasady przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W związku z powyższym określeniem uważa się, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia powstaje z chwilą skutecznego zawarcia umowy (Patrz: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – komentarz. Autorzy: Adam Bartosiewicz, Ryszard Kubacki. Wydawnictwo „Difin” Warszawa 2005, str. 361-362).

Bez znaczenia jest, według Wnioskodawczyni, że faktyczny moment otrzymania pieniędzy nastąpił na podstawie wcześniejszych umów notarialnych z dnia 23 maja 2013 r. i z dnia 13 maja 2014 r.

Z art. 19 w zw. z art. 30e ww. ustawy wynika, że uzyskanie przychodu następuje w dacie zawarcia umowy sprzedaży. Bez znaczenia przy tym źródle przychodu jest moment faktycznego uzyskania pieniędzy oznaczonych w umowie (wyrok NSA z dnia 26 maja 1997 r., sygn. akt I SA/Ka 86/96, publ. LEX).

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego. Ta specyficzna konstrukcja powstania przychodu wyłącza przewidziany w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymóg otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych co wynika z ww. art. 11, który przewiduje inne unormowanie powstania przychodu (wyrok NSA z dnia 18 maja 1999 r., sygn. akt III SA 7/98).

Zdaniem Wnioskodawczyni, sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, złożenie oświadczenia PIT-39 w dniu 27 kwietnia 2015 r. należy uznać za niewywołujące skutków prawno-podatkowych, w świetle postanowień prawnie skutecznej notarialnej umowy kupna-sprzedaży działek z dnia 14 maja 2015 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy w warunkach określonych w art. 10 ust. l pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Zwrot „w umowie sprzedaży” oznacza, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje dopiero z chwilą (datą) skutecznego zawarcia umowy sprzedaży (Patrz: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych - komentarz, Autorzy: Adam Bartosiewicz, Ryszard Kubacki, wydawnictwo DIFIN Warszawa 2005 r. str. 361-362).

Ponieważ do skutecznego zawarcia umowy kupna - sprzedaży działek doszło dopiero w dniu 14 maja 2015 r., złożenie oświadczenia PIT-39, według Wnioskodawczyni, należy uznać za niewywołujące skutków prawno-podatkowych, ponieważ zostało ono złożone na podstawie uchylonej (jako nieważnej) umowy kupna-sprzedaży z dnia 13 maja 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia z uwagi na fakt, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła od siostry w drodze darowizny udział w wysokości 1/3 w nieruchomości (działki budowlane). W dniu 23 maja 2013 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. działek budowlanych. Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka powyższych działek otrzymała stosowną zaliczkę. Przyrzeczona umowa sprzedaży została zawarta w dniu 13 maja 2014 r. i wówczas została Wnioskodawczyni dopłacona pełna kwota zapłaty. W dniu 27 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie (PIT-39), że dochód uzyskany ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości przeznaczy w całości na cele mieszkaniowe. Po złożeniu ww. oświadczenia w pierwszych dniach maja 2015 r. Wnioskodawczyni otrzymała informację od nabywcy ww. nieruchomości (sp. z o.o.), że przeprowadzony audyt w spółce wykazał, iż zawarta w dniu 13 maja 2014 r. umowa sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowa, ponieważ na nabycie powyższej nieruchomości zgodę wyraziła Rada Nadzorcza, podczas gdy zgodnie z umową spółki zgodę powyższą powinno wyrazić Zgromadzenie Wspólników. W dniu 14 maja 2015 r. miała miejsce prawnie skuteczna sprzedaż ww. nieruchomości, została zawarta nowa umowa sprzedaży. Kwoty uzyskane ze sprzedaży wynikające z dwóch poprzednich umów (tj. w dniu 23 maja 2013 r. i w dniu 13 maja 2014 r.) zostały uznane jako nienależne, zaliczone na poczet nowej umowy sprzedaży z dnia 14 maja 2015 r., która opiewała na taką samą cenę transakcyjną. Sprzedaż ta nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości, który odpłatnie zbyła w 2015 r. na podstawie prawnie skutecznej umowy sprzedaży z dnia 14 maja 2015 r., nastąpiło w 2009 r.

Zatem, odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, nabytego przez Wnioskodawczynię w 2009 r., nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ponieważ jego zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że złożenie przez Wnioskodawczynię w dniu 27 kwietnia 2015 r. oświadczenia (PIT-39) o przeznaczeniu na cele mieszkaniowe dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości, której nieważność stwierdzono w dniu 14 maja 2015 r. stało się prawnie nieskuteczne z dniem unieważnienia tej sprzedaży. Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni, nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.