Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-1166/08-2/ECH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-10-23
Teza: Czy uzyskany od wskazanych inwestorów dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a jeżeli tak to czy dochód ten wolny jest od podatku dochodowego od osób pranych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. z p6źn. zm.)? Czy przyszłe i ewentualne dochody uzyskiwane z wynajmu lokali użytkowych powstałych w wyniku modernizacji budynku podlegają opodatkowaniu tym podatkiem, a jeżeli tak to czy korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych z mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000r. z późn. zm.) ?
Słowa kluczowe: dochód; lokal-lokal użytkowy; najem; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 5-art. 20

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 04.08.2008r. (data wpływu 08.08.2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.08.2008r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

1.  Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. O w xx (dalej: Wspólnota Mieszkaniowa) zawarła umowę, na mocy której użyczyła 2 osobom fizycznym strych w budynku przy ul. O , w celu dokonania przez te osoby fizyczne ich staraniem i na ich koszt adaptacji tego strychu na cele mieszkaniowe (budowa 1 lub 2 mieszkań). Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązała się do przeniesienia na rzecz tych osób fizycznych (inwestorów) własności nowopowstałych - w wyniku, adaptacji strychu - lokali mieszkalnych wraz z udziałami we współwłasności części wspólnych budynku i udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, po dokonaniu zapłaty kwoty określonej w umowie. W umowie określono termin zapłaty tej należności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Dochody z tego tytułu zostaną w całości przeznaczone na modernizację budynku i — ewentualnie — zagospodarowanie terenu.
2.  Prace modernizacyjne obejmować mają w szczególności doposażenie budynku w dźwig osobowy, wykonanie nowej elewacji budynku, remont i przebudowę pomieszczeń wspólnych, remont klatki schodowej. W wyniku tych robót mogą, powstać także lokale użytkowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy uzyskany od wskazanych inwestorów dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a jeżeli tak to czy dochód ten wolny jest od podatku dochodowego od osób pranych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. z p6źn. zm.)?
2.  Czy przyszłe i ewentualne dochody uzyskiwane z wynajmu lokali użytkowych powstałych w wyniku modernizacji budynku podlegają opodatkowaniu tym podatkiem, a jeżeli tak to czy korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych z mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000r. z późn. zm.) ?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem zwolnione są z opodatkowania tym podatkiem jedynie te dochody, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, natomiast dochody uzyskane z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegają opodatkowaniu nawet, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Zarówno pojecie „zasoby mieszkaniowe” jak i „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” nie zostały zdefiniowane w przepisach podatkowych. Brak także definicji ustawowych tych pojęć w ustawach odnoszących się do gospodarki mieszkaniowej (ustawa z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Ustalenie zakresu tych pojęć ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia właściwego zakresu stosowania zwolnienia podatkowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W dotychczasowych interpretacjach organów podatkowych przyjmuje się, że przez „zasoby mieszkaniowe „ — w rozumieniu tego przepisu (art. 17 ust. 1. pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) należy rozumieć lokale mieszkalne, a także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie (yide: interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008r., nr DD 6/8213/11/KKW/07/MB7/82). Wedle tej interpretacji w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, określane w wyżej wymienionej ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne. Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki.

Pojęcie „zasobów mieszkaniowych” — zdaniem Ministra Finansów — obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych. Jednakże — wedle tej interpretacji — pojęcie „zasobów mieszkaniowych” nie obejmuje lokali użytkowych wynajmowanych osobom fizycznym oraz osobom prawnym. Skoro bowiem z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody uzyskane z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, to dochody z wynajmowania lokali niemieszkalnych (użytkowych) zaliczane do kategorii dochodów z pozostałej działalności gospodarczej nie są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.Zgodnie ze stanowiskiem Ministra Finansów, zaprezentowanym w przywołanej interpretacji ogólnej przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

1) znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.,:

*   dźwigi osobowe i towarowe,
*   aparaty do wymiany ciepła,
*   kotłownie i hydrofornie wbudowane,
*   klatki schodowe,
*   strychy, piwnice, komórki,
*   balkony, loggie,
*   garaże;

2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza. nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

*   budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
*   kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
*   osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.:

\- zbiorniki—doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, - rurociągi i przewody sieci wodociągowo—kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, - sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,*   budowle inżynieryjne (studnie itp.>, stacje transformatorowe,
*   budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
*   inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Wskazano ponadto, że „związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W interpretacji wskazano także, że skoro budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami oraz urządzeniami, nierozłącznie i trwale związane są z gruntami, na których zostały one zbudowane, zatem grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Nie sprecyzowano jednakże jakie rodzajowo dochody należy uznać jako „uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi„ w rozumieniu przepisu art. 17 ust. 2. pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wskazano jedynie przykładowe dochody mające taki charakter (np. czynsz).

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej skoro strych jest zaliczany do lokali przynależnych, a zatem jest elementem zasobów mieszkaniowych, to wszelkie dochody związane z jego adaptacjami, przebudowami czy modernizacjami, w wyniku których powstają nowe lokale mieszkalne, za przeniesienie własności których to lokali mieszkalnych Wspólnota uzyska określone dochody mieszczą się wśród dochodów określonych w art. 17 ust. 1. pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do których ma zastosowanie zwolnienie od tego podatku, na warunkach określonych w tym przepisie.

Warunek, o którym mowa dotyczy przeznaczenia uzyskanych dochodów. W przedstawionym stanie faktycznym byłby on wydatkowany na modernizacje budynku, zatem spełniałby kryterium do zastosowania zwolnienia podatkowego.

Natomiast co do drugiego pytania Wspólnota Mieszkaniowa uważa, że dochody te jako nie uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie korzystałyby ze zwolnienia określonego w dyspozycji art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Po przeanalizowaniu przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

*   budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,

*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj: budynki ( pomieszczenia ) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.),budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Tak więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Na zasoby mieszkaniowe składają się, co zostało powiedziane wyżej, nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym tego rodzaju pomieszczenia, jak piwnice, sutereny, strychy. Źródłem powstania dochodu ze sprzedaży strychu, celem zaadaptowania na lokal mieszkalny, są zatem posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Zaadaptowany strych na lokal mieszkalny nadal stanowi część zasobów mieszkaniowych.

Właściwy jest więc pogląd Wspólnoty Mieszkaniowej, że dochód uzyskany z tytułu sprzedaży strychu, celem zaadaptowania go na lokal mieszkalny, jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Uzyskane dochody ze sprzedaży tej części wspólnej nieruchomości korzystają ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, w tym przypadku, jak wskazuje Wspólnota na modernizację budynku wspólnoty. Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego przedstawia również możliwość powstania w wyniku robót modernizacyjnych lokali użytkowych, zasadne jest więc zwrócenie uwagi, że lokale użytkowe nie zaliczają się do zasobów mieszkaniowych i dochód na nie przeznaczony nie spełnia jednego z warunków wskazanych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tzn, że dochód otrzymany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów a tym samym nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy wskazanej powyżej.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do zdarzenia przyszłego ujętego we wniosku Podatnika należy stwierdzić, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie) i dochód uzyskany z wynajmu tych lokali jako nie podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega opodatkowaniu na podstawie art. 7 powyższej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.