Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-176/12-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-05-30
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; ryczałt; wynajem
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2012 r. (data wpływu: 20 lutego 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 maja 2012 r. (data wpływu: 21 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu, odnośnie przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 10 maja 2012 r., nr ILPB2/415-176/12-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 10 maja 2012 r., zaś w dniu 21 maja 2012 r. (data nadania: 18 maja 2012 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od dnia 18 lutego 1991 r. Zainteresowana jest właścicielką 1/4 nieruchomości zabudowanej budynkiem z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, a w dniu 9 lipca 1997 r. nabyła w drodze darowizny kolejną 1/4 część ww. nieruchomości. Potwierdzone to zostało wpisem do księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy. Administracja i zarząd przedmiotowej nieruchomości prowadzone są przez firmę w postaci spółki z o.o. Opłaty czynszowe, zarówno z lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, gromadzone są na koncie firmy administrującej; przez nią są również rozliczane. Każdy ze współwłaścicieli otrzymuje co miesiąc zestawienie przychodów i kosztów nieruchomości jako całość oraz zgodnie ze swym udziałem. Średnio dwa razy do roku odbywają się zebrania współwłaścicieli nieruchomości, na których podejmowane są m.in. decyzje o ewentualnej wypłacie środków pieniężnych, będących nadwyżką przychodów nad kosztami, zgodnie z udziałami każdego ze współwłaścicieli.

Od 1 stycznia 2010 r. Zainteresowana wybrała opodatkowanie przychodów z tytułu najmu (współwłasność nieruchomości) ryczałtem ewidencjonowanym. Do tego momentu Wnioskodawczyni swoje przychody opodatkowywała na zasadach ogólnych. Jako przychód podlegający opodatkowaniu Zainteresowana przyjmowała jedynie faktycznie otrzymane środki pieniężne w dacie wpływu na Jej rachunek bankowy i od tychże kwot wyliczała i wpłacała zaliczki na podatek dochodowy na konto właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Uzupełniając wniosek, Zainteresowana podała, co następuje.

Z firmą w postaci spółki z o.o. Wnioskodawczyni zawarła umowę o administrowanie nieruchomością oraz podejmowanie decyzji w ramach zwykłego zarządu. Od tego momentu umowy najmu z bezpośrednimi najemcami lokali zawierane są przez ww. firmę, jako reprezentującą Wnioskodawczynię (współwłaściciela, który posiada większość udziałów w kamienicy). Do czasu przejęcia administracji umowy najmu podpisywane były przez Zainteresowaną, a trzech lokatorów nadal mieszkających otrzymało przydział od miasta.

Bezpośredni najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych opłacają czynsz z tytułu najmu w okresach miesięcznych, natomiast najem powierzchni pod tablicę reklamową opłacany jest średnio co kwartał.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy właściwe jest przyjmowanie za podstawę opodatkowania przychodów Wnioskodawczyni z tytułu najmu faktycznie otrzymanych przez Zainteresowaną środków pieniężnych (zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), czy też Wnioskodawczyni powinna opodatkowywać dochód wynikający z comiesięcznych zestawień administratora?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest przedstawione we wniosku zagadnienie odnoszące się do zaistniałego stanu faktycznego, natomiast odnośnie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego w dniu 30 maja 2012 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-176/12-5/TR.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnośnie przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego, podstawą opodatkowania (przychodem) z tytułu najmu są otrzymane, postawione do Jej dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze, czyli faktycznie otrzymane przez Nią przelewem na konto środki pieniężne, a nie natomiast przychody wynikające z zestawień administratora, gdyż nie stanowią one Jej przysporzenia majątkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sytuacji wynika, iż Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od dnia 18 lutego 1991 r. Zainteresowana jest właścicielką 1/4 nieruchomości zabudowanej budynkiem z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, a w dniu 9 lipca 1997 r. nabyła w drodze darowizny kolejną 1/4 część ww. nieruchomości. Administracja i zarząd przedmiotowej nieruchomości prowadzone są przez firmę w postaci spółki z o.o. Opłaty czynszowe, zarówno z lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, gromadzone są na koncie firmy administrującej; przez nią są również rozliczane. Każdy ze współwłaścicieli otrzymuje co miesiąc zestawienie przychodów i kosztów nieruchomości jako całość oraz zgodnie ze swym udziałem. Od 1 stycznia 2010 r. Zainteresowana wybrała opodatkowanie przychodów z tytułu najmu (współwłasność nieruchomości) ryczałtem ewidencjonowanym. Z firmą w postaci spółki z o.o. Wnioskodawczyni zawarła umowę o administrowanie nieruchomością oraz podejmowanie decyzji w ramach zwykłego zarządu. Od tego momentu umowy najmu z bezpośrednimi najemcami lokali zawierane są przez ww. firmę, jako reprezentującą Wnioskodawczynię (współwłaściciela, który posiada większość udziałów w kamienicy).

Bezpośredni najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych opłacają czynsz z tytułu najmu w okresach miesięcznych, natomiast najem powierzchni pod tablicę reklamową opłacany jest średnio co kwartał.

W kwestii współwłasności należy wskazać, iż polega ona na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, przy czym udziały współwłaścicieli w przedmiotowej sprawie są określone. Współwłasność udziałowa może wynikać albo z umowy, albo z określonego zdarzenia prawnego.

W przedmiotowej sprawie pozostaje bez znaczenia fakt, iż opłaty czynszowe, zarówno z lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, gromadzone są na koncie firmy administrującej nieruchomością, bowiem z treści wniosku i jego uzupełnienia wynika jednoznacznie, iż najemcy opłacają należny czynsz z tytułu najmu nieruchomości pozostającej współwłasnością Wnioskodawczyni, a zatem nie można uznać, że środki pieniężne wpłacane na konto firmy administrującej nieruchomością, która reprezentuje Zainteresowaną, nie zostały otrzymane przez Zainteresowaną.

Powyższe stanowisko jest uzasadnione również ze względu na fakt, iż ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności – w przedmiotowej sprawie zarząd sprawuje administrator budynku. Zarządca nieruchomości działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla współwłaścicieli, działa bowiem w imieniu i na rzecz współwłaścicieli. Właściciel (współwłaściciel) nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Zatem, ustanowienie zarządcy nie zwalnia Wnioskodawczyni jako współwłaściciela nieruchomości z obowiązków podatkowych.

Ewentualny fakt, iż Wnioskodawczyni nie ma bieżącego dostępu do środków zgromadzonych na oddzielnym koncie (koncie firmy administrującej nieruchomością) pozostaje zatem bez znaczenia, bowiem jako współwłaściciel nieruchomości jest Ona obowiązana do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, polegającym na podejmowaniu przez poszczególnych współwłaścicieli czynności dotyczących przedmiotu wspólnej własności w ich wspólnym interesie, co wynika wprost z art. 200 Kodeksu cywilnego („Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”).

Ponadto, z przepisów Kodeksu cywilnego, dotyczących współwłasności wynika, że każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208 Kodeksu cywilnego), przy czym pożytki i inne przychody przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim stosunku obciążają ich wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, iż przepisy regulujące opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie przewidują rozliczania kosztów uzyskania tychże przychodów przy ustalaniu podstawy opodatkowania; przy tej formie opodatkowania podstawą opodatkowania są bowiem osiągane przez podatników przychody, a nie dochody. Przekładając powyższe na grunt analizowanej sprawy, wskazać należy, iż przy ustalaniu podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nieuprawnione jest uprzednie odliczanie kosztów nieruchomości od osiągniętych przychodów i dopiero następcze opodatkowanie dochodu wynikającego z opisanych we wniosku zestawień sporządzanych przez firmę administrującą nieruchomością. Podstawą opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w badanej sprawie są bowiem przychody osiągane przez Wnioskodawczynię, reprezentowaną przez firmę administrującą nieruchomością.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji i w części przypadającej Wnioskodawczyni – reprezentowanej przez firmę administrującą nieruchomością – w roku kalendarzowym czynsze z tytułu opisanego najmu nieruchomości.

Tym samym, nie można uznać za prawidłowe stanowiska Wnioskodawczyni, z którego wynika, iż na gruncie niniejszej sprawy do rzeczonej podstawy opodatkowana nie wlicza się otrzymanych kwot wynikających z zestawień administratora nieruchomości. Ów administrator – reprezentując Zainteresowaną – działa bowiem ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla Niej, gdyż działa w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, a otrzymanie opłat czynszowych przez tegoż administratora wywołuje skutki prawne otrzymania tychże opłat przez Zainteresowaną.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.