Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1653/09-4/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-02-24
Teza: Czy otrzymywany czynsz za korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i sług w wysokości 22%?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2009 r. (data wpływu 7 grudnia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu 18 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bezumownego korzystania z lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bezumownego korzystania z lokalu. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu 18 lutego 2010 r.) o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 10 lipca 2009 r. postanowieniem Sądu Okręgowego Wnioskodawca nabył na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli. Ww. nieruchomości nabył na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i przyjął na stan środków trwałych. Zainteresowany jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Nieruchomość została zakupiona z zamiarem wykorzystania jej na siedzibę firmy. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze licytacji komorniczej. O rzeczywistym stanie nieruchomości, a mianowicie o tym, że jest ona zajmowana na podstawie umowy najmu, a Zainteresowany jako nowy właściciel wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu podpisanej pomiędzy dłużnikiem a najemcą, dowiedział się z chwilą nabycia. Po otrzymaniu postanowienia Sądu, Wnioskodawca od razu podjął kroki zmierzające do usunięcia najemców. Wówczas przedstawiono mu podpisaną umowę najmu. Z uwagi na niekorzystne dla siebie zapisy w ww. umowie Zainteresowany skierował sprawę do Sądu. Obecnie sprawą zajmuje się prawnik Wnioskodawcy, który stara się o nakaz opuszczenia nieruchomości. Mecenas kwestionuje umowę ze względu na przepisy:

1.  Sprzeczność umowy najmu z art. 930 § 3 K.p.c., który stanowi iż obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne. Zajęcie nieruchomości miało miejsce w 2002 r. Umowę najmu podpisano 3 lutego 2003 r. Umowa została podpisana w celu obejścia prawa.
    1.  umowa została zawarta na czas określony do 31 grudnia 2017 r. z możliwością automatycznego przedłużenia na okres 5 lat, bez możliwości wypowiedzenia jej przez Wnioskodawcę poza brakiem zapłaty przez 4 miesiące,
    2.  jako „wynajmujący” Zainteresowany nie może podwyższać czynszu za wyjątkiem waloryzacji,
    3.  rażąco niski czynsz miesięczny,
    4.  najemca ma prawo oddawania przedmiotu najmu osobom trzecim bez zgody wynajmującego.
2.  Sprzeczność umowy najmu z art. 936 K.p.c.
3.  Sprzeczność umowy najmu z art. 230 K.p.c.

Zainteresowany podsumował, że jako nowy właściciel nie ma do przedmiotowej nieruchomości żadnych praw i nie może korzystać ze swojej własności. Przynajmniej do 2017 r. musi znosić spółkę, której udziałowcem jest były dłużnik. Z uwagi na to, że najemca reguluje czynsz najmu zgodnie z zapisami umowy, na otrzymany czynsz Wnioskodawca wystawia notę księgową.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a umowa najmu, o której mowa we wniosku dotyczy najmu nieruchomości na cele działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy otrzymany czynsz za korzystanie z nieruchomości podlega w tym przypadku opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymywana kwota za zajęcie przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Według niego najemca bezprawnie korzysta z ww. nieruchomości, gdyż umowa na wynajem spisana była w celu ominięcia prawa i Zainteresowany zamierza to udowodnić w Sądzie. W tym celu podejmuje prawne działania zmierzające do usunięcia najemców. Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że pomiędzy nim a wynajmującym nie istnieje stosunek prawny (umowa).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 , poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…), natomiast przez świadczenie usług, stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Powołane przepisy wskazują, iż pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pojęcie usługi według ustawy o podatku od towarów i usług jest bowiem szersze od definicji usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Oznacza to, że w definicji tej mieszczą się również określone zachowania, które nie zostały sklasyfikowane w PKWiU, o której mowa w art. 8 ust. 3 ustawy.

Taki szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W myśl art. 353 § 2 cyt. kodeksu, świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.

Z przepisu art. 659 Kodeksu cywilnego wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak wynika zatem z cywilistycznych definicji, najem ma charakter zobowiązaniowy. Najemca otrzymuje określoną rzecz do używania, a wynajmujący umówioną kwotę czynszu. Tak skonstruowane wzajemne zachowanie się stron wskazuje na dwustronne świadczenie usługi. Zgodnie z art. 674 cyt. k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Niemniej, jak stanowi art. 675 § 1 ww. kodeksu, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Powyższe regulacje wskazują, iż w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu i dalszego użytkowania przedmiotu umowy (za zgodą wynajmującego wyrażoną w sposób także dorozumiany) przez podmiot zobowiązany do zwrotu, uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują również przepisy art. 224 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 224 § 1 ww. kodeksu, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Jak wynika natomiast z art. 225 cyt. k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczowym elementem jest fakt istnienia zgody na dalsze użytkowanie przez nierzetelnego dzierżawcę lub najemcę przedmiotu umowy cywilnoprawnej, bądź wystąpienie przez wydzierżawiającego lub wynajmującego na drogę sądową.

W przypadku wystąpienia przeciwko najemcy z powództwem sądowym – mającym na celu odzyskanie przedmiotu umowy najmu – nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami umowy najmu istnieje określony stosunek prawny o charakterze umownym – jawny, czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej – na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług – oceniać należy sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje budynek za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Zainteresowany nabył na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze licytacji komorniczej. O rzeczywistym stanie nieruchomości, a mianowicie o tym, że jest ona zajmowana na podstawie umowy najmu, a Zainteresowany jako nowy właściciel wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu podpisanej pomiędzy dłużnikiem a najemcą, dowiedział się z chwilą nabycia. Po otrzymaniu postanowienia Sądu, Wnioskodawca od razu podjął kroki zmierzające do usunięcia najemców. Wówczas przedstawiono mu podpisaną umowę najmu. Z uwagi na niekorzystne dla siebie zapisy w ww. umowie Zainteresowany skierował sprawę do Sądu. Obecnie sprawą zajmuje się prawnik Wnioskodawcy, który stara się o nakaz opuszczenia nieruchomości. Z uwagi na to, że najemca reguluje czynsz najmu zgodnie z zapisami umowy, na otrzymany czynsz Wnioskodawca wystawia notę księgową.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a umowa najmu, o której mowa we wniosku dotyczy najmu nieruchomości na cele działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe do przedstawionej wyżej analizy przepisów należy stwierdzić, że po wytoczeniu przez Wnioskodawcę powództwa sądowego, czynność ta stanowi ostatnie prawne narzędzie pozwalające na odzyskanie przedmiotu czynności prawnej. W takiej sytuacji, uzyskanie kwoty pieniężnej w wysokości ustalonego czynszu de facto stanowi uzyskanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W konsekwencji stosunek łączący strony oraz otrzymana kwota pieniężna traci swój zobowiązaniowy (usługowy) charakter. To z kolei skutkuje brakiem obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług dla otrzymanych odszkodowań. W efekcie płacone przez najemcę kwoty pieniężne – po wytoczeniu przez Zainteresowanego powództwa – należy uznać za odszkodowanie, które nie podlega ustawie o podatku od towarów i usług.

Tut. Organ zwraca jednak uwagę, że gdyby Zainteresowany otrzymał czynsz także przed dniem wystąpienia do Sądu z powództwem przeciw najemcy o eksmisję – w takiej sytuacji uznać należy, że pomiędzy stronami istniał stosunek zobowiązaniowy – tzn. najemca korzystał w sposób niezmieniony z przedmiotu najmu płacąc umówiony czynsz, a Zainteresowany nie wyczerpał jeszcze całego katalogu prawnych sankcji skutkujących odzyskaniem budynków. Wtedy ma miejsce tolerowanie przez Wynajmującego określonego stanu rzeczy, które na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, zdefiniowane w art. 8 ust. 1 pkt 2, świadczenie usług. W tej sytuacji płacony przez najemcę czynsz nie spełnia charakteru odszkodowania, lecz stanowi wynagrodzenie za usługę i zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT winien być opodatkowany stawką podstawową podatku VAT określoną w art. 41 ust. 1 ustawy w wysokości 22%.

Tutejszy Organ informuje również, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie podniesione w opisie stanu faktycznego oraz we własnym stanowisku Wnioskodawcy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w niniejszej interpretacji rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.