Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-381/14/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-09
Teza: strata osiągnięta ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; strata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 31 marca 2014 r. (data otrzymania 8 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym 30 maja i 18 czerwca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 8 kwietnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 15 maja i 6 czerwca 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-381/14/MZa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 30 maja i 18 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego z 18 października 2011 r. nabył wraz z X przed zawarciem związku małżeńskiego po ½ udziałów w prawie własności nieruchomości zabudowanej – działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 148, 1269/407, 1276/407 o łącznej powierzchni 0,0968 ha – za cenę w kwocie łącznej 450.000,00 zł za środki pochodzące z ich majątków osobistych.

Omawiana nieruchomość jest sklasyfikowana i oznaczona w ewidencji gruntów częściowo jako tereny mieszkaniowe, a częściowo jako rowy.

W momencie zakupu wskazana nieruchomość była zabudowana:

1.  murowanym, parterowym z poddaszem użytkowym budynkiem mieszkalnym wzniesionym w 1850 r. o powierzchni użytkowej 164,50 m2, o dachu wielospadowym, krytym papą, w którym na parterze znajdowały się trzy lokale użytkowe, który ze względu na zły stan techniczny kwalifikował się do kapitalnego remontu, oraz
2.  murowanym, piętrowym, niepodpiwniczonym budynkiem mieszkalno-użytkowym wzniesionym w 1914 r. o powierzchni użytkowej 78,60 m2, o dachu jednospadowym, krytym papą, a ponadto murowanym budynkiem użytkowym w postaci rzeźni wzniesionym w 1960 r. o dachu jednospadowym, krytym papą, które to budynki przeznaczone były do rozbiórki.

Budynki te znajdowały się na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr 148.

Notariusz od zakupu tej nieruchomości pobrał od Wnioskodawcy oraz X podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% czyli kwotę 9.000,00 zł, opłaty sądowe w wysokości 275,00 zł oraz opłatę tytułem taksy notarialnej w kwocie 250,00 zł, do której doliczył podatek VAT w wysokości 23% czyli kwotę 57,50 zł.

Wnioskodawca wraz z X dokonał podziału nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów jako działki nr 148 o powierzchni 0,0920 ha, w ten sposób, że w wyniku podziału działki 148 powstały działki: nr 864/148 o powierzchni 0,0645 ha oraz nr 865/148 o powierzchni 0,0549 ha (razem 0,1194 ha). Na skutek nowego pomiaru nastąpił przybytek powierzchni 0,0274 ha.

Podział nieruchomości zabudowanej został zatwierdzony wydaną decyzją przez Burmistrza Miasta z 25 stycznia 2012 r. W wyniku podziału działka nr 864/148 stała się nieruchomością zabudowaną, bowiem na niej znajdowały się nabyte ww. budynki. Natomiast działka nr 865/148 stała się nieruchomością niezabudowaną.

Zgodnie z uzyskanym zaświadczeniem z Urzędu Miejskiego, Wydział Nieruchomości i Zagospodarowania Przestrzennego z 16 sierpnia 2012 r. działki nr 865/148, 1276/407, 1269/404 stanowią nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową.

Na podstawie aktu notarialnego z 5 września 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem dokonali sprzedaży prawa własności udziałów w wysokości po ½ przysługującemu każdemu z nich we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerach 865/148, 1269/407, 1276/407 o łącznej powierzchni 0,0597 ha za łączną kwotę w wysokości 145.000,00 zł. Ww. udziały wchodziły w skład ich majątków osobistych, bowiem zostały nabyte przed datą zawarcia związku małżeńskiego.

W celu określenia wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonkiem wystąpił o sporządzenie operatu szacunkowego, który wskazał, że wartość rynkowa działek nr 865/148, 1276/407, 1269/407 została określona w kwocie 146.800,00 zł (wyciąg z operatu szacunkowego sporządzono 7 marca 2014 r.).

W związku z tym, że cena nabycia udziałów po ½ w prawie własności w nieruchomości zabudowanej (działki 148, 1269/407, 1276/407 o łącznej powierzchni 0,0968 ha) została określona w akcie notarialnym w łącznej kwocie 450.000,00 zł, w celu określenia (wyodrębnienia z kwoty 450.000,00 zł) ceny nabycia sprzedawanych udziałów po ½ w prawie własności nieruchomości niezabudowanej (działki nr 865/148, 1276/407, 1269/407 o łącznej powierzchni 0,0597 ha) Wnioskodawca wraz z małżonkiem przyjął, kierując się uzyskanym operatem szacunkowym, że koszt zakupu tej części sprzedawanej nieruchomości wynosi odpowiednio 146.800,00 zł, co odpowiada jej wartości rynkowej.

Według Wnioskodawcy powyższe wyjaśnienie jednocześnie oznacza, że uzyskując cenę ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerach 865/148, 1276/407, 1269/407 o łącznej powierzchni 0,0597 ha w wysokości 145.000,00 zł, Wnioskodawca wraz z małżonkiem poniósł stratę na sprzedaży.

Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że określona cena sprzedaży nieruchomości niezabudowanej odpowiada jej wartości rynkowej, co potwierdza uzyskany operat szacunkowy.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w operacie szacunkowym z 7 marca 2014 r. wartość działek o nr 865/148, 1276/407 i 1269/407 określono na 5 września 2013 r., tj. na dzień ich sprzedaży. Wnioskodawca dodał także, że na moment nabycia, tj. 18 października 2011 r. działki o nr 865/148, 1276/407 i 1269/407 miały wartość 147.200 zł, co potwierdza operat szacunkowy z 22 maja 2014 r.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że w związku z tym, że cena nabycia udziałów po ½ w prawie własności nieruchomości zabudowanej (działki 148, 1269/407 i 1776/407 o łącznej powierzchni 0,0968 ha) została określona w akcie notarialnym w łącznej kwocie 450.000,00 zł, w celu określenia (wyodrębnienia z kwoty 450.00,00 zł) ceny nabycia sprzedawanych udziałów po ½ w prawie własności nieruchomości niezabudowanej (działki nr 865/148, 1276/407 i 1269/407 o łącznej powierzchni 0,0597 ha) Wnioskodawca po pierwszym wezwaniu tutejszego Organu wystąpił o sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego, w celu potwierdzenia wartości sprzedawanych działek, tym razem na moment ich nabycia.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży udziału w wysokości ½ we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerach 865/148, 1276/407, 1269/407 w przypadku, gdy uzyskana cena ze sprzedaży nie przekroczyła określonej przez Wnioskodawcę ceny nabycia i gdy sprzedaż tych udziałów nastąpiła przed upływem 5 lat pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży udziału w wysokości ½ we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerach 865/148, 1276/407, 1269/407, w przypadku gdy uzyskana cena ze sprzedaży nie przekroczyła określonej przez Wnioskodawcę ceny nabycia, pomimo, że sprzedaż tych udziałów nastąpiła przed upływem 5 lat pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast gdy odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego wyjaśnienia w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Wnioskodawca wraz z X nabył w 2011 r. przed zawarciem związku małżeńskiego udział w wysokości ½ w prawie własności nieruchomości zabudowanej, działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 148, 1269/407, 1276/407 o powierzchni łącznej 0,0968 ha. Następnie Wnioskodawca wraz z X dokonali podziału nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów jako działki nr 148 o powierzchni 0,0920 ha, w ten sposób, że w wyniku podziału działki 148 powstały działki: nr 864/148 o powierzchni 0,0645 ha oraz nr 865/148 o powierzchni 0,0549 ha. Sprzedaż udziału w wysokości ½ we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerach 865/148, 1276/407, 1269/407 o łącznej powierzchni 0,0597 ha nastąpiła w 2013 r.

Tym samym, w związku z tym, że sprzedaż udziału nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w wysokości ½ we współwłasności sprzedawanej nieruchomości co do zasady przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8

lit. a)-c) – podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wskazać jednakże należy, że opodatkowaniu podlega uzyskany ze sprzedaży dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem, a kosztami jego uzyskania, co wynika z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powołanego przepisu podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Tym samym od tak ustalonego dochodu należy co do zasady zapłacić podatek w wysokości 19%. Jednakże w przypadku, gdy koszty uzyskania przychodu będą wyższe aniżeli dochód obowiązek zapłaty podatku nie wystąpi.

Wnioskodawca uważa, że taka sytuacja ma miejsce w jego przypadku, bowiem cena nabycia sprzedawanych wraz z jego małżonkiem udziałów w wysokości ½ przysługujących każdemu z nich we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerach 865/148, 1276/407, 1269/407 ustalona na podstawie uzyskanego operatu szacunkowego w łącznej wysokości 146.800,00 zł jest wyższa aniżeli uzyskana cena ze sprzedaży określona w akcie notarialnym w łącznej wysokości 145.000,00 zł.

Oznacza to, że koszt nabycia sprzedawanych udziałów w omawianej nieruchomości przewyższa uzyskany przez Wnioskodawcę i jego małżonka przychód ze sprzedaży tych udziałów. Tym samym nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od sprzedanego przez Wnioskodawcę udziału, mimo że jego sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.

Ponadto Wnioskodawca uważa, że w tej specyficznej sytuacji, gdy łączna cena zakupionej nieruchomości została określona w akcie notarialnym wysokości 450.000,00 zł, a następnie dokonano podziału działek i część z nich została sprzedana, nie ma innej możliwości określenia (wyodrębnienia z kwoty 450.000,00 zł) ceny nabycia sprzedawanej nieruchomości niezabudowanej (skoro z aktu notarialnego cena ta wprost nie wynika) niż kierując się uzyskanym operatem szacunkowym określającym wartość rynkową sprzedawanych działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Oznacza to, że dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub praw, istotny jest moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz

z X nabyli w 2011 r. przed zawarciem związku małżeńskiego po udziale ½ każdy z nich w prawie własności nieruchomości zabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 148, 1269/407 oraz 1276/407 za łączną kwotę 450.000,00 zł. Następnie dokonano podziału działki nr 148 na działki nr 864/148 i 865/148. Podział został zatwierdzony w 2012 r. Na skutek nowego pomiaru nastąpił przybytek 0,0274 ha powierzchni. Następnie w 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem dokonali sprzedaży swoich udziałów w nieruchomości oznaczonej jako działki nr 865/148, 1269/407 i 1276/407 za łączną kwotę 145.000,00 zł. Cena nabycia udziałów ½ w działkach nr 148, 1269/407 i 1276/407 należących do Wnioskodawcy oraz małżonka została określona w akcie notarialnym na kwotę 450.000,00 zł. Wnioskodawca wraz z małżonkiem w celu wyodrębnienia z kwoty 450.000,00 zł ceny nabycia sprzedanych udziałów w działce nr 865/148 (jako jednej z dwóch działek powstałych z podziału działki 148), 1276/407 oraz 1269/407 wystąpili o sporządzenie operatu szacunkowego. Na moment nabycia, tj. na 18 października 2011 r. działki o numerach 865/148, 1276/407 i 1269/407 miały wartość 147.200 zł, co potwierdza operat szacunkowy z 22 maja 2014 r.

Zatem dla oceny skutków podatkowych sprzedaży udziału ½ we wskazanych działkach przed upływem 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym przepisem, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, o ile Wnioskodawca takie wydatki poniósł w związku ze sprzedażą w 2013 r. udziału ½ w nieruchomościach. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia udziału ½ w sprzedanych działkach nr 865/148, 1276/407 i 1269/407 jest wartość udziału ½ w tych nieruchomościach (wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania sprzedaży), a więc kwota 72.500,00 zł (145.000,00 zł x ½), o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia udziału ½ w tych działkach. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że będzie to kwota 73.600,00 zł (147.200,00 zł x ½) gdyż jak twierdzi Wnioskodawca na moment nabycia udziału w tych działkach ich wartość wynosiła 147.200 zł, oraz połowa kosztów nabycia (podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat sądowych, taksy notarialnej oraz podatku VAT) jakie poniósł Wnioskodawca w momencie zakupu działek przypadająca odpowiednio na sprzedane nieruchomości. Różnica nie będzie dochodem do opodatkowania, lecz stratą podatkową. W sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomościach przewyższają przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału ½ w prawie własności sprzedanych nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże odnosząc się do podanych przez Wnioskodawcę kwot, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczenia podstawy opodatkowania wskazać należy, że w sytuacji Wnioskodawcy nie wystąpi dochód do opodatkowania, lecz strata podatkowa, czyli nie wystąpi podatek dochodowy do zapłaty. Jednak zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Oznacza to, że Wnioskodawca zobowiązany był do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2013 najpóźniej do 30 kwietnia 2014 r. i wykazania w nim straty podatkowej uzyskanej ze sprzedaży udziału ½ w sprzedanych działkach nr 865/148, 1276/407 i 1269/407.

Na koniec należy zgodzić się, że w sytuacji, gdy łączna cena zakupionej nieruchomości została określona w akcie notarialnym w wysokości 450.00,00 zł a następnie dokonano podziału działek i część z nich została sprzedana, podstawą określenia (wyodrębnienia z kwoty 450.000,00 zł) ceny nabycia sprzedawanych nieruchomości (skoro z aktu notarialnego cena ta wprost nie wynika) może być operat szacunkowy, określający wartość rynkową sprzedawanych działek na dzień ich nabycia.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że w przypadku gdy opisany stan faktyczny nie odpowiada rzeczywistości wydana interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych. Tut. Organ przy wydawaniu interpretacji jest związany opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i nie może prowadzić postępowania dowodowego, nie ma uprawnień aby w oparciu o składane dokumenty lub poszukiwane z urzędu ustalać stan faktyczny, uzupełniać go bądź oceniać zgodność opisu sformułowanego we wniosku z rzeczywistością.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.