Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-664/08/ŁW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-20
Teza: refakturowanie usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości na poszczególnych właścicieli lokali
Słowa kluczowe: refakturowanie; wspólnoty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2008r. (data wpływu 18 września 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie refakturowania usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości na poszczególnych właścicieli lokali - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 września 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie refakturowania usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości na poszczególnych właścicieli lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota, w której udziały przedstawiają sie następująco: właściciele mieszkań - 8,3% i właściciele lokali użytkowych - 91,7 %. Wspólnota posiada teren wykorzystywany na działalność handlową (stoiska handlowe). Z tytułu dzierżawy osiąga dochody kwalifikujące ja do zgłoszenia jako płatnika VAT. Opłaty na utrzymanie części wspólnych i za media do lokalu są ustalone w formie zaliczek i podlegają rozliczeniu na dzień 31 grudnia w stosunku do poniesionych kosztów. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 903 z póź. zm.).

Zgodnie z ustawą właściciel ponosi podatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz cześć budynku i urządzenia nie służące właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itp.)

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właścicieli energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które są pobierane z zaliczek od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i w poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnych przez jej członków. Członkowie Wspólnoty prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą i będąc również podatnikami podatku od towarów i usług oczekują otrzymywania faktur VAT z tytułu pokrywania kosztów utrzymania swoich lokali oraz całej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota ma prawo wystawić faktury VAT, polegające na refakturowaniu usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości (tj. prąd, centralne ogrzewanie, woda, ścieki) oraz nabywanych usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości (tj. usługi porządkowe, ochrona, wywóz nieczystości) na poszczególnych właścicieli lokali, na podstawie otrzymanych faktur VAT od dostawców?

Zdaniem Wnioskodawcy brak jest uzasadnienia do fakturowania „wewnętrznych" rozliczeń miedzy wspólnotą, a jej członkami. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz U Nr 54, poz.535 ze zm.),opodatkowaniem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz dla innego podmiotu. W świetle powyższego, czynności pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie są usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowią tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarząd wspólnoty na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług. Wspólnota (jej członkowie) nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy VAT na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej),poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, energii, wywóz nieczystości).Podkreślić należy, że wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 ww. ustawy. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie jest to tzw.„zużycie wewnętrzne członków wspólnoty". Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. Czynności pobierania zaliczek od właścicieli lokali wyodrębnionych na zakup mediów (do części wspólnej nieruchomości oraz wyodrębnionych lokali) nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług.

Tak więc, Wspólnota zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali użytkowanych jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty. Wspólnota w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku i usług. Na gruncie przepisów ustawy o VAT wspólnoty tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. nie wchodzących w skład wspólnoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 5 ust. 1 i ust. 2 podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przez działalność gospodarcza, należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29. ust. 1 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z wyżej przytoczonych przepisów wynika, iż opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju przez podatników podatku VAT w ramach ich działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz 903, ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Cyt. przepis nie daje wspólnotom przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Wspólnota mieszkaniowa stanowi więc pewną strukturę organizacyjną, której członkami są właściciele lokali tworzących ww. wspólnotę. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości, wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast każdy właściciel lokalu –w części odpowiadającej jego udziałowi w jego nieruchomości, zgodnie z art. 17 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, zgodnie z art. 18 ust. 1.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokalów maja prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Natomiast z ust. 2 cyt. artykułu wynika, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że wspólnota stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych powołanej ustawie o własności lokali. Zarząd wspólnoty reprezentuje i działa w imieniu i na rzecz współwłaścicieli lokali, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb.

W przedmiotowej sprawie obciążając członków wspólnoty kosztami funkcjonowania nieruchomości (tj. prąd, centralne ogrzewanie, woda, ścieki) oraz nabywanych usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości (tj. usługi porządkowe, ochrona, wywóz nieczystości), zarząd nie dokonuje dostawy ani nie świadczy usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ członkowie wspólnoty nie są odbiorcami zewnętrznymi. W związku z powyższym ww. czynności nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług. Obciążenie członków Wspólnoty ww. opłatami i usługami nie dokumentuje się fakturą VAT. W świetle powyższego brak jest uzasadnienia do fakturowania „wewnętrznych" rozliczeń miedzy wspólnotą , a jej członkami.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.