Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB1.4511.1168.2016.1.MJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-02-16
Teza: w zakresie przychodów z tytułu najmu
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; pośrednictwo; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2016 r. (data wpływu 5 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni aktualnie nie prowadzi i nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej, jednak posiada własny lokal mieszkalny, który jest wynajmowany okazjonalnie, a od uzyskiwanego przychodu z tytułu najmu odprowadza co miesiąc podatek 8,5% w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawczyni ma podpisaną umowę z Firmą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie zarządzania wynajmem mieszkań. W ramach wspomnianej umowy Firma ta zobowiązana jest w szczególności do znalezienia najemcy, zawarcia z nim w imieniu Wnioskodawczyni umowy najmu, do rozliczania się ze spółdzielnią mieszkaniową oraz dostawcami mediów, do podjęcia w razie potrzeby działań windykacyjnych itp. Z tego tytułu jako wynagrodzenie pobiera określony procent czynszu najmu wynegocjowanego z najemcą.

W umowie najmu określono wysokość tego czynszu oraz dodatkowo szacunkową wielkość opłat na rzecz spółdzielni i dostawców mediów, które najemca jest zobowiązany ponosić i które to opłaty podlegają późniejszemu rozliczeniu w oparciu o rzeczywiste odczyty liczników. Najemca wpłaca czynsz za najem oraz opłaty, związane z użytkowaniem lokalu, bezpośrednio na konto bankowe Firmy Zarządzającej. Z tych środków Firma w pierwszej kolejności opłaca wszystkie zobowiązania związane z lokalem (w ten sposób unika się wystąpienia zaległości wobec Spółdzielni i dostawców mediów), a pozostałą kwotę, po potrąceniu swojej prowizji, przelewa na konto Wnioskodawczyni. Należy tu zaznaczyć, że dokumenty kosztowe (faktury, kalkulacje opłat ze Spółdzielni, itp.), dotyczące opłat eksploatacyjnych, są wystawiane na nazwisko Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Co w omówionej sytuacji jest przychodem z najmu, a tym samym podstawą opodatkowania ryczałtową stawką 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem z najmu jest w opisanym przypadku kwota czynszu najmu wymieniona w Umowie najmu, pomimo że na konto Wnioskodawczyni wpływa ona pomniejszona o prowizję firmy zarządzającej.

Prowizja firmy zarządzającej jest w tym przypadku kosztem, którego Wnioskodawczyni nie może odliczyć od przychodu z uwagi na wybór ryczałtowej formy opodatkowania najmu.

Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni i opłaty za media, gdyż z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Nie jest przy tym istotne, że nie czyni tego bezpośrednio.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz do spółdzielni, w którym zawarte są również opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, opłata za zużycie zimnej wody oraz koszty eksploatacyjne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni aktualnie nie prowadzi i nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej, jednak posiada własny lokal mieszkalny, który jest wynajmowany okazjonalnie, a od uzyskiwanego przychodu z tytułu najmu odprowadza co miesiąc podatek 8,5% w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawczyni ma podpisaną umowę z Firmą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie zarządzania wynajmem mieszkań. W ramach wspomnianej umowy Firma ta zobowiązana jest w szczególności do znalezienia najemcy, zawarcia z nim w imieniu Wnioskodawczyni umowy najmu, do rozliczania się ze spółdzielnią mieszkaniową oraz dostawcami mediów, do podjęcia w razie potrzeby działań windykacyjnych itp. Z tego tytułu jako wynagrodzenie pobiera określony procent czynszu najmu wynegocjowanego z najemcą.

W umowie najmu określono wysokość tego czynszu oraz dodatkowo szacunkową wielkość opłat na rzecz spółdzielni i dostawców mediów, które najemca jest zobowiązany ponosić i które to opłaty podlegają późniejszemu rozliczeniu w oparciu o rzeczywiste odczyty liczników. Najemca wpłaca czynsz za najem oraz opłaty, związane z użytkowaniem lokalu, bezpośrednio na konto bankowe Firmy Zarządzającej. Z tych środków Firma w pierwszej kolejności opłaca wszystkie zobowiązania związane z lokalem (w ten sposób unika się wystąpienia zaległości wobec Spółdzielni i dostawców mediów), a pozostałą kwotę, po potrąceniu swojej prowizji, przelewa na konto Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami, w której najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W przypadku Wnioskodawczyni istotne jest to, iż firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania wynajmem nieruchomości nie zawiera umowy najmu przedmiotowego lokalu na swój rachunek, a czyni to w imieniu i na rachunek właściciela nieruchomości, czyli Wnioskodawczyni. Nie ma znaczenia fakt, że na konto Wnioskodawczyni przelewana jest kwota czynszu pomniejszona o prowizję firmy zarządzającej wynajmem nieruchomości. Istotne znaczenie ma określona w umowie wysokość czynszu, która stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym i podlega opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

W zakresie uiszczania opłat związanych z eksploatacją przedmiotu najmu (czynsz uiszczany w spółdzielni, opłaty za media) do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, ww. opłaty nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto podkreślić należy, że organ nie rozstrzygał czy Wnioskodawca prawidłowo opodatkowuje przychody z najmu stawką 8,5%, a jedynie odniósł się stricte do zadanego pytania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.