Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-718/14-2/AMN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-10-14
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 lipca 2014 r. (data wpływu 14 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2008 roku nabył na własność nieruchomość gruntową (4/54) wraz z usytuowanym na jej lewej części budynkiem mieszkalnym. Rzeczoną nieruchomość Wnioskodawca nabył od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Decyzją z kwietnia 2010 roku Prezydent przeniósł na Wnioskodawcę decyzję Prezydenta o pozwoleniu na budowę z dnia 24 października 2007 r. udzieloną wskazanej powyżej spółce – tej, która sprzedała Wnioskodawcy nieruchomość.

W sierpniu 2011 r. Wnioskodawca uzyskał projekt architektoniczny na dwa kolejne budynki mieszkalne budowane na wskazanej nieruchomości gruntowej.

W 2012 roku Wnioskodawca rozpoczął budowę na tejże nieruchomości − nabytej w 2008 roku (4/54). Następnie w maju 2014 r. geodeta dokonał podziału tejże nieruchomości gruntowej (4/54) wraz ze znajdującymi się na niej aktualnie trzema budynkami mieszkalnymi.

W dniu 28 czerwca 2014 r. została wydana decyzja o podziale działki 4/54 na trzy osobne nieruchomości gruntowe, każda z budynkiem mieszkalnym.

W chwili obecnej Wnioskodawca chciałby sprzedać trzy osobne działki z budynkami mieszkalnymi powstałe w wyniku dokonanego przez Zainteresowanego podziału działki nabytej w 2008 roku (4/54).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Od nabycia nieruchomości (2008 rok) upłynęło 5 lat – czy w związku z podziałem działki oraz wybudowaniem budynków mieszkalnych Wnioskodawca będzie musiał odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży – każdej z osobna nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli nabył nieruchomość w 2008 roku na własność, to aktualnie upłynął okres 5 lat pozostawania przez Wnioskodawcę właścicielem (jedynym) nieruchomości, co umożliwia Wnioskodawcy w chwili obecnej jej sprzedaż i zwalnia z opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawca uważa, że podział działki na trzy osobne działki oraz wybudowanie budynków mieszkalnych nie wpływa na skrócenie 5-letniego okresu, bądź naliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, że aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

*   zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej;
*   zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Zainteresowanego do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: działań poprzedzających zbycie oraz zamiar samego zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi, podzielonej na trzy osobne nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawca w 2008 roku nabył od spółki na własność nieruchomość gruntową (4/54) wraz z usytuowanym na niej budynkiem mieszkalnym. W kwietniu 2010 roku na Wnioskodawcę została przeniesiona decyzja Prezydenta o pozwoleniu na budowę udzielona w 2007 roku spółce, od której Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość. W sierpniu 2011 r. Wnioskodawca uzyskał projekt architektoniczny na dwa kolejne budynki mieszkalne budowane na wskazanej nieruchomości gruntowej. W 2012 roku Wnioskodawca rozpoczął budowę na nabytej w 2008 roku nieruchomości. Następnie w 2014 roku nieruchomość gruntowa wraz ze znajdującymi się na niej aktualnie trzema budynkami mieszkalnymi została podzielona na trzy osobne nieruchomości gruntowe, każda z budynkiem mieszkalnym.

Z ww. okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca podjął zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży ww. nieruchomości. Zaznaczyć należy, że działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu. Z całokształtu opisanego określonego zespołu konkretnych działań Zainteresowanego wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Całokształt tych czynności świadczy bowiem o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech ciągłości, w sytuacji, gdy Wnioskodawca uzyskał projekt architektoniczny na dwa kolejne budynki mieszkalne i rozpoczął ich budowę na wskazanej nieruchomości gruntowej, a także dokonał podziału nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującymi się na niej trzema budynkami, na trzy osobne nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem mieszkalnym.

W świetle przytoczonej powyższej definicji działalności gospodarczej stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody ze sprzedaży trzech osobnych nieruchomości gruntowych wraz z posadowionym na każdej z nich budynkiem mieszkalnym, powstałych w wyniku podziału działki 4/54 należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przychód uzyskany ze sprzedaży poszczególnych nieruchomości – w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana będzie w ramach prowadzonej działalności – winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.