Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-336/09-3/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-07-13
Teza: Czy z tytułu przyszłych transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, odbywających się w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, będą na mnie spoczywały jakiekolwiek obowiązki rozliczeniowe związane z podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 6a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23.04.2009 r. (data wpływu 04.05.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.05.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest polonistką i pracuje w szkole, nie prowadzi działalności gospodarczej. Jej mąż jest pracownikiem firmy przemysłu naftowego i również nie prowadzi działalności gospodarczej, jednakże okazjonalnie dokonuje transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, a także wynajmuje lokal niemieszkalny. Z tego powodu, dnia 17 marca 2008 r. został zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. Łączy ich ustawowa wspólność małżeńska, a więc wszystkie transakcje kupna finansowane są z majątku wspólnego, a wszystkie dochody z transakcji sprzedaży oraz wynajmu zasilają majątek wspólny.

Wszystkimi sprawami związanymi z kupnem i sprzedażą nieruchomości, a także wynajmem lokalu niemieszkalnego zajmuje się wyłącznie jej małżonek. Rola Wnioskodawczyni sprowadza się do złożenia podpisu pod aktem notarialnym kupna lub sprzedaży nieruchomości (formalny wymóg prawa cywilnego) a to zwykle czyni jej małżonek w jej imieniu na podstawie pełnomocnictwa.

Małżonek i Wnioskodawczyni byli w szczególności właścicielami 1/2 udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej w K. nabytej w roku 2006 r. Nieruchomość składała się z kilku działek i miała charakter budowlany lub przeznaczony pod zabudowę. Dnia 30 lipca 2008 r. małżonek i Wnioskodawczyni sprzedali swoje udziały w nieruchomości za łączną kwotę 732.000 zł. Dnia 30 lipca 2008 r. mąż wystawił fakturę VAT na kwotę netto 600 000 zł plus należny podatek od towarów i usług w wysokości 132 000 zł. W takiej też wysokości wykazał przedmiotową transakcję w deklaracji VAT-7K złożonej za trzeci kwartał 2008 r. Wnioskodawczyni natomiast nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT więc nie wykonywała żadnych rozliczeń VAT-owskich z tytułu tej transakcji. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej małżonek złożyli rozliczenie z tytułu tego podatku (każde z nich odrębnie) i zapłacili 10% podatek każde z nich od połowy całkowitej kwoty przychodu osiągniętej ze sprzedaży.

Transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości mogą się sporadycznie powtarzać w przyszłości i będą się odbywać w okolicznościach takich samych jak wyżej, tj. całokształtem spraw związanych z tymi transakcjami zajmować się będzie wyłącznie małżonek Wnioskodawczyni, a jej udział ograniczony będzie do złożenia podpisu pod aktem notarialnym, a i to zapewne czynić będzie jej małżonek w jej imieniu, na podstawie pełnomocnictwa.

W zakresie dotyczącym opodatkowania podatkiem VAT w/w transakcji zbycia nieruchomości w K., jej małżonek otrzymał wiążącą interpretację przepisów prawa podatkowego z dnia 2 marca 2009 r., znak: IPPP1 - 443-62/09-2/PR, w której Minister Finansów uznał, że w przedmiotowej sprawie, podatnikiem VAT jest wyłącznie jej małżonek.

Z uzasadnienia (str. 4): „Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom Nie ma przy tym przeszkód, aby między małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeśli zatem przedmiotem dostawy jest nieruchomość gruntowa stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej). Tak więc w zaistniałej sytuacji, skoro dostawa przedmiotowej nieruchomości jest dokonywana przez jednego z małżonków (Wnioskodawcę), podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu wskazanej dostawy będzie ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. Wnioskodawca. \[…\]. Reasumując, \[\`(...)\`\] należy uznać, iż w związku z art. 29 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca występując w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest zobowiązany opodatkować przedmiotową dostawę nieruchomości, przyjmując za podstawę opodatkowania całość kwoty należnej z tytułu sprzedaży pomniejszonej o kwotę należnego podatku”.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości w K., spoczywały na mnie jakiekolwiek obowiązki rozliczeniowe związane z podatkiem VAT?
2.  Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości w K., spoczywały na mnie jakiekolwiek obowiązki rozliczeniowe związane z podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy z tytułu przyszłych transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, odbywających się w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, będą na mnie spoczywały jakiekolwiek obowiązki rozliczeniowe związane z podatkiem VAT?
4.  Czy z tytułu przyszłych transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, odbywających się w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, będą na mnie spoczywały jakiekolwiek obowiązki rozliczeniowe związane z podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź na pytanie czwarte stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pani w zakresie pytania pierwszego, drugiego i trzeciego zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 2) - nie. Argumentacja Ministra Finansów zawarta w wiążącej interpretacji przepisów prawa podatkowego skierowanej do jej męża znajduje bowiem odpowiednie zastosowanie również do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Skoro bowiem tylko jej mąż zajmuje się prowadzeniem spraw związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości, to również osiągane przezeń dochody (przychody) z tego tytułu powinny być tylko przez niego opodatkowane. Zatem przychód ze sprzedaży nieruchomości w K. powinien był zostać opodatkowany w całości przez jej męża.

Zdaniem Wnioskodawcy argumentacja wskazana w Ad. 2) znajduje odpowiednie zastosowanie do pytania 4.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego i opisu zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W kwestii rozpatrywania przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym należy zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek budowlanych wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nie prowadzą działalności gospodarczej. Mąż Wnioskodawczyni okazjonalnie dokonuje transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, a także wynajmuje lokal niemieszkalny. Z tego powodu został zarejestrowany jako podatnik podatku VAT. Wnioskodawczyni wskazała, że sprawami związanymi z kupnem i sprzedażą nieruchomości zajmuje się wyłącznie mąż, a jej rola sprowadza się do złożenia podpisu pod aktem notarialnym. Transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości mogą się sporadycznie powtórzyć w przyszłości. Całokształtem spraw związanych z tymi transakcjami będzie zajmował się mąż, a udział Wnioskodawczyni będzie ograniczony tylko do złożenia podpisu pod aktem notarialnym.

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9 poz. 59 ze zm.). Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, aby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku (art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Stosowanie do art. 6 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni ma dopiero w przyszłości zakupić nieruchomość, wobec czego przy ewentualnej sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 30e ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W myśl natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy oraz przedstawione we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości odbędzie się nie w wykonaniu działalności gospodarczej, to dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Dochód ten powinien być opodatkowany przez każdego z małżonków z osobna.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji organu podatkowego należy stwierdzić, że orzeczenie to dotyczy podatku od towarów i usług oraz zapadło w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Należy jednocześnie dodać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy – Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.