Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.955.2023.6.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-19
Teza: Uzyskany przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) winien podlegać opodatkowaniu stawką wynoszącą 10%, tj. na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części nieprawidłowe oraz w części prawidłowe
=======================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

*   odnośnie źródła przychodów (pytanie nr 2) - nieprawidłowe,
*   odnośnie zastosowania 10% stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (pytanie nr 3) - prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

31 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 stycznia 2024 r. (data wpływu 4 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej (nie był przedsiębiorcą), w szczególności w przedmiocie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami, nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem. Z zawodu jest Pan programistą. Posiada Pan udziały w następujących spółkach: A. sp. z o.o. NIP (…), B. sp. z o.o. NIP (…).

Został Pan powołany na członka zarządu w tych spółkach oraz w spółce C. Sp. z o.o. NIP (…).

Nabył Pan na przestrzeni ostatnich lat następujące nieruchomości gruntowe:

*   na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…)/2016 z dnia 6 czerwca 2016 r. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, powierzchnia 0,2388 ha, wartość 110.000 zł;
*   na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…)/2016 z dnia 28 grudnia 2016 r. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 2, powierzchnia 0,2012 ha, wartość 40.000 zł;
*   na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…)/2020 z dnia 28 lutego 2020 r. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 3, powierzchnia 0,2020 ha, wartość 100.000 zł.

Są to działki niezabudowane położone (…), dla których założył Pan Księgę Wieczystą nr (…), w której występuje jako właściciel działek zagrodowych o łącznej powierzchni 0,642 ha położonych w obrębie (…).

W najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży działek pod inwestycję Spółce deweloperskiej C. Sp. z o.o. Spółka ta powstała w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, obecnie poszukuje inwestora, w przypadku braku inwestora spółka planuje zaciągnąć kredyt deweloperski.

Na powyższych działkach nie dokonywał Pan nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, podłączenia mediów, ogrodzenia, wytyczenia drogi. Uzyskał Pan uchwałę o lokalizacji inwestycji tzw. LEX Deweloper, która pozwoli zrealizować na tych działkach inwestycję deweloperską. Uchwała ta nie spowodowała zwiększenia wartości nieruchomości.

Ponieważ działki będą przeznaczone na inwestycję deweloperską, zamierza Pan podpisać ze spółką deweloperską przedwstępną umowę sprzedaży, w której sprzedający udzieli zgody do dysponowania działkami dla celów uzyskania pozwolenia na budowę następującej treści: „Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - w związku z powyższym Nabywca legitymowany jest do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie ma prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych.”

Celem tego jest przyspieszenie procesu budowy. Kupujący z dużym prawdopodobieństwem uzyska PnB jeszcze przed wydaniem interpretacji. Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż wartość została już ustalona i bez znaczenia dla sprzedającego pozostaje jej przyszła zabudowa.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiąże się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług.

Nie podejmował Pan w stosunku do działek żadnych ulepszeń. Działki nigdy nie były wynajmowane czy dzierżawione. Ponadto nie dokonano uzbrojenia terenu, podłączenia mediów, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Działki posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na działki zagrodowe, posiadają również uchwałę Lex Developer, która umożliwia zrealizowanie na tym terenie inwestycji deweloperskich. O pozwolenie na budowę wystąpi nabywca czyli Spółka C.

Pozyskane środki ze sprzedaży działek Pan ma zamiar przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe tj. zakup mieszkania lub działki budowlanej.

W przeszłości dokonał Pan sprzedaży trzech nieruchomości mieszkalnych.

Mieszkanie w (…) zakupione 8 kwietnia 2021 r. o wartości 165.000 zł w celu przeprowadzki i zamieszkania związane było z planami zawodowymi czyli uzyskaniem pracy jako programista, ostatecznie w związku ze zmianą planów rodzinnych i zawodowych mieszkanie zostało sprzedane 20 maja 2021 r. za kwotę 183.000 zł, środki pieniężne ze sprzedaży tego mieszkania zostały przeznaczone na zakup mieszkania w (…), które zostało zakupione 19 sierpnia 2022 r. wspólnie z żoną w wartości 1/2 udziału za łączną kwotę 422.572 zł, były to Pana rodzinne strony, w mieszkaniu tym Pan był zameldowany i mieszkał do dnia sprzedaży tj. 27 lipca 2023 r. W związku ze zmianą miejsca zamieszkania ze (…) na (…) mieszkanie zostało sprzedane za łączną kwotę 688.000 zł, która zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca otrzymał 1/2 wartości sprzedaży mieszkania, posiada z żoną rozdzielność majątkową.

Udział 1/2 sprzedaży mieszkania nabytego w spadku po babci, które zostało sprzedane w lipcu 2023 r. w całości za kwotę 315.000 zł.

Sprzedaż mieszkań nie była w żaden sposób związana z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a została spowodowana zmianą planów życiowych, zawarciem związku małżeńskiego, zmianą miejsca zamieszkania oraz uwarunkowana otrzymaniem pracy przez Pana żonę w (…).

Podsumowując w niniejszej sprawie:

1\. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza w przyszłości zakładać działalności gospodarczej.

2\. Nigdy nie miał Pan i nie ma zamiaru wykorzystywania posiadanych Nieruchomości w celach zarobkowych, nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek, co świadczy o tym, że sprzedaż działek jest czynnością jednorazową.

3\. Nie zawierał Pan umowy pośrednictwa sprzedaży, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w mediach.

4\. Nie dokonywał Pan i nie będzie dokonywać żadnych ulepszeń na działkach.

5\. W zarządzaniu nieruchomością nie zaangażował Pan środków własnych lub środki te były nieznaczące.

6\. Nie doprowadzał Pan i nie zamierza doprowadzać do granic działek żadnych mediów.

7\. Nie zamierza Pan zagospodarować zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu działek.

8\. Wystąpienie o uchwałę Lex Deweloper, która nie zwiększa wartości inwestycji mieści się w zwykłym zarządzie własną nieruchomością.

9\. Udzielenie pełnomocnictwa dla kupującego następującej treści „Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - w związku z powyższym Nabywca legitymowany jest do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez wnioskodawcę warunków, przy czym Nabywca nie ma prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych”, w celu przyspieszenia procesu inwestycji mieści się w zwykłym zarządzie własną nieruchomością.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
---------------------------------------

Nieruchomości wymienione we wniosku zostały nabyte od dalszej rodziny (brat Pana mamy), nie związanej z Panem bezpośrednio.

Nieruchomości wskazane we wniosku nie były wykorzystywane do celów zarobkowych, działki nie były wynajmowane czy dzierżawione, nie były dokonywane na powyższych działkach nakłady inwestycyjne takie jak uzbrojenie terenu, podłączenia mediów, ogrodzenie, wytyczenie drogi.

Celem nabycia przez Pana mieszkania lub działki budowlanej będzie realizacja własnych celów mieszkaniowych, tj. zamieszkania w nabytym mieszkaniu lub wybudowania na zakupionej działce domu mieszkalnego i zamieszkania w nim.

Przychód zostanie przeznaczony nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie działek na zakup mieszkania lub budowę domu na własne cele mieszkaniowe.

Obecnie nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej.

Obecnie nie prowadzi Pan działalności gospodarczej więc nie opodatkowuje przychodów zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W przypadku uznania przez Organ, że w opisanym zdarzeniu przyszłym dokonując sprzedaży działki, będzie Pan działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, założy Pan jednoosobową działalność gospodarczą aby dokonać sprzedaży działki w ramach tej działalności.

Przychód ze sprzedaży działki będzie pierwszym przychodem z osiągniętej działalności gospodarczej . Przychód ten będzie klasyfikowany jako przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek PKWiU 68.10.1.

Przedmiotem zapytania jest zdarzenie przyszłe.

Pierwszy przychód osiągnie Pan dokonując sprzedaży Nieruchomości, po otrzymaniu interpretacji indywidualnej.

Wybierze Pan formę opodatkowania jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, składając pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania Pana do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym.

Do osiągniętego przez Pana przychodu nie będą miały zastosowania wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne czyli:

1) Wnioskodawca nie będzie opłacał podatku w formie karty podatkowej,

2) nie będzie korzystał, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego,

3) nie będzie osiągał przychodów w całości lub części z tytułu:

*   prowadzenia aptek,
*   działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,
*   działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych,
*   wnioskodawca nie będzie wytwarzał wyrobów opodatkowanych podatkiem akcyzowym,
*   wnioskodawca nie będzie podejmował działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
*   samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
*   w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
*   samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka - jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na zasadach ogólnych.
*   Nie będzie Pan osiągał przychodów ze sprzedaży towarów handlowych lub świadczenia usług odpowiadające czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy.

Przychód Pana w roku poprzedzającym rok podatkowy z działalności prowadzonej samodzielnie lub w formie spółki (nie prowadził Pan działalności) nie przekroczył 2 000 000 eur.

Osiąga Pan dochody z tytułu powołania na pełnienie funkcji prezesa zarządu w spółce A. Dochody te nie będą łączyły się z przychodami osiągniętymi w ramach przychodów opodatkowanych ryczałtem.

Będzie Pan prowadził odrębną ewidencję przychodów, w której będzie mógł określić rodzaj przychodów i zastosowaną stawkę.

Pytania
-------

1\. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż sprzedając Działki, będzie Pan rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy przychód osiągnięty przez Pana z tytułu sprzedaży Działek należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przy spełnieniu warunków określonych w ustawie?

3\. Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że dokona Pan sprzedaży Działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie mógł rozliczyć się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stosować stawkę 10% ryczałtu dla dokonywanej transakcji sprzedaży Działek?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług 18 stycznia 2024 r. została wydana interpretacja Nr 0114-KDIP1-3.4012.605.2023.3.LM.

Pana stanowisko
---------------

Ad. 2

Przychód osiągnięty przez Pana z tytułu sprzedaży Działek należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o p.d.o.f., niepodlegający opodatkowaniu pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości lub przeznaczenia dochodu na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 w związku z art. 21 ust.25 ustawy o p.d.o.f.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 miedzy innymi:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art.21 ust.1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego są również dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości do wysokości wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe jeżeli zostały wydatkowane nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, Wnioskodawca może korzystać ze zwolnienia przychodów osiągniętych z tytułu zbycia tych nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nabył Pan pierwotnie we własnych celach budowlanych w rodzinnych stronach. Ponieważ zmienił Pan plany (przeprowadzka do (…)) postanowił Pan dokonać jednorazowej sprzedaży powyższych działek. Sprzedaż działek zdaniem Pana nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem a nie w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż działek nie powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej. ponieważ nie ma charakteru ciągłego, na chwilę obecną, nie planuje Pan przeprowadzenia podobnych transakcji w zakresie nabywania i sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa transakcja ma charakter incydentalny i jest związana z zarządem własnym majątkiem.

Dodatkowo działalność Pana nie charakteryzuje się również cechą zorganizowania, tj. brak jest jakichkolwiek obiektywnych kryteriów wskazujących na spełnienie tego elementu przez działalność gospodarczą (rejestracja działalności lub zarejestrowanie jako podatnik VAT, zatrudnianie pracowników, reklamowanie). Natomiast działania, jakie zostały podjęte w związku z transakcją, tj. pozyskanie uchwały Lex Developer oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę należy postrzegać wyłącznie jako element jednorazowej transakcji, a nie jako zorganizowaną działalność gospodarczą.

Odnosząc się do brzmienia powyższych przepisów i przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Działek przez Pana nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej a będzie przychodem, o którym o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, i będzie podlegała zwolnieniu po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie, tj. w związku z upływem pięcioletniego okresu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, oraz przeznaczeniem dochodu na własne cele mieszkaniowe.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

*   0113-KDIPT2-2.4011.443.2021.2.DA z dnia 26 lipca 2021 r.,
*   0114-KDIP3-2.4011.79.2021.2.MS z dnia 12 maja 2021 r.,
*   0113-KDIPT2-2.4011.802.2021.2.SR z dnia 17 września 2021 r.,
*   0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1.JK3 z dnia 30 sierpnia 2019 r.

Ad. 3

W przypadku ewentualnego uznania, iż transakcja sprzedaży Działek będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności (sprzedaż niezabudowanych działek), Wnioskodawca może Pan skorzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a planowaną sprzedaż można będzie zakwalifikować do PKWiU 68.10.1 i zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne objąć stawką opodatkowania 10%.

W Pana ocenie, w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym w związku z potencjalnym uznaniem, iż transakcja będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej może Pan rozliczać się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o p.d.o.f.

Art. 6 ust. 4 pkt 1 i 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym określa warunki, w jakich ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, oraz jeżeli rozpoczęli wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej bez względu na wysokość przychodów.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, klasyfikowane w PKWiU 68.10.1 (NSA w wyroku II FSK 2974/18 z dnia 4 kwietnia 2019 r.).

Podsumowując tę część rozważań, Wnioskodawca wskazuje, że:

1) w związku z ewentualnym uznaniem, iż transakcja sprzedaży Działek będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, może Pan korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

2) ww. działalność dla potrzeb Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym powinna być klasyfikowana PKWiU 68.10.13.0 „Kupno i sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną”.

3) Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, dla wskazanej powyżej działalności stawką opodatkowania będzie 10%.

Podsumowanie.

Nie mniej jednak stoi Pan na stanowisku, iż w planowanej transakcji będzie on rozporządzać własnym majątkiem prywatnym, a nie prowadzić działalność gospodarczą. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z zarządem własnym majątkiem.

W związku z czym nie powinien Pan występować w planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT, a przychód ze sprzedaży nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym z uwagi na brak prowadzenia działalności gospodarczej oraz fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie dwóch działek przez Pana upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, a pozostały dochód ze zbycia trzeciej działki będzie wolny od podatku dochodowego na podstawie art.21 ust.1 pkt 131 ustawy o PIT ponieważ zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe oraz w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z dokonanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działki), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na przestrzeni ostatnich lat nabył Pan nieruchomości gruntowe, działki nr 1, 2, 3. Są to działki niezabudowane. W najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek pod inwestycję spółce deweloperskiej, w której jest Pan członkiem zarządu. Działki posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na działki zagrodowe, posiadają również uchwałę Lex Developer, która umożliwia zrealizowanie na tym terenie inwestycji deweloperskich.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ponieważ działki będą przeznaczone na inwestycję deweloperską, zamierza Pan podpisać ze spółką deweloperską przedwstępną umowę sprzedaży, w której udzieli Pan zgody do dysponowania działkami dla celów budowlanych.

Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot będzie upoważniony do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie będzie miał prawa do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Celem udzielenia pełnomocnictwa jest przyspieszenie procesu budowy.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość czy sprzedaż działek nr 1, 2, 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w przypadku zakwalifikowania sprzedaży działek jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jaką stawkę podatku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych należy zastosować.

W niniejszej sprawie zawrze Pan Umowę Przedwstępną sprzedaży działek w której udzieli Pan zgody do dysponowania Działkami dla celów budowlanych. Ponadto udzieli Pan pełnomocnictwa, z którego wynikać będzie, że Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot będzie upoważniony do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie będzie miał prawa do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Celem udzielenia pełnomocnictwa jest przyspieszenie procesu budowy.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić że, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek nr 1, 2, 3, podejmuje On pewne działania w sposób zorganizowany. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. Należy uznać, że podejmowane działania w odniesieniu do ww. działek, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

Ponadto, Nabywcą działek będzie Spółka, w której został Pan powołany na członka zarządu. Spółka ta została powołana w celu realizacji inwestycji deweloperskiej. W związku z zamiarem sprzedaży działek wystąpił Pan o uchwałę Lex Deweloper, aby móc dokonać sprzedaży działek pod zabudowę deweloperską. Należy zauważyć, że głównym założeniem tej ustawy jest wprowadzenie regulacji umożliwiających znaczące przyspieszenie przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jej celem jest przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zatem wystąpienie o uchwałę lex deweloper wskazuje na zamiar realizacji inwestycji mieszkaniowej i wykracza poza sferę czynności wykonywanych w celach osobistych.

Wskazać również należy, że brak działań marketingowych w celu poszukiwania Nabywcy z Pana strony, jak Pan wskazał nie zawierał Pan umowy pośrednictwa sprzedaży, ani nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w mediach jest oczywisty w sytuacji, kiedy działki są sprzedawane przez Pana do Spółki w której jest Pan członkiem zarządu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych który mówi, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Można więc uznać, że nabycie w 2016 r. i 2020 r. powyższych działek, będących przedmiotem sprzedaży, posiada cechy swego rodzaju inwestycji. Zatem w chwili nabycia działek miał Pan zamiar osiągnięcia zysku. Nabycie nieruchomości nie miało charakteru związanego z Pana osobistymi celami.

Opisane działania celem sprzedaży działek są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym. Powyższe czynności zostały wykonane w celu przygotowania do sprzedaży działek nabytych w 2016 r. i 2020 r.

Całokształt działań podejmowanych przez Pana wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. Przy czym należy podnieść, że posiadane przez Pana działki w żadnym momencie nie służyły do zaspokajania Pana celów osobistych.

Okoliczności faktyczne wskazują, że podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana w odniesieniu do sprzedaży działek jednoznacznie wskazuje na fakt, że dokonanej transakcji sprzedaży działek nie można uznać za zbycie majątku prywatnego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy działek nabytych w 2016 r. i 2020 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pana działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży są składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Skoro podjął Pan działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działki, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

W myśl art. 9a ust. 1 ww. ustawy:

Dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone na piśmie oświadczenie o zastosowaniu opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Stosownie do art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1) w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b)uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro,

2) rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej - bez względu na wysokość przychodów. Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

1\. Opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:

1) opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;

2) korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;

3) osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:

a) prowadzenia aptek,

b) (uchylona)

c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,

d) (uchylona)

e) (uchylona)

f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;

4) wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;

5) podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:

a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,

b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,

c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka

\- jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

6) (uchylony).

2\. Jeżeli podatnik prowadzący działalność samodzielnie lub w formie spółki, który wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyska z tej działalności przychody ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:

1) wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub

2) wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym

\- w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i, poczynając od dnia uzyskania tego przychodu do końca roku podatkowego, opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

3\. Jeżeli podatnik w roku poprzedzającym rok podatkowy nie uzyskał przychodu z działalności, o której mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z dniem uzyskania przychodów z tych rodzajów działalności i od tego dnia opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

Ponadto w myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).

Kwalifikacji poszczególnych przychodów ze świadczonych usług do określonego symbolu PKWiU dokonuje sam podatnik. Kwestii tej nie regulują przepisy prawa podatkowego, a tylko te przepisy, zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, mogą być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Z informacji przedstawionych w uzupełnieniu wniosku wynika, że usługi faktycznie wykonywane przez Pana w ramach działalności gospodarczej sklasyfikowane będą na podstawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) w grupowaniu 68.10.1 - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony w treści wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że z tytułu sprzedaży w przyszłości nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) osiągnie Pan przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Uzyskany przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) winien podlegać opodatkowaniu stawką wynoszącą 10%, tj. na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

**Dodatkowe informacje**

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanych pytań, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytań.

Podkreślamy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będą się różnić od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).