Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-402/11-4/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-24
Teza: 1. Czy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 25 ust. 25 pkt 1 lit. a) przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia podatkowego w zakresie sum wydatkowanych na wpłacenie zadatku na poczet całkowitej ceny zakupu mieszkania jakie wpłaciła sprzedawcy lokalu w chwili zawierania umowy przedwstępnej w dniu 11 grudnia 2009 r.? 2. Czy Zainteresowana korzysta na tej samej podstawie ze zwolnienia w zakresie poniesionych przez Nią kosztów wykończenia lokalu w którym zamieszkuje na podstawie umowy najmu?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2011 r. (data wpływu 25 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 17 i 20 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 22 grudnia 2006 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła – aktem notarialnym – na własność działkę budowlaną (każdy po 1/2 udziału). W dniu 8 maja 2009 r. ww. nieruchomość została sprzedana. Dochód z tej sprzedaży Zainteresowana wydatkowała w okresie 2 lat na własne cele mieszkaniowe.

Aby mieć własne mieszkanie Wnioskodawczyni wzięła udział w nowatorskim programie opracowanym przez Miejski Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i zawarła z nim przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w dniu 11 grudnia 2009 r.

Na jej podstawie Zainteresowana wpłaciła na rzecz sprzedawcy lokalu kwotę 39.655 zł jako zadatek na poczet całej ceny wynoszącej 158.620 zł. Cała suma ma być zapłacona przez Wnioskodawczynię w 240 miesięcznych ratach – po 495,69 zł każda.

Umowa przyrzeczona ma być zawarta w ciągu jednego miesiąca od zapłaty całości ceny.

Jednakże w ciągu 4 miesięcy od dnia przekazania lokalu tj. od dnia 1 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni miała obowiązek wykonać na swój koszt roboty wykończeniowe. Następnie w dniu 1 października 2010 r. właściciel lokalu (MZGM) wynajął go Zainteresowanej na podstawie umowy najmu.

Wnioskodawczyni wyremontowała ten lokal na swój koszt, na co ma wszelkie dokumenty wymagane prawem – faktury VAT i rachunki. Środki na ten cel pochodziły w całości ze sprzedaży nieruchomości, o czym Zainteresowana wspomniała na wstępie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zgodnie z przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia podatkowego w zakresie sum wydatkowanych na wpłacenie zadatku na poczet całkowitej ceny zakupu mieszkania jakie wpłaciła sprzedawcy lokalu MZGM w chwili zawierania umowy przedwstępnej w dniu 11 grudnia 2009 r.?
2.  Czy Zainteresowana korzysta na tej samej podstawie ze zwolnienia w zakresie poniesionych przez Nią kosztów wykończenia lokalu, w którym zamieszkuje na podstawie umowy najmu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie ma podstaw do odmowy przyznania Jej prawa do korzystania ze zwolnienia podatkowego. Zainteresowana poniosła wydatek na cele mieszkaniowe ponieważ ma on na celu uzyskanie prawa własności lokalu po wpłaceniu ostatniej z 240 miesięcznych rat.

Zadatek jaki Wnioskodawczyni wpłaciła, jak i remonty jakie wykonała sfinansowała w całości ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 2 lat od odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanej ustawa nie wymaga aby stała się w tym czasie właścicielem lokalu. Istotne jest pochodzenie środków (sprzedaż) oraz zachowanie terminu (przed upływem 2 lat od zbycia nieruchomości) oraz przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe. Zainteresowana wskazała, że zapłatę ureguluje za wiele lat, ale w dobie powszechnego kredytowania zakupów nieruchomości jest to całkowicie normalna i typowa procedura.

Pozbawienie prawa do odliczania wydatków z tego tylko powodu, że Wnioskodawczyni nie jest właścicielem lokalu, nie ma oparcia w ustawie i stanowi nadinterpretację przepisów wysoce niekorzystną dla płatnika.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 22 grudnia 2006 r., a więc przed 1 stycznia 2007 r., w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W tym miejscu należy podkreślić – iż mimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – zapłacone po jej podpisaniu zaliczki, czy zadatki można uznać jako wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży innej nieruchomości na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że w przyszłości dojdzie do zrealizowania przyrzeczonej umowy, tj. do popisania właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że – w myśl literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – niezbędnym warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. przepisach.

Ponadto, wskazać należy, iż stosownie do art. 21 ust. 16 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż jedną z przesłanek warunkujących prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., jest wydatkowanie przychodu nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 11 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu. Na podstawie tej umowy Zainteresowana wpłaciła na rzecz sprzedającego kwotę w wysokości 39.655 zł jako zadatek na poczet całej ceny wynoszącej 158.620 zł. Cała suma ma być zapłacona przez Wnioskodawczynię w 240 ratach po 495,69 zł każda. Umowa przyrzeczona ma być zawarta w ciągu jednego miesiąca od zapłaty całości ceny. Ponadto, środki uzyskane ze sprzedaży gruntu zostały wydatkowane na wykończenie lokalu, który Zainteresowana obecnie zamieszkuje na podstawie umowy najmu.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży zakupionego w 2006 r. gruntu wydatkowany na zapłatę zadatku na poczet całkowitej ceny zakupu nieruchomości w wysokości 39.655 zł – spełnia przesłanki uprawniające do zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Podkreślić jednakże należy, iż Zainteresowana prezentując własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego błędnie wskazała, iż dokonanie zapłaty na poczet zakupu lokalu mieszkalnego daje podstawę do skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten ma zastosowanie do opodatkowania nieruchomości nabytych dopiero od dnia 1 stycznia 2009 r. Ze względu na powyższe, należało uznać stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe.

Ponadto, wskazać należy, iż nie zasługuje na aprobatę wyrażony przez Zainteresowaną pogląd również w przedmiocie zastosowania zwolnienia od podatku z tytułu poniesienia przez Nią kosztów wykończenia lokalu, w którym obecnie zamieszkuje – i to z dwóch powodów. Po pierwsze, uzasadniając własne stanowisko Wnioskodawczyni oparła się o przepis art. 21 ust. 1 pkt 131, który – jak wskazano powyżej – nie ma zastosowania do nieruchomości nabytych w 2006 r. Po drugie, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w działce budowlanej – w części wydatkowanej na remont mieszkania – nie korzysta ze zwolnienia od podatku, bowiem Wnioskodawczyni nie przysługuje, wskazany w cytowanym wyżej art. 21 ust. 16 ustawy, tytuł prawny do tego mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący wydatkowania przychodu ze sprzedaży działki gruntu, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. męża Zainteresowanej.

Mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.