Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.558.2021.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-05
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości według zasad ogólnych, przy założeniu, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, Wnioskodawca oraz Sprzedająca zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i złożą zgodnie oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT. Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; podatnik; rezygnacja; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

27 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

*   opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości według zasad ogólnych, przy założeniu, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, Wnioskodawca oraz Sprzedająca zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i złożą zgodnie oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
*   prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Uzupełnili go Państwo pismem z 17 grudnia 2021 r. (wpływ 21 grudnia 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan A jest osobą fizyczną (dalej: Wnioskodawca, Kupujący), prowadzącą działalność gospodarczą jako (\`(...)\`) - naprawy powypadkowe, wynajem nieruchomości Pan A (Dalej: C). Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością w zakresie świadczenia usług blacharsko - lakierniczych i serwisowych, a także usług wynajmu nieruchomości. C planuje poszerzyć swoją działalność poprzez otwarcie nowego salonu samochodowego.

Na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej 31 lipca 2021 r. Wnioskodawca - działając jako Kupujący - zawarł w formie aktu notarialnego z Panią B (dalej: Sprzedająca) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (\`(...)\`) z obrębu numer: (\`(...)\`), nazwa: (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`) ha, położonej w (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość). Obecnie, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość stanowią grunty orne oraz grunty rolne zabudowane. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, przy czym w budynku mieszkalnym zameldowani są i zamieszkują w nim Sprzedająca wraz z mężem. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje dokonać rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości i przeprowadzić na niej inwestycję w postaci wybudowania nowego salonu samochodowego, w oparciu o który C prowadzić będzie działalność w postaci świadczenia usług serwisowych, wynajmu tej nieruchomości bądź sprzedaży pojazdów - wszystkie czynności, które C planuje wykonywać w oparciu o Nieruchomość będą opodatkowane podatkiem VAT.

Strony w umowie przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie 14 dni od dnia spełnienia się wszystkich warunków zawieszających, jednakże nie później niż w terminie do 31 października 2023 r. W umowie wskazano następujące warunki zawieszające:

1) zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego,

2) zostanie wydane prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę dla inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą,

3) zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zezwalająca na rozbiórkę budynków posadowionych na Nieruchomości,

4) zostanie wydane prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów posadowionych na Nieruchomości,

5) Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego,

6) zapewnienia Sprzedającej nie okażą się ani nie staną się nieprawdziwe i będą mogły zostać przez nią powtórzone w umowie przyrzeczonej sprzedaży.

Dział (\`(...)\`) księgi wieczystej numer (\`(...)\`) stanowi, że Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny w dniu 7 października 2014 r. - Sprzedająca nabyła ją od członka bliskiej rodziny, tj. od jej matki, która z kolei nabyła Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1987 r. Sprzedająca ani jej małżonek nie prowadzą działalności gospodarczej. W budynkach mieszkalnym i gospodarczym nie jest i nie była zarejestrowana ani nie jest i nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych (chociażby z tego względu, że Sprzedająca i jej małżonek takiej działalności nie prowadzą i nie prowadzili). Budynek mieszkalny został oddany do używania w 1968 r. Ponadto, od momentu nabycia Nieruchomości w 2014 r., Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie tej Nieruchomości w skali, która spowodowałaby podwyższenie jej wartości o ponad 30%, ponoszone były natomiast bieżące wydatki na remont budynków posadowionych na tej Nieruchomości.

Sprzedająca w chwili obecnej nie jest czynnym podatnikiem VAT, jednak dokona w przyszłości rejestracji jako podatnik VAT czynny w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości. Przy założeniu dokonania takiej rejestracji przez Sprzedającą, Strony przyszłej umowy sprzedaży planują złożyć do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, jako Kupującego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania Nieruchomości podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (ewentualnie zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości).

W dniu złożenia wniosku umowa przyrzeczona sprzedaży nie została zawarta z uwagi na fakt, że warunki zawieszające przewidziane w umowie przedwstępnej nie zostały jeszcze spełnione. Z posiadanych informacji wynika, że umowa nie zostanie zawarta do końca 2021 r. Jeśli warunki te zostaną spełnione, w tym nastąpi zmiana w zakresie charakteru Nieruchomości z rolnego na przeznaczoną pod zabudowę, a ponadto wydane zostaną dla Kupującego decyzje w zakresie warunków zabudowy Nieruchomości, pozwolenia na budowę, rozbiórki budynków posadowionych obecnie na Nieruchomości, a także w zakresie wycinki drzew i krzewów - strony niezwłocznie zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości. Na moment, w którym zawierana będzie przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będą jeszcze prowadzone żadne prace rozbiórkowe. Strony nie wykluczają natomiast, że mogą już być prowadzone przez Kupującego jakieś prace w zakresie wycinki drzew i krzewów (na podstawie uzyskanego uprzednio pozwolenia w tym zakresie). Co do zasady więc, na moment sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę, będzie ona zabudowana wskazanymi budynkami (mieszkalnym i gospodarczym), jednak sama Nieruchomość nie będzie już nieruchomością rolną i wydana będzie również decyzja o rozbiórce istniejących budynków oraz pozwolenie na budowę salonu samochodowego.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1\. Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone do sprzedaży.

2\. Sprzedająca nie dokonywała dotychczas sprzedaży nieruchomości.

3\. Działka nr (\`(...)\`), której sprzedaż planuje Sprzedająca, nie była wykorzystywana w działalności rolniczej, zaś Sprzedająca takiej działalności nie prowadzi. W efekcie, z działki tej nie były dokonywane żadne zbiory produktów rolnych, a tym samym Sprzedająca nie prowadziła sprzedaży takich produktów.

Ponadto, Sprzedająca nie prowadzi ani działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej, nie jest więc rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.).

4\. Działka nr (\`(...)\`) i posadowione na niej budynki mieszkalny i gospodarczy służyły zapewnieniu prywatnych potrzeb Sprzedającej, w szczególności spełnieniu celów mieszkalnych Sprzedającej i jej małżonka.

5\. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży, Sprzedająca i Kupujący ustalili, że warunkiem zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest uzyskanie:

· prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego,

· prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą,

· prawomocnej i ostatecznej decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków mieszkalnego i gospodarczego, posadowionych na nieruchomości,

· prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości,

· prawomocnej i ostatecznej decyzji wyłączajacej nieruchomość z produkcji rolniczej oraz zmiany rodzaju użytku nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, w efekcie czego nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego.

Strony ustaliły w umowie przedwstępnej, że decyzje i pozwolenia wskazane powyżej zostaną pozyskane staraniem i na koszt Kupującego, natomiast Sprzedająca zobowiązała się współpracować z Kupującym w celu pozyskania powyższych decyzji i pozwoleń. W efekcie, wszelkie wnioski wymagane dla pozyskania powyższych decyzji i pozwoleń będą przygotowane na koszt Kupującego i jego staraniem, po jego stronie leżeć będzie wszelka korespondencja i obsługa prawna związana z przygotowaniem wniosków, jak i późniejszymi ich uzupełnieniami. W celu umożliwienia Kupującemu samodzielnej obsługi procesów związanych z uzyskaniem powyższych decyzji i pozwoleń, Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia - udzielenie tego prawa upoważniło Kupującego do uzyskania wszelkich, niezbędnych decyzji administracyjnych, warunków technicznych i uzgodnień oraz realizacji inwestycji. W efekcie, wszelkie czynności zmierzajace do pozyskania decyzji i pozwoleń wymaganych do rozbiórki istniejących budynków i zrealziowania inwestycji w postaci salonu samochodowego, będą podejmowane przez Kupującego.

Ponadto, Sprzedająca udzieliła Kupującemu zgody na przeprowadzenie audytu prawnego, technicznego i środowiskowego nieruchomości i zobowiązała się do współpracy z Kupującym w tym zakresie, w tym udzielenia osobom wskazanym przez Kupującego stosownych pełnomocnictw do przeprowdzenia tych działań.

6\. Sprzedająca udostępniła Kupującemu nieruchomość na cele budowlane na podstawie użyczenia, co wypełnia normę art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W efekcie, działając w charakterze inwestora Kupujący złoży wnioski o decyzje i pozwolenia, tj. wnioski o:

· wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego,

· wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą,

· wydanie decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków mieszkalnego i gospodarczego, posadowionych na nieruchomości,

· wydanie pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości,

· wydanie decyzji wyłączajacej nieruchomość z produkcji rolniczej oraz zmiany rodzaju użytku nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, w efekcie czego nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego.

Kupujący składając powyższe wnioski działał będzie w charakterze inwestora uprawnionego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc w swoim imieniu i na swój własny rachunek. Wydane w powyższym zakresie decyzje i pozwolenia wydane zostaną dla Kupującego jako inwestora.

7\. Działania Sprzedającej ukierunkowane na sprzedaż nieruchomości obejmowały zgłoszenie jej do agencji nieruchomości, która zobowiązała się do zamieszczenia ogłoszenia o nieruchomości na swojej stronie internetowej. Można też domniemywać, że agencja zamieściła takie ogłoszenia na innych portalach, w których ogłaszają się agencje nieruchomości. Na ogrodzeniu nieruchomości została też zamieszczona przez agencję nieruchomości informacja o wystawieniu działki na sprzedaż z podaniem numeru telefonu kontaktowego opiekuna z agencji. Sprzedająca nie podejmowała w tym zakresie innych działań.

Pozyskanie Kupującego jako przyszłego nabywcy nieruchomości odbyło się jednak niezależnie od działań agencji nieruchomości i bez związku z jej działaniami - przez kontakt osobisty, a umowa z powyższą agencją została rozwiązana.

8\. Żaden z budynków nie był udostępniany przez Sprzedającą osobom trzecim.

9\. Obecnie dokładny termin oddania budynku gospodarczego do używania jest trudny do ustalenia, niemniej miało to miejsce przed 1980 rokiem.

10\. Budynek gospodarczy nie był przedmiotem istotnych ulepszeń czy remontów po oddaniu go do używania (co miało miejsce przed 1980 r.), w szczególności wartość takich czynności nigdy nie osiągnęła 30% wartości samego budynku gospodarczego. Stąd też, odpowiedź na pozostałe pytania w zakresie budynku gospodarczego jest bezprzedmiotowa.

Natomiast jeśli chodzi o budynek mieszkalny - był on poddawany rutynowym remontom niemającym charakteru ulepszenia, w tym np. rutynowemu malowaniu. Istotniejszy zakres prac, mający charakter ulepszenia budynku mieszkalnego przeprowadzony został w 2005 r. i polegał na jego ociepleniu. Wartość prac nie osiągnęła jednak 30% wartości budynku mieszkalnego, co również oznacza, że odpowiedź na pozostałe pytania w odniesieniu do budynku mieszkalnego jest bezprzedmiotowa. Sprzedająca wskazuje jednak, że nie dokonała odliczenia podatku naliczonego VAT od poniesionych w związku z tymi pracami wydatków, gdyż nieruchomość nie służyła celom działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym uprawnienie takie Sprzedającej nie przysługiwało. W efekcie, nie można również mówić o skutku w postaci pierwszego zasiedlenia budynku, z uwagi na fakt, iż poniesione wydatki na prace związane z ociepleniem budynku, które mogłyby być potencjalnie kwalifikowane jako ulepszenie, nie stanowiły 30% wartości początkowej tego budynku. Po przeprowadzeniu ulepszeń w postaci ocieplenia budynku mieszkalnego, był on nadal wykorzystywany do celów mieszkalnych Sprzedającej.

### Pytania

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, przy założeniu, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawca oraz Sprzedająca zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu tym podatkiem? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1)
2.  Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2)

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, przy założeniu, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawca oraz Sprzedająca zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, sprzedaż tej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu tym podatkiem według zasad ogólnych.

Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej \[Dyrektywa VAT\], państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Jak się wydaje, realizacją powyższego przepisu Dyrektywy VAT jest na gruncie ustawy o VAT art. 43 ust. 1 pkt 10, zgodnie z którym za zwolnioną od VAT uznaje się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

· dostawa taka dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, bądź

· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie ustawa o VAT dopuszcza możliwość zgodnej rezygnacji stron transakcji z powyższego zwolnienia, co przewiduje art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem podatnik dokonujący dostawy budynku, budowli lub ich części może wybrać opodatkowanie tej dostawy, o ile:

· obydwie strony transakcji są czynnymi podatnikami VAT oraz

· złożą przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT (od 1.10.2021 złożenie takiego oświadczenia możliwe będzie również w samym akcie notarialnym).

Analizując możliwość zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy wskazać, iż przez pierwsze zasiedlenie (zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) rozumie się oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższego, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie musi nastąpić oddanie do użytkowania budynków i budowli - w tym kontekście należy uznać, iż pierwsze zasiedlenie Nieruchomości będącej przedmiotem opisanego zdarzenia przyszłego miało miejsce najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny z 7 października 2014 r. Realna data była jednak znacznie wcześniejsza, z uwagi na fakt, że budynek mieszkalny został oddany do używania w 1968 r.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem opisanego zdarzenia przyszłego, będzie objęta zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż planowana sprzedaż będzie miała miejsce po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli chodzi o możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od VAT dla analizowanej transakcji, obecnie Sprzedająca nie posiada statusu czynnego podatnika VAT. Jednakże, zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, Sprzedająca dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny, w efekcie w momencie sprzedaży Nieruchomości będzie czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT. Oznacza to, że zostanie spełniony jeden z kluczowych warunków pozwalających stronom na rezygnację ze zwolnienia od VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo, jak wspomniano powyżej, w świetle obowiązującego obecnie kształtu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, wymagane jest również złożenie zgodnego oświadczenia stron transakcji do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy nieruchomości, przed dniem dokonania dostawy nieruchomości, przy czym na podstawie zmian do ustawy o VAT, od 1.10.2021 r. oświadczenie takie będzie się mogło znaleźć w akcie notarialnym.

Reasumując, jeżeli zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawca i Sprzedająca złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, ewentualnie dokonają odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym w momencie sprzedaży Nieruchomości, sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Niezależnie jednak od powyższego, sama sprzedaż Nieruchomości nastąpi w momencie, w którym spełnione zostaną warunki zawieszające, w tym m.in.:

· zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego,

· zostanie wydane prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę dla inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą,

· zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zezwalająca na rozbiórkę budynków posadowionych na Nieruchomości,

· zostanie wydane prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów posadowionych na Nieruchomości,

· Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego.

Mimo iż działania w powyższym zakresie podejmować będzie Kupujący, zmienią one istotnie status Nieruchomości, tj. przestanie ona mieć charakter rolny, a stanie się działką przeznaczoną pod zabudowę, zaś posadowione na niej budynki przeznaczone zostaną do rozbiórki. Mimo iż prace rozbiórkowe rozpoczną się już po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, ekonomicznym sensem transakcji z jego perspektywy będzie nie tyle nabycie gruntu rolnego z posadowionymi na nim budynkami mieszkalnym i gospodarczym, ile nabycie atrakcyjnego gruntu przeznaczonego pod zabudowę w postaci salonu samochodowego, która sama w sobie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku wyboru przez Kupującego i Sprzedającą opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości.

Zgodnie z podstawową zasadą regulującą uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego, zawartą w art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. W tym zakresie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, nie stanowią podstaw do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego, faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT.

Przywołane powyżej przepisy wyrażają fundamentalną zasadę konstrukcji podatku naliczonego, jaką jest zapewnienie neutralności podatku od wartości dodanej dla podatników i ostateczne obciążenie tym podatkiem konsumenta. W ramach tych wytycznych, ustawodawca zapewnia podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych (określonych w art. 88 ustawy o VAT). Zatem, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy:

· nabywane towary i usługi, w związku z których nabyciem podatek VAT został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,

· nie zachodzą przesłanki negatywne, określone w art. 88 ustawy o VAT (m.in. transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku - art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

W zakresie oceny zdarzenia przyszłego, należy zwrócić uwagę, że:

· Przedmiotem działalności C, na potrzeby której Wnioskodawca dokona zakupu Nieruchomości, jest działalność gospodarcza, podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. W efekcie nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości na potrzeby tej działalności bez wątpienia wypełnia przesłankę związku nabywanych towarów z zakresem sprzedaży opodatkowanej VAT.

· Nie wystąpią okoliczności wyłączające prawo do odliczenia podatku VAT wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT z uwagi na fakt, że strony albo złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, albo dokonają odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym w momencie sprzedaży Nieruchomości (art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b).

Uwzględniając więc powyższe stanowisko, należy uznać, że Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego VAT na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą. Powyższe znajduje odzwierciedlenie z interpretacji indywidulanej z 13 sierpnia 2021 r., nr. 0112-KDIL1-3.4012.267.2021.1.MR, w której organ stanął na stanowisku, że: „Podkreślić należy, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą VAT :

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Natomiast, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy sprzedający w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wskazano w treści wniosku Kupujący prowadzący działalność gospodarczą jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością. Na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej 31 lipca 2021 r. Wnioskodawca - działając jako Kupujący - zawarł w formie aktu notarialnego ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (\`(...)\`).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość stanowią grunty orne oraz grunty rolne zabudowane. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, przy czym w budynku mieszkalnym zameldowani są i zamieszkują w nim Sprzedająca wraz z mężem. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje dokonać rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości i przeprowadzić na niej inwestycję w postaci wybudowania nowego salonu samochodowego, w oparciu o który prowadzić będzie działalność w postaci świadczenia usług serwisowych, wynajmu tej nieruchomości bądź sprzedaży pojazdów - wszystkie czynności, które Wnioskodawca planuje wykonywać w oparciu o Nieruchomość będą opodatkowane podatkiem VAT.

Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży, Sprzedająca i Kupujący ustalili, że warunkiem zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest uzyskanie:

· prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego,

· prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą,

· prawomocnej i ostatecznej decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków mieszkalnego i gospodarczego, posadowionych na nieruchomości,

· prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości,

· prawomocnej i ostatecznej decyzji wyłączającej nieruchomość z produkcji rolniczej oraz zmiany rodzaju użytku nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, w efekcie czego nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego.

W celu umożliwienia Kupującemu samodzielnej obsługi procesów związanych z uzyskaniem powyższych decyzji i pozwoleń, Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia - udzielenie tego prawa upoważniło Kupującego do uzyskania wszelkich, niezbędnych decyzji administracyjnych, warunków technicznych i uzgodnień oraz realizacji inwestycji. W efekcie, wszelkie czynności zmierzające do pozyskania decyzji i pozwoleń wymaganych do rozbiórki istniejących budynków i zrealizowania inwestycji w postaci salonu samochodowego, będą podejmowane przez Kupującego. Kupujący składając powyższe wnioski działał będzie w charakterze inwestora uprawnionego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc w swoim imieniu i na swój własnych rachunek. Wydane w powyższym zakresie decyzje i pozwolenia wydane zostaną dla Kupującego jako inwestora. Ponadto, Sprzedająca udzieliła Kupującemu zgody na przeprowadzenie audytu prawnego, technicznego i środowiskowego nieruchomości i zobowiązała się do współpracy z Kupującym w tym zakresie, w tym udzielenia osobom wskazanym przez Kupującego stosownych pełnomocnictw do przeprowadzenia tych działań.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny w dniu 7 października 2014 r. - Sprzedająca nabyła ją od członka bliskiej rodziny, tj. od jej matki, która z kolei nabyła Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1987 r. Sprzedająca ani jej małżonek nie prowadzą działalności gospodarczej. W budynkach mieszkalnym i gospodarczym nie jest i nie była zarejestrowana ani nie jest i nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych (chociażby z tego względu, że Sprzedająca i jej małżonek takiej działalności nie prowadzą i nie prowadzili).

Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone do sprzedaży oraz nie dokonywała dotychczas sprzedaży nieruchomości.

Działka nr (\`(...)\`), której sprzedaż planuje Sprzedająca, nie była wykorzystywana w działalności rolniczej, zaś Sprzedająca takiej działalności nie prowadzi. W efekcie, z działki tej nie były dokonywane żadne zbiory produktów rolnych, a tym samym Sprzedająca nie prowadziła sprzedaży takich produktów.

Działka nr (\`(...)\`) i posadowione na niej budynki mieszkalny i gospodarczy służyły zapewnieniu prywatnych potrzeb Sprzedającej, w szczególności spełnieniu celów mieszkalnych Sprzedającej i jej małżonka.

Działania Sprzedającej ukierunkowane na sprzedaż nieruchomości obejmowały zgłoszenie jej do agencji nieruchomości, która zobowiązała się do zamieszczenia ogłoszenia o nieruchomości na swojej stronie internetowej. Na ogrodzeniu nieruchomości została też zamieszczona przez agencję nieruchomości informacja o wystawieniu działki na sprzedaż z podaniem numeru telefonu kontaktowego opiekuna z agencji. Sprzedająca nie podejmowała w tym zakresie innych działań. Pozyskanie Kupującego jako przyszłego nabywcy nieruchomości odbyło się jednak niezależnie od działań agencji nieruchomości i bez związku z jej działaniami - przez kontakt osobisty, a umowa z powyższą agencją została rozwiązana.

Żaden z budynków nie był udostępniany przez Sprzedającą osobom trzecim.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą m.in. opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości według zasad ogólnych, przy założeniu, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, Wnioskodawca oraz Sprzedająca zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i złożą zgodnie oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, które ureguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje własnością Sprzedającej.

W tym miejscu raz jeszcze należy podkreślić, że jak wynika z opisu sprawy Sprzedająca przekazała Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na podstawie użyczenia.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący dokonuje szeregu określonych czynności w związku z planowanym zbyciem przez Sprzedającą przedmiotowej nieruchomości. Sprzedająca na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży przekazała Kupującemu prawo do dysponowania nieruchomością (mającą być przedmiotem sprzedaży) na cele budowlane celem złożenia przez Kupującego wniosków o:

· wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego,

· wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą,

· wydanie decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków mieszkalnego i gospodarczego, posadowionych na nieruchomości,

· wydanie pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości,

· wydanie decyzji wyłączajacej nieruchomość z produkcji rolniczej oraz zmiany rodzaju użytku nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, w efekcie czego nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego.

Po uzyskaniu przez Kupującego ww. decyzji i pozwoleń podpisana zostanie końcowo umowa sprzedaży. Jeśli warunki te zostaną spełnione, w tym nastąpi zmiana w zakresie charakteru Nieruchomości z rolnego na przeznaczoną pod zabudowę, a ponadto wydane zostaną dla Kupującego decyzje w zakresie warunków zabudowy Nieruchomości, pozwolenia na budowę, rozbiórki budynków posadowionych obecnie na Nieruchomości, a także w zakresie wycinki drzew i krzewów - strony niezwłocznie zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości. Na moment, w którym zawierana będzie przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będą jeszcze prowadzone żadne prace rozbiórkowe. Strony nie wykluczają natomiast, że mogą już być prowadzone przez Kupującego jakieś prace w zakresie wycinki drzew i krzewów (na podstawie uzyskanego uprzednio pozwolenia w tym zakresie).

Odnosząc się do analizowanej we wniosku sytuacji wskazać należy, że pomimo, iż ww. czynności dokonywane są przez przyszłego właściciela (złożenie wniosków o decyzje i pozwolenia), to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu.

Okoliczność, że działania te nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostaje bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Czynności wykonane przez Kupującego na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej, która na podstawie zawartej umowy przedwstępnej wyraziła zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Na podstawie zawartej umowy przyszły nabywca będzie miał prawo do złożenia ww. wniosków o decyzje i pozwolenia. Po uzyskaniu przez Kupującego ww. decyzji i pozwoleń podpisana zostanie końcowo umowa sprzedaży. Jak wynika z powołanych przepisów, do czasu podpisania umowy przyrzeczonej, Sprzedająca pozostaje właścicielem Nieruchomości, natomiast Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Należy w tym miejscu podkreślić, ze taki rodzaj aktywności podejmowanej przez strony transakcji w znaczący sposób zmienia sytuację prawno-podatkową Sprzedającej.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedająca w taki sposób organizuje sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako Jej działania łącznie z działaniami Kupującego stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedająca będzie posiadać prawo własności Nieruchomości, która będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostają „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy w tym miejscu podkreślić, że Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości, dla której na podstawie zawartej umowy przedwstępnej zostaną udzielone konkretne pozwolenia, bez uzyskania których Nabywca nie jest zainteresowany zakupem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości obejmującej działkę nr (\`(...)\`) na rzecz Kupującego, z którym Sprzedająca podpisała umowę przedwstępną sprzedaży, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Przedmiotem sprzedaży jest działka nr (\`(...)\`), na której znajdują się zabudowania w postaci budynku mieszkalnego i gospodarczego. Jak wynika z opisu sprawy na moment, w którym zawierana będzie przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będą jeszcze prowadzone żadne prace rozbiórkowe, zatem będzie ona zabudowana wskazanymi budynkami (mieszkalnym i gospodarczym).

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 października 2021 r.:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny w dniu 7 października 2014 r. - Sprzedająca nabyła ją od członka bliskiej rodziny, tj. od jej matki, która z kolei nabyła Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1987 r. Budynek mieszkalny został oddany do używania w 1968 r. Był on poddawany rutynowym remontom niemającym charakteru ulepszenia, w tym np. rutynowemu malowaniu. Istotniejszy zakres prac, mający charakter ulepszenia budynku mieszkalnego przeprowadzony został w 2005 r. i polegał na jego ociepleniu. Wartość prac nie osiągnęła jednak 30% wartości budynku mieszkalnego. Sprzedająca nie dokonała odliczenia podatku naliczonego VAT od poniesionych w związku z tymi pracami wydatków, gdyż nieruchomość nie służyła celom działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym uprawnienie takie Sprzedającej nie przysługiwało. Po przeprowadzeniu ulepszeń w postaci ocieplenia budynku mieszkalnego, był on nadal wykorzystywany do celów mieszkalnych Sprzedającej.

Budynek gospodarczy nie był przedmiotem istotnych ulepszeń czy remontów po oddaniu go do używania (co miało miejsce przed 1980 r.), w szczególności wartość takich czynności nigdy nie osiągnęła 30% wartości samego budynku gospodarczego.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa posadowionych na przedmiotowej nieruchomości budynku mieszkalnego i gospodarczego, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z okoliczności zdarzenia przyszłego – pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, a planowaną transakcją sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, dla transakcji obejmującej dostawę budynku mieszkalnego oraz gospodarczego zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa działki nr (\`(...)\`) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że Sprzedająca dokona w przyszłości rejestracji jako podatnik VAT czynny w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości. Przy założeniu dokonania takiej rejestracji przez Sprzedającą, Strony przyszłej umowy sprzedaży planują złożyć do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, jako Kupującego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania Nieruchomości podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy (ewentualnie zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości).

**Wobec powyższego Zainteresowani spełniając ww. warunki będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy zabudowanej Nieruchomości i wybrać opodatkowanie tej dostawy stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy.**

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwość, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Sprzedająca, jak i Kupujący będą na moment dokonania dostawy Nieruchomości czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Ponadto, po dokonaniu rejestracji przez Sprzedającą jako podatnik podatku VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania Nieruchomości podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje dokonać rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości i przeprowadzić na niej inwestycję w postaci wybudowania nowego salonu samochodowego, w oparciu o który Wnioskodawca prowadzić będzie działalność w postaci świadczenia usług serwisowych, wynajmu tej nieruchomości bądź sprzedaży pojazdów - wszystkie czynności, które Wnioskodawca planuje wykonywać w oparciu o Nieruchomość będą opodatkowane podatkiem VAT.

Tym samym, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Wnioskodawca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

**Reasumując, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.**

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należy także uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa sprawy. Interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Sprzedającej.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy bądź stanowiska, nieobjęte pytaniami nie zostały w interpretacji rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Wnioskodawców będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).