Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-42/08-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-04-09
Teza: Interpretacja przepisów prawa podatkowego dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 06.01.2008 r. (data wpływu 09.01.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.01.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Będąc kawalerem, w dniu 18.09.2003 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie hipoteczne Nr 1 na rynku pierwotnym za ok. 200.000,00 zł. Akt notarialny podpisany został w dniu 12.12.2003 r. W 2006 r. Wnioskodawca ożenił się, z małżonką łączy go ustawowa wspólnota majątkowa. W dniu 15.01.2007 r. kupili wspólnie nieruchomość Nr 2, składającą się z lokalu mieszkalnego, miejsca postojowego w garażu podziemnym, na rynku pierwotnym, które kosztowało ok. 900.000,00 zł i było w 95% (850.000,00 zł) finansowane z kredytu hipotecznego do którego Wnioskodawca przystąpił wspólnie z żoną. Podpisanie aktu notarialnego planowane jest na maj 2008 r.

Obecnie Wnioskodawca planuję sprzedać mieszkanie Nr 1 za kwotę ok. 600.000,00 zł, umowę przedwstępną kupna - sprzedaży tej nieruchomości planuje podpisać w lutym 2008 r., a otrzymaną w ramach tej umowy zaliczkę w wysokości 60.000,00 zł zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego związanego z nieruchomością Nr 2 jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, które jest planowane na czerwiec 2008 r.

Całość uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy Wnioskodawca chcę przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na kupno nieruchomości Nr 2.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przeznaczając całość kwoty (ok. 600.000,00 zł) uzyskanej ze sprzedaży mieszkania Nr 1, którego Wnioskodawca jest jedynym właścicielem na spłatę części kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na kupno nowej nieruchomości Nr 2, Wnioskodawca będzie zwolniony z płacenia podatku dochodowego od sprzedaży od całej tej kwoty (ok. 600.000,00 zł)?

Zdaniem wnioskodawcy:

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 28 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r., Wnioskodawca uważa, że jeśli złoży w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczony zostanie w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.), będzie zwolniony z podatku dochodowego od sprzedaży od całej kwoty przeznaczonej na spłatę kredytu. Partycypowanie żony w kredycie hipotecznym nie ma tutaj bowiem wpływu na wysokość kwoty, którą Wnioskodawca może przeznaczyć na spłatę tego kredytu i zwolnienie podatkowe.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 roku.

Zatem w świetle art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży wyda na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) t. j. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe. Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wolny jest od podatku dochodowego w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami, (ale tylko w części która dotyczy lokalu mieszkalnego z wyłączeniem garażu i miejsca parkingowego) w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży - tzn. podpisania aktu notarialnego.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym wyżej mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy nabycia innego lokalu (zadatek), jeżeli ich wydatkowanie na cel mieszkaniowy wskazany w ustawie zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, t. j. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

Jeżeli zatem okoliczność wydatkowania ceny otrzymanej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży, również zawartą w formie aktu notarialnego, kwoty zadatku bądź przedpłaty wypłacone zbywcy lokalu w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego czyli wydatkowane na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ustawy, który stanowi „przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b”.

W związku z powyższym, jeżeli nie korzystał Pan z odliczeń w ramach tzw. ulgi odsetkowej to przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania Nr 1, który zostanie przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na mieszkanie Nr 2 w przeciągu dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca będąc stanu wolnego w 2003 r. nabył lokal mieszkalny. W 2006 r. zawarł związek małżeński, a następnie wraz z żoną kupił w 2007 r. nieruchomość która w 95% sfinansowana została z kredytu hipotecznego, podpisanie aktu notarialnego planowane jest na maj 2008 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość Nr 1, umowa przedwstępna na sprzedaż powyższego mieszkania planowana jest na luty 2008 r., otrzymaną zaliczkę zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na nieruchomość Nr 2.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż nabyty w 2003 r. przez Wnioskodawcę lokal mieszkalny stanowił jego majątek odrębny. Uzyskane ze sprzedaży tego lokalu środki pieniężne zostaną wydatkowane w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabytą wspólnie nieruchomość, czyli na cel mieszkaniowy wskazany w ustawie. Kwota wydatkowana na ten cel będzie zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem, że nie korzystał Pan z tzw. ulgi odsetkowej oraz zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego Nr 1 i podpisanie aktu notarialnego potwierdzającego kupno nieruchomości Nr 2. Ponieważ środki wydatkowane na cele mieszkaniowe pochodzą ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawcy, należy wyjaśnić, że całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży a przeznaczonej na zakup nowej nieruchomości wraz z żoną będzie korzystała ze zwolnienia o ile środki te zostaną przez Wnioskodawcę przed ich wydatkowaniem wniesione do majątku wspólnego małżonków.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.