Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-963/12-5/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-02-19
Teza: Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni może zaliczyć udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela (ojca), ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 21.11.2012 r. (data wpływu 26.11.2012 r.) oraz w piśmie z dnia 04.02.2013 r. (data nadania 04.02.2013 r., data wpływu 06.02.2013 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 29.01.2013 r. Nr IPPB4/415-963/12-3/JK2 (data nadania 29.01.2013 r., data doręczenia 04.02.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.11.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-963/12-3/JK2 z dnia 29.01.2013 r. (data nadania 29.01.2013 r., data doręczenia 04.02.2013 r.), tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 04.02.2013 r. (data wpływu 06.02.2013 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 01.12.2006 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem działkę budowlaną w, po czym zabudowaną nieruchomość sprzedali w dniu 03.04.2009 r. każdy z Nich do swojego odrębnego majątku osobistego. Wnioskodawczyni złożyła PIT-23 i oświadczenie, że wydatkuje pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w przeciągu 2 lat na cele mieszkaniowe. W tym samym roku, tj. w dniu 06.01.2009 r. Wnioskodawczyni otrzymała na mocy darowizny 1/2 nieruchomości od swojej mamy, która była wraz z ojcem współwłaścicielem domu jednorodzinnego w W.. Mama i ojciec Wnioskodawczyni byli jedynymi właścicielami tej nieruchomości. Rodzice Wnioskodawczyni otrzymali rozwód w 2006 r. bez podziału majątku. Mama postanowiła odpisać Wnioskodawczyni 1/2 część swojego udziału domu jednorodzinnego. Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. użytkowej 137,82 m2 , Nr ewid. 576 o obszarze 393,00 m2. Nieruchomość ta jest działką budowlaną i nie wchodzi w składa gospodarstwa rolnego. Trzydziestoletni dom wymagał kapitalnego remontu, na który ojciec się nie zgadzał i nie chciał partycypować w kosztach utrzymywania domu - zaniedbywał go, nie płacił rachunków, które ciążyły na Wnioskodawczyni jako współwłaścicielu. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o założeniu sprawy sądowej o zniesienie współwłasności poprzez spłatę swojego ojca lub spłatę Wnioskodawczyni przez ojca lub sprzedaż jej razem. W dniu 16.07.2009 r. na mocy ugody sądowej Wnioskodawczyni nabyła poprzez odpłatne zniesienie współwłasności drugą część tej nieruchomości. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 roku Wnioskodawczyni przeznaczyła na cele mieszkaniowe zgodnie z oświadczeniem, czyli na spłatę ojca 1/2 części domu jednorodzinnego w W. i remont budynku. Od różnicy nie wydatkowanych pieniędzy Wnioskodawczyni zapłaciła 10% zryczałtowanego podatku. W dniu 09.11.2010 r. powyższą nieruchomość (dom jednorodzinny w W.) Wnioskodawczyni sprzedała jako jego jedyny właściciel. Wnioskodawczyni złożyła zeznanie PIT-39 za rok podatkowy 2010 i za koszt uzyskania przychodu uznała spłatę ojca, a źródłem przychodów było odpłatne zbycie tej nieruchomości (dom jednorodzinny).

Podsumowując, Wnioskodawczyni wskazała, iż nieruchomość sprzedaną w dniu 09.11.2010 r. nabyła: 1/2 darowizną od swojej mamy w dniu 06.01.2009 r. oraz 1/2 w drodze ugody sądowej poprzez odpłatne zniesienie współwłasności w dniu 16.07.2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota poniesiona na nabycie nieruchomości (spłata ojca 1/2 części poprzez odpłatne zniesienie współwłasności) będzie kosztem przy odpłatnym zbyciu tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłata ojca poprzez odpłatne zniesienie współwłasności stanowi koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu tej nieruchomości, ponieważ 1/2 część otrzymała w drodze darowizny w 2009 r., ojca spłaciła w 2009 r. i nieruchomość ta została sprzedana w 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Jak z powyższego wynika, dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w dniu 06.01.2009 r. w drodze darowizny od mamy otrzymała 1/2 nieruchomości. Drugą część tej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w dniu 16.07.2009 r. na mocy ugody sądowej w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności poprzez spłatę ojca. Następnie w dniu 09.11.2010 r. Wnioskodawczyni powyższą nieruchomość sprzedała.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Odnosząc się instytucji zniesienia współwłasności, należy wskazać, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysług uje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, podział nieruchomości nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, iż w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności.

Ponieważ, zniesienie współwłasności odbyło się za spłatą na rzecz drugiego współwłaściciela nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, zatem uznać należy, iż skutkowało to dla Wnioskodawczyni nabyciem części nieruchomości ponad dotychczas posiadany udział w tej nieruchomości.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dwóch datach, a mianowicie:

*   w dniu 06.01.2009 r. w drodze darowizny,
*   w dniu 16.07.2009 r. w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie udziałów w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2009 r., a jej zbycie miało miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Przepis ten znajdzie zatem zastosowanie przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w 2009 r. w drodze darowizny.

Natomiast przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w 2009 r. w drodze zniesienia współwłasności, które miało formę odpłatną zastosować należy art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Przepis ten stanowi, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa wyżej ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż kwestią bezsporną jest, że w momencie przeprowadzenia zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła własność udziału w nieruchomości, który to udział należał uprzednio do drugiego współwłaściciela – ojca Wnioskodawczyni. Bezspornym jest to, że ojciec Wnioskodawczyni utracił prawo własności posiadanego udziału za odpłatnością. Sąd przyznał Mu bowiem spłatę od Wnioskodawczyni w zamian za utracony udział we współwłasności nieruchomości. Spłata na rzecz ojca jest zatem dla Wnioskodawczyni kosztem nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności, czyli stanowi koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Dla możliwości uznania tych wydatków za koszt uzyskania przychodu bez znaczenia pozostaje fakt ich wcześniejszego przeznaczenia przez Wnioskodawczynię na cele mieszkaniowe.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni może zaliczyć udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela (ojca), ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.