Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1213/14-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-26
Teza: Opodatkowanie obrotu z tytułu wynajmu nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ale została z niej wycofana.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; podatnik; wycofanie; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z 21 listopada 2014 r. (data wpływu 11 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania obrotu z tytułu wynajmu nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ale została z niej wycofana – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania obrotu z tytułu wynajmu nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ale została z niej wycofana.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 18 marca 1992 r. \`(...)\` oraz jej mąż \`(...)\` zawiązali spółkę cywilną w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności było prowadzenie apteki, PKO 47.737.Z - sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach.

W dniu 17 czerwca 1994 r. aktem notarialnym - Umowa sprzedaży , powyżej wymienieni wspólnicy, w wyniku przetargu, nabyli zabudowaną nieruchomość położoną w … nr 2, oznaczoną jako działka gruntu nr 920/1 mającej obszar 6 a 63 m kw. \`(...)\` w 1/3 części do majątku odrębnego, natomiast \`(...)\` oraz jej mąż \`(...)\` - w 2/3 części, do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską. Zakupiony budynek znajdujący się na działce był dotąd przedmiotem najmu na rzecz \`(...)\` na cele prowadzonej apteki.

Budynek znajdujący się na działce jest to budynek murowany piętrowy, składający się z siedmiu pomieszczeń na parterze oraz siedmiu pomieszczeń na piętrze.

Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych spółki w wartości 51068,15 zł.

Przedmiotowy budynek był przez spółkę wynajmowany innym podmiotom na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, dlatego też do faktur za czynsz był doliczany podatek VAT.

Wspólnicy spółki podjęli decyzję o likwidacji działalności gospodarczej. Zamierzają wycofać zabudowaną nieruchomość ze spółki i przekazać ją wspólnikom. Wspólnicy jako osoby fizyczne zamierzają wynajmować innym podmiotom pomieszczenia, znajdujące się w budynku, na cele prowadzenia przez nich działalności gospodarczej.

Po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu apteki, oraz nie będą osobami prowadzącymi działalność gospodarczą, natomiast - nadal będzie prowadził indywidualna działalność gospodarczą. oraz jej mąż zamierzają przychód osiągany z najmu opodatkować przez jednego z małżonków - tj. \`(...)\`.

Wspólnicy rozważają również możliwość sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedmiotowej sprawie obrót osiągnięty z tytułu wynajmu nieruchomości, która wcześniej była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ale została z niej wycofana, będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług u osób fizycznych będących jej właścicielami?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Dla celów VAT najem prywatny uznawany jest za działalność gospodarczą, a wynajmujący występuje w roli podatnika, który powinien rozliczyć VAT.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W przedmiotowej sytuacji, możliwe będzie korzystanie ze zwolnienia podmiotowego wskazanego w art. 113 ustawy o VAT, tj. jeżeli obroty z najmu nie przekroczą 150 000 zł.

Zwolnienie to nie dotyczy podatników, którzy - oprócz najmu - uzyskują również obroty z innej działalności gospodarczej, w której są czynnymi podatnikami VAT. Wówczas bowiem muszą oni rozliczać VAT od wszystkich uzyskanych obrotów (również z najmu prywatnego).

W przypadku wynajmowania nieruchomości będącej współwłasnością małżeńską przyjmuje się, że podatnikiem jest ten z małżonków, który dokonał czynności prawnej, czyli który podpisał umowę najmu.

Dlatego też w ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji, gdy przychód osiągany z najmu opodatkuje jeden z małżonków tj. osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, to dla tej osoby, znajdzie zastosowanie zwolnienie wskazane w art. 113 ustawy o VAT, natomiast drugi z małżonków, nie będzie miał obowiązku rozliczać podatku VAT od uzyskanych obrotów z najmu prywatnego w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywana w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Wyżej przytoczone przepisy stwarzają dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Natomiast, w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2012 r. poz. 788), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 ww. ustawy, „oboje małżonkowie są zobowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku”.

W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem, podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w dniu 18 marca 1992 r. Wnioskodawca wraz z żoną i osobą trzecią zawiązali spółkę cywilną w celu prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na sprzedaży detalicznej wyrobów farmaceutycznych. W dniu 17 czerwca 1994 r. aktem notarialnym wspólnicy, w wyniku przetargu, nabyli zabudowaną nieruchomość. Osoba trzecia w 1/3 części do majątku odrębnego, natomiast Wnioskodawca i jego żona - w 2/3 części, do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską. Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych spółki. Przedmiotowy budynek był przez spółkę wynajmowany innym podmiotom na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, dlatego też do faktur za czynsz był doliczany podatek VAT. Wspólnicy spółki podjęli decyzję o likwidacji działalności gospodarczej. Zamierzają wycofać zabudowaną nieruchomość ze spółki i przekazać ją wspólnikom. Wspólnicy jako osoby fizyczne zamierzają wynajmować innym podmiotom pomieszczenia, znajdujące się w budynku, na cele prowadzenia przez nich działalności gospodarczej. Po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu apteki, osoba trzecia oraz żona Wnioskodawcy nie będą osobami prowadzącymi działalność gospodarczą, natomiast Wnioskodawca - nadal będzie prowadził indywidualną działalność gospodarczą. Żona Wnioskodawcy oraz Wnioskodawca zamierzają przychód osiągany z najmu opodatkować przez jednego z małżonków - tj. żonę Wnioskodawcy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy należy zauważyć, że jak wyżej wskazano, podatnikiem podatku VAT z tytułu usługi najmu jest ten podmiot, który dokonał czynności najmu podlegającej opodatkowaniu we własnym imieniu i na własny rachunek. Zatem, skoro Wnioskodawca wraz żoną zamierzają przychód osiągany z najmu opodatkować przez jednego z małżonków tj. żonę Wnioskodawcy, będącej we wspólności majątkowej, to na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług żona Wnioskodawcy w zakresie usługi najmu nieruchomości będzie wypełniać definicję prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podatnikiem podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast działalności w zakresie najmu nie będzie prowadził Wnioskodawca.

Należy zauważyć, że w świetle ustawy o VAT wszystkie czynności wykonywane przez osobę, która prowadzi działalność gospodarczą i tym samym jest już podatnikiem podatku VAT, będą mieściły się w zakresie opodatkowania tym podatkiem. Jak już wyżej wskazano podatnikiem podatku VAT z tytułu usługi najmu jest ten podmiot, który dokonał czynności najmu podlegającej opodatkowaniu we własnym imieniu i na własny rachunek, zatem w analizowanej sprawie to żona Wnioskodawcy będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zatem jeśli tylko jeden z małżonków wykorzystuje rzeczy, które są objęte współwłasnością, to uznaje się, że tylko on działa jako podatnik VAT. Tym samym w sytuacji gdy lokal jest własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz, w analizowanej sprawie będzie to żona Wnioskodawcy. Z uwagi na to, że żona Wnioskodawcy będzie osobą dokonującą wynajmu nieruchomości należącej do Wnioskodawcy i jego żony, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uwzględnienia rozliczenia obrotów z najmu w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za prawidłowe.

Końcowo wskazuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wniosek o interpretację indywidualną może dotyczyć zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzeń przyszłych (art. 14b § 2 ww. ustawy). A zatem niniejsza interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawcy, natomiast małżonka i były wspólnik spółki chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.