Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.197.2017.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-27
Teza: 1. Czy opisane źródła przychodów mogą być zaliczone do najmu prywatnego? 2. Czy ilość wynajmowanych lokali mieszkalnych ma wpływ na kwalifikację i sposób rozliczania przychodów? 3. Czy podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomościami z osobą trzecią lub firmą zewnętrzną, wyklucza możliwość zaliczenia tych przychodów do najmu prywatnego? 4. Czy z tytułu uzyskanych przychodów z najmu lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni może wybrać opodatkowanie na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy, z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów według stawki 8,5%?
Słowa kluczowe: majątek-majątek prywatny; najem; nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2017 r. (data wpływu 25 lipca 2017 r.), uzupełnionym 13 września 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2017 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony 13 września 2017 r., o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

We wniosku tym, po uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką otrzymanych w spadku dwóch budynków wielorodzinnych z dziewięcioma lokalami mieszkalnymi. Wnioskodawczyni jest obecnie na etapie przejmowania nieruchomości od Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów, które zarządza tymi nieruchomościami. Po przejęciu nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z lokatorami nowe umowy najmu w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Zarządzanie nieruchomościami Wnioskodawczyni zamierza zlecić osobie trzeciej lub firmie zewnętrznej. Składniki majątku, które stanowić będą przedmiot najmu, są wyłączną własnością Wnioskodawczyni, niezwiązaną z działalnością gospodarczą. Przychody z najmu prywatnego, Wnioskodawczyni zamierza rozliczać w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wnioskodawczyni posiada zarejestrowaną, lecz zawieszoną działalność gospodarczą w zakresie „Praktyka lekarska specjalistyczna”, jednak nie zamierza rejestrować działalności gospodarczej w zakresie najmu.

W uzupełnieniu przedmiotowego wniosku doprecyzowano m.in., że nieruchomości, o których mowa we wniosku są prywatną własnością Wnioskodawczyni i nie są związane z działalnością gospodarczą. Aktualnym lokatorom Wnioskodawczyni zamierza przedstawić ofertę wykupu mieszkań, a w przypadku nieskorzystania z oferty Wnioskodawczyni zamierza, jako osoba prywatna, podpisać umowy najmu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Na podstawie umów najmu, najemcy będą uiszczać na wyodrębniony rachunek bankowy comiesięczny czynsz oraz zaliczki na opłatę mediów. Zarządzanie nieruchomościami Wnioskodawczyni zleci firmie zewnętrznej. Firma ta będzie odpowiedzialna za kontakty oraz rozliczenia z lokatorami, w tym między innymi dokonywanie odczytów liczników zużycia energii, wody, gazu oraz rozliczanie kosztów zużycia mediów na poszczególnych lokatorów, pilnowanie terminowości poddawania budynków okresowym przeglądom i kontrolom stanu technicznego. Rozliczenie z firmą zewnętrzną odbywać się będzie na podstawie wystawionej przez firmę comiesięcznej faktury.

Wnioskodawczyni ponadto podkreśliła, że wynajmowana nieruchomość należy do majątku prywatnego i nie zamierza zakładać działalności gospodarczej, której przedmiotem będzie najem, tym samym nie wprowadzi wynajmowanych mieszkań do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Kwalifikacja przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem nie powinna, w ocenie Wnioskodawczyni, zależeć od sposobu jego wykonywania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy opisane źródła przychodów mogą być zaliczone do najmu prywatnego?
2.  Czy ilość wynajmowanych lokali mieszkalnych ma wpływ na kwalifikację i sposób rozliczania przychodów?
3.  Czy podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomościami z osobą trzecią lub firmą zewnętrzną, wyklucza możliwość zaliczenia tych przychodów do najmu prywatnego?
4.  Czy z tytułu uzyskanych przychodów z najmu lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni może wybrać opodatkowanie na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy, z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów według stawki 8,5%?

Stanowisko Wnioskodawczyni odnośnie pytania oznaczonego numerem 1.

Zdaniem Wnioskodawczyni prawidłowo zaliczono opisane źródło przychodów do najmu prywatnego. Wnioskodawczyni uważa, że przychód z najmu może być zaliczony do jednego z dwóch źródeł przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), czyli do:

*   działalności gospodarczej (pkt 3)
*   najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a ust. 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej  oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż
3.  polegającą na wykorzystaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Natomiast art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy określa, że przychodem z działalności są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawczyni z powyższego wynika, że to podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Skoro składniki majątku przeznaczone na wynajem nie są związane z działalnością gospodarczą, to prawidłowe jest zaliczenie ich do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6.

Stanowisko Wnioskodawczyni odnośnie pytania oznaczonego numerem 2.

Wnioskodawczyni uważa, że ilość wynajmowanych lokali mieszkalnych nie ma wpływu na kwalifikację źródła przychodów, ponieważ ustawodawca nie wskazał w tym zakresie żadnych ograniczeń.

Stanowisko Wnioskodawczyni odnośnie pytania oznaczonego numerem 3.

Zdaniem Wnioskodawczyni zlecenie zarządzania nieruchomościami osobie trzeciej lub firmie zewnętrznej nie ma wpływu na kwalifikację źródła przychodów. Przepisy ww. ustawy nie określają w jaki sposób najem prywatny może być prowadzony. Klasyfikacja źródła przychodów zależy od wyboru dokonanego przez podatnika.

Stanowisko Wnioskodawczyni odnośnie pytania oznaczonego numerem 4.

Wnioskodawczyni uważa, że przysługuje Jej możliwość opłacania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U z 2016 r., poz. 2180) oraz art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, na zasadach określonych w ustawie, to jest 8,5% podatkiem (art. 12 ust. 1 pkt 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów wyżej wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1.  w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 cytowanej ustawy dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 wyżej wskazanej ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r. poz. 2180 z późn. zm.).

Zauważyć zatem należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów wyżej wskazanej ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Z tego też względu nie w każdym przypadku podatnik może zaliczyć przychód z wynajmowanych nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 22b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że powołane przepisy nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym nie przesądzają o ich dopuszczalnej (w ramach najmu prywatnego) ilości. Ustawodawca nie przewidział również (podobnych) obostrzeń odnośnie posłużenia się w zarządzaniu daną nieruchomością usługami firmy zewnętrznej. Z powyższych względów należy stwierdzić, że wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z tytułu najmu uzależniony został od charakteru zawartych umów. Innymi słowy decydujące znaczenie w zakresie ustalenia źródła przychodu oraz (będącego następstwem tej kwalifikacji) właściwego opodatkowania posiadają okoliczności obiektywne, tj. spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji, gdy prowadzony przez Wnioskodawczynię najem nie wypełnia przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane przychody będą mogły zostać kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. należeć do tzw. najmu prywatnego).

W złożonym wniosku wskazano, że Wnioskodawczyni otrzymała w spadku dwie nieruchomości (dwa budynki wielorodzinne). Wskazane składniki majątku są wyłączną własnością Wnioskodawczyni, niezwiązaną z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie wprowadzi wynajmowanych mieszkań do ewidencji środków trwałych (aktualnie zawieszonej) działalności gospodarczej. Po przejęciu zarządu nad przedmiotowymi nieruchomościami Wnioskodawczyni zamierza przedstawić lokatorom ofertę wykupu mieszkań, a w przypadku nieskorzystania z niej planuje, jako osoba prywatna, podpisać umowy najmu. Zarządzanie nieruchomościami w zakresie m.in.: kontaktu z lokatorami, rozliczeń (odczyty liczników), terminowości przeglądów i kontroli stanu technicznego budynków Wnioskodawczyni zamierza zlecić firmie zewnętrznej.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy zatem stwierdzić, że skoro przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (umowy najmu nie zostaną zawarte w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również przedmiot najmu nie będzie stanowił składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą) to najem nieruchomości stanowił będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tego tytułu będą mogły zostać opodatkowane – zgodnie z wolą Wnioskodawczyni – na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne  w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując, za prawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawczyni wskazujące, że najem (w zakreślonych niniejszym wnioskiem okolicznościach) otrzymanych w drodze spadku nieruchomości może zostać zaklasyfikowany do tzw. najmu prywatnego i zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% podstawy opodatkowania. Na powyższe nie ma wpływu powierzenie osobie trzeciej zarządu nad przedmiotowymi nieruchomościami, jak również ilość podpisanych umów najmu, gdyż wskazane okoliczności nie przesądzają o prawie (lub jego braku) do zaliczenia przychodów z najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.