Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-320/13-2/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-05-29
Teza: opodatkowanie transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 09.04.2013 r. (data wpływu 10.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.04.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka B. (dalej; Nabywca lub Spółka) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca planuje nabyć nieruchomość zlokalizowaną w G. składającą się z gruntu (szeregu działek, z których każda działka jest zabudowana oraz posadowionych na nim budynków magazynowo-logistycznych wraz z przynależną infrastrukturą i niezbędnym wyposażeniem od zbywcy (dalej: „Transakcja”) będącego czynnym podatnikiem od towarów i usług (dalej: Zbywca). Nabywca i Zbywca zwani są dalej łącznie „Stronami”.

W skład infrastruktury przynależnej i niezbędnego wyposażenia wchodzą istniejące na gruncie budowle takie jak m.in.:

*   zbiornik przeciwpożarowy z pompą,
*   gaśniczy system zaopatrzenia w wodę,
*   stacja zaopatrzenia w paliwo na wewnętrzne potrzeby,
*   system odprowadzania wody i uzdatniania ścieków oraz przyłącze gazowe,
*   dwie stacje transformatorowe,
*   drogi, parking naziemny, chodniki, rów melioracyjny,
*   system oświetlenia terenu,
*   system monitoringu przemysłowego.
*   ogrodzenie terenu.

Oprócz wymienionych wyżej budowli zakresem transakcji objęte będą także inne obiekty pomocnicze w postaci m.in. pomieszczenia do przechowywania palet, dwóch stróżówek, trzech zewnętrznych generatorów prądotwórczych, czy pomieszczenia składu celnego usytuowanego wewnątrz budynku magazynowego – ww. budowle i obiekty pomocnicze zwane są w dalszej części „Infrastrukturą Przynależną”.

Nieruchomość gruntowa wraz z budynkami i Infrastrukturą Przynależną będzie w dalszej części wniosku łącznie zwana „Nieruchomością”.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w 2008 roku. W tym samym roku Nieruchomość została przez Zbywcę w całości (tj. wszystkie działki gruntu, budynki, Infrastruktura Przynależna) oddana w najem opodatkowany VAT według standardowej stawki. Umowa najmu jest nieprzerwanie kontynuowana do dziś.

Dodatkowo, od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę łączne nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków oraz budowli nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie, od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, nie wybudowano na Nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli.

W celu zapewnienia finansowania nabycia Nieruchomości, Zbywca zawarł umowę kredytu bankowego z bankiem (dalej: „Bank”). Zobowiązanie Zbywcy względem Banku, pozostałe do spłaty z tytułu zaciągniętego kredytu bankowego, nie zostanie zaspokojone przed przeprowadzeniem Transakcji. Zobowiązanie Zbywcy względem Banku nie zostanie przeniesione na Nabywcę.

Zbywca jest stroną m.in. umowy o zarządzanie nieruchomością, usług księgowych, doradztwa podatkowego, ubezpieczenia nieruchomości, poręczenia udzielonego przez spółkę z grupy najemcy na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań wynikających z tytułu umowy najmu oraz beneficjentem gwarancji bankowej na zabezpieczenie płatności czynszowych.

Zgodnie z ustaleniami stron, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi Nieruchomości, których Zbywca jest stroną. W szczególności, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Nabywca zawrze w tym zakresie umowę(-y) z innym podmiotem). Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy m.in.: w zakresie usług księgowych, czy bieżącego doradztwa podatkowego. Jedynie gwarancja bankowa zabezpieczająca płatność czynszu najmu oraz poręczenie płatności czynszu najmu będą przeniesione na Nabywcę ze względu na ich nierozerwalny związek ze stosunkiem najmu, w który Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, wszystkie pozostałe umowy umożliwiające właściwe użytkowanie Nieruchomości takle jak m.in. dostawy mediów, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości, utrzymania czystości na Nieruchomości, odśnieżania i ochrony Nieruchomości zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę Nieruchomości i w rezultacie nie wchodzą w skład majątku Zbywcy i nie są przedmiotem Transakcji.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości, powstałych przed finalizacją Transakcji), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku(-ach) Zbywcy. Spółka nie przejmie również żadnych bilansowych ani pozabilansowych zobowiązań Zbywcy (w szczególności przejęciem nie zostanie objęte zobowiązanie do spłaty kredytu wobec Banku). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie na Nabywcę zakładu pracy.

Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Spółki, która posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie jakichkolwiek wewnętrznych regulacji. Nie stanowi także wyodrębnionego w KRS oddziału Zbywcy.

Spółka pragnie zwrócić uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostanie złożone przez Zbywcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Nabywca i Zbywca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej Transakcji i złożenia odpowiedniego oświadczenia?
3.  Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę?

Spółka stoi na stanowisku iż:

W odniesieniu do pytania 1)

Przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W odniesieniu do pytania 2)

Zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Strony będą uprawnione do złożenia odpowiedniego oświadczenia i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT Transakcji.

W odniesieniu do pytania 3)

Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy i wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Zbywcę w zakresie w jakim nabyte aktywa będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko,

Pytanie nr 1

Zdaniem Spółki w opisywanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Tym samym, zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie, z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ustawie o VAT pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane. Zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

W związku z powyższym, należy uznać, że dla klasyfikacji danej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa istotne będzie zachowanie więzi funkcjonalnych pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku tak aby możliwe było prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie oraz finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przenoszone składniki majątkowe powinny być co najmniej wyodrębnione organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).

Tymczasem, jak wskazano, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie jakichkolwiek wewnętrznych regulacji. Ponadto, nie stanowi ona również wyodrębnionego w KRS oddziału Zbywcy. W omawianym przypadku, Spółka nabędzie jedynie poszczególne aktywa składające się na Nieruchomość tj. budynki magazynowo-logistyczne, budowle oraz Infrastrukturę Przynależną wraz z gruntami na których są posadowione, podczas gdy przedmiotem Transakcji nie będą inne istotne składniki funkcjonowania przedsiębiorstwa Zbywcy, jak i funkcjonowania Nieruchomości.

W tym kontekście Spółka wskazuje, że nie wstąpi w prawa strony w odniesieniu do szeregu umów pierwotnie zawartych przez Zbywcę związanych z wykorzystywaniem Nieruchomości – przykładowo umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zakresie, Nabywca będzie korzystał z usług innych dostawców). Ponadto na Nabywcę nie zostaną przeniesione umowy związane z działalnością Zbywcy, w szczególności: umowy usług księgowych, czy też bieżącego doradztwa podatkowego. W efekcie, Nieruchomość po przeprowadzeniu transakcji będzie funkcjonować na innych zasadach, a Nabywca współpracować będzie z innymi dostawcami.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że wstąpienie Spółki na miejsce Zbywcy w ramach zawartych umów najmu odbędzie się z mocy prawa i nie będzie stanowiło elementu transakcji, tylko jej skutek. Dodatkowo, jak wskazano najemca jest stroną niektórych umów związanych z Nieruchomością m.in. o dostawę mediów (gazu, wody, energii elektrycznej). Ponieważ przedmiotowe umowy zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę, nie wchodzą one w zakres Transakcji między Stronami (w szczególności Strony nie mogą zadecydować ani o ich rozwiązaniu przed Transakcją, ani o ich przenoszeniu bądź nieprzenoszeniu w ramach Transakcji) oraz nie przynależą one do majątku Zbywcy.

Transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie także skutkować przeniesieniem należności Zbywcy, rachunków bankowych ani środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach. Co więcej, na Nabywcę nie przejdą również żadne bilansowe lub pozabilansowe zobowiązania Zbywcy (w szczególności przejęciem nie zostaną objęte zobowiązania z tytułu kredytu wobec Banku).

Podsumowując, zdaniem Spółki, przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo gdyż (i) w wyniku Transakcji Zbywca przenosi jedynie pojedyncze składniki majątku, a nie „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej” (ii) nie można uznać, ze Nieruchomość może samodzielnie realizować zadania gospodarcze jako przedsiębiorstwo tj. w oparciu tylko i wyłącznie o Nieruchomość nie będzie możliwe prowadzenie przez Nabywcę działalności gospodarczej.

Jednocześnie, ze względu na fakt, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona ani funkcjonalnie, organizacyjnie ani tez finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy, jak również na fakt iż w ramach Transakcji Nabywca nie przejmie praw z istotnych umów zawartych przez Zbywcę a także zobowiązań oraz należności Zbywcy, Transakcja nie może zostać zakwalifikowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

W efekcie, przedmiotem Transakcji zbycia Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Pytanie nr 2

Możliwość wyboru opcji opodatkowania dla Transakcji nabycia Nieruchomości.

Zdaniem Spółki w przypadku planowanej Transakcji nabycia Nieruchomości, Strony będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT.

Przy wyborze zaś przez Zbywcę i Nabywcę opcji opodatkowania, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W rezultacie, Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów przy zastosowaniu standardowej stawki wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art . 5 ust. 1 pkt . 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Sprzedaż aktywów będących przedmiotem Transakcji niewątpliwie stanowi dostawę towarów i w tym kontekście należy ocenić jakiej stawce podlegała będzie ta dostawa.

Spółka pragnie zwrócić uwagę, że oddanie w najem całości Nieruchomości nastąpiło w 2008 r. i od tego czasu Nieruchomość jest nieprzerwanie przedmiotem wynajmu tj. najmowi podlegają zarówno budynki jak i Infrastruktura Przynależna a także grunt na którym obiekty te są posadowione. Ponadto, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej. Tym samym, ewentualne zbycie Nieruchomości nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Konsekwentnie, sprzedaż Nieruchomości spełnia warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec wstępnej kwalifikacji Transakcji jako zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony Transakcji będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności, Spółka jako Nabywca będzie uprawniona do podpisania odpowiedniego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji jeżeli Strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek rejestracji jako podatnika VAT przez Spółkę i Zbywcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Spółki stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem standardowej stawki podatku VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Pytanie nr 3

Możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości

Nabywca będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Nabywca jest podatnikiem VAT czynnym, prowadzącym działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Składniki majątkowe nabyte w ramach Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT – świadczenia usług wynajmu na rzecz osób trzecich.

W szczególności, w związku z tym, że Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT – co szczegółowo uzasadniono powyżej – zastosowania nie znajdzie w tym zakresie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55 (1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 27e), dla celów stosowania ustawy przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół, składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość — obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona — obiektywnie oceniając — posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka planuje nabyć nieruchomość składającą się z gruntu (szeregu działek, z których każda działka jest zabudowana) oraz posadowionych na nim budynków magazynowo-logistycznych wraz z przynależną infrastrukturą i niezbędnym wyposażeniem od Zbywcy. Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z ustaleniami stron, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi Nieruchomości, których Zbywca jest stroną. W szczególności, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Nabywca zawrze w tym zakresie umowę(-y) z innym podmiotem). Dodatkowo na Wnioskodawcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, m.in. w zakresie usług księgowych, czy bieżącego doradztwa podatkowego. Jedynie gwarancja bankowa zabezpieczająca płatność czynszu najmu oraz poręczenie płatności czynszu najmu będą przeniesione na Nabywcę ze względu na ich nierozerwalny związek ze stosunkiem najmu, w który Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednocześnie, wszystkie pozostałe umowy umożliwiające właściwe użytkowanie Nieruchomości takie jak m.in. dostawy mediów, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości, utrzymania czystości na Nieruchomości, odśnieżania i ochrony Nieruchomości zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę Nieruchomości i w rezultacie nie wchodzą w skład majątku Zbywcy i nie są przedmiotem Transakcji. Ponadto, planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości, powstałych przed finalizacją transakcji), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku(-ach) Zbywcy. Wnioskodawca nie przejmie również żadnych bilansowych ani pozabilansowych zobowiązań Zbywcy (w szczególności przejęciem nie zostanie objęte zobowiązanie do spłaty kredytu wobec Banku). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie na Nabywcę zakładu pracy. Ponadto Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie jakichkolwiek wewnętrznych regulacji. Nie stanowi także wyodrębnionego w KRS oddziału Zbywcy.

Odnosząc powyższe do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości zabudowanej nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 (1) ustawy Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży mają być wyłącznie pojedyncze składniki majątku (nieruchomość zabudowana wraz z przynależną infastrukturą i niezbędnym wyposażeniem), nie będą to natomiast pozostałe aktywa Zbywcy, w tym m.in: środki pieniężne, wierzytelności, zobowiązania. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Tak więc powyższa dostawa Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która winna być opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie zaś do art. 146a pkt 1 ustawy od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

Ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a przewiduje zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli i ich części. Zwolnienia te mają zastosowanie po spełnieniu warunków wskazanych w tych przepisach.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)

Ponadto, w świetle ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast do sprzedaży gruntu, na którym posadowione są budynki i budowle zastosowanie znajduje art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem, związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć również należy, iż ww. przepisy wyraźnie odnoszą się do budynków, budowli lub ich części. A zatem rozpatrując możliwość zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości należy wziąć pod uwagę okoliczności nabycia przez aktualnego Zbywcę, oraz wszelkie czynności, które Spółka-Zbywca wykonywała w stosunku do poszczególnych budynków, budowli lub ich części stanowiących Nieruchomość będącą przedmiotem nabycia.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość, którą zamierza nabyć Wnioskodawca składa się z gruntu (szeregu działek, z których każda działka jest zabudowana) oraz posadowionych na nim budynków magazynowo-logistycznych wraz z przynależną infrastrukturą i niezbędnym wyposażeniem. W skład infrastruktury przynależnej i niezbędnego wyposażenia wchodzą istniejące na gruncie budowle takie jak m.in: zbiornik przeciwpożarowy z pompą, gaśniczy system zaopatrzenia w wodę, stacja zaopatrzenia w paliwo na wewnętrzne potrzeby, system odprowadzania wody i uzdatniania ścieków oraz przyłącze gazowe, dwie stacje transformatorowe, drogi, parking naziemny, chodniki, rów melioracyjny, system oświetlenia terenu, system monitoringu przemysłowego, ogrodzenie terenu. Oprócz wymienionych wyżej budowli zakresem transakcji objęte będą także inne obiekty pomocnicze w postaci m.in. pomieszczenia do przechowywania palet, stróżówek, trzech zewnętrznych generatorów prądotwórczych, pomieszczenia składu celnego. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w 2008 roku. W tym samym roku Nieruchomość została przez Zbywcę w całości (tj. wszystkie działki gruntu, budynki, Infrastruktura Przynależna) oddana w najem opodatkowany VAT według standardowej stawki. Umowa najmu jest nieprzerwanie kontynuowana do dziś. Dodatkowo, od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę łączne nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków oraz budowli nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie, od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, nie wybudowano na Nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, o której mowa we wniosku korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem zostanie dokonana po pierwszym zasiedleniu (cała Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu od roku 2008) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i po upływie dwóch lat od tego zasiedlenia. Zbycie gruntu, na którym posadowiona jest Nieruchomość, przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku i skorzystać z opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji, przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy, przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Odnośnie prawa do odliczenia podatku VAT, należy wskazać, iż podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego — na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając zatem na uwadze wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, bowiem sprzedaż Nieruchomości, w przypadku wyboru opcji opodatkowania przez Strony i spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie opodatkowana podstawową stawką podatku oraz wydatki na przedmiotową Nieruchomość poniesione przy jej zakupie, będą związane niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT). Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, tut. Organ informuje, iż z podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.