Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-686/10/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-31
Teza: Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym obowiązek uiszczenia przez wnioskodawcę podatku?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nabycie; nieruchomości; przewłaszczenie; sprzedaż; zabezpieczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2010r. (data wpływu do tut. Biura 31 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 03 sierpnia 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 22 lipca 2010r. Znak: IBPBII/2/415-686/10/NG; IBPP1/443-505/10/AZb wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 03 sierpnia 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na zasadach ogólnych. Przedmiotem działalności są wyłącznie usługi w zakresie wykonywania pozostałych badań, pomiarów i analiz (71.20 B według Polskiej Klasyfikacji Działalności). Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani związanej z udzielaniem pożyczek. Od stycznia 2010r. jest on zwolniony z VAT. Małżonka wnioskodawcy nie prowadzi w ogóle działalności gospodarczej. Do majątku wspólnego małżonków należy również nieruchomość, którą wynajmują innemu przedsiębiorcy, wyłącznie w celach mieszkalnych i nie jest to związane z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

W marcu 2004r. małżonkowie udzielili z majątku wspólnego stanowiącego ich dorobek innemu małżeństwu (pożyczkobiorcy) pożyczki w kwocie 1 200 000,00 zł (jeden milion dwieście tysięcy złotych). Udzielenie pożyczki nie było związane z działalnością gospodarczą. Na zabezpieczenie spłaty pożyczki dokonano przeniesienia własności nieruchomości (przewłaszczenie na zabezpieczenie) zabudowanej halą sportową o pow. użytkowej 2 364 m należącej do majątku wspólnego pożyczkobiorców (akt notarialny z dnia 12 marca 2004r.). Użytkowanie przez pożyczkobiorców hali rozpoczęto w kwietniu 2002r. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość do majątku wspólnego, dokonano wpisu prawa własności w księdze wieczystej. W dziale III księgi wieczystej wpisano roszczenie pożyczkobiorców o powrotne przeniesienie przez wnioskodawcę i jego żonę nieruchomości w terminie 7 dni od dnia zapłaty przez pożyczkobiorców całej należności wynikającej z postanowień aktu notarialnego. Do czasu spłaty pożyczki pożyczkobiorcy mają prawo do korzystania z nieruchomości, ponoszą wszystkie koszty i ciężary z nią związane oraz są uprawnieni do pobierania z niej pożytków i wykorzystują ją w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W dniu 20 sierpnia 2009r. zmarł jeden z pożyczkobiorców. Zgodnie z umową pożyczki spłata ma nastąpić w ratach do dnia 14 marca 2018r. według ustalonego harmonogramu. W 2009r. pożyczkobiorcy nie uiścili całości raty płatnej do dnia 30 listopada 2009r. W 2010r. pożyczkobiorca nie wpłacił żadnej kwoty. W związku z obecną trudną sytuacją pożyczkobiorcy istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie dojdzie do spłaty pożyczki. Wnioskodawca wraz z małżonką rozważa możliwość sprzedaży nieruchomości. Najpierw jednak będzie zobowiązany do wystąpienia do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie roszczenia przysługującego pożyczkobiorcy. Z chwilą uzyskania postanowienia sądu dojdzie do spisania aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż. Nabywcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna jak i przedsiębiorca.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym obowiązek uiszczenia przez wnioskodawcę podatku?

Zdaniem wnioskodawcy, skoro wpisanie prawa własności na rzecz wnioskodawcy nastąpiło w marcu 2004r. należy uznać, ze upłynął 5-letni okres od daty nabycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach (wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami) ani w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (wnioskodawca nie wykorzystywał jej w swojej działalności, nie była również wprowadzona do ewidencji środków trwałych) i tym samym po stronie wnioskodawcy i jego małżonki nie powstanie przychód z tytułu zbycia nieruchomości. Podpisana umowa nie jest typową umową przewłaszczenia, tzn. spłata pożyczki nie spowoduje zrazu rozwiązania umowy (żadne z postanowień umowy nie przewiduje takiego skutku) i przejścia prawa własności z mocy prawa na pożyczkobiorcę. Prawo własności nieruchomości wnioskodawcy oraz roszczenie pożyczkobiorcy o jej zwrot w razie spłaty pożyczki zostało wpisane do księgi wieczystej. Jeżeli więc zbycie nastąpi po 12 marca 2010r. wnioskodawca i jego małżonka będą zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku. Wnioskodawca od stycznia 2010r. jest zwolniony z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek w zakresie obowiązku dokonania innych czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości oraz w zakresie podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnymi rozstrzygnięciami.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kwestią budzącą wątpliwości w niniejszej sprawie jest ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości przez wnioskodawcę nastąpi w ramach działalności gospodarczej oraz kiedy nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Odrębnym źródłem przychodów jest – wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy – pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej.

Z opisanego przez wnioskodawcę we wniosku zdarzenia wynika, że przedmiotową nieruchomość wnioskodawca nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego małżonków, nabycie nie było żaden sposób związane z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą, nieruchomość ta nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nigdy też nie wykorzystywano jej w działalności gospodarczej wnioskodawcy.

Brak jest zatem jakichkolwiek przesłanek, by uznać, że przedmiotowa nieruchomość miała związek z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a tym samym, że przychód osiągnięty ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Należy podkreślić, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Jednakże w myśl art. 10 ust. 2 pkt 1) ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika, z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.). Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela – pod warunkiem, iż w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę we wniosku zdarzenia wynika, że w marcu 2004r. udzielił z majątku wspólnego pożyczki osobom fizycznym w kwocie 1 200 000 zł. Na zabezpieczenie spłaty pożyczki aktem notarialnym z dnia 12 marca 2004r. dokonano przeniesienia własności nieruchomości (przewłaszczenie na zabezpieczenie) zabudowanej halą sportową. Jednakże wnioskodawca wskazuje, że podpisana przez niego umowa nie jest typową umową przewłaszczenia albowiem spłata pożyczki nie spowoduje od razu rozwiązania umowy (żadne z postanowień umowy nie przewiduje takiego skutku) i przejścia prawa własności z mocy prawa na pożyczkobiorcę. Powyższe oznacza, że wnioskodawca zawarł umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie w formie typowej dla nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione przez wnioskodawcę zdarzenie należy stwierdzić, iż ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na wnioskodawcę nastąpiło w dniu zawarcia w formie aktu notarialnego umowy pożyczki i przeniesienia własności nieruchomości, tj. w 2004r.

Powyższe oznacza także, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem zawarta przez wnioskodawcę w dniu 12 marca 2004r. umowa ostatecznie przeniosła własność nieruchomości na wnioskodawcę.

Reasumując stwierdzić należy, iż skoro nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2004r., to oznacza, że upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpił z końcem 2009r. Tym samym ewentualna sprzedaż przedmiotowej nieruchomości po 12 marca 2010r. nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, a co za tym idzie wnioskodawca nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku z tytułu ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.