Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-909/08-4/SR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-09-22
Teza: W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca jest zwolniony z opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdy cena nabytej nieruchomości jest wyższa od ceny uzyskanej ze sprzedaży zbytego mieszkania, tj. gdy suma uzyskana z opłatnego zbycia nieruchomości została w całości wydatkowana na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nieruchomość ta nie została nabyta w drodze spadku lub darowizny. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Odnośnie wydatków poczynionych na podatek od czynności cywilnoprawnych i opłat notarialnych należy stwierdzić, iż co do zasady obniżają one podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jednakże w przedmiotowej sprawie nie wpływają one na podstawę opodatkowania z uwagi na zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opłata-opłata notarialna; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 02.06.2008 r. (data wpływu 09.06.2008 r.) oraz w piśmie z dnia 15.09.2008 r., data wpływu 15.09.2008 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/415-909/08-2/SR z dnia 04.09.2008 r. (data nadania 05.09.2008 r., data doręczenia 11.09.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.06.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył prawo do spółdzielczego własnościowego mieszkania w 2005 r. W związku z rosnącymi potrzebami mieszkaniowymi Wnioskodawca postanowił sprzedać posiadane mieszkanie i kupić inną nieruchomość mieszkalną o większej powierzchni użytkowej. W tym celu Wnioskodawca przystąpił do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania za łączną cenę 805.000 zł (osiemset pięć tysięcy zł) w dniu 24.11.2006 r. ‚ otrzymując kwotę 200.000 zł.

Następnie Wnioskodawca przystąpił do umowy przedwstępnej kupna innej nieruchomości za cenę 965.000 zł, wpłacając kwotę 150.000 zł w dniu 28.11.2006 r.

Ostatecznie mieszkanie zostało sprzedane w dniu 22.12.2006 r. i Wnioskodawca otrzymał resztę ceny 605.000 zł. Z ogólnej kwoty otrzymanej ze sprzedaży (805.000 zł) Wnioskodawca spłacił kredyt hipoteczny w wysokości 350.727,16 zł obciążający tę nieruchomość.

Wnioskodawca złożył w terminie 14 dni oświadczanie we właściwym urzędzie skarbowym o zamiarze wykorzystania uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania na cele określone w ustawie, pozwalające uzyskać zwolnienie z zapłaty zryczałtowanego podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W dniu 16.01.2007 r. Wnioskodawca nabył w wyniku wykonania umowy przyrzeczenia (z dnia 28.11.2006 r. ) nieruchomość mieszkalną o większej powierzchni użytkowej za kwotę 965.000 zł, wpłacając przy umowie kolejne 150.000 zł oraz finansując resztę ceny kredytem hipotecznym obciążającym hipotekę przedmiotowej nieruchomości w kwocie 665.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z zaistniałą sytuacją, gdy cena nabytej nieruchomości jest wyższa od ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania (1) Wnioskodawca jest zwolniony z całości podatku ryczałtowego od przychodu ze sprzedaży mieszkania?
2.  Czy wydatki na podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne obniżają podstawę wymiaru podatku od przychodu ze sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wątpliwość dotyczy sposobu finansowania środków wydatkowanych na cele opisane w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Środki te mogą pochodzić wprost ze sprzedaży nieruchomości lub pochodzić z kredytu.

Podatnik ma możliwość kredytowania ww. celów kredytem hipotecznym nawet w 100% wartości ceny (który jest relatywnie tanim środkiem finansowania) . Kredyt hipoteczny jest celowym instrumentem finansowym, który musi zostać spłacony ze środków podatnika.

Wydaje się zatem, iż sam fakt nabycia w okresie 2 lat innej nieruchomości powinien być warunkiem wystarczającym do uzyskania zwolnienia z podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy nabyciu nieruchomości powinien zostać zaliczony do grupy wydatków pomniejszających podstawę wymiaru podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, w przeciwnym razie dochodzi do podwójnego opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (podatkiem od przychodu ze sprzedaży nieruchomości i podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych ( t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r., stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Z kolei przepis lit. e) cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 32 traktuje o zwolnieniu tychże przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ponadto stosownie do art. 21 ust. 2a ww. ustawy przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Powołane przepisy wiążą skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione. Ustawa nie ogranicza przy tym prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku w sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży mieszkania przychód przeznaczony zostaje na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie.

Okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Bez znaczenia jest w tym przypadku data zaciągnięcia kredytu (pożyczki).

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, Wnioskodawca nabył w 2005 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego finansując zakup kredytem hipotecznym. Następnie Wnioskodawca w 2006 r. sprzedał mieszkanie, a część ceny uzyskanej ze zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego nabycie i w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożył oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nadto z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w 2007 r. nieruchomość mieszkalną, w wyniku wykonania umowy przyrzeczenia z dnia 28.11.2006 r., finansując cenę zakupu przedmiotowej nieruchomości w części środkami pochodzącymi ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, a w części kredytem hipotecznym obciążającym hipotekę nabytej nieruchomości.

Reasumując, stwierdzić należy, iż kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pod warunkiem że Wnioskodawca nie odliczał wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu, na podstawie art. 26b ww. ustawy. Ponadto kwota uzyskana ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego przeznaczona na kupno innej nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca jest zwolniony z opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdy cena nabytej nieruchomości jest wyższa od ceny uzyskanej ze sprzedaży zbytego mieszkania, tj. gdy suma uzyskana z opłatnego zbycia nieruchomości została w całości wydatkowana na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nieruchomość ta nie została nabyta w drodze spadku lub darowizny. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Odnośnie wydatków poczynionych na podatek od czynności cywilnoprawnych i opłat notarialnych należy stwierdzić, iż co do zasady obniżają one podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jednakże w przedmiotowej sprawie nie wpływają one na podstawę opodatkowania z uwagi na zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczyni i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.