Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-566/14/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-09-26
Teza: Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w działkach będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; plan-plan zagospodarowania przestrzennego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 czerwca 2014 r. (data wpływu 6 czerwca 2014 r.), uzupełnionym pismem z 14 września 2014 r. (data wpływu 18 września 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziałów w nieruchomościach gruntowych niezabudowanych nr 234/1 i nr 235 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek z 4 czerwca 2014 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziałów w nieruchomościach gruntowych niezabudowanych nr 234/1 i nr 235.

Wniosek uzupełniono pismem z 14 września 2014 r. (data wpływu 18 września 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 27 sierpnia 2014 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 28 grudnia 2006 r. Wnioskodawca nabył trzy czwarte wartości udziałów w nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 53,13 ara położonej w K. przy ul. Z. (nr działki 234/1 obr. \`(...)\`). Następnie 6 maja 2008 r. Wnioskodawca nabył udziały w wysokości jednej drugiej wartości w położonej obok nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 23,52 ara (nr działki 235 obr. \`(...)\`). Nabyte udziały w nieruchomościach gruntowych nie były związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą polegającą na handlu hurtowym obuwiem.

Udziały w nieruchomościach gruntowych nabyto w ramach zarządu majątkiem osobistym i nie zostały wprowadzone do ewidencji rzeczowego majątku związanego z działalnością.

Nabyte udziały były od osób fizycznych nie prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie i nie podlegały obowiązkowi podatkowemu od towarów i usług VAT.

W dniu 8 listopada 2011 r. została wydana prawomocna decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. działek nr 234/1 i 235 obr. \`(...)\` .

Przez cały okres od chwili nabycia udziałów do chwili obecnej na tych działkach nie były wykonywane żadne prace - nie były zaangażowane żadne środki finansowe.

Dodatkowo Wnioskodawca chciałby poinformować, że w dniu 22 stycznia 2007 r. dokonał zakupu 50% udziału w zabudowanej nieruchomości o powierzchni 4,82 ara położonej przy ul. N. w K. (nr działki 353 obr. \`(...)\`), a następnie po zniesieniu współwłasności wyodrębnioną działkę (nr 353/1) o powierzchni 2,42 ara Wnioskodawca sprzedał w dniu 15 lutego 2011 r.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje sprzedaż udziałów w ww. nieruchomościach gruntowych (tj. w działkach nr 234/1 i 235 obr. \`(...)\`).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że:

1.Tak. Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT od 3 lutego 1998 r. oraz składa deklaracje VAT-7.

2.Zakup udziałów w gruntach nr 234/1 i 235 został sfinansowany z własnych środków.

3-4.Nabyte udziały w gruntach niezabudowanych nr 234/1 i nr 235 miały służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy (córki i syna).

W momencie zakupu był procedowany plan zagospodarowania przestrzennego przez Gminę K. i zgodnie z zapisami tego planu działki nr 234/1 i 235 były przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną (plan: \`(...)\`). W 2008 roku plan został uchwalony a następnie w 2010 r. został uchylony przez NSA w Warszawie i od tego czasu działki nr 234/1 i nr 235 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5–7.Od chwili nabycia działki nr 234/1 i nr 235 nie były wykorzystywane do działalności rolniczej i nie jestem rolnikiem ryczałtowym. Działki nr 234/1 i 235 nie były również wykorzystywane do prowadzenie własnej działalności.

8.Po uchyleniu planu zagospodarowania przestrzennego p.n. „\`(...)\`” przez NSA w Warszawie w 2010 r. w dniu 11 maja 2011 r. Wnioskodawca złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n. „Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do trzech budynków) wraz z garażami podziemnymi, układem dróg wewnętrznych i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach nr 234/1, 235 obr. \`(...)\` wraz z wyjazdem z działki nr 336/1 oraz infrastrukturą techniczną na dz. 234/1, 235, 236, 237, 238, 231, 233, 336/1 obr. j.w. przy ul. G. w K.”, który zakończył się decyzją o ustaleniu warunków zabudowy nr … z dnia 8 listopada 2011 r. Przed złożeniem ww. wniosku o ustaleniu warunków zabudowy dla działek nr 234/1 i 235 Wnioskodawca występował do: Zakładu Energetycznego, Zakładu Gazowniczego, MPEC-u, MPWiU o uzyskanie informacji o możliwości przyłączenia planowanych budynków do poszczególnych sieci. Informacje z ww. zakładów były niezbędne do złożenia wniosku o warunkach zabudowy.

9.W odpowiedzi na pytanie tut. organu cyt.: „Czy grunty (lub jak ich część) były/są przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak, to od kiedy i jakie pożytki czerpie Pan z tego tytułu?” Wnioskodawca odpowiedział, że tak, część działki nr 235 przy pasie drogowym ulicy G., na której stoi tablica reklamowa (bilbord) będący własnością Wnioskodawcy. Z tytułu dzierżawy powierzchni tablicy reklamowej Wnioskodawca pobiera opłatę i odprowadza należny podatek wg stawki 8,5% (ryczałty) od 17 września 2009 roku.

10.Przed sprzedażą Wnioskodawca nie dokonał i nie zamierza dokonać jakiegokolwiek uatrakcyjnienie sprzedawanych działek.

11 i 13.Tak, w momencie sprzedaży działki będą dalej niezabudowane objęte prawomocną decyzją o ustaleniu warunków zabudowy (Nr …) z dnia 8 listopada 2011 r.

12.Osobiście Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w dniu 11 maja 2011 r. o budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych gdyż 2010 r. został uchylony plan zagospodarowania przestrzennego: „\`(...)\`”.

14.Na pytanie tut. organu „Co jest powodem sprzedaży ww. udziałów i na co zostaną przeznaczone środki finansowe uzyskane ze sprzedaży udziałów w ww. działkach?” Wnioskodawca odpowiedział, że brak środków finansowych na realizację inwestycji. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na bieżące potrzeby prowadzonej działalności (spłata bieżących zobowiązań oraz na rozwój firmy).

15-17.Wnioskodawca zamieści ogłoszenia na portalu nieruchomości (oferty kupna, sprzedaży) jak również we współpracy z biurami nieruchomości. Wysyłanie oferty do potencjalnych klientów (developerów) drogą meilową.

18.Wnioskodawca nie posiada więcej nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży.

19.Na pytanie tut. organu „Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży gruntów, oprócz wskazanej działki nr 353/1, jeśli tak, to jakich i kiedy i czy ewentualnie z tego tytułu odprowadzał Pan podatek VAT, czy składał deklarację VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?” Wnioskodawca odpowiedział, że wcześniej nie dokonywał sprzedaży gruntów.

20\. Od sprzedanej działki nr 353/1 Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT i nie składał deklaracji VAT-7 i VAT-R (nieruchomość – tj. działka 353/1 nie była opodatkowana podatkiem VAT).

21.Udział w działce zabudowanej nr 353 Wnioskodawca nabył dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (w celu budowy segmentu mieszkaniowego).

22.Podziału działki nr 353 Wnioskodawca dokonał osobiście wraz z właścicielem drugiej połowy (udziałowcem) poprzez zniesienie współwłasności dla uzyskania dostępu do danego terenu na zasadach wyłączności i możliwości wybudowania na wyodrębnionej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

23.Na działce 353 znajdowały się budynki garażowe.

24.Działka 353 (udział w niej) i działka wyodrębniona z niej 353/1 nie była wykorzystywana dla działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy (powierzchnia działki 353/1 to: 242 m²). Przyczyną sprzedaży działki 353/1 był brak środków finansowych na realizację (budowę) domu jednorodzinnego. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na bieżące prowadzenie działalności gospodarczej (spłata zobowiązań wobec kontrahentów).

25.Na wydzielonej działce nr 353/1 znajdował się budynek garażowy i w chwili sprzedaży działki nr 353/1 również się tam znajdował.

26.W celu sprzedaży działki nr 353/1 Wnioskodawca nie dokonywał żadnego jej uatrakcyjnienia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przy sprzedaży udziałów w nieruchomościach gruntowych (działki nr 234/1 i nr 235 obr. \`(...)\`) wystąpi obowiązek podatkowy z tytułu podatku od towarów i usług VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów w nieruchomościach gruntowych stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, jeśli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Nabycie udziałów nastąpiło w ramach zarządu majątkiem osobistym (nie związanym z działalnością gospodarczą) i nie ponoszono przez okres ponad pięciu lat żadnych nakładów finansowych związanych z tymi działkami, w okresie tym nie dokonywano żadnej sprzedaży nieruchomości lub ich części tj. w sposób ciągły dla celów zarobkowych poza działalnością gospodarczą, to sprzedaż udziałów w tych nieruchomościach gruntowych nie podlega ustawie o podatku od towarów i usług VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Z kolei zgodnie z art. 196 K.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 K.c. definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów, jako rzeczy oraz ich części, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy udziały lub inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części - art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1 ze zm.).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w prawie własności nieruchomości gruntowych (działek), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 s. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy także zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego sprawy Wnioskodawca w celu dokonania dostawy udziałów w działkach podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że Wnioskodawca sprzedając udziały w gruntach działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybrała formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Jednocześnie należy stwierdzić, że sam zamiar z jakim Wnioskodawca nabył przedmiotowe udziały w nieruchomościach nr 234/1 i 235, tj. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy (córki i syna), nie może przesądzać o tym, że automatycznie w przedmiotowej sprawie sprzedaż niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Istotne znaczenie, jak wskazano wyżej, będą miały bowiem okoliczności towarzyszące nie tylko nabyciu ale i następnie wykorzystaniu ww. gruntów oraz także działania podjęte w celu ich sprzedaży.

Trzeba mieć też na uwadze, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W tym miejscu należy odnieść się do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10, z których wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ponadto w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów mimo, że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesadzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje, jak i ugruntowane orzecznictwo TSUE należy uznać, że Wnioskodawca w celu przygotowania działek do sprzedaży podjął jak wynika z opisu sprawy zorganizowany ciąg działań zmierzających do sprzedaży działek.

Wnioskodawca bowiem w przedmiotowej sprawie osobiście wystąpił w dniu 11 maja 2011 r. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n. „Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do trzech budynków) wraz z garażami podziemnymi, układem dróg wewnętrznych i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach nr 234/1, 235 obr. \`(...)\` wraz z wyjazdem z działki nr 336/1 oraz infrastrukturą techniczną na dz. 234/1, 235, 236, 237, 238, 231, 233, 336/1 obr. j.w. przy ul. G. w K.”, który zakończył się decyzją o ustaleniu warunków zabudowy z dnia 8 listopada 2011 r. Ponadto Wnioskodawca przed złożeniem ww. wniosku o ustaleniu warunków zabudowy dla działek nr 234/1 i 235 występował do: Zakładu Energetycznego, Zakładu Gazowniczego, MPEC-u, MPWiU o uzyskanie informacji o możliwości przyłączenia planowanych budynków do poszczególnych sieci. Informacje z ww. zakładów były niezbędne do złożenia wniosku o warunkach zabudowy.

Jednocześnie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca – czynny podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowym obuwiem – zamierza przeznaczyć na bieżące potrzeby prowadzonej działalności (spłata bieżących zobowiązań oraz na rozwój firmy).

Ponadto poza zamieszczeniem ogłoszeń na portalu nieruchomości i współpracą z biurami nieruchomości Wnioskodawca w celu pozyskania klientów na ww. działki osobiście drogą mailową wyśle oferty do potencjalnych klientów (developerów).

Z opisu sprawy wynika też, że część działki nr 235 jest przez Wnioskodawcę dzierżawiona. Wnioskodawca bowiem od 17 września 2009 r. pobiera opłatę i odprowadza należny podatek

wg stawki 8,5% od dzierżawy powierzchni tablicy reklamowej będącej własnością Wnioskodawcy.

Wskazać, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz - art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2014 r., poz. 121).

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wydzierżawiającego, zaś świadczenie dzierżawcy polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc oddanie w ramach umowy dzierżawy innym podmiotom gruntów, skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowych po stronie Wnioskodawcy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z powyższego wynika, że dzierżawa wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że Wnioskodawca wykorzystywał ww. działki w celach osobistych w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, iż nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowych udziałów w nieruchomościach do jakichkolwiek celów osobistych.

Mając zatem na uwadze całokształt przywołanego stanu prawnego jak i całokształt podjętych przez Wnioskodawcę działań należy uznać, że Wnioskodawca zachowywał się jak podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, jak „producent” towarów w postaci działek (udziałów w działkach), gdyż jak już wskazano wyżej Wnioskodawca:

*   wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego dla „Budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do trzech budynków) wraz z garażami podziemnymi, układem dróg wewnętrznych i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach nr 234/1, 235 obr. \`(...)\` wraz z wyjazdem z działki nr 336/1 oraz infrastrukturą techniczną na dz. 234/1, 235, 236, 237, 238, 231, 233, 336/1 obr. j.w. przy ul. G. w K.” i wydano dla Wnioskodawcy decyzję o ustaleniu warunków zabudowy,
*   wystąpił do poszczególnych zakładów tj. do Zakładu Energetycznego, Zakładu Gazowniczego, MPEC-u, MPWiU o uzyskanie informacji o możliwości przyłączenia planowanych budynków do poszczególnych sieci,
*   osobiste wysyłanie ofert dot. sprzedaży działek do potencjalnych klientów (developerów)
*   zamiar wykorzystania uzyskanych ze sprzedaży działek środków finansowych do celów prowadzonej działalności gospodarczej tj. w celu spłaty bieżących zobowiązań oraz rozwoju firmy,
*   dzierżawa od 2009 r. powierzchni tablicy reklamowej na działce nr 235.

Zatem Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w działkach nr 234/1 i 235 będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż udziałów w tych nieruchomościach gruntowych nie podlega ustawie o podatku od towarów i usług VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji nie była kwestia opodatkowania dostawy w 2011 r. działki nr 353/1, gdyż Wnioskodawca nie zadał pytania w tym zakresie i nie przedstawił własnego stanowiska w tej sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.