Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-883/09/PP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-10-23
Teza: 1. Czy wspólnota mieszkaniowa wypłacając właścicielom lokali mieszkalnych lub użytkowych nadwyżkę wpłaconej zaliczki nad kosztami mediów, pozostałą z rozliczenia rocznego, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy też wypłata powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych? 2. Czy zaliczkę podatku dochodowego od osób prawnych ma zapłacić wspólnota mieszkaniowa, czy też właściciel, któremu dokonano zwrotu pieniędzy z nadpłaconych zaliczek nad kosztami mediów pozostałą z rozliczenia rocznego?
Słowa kluczowe: media; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka-zwrot zaliczki; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwrot-zwrot zaliczek
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 30 lipca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych zwrotu właścicielom lokali nadpłaconych zaliczek na poczet opłat za media – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 lipca 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych zwrotu właścicielom lokali nadpłaconych zaliczek na poczet opłat za media.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie nie posiada własnego majątku. Zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, na podstawie ustawy o własności lokali. W skład nieruchomości wchodzą lokale o pow. 500,94 m² w tym lokale mieszkalne o pow. 363,94 m² oraz lokale użytkowe o pow. 137,00 m²,których właścicielem jest osoba prawna - sp. z o.o. Części wspólne nieruchomości nie są przypisane do powierzchni mieszkalnej, czy użytkowej i stanowią współwłasność.

Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. prowadzi ewidencję księgową dla nieruchomości w której rozliczane są:

1.  koszty i przychody dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej,
2.  koszty i przychody dotyczące utrzymania lokali własnościowych w zakresie dostawy mediów do lokali poprzez instalacje będące częścią nieruchomości wspólnej (dotyczy wyłącznie mediów, gdzie urządzenia pomiarowe zainstalowane są na zasilaniu w budynku tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda, gaz - z uwagi na brak możliwości zawarcia umowy przez właścicieli bezpośrednio z Gazownią, Rejonem Energetycznym, Dostawcą energii cieplnej, Rejonowym Przeds. Wodociągów - instalacja nie dostosowana do wymogów dostawcy),
3.  koszty i przychody dotyczące pożytków,
4.  koszty i przychody dotyczące remontów (fundusz remontowy).

Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych wpłacają zaliczki w formie bieżących opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, opłaty na fundusz remontowy oraz utrzymanie własnych lokali wyłącznie w zakresie dostawy mediów poprzez instalacje stanowiące nieruchomość wspólną (brak możliwości zawarcia umowy na dostawę mediów bezpośrednio z dostawcą - warunki techniczne wydane przez dostawców mediów uniemożliwiają właścicielom zawarcie tych umów z dostawcami).

Na ostatni dzień roku kalendarzowego zaliczki wpłacone przez członków wspólnoty mieszkaniowej podlegają rozliczeniu według poszczególnych tytułów jak wyżej.

Ad.1,4. W przypadku wystąpienia (dochodu) nadwyżki przychodów (zaliczki) nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego zarządca zgodnie z uchwałą członków wspólnoty zostawia ją do wykorzystania w roku następnym. Dochód wspólnoty zostaje przeznaczony na realizację celów wymienionych w art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy z dn. 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) i korzysta ze zwolnienia.

Ad.2. W przypadku wystąpienia (dochodu) nadwyżki wpłaconych zaliczek na pokrycie kosztów dostawy mediów do lokali, nadwyżka ta podlega rozliczeniu na ostatni dzień roku kalendarzowego tj. na dzień 31 grudnia danego roku na kartotece właściciela.

Ad.3. W przypadku wystąpienia dochodu z tytułu pożytków po ustaleniu wysokości podatku dochodowego od osób prawnych, dochód ten zgodnie z uchwałą członków wspólnoty pozostaje do wykorzystania w roku następnym lub zasila fundusz remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wspólnota mieszkaniowa wypłacając właścicielom lokali mieszkalnych lub użytkowych nadwyżkę wpłaconej zaliczki nad kosztami mediów, pozostałą z rozliczenia rocznego, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy też wypłata powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy zaliczkę podatku dochodowego od osób prawnych ma zapłacić wspólnota mieszkaniowa, czy też właściciel, któremu dokonano zwrotu pieniędzy z nadpłaconych zaliczek nad kosztami mediów pozostałą z rozliczenia rocznego?

Zdaniem Wspólnoty, zwrot (wypłata) dokonana przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właściciela (lokalu mieszkalnego, jak również użytkowego), która powstała po rozliczeniu rocznym kosztów i przychodów mediów korzysta ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ budynki mieszkalne wielorodzinne nie zostały zbudowane w sposób zapewniający poszczególnym właścicielom dostawę mediów wyłącznie do ich lokali, wspólnoty muszą pośredniczyć w rozliczeniach mediów. Umowy zawarte są przez wspólnotę z dostawcami mediów z uwagi, iż instalacje nie spełniają wymogów umożliwiających zawarcie umowy dostawy np. wody, energii cieplnej i innych mediów na granicy eksploatacji w poszczególnych lokalach.

Ponieważ wspólnota zmuszona jest pośredniczyć przez cały rok kalendarzowy w rozliczeniach uważa, że jeżeli skalkulowana zaliczka (wpłacana przez właścicieli na rachunek wspólnoty) na dostawę mediów jest wyższa niż poniesione koszty, zwrot (wpłaconych przez właścicieli pieniędzy) nie może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – zwana dalej „uwl”). Zgodnie z art. 6 uwl, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 uwl, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Stosownie do art. 13 ust. 1 uwl, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Art. 14 uwl stanowi, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za anteną zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na podstawie art. 15 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. – zwanej dalej „updop”), przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14 są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest tutaj źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej jej przychód. Dotyczy to również uiszczanych przez członków Wspólnoty zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej i opłat z tytułu utrzymania indywidualnych lokali.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

1.  dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2.  dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W świetle powyższego zwolnieniu od podatku dochodowego podlegać będzie jedynie dochód związany z zasobami mieszkaniowymi, przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych. Wobec tego dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za media nad tymi kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego budynku, a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 updop; nie jest bowiem przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W odniesieniu do dochodu stanowiącego nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych, na pokrycie opłat za media stwierdzić należy, iż nie stanowi on dochodu związanego z zasobami mieszkaniowymi, a zatem nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, bez względu na przeznaczenie. Wspólnota będzie zatem zobowiązana do zapłaty podatku od dochodu stanowiącego nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie opłat za media nad tymi kosztami.

Stanowisko Wspólnoty jest zatem nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.