Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.532.2018.2.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-25
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz udziałów w nieruchomościach niezabudowanych będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, czy też przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2018 r. (data wpływu 11 grudnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2019 r. (data wpływu 26 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 25 stycznia 2019 r. (data wpływu 26 stycznia 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 1 lipca 2016 r. rozpoczęła prowadzenie działalności gospodarczej, główna działalność – PKD 55.20.Z – obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Wnioskodawczyni prowadzi księgowość na zasadach ogólnych i jest podatnikiem podatku VAT. W 2018 r. Wnioskodawczyni rozliczała się na podstawie skali podatkowej, natomiast od 2019 r. opłacać będzie podatek liniowy 19%.

W dniu 14 października 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła od dewelopera nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Na zakup nieruchomości została wystawiona faktura VAT ze stawką 8%. Faktura została zaksięgowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jednocześnie wraz z nabyciem ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej, Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 2/140 w nieruchomości niezabudowanej, udział wynoszący 56/3078 w kolejnej nieruchomości niezabudowanej oraz udział wynoszący 1/8 w kolejnej nieruchomości niezabudowanej. Nieruchomość, na której został posadowiony budynek mieszkalny została wprowadzona do środków trwałych firmy oraz na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonana została amortyzacja 10%. Nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej (wynajem krótkoterminowy). W 2017 r. Wnioskodawczyni na terenie nieruchomości postawiła budynek gospodarczy o wymiarach 2x3m. Postawienie budynku nie wymagało pozwolenia na budowę, wymagane było jedynie zgłoszenie. Budynek gospodarczy służy wyłącznie do użytku prywatnego np. przechowywanie kosiarki do trawy, narzędzi ogrodowych. Budynek ten nigdy nie był ujęty w środkach trwałych działalności gospodarczej oraz nie był amortyzowany. Postawienie budynku nie było związane z wydatkiem równym co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

Przychody z tytułu wynajmu krótkoterminowego były osiągane w ramach działalności gospodarczej od czerwca 2017 r. do końca sierpnia 2018 r. Od 1 września 2018 r. działalność gospodarcza została zawieszona.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza zbyć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz udziały w nieruchomościach niezabudowanych.

W złożonym do wniosku uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że działka nr 511/51, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, natomiast działki nr 511/45, nr 511/19 oraz nr 491 i 492 są niezabudowane. Budynek gospodarczy nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowalne (nie jest trwale związany z gruntem, nie posiada fundamentów). Wybudowanie budynku gospodarczego nie wymagało uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy prawo budowlane a jedynie zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy prawo budowlane. Budynek gospodarczy nie służył w sposób bezpośredni lub pośredni do działalności gospodarczej w zakresie najmu lub krótkotrwałego zakwaterowania. Budynek gospodarczy wykorzystywany był wyłącznie na cele prywatne (przechowywanie rzeczy prywatnych).

Nabycie udziałów w działkach niezabudowanych było bezpośrednio powiązane z nabyciem budynku mieszkalnego, nabycie udziałów w działkach niezabudowanych było warunkiem nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem. Budynek nabyty przez Wnioskodawczynię stanowi część osiedla domków wybudowanych przez dewelopera. Nieruchomości niezabudowane stanowią współwłasność z właścicielami sąsiednich nieruchomości zabudowanych innymi domami i przeznaczone są na drogę wewnętrzną, ciągi piesze do nieruchomości, tereny zielone.

Działki niezabudowane nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie stanowią przedmiotu najmu, dzierżawy. Wnioskodawczyni nie czerpie z nich dochodów. Nie stanowią środka trwałego w jej działalności gospodarczej.

Działki niezabudowane:

*   umożliwiają dostęp do nieruchomości, stanowią drogi wewnętrzne, ciągi piesze, teren zielony. Nie stanowią przedmiotu najmu, dzierżawy. Wnioskodawczyni nie czerpie z nich dochodów. Nie stanowią środka trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.
*   nie były i nie są oferowane do sprzedaży.
*   nie były wykonywane żadne czynności mające na celu przygotowanie działek do sprzedaży.

Budynek mieszkalny został nabyty w stanie deweloperskim (stan surowy zamknięty – z zamontowanymi drzwiami wejściowymi oraz stolarką okienną), wobec tego wymagał poniesienia wydatków na dostosowanie budynku do najmu, przy czym:

*   wartość wydatków na ulepszenia była niższa niż 30% wartości początkowej budynku,
*   Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków z czego Wnioskodawczyni skorzystała,
*   budynek po ulepszeniach został oddany do użytkowania w grudniu 2016 r.,
*   wydatki na ulepszenie nie spowodowały zmian w sposobie jego użytkowania, budynek w dalszym ciągu jest budynkiem mieszkalnym, w tym celu został wykonany,
*   budynek po ulepszeniach wykorzystywany był na najem krótkoterminowy od czerwca 2017 r. do końca sierpnia 2018 r.

Działki, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, są przeznaczone na cele terenów usług rekreacyjnych lub terenów zabudowy mieszanej mieszkaniowej jednorodzinnej i rekreacyjnej, a ponadto:

*   działka nr 511/45 - położona jest na terenach przeznaczonych na cele drogi wewnętrznej,
*   działka nr 491 - położona jest na terenach przeznaczonych na cele ciągu pieszo-jezdnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz udziałów w nieruchomościach niezabudowanych będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, czy też przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wpisanej do ewidencji środków trwałych firmy, amortyzowanej i wykorzystywanej w działalności gospodarczej, oraz udziałów w nieruchomościach niezabudowanych, nie będzie stanowiła przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.f., przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f., do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów ustawodawca wyraźnie zastrzegł, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodu z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego i związanego z nim gruntu. Na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt wprowadzenia nieruchomości o charakterze mieszkalnym do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz udziałów w nieruchomościach niezabudowanych stanowić będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest i odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie: w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Należy jednocześnie zaznaczyć, o czym mowa w art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f., że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej, gdyż sprzedaż tych nieruchomości nie może zostać dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie są one wykorzystywane na cele działalności gospodarczej i nie stanowią środków trwałych w działalności Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wydając niniejszą interpretację indywidualną, tutejszy organ oparł się na podanych we wniosku informacjach, że opisany we wniosku budynek jest budynkiem mieszkalnym a działki niezabudowane nie są wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej.

To podatnik bowiem dokonuje klasyfikacji składników majątku do odpowiedniej grupy środków trwałych stosownie do obowiązujących przepisów prawa, a mianowicie w oparciu o ww. rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych. Po dokonaniu zaś takiej klasyfikacji to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia faktu, że dany obiekt podlega odpowiedniej klasyfikacji, gdyż to podatnik jest osobą, która z tego faktu wywodzi skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.