Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.79.2017.3.BM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-11
Teza: opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 marca 2017 r. (data wpływu 27 marca 2017 r.), uzupełnionym pismami z dnia 2 czerwca 2017 r. (dat wpływu 7 czerwca 2017 r.) i z dnia 30 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 czerwca 2017 r. o przesłanie kompletnego wniosku, doprecyzowanie opisu sprawy oraz o opłatę i pismem z dnia 30 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 lipca 2017 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana …

*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią …

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniach wniosku)

W dniu 28.10.2009r. aktem notarialnym Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nabyli nieruchomość składającą się z zabudowanej działki oznaczonej nr ewidencyjnym 308/35 o pow. 7579 m2 położonej w … przy ul. … w udziale 1/2 … i … małżonkowie … i 1/2 w udziale … Spółka z o.o., której udziałowcami są … i … małżonkowie …. Zakup nie podlegał podatkowi VAT.

W zaświadczeniu wydanym przez Urząd Miasta … dnia 29.06.2009r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowej.

Od daty nabycia nieprzerwanie do chwili obecnej nieruchomość zakupiona przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na nazwisko … i … prywatnie jest składnikiem majątku prywatnego. Ww. nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy dla … Spółki z o.o., z którego przychody Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania opodatkowują w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z tytułu najmu prywatnego Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania są podatnikami podatku VAT.

W chwili obecnej Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zamierzają część swojego udziału w nieruchomości sprzedać firmie … Spółce z o.o.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 2 czerwca 2017 r. wskazano, że zakupiona przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania nieruchomość oznaczona nr ewidencyjnym 308/35 o pow. 7579 m2 położona w … przy ul. … w udziale 1/2 … i … małżonkowie … i 1/2 w udziale … spółka z o.o. była w chwili zakupu zabudowana starym, zniszczonym budynkiem, który w miesiącach II-V 2012 roku był rozebrany w całości siłami wspólnymi wszystkich udziałowców.

W dniu 26.07.2012 roku … Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę budynku handlowego wraz z infrastrukturą i rozpoczęła budowę budynku handlowego z zapleczem magazynowym i socjalno-biurowym na wspólnej działce /1/2 … i … małżonkowie … i 1/2 w udziale … sp. z o.o. / oznaczonej nr ewidencyjnym 308/35. Budowa budynku handlowego prowadzona przez firmę … Sp. z o.o. zakończyła się w lutym 2013r. Decyzją z dnia 14.02.2013r. udzielono … sp. z o.o. ul. ….. pozwolenia na użytkowanie budynku handlowego z zapleczem magazynowym i socjalno-biurowym w … przy ul. …. Od momentu oddania budynku do użytkowania, zagospodarowaniu i wyposażeniu w odpowiedni sprzęt do chwili obecnej … Sp. z o.o. prowadzi w ww. budynku działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - sklep handlowy. Budynek ten jest trwale związany z gruntem. Grunt będący w części własnością … i … jest przedmiotem dzierżawy na rzecz Spółki z o.o. … od 01.02.2014 roku. Nieruchomość jest dzierżawiona pod obiekt handlowy z infrastrukturą będących własnością Spółki z o.o. ….

… i … małżonkowie … nie posiadają na ww. działce żadnych budynków, budowli itp. jedynie grunt.

… i … z tytułu umowy dzierżawy wystawiają faktury VAT, są płatnikami podatku od towarów i usług.

Zainteresowany wskazał, że nie doszło i nie dojdzie do rozliczenia nakładów między Spółką z o.o. \`(...)\` a \`(...)\`/Zainteresowanym będącym stroną postępowania/ i \`(...)\`/Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania/, dotyczących znajdującego się na gruncie budynku. \`(...)\`-Zainteresowany będący stroną postępowania i \`(...)\` – Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nigdy nie wnieśli żadnych nakładów na znajdujący się na gruncie budynek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż części udziału … podlega podatkowi VAT, czy od tej transakcji należy naliczyć i odprowadzić 23% podatku VAT?
2.  Czy sprzedaż części udziału … podlega podatkowi VAT, czy od tej transakcji należy naliczyć i odprowadzić 23% podatku VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, w związku ze sprzedażą udziału części Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, będą występować w roli podatnika podatku od towarów i usług, dokonując czynności, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlegającej opodatkowaniu. Grunt ten jest wydzierżawiony i z tego tytułu Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania otrzymują czynsz dzierżawy. Grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terenie kraju. Skutkiem powyższego, w związku z dostawą przedmiotowej części przeznaczonej pod tereny zabudowy usługowej spełnione są przesłanki z art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania spełniają definicję podatnika podatku z art. 15 ust.1 ustawy.

Sprzedaż winna być opodatkowana stawką 23% - teren przeznaczony pod zabudowę usługową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 2082, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Oboje małżonkowie maja równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

We wniosku wskazano, że nieruchomość, od chwili nabycia, jest składnikiem majątku prywatnego Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania.

W tym miejscu wskazać należy, że według art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.), zwanej dalej k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa będąca usługą, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług dzierżawy usługodawca staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Jeżeli przedmiotem dzierżawy wykonywanej w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

We wniosku wskazano, że Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania przychody z tytułu dzierżawy ww. nieruchomości opodatkowują w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z tytułu najmu prywatnego Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania są podatnikami podatku VAT.

W związku z powyższym, w zakresie usługi dzierżawy nieruchomości (udziału w nieruchomości) każdy z Małżonków będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Należy więc stwierdzić, że skoro nieruchomość (udział w nieruchomości) jest przedmiotem dzierżawy, dowodzi to, że jest wykorzystywana w celach zarobkowych. Tak więc, w związku z dostawą ww. Nieruchomości zostaną wypełnione przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy, i z tego tytułu Zainteresowani będą występowali w charakterze podatników podatku do towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, planowana dostawa Nieruchomości dokonywana przez Małżonków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Z kolei w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jednym z warunków zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT jest brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) towarów, będących przedmiotem dostawy.

Kolejnym warunkiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT jest konieczność wykorzystywania towarów, będących przedmiotem dostawy przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Warunek wykorzystywania wyłącznie na cele działalności zwolnionej oznacza, że od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie takiej działalności, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 28.10.2009r. aktem notarialnym Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nabyli nieruchomość składającą się z zabudowanej działki oznaczonej nr ewidencyjnym 308/35 o pow. 7579 m2 w udziale 1/2 … i … małżonkowie … i 1/2 w udziale … Spółka z o.o., której udziałowcami są … i … małżonkowie …. Zakup nie podlegał podatkowi VAT. Działka w chwili zakupu była zabudowana starym, zniszczonym budynkiem, który w 2012 roku był rozebrany. W dniu 26.07.2012 roku … Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę budynku handlowego wraz z infrastrukturą i rozpoczęła budowę budynku handlowego z zapleczem magazynowym i socjalno-biurowym na wspólnej działce /1/2 … i … małżonkowie … i 1/2 w udziale … sp. z o.o. Budowa budynku handlowego prowadzona przez firmę … Sp. z o.o. zakończyła się w lutym 2013r. Decyzją z dnia 14.02.2013r. udzielono … sp. z o.o. pozwolenia na użytkowanie budynku handlowego z zapleczem magazynowym i socjalno-biurowym. Od momentu oddania budynku do użytkowania, zagospodarowaniu i wyposażeniu w odpowiedni sprzęt do chwili obecnej … Sp. z o.o. prowadzi w ww. budynku działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - sklep handlowy. Budynek ten jest trwale związany z gruntem. Grunt będący w części własnością … i … jest przedmiotem dzierżawy na rzecz Spółki z o. o. …. Nieruchomość jest dzierżawiona pod obiekt handlowy z infrastrukturą będących własnością Spółki z o.o. …. … i … z tytułu umowy dzierżawy wystawiają faktury VAT, są płatnikami podatku od towarów i usług.

… i … małżonkowie … nie posiadają na ww. działce żadnych budynków, budowli itp. jedynie grunt.

W chwili obecnej Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zamierzają część swojego udziału w nieruchomości sprzedać firmie … Spółce z o.o.

Zainteresowany wskazał, że nie doszło i nie dojdzie do rozliczenia nakładów między Spółką z o.o. \`(...)\` a \`(...)\`/Zainteresowanym będącym stroną postępowania/i \`(...)\` /Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania/, dotyczących znajdującego się na gruncie budynku. \`(...)\`-Zainteresowany będący stroną postępowania i \`(...)\` – Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nigdy nie wnieśli żadnych nakładów na znajdujący się na gruncie budynek.

Stosownie do art. 48 k. c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków. Przedmiotem sprzedaży, w świetle prawa cywilnego, jest cała nieruchomość. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy, w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzeczy dzierżawionej, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, o czym stanowi art. 3531 k.c.

W świetle art. 693 § 1 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Na podstawie art. 705 k.c., po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Do dzierżawy – stosownie do treści art. 694 k.c. – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

W myśl art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.

Wobec przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro dzierżawca wybudował budynek handlowy z zapleczem magazynowym i socjalno-biurowym z własnych środków i dla zrealizowania własnych celów tj. prowadzenia w nim działalności handlowej, nie sposób przyjąć, że Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania dokonają dostawy ww. budynku posadowionego na zbywanej działce. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na kupującego formalnie przejdzie prawo dysponowania gruntem wraz z ww. budynkiem. W świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest ww. budynek, ponieważ to dzierżawca – Spółka z o.o. … dysponuje wybudowanym przez siebie budynkiem jak właściciel. Jak wynika z opisu sprawy, ww. budynek jest używany przez dzierżawcę do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i używany przez niego od chwili jego wzniesienia. Wskazany obiekt powstał na skutek działań dzierżawcy i dzierżawca sfinansował jego budowę. Ponadto, jak wskazano we wniosku, w związku ze sprzedażą przedmiotowego budynku Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie rozliczą nakładów ze Spółką z o.o. …. Zatem umowa sprzedaży udziału w nieruchomości przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na rzecz Spółki … nie będzie obejmowała ww. budynku wzniesionego przez dzierżawcę. Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie są bowiem w jego ekonomicznym posiadaniu przed dokonaniem zbycia gruntu na rzecz kupującego. Prawo to pozostaje po stronie dzierżawcy, który posadowił na ww. gruncie wskazany budynek. Tym samym w następstwie przedmiotowego zbycia nie dojdzie do dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, tj. nie dojdzie do przeniesienia przez Wnioskodawcę na rzecz kupującego prawa do rozporządzania jak właściciel ww. budynkiem wzniesionym na zbywanym gruncie przez dzierżawcę. Przeniesienie przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na kupującego prawa do rozporządzania towarem jak właściciel ograniczy się w związku z tym do gruntu (udziału w gruncie) będącego do czasu transakcji przedmiotem dzierżawy.

Z powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W niniejszym przypadku, przedmiotem planowanej dostawy przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania będzie udział w gruncie zabudowanym budynkiem (na działce o nr ewidencyjnym 308/35 znajduje się budynek Spółki …).

W związku z powyższym dostawa udziału w gruncie nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, zakup ww. nieruchomości nie podlegał podatkowi Vat, zatem Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Jednak, udział w nieruchomości był wykorzystywany przez Zainteresowanego będącego stroną postepowania i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania do dzierżawy, z tytułu której są podatnikami podatku VAT.

W konsekwencji dostawa udziału w ww. działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, iż skoro planowana sprzedaż udziału w nieruchomości, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, to od tej sprzedaży, dokonywanej przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz

*   Zainteresowaną niebędącą stroną postepowania,

należy naliczyć i odprowadzić podatek VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku w wysokości 23%.

Z uwagi na fakt, iż Zainteresowani wywiedli dla ww. transakcji prawidłowy skutek prawny, choć na podstawie częściowo odmiennej argumentacji, stanowisko Zainteresowanych uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.