Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.797.2019.2.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-28
Teza: rozliczenia i udokumentowania nadpłaty powstałej po stronie Najemców z tytułu różnicy pomiędzy opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym
Słowa kluczowe: dotacja; konsorcjum; projekt
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 20 listopada 2019 r. (data wpływu 25 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismem z 20 lutego 2020 r. (data wpływu 20 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczenia i udokumentowania nadpłaty powstałej po stronie Najemców z tytułu różnicy pomiędzy opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2019 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczenia i udokumentowania nadpłaty powstałej po stronie Najemców z tytułu różnicy pomiędzy opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym.

Ww. wniosek został uzupełniony o brakującą opłatę w dniu 20 lutego 2020 r. Opłatę wniesiono w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 7 lutego 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.797.2019.1.IK.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

26 czerwca 2019 roku A. sp. z o.o. (dalej: Spółka, Nabywca), na podstawie umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) nabyła za wynagrodzeniem od R. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca) nieruchomość, na którą składa się:

(i) prawo odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym przy ul. J., stanowiącego odrębną nieruchomość niemieszkalną, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą („Lokal 1”); oraz

(ii) prawo odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym przy ul. J., stanowiącego odrębną nieruchomość niemieszkalną, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Lokal 2”);

wraz z odpowiadającymi im udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej (tj. w prawie własności gruntu o powierzchni całkowitej 44.716,00 m2 oraz w częściach wspólnych budynku, położonego przy ul. J. wraz z budowlami, przynależnościami i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali) wynoszącym łącznie 71593/239720 (tj. udział związany z własnością Lokalu 1 wynosi 68509/239720 części oraz udział związany z własnością Lokalu 2 wynosi 3084/239720 części), na którą składają się następujące działki gruntu:

(i) nr … położona przy ul J.,

(ii) nr … położona przy ul. J.,

(iii) nr … położona przy ul. G.,

(iv) nr … położone przy ul. O., oraz

(v) nr … położona przy ul. O,

dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą, dalej: Nieruchomość.

Nieruchomość składa się na kompleks centrum handlowego „K.”. Dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie ze wspólnym oświadczeniem Stron w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”).

Nabywca prowadzi aktualnie działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Zbywca wynajmował powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości najemcom (dalej: Najemcy) na podstawie umów najmu (dalej: Umowy najmu). Czynsz płatny przez Najemców był powiększany o podatek VAT.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości Zbywca nie prowadzi aktywnej działalności, polegającej na wynajmie nieruchomości i w najbliższej przyszłości, po zakończeniu rozliczeń związanych z Umową Sprzedaży planowana jest jego likwidacja.

Zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na podstawie Umowy Sprzedaży podlegało opodatkowaniu VAT. Nabywcy przysługiwało prawo do odliczeniu podatku VAT naliczonego na tej transakcji. Konsekwencje w podatku VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostały potwierdzone przed transakcją poprzez uzyskanie wspólnych interpretacji indywidualnych (interpretacja z dnia 20 maja 2019 r. sygnatura 0114-KDIP1-1.4012.152.2019.2.KBR oraz interpretacja z dnia 22 maja 2019 r. sygnatura 0111-KDIB4.4014.72.2019.3.BD.

Zgodnie z zapisami Umów najmu Zbywca ponosił koszty eksploatacyjne Nieruchomości związane z wynajmowanymi powierzchniami (dalej: Koszty Eksploatacyjne). Koszty Eksploatacyjne były rozliczane odrębnie od opłat czynszowych na podstawie wystawianych przez Zbywcę Najemcom faktur za opłaty eksploatacyjne (dalej: Opłaty Eksploatacyjne).

W ciągu danego roku Opłaty Eksploatacyjne rozliczane były zaliczkowo na podstawie prognoz kalkulowanych na dany rok kalendarzowy w wysokości 1/12 prognozowanej przez Zbywcę wartości Kosztów Eksploatacyjnych za dany rok, ustaloną na początku danego roku.

Następnie, po zakończeniu danego roku następowało rozliczenie Kosztów Eksploatacyjnych wg faktycznego zużycia przez Najemców. W związku z tym faktyczna wysokość Kosztów Eksploatacyjnych poniesionych w danym roku przez Zbywcę różniła się co do zasady od wysokości Opłat Eksploatacyjnych zafakturowanych na Najemców w ciągu roku.

Po zakończeniu danego roku Zbywca dokonywał zatem wyliczenia faktycznie poniesionych Kosztów Eksploatacyjnych za zakończony rok oraz wyrównania zafakturowanej na Najemców kwoty Opłat Eksploatacyjnych za zakończony rok do rzeczywistej kwoty Kosztów Eksploatacyjnych tego roku.

W zależności od tego, czy rzeczywiste Koszty Eksploatacyjne poniesione przez Zbywcę w danym roku okazały się niższe (nadpłata) czy wyższe (niedopłata) od zafakturowanej w danym roku kwoty Opłat Eksploatacyjnych na rzecz Najemców, wyrównanie Kosztów Eksploatacyjnych dokonywane było w następujący sposób:

1.  Rozliczenie niedopłaty - gdyby Koszty Eksploatacyjne okazały się wyższe od Opłat Eksploatacyjnych, tj. po stronie Najemców wystąpiłaby niedopłata z tytułu Kosztów Eksploatacyjnych, Zbywca obciążałby Najemców różnicą pomiędzy wartością Kosztów Eksploatacyjnych a Opłat Eksploatacyjnych poprzez wystawienie faktury korygującej dotyczącej rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych.
2.  Rozliczenie nadpłaty - w przypadku, gdy Opłaty Eksploatacyjne okazały się wyższe od Kosztów Eksploatacyjnych, tj. po stronie Najemców powstała nadpłata z tytułu Kosztów Eksploatacyjnych, Zbywca zobowiązany był do zwrotu Najemcom nadwyżki Opłat Eksploatacyjnych nad Kosztami Eksploatacyjnymi poprzez wystawienie faktury korygującej do faktury dotyczącej rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych.

W przypadku wystawienia przez Zbywcę faktury korygującej w związku z wystąpieniem nadpłaty po stronie Najemców, Zbywca w zależności od umowy z danym najemcą co do zasady albo dokonywał zwrotu nadpłaty Najemcom w postaci przelewu albo rozliczenie faktury korygującej miało miejsce w taki sposób, że Najemca regulując faktury miesięczne wystawiane przez Zbywcę z tytułu Opłat Eksploatacyjnych w kolejnym roku dokonywał potrącenia kwoty wynikającej z faktury korygującej z bieżącymi fakturami wystawianymi na Najemców przez Zbywcę za kolejny rok.

W związku z tym, że Zbywca sprzedał Nieruchomość 26 czerwca 2019, od tego dnia Nabywca wstąpił z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości (w tym również, stosownie do uzgodnień Zbywcy i Nabywcy, nastąpiło przeniesienie na Spółkę praw wynikających z zabezpieczeń obowiązków najemcy wynikających z Umów najmu, dokumentów gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych). Najemcy zostali poinformowani o zmianie właściciela Nieruchomości i o wstąpieniu Nabywcy z mocy prawa w stosunki z Najemcami. W związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nie podpisywał z Najemcami aneksów zmieniających Umowy najmu.

W związku z nabyciem Nieruchomości Nabywca prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca wykonuje powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Zgodnie z zapisami Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Zbywcy przysługuje prawo do wystawienia faktur dotyczących wszystkich Opłat Eksploatacyjnych za miesiąc, w którym została zawarta Transakcja włącznie. Ponadto Zbywca jest zobowiązany pokryć wszelkie koszty związane z Nieruchomością, za okres do końca miesiąca, w którym doszło do zawarcia Umowy Sprzedaży.

Z uwagi na zmianę właściciela Nieruchomości, a tym samym zmianę podmiotu będącego wynajmującym Nieruchomości Najemcom, strony ustaliły, że po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym doszło do zawarcia Transakcji dokonają rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych pobranych od Najemców z Kosztami Eksploatacyjnymi poniesionymi przez Zbywcę w roku, w którym Nieruchomość została sprzedana na rzecz Nabywcy.

Zgodnie z Umową Sprzedaży rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych za okres od 1 stycznia 2019 do końca czerwca 2019 nastąpi na podstawie umów najmu oraz faktycznych kosztów operacyjnych podlegających rozliczeniu z Najemcami na podstawie odnośnych umów najmu i dotyczących okresu od 1 stycznia 2019 roku (włącznie) do końca czerwca 2019 roku. Mechanizm rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych został opisany w załączniku do Umowy Sprzedaży.

Zgodnie z przyjętym mechanizmem rozliczeń Zbywca sporządzi na własny koszt i doręczy Nabywcy rozliczenie określające m.in.:

*   Koszty Eksploatacyjne zapłacone lub wymagalne przez Zbywcę dotyczące całego Okresu Rozliczeniowego wraz z kopiami odpowiednich faktur;
*   łączną kwotę wszystkich Opłat Eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od Najemców na podstawie umów najmu (bez VAT), dotyczących całego okresu Rozliczeniowego wraz ze specyfikacją;
*   łączną kwotę wszystkich Kosztów Eksploatacyjnych dotyczących całego Okresu Rozliczeniowego, które będą należne od Najemców na podstawie umów najmu po przeprowadzeniu rocznego rozliczenia wraz ze specyfikacją.

Nabywca może we własnym zakresie zlecić ponowne przeliczenie rozliczenia zaproponowanego przez Zbywcę, jeśli się z nim nie zgodzi. W takim przypadku Zbywca umożliwi Nabywcy wgląd do dokumentów, na podstawie których dokonano wyliczenia.

Mechanizm rozliczenia różnicy pomiędzy Kosztami Eksploatacyjnymi i Opłatami Eksploatacyjnymi dotyczącymi okresu rozliczeniowego od 1 stycznia 2019 roku do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do zawarcia Transakcji Umowy Sprzedaży (dalej: Okres Rozliczeniowy) uzależniony jest od tego, czy rzeczywiste Koszty Eksploatacyjne poniesione przez Zbywcę w Okresie Rozliczeniowym były niższe (nadpłata) czy wyższe (niedopłata) od zafakturowanej kwoty Opłat Eksploatacyjnych na Najemców w Okresie Rozliczeniowym.

W związku z tym, że po nabyciu Nieruchomości Nabywca jest zobowiązany do dokonania rozliczenia ww. różnicy z Najemcami, natomiast Zbywca jest podmiotem ponoszącym rzeczywiste Koszty Eksploatacyjne za Okres Rozliczeniowy, rozliczona przez Nabywcę z Najemcami ww. różnica jest, zgodnie z ustaleniami zainteresowanych, z kolei rozliczana między Nabywcą i Zbywcą.

Rozliczenie przygotowane przez Zbywcę będzie wskazywało kwotę korekty Kosztów Eksploatacyjnych na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym:

*   jeśli korekta będzie ujemna (tzn. gdy suma Kosztów Eksploatacyjnych poniesionych przez Zbywcę będzie wyższa niż uzyskana w tym samym okresie przez Zbywcę od najemców suma Opłat Eksploatacyjnych),,kwota ta zostanie zapłacona przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.
*   jeśli korekta będzie dodatnia (tzn. gdy suma Kosztów Eksploatacyjnych poniesionych przez Zbywcę będzie niższa niż uzyskana w tym samym okresie przez Zbywcę od najemców suma Opłat Eksploatacyjnych), kwota ta zostanie zapłacona przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Wobec powyższego, Strony ustaliły, że:

1.  W przypadku, gdy korekta Kosztów Eksploatacyjnych na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży (zaakceptowana, uzgodniona lub ustalona przez specjalistę ds. zarządzania aktywami, w zależności od sytuacji) będzie ujemna, Sprzedający (i) wystawi Kupującemu odpowiednią fakturę VAT odzwierciedlającą tę kwotę (powiększoną o podatek VAT, (ii) będzie uprawiony do otrzymania odpowiedniej płatności bezpośrednio od Nabywcy w ustalonym terminie;
2.  W przypadku, gdy korekta Kosztów Eksploatacyjnych na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży (zaakceptowana, uzgodniona lub ustalona przez specjalistę ds. zarządzania aktywami, w zależności od sytuacji) będzie dodatnia, kwota taka zostanie zwrócona przez Sprzedającego (w odpowiednich częściach) na podstawie odpowiedniej faktury VAT, bezpośrednio na rzecz Kupującego w ustalonym terminie.

Dodatkowo, mechanizm rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych przewiduje, że Nabywca jest odpowiedzialny za przeprowadzenie z Najemcami rozliczenia Kosztów Eksploatacyjnych i Opłat Eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od Najemców na podstawie umów najmu zawartych na rok 2019.

W wyniku rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy, dokonanego przez Zbywcę i Nabywcę okazało się, że suma opłat Eksploatacyjnych zapłaconych przez Najemców Zbywcy na podstawie wystawionych przez Zbywcę faktur w Okresie Rozliczeniowym, których wartość wynika z prognozy sporządzonej przez Zbywcę, okazała się wyższa niż faktycznie poniesione przez Zbywcę Koszty Eksploatacyjne dotyczące Okresu Rozliczeniowego – w związku z czym wystąpi nadpłata na poziomie Najemców.

W takiej sytuacji Nabywca powinien wystawić obciążeniową notę księgową (na kwotę netto) lub wystawić fakturę VAT na Zbywcę z tytułu rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy, na kwotę równą nadpłacie Najemców, tj. nadwyżce wartości Opłat Eksploatacyjnych nad wartością Kosztów Eksploatacyjnych, dotyczącą Okresu Rozliczeniowego.

Mając powyższe na uwadze, Strony zamierzają dokonać przedmiotowego rozliczenia w następujący sposób:

*   Nabywca będzie zobowiązany do dokonania rozliczenia z Najemcami za Okres Rozliczeniowy. W zależności od ustaleń z danym Najemcą, rozliczenie może nastąpić poprzez dokonanie odpowiedniej korekty wystawionych faktur za dany okres bądź poprzez udzielenie Najemcom przez Nabywcę rabatu w kwocie netto równej nadpłacie Opłat Eksploatacyjnych nad faktycznymi Kosztami Eksploatacyjnymi dotyczącymi Okresu Rozliczeniowego powiększonej o podatek VAT oraz uwzględnienie rabatu w rozliczeniu bieżących Opłat Eksploatacyjnych.
*   Z uwagi na fakt, że Zbywca otrzymał od Najemców kwotę przewyższającą faktyczne obciążenie Zbywcy z tytułu Kosztów Eksploatacyjnych dotyczących Okresu Rozliczeniowego, natomiast rozliczenie nadpłaty zostanie dokonane przez Nabywcę (obniżenie należności Nabywcy od Najemców), Nabywca wystawi na Zbywcę obciążeniową notę księgową lub fakturę VAT z tytułu rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych w kwocie równej nadpłacie Opłat Eksploatacyjnych dotyczącej Okresu Rozliczeniowego (ewentualnie powiększonej o VAT w zależności od formy rozliczenia).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy rozliczenie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nadpłaty powstałej po stronie Najemców z tytułu rozliczenia różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi za Okres Rozliczeniowy powinno być udokumentowane notą księgową, opiewającą na kwotę netto różnicy pomiędzy wysokością Opłat Eksploatacyjnych a wysokością Kosztów Eksploatacyjnych, wystawioną odpowiednio przez Nabywcę na Zbywcę?
2.  W przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie 1) czy na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej rozliczenie różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym, wystawionej przez Nabywcę?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Pytanie 1 - stanowisko:

Zdaniem Spółki, mimo wstępnie przyjętego w Umowie Sprzedaży mechanizmu rozliczeń, przewidującego rozliczenie powstałej nadpłaty na podstawie odpowiedniej faktury, rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy pomiędzy Zbywcą i Nabywcą powinno nastąpić na podstawie noty księgowej w wysokości kwoty netto różnicy pomiędzy wysokością Opłat Eksploatacyjnych a wysokością Kosztów Eksploatacyjnych.

Uzasadnienie:

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)- art. 7 ust. 1 ustawy.

Przez świadczenie usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się natomiast każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak wynika z powyższego, definicja odpłatnego świadczenia usług zawarta w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT jest bardzo szeroka i określa zakres przedmiotowy opodatkowania w sposób dopełniający definicję towarów. Tym samym, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają zasadniczo, wszystkie czynności wykonywane w ramach odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innego podmiotu), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Nie oznacza to jednak, że powyższa definicja obejmuje swoim zakresem wszystkie sytuacje gospodarcze zaistniałe pomiędzy kontrahentami, których efektem jest powstanie przysporzenia pieniężnego po jednej stronie na skutek określonego działania bądź zaniechania drugiej strony.

Przesłanką dla uznania danego działania, powstrzymania się od działania bądź tolerowania czynności lub sytuacji za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jest łącznie spełnienie następujących warunków:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba wyżej wymienione warunki winny być spełnione łącznie, aby dane świadczenie stanowiło usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tak więc, dane czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy:

*   istnieje bezpośredni związek pomiędzy wykonaniem czynności a otrzymanym świadczeniem wzajemnym w ten sposób, że otrzymane kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego i są wypłacane w konsekwencji wykonania świadczenia lub
*   dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

W związku z tym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem, i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). Tym samym, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Spółki, w przypadku opisanym w stanie faktycznym, w której wystąpi nadpłata na poziomie Najemców w odniesieniu do rozliczenia za Okres Rozliczeniowy, gdy właścicielem Budynku był Zbywca, rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nie powinno być uznane za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nie występuje jednak żaden stosunek zobowiązaniowy. Nabywca w opisanym rozliczeniu nie będzie wykonywał żadnego świadczenia na rzecz Zbywcy, za które należne byłoby wynagrodzenie. Dokonywane rozliczenie nadpłaty poniesionej przez Najemców wynika z faktu zmiany właściciela Nieruchomości w ciągu roku i stanowi de facto formę zwrotu kosztów poniesionych przez jedną ze stron (tu: Nabywcy, który będzie zobowiązany do dokonania odpowiednich rozliczeń z Najemcami w stosunku do Okresu Rozliczeniowego.

Strony dokonując rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Okresu Rozliczeniowego nie świadczą wobec siebie żadnych usług. W konsekwencji, powstała w wyniku rozliczenia korekta, wynikająca z Opłat Eksploatacyjnych a wysokością Kosztów Eksploatacyjnych nie może być dokumentowana fakturą VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy pomiędzy Zbywcą i Nabywcą powinno zatem nastąpić na podstawie noty księgowej w wysokości kwoty netto różnicy pomiędzy wysokością Opłat Eksploatacyjnych a wysokością Kosztów Eksploatacyjnych. W związku z brakiem świadczenia usług czy dostawy towarów nie wystąpi w tym przypadku obowiązek wystawienia faktury VAT. Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w innych interpretacjach wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych, przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.384.2017.1.AKO czy w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP1/443-611/14-2/AP.

Pytanie 2 - stanowisko:

Zdaniem Spółki, w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie nr 1 była negatywna, tj. według tut. Organu rozliczenie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą powinno zostać udokumentowane fakturą VAT, Zbywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT - prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury VAT dokumentującej rozliczenie różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym, wystawionej przez Nabywcę.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym - jak stanowi art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a - w przypadku nabycia towarów i usług kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika.

Strony są podatnikami VAT, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT. Zbywca do Daty Transakcji prowadził działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie powierzchni magazynowych Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT. Nabywca natomiast w ramach prowadzenia działalności gospodarczej nabył przedmiotową Nieruchomość, którą będzie następnie wynajmować. Zbycie Nieruchomości na rzecz Nabywcy było opodatkowane VAT. Umowa sprzedaży stanowiąca podstawę transakcji stanowi również podstawę rozliczenia różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym między Zbywcą i Nabywcą.

W związku z powyższym Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że rozliczenie pomiędzy nimi różnicy między Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym ma związek z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą, a tym samym spełniona jest przesłanka wynikająca z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT stanowiąca podstawę prawa do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Nabywcę na Zbywcę w związku z rozliczeniem.

Ustawa o VAT przewiduje kilka wyjątków od prawa do odliczenia VAT naliczonego, o których mowa w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT. Zgodnie z niniejszym przepisem nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    *   stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
    *   podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
    *   potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
4.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
5.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Zdaniem Spółki, w przypadku uznania, iż rozliczenie pomiędzy Nabywcą oraz Zbywcą powinno podlegać opodatkowaniu VAT, nie zajdzie żadne z powyższych zdarzeń, ponieważ:

1.  faktura zostanie wystawiona przez podmiot istniejący, tj. Nabywcę;
2.  faktura wystawiona przez Nabywcę zostanie zaakceptowana przez Zbywcę;
3.  do analizowanej transakcji nie będzie miała zastosowania sytuacja, w której nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze;
4.  kwoty podane na fakturze wystawionej przez Nabywcę będą zgodne z rzeczywistością i wynikają z zapisów Umowy Sprzedaży, której stroną są Zbywca i Spółka;
5.  czynność będąca przedmiotem faktury zostanie faktycznie dokonana przez Nabywcę;
6.  czynność będąca przedmiotem rozliczenia nie jest czynnością pozorną ani czynnością nieważną, o których mowa w art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego;
7.  analizowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku ani nie jest wyłączona z opodatkowania, ponieważ mamy do czynienia ze świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, do którego nie mają zastosowania zwolnienia przewidziane art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 ani art. 82 ust. 3 Ustawy o VAT

Podsumowując powyższe, Wnioskodawcy uważają, że w sytuacji przedstawionej w zdarzeniu przyszłym, w przypadku uznania, iż rozliczenie powinno podlegać opodatkowaniu VAT, nie ma podstaw, aby Zbywca nie mógł dokonać obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury VAT dokumentującej rozliczenie różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym, wystawionej przez Nabywcę.

Poniesienia kosztów rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych, a tym samym zapłata podatku VAT wynikającego z otrzymanej z tego tytułu faktury jest bowiem niewątpliwie związane z prowadzoną przez Zbywcę działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych. Pomimo, iż Zbywca nie prowadzi już aktywnej działalności w tym zakresie, jako podatnik VAT powinien on korzystać z prawa do odliczenia podatku VAT na tej samej podstawie, co w okresie prowadzenia działalności w zakresie najmu, ponieważ rozliczenie Kosztów Eksploatacyjnych jest bezpośrednio i ściśle związane z działalnością gospodarczą Zbywcy jako podatnika VAT. Takie stanowisko zostało wprost potwierdzone w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w wyroku z dnia 3 marca 2005 r. w sprawie C-32/03 I/S Fini H przeciwko Skatteministeriet.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności został sformułowany odpowiednio w art. 7 i w art. 8 ww. ustawy. I tak, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dana usługa podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Warto w tym miejscu wskazać, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem, i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług należy rozumieć prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). Tym samym, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisie sprawy przedstawionym w złożonym wniosku Wnioskodawca wskazał, że 26 czerwca 2019 r. nabył za wynagrodzeniem od innej spółki z o.o. (dalej: Zbywca) nieruchomość – kompleks centrum handlowego. Aktualnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Do dnia zawarcia Transakcji Zbywca wynajmował powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości Najemcom. Czynsz płatny przez Najemców był powiększany o podatek VAT.

Zgodnie z zapisami Umów najmu Zbywca ponosił Koszty Eksploatacyjne Nieruchomości związane z wynajmowanymi powierzchniami. Koszty te były rozliczane odrębnie od opłat czynszowych na podstawie wystawianych przez Zbywcę Najemcom faktur za Opłaty Eksploatacyjne. Opłaty te rozliczane były zaliczkowo na podstawie prognoz kalkulowanych na dany rok kalendarzowy w wysokości 1/12 prognozowanej przez Zbywcę wartości Kosztów Eksploatacyjnych za dany rok, ustaloną na początku danego roku. Po zakończeniu danego roku następowało rozliczenie Kosztów Eksploatacyjnych wg faktycznego zużycia. W związku z tym faktyczna wysokość Kosztów Eksploatacyjnych poniesionych w danym roku przez Zbywcę różniła się co do zasady od wysokości Opłat Eksploatacyjnych zafakturowanych na Najemców w ciągu Roku.

Z uwagi na zmianę właściciela Nieruchomości w czerwcu 2019 r., strony ustaliły, że po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym doszło do zawarcia Transakcji dokonają rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych pobranych od Najemców z Kosztami Eksploatacyjnymi poniesionymi przez Zbywcę w roku, w którym Nieruchomość została sprzedana Nabywcy.

W związku z tym, że po nabyciu Nieruchomości Nabywca jest zobowiązany do dokonania rozliczenia różnicy z Najemcami, natomiast Zbywca jest podmiotem ponoszącym rzeczywiste Koszty Eksploatacyjne za Okres Rozliczeniowy, rozliczona przez Nabywcę z Najemcami różnica powinna zostać z kolei rozliczona między Nabywcą i Zbywcą.

W wyniku rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy, dokonanego przez Zbywcę i Nabywcę okazało się, że suma opłat Eksploatacyjnych zapłaconych przez Najemców Zbywcy na podstawie wystawionych przez Zbywcę faktur w Okresie Rozliczeniowym, których wartość wynika z prognozy sporządzonej przez Zbywcę, okazała się wyższa niż faktycznie poniesione przez Zbywcę Koszty Eksploatacyjne dotyczące Okresu Rozliczeniowego – w związku z czym wystąpi nadpłata na poziomie Najemców.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy rozliczenie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nadpłaty powstałej po stronie Najemców z tytułu rozliczenia różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi za Okres Rozliczeniowy powinno być udokumentowane notą księgową, opiewającą na kwotę netto różnicy pomiędzy wysokością Opłat Eksploatacyjnych a wysokością Kosztów Eksploatacyjnych, wystawioną odpowiednio przez Nabywcę na Zbywcę.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przy czym przez sprzedaż w myśl art. 2 pkt 22 ww. ustawy rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W odniesieniu do opisanego zdarzenia należy stwierdzić, że wykonywane przez Wnioskodawcę czynności rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy nie stanowią świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Zbywcy. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Wnioskodawca nie będzie wykonywał na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie. Pomiędzy Wnioskodawcą a Zbywcą w przypadku rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy do takiej czynności nie dochodzi. Nabywca, dokonując rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za Okres Rozliczeniowy nie świadczy zatem żadnej usługi na rzecz Zbywcy. W konsekwencji, powstała w wyniku rozliczenia nadpłata Najemców, tj. nadwyżka wartości Opłat Eksploatacyjnych nad wartością Kosztów Eksploatacyjnych dotycząca Okresu Rozliczeniowego nie może być dokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy. Tym samym, rozliczenie pomiędzy Nabywcą i Zbywcą nadpłaty powstałej po stronie Najemców z tytułu rozliczenia różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi za Okres Rozliczeniowy może być udokumentowana notą księgową, opiewającą na kwotę netto różnicy pomiędzy wysokością Opłat Eksploatacyjnych a wysokością Kosztów Eksploatacyjnych, wystawioną przez Nabywcę na Zbywcę. Brak jest bowiem przeciwwskazań dla dokumentowania czynności niepodlegających opodatkowaniu zwykłymi rachunkami, notami księgowymi lub innymi dowodami księgowymi zewnętrznymi.

Powstałe w wyniku dokonanego rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych nadpłaty Najemców nie będą stanowić wynagrodzenia należnego Nabywcy od Zbywcy. Nadpłata to kwota przysługująca Najemcom od Zbywcy, którzy ponieśli opłaty w wysokości wyższej niż rzeczywiste koszty Opłat Eksploatacyjnych i które – jak wskazano we wniosku – Nabywca wyodrębni na fakturze dotyczącej bieżących Opłat Eksploatacyjnych wystawionej przez Nabywcę dla Najemców. Natomiast konieczność dokonania rozliczenia nadpłaty z Najemcami z tytułu wyrównania Opłat Eksploatacyjnych przez Wnioskodawcę wynika z umowy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tym samym, odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2 dotycząca prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej rozliczenie różnicy pomiędzy Opłatami Eksploatacyjnymi a Kosztami Eksploatacyjnymi w Okresie Rozliczeniowym, wystawionej odpowiednio przez Nabywcę na Zbywcę, stała się bezprzedmiotowa.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.