Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-112/16/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-05-20
Teza: Dostawa prawa wieczystego użytkowania działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami – pierwsze zasiedlenie wynajmowanych obiektów
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 lutego 2016 r. (data wpływu 9 lutego 2016 r.), uzupełnionym pismem z 25 kwietnia 2016 r. (data wpływu 29 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2016 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z 25 kwietnia 2016 r. (data wpływu 29 kwietnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 15 kwietnia 2016 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Upadła Spółka z o.o. poniosła nakłady na nieruchomość. Nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Inwestycja została formalnie przez upadłego zakończona. Upadły odliczał podatek naliczony od faktur związanych z remontem i adaptacją obiektu. Syndyk dnia 29 sierpnia 2011 r. zawarł umowę najmu nieruchomości. Nieruchomość była więc używana w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Aktualnie nieruchomość przeznaczona jest do sprzedaży w toku postępowania upadłościowego.

W uzupełnieniu wniosku podano ponadto, że:

1.  Nieruchomość składa się z jednej geodezyjnie wyodrębnionej działki o numerze 2996/295.
2.  Upadły prowadzi działalność gospodarczą od 2004 r.
3.  Upadły jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług 21 maja 2004 r., składa deklaracje i odprowadza podatek należny. Aktualnie robi to syndyk masy upadłości.
4.  Upadły nabył nieruchomość dnia 3 listopada 2006 r. aktem notarialnym od syndyka masy upadłości Zakładów Naprawczych. Po nabyciu przeznaczył na cele działalności gospodarczej.
5.  Nabycie nieruchomości było zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (budynki), a prawo użytkowania wieczystego w oparciu o § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów.
6.  Z uwagi na sprzedaż zwolnioną nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego.
7.  Upadły nabył grunt wraz z budynkami i budowlami. Były one oddawane do użytku w latach 1974 do 1977.
8.  Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego wskazanej wyżej działki wraz z prawem własności posadowionych na tej działce budynków i budowli. Na działce znajduje się budynek hali produkcyjnej, pół budynku biurowo-socjalnego, wiata stalowa, drogi i place. Syndyk wynajmował wszystkie budynki i budowle znajdujące się na działce. Hala, wiata, place i drogi były wynajmowane w okresie od 29 sierpnia 2011 r. do 31 grudnia 2015 r. i aktualnie. Pomieszczenia biurowo-socjalne – część od 29 sierpnia 2011 r. do nadal, część od 3 stycznia 2011 r.
9.  Upadły po nabyciu rozpoczął inwestycję nierozliczoną, której przedmiotem była całość nabytej nieruchomości. Po wyremontowaniu aktualnie przeznaczonej do sprzedaży hali i budynku socjalno-biurowego, upadły prowadził tu zakład przerobu stali. Przedmiotem nabycia przez upadłego była całość nieruchomości. Była ona niezakończoną inwestycją. Nieruchomość została podzielona. Powstały dwa bliźniacze obiekty. Oba obejmowały halę, część budynku socjalno-biurowego, wiatę stalową, place i drogi. Jedna część, która była częściowo dzierżawiona przez krótki okres czasu, została zbyta przez syndyka z podatkiem VAT. Aktualnie przeznaczona do sprzedaży część także miała być sprzedawana z podatkiem VAT, ale w świetle nowego orzecznictwa sądów administracyjnych i faktu wykorzystywania tej części położonej na działce nr 2996/295 na cele objęte opodatkowaniem niniejszy wniosek stał się koniecznym. Zakład przerobu stali znajdujący się na przedmiotowej działce był wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu. Najem, który prowadzi syndyk, także jest czynnością opodatkowaną.
10.  Wszystkie obiekty będące przedmiotem sprzedaży są budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Oznaczenie PKOB: 1251 hala, 1220 budynek socjalno-biurowy, 1252 wiata stalowa (pomieszczenie magazynowe).
11.  Budynki i budowle są trwale związane z gruntem.
12.  Nakłady stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
13.  Na pytanie tut. Organu: „Czy wszystkie budynki i budowle mające być przedmiotem sprzedaży zostały ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i czy wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego budynku i budowli”, Wnioskodawca odpowiedział, że według stanu faktycznego nakłady zostały poniesione na budynek hali. Zostały one poniesione do roku 2009 włącznie i przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości.
14.  Stwierdzenie „Upadły odliczał podatek naliczony od faktur związanych z remontem i adaptacją obiektu” jest stwierdzeniem stanu faktycznego, a nie oceną czy upadły miał prawo do odliczenia każdego z poniesionych wydatków.
15.  Upadły jako inwestycję traktował całą nieruchomość. Inwestycja nie została zakończona. Natomiast, tak jak wyżej wskazano, w części obecnie będącej przedmiotem sprzedaży prowadzono działalność usługowo-produkcyjną, a syndyk od 2011 r. najmuje te obiekty. Syndyk nie jest w stanie dokładnie określić od kiedy ulepszone obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Z wiedzy syndyka będącego wcześniej nadzorcą w postępowaniu z możliwością zawarcia układu wynika, że zakład przerobu stali funkcjonował co najmniej od 2009 r.
16.  Przedmiotem wniosku jest tylko działka zabudowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług wskazanym w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawca budynków, budowli lub ich części. Nie zachodzą tu bowiem przesłanki objęcia transakcji podatkiem od towarów i usług, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części nieruchomości a przewidywaną sprzedażą minął okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie to bowiem oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Syndyk od 29 sierpnia 2011 r. najmuje budynki i budowle mające być przedmiotem sprzedaży. Wystawia z tego tytułu faktury, a więc oddał użytkownikowi do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata nie ma więc wątpliwości, że sprzedaż zwolniona będzie z podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów i świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zatem jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia czy sprzedaż nieruchomości objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług wskazanym w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku planowanej dostawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem ww. budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze okoliczności przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku względem budynków i budowli mających być przedmiotem sprzedaży nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku Spółka z o.o. prowadzi działalność gospodarczą od 2004 r. w zakresie zakładu przerobu stali, została zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług 21 maja 2004 r.

W dniu 3 listopada 2006 r. Spółka z o.o. nabyła nieruchomość w postaci gruntu wraz z opisanymi budynkami i budowlami oddanymi do użytku w latach 1974-1977. Nabycie nieruchomości było zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a prawo użytkowania wieczystego w oparciu o § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów. Z uwagi na sprzedaż zwolnioną nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego. Spółka z o.o. nabyła grunt wraz z budynkami i budowlami.

Syndyk wynajmował wszystkie budynki budowle znajdujące się na działce. Hala, wiata, place i drogi były wynajmowane w okresie od 29 sierpnia 2011 r. do 31 grudnia 2015 r. i aktualnie. Pomieszczenia biurowo-socjalne – część od 29 sierpnia 2011 r. do nadal, część od 3 stycznia 2011 r.

Do roku 2009 włącznie zostały poniesione nakłady na budynek hali stanowiące ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczały 30% jego wartości początkowej. Po wyremontowaniu hali Spółka prowadziła tu zakład przerobu stali.

Zakład przerobu stali znajdujący się na przedmiotowej działce był wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu. Najem, który prowadzi syndyk, także jest czynnością opodatkowaną.

Z wniosku wynika zatem, że planowana dostawa budynków i budowli, które nie były ulepszane, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do ich pierwszego zasiedlenia doszło w momencie nabycia nieruchomości 3 listopada 2006 r. w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu korzystającej ze zwolnienia od podatku.

Również planowana dostawa budynku hali produkcyjnej, która została przez Wnioskodawcę ulepszona w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w 2009 r. i nakłady na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Po ulepszeniu budynek ten najpierw był wykorzystywany do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonego zakładu przerobu stali, natomiast od 29 sierpnia 2011 r. do opodatkowanego podatkiem VAT najmu.

W związku z powyższym, ponieważ w stosunku do wszystkich budynków i budowli posadowionych trwale na działce 2996/295 nastąpiło już pierwsze zasiedlenie, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata – planowana sprzedaż tych obiektów będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec dokonanej powyżej analizy sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż prawa użytkowania działki nr 2996/295 (na której posadowione są przedmiotowe budynki i budowle trwale związane z gruntem) będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Na marginesie należy zaznaczyć, że tut. Organ nie jest uprawniony do dokonywania analizy załączonych do wniosku dokumentów, a interpretację wydaje w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), co wynika wprost z przepisu art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Tym samym dołączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163 poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.