Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-948/15-4/MJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-12-22
Teza: Opisana transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie dotyczyła czynności niepodlegających opodatkowaniu, jak również zwolnionych z opodatkowania. Z kolei nabyte w ramach tej transakcji aktywa (Nieruchomość) będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. W świetle powyższych okoliczności oraz wyżej cytowanych przepisów stwierdzić należy, że zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – nabywane składniki majątkowe będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony  przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2015 r. (data wpływu 30 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.) na wezwanie tut. Organu, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia14 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej również „Spółka”) planuje nabycie nieruchomości składającej się, z budynku oznaczonego jako budynek DC2, wchodzącego w skład parku logistycznego (dalej: Budynek lub Budynek DC2) oraz gruntu od spółki P. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedawca). W dniu 14 grudnia 2011 roku, Sprzedawca nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, tj.: prawo własności działki ewidencyjnej nr 411/3 wraz posadowioną na niej inwestycją w toku - Budynek DC2 oraz infrastrukturą. Na moment nabycia przez Sprzedawcę w stosunku do inwestycji nie zostały wydane pozwolenia na użytkowanie.

Transakcja nabycia nieruchomości przez Sprzedawcę stanowiła transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedawca był uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Po nabyciu nieruchomości Sprzedawca ponosił wydatki związane z kontynuowaniem procesu inwestycyjnego, tj. budową Budynku DC2 oraz infrastruktury. Sprzedawca był uprawniony do odliczenia VAT przy nabyciu towarów i usług związanych z budową.

Sprzedawca otrzymał pozwolenie na użytkowanie części Budynku DC2 (hala magazynowa z zapleczem socjalno-biurowym) na podstawie decyzji z dnia 24 września 2012 r.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie części budynku Sprzedawca prowadził inwestycję polegającą w szczególności na budowie drugiej części Budynku DC2. Sprzedawca otrzymał pozwolenie na użytkowanie drugiej części Budynku DC2 (część tranzytowa wraz z infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym) na podstawie decyzji z dnia 19 czerwca 2013 r.

Wszystkie powyższe powierzchnie biurowo-magazynowe zostały wynajęte przez Sprzedawcę. Przedmiotowa nieruchomość została wynajęta przez Sprzedawcę na podstawie protokołów w okresie od 21 maja 2013 r. do 1 lipca 2013 r.

Przedmiotem nabycia w ramach transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku będzie prawo własności działki ewidencyjnej nr 411/3 wraz z wymienionymi poniżej budynkiem, budowlami i elementami infrastruktury (dalej: Nieruchomość):

*   Budynek DC2;

*   Małe biuro;

*   Neon;

*   Wartownia

*   Ogrodzenie;

*   Zbiornik retencyjny;

*   System przeciwpożarowy;

*   Sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna;

*   System odprowadzania wody;

*   Drogi wewnętrzne/Parking;

*   Totem.

Spółka i Sprzedawca są czynnymi podatnikami VAT. Zarówno Spółka jak i Sprzedawca prowadzą działalność na rynku nieruchomości.

Planowana transakcja nabycia będzie obejmować budynek i budowle, które są przedmiotem wynajmu, własność gruntu oraz infrastrukturę przynależącą. W wyniku planowanej transakcji, na Spółkę przejdzie umowa najmu powierzchni w Budynku DC2. Przejście na Spółkę umowy najmu nastąpi z mocy prawa, tj. zgodnie z dyspozycją art. 678 Kodeksu Cywilnego (dalej: KC).

Nieruchomość jest przedmiotem wynajmu na podstawie umowy zawartej przez Sprzedawcę. Jak wskazano powyżej, Nieruchomość została oddana w najem na podstawie czterech protokołów przekazania najemcy, które były podpisywane w okresie od 21 maja 2013 r. do 1 lipca 2013 r.

Planowane nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę zostanie dokonane po upływie 2 lat od oddania nieruchomości w najem, tj. po upływie 2 lat od dnia 1 lipca 2013 r.

W ramach planowanej transakcji Spółka nie nabędzie całości aktywów Sprzedawcy. W szczególności w ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę:

1.  firma Sprzedawcy ani nazwa przedsiębiorstwa;
2.  wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem;
3.  umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;
4.  umowa o zarządzanie Budynkiem - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Budynkiem lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi zewnętrznemu (aktualnemu lub innemu) będzie znajdować się w gestii Wnioskodawcy; analogicznie będzie mieć miejsce z umowami na sprzątanie, ochronę, dostawę mediów, polisy ubezpieczeniowe. Cesja umów może mieć miejsce tylko w wyjątkowych przypadkach i nie jest planowana.
5.  księgi handlowe;
6.  zobowiązania, w szczególności zobowiązania związane z finansowaniem budowy zbywanej nieruchomości.

W ramach struktury organizacyjnej Sprzedawcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc., którego funkcją byłoby prowadzenie działalności związanej z nieruchomością, będącą przedmiotem transakcji. W ramach spółki Sprzedawcy działalność gospodarcza związana z przedmiotem transakcji nie jest także wyodrębniona finansowo.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że kwalifikacja wskazanych naniesień znajdujących się na nieruchomości przedstawia się następująco:

*   Budynek DC2 – budynek,

*   Małe biuro – budynek,

*   Neon – budowla,

*   Wartownia – budynek,

*   Ogrodzenie - urządzenie budowlane,

*   Zbiornik retencyjny – budowla,

*   System przeciwpożarowy – budowla,

*   Sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna - budowla,

*   System odprowadzania wody – budowla,

*   Drogi wewnętrzne – budowla,

*   Parking – budowla,

*   Totem - budowla.

Przedmiotowa klasyfikacja oparta jest na regulacjach ustawy Prawo budowlane, które wskazuje następujące definicje:

*   budynek - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

*   budowla - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

*   urządzenia budowlane - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Wnioskodawca wyjaśnia, że jedynie Budynek DC2 był przedmiotem umowy najmu. Budynek DC2 został oddany w najem na podstawie czterech protokołów przekazania najemcy, które były podpisywane w okresie od 21 maja 2013 r. do 1 lipca 2013 r. Pozostałe obiekty nie były wynajmowane.

Ponadto, jako „Nieruchomość” powinny być rozumiane: prawo własności działki ewidencyjnej nr 411/3 wraz z wymienionymi poniżej budynkiem, budowlami i elementami infrastruktury takimi jak: Budynek DC2, Małe biuro, Neon, Wartownia, Ogrodzenie, Zbiornik retencyjny, System przeciwpożarowy, Sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna, System odprowadzania wody, Drogi wewnętrzne, Parking, Totem.

Jednocześnie, Spółka podkreśla, że określenie „Nieruchomość została oddana w najem na podstawie czterech protokołów przekazania najemcy, które były podpisywane w okresie od 21 maja 2013 r. do 1 lipca 2013 r” dotyczy Budynku DC2.

W rezultacie, Spółka wyjaśnia, że jedynie Budynek DC2 był przedmiotem umowy najmu. Pozostałe obiekty (budynki, budowle, urządzenia budowlane) nie były wynajmowane. W konsekwencji, nie należy wiązać oddania w najem z całą Nieruchomością, a jedynie z Budynkiem DC2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że w przypadku skorzystania z opcji opodatkowania Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie przedmiotu transakcji będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT jest uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W przypadku skorzystania z opcji opodatkowania Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie przedmiotu transakcji będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

1.  Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Od tej generalnej zasady ustawodawca określił wyjątek, który przedstawiony jest w art. 6 pkt 1 ustawy VAT i który wskazuje, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z uwagi, że przepis ten stanowi wyjątek od zasady powszechności opodatkowania VAT, przepis ten nie może być interpretowany rozszerzająco.

Zasady opodatkowania dostawy nieruchomości w sposób szczegółowy regulują natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Nabycie Budynku biurowo-magazynowego oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, strony transakcji są uprawnione do zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania i wybrania opodatkowania dostawy. W przypadku wyboru opcji opodatkowania, nabycie Budynku oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT.

Tym samym, Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

1.  Brak możliwości uznania transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa

Dla celów weryfikacji czy dana transakcja podlega opodatkowaniu w pierwszej kolejności należy zweryfikować czy może być ona uznana za nabycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy VAT. Mając na uwadze, że ustawa ta nie definiuje pojęcia „przedsiębiorstwa”, ugruntowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych wskazuje, że przy wykładni terminu „przedsiębiorstwo” użytego w art. 6 pkt 1 ustawy VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (dalej: KC). W sposób jednoznaczny potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 29 stycznia 2009 r., I SA/Ke 465/08, który wskazuje, że:

„Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) nie zawiera definicji przedsiębiorstwa mimo, że pojęciem tym posługuje się w art. 6. Spowodowało to konieczność wypracowania takiej definicji, gdyż pojęcie to zakreśla ramy podmiotowe przepisu. A zatem brak definicji uniemożliwiał prawidłowe rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego w zwolnieniu od podatku VAT przyznanego tym przepisem. Tak doktryna jak i orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowało jednolity pogląd, iż na potrzeby przepisów VATU (ale też innych ustaw podatkowych) należy stosować definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 KC. Taki pogląd zaprezentował np. Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniach: I FSK 267/06 (nie publikowane), I FSK 688/07, III SA 1492/01, II FSK 1022/06 czy WSA w Poznaniu I SA/Po 638/08 - dostępne na stronie internetowej NSA. Pogląd taki zaprezentował też Tomasz Michalik w publikacji „VAT Komentarz” Rok 2007, wydawnictwo Beck, czy też Komentarz „Ustawa o VAT” autorstwa Zdzisława Modzelewskiego i Grzegorza Mularczyka, wydawnictwa LexisNexis.

Pogląd ten stał się tak powszechny, że również organy podatkowe definiując na potrzeby VATU definicję przedsiębiorstwa posługiwały się przepisem kodeksu cywilnego. Co istotne zastosowanie tej definicji do zinterpretowania dyspozycji art. 6 VATU było oczywiste również dla organu orzekającego w sprawie niniejszej. Udzielając bowiem interpretacji na pozostałe pytania zadane przez skarżąca Spółkę w szczególności w zakresie skutków podatkowych wniesienia aportem przedsiębiorstwa do Spółki odpowiedziały, że jeśli zakład spełniał wymogi przedsiębiorstwa o jakich mowa w art. 551 KC, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 VATU.

Okoliczności te świadczą zdaniem Sądu o tym, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, art. 551 KC stał się przepisem prawa podatkowego mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 OrdPU.”

Biorąc powyższe pod uwagę, w celu wyjaśnienia znaczenia pojęcia „przedsiębiorstwa” na gruncie ustawy VAT zasadnym jest, zdaniem Spółki, posłużenie się definicją zawartą w art. 551 KC, zgodnie z którą termin ten należy rozumieć jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej; przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem, Spółki, oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika i odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem zbycie przez Sprzedawcę tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie i przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa Sprzedawcy, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Również w orzecznictwie sądów powszechnych wyrażana jest teza, że o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości. Również praktyka organów skarbowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako nabycie przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Spółka uważa, iż transakcja zbycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, o których mowa w stanie faktycznym, nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa. Przemawiają za tym wskazane poniżej argumenty.

Po pierwsze, Spółka nie planuje, ani Sprzedawca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo.

W szczególności, w ramach planowanej transakcji strony nie przewidują możliwości transferu podstawowych elementów składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami, tzn. jego nazwy, części aktywów wykorzystywanych przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej (m.in. wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, a także co do zasady praw z umów, których Sprzedawca jest stroną, jak również innych elementów będących integralną częścią jej przedsiębiorstwa (np. zobowiązania) Sprzedawcy. Ponadto, w ramach transakcji nie następuje nabycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Z perspektywy Spółki przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku przedsiębiorstwa Sprzedawcy, tj. Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Budynkiem i budowlami.

Dodatkowo, kolejnym elementem, który uniemożliwia klasyfikacje tej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa jest fakt, że w jej ramach nie zostanie dokonana cesja większości umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Budynku, np: umów dotyczących zarządzania Budynku, umów dotyczących obsługi administracyjnej, prawnej i podatkowej, etc. Jedynie w wyjątkowych przypadkach może zostać dokonana cesja umowy związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Budynku lecz takie cesje nie są planowane przez strony transakcji.

W ramach transakcji nie zostaną przeniesione również wierzytelności i zobowiązania wynikające z tytułu umów o udzielenia finansowania związanego z inwestycją obejmującą Budynek będący przedmiotem zbycia. Zobowiązania i wierzytelności wynikające z tych umów stanowią jeden z najbardziej istotnych elementów bilansu Sprzedawcy i są podstawowym czynnikiem umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej przez Sprzedawcę.

Dodatkowo w ramach planowanej transakcji, Wnioskodawca nie nabędzie prawa do korzystania z wiedzy fachowej w zakresie prowadzenia inwestycji w sektorze nieruchomości, jak również kontynuowania działalności mającej za przedmiot najem powierzchni w Budynku. Ten istotny element składający się na definicję przedsiębiorstwa jest w tym przypadku bez znaczenia dla przedmiotu transakcji, gdyż Wnioskodawca jest podmiotem, który nie musi tych aktywów nabywać, gdyż posiada odpowiednie kwalifikacje profesjonalne, doświadczenie oraz odpowiednie i wypracowane procedury w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Spółki opisana w stanie faktycznym transakcja nie może być uznana za nabycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Sprzedawcy.

Prawidłowość stanowiska, że brak istotnych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa powoduje uznanie, iż transakcja nie może zostać potraktowana jako nie podlegające opodatkowaniu VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została w szeregu interpretacji wydanych przez organy podatkowe.

Jako przykład można przytoczyć interpretację indywidualną z 9 marca 2010 r., sygn. akt IPPP1/443-37/10-2/AW, wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, która wydana została w analogicznym stanie faktycznym:

„Spółka rozważa zbycie jedynie prawa własności gruntu z wszelkimi naniesieniami budowlanymi, w tym z Budynkiem, a także prawami do nazwy Budynku.

Z mocy prawa w wyniku planowanego nabycia Budynku na przyszłego Nabywcę przejdą umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej i handlowej w Budynku (zob. art. 678 § 1 KC); w związku z przejściem umów najmu na Nabywcę, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Spółki z tytułu umów najmu, między innymi będzie on zobowiązany do zwrotu depozytów otrzymanych przez Spółkę od najemców) oraz nabędzie uprawnienia z tytułu gwarancji na podstawie umów budowlanych z wykonawcami i podwykonawcami Budynku. Zasadniczo, Spółka nie zamierza w związku z planowaną sprzedażą Budynku dokonywać na Nabywcę cesji praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów, których stroną jest Spółka. Jednakże, mogą wystąpić sytuacje, w których konieczne będzie dokonanie cesji takich umów ze Spółki na Nabywcę (np. jeśli poszczególni wykonawcy robót budowlanych w Budynku nie wywiążą się z uzgodnionych terminów wykonania robót i nie ukończą wszystkich robót przed dokonaniem planowanej sprzedaży Budynku). Należy podkreślić, iż jeśli sytuacje takie wystąpią, będą miały wyjątkowy charakter i będą wynikać z niewywiązania się z przyjętych zobowiązań przez kontrahentów Spółki. (…).

W konsekwencji, w związku z planowaną transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione m.in. następujące składniki majątkowe Spółki:

*   firma Spółki ani nazwa przedsiębiorstwa;

*   wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem;

*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Spółki;

*   umowy o zarządzanie Budynkiem - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Budynkami lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi, który obecnie zarządza Budynkiem, bądź innemu podmiotowi będzie znajdować się w gestii Nabywcy;

*   umowy o dostawę mediów - obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Budynku w media będzie znajdować się w gestii Nabywcy;

*   umowy związane z obsługą administracyjną Spółki (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.);

*   księgi handlowe;

*   zobowiązania, w szczególności przejęte od Wspólnika zobowiązania z tytułu otrzymanej pożyczki inwestycyjnej;

*   umowy związane z budową i wykończeniem Budynków - umowy te winny być wykonane do chwili sprzedaży Budynków.”

W związku z powyższym stanem faktycznym, który jest analogiczny jak w przedmiotowej sprawie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w odpowiedzi na pytanie Spółki: „Czy sprzedaż na rzecz Nabywcy gruntu wraz z Budynkiem stanowi sprzedaż składników majątkowych, a nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”, stwierdził, że: „W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.”

Analogiczny pogląd został również zaprezentowany w interpretacji indywidualnej wydanej za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27 maja 2014 r., sygn. IBPP3/443-223/14/KG: „Przepisy ustawy nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu tego pojęcia posiłkowo, w ramach wykładni systemowej, stosuje się regulację zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Istotne jest zatem aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Jak również w interpretacji indywidualnej wydanej za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2014 r., sygn. IPPP1/443-289/14-2/MP: „Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów, istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.”

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008 r., nr IPPP1/443-1637/08-03/MPe, w której organ zajął stanowisko, iż: „skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Dodatkowo, należy zauważyć, że zbywane aktywa (Nieruchomość) stanowią tylko niektóre ze składników majątku należącego do przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Pomimo, że są to składniki majątku wykorzystywane przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak nie można uznać, że składniki te umożliwiają samodzielne prowadzenie przedsiębiorstwa. Działalność Sprzedawcy opiera się na zaangażowanych środkach finansowych, które są niezbędne do finansowania inwestycji w sektorze nieruchomości oraz na wiedzy i doświadczeniu w tym zakresie. W istocie, to te aktywa pozwalają na prowadzenie działalności i uzyskiwanie z niej korzyści materialnych. W związku z tym nie można uznać, że samo zbycie Nieruchomości, która jest tylko jednym z elementów prowadzonej działalności, może być uznane za sprzedaż przedsiębiorstwa.

Jednocześnie z tych samych względów Nieruchomość, która jest przedmiotem transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa dla Spółki. Z punktu widzenia Spółki jako nabywcy Nieruchomość będzie tylko jednym z elementów, aktywów prowadzonej działalności gospodarczej. Pomimo, że jest to jedno z głównym aktywów przedsiębiorstwa, bez zaangażowania innych aktywów, np. finansowania, wiedzy oraz doświadczenia w branży nieruchomości nie będzie możliwe prowadzenie działalności przedsiębiorstwa.

Dodatkowo należy zauważyć, że pomimo znacznej wartości zbywanych składników majątku, zdaniem Spółki, nie ma również uzasadnienia twierdzenie, iż transfer poszczególnych elementów przedsiębiorstwa Sprzedawcy mógłby stanowić podstawę do tego, aby uznać, iż faktycznie nastąpiło nabycie całego przedsiębiorstwa ze względu na znaczną wartość tych elementów w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Takie stanowisko zajmuje również NSA w wyroku z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94. Potwierdza to również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 1997 r., sygn. III CKN 28/96. W opisanym zaś stanie faktycznym grunty wraz z Budynkiem takiej całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym nie stanowi.

Reasumując, przedmiot analizowanej transakcji nie może zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo w rozumieniu KC, a co za tym idzie w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji, w celu dokonania oceny s czy transakcja podlega opodatkowaniu należy zweryfikować, czy może być uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1.  Brak możliwości uznania transakcji za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wobec powyższego na gruncie ustawy VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli i spełnione są łącznie wszystkie przesłanki tj.:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, a zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Analizując przedmiotowe przesłanki należy zauważyć, że pierwszym, podstawowym wymogiem dla uznania części przedsiębiorstwa za zorganizowaną jego część jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

W przedmiotowym przypadku, oczywistym jest, że pierwsza z przesłanek nie jest spełniona, gdyż przedmiotem transakcji będą wyłącznie wybrane aktywa Sprzedawcy, tj. Nieruchomość. Z transakcji wyłączone będą wszystkie istotne aktywa poza Nieruchomością, np. firma Sprzedawcy, nazwa przedsiębiorstwa, wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z nieruchomością, umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy, księgi handlowe. Dodatkowo, w ramach planowanej transakcji nie przechodzą na Spółkę żadne istotne zobowiązania, w szczególności zobowiązania będące podstawową funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedawcy, tj. zobowiązania związane z finansowaniem inwestycji.

Jednocześnie, nie są spełnione pozostałe warunki związane z możliwością uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo. W tym zakresie należy bowiem zauważyć, że kolejnym warunkiem w tym i zakresie jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:

*   organizacyjnej,

*   finansowej, i

*   funkcjonalnej (przeznaczenie do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Także ten warunek na gruncie analizowanego stanu faktycznego nie jest spełniony, gdyż w ramach struktury organizacyjnej Sprzedawcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc., którego przedmiotem działalności jest prowadzenie działalności związanej z Nieruchomością.

Nie jest także spełniony warunek, który nakazuje wyodrębnienie finansowe zbywanego zespołu składników majątkowych w celu uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. W tym przypadku, wyodrębnienie oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W przedmiotowym przypadku, tak pojmowanej odrębności finansowej przedmiot planowanej transakcji nie ma. Sprzedawca nie prowadzi i nie będzie zakładać odrębnych ksiąg dla Nieruchomości.

Ostatnim z warunków, które umożliwiają kwalifikację określonego zespołu aktywów jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest istnienie wyodrębnienia funkcjonalnego, która pozwoli na przeznaczenie tych do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. W przedmiotowym stanie faktycznym, taka konkluzja jest niemożliwa, co wskazane zostało szczegółowo w punkcie (2) powyżej.

Reasumując, przedmiotowa transakcja nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ustawy VAT. W konsekwencji, będzie ona uznana za sprzedaż towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

1.  Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT

W konsekwencji, zdaniem Spółki, omawiana transakcja zbycia powinna zostać zaklasyfikowana jako dostawa nieruchomości opodatkowana podatkiem VAT. Jednocześnie, należy podkreślić, że w przypadku Nieruchomości będzie mieć zastosowanie zwolnienie przedmiotowe określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że traktowanie podatkowe i gruntu będzie takie samo jak budynku.

Planowana transakcja zbycia Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się Budynek DC2, a także następujące budynki, budowle i elementy infrastruktury:

*   Małe biuro;
*   Neon;
*   Wartownia
*   Ogrodzenie;
*   Zbiornik retencyjny;
*   System przeciwpożarowy;
*   Sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna;
*   System odprowadzania wody;
*   Drogi wewnętrzne/Parking;
*   Totem.

Nieruchomość jest przedmiotem wynajmu na podstawie umowy zawartej przez Sprzedawcę. Nieruchomość została oddana w najem przez Sprzedawcę na podstawie protokołów przekazania najemcy, które były podpisywane w okresie od 21 maja 2013 r. do 1 lipca 2013 r.

Planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki zostanie dokonana po upływie 2 lat od oddania nieruchomości w najem, tj. po upływie 2 lat od dnia 1 lipca 2013 r. (od dnia przekazania ostatniej części nieruchomości).

W konsekwencji, w momencie zbycia upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia (którym było wynajęcie Budynku najemcy przez Sprzedawcę).

Podsumowując, zdaniem Spółki, planowana transakcja zbycia Budynku DC2 będzie zwolniona z opodatkowania VAT, gdyż zostanie dokonana po upływie 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia Budynku znajdującego się na tej Nieruchomości.

Sprzedaż na rzecz Spółki pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na fakt, iż nie zostały one wydane w ramach pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu przez Sprzedawcę. Tym samym, przedmiotowe zbycie na rzecz Spółki pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości będzie stanowiło dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia opodatkowaną VAT.

1.  Prawo do wyboru opodatkowania transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w 1 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu : skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi, że podstawą do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Strony będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W przypadku wyboru tej opcji planowane nabycie Budynku DC2 będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Tym samym, wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegać opodatkowaniu j VAT zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, który wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

1.  Prawo do odliczenia podatku naliczonego

Po nabyciu nieruchomości Spółka będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku biurowo - magazynowym. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT.

W konsekwencji, Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT, który wskazuje, że podatnikom przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w takim zakresie, w jakim nabyte usługi i towary są wykorzystywane do wykonywania przez podatników czynności opodatkowanych.

Spółka pragnie podkreślić, iż stanowisko Spółki potwierdza praktyka organów skarbowych, np. w interpretacji wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, wskazano, że: „Jednocześnie - zdaniem Wnioskodawcy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Jak już Nabywca uzasadniał w punkcie 1 powyżej, przedmiotowe transakcje stanowią dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 stawy o VAT i jednocześnie, nie mieszczą się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż (i) Nieruchomości wraz z Budynkami będące przedmiotem planowanych transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, oraz (ii) jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianych transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nie zajdą okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, które pozbawiałyby Wnioskodawcę prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony - zdaniem Wnioskodawcy - będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony związany z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości wraz z Budynkami od G. T. oraz G. N.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych i zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwana dalej ustawa o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” wykorzystuje się regulację zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r„ poz. 121 z późn. zm,), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawu własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowa prawu pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych wyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabycie nieruchomości obejmującej prawo własności działki ewidencyjnej nr 411/3 wraz z budynkiem, budowlami oraz infrastrukturą, do których zalicza się: Budynek DC2, Małe biuro, Neon, Wartownia, Ogrodzenie, Zbiornik retencyjny, System przeciwpożarowy, Sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna, System odprowadzania wody, Drogi wewnętrzne, Parking, Totem.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

*   firma Sprzedawcy ani nazwa przedsiębiorstwa;

*   wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem;

*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;

*   umowa o zarządzanie Budynkiem - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Budynkiem lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi zewnętrznemu (aktualnemu lub innemu) będzie znajdować się w gestii Wnioskodawcy; analogicznie będzie mieć miejsce z umowami na sprzątanie, ochronę, dostawę mediów, polisy ubezpieczeniowe. Cesja umów może mieć miejsce tylko w wyjątkowych przypadkach i nie jest planowana.

*   księgi handlowe;

*   zobowiązania, w szczególności zobowiązania związane z finansowaniem budowy zbywanej nieruchomości.

W wyniku planowanej transakcji, na Spółkę przejdzie umowa najmu powierzchni w Budynku DC2 zgodnie z dyspozycją art. 678 Kodeksu Cywilnego.

W ramach struktury organizacyjnej Sprzedawcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc., którego funkcją byłoby prowadzenie działalności związanej z nieruchomością, będącą przedmiotem transakcji. W ramach Sprzedającego działalność gospodarczą związana z przedmiotem transakcji nie jest także wyodrębniona finansowa.

W świetle przytoczonych przepisów prawa oraz opisu sprawy, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do opisanej transakcji nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, gdyż w wyniku transakcji na Spółkę nie zostanie przeniesiony szereg podstawowych elementów składających się na przedsiębiorstwo w rozumieniu tej ustawy, immanentnie związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy takich jak: firma Sprzedawcy/nazwa przedsiębiorstwa, wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem, umowa o zarządzanie Budynkiem (m.in. na sprzątanie, ochronę, dostawę mediów, polisy ubezpieczeniowej), księgi handlowe, zobowiązania (w szczególności związane z finansowaniem budowy zbywanej nieruchomości), umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy, a bez których nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej.

Przedmiot Transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, tj. braku wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego sprzedawanych składników w przedsiębiorstwie Sprzedawcy.

Ze względu na przedstawione okoliczności sprawy art. 6 pkt 1 nie znajdzie zastosowania i opisana transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, na podstawie art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od VAT. I tak, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt l0a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt l0a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt l0a jest bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwałe związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

O wysokości stawki obowiązującej przy sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek lub budowla, decyduje charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Ponadto należy wskazać, że Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, wprowadzona do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), dokonuje klasyfikacji obiektów budowlanych rozumianych jako konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Natomiast przez budynki rozumie się zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i uradzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiekt budowlany”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.), zgodnie z którą przez obiekt budowlany rozumie się budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W myśl natomiast art. 3 pkt 2 ww. ustawy - przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 cyt. ustawy - przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowa, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkowy.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a niniejszej ustawy - przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Natomiast art. 3 pkt 9 powołanej ustawy wskazuje, że przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z okoliczności przedstawionych we w wniosku wynika, że Sprzedawca w dniu 14 grudnia 2011 r. nabył Nieruchomość (prawo własności działki ewidencyjnej nr 411/3 wraz posadowioną na niej inwestycją w toku - Budynek DC2 oraz infrastrukturą) na podstawie umowy sprzedaży, która podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Na Nieruchomości znajdują się budynki (budynek DC2, małe biuro, wartownia), budowle (neon, zbiornik retencyjny, system przeciwpożarowy, sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna.

system odprowadzania wody, drogi wewnętrzne, parking, totem) oraz urządzenie budowlane (ogrodzenie).

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Co za tym idzie, stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w tej ustawie. Skoro nie są to samodzielne budynki lub budowle, to tym samym obiekty te należy traktować jako elementy przynależne do budynków/budowli znajdujących się na Nieruchomości i opodatkować je łącznie z tymi budynkami/budowlami właściwą dla nich stawką podatkową.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Sprzedawca był uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości Sprzedawca ponosił wydatki związane z kontynuowaniem procesu inwestycyjnego, tj. budową Budynku DC2 oraz infrastruktury. Sprzedawca był uprawniony do odliczenia podatku VAT przy nabyciu towarów i usług związanych z ww. budową. Wszystkie powierzchnie magazynowo-biurowe Budynku DC2 zostały oddane w wynajem przez Sprzedawcę w okresie od 21 maja 2013 r. do 1 lipca 2013 r. Z uwagi na powyższe okoliczności należy stwierdzić, że w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, do pierwszego zasiedlenia całości Budynku DC2 doszło w 2013 r. Z wniosku nie wynika, aby Budynek DC2 był ulepszany. Dostawa Budynku DC2 zostanie więc dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce w 2013 r. Zatem dostawa ww. Budynku będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli łub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać :

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 ustawy o VAT).

W dacie planowanej transakcji, zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedawca będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dniem dokonania dostawy opisanej Nieruchomości właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku DC2, zatem Sprzedawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, dostawa gruntu będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT jak dostawa budynków bądź budowli na tym gruncie posadowionych.

Zatem Sprzedawca będzie uprawniony do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w odniesieniu do Budynku DC2, w stosunku do którego upłyną 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia. Ponadto, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest Budynek DC2 będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach jak posadowiony na tym gruncie ww. Budynek.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, oprócz Budynku DC2 obejmuje również inne budynki, budowle oraz elementy infrastruktury (m.in.: małe biuro, neon, wartownia, ogrodzenie, zbiornik retencyjny, system przeciwpożarowy, sieć kanalizacyjna, gazowa, energetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna, system odprowadzania wody, drogi wewnętrzne, parking, totem), które nie zostały wydane do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po wybudowaniu przez Sprzedawcę. Zatem w odniesieniu do tych budynków, budowli należy stwierdzić, że dopiero planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W związku z tym dostawa tych budynków, budowli nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia określonego wt art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, należy przeanalizować, czy do dostawy tych budynków, budowli będą mieć zastosowanie warunki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

Z powołanej wyżej regulacji wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. a ustawy oznacza, że mowa tutaj jest o prawie do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. ich nabyciem, jak również wybudowaniem.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem oraz budową budynków, budowli.

Wobec powyższych okoliczności, sprzedaż tych budynków, budowli oraz elementów infrastruktury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy, gdyż nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie od podatku określone w tym przepisie. Sprzedaż tych budynków, budowli nie może również skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie dotyczących konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem dostawa tych budynków, budowli nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt l0a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z czym sprzedaż budynku Wartowni i budowli będzie opodatkowana według podstawowej stawki podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1. Tym samym, również dostawa części gruntu z którymi związane są ww. budynek i budowle objęta będzie opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania planowanej transakcji dostawy Nieruchomości składającej się z prawa własności działki ewidencyjnej nr 411/3 wraz z budynkiem, budowlami oraz urządzeniem budowlanym podstawową stawką podatku VAT 23%(pytanie nr 1), należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT wskazuje, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni (…).

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zarówno Sprzedawca, jak i Wnioskodawca (Nabywca) są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość, którą będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych.

Wobec czego, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku oraz na podstawie dokonanej analizy przepisów prawa wynika, że opisana transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie dotyczyła czynności niepodlegających opodatkowaniu, jak również zwolnionych z opodatkowania. Z kolei nabyte w ramach tej transakcji aktywa (Nieruchomość) będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W świetle powyższych okoliczności oraz wyżej cytowanych przepisów stwierdzić należy, że zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – nabywane składniki majątkowe będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.