Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-69/12/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-21
Teza: Czy szacowaną cenę nabywanej nieruchomości tj. 54.900 zł Wnioskodawczyni może potraktować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe? Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to jak należy obliczyć wysokość podlegających zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodów ze zbycia nieruchomości? Czy do kosztów uzyskania przychodów w przypadku zmiany nieruchomości przez podatnika można zaliczyć wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; spadek; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 09 grudnia 2011 r. (data wpływu do Organu – 13 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 08 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 grudnia 2011 r. do Organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 28 lutego 2012 r. Znak: IBPB II/1/415-69/12/BD wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 08 marca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia 18 czerwca 2009 r. o dział spadku, Wnioskodawczyni nabyła prawo własności działki numer 398/39, o powierzchni 1 203 m2, położonej w W. Działka ta nie stanowi nieruchomości rolnej. Znajduje się co prawda na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak decyzją z dnia 24 marca 2011 r., Burmistrz P. ustalił dla niej warunki zabudowy pod inwestycję polegającą na budowie mieszkalnych domów jednorodzinnych z garażami, a inwestycja zlokalizowana jest na terenie, który nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Dnia 19 października 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę zamiany nieruchomości, której przedmiotem była powyższa działka. Na podstawie tej umowy własność wspomnianej działki została przeniesiona na rzecz F. N., który w zamian przeniósł na Wnioskodawczynię własność działki numer 111/236, położonej w W. oznaczonej jako grunty orne i rowy, o powierzchni wynoszącej 915 m2. Wnioskodawczyni zaznacza, iż dokonana zmiana nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wartość rynkowa działki numer 398/39 w chwili zawarcia umowy zamiany wynosiła 72.180 zł, natomiast działki numer 111/236 – 54.900 zł.

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku zbycia nieruchomości w drodze zamiany nieruchomości, dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2 tego artykułu. Podstawą obliczenia podatku jest więc dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze zbycia nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu ustalonym zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy. W związku z tym uregulowaniem nie jest dla Wnioskodawczyni jasne co można ująć w zeznaniu rocznym PIT - 39 jako koszt, a co jako wydatek, a w szczególności, czy do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć kwotę, na którą została oszacowana wartość nieruchomości, oznaczonej jako działka 111/236, którą nabyła w drodze zamiany, ewentualnie, czy oszacowaną cenę nabywanej nieruchomości tj. 54.900 zł. Wnioskodawczyni może potraktować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Tytułem taksy notarialnej pobrano od stron tej umowy po połowie kwotę 1.265 zł. Tytułem opłaty sądowej pobrano od Wnioskodawczyni kwotę 360 zł.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni dodała, iż spadkodawca, po którym odziedziczyła spadek zmarł 22 sierpnia 2008 r. W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość gruntowa, rolna o wartości na dzień 18 czerwca 2009 r. 30.000 zł. Wnioskodawczyni jako spadkobierczyni spadku nabyła udział w wysokości ½. W ocenie Wnioskodawczyni wartość nieruchomości jaką nabyła w wyniku działu spadku odpowiada wartości jej udziału, tj. 15.000 zł. Dodatkowo Wnioskodawczyni zaznacza, iż nabycie w wyniku działu spadku nie wiązało się z żadną dopłatą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy oszacowaną cenę nabywanej nieruchomości tj. 54.900 zł Wnioskodawczyni może potraktować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to jak należy obliczyć wysokość podlegających zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodów ze zbycia nieruchomości?

Czy do kosztów uzyskania przychodów w przypadku zamiany nieruchomości przez podatnika można zaliczyć wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e tej ustawy, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat do końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Stosownie do treści art. 21 ust. 25 tej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m. in.:

\- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udział w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udział w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego (położony w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym mieście państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej).

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, należy uznać także wartość otrzymanej, w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującej się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej nieruchomości.

Nieruchomość, nabyta w drodze zamiany od F. N., oznaczona jako działka numer 111/236, znajduje się na terenie, na którym stracił ważność miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w ewidencji gruntów Starosty została określona symbolami: „RIIIb” i „RIVa” co oznacza grunty orne i „W” co oznacza rowy. Jest niezabudowana, ale jest ogrodzona, uzbrojona w sieć kanalizacyjną, a w jej granicy przebiegają pozostałe uzbrojenia terenu (w tym sieć: energetyczna, wodna, gazowa) i ma dostęp do drogi publicznej. Grunt ten Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć pod budowę budynku mieszkalnego. Ponieważ dla tego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, w celu określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu Wnioskodawczyni ma zamiar wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W tej sprawie spełnione są warunki do wydania takiej decyzji określonej w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgody Ministra Rolnictwa wymaga zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany dla takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, co nie ma miejsca w dotyczącym Wnioskodawczyni stanie faktycznym (powierzchnia działki wynosi bowiem niecałe 0,1 ha).

W związku z powyższym dotyczący Wnioskodawczyni stan faktyczny mieści się w hipotezie normy wynikającej z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowany został na własny cel mieszkaniowy, którym było nabycie „innego gruntu (…), jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego”.

W świetle powyższego wydatkami na własne cele mieszkaniowe, które Wnioskodawczyni poniosła jest kwota 54.900 zł, gdyż na tę kwotę została oszacowana wartość nieruchomości nabytej w drodze zamiany od F. N. Ponieważ cenę 72.180 zł należy traktować jako przychód ze zbywanej nieruchomości, to kwotę 54.900 zł należy także potraktować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Inna interpretacja byłaby krzywdząca dla Wnioskodawczyni jako podatnika.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 dochody ze zbycia nieruchomości nie podlegają zwolnieniu w całości, lecz w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu ze zbycia i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wysokość dochodów ze zbycia nieruchomości podlegających zwolnieniu przewidzianemu w tym przepisie należy obliczać wg następującego wzoru:

D x W/p

Gdzie:

D - wysokość dochodu ze zbycia nieruchomości,

W – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe,

p – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W sprawie Wnioskodawczyni wartości D i p są równe, wysokość podlegającego zwolnieniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w wyniku zawartej umowy zamiany wyniesie więc:

72.180 zł x 54.900 zł/72.180 zł = 54.900 zł.

W efekcie kwota podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wyniesie 17.280 zł. Kwotę tę należy ponadto pomniejszyć o koszty związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawne, koszty i opłaty sądowe.

Wnioskodawczyni uważa, że do kosztów uzyskania przychodów w przypadku zamiany nieruchomości przez podatnika można zaliczyć wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe. Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży, ale także zamiany) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane, należy zastosować językowe rozumienie tego wyrażenie, zgodnie z którym za koszty zamiany nieruchomości należy uznać wszystkie wydatki poniesione przez stronę umowy zamiany, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością) np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym bardziej wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Wobec powyższego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania tym podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment i forma ich nabycia, bowiem zasady opodatkowania tych przychodów (dochodów) ulegały zmianom.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż spadkodawca, po którym Wnioskodawczyni odziedziczyła udział ½ w nieruchomości zmarł w dniu 22 sierpnia 2008 r. Natomiast w dniu 18 czerwca 2009 r. w drodze działu spadku Wnioskodawczyni nabyła prawo własności działki numer 398/39, o powierzchni 1 203 m2, którą następnie na podstawie umowy zamiany w dniu 19 października 2011 r. zamieniła na działkę o numerze 111/236 i powierzchni wynoszącej 915 m2. Wartość rynkowa działki numer 398/39 w chwili zawarcia umowy zamiany wynosiła 72.180 zł, natomiast działki numer 111/236 – 54.900 zł.

Zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny, spadek stanowią prawa i obowiązki zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 ww. ustawy spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności.

Dział spadku polega więc na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Dział spadku stanowi więc pochodną nabycia spadku.

Jeżeli zatem wartość majątku nabytego w drodze działu spadku mieści się w udziale nabytym w drodze spadku, to data działu spadku jest podatkowo obojętna. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Powyższe oznacza więc, że zamienianą nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła z chwilą śmierci spadkodawcy, tj. 22 sierpnia 2008 r.

W związku z tym, iż do zbycia tej nieruchomości w drodze umowy zamiany doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie dokonana zamiana stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie dla oceny skutków podatkowych dokonanego w 2011 r. zbycia powyższej nieruchomości w drodze zamiany zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 3 ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Przepis art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przepis art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku, np. podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty sporządzenia aktu notarialnego zamiany, o ile będą ponoszone przez zbywcę (wnioskodawczynię). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 (PIT-36), za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy). Stosownie do art. 30e ust. 5 ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego, wynika, że Wnioskodawczyni dokonała w 2011 r. zamiany, której przedmiotem była działka otrzymana w drodze spadku w 2008 r.

Ponieważ zamiana działki nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czynność ta będzie stanowić przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawczyni winna uiścić podatek z tytułu uzyskania przychodu z zamiany działek na zasadach określonych w art. 30e.

Zatem aby właściwie obliczyć ww. podatek do wykazania w zeznaniu podatkowym PIT-36 Wnioskodawczyni powinna przychód obliczony zgodnie z powołanym powyżej art. 19 ust. 2 ww. ustawy czyli wartość zbywanej nieruchomości w drodze zamiany tj. kwotę 72.180 zł (wartość ta zapewne została zawarta w umowie zamiany z dnia 19 października 2011 r.) pomniejszyć o wynikające z treści art. 22 ust. 6d cyt. ustawy koszty uzyskania przychodu, za które uważa się udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania przez Wnioskodawczynię zbywanej nieruchomości oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, o ile w ogóle takie wydatki Wnioskodawczyni ponosiła. Jeśli Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na zbywaną w drodze zamiany działkę, które to nakłady zwiększyłyby jej wartość ani nie płaciła podatku od spadków i darowizn nie będzie miała prawa do pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania.

Kosztem uzyskania przychodu w żadnym wypadku nie może być szacowana wartość nieruchomości (54.900 zł), którą Wnioskodawczyni nabyła w drodze zamiany, gdyż takiej możliwości w ogóle nie przewiduje art. 22 ust. 6d ustawy. Co do zasady bowiem koszty uzyskania przychodu mają dotyczyć nieruchomości zbywanej a nie nabywanej. Wymienione przez Wnioskodawczynię wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego zamiany również nie stanowią kosztu uzyskania przychodu, bo nie mieszczą się w katalogu wymienionym w art. 22 ust. 6d ustawy. Wydatki te są natomiast kosztem odpłatnego zbycia, poniesionym po to, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku i jako takie mogą pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany tj. kwotę 72.180 zł. Jeśli koszty i opłaty sądowe również dotyczyły transakcji zamiany i umożliwiały jej dojście do skutku one także mogą pomniejszyć przychód Wnioskodawczyni.

Natomiast zwolnienie, na które powołuje się Wnioskodawczyni a dotyczące możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, wyrażone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało dodane przez art. 1 pkt 11 lit. a) ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Powyższa zmiana weszła w życie z dniem 01 stycznia 2009 r. i ma zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r. jednakże wyłącznie w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych od 01 stycznia 2009 r. Powyższe wprost wynika z przepisów przejściowych tj. powołanego wcześniej art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej. Ponieważ nieruchomości nabyta została w dniu 22 marca 2008 r., tj. w dniu śmierci spadkodawcy, to do osiągniętego przychodu z jej odpłatnego zbycia (zamiany) nie będą miały zastosowania przepisy ustawy podatkowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. W przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy podatkowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w tym stanie prawnym nie przewidują zwolnienia przedmiotowego dla przychodów uzyskanych ze zbycia (zamiany) nieruchomości lub praw nabytych w 2008 r., w części wydatkowanej na tzw. „własne cele mieszkaniowe”.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.