Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.224.2019.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-05
Teza: Czy, jeżeli sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 lipca 2019 r. (data wpływu – 5 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 lipca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. (Sprzedający),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R. m.b.H (Kupujący)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

2.1.1. Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

2.1.2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest spółką austriacką z siedzibą w Wiedniu (dalej: „Nabywca”). Nabywca specjalizuje się w zarządzaniu aktywami funduszy inwestycyjnych. Aktualnie Nabywca zarządza aktywami funduszu inwestycyjnego R. (dalej: „Fundusz”). Nabywca działa we własnym imieniu, ale na rzecz Funduszu. Nabywca posiada w Polsce nieruchomości biurowe, które wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, tj. do wynajmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach za wynagrodzeniem. W celu rozliczania podatku od towarów i usług z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej na obszarze Polski, Nabywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Dla potrzeb dokumentowania świadczonych usług najmu, Nabywca posługuje się polskim numerem NIP, a na wystawianych dla klientów fakturach VAT uwzględnia kwoty podatku od towarów i usług należnego.

2.1.3. Sprzedający oraz Nabywca będą dalej określani łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

2.1.4. Sprzedający jest spółką celową, realizującą inwestycję deweloperską polegającą na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejących budynków mieszkalnych na cele biurowe oraz ich komercjalizacji (szerzej o inwestycji w dalszej części pisma).

2.1.5. W celu realizacji przedmiotowej inwestycji Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy spółką P. sp. z o.o. (dalej: spółka P.) (jako sprzedającym) a Sprzedającym (jako kupującym), udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 23 grudnia 2013 r.:

(i) udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 897/1000 części gruntu położonego w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr 31 o obszarze 534 m2 (dalej: „Grunt A”) wraz z takim samym udziałem we współwłasności znajdującego się na niej budynku (dalej: „Budynek A”),

(ii) użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W., stanowiącego działkę ewidencyjną nr 30 o obszarze 441,00 m2 (dalej: „Grunt B”) wraz ze współwłasnością znajdującego się na niej budynku (dalej: „Budynek B”);

przy czym Grunt A i Grunt B zwane będą dalej łącznie „Gruntem”, Budynek A i Budynek B po zniesieniu odrębnej własności lokali uprzednio istniejących w Budynku A (tj. lokali mieszkalnych numer 2 oraz numer 5) oraz po dokonaniu zniesienia odrębnej własności Lokalu Odrębnego, o którym mowa w pkt 2.1.6 poniżej i zakończeniu ich przebudowy i zmiany sposobu użytkowania zwane będą „Budynkami” lub „Biurowcem”, a Grunt oraz Biurowiec zwane będą dalej łącznie „Nieruchomością”).

2.1.6. Ponadto, na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy spółką P. (jako sprzedającym) a Sprzedającym (jako kupującym) udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 30 października 2014 r. Sprzedający nabył udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 16/1000 części Gruntu A wraz z lokalem mieszkalnym numer 4B o powierzchni użytkowej 37,29 m2 (dalej: „Lokal Odrębny”).

2.1.7. Spółka P. weszła w posiadanie nieruchomości wymienionych w pkt 2.1.5 oraz pkt 2.1.6 powyżej na skutek nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 31 wraz z udziałem w prawie własności Budynku A posadowionego na tym gruncie (oprócz lokali nr 2, nr 5 oraz nr 4B) oraz prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 30 wraz z udziałem w prawie własności Budynku B od podmiotów trzecich. W momencie nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu A oraz w prawie własności Budynku A oraz prawie użytkowania wieczystego Gruntu B wraz z prawem własności Budynku B przez spółkę P. w Budynku A i Budynku B znajdowały się wyodrębnione (w sensie technicznym) lokale i niektóre z nich były oddane w najem osobom fizycznym do celów mieszkalnych lub oddane w najem komercyjny.

2.1.8. Przedmiotem działalności spółki P. był oraz nadal jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Spółka P. przez pewien okres po nabyciu kontynuowała wynajem lokali i czerpała przychody z tego tytułu. Usługi najmu komercyjnego były opodatkowane według stawki podatku od towarów i usług 23%, natomiast najmu do celów mieszkalnych były zwolnione z podatku od towarów i usług. Następnie po zakończeniu umów najmu spółka P. doprowadziła do zniesienia odrębnej własności wszystkich lokali oprócz Lokalu Odrębnego. W celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania Budynków spółka P. sprzedała udział w Budynku A, Budynek B oraz Lokal Odrębny wraz z prawem użytkowania wieczystego Sprzedającemu, jako spółce celowej powołanej do realizacji inwestycji deweloperskich.

2.1.9. W związku z tym, że spółka P. nie była właścicielem odrębnych lokali nr 2 oraz nr 5 w Budynku A, natomiast celem Sprzedającego było nabycie prawa własności całego Budynku A, Sprzedający zawarł dodatkowo dwie odrębne umowy sprzedaży, na podstawie których nabył odrębne lokale w Budynku A wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Powyższe miało miejsce:

(i) na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy dwiema osobami fizycznymi – E.S. i K.S. (jako sprzedającymi) a Sprzedającym (jako kupującym), udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 1 kwietnia 2014 r., zgodnie z którą Sprzedający nabył udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 31/1000 części gruntu A wraz z lokalem mieszkalnym numer 2 o powierzchni użytkowej 72,85 m2,

(ii) na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy dwiema osobami fizycznymi – J.R. i S.K. (jako sprzedającymi) a Sprzedającym (jako kupującym), udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 24 kwietnia 2014 r., zgodnie z którą Sprzedający nabył udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 56/1000 części gruntu A wraz z lokalem mieszkalnym numer 5 o powierzchni użytkowej 93,77 m2.

2.1.10. Powierzchnia Budynku A, w tym lokali nr 2, nr 5, Lokalu Odrębnego oraz Budynku B nie była na moment nabycia przez Sprzedającego przedmiotem umów najmu, użytkowania lub innych umów o podobnym charakterze.

2.1.11. Do zniesienia odrębnej własności lokali mieszalnych nr 2 oraz nr 5 doszło na podstawie oświadczenia o zniesieniu odrębnej własności lokalu złożonego przez Sprzedającego udokumentowanego aktem notarialnym sporządzonym 2 grudnia 2016 r.

2.1.12. Aktualnie prowadzone są działania mające na celu zniesienie odrębnej własności Lokalu Odrębnego oraz wpisanie połączenia ksiąg wieczystych w rozumieniu art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

2.1.13. W związku z tym, że zgodnie z PKOB Budynki są sklasyfikowane pod symbolem PKOB 11 jako budynki mieszkalne, ale faktycznie w Budynkach na dzień 1 stycznia 2019 r. prowadzone były roboty budowlane polegające na rozbudowie oraz nadbudowie nieruchomości zgodnie z:

(i) decyzją o warunkach zabudowy wydaną przez Prezydenta miasta W. w dniu 2 grudnia 2013 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (alternatywnie hotel apartamentowy, biura) wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego, położonego na działce inwestycyjnej nr ew. 30 i 31;

(ii) pozwoleniem na budowę z 16 marca 2015 r. wydanym przez wojewodę na rzecz spółki P. dla inwestycji polegającej na: rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego, położonego na działce inwestycyjnej nr ew. 30 I 31;

(iii) zamiennym pozwoleniem na budowę wydanym przez Prezydent miasta W. w dniu 15 października 2018 r.

Zdaniem Sprzedającego oraz Nabywcy, powstała wątpliwość czy prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowione są Budynki z mocy prawa przekształciło się z dniem 1 stycznia 2019 r. w prawo własności zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W celu potwierdzenia powyższego 07 marca 2019 r. zostały złożone wnioski do Urzędu Dzielnicy miasta W., które zostały następnie uzupełnione pismem z 25 marca 2019 r.. 22 maja 2019 r. Prezydent miasta W. wydał postanowienie odmawiające wydania Sprzedającemu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ponieważ Nieruchomość nie spełnia kryterium przedmiotowego, o którym mowa w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

2.1.14. Za wyjątkiem Budynków, na Gruntach nie znajdują się i nie będą się znajdować w momencie sprzedaży żadne inne obiekty, w tym budowle.

2.1.15. Transakcje nabycia nieruchomości dokonane na podstawie umów wskazanych w pkt 2.1.5, pkt 2.1.6 były zwolnione z podatku od towarów i usług.

2.1.16. Budynki zostały wybudowane w roku 1904 i wpisane do rejestru zabytków zgodnie z decyzją MWKZ z lipca 1965 r. Dodatkowo na podstawie decyzji z 16 lutego 2010 r. wpisem do rejestru zabytków został objęty zespół zabudowy kwartału ograniczonego ulicami: J., P., Pa., N. Budynki pierwotnie były własnością kupca B.Z. Zasadniczo Budynki nie zostały zniszczone podczas działań wojennych. W przeszłości Budynki były zamieszkiwane w całości zarówno przez ich właścicieli jak i najemców.

2.1.17. W związku z tym, że spółka P. planowała sprzedaż udziału w Budynku A, Lokalu Odrębnego oraz Budynku B do spółki celowej powołanej w celu realizacji inwestycji deweloperskiej wskazanej w pkt 2.1.4 powyżej oraz mając na uwadze długotrwały proces uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w dniu 25 lipca 2013 r. spółka P. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy z 02 grudnia 2013 r. ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (alternatywnie hotel apartamentowy, biura) wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego, na działkach Gruntu A i Gruntu B. Przedmiotowa decyzja została utrzymana w mocy decyzją SKO z 24 kwietnia 2014 r.

2.1.18. Już po nabyciu udziału w Budynku A oraz Budynku B oraz odrębnych lokali, w dniu 1 grudnia 2014 r. Sprzedający zawarł umowę z generalnym wykonawcą na wykonanie wszelkich robót przygotowawczych oraz budowlanych polegających na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania Budynków na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego pod Budynkami jako wykonany pod klucz budynek biurowy w standardzie klasy A.

2.1.19. W ramach robót budowlanych została dokonana nadbudowa części frontowej i oficyn o jedną kondygnację z antresolą, budowa III-kondygnacyjnego garażu podziemnego pod istniejącym dziedzińcem, pokrycie wewnętrznego dziedzińca w poziomie parteru przeszklonym dachem w celu lokalizacji lobby, pogłębieniu części piwnic w kamienicy frontowej na poziomie minus jeden, wykonaniu szybu windowego z poziomu parteru do poziomu minus trzy, pogłębieniu klatki schodowej w celu ewakuacji z garaży, zmiana sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na lokale biurowe. W ramach prac wyburzono również część stropów, pozostawiono natomiast ściany nośne oraz wszelkie ściany zewnętrzne. Częściowo przebudowa istniejących części Budynków wiązała się ze zmianą dotychczasowego rozplanowania lokali oraz wyburzenia ścian oddzielających uprzednio istniejące lokale mieszkalne. Dodatkowo w ramach prac budowlanych zniesione zostały ściany działowe wydzielające Lokal Odrębny od pozostałych powierzchni w Budynku A i w efekcie powyższego Lokal Odrębny w sensie technicznym nie stanowi obecnie odrębnego lokalu. Pomiędzy Budynkiem A oraz Budynkiem B nie znajdują się żadne ściany nośne (działowe). Docelowo, Budynek A oraz Budynek B mają być wpisane jako jeden budynek w kartotece gruntów i budynków oraz będą objęte jedną księgą wieczystą. Aktualnie prowadzone są działania w tym zakresie (Sprzedający złożył w Urzędzie miasta W. odpowiednią dokumentację dotyczącą inwentaryzacji Budynków celem zaewidencjonowania zmian).

2.1.20. Historycznie nabyte Budynki, Lokal Odrębny oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu zostały uznane przez Sprzedającego za towar handlowy, a wydatki ponoszone w związku z inwestycją były księgowane na koncie „roboty w toku”, natomiast w związku z tym, że Sprzedający zawarł umowy najmu, zmienił klasyfikację księgową na „środki trwałe w budowie”. Konsekwentnie wszystkie koszty związane z prowadzoną inwestycją polegającą na przebudowie Budynku A (w tym Lokalu Odrębnego) oraz Budynku B zostały zaksięgowane przez Sprzedającego na koncie „środki trwałe w budowie”. W dniu 2 kwietnia 2019 r. w związku z otrzymaniem decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 29 marca 2019 r. udzielającej pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej rozbudowę, nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego w W., dz. ew. nr 30, 31 Sprzedający przeksięgował wszelkie koszty zaksięgowane na koncie „środki trwałe w budowie” na konto „031 Inwestycje długoterminowe”. Sprzedający nie ujął Budynku A, Budynku B, Lokalu Odrębnego oraz udziałów w Gruncie A oraz Gruntu B w rejestrze środków trwałych prowadzonym dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (tzn. nie zaklasyfikował ich jako środki trwałe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) ze względu na planowaną na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa sprzedaż przedmiotu Transakcji. Sprzedający nie zaliczał również do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na przebudowę ww. obiektów.

2.1.21. Sprzedający planuje sprzedać zespół składników materialnych i niematerialnych, jak również dokonać cesji umów, wierzytelności oraz przejęcia określonych zobowiązań, związanych z prowadzeniem działalności polegającej na wynajmie Biurowca na rzecz Nabywcy (dalej jako: „Transakcja”). W związku z planowaną Transakcją, 26 września 2018 r. Sprzedający zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę (dalej: „Umowa przedwstępna sprzedaży przedsiębiorstwa”), zgodnie z którą Sprzedający zobowiązał się zawrzeć umowę przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający sprzeda Nabywcy przedsiębiorstwo po spełnieniu określonych warunków (dalej: „Umowa przyrzeczona sprzedaży przedsiębiorstwa”). Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa oraz dalszymi ustaleniami stron, na Nabywcę miały być przeniesione na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa następujące składniki:

(i) Grunt oraz prawo własności Budynków;

(ii) prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu (włączając w to prawa i obowiązki wynikające z tychże umów najmu, które odnoszą się do pomieszczeń, które nie zostały wydane najemcom do daty zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa);

(iii) następujące prawa, wierzytelności i zobowiązania dotyczące następujących składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego tj.:

1.  prawa i roszczenia i zobowiązania na podstawie zabezpieczeń najmów;
2.  autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umów z architektami (ze zmianami na podstawie aneksów do umów z architektami);
3.  autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umowy o roboty budowlane;
4.  prawa przysługujące na podstawie gwarancji budowlanych;
5.  zabezpieczenia gwarancji budowlanych;
6.  autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umów dotyczących praw autorskich;
7.  prawa i zobowiązania na podstawie umów o otwarcie i prowadzenie czynszowych rachunków bankowych, pod warunkiem uzyskania zgody banku prowadzącego rachunki;
    *   wraz z nośnikami (jeśli dotyczy), na których zapisane zostały pliki odzwierciedlające lub stanowiące zapis brzmienia umów oraz materiałów, do których odnoszą się ww. prawa;
8.  ruchomości wskazane dla należytego funkcjonowania i obsługi Biurowca m.in. lada recepcyjna;
9.  dokumenty przedsiębiorstwa; tj.:
    *   dokumentacja dotycząca każdej umowy najmu (włączając oryginały umów najmu wraz z wszelkimi załącznikami i aneksami, protokołami zdawczo-odbiorczymi, innymi dokumentami podpisanymi łącznie przez najemców i Sprzedającego, oryginały dokumentów zabezpieczenia najmów, dokumenty lub materiały dotyczące zachęt dla najemców) oraz inne dokumenty z nimi związane pozostające w posiadaniu Sprzedającego,
    *   kompletna pisemna korespondencja z najemcami,
    *   w odniesieniu do każdej zawartej umowy najmu, która dotyczy pomieszczeń, które nie zostały jeszcze przekazane danemu najemcy – dokumenty i korespondencja pomiędzy Sprzedającym a najemcą dotycząca prac wykończeniowych,
    *   dokumenty stanowiące podstawę: nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, przeprowadzenia zniesienia odrębnej własności lokali, 
    *   oryginały umów z architektami oraz aneksów do umów z architektami,
    *   oryginały gwarancji budowlanych,
    *   oryginały umów dotyczących praw autorskich,
    *   oryginały zabezpieczeń gwarancji budowlanych,
    *   cała prawna i techniczna dokumentacja dotycząca nieruchomości, włączając projekty, rysunki, prezentacje dotyczące inwestycji (włączając w szczególności projekty przygotowane w wykonaniu umów z architektami), dokumentację geotechniczną i środowiskową, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Biurowcu, instrukcje BHP dla Biurowca oraz systemu przeciwpożarowego Biurowca, książkę obiektu budowlanego, dokumentację wskazaną w art. 60 i 63 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz świadectwo charakterystyki energetycznej, pozwolenia dotyczące nieruchomości, dokumentację powykonawczą dotyczącą Biurowca, oryginał protokołu pomiaru powierzchni użytkowej Biurowca dokonanego przez uprawnionego geodetę włączając oddzielne kalkulacje powierzchni użytkowej deklarowanej na potrzeby podatku od nieruchomości, jak również kopie wszelkiej korespondencji z organami władzy będącej w posiadaniu Sprzedającego lub którą Sprzedający winien posiadać na mocy obowiązującego prawa,
    *   oryginał umowy o roboty budowlane,
    *   oryginały umów o dostawę usług i mediów,
    *   oryginał umowy o zarządzanie Nieruchomością (Sprzedający nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami),
    *   pełna dokumentacja rachunkowa i finansowa pozostająca w posiadaniu Sprzedającego włączając dokumentację dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości,
    *   inne dokumenty rachunkowe;

(iv) wierzytelności, tj. istniejące na moment sprzedaży, należne od najemców, składające się wyłącznie z czynszów za miesiąc zaistnienia sprzedaży, niezapłaconych według stanu na datę sprzedaży;

(v) zobowiązania, tj. istniejące na moment sprzedaży pewne zobowiązania handlowe (długi) Sprzedającego wobec osób trzecich według stanu na datę Transakcji do kwoty 100.000 euro (lub do innej kwoty uzgodnionej przez Sprzedającego i Nabywcę przed Zamknięciem Transakcji), które miały zostać zbyte na rzecz Nabywcy (przejęcie długu), w tym w szczególności zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane;

(vi) wszelkie prawa, uprawnienia (włączając uprawnienia administratora) do określonych stron internetowych oraz do profili Budynku w mediach społecznościowych Biurowca.

2.1.22. Ponadto zostało uzgodnione między stronami, że na mocy Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, Nabywca ma wstąpić we wszystkie prawa i obowiązki:

(i) Sprzedającego na podstawie umów o dostawę usług i mediów:

*   które przewidują możliwość przeniesienia zobowiązań Sprzedającego na Nabywcę,
*   co do których usługodawcy wyrazili zgodę na przeniesienie zobowiązań Sprzedającego (lub praw Sprzedającego, jeśli taka zgoda jest wymagana na podstawie danej umowy o dostawę i mediów) na Nabywcę; przy czym, w przypadku, gdy zgody na przeniesienie praw i obowiązków na podstawie odpowiednich umów o dostawę usług i mediów nie zostały uzyskane przed zamknięciem, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tychże umów zostanie dokonane z zastrzeżeniem uzyskania zgody odpowiednich stron umów,

(ii) Sprzedającego na podstawie umów Sprzedającego uzgodnionych między stronami, w tym umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy ubezpieczenia majątkowego Biurowca oraz umów fachowych (serwisowych) dotyczących w szczególności utrzymania i serwisowania instalacji i urządzeń w Biurowcu (w tym dźwigów osobowych i dźwigu dla samochodów, instalacji ppoż., instalacji alarmowych, itp.):

*   które przewidują możliwość przeniesienia zobowiązań Sprzedającego na Nabywcę,
*   co do których kontrahenci wyrazili zgodę na przeniesienie zobowiązań Sprzedającego (lub praw Sprzedającego, jeśli taka zgoda jest wymagana na podstawie danej Umowy Sprzedającego) na Nabywcę; przy czym, w przypadku, gdyby zgody na przeniesienie praw i obowiązków na podstawie odpowiednich umów Sprzedającego nie zostały uzyskane przed sprzedażą, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tychże umów zostanie dokonane z zastrzeżeniem uzyskania zgody od odpowiednich stron umów.

2.1.23. Ponieważ przeniesienie praw i obowiązków wynikających z części umów, których stroną jest Spółka, zależy od uzyskania zgody drugiej strony danej umowy, nie jest wykluczone, że w odniesieniu do konkretnych umów taka zgoda nie zostanie uzyskana (albo zostanie uzyskana, ale zostanie obwarowana dodatkowymi zastrzeżeniami lub warunkami, które nie zostaną spełnione) – w takim przypadku nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tych umów. Zarówno Sprzedający, jak i Nabywca, podejmą jednak starania w celu uzyskania zgód.

2.1.24. Równocześnie z procesem budowlanym Sprzedający prowadzi komercjalizację (czyli proces wynajmu) powierzchni biurowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym. Na chwilę składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Sprzedający jest stroną następujących umów najmu:

(i) umowy najmu z 29 marca 2018 r. zawartej z E. sp. z o.o. dotyczącej powierzchni użytkowej,

(ii) umowy najmu z 26 lipca 2018 r. zawartej z F. sp. z o.o. dotyczącej powierzchni użytkowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym,

(iii) umowy najmu z 31 stycznia 2019 r. zawartej z Z. sp. k. dotyczącej powierzchni użytkowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym.

Możliwe jest jednak, iż na dzień zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa Sprzedający będzie stroną także innych umów najmu.

2.1.25. Aktualnie w Biurowcu toczą się zasadniczo prace wykończeniowe. Biurowiec posiada dach, fundament oraz ściany zewnętrzne, jak również podłączenie do wszelkich niezbędnych mediów. W dniu 29 marca 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. wydał decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej rozbudowę, nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego w W., dz. ew. nr 30, 31.

2.1.26. Według stanu na moment składania wniosku, mniej niż 50% pomieszczeń Biurowca jest przedmiotem umów najmu. Ponieważ jednak Sprzedający podejmuje szereg działań w celu zawarcia kolejnych umów najmu, zakładane jest, że na moment podpisania Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, odsetek wynajętej powierzchni wzrośnie (nie jest wykluczone, że zostanie wynajęta cała powierzchnia Biurowca).

2.1.27. W przypadku zawarcia w stosunku do części powierzchni Budynku nowych umów najmu, na podstawie których nie dojdzie na dzień zawarcia Umowy warunkowej sprzedaży (albo Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) do wydania najemcom pomieszczeń objętych takimi umowami najmu, powierzchnie te zostaną objęte gwarancją wynajmu zawartą pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą (tzw. Rental Guarantee), zgodnie z którą Sprzedający zagwarantuje Nabywcy w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, w oparciu o zasadę swobody umów oraz na zasadzie ryzyka, że Nabywca będzie otrzymywał czynsz i opłaty eksploatacyjne za takie pomieszczenia (objęte umowami najmu, ale niewydane najemcom na dzień zawarcia umowy warunkowej sprzedaży lub Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa). Nabywca będzie zobowiązany zwolnić Sprzedającego z obowiązków wynikających z Rental Guarantee, w zakresie w jakim, w stosunku do danej powierzchni Budynku objętej Rental Guarante powierzchnie objęte daną umową najmu zostaną wydane najemcy a najemca ustanowi zabezpieczenia przewidziane daną umową najmu.

2.1.28. W przypadku nie wynajęcia (tj. nie zawarcia w stosunku do danej powierzchni w Budynku przewidzianej na wynajem umowy najmu z podmiotem trzecim) przez Sprzedającego do momentu zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, powierzchnie te zostaną objęte umową najmu zawartą pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą (tzw. Master Lease), zgodnie z którą z momentem nabycia przez Nabywcę Biurowca, Nabywca staje się wynajmującym (jako nowy właściciel), zaś Sprzedający staje się najemcą wszelkich pomieszczeń przeznaczonych do wynajmu w Biurowcu, które – według stanu na moment zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa – nie byłyby objęte umowami najmu zawartymi z osobami trzecimi. Nabywca będzie zobowiązany zwolnić Sprzedającego z obowiązków wynikających z Master Lease, w zakresie w jakim, w stosunku do danej powierzchni Budynku objętej Master Lease zostanie zawarta i wejdzie w życie umowa najmu spełniająca kryteria uzgodnione pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą oraz powierzchnie objęte taką umową najmu zostaną wydane najemcy a najemca ustanowi zabezpieczenia przewidziane umową najmu. Na podstawie Master Lease Sprzedający będzie również miał prawo do podnajmu i korzystania z powierzchni objętej Master Lease. W umowie Master Lease Sprzedający i Nabywca mogą również dodatkowo uregulować kwestie zapłaty przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego dodatkowego wynagrodzenia za wykonanie prac wykończeniowych na powierzchniach przekazanych nowym najemcom w trakcie obowiązywania Master Lease.

2.1.29. Dodatkowo nie można wykluczyć, że na moment zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa na podstawie odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę, Sprzedający może być w trakcie wykonywania prac aranżacyjnych na wynajętych powierzchniach. Jednocześnie, z uwagi na fakt, że na moment zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa część powierzchni może nie być wykończona, prace mające na celu wykończenie tych powierzchni mogą być prowadzone przez Sprzedającego – w wykonaniu zobowiązań zaciągniętych wobec Nabywcy – w związku z zawarciem Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa. Sprzedający zakłada natomiast, że po dokonaniu wykończenia przedmiotowych powierzchni nastąpi przeniesienie na Nabywcę praw (roszczeń) z tytułu wykonanych prac wraz z ewentualnymi prawami i roszczeniami dotyczącymi zabezpieczenia wykonania przedmiotowych prac oraz prawami autorskimi do dokumentacji projektowej dotyczącej wykonania tych prac.

2.1.30. Nie jest wykluczone, że po Transakcji i po ocenie przez Nabywcę konkurencyjności przejętych umów, niektóre z nich zostaną rozwiązane, a w ich miejsce zostaną zawarte nowe, być może z innymi podmiotami, na bardziej korzystnych, w ocenie Nabywcy, warunkach.

2.1.31. Przedmiotem umowy o zarządzanie, z której to wynikające prawa i obowiązki zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę, jest: zarządzanie najmem i relacje z najemcami, sprawozdawczość finansowa, usługi finansowe, raportowanie i ocena usług kontrahentów, optymalizacja kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie eksploatacją i nadzór nad technicznym utrzymaniem Biurowca. W szczególności, w ramach umowy o zarządzanie wykonywane są następujące czynności, których charakter wskazuje na to, że bez ich zapewnienia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu byłoby niemożliwe: wystawianie faktur VAT; monitorowanie kaucji, należności handlowych i odzyskiwanie zaległych płatności należnych od najemców zgodnie z warunkami umów najmu, pomiar i ocena zużycia wszystkich mediów oraz obliczanie kosztów eksploatacyjnych, przygotowywanie rocznych budżetów wydatków inwestycyjnych i eksploatacyjnych, prowadzenie dokumentacji dotyczącej najemców oraz innych istotnych spraw, wiążących się z nieruchomością, dokonywanie regularnych inspekcji wynajętych pomieszczeń i zapewnianie przestrzegania przez najemców zobowiązań wynikających z umów najmu, opracowywanie i wdrażanie procedur dotyczących Biurowca, weryfikacja realizacji usług przez świadczeniodawców dotyczących codziennej działalności i funkcjonowania Biurowca.

2.1.32. W ramach umowy o świadczenie usług fachowych (serwisowych) wykonywane są następujące czynności, których charakter wskazuje na to, że bez ich zapewnienia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu byłoby niemożliwe: okresowe przeglądy, obsługa awarii, konserwacje oraz drobne prace naprawcze, inspekcje przeciwpożarowe, monitoring pożarowy, utrzymanie czystości w obiekcie, wywóz śmieci, utrzymanie terenów zielonych, serwisowanie dźwigów osobowych i dźwigu dla samochodów osobowych.

2.1.33. W ramach planowanej Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) Sprzedający nie przeniesie na Nabywcę następujących składników:

(i) zakładu pracy Sprzedającego, przy czym Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników;

(ii) udziałów w spółce Ż. Sp. z o.o. i Fl. Sp. z o.o. – przy czym spółki te nie mają żadnego związku z przedmiotem Transakcji;

(iii) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z istniejących na moment Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) umów dotyczących finansowania inwestycji oraz umów zabezpieczenia w ww. zakresie, (tj. obligacji, umów pożyczki lub kredytu, innej umowy, dokumentu lub instrumentu prawnego, na mocy którego Sprzedający otrzymał lub otrzyma jakiekolwiek środki finansowe), brak przejęcia praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów finansowania, dotyczy również umów ściśle związanych z umowami finansowania (np. umów o prowadzenie rachunków bankowych);

(iv) praw i obowiązków z umów o otwarcie i prowadzenie rachunków bankowych z wyjątkiem umów dotyczących czynszowych rachunków bankowych, które będą przedmiotem Transakcji;

(v) praw i obowiązków z umów dotyczących komercjalizacji Biurowca (włączając umowy agencyjne);

(vi) prawa i obowiązki z umów dotyczących prac adaptacyjnych (wykończeniowych) dotyczących powierzchni Biurowca, które nie zostały ukończone przed datą Transakcji a których ukończenie przez Sprzedającego będzie uregulowane w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa oraz w umowie Master Lease, przy czym Sprzedający i Nabywca nie wykluczają, iż prawa i obowiązki z uzgodnionych umów dotyczących prac adaptacyjnych zostaną przeniesione w ramach Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa na Nabywcę;

(vii) prawa i obowiązki z umowy najmu lokalu na siedzibę Sprzedającego;

(viii) prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych;

(ix) prawa i obowiązki z umów ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej;

(x) prawa lub roszczenia przysługujące na mocy innych uzgodnionych umów, które nie będą przedmiotem Transakcji z uwagi na brak ich bezpośredniego związku z prowadzoną w ramach przedsiębiorstwa działalnością w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu;

(xi) zobowiązań podatkowych Sprzedającego.

2.1.34. Ponadto, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki lub prawa i obowiązki z umów wskazanych w punkcie 2.1.33, istniejące na moment Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa), które w ocenie Sprzedającego i Nabywcy nie będą konieczne dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu.

2.1.35. Z oczywistych względów nie będą podlegać przeniesieniu na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z takich umów, które zostaną rozliczone lub wykonane (skonsumowane) lub wygasną albo zostaną rozwiązane (w tym umowy, co do których zostanie złożone wypowiedzenie lub odstąpienie) do momentu dokonania sprzedaży Biurowca na rzecz Nabywcy (np. umowa na generalne wykonawstwo).

2.1.36. Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa, Nabywca i Sprzedający zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną sprzedaży przedsiębiorstwa, z zastrzeżeniem spełnienia się (lub zrzeczenia przez uprawnioną stronę) określonych w Umowie przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa warunków. M.in. warunku dotyczącego uzyskania przez Sprzedającego i Nabywcę indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwy organ podatkowy w odpowiedzi na wspólny wniosek Stron potwierdzającej, że transakcja dokonywana na podstawie Umowy przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

2.1.37. Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa, Cena za przedmiot Transakcji zostanie obliczona zgodnie z formułą określoną w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa (dalej: „Cena”) biorącą pod uwagę przepływy pieniężne generowane przez przedmiot Transakcji określony w Umowie przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa. W Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie określony podział Ceny na ceny przypisywane poszczególnym składnikom Przedsiębiorstwa.

2.1.38. Strony zastrzegają, że po Transakcji Cena może ulec korekcie (zwiększeniu) w szczególności w przypadku, gdy powierzchnia Biurowca, obecnie niewynajęta, co do której umowa najmu będzie zawarta przed momentem (lub po momencie) Transakcji (nawet w przypadku zawarcia jej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu), zostanie przekazana najemcy.

Pozostałe informacje.

2.1.39. Określony w Umowie przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa przedmiot Transakcji oraz udziały jakie Sprzedający posiada w dwóch spółkach nie są i nie będą wyodrębnione w jakikolwiek sposób (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) z przedsiębiorstwa Sprzedającego.

2.1.40. Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla przedmiotu Transakcji, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla przedmiotu Transakcji oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat dla przedmiotu Transakcji. Niemniej jednak, w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanego przedmiotu Transakcji przychodów i należności oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio z nią związanych. Sprzedający nie stosuje żadnego systemu ewidencjonowania kosztów i zobowiązań pośrednich (np. prawnych, księgowych, administracyjnych), które pozwalałyby na ich przyporządkowanie do przedmiotu Transakcji na podstawie ustalonej metodologii (współczynnika).

2.1.41. Po nabyciu przedmiotu Transakcji, Nabywca zamierza kontynuować prowadzoną przez Sprzedającego działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2.1.42. Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa, przed Transakcją zostaną uzyskane na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej zaświadczenia potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

2.1.43. W umowie sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych dla umów sprzedaży przedsiębiorstwa zapewnień w zakresie m.in. umocowania Sprzedającego do zawarcia umowy, tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości i pozostałych składników materialnych i niematerialnych przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

2.1.44. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości, jednakże posiada inne aktywa niezwiązane z przedmiotem Transakcji, to jest udziały w innych spółkach celowych – Ż. sp. z o.o. i Fl. sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy, jeżeli sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, jeśli sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to taka sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy: skoro sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przy czym obowiązek podatkowy będzie ciążył na Nabywcy.

W konsekwencji jeżeli sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 5 września 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.437.2019.4.RK.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, oraz zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przy czym w ustawie przewidziano sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony danej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający”) planuje sprzedać zespół składników materialnych i niematerialnych jak również dokonać cesji umów, wierzytelności oraz przejęcia określonych zobowiązań związanych z prowadzeniem działalności polegającej na wynajmie Biurowca na rzecz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (austriackiej spółki z siedzibą w Wiedniu – „Nabywca” („Transakcja”). W związku z planowaną Transakcją, 26 września 2018 r. Sprzedający zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę („Umowa przedwstępna sprzedaży przedsiębiorstwa”) zgodnie, z którą Sprzedający zobowiązał się zawrzeć umowę przyrzeczoną na podstawie, której Sprzedający sprzeda Nabywcy przedsiębiorstwo po spełnieniu określonych warunków („Umowa przyrzeczona sprzedaży przedsiębiorstwa”).

W interpretacji indywidualnej z 5 września 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.437.2019.4.RK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) przedmiotem planowanej sprzedaży będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa, a w konsekwencji powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, tj. nie będzie objęta zakresem przedmiotowej ustawy.”

W związku z powyższym, skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży składników materialnych i niematerialnych będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.