Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.725.2020.2.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-09
Teza: Skutki podatkowe planowanego zbycia nieruchomości – źródło przychodu.
Słowa kluczowe: grunty; grunty-grunty rolne; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2020 r. (data wpływu 6 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 listopada 2020 r. (data wpływu 4 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (pytanie nr 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (pytanie nr 2).

W związku z tym, że złożony wniosek – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 27 października 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.725.2020.1.DJ na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 27 października 2020 r., skutecznie doręczono w dniu 29 października 2020 r., natomiast w dniu 2 listopada 2020 r. (data nadania 3 listopada 2020 r.) do tut. organu wpłynęło pismo będące odpowiedzią na ww. wezwanie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni prowadzi gospodarstwo rolne nastawione na produkcję roślinną i zwierzęcą. Grunty wchodzące w skład gospodarstwa zostały Wnioskodawczyni przekazane przez rodziców w roku 2011. Od roku 2011 Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – wyłącznie z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać część gruntu wchodzącego w skład jej gospodarstwa rolnego. Jest to grunt użytkowany rolniczo, niezabudowany, w ewidencji gruntów określony jako łąka trwała. Nabywca nie jest rolnikiem, Wnioskodawczyni nie wie w jakim celu chce nabyć od niej wspomniany grunt. Będzie to czynność jednorazowa, Wnioskodawczyni nie będzie tego procesu prowadziła w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana doprecyzowała, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi w roku 2021 – ma na to wpływ okres oczekiwania na wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej oraz fakt, iż KOWR musi najpierw skorzystać lub zrezygnować z opcji pierwokupu tej nieruchomości. Zbycie dokonane zostanie na rzecz jednego kupującego, w jednym akcie notarialnym. Przekazanie gruntów na rzecz Wnioskodawczyni przez jej rodziców nastąpiło w formie aktu notarialnego w dniu (…) 2011 r., Repertorium A numer (…). Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Ww. nieruchomość stanowi trwały użytek zielony – łąka i przez cały czas była przez Wnioskodawczynię użytkowana kośnie – zbierała co roku dwa pokosy trawy, która była suszona na siano lub w ostatnich dwóch latach, zbierana jako sianokiszonka dla hodowanego przez Wnioskodawczynię bydła mlecznego. Ww. nieruchomość nigdy nie była i nie będzie przedmiotem najmu lub dzierżawy. Dla przedmiotowej nieruchomości nie uchwalono i Wnioskodawczyni nie sądzi, żeby do dnia sprzedaży uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do momentu planowanej sprzedaży dla ww. nieruchomości nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W odpowiedzi na pytanie, zadane w wezwaniu, czy Wnioskodawczyni poczyniła/poczyni jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej itp.), Wnioskodawczyni wyjaśniła, że nie poczyniła i nie poczyni żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia. Natomiast, w odniesieniu do pytania, czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości podejmowała/będzie podejmowała takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiekolwiek inne działania, Wnioskodawczyni odpowiedziała, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie podjęła i nie będzie podejmowała żadnych z ww. działań.

Wnioskodawczyni nie podjęła i nie podejmie żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości. Potencjalny nabywca sam odezwał się do Wnioskodawczyni telefonicznie, Zainteresowana nie wie skąd znał jej numer telefonu i wiedział, że jest właścicielką ww. nieruchomości.

Wnioskodawczyni będzie zawierała z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa ta będzie zawierała przyrzeczenie sprzedaży - jest ona niezbędna do przedłożenia w KOWR, który może skorzystać z prawa pierwokupu gruntu rolnego. Innych szczegółowych warunków nie jest w stanie w tej chwili Wnioskodawczyni podać – będą one także uzależnione od rozstrzygnięcia zawartego w indywidualnej interpretacji podatkowej. Na pewno strona kupująca po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie dokonywała na nieruchomości żadnych inwestycji infrastrukturalnych, ani nie będzie ponosiła żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością.

Wnioskodawczyni, nie udzieli przed sprzedażą przyszłemu nabywcy żadnego pełnomocnictwa do występowania w sprawach związanych z ww. nieruchomością. Zainteresowana nie dokonywała wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości i nie posiada żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wszystkie nieruchomości Wnioskodawczyni to użytki rolne (grunty orne i trwałe użytki zielone), wchodzące w skład gospodarstwa rolnego oraz działka we wsi (…), na której znajduje się budynek mieszkalny Wnioskodawczyni oraz budynki gospodarskie – w najbliższej przyszłości Wnioskodawczyni nie zamierza ich sprzedawać.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż przedmiotowego gruntu, użytkowanego rolniczo, wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, przy założeniu że nie znany jest sposób jego dalszego użytkowania będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy zastosowanie będzie tu miała stawka 23%?
2.  Czy sprzedaż przedmiotowego gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest zagadnienie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (pytanie przedstawione we wniosku jako nr 2), natomiast w kwestiach dotyczących podatku od towarów i usług (w zakresie pytania nr 1) zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni (stanowisko, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych), grunt podlegający sprzedaży skorzysta ze zwolnienia z pdof, gdyż od momentu kiedy Wnioskodawczyni go nabyła upłynęło ponad 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zawartej w formie aktu notarialnego umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

Z zawartego w podaniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała gospodarstwo rolne od rodziców w 2011 r.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie, spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła - nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, jej podział, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (części gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego), o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego w podaniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego zostały Zainteresowanej przekazane przez rodziców w roku 2011. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży części gruntu wchodzącego w skład jej gospodarstwa rolnego. Jest to grunt użytkowany rolniczo, niezabudowany, w ewidencji gruntów określony jako łąka trwała. Nabywca nie jest rolnikiem. Planowana sprzedaż będzie czynnością jednorazową, Wnioskodawczyni nie będzie tego procesu prowadziła w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły. Zainteresowana nie dokonywała wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości a także nie posiada żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Dla przedmiotowej nieruchomości nie uchwalono i Wnioskodawczyni nie sądzi, żeby do dnia sprzedaży uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do momentu planowanej sprzedaży dla ww. nieruchomości nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawczyni nie poczyniła i nie poczyni żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej ani jakichkolwiek innych działań. Wnioskodawczyni nie podjęła i nie podejmie żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości. Potencjalny nabywca sam odezwał się do Wnioskodawczyni telefonicznie. Zainteresowana podpisze z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa ta będzie zawierała przyrzeczenie sprzedaży - jest ona niezbędna do przedłożenia w KOWR, który może skorzystać z prawa pierwokupu gruntu rolnego. Strona kupująca po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie dokonywała na nieruchomości żadnych inwestycji infrastrukturalnych, ani nie będzie ponosiła żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością. Wnioskodawczyni nie udzieli przed sprzedażą przyszłemu nabywcy żadnego pełnomocnictwa do występowania w sprawach związanych z ww. nieruchomością.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy planowana przez nią sprzedaż przedmiotowego gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawczyni należy przeanalizować całokształt działań zawartych w opisanym zdarzeniu przyszłym (działań jakie Zainteresowana podjęła/zamierza podjąć) w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą, tj. rozważyć czy czynności podjęte przez Wnioskodawczynię noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawczynię wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż nieruchomości (gruntu) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej nabycia (nie zakup, lecz nabycie w drodze przekazania gospodarstwa przez rodziców) oraz okoliczności, że Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, zaś planowana sprzedaż będzie jednorazowa (Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży), a także – jak wskazała Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku - dla przedmiotowej nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do momentu planowanej sprzedaży dla ww. nieruchomości nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również Wnioskodawczyni nie poczyniła i nie poczyni żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia, w stosunku do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej ani jakichkolwiek innych działań, jak również Wnioskodawczyni nie podjęła i nie podejmie żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości (potencjalny nabywca sam odezwał się do Wnioskodawczyni telefonicznie) – sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Pomiędzy Wnioskodawczynią a przyszłym nabywcą zostanie podpisana umowa przedwstępna sprzedaży, jednakże umowa ta będzie zawierała przyrzeczenie sprzedaży (jest ona niezbędna do przedłożenia w KOWR, który może skorzystać z prawa pierwokupu gruntu rolnego), a strona kupująca po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie dokonywała na nieruchomości żadnych inwestycji infrastrukturalnych, ani nie będzie ponosiła żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością. Ponadto, Wnioskodawczyni, nie udzieli przed sprzedażą przyszłemu nabywcy żadnego pełnomocnictwa do występowania w sprawach związanych z ww. nieruchomością.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawczyni nie prowadziła w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą działania Wnioskodawczyni nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem działania Wnioskodawczyni należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód z planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży nieruchomości (gruntu), o której mowa we wniosku nie będzie uzyskany ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, przychód ze sprzedaży przedmiotowego gruntu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu, doprecyzować należy, że nie ma racji Wnioskodawczyni twierdząc, że grunt podlegający sprzedaży skorzysta ze zwolnienia z pdof, bowiem jak już wyżej wskazano, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (co ma miejsce w analizowanej sprawie) – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Nie można bowiem stracić z pola widzenia faktu, że aby dane świadczenie w ogóle mogło korzystać ze zwolnienia od podatku (wymienionego w katalogu zwolnień z art. 21 ust. 1 ww. ustawy), najpierw (wyjściowo) musiałoby stanowić przychód. Gdyby bowiem takie świadczenie ustawodawca ulokował poza źródłem przychodu, byłoby z opodatkowania wyłączone, a nie zwolnione; do tego bowiem w istocie sprowadza się różnica między zwolnieniem podatkowym a wyłączeniem z opodatkowania, których to instytucji nie należy mylić, a tym bardziej stosować zamiennie, mimo nawet zbliżonych skutków ekonomicznych. Jednakże, stanowisko Zainteresowanej uznano za prawidłowe, bowiem jak słusznie zauważyła Wnioskodawczyni, od momentu nabycia gruntu do sprzedaży upłynęło ponad pięć lat (co w konsekwencji skutkuje tym, że – zgodnie z zacytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy – na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z rzeczonej transakcji sprzedaży).

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawczynię zdarzeniem przyszłym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawczyni. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.