Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDWL.4011.65.2021.2.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-22
Teza: Skutków podatkowych związanych z zachowaniem wpłaconych środków pieniężnych w związku z odstąpieniem od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; odszkodowania; rekompensata; zadatek; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 8-art. 45

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2021 r. (data wpływu 11 czerwca 2021 r.), uzupełnionym w dniu 9 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zachowaniem wpłaconych środków pieniężnych w związku z odstąpieniem od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z tym, że złożony wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z 29 czerwca 2021 r., nr 0112-KDWL.4011.65.2021.1.JK, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane 29 czerwca 2021 r., skutecznie doręczono 3 lipca 2021 r., natomiast 9 lipca 2021 r. do tut. organu wpłynęło pismo będące odpowiedzią na ww. wezwanie – wniosek uzupełniono o pytanie przyporządkowane do przedstawionego opisu sprawy, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zachowaniem wpłaconych środków pieniężnych w związku z odstąpieniem od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, oraz o własne stanowisko w sprawie w odniesieniu do tego pytania

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 27 czerwca 2018 r. podpisano umowę przedwstępną sprzedaży domu jednorodzinnego. Umowa była sporządzona w taki sposób, że Pani A, która zamierzała kupić dom miała możliwość zamieszkać w nim od momentu podpisania aktu u notariusza, pana B, który tą umowę sporządzał. Zamieszkała w nim ze swoim konkubentem i trójką dzieci.

Pani A miała zgodnie z zapisem w umowie, spłacać w ratach należność za dom, a z dniem 31 lipca 2020 roku rozliczyć się z pozostałej części kwoty. Cena sprzedaży domu została ustalona na 130 tys. złotych. Natomiast miesięczna rata wynosiła 2000 złotych.

Pani mieszkała w tym domu i użytkowała wraz z konkubentem i trojgiem dzieci przez okres od lipca 2018 roku do końca czerwca 2020 roku. Doszło do sytuacji, gdzie ta pani przestała wpłacać należne pieniądze. A ostatecznie wycofała się z umowy i nie doszło do sprzedaży domu i sfinalizowania umowy przedwstępnej. W umówionym dniu, tj. 31 lipca 2020 roku pani A nie stawiła się u notariusza na podpisanie umowy. O spotkaniu poinformowana była pisemnie, listem za potwierdzeniem odbioru. List otrzymała – potwierdziła odbiór. Sporządzono protokół braku stawiennictwa oraz pismo o odstąpieniu od umowy sprzedaży. Mimo wezwań do zwrotu kwoty również tego nie uczyniła. W związku z powyższym, dnia 28 października 2020 roku, w obecności świadków nastąpiło wejście Wnioskodawcy do domu. Zamki rozwiercono i wymieniono na nowe.

Wnioskodawca jest zdruzgotany całą sytuacją. Ci państwo opuścili dom nie informując o tym Zainteresowanego. Przy czym dom zostawili w opłakanym stanie, całkowicie zdewastowany, nadający się jedynie do gruntownego remontu. W okresie od lipca 2018 roku do końca czerwca 2020 roku pani A wpłaciła na poczet kupna domu 32.700 złotych.

W pierwszym roku Wnioskodawca pisemnie skierował pytanie o zinterpretowanie zaistniałej sytuacji do US, gdzie Wnioskodawca się rozlicza. Po konsultacji telefonicznej z US kwotę 32.700 złotych zarachowano na poczet czynszu a okres zamieszkania potraktowano jako najem nieruchomości. Dochód 32.700 złotych rozliczono w US. Zapłacono łącznie 6.294,92 złotych podatku wraz z odsetkami. Na tym czynności zakończono.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku).

Czy Wnioskodawca zajął właściwe stanowisko w opisanej sytuacji, powołując się na art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i poprawnie rozliczył się z urzędem skarbowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, okres zamieszkania od czerwca 2018 roku do czerwca 2020 roku Wnioskodawca potraktował jako okres najmu nieruchomości, gdyż w tym czasie Pani A wraz ze swoim konkubentem, panem Radosławem Łapińskim i trojgiem dzieci mieszkali w tym domu i użytkowali. Wpłacone pieniądze, łącznie 32.700 złotych, Wnioskodawca potraktował jako koszt najmu nieruchomości (czynsz), tj. dochód z najmu.

Z tego dochodu, w myśl art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Zainteresowany rozliczył się z Urzędem Skarbowym uiszczając należny podatek wraz z odsetkami. Przy czym stanowisko w odniesieniu do opisanej we wniosku sytuacji Wnioskodawca oparł na opinii ustnej uzyskanej w rozmowie telefonicznej z Urzędem Skarbowym, do którego uprzednio Wnioskodawca skierował pytanie w formie pisemnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z generalną zasadą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku, w drodze rozporządzenia wydanego przez Ministra Finansów.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są inne źródła.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy – przychodami z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Uszczegółowieniem ww. art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest art. 20 ust. 1, zgodnie z którym – za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła, o czym świadczy użycie przez ustawodawcę słowa „w szczególności”. Innymi słowy, przychody niemieszczące się w źródłach przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1-8 ww. ustawy, i niewymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych przewidzianych w tej ustawie stanowią przychody z innych źródeł. Zatem o przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy – podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Z opisu sprawy wynika, że 27 czerwca 2018 r. podpisano umowę przedwstępną sprzedaży domu jednorodzinnego. Umowa była sporządzona w taki sposób, że osoba która zamierzała kupić dom miała możliwość zamieszkać w nim od momentu podpisania aktu u notariusza. Osoba ta miała zgodnie z zapisem w umowie, spłacać w ratach należność za dom, a z dniem 31 lipca 2020 r. rozliczyć się z pozostałej części kwoty. Cena sprzedaży domu została ustalona na 130 tys. zł. Natomiast miesięczna rata wynosiła 2000 zł. Osoba ta mieszkała w tym domu i użytkowała go przez okres od lipca 2018 r. do końca czerwca 2020 r. W okresie tym wpłaciła na poczet kupna domu 32.700 zł. Doszło do sytuacji, gdzie przestano wpłacać należne pieniądze, a ostatecznie wycofano się z umowy i nie doszło do sprzedaży domu i sfinalizowania umowy przedwstępnej.

W umówionym dniu, tj. 31 lipca 2020 r. osoba ta nie stawiła się u notariusza na podpisanie umowy. Sporządzono protokół braku stawiennictwa oraz pismo o odstąpieniu od umowy sprzedaży. Kwotę 32.700 zł zarachowano na poczet czynszu a okres zamieszkania potraktowano jako najem nieruchomości. Dochód 32.700 zł rozliczono w US. Zapłacono łącznie 6.294, 92 zł podatku wraz z odsetkami.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). I tak, zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Natomiast z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Następuje wówczas częściowe lub całkowite spełnienie świadczenia przed powstaniem zobowiązania opiewającego na kwotę tego świadczenia. Nie ulega więc wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym.

Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia (art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli zatem nie doszło do sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne, nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia. Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy.

Przenosząc powyższe wyjaśnienia na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że wyżej wskazany przepis wskazuje na obowiązek zwrotu środków pieniężnych wpłaconych na poczet realizacji umowy kupna-sprzedaży w momencie, gdy minął ustalony termin do jej zawarcia. Stąd zatem w związku z zatrzymaniem ww. kwoty powstał po stronie Wnioskodawcy przychód. Bez wątpienia bowiem po stronie Wnioskodawcy doszło do przysporzenia majątkowego kiedy strony umowy przedwstępnej nie przystąpiły do podpisania umowy przyrzeczonej, ponieważ Wnioskodawca mimo, że nie zbył prawa własności do nieruchomości zachował otrzymane wcześniej pieniądze.

W takim przypadku przychód z tytułu otrzymania kwoty uzyskanej z zapłaconych rat powstał w momencie, kiedy to kupująca nie przystąpiła do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający – Wnioskodawca – zachował otrzymane środki. W takim przypadku przychód ten mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł, nie zaś – jak wskazano we własnym stanowisku w sprawie – jako przychód z tytułu najmu, zaliczany do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wpłacone kwoty rat, zatrzymane przez Wnioskodawcę, stanowią dla Wnioskodawcy przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 tej ustawy, według skali podatkowej, który należało wykazać i opodatkować w zeznaniu podatkowym składanym stosownie do treści art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym przychód powstał.

Tut. Organ wskazuje, że mimo stanowiska Wnioskodawcy wskazującego na konieczność opodatkowania zatrzymanej kwoty otrzymanej od kupującego i obowiązku wykazania tego przychodu w zeznaniu podatkowym, Wnioskodawca zawarł inne uzasadnienie prawne (wskazano inny rodzaj źródła przychodów). Zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, w myśl zasady, że wadliwa argumentacja prawna Wnioskodawcy, przy prawidłowo wywiedzionym skutku prawnym, winna skutkować uznaniem stanowiska podatnika za nieprawidłowe, stanowisko Zainteresowanego należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto informuje się, że przy udzielaniu odpowiedzi nie dokonujemy wyliczeń wysokości podatków, ceł i innych opłat należnych do zapłaty/zwrotu, jak również nie potwierdzamy matematycznej prawidłowości obliczeń przedstawionych w treści pytania.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałych stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.