Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.477.2023.3.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-26
Teza: Nieuznanie przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo oraz zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienie z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i rezygnacja z tego zwolnienia oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: faktura-faktura zaliczkowa; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zadatek; zaliczka-zaliczka na poczet ceny; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zaliczka, zadatek, przedpłata, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Brak obowiązku wystawienia faktury; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Faktury dokumentujące otrzymanie całości lub części zapłaty przed sprzedażą ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Termin wystawienia faktury; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Zakres stosowania przepisów rozdziału
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i-ust. 2

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo oraz zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i rezygnacji z tego zwolnienia oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 sierpnia 2023 r. (data wpływu 30 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Nabywca, Kupujący

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

T. sp. z o.o. sp.k.

Zbywca, Sprzedający

**Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawcy i planowana transakcja

K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) planuje nabycie („Transakcja”) położonych w … („Transakcja") nieruchomości, opisanych szczegółowo w punkcie B poniżej (dalej jako: “Nieruchomości” a łącznie wszystkie jako: „Nieruchomość”).

Sprzedawcą Nieruchomości będzie ich obecny właściciel – T. sp. z o.o. sp.k. (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający” lub „Sprzedawca”), tj. podmiot trzeci, niepowiązany z Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

B. Opis Nieruchomości

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmują lokale mieszkalne i usługowe („Lokale”) wraz z przypadającymi na nie (i) udziałami w częściach wspólnych budynku kamienicy, w której się znajdują („Kamienica”) oraz (ii) udziałami w gruncie, na którym jest posadowiona Kamienica (tj. na działce nr …, dla której prowadzona jest księga wieczysta …, dalej: „Grunt”), a konkretnie:

• prawo własności 7 prawnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych posiadających wyodrębnione księgi wieczyste (o numerach: …) wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie (dalej jako: „Lokale Mieszkalne”);

• prawo własności 3 prawnie wyodrębnionych lokali usługowych posiadających wyodrębnione księgi wieczyste (o numerach: …), wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie (dalej jako: „Lokale Niemieszkalne”).

Grunt jest zabudowany jedynie budynkiem Kamienicy (w szczególności na Gruncie nie znajdują się żadne budowle). Opisane powyżej Lokale Mieszkalne i Lokale Niemieszkalne (w tym przypadające na poszczególne Lokale udziały w częściach wspólnych Kamienicy) stanowią łącznie całą powierzchnię Kamienicy.

Poszczególne Lokale zostały wyodrębnione prawnie (tj. jako odrębne przedmioty prawa własności) w 2023 r. Grunt położony jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Sprzedający na Gruncie, na którym znajduje się Kamienica, nie wznosił żadnych budowli, nie dokonywał również ani nie dokonuje obecnie (i nie planuje dokonywać do czasu dokonania planowanej Transakcji) ulepszeń budynku Kamienicy, a jedynie przeprowadzał prace remontowe. W ciągu ostatnich 5 lat nie wykonywano znaczących ulepszeń Kamienicy (w tym Lokali), a jedynie drobne adaptacje dokonywane były przez najemców i ich wartość była znacząco niższa niż (i będzie na moment dokonania planowanej Transakcji znacząco niższa niż) 30% wartości początkowej Nieruchomości.

A. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz działalność Zbywcy

Zbywca nabył Nieruchomość (wówczas: prawo własności Gruntu i Kamienicy, z uwagi na to, iż wyodrębnienie prawne poszczególnych znajdujących się w Kamienicy Lokali nastąpiło w 2023 r.) w dniu (\`(...)\`) 2022 r. od F. sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej, przy czym w imieniu F. działał syndyk masy upadłości tej spółki. Strony w akcie notarialnym przenoszącym własność złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT transakcji, w związku z czym do ceny netto nabycia Nieruchomości został naliczony podatek VAT w stawce 23%.

Sprzedający był uprawniony do odliczenia i odliczył 100% podatku VAT z faktury dokumentującej zakup przez niego Nieruchomości oraz wykazał tę kwotę jako podatek VAT do zwrotu. Po przeprowadzeniu czynności sprawdzających VAT został przez urząd skarbowy zwrócony.

Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego finansowany był kredytem, którego zabezpieczeniem hipotecznym jest Nieruchomość. Hipoteki są ujawnione również w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych Lokali.

Obecnie Nieruchomość jest w całości wydzierżawiona przez Zbywcę (na podstawie umowy dzierżawy z dnia (\`(...)\`) 2022 r., „Umowa Dzierżawy”) na rzecz podmiotu trzeciego („Dzierżawca”), który prowadzi działalność polegającą na wynajmie krótkoterminowym znajdujących się w Kamienicy Lokali. Poprzedni właściciel również wydzierżawiał całość Nieruchomości na rzecz podmiotu zewnętrznego (na podstawie umowy z (\`(...)\`) 2018 r.).

Działalność Sprzedającego polega na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek; oprócz tego zajmuje się działalnością w zakresie udzielania pożyczek.

Nieruchomość stanowi powyżej 95% ogólnej wartości aktywów Sprzedającego, a przychody z dzierżawy Nieruchomości stanowią powyżej 90% jego przychodów. Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający nie zawierał umów o zarządzanie nieruchomością ani umów o zarządzanie aktywami.

Sprzedający nie wyodrębnia organizacyjnie i finansowo przedmiotów działalności – w szczególności Nieruchomość ani Lokale nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako dział, oddział, wydział (na podstawie statutu, regulaminu bądź innego formalnego dokumentu). Ponadto, dla Nieruchomości ani Lokali nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe (tj. księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego).

Przed podjęciem działalności związanej z Nieruchomością, Sprzedający prowadził działalność w zakresie udzielania pożyczek oraz kupna i sprzedaży nieruchomości (Sprzedający zbył w (\`(...)\`) 2021 roku inną nieruchomość położoną w …).

B. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem transakcji są Lokale, tj. Lokale Mieszkalne i Lokale Usługowe (wraz z przypadającym na nie udziałem w częściach wspólnych Kamienicy oraz Gruntu), wraz z instalacjami.

Ponadto w ramach Transakcji na Kupującego przejdą prawa i obowiązki z Umowy Dzierżawy Nieruchomości, zawartej przez Sprzedającego z Dzierżawcą (prawa i obowiązki z tej umowy przejdą na Nabywcę z mocy prawa).

W ramach Transakcji Sprzedawca przeniesie na Kupującego roszczenia przysługujące w związku z wszelkimi zamówieniami, zleceniami, umowami dotyczącymi (i) jakichkolwiek prac i robót budowlanych/remontowych, (ii) z tytułu sprzedaży lub dostawy jakichkolwiek instalacji, urządzeń, maszyn i wyposażenia - dotyczących Nieruchomości; (iii) innych prac i robót, dostaw lub usług stanowiących nakłady na nieruchomość, a w szczególności roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji lub niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Ponadto Sprzedawca przekaże Nabywcy posiadaną dokumentację konieczną do korzystania z Nieruchomości oraz związaną z Nieruchomością, w tym dokumentację dotyczącą Umowy Dzierżawy oraz przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa (w tym prawa autorskie) oraz roszczenia i upoważnienia, które przysługują mu w stosunku do dokumentacji dotyczących Nieruchomości, w szczególności planów, projektów (budowlanych, architektonicznych, innych), uzgodnień, koncepcji.

Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie roszczenia przysługujące mu na podstawie Umowy Dzierżawy zawartej z Dzierżawcą, w tym roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania Umowy Dzierżawy, jak również wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z Umową Dzierżawy. W szczególności Nabywcy zostanie przekazana kaucja pieniężna, wpłacona Zbywcy przez Dzierżawcę na zabezpieczenie zobowiązań Dzierżawcy wynikających z Umowy Dzierżawy.

W ramach Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione:

• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością;

• środki pieniężne ani prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego używanych w celu rozliczania się z Dzierżawcą;

• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Sprzedający uzyskał finansowanie na zakup Nieruchomości (kredyt bankowy udzielony Sprzedającemu na zakup nieruchomości zostanie spłacony przez Sprzedawcę za pomocą środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości do Kupującego);

• księgi rachunkowe Sprzedającego;

• żadne zobowiązania Sprzedającego, poza kaucją wpłaconą przez Dzierżawcę;

• roszczenie o zapłatę czynszu należnego do dnia planowanej sprzedaży ani jakiekolwiek inne należności Sprzedającego;

• umowy dotyczące dostarczania mediów do Nieruchomości (wszystkie tego rodzaju umowy są zawarte bezpośrednio przez Dzierżawcę); Strony ustaliły jednak, że gdyby w dacie wydania Nieruchomości Kupującemu tego rodzaju umowy były zawarte przez Sprzedającego, to zapewni on swoją współpracę w działaniach Kupującego zmierzających do zawarcia nowych umów lub zawarcia aneksów do tych umów, w których Kupujący zastąpi Sprzedającego. Do tego czasu Kupujący będzie mógł korzystać z mediów na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego;

• ubezpieczenie Nieruchomości, tj. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;

• pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Zgodnie z ustaleniami Stron, Sprzedający może, wedle własnego uznania, zabrać z terenu Nieruchomości wszystkie lub niektóre należące do siebie rzeczy ruchome (o ile takowe będą), zaś w przypadku pozostawienia takich rzeczy Kupujący podejmie decyzje co do ich dalszego przeznaczenia i nie będzie zobowiązany do zapłaty za nie (będą one objęte wynagrodzeniem z tytułu przeniesienia Nieruchomości). Wszelkie wyposażenie Lokali znajdujące się w Kamienicy stanowi własność Dzierżawcy (nie dotyczy to instalacji).

Obecnie (tj. przed planowaną Transakcją) bieżącą obsługę Umowy Dzierżawy, tj. kontakty z Dzierżawcą, uzgodnienia, rozliczenia, wystawianie faktur i refaktur zapewniają wspólnicy Zbywcy oraz jego zleceniobiorcy (biuro rachunkowe), i działalność ta nie będzie przez nich kontynuowana w odniesieniu do Nieruchomości po ich zbyciu do Nabywcy.

Sprzedający nie zawierał umów o zarządzanie Nieruchomością ani o zarządzanie aktywami, w związku z tym również tego rodzaju umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji, Zbywca nie jest obecnie właścicielem innych nieruchomości,

Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

C. Warunki Transakcji

W dniu 24 maja 2023 r. Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający sprzeda Lokale wraz z wszelkimi udziałami we współwłasności Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”).

Przed zawarciem Umowy Przedwstępnej, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę (\`(...)\`) zł, z czego (\`(...)\`) zł stanowi zadatek („Zadatek”), a pozostałe (\`(...)\`) zł zaliczkę („Zaliczka”) na poczet ceny sprzedaży. Kwota Zadatku i Zaliczki została następnie przekazana z depozytu notarialnego na konto Sprzedającego. Sprzedający z tytułu zadatku i zaliczki nie wystawił faktury VAT, przyjmując, że Transakcja objęta jest zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Do momentu zapłaty Zadatku i Zaliczki na rzecz Sprzedającego (w tym w dniu zapłaty Zadatku i Zaliczki) nie zostało złożone oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, w Umowie Przyrzeczonej zostanie złożone zgodne oświadczenie stron o rezygnacji przez strony (tj. przez Sprzedającego i Nabywcę) ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

D. Działalność Nabywcy po dokonaniu Transakcji

Kupujący został utworzony w 2023 r. w celu nabycia Lokali oraz, po dokonaniu Transakcji, zasadniczo zamierza kontynuować wydzierżawianie Nieruchomości do obecnego Dzierżawcy. Możliwe jest jednak również rozwiązanie po Transakcji przez Nabywcę umowy z aktualnym Dzierżawcą (w całości lub części), bądź wcześniejsze rozwiązanie umowy przez Dzierżawcę i zawarcie przez Kupującego umowy z innym podmiotem. W każdym jednak przypadku Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT i nie zwolnionej z VAT.

E. Działalność Zbywcy po dokonaniu Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Sprzedający zamierza kontynuować działalność w zakresie udzielania pożyczek, a ponadto nie jest wykluczone poszukiwanie kolejnych nieruchomości celem ich nabycia i sprzedaży.

Zgodnie z art. 14b §3 Ordynacji podatkowej składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do „wyczerpującego” przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jednocześnie, w przypadku w którym Organ uznałby, że istnieje potrzeba doprecyzowania lub uzupełnienia przedstawionych we wniosku okoliczności, powinien on zwrócić się w tym zakresie do wnioskodawcy - jak przykładowo wskazał WSA w Szczecinie w prawomocnym wyroku z 13 czerwca 2017 r.: „Jeśli przedstawiony przez wnioskodawcę stan faktyczny nie ma charakteru "wyczerpującego", tj. nie zawiera faktów czy okoliczności wystarczających do wydania wnioskowanej interpretacji, a tym samym nie spełnia kryteriów z art. 14b § 3 o.p., organ interpretacyjny wzywa zainteresowanego do uzupełnienia tego braku na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h o.p.” (sygn. I SA/Sz 387/17).

Skierowane do wnioskodawcy wezwanie powinno jednoznacznie wskazywać elementy stanu faktycznego wymagające uzupełnienia i precyzować informacje ich dotyczące, konieczne z punktu widzenia oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy z wyjaśnieniem, dlaczego organ interpretacyjny uznał je za istotne z punktu widzenia przedstawionego we wniosku pytania (tak m in. WSA w Szczecinie w cytowanym powyżej wyroku). Tym samym, ewentualne dodatkowe pytania ze strony organu, determinowane są przede wszystkim treścią przedstawionego we wniosku zapytania wnioskodawcy.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, gdzie wskazuje się m.in., że:

• „W judykaturze zaś wyczerpujący postrzegany jest jako taki, który wiąże się z koniecznością podania wszystkich elementów, istotnych z punktu widzenia możliwości oceny stanowiska wnioskodawcy" (wyrok WSA w Kielcach z 21 marca 2019 r., sygn. akt I SA/Ke 60/19);

• „Opis wyczerpujący wiąże się z koniecznością podania wszystkich elementów, istotnych z punktu widzenia możliwości oceny stanowiska wnioskodawcy. Wymogu wyczerpującego stanu faktycznego lub przedstawienia zdarzenia przyszłego nie należy jednak postrzegać w oderwaniu od formułowanego pytania. Jeżeli pytanie dotyczyło potencjalnego zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u., to zaprezentowanie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego polega na wskazaniu tych jego elementów, które mogą być istotne przy formułowaniu odpowiedzi na pytanie. Spółka we wniosku przedstawiła wszystkie istotne okoliczności niezbędne do merytorycznego rozstrzygnięcia” (wyrok NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17);

• „Reasumując, skierowane do wnioskodawcy wezwanie o którym mowa wart. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej powinno jednoznacznie wskazywać wątpliwe elementy stanu faktycznego i precyzować informacje ich dotyczące, konieczne z punktu widzenia oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy z wyjaśnieniem dlaczego organ interpretacyjny uznał je za istotne z punktu widzenia przedstawionego we wniosku pytania. Nie może to być więc wezwanie do podania jakichkolwiek informacji, a tylko takich, które są niezbędne do oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy (wyrok WSA w Olsztynie z 25 października 2018 r., sygn. akt l SA/OI 487/18).

Zdaniem Wnioskodawców, przedstawiony powyżej opis zdarzenia przyszłego zawiera wszystkie informacje, które są niezbędne do oceny prawidłowości stanowiska Wnioskodawców.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

Otrzymanie zaliczki i zadatku oraz dostawa nieruchomości nie miały miejsca w tym samym okresie rozliczeniowym.

Zaliczka i zadatek zostały przekazane do depozytu notarialnego, a następnie wypłacone Sprzedającemu w (\`(...)\`) 2023 r., natomiast dostawa nieruchomości nie miały miejsca w maju ani do dnia złożenia niniejszej odpowiedzi.

**Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Stronom przysługiwać będzie prawo do rezygnacji z tego zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

3\. Czy w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT?

4\. Czy otrzymane przez Sprzedającego przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej Zaliczka i Zadatek będą na moment ich otrzymania przez Sprzedającego zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dopiero w Umowie Przyrzeczonej, a w konsekwencji Sprzedający nie będzie zobowiązany do wystawienia odrębnej faktury VAT dokumentującej otrzymanie Zaliczki i Zadatku, a jedynie do wystawienia, po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego obejmującej całą cenę netto sprzedaży Nieruchomości powiększoną o podatek VAT należny od łącznej ceny netto sprzedaży Nieruchomości?

5\. Czy w przypadku gdy Strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury VAT dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

**Stanowisko**

1\. Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. W stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Stronom przysługiwać będzie prawo do rezygnacji z tego zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

3\. W stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

4\. Otrzymane przez Sprzedającego przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej Zaliczka i Zadatek będą na moment ich otrzymania przez Sprzedającego zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dopiero w Umowie Przyrzeczonej, a w konsekwencji Sprzedający nie będzie zobowiązany do wystawienia odrębnej faktury VAT dokumentującej otrzymanie Zaliczki i Zadatku, a jedynie do wystawienia, po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego obejmującej całą cenę netto sprzedaży Nieruchomości powiększoną o podatek VAT należny od łącznej ceny netto sprzedaży Nieruchomości.

5\. W przypadku gdy Strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury VAT dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1:

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT \[Obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/GI 1044/08). dotychczas przez zbywcę oraz _(b)_ faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.\].

Ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. W przeszłości, organy podatkowe (oraz sądy administracyjne) odwoływały się w tym zakresie do definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. W ostatnim jednak okresie, w objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, dalej: „Objaśnienia”) Minister Finansów odszedł od interpretowania tego pojęcia wyłącznie przez pryzmat przepisów Kodeksu cywilnego i przyjął wykładnię funkcjonalną wskazując, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który zbywający prowadził działalność opodatkowaną, i w ramach którego:

1\. istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2\. istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji

Ustawa o VAT definiuje natomiast pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pod pojęciem ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby podatku VAT-w świetle objaśnień podatkowych MF

Jak wskazano powyżej, kwalifikacja dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków będących w całości przedmiotem najmu) jako „przedsiębiorstw” lub „zorganizowanych części przedsiębiorstw” na gruncie podatku VAT (a tym samym kwestia podlegania tego typu transakcji pod ustawę o VAT) była przedmiotem objaśnień podatkowych Ministra Finansów wydanych w dniu 11 grudnia 2018 r., na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej.

Jak wskazano w Objaśnieniach:

• Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

• W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

• Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej), na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

• Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Zgodnie z treścią Objaśnień, dla oceny, czy określone składniki majątku powinny zostać uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, decydujące znaczenie mają dwa aspekty: (a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę oraz (b) faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji,

Ad. (a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę

Jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, bezpośrednio po dokonaniu Transakcji Nabywca zamierza kontynuować wydzierżawianie Nieruchomości do obecnego Dzierżawcy. W tym zakresie Nabywca będzie zatem kontynuował działalność Zbywcy, przy czym w przyszłości możliwa jest zmiana podmiotu będącego dzierżawcą. Nie będzie on natomiast kontynuował działalności Zbywcy w zakresie udzielania pożyczek.

Ad. (b) faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji

Zgodnie z treścią Objaśnień, o faktycznej możliwości kontynuowania działalności zbywcy przez nowego nabywcę nieruchomości można mówić wyłącznie w przypadku, gdy kontynuowanie takiej działalności możliwe jest bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki majątku.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu/dzierżawy) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Wnioskodawcy podkreślają, iż Transakcja nie obejmuje żadnego z ww. elementów, które zgodnie z Objaśnieniami są obligatoryjne, aby nieruchomość będąca przedmiotem transakcji mogła być uznana za ZCP.

Jednocześnie, przeniesienie na Kupującego kaucji wpłaconej przez Dzierżawcę oraz ustanowionych zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z Umowy Dzierżawy, a także dokumentacji technicznej dotyczącej obiektu, praw autorskich, które przysługują Sprzedającemu w stosunku do dokumentacji dotyczących Nieruchomości czy też praw z gwarancji związanej z pracami remontowymi w świetle Objaśnień MF nie powinno być decydujące dla kwalifikacji podatkowej Transakcji.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wystarczające dla kontynuowania przez Nabywcę działalności gospodarczej Zbywcy. W szczególności kontynuowanie takiej działalności nie możliwe jest (i) bez konieczności angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji (w szczególności konieczne będzie zapewnienie przez Nabywcę finansowania dla tej działalności) i (ii) bez podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki majątku (Nabywca będzie m.in. musiał zapewnić rachunki bankowe, na które będą dokonywane wpłaty należne od Dzierżawcy z tytułu Umowy Dzierżawy, będzie musiał również sam zapewnić obsługę księgową i administracyjną spółki Kupującego). Obecnie (tj. przed planowaną Transakcją) bieżącą obsługę Umowy Dzierżawy, tj. kontakty z Dzierżawcą, uzgodnienia, rozliczenia, wystawianie faktur i refaktur zapewniają wspólnicy Zbywcy oraz jego zleceniobiorcy (biuro rachunkowe), i działalność ta nie będzie przez nich kontynuowana w odniesieniu do Nieruchomości po ich zbyciu do Nabywcy. Zatem, po Transakcji, obsługa Umowy Dzierżawy będzie musiała zostać zapewniona przez Nabywcę we własnym zakresie.

Pojęcie przedsiębiorstwa i ZCP w dotychczasowej praktyce interpretacyjnej

Prawidłowość stanowiska, iż składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską \[Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.\] (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem kaucji oraz roszczeń z tytułu gwarancji za wykonane prace remontowe), a zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania zasadniczo pozostaną w bilansie Zbywcy. Na Nabywcę nie przejdzie również szereg innych składników przedsiębiorstwa Zbywcy (m.in. księgi rachunkowe Zbywcy, rachunki bankowe i środki pieniężne na rachunkach, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy związane z obsługą administracyjną i księgową Zbywcy).

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów \[Wyrok NSA z dnia 6.10.1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 06.06.2008 r., sygn.: I SA/Wr 355/08.\], w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów \[Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95, wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 04.12.2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn.: I FSK 572/14.\] kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in., zobowiązania i należności, a także szereg innych ważnych składników służących Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Lokali zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność polegająca na wydzierżawieniu Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby łącznie:

• istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

• zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

• zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

• zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności Zbywca wykorzystywał zarówno składniki wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania, rachunki bankowe Sprzedającego).

Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w tym znaczeniu, iż nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy.

Przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Na Nabywcę nie przechodzą bowiem te elementy, które zgodnie z Objaśnieniami są warunkiem koniecznym do uznania, że zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności Zbywcy.

Na rzecz Nabywcy nie będzie przenoszone również finansowanie kluczowe dla działania każdego biznesu. Kupujący musi sam zapewnić środki konieczne do prowadzenia działalności przez Spółkę po nabyciu Nieruchomości. Tym samym przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Ponadto, na rzecz Kupującego nie będą przenoszone zobowiązania (poza zobowiązaniem do zwrotu kaucji na rzecz Dzierżawcy w przypadkach określonych w Umowie Dzierżawy). W tym miejscu należy wskazać, że zobowiązania zostały wymienione wprost jako element definicji ZCP. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie będą wypełniały definicji ZCP, zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 2:

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Nieruchomość została wybudowana ponad 2 lata temu. Ponadto, Nieruchomość została oddana do użytkowania, tj. w dzierżawę ponad 2 lata temu (przez byłego właściciela Nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy z (\`(...)\`) 2018 r., która obowiązywała do końca (\`(...)\`) (\`(...)\`) 2022 roku) a następnie przez Sprzedającego na podstawie umowy dzierżawy z (\`(...)\`) 2022 r. Tym samym, do pierwszego zasiedlenia Kamienicy, w rozumieniu powyższej regulacji, doszło ponad 2 lata temu.

Jednocześnie w ciągu ostatnich 5 lat Sprzedający ani poprzedni właściciel Nieruchomości nie dokonywali istotnych ulepszeń Kamienicy ani poszczególnych Lokali (w szczególności takich, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% jej/ich wartości początkowej), ani nie będą dokonywali takich istotnych ulepszeń do dnia zawarcia Transakcji.

Co prawda w 2023 r. doszło do prawnego wyodrębnienia w Kamienicy Lokali. Niemniej jednak, zdaniem Wnioskodawców, dokonanie prawnego wyodrębnienia Lokali nie ma znaczenia dla ustalenia momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, tj. dokonane przez Sprzedającego w 2023 r. wyodrębnienie prawne poszczególnych Lokali nie powoduje, że w momencie dokonania tego wyodrębnienia doszło do przerwania okresu liczonego od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia poszczególnych Lokali doszło ponad dwa lata temu (tj. najpóźniej w momencie oddania całej Kamienicy w dzierżawę na mocy umowy dzierżawy z (\`(...)\`) 2018 r.). Stanowisko to potwierdzają interpretacje indywidualne, gdzie wskazuje się, że kwestia ustanowienia odrębnej własności lokali nie ma znaczenia dla oceny skutków dotyczących ich dostawy z punktu widzenia podatku VAT. Zarówno przed ustanowieniem odrębnej prawnej własności lokalu, jak i po jej ustanowieniu, lokal jest „częścią budynku” - zatem zmiana jego statusu cywilnoprawnego nie może prowadzić do uznania za niebyłe „pierwszego zasiedlenia” tej części budynku, które miało miejsce w przeszłości. Przede wszystkim jednak należy mieć na uwadze, że o „pierwszym zasiedleniu” nie decydują względy formalne, lecz kryterium faktyczne - rzeczywiste rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lub oddanie w użytkowanie pierwszemu najemcy lub użytkownikowi. W tym ujęciu ustanowienie odrębnej własności lokali nie może skutkować przerwaniem upływu okresu liczonego od pierwszego zasiedlenia części budynku, w której są zlokalizowane. Jedynie w sensie cywilnoprawnym są to lokale nowe (bo dopiero powstaje ich prawo własności), jednak pod względem faktycznym jest to dalsze wykorzystanie dotychczas używanej powierzchni \[Tak m.in. interpretacje DKIS z dnia 14 marca 2018 r., 0115-KDIT1-3.4012.26.2018.1.MD, 7 lutego 2020 r. 0112-KDIL1-1.4012.514.5019.4MB, z 18 marca 2021 r„ 0114-KDIP4-1.4012.34.2021.2.MK, z 28 kwietnia 2022 r. 0113-KDIPT1-1.4012.135.2022.4.MG.\].

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia Lokali doszło najpóźniej w grudniu 2018 r., a tym samym pomiędzy pierwszym zasiedleniem Lokali będących przedmiotem Transakcji a datą planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem planowana dostawa Lokali będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Biorąc pod uwagę, że jak wykazano w punktach powyżej, w stosunku do Lokali będzie znajdować zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy dostawy Gruntu (w którym udziały są przypisane do poszczególnych Lokali), będzie w tym zakresie „podążać” za sposobem opodatkowania VAT dostawy poszczególnych Lokali.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ na moment zawierania Umowy Przyrzeczonej obie Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, będą mogły złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Stronom przysługiwać będzie prawo do rezygnacji z tego zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 3:

Sprzedaż Lokali w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Lokali wraz przypadającym na nie udziałem w nieruchomości wspólnej (tj. w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Sprzedaż Lokali w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania 2, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Niemniej jednak, jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają złożyć, w Umowie Przyrzeczonej, oświadczenie o rezygnacji z powyższego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawców, w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT.

W przedmiotowym przypadku, dostawa Lokali w ramach planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych powyżej zwolnień.

a) Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, jeżeli z tytułu ich nabycia lub wytworzenia nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości przez Zbywcę było opodatkowane VAT i Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na nabyciu Nieruchomości. Ponadto Nieruchomość była i jest w całości wykorzystywana przez Zbywcę do czynności opodatkowanych VAT (tj. opodatkowanej VAT dzierżawy całej Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy).

W związku z tym, przesłanki zastosowania zwolnienia obligatoryjnego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną w przypadku planowanej Transakcji spełnione.

b) Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie to nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do planowanej Transakcji, ponieważ przedmiotem Transakcji nie jest teren niezabudowany. Przedmiotem Transakcji są Lokale wraz z przypadającym na nie udziałem w Gruncie, który jest zabudowany Kamienicą.

W związku z tym przesłanki zastosowania zwolnienia obligatoryjnego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

c) Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części może być w niektórych przypadkach obligatoryjnie zwolniona z VAT (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia). Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, w których dostawa danego budynku lub budowli nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:

a. dokonujący dostawy nie miał w stosunku do tych obiektów prawa do odliczenia podatku naliczonego,

b. dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie danego budynku lub budowli, uprawniających go do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w wysokości wynoszącej co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli \[Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, spełnienie omawianego warunku dla konieczności zastosowania obligatoryjnego zwolnienia z VAT nie było wymagane, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT został uchylony począwszy od 1 września 2019r. W związku z tym, dla transakcji dokonywanych po 1 września 2019r. dla zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT konieczne jest każdorazowo spełnienie obu warunków wskazanych w tym przepisie.\].

Warunkiem stosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT jest, aby do dostawy nie znajdowało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Jak wynika z uzasadnienia stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2, do Transakcji znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zatem nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Niezależnie od tego, nie jest spełniony również jeden z pozostałych warunków zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym dokonujący dostawy nie miał w stosunku do zbywanych obiektów prawa do odliczenia podatku naliczonego. Warunek ten nie jest spełniony, ponieważ Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości.

W związku z tym przesłanki zastosowania zwolnienia obligatoryjnego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie są spełnione.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie żadne z obligatoryjnych zwolnień z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 lub 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 4:

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż dokonywaną przez niego na rzecz innego podatnika podatku. Zgodnie z ust. 1 pkt 4, fakturę należy wystawić również w przypadku otrzymania przez podatnika całości lub części zapłaty, przed dokonaniem dostawy.

Zgodnie z art. 106i ust. 1 i 2 ustawy o VAT, fakturę dokumentującą dokonaną dostawę lub otrzymanie zapłaty przed dokonaniem dostawy, należy wystawić nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy lub otrzymano część lub całość zapłaty.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu stanowiska do pytania 2, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, jak wskazywano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, na dzień otrzymania Zaliczki i Zadatku Strony nie złożą jeszcze oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, otrzymane przez Sprzedającego przed podpisaniem Umowy Przyrzeczonej Zaliczka i Zadatek będą na moment ich otrzymania zwolnione z opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. Tym samym otrzymanie Zaliczki i Zadatku nie musi być udokumentowane fakturą w terminie do 15. dnia miesiąca następującego po ich otrzymaniu.

Ponieważ w Umowie Przyrzeczonej strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, dostawa Lokali będzie podlegać opodatkowaniu i powinna być udokumentowana fakturą.

Jak wskazuje się w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT, obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanej zaliczki powstaje w momencie złożenia tego oświadczenia, a nie ze skutkiem wstecznym na moment otrzymania zaliczki: „W momencie złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT u Wnioskodawcy powstaje obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanych wcześniej zaliczek, a kwota VAT należnego z tego tytułu powinna zostać ujęta przez Wnioskodawcę w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym Strony złożyły takie oświadczenie (interpretacja indywidualna DKIS z 20 października 2017 r., 0114-KDIP1-3.4012.307.2017.1.KC).

Podobne wnioski wynikają z interpretacji indywidualnych DKIS z 8 lutego 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.863.2018.2.EB oraz z dnia 28 lutego 2019 r. 0115-KDIT1-3.4012.863.2018.2.EB. W interpretacjach tych wyjaśniono, że jeżeli zaliczka została udokumentowaną fakturą (jako czynność zwolniona), to późniejsza rezygnacja ze zwolnienia wiąże się z koniecznością skorygowania faktury zaliczkowej oraz ujęcia faktury korygującej na bieżąco, tj. w rozliczeniu za okres, w którym złożono oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia.

Zdaniem Wnioskodawców, jeżeli Zaliczka i Zadatek nie zostanie udokumentowana fakturą w terminie do 15. dnia miesiąca następującego po ich otrzymaniu, to w przypadku późniejszej rezygnacji ze zwolnienia w Umowie Przyrzeczonej zasadniczo powstanie obowiązek wystawienia faktury dokumentującej otrzymanie Zadatku i Zaliczki oraz ujęcia tej faktury na potrzeby rozliczeń VAT na bieżąco, tj. w okresie w którym złożono oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia. Niemniej jednak, ponieważ oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zostanie złożone w Umowie Przyrzeczonej przenoszącej własność Lokali, powstanie w tej dacie również obowiązek VAT co do pozostałej części ceny.

Oznacza to, że obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanej Zaliczki i Zadatku oraz pozostałej części ceny sprzedaży Nieruchomości powstanie w tym samym okresie rozliczeniowym, tj. w miesiącu przeniesienia własności Lokali na podstawie Umowy Przyrzeczonej, w której złożone będzie oświadczenie Stron o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania Transakcji (tj. w dacie podpisania przez Strony Umowy Przyrzeczonej).

Jak wskazano m.in. w interpretacji DKIS z dnia 6 marca 2023 r., 0111-KDIB3-1.4012.858.2022.2.AB: jeżeli obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania zaliczki i dokonania dostawy towarów powstaje w tym samym okresie rozliczeniowym (miesiącu) spółka może zrezygnować z wystawienia faktury zaliczkowej i ograniczyć się do wystawiania faktury zawierającej elementy, o których mowa w art. 106e-106f ustawy, w której uwzględnicie całość dokonanej dostawy (łącznie z kwotą otrzymanej zaliczki)”_._ Podobnie interpretacja DKIS z dnia 14 lutego 2022 r., 0111-KDIB3- 1.4012.1016.2021.1.KO.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców otrzymane przez Sprzedającego przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej Zaliczka i Zadatek będą na moment ich otrzymania przez Sprzedającego zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dopiero w Umowie Przyrzeczonej, a w konsekwencji Sprzedający nie będzie zobowiązany do wystawienia odrębnej faktury VAT dokumentującej otrzymanie Zaliczki i Zadatku, a jedynie do wystawienia, po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego obejmującej całą cenę netto sprzedaży Nieruchomości powiększoną o podatek VAT należny od łącznej ceny netto sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 5

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Lokali, Nabywca będzie prowadził przy ich wykorzystaniu działalność opodatkowaną VAT i nie zwolnioną z tego podatku, polegającą na wydzierżawianiu tych Lokali do Dzierżawcy, który będzie wykorzystywał je na potrzeby wynajmu krótkoterminowego. W przyszłości możliwe jest rozwiązanie obecnej Umowy Dzierżawy przez Nabywcę lub Dzierżawcę i zawarcie przez Nabywcę nowej umowy dzierżawy/najmu Nieruchomości do innego podmiotu. W każdym jednak przypadku będzie to działalność podlegająca opodatkowaniu VAT i nie zwolniona z podatku VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, 2 i 3, planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani ZCP oraz w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT. Transakcja będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ale Wnioskodawcy będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT Transakcji. Tym samym, skoro Wnioskodawcy złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to będzie ona w całości opodatkowana VAT.

W związku z powyższym, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z (zasadniczo) trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Zbywcę faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Lokali (która to faktura będzie obejmowała całą cenę netto sprzedaży Nieruchomości oraz podatek VAT naliczony od całej ceny netto sprzedaży Nieruchomości).

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy Strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury VAT dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Przedmiotem transakcji są Lokale wraz z przypadającym na nie udziałem w częściach wspólnych Kamienicy oraz Gruntu), wraz z instalacjami.

Ponadto w ramach Transakcji na Kupującego przejdą prawa i obowiązki z Umowy Dzierżawy Nieruchomości, zawartej przez Sprzedającego z Dzierżawcą (prawa i obowiązki z tej umowy przejdą na Nabywcę z mocy prawa).

W ramach Transakcji Sprzedawca przeniesie na Kupującego roszczenia przysługujące w związku z wszelkimi zamówieniami, zleceniami, umowami dotyczącymi (i) jakichkolwiek prac i robót budowlanych/remontowych, (ii) z tytułu sprzedaży lub dostawy jakichkolwiek instalacji, urządzeń, maszyn i wyposażenia - dotyczących Nieruchomości; (iii) innych prac i robót, dostaw lub usług stanowiących nakłady na nieruchomość, a w szczególności roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji lub niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Ponadto Sprzedawca przekaże Nabywcy posiadaną dokumentację konieczną do korzystania z Nieruchomości oraz związaną z Nieruchomością, w tym dokumentację dotyczącą Umowy Dzierżawy oraz przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa (w tym prawa autorskie) oraz roszczenia i upoważnienia, które przysługują mu w stosunku do dokumentacji dotyczących Nieruchomości, w szczególności planów, projektów (budowlanych, architektonicznych, innych), uzgodnień, koncepcji.

Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie roszczenia przysługujące mu na podstawie Umowy Dzierżawy zawartej z Dzierżawcą, w tym roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania Umowy Dzierżawy, jak również wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z Umową Dzierżawy. W szczególności Nabywcy zostanie przekazana kaucja pieniężna, wpłacona Zbywcy przez Dzierżawcę na zabezpieczenie zobowiązań Dzierżawcy wynikających z Umowy Dzierżawy.

W ramach Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione:

• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością;

• środki pieniężne ani prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego używanych w celu rozliczania się z Dzierżawcą;

• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Sprzedający uzyskał finansowanie na zakup Nieruchomości (kredyt bankowy udzielony Sprzedającemu na zakup nieruchomości zostanie spłacony przez Sprzedawcę za pomocą środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości do Kupującego);

• księgi rachunkowe Sprzedającego;

• żadne zobowiązania Sprzedającego, poza kaucją wpłaconą przez Dzierżawcę;

• roszczenie o zapłatę czynszu należnego do dnia planowanej sprzedaży ani jakiekolwiek inne należności Sprzedającego;

• umowy dotyczące dostarczania mediów do Nieruchomości (wszystkie tego rodzaju umowy są zawarte bezpośrednio przez Dzierżawcę); Strony ustaliły jednak, że gdyby w dacie wydania Nieruchomości Kupującemu tego rodzaju umowy były zawarte przez Sprzedającego, to zapewni on swoją współpracę w działaniach Kupującego zmierzających do zawarcia nowych umów lub zawarcia aneksów do tych umów, w których Kupujący zastąpi Sprzedającego. Do tego czasu Kupujący będzie mógł korzystać z mediów na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego;

• ubezpieczenie Nieruchomości, tj. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;

• pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Zgodnie z ustaleniami Stron, Sprzedający może, wedle własnego uznania, zabrać z terenu Nieruchomości wszystkie lub niektóre należące do siebie rzeczy ruchome (o ile takowe będą), zaś w przypadku pozostawienia takich rzeczy Kupujący podejmie decyzje co do ich dalszego przeznaczenia i nie będzie zobowiązany do zapłaty za nie (będą one objęte wynagrodzeniem z tytułu przeniesienia Nieruchomości). Wszelkie wyposażenie Lokali znajdujące się w Kamienicy stanowi własność Dzierżawcy (nie dotyczy to instalacji).

Obecnie (tj. przed planowaną Transakcją) bieżącą obsługę Umowy Dzierżawy, tj. kontakty z Dzierżawcą, uzgodnienia, rozliczenia, wystawianie faktur i refaktur zapewniają wspólnicy Zbywcy oraz jego zleceniobiorcy (biuro rachunkowe), i działalność ta nie będzie przez nich kontynuowana w odniesieniu do Nieruchomości po ich zbyciu do Nabywcy.

Sprzedający nie zawierał umów o zarządzanie Nieruchomością ani o zarządzanie aktywami, w związku z tym również tego rodzaju umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji, Zbywca nie jest obecnie właścicielem innych nieruchomości.

Kupujący został utworzony w 2023 r. w celu nabycia Lokali oraz, po dokonaniu Transakcji, zasadniczo zamierza kontynuować wydzierżawianie Nieruchomości do obecnego Dzierżawcy. Możliwe jest jednak również rozwiązanie po Transakcji przez Nabywcę umowy z aktualnym Dzierżawcą (w całości lub części), bądź wcześniejsze rozwiązanie umowy przez Dzierżawcę i zawarcie przez Kupującego umowy z innym podmiotem. W każdym jednak przypadku Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT i nie zwolnionej z VAT.

Po przeprowadzeniu Transakcji Sprzedający zamierza kontynuować działalność w zakresie udzielania pożyczek, a ponadto nie jest wykluczone poszukiwanie kolejnych nieruchomości celem ich nabycia i sprzedaży.

O faktycznej możliwości kontynuowania działalności zbywcy przez nowego nabywcę nieruchomości można mówić wyłącznie w przypadku, gdy kontynuowanie takiej działalności możliwe jest bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki majątku.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomości opodatkowanych VAT, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wystarczające dla kontynuowania przez Nabywcę działalności gospodarczej Zbywcy. W szczególności kontynuowanie takiej działalności nie możliwe jest bez konieczności angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji (w szczególności konieczne będzie zapewnienie przez Nabywcę finansowania dla tej działalności) i bez podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki majątku (Nabywca będzie m.in. musiał zapewnić obsługę księgową i administracyjną spółki Kupującego). Obecnie (tj. przed planowaną Transakcją) bieżącą obsługę Umowy Dzierżawy, tj. kontakty z Dzierżawcą, uzgodnienia, rozliczenia, wystawianie faktur i refaktur zapewniają wspólnicy Zbywcy oraz jego zleceniobiorcy (biuro rachunkowe), i działalność ta nie będzie przez nich kontynuowana w odniesieniu do Nieruchomości po ich zbyciu do Nabywcy. Zatem, po Transakcji, obsługa Umowy Dzierżawy będzie musiała zostać zapewniona przez Nabywcę we własnym zakresie.

Zatem bez podjęcia dodatkowych działań w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności Nabywcy w oparciu o tą Nieruchomość nie będzie możliwe prowadzenie takiej działalności.

Zatem, brak jest podstaw by uznać przedmiot transakcji za przedsiębiorstwo czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości i rezygnacji ze zwolnienia (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 3), zauważyć należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, zgodnie z którym,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

Pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Natomiast, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi,

zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że art. 29a ust. 8 ustawy stanowi, że

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,

za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu części wspólnej budynku.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w jego częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji.

Jak wynika z opisu sprawy Nabywca planuje kupić prawo własności 7 prawnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych i prawo własności 3 prawnie wyodrębnionych lokali usługowych wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie. Lokale te zostały wyodrębnione prawnie, jako odrębne przedmioty prawa własności w 2023 r. Obecnie Nieruchomość jest w całości wydzierżawiona przez Zbywcę (na podstawie umowy dzierżawy z (\`(...)\`) 2022 r.) na rzecz podmiotu trzeciego. Poprzedni właściciel również wydzierżawiał całość Nieruchomości na rzecz podmiotu zewnętrznego na podstawie umowy z grudnia 2018 r. Sprzedający nie dokonywał, nie dokonuje obecnie, ani nie planuje dokonywać do czasu sprzedaży ulepszeń budynku Kamienicy. W ciągu ostatnich 5 lat nie wykonywano znaczących ulepszeń Kamienicy (w tym Lokali), a jedynie drobne adaptacje dokonywane były przez najemców.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności stwierdzić, że przedmiotem transakcji, jak wynika z opisu sprawy, są wyodrębnione lokale. Dostawa wyodrębnionych lokali nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Czynność wyodrębnienia lokali w budynku kamienicy nie spełnia definicji wybudowania, ani ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wskazali Państwo bowiem, że na podstawie umowy z (\`(...)\`) 2018 r. cała nieruchomość została wydzierżawiona.

Należy zauważyć, że na mocy art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto Sprzedający nie ponosił nie będzie ponosił do dnia transakcji nakładów na ulepszenie budynku

Odnosząc się zatem do powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż wyodrębnionych lokali będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odpowiadając zatem na Państwa wątpliwości zawarte w pytaniu nr 2 wniosku stwierdzić należy, że sprzedaż wyodrębnionych lokali wraz z przypadającymi na nie udziałami w częściach wspólnych budynku (Kamienicy), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa udziału w Gruncie, na których posadowiony jest budynek, w którym mieszczą się lokale, również będzie podlegała zwolnieniu. Ponadto Stronom transakcji przysługiwać będzie prawo do rezygnacji z tego zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy w odniesieniu do sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości nie ma możliwości dla tej dostawy zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 w sprawie nie będzie miało zastosowania, bowiem stosuje się go wyłącznie do gruntów niezabudowanych.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku zadatku, zaliczki oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy,

jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Wskazać w tym miejscu należy, że zdarzenia gospodarcze należy dokumentować fakturą - sformalizowanym dokumentem, który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa.

Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy,

przez fakturę rozumie się dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy,

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b ust. 1).

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy

podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Faktura VAT jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji, a ustawodawca określił w jakich okolicznościach należy ją wystawić. Przede wszystkim wystawiane przez podatników podatku od towarów i usług faktury muszą dokumentować wykonanie przez nich czynności, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług.

Jak stanowi art. 106i ust. 1 i 2 ustawy,

fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.

Z opisu sprawy wynika, że część ceny Nieruchomości została uiszczona przez Nabywcę na Państwa rzecz tytułem zadatku oraz zaliczki. Nie wystawili Państwo z tego tytułu faktury VAT, ani nie wykazali podatku należnego w swoich rozliczeniach.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w "Słowniku języka polskiego PWN" (\`(...)\`) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: "(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone".

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: "dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości".

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

\- zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

\- konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

\- w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Sprzedającego część ceny Nieruchomości tytułem zadatku, zaliczki mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku.

Jednakże w chwili wpłaty zadatku, zaliczki, kwota ta dotyczyła czynności zwolnionej od podatku, ponieważ w momencie jej wpłaty, uiszczona wpłata dotyczyła transakcji sprzedaży lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz udziałem w gruncie. Taka wpłata w momencie jej uiszczenia dotyczyła dostawy korzystającej ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy Sprzedający nie miał obowiązku wystawiania faktury.

Skoro z cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika ustawowe zwolnienie od podatku, które wyłącznie decyzją podatnika może być zmienione na opodatkowanie ww. dostawy lokali, należy uznać, że w momencie podjęcia przez strony transakcji ostatecznej decyzji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku (złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy) powstanie nowa okoliczność, w wyniku której dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku. Przedmiotowa transakcja nie będzie więc korzystała ze zwolnienia dopiero gdy Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji.

Zatem, skoro w momencie otrzymania Zadatku Strony transakcji nie podjęły decyzji o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy uznać, że dopiero w momencie podjęcia przez Strony transakcji ostatecznej decyzji i złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy, powstanie obowiązek uwzględnienia podatku należnego od kwoty Zadatku w deklaracji za bieżący okres rozliczeniowy, w którym zaistniało zdarzenie powodujące zmianę opodatkowania.

Tym samym, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zapłata części ceny sprzedaży (Zadatku) za Nieruchomość, przed złożeniem oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku do czasu złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Rozliczenia należnego podatku VAT od otrzymanego zadatku należy dokonać dopiero w ramach rozliczenia za okres, w którym Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

W momencie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podlegać będzie cała kwota należna z tytułu zbycia ww. Nieruchomości obejmująca także zaliczkę/zadatek.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT,

prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy,

prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT,

jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień transakcji będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Kupujący będzie wykorzystywał przedmiot Transakcji w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i nie zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, w przypadku gdy Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupujący zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem przedmiotu Transakcji (z tytułu zapłaty zadatku oraz z tytułu zapłaty pozostałej części ceny). W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

**K.** (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.