Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.524.2023.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-08
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku administracyjno-magazynowego oraz działek, na których budynek jest posadowiony, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym. Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy działek na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Prawo do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia przedmiotowych działek.
Słowa kluczowe: budynek; budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; rezygnacja; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku administracyjno-magazynowego oraz działek nr 1, 2, 3, 4, na których budynek jest posadowiony, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym – jest prawidłowe;

\- opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 5 oraz nr 6 na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – jest nieprawidłowe;

\- prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia przedmiotowych działek – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

23 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

\- opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku administracyjno-magazynowego oraz działek nr 1, 2, 3, 4, na których budynek jest posadowiony, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym;

\- opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 5 oraz nr 6 na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania;

\- prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia przedmiotowych działek.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 października 2023 r. (wpływ 30 października 2023 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…)

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

(…) Sp. z o.o. (dalej jako: Wnioskodawca lub Sprzedawca) jest podmiotem prowadzącym na terytorium Polski działalność gospodarczą, zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT. Obecnie Wnioskodawca zamierza zawrzeć transakcję sprzedaży 6 działek gruntu, których jest właścicielem, na rzecz (…) Sp. J. (dalej jako: Nabywca). Przedmiotem sprzedaży będą:

\- Działka o numerze 1, powierzchni \`(...)\` m2, nr księgi wieczystej (…) (dalej: Działka 1),

\- Działka o numerze 5, powierzchni \`(...)\` m2, nr księgi wieczystej (…) na której znajdują się naniesienia w postaci utwardzenia kostką brukową oraz ogrodzenie (dalej: Działka 2),

\- Działka o numerze 2 powierzchni \`(...)\` m2, nr księgi wieczystej (…) na której znajdują się naniesienia w postaci utwardzenia kostką (dalej: Działka 3),

\- Działka o numerze 3 powierzchni \`(...)\` m2, nr księgi wieczystej (…) na której znajdują się naniesienia w postaci utwardzenia kostką oraz brama wjazdowa (dalej: Działka 4),

\- Działka o numerze 4 powierzchni \`(...)\` m2, nr księgi wieczystej (…) na której znajdują się naniesienia w postaci ogrodzenia, bramy wjazdowej, oświetlenia (latarnie), utwardzenia kostką brukową oraz pas zieleni (dalej: Działka 5),

\- Działka o numerze 6 powierzchni \`(...)\` m2, nr księgi wieczystej (..) na której znajdują się naniesienia w postaci utwardzenia kostką (dalej: Działka 6),

Na Działkach 1 oraz 3-5 posadowiony jest budynek administracyjno-magazynowy. Wszystkie wymienione powyżej działki przylegają do siebie tworząc funkcjonalną całość umożliwiającą poprawne korzystanie z w/w budynku.

Działka 1 (wraz z budynkiem i naniesieniami) została nabyta w roku 2014, natomiast Działki 2-4 w 2016 r. przez spółkę (…) S.A. W dniu 01.03.2019 r. w wyniku podziału (…) S.A. utworzona została spółka (…) Sp. z o.o. spółka komandytowa, która w dniu 22.11.2021 r. została przekształcona w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością - Wnioskodawcę. Działki 5-6 zostały nabyte przez Wnioskodawcę w grudniu 2022 r. Od wszystkich nabyć Wnioskodawca (lub jego poprzednicy prawni) dokonywali odliczenia podatku VAT w całości.

Budynek wraz z przylegającymi działkami i naniesieniami od czasu nabycia wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę (a wcześniej przez jego poprzedników prawnych) do celów wynajmu. Usługa wynajmu podlega opodatkowaniu stawką podstawową VAT (23%).

Od czasu nabycia nieruchomości Wnioskodawca dokonywał na Działkach 1-4 szeregu ulepszeń, jednak żadne nie przekraczało jednorazowo 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Sumaryczne jednak dokonane ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Na działkach 5-6 ulepszenia nie były wykonywane przez Wnioskodawcę.

Dokonywanie przez Wnioskodawcę ulepszeń miało miejsce od momentu nabycia Działki 1 w 2014 r. Wskazać jednak należy, że zdecydowana większość nakładów związana z przedmiotem sprzedaży została poniesiona w okresie od września 2014 r. do kwietnia 2018 r. W okresie późniejszym suma nakładów nieznacznie przekroczyła 1% wartości początkowej pierwotnej (0,82% wartości początkowej zaktualizowanej o poczynione w latach 2014-2018 nakłady).

Zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miejskiej w (…) z 25 stycznia 2018 r. nr (…)) wszystkie działki zaklasyfikowane są jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej.

Na moment dokonywania transakcji zarówno Sprzedawca jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

1\. Czy wszystkie działki wraz z naniesieniami objęte zakresem wniosku tj. działka nr 1, 5, 2, 3, 4, 6 były/są przez Państwa wykorzystywane do celów najmu opodatkowanego podatkiem VAT wg stawki podstawowej? Jeśli któraś z działek nie była przedmiotem najmu, to prosimy wskazać nr tej działki oraz wyjaśnić do jakich czynności była wykorzystywana tj. czy do czynności:

\- opodatkowanych podatkiem VAT,

\- zwolnionych od podatku VAT,

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Wszystkie działki wraz z naniesieniami objęte zakresem wniosku są wykorzystywane do celów najmu opodatkowanego VAT według stawki podstawowej.

2\. Prosimy wskazać czy znajdujące się na ww. działkach obiekty/naniesienia stanowią budynek, budowlę czy urządzenie budowlane, w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2), 3) i 9) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 628 ze zm.)? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego obiektu/naniesienia.

Utwardzenie kostką brukową (Działki 2-6) stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ogrodzenie (Działka 2) stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Brama wjazdowa (Działki 4-5) stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Latarnie oświetleniowe (Działka 5) stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Budynek administracyjno-magazynowy (Działka 1 oraz 3-5) stanowi budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

3\. Wskazali Państwo w opisie sprawy, że „na Działkach 1 oraz 3-5 posadowiony jest budynek administracyjno-magazynowy” oraz następnie wskazali Państwo, że „Działka 1 (wraz z budynkiem i naniesieniami) została nabyta w roku 2014, natomiast Działki 2-4 w 2016 r. (\`(...)\`). Działki 5-6 zostały nabyte przez Wnioskodawcę w grudniu 2022 r.”

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, prosimy o jednoznaczne wskazanie, czy ww. budynek administracyjno-magazynowy jest posadowiony zarówno na Działce nr 1, Działce nr 3, Działce nr 4 i na Działce nr 5? Jeśli nie to na której działce budynek się znajduje?

Budynek administracyjno-magazynowy znajduje się na Działce nr 1, Działce nr 3, Działce nr 4 oraz Działce nr 5.

4\. Czy posadowione na ww. działkach obiekty są trwale związane z gruntem? Prosimy wskazać, które obiekty są trwale związane z gruntem.

Wszystkie wskazane naniesienia tj. utwardzenie kostką brukową, ogrodzenie, brama wjazdowa, latarnie oświetleniowe oraz budynek administracyjno- magazynowy są trwale związane z gruntem.

5\. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli znajdujących się na ww. działkach w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)? Jeśli tak to prosimy wskazać:

a. kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku/budowli,

b. czy pomiędzy pierwszy zasiedleniem budynku/budowli a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2014 r. tj. w momencie, kiedy Wnioskodawca rozpoczął wykorzystywanie budynku dla celów wynajmu. Tak jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej od tego czasu Wnioskodawca poniósł szereg wydatków na ulepszenia, których sumaryczna wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej. Powyższe - w ocenie Wnioskodawcy - mogło spowodować powtórne pierwsze zasiedlenie, jednak z uwagi na poniesienie większości nakładów w latach 2014-2018 (w okresie późniejszym suma nakładów nieznacznie przekroczyła 1% wartości początkowej pierwotnej) nawet jeśli doszło do powtórnego pierwszego zasiedlenia to od okresu tego upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

6\. Czy Państwo (sprzedający) i nabywca złożycie zgodne oświadczenie, że wybieracie opodatkowanie dostawy budynku administracyjno- magazynowego? Jeśli tak to prosimy wskazać:

A) Czy oświadczenie złożą Państwo wraz z nabywcą:

a. przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego czy

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku?

B) Czy oświadczenie będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku administracyjno-magazynowego nastąpi w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku. W ramach tegoż oświadczenia zawarte będą wszystkie elementy określone w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT.

7\. Do jakich czynności nabywca będzie wykorzystywał zakupione nieruchomości tj. czy do czynności:

\- opodatkowanych podatkiem VAT,

\- zwolnionych od podatku VAT,

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Nabywca - w chwili zawierania transakcji - zamierza wykorzystywać nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Niemniej nie można wykluczyć sytuacji, że w przyszłości zmieni się przeznaczenie nieruchomości i wówczas Nabywca dokona stosownych korekt zgodnie z przepisami art. 90a i art. 91 Ustawy VAT (w okresach przewidzianych w/w przepisami).

W kontekście pytania nr 3 Wnioskodawca pragnie uzupełnić opis sprawy poprzez wskazanie, że Nabywca planuje wykorzystywać nabytą nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

### Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1\. Czy sprzedaż budynku posadowionego na Działkach 1 oraz 3-5 może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT co oznacza możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT?

2\. Czy sprzedaż Działek 2 oraz 6 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, w szczególności czy nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT?

Przyjmując, że w odpowiedzi na pytanie nr 1 istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, a w odpowiedzi na pytanie nr 2 sprzedaż Działek 2 oraz 6 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych postawili Państwo pytanie nr 3.

3\. Czy Nabywca będzie miał pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z opisywanej transakcji?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż budynku posadowionego na Działkach 1 oraz 3-5 może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W konsekwencji strony transakcji sprzedaży mogą zrezygnować z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlega co do zasady odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, niezależnie od tego (w myśl ust. 2), czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Przez odpłatną dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Opodatkowaniu VAT podlega także dostawa gruntów i budynków, jeżeli odbywa się w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub kiedy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT dostawę budynków, budowli lub ich części zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W ocenie Wnioskodawcy dokonywana dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Dokonanie przez Wnioskodawcę ulepszeń, w sumarycznej wartości powyżej 30% wartości początkowej nieruchomości mogło spowodować powtórne pierwsze zasiedlenie zgodnie ze wskazaną definicją legalną. Niemniej jednak - nawet w takim przypadku - od poniesienia przedmiotowych wydatków upłynęło ponad 2 lata.

W tym miejscu wskazać można przykładowo na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lipca 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.237.2019.2.RR, gdzie wskazano, że „planowana przez Wnioskodawcę dostawa nieruchomości zabudowanej lokalem użytkowym - z uwagi na fakt, iż po dokonanych ulepszeniach, wynoszących co najmniej 30% jego wartości początkowej, obiekt ten nadal był wynajmowany spółce kapitałowej - dokonywana będzie po pierwszym zasiedleniu, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tego lokalu do czasu dostawy upłynie okres wynoszący co najmniej 2 lata.” Zgodnie z powyższym stanowiskiem, o ile ulepszenie nieruchomości o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej może prowadzić do powtórnego pierwszego zasiedlenia, to upływ 2 lat od daty takiego ulepszenia pozwala na zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Przechodząc dalej - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT zwolniona jest z VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jeśli zaś je ponosił, to nie przekroczyły one 30% wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle albo ich części, rozstrzyga regulacja art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - która stanowi, iż z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu.

W konsekwencji do dostawy gruntu zastosowanie ma taka sama stawka VAT jak do dostawy budynku, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli zatem dostawa budynków, budowli lub ich części będzie zwolniona z opodatkowania VAT, to również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony, objęta będzie zwolnieniem.

Zwolnienie wskazane w pkt 10 jest zwolnieniem względnym, to jest, zgodnie z art. 43 ust. 10 podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy (tu: Wnioskodawca) i nabywca budynku (tu: Nabywca), budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o treści wskazanej w ust. 11, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Z kolei zwolnienie określone w ust. 10a ma charakter bezwzględny i podatnik nie ma możliwości wyboru opodatkowania.

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego w ocenie Wnioskodawcy zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, jako dostawa budynku poza pierwszym zasiedleniem. Powyższe zwolnienie dotyczyć będzie zarówno samego budynku, jak również gruntu, na którym jest posadowiony wraz z naniesieniami. Równocześnie strony transakcji mają możliwość rezygnacji z powyższego zwolnienia i opodatkowania transakcji stawką podstawową VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości jego stanowiska.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy dostawa Działek 2 oraz 6 powinna być opodatkowana stawką podstawową VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwolnione z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazuje A. Bartosiewicz (A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022, art. 43) „w orzecznictwie powstają pewne wątpliwości, co w przypadku, gdy na danym gruncie istnieją budowle typu właśnie utwardzenie, parking, podjazd (utwardzony), ogrodzenie, które zajmują stosunkowo małą część gruntu, zaś ich wartość jest stosunkowo niewielka. Czy wówczas przedmiotem dostawy jest grunt, czy jednak budowla?”

Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 18 kwietnia 2018 r., sygn. I SA/Bk 77/18 wskazał z kolei, że: „wobec tego, że na działkach nr nie znajdują się inne niż ogrodzenie (stanowiące urządzenie budowlane) - budynki bądź budowle to ww. działki, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, są działkami niezabudowanymi. Zatem, przy ich sprzedaży będzie miała miejsce dostawa niezabudowanych, ogrodzonych działek, a nie dostawa działek zabudowanych.” (podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11).

Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lutego 2022 r., sygn. 0112- KDIL1-1.4012.833.2021.2.MB czytamy, że: „Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem dostawy będzie działka nr 1 w całości utwardzona nawierzchnią betonową i odgrodzona z jednej strony od działki 2 ogrodzeniem stalowym na fundamencie betonowym. Działka jest niezabudowana obiektem kubaturowym, jest w całości utwardzona nawierzchnią betonową (\`(...)\`) W analizowanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że na działce 1 nie znajdują się budynki lub budowle albo ich części w myśl przepisów ustawy - Prawo budowlane. (\`(...)\`) Wobec powyższego, sprzedaż działki nr 1 będzie dostawą terenów niezabudowanych, która będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.”

W ocenie Wnioskodawcy, fakt, że na Działkach 2 oraz 6 znajdują się utwardzenia oraz ogrodzenie (a zatem naniesienia niebędące budynkami ani budowlami w rozumieniu przepisów prawa budowlanego) nie może prowadzić do uznania że są to grunty zabudowane. W konsekwencji należy uznać, że jest to dostawa terenów niezabudowanych.

Niemniej jednak zgodnie z uchwałą NR (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 25 stycznia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (…) położonej w rejonie ulic: (…) wszystkie działki mające być przedmiotem transakcji oznaczone są symbolem 1MW/U, co oznacza, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowią one tereny budowlane.

Powyższe oznacza zatem, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT nie może mieć zastosowania do transakcji sprzedaży Działek 2 oraz 6, gdyż działki te stanowią tereny budowlane. W konsekwencji transakcja sprzedaży Działek 2 oraz 6 powinna zostać opodatkowana przez Wnioskodawcę stawką podstawową VAT.

Wnioskodawca niniejszym wnosi o potwierdzenie powyższego stanowiska.

Ad 3

Z uwagi na fakt, że Nabywca będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT będzie miał pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z opisywanej transakcji.

Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zarówno Sprzedawca, jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Nabywca będzie wykorzystywał nabyte Działki wraz z posadowionymi naniesieniami wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. W konsekwencji spełnione będą wszystkie warunki określone w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, aby Nabywcy przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT związanego z przedmiotową transakcją.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku administracyjno-magazynowego oraz działek nr 1, 2, 3, 4, na których budynek jest posadowiony, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym;

\- nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 5 oraz nr 6 na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania;

\- prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia przedmiotowych działek.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, bądź na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek niezabudowanych należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o:

Obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o:

Budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jest podmiotem prowadzącym na terytorium Polski działalność gospodarczą, zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT i zamierza zawrzeć transakcję sprzedaży 6 działek gruntu, których jest właścicielem, na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Na działce nr 5 znajdują się naniesienia w postaci ogrodzenia oraz utwardzenia kostką brukową. Działka nr 2 utwardzona jest kostką brukową. Na działce nr 3 znajdują się naniesienia w postaci utwardzenia kostką brukową i bramy wjazdowej. Na działce nr 4 znajdują się naniesienia w postaci ogrodzenia, bramy wjazdowej, oświetlenia (latarnie), utwardzenia kostką brukową. Na działce nr 6 znajdują się naniesienia w postaci utwardzenia kostką. Wskazali Państwo, że wszystkie naniesienia na ww. działkach stanowią budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Ponadto, na działce nr 1, 2, 3, 4 posadowiony jest budynek administracyjno-magazynowy. Budynek stanowi budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Wszystkie wymienione powyżej działki przylegają do siebie tworząc funkcjonalną całość umożliwiającą poprawne korzystanie z w/w budynku. Budynek wraz z przylegającymi działkami i naniesieniami od czasu nabycia wykorzystywany jest przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania (a wcześniej przez jego poprzedników prawnych) do celów wynajmu. Od czasu nabycia nieruchomości Zainteresowany będący stroną postępowania dokonywał na działkach nr 7, 5, 2, 3 szeregu ulepszeń, jednak żadne nie przekraczało jednorazowo 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Sumaryczne jednak dokonane ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Na działkach nr 4 oraz 6 ulepszenia nie były wykonywane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Zdecydowana większość nakładów związana z przedmiotem sprzedaży została poniesiona w okresie od września 2014 r. do kwietnia 2018 r. Wszystkie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zaklasyfikowane są jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Na moment dokonywania transakcji zarówno Sprzedawca jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wszystkie działki wraz z naniesieniami wykorzystywane są do celów najmu opodatkowanego VAT według stawki podstawowej. Wszystkie wskazane naniesienia tj. utwardzenie kostką brukową, ogrodzenie, brama wjazdowa, latarnie oświetleniowe oraz budynek administracyjno-magazynowy są trwale związane z gruntem. Do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2014 r. tj. w momencie, kiedy Zainteresowany będący stroną postępowania rozpoczął wykorzystywanie budynku dla celów wynajmu. Zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku administracyjno-magazynowego nastąpi w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku. Nabywca planuje wykorzystywać nabytą nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że skoro - jak Państwo wskazali - naniesienia w postaci ogrodzenia, bramy wjazdowej, oświetlenia (latarnie), utwardzenia kostką brukową stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy do sprzedaży działki nr 5 (zabudowanej budowlą w postaci utwardzenia kostką brukową oraz ogrodzenia) oraz działki nr 6 (zabudowanej budowlą w postaci utwardzenia kostką brukową), należy odnieść się jako dostawy terenu zabudowanego. Zatem dostawa tych działek nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Wobec tego, że na ww. działkach nr 5 oraz 6 znajdują się budowle, to działki te w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, są gruntem zabudowanym.

Aby ustalić czy w rozpatrywanej sprawie dla dostawy działek zabudowanych budynkiem administracyjno-magazynowym oraz budowlami wskazanymi we wniosku (budowle w postaci utwardzenia kostką brukową, ogrodzenia, bramy wjazdowej i latarni oświetleniowych) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków i budowli.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że w stosunku do ww. budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia i od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Sprzedający ponosił nakłady na ulepszenia, które sumaryczne przekroczyły 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Zdecydowana większość nakładów związana z przedmiotem sprzedaży została poniesiona w okresie od września 2014 r. do kwietnia 2018 r. W okresie późniejszym suma nakładów nieznacznie przekroczyła 1% wartości początkowej pierwotnej, a wiec po 2018 r. nie były ponoszone nakłady na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wszystkie działki wraz z naniesieniami objęte zakresem wniosku są wykorzystywane do celów najmu. W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyżej wskazano również, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki, budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa działek nr 1, 5, 2, 3, 4, 6, na których ww. budynki i budowle są posadowione, będzie zwolniona od podatku.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości - działek wraz z budynkami i budowlami na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy ww. budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą np. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynku oraz budowli.

Wskazali Państwo, że obie strony transakcji są czynnymi podatnikami VAT i w związku z przedmiotową dostawą budynków i budowli mają zamiar wybrać opodatkowanie tej dostawy, co zostanie uczynione poprzez stosowne oświadczenia złożone w akcie notarialnym. Tym samym, w sytuacji gdy Strony transakcji w związku z decyzją o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełnią warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku oraz budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. W konsekwencji sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej opodatkowanie ww. dostawy według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym wskazać należy, że Państwa stanowisko w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku administracyjno-magazynowego oraz działek nr 1, 2, 3, 4, na których budynek jest posadowiony, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym należało uznać za prawidłowe. Natomiast w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 5 oraz nr 6 na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, uznałem za nieprawidłowe, gdyż dla dostawy terenów zabudowanych brak jest możliwości zastosowania zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Kolejne wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy Nabywcy będzie przysługuje prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z nabycia działek zabudowanych.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca planuje wykorzystywać nabytą nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Ponadto – jak wyżej wskazałem – planowana dostawa działek zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym, w sytuacji gdy Strony transakcji w związku z decyzją o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełnią warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa opisanego we wniosku budynku oraz budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nieruchomości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa stwierdzam, że w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności zabudowanych działek nr 1, 5, 2, 3, 4, 6 i Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla dostawy opisanego budynku i budowli oraz wybiorą opodatkowanie ww. dostawy, to Nabywcy – zarejestrowanemu jako czynny podatnik VAT – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabyte nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana na podstawie wskazania przez Państwa, że: „naniesienia w postaci ogrodzenia, bramy wjazdowej, oświetlenia (latarnie), utwardzenia kostką brukową stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego”. Powyższe przyjęto jako element opisu sprawy i organ nie dokonywał w tym zakresie oceny. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Zaznaczenia wymaga, że Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Podkreślić zatem należy, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto wyjaśniam, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o wysokości stawki podatku VAT dla dostawy będących przedmiotem wniosku nieruchomości. W tym zakresie mogą Państwo na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie powołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, iż wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Przedmiotem Państwa wniosku jest 7 zdarzeń przyszłych, a zatem należna opłata wynosi 560,00 zł (opłata wyliczona jako 7 x 40 zł x 2 zainteresowanych). Natomiast wnieśli Państwo opłatę od wniosku w kwocie 720,00 zł. W związku z tym nienależnie uiszczona opłata w kwocie 160,00 zł zostanie Państwu zwrócona.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).