Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1051/11/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-22
Teza: Czy dochód ze zbycia nieruchomości w danym roku w rozumieniu art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć jako sumę przychodów uzyskanych ze zbycia wszystkich nieruchomości pomniejszoną o koszty uzyskania przychodu związane ze sprzedażą wszystkich nieruchomości?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; prowizje
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 17

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 27 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu rozliczenia w zeznaniu podatkowym PIT-39 przychodów ze sprzedaży więcej niż jednej nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu rozliczenia w zeznaniu podatkowym PIT-39 przychodów ze sprzedaży więcej niż jednej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w związku z możliwym wyjazdem rozważa możliwość zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. przed upływem pięciu lat od ich nabycia. Wnioskodawczyni nie planuje przeznaczyć środków pochodzących ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy jeśli sprzedaż jednej nieruchomości przyniesie dochód a innej stratę to czy te dochody i straty wzajemnie się kompensują?

Czy dochód ze zbycia nieruchomości w danym roku w rozumieniu art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć jako sumę przychodów uzyskanych ze zbycia wszystkich nieruchomości pomniejszoną o koszty uzyskania przychodu związane ze sprzedażą wszystkich nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawczyni, przychody i koszty uzyskania przychodu wszystkich nieruchomości zbytych w danym roku, których nabycie nastąpiło po 31 grudnia 2008 r. należy rozpatrywać łącznie. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie nakazuje oddzielnego rozliczania dochodu z każdej zbytej nieruchomości. Zdaniem wnioskodawczyni konstrukcja zeznania PIT-39 również wskazuje na słuszność zastosowania takiego rozwiązania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie sposobu rozliczenia w zeznaniu podatkowym PIT-39 przychodów ze sprzedaży więcej niż jednej nieruchomości Ocena stanowiska w zakresie ustalenia daty nabycia lokalu mieszkalnego oraz ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r. została zawarta w odrębnych interpretacjach.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z ich zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni rozważa możliwość zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W związku z powyższym, skoro nabycie przedmiotowych nieruchomości miało miejsce po 31 grudnia 2008 r., to dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 - 2 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W tym miejscu zaznaczyć należy, iż przy sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność) mogą wystąpić koszty dwojakiego rodzaju:

*   koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
*   koszty uzyskania przychodu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych – w przedmiotowej sprawie za koszt sprzedaży - uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d powołanej ustawy podatkowej za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, tj. rynkową wartością lokalu mieszkalnego na dzień zbycia, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c albo 6d ww. ustawy.

Z kolei zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym (PIT-39), o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego przez wnioskodawczynię we wniosku zdarzenia stwierdzić należy, że wnioskodawczyni powinna w jednym zeznaniu rocznym zsumować przychody i koszty dotyczące sprzedaży w danym roku wszystkich nieruchomości z uwagi na to samo źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Takie stanowisko wynika z wykładni językowej art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności z użytego w nim zwrotu iż: „podatnicy obowiązani są składać urzędom skarbowym odrębne zeznania (…) o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy”. Powyższy przepis w sposób jasny formułuje zasadę, że podatnik powinien w jednym zeznaniu rocznym zsumować przychody i koszty dotyczące sprzedaży nieruchomości dokonanych w danym roku podatkowym.

Powyższą wykładnię potwierdza także definicja dochodu zawarta w art. 9 ust. 2 ww. ustawy, zgodnie z którym dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Reasumując, stanowisko wnioskodawczyni, że przychody i koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży wszystkich nieruchomości, których nabycie nastąpiło po 31 grudnia 2008 r. a zbytych w danym roku należy rozpatrywać łącznie, jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.