Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.644.2021.2.MŻA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-08
Teza: opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 sierpnia 2021 r. (data wpływu 29 sierpnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 1 listopada 2021 r. (data wpływu 1 listopada 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 22 października 2021 r. (doręczone 29 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

29 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 1 listopada 2021 r. (data wpływu 1 listopada 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 22 października 2021 r.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie opieki zdrowotnej, konkretnie w zakresie terapii i psychoterapii oraz rozwoju osobistego i w związku z tą działalnością jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. 30 marca 2007 roku Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość gruntową o powierzchni ok. 0,98 ha z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. We wrześniu 2007 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do właściwej gminy z wnioskiem o wydanie decyzji dla rozbudowy sieci wodociągowej z przyłączem na terenie zakupionej ww. działki. W listopadzie 2007 roku Wnioskodawczyni podpisała umowę z A SA o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej. Obydwa uzbrojenia - tj. dotyczące wodociągu jak i energetyczne były planowane pod pojedyncze gospodarstwo domowe. Jednocześnie - tj. od listopada 2007 roku Wnioskodawczyni przeprowadzała rozmowy z architektem na temat wykonania projektu budowlanego domu jednorodzinnego na zakupionej działce. Wiosną 2008 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wstrzymaniu prac nad projektem budowlanym domu jednorodzinnego, z uwagi m.in. na przekonanie się o tym, że dojazd na działkę jest i byłby uciążliwy, a także z uwagi na stan zdrowotny syna (wymagający bliskości do centrum większego miasta). Od tego czasu aż do 2019 roku nie były podejmowane żadne czynności faktyczne związane bądź z uzbrojeniem działki zakupionej w 2007 roku bądź z opracowaniem projektu budowlanego. W 2019 roku Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży przedmiotowej działki. Przez wiele miesięcy nie było żadnego zainteresowanego działką, prawdopodobnie ze względu na jej rozmiar. Z tych względów Wnioskodawczyni wystąpiła w 2020 r. do właściwej gminy z wnioskiem o podział działki na osiem mniejszych działek i dwóch działek spełniających rolę drogi dojazdowej do drogi gminnej. Po otrzymaniu decyzji pozytywnej w zakresie podziału, Wnioskodawczyni dokonała czynności faktycznych i prawnych (z udziałem m.in. geodety), które doprowadziły do podziału przedmiotowej działki. W kwietniu i maju 2021 roku Wnioskodawczyni podpisała dwie umowy przedwstępne na sprzedaż działek, przy czym w obydwu umowach Wnioskodawczyni zobowiązała się względem kupujących, że uzyska decyzję o warunkach zabudowy domu jednorodzinnego dla każdej z tych dwu działek. Obecnie dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje plan przestrzennego zagospodarowania przewidujący dla 69% działki zabudowę jednorodzinną, a dla reszty - czyli 31% nie obowiązuje plan przestrzennego zagospodarowania. Decyzje o warunkach zabudowy na dzień wnoszenia niniejszego wniosku nie zostały jeszcze wydane. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a także Wnioskodawczyni nie odliczała żadnych wydatków związanych z nabyciem działki, jej uzbrojeniem lub podziałem jako kosztów podatkowych, ani tym bardziej nie odliczała podatku naliczonego na potrzeby podatku od towarów i usług w związku z ponoszeniem takich wydatków. Nabyta nieruchomość po nabyciu nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani nigdy nie była składnikiem prowadzonej działalności gospodarczej. Podział działki był wymuszony sytuacją rynkową - tj. dużo łatwiejszą możliwością sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość wraz z małżonkiem - w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawczyni wskazała co następuje.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży mają następujące numery ewidencyjne: 3, 4, 1, 2, 5, 6, 7, 8 położone w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`).

Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób użytkowana.

Na nieruchomości Wnioskodawczyni nie prowadziła gospodarstwa rolnego i nie uzyskiwała żadnych płodów rolnych.

Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W kwietniu i maju 2021 roku Wnioskodawczyni podpisała dwie umowy przedwstępne na sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, przy czym jedynym warunkiem zawarcia końcowej umowy sprzedaży w obydwu umowach było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy domu jednorodzinnego dla każdej z tych dwu działek. Nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa dla nabywców w związku z podpisaniem umów przedwstępnych dla sprzedaży tych dwóch działek.

Lista wcześniej sprzedanych nieruchomości nieobjętych przedmiotowym wnioskiem:

1.  Lokal mieszkalny o pow. 81,38 m² wraz z dwoma garażami pod budynkiem położony przy ul. (…). Został zakupiony od B w grudniu 2004 roku w celu zamieszkania tam Wnioskodawczyni z mężem i synem. To mieszkanie wraz z dwoma garażami zostało sprzedane w 2019 roku, wcześniej Wnioskodawczyni z rodziną przeprowadziła się do domu jednorodzinnego w (\`(...)\`), gdzie mieszka do tej pory. Mieszkanie zostało sprzedane gdyż nie było już potrzebne Wnioskodawczyni do zamieszkania.
2.  Działka niezabudowana o pow. 574 m² i numerze ewidencyjnym 9 położonej w (…). Działka została zakupiona we wrześniu 2005 roku w celu wybudowania na niej przyszłego domu Wnioskodawczyni. W momencie zakupu bezpośrednio nad działką przebiegała napowietrzna linia energetyczna, która według sprzedającego była niedziałająca i w niedalekiej przyszłości miała być usunięta przez firmę A. Jednak po zakupie rzeczywistość okazała się inna, linia energetyczna była rzeczywiście niedziałająca, ale była to rezerwowa linia zasilająca sąsiednią dzielnicę w przypadku awarii podziemnej działającej linii energetycznej i nie było możliwości jej usunięcia. W zawiązku z tym Wnioskodawczyni została pozbawiona możliwości budowy domu na działce. Działka niezabudowana została sprzedana w październiku 2017 roku, przez cały okres nie była wykorzystywana.
3.  Lokal mieszkalny o pow. 49,40 m² wraz z jednym garażem pod budynkiem położony przy ul. (…). Został zakupiony od B w 2000 roku w celu zamieszkania tam Wnioskodawczyni z mężem i synem. To mieszkanie wraz z garażem zostało sprzedane w 2005 roku, wcześniej Wnioskodawczyni z rodziną przeprowadziła się do mieszkania przy ul. (…) wymienionego powyżej w punkcie 2. Mieszkanie zostało sprzedane gdyż nie było już potrzebne Wnioskodawczyni do zamieszkania.

Reasumując, dwa lokale mieszkalne służyły Wnioskodawczyni do zamieszkania od 2000 roku, na niezabudowanej działce planowała wybudować dom.

Z tytułu sprzedaży którejkolwiek z wymienionych nieruchomości Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do naliczenia podatku VAT.

Działki o następujących numerach ewidencyjnych 3, 4, 5, 6, 7 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś działki 1, 2 i 8 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto Wnioskodawczyni w odpowiedzi na wezwanie wyraziła wolę uzyskania interpretacji także w zakresie prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane pismem z 1 listopada 2021 r.):**

Czy sprzedaż działek objętych wnioskiem w podanym stanie faktycznym będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawcy**.

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż działek w podanym stanie faktycznym nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do opodatkowania sprzedawanych działek podatkiem od towarów i usług, gdyż nie będzie w ramach tych transakcji podatnikiem VAT. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: uptu), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pojęcie działalności gospodarczej zostało z kolei zdefiniowane w art. 15 ust. 2 uptu, który wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez dostawę towaru należy z mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 uptu rozumieć rozporządzenie towarem jako właściciel, zaś wykonywanie usług to wykonywanie wszelkich świadczeń niebędących dostawą na rzecz innych podmiotów. W zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek gruntu wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, dalej jako „TSUE”, w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180 i 181/10 Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć. Trybunał w orzeczeniu tym stwierdził m.in. że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (\`(...)\`). Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. Trybunał dokonał więc rozgraniczenia dwóch możliwych sytuacji uznania sprzedawcy gruntu za podatnika VAT. Pierwsza z nich to sprzedaż okazjonalna, o której mowa w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112 i która nie została wprowadzona do polskiego systemu podatkowego, zaś druga to sprzedaż gruntu w ramach obrotu profesjonalnego. W wyroku tym TSUE przyjął, że nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/ WE. Taka aktywność świadczy bowiem o prowadzeniu przez dany podmiot działalności gospodarczej w tym zakresie. TSUE, jako przykład takich działań podał: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie TSUE, fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika podatku od wartości dodanej. Z wyroku powyższego wynika również i to, że liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży, okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany podzielił grunt na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, długość okresu, w jakim te transakcje następowały oraz wysokość osiągniętych z nich przychodów, same w sobie nie są okolicznościami przesądzającymi o działaniu w charakterze podatnika. Elementy te mogą bowiem wiązać się z zarządem majątkiem prywatnym. W orzecznictwie NSA przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonych charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., I FSK 811/13). Akcentuje się, że dotychczasowy sposób użytkowania gruntów, czy motywy ich nabycia mają znaczenie drugorzędne, ponieważ decydujące są przesłanki o charakterze przedmiotowym, obrazujące stopień aktywności sprzedającego w zakresie wyprzedaży swojego majątku (por. np. wyroki NSA: z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 17 czerwca 2015 r., I FSK 193/15). Nie mają więc znaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot, sprzedając grunty, działa w charakterze podatnika, nie ma więc decydującego znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i z 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). W wyroku z 31 stycznia 2013 r. w sprawie o sygn. akt I FSK 237/12 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Warto odnotować również, iż TSUE w postanowieniu z 20 marca 2014 r., w sprawie C-72/13, Gmina Wrocław wskazał, że „z orzecznictwa Trybunału wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez uprawnionego nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112” (pkt 17). Z kolei w wyroku NSA z 21 sierpnia 2020 r., I FSK 1909/17 stwierdził: „Uzależnienie nabycia działki od uzyskania potwierdzenia możliwości wykorzystania działki na określony cel, a w związku z tym umożliwienie nabywcy przez sprzedawcę uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, nie może być traktowane jako podejmowanie przez sprzedawcę działań równoznacznych z tymi, jakie towarzyszą profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami”. W opisanym staniem faktycznym były podjęte niektóre tylko czynności, o których mowa w powyższych orzeczeniach - tj. podział działki i wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla dwu działek. Wnioskodawczyni nie prowadziła jednak żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą, nie rozwijała jakiegokolwiek projektu deweloperskiego, nie angażowała żadnych pracowników ani też nie angażowała jakichś znaczących aktywów (poza tymi drobnymi, związanymi z zamieszczeniem zwykłych ogłoszeń o sprzedaży). Zaznaczyć też należy, że Wnioskodawczyni praktycznie była zmuszona do podziału działki na mniejsze - wobec braku zainteresowania większą działką ze strony potencjalnych kupujących. Przywołane wyżej orzecznictwo nakazuje ponadto analizowanie ad casum każdej sytuacji pod kątem podobieństwa do działania tzw. handlowca (por. również wyrok NSA z 29 października 2007, sygn. I FPS 3/07). W przedmiotowej sprawie istotne zdaniem Wnioskodawczyni jest również to, że zasadniczo minęło bardzo dużo czasu od zakupu działki do jej dzielenia i sprzedaży, co w zasadniczy sposób odróżnia pozycję Wnioskodawczyni od handlowców, którzy - co jest okolicznością notoryjną - nastawieni są na szybki obrót aktywami.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe**.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży działek podejmowała/będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że 30 marca 2007 roku Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość gruntową o powierzchni ok. 0,98 ha z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. We wrześniu 2007 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do właściwej gminy z wnioskiem o wydanie decyzji dla rozbudowy sieci wodociągowej z przyłączem na terenie zakupionej ww. działki. W listopadzie 2007 roku Wnioskodawczyni podpisała umowę z A SA o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej. Obydwa uzbrojenia - tj. dotyczące wodociągu jak i energetyczne były planowane pod pojedyncze gospodarstwo domowe. Jednocześnie - tj. od listopada 2007 roku Wnioskodawczyni przeprowadzała rozmowy z architektem na temat wykonania projektu budowlanego domu jednorodzinnego na zakupionej działce. Wiosną 2008 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wstrzymaniu prac nad projektem budowlanym domu jednorodzinnego, z uwagi m.in. na przekonanie się o tym, że dojazd na działkę jest i byłby uciążliwy. Od tego czasu aż do 2019 roku nie były podejmowane żadne czynności faktyczne związane bądź z uzbrojeniem działki zakupionej w 2007 roku bądź z opracowaniem projektu budowlanego. W 2019 roku Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży przedmiotowej działki. Przez wiele miesięcy nie było żadnego zainteresowanego działką, prawdopodobnie ze względu na jej rozmiar. Z tych względów Wnioskodawczyni wystąpiła w 2020 r. do właściwej gminy z wnioskiem o podział działki na osiem mniejszych działek i dwóch działek spełniających rolę drogi dojazdowej do drogi gminnej. Po otrzymaniu decyzji pozytywnej w zakresie podziału, Wnioskodawczyni dokonała czynności faktycznych i prawnych (z udziałem m.in. geodety), które doprowadziły do podziału przedmiotowej działki. W kwietniu i maju 2021 roku Wnioskodawczyni podpisała dwie umowy przedwstępne na sprzedaż działek, przy czym w obydwu umowach Wnioskodawczyni zobowiązała się względem kupujących, że uzyska decyzję o warunkach zabudowy domu jednorodzinnego dla każdej z tych dwu działek. Obecnie dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje plan przestrzennego zagospodarowania przewidujący dla 69% działki zabudowę jednorodzinną, a dla reszty - czyli 31% nie obowiązuje plan przestrzennego zagospodarowania. Decyzje o warunkach zabudowy na dzień wnoszenia niniejszego wniosku nie zostały jeszcze wydane. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a także Wnioskodawczyni nie odliczała żadnych wydatków związanych z nabyciem działki, jej uzbrojeniem lub podziałem jako kosztów podatkowych, ani tym bardziej nie odliczał podatku naliczonego na potrzeby podatku od towarów i usług w związku z ponoszeniem takich wydatków. Nabyta nieruchomość po nabyciu nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani nigdy nie była składnikiem prowadzonej działalności gospodarczej. Podział działki był wymuszony sytuacją rynkową - tj. dużo łatwiejszą możliwością sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość wraz z małżonkiem - w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży mają następujące numery ewidencyjne: 3, 4, 1, 2, 5, 6, 7, 8. Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób użytkowana. Na nieruchomości Wnioskodawczyni nie prowadziła gospodarstwa rolnego i nie uzyskiwała żadnych płodów rolnych.

Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W kwietniu i maju 2021 roku Wnioskodawczyni podpisała dwie umowy przedwstępne na sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, przy czym jedynym warunkiem zawarcia końcowej umowy sprzedaży w obydwu umowach było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy domu jednorodzinnego dla każdej z tych dwu działek. Nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa dla nabywców w związku z podpisaniem umów przedwstępnych dla sprzedaży tych dwóch działek.

Działki o następujących numerach ewidencyjnych 3, 4, 5, 6, 7 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś działki 1, 2 i 8 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży niezabudowanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Ona w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z analizowanej sprawy Wnioskodawczyni wystąpiła do właściwej gminy z wnioskiem o wydanie decyzji dla rozbudowy sieci wodociągowej z przyłączem na terenie zakupionej działki. Ponadto Wnioskodawczyni podpisała umowę z A SA o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej. W 2020 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do właściwej gminy z wnioskiem o podział działki na osiem mniejszych działek i dwóch działek spełniających rolę drogi dojazdowej do drogi gminnej. Po otrzymaniu decyzji pozytywnej w zakresie podziału, Wnioskodawczyni dokonała czynności faktycznych i prawnych (z udziałem m.in. geodety), które doprowadziły do podziału przedmiotowej działki. Zatem za sprawą podziału zmienił się charakter nieruchomości. Ponadto Wnioskodawczyni podpisała dwie umowy przedwstępne na sprzedaż działek, przy czym w obydwu umowach zobowiązała się względem kupujących, że uzyska decyzję o warunkach zabudowy domu jednorodzinnego dla każdej z tych dwu działek. Zauważyć również należy, że Wnioskodawczyni występowała już na rynku obrotu nieruchomościami poprzez zakup i sprzedaż także innych nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji ww. sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych

w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach: 3, 4, 1, 2, 5, 6, 7, 8. Działki o następujących numerach ewidencyjnych 3, 4, 5, 6, 7 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę jednorodzinną, zaś działki 1, 2 i 8 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym Wnioskodawczyni podpisała dwie umowy przedwstępne na sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2 i jedynym warunkiem zawarcia końcowej umowy sprzedaży w obydwu umowach było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy domu jednorodzinnego dla każdej z tych dwu działek. Ponadto dla działki 8 nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki 3, 4, 1, 2, 5, 6, 7 spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, dla działek nr 3, 4, 5, 6, 7 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę jednorodzinną. Natomiast dla działek nr 1 i 2 na dzień transakcji będą wydane decyzje o warunkach zabudowy. Tym samym sprzedaż ww. działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków, daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedająca nie wykorzystywała w żaden sposób nieruchomości, zatem nie można uznać, że wykorzystywała ją wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawczyni nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Nieruchomość nie była także wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionych od podatku.

Zatem dostawa działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię opisanych we wniosku działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawczyni jest zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży działek o numerach: 3, 4, 5, 6, 7, dla których istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną. Analogicznie ze zwolnienia od podatku nie będzie także korzystać sprzedaż działek 1 oraz 2, gdyż jak wynika z wniosku na dzień sprzedaży będzie dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy, a zatem będą stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **nieprawidłowe.**

Organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej działek niezabudowanych, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tj. działek o numerach: 3, 4, 5, 6, 7 oraz działek nr 1, 2 dla których wystąpiono o warunki zabudowy. Natomiast dla działki nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzją o warunkach zabudowy, tj. działki nr 8 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.