Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.896.2025.1.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-19
Teza: Skutki podatkowe umowy dożywocia zawartej przed upływem
5 lat od nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
umowa-umowa dożywocia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 11 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

25 lutego 2021 r. zakupiła Pani od dewelopera lokal mieszkalny nr 1 w A, przy B nr 2. W
    najbliższym czasie zamierza Pani przekazać ww. lokal, w całości, innej osobie, na
    podstawie umowy dożywocia, w zamian za opiekę. Przekazanie praw do nieruchomości
    nastąpi przed upływem pełnych pięciu lat kalendarzowych, liczonych od dnia nabycia
    przez Panią nieruchomości.

## Pytanie

Czy zawarcie przez Panią umowy dożywocia w okresie do pięciu lat od nabycia
    nieruchomości będzie się wiązać z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego na
    podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w
    wysokości 19% podstawy obliczenia podatku?
    Pani stanowisko
    Pani zdaniem, zawarcie umowy dożywocia nie będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty
    19% podatku dochodowego od osób fizycznych.
    Stanowisko swoje opiera Pani na uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17
    listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14, która stwierdza, że pomimo iż przeniesienie
    własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie, to
    nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-
    c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy tego rodzaju umowie nie
    można bowiem zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ustawy,
    według których przy ustaleniu przychodu bierze się wartość nieruchomości wyrażoną w
    cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w przypadku dożywocia nie
    występuje.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Przepis ten wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które
    zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w tej
    ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.
    Przepis art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł
    przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw określonych w ww. lit. a-c w myśl
    tego przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności
      gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      ust. 1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
      ust.4. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tej ustawy, w terminie określonym w ust. 1
    podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według
    ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej
    straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na
    zasadach określonych w art. 30e (PIT- 39).
    W opisie sprawy wskazała Pani, że w 2021 r. zakupiła Pani lokal mieszkalny. Ma Pani
    zamiar przekazać ten lokal innej osobie na podstawie umowy o dożywocie przed upływem
    5 lat od jego nabycia.
    Wątpliwości Pani sprowadzają się do rozstrzygnięcia, czy w związku z zawarciem umowy o
    dożywocie i przekazaniem lokalu mieszkalnego powstanie u Pani obowiązek podatkowy w
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Celem wyjaśnienia Pani wątpliwości jest ustalenie, czy przy zbyciu lokalu mieszkalnego na
    podstawie umowy o dożywocie zawartej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, możliwe jest określenie przychodu ze
    źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 ww. ustawy.
    Dożywocie jest instytucją prawną uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).
    Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się
      zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
      odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,
      ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
      pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający
      zwyczajom miejscowym.

    Cechą charakterystyczną umowy o dożywocie jest ekwiwalentność świadczeń stron tej
    umowy. W doktrynie uznaje się, iż jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie
    subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie
    muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów
    obiektywnych. Podkreślenia wymaga, iż tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych
    czynności prawnych, które charakteryzują się tym, iż każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść
    majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).
    Uwzględniając powyższe, umowa o dożywocie, polegająca na tym, że w zamian za
    przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał (zobowiąże) się zapewnić
    zbywcy dożywotnie utrzymanie – ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji - jest
    czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego
    zbycia nieruchomości.
    We własnym stanowisku słusznie powołuje się Pani na uchwałę Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14. Z uchwały tej bowiem
    wynika, że pomimo, iż przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy
    dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie, to nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła,
    o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Przy tego rodzaju umowie nie można bowiem zastosować zasad określonych w
    przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ustawy, według których przy ustalaniu przychodu bierze się
    wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową),
    gdyż ta w przypadku dożywocia nie występuje.
    Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące
    uregulowania prawne, jak również ww. uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego
    stwierdzam, że planowane przez Panią zbycie lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o
    dożywocie nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego nawet w
    sytuacji, gdy nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło jego nabycie (w analizowanej sprawie w 2021 r.). Nie będzie bowiem
    możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art. 19
    ust. 1 i 3 tej ustawy.
    Dlatego też stanowisko Pani uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu
    prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1480).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.