Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.87.2025.2.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-12
Teza: Brak uznania Wnioskodawcy za podatnika prowadzącego
działalność gospodarczą tytułu sprzedaży działki i
opodatkowania tej transakcji.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
działki
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika prowadzącego działalność
    gospodarczą tytułu sprzedaży działki i opodatkowania tej transakcji. Uzupełnił go Pan
    pismem z 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A. A., działając w imieniu własnym, jako osoba prywatna nabył 3 listopada
    2006 r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomość położoną w (...),
    oznaczoną w księdze wieczystej sposobem korzystania R - grunty orne. Zgodnie z wypisem
    z rejestru gruntów wydanym przez (...) wynika, że działka gruntu nr 1 w (...) ma obszar
    3,5057 ha i stanowi grunty orne. Nieruchomość została nabyta na podstawie sporządzonej
    przez notariusza (...), prowadzącą kancelarię notarialną w (...), umowy przeniesienia
    własności nieruchomości (...), poprzedzoną warunkową umową sprzedaży z 7 września
    2006 r., również sporządzoną przez notariusza (...), prowadzącą kancelarię notarialną w
    (...).
    Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego. Nabywca nie pozostawał wówczas
    w związku małżeńskim. Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest uzbrojona w instalację
    wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną. Nieruchomość została
    nabyta od osoby innej niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

    Wnioskodawca wskazuje, że nabył przedmiotową nieruchomość z uwagi na jej piękne
    położenie wśród zieleni w pobliżu (...) parku krajobrazowego, z widokiem na trzy duże
    wzniesienia/góry okalające (...), rozważając budowę domu wraz z siedliskiem, jednakże
    koszty związane z ewentualnym uzbrojeniem działki w instalację wodociągową, gazową,
    elektroenergetyczną czy też sanitarną oraz budową drogi dojazdowej przerosły jego
    możliwości finansowe. Powyższe wynika również z faktu, że po zakupie nieruchomości
    zmieniła się sytuacja życiowa Wnioskodawcy, założył on rodzinę, urodziła się córka, co
    spowodowało znacznie wyższe koszty utrzymania oraz zmalały jego przychody uzyskiwane
    z działalności gospodarczej.
    Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, jak również nikt nie korzysta z niej
    bez podstawy prawnej, za wyjątkiem umowy dzierżawy, zwana dalej: „Umową Dzierżawy”
    zawartej 14 grudnia 2014 r., umowa ta była przedłużana do 1 stycznia 2025 r. i obecnie
    została przedłużona ustnie na czas do 15 września 2025 r. z możliwością wcześniejszego
    jej rozwiązania. Z tytułu przedmiotowej umowy dzierżawy Wnioskodawca otrzymuje
    przychody w wysokości (...) zł rocznie. Dzierżawca ma obowiązek zapłaty podatku rolnego,
    którego zapłata stanowi również wynagrodzenie za dzierżawę. Wnioskodawca prowadzi
    działalność gospodarczą w zakresie tłumaczeń w związku z prowadzoną jednoosobową
    działalnością gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod firmą A. A. (...).
    W związku z prowadzoną działalnością Wnioskodawca zarejestrowany jest jako czynny
    podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o
    podatku od towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Data rejestracji jako
    podatnik czynny podatku od towarów i usług oznaczona została na dzień 1 stycznia 2001 r.
    Wnioskodawca nie wykorzystywał działki przeznaczonej do sprzedaży do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie wykonuje zawodu związanego ze sprzedażą
    nieruchomości. Wnioskodawca 19 czerwca 2019 r. dokonał zakupu działki o powierzchni
      2800 m z początkową nadzieją budowy na niej domu jednorodzinnego, jednakże plany te
    nie doszły do skutku, Wnioskodawca dokonał sprzedaży tejże działki, zaś kwotę
    przeznaczył na zakup segmentu, w którym obecnie mieszka. Wnioskodawca sprzedał
                            2również w tym celu udział w mieszkaniu 28 m oraz dom/bliźniak, w którym poprzednio
    mieszkał. Część ceny za sprzedany dom (sprzedany z uwagi na jego wiek i stan, oraz
    wykonanie z niezdrowych materiałów. Jak wskazuje Wnioskodawca, większość sąsiadów
    ogrzewała swoje domy węglem, co powodowało zanieczyszczenie powietrza i utrudniało
    zamieszkiwanie), została przeznaczona na cel wykończenia segmentu. Za pozostałą część,
    ze względu na inflację, Wnioskodawca zakupił wraz z żoną mieszkanie w (...) z
    przeznaczeniem w przyszłości dla córki, które obecnie jest wynajmowane. Wnioskodawca
    posiada również mieszkanie w którym kiedyś mieszkał, a następnie prowadził w nim
    działalność gospodarczą, które również obecnie jest wynajmowane, z uwagi na to, że
    Wnioskodawca rozważa ponowne prowadzenie działalności w tejże nieruchomości w
    przyszłości.
    Wnioskodawca samodzielnie ogłaszał chęć sprzedania przedmiotowej nieruchomości
    gruntowej w (...) nr 1, jednakże bezskutecznie. Oferta była również od maja 2015 r. do
    kwietnia 2016 r. ogłoszona w biurze nieruchomości, ale również bezskutecznie.
    Wnioskodawca w 2024 r. postanowił skontaktować się telefonicznie z deweloperem A.
    Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) w celu ustalenia, czy podmiot
    ten byłby zainteresowany zakupem posiadanej przez Wnioskodawcę nieruchomości.
    Wnioskodawca nie korzystał z biur nieruchomości ani też pośredników przy ogłaszaniu
    sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r., jak to
    określono powyżej.
    3 grudnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z Deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży
    nieruchomości, w której to strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zwaną dalej
    „Umową przyrzeczoną” na podstawie której A. A. sprzeda A. Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą w (...) w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich

    nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku, zaś Deweloper przedmiotową
    Nieruchomość kupi. Strony w umowie przedwstępnej postanowiły, że Umowa
    przyrzeczona zostanie zawarta, o ile ziszczą się następujące warunki:
    1) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną (w przypadku skierowania skargi do sądu
    administracyjnego) decyzję pozwolenia na budowę umożliwiającą mu wybudowanie na
    Nieruchomości (...) budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, zwana dalej:
    „Decyzją”,
    2) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym
    postępowania egzekucyjne, dotyczące Nieruchomości skierowane wobec Sprzedającego
    lub mogące mieć wpływ na stan prawny Nieruchomości,
    3) zostanie rozwiązana lub wygaśnie Umowa Dzierżawy a ponadto zostaną zebrane przez
    Dzierżawcę z Nieruchomości wszelkie płody rolne;
    4) stan prawny Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a Nieruchomość nie
    będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich,
    5) nie ulegną zmianie okoliczności będące przedmiotem oświadczeń Sprzedającego, o
    których mowa w niniejszej umowie na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży -
    poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej,
    6) wszelkie wpisy w księdze wieczystej Nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz
    Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz
    wzmianek o nierozpoznanych wnioskach innych niż poczynionych wyłącznie na rzecz
    Kupującego poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej.
    Strony postanowiły że Kupujący nie jest uprawniony do zaciągania jakichkolwiek
    zobowiązań w imieniu lub na rachunek Sprzedającego.
    Wnioskodawca na mocy przedmiotowej umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu, tj.
    Deweloperowi pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia
    Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci
    energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji
    deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie
    wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i
    innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; przeglądania akt (w tym
    dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości. Pełnomocnictwo
    obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do
    odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a
    także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik (Deweloper)
    uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, uzyskiwania od właściwych
    organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji,
    wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Przedmiotowej
    Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego
    Nieruchomości.
    Deweloper upoważniony jest również do działania w sprawach związanych z uzyskaniem
    wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w
    celu uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości, w tym decyzji o wycince drzew.
    Powyższe pełnomocnictwo nie upoważnia Dewelopera, pełnomocnika ani osób przez nich
    upoważnionych do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu Sprzedającego.
    Jakiekolwiek zobowiązania finansowe wynikające z działań tych osób mogą powodować
    wyłącznie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych -
    zależnych od nabycia własności Nieruchomości.
    Wnioskodawca oświadczył, że udzielił Deweloperowi prawa do dysponowania
    Nieruchomością wyłącznie na cele budowlane w celu ubiegania się o udzielenie w
    odniesieniu do tej Nieruchomości pozwolenia na budowę oraz do dokonywania

    uzgodnień, uzyskiwania opinii, zgód, itp. niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na
    budowę a ponadto zobowiązał się na każde żądanie udzielić mu pełnomocnictwa na okres
    obowiązywania umowy przedwstępnej, z prawem substytucji, do występowania w jego
    imieniu, zgodnie z wymaganiami i założeniami ustalonymi w umowie, do wszelkich
    organów i instytucji w celu uzyskania wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości
    pomocnych w przygotowaniu Inwestycji.
    Deweloper zobowiązał się do nierozpoczęcia realizacji Inwestycji - przed zawarciem
    umowy przyrzeczonej - poprzez podjęcie jakichkolwiek prac na terenie nieruchomości, co
    mogłoby skutkować m.in. zmianą przeznaczenia działki z R na B, a w przypadku
    niedotrzymania tego warunku do pokrycia kosztów wynikających z doprowadzenia
    Nieruchomości do stanu pierwotnego i innych (w tym kosztów podwyższonego podatku
    od nieruchomości w przypadku jego wzrostu z uwagi na zmianę przeznaczenia gruntu w
    dokumentach geodezyjnych).
    Powyższe pełnomocnictwo nie zezwala na jakąkolwiek faktyczną ingerencję w substancję
    Nieruchomości, ani nie zezwala na używanie Nieruchomości, za wyjątkiem wykonania
    badań gruntu.
    Zawierając umowę przedwstępną Strony ustaliły, że Sprzedający, tj. Wnioskodawca złoży
    wniosek do Dyrektora Informacji Skarbowej w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia
    1997 r. - Ordynacja Podatkowa o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej ustalenia:
        Czy z tytułu czynności objętych niniejszą umową, tj. sprzedaży Nieruchomości
        będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
        usług z dnia 11 marca 2004 r. a więc osobą prowadzącą działalność gospodarczą w
        rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy?
        Czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1
        Ustawy o podatku VAT - dostawa Nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT
        lub będzie objęte zwolnieniem od ww. podatku VAT, w tym również w przypadku
        gdy część ceny będzie płatna poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności?
    W związku z powyższym, strony postanowiły, na mocy umowy przedwstępnej, iż część
    Ceny nieruchomości jaką w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zapłaci na rzecz
    Wnioskodawcy Deweloper, według swobodnego uznania Dewelopera, może zostać
    zapłacona poprzez potrącenia wierzytelności o zapłatę ceny za Lokal z wierzytelnością
    Wnioskodawcy o zapłatę ceny wynikającej z Umowy przyrzeczonej, przy czym Cena Lokalu
    będzie zawierała również cenę za prawo do wyłącznego korzystania z ogródka i jednego
    miejsca postojowego oraz dwóch miejsc parkingowych. Wnioskodawca wskazuje, że zapis
    ten wynikał z braku możliwości zapłacenia za przedmiotową działkę w całości środkami
    pieniężnymi ze strony kupującego. W przypadku skorzystania przez Dewelopera z prawa
    potrącenia wzajemnych wierzytelności w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej zostanie
    zawarta pomiędzy Stronami odrębna umowa, w której Deweloper ustanowi, w stanie
    wolnym od wad prawnych i fizycznych, w tym obciążeń hipotecznych i roszczeń osób
    trzecich odrębną własność i sprzeda na rzecz Wnioskodawcy Lokal położony w Budynku
    szczegółowo opisanym w umowie przedwstępnej wraz z udziałem w nieruchomości
    wspólnej oraz wraz ze związanymi z własnością tego Lokalu prawami a Wnioskodawca
    ww. Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością nabędzie.
    Wnioskodawca wskazuje, że jego celem nie jest i nigdy nie było prowadzenie działalności
    gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, co za tym idzie nie uzbrajał
    nabytej działki, nie grodził jej, nie dokonywał jej podziału.
    Wnioskodawca wskazuje, że w 2010 r. planowano wprowadzić plan zagospodarowania
    przestrzennego dla terenów na których położona jest należąca do niego nieruchomość,
    wówczas działka miała być przeznaczona w większości na zabudowę MN/U, a mniejsza

    część na U. Wówczas Wnioskodawca pisemnie wnosił o ustalenie całości zabudowy MN.
    Po wprowadzeniu planu zagospodarowania Wnioskodawca występował o warunki
    przyłączenia mediów do działki tj. o warunki podłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, aby pozyskać informację, czy i za ile można tę
    działkę podłączyć do mediów.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.
    Nabycie działki będącej przedmiotem sprzedaży nie zostało udokumentowane fakturą z
    wskazaną kwotą podatku VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, nie przysługiwało mu również
    prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość
    nie została nabyta w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, lecz na cele
    prywatne.
    Nieruchomość będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z
    możliwością zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności, do czerech mieszkań w
    budynku.
    Na dzień sprzedaży działka nie będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu.
    Działka nie była dzierżawiona przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawcę.
    Dzierżawa działki rozpoczęła się od 14 marca 2014 r. Działka była dzierżawiona wyłącznie
    na cele rolnicze.
    Pytania
    1. Czy z tytułu czynności objętych wskazaną umową sprzedaży nieruchomości
    Wnioskodawca będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od
    towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., a więc osobą prowadzącą działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy?
    2. Czy w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust 1
    Ustawy o podatku VAT - dostawa nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT lub
    będzie objęta zwolnieniem od ww. podatku VAT, w tym również w przypadku gdy część
    ceny będzie płatna poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności?
    Pana stanowisko w sprawie wynikające z wniosku i z jego uzupełnienia
    1. Mając na uwadze stan faktyczny sprawy, opierając się na obowiązującym stanie
    prawnym należałoby uznać, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przez
    Wnioskodawcę nie kwalifikuje się jako przychód z działalności gospodarczej i
    Wnioskodawca nie powinien zapłacić podatku VAT od sprzedawanej działki.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.) dalej zwanej VATU lub ustawą,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie
    do art. 2 pkt 6 VATU, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie
    postacie energii. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 VATU, rozumie się odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 VATU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
    dwóch przesłanek:
        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 VATU, zbycie
    nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. Jednakże
    nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 VATU, podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 VATU - są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 VATU, działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 VATU, dla uznania
    określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie
    ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w
    przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością
    jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest
    natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego,
    który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną
    działalnością gospodarczą, co zdaniem Wnioskodawcy ma miejsce w niniejszej sytuacji.
    Jeśli więc osoby fizyczne dokonują sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta
    wykonywana jest okazjonalnie, jest skończona i nie zmierza do nadania jej stałego
    charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy wskazać, iż Wnioskodawca czynił
    wysiłki celem sprzedaży nieruchomości, jednakże bezskutecznie, dlatego też zwrócił się z
    propozycją sprzedaży do Dewelopera. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości
    Deweloperowi nie jest równoznaczna ze sprzedażą nieruchomości w ramach działalności
    gospodarczej w celach zarobkowych. Należy podkreślić, że umowa przedwstępna jest
    umową warunkową - Deweloper oświadczył, że zakupi przedmiotową nieruchomość
    jedynie w wypadku, gdy spełnią się następujące warunki:
    1) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną (w przypadku skierowania skargi do sądu
    administracyjnego) decyzję pozwolenia na budowę umożliwiającą mu wybudowanie na
    Nieruchomości (...) budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, zwana dalej:
    „Decyzją”,
    2) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym
    postępowania egzekucyjne, dotyczące Nieruchomości skierowane wobec Sprzedającego
    lub mogące mieć wpływ na stan prawny Nieruchomości,
    3) zostanie rozwiązana lub wygaśnie Umowa Dzierżawy a ponadto zostaną zebrane przez
    Dzierżawcę z Nieruchomości wszelkie płody rolne;
    4) stan prawny Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a Nieruchomość nie
    będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich,

    5) nie ulegną zmianie okoliczności będące przedmiotem oświadczeń Sprzedającego, o
    których mowa w niniejszej umowie na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży -
    poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej,
    6) wszelkie wpisy w księdze wieczystej Nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz
    Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz
    wzmianek o nierozpoznanych wnioskach innych niż poczynionych wyłącznie na rzecz
    Kupującego poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej.
    Dla uznania danego majątku, tutaj nieruchomości gruntowej, za prywatny, istotny jest
    sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w
    całym okresie posiadania przez dany podmiot. Jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 VATU, w
    której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży
    przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik
    musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
    wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.
    Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne
    jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie
    czynności będzie działał jako podatnik. Zatem, odnosząc się do powyższych kwestii,
    dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania
    podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Czynności
    takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia
    przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.
    Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT
    należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.
    Ponadto z treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181
    /10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży
    gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj.
    wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu
    przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy
    czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich. Trybunał orzekł również, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. W przypadku,
    gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia
    nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się

    profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności
    handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku
    VAT, jednakże działalność ta, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, nie jest związana
    ze sprzedażą nieruchomości.
    Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową 3 listopada 2006 r., nieruchomość położona
    jest w (...), działka nr 1, obręb (...), oznaczoną w księdze wieczystej sposobem korzystania R
    - grunty orne. Powierzchnia nieruchomości wynosi 3,5057 ha. Wnioskodawca nabył ją w z
    uwagi na jej atrakcyjną pod względem estetycznym lokalizację, rozważając w przyszłości
    budowę domu na działce, ewentualnie uprawę ziemi na części. Po zakupie, oraz
    wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania, po dokonaniu rozeznania w kwestii
    możliwości doprowadzenia niezbędnych mediów - uzbrojenia działki w instalację
    wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną oraz budowę drogi
    dojazdowej stwierdził, że nakłady wymagane na ten cel przerosły jego możliwości
    finansowe. Wnioskodawca nie nabył ww. nieruchomości w celach zarobkowych celowo
    kierując się chęcią sprzedaży. Wnioskodawca posiada ww. nieruchomość od 2006 r. i nie
    poczynił nakładów celem ulepszenia nieruchomości, jeśli zaś chodzi o zmianę sposobu
    korzystania z nieruchomości Wnioskodawca wnosił, w chwili gdy miał wejść miejscowy
    plan zagospodarowania dla terenu będącego jego własnością tj. w 2010 r. - wówczas
    działka miała być przeznaczona w większości na zabudowę MN/U, a mniejsza część na U.
    Wnioskodawca pisemnie wyraził swoje stanowisko wskazując że preferuje ustalenie
    całości zabudowy MN, co ostatecznie zostało zaakceptowane i uchwalone przez Gminę.
    Wnioskodawca nie dysponował możliwością samodzielnego uzbrojenia działki, z uwagi na
    wysoki koszt tego przedsięwzięcia. Koszt ten zmieniał się w czasie wraz ze wzrostem
    kosztów robocizny i materiałów budowlanych, jak i warunków wydawanych przez (...). Po
    dokonaniu ponownego rozeznania w roku 2023 r. według szacunków na podstawie
    informacji przekazanych z (...) koszt samego uzbrojenia mógłby wynieść nawet ponad
    milion złotych. Był to koszt m.in. jak wskazano wcześniej, budowy drogi dojazdowej,
    podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej. W obecnej
    sytuacji życiowej Wnioskodawcy działka nie jest przydatna do zamieszkania i codziennego
    funkcjonowania, z uwagi na dojazdy do pracy i szkoły członków rodziny Wnioskodawcy,
    zmiana miejsca zamieszkania spowodowałoby znaczne zwiększenie kosztów życia
    (kosztów dojazdu) oraz nieakceptowalne wydłużenie czasu dojazdu do pracy/szkoły.
    Wnioskodawca udzielił Deweloperowi pełnomocnictwa do uzyskania warunków
    technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności
    przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej,
    ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej
    umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i
    podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
    przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla
    Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o
    sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania
    fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników.
    Ponadto, pełnomocnik (Deweloper) uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg
    wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej
    wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i
    prawnego Przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia
    kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.
    Deweloper upoważniony jest również do działania w sprawach związanych z uzyskaniem
    wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w
    celu uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości, w tym decyzji o wycince drzew.

    Powyższe wynikało z faktu, iż Wnioskodawca nie posiada wiedzy i doświadczenia w
    zakresie, w jakim udzielił Deweloperowi pełnomocnictwa, nie ubiegał się więc o uzbrojenie
    działki i zmianę jej przeznaczenia z uwagi na zbyt duży koszt uzbrojenia działki, zaś poza
    Deweloperem nie znalazł innych nabywców zainteresowanych zakupem omawianej
    nieruchomości.
    Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie ma podstaw, aby z tytułu
    czynności objętych umową sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca został uznany za
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11
    marca 2004 r., a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
    ust. 2 powołanej ustawy, co za tym idzie, zobowiązany był do zapłaty podatku VAT od
    sprzedawanej nieruchomości.
    2. Odnosząc się do pytania drugiego, Wnioskodawca wskazuje, iż w jego ocenie w
    przypadku nie uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o
    podatku VAT dostawa nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.
    W przypadku zaś uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy
    o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości będzie podlegała stawce 23%
    podatku VAT. Sprzedaż lokalu mieszkalnego przez Dewelopera na rzecz Wnioskodawcy
    będzie również podlegała podatkowi VAT w stawce 8%.
    W przypadku, gdy część ceny będzie uiszczona wskutek potrącenia ceny za lokal, cena
    zostanie potrącona na podstawie odrębnej umowy do wysokości kwoty niższej. Jak
    wskazuje Wnioskodawca, w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej może zostać zawarta
    pomiędzy Stronami odrębna umowa, w której Deweloper ustanowi, w stanie wolnym od
    wad prawnych i fizycznych, w tym obciążeń hipotecznych i roszczeń osób trzecich odrębną
    własność i sprzeda na rzecz Wnioskodawcy Lokal położony w Budynku szczegółowo
    opisanym w umowie przedwstępnej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz wraz
    ze związanymi z własnością tego Lokalu.
    Należy wskazać, zgodnie z art. 498 Kodeksu Cywilnego, że potrącenie jest możliwe, gdy
    dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich
    może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu
    wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a
    obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym
    organem państwowym. Obie wierzytelności muszą więc być wymagalne w chwili
    dokonywania potrącenia. Wymagalność roszczenia następuje z chwilą, od której wierzyciel
    jest uprawniony do żądania spełnienia świadczenia przez dłużnika.
    Ceny obu nieruchomości, zarówno gruntowej jak i cena nieruchomości - lokalu
    mieszkalnego w chwili potrącenia będą cenami brutto określonymi w umowach, zaś
    wierzytelność zostanie potrącona do wysokości kwoty niższej brutto. Przykładowo, gdyby
    strony ustaliły cenę nieruchomości gruntowej na 1.000.000,00 plus VAT, zaś cena lokalu
    wynosiłaby 500.000,00 plus VAT, do potrącenia wskazywalibyśmy kwotę 1.230 000,00 zł
    oraz 540.000,00 zł, tak więc potrącenie będzie następowało do kwoty niższej, do zapłaty
    na rzecz Wnioskodawcy pozostanie 690.000,00 zł, od której Wnioskodawca odprowadzi
    podatek 23% od całości ceny nieruchomości tj. 230.000,00 zł.
    Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, że w kwietniu 2025 r. deweloper otrzymał
    pismo ze Starostwa (...) informujące o tym, iż dla wydania pozwolenia na budowę
    konieczne jest wydzielenie dróg wewnętrznych na przedmiotowej działce - co będzie
    dokonane w najbliższym czasie (w okresie najbliższych kilku miesięcy) - i konieczne jest
    również zapewnienie wjazdu z drogi zbiorczej na drogę wewnętrzną.
    Aby zapewnić wjazd z drogi zbiorczej na drogę wewnętrzną konieczne będzie uzyskanie od
    właściciela sąsiadującej nieruchomości służebności przechodu i przejazdu przez jego
    działkę, sąsiadującą z drogą zbiorczą i wewnętrzną, co również zostanie dokonane w
    najbliższym czasie (również w okresie najbliższych kilku miesięcy). W przypadku braku

    zgody na udzielenie służebności wskazanej powyżej, Wnioskodawca wskazuje, że możliwe
    iż wystąpi konieczność wystąpienia o zmianę MPZP tylko w zakresie wjazdu z drogi
    zbiorczej na drogę wewnętrzną.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej
    (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art.
    7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i
    usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    W związku z powyższym, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku
    osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej
    stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu
    art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    Poza tym, wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które
    charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Zgodnie z tym, każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Co istotne, pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych
    przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym
    jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.
    Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego
    we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki, podjął Pan aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie
    lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji
    może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć

    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
    a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
    okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
    osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
    do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy
    uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki
    wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Ponadto, przyjęcie iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Zgodnie z powołanymi przepisami, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w
    odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną
    w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej
    wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt
    działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży działki.
    Z opisu sprawy wynika, że jako osoba prywatna 3 listopada 2006 r. nabył Pan na
    podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomość, oznaczoną w księdze wieczystej
    sposobem korzystania R - grunty orne. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym
    przez Starostę Powiatu 17 października 2024 r. wynika, że działka gruntu nr 1 ma obszar
    3,5057 ha i stanowi grunty orne. Nieruchomość została nabyta na podstawie sporządzonej
    przez notariusza, umowy przeniesienia własności nieruchomości, poprzedzoną
    warunkową umową sprzedaży z 7 września 2006 r., również sporządzoną przez notariusza.

    Nieruchomość została nabyta do Pana majątku prywatnego. Nie pozostawał Pan wówczas
    w związku małżeńskim. Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest uzbrojona w instalację
    wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną.
    Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, jak również nikt nie korzysta z niej
    bez podstawy prawnej, za wyjątkiem umowy dzierżawy, zawartej 14 grudnia 2014 r.,
    umowa ta była przedłużana do 1 stycznia 2025 r. i obecnie została przedłużona ustnie na
    czas do 15 września 2025 r. z możliwością wcześniejszego jej rozwiązania. Z tytułu
    przedmiotowej umowy dzierżawy otrzymuje Pan przychody wysokości (...) zł rocznie.
    Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie tłumaczeń w związku z prowadzoną
    jednoosobową działalnością gospodarczą.
    W związku z prowadzoną działalnością jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik
    podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
    Nie wykorzystywał Pan działki przeznaczonej do sprzedaży do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Nie wykonuje Pan zawodu związanego ze sprzedażą nieruchomości.
    Samodzielnie ogłaszał Pan chęć sprzedania przedmiotowej nieruchomości gruntowej nr 1,
    jednakże bezskutecznie. Oferta była również od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r.
    ogłoszona w biurze nieruchomości, ale również bezskutecznie.
    W 2024 r. postanowił Pan skontaktować się telefonicznie z deweloperem w celu ustalenia,
    czy podmiot ten byłby zainteresowany zakupem posiadanej przez Pana nieruchomości.
    Nie korzystał Pan z biur nieruchomości ani też pośredników przy ogłaszaniu sprzedaży
    nieruchomości, za wyjątkiem od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r.
    3 grudnia 2024 r. zawarł Pan z Deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży
    nieruchomości, w której to strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zwaną
    „Umową przyrzeczoną” na podstawie której sprzeda Pan Deweloperowi w stanie wolnym
    od obciążeń i praw osób trzecich nieruchomość będącą przedmiotem tego wniosku, zaś
    Deweloper przedmiotową Nieruchomość kupi. Strony w umowie przedwstępnej
    postanowiły, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile ziszczą się następujące
    warunki:
    1) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną (w przypadku skierowania skargi do sądu
    administracyjnego) decyzję pozwolenia na budowę umożliwiającą mu wybudowanie na
    Nieruchomości (...) budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej,
    2) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym
    postępowania egzekucyjne, dotyczące Nieruchomości skierowane wobec Sprzedającego
    lub mogące mieć wpływ na stan prawny Nieruchomości,
    3) zostanie rozwiązana lub wygaśnie Umowa Dzierżawy a ponadto zostaną zebrane przez
    Dzierżawcę z Nieruchomości wszelkie płody rolne;
    4) stan prawny Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a Nieruchomość nie
    będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich,
    5) nie ulegną zmianie okoliczności będące przedmiotem oświadczeń Sprzedającego, o
    których mowa w niniejszej umowie na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży -
    poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej,
    6) wszelkie wpisy w księdze wieczystej Nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz
    Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz
    wzmianek o nierozpoznanych wnioskach innych niż poczynionych wyłącznie na rzecz
    Kupującego poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej.
    Strony postanowiły że Kupujący nie jest uprawniony do zaciągania jakichkolwiek
    zobowiązań w imieniu lub na rachunek Sprzedającego.
    Na mocy przedmiotowej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu Deweloperowi
    pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do

    infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej,
    teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub
    innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz
    włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich
    zmiany, cofania oraz odbioru; przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla
    Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o
    sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania
    fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników.
    Ponadto, pełnomocnik - Deweloper uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg
    wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej
    wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i
    prawnego Przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia
    kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.
    Deweloper upoważniony jest również do działania w sprawach związanych z uzyskaniem
    wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w
    celu uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości, w tym decyzji o wycince drzew.
    Powyższe pełnomocnictwo nie upoważnia Dewelopera, pełnomocnika ani osób przez nich
    upoważnionych do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu Sprzedającego.
    Jakiekolwiek zobowiązania finansowe wynikające z działań tych osób mogą powodować
    wyłącznie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych -
    zależnych od nabycia własności Nieruchomości.
    Udzielił Pan Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością wyłącznie na cele
    budowlane w celu ubiegania się o udzielenie w odniesieniu do tej Nieruchomości
    pozwolenia na budowę oraz do dokonywania uzgodnień, uzyskiwania opinii, zgód, itp.
    niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę a ponadto zobowiązał się na każde
    żądanie udzielić mu pełnomocnictwa na okres obowiązywania umowy przedwstępnej, z
    prawem substytucji, do występowania w Pana imieniu, zgodnie z wymaganiami i
    założeniami ustalonymi w umowie, do wszelkich organów i instytucji w celu uzyskania
    wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości pomocnych w przygotowaniu
    Inwestycji.
    Wskazał Pan, że Pana celem nie jest i nigdy nie było prowadzenie działalności
    gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, co za tym idzie nie uzbrajał Pan
    nabytej działki, nie grodził jej, nie dokonywał jej podziału.
    Wskazał Pan, że w 2010 r. planowano wprowadzić plan zagospodarowania
    przestrzennego dla terenów na których położona jest należąca do Pana nieruchomość,
    wówczas działka miała być przeznaczona w większości na zabudowę MN/U, a mniejsza
    część na U. Wówczas pisemnie wnosił Pan o ustalenie całości zabudowy MN. Po
    wprowadzeniu planu zagospodarowania występował Pan o warunki przyłączenia mediów
    do działki tj. o warunki podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i
    gazowej, aby pozyskać informację, czy i za ile można tę działkę podłączyć do mediów.
    Nabycie działki będącej przedmiotem sprzedaży nie zostało udokumentowane fakturą z
    wskazaną kwotą podatku VAT. Pana zdaniem nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość nie została nabyta
    w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, lecz na cele prywatne.
    Nieruchomość będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z
    możliwością zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności, do czerech mieszkań w
    budynku.
    Działka nie była dzierżawiona przez cały okres jej posiadania przez Pana. Dzierżawa działki
    rozpoczęła się od 14 marca 2014 r. Działka była dzierżawiona wyłącznie na cele rolnicze.

    Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy z tytułu sprzedaży będzie Pan
    podatnikiem o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy najpierw ustalić, czy transakcja sprzedaży
    niezabudowanej działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do
    sprzedawanej działki i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał
    przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.
    W rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że zawarł Pan umowę dzierżawy nieruchomości
    będącej przedmiotem sprzedaży.
    Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Zatem dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy
    powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania
    przez Pana przedmiotowej działki sprawia, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej
    przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym
    samym, dokonując dostawy działki, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale
    majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług,
    o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności
    gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks
    cywilny, zgodnie z którym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, zgodnie z którym:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

      § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
      oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
      umowy przyrzeczonej.
      § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca
    przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w
    formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również
    kwestia udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Oznacza to, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w
    zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy.
    Odnosząc się do Pana wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując
    wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości –
    stanowiącej do dnia sprzedaży nadal Pana własność – skutkujące wzrostem jej wartości.
    Czynności te będą dokonywane za Pana pełną zgodą, czego przejawem jest udzielone
    Kupującemu pełnomocnictwo. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres
    przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych
    przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww.
    działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana (Sprzedającego), ale przez
    Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana sferze prawnej. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie
    będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia
    umowy przedwstępnej.
    Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego – Pana - wykracza poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do
    przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów
    ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT.
    Dokonując sprzedaży nieruchomości, nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie
    prawem własności. Sposób wykorzystywania nieruchomości oraz podejmowane przez
    Pana działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach
    zarządu majątkiem osobistym. Dodatkowo działka mająca być przedmiotem sprzedaży
    jest dzierżawiona i z tego tytułu otrzymuje Pan dodatkowe przychody co powoduje, że
    działka nie jest wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych.
    Tym samym, sprzedaż opisanej nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy,
    dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan podejmować działania podobne
    do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami.
    Zatem sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT, a Pan z tytułu tej transakcji sprzedaży będzie uznany za podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą.
    Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.
    Pana wątpliwości dotyczą również tego czy w przypadku uznania Pana za podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dostawa nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT
    lub będzie objęta zwolnieniem od ww. podatku VAT, w tym również w przypadku gdy
    część ceny będzie płatna poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
      Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.
    Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L 2006 r. nr 347
    str. 1):
      Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych,
      inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen
      „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez
      państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można
    jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane
    – są zwolnione od podatku.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    We wniosku wskazał Pan, że działka mająca być przedmiotem sprzedaży jest
    niezabudowana. Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego z możliwością zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności, do
    czterech mieszkań w budynku.
    W konsekwencji, dostawa działki niezabudowanej nie będzie objęta zwolnieniem od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka na moment
    sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S).
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć
    zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku
    której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości stanowiącej niezabudowaną
    działkę gruntu nabył Pan na podstawie Umowy przeniesienia własności nieruchomości.
    Nabycie działki będącej przedmiotem sprzedaży nie zostało udokumentowane fakturą z
    wskazaną kwotą podatku VAT. Nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość nie została nabyta w celu
    prowadzenia tam działalności gospodarczej, lecz na cele prywatne. Tym samym nie można
    mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu
    działki niezabudowanej, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była
    objęta tym podatkiem. Nie wystąpił więc podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.
    Wskazał Pan również, że działka jest przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze, jednak nie
    była dzierżawiona przez cały okres jej posiadania, z okoliczności sprawy nie wynika zatem,
    że działka była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku w całym
    okresie posiadania.
    Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione
    warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Pana
    dostawy działki niezabudowanej nie będzie mogło korzystać także ze zwolnienia od
    podatku na podstawie ww. przepisu.
    W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki będzie
    stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności
    stawki.
    Zgodnie z art. 498 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami,
      każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli
      przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone
      tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone
      przed sądem lub przed innym organem państwowym.
      § 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości
      wierzytelności niższej.
    Z ww. przepisu wynika, że wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie wierzytelności, czyli
    kompensację należności, następuje wtedy, gdy dwa podmioty są jednocześnie względem

    siebie dłużnikami i wierzycielami, a obie wierzytelności są wymagalne. Oznacza to, że
    potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku
    wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami.
    Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności) następuje
    wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie
    wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony.
    Potrącenie zatem stanowi formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami
    zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą.
    Zatem w przedmiotowej sprawie część ceny może być płatna przez potrącenie
    wzajemnych wierzytelności, a sposób uregulowania należności nie ma wpływu na sposób
    opodatkowania planowanej transakcji.
    W konsekwencji, Pana stanowisko zgodnie z którym w przypadku uznania Pana za
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:
      W zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w
      przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, oraz
      wiążącymi informacjami akcyzowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 6
      grudnia 2008 r. o podatku akcyzowym, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.
    Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub
    świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania
    wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 42a ustawy o VAT:
      Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej "WIS", jest decyzją wydawaną na
      potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów,
      wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:
      1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;
      2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury
      scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji
      Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy
      Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy,
      kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną
      do:
      a) określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,
      b) stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej
      podstawie – w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;
      3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi, z wyjątkiem przypadku, o którym
      mowa w art. 42b ust. 4.
    Zatem wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga w zakresie ustalenia stawki
    podatku VAT właściwej dla opisanej we wniosku dostawy nieruchomości.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi

    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działki niezabudowanej dla Pana,
    nie rozstrzyga dla Dewelopera.
    Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie jedynie w stosunku do kwestii objętych
    zadanymi pytaniami. Inne kwestie nie objęte zadanymi pytaniami, poruszone w
    uzasadnieniu Pana stanowiska w sprawie, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.