Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.457.2024.2.JB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-12
Teza: Zakwalifikowanie sprzedaży niezabudowanych działek jako przychodów z działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; przyłączenie do sieci; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

26 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 23 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 października 2024 r. (wpływ 16 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (…)2001 r. małżeństwo D nabyli od Agencji Rynku Rolnego do majątku wspólnego małżonków, niezabudowane nieruchomości położne w miejscowości X, o numerach: 1 oraz 2, o łącznej powierzchni (…) ha, jako tereny pod uprawy rolne.

W dniu (…)2022 r. decyzją Burmistrza zatwierdzono projekt podziału działki nr 1 na 10 działek, od nr (…) do nr (…), z tym zastrzeżeniem, że przy zbywaniu działek 3, 4 i 5 wydzielonych w wyniku podziału, zostanie ustanowiona na działce nr 6 służebność drogowa. Spełnienie niniejszego warunku może polegać również na sprzedaży wskazanych działek gruntu wraz z sprzedażą udziału w prawie do działki 6 stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z kolei decyzją Burmistrza z dnia (…)2024 r. zatwierdzono podział działki nr 2 na 48 działek od nr (…) do nr (…), z tym zastrzeżeniem, że przy zbywaniu działek od (…) do (…) oraz od (…) do (…) wydzielonych w wyniku podziału, zostanie ustanowiona na działce nr 7 służebność drogowa. Spełnienie niniejszego warunku może polegać również na sprzedaży wskazanych działek gruntu wraz z sprzedażą udziału w prawie do działki 7 stanowiącej drogę wewnętrzną.

Następnie decyzją Burmistrza z dnia (…)2024 r. zatwierdzono podział działki nr 6 na działki 8, 9 i 10 w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 9 na poprawę zagospodarowania działki nr 4, w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 10 na poprawę zagospodarowania działki nr 5. Dojazd do działek 11 i 4 odbywać się będzie z drogi publicznej o numerze działki numer 12 poprzez nowo wydzieloną działkę 8.

Aktualnie obie nieruchomości o numerach 1 (działki od nr (…) do nr (…)) oraz 2 (działki od nr (…) do nr (…)) przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy X pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`).

Przedwstępną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, zawartą w dniu (…)2024 r. w kancelarii notarialnej, Wnioskodawca oraz jego małżonka zobowiązali się dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu 6 na dwie działki gruntu – w tym działkę gruntu oznaczoną jako A ((…) ha), oraz dokonać scalenia działek o numerach 5 i 13, a następnie zobowiązali się sprzedać niniejsze działki w spółce działającej pod firmą C.

Przedwstępną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, zawartą w dniu (…)2024 r. w kancelarii notarialnej, Wnioskodawca oraz jego małżonka zobowiązali się dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu 6 na 2 działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną jako B ((…) ha) oraz zobowiązali się sprzedać tę działkę oraz działki 14, 15, 11 i 4 spółce działającej pod firmą D.

Dnia (…)2024 r., Wnioskodawca zawarł z E umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek (…) z mocą przyłączeniową (\`(...)\`), przy planowanym poborze energii elektrycznej w ilości (\`(...)\`) rocznie, zaliczonym do (…). E zobowiązało się na mocy umowy do budowy (\`(...)\`). Z kolei Wnioskodawca zobowiązał się do budowy (\`(...)\`). Docelowo stacja transformatorowa ma zasilać wszystkie działki objęte niniejszy wnioskiem.

Wnioskodawca nigdy nie wykonywał działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a ust. 6 u.p.d.o.f. nie wykonywał działalności rolniczej ani pozarolniczej. Żona Wnioskodawcy prowadziła kiedyś działalność gospodarczą w zakresie wymiany walut, działalność ta została zakończona w 2019 r. W trakcie jej wykonywania nie wykorzystywała działek objętych niniejszym wnioskiem, zatem nie stanowiły one majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Oboje małżonkowie są emerytami. Działki od momentu ich nabycia wykorzystywane były przez małżonków do celów osobistych w ramach prowadzonego na własne potrzeby gospodarstwa rolnego oraz na cele rekreacyjne.

Działki objęte zakresem wniosku przed podziałem oraz powstałe po podziale, nie były i nie będą udostępniane odpłatnie innym osobom na podstawie stosunków obligacyjnych takich jak: najem, dzierżawa lub podobnych ani w ramach działalności gospodarczej ani w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie uczestniczyli przy czynnościach uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określił przeznaczenie działek na cele turystyczne tzn. pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`).

Dla działek objętych niniejszym wnioskiem nie będą wydane przed sprzedażą pozwolenia i decyzje administracyjne np. (decyzje na budowę wjazdu na działkę, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, deszczowych). Zostanie jedynie wybudowana stacja transformatorowa zgodnie z umową zawartą z E na podstawie umowy z dnia (…)2024 r.

Wnioskodawca nie zamierza podejmować innych czynności zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek. Przy sprzedaży korzysta z usług jednego miejscowego pośrednika w obrocie nieruchomościami, z którym zawarto wyłączną umowę pośrednictwa przy sprzedaży niniejszych nieruchomości.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1\. Czy to z Pana inicjatywy zostały dokonane podziały działek nr 1, 2 i 6, tj. podział z (…)2022 r., (…)2024 r oraz (…)2024 r.? W jakim celu dokonał Pan ich podziału? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?

Odpowiedź: Tak, to z inicjatywy Wnioskodawcy doszło do podziału działek nr 1 oraz 2 (wraz z wydzieleniem działek stanowiących drogi wewnętrzne o numerach 6 i 7). Wynikało to z faktu, że Wnioskodawca nie znalazł nabywcy na tak duże działki. Zmuszony był je podzielić na mniejsze nieruchomości wraz z wydzieleniem działki pod drogę dojazdową do nowo powstałych działek.

2\. Czy względem sprzedawanych działek, były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, (prosimy, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)?

Odpowiedź: Względem sprzedawanych działek Wnioskodawca nie ponosił wydatków zmierzających do podniesienia ich wartości, podjął jedynie kroki zmierzające ogólnie do sprzedaży posiadanych przeze niego nieruchomości, tj. podzielił działki nr 1 oraz 2 na mniejsze, wydzielił drogi wewnętrzne dojazdowe, podpisał umowę mającą na celu budowę (\`(...)\`), budowę (\`(...)\`). W związku z powyższym do 9 działek zostanie doprowadzony prąd. Wnioskodawca nie będzie podejmował innych czynności związanych ze sprzedażą niniejszych działek gruntu. Nie będzie doprowadzał prądu do pozostałych działek gruntu.

3\. Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został uchwalony na Pana wniosek?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie był inicjatorem, nie uczestniczył również w czynnościach związanych z uchwalaniem MPZG dla terenu, na którym znajdują się jego działki.

4\. Czy dla działek będących przedmiotem wniosku zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, należy wskazać czy zostały one wydane z Pana inicjatywy? Jakie będzie z nich wynikało przeznaczenie działek? Czy będzie z nich wynikała możliwość ich zabudowy?

Odpowiedź: Teren, na którym znajdują się działki Wnioskodawcy objęty jest MPZG. Z tej przyczyny dla działek nie były wydawane w ogóle warunki zabudowy.

5\. Czy oprócz wybudowania stacji transformatorowej, która docelowo ma zasilać wszystkie działki oraz podziału geodezyjnego działek planuje Pan przed sprzedażą ww. działek uzyskać także inne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odpowiedź: Oprócz wybudowania stacji transformatorowej, która ma docelowo zasilać wszystkie działki, Wnioskodawca nie planuje uzyskać dla przedmiotowych działek innych pozwoleń, decyzji, warunków technicznych itp. Wnioskodawca zaznacza również, że doprowadzi prąd do 9 działek, pozostałe działki w energię elektryczną będą zaopatrywać ich nabywcy we własnym zakresie.

6\. Jakie czynności będzie wykonywał pośrednik nieruchomości przy sprzedaży tych działek?

Odpowiedź: Pośrednik w obrocie nieruchomościami w ramach sprzedaży działek będzie wyłącznie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działek w Internecie. Pośrednik posiada wyłączność w ofercie sprzedaży działek. Umowa o pośrednictwo dotyczy tylko sprzedaży 8 działek.

7\. Jakie są postanowienia umowy przedwstępnej zawartej ze spółką C? W szczególności należy wskazać:

a) jakie warunki należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

c) czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą.

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e) czy nabywca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Zgodnie z umową przedwstępną zawartą ze spółką C Wnioskodawca zobowiązał się dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu numer 6 o powierzchni (…) ha na dwie działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną literą A o powierzchni wynoszącej około (…) ha, a następnie dokonać scalenia działek gruntu o numerach 5 o powierzchni (…) ha, 13 o powierzchni (…) ha oraz działki gruntu oznaczonej literą A o powierzchni wynoszącej około (…) ha, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu numer 6. Wskutek scalenia powstanie niezabudowana działka gruntu o przewidywanej powierzchni wynoszącej około (…) ha. Następnie Wnioskodawca zobowiązał się ze spółką C zawrzeć umowę sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń niezabudowaną działkę gruntu powstałą ze scalenia niniejszych działek.

Umowa przedwstępna z C została zawarta pod tylko tymi warunkami zawieszającymi.

W związku z zawarciem niniejszej umowy przedwstępnej kupującemu udzielono zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego, umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek (działki).

Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat tego, czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność. Wnioskodawca nie wie również, czy kupujący poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy finalnej.

Niniejsza umowa przedwstępna sprzedaży została również zawarta w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu działek.

8\. Jakie są postanowienia umowy przedwstępnej zawartej z firmą D? W szczególności należy wskazać:

a) jakie warunki należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

c) czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą.

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e) czy nabywca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Zgodnie z umową przedwstępną zawartą ze spółką D Wnioskodawca zobowiązał się dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu numer 6 o powierzchni (…) ha na dwie działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną literą B o powierzchni wynoszącej około (…) ha, a następnie zobowiązał się ze spółką D zawrzeć umowę sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń, niezabudowaną działkę gruntu powstałą ze scalenia niniejszych działek.

Umowa przedwstępna z D została zawarta pod tylko tymi warunkami zawieszającymi.

W związku z zawarciem niniejszej umowy przedwstępnej kupującemu udzielono zgody na dysponowanie działką cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego, umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek (działki).

Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat tego, czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność. Wnioskodawca nie wie również, czy kupujący poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy finalnej.

Niniejsza umowa przedwstępna sprzedaży została również zawarta w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu działek.

9\. Czy dla pozostałych działek – będących przedmiotem sprzedaży, i które nie są przedmiotem umów przedwstępnych z C, D – zostały lub zostaną podpisane umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki/działek? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

c) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności Nieruchomości na przyszłego nabywcę? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: W odniesieniu do pozostałych działek, będących przedmiotem przyszłej sprzedaży, które nie są przedmiotem umów przedwstępnych C oraz D do dnia dzisiejszego nie zostały podpisane umowy przedwstępne sprzedaży. Jeżeli takie umowy zostaną w przyszłości podpisane, to nie będą zawierały postanowień zobowiązujących Wnioskodawcy do dokonywania jakichkolwiek czynności związanych z podziałem lub łączeniem działek oraz wybudowaniem jakiejkolwiek infrastruktury technicznej. Umowy przedwstępne będą zwierane tylko po to, aby jednostka samorządu terytorialnego mogła wykonać przysługujące jej prawo pierwokupu.

10\. Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeśli tak:

a) jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?

b) jakie działania podejmie nabywca lub podmiot działający jako pełnomocnik Pana, w związku ze sprzedażą działek?

c) kto (Pan, czy nabywca lub podmiot działający jako pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź: Pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wnioskodawcy i na jego rachunek w sprawie sprzedaży działek udzielił swojemu synowi, ponieważ ze względu na swój wiek i stan zdrowia nie jest w stanie samodzielnie podejmować większości czynności związanych ze zbyciem nieruchomości. Pełnomocnictwo zostało udzielone w formie aktu notarialnego.

Jeżeli chodzi o kupujących: C oraz D, Wnioskodawca udzielił niniejszym spółkom zgody upoważniającej je do dysponowania działkami gruntu o numerach 11, 14, 4, 6 i 15 (D) oraz działkami gruntu o numerach 6, 2,39, 13 (C ) na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek. Koszty tych działań będą we własnym zakresie pokrywać kupujący.

Pośrednikowi w obrocie nieruchomościami nie udzielono pełnomocnictwa.

11\. W związku ze wskazaniem we wniosku, że:

„(…) w dniu (\`(...)\`)2022 r. decyzją Burmistrza zatwierdzono projekt podziału działki nr 1 na 10 działek od nr (…) do nr (…)”

oraz

„(…) Dnia (…)2024 r., Wnioskodawca zawarł z E umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek (…) z mocą przyłączeniową (…)”

Należy wyjaśnić: Czy umowa z E dotyczy działki 17?

Odpowiedź: Przedmiotem umowy z E jest przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek nr (…) oraz (…).

Wnioskodawca nie jest właścicielem działki o numerze 16, chodziło o działkę o numerze 17.

12\. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d) w jaki sposób działki były wykorzystane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

f) Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca wcześniej dokonał sprzedaży jednej nieruchomości, tj. działki gruntu o numerze 18 ((…) ha) położonej w gminie X.

a) zakupionej od Agencji Rynku Rolnego dnia (…)2007 r.;

b) nabytej w celu powiększenia powierzchni własnego gospodarstwa rolnego, z przeznaczeniem w przyszłości do sprzedaży;

c) działka ma charakter rolny, znajduje się na niej łąka;

d) działka wykorzystywana była jako łąka, na której wypasa się bydło;

e) nieruchomość została sprzedana Kołu Łowieckiemu dnia (…)2022 r. w celu spieniężenia nieruchomości;

f) przedmiotem sprzedaży w przeszłości była tylko ta jedna działka rolna;

g) pieniądze otrzymane ze sprzedaży zostały zainwestowane na giełdzie.

13\. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działek objętych wnioskiem)? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości gruntowych, które będą w przyszłości przedmiotem zbycia. Są to również działki o charakterze rolnym, nabyte w przeszłości od Agencji Rynku Rolnego położone w X o numerach: 19 ((…) ha) , 20 ((…) ha), 21 ((…) ha), 22 ((…) ha), 23 ((…) ha), 24 ((…) ha), 25 ((…) ha), 26 ((…) ha).

### Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) oraz 2 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) przeznaczonych pod zabudowę jako teren turystyczny, w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku będzie podlegała przez Wnioskodawcę zaliczeniu do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek o numerach 1 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) oraz 2 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) nie będzie stanowić dla podatnika działalności gospodarczej prowadzonej w sposób ciągły w celu osiągnięcia zysku. Sprzedaż działek odbywać się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym i stanowić będzie dla podatnika wykonywanie prawa własności, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.

W przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżniono kilka źródeł przychodów uzyskiwanych przez podatników. Do źródeł tych zaliczono m.in.:

1) pozarolniczą działalność gospodarczą- art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p d.o.f.

2) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie – art 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o f.

Zaliczenie przychodu do każdego z tych źródeł odbywa się na innych zasadach i na podstawie innych przesłanek. Ustawodawca również zastrzega, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a u.p.d.o.f określający odpłatne zbycie, jako odrębne źródło przychodów – nie ma zastosowania w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (tutaj gruntowych), wykonanych w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Mając powyższe na uwadze należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości opodatkowana będzie na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., tylko wówczas, gdy będzie stanowiła dla podatnika działalność gospodarczą.

Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą tylko wówczas, jeżeli jest dokonywane w sposób profesjonalny i ciągły, dla celów zarobkowych.

Na tle tej regulacji, w orzecznictwie sądów administracyjnych określono kryteria decydujące o zaliczeniu danej aktywności podatnika do działalności gospodarczej. Przede wszystkim podkreślono że powyższa definicja pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter autonomiczny. Oznacza to, że w zakresie objętym przedmiotem regulacji tej ustawy ma podstawowe i wyłączne znaczenie dla kwalifikowania, w oparciu o zawarte w niej kryteria, aktywności podatnika, jako pozarolniczej działalności gospodarczej, i to bez względu na to, czy podmiot prowadzący działalność kwalifikowaną na podstawie ustawy podatkowej, jako pozarolnicza działalność gospodarcza, fakt jej prowadzenia nie zgłosił do ewidencji, ani też nie zgłosił obowiązku podatkowego z tego tytułu. Istotne jest bowiem podejmowanie faktycznych działań o wskazanych w ustawie podatkowej cechach uzasadniających obiektywne kwalifikowanie ich jako działalności gospodarczej, bez konieczności udowadniania zamiaru przyświecającego podatnikowi przy podejmowaniu tych czynności (wyrok NSA z dnia z dnia 20 listopada 2012 r., II FSK 683/11).

Tym samym, nie będzie działalnością gospodarczą zwykła wyprzedaż majątku osobistego, która nie wykracza poza normalne czynności jakie wykonuje właściciel w celu upłynnienia posiadanego majątku. Taką sprzedaż należy zaliczyć do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działek o numerach 1 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) oraz 2 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) nie będzie sprzedażą wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, ponieważ:

1) nie można tej sprzedaży przypisać przymiotu ciągłości, a sprzedaż nie ma na celu maksymalizacji zysku (zarobku), polega tylko na upłynnieniu posiadanych przez podatnika aktywów.

Liczba zawartych transakcji sprzedaży działek przez Wnioskodawcę nie ma wpływu na ocenę, czy wykonuje on czynności zbycia w ramach działalności gospodarczej. Liczba transakcji jest bowiem uzależniona od tego, czy trafi się jeden inwestor czy kilku. Podatnik próbował znaleźć jednego inwestora, który kupiłby nieruchomości gruntowe 1 i 2 jednakże ze względu na jej wielkość ((…) ha) oraz cenę ziemi, nie udało się jej do tej pory znaleźć żadnego kupca.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Tego rodzaju działania, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań oraz czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt. SA/Sz 331/13).

W konsekwencji trzeba przyjąć, że aby sprzedaż majątku uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane dobra zostały nabyte w celu wykorzystania ich w działalności. Nie z taką sytuacją mamy do czynienia u Wnioskodawcy.

2) Wnioskodawca nie podejmował działań wykraczających poza zwykle formy aktywności, przedsiębrane zazwyczaj przy sprzedaży nieruchomości, co nie przesądza o działalności handlowej podatnika.

Działania podjęte przez Wnioskodawcę cechuje incydentalność, brak zorganizowania. Nie prowadzi on akcji reklamowych, marketingowych dotyczących zbycia, nie podjął znaczących kroków celem przystosowania działek do sprzedaży, poza budową stacji transformatorowej mającej zasilać wszystkie działki objęte niniejszym wnioskiem. Wynika to z faktu, że jednemu właścicielowi łatwiej było dokonać wszelkich uzgodnień i przekonać dostawcę energii do tak dużej inwestycji, aniżeli przyszłym właścicielom działek indywidualnie. Brak uzbrojenia tego terenu w sieć energetyczną, uniemożliwiłby sprzedaż działek, czego wyrazem są zobowiązania sprzedającego zawarte w umowach przedwstępnych przedstawionych we wniosku.

Zauważyć również należy, że jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalistom, nie wykracza poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi (por. wyrok WSA w Białymstoku z 10 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Bk 250/14).

3) pomiędzy nabyciem przedmiotowych działek, a ich późniejszą sprzedażą upłynął długi okres czasu, pozwalający na stwierdzenie, że nie zostały nabyte w zamiarze odsprzedaży, a małżonkom w dniu zakupu majątku nie przyświecał cel komercyjny, mieli zamiar przeznaczyć zakupiony grunt na cele rekreacyjne.

Pozarolnicza działalność gospodarcza to zjawisko obiektywne. Zamiar prowadzenia takiej działalności uzewnętrznia się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika decyduje o tym czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią działalność gospodarczą (por. wyrok NSA z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2243/10).

Analizując konkretną aktywność podatnika w zakresie obrotu nieruchomościami należy brać pod uwagę wszelkie czynności związane z nieruchomością, podjęte do czasu jej zbycia. Należy więc ustalić, czy do zbycia nieruchomości dochodzi w celach zarobkowych oraz w warunkach „zorganizowania”, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o u.p.d.o.f.

Jeżeli skala podjętych przez podatnika czynności dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych i in. faktycznych działań) nie wykracza w sposób ewidentny poza normalne czynności, jakie podejmuje właściciel, a nadto że działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania) i nieokazjonalnym charakterem, to zasadne jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości (lub jej poszczególnych części) nie stanowią przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca będzie zbywać składniki majątku osobistego. Dokonując dostawy działek o numerach 1 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) oraz 2 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) będzie zatem wypełniać definicję określoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, itp. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika m.in., że:

\- (…)2001 r. nabył Pan wraz z żoną od Agencji Rynku Rolnego do majątku wspólnego małżonków, niezabudowane nieruchomości o numerach: 1 oraz 2, o łącznej powierzchni (…) ha, jako tereny pod uprawy rolne.

\- (…)2022 r. decyzją Burmistrza zatwierdzono projekt podziału działki nr 1 na 10 działek od nr (…) do nr (…), z tym zastrzeżeniem, że przy zbywaniu działek 3, 4 i 5 wydzielonych w wyniku podziału, zostanie ustanowiona na działce nr 6 służebność drogowa. Spełnienie niniejszego warunku może polegać również na sprzedaży wskazanych działek gruntu wraz z sprzedażą udziału w prawie do działki 6 stanowiącej drogę wewnętrzną.

\- (…)2024 r. decyzją Burmistrza zatwierdzono podział działki nr 2 na 48 działek od nr (…) do nr (…), z tym zastrzeżeniem, że przy zbywaniu działek od (…) do (…) oraz od (…) do (…) wydzielonych w wyniku podziału, zostanie ustanowiona na działce nr 7 służebność drogowa. Spełnienie niniejszego warunku może polegać również na sprzedaży wskazanych działek gruntu wraz z sprzedażą udziału w prawie do działki 7 stanowiącej drogę wewnętrzną.

\- (…)2024 r. decyzją Burmistrza zatwierdzono podział działki nr 6 na działki 8, 9 i 10 w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 9 na poprawę zagospodarowania działki nr 4, w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 10 na poprawę zagospodarowania działki nr 5.

\- dojazd do działek 11 i 4 odbywać się będzie z drogi publicznej o numerze działki numer 12 poprzez nowo wydzieloną działkę 8.

\- z Pana inicjatywy doszło do podziału działek nr 1 oraz 2 (wraz z wydzieleniem działek stanowiących drogi wewnętrzne o numerach 6 i 7).

\- aktualnie obie nieruchomości o numerach 1 (działki od nr (…) do nr(…)) oraz 2 (działki od nr (…) do nr (…)) przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy X pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`).

\- zawarł Pan (…)2024 r. przedwstępną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego z firmą C , w której:

· zobowiązał się Pan dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu 6 na dwie działki gruntu – w tym działkę gruntu oznaczoną jako A ((…) ha) oraz dokonać scalenia działek o numerach 5 i 13, a następnie sprzedać niniejsze działki w spółce działającej pod firmą C.

· udzielił Pan kupującemu zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego, umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek (działki).

\- zawarł Pan (…)2024 r. przedwstępną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego z firmą D, w której:

· zobowiązał się Pan dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu 6 na 2 działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną jako B (\`(...)\` ha) oraz sprzedać tę działkę oraz działki 14, 15, 11 i 4 spółce działającej pod firmą D.

· udzielił Pan kupującemu zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego, umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek (działki).

\- (…)2024 r., zawarł Pan z E umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek (…) z mocą przyłączeniową (\`(...)\`), przy planowanym poborze energii elektrycznej w ilości (\`(...)\`) rocznie, zaliczonym do (…). E zobowiązało się na mocy umowy do budowy (\`(...)\`).

\- z kolei Pan zobowiązał się do budowy (\`(...)\`).

\- docelowo stacja transformatorowa ma zasilać wszystkie działki objęte złożonym wnioskiem.

\- działki objęte zakresem wniosku przed podziałem oraz powstałe po podziale, nie były i nie będą udostępniane odpłatnie innym osobom na podstawie stosunków obligacyjnych takich jak: najem, dzierżawa lub podobnych ani w ramach działalności gospodarczej ani w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

\- udzielił Pan pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do występowania w Pana imieniu i na Pana rachunek w sprawie sprzedaży działek swojemu synowi, ponieważ ze względu na swój wiek i stan zdrowia nie jest Pan w stanie samodzielnie podejmować większości czynności związanych ze zbyciem nieruchomości.

\- pośrednik w obrocie nieruchomościami w ramach sprzedaży działek będzie wyłącznie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działek w Internecie. Pośrednik posiada wyłączność w ofercie sprzedaży działek.

\- dokonał Pan wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości, tj. działki gruntu o numerze 18 ((…) ha), zakupionej od Agencji Rynku Rolnego (…)2007 r.; nabytej w celu powiększenia powierzchni własnego gospodarstwa rolnego, z przeznaczeniem w przyszłości do sprzedaży. Działka wykorzystywana była jako łąka, na której wypasa się bydło. Nieruchomość została sprzedana (…)2022 r. w celu spieniężenia nieruchomości.

\- jest Pan właścicielem jeszcze innych nieruchomości gruntowych, które będą w przyszłości przedmiotem zbycia. Są to również działki o charakterze rolnym, nabyte w przeszłości od Agencji Rynku Rolnego o numerach: 19 ((…) ha), 20 ((…) ha), 21 ((…) ha), 22 ((…) ha), 23 ((…) ha), 24 ((…) ha), 25 ((…) ha), 26 ((…) ha).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Mając na względzie opis sprawy przedstawiony we wniosku stwierdzam, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowano szereg zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z opisu sprawy wynika, że dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Przedmiotowe nieruchomości były przedmiotem podziału z wydzieleniem dróg (ustanowieniem służebności drogowej), których inicjatorem był Pan. Następnie zawarte przez Pana umowy przedwstępne zobligowały Pana również do scalenia działek. Zawarł Pan także umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek (…). E zobowiązało się na mocy umowy do budowy (\`(...)\`). Istotne jest również także to, że zobowiązał się Pan do budowy (\`(...)\`). Wskazał Pan również, że docelowo stacja transformatorowa ma zasilać wszystkie działki objęte złożonym wnioskiem. Ponadto, z nabywcami działek zawarł Pan umowy przedwstępne, w których udzielił Pan zgody do dysponowania działkami na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek, a także nie wyklucza Pan podpisania kolejnych umów przedwstępnych z przyszłymi nabywcami. Przy sprzedaży działek korzysta Pan z pośrednika w obrocie nieruchomościami, który będzie zamieszczał ogłoszenia o ich sprzedaży w Internecie. Wskazał Pan również, że ze względu na swój wiek i stan zdrowia nie jest Pan w stanie samodzielnie podejmować większości czynności związanych ze zbyciem nieruchomości, zatem udzielił Pan pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego w sprawie sprzedaży działek swojemu synowi. Planowana sprzedaż nie będzie jednorazowa – dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości i posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności, ich następstwo oraz powtarzalność świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy. Z obrotu nieruchomościami uczynił Pan źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 13 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 20/24:

Sytuacja, w której właściciel czyni określone starania w celu podniesienia atrakcyjności handlowej nieruchomości musi być postrzegana jako gospodarowanie mieniem niemieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem. Typowa sprzedaż majątku środków pieniężnych nie wymaga bowiem podejmowania aktywności, która w skutkach prowadzi do zwiększenia jego wartości. Dążeniu do odzyskania środków pieniężnych zainwestowanych uprzednio w nabycie nieruchomości nie musi przecież towarzyszyć podział gruntu na mniejsze działki, uzyskanie warunków zabudowy czy np. staranie o uzbrojenie działki gruntu w media. Możliwa jest bowiem sprzedaż całości uprzednio zakupionego gruntu i odzyskania w ten sposób, zainwestowanych środków. Wskazane działania, w ocenie Sądu, służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Mając przy tym na względzie, że podejmowane są zwykle na przestrzeni dłuższego okresu czasu i wymagają podjęcia nie jednej, ale szeregu czynności, działania takie można zakwalifikować, jako właściwe dla prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Pana działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Planowana sprzedaż niezabudowanych działek, o których mowa we wniosku, świadczy o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

**Zatem, w kontekście okoliczności sprawy, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) oraz 2 (tj. działek od nr (…) do nr (…)) przeznaczonych pod zabudowę jako teren turystyczny, należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Zatem, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Przede wszystkim we wskazanych wyrokach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie.

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).