Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.375.2023.5.PJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-07
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie: - uznania czy planowana Transakcja w przypadku, gdy przed jej dokonaniem nie dojdzie do Podziału działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, - uznania czy planowana Transakcja w przypadku, gdy przed jej dokonaniem dojdzie do Podziału działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, - prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego, zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe,
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość budowlana; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; plan-plan miejscowy; teren-teren budowlany; zwolnienie-prawo do zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe**.

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

\- Zainteresowana będąca stroną postępowania: A.

\- Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania czy planowana Transakcja w przypadku, gdy przed jej dokonaniem nie dojdzie do Podziału działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,

\- uznania czy planowana Transakcja w przypadku, gdy przed jej dokonaniem dojdzie do Podziału działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,

\- prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego, zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe,

wpłynął 11 października 2023 r.

Uzupełnili go Państwo pismem z 19 grudnia 2023 r. (data wpływu 20 grudnia 2023 r.), pismem z 15 stycznia 2024 r. oraz pismem 31 stycznia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej (dalej: „Transakcja”) pod inwestycję usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą w tym ze strefą relaksu, (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w C. i obejmuje działki ewidencyjne o numerach:

\- I. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem F., „Działka 1”,

\- II. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem F., „Działka 2”,

\- III. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem H. „Działka 3”,

\- IV. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem F., „Działka 4”,

\- V. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem G., „Działka 5”,

\- VI. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem G. „Działka 6”,

\- VII o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem G. „Działka 7”,

\- VIII. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem G. „Działka 8”, i

\- IX. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem G. „Działka 9”,

dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (\`(...)\`), o łącznej powierzchni (\`(...)\`), dalej odpowiednio jako Działka 1”; „Działka 2”; „Działka 3”; „Działka 4”; „Działka 5”; „Działka 6”; „Działka 7”; „Działka 8”; „Działka 9”;

\- X. o powierzchni (\`(...)\`) oznaczonej symbolem G. , dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (\`(...)\`); dalej jako „Działka 10”,

\- zwane dalej łącznie jako „Działki” lub „Nieruchomość”.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wskazuje, że na cele Inwestycji planuje wykorzystać wszystkie Działki. Część terenów zostanie zabudowana powierzchnią usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym, podczas gdy pozostała część zostanie przeznaczona pod infrastrukturę techniczną i towarzyszącą, strefę relaksu i tereny rekreacyjne lub przestrzeń biologicznie czynną. Tym samym, Wnioskodawca będzie traktował całość nabytych Działek jako działki przeznaczone pod realizację Inwestycji.

Wnioskodawca planuje wybudować i kolejno wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą w tym ze strefą relaksu, wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na Nieruchomości nie znajdują się zabudowania będące własnością Sprzedającego. Przez wybrane Działki przechodzą natomiast w ramach służebności gruntowych następujące sieci, niebędące własnością Sprzedającego:

\- skablowaną sieć elektroenergetyczną przechodzącą przez Działkę 9 oraz Działkę 10, która nie stanowi własności Sprzedającego; będącą własnością D.,

\- sieć kanalizacji deszczowej przechodzącą przez Działki 7, 8, 9, 10 (przy czym planowane jest, że po nabyciu sieć będzie relokowana tak, aby nie kolidowała z planowaną Inwestycją), będącą własnością C.

(dalej: Sieci).

Powyższe Działki będą dalej określane jako Działki z sieciami, a pozostałe Działki jako Działki bez sieci.

Jak zostało wskazane powyżej, Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji. Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Dla Działek obowiązuje miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z zapisami MPZP, tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane jako tereny o następującym przeznaczeniu:

\- Działka 1, Działka 2, Działka 3 oraz Działka 4 - tereny zieleni doliny potoku (E.) o symbolu J.;

\- Działka 5 oraz Działka 6 - teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K.,

\- Działka 7, oraz Działka 8, Działka 9 oraz Działka 10 - tereny zieleni doliny potoku (E.) o symbolu J. oraz teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K.,

Dodatkowo, w zakresie terenów oznaczonych symbolem J. MPZP w § 6 ust. 3 pkt 2 wskazuje m.in. następujące przeznaczenie uzupełniające terenów:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e (pkt. ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku E. za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2023. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowana VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem. Dodatkowo Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (jak wskazano powyżej, nabycie nastąpiło w celu dalszej odsprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję nie później niż w marcu 2024 r.

Zainteresowania podpisali w (\`(...)\`) 2023 r. (\`(...)\`) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu z 22 grudnia 2023 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu wskazali Państwo, że:

Skablowana sieć elektroenergetyczna przechodząca przez Działkę 9 oraz Działkę 10 oraz sieć kanalizacji deszczowej przechodząca przez Działki 7, 8, 9 i 10 stanowi budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, niemniej tak jak przedstawiono we Wniosku – sieci te nie są własnością Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji.

Na działkach oznaczonych nr 7, 8, 9 i 10 są wyznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego linie rozgraniczające różne dopuszczalne przeznaczenia terenu. Linie te przechodzą przez wszystkie powyższe działki i jak wskazano we Wniosku dotyczą terenów zieleni doliny potoku (E.) o symbolu J. oraz terenów obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K.,

Na działkach oznaczonych nr 1, 2, 3 i 4 oraz działkach 7, 8, 9 i 10 nie są wyznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego linie rozgraniczające różne uzupełniające przeznaczenia terenów. Wyznaczone linie rozgraniczające dotyczą jedynie przeznaczenia podstawowego, a nie uzupełniającego.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na terenach oznaczonych symbolem J. mogą zostać posadowione następujące obiekty:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4e (pkt ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku E. za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Tym samym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie tych terenów dopuszcza posadowienie na działkach określonych obiektów budowlanych.

W piśmie z 15 stycznia 2024 r. wskazali Państwo, że:

Sprzedający zamierza złożyć wniosek o podział nieruchomości („Podział”). Do planowanego Podziału dojdzie przed Transakcją albo już po Transakcji. Podziałem zostaną objęte działki VII, VIII., IX., oraz X. tj. odpowiednio we Wniosku oznaczone jako Działka 7, Działka 8, Działka 9 oraz Działka 10, a linia Podziału będzie przebiegać poziomo. W wyniku podziału dojdzie do częściowej zmiany przeznaczenia nowopowstałych działek, które będzie kształtowało się następująco:

a) w wyniku podziału Działki 7 (VII) powstaną dwie działki o numerach:

\- VIIa z przeznaczeniem o symbolu – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz

\- VIIb z przeznaczeniem o symbolach – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.);

b) w wyniku podziału Działki 8 (VIII.) powstaną dwie działki o numerach:

\- VIIIa z przeznaczeniem o symbolach – (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.) oraz

\- VIIIb z przeznaczeniem o symbolach – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.) – przy czym w przypadku podziału tej działki, przeznaczenie nowopowstałych działek pozostanie niezmienione.

c) w wyniku podziału Działki 9 (IX.) powstaną dwie działki o numerach:

\- IXa z przeznaczeniem o symbolu – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz

\- IXb z przeznaczeniem o symbolach– K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.);

d) w wyniku podziału Działki 10 (X.) powstaną dwie działki o numerach:

\- Xa z przeznaczeniem o symbolu – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz

\- Xb z przeznaczeniem o symbolach– K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.).

Jednocześnie wskazane powyżej robocze numery nowopowstałych działek zostały przyjęte na potrzeby przejrzystości niniejszego pisma i mają charakter pomocniczy. Docelowo nowopowstałym działkom zostaną nadane inne numery ewidencyjne.

Zainteresowani przekazują powyższe informacje dla porządku oraz celem przedstawienia pełnego obrazu, choć jednocześnie wskazują, że ich zdaniem nie powinny mieć one wpływu na konkluzje w zakresie zadanych we Wniosku pytań. W związku z tym, iż nowopowstałe po Podziale działki będą posiadały przeznaczenie terenu w obrębie przeznaczenia terenu Działki 7, Działki 8, Działki 9 oraz Działki 10 Zainteresowani uważają, że ich stanowisko i jego uzasadnienie zawarte we Wniosku nie wymaga zmiany.

W uzupełnieniu z 31 stycznia 2024 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu wskazali Państwo, że:

Na moment składania ww. odpowiedzi na wezwanie nie są w stanie jednoznacznie stwierdzić czy do Podziału dojdzie przed czy po nabyciu Działek 7, 8, 9 oraz 10.

W przypadku gdy do Podziału Działek 7, 8, 9 i 10 dojdzie przed Transakcją (pytanie 4):

\- skablowana sieć elektroenergetyczna będzie przebiegać przez wszystkie 4 działki powstałe z podziału Działek 9 i 10, tj. IXa, IXb, Xa, Xb,

\- sieć kanalizacji deszczowej będzie przebiegała przez działki o roboczych numerach: Xa i Xb, IXa, VIIa, VIIIa i VIIIb.

### Państwa pytania w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

1\. Czy planowana Transakcja (w przypadku, gdy przed jej dokonaniem nie dojdzie do Podziału działek) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2\. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

4\. Czy planowana Transakcja, w przypadku gdy przed jej dokonaniem dojdzie do Podziału Działek 7, 8, 9 oraz 10 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku do towarów i usług (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu)

Stanowisko Zainteresowanych

1\. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2\. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

4\. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku gdy przed dokonaniem Transakcji dojdzie do Podziału Działek 7, 8, 9 oraz 10, będzie ona podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano powyżej, w ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, na moment dokonania Transakcji będą posiadać status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ na terenie Działek bez sieci nie znajdują się żadne zabudowania, Działki te stanowią niewątpliwie tereny niezabudowane.

Zdaniem Zainteresowanych, również Działki z sieciami powinny zostać uznane za tereny niezabudowane. Sieci znajdujące się na tych Działkach nie stanowią własności Sprzedającego. Nie mogą być więc one przedmiotem Transakcji. Tym samym, biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Sieci nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

W konsekwencji, Zdaniem Zainteresowanych wszystkie Działki należy uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a ich sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego. Stanowisko takie zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO oraz interpretacji indywidualnej z 26 maja 2022 roku o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.194.2022.2.MAT.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Działki stanowią tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla Działek wydany został MPZP, zgodnie z którym Działki wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolami:

\- Działka 1, Działka 2, Działka 3 oraz Działka 4 - tereny zieleni doliny potoku (E.) o symbolu J.;

\- Działka 5 oraz Działka 6 - teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K.,

\- Działka 7, oraz Działka 8, Działka 9 oraz Działka 10 - tereny zieleni doliny potoku (E.) o symbolu J. oraz teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K.,

Dodatkowo, w zakresie terenów oznaczonych symbolem J. MPZP w § 6 ust. 3 pkt 2 wskazuje m.in. następujące przeznaczenie uzupełniające terenów:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e (pkt. ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku E. za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Na wstępie, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że na cele Inwestycji planuje wykorzystać całość Nieruchomości. Część terenów zostanie zabudowana powierzchnią usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym, podczas gdy pozostała część zostanie przeznaczona pod infrastrukturę techniczną i towarzyszącą, strefę relaksu i tereny rekreacyjne lub przestrzeń biologicznie czynną. Tym samym, Wnioskodawca będzie traktował całość nabytych Działek jako działki przeznaczone pod realizację Inwestycji.

Działki 5 oraz 6 zostały oznaczone w MPZP jako teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K., a więc teren, na którym dopuszczalna jest zabudowa. Tym samym, ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Dodatkowo, na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP - dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ tereny Działek 7, 8, 9, 10 są przeznaczone w MPZP pod zabudowę (w MPZP tereny te zostały oznaczone m. in. jako tereny obiektów handlowych oraz usługowych), to w ocenie Wnioskodawcy wszystkie powyższe Działki powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki te powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Natomiast w zakresie terenów pozostałych Działek o powierzchni (\`(...)\`) (Działki 1, 2, 3, 4), należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z tym, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” - do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy - należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy - Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, jak: (kapliczki, krzyże przydrożne, figury), posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane, przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wcześniej wskazano, elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w treść art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Ustawodawca nie uzależnił więc charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. takich jak sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, dróg, dojazdów nie wydzielonych oraz przejazdów, ciągów i dojść pieszych, tras rowerowych, elementów małej architektury). Możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikająca z zapisów funkcji uzupełniających przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych również tereny oznaczone symbolem J. - z przeznaczeniem na cel zieleni w dolinie potoku powinny zostać uznane za tereny przeznaczone pod zabudowę. MPZP przewiduje bowiem i określa zabudowę dozwoloną na tych terenach, tj. dopuszcza w szczególności następującą zabudowę:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e,

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Tym samym, należy stwierdzić, że Działki 1, 2, 3, 4 również stanowią teren przeznaczony pod zabudowę, zatem należy je uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Taki pogląd jest również akceptowany w doktrynie orzecznictwa organów podatkowych, czego przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2022 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.107.2022.4.MG czy interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2021 r., o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.165.2021.2.PS.

Na marginesie, Zainteresowani pragną zauważyć, że powyższa argumentacja dodatkowo przemawia za uznaniem za tereny budowlane Działek 7 - 10. Nie dość bowiem, że w MPZP tereny te zostały określone jako tereny o symbolu K., (tereny obiektów handlowych oraz zabudowy usługowej), to są one również określone symbolem J. właściwym dla terenów zieleni doliny potoku (E.), na których zgodnie z MPZP dopuszczona jest zabudowana, tj.:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e,

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, wszystkie Działki będące przedmiotem Transakcji stanowią tereny budowlane.. Nie można zatem przyjąć, że dla dostawy Działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Odnosząc się do powyższego, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz przysługiwało mu prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości, zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w całości będzie zatem podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Działki z sieciami za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Sieci nie będą przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Działki z sieciami za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji również zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a także przysługiwało mu prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości. Co więcej, gdyby uznać Działki z sieciami za tereny zabudowane na potrzeby Transakcji, ponieważ Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, nie będą one przedmiotem dostawy, a tym samym zastosowania nie będą miały również wskazane w ustawie o VAT zwolnienia przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 2

W odniesieniu do prawa do odliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji a następnie opodatkowana VAT sprzedaż lub wynajem).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w kresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 4

Na wstępie Zainteresowani pragną wskazać, że w zakresie Działek 1–6, które nie będą przedmiotem Podziału, aktualne pozostaje uzasadnienie w ramach przedmiotowych Działek przedstawione w stanowisku Zainteresowanych w zakresie pytanie 1. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, również w przypadku dokonania Podziału przed dniem Transakcji, planowana Transakcja w zakresie Działek 1 – 6 będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Natomiast w zakresie Działek powstałych w ramach Podziału, Zainteresowani wskazują poniżej uzasadnienie swojego stanowiska.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano powyżej, w ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, na moment dokonania Transakcji będą posiadać status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ na terenie Nowoutworzonej Działki bez sieci (VIIb) nie znajdują się żadne zabudowania, Działka ta stanowią niewątpliwie tereny niezabudowane.

Zdaniem Zainteresowanych, również Nowoutworzone Działki z sieciami powinny zostać uznane za tereny niezabudowane. Sieci znajdujące się na tych Działkach nie stanowią własności Sprzedającego. Nie mogą być więc one przedmiotem Transakcji. Tym samym, biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Sieci nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych wszystkie Nowoutworzone Działki należy uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a ich sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

Stanowisko takie zostało potwierdzone m. in. w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO oraz interpretacji indywidualnej z 26 maja 2022 roku o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.194.2022.2.MAT.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Nowoutworzone Działki stanowią tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Działek wydany został MPZP, który w przypadku przeprowadzenia Podziału, będzie wskazywał następujące przeznaczenie poszczególnych Nowoutworzonych Działek:

\- VIIa z przeznaczeniem o symbolu – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej),

\- VIIb z przeznaczeniem o symbolach – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.),

\- VIIIa z przeznaczeniem o symbolach – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.),

\- VIIIb z przeznaczeniem o symbolach – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.),

\- IXa z przeznaczeniem o symbolu – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej),

\- IXb z przeznaczeniem o symbolach– K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.),

\- Xa z przeznaczeniem o symbolu – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej),

\- Xb z przeznaczeniem o symbolach– K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku (E.).

Dodatkowo, w zakresie terenów oznaczonych symbolem J. MPZP w § 6 ust. 3 pkt 2 wskazuje m.in. następujące przeznaczenie uzupełniające terenów:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e (pkt. ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku E. za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Tym samym, MPZP w zakresie tych terenów dopuszcza posadowienie na działkach określonych obiektów budowlanych.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że na cele Inwestycji planuje wykorzystać całość Nieruchomości.

Część terenów zostanie zabudowana powierzchnią usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalnobiurowym, podczas gdy pozostała część zostanie przeznaczona pod infrastrukturę techniczną i towarzyszącą, strefę relaksu i tereny rekreacyjne lub przestrzeń biologicznie czynną. Tym samym, Wnioskodawca będzie traktował całość nabytych Nowoutworzonych Działek jako działki przeznaczone pod realizację Inwestycji.

Na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP – dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT.

Tym samym, ponieważ tereny Nowoutworzonych Działek są przeznaczone w MPZP pod zabudowę (w MPZP tereny te zostały oznaczone m. in. jako tereny obiektów handlowych oraz usługowych, a także jako tereny zieleni doliny potoku, na których również dozwolone jest posadowienie określonych obiektów budowlanych), to w ocenie Wnioskodawcy wszystkie powyższe Nowoutworzone Działki powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki te powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego. Nie można zatem przyjąć, że dla dostawy Nowoutworzonych Działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Nowoutworzonych Działek nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Odnosząc się do powyższego, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz przysługiwało mu prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości, zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku przeprowadzenia Podziału przed Transakcją, będzie ona w całości podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Nowoutworzone Działki z sieciami za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Sieci nie będą przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Nowoutworzone Działki z sieciami za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji również zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a także przysługiwało mu prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości. Co więcej, gdyby uznać Nowoutworzone Działki z sieciami za tereny zabudowane na potrzeby Transakcji, ponieważ Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, nie będą one przedmiotem dostawy, a tym samym zastosowania nie będą miały również wskazane w ustawie o VAT zwolnienia przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wobec powyższego zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości (zarówno w przypadku gdy podział działek nr 7, 8, 9 i 10 nastąpi przed Transakcją, jak i w przypadku gdy ich podział nastąpi po Transakcji) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W pierwszym z przedstawionych przez Państwa scenariuszy, a więc w sytuacji w której do podziału działek nie dojdzie przed Transakcją, przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4), V. (Działka 5), VI. (Działka 6), VII (Działka 7), VIII. (Działka 8), IX. (Działka 9) i X. (Działka 10).

Zgodnie z opisem na Nieruchomości nie znajdują się zabudowania będące własnością Sprzedającego, jednakże przez wybrane Działki przechodzą w ramach służebności gruntowych sieci (skablowana sieć elektroenergetyczną przechodzącą przez Działkę 9 oraz Działkę 10 oraz sieć kanalizacji deszczowej przechodzącą przez Działki 7, 8, 9, 10), stanowiące budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

W powyższego wynika zatem że działki o numerach I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4), V. (Działka 5) oraz VI. (Działka 6) są działkami niezabudowanymi.

Jednocześnie zgodnie z obowiązującym dla tych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane jako tereny o następującym przeznaczeniu

\- Działka 1, Działka 2, Działka 3 oraz Działka 4 - tereny zieleni doliny potoku o symbolu J.;

\- Działka 5 oraz Działka 6 - teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej o symbolu K.,

W zakresie terenów oznaczonych symbolem J. plan miejscowy wskazuje m.in. następujące przeznaczenie uzupełniające terenów:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e (pkt. ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku E. za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących,

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie tych terenów dopuszcza posadowienie na działkach określonych obiektów budowlanych:

\- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku

\- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e (pkt. ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku E. za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

\- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Wobec powyższego zarówno działki o numerach I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4) dla których dopuszcza się posadowienie na działkach określonych obiektów budowlanych jak działki o numerach V. (Działka 5) oraz VI. (Działka 6) jako teren obiektów handlowych oraz zabudowy usługowej, stanowią w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty niezabudowane budowlane.

Wobec powyższego do ich sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Działki o numerach VII (Działka 7), VIII. (Działka 8), IX. (Działka 9) i X. (Działka 10), stanowią grunty zabudowane – znajdują się na nich bowiem sieci (skablowana sieć elektroenergetyczną oraz sieć kanalizacji deszczowej) stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Należy jednocześnie wskazać, że w świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Ponadto, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji.

Tym samym do sprzedaży tych działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 dotyczące dostawy budynków, budowli i ich części.

Jednocześnie jako tereny zabudowane, działki o numerach VII (Działka 7), VIII. (Działka 8), IX. (Działka 9) i X. (Działka 10), nie mogą zostać objęte zwolnieniem, wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowana VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem. Dodatkowo Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (nabycie nastąpiło w celu dalszej odsprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego).

W konsekwencji, nie są spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie. Zatem dostawa działek o numerach I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4), V. (Działka 5), VI. (Działka 6), VII (Działka 7), VIII. (Działka 8), IX. (Działka 9) i X. (Działka 10) nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego odpowiadając wprost na Państwa pytanie oznaczone nr 1 należy stwierdzić, że planowana Transakcja (w przypadku, gdy przed jej dokonaniem nie dojdzie do Podziału działek) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W drugim z przedstawionych przez Państwa scenariuszy, a więc w sytuacji w której do podziału działek dojdzie przed Transakcją, przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4), V. (Działka 5) i VI. (Działka 6) oraz działki o roboczych numerach przyjętych na potrzeby przejrzystości wniosku: VIIa i VIIb (powstałe wyniku podziału Działki 7), VIIIa i VIIIb (powstałe wyniku podziału Działki 8), IXa i IXb (powstałe wyniku podziału Działki 9) oraz Xa i Xb (powstałe wyniku podziału Działki 10).

W odniesieniu do działek I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4), V. (Działka 5) i VI. (Działka 6) tak samo jak w scenariuszu pierwszym, należy wskazać, że do ich sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ stanowią one w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty niezabudowane budowlane.

W odniesieniu do działki oznaczonej roboczym numerem VIIb, która powstanie z podziału Działki 7, należy wskazać, że również będzie ona stanowiła grunt niezabudowany – zgodnie z uzupełnieniem z 31 stycznia 2024 r. – nie będą przez nią przebiegały ani skablowana sieć elektroenergetyczna, ani sieć kanalizacji deszczowej.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego (doprecyzowanego w uzupełnianiach wniosku) dla działki tej przewidziane będą w planie miejscowym przeznaczenia o symbolach – K., (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowy usługowej) oraz J. (tereny zieleni doliny potoku), jednocześnie wyznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego linie rozgraniczające różne dopuszczalne przeznaczenia terenu.

Dla terenów oznaczonych symbolem J. plan miejscowy dopuszcza posadowienie na działkach określonych obiektów budowlanych.

Wobec powyższego zarówno część działki wyznaczona linią rozgraniczającą, oznaczona symbolem J. dla której dopuszcza się posadowienie na działkach określonych obiektów budowlanych jak i część działki wyznaczona linią rozgraniczającą oznaczona symbolem o K., jako teren obiektów handlowych oraz zabudowy usługowej, stanowią w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty niezabudowane budowlane. Wobec powyższego do sprzedaży działki oznaczonej roboczym numerem VIIb nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Również działki o roboczych numerach VIIa (powstała wyniku podziału Działki 7), VIIIa i VIIIb (powstałe wyniku podziału Działki 8), IXa i IXb (powstałe wyniku podziału Działki 9) oraz Xa i Xb (powstałe wyniku podziału Działki 10), przez które przebiegają sieci, stanowiące budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, nie mogą zostać objęte zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż stanowią grunty zabudowane. Ponieważ sieci znajdujące się na tych działkach nie będą przedmiotem Transakcji, nie znajdzie zastosowania również zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który dotyczy dostawy budynków budowli lub ich części.

W odniesieniu do działek o numerach I. (Działka 1), II. (Działka 2), III.(Działka 3), IV. (Działka 4), V. (Działka 5) i VI. (Działka 6) oraz działek o roboczych numerach VIIa i VIIb (powstałe wyniku podziału Działki 7), VIIIa i VIIIb (powstałe wyniku podziału Działki 8), IXa i IXb (powstałe wyniku podziału Działki 9) oraz Xa i Xb (powstałe wyniku podziału Działki 10), nie objętych zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy

Tak samo jak w scenariuszu pierwszym, należy wskazać, że do sprzedaży ww. działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, ponieważ nie są spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości a Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Wobec powyższego odpowiadając wprost na Państwa pytanie oznaczone nr 4 należy stwierdzić, że planowana Transakcja (w przypadku, gdy przed jej dokonaniem dojdzie do Podziału Działek 7, 8, 9 oraz 10) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości, sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Nabywca) planuje na cele Inwestycji wykorzystać wszystkie Działki. Część terenów zostanie zabudowana powierzchnią usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym, podczas gdy pozostała część zostanie przeznaczona pod infrastrukturę techniczną i towarzyszącą, strefę relaksu i tereny rekreacyjne lub przestrzeń biologicznie czynną. Nabywca będzie traktował całość nabytych Działek jako działki przeznaczone pod realizację Inwestycji. Wnioskodawca (Nabywca) planuje wybudować i kolejno wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą w tym ze strefą relaksu, wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca (Nabywca) planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Nabywca jest i na moment dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zarówno w sytuacji gdy przed dokonaniem Transakcji nie dojdzie do Podziału działek, jak i w przypadku gdy przed jej dokonaniem dojdzie do Podziału Działek 7, 8, 9 oraz 10, sprzedaż działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zatem Nabywca będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że spełnione będą – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.