Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.609.2024.4.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-05
Teza: Sprzedaż Nieruchomości zabudowanej nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    27 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie

    skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 29 stycznia 2025 r.
    (wpływ 31 stycznia 2025 r.) Treść wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A. Sp. z o.o. (Zainteresowany, Nabywca)
      NIP: (...)
    2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
      Pani B. (Sprzedająca)
      Pan C. (Sprzedający)

## Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (zwana dalej również „Zainteresowanym” lub „Nabywcą”) jest czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem
    działalności nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem
    budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych lub usługowych w tych budynkach.
    C. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. C. nie prowadzi działalności gospodarczej
    zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).
    C. nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    B. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. B. nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG
    działalności gospodarczej ani nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    C i B. („Sprzedający”) są małżeństwem. W ich majątku, objętym wspólnością majątkową
    małżeńską znajduje się zabudowana nieruchomość (dalej „Nieruchomość”) utworzona z
    jedynej działki ewidencyjnej nr (...), położona w (...), przy ulicy (...), dla której prowadzona
    jest księga wieczysta o nr (...). Na Nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny
    (podpiwniczony, o dwóch kondygnacjach naziemnych). Jest to dom, w którym Sprzedający
    mieszkają przeszło 10 lat. Ponadto na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane takie
    jak podjazd, brama oraz ogrodzenie, służące wykorzystywaniu Nieruchomości oraz
    znajdującego się na niej budynku przez właścicieli zgodnie z jego przeznaczeniem.
    Nieruchomość została nabyta jako niezabudowana, z tego powodu wciąż pozostaje w
    księdze wieczystej oznaczona jako grunty orne. Nieruchomość została nabyta w 2009 r. w
    drodze darowizny oraz częściowego zniesienia współwłasności. Na Nieruchomości tej
    Sprzedający wznieśli dom mieszkalny, wykorzystywany przez nich do własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Podatek naliczony, związany z zakupem towarów i usług w związku z
    budową domu nie był odliczany przez Sprzedających.
    Nieruchomość nie jest częścią przedsiębiorstwa, ani też nie była i nie jest na niej
    prowadzona działalność gospodarcza. Sprzedający nie planują także do momentu
    zawarcia umowy przyrzeczonej wykorzystywania Nieruchomości dla celów jakiejkolwiek
    działalności gospodarczej (usługowej, handlowej, etc.).
    Sprzedający planują dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy. W związku z
    tym Sprzedający zawarli z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży. W
    umowie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, pod
    określonymi warunkami (tj. zawarcia przez Nabywcę umów sprzedaży, skutkujących przez
    niego nabyciem sąsiednich nieruchomości od osób trzecich). Sprzedający nie udzielali
    Kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedających względem
    osób trzecich lub organów administracji do pozyskiwania decyzji lub postanowień
    wpływających na status Nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony jedynie
    zobowiązują się do udzielenia sobie wzajemnie pełnomocnictw do zawarcia umowy
    przyrzeczonej – jest to zabezpieczenie realizacji umowy sprzedaży i narzędzie mające na
    celu uniknięcie obstrukcji ze strony zarówno Sprzedających, jak i Kupującego. Po zawarciu

    umowy przyrzeczonej Nabywcy będą zobowiązani w terminie określonym w umowie do
    wydania Nieruchomości.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że obiekty budowlane są trwale związane z gruntem, w
    związku z czym spełniają definicję części składowej gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu
    cywilnego. Nie mają więc statusu ruchomości.
    Pytania
      1. Czy dokonanie przez Sprzedających sprzedaży Nieruchomości w drodze zawarcia
        przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie czynnością wykonywaną przez podatnika
        podatku od towarów i usług występującego w takim charakterze?
      2. W przypadku potwierdzenia w odpowiedzi na pytanie 1, że zawarcie umowy
        przyrzeczonej sprzedaży przez Sprzedających nie będzie czynnością wykonywaną
        przez podatnika podatku od towarów i usług występującego w takim charakterze,
        czy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu
        podatkiem od czynności cywilnoprawnych przez Zainteresowanego jako podatnika
        podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie ostatecznie przeformułowane w
        uzupełnieniu).
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu
    Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że stanowisko Zainteresowanego w zakresie
    pytania 1 jest prawidłowe, a więc Sprzedający nie będą uznani za podatników podatku od
    towarów i usług działających w takim charakterze, zawarcie przyrzeczonej umowy
    Sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych
    przez Zainteresowanego jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają
    temu podatkowi takie czynności cywilnoprawne, jak umowa sprzedaży rzeczy i praw
    majątkowych.
    Art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza z opodatkowania
    tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w
    jaki są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron
    jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z
    wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
    część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
    prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
    postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach.
    W stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) objęcie opodatkowaniem lub
    zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży
    Nieruchomości uzależnione jest od statusu sprzedawcy. Okoliczności opisane w punkcie 1
    powyżej uzasadniają stwierdzenie, że Sprzedający (każde z nich odrębnie, lub łącznie) nie
    mają statusu podatnika podatku od towarów i usług w omawianej transakcji. Jeżeli zaś
    Sprzedającym (lub jednemu ze Sprzedających) zostanie przypisany status podatnika
    podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że realizowana przez niego dostawa
    towarów będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to,
    że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym
    mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma
    zastosowania w tej sytuacji.
    Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa na podatniku tego
    podatku. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, obowiązkiem tym ustawa o podatku od
    czynności cywilnoprawnych obciąża kupującego. W opisanej w stanie faktycznym (winno
    być: zdarzeniu przyszłym) sytuacji jest to Zainteresowany (Nabywca).

    Podsumowując, należy stwierdzić, że wobec braku statusu podatnika podatku od towarów
    i usług po stronie każdego ze Sprzedających konieczne jest opodatkowanie przedmiotowej
    transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podatnikiem z tego tytułu będzie
    Zainteresowany (Nabywca).
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
    W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i
    usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z
    2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie
    przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi pod lit. a) i b)). Przy czym, mimo
    zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie
    dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
    Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem
    ściśle określonym w tym przepisie).
    Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy
    której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Sprzedających –
    Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, prawo własności zabudowanej
    nieruchomości – działki nr (...) (określana we wniosku jako Nieruchomość).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie
    bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
      - Sprzedający w związku ze sprzedażą działki nie będą działali w charakterze
        podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
      - sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

    Z rozstrzygnięcia zawartego w ww. interpretacji wynika, że Sprzedający w analizowanej
    sprawie nie będą występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług a
    omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości zabudowanej nie będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży
    ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. Nie będzie bowiem miało do niej zastosowania wyłączenie z
    opodatkowania określone analizowanym art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności
    cywilnoprawnych,
    Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
      ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.