Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.442.2017.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-28
Teza: 1) Czy Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, przychody uzyskiwane z najmu lokali mieszkalnych oraz najmu lokalu niemieszkalnego (apartamentu, którego zakup zostanie sfinalizowany w kwietniu 2018 r.) mogą być zaliczone do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; mieszkanie; najem; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2017 r. (data wpływu 18 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2017 r. (data wpływu 31 października 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu lokalu przeznaczonego na krótkotrwałe zakwaterowanie turystów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 września 2017 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 20 października 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.307.2017.1.MM, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 20 października 2017 r. (data doręczenia 24 października 2017 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 30 października 2017 r. (data wpływu 31 października 2017 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 30 października 2017 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczn oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej – obecnie przebywa na emeryturze. Wraz z mężem jest współwłaścicielem pięciu lokali mieszkalnych we Wrocławiu, które w ramach najmu prywatnego wynajmowane są studentom. Zgodnie z decyzją obojga małżonków, zobowiązaną do opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego jest Wnioskodawczyni. Pomiędzy małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa. Małżonkowie złożyli stosowne oświadczenie, że z tytułu najmu przychody będą opodatkowane przez Wnioskodawczynię, która jako formę opodatkowania pierwotnie wybrała ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), natomiast ze względu na zwolnienie najmu na cele mieszkaniowe nie przystąpiła do podatku VAT (w oparciu o art. 43 ust. 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług).

Wnioskodawczyni w dniu 8 sierpnia 2017 r. dokonała rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i w tym celu złożyła formularz VAT-R. W ramach najmu prywatnego Wnioskodawczyni nie zatrudnia innych osób, a wszystkie czynności wykonuje samodzielnie. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikiem majątku związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej - mieszkania wchodzą w skład majątku prywatnego. W ramach najmu prywatnego Wnioskodawczyni nie zatrudnia innych osób, nie prowadzi również zorganizowanej działalności marketingowej, nie posiada biura i nie świadczy żadnych dodatkowych usług dla najemców.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planuje zakupić w kwietniu 2018 r. nieruchomość. W chwili obecnej na podstawie umowy przedwstępnej uiszcza Ona zaliczki na poczet lokalu, co jest udokumentowane fakturami VAT (w kwietniu 2018 r. planowane jest zakończenie projektu, zostanie wystawiona faktura końcowa uwzględniająca wszystkie dotychczasowe faktury zaliczkowe, zostanie również sporządzony akt notarialny, przenoszący własność na Wnioskodawczynię oraz Jej małżonka). Wnioskodawczyni uiszcza także zaliczki na poczet wyposażenia ww. lokalu, co również odzwierciedlają zaliczkowe faktury VAT. Lokal będzie stanowił prywatny majątek i nie będzie składnikiem majątku związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni zaznacza, że najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, lecz okazjonalny. Zakup nieruchomości i najem krótkoterminowy nie jest podyktowany chęcią uzyskania stałego, nieprzerwanego zysku, co mogłoby świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości takiej działalności. Wnioskodawczyni nie świadczy i nie będzie świadczyła żadnych odrębnych usług związanych z zakwaterowaniem w sektorze hotelarskim lub pokrewnym. Uzyskiwane dochody z najmu nie będą jedynym źródłem dochodów. W związku z tym, że Wnioskodawczyni planuje wynajmowanie go na krótkie okresy czasu: weekendowe, kilkudniowe, tygodniowe, itp., zakładając, że w sezonie będzie to więcej niż jedna umowa, podjęła decyzję o wynajęciu firmy, która będzie świadczyć usługi wyszukiwania osób zainteresowanych pobytem w apartamencie i będzie pośrednikiem w udostępnianiu i administrowaniu za określoną prowizję.

W piśmie z dnia 30 października 2017 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że wynajmuje pięć lokali mieszkalnych we ….:

*   Lokal nr 1 od stycznia 2011 r. – pierwszy przychód z tego tytułu uzyskała w styczniu 2011 r.,

*   Lokal nr 2 od stycznia 2011 r. – pierwszy przychód z tego tytułu uzyskała w styczniu 2011 r.,

*   Lokal nr 3 od stycznia 2011 r. – pierwszy przychód z tego tytułu uzyskała w styczniu 2011 r.,

*   Lokal nr 4 od stycznia 2011 r. – pierwszy przychód z tego tytułu uzyskała w styczniu 2011 r.,

*   Lokal nr 5 od sierpnia 2015 r. – pierwszy przychód z tego tytułu uzyskała w sierpniu 2015 r.

Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z tytułu najmu prywatnego lokali mieszkalnych i zalicza je do przychodów z najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności, której przedmiotem będzie najem. W chwili obecnej Wnioskodawczyni przebywa na emeryturze.

Lokale mieszkalne oraz planowany zakup kolejnej nieruchomości, Wnioskodawczyni nabywa w celu wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Ponadto, jest to dla Wnioskodawczyni korzystna lokacja pieniędzy w majątek osobisty. Tym samym, lokale nie służą prowadzeniu zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej z najmu, a jedynie stanowią finansowe zabezpieczenie przyszłości. Podkreślić należy, że dwa pierwsze lokale zostały nabyte z zamiarem zamieszkania przez studiujące w przyszłości dzieci Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni liczy, że planowane nabycie kolejnej nieruchomości będzie mogło zostać korzystnie spieniężone i zaspokoi potrzeby Jej samej oraz najbliższej rodziny.

Wnioskodawczyni wynajmuje lokale na cele mieszkalne i taki cel najmu został określony w umowach najmu. Natomiast lokal, którego zakup zostanie sfinalizowany w kwietniu 2018 r., jest lokalem niemieszkalnym, ma charakter apartamentu i przeznaczony jest na krótkotrwałe zakwaterowanie turystów.

Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą - gabinet stomatologiczny i jest opodatkowany w formie karty podatkowej i nie zamierza poszerzać działalności gospodarczej w zakresie najmu. Wnioskodawczyni zamierza nabyć w kwietniu 2018 r. lokal niemieszkalny, apartamentowy, przeznaczony na krótkotrwałe zakwaterowanie turystów. Będzie Jej przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej, to jest w prawie do użytkowania wieczystego gruntu, a udział ten zostanie wyliczony dla lokalu stosownie do treści art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wnioskodawczyni zamierza nabyć lokal o planowanej powierzchni 24,8 m2 wraz z tarasem o planowanej powierzchni 16,3 m2.

Firma będąca pośrednikiem między Wnioskodawczynią a wynajmującym, będzie również pośrednikiem w przyjmowaniu opłat czynszowych. Tym samym, wynajmujący nie będą wpłacać opłat czynszowych bezpośrednio Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytanie Nr 1 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, przychody uzyskiwane z najmu lokali mieszkalnych oraz najmu lokalu niemieszkalnego (apartamentu, którego zakup zostanie sfinalizowany w kwietniu 2018 r.) mogą być zaliczone do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, Wnioskodawczyni będzie mogła odliczyć od zakupu i wyposażenia nieruchomości podatek VAT na podstawie faktur zaliczkowych, uzyskanych przed dniem złożenia formularza VAT-R i rejestracją, jako czynny podatnik od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest zagadnienie zawarte w pytaniu Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zdarzenia przyszłego. Natomiast pytanie Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie stanu faktycznego oraz pytanie Nr 2, dotyczące podatku od towarów i usług, zostaną rozpatrzone odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni (przedstawionym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku), opisane źródło przychodów można zaliczyć do tzw. najmu prywatnego. Wnioskodawczyni uważa, że przychód z najmu może być zaliczony do jednego z dwóch źródeł przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy określa, że przychodem z działalności są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Z powyższego zatem wynika, że to podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Skoro składniki majątku przeznaczone na wynajem nie są związane z działalnością gospodarczą, to prawidłowe jest zaliczenie ich do źródeł przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, Wnioskodawczyni uważa, że nie ma znaczenia ilość wynajmowanych lokali na kwalifikację źródła przychodów, ponieważ ustawodawca nie wskazał w tym zakresie żadnych ograniczeń. Powołując się na stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi zawarte w interpretacji z dnia 10 maja 2012 r., Nr IPTPB1/415-150/12-2/ASZ oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zawarte w interpretacji z dnia 5 sierpnia 2011 r., Nr IPPB1/415-464/11-12/JB, stwierdza, że wynajmowanie kilku lokali nie powinno automatycznie prowadzić do zajęcia stanowiska, że najem prywatny „przeistoczy się” w najem w ramach działalności gospodarczej. Ponadto, jeżeli Wnioskodawczyni nabędzie kolejną nieruchomość, a następnie dokona przebudowy, remontu i modernizacji, to nadal mieści się to w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnego majątku. Działanie takie nie stanowi przekroczenia granic takiego zarządu. Są to czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem, w wyniku czego działania z zachowaniem normalnych reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Twierdzenie takie jest zgodne z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, zgodnie z którym: „Zdaniem NSA, zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należy m.in. nieruchomość”.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie ma znaczenia dla formy opodatkowania również fakt planowanego najmu krótkoterminowego dla nieruchomości, której sfinalizowanie zakupu nastąpi w kwietniu 2018 r., gdyż będzie ona również wynajmowana w ramach najmu prywatnego. W kwestii najmu krótkoterminowego w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 26 listopada 2013 r., Nr IBPBII/214-858/13/NG, można znaleźć tezy, że działalność związana z najmem krótkoterminowym, nie wymaga rejestracji działalności gospodarczej. W opinii Wnioskodawczyni, także zlecenie zarządzania nowo nabywaną nieruchomością osobie trzeciej lub firmie zewnętrznej nie ma wpływu na kwalifikację źródła przychodów, bowiem przepisy ww. ustawy nie określają w jaki sposób najem prywatny może być prowadzony. Klasyfikacja źródła przychodów zależy od wyboru dokonanego przez Wnioskodawczynię.

W związku z powyższym, właściwe wydaje się uznanie przez Wnioskodawczynię, że najem (w zakreślonych we wniosku okolicznościach) nieruchomości w przyszłości (po sfinalizowaniu nowo nabywanej nieruchomości), prawidłowo zostanie zakwalifikowany do tzw. najmu prywatnego, i tym samym może zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% od osiąganych przychodów z tytułu najmu. Na powyższe nie ma wpływu ilość lokali, a także fakt powierzenia zarządu osobie trzeciej nad nieruchomością.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. Zaznaczyć należy, że do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zalicza się przychodów z tytułu zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej – obecnie przebywa na emeryturze. Wraz z mężem jest współwłaścicielem pięciu lokali mieszkalnych, które w ramach najmu prywatnego wynajmowane są studentom. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikiem majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej - mieszkania wchodzą w skład majątku prywatnego. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planuje zakupić w kwietniu 2018 r. nieruchomość. Lokal będzie stanowił prywatny majątek i nie będzie on składnikiem majątku związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zakup nieruchomości i najem krótkoterminowy nie jest podyktowany chęcią uzyskania stałego, nieprzerwanego zysku, co mogłoby świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości takiej działalności. Wnioskodawczyni nie świadczy i nie będzie świadczyła żadnych odrębnych usług związanych z zakwaterowaniem w sektorze hotelarskim lub pokrewnym. Uzyskiwane dochody z najmu nie będą jedynym źródłem dochodów. W związku z tym, że Wnioskodawczyni planuje wynajmowanie go na krótkie okresy czasu: weekendowe, kilkudniowe, tygodniowe, itp., zakładając, że w sezonie będzie to więcej niż jedna umowa podjęła decyzje o wynajęciu firmy, która będzie świadczyć usługi wyszukiwania osób zainteresowanych pobytem w apartamencie i będzie pośrednikiem w udostępnianiu i administrowaniu za określoną prowizję. Ww. lokal, jest lokalem niemieszkalnym, ma charakter apartamentu i przeznaczony jest na krótkotrwałe zakwaterowanie turystów. Firma będąca pośrednikiem między Wnioskodawczynią a wynajmującym, będzie również pośrednikiem w przyjmowaniu opłat czynszowych, tym samym wynajmujący nie będą wpłacać opłat czynszowych bezpośrednio Wnioskodawczyni.

Na podstawie opisu zdarzenia przyszłego należy przyjąć, że aktywność Wnioskodawczyni koncentruje się na podejmowaniu zorganizowanych i ciągłych działań związanych z umowami najmu. Wynajem lokalu niemieszkalnego przeznaczonego na krótkotrwałe zakwaterowania turystów, których współwłaścicielem jest/będzie Wnioskodawczyni z pewnością wymaga podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Nie budzi przy tym wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie działania Wnioskodawczyni, polegające na wynajmowaniu lokalu na cele turystyczne, mają charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Działania Wnioskodawczyni, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, okazjonalnego, lecz jednoznacznie są skoncentrowane na uzyskiwanie zysku. Ponadto, o zarobkowym charakterze działalności Wnioskodawczyni świadczy fakt, że Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wynajęciu wyspecjalizowanej firmy, która będzie świadczyć na Jej rzecz usługi wyszukiwania osób zainteresowanych pobytem w apartamencie a także będzie pośrednikiem w przyjmowaniu opłat czynszowych z tego tytułu. Czynności te świadczą o zorganizowaniu i ciągłości prowadzonych przez Wnioskodawczynię działań. Powyższe potwierdza również okoliczność, że Wnioskodawczyni nie nabywa przedmiotowego apartamentu na cele osobiste, lecz w celu zarobkowym, tj. w celu wynajmu turystom. Wnioskodawczyni w opisie zdarzenia przyszłego wskazała również, że planowane nabycie kolejnej nieruchomości może zostać „korzystnie spieniężone”. Zatem z opisu sprawy wynika, że działania Wnioskodawczyni niewątpliwie maja charakter zarobkowy.

Biorąc pod uwagę przywołane powyżej uregulowania prawne oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że wynajem apartamentu, jaki Wnioskodawczyni zamierza nabyć, na krótkie pobyty, tzw. najem krótkoterminowy, stanowił będzie w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Takie usługi noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem, co oznacza, że stanowią przychody ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W konsekwencji stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokalu niemieszkalnego mającego charakter apartamentu, przeznaczonego na krótkotrwałe pobyty turystów – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania dla źródła, jakim jest działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.