Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.948.2020.2.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-25
Teza: opodatkowanie sprzedaży działki nr 1 oraz działek nr 2, 3, 4, 5 i 6
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; opodatkowanie; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 grudnia 2020 r. (data wpływu 11 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 16 lutego 2021 r. (data wpływu 24 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży działki nr 1 – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5 i 6 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2020 r. do Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 1 oraz działek nr 2, 3, 4, 5 i 6. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 lutego 2021 r. (data wpływu 24 lutego 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 9 lutego 2021 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.948.2020.1.SR.

**We wniosku, uzupełnionym pismem z 16 lutego 2021 r., przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca przedstawia następujący stan faktyczny – w dyspozycji podatnika tj. X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w \`(...)\` są 3 nieruchomości:

1.Nieruchomość w miejscowości \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr XXX:

Jest to nieruchomość gruntowa, co do zasady niezabudowana – poza jednym budynkiem na działce nr 1, zlokalizowana w \`(...)\` przy ul. \`(...)\`, stanowiąca działki gruntu: nr 1 – 1.284,00 m2 i nr 7 – 975 m2:

Tabela 1 - PDF

Na działce 1, w południowej jej części, znajduje się budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa”, o liczbie kondygnacji: 1, powierzchnia zabudowy: 136 m2, rok zakończenia budowy: 1960. Wysokość budynku od 2,40 do 7,20 m. Jest to budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy, o konstrukcji murowanej z pustaków.

Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Podatnik nie wykorzystywał też przedmiotowego budynku w zakresie czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego pisma obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą nr XXX z dnia 31 stycznia 2005 r. ogłoszony w Dz. U. Woj. Nr … z dnia … r. Przy czym plan ten obejmuje całość działki nr 7 i zabudowaną, południową część działki nr 1 – zaznaczony na różowo obszar działki nr 1 na poniższym zdjęciu.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolami: MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmującej zabudowę jednorodzinną i bliźniaczą – w obiektach wolnostojących, na wydzielonych działkach, ustala się:

„1) zakaz lokalizacji:

1.  przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w zrozumieniu obowiązujących przepisów szczególnych (także garaży dla samochodów ciężarowych i autobusów),
2.  wielkogabarytowych reklam.

1.nakazy w zakresie warunków, zasad i standardów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

1.  warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest przyłączenie wnioskowanej działki budowlanej do systemów infrastruktury technicznej, a w szczególności do miejskiego systemu odprowadzania ścieków oraz do drogi publicznej, zgodnie z ustaleniami zawartymi w rozdz. VI, ust. 2 pkt 3/,
2.  miejsca garażowe oraz miejsca postojowe w obrębie działki budowlanej wg wskaźników określonych w rozdz. III, ust. 7,
3.  udział terenów zieleni w granicach działki budowlanej – co najmniej 45%,
4.  dla terenu u zbiegu ulic: \`(...)\` i \`(...)\` – maksymalnego zachowania istniejącej zieleni wysokiej pełniącej funkcję zieleni izolacyjnej od terenu szybu górniczego,
5.  wysokość nowych i nadbudowywanych domów mieszkalnych nie może przekraczać 2 kondygnacji nadziemnych tj. nie więcej niż 10 m (w tym możliwość wykorzystania poddasza jako kondygnacji mieszkalnej) i musi być dostosowana do wysokości budynków sąsiednich, wyjątek stanowi nadbudowa lub wymiana dachu w istniejących budynkach dwukondygnacyjnych gdzie wysokość nie może przekraczać 3 kondygnacji nadziemnych tj. nie więcej niż 13 m,
6.  linia nowej zabudowy w obrębie 1-2 wolnych działek pomiędzy istniejącymi budynkami mieszkalnymi – wg budynków istniejących, w innej sytuacji – wg ustaleń w rozdz. III ust. 1 pkt 2/f
7.  dachy nowych, rozbudowywanych, nadbudowywanych lub przebudowywanych domów należy wznosić jako dwuspadowe – symetryczne lub czterospadowe, o kącie nachylenia połaci 30-45%, wyjątek stanowi zabudowa luki budowlanej w sąsiedztwie obiektów o dachach płaskich lub prawie płaskich,
8.  poddasza domów o stromych dachach mogą być wykorzystywane dla mieszkalnictwa lub innych funkcji, niekolidujących z funkcją mieszkalnictwa,
9.  kolorystyka pokryć dachowych: czerwona, czerwono-brązowa lub brązowa. Ściany zewnętrzne w kolorach jasnych lub z ceramiki budowlanej z możliwością zastosowania elementów drewnianych i kamiennych,
10.  zabrania się stosowania jako materiałów elewacyjnych wszelkiego rodzaju listew plastikowych oraz blach falistych, trapezowych i innych,
11.  forma architektoniczna wolnostojących małych obiektów gospodarczych i garaży powinna spełniać następujące wymagania:
    *   wysokość budynków nie może przekraczać jednej kondygnacji,
    *   dachy jak w punkcie f/,
    *   kolorystyka dachów oraz ścian i materiały elewacyjne – dostosowane do głównego budynku na działce,
12.  przestrzegania ustaleń dla strefy ochrony konserwatorskiej „B”, wymienionych w niniejszym rozdziale, ust. 15 pkt 2/ dla terenów wchodzących w obszar tej strefy oraz ustaleń dla obiektów wymienionych w ewidencji chronionych, nieruchomych dóbr kultury zawartych w niniejszym rozdziale ust. 15 pkt 1/;

1.  adaptację istniejącej przy ul. \`(...)\` funkcji usług z zakresu urządzeń obsługi komunikacji – garaże i parkingi,
2.  jako funkcję uzupełniającą – lokalizację nieuciążliwych usług wbudowanych, umożliwiających realizację przedsięwzięć komercyjnych, zaspokajających główne potrzeby społeczności lokalnej,
3.  lokalizację garaży i małych obiektów gospodarczych wolnostojących, przybudowanych lub wbudowanych, towarzyszące budynkowi mieszkalnemu w granicy działki budowlanej,
4.  lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej,
5.  ulic dojazdowych i wewnętrznych nieokreślonych w rysunku planu Nr 1, lecz o parametrach wg rozdziału III, ust. 5, ustaleń planu;

3.zasady podziału terenów na działki budowlane:

1.  powierzchnia działki musi wynosić co najmniej 600 m2,
2.  szerokość działki od strony ulicy – co najmniej 17 m, (zalecane 20 m),
3.  każda działka budowlana musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz do sieci infrastruktury technicznej”.

Część tych terenów może też stanowić zgodnie z ww. MPZP z 31 stycznia 2005 r. linie rozgraniczające drogi zbiorczej ul. \`(...)\` o szerokości 20 m (symbol: KZ 1/2).

Północna część działki nr 1 – zaznaczona na pomarańczowo na poniższym zdjęciu – zlokalizowana jest w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta \`(...)\`, w obszarze fragmentów terenów górniczych \`(...)\` i \`(...)\` – \`(...)\` \`(...)\` – \`(...)\` – część obejmująca teren doliny rzeki wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta \`(...)\` z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … – na terenie oznaczonym symbolami:

*   46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych,
*   17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych.

Zgodnie z tym MPZP z dnia 23 listopada 2016 r. dla terenów oznaczonych symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 14.1. Dla terenów zieleni w dolinach rzecznych oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1Z, 2Z, 3Z, 4Z, 5Z, 6Z, 7Z, 8Z, 9Z, 10Z, 11Z, 12Z, 13Z, 14Z, 15Z, 16Z, 17Z, 18Z, 19Z, 20Z, 21Z, 22Z, 23Z, 24Z, 25Z, 26Z, 27Z, 28Z, 29Z, 30Z, 31Z, 32Z, 33Z, 34Z, 35Z, 36Z, 37Z, 38Z, 39Z, 40Z, 41Z, 42Z, 43Z, 44Z, 45Z, 46Z, 47Z, 48Z, 49Z, 50Z, 51Z, 52Z, 53Z, 54Z, 55Z, 56Z, 57Z, 58Z, 59Z, 60Z, 61Z, 62Z, 63Z, 64Z, 65Z, 66Z, 67Z, 68Z, 69Z, 70Z, 71Z, 72Z, 73Z, 74Z, 75Z, 76Z, 77Z, 78Z, 79Z, 80Z, 81Z, 82Z, 83Z, 84Z, 85Z, 86Z, 87Z, 88Z, 89Z, 90Z ustala się:

1.przeznaczenie:

1.  łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia,
2.  zieleń, ogrody przydomowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej i usługowej,
3.  wody powierzchniowe śródlądowe stojące – stawy,
4.  istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;

2.dopuszczenie:

1.  dojść, dojazdów,
2.  lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3.  lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
4.  ciągów pieszych, pieszo-rowerowych,
5.  ścieżek rowerowych,
6.  lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo-rowerowego, mostów,
7.  elementów wyposażenia miejskiego,
8.  urządzeń rekreacji wodnej i wypoczynku na stawach,
9.  sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

3.nakaz:

1.  realizacji ogrodzeń bez podmurówek – z prześwitem, umożliwiających migrację drobnych zwierząt, zwłaszcza drewnianych ogrodzeń typu farmerskiego,
2.  realizacji ciągów pieszych i pieszo-rowerowych, ścieżek rowerowych jako gruntowych,
3.  umożliwienia przejść dla zwierząt,
4.  maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
    *   z wykorzystaniem materiałów typu kamień naturalny,
    *   zielenią – krzewy zimozielone,
5.  zachowania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej w granicach planu: 90%,
6.  zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo-rowerowych;

Natomiast dla terenów oznaczonych symbolami 17WS/Z i 19WS/Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 13.1. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1WS/Z, 2WS/Z, 3WS/Z, 4WS/Z, 5WS/Z, 6WS/Z, 7WS/Z, 8WS/Z, 9WS/Z, 10WS/Z, 11WS/Z, 12WS/Z, 13WS/Z, 14WS/Z, 15WS/Z, 16WS/Z, 17WS/Z, 18WS/Z, 19WS/Z, 20WS/Z, 21WS/Z, 22WS/Z, 23WS/Z, 24WS/Z, 25WS/Z, 26WS/Z, 27WS/Z, 28WS/Z, 29WS/Z, 30WS/Z, 31WS/Z, 32WS/Z, 33WS/Z, 34WS/Z, 35WS/Z, 36WS/Z, 37WS/Z, 38WS/Z, 39WS/Z ustala się:

1.przeznaczenie:

1.  wody powierzchniowe śródlądowe i zieleń w dolinach rzecznych – rzeka oraz jej dopływy – rowy: \`(...)\`, \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, Rów \`(...)\`, Rów \`(...)\`, \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, Rów \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, fragment Rowu …,
2.  łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia, stanowiące biologiczną obudowę rzeki i jej dopływów,
3.  istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;

2.dopuszczenie:

1.  lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
2.  lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3.  lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo-rowerowego, mostów,
4.  lokalizacji przepustów,
5.  ciągów pieszych i pieszo-rowerowych,
6.  dojść, dojazdów,
7.  sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
8.  elementów wyposażenia miejskiego;

3.nakaz:

1.  utrzymania biologicznej obudowy rzeki i jej dopływów,
2.  rowerowych jako gruntowych,
3.  umożliwienia przejść dla zwierząt,
4.  maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
    *   z wykorzystaniem materiałów typu kamień naturalny,
    *   zielenią – krzewy zimozielone,
5.  prowadzenia dojść, dojazdów, kładek dla ruchu pieszego i pieszo-rowerowego, mostów, przepustów, w poprzek dolin rzecznych, realizowanych łącznie z niezbędnymi sieciami infrastruktury technicznej,
6.  zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo-rowerowych;

4.zakaz:

1.  zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2,
2.  nadsypywania terenu,
3.  lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Tereny te objęte są również uchwałą Rady Miasta \`(...)\` o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenach obowiązujących MPZP. W tym zakresie obszar ten jest objęty II edycją Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, uchwalonego Uchwałą nr XXX Rady Miasta z dnia 25 kwietnia 2012 r.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolami: MJ – obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dotyczy to całości działki nr 7 i zabudowaną część działki nr 1.

Zgodnie z ww. Studium:

„MJ – obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

9.1.Podstawowy kierunek przeznaczenia terenów: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

9.2.Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

1.  usługi społeczne,
2.  usługi administracyjno-biurowe,
3.  usługi konsumpcyjne oraz usługi handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2,
4.  usługi kultu religijnego i cmentarze przykościelne,
5.  obiekty rekreacji indywidualnej na działkach w zabudowie jednorodzinnej,
6.  nieuciążliwe usługi i małe zakłady produkcyjne,
7.  gospodarstwa ogrodnicze i specjalistyczne gospodarstwa rolne,
8.  inne, wyżej niewymienione – zgodnie z § 2 p. 1.2.

9.3.Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

9.3.1Zakaz lokalizacji sposobów zagospodarowania terenu:

1.  znacząco oddziałujących na środowisko,
2.  mogących być źródłem hałasu przewyższającego dopuszczalne poziomy dla obszaru,
3.  związanych z gromadzeniem lub przetwarzaniem odpadów, złomu, zużytych pojazdów i ich części, maszyn, sprzętu elektromechanicznego itp.,
4.  obejmujących składowanie surowców, paliw lub innych materiałów na powierzchni terenu,
5.  wykorzystujących transport samochodami ciężarowymi typu TIR.

9.3.2Wyklucza się uciążliwe dla środowiska obiekty produkcji rolniczej,

9.4.Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

9.4.1Usługi społeczne i konsumpcyjne powinny służyć głównie obsłudze lokalnych mieszkańców (tzw. usługi podstawowe); ponadto dopuszczone mogą być nieuciążliwe usługi i małe zakłady produkcyjne niepowodujące uciążliwości dla podstawowego kierunku przeznaczenia terenu, zlokalizowane w budynkach mieszkalnych lub usługowych o gabarytach typowych dla okolicznej zabudowy mieszkaniowej, jak pracownie projektowe, twórcze, kancelarie, gabinety usług związanych z ochroną zdrowia, punkty napraw, usługi specjalistyczne, piekarnie, małe warsztaty itp.).

9.4.2Zaleca się zapewnić ochronę istniejących lasów, z możliwością ich zagospodarowania na cele rekreacyjne i edukacyjne. Przeznaczenie lasów na cele nieleśne dopuszcza się wyjątkowo, w przypadkach związanych z realizacją celów publicznych, zaspokojeniem zbiorowych potrzeb społecznych, potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, racjonalnej gospodarki leśnej lub ochrony środowiska, pod warunkiem uzyskania niezbędnych zgód w toku opracowania miejscowego planu.

9.4.3Kształtowanie i ochrona ładu przestrzennego:

Większość obszarów „MJ”, w tym zwłaszcza położonych w dzielnicach południowych miasta, to obszary wymagające ukształtowania układów przestrzennych o strukturze osiedli podmiejskich. Podstawą dalszego rozwoju przestrzennego tych obszarów powinna być kompleksowa realizacja prawidłowej sieci ulic dojazdowych i wewnętrznych dla całych obszarów przewidzianych do zabudowy, a co najmniej zaplanowanie zasad jej rozwoju, w nawiązaniu do układu istniejących i planowanych dróg zbiorczych oraz lokalnych określonego na rysunku studium nr 1 i nr 2.

9.5.Wytyczne szczegółowe do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

9.5.1Plany miejscowe powinny tworzyć warunki zrównoważonego rozwoju obszaru, w szczególności poprzez kształtowanie hierarchicznej struktury lokalnych układów drogowych (minimalizującej ruch tranzytowy), właściwą strukturę przestrzeni publicznych, zwłaszcza w rozwiązaniach dotyczących ciągów i przejść pieszych oraz rozmieszczenia usług i zieleni.

9.5.2W miejscowych planach należy w sposób szczególny rozpoznać uwarunkowania lokalne, w tym charakter istniejącej zabudowy, przepustowość układu drogowego oraz ograniczenia ekofizjograficzne, wpływające na określenie dopuszczalnych kierunków zagospodarowania terenu.

9.5.3Główne zadania wymagające rozwiązania w planach:

1.  regulacja układu ulic klasy L (lokalnej) i Z (zbiorczej), głównie położonych w południowych dzielnicach miasta – w celu poprawienia czytelności i ciągłości układu ulic oraz parametrów pasów drogowych i jezdni;
2.  określenie zasad odprowadzania i oczyszczania wód opadowych i roztopowych, w tym kierunków rozwoju systemu kanalizacji deszczowej;
3.  określenie zasad rozwoju układu ulic klasy D (dojazdowych), w dostosowaniu do przewidywanej intensywności zagospodarowania obszaru;
4.  dostosowanie intensywności zabudowy do możliwości rozbudowy układu drogowego;
5.  określenie założeń programowo-przestrzennych rozmieszczenia usług społecznych niezbędnych dla uzupełnienia potrzeb rozwijających się osiedli mieszkaniowych, przy założeniu skupiania usług w lokalnych ośrodkach i rozmieszczenia ich w odległości pieszego dojścia oraz ustalenie zasad zagospodarowania takich ośrodków i zespołów usługowych;
6.  powstrzymanie rozwoju zabudowy w formie nadmiernie intensywnych zespołów realizowanych kosztem jakości środowiska zamieszkania, w tym sytuowania budynków w zbyt małej odległości od jezdni ulic lokalnych i zbiorczych;
7.  zapewnienie parametrów ulic klasy Z pozwalających na zmniejszenie uciążliwości dla przyległej zabudowy;
8.  ochrona płynności ruchu w ciągach ulic zbiorczych (w miarę możliwości – włączanie ruchu poprzez ulice dojazdowe i lokalne, unikanie wprowadzania indywidualnych wjazdów bramowych);
9.  zapewnienie odległości zabudowy od kompleksów leśnych (obszarów „ZL”) spełniającej potrzeby bezpieczeństwa”.

W części niezbudowanej działka nr 1 objęta II edycją Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, uchwalonego Uchwałą nr XXX Rady Miasta z dnia 25 kwietnia 2012 r. Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren oznaczony jest symbolami: ZE: tereny zieleni nieurządzonej w tym w ciągach ekologicznych.

Zgodnie z ww. Studium:

„ 18.ZE – obszary zieleni o funkcji przyrodniczoekologicznej

18.1.Podstawowe kierunki przeznaczenia terenów:

1.  tereny rolnicze,
2.  wody powierzchniowe,
3.  tereny zieleni objęte formami ochrony zgodnie z przepisami o ochronie przyrody,
4.  tereny zieleni.

18.2.Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

Zgodnie z § 2 p. 1.2, z zastrzeżeniem p. 18.3.2.

18.3.Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

18.3.1Wyklucza się lokalizację nowej zabudowy związanej z gospodarką rolną.

18.3.2Inwestycje powinny być dopuszczane wyłącznie w przypadkach uzasadnionych potrzebą rozwoju systemów infrastruktury technicznej, urządzeń służących ochronie przed powodzią i ochronie środowiska oraz tworzeniem warunków rekreacji i wypoczynku.

18.4.Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

18.4.1Użytkowanie terenów wymienionych w p. 18.2 dopuszczalne powinno być tylko w takim zakresie, w jakim nie koliduje z ich wiodącą funkcją przyrodniczą, w tym:

1.  utrzymaniem dominacji terenów otwartych oraz ochroną ciągłości przestrzennej ekosystemów w skali ponadlokalnej i lokalnej,
2.  zachowaniem bioróżnorodności, zwłaszcza zbiorowisk roślinnych o naturalnym charakterze towarzyszących ciekom wodnym, łąk i remiz śródpolnych;
3.  ochroną i kształtowaniem warunków odtwarzania się zasobów wód podziemnych;
4.  ochroną gleb, wód powierzchniowych i podziemnych przed zanieczyszczeniem;
5.  zapewnieniem przewietrzania obszarów zurbanizowanych.

18.4.2Sposoby użytkowania terenu określone w ramach przeznaczenia dopuszczalnego mogą być realizowane pod warunkiem:

1.  utrzymania naturalnej biologicznej otuliny rzek i cieków w pasach o szerokości 5 m od brzegu koryta,
2.  nie pogarszania warunków odprowadzania wód opadowych oraz przepływu wód wezbraniowych.

18.4.3Obiekty budowlane nie mogą powodować przegrodzenia dolin, a w szczególności przerwania ciągłości terenów czynnych biologicznie, utrudnienia migracji zwierząt oraz swobodnego spływu wód i powietrza.

18.4.4Zagospodarowanie terenu nie powinno prowadzić do zmian ukształtowania terenu w obrębie dolin, a w szczególności w bliskim sąsiedztwie koryt cieków. Niedopuszczalne jest nadsypywanie terenu poniżej oraz w obrębie naturalnie ukształtowanej skarpy oddzielającej terasę zalewową od wyżej położonej części doliny.

18.4.5 Budowa dróg oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej powinna zapewniać zastosowanie rozwiązań i technologii minimalizujących szkody w środowisku w trakcie budowy oraz uciążliwości w trakcie użytkowania, a także ochronę krajobrazu. W razie konieczności prowadzenia sieci infrastruktury technicznej w poprzek dolin rzecznych, jeżeli konieczne jest umieszczenie ich nad ziemią, należy stosować rozwiązania projektowe zapewniające ich estetyczny wygląd i w miarę możliwości łączyć z budową kładek pieszo-rowerowych. Przy projektowaniu ciągów drogowych przecinających ciągi dolinne i koryta cieków należy preferować rozwiązania konstrukcyjne (mosty i przepusty), które umożliwią swobodną i bezpieczną migrację zwierząt, w tym zwierzyny grubej.

18.4.6 Istniejąca zabudowa, w tym mieszkaniowa, może podlegać remontom, przebudowie oraz rozbudowie w granicach istniejącej działki, a także uzupełnieniu o garaże i obiekty gospodarcze, pod warunkiem uwzględnienia wymagań ochrony przed powodzią i podtopieniem oraz zachowania ustaleń zawartych w p. 18.4.1. – 18.4.4.”

Jednocześnie część działki nr 1 nie jest objęta żadnym z ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość ta została zakupiona przez X. Sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 września 2011 r. Rep. A nr XXX od: 1) T. O., 2) S. O., 3) E. O. i 4) B. O.

Był to zakup od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Była to sprzedaż majątku osobistego, mająca charakter okazjonalny i nie zmierzała ona do nadania jej i nie miała ona stałego charakteru. Od tej czynności nie został zatem naliczony podatek VAT.

W momencie zakupu tej nieruchomości działka nr 1 była zabudowana ww. budynkiem. Natomiast działka nr 7 była niezabudowana.

Tym samym aktem notarialnym został również zakupiony udział w prawie własności nieruchomości – wartość udziału 1/2, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą YYY składająca się z działki nr 8. W momencie zakupu tej nieruchomości działka nr 8 była niezabudowana. Nieruchomość ta została szczegółowo opisana w pkt 2.

Nieruchomości XXX i YYY zostały zakupione za łączną cenę … zł.

Uprzednim właścicielem tej nieruchomości była A. O., która uzyskała prawo własności tej nieruchomości na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 30 maja 1985 r. rep. A nr XXX.

Następnie właścicielem tej nieruchomości zostali ww. T. O., S. O., E. O. i B. O., którzy uzyskali prawo własności tej nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 8 czerwca 2011 r. rep. A nr XXX.

Tym samym żadna z czynności prawnych czy zdarzeń prawnych, na podstawie której uprzedni właściciele, jak i obecny właściciel tej nieruchomości uzyskali do niej prawo własności nie było czynnością, od której zostałby naliczony i odprowadzony podatek VAT.

Jednocześnie odnośnie działki 1 Wnioskodawca wskazuje:

1.  Spółce X. nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.
2.  Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę X. do jakiejkolwiek jej działalności. Nie jest też Wnioskodawcy wiadomym, aby spółka X. Sp. z o.o. prowadziła w budynku jakąkolwiek działalność ani również by był on komuś oddawany do używania.
3.  Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby budynek był przedmiotem najmu, dzierżawy lub był oddany do używania innej osobie na podstawie innego rodzaju umowy.
4.  Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę X. do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku.
5.  Działka 1 jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. Zgodnie z tą decyzją oraz zgłoszeniem dokonanym do Prezydenta Miasta przez tą działkę ma przebiegać sieć wodociągowa.

W związku z powyższym Wnioskodawca przedstawia zdjęcie obrazujące zdjęcie graficznie sposób zagospodarowania ww. działki nr 1:

–Sieć wodociągowa (teren zakreślony na czarno) – objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. – ma mieć przebieg jak na zdjęciu poniżej. Jest to obszar o powierzchni około 230 m2.

Przy czym obszar ten w części o powierzchni 41,5 m2 zlokalizowany jest w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta, w obszarze fragmentów terenów górniczych \`(...)\` i …. – \`(...)\` …. – …. – część obejmująca teren doliny rzeki wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … r. poz. …. Przeznaczenie tego terenu w tym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało przedstawione powyżej.

Ponadto obszar ten w części o powierzchni 140 m2 zlokalizowany jest w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który został uchwalony Uchwałą nr XXX RM z dnia 31 stycznia 2005 r. Ogłoszony w Dz. U. Woj. Nr … z dnia … r. Przeznaczenie tego terenu w tym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało przedstawione powyżej.

– Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, iż obszar zaznaczony na pomarańczowo na poniższym zdjęciu (obszar o powierzchni 267 m2) zlokalizowany jest w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta, w obszarze fragmentów terenów górniczych …. i \`(...)\` – …. \`(...)\` – …. – część obejmująca teren doliny rzeki wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … r. poz. …. Przeznaczenie tego terenu zostało przedstawione powyżej.

– Następnie obszar zaznaczony na różowo na poniższym zdjęciu (obszar o powierzchni 627 m2) – na którym znajduje się ww. budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa” – zlokalizowany jest w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który został uchwalony Uchwałą nr XXX RM z dnia 31 stycznia 2005 r. ogłoszony w Dz. U. Woj. Nr … z dnia … r. Przeznaczenie tego terenu zostało przedstawione powyżej.

– Natomiast obszar niezaznaczony żadnym kolorem nie jest objęty żadnym z ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i nie jest nieobjęty planowaną zabudową sieci wodociągowej. Jest to obszar o powierzchni 160 m2.

Mapka

Z kolei odnośnie działki 7 Wnioskodawca wskazuje:

1.  Spółce X. nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.
2.  Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby doszło do używania działki przez Spółkę X. do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku;

2.Nieruchomość w miejscowości \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy w …. XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ZZZ:

Jest to nieruchomość gruntowa, niezabudowana, stanowiąca działki gruntu o numerach 2, 3, 4, 5, 6 o łącznej powierzchni 26.980,00 m2, zlokalizowana w \`(...)\` przy ul. \`(...)\`

Tabela 2 - PDF

Środkowa część działki nr 5, północno-wschodnie naroże działki 4, południowa część działki nr 6, południowo-wschodnia część działki nr 2 zlokalizowane są w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta, w obszarze fragmentów terenów górniczych \`(...)\` i \`(...)\` – \`(...)\` \`(...)\` – \`(...)\` – część obejmująca teren doliny rzeki \`(...)\` wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … r. poz. … – na terenie oznaczonym symbolami:

*   46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych,
*   17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych.

Zgodnie z tym MPZP z dnia 23 listopada 2016 r. dla terenów oznaczonych symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 14. 1. Dla terenów zieleni w dolinach rzecznych oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1Z, 2Z, 3Z, 4Z, 5Z, 6Z, 7Z, 8Z, 9Z, 10Z, 11Z, 12Z, 13Z, 14Z, 15Z, 16Z, 17Z, 18Z, 19Z, 20Z, 21Z, 22Z, 23Z, 24Z, 25Z, 26Z, 27Z, 28Z, 29Z, 30Z, 31Z, 32Z, 33Z, 34Z, 35Z, 36Z, 37Z, 38Z, 39Z, 40Z, 41Z, 42Z, 43Z, 44Z, 45Z, 46Z, 47Z, 48Z, 49Z, 50Z, 51Z, 52Z, 53Z, 54Z, 55Z, 56Z, 57Z, 58Z, 59Z, 60Z, 61Z, 62Z, 63Z, 64Z, 65Z, 66Z, 67Z, 68Z, 69Z, 70Z, 71Z, 72Z, 73Z, 74Z, 75Z, 76Z, 77Z, 78Z, 79Z, 80Z, 81Z, 82Z, 83Z, 84Z, 85Z, 86Z, 87Z, 88Z, 89Z, 90Z ustala się:

1.przeznaczenie:

1.  łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia,
2.  zieleń, ogrody przydomowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej i usługowej,
3.  wody powierzchniowe śródlądowe stojące – stawy,
4.  istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;

2.dopuszczenie:

1.  dojść, dojazdów,
2.  lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3.  lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
4.  ciągów pieszych, pieszo-rowerowych,
5.  ścieżek rowerowych,
6.  lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo-rowerowego, mostów,
7.  elementów wyposażenia miejskiego,
8.  urządzeń rekreacji wodnej i wypoczynku na stawach,
9.  sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

3.nakaz:

1.  realizacji ogrodzeń bez podmurówek – z prześwitem, umożliwiających migrację drobnych zwierząt, zwłaszcza drewnianych ogrodzeń typu farmerskiego,
2.  realizacji ciągów pieszych i pieszo-rowerowych, ścieżek rowerowych jako gruntowych,
3.  umożliwienia przejść dla zwierząt,
4.  maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
    *   z wykorzystaniem materiałów typu kamień naturalny,
    *   zielenią – krzewy zimozielone,
5.  zachowania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej w granicach planu: 90%,
6.  zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo-rowerowych;

4.zakaz:

1.  nadsypywania terenu,
2.  zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2,
3.  sytuowania ogrodzeń:
    *   pełnych,
    *   o wysokości większej niż 80 cm,
4.  lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Natomiast dla terenów oznaczonych symbolami 17WS/Z i 19WS/Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 13. 1. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1WS/Z, 2WS/Z, 3WS/Z, 4WS/Z, 5WS/Z, 6WS/Z, 7WS/Z, 8WS/Z, 9WS/Z, 10WS/Z, 11WS/Z, 12WS/Z, 13WS/Z, 14WS/Z, 15WS/Z, 16WS/Z, 17WS/Z, 18WS/Z, 19WS/Z, 20WS/Z, 21WS/Z, 22WS/Z, 23WS/Z, 24WS/Z, 25WS/Z, 26WS/Z, 27WS/Z, 28WS/Z, 29WS/Z, 30WS/Z, 31WS/Z, 32WS/Z, 33WS/Z, 34WS/Z, 35WS/Z, 36WS/Z, 37WS/Z, 38WS/Z, 39WS/Z ustala się:

1.przeznaczenie:

1.  wody powierzchniowe śródlądowe i zieleń w dolinach rzecznych – rzeka \`(...)\` oraz jej dopływy – rowy: \`(...)\`, \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, Rów \`(...)\`, Rów \`(...)\`, \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, Rów \`(...)\`, dopływ \`(...)\`, fragment Rowu \`(...)\`,
2.  łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia, stanowiące biologiczną obudowę rzeki i jej dopływów,
3.  istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;

2.dopuszczenie:

1.  lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
2.  lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3.  lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo-rowerowego, mostów,
4.  lokalizacji przepustów,
5.  ciągów pieszych i pieszo-rowerowych,
6.  dojść, dojazdów,
7.  sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
8.  elementów wyposażenia miejskiego;

3.nakaz:

1.  utrzymania biologicznej obudowy rzeki i jej dopływów,
2.  realizacji ciągów pieszych i pieszo-rowerowych jako gruntowych,
3.  umożliwienia przejść dla zwierząt,
4.  maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
    *   z wykorzystaniem materiałów typu kamień naturalny,
    *   zielenią – krzewy zimozielone,
5.  prowadzenia dojść, dojazdów, kładek dla ruchu pieszego i pieszo-rowerowego, mostów, przepustów, w poprzek dolin rzecznych, realizowanych łącznie z niezbędnymi sieciami infrastruktury technicznej,
6.  zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo-rowerowych;

4.zakaz:

1.  zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt li 2,
2.  nadsypywania terenu,
3.  lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Co do pozostałej części ww. nieruchomości na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego wniosku brak jest obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Obszar, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość jest objęty natomiast II edycją Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, uchwalonego Uchwałą nr XXX Rady Miasta z dnia 25 kwietnia 2012 r.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolami:

–N.41 ZE: obszary zieleni o funkcji przyrodniczoekologicznej – działki nr 2, 3, 4, 5, 6.

Zgodnie z ww. Studium:

„ 18.ZE - obszary zieleni o funkcji przyrodniczoekologicznej

18.1.Podstawowe kierunki przeznaczenia terenów:

1.  tereny rolnicze,
2.  wody powierzchniowe,
3.  tereny zieleni objęte formami ochrony zgodnie z przepisami o ochronie przyrody,
4.  tereny zieleni.

18.2.Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

Zgodnie z § 2 p.1.2, z zastrzeżeniem p. 18.3.2.

18.3.Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

18.3.1Wyklucza się lokalizację nowej zabudowy związanej z gospodarką rolną.

18.3.2Inwestycje powinny być dopuszczane wyłącznie w przypadkach uzasadnionych potrzebą rozwoju systemów infrastruktury technicznej, urządzeń służących ochronie przed powodzią i ochronie środowiska oraz tworzeniem warunków rekreacji i wypoczynku.

18.4. Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

18.4.1 Użytkowanie terenów wymienionych w p. 18.2 dopuszczalne powinno być tylko w takim zakresie, w jakim nie koliduje z ich wiodącą funkcją przyrodniczą, w tym:

1.  utrzymaniem dominacji terenów otwartych oraz ochroną ciągłości przestrzennej ekosystemów w skali ponadlokalnej i lokalnej,
2.  zachowaniem bioróżnorodności, zwłaszcza zbiorowisk roślinnych o naturalnym charakterze towarzyszących ciekom wodnym, łąk i remiz śródpolnych;
3.  ochroną i kształtowaniem warunków odtwarzania się zasobów wód podziemnych;
4.  ochroną gleb, wód powierzchniowych i podziemnych przed zanieczyszczeniem;
5.  zapewnieniem przewietrzania obszarów zurbanizowanych.

18.4.2Sposoby użytkowania terenu określone w ramach przeznaczenia dopuszczalnego mogą być realizowane pod warunkiem:

1.  utrzymania naturalnej biologicznej otuliny rzek i cieków w pasach o szerokości 5 m od brzegu koryta,
2.  nie pogarszania warunków odprowadzania wód opadowych oraz przepływu wód wezbraniowych.

18.4.3Obiekty budowlane nie mogą powodować przegrodzenia dolin, a w szczególności przerwania ciągłości terenów czynnych biologicznie, utrudnienia migracji zwierząt oraz swobodnego spływu wód i powietrza.

18.4.4Zagospodarowanie terenu nie powinno prowadzić do zmian ukształtowania terenu w obrębie dolin, a w szczególności w bliskim sąsiedztwie koryt cieków. Niedopuszczalne jest nadsypywanie terenu poniżej oraz w obrębie naturalnie ukształtowanej skarpy oddzielającej terasę zalewową od wyżej położonej części doliny.

18.4.5Budowa dróg oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej powinna zapewniać zastosowanie rozwiązań i technologii minimalizujących szkody w środowisku w trakcie budowy oraz uciążliwości w trakcie użytkowania, a także ochronę krajobrazu. W razie konieczności prowadzenia sieci infrastruktury technicznej w poprzek dolin rzecznych, jeżeli konieczne jest umieszczenie ich nad ziemią, należy stosować rozwiązania projektowe zapewniające ich estetyczny wygląd i w miarę możliwości łączyć z budową kładek pieszo-rowerowych. Przy projektowaniu ciągów drogowych przecinających ciągi dolinne i koryta cieków należy preferować rozwiązania konstrukcyjne (mosty i przepusty), które umożliwią swobodną i bezpieczną migrację zwierząt, w tym zwierzyny grubej.

18.4.6 Istniejąca zabudowa, w tym mieszkaniowa, może podlegać remontom, przebudowie oraz rozbudowie w granicach istniejącej działki, a także uzupełnieniu o garaże i obiekty gospodarcze, pod warunkiem uwzględnienia wymagań ochrony przed powodzią i podtopieniem oraz zachowania ustaleń zawartych w p. 18.4.1. – 18.4.4.

19.RM – obszary rolne – rezerwy rozwojowe na cele zabudowy mieszkaniowej

19.1.Podstawowe kierunki przeznaczenia terenów:

1.  tereny rolnicze,
2.  zabudowa zagrodowa (siedliskowa) w indywidualnych gospodarstwach rolnych,
3.  zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

19.2.Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

1.  specjalistyczne gospodarstwa rolne i ogrodnicze,
2.  usługi sportu i rekreacji,
3.  tereny zieleni,
4.  kierunki przeznaczenia określone w p. 9.2 (jak dla obszarów MJ) – w przypadku przeznaczenia w miejscowym planie całości lub części obszaru na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
5.  inne, wyżej niewymienione – zgodnie z § 2 p. 1.2.

19.3.Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

19.3.1 Wyklucza się uciążliwe dla środowiska obiekty związane z produkcją rolniczą, a także fermy drobiu, trzody chlewnej, bydła, zwierząt futerkowych, wytwórnie grzybów itp.

19.3.2Ograniczenia określone w p. 9.3 (jak dla obszarów MJ) – w przypadku przeznaczenia na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

19.4.Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

19.4.1Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna może być dopuszczona w przypadku zmiany przeznaczenia całości lub części obszaru na podstawie miejscowego planu, z uwzględnieniem zasad zagospodarowania określonych w p. 9.4.

19.4.2Wymagane prowadzenie gospodarki wodno-ściekowej w sposób wykluczający zanieczyszczenie wód powierzchniowych i podziemnych.

19.4.3Nie należy lokalizować obiektów związanych z produkcją rolną w miejscach eksponowanych krajobrazowo, lub zapewniać ich wizualne odseparowanie zielenią osłonową.

19.5.Wytyczne szczegółowe do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

19.5.1Wytyczne określone w p. 9.5 (jak dla obszarów MJ) – w przypadku zmiany przeznaczenia całości lub części obszaru w miejscowym planie;

19.5.2 do czasu zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze – należy przyjmować ustalenia uwzględniające priorytet ochrony warunków kontynuacji produkcji rolniczej”.

W stosunku do tej nieruchomości została wydana:

1.  decyzja Prezydenta Miasta z dnia 4 sierpnia 2017 r. nr .XXX o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą (droga dojazdowa, dojścia i miejsca postojowe) na działkach nr 2, 3 i 6.
2.  decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 lipca 2018 r. nr XXX o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla 7 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr 4 i 5.

Na podstawie tych decyzji:

1.Działka nr 2, 3 i 6 o łącznej powierzchni: 19 860 m2 – jako teren objęty wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wskazano obszar 17 717,00 m2, przy czym:

*   teren o powierzchni 13 104,00 m2, miał podlegać przekształceniu (a więc miało dojść do zmiany sposobu gospodarowania w związku z realizacją inwestycji (powierzchnia zajęta pod obiekty budowlane, parkingi, drogi dojazdowe, przekształcenie w zieleń urządzoną),
*   teren o powierzchni 4 613 m2 miał nie podlegać przekształceniu.

Pozostała część terenu tych działek obejmująca 2 143 m2 (19 860,00 – 17 717) objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 23 listopada 2016 r. opisanym wyżej (symbole 49Z) i nie była objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i nieobjęta jest tym samym ww. decyzjami o warunkach zabudowy.

2.Działka nr 4 i 5 o łącznej powierzchni: 7 120 m2 – jako teren objęty wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wskazano obszar 5 681,0 mv, przy czym:

*   teren o powierzchni 3 828,21 m2 miał podlegać przekształceniu (a więc miało dojść do zmiany sposobu gospodarowania w związku z realizacją inwestycji (powierzchnia zajęta pod obiekty budowlane, parkingi, drogi dojazdowe, przekształcenie w zieleń urządzoną),
*   teren o powierzchni 1 852,79 m2 miał nie podlegać przekształceniu.

Pozostała część terenu obejmująca 1 439 m2 (7 120 – 5 681) objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 23 listopada 2016 r. opisanym wyżej (symbole 47Z) i nie była objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i nieobjęta jest tym samym ww. decyzjami o warunkach zabudowy.

Następnie w stosunku do tej nieruchomości została również wydana:

*   decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 kwietnia 2020 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 7 budynków jednorodzinnych z wewnętrznymi instalacjami wod.-kan., CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem) na działce nr 4 i 5, w zakresie terenu objętego wcześniej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy.
*   decyzja Prezydenta Miasta z dnia 29 grudnia 2019 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z wewnętrznymi instalacjami wod.-kan., CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem oraz sieci wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej) na działkach nr 2, 3 i 6, w zakresie terenu objętego wcześniej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy.

W związku z powyższym Wnioskodawca przedstawia zdjęcia obrazujące sposób zagospodarowania ww. działek.

Ilustracja terenów objętych wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz podlegających i niepodlegających przekształceniu dla działek 2, 3, 4.

Ilustracja terenów objętych wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz podlegających i niepodlegających przekształceniu dla 4 oraz 5: 

Nieruchomość ta została zakupiona przez X. Sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 września 2011 r. Rep. A nr XXX od: 1) U. B. i 2) D. B.

Był to zakup od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Była to sprzedaż majątku osobistego, mająca charakter okazjonalny i nie zmierzała ona do nadania jej i nie miała ona stałego charakteru. Od tej czynności nie został zatem naliczony podatek VAT.

W momencie zakupu nieruchomość ta była niezabudowana.

Nieruchomość została zakupiona za łączną cenę … zł.

Uprzednim właścicielem tych działek był C. R. i J. R., którzy uzyskali ich prawo własności na podstawie umowy o przekazaniu własności i posiadania gospodarstwa rolnego XXX z 1982 r. – wówczas dla tych działek została założona księga wieczysta nr VVV.

Następnie właścicielem tych działek zostali C. W., T. R., którzy uzyskali ich prawo własności na podstawie postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w …. II Wydział Cywilny w sprawie XXX z dnia 28 grudnia 1994 r. oraz na podstawie postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` II Wydział Cywilny w sprawie XXX z dnia 29 maja 2005 r. – wówczas dla tych działek nadal była prowadzona księga wieczysta nr VVV.

Następnie jednym właścicielem tych działek został T. R., który uzyskał udział w prawie własności od C. W. na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 9 kwietnia 2010 r. rep. A nr XXX – wówczas dla tych działek nadal była prowadzona księga wieczysta nr VVV.

Następnie właścicielem tej nieruchomości zostali ww. U. B. i D. B., którzy uzyskali prawo własności tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 września 2010 r. rep. A nr XXX – wówczas dla tej nieruchomości została założona księga wieczysta nr ZZZ.

Tym samym żadna z czynności prawnych czy zdarzeń prawnych, na podstawie której uprzedni właściciele, jak i obecny właściciel tej nieruchomości uzyskali do niej prawo własności nie było czynnością, od której zostałby naliczony i odprowadzony podatek VAT.

Następnie odnośnie działek nr 2, 3, 4, 5, 6 Wnioskodawca wskazuje:

1.  Spółce X. nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem tych nieruchomości.
2.  Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby doszło do używania działek przez Spółkę X. do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku.

Zdarzenie przyszłe – opisane powyżej nieruchomości mają być przedmiotem jednej transakcji sprzedaży.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że wniosek o interpretację obejmuje działki o numerach: 1, 2, 3, 6, 4 oraz 5.

W piśmie z 16 lutego 2021 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, wskazano następujące informacje:

Na pytanie Organu „Z opisu sprawy wynika, że w południowej części działki nr 1 znajduje się wybudowany w 1960 r. budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa”. Proszę zatem wskazać:

1.  Czy ww. budynek po jego wybudowaniu został zasiedlony (był faktycznie użytkowany)?
2.  Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia/zajęcia ww. budynku (używania przedmiotowego budynku) – należy wskazać datę?
3.  Czy w stosunku do ww. budynku były ponoszone przez poprzednich właścicieli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej budynku?
4.  Jeżeli w stosunku do ww. budynku były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej budynku, proszę wskazać czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne ww. budynków oraz czy od ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej dostawy upłynie/nie upłynie okres krótszy niż 2 lata?”,

Wnioskodawca odpowiedział, że

„1a)Czy budynek położony na działce 1 został zasiedlony (był faktycznie użytkowany): Stronie nie jest nic wiadome o tym, aby budynek był użytkowany, a w szczególności zasiedlony;

1b) Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku (używania przedmiotowego budynku): Jak wskazano wyżej według wiedzy Strony nie doszło do używania budynku, a tym samym nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

1c)Czy w stosunku do budynku były ponoszone przez poprzednich właścicieli wydatki na ulepszenie w wysokości 30 % wartości początkowej budynku. Według wiedzy Strony nie ponoszono takich wydatków.

1d) Jeżeli doszło do ulepszenia budynków to czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne ww. budynków oraz czy do ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej dostawy upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wyjaśniono we wniosku i powyżej:

*   nabycie towaru nastąpiło od osób niebędących podatnikami podatku od towarów i usług;
*   Stronie nic nie wiadomo, aby poprzedni właściciele dokonywali wydatków na ulepszenie budynków;
*   budynki po nabyciu w 2011 r. nie były używane przez Upadłego i tym samym od momentu nabycia przez Upadłego do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.”

Na pytanie Organu „W opisie sprawy wskazano, że działka 1 jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r., zgodnie z którą przez tą działkę ma przebiegać sieć wodociągowa. Proszę wskazać czy w ww. decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy (budowy sieci wodociągowej)?”, Wnioskodawca wskazał, że „W decyzji z 5 marca 2019 r. nie wskazano granicy terenu objętego wnioskiem w przypadku działki 1, natomiast określono granice obszaru dla działek 2, 3, 6, 4 oraz 5. Teren objęty wnioskiem w postaci wytyczenia linii, określających granice inwestycji został natomiast ustalony w Projekcie sieci wodociągowo-kanalizacyjnej osiedla domów jednorodzinnych z maja 2019 r., który został zaakceptowany przez Prezydenta Miasta (zaświadczenie XXX z 30 czerwca 2020 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu co do zamiaru przystąpienia do budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączeniami.

Na pytanie Organu „Z opisu sprawy wynika, że została wydana decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą (droga dojazdowa, dojścia i miejsca postojowe) na działkach nr 2, 3 i 6 oraz decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla 7 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr 4 i 5. Proszę zatem o wskazanie:

1.  Czy określenie „teren miał nie podlegać przekształceniu” oznacza, że powierzchnia ta nie stanowi terenu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z ww. decyzjami?
2.  Czy teren, który „nie miał podlegać przekształceniu” znajduje się w terenie objętym opisanym we wniosku Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy też teren, który „nie miał podlegać przekształceniu” znajduje się w terenie, który nie jest objęty ww. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?
3.  Proszę jednoznacznie wskazać czy w ww. decyzjach o warunkach zabudowy wyznaczono linie rozgraniczające oddzielające części ww. działek przeznaczone pod zabudowę od części nieprzeznaczonych pod zabudowę?”,

Wnioskodawca podał, że

„Ad 3a)Czy określenie „teren miał nie podlegać przekształceniu” oznacza, że powierzchnia ta nie jest przeznaczona do zabudowy. Tak. Teren który nie miał podlegać przekształceniu oznacza teren nieprzeznaczony do zabudowy.

Ad 3b) Czy teren, który „nie miał podlegać przekształceniu” znajduje się w obszarze objętym opisanym we wniosku Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy też teren, który „nie miał podlegać przekształceniu” znajduje się na terenie, który nie jest objęty ww. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. „Teren, który nie miał podlegać przekształceniu” i nie podlega zabudowie znajduje się na obszarze, który nie był objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 23 listopada 2016 r. We wniosku (m.in. strona 15 pisma z 8 grudnia 2020 r.) – osobno wskazano powierzchnię terenów podlegających przekształceniu, niepodlegających przekształceniu oraz objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (a tym samym terenu, który nie mógł zostać objęty decyzją o warunkach zabudowy).

Ad 3c) Proszę o wskazanie czy w ww. decyzjach o warunkach zabudowy wyznaczono linie rozgraniczające oddzielające części działek przeznaczone pod zabudowę od części nieprzeznaczonych pod zabudowę. Linie rozgraniczające tereny przeznaczone i nieprzeznaczone pod zabudowę (czyli podlegające i niepodlegające przekształceniu) zostały określone w Projektach Zagospodarowania Terenu, które to projekty stanowią część dokumentacji zatwierdzonej w decyzjach o udzieleniu pozwoleń na budowę.”

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy sprzedaż ww. nieruchomości, należy opodatkować podatkiem VAT, czy też istnieje możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego w tym zakresie?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, zwanej dalej ustawą o VAT) przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Biorąc pod uwagę powyższe, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej, jak również budynków i budowli lub ich części, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Powyższe nie oznacza, że każda sprzedaż nieruchomości stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług: aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Tym samym, aby daną sprzedaż opodatkować podatkiem VAT, należy ją wykonać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 710, zwanej dalej ustawą o VAT) z ww. podatku zwalnia się dostawę:

9)dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane;

10)dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a)dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust.10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przez tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym do dnia 1 września 2019 r. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miał następujące brzmienie: „pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Jednocześnie jak wynika to m.in. z interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 7 lutego 2012 r. (IBPP2/443-1222/11/IK): „objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową. Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek grantów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie”.

Jednocześnie, jeżeli z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy wynika, że działka ewidencyjna stanowi w części teren przeznaczony pod zabudowę, a w części teren nieprzeznaczony pod zabudowę, to dostawa takiej działki będzie podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT.

W konsekwencji dla celów opodatkowania dostawy (zamiany) podatkiem od towarów i usług działek, które podlegają opodatkowaniu różnymi stawkami VAT, należy odrębnie ustalić podstawę opodatkowania dla części działki przeznaczonej pod zabudowę i odrębnie dla części działki nieprzeznaczonej pod zabudowę.

Zatem w przypadku zamiany (dostawy) nieruchomości składającej się z wielu działek, gdzie np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy mają one więcej niż jedno przeznaczenie (określone np. procentowo lub powierzchniowo), to podstawę opodatkowania należy ustalić odrębnie dla każdego rodzaju przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy dla każdej działki wchodzącej w skład nieruchomości będącej przedmiotem zamiany (dostawy).

Wynika to z następujących interpretacji podatkowych:

1.Pismo z dnia 8 czerwca 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB3-2.4012.210.2020.2.AZ – interpretacja indywidualna:

„ Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi co do zasady dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy tej ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z opisu analizowanej sprawy wynika, że Gmina zamierza dokonać zamiany nieruchomości z Zakładem Gospodarki Komunalnej sp. z o.o. (ZGK). Gmina jest właścicielem nieruchomości składającej się z 11 działek będących przedmiotem zamiany, tj.

1.  działka niezabudowana o nr 1 – przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (100%);
2.  działka niezabudowana nr 2, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 9 ZI – tereny zieleni izolacyjnej (100%);
3.  działka niezabudowana nr 3, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (100%);
4.  działka niezabudowana nr 4, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (100%);
5.  działka niezabudowana nr 5, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (59%), 10 ZI – tereny zieleni izolacyjnej (41%);
6.  działka niezabudowana nr 6, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (65%), 9 ZI – teren zieleni izolacyjnej (35%), 5 PU – tereny obiektów produkcyjnych, składów magazynowych oraz zabudowy usługowej (< 1%);
7.  działka niezabudowana nr 7, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (93%), 10 ZI – tereny zieleni izolacyjnej (7%), działka ta była dzierżawiona od Gminy przez ZGK i na jej części zostały poczynione nakłady przez ZGK w postaci wybudowania boksów i hali na surowce wtórne. Nakłady poniesione przez ZGK nie zostały rozliczone przed terminem zamiany, a obiekty budowlane wzniesione zostały na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem ITO.
8.  działka niezabudowana nr 8, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (85%), 10 ZI – tereny zieleni izolacyjnej (15%);
9.  działka niezabudowana nr 9, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (100%);
10.  działka niezabudowana nr 10, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (84%), 10 ZI – tereny zieleni izolacyjnej (16%);
11.  działka niezabudowana nr 11, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: 1 ITO – tereny składowiska odpadów (100%).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki nr 5, nr 7, nr 8 i 10 położone są częściowo w terenach oznaczonych symbolem: 1 ITO – tereny składowiska odpadów, a częściowo w terenach oznaczonych symbolem 10 ZI – tereny zieleni izolacyjnej. Jednocześnie działka nr 7 była dzierżawiona od Gminy przez ZGK i na jej części (na terenie oznaczonym symbolem ITO) zostały poczynione nakłady przez ZGK w postaci wybudowania boksów i hali na surowce wtórne, które nie zostały rozliczone przed terminem zamiany. Natomiast działka nr 6 położona jest częściowo w terenach oznaczonych symbolem: 1 ITO – tereny składowiska odpadów, częściowo 9 ZI – tereny zieleni izolacyjnej i częściowo PU – tereny obiektów produkcyjnych, składów magazynowych oraz zabudowy usługowej.

Odnosząc się do dostawy działki nr 7, należy zauważyć, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W przypadku dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle niebędące własnością Gminy, obiekty te nie mogą być przedmiotem dostawy, gdyż w faktycznym posiadaniu naniesień jest dzierżawca, który poniósł nakłady (ZGK). Z perspektywy ekonomicznej od momentu wzniesienia na gruncie tych naniesień, to ZGK, a nie Wnioskodawca jako sprzedający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Jednocześnie nie można uznać takiego gruntu za niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowione są budynki i budowle będące własnością ZGK.

Jak wskazał Wnioskodawca wobec zapisów uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta dla obszarów obejmujących Strefę Aktywności Gospodarczej – tereny zieleni izolacyjnej oznaczone symbolami od 1ZI do 12ZI, nie są przeznaczone pod zabudowę i nie jest możliwa lokalizacja zabudowy. W związku z powyższym, działki te w części w jakiej położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczonego symbolem ZI tj. „tereny zieleni izolacyjnej”, nie stanowi terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 to dostawa działek w tej części korzysta ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wnioskodawca podał, że zapisy ww. uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta dotyczące przeznaczenia uzupełniającego dla terenów oznaczonych symbolem 1 ITO wskazują, że tereny te mogą być przeznaczone pod zabudowę. Również tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej o symbolach od 1 PU do 5PU, są to tereny przeznaczone m.in. pod zabudowę.

Zatem w części w jakiej działki nr 5, nr 7, nr 8, nr 10 i 6 położone są na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, który plan zakłada położenie w terenach oznaczonych symbolem: ITO – tereny składowiska odpadów oraz PU – tereny obiektów produkcyjnych, składów magazynowych oraz zabudowy usługowej, stanowią teren budowlany.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię opodatkowania różnymi stawkami podatku VAT jednej dostawy towaru, w której to kwestii TSUE w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v Commisioners of Customs & Excise z dnia 6 lipca 2006 r., stwierdził co następuje cyt.: „Okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty przez ustawodawstwo danego państwa członkowskiego zwolnieniem dającym prawo do zwrotu zapłaconego podatku w rozumieniu art. 28 ust. 2 lit. a szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 92/77/EWG z dnia 19 października 1992 r. uzupełniającą wspólny system podatku od wartości dodanej i zmieniająca dyrektywę 77/388/EWG (zbliżanie stawek VAT), oraz z drugiej strony towary wyłączone przez to ustawodawstwo z zakresu zastosowania tego zwolnienia, nie stoi na przeszkodzie temu, aby dane państwo członkowskie pobierało podatek VAT od dostawy towarów wyłączonych według stawki zwykłej”.

Tak więc, dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka ewidencyjna znajduje się w części na terenach przeznaczonych pod zabudowę, a w części na terenach nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT.

W konsekwencji dla celów opodatkowania dostawy (zamiany) podatkiem od towarów i usług działek, które podlegają opodatkowaniu różnymi stawkami VAT, należy odrębnie ustalić podstawę opodatkowania dla części każdej działki przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę (ITO, PU) i odrębnie dla części działki nieprzeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę (ZI).

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego w przypadku zamiany (dostawy) nieruchomości składającej się z wielu działek, gdzie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają one więcej niż jedno przeznaczenie (określone procentowo), to podstawę opodatkowania należy ustalić odrębnie dla każdego rodzaju przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla każdej działki wchodzącej w skład nieruchomości będącej przedmiotem zamiany, jest prawidłowe.

Sprzedaż działek niezabudowanych, w części w jakiej są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tereny oznaczone symbolem: ITO oraz PU) i stanowią teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, nie będzie korzystała więc ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznacza się, że warunkiem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów.

Jak wynika z uzupełnienia wniosku, przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych. W takiej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2. W związku z tym, w rozpatrywanej sprawie, dostawa nieruchomości stanowiących własność gminny w wykonaniu transakcji zamiany, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Tym samym sprzedaż ww. działek, w części w jakiej są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tereny oznaczone symbolem: ITO oraz PU) będzie opodatkowana stawką 23%, zgodnie art. 41 ust. 1, w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego, dla celów opodatkowania działek gminnych będących przedmiotem zamiany (dostawy) mających więcej niż jedno przeznaczenie w mpzp należy zastosować dwie stawki podatku dla każdej z nich: stawkę 23% dla tej części działki (określonej procentowo) dla której w mpzp ustalono przeznaczenie jako teren składowiska odpadów (1 ITO) lub tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów oraz zabudowy usługowej (5 PU), zwolnienie dla tej części każdej działki (określonej procentowo), dla której w mpzp ustalono przeznaczenie jako tereny zieleni izolacyjnej (9 ZI lub 10 ZI), jest prawidłowe.”

1.Pismo z dnia 25 kwietnia 2012 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPP3/443-133/12-3/SM – interpretacja indywidualna:

„Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii stosowania jednolitej stawki podatku od towarów i usług w przypadku, gdy poszczególne działki, o których mowa w przedmiotowym wniosku (będące przedmiotem tzw. Sprzedaży Pierwszej i Drugiej), mają różne przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego (m.in. tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, jak również użytkowanie leśne).

Zdaniem Spółki fakt, iż poszczególne działki stanowią, jako wydzielona część gruntu, całość w rozumieniu przepisów prawa cywilnego i w konsekwencji stanowią odrębny przedmiot własności obrotu przesądza o tym, że dostawa całej tej działki podlega opodatkowaniu stawką 23%. Z tym twierdzeniem nie sposób się zgodzić.

Warto tu zacytować wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-251/05 z dnia 6 lipca 2006 r., dotyczący kwestii opodatkowania różnymi stawkami podatku VAT jednej dostawy towaru, w którym stwierdzono: „Okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty przez ustawodawstwo danego państwa członkowskiego zwolnieniem dającym prawo do zwrotu zapłaconego podatku w rozumieniu art. 28 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 92/77/EWG z dnia 19 października 1992 r. uzupełniającą wspólny system podatku od wartości dodanej i zmieniająca dyrektywę 77/388/EWG (zbliżanie stawek VAT), oraz z drugiej strony towary wyłączone przez to ustawodawstwo z zakresu zastosowania tego zwolnienia, nie stoi na przeszkodzie temu, aby dane państwo członkowskie pobierało podatek VAT od dostawy towarów wyłączonych według stawki zwykłej.

Pomimo iż faktycznie z orzecznictwa dotyczącego opodatkowania jednej dostawy wynika, że dostawa taka co do zasady podlega jednej stawce podatku od wartości dodanej, to jednak nie sprzeciwia się ono oddzielnemu opodatkowaniu określonych składników tej dostawy, o ile tylko takie opodatkowanie będzie zgodne z warunkami, od których art. 28 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy uzależnia zastosowanie zwolnień dających prawo do zwrotu zapłaconego podatku.”

Uwzględniając powyższe, Wnioskodawca dla dostawy działek mających różne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, winien zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy zastosować stawkę podatku w wysokości 23% w części, w której stanowi ona teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę, natomiast w pozostałej części (stanowiącej np. tereny przeznaczone pod użytkowanie leśne) będzie ona korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

2.Interpretacja indywidualna z dnia 16 listopada 2018 r. 0115-KDIT1-3.4012.715.2018.2.JC:

„Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego wskazać należy na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Tak więc, z powyższego wynika że dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. tylko dla części działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy, a pozostała część nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT. (…)

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać transakcji sprzedaży działek o nr …. Dla wymienionych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla działek oznaczonych numerami: … została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja wydana dla całej działki o nr …, nie wskazuje powierzchni przeznaczonej pod zabudowę, tylko dane numery działek. Jednocześnie, jak twierdzi Wnioskodawca, wyłączone z możliwości zabudowy przedmiotową decyzją są użytki oznaczone symbolami LslV, LsV i Ws znajdujące się na działce nr ….

Analiza przedstawionego zaistniałego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż niezabudowanych działek gruntu o nr …, będzie w całości opodatkowana, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, 23% stawką podatku od towarów i usług. Wymienione działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem – jak wynika z treści wniosku – dla ww. działek dnia 3 lipca 2008 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zatem ich sprzedaż nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Przedmiotowa dostawa nie będzie także korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż z okoliczności sprawy nie wynika, aby ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Ponadto, jeżeli z wydanej decyzji o warunkach zabudowy wynika, że działka … w części jest przeznaczona pod zabudowę, a w pozostałej części wyłączona z możliwości zabudowy to oznacza, że sprzedaż działki będzie opodatkowana stawką 23% tylko w części przeznaczonej pod zabudowę. Natomiast ta część działki która jest wyłączona z możliwości zabudowy będzie zwolniona od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy). Należy zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w tej sytuacji będzie zobowiązany ustalić odrębnie podstawę opodatkowania dotyczącą gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz podstawę opodatkowania gruntu, który został wyłączony z możliwości zabudowy.

Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części. Zatem można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni gruntu podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni gruntu) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości gruntu podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości gruntu ogółem). Zatem każda metoda – czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, będzie właściwa.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody, czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Zatem, jeśli zastosowanie przez Wnioskodawcę klucza tj. udziału procentowego powierzchni poszczególnych rodzajów użytków, gruntów (teren budowlany, teren niebudowlany) działki nr .. w stosunku do powierzchni całkowitej działki nr .., a następnie wyliczeniu wartości (podstawę opodatkowania) tychże gruntów, użytków (terenu budowalnego, terenu niebudowlanego) według udziału procentowego powierzchni do wartości całkowitej działki wynikającej z wyceny działki będzie odzwierciedlało stan faktyczny i będzie w konkretnej sytuacji Wnioskodawcy metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Wnioskodawca taką metodę zastosował”.

3.Interpretacja indywidualna z dnia 28 grudnia 2017 r. 0114-KDIP4.4012.506.2017.3.AKO:

„Wnioskodawca wskazał, że działka Powiatu o nr 1 częściowo objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem pod drogę publiczną, dotyczy to powierzchni 74 m2. W pozostałej części swojej powierzchni (2 805 m2) działka ta nie jest objęta ani ustaleniami planu miejscowego ani decyzji o warunkach zabudowy lub lokalizacji celu publicznego. Działka stanowi grunt niezabudowany.

Skoro zatem działka nr 1 została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej powierzchni 74 m2 z przeznaczeniem pod drogę publiczną, to w świetle ww. definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, działka ta w tej części będzie stanowić teren budowlany i w konsekwencji planowana transakcja zamiany będzie – w tej części – opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej VAT 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, gdyż do transakcji tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

W pozostałej części swojej powierzchni, tj. 2 805 m2, działka nr 1, jako grunt niezabudowany, nieobjęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy lub lokalizacji celu publicznego, nie spełnia definicji terenu budowlanego, o którym mowa w ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, i w konsekwencji planowana transakcja zamiany będzie – w tej części – korzystała ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, opisana działka nr 1 nie była i nie jest wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku – a zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego przepisu.

Tym samym opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23% podlegać będzie tylko ta cześć powierzchni działki, która jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś reszta powierzchni nieobjętej planem miejscowym ani decyzją o warunkach zabudowy lub o lokalizacji celu publicznego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT”.

Powyższe stanowisko potwierdza również wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 kwietnia 2015 r. I SA/Gd 364/15: „Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego nie wyodrębniają konkretnych obszarów czy działek w ramach Nieruchomości pierwotnej, które zostaną przeznaczone pod budowę elektrowni wiatrowych, a jedynie odpowiednio większe obszary, które tylko w części mogą zostać przeznaczone pod budowę elektrowni wiatrowych. Jedynym wskazaniem w tym zakresie jest ograniczenie ilości elektrowni wiatrowych do 12, oraz ograniczenie powierzchni zabudowy pod pojedynczą elektrownię wiatrową wraz z placami montażowymi do maksymalnie 3.500 m2, niemniej bez określenia lokalizacji zabudowy. Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje, że Nieruchomość pierwotna jest przeznaczona pod zabudowę wyłącznie w części, która nie może przekroczyć iloczynu ulokowanych na niej elektrowni wiatrowych oraz maksymalnej powierzchni, która może być zajęta pod jedną elektrownię wiatrową, tj. 12 obszarów powierzchni 3.500 m2, czyli łącznie 42.000 m2. Dodatkowo, Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego wprost wskazują też, że „tereny niezainwestowane pod elektrownie wiatrowe oraz towarzyszącą infrastrukturę techniczną i drogową pozostawia się w użytkowaniu rolniczym”, co oznacza, że zgodnie z zapisami Planów tereny nie przeznaczone pod elektrownie wiatrowe oraz towarzyszącą infrastrukturę techniczną i drogową muszą pozostać w użytkowaniu rolniczym.

Wnoszony aportem grunt ma zatem podwójne przeznaczenie, co zdaje się pominął organ interpretujący wydając zaskarżoną interpretację.

Rezultatem uwzględnienia podwójnego przeznaczenia gruntów wchodzących w skład nieruchomości, jak trafnie podniesiono w skardze, powinno być przyjęcie, że wniesienie aportem gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie w części, w jakiej przeznaczone są one pod zabudowę w postaci turbin wiatrowych. W pozostałej części, która zgodnie z Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego musi pozostać w użytkowaniu rolniczym korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. pkt 9 ustawy o VAT.

Zaaprobowanie stanowiska Ministra Finansów sprowadzałoby się do zaaprobowania sytuacji, w której grunty, które zgodnie z Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego muszą pozostać w użytkowaniu rolniczym, uznane zostałyby z tereny budowlane.

Przy czym dla ustalenia powierzchni objętej opodatkowaniem należy wziąć pod uwagę proporcję maksymalnej części Nieruchomości pierwotnej, która może podlegać zabudowie, do całkowitej powierzchni tej nieruchomości”.

Stanowisko w sprawie:

A.W odniesieniu do sprzedaży części działki nr 1 – obszar o powierzchni 627 m2, zaznaczony na różowo na ww. zdjęciu – na którym znajduje się ww. budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa” – położony w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który został uchwalony Uchwałą nr XXX RM \`(...)\` z dnia 31 stycznia 2005 r. Ogłoszony w Dz. U. Woj. Nr … z dnia … r. – będzie ona korzystała ze zwolnienia z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Po pierwsze sprzedaż tej części działki nie będzie korzystała ze zwolnienia z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym zapisem z podatku VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się przy tym oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym do dnia 1 września 2019 r. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miał następujące brzmienie: „pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Z informacji będących w posiadaniu podatnika nie wynika natomiast by uprzednio ta część działki była przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym w tym przypadku będziemy mieli do czynienia z pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ustawy o VAT.

Grunt ten w tej części będzie jednak podlegał zwolnieniu od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który stanowi, że zwalania się od tego podatku „dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

W związku z powyższym należ wskazać, że działka ta została zakupiona przez podatnika od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Była to sprzedaż majątku osobistego, mająca charakter okazjonalny i nie zmierzała ona do nadania jej i nie miała ona stałego charakteru. Od tej czynności nie został, zatem naliczony podatek VAT. Tym samym w stosunku do tej działki nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie, z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Tak wskazał np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 8 listopada 2016 r. w sprawie I SA/Gd 986/16 lub Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 8 listopada 2016 r. w sprawie I SA/Rz 695/16.

A.W odniesieniu do sprzedaży części działki nr 1 – obszar o powierzchni 267 m2, zaznaczony na pomarańczowo na ww. zdjęciu, a nieobjęty planowaną zabudową sieci wodociągowej – położony w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta \`(...)\`, w obszarze fragmentów terenów górniczych \`(...)\` i …. – \`(...)\` \`(...)\` – \`(...)\` – część obejmująca teren doliny rzeki …. wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta \`(...)\` z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … r. poz. … – będzie ona korzystała ze zwolnienia z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Jest to, bowiem działka niezabudowana. Jednocześnie nie jest to teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT – w odniesieniu do tej działki nie obowiązuje, bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które przeznaczałaby tą działkę pod zabudowę. Tym samym sprzedaż tej części działki będzie podlegała zwolnieniu z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

B.W odniesieniu do sprzedaży części działki nr 1 – obszar o powierzchni 230 m2, zaznaczony na czarno na ww. zdjęciu – objęty decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. – zgodnie, z którą to decyzją oraz zgłoszeniem dokonanym do Prezydenta Miasta … przez tą działkę ma przebiegać sieć wodociągowa – będzie opodatkowana podatkiem VAT. Działka ta, bowiem w tej części jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę, a więc jest to działka budowlana w rozumieniu ustawy o VAT. Nie korzysta ona, zatem ze zwolnienia z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym obszar ten w części o powierzchni 41,5 m2 zlokalizowany jest w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta, w obszarze fragmentów terenów górniczych \`(...)\` i \`(...)\` – \`(...)\` \`(...)\` – \`(...)\` – część obejmująca teren doliny rzeki … wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta .. z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … r. poz. …. Przeznaczenie tego terenu w tym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało przedstawione powyżej.

Ponadto obszar ten w części o powierzchni 140 m2 zlokalizowany jest w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który został uchwalony Uchwałą nr XXX RM … z dnia 31 stycznia 2005 r. ogłoszony w Dz. U. Woj. Nr \`(...)\` z dnia … r. Przeznaczenie tego terenu w tym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało przedstawione powyżej.

C.W odniesieniu do sprzedaży części działki nr 1 – obszar o powierzchni 160 m2, niezaznaczony żadnym kolorem na ww. zdjęciu, nieobjęta żadnym z ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nieobjęta decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego – będzie ona korzystała ze zwolnienia z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Jest to, bowiem działka niezabudowana. Jednocześnie nie jest to teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT – w odniesieniu do tej działki nie obowiązuje, bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które przeznaczałaby tą działkę pod zabudowę. Tym samym sprzedaż tej części działki będzie podlegała zwolnieniu z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

D.W odniesieniu do sprzedaży:

\-części działek nr 2, 3, 4, 5 i 6, objętych decyzjami o warunkach zabudowy, na podstawie których uzyskano następnie pozwolenia na budowę, w zakresie obszaru, który miał ulec przekształceniu zgodnie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i decyzjami zatwierdzającymi pozwolenia na budowę, tj.

1.  teren działek nr 2, 3 i 6 o powierzchni 13 104,00 m2;
2.  teren działek nr 4 i 5 o powierzchni 3 828,21 m2,

–sprzedaż tej części działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to bowiem te grunty, które przeznaczone zostały pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym w ww. części są to grunty przeznaczone pod zabudowę, a więc są to działki budowlane w rozumieniu ustawy o VAT. Nie korzystają one zatem ze zwolnienia z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

\-części działek nr 2, 3, 6, 4 oraz 5, objęte wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale wskazane jako tereny niepodlegające przekształceniu – teren działek nr 2, 3 i 6 o powierzchni 4 613 m2 i teren działek nr 4 i 5 o powierzchni 1 852,79 m2

oraz części ww. działek zlokalizowane w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta .., w obszarze fragmentów terenów górniczych \`(...)\` i \`(...)\` – \`(...)\` \`(...)\` – \`(...)\` – część obejmująca teren doliny rzeki \`(...)\` wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr XXX Rady Miasta \`(...)\` z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia … r. poz. … – teren działek nr 2, 3 i 6 o powierzchni 2 143 m2 i teren działek nr 4 i 5 o powierzchni 1 439,0 m2

–sprzedaż tych części działek będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W tej części są to, bowiem działki niezabudowane i nieprzeznaczone do zabudowy. Tym samym sprzedaż tej części działek będzie podlegała zwolnieniu z ww. podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

*   opodatkowania sprzedaży działki nr 2 – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5 i 6 – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – według art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie zatem z powołanymi przepisami, grunt jak i budynki i budowle spełniają definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca dokonując zbycia opisanej nieruchomości – działa w charakterze podatnika, a czynność ta dokonywana będzie przez niego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie natomiast do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z obowiązującą od 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 ustawy stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1520), rozumie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Kwestię zwolnienia dostawy nieruchomości niezabudowanych regulują natomiast przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w planie miejscowym, określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o rożnym przeznaczeniu lub różnych zasadach gospodarowania.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm).

W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

1.  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
2.  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
3.  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Niezależnie od powyższego w tym miejscu należy przytoczyć art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano we wniosku, na działce 1, w południowej jej części, znajduje się budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa”. Na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego pisma obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą z dnia 31 stycznia 2005 r. Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolami: MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przy czym plan ten obejmuje zabudowaną, południową część działki nr 1. Natomiast północna część działki nr 1 zlokalizowana jest w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego Uchwałą z dnia 23 listopada 2016 r. na terenie oznaczonym symbolami: 46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych, oraz 17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych. Jednocześnie część działki nr 1 nie jest objęta żadnym z ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ponadto działka 1 jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. Zgodnie z tą decyzją oraz zgłoszeniem dokonanym do Prezydenta Miasta \`(...)\` przez tą działkę ma przebiegać sieć wodociągowa. Sieć wodociągowa objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego obejmuje obszar o powierzchni około 230 m2.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży części działki nr 1, na której znajduje się budynek, należy zauważyć, że – jak wskazał Wnioskodawca – według wiedzy Strony nie doszło do używania budynku, a tym samym nie doszło do pierwszego zasiedlenia. Nieruchomość ta została zakupiona przez Podatnika na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 września 2011 r. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Stronie nie jest nic wiadome o tym, aby budynek był użytkowany, a w szczególności zasiedlony. Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej. Podatnik nie wykorzystywał też przedmiotowego budynku w zakresie czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności. Nie jest też Wnioskodawcy wiadomym, aby spółka prowadziła w budynku jakąkolwiek działalność ani również by był on komuś oddawany do używania. Wnioskodawcy nie jest nic wiadomo, aby budynek był przedmiotem najmu, dzierżawy lub był oddany do używania innej osobie na podstawie innego rodzaju umowy.

Mając na uwadze powyższe okoliczności wskazane w opisie sprawy, należy stwierdzić, że dostawa ww. budynku położonego w południowej części działki nr 1, objętej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 31 stycznia 2005 r., będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem aby doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku położonego w południowej części działki nr 1. Zatem nie został spełniony warunek umożliwiający zwolnienie przedmiotowego budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie dostawa ww. budynku położonego w południowej części działki nr 1 będzie mogła natomiast korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym sprzedaż ww. budynku położonego w południowej części działki nr 1 podlega zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa południowej części działki nr 1, na której ww. budynek jest posadowiony zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy.

Przechodząc natomiast do sprzedaży niezabudowanej części działki nr 1, położonej w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego południowych dzielnic miasta \`(...)\` z dnia 23 listopada 2016 r., nieobjętej planowaną zabudową sieci wodociągowej, należy zauważyć, że ta część działki nr 1 jest położona na terenie oznaczonym symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych, oraz 17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych.

Należy wskazać, że przy ocenie czy ww. część działki objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym oznaczona jest symbolami: 46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych, oraz 17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych, stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. budowli i urządzeń). Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działka ta stanowi – w części oznaczonej symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z oraz 17WS/Z, 19WS/Z – grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego (wiodącego) celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Z racji tego, że wskazana we wniosku część działki nr 1 oznaczona symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z oraz 17WS/Z, 19WS/Z, stanowi grunt z możliwością jego zabudowania, stwierdzić należy, że ta części działki nr 1 jest przeznaczona pod zabudowę, a w konsekwencji należy ją uznać za teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy VAT.

Tym samym sprzedaż ww. niezabudowanej części działki nr 1, położonej w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego południowych dzielnic miasta …, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży niezabudowanej części działki nr 1, która jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. oraz zgłoszenia dokonanego do Prezydenta Miasta, przez którą ma przebiegać sieć wodociągowa, należy stwierdzić, że ta część działki nr 1 stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę.

Mając zatem na uwadze powyższe, sprzedaż niezabudowanej części działki nr 1 objętej ww. decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i stanowiącej tym samym teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto z treści wniosku wynika, że część działki nr 1 nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zatem mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że ww. niezabudowana część działki nr 1 nieobjęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym w odniesieniu do ww. niezabudowanej części działki nr 1 nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, zastosowanie znajdzie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do niezabudowanej części działki nr 1, położonej w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta \`(...)\`, nieobjętej planowaną zabudową sieci wodociągowej oraz w odniesieniu do niezabudowanej części działki nr 1, która jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, przez którą ma przebiegać sieć wodociągowa, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. części działki wynikające z przytoczonego już wcześniej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że nie jest mu nic wiadomo, aby doszło do używania działki przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku. Tym samym nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż niezabudowanej części działki nr 1, położonej w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta \`(...)\`, nieobjętej planowaną zabudową sieci wodociągowej oraz niezabudowanej części działki nr 1, która jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, przez którą ma przebiegać sieć wodociągowa nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej części działki nr 1, położonej w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta \`(...)\`, nieobjętej planowaną zabudową sieci wodociągowej oraz niezabudowanej części działki nr 1, która jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, przez którą ma przebiegać sieć wodociągowa, będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Tym samym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 1, należało uznać je za nieprawidłowe.

Przechodząc z kolei do możliwości zastosowania zwolnienia przy sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, 3, 4, 5, 6 należy zauważyć co następuje.

Jak wskazano we wniosku, środkowa część działki nr 5, północno-wschodnie naroże działki 4, południowa część działki nr 6, południowo-wschodnia część działki nr 2 zlokalizowane są w granicach obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego Uchwalą Rady Miasta … z dnia 23 listopada 2016 r. – na terenie oznaczonym symbolami: 46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych, oraz 17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych. Co do pozostałej części ww. nieruchomości na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego wniosku brak jest obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Jednocześnie w stosunku do tej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą (droga dojazdowa, dojścia i miejsca postojowe) na działkach nr 2, 3 i 6 oraz decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla 7 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr 4 i 5.

Na podstawie tych decyzji:

1.  Działka nr 2, 3 i 6 o łącznej powierzchni: 19 860 m2 – jako teren objęty wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wskazano obszar 17.717,00 m2, przy czym:
    *   teren o powierzchni 13 104,00 m2, miał podlegać przekształceniu (a więc miało dojść do zmiany sposobu gospodarowania w związku z realizacją inwestycji (powierzchnia zajęta pod obiekty budowlane, parkingi, drogi dojazdowe, przekształcenie w zieleń urządzoną),
    *   teren o powierzchni 4 613 m2 miał nie podlegać przekształceniu.
    *   Pozostała część terenu tych działek obejmująca 2 143 m2 (19 860,00 – 17 717) objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 23 listopada 2016 r. opisanym wyżej (symbole 49Z) i nie była objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i nieobjęta jest tym samym ww. decyzjami o warunkach zabudowy.
2.  Działka nr 4 i 5 o łącznej powierzchni: 7 120 m2– jako teren objęty wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wskazano obszar 5.681,0 m2, przy czym:
    *   teren o powierzchni 3 828,21 m2 miał podlegać przekształceniu (a więc miało dojść do zmiany sposobu gospodarowania w związku z realizacją inwestycji (powierzchnia zajęta pod obiekty budowlane, parkingi, drogi dojazdowe, przekształcenie w zieleń urządzoną),
    *   teren o powierzchni 1 852,79 m2 miał nie podlegać przekształceniu.
    *   Pozostała część terenu obejmująca 1 439 m2 (7 120 – 5 681) objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 23 listopada 2016 r. opisanym wyżej (symbole 47Z) i nie była objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i nieobjęta jest tym samym ww. decyzjami o warunkach zabudowy.

Przy czym z opisu sprawy nie wynika, aby w ww. decyzjach o warunkach zabudowy wyznaczono linie rozgraniczające oddzielające części działek przeznaczone pod zabudowę od części nieprzeznaczonych pod zabudowę (niepodlegających przekształceniu).

Mając na uwadze fakt, że dla części działek nr 2, 3, 4, 5, 6 zostały wydane ww. decyzje o warunkach zabudowy, ustalające warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, należy stwierdzić, że działki te stanowią w części objętej ww. decyzjami o warunkach zabudowy, teren budowlany określony w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z kolei przy ocenie czy części działek nr 2, 3, 4, 5, 6 objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym oznaczone są symbolami: 46Z, 47Z, 48Z, 49Z – teren zieleni w dłoniach rzecznych, oraz 17WS/Z, 19WS/Z – teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych stanowią teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. budowli i urządzeń). Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią – w części oznaczonej symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z oraz 17WS/Z, 19WS/Z – grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego (wiodącego) celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Z racji tego, że wskazane we wniosku części działek nr 2, 3, 4, 5, 6 oznaczone symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z oraz 17WS/Z, 19WS/Z, stanowią grunt z możliwością jego zabudowania stwierdzić należy, że również te części działek nr 2, 3, 4, 5, 6 są przeznaczone pod zabudowę, a w konsekwencji należy je uznać za teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy VAT.

Podsumowując sprzedaż ww. niezabudowanych działek nr 2, 3, 4, 5, 6 zarówno w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i w części, objętej decyzjami o warunkach zabudowy, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie, jak wynika z opisu sprawy, działki nr 2, 3, 4, 5, 6 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem dostawa przez Wnioskodawcę ww. działek nr 2, 3, 4, 5, 6 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż ww. niezabudowanych działek nr 2, 3, 4, 5, 6, w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz w części objętej decyzjami o warunkach zabudowy, będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5, 6 należało uznać je za nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.