Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.407.2025.4.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-03
Teza: Transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z
tego podatku zwolniona (bo strony transakcji zrezygnują ze
zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im
przysługuje), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie
wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od
czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji cała opisana
sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    25 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności
    naniesień na gruncie. Uzupełnili go Państwo pismem z 11 sierpnia 2025 r. oraz w
    odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest
    następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A. spółka z ograniczona odpowiedzialnością (Zainteresowany 2, Kupujący)
      NIP: (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B. (Zainteresowany 1, Sprzedający)
      NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. (dalej: Zainteresowany 1 lub
    Sprzedający) jest niemieckim funduszem inwestycyjnym inwestującym w szeroki portfel
    nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych na całym świecie. W ramach swojej
    działalności inwestycyjnej Zainteresowany 1 posiada nieruchomości w Polsce (głównie
    biurowe, handlowe i hotelowe). Zainteresowany 1 prowadzi na terytorium Polski
    działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz
    zagospodarowywania i wynajmu powierzchni komercyjnej w posiadanych przez siebie
    nieruchomościach. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług w Polsce.
    Sprzedający planuje zawrzeć transakcję sprzedaży zabudowanej nieruchomości
    zlokalizowanej w (...) przy ulicy (...).
    Zgodnie z założeniami, Sprzedający zamierza sprzedać:
    - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w (...), gmina (...), powiat (...),
      województwo (...), obręb (...), numery ewidencyjne: (...), (...) i (...), dla których Sąd
      Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...)
      (dalej łącznie jako: Grunt); (Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu);
    - prawo własności budynku biurowo-usługowego, położonego przy ul. (...) w (...),
      składającego się z trzech poziomów podziemnych i sześciu poziomów nadziemnych,
      zlokalizowanego na działce nr (...) i (...), określanego nazwą „(...)” i oznaczonego w
      ewidencji budynków numerem identyfikacyjnym (...);
      (dalej: Budynek), Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów
      Budowlanych (dalej również: „PKOB") w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją
      Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30
      grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), w Budynku nie znajdują się lokale
      mieszkalne;
    - prawo własności budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
      obejmujących:
      - chodnik (działka (...), (...)),
      - zjazdy do garażu wraz z murami oporowymi (działka (...)),
      - utwardzone miejsca parkingowe (działka (...)),
      - pylony reklamowe (działka (...), (...)),

      - przepust (działka (...)),
      - fundament pod stacją ładowania pojazdów (działka (...)),
      - klatkę schodową (działka (...)) (dalej: Klatka schodowa).
    Ponadto na sąsiednich działkach (innych niż Grunt) znajdują się:
    - przyłącze kanalizacyjne i sieci sanitarna i deszczowa znajdujące się w pasie drogowym,
      wobec którego została uzyskana decyzja lokalizacyjna z (...) r. (działka (...) oraz działka
      (...)), które są przedmiotem własności Sprzedającego i w związku z tym będą
      przedmiotem Transakcji (o której mowa poniżej), pomimo że nie znajdują się na
      Gruncie Sprzedającego.
    Wskazane powyżej budowle będą określane dalej łącznie jako: Budowle.
    Klatka schodowa jest oddzielną budowlą i nie przynależy do Budynku oraz nie jest z nim
    funkcjonalnie związana (nie ma przejścia łączącego Klatkę schodową z Budynkiem), ale
    jest funkcjonalnie związana z budynkiem zlokalizowanym na sąsiedniej działce (dalej:
    Sąsiedni budynek). Klatka schodowa historycznie obsługiwała wyburzony budynek
    znajdujący się na działce ewidencyjnej nr (...) (jest to uprzedni numer, który uległ zmianie
    w czerwcu 2013 r. w wyniku podziału na działki o numerach (...) i (...)) oraz budynek
    zlokalizowany na działce sąsiedniej, tj. Sąsiedni budynek. Aktualnie Klatka schodowa
    obsługuje Sąsiedni budynek i jest przykryta konstrukcją dachu Budynku. Sąsiedni budynek
    oraz działka, na której on się znajduje nie są własnością Sprzedającego i nie będą
    przedmiotem planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.
    Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu mają i będą miały na dzień Transakcji
    charakter zabudowany, tj. na każdej z działek gruntu znajduje się przynajmniej jedna
    Budowla/Budynek.
    Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie
    Nieruchomością.
    Na Nieruchomości znajduje się także infrastruktura techniczna, na którą składają się: sieci
    telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza oraz sieć energetyczna. Infrastruktura techniczna
    nie jest jednak własnością Sprzedającego, ale należy do gestorów mediów. Wobec tego,
    Sprzedający nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do
    rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących
    podatku od towarów i usług. Zatem, nie będzie ona przedmiotem Transakcji pomiędzy
    Zainteresowanymi, o której mowa poniżej.
    Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego rejonu (...), przyjętym uchwałą (...) z (...) r. nr (...) (dalej:
    MPZP). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem I-1
    /UB, UF, UKm z przeznaczeniem pod usługi bankowe, biurowe i kultury ((...)) z garażami
    podziemnymi oraz KU z przeznaczeniem pod drogi.
    Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2013 r. Sprzedający nabył prawo
    użytkowania wieczystego Gruntu oraz własność Budynku na podstawie umowy sprzedaży
    prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością określonych innych rzeczy i
    praw zawartej z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z 22 maja 2013 r.,
    sporządzonej w formie aktu notarialnego przez P.S., notariusza w (...), Repertorium A nr
    (...). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług w zakresie sprzedaży
    Budynku i Budowli z wyjątkiem Klatki schodowej. Transakcja sprzedaży Klatki schodowej
    podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i była opodatkowana podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. W zakresie w jakim transakcja podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonał odliczenia VAT naliczonego przy
    nabyciu Nieruchomości. Podatkowe rozliczenie nabycia Nieruchomości przez
    Zainteresowanego 1 (aktualnie Sprzedającego), zostało potwierdzone w wydanych

    interpretacjach podatkowych uzyskanych przez Zainteresowanego 1 (na wniosek wspólny
    złożony ze zbywcą).
    Nabywcą w planowanej Transakcji dotyczącej Nieruchomości będzie Zainteresowany
    niebędący stroną postępowania – A. sp. z o. o. (dalej: Zainteresowany 2 lub Kupujący),
    będąca podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
    Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. doradztwo w zakresie prowadzenia
    działalności gospodarczej i pozostałe doradztwo w zakresie zarządzania oraz roboty
    budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.
    Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2025 poz. 278 ze zm.). Sprzedający i Kupujący
    w dalszej części wniosku nazywani są łącznie: Zainteresowanymi.
    Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami
    majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia
    przyszłego (Transakcja). Sfinalizowanie Transakcji (zawarcie umowy sprzedaży) planowane
    jest w 2025 r., wcześniej między stronami Transakcji zawarta zostanie umowa
    przedwstępna.
    Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomość dla celów działalności
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na jej najmie, opodatkowanym
    23% stawką podatku od towarów i usług.
    Między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku i
    poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres
    przekraczający 2 lata.
    Budynek oraz Budowle nigdy nie były (i do momentu Transakcji nie będą) wykorzystywane
    wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług. Rzeczy ruchome,
    będące również przedmiotem planowanej Transakcji (opisane poniżej), były i będą
    wykorzystywane wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i
    usług przez Sprzedającego. Z tytułu ich nabycia przysługiwało Sprzedającemu prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji
    wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej
    Budynku, czy też odpowiednio danej Budowli.
    Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym
    Transakcji obejmie następujące elementy:
    a) prawo użytkowania wieczystego Gruntu;
    b) prawo własności Budynku;
    c) prawo własności Budowli;
    d) prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego
      funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości (dalej jako: Ruchomości);
    e) istniejące na moment Transakcji umowy najmu – Kupujący z mocy prawa wstąpi w
      miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku oraz
      powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
      Kodeks cywilny;
    f) prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków z umów
      najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązania do zwrotu
      takich zabezpieczeń (w postaci: gwarancji bankowych, gwarancji podmiotów
      dominujących, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, kaucji lub
      depozytów najemców, które zostaną przekazane przez Sprzedającego Kupującemu w
      ramach Transakcji);

    g) przysługujące Sprzedającemu prawa autorskie do dokumentacji projektowej
      zrealizowanej dla Budynku, Budowli oraz wszystkich przynależności w zakresie pól
      eksploatacji wskazanych w umowach na podstawie, których te prawa nabył
      Sprzedający;
    h) istniejące na moment Transakcji prawa z tytułu gwarancji budowlanych związanych z
      Nieruchomością;
    i) przysługujące Sprzedającemu prawo ochronne do znaku towarowego słowno-
      graficznego, zarejestrowanego przez urząd patentowy, związanego z Budynkiem;
    j) przysługujące Sprzedającemu licencje na oprogramowanie (...) (system zarządzania
      budynkiem i oprogramowanie wykorzystywane do zarządzania i obsługi Budynku)
      oraz do systemu pożarowego wykorzystywane do zarządzania i obsługi Budynku (dalej
      jako: Oprogramowanie);
    k) prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej (...) r. pomiędzy Sprzedającym, a (...)
      sp. z o.o. na uruchomienie i korzystanie z oprogramowania służącego do rezerwacji i
      podglądu dostępności miejsc parkingowych w Budynku („Umowa (...) Parking”);
    l) prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej (...) r. pomiędzy Sprzedającym a (...) S.
      A. regulującej rozliczanie przez najemcę kosztów oprogramowania służącego do
      rezerwacji i podglądu dostępności miejsc parkingowych w Budynku („Umowa (...)
      Parking”).
    Jeżeli (...) nie wyrazi zgody na cesję praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z
    Umowy (...) Parking lub (...) sp. z o.o. nie wyrazi zgody na cesję praw i obowiązków
    Sprzedającego wynikających z Umowy (...) Parking przed dniem zawarcia Przyrzeczonej
    Umowy Sprzedaży (tj. przed dniem zamknięcia Transakcji), wówczas: (i) cesja praw i
    obowiązków wynikających odpowiednio z Umowy (...) Parking i/lub Umowy (...) Parking na
    podstawie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży będzie uwarunkowana od uzyskania zgody
    (...) S.A. i (...) sp. z o. o.; oraz (ii) Strony będą koordynować działania i współpracować w
    dobrej wierze po dniu zamknięcia Transakcji w celu zapewnienia, aby nie wystąpiła luka w
    świadczeniu usługi związanej z systemem rezerwacji miejsc parkingowych oraz w
    świadczeniu usługi związanej z rezerwacją miejsc parkingowych i Umową (...) Parking; oraz
    (ii) Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu
    zamknięcia Transakcji w celu zapewnienia, że nie wystąpi luka w świadczeniu usług
    związanych z systemem rezerwacji miejsc parkingowych, a koszty związane z
    funkcjonowaniem takiego systemu będą obciążać (...) S.A.;
    m)dokumentacja prawna, techniczna oraz powykonawcza związana z Nieruchomością
      będąca w posiadaniu Sprzedającego;
    n) środki pieniężne uzyskane z polisy ubezpieczeniowej oraz roszczenia wynikające z tej
      polisy w celu pokrycia kosztów napraw, które będą przeprowadzone przez Kupującego
      po Transakcji, po spełnieniu warunków określonych w umowie;
    o) prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej z (...) Sp. z o.o. dotyczącej uzyskania
      ponownej certyfikacji (...).
    Sprzedający i Kupujący uzgodnili także, że jeśli po dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy
    Sprzedaży (tj. po dniu zamknięcia Transakcji), Sprzedający będzie uprawniony do
    jakichkolwiek wiążących rękojmi budowlanych albo projektowych albo budowlanych albo
    projektowych gwarancji jakości robót związanych z: a) Budynkiem, b) pracami
    wykończeniowymi, pomiarami, wykończeniem lub ulepszeniem lokali wynajmowanych
    przez najemców na podstawie umów najmu (tzw. fit-outy), c) Budowlami lub d)
    Ruchomościami innymi niż wymienione w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, Sprzedający
    dokona cesji, w ramach wynagrodzenia z tytułu Transakcji, swoich praw wynikających z
    takich wiążących gwarancji budowlanych albo projektowych albo budowlanych albo
    projektowych gwarancji jakości robót.

    Sprzedający zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu w związku z Transakcją
    dokumentacji prawnej, technicznej, projektowej, powykonawczej związanej z
    Nieruchomością oraz dokumentacji dotyczącej bieżącej obsługi Nieruchomości (w tym
    instrukcje obsługi dotyczące urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje dotyczące
    bezpieczeństwa Budynku i jego systemu ochrony przeciwpożarowej, książkę obiektu
    budowlanego, karty dostępu do Budynku, świadectwo charakterystyki energetycznej
    Budynku), w zakresie posiadanym przez Sprzedającego.
    Na dzień zamknięcia Transakcji Sprzedający doręczy Kupującemu zgodę na przeniesienie
    decyzji z (...) r. zezwalającej na lokalizację infrastruktury kanalizacyjnej i deszczowej w
    pasie drogowym bez dodatkowego wynagrodzenia (wynagrodzenie z tytułu Transakcji
    będzie obejmować wynagrodzenie za ww. zgodę).
    Zainteresowani wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione inne niż wyżej
    wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia (w tym w drodze cesji) umowy o
    zarządzanie Nieruchomością.
    Zamiarem Zainteresowanych jest również to, aby nie doszło do przeniesienia (w drodze
    cesji) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z
    funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów,
    zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.).
    Zamiarem stron Transakcji jest, aby do dnia zamknięcia Transakcji Sprzedający
    wypowiedział te umowy i aby umowy te nie zostały przeniesione na Kupującego w ramach
    Transakcji.
    W takim przypadku, po rozwiązaniu umów przez Sprzedającego, Kupujący zawrze nowe
    umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy serwisowe, mające na celu
    zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, z wybranymi przez siebie
    usługodawcami (przy czym, zgodnie z wolą Kupującego, mogą to być usługodawcy
    aktualnie posiadający umowy ze Sprzedającym na obsługę Nieruchomości).
    W drodze wyjątku, gdyby z różnych względów nie wszystkie umowy serwisowe związane z
    funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości udało się zakończyć przed dniem zamknięcia
    Transakcji, niektóre umowy mogą zostać przeniesione na Kupującego w ramach cesji
    (wyłącznie umowy na media), albo mogą zostać utrzymane przez Sprzedającego do czasu
    zawarcia nowych umów przez Kupującego (w takim przypadku Sprzedający będzie
    refakturował na Kupującego koszty ponoszone w tym okresie z tytułu utrzymanych
    czasowo umów).
    Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:
    a) umowa o zarządzanie Nieruchomością;
    b) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego (w tym prawa i obowiązki z
      umów związanych ze świadczeniem usług księgowych, prawnych, marketingowych,
      itp.);
    c) umowy związane z obsługą serwisową Nieruchomości (wyjątkiem mogą być
      pojedyncze umowy zgodnie z informacją wskazaną powyżej);
    d) umowy o finansowanie Nieruchomości;
    e) rachunki bankowe Sprzedającego;
    f) wierzytelności (z wyjątkiem wierzytelności związanych z elementami będącymi
      przedmiotem planowanej Transakcji);
    g) środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z
      zabezpieczeń umów najmu lub gwarancji budowlanych tj. depozytów lub kaucji
      pieniężnych) i inne prawa majątkowe Sprzedającego;

    h) księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzeniem działalności
      gospodarczej przez Sprzedającego (inne niż te opisane w niniejszym wniosku,
      dotyczące Nieruchomości);
    i) oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli nazwa przedsiębiorstwa
      Sprzedającego w rozumieniu przepisów KC);
    j) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż
      wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości, w taki sposób który obciąża
      użytkowanie wieczyste Gruntu lub tytuł własności Budynku lub Budowli;
    k) know – how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego;
    l) źródła finansowania działalności Sprzedającego.
    Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem na Kupującego jakichkolwiek pracowników
    Sprzedającego, w tym również w ramach przejścia zakładu pracy.
    Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też
    oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi
    również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych czy
    podatkowych.
    Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia działalności opodatkowanej
    podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie nieruchomości. Transakcja
    dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności
    gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie
    prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy
    pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.
    Zainteresowani będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni
    podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym,
    do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, złożą zgodne
    oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wyborze opcji opodatkowania dostawy
    Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11
    ustawy o podatku od towarów i usług). Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o
    rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło Budynku i wszystkich Budowli objętych
    Transakcją.
    Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego i
    przekazaną Kupującemu w dniu Transakcji.
    W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że Budynek zlokalizowany na działkach nr (...)
    i (...) spełnia definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowlane. Przyłącze kanalizacyjne
    stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
    Ponadto, wszystkie opisane we wniosku naniesienia z wyjątkiem Budynku zostały
    zdefiniowane jako „Budowle”. Tym samym, przedmiotem dostawy poza Budynkiem będą
    takie budowle jak: chodnik (działka (...), (...)), zjazdy do garażu wraz z murami oporowymi
    (działka (...)), utwardzone miejsca parkingowe (działka (...)), pylony reklamowe (działka (...),
    (...)), przepust (działka (...)), fundament pod stacją ładowania pojazdów (działka (...)), klatka
    schodowa (działka (...)) oraz znajdujące się na sąsiednich działkach (innych niż grunt): sieci
    sanitarna i deszczowa znajdujące się w pasie drogowym.
    Dodatkowo, wskazali Państwo, że przedmiotowe przyłącze kanalizacyjne jest częścią
    składową Budynku, ponieważ jest z nim fizycznie połączone i zapewnia możliwość
    użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast, sieć sanitarna i
    deszczowa stanowią odrębne Budowle.

    Żadne z naniesień określonych we wniosku jako „Budowle” znajdujące się na działkach,
    których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży nie stanowi
    ruchomości, tj. nie jest częścią składową Budynku. Jednakże, jedyną częścią składową
    Budynku jest przyłącze kanalizacyjne, ponieważ jest z nim fizycznie połączone.
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę
    jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w
    uzupełnieniu
    Czy opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września
    2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 4)
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane
    w uzupełnieniu
    W Państwa ocenie, przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa), na rzecz
    Kupującego w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy z chwilą
    dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
    Stosownie do art. 2 pkt 4 omawianej ustawy, nie podlegają podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w
    ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności
    rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla
    ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych
    czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem
    obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie
    sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej
    pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii
    Europejskiej.
    Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od
    Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.
    Zarówno, Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi
    zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

    Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem
    właściwej stawki podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, Państwa zdaniem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i
    usług, powyższa czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym
    zdarzeniu przyszłym.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym – 2%,
        b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa
    sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych

    przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
    przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww.
    ustawy).
    Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy
    czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in.
    nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a)
    wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest
    czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo
    zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo wieczystego
    użytkowania Gruntu (tj. działki nr (...), nr (...) oraz nr (...) ) wraz z prawem własności

    posadowionych na gruncie Budynku i Budowli określonych we wniosku łącznie
    Nieruchomością. Ponadto, na sąsiednich działkach (innych niż Grunt), znajduje się
    przyłącze kanalizacyjne, które jest częścią składową Budynku oraz przyłącze sieci
    sanitarnej i deszczowej, które stanowią odrębną budowlę. Na Nieruchomości znajduje się
    infrastruktura techniczna, która stanowi własności przedsiębiorstwa przesyłowego i nie
    będzie przedmiotem Transakcji. Wskazali Państwo, że żadne z naniesień (oprócz przyłącza
    kanalizacyjnego), znajdujących się na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie
    jest częścią składową Budynku.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
      zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
    - czynność zbycia nakładów (budowli sieci sanitarnej i deszczowej w pasie drogowym)
      stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od
      towarów i usług, a tym samym podlega opodatkowaniu (przepisy ustawy o podatku od
      towarów i usług nie przewidują zwolnienia dla czynności odpłatnego zbycia nakładów)
      tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ww. ustawy właściwą stawką podatku od
      towarów i usług;
    - transakcja sprzedaży Budynku, Budowli (za wyjątkiem nakładów na sieci sanitarną i
      deszczową) i przyłącza kanalizacyjnego, które jest częścią składową Budynku, będzie
      korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na
      podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.
    - jeśli Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze
      zwolnienia od podatku od towarów i usług (w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im
      przysługuje) i złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od
      towarów i usług, to dostawa budynków i budowli, a co za tym idzie także Gruntu, na
      którym są posadowione, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki
      podatku od towarów i usług.
    A zatem, skoro omawiana opisana we wniosku Transakcja sprzedaży będzie podlegała
    faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku
    zwolniona (bo strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim
    zwolnienie to im przysługuje), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie
    zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W
    konsekwencji cała opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydano odrębne rozstrzygnięcie znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy – Ordynacja podatkowa.