Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-296/15-2/BH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-05
Teza: Spółka będzie miała prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 7 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych (pytanie nr 1 i nr 2 wniosku) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT do dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych (pytanie nr 1 i 2).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Firma A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej nazywana „Spółką” lub „Wnioskodawcą”) prowadzi działalność na rynku nieruchomości. Akt założycielski Wnioskodawcy wskazuje, że przedmiotem jego działalności są:

1.  Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,
2.  Roboty budowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
3.  Roboty budowlane specjalistyczne,
4.  Działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości,
5.  Działalność w zakresie architektury i inżynierii, badania i analizy techniczne.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (Repertorium Nr xxx) z dnia 2 października 2014 r. Spółka kupiła nieruchomość od osoby prawnej, firmy B. Spółka z o.o. (dalej nazywana „Sprzedawcą”). Przed zawarciem transakcji sprzedaży Sprzedawca miał status czynnego podatnika VAT. Przedmiotem powyższej transakcji było m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków na tym gruncie posadowionych oraz lokalu położonych w C, przy ul. D. 4. Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą dla wymienionej nieruchomości (dalej: KW).

Z opisu przedmiotu umowy wynika, iż zgodnie z odpisem księgi wieczystej xxx z dnia 2 października 2014 r. firma B. Spółka z o.o. była do 30 sierpnia 2010 r. współużytkownikiem wieczystym w częściach: xxx, stanowiących łącznie udział w wysokości 99/100 (dziewięćdziesiąt setnych) części gruntu, położonego w C, przy ul. D. 4, stanowiącego działkę o powierzchni 422 m2, oraz w takim samym udziale współwłaścicielem zlokalizowanego na niej budynku, opisanego jako siedmiokondygnacyjny budynek mieszkalny (kamienica), stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności.

W akcie notarialnym wskazano, że na dzień 2 października 2014 r. w dziale II KW jako właściciela gruntu wpisano Miasto C, zaś jako współużytkownik wieczysty i współwłaściciel budynku firma B. Spółka z o.o. Nadto do księgi jako współużytkownik wieczysty i współwłaściciel budynku w udziale wynoszącym 1/100 (jedną setną) części wpisany jest każdoczesny właściciel wyodrębnionego lokalu o numerze 13A stanowiącego odrębną własność położonego w C, przy ul. D. 4, dla którego prowadzona jest księga wieczysta. Według stanu księgi na dzień 2 października 2014 r. jako właściciel lokalu w dziale II KW wpisana była B. Spółka z o.o.

Wnioskodawca informuje, że udział w wysokości 99/100 (dziewięćdziesiąt dziewięć setnych) części prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku położonego w C, przy ul. D. 4, objętych księgą wieczystą xxx oraz lokalu nr 13A położonego pod tym samym adresem, wraz z prawami związanymi z jego własnością, a objęty księgą wieczystą xxx zostały nabyte bez podatku VAT, gdyż sprzedaż przedmiotów umowy podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług zgodnie z odpowiednio art. 43 ust.1 pkt 10 lub 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT. Transakcja była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Spółka otrzymała fakturę VAT dokumentującą tę sprzedaż, z której wynika, że sprzedaż zwolniona jest od VAT.

Spółka z o.o NO 4 Sp.k. nabyła nieruchomość, tj. starą używaną kamienicę mieszkalną bez lokatorów. Obiekt został wzniesiony w 1913 roku, wówczas nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie. Kamienica ta została wybudowana w czasie, kiedy nie było jeszcze VAT w Polsce. Budynek mieszkalny zlokalizowany na nieruchomości został wpisany do Rejestru Zabytków na podstawie decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nr xxx z dnia 6 listopada 2012 r.

W kamienicy znajdują się lokale mieszkalne, a metraże mieszkań są w przedziale 150-170 metrów kwadratowych oraz lokale użytkowe. Poszczególne lokale w przedmiotowej nieruchomości nie zostały wyodrębnione (nie mają własnych ksiąg wieczystych), zakupiona nieruchomość jest nieruchomością inwestycyjną, została zakupiona w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych poprzez uzyskanie zysku z tytułu wzrostu jej wartości w przyszłości, przez co Spółka kwalifikuje ją jako towar zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie są od niej naliczane odpisy amortyzacyjne. W związku z zakupem tej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, że przy zakupie była spełniona przesłanka art. 43 ust.1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość była wyższa niż 30% wartości początkowej obiektu. Spółka informuje, że poniosła wydatki związane z bieżącym utrzymaniem obiektu są to głównie nakłady porządkowe kamienicy, w celu jej „odświeżenia” i łatwiejszego znalezienia nabywców.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w chwili obecnej, Wnioskodawca planuje dokonać wyodrębnienia własności samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Każdy z nich będzie miał samodzielną księgę wieczystą. Metraże mieszkań będą w przedziale 150-170 m2 i mniejsze. W części dolnej kondygnacji budynku mieszkalnego na parterze są lokale użytkowe, które stanowią około 10% powierzchni użytkowej budynku. Następnie Spółka zamierza sprzedawać nieruchomości, która obejmuje udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności lokalu. Same lokale mieszkalne będą w większości sprzedawane w stanie „do remontu” lub po przeprowadzeniu części prac na wniosek konkretnego nabywcy lokalu.

W wyniku wyodrębnienia własności poszczególnych lokali Spółka uzyska składniki majątku w postaci lokali mieszkalnych i użytkowych, a ich sprzedaż będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Przedmiotem będzie sprzedaż mieszkań i lokali użytkowych wraz z udziałem we współwłasności części domu oraz urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. klatka schodowa, dach itp. odpowiadającym ułamkowemu udziałowi częściom przedmiotowych elementów wspólnych). Wpis nabywcy samodzielnego lokalu mieszkalnego czy użytkowego do księgi wieczystej nastąpi po dokonaniu sprzedaży. Zgodnie z planami, transakcja sprzedaży nieruchomości przez Spółkę miałaby być dokonana jeszcze w 2015 r.

Ponadto Wnioskodawca informuje, że część budynku, w której nie zostaną prawnie wyodrębnione jako samodzielne lokale mieszkaniowe czy lokale użytkowe Spółka zamierza odrestaurować. Szacowana wartość usług robót budowlanych nie przekroczy 30% wartości początkowej powierzchni budynku mieszkalnego objętej planowanym remontem.

W związku z tym Wnioskodawca informuje, że zostanie zawarta umowa z przyszłym Wykonawcą usługi na wykonanie prac remontowo-budowlanych powierzchni w budynku mieszkalnym bez rozróżniania na lokale mieszkalne i użytkowe.

W ocenie Spółki stawka podatku VAT w wysokości 8% powinna być zastosowana do usługi wykonania prac remontowo-budowlanych w budynku mieszkalnym bez względu na to, że w budynku tym usytuowane są również lokale użytkowe. Roboty remontowo-budowlane dotyczyłyby budynku mieszkalnego sklasyfikowanego w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży prawnie wyodrębnionych jednostkowych lokali mieszkalnych w tym o powierzchni przekraczającej 150 m2 i lokali użytkowych z ułamkową częścią udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu objęta będzie zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT?
2.  Czy dokonanie nowego podziału kamienicy, w wyniku którego lokal mieszkalny np. o metrażu 170 m2 podzielono by na dwa mniejsze, a także podzielenie lokalu użytkowego na mniejsze, a następnie ich prawne wyodrębnienie czy w przypadku sprzedaży będzie podlegało zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust.1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z uregulowaniami prawnymi dotyczącymi stosowania przepisów ustawy o VAT wynikającymi z art. 2 pkt 6 tej ustawy pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Jednocześnie, zgodnie z art. 8 ust 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów. W świetle powyższej definicji towarów oraz praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Sprzedaż udziału w nieruchomości to przeniesienie na nabywcę prawa majątkowego, jakim jest udział we współwłasności nieruchomości. W ten sposób dochodzi do zmiany podmiotu tego prawa. Udział jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT, a więc w wyniku jego zbycia następuje przeniesienie prawa do rozporządzenia jak właściciel. Zatem w świetle art. 7 ust. 1 w związku z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT czynności, które zamierza wykonywać Spółka tj. sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawnie wyodrębnionych w kamienicy lokali mieszkalnych i wyodrębnionych lokali użytkowych stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy o VAT mieści się w definicji sprzedaży.

Ad 1

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje zwolnienie z opodatkowania dostawę (czyli m.in. sprzedaż) budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a.

Jednocześnie w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 8 ustawy o VAT) co oznacza, że w sytuacji, gdy sprzedaż budynku lub jego części podlega zwolnieniu z opodatkowania, również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek zostaje zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Spółki każda transakcja zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości połączona z jej fizycznym wydaniem jest na gruncie ustawy o podatku VAT dostawą towarów, do której mogą mieć zastosowanie zwolnienia z opodatkowania uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem pierwsze zasiedlenie to - najogólniej rzecz ujmując - pierwsza czynność opodatkowana odnosząca się do danego budynku po jego wybudowaniu bądź ulepszeniu.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym w wyroku z dnia 30 października 2014 r. w sprawie o sygn. akt I FSK1545/13, pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, warunkujące o prawie podatnika VAT do nieopodatkowanego zbycia budynków, budowli lub ich części, rozumieć należy w sposób potoczny.

W sytuacji gdy dostawa budynku, nie może być objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z opodatkowania VAT podlega również dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 7a) ustawy o VAT warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszanym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z ustawą o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

W ocenie Spółki uznać należy, że w niniejszej sprawie sprzedaż mieszkań i lokali użytkowych będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie dotyczyłoby także lokali, które powstałyby po nowym podziale lokali, po przebudowaniu i w wyniku tych zmian doszłoby do wyodrębnienia nowych lokali mieszkalnych lub użytkowych (nowych części nieruchomości) powstałych w kamienicy przy ul. D. 4 w Warszawie.

Jednak warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest brak prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu, wybudowaniu nieruchomości co zostało spełnione, oraz brak prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z poniesieniem wydatków na ich ulepszenie, a jeżeli takie wydatki miały miejsce, to musiałyby być niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca wyraża pogląd, że w świetle ustawy o VAT brak prawa do odliczenia oznacza, że w momencie dokonanego zakupu Spółka nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego, czyli w momencie zakupu wystąpił czynnik obiektywny, który determinował jego brak (szczególny przepis określający, że podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z danym zakupem). Brak prawa do odliczenia nie dotyczy więc sytuacji, gdy podatnik dobrowolnie z niego zrezygnował.

W przedstawionym stanie faktycznym sprawy sprzedaż kamienicy przez firmę B. Spółka z o.o. podlegała zwolnieniu z podatku VAT zgodnie z odpowiednio art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

A . Sp. z o.o. NO 4 Sp.k. przedmiotową kamienicę nabyła 2 października 2014 r. wraz z prawem udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu bez podatku VAT i w okresie posiadania nieruchomości nie dokonywano żadnych istotnych ulepszeń.

Zdaniem Wnioskodawcy może zatem Spółka skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych także tych, których metraż przekracza 150 metrów kwadratowych i lokali użytkowych.

Należy dodać, że jeśli po obu stronach transakcji sprzedaży występować będą podatnicy VAT czynni, to Spółka i Nabywca lokalu mogą wybrać opodatkowanie dla takiej dostawy.

Jak wynika bowiem z przepisów art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to powinno zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Ad 2

Jak wspomniano powyżej w kamienicy znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe nie wyodrębnione nieposiadające odrębnej księgi wieczystej, poza lokalem nr 13A, który ma odrębną księgę wieczystą. Spółka rozważa dokonanie nowego podziału architektonicznego kamienicy, w wyniku którego lokal użytkowy czy mieszkalny np. o metrażu 170 m2 podzielono by na dwa mniejsze.

Wnioskodawca podejmuje działania żeby wyodrębnić lokale mieszkalne, użytkowe żeby każdy z nich miał odrębną księgę wieczystą. Następnie Spółka zamierza je sprzedać. Wnioskodawca szacuje, że wydatki w związku z fizycznym podziałem, wyodrębnieniem, ulepszeniem lokalu nie przekraczałyby 30% wartości początkowej danego lokalu. Spółka zakłada, że w momencie poniesienia wydatków Wnioskodawca posiadać będzie dokumenty (np. kosztorys), z których wynikać będzie, że wydatki na podział, wyodrębnienie, ulepszenie poszczególnych lokali (konkretne wydatki przypisane do konkretnego lokalu), po zsumowaniu nie przekroczą 30% wartości początkowej tego lokalu.

Spółka wyraża pogląd, że do sprzedaży lokalu będzie mogła zastosować zwolnienie z podatku VAT. Wynika to z faktu, że Spółka nie miała prawa do ich odliczenia podatku naliczonego przy zakupie kamienicy i jeżeli nakłady poniesione na podzielone i prawnie wyodrębnione lokale mieszkalne lub użytkowe nie przekroczą 30% ich wartości początkowej to sprzedaż tych lokali będzie objęta zwolnieniem od podatku. Zwolnienie z opodatkowania VAT będzie obejmowało także zbycie użytkowania wieczystego gruntu przypisanego udziałem do danego lokalu.

Z przedstawionego przyszłego zdarzenia wynika, iż zwolnienie z podatku VAT dotyczyłoby także lokali, które powstałyby po nowym podziale powierzchni lokalowej, po przebudowaniu i w wyniku tych zmian doszłoby do prawnego wyodrębnienia nowych lokali mieszkalnych lub użytkowych (nowych części nieruchomości) powstałych w kamienicy przy ul. D. 4 w C.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z powyższych przepisów wynika, że czynność sprzedaży gruntów jak również sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W treści ustawy ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust . 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Ponadto, w świetle ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT wówczas prawo wieczystego użytkowania gruntu jest opodatkowane tą samą stawką podatku. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy z dnia 2 października 2014 r. dokonał zakupu prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności siedmiokondygnacyjnego budynku mieszkalnego (kamienicy) na tym gruncie posadowionego położonego przy ul. D. 4. W budynku tym jeden z lokali mieszkalnych – lokal nr 13A - stanowi odrębną własność. Dla tego lokalu prowadzona jest odrębna księga wieczysta. W części dolnej kondygnacji budynku mieszkalnego znajdują się lokale użytkowe, które stanowią około 10% powierzchni użytkowej budynku.

Wnioskodawca wskazuje, że przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT z tego względu, że jej dostawa była zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Spółka nabyła nieruchomość bez lokatorów. W budynku znajdują się lokale mieszkalne o powierzchni 150-170 m2 oraz lokale użytkowe. Poszczególne lokale w przedmiotowej nieruchomości nie zostały wyodrębnione, poza lokalem nr 13A.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje wyodrębnienie własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz użytkowych a następnie ich sprzedaż. Metraże mieszkań będą w przedziale 150-170 m2 i mniejsze. Lokale mieszkalne będą sprzedawane w stanie „do remontu” lub po przeprowadzeniu części prac na wniosek konkretnego nabywcy lokalu. Przedmiotem dostawy będzie także udział w częściach wspólnych budynku. Część budynku, w której nie zostaną wyodrębnione jako samodzielne lokale mieszkalne objęte lub lokale użytkowe Spółka zamierza odrestaurować. Szacowana wartość usług robót budowlanych nie przekroczy 30% wartości początkowej powierzchni budynku mieszkalnego objętej planowanym remontem.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy planowana transakcja sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, w tym lokali o powierzchni przekraczającej 150 m2 i lokali użytkowych z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Jak wskazano powyżej, dostawa nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, które to przepisy zawierają warunki jakie muszą być spełnione do zastosowania tego zwolnienia. Warunkiem zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 jest aby dostawa nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, rozumianego jako oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi po wybudowaniu tego budynku, budowli lub ich części lub też po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Dostawa nie może także odbywać się przed pierwszym zasiedleniem. Ponadto ze zwolnienia na podstawie tego przepisu nie może korzystać dostawa budynku, budowli lub ich części w sytuacji gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z okoliczności przedstawionych w analizowanej sprawie wynika, że dostawa budynku mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy była udokumentowana fakturą z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy. Należy zauważyć, że zastosowanie do czynności sprzedaży art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wskazuje, że w stosunku do części nieruchomości do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło. Skoro Wnioskodawca po nabyciu nieruchomości nie dokonywał w stosunku do tej części nieruchomości wydatków na jej ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej sprzedawanych lokali to należy stwierdzić, że Wnioskodawca ma prawo dokonać dostawy wyodrębnionych na własność samodzielnych lokali mieszkalnych oraz użytkowych z zastosowaniem zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Oznacza to, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy lokali (lokali w stosunku, do których zastosowano zwolnienie od podatku na rzecz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), pod warunkiem że Wnioskodawca jak i nabywca lokali będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokali, przy czym oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi spełniać wymogi zawarte w art. 43 ust. 11ustawy.

W odniesieniu zaś do sprzedaży części nieruchomości (w postaci lokali mieszkalnych i użytkowych), której dostawa na rzecz Wnioskodawcy była zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie mógł dokonać sprzedaży tych lokali również z zastosowaniem zwolnienia od podatku na podstawie tego przepisu. Jak z wniosku wynika, Wnioskodawcy przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ taki podatek nie wystąpił, jak również Wnioskodawca nie dokonywał wydatków na ulepszenie, których wartość byłaby wyższa niż 30% wartości wartości początkowej tej części obiektu. Spółka ponosiła wydatki związane jedynie z bieżącym utrzymaniem obiektu i były to głównie nakłady porządkowe kamienicy w celu jej odświeżenia i lepszego pozyskania nabywców.

Zwolnienie od podatku, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, ma również zastosowanie do dostawy ułamkowych części udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Ponadto, należy wskazać, że w odniesieniu do części nieruchomości (na którą składają wyodrębnione lokale mieszkalne i użytkowe), która została nabyta z zastosowaniem zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jeżeli była przedmiotem pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (np. umowy najmu, dostawy) i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę wyodrębnionych lokali upłynie okres nie krótszy niż 2 lata, Spółka będzie miała prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a co za tym idzie Spółka będzie mogła wybrać opcję opodatkowania tej dostawy po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Z wniosku wynika ponadto, że Spółka rozważa dokonanie nowego podziału architektonicznego kamienicy, w wyniku którego lokal użytkowy czy mieszkalny np. o metrażu 170 m2 podzielony zostałby na dwa mniejsze lokale. Wnioskodawca szacuje, że wydatki w związku z fizycznym podziałem, wyodrębnieniem, ulepszeniem lokalu nie przekraczałyby 30% wartości początkowej danego lokalu. Spółka zakłada, że w momencie poniesienia wydatków Wnioskodawca posiadać będzie dokumenty (np. kosztorys), z których wynikać będzie, że wydatki na podział, wyodrębnienie, ulepszenie poszczególnych lokali (konkretne wydatki przypisane do konkretnego lokalu), po zsumowaniu nie przekroczą 30% wartości początkowej tego lokalu.

Wątpliwości Spółki dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy, pozwala stwierdzić, że podział lokali zarówno o charakterze mieszkalnym jak i użytkowym na lokale o mniejszej powierzchni pozostaje bez wpływu na prawo Wnioskodawcy do zastosowania zwolnienia od podatku. Analogicznie więc, jak w sytuacji przedstawionej w punkcie 1 w odniesieniu do tej części nieruchomości, której dostawa na rzecz Wnioskodawcy korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy stwierdzić, że dostawa lokali po podziale również może korzystać ze zwolnienia na podstawie tego przepisu. Zastosowanie przez dostawcę zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oznaczało, że sprzedaż tej części nieruchomości nie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia ani też w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Natomiast lokale znajdujące się w części nieruchomości, w stosunku do której dostawca zastosował na rzecz Wnioskodawcy zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, Wnioskodawca może sprzedać ze zwolnieniem od podatku na podstawie tego właśnie przepisu. Zwolnienie od podatku będzie także obejmowało zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w części przypisanej do danego lokalu.

Podobnie jak przy sprzedaży wyodrębnionych lokali również w tym przypadku, Spółka w odniesieniu do części nieruchomości (na którą składać się będą lokale po podziale), która została nabyta z zastosowaniem zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jeżeli była przedmiotem pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (np. umowy najmu, dostawy) i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę podzielonych lokali upłynie okres nie krótszy niż 2 lata, Spółka będzie miała prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a co za tym idzie Spółka będzie mogła wybrać opcję opodatkowania tej dostawy po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa lokali po nowym podziale będzie korzystała zwolnienia od podatku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa ( art . 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi ( art . 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.