Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-955/13/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-12-17
Teza: Zniesienie współwłasności nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; wybudowanie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 19 września 2013 r. (data otrzymania 24 września 2013 r.), uzupełnionym 25 listopada 2013 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 14 listopada 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-955/13/MW, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 25 listopada 2013 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupili 7 lipca 2005 r. działkę nr 28/11 o powierzchni 19 arów. W dniu 11 września 2009 r. dokonano podziału działki 28/11 o powierzchni 19 arów na dwie działki o nr 28/12 o powierzchni 10 arów i 28/13 o powierzchni 9 arów. Oboje małżonkowie nadal pozostawali właścicielami działek.

W dniu 16 marca 2010 r. małżonkowie uzyskali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego o dwóch lokalach mieszkalnych tzw. bliźniak wraz z infrastrukturą techniczną na działce 28/13 o powierzchni 9 arów. Budowa trwała od 2010 r. do 2013 r. W dniu 28 marca 2013 r. miało miejsce zakończenie budowy i uzyskanie zgody na użytkowanie budynku mieszkalnego.

W dniu 16 maja 2013 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską. W dniu 13 czerwca 2013 r. miało miejsce sądowe zniesienie współwłasności i podział fizyczny nieruchomości tzw. bliźniaka, który polegał na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części odpowiadała wielkości udziału we współwłasności i odbył się bez spłat i dopłat. W lipcu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał swoją nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

*   umowa majątkowa małżeńska zawiera postanowienie, że wyłączona zostaje wspólność ustawowa majątkowa małżeńska w czasie trwania związku małżeńskiego i wprowadzona zostaje rozdzielność majątkowa bez wyrównania dorobku, bez spłat i dopłat,
*   wartość nieruchomości na dzień dokonania zniesienia współwłasności wynosiła 400.000 zł,
*   wartość wyodrębnionego lokalu (tj. 1/2 bliźniaka), który Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność wynosiła 200.000 zł. Nabycie w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości odpowiada wielkością udziałowi posiadanemu przed zniesieniem współwłasności tej nieruchomości.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie skutkować po stronie Wnioskodawcy powstaniem zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkować po jego stronie powstaniem zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego uregulowania, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupili 7 lipca 2005 r. działkę nr 28/11 o powierzchni 19 arów. W dniu 11 września 2009 r. dokonano podziału tej działki na dwie działki: o nr 28/12 i 28/13. Na działce 28/13 małżonkowie wybudowali w latach 2010-2013 budynek mieszkalny z dwoma lokalami mieszkalnymi tzw. bliźniak wraz z infrastrukturą techniczną. W dniu 16 maja 2013 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której wprowadzona została rozdzielność majątkowa. W dniu 13 czerwca 2013 r. miało miejsce sądowe zniesienie współwłasności i podział fizyczny nieruchomości tzw. bliźniaka, który polegał na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej. Wartość całej nieruchomości na dzień dokonania zniesienia współwłasności wynosiła 400.000 zł, natomiast wartość wyodrębnionego lokalu (tj. 1/2 bliźniaka), który Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność wynosiła 200.000 zł. W lipcu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał swoją nieruchomość.

W omawianej sprawie istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciel) dokonuje jedynie podziału nieruchomości, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działki) w 2009 r. nie stanowił daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem. W wyniku samego podziału działki nie zmieniła się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Kolejnym zdarzeniem była budowa na jednej z działek budynku mieszkalnego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Z kolei stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd bądź w przypadku ustania małżeństwa między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast w myśl art. 501 zdanie pierwsze ww. Kodeksu – w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Uznać zatem należy, że w omawianej sprawie w wyniku zawarcia 16 maja 2013 r. umowy majątkowej małżeńskiej wyłączającej wspólność ustawową małżeńską, małżonkowie stali się współwłaścicielami nieruchomości w udziałach po 1/2.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to m.in. fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

W omawianej sprawie, jak wskazuje Wnioskodawca, w dniu zniesienia współwłasności wartość rynkowa całej nieruchomości (bliźniaka) wynosiła 400.000 zł, natomiast wartość lokalu otrzymanego przez niego w wyniku tej czynności prawnej wynosiła 200.000 zł.

Jeżeli zatem w istocie wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału jaki Wnioskodawca posiadał w całej nieruchomości (bliźniaku), to w dacie zniesienia współwłasności w 2013 r. nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższymi rozważaniami należy stwierdzić, że nabycie otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności lokalu nastąpiło w 2005 r., tj. w dacie nabycia działki, na której wybudowany został budynek, w którym omawiany lokal się znajduje, co oznacza, że pięcioletni termin – określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy – upłynął z końcem 2010 r. Tym samym sprzedaż ww. lokalu po tej dacie nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko wnioskodawcy uznać należało zatem za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.