Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-1.4011.288.2022.2.JF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-28
Teza: Możliwość pomniejszenia przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego o koszty uzyskania przychodu.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6e; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6f; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e-ust. 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e-ust. 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e-ust. 5

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości pomniejszenia przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego o koszty uzyskania przychodu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w roku 2017 nabył w drodze spadku nieruchomość, którą sprzedał w roku 2018. Przychód z odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości przeznaczył na własne cele mieszkaniowe i w złożonym za 2018 r. zeznaniu PIT-39 kwotę uzyskaną ze sprzedaży zadeklarował jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W roku 2019 zgodnie ze złożoną deklaracją Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości, z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Cena nabytej nieruchomości była wyższa niż kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, co oznacza, że Wnioskodawca spełnił warunki do zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W roku 2022 Wnioskodawca zamierza sprzedać nabytą w 2019 r. nieruchomość i nie zamierza korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego**

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Przychody uzyskane z przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawca zamierza zaliczyć zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do odpłatnego zbycia nieruchomości z majątku osobistego nie mającego związku z działalnością gospodarczą.

Wymieniona we wniosku nieruchomość jest własnością Wnioskodawcy.

Wskazaną we wniosku nieruchomość Wnioskodawca zakupił z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Budynek wymagał kapitalnego remontu i nie nadawał się do zamieszkania. Do dnia dzisiejszego budynek jest remontowany, co oznacza, że nigdy w nim Wnioskodawca nie mieszkał. Ze względu na znaczny wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny Wnioskodawca jest zmuszony do sprzedaży budynku, w którym miał zamiar zamieszkać na stałe.

Zbywana nieruchomość to budynek wolnostojący wraz z gruntem.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej, nieruchomość, którą zamierza sprzedać nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy nie była też udostępniana odpłatnie lub nieodpłatnie osobom trzecim.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca doprecyzował uzasadnienie do swojego stanowiska w sprawie.

**Pytanie**

Czy ustalając dochód od planowanej sprzedaży nieruchomości nabytej w 2019 roku, do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć wartość zakupionej nieruchomości, który to zakup uwzględnił w uldze na własne cele mieszkaniowe przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej odpłatnie są udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tej nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. Oznacza to, że podstawą obliczenia podatku od zamierzonej sprzedaży nieruchomości będzie dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tej nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów, pomimo, że wydatki te uprawniały Wnioskodawcę do skorzystania z ulgi mieszkaniowej zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia.

Zgodnie z opisem zawartym we wniosku w roku 2017 nabył w drodze spadku nieruchomość, którą sprzedał w roku 2018. Przychód z odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości przeznaczył na własne cele mieszkaniowe i w złożonym za 2018 r. zeznaniu PIT-39 kwotę uzyskaną ze sprzedaży zadeklarował jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W roku 2019 zgodnie ze złożoną deklaracją Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości, z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Cena nabytej nieruchomości była wyższa niż kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, co oznacza, że Wnioskodawca spełnił warunki do zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W roku 2022 Wnioskodawca zamierza sprzedać nabytą w 2019 r. nieruchomość i nie zamierza korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Pana budzi kwestia, czy ustalając dochód od planowanej sprzedaży nieruchomości nabytej w 2019 roku, do kosztów uzyskania przychodu może Pan zaliczyć wartość zakupionej nieruchomości, który to zakup uwzględnił w uldze na własne cele mieszkaniowe przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika więc jednoznacznie, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na jej nabycie wynikającą z aktu notarialnego czyli cenę zakupu i wydatki na sporządzenie aktu notarialnego obejmujące koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.

Ustawodawca nie określa w nim szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia, o których mowa w tym przepisie powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty przekazanej zbywcy na nabycie nieruchomości mogą obejmować np. wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przy czym przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozbawiają podatnika możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatków, które uprzednio zostały uwzględnione do zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu planowanej w 2022 r sprzedaży nieruchomości nabytej w 2019 roku, może Pan zaliczyć wartość zakupionej nieruchomości, który to zakup uwzględnił w uldze na własne cele mieszkaniowe przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Pana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, tutejszy Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko Pana sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nie objęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;70

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).