Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-678/14-4/IR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-12-02
Teza: W zakresie stawki podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2014 r. (data wpływu 8 września 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 4 listopada 2014 r. (data wpływu 6 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   pytania nr 1, nr 2 i nr 3 – **jest prawidłowe,**

*   pytania nr 4 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2014r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 listopada 2014 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

… Spółka z o.o. (Wnioskodawca) w roku 2007 rozpoczęła budowę osiedla domów jednorodzinnych zlokalizowanego w…\`(...)\` Teren pod budowę osiedla został zakupiony przez Spółkę z wykorzystaniem kredytu bankowego. Powyższa nieruchomość obecnie składa się z 38 działek o łącznej powierzchni 1,4558 ha. Na dzień składania niniejszego wniosku działki te stanowią w części tereny niezabudowane, a w części nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, z których część jest w trakcie realizacji. Inwestycja prowadzona była w ramach działalności gospodarczej Spółki, która będąc podatnikiem VAT na bieżąco dokonywała odliczeń podatku naliczonego związanego z zakupami dotyczącymi tej inwestycji. Podstawą rozpoczęcia inwestycji była decyzja nr …. Prezydenta Miasta … z dnia 6 maja 2008 r., który udzielił pozwolenia na budowę zespołu jednorodzinnych wolnostojących budynków mieszkalnych typu bliźniak (20 budynków), wraz z instalacjami wewnętrznymi, układ komunikacji wewnętrznej, zjazdy z ulicy …. i ulicy \`(...)\`

Kłopoty finansowe, w jakich znalazła się Spółka w związku z realizacją inwestycji, uniemożliwiły spłatę zaciągniętego kredytu bankowego. Bank kredytodawca przystąpił do windykacji należności uruchamiając procedurę egzekucji komorniczej (licytacja). Podejmowane równocześnie przez Wnioskodawcę działania zmierzają również do pozyskania ewentualnych nabywców, którzy byliby zainteresowani kupnem bądź pojedynczych obiektów bądź całego zadania inwestycyjnego. Mając na uwadze wartości oszacowania przedmiotowej inwestycji istotnym staje się problem zastosowania odpowiedniej stawki podatku VAT, co będzie rzutowało na cenę i stopień zaspokojenia wierzycieli. Z informacji przekazywanych przez Komornika (obwieszczenie o licytacji) wynika, że przy sprzedaży przedmiotowych obiektów powinna być zastosowana stawka podstawowa, co zdaniem Wnioskodawcy jest ewidentnym błędem.

Przedmiotowa inwestycja obejmuje budowę osiedla domów jednorodzinnych spełniających określone w ustawie ptu w art. 41 ust. 12b warunki uprawniające do zaliczenia inwestycji do budownictwa objętego społecznym programem budownictwa mieszkaniowego. Sprzedaż zadania inwestycyjnego może być realizowana w formie sprzedaży poszczególnych działek o różnym stopniu zaawansowania realizacji domów oraz w formie sprzedaży zadania inwestycyjnego - osiedla, jako całości. W tym wariancie zasadnym wydaje się potraktowanie tej inwestycji jako całościowego obiektu budownictwa mieszkaniowego, zawierającego rozpoczętą realizację obiektów mieszkaniowych bez uwzględniania statusu poszczególnych działek. Istotnym faktem jest wydane zezwolenie na budowę, które umożliwia budowę domów jednorodzinnych na wszystkich działkach. Zadanie inwestycyjne po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowane bez zmiany jego przeznaczenia.

W piśmie z dnia 4 listopada 2014 r. stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Budynki powstałe i mające powstać będą klasyfikowane jako:

111 Budynki mieszkalne jednorodzinne

1110 Budynki mieszkalne jednorodzinne

Klasa obejmuje:

*   Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.

*   Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

1.  Wyżej wymienione budynki zaliczają się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług.
2.  Powierzchnia użytkowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o których mowa we wniosku zależy od typu budynku. Budynki dzielą się na cztery typy:

Typ A - powierzchnia 149,20 m2,

Typ B - powierzchnia 150,20 m2,

Typ C- powierzchnia 163,10 m2,

Typ D - powierzchnia 149,50 m2.

Powierzchnia każdego z nich nie przekracza 300 m2.

1.  Sprzedaż zadania inwestycyjnego może być realizowana w formie sprzedaży poszczególnych działek o różnym stopniu zaawansowania realizacji domów lub w formie sprzedaży całości zadania inwestycyjnego, w ramach którego znajdują się działki z rozpoczętą budową domów o różnym stopniu zaawansowania prac jak też i działki niezabudowane.
    1.  Celem nabycia przez klienta przedmiotowej rozpoczętej inwestycji będzie dostawa budynku lub części budynku i związanego z nim gruntu;
    2.  Stopień zaawansowania prac poszczególnych domów: od 5 % do 95 %;
    3.  Nabywca rozpoczętej budowy budynków mieszkalnych będzie kontynuował ich budowę,
    4.  Stan zaawansowania robót na moment sprzedaży oraz decyzja o pozwoleniu na budowę wskazują, że na przedmiotowym gruncie (każdej z działek) może powstać wyłącznie jednorodzinny budynek mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

Czy zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości przez podmiot będący podatnikiem VAT, stawek podatku VAT w poniższej wysokości jest prawidłowe:

1.  Sprzedaż działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego (stan surowy zamknięty) przy zachowaniu warunków społecznego budownictwa mieszkaniowego, zastosowanie stawki VAT 8%?
2.  Sprzedaż działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego (zaawansowanie poniżej stanu surowego zamkniętego) przy zachowaniu warunków społecznego budownictwa mieszkaniowego, zastosowanie stawki VAT 8%?
3.  Sprzedaż działki niezabudowanej (nierozpoczęta budowa domu jednorodzinnego) zastosowanie stawki podstawowej VAT 23%?
4.  Sprzedaż jako całości, niezakończonego zadania inwestycyjnego tj. budowy osiedla domów jednorodzinnych spełniających warunki budownictwa mieszkaniowego, w ramach którego znajdują się działki z rozpoczętą budową domów o różnym stopniu zawansowania prac jak też i działki niezabudowane, zastosowanie stawki VAT 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stawkę podstawową w wysokości 23%, należy zastosować zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług jedynie do sprzedaży działek niezabudowanych, które nie podlegają zwolnieniu z podatku, w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9. Zwolnienie przysługuje wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, czy też pod zabudowę a w tym przypadku przeznaczenie działek wydaje się oczywiste.

Sprzedaż działek z rozpoczętą budową budynków, bez względu na stopień zaawansowania realizacji powinna być opodatkowana z zastosowaniem stawki obniżonej tj. 8%.

Stawka ta wynika z przepisów ustawy o ptu art. 41 ust. 12 i kolejne, w brzmieniu: Art. 41 ust. 12 stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Art. 41 ust. 12a przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust. 12b do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z wydanym zezwoleniem na budowę, budynki realizowane w ramach przedmiotowej inwestycji spełniają kryteria zaliczenia do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Wobec powyższego, prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy przedmiot dostawy będzie uznany za obiekt budownictwa mieszkaniowego.

Sprzedaż zadania inwestycyjnego, jako całości, powinna być opodatkowana przy zastosowaniu stawki obniżonej tj. 8%.

Przedmiotowa inwestycja obejmuje budowę osiedla domów jednorodzinnych spełniających określone w ustawie ptu w art. 41 ust. 12b warunki uprawniające do zaliczenia inwestycji do budownictwa objętego społecznym programem budownictwa mieszkaniowego. Przy sprzedaży całego zadania inwestycyjnego, zasadnym wydaje się potraktowanie tej inwestycji jako całościowego obiektu budownictwa mieszkaniowego, zawierającego rozpoczętą realizację obiektów mieszkaniowych bez uwzględniania statusu poszczególnych działek. Istotnym faktem jest wydane zezwolenie na budowę, które umożliwia budowę domów jednorodzinnych na wszystkich działkach. Zadanie inwestycyjne po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowane bez zmiany jego przeznaczenia.

Należy podkreślić, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądzać powinien każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. Mając na uwadze, że przedmiotem dostawy będzie zatem rozpoczęta budowa osiedla jednorodzinnych domów mieszkalnych, umożliwi to zastosowanie preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   pytania nr 1, nr 2 i nr 3 – **jest prawidłowe,**

*   pytania nr 4 –**jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak w świetle przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy, stosuje się – w myśl ust. 12 wskazanego artykułu – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Z kolei na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast definicję terenu budowlanego zawiera art. 2 pkt 33 ustawy, w myśl którego przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem zwolnienie przysługuje wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż pod zabudowę.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Stosownie natomiast do treści art. 3 pkt 2, pkt 2a i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.), przez:

*   budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

*   budynek mieszkalny jednorodzinny – należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

*   budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wskazać należy, iż zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca (Spółka) będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w roku 2007 rozpoczął budowę osiedla domów jednorodzinnych. Teren pod budowę osiedla został zakupiony przez Spółkę z wykorzystaniem kredytu bankowego. Powyższa nieruchomość obecnie składa się z 38 działek o łącznej powierzchni 1,4558 ha. Na dzień składania niniejszego wniosku działki te stanowią w części tereny niezabudowane, a w części nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, z których część jest w trakcie realizacji. Inwestycja prowadzona była w ramach działalności gospodarczej Spółki, która będąc podatnikiem VAT na bieżąco dokonywała odliczeń podatku naliczonego związanego z zakupami dotyczącymi tej inwestycji. Podstawą rozpoczęcia inwestycji była decyzja Prezydenta Miasta z dnia 6 maja 2008 r., który udzielił pozwolenia na budowę zespołu jednorodzinnych wolnostojących budynków mieszkalnych typu bliźniak (20 budynków), wraz z instalacjami wewnętrznymi, układ komunikacji wewnętrznej, zjazdy. Kłopoty finansowe, w jakich znalazła się Spółka w związku z realizacją inwestycji, uniemożliwiły spłatę zaciągniętego kredytu bankowego. Bank kredytodawca przystąpił do windykacji należności uruchamiając procedurę egzekucji komorniczej (licytacja). Podejmowane równocześnie przez Wnioskodawcę działania zmierzają również do pozyskania ewentualnych nabywców, którzy byliby zainteresowani kupnem bądź pojedynczych obiektów bądź całego zadania inwestycyjnego. Mając na uwadze wartości oszacowania przedmiotowej inwestycji istotnym staje się problem zastosowania odpowiedniej stawki podatku VAT, co będzie rzutowało na cenę i stopień zaspokojenia wierzycieli. Przedmiotowa inwestycja obejmuje budowę osiedla domów jednorodzinnych spełniających określone w ustawie ptu w art. 41 ust. 12b warunki uprawniające do zaliczenia inwestycji do budownictwa objętego społecznym programem budownictwa mieszkaniowego. Sprzedaż zadania inwestycyjnego może być realizowana w formie sprzedaży poszczególnych działek o różnym stopniu zaawansowania realizacji domów oraz w formie sprzedaży zadania inwestycyjnego - osiedla, jako całości. W tym wariancie zasadnym wydaje się potraktowanie tej inwestycji jako całościowego obiektu budownictwa mieszkaniowego, zawierającego rozpoczętą realizację obiektów mieszkaniowych bez uwzględniania statusu poszczególnych działek. Istotnym faktem jest wydane zezwolenie na budowę, które umożliwia budowę domów jednorodzinnych na wszystkich działkach. Zadanie inwestycyjne po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowane bez zmiany jego przeznaczenia.

Nadto Wnioskodawca wskazał, iż budynki powstałe i mające powstać będą klasyfikowane jako 111 Budynki mieszkalne jednorodzinne. Przedmiotowe budynki zaliczają się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług. Powierzchnia użytkowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o których mowa we wniosku zależy od typu budynku. Budynki dzielą się na cztery typy: typ A - powierzchnia 149,20 m2, typ B - powierzchnia 150,20 m2, typ C- powierzchnia 163,10 m2, typ D - powierzchnia 149,50 m2. Powierzchnia każdego z nich nie przekracza 300 m2. Sprzedaż zadania inwestycyjnego może być realizowana w formie sprzedaży poszczególnych działek o różnym stopniu zaawansowania realizacji domów lub w formie sprzedaży całości zadania inwestycyjnego, w ramach którego znajdują się działki z rozpoczętą budową domów o różnym stopniu zaawansowania prac jak też i działki niezabudowane. Celem nabycia przez klienta przedmiotowej rozpoczętej inwestycji będzie dostawa budynku lub części budynku i związanego z nim gruntu. Stopień zaawansowania prac poszczególnych domów: od 5 % do 95 %. Nabywca rozpoczętej budowy budynków mieszkalnych będzie kontynuował ich budowę. Stan zaawansowania robót na moment sprzedaży oraz decyzja o pozwoleniu na budowę wskazują, że na przedmiotowym gruncie (każdej z działek) może powstać wyłącznie jednorodzinny budynek mieszkalny.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy wskazać należy, że z uwagi na to, iż obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, winny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej. Należy zauważyć, iż o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy będącej przedmiotem niniejszej interpretacji należy stwierdzić, że zarówno w przypadku dostawy budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym jak i części budynku mieszkalnego poniżej stanu surowego zamkniętego należy uznać, że mamy do czynienia z dostawą budynku lub odpowiednio jego części bowiem z opisu sprawy wynika, że:

*   klient nabywa grunt wraz budynkiem bądź nieruchomość (tj. grunt z rozpoczętą budową) z zamiarem dokończenia budowy domu mieszkalnego,

*   stopień zaawansowania prac poszczególnych domów: od 5% do 95%,

*   na moment sprzedaży stan zaawansowania robót będzie wskazywał, że na przedmiotowym gruncie może powstać tylko i wyłącznie jednorodzinny budynek mieszkalny.

Jednocześnie wskazać należy, iż stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednakże w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania wyżej cytowany przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bowiem planowana przez Wnioskodawcę dostawa nieruchomości będzie miała miejsce przed pierwszym zasiedleniem.

Mając zatem na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy uznać należy, iż w okolicznościach niniejszej sytuacji sprzedaż działek (wraz z rozpoczętą budową domów jednorodzinnych), zabudowanych - jak wskazał Wnioskodawca - obiektami budowlanymi sklasyfikowanymi wg PKOB 111 (w stanie surowym zamkniętym lub poniżej stanu surowego zamkniętego) będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy.

Z kolei sprzedaż działek, na których nie rozpoczęto budowy domów jednorodzinnych będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku jako sprzedaż gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1, nr 2 i nr 3, należało uznać za prawidłowe.

Udzielając z kolei odpowiedzi na pytanie nr 4 wniosku dotyczące stawki podatku VAT przy sprzedaży niezakończonego zadania inwestycyjnego jako całości wskazać należy, że stosownie do art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego. Jednakże o opodatkowaniu wykonywanej czynności nie mogą decydować zapisy w zawartej umowie – intencje umawiających się stron tylko rzeczywisty charakter czynności.

W świetle powyższego uznać należy, iż Wnioskodawca w oparciu o przepisy prawa cywilnego może dokonać sprzedaży zadania inwestycyjnego jako całości jednakże w myśl przepisów prawa podatkowego przedmiotem sprzedaży będą odrębne działki. W związku z powyższym wskazać należy, iż sprzedaż działek (wraz z rozpoczętą budową domów jednorodzinnych) przy zachowaniu warunków społecznego budownictwa mieszkaniowego, jak wynika z powołanych wyżej przepisów, będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT, natomiast sprzedaż działek, na których nie rozpoczęto budowy domów jednorodzinnych będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku jako sprzedaż gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, z którego wynika, że sprzedaż zadania inwestycyjnego jako całości powinna być opodatkowana 8% stawką podatku VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.