Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.803.2024.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-13
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług z tytułu dostawy działki oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    15 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 15 grudnia 2024 r. oraz - w odpowiedzi na
    wezwanie - pismem z 21 stycznia 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
          A. Sp. z o.o.
    2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
          B.B.
          C.B.

## Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług (dalej: podatku VAT). Podmiot prowadzi działalność deweloperską.
    21 kwietnia 2021 roku Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży i ustanowienia
    służebności gruntowej Nieruchomości z Panem B.B. działającym - jako pełnomocnik - w
    imieniu matki Pani D.B. (dalej: Sprzedającej) oraz Panem C.B. na mocy aktu notarialnego
    (...)/2021 (dalej: „Umowa Przedwstępna”).
    W Umowie przedwstępnej wskazano, że:
    a) Sprzedająca jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), obręb ewidencyjny (...) o
      pow. 1,5929 ha, stanowiącej działkę nr 1/4 (dalej: Działka), dla której Sąd Rejonowy (...)
      Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).
    Sprzedająca nabyła ją na podstawie:
        umowy darowizny zawartej 26 czerwca 1987 roku;
        postanowień wydanych przez Sąd Rejonowy (...), Wydział I Cywilny 20 lutego 1987
        roku oraz 4 czerwca 1990 roku.
    b) Działka jest uprawniona (władnąca) z tytułu służebności gruntowej o treści paragrafu 6
      umowy darowizny sporządzonej 23 października 1998 roku, Rep. A nr (...) (dalej:
      Umowa darowizny) wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr (...), obciążającej
      nieruchomość, której właścicielem jest C.B.
    c) C.B. na podstawie Umowy darowizny jest właścicielem nieruchomości położonej w (...),
      obręb ewidencyjny (...) o pow. 0,3108 ha stanowiącej działkę nr 1/1, dla której Sąd
      Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (Dalej:
      Nieruchomość III). W dziale III niniejszej księgi wpisana jest służebność gruntowa na
      rzecz działki 1/4 (Działka) i prawo użytkowania (na rzecz Sprzedającej ). Nabyta w
      drodze darowizny Nieruchomość III stanowi Jego majątek osobisty.

    d) Sprzedająca w niniejszej umowie przedwstępnej wskazała, że zamierza dokonać
      podziału Działki m.in. na działkę:
          odpowiadającą projektowanej działce nr 1/5 o pow. 0,9489 ha (dalej:
          Nieruchomość I);
          odpowiadającą projektowanej działce nr 1/7 o pow. 0,0577 ha (dalej:
          Nieruchomość II);
    e) Nieruchomość I jest niezabudowana i za pośrednictwem służebności gruntowej, o
      której mowa powyżej posiada dostęp do drogi publicznej - (...). Nieruchomość I
      położona jest na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej
      jednorodzinnej (symbol B6.1 MN) z uwzględnieniem, że Wojewoda (...)
      rozstrzygnięciem nadzorczym nr (...) z 24 maja 2016 r. stwierdził nieważność MPZP w
      zakresie nieodnoszącym się do niniejszej projektowanej działki. Nie jest
      nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
      ustroju rolnego. Nie dokonywano na niej robót budowlanych, które mogłyby stanowić
      samowolę budowlaną.
    f) Nieruchomość II jest niezabudowana i za pośrednictwem służebności gruntowej, o
      której mowa powyżej posiada dostęp do drogi publicznej - (...). Działka położona jest
      na obszarze, w odniesieniu do którego Wojewoda (...) rozstrzygnięciem nadzorczym nr
      (...) z 24 maja 2016 r. stwierdził nieważność MPZP, ponadto w odniesieniu do niej nie
      została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
    g) Sprzedająca i C.B. oświadczyli, że nie są stroną żadnego stosunku prawnego
      zobowiązującego do zbycia ani obciążenia Nieruchomości I.
    h) Nieruchomość I oraz Nieruchomość II pozostają w niezakłóconym posiadaniu
      samoistnym Sprzedającej. Nie są przedmiotem stosunków prawnych uprawniających
      do używania ani pobierania pożytków, w szczególności najmu ani dzierżawy, z
      wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej z C.B. (Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej
      była zobowiązana wobec Spółki za rozwiązanie niniejszej umowy przed zawarciem
      umów przyrzeczonych - w dacie ich zawarcia nie będą one przedmiotem stosunków
      prawnych uprawniających do używania ani pobierania pożytków).
    i) Pan B.B. działający jako pełnomocnik w imieniu Sprzedającej zobowiązał się do
      zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej na własność Nieruchomość I oraz
      Nieruchomość II. Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi po ziszczeniu się określonych
      w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:
          pozytywnego wyniku przeprowadzenia badań;
          uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział działek.
    j) Pan B.B. jako pełnomocnik Sprzedającej oraz Pan C.B. zobowiązali się również do
      zawarcia ze Spółką umowy ustanowienia służebności gruntowej, na podstawie której
      ustanowią - na rzecz każdoczesnego właściciela powyższych nieruchomości -
      nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie do założenia i
      przeprowadzenia urządzeń (instalacji) służących do doprowadzania lub
      odprowadzania gazu, w tym podłączenia do urządzeń (instalacji) istniejących, dostępu
      do nich w celu m.in. eksploatacji, przeglądów, czy innych prac, współobciążającą
      pozostałą część nieruchomości objętą obecnie księgą wieczystą (...) oraz
      Nieruchomości III.
    k) Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej upoważnił Spółkę do m.in.:
          wykonania prac środowiskowych, geologicznych czy archeologicznych;

          wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich
          przesadzenia;
          używania Nieruchomości I (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane
          w rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania pozwoleń lub innych
          decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego;
          zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość
          realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej
          inwestycji, a w tym celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów
          warunków i projektów wszystkich przyłączy, a w związku z tym dokonania
          niezbędnych czynności, (prac, robót), w szczególności zmierzających do
          uzyskania Pozwolenia na budowę.
    l) Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej udzielił w jej imieniu
      dalszego pełnomocnictwa (dalej: Pełnomocnik 2) do reprezentowania przed organami
      administracji publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w
      jakichkolwiek sprawach związanych z omawianymi projektowanymi działkami 1/5 i 1/7
      w związku z planowaną przez Spółkę inwestycją, w szczególności:
          we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami
          administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i
          Kartograficznej;
          w postępowaniu w sprawie udzielenia zezwolenia na wyłączenie
          Nieruchomości I z produkcji rolniczej;
          we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów.
    Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania, czy odbioru m.in. wszelkich
    oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się
    od niekorzystnych orzeczeń i decyzji. W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy
    interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie
    czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika). Na podstawie aktu
    notarialnego (...) Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej udzielił
    dalszego pełnomocnictwa Pełnomocnikowi 2 do reprezentowania i występowania we
    wszelkich sprawach związanych z podziałem Nieruchomości stanowiącej działkę o
    numerze 1/4.
    Spółka planuje wykorzystać nabytą Nieruchomość I w prowadzonej przez siebie
    działalności gospodarczej (która jest opodatkowana podatkiem VAT). Zamierza
    zrealizować zespół budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej
    oraz wolnostojącej wraz ze zbiornikiem podziemnym bezodpływowym na wody opadowe,
    przyłączami elektrycznymi, gazowymi, wodociągowymi i kanalizacyjnymi, a po jej
    zakończeniu sprzedaż zlokalizowanych na niej budynków.
    Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, o której mowa była powyżej zawarto następujące
    umowy:
    1) umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną z 15 lipca 2021 r. na mocy aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) (dalej jako: Umowa zmieniająca nr 1). Wskazano w niej, że
      Sprzedająca zamierza dokonać podziału Działki na działkę:
        a) odpowiadającą projektowanej działce nr 1/5 o pow. 0,9999 ha;
        b) odpowiadającą projektowanej działce nr 1/6 o pow. 0,5930 ha.

    W Umowie zmieniającej nr 1 doszło do zmiany, m.in. zgodnie z którą Spółka nabędzie od
    Sprzedającej wyłącznie działkę odpowiadającą projektowanej działce nr 1/5 o pow. 0,9999
    ha.
    Za porozumieniem stron rozwiązano Umowę w części dotyczącej Nieruchomości II.
    Umowa Przedwstępna w części dotyczącej ustanowienia służebności gruntowej,
    uprawnień Sprzedającej na rzecz Spółki czy pełnomocnictwa udzielonego Pełnomocnikowi
    2 pozostała bez zmian.
    2. umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną oraz Umowę zmieniającą nr 1 z 19
      września 2022 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (...)/2022 (dalej jako: Umowa
      zmieniająca nr 2).
    Dokonała się ona wobec przedłożenia przez działającego w imieniu Sprzedającej Pana B.B.
    mapy z projektem podziału nieruchomości sporządzonej przez geodetę, których rezultat
    zawiera operat techniczny zaopatrzony w klauzulę, zgodnie z którą projekt podziału
    nieruchomości został zatwierdzony decyzją, również przedłożoną notariuszowi. Decyzja ta
    to ostateczna decyzja nr (...) wydana z up. (...) 6 czerwca 2022 r. zatwierdzająca podział
    nieruchomości Działki na działki nr:
    a) 1/5 o pow. 0,9480 ha (dalej jako: Działka do ostatecznej sprzedaży);
    b) 1/6 o pow. 0,6449 ha,
    pod warunkiem, że zbycie wydzielonych działek nastąpi wraz z zapewnieniem działce nr 1
    /6 dostępu do drogi publicznej.
    Umowa zmieniająca nr 2 wskazuje m.in. na zmianę Umowy Przedwstępnej oraz Umowy
    zmieniającej nr 1 m.in. w ten sposób, że Sprzedająca sprzeda na rzecz Spółki Działkę do
    ostatecznej sprzedaży, obecnie objętą księgą wieczystą nr (...), która jest niezabudowana i
    za pośrednictwem służebności gruntowej, o której mowa w stanie faktycznym posiada
    dostęp do drogi publicznej - (...). Działka do ostatecznej sprzedaży położona jest na
    obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
    (symbol B6.1 MN). Zawarte jest tutaj również zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży
    m.in. po uzyskaniu przez Spółkę, w oparciu o uprawnienia przyznane przez Sprzedającą,
    ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie budowy
    budynków mieszkalnych jednorodzinnych (wraz z infrastrukturą).
    Umowa Sprzedaży w części dotyczącej ustanowienia służebności gruntowej, czy
    pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającej przez Pełnomocnika 2 pozostała bez
    zmian.
    3. umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną, Umowę zmieniającą nr 1 oraz Umowę
      zmieniającą nr 2 z 11 października 2023 r. na mocy aktu notarialnego Rep. (...) (dalej
      jako: Umowa zmieniająca nr 3).
    Z uwagi na śmierć Sprzedającej 21 listopada 2022 roku spadek po Niej, zgodnie z aktem
    poświadczenia dziedziczenia nabyli C.B. oraz Pan B.B. pełniący wcześniej rolę Jej
    pełnomocnika, którzy na podstawie ustawy nabyli spadek w całości w udziałach
    wynoszących po 1/2 części.
    W związku tym, Panu C.B. i B.B. przysługuje m.in. własność Działki do ostatecznej
    sprzedaży w udziałach wynoszących po 1/2 części i są Oni podmiotem praw i obowiązków
    wynikających z Umowy Przedwstępnej, Umowy zmieniającej nr 1 oraz Umowy
    zmieniającej nr 2. Dodatkowo, w dziale II księgi wieczystej nr (...) została zaznaczona
    wzmianka o wpisie Pana C.B. i Pana B.B. jako współwłaścicieli w udziałach. Zawarte jest
    tutaj również zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży m.in. po uzyskaniu przez
    Spółkę, w oparciu o uprawnienia przyznane przez Sprzedającą , ostatecznej i
    prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie budowy budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych (wraz z infrastrukturą).

    4. umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną, Umowę zmieniającą nr 1, Umowę
      zmieniającą nr 2 oraz Umowę zmieniającą nr 3 z 2 października 2024 r. na mocy aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) (dalej jako: Umowa zmieniająca nr 4).
    W Umowie zmieniającej nr 4 wskazano m.in., że Pan C.B. i Pan B.B. działają w imieniu
    własnym w ramach sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży. Przedłużono również
    termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa Sprzedaży w części dotyczącej
    ustanowienia służebności gruntowe, czy pełnomocnictwa do reprezentowania Pana C.B. i
    Pana B.B. pozostała bez zmian.
    Tym samym, wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy sprzedaży
    przez Pana C.B. i Pana B.B. na rzecz Spółki Działki do ostatecznej sprzedaży.
    Pan C.B. i Pan B.B. są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie
    wydania interpretacji indywidualnej zainicjonowanego na skutek wniesienia niniejszego
    wniosku, którzy mają status zainteresowanego w rozumieniu art. 14 Ordynacji
    podatkowej, wskazani w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
    Pan C.B. prowadzi obecnie działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny
    podatnik VAT.
    Pan B.B. nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, jest wspólnikiem spółek z
    ograniczoną odpowiedzialnością.
    Działka do ostatecznej sprzedaży nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez
    Pana C.B. i Pana B.B. Jak wskazano wyżej, działka w przeszłości podlegała dzierżawie na
    cele rolnicze; dzierżawiona była przez Pana C.B.. W ostatnich 2 latach działka nie była
    jednak dzierżawiona ani uprawiana.
    Pan B.B. i Pan C.B. w ostatnich 5 latach nie zbywali innych nieruchomości. Na Działce do
    ostatecznej sprzedaży nie prowadzili działań marketingowych zmierzających do sprzedaży
    działki.
    Dodatkowo wskazuje się, że Pan B.B. wystąpił o warunki zabudowy dla działki nr 1/6
    (powstałej z podziału działki 1/4 na 1/5 (czyli Działkę do ostatecznej sprzedaży) i 1/6) oraz
    sąsiadującej z nią działki nr 2/2 zakupionej ok. 2 lata temu na budowę budynków -
    bliźniaków wielolokalowych.
    Upraszczając: w pierwotnym założeniu Sprzedająca (Pani D.B.) upoważniła syna, Pana B.B.
    (do reprezentacji przy sprzedaży posiadanej przez Nią działki. Drugi Syn Sprzedającej, Pan
    C.B. był stroną Umowy Przedwstępnej z uwagi na stanowiącą jego własność
    Nieruchomość III, którą zobowiązał się obciążyć służebnością gruntową na rzecz
    nieruchomości, która miała zostać nabyta przez Spółkę. Od zawarcia Umowy
    Przedwstępnej doszło do zmian pierwotnie planowanego podziału Działki, czy wielkości
    Działki, jaką ostatecznie nabędzie Spółka. W międzyczasie Sprzedająca zmarła, a spadek
    po niej odziedziczyli Pan B.B. i C.B. Ostatecznie, przy sprzedaży będą Oni działać w imieniu
    własnym.
    Reasumując, wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy sprzedaży
    przez Pana C.B. i Pana B.B. na rzecz Spółki Działki do ostatecznej sprzedaży.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Na zadane pytanie, czy Pan B.B. oraz C.B., po śmierci matki Pani D.B. udzielili Spółce
    pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich
    imieniu w związku ze sprzedażą działki? Jeśli tak, proszę wskazać zakres tego
    pełnomocnictwa, w szczególności proszę opisać jakie konkretnie czynności Spółka
    podejmowała/podejmuje jako pełnomocnik Pana B.B. oraz C.B. w odniesieniu do
    nieruchomości. Przy czym proszę nie załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać
    niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że:

    Pan B.B. oraz C.B., po śmierci matki Pani D.B., stali się spadkobiercami Pani D.B. w
    udziałach po 1/2 każdy z nich. W umowie zmieniającej przedwstępną umowę sprzedaży i
    ustanowienia służebności gruntowej zawartej 11 października 2023 roku nr Rep. A (...)
    /2023 Panowie B.B. oraz C.B. potwierdzili, m.in. że:
    a) są (w miejsce Spadkodawcy - Pani D.B.) podmiotem praw i obowiązków wynikających z
      przedwstępnych umów sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartych 21
      kwietnia 2021 r. objętych aktem notarialnym Rep. (...)/2021), zmienionych umową
      zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej
      zawartą 15 lipca 2021 r., objętą aktem notarialnym Rep. A nr (...)/2021 oraz umową
      zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej
      zawartą 19 września 2022 r., objętą aktem notarialnym Rep A nr (...),
    b) umowy przyrzeczone zostaną zawarte m.in. po uzyskaniu przez Spółkę A. Sp. z o.o. (w
      oparciu o zgody i pełnomocnictwo udzielone odpowiednio w ust. XX i XXII Aktu
      Notarialnego Rep. (...)/2021) do 20 września 2024 r. Tym samym Panowie B.B. i C.B.
      potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych w poprzednich umowach w
      imieniu spadkodawczyni Pani D.B. dla A. Sp. z o.o.
      W związku z powyższym zakres zgód oraz pełnomocnictw udzielonych przez Pana B.B.
      i C.B. jest taki sam jak zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Panią D.B. a
      czynności dokonywane przez Spółkę w imieniu Panów B.B. i C.B. są takie same jak były
      wykonywane w imieniu Pani D.B. i wskazane we wniosku o wydanie interpretacji.
    Zakres udzielanych pełnomocnictw:
    Panowie B.B. i C.B. w związku ze złożonymi oświadczeniami, opisanymi powyżej
    upoważnili Spółkę do m.in. do określenia przydatności nieruchomości na potrzeby
    budownictwa i do realizacji zamierzenia budowalnego w szczególności do:
        wykonania prac środowiskowych, geologicznych, czy archeologicznych, w tym z
        zastosowaniem robót geologicznych;
        wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich
        przesadzenia;
        używania Nieruchomości I (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane w
        rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania pozwoleń lub innych decyzji
        umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego;
        zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość
        realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a
        w tym celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów
        wszystkich przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac,
        robót), w szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę;
        Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej udzielił w jej imieniu
        dalszego pełnomocnictwa do reprezentowania przed organami administracji
        publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w jakichkolwiek
        sprawach związanych z omawianymi projektowanymi działkami 1/5 i 1/7 w związku
        z planowaną przez Spółkę inwestycją, w szczególności:
          we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami
          administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i
          Kartograficznej;

          w postępowaniu w sprawie udzielenia zezwolenia na wyłączenie
          Nieruchomości I z produkcji rolniczej;
          we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów.
    Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania, czy odbioru m.in. wszelkich
    oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się
    od niekorzystnych orzeczeń i decyzji. W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy
    interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie
    czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika).
        Dodatkowo udzielane były przez Panów B.B. i C.B. dla współpracowników Spółki A.
        Sp. z o.o. pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do
        reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej, (...),
        podmiotami prawa cywilnego we wszelkich postępowaniach i sprawach związanych
        z podziałem nieruchomości, we wszelkich działaniach związanych z uzyskiwaniem
        wypisów i wyrysów z rejestrów/kartotek geodezyjnych.
    Spółka podjęła następujące działania na podstawie udzielonych pełnomocnictw:
        złożyła wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej;
        złożyła wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę;
        prowadziła procedurę podziałową nieruchomości;
        zleciła prowadzenie szeregu badań gruntowych;
        zleciła prowadzenie inwentaryzacji dendrologicznej;
        prowadziła szereg audytów w celu określenia przydatności nieruchomości na cele
        budowlane;
        złożyła wniosek o zawarcie umowy drogowej dla projektowanej inwestycji
        niedrogowej (ustalanie projektu umowy drogowej w toku);
        złożyła wniosek o opinie dot. obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji;
        złożyła wniosek o odstępstwo do Ministra od przepisów technicznych dla
        projektowanej inwestycji;
        złożyła wnioski o pozyskanie wypisów z ewidencji gruntów;
        złożyła wnioski o przygotowanie map do celów projektowych dla planowanej
        inwestycji;
        złożyła wnioski o sporządzenie opinii hydrologicznej;
        złożyła projekt przebudowy rury drenarskiej;
        wykonała trzebież działki;
        wykonała badania sozologiczne grunt;
        wystąpiła o warunki przyłączeniowe (w tym podpisana umowa przyłączeniowa na
        energię elektryczną).
    Na zadane pytanie, czy Pan B.B. oraz C.B. są stroną pełnomocnictw udzielonych Spółce
    przez spadkodawcę (Panią D.B.) do czynności wykonywanych odniesieniu do
    nieruchomości w zakresie udzielonym przez spadkodawcę, wskazali Państwo, że na
    podstawie oświadczeń Panów B.B. i C.B. złożonych w przedwstępnej umowie sprzedaży i
    ustanowienia służebności gruntowej zawartej 21 kwietnia 2021 r. objętej aktem

    notarialnym Rep. A (...)/2021), zmienionej umową zmieniającą przedwstępne umowy
    sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 15 lipca 2021 r., objętą aktem
    notarialnym Rep. A nr (...)/2021 oraz umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży
    i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 19 września 2022 r., objętą aktem
    notarialnym Rep. A nr (...)/2022, Panowie B.B. i C.B. stali się podmiotem praw i
    obowiązków wynikających z tych umów, tym samym potwierdzili zakres zgód i
    pełnomocnictw udzielonych spółce przez Panią D.B. i sami stali się stroną tych zgód i
    pełnomocnictw.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo również, że Spółka będzie wykorzystywała nabytą
    nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT. Jak wskazano w opisie stanu
    faktycznego, Spółka zamierza wybudować zespół budynków jednorodzinnych
    dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz ze zbiornikiem
    podziemnym bezodpływowym na wody opadowe, przyłączami elektrycznymi, gazowymi,
    wodociągowymi i kanalizacyjnymi, a po zakończeniu inwestycji sprzedaż zlokalizowanych
    na niej budynków.
    Pytania (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 21 stycznia 2025 r.)
    1) Czy wobec opisanego powyżej stanu faktycznego Pan C.B. i Pan B.B. będą działać w
      charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z tytułu
      sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży, a w efekcie przeniesienie prawa własności
      niezabudowanej Działki do ostatecznej sprzedaży za wynagrodzeniem na rzecz Spółki
      podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?
    2) Czy w związku z nabyciem Działki do ostatecznej sprzedaży Spółka nabędzie prawo do
      odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Pana B.B. oraz C.B.?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 21
    stycznia 2025 r.)
    Ad. 1
    W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż wskazanej Działki do ostatecznej sprzedaży będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, w tym przypadku Pan C.B. i Pan B.B. z tytułu transakcji jej zbycia będą działać w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 ustawy o VAT.
    Jak wskazuje przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm., dalej jako: ustawa o VAT),
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa
    w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel (...).
    Powyższe brzmienie przepisów nakazuje tym samym uznać, że sprzedaż niezabudowanej
    działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy o VAT.
    Podnieść jednak należy, że nie każda odpłatna dostawa towarów podlegać będzie
    reżimowi przepisów ustawy o VAT.
    Żeby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ma być wykonana przez
    podatnika, o którym mowa w normie zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Na mocy przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące

    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Ustęp 2 cytowanego wyżej przepisu zaś stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.”
    Powyższe przepisy stanowią odpowiednik przepisu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE
    Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej -
    (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. z późn. zm., dalej jako: dyrektywa VAT).
    Co również istotne, w normie art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT: „Państwa członkowskie mogą
    uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z
    działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z
    następujących transakcji:
    a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym
      zasiedleniem;
    b) dostawa terenu budowlanego.”
    Mając powyższe na uwadze wskazuje się, że do faktycznego objęcia opodatkowaniem
    danej czynności podatkiem VAT wymaga się, aby czynność podlegająca opodatkowaniu
    podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie
    czynności działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej znajdująca się w
    ustawie o VAT przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik”
    wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze
    podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT należy dokonać
    obiektywnej oceny przesłanek odróżniających działania noszące znamiona działalności
    profesjonalnej od działań, które klasyfikuje się jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.
    Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik
    prowadzący działalność gospodarczą ustala się, czy działania w tym zakresie miały
    charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o
    których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenia działalności
    gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych
    działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze.
    Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r.
    w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana
    czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego czy jednak jest działaniem w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    W ślad za dalszą częścią wyroku, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT. Jedynym bowiem przychodem może
    być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, a to nie stanowi samo z siebie działalności
    gospodarczej w rozumieniu dyrektywy VAT. Trybunał wskazał również, że inaczej jest w
    przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

    W przedmiocie rozstrzygnięcia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 lutego
    2012 r. sygn. I FSK 1815/11 czytamy zaś, że: „Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą
    także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy
    sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.”
    Na uwagę zasługuje również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 czerwca
    2017 r. sygn. I FSK 2032/15. Sąd w niniejszej sprawie wskazał, że procesy inwestycyjne (np.
    czynności administracyjno-prawne) przeprowadzane przez spółkę w imieniu i na rzecz
    sprzedających oraz na własny koszt powodują, że skoro spółka samodzielnie podjęła
    czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd to właściciele gruntu działają w takiej sytuacji
    w charakterze podatników VAT.
    Uwagę zwraca także treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca
    2018 r. sygn. I FSK 772/16 w którym czytamy, że: „Dla oceny, czy dana osoba działa w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług nie ma natomiast znaczenia sposób,
    ani cel nabycia nieruchomości, ani to na co zamierza przeznaczonych środki pieniężne
    uzyskane z jej sprzedaży. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki
    pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w
    granicach dysponowania majątkiem prywatnym (...)”.
    Kolejno zaś, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 27 lipca 2017 r.
    sygn. I SA/Ol 313/17 podniósł, że: „Zdaniem Sądu, słuszne jest stanowisko Organu
    Interpretującego, że w sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż: działek
    nr „(...)” i nr „(...)” należało uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2
    ww. ustawy. Bez wątpienia, przed sprzedażą nieruchomości skarżąca wystąpiła z
    wnioskiem do Organu Gminy w sprawie określenia warunków zabudowy i
    zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie trzech domów
    mieszkalnych jednorodzinnych. Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy dokonała z
    własnej inicjatywy podziału działki nr „(...)” na cztery mniejsze działki nr „(...)”, „(...)”, „(...)”,
    „(...)”. Dodatkowo z uwagi na fakt, że zbycie wydzielonych działek okazało się jednak
    niemożliwe, przede wszystkim ze względu na zbyt duże powierzchnie, dokonała kolejnego
    podziału działki „(...)” na dwie mniejsze „(...)” i „(...)”. W świetle okoliczności, że działka „(...)”
    położona była na terenie zaopatrzonym w infrastrukturę, nie było potrzeby budowy sieci
    wodociągowej ani elektrycznej.”
    Podsumował tym samym, że podjęte wyżej działania jak sposób korzystania z gruntów,
    czyli ich przekształcanie w grunty budowlane oraz podział wskazuje, że podatnik
    angażował środki w sposób podobny jak podmioty, o których mowa w przepisie art. 15
    ust. 2 ustawy o VAT.
    W świetle powyższego należy wywieść wniosek, że przy ocenie kwalifikacji podmiotu jako
    prowadzącego działalność gospodarczą konieczne jest uwzględnienie czynności
    podejmowanych na poszczególnych etapach w ich całokształcie. Przede wszystkim, należy
    uwzględnić elementy pozwalające ocenić, czy podmiot działał aktywnie, angażując nakłady
    inwestycyjne wykraczające poza działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym tak, ja
    ma to miejsce np. w przypadku handlowców. Dodatkowo, ocenie podlega fakt, czy dany
    podmiot działa w sposób profesjonalny. Jedynie bowiem takie aktywności skutkują
    zakwalifikowaniem danego podmiotu za podatnika podatku VAT.
    W ocenie Wnioskodawcy, analiza planowanej transakcji, która uwzględnia aktualną linię
    orzeczniczą oraz interpretacyjną prowadzi do konkluzji, że przy sprzedaży Działki do
    ostatecznej sprzedaży na rzecz Spółki Pan C.B. i Pan B.B. będą działać jako podatnicy
    podatku VAT. Z uwagi na planowaną inwestycję budowlaną realizowaną przez Spółkę,

    strony Umowy Przedwstępnej dokonały wielu czynności, które pozwolą Spółce
    odpowiednio i zgodnie z Jej zamiarami przygotować się do niej. Są wyrazem zgody na to,
    że przy spełnieniu określonych założeń Spółka podejmie się zakupu Nieruchomości.
    W Umowie Przedwstępnej upoważniono Spółkę do m.in. zaopatrzenia Działki do
    ostatecznej sprzedaży we wszystkie media zapewniając możliwość realizacji planowanej
    inwestycji, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności czy też dysponowania
    Nieruchomością, co jest niezbędne celem uzyskania odpowiednich pozwoleń czy
    uzgodnień. Udzielono również szerokiego pełnomocnictwa do działania dla
    odpowiedniego zbadania Działki do ostatecznej sprzedaży tak, by ocenić realną możliwość
    przeprowadzenia planowanej inwestycji. Działała ona zatem w imieniu Pana C.B. i Pana B.
    B. dla własnych potrzeb oraz korzyści.
    W Umowie Przedwstępnej strony doprecyzowały również warunki, których spełnienie
    warunkuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży.
    Wystąpiono również o pozyskanie MPZP w taki sposób, by można było realizować na niej
    inwestycję planowaną przez Spółkę. Podejmowano tym samym aktywne działania
    zmierzające do zbycia Działki do ostatecznej sprzedaży.
    Konkludując uznać należy, że powyższe działania wykraczają poza ogólnie przyjęty zarząd
    prywatnym majątkiem. Dostrzega się w tym wypadku zorganizowany proces sprzedaży
    Działki do ostatecznej sprzedaży w sposób podobny i porównywalny do aktywności
    wykazywanej przez podmioty, które profesjonalnie zajmują się obrotem
    nieruchomościami. Dlatego też, sprzedając omawianą w opisie stanu faktycznego Spółce
    Działkę do ostatecznej sprzedaży zarówno Pan C.B. i Pan B.B. będą działać w charakterze
    podatników podatku VAT.
    Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wskazuje, że: „Przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.”
    Na gruncie orzecznictwa wskazać można dla przykładu, że w ślad również za wyrokiem
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 kwietnia 2014 r., sygn. III SA/Gl
    13/14: „W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o
    warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu
    niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków. (...) Zwolniona z
    opodatkowania jest wyłącznie taka dostawa, której przedmiotem jest grunt
    niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, czy też pod
    zabudowę.”
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Działka do ostatecznej sprzedaży położona jest
    na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
    (symbol B6.1 MN). Tym samym, będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu
    przepisów ustawy o VAT. Przesądza to jednoznacznie o tym, że Działka do ostatecznej
    sprzedaży stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana C.B. i Pana B.B. Działki do ostatecznej
    sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia
    przewidzianego przepisami ustawy o VAT.
    Ad. 2
    W związku z nabyciem Działki do ostatecznej sprzedaży, Spółka nabędzie prawo do
    odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Pana B.B. oraz C.B.

    W myśl przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    Podatkiem naliczonym, zgodnie z treścią przepisu art. 86 ust. 2 ustawy o VAT jest kwota
    podatku wynikająca z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    a) nabycia towarów i usług;
    b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Na mocy powyższego, aby podatnik mógł odliczyć podatek naliczony, należy spełnić
    poniższe warunki:
        odliczenie musi zostać dokonane przez podatnika podatku VAT;
        towary i usługi nabywane przed podatnika muszą mieć związek z czynnościami
        opodatkowanymi (czyli takimi, które powodują powstanie zobowiązania
        podatkowego po jego stronie);
        podatnik musi posiadać dokument potwierdzający daną transakcję - fakturę.
    Stąd też, nie można odliczać podatku naliczonego VAT od zakupów, które są
    wykorzystywane do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT lub nie
    podlegają w ogóle opodatkowaniu.
    Dodatkowo wskazuje się, że ustawodawca zagwarantował podatnikowi prawo do
    odliczenia podatku naliczonego w całości bądź w części.
    Obwarowano to jednak spełnieniem przesłanek pozytywnych wskazanych w przepisie art.
    86 ust. 1 ustawy o VAT oraz braku wystąpienia przesłanek negatywnych określonych
    przepisem art. 88 ustawy o VAT.
    W pierwszej kolejności należałoby jednak ustalić, czy podmiot, który chce dokonać
    odliczenia podatku naliczonego może być zakwalifikowany jako podatnik podatku VAT
    prowadzący działalność gospodarczą.
    Stosownie do dyspozycji wyrażonej w przepisie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są
    osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby
    fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Przez działalność gospodarczą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy
    o VAT).
    Spółka spełnia wskazany wyżej pierwszy warunek - jest zarejestrowana jako podatnik VAT
    czynny. Jak już wielokrotnie podniesiono, w ocenie Wnioskodawców przy sprzedaży
    nieruchomości Pan C.B. oraz Pan B.B. będą działać jako podatnicy podatku VAT. Spółka
    ma nadto zamiar wykorzystać zakupioną nieruchomość do czynności opodatkowanych
    podatkiem VAT - planuje na niej wybudowanie budynków, które to będą w dalszej
    kolejności przez Nią sprzedawane, co znajduje odzwierciedlenie w profilu prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    W związku z powyższym, jeżeli Pan C.B. oraz B.B. wystawią faktury, wówczas Spółka spełni
    wszystkie warunki dające jej prawo do odliczenia podatku z otrzymanego dokumentu
    zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
        1) określone udziały w nieruchomości,
        2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
        3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
          prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
          części.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę
    towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów
    z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości
    (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź
    świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem,
    musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem
    tego podatku.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz

      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże, jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że
    przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do
    zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

    Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Podmiot prowadzi działalność deweloperską. 21 kwietnia 2021 roku
    Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej
    Nieruchomości z Panem B.B. działającym - jako pełnomocnik - w imieniu matki Pani D.B.
    oraz Panem C.B.. W Umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedająca jest właścicielem
    nieruchomości stanowiącej działkę nr 1/4.
    Pan B.B. oraz C.B., po śmierci matki Pani D.B., stali się spadkobiercami Pani D.B. w
    udziałach po 1/2 każdy z nich. W umowie zmieniającej przedwstępną umowę sprzedaży i
    ustanowienia służebności gruntowej Panowie B.B. oraz C.B. potwierdzili, m.in. że są (w
    miejsce Spadkodawcy - Pani D.B.) podmiotem praw i obowiązków wynikających z
    przedwstępnych umów sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartych 21
    kwietnia 2021 r., zmienionych umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i
    ustanowienia służebności gruntowej zawartą 15 lipca 2021 r. oraz umową zmieniającą
    przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 19
    września 2022 r. Panowie B.B. i C.B. potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych
    w poprzednich umowach w imieniu spadkodawczyni Pani D.B. dla Spółki. W związku z
    powyższym zakres zgód oraz pełnomocnictw udzielonych przez Pana B.B. i C.B. jest taki
    sam jak zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Panią D.B. a czynności
    dokonywane przez Spółkę w imieniu Panów B.B. i C.B. są takie same jak były wykonywane
    w imieniu Pani D.B. i wskazane we wniosku o wydanie interpretacji.
    Panowie B.B. i C.B. upoważnili Spółkę do m.in. do określenia przydatności nieruchomości
    na potrzeby budownictwa i do realizacji zamierzenia budowalnego w szczególności do:
    wykonania prac środowiskowych, geologicznych, czy archeologicznych, w tym z
    zastosowaniem robót geologicznych; wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania
    nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia; używania Nieruchomości I (dysponowania
    nieruchomością I na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania
    pozwoleń lub innych decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego;
    zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość realizacji i
    użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a w tym celu
    uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów wszystkich
    przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac, robót), w
    szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę.
    Dodatkowo udzielane były przez Panów B.B. i C.B. dla współpracowników Spółki
    pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do reprezentowania przed
    organami administracji publicznej lub samorządowej, (...), podmiotami prawa cywilnego
    we wszelkich postępowaniach i sprawach związanych z podziałem nieruchomości, we
    wszelkich działaniach związanych z uzyskiwaniem wypisów i wyrysów z rejestrów/kartotek
    geodezyjnych.
    Spółka podjęła następujące działania na podstawie udzielonych pełnomocnictw: złożyła
    wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej; złożyła wniosek o wydanie decyzji
    pozwolenie na budowę; prowadziła procedurę podziałową nieruchomości; zleciła
    prowadzenie szeregu badań gruntowych; zleciła prowadzenie inwentaryzacji
    dendrologicznej; prowadziła szereg audytów w celu określenia przydatności
    nieruchomości na cele budowlane; złożyła wniosek o zawarcie umowy drogowej dla
    projektowanej inwestycji nie drogowej (ustalanie projektu umowy drogowej w toku);
    złożyła wniosek o opinie dot. obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji; złożyła
    wniosek o odstępstwo do Ministra od przepisów technicznych dla projektowanej
    inwestycji; złożyła wnioski o pozyskanie wypisów z ewidencji gruntów; złożyła wnioski o
    przygotowanie map do celów projektowych dla planowanej inwestycji; złożyła wnioski o
    sporządzenie opinii hydrologicznej; złożyła projekt przebudowy rury drenarskiej; wykonała
    trzebież działki; wykonała badania sozologiczne grunt; wystąpiła o warunki przyłączeniowe
    (w tym podpisana umowa przyłączeniowa na energię elektryczną).

    Pan C.B. prowadzi obecnie działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny
    podatnik VAT. Pan B.B. nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, jest wspólnikiem
    spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Działka do ostatecznej sprzedaży nie służyła
    prowadzeniu działalności gospodarczej przez Pana C.B. i Pana B.B.. Pan B.B. i Pan C.B. w
    ostatnich 5 latach nie zbywali innych nieruchomości. Na Działce do ostatecznej sprzedaży
    nie prowadzili działań marketingowych zmierzających do sprzedaży działki. Dodatkowo
    wskazuje się, że Pan B.B. wystąpił o warunki zabudowy dla działki nr 1/6 (powstałej z
    podziału działki 1/4 na 1/5 (czyli Działkę do ostatecznej sprzedaży) i 1/6) oraz sąsiadującej
    z nią działki nr 2/2 zakupionej ok. 2 lata temu na budowę budynków - bliźniaków
    wielolokalowych.
    Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy Pan B.B. i Pan C.B. będą działać w
    charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z tytułu
    sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży.
    W odniesieniu do przedstawionych przez Zainteresowanych wątpliwości należy
    przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Pan B.B. i Pan C.B. w odniesieniu do
    działki, która będzie przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej
    czynności, Pan B.B. i Pan C.B. będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatników
    podatku od towarów i usług.
    W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana B.B. i
    Pana C.B. pełnomocnictwa.
    Wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym
    kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) zgodnie z którym:
      przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Natomiast, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:
      pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Zainteresowani wskazali, że po śmierci matki Pani D.B., Pan B.B. oraz Pan C.B. stali się
    spadkobiercami Pani D.B. w udziałach po 1/2 każdy z nich. W umowie zmieniającej
    przedwstępną umowę sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej Pan B.B. oraz Pan
    C.B. potwierdzili, m.in. że są (w miejsce Spadkodawcy - Pani D.B.) podmiotem praw i
    obowiązków wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży i ustanowienia służebności
    gruntowej oraz pozostałych umów zmieniających przedwstępne umowy sprzedaży. Pan B.
    B. oraz Pan C.B. potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych w poprzednich
    umowach w imieniu spadkodawczyni Pani D.B. dla Spółki.
    Pan B.B. oraz Pan C.B. upoważnili Spółkę do m.in. do określenia przydatności
    nieruchomości na potrzeby budownictwa i do realizacji zamierzenia budowalnego w

    szczególności do: wykonania prac środowiskowych, geologicznych, czy archeologicznych,
    w tym z zastosowaniem robót geologicznych; wykonania inwentaryzacji zieleni oraz
    dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia; używania Nieruchomości I
    (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego)
    w celu uzyskania pozwoleń lub innych decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia
    budowlanego; zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość
    realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a w tym
    celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów wszystkich
    przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac, robót), w
    szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę.
    Ponadto udzielane były przez Pana B.B. oraz Pana C.B. dla współpracowników Spółki
    pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do reprezentowania przed
    organami administracji publicznej lub samorządowej, (...), podmiotami prawa cywilnego
    we wszelkich postępowaniach i sprawach związanych z podziałem nieruchomości, we
    wszelkich działaniach związanych z uzyskiwaniem wypisów i wyrysów z rejestrów/kartotek
    geodezyjnych.
    Zainteresowani wskazali również, że Spółka podjęła następujące działania na podstawie
    udzielonych pełnomocnictw: złożyła wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji
    rolnej; złożyła wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę; prowadziła procedurę
    podziałową nieruchomości; zleciła prowadzenie szeregu badań gruntowych; zleciła
    prowadzenie inwentaryzacji dendrologicznej; prowadziła szereg audytów w celu
    określenia przydatności nieruchomości na cele budowlane; złożyła wniosek o zawarcie
    umowy drogowej dla projektowanej inwestycji nie drogowej (ustalanie projektu umowy
    drogowej w toku); złożyła wniosek o opinie dot. obsługi komunikacyjnej planowanej
    inwestycji; złożyła wniosek o odstępstwo do Ministra od przepisów technicznych dla
    projektowanej inwestycji; złożyła wnioski o pozyskanie wypisów z ewidencji gruntów;
    złożyła wnioski o przygotowanie map do celów projektowych dla planowanej inwestycji;
    złożyła wnioski o sporządzenie opinii hydrologicznej; złożyła projekt przebudowy rury
    drenarskiej; wykonała trzebież działki; wykonała badania sozologiczne grunt; wystąpiła o
    warunki przyłączeniowe (w tym podpisana umowa przyłączeniowa na energię elektryczną).
    Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana B.B. i Pana C.
    B., ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną
    Pana B.B. i Pana C.B.. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą
    spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pana B.B. i C.B., ponieważ
    pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanych. Działania te,
    dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie
    atrakcyjności posiadanych przez Pana B.B. i Pana C.B. udziałów w niezabudowanej działce
    jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania
    sprzedaży działki zostaną wykonane w sferze podatkowo-prawnej Pana B.B. i Pana C.B.. W
    efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym
    charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności
    powodujących zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.
    Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu
    pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w
    sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność
    wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności
    dotyczących działki przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie
    uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika
    stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania
    przez Pana B.B. i Pana C.B. prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku
    prywatnego.
    Dokonując opisanych we wniosku czynności, Pan B.B. i Pan C.B. podejmują działania
    podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem

    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-
    181/10, tj. Pan B.B. i Pan C.B. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia udziału w
    niezabudowanej działce porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pana B.B. i Pana C.B. za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów
    w niezabudowanej działce, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, zgodnie z którym:
      zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:
      ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996
    r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony
    lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod
    zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren
    budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został
    przeznaczony pod zabudowę.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to
    należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa
    warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627
    /12:
      „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do
    których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w
    art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego
    systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze
    zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006
    /112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że działka do ostatecznej sprzedaży jest niezabudowana oraz
    położona na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzinnej (symbol B6.1 MN).
    Zatem niezabudowana działka do ostatecznej sprzedaży, w momencie dostawy będzie
    stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy (będzie wydana decyzja o
    warunkach zabudowy) i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że nabycie prawa do udziału w działce przez Pana C.B. i Pana B.B.
    nastąpiło w drodze dziedziczenia, a więc czynności, która nie jest opodatkowana
    podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać
    odliczeniu. Nie można więc uznać, że ww. Zainteresowanym przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku VAT przy nabyciu udziału w działce, lub że takie prawo nie
    przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    Oznacza to, że sprzedaż przez Pana C.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej
    działce oraz sprzedaż przez Pana B.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce
    nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, gdyż nie są spełnione łącznie określone w tym przepisie warunki niezbędne do
    zastosowania zwolnienia.
    Zatem sprzedaż przez Pana B.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce oraz
    sprzedaż przez Pana C.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce, będzie
    stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Dokonana przez Pana B.B. i

    Pana C.B. dostawa udziałów w ww. działce na rzecz Spółki będzie więc opodatkowana
    podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.
    A zatem oceniając całościowo stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
    należało uznać je za prawidłowe.
    W przedmiotowej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii, czy w
    związku z nabyciem działki do ostatecznej sprzedaży Spółka nabędzie prawo do odliczenia
    podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Pana B.B. oraz C.B.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego
    (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:
      nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Podmiot prowadzi działalność deweloperską. Spółka będzie
    wykorzystywała nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT. Jak wskazano w
    opisie sprawy, Spółka zamierza wybudować zespół budynków jednorodzinnych
    dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz ze zbiornikiem
    podziemnym bezodpływowym na wody opadowe, przyłączami elektrycznymi, gazowymi,
    wodociągowymi i kanalizacyjnymi, a po zakończeniu inwestycji sprzedaż zlokalizowanych
    na niej budynków.

    Co więcej, jak rozstrzygnięto wyżej, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu
    dostawy.
    A zatem, mając na uwadze zaprezentowany opis sprawy oraz obowiązujące w tym
    zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z nabycia
    działki. W analizowanym przypadku będą spełnione - przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy
    - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę
    działka będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Spółka jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT.
    Tym samym, w przypadku, gdy Pan B.B. i Pan C.B. wystawią na rzecz Spółki faktury
    dokumentujące zbycie działki z wykazaną kwotą podatku, to Spółka będzie mogła
    skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    wynikającego z tych faktur na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
    Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
        mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.