Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-385/12-4/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-10-29
Teza: W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Tym samym, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, a nie jak wskazał Wnioskodawca wysokość przejmowanego zobowiązania kredytowego. A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż hipoteka przewyższa wartość nieruchomości będącej przedmiotem nieodpłatnego zniesienia współwłasności, powyższa czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od spadków i darowizn; spadek; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 06.08.2012 r. (data wpływu 13.08.2012 r.) uzupełnionym na wezwanie z dnia 11.10.2012 r. Nr IPPB2/436-385/12-2/MZ (data nadania 11.10.2012 r., data doręczenia 12.10.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13.08.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 29.09.2008 roku Justyna E. wraz z Jerzym Z. (nie będący ze sobą w związku małżeńskim) nabyli w udziałach po 50% nieruchomość składającą się z lokalu mieszkalnego o powierzchni 93,66 m2, pomieszczenia gospodarczego (piwnica) o powierzchni 22,13 m2 oraz garażu o powierzchni 14,5 m2. Cena z aktu notarialnego wynosiła 915 000,00 PLN.

Przy czym powyższy zakup został w całości sfinansowany z kredytu hipotecznego udzielonego solidarnie Justyna E i Jerzemu Z. na okres lat 30, kwota kredytu wynosiła 965 000,00 PLN nadwyżka kredytu nad wartością zakupu mieszkania została przeznaczona na remont wyposażenie mieszkania.

W dniu 19.07.2012 r. w formie aktu notarialnego nastąpiło nieodpłatne przeniesienie udziałów Justyny E. na rzecz Jerzego Z. (zniesienie współwłasności) w wyniku czego jedynym właścicielem wyżej wymienionej nieruchomości został J.. Wartość rynkowa zbywanych nieodpłatnie udziałów (50%) zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego wynosi 458 451,50 PLN.

Zgodnie z aneksem do umowy kredytowej nr 03 1500 1272 5312 7001 6908 0000 zawartym w dniu 22.06.2012 r. całość zobowiązań z tytułu zaciągniętego wspólnie kredytu zostaje przeniesiona na Jerzego Z., wysokość kredytu na dzień zniesienia współwłasności wynosi 398 731, 34 CHF.

Podkreślić należy, że Justyna E. znosząca swój udział we współwłasności nie otrzymała z tego tytułu jakiegokolwiek przychodu. Nadmienić należy, że Justyna E. nigdy nie była zameldowana w wyżej wymienionej nieruchomości.

Pismem z dnia 11.01.2012 r. Nr IPPB2/436-385/12-2/MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie:

*   Czy na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku została ustanowiona hipoteka?

*   Czy hipoteka odpowiada wartości nieruchomości, czy też przewyższa jej wartość?

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie, informując, iż:

*   Na nieruchomości położonej w W. (xx-xxx) przy ul. P. x/x zgodnie z umową kredytową nr xxx zawartą w dniu 25.09.2008 roku w Banku została ustanowiona hipoteka kaucyjna do kwoty 1 950 000,00, natomiast na podstawie Aneksu nr x do niniejszej umowy, odłączającym od długu Panią Justynę E., została ustanowiona hipoteka umowna łączna do kwoty 2 894 489,00.

*   Hipoteka ustanowiona na lokalu mieszkalnym przy ul. P. x/x, xx-xxx W. przewyższała wartość nieruchomości na chwilę ustanowienia hipoteki jak również na dzień zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca przyjmujący nieodpłatnie zbywane przez Justynę E. udziały w wyżej wymienionej nieruchomości wraz z przejęciem całości zobowiązań kredytowych ciążącej na Zbywającej, zobowiązany jest do odprowadzenia z tego tytułu podatku od spadków i darowizn?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że wysokość przejmowanego zobowiązania kredytowego związanego z przejmowanym udziałem nieruchomości przekracza wartość rynkową (wg niezależnego rzeczoznawcy majątkowego) otrzymanych udziałów, Wnioskodawca nie będzie zobligowany do odprowadzenia podatku od spadków i darowizn, gdyż podstawa opodatkowania będzie równa zero.

Cena 50% udziałów na dzień nabycia, tj. 19.07.2012 r. wynosiła 458 451, 50 PLN, a wartość obciążenia 199 365,67 CHF (kurs waluty w Banku na dzień 19.07.2012 r. wynosi 3,6073), czyli 719 171,78 PLN.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. z 2009 r. Dz. U. Nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1.  dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego;
2.  darowizny, polecenia darczyńcy;
3.  zasiedzenia;
4.  nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5.  zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6.  nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),

*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

*   sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno – gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 29.09.2008 roku Justyna E. wraz z Jerzym Z. (nie będący ze sobą w związku małżeńskim) nabyli w udziałach po 50% nieruchomość składającą się z lokalu mieszkalnegoo powierzchni 93,66 m2, pomieszczenia gospodarczego (piwnica) o powierzchni 22,13 m2 oraz garażu o powierzchni 14,5 m2. Cena z aktu notarialnego wynosiła 915 000,00 PLN. Przy czym powyższy zakup został w całości sfinansowany z kredytu hipotecznego udzielonego solidarnie Justynie E. i Jerzemu Z na okres lat 30, kwota kredytu wynosiła 965 000,00 PLN nadwyżka kredytu nad wartością zakupu mieszkania została przeznaczona na remont wyposażenie mieszkania. W dniu 19.07.2012 r. w formie aktu notarialnego nastąpiło nieodpłatne przeniesienie udziałów Justyny E. na rzecz Jerzego Z. (zniesienie współwłasności) w wyniku czego jedynym właścicielem wyżej wymienionej nieruchomości został Jerzy Z. Wartość rynkowa zbywanych nieodpłatnie udziałów (50%) zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego wynosi 458 451,50 PLN. Zgodnie z aneksem do umowy kredytowej zawartym w dniu 22.06.2012 r. całość zobowiązań z tytułu zaciągniętego wspólnie kredytu zostaje przeniesiona na Jystynę E. wysokość kredytu na dzień zniesienia współwłasności wynosi 398 731, 34 CHF.

Podkreślić należy, że E. znosząca swój udział we współwłasności nie otrzymała z tego tytułu jakiegokolwiek przychodu. Nadmienić należy, że E. nigdy nie była zameldowana w wyżej wymienionej nieruchomości. Z uzupełnienia do wniosku wynika, iż na nieruchomości położonej w W. przy ul. P. x/x zgodnie z umową kredytową nr xxx zawartą w dniu 25.09.2008 roku w Banku została ustanowiona hipoteka kaucyjna do kwoty 1 950 000,00, natomiast na podstawie Aneksu nr x do niniejszej umowy, odłączającym od długu Panią Justynę E., została ustanowiona hipoteka umowna łączna do kwoty 2 894 489,00. Hipoteka ustanowiona na lokalu mieszkalnym przy ul. P. przewyższała wartość nieruchomości na chwilę ustanowienia hipoteki jak również na dzień zniesienia współwłasności.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Tym samym, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, a nie jak wskazał Wnioskodawca wysokość przejmowanego zobowiązania kredytowego. A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż hipoteka przewyższa wartość nieruchomości będącej przedmiotem nieodpłatnego zniesienia współwłasności, powyższa czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.