Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-893/12-6/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-01-24
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w powiązaniu z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2012 r. (data wpływu 15 października 2012 r.) uzupełnionym pismami z dnia 12 grudnia 2012 r. (data wpływu 14 grudnia 2012 r.) oraz z dnia 2 stycznia 2013 r. (data wpływu 7 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej, oznaczonej we wniosku jako zdarzenie 1 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2012 r. zostało złożone ww. pismo o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostaw nieruchomości zabudowanych, oznaczonych we wniosku jako zdarzenie 1 i 3 oraz nieruchomości niezabudowanych, oznaczonych we wniosku jako zdarzenie 2. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismami z dnia 12 grudnia 2012 r. oraz 2 stycznia 2013 r. poprzez złożenie wniosku na druku ORD-IN, przedstawienie zdarzenia przyszłego, sformułowanie pytania i własnego stanowiska oraz opłatę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (sformułowane w piśmie z dnia 12 grudnia 2012 r.).

Wnioskodawca jest niepubliczną szkołą wyższą, wpisaną do rejestru Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego uczelni niepublicznych i związków uczelni niepublicznych, której działalność (kształcenie studentów) nie jest obłożona podatkiem VAT, co oznacza, że uczelnia nie może odliczać VAT-u płaconego przy remontach, zakupach itp. Uczelnia jest właścicielem kilku nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, które w związku z niżem demograficznym w nieodległej przyszłości zamierza zbyć/sprzedać, oznaczonymi we wniosku jako zdarzenia nr 1, 2, 3. Uczelnia jest zwolniona z podatku od nieruchomości.

Zdarzenie 1

Obejmuje nieruchomość zabudowaną, na której posadowiony jest jeden budynek (klasyfikacja PKOB-1263), na którym nie dokonano żadnych (poza malowaniem pomieszczeń i elewacji oraz drobnych bieżących napraw instalacji wod-kan, sanitarnej, elektrycznej) ulepszeń (dobudów, rozbudowy itp.), których wartość nigdy nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Zbudowany w latach 70-tych XX w., budynek jest własnością uczelni, posadowiony na 3 działkach - to prawo wieczystego użytkowania. Dostawa (sprzedaż) nie będzie dokonywana na zasadach tzw. pierwszego zasiedlenia. Uczelnia nabyła nieruchomość na mocy aktu notarialnego od syndyka masy upadłościowej w czasie, gdy takie transakcje nie były obłożone podatkiem VAT, tj. w 2000 roku. Pomieszczenia w budynku były w części przedmiotem najmu przez cały okres użytkowania, a w części użytkowane na działalność dydaktyczną, a dochody z tego tytułu były przeznaczane na działalność statutową szkoły. Równocześnie odprowadzano podatek VAT od umów najmu/dzierżawy, ale VAT ten nie był odliczany - uczelnia nie jest płatnikiem podatku VAT. Okres, który upłynie od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy od 2 lat.

W piśmie z dnia 2 stycznia 2013 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku do zdarzenia 1 Wnioskodawca wskazał, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości od syndyka masy upadłościowej było udokumentowane fakturą VAT, w której zaznaczono, że transakcja jest zwolniona z VAT. W świetle obowiązujących wówczas uregulowań prawnych tego typu transakcja nie podlegała podatkowi VAT, było to zwolnienie przedmiotowe, albowiem, przedmiot transakcji nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a nabywca jako zwolniony z mocy ustawy o szkolnictwie wyższym (art. 27 ustawy z dnia 12.09.1990 r. o szkolnictwie wyższym, Dz. U. Nr 65, poz. 385) z wszelkich podatków nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Była to sprzedaż ze zwolnienia przedmiotowego z podatku od towarów i usług jako sprzedaż towaru używanego. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, iż oprócz 3 działek, na których jest posadowiony budynek nieruchomość zabudowana nie składa się z innych działek wyodrębnionych geodezyjnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dostawa/sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 7 ust. l pkt 7 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tj. bez naliczania podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, wobec faktu, że uczelnia jest zwolniona z podatku VAT i z uwagi na to, że przedmiotową nieruchomość nabyła w czasie, gdy tego typu dostawy nie były obłożone podatkiem VAT, Wnioskodawca uważa, że zbycie/dostawa nieruchomości opisanej w pozycji 68, przedstawionej jako zdarzenie 1, powinno nastąpić w trybie art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług VAT, tj. bez naliczania podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Odnosząc się do kwalifikacji czynności, których przedmiotem jest wieczyste użytkowanie gruntów zauważyć należy, iż grunty są w rozumieniu ww. ustawy towarem.

Biorąc pod uwagę, iż użytkowanie wieczyste daje użytkownikowi prawo do dysponowania rzeczą jak właściciel, należy uznać, że zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy wynika, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Podkreślić także należy, iż zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu, jak również prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest niepubliczną szkołą wyższą, wpisaną do rejestru Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego uczelni niepublicznych i związków uczelni niepublicznych. Uczelnia jest właścicielem kilku nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, które w związku z niżem demograficznym w nieodległej przyszłości zamierza zbyć/sprzedać. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną, na której posadowiony jest jeden budynek (klasyfikacja PKOB-1263), na którym nie dokonano żadnych (poza malowaniem pomieszczeń i elewacji oraz drobnych bieżących napraw instalacji wod-kan, sanitarnej, elektrycznej) ulepszeń (dobudów, rozbudowy itp.), których wartość nigdy nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Zbudowany w latach 70-tych XX w., budynek jest własnością uczelni, posadowiony na 3 działkach - to prawo wieczystego użytkowania. Dostawa (sprzedaż) nie będzie dokonywana na zasadach tzw. pierwszego zasiedlenia. Okres, który upłynie od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy od 2 lat. Nabycie przedmiotowej nieruchomości od syndyka masy upadłościowej było udokumentowane fakturą VAT, w której zaznaczono, że transakcja jest zwolniona z VAT. W świetle obowiązujących wówczas uregulowań prawnych tego typu transakcja nie podlegała podatkowi VAT, było to zwolnienie przedmiotowe jako sprzedaż towaru używanego. Wnioskodawca wskazał, iż oprócz 3 działek, na których jest posadowiony budynek nieruchomość zabudowana nie składa się z innych działek wyodrębnionych geodezyjnie.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowego budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy i jednocześnie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Bowiem - jak wynika z opisu sprawy - dostawa przedmiotowego budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Do pierwszego zasiedlenia budynku doszło z chwilą sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy, gdyż czynność ta podlegała opodatkowaniu, lecz korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Ponadto, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku będzie dłuższy niż dwa lata. Wobec powyższego dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa budynku, o którym mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, to zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej również będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z treścią § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w powiązaniu z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Przy czym należy zauważyć, iż Zainteresowany, przy dostawie przedmiotowej nieruchomości, może zrezygnować ze zwolnienia i zastosować stawkę podatku 23%, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, pod warunkiem spełnienia wymogów w nim określonych.

Końcowo należy zauważyć, iż jakkolwiek Wnioskodawca wywodzi prawidłowy skutek prawny co do zwolnienia z opodatkowania dostawy nieruchomości, to jednak tut. Organ stwierdził, że dostawa ww. budynku będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie jak wskazał Wnioskodawca na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej, oznaczonej we wniosku jako zdarzenie 1. Natomiast wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości niezabudowanych, oznaczonych we wniosku jako zdarzenie 2 został załatwiony rozstrzygnięciem IPTPP2/443-893/12-7/PR, zaś w kwestii zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej, oznaczonej we wniosku jako zdarzenie 3 – interpretacją nr IPTPP2/443-893/12-8/PR.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.