Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-942/12-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-14
Teza: opodatkowanie transakcji nabycia nieruchomości i prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 25.09.2012 r. (data wpływu 26.09.2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23.10.2012 r. (data wpływu 24.10.2012 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 18.10.2012 r. (skutecznie doręczone 22.10.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe**

*   prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 23.10.2012 r. (data wpływu 24.10.2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 18.10.2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest osobą prawną, której przedmiot działalności wynikający z umowy spółki stanowi, między innymi, działalność holdingów finansowych, realizacja projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Wnioskodawca zamierza przed końcem 2012 r. nabyć od spółki P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Zbywca”) nieruchomość. Przedmiotowa nieruchomość obejmuje działkę gruntu, w stosunku do której Zbywcy przysługuje prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowiony na powyższej działce budynek biurowy funkcjonujący pod nazwą „R…” (dalej „Nieruchomość”). Nieruchomość została wybudowana w latach 70tych ubiegłego wieku, a od 28 lutego 2007 r. jest własnością Zbywcy. Obiekt przeszedł remont generalny, który zakończył się w 2008 r. Wydatki poniesione przez Zbywcę związane z przedmiotowym remontem przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. Powierzchnia najmu Nieruchomości jest wynajmowana przez Zbywcę najemcom od daty jej zakupu i była wynajmowana również w czasie trwania modernizacji. Zbywca nie wykonywał i nie planuje wykonać kolejnych modernizacji Nieruchomości, których wydatki przekroczyłyby 30% jej wartości początkowej Nieruchomość jest głównym składnikiem majątku Zbywcy i nie posiada on innych nieruchomości.

W konsekwencji zakupu Nieruchomości, na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”), Spółka przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przeniesienia na Wnioskodawcę wymagać mogą również określone umowy dotyczące Nieruchomości np. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), prawa autorskie do projektów dotyczących Nieruchomości, zabezpieczenia ustanowione przez najemców, itp. Planowana transakcja będzie obejmowała kredyt zaciągnięty przez Zbywcę na sfinansowanie nabycia Nieruchomości. Natomiast transakcja nie będzie obejmowała pozostałych należności i zobowiązań. Ponadto na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne będące własnością Zbywcy, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Wnioskodawca, po dokonaniu zakupu Nieruchomości, będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni tej Nieruchomości, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. Możliwe jest również odpłatne zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Zbywca i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „Ustawa VAT”). Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że z analogicznym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej transakcji wystąpił Zbywca.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 23.10.2012 r., Wnioskodawca wskazał, że od momentu zakończenia generalnego remontu nieruchomości, tj. od 2008 r. każda z części przedmiotowej nieruchomości była przedmiotem najmu z wyłączeniem powierzchni 512,62 m2 netto. Jednocześnie ze względu na różne okoliczności (np. brak zainteresowania klientów), niektóre części nieruchomości nie były wynajmowane przez zbywcę przez pewien okres. Jednocześnie Wnioskodawca potwierdza, iż od momentu pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu przepisów ustawy VAT, w stosunku do całej powierzchni nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT i przy założeniu, że zostaną spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT?
2.  Czy Wnioskodawcy, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT i opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, będzie przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

Ad. 1)

(a) Opodatkowanie VAT transakcji nabycia Nieruchomości

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku spełnienia przez Wnioskodawcę i Zbywcę warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na wybór przez strony rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6) Ustawy VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. latem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości, co do zasady, spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT. Od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości rozumianego jako oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po dokonanej modernizacji upłynęło bowiem więcej niż 2 lata, a Zbywca nie ponosił i nie zamierza ponieść kolejnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

(i) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni

(ii) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2), musi również zawierać:

(i) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy

(ii) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części

(iii) adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (jako nabywcy) zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Potwierdzeniem powyższego wniosku jest między innymi, stanowisko Ministra Finansów wyrażone w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-1081/10-3/KT).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości łub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów.

Mając na uwadze charakter Nieruchomości, jak również jej umiejscowienie w całości przedsiębiorstwa Zbywcy należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zbywca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

W związku z powyższym, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Potwierdza to praktyka organów podatkowych dotycząca analogicznych transakcji na rynku nieruchomości. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie przykładowo wskazać stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2011 r. (nr IPPP1/443-15/11-4/ISz).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1) Ustawy VAT. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy VAT.

(b) Zasadność wystąpienia z wnioskiem o interpretację

Na marginesie Spółka pragnie podkreślić, że planowana transakcja dotycząca nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (po wyborze jej opodatkowania przez strony) i w pełni uzasadnione jest twierdzenie, że dotyczy indywidualnej sprawy Wnioskodawcy i bezpośrednio odnosi się do jego sytuacji prawnopodatkowej. Po stronie Wnioskodawcy konieczne jest bowiem potwierdzenie, że transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i będzie przysługiwać mu prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę.

Ponadto, należy zauważyć, iż od odpowiedzi na zadane pytania zależy sytuacja Wnioskodawcy jako podatnika na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie bowiem do art. 2 pkt 4) Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT lub zwolniona z tego podatku (z wyjątkiem określonych transakcji dotyczących nieruchomości). Ustalenie przez Wnioskodawcę sposobu opodatkowania przedmiotowej transakcji dla celów podatku VAT ma zatem bezpośredni wpływ na ewentualne opodatkowanie tej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku zaistnienia takiego opodatkowania, to Wnioskodawca, jako podatnik, miałby obowiązek uiścić tę daninę.

Wnioskodawca pragnie jedynie wskazać, iż Minister Finansów wielokrotnie wydawał interpretacje indywidualne nabywcom nieruchomości w analogicznych stanach faktycznych i na podstawie analogicznie sformułowanych zapytań. W sprawach tych nie budziło kontrowersji prawo nabywcy nieruchomości do uzyskania interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem VAT i odliczenia tego podatku. Jak wynika z art. 14a Ordynacji podatkowej, Minister Finansów dąży do zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe dokonując w szczególności ich interpretacji z urzędu lub na wniosek. Z tego względu, brak jest uzasadnienia dla stosowania w przypadku przedmiotowego wniosku złożonego przez Spółkę odmiennego stanowiska wydanego przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie od stanowiska prezentowanego wielokrotnie w innych podobnych sprawach. Tytułem przykładu można powołać interpretację z dnia 18 czerwca 2012 r. (IPPP2/443-284/12-3/KR), interpretację z dnia 25 kwietnia 201 2 r. (IPPP2/443-46/12-9/KR), interpretację z dnia 21 stycznia 2011 r. (IPPP3/443-1103/10-3/LK), interpretację z 9 grudnia 2011 r. (IPPP1/443-1427/11-2/MP), interpretację z 2 sierpnia 2011 r. (IPPP1-443-720/11-4/JL), czy też interpretację z dnia 8 grudnia 2011 r. (IPPP3/443-1257/11-3/MK). Także Dyrektorzy innych izb skarbowych wielokrotnie wydawali analogiczne interpretacje, czego przykładem jest chociażby wydana 5 marca 2012 r. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 5 marca 2012 r. (ILPP2/443-1629/11-4/AD).

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ strony zdecydują się na skorzystanie z możliwości opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi w wykonaniu odpłatnej dostawy towarów, podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak zostało wskazane, Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie Ustawy VAT, jako odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegać zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Spółka wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za

*   **nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości,

*   **prawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Zauważyć należy, iż na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu cyt. art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszystkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

W niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy. Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w tym przepisie obejmuje tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Na podstawie art. 2 pkt 27e cyt. ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W związku z tym, iż w przepisach cyt. ustawy brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, należy posłużyć się w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie zatem z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość obejmującą działkę gruntu, w stosunku do której sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, oraz posadowiony na niej budynek biurowy. W konsekwencji zakupu ww. nieruchomości Wnioskodawca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przeniesienia na Wnioskodawcę wymagać mogą również określone umowy dotyczące Nieruchomości np. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), prawa autorskie do projektów dotyczących Nieruchomości, zabezpieczenia ustanowione przez najemców, itp. Planowana transakcja będzie obejmowała kredyt zaciągnięty przez Zbywcę na sfinansowanie nabycia Nieruchomości. Natomiast transakcja nie będzie obejmowała pozostałych należności i zobowiązań. Ponadto na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne będące własnością Zbywcy, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Wnioskodawca po dokonaniu zakupu Nieruchomości, będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni tej Nieruchomości, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. Możliwe jest również odpłatne zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT i przy założeniu, że zostaną spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy przy zbywcy pozostaną podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów. Zatem planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych zbywcy.

Z powyższego wynika, że do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, bowiem Nieruchomość razem z umowami najmu nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Zbywane składniki majątku (w tym Nieruchomość) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot Transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Reasumując, stwierdzić należy, iż nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości obejmującej działkę gruntu, w stosunku do której kontrahentowi Spółki przysługuje prawo użytkowania wieczystego, oraz posadowionego na niej budynku biurowego, wskazanej w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z kolei, z ust. 5 powołanego artykułu wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie wskazać należy, iż na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73 poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa/najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotowa Nieruchomość została wybudowana w latach 70-tych ubiegłego wieku, a od 28 lutego 2007 r. jest własnością Zbywcy. Obiekt przeszedł remont generalny, który zakończył się w 2008 r. Wydatki poniesione przez Zbywcę związane z przedmiotowym remontem przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. Powierzchnia najmu Nieruchomości jest wynajmowana przez Spółkę najemcom od daty jej zakupu i była wynajmowana również w czasie trwania modernizacji. Zbywca nie wykonywał i nie planuje wykonać kolejnych modernizacji Nieruchomości, których wydatki przekroczyłyby 30% jej wartości początkowej. Od momentu zakończenia generalnego remontu nieruchomości przez zbywcę, tj. od 2008 r. każda z części przedmiotowej nieruchomości była przedmiotem najmu z wyłączeniem powierzchni 512,62 m2 netto. Jednocześnie Wnioskodawca potwierdza, iż od momentu pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu przepisów ustawy VAT, w stosunku do całej powierzchni nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania po jego wybudowaniu lub po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30 % wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że dostawa części budynku biurowego, która była przedmiotem najmu po oddaniu Nieruchomości do użytkowania po zakończeniu generalnego remontu w 2008 r., nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy ww. części budynku doszło z chwilą oddania jej w najem. Wobec powyższego, planowana dostawa ww. części (wynajmowanej) budynku odbędzie się w okresie przekraczającym 2 lata od chwili wejścia w życie umów najmu, to spełniona zostanie druga przesłanka warunkująca zwolnienie od podatku VAT przedmiotowej transakcji o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa przedmiotowej części budynku będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa części budynku, o której mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym ww. część budynku jest posadowiona, w myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie również korzystała ze zwolnienia od VAT.

Wobec powyższego, w odniesieniu do ww. części Nieruchomości, przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, planowana transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce podstawowej o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Odnosząc się natomiast do powierzchni budynku 512,62 m2, która po oddaniu ulepszeń w 2008 r. nie była przedmiotem najmu, należy stwierdzić, iż nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem dostawa ww. części budynku, tj. powierzchni 512,62 m2 nie korzysta ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa ww. części budynku odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Wskazać należy, że jeżeli dostawa budynku, budowli lub jej części nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozpatrzyć zastosowanie zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, tj. czy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wskazać na przywołane powyżej uregulowania art. 43 ust. 7a ustawy, tj. warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W analizowanej sprawie Zbywca nabył przedmiotową Nieruchomość w 2007 r. W roku 2008 r. przeprowadzono generalny remont przekraczający 30 % wartości początkowej obiektu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zbywca planuje zbyć przedmiotową Nieruchomość w 2012 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Mianowicie nie została spełniona druga przesłanka warunkująca przedmiotowe zwolnienie. Zbywcy przysługiwało bowiem prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z przeprowadzonymi w 2008 r. ulepszeniami, a przedmiotowa część budynku tj. 512,62 m2 w stanie ulepszonym nie była wykorzystywana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zatem odnośnie zbycia części budynku, tj. 512,62 m2, która nie była przedmiotem umów najmu wraz z odpowiadającym jej procentowym udziale w prawie wieczystego użytkowania gruntu na którym jest ona posadowiona, zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku, tj. 23% stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23% w powiązaniu z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast, w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wykazano w odpowiedzi na pytanie 1, przedmiotowa transakcja nabycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto wydatek poniesiony przy zakupie nieruchomości będzie związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni biurowej przedmiotowej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wskazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.