Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.248.2018.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-14
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r.; opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono od dnia 1 maja 2004 r.
Słowa kluczowe: gmina; przekształcanie; użytkowanie (używanie); użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2018 r. (data wpływu 23 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r. – **jest prawidłowe;**
*   opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono od dnia 1 maja 2004 r. – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r. oraz od dnia 1 maja 2004 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina (zwana dalej: „Podatnikiem”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług podlegającym przepisom ustawy z dnia 5 września 2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeń podatku od towarów i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych przeznaczonych na realizację projektów finansowanych z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub od państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu przez jednostki samorządu terytorialnego.

Podatnik wykonuje zadania nałożone na niego odrębnymi przepisami, dla realizacji których został powołany. Niewielka część wykonywanych przez niego czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – głównie z tytułu wykonywania umów cywilno-prawnych, w szczególności w zakresie zarządzania zasobem nieruchomości komunalnych (wynajem, dzierżawa, zbycie, nabycie). Podatnik, będąc właścicielem wielu nieruchomości, oddał część gruntów w użytkowanie wieczyste różnym osobom fizycznym i prawnym. Z tego tytułu użytkownicy wieczyści wnoszą opłaty. Jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., opłaty podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 22% lub 23% (lub zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), natomiast jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., opłaty nie podlegają opodatkowaniu VAT. Aktualnie użytkownicy wieczyści wnoszą o sprzedaż im prawa własności gruntów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego należy zastosować zasady opodatkowania analogiczne jak dla wnoszonych opłat rocznych, tj. jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu VAT według stawki 22% lub 23% (lub zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), natomiast jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego należy zastosować zasady opodatkowania analogiczne jak dla wnoszonych opłat rocznych, tj. jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu VAT według stawki 22% lub 23% (lub zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), natomiast jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 roku, sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT.

Obowiązująca w ramach procedury wykupu, konieczność zapłaty przez dotychczasowego użytkownika wieczystego ceny, o jakiej mowa w art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm., zwana dalej u.g.n), jest w istocie zapłatą z tytułu dokonanej już wcześniej, a nieopłaconej w całości, dostawy w postaci ustanowionego prawa użytkowania wieczystego.

Różnica sprowadza się jedynie do tego, że w przypadku kontynuacji użytkowania wieczystego kwota należna naliczana byłaby od uiszczanej corocznie przez użytkownika, tzw. opłaty rocznej, a w przypadku wykupu gruntu użytkowanego wieczyście, kwotą należną jest pochodna ceny z art. 69 u.g.n. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Natomiast opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Ekonomicznym uzasadnieniem prawa użytkowania wieczystego jest to, że użytkownik wieczysty (nabywca prawa) nie uiszcza przy nabyciu tego prawa pełnej wartości nieruchomości, lecz określony procent tej wartości, uzyskując na bardzo długi czas możliwość korzystania z tej nieruchomości w sposób zbliżony do uprawnień właściciela. Jednocześnie, przez cały czas trwania tego prawa, użytkownik wieczysty zobowiązany jest odprowadzać tzw. opłaty roczne, które w swej istocie zbliżone są do czynszu dzierżawnego. Istotną zatem cechą czynności polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste jest ustawowo określone rozłożenie w czasie odpłatności z tytułu jej wykonania. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy spełniać je periodycznie, co jednocześnie powoduje, że rozłożona w czasie jest wymagalność tychże opłat. Powyższe wynika z treści przepisów art. 71 ust. 1, 2 i 4 u.g.n. Określają one obowiązki finansowe użytkownika wieczystego zarówno przy zawieraniu umowy, jak i w okresie trwania jego prawa, wynikające z ustawy i z umowy. Podatkowe skutki ustanowienia użytkowania wieczystego winny przy tym być rozważane w świetle obowiązujących w dniu ustanowienia tego prawa przepisów odnośnie momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu. Powyższe oznacza, że podobnie jak płatność, także obowiązek podatkowy z tytułu ustanowionego prawa użytkowania wieczystego został rozłożony w czasie, do dnia otrzymania całości należności z tytułu ustanowionego prawa użytkowania wieczystego (a zatem w oderwaniu od chwili dokonania dostawy towaru). W przypadku niezmiennego trwania tego prawa, „cena” prawa użytkowania wieczystego jaką użytkownik wieczysty byłby ostatecznie zobowiązany zapłacić, uzależniona byłaby w dużej mierze od długości trwania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (wielokrotności uiszczanych opłat rocznych). W przypadku dopuszczonej przez prawo możliwości nabycia przez użytkownika wieczystego w trybie bezprzetargowym, prawa własności nieruchomości posiadanej dotychczas na zasadach prawa użytkowania wieczystego, podlegające opodatkowaniu, przyszłe opłaty roczne, do których poniesienia zobowiązany jest użytkownik, zostają zastąpione jedną kwota, o której mowa w art. 69 u.g.n. Jak stanowi powołany przepis, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień sprzedaży. Obowiązująca w ramach procedury wykupu (gruntu użytkowanego wieczyście) konieczność zapłaty przez dotychczasowego użytkownika wieczystego ceny, o jakiej mowa w art. 69 u.g.n., będzie w istocie końcową zapłatą z tytułu dokonanej już wcześniej, a nieopłaconej w całości, dostawy w postaci ustanowionego prawa użytkowania wieczystego. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku kontynuacji użytkowania wieczystego kwota należna VAT naliczana byłaby od uiszczanej corocznie przez użytkownika tzw. opłaty rocznej, a w przypadku wykupu na własność gruntu użytkowanego wieczyście, kwotą należną VAT będzie pochodna „ceny” z art. 69 u.g.n. Identyczne stanowisko jak powyżej przytoczone zaprezentował NSA w wyroku z dnia 7 grudnia 2017 r. o sygn. akt I FSK 1199/15. Mając na uwadze powyższe, sprzedając prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego należy zastosować zasady opodatkowania analogiczne jak dla wnoszonych opłat rocznych, tj. jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu VAT według stawki 22% lub 23% (lub zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), natomiast jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r.;
*   **nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono od dnia 1 maja 2004 r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnik, będąc właścicielem wielu nieruchomości, oddał część gruntów w użytkowanie wieczyste różnym osobom fizycznym i prawnym. Z tego tytułu użytkownicy wieczyści wnoszą opłaty. Jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., według Wnioskodawcy opłaty podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 22% lub 23% (lub zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), natomiast jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., opłaty nie podlegają opodatkowaniu VAT. Aktualnie użytkownicy wieczyści wnoszą o sprzedaż im prawa własności gruntów.

W określonych sytuacjach, na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych przenoszone zostaje prawo własności przekazanych im gruntów. Podstawę prawną stanowią:

*   przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.);

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Na mocy art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Na podstawie art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

*   lub przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83, z późn. zm.);

Stosownie do art. 1 ust. 1 ww. ustawy, osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje:

1.  starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
2.  wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5. Ustęp 2 tego artykułu stanowi, że w decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zastosowania względem sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego zasad opodatkowania analogicznych jak dla wnoszonych opłat rocznych, tj. jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., to sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu VAT według stawki 22% lub 23% (lub zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), natomiast jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., wówczas sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT.

Wskazać należy, że art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Według art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025) – zwanej dalej k.c. – w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Z powyższych przepisów wnioskować należy, że w przypadku użytkowania wieczystego, właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada we władaniu rzecz cudzą. Jednakże jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zaznaczyć należy, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, z późn. zm.), grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast, począwszy od dnia 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie należy uwzględnić treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2007 r.. sygn. akt I FPS 1/06, zgodnie z którą: „W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

Właśnie z uwagi na uznanie użytkowania wieczystego za prawo rzeczowe o charakterze zbliżonym do prawa własności, a nie do praw rzeczowych ograniczonych, nie było konieczne odrębne wymienianie tego prawa w definicji dostawy zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (\`(...)\`) Z pierwszej części definicji „dostawy towaru”, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (część zdania zakończona drugim przecinkiem) wynika, że obejmuje ona w znaczeniu podatkowym ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, które daje użytkownikowi wieczystemu prawo do rozporządzania gruntem jak właściciel, czyli w sposób podobny pod względem skutków ekonomicznych do właściciela.

Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa) nie podlega ona obecnie podatkowi od towarów i usług. W przypadku dostawy towarów zasadą jest bowiem, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru (art. 19 ust. 1 ustawy o VAT). W momencie zaś ustanowienia użytkowania wieczystego ta czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Tym samym opłaty dotyczące czynności niepodlegającej opodatkowaniu nie mogą być objęte podatkiem od towarów i usług po wejściu w życie nowej regulacji prawnej. (\`(...)\`).

Wobec powyższego należy uznać, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy.”.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście przepisów prawa oraz cyt. wyżej orzeczenia prowadzi do wniosku, że transakcja przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych, dokonana na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości. Dostawa towarów nastąpiła z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, natomiast czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie wpływa na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już w momencie objęcia prawa wieczystego użytkowania i nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru. Niemożliwe jest bowiem przeniesienie po raz drugi prawa do rozporządzania towarem jak właściciel na rzecz tego samego podmiotu, ponieważ prawo to zostało już uprzednio na dany podmiot przeniesione i prawem tym podmiot nadal dysponuje.

W konsekwencji powyższych rozważań należy stwierdzić, że czynność sprzedaży (przekształcenia) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego w przypadku, gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do dnia 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z uwagi na fakt, że do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to opłaty należne Gminie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowiące różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania, ustalone na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy dokonanie tej czynności nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz elementy opisu sprawy wskazać należy, że czynność sprzedaży/przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, w przypadku gdy oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji z uwagi na powyższe opłaty należne Gminie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowiące różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania, ustalone na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy dokonanie tej czynności nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., nie będą również podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w przedmiocie braku opodatkowania podatkiem VAT zarówno czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r., jak i opodatkowania podatkiem VAT opłat należnych z ww. tytułu, należało uznać za prawidłowe.

Jednakże w przypadku, gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2004 r., to choć sama czynność sprzedaży (przekształcenia) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dokonywana na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie stanowi ponownej dostawy towaru (dostawa towaru nastąpiła już z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości), to nie można uznać, że czynność ta jest neutralna na gruncie obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze fakt, że ustanowienie użytkowania wieczystego stanowi dostawę gruntu podlegającą opodatkowaniu (za wynagrodzeniem: kwoty pierwszej opłaty oraz opłat rocznych) – przy uwzględnieniu wykładni dokonanej przez NSA w postanowieniu sygn. akt I FPS 1/06 na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – należy stwierdzić, że w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zmianie ulega jedynie kwota należna z tytułu dokonanego już wcześniej przeniesienia władztwa nad gruntem. Podlegające opodatkowaniu przyszłe opłaty roczne zostają zastąpione jedną kwotą, o której mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bądź art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Uwzględniając z kolei powyższą argumentację uznać należy, że czynność sprzedaży (przekształcenia) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, w przypadku gdy oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości nastąpiło po dniu 1 maja 2004 r. nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast opłaty należne Wnioskodawcy z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowiące różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania (ustalone na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sytuacji gdy dokonanie tej czynności (ustanowienie użytkowania wieczystego) nastąpiło od dnia 1 maja 2004 r., podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jako związane z dokonaną już wcześniej dostawą.

Zgodnie z art. 41 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 41 ust. 14a ustawy – w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta jest opodatkowana według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

Z powyższych przepisów wynika, że opłata wnoszona w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22%, natomiast w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 stycznia 2011 r. – stawką 23%.

Powyższe stawki nie będą miały jednak zastosowania do pobieranych przez Wnioskodawcę opłat, jeżeli wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie przepisów szczególnych.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz elementy stanu sprawy wskazać należy, że opłaty należne Wnioskodawcy z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowiące różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania (ustalone na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sytuacji gdy dokonanie czynności ustanowienia użytkowania wieczystego nastąpiło po dniu 1 maja 2004 r., będą opodatkowane VAT według 22% lub 23% stawki podatku VAT (lub korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy).

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, dla których prawo użytkowania ustanowiono od dnia 1 maja 2004 r., należało całościowo uznać za nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.