Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.164.2025.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-26
Teza: Nieuznanie za podatnika podatku VAT oraz niepodleganie
opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nowej działki
powstałej z wydzielenia innej działki wraz z domkami, a także
ewentualnego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT
ww. transakcji sprzedaży.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
opodatkowanie
podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z
podatku od towarów i usług
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz
    niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z
    wydzielenia działki nr ... wraz z domkami i w całości działki nr ... wraz z domkami, a także
    ewentualnego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2025 r. (wpływ 13 maja
    2025 r.)
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rolnikiem, a całkowita powierzchnia jego gospodarstwa wynosi 4,6441
    ha. Ziemia w jego gospodarstwie nie jest uprawiana od kilku lat. Wnioskodawca nie
    prowadzi i nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie jest rolnikiem
    ryczałtowym, ani nie jest i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT. Aktualnie nie osiąga
    żadnych dochodów, ponieważ od 28.02.2023 r. Wnioskodawca jest opiekunem osoby
    niepełnosprawnej (tj. matki ...). Posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na
    terytorium RP.
    Od dnia 17.02.2003 r. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem działki nr ... w
    miejscowości ... o powierzchni 2,1295 ha wchodzącej w skład jego gospodarstwa, co
    poświadcza akt notarialny (Repertorium ...) - umowa darowizny. Darowiznę
    Wnioskodawca otrzymał od rodziców .... Działka nr ... objęta jest księgą wieczystą nr ...

    prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ..., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w której określono
    sposób korzystania jako: BI - inne tereny zabudowane. Działka nie jest objęta Miejscowym
    Planem Zagospodarowania Przestrzennego - w miejscowości ... takowy nie obowiązuje.
    W roku 2010 Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy na ww.
    działkę. Decyzję w tym zakresie otrzymał na budowę 8 domków rekreacji indywidualnej
    (Decyzja nr ...). Decyzja ta została wydana przez Wójta Gminy ....
    W roku 2013 Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę 6 domków (Decyzja nr ... z
    dnia 31.12.2013 r. wydana przez Starostę ...), teren wyznaczony pod zabudowę wynosił
    20a. Całkowita powierzchnia działki wynosi 2,1295 ha.
    Prace przy budowie pierwszego domku Wnioskodawca rozpoczął 15.06.2016 r. a
    zakończył 18.06.2018 r. Domek ten nie był wykorzystywany pod wynajem, ponieważ przez
    cały okres do ukończenia budowy drugiego domku na działce trwały prace
    wykończeniowe. Obydwa domki stanowią budynek w rozumieniu Prawa budowlanego, tj.
    są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
    oraz posiadają fundamenty i dach.
    Prace przy budowie drugiego domku Wnioskodawca rozpoczął 4.04.2021 r. a zakończył
    18.01.2023 r. W dniu 27.02.2023 r. Wnioskodawca zgłosił zakończenie budowy dwóch
    budynków rekreacji indywidualnej (...). Obydwa domki stanowią budynki w rozumieniu
    Prawa budowlanego, tj. są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za
    pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Budynki te służą
    okresowemu wypoczynkowi i nie są przeznaczone do stałego zamieszkania, od którego
    zależy zaliczenie budynku do obiektów budownictwa mieszkaniowego. Budynki te nie są
    objęte społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z Wypisem z Rejestru gruntów
    wydanym przez Starostę ... w dniu 21.01.2025 r. sposób użytkowania działki nr ... opisany
    jest jako:
      1. Inne tereny zabudowane (Bi) o pow. 0,0414 ha
      2. Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-PsV) o pow. 0,9385 ha
      3. Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-PsVI) o pow. 0,0827 ha
      4. Pastwiska trwałe (PsV) o pow. 0,0727 ha
      5. Grunty orne (RV) o pow. 0,4328 ha
      6. Grunty orne (RVI) o pow. 0,5614 ha
    Ponadto zgodnie z tym Wypisem na działce znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki
                                                2niestanowiące odrębnego od gruntu prawa własności o pow. zabudowy po 33 m - rodzaj
    KŚT: Pozostałe budynki niemieszkalne.
    Od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r. oraz od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r. żona Wnioskodawcy
    ... prowadziła indywidualną działalność gospodarczą na opodatkowaną podatkiem
    dochodowym wg zryczałtowanego podatku 8,5% od uzyskanych przychodów (NIP ...), jest
    podmiotowo zwolniona z VAT i nie figuruje w rejestrze czynnych podatników VAT. Zgodnie
    z wpisem do CEIDG przeważająca działalność gospodarcza małżonki to kod PKD - 55.20.Z
    Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Wnioskodawca
    nie posiada z małżonką rozdzielności majątkowej. W okresie prowadzenia działalności
    Wnioskodawca podpisywał z żoną umowy o użyczenie (Umowa od 1.07.2023 r. do
    31.08.2023 r., Umowa od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r.). Przedmiotem tych umów było
    użyczenie przez męża ... żonie ... dwóch domków rekreacji indywidualnej pod wynajem.
    Poza tymi okresami działalność małżonki jest zawieszona. Tym samym pierwsze
    zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków tych dwóch domków)
    nastąpiło 01.07.2023 r. Po tej dacie domki nie były ulepszane w żaden sposób.
    Wnioskodawca budował przedmiotowe domki prywatnie i nie prowadził działalności
    gospodarczej i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, a co za tym idzie nie odliczał

    podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową domków.
    31.01.2025 r. Wnioskodawca złożył dwa wnioski „Na ustalenie lokalizacji inwestycji celu
    publicznego lub warunków zabudowy” na część działki nr .... W obydwu wnioskach nazwa
    inwestycji brzmi: „Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku
                2gospodarczego do 35 m oraz 2 budynki rekreacji indywidualnej”. Wnioskodawca zakłada,
    że wnioskowane warunki zabudowy uzyska przed 31.08.2025 r.
                                          2W pierwszym wniosku powierzchnia terenu inwestycji dotyczy 2200 m, w drugim wniosku
                              2powierzchnia terenu inwestycji dotyczy 2700 m. Obydwa wnioski składane były w
    Urzędzie Gminy ... z/s w ....
    Wnioskodawca informuje, że ani on, ani małżonka nie podejmowali w przeszłości
    czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym
    wzrostem wartości przedmiotowej działki poza opisanymi we wniosku czynnościami
    uzyskania WZ i pozwoleń na budowę, a także czynnościami związanymi z przyłączaniem
    mediów na potrzeby wybudowanych 2 domków.
    Wnioskodawca również przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych
    czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie,
    inne działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości).
    Wnioskodawca nie udostępniał też działki nr ... osobom trzecim na podstawie umów
    cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa). Czyniła to natomiast jego małżonka w związku z
    wynajmowaniem domków w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią
    działalności gospodarczej. Wnioskodawca jedynie użyczał małżonce na potrzeby jej
    działalności 2 domki.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać po 31.08.2025 r. przedmiotową działkę w
    następujących wariantach:
      1. Wariant nr 1 - wydzielić z działki nr ... nową działkę, na której znajdują się 2
        wspomniane domki i sprzedać taką działkę z domkami, przy czym Wnioskodawca
        wyrazi nieodpłatnie zgodę na przeniesienie na nabywcę nieruchomości uzyskanych
        warunków zabudowy i pozwolenia na budowę;
      2. Wariant nr 2 - sprzedać w całości działkę nr ... wraz z dwoma domkami, przy czym
        Wnioskodawca wyrazi nieodpłatnie zgodę na przeniesienie na nabywcę
        nieruchomości uzyskanych warunków zabudowy na „Budowę budynku
                                            2mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego do 35 m oraz 2 budynki
                                      2  2rekreacji indywidualnej” dotyczącej powierzchni 2700 m oraz powierzchni 2700 m.
    W celu sprzedaży działki Wnioskodawca podpisze umowę z biurem pośrednictwa w
    obrocie nieruchomościami i nie będzie prowadził żadnych czynności marketingowych.
    Przedmiot przyszłej sprzedaży w wariancie 1 i wariancie 2 objętej niniejszym wnioskiem
    nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przed sprzedażą nie
    będą już ponoszone żadne inne dodatkowe nakłady na działkę. Środki uzyskane ze
    sprzedaży Nieruchomości będą stanowiły zabezpieczenie na starość Wnioskodawcy i jego
    małżonki. Wnioskodawca zamierza z tytułu sprzedaży działki w wariancie 1 lub 2 uzyskać
    przychód powyżej 200.000 zł.
    Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:
      1. Pojęcia „domki” oraz „jednokondygnacyjne budynki” oznaczają te same obiekty i
        używane są zamiennie. Doprecyzowując chodzi o obiekty, które w pozwoleniu na
        budowę z dnia 21.12.2013 r. określone zostały jako budynki rekreacji indywidualnej.
        Na działkach opisanych we wniosku znajdują się dwa domki/jednokondygnacyjne
        budynki, które są położone na działce nr ....

      2. Pierwsze zasiedlenie domków/jednokondygnacyjnych budynków nastąpiło 1 lipca
        2023 r. tj. z datą zawarcia z żoną Wnioskodawcy opisanych we wniosku umów
        użyczenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi.
        Powyższe dotyczy wszystkich domków będących przedmiotem wniosku, tj. dwóch
        jednokondygnacyjnych budynków położonych na działce nr ....
      3. W związku z pytaniem Organu o treści: „Czy od pierwszego zasiedlenia
        poszczególnego domku/budynku do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej
        dwóch lat?” Wnioskodawca podał: tak, od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży
        upłynie okres co najmniej dwóch lat - dotyczy to każdego domku/budynku, który
        jest przedmiotem wniosku.
      4. Na pytanie Organu o treści: „Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie poszczególnych
        domków/budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące
        co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych domków/budynków? (...)”
        Wnioskodawca wskazał, że nie ponosił tego typu wydatków na ulepszenie żadnego
        z domków/budynków jednokondygnacyjnych.
      5. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości. Nie
        planował też sprzedaży działek objętych wnioskiem, natomiast sytuacja ta
        spowodowana jest wykryciem u niego ciężkiej nieuleczalnej choroby i związaną z
        tym potrzebą uzyskania środków finansowych.
      6. Wnioskodawca posiada nieruchomości, tj. dom mieszkalny z działką o powierzchni
        0,3858 ha (nr działki 1), działkę o powierzchni 0,0373 ha (las; nr działki 2), działkę o
        powierzchni 0,1777 ha (las; nr działki 3), działkę o powierzchni 0,2709 ha (nr działki
        4) oraz działkę o powierzchni 1,6843 ha (nr działki 5), które Wnioskodawca otrzymał
        od rodziców ... umową darowizny Repertorium .... Powyższe nieruchomości nie są i
        nie będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży. Wnioskodawca planuje
        sporządzić testament i ww. nieruchomości zapisać żonie i dzieciom.
      7. Na pytanie Organu o treści: „Czy umowy użyczenia, o których mowa we wniosku,
        były umowami odpłatnymi?” Wnioskodawca podał: nie - te umowy nie były
        umowami odpłatnymi.
    Pytania
      1. Czy z tytułu sprzedaży po 31.08.2025 r. nowej działki powstałej z wydzielenia działki
        nr ..., na której znajdują się 2 domki Wnioskodawcę uznać należy za podatnika
        podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż takiej działki będzie podlegała
        opodatkowaniu podatkiem VAT?
      2. Czy z tytułu sprzedaży po 31.08.2025 r. w całości działki nr ... wraz z dwoma
        domkami Wnioskodawcę uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług i
        tym samym sprzedaż takiej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
        podatkiem VAT?
      3. W przypadku nieuznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2 za
        prawidłowe - czy sprzedaż nieruchomości po 31.08.2025 r. w wariancie 1 i 2 będzie
        podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług określonemu w art. 43 ust. 1
        pkt 10 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Stanowisko 1

    W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako
    podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż nowej wydzielonej działki z 2
    domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Stanowisko 2
    W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako
    podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż całej działki z 2 domkami nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Stanowisko 3
    Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości zarówno w wariancie nr 1 jak i nr 2
    będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT, gdyż od pierwszego zasiedlenia domków upłynie okres 2 lat i po
    oddaniu do użytkowania tych domków nie były one ulepszane.
    Uzasadnienie 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W
    myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez
    sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2
    pkt 22 ustawy o VAT).
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez
    podatnika.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy
    działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności
    mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu
    prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z
    zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z
    gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

    Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta,
    handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego
    wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion
    działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za
    podatnika VAT.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
    dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności
    podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być
    zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku
    od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną).
    W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w
    charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji
    czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria
    określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww.
    wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust,
    Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł
    Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że
    dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob.
    podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Inaczej jest natomiast w
    wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie
    aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
    marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można
    uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako
    osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza
    sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe
    okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania
    marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za
    „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych
    zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z
    podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia
    tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej

    podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności
    sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do
    działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek
    stałego i zorganizowanego charakteru działalności).
    Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy
    planowane zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej
    aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność
    byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności).
    Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że
    dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w
    charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak
    wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie
    wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu
    dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku
    od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości należy
    uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z
    tym Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której
    unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem
    powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż opisanej we wniosku nowej działki, która powstanie z
    wydzielenia działki nr ..., na której znajdować się będą 2 domki nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że sprzedający z tytułu tej
    transakcji nie będą działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy -
    podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Uzasadnienie 2
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W
    myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez
    sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2
    pkt 22 ustawy o VAT).
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez
    podatnika.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy
    działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

    Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności
    mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu
    prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z
    zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z
    gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa
    towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
    określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy o VAT.
    Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta,
    handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego
    wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion
    działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za
    podatnika VAT.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
    dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności
    podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być
    zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku
    od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną).
    W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w
    charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji
    czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria
    określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww.
    wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust,
    Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł
    Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że
    dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob.
    podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Inaczej jest natomiast w
    wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie
    aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
    marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można
    uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako
    osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest

    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza
    sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe
    okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania
    marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za
    „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych
    zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z
    podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia
    tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności
    sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do
    działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek
    stałego i zorganizowanego charakteru działalności).
    Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy
    planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej
    aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność
    byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności).
    Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że
    dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w
    charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak
    wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie
    wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu
    dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku
    od towarów i usług. W niniejszej sprawie planowaną sprzedaż nieruchomości należy uznać
    za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym
    Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której
    unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem
    powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż opisanych we wniosku w całości działki nr ... wraz z dwoma
    domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na
    fakt, że Sprzedający z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze -
    zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Uzasadnienie 3
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a.
    wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W przedstawionym stanie przyszłym sprzedaż domków zarówno w wariancie 1 jak i
    wariancie nr 2 nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia domków. Stawka 8%
    będzie miała zastosowanie do całości transakcji. Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 8
    ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych
    albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
    wartości gruntu.
    Oznacza to, że przy sprzedaży budynku lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu,
    na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynku w zakresie
    opodatkowania VAT. Do dostawy gruntu stosuje się tę samą stawkę podatku, jaka ma
    zastosowanie do dostawy budynku (lub budowli) trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli
    więc, jak wskazano powyżej, dostawa domków będzie zwolniona z VAT to dostawa gruntu,
    na którym obiekty te są posadowione, będzie również korzystała ze zwolnienia z VAT.
    Ponadto Wnioskodawca doprecyzował stanowisko w zakresie pytania nr 3 wskazując, że
    dostawa domków wraz z gruntem, na którym są one posadowione będzie korzystała ze
    zwolnienia z VAT (Wnioskodawca nie twierdzi, że zastosowanie będzie miała stawka VAT
    8%).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:
      nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu
      podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ... wraz z
      domkami – jest nieprawidłowe;
      nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu
      podatkiem VAT sprzedaży w całości działki nr ... wraz z domkami – jest
      nieprawidłowe;
      zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży – jest
      prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.) – zwanej dalej „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana
    przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej
    czynności.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza
    , tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie
    z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za
    takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się

    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-5/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi i nie prowadził Pan pozarolniczej działalności
    gospodarczej, nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie jest i nie był zarejestrowanym
    podatnikiem VAT. Od dnia 17.02.2003 r. jest Pan jedynym właścicielem działki nr ...
    wchodzącej w skład Pana gospodarstwa. Działkę otrzymał Pan od rodziców na podstawie
    umowy darowizny. Na działce znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki
    niestanowiące odrębnego od gruntu prawa własności. Prace przy budowie pierwszego
    domku rozpoczął Pan 15.06.2016 r. a zakończył 18.06.2018 r. Domek ten nie był
    wykorzystywany pod wynajem. Prace przy budowie drugiego domku rozpoczął Pan
    4.04.2021 r. a zakończył 18.01.2023 r. W dniu 27.02.2023 r. zgłosił Pan zakończenie
    budowy dwóch budynków rekreacji indywidualnej. Obydwa domki stanowią budynki w
    rozumieniu Prawa budowlanego.
    Od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r. oraz od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r. Pana żona
    prowadziła działalność gospodarczą. Nie posiada Pan z małżonką rozdzielności
    majątkowej. W okresie prowadzenia działalności podpisywał Pan z żoną umowy o
    użyczenie (Umowa od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r., Umowa od 1.07.2024 r. do 31.08.2024
    r.). Przedmiotem tych umów było użyczenie przez Pana żonie dwóch domków rekreacji
    indywidualnej pod wynajem. Poza tymi okresami działalność małżonki jest zawieszona.
    Domki budował Pan prywatnie i nie prowadził działalności gospodarczej i nie był

    zarejestrowanym podatnikiem VAT, a co za tym idzie nie odliczał podatku naliczonego
    przy nabyciu towarów i usług związanych z budową domków.
    Nie udostępniał Pan działki nr ... osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych
    (np. najem, dzierżawa). Czyniła to natomiast Pana małżonka w związku z wynajmowaniem
    domków w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności
    gospodarczej. Pan jedynie użyczał małżonce na potrzeby jej działalności 2 domki.
    Zamierza Pan sprzedać po 31.08.2025 r. przedmiotową działkę w następujących
    wariantach:
      1. Wariant nr 1 - wydzielić z działki nr ... nową działkę, na której znajdują się 2 domki i
        sprzedać taką działkę z domkami;
      2. Wariant nr 2 - sprzedać w całości działkę nr ... wraz z dwoma domkami.
    W celu sprzedaży działki podpisze Pan umowę z biurem pośrednictwa w obrocie
    nieruchomościami Przed sprzedażą nie będą już ponoszone żadne inne dodatkowe
    nakłady na działkę.
    Pierwsze zasiedleniu domków/jednokondygnacyjnych budynków nastąpiło 1 lipca 2023 r.
    tj. z datą zawarcia z Pana żoną umów użyczenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu
    użytkownikowi. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży domków upłynie okres co
    najmniej dwóch lat. Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie żadnego z domków w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości
    początkowej.
    Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy
    mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu
    podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków
    zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do
    planowanej sprzedaży wydzielonej z działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2
    domki lub całej działki nr ... wraz z domkami spełni Pan przesłanki do uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym,
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie
    to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy
    majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z
    przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Wskazać należy, że w związku z udostępnieniem budynków (domków) małżonce, która
    wynajmowała je w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności
    gospodarczej budynki te utraciły charakter majątku osobistego. Mimo, że ww. budynki
    stanowią Pana majątek prywatny, to nie macie Państwo rozdzielności majątkowej, zatem

    korzyści majątkowe uzyskiwane przez Pana żonę stanowią również Pana korzyści. Takie
    działanie powoduje, że przedmiotem sprzedaży nie będzie majątek osobisty, ale budynki
    (domki) wykorzystywane w działalności gospodarczej.
    Wykorzystywanie dla celów zarobkowych przedmiotowych budynków przez Pana żonę, z
    którą posiada Pan współwłasność majątkową, spowodowało, że budynki te nie były
    wykorzystywane wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    W świetle przedstawionych okoliczności nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży
    będzie składnik majątku prywatnego, a sprzedaż wydzielonej z działki nr ... nowej działki,
    na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z domkami będzie stanowiła
    realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wobec powyższego, należy
    stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności
    gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
    Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży wydzielonej z
    działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z
    domkami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznałem za
    nieprawidłowe.
    Odnosząc się z kolei do kwestii objętej zakresem pytania nr 3 wskazać należy:
    Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze
    zwolnienia od tego podatku.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz
    z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub

      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
    niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
    przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po
    spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a
    tego przepisu.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
    stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania
    ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych
    warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT
    przewidzianego w tym artykule.
    W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
          naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
          obiektów
      – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.

    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – po spełnieniu określonych warunków – możliwość
    rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z
    dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
      Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach.
    W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że – jak
    wynika z okoliczności sprawy - sprzedaż budynków (domków) znajdujących się na działce
    nr ... nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14
    ustawy o VAT. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży budynków upłynie okres co
    najmniej dwóch lat oraz nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie żadnego z domków w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości
    początkowej.
    Zatem w odniesieniu do ww. budynków (domków), znajdujących się na działce nr ... lub
    nowej działce powstałej z wydzielenia działki nr ..., zostaną spełnione przesłanki do
    zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym –
    na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – sprzedaż działki nr ... lub nowej działki
    powstałej z wydzielenia działki nr ..., na której znajdują się ww. budynki (domki), będzie
    korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że strony nie
    wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o
    VAT.
    W związku z tym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
    podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
      ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
      będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
      ·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
        albo
      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.