Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.12.2025.2.EK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-18
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan 5 marca 2025 r. o opłatę i pełnomocnictwo oraz pismem

    sygnowanym datą 23 grudnia 2024 r. doprecyzował Pan opis sprawy – w odpowiedzi na
    wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(przedstawiony w uzupełnieniu do wniosku)
    Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości położonej w (...) składającej się
    z działki nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta o
    numerze (...). Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył od Gminy na
    podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) 1999 r. przed notariuszem będąc w związku
    małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej, niezmieniony żadną
    umową ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostają.
    Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele
    prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego
    zorganizowanej części.
    Działka nr (...) jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
    Działka nr (...) oznaczona jest jako grunty orne (RV), a działka nr (...) stanowi pastwiska
    trwałe (PsIV). Zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia (...) 2020 r. działki ewidencyjne nr (...)
    są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod
    teren zabudowy usługowej – znajduje się w jednostce bilansowej oznaczonej w planie
    symbolem (...) oraz teren drogi publicznej klasy zbiorczej – znajduje się w jednostce
    bilansowej oznaczonej w planie symbolem (...), działki znajdują się w granicach (...). Działka
    nr (...) położona w miejscowości (...) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu
    oraz nie była dla tej działki wydawana decyzja na podstawie art. 19 ust. 1 i 3 ustawy z dnia
    28 września 1991 r. o lasach. Działka nr (...) stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności niezabudowanej
    nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) objętej księgą wieczystą nr (...).
    Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działkę gruntu o nr (...) Spółce pod
    działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu
    określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami (umowa
    dzierżawy i aneks do tej umowy zawarte (...) 2024 r. na czas nieoznaczony).
    Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie
    opisane poniżej.
    Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                          2powierzchni zabudowy minimum 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
    minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    W akcie notarialnym umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała
    się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.
    To jest Spółka zobowiązała się do:
    1. Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
      warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanych
      nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie
                  2mniejszej niż 650,00 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc
      postojowych.
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                            2obiektem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy 527,40 m, w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
      miejsc parkingowych.

    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez
      konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
      nieruchomości.
    4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
    5. Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę
      drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
      zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich
      nasadzeń zamiennych.
    6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji.
    7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
    8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
      kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej
      Spółki.
    9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    10. Założenia nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody uprawnionego na
      bezobciążeniowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedającego w terminie do
      dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.
    11. Łączne nabycie w całości działki nr (...), dla których prowadzona jest księga wieczysta.
    12. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
      handlowo- usługowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez kupującego powyższych decyzji i pozwoleń,
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać nieruchomość stanowiącą działkę nr (...).
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. W stosunku do przedmiotowej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek
      nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, jest niezabudowana.
    5. Wnioskodawca oddał w dzierżawę działkę Spółce, która planuje ją zakupić po
      uzyskaniu ww. pozwoleń.
    6. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.
    7. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

    8. Na moment sprzedaży dla działki będącej przedmiotem opisanej transakcji będzie
      wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez
      właściwy organ z inicjatywy strony kupującej. Plan zagospodarowania terenu będzie
      dopuszczał zabudowę handlowo-usługową.
    Wnioskodawca w umowie przedwstępnej sprzedaży udzielił kupującej Spółce
    pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz w związku z przygotowaniem
    wydzielonej działki do realizacji zamierzonej inwestycji (wybudowania obiektu
    handlowego).
    Wnioskodawca oświadcza, że udziela kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw: do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, do dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosku w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej to
    pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Sprzedający
    wyraża zgodę na dysponowanie przez Spółkę nabywaną nieruchomością na cele
    budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca
    1994 r. Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępni Spółce nieruchomość będąca przedmiotem tej
    umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedający wyraża zgodę na usytuowanie
    przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na działce nr (...) tymczasowego
    przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz
    treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupująca Spółka
    oświadcza, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży
    Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia. Koszty
    wszystkich tych działań pokryje strona kupująca.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy
    1. Wniosek dotyczy tylko działek nr (...).
    2. Na pytanie o treści: „Czy podana przez Pana informacja, że:
      Zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia (...) 2020 roku działki ewidencyjne numer (...)
      są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem
      pod teren zabudowy usługowej – znajduje się w jednostce bilansowej oznaczonej w
      planie symbolem (...) oraz teren drogi publiczne klasy zbiorczej – znajduje się w
      jednostce bilansowej oznaczonej w planie symbolem (...), (...).
      oznacza, że każda z działek będących przedmiotem wniosku objęta jest miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod teren zabudowy
      usługowej oraz teren drogi publiczne klasy zbiorczej (to samo przeznaczenie dla
      każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży?)? Jeśli nie, proszę wskazać jakie
      przeznaczenie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku wynika z planu
      miejscowego oraz czy dopuszczalna jest jakakolwiek zabudowa tego terenu
      (budynkami, budowlami, urządzeniami budowlanymi lub innymi obiektami
      budowlanymi)?”
      odpowiedział Pan: „Tak obie działki mają taki sam miejscowy plan zagospodarowania.
      Przeznaczenie obu działek jest takie samo i powyżej opisane”.
    3. Nieruchomość, o której mowa we wniosku, nabył Pan wspólnie z żoną.

    4. Na pytanie o treści: „Z informacji podanych we wniosku wynika, że:
      Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości (...).
      Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył od Gminy (...), będąc w
      związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej, nie
      zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostają (...).
        Jednocześnie wskazał Pan, że:
      Działka nr (...) stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.
      Zauważam, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i
      opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
      wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
      majątku osobistego każdego z małżonków.
      Wobec powyższego proszę, aby wskazał Pan jednoznacznie, czy przysługuje Panu
      prawo własności nieruchomości, o której mowa we wniosku, na zasadzie wspólności
      majątkowej (wspólności ustawowej), czy też nieruchomość ta nie jest objęta
      wspólnością ustawową i należy do Pana majątku osobistego”;
      odpowiedział Pan: „Jest to wspólność majątkowa, wspólny majątek z żoną”.
    5. Na pytanie o treści: „W jakim celu nabył Pan nieruchomość, o której mowa we
      wniosku?”, odpowiedział Pan: „Na własne cele prywatne, trzymałem tam swoje rzeczy”.
    6. Na pytanie o treści: „Czy nabycie przez Pana i/lub Pana żonę nieruchomości, o której
      mowa we wniosku, było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz
      udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług?”,
      odpowiedział Pan: „Nie”.
    7. Na pytanie o treści: „Czy w związku z nabyciem nieruchomości, o której mowa we
      wniosku, przysługiwało Panu i/lub Pana żonie prawo do odliczenia podatku
      naliczonego? Jeżeli tak, to czy z tego prawa Państwo skorzystali i odliczyli podatek VAT
      (kto konkretnie)?”, odpowiedział Pan: „Nie”.
    8. Na pytanie o treści: „Czy Pana żona jest/będzie na moment sprzedaży nieruchomości
      czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim zakresie
      prowadzi/będzie prowadzić działalność gospodarczą i czy nieruchomość będąca
      przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Pana
      żonę działalności gospodarczej? Czy nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży w
      całym okresie jej posiadania wykorzystywana jest/była przez Pana żonę wyłącznie do
      działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?”, odpowiedział Pan: „Ja będę
      czynnym podatnikiem VAT, obecnie też jestem podatnikiem VAT. Tak działka była
      wykorzystywana do celów prywatnych (osobiste cele)”.
    9. Na pytanie o treści: „Czy jest Pan/Pana żona rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w
      art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
      2024 r. poz. 361 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43
      ust. 1 pkt 3 ustawy, zwanej dalej „ustawą”? Informacji proszę udzielić osobno dla Pana
      i Pana żony”, odpowiedział Pan: „Nie jesteśmy rolnikami ryczałtowymi”.
    10. Na pytanie o treści: „Czy z przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości dokonywane
      były/są/będą przez Pana i/lub Pana żonę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów
      rolnych? Czy przeznaczał Pan i/lub Pana żona produkty rolne z ww. nieruchomości
      wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał Pan i/lub Pana żona sprzedaży

      produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
      Informacji proszę udzielić osobno dla Pana i Pana żony oraz dla każdej działki będącej
      przedmiotem sprzedaży”, odpowiedział Pan: „Nie było takich dostaw”.
    11. Na pytanie o treści: „W jaki sposób Pan i/lub Pana żona wykorzystywał nieruchomość,
      o której mowa we wniosku, przez cały okres jej posiadania, tj. od roku 1999?
      Informacji proszę udzielić odrębnie do każdej z działek oraz dla Pana i Pana żony”,
      odpowiedział Pan: „Obie działki do celów prywatnych, tj. trzymania własnych
      prywatnych rzeczy”.
    12. Na pytanie o treści: „Czy nieruchomość, o której mowa we wniosku, była/jest/będzie
      wykorzystywana przez Pana i/lub Pana żonę (przez cały okres ich posiadania, tj. od
      momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)?
      Jeśli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pana/Pana żony zaspokajały i
      w jakim okresie? Informacji proszę udzielić osobno dla Pana i Pana żony”,
      odpowiedział Pan: „Tak trzymałem tam od czasu do czasu prywatne rzeczy. Działka nie
      była w inny sposób użytkowana. Żona w ten sam sposób użytkowała nieruchomość.
      Czyli do celów prywatnych trzymała tam od czasu do czasu nasze prywatne rzeczy”.
    13. Na pytanie o treści: „Czy umowa przedwstępna została zawarta wspólnie przez Pana i
      Pana żonę, czy tylko przez Pana lub tylko przez Pana żonę?”, odpowiedział Pan: „Przez
      nas oboje”.
    14. Na pytanie o treści: „Czy pełnomocnictwo, o którym mowa we wniosku, zostało
      udzielone kupującemu przez Pana i Pana żonę, czy tylko przez Pana lub tylko przez
      Pana żonę?”, odpowiedział Pan: „Oboje udzieliliśmy pełnomocnictwa”.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...)jest
    opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie (wyrażone w uzupełnieniu do wniosku)
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    nr (...)jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących

    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem
    podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje
    czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami jest gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę
    zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
    uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.

    Wnioskodawca przypomina, że na działce nr (...) od momentu nabycia do momentu zbycia
    nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości
    Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie
    ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał
    sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do
    udzielenia kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw
    do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności
    składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...) warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, sam nie podejmował on działań
    charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności
    zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik
    Sprzedającego.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo
    ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli
    składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...) warunków technicznych

    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się
    jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w
    jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą
    nieruchomości nr (...).
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane,
    zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to tereny wymienione w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
    · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
      celu publicznego;
    · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka
    będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone
    pełnomocnictwo. Tym samym ww. nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany
    zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy,
    przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia
    od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż nieruchomości składającej się z działki
    nr (...) stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta
    ze zwolnienia od VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług
    jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik
    podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy
    udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...),
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
    odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24
    października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2

    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej
    „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
        a) określone udziały w nieruchomości;
        b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
        c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
          prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
          części.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy
    przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.
    W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
      współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości nabył Pan
    będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej,
    niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostają.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
      wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
      majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie

    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jednocześnie należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów
    wymienionych w cytowanym art. 15 ust. 1 ustawy, co stwarza szczególną sytuację prawną
    dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności gospodarcze istniała ustawowa
    wspólność majątkowa.
    W konsekwencji podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego
    wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki
    majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i
    opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od
    towarów i usług.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać Spółce prawo własności
    niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...). Prawo własności
    nieruchomości nabył Pan wraz z żoną w roku 1999, na podstawie umowy sprzedaży, do
    majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską.
    Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.
    Aby rozstrzygnąć czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr
    (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w
    odniesieniu do tej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą,
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego zasadnym jest wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w
    przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących
    część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży
    bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

    W tym kontekście nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został
    nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu podkreślić należy, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni
    art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V.
    Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży – przez
    osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej – części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości (lub jej
    części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na
    działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu

    majątkiem prywatnym. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania
    sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności,
    a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla
    rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w
    charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej
    sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania jakie podejmuje zbywca w
    celu dokonania sprzedaży.
    Z informacji przedstawionych w uzupełnieniu do wniosku wynika, że jest Pan czynnym,
    zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wskazał Pan również, że nieruchomość nie
    była nigdy wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy. Nieruchomość nabył Pan wspólnie z żoną i była wykorzystywana na cele
    osobiste (działka nie była użytkowana w inny sposób). Z opisu sprawy wynika także, że
    ww. nieruchomość oddał Pan w dzierżawę Spółce mającej zakupić ją pod działalność
    gospodarczą. Umowa dzierżawy została zawarta (...) 2024 r. na czas nieoznaczony, a
    wydzierżawiający zobowiązał się w zamian płacić określony umową czynsz dzierżawny,
    który nie jest dokumentowany fakturami.
    Ponadto wraz z żoną zawarł Pan umowę przedwstępną, w której Spółka (przyszły
    nabywca) zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją
    na tej działce. To jest Spółka zobowiązała się do:
    1. Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
      warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanych
      nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie
                  2mniejszej niż 650,00 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc
      postojowych.
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                            2obiektem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy 527,40 m, w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
      miejsc parkingowych.
    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez
      konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
      nieruchomości.
    4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
    5. Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę
      drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez

      zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich
      nasadzeń zamiennych.
    6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji.
    7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
    8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
      kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej
      Spółki.
    9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    10. Założenia nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody uprawnionego na
      bezobciążeniowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedającego w terminie do
      dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.
    11. Łączne nabycie w całości działki nr (...), dla których prowadzona jest księga wieczysta.
    12. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
      handlowo- usługowym.
    Wspólnie z żoną udzielił Pan przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności
    składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru.
    Ponadto wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Spółkę przedmiotową nieruchomością
    na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy Prawo
    budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania
    zgód, opinii itp. oraz udostępni Spółce nieruchomość celem przeprowadzenia badań
    gruntu.
    Jednocześnie wyraził Pan zgodę na usytuowanie przez Spółkę własnym kosztem i
    staraniem na działce nr (...) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami
    technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
    operatorem.
    Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy
    Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.

    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do
    przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej
    kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem
    dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa
    cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy
    sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje
    przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego wspólnie przez Pana i Pana żonę
    pełnomocnictwa.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego pełnomocnik na podstawie
    oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem
    bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy
    dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje
    działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej
    reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie
    trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik
    reprezentuje a osobą trzecią.
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z
    tytułu planowanej transakcji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Na podstawie udzielonego wspólnie przez Pana i Pana żonę pełnomocnictwa oraz zgody
    na dysponowanie działką w celach budowlanych, Spółka (przyszły nabywca) podejmie
    szereg działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki i wzrost jej wartości.
    Spółka dokona szeregu czynności, tj. będzie występować przed organami administracji
    publicznej i podejmować działania faktyczne i prawne niezbędne m.in. do uzyskania
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy; decyzji o
    pozwoleniu na budowę; decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową

    nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
    kupującego; pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
    Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych; niestwierdzenia ponadnormatywnego
    zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia
    badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy
    zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania warunków technicznych
    przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza
    energetycznego; uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury
    technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam
    wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw
    potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.
    W analizowanej sprawie wspólnie z żoną udzielił Pan pełnomocnictwa przyszłemu
    nabywcy działki. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana,
    lecz przez przyszłego właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pana
    sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą
    wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Spółka, podejmując za Pana zgodą
    opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pana własność (na zasadach
    wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej).
    Pomimo więc, że – jak Pan wskazuje – nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu
    uatrakcyjnienia nieruchomości, a także samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży w środkach masowego przekazu, to
    oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Pana
    działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.
    Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pana zaangażowanie w czynności związane z
    planowaną sprzedażą nieruchomości składającej się z działek należy uznać za zbliżone do
    działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez
    producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie
    można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome
    działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj
    działań podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika) świadczy o
    zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż
    nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu
    nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i
    należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że
    pełnomocnik, działając w oparciu o udzielone przez Pana i Pana żonę formalne
    pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na
    ww. nieruchomości, świadczy o wykorzystaniu tej nieruchomości do celów zarobkowych.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika także, że ww. nieruchomość jest przedmiotem
    dzierżawy.
    Zgodnie z treścią art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej
    umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną
    usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

    Jak wynika z treści wniosku, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomość
    składająca się z działek nr (...) jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Pana z
    przyszłym nabywcą, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję
    świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję
    działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym w związku z ww.
    dzierżawą, nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży utraciła charakter
    majątku prywatnego.
    Tym samym prawidłowo Pan rozpoznał, że z tytułu opisanej transakcji będzie Pan
    podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy
    wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W
    konsekwencji dostawa niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może
    być opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z powyższym ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że „działki ewidencyjne nr (...) są objęte
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod teren
    zabudowy usługowej – znajduje się w jednostce bilansowej oznaczonej w planie symbolem
    (...) oraz teren drogi publicznej klasy zbiorczej – znajduje się w jednostce bilansowej
    oznaczonej w planie symbolem (...)”. Ponadto zawarcie docelowej umowy sprzedaży
    uzależnione jest m.in. od uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość
    zabudowania nabywanych nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi
    kupującego. Jak Pan wskazał „Na moment sprzedaży dla działki będącej przedmiotem
    opisanej transakcji będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu wydana przez właściwy organ z inicjatywy strony kupującej. Plan
    zagospodarowania terenu będzie dopuszczał zabudowę handlowo-usługową”.
    Oznacza to, że na dzień transakcji nieruchomość składająca się z działki nr (...) będzie
    stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
    W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    · brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Z wniosku wynika, że w związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało Panu i/lub
    Pana żonie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto wskazał Pan, że
    wydzierżawił nieruchomość spółce (przyszłemu nabywcy), która zobowiązała się płacić
    określony czynsz dzierżawny. To oznacza, że nieruchomość ta nie była wykorzystywana
    wyłącznie na cele związane z działalnością zwolnioną od podatku VAT. Tym samym w
    analizowanym przypadku nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy. W konsekwencji dostawa niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    nr (...) nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z
    działki nr (...) o pow. łącznej (...) ha będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    9 ani pkt 2 ustawy, a więc będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Tym samym Pana stanowisko w sprawie jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym
    w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

    Wskazuję również, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem
    zaznaczam, że ta interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych
    dla Pana żony.
    Jednocześnie informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem wniosku – pytania sformułowanego przez Pana we wniosku. Inne kwestie
    przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte
    pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania transakcji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.