Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.272.2019.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-21
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami, w przypadku gdy strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 22 listopada 2019 r. (data wpływu 22 listopada 2019 r.), uzupełnionym 2 i 11 grudnia 2019 r. oraz 15 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Wniosek uzupełniono 2 i 11 grudnia 2019 r. oraz 15 stycznia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Spółka lub Wnioskodawca 1) zamierza zakupić od Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 2; dalej łącznie z Wnioskodawcą 1: Wnioskodawcy) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz odrębną własność znajdujących się na niej obiektów (budynków/budowli/urządzeń budowlanych) (dalej: Nieruchomość).

Status/historia Nieruchomości

Nieruchomość stanowi obecnie trzy działki ewidencyjne, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste:

*   dla działki o nr ewidencyjnym … o powierzchni 0,0600 ha (dalej: Działka 1);
*   dla działki o nr ewidencyjnym … o powierzchni 0,6684 ha (dalej: Działka 2);
*   dla działki o nr ewidencyjnym … o powierzchni 0,6766 ha (dalej: Działka 3, łącznie z Działką 1 oraz Działką 2 jako: Działki lub Nieruchomość).

Teren, na którym znajdują się Działki, jest objęty ważnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą z 15 czerwca 2005 r. (dalej: MPZP), na mocy którego przypisano mu oznaczenie UPS-1 – tereny usług wielofunkcyjnych przemysłu i składów.

Działka 1 jest aktualnie niezabudowana (nie znajdują się na niej jakiekolwiek budynki/budowle/urządzenia budowlane). Działka 1 będzie również niezabudowana w dacie zakładanej sprzedaży (zgodnie z dalszymi uwagami).

Na Działce 2 znajduje się obecnie pięć następujących budynków:

*   budynek magazynowy jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 841 m2;
*   budynek magazynowy jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 843 m2;
*   inny budynek niemieszkalny dwukondygnacyjny o powierzchni zabudowy 161 m2;
*   budynek magazynowy jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 263 m2;
*   inny budynek niemieszkalny jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 1.110 m2.

Na Działce 3 znajduje się obecnie osiemnaście następujących budynków:

*   inny budynek niemieszkalny jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 75 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 109 m2;
*   budynek produkcji dwukondygnacyjny o powierzchni zabudowy 148 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 36 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 49 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 69 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 106 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 562 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 57 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 125 m2;
*   budynek produkcji dwukondygnacyjny o powierzchni zabudowy 87 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 29 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 913 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 562 m2;
*   budynek produkcji jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 32 m2;
*   budynek stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy 32 m2;
*   budynek stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy 29 m2;
*   budynek stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy 9 m2.

Oprócz ww. budynków (dalej łącznie jako: Budynki) na Działkach 2 i 3 znajdują się (i) drogi dojazdowe, (ii) place postojowe/składowe, (iii) ogrodzenie terenu oraz (iv) trzy studnie głębinowe służące do poboru wody źródlanej (dalej łącznie jako: Naniesienia).

W ocenie Wnioskodawców:

*   Budynki należy sklasyfikować jako budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.);
*   drogi dojazdowe oraz studnie głębinowe należy sklasyfikować jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego;
*   place postojowe/składowe oraz ogrodzenie terenu należy sklasyfikować jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Budynki oraz drogi dojazdowe, Naniesienia znajdujące się na Działkach 2 i 3 zostały wybudowane w latach 70-tych, 90-tych XX oraz w 2000 r.

Budynki i Naniesienia – wraz z prawem użytkowania wieczystego Działek, na których są one posadowione – zostały nabyte przez Sprzedawcę od poprzedniego właściciela (dalej: Poprzedni właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z 15 stycznia 2014 r. Sprzedaż Budynków i Naniesień wraz z Działkami przez Poprzedniego właściciela na rzecz Sprzedawcy została w całości opodatkowana według podstawowej stawki podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Sprzedawca odliczył VAT naliczony w związku z wydatkami na zakup Działek wraz z Budynkami i Naniesieniami.

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedawcę w styczniu 2014 r. Budynki i Naniesienia nie były przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej (każdego z nich osobno).

Po zakupie w styczniu 2014 r. Wnioskodawca 2 wykorzystywał wszystkie Budynki i Naniesienia na potrzeby własnej działalności gospodarczej, opodatkowanej VAT, w zakresie produkcji i dystrybucji wody mineralnej.

Umowa sprzedaży, która zostanie zawarta przez Sprzedawcę i Spółkę

Sprzedawca i Spółka zawarli 8 listopada 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Wnioskodawcy uzgodnili, że zawrą:

*   warunkową umowę sprzedaży (dalej: Umowa warunkowa), na podstawie której Wnioskodawca 2 sprzeda na rzecz Wnioskodawcy 1 prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej Działki 1 (Umowa warunkowa zostanie zawarta przy założeniu spełnienia się warunku w postaci niewykonania przez właściwy organ prawa pierwokupu Działki 1, przysługującego mu na podstawie odrębnych przepisów);
*   umowę sprzedaży (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Wnioskodawca 2 sprzeda na rzecz Wnioskodawcy 1 (i) prawo użytkowania wieczystego Działek 2 i 3 oraz (ii) odrębną własność znajdujących się na nich Budynków oraz Naniesień.

Zgodnie z Umową przedwstępną, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 w wykonaniu Umowy warunkowej oraz Umowa sprzedaży zostaną objęte jednym aktem notarialnym (umową przyrzeczoną) (dalej: Umowa przyrzeczona),

W ramach planowanej transakcji Spółka nabędzie/obejmie w posiadanie również:

*   pozwolenie wodnoprawne, objęte decyzją Starosty Powiatowego z 8 listopada 2013 r.;
*   Naniesienia znajdujące się Działkach 2 i 3, urządzenia techniczne i instalacje połączone z instalacjami znajdującymi się w Budynkach lub przymocowane do podłoża Budynków/gruntu;
*   całość posiadanej przez Sprzedawcę dokumentacji dotyczącej Budynków/Naniesień;
*   ewentualnie inne dokumenty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie przyrzeczonej.

(dalej łącznie z Nieruchomością jako: Zbywane Aktywa).

Wnioskodawcy wskazują, że Zbywane Aktywa nie są wyodrębnione organizacyjnie w ramach struktury Sprzedawcy jako dział, oddział czy wydział. Zbywane Aktywa, które będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki, nie są również wydzielone w żaden inny sposób w ramach wewnętrznej organizacji Sprzedawcy (np. dokumentacyjnie, finansowo etc.). Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Zbywanych Aktywów.

Nieruchomość stanowi główny majątek rzeczowy Sprzedawcy. W tym kontekście należy wskazać, iż na Wnioskodawcę 1 nie przejdą w związku z planowaną transakcją:

*   aktywa pieniężne należące do Sprzedawcy (środki na rachunkach bankowych) oraz w kasie;
*   prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych umów kredytu;
*   dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki z umów z podmiotami trzecimi dotyczące bieżącej działalności operacyjnej Sprzedawcy;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;
*   nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedawcy;
*   tzw. know-how;
*   tajemnice handlowe Sprzedawcy.

Zakładana transakcja nie obejmie kluczowego składnika majątku ruchomego Sprzedawcy, w postaci linii produkcyjnej służącej do produkcji wody mineralnej oraz większości związanych z nią urządzeń technicznych (linia taka została już zdemontowana przez Sprzedawcę i usunięta z terenu Nieruchomości). Zgodnie z intencją Wnioskodawców, aktualną na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, planowana sprzedaż będzie natomiast obejmować wybrane urządzenia techniczne i instalacje (i) stanowiące pozostałości po procesie produkcji wody mineralnej (m.in. pompy w studniach głębinowych) oraz (ii) inne (transformatory, zbiorniki, rurociągi).

Wnioskodawcy wskazują, że objęcie ww. urządzeń technicznych i instalacji zakładaną transakcją motywowane jest w szczególności wolą uniknięcia istotnego zaangażowania (w tym finansowego) związanego z usunięciem ich z terenu Nieruchomości (urządzenia takie są bowiem w większości przypadków połączone z instalacjami znajdującymi się w Budynkach lub przymocowane do podłoża Budynków/gruntu (przy czym nie stanowią one części składowych Budynków/gruntu); stąd, ich demontaż może wiązać się uszkodzeniem podłoża Budynków/instalacji, a także wygenerować istotne koszty po stronie Wnioskodawców).

W związku ze sprzedażą na Spółkę nie przejdą również prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów o pracę zawartych przez Sprzedawcę (w związku z planowaną transakcją nie dojdzie do przejścia na Wnioskodawcę 1 zakładu pracy Wnioskodawcy 2).

Po zawarciu Umowy przyrzeczonej po stronie Spółki pojawi się konieczność zapewnienia zarządzania Nieruchomością (poprzez zawarcie umowy o zarządzanie z wyspecjalizowanym podmiotem lub przy wykorzystaniu własnych zasobów). Wynika to z faktu, iż aktualnie czynności związane z zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez pracowników Sprzedawcy. Po zawarciu Umowy przyrzeczonej czynności takie nie będą już realizowane.

Generalnym założeniem Wnioskodawców jest, aby przedmiotem transferu (cesji na rzecz Wnioskodawcy 1) nie były również prawa/obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów na dostawy mediów, np. wody, energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, usług dostępu do sieci Internet, usług odbioru odpadów/nieczystości, obsługi technicznej, sprzątania i ochrony Budynków. Umowy takie zostaną wypowiedziane bądź rozwiązane przez Sprzedawcę przed zawarciem Umowy przyrzeczonej. W przypadku niektórych umów czynności związane z wypowiedzeniem/rozwiązaniem mogą jednak zostać dokonane/wywrzeć skutek już po zawarciu Umowy przyrzeczonej i z tego powodu Wnioskodawca 1 może zawrzeć lub stać się stroną nowej umowy z dostawcą ww. mediów/usług już po wydaniu mu Nieruchomości przez Sprzedawcę. Konieczność nieprzerwanego utrzymania wybranych umów (kontynuowania dostaw towarów/świadczenia usług przez kontrahentów) wynikać będzie z wymogów dotyczących bezpieczeństwa lub wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców towarów/świadczących usługi.

Wnioskodawcy nie wykluczają całkowicie sytuacji, w której w związku z zakładaną sprzedażą Nieruchomości na Spółkę przejdą jednak prawa i obowiązki wynikające z niektórych/wybranych spośród ww. umów. Ewentualna cesja może wynikać z (i) konieczności zapewnienia ciągłości dostaw niektórych mediów i/lub (ii) wymogów wynikających z umów zawartych z dostawcami mediów (w szczególności dotyczących bezpieczeństwa, wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców lub uniknięcia kar umownych z tytułu przedterminowego rozwiązania/wypowiedzenia umowy).

W Umowie przedwstępnej Wnioskodawcy uzgodnili, że jednym z warunków zawarcia Umowy przyrzeczonej jest przedłożenie przez Sprzedawcę do tej umowy pisemnej, bezwarunkowej i nieodwołalnej zgody właściwego organu na przeniesienie na Spółkę pozwolenia wodno-prawnego (na podstawie którego możliwe jest wydobywanie wody źródlanej).

Intencją Wnioskodawców jest generalnie opodatkowanie transakcji VAT. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie w przypadku wszystkich Budynków i/lub Naniesień objętych zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT prawa do wyboru opodatkowania transakcji VAT i rezygnacji ze zwolnienia od tego podatku. W związku z tym należy wskazać, iż zarówno Sprzedawca, jak i Wnioskodawca 1, będą na moment transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a jednocześnie przed dokonaniem transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla siedziby Spółki (jako nabywcy) stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT ww. sprzedaży.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedawca zamierza wystawić fakturę (faktury), w której cena sprzedaży Działek, Budynków i Naniesień zostanie opodatkowana według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej (aktualnie 23%).

Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Spółkę

Zgodnie z założeniami Spółki, aktualnymi na dzień złożenia niniejszego wniosku, po nabyciu na podstawie Umowy przyrzeczonej Zbywane Aktywa, w tym Nieruchomość, zostaną przeznaczone przez Wnioskodawcę 1 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej VAT w zakresie produkcji i dystrybucji wody mineralnej, tj. działalności analogicznej do prowadzonej aktualnie przez Sprzedawcę przy wykorzystaniu Nieruchomości albo Nieruchomość będzie przedmiotem dzierżawy (opodatkowanej VAT) na rzecz podmiotu, będzie taką działalność na nieruchomości prowadził. 

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy na Spółce będzie ciążyć obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) z tytułu zakupu od Sprzedawcy Budynków, Naniesień oraz Działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. dostawa Budynków, Naniesień oraz Działek (i) będzie opodatkowana VAT (w odniesieniu do dostawy Działki 1) lub (ii) będzie mogła zostać opodatkowana VAT według właściwej stawki, a Wnioskodawcy skorzystają w odniesieniu do zakładanej dostawy, w zakresie w jakim będzie ona objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z opcji opodatkowania określonej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w rezultacie czego sprzedaż ta będzie w całości opodatkowana VAT według podstawowej stawki (23%), na Spółce nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w PCC z tytułu zakupu od Sprzedawcy Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz Działek.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Opodatkowaniu PCC nie podlegają również czynności cywilnoprawne, w odniesieniu do których przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności – art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. Wskazana reguła nie dotyczy jednak m.in. sprzedaży/zamiany nieruchomości lub ich części oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o PCC w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa użytkowania wieczystego Działek (i) będzie opodatkowana VAT i/lub (ii) będzie mogła zostać opodatkowana VAT według podstawowej stawki (i zostanie opodatkowana VAT z uwagi na rezygnację przez Wnioskodawców ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na Spółce nie będzie ciążyć obowiązek podatkowy w PCC z tytułu zakupu od Sprzedawcy Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa użytkowania wieczystego Działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 17 stycznia 2020 r. Znak: 0112-KDIL1-1.4012.463.2019.1.JKU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca 1 – Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Wnioskodawcy 2 – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo wieczystego użytkowania gruntu trzech działek oraz odrębną własność znajdujących się na nich obiektów (budynków/budowli/urządzeń budowlanych). Sprzedawca i Spółka zawarli 8 listopada 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Wnioskodawcy uzgodnili, że zawrą:

*   warunkową umowę sprzedaży (dalej: Umowa warunkowa), na podstawie której Wnioskodawca 2 sprzeda na rzecz Wnioskodawcy 1 prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej Działki 1 (Umowa warunkowa zostanie zawarta przy założeniu spełnienia się warunku w postaci niewykonania przez właściwy organ prawa pierwokupu Działki 1, przysługującego mu na podstawie odrębnych przepisów);
*   umowę sprzedaży (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Wnioskodawca 2 sprzeda na rzecz Wnioskodawcy 1 (i) prawo użytkowania wieczystego Działek 2 i 3 oraz (ii) odrębną własność znajdujących się na nich Budynków oraz Naniesień.

Zgodnie z Umową przedwstępną, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 w wykonaniu Umowy warunkowej oraz Umowa sprzedaży zostaną objęte jednym aktem notarialnym (umową przyrzeczoną).

Zainteresowani planują złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 stycznia 2020 r. Znak: 0112-KDIL1-1.4012.463.2019.1.JKU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że: „sprzedaż przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1 Zbywanych Aktywów nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, i w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT. (…) planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. dostawa Budynków i Naniesień oraz prawa wieczystego użytkowania Działek, (i) będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, tj. podstawowej (obecnie 23%) – w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będzie prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej Działki 1 oraz (ii) będzie mogła zostać opodatkowana VAT - po rezygnacji przez Strony ze zwolnienia – według właściwej stawki, tj. podstawowej (obecnie 23%) – w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będą Budynki i Naniesienia istniejące na Działkach 2 i 3 wraz z dostawą prawa użytkowania wieczystego tych Działek.”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Wnioskodawcy 1 – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.