Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.233.2018.2.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości przekształconej z prawa wieczystego użytkowania w prawo własności.
Słowa kluczowe: przekształcanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wspólność-wspólność majątkowa; wybudowanie; własność; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 9 maja 2018 r. (data wpływu 15 maja 2018 r.), uzupełnionym pismem z dniu 13 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** w części w jakiej dotyczy braku powstania po stronie Zainteresowanych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości,
*   **nieprawidłowe** w części w jakiej dotyczy daty, z którą upływa w przypadku Zainteresowanych 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, uzupełniony następnie pismem z dnia 13 czerwca 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Panią …..;

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana ….

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Małżonkowie nabyli w dniu 2 kwietnia 2012 r. do wspólnego majątku działkę budowlaną (prawo wieczystego użytkowania gruntów) od osoby prywatnej. Następnie małżonkowie w dniu 14 sierpnia 2012 r. złożyli wniosek do Prezydenta Miasta o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (działki budowlanej).

Decyzją nr X z dnia 10 maja 2013 r. Prezydent Miasta przekształcił prawo użytkowania wieczystego przysługujące małżonkom w prawo własności nieruchomości  działki nr X o pow. 349 m2. Decyzja stała się ostateczna w dniu 7 czerwca 2013 r.

Na ww. działce małżonkowie wybudowali dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu 5 sierpnia 2015 r. przyjął bez zastrzeżeń zgłoszenie zakończenia robót budowlanych.

Małżonkowie w 2019 r. prawdopodobnie sprzedadzą ww. nieruchomość (działkę wraz z domem).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy od sprzedaży nieruchomości (działki wraz z domem) Zainteresowani będą musieli zapłacić podatek dochodowy?
2.  Jak liczyć w tym przypadku 5-letni termin, po upływie którego nie trzeba płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych, budynek trwale związany z gruntem jest jego integralną częścią  stanowi jedną nieruchomość, dlatego 5-letni termin, po którym mogą zbyć (bez konieczności płacenia podatku dochodowego) nieruchomość (działkę wraz z domem) upływa wraz z końcem 2018 r. Jeśli nastąpi przyszłe zdarzenie i małżonkowie sprzedadzą nieruchomość w 2019 r. to przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2018 r. poz. 200, z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpowiednio: nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia lub wybudowania (w zależności od rodzaju przedmiotu zbycia).

Jednym z rodzajów rzeczy i praw, który dotyczy omawiany przepis są nieruchomości. Z treści art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025) wynika, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne. Wyjątek taki stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zgodnie z ugruntowanym poglądem przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącego własność zbywcy), w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości dla celu określenia upływu 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy wzniesiono na niej budynek mieszkalny.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że małżonkowie nabyli w dniu 2 kwietnia 2012 r. do wspólnego majątku prawo wieczystego użytkowania gruntów. W dniu 10 maja 2013 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności nieruchomości. Na ww. działce małżonkowie wybudowali dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych wynikających ze sprzedaży nieruchomości, tj. nieruchomości gruntowej wraz z wybudowanej na niej budynkiem mieszkalnym, istotna jest data nabycia przez małżonków prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, tj. 2 kwietnia 2012 r. Oznacza to, że 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2017 r. (a nie jak twierdzą Zainteresowani we własnym stanowisku w sprawie – upłynie z dniem 31 grudnia 2018 r.)

Zatem z uwagi na fakt, że sprzedaż przez Zainteresowanych nieruchomości ma nastąpić w 2019 r., a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Zainteresowanych prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, przekształconego następnie we własność nieruchomości, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.