Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.414.2023.1.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-27
Teza: Skutki podatkowe i obowiązki z tytułu odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: obowiązek-obowiązek podatkowy; odstąpienie-odstąpienie od umowy; własność-przeniesienie własności rzeczy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 8-art. 45-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych i obowiązków z tytułu odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca.

### Opis stanu faktycznego

W dniu 11 grudniu 2020 r. aktem notarialnym (…) jako osoba prywatna (nie prowadząca działalności gospodarczej) nabył Pan nieruchomość, tj. lokal niemieszkalny. Następnie przed upływem 5 lat podatkowych również jako osoba prywatna (nie prowadząca działalności gospodarczej), tj. w dniu 7 lutego 2022 r. aktem notarialnym (…) dokonał Pan jego sprzedaży za kwotę 30.000 tys. zł. Jednak w dniu 28 lutego 2022 r. otrzymał Pan z kancelarii adwokackiej „Oświadczenie Kupującego o Odstąpieniu od Umowy Sprzedaży” wzywające Pana do przystąpienia do umowy w formie aktu notarialnego, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności nieruchomości z powrotem na Pana osobę wraz ze zwrotem poniesionych przez kupującego kosztami zakupu nieruchomości wraz z kosztami notarialnymi. Jak się okazało powodem takiego stanu rzeczy była wada techniczna lokalu polegająca na braku przyłącza wodnego oraz elektrycznego. Nie chcąc ponosić dodatkowych kosztów postępowania sądowego wyraził Pan zgodę na powtórne przeniesienie własności nieruchomości na Pana osobę. W dniu 13 kwietnia 2022 r. aktem notarialnym (…) własność lokalu niemieszkalnego została przeniesiona na Pana osobę poprzez „Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli i powrotne przeniesienie własności nieruchomości”, w którym to kupująca oświadczyła, że w trybie art. 84 Kodeksu cywilnego uchyla się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego Panu z 7 lutego 2022 r. w umowie sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym w kancelarii notarialnej (…), na podstawie którego kupiła od Pana lokal niemieszkalny za cenę w kwocie 30.000 tys. zł. Kupująca oświadcza, że złożyła oświadczenie o kupnie tej nieruchomości działając w mylnym przekonaniu, że posiada ona prawidłowo przygotowane do funkcjonowania i używania instalacje, o czym została przed złożeniem tego oświadczenia zapewniona przez sprzedającego, który to złożył to zapewnienie w mylnym przekonaniu o ich prawidłowym funkcjonowaniu. Wobec czego strony zgodnie postanowiły o powrotnym przeniesieniu przedmiotowego lokalu niemieszkalnego na Pana rzecz. Kupująca powrotnie przenosi na Pana rzecz prawo własności lokalu niemieszkalnego, a na powyższe wyraża Pan zgodę i przedmiotową nieruchomość Pan nabywa. Strony zwróciły sobie wzajemnie całą cenę sprzedaży, tj. kwotę 30.000 tys. zł wraz z kosztami sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży z 7 lutego 2022 r. i opłaty sądowej, tj. kwotę 1.220,90 zł oraz podatek od nieruchomości w kwocie 9,34 zł, a czynność objęta niniejszym aktem wyczerpuje wszelkie ich roszczenia względem siebie. Dodatkowo kupująca wystąpiła do organu podatkowego o zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży z 7 lutego 2022 r., który to otrzymała gdyż w przeciwnym wypadku poinformowałaby Pana o tym fakcie żądając jego zwrotu przez Pana osobę. W przypadku aktu notarialnego z 13 kwietnia 2022 r. podatek od czynności cywilnoprawnych nie został pobrany wobec braku podstaw do jego pobrania. W dniu 13 kwietnia 2022 r. u notariusza podczas sporządzania aktu notarialnego został Pan poinformowany, iż tym aktem lokal powrotnie wraca w Pana posiadanie, a akt notarialny z 7 lutego 2022 r. jest niebyły - do sprzedaży nie doszło to znaczy, że wraca Pan do sytuacji prawnej sprzed zawarcia tego aktu do sytuacji z 11 grudnia 2020 r. kiedy to pierwotnie nabył Pan lokal niemieszkalny, a więc co za tym idzie podatek od sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat podatkowych Pana nie dotyczy. Jednak został Pan dodatkowo poinstruowany aby potwierdził Pan powyższy fakt w Urzędzie Skarbowym. W związku z brakiem uzyskania jednoznacznej informacji ze strony Urzędu Skarbowego jak również infolinii Krajowej Administracji Skarbowej ze wskazaniem na napisanie wniosku o interpretację indywidualną ze względu na złożoność sprawy stawia Pan pytania dotyczące powyższego zdarzenia.

Otóż czy w świetle przytoczonego powyżej zdarzenia jest Pan zobowiązany do wypełniania i złożenia deklaracji PIT-39, czy też w związku z uchyleniem się kupującego od skutków prawnych oświadczenia woli i powrotnym przeniesieniu własności na Pana nie ma Pan takiego obowiązku? W całym przytoczonym zdarzeniu finalnie nie uzyskał Pan żadnego dochodu, a wręcz poniósł Pan dotkliwą stratę w związku z koniecznością zwrotu kosztów notarialnych poniesionych przez kupującą w kwocie łącznej 1.230,24 zł oraz kosztami kolejnego aktu notarialnego w kwocie 765,80 zł, a zatem kwoty łącznej poniesionej straty 1.996,04 zł. A jeżeli jest Pan zobowiązany do wypełnienia i złożenia deklaracji PIT-39, to jak poprawnie wypełnić deklarację PIT-39 oraz jak wygląda kwestia i wysokość ewentualnego podatku, gdyż poniósł Pan stratę. Dodatkowo poprosił Pan o stanowisko w sprawie od jakiej daty aktualnie liczyć upływ czasu 5 lat podatkowych w przypadku chęci ponownej sprzedaży lokalu niemieszkalnego czy zgodnie z otrzymaną informacją od notariusza o tym, że akt z 7 lutego 2022 r. jest niebyły i w mocy pozostaje pierwotny akt notarialny z pierwszego pierwotnego nabycia nieruchomości, tj. z 11 grudnia 2020 r.

**Pytania**

1) Czy jest Pan zobowiązany do wypełniania i złożenia deklaracji PIT-39, jeżeli tak to w jaki sposób go prawidłowo wypełnić i jak obliczyć podatek w przypadku, gdy poniósł Pan dotkliwą stratę finansową?

2) Od jakiej daty należy liczyć upływ 5 lat podatkowych?

**Pana stanowisko w sprawie**

W przedstawionym zdarzeniu nie doszło do sprzedaży - oświadczenie o uchyleniu się kupującego od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w dniu 7 lutego 2022 r. i powrotne przeniesienie własności nieruchomości, które nastąpiło dnia 13 kwietnia 2022 r. oznacza, że nastąpił powrót do stanu z pierwotnego nabycia lokalu. Zatem 11 grudnia 2020 r. to data, od której liczony jest okres 5 lat podatkowych. Nie uzyskał Pan dochodu, a wręcz przeciwnie uzyskał Pan stratę w wysokości 1.996,04 zł. Zatem nie powinien Pan ponosić kolejnych kosztów związanych z powyższym zdarzeniem, jak również nie powinien Pan składać deklaracji PIT-39 lub złożyć ją uwzględniając poniesioną stratę.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Z ww. przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, a w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą kwoty należne, chociażby nie zostały faktycznie otrzymane. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (rozumianym zarówno jako zwiększenie aktywów, jak i zmniejszenie pasywów) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, co może następować m.in. w formie umowy sprzedaży.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych mają moment i sposób ich nabycia.

W analizowanej sprawie dokonując oceny skutków prawnopodatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości 7 lutego 2022 r., należy ocenić jakie skutki wywołało odstąpienie od umowy sprzedaży oraz zwrotne przeniesienie własności, do którego doszło 13 kwietnia 2022 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W celu udzielenia odpowiedzi na Pana pytanie należy odnieść się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności.

Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 535 Kodeksu:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że:

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z treści powyższych przepisów wynika jednak jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, \[w:\] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, \[w:\] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie 7 lutego 2022 r. zawarł Pan umowę sprzedaży i przeniósł Pan własność nieruchomości na nabywcę za określoną kwotę. Jednak w wyniku zaistnienia zastrzeżeń co do technicznych parametrów nieruchomości doszło do odstąpienia od umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości z powrotem na Pana.

Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na skutek odstąpienia od umowy przez kupujących w żaden sposób nie unieważniło skutków prawnych umowy sprzedaży z 7 lutego 2022 r.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że dokonana 7 lutego 2022 r. czynność prawna polegająca na zawarciu umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia Pana nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży lokalu mieszkalnego powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma sam fakt zawarcia umowy sprzedaży.

Natomiast dzień, w którym ponownie nabył Pan ww. nieruchomość z uwagi na odstąpienie od umowy sprzedaży, tj. 13 kwietnia 2022 r., stanowi datę jego ponownego nabycia.

Od końca roku podatkowego, w którym zostanie rozwiązana umowa sprzedaży, tj. roku ponownego nabycia nieruchomości będzie liczony termin 5 lat, po upływie których nie wystąpi obowiązek podatkowy, w przypadku ponownego zbycia ww. nieruchomości.

W konsekwencji odpłatne zbycie nieruchomości dokonane 7 lutego 2022 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

1\. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

2\. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 omawianej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ww. ustawy:

6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ww. ustawy tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Poniesione przez Pana wydatki na zwrot kosztów notarialnych poniesionych przez kupującą w kwocie łącznej 1.230,24 zł oraz kosztami kolejnego aktu notarialnego w kwocie 765,80 zł nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia ani kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości dokonanej 7 lutego 2022 r. Zatem ww. wydatki nie wpływają na ustalenie podstawy do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Art. 45 ust. 1a pkt 3:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z:

odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Reasumując:

*   zbycie nieruchomości w 2022 r. rodzi po Pana stronie obowiązek podatkowy (konieczność rozpoznania przychodu), nawet jeśli doszło do rozwiązania umowy sprzedaż, a tym samym jest Pan zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39 (bez możliwości pomniejszenia podstawy do opodatkowania o wydatki na zwrot kosztów notarialnych poniesionych przez kupującą w kwocie łącznej 1.230,24 zł oraz kosztami kolejnego aktu notarialnego w kwocie 765,80 zł),
*   ponowne nabycie nieruchomości w wyniku rozwiązania lub odstąpienia od umowy sprzedaży będzie stanowiło nowy moment nabycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, upływ 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób należy liczyć od końca 2022 r.

Pana stanowisko jest **nieprawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).