Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-359/09-5/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-07-30
Teza: Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego na tę nieruchomość oraz zakup nowego mieszkania stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26.07.1991 r. i upoważnia do zwolnienia przychodu z 10% podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: banki; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-zakup mieszkania; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 15 maja 2009 r. (data wpływu 19 maja 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 lipca 2009 r. (data wpływu 23 lipca 2009 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-359/09-2/KS z dnia 14 lipca 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W związku ze sprzedażą mieszkania w dniu 25.01.2008 r. położonego w W. przy ul. P. lok. za cenę 505.000,00 PLN (pięćset pięć tysięcy złotych) Wnioskodawczyni zgodnie z umową sprzedaży lokalu zawartą w formie aktu notarialnego, w dniu 31.10.2007 r. otrzymała w gotówce zadatek w wysokości 10.000 PLN (dziesięć tysięcy złotych). Pozostałą część ceny w wysokości 495.000,00 PLN (czterysta dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych) została zapłacona Wnioskodawczyni przez kupującego w następujący sposób:

1.  w dniu 7.02.2008 r. kwota 199.330,19 PLN została przez bank kupującego przelana na konto Banku na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego (umowa nr z dnia 30.06.2006 r.) zaciągniętego przez Wnioskodawczynię w Banku na cel: ,,refinansowanie kredytu budowlano-hipotecznego przyznanego przez P. S.A. na podstawie umowy kredytowej nr z dnia 23.03.2004 r.” zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu. Część spłaconej kwoty w wysokości 198.708,26 PLN stanowiła spłatę kredytu zaś kwota 621,93 PLN spłatę odsetek od kapitału. Kredyt został tym samym spłacony w całości.
2.  w dniu 25.03.2008 r. pozostała część ceny sprzedaży lokalu w wysokości 294.337,78 PLN (dwieście dziewięćdziesiąt cztery tysiące trzysta trzydzieści siedem złotych siedemdziesiąt osiem groszy) została przez bank kupującego przelana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni.

Otrzymaną kwotę podaną powyżej w pkt b) Wnioskodawczyni wykorzystała na zakup mieszkania położonego w W., przy ul. B.

Na rachunek developera T. tytułem zakupu lokalu mieszkalnego nr położonego przy ul. B. w W., Wnioskodawczyni przelała następując kwoty:

1.  w dniu 27.03.2008 r. – 106.674,00 PLN (wraz z opłatą za garaż kwota 117174, 00 PLN),
2.  w dniu 04.09.2008 r. – 213.348,00 PLN (wraz z opłatą za garaż kwota 234.348, 00 PLN).

Łącznie kwota wpłacona przez Wnioskodawczynię na zakup lokalu mieszkalnego położonego przy ul. B. w dwóch powyższych ratach wynosiła 320.022,00 PLN.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż nigdy nie odliczała od swojego dochodu odsetek od żadnego z posiadanych kredytów.

Pismem z dnia 21 lipca 2009 r. (data wpływu 23 lipca 2009 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała przedstawiony stan faktyczny oraz własne stanowisko w odniesieniu do zadanego pytania.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni poinformowała, iż

1.  w dniu 14.11.2005 r. (data podpisania aktu notarialnego) dokonała zakupu lokalu położonego w W., przy ul. P.,
2.  w wymaganym terminie 14 dni od dnia sprzedaży ww lokalu złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu przychodu uzyskanego z tytułu tej sprzedaży na cele mieszkaniowe,
3.  w dniu 02.12.2008 r. (data podpisania aktu notarialnego) dokonała zakupu lokalu położonego przy ul. B.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego na tę nieruchomość oraz zakup nowego mieszkania stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26.07.1991 r. i upoważnia do zwolnienia przychodu z 10% podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni cel kredytu refinansowego zaciągniętego przez nią w Banku był identyczny jak cel pierwotnie zaciągniętego kredytu w banku P. S.A. Było nim finansowanie uzyskania prawa własności do tego samego lokalu mieszkalnego. Zarówno pierwszy jaki i drugi kredyt był zabezpieczony hipoteka na tymże lokalu. Żaden kredyt nie był przeznaczony ani nie został spożytkowany na żaden inny cel jak tylko finansowanie uzyskania prawa własności do lokalu mieszkalnego. Przyczyną zmiany jednego kredytu na drugi było bardzo wysokie oprocentowanie kredytu zaciągniętego w P. S.A. (8% w skali roku w stosunku do 3,5% w Banku).

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawczyni powołuje prawomocne orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku I SA/Gd 1129/07 z dnia 10.04.2008 r. w sprawie ”6112 podatek dochodowy od osób fizycznych, w tym zryczałtowane formy opodatkowania”.

Zdaniem Wnioskodawczyni w związku powyższym zarówno przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę hipotecznego kredytu refinansowego w Banku jak i wydatkowanie pozostałej po spłacie wyżej wymienionego kredytu kwoty na zakup nowego mieszkania spełnia kryteria przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26.07.1991 r. i upoważnia do zwolnienia przychodu z tej sprzedaży.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i prawa majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - art. 28 ust. 2a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu przed 1 stycznia 2007 r., wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Istotne jest również to, że zwolnienie określone przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i prawa majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia kredytu lub pożyczki.

Należy podkreślić, iż z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno ściśle wynikać z treści zawartej umowy kredytowej.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawczyni w 2005 r. dokonała zakupu mieszkania ze środków pochodzących z kredytu budowlano-hipotecznego przyznanego przez P. S.A. W 2006 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła kolejny kredyt w Banku celem ,,refinansowania” wcześniej zaciągniętego kredytu budowlano-hipotecznego. Następnie w 2008 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowego mieszkania. Z przychodu uzyskanego ze sprzedaży, został spłacony kredyt refinansowy w Banku. Natomiast pozostałe środki zostały przeznaczone przez Wnioskodawczynię na kolejny cel mieszkaniowy, jakim był zakup następnego mieszkania.

Katalog zawierający cele, na które musi być zaciągnięty kredyt lub pożyczka, aby podatnikowi przysługiwało z mocy ustawy przedmiotowe zwolnienie, wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ma charakter zamknięty. Należy, zatem uznać, że zwolnienie to nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione w tym przepisie, w tym również na spłatę kredytu refinansowego.

Bez znaczenia jest w tym przypadku fakt, że kredyt refinansowy zaciągnięty został na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe.

Reasumując, biorąc pod uwagę zaistniały stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, iż część przychodu uzyskanego ze zbycia mieszkania wydatkowana na spłatę kredytu przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup ww. mieszkania – nie korzysta ze zwolnienia od podatku. Należy bowiem podkreślić, że kredyt refinansowy nie spełnia wymogów zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Zatem ta część przychodu przeznaczona na ten cel podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym. Natomiast środki uzyskane ze sprzedaży, które zostały przeznaczone na zakup nowego mieszkania będą z przedmiotowego zwolnienia korzystać.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Powołane przez Wnioskodawczynię orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku I SA/Gd 1129/07 z dnia 10.04.2008 r. wydane zostało w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące dla tutejszego organu podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.