Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.214.2024.2.RM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej działki gruntu.
Słowa kluczowe: budynek-budynek gospodarczy ; grunty-grunt zabudowany; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki gruntu. Uzupełnił go Pan 22 maja 2024 r. (wpływ 27 maja 2024 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - 19 czerwca 2024 r. (wpływ za pośrednictwem ePUAP 19 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oświadcza, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 września 2000 roku jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej między innymi działkę nr 1 o powierzchni 1,0522 ha położonej w (…) oraz właścicielem posadowionego na tym gruncie budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), w której zawarte są następujące wpisy:

w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” powołanej księgi wieczystej wpisano nieruchomość gruntową stanowiącą działki nr 2, 1 o łącznej powierzchni 1,1919 ha, położoną w (…) oraz ujawniono budynki na niej się znajdujące.

Działka numer 1 jest zabudowana halą produkcyjną i przylegającym do niej budynkiem biurowym oraz trzema budynkami wolnostojącymi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nieruchomość wolna jest od wad fizycznych i prawnych, do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego (…) Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzącego przedmiotową księgę wieczystą nie wpłynęły żadne wnioski o jej obciążenie.

L.P. oświadcza ponadto, że prawo wieczystego użytkowania oraz prawo własności znajdującego się na nim budynku nabył będąc żonatym z ustrojem rozdzielności majątkowej małżeńskiej, żadnych umów majątkowych małżeńskich rozszerzających nie zawierał i stanowi ona jego majątek osobisty.

Wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty (…) dnia 26 lutego 2024 roku, na którym uwidoczniono działkę nr 1 o powierzchni 1,0522 ha, w opisie użytków stanowiącą tereny przemysłowe (Ba), położoną w (…).

Wypis z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…), wydany z upoważnienia Burmistrza (…) dnia 29 stycznia 2024 roku, nr (…) z treści którego wynika, że działka nr 1 położona (…) w odległości (…) objęta jest zamianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta (…) i przeznaczona jest pod (…), zaś pozostały teren działki nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a z dokumentu tego wynika ponadto, że przedmiotowa działka nie jest objęta uchwałą o rewitalizacji.

Zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…) dnia 26 lutego 2024 roku, numer (…), z którego wynika, że działka nr 1 położona w obrębie ewidencyjnym (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1) w zw. z art. 2 pkt 27e) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004, Nr 54, poz. 535, z późn. zm.).

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę o powierzchni 0,2999ha, która zostanie wydzielona z działki numer 1 o pow. 1,0522ha.

Co ważne, obecnie działka ta jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą (Umowa dzierżawy (…) zawarta 29 lutego 2024 r. wraz z aneksem (…), zawarta na okres 3 miesięcy).

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia 29 lutego 2024 r., umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:

1) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym, jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

2) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m2, w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

4) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

5) Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

7) Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

8) Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,

10) Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

11) Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu teren o powierzchni 0,2999 ha, który zostanie wydzielony z działki ewidencyjnej numer 1.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1) Wnioskodawca nigdy nie udostępniał ww. działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał w najem ani dzierżawę.

2) W stosunku do przedmiotowej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3) W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4) Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5) Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

6) Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

7) Wnioskodawca obecnie dzierżawi przedmiotową działkę spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

8) Działka nr 1 jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i położona jest na terenie oznaczonym symbolem stanowiącym tereny przemysłowe (Ba),

9) Wnioskodawca i Kupująca spółka będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w opisie powyżej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Ponadto, Sprzedający od dnia zawarcia umowy przedwstępnej przez cały okres jej trwania, zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej Nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującej. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywał jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności do Nieruchomości, w tym także nie będzie zawierał z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składał ani przyjmował żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości gruntowej, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy. Ponadto, Sprzedający zobowiązuje się do utrzymania i wydania istniejących budynków w stanie niepogorszonym.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania dotyczące wskazania:

1) czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług - jeśli tak, prosimy wskazać od kiedy jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz jaką działalność gospodarczą Pan prowadzi/prowadził,

2) czy nabycie działki nr 1 nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - należy jednoznacznie określić czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy też zwolniona od tego podatku,

3) czy przy nabyciu działki nr 1 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego - jeżeli tak, to należy wskazać czy skorzystał Pan z tego prawa,

4) w jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan działkę nr 1 i posadowione na niej budynki w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży (prosimy opisać),

5) czy wykorzystywał Pan działkę nr 1 i posadowione na niej budynki do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia,

6) czy rozbiórka budynków i/lub budowli lub ich części posadowionych na działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1 rozpocznie się przed dostawą tej nieruchomości,

7) numer działki, którą planuje Pan sprzedać - w przypadku gdy doszło już do podziału działki nr 1,

8) jakie konkretnie budynki znajdą się na działce wydzielonej z działki nr 1 - należy kolejno wymienić te budynki,

9) czy ww. budynki są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.),

10) w odniesieniu do każdego budynku znajdującego się na działce wydzielonej z działki 1, który ma być przedmiotem sprzedaży prosimy wskazać odrębnie:

a) czy ww. budynek znajdował się na działce nr 1 w momencie jej nabycia, czy został przez Pana wybudowany - jeśli był przez Pana wybudowany, prosimy wskazać kiedy,

b) czy z tytułu nabycia/wybudowania ww. budynku przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego,

c) czy ww. budynek był przez Pana użytkowany, jeśli tak to należy wskazać czy rozpoczęcie wykorzystywania/użytkowania budynku będącego przedmiotem planowanej sprzedaży rozpoczęło się co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1,

d) czy od momentu nabycia/wybudowania ww. budynku do momentu planowanej sprzedaży ponosił Pan/będzie Pan ponosił wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku; jeśli tak, należy wskazać:

*   kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
*   czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie ww. budynku,
*   czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania ww. budynku po dokonanych ulepszeniach stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków do dnia sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat,
*   czy ww. budynek był przez Pana wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

11) w związku z informacją, że Spółka kupująca nieruchomość zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na nieruchomości (opisanych w pkt 1-11 opisanego zdarzenia przyszłego) - prosimy wskazać, czy wykonując ww. czynności kupująca Spółka działa/będzie działała w ramach udzielonego przez Pana pełnomocnictwa,

12) czy w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 udzielił Pan lub zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) podmiotowi innemu niż potencjalny nabywca - jeżeli tak, to prosimy wymienić wszystkie czynności, których pełnomocnik będzie mógł dokonać w Pana imieniu,

wskazał Pan, że:

1) Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 3 marca 1994 roku, prowadzi Pan działalność gospodarczą gdzie przeważającą działalnością jest transport drogowy towarów.

2) Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług.

3) Nie dotyczy.

4) Działka nr 1 stanowi tereny zabudowane, nie stanowi ona przedmiotu działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani jego zorganizowanej części.

5) Nie.

6) Rozbiórka rozpocznie się po dostawie nieruchomości.

7) Przedmiotem sprzedaży będzie działka o pow. 0,2999ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1. Wydzielona działka nie posiada numeru.

8) Na wydzielonej działce będzie znajdować się budynek gospodarczy wolnostojący.

9) Tak, budynki wymienione we wniosku są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t .j. Dz. U. z 2023r. poz. 682 ze zm.)

10)

a) Budynek znajdował się na działce w momencie nabycia.

b) Nie.

c) Rozpoczęcie użytkowania budynku rozpoczęło się co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1.

d) Wnioskodawca nie ponosił wydatków związanych z ulepszeniem wartości budynków.

11) Tak, Kupująca spółka będzie załatwiała wszelkie formalności związane z nieruchomością, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

12) Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Panu Tomaszowi Burchardowi. Pełnomocnictwo to obejmuje czynności związane ze złożeniem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

### Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 0,2999ha wydzielonej z działki ewidencyjnej numer 1, opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z wydzielonej działki gruntu o powierzchni 0,2999 ha z działki ewidencyjnej numer 1, nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w Pana ocenie, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonaną przez Wnioskodawcę dotyczącą gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Co istotne, nieruchomości nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z racji, że na gruncie posadowione są rzeczone budowle będące przedmiotem odrębnej własności.

Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I Sa/ Kr 1013/19 „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki, czy budowle”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działki.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, który stanowi, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że od 1994 roku jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Zajmuje się Pan m.in. transportem drogowym towarów. Zamierza Pan sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki, która zostanie wyodrębniona z działki nr 1 oraz przenieść na nabywcę prawo własności zlokalizowanego na tej działce wolnostojącego budynku gospodarczego.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki wydzielonej z działki ewidencyjnej numer 1, na której znajduje się ww. budynek gospodarczy będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości objętej wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wskazał Pan, że działkę nr 1, z której będzie wydzielona działka zabudowana będąca przedmiotem planowanej transakcji oddał w dzierżawę Kupującej spółce. Wskazał Pan również, że zawarł Pan umowę przedwstępną z Kupującą spółką, z której wynika, że zobowiązuje się ona do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na zakupionej nieruchomości, w tym do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym ww. obiektem wraz z miejscami parkingowymi, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych, uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, uzyskania warunków technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego) a także uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Spółka nabędzie od Pana nieruchomość po uzyskaniu opisanych powyżej decyzji i pozwoleń. Jednocześnie, wskazał Pan, że wszelkie formalności związane z nieruchomością Kupująca spółka będzie załatwiała w oparciu o udzielone przez Pana pełnomocnictwo.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również została uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, działka nr 1, z której będzie wydzielona działka zabudowana budynkiem gospodarczym, którą zamierza Pan sprzedać - jest przedmiotem umowy dzierżawy, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, działka nr 1, z której będzie wydzielona działka zabudowana będąca przedmiotem planowanej transakcji utraciła charakter majątku prywatnego.

Przy tym, na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, Kupująca spółka podejmie szereg działań, których efektem będzie uatrakcyjnienie działki i wzrost jej wartości. Kupująca spółka dokona szeregu czynności, tj. podejmie działania faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie nasadzeń zastępczych, uzyskania warunków technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego), zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją.

Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. W analizowanej sprawie udzielił Pan pełnomocnictwa Kupującej spółce. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, lecz przez przyszłego właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Kupująca spółka, podejmując za Pana zgodą opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pana własność.

Pomimo więc, że jak Pan wskazuje - przed sprzedażą działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienie, nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych i nie ogłaszał zamiaru sprzedaży w środkach masowego przekazu, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pana działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pana zaangażowanie w czynności związane z planowaną sprzedażą działki zabudowanej budynkiem gospodarczym wydzielonej z działki nr 1 należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki zabudowanej wydzielonej z działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pana formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę świadczy o wykorzystaniu ww. działek do celów zarobkowych.

Tym samym, należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazał Pan, że na działce wydzielonej z działki nr 1, która będzie przedmiotem sprzedaży znajduje się wolnostojący budynek gospodarczy, który stanowi budynek, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Budynek ten znajdował się na działce w momencie nabycia działki nr 1.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, jak stanowi art. 29 ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że w 2000 roku, w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, nabył Pan działkę nr 1. Na ww. działce znajdował się budynek hali produkcyjnej, budynek biurowy oraz trzy budynki wolnostojące. Działka nr 1 nie była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego działki wyodrębnionej z działki nr 1 wraz ze znajdującym się na niej wolnostojącym budynkiem gospodarczym. Budynek ten znajdował się na działce w momencie nabycia działki nr 1. Wskazał Pan, że rozpoczęcie użytkowania budynku rozpoczęło się co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 oraz, że nie ponosił Pan wydatków związanych z ulepszeniem budynku.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują więc, że w stosunku do ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia budynku do jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Przy tym, od momentu nabycia budynku gospodarczego do momentu planowanej sprzedaży nie ponoszono wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem skoro doszło do pierwszego zasiedlenia budynku gospodarczego i od tego momentu do dostawy budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata, należy stwierdzić, że dostawa budynku gospodarczego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji również zbycie gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, przy uwzględnieniu art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Tym samym oceniając Pana stanowisko, z którego wynika, że planowana dostawa nieruchomości będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest **prawidłowe**.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko prawa do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy opisanej nieruchomości. Natomiast w zakresie dokumentowania transakcji fakturą zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślamy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).