Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT3.4011.147.2017.2.KSM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-09
Teza: Czy w związku z dokonaną transakcją i powstałą różnicą między ceną nabycia, a cena rynkową nieruchomości powstało po stronie nabywcy (Wnioskodawczyni) przysporzenie w postaci świadczenia nieodpłatnego, od którego zastosowanie znajdzie art. 11 ust. 2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, które w okolicznościach przedmiotowej sprawy podlegałoby zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ww. ustawy?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; udział; zakup; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2017 r. (data wpływu 12 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 lipca 2017 r. (data wpływu 14 lipca 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2017 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 28 czerwca 2017 r., nr 0113-KDIPT3.4011.147.2017.1.KSM, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 29 czerwca 2017 r. (data doręczenia 4 lipca 2017 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 10 lipca 2017 r. (data wpływu 14 lipca 2017 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 10 lipca 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 22 maja 2017 r. zawarto przed notariuszem w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży udziału ½ części nieruchomości zabudowanej murowanym jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Stronami umowy była Wnioskodawczyni, działająca w imieniu własnym, oraz jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz brata. Brat jest współwłaścicielem udziału wynoszącego ½ części nieruchomości, co oświadcza przed notariuszem. Nieruchomość nabył na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na postawie decyzji z dnia 3 stycznia 2007 r. wydanej przez Prezydenta Miasta …. Wnioskodawczyni, jako pełnomocnik … (brat Wnioskodawczyni) oświadczyła, że cały należący do niego udział, wynoszący ½ części nieruchomości położonej w … przy ul. …, stanowiący działkę o powierzchni 0,0294 ha sprzedaje Wnioskodawczyni za cenę 1 zł (jeden złoty). Wnioskodawczyni upoważniona była do reprezentowania brata – …, na podstawie pełnomocnictwa z dnia 17 sierpnia 2016 r. sporządzonego przed notariuszem w …. Ponadto, działając w imieniu własnym oświadczyła, że udział w ww. nieruchomości nabyła do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego oświadczając, że pozostaje w związku małżeńskim. W dniu 24 stycznia 2013 r., przed notariuszem w … Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę majątkową małżeńską, mocą której małżonkowie wyłączyli ustawową wspólność majątkową małżeńską. Strony umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym ustaliły wartość rynkową przedmiotu umowy na kwotę 200 000 zł (dwieście tysięcy złotych). Podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacono od rynkowej wartości przedmiotu umowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy w związku z dokonaną transakcją i powstałą różnicą między ceną nabycia, a cena rynkową nieruchomości powstało po stronie nabywcy (Wnioskodawczyni) przysporzenie w postaci świadczenia nieodpłatnego, od którego zastosowanie znajdzie art. 11 ust. 2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, które w okolicznościach przedmiotowej sprawy podlegałoby zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ww. ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionej sytuacji nie powstanie po stronie nabywcy (Wnioskodawczyni) na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przysporzenie, co potwierdza m.in. interpretacja nr IPPB2/415-887/12-4/AS. Przepis art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi integralną część art. 11, który zawiera ogólną definicję przychodu, którą należy stosować w przypadku, kiedy przepisy szczególne nie regulują tej kwestii odmiennie, a w szczególności nie przewidują odrębnego sposobu określania momentu uzyskania przychodu lub jego wysokości. Natomiast ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost wskazuje źródło przychodu, którym jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a w art. 19 określa sposób ustalenia tego przychodu, co tym samym wyklucza zastosowanie przepisu art. 11, a tym bardziej art. 11 ust. 2b ww. ustawy. Przedmiotowa sprzedaż podlega opodatkowaniu z art. 10 ust. 1 pkt 8 na zasadach ogólnych i rozliczona zostaje z tego tytułu. Art. 11 w powiązaniu z art. 21 ust. 1 pkt 125 ma zastosowanie wyłącznie do świadczeń nieodpłatnych, a taka w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca bowiem sprzedaż tej nieruchomości była odpłatna.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie - z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) –przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przy czym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 19 ust. 4 cyt. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z wniosku wynika, że w dniu 22 maja 2017 r. zawarto przed notariuszem w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży udziału ½ części nieruchomości zabudowanej murowanym jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Stronami umowy była Wnioskodawczyni, działająca w imieniu własnym, oraz jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz brata. Brat jest współwłaścicielem udziału wynoszącego ½ części nieruchomości, co oświadcza przed notariuszem. Wnioskodawczyni, jako pełnomocnik brata oświadczyła, że cały należący do niego udział, wynoszący ½ części nieruchomości, stanowiący działkę o powierzchni 0,0294 ha sprzedaje Wnioskodawczyni za cenę 1 zł (jeden złoty). Wnioskodawczyni upoważniona była do reprezentowania brata, na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego przed notariuszem. Ponadto, działając w imieniu własnym oświadczyła, że udział w ww. nieruchomości nabyła do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego oświadczając, że pozostaje w związku małżeńskim. W dniu 24 stycznia 2013 r., przed notariuszem Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę majątkową małżeńską, mocą której małżonkowie wyłączyli ustawową wspólność majątkową małżeńską. Strony umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym ustaliły wartość rynkową przedmiotu umowy na kwotę 200 000 zł (dwieście tysięcy złotych). Podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacono od rynkowej wartości przedmiotu umowy.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skutki podatkowe, a tym samym obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości spoczywa na sprzedającym. Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości płaci sprzedający. Oznacza to, że nabycie przez Wnioskodawczynię ½ udziału od brata w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie spowoduje po stronie Wnioskodawczyni jako nabywcy konieczności zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością rynkową tej nieruchomości a faktycznie zapłaconą ceną.

Ustawodawca przewiduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. Niezależnie jednak od powyższego przepis art. 19 ww. ustawy regulujący ustalenie wysokości przychodu m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości upoważnia organy podatkowe do kontroli podanych w umowach cywilnoprawnych, w tym umowie sprzedaży, wyrażonej w tej umowie wartości nabycia danej nieruchomości bądź prawa majątkowego. Wskazany zatem przez ustawodawcę przepis art. 19 ustawy dotyczy możliwości ustalenia rzeczywistej wartości rzeczy lub praw w przypadku podejrzenia, że cena wyrażona w umowie jest zaniżona. Ustalenia rynkowej wartości nieruchomości a w konsekwencji również przychodu organ podatkowy dokonuje na podstawie przeprowadzonego, przy udziale stron przedmiotowej umowy, postępowania. W sytuacji zatem gdy cena wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy określa przychód. Przychód ten określony zostaje jednak po stronie sprzedającego, gdyż to u niego powstaje obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości. Ze stanu faktycznego wynika, że cena udziału w przedmiotowej nieruchomości, zawarta w umowie sprzedaży jest niższa od wartości rynkowej. W związku z czym, jeżeli zawarta w ten sposób pomiędzy Wnioskodawczynią a sprzedającym (jej bratem) umowa sprzedaży ½ udziału ww. nieruchomości wzbudzi wątpliwość organu podatkowego, to taka umowa może zostać poddana weryfikacji w toku przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy przez organ podatkowy postępowania. W przypadku nawet, gdyby organ podatkowy uznał, że cena zawarta w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tej nieruchomości, to dla Wnioskodawczyni jako nabywcy udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie to skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Dodatkowo wyjaśnić należy, że w przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym nie ma w ogóle zastosowania regulacja prawna wynikająca z art. 11 ust. 2b ww. ustawy. Przepis ten stanowi, że jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne to przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 1 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Wyjaśnić należy, że przepis art. 11 ust. 2b stanowi integralną część przepisu art. 11. Przepis art. 11 zawiera ogólną definicję przychodu, którą należy stosować w przypadkach, gdy przepisy szczególne nie regulują tej kwestii odmiennie, w szczególności nie przewidują odrębnego sposobu określania momentu uzyskania przychodu lub jego wysokości (co wynika bezpośrednio z zastrzeżenia zawartego w tym przepisie). Oznacza to, że jeżeli przepis szczególny (w tym art. 19 ww. ustawy) inaczej zastrzega rozumienie pojęcia konkretnego przychodu z danego źródła, definicja ta nie ma w ogóle zastosowania. Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 wprost wskazuje na źródło przychodu, którym niewątpliwie jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a w art. 19 określa sposób ustalenia tego przychodu, co tym samym wyklucza zastosowanie przepisu art. 11, a tym bardziej przepisu art. 11 ust. 2b ww. ustawy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania również przepis art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawczynię udziału ½ w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie rodzi po Jej stronie, jako nabywcy przedmiotowego udziału, obowiązku zapłaty podatku dochodowego. W przypadku, gdyby jednak organ podatkowy w toku kontroli uznał, że cena nabycia ww. udziału w przedmiotowej nieruchomości zawarta w umowie sprzedaży jest zaniżona, a tym samym nie uwzględniłby przyczyn uzasadniających podanie w umowie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej tej nieruchomości, to organ ten określi wartość rynkową nieruchomości, co w konsekwencji oznacza, że to po stronie właściciela mieszkania jako zbywcy a nie Wnioskodawczyni, jako nabywcy powstanie obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w pełnej wysokości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.