Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.729.2024.2.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-28
Teza: Ustalenie czy zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powinien być obliczany i odprowadzany od czynszu określonego w umowie bez kwot zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych określonych w zdarzeniu przyszłym.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata-opłaty dodatkowe; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 26 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pani współwłaścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne oraz lokale użytkowe, które są wynajmowane na rzecz osób trzecich. Budynek znajduje się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Lokale znajdujące się w budynku wynajmowane są na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub odpowiednio umowy najmu lokalu użytkowego.

Każda umowa szczegółowo określa warunki wynajmu.

Najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają co miesiąc stałą opłatę z tytułu najmu, na którą składają się: czynsz najmu plus koszt zużycia wody i odprowadzania ścieków oraz koszt wywozu nieczystości.

W odniesieniu do rozliczenia opłat za zużywanie mediów, tj. ponoszenia kosztów energii elektrycznej oraz kosztów gazu występują dwie możliwości w zależności od rodzaju umowy:

• najemca może uiszczać opłaty za zużycie mediów samodzielnie, bezpośrednio do dostawcy mediów, na podstawie zawartej umowy pomiędzy najemcą a dostawcą mediów (bez udziału wynajmującego), albo

• najemca uiszcza opłaty za zużycie mediów Pani (wynajmującemu), na podstawie refaktury wystawionej w związku z otrzymaną przez wynajmującego fakturą od dostawców mediów.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Jest Pani zgłoszona jako czynny podatnik podatku VAT.

Przychody z tytułu umowy najmu opodatkowuje Pani zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zamierza Pani zmienić umowy najmu i pobierać od najemców zaliczkę na poczet opłaty eksploatacyjnej związanej z cyklicznym kosztem utrzymania budynku, w tym części wspólnych budynku w którym wynajmowane są lokale mieszkalne i użytkowe.

Zgodnie z planowaną zmianą pobierać więc będzie Pani opłaty z tytułu najmu, na które składać się będą:

• czynsz najmu,

• koszty: zużycia wody, odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości, opłaty za zużywanie mediów,

• oraz zaliczka na poczet opłaty eksploatacyjnej i remontów.

Koszty eksploatacyjne budynku będą ponoszone przez najemców do czego zobowiążą się oni w umowie.

Wysokość zaliczki na poczet opłaty eksploatacyjnej i remontów ustalana będzie na podstawie planu finansowo-remontowego na dany rok dla całego budynku.

Plan ten z kolei będzie opracowany biorąc pod uwagę ponoszone koszty eksploatacyjne oraz planowane prace remontowe i konserwacyjne.

Będzie Pani pobierać od każdego z najemców zaliczkę w wysokości proporcjonalnej do powierzchni wynajmowanego lokalu.

Kwota zaliczki ustalona zostanie w konkretnej wysokości za 1 m2 powierzchni.

Zaliczka zostanie rozliczona z wydatkami na:

• konserwacje, koszty usuwania awarii;

• planowane remonty części wspólnych (np. remont dachu);

• kontrole techniczne (roczne przeglądy budowlane, przegląd 5-letni);

• usługi kominiarskie;

• usługi bankowe;

• utrzymanie czystości i porządku (wynagrodzenie za usługi oraz koszt materiałów);

• energię elektryczną w części wspólnej budynku;

• ubezpieczenie budynku;

• podatek od nieruchomości;

• odśnieżanie;

• wynagrodzenie wraz z innymi obciążeniami zarządcy nieruchomości;

• woda do celów wspólnych;

• koszt obsługi księgowej (księgowość w całości dotyczy przychodów osiąganych z najmu lokali).

Zaliczka na poczet ww. kosztów będzie płatna co miesiąc wraz z czynszem najmu.

Pani lub zarządca nieruchomości będzie bieżąco rozliczać rachunki związane z ww. kosztami dokonując zapłaty bezpośrednio na konta bankowe wystawców tych rachunków.

W części dotyczącej remontów i innych okresowych wydatków, zaliczki będą gromadzone na funduszu remontowym stworzonym dla nieruchomości.

Zamierza Pani rozliczać się z najemcami z pobranych zaliczek na koniec roku kalendarzowego. Ostatecznie najemca poniesie wydatek na koszty (opłaty) eksploatacyjne.

**Pytanie**

Czy zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powinien być obliczany i odprowadzany od czynszu określonego w umowie bez kwot zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych określonych w zdarzeniu przyszłym?

**Pani stanowisko w sprawie**

Pani zdaniem, zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powinien być obliczany i odprowadzany od kwoty czynszu najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

Art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: Ustawa) stanowi, że:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust 1a ustaw:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą powstania Pani przychodów jest zawieranie umów najmu lokali mieszkalnych lub lokali użytkowych z poszczególnymi najemcami. Ustalona w każdej umowie najmu wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego tzn. generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Przy czym, aby powstał przychód na gruncie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku czynsz najmu musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z planowaną, nową treścią umowy najmu lokalu mieszkalnego najemca ponosić ma następujące opłaty (koszty) eksploatacyjne: czynsz, koszt zużycia wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości oraz opłat z tytułu zużywanych mediów, tj. kosztu energii elektrycznej oraz kosztu gazu oraz wydatki na:

1) konserwacje, koszty usuwania awarii;

2) planowane remonty części wspólnych (np. remont dachu);

3) kontrole techniczne (roczne przeglądy budowlane, przegląd 5-letni);

4) usługi kominiarskie;

5) usługi bankowe;

6) utrzymanie czystości i porządku (wynagrodzenie za usługi oraz koszt materiałów);

7) energię elektryczną w części wspólnej budynku;

8) ubezpieczenie budynku;

9) podatek od nieruchomości;

10) odśnieżanie;

11) wynagrodzenie wraz z innymi obciążeniami zarządcy nieruchomości;

12) wodę do celów wspólnych;

13) koszty obsługi księgowej (księgowość w całości dotyczy przychodów osiąganych z najmu lokali).

Należy wskazać, że z wyżej wymienionych kosztów jedynie czynsz stanowi przysporzenie w majątku wynajmującego.

Pozostałe koszty najemca uiszcza wynajmującemu, który pełni tylko i wyłącznie funkcje pośrednika pomiędzy najemcą, a podmiotami świadczącymi usługi remontu, konserwacji czy też utrzymania porządku tzn. pieniądze otrzymane od najemcy w ramach comiesięcznej opłaty częściowo przekazuje podmiotom świadczącym ww. usługi w wysokości wynikającej z zawartej z najemcą umową najmu i w tym zakresie nie dochodzi do przysporzenia w majątku wynajmującego.

Podobnie w przypadku części składającej się na należności publiczno-prawne dotyczące nieruchomości takiej jak podatek od nieruchomości czy też składki ZUS.

W odniesieniu do kosztów, które najemca uiszcza wynajmującemu z tytułu usług świadczonych przez podmioty trzecie nie dochodzi do przysporzenia w majątku wynajmującego, ponieważ kwota wpłacona przez najemcę wynajmującemu jest następnie przekazywana przez wynajmującego podmiotom trzecim.

Dotychczasowa praktyka organów skarbowych, jak i sądów administracyjnych, wyraźnie wskazywały na rozróżnienie opłat uzyskiwanych przez wynajmującego, na te które powodują powstanie przysporzenia w jego majątku i tym samym podlegają opodatkowaniu, jak również te, które są przekazywane, lub służą pokryciu zobowiązań wynikających z użytkowania mieszkania, takich jak: opłaty eksploatacyjne oraz opłaty na rzecz dostawców mediów. Jedynie te pierwsze podlegały opodatkowaniu. Powyższe jest tym bardziej zasadne, że od 2023 r. wynajmujący lokale nie mają możliwości wybory formy opodatkowania. Ustalenie podstawy opodatkowania w kwocie, która nie jest w pełni przychodem wynajmującego (nie może w całości nią swobodnie dysponować, jest zobowiązany do pokrycia określonych kosztów) byłoby jaskrawym naruszeniem zasady sprawiedliwości społecznej.

Wobec powyższego z opłat do których zapłaty zobowiązany jest najemca na podstawie umowy najmu jedynie opłata za czynsz stanowi przychód Pani z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Pozostałe opłaty ponoszone przez najemcę zgodnie z zawartą umową, z której wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia nie stanowią przychodu Pani z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz nie stanowią świadczenia w naturze ani innych nieodpłatnych świadczeniach.

Przychód, od którego należy obliczać i odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowić będzie wyłącznie kwota otrzymywana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

**Zasady opodatkowania**

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Z kolei art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie zaś do art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 2 ust. 1a i w art. 6 ust. 1a odwołuje się do pojęcia „przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu) oraz pieniądze i wartości pieniężne (\`(...)\`) z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu)".

Zatem podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.

**Zasady oraz tryb zawierania umów najmu**

Podstawą przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Co prawda strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

W myśl art. 662 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Z kolei na podstawie art. 675 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Zasady i formy ochrony praw lokatorów regulują przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 725) o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

Opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (pkt 8).

Jednocześnie z art. 9 ust. 5 wynika, że:

W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

Przy czym jak stanowi art. 9 ust. 6:

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Na uwadze należy mieć również art. 19c ust. 1 ww. ustawy

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

Jak wskazałem powyżej, art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem.

W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodem wynajmującego nie będą prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są:

• bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu oraz

• poniesione niezależnie od wynajmującego.

**Skutki podatkowe zawierania umów najmu lokali mieszkalnych, wykorzystywanych na cele mieszkalne**

Odnosząc się do zatem do przedstawionego przez Panią opisu sprawy na podstawie powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że:

1) otrzymane przez Panią w przyszłości od najemcy opłaty z tytułu:

• zużycia wody,

• odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości,

• podatku od nieruchomości,

• zużywania mediów

– nie będą składnikiem przychodu osiąganego przez Panią z tytułu najmu lokali mieszkalnych w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Będą to bowiem koszty bezpośrednio związane z aktywnością najemcy, poniesione niezależnie od Pani jako wynajmującego. Tym samym nie spowodują po Pani stronie przysporzenia majątkowego, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zostaną prawidłowo udokumentowane, w tym stosownymi zapisami w umowie.

2) pozostałe otrzymane przez Panią opłaty z tytułu:

• konserwacji, kosztów usuwania awarii;

• planowanych remontów części wspólnych (np. remont dachu);

• kontroli technicznych (rocznych przeglądów budowlanych, przegląd 5-letni);

• usług kominiarskich;

• usług bankowych;

• utrzymania czystości i porządku (wynagrodzenie za usługi oraz koszt materiałów);

• energii elektrycznej w części wspólnej budynku;

• ubezpieczenia budynku;

• odśnieżania;

• wynagrodzenia wraz z innymi obciążeniami zarządcy nieruchomości;

• wody do celów wspólnych;

• kosztów obsługi księgowej (księgowość w całości dotyczy przychodów osiąganych z najmu lokali)

– będą stanowić dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Jak wskazałem bowiem powyżej, składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są tylko ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (lokalem), które powstają niezależnie od wynajmującego, a są związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu. Pobierane będą od najemcy na bieżąco bez faktycznego związku z kosztami ponoszonymi przez wynajmującego.

**Skutki podatkowe zawierania umów najmu lokali użytkowych**

Również w przypadku umów najmu lokali użytkowych należy brać pod uwagę czy świadczenia uiszczane przez najemcę na rzecz wynajmującego są: niezależne od wynajmującego, związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu, czy są właściwie udokumentowane. Tylko takie świadczenia bowiem nie będą stanowić przychodu w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przeciwnym wypadku po stronie wynajmującego powstanie przysporzenie majątkowe, a tym samym przychód podlegający opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Odnosząc się do zatem do przedstawionego przez Panią opisu sprawy na podstawie powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że otrzymane w przyszłości przez Panią od najemcy opłaty z tytułu:

• zużycia wody,

• odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości,

• zużywania mediów,

• podatku od nieruchomości,

– nie będą składnikiem przychodu osiąganego przez Panią z tytułu najmu lokali użytkowych w ramach tzw. „najmu prywatnego”.

Podobnie bowiem jak w przypadku najmu lokali mieszkalnych będą to koszty związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu, poniesione niezależnie od Pani jako wynajmującego. Tym samym nie spowodują po Pani stronie przysporzenia majątkowego, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei pozostałe otrzymane przez Panią opłaty z tytułu:

• konserwacji, kosztów usuwania awarii;

• planowanych remontów części wspólnych (np. remont dachu);

• kontroli technicznych (rocznych przeglądów budowlanych, przegląd 5-letni);

• usług kominiarskich;

• usług bankowych;

• utrzymania czystości i porządku (wynagrodzenie za usługi oraz koszt materiałów);

• energii elektrycznej w części wspólnej budynku;

• ubezpieczenia budynku;

• odśnieżania;

• wynagrodzenia wraz z innymi obciążeniami zarządcy nieruchomości;

• wody do celów wspólnych;

• kosztów obsługi księgowej (księgowość w całości dotyczy przychodów osiąganych z najmu lokali)

– będą stanowić dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Nie można ich uznać, że są one związane bezpośrednio z aktywnością najemców. Co więcej, obowiązek ich poniesienia spoczywa na Pani jako na właścicielu budynku. Opłaty te dotyczą zabezpieczenia i zachowania Pani źródła przychodu jakim jest najem. Nie stanowią kosztów warunkujących zawarcie umowy najmu lokalu, ani kosztów z nią związanych lecz stanowią koszty tytułu zarządzania przedmiotem własności. W związku z tym, nie można uznać, że mieszczą się one w pojęciu „kosztu związanego z najmem lokalu”. Wydatki te ciążą na Pani jako właścicielu nieruchomości oddającemu ją w wynajem.

**Podsumowanie**

W świetle powyższego stanowisko Pani, w myśl którego w sytuacji przedstawionej we wniosku zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powinien być obliczany i odprowadzany od kwoty czynszu najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego należy uznać za nieprawidłowe.

Nie mogę również zgodzić się z Pani stwierdzeniem, że będzie Pani jako wynajmująca pełnić wyłącznie funkcję pośrednika pomiędzy najemcą, a podmiotami świadczącymi usługi remontu, konserwacji czy też utrzymania porządku za pieniądze otrzymane od najemcy jak również, że w ogóle nie dochodzi po Pani stronie do przysporzenia w Pani majątku, ponieważ kwota wpłacona przez najemcę wynajmującemu jest następnie przekazywana przez wynajmującego podmiotom trzecim.

Jak wskazałem powyżej, część opłat które będzie Pani otrzymywać od najemców, nie jest bezpośrednio związana z użytkowaniem przez nich lokali. Co więcej, część z nich pobierana jest na bieżąco bez faktycznego ich poniesienia. A ich poniesienie i faktyczna wielkość w przyszłości nawet nie jest pewna. Opłaty te dotyczą zaś zabezpieczenia i zachowania Pani źródła przychodu jakim jest najem. Tym samym spoczywają na Pani jako na właścicielu budynku. W rezultacie musiałaby Pani je ponieść z własnego majątku.

Odnosząc się natomiast do Pani oświadczenia zawartego we własnym stanowisko o treści:

Dotychczasowa praktyka organów skarbowych, jak i sądów administracyjnych, wyraźnie wskazywały na rozróżnienie opłat uzyskiwanych przez wynajmującego, na te które powodują powstanie przysporzenia w jego majątku i tym samym podlegają opodatkowaniu, jak również te które są przekazywane, lub służą pokryciu zobowiązań wynikających z użytkowania mieszkania, takich jak: opłaty eksploatacyjne oraz opłaty na rzecz dostawców mediów. Jedynie te pierwsze podlegały opodatkowaniu. Powyższe jest tym bardziej zasadne, że od 2023 r. wynajmujący lokale nie mają możliwości wybory formy opodatkowania. Ustalenie podstawy opodatkowania w kwocie, która nie jest w pełni przychodem wynajmującego (nie może w całości nią swobodnie dysponować, jest zobowiązany do pokrycia określonych kosztów) byłoby jaskrawym naruszeniem zasady sprawiedliwości społecznej.

wskazuję, że właściciel nieruchomości może samodzielnie zdecydować czy przychody z najmu będą rozliczane w ramach najmu prywatnego, czy też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Konstrukcja opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewiduje dla podatników uproszczony system opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest przychód bez możliwości pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodu. Gdyby wolą ustawodawcy było odliczanie od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym kosztów uzyskania przychodów wyartykułowałby to wyraźnie w treści przepisów omawianej ustawy.

Co istotne w Pani sytuacji część należności, które będzie Pani uzyskiwała od najemców służą pokryciu lub zabezpieczeniu takiego rodzaju wydatków, które dla Pani są kosztami związanymi z uzyskiwaniem przychodu z najmu.

Gdyby uznać zatem Pani stanowisko w całości za prawidłowe, to de facto prowadziłoby to do sytuacji analogicznej do uwzględnienia w Pani rozliczeniu podatkowym kosztów uzyskiwania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość tych kosztów (pokrywana przez najemców) pomniejszałaby bowiem Pani podstawę opodatkowania (poprzez wyłączenie ich z przychodu). Sytuacja ta godziłaby w zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).