Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-815/12/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-11-06
Teza: „Czy sprzedaż prawa własności, nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste zarówno przed rokiem 2004 jak i po roku 2004, na rzecz jej użytkownika wieczystego, w drodze bezprzetargowej, w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?”
Słowa kluczowe: dostawa; gmina; grunty; przekształcanie-przekształcenie prawa; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2012r. (data wpływu 6 sierpnia 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia prawa własności gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia prawa własności gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina gospodaruje nieruchomościami stanowiącymi jej własność na podst. przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) do jej zadań należy m.in. wycena, zbywanie i nabywanie nieruchomości do zasobu.

Do Gminy wpłynął wniosek użytkownika wieczystego o sprzedaż w drodze bezprzetargowej prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Na podstawie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości gruntowe, oddane w użytkowanie wieczyste mogą zostać sprzedane wyłącznie na rzecz użytkownika wieczystego w drodze bezprzetargowej.

Sprzedaż nieruchomości następuje w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ponadto Rada Miasta na podstawie Uchwały wyraziła zgodę na zbycie przedmiotowej nieruchomości.

Prawo użytkowania wieczystego na nieruchomości zostało ustanowione w drodze decyzji administracyjnej Urzędu Miejskiego z dnia 8 czerwca 1993r. na okres do dnia 5 grudnia 2089 roku.

Wnioskodawca nabył przedmiotowe prawo od poprzednika prawnego na podstawie umowy sprzedaży Aktem Notarialnym z dnia 25 października 2006r.

Opłaty roczne ponoszone z tytułu użytkowania wieczystego nie są opodatkowane podatkiem VAT.

Mając na uwadze iż prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 2004 rokiem opłaty roczne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przypadkach sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste cena, zostaje ustalana na podstawie wartości rynkowej prawa własności, którą określa operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Na poczet ceny zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, którą również określa uprawniony rzeczoznawca. Zawarcie umowy sprzedaży następuje w drodze aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, czyli na podstawie umowy cywilno prawnej. Z dniem zawarcia umowy prawo użytkowania wieczystego wygasa. Cywilistycznie sprzedaż nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w wyniku transakcji sprzedaży (dostawa towaru) dotychczasowy użytkownik staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, a sama transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż prawa własności, nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste zarówno przed rokiem 2004 jak i po roku 2004, na rzecz jej użytkownika wieczystego, w drodze bezprzetargowej, w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, ponadto art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, tym samym Gmina stoi na stanowisku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (tj. towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Z powyższych przepisów wywnioskować należy, iż w przypadku użytkowania wieczystego właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada zatem we władaniu rzecz cudzą. Jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. Wykonanie więc tego świadczenia w całości następuje z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

W myśl art. 32 ust. 2 ww. ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Natomiast w myśl art. 37 ust. 2 pkt 5 tej ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Na podstawie art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się, na podstawie jej wartości. Z kolei, w myśl art. 69 tej ustawy na poczet nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że Gmina gospodaruje nieruchomościami stanowiącymi jej własność na podst. przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.)

Do Gminy wpłynął wniosek użytkownika wieczystego o sprzedaż w drodze bezprzetargowej prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Sprzedaż nieruchomości następuje w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ponadto Rada Miasta na podstawie Uchwały wyraziła zgodę na zbycie przedmiotowej nieruchomości.

Prawo użytkowania wieczystego na nieruchomości zostało ustanowione w drodze decyzji administracyjnej Urzędu Miejskiego z dnia 8 czerwca 1993r. na okres do dnia 5 grudnia 2089 roku.

Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004r.

Wnioskodawca nabył przedmiotowe prawo od poprzednika prawnego na podstawie umowy sprzedaży Aktem Notarialnym z dnia 25 października 2006r.

Opłaty roczne ponoszone z tytułu użytkowania wieczystego nie są opodatkowane podatkiem VAT.

Należy zauważyć, iż do dnia 30 kwietnia 2004r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji ustanowienia prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004r. – jak ma to miejsce w sytuacji opisanej we wniosku tj. w dniu 8 czerwca 1993r., przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Obecny użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości gruntowej nabył prawo do dysponowania gruntem jak właściciel na mocy umowy sprzedaży aktem notarialnym z dnia 25 października 2006r.

W związku z tym, planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, będąca w istocie „przekształceniem” prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru. Sprzedaż nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia (w drodze administracyjnej Urzędu Miejskiego z dnia 8 czerwca 1993r.) prawa użytkowania wieczystego gruntu, zaś obecny w momencie jego nabycia w dniu 25 października 2006r. W konsekwencji, czynność zbycia nieruchomości na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem w opisanej sytuacji bez znaczenia jest fakt, iż oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło na rzecz podmiotu odrębnego od obecnego użytkownika wieczystego, ponieważ z chwilą nabycia prawa użytkowania wieczystego od pierwotnego użytkownika wieczystego obecny użytkownik wieczysty staje się stroną umowy z gminą i wchodzi we wszystkie prawa i obowiązki związane z tą umową.

Wskazać również należy, iż w sytuacji, gdy wieczyste użytkowanie zostało ustanowione po dniu 1 maja 2004r., sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego również nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, ponieważ w tym przypadku przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności nieruchomości nie wpływa na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego. Tym samym również w tym przypadku sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nie została spełniona dyspozycja zawarta w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego przed dniem 1 maja 2004r. jak i po tym dniu nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i pozostaje poza zakresem ustawy. Jednakże w tej sytuacji mamy do czynienia z kontynuacją dokonanej już dostawy towarów.

Zatem kwota należna na dzień przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki z dnia dostawy, tj. gdy oddanie do użytkowania nastąpiło w okresie od 1 maja 2004r. do dnia 31 grudnia 2010r. wynosi ona 22%, natomiast w sytuacji oddania do użytkowania gruntu po 1 stycznia 2011r. stawka opodatkowania wynosi 23 %.

Reasumując, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono w okresie do 30 kwietnia 2004r. jak i od 1 maja 2004r. nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast uregulowanie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty należnej ustalonej zgodnie z unormowaniami ustawy o gospodarce nieruchomościami i wynikającej z aktu notarialnego dokumentującego takie transakcje:

*   w sytuacji gdy oddanie w wieczyste użytkowanie nastąpiło w okresie do 30 kwietnia 2004r. nie rodzi u Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług,
*   w sytuacji gdy oddanie w wieczyste użytkowanie nastąpiło w okresie od 1 maja 2004r. rodzi u Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy, w powyższym zakresie, należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.