Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.210.2021.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-11
Teza: opodatkowanie transakcji sprzedaży własności Nieruchomości
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 1 kwietnia 2021 r. (data wpływu 12 kwietnia 2021 r.) uzupełnione pismem Strony z 31 maja 2021 r. (data wpływu 2 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 13 maja 2021 r. (skutecznie doręczone 26 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości działki gruntu nr 1A – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

12 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem Strony z 31 maja 2021 r. (data wpływu 2 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 13 maja 2021 r. (skutecznie doręczone 26 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości działki gruntu nr 1A.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana D.N.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią E.N.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Żona Wnioskodawcy - E.N. na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 23 grudnia 1985 r., w sprawie sygn. akt …, w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku nabyła do majątku osobistego nieruchomość gruntową składającą się z działek o numerach ewidencyjnych: 1 i 2 o łącznym obszarze 0,7508 ha położonych w miejscowości (…), gm. (…), woj. (…) dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr ….

Na podstawie umowy darowizny z 31 sierpnia 2013 r. zawartej przed notariuszem (…) w (…), Rep. A nr (…) EN darowała swojemu mężowi DN nieruchomość objętą księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) za numerem … postanawiając, że przedmiot tej darowizny będzie stanowić ich majątek wspólny objęty współwłasnością ustawową małżeńską.

W dacie zawarcia przedmiotowej umowy działka numer ewidencyjny 2 była zabudowana budynkiem mieszkalnym parterowym z poddaszem użytkowym, w trakcie budowy, w stanie surowym otwartym, o powierzchni użytkowej 202m2, wzniesionym na podstawie pozwolenia na budowę ze środków pochodzących z majątku wspólnego E i DN oraz budynkiem gospodarczym o powierzchni ok. 50m2, a działka 1 pozostawała niezabudowana i miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) z 17 sierpnia 2016 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, działka nr 1 została podzielona na działki m.in. nr 1A, 1B, 1C, 1D.

2 lipca 2020 r. EN oraz DN reprezentowani przez pełnomocnika (…) zawarli z osobą prawną tj. Spółką A z siedzibą w (…) reprezentowaną przez (…) przedwstępną umowę sprzedaży. Zgodnie z wskazaną umową Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w której E i D małżonkowie (…) sprzedadzą Spółce A z siedzibą w (…) wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek nieruchomość położoną w miejscowości (…) stanowiącą działkę numer 1A o powierzchni 0,1155 ha, ewentualnie wszystkie działki powstałe w wyniku jej podziału za określoną cenę za każdy metr kwadratowy, plus ewentualny podatek VAT, a Spółka A opisaną wyżej nieruchomość za podaną cenę kupi.

Pełnomocnik Strony Sprzedającej złożyła oświadczenie zgodnie z którym przedmiotowej nieruchomości:

1.  wolna jest od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nie jest ona obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, za wyjątkiem powołanej służebności gruntowej,
2.  nie jest obciążona umownym prawem pierwokupu, nie jest obciążona żadnymi prawami obligacyjnymi, w tym prawami wynikającymi z umów dzierżawy i najmu, nie jest przedmiotem żadnych postępowań sądowych, administracyjnych czy innych,
3.  jej mocodawcy nie zalegają z opłatami na rzecz Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego,
4.  przedmiotowa nieruchomość posiada prawny dostęp do drogi publicznej, a granice jej nie są sporne, a ponadto jest niezabudowana i została nabyta od osób fizycznych;
5.  przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wad fizycznych i prawnych;
6.  przedmiotowa nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji, lecz nie w specjalnej strefie rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 roku o rewitalizacji i nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
7.  na przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Strony umówiły się, że warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533,80m2 w tym sala sprzedaży o powierzchni 400m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
3.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
5.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  uzyskanie przez Stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
7.  uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
8.  uzyskanie przez stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarci umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej (KIS) konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku VAT.
9.  uzyskanie przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;
10.  uzyskanie przez Stronę Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość;
11.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale sąsiednich działek numer 1E, numer 1F, numer 1G, numer 1H, numer 1I i numer 1J według koncepcji Strony Kupującej;
12.  założenie ksiąg wieczystych dla działki numer 1A w terminie do trzech miesięcy od dnia podpisania aktu kosztem i staraniem Strony Sprzedającej;
13.  uzyskania przez Stronę Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie;
14.  łączne nabycie działki numer 1A oraz sąsiednich działek numer 1E, numer 1E, numer 1F, numer 1G, numer 1H, numer 1I i numer 1J

Działający w imieniu Spółki A Pełnomocnik Strony Kupującej, oświadczył, iż przedmiotowa nieruchomość zostanie nabyta przez Spółkę A w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego branży ogólnospożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a Strona Sprzedająca oświadcza, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości oraz cel jej nabycia przez Stronę Kupującą jest jej znane.

Ponadto Sprzedająca oświadczyła, iż udziela spółce pod firmą Spółka A pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ustępie IV pkt 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Strona Sprzedająca oświadczyła, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy. Strona Sprzedająca oświadczyła, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupująca nieruchomością opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Sprzedający wyrazili zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem na działce numer 1A tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Strona Kupująca, oświadczyła, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W związku z łączącą Strony umową sprzedaży Strony 2 lipca 2020 r. zawarły umowę dzierżawy, na mocy której E i D małżonkowie N oddali Dzierżawcy – Spółce A z siedzibą w (…) w dzierżawę działkę numer 1A położoną w miejscowości (…), gm. (…), woj. (…) na czas nieoznaczony. Natomiast Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny. Zgodnie z aneksem z dnia 2 lipca 2020 r. Strony zgodnie oświadczyły, iż zawarta umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki nr 1A oraz iż przedmiotowa umowa została zawarta na okres 3 (trzech) miesięcy.

Sprzedający E i D małżonkowie N nie są podatnikami podatku VAT. Ponadto wymienieni od lat stale zamieszkują w (…), w tym kraju mają rezydencję podatkową i z osiąganych przez nich dochodów rozliczają się przed (…) urzędem skarbowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

Czy ewentualna sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr 1A podlega opodatkowaniu podatkiem VAT od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych:

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Takie stanowisko jest uzasadnione okolicznością, iż żadne ze Sprzedających tj. E i D małżonkowie N nie są podatnikami VAT, nie prowadzą również działalności gospodarczej. Istotna jest również okoliczność, iż własność wskazanej nieruchomość została nabyta przez wnioskodawczynię w 1985 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Natomiast zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazany w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują czynności prawnych, których przedmiotem są towary stanowiące część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy w pełni uzasadnione jest twierdzenie iż, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a jedynie dokonuje czynności prawnych na podstawie, których wyzbywa się majątku osobistego. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę profesjonalną.

W przedmiotowej sprawie istotne jest, iż Sprzedający E i D małżonkowie N w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji nie sposób uznać, ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Należy uznać, iż sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Na marginesie należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W ocenie Wnioskodawczyni również fakt udzielenia stosownych pełnomocnictw kupującemu tj. pełnomocnictw do podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie oraz do odbioru tych decyzji nie powoduje, iż czynności te jako dokonywane w imieniu Sprzedającego można uznać za czynności dokonywane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Szczególnie w sytuacji gdy pełnomocnictwo uprawnia jedynie do wystąpienia do właściwych organów o wydanie stosownych decyzji, natomiast ich celem jest weryfikacja czy realizacja inwestycji Kupującego jest możliwa. Natomiast pełnomocnictwo nie obejmuje umocowania do dokonywania czynności faktycznych i podejmowania działań na podstawie uzyskanych decyzji. Natomiast w zakresie umocowania do dokonania czynności faktycznych tj. tymczasowego przyłączenia energetycznego w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej strona Kupująca zobowiązała się do usunięcia usytuowanych urządzeń. W związku z powyższym w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej w żadnym razie działania podjęte przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa nie wywołają skutków bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy.

Również okoliczność, iż E i D małżonkowie N zawarli umowę dzierżawy nie może automatycznie przesądzać, iż czynność ta stanowi prowadzenie działalności, a nie zarząd majątkiem prywatnym, szczególnie w sytuacji gdy umowa dzierżawy została zawarta w dniu zawarcia umowy przedwstępnej z tym samym podmiotem i zgodnie z oświadczeniami Stron jest związana z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom – art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 2320).

Zaznaczenia wymaga, że stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków łub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 11 grudnia 2006 r. Nr 347 str. 1 ze zm.).

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Podkreślić należy, że wskazane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11) oraz WSA z 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak wystąpienie z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Niemniej jednak o tym, że działania prowadzone przez sprzedawcę gruntu przybierają profesjonalną formę decydować może również sposób wykorzystywania gruntu, stąd – jak zaznaczono powyżej – niezbędna jest każdorazowa ocena okoliczności faktycznych danej sprawy.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że 2 lipca 2020 r. E N oraz D N reprezentowani przez pełnomocnika (…) zawarli z osobą prawną tj. Spółką A z siedzibą w (…) reprezentowaną przez (…) przedwstępną umowę sprzedaży. Zgodnie z wskazaną umową Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w której E i D małżonkowie N sprzedadzą Spółce A z siedzibą w (…) wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek nieruchomość położoną w miejscowości (…) stanowiącą działkę numer 1A o powierzchni 0,1155 ha powstałą z podziału działki nr 1, ewentualnie wszystkie działki powstałe w wyniku podziału za określoną cenę za każdy metr kwadratowy, plus ewentualny podatek VAT, a Spółka A opisaną wyżej nieruchomość za podaną cenę kupi. Działki powstałe z podziału działki nr 1 są niezabudowane i mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) z 17 sierpnia 2016 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, działka nr 1 została podzielona na działki m.in. nr 1A, 1B, 1C, 1D.

Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy tj. działka numer 1A:

1.  wolna jest od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nie jest ona obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, za wyjątkiem powołanej służebności gruntowej,
2.  nie jest obciążona umownym prawem pierwokupu, nie jest obciążona żadnymi prawami obligacyjnymi, w tym prawami wynikającymi z umów dzierżawy i najmu, nie jest przedmiotem żadnych postępowań sądowych, administracyjnych czy innych,
3.  jej mocodawcy nie zalegają z opłatami na rzecz Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego,
4.  przedmiotowa nieruchomość posiada prawny dostęp do drogi publicznej, a granice jej nie są sporne, a ponadto jest niezabudowana i została nabyta od osób fizycznych;
5.  przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wad fizycznych i prawnych;
6.  przedmiotowa nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji, lecz nie w specjalnej strefie rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji i nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
7.  na przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Z opisu sprawy wynika również, że Strony podpiszą umowę przyrzeczoną po spełnieniu warunków:

1.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych, uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533,80m2 w tym sala sprzedaży o powierzchni 400m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
3.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
4.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
5.  uzyskanie przez Stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
6.  uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
7.  uzyskanie przez stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarci umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej (KIS) konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku VAT.
8.  uzyskanie przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;
9.  uzyskanie przez Stronę Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość;
10.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale sąsiednich działek numer 1E, numer 1F, numer 1G, numer 1H, numer 1I i numer 1J według koncepcji Strony Kupującej;
11.  założenie ksiąg wieczystych dla działki numer 1A w terminie do trzech miesięcy od dnia podpisania aktu kosztem i staraniem Strony Sprzedającej;
12.  uzyskania przez Stronę Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie;
13.  łączne nabycie działki numer 1A oraz sąsiednich działek numer 1E, numer 1E, numer 1F, numer 1G, numer 1H, numer 1I i numer 1J.

Ponadto Sprzedający udzielili Spółce A pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Jednocześnie Strona Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupująca nieruchomością opisaną powyżej na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Sprzedający wyrazili zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem na działce numer 1A tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Ponadto w związku z łączącą Strony umową sprzedaży Strony w dniu 2 lipca 2020 r. zawarły umowę dzierżawy, na mocy której E i D małżonkowie N oddali Dzierżawcy – Spółce A z siedzibą w (…) w dzierżawę działkę numer 1A położoną w miejscowości (…), gm. (…), woj. (…) na czas nieoznaczony. Natomiast Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny. Zgodnie z aneksem z dnia 2 lipca 2020 r. Strony zgodnie oświadczyły, iż zawarta umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki nr 1A oraz że przedmiotowa umowa została zawarta na okres 3 (trzech) miesięcy.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich warunków i decyzji, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, a przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonywane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na wzrost wartości działki, atrakcyjności dla Kupującego tej działki. Wnioskodawca udzielając pełnomocnictwa Kupującemu, aby uzyskać m.in. prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego – dąży do spełnienia warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży po spełnieniu których zostanie zawarta umowa. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie współwłasnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony.

Tak więc, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto działka przez cały okres jej posiadania przez Sprzedających nie stanowiła ich majątku prywatnego, gdyż była wykorzystywana do celów zarobkowych, gdyż jak wynika z opisu sprawy Sprzedający wydzierżawili działkę przyszłemu Kupującemu od dnia 2 lipca 2020 r. na czas nieokreślony. Natomiast Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny. Zgodnie z aneksem z dnia 2 lipca 2020 r. Strony zgodnie oświadczyły, iż zawarta umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki nr 1A oraz iż przedmiotowa umowa została zawarta na okres 3 (trzech) miesięcy.

Sprzedający w przedmiotowej umowie dzierżawy wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy. A jak wyjaśniono wyżej dzierżawa stanowi czynność, która ma znamiona działalności gospodarczej. Zatem działka nie stanowi wyłącznie majątku prywatnego Sprzedających.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania (oddanie w dzierżawę, wydzielenie działki o numerze 1A, czynności wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa), wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwo E i D N działki gruntu nr 1A będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 1A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.