Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.173.2024.2.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-28
Teza: W zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT, sprzedaży nieruchomości podlegającej pod przepisy ustawy o VAT, opodatkowana transakcji dostawy niezabudowanych terenów budowlanych, rejestracji Sprzedającego jako podatnika VAT czynnego, udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą, uprawnienia Kupującego z tytułu transakcji do odliczenia i zwrotu na jego rachunek bankowy .
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; działki; faktura; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-obniżenie podatku należnego o naliczony; podatek-podatek należny; podatek-podatek naliczony; podatek-zwrot podatku-zwrot różnicy podatku; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; rejestracja-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług; teren-teren budowlany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X. Rejestracja. Deklaracje i informacje podsumowujące. Zapłata podatku -Rozdział 1. Rejestracja -Zgłoszenie rejestracyjne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 19; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

\- Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy ustawy o VAT (pytanie nr 1),

\- sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami) (pytanie nr 2),

\- Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego (pytanie nr 3),

wpłynął 23 kwietnia 2024 r.

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania: (X.)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (Y.)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Wstęp

(Y.) (dalej: „Sprzedający”) oraz (X.)jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości tj. niezabudowanej działki gruntu zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…) (…), gminie (…), miejscowości (…) przy ul. (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku.

2\. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (…) ha, położonej w województwie (…), powiecie (…) (…), gminie (…), o numerze ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny (…), (…), przy ul. (…) (bez nadanego numeru ewidencyjnego) - dalej: „Grunt” lub „Nieruchomość”.

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki (…) na cztery mniejsze działki tj. (…) o pow. (…) ha; (…) o pow. (…) ha; (…) o pow. (…) ha oraz (…) o pow. (…) ha. Przy czym przedmiotem niniejszego wniosku i przedmiotem Transakcji jest wyłącznie działka nr (…) (pozostałe działki zostały wskazane wyłączenie dla kompletności opisanego we wniosku stanu faktycznego).

Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr oznaczoną jako R - grunty orne. Powyższa księga wieczysta prowadzona jest dla wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki (…) (jak zostało wskazane powyżej wyłącznie działka (…) będzie przedmiotem planowanej Transakcji i wyłącznie ta działka objęta jest niniejszym wnioskiem o interpretację), a działka (…) nie posiada odrębnej księgi wieczystej.

Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana.

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…) - (…) - (…) (…) przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) (…) (…) r. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość położona jest na obszarze określonym jako „(…)” - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości ustalone jest:

a) Przeznaczenie podstawowe - usługi, produkcja, składy, magazyny;

b) Przeznaczenie towarzyszące - urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, obiekty małej architektury;

c) Przeznaczenie dopuszczalne - drogi wewnętrzne.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przebiega napowietrzna linia średniego napięcia, która wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, w związku z czym nie jest częścią składową Nieruchomości i nie stanowi osobnej budowli. W sensie prawnym przedmiotowa linia energetyczna stanowi rzecz ruchomą będącą własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie Sprzedającego, przez co nie będzie elementem planowanej Transakcji.

Poza powyższą linią średniego napięcia na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Ponadto, na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana, nieogrodzona i będzie posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia (poza opisaną powyżej linią średniego napięcia, która nie jest własnością Sprzedającego, tylko stanowi część przedsiębiorstwa przesyłowego, zatem nie będzie częścią planowanej Transakcji).

3\. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedająca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG. Sprzedająca była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w okresie od (…) r. do (…) r. Sprzedająca dokonała sprzedaży dwóch działek gruntu tj. działki (…) oraz (…) położonych w (…), gmina (…) w powiecie (…) (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…) i w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek występowała w charakterze podatnika VAT, co zostało potwierdzone w uzyskanej przez Sprzedającą interpretacji indywidualnej nr. 0111-KDIB3-3.4012.305.2023.3.MPU wydanej w dniu 31 października 2023 r. Po sprzedaży przedmiotowych działek i rozliczeniu podatku VAT Sprzedająca została wyrejestrowana z rejestru podatników VAT czynnych.

Na moment złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Jednakże, jeśli w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 Organ wydający interpretację uzna, że w okolicznościach zdarzenia przyszłego Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości występuje w charakterze podatnika VAT, wówczas Sprzedająca przed dokonaniem Transakcji ponownie zarejestruje się jako podatnik VAT czynny we właściwym urzędzie skarbowym.

Kupujący jest osobą fizyczną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności Kupującego, zgodnie ze zgłoszeniem rejestracyjnym, jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” objęte kodem (…) Kupujący będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na moment zawarcia planowanej Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z późn. zm., „ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.; „ustawa o PIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Nieruchomości Sprzedająca nabyła na podstawie:

a) Umowy z dnia (…) r. w przedmiocie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego zawartej pomiędzy Sprzedającą oraz jej ojcem (…) (…) - nabycie (…) udziału w Nieruchomości

b) Postanowienia Sądu Wojewódzkiego dla (…) (…) z dnia (…) (…) (…) r. (sygn. akt (…)) - dziedziczenie po matce (…) udziału w Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że własność (…) udziału w Nieruchomości zostało przez Sprzedającą nabyte w formie dziedziczenia, a własność (…) udziału Nieruchomości zostało nabyte w formie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego w (…) r. W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy Transakcji ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości (jak wskazano nabycie Nieruchomości nie podlegało pod ustawę o VAT oraz (b) fakt, iż Sprzedająca nie była podatnikiem VAT czynnym w momencie nabycia Nieruchomości.

Sprzedająca jest rozwiedziona, nie pozostaje w związku małżeńskim i jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

Od (…) r. Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy (dzierżawa gospodarstwa rolnego). Umowa dzierżawy została zawarta na 10 lat, przy czym będzie ona rozwiązana przed dokonaniem Transakcji. Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem – tj. do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedająca nie otrzymuje wynagrodzenia, przy czym dzierżawca jako czynsz dzierżawny zobowiązany jest do zapłaty podatku rolnego.

Sprzedający jest osobą fizyczną, co do zasady, nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie VAT. Sprzedający w ostatnich latach dokonał podziału działki (…) na mniejsze działki i dokonał odpłatnego zbycia kilku działek, co stanowiło odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (taka kwalifikacja została potwierdzona w uzyskanej przez Sprzedającego interpretacji indywidualnej nr 0111-KDIB3-3.4012.305.2023.3.MPU dla sprzedaży dwóch działek która miała miejsce w (…) (…) r.).

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako podatnik VAT, chyba, że Organ interpretacyjny w odpowiedzi na Pytanie nr 1 do niniejszego wniosku wskaże, że dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wówczas przed dokonaniem Transakcji Sprzedający ponownie zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment dokonania Transakcji.

5\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Sprzedający zawarł w dniu (…) r. umowę przedwstępną (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”) ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, czynnym podatnikiem podatku VAT, która to spółka prowadzi działalność deweloperską (dalej: „Inwestor”). W dniu (…) r. Umowa została rozwiązana pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu.

Kupujący zawarł w dniu (…) umowę (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa Przedwstępna”) z Inwestorem na podstawie której Kupujący zobowiązał się kupić Nieruchomość od Sprzedającej i następnie sprzedać ją na rzecz Inwestora.

Inwestor zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Kupującego kilka działek gruntu (działka (…), działka (…) oraz Nieruchomość) w celu realizacji na nich przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…) – (…) (dalej: „Inwestycja”).

W tym celu Inwestor zamierza nabyć od Kupującego działki gruntu będące własnością Kupującego oraz Nieruchomość będącą własnością Sprzedającej (po jej wcześniejszym nabyciu przez Kupującego), gdyż dla Inwestora wszystkie te sąsiadujące ze sobą działki stanowią ekonomicznie jedną całość, na której Inwestor zamierza zrealizować Inwestycję. Z punktu widzenia Inwestora wyłącznie zakup Nieruchomości oraz działek będących już własnością Kupującego ma sens biznesowy, który pozwoli zrealizować na tych działkach Inwestycję. Zatem, albo Inwestor nabędzie wszystkie działki tj. Nieruchomość oraz pozostałe działki będące własnością Kupującego albo nie nabędzie żadnej z nich.

Ze względów biznesowych Inwestor nie zdecydował się na nabycie Nieruchomości bezpośrednio od Sprzedającej (rozwiązał Umowę ze Sprzedającą, pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu), tylko zamierza to zrobić za pośrednictwem Kupującego (który najpierw nabędzie Nieruchomość od Sprzedającej i od razu ją sprzeda Inwestorowi).

W celu wykonania Umowy Przedwstępnej w dniu (…) r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Rep. A. nr (…); dalej: „Umowa”).

Kupujący nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość w (…) r. lub w (…) r.

Kupujący nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego w celu jej niezwłocznej odsprzedaży na rzecz Inwestora w celu wykonania Umowy Przedwstępnej (sprzedaż na rzecz Inwestora nastąpi niezwłocznie po uprawomocnieniu się wpisu Kupującego do ksiąg wieczystych jako właściciela Nieruchomości).

Sprzedaż Nieruchomości oraz innych działek będących własnością Kupującego na rzecz Inwestora będzie opodatkowane VAT, gdyż Kupujący będzie występował w charakterze podatnika VAT i sprzedaż Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Inwestora nie będzie zwolniona z VAT (okoliczność ta może być przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej; natomiast na potrzeby niniejszego wniosku Wnioskodawcy wskazują, że sprzedaż Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Inwestora będzie opodatkowana VAT).

Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej powinno nastąpić w (…) r. lub (…) r.

Na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający:

1) Udzielił Inwestorowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Inwestorowi zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

2) W przypadku gdyby udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Inwestora ww. decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Inwestorowi pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Inwestora, w każdym wypadku na wniosek Inwestora i w porozumieniu z Inwestorem, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

3) Udzieli Inwestorowi prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

4) Wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

5) Udzielił wskazanym przez Inwestora osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej.

Mimo rozwiązania Umowy Przedwstępnej Sprzedaży powyższe zgody i pełnomocnictwa udzielone Inwestorowi i/lub podmiotom wskazanym przez Inwestora pozostają w mocy.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości będą prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej na podstawie dodatkowo udzielonego wskazanemu przez Inwestora podmiotowi prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane na cele uzyskania warunków przyłączenia.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego ani Inwestora w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Inwestorowi oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukał aktywnie nabywcy Nieruchomości. Inwestor poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającym i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedającego cenę, a następnie ze względów biznesowych rozwiązał Przedwstępną Umowę Sprzedaży pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość na rzecz Kupującego.

Powodem sprzedaży Nieruchomości jest chęć zakończenia prowadzenia działalności rolniczej oraz fakt, że Inwestor i działający na jego rzecz Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego i zaproponował korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej nastąpi w (…) r. lub (…) r.

Podsumowując:

\- Sprzedający nie pozostaje w związku małżeńskim, jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości.

\- Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

\- Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

\- Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

\- Kupujący dokona odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Inwestora (i sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT), który następnie zrealizuje na Nieruchomości Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

\- Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze). Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

\- Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością.

\- Sprzedający w (…) (…)r. dokonał sprzedaży innych działek gruntu, których sprzedaż była opodatkowana VAT co zostało potwierdzone w wydanej interpretacji indywidualnej dotyczącej tamtych transakcji.

6\. Przedmiot wniosku o interpretację

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości tj. działki (…) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego.

Wszystkie inne okoliczności np. późniejsza sprzedaż działek gruntu, w tym Nieruchomości, przez Kupującego na rzecz Inwestora, zostały wskazane dla kompletności wniosku i pełnego zobrazowania istoty Transakcji, ale nie są przedmiotem niniejszego wniosku (tj. Wnioskodawcy nie oczekują odprowadzi na to jak ich sprzedaż powinna być opodatkowana), przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący i Inwestor wystąpią w przyszłości o wydanie stosownych interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Nie jest również przedmiotem niniejszego wniosku ocena podatkowa sprzedaży działek gruntu dokonana uprzednio przez Sprzedającą na rzecz innych podmiotów – ta okoliczność również została wskazana dla kompletności niniejszego wniosku i w tamtym stanie faktycznym została już uprzednio wydana interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego.

Przy wydaniu niniejszej interpretacji Wnioskodawcy wskazują, że:

a) Kupujący sprzedając Nieruchomość na rzecz Inwestora (po jej wcześniejszym zakupie od Sprzedającego) będzie działać w charakterze podatnika VAT;

b) Transakcja ta będzie opodatkowana VAT.

Wnioskodawcy wnoszą o wydanie niniejszej interpretacji przy założeniu powyższych okoliczności (w stosunku do których Kupujący oraz Inwestor wystąpią z osobnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej).

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy ustawy o VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)?

3\. Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

2\. W ocenie Wnioskodawców skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż Nieruchomość jest niezabudowana i objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z której wynika, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane i będzie ona niezabudowana na dzień Transakcji. W związku z czym Sprzedający powinien zarejestrować się przed dokonaniem dostawy Nieruchomości jako podatnik VAT czynny i udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą (fakturami).

3\. W ocenie Wnioskodawców skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do Pytania nr 2 (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych) to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatnika VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający dokonał w (…) (…) r. sprzedaży dwóch działek, których sprzedaż była opodatkowana VAT (co zostało potwierdzone stosowną interpretacją indywidualną). Zatem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji opisanej w niniejszym wniosku o interpretację będzie kolejną transakcją zbycia nieruchomości przez Sprzedającą, co wskazuje na zorganizowany i ciągły charakter działalności prowadzonej przez Sprzedającą.

Ponadto na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający:

1) Udzielił Inwestorowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Inwestorowi zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

2) W przypadku gdyby udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Inwestora ww. decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Inwestorowi pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Inwestora, w każdym wypadku na wniosek Inwestora i w porozumieniu z Inwestorem, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

3) Udzieli Inwestorowi prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

4) Wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.;

5) Udzielił wskazanym przez Inwestora osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej. Mimo rozwiązania Umowy Przedwstępnej Sprzedaży powyższe zgody i pełnomocnictwa udzielone Inwestorowi i/lub podmiotom wskazanym przez Inwestora pozostają w mocy. Czynności, do których umocowany jest Inwestor, miały na celu uzyskanie pozwolenia na budowę, warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej oraz przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji, która zaplanowana jest przez Inwestora na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, dalej: „Kodeks cywilny”), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni – centrum danych, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W szczególności Sprzedający (za pośrednictwem działającego na jego rzecz Inwestora) doprowadzi do uzyskania dla Nieruchomości decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o przyłączeniu Nieruchomości do sieci energetycznej, oraz wszelkich innych decyzji i zezwoleń administracyjnych, dzięki którym możliwa będzie na Nieruchomości (wykorzystywanej do tej pory do prowadzenia działalności rolniczej) realizacja Inwestycji. Takie działania w ocenie Wnioskodawców wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym, gdyż wymagały poniesienia znacznych nakładów i zaangażowania profesjonalnych podmiotów w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości z rolniczej na komercyjną.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będzie występował w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzielili Inwestorowi pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

\- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

\- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

\- Interpretacja z dnia 15 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

\- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

\- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

\- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

\- Interpretacja z dnia 14 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.221.2023.3.KM;

\- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

\- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

\- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

\- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatników VAT na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 2

Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Gruntu za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 – w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT \[Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)\].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Poza oddaniem Nieruchomości w dzierżawę Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w żaden inny sposób.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami (z wyjątkiem napowietrznej linii średniego napięcia, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego i w związku z tym nie będzie przedmiotem Transakcji). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji gdyż (a) nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego w ogóle nie było opodatkowane VAT ani (b) Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w którym Nieruchomość jest oznaczona jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę przemysłowo-usługową.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość stanowi niezabudowane tereny budowlane, gdyż objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako grunt przeznaczony pod zabudowę.

Z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, to Sprzedający będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny przed dokonaniem dostawy Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący od razu sprzeda Nieruchomość na rzecz Inwestora (tj. niezwłocznie po uprawomocnieniu się wpisu Kupującego do ksiąg wieczystych jako jedynego właściciela Nieruchomości), który zamierza zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie deweloperskie tj. budowę zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni – centrum danych. Jako, że sprzedaż Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Inwestora będzie opodatkowana podatkiem VAT, więc nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego jest dokonane w celu dokonania czynności opodatkowanych (późniejszej odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), zatem Kupujący będzie mieć prawo do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowych (działek) jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej doprowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego wtym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE wsprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego inie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.9ust.1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań przedstawionych w ramach zdarzenia przyszłego, jakie Sprzedający podejmuje/podejmie w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości (tj. działki nr (…)).

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeks cywilny, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.)

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły..

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający zawarł w dniu (…) (…) (…) r. umowę przedwstępną (Rep A. nr (…); tj. Umowa Przedwstępna Sprzedaży) ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, czynnym podatnikiem podatku VAT, która to spółka prowadzi działalność deweloperską (Inwestor).

W treści umowy przedwstępnej Sprzedający:

1) Udzielił Inwestorowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Inwestorowi zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

2) W przypadku gdyby udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Inwestora ww. decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Inwestorowi pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Inwestora, w każdym wypadku na wniosek Inwestora i w porozumieniu z Inwestorem, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

3) Udzieli Inwestorowi prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

4) Wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci;

5) Udzielił wskazanym przez Inwestora osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej.

W dniu (…) (…) (…) r. Umowa została rozwiązana pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu.

Kupujący zawarł w dniu (…) (…) (…) umowę (Rep A. nr (…); Umowa Przedwstępna) z Inwestorem na podstawie której Kupujący zobowiązał się kupić Nieruchomość od Sprzedającej i następnie sprzedać ją na rzecz Inwestora.

W celu wykonania Umowy Przedwstępnej w dniu (…) (…) (…) r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Rep. A. nr (…)).

Kupujący nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość w (…) r. lub w (…) r. w celu jej niezwłocznej odsprzedaży na rzecz Inwestora w celu wykonania Umowy Przedwstępnej (sprzedaż na rzecz Inwestora nastąpi niezwłocznie po uprawomocnieniu się wpisu Kupującego do ksiąg wieczystych jako właściciela Nieruchomości).

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Inwestorowi oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Nie ulega więc wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości (działki nr (…)) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Pełnomocnik dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia działki stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego, co będzie skutkowało wzrostem jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego pełnomocnictwa skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę były podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to on jako właściciel działki miał być stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży nieruchomości podejmował pierwotny kupujący (Inwestor), to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedającego, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że to (Inwestor) wykonywał wskazane wyżej czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych, gdyż były robione na rzecz Sprzedającego.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Od (…) (…) (…) r. Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy (dzierżawa gospodarstwa rolnego). Umowa dzierżawy została zawarta na (…) lat, przy czym będzie ona rozwiązana przed dokonaniem Transakcji. Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem – tj. do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedająca nie otrzymuje wynagrodzenia, przy czym dzierżawca jako czynsz dzierżawny zobowiązany jest do zapłaty podatku rolnego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, że dzierżawa przez Sprzedającą przedmiotowej Nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej Nieruchomości spowodowało, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto Sprzedający w (…) (…) r. dokonał sprzedaży innych działek gruntu, których sprzedaż była opodatkowana VAT.

Tym samym należy uznać, że aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działki nr (…). Zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający działał jak podatnik podatku VAT. Sprzedając działkę, Sprzedający nie będzie korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, lecz działał jak profesjonalny handlowiec. Podejmowane przez Sprzedającego działania wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem Transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. Nieruchomości (działki nr (…)) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami).

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W analizowanej sprawie Sprzedający oraz Kupujący zamierzają dokonać transakcji sprzedaży działki nr 148/8. Prawo własności Nieruchomości – działka numer 148/8 – zostało nabyte na podstawie Umowy z dnia 10 lutego 1981 r. w przedmiocie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego zawartej pomiędzy Sprzedającą oraz jej ojcem Tadeuszem Bucholcem – nabycie 17/22 udziału w Nieruchomości oraz Postanowienia Sądu Wojewódzkiego dla m. st. Warszawy z dnia 22 czerwca 1977 r. (sygn. akt VIII Ns 1502/77) – dziedziczenie po matce 5/22 udziału w Nieruchomości.

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu, która była wykorzystana do prowadzenia działalności rolniczej.

Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów (umowa dzierżawy zostanie rozwiązana przed dokonaniem transakcji), ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Poza oddaniem Nieruchomości w dzierżawę Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w żaden inny sposób.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr (…) nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego działki nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego wart.15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wskazali Państwo we wniosku działka nr (…) jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana.

Przy czym wskazali Państwo, że przez Grunt przebiega napowietrzna linia średniego napięcia.

Według przepisu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. Zatem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją nabycia przez Kupującego działki wraz z naniesieniami niestanowiącymi własności Sprzedającego, a ich obecność nie ma wpływu na rozstrzygnięcie, należy zatem uznać, że działka nr (…) stanowi grunt niezabudowany.

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze określonym jako „(…)” – tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości ustalone jest:

a) Przeznaczenie podstawowe – usługi, produkcja, składy, magazyny;

b) Przeznaczenie towarzyszące – urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, obiekty małej architektury;

c) Przeznaczenie dopuszczalne – drogi wewnętrzne.

Tym samym działka (…) stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2\. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por.art.86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku wpoprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, prawo własności Nieruchomości działki nr (…) Sprzedający nabył na podstawie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego zawartej pomiędzy Sprzedającą oraz jej ojcem jak również na podstawie Postanowienia Sądu Wojewódzkiego dotyczącego dziedziczenia po matce. Nie wystąpił wtedy podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W Państwa sprawie dla dostawy nieruchomości nie znajdzie więc zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z dwóch warunków wynikających z tego przepisu.

Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie zart.5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl natomiast art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1.

Zatem skoro Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym ww. Nieruchomość ujęta jest jako tereny budowlane, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr (…).

Ponadto zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy,

podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W konsekwencji Sprzedający dokonując transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę o nr ewidencyjnym (…) zobowiązany będzie przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy.

Jak z kolei stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przy czym w myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W analizowanej sprawie - jak wcześniej wyjaśniono - z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki (…) Sprzedający będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Ponadto, z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Kupujący jest osobą fizyczną, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, a transakcja sprzedaży - jak wyżej wskazano - będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający będzie zobowiązany wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki (…).

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa ostatnia wątpliwość dotyczy prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust.4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący planuje nabyć od Sprzedającej Nieruchomość tj. działkę nr (…) w celu jej sprzedaży na rzecz Inwestora, który zamierza zrealizować na niej przedsięwzięcie deweloperskie – budowę zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni – centrum danych (Inwestycja). Zatem działka po jej zakupie, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Ponadto na moment dokonania planowanej Transakcji Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym, że zakup działki nr (…) będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość stanowiąca niezabudowaną działkę nr (…) będzie służyła czynnościom opodatkowanym. Sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).