Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/4510-325/15/PW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-09-28
Teza: Sposób rozliczania przez podatnika przychodów osiągniętych z wynajmu piętra nieruchomości do czasu zniesienia współwłasności.
Słowa kluczowe: najem; przychód; współwłasność
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 5; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2015 r. (data wpływu 9 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie prawidłowości sposobu rozliczania przez Wnioskodawcę przychodów osiągniętych z wynajmu piętra nieruchomości do czasu zniesienia współwłasności – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2015 r. do tutejszego wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie prawidłowości sposobu rozliczania przez Wnioskodawcę przychodów osiągniętych z wynajmu piętra nieruchomości do czasu zniesienia współwłasności.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zamierza wybudować wspólnie z innymi inwestorami (podmiotami A, B i C) nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość będzie składała się z 6 pięter i parteru.

W przyszłości inwestorzy mają zamiar dokonać następującego zniesienia współwłasności:

*   podmiot A będzie posiadał parter oraz 1, 2, 3 piętro;
*   Wnioskodawca będzie posiadał 1/3 części piętra 4, 5, 6;
*   podmiot B będzie posiadał 1/3 części piętra 4, 5, 6;
*   podmiot C będzie posiadał 1/3 części piętra 4, 5, 6.

Do tego jednak momentu na podstawie odrębnej umowy:

1.  podmiot A będzie dysponował parterem oraz 1, 2, 3 piętrem;
2.  Wnioskodawca będzie dysponował czwartym piętrem;
3.  podmiot B będzie dysponował piątym piętrem;
4.  podmiot C będzie dysponował szóstym piętrem.

Do czasu zniesienia współwłasności, Wnioskodawca na podstawie umów cywilno-prawnych wynajmie osobom trzecim czwarte piętro („przynależące do niego”). Za ten okres wykaże do opodatkowania kwoty należne wynikające z wynajmu ww. piętra.

Po wydzieleniu lokali Wnioskodawca wykaże do opodatkowania przychód wynikający z najmu (dzierżawy) lokali, stanowiących jego własność (to jest 1/3 czwartego, piątego i szóstego piętra).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sposób rozliczania przez Wnioskodawcę przychodów osiągniętych z wynajmu do czasu zniesienia współwłasności będzie prawidłowy?
2.  Czy po wydzieleniu lokali Wnioskodawca będzie zobligowany do skorygowania wysokości przychodów wykazanych przed wydzieleniem lokali?

We własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, ze na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym osób prawnych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych łączy się z przychodami każdego wspólnika proporcjonalnie do posiadanego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

W przedstawionym stanie faktycznym do czasu wydzielenia lokali, nieruchomość będzie stanowić wspólną własność inwestorów. W zawartej umowie określą oni, że udziałem w zysku Wnioskodawcy będzie dysponowanie i czerpanie korzyści np. z najmu (dzierżawy) lokalu znajdującego się na czwartym piętrze. W związku z tym został spełniony warunek o posiadanym prawie do udziału w zysku.

Mając na uwadze przytoczony powyżej przepis prawa podatkowego, podatnik stoi na stanowisku, że biorąc pod uwagę unormowania wynikające z umowy na budowę, z której wynikają udziały w partycypowaniu w nieruchomości będzie postępował prawidłowo rozliczając w zakresie prowadzonej działalności przychody otrzymane z wynajmu piętra oraz koszty ponoszone na jej utrzymanie.

Po zniesieniu współwłasności nie będzie zobligowany do skorygowania przychodów. Przychody rozliczy na zasadach ogólnych, tj. w myśl zasad wyrażonych w art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207 Kodeksu cywilnego stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 Kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tego lokalu umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron; nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych łączy się z przychodami każdego wspólnika proporcjonalnie do posiadanego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasadą jest zatem, że przychód podatnika będącego współwłaścicielem rzeczy określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Jeżeli jednak współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel nieruchomości, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej, np. tak jak w opisanym stanie faktycznym – piętra nieruchomości, to tylko on uzyskuje przychód z wynajęcia tego pietra. Pozostali współwłaściciele nieruchomości, niebędący stroną stosunku najmu, nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu.

Biorąc pod uwagę powyższe, tylko ten współwłaściciel (Wnioskodawca), który uzyskuje przychód z wynajmowanego piętra nieruchomości osiągnie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Tym samym należało uznać za prawidłowe stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym do czasu wydzielenia lokali Wnioskodawca powinien wykazać przychód należny z tytułu wynajmu jednego piętra oraz że po wydzieleniu lokali Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonania korekty przychodów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 ze. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.