Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.565.2022.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-20
Teza: Skutki podatkowe zbycia lokali.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; ulga-ulga mieszkaniowa; zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 8 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 września 2022 r. (wpływ 12 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą, w ramach prowadzonej działalności zakupił w 09/2021 (umowa zamiany wraz z dopłatą) udział w budynku mieszkalnym 76% (nabył 9 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe), gdzie transakcja była zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług .

Podatnik od dnia nabycia do czasu sprzedaży nie poniósł (i nie poniesie) większych nakładów na nieruchomość niż 29% ich wartości początkowej.

Budynek mieszkalny został wybudowany ponad 20 lat temu i oddany do użytkowania.

Obecnie podatnik sprzedał zarówno lokale mieszkalne (w ilości 8 sztuk) oraz lokale użytkowe (2 sztuki).

Za sprzedane lokale użytkowe podatnik uiścił podatek dochodowy.

Przychód otrzymany ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych podatnik w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (tj. zakup domu lub mieszkania) zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Powyższe lokale nie były środkiem trwałym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest zarządzanie nieruchomościami, wynajem oraz ich obrót.

Forma Pana działalności gospodarczej to jednoosobowa działalność gospodarcza.

Lokale wskazane w opisie sprawy nabył Pan w celu sprzedaży (jako towar handlowy).

Ww. lokale stanowiły towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych przeznaczył Pan na zakup budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego do remontu) w dniu 10.02.2022.

Nabył Pan udział w nieruchomości mieszkalnej składającej się z ww. lokali.

Sprzedaże wymienionych lokali nastąpiły w dniach 14.12.2021, 22.12.2021, 28.12.2021.

W nieruchomości, którą Pan kupił – dom jednorodzinny będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe i będzie w nim Pan mieszkał po jego wyremontowaniu.

Nieruchomość, którą Pan kupił, znajduje się na terytorium Polski.

Biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny materiałów i usług budowlano-remontowych, przewiduje Pan, że wskazany przychód w całości zostanie wydatkowany na Pana cel mieszkaniowy, chyba że ceny materiałów i usług znacząco się obniżą, to wtedy raczej nie.

**Pytanie**

Czy powyższa sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych korzysta z zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe?

**Pana stanowisko w sprawie**

Odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Taka interpretacje przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) została zaprezentowana w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (podjętej w składzie siedmiu sędziów) z 17 lutego 2014 r. (sygn. akt II FPS 8/13). Tak samo uważają organy podatkowe, w tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zdaniem NSA wyrażonym w ww. uchwale, ustawodawca w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT w sposób jasny (jednoznaczny) wskazuje, że niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek do uznania przychodu ze sprzedaży za przychód z działalności gospodarczej:

1) sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego (przesłanka pierwsza),

2) ujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (przesłanka druga).

Dlatego zdaniem NSA nawet gdy nieruchomość była faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie była wpisana (jako środek trwały) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – to jej odpłatne zbycie nie generuje przychodu z działalności gospodarczej.

Zatem jest to wtedy przychód ze zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Teza uchwały NSA (podjętej w składzie siedmiu sędziów) z 17 lutego 2014 r. (sygn. akt II FPS 8/13): (\`(...)\`) w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, oraz które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy. Ta uchwała NSA jest nadal aktualna (nie zmienił się stan prawny). Przykładem stosowania jej przez KIS jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 września 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.442.2021.3.KO).

W związku z powyższym uważa Pan, iż sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych (nie ujętych w ewidencji środków trwałych) nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, natomiast w związku z faktem , iż cały przychód będzie wydatkowany na Pana własne cele mieszkalne (w okresie wskazanym w ustawie), będzie korzystał z zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać pod kątem możliwości powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1) zarobkowym celu działalności,

2) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą. Przedmiotem Pana działalności jest zarządzanie nieruchomościami, wynajem oraz ich obrót. W ramach działalności zakupił Pan we wrześniu 2021 r. udział w budynku mieszkalnym – udział w nieruchomości mieszkalnej składającej się z 9 lokali mieszkalnych i 2 lokali użytkowych. Lokale te zostały przez Pana nabyte w celu sprzedaży i stanowiły towar handlowy w Pana działalności gospodarczej. Przychód otrzymany ze sprzedaży wskazanych lokali przeznaczył Pan na zakup nieruchomości – domu jednorodzinnego, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe. Jak Pan wskazał, uzyskany przychód w całości zostanie wydatkowany na Pana cel mieszkaniowy.

W związku z faktem, że lokale mieszkalne i użytkowe (udział w nieruchomości) były przeznaczone na sprzedaż i stanowiły towar handlowy w Pana działalności gospodarczej, to przychody uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej będą stanowiły przychód z tej działalności.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W przedstawionej sytuacji nie będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie wyłącznie do dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, uzyskanego w ramach źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a nie do przychodu uzyskanego z pozarolniczej działalności gospodarczej.

**Reasumując –** **przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości (składającej się z lokali mieszkalnych oraz użytkowych) w całości stanowi przychód z Pana działalności gospodarczej, a tym samym nie będzie on korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej interpretacji indywidualnej informujemy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).