Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.533.2025.1.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-08
Teza: Obowiązków informacyjnych ciążących na Spółce w związku ze
zwrotem zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej.
Słowa kluczowe: informacja-informacja podatkowa
kaucja
przychód-powstanie przychodu
przychód-przychody z innych źródeł
towarzystwo-Towarzystwo Budownictwa Społecznego
(TBS)
waloryzacja
zwrot
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Pobór podatku lub zaliczek na podatek przez płatników.-
Informacje o przychodach z innych źródeł.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z innych źródeł.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Inne
źródła.
1
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 9
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 20-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 7-art. 42a-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy obowiązków informacyjnych ciążących na Państwu w związku
    ze zwrotem zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanów faktycznych
    Są Państwo spółką kapitałową prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą w
    oparciu o wpis do rejestru przedsiębiorców KRS. Państwa udziałowcami jest siedem gmin,
    tj. (...). Prowadzą Państwo działalność w zakresie wynajmu, dzierżawy oraz zarządzania
    nieruchomościami własnymi oraz na zlecenie; działalność prowadzona jest w zakresie
    lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.
    Działając w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
    lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r.
    poz. 725), Kodeks cywilny, przed zawarciem umowy najmu naliczają Państwo Najemcy
    kaucję tytułem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących
    Wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
    Wysokość kaucji stanowi wartość 12-krotnego czynszu. Wydanie lokalu następuje na
    podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego określającego jego stan, wyposażenie oraz
    stan ilościowy.
    Po zakończeniu najmu kaucja jest waloryzowana zgodnie z obowiązującymi przepisami
    ustawy o ochronie praw lokatorów (...) oraz sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy
    rozliczający stopień zużycia wyposażenia lokalu wg średnich cen rynkowych z (...) na dzień
    rozliczenia najmu.
    Kaucja po potrąceniu należności wobec Wynajmującego (np. zadłużenie w opłatach,
    zużycie techniczne lokalu, rozliczenie mediów) jest wypłacana na rachunek Najemcy.
    Nadmieniają Państwo, że kwota zużycia lokalu jest kwotą naliczoną przez Wynajmującego
    a następnie odliczoną od zwaloryzowanej kaucji i taką kwotę otrzymuje Najemca, a
    czasami zdarza się że sam Najemca doprowadza lokal do stanu z momentu zawarcia
    umowy najmu i tym samym czyni ulepszenia w lokalu i wobec tego wypłacana jest kaucja
    bez potrąceń.
    Ponadto, nadmieniają Państwo, że w umowie najmu widnieje zapis: „Po zakończeniu
    najmu i opróżnieniu lokalu Najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim
    obciążających go napraw, a także zwrócić Wynajmującemu równowartość zużytych
    elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia
    21 czerwca o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
    Kodeksu cywilnego, art. 6e ust. 1, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go
    najemcy”.
    Pytania
    1. Czy rozliczając kaucję mieszkaniową zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz
      zapisami umowy najmu, powinni Państwo wystawić PIT-11 Najemcy uwzględniając do

      przychodów różnicę pomiędzy uiszczoną kaucją na dzień zawarcia umowy najmu a
      kwotą wypłaconej zwaloryzowanej kaucji, pomniejszoną lub powiększoną o kwotę z
      rozliczenia zużycia wyposażenia technicznego lokalu?
    2. Czy w sytuacji, w której Najemca doprowadzi lokal do stanu pierwotnego i tym samym
      poczyni ulepszenia w lokalu, będzie miał przychód z tytułu różnicy pomiędzy zużyciem
      technicznym lokalu a poniesionymi nakładami, który zostanie wykazany w PIT-11?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W Państwa ocenie, kwota przychodów wykazanych w PIT 11 Najemcy, powinna
    obejmować różnicę pomiędzy uiszczoną kaucją na dzień zawarcia umowy najmu a kwotą
    wypłaconej zwaloryzowanej kaucji po rozwiązaniu umowy najmu, z uwzględnieniem kwoty
    zużycia technicznego lokalu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy, zgodnie
    z którym:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego
    rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały
    enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww.
    ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca
    dokonał w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie między
    innymi w pkt 9 wymieniono „inne źródła”.
    Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy:
      Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w
      szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu
      emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w
      rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty
      uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz
      wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także
      dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki
      pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane
      z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w
      art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów
      określonych w art. 12-14 i art. 17.

    Użyte w tym przepisie sformułowanie „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów
    z innych źródeł ma charakter przykładowy i stanowi katalog otwarty, zatem do tej
    kategorii można zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art.
    20 ust. 1 ww. ustawy.
    Z treści powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych podlega dochód, uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i
    prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia. Tak więc
    podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w wyniku
    których następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.
    Na podmiotach dokonujących świadczeń z powyższego tytułu ciążą natomiast obowiązki
    informacyjne wynikające z art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, zgodnie z którym:
      Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki
      organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które
      dokonują wypłaty należności lub świadczeń, o których mowa w art. 20 ust. 1, z
      wyjątkiem dochodów (przychodów) wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c
      oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej
      zaniechano poboru podatku, od których nie są obowiązane pobierać zaliczki na
      podatek lub zryczałtowanego podatku dochodowego, są obowiązane sporządzić
      informację według ustalonego wzoru o wysokości przychodów i przesłać ją
      podatnikowi oraz urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu
      skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika wykonuje swoje
      zadania, a w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2a, urzędowi
      skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy w
      sprawach opodatkowania osób zagranicznych wykonuje swoje zadania.
    Z wniosku wynika, że prowadzą Państwo działalność w zakresie wynajmu, dzierżawy oraz
    zarządzania nieruchomościami własnymi oraz na zlecenie. Działalność prowadzona jest w
    zakresie lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Działając w oparciu o przepisy ustawy o
    ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego,
    przed zawarciem umowy najmu naliczają Państwo Najemcy kaucję tytułem zabezpieczenia
    pokrycia należności z tytułu najmu lokalu. Wysokość kaucji stanowi wartość 12-krotnego
    czynszu. Wydanie lokalu następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego
    określającego jego stan, wyposażenie oraz stan ilościowy. Po zakończeniu najmu kaucja
    jest waloryzowana zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ochronie praw
    lokatorów (...) oraz sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy rozliczający stopień
    zużycia wyposażenia lokalu. Kaucja po potrąceniu należności wobec Wynajmującego (np.
    zadłużenie w opłatach, zużycie techniczne lokalu, rozliczenie mediów) jest wypłacana na
    rachunek Najemcy.
    Nadmieniają Państwo, że kwota zużycia lokalu jest kwotą naliczoną przez Wynajmującego
    a następnie odliczoną od zwaloryzowanej kaucji i taką kwotę otrzymuje Najemca, a
    czasami zdarza się że sam Najemca doprowadza lokal do stanu z momentu zawarcia
    umowy najmu i tym samym czyni ulepszenia w lokalu i wobec tego wypłacana jest kaucja
    bez potrąceń. Ponadto w umowie najmu widnieje zapis: „Po zakończeniu najmu i
    opróżnieniu lokalu Najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających
    go napraw, a także zwrócić Wynajmującemu równowartość zużytych elementów
    wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca
    o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
    cywilnego, art. 6e ust. 1, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy”.
    Przystępując do oceny Państwa obowiązków związanych ze zwrotem zwaloryzowanej
    kaucji mieszkaniowej, w pierwszej kolejności wskazać należy na zapisy ustawy z dnia 21

    czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
    Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), które regulują kwestię kaucji
    mieszkaniowej.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
      Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji
      zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących
      wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać
      dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki
      czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
    Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy:
      Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty
      miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu
      przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
    W myśl art. 6 ust. 4 ww. ustawy:
      Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia
      jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu
      najmu lokalu.
    Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 ww. ustawy:
      Kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o
      ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu
      miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
    Z kolei jak stanowi art. 36 ust. 2 ww. ustawy:
      Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994
      r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych podlega zwrotowi w
      zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi
      wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie
      określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji
      wpłaconej przez najemcę.
                      1Wskazać należy także na art. 358 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.
    j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), stosownie do którego:
      W razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd
      może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego,
      zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były
      ustalone w orzeczeniu lub umowie.
    Powyższe uregulowanie stanowi wyjątek od powszechnie przyjętej zasady nominalizmu
                  1przewidzianej w § 1 art. 358 ustawy Kodeks cywilny.
    Przy czym istota waloryzacji świadczeń pieniężnych opiera się na założeniu, że ma ona na
    celu dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości ekonomicznej, jaką prezentowała
    wierzytelność pieniężna w chwili jej powstania. Celem waloryzacji jest więc przywrócenie
    jej – przynajmniej z pewnym przybliżeniem – początkowej wartości wierzytelności w
    zmienionych istotnie warunkach ekonomicznych.
    Przy ocenie skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych należy wskazać, że w
    sytuacji, gdy kwota zwrotu kaucji jest wyższa od kwoty uprzednio wpłaconej, osoba
    fizyczna osiąga przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód podlegający
    opodatkowaniu.
    Kwota waloryzacji kaucji mieszkaniowej, stanowiąca różnicę pomiędzy zwaloryzowaną
    kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą kaucji mieszkaniowej uprzednio uiszczonej stanowi
    zatem dla Najemcy podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł, o którym mowa

    w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    W konsekwencji są Państwo zobowiązani – na mocy art. 42a ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych – do sporządzenia i przekazania podatnikowi oraz
    właściwemu urzędowi skarbowemu stosownej informacji PIT-11 z tego tytułu.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości wyjaśniam, że niezależnie od tego czy Najemca sam
    doprowadza lokal do stanu pierwotnego, czy kwota zużycia lokalu jest potrącana przez
    Państwa z kwoty przysługującej Mu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, przychód
    podatkowy dla Najemcy jest taki sam.
    Rozliczając zatem kaucję mieszkaniową zgodnie z obowiązującymi przychodami, w
    informacji PIT-11 jako przychód powinni Państwo wykazać kwotę stanowiącą różnicę
    pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej (obliczoną zgodnie ze wskazanymi
    wyżej przepisami) a kwotą kaucji uiszczoną przez Najemcę na dzień zawarcia umowy
    najmu – bez pomniejszania lub powiększania jej o kwotę z tytułu rozliczenia zużycia
    wyposażenia technicznego lokalu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.