Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.88.2025.2.BR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-01
Teza: Prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli art. 21
ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w sytuacji sprzedaży Mieszkania 3
i przeznaczenia pozyskanych środków na spłatę Kredytu 2.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu
lokal-lokal mieszkalny
mieszkanie-sprzedaż mieszkania
ulga-ulga mieszkaniowa
wydatek-wydatki mieszkaniowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 marca 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną posiada i zawsze posiadał współwłasność małżeńską
    ustawową. Wszystkie zakupy i sprzedaże nieruchomości opisane w tym zapytaniu były
    dokonywane do majątku wspólnego i wszystkie te nieruchomości znajdują się na terenie
    miasta A.
    Ani Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej
    związanej z zakupem i sprzedażą nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z żoną posiadają dwóch niepełnoletnich synów. Oprócz
    wymienionych w tym zapytaniu lokali mieszkalnych, nigdy nie dokonywali żadnych innych
    zakupów, ani sprzedaży lokali mieszkalnych.
    W lutym 2021 r. Wnioskodawca zakupił wraz z żoną mieszkanie (zwane dalej „Mieszkanie
    1”) w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. To (...) mieszkanie o metrażu (...)
    m². Zakup w około połowie sfinansowany był kredytem hipotecznym (zwanym dalej
    „Kredyt 1”).
    Wnioskodawca wraz z żoną wykończyli „Mieszkanie 1” i zamieszkali w nim wraz z
    niepełnoletnim synem w marcu 2021 r. Mieszkali w nim 2 lata. Między innymi w związku z
    rozpoczęciem pracy zdalnej przez Wnioskodawcę po pandemii COVID-19 oraz drugą ciążą
    żony, Wnioskodawca wraz z żoną postanowili zakupić większy lokal a „Mieszkanie 1”
    sprzedać. Wnioskodawca wraz z żoną wiedzieli, że „Mieszkanie 1” będzie dla nich za małe
    na najbliższe lata a jednocześnie będzie zbyt duże w przyszłości, gdy ich dzieci już
    dorosną.
    We wrześniu 2022 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili lokal (zwany dalej „Mieszkanie 2”)
    w domu jednorodzinnym dwulokalowym (potocznie zwanym bliźniakiem) w celu realizacji
    własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup był sfinansowany głównie kredytem
    hipotecznym (zwanym dalej „Kredyt 2”). Wnioskodawca wykończył go wraz z żoną i
    zamieszkali w nim w marcu 2023 r. wraz z synem. Wnioskodawca wraz z żoną mieszkają w
    nim do dziś.
    Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali „Mieszkanie 1” dopiero w lipcu 2024 r. ze względu na
    wcześniejszy brak zainteresowania potencjalnych kupujących. Od momentu ich
    wyprowadzki z „Mieszkania 1” do „Mieszkania 2”, „Mieszkanie 1” nie było używane przez
    Wnioskodawcę i jego żonę. Wnioskodawca wraz z żoną nie wynajmowali go, nie była tam
    prowadzona działalność gospodarcza. Wnioskodawca wraz z żoną wiedzieli, że
    „Mieszkanie 2”, w którym obecnie mieszkają będzie nieodpowiednie dla nich za
    kilkanaście lat gdy dwójka ich dzieci będzie już dorosła. Głównym powodem jest duży
    metraż „Mieszkania 2” ((...)m²), położenie na obrzeżach miasta oraz koszty utrzymania
    lokalu w domu jednorodzinnym wraz z częściami wspólnymi. Czynności związane z
    utrzymaniem takiego lokalu w późniejszym wieku jak choćby utrzymywanie ogrodu i
    odśnieżanie są także trudniejsze. Wnioskodawca wraz z żoną wiedzieli, że za kilkanaście
    lat będą potrzebować mniejszego lokalu, tańszego w utrzymaniu, bliżej infrastruktury
    takiej jak sklepy czy szpital. Jednocześnie uznali, że w związku z rosnącymi od lat cenami
    nieruchomości, trzeba kupić ten lokal jak najszybciej.

    Z racji tego Wnioskodawca wraz z żoną postanowili środki, które otrzymali ze sprzedaży
    „Mieszkania 1” i pozostałe po spłacie „Kredytu 1”, przeznaczyć na zakup mniejszego
    mieszkania (zwanego dalej „Mieszkanie 3”) w celu realizacji własnych potrzeb
    mieszkaniowych w przyszłości w tym mieszkaniu. To mieszkanie znajdujące się w bloku,
    ma metraż (...) m². Do czasu rozpoczęcia realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych w
    tym mieszkaniu, Wnioskodawca wraz z żoną postanowili je wykończyć biorąc pod uwagę
    ich przyszłe potrzeby i upodobania związane z mieszkaniem i wynajmować je do czasu
    zamieszkania w nim. Wynajem jest konieczny, bo rata „Kredytu 2” oraz czynsz
    administracyjny za „Mieszkanie 3” jest na tyle wysoki, że brak wynajmu mieszkania
    miałyby znaczny wpływ na uszczuplenie środków finansowych pozostających do
    dyspozycji ich rodziny. Z racji, że od zakupu „Mieszkania 1” do jego sprzedaży nie minęło 5
    lat, Wnioskodawca i jego żona są zobowiązani do zapłaty podatku PIT od sprzedaży
    „Mieszkania 1”.
    W grudniu 2024 r. pogorszyła się sytuacja materialna Wnioskodawcy i jego żony ze
    względu na niespodziewane obniżenie zarobków Wnioskodawcy oraz kryzys w branży, w
    której Wnioskodawca pracuje. Wnioskodawca wraz z żoną stwierdzili, że obecnie nie
    będzie ich stać na spłacanie „Kredytu 2” do czasu zamieszkania w „Mieszkaniu 3”, a środki
    pozyskane z wynajmu „Mieszkania 3” także nie rozwiążą tej sytuacji, bo rata „Kredytu 2”
    jest około 2 razy wyższa niż zarobki na potencjalnym wynajmie „Mieszkania 3”. Z racji tego
    Wnioskodawca wraz z żoną postanowili sprzedać „Mieszkanie 3”, a ze środków
    pozyskanych z jego sprzedaży, spłacić „Kredyt 2” zaciągnięty na „Mieszkanie 2”.
    W piśmie z 3 marca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
      1. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
        dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163) ma Pan
        nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?
    Odp. Tak, Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.
      2. Czy środki uzyskane ze sprzedaży „Mieszkania 1” przeznaczył Pan na spłatę
        „Kredytu 1” i na zakup „Mieszkania 3” w terminie trzech lat, licząc od końca roku
        podatkowego, w którym dokonał Pan sprzedaży „Mieszkania 1”?
    Odp. Tak, środki ze sprzedaży „Mieszkania 1” Wnioskodawca przeznaczył na spłatę
    „Kredytu 1” i zakup „Mieszkania 3” w terminie 3 lat.
      3. Kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) kupił Pan „Mieszkanie nr 3”?
    Odp. „Mieszkanie 3” Wnioskodawca kupił (...) września 2024 r.
      4. Kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) zamierza Pan sprzedać „Mieszkanie
        3”?
    Odp. „Mieszkanie 3” Wnioskodawca zamierza sprzedać 2025 r.
      5. Czy środki uzyskane ze sprzedaży „Mieszkania 3” przeznaczy Pan na spłatę
        „Kredytu 2” w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym
        dokona Pan sprzedaży „Mieszkania 3”?
    Odp. Tak, Wnioskodawca przeznaczy środki ze sprzedaży „Mieszkania 3” na spłatę
    „Kredytu 2” w terminie 3 lat.
      6. W odniesieniu do kredytu hipotecznego „Kredyt 2”:
        a) czy jest Pan stroną umowy kredytowej na zakup domu i czy odpowiada Pan za
        spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?
    Odp. Tak, Wnioskodawca jest stroną umowy kredytowej na zakup domu i odpowiada za
    spłatę solidarnie.

        b) czy został on zaciągnięty przez kredytobiorców, tj. Pana i Pana żonę, w banku
        lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w
        Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej?
    Odp. Tak. Kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę i jego żonę w banku z siedzibą
    w Polsce.
        c) kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?
    Odp. Kredyt został zaciągnięty (...) sierpnia 2022 r.
        d) czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty,
        jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?
    Odp. Tak. Cel został określony jako „nabycie i sfinansowanie robót budowlanych dla
    lokalu mieszkalnego” będącego „Mieszkaniem 2” w złożonym wniosku.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
    Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli art.
    21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli sprzeda „Mieszkanie 3” zanim tam zamieszka a
    pozyskane środki przeznaczy na spłatę Kredytu 2?
    Pana stanowisko w sprawie
    Wnioskodawca uważa, że mimo sprzedaży „Mieszkania 3”, Wnioskodawca i jego żona
    będą mieli prawo skorzystać z ulgi mieszkaniowej, tj. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT
    odnośnie środków pozyskanych ze sprzedaży „Mieszkania 3” mimo, że ostatecznie nigdy
    nie zaczną realizować własnych celów mieszkaniowych w „Mieszkaniu 3” gdyż:
    1) Wnioskodawca wraz z żoną mieli zamiar realizować własne cele mieszkaniowe w
    „Mieszkaniu 3” w momencie zakupu „Mieszkania 3” i są to w stanie udowodnić;
    2) wydatkowanie środków ze sprzedaży „Mieszkania 3” nastąpi w okresie trzech lat od
    końca roku podatkowego, w którym nastąpi jego odpłatne zbycie;
    3) niemożność ostatecznej realizacji celu mieszkaniowego wynika z sytuacji, której nie
    przewidywali;
    4) „Kredyt 2” został zaciągnięty na lokal, w którym mieli zamiar realizować i realizują
    obecnie własne cele mieszkaniowe;
    5) „Kredyt 2” został zaciągnięty przed zakupem „Mieszkania 3”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu
    działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
    następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego
    zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie
    momentu oraz sposobu ich nabycia.
    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie
    określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym
    określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
    Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub
    praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do
    nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie
    której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem,
    poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda
    czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność
    nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy
    nieodpłatny.

    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że we wrześniu 2024 r. zakupił Pan „Mieszkanie
    3”, które zamierza Pan sprzedać w 2025 r. Środki uzyskane ze sprzedaży „Mieszkania 3”
    zamierza Pan przeznaczyć na spłatę „Kredytu 2” zaciągniętego na nabycie „Mieszkania 2”
    w terminie 3 lat. Jest Pan stroną umowy kredytowej na zakup domu i odpowiada Pan za
    spłatę solidarnie. „Kredyt 2” został zaciągnięty (...) sierpnia 2022 r. w banku z siedzibą w
    Polsce. W umowie kredytowej „Kredyt 2” został określony cel, na jaki został on zaciągnięty
    – „nabycie i sfinansowanie robót budowlanych dla lokalu mieszkalnego”, tj. „Mieszkania 2”.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż w 2025 r. „Mieszkania 3”
    zakupionego w 2024 r., stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust.
    1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie „Mieszkania 3”
    zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło jego nabycie.
    Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19,
      a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów
      amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych
      nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło
    dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
    Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek
    przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego
    zbycia pomniejszają przychód.
    Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady
    ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
    nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
      nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
      udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
      poczynione w czasie ich posiadania.
    W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
    różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z
    art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania
    przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
        dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
        lub
      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
      ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
    spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
    Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi
      tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w
      przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli
      począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca
      roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na
      własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele
      uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie
    odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w
    osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W
    sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa
    majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas
    uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku
    dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
      1) wydatki poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
        w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
        udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
        również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
        lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
        prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
        przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej.
      2) wydatki poniesione na:
      a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
      b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w
        lit. a,
      c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
        (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
        odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu
        (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
        w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
        Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
        zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

    W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
      i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Ponadto art. 21 ust. 28 powołanej ustawy stanowi, że:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
      1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
      2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
      - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Na podstawie art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi
      część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w
      tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki
      poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz
      zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada
      na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
    Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa
      w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w
      rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym
      oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane
      zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika
      korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy
      opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności
    opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r.
    Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
      Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym
      podatków, określonych w ustawie.
    Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z
    przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia
    wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych
    przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania,

    skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień
    zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
    Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o
    możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków
    uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy
    własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe”
    podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to
    wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób
    jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z
    opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
    Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne
    cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem
    „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww.
    zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie
    tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów
    mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak
    więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku
    dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie
    własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła
    zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz
    „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do
    zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie
    do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem
    ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w
    miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw
    przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw
    omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane
    na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z
    brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
    Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno
    wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego
    zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na
    udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25
    pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było
    bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.
    Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi
    spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co
    wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele
    określone w pkt 1, tj. m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
    budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim
    lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym budynkiem lub
    lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że
    kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele
    mieszkaniowe.
    Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu
    ze sprzedaży oraz aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze
    sprzedaży.
    Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że wydatkowanie
    przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2025 r. „Mieszkania 3”, przeznaczonego na

    spłatę kredytu hipotecznego („Kredytu 2”) zaciągniętego w 2022 r. na zakup „Mieszkania 2”
    w A (lokal w domu jednorodzinnym dwulokalowym – tzw. bliźniak), w którym Pan mieszka
    wraz z rodziną, który służy realizacji Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, można
    uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit.
    a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa
    stwierdzić należy, że planowana sprzedaż w 2025 r. „Mieszkania 3”, nastąpi przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego
    nabycie (2024 r.) i będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt
    8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww.
    ustawy. W sytuacji jednak, gdy całość przychodu, uzyskanego z planowanej sprzedaży
    „Mieszkania 3” wydatkuje Pan w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w
    którym nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości, na realizację własnych celów
    mieszkaniowych, tj. na spłatę kredytu hipotecznego „Kredytu 2” zaciągniętego w banku w
    2022 r. na zakup „Mieszkania 2”, w którym mieszka Pan z rodziną i który służy do
    zaspokajania Pana potrzeb mieszkaniowych, to dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie
    korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z
    ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia
    przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o
    ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
    podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie
    w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja
    indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie
    wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.