Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP3/4512-283/15-4/AT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-08-18
Teza: Zwolnienie od podatku czynności sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; nieruchomości; obiekt; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2015 r. (data wpływu 16 czerwca 2015 r.), uzupełnionym w dniu 12 sierpnia 2015 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku czynności dostawy nowego budynku hotelowego – **jest prawidłowe;**
*   zwolnienia od podatku czynności dostawy starego budynku hotelowego – **jest nieprawidłowe;**
*   zwolnienia od podatku czynności dostawy budynku łaźni i trafostacji – **jest prawidłowe;**
*   braku prawa do zwolnienia od podatku czynności dostawy wybrukowanego placu, ogrodzenia, z wyłączeniem terenów zielonych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 12 sierpnia 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług m.in. w zakresie zwolnienia od podatku czynności dostawy nowego budynku hotelowego, starego budynku hotelowego, budynku łaźni i trafostacji, wybrukowanego placu oraz braku prawa do zwolnienia od podatku czynności dostawy wybrukowanego placu, ogrodzenia, z wyłączeniem terenów zielonych.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

W dniu … lutego 1993 r. została zawarta umowa darowizny, na podstawie, której Wnioskodawca (Fundacja) został użytkownikiem wieczystym działki o obszarze … ha i właścicielem budynków stanowiących odrębne nieruchomości – trafostacji, dwóch budynków magazynowych, jedenastu budynków hotelowych, portierni, budynku stołówki i łaźni.

W akcie darowizny wartość przedmiotu darowizny została określona łącznie na … zł (po przeliczeniu na nowe złote). Ponieważ akt darowizny został sporządzony przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług, darowizna ta nie została objęta tym podatkiem.

W trakcie prowadzenia działalności Wnioskodawcy darowana działka została podzielona na mniejsze.

Wnioskodawca zamierza we wrześniu 2015 r. sprzedać prawo użytkowania wieczystego jednej z wydzielonych działek budowlanych o powierzchni … ha wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce. Jest ona obecnie zabudowana czterema budynkami. Do 2001 r. wspomniana działka miała następujące zabudowania:

*   budynek trafostacji;
*   budynek łaźni;
*   budynek portierni;
*   oraz cztery budynki hotelowe.

W trakcie powodzi w dniu … lipca 2001 roku trzy z czterech budynków hotelowych uległy zniszczeniu.

Zostały one wyburzone, a na ich miejscu powstał nowy budynek hotelowy. Koszt wybudowania nowego budynku znacznie przewyższył wartość trzech starych, zniszczonych budynków. Od faktur zakupu potwierdzających prowadzoną inwestycję Wnioskodawca odliczył VAT. Nowy budynek hotelowy został oddany do używania na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Miasta w … w dniu … lutego 2003 r.

Czwarty, ocalały z powodzi budynek hotelowy, został zmodernizowany. Większość wydatków została poniesiona w latach 2001-2004 i przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Ostanie wydatki na ten budynek zostały poniesione w okresie od 1 stycznia 2010 r. do 31 maja 2010 r. i dotyczyły:

1.  Modernizacji systemu monitoringu na łączną kwotę … zł. netto – system monitoringu nie jest trwale związany z konstrukcją budynku. System monitoringu składa się z kabli wewnątrz budynku poprowadzonych po ścianach od rejestratora do kamer i „czujek” w specjalnych zabezpieczających „korytkach”, natomiast między budynkami kable są położone pod ziemią i na powierzchni (np. na lampach) gdzie są poprowadzone w specjalnie zamocowanych rurkach do kamer. Wydatek na system monitoringu nie powiększył wartości budynku ze względu na niską wartość;
2.  Zakup hydrantów wnękowych na kwotę … zł. netto – hydranty są trwałe połączone z konstrukcją budynku ale ze względu na niską wartość wydatek został zaliczony do bieżących kosztów.

Oznacza to, że od daty poniesienia wydatków na nakłady podwyższające wartość starego budynku upłynęło więcej niż 5 lat.

Pozostałe budynki – budynek łaźni, portierni i trafostacji – znajdujące się na terenie wydzielonej działki były jedynie remontowane, a ponoszone nakłady inwestycyjne nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. W 2015 r budynek portierni został rozebrany na podstawie decyzji o zezwoleniu na rozbiórkę.

Ponieważ działka, którą planuje sprzedać Wnioskodawca była częścią większego, zabudowanego terenu, to zostały poczynione następujące wydatki na:

*   budowę ogrodzenia wraz z automatyczną bramą wjazdową,
*   system ochrony i monitoringu,
*   położenie kostki brukowej na terenie,
*   wybudowanie dróg dla samochodów, chodników oraz miejsca parkingowe,
*   zagospodarowanie terenów zielonych,

by wydzielić niezależną działkę. Od wszystkich tych wydatków Wnioskodawca odliczył „podatek należny”. Zostały one poniesione w latach 2002-2009.

W budynkach tych od 1993 r. od 31 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca realizował zadania związane ze świadczeniem usług noclegowych i wyżywienia dla osób bezdomnych na zlecenie gmin i ośrodków pomocy społecznej z województwa …. Obciążał swoich zleceniodawców fakturami VAT z naliczonym VAT. W nowo wybudowanym budynku hotelowym, poza realizacją zadań statutowych Wnioskodawcy, były realizowane usługi krótkotrwałego zakwaterowania wraz z wyżywieniem (w okresie od … lutego 2008 r do … stycznia 2009 r.). Były też prowadzone w budynku łaźni usługi pralnicze. Ostatnia faktura sprzedaży na te usługi została wystawiona w grudniu 2010 r. Okazjonalnie były też zawierane umowy najmu (poza realizacją zadań statutowych Wnioskodawcy):

1.  Nowy budynek hotelowy został oddany w najem (częściowo) w kwietniu 2013 r. Umowa trwała do września 2013 r. Przedmiotem najmu były … pokoje (z … posiadanych pokoi) oraz pomieszczenia sanitarno-gospodarcze wraz infrastrukturą towarzyszącą. „Umowa współpracy w zakresie najmu pomieszczeń hotelowych”, o której mowa w paragrafie 1 ustęp 3 wskazywała cyt.: „wynajmujący oddaje w wyłączny najem wszystkie … pokoje i pomieszczenia sanitarno-gospodarcze w obiekcie, o którym mowa w paragrafie 1 wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Dodatkowo zapis paragrafu 2 ustęp 2 cyt.: „najemca jest zobowiązany w szczególności do używania wynajętych pokoi i towarzyszącej infrastruktury w sposób zgody z umową oraz jego przeznaczeniem” – w paragrafie 2 ustęp 2 punkt i) najemca jest zobowiązany w szczególności do odśnieżania we własnym zakresie terenu obiektu hotelowego w tym również i parkingu. Na terenie stanowiącym przedmiot umowy nie ma ani parkingu ani miejsc postojowych w rozumieniu przepisów prawa, w umowie z dnia … kwietnia 2013 r., o której mowa, określenie „parking” zostało użyte w znaczeniu potocznym – Wnioskodawca nie miał nic przeciwko temu, by na terenie Fundacji pozostawiać samochody, tam gdzie to było możliwe, a przedmiotem najmu nigdy nie był grunt, a jedynie budynki lub ich części (poszczególne pomieszczenia). Zapisy w umowie, dotyczące sprzątania, czy odśnieżania terenu wokół budynków, były jedynie jednym z elementów umowy o charakterze porządkowym (sprzątanie po osobach przebywających w budynkach lub ich częściach, odśnieżanie), które w ramach umowy scedowano na jedną ze stron a sformułowanie infrastruktura dotyczyło samego budynku i jego urządzeń, a mianowicie kącik wypoczynkowy, kącik telewizyjny i sprzętu RTV, pomieszczeń recepcyjnych, korytarzy.Ponownie nowy budynek hotelowy został wynajęty w okresie od … maja 2014 r do chwili obecnej. Został wynajęty cały obiekt, z zastrzeżeniem korzystania przez Fundację z ośmiu pomieszczeń wraz z korytarzem z przeznaczeniem na biura Fundacji.
2.  Stary budynek hotelowy po raz pierwszy został wynajęty w grudniu 2013 r. Umowa trwała do końca lutego 2014 r. i ponownie został wynajęty na okres od 1 sierpnia 2014 r. do chwili obecnej. W Umowie najmu z grudnia 2013 r. jest zapis paragrafu 1 ust. 4 cyt.: „na podstawie niniejszej umowy Wynajmujący oddaje Najemcy w najem 6 pokoi wraz z prawem do korzystania z pomieszczeń sanitarno-gospodarczych w obiekcie o którym mowa w par. 1 ust. 1 niniejszej umowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą”.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT od stycznia 1998 r. i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem i nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Wszystkie dokumenty zakupu potwierdzone fakturą VAT były rozliczone, gdyż Wnioskodawcy przysługiwało „prawo do rozliczenia podatku naliczonego” i z tego prawa Wnioskodawca korzystał.

Modernizowany system monitoringu oraz zakup hydrantów był potwierdzony fakturą VAT i od tych dokumentów podatek naliczony został odliczony. Wydatki na remont łaźni oraz trafostacji również podlegały odliczeniu, jeżeli były potwierdzone dokumentem „faktura VAT”.

Wnioskodawca nie zawierał umowy najmu, ani dzierżawy na budynek łaźni i trafostacji.

Budynek określony jako nowy budynek hotelowy nie był modernizowany, ani ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Po oddaniu do używania w 2003 r. były ponoszone wydatki na utrzymanie budynku w należytym stanie (były przeprowadzane remonty bieżące, zaliczane bezpośrednio w koszty w dacie poniesienia wydatku) i od tych wydatków był rozliczany podatek naliczony.

Wnioskodawca rozpoczął układanie kostki brukowej we wrześniu 2002 r. i prace te trwały do listopada 2002 r. (ostatnia faktura VAT za układanie polbruku została wystawiona przez wykonawcę w dniu … listopada 2002 r.). Były one wykonane i opłacane etapowo. Wybrukowany plac otacza nowy budynek hotelowy (jego bryła składa się z dwóch równolegle posadowionych jednopiętrowych budynków połączonych szerokim holem – na wzór odwróconej litery „H” z wydłużonym jednym ramieniem). Wybrukowano również ścieżki wokół pozostałych budynków oraz szeroką drogę między zabudowaniami na działce. Wnioskodawca nie przypisywał wybrukowanego placu i nie łączył go w ewidencji księgowej z konkretnym budynkiem, nie zaewidencjonował go również jako samodzielnego obiektu budowlanego. Wydatki te zostały zaliczone w bieżące koszty Wnioskodawcy.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności budynków i budowli Wnioskodawca zamierza dokonać dostawy z następującymi stawkami VAT:

1.  dostawa nowego budynku hotelowego – zw. z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
2.  dostawa budynku łaźni i trafostacji – zw. z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;
3.  dostawa starego budynku hotelowego – „stawka zwolniona”, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT;
4.  pozostałe budowle (wybrukowany plac, ogrodzenia, z wyłączeniem terenów zielonych) – stawka 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca prawidłowo rozpoznaje skutki w podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej sprzedaży wskazanych budynków i budowli?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do starego budynku hotelowego, w związku z tym, że od daty poniesienia wydatków na nakłady podwyższające wartość starego budynku upłynęło więcej niż 5 lat, w stosunku do tego budynku można zastosować zwolnienia z VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z przepisem art. 43 ust. 7a ustawy VAT.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.) – dalej u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z kolei, przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dla ustalenia podstawy opodatkowania VAT, zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynku w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także w przypadku, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż dwa lata, podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia w art. 2 pkt 14, zgodnie z którym za pierwsze zasiedlenie należy uznać oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy tak ukształtowanej definicji pierwszego zasiedlenia, dojdzie do niego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku pierwszej dostawy (sprzedaży), a także oddaniu w użytkowanie, które będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, np. w ramach umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, nowy budynek hotelowy wybudowany po powodzi, która miała miejsce w 2001 r., został po raz pierwszy zasiedlony (oddany w najem) w dniu 2 kwietnia 2013 r. Do tego dnia Wnioskodawca realizował zadania związane ze świadczeniem usług noclegowych wraz z wyżywieniem. Mając na uwadze planowany termin dokonania dostawy (wrzesień 2015 r.) dostawa tego budynku odbędzie się po spełnieniu warunku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 litera b. Budynek ten więc będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Stary budynek hotelowy zmodernizowany po zniszczeniach dokonanych przez powódź w 2001 r po raz pierwszy został wynajęty w grudniu 2013 r. Do dnia planowanej transakcji nie upłynie wymagany okres dłuższy niż 2 lata określony w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b. Nie został też spełniony warunek wskazany w art. 43 ust. 10a litera b. Zostały poniesione wydatki na ulepszenie budynku w stosunku którego Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Wnioskodawcy, w sprawie należy zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT. Od ostatniego wydatku poniesionego na ulepszenie budynku minęło więcej niż 5 lat natomiast wydatki poniesione w roku 2010 (opisane w części G wniosku) nie stanowiły ulepszenia tego budynku w rozumieniu przepisów o CIT. Dlatego też Wnioskodawca dla dostawy tego budynku planuje zwolnienie z VAT.

Budynek łaźni oraz trafostacji będzie podlegał zwolnieniu z VAT, gdyż spełnione są warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdzie zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Pozostałe obiekty budowlane (drogi wewnętrzne, plac pokryty kostką brukową, ogrodzenie wraz w bramą wjazdową, „parking”) powstały w latach 2002-2009, przy czym tereny zielone, na które Wnioskodawca także poniósł wydatki, nie są budowlami w rozumieniu prawa i są traktowane jak grunt niezabudowany. Wydatki te były potwierdzone fakturami zakupu, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z tego prawa skorzystał.

Obiekty te nie zostały dotąd oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem nie były dotychczas wynajmowane, wydzierżawiane, ani nie był przedmiotem umowy o podobnym charakterze. Zadaniem Wnioskodawcy, nie można więc zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie można też zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., gdyż nie został spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Dla dostawy obiektów budowlanych wymienionych powyżej (z wyłączeniem, jak wspomniano, terenów zielonych) planowana jest stawka podstawowa – 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku czynności dostawy nowego budynku hotelowego,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku czynności dostawy starego budynku hotelowego,
*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku czynności dostawy budynku łaźni i trafostacji,
*   **prawidłowe** – w zakresie braku prawa do zwolnienia od podatku czynności dostawy wybrukowanego placu, ogrodzenia, z wyłączeniem terenów zielonych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   (…);
*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 grudnia 2013 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawodawca, w art. 2 pkt 14 ustawy, definiuje pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało zatem miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt będzie przedmiotem sprzedaży albo będzie oddany w najem, dzierżawę lub na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Zarówno bowiem dostawa, jak też najem, bądź dzierżawa (lub inna umowa o podobnym charakterze), są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy czym zaznaczyć należy, że przewidziane przepisami prawa podatkowego określone konsekwencje wystąpienia pierwszego zasiedlenia odnosić można wyłącznie względem zasiedlonego budynku, budowli lub jego części. Innymi słowy, konsekwencje podatkowoprawne zasiedlenia budynku, budowli, lub jego części odnosić można wyłącznie do zasiedlonej części obiektu (np. całości lub tylko jego części).

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do treści art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w powiązaniu z przedstawionymi we wniosku zdarzeniami przyszłymi należy stwierdzić, że w związku z planowaną transakcją sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności budynków i budowli, dostawa:

*   nowego budynku hotelowego będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku. Podstawą do zastosowania tego zwolnienia będzie przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z uwzględnieniem art. 29a ust. 8 ustawy. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy budynek był przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od którego upłynęły dwa lata. W niniejszej sprawie nie znajdzie natomiast zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano więc za prawidłowe;
*   starego budynku hotelowego będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku. Podstawą do zastosowania tego zwolnienia nie będzie mógł być jednak podany przez Wnioskodawcę przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W niniejszej sprawie bowiem dostawa będzie miała miejsce po upływie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy – planowana jest sprzedaż we wrześniu 2015 r., natomiast budynki (tu: w tym stary budynek hotelowy) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wcześniej (tu: przed pierwszym wynajęciem starego budynku hotelowego w grudniu 2013 r.) do czynności, polegających na świadczeniu usług noclegowych i wyżywienia dla osób bezdomnych na zlecenie gmin i ośrodków pomocy społecznej (Wnioskodawca wystawiał z tego tytułu faktury VAT na rzecz zleceniodawców do dnia 31 sierpnia 2013 r.). Tym samym podstawą dla zwolnienia będzie przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Zaznaczyć należy, że zwolnienie od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stosuje się w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli lub ich części jest nieobjęta dyspozycją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano więc za nieprawidłowe;
*   budynku łaźni i trafostacji będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku. Podstawą do zastosowania tego zwolnienia nie będzie mógł być przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z odpowiednim uwzględnieniem przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, gdyż dostawa będzie miała miejsce przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Podstawą do zwolnienia od podatku będzie norma art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, albowiem nie wystąpią przesłanki wyłączająca ze zwolnienia – w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto budynki te były remontowane/ponoszone nakłady inwestycyjne nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano więc za prawidłowe;
*   pozostałych budowli (wybrukowany plac, ogrodzenie, z wyłączeniem terenów zielonych) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, skoro budynki nie będą przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od którego upłynęły dwa lata (obiekty nie zostały dotąd oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu), a Wnioskodawca – jak wskazano – od wydatków na ich budowę odliczył podatek. Tym samym nie zostały spełnione ustawowe przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano więc za prawidłowe.



Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zatem interpretacji udzielono we wskazanych przez Wnioskodawcę okolicznościach, tj. w sytuacji, gdy poniesione wydatki na remont budynku pralni i trafostacji nie stanowiły ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zastrzec jednocześnie należy, że zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1 poz. 11), zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej i to jego obciążają ewentualne negatywne konsekwencje z tytułu błędnego zaklasyfikowania towarów i usług.

Wobec tego zaznacza się, że interpretację wydano przy założeniu, że wymienione we wniosku obiekty (tu: wybrukowany plac oraz ogrodzenie) stanowią obiekty budowlane w rozumieniu przepisów Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz prawa budowlanego, co pociąga dla Wnioskodawcy określone skutki Podatkowoprawne (Wnioskodawca wskazuje, że plac pokryty kostką brukową i ogrodzenie to są obiekty budowlane).

Końcowo zaznacza się, że w części wniosku dotyczącej kwestii użycia klucza powierzchniowego dla określenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu przyporządkowanego do podstawy opodatkowania poszczególnych obiektów Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 31 lipca 2015 r. wydał odrębne rozstrzygnięcie znak ITPP3/4512-283/15-3/AT.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.