Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.378.2023.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży gruntu wraz z naniesieniami.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

\- w części dotyczącej umowy sprzedaży obejmującej fragmenty kładek betonowych – nieprawidłowe,

\- w pozostałej części – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wspólny wniosek z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 17 listopada 2023 r. (wpływ 17 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
--------------------------------------------

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (dalej: Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością − Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością − Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający wraz z Kupującym zwani są dalej łącznie: „Zainteresowani”.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w (…) wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…) składającej się z:

1) działki nr (…) o powierzchni 2 559 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym o numerze S-2 (dalej: „Działka 1”),

2) działki nr (…) o powierzchni 2 568 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym o numerze S-2 (dalej: „Działka 2”),

3) działki nr (…) o powierzchni 5 053 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym o numerze S-2 (dalej: „Działka 3”),

4) działki nr (…) o powierzchni 6 072 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym o numerze S-2 (dalej: „Działka 4”),

5) działki nr (…) o powierzchni 4 117 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym o numerze S-2 (dalej: „Działka 5”)

\- dalej łącznie „Działki”. Księga Wieczysta jest w trakcie aktualizacji po podziale geodezyjnym i scaleniu działek gruntu, z których powstały Działki.

Na Działkach znajdują się:

i.) niewykorzystywane (niedziałające) latarnie oraz elementy utwardzenia terenu w postaci kostki brukowej, niespełniające obecnie żadnej funkcji użytkowej (na Działkach 4, 5) − które są własnością Sprzedającego i stanowią urządzenia budowlane (w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), dalej łącznie: „Urządzenia budowlane”,

ii.) fragmenty nieaktywnej sieci wodociągowej (na Działkach 1, 2, 3 oraz 4),

iii.) fragmenty nieaktywnej sieci kanalizacyjno-ściekowej (na Działkach 4, 5),

iv.) fragmenty nieaktywnej sieci ciepłowniczej (na Działkach 4, 5),

v.) fragmenty nieaktywnej sieci energetycznej (na Działkach 1, 2, 3, 4 oraz 5),

vi.) przyłącza sieci wodno-kanalizacyjnej (na Działkach 1, 3 oraz 4),

vii.) rury osłonowe dla przyłącza sieci ciepłowniczej (na Działkach 4 oraz 5),

viii.) rury osłonowe dla przyłączy energetycznych (na Działkach 4 oraz 5)

\- które (tj. obiekty wymienione w pkt ii - viii) są własnością Sprzedającego i stanowią obiekty liniowe w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Obiekty liniowe”). Argumentacja potwierdzająca klasyfikację Urządzeń budowlanych oraz Obiektów Liniowych na gruncie Prawa Budowlanego znajduje się w uzasadnieniu.

Obiekty liniowe wymienione powyżej w pkt vi.-viii. częściowo znajdują się w obrębie Działek, ale w większej części znajdują się poza terenem Działek. Na Działkach 1, 2 oraz 3 znajdują się również fragmenty kładek betonowych, które były wybudowane przez inny podmiot ponad 2 lata temu, a Sprzedający nie partycypował w kosztach ich budowy ani nie ponosił na nie nakładów. Obiekty liniowe i Urządzenia budowlane są użytkowane przez okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie jakiegokolwiek z Obiektów linowych ani Urządzeń budowlanych, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Działki, Urządzenia budowlane oraz Obiekty liniowe będą dalej zwane łącznie „Nieruchomością”.

W akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani złożą, z ostrożności, zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

W ramach działalności deweloperskiej, Sprzedający planował wybudować na Działkach budynki mieszkalne i biurowo-usługowe, ale inwestycje nie zostały zrealizowane z uwagi na zmianę planów Sprzedającego.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość, a także przyłącza sieci wodno-kanalizacyjnej, rury osłonowe dla przyłącza sieci ciepłowniczej i rury osłonowe dla przyłączy energetycznych, znajdujące się częściowo poza obrębem Działek (opisane powyżej) oraz prawa i obowiązki wynikające z prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego na Działce 4 wraz z innymi decyzjami administracyjnymi uzyskanymi w procesie inwestycyjnym i jakich przeniesienie okaże się konieczne w ramach nabycia Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). Strony nie wykluczają, że w ramach Transakcji lub po jej zawarciu, dokonają także przeniesienia praw i obowiązków wynikających z pozwolenia na budowę budynków biurowych na działkach 2, 3 i 5 oraz pozwolenia na budowę w zakresie przebudowy części kładek znajdujących się na Działkach.

Sprzedający nabył Nieruchomość od Miasta 22 grudnia 2016 r., w wyniku zawarcia umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza (…) numer rep. (…), co zostało udokumentowane fakturą VAT. W związku z nabyciem Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku naliczonego podatku od towarów i usług.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionym uchwałą Rady Miejskiej z 6 lipca 2022 r. nr (…) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z §17 ust. 2 MPZP, dla terenów oznaczonych 2MW/U, „przeznaczenia terenu ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe:

a) tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

b) tereny zabudowy usługowej;

2) przeznaczenie uzupełniające:

a) garaże wielostanowiskowe podziemne,

b) infrastruktura techniczna.”

Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi umowy związane z zarządzaniem i obsługą Nieruchomości takie jak: umowa zarządzania Nieruchomością, umowa dotycząca obsługi księgowej, umowy pożyczek oraz umowę kredytową (dalej łącznie: „Umowy”).

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie autorskie prawa majątkowe do dokumentacji technicznej obejmującej m.in. projekt budowlany budynku mieszkalnego na Działce 4 (o ile i w zakresie, w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację techniczną, a także prawa z gwarancji jakości i rękojmi udzielonych w odniesieniu do ww. dokumentacji technicznej.

W ramach Transakcji Kupujący nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Sprzedającego:

1) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

2) należności i zobowiązań Sprzedającego;

3) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z Umów;

4) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Sprzedającego oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Sprzedającego;

5) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia zawartych przez Sprzedającego;

6) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej; działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

7) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Sprzedającego (np. umowy pożyczki);

8) pracowników ani zakładu pracy Sprzedającego − Sprzedający nie zatrudnia pracowników;

9) ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego;

10) ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

11) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Sprzedającego;

12) praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management).

Sprzedający nie podejmował czynności zmierzających do wyodrębnienia w swoim przedsiębiorstwie składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji pod względem finansowym, organizacyjnych i funkcjonalnym. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Kupujący jest spółką, której głównym przedmiotem działalności jest działalność deweloperska. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i rozpocząć inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych (z niewielką częścią przeznaczoną na funkcje usługowo handlowe), z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż.

Po sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający rozważy przeznaczenie części środków z jej sprzedaży na inne inwestycje. Obecnie nie są planowane zmiany restrukturyzacyjne w spółce ani jej likwidacja.

W uzupełnieniu wniosku, wskazali Państwo, że wszystkie wymienione we wniosku naniesienia, zdefiniowane jako Urządzenia budowlane, stanowią część składową gruntu i są trwale z nim związane i nie spełniają definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Wszystkie wymienione we wniosku naniesienia, zdefiniowane jako Obiekty liniowe, stanowią część składową gruntu i są trwale z nim związane i nie spełniają definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Urządzenia budowlane znajdujące się na Działkach 4 i 5, tj. latarnie oraz elementy utwardzenia terenu w postaci kostki brukowej, nie są związane z żadnymi obiektami budowlanymi.

Na Działkach znajdują się części kładek betonowych, które były wybudowane przez inny podmiot a Sprzedający nie partycypował w kosztach ich budowy. Posiadaczem i podmiotem korzystającym z kładek jest właściciel działki sąsiedniej (kładki stanowią część konstrukcji dworca PKP). Stan prawny kładek jest w tej chwili nieuregulowany, jednak niezależnie od stanu prawnego, w związku z nieuczestniczeniem przez Sprzedającego w ich wznoszeniu (ani faktycznie, ani finansowo, ani w ramach procedur prawnych), Zainteresowani nie traktują Sprzedającego jako ich właściciela. Kładki nie będą stanowić przedmiotu Transakcji i będą wyłączone z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Kładki betonowe stanowią budowle w myśl przepisów Prawa budowlanego i są trwale związane gruntem. Mając na uwadze, że Sprzedający nie jest właścicielem ekonomicznym kładek betonowych znajdujących się na Działkach, a przed dniem Transakcji nie dojdzie do rozliczenia nakładów, kładki nie będą stanowić przedmiotu Transakcji i będą wyłączone z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług. Ta część opisu została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w związku z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Państwa zdaniem, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ będzie ona w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W myśl art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy, nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, dla wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych konieczne jest jej opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Jak to uargumentowano w uzasadnieniu do odpowiedzi na pytania 1 i 2, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, nie będzie ona polegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności Nieruchomości, (Działek, Urządzeń budowlanych oraz Obiektów liniowych).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.712.2023.3.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- będą mieli Państwo prawo do zastosowania do planowanej dostawy Działek nr 1, 2, 3, 4, i 5 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- skoro zamierzają Państwo wybrać opodatkowanie dostawy opisanych we wniosku Obiektów liniowych to opodatkowaniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży Działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, na których ww. Obiekty są posadowione;

\- w przedmiotowej sprawie dostawa przez Sprzedającego Działek nr 1, 2, 3, 4, i 5 wraz z Obiektami liniowymi – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki;

\- do sprzedaży Urządzeń budowlanych w postaci latarni oraz elementów utwardzenia terenu w postaci kostki brukowej znajdujących się na Działkach nr 4 i 5, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług;

\- kładki betonowe, znajdujące się na Działkach nr 1, 2 i 3 będą wyłączone z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Jak wynika z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług kładki betonowe znajdujące się na Działkach nr 1, 2 i 3 będą wyłączone z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tym samym w tym zakresie czynność sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem danej transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika nie jest możliwe.

Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do kładek betonowych znajdujących się na Działkach nr 1, 2 i 3, które nie będą przedmiotem planowanej dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Stwierdzić więc należy, iż powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy ww. składników.

Zgodnie z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami (tutaj: kładkami betonowymi). Jak wynika z wniosku (jego uzupełnienia) kładki betonowe stanowią budowle w myśl przepisów Prawa budowlanego i są trwale związane gruntem.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty budowlane, które są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt oraz obiekty budowlane z nim związane.

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. budynki/obiekty budowlane) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi (m.in. dotyczy to tzw. urządzeń przesyłowych) – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty budowlane, to również te obiekty budowlane stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej kładek betonowych znajdujących się na Działkach nr 1, 2 i 3, umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług umowa sprzedaży w tej części nie stanowi przedmiotu dostawy. Podkreślić należy, że kwestia władztwa ekonomicznego dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia, ponieważ w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Zatem zgodnie z uregulowaniami zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – dotyczący tej części umowy sprzedaży – będzie ciążył na Kupującym.

Zatem w części transakcji dotyczącej kładek betonowych znajdujących się na Działkach nr 1, 2 i 3 umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ich sprzedaż nie stanowi przedmiotu dostawy.

W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.

W przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – sprzedaż Nieruchomości (nieruchomości gruntowej wraz z naniesieniami z wyłączeniem naniesień w postaci kładek betonowych), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bo Strony transakcji mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało. Z tych względów do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości (tj. poza częścią dotyczącą kładek betonowych) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem we wskazanej wyżej części Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W tej części stanowisko należało zatem uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa).