Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-686/13-4/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-02-11
Teza: Czy ze sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, powstanie przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2013 r. (data wpływu 8 listopada 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 stycznia 2014 r. (data wpływu 22 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 8 stycznia 2014 r., Nr IPTPP2/443-873/13-2/PR i Nr IPTPB2/415-686/13-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 13 stycznia 2014 r., natomiast w dniu 22 stycznia 2014 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 20 stycznia 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni oraz M. K., W. W. K., K. K. Ż., J. J. Ż., w drodze umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu …września 2004 r. w formie aktu notarialnego Rep. A Nr X/2004, nabyli na własność działkę gruntu rolnego oznaczoną numerem Y/1. Działka ta położona jest w obrębie Ł., przy ul. Z.. Nieruchomość ta została nabyta od Oddziału Terenowego w Warszawie A. N. R., w wyniku przeprowadzonego przetargu. Powierzchnia działki wynosi 2 ha 28 arów 49 m2. Na podstawie umowy strony wniosły, aby Sąd Rejonowy w Ł. Wydział Ksiąg Wieczystych odłączył z księgi wieczystej KW nr AA działkę Y/1, sporządził dla tej działki oddzielną księgę wieczystą i wpisał W. W. i M. – małżonków K. na prawach wspólności ustawowej w ½ części, K. K. Ż. w ¼ części oraz J. J. i E. – małżonków Ż. na prawach wspólności ustawowej w ¼ części, jako współwłaścicieli nieruchomości objętych tą księgą wieczystą.

W dniu …listopada 2009 r. Sąd Rejonowy w Ł., Wydział Cywilny w drodze postanowienia zniósł współwłasność powyżej opisanej nieruchomości, składającej się z siedmiu działek gruntów oznaczonych numerami: Y/3, Y/4 Y/5, Y/6, Y/7, Y/8, Y/9. Sąd przyznał działki o numerach Y/6, Y/7, Y/8 na rzecz M. K. i W. W. K. we wspólności małżeńskiej majątkowej, działki o numerach Y/4 i Y/5 na rzecz J. J. Ż. i E. Ż. we współwłasności małżeńskiej majątkowej, działkę Y/3 na rzecz K. Ż., oraz działkę numer Y/9 na współwłasność w częściach ułamkowych po: ¼ (jednej czwartej) części na rzecz K. Ż. oraz E. Ż. i J. Ż. we wspólności małżeńskiej majątkowej i ½ (jednej drugiej) części na rzecz M. K. i W. W. K. we wspólności małżeńskiej majątkowej. Sąd nie zasądził żadnych spłat i dopłat.

W dniu …stycznia 2013 r. Prezydent Miasta Ł. wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej, przewidzianej do realizacji w Ł., przy ul. Z., na działkach o nr Y/3, Y/4, Y/5, Y/6, Y/7, Y/8, Y/9.

Wszystkie powyżej wskazane działki są niezabudowane, nieuzbrojone i nieogrodzone. Działki nie zostały nabyte, celem ich dalszej odsprzedaży. Działki, nabyte w celach mieszkaniowych powiększyły majątek prywatny Wnioskodawczyni. Jednak Wnioskodawczyni w związku ze zmianą planów dotyczących przeznaczenia nabytych nieruchomości, zamierza zbyć te działki bez korzystania w tym zakresie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Dochód ze sprzedaży działek nie zostanie przeznaczony na zakup następnych nieruchomości bądź na inwestycje na dotychczasowych nieruchomościach.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 20 stycznia 2014 r., Wnioskodawczyni dodała, że Jej udział w nieruchomości, otrzymany w wyniku zniesienia współwłasności w dniu …listopada 2009 r. mieści się w udziale, jaki przysługiwał Jej w chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. …września 2004 r. Wskazała też, że sprzedaż przedmiotowego udziału w nieruchomości (oraz nieruchomości) nie nastąpi w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy wobec tak opisanego zdarzenia przyszłego, w przypadku dokonania sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, sprzedaż taka powinna zostać uznana za dokonaną w ramach wykonywanej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana tym podatkiem?
2.  Czy wobec tak opisanego zdarzenia przyszłego, w przypadku dokonania sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast wniosek w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek nie spowoduje powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 tej ustawy:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów;
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Według Wnioskodawczyni, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nabycie własności działki gruntu rolnego, nastąpiło w 2004 r. Zatem, planowana sprzedaż działek nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, że w 2009 r. nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości. Zdarzenie to nie może być identyfikowane jako „nabycie” bądź „wybudowanie”. W wyniku zniesienia współwłasności wartość otrzymanych działek nie przewyższała wartości udziału we współwłasności. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadnego rodzaju spłaty lub dopłaty. Oznacza to zatem, że sprzedaż działek nie spowoduje powstania przychodu na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zarówno data, jak i forma nabycia tej nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni oraz M. K., W. W. K., K. K. Ż., J. J. Ż., w drodze umowy sprzedaży sporządzonej w dniu …września 2004 r., w formie aktu notarialnego, nabyli na własność działkę gruntu rolnego oznaczoną numerem Y/1. W dniu …listopada 2009 r. Sąd Rejonowy w Ł., Wydział Cywilny w drodze postanowienia zniósł współwłasność powyżej opisanej nieruchomości (działka nr Y/1), składającej się z siedmiu działek gruntów oznaczonych numerami: Y/3, Y/4 Y/5, Y/6, Y/7, Y/8, Y/9. Sąd przyznał działki o numerach Y/6, Y/7, Y/8 na rzecz M. K. i W. W. K. we wspólności małżeńskiej majątkowej, działki o numerach Y/4 i Y/5 na rzecz J. J. Ż. i E. Ż. we współwłasności małżeńskiej majątkowej, działkę Y/3 na rzecz K. Ż., oraz działkę numer Y/9 na współwłasność w częściach ułamkowych po: ¼ (jednej czwartej) części na rzecz K. Ż. oraz E. Ż. i J. Ż. we wspólności małżeńskiej majątkowej i ½ (jednej drugiej) części na rzecz M. K. i W. W. K. we wspólności małżeńskiej majątkowej. Sąd nie zasądził żadnych spłat i dopłat. W dniu …stycznia 2013 r. Prezydent Miasta Ł. wydał decyzję o warunkach dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej, przewidzianej do realizacji na działkach o nr Y/3, Y/4, Y/5, Y/6, Y/7, Y/8, Y/9. Wszystkie powyżej wskazane działki są niezabudowane, nieuzbrojone i nieogrodzone. Działki nie zostały nabyte, celem ich dalszej odsprzedaży. Działki, nabyte w celach mieszkaniowych powiększyły majątek prywatny Wnioskodawczyni. Jednak Wnioskodawczyni zamierza zbyć te działki. Dochód ze sprzedaży działek nie zostanie przeznaczony na zakup następnych nieruchomości bądź na inwestycje na dotychczasowych nieruchomościach. Wnioskodawczyni wskazała, że Jej udział w nieruchomości, otrzymany w wyniku zniesienia współwłasności w dniu …listopada 2009 r. mieści się w udziale, jaki przysługiwał Jej w chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. …września 2004 r. Dodała również, że sprzedaż przedmiotowego udziału w nieruchomości (oraz nieruchomości) nie nastąpi w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 powyższej ustawy.

Zgodnie z art. 210 ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jak przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni jednoznacznie wskazała, że Jej udział w nieruchomości, otrzymany w dniu …listopada 2009 r. w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał Jej w chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. …września 2004 r., ponadto zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

Zatem, z uwagi na fakt, że w wyniku sądowego zniesienia współwłasności udział Wnioskodawczyni w nieruchomości nie zwiększył się w stosunku do udziału, jaki przysługiwał Jej we współwłasności, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać dzień …września 2004 r., kiedy to Wnioskodawczyni, wspólnie z innymi osobami fizycznymi, zakupiła we współwłasności tą nieruchomość. A więc termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2009 r.

W związku z tym, dokonanie w przyszłości odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni, nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.