Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.230.2025.3.DJD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-09
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu krótkoterminowego
mieszkania.
Słowa kluczowe: mieszkanie
najem-najem mieszkań
najem-najem prywatny
przychód-opodatkowanie przychodu
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania-
Osiągający przychody z tytułu najmu, dzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe

    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego mieszkania. Uzupełniła go Pani
    pismem z 12 kwietnia 2025 r. (wpływ 12 kwietnia 2025 r.).

## Opis zdarzenia przyszłego

Głównym źródłem dochodu Wnioskodawczyni jest zatrudnienie na umowę o pracę na
    czas nieokreślony. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności
    gospodarczej. W 2021 r. nabyła nieruchomość mieszkalną, a konkretnie mieszkanie 36,28
    2m, w którym przebywa rzadko bowiem większość czasu przebywa w miejscu
    zamieszkania partnera.
    Wnioskodawczyni chciałby spróbować wynająć mieszkanie na zasadzie najmu
    krótkoterminowego, w tym za pośrednictwem portalu ..... Oba portale pozwalają na
    zamieszczenie ogłoszenia o najmie krótkoterminowym i samodzielne określenie, w jakie
    dni i w jakiej cenie będzie oferowany wynajem. Przedmiotem najmu będzie ww.
    mieszkanie, a opłata za pobyt będzie pobierana za pośrednictwem firmy zajmującej się
    pośredniczeniem w rezerwacji najmu. Mieszkanie Wnioskodawczyni będzie sprzątać we
    własnym zakresie. W trakcie najmu nie będzie świadczyć żadnych usług dodatkowych
    takich jak: sprzątanie pokoju w okresie najmu, bieżąca wymiana pościeli lub ręczników,
    wyżywienie, ani innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem
    nieruchomością. Klucze do mieszkania będą odbierane od gości poprzez odpowiednią
    skrytkę, którą goście otworzą za pomocą otrzymanego kodu, a w wyjątkowych sytuacjach
    klucze zostaną przekazane bezpośrednio gościom.
    Celem najmu jest uzyskanie środków na pokrycie kosztów utrzymania lokalu oraz
    wsparcie domowego budżetu. Wnioskodawczyni nie posiada innego lokalu mieszkalnego,
    z którego czerpałaby korzyści finansowe (wynajem).
    W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że jest wyłącznym właścicielem
    mieszkania. Umowy najmu będą zawierane na okresy od jednego do siedmiu dni.
    Mieszkanie zamierza wynajmować osobom prywatnym. Najem nie będzie spełniał
    przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, najem będzie miał miejsce sporadycznie, w czasie, gdy
    w mieszkaniu nie będzie przebywała Wnioskodawczyni oraz nikt z Jej rodziny. Wszystkie
    czynności związane najmem i jego obsługą będzie Wnioskodawczyni wykonywała
    osobiście, a głównym źródłem Jej dochodów jest praca na etacie. Z usług portalu ....
    Wnioskodawczyni będzie korzystała od maja 2025 r. Przychody z najmu Wnioskodawczyni
    będzie kwalifikować do przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Pytanie (postawione w uzupełnieniu wniosku)
    Czy przychody z najmu własnego mieszkania, na zasadach opisanych we wniosku oraz
    uściślonych w jego uzupełnieniu, należy zaliczyć do przychodów wyszczególnionych w art.
    10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym i opodatkować zgodnie z art. 2 ust. 1a
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne?

    Pani stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    Zdaniem Wnioskodawczyni, przychody, o których mowa we wniosku, należy zaliczyć do
    przychodów wymienionych w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym i
    opodatkować zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      · pozarolnicza działalność gospodarcza;
      · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:

      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
      zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej
      ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością
      gospodarczą,
      nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
      wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Umowa najmu z kolei została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.

      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
        232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2021 r. nabyła Pani mieszkanie
        236,28 m, w którym przebywa rzadko, bowiem większość czasu przebywa w miejscu
    zamieszkania partnera. Zamierza wynająć mieszkanie na zasadzie najmu
    krótkoterminowego, w tym za pośrednictwem portalu .... od maja 2025 r. Przedmiotem
    najmu będzie ww. mieszkanie, a opłata za pobyt będzie pobierana za pośrednictwem
    firmy zajmującej się pośredniczeniem w rezerwacji najmu. Wszystkie czynności związane
    najmem i jego obsługą będzie Pani wykonywała osobiście, a głównym źródłem Pani
    dochodów jest praca na etacie. W trakcie najmu nie będzie Pani świadczyć żadnych usług
    dodatkowych takich jak: sprzątanie, bieżąca wymiana pościeli ręczników, wyżywienie, ani
    innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomością. Klucze do
    mieszkania będą odbierane od gości poprzez odpowiednią skrytkę, którą goście otworzą
    za pomocą otrzymanego kodu, a w wyjątkowych sytuacjach klucze zostaną przekazane
    bezpośrednio gościom. Umowy najmu będą zawierane na okresy od jednego do siedmiu
    dni z osobami prywatnymi. Najem nie będzie spełniał przesłanek działalności
    gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, najem będzie miał miejsce sporadycznie, w czasie, gdy nie będzie Pani
    przebywała w mieszkaniu. Przychody z najmu będzie Pani kwalifikować do przychodów
    wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody,
    które zamierza Pani uzyskiwać z tytułu najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego,
    niezwiązanego z działalnością gospodarczą, zalicza się do źródła przychodów, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.
    przychodów z najmu prywatnego. Uzyskane z tego tytułu przychody będą opodatkowane
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie objętym
    pytaniem.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy
    przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym.
    W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu
    przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi
    domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi
    on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.