Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP3.4512.190.2016.2.HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-02-24
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku.
Słowa kluczowe: czynności-czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług; czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 grudnia 2016 r. (data wpływu 15 grudnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2017 r. (data wpływu 30 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25 stycznia 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowane pytanie, własne stanowisko w sprawie oraz opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 21 czerwca 20xx r. Wnioskodawca otrzymał darowiznę od swoich dziadków, w postaci niezabudowanej działki nr 522/1 o powierzchni 1 ha 30 ar; co zostało potwierdzone w akcie notarialnym (wpis w księdze wieczystej, prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych). Po kilku latach ww. działka została przekształcona i ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy jako grunty z przeznaczeniem mieszkaniowo-usługowym. Dopiero wówczas wspólnie z małżonką Wnioskodawca podjął decyzję o budowie domu. Z uwagi na duży areał działki, wskazane było wydzielenie mniejszej części pod budowę. Wnioskodawca wraz z małżonką postanowił od razu podzielić część gruntu, aby w przyszłości uniknąć ewentualnej potrzeby podziału, nowych kosztów i decyzją Wójta Gminy z dnia 24 listopada 2011 r., został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka o nr 522/1 o pow. 1,4836 ha, na 11 działek, z czego największą o nr 522/11 o pow. 0,2602 ha małżonkowie przeznaczyli pod budowę domu jednorodzinnego. Podział działek kształtuje się następująco:

*   działka nr 522/3 o pow. 0,0685 ha, została wydzielona pod drogę publiczną;
*   działka nr 522/4 o pow. 0,1438 ha;
*   działka nr 522/5 o pow. 0,1416 ha;
*   działka nr 522/6 o pow. 0,1410 ha;
*   działka nr 522/7 o pow. 0,1403 ha;
*   działka nr 522/8 o pow. 0,1397 ha;
*   działka nr 522/9 o pow. 0,1391 ha;
*   działka nr 522/10 o pow. 0,1384 ha;
*   działka nr 522/11 o pow. 0,2602 ha, przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego;
*   działka nr 522/12 o pow. 0,1518 ha, została wydzielona pod drogę publiczną;
*   działka nr 522/13 o pow. 0,0192 ha.

W dniu 27 czerwca 2012 r. aktem notarialnym zostało potwierdzone, że działka nr 522/3, z mocy prawa przeszła na własność Gminy, a działka nr 522/12 została przez Wnioskodawcę darowana Gminie – wartość darowizny wynosiła 30.000 zł, natomiast w stosunku do działki nr 522/3 Zainteresowany zrzekł się jakiegokolwiek odszkodowania, działka nr 522/12 miała stanowić drogę wewnętrzną. Budowę domu Wnioskodawca wraz z małżonką rozpoczął w dniu 17 lipca 2012 r., ale pomimo kredytu wziętego pod budowę domu, okazało się, że nie mają wystarczających środków na dokończenie budowy.

Zmuszeni sytuacją finansową w dniu 21 maja 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedali działkę nr 522/9 o pow. 0,1391 ha za kwotę 32.145 zł – potwierdzone aktem notarialnym. Niestety okazało się, że uzyskana kwota ze sprzedaży wystarczyła tylko na prace związane z dachem, a na kostkę brukową i na podjazd wokół domu Wnioskodawca wraz z małżonką zmuszeni byli sprzedać kolejną działkę.

W dniu 21 października 2013 r. została sprzedana działka nr 522/4 o powierzchni 0,0983 ha za kwotę 40.514 zł zostało potwierdzone aktem notarialnym.

Natomiast dwie kolejne działki Zainteresowany wraz z małżonką sprzedali 20 lutego 2014 r., dotyczyło działki nr 522/7 o powierzchni 0,1403 ha i nr 522/8 o powierzchni 0,1397 ha za łączną kwotę 65.000 zł, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. Uzyskane środki finansowe pozwoliły na wykonanie niezbędnych prac wykończeniowych wewnątrz budynku, poprzez zawarcie w dniu 30 lipca 2014 r. umowy majątkowej małżeńskiej została rozszerzona obowiązująca dotychczas wspólność ustawowa, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. W najbliższym czasie Wnioskodawca wraz z małżonką nie zamierzali sprzedawać pozostałych działek. Sądząc, że poradzą sobie z własnych zaoszczędzonych pieniędzy na kontynuowanie realizacji prac budowlanych wewnątrz i na zewnątrz domu po dwóch latach okazało się, że nie są w stanie dokończyć ogrodzenia. Dodatkowo samochód eksploatowany przez małżonkę uległ awarii i wymagał kosztownej naprawy. Stąd na prośbę sąsiadów w dniu 22 czerwca 2016 r. Zainteresowany wraz z małżonką sprzedali im kolejną działkę nr 522/6 o pow. 0,1410 ha za kwotę 35.149 zł – potwierdzone aktem notarialnym.

Wobec czekających Wnioskodawcę i Jego małżonkę wydatków związanych z dalszymi pracami przy ogrodzeniu, jak również wykończeniem strychu, skorzystali ze złożonej oferty i sprzedali działkę o nr 522/5 o powierzchni 0,1416 ha za kwotę 35,149 zł, co zostało potwierdzone aktem notarialnym z dnia 2 sierpnia 2016 r. Niestety, ale ogrom prac i wydatków związanych z budową domu, przerósł znacznie zakładane i posiadane przez Wnioskodawcę i małżonkę możliwości finansowe, a nie zostały zrobione jeszcze wszystkie niezbędne prace.

Ponadto w piśmie z dnia 25 stycznia 2017 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wskazał, że:

1.  Plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo-usługową został uchwalony z inicjatywy Gminy. Zainteresowany nie wnioskował o objęcie działki nr 522/1 planem zagospodarowania przestrzennego. Aby znaleźć chętnych na zakup działek, zostały podpisane z trzema biurami nieruchomości, bezkosztowe umowy, gdzie tylko w przypadku dokonanej transakcji, pośrednik/biuro miało otrzymać prowizje od sprzedaży, z powodu braku potencjalnych kupców, żadne nakłady finansowe z tego tytułu nie były poniesione do żadnej z działek. Ponadto Wnioskodawca umieścił na stronie internetowej o nazwie „Tablica” bezpłatne ogłoszenie o sprzedaży działek, nie opisując szczegółów, podając nr kontaktowy dla zainteresowanych – jednak na ogłoszenie nie odpowiedziano. De facto zainteresowanie potencjalnych kupców, pojawiło się, gdy już stał dom Zainteresowanego, wówczas przychodziły osobiście do Wnioskodawcy osoby zainteresowane zakupem. W zakresie podzielonych działek czynności/nakłady kształtowały się następująco:
    *   działka nr 522/3 – brak nakładów (wydzielona pod drogę publiczną),
    *   działka nr 522/4 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
    *   działka nr 522/5 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
    *   działka nr 522/6 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
    *   działka nr 522/7 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
    *   działka nr 522/8 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
    *   działka nr 522/9 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
    *   działka nr 522/10 – brak nakładów – działka niesprzedana,
    *   działka nr 522/11 – działka przeznaczona pod dom,
    *   działka nr 522/12 – brak nakładów (wydzielona pod drogę publiczną),
    *   działka nr 522/13 – brak nakładów (przeznaczona pod drogę publiczną).
2.  W odpowiedzi na pytanie: „W jaki sposób działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu nabycia do momentu sprzedaży?” Zainteresowany wskazał, że: W zakresie podzielonych i sprzedanych działek, dotyczy:
    *   działka nr 522/4 – nie była wykorzystywana w żaden sposób,
    *   działka nr 522/5 – nie była wykorzystywana w żaden sposób,
    *   działka nr 522/6 – nie była wykorzystywana w żaden sposób,
    *   działka nr 522/7 – nie była wykorzystywana w żaden sposób,
    *   działka nr 522/8 – nie była wykorzystywana w żaden sposób,
    *   działka nr 522/9 - nie była wykorzystywana w żaden sposób.
3.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy będące przedmiotem sprzedaży działki były przez Wnioskodawcę udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to w jakim okresie i czy udostępnianie było odpłatne?” Zainteresowany wskazał, że: Odnośnie podzielonych i sprzedanych działek, tj.
    *   działka nr 522/4 – nie była udostępniana w żaden sposób osobom trzecim,
    *   działka nr 522/5 – nie była udostępniana w żaden sposób osobom trzecim,
    *   działka nr 522/6 – nie była udostępniana w żaden sposób osobom trzecim,
    *   działka nr 522/7 – nie była udostępniana w żaden sposób osobom trzecim,
    *   działka nr 522/8 – nie była udostępniana w żaden sposób osobom trzecim,
    *   działka nr 522/9 – nie była udostępniana w żaden sposób osobom trzecim,
4.  W zakresie sprzedanych działek o numerze:
    *   522/4 – nie były wykorzystywane grunty w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy,
    *   522/5 – nie były wykorzystywane grunty w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy,
    *   522/6 – nie były wykorzystywane grunty w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy,
    *   522/7 – nie były wykorzystywane grunty w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy,
    *   522/8 – nie były wykorzystywane grunty w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy,
    *   522/9 – nie były wykorzystywane grunty w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy.
Również pozostałe grunty dotyczące działek o nr 522/3, 522/10, 522/11, 522/12 i 522/13 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy.5.  W zakresie podzielonych działek o numerach:
    *   522/3 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/4 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/5 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/6 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/7 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/8 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/9 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/10 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/11 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/12 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
    *   522/13 – nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych,
6.  Odnośnie sprzedanych działek o numerach:
    *   522/4 – działka nie była wykorzystywana na żadne cele działalności gospodarczej,
    *   522/5 – działka nie była wykorzystywana na żadne cele działalności gospodarczej,
    *   522/6 – działka nie była wykorzystywana na żadne cele działalności gospodarczej,
    *   522/7 – działka nie była wykorzystywana na żadne cele działalności gospodarczej,
    *   522/8 – działka nie była wykorzystywana na żadne cele działalności gospodarczej,
    *   522/9 – działka nie była wykorzystywana na żadne cele działalności gospodarczej.

Również pozostałe działki o nr: 522/3, 522/10, 522/11, 522/12 i 522/13 nie były wykorzystywane na żadne cele działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy, jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, która stała się właścicielem gruntu w wyniku darowizny, a która została zmuszona sytuacją życiową do sprzedaży działek Zainteresowany jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (sprzedaż czterech działek, ale trzy akty)?
2.  Czy od sprzedaży dwóch działek, dokonanej po zawarciu umowy małżeńskiej, rozszerzającej obowiązującą dotychczas wspólność ustawową, Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 25 stycznia 2017 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 25 stycznia 2017 r.), jak Zainteresowany opisał powyżej, nie jest przedsiębiorcą, a zmuszony sytuacją życiową, z uwagi na konieczne do poniesienia środki finansowe na dokończenie wymaganych prac budowlanych, musiał dokonać sprzedaży działek. Przy sprzedaży nie nastawiał się na uzyskanie maksymalnej kwoty, tylko takiej, która prowadziłaby do pokrycia zaplanowanych wydatków. Na przykład w ostatnim czasie zostały wykonane prace wykończeniowe w pomieszczeniu gospodarczym i garażu, ale pozostały jeszcze do wykonania prace na strychu oraz na zewnątrz domu, związane z dokończeniem ogrodzenia. Niestety z bieżących środków finansowych nie można zaoszczędzić wystarczających kwot na realizację powyższego, a innych dochodów, niż ze świadczenia pracy Wnioskodawca i Jego małżonka nie posiadają. Dlatego też Wnioskodawca był przekonany, że przepisy o podatku od towarów i usług nie dotyczą osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Ad. 1

Poprawnie sformułowane stanowisko w sprawie, brzmi.

W zakresie sprzedaży czterech działek, zostały dokonane trzy transakcje, ponieważ podczas jednej z nich zostały sprzedane łącznie dwie działki. Z uwagi na przedstawione powody ich sprzedaży, związane z potrzebą kontynuowania prac budowlanych oraz z uwagi na przedstawione powody ich sprzedaży związane z potrzebą kontynuowania prac budowlanych oraz z uwagi na brak starań związanych z ewentualnym podniesieniem atrakcyjności/wartości sprzedawanych działek (brak mediów, ogrodzenia, działki na terenie podmokłym i nierównym) Wnioskodawca uważa, że nie powinien zapłacić od ich sprzedaży podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Przedstawione poprawnie w uzupełnieniu wniosku stanowisko w tym zakresie.

Z uwagi na tożsame z opisanymi do pytania nr 1 aspektami konieczności sprzedaży, w tym przypadku dwóch kolejnych działek, Zainteresowany uważa, że z uwagi na niezabieganie o ich sprzedanie, nienastawianie się na maksymalizację zysku tylko uzyskanie takiej wysokości, która pozwoliłaby na pokrycie zaplanowanych wydatków związanych z dokończeniem prac wykończeniowych wewnątrz domu, jak i na zewnątrz domu (ogrodzenie) oraz brak starań /działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności/wartości działek (sprzedane działki są położone na terenach podmokłych i nierównych – wymagających podniesienia/wyrównania terenu nawet do wysokości 1 metra), Wnioskodawca nie powinien zapłacić z tytułu ich sprzedaży podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy również podkreślić, że ww. sprawy dotyczyły osób fizycznych, które prowadziły działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależne od woli tych osób, w grunt pod zabudowę.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że w dniu 21 czerwca 20xx r. Wnioskodawca otrzymał darowiznę od swoich dziadków w postaci niezabudowanej działki nr 522/1 o powierzchni 1 ha 30 ar. Po kilku latach ww. działka została przekształcona i ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy, jako grunty z przeznaczeniem mieszkaniowo-usługowym. Dopiero wówczas wspólnie z małżonką Zainteresowany podjął decyzję o budowie domu. Z uwagi na duży areał działki, wskazane było wydzielenie mniejszej części pod budowę. Wnioskodawca wraz z małżonką postanowił od razu podzielić część gruntu, aby w przyszłości uniknąć ewentualnej potrzeby podziału, nowych kosztów i decyzją Wójta Gminy z dnia 24 listopada 2011 r. został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka o nr 522/1 o pow. 1,4836 ha, na 11 działek, z czego największą o nr 522/11 o pow. 0,2602 ha małżonkowie przeznaczyli pod budowę domu jednorodzinnego. Podział działek kształtuje się następująco:

*   działka nr 522/3 o pow. 0,0685 ha, została wydzielona pod drogę publiczną;
*   działka nr 522/4 o pow. 0,1438 ha;
*   działka nr 522/5 o pow. 0,1416 ha;
*   działka nr 522/6 o pow. 0,1410 ha;
*   działka nr 522/7 o pow. 0,1403 ha;
*   działka nr 522/8 o pow. 0,1397 ha;
*   działka nr 522/9 o pow. 0,1391 ha;
*   działka nr 522/10 o pow. 0,1384 ha;
*   działka nr 522/11 o pow. 0,2602 ha, przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego;
*   działka nr 522/12 o pow. 0,1518 ha, została wydzielona pod drogę publiczną;
*   działka nr 522/13 o pow. 0,0192 ha.

W dniu 27 czerwca 2012 r. aktem notarialnym zostało potwierdzone, że działka nr 522/3, z mocy prawa przeszła na własność Gminy, a działka nr 522/12 została przez Wnioskodawcę darowana Gminie, natomiast w stosunku do działki nr 522/3 Zainteresowany zrzekł się jakiegokolwiek odszkodowania, działka nr 522/12 miała stanowić drogę wewnętrzną. Budowę domu Wnioskodawca wraz z małżonką rozpoczął w dniu 17 lipca 2012 r., ale pomimo kredytu wziętego pod budowę domu, okazało się, że nie mają wystarczających środków na dokończenie budowy.

Zmuszeni sytuacją finansową w dniu 21 maja 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedali działkę nr 522/9 o pow. 0,1391 ha. Niestety okazało się, że uzyskana kwota ze sprzedaży wystarczyła tylko na prace związane z dachem, a na kostkę brukową i na podjazd wokół domu Wnioskodawca wraz z małżonką zmuszeni byli sprzedać kolejną działkę.

W dniu 21 października 2013 r. została sprzedana działka nr 522/4 o powierzchni 0,0983 ha.

Natomiast dwie kolejne działki Zainteresowany wraz z małżonką sprzedali 20 lutego 2014 r., tj. działki nr 522/7 o powierzchni 0,1403 ha i nr 522/8 o powierzchni 0,1397 ha. Uzyskane środki finansowe pozwoliły na wykonanie niezbędnych prac wykończeniowych wewnątrz budynku. Poprzez zawarcie w dniu 30 lipca 2014 r. umowy majątkowej małżeńskiej została rozszerzona obowiązująca dotychczas wspólność ustawowa. W najbliższym czasie Wnioskodawca wraz z małżonką nie zamierzali sprzedawać pozostałych działek. Sądząc, że poradzą sobie z własnych zaoszczędzonych pieniędzy na kontynuowanie realizacji prac budowlanych wewnątrz i na zewnątrz domu po dwóch latach okazało się, że nie są w stanie dokończyć ogrodzenia. Dodatkowo samochód eksploatowany przez małżonkę uległ awarii i wymagał kosztownej naprawy. Stąd na prośbę sąsiadów w dniu 22 czerwca 2016 r. Zainteresowany wraz z małżonką sprzedali im kolejną działkę nr 522/6 o pow. 0,1410 ha.

Wobec czekających Wnioskodawcę i Jego małżonkę wydatków związanych z dalszymi pracami przy ogrodzeniu, jak również wykończeniem strychu, skorzystali ze złożenej oferty i sprzedali działkę o nr 522/5 o powierzchni 0,1414 ha. Niestety, ale ogrom prac i wydatków związanych z budową domu, przerósł znacznie zakładane i posiadane przez Wnioskodawcę i małżonkę możliwości finansowe, a nie zostały zrobione jeszcze wszystkie niezbędne prace.

Plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo-usługową został uchwalony z inicjatywy Gminy. Zainteresowany nie wnioskował o objęcie działki nr 522/1 planem zagospodarowania przestrzennego.

Aby znaleźć chętnych na zakup działek, zostały podpisane z trzema biurami nieruchomości, bezkosztowe umowy, gdzie tylko w przypadku dokonanej transakcji, pośrednik/biuro miało otrzymać prowizje od sprzedaży, z powodu braku potencjalnych kupców, żadne nakłady finansowe z tego tytułu nie były poniesione do żadnej z działek. Ponadto Wnioskodawca umieścił na stronie internetowej o nazwie „Tablica” bezpłatne ogłoszenie o sprzedaży działek, nie opisując szczegółów, podając nr kontaktowy dla zainteresowanych – jednak na ogłoszenie nie odpowiedziano.

Zainteresowanie potencjalnych kupców, pojawiło się, gdy już stał dom Zainteresowanego, wówczas przychodziły osobiście do Wnioskodawcy osoby zainteresowane zakupem.

W zakresie podzielonych działek czynności/nakłady kształtowały się następująco:

*   działka nr 522/3 – brak nakładów (wydzielona pod drogę publiczną),
*   działka nr 522/4 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
*   działka nr 522/5 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
*   działka nr 522/6 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
*   działka nr 522/7 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
*   działka nr 522/8 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
*   działka nr 522/9 – poniesione nakłady w kwocie ok. 100 zł, w związku z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
*   działka nr 522/10 – brak nakładów – działka niesprzedana,
*   działka nr 522/11 – działka przeznaczona pod dom,
*   działka nr 522/12 – brak nakładów (wydzielona pod drogę publiczną),
*   działka nr 522/13 – brak nakładów (przeznaczona pod drogę publiczną).

Od momentu nabycia do momentu sprzedaży działki: nr 522/4, nr 522/5, nr 522/6, nr 522/6, nr 522/7, nr 522/8, nr 522/9 nie były wykorzystywane w żaden sposób.

Ww. działki nie były przez Wnioskodawcę udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze, jak również nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

Również pozostałe grunty dotyczące działek o nr 522/3, 522/10, 522/11, 522/12 i 522/13 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

Z działek powstałych w wyniku podziału nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, która stała się właścicielem gruntu w wyniku darowizny, a która została zmuszona sytuacją życiową do sprzedaży działek Zainteresowany jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (sprzedaż czterech działek, ale trzy akty), jak również czy od sprzedaży dwóch działek, dokonanej po zawarciu umowy małżeńskiej, rozszerzającej obowiązującą dotychczas wspólność ustawową, Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca posiadane działki otrzymał w wyniku darowizny od swoich dziadków. Zainteresowany wskazał, że przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były również udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca wystąpił tylko o warunki zabudowy, podzielił działki i podpisał umowy z trzema biurami nieruchomości, gdzie tylko w przypadku dokonanej transakcji pośrednik miał otrzymać prowizje od sprzedaży, jednak żadne nakłady finansowe z tego tytułu nie były poniesione do żadnej z działek. W konsekwencji Wnioskodawca nie działał jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Ponadto należy w tym miejscu wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości opisanych we wniosku Zainteresowany korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a dostawę tych działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy, w odpowiedzi na zadane pytania, należy stwierdzić, że:

Ad. 1

W związku ze sprzedażą opisanych we wniosku działek Zainteresowany, jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, która stała się właścicielem gruntu w wyniku darowizny, a która została zmuszona sytuacją życiową do sprzedaży działek nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (sprzedaż czterech działek, ale trzy akty).

Ad. 2

W związku ze sprzedażą dwóch działek, dokonaną po zawarciu umowy małżeńskiej, rozszerzającej obowiązującą dotychczas wspólność ustawową, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności istotne dla przyjętego rozstrzygnięcia były wskazane przez Wnioskodawcę informacje, że nieruchomości nie były przez niego wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej oraz, że Wnioskodawca nie dokonywał żadnych profesjonalnych działań zmierzających do sprzedaży gruntów. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, stwierdzić należy, że w myśl art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z współwłaścicieli nieruchomości, tj. małżonki Wnioskodawcy. Małżonka Zainteresowanego chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.