Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-923/11/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-09-14
Teza: Osoba sprzedająca udziały w działkach nabytych w celu „lokaty kapitału finansowego”, z których jedna dodatkowo była wydzierżawiana, jest podatnikiem.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; grunty-sprzedaż gruntów; kapitał
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. z 2005 roku Dz. U. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca (data wpływu 27 czerwca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 5 września 2011 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w czterech działkach – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 5 września 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w czterech działkach.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pan właścicielem następujących nieruchomości niezabudowanych (z prawem zabudowy wielorodzinnej):

1.  działka o pow. 638 m2, zakupiona od osoby fizycznej, bez podatku od towarów i usług w 1998 r.,
2.  działka o pow. 257 m2, zakupiona od osoby fizycznej, bez podatku od towarów i usług w 2004 r.,
3.  działka o pow. 532 m2, zakupiona w przetargu w urzędzie miasta, bez podatku od towarów i usług w 1998 r.,
4.  działka o pow. 322 m2, zakupiona w przetargu w urzędzie miasta, bez podatku od towarów i usług w 1999 r.

W nieruchomościach opisanych w lit. a, c i d ma Pan wraz z żoną udziały w wysokości 50%. Pozostałe 50% jest własnością innej osoby fizycznej. W nieruchomości opisanej w lit. b ma Pan wraz z żoną 100% udziałów. Wszystkie ww. udziały w nieruchomościach zostały zakupione przez Pana, żonę i wspólnika jako osoby fizyczne. W najbliższym czasie, tj. do końca 2011 r. chce Pan wraz z żoną sprzedać udziały w ww. czterech nieruchomościach dla dużej firmy deweloperskiej. Do dnia 4 stycznia 2008 r. prowadził Pan działalność gospodarczą i był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od dnia 1 października 2010 r. zrezygnował Pan z bycia podatnikiem podatku od towarów i usług. W chwili obecnej utrzymuje się Pan z renty inwalidzkiej, zaś żona od 2006 r. jest na emeryturze. Przedmiotowe nieruchomości były zakupione do celów prywatnych i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Stanowiły lokatę „kapitału finansowego”. W przyszłości liczył się Pan z możliwością budowy budynku mieszkalnego lub zabezpieczenia bytu Pana najbliższym i przekazania owych nieruchomości w formie testamentu dzieciom.

Od czasu nabycia jedna z działek, opisana w lit. c, była wydzierżawiana firmie prowadzącej działalność gospodarczą. Dzierżawa trwa do chwili obecnej. Pozostałe działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden sposób, również do działalności rolniczej. Rośnie na nich zdziczałe zielsko i trawa.

Sprzedaż działek prawdopodobnie będzie dokonana w ramach dwóch transakcji, ale możliwe, że każda działka będzie sprzedawana odrębnie, wszystko zależy od przyszłego inwestora. W 2010 r. dokonał Pan transakcji sprzedaży nieruchomości rekreacyjnej-zabudowanej dla osoby fizycznej. Żadnych innych nieruchomości, niewymienionych we wniosku, nie zamierza Pan sprzedawać.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przy sprzedaży udziałów w ww. nieruchomościach dla osoby prawnej (firmy deweloperskiej), należy do ceny podstawowej za nieruchomość doliczyć podatek od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, wskazującego w poz. 61 wniosku art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, w powyższej sytuacji nie należy doliczać podatku do ceny podstawowej sprzedawanych nieruchomości. Wskazał Pan, iż taką informację uzyskał od doradców finansowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenie przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosowanie do brzmienia art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) cyt. Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zarówno z brzmienia ww. przepisów Dyrektywy 2006/112/WE, jak i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów wynika, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, czy działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub wykonujący wolny zawód.

Należy zwrócić uwagę, iż dla uznania określonych zachowań za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma częstotliwość dokonywania czynności lub zamiar wykonywania jej w sposób powtarzalny. W odniesieniu do dostawy gruntów powyższe wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest każdy, kto dokonując sprzedaży działa jako handlowiec. Analizując daną sytuację pod kątem kwalifikacji wykonywanych czynności jako działalności gospodarczej, należy mieć zatem na uwadze zamiar z jakim podmiot podejmuje te czynności.

Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”, którego użył ustawodawca w definicji działalności gospodarczej, jak również nie precyzuje pojęcia „sposób częstotliwy”. Według definicji zawartej we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), pojęcie „zamiar” oznacza „intencje zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. „Częstotliwość” natomiast oznacza wykonywanie czegoś w sposób powtarzalny, wielokrotny.

W każdym przypadku należy badać, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jeden raz). Z grona podatników nie wyłącza się osób fizycznych, jeśli dokonują dostawy towarów w sposób stały, zorganizowany i powtarzalny. Jednocześnie, analizując daną sytuację pod kątem kwalifikacji wykonywanych czynności jako działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar z jakim podmiot podejmuje te czynności. Zamiar sprzedaży określony w momencie nabycia towaru jednoznacznie wskazuje, że podejmowane działania mają charakter handlowy.

Jednocześnie w świetle powołanych wyżej regulacji dopuszczalne jest uznanie przez państwo członkowskie za podatnika osobę, która dokonała okazjonalnej dostawy terenów budowlanych, w warunkach wskazujących, że czynność ta nie była związana z zaspokajaniem potrzeb osobistych tej osoby. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości gruntowej, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem np. do działalności handlowej.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawa jest świadczeniem wzajemnym - umożliwia korzystanie z nieruchomości i pobieranie z niej pożytków po stronie dzierżawcy, a po stronie wydzierżawiającego otrzymywanie umówionego czynszu, tak więc oddanie w ramach umowy dzierżawy osobie trzeciej nieruchomości, skutkuje uzyskaniem korzyści majątkowej.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan właścicielem czterech działek niezabudowanych (z prawem zabudowy wielorodzinnej). W trzech z nich ma Pan wraz z żoną udziały w wysokości 50%, pozostałe 50% jest własnością innej osoby fizycznej. W działce czwartej macie Państwo 100% udziałów. Wszystkie ww. udziały w nieruchomościach zostały zakupione przez Pana, żonę i wspólnika jako osoby fizyczne. Przedmiotowe nieruchomości były zakupione do celów prywatnych. Stanowiły lokatę kapitału. Liczył się Pan z możliwością budowy budynku mieszkalnego lub zabezpieczenia bytu Pana najbliższym. Do dnia 4 stycznia 2008 r. prowadził Pan działalność gospodarczą i był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od czasu nabycia, do chwili obecnej jedna z działek była wydzierżawiana. Pozostałe działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden sposób. Zamierza Pan sprzedać udziały w ww. nieruchomościach firmie deweloperskiej. Sprzedaż prawdopodobnie będzie dokonana w ramach dwóch transakcji, ale możliwe, że każda działka będzie sprzedawana odrębnie. W 2010 r. dokonał Pan już transakcji sprzedaży nieruchomości rekreacyjnej-zabudowanej.

Należy podkreślić, iż – jak wskazał Pan w treści uzupełnienia wniosku – ww. działki zostały nabyte w celu „lokaty kapitału finansowego”. Sformułowanie „lokata kapitału” nie może być interpretowane inaczej niż jako cel osiągnięcia w przyszłości korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Powyższe prowadzi do jednoznacznego wniosku, że przedmiotowe działki nabył Pan w celach handlowych, a nie osobistych.

Wskazać ponadto należy, iż nawet gdyby przyjąć, że działki te zostały nabyte do celów prywatnych (budowy budynku mieszkalnego lub zabezpieczenia bytu najbliższym) w treści wniosku nie wskazał Pan żadnych okoliczności, które potwierdzałyby ten zamiar.

Co więcej, jedna z działek była i jest wydzierżawiana, co dodatkowo przeczy Pana twierdzeniu, iż przedmiotowe działki były zakupione do celów prywatnych. Zaakcentować bowiem należy, że dzierżawa, na gruncie art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, jest działalnością gospodarczą.

Ponadto wskazał Pan, iż w przeszłości dokonał już transakcji sprzedaży nieruchomości, a planowana przez Pana sprzedaż będzie dokonana w ramach dwóch transakcji, a być może każda działka będzie sprzedawana odrębnie, co przesądza o tym, iż sprzedaż będzie miała charakter powtarzalny.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że w ocenie tut. organu, w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż sprzedaż udziałów w ww. działkach będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu, w związku z czym stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego, planowana przez Pana sprzedaż ww. udziałów w działkach przeznaczonych pod zabudowę, stanowi dostawę towarów, która w oparciu o regulacje art. 5 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 14 b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze fakt, iż stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest Pan, jako współwłaściciel zbywanych nieruchomości, zaznacza się, iż niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie w Pana indywidualnej sprawie. Nie rozstrzyga ona kwestii skutków podatkowych czynności sprzedaży ww. nieruchomości przez Pana żonę, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.