Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.152.2019.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-13
Teza: planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 26 kwietnia 2019 r. (data wpływu – 30 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: S. (Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

P. (dalej również jako: „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce. Działalność gospodarcza P. (dalej: Działalność Sprzedającego) polega na budowie i przygotowaniu do sprzedaży nieruchomości własnej – hali magazynowej w R. (w ramach tej działalności Sprzedający zawarł m. in. umowy najmu z obecnymi najemcami przedmiotowej hali). Głównym Celem Działalności Sprzedającego nie jest jednak realizowanie długoterminowych przychodów z wynajmu komercyjnego nieruchomości własnej, lecz zrealizowanie zysku na sprzedaży tejże nieruchomości (tj. zrealizowanie marży deweloperskiej).

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów. Kupujący jest spółką celową należącą do międzynarodowego funduszu E.P. zajmującego się m.in. inwestowaniem w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniem ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Stąd, również celem działalności gospodarczej Nabywcy jest inwestowanie w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększanie ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami (dalej: Działalność Nabywcy).

Zainteresowani nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w R., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: 216/3 i 173/6 (dalej: Grunt). Obie powyższe działki zostały nabyte od osób fizycznych z tym, że działka o numerze 216/3 została nabyta od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i w związku z tym Sprzedający uiścił stosowny podatek od czynności cywilnoprawnych, natomiast działka 173/3 (winno być: 173/6) została nabyta od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą i w związku z tym nabywając tę działkę Sprzedający zobowiązany był do uiszczenia ceny w kwocie brutto, tj. ceny zawierającej podatek od towarów i usług w stawce 23%. Nabycie obu działek miało miejsce w 2016 roku. Działki były niezabudowanym, nieogrodzonym gruntem z dostępem do drogi publicznej.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający rozpoczął prace budowlane zmierzające do wybudowania obiektu biurowo-magazynowego. W chwili obecnej Grunt zabudowany jest halą biurowo-magazynową (dalej: Budynek) oraz budowlami służącymi funkcjonowaniu Budynku w skład których wchodzą m.in. jezdnie wewnętrzne, miejsca parkingowe, chodniki dla pieszych, ogrodzenia, szlabany dostępu, ekrany akustyczne, linie kablowe i oświetlenie terenu, przyłącza i sieć wodno-kanalizacyjna, pompownie ścieków, zbiornik przeciwpożarowy, sieć gazociągowa, wiata, totem reklamowy oraz słupki oznakowania pionowego (dalej: Budowle). Grunt, Budynek oraz Budowle będą łącznie zwane dalej Nieruchomością.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: Transakcja) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu tej Nieruchomości. Intencją Zainteresowanych jest zawarcie umowy sprzedaży nie później niż 31 lipca 2019 r. Na dzień składania zapytania interpretacyjnego Zainteresowani zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków zawieszających.

Budynek oddawany był do użytkowania wieloetapowo (na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych przez właściwego miejscowo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w okresie od 14 kwietnia 2017 r. do 14 lipca 2017 r.). W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Po oddaniu do użytkowania, Budynek wchodzący w skład Nieruchomości był ulepszany. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie Budynku nie przekroczyła i nie przekroczy na dzień Transakcji 30% jego wartości początkowej. Budowle nie podlegały dotychczas ulepszeniom – jeżeli ulepszenia takie będą dokonywane przed dniem Transakcji, ich wartość na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej Budowli.

Sprzedający nie prowadził ani nie prowadzi działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

W stosunku do Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Obecnie Nieruchomość jest w całości objęta następującymi umowami najmu:

1.  Umowa A z Najemcą 1 zawarta 17 czerwca 2016 r. (później aneksowana), w wyniku której w dniu 2 czerwca 2017 r. oddano Najemcy 1 do użytkowania część powierzchni Budynku objętą Umową A (odpowiednio: Część A); zgodnie z Umową A, od 2 czerwca 2017 r. Najemca 1 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części A w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 1, a także umownie uzgodnionego czynszu,
2.  Umowa B z Najemcą 2 zawarta 28 sierpnia 2016 r. (później aneksowana), w wyniku której w dniu 31 lipca 2017 r. oraz 31 lipca 2018 r. oddano Najemcy 2 do użytkowania części (odpowiednio: Część B1 oraz Część B2) powierzchni Budynku objęte Umową B; zgodnie z Umową B, od 31 lipca 2017 r. w stosunku do części B1 oraz od 31 lipca 2018 r. w stosunku do części B2 Najemca 2 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części B1 oraz Części B2 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 2, a także umownie uzgodnionego czynszu,
3.  Umowa C z Najemcą 3 zawarta 23 września 2016 r. (później aneksowana), w wyniku której w dniu 19 maja 2017 r. oddano Najemcy 3 do użytkowania część powierzchni Budynku objętą Umową C (odpowiednio: Część C); zgodnie z Umową C, od 19 maja 2017 r. Najemca 3 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części C w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 3, a także umownie uzgodnionego czynszu,
4.  Umowa D z Najemcą 4 zawarta 20 września 2017 r. (później aneksowana), w wyniku której w dniach 1 lutego 2018 r., 15 kwietnia 2018 r. oraz 1 października 2018 r. oddano Najemcy 4 do użytkowania części (odpowiednio: Część D1, Część D2 oraz Część D3) powierzchni Budynku objęte Umową D; zgodnie z Umową D, od 1 lutego 2018 r. w stosunku do części D1, od 15 kwietnia 2018 r. w stosunku do części D2 oraz od 1 października 2018 r. w stosunku do części D3, Najemca 4 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części D1, Części D2 oraz Części D3 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 4, a także umownie uzgodnionego czynszu,
5.  Umowa E z Najemcą 5 zawarta 24 stycznia 2018 r. (później aneksowana), w wyniku której w dniu 15 czerwca 2018 r. oraz 31 lipca 2018 r. oddano Najemcy 5 do użytkowania części (odpowiednio: Część E1 oraz Część E2) powierzchni Budynku objęte Umową E; zgodnie z Umową E, w okresie od 15 czerwca 2018 r. do 15 lipca 2018 r. Najemca 5 był zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części E1 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 5; od dnia 16 lipca 2018 r. w odniesieniu do Części E1 oraz od dnia 1 sierpnia 2018 r. w odniesieniu do Części E2, Najemca 5 zobowiązany był do zapłaty Sprzedającemu, poza zapłatą kosztów eksploatacji oraz opłat za media, umownie uzgodnionego czynszu, od dnia 1 sierpnia 2018 r. Najemca 5 jest również zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części E2 w całości powierzchni Budynku,
6.  Umowa F z Najemcą 5 zawarta 22 lutego 2019 r. (z późniejszymi zmianami w postaci aneksów), w wyniku której w dniu 16 stycznia 2019 r. doszło do przekazania do użytkowania części powierzchni Budynku (odpowiednio: Część F1 oraz Część F2), za którą Sprzedający rozpoczął pobieranie czynszu od dnia 1 marca 2019 r. Część F2 powierzchni Budynku zostanie oddana Najemcy 5 do używania w dniu 15 lipca 2019 r, Najemca 5 będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części F1 oraz Części F2 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za zużyte przez siebie media (m.in. prąd, gaz, woda), a także umownie uzgodnionego czynszu,
7.  Umowa G z Najemcą 6 zawarta 28 września 2018 r., w wyniku której w dniu 8 marca 2019 r. oddano Najemcy 6 do użytkowania część powierzchni Budynku objętą Umową G (odpowiednio: Część G). Zgodnie z Umową G, w okresie od daty oddania do użytkowania powierzchni magazynowej do 7 maja 2019 r., Najemca 6 będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części G w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za zużyte media (m.in. prąd, gaz, woda). Od dnia 8 maja 2019 r., Najemca 6 będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu, poza zapłatą kosztów eksploatacji oraz opłat za media, umownie uzgodnionego czynszu.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w powyżej opisanych umowach najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

W przypadku niektórych najemców na podstawie zawartych z nimi umów najmu, Sprzedający zobowiązał się do wykonania określonych prac adaptacyjnych. Na mocy zawartej z Nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zobowiązał się zakończyć prowadzone prace adaptacyjne do dnia zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. W przypadku, gdyby do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości prowadzone przez Sprzedającego prace adaptacyjne nie zostałyby zakończone, Sprzedający zobowiązał się kontynuować te prace i je ukończyć, w takim jednak przypadku płatność części uzgodnionej przez Strony ceny zostanie wstrzymana do czasu zakończenia tych prac.

W ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego), dojdzie również do przeniesienia:

1.  praw do zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym gwarancji bankowych i depozytów wpłaconych przez najemców Nieruchomości na zabezpieczenie czynszu i opłat serwisowych (jako konsekwencja ustawowego wstąpienia przez Kupującego w umowy najmu),
2.  oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
3.  wyposażenia składającego się z rzeczy ruchomych związanych ściśle z użytkowaniem Nieruchomości (np. gaśnice, kosze na śmieci),
4.  dokumentacji technicznej i architektonicznej związanej z Nieruchomością (oraz prawa do niej),
5.  wszystkich praw z gwarancji i zabezpieczeń wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości oraz kwot zatrzymanych od wykonawców, o ile takie wystąpią na dzień transakcji,
6.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu zawartej z jednym z najemców w zakresie w jakim część wynajmowanej powierzchni nie zostanie mu przekazana do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający wyrazi również zgodę na przeniesienie na Kupującego wszelkich pozwoleń administracyjnoprawnych związanych z Nieruchomością, w tym pozwolenia wodnoprawnego w zakresie, w jakim przeniesienie takie jest dopuszczalne przez obowiązujące przepisy prawa. Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Sprzedającego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

Ponadto, dokumenty związane z Nieruchomością, które mają zostać przejęte przez Kupującego, nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z Działalnością Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

Cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Nabywcę zostanie określona w oparciu o ustaloną między Sprzedającym i Nabywcą wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Nabywcę.

W skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą natomiast:

1.  środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych oraz w kasie Sprzedającego, w tym na rachunku przeznaczonym do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni przedmiotowej Nieruchomości, z wyjątkiem depozytów i kwot zatrzymanych jako zabezpieczenia umów najmu,
2.  umowy kredytu i pożyczki zaciągnięte w celu nabycia i wybudowania Nieruchomości,
3.  prawa do rachunków bankowych prowadzonych dla Sprzedającego,
4.  księgi rachunkowe i podatkowe Sprzedającego oraz inne dokumenty (np. handlowe lub korporacyjne) związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, z wyłączeniem dokumentów bezpośrednio związanych z Nieruchomością,
5.  zawarta przez Sprzedającego umowa o zarządzanie nieruchomością i aktywami obejmująca m.in. bieżące zarządzanie obiektem, nadzorowanie budżetu, kontakty z najemcami, odpowiednie pozycjonowanie obiektu, maksymalizację stopy zwrotu z inwestycji (Asset and Property Management Agreement),
6.  tajemnice przedsiębiorstwa i nazwy Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie Nieruchomości,
7.  umowy na obsługę serwisową (m.in. w obszarze usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości, sprzątania) zawarte przez Sprzedającego,
8.  umowy na obsługę prawną oraz księgową,
9.  umowy ubezpieczenia Nieruchomości i działalności Sprzedającego,
10.  oznaczenie indywidualizujące Nieruchomość. Oznaczenie „W.W.” funkcjonuje jako nazwa potoczna Nieruchomości, nie zostało jednakże zgłoszone do rejestracji ani też objęte ochroną prawną.

Intencją Sprzedającego jest rozwiązanie umów na dostawę mediów. W przypadku braku takiej możliwości, przeniesienie poszczególnych umów na Nabywcę będzie uzależnione od warunków cesji określonych w umowach z zewnętrznymi dostawcami.

Zamiarem Stron jest ustalenie daty granicznej, do której wszelkie wierzytelności z tytułu umów najmu oraz zobowiązania związane z opłatami eksploatacyjnymi będą przypadać Sprzedającemu. Po dacie granicznej wszelkie wierzytelności i zobowiązania zostaną przeniesione na Nabywcę. Zainteresowani podkreślają, że jedynymi wierzytelnościami lub zobowiązaniami, które mogą zostać przeniesione na Nabywcę są opisane powyżej wierzytelności oraz zobowiązania powstałe po umownie ustalonej w dacie granicznej. W przypadku gdyby Sprzedający przed dniem daty granicznej poniósł jakiekolwiek koszty, czy uregulował zobowiązania dotyczące okresu po dacie granicznej, Strony ustalą odpowiedni mechanizm proporcjonalnego zwrotu Sprzedającemu części poniesionych kosztów.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Biorąc pod uwagę składniki majątkowe wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji oraz składniki majątkowe niewchodzące w zakres Transakcji, do prowadzenia Działalności Nabywcy konieczne będzie zaangażowanie innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, a także podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, po przeprowadzeniu Transakcji, Kupujący zawrze nowe umowy zarządzania nieruchomością (Property Management) i zarządzania aktywami (Asset Management), jak również nowe umowy na obsługę serwisową Nieruchomości.

Na chwilę obecną, właściciele Sprzedającego nie podjęli decyzji, co do zakresu Działalności Sprzedającego po dacie Transakcji. Decyzja taka zostanie podjęta wspólnie przez luksemburskich udziałowców Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego w Polsce, przy czym jedną z rozważanych przez luksemburskich udziałowców opcji może być również przeprowadzenie likwidacji Sprzedającego.

Jednocześnie należy podkreślić, że Nieruchomość nie była, nie jest i nie zostanie wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego), żadne prawne wyodrębnienie Nieruchomości w ramach struktury Sprzedającego nie miało miejsca. Także po Transakcji Przedmiot Transakcji nie stanie się wyodrębnioną organizacyjnie częścią przedsiębiorstwa Nabywcy.

Ponadto, na dzień Transakcji Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała w całości lub w jakiejkolwiek części podatkowi od czynności cywilnoprawnych a Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku? (pytanie zadane we wniosku jako czwarte).

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego – do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1) lit. a) ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku (co wykazano w uzasadnianiu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług). Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Jednak w przypadku drugiego wariantu wskazanego w stanowisku do pytania 2, tj. gdy na skutek momentu zawarcia umowy sprzedaży część Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży dotycząca tej części Nieruchomości będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Opodatkowanie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli Zainteresowani przed zawarciem umowy sprzedaży złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego stosowne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia tej części Transakcji z podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie również tej części Nieruchomości.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani powołali się na interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania zadanego we wniosku jako czwarte).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 29 maja 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.175.2019.2.KP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem i budowlami („Nieruchomość”). Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 29 maja 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.175.2019.2.KP, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, iż:

*   zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów;
*   sprzedaż będzie opodatkowana stawką 23 % zarówno w I wariancie sprzedaży jak i II, bowiem w tym drugim Zainteresowani zrezygnują z zastosowania zwolnienia.

A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym, zarówno w I jak i II wariancie sprzedaży (wynikającym z momentu zawarcia umowy), jeżeli istotnie przy drugim wariancie Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia w podatku od towarów i usług.

Mają rację bowiem Zainteresowani, że w przypadku wskazanego we wniosku wariantu sprzedaży, zgodnie z którym na skutek momentu zawarcie umowy sprzedaży część Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży dotycząca tej części Nieruchomości będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Opodatkowanie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli Zainteresowani przed zawarciem umowy sprzedaży złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego stosowne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia tej części transakcji z podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie również tej części Nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.