Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.520.2021.2.IP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-31
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu zbycia Nieruchomości, podlegania opodatkowaniu zbycia Nieruchomości, prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej zakup Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; majątek-majątek osobisty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** w części nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu zbycia Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 1);

\- **prawidłowe** w części podlegania opodatkowaniu zbycia Nieruchomości (część pierwsza pytania oznaczonego nr 2);

\- **prawidłowe** w części prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej zakup Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 3).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

22 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu zbycia Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 1), podlegania opodatkowaniu zbycia Nieruchomości (pierwsza część pytania oznaczonego nr 2), prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej zakup Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 3). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 grudnia 2021 r. (wpływ 10 grudnia 2021 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…);

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· Pani A.;

· Pani B.;

· Pani C.

### Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 1 lutego 2021 r. podpisana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: „Umowa’’), zgodnie z którą – po spełnieniu określonych w Umowie warunków – Z. (dalej: „Sprzedający”) zobowiązał się do nabycia niezabudowanej działki gruntu położonej w (…), składającej się z działek oznaczonych nr (…) oraz (…) (dalej zwana „Nieruchomością”), objętej księgą wieczystą KW nr (…) (dalej: „KW Nieruchomości”).

Zgodnie z Umową Nieruchomość zostanie nabyta od trzech osób fizycznych (dalej łącznie zwani: „Sprzedającymi”), tj.:

1\. A. będąca właścicielem Nieruchomości w 6/12 części;

2\. B. będąca właścicielem Nieruchomości w 3/12 części;

3\. C. będąca właścicielem Nieruchomości w 3/12 części.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowane działki gruntu wykorzystane jako grunty orne, natomiast z rejestru gruntów, wydanego przez (…) w dniu (…) roku wynika, że przedmiotowa nieruchomość obejmuje grunty orne oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonym na podstawie uchwały nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia (…) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru (…) położonej w rejonie (…) (dalej: „Plan”).

Plan przewiduje następujące przeznaczenie Nieruchomości:

\- działka o nr (…) – tereny zabudowy usługowej oznaczone symbolem 2.U (dalej: „Tereny U”);

\- działka o nr (…) – tereny U oraz tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 1.ZN (dalej: „Tereny ZN”).

Zgodnie z Planem, przeznaczenie Terenów ZN jest następujące:

· przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;

· zakaz lokalizacji budynków;

· dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;

· przeznaczenie uzupełniające: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna oraz kanalizacja sanitarna),

natomiast przeznaczenie Terenów U określone zostało następująco:

· przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa z wyłączeniem usług: szpitali, domów opieki zdrowotnej, społecznej i socjalnej, oświaty, stacji paliw, kultury, sportu i rekreacji oraz zamieszkania zbiorowego;

· przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenu: elektroenergetyczna, gazowa, kanalizacja sanitarna).

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikami VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.; dalej: „UPTU”).

Sprzedające nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, ani nie prowadzą działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu UPTU, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających. Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Umowa przewiduje, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń.

Zgodnie z Umową, Sprzedające zobligowane są współdziałać z Kupującym w celu uzyskania opinii, uzgodnień, warunków technicznych oraz decyzji oraz – w przypadku gdy prawo nie dopuszcza o wystąpienia przez Kupującego o wydanie opinii, uzgodnień, warunków technicznych lub decyzji, Sprzedające udzielą wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do reprezentowania ich w takich postępowaniach, przy czym koszt działań pełnomocników oraz opłaty sądowe i administracyjne zapłaci Kupujący.

Ponadto, Sprzedające zobowiązane są do złożenia wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej, natomiast Kupujący zobowiązuje się do podjęcia wszystkich niezbędnych czynności, jakie będą od niej wymagane w toku postępowania o ustalenie renty planistycznej.

W ramach otrzymanego pełnomocnictwa Kupujący wystąpił jedynie z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej dotyczącej Nieruchomości.

Sprzedające nabyły Nieruchomość w drodze dziedziczenia. Czynność nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i – w związku z powyższym – Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwot podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Sprzedające nie podejmowały działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości.

W związku z analizowaną transakcją Sprzedające zawarły umowy z pośrednikami nieruchomości, jednak zawarcie tych umów nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedające nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

Na potrzeby niniejszego wniosku Kupujący i Sprzedające są łącznie zwani „Wnioskodawcami”.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca udzielił odpowiedzi na poniższe pytania:

1) W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego, że przedmiotowa Nieruchomość, składająca się z działek oznaczanych nr (…) i (…), była wykorzystywana „wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających”, prosimy o wskazanie, do jakich konkretnie celów nieruchomość była wykorzystywana od momentu nabycia w drodze dziedziczenia przez Sprzedające?

Odp.: Nieruchomość nie była uprawiana od momentu nabycia, nie była dzierżawiona, wynajmowana. Wykorzystanie do celów osobistych sprowadzało się do posiadania Nieruchomości.

2) Czy zakres udzielonego przez Sprzedające Kupującemu pełnomocnictwa obejmuje wyłącznie – jak wskazano we wniosku – „(\`(...)\`) reprezentowanie ich w (\`(...)\`) postępowaniach (\`(...)\`)” w celu uzyskania opinii, uzgodnień, warunków technicznych, decyzji? Jeśli nie, to jaki jest zakres udzielonego pełnomocnictwa? – należy wymienić wszystkie czynności, których Kupujący może dokonać w imieniu Sprzedających w ramach otrzymanego pełnomocnictwa?

Odp.: Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedające udzieliły Kupującemu również pełnomocnictwa do przeglądania akt KW Nieruchomości oraz do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocnictw.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży stanowi ponadto, że Sprzedające zobowiązane są do współpracy z Kupującym w trakcie postępowań administracyjnych lub sądowo-administracyjnych, które będą związane z inwestycją, w tym zobowiązane są do udzielenia wszelkich pełnomocnictw.

### Nie miało miejsce udzielenie Kupującemu w/w pełnomocnictw.

3) Na jakiej podstawie Kupujący będzie miał prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, tj. do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń? Czy w tym zakresie zostało udzielone Kupującemu przez Sprzedające dodatkowe pełnomocnictwo?

Odp.: Kupujący ma prawo do dysponowania Nieruchomością dla w/w celów budowlanych na podstawie zapisów Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Nie było udzielane dodatkowe pełnomocnictwo w tym zakresie.

4) Czy po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedające dokonały/będą dokonywać na działkach nakładów, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to – odrębnie dla każdej Sprzedającej i dla każdej działki – należy wskazać jakich?

Odp.: Sprzedające nie dokonywały żadnych nakładów na Nieruchomości po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

5) Czy oprócz działek wskazanych we wniosku Sprzedające posiadają również inne nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać w jaki sposób, kiedy i w jakim celu zostały nabyte oraz w jaki sposób działki były wykorzystywane – należy wskazać odrębnie dla każdej Sprzedającej i dla każdej działki.

Odp.:

Pani A.:

\- posiada działkę z domem na ul. (…), gdzie obecnie zamieszkuje; działka nabyta została w drodze darowizny w (…) r.;

\- posiada 1/6 udziału w działce rolnej w (…) nabytą na drodze spadkobrania w dniu (…) r.;

Pani C.:

\- posiadają wspólnie dwa mieszkania (po 1/2 udziału) o powierzchni ok. 60 m2 w (…); jedno nabyte w drodze spadkobrania w latach 90-tych, a drugie wykupione ze spółdzielni w latach 90-tych – w jednym mieszka Pani B., a w drugim Pani C.

\- posiadają również działkę rekreacyjną 1100 m2 we współwłasności (matka i córka po 1/2 udziału).

6) Czy Sprzedające dokonywały już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakich (zabudowanych/niezabudowanych) i kiedy? – należy wskazać odrębnie dla każdej Sprzedającej i dla każdej działki.

Odp.: W dniu 23.11.2020 r. Sprzedające dokonały sprzedaży na rzecz X. niezabudowanej działki gruntu położonej w (…), oznaczonej nr (…), objętej księgą wieczystą KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), (…). W związku z niniejszą transakcją strony otrzymały interpretacją indywidualną nr (…).

7) Czy oprócz wskazanych we wniosku działek Sprzedające planują w przyszłości sprzedaż innych nieruchomości? Jeśli tak, to ile i jakie? – należy wskazać odrębnie dla każdej Sprzedającej.

Odp.: Obecnie Sprzedające nie mają planów co do sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości.

8) Czy oprócz „kosztu działań pełnomocników oraz opłat sądowych i administracyjnych” Kupujący poniósł/poniesie jakiekolwiek inne nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży do momentu finalnej Sprzedaży. 

Odp.: Według Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na Kupującym ciąży również obowiązek poniesienia wszelkich opłat publicznoprawnych związanych z przekształceniem przedmiotowej działki na działkę budowalną, w tym w szczególności ewentualnej renty planistycznej.

Ponadto, Kupujący zobowiązany jest zwrócić Sprzedającym niezbędne koszty i wydatki poniesione przez Sprzedające w związku ze współpracą w trakcie trwania postępowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych, o których mowa w odpowiedzi na pytanie nr 2.

Kupujący poniósł także koszty sporządzenia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, jak również poniesie koszty przyrzeczonej umowy sprzedaży.

### Pytania

1\. Czy w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Kupującego, Sprzedające nie mają statusu podatnika podatku VAT w rozumieniu przepisów UPTU?

2\. W przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie 1, czy dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedające na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT (obecnie: 23%)?

3\. Czy w związku z nabyciem przez Kupującego Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, które zostaną wystawiona przez Sprzedające?

### Państwa stanowisko w sprawie

STANOWISKO W SPRAWIE PYTANIA 1:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust, 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast – zgodnie z art. 15 ust. 2 UPTU – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy dana osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest zatem stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu wyżej przytoczonej regulacji.

Tym samym, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży ich majątku osobistego (tj. takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT. Konsekwentnie, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych i okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie.

Należy w tym miejscu przytoczyć orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r w sprawach C-180/10 i C-181 /10, z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej

Jak wynika z orzeczenia TSUE, w kwestii opodatkowania VAT dostawy gruntu istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu), przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Umowa przewiduje, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń.

Zgodnie z Umową, Sprzedające zobligowane są współdziałać z Kupującym w celu uzyskania opinii, uzgodnień, warunków technicznych oraz decyzji oraz – w przypadku gdy prawo nie dopuszcza o wystąpienia przez Kupującego o wydanie opinii, uzgodnień, warunków technicznych lub decyzji, Sprzedające udzielą wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do reprezentowania ich w takich postępowaniach, przy czym koszt działań pełnomocników oraz opłaty sądowe i administracyjne zapłaci Kupujący.

Ponadto, Sprzedające zobowiązane są do złożenia wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej, natomiast Kupujący zobowiązuje się do podjęcia wszystkich niezbędnych czynności jakie będą od niej wymagane w toku postępowania o ustalenie renty planistycznej.

W ramach otrzymanego pełnomocnictwa Kupujący wystąpił jedynie z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej dotyczącej Nieruchomości.

Ponadto, w związku z analizowaną transakcją Sprzedające zawarły umowy z pośrednikami nieruchomości, jednak zawarcie tych umów nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a ich celem było uzyskanie wsparcia przez pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedające nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie. Sprzedające nie podejmowały działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości.

Niemniej jednak, zdaniem Wnioskodawców, wyżej wskazane okoliczności nie są wystarczające dla uznania, że Sprzedające podejmowały działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wyżej wskazane zapisy Umowy stanowią standardową procedurę stanowiącą zabezpieczenie interesu Kupującego, natomiast fakt podpisania umowy z pośrednikami nieruchomości stanowi jedynie o dążeniu Sprzedających do dokonania transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz do dopełnienia wszelkich formalnych obowiązków w związku z brakiem fachowej wiedzy w tym zakresie. Zdaniem Wnioskodawców, mimo dokonania wyżej opisanych działań, zbycie przez Sprzedające Nieruchomości, które niewątpliwie stanowią ich majątek osobisty, zostanie dokonane w ramach zwykłego zarządu tym majątkiem.

Tym samym, w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedające nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU, a – konsekwentnie – nie są podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 UPTU.

STANOWISKO W SPRAWIE PYTANIA 2:

W przypadku uznania, że stanowisko zaprezentowane przez Wnioskodawców w sprawie pytania 1 jest nieprawidłowe, tj. uznanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że Sprzedające w związku z dokonaniem analizowanej transakcji są podatnikami VAT, konieczne jest ustalenie czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedające będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 UPTU).

Grunty spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 UPTU, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również zbycie prawa do użytkowania wieczystego gruntów, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 7 UPTU.

Na mocy art. 41 ust. 1 UPTU podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art 129 ust. 1, przy czym – zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 UPTU – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Tym samym, aktualnie obowiązująca podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU przewiduje jednak zwolnienie od podatku VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym art. 2 pkt 33 UPTU definiuje tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przepisów UPTU wynika, że opodatkowaniu VAT podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 UPTU.

W związku z powyższym, w celu ustalenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy zgodnie z obowiązującymi przepisami dostawa Nieruchomości stanowi dostawę terenów niezabudowanych.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że Nieruchomość stanowi teren niezabudowany, zatem w związku z jej zbyciem miałaby miejsce dostawa terenów niezabudowanych.

Aby określić, czy w stosunku do Nieruchomości stanowiącej teren niezabudowany ma zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU, należy w następnej kolejności określić, czy Nieruchomość stanowi teren budowalny w rozumieniu art. 2 pkt 33 UPTU.

Zdaniem Wnioskodawców, zgodnie z przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego założeniami Planu w zakresie sposobu zagospodarowania terenów składających się na Nieruchomość, na moment dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła w całości teren budowlany.

Powyższe stanowisko wynika z faktu, że tereny składające się na Nieruchomość, tj. Tereny U oraz Tereny ZN, stanowią – zgodnie z Planem – tereny przeznaczone pod zabudowę.

Należy przy tym zaznaczyć, że przy ocenie czy przedmiotowa działka stanowi teren budowlany, nie wystarczy wyłącznie analiza podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale należy uwzględnić również zapisy dotyczące przeznaczenia towarzyszącego tego terenu.

Jak wynika z Planu, w przypadku terenów składających się na Nieruchomość określone zostało przeznaczenie pozwalające na zabudowę działek. Co prawda, w przypadku Terenów ZN podstawowe przeznaczenie nie stanowi o zabudowie działek, jednak Plan dopuszcza na tych terenach określoną zabudowę towarzyszącą, tj. infrastrukturę techniczną, ścieżki pieszo-rowerowe, urządzenia gospodarki wodnej itp., co oznacza, że Tereny ZN – mimo, że ich podstawowe przeznaczenie nie stanowi o budowanych charakterze terenu, to - z uwagi na dopuszczone w Planie przeznaczenie towarzyszące – stanowią również teren budowlany.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będzie na moment dokonania transakcji sprzedaży stanowiła w całości teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 UPTU, w stosunku do dostawy Nieruchomości dokonanej przez Sprzedające na rzecz Kupującego nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość stanowi teren niezabudowany, nie będzie również możliwe skorzystanie ze zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a UPTU w związku z art. 29a ust. 8 UPTU.

Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.

STANOWISKO W SPRAWIE PYTANIA 3:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 UPTU, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 UPTU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a UPTU, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 UPTU, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 UPTU. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania nabycia Nieruchomości Kupujący będzie czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym:

• w przypadku uznania, że Sprzedające nie są podatnikami VAT (tj. uznania stanowiska przedstawionej w pytaniu 1 za prawidłowe), z uwagi na fakt, że sprzedaż dokonana przez podmiot niebędący podatnikiem VAT nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupującemu nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (brak faktury zakupowej stanowiącej podstawę dokonania odliczenia);

• w przypadku uznania, że Sprzedające są podatnikami VAT tj. uznania stanowiska przedstawionej w pytaniu 1 za nieprawidłowe), sprzedaż Nieruchomości będzie – zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w pytaniu 2 – stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT, a tym samym Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur, które Sprzedające wystawią na jego rzecz tytułem dostawy Nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **nieprawidłowe** w części nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu zbycia Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 1);

\- **prawidłowe** w części podlegania opodatkowaniu zbycia Nieruchomości (część pierwsza pytania oznaczonego nr 2);

\- **prawidłowe** w części prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej zakup Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji dostawa terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek (udziałów we własności Nieruchomości) nr (…) i nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedające w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjęły aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedające będą spełniały przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedające podejmowały działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, 1 lutego 2021 r. podpisana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży, zgodnie z którą – po spełnieniu określonych w Umowie warunków – Sprzedający zobowiązał się do nabycia niezabudowanej działki gruntu, składającej się z działek oznaczonych nr (…) oraz (…). Zgodnie z Umową, Nieruchomość zostanie nabyta od trzech osób fizycznych będących współwłaścicielami tej Nieruchomości. Sprzedające nabyły Nieruchomość w drodze dziedziczenia, nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, ani nie prowadzą działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających. Nieruchomość nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Wykorzystanie do celów osobistych sprowadzało się do posiadania Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika ponadto, że Umowa przewiduje, iż od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń. Dodatkowe pełnomocnictwo w tym zakresie nie było udzielane. Zgodnie z Umową, Sprzedające zobligowane są współdziałać z Kupującym w celu uzyskania opinii, uzgodnień, warunków technicznych oraz decyzji oraz – w przypadku, gdy prawo nie dopuszcza o wystąpienia przez Kupującego o wydanie opinii, uzgodnień, warunków technicznych lub decyzji, Sprzedające udzielą wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do reprezentowania ich w takich postępowaniach, przy czym koszt działań pełnomocników oraz opłaty sądowe i administracyjne zapłaci Kupujący. Ponadto, Sprzedające zobowiązane są do złożenia wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej, natomiast Kupujący zobowiązuje się do podjęcia wszystkich niezbędnych czynności, jakie będą od niej wymagane w toku postępowania o ustalenie renty planistycznej. W ramach otrzymanego pełnomocnictwa Kupujący wystąpił jedynie z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej dotyczącej Nieruchomości. Sprzedające nie podejmowały działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości. W związku z analizowaną transakcją Sprzedające zawarły umowy z pośrednikami nieruchomości, jednak zawarcie tych umów nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedające nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedające udzieliły Kupującemu również pełnomocnictwa do przeglądania akt KW Nieruchomości oraz do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocnictw.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży stanowi ponadto, że Sprzedające zobowiązane są do współpracy z Kupującym w trakcie postępowań administracyjnych lub sądowo-administracyjnych, które będą związane z inwestycją, w tym zobowiązane są do udzielenia wszelkich pełnomocnictw (przy czym nie miało miejsc**a** udzielenie Kupującemu ww. pełnomocnictw).

Według Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, na Kupującym ciąży również obowiązek poniesienia wszelkich opłat publicznoprawnych związanych z przekształceniem przedmiotowej działki na działkę budowalną, w tym w szczególności ewentualnej renty planistycznej. Ponadto, Kupujący zobowiązany jest zwrócić Sprzedającym niezbędne koszty i wydatki poniesione przez Sprzedające w związku ze współpracą w trakcie trwania postępowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Kupujący poniósł także koszty sporządzenia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, jak również poniesie koszty przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Sprzedające nie dokonywały żadnych nakładów na Nieruchomości po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Sprzedające posiadają również inne nieruchomości (w głównej mierze są to nieruchomości, w których każda z nich zamieszkuje). Obecnie jednak nie mają planów co do sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. 23 listopada 2020 r. W przeszłości Sprzedające dokonały sprzedaży na rzecz innej Spółki jednej niezabudowanej działki gruntu będącej w ich posiadaniu.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Kupującego, Sprzedające nie będą posiadać statusu podatnika podatku VAT w rozumieniu przepisów ustawy.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanych.

Pomimo tego, że Sprzedające nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, ani nie prowadzą działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia w drodze dziedziczenia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających (posiadania Nieruchomości) i nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, to nie można w tym konkretnym przypadku uznać, że sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana przez Sprzedające w ramach zarządu Ich majątkiem prywatnym.

W okolicznościach niniejszej sprawy, 1 lutego 2021 r. podpisana została bowiem Przedwstępna Umowa Sprzedaży, zgodnie z którą Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń. Zgodnie z Umową, Sprzedające zobligowane są współdziałać z Kupującym w celu uzyskania opinii, uzgodnień, warunków technicznych oraz decyzji oraz – w przypadku gdy prawo nie dopuszcza o wystąpienia przez Kupującego o wydanie opinii, uzgodnień, warunków technicznych lub decyzji, Sprzedające zobowiązały się, że udzielą wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do reprezentowania ich w takich postępowaniach, przy czym koszt działań pełnomocników oraz opłaty sądowe i administracyjne zapłaci Kupujący.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma fakt, że w ramach otrzymanego na podstawie zawartej Umowy pełnomocnictwa, Kupujący zyskał szereg praw, tj. prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń.

Ponadto, Sprzedające zobowiązane są – na mocy zawartej Umowy – współdziałać z Kupującym w celu uzyskania opinii, uzgodnień, warunków technicznych oraz decyzji oraz – w przypadku gdy prawo nie dopuszcza o wystąpienia przez Kupującego o wydanie opinii, uzgodnień, warunków technicznych lub decyzji, Sprzedające udzielą wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do reprezentowania ich w takich postępowaniach, przy czym koszt działań pełnomocników oraz opłaty sądowe i administracyjne zapłaci Kupujący.

Fakt, że ww. działania związane z przygotowaniem Nieruchomości pod zabudowę nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedające, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu w ramach Umowy Przedwstępnej pełnomocnictw do tychże czynności, wykonanie ich przez Kupującego wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców).

Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te, dokonywane za Ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Sprzedające dokonując zbycia Nieruchomości, nie będą korzystały z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Powyższe wynika z faktu, że Sprzedające w taki sposób zorganizowały sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Ich działania łącznie z działaniami Kupującego stanowić będą pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W ocenie tut. Organu działania podejmowane przez Sprzedające wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedające będą działały jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Ich majątku osobistego, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości (działek oznaczonych nr (…) oraz nr (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe.**

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także tego, czy dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedające na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
-----------------------------------

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
-----------------------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
-------------------------------------------------------------------------------

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
--------------------------------------------------------------------------

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W analizowanym przypadku działki będące przedmiotem sprzedaży, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, mają następujące przeznaczenie: działka o nr (…) – tereny zabudowy usługowej oznaczone symbolem 2.U; działka o nr (…) – tereny U oraz tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 1.ZN. Zgodnie z Planem, przeznaczenie Terenów ZN jest następujące: przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna; zakaz lokalizacji budynków; dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej; przeznaczenie uzupełniające: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna oraz kanalizacja sanitarna). Natomiast przeznaczenie Terenów U określone zostało następująco: przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa z wyłączeniem usług: szpitali, domów opieki zdrowotnej, społecznej i socjalnej, oświaty, stacji paliw, kultury, sportu i rekreacji oraz zamieszkania zbiorowego; przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenu: elektroenergetyczna, gazowa, kanalizacja sanitarna).

W konsekwencji należy wskazać, że przedmiotowe działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2:
----------------------------------

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
------------------------------------------------------------------------------------------------------

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W niniejszej sprawie – jak wynika z opisu sprawy – Sprzedające nabyły Nieruchomość w drodze dziedziczenia. Czynność nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jednakże nie można stwierdzić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowych udziałów w działce, lub że takie prawo Im nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie opisanych we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, lecz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zatem stanowisko Zainteresowanych, w odniesieniu do części pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać jako prawidłowe.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także tego, czy w związku z nabyciem przez Kupującego Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, które zostaną wystawiona przez Sprzedające.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
------------------------------------------------

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z ww. art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
------------------------------------

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikami VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę – czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT – Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w zakresie określenia właściwej stawki podatku, jaką będzie opodatkowana sprzedaż Nieruchomości (druga część pytania oznaczonego nr 2) zostanie wydane postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnj nr 0112-KDIL1-3.4012.652.2021.1.IP.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).