Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.272.2024.2.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-18
Teza: Uznanie planowanej transakcji sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, brak możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla ww. transakcji.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; sprzedaż-sprzedaż działek; teren-teren budowlany; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

12 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- uznania planowanej transakcji sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,

\- braku możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla ww. transakcji.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 czerwca 2024 r. (wpływ 13 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawca w piśmie z 11 czerwca 2024 r. przedstawił zmodyfikowaną treść opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku z 6 kwietnia 2024 r.:

1.

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w księdze wieczystej pod numerem … znajdującej się w …, przy ul … bez numeru, stanowiącej dwie działki gruntu o numerach 0 i 1 o łącznej powierzchni … ha od dnia … 2013 roku, kiedy to w drodze spadkobrania po zmarłej matce nabył udział w wysokości 1/2 nieruchomości jako jedyny spadkobierca. Drugą połowę przedmiotowej nieruchomości nabył w latach wcześniejszych jako spadkobierca po swoim dziadku, babci i ojcu w 1997 i 1998 roku. W roku 2008 została zniesiona współwłasność z ciotką Wnioskodawcy … poprzez dział spadku z częściową spłatą ciotki. W wyniku działu spadku jedynymi współwłaścicielami działki 0 i 01 stał się Wnioskodawca i jego zmarła w 2013 roku matka. Przy czym przedmiotem wniosku jest jedynie działka powstała z podziału działki 1.

2.

W wyniku dokonanego w dniu … 2022 r. podziału geodezyjnego działki oznaczonej 01 (…) powstały działka 2 oraz działka 1 (działka 2 została sprzedana … sp. z o.o. w dniu … 2023 r.) Działka oznaczona 2 była działką zabudowaną, a od pierwszego zasiedlenia budynków na tej działce minęły ponad 2 lata.

3.

Działka gruntu o numerze 1 oznaczona jest w rejestrze gruntów symbolami Bi - inne tereny zabudowane Br - grunty rolne zabudowane oraz R - grunty orne.

4.

Na działce gruntu 1 znajdują się blaszane wiaty garażowe nie związane trwale z gruntem.

5.

Wszystkie budynki i budowle wymienione w punkcie 4 zostaną rozebrane przez dotychczasowego najemcę gruntu. Stanowią one bowiem jego własność, a zostały postawione za zgodą wynajmującego (Wnioskodawcy). W dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość będzie niezabudowana.

6.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ponadto Rada Miasta … nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów przedmiotowej nieruchomości.

7.

Teren nieruchomości jest porośnięty drzewami i krzewami lecz nie stanowi ona lasu w rozumieniu ustawy z 28 września 1991 roku o lasach (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1356) i nie została wydana decyzja przeznaczająca przedmiotową nieruchomość do zalesienia, nie jest ona również objęta uproszczonym planem urządzenia lasów oraz nie wydana została w stosunku do tej nieruchomości decyzja w oparciu o art. 19 ust. 3 przywołanej powyżej ustawy,

8.

Na przedmiotowej nieruchomości nie znajduje się przyłącze wody.

9.

Przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2022, poz. 2569) lecz jej zbycie może nastąpić na rzecz osoby nie będącej rolnikiem indywidualnym, nie jest wymagana również zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a nadto na przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza ani nie wchodzi ona w skład gospodarstwa rolnego.

10.

Nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku, składającą się z działki wydzielonej z działki o numerze 1, Wnioskodawca zamierza sprzedać podmiotowi „\`(...)\`” Sp. z o.o. z siedzibą w \`(...)\`, zgodnie z zawartą w formie aktu notarialnego w dniu … 2023 r. umową przedwstępną.

11.

Wnioskodawca nigdy w przeszłości (przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży) nie prowadził żadnych działań marketingowych, reklamowych i innych mających na celu znalezienie nabywców gruntów posiadanych przez Wnioskodawcę.

12.

Zarówno nabywca działki nr 2 – „…” Sp. z o.o., jak i przyszły nabywca nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, firma „\`(...)\`” Sp. z o.o. z siedzibą w \`(...)\`, samodzielnie zgłosili się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu nieruchomości bez jakiejkolwiek inicjatywy ze strony Wnioskodawcy.

13.

Przedmiotem przyszłej transakcji sprzedaży firmie „\`(...)\`” Sp z o o. będzie nieruchomość składająca się z wydzielonej z działki 1 działki gruntu o powierzchni ok. … ha plus/minus 100 m2, o nieznanym obecnie numerze.

14.

Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku jest obecnie wynajmowana przez Wnioskodawcę podmiotowi … Sp. z o.o. i umowa ta zostanie rozwiązana przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Wnioskodawca wynajmuje tę nieruchomość w ramach majątku prywatnego.

15.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził w przeszłości i nie prowadzi obecnie jakiekolwiek działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy prawo o przedsiębiorcach w tym również w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca wynajmuje jedynie przedmiotową nieruchomość zgodnie z opisem zawartym w punkcie 14 opisu stanu faktycznego oraz wynajmował w przeszłości część nieruchomości sprzedanej firmie „…” Sp. z o.o.

16.

Przychody Wnioskodawcy z tytułu wynajmu nieruchomości w żadnym z poprzednich lat nie przekroczyły limitu określonego w art. 113 ust. 1 lub 9 Ustawy o podatku od towarów i usług, to jest kwoty 200 tys. zł w skali roku. Wnioskodawca przez wszystkie lata wynajmowania nieruchomości korzystał w związku z tym ze zwolnienia podmiotowego określonego w wyżej przywołanych przepisach.

17.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem, ale ubezpieczony jest w zakresie ubezpieczeń społecznych i pochodnych w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

18.

Wnioskodawca pozostaje bez stałej pracy od około roku a jego źródłem utrzymania od chwili rozwiązania umowy o pracę był do tej pory wynajem nieruchomości.

19.

Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku zostanie zawarta po spełnieniu, między innymi, następujących warunków:

a) Wyniki przeprowadzonych przez kupującą spółkę na własny koszt badań i analiz stanu prawnego, faktycznego, środowiskowego potwierdzą, że przedmiotowa nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń i skażeń stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Środowiska w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi z 1 09.2016 (Dz. U. z 2016 r. poz. 1395) oraz że na jej terenie nie występują żadne substancje, zbiorniki i pojemniki, które zawierałyby składniki niebezpieczne dla środowiska, grunt nieruchomości nie ma żadnych negatywnych cech geotechnicznych ani hydrologicznych i jest możliwość pobudowania na niej zamierzonej przez kupującą spółkę inwestycji.

b) Kupująca spółka na swój koszt na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa uzyska w imieniu sprzedającego (Wnioskodawcy), ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą podział działki numer 1, z której wydzielona zostanie działka o pow. około … ha plus minus 100 m2 będąca przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

c) Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez sprzedającego (Wnioskodawcę) pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję o wyłączeniu gruntu nieruchomości z produkcji rolnej.

d) Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez sprzedającego (Wnioskodawcę) pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję zezwalającą na rozbiórkę istniejących na nieruchomości gruntowej budynków.

e) Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez sprzedającego (Wnioskodawcę) pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku o takiej treści, na podstawie której następnie uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję o pozwoleniu na budowę zespołu budynków handlowo-usługowych o powierzchni około … m2.

f) Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez sprzedającego (Wnioskodawcę) pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję zezwalającą na wycinkę drzew i ewentualnie krzewów kolidujących z zamierzeniami inwestycyjnymi kupującej spółki.

g) Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez sprzedającego (Wnioskodawcę) pełnomocnictwa, dokona w imieniu sprzedającego uzgodnienia z zarządcą drogi sposobu skomunikowania nieruchomości z drogami publicznymi.

h) Sprzedający zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictw wskazanym osobom fizycznym będącym przedstawicielami kupującej spółki do działania w jego imieniu przed gestorami mediów, urzędami i innymi podmiotami do występowania w jego imieniu przed tymi podmiotami we wszystkich sprawach związanych ze składaniem wszelkich oświadczeń, wniosków, pism, podań, podpisywania, odbioru i kwitowania odbioru wszelkich dokumentów, z prawem do wnioskowania o wydanie tych dokumentów.

i) Strony umowy przyrzeczonej ustaliły, że ewentualne koszty związane z wyłączeniem przedmiotowej nieruchomości z produkcji rolnej, o ile takie wyłączenie będzie konieczne, poniesie kupująca spółka.

Ponadto odpowiadając na pytania postawione w wezwaniu Wnioskodawca wskazał, że:

Przedmiotem sprzedaży będącej przedmiotem wniosku będzie jedynie działka powstała w wyniku podzielenia istniejącej działki gruntu o numerze 1. Na działce nr 1 (tym samym również na nowo wydzielonej działce będącej przedmiotem wniosku) nie znajduje się przyłącze wody.

Przyłącze wody znajduje się na działce 2, która nie jest obecnie własnością Wnioskodawcy. Wnioskodawca korzysta na zasadzie służebności z przyłącza będącego własnością właściciela działki 2.

W dniu … 2023 roku Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki gruntu o numerze 2. Działka ta powstała w wyniku podzielenia działki nr 01 na dwie działki: 2 oraz 1. Działkę 01 o łącznej powierzchni … ha, będącą gospodarstwem rolnym, Wnioskodawca nabył w drodze spadkobrania po zmarłej babci i dziadku we współwłasności ze swoją matką oraz ciotką w latach 1997 i 1998. W roku 2008 nastąpiło zniesienie współwłasności z ciotką w drodze działu spadku z częściową spłatą ciotki ….

W wyniku przeprowadzonego działu spadku, jedynymi współwłaścicielami działek 0 i 01 stali się Wnioskodawca i jego matka. W 2013 roku Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem działek 0 i 01 poprzez nabycie spadku po zmarłej matce.

Działka 01 była działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy … m2, stodołą o powierzchni zabudowy … m2 oraz budynkiem garażowym o powierzchni zabudowy … m2. W budynku mieszkalnym zamieszkiwał Wnioskodawca od 2015 roku do 2023, to jest do chwili sprzedaży działki 2 (powstałej w wyniku podziału działki 01 na dwie działki 2 i 1). Budynki znajdowały się na nowo powstałej działce 2. Pierwsze zasiedlenie budynków leżących w przeszłości na działce 2 nastąpiło z chwilą zakupu nieruchomości przez dziadka i babcię Wnioskodawcy, to jest z całą pewnością przed 1997 rokiem.

Opisany powyżej budynek garażowy był przez Wnioskodawcę wynajmowany w latach 2015 - 2023.

Zabudowana działka 2 została sprzedana na skutek zgłoszenia się w … 2021 roku zainteresowanej zakupem nieruchomości firmą … Sp. z o.o. z siedzibą w …. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości. Nabywca samodzielnie odszukał Wnioskodawcę jako właściciela nieruchomości i zaproponował zakup, na co Wnioskodawca po długim namyśle się zgodził.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży w dniu … 2023 roku działki 2 Wnioskodawca częściowo przekazał w darowiźnie żonie, która zakupiła z tych środków dom mieszkalny. W domu tym Wnioskodawca razem z żoną obecnie zamieszkują. Pozostałą część środków uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na zakup samochodu osobowego na własny użytek oraz lokaty bankowe.

Odziedziczone w 2013 roku mieszkanie Wnioskodawca zamieszkiwał od lat dziewięćdziesiątych XX wieku, a w dniu … 2013 roku sprzedał. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na remont budynku mieszkalnego znajdującego się na działce oznaczonej pierwotnie 01. W budynku tym Wnioskodawca następnie zamieszkiwał do 2023 roku.

Po dokonaniu sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca będzie właścicielem działki gruntu powstałej w wyniku podziału działki 1, a niebędącej przedmiotem wniosku. Na dzień składania wniosku, Wnioskodawca nie zamierza dokonywać sprzedaży pozostałej działki. Jednak nie można wykluczyć, że jeśli zgłosi się potencjalny nabywca i zaproponuje zakup, to Wnioskodawca podejmie decyzję o jej sprzedaży.

Oprócz powyższej nieruchomości Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości.

**Pytania**

1) Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż opisanej w punkcie 61 nieruchomości będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej „uvat” lub „ustawa”?

2) Jeżeli zdaniem organu podatkowego sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku stanowić będzie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uvat, to czy sprzedaż ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 uvat? (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 czerwca 2024 r.)

W piśmie z 11 czerwca 2024 r. Wnioskodawca przedstawił częściowo zmodyfikowane stanowisko.

Ad 1

Planowana sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uvat. Mimo, że sprzedaż ta będzie dokonywana z majątku prywatnego, nabytego w drodze spadku po przodkach, to ze względu na jej wcześniejsze wynajmowanie w sposób ciągły w celach zarobkowych będzie miała charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Pomimo, że roczne przychody z tytułu wynajmowania w latach wcześniejszych nieruchomości przez Wnioskodawcę nie przekraczały limitu zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 uvat, to transakcją sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku (ustalona cena sprzedaży to … mln zł) limit ten zostanie przekroczony. Poza tym, ponieważ transakcja sprzedaży może dojść do skutku jedynie w sytuacji wcześniejszego otrzymania przez nabywcę Warunków zabudowy zgodnych z jego zamierzeniami, to przedmiotem sprzedaży będzie teren budowlany zgodnie z treścią art. 2 pkt 33 uvat. Z tego powodu, na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d uvat, zwolnienie podmiotowe wynikające z treści art. 113 ust. 1 lub 9 nie będzie miało zastosowania.

Pomimo, że przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca nie prowadził osobiście żadnych działań marketingowych, reklamowych lub jakichkolwiek innych, mających na celu również uatrakcyjnienie nieruchomości w celu jej sprzedaży oraz faktu, że to potencjalny nabywca działki gruntu z własnej inicjatywy odszukał Wnioskodawcę jako właściciela nieruchomości i zaproponował nabycie części działki 1, należy uznać, że Wnioskodawca prowadzi obecnie (po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży) aktywną działalność w celu doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Zgodnie z tezą orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) należy uznać, że w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z póżn. zm.) jest działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uvat.

Podatnikiem należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zawarta przez Wnioskodawcę umowa przedwstępna zawiera takie postanowienia oraz określa ostateczny termin zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Wnioskodawca (sprzedający) udzielił pełnomocnictwa wskazanym przez przyszłego nabywcę osobom w celu wykonania określonych w punkcie 19 opisu stanu faktycznego czynności.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, dokonał i będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę ww. działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. W wyniku udzielonych pełnomocnictw, kupujący podjął i będzie podejmował określone czynności mające na celu uzyskanie stosownych pozwoleń, decyzji administracyjnych, uzgodnień i innych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości w dniu zawarcia właściwej umowy przeniesienia własności, co ma nastąpić w przyszłości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka będąca własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia uvat zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych wcześniej orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności (również poprzez pełnomocników) wykluczają sprzedaż ww. działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Za stawianą tezą o profesjonalizmie Wnioskodawcy w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu uvat przemawia również fakt wcześniejszego wynajmowania (dzierżawy) przedmiotowej nieruchomości innym podmiotom gospodarczym.

Wynajmowanie (wydzierżawianie) przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości, powoduje, że nieruchomość ta utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowych powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Mając na uwadze powyższe rozważania, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z jej sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ze względu na treść art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienia określone w art 113 ust. 1 lub. 9 uvat nie mają w przedmiotowej sprawie zastosowania. Stwierdzić również należy, że gdyby treść art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy nie miały zastosowania w tej sprawie, to ponieważ transakcją sprzedaży działki gruntu będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca przekroczy limit zwolnienia podmiotowego wynikający z art. 113 ust. 1 lub 9 uvat, to zwolnienie podmiotowe wynikające z tych przepisów nie miałoby również zastosowania.

Ad 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast na podstawie art. 2 pkt 33 uvat - za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ponadto Rada Miasta … nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, kupująca spółka przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży uzyska w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to jeden z warunków koniecznych zawarcia umowy sprzedaży. Bez zgodnej z oczekiwaniami przyszłego nabywcy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie dojdzie do zawarcie umowy sprzedaży.

W dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość będzie nieruchomością niezabudowaną, zgodnie bowiem z pkt 5 opisu stanu faktycznego budowle i budynki opisane w pkt 4 opisu stanu faktycznego z uwzględnieniem modyfikacji zawartej w niniejszym uzupełnieniu (brak przyłącza wodociągowego) zostaną wcześniej rozebrane. Zatem w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy będzie niezabudowanym terenem budowlanym i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe stanowisko potwierdzają, między innymi, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26.04.2021 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.105.2021.3.EJU oraz z 18.11.2022 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.487.2022.1.KF.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), zwana dalej „ ustawą Kodeks cywilny”.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki nr 1, którą nabył Pan w drodze spadku. Z ww. działki zostanie wydzielona działka o powierzchni około … ha plus/minus 100 m2, którą zamierza Pan sprzedać Spółce. W dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość będzie niezabudowana.

… 2023 r. zawarł Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków, tj. m.in.:

· Kupująca spółka na swój koszt na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa uzyska w Pana imieniu ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą podział działki numer 1, z której wydzielona zostanie działka o pow. około … ha plus minus 100 m2 będąca przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

· Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję o wyłączeniu gruntu nieruchomości z produkcji rolnej.

· Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję zezwalającą na rozbiórkę istniejących na nieruchomości gruntowej budynków.

· Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku o takiej treści, na podstawie której następnie uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję o pozwoleniu na budowę zespołu budynków handlowo-usługowych o powierzchni około … m2.

· Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, uzyska ostateczną i prawomocną w postępowaniu sądowo-administracyjnym decyzję zezwalającą na wycinkę drzew i ewentualnie krzewów kolidujących z zamierzeniami inwestycyjnymi kupującej spółki.

· Kupująca spółka, na swój koszt, na podstawie udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, dokona w imieniu sprzedającego uzgodnienia z zarządcą drogi sposobu skomunikowania nieruchomości z drogami publicznymi.

· Zobowiązał się Pan do udzielenia pełnomocnictw wskazanym osobom fizycznym będącym przedstawicielami kupującej spółki do działania w jego imieniu przed gestorami mediów, urzędami i innymi podmiotami do występowania w jego imieniu przed tymi podmiotami we wszystkich sprawach związanych ze składaniem wszelkich oświadczeń, wniosków, pism, podań, podpisywania, odbioru i kwitowania odbioru wszelkich dokumentów, z prawem do wnioskowania o wydanie tych dokumentów.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, wydzielonej z działki nr 1, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działka pozostaje Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieli Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku jest obecnie wynajmowana przez Pana podmiotowi … Sp. z o.o.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż najem przedmiotowej nieruchomości spowodował, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przez Pana przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż przez Pana ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

\- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, jak Pan wskazał, jednym z warunków przedwstępnej umowy sprzedaży będzie uzyskanie przez kupującą spółkę decyzji o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że przedmiotowa nieruchomość spełniać będzie w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa ww. nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z treści wniosku, działkę nr 1 nabył Pan w drodze spadku. A zatem nabycie ww. nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Pana niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony ww. warunek, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).