Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1331/09-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-11
Teza: wyłączenie spod opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży ww. nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem usług marketingowych i prawniczych
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 10.12.2009r. (data wpływu 17.12.2009r.) uzupełnione pismem z dnia 02.03.2010r. (data wpływu 05.03.2010r.) nadesłanym w odpowiedzi na wezwanie z dnia 23.02.2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   wyłączenia spod opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości przez Spółkę oraz zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży ww. nieruchomości - **jest prawidłowe;**
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem usług marketingowych, prawniczych itp. – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17.12.2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenia przyszłe:

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 1 grudnia 2009r., X Sp. z o.o. s.k.a. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) nabyła nieruchomość położoną w W. (dalej: nieruchomość), stanowiącą działkę wraz ze wzniesionym na niej budynkiem mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami (dalej: budynek). Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej, obywatela Australii, mieszkającego na stałe poza granicami polski (dalej: sprzedający).

Zgodnie z aktem notarialnym, zarówno nabycie działki, na której wzniesiono budynek, jak i koszty budowy zostały w całości sfinansowane przez sprzedającego z jego funduszy osobistych. Pozwolenie na wzniesienie budynku sprzedający uzyskał w 1993r. Oddanie budynku do użytkowania nastąpiło w 2003r. Z informacji uzyskanych od sprzedającego wynika, że w okresie pomiędzy oddaniem budynku do użytkowania a sprzedażą na rzecz spółki, budynek był wykorzystywany przez sprzedającego na cele prywatne. W szczególności, nie był udostępniany osobom trzecim, z wyjątkiem członków rodziny.

Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez sprzedającego, nie prowadzi on żadnej działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. W akcie notarialnym sprzedający oświadczył, że nie wykonywał, nie wykonuje i nie będzie wykonywał czynności polegających na sprzedaży innych nieruchomości z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki. Jednocześnie w przeszłości, jako osoba nie prowadząca działalności gospodarczej i nie zarejestrowana na cele podatku VAT w Polsce, sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z wybudowaniem budynku (czy szerzej związanego z nieruchomością).

Sprzedający zobowiązał się w akcie notarialnym do opuszczenia i opróżnienia nieruchomości. Jednocześnie strony umowy postanowiły, że do czasu znalezienia innego lokalu mieszkalnego, sprzedający (i jego rodzina) będzie miał prawo zajmować na cele mieszkalne określone lokale w budynku. W tym celu, strony zawarły stosowną umowę najmu.

Spółka zamierza wykorzystywać nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej (sprzedaż lokali oraz — okresowo — wynajem). W związku z tym spółka ponosić będzie koszty usług reklamowych, prawnych i innych związanych z taką działalnością. Równocześnie, spółka nie planuje ponosić nakładów na ulepszenie budynku, które przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

W nadesłanym uzupełnieniu z dnia 02.03.2010r. (data wpływu 05.03.2010r.) Spółka wskazała, że zamierza wykorzystywać nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje docelowo sprzedać lokale znajdujące się na nieruchomości. Do czasu sprzedaży lokali część z nich Spółka zamierza wynajmować zarówno na cele mieszkalne jak i na cele związane z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego na rzecz Spółki jest wyłączona z opodatkowania VAT?
2.  Czy do późniejszej sprzedaży nieruchomości (lub jej części) przez spółkę będzie stosować się zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.; nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), przy założeniu, że nakłady poniesione przez spółkę na ulepszenie budynku nie przekroczą 30% jego wartości początkowej?
3.  Czy spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycia związane ze sprzedażą budynku (usługi marketingowe, usługi prawnicze)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania Nr 1

Transakcja sprzedaży nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie podlega opodatkowaniu VAT.

Co do zasady o tym czy transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu VAT decyduje okoliczność czy była wykonana w ramach działalności gospodarczej zbywcy, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy.

W tym kontekście należy zauważyć, że nabycie działki oraz wybudowanie na niej budynku nastąpiło wyłącznie na prywatne cele sprzedającego. Z informacji uzyskanych przez Spółkę wynika, że w okresie pomiędzy oddaniem budynku do użytkowania a jego sprzedażą nie był udostępniany osobom trzecim (w szczególności nie był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej). Służył wyłącznie osobistym (rodzinnym) potrzebom sprzedającego, co więcej, zgodnie z aktem notarialnym sprzedający poza jednorazową transakcją sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki, nie sprzedał i nie zamierza sprzedawać nieruchomości. W konsekwencji, jednorazowa czynność dokonana przez sprzedającego polegająca na sprzedaży nieruchomości (niezależnie od faktu, że wyodrębniono w budynku lokale) nie spełnia definicji działalności gospodarczej – sprzedający dokonał tej czynności nie działając jako podatnik VAT. Tym samym transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT, należy zatem uznać, że żadna ze stron nie jest opodatkowana VAT z tytułu tej transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania Nr 2

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego, w przypadku sprzedaży gruntu wraz z budynkiem, grunt opodatkowany jest według takiej samej stawki, jak budynek (poszczególne lokale stanowiące części budynku). Jednocześnie, w przypadku zwolnienia z VAT sprzedaży budynku, zwolnieniem objęta jest również sprzedaż gruntu. Zatem o opodatkowaniu całej transakcji decyduje klasyfikacja dla potrzeb VAT sprzedaży budynku. Ze względu na zbieżność konsekwencji VAT, dla jasności w dalszej części wniosku przez budynek/ nieruchomość rozumiane będą także lokale (jako części nieruchomości).

W świetle przepisów ustawy o VAT, nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości przez spółkę będzie stanowić dostawę towarów.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są w szczególności budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu VAT, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a zatem także grunty.

Generalnie dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT według stawki 22%, jednak w przypadku dostawy nieruchomości ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z opodatkowania, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Za pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, uznaje się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie spółki, sprzedaż nieruchomości dokonana przez sprzedającego nie stanowiła dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z powołaną definicją, pierwszym zasiedleniem jest bowiem oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że sprzedający - pierwszy użytkownik budynku - nie prowadzi (i nie prowadził) działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Nabycie działki, jak również wzniesienie budynku nastąpiło na cele prywatne, a sprzedający nie miał prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego związanego z tymi czynnościami. Podobnie, obecna sprzedaż nieruchomości na rzecz spółki nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji, zbycie nieruchomości przez sprzedającego nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu. Tym samym, nie stanowiło dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia. W związku z tym, że nieruchomość wykorzystywana była na cele prywatne, do pierwszego zasiedlenia nie mogło dojść też wcześniej (przed sprzedażą nieruchomości).

Jednocześnie należy zauważyć, że nieruchomość została nabyta przez spółkę w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej i dla celów związanych z tą działalnością. Spółka zamierza sprzedać nabytą nieruchomość, a do czasu sprzedaży częściowo ją wynajmować (możliwy jest także najem części nieruchomości). Wynajem nieruchomości przez spółkę stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, tj. czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Spełniać będzie zatem kryteria pierwszego zasiedlenia.

W oparciu o powyższe, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez spółkę w okresie krótszym niż 2 lata od wydania jej najemcy/najemcom, transakcja ta nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Spełniona bowiem zostanie przesłanka wyłączająca możliwość skorzystania z tego zwolnienia, tj. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynie okres krótszy niż dwa lata. Alternatywnie, w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości przez sprzedającego nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia (co, w ocenie spółki, byłoby podejściem nieprawidłowym), późniejsza sprzedaż nieruchomości przez spółkę również nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli nastąpi w okresie 2 lat od jej nabycia przez spółkę.

Zatem niezależnie od tego, którą z czynności uznamy za pierwsze zasiedlenie, w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem dwóch lat od tego zdarzenia, zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Jeśli natomiast sprzedaż nieruchomości przez spółkę nastąpi po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia, wówczas transakcja ta będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości przez spółkę nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia, należy określić możliwość zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 (tj. jeżeli sprzedaż następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia), pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy założeniu, że wnioskodawca nie będzie ponosił nakładów na ulepszenie budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej, należy zbadać spełnienie pierwszego ze wskazanych powyżej warunków, tj. możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że zbycie nieruchomości przez sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu (nie było wykonane w związku z działalnością gospodarczą), spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. A zatem zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT znajdzie zastosowanie. Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w interpretacjach Ministra Finansów (por. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 lipca 2009 r., nr IPPP2/443-555/09-4/KK; Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 15 września 2009 r., nr ILPP2/443-847/09-4/ISn; Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 września 2008 r., nr ITPP1/443-581/08/KM.

Podsumowując, transakcja sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona z VAT.

Niezależnie bowiem od momentu, w którym nastąpiło pierwsze zasiedlenie:

*   Transakcja będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jeżeli nastąpi po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia),
*   W przypadku gdy transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia wskazanego powyżej (tj. sprzedaż nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia) będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania 3

Zdaniem Wnioskodawcy spółce nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z zakupów związanych z utrzymaniem i ze sprzedażą budynku.

Na podstawie art. 86 ust 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z przytoczonym przepisem prawo do odliczenia przysługuje jeżeli nabyte towary i usługi są związane z czynnościami opodatkowanymi. Prawo do odliczenia nie przysługuje zatem z zakresie w jakim nabyte towary i usługi są związane z czynnościami nie opodatkowanymi (w tym zwolnionymi z VAT).

Mając na uwadze powyższe i biorąc pod uwagę fakt, że niezależnie od momentu sprzedaży nieruchomości transakcja ta będzie zwolniona z VAT (pytanie 2), spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku w odniesieniu do nabywanych usług prawniczych, marketingowych itp. związanych z utrzymaniem i ze sprzedażą budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej wyłączenia spod opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości przez Spółkę oraz zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży ww. nieruchomości oraz nieprawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem usług marketingowych, prawniczych itp.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 54 poz. 535 ze zm. – zwana dalej ustawą), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, iż podatnicy dokonujący odpłatnej dostawy towaru, w tym także nieruchomości zarówno zabudowanej jak i niezabudowanej, winni taką transakcję opodatkować.

Aby jednak dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Na uwagę zasługuje także fakt, iż uznanie osoby za podatnika w myśl ustawy, uzależnione jest od prowadzenia działalności gospodarczej bowiem wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy czynność ta została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Uzasadnionym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, nawet jeżeli wykonują czynność dostawy towarów, jeśli zbywają część majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe uzasadnionym jest twierdzenie, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Sprzedający działał w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Sprzedający dokonał jednorazowej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez sprzedającego, nie prowadzi on żadnej działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w akcie notarialnym Sprzedający oświadczył, że nie wykonywał, nie wykonuje i nie będzie wykonywał czynności polegających na sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedający wykorzystywał przedmiotowy budynek na cele prywatne i nieruchomość ta nie była przedmiotem najmu.

W świetle powyższego uznać należy, iż Sprzedający nie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a zatem jednorazowa sprzedaż nieruchomości o której mowa we wniosku nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem gdyż stanowić będzie jedynie wykonywanie przysługującego prawa własności.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej;

Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług to wydanie ww. obiektów w wykonaniu czynności opodatkowanych po wybudowaniu (art. 2 pkt 14 lit. a ww. ustawy) lub po ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 lit. b ww. ustawy).

Ponadto stosownie do postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów;

Z powyższych przepisów wynika, iż ze zwolnienia nie może korzystać dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, lub przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

1.  sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, oraz
2.  sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość od osoby fizycznej i jak wykazano w uzasadnieniu do pytania Nr 1 transakcja ta była wyłączona spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Spółka zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej tj. okresowo wynajmować na cele mieszkalne i usługowe, a w przyszłości planuje dokonać sprzedaży całej nieruchomości bądź jej części. Spółka nie planuje ponosić nakładów na ulepszenie budynku, które przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca powziął wątpliwość co do stawki jaką winien zastosować do planowanej transakcji sprzedaży.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego należy uznać, że w przypadku gdy Wnioskodawca będzie dokonywał planowanej sprzedaży w okresie krótszym niż 2 lata zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, nieruchomość będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności – będzie przedmiotem wynajmu na cele mieszkalne lub usługowe – co stanowi odpłatne świadczenie usług tj. czynności podlegające opodatkowaniu jednak z uwagi, iż nie upłynie okres dwóch lat (kryterium pierwszego zasiedlenia) nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy jednak wskazać, że dostawa budynków i budowli nie objęta zwolnieniem, o którym mowa w ust. 10 korzysta ze zwolnienia na podstawie ust. 10a ustawy. Wymagane jest spełnienie łącznie dwóch warunków tj. Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości i nie ponosił wydatków na ulepszenie.

Jak wykazano w uzasadnieniu do pytania Nr 1 nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę było wyłączone spod opodatkowania podatkiem VAT, zaś Spółka wskazała, że nie zamierza ponosić wydatków na ulepszenie budynku. Zatem zachodzą wszystkie przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W przypadku gdy Spółka dokona planowanej transakcji sprzedaży w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (oddania nieruchomości lub poszczególnych lokali w najem) wówczas powyższa transakcja będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 – art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Wnioskodawca wskazał, że będzie ponosić koszty reklamy, usług prawniczych i innych związanych z prowadzoną działalnością (okresowy wynajem lokali, docelowa sprzedaż).

Należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W pozycji 4 załącznika nr 4 do ustawy wymienione zostały usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkalne.

Wnioskodawca w nadesłanym uzupełnieniu do wniosku podał, że zamierza wynajmować lokale zarówno na cele mieszkalne jak i na cele związane z działalnością gospodarczą tj. na cele usługowe. W poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy przewidziane zostało wyłączenie zwolnienia z opodatkowania wynajmu lokali na cele mieszkalne, zatem prowadzona przez Spółkę działalność w zakresie wynajmu lokali na cele użytkowe nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy (poz. 4 załącznika nr 4). Stosownie do postanowień art. 86 ust. 1 ustawy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi. Zatem Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w części dotyczącej wyłącznie nabywanych usług prawniczych, reklamy i innych, związanych z wynajem lokali na cele usługowe, w pozostałej części nie będzie jej przysługiwało takie prawo – art. 90 ust. 1 ustawy.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego należy uznać stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 3 za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto zauważyć należy, iż przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania Przedmiotu transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W kwestii udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.