Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.83.2023.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-20
Teza: - Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Sprzedającego działki gruntu, - Brak zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działki, - Prawo Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Sprzedającego działki gruntu nr 1,

\- **prawidłowe** – w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działki gruntu nr 1;

\- **prawidłowe** – w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

1 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z dnia 1 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Sprzedającego działki gruntu nr 1,

\- braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy ww. działki gruntu,

\- prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

### Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 kwietnia 2023 r. (data wpływu).

### Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…)

### Opis stanu faktycznego

Dnia 13 stycznia 2022 r. Sprzedający zawarł z (…) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: (…) sp. z o.o.”) ofertę przedwstępnej umowy sprzedaży. Na mocy tej umowy Sprzedający oraz (…) sp. z o.o. zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Pan (…) miał sprzedać na rzecz tej Spółki prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę o nr 1, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Przedmiotowa umowa zawierała m.in. postanowienia umożliwiające dokonanie cesji całości lub części praw z niej wynikających przez (…) sp. z o.o. na rzecz Spółki mającej siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Dnia 20 stycznia 2022 r. mocą aktu notarialnego, Sprzedający oświadczył, iż przyjmuje ofertę zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży zawartą dnia 13 stycznia 2022 r. z (…) sp. z o.o. bez zmian i zastrzeżeń. Dnia 20 stycznia 2022 r. Pan (…) oraz (…) sp. z o.o. podpisali porozumienie oraz pełnomocnictwo.

Na mocy porozumienia, Sprzedający udzielił spółce (…) sp. z o.o. - na okres od dnia podpisania ww. przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia zawarcia umowy sprzedaży - prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt (…) sp. z o.o. , badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych. W treści tego porozumienia Sprzedający udzielił (…) sp. z o.o. pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz oraz zgód na uzyskiwanie przez tę spółkę zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez (…) sp. z o.o.

Na mocy ww. pełnomocnictwa udzielonego przez Pana (…) dla (…) sp. z o.o., Spółka ta miała prawo do dokonywania w imieniu Sprzedającego następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu ww. czynności;
*   zawarcia w imieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez (…) sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez (…) sp. z o.o.;
*   uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;
*   uzyskania map do celów projektowych;
*   składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (wyrysów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
*   uzyskiwania zaświadczeń i informacji z ZUS oraz KRUS w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

· składania w imieniu mocodawcy oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Zgodnie z treścią tego pełnomocnictwa, uprawniało ono także pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi tym pełnomocnictwem. Jak wskazano - wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, miały obciążać (…) sp. z o.o.

Dnia 14 grudnia 2022 r. (…) sp. z o.o., działając jako cedent oraz (…) sp. z o.o., działając jako cesjonariusz, podpisali umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków. Mocą tej umowy cedent sprzedał cesjonariuszowi wszystkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej dnia 13 stycznia 2022 r. pomiędzy (….) sp. z o.o., a Panem (…).

Dnia 14 grudnia 2022 r. Sprzedający zawarł z Nabywcą warunkową umowę sprzedaży. W umowie tej Pan (…) oświadczył, że jest właścicielem niezabudowanej

nieruchomości położonej w (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), składającej się z działki o nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Działy I-Sp, III i IV ww. księgi wieczystej wolne są od wpisów, w dziale II własność wpisana jest na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 października 2019 r.

Ponadto, w ww. warunkowej umowie sprzedaży Pan (…) oświadczył m.in., że:

*   Nieruchomość nie leży na terenie specjalnej strefy ekonomicznej; Nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 została nabyta od Skarbu Państwa - Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa;
*   Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
*   zgodnie z jego wiedzą nie są planowane nowe drogi i rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części;
*   prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT w rozumieniu przepisów u.p.t.u., przy czym przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem VAT;
*   Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody, ani nie znajduje się na obszarze parku narodowego, parku krajobrazowego, na terenie objętym programem Natura 2000, ponadto nie są na niej zlokalizowane żadne pomniki przyrody, ani strefy ochrony ujęć wody;
*   Nieruchomość nie stanowiła, ani nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

· Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony zabytków lub formą ochrony konserwatorskiej.

Dodatkowo, Sprzedający przedłożył m.in. zaświadczenie wydane z upoważnienia Wójta Gminy (…) z dnia 7 grudnia 2022 r., z którego m.in. wynika, że działka nr 1, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia 28 października 2010 r., położona jest na terenie oznaczonym symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także\`(...)\`.., tj. tereny dróg publicznych klasy L.

Mocą ww. warunkowej umowy sprzedaży, Pan (…) oświadczył, że sprzedaje Nabywcy - tj. Spółce (…) sp. z o.o., Nieruchomość, pod warunkiem, że:

*   Gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu, które przysługuje jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
*   Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu, który przysługuje mu na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
*   Nabywca zawrze umowy sprzedaży w stosunku do nieruchomości objętych wszystkimi pozostałymi umowami przedwstępnymi, o których mowa w umowie, na podstawie której Nabywca wstąpił w prawa i obowiązku z umowy przedwstępnej;

· cała kwoty ceny sprzedaży zostanie zaksięgowana na rachunku depozytowym kancelarii notarialnej przez zawarciem umowy przenoszącej własność.

Zgodnie z treścią ww. warunkowej umowy sprzedaży, wydanie Nieruchomości do posiadania przez Nabywcę, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało

nastąpić w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność; wszystkie płatności związane z Nieruchomością miały być do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia tej umowy - obciążać miały Nabywcę.

Ponadto, w ww. warunkowej umowie postanowiono, że umowa przeniesienia własności zostanie zawarta w terminie do 15 grudnia 2022 r., chyba, że do tego czasu Gmina (…) lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie oświadczy o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, a w takim przypadku - w terminie 14 dni od dnia złożenia takiego oświadczenia lub od dnia upływu terminu do złożenia takiego oświadczenia przez ostatniego z uprawnionych.

Jednocześnie, dnia 14 grudnia 2022 r. Sprzedający i Nabywca podpisali również porozumienie dodatkowe, zgodnie z którym oświadczyli m.in., że:

*   w związku z brakiem interpretacji indywidualnej, po analizie dotychczas ujawnionych okoliczności sprawy, mających wpływ na ustalenie kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, strony ustaliły, że okoliczności te przemawiają za brakiem podstaw do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT i od sprzedaży Nieruchomości zostanie pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych;

· celem uzyskania pewności co do przyjętego sposobu opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, strony postanowiły, że zostanie złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

Dnia 15 grudnia 2022 r. Sprzedający, Pan (…) oraz Nabywca, (…) sp. z o.o., zawarli umowę przeniesienia własności. W umowie tej strony oświadczyły, iż ziściły się warunki określone w warunkowej umowie sprzedaży zawartej dnia 14 grudnia 2022 r., tj. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykonał prawa pierwokupu zgodnie z przedłożonym pismem z dnia 15 grudnia 2022 r., Gmina (…) nie wykonała prawa pierwokupu zgodnie z przedłożonym pismem zawierającym zarządzenie Wójta Gminy (…) z dnia 15 grudnia 2022 r., Nabywca zawarł umowy sprzedaży w stosunku do nieruchomości objętych wszystkimi pozostałymi umowami przedwstępnymi oraz na koncie depozytowym zaksięgowana została cała kwota sprzedaży.

W związku z powyższym, Pan (…) oświadczył, że w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 14 grudnia 2022 r., przenosi na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, a Nabywca oświadczył, że wyraża na to zgodę. Strony oświadczyły, że wydanie Nieruchomości do posiadania przez Nabywcę wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, następuje w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności; wszelkie płatności związane z Nieruchomością były do dnia zawarcia ww. umowy ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia ww. umowy obciążają Nabywcę.

Sprzedający, Pan (…) oświadczył, iż:

· nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 października 2019 r. od Skarbu Państwa - Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa;

· nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu 23% podatkiem VAT;

· Nieruchomość nie jest zabudowana;

· prowadzi działalność gospodarczą - kancelarię notarialną, NIP: (…).

w ramach tej działalności jest czynnym podatnikiem VAT;

· Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej;

· Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności rolniczej;

· Nieruchomość w ogóle nie była przez niego wykorzystywana do dnia jej sprzedaży;

· nie jest rolnikiem ryczałtowym;

· po zakupie Nieruchomości nie była ona przez niego dzielona, ani łączona;

· nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;

· nie podejmował żadnych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości - to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości;

· nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę;

· Nieruchomość nie była wynajmowana, czy dzierżawiona.

Nabywca, tj. (…) sp. z o.o.:

· jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

· nabył Nieruchomość w celu budowy na niej centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

· nabył Nieruchomości na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

### W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

1\. W jakim celu nabył Pan 8 października 2019 r. działkę nr 1? Jakie cele miała zaspokajać działka i w jaki sposób skoro w miejscowym planie zagospodarowania działka została sklasyfikowana symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także\`(...)\`., tj. tereny dróg publicznych klasy L? Czy nabył Pan działkę celem:

\- odsprzedaży?

\- w celach inwestycyjnych - jakich?

\- w celach osobistych - jakich konkretnie i w jaki sposób działka miała służyć celom osobistym?

Odp.: Wnioskodawca wskazuje, że działka nr 1, dalej: „Nieruchomość”, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została sklasyfikowana symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także \`(...)\`., tj. tereny dróg publicznych klasy L, została przez niego nabyta jako lokata własnego kapitału. W momencie jej zakupu, Wnioskodawca nie wiedział, jak długo będzie jej właścicielem, ani kiedy będzie chciał dokonać jej zbycia. Nabycie działki nastąpiło z zamiarem długoterminowej lokaty własnych oszczędności z możliwością przyszłej odsprzedaży, ale bez określenia tego horyzontu czasowego w momencie nabycia.

2\. Jakie czynności zostały podjęte w stosunku do działki nr 1 przez Pana i/lub przez pełnomocników działających w ramach udzielonych przez Pana pełnomocnictw, zgód/upoważnień? Należy precyzyjnie i jednoznacznie opisać zakres czynności wykonanych przed sprzedażą działki.

Odp.: Wnioskodawca (Sprzedający) wskazuje, że nie podejmował żadnych czynności w stosunku do działki 1 przed jej sprzedażą.

Zgodnie z informacją otrzymaną od (…) Sp. z o.o. (dalej: Kupującego) przed zakupem działki strona Kupująca skorzystała z pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę do przeprowadzenia badania prawnego, a także pełnomocnictwa upoważniającego do uzyskania zaświadczeń niezbędnych do zakupu Nieruchomości, w tym m.in. zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach; zaświadczeń o niezaleganiu w składkach ZUS; zaświadczeń z KRUS o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników; zaświadczeń o braku zaległości we wpłatach na PFRON; wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, a także zaświadczeń o planie miejscowym i rewitalizacji.

Pełnomocnictwo, na mocy którego działał Kupujący, zostało udzielone z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw i obejmuje również:

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód odpadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków oraz innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu ww. czynności;
*   zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na ww. Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;
*   uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału ww. Nieruchomości;
*   uzyskania map do celów projektowych;
*   składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
*   uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek za zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
*   składania w imieniu Wnioskodawcy oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

3\. Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. zostały wydane/uzyskane przed sprzedażą działki nr 1 i z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odp.: Wnioskodawca wskazuje, że przed sprzedażą Nieruchomości nie występował o żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. Wnioskodawca zaznacza, że z jego inicjatywy nie nastąpiło wydanie / uzyskanie tego rodzaju pozwoleń, decyzji, warunków technicznych ani umów.

4\. Jakie prawa i obowiązki zostały określone w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej dnia 13 stycznia 2022 r. oraz w umowie zawartej 14 grudnia 2022 r. (poza wskazanymi już w opisie sprawy)? Prosimy w szczególności wskazać:

\- jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. zawartych umów, ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

\- czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odp.: Wnioskodawca wskazuje, że dnia 13 stycznia 2022 roku zawarł z (…) sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca miał sprzedać na rzecz (…) prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę o nr 1, położoną w miejscowości (…)

Wnioskodawca zaznacza, że w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 13 stycznia 2022 roku zostały ustalone następujące warunki, które musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

*   umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda, a Kupujący zakupi ww. Nieruchomość, zostanie zawarta w dacie, godzinie i miejscu wskazanym Sprzedającemu przez Kupującego z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 31 marca 2023 roku, lecz nie później niż w terminie do jednego miesiąca od uzyskania ostatecznej decyzji;
*   uzyskania przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 roku, poz. 900 ze zm.) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
*   przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo - środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
*   uchwalenia przez Radę Gminy (…) oraz wejścia w życie zmiany obowiązującego na dzień zawarcia umowy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalającej na realizację inwestycji planowanej przez Kupującego, tj. m.in. poprzez likwidację lub zmianę przebiegu projektowanych dróg, oznaczanych symbolem KDL oraz likwidacją nieprzekraczalnej linii zabudowy do nich;

· nabycia przez Kupującego działki lub działek stanowiących własność Gminy (…) oraz osób fizycznych lub prawnych, sąsiadujących z Przedmiotem Sprzedaży, niezbędnych do realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego.

W przedwstępnej umowie sprzedaży znalazły się oczywiście także zobowiązania Sprzedającego do sprzedaży Nieruchomości oraz Kupującego do zapłaty ceny.

Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że w dniu 14 grudnia 2022 roku została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, na mocy której (…) działając jako cedent oraz (…) działając jako cesjonariusz, podpisali umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków. Mocą tej umowy, cedent sprzedał cesjonariuszowi wszystkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej dnia 13 stycznia 2022 roku. Dnia 15 grudnia 2022 r. Wnioskodawca-Sprzedający oraz Nabywca, (…) sp. z o.o., zawarli umowę przeniesienia własności. W umowie tej strony oświadczyły, iż ziściły się warunki określone w warunkowej umowie sprzedaży zawartej dnia 14 grudnia 2022 r., tj. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykonał prawa pierwokupu zgodnie z przedłożonym pismem z dnia 15 grudnia 2022 r., Gmina (…) nie wykonała prawa pierwokupu zgodnie z przedłożonym pismem zawierającym zarządzenie Wójta Gminy (…) z dnia 15 grudnia 2022 r.

Wnioskodawca wskazuje, że poza wskazanymi już w opisie sprawy przedstawionym we wniosku wspólnym o interpretację, Kupujący (w efekcie cesji - Nabywca – (…) sp. z o.o.) oraz Sprzedający nie są objęci żadnymi obowiązkami.

5\. Czy w zawartych ww. umowach przedwstępnych sprzedaży zostały określone warunki konieczne do realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego itp. dotyczące doprowadzenia mediów, uzyskania w stosunku do działki pozwoleń, decyzji administracyjnych, dokonania podziału, zawierania dodatkowych umów itp.? Jeśli tak, to jakie?

Odp.: Wnioskodawca wskazuje, że w zawartych przedwstępnych umowach sprzedaży nie zostały określone warunki konieczne do realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego itp., dotyczące doprowadzenia mediów, uzyskania w stosunku do działki pozwoleń, decyzji administracyjnych, dokonania podziału, zawierania dodatkowych umów.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działki gruntu o nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. W razie uznania stanowiska Wnioskodawców za nieprawidłowe w zakresie pytania oznaczonego nr 1 - czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działki gruntu o nr 1 podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.?

3\. W razie uznania stanowiska Wnioskodawców za nieprawidłowe w zakresie pytania oznaczonego nr 1 - czy Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia od Sprzedającego Nieruchomości, tj. działki gruntu o nr 1?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy umowy przeniesienia własności, własność Nieruchomości przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę, który w zamian uzyskał cenę określoną w warunkowej umowie sprzedaży i umowie przeniesienia własności.

W ocenie Zainteresowanych nie została spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

· doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

· wydzielenie dróg wewnętrznych,

· podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

· wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

· podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH wydanej na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc powołane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości, ani zwiększenia jej wartości. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług. W ofercie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie w warunkowej umowie sprzedaży i w umowie przeniesienia własności określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie miała ulegać zmianie wraz z podejmowanymi działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. Ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miałby więc odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży. Sprzedający obecnie prowadzi działalność gospodarczą, ale niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Nabywcę.

Przebieg transakcji (Sprzedający poza podpisaniem umowy przedwstępnej, a następnie warunkowej umowy sprzedaży, nie podejmował innych czynności mających doprowadzić do sprzedaży) wskazują, iż nie mamy tu do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działki gruntu o numer 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż przedmiotem sprzedaży była niezabudowana działka gruntu nr 1. Zgodnie z treścią zaświadczenia wydanego z upoważnienia Wójta Gminy (…) z dnia 7 grudnia 2022 r., działka nr 1, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia 28 października 2010 r., położona jest na terenie oznaczonym symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także \`(...)\`., tj. tereny dróg publicznych klasy L.

Zgodnie z ww. wskazanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla terenów oznaczonych P/U12 ustala się m.in. przeznaczenie - obiekty produkcyjne, składów i magazynów oraz zabudowa usługowa, dopuszcza się budowę urządzeń komunikacji, dróg wewnętrznych, ścieżek rowerowych, infrastruktury technicznej, a także dopuszcza się budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Dla terenów oznaczonych jako \`(...)\`. określono przeznaczenie - droga publiczna klasy L oraz ustalono możliwość zabudowy w postaci drogi jednojezdniowej, chodnika i miejsc postojowych.

W związku z tym, że działka numer 1 jest niezabudowana, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, jej dostawa nie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111- KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych - zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
-------------------------------------------------------

\- nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Sprzedającego działki gruntu nr 1;
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- prawidłowe – w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działki gruntu nr 1;
--------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- prawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 2 ustawy w kontekście sprzedaży nieruchomości należy odnieść się do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej. Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z uwagi na powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w przypadku sprzedaży prawa własności działki nr 1 Sprzedający, występujący w analizowanej sprawie jako Zainteresowany będący stroną postępowania, działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika, że dnia 13 stycznia 2022 r. Sprzedający zawarł z (…) sp. z o. o., ofertę przedwstępnej umowy sprzedaży. Na mocy tej umowy Sprzedający oraz (…) sp. z o.o. zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Pan (…) miał sprzedać na rzecz tej Spółki prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę o nr 1. Przedmiotowa umowa zawierała m.in. postanowienia umożliwiające dokonanie cesji całości lub części praw z niej wynikających przez ww. Spółkę na rzecz Spółki mającej siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Na mocy porozumienia, Sprzedający udzielił ww. Spółce m.in. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy a także wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt ww. Spółki , badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Na mocy ww. pełnomocnictwa Spółka miała prawo do dokonywania w imieniu Sprzedającego następujących czynności m.in.:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu ww. czynności;
*   zawarcia w imieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych
*   uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez (…) sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez (…) sp. z o.o.;
*   uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;
*   uzyskania map do celów projektowych;

· składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych.

Zgodnie z treścią tego pełnomocnictwa, uprawniało ono także pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi tym pełnomocnictwem. Pełnomocnictwo, na mocy którego działał Kupujący, zostało udzielone z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw. W umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 13 stycznia 2022 roku zostały ustalone następujące warunki, które musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży m.in.: uzyskanie przez Kupującego zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez właściwy: urząd skarbowy, urząd gminy oraz przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo - środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące oraz uchwalenie przez Radę Gminy (…) oraz wejście w życie zmiany obowiązującego na dzień zawarcia umowy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalającej na realizację inwestycji planowanej przez Kupującego. Dnia 14 grudnia 2022 r. (…) sp. z o.o., działając jako cedent oraz (…) sp. z o.o., działając jako cesjonariusz, podpisali umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków. Mocą tej umowy cedent sprzedał cesjonariuszowi wszystkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej dnia 13 stycznia 2022 r. pomiędzy (…) sp. z o.o., a Panem (…). Dnia 15 grudnia 2022 r. Sprzedający, Pan (…) oraz Nabywca, (…) sp. z o.o., zawarli umowę przeniesienia własności. Działka nr 1, została nabyta przez Pana (…) 8 października 2019 r. jako lokata własnego kapitału, a w momencie jej zakupu, nie wiedział on, jak długo będzie jej właścicielem, ani kiedy będzie chciał dokonać jej zbycia. Nabycie działki nastąpiło z zamiarem długoterminowej lokaty własnych oszczędności z możliwością przyszłej odsprzedaży, ale bez określenia tego horyzontu czasowego w momencie nabycia. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia 28 października 2010 r., działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także \`(...)\`., tj. tereny dróg publicznych klasy L.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką oraz udzielenie szerokich pełnomocnictw celem dokonywania szeregu czynności związanych z gruntem będącym przedmiotem sprzedaży.

Wskazać należy, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Przepis art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Kupujący podjął w stosunku do działki nr 1 całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego .

Zatem nabywca dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego działki nr 1. Pomimo że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił Nabywcy stosownych pełnomocnictw.

Ponadto, na mocy porozumienia, Sprzedający udzielił spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt (…) sp. z o.o. , badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

Okoliczność, że część z ww. działań nie była podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostała bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego.

W okolicznościach niniejszej sprawy, sprzedaż prawa własności ww. działki została w taki sposób zorganizowana, że niejako działania Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający był właścicielem działki, która podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego . W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownego pełnomocnictwa, a także udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane skutkowało tym, że wszystkie czynności w odniesieniu do Nieruchomości były podejmowane przez Kupującego w imieniu i na jego korzyść Sprzedającego.

Wskazać również należy na charakter i cel inwestycyjny przedmiotowej Nieruchomości. Podkreślić należy, że jak wynika z opisu sprawy Sprzedający nabył działkę, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia 28 października 2010 r., położona była na terenie oznaczonym symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także \`(...)\`., tj. tereny dróg publicznych klasy L. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego jako lokata własnego kapitału. Nabycie działki nastąpiło z zamiarem długoterminowej lokaty własnych oszczędności z możliwością przyszłej odsprzedaży. Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego dla zaspokojenia własnych potrzeb.

W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nie było zatem związane z prywatnymi celami Sprzedającego a celami inwestycyjnymi, w tym możliwą odsprzedażą. Celem nabycia była lokata kapitału, a nie realizacja potrzeb osobistych.

W konsekwencji powyższych ustaleń należy uznać, że w analizowanej sprawie sprzedaż prawa własności działki oznaczonej nr ewidencyjnym 1 stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji był podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż ww. prawa własności działki nr 1 stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Sprzedającego działki gruntu nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działki gruntu nr 1.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona była na terenie oznaczonym symbolem P/U12, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a także \`(...)\`., tj. tereny dróg publicznych klasy L.

Zatem, działka nr 1 stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej dostawy zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w przypadku dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone wart. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów –zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych –niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej, bowiem Sprzedający przedmiotowej nieruchomości nie wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej, nieruchomość w ogóle nie była przez niego wykorzystywana do dnia jej sprzedaży.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy prawa własności działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż prawa własności działki nr 1 nie korzystała ze zwolnienia i była czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W związku z tym, Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działki gruntu nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano wyżej, dostawa przez Sprzedającego prawa własności działki nr 1 była opodatkowana podatkiem VAT. Z wniosku wynika także, że Nabywca był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie ze wskazaniem Nabywca nabył ww. działkę w celu budowy na niej centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego. Nabywca nabył działkę nr 1 na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem prawa własności działki nr 1. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. Nabywca był czynnym podatnikiem podatku VAT i nabył prawo własności ww. działki na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Podsumowując, Nabywcy – w związku z nabyciem prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym nr 1 – przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa orzeczenia sądowe, choć stanowią element Państwa argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydanej interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).