Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/4512-1088/15/PB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-01-21
Teza: Zwolnienie od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; dzierżawa; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; teren; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2015 r. (data wpływu 20 listopada 2015 r.), uzupełnionym w dniach 24 listopada 2015 r. (data wpływu) i 11 stycznia 2016 r. (opłata), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniach 24 listopada 2015 r. i 11 stycznia 2016 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Syndyk Masy Upadłości Przedsiębiorstwa X.-X. „X.” S.A. w upadłości likwidacyjnej - Spółki będącej podatnikiem VAT czynnym - wykonującym czynności opodatkowane zamierza sprzedać nieruchomość gruntową, stanowiącą byłe gospodarstwo rolne, zlokalizowane w miejscowości X., gmina X. Przedmiotową nieruchomość stanowią działki gruntowe, oznaczone w ewidencji gruntów numerami: nr 145, nr 158, nr 159/2, o łącznej powierzchni 12,8198 ha, na które składają się: grunty orne oraz użytki rolne zabudowane, łąki trwałe, nieużytki i sady. Na nieruchomości znajduje się obora wraz z garażem, dom mieszkalny i pomieszczenia gospodarcze. Budynki są opuszczone, w złym stanie technicznym i od lat niezamieszkałe, na które Spółka w okresie posiadania nie ponosiła żadnych nakładów finansowych. W dniu 27 lutego 2008 r. Spółka nabyła daną nieruchomość na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej, przy nabyciu której nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż Spółka nabyła ją bez podatku VAT. Spółka wprowadziła daną nieruchomość na stan środków trwałych.

Jednocześnie w dniu 27 lutego 2008 r. Spółka wydzierżawiła osobie fizycznej nieruchomości gruntowe, tj. dwie działki: jedna o powierzchni 10,9598 ha zapisana w KW XXX, oznaczona numerami 158 i 159/2, druga działka o powierzchni 1,86 ha zapisana w KW XXX. Przedmiot umowy dzierżawy jest do dnia dzisiejszego przeznaczony na uprawy rolne. Od dnia wprowadzenia nieruchomości na stan środków trwałych do chwili obecnej Spółka nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy transakcja zbycia nieruchomości gruntowej rolnej – niezabudowanej, stanowiąca byłe gospodarstwo rolne, obejmujące działki gruntowe nr 145, nr 158 i nr 159/2 o łącznej powierzchni 12,6898 ha, położone w obrębie ewidencyjnym nr 00224 – X., Gmina X. będzie korzystać z prawa do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy transakcja zbycia gruntu zabudowanego o powierzchni 0,1300 ha, na którym znajduje się budynek mieszkalny z 1900 r. i budynki niemieszkalne z 1970 r. będzie korzystać z prawa do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Transakcja sprzedaży przedmiotowych budynków – obora wraz z garażem, dom mieszkalny i pomieszczenia gospodarcze – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy, gdyż przy nabyciu nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% ich wartości początkowej. Powyższe zwolnienie od podatku – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – będzie miało również zastosowanie do zbycia gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki.

Dostawa pozostałej części gruntu będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, gdyż dla terenu tego nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stawka podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z cytowanych przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego przepisu, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego artykułu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy - są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza treści wniosku oraz treści powołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że transakcja sprzedaży ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa przedmiotowych budynków – obory wraz z garażem, domu mieszkalnego i pomieszczenia gospodarczego – nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że sprzedaż będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż Spółka nabyła tę nieruchomość od osoby fizycznej i nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedaż ta będzie natomiast zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż przy nabyciu nieruchomości dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. obiektów przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Powyższe zwolnienie od podatku - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - będzie miało również zastosowanie do zbycia gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki.

Natomiast dostawa działek gruntów niezabudowanych będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, gdyż dla terenu tego - jak wskazano we wniosku - nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana przy założeniu, że budynki, o których w nim mowa stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (Dz. U. 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).

Zaznaczenia wymaga, iż niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.