Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/4511-465/15-4/MD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-11-12
Teza: Zarządca nieruchomości – przychody i koszty uzyskania przychodów
Słowa kluczowe: czynsz; depozyt; kaucja; najem; nieruchomości; opłata; podmiot-podmiot zarządzający; przychód; zarząd
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2015 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Łodzi 4 sierpnia 2015 r., data wpływu do Biura Krajowej informacji podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim 6 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 października 2015 r. (data wpływu 29 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętych zarządem przez Wnioskodawczynię – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 8 października 2015 r., Nr IPTPB1/4511-465/15-2/MD, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 8 października 2015 r. (data doręczenia 20 października 2015 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 26 października 2015 r. (data wpływu 29 października 2015 r.), nadanym za pośrednictwem polskiej placówki operatora wyznaczonego w dniu 27 października 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest między innymi zarzadzanie nieruchomościami stanowiącymi własność osób fizycznych (PKD 68.32.Z). Wnioskodawczyni zawiera, w celu zarządzania nieruchomością lokalową, umowę z właścicielem nieruchomości. W ramach umowy Wnioskodawczyni zobowiązuje się do:

*   reprezentowania właściciela przed najemcami (pozyskiwania najemców, zawierania i rozwiązywania umów najmu lokalu oraz ich ewentualnego aneksowania, obliczania, pobierania oraz rozliczania kaucji zabezpieczającej najem, kontrolowania terminowości wpłat bieżących należności najemców, windykowania należności w sytuacji zwłoki najemców w zapłacie),

*   nadzoru nad mieszkaniem w okresie wynajmu (kontrolowania, czy najemca korzysta z lokalu zgodnie z postanowieniami umowy najmu, a w szczególności tego, czy lokal jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, zlecania na koszt właściciela drobnych napraw i konserwacji urządzeń i instalacji znajdujących się w lokalu oraz zlecania usunięcia awarii, do których doszło nie z winy najemcy, a do których usunięcia zobligowany jest właściciel),

*   rozliczania należności związanych z obsługiwaną nieruchomością (przyjmowania na rachunek bankowy wpłat od najemców za czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne związane z lokalem i regulowania płatności do dostawców mediów, wspólnot, czy spółdzielni mieszkaniowych),

*   pobierania od najemcy i utrzymywania w depozycie na rachunku bankowym Wnioskodawczyni, służącym do obsługi działalności gospodarczej - kaucji zabezpieczającej lokal.

Właściciel lokalu w umowie wyraża zgodę, aby na wskazanym rachunku bankowym Wnioskodawczyni (który służy Jej do rozliczania opłat za obsługiwane lokale i jest rachunkiem do prowadzonej działalności gospodarczej) było utrzymywane stałe saldo minimalne w określonej wysokości, odpowiadającej w przybliżeniu ustalonej kaucji gwarancyjnej wynajmującego za dany lokal. Nadwyżki ponad saldo minimalne są przelewane na wskazane konto bankowe właściciela do dnia 10-go następnego miesiąca. Raz w miesiącu Wnioskodawczyni wysyła właścicielom drogą mailową rozliczenie opłat z tytułu wynajmu z informacjami na temat wpływów i obciążeń, dotyczących lokalu.

Zgodnie z umową właścicielowi nie przysługują ewentualne odsetki z tytułu utrzymywania salda minimalnego za lokal, na rachunku bankowym Wnioskodawczyni. W okresach, w których lokale objęte w zarząd nie będą wynajmowane, tzw. pustostany, Wnioskodawczyni zobowiązuje się do opłacania kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych za lokal w imieniu właściciela z rachunku bankowego Wnioskodawczyni, na którym przechowywane są kaucje.

Ponadto, Wnioskodawczyni w umowach o zarządzanie nieruchomościami lokalowymi zobowiązuje się do zawierania w imieniu właścicieli umów o dostawę mediów (w tym energii elektrycznej, TV kablowej), nadzoru nad realizacją zawartych w tym zakresie umów oraz do przechowywania dokumentacji związanej z lokalem.

W piśmie z dnia 26 października 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  Dochody z działalności gospodarczej opodatkowuje na zasadach ogólnych, wg skali podatkowej.
2.  Do celów podatkowych prowadzona jest księga przychodów i rozchodów.
3.  Najemcy są zobowiązani do uiszczania na konto Wnioskodawczyni opłat za czynsz, opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem, opłat dla dostawców za media, opłat dla wspólnot, czy spółdzielni mieszkaniowych, w terminie do 10-go miesiąca za miesiąc bieżący.
4.  Terminy „kaucja gwarancyjna” i „kaucja zabezpieczająca” dotyczą jednej kaucji wpłacanej przez najemców, rozliczanej i zwracanej najemcom po zakończeniu najmu.
5.  Obowiązek zapłaty kaucji wynika z umowy najmu lokalu; kaucję najemcy wpłacają na rachunek Wnioskodawczyni po zawarciu umowy najmu lokalu i jest im zwracana po jej zakończeniu (może być w wyniku rozliczenia pomniejszona o wartość napraw wymaganych do wykonania w lokalu, których koszt obciąża najemcę).
6.  Wnioskodawczym dysponuje kaucją w ten sposób, że pozostaje ona na Jej rachunku bankowym z zastrzeżeniem poniższego pkt 7.
7.  Wnioskodawczyni nie może rozporządzać i nie rozporządza przechowywaną kaucją na inne cele niż związane z zawartą umową najmu, z którą związana jest otrzymana kaucja.
8.  Wnioskodawczyni nie rozlicza otrzymanych kaucji z właścicielami lokali; kaucja jest depozytem najemcy lokalu i jest rozliczana na zakończenie umowy najmu i po rozliczeniu zwracana najemcom. Z właścicielami zarządzanych lokali Wnioskodawczyni rozlicza bieżące wpłaty najemców, w następujący sposób;

1.  W umowie o zarządzanie najmem nieruchomości z właścicielem lokalu wskazana jest stała kwota, jaką każdego miesiąca w czasie trwania najmu tego lokalu Wnioskodawczyni jest zobowiązana wpłacać na rachunek właściciela tytułem czynszu dla właściciela oraz kwota wynagrodzenia dla Wnioskodawczyni za zarządzanie najmem nieruchomości lokalowej. Suma tych dwóch kwot stanowi kwotę czynszu najmu jaki zobowiązuje się płacić najemca z tytułu najmu lokalu.
2.  Wnioskodawczyni niezwłocznie (nie później niż do 10-go następnego miesiąca) po otrzymaniu wpłaty od najemcy przelewa kwotę czynszu dla właściciela ustaloną w umowie o zarządzanie najmem lokalu - a na koniec miesiąca wystawia właścicielowi fakturę za zarządzanie najmem nieruchomości lokalowej, w wysokości opłaty określonej w umowie z właścicielem lokalu. Właściciel nie wpłaca faktycznie kwoty z faktury na rachunek Wnioskodawczyni – jest ona rozliczana kompensatą i stanowi różnicę kwoty otrzymanej od najemcy z tytułu czynszu najmu i wpłaty dla właściciela z tego tytułu dokonanej przez Wnioskodawczynię.
3.  Zawarta z najemcą umowa najmu określa dwa zobowiązania finansowe najemcy: z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu opłat związanych z lokalem (opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem, opłat dokonywanych na rzecz dostawców za media, opłat dla wspólnot, czy spółdzielni mieszkaniowych). Kwota czynszu najmu jest rozliczana tak, jak wskazano powyżej, natomiast z kwoty z tytułu opłat związanych z lokalem Wnioskodawczyni w imieniu właściciela opłaca opłaty eksploatacyjne związane z lokalem, opłaty dokonywane na rzecz dostawców za media, opłaty dla wspólnot, czy spółdzielni mieszkaniowych.
4.  Co sześć miesięcy Wnioskodawczyni rozlicza z najemcami opłaty eksploatacyjne, za media i dla spółdzielni/wspólnot, przez porównanie kwot wpłaconych przez najemców z faktycznie dokonanymi zapłatami wynikającymi z faktur, rachunków i innych wezwań.
5.  Jeżeli w wyniku rozliczenia występuje niedopłata - najemcy dopłacają brakującą kwotę, jeżeli występuje nadpłata - to jest ona zaliczana na poczet kolejnych okresów lub zostaje zwracana najemcom.
6.  Z kwot otrzymanych od najemców w formie kaucji, czy miesięcznych opłat z tytułu najmu, do dyspozycji Wnioskodawczyni pozostaje wyłącznie kwota wynagrodzenia Wnioskodawczyni za zarządzanie najmem nieruchomości, zgodna z umową zawartą z właścicielem lokalu i wystawioną fakturą dla właściciela.

10.  Wnioskodawczyni otrzymuje wynagrodzenie za zarząd najmem nieruchomości, zgodnie z umową zawartą z jej właścicielem; wysokość tego wynagrodzenia jest stała i określona kwotowo, Wnioskodawczyni wystawia właścicielom faktury za każdy miesięczny okres rozliczeniowy (w ostatnim dniu miesiąca), zapłata jest dokonywana w formie kompensaty tak, jak to opisano powyżej.
11.  Właściciele samodzielnie dokonują rozliczenia z tytułu podatku dochodowego od uzyskiwanych dochodów z tytułu najmu; Wnioskodawczyni w przychodach z tytułu prowadzonej działalności uwzględnia wyłącznie kwotę opłaty za zarządzanie najmem nieruchomością lokalową w wysokości określonej na fakturze, która jest zgodna z umową zawartą z właścicielem lokalu. Wnioskodawczyni nie zalicza do kosztów uzyskania przychodów żadnych wydatków związanych z dokonywanymi opłatami eksploatacyjnymi związanymi z lokalem, opłatami dokonywanymi na rzecz dostawców za media, opłatami dla wspólnot, czy spółdzielni mieszkaniowych. Wnioskodawczyni nie zalicza do kosztów uzyskania przychodów kwot czynszu dla właściciela, które są określone w umowie z właścicielem lokalu, i które wpłaca co miesiąc na rachunek właściciela po otrzymaniu tych kwot od najemcy lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy pieniądze otrzymane od wynajmujących, a należne właścicielom lokali lub stanowiące kaucję, w czasie kiedy są przechowywane w depozycie na rachunku bankowym Wnioskodawczyni, służącym do obsługi Jej działalności gospodarczej, należy uwzględnić w przychodach Wnioskodawczyni z tytułu tej działalności i doliczać te kwoty do podstawy opodatkowania przy ustalaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy?
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie pierwsze: czy wydatki dokonywane przez Wnioskodawczynię na pokrycie czynszu dla właściciela oraz opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem, opłat dokonywanych na rzecz dostawców za media, opłat dla wspólnot, czy spółdzielni mieszkaniowych, stanowią dla Wnioskodawczyni koszty uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, pieniędzy otrzymanych od najemców lokali, a należnych właścicielom lokali, w czasie kiedy są przechowywane w depozycie na rachunku bankowym Wnioskodawczyni, służącym do obsługi Jej działalności gospodarczej, nie należy uwzględniać w przychodach Wnioskodawczyni z tytułu Jej działalności gospodarczej i w związku z tym nie należy doliczać tych kwot do podstawy opodatkowania przy ustalaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Również wydatki dokonywane przez Wnioskodawczynię z tytułu czynszu dla właściciela, opłat eksploatacyjnych za wynajmowane lokale, opłat za media i opłat dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych nie stanowią dla Wnioskodawczyni kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy, źródłami przychodów są:

1.  stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;
2.  działalność wykonywana osobiście;
3.  pozarolnicza działalność gospodarcza;
4.  działy specjalne produkcji rolnej;
5.  (uchylony);
6.  najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
7.  kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c);
8.  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

11.  inne źródła.

W myśl: art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ww. ustawy wyznaczają zakres przedmiotu opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który doprecyzowany został szczegółowo w przepisach art. 12-20 tejże ustawy. Należy wskazać, że ustawodawca nie wymienia w tym katalogu przychodów z tytułu depozytu środków finansowych w związku z wykonaniem umowy zawartej z właścicielem nieruchomości o zarządzanie najmem tej nieruchomości.

Nadto, zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W przypadku Wnioskodawczyni istotne jest, że nie zawiera Ona umów najmu zarządzanych lokali na swój rachunek, a czyni to w imieniu i na rachunek właściciela nieruchomości. Tym samym, przekazywane Jej przez najemców pieniądze nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, ani nie stanowią przychodów z najmu tych nieruchomości.

Zgodnie zaś z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ponieważ, zdaniem Wnioskodawczyni, otrzymywane wpłaty od najemców są depozytem i nie stanowią przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to również dokonywane w imieniu i na rachunek właścicieli nieruchomości zapłaty różnych wydatków i opłat związanych z bieżącym utrzymaniem lokali nie stanowią dla Niej kosztów uzyskania przychodów. Nie mają one bowiem związku z przychodami Wnioskodawczyni (nie służą do osiągnięcia przychodów, ani nie zabezpieczają i nie zachowują źródła Jej przychodów).

W tej sytuacji zasadne jest przyjęcie, że pieniędzy otrzymanych od wynajmujących, a należnych właścicielom lokali, w czasie kiedy są przechowywane w depozycie na rachunku bankowym Wnioskodawczyni, służącym do obsługi Jej działalności gospodarczej, nie należy uwzględnić w przychodach z tytułu działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i w związku z tym nie należy doliczać tych kwot do podstawy opodatkowania przy ustalaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Również dokonywanych wydatków nie należy uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu. Jedyny przychód podatkowy jaki Wnioskodawczyni uzyskuje z tytułu zarządzania najmem stanowi opłata za zarządzanie najmem nieruchomości i jest ona uwzględniana w podstawie opodatkowania dochodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej i przy określaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości zgodnej z umową z właścicielem lokalu i wskazanej na wystawionej fakturze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.