Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-288/11/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-09-06
Teza: Czy zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidziane w art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, dotyczy nabywcy nieruchomości będącego byłym właścicielem nieruchomości „resztowej”, nabytej przez Skarb Państwa na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wywłaszczenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 03 czerwca 2011r. (data wpływu do tut. Biura – 07 czerwca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości za środki uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości, tzw. „resztówki” na rzecz Skarbu Państwa - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 czerwca 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości za środki uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości, tzw. „resztówki” na rzecz Skarbu Państwa.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W związku z budową drogi ekspresowej, na podstawie decyzji lokalizacyjnej Wojewody, Skarb Państwa przejął na własność, za odszkodowaniem, część nieruchomości należącej do wnioskodawcy i jego małżonki. Pozostała część nieruchomości, tzw. „resztówka”, została w 2011r. wykupiona przez inwestora - Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, w drodze notarialnej umowy sprzedaży, na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Wnioskodawca wraz z małżonką za uzyskane ze sprzedaży „resztówki” środki pieniężne zamierza nabyć inną nieruchomość na cele mieszkalne. Notariusz będący inkasentem podatku od czynności cywilnoprawnych, poinformował wnioskodawcę, iż nie widzi podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku z art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawarcie aktu notarialnego zostało zaplanowane na dzień 10 czerwca 2011r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy nabywcy będącego byłym właścicielem nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa na podstawie art. 13 ust. 3 tzw. „specustawy drogowej”?

W ocenie wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu powinno znaleźć zastosowanie zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 9 pkt 3 lit. b) powołanej ustawy. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnej sprzedaż nieruchomości, jeśli nabywca jest byłym właścicielem innej nieruchomości, sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami oraz w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej, do wysokości kwoty uzyskanej ceny, pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania zapłaty.

Wnioskodawca wskazał, iż nabędzie wraz z żoną nieruchomość w tym samym roku, w którym będąca ich własnością nieruchomość została nabyta przez Skarb Państwa - Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Na zakup nowej nieruchomości wnioskodawca wraz z żoną przeznaczy wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży swojej nieruchomości. W ocenie wnioskodawcy, wykup „resztówki” w trybie art. 13 ust. 3 „specustawy drogowej” przez Skarb Państwa, który następuje w sytuacji, gdy po przejęciu części nieruchomości na cele drogowe jej pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, spełnia przesłanki z art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła na cele publiczne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zgodnie z art. 6 pkt 1 tej ustawy celem publicznym jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg). Zdaniem wnioskodawcy, wykup przez Skarb Państwa „resztówki” nastąpił właśnie w związku z budową drogi publicznej, w wyniku której pozostawiona wnioskodawcy i jego żonie część nieruchomości nie nadawała się już do celów mieszkalnych. Według wnioskodawcy, w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania mu nieruchomości zamiennej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

1.  nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
2.  nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
3.  nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska

\-w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) celami publicznymi w rozumieniu ustawy jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

W myśl art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wnioskodawca zamierza w 2011r. nabyć nieruchomość na cele mieszkalne za środki uzyskane ze sprzedaży części innej nieruchomości, tzw. „resztówki” na rzecz Skarbu Państwa, dokonanej w 2011r. w trybie art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Sprzedaż „resztówki” nastąpiła po wcześniejszym przejęciu przez Skarb Państwa, za odszkodowaniem, zasadniczej części nieruchomości wnioskodawcy i jego żony w związku z budową drogi ekspresowej. W ocenie wnioskodawcy wykup „resztówki” w trybie art. 13 ust. 3 „specustawy drogowej” przez Skarb Państwa spełnia przesłanki z art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych kupna - sprzedaży nieruchomości, wynikające z art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych mogłoby mieć zastosowanie, jeżeli nabywca tej nieruchomości spełniałby łącznie dwa warunki:

*   posiadana wcześniej przez niego tzw. „resztówka” została sprzedana na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami,
*   w sytuacji, gdyby doszło do wywłaszczenia wskazanej nieruchomości, to właścicielowi przysługiwałoby prawo do przyznania nieruchomości zamiennej.

Generalnie, wskazany przepis dotyczy zatem takich sytuacji, gdzie były właściciel zbył nieruchomość na cele uzasadniające jej wywłaszczenie i to takie wywłaszczenie, z którym wiązałoby się przyznanie dla wnioskodawcy nieruchomości zamiennej.

Z treści wniosku wynika jednak, iż tylko zasadnicza cześć nieruchomości została „zajęta” pod inwestycję publiczną, tylko ta część podlegała wywłaszczeniu i wnioskodawca otrzymał z tego tytułu odszkodowanie. Nie wynika jednak, iż takim samym zasadom podlegało nabycie przez inwestora pozostałej części nieruchomości. Tym samym, skoro na zasadach, przyjętych dla zasadniczej części nieruchomości nie „zajęto” tzw. „resztówki”, to trudno uznać, iż „resztówka” została zbyta na cele uzasadniające wywłaszczenie i to takie, z którym wiązałoby się przyznanie dla wnioskodawcy nieruchomości zamiennej.

Potwierdzeniem takiego stanowiska jest wprost zapis art. 13 ust. 3 powołanej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Treść omawianego przepisu rozstrzyga o skutkach prawnych sytuacji, w której obszar wyznaczony pasem drogowym przyszłej drogi publicznej objął tylko część nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu pozostałej części tej nieruchomości przyznane zostało przez ustawodawcę roszczenie wobec organu lub podmiotu, wykonującego funkcję zarządcy przyszłej drogi publicznej, do nabycia tej części, jeżeli owa część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Jest to roszczenie o charakterze cywilnoprawnym, którego zgłoszenia dokonuje dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty. Roszczenie to może być zrealizowane w drodze umowy lub przed sądem cywilnym. Oceny dopuszczalności jego zaspokojenia w drodze umowy dokonuje w tym przypadku organ lub podmiot wykonujący funkcję zarządcy przyszłej drogi publicznej. Efektem bowiem negatywnej ich oceny będzie odmowa zawarcia umowy, a wtedy właścicielowi pozostaje możliwość wystąpienia do sądu cywilnego o dokonanie przez ten sąd oceny spełnienia ustawowych przesłanek do skutecznego żądania nabycia nieruchomości przez organ lub podmiot wykonujący funkcję zarządcy przyszłej drogi publicznej.

Należy zatem stwierdzić, iż nabywanie na żądanie właściciela tzw. „resztówki”, tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która wskutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego, czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to – mimo, że nabywcą omawianej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest organ administracji publicznej – roszczenie cywilnoprawne, które w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym. W przedmiotowej sprawie, mimo, iż nieruchomość „resztowa” sprzedana została przez wnioskodawcę Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, w trybie art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nie była to już sprzedaż na cele uzasadniające wywłaszczenie.

Powyższe oznacza, iż sprzedaż nie odbyła się w warunkach uzasadniających wywłaszczenie (na cele uzasadniające wywłaszczenie) i to takie wywłaszczenie, które wiązałoby się z przyznaniem nieruchomości zamiennej. Tym samym sprzedaż po wywłaszczeniu zasadniczej części nieruchomości, nieruchomości „resztowej”, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele nie może stanowić podstawy do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji, gdy wnioskodawca zamierza nabyć inną nieruchomość ze środków uzyskanych z tej sprzedaży. Okoliczność, iż wnioskodawca nabędzie nieruchomość w tym samym roku, w którym będąca jego własnością nieruchomość została nabyta na rzecz Skarbu Państwa przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, jest w tym przypadku bez znaczenia.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, iż wszelkie zwolnienia podatkowe są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, a przepisy dotyczące zwolnień muszą być interpretowane ściśle, zgodnie przede wszystkim z ich wykładnią językową. Wykluczone jest zatem w tym przypadku zastosowanie wykładni rozszerzającej jak i zawężającej.

W świetle powyższego, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.