Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-653/08/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-02-18
Teza: Czy wypłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i na fundusz remontowy, dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, stanowisk postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym, a także nadwyżka przychodów Wspólnoty nad kosztami ich uzyskania przekazana na fundusz remontowy są wolne od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: fundusz-fundusz remontowy; garaż; lokal-lokal użytkowy; parking-miejsce parkingowe; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2008 r. (data wpływu 6 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, uzupełniony pismem Wspólnoty z dnia 27 stycznia 2009 r. (data wpływu 2 lutego 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota powstała na działce gruntu nr 1/27 o obszarze 3,6441 ha zabudowanej budynkami mieszkalnymi. Na przedmiotowej działce docelowo zostanie wzniesione 9 budynków mieszkalnych z usługami i wbudowanymi garażami w kondygnacji podziemia o łącznej powierzchni użytkowej 25 972,12 m22\. W obecnej chwili oddane do użytkowania zostało 5 budynków, w których znajdują się: lokale mieszkalne, lokale użytkowe, piwnice (komórki lokatorskie), pomieszczenia gospodarcze, lokale niemieszkalne w postaci podziemnych garaży wielostanowiskowych ze stanowiskami postojowymi. „Hale garażowe” w postaci podziemnych garaży stanowią współwłasność kilku właścicieli nieruchomości. W efekcie, podziemny garaż wielostanowiskowy posiada szereg współwłaścicieli, z których każdy ma przypisane do siebie, określone w akcie notarialnym kupna udziału w „hali garażowej”, miejsce (jedno bądź kilka) parkingowe. Z własnością stanowiska postojowego wiąże się udział w nieruchomości wspólnej. Całkowita powierzchnia użytkowa Wspólnoty Mieszkaniowej na dzień 3 września 2008 r. wynosi 14 482,73 m2 (w tym 736,43 m2 dotyczy lokali użytkowych).

W oparciu o art. 14 i 15 ustawy o własności lokali właściciele wspólnoty mieszkaniowej dokonują comiesięcznych wpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, tj. kosztów ubezpieczeń, energii elektrycznej, utrzymania czystości, utrzymania zieleni, konserwacji, przeglądów okresowych, opłat prawnych, notarialnych, wynagrodzenia Zarządcy, wywozu nieczystości. Koszty dotyczące mediów w lokalach, (tj. wody zimnej, wody ciepłej, centralnego ogrzewania) ponoszone są indywidualnie przez właścicieli osiedla, którzy podpisują stosowne umowy bezpośrednio z kontrahentami/dostawcami usług („Z.” Sp. z o. o. oraz „S.” Sp. z o. o. ). W styczniu 2009 r. właściciele (lokali mieszkalnych, użytkowych, stanowisk postojowych) będą dokonywać wpłat na wyodrębniony rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej o charakterze funduszu remontowego w celu gromadzenia środków finansowych na przyszłe remonty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlegają:

1.  zaliczki wnoszone w oparciu o art. 14 i art. 15 ustawy o własności lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną od lokali użytkowych,
2.  zaliczki wnoszone w oparciu o art. 14 i art. 15 ustawy o własności lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną od stanowisk postojowych, stanowiących odrębną nieruchomość w oparciu o art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali,
3.  zaliczki wnoszone na fundusz remontowy od właścicieli lokali mieszkalnych,
4.  zaliczki wnoszone na fundusz remontowy od właścicieli stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych,
5.  zaliczki wnoszone na fundusz remontowy od właścicieli lokali użytkowych,
6.  wpłata nadwyżki przychodów nad kosztami z rozliczenia rocznego Wspólnoty Mieszkaniowej dokonana w drodze uchwały ogółu właścicieli (lokali mieszkalnych, użytkowych, stanowisk postojowych) na fundusz remontowy w celu zabezpieczenia środków finansowych na przyszłe remonty zasobu mieszkaniowego (elewacji, klatek schodowych, parkingów, oświetlenia zewnętrznego, ciągów komunikacyjnych)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnione z obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych są dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota wskazuje również, że Minister Finansów pismem z dnia 5 marca 2008 r. wydał interpretację w sprawie jednolitego stosowania przepisów powołanego przepisu, w której stwierdził m.in.: „Charakter wnoszonych opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, (…) uzasadnia rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” jako nie tylko obejmujące lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego funkcjonowanie i administrowanie. W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą pomieszczenia, jak np. piwnice, garaże, strychy. Zasobami tymi objęta jest również nieruchomość wspólna, która zgodnie z przytoczoną ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia (chodniki, drogi osiedlowe, ciągi komunikacyjne, windy, klatki schodowe).”

Mając na względzie powyższe, Wnioskodawca dokonał następującej oceny prawnej przedstawionej sytuacji:

1.  „Zasoby mieszkaniowe” to zgodnie z cytowanym powyżej pismem m.in. budynki mieszkalne. Lokale użytkowe mieszczą się w obrębie tych budynków, a więc zgodnie z treścią art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną pobierane od właścicieli lokali użytkowych podlegają zwolnieniu z obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.
2.  Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu (określonego w art. 2 ust. 2 tej ustawy) mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż. Także według pisma Ministerstwa Finansów, w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą pomieszczenia np. piwnice, strychy, garaże. Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną pobierane od właścicieli stanowisk postojowych znajdujących się w garażach wielostanowiskowych służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podlegają zatem zwolnieniu z obowiązku podatkowego w podatku dochodowym w oparciu o art. 17 ust. 1 pkt 44.
3.  Zaliczki od właścicieli lokali mieszkalnych wnoszone na rzecz Wspólnoty na konto funduszu remontowego uznać należy za uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dokonane będą na rzecz utrzymania zasobów mieszkaniowych, a w konsekwencji wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.
4.  Zaliczki od właścicieli stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych wnoszone na rzecz Wspólnoty na konto funduszu remontowego służą utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Stanowiska postojowe służą mieszkańcom lokali mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej w celu zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Wobec tego, dochody uzyskane z ww. zaliczek i przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych są zwolnione z podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44.
5.  Dochód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej, przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych jest zwolniony z podatku dochodowego w oparciu o art. 17 ust. 1 pkt 44, ponieważ pojęcie „zasoby mieszkaniowe” to zgodnie z cytowanym powyżej pismem m.in. budynki mieszkalne, a lokale użytkowe mieszczą się w obrębie tych budynków.
6.  W sytuacji podjęcia w drodze uchwały przez ogół właścicieli Wspólnoty decyzji w sprawie przekazania nadwyżki przychodów nad kosztami z rozliczenia rocznego (wynik finansowy) z lokali mieszkalnych, użytkowych, stanowisk postojowych na wyodrębnione konto funduszu remontowego, w celu gromadzenia środków na przyszłe remonty zasobów mieszkaniowych środki te podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podst. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera przy tym definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy jednak wskazać, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m. in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem.

„Zasoby mieszkaniowe” można wobec tego zdefiniować jako zasoby służące celom mieszkalnym. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, należy przez nie rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne oraz, jak np.:
    1.  dźwigi osobowe i towarowe,
    2.  aparaty do wymiany ciepła,
    3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    4.  klatki schodowe,
    5.  strychy, piwnice, komórki,
    6.  balkony, loggie,
    7.  garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
    2.  kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
    3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.:
    1.  zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
    5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
    6.  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Pod pojęciem „zasobów mieszkaniowych”, użytym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mieszczą się zatem nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wszelkie przychody (w szczególności opłaty, czynsze) oraz koszty związane z lokalami, pomieszczeniami, obiektami i urządzeniami mieszczącymi się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Stanowią one odpowiednio przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a jednocześnie – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie – przychody i koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy).

Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej w treści wniosku, należy wskazać, że lokale mieszkalne stanowią zasoby mieszkaniowe, wobec czego wpłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, dokonywane przez właścicieli tych lokali, stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Wbrew stanowisku Wnioskodawcy, do zasobów mieszkaniowych nie należą natomiast lokale użytkowe. Nie służą one bowiem w żaden sposób zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Akcentowany przez Wspólnotę fakt, że znajdują się one w budynku mieszkalnym nie zmienia ich przeznaczenia. Oznacza to, że wpłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, dokonywane przez właścicieli tych lokali nie są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Miejsca postojowe w wielostanowiskowych garażach podziemnych służące celom zaspakajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokali mieszkalnych należących do zasobów Wspólnoty i wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane, mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. A zatem, wpłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, dokonywane przez właścicieli tych stanowisk postojowych stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zasobami mieszkaniowymi Wnioskodawcy nie są natomiast stanowiska postojowe niezwiązane w żaden sposób z celami mieszkaniowymi, tj. należące do osób nieposiadających lokali mieszkalnych będących zasobami Wspólnoty (np. stanowiska postojowe osób będących właścicielami lokali użytkowych lub osób w ogóle nieposiadających lokali należących do zasobów Wspólnoty). Wpłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, dokonywanych przez właścicieli tych stanowisk nie można zaliczyć do kategorii przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawca osiąga zarówno przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z innej działalności. Nadwyżka sumy przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta przez Wspólnotę w roku podatkowym, stanowić będzie, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, jej dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód ten – a nie, jak wskazuje Wnioskodawca, przychód – jest wolny od podatku dochodowego, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Do tego rodzaju celów zalicza się m.in. zabezpieczenie środków finansowych na przyszłe remonty zasobów mieszkaniowych na funduszu remontowym.

Zwolnieniu przedmiotowemu z art. 17 ust. 1 pkt 44 nie podlega natomiast dochód z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie wydatkowany. Nie będzie zatem wolny od podatku dochód związany z przychodami Wspólnoty z tytuł wpłat na poczet zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy dokonywanych przez właścicieli lokali użytkowych oraz właścicieli stanowisk postojowych niestanowiących zasobów mieszkaniowych.

Oznacza to, że osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka wszystkich przychodów Wspólnoty nad kosztami ich uzyskania jest dochodem tego podmiotu z całości prowadzonej działalności, tj. z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z innej działalności (gospodarka lokalami użytkowymi oraz stanowiskami postojowymi nienależącymi do zasobów mieszkaniowych). Pomimo przekazania tego dochodu na fundusz remontowy, nie podlega on w całości zwolnieniu przedmiotowemu z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wolny od podatku, na podstawie tego przepisu, może być bowiem wyłącznie dochód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.