Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-315/09-4/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-07-30
Teza: Poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup tej nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania tj. od 8 lutego 2009 r.) zgodnie z ww. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż odsetki zapłacone od kredytu, który został zaciągnięty na jego zakup, do dnia przekazania środków trwałych (nieruchomości) do używania, będą stanowić element wartości początkowej danego środka trwałego. Bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont.
Słowa kluczowe: koszt-koszty bezpośrednie; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; odsetki-odsetki od kredytu; wartość-wartość początkowa; wartość-wartość początkowa-wartość początkowa środka trwałego
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8 poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17.04.2009 r. (data wpływu 27.04.2009 r.) oraz piśmie (data nadania 02.07.2009 r., data wpływu 03.07.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-315/09-2/IF z dnia 18.06.2009 r. (data nadania 19.06.2009 r., data doręczenia 25.06.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie jest:

*   w części dotyczącej możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu (pyt. 7) - **prawidłowe,**
*   w pozostałej części - **nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.04.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny.

Mieszkanie zostało oddane przez developera do użytku we wrześniu 2008 r. w stanie developerskim. Umowa notarialna przeniesienia własności została podpisana w lutym 2009 r. przed podpisaniem umowy najmu. W terminie od września 2008 r. do 08 lutego 2009 r. mieszkanie było urządzane aby możliwe było zamieszkanie w nim. W mieszkaniu zostały dokupione również elementy wyposażenia wymienione w załączniku nr 1A, które były warunkiem przyszłego zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu. W dniu 4 lutego 2009 r. została zawarta umowa najmu na czas nieokreślony na podstawie, której najemca zajął przedmiotowy lokal w dniu 8 lutego 2009 r. W tym dniu podpisano również protokół zdawczo \_ odbiorczy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą zawierający spis elementów ruchomych wyposażenia mieszkania oraz dokładnie określoną ilość i jakość (większość stanowiły nowo zakupione elementy wyposażenia). Pierwsza wpłata czynszu za luty została uiszczona 5 marca 2009 łącznie za odpowiednią część lutego i marca.

Dochody z najmu Wnioskodawczyni postanowiła opodatkować na zasadach ogólnych i pomimo wspólności majątkowej w pełni samodzielnie rozliczać przychody z tytułu najmu mieszkania. Wnioskodawczyni wskazała, iż:

1.  przedmiotowe mieszkanie zostało zakupione w celu najmu
2.  mieszkanie nie jest wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
3.  z umowy kredytowej wynika ze kredytu udzielono na cele budownictwa mieszkaniowego,
4.  kredyt został udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego do udzielania kredytów (pożyczek). Kredyt został udzielony przez Bank.

Na podstawie umowy najmu z dnia 4 lutego 2009 r. zawartej na czas nieokreślony, stanowiącej załącznik nr 2A, gdzie najemca zajął przedmiotowy lokal 8 lutego 2009 r. zobowiązuje on się pokrywać koszt z tytułu umowy najmu w ustalonej wysokości oraz koszty opłat telefonicznych. Pozostałe opłaty pozostają po stronie właściciela, czyli Wnioskodawczyni,

Jednocześnie pismem (data wpływu 03.07.2009 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 18.06.2009 r. Nr IPPB1/415-315/09-2/IF Wnioskodawczyni przedstawiła własne stanowisko do każdego zadanego przez nią pytania.

Związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy odsetki od kredytu ubezpieczenie kredytu wymagane przez Bank, a także inne poniesione koszty zapłacone do momentu, w którym przekazany został lokal pod wynajem w dniu 8 lutego 2009 r. powinny powiększać wartość nieruchomości, która będzie amortyzowana?
2.  Czy zatem ustalona w załączniku nr 1A wartość początkowa wynajmowanego lokalu jest wyliczona prawidłowo? Zawiera ona zarówno elementy stałego jak i ruchomego wyposażenia oraz opłaty odsetki od kredytu i ubezpieczenie kredytu.
3.  Które pozycje z załącznika „wartość początkowa” zakupionego wyposażenia można zaliczyć do wartości początkowej i czy konieczne jest zaprowadzenie ewidencji wyposażenia innej niż załącznik 1A? Wnioskodawczyni wskazuje, iż wszystkie wyszczególnione w załączniku pozycje są zakupione na podstawie rachunków/ faktur, a wszelkie wymienione opłaty są uiszczone i mają dowody ich opłacenia.
4.  Czy protokół podpisany przez Wynajmującego i Najemcę zawierający listę z wyposażeniem elementów mieszkania może być uznany za podstawę do uznania elementów wyposażenia mieszkania jako elementów - składowych wchodzących w skład wartości początkowej mieszkania?
5.  Od kiedy można zaliczyć wydatki poniesione na dostosowanie lokalu do zamieszkania i zakup wyposażenia jako koszty uzyskania przychodu, a kiedy powiększą one wartość początkową mieszkania:
    *   poniesione przed dniem zawarcia umowy najmu, czyli przed dniem 4 lutego 2009 r.
    *   poniesione od dnia zawarcia umowy najmu (4 luty 2009 r., a dniem zajęcia lokalu przez najemcę w dniu 8 lutego 2009 r.)
    *   poniesione po dniu zajęcia lokalu przez Najemcę, po 8 lutym 2009 r.
6.  Od jakiej daty 4 lutego 2009 r. (data zawarcia umowy najmu), czy daty 8 lutego 2009 r. jako daty przekazania lokalu na wynajem (na podstawie umowy z 4 lutego 2009 r.) należy uznawać koszty, jako koszty uzyskania przychodu?
7.  Czy do kosztów uzyskania przychodów poniesionych po dniu 4 lutego 2009 z tytułu zawartej umowy najmu można zaliczyć
    *   zapłacone odsetki, naliczone od dnia 4 lutego 2009 r. od kredytu zawartego z bankiem na sfinansowanie przedmiotowego lokalu.
    *   zapłacone i naliczone od dnia 4 lutego raty comiesięcznego ubezpieczenia z tytułu zawarcia umowy kredytu z bankiem
    *   obowiązkowe opłaty sądowe z tytułu założenia hipoteki na rzecz banku uiszczone po 4 lutym 2009 r.
    *   opłaty skarbowe z tytułu ustanowienia hipoteki zwykłej i kaucyjnej,
    *   opłaty eksploatacyjne wnoszone za wodę, c.o., energię elektryczną internet oraz TV, ubezpieczenie mieszkania,
    *   odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej w wysokości 1,5 % rocznie.

W świetle powyższych pytań Wnioskodawczyni przedstawiła własne stanowisko tj.

ad.1

Wartość początkowa nieruchomości pod wynajem zgodnie z art. 22g. pkt 1 Rozdziału 4 Koszty uzyskania przychodów ustawy o pdof (Dz. U. z 2000r, nr 14, poz. 176 ze zm.) stanowi cena nabycia jaką jest cena mieszkania powiększona zgodnie z art. 22g pkt 3 ww. ustawy o opłaty z tym związane: notarialne, naliczone i zapłacone odsetki bankowe do momentu wynajmu mieszkania, obowiązkowe i wymagane przez bank ubezpieczenie kosztów kredytu do momentu wynajmu mieszkania, ponieważ wszystkie one wykazują związek z uzyskanymi z najmu przychodami oraz mają na celu zachowanie lub zabezpieczenia źródła tych przychodów jakimi są przychody z najmu mieszkania. Gdyby nie zaciągnięty kredyt, związane z nim odsetki obowiązkowe ubezpieczenie kredytu nie zostałaby nabyta nieruchomość, a tym samym nie byłoby przedmiotu najmu i możliwości uzyskania przychodu z tego tytułu. Jednocześnie wartość początkową wynajmowanego mieszkania powiększa kwota zakupionych mebli, urządzeń i innych przedmiotów, które były niezbędne do wynajmu mieszkania Najemcy w ramach podpisanej umowy najmu, zgodnie z par. 22g pkt 17, przewyższające kwotę 3500 PLN i stanowiące ulepszenie środka trwałego jakim jest wynajmowane mieszkanie, gdzie przewidywany okres ich użytkowania jest dłuższy niż rok, a więc jednocześnie stanowią środki trwałe. Wydatki poniesione na ich nabycie będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z najmu poprzez odpisy amortyzacyjne.

ad.2

Zgodnie z przepisami art. 22g pkt 1, 3 oraz 17 oraz analogicznie do stanowiska w sprawie pytania nr 1 powyżej wartość początkowa jest wyliczona prawidłowo, gdyż wszystkie pozycje składające się w załączniku nr 1 do wniosku ORD IN na wartość początkową wykazują związek z uzyskanymi z najmu przychodami oraz mają na celu zachowanie i zabezpieczenie źródła tych przychodów jakimi są przychody z najmu mieszkania.

ad.3

Wnioskodawczyni nadmienia, że wszystkie wyszczególnione w załączniku pozycje są zakupione na podstawie rachunków / faktur, a wszelkie wymienione opłaty są uiszczone i mają dowody ich opłacenia.

Własne stanowisko w sprawie; wszystkie pozycje zostały prawidłowo zaliczone do wartości początkowej, a zestawienie stanowiące załącznik nr 1 mające pokrycie w rachunkach i fakturach jest wystarczające do zaliczenia ich do wartości początkowej, gdyż uwzględnia wszystkie znajdujące się w wynajmowanym mieszkaniu elementy wyposażenia, bądź niezbędne poniesione do czasu przekazania do najmu opłaty wykazujące związek z uzyskanymi z najmu przychodami oraz mające na celu zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów jakimi są przychody z najmu mieszkania.

ad.4

Lista elementów składowych zawarta w protokole stanowi potwierdzenie, że elementy te stanowią wyposażenie mieszkania. Koszty uzyskania przychodu z wynajmu mieszkania na podstawie umowy najmu z dnia 4 lutego 2009 r. zawartej na czas nieokreślony, stanowiącej załącznik nr 2A, gdzie najemca zajął przedmiotowy lokal 8 lutego 2009 r. zobowiązuje on się pokrywać koszt z tytułu umowy najmu w ustalonej wysokości oraz koszty opłat telefonicznych. Pozostałe opłaty pozostają po stronie właściciela, czyli Wnioskodawczyni.

ad.5

Wartością początkową lokalu pod wynajem jest składowa ceny nabycia, powiększonej o wszelkie niezbędne opłaty uwzględnione w zestawieniu stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszego zapytania oraz inne wydatki uwzględnione w tym zestawieniu na dostosowanie lokalu pod wynajem, aby mógł być wynajęty i przynosić przychody czyli do dnia przekazania lokalu do użytkowania- wynajmu, tj. 8 lutego 2009 r., gdzie zgodnie z umową najmu z dnia 4 lutego 2009, wydanie lokalu miało nastąpić i nastąpiło 8 lutego 2009 r.

ad.6

Koszty uzyskania przychodu są przez Wnioskodawczynie uznawane od dnia przekazania lokalu do użytkowania, poprzez najem od dnia 8 lutego, a poniesione do tego dnia stanowią składowe wartości początkowej stanowiącej załącznik nr 1 do niniejszego wniosku i są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z najmu poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej.

ad.7

Wszystkie wymienione w tym pytaniu opłaty wykazują ścisły związek z uzyskanymi z najmu przychodami oraz mają na celu zachowanie, zabezpieczenie źródła tych przychodów, jakimi są przychody z najmu mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t, j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) wymienia najem (który nie stanowi działalności gospodarczej) jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokaiu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Duże znaczenie dla ustalenia wysokości kosztów najmu ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu. Poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, a tym samym przygotowanie go do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

Nie zawsze jednak jest możliwe zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont.

Natomiast wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nieistniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych, z wyjątkiem wydatków nieprzekraczających w roku podatkowym kwoty 3500 zł, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. W myśl przepisu art. 22 ust. 8 ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z przepisem art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Jednakże nie bez znaczenia jest moment poniesienia przez podatników wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu.

Zatem, z uwagi na zaistnienie bezpośredniego związku pomiędzy ponoszonym wydatkiem a źródłem przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, kwota odsetek i prowizja od kredytu naliczane do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższają wartość początkową - ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy - będącą podstawą do dokonania odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzacji.

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową oraz właściwą stawkę amortyzacyjną.

Wartość początkową wynajmowanych środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych ustala się przyjmując;

1.  cenę nabycia - w razie nabycia w drodze kupna,
2.  cenę nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy - w razie częściowo odpłatnego nabycia,
3.  koszt wytworzenia - w razie wytworzenia we własnym zakresie,
4.  wartość rynkową z dnia nabycia - w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
5.  wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ust.1 i ust. 3 oraz w art. 22g ust. 10 ww. ustawy.

Artykuł 22g ust. 1 pkt 1 stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług (\`(...)\`).

Z kolei zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością

0 przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W celu ustalenia właściwej stawki amortyzacyjnej, w pierwszej kolejności należy środek trwały zakwalifikować do odpowiedniego rodzaju według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), gdyż stawki amortyzacyjne ustalane są w zależności od przyporządkowanego danemu środkowi trwałemu symbolu KŚT. Czynność ta jest zatem konieczna dla właściwego ustalenia stawki amortyzacyjnej, a w konsekwencji warunkuje naliczenie odpisów amortyzacyjnych w prawidłowej wysokości.

Stosownie do treści przepisu art. 22i ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych

1 zasad, o których mowa w art. 21 h ust, 1 pkt 1. Stawki amortyzacyjne ustalone w wykazie stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik do ww. ustawy są przyporządkowane do określonych symboli Klasyfikacji Środków Trwałych. W związku z tym aby ustalić stawkę amortyzacyjną konieczne jest określenie do jakiej grupy (podgrupy, rodzaju) Klasyfikacji Środków Trwałych środek trwały należy.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki mieszkalne (grupa 01, podgrupa 11) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%, natomiast budynki niemieszkalne (grupa 01, podgrupa 10) według stawki 2,5%. Zatem dla określenia prawidłowej stawki amortyzacyjnej istotne jest ustalenie charakteru budynku tj, właściwe określenie Grupy Rodzajowej Środków Trwałych.

Samodzielnymi środkami trwałymi w ramach grupy 1 są: lokal, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego. O zaliczeniu lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do omawianej ustawy, roczna stawka amortyzacyjna dla lokali mieszkalnych (rodzaj 122 Klasyfikacji Środków Trwałych) wynosi 1,5%.

Ustalając odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej, którą stanowi koszt nabycia lokalu, konieczne jest uwzględnienie regulacji wynikających z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy. Nabiera on szczególnego znaczenia, w sytuacji gdy z tytułu wydatków poniesionych na nabycie budynku lub lokalu będącego przedmiotem najmu podatnik skorzystał z ulgi podatkowej. Powołany przepis stanowi bowiem, że nie uważa się za koszt uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o ustawy, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są również wydatki na zakup wyposażenia lokalu podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu.

Wydatki poniesione na nabycie wyposażenia (o ile stanowi tak zawarta umowa) wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Składniki wyposażenia danego lokalu uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W takiej sytuacji wydatek na ich zakup będzie stanowił koszt uzyskania poprzez odpisy amortyzacyjne. W tym celu konieczne jest wprowadzenie danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Odpisów dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do tej ewidencji.

Nie w każdym przypadku wymagane jest, aby składnik majątku był amortyzowany. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym). Przy czym dotyczy to składników, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3.500 zł.

Stosownie bowiem do art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Zgodnie z postanowieniami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26.08.2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 ze zm.) osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, o których mowa w § 2 ust. 1, obowiązane są do prowadzenia księgi zwane dalej „podatnikami”, prowadzą:

1.  ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych godnie z art. 22n ust. 2-6 ustawy o podatku dochodowym;
2.  ewidencję wyposażenia.

Ewidencją wyposażenia obejmuje się wyposażenie, którego wartość początkowa, w rozumieniu odrębnych przepisów, przekracza 1.500 zł.

Ewidencja wyposażenia powinna zawierać co najmniej następujące dane: numer kolejny wpisu, datę nabycia, numer faktury lub rachunku, nazwę wyposażenia, cenę zakupu wyposażenia lub koszt wytworzenia, numer pozycji, pod którą wpisano w księdze koszt związany z nabyciem wyposażenia, datę likwidacji (w tym również datę sprzedaży lub darowizny) oraz przyczynę likwidacji wyposażenia (§ 4 ust. 1-3 ww. rozporządzenia).

Reasumując, uwzględniając powyższe przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, iż :

*   poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup tej nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania tj. od 8 lutego 2009 r.) zgodnie z ww. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż odsetki zapłacone od kredytu, który został zaciągnięty na jego zakup, do dnia przekazania środków trwałych (nieruchomości) do używania, będą stanowić element wartości początkowej danego środka trwałego.
*   bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont.

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

*   Wydatki poniesione na umeblowanie nieruchomości do potrzeb najemcy (o ile wynika to z umowy najmu), nie będą podwyższały wartości początkowej danej nieruchomości (lokalu mieszkalnego). W tym przypadku za koszt uzyskania przychodów - bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne - należy uznać wydatki poniesione na zakup mebli oraz innych elementów wyposażenia pomieszczeń, będących przedmiotem najmu.

Zgodnie z art. 22d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł.

*   do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć te wydatki, które zostały poniesione przez Wnioskodawczynię po dniu 08.02.2009 r. t.j. dniu oddania lokalu do użytkowania min. odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości, raty comiesięcznego ubezpieczenia kredytu, opłaty sądowe z tytułu założenia hipoteki, opłaty skarbowej oraz opłaty eksploatacyjne dokonywane przez wynajmującego jak również odpisy amortyzacyjne, dokonywane od wartości początkowej wynajmowanego lokalu mieszkalnego,

*   natomiast w odniesieniu do zawartego w pytaniu drugim i trzecim zapytania dotyczącego prawidłowości obliczonej kwoty wartości początkowej wynajmowanego lokalu, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawczynię. W tym miejscu należy wskazać, iż nie jest możliwe w postępowaniu o wydanie interpretacji indywidualnej odnieść się do konkretnych określeń wartości. Takie określenie możliwe będzie jedynie w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

Należy przy tym ponownie podkreślić, iż dla określenia konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu podatnik obowiązany jest wykazać związek tego wydatku z uzyskanym przychodem nakierowanym na uzyskanie przychodu. Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

Jednoczenie wskazać należy, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).