Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1091/11/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-01-10
Teza: Czy sprzedaż kilku lokali mieszkalnych znajdujących przy jednoczesnym ich wyodrębnieniu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 września 2011r. (data wpływu do tut. Biura 12 października 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży kilku lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 października 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży kilku lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 22 listopada 2006r. nabył 50 procent udziałów w nieruchomości składającej się z trzech zabudowanych działek położonych przy ul. K i przy ul. P. Na powyższej nieruchomości znajdują się 2 budynki typu kamienica składające się łącznie z 24 lokali mieszkalnych.

Lokale znajdujące się w przedmiotowych kamienicach w momencie nabycia nie były wydzielone. Lokale na podstawie zawartych umów są przedmiotem najmu, z którego dochody wnioskodawca wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem. W przyszłości, tj. w 2012r. wnioskodawca planuje sprzedaż kilku lokali znajdujących się w kamienicach przy ul. K. i przy ul. P. przy jednoczesnym ustanowieniu odrębnej własności sprzedawanych lokali.

Ponadto wnioskodawca wskazał że:

*   posiada udziały w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. P. Część lokali znajdujących się w budynku, na podstawie zawartych umów, jest przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada udziały w nieruchomości położonej w K. przy ul. W. Lokale znajdujące się w budynku, na podstawie zawartych umów, są przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada udziały w nieruchomości położonej w K. przy ul. U. Lokale znajdujące się w budynku, na podstawie zawartych umów, są przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada dwa mieszkania położone w K. przy ul. T. Mieszkania te, na podstawie zawartych umów, są przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada dwa mieszkania położone w K. przy ul. M. Mieszkania te, na podstawie zawartych umów, są przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada udziały w 2 wyodrębnionych mieszkaniach znajdujących się w K. przy ul. A. Lokale te, na podstawie zawartych umów, są przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada udziały w 2 wyodrębnionych mieszkaniach znajdujących się w K. przy ul. F. Lokale te, na podstawie zawartych umów, są przedmiotem najmu, z którego dochody wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikowane są do odrębnego źródła jakim jest najem,
*   posiada dom znajdujący się w T., który na podstawie zawartej umowy, jest przedmiotem najmu. Dochody te wykazuje w rocznych zeznaniach podatkowych. Przychody te kwalifikuje do odrębnego źródła jakim jest najem.

Jednocześnie wnioskodawca zaznaczył, iż prowadzi działalność gospodarczą jako wspólnik spółki jawnej i spółki komandytowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż kilku lokali mieszkalnych znajdujących się w kamienicach położonych w Ł. przy ul P. i K. przy jednoczesnym ich wyodrębnieniu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Wnioskodawca podkreślił, iż przedmiotowe lokale mieszkalne nigdy nie stanowiły u niego składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, zatem ich sprzedaż nie może stanowić przychodów ze źródła dochodów jakim jest działalność gospodarcza. Wyłącznie bowiem przychody uzyskane przez przedsiębiorcę ze sprzedaży nieruchomość mieszkalnej (lokalu mieszkalnego), która uprzednio była lub jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie są wyłączone spod opodatkowania podatkiem dochodowym.

Wobec faktu, iż wnioskodawca lokale zamierza zbyć w 2012r., tj. po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości uważa, że uzyskane pieniądze nie stanowią źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) odrębnym źródłem przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    *   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    *   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    *   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (pkt 8).

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy tym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy planowana przez wnioskodawcę sprzedaż wyodrębnionych lokali będzie wypełniać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wnioskodawca przedstawiając swoje stanowisko zaznaczył, że lokale mieszkalne nigdy nie stanowiły składników majątku zawiązanych z działalnością gospodarczą. Na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło nie w wykonywaniu działalności gospodarczej i po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca od 2006r. jest m.in. współwłaścicielem udziału wynoszącego 50% w prawie własności 2 kamienic przy ul. K i przy ul. P składającej się z 24 lokali mieszkalnych. W 2012r. wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży kilku lokali mieszkalnych wchodzących w skład ww. nieruchomości przy jednoczesnym ustanowieniu odrębnej własności sprzedawanych lokali. Przedmiotowe lokale mieszkalne jak wskazał wnioskodawca są przedmiotem najmu i nigdy nie stanowiły składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Oprócz prawa współwłasności do ww. nieruchomości wnioskodawca jest również współwłaścicielem (właścicielem) innych nieruchomości.

Dlatego też w przedstawionym zdarzeniu o ile planowana przez wnioskodawcę sprzedaż kilku lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej, to do sprzedaży tych lokali znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże w przedmiotowej sprawie nie można pominąć także faktu, iż wnioskodawca planuje zbyć kilka lokali mieszkalnych przy jednoczesnym ustanowieniu odrębnej własności tych lokali. Posiadając udział 50% w dwóch kamienicach przy ul. K i przy ul. P po wyodrębnieniu lokali wnioskodawca co do zasady będzie posiadał udział 50% w każdym z 24 lokali znajdujących się w tych kamienicach. Otóż jeśli ustanowienie odrębnej własności lokali nie będzie wiązało się ze zmianą udziału wnioskodawcy w tych lokalach i pozostanie on na poziomie 50%, to sprzedaż w 2012r. kilku lokali, do których udział został nabyty w 2006r. nastąpi po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału.

Wobec tego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.