Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.72.2020.5.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-29
Teza: skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży „Nieruchomości” będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 lutego 2020 r. (data wpływu – 24 lutego 2020 r.), uzupełnionym 30 marca, 6 kwietnia oraz 7 maja 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności obiektów na nim posadowionych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności obiektów na nim posadowionych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 27 marca 2020 r., znak 0112-KDIL3.4012.102.2020.2.MŁ, 0111-KDIB2-3.4014.72.2020.3.AD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 30 marca (wpływ brakującej opłaty), 6 kwietnia i 7 maja 2020 r. (uzupełnienie pozostałych braków formalnych).

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

(„Zbywca” lub „Sprzedawca”),

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

(„Nabywca”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedawca”) planuje zbycie nieruchomości położonej w P. – Nieruchomość P. (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Nabywca”), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego ze Zbywcą.

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od T. sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej: „ T.”) w drodze umowy sprzedaży.

Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od T. podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 9 grudnia 2019 r. zostały wydane dwie interpretacje o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.484.2019.3.AW oraz 0111-KDIB2-2.4014.196.2019.4.MZ, w których potwierdzono stanowisko Zbywcy i T., iż:

*   transakcja zbycia Nieruchomości P. przez T. do Zbywcy nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt i ustawy o podatku od towarów i usług;
*   transakcja zbycia Nieruchomości P. przez T. do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ww. ustawy, a także zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku złożenia przez T. i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia;
*   Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości P. od T.;
*   T. nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości P. na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   transakcja zbycia Nieruchomości P. przez T. do Zbywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizowany wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższej Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo użytkowania wieczystego działek gruntu (dalej: „Działki”),
*   prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach P. (zwanych dalej odpowiednio: „Budynkami”, „Budowlami” i „Urządzeniami”).

Zainteresowani wskazują, iż Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (Transakcji) mają następujący status zabudowań:

1.  P. działka nr … (dalej: „działka 1”) – zabudowana następującymi naniesieniami:
    *   pylon reklamowy,
    *   parking,
    *   chodnik,
    *   hydrant,
    *   droga wewnętrzna,
    *   oświetlenie zewnętrzne,
    *   kanalizacja sanitarna,
    *   kanalizacja deszczowa,
    *   linie energetyczne,
    *   sieć telekomunikacyjna;
2.  P. działka nr … (dalej: „działka 2”) – zabudowana następującymi naniesieniami:
    *   parking,
    *   chodnik,
    *   droga wewnętrzna,
    *   oświetlenie zewnętrzne,
    *   kanalizacja sanitarna,
    *   kanalizacja deszczowa,
    *   linie energetyczne,
    *   sieć telekomunikacyjna;
3.  P. działka nr … (dalej: „działka 3”) – zabudowana
    *   budynek hipermarketu (dalej: „Budynek CH”),
    *   chodnik,
    *   droga wewnętrzna,
    *   oświetlenie zewnętrzne,
    *   kanalizacja sanitarna,
    *   kanalizacja deszczowa,
    *   linie energetyczne,
    *   sieć telekomunikacyjna;
4.  P. działka nr … (dalej: „działka 4”) – zabudowana następującymi naniesieniami:
    *   Budynek CH,
    *   parking,
    *   chodnik,
    *   drogi wewnętrzne,
    *   stacja paliw (pawilon stacji paliw),
    *   pylon stacji benzynowej,
    *   wiaty na wózki,
    *   oświetlenie zewnętrzne,
    *   ogrodzenie,
    *   kanalizacja sanitarna,
    *   kanalizacja deszczowa,
    *   transformator,
    *   hydrant,
    *   zbiorniki przeciwpożarowe,
    *   linie energetyczne,
    *   sieć gazowa,
    *   sieć wodociągowa,
    *   sieć telekomunikacyjna.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia znajdujące się na poszczególnych działkach będące przedmiotem sprzedaży stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy prawo budowlane, za wyjątkiem wiat zlokalizowanych na działce 4, co do których Zainteresowani nie jest w stanie w sposób pewny określić, czy jest to budowla w rozumieniu prawa budowlanego, czy obiekt małej architektury. Niemniej jednak, Strony zwracają uwagę, iż oprócz wspomnianych wiat na działce 4 znajduje się szereg innych naniesień stanowiących budowle/budynki w rozumieniu prawa budowlanego (w tym Budynek CH).

Działki położone są na terenie objętym Uchwałą Rady Miasta z 29 listopada 2007 r. oraz jej zmianą zatwierdzoną Uchwałą Rady Miasta z 22 grudnia 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Działki 2 i 4 przylegają do pasa drogowego.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez T.

Historycznie prawo użytkowania wieczystego Działek P. zostało nabyte w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktów notarialnych z 19 grudnia 2008 r oraz z 9 marca 2009 r. pomiędzy M sp. z o. o. (jako sprzedający I) („M sp. z o.o.”) oraz SI sp. z o.o. (jako sprzedający II) („SI sp. z o.o.”) a T. (kupujący).

Zgodnie z powyższym aktem notarialnym, Działki w chwili nabycia przez T. były niezabudowane (z zastrzeżeniem zawartym w akcie notarialnymi, iż znajdujące się po dokonanej przez sprzedających rozbiórce obiektów dawnej fabryki żelatyny pozostałości w postaci podziemnych stóp fundamentowych (w tym także kolizyjnych) oraz podziemnych sieci (w tym także kolizyjnych), zostaną usunięte samodzielnie przez kupującego po nabyciu Działek. Po nabyciu Działek naniesienia, które nie zostały usunięte przez sprzedających, zostały usunięte przez generalnego wykonawcę ustanowionego przez T. Zakup Działek podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja ta została potwierdzona fakturą wystawioną przez M Sp. z o.o. z 9 marca 2009 r. oraz fakturą wystawioną przez SI Sp. z o.o. z 9 marca 2009 r.

Przed nabyciem przez T. Działek, na T. zostało przeniesione uzyskane przez MD Sp. z o.o. min. pozwolenie z 12 listopada 2007 r. na budowę Centrum Handlowo-Usługowego. W konsekwencji T. wzniósł na Działkach Budynki, Budowle i Urządzenia.

T. przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową Budynków, Budowli i Urządzeń.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m. in.:

*   w dniu 25 września 2009 r. na T. – pozwolenie na użytkowanie budynków usługowo handlowych nr 1 i nr 2, parkingów i dróg wewnętrznych, instalacji zewnętrznych: wodociągowej z wyłączeniem odcinka znajdującego się w pasie drogi wojewódzkiej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, gazowej i elektrycznej;
*   w dniu 31 sierpnia 2010 r. na T. – pozwolenie na użytkowanie stacji paliw T. – budynku stacji paliw, wiaty, pylonu cenowego, instalacji i urządzeń technologicznych, układu komunikacji wewnętrznej, uzbrojenia terenu (kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, przyłącza wodociągowego i elektrycznego) na terenie obejmującym działkę 2 i działkę 4.

Część pomieszczeń Budynku CH była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T. polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez T. ponad dwa lata przed zbyciem na rzecz Sprzedawcy.

Pozostałe Budynki (inne niż Budynek CH), Budowle i Urządzenia, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH i stacji benzynowej były wykorzystywane przez T. i Najemców. Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności T., tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców.

Podsumowując, wszystkie Budynki i Budowle były wykorzystywane do działalności gospodarczej T. na przestrzeni dłuższej niż ostatnie dwa lata przed ich zbyciem na rzecz Sprzedawcy.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, budynki i budowle będące przedmiotem planowanej Transakcji były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od momentu oddania ich do użytkowania, od którego to momentu były wykorzystywane do prowadzonej przez T. działalności gospodarczej.

Poniżej Zainteresowani wskazują daty oddania poszczególnych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania przez T.(zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrach środków trwałych prowadzonych dla Nieruchomości przez T.):

1.  działka 1:
    *   pylon reklamowy – 15 października 2009 r.,
    *   parking – 15 października 2009 r.,
    *   chodnik – 15 października 2009 r.,
    *   hydrant – 27 października 2014 r.,
    *   droga wewnętrzna – 15 października 2009 r.,
    *   oświetlenie zewnętrzne – 15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja sanitarna – 15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja deszczowa – 15 października 2009 r.,
    *   linie energetyczne – 15 października 2009 r.,
    *   sieć telekomunikacyjna – 21 stycznia 2010 r.;
2.  działka 2:
    *   parking –15 października 2009 r.,
    *   chodnik –15 października 2009 r.,
    *   droga wewnętrzna – 15 października 2009 r.,
    *   oświetlenie zewnętrzne –15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja sanitarna – 15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja deszczowa –15 października 2009 r.,
    *   linie energetyczne –15 października 2009 r.,
    *   sieć telekomunikacyjna – 21 stycznia 2010 r.;
3.  działka 3:
    *   Budynek CH – 15 października 2009 r.,
    *   chodnik – 15 października 2009 r.,
    *   droga wewnętrzna – 15 października 2009 r.,
    *   oświetlenie zewnętrzne – 15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja sanitarna –15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja deszczowa – 15 października 2009 r.,
    *   linie energetyczne – 15 października 2009 r.,
    *   sieć telekomunikacyjna – 21 stycznia 2010 r.;
4.  działka 4:
    *   Budynek CH – 15 października 2009 r.,
    *   parking – 15 października 2009 r.,
    *   chodnik – 15 października 2009 r.,
    *   drogi wewnętrzne – 15 października 2009 r.,
    *   stacja paliw (pawilon stacji paliw) – 1 wrzesień 2010 r.,
    *   pylon stacji benzynowej – 1 wrzesień 2010 r.,
    *   wiaty na wózki – 12 listopada 2009 r.,
    *   oświetlenie zewnętrzne – 15 października 2009 r.,
    *   ogrodzenie – 15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja sanitarna – 15 października 2009 r.,
    *   kanalizacja deszczowa – 15 października 2009 r.,
    *   transformator – 15 października 2009 r.,
    *   hydrant – 27 października 2014 r.,
    *   zbiorniki przeciwpożarowe – 15 października 2009 r.,
    *   linie energetyczne – 15 października 2009 r.,
    *   sieć gazowa – 15 października 2009 r.,
    *   sieć wodociągowa – 15 października 2009 r.,
    *   sieć telekomunikacyjna – 21 stycznia 2010 r.

T., przed zbyciem Nieruchomości P. na rzecz Sprzedawcy, ponosiła wydatki na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, w stosunku do których miało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W odniesieniu do budynków/budowli (tj. w odniesieniu do każdego budynku/budowli z osobna) będących przedmiotem planowanej Transakcji skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, poniesiona przez T. w okresie poprzedzającym zbycie Nieruchomości na rzecz Sprzedawcy, nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli ujawnionej w rejestrze środków trwałych T..

Ponadto, od nabycia Nieruchomości do dokonania Transakcji Zbywca nie poniósł, ani nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Niemniej jednak, nawet gdyby Zbywca poniósł takie wydatki będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od takich wydatków.

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Strony wskazują również, że krótko po dokonaniu zbycia na rzecz Nabywcy zostanie złożony wniosek o przeprowadzenie postępowania podziałowego w rozumieniu art. 92 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami działek 1, 2 oraz 4, wchodzących w skład Nieruchomości, polegającego na podziale ww. działek zgodnie z Miejscowym Planem w celu wydzielenia działek przeznaczonych wyłącznie pod: zakłady produkcyjne, składy i magazyny, centra handlowe o powierzchni powyżej 2 000 m2 (Bi.P/SM/U/UC) oraz działek przeznaczonych pod drogi publiczne (Bi.KDG) – część działek 1, 2 oraz 4, a także pod kolej – część działki 4.

Działalność Zbywcy po nabyciu Nieruchomości od T.

Zbywca nabył Nieruchomości od T. na podstawie umowy sprzedaży z 11 lutego 2020 r. Zbywca prowadzi czasowo z wykorzystaniem Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości do Najemców (gdyż umowy najmu zawarte z Najemcami przeszły, co do zasady, z mocy prawa na Zbywcę), która to działalność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. T. pozostała w zajmowanych obecnie pomieszczeniach i prowadzi swoją działalność handlową na podstawie umowy najmu zawartej ze Zbywcą (dalej: „Umowa Najmu z T.”) obejmującej wynajem powierzchni hipermarketu oraz stacji benzynowej, na podstawie których ma również prawo do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami, która to działalność jest również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Umowa Najmu z T., zgodnie z jej obecnym brzmieniem, zostanie rozwiązana najpóźniej wraz ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy. Umowy najmu zawarte z Najemcami będącymi osobami trzecimi zasadniczo pozostaną w mocy po nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę i będą wiążące dla Nabywcy i Najemców będących osobami trzecimi.

W związku z powyższym, Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę do świadczenia usług wynajmu na rzecz Najemców będących osobami trzecimi, a także, na rzecz T.

Działania Zbywcy po zakupie Nieruchomości od T. są jednak przede wszystkim ukierunkowane na sprzedaż Nieruchomości P. na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą).

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jak wskazano powyżej, Nabywca wstąpi zatem w miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości obowiązujących na moment Transakcji. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo do znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość,
*   prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (inne niż urządzenia i infrastruktura techniczna związana z Budynkami i Budowlami),
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości (nabycie Nieruchomości przez Zbywcę było sfinansowane m.in. pożyczką udzieloną Zbywcy przez spółkę z grupy Zbywcy. Przedmiotowa umowa pożyczki nie będzie podlegać przeniesieniu na Nabywcę w ramach planowanej transakcji),
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych (za wyjątkiem kaucji najemców),
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management — obecnie usługi zarządzania nieruchomością są świadczone na rzecz Zbywcy przez T. na podstawie umowy zawartej z tą spółką przez Zbywcę) lub zarządzania aktywami (asset management) – (o ile takie umowy będą istniały na moment transakcji),
*   pracownicy Zbywcy.

Nieruchomość jest obecnie objęta (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością T. jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych z T.) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez spółkę powiązaną z T. T. nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie już objęta tym ubezpieczeniem (tj. umowa ubezpieczenia nie przejdzie na Nabywcę w ramach planowanej Transakcji).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu – gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami, wraz z własnością nośników, na których są zapisane,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości (o ile takowe decyzje pozostają w mocy i ich przeniesienie jest niezbędne do korzystania z Nieruchomości).

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem zobowiązania do zwrotu kaucji najemcom).

Zasadniczo, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z innych umów niż umowy najmu. Niemniej jednak, nie można zupełnie wykluczyć, że w pojedynczych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie będą dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie Nieruchomość ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy w ramach planowanej Transakcji.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie wynajmował Nieruchomość. Wynajem Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabywca planuje przeprowadzenie na Nieruchomości prac adaptacyjnych, modernizacyjnych, remontowych na podstawie uzyskanego(ych) przez Nabywcę pozwolenia(ń) na budowę, niezbędnych do przystosowania Budynków i Budowli wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu zgodnego z przyjętym profilem działalności Nabywcy.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca albo zawrze własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów, bądź będzie wykonywał te czynności samemu. Nie można również wykluczyć, iż w pojedynczych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów). Zarządzanie Nieruchomościami i aktywami będzie prowadzone przez Nabywcę.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem od towarów i usług.

W piśmie z 3 kwietnia 2020 r. (data wpływu 6 kwietnia 2020 r.) stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowani wskazali, że:

*   opisane we wniosku sieci (telekomunikacyjne, wodociągowe, gazowe) i linie energetyczne (w rejestrze środków trwałych T. ujęte jako linie elektryczne) zlokalizowane na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego są własnością Sprzedającego;
*   Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym;
*   ww. sieci posadowione na gruncie, tj. Działkach nie są częścią składową budynku, jak również nie stanowią sieci przesyłowych w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego; sieci posadowione na Działkach są częścią składową gruntu – są z nim trwale związane;
*   żadne z opisanych we wniosku naniesień na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu – oprócz budynku hipermarketu – nie spełnia definicji budynku w rozumieniu prawa budowlanego, a tym samym nie stanowi nieruchomości w myśl art. 235 w pow. z art. 46 i 47 Kodeksu cywilnego.

Zainteresowani podali także dodatkowe informacje o następującej treści:

Zainteresowani we wniosku w części dotyczącej „Działalności Zbywcy po nabyciu Nieruchomości od T.” wskazali, iż T. pozostała w zajmowanych obecnie pomieszczeniach – i prowadzi swoją działalność handlową na podstawie umowy najmu zawartej ze Zbywcą (Umowa Najmu z T.) obejmującej wynajem powierzchni hipermarketu oraz stacji benzynowej, na podstawie których ma również prawo do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami, która to działalność jest również opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Umowa Najmu z T., zgodnie z jej obecnym brzmieniem, zostanie rozwiązana najpóźniej wraz ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

W kontekście powyższej informacji, Zainteresowani wskazują, iż – w wyniku podjętych ustaleń handlowych – planuje rozwiązać Umowę Najmu z T., obejmującą wynajem powierzchni hipermarketu oraz stacji benzynowej, co będzie wiązało się min. z zamknięciem działającej na terenie objętym najmem przez T. w P. stacji benzynowej. Zbywca (obecny użytkownik wieczysty) zamierza docelowo wydzierżawić teren stacji paliw wraz ze stacją paliw Nabywcy, który poddzierżawi ją operatorowi sieciowemu. Umowa dzierżawy oraz poddzierżawy zostaną zawarte przed zbyciem Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (a po rozwiązaniu przez Zbywcę Umowy Najmu z T.). Zbywca i Nabywca rozwiążą ww. umowę dzierżawy (a tym samym poddzierżawy) w przeddzień Transakcji, tj. planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Ponadto Strony wskazują również, iż w sytuacji jeżeli przed zbyciem Nieruchomości na rzecz Nabywcy zostanie złożony wniosek o podział Nieruchomości o przeprowadzanie postępowania podziałowego w rozumieniu art. 92 i n. ustawy o gospodarce zgodnie z Miejscowym Planem polegający na podziale Nieruchomości w celu wydzielenia działek przeznaczonych wyłącznie pod: zakłady produkcyjne, składy i magazyny, centra handlowe o powierzchni powyżej 2 000 m2 (Bi.P/SM/U/UC) oraz działek przeznaczonych pod drogi publiczne (B1.KDG) – część działek 931/3, 931/4 i 931/7, a także pod kolej (Bi.KK) – część działki 931/7 oraz dojdzie do wydzielenia działek pod drogę publiczną powodujący przejście działek drogowych na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, Zbywca przeniesie na rzecz Nabywcy prawo do otrzymania odszkodowania za wywłaszczoną część Nieruchomości przeznaczoną pod drogę.

Ze względu na zakres niniejszej interpretacji przytaczając treść uzupełnienia pominięto tą, która dotyczy podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy – w przypadku, w którymi odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie i i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości – Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (albo będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług obligatoryjnie), planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatkiem od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcia – interpretację z 14 maja 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.102.2020.5.MŁ oraz postanowienie z 14 maja 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.314.2020.2.MŁ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego gruntu – działek o numerach ewidencyjnych: …, …, …. i …. wraz z prawem własności znajdujących się na nich naniesień. Aktualnie znajdującymi się na Działkach naniesieniami są pylone reklamowy, parkingi, chodniki, hydranty, dragi wewnętrzne, oświetlenia zewnętrzne, kanalizacje sanitarne, kanalizacje deszczowe, linie energetyczne, sieci telekomunikacyjne, budynek hipermarketu, stacja paliw (pawilon stacji paliw), pylon stacji benzynowej, wiaty na wózki, ogrodzenie, transformator, hydrant, zbiorniki przeciwpożarowe, sieć gazowa i sieć wodociągowa.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu – działek wraz z naniesieniami (dalej: „Nieruchomość”), to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.102.2020.5.MŁ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy;
*   w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust.8 ustawy;
*   Strony będą mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku transakcji zbycia Nieruchomości i opodatkować ją na zasadach ogólnych wg stawki podstawowej.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży „Nieruchomości” będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.