Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-833/12-4/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-10-22
Teza: Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenia przyszłe, wskazać należy, iż: przedmiotowy lokal mieszkalny zakupiony w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej może być amortyzowany jako środek trwały w działalności gospodarczej jednego z małżonków w myśl art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; do wartości początkowej przedmiotowego lokalu Wnioskodawca nie może zaliczyć naliczonego i płatnego do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, tj. wydatki oznaczone w pytaniu Nr 2 poz. n) i o); do wartości początkowej lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może natomiast zaliczyć pozostałe wydatki, tj. wymienione w pytaniu oznaczonym we wniosku Nr 2 od pozycji a) – m) oraz p) – r); Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z eksploatacją lokalu oraz ze spłatą kredytu hipotecznego ustalone i płatne po dniu wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa ujęte w pytaniu oznaczonym we wniosku Nr 3 poz. a) – n) i p);Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki, które zostaną poniesione na opłaty bankowe - koszty upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych, koszty sądowe związane z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, koszty związane z postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji zaprzestania spłaty kredytu, odsetki związane z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej oraz opłaty za wystawianie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniona przesłanka określona w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; kredyt; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; umowa; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29.06.2012 r. (data wpływu 04.07.2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28.09.2012 r. (data wpływu 01.10.2012 r.) złożonym na wezwanie z dnia 14.09.2012 r. Nr IPPB1/415-833/12-2/IF; IPPP1/443-572/12-2/AW o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie :

1.  możliwości amortyzowania lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność małżonków przez jednego z nich – **jest prawidłowe ,**
2.  możliwości uwzględnienia w wartości początkowej lokalu mieszkalnego wydatków z tytułu:
    *   opłat z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz podatku od nieruchomości– **jest nieprawidłowe,**
    *   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe,**
3.  zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pozarolniczej działalności gospodarczej:
    *   odsetek związanych z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej, opłaty za wystawianie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. – **jest nieprawidłowe,**
    *   w pozostałym zakresie - **jest prawidłowe,**
4.  możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji dla lokalu mieszkalnego **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.07.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości amortyzowania lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność małżonków przez jednego z nich, ustalenia wartości początkowej, kosztów uzyskania przychodów oraz stawki amortyzacji.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z małżonką na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej kupił w dniu 18 czerwca 2012 r. lokal mieszkalny (dalej: lokal lub lokal mieszkalny) z rynku wtórnego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania 3 działek gruntu, udziałem we współwłasności wszelkich części wspólnych budynku mieszkalnego i przynależnym do lokalu pomieszczeniem piwnicznym. Lokal mieszkalny objęty jest prawem odrębnej własności lokalu ustanowionym w dniu 28 września 2010 r. w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Czynność ustanowienia odrębnej własności lokalu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 27 kwietnia 2012 roku została zawarta umowa przedwstępna zakupu przedmiotowego lokalu. Wpłacony został zadatek w wysokości 5 000 PLN.

Zakup mieszkania został w większej części sfinansowany z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez oboje małżonków jako osoby prywatne. Zgodnie z zawartą umową kredytową z dnia 31 maja 2012 r. z bankiem S.A. Wnioskodawca poniósł lub poniesie następujące wydatki:

*   zwrot kwoty kredytu wraz z odsetkami ustalonymi według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3m i marży banku w wysokości 1 punktu procentowego. Przy czym wysokość marży banku może zostać podwyższona nie więcej niż o 2 punkty procentowe jeżeli w trakcie okresu kredytowania nastąpi wzrost ryzyka kredytowego banku. W okresie do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej marża banku jest podwyższona o 0,6 punktu procentowego
*   koszt wyceny nieruchomości - 479 zł
*   opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu brakującego wykładu własnego tytułem składki ubezpieczeniowej (ubezpieczenie brakującego wkładu), płatna jednorazowo po podpisaniu umowy kredytowej - 2275,32 zł
*   koszt wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej 200 zł
*   koszt wpisu Wnioskodawcy i małżonki w księdze wieczystej jako właścicieli nieruchomości - 200 zł
*   koszt podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki - maksymalnie 19zł
*   koszt ubezpieczenia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych
*   koszt ubezpieczenia na życie Wnioskodawcy i jego małżonki
*   koszt otwarcia i prowadzenia rachunku typu Eo m.in. do spłaty kredytu - 1437,60 zł
*   koszt zakupu karty kredytowej - 105 zł.

Ponadto Wnioskodawca na podstawie umowy kredytowej może być zobowiązany do zapłacenia:

*   prowizji za prolongowanie terminu spłaty kapitału
*   odsetek od nieterminowej spłaty kredytu
*   kosztów upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych
*   kosztów sądowych związanych z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji gdy Wnioskodawca zaprzestanie spłaty kredytu;
*   prowizji za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu
*   opłat za wystawienie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. zgodnie z tabelą opłat i prowizji banku.

Lokal mieszkalny znajduje się w budynku, w którym usytuowany jest lokal mieszkalny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny (małżonki i małoletniego dziecka) i w którym jednocześnie zarejestrowana jest działalność gospodarcza Wnioskodawcy.

Zakupiony lokal zostanie przeznaczony w całości na biuro działalności gospodarczej Wnioskodawcy jednak bez zmiany zasadniczego przeznaczenia lokalu. Lokal będzie pełnił wyłącznie funkcje typowo biurowe. Wnioskodawca planuje bezpośrednio po zakupie lub później przeprowadzić w lokalu drobne prace remontowe polegające na odświeżeniu jego wyglądu. Wnioskodawca planuje również wnieść lokal do majątku przedsiębiorstwa i poddać go amortyzacji. Małżonka wnioskodawcy nie będzie wykorzystywać zakupionego lokalu na własne potrzeby. W żadnym z dokumentów związanych z zakupem lokalu (w tym w umowie zakupu, w umowie kredytowej) nie został wskazany jako cel zakupu lokalu działalność gospodarcza lub przeznaczenie na działalność gospodarczą.

Wnioskodawca rozważa w późniejszym okresie przeznaczenie lokalu na wynajem na cele mieszkalne w momencie gdy lokal będzie jeszcze środkiem trwałym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub po zaprzestaniu wykorzystywania lokalu na cele działalności gospodarczej i w konsekwencji po zaprzestaniu jego amortyzacji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, z której dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: podatek PIT), tzw. podatkiem liniowym według stawki 19% rozliczanym według metody kasowej (tj. metoda potrącania kosztów uzyskania przychodów przez podatników podatku PIT prowadzących działalność gospodarczą ewidencjonowaną KPIR, o której mowa w art. 22 ust. 6b ustawy o PIT) na bazie miesięcznej. Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT lub VAT). Usługi świadczone przez Wnioskodawcę opodatkowane są podatkiem VAT według stawki 23%. Zgodnie z zaświadczeniem o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z dnia 16 grudnia 2009 r. (który od tej daty nie uległ zmianie) Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie doradztwa związanego z zarządzaniem i inwestycjami w nieruchomości komercyjne. W przedmiocie działalności nie jest wymienione pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, sprzedaż czy wynajem nieruchomości. Usługi świadczone są przez Wnioskodawcę głównie w siedzibach klientów.

Małżonka Wnioskodawcy jest zarejestrowana w ramach jego działalności gospodarczej dla celów ubezpieczenia zdrowotnego jako osoba współubezpieczona.

Pismem z dnia 25.09.2012 r. (data wpływu 01.10.2012 r.) Wnioskodawca przeformułował pytanie oznaczone we wniosku Nr 1, oraz wskazał, iż przedmiotowy lokal mieszkalny był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przed nabyciem przez co najmniej 60 miesięcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy może podlegać amortyzacji jako środek trwały w działalności gospodarczej jednego z małżonków na podstawie art. 22a w zw. z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - lokal mieszkalny zakupiony przez oboje małżonków jako osoby prywatne na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej i sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym na oboje małżonków jako osoby prywatne?
2.  Czy do ustalenia wartości początkowej lokalu można zaliczyć następujące wydatki:
    1.  odsetki od rat kredytu naliczone i zapłacone do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    2.  koszt wyceny nieruchomości - 479 zł naliczony i płatny po podpisaniu umowy przedwstępnej a przed podpisaniem umowy kredytowej i umowy przenoszącej własność mieszkania, do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    3.  opłatę za podwyższone ryzyko banku z tytułu brakującego wkładu własnego tytułem składki ubezpieczeniowej (ubezpieczenie brakującego wkładu), naliczoną i płatną jednorazowo po podpisaniu umowy kredytowej do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania — 2275,32 zł
    4.  koszt wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania 200 zł
    5.  koszt wpisu Wnioskodawcy i małżonki w księdze wieczystej jako właścicieli nieruchomości naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania - 200zł
    6.  koszt podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania - maksymalnie 19 zł
    7.  koszt ubezpieczenia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    8.  koszt ubezpieczenia na życie Wnioskodawcy i jego małżonki naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    9.  koszt otwarcia i prowadzenia rachunku typu Eu m.in. do spłaty kredytu naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    10.  koszt zakupu karty kredytowej naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania - 105 zł
    11.  taksę notarialną w kwocie brutto (z VAT) od umowy przedwstępnej i przenoszącej własność lokalu zawartej w formie aktu notarialnego
    12.  opłaty notarialne w kwocie brutto (z VAT) od odpisów, wypisów umowy przedwstępnej i przenoszącej własność lokalu zawartej w formie aktu notarialnego
    13.  koszt podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    14.  podatek od nieruchomości naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    15.  opłatę z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu naliczoną i płatną do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    16.  koszt doradztwa podatkowego w związku z zakupem lokalu mieszkalnego naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    17.  koszt zakupu energii elektrycznej w kwocie brutto naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania
    18.  koszt materiałów budowlanych i usług remontowych (nie będących wydatkami ulepszeniowymi naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania?
3.  Czy następujące wydatki związane z eksploatacją lokalu i spłatą kredytu hipotecznego ustalone i płatne po dniu wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej:
    1.  usługi doradcy podatkowego w związku z planowaną inwestycją
    2.  odpisy amortyzacyjne od przedmiotowego lokalu
    3.  odsetki w racie kredytowej faktycznie zapłacone
    4.  opłaty eksploatacyjne wnoszone do zarządcy nieruchomości (wspólnota mieszkaniowa/ spółdzielnia mieszkaniowa)
    5.  opłaty za media indywidualne - energię elektryczną
    6.  opłaty za Internet w lokalu;
    7.  ubezpieczenie majątkowe i OC lokalu;
    8.  podatek od nieruchomości;
    9.  i nakłady remontowe (usługi remontowo budowlane, zakup materiałów budowlanych) nie mające charakteru nakładów ulepszeniowych, o których mowa w art. 22g ust. 17 ustawy i PIT
    10.  wydatki na nabycie wyposażenia do biura np. meble, wykładziny, sprzęt biurowy itp.
    11.  opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów;
    12.  ubezpieczenie na życie Wnioskodawcy;
    13.  prowizję za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu;
    14.  prowizję za prolongowanie terminu spłaty kredytu
    15.  opłaty bankowe i odsetki związane z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej;
    16.  opłaty bankowe za prowadzenie rachunku do spłaty kredytu;
    17.  opłaty bankowe takie jak koszty upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych;
    18.  kosztów sądowych związane z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji gdy Wnioskodawca zaprzestanie spłaty kredytu;
    19.  opłaty za wystawienie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. zgodnie z tabelą opłat i prowizji banku,
4.  Czy Wnioskodawca może amortyzować lokal mieszkalny według indywidualnej stawki amortyzacji 10% w okresie 10 lat?
5.  W jaki sposób będzie opodatkowany dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu wykorzystywanego w działalności gospodarczej przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie i po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, jeśli w tym okresie lokal będzie wynajmowany (jako środek trwały w działalności gospodarczej Wnioskodawcy oraz jako składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy po wycofaniu lokalu z majątku przedsiębiorstwa)?
6.  W jaki sposób będzie opodatkowany dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu wykorzystywanego w działalności gospodarczej przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie i po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, jeśli w tym okresie lokal nie będzie wynajmowany (ani jako środek trwały w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani jako składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy po wycofaniu lokalu z majątku przedsiębiorstwa)?
7.  W jaki sposób będzie opodatkowany dochód uzyskanego z wynajmu lokalu, jeśli w okresie wynajmu lokal będzie stanowił środek trwały przedsiębiorstwa Wnioskodawcy?
8.  W jaki sposób będzie opodatkowany dochód uzyskanego z wynajmu lokalu, jeśli w okresie wynajmu lokal nie będzie stanowił środek trwały przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ponieważ wcześniej lokal przestanie być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy i zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy?
9.  Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli sprzedaż nastąpi w okresie kiedy lokal będzie środkiem trwałym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy? A jeśli tak to w jaki sposób sprzedaż ta powinna zostać udokumentowana, skoro lokal stanowi współwłasność Wnioskodawcy i jego małżonki.
10.  Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego do prowadzenia działalności gosp. będzie opodatkowana VAT, jeśli sprzedaż nastąpi w okresie kiedy lokal nie będzie już środkiem trwałym w działalności gosp. Wnioskodawcy (zostanie wycofany)?
11.  Czy wynajem lokalu mieszkalnego jako środka trwałego wykorzystywanego w działalności gosp. Wnioskodawcy dokonywany przez Wnioskodawcę występujący w umowie najmu jako jedyny wynajmujący będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Jeśli tak, to w jaki sposób należy go udokumentować dla celów VAT?
12.  Czy wynajem lokalu mieszkalnego jako składnika majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego małżonki dokonywany przez Wnioskodawcę i jego małżonkę, lub wyłącznie przez Wnioskodawcę lub wyłącznie przez małżonkę Wnioskodawcy będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Jeśli tak to w jaki sposób powinien zostać udokumentowany?
13.  Czy wystąpi obowiązek korekty VAT naliczonego (m.in. z tytułu nabycia energii elektrycznej, usług dostęp do Internetu, remontów, ulepszeń, usług i towarów nie związanych bezpośrednio z lokalem mieszkalnym czyli książek fachowych, komputerów przenośnych) wobec którego Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego - jeśli lokal mieszkalny zostanie przeznaczony na wynajem na cele mieszkaniowe w ramach prowadzonej działalności gosp.? - jeśli lokal mieszkalny zostanie przeznaczony na wynajem jako składnik majątku prywatnego po wcześniejszym wycofaniu lokalu z majątku przedsiębiorstwa? - jeśli lokal mieszkalny zostanie odpłatnie zbyty przed upływem 10 lat od oddania nakładów do używania lub 12 miesięcy od oddania nakładów do używania?
14.  Czy w przypadku wystąpienia obowiązku korekty VAT naliczonego, skorygowany VAT naliczony będzie stanowił koszt uzyskania przychodu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 1, 2, 3 i 4. Natomiast odpowiedź na pozostałe pytania zostanie udzielona w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli lokal mieszkalny będzie spełniał warunki do uznania go za środek trwały, o których mowa w art. 22a ustawy o PIT i podejmie decyzję o amortyzacji lokalu, będzie mógł amortyzować lokal jako środek trwały w swojej działalności gospodarczej w proporcji do powierzchni lokalu wykorzystywanej w działalności gospodarczej. Fakt zakupu lokalu mieszkalnego do majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego małżonki oraz sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego częściowo ze środków prywatnych a w znacznej części z kredytu hipotecznego zaciągniętego jako osoby prywatne nie stoi na przeszkodzie wniesienia lokalu mieszkalnego do działalności gospodarczej i poddaniu go amortyzacji.

W art. 22a ustawy o PIT wymienione zostały kryteria, których spełnienie pozwała uznać dany składnik majątku za podlegający amortyzacji jako środek trwały. Do kryteriów tych zaliczane są:

*   przynależność składnika majątku do danej kategorii, np. budowla, budynek, lokal będący odrębną własnością,
*   brak przynależności składnika majątku do grupy składników wymienionych w art. 22c ustawy o PIT,
*   rodzaj praw przysługujących podatnikowi względem tego składnika majątku: własność, współwłasność,
*   sposób wejścia w posiadanie składnika majątku: nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie,
*   cechy składnika majątku w dniu przyjęcia go do używania: kompletność i zdatność do użytku,
*   przewidywany okres używania składnika majątku: dłuższy niż rok,
*   sposób wykorzystywania składnika majątku: na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Spełnienie powyższych kryteriów umożliwia uznanie składnika majątku za środek trwały i poddanie go amortyzacji. Przedmiotowy lokal stanowi przedmiot prawa odrębnej własności i jest przedmiotem współwłasności Wnioskodawcy i jego małżonki na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej. Lokal w dniu nabycia był kompletny i zdatny do użytku. Lokal będzie wykorzystywany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok. W ocenie Wnioskodawcy lokal będzie więc spełniał kryteria do uznania go za środek trwały i poddania amortyzacji.

Wnioskodawca podejmie decyzję o amortyzacji lokalu. Nie zaistnieją więc przesłanki z art . 22c pkt . 2 ustawy o PIT wyłączające możliwość amortyzacji lokalu jako środka trwałego w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Wśród kryteriów uznania danego składnika majątku za środek trwały nie jest wymieniony sposób finansowania nabycia składnika majątku przez podatnika. W szczególności podatnik może w dowolny sposób sfinansować zakup składnika majątku prywatnego i następnie zgodnie ze swoją wolą przesunąć go do majątku swojego przedsiębiorstwa. Również zakup składnika majątku do przedsiębiorstwa osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą może zostać sfinansowany z jej środków prywatnych lub w inny sposób. Wynika to z faktu braku szczególnego i trwałego rozgraniczenia majątku prywatnego osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą od majątku jej przedsiębiorstwa. Rozgraniczenie majątku prywatnego przedsiębiorcy i jego przedsiębiorstwa jest płynne, zmienne w czasie i zależy od swobodnej decyzji przedsiębiorcy. Zasada ta znajduje odzwierciedlenie w konstrukcji odpowiedzialności osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą za zobowiązania związane z tą działalnością. Odpowiedzialność ta jest nieograniczona i obejmuje cały majątek osobisty przedsiębiorcy (odrębny i małżeński). Składnik majątku przedsiębiorstwa jednoosobowego przedsiębiorcy może w danym momencie zostać z niego wycofany i przesunięty do majątku prywatnego służącego do zaspokajania jego potrzeb życiowych, rodzinnych, osobistych (prywatnych) i odwrotnie.

Przesunięcie między masami majątkowymi (prywatną i przedsiębiorstwa) Wnioskodawca jest zobowiązany udokumentować poprzez złożenie stosownego oświadczenia, w którym (zgodnie z art. 22g ust. 11 ustawy o PIT) powinny znaleźć się też informacje o nie wykorzystywaniu lokalu na własne potrzeby przez współmałżonka. Aktywo będące składnikiem majątku prywatnego w następstwie przesunięcia do majątku przedsiębiorstwa w celu dokonania jego amortyzacji powinno zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22d ust. 2 ustawy o PIT, najpóźniej w miesiącu przekazania go do używania. Rozpoczęcie amortyzacji dokumentowane jest dokumentem OT, a odpisy amortyzacyjne dokonywane są zgodnie z planem amortyzacji. Wnioskodawca zamierza cały lokal mieszkalny wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 22f ust. 4 ustawy o PIT. W konsekwencji odpisów amortyzacyjnych będzie dokonywał od całkowitej wartości początkowej lokalu.

Ad.2

Zasady ustalenia wartości początkowej aktywa stanowiącego środek trwały przedsiębiorstwa uregulowane są w art . 22g ust . 1 pkt . 1 ustawy o PIT. Zgodnie z powołanym przepisem wartością początkową odpłatnie nabytego środka trwałego jest cena nabycia rozumiana jako kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania. W przepisie jako przykładowe, ale nie jedyne koszty związane z zakupem wymieniono koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłaty notarialne, skarbowe i inne, odsetki, prowizje, cło, podatek akcyzowy (w przypadku importu towaru), podatek od towarów i usług wyłącznie w sytuacji gdy podatek VAT nie stanowi podatku naliczonego, podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanym stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawcy oprócz ceny nabycia, w związku z nabyciem składnika majątku zostaną poniesione następujące wydatki, a w konsekwencji będą podlegały zaliczeniu do wartości początkowej lokalu jako środka trwałego:

*   odsetki od rat kredytu naliczone i zapłacone do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - opłata za wycenę nieruchomości - 479 zł naliczona i płatna (po podpisaniu umowy przedwstępnej a przed podpisaniem umowy kredytowej i umowy przenoszącej własność mieszkania) do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu brakującego wykładu własnego tytułem składki ubezpieczeniowej (ubezpieczenie brakującego wkładu), naliczona i płatna jednorazowo po podpisaniu umowy kredytowej do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania — 2275,32 zł; - opłata sądowa za wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej naliczona i płatna do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania - 200 zł; - opłata sądowa za wpis Wnioskodawcy i małżonki w księdze wieczystej jako właścicieli nieruchomości naliczona i płatna do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania — 200 zł; - podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania — maksymalnie 19 zł; - składka ubezpieczenia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych naliczona i płatna do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - składka ubezpieczenia na życie Wnioskodawcy i jego małżonki naliczona i płatna do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - opłaty bankowe za otwarcie i prowadzenie rachunku typu Eu m.in. do spłaty kredytu naliczone i płatne do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - opłaty bankowe za zakup karty kredytowej naliczone i płatne do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania — 105 zł; - taksa notarialna w kwocie brutto (z VAT) od umowy przedwstępnej i przenoszącej własność lokalu zawartej w formie aktu notarialnego, ponieważ faktura VAT wystawiona jest na Wnioskodawcę jako osobę fizyczną; - opłaty notarialne w kwocie brutto (z VAT) od odpisów, wypisów umowy przedwstępnej i przenoszącej własność lokalu zawartej w formie aktu notarialnego, ponieważ faktura VAT wystawiona jest na Wnioskodawcę jako osobę fizyczną; - podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania;- podatek od nieruchomości naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - opłata z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu naliczona i płatna do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - zakup usługi doradztwa podatkowego w związku z zakupem lokalu mieszkalnego naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - koszt zakupu energii elektrycznej w kwocie brutto (z VAT) naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania; - koszt materiałów budowlanych i usług remontowych (nie będących wydatkami ulepszeniowymi, o których mowa w art. 22g ust. 17 ustawy o PIT) naliczony i płatny do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i przyjęcia lokalu jako środka trwałego do używania.

Zdaniem Wnioskodawcy cena nabycia lokalu będzie zaliczona do wartości początkowej środka trwałego po skorygowaniu jej o wartość udziału w prawie użytkowania wieczystego 3 działek gruntu związanych z budynkiem, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny. Prawo wieczystego użytkowania gruntu (udział w takim prawie) na podstawie art . 22c pkt 1 ustawy o PIT nie podlega amortyzacji, ani na podstawie art . 23 ust . 1 pkt . 1 lit. a ustawy o PIT zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Cena nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu powinna zostać wyłączona z wartości początkowej lokalu. Wartość udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu Wnioskodawca może ustalić na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę na potrzeby banku. Alternatywnie cenę nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu Wnioskodawca może ustalić w oparciu o wartość gruntu zamieszczoną w informacji wydanej przez Urząd Miasta odnośnie wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Opłata roczna wynosi 1% wartości gruntu w użytkowaniu wieczystym. Na informacji podany jest też przysługujący właścicielowi mieszkania udział w prawie użytkowania gruntu.

Ad. 3.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 22 ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów i nie zaliczone do kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. W oparciu o tą definicję, zdaniem Wnioskodawcy w związku z wykorzystywaniem lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć następujące wydatki: - usługi doradcy podatkowego w związku z planowaną inwestycją jako koszt pośredni uwzględniany zgodnie z metodą kasową w kosztach podatkowych w kwocie netto w dacie wystawienia faktury; - odpisy amortyzacyjne od przedmiotowego lokalu, pod warunkiem wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych; - odsetki w racie kredytowej faktycznie zapłacone uwzględniane w kosztach podatkowych jako koszt pośredni zgodnie z metodą kasową w dacie poniesienia; - opłaty eksploatacyjne wnoszone do zarządcy nieruchomości (wspólnota mieszkaniowa/spółdzielnia mieszkaniowa) z tytułu mediów (woda, ścieki, ogrzewanie, itp.), usług zarządzania budynkiem, utrzymania technicznego, sprzątania, wpłaty na fundusz remontowy. Wymienione opłaty są opłatami eksploatacyjnymi i dla podatnika stanowią koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie poniesienia na podstawie dokumentów będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów (dowodów wewnętrznych); - opłaty za media indywidualne — energię elektryczną uiszczane na podstawie faktur VAT wystawianych na działalność gospodarczą Wnioskodawcy stanowią koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie wystawienia faktury; - opłaty za internet uiszczane na podstawie faktur VAT wystawianych na działalność gospodarczą Wnioskodawcy stanowią koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie wystawienia faktury; - ubezpieczenie majątkowe i OC lokalu stanowi koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie poniesienia na podstawie dokumentów będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów (polisy ubezpieczeniowej); - podatek od nieruchomości stanowi koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym w dacie poniesienia na podstawie dokumentów będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów; - nakłady remontowe (usługi remontowo budowlane, zakup materiałów budowlanych), o ile poniesione zostaną po przyjęciu lokalu do używania (jako kompletnego i zdatnego do użytku) i nie przekraczają kwoty 3500 PLN netto w ciągu roku oraz nie prowadzą do ulepszenia wartości środka trwałego, będą stanowiły koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie wystawienia faktury, rachunku będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów; - wydatki na nabycie wyposażenia do biura np. meble, wykładziny, sprzęt biurowy itp. - mogą stanowić koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie wystawienia faktury, rachunku będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów, pod warunkiem, że nie przekraczają wartości 3500 PLN netto; - opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów — na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PIT będą stanowiły koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie poniesienia na podstawie dokumentów będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów; - ubezpieczenie na życie Wnioskodawcy będą stanowiły koszt pośredni uzyskania przychodów potrącany z przychodem podatkowym zgodnie z metodą kasową w dacie poniesienia na podstawie dokumentów będących podstawą zaksięgowania (ujęcia) kosztów; - prowizję za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu; - opłaty bankowe i odsetki związane z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej (np. opłata za wydanie karty, odsetki od kredytu); opłaty bankowe za prowadzenie rachunku do spłaty kredytu; - opłaty za wystawienie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. zgodnie z tabelą opłat i prowizji banku.

Wnioskodawca będzie ponosił wymienione wydatki w związku z eksploatacją lokalu lub w związku z zawarciem umowy kredytowej warunkującej zakup lokalu. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy będą stanowiły koszt uzyskania przychodów w jego działalności gospodarczej.

Ad. 4

Indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być stosowane na podstawie art. 22j ustawy o PIT w odniesieniu do środków trwałych o obniżonej wartości użytkowej (środki trwałe używane) oraz środków trwałych, na które podatnik poniósł znaczne nakłady inwestycyjne o charakterze ulepszeniowym przed ich przyjęciem do używania (środki trwałe ulepszone). Stosowanie indywidualnych stawek amortyzacji w analizowanym stanie faktycznym uzależnione będzie od spełnienia dwóch warunków. Środek trwały amortyzowany według stawek indywidualnych musi być:

*   po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych danego podatnika. Stosowaniu stawek indywidualnych nie stoi na przeszkodzie uprzednie wprowadzenie danego środka trwałego do ewidencji środków trwałych innych podatników

*   używany w rozumieniu art. 22j ust. 3 ustawy o PIT, tj. podatnik jest zdolny wykazać, że przed ich nabyciem przez podatnika były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Ciężar dowodu faktu używania środków trwałych przed ich nabyciem przez podatnika spoczywa na podatniku i może być dowiedziony wszelkiego rodzaju dowodami, w tym z zeznań świadków i wyjaśnień strony (podatnika), dokumentem prywatnym, także sporządzonym po nabyciu składnika majątku. Dokument powinien potwierdzić, że w danym momencie historycznym istniał stan faktyczny odpowiadający przesłankom zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej.

Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku z lat siedemdziesiątych i był używany przez poprzedniego właściciela przez okres co najmniej 60 miesięcy, a po zakupie będzie po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy lokal mieszkalny może być amortyzowany przez Wnioskodawcę według stawki 10% roczne przez okres 10 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych w zakresie:

1.  możliwości amortyzowania lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność małżonków przez jednego z nich – **uznaje się za prawidłowe,**
2.  możliwości uwzględnienia w wartości początkowej lokalu mieszkalnego wydatków z tytułu:
    *   opłat z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz podatku od nieruchomości– **uznaje się za nieprawidłowe,**
    *   w pozostałym zakresie – **uznaje się za prawidłowe,**
3.  zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pozarolniczej działalności gospodarczej:
    *   odsetek związanych z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej, opłaty za wystawianie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. – **uznaje się za nieprawidłowe,**
    *   w pozostałym zakresie - **uznaje się za prawidłowe,**
4.  możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji dla lokalu mieszkalnego - **uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

*   musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

*   nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,

*   musi być należycie udokumentowany.

Generalnie należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważyć przy tym należy, iż konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Podkreślić przy tym należy, iż ciężar wykazania związku przyczynowo-skutkowego z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty, - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie natomiast do treści art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.

Stosownie do art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie (art. 22g ust. 11 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Z kolei art. 23 ust. 1 pkt 33 cytowanej ustawy stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

1.  zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę,
2.  odsetki zostały zapłacone,
3.  odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Należy przy tym podkreślić, że ustawodawca nie różnicuje rodzaju kredytu, od którego spłacane są odsetki. Jednakże należy zaznaczyć, iż to na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki zostały przeznaczone na cel związany z przedmiotem prowadzonej działalności.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z małżonką - w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej - dokonał w dniu 18 czerwca 2012 roku zakupu lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania 3 działek, udziałem we współwłasności wszelkich części wspólnych budynku mieszkalnego i przynależnym do lokalu pomieszczeniem piwnicznym. Zakupiony lokal zostanie przeznaczony na biuro prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej – będzie stanowił środek trwały, który będzie amortyzowany. Zakup przedmiotowego lokalu został w większej części sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez oboje małżonków. Wnioskodawca planuje bezpośrednio po zakupie lub później przeprowadzić w lokalu drobne prace remontowe polegające na odświeżeniu jego wyglądu. Przedmiotowy lokal mieszkalny był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przed nabyciem przez co najmniej 60 miesięcy.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, odsetki od kredytu naliczone i zapłacone po dniu wprowadzenia środka trwałego do ewidencji środków trwałych, mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, natomiast odsetki od kredytu zapłacone do dnia oddania środka trwałego do użytkowania zwiększają jego wartość początkową.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, iż skoro Wnioskodawca będzie wykorzystywał w swojej działalności gospodarczej lokal, który jest wspólną własnością małżonków to może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od pełnej wartości tego lokalu.

Wartość początkową ww. lokalu należy ustalić jako sumę ceny nabycia powiększonej o zapłacone do dnia oddania lokalu do używania: odsetki od rat kredytu, koszty wyceny nieruchomości, opłaty za podwyższone ryzyko banku z tytułu brakującego wkładu własnego tytułem składki ubezpieczeniowej, koszt wpisu do hipoteki umownej do księgi wieczystej, koszt wpisu w księdze wieczystej jako właścicieli nieruchomości, koszt podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki, koszt ubezpieczenia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych, koszt ubezpieczenia na życie, koszt otwarcia i prowadzenia rachunku typu Eu. in. do spłaty kredytu, koszt zakupu karty kredytowej, taksę notarialną, opłaty notarialne, koszt podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży lokalu, koszt doradztwa podatkowego w związku z zakupem lokalu mieszkalnego, koszt zakupu energii elektrycznej na potrzeby remontu, oraz koszt materiałów budowlanych i usług remontowych (nie będących wydatkami ulepszeniowymi).

Natomiast podatek od nieruchomości oraz opłata z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu naliczone i płatne do dnia wniesienia lokalu mieszkalnego do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jako wydatki związane z samym posiadaniem przedmiotowego lokalu (konieczność ich poniesienia jest niezależna od charakteru podejmowanych przez właściciela działań i nie jest nimi uwarunkowana) nie mogą stanowić elementu wartości początkowej przedmiotowego środka trwałego.

Odnosząc się natomiast do możliwości zaliczenia przez Wnioskodawcę do kosztów uzyskania przychodów poniesionych po wprowadzeniu lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych, mając na uwadze treść art. 22, Organ stwierdza, iż wydatki ponoszone w związku eksploatacją biura tj.: opłaty eksploatacyjne wnoszone do zarządcy nieruchomości (wspólnota mieszkaniowa/ spółdzielnia mieszkaniowa), opłaty za media indywidualne - energię elektryczną, opłaty za Internet w lokalu mogą stanowić koszty uzyskania przychodów. Również wydatki związane ze spłatą kredytu takie jak: ubezpieczenie na życie Wnioskodawcy, prowizję za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, prowizję za prolongowanie terminu spłaty kredytu, opłaty bankowe za prowadzenie rachunku do spłaty kredytu oraz opłaty bankowe związane z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej.

Usługi doradcy podatkowego w związku z planowaną inwestycją, odpisy amortyzacyjne od przedmiotowego lokalu, nakłady remontowe (usługi remontowo budowlane, zakup materiałów budowlanych) nie mające charakteru nakładów ulepszeniowych, o których mowa w art. 22g ust. 17 ustawy i PIT, wydatki na nabycie wyposażenia do biura np. meble, wykładziny, sprzęt biurowy itp., opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów; ubezpieczenie majątkowe i OC lokalu, podatek od nieruchomości, również będą stanowić koszty uzyskania przychodów w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ww. wydatki niewątpliwie mają związek z uzyskaniem przez Wnioskodawcę przychodu z Jego działalności. Ponadto wydatki te nie zostały wyłączone z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż wydatki takie jak: opłaty bankowe - koszty upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych, koszty sądowe związane z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, koszty związane z postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji zaprzestania spłaty kredytu nie będą po Jego stronie stanowiły kosztów uzyskania przychodów.

Ponadto tut. Organ wskazuje, iż nie będą również kosztami uzyskania przychodów wydatki poniesione na: opłaty za wystawianie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu oraz odsetki związane z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej (np. odsetki od kredytu).

Powyższe wydatki nie mają związku przyczynowo-skutkowego z osiągniętym przez Wnioskodawcę przychodem.

Odnosząc się natomiast do możliwości ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacji lokalu zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Jak stanowi art. 22h ust. 2 ww. ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Na podstawie art. 22i ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lokale mieszkalne (grupa 01, podgrupa 122) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%.

Zgodnie natomiast z art. 22j ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 nie może być krótszy niż 10 lat, z wyjątkiem:

1.  trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
2.  kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych - dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Jak wynika z art. 22j ust. 3 ww. ustawy, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

1.  używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2.  ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do przedstawionych powyżej regulacji prawnych, amortyzacji nie podlegają wynajmowane lokale mieszkalne, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzacji. Jeśli natomiast zamierza skorzystać z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, to aby stanowiły one koszty uzyskania przychodów, w myśl art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środki trwałe muszą być objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ponadto, aby istniała możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji używanego środka trwałego muszą być spełnione dwa podstawowe warunki: przed nabyciem środek trwały musiał być wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy oraz musi być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.

W podanej w art. 23j ust. 3 definicji występują dwa istotne sformułowania: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, iż chodzi o przeniesienie własności oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją, przez pojęcie używania rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. dr hab. Bogusławy Dunaj wyd. Wilga, Warszawa 1996, s. 1296). Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Z kolei ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji wynosi 10%.

Zatem, w myśl powyższych przepisów, przedmiotowy środek trwały, tj. lokal mieszkalny może być amortyzowany przez Wnioskodawcę na zasadzie określonej w art. 22j ust. 1 pkt 3 tj. przez okres nie krótszy niż 10 lat.

Zatem w myśl powyższego, Wnioskodawca może zaliczyć w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu nieruchomości odpisy amortyzacyjne w wysokości 10% rocznie.

Reasumując, mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenia przyszłe, wskazać należy, iż:

*   przedmiotowy lokal mieszkalny zakupiony w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej może być amortyzowany jako środek trwały w działalności gospodarczej jednego z małżonków w myśl art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
*   do wartości początkowej przedmiotowego lokalu Wnioskodawca nie może zaliczyć naliczonego i płatnego do dnia wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, tj. wydatki oznaczone w pytaniu Nr 2 poz. n) i o);
*   do wartości początkowej lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może natomiast zaliczyć pozostałe wydatki, tj. wymienione w pytaniu oznaczonym we wniosku Nr 2 od pozycji a) – m) oraz p) – r);
*   Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z eksploatacją lokalu oraz ze spłatą kredytu hipotecznego ustalone i płatne po dniu wniesienia lokalu do majątku przedsiębiorstwa ujęte w pytaniu oznaczonym we wniosku Nr 3 poz. a) – n) i p);
*   Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki, które zostaną poniesione na opłaty bankowe - koszty upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych, koszty sądowe związane z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, koszty związane z postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji zaprzestania spłaty kredytu, odsetki związane z zawarciem i wykonaniem umowy o korzystanie z karty kredytowej oraz opłaty za wystawianie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniona przesłanka określona w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
*   Wnioskodawca będzie mógł amortyzować przedmiotowy lokal mieszkalny według indywidualnej stawki amortyzacyjnej określonej w art. 22j ust. 3 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.