Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-42/12-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-04-03
Teza: 1. Czy od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat mogę odliczyć koszty uzyskania przychodu równe wysokości kwoty spłaconego kredytu oraz kwoty równej zapłaconemu w 2008 r. podatkowi od sprzedaży akcji? 2. Czy Wnioskodawczyni może odliczyć od kwoty dochodu osiągniętego ze sprzedaży domu kwotę przekazaną darowizną córce, a przeznaczoną przez nią na własne cele mieszkaniowe - zakup nowego mieszkania? 3. Z jakich okresów obowiązywania przepisów korzystać przy wyliczaniu podatku? 4. Czy w ogóle powinnam płacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: budowa; kredyt-kredyt hipoteczny; nabycie; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 16.01.2012 r. (data wpływu 18.01.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.01.2012 r. złożono wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1996 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem i synem nabyła działkę, na której w 2005 r. wybudowano dom. Na jego budowę w grudniu 1999 r. zaciągnięto kredyt hipoteczny w wys. 100.000 zł w Banku. Zanim na dobre udało się w tym domu zamieszkać i spłacić kredyt, w grudniu 2007r zmarł mąż Wnioskodawczyni. Pozostał dom, którego wartość była obniżona z uwagi na obciążenie kredytem.

W 2008 r. zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, w wyniku którego część domu po mężu odziedziczyli jeszcze syn i córka. Aby dom nie miał obciążonej hipoteki, w sierpniu 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała swoje akcje pracownicze banku i spłaciła resztę kredytu w kwocie 53 tys. zł. Od sprzedanych akcji Wnioskodawczyni zapłaciła podatek dochodowy w wys. 9.653 zł. Został on rozliczony w PIT-38 za 2008 r.

Z uwagi na duże koszty utrzymania domu w maju 2011 r. sprzedano go wraz z działką za kwotę 620 tys., w związku z czym powstało zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu uzyskanego ze sprzedaży części odziedziczonej po zmarłym mężu. Ponieważ nikt nie był zameldowany w tym domu, nie można skorzystać z ulgi meldunkowej. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że zysk osiągnięty ze sprzedaży akcji pracowniczych Wnioskodawczyni przeznaczyła na wcześniejszą spłatę kredytu a nie na bieżące potrzeby, poniosła także koszty w postaci zapłaty podatku od tego zysku.

Dla Wnioskodawczyni są to już dwa wydatki, jakie poniosła po śmierci męża. Nie była w stanie sama ponosić kosztów utrzymania domu i dlatego musiała podjąć decyzję o jego sprzedaży. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu Wnioskodawczyni przekazała w formie darowizny córce, która przeznaczyła je na zakup własnego mieszkania. Darowiznę swojego udziału przekazał jej także syn Wnioskodawczyni. Uzyskany ze sprzedaży domu dochód w większej części został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe - na zakup nowego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat mogę odliczyć koszty uzyskania przychodu równe wysokości kwoty spłaconego kredytu oraz kwoty równej zapłaconemu w 2008 r. podatkowi od sprzedaży akcji?
2.  Czy Wnioskodawczyni może odliczyć od kwoty dochodu osiągniętego ze sprzedaży domu kwotę przekazaną darowizną córce, a przeznaczoną przez nią na własne cele mieszkaniowe - zakup nowego mieszkania?
3.  Z jakich okresów obowiązywania przepisów korzystać przy wyliczaniu podatku?
4.  Czy w ogóle powinnam płacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 1 po śmierci męża sama poniosła już koszty w postaci spłaty pozostałego kredytu, który niespłacony pomniejszał wartość nieruchomości. Tę należność pokrył zyskiem ze sprzedaży akcji pracowniczych, a nie przeznaczyła go na inne cele konsumpcyjne. Zapłaciła także należny podatek, który także zmniejszył Jej zysk. Są to więc koszty, które w jakimś stopniu miały wpływ na osiągnięcie wyższej ceny sprzedaży domu, a to z kolei przyczyniło się do zwiększenia kwoty należnego zobowiązania podatkowego (od niższej ceny podatek byłby niższy).

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 2, znaczna część pieniędzy przekazana darowizną córce, a przeznaczona przez nią na zakup nowego mieszkania, spełnia warunki odnośnie pokrycia wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 3 w związku z często zmieniającymi się przepisami nie jest w stanie dopasować odpowiednich przepisów do swojej sytuacji.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 4 pięcioletni okres liczony od daty nabycia nieruchomości powinien być liczony od momentu zakupu działki w 1996r, gdyż dom jest nierozerwalnie związany z gruntem, na którym został postawiony. W takiej sytuacji powinna obowiązywać zasada braku opodatkowania w części dotyczącej Wnioskodawczyni i syna, gdyż byli oni właścicielami nieruchomości dłużej niż 5 lat przed momentem jej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § k.c.). Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Mając na uwadze powyższe z uwagi na fakt, iż śmierć spadkodawcy nastąpiła w grudniu 2007 r., to skutki podatkowe zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości, nabytego w 2007 r., podlegają ocenie, na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym. od 01.01.2007 r. do 31.01.2008 r.

Zgodnie z brzemieniem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w 2007 r. nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z treści art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT -36).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w 1996 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem i synem nabyła działkę, na której w 2005 r. wybudowali dom. Na jego budowę w grudniu 1999 r. zaciągnięto kredyt hipoteczny w wys. 100.000 zł w Banku. W grudniu 2007 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni W 2008 r. zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, w wyniku którego część domu po mężu odziedziczyli jeszcze syn i córka.

W maju 2011 r. sprzedano dom wraz z działką za kwotę 620 tys. Zysk osiągnięty ze sprzedaży akcji pracowniczych Wnioskodawczyni przeznaczyła na wcześniejszą spłatę kredytu. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu Wnioskodawczyni przekazała w formie darowizny córce, która przeznaczyła je na zakup własnego mieszkania.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, podkreślić należy, iż literalne brzmienie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi, iż do kosztów uzyskania przychodu, z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz

*   kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

A zatem do kosztów uzyskania przychodu, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni nie może zaliczyć kwoty spłaconego kredytu oraz kwoty równej zapłaconemu w 2008 r. podatkowi z tytułu sprzedaży akcji pracowniczych, bowiem wydatki takie nie zostały objęte dyspozycją przywołanego powyżej przepisu.

Ustawodawca, nie przewidział ponadto, w latach 2007-2008 możliwości odliczenia od dochodu, kwoty przekazanej darowizną córce na Jej własne cele mieszkaniowe ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Tut. Organ pragnie wyraźnie podkreślić, iż nie można od przychodu odjąć wszystkich wydatków, które miały jakikolwiek związek z nabytym udziałem w wyniku spadkobrania, tylko wyłącznie te, które w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r. do 31.12.2008 r. stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone powyżej uregulowania prawne, należy stwierdzić, że dochód uzyskany ze sprzedaży udziału nabytego przez Wnioskodawcę w 2007 r. w drodze spadku, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stosownie do treści art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r. do 31.12.2008 r. z uwagi na fakt, iż dokonana sprzedaż tego udziału, miała miejsce, przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni nie może zaliczyć wydatków poniesionych przez Nią na spłatę kredytu oraz kwoty równej zapłaconemu podatkowi z tytułu sprzedaży akcji. Ponadto Wnioskodawczyni nie może odliczyć od dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości, kwoty przekazanej darowizną córce, wydatkowanej przez Nią na własne cele mieszkaniowe.

Jednocześnie, tut. Organ wskazuje, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Interpretacja dotyczy tylko Pani jako Wnioskodawczyni. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych spadkobierców.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez pozostałych spadkobierców, winni oni złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.