Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-489/15/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-26
Teza: Możliwość zastosowania zwolnienia z podatku do dostawy działki zabudowanej budynkiem użytkowym o charakterze gastronomicznym
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 lutego 2015 r. (data wpływu 24 lutego 2015 r.), uzupełnionym pismami z 19 maja 2015 r. (data wpływu 25 maja 2015 r.) oraz z 12 czerwca 2015 r. (data wpływu 18 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania dostawy udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na rzecz dotychczasowego dzierżawcy – **jest prawidłowe.**
*   opodatkowania dostawy udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lutego 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na rzecz dotychczasowego dzierżawcy albo na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą.

Wniosek został uzupełniony pismem z 19 maja 2015 r. (data wpływu 25 maja 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 5 maja 2015 r. nr IBPP1/4512-155/15/AW oraz pismem z 12 czerwca 2015 r. (data wpływu 18 czerwca 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 2 czerwca 2015 r. nr IBPP1/4512-155/15/AW.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej również: Podatnik) jest podmiotem podlegającym od całości swoich dochodów opodatkowaniu na terenie Polski, jest jednocześnie czynnym podatnikiem podatku VAT. Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, przedmiotem której jest również kupno i sprzedaż nieruchomości, wynajem, dzierżawa składników majątkowych i niemajątkowych (nieruchomości, znaków towarowych), działalność finansowa (udzielanie pożyczek), działalność inwestycyjna (obrót udziałami i papierami wartościowymi) oraz działalność doradcza.

W ramach umowy darowizny Podatnik otrzymał nieruchomości (działki) zabudowane oraz niezabudowane grunty oraz prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych i zabudowanych gruntów od osoby z pierwszej grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn (tj. ojca). Wszystkie nieruchomości gruntowe (zabudowane, jak i niezabudowane) zostały wprowadzone w całości do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Dostawa nie była dokumentowana fakturą VAT. Podatnik nie wyklucza, iż będzie nabywał również inne nieruchomości.

Wśród nieruchomości, które Podatnik otrzymał i które wprowadził do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej jest następująca nieruchomość – 1/2 działki nr 501.

1/2 działki 501 jest działką zabudowaną budynkiem użytkowym o charakterze gastronomicznym. 1/2 działki 501 została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wydzierżawiona użytkownikowi restauracji. Budynek restauracji został wybudowany w całości ze środków dzierżawcy i nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych podatnika, a więc nie jest też amortyzowany.

Wraz z przejętymi w formie darowizny nieruchomościami Podatnik na mocy przepisów prawa cywilnego wszedł w prawa wydzierżawiającego, jednakże wraz z nieruchomościami nie przejdą należności i zobowiązania oraz składniki majątkowe funkcjonalnie związane z tymi nieruchomościami, tj. środki pieniężne, inne prawa majątkowe, ruchomości bądź inne składniki majątkowe/osobowe.

Zabudowania na działkach nie mają charakteru mieszkalnego. Przychody z dzierżawy/najmu ww. działki Wnioskodawca kwalifikuje do przychodów z działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku podano, że darowizna została dokonana 13 listopada 2013 r. Ponadto:

1.  W dniu 13 listopada 2013 r. w dziale II Księgi wieczystej działki 501 wpisany był ojciec Wnioskodawcy jako użytkownik wieczysty oraz właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. W dniu 13 listopada 2013 r. ojciec Wnioskodawcy aktem notarialnym sprzedał „udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu numer 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość” na rzecz X. prowadzącej działalność gospodarczą. W dniu 13 listopada 2013 r. aktem notarialnym ojciec Wnioskodawcy darował na rzecz Wnioskodawcy „udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu numer 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość”. Trudno więc chyba tutaj mówić o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania na rzecz Wnioskodawcy, tym samym Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
2.  Firma X dzierżawiła całą działkę 501 wraz z budynkiem od 18 grudnia 2008 r., a od 13 listopada 2013 r. dzierżawi 1/2 działki wraz z 1/2 udziału w budynku.
3.  Budynek użytkowy był ujawniony w księdze wieczystej już 18 kwietnia 2008 r. czyli w dniu zakupu działki przez darczyńcę. Jego ujawnienia musiał więc dokonać sprzedawca lub jeszcze ktoś przed nim.
4.  Jak wynika z wyjaśnień wyżej, budynek istniał już przed 2008 rokiem. Obecny dzierżawca zaadaptował go i wyposażył na potrzeby restauracji. Przebudowa i adaptacja nastąpiła pomiędzy 2008 rokiem a 13 listopada 2013 r., a więc jeszcze przed sprzedażą i darowizną, które nastąpiły w dniu 13 listopada 2013 r. W kosztach przebudowy i adaptacji nie partycypował więc Wnioskodawca. Budynek już istniał; dzierżawca z własnych środków przeprowadził jedynie remont i adaptację.
5.  Cena sprzedaży nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem wartości budynku przed adaptacją; koszty ulepszeń, z uwzględnieniem ich wartości na dzień sprzedaży, rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego.
6.  Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje od 21 grudnia 2004 r. i dla tego terenu przewiduje funkcję podstawową tereny usług turystycznych i komercyjnych.
7.  Na działce znajduje się budynek restauracyjny, budynek toalet i szambo.
8.  Na pytanie Organu: „Czy, a jeśli tak to w jaki sposób, zostaną rozliczone nakłady poniesione przez dzierżawcę na budynek użytkowy o charakterze gastronomicznym:
    1.  w przypadku sprzedaży działki na rzecz dzierżawcy – czy Wnioskodawca przed sprzedażą wejdzie w ekonomiczne posiadanie budynku i dokona dzierżawcy zwrotu nakładów, czy też przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt, a dzierżawca będzie cały czas w posiadaniu budynku;
    2.  w przypadku sprzedaży działki na rzecz osoby trzeciej – czy przed sprzedażą 1/2 działki na rzecz osoby trzeciej Wnioskodawca zwróci dzierżawcy poniesione na budowę nakłady i tym samym sprzeda grunt z budynkiem, czy też Wnioskodawca sprzeda sam grunt, natomiast nakłady (budynek) nowy nabywca (osoba trzecia) nabędzie od dzierżawcy bądź wejdzie w miejsce Wnioskodawcy jako wydzierżawiający”,Wnioskodawca odpowiedział: „Patrz punkt 5”.

W piśmie z 12 czerwca 2015 r. Wnioskodawca podał ponadto, że:

1.  Budynek na działce 501 istniał już przed 2008 rokiem. Obecny dzierżawca zaadaptował go i wyposażył na potrzeby restauracji. Przebudowa i adaptacja nastąpiła pomiędzy 2008 rokiem a końcem 2012, a więc jeszcze przed sprzedażą i darowizną, które nastąpiły w dniu 13 listopada 2013 r. W ramach remontu i adaptacji dzierżawca wybudował dodatkowo obiekt pełniący funkcję toalet oraz zagłębione w ziemi szambo. W kosztach przebudowy i adaptacji nie partycypował Wnioskodawca. W związku z faktem, że Wnioskodawca nie partycypował w kosztach budowy szamba i budynku toalet nie ma tych dwóch budowli ujętych w swoich środkach trwałych. Cena sprzedaży nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem wartości budynku przed adaptacją. Koszty ulepszeń, z uwzględnieniem ich wartości na dzień sprzedaży, w tym koszty budowy szamba i toalet, rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego.
2.  Budynek, toaleta i szambo są trwale związane z gruntem.
3.  W świetle prawa budowlanego sprzedawane składniki majątkowe będą budynkiem i/lub budowlą.
4.  Wnioskodawca nie ma wiedzy jak dzierżawca zakwalifikował te dwa wybudowane przez siebie obiekty. Mógł on potraktować budynek toalet i szambo, jako jeden obiekt, bądź w związku z faktem, że szambo pełni funkcję służebną zarówno dla budynku restauracji jak i toalet, wykazać go jako odrębny środek trwały. Wnioskodawca nie będzie wykazywał tych dwóch budowli w akcie notarialnym.
5.  Obiekty w postaci toalet i szamba, wybudował dzierżawca pomiędzy 2008 r. a końcem 2012 r.
6.  Wnioskodawca nie nabył tych obiektów i nie partycypował w kosztach ich budowy.
7.  Dostawa odbywała się w ramach darowizny, tj. czynności nieodpłatnej. Transakcja nie była dokumentowana fakturą w rozumieniu ustawy o VAT.
8.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
9.  Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie wykorzystuje tych obiektów osobiście, obiekty te są przedmiotem dzierżawy na rzecz dzierżawcy.
10.  Pierwsze zasiedlenie nastąpiło pomiędzy 2008 r. a końcem 2012 r. u poprzedniego właściciela. To on od 2008 r. oddał nieruchomość w dzierżawę.
11.  Na pytanie Organu: „Czy do pierwszego zasiedlenia doszło np. u poprzedniego właściciela”, Wnioskodawca odpowiedział: „Tak”.
12.  Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków związanych z remontem i adaptacją istniejącego na działce budynku oraz wybudowanych przez dzierżawcę szamba i budynku toalet.
13.  Zapytanie dotyczy okresu przyszłego. Wnioskodawca nie ma na dzień dzisiejszy potencjalnego nabywcy. Wnioskodawca musi jednak z wyprzedzeniem posiadać wiedzę o wszystkich elementach podatkowych, które wystąpią w przypadku sprzedaży nieruchomości, gdyż składniki te kształtować będą ostateczną cenę sprzedaży. Podanie ceny sprzedaży jest zawsze początkiem procesu negocjacji całej transakcji.
14.  Wnioskodawca zawarł z dzierżawcą umowę najmu określającą wysokość czynszu. Czynsz nie uległ zmianie z powodu dokonanego remontu i adaptacji oraz wybudowania szamba i toalet. W związku z powyższym nie można mówić o wydzierżawianiu tych obiektów.

Wnioskodawca zamierza sprzedać posiadane przez siebie 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 501 oraz w posadowionym na niej budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Nabywcą może być dotychczasowy dzierżawca, bądź osoba trzecia.

Na działce 501 istniał wyodrębniony budynek wybudowany przed 2008 rokiem, czyli przed zakupem działki przez darczyńcę. Firma X wydzierżawiła działkę wraz z tym budynkiem od darczyńcy – ojca Wnioskodawcy 18 grudnia 2008 r. i dokonała, ze środków własnych adaptacji budynku na potrzeby restauracji oraz wybudowała budynek toalet i szambo. Już po dokonaniu tych prac i uruchomieniu restauracji darczyńca sprzedał 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania działki oraz budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Pani X., a drugie 1/2 udziału podarował Wnioskodawcy. Wycena wartości nieruchomości oraz budynku, na potrzeby sprzedaży i darowizny, została dokonana na dzień 13 listopada 2013 r. bez uwzględnienia wartości nakładów na remont i adaptację budynku oraz budowę szamba i toalet poniesionych przez firmę X.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 12 czerwca 2016 r.):

1.  Czy odpłatna dostawa 1/2 działki 501 wraz z budynkiem, toaletą i szambem na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie opodatkowana stawką podstawową (23%) podatku od towarów i usług?
2.  Czy odpłatna dostawa 1/2 działki 501 wraz z budynkiem, toaletą i szambem na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą będzie opodatkowana stawką podstawową (23%) podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z 12 czerwca 2015 r.):

1.  Odpłatna dostawa 1/2 działki 501 wraz z budynkiem, toaletą i szambem na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT.
2.  Odpłatna dostawa 1/2 działki 501 wraz z budynkiem, toaletą i szambem na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą będzie zwolniona z opodatkowania VAT.

Uzasadnienie:

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż 1/2 działki 501 wraz z posadowionym na niej budynkiem, toaletą i szambem będzie zwolniona z opodatkowania VAT. Jak bowiem wynika z przedstawionego stanu faktycznego przez Wnioskodawcę jest ona zabudowana budynkiem i budowlą, tym samym ich dostawa będzie zwolniona z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Skoro zatem przedmiotowa działka zabudowana jest budynkiem i budowlą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego oznacza to, iż jej dostawa będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. W analizowanej sprawie nie będzie miało znaczenia czy i jak doszło do rozliczenia nakładów z dzierżawcą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   prawidłowe – w zakresie opodatkowania dostawy udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na rzecz dotychczasowego dzierżawcy;
*   prawidłowe – w zakresie opodatkowania dostawy udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na ścisłe powiązanie tematyki poruszanej we wniosku, tut. Organ postanowił ująć kwestie opodatkowania dostawy udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość zarówno na rzecz dotychczasowego dzierżawcy, jak i na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą – w jednej interpretacji.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego,
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 cyt. ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, w myśl obowiązującego art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto art. 43 ust. 7a ustawy stanowi, iż warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki i budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak stwierdzono powyżej ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług może korzystać dostawa budynków i budowli lub ich części.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Na podstawie art. 3 pkt 3 tej ustawy ilekroć jest w niej mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W ramach umowy darowizny Wnioskodawca otrzymał udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Działka jest zabudowana budynkiem użytkowym o charakterze gastronomicznym. 1/2 działki 501 została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wydzierżawiona użytkownikowi restauracji. Budynek restauracji istniał już przed 2008 r. na działce 501 i został nabyty przez ojca Wnioskodawcy wraz z działką 501. Budynek ten nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych podatnika, a więc nie jest też amortyzowany.

Wraz z przejętymi w formie darowizny nieruchomościami Podatnik na mocy przepisów prawa cywilnego wszedł w prawa wydzierżawiającego, jednakże wraz z nieruchomościami nie przejdą należności i zobowiązania oraz składniki majątkowe funkcjonalnie związane z tymi nieruchomościami, tj. środki pieniężne, inne prawa majątkowe, ruchomości bądź inne składniki majątkowe/osobowe. Zabudowania na działkach nie mają charakteru mieszkalnego. Przychody z dzierżawy/najmu ww. działki Wnioskodawca kwalifikuje do przychodów z działalności gospodarczej.

Od 18 grudnia 2008 r. firma X. dzierżawiła całą działkę 501 wraz z budynkiem.

W dniu 13 listopada 2013 r. ojciec Wnioskodawcy figurujący w Księdze wieczystej działki 501 jako użytkownik wieczysty oraz właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość – sprzedał „udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu numer 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość” na rzecz X. prowadzącej działalność gospodarczą oraz darował na rzecz Wnioskodawcy „udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu numer 501 oraz w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość”.

Zatem od 13 listopada 2013 r. firma X. dzierżawi 1/2 działki wraz z 1/2 udziału w budynku.

Obecny dzierżawca zaadaptował ów budynek i wyposażył na potrzeby restauracji. Przebudowa i adaptacja nastąpiła pomiędzy 2008 r. a 13 listopada 2013 r. W kosztach przebudowy i adaptacji nie partycypował Wnioskodawca, dzierżawca z własnych środków przeprowadził jedynie remont i adaptację. Cena sprzedaży nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem wartości budynku przed adaptacją; koszty ulepszeń, z uwzględnieniem ich wartości na dzień sprzedaży, rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje od 21 grudnia 2004 r. i dla tego terenu przewiduje funkcję podstawową tereny usług turystycznych i komercyjnych.

W ramach remontu i adaptacji dzierżawca wybudował dodatkowo obiekt pełniący funkcję toalet oraz zagłębione w ziemi szambo. W kosztach przebudowy i adaptacji nie partycypował Wnioskodawca. W związku z faktem, że Wnioskodawca nie partycypował w kosztach budowy szamba i budynku toalet nie ma tych dwóch budowli ujętych w swoich środkach trwałych. Cena sprzedaży nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem wartości budynku przed adaptacją. Koszty ulepszeń, z uwzględnieniem ich wartości na dzień sprzedaży, w tym koszty budowy szamba i toalet, rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego. Wnioskodawca nie nabył tych obiektów i nie partycypował w kosztach ich budowy. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków związanych z remontem i adaptacją istniejącego na działce budynku oraz wybudowanych przez dzierżawcę szamba i budynku toalet. Wnioskodawca zawarł z dzierżawcą umowę najmu określającą wysokość czynszu. Czynsz nie uległ zmianie z powodu dokonanego remontu i adaptacji oraz wybudowania szamba i toalet. W związku z powyższym nie można mówić o wydzierżawianiu tych obiektów.

Wnioskodawca zamierza sprzedać posiadane przez siebie 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 501 oraz w posadowionym na niej budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Nabywcą może być dotychczasowy dzierżawca, bądź osoba trzecia.

Biorąc pod uwagę powyższy opis oraz definicję pierwszego zasiedlenia wyrażoną w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stwierdzić należy, że z opisu sprawy wynika, iż w stosunku do ww. budynku użytkowego o charakterze gastronomicznym pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2008 r., gdy budynek ten został wydzierżawiony firmie X w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Zatem planowana przez Wnioskodawcę dostawa tego budynku nie będzie pierwszym oddaniem do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy po jego wybudowaniu, tj. nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, stąd będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie to będzie miało zastosowanie zarówno do sprzedaży dokonywanej na rzecz dzierżawcy, jak i sprzedaży dokonywanej na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawca nie ponosił wydatków na przebudowę i adaptację budynku, jedynie dzierżawca z własnych środków przeprowadził remont i adaptację, zaś cena sprzedaży nieruchomości zostanie skalkulowana z uwzględnieniem wartości budynku przed adaptacją; koszty ulepszeń rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego.

Oznacza to, że Wnioskodawca będzie sprzedawać budynek będący jego własnością w postaci, w jakiej został przez niego nabyty, tj. bez nakładów, których nie ponosił on, lecz dzierżawca.

Sprzedażą na rzecz dzierżawcy objęta więc będzie tylko własność Wnioskodawcy czyli budynek bez nakładów, które zostały poniesione przez dzierżawcę.

Sprzedażą na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą również objęta będzie tylko własność Wnioskodawcy czyli budynek bez nakładów, które zostały poniesione przez dzierżawcę i które mają być przez dzierżawcę rozliczone z przyszłym nabywcą.

Podobna sytuacja dotyczyć będzie budynku toalet i szamba, w stosunku do których Wnioskodawca podał, że w ramach remontu i adaptacji to dzierżawca wybudował dodatkowo obiekt pełniący funkcję toalet oraz zagłębione w ziemi szambo. W kosztach przebudowy i adaptacji nie partycypował Wnioskodawca stąd nie ma tych dwóch budowli ujętych w swoich środkach trwałych. Koszty ulepszeń, z uwzględnieniem ich wartości na dzień sprzedaży, w tym koszty budowy szamba i toalet, rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego. Wnioskodawca nie nabył tych obiektów i nie partycypował w kosztach ich budowy. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków związanych z wybudowanymi przez dzierżawcę szambem i budynkiem toalet.

Oznacza to, że Wnioskodawca nie będzie sprzedawać budynku toalet i szamba ponieważ nie jest ich właścicielem. Posadowienie tych obiektów pozostaje zatem bez wpływu na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży 1/2 działki 501 zarówno na rzecz dzierżawcy, jak i na rzecz osoby trzeciej. Przedmiotem sprzedaży dokonywanej przez Wnioskodawcę nie będą bowiem te obiekty.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nie zachodzą okoliczności wyłączające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem:

*   dostawa budynku użytkowego o charakterze gastronomicznym na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
*   dostawa budynku użytkowego o charakterze gastronomicznym na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą także będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stąd na podstawie przytoczonego wyżej art. 29a ust. 8 ustawy o VAT:

*   dostawa udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy oraz
*   dostawa udziału wynoszącego 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 501 na rzecz osoby trzeciej niebędącej dzierżawcą,

z którym przedmiotowy budynek jest trwale związany również korzystać będzie ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto Organ informuje, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163 poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.