Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.435.2023.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-20
Teza: Uznanie Państwa za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 oraz opodatkowanie podatkiem VAT tej transakcji.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo-pełnomocnictwo szczegółowe; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w części dotyczącej:

*   nieuznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 - jest **nieprawidłowe**,
*   braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości – jest **prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 oraz opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2023 r. (wpływ 12 września 2023 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania:

*   Pan J. K.

2) Zainteresowana niebędący stroną postępowania:

*   Pani G. K.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

### Przedmiotem niniejszego zapytania jest sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w miejscowości (…), stanowiącą działkę jaka powstanie w wyniku wydzielenia terenu o pow. ok. (…) z działki o nr ew. 1 o pow. (…), dla której to między innymi nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą oznaczoną nr (…).

### Sprzedający małżonkowie Państwo J. i G. K. są właścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

### Nieruchomość została przez nich nabyta na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym 29 czerwca 1984 roku (…).

### W ewidencji gruntów nieruchomość została sklasyfikowana jako grunty rolne, pastwiska trwałe (PS IV). Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże dla nieruchomości jest wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której wynika że na Nieruchomości będzie możliwa realizacja obiektu zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego.

### Nieruchomość jest niezabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, użyczenia bądź dzierżawy. Nieruchomość nie jest i nie była w okresie 5 lat wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. W 2018 roku sprzedali Państwo nieruchomość na podobnych zasadach innemu Kupującemu. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nie są Państwo czynnymi, zarejestrowanymi płatnikami podatku od towarów i usług. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej.

### Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą czynnym płatnikiem podatku VAT. Kupujący zamierza kupić nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu przez niego, bądź inny podmiot, placówki handlowej, zgodnie ze standardami prowadzenia takiej placówki w jego sieci handlowej. Kupujący planuje powyższe przedsięwzięcie realizować według koncepcji zagospodarowania oraz zgodnie z rzutem obiektu, przy czym ich zmiana nie wymaga zgody Sprzedających.

### Strony ustaliły, że realizacja przedsięwzięcia nie jest obowiązkiem Kupującego. Sprzedający nie oferowali nieruchomości do sprzedaży. Kupujący sam zgłosił się do Sprzedających z ofertą Kupna.

### Nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych w celu pozyskania nabywcy.

### Nie podejmowali Państwo działań podnoszących wartość Nieruchomości. Koszty związane z realizacją umowy zostaną poniesione przez Kupującego.

### Podpisali Państwo przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, przy czym Strony umowy zastrzegły, że skuteczność zobowiązania do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zależy od ziszczenia się, przed upływem terminu zakreślonego do jej zawarcia, następujących warunków: uzyskania przez Kupującego i/lub Sprzedającego dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, złożonych zgodnie z treścią niniejszej Umowy a także innych których uzyskanie jest niezbędne do sprzedaży Nieruchomości tj. w szczególności:

*   wypisu z rejestru gruntów dla Nieruchomości, z którego będzie wynikać, że Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną;
*   zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości;
*   zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na Nieruchomości zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu, zaświadczenia odpowiedniego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela Nieruchomości;
*   ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej Kupującemu na Nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnego z niniejszą Umową,
*   opłaceniu należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej - jeśli zostaną nałożone - należnych do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży i przedstawienia Kupującemu kopii potwierdzenia zapłaty.

Sprzedający zobowiązali się, że od chwili zawarcia Umowy i przez cały czas jej obowiązywania nie będą składać osobom trzecim ofert sprzedaży Nieruchomości, a także nie zawrą przedwstępnej umowy sprzedaży lub umowy sprzedaży Nieruchomości z osobą trzecią.

Sprzedający udzielili Kupującemu bezwarunkowego i nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania go przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak też innymi podmiotami w celu składania wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo wyrazili zgodę na przeniesienie na Kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte w związku z realizacją umowy.

Sprzedający zobowiązali się nie sprzedawać, ani nie udostępniać w inny sposób nieruchomości lub praw do nieruchomości względem których przysługuje lub przysługiwać mu będzie prawo własności/użytkowania wieczystego lub inne prawo umożliwiające korzystanie z tych nieruchomości, znajdujących się jednocześnie w promieniu do 1.000,00 metrów od granic Nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność tożsamą z działalnością Kupującego tj. których działalność wiodąca polega na sprzedaży artykułów spożywczych. Ponadto Sprzedający w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw do nieruchomości, bądź ich udostępnienia osobom nie prowadzącym działalności wskazanej w zdaniu poprzednim zastrzeże w umowie odpowiednio z nabywcą lub korzystającym z nieruchomości odpowiednio zakaz zbywania bądź udostępniania nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność wskazaną w zadaniu pierwszym wraz z zobowiązaniem wprowadzenia powyższego zakazu dla każdego następnego nabywcy lub w inny sposób korzystającego z nieruchomości.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

### Sprzedający występowali o wydanie warunków zabudowy dla fragmentu działki 1, dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży mniejszej niż 2000 m2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą, które to zostały uzyskane 23 marca 2023 r.

### Pytania (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku)

### 1\. Czy przy sprzedaży nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art 15 ust. 2 ww. ustawy?

### 2\. Czy w przypadku, gdyby działali Państwo jako płatnicy podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości byłaby opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystająca ze zwolnienia z podatku (czy sprzedaż powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług)?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku)

Państwa zdaniem przy sprzedaży nieruchomości nie będą Państwo działali jako płatnicy podatku VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------

UZASADNIENIE:
-------------

W świetle obowiązujących przepisów, dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlega opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas gdy czynność podlegająca opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Okoliczności tej czynności powinny jednocześnie nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT. Powinny polegać na ciągłym, powtarzalnym wykorzystaniu składników majątku w celu czerpania z niego dochodu, co może być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nie jest nią natomiast, incydentalna sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystywany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzeniem działalnością gospodarczej. Powyższa sprzedaż, w świetle ustawy o VAT, będzie stanowiła sprzedaż Państwa majątku osobistego, którzy przy sprzedaży nie wystąpią w charakterze podatnika VAT.

W przypadku, gdyby działali Państwo jako płatnicy podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie byłaby zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ dostarczany teren można uznać za teren budowlany. Zgodnie z przepisami art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Jak to zostało wcześniej w uzupełnieniu wspomniane, dla ww. terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a w dniu sprzedaży będzie również wydane pozwolenie na budowę obiektu handlowego. W świetle powyższego, teren będzie spełniał warunki jakim powinien odpowiadać teren budowlany.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak również udziału w działkach, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać działkę wydzieloną z działki nr 1. Są Państwo właścicielami tej działki na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży 29 czerwca 1984 r. Nieruchomość jest niezbudowana. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, użyczenia bądź dzierżawy. Z Kupującym podpisali Państwo przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, przy czym Strony umowy zastrzegły, że skuteczność zobowiązania do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zależy m. in. od uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenie na budowę umożliwiającej Kupującemu na Nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnego z niniejszą Umową. Sprzedający udzielili Kupującemu bezwarunkowego i nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania go przed wszelkimi organami administracji publicznej jak też innymi podmiotami w celu składania wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Sprzedający występowali o wydanie warunków zabudowy dla fragmentu działki 1, dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowego.

Na tle powyższego opisu sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 będą Państwo podatnikami podatku VAT prowadzącymi działalność gospodarczą.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Państwo podjęli w odniesieniu do sprzedaży ww. działki.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu i na Państwa rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu składania wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia umowy sprzedaży oraz dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik będzie mógł swobodnie podejmować wszelkie czynności formalnoprawne w celu uzyskania jakichkolwiek wniosków, decyzji i pozwoleń w celu prawidłowego przygotowania przedmiotowej działki gruntu pod sprzedaż w związku z planową przez nabywcę inwestycją.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa i zgody do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej jako mocodawców, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmą Państwo ww. działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będą Państwo, a nie Kupujący, bądź jego pełnomocnik – pełnomocnik nie działa we własnym, lecz w Państwa imieniu.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości (działki wydzielonej z działki nr 1) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Pełnomocnik dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia działki ‑ stanowiącej do dnia sprzedaży nadal Państwa własność – skutkujących wzrostem jej wartości. W opisanej sytuacji udostępniając Nieruchomość Kupującemu wychodzą Państwo naprzeciw jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspieszają proces realizacji inwestycji zamierzonej przez Kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie Państwa własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Działania te dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży Nieruchomości podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Państwa, tj. zmierzają do sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa jest upoważniony w Państwa imieniu do wszelkich czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych. Ponadto z wniosku wynika, że występowali Państwo o wydanie warunków zabudowy dla fragmentu działki 1, dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowego.

Tym samym wskazana powyżej Państwa aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będą Państwo działać jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. działki, nie będą Państwo korzystali z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Państwa działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości (działki wydzielonej z działki nr 1) w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowiska w zakresie nieuznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazali Państwo we wniosku dla Nieruchomości jest wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której wynika, że na Nieruchomości będzie możliwa realizacja obiektu zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego. Zatem ww. działka stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Reasumując, sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan J. K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).