Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-488/12-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-05
Teza: Zakres skutków podatkowych nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21.09.2012 r. (data wpływu 21.09.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.09.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Spółka”) jest podmiotem zamierzającym podjąć profesjonalną działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami. W związku z obecnymi planami biznesowymi, Spółka zidentyfikowała możliwość realizacji interesującego projektu polegającego na nabyciu od innego przedsiębiorcy („Sprzedający”) nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni handlowej lub dalszego obrotu nabytymi aktywami.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2

W szczególności, Sprzedający jest właścicielem nieruchomości obejmujących działki o numerach ewidencyjnych x/x („Nieruchomość 1”) oraz x/x („Nieruchomość 2”). Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są usytuowane w O. (Półwieś).

Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkiem centrum handlowo-usługowego („Centrum Handlowe”), który został wzniesiony oraz w całości oddany do użytkowania przed dniem 28 grudnia 2009 r.

Nieruchomość 2 jest zabudowana szeregiem budynków niemieszkalnych oraz usługowo -handlowych, wzniesionych oraz w całości oddanych do użytkowania przed dniem 28 grudnia 2009 r.

Sprzedający nabył Nieruchomość 1, wraz ze wzniesionym na niej Centrum Handlowym, oraz Nieruchomość 2, wraz ze wzniesionymi na niej budynkami niemieszkalnymi oraz usługowo -handlowymi, na podstawie umów sprzedaży z dnia 28 grudnia 2009 r. Czynność nabycia Nieruchomości 1, wraz z Centrum Handlowym, oraz Nieruchomości 2, wraz z budynkami niemieszkalnymi oraz usługowo-handlowymi, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad ogólnych, zaś Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tych nieruchomości, z którego Sprzedający skorzystał.

Od momentu nabycia zabudowanej Nieruchomości 1 oraz zabudowanej Nieruchomości 2, Sprzedający nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT, równych lub przekraczających 30% wartości którejkolwiek z wymienionych nieruchomości.

Jak wspomniano powyżej, w najbliższym okresie Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, wraz z Centrum Handlowym oraz innymi wzniesionymi na nich budynkami i budowlami (łącznie jako „Nabywane Nieruchomości”). Zarówno Spółka, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Nabywane Nieruchomości stanowią główny, ale nie jedyny składnik majątku Sprzedającego, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek sprzedaży Nabywanych Nieruchomości Spółka wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Centrum Handlowym.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Spółki związanych ze Nabywanymi Nieruchomościami m.in.: praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nabywanych Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę m.in.:

*   umowa z zarządcą Nabywanych Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nabywanych Nieruchomości i dotyczące obsługi Nabywanych Nieruchomości,
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
*   należności Sprzedającego – wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
*   zobowiązania kredytowe Sprzedającego względem banków oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nabywanych Nieruchomości,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),
*   księgi oraz umowy dotyczące siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Spółką oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu.

Sprzedaż Nabywanych Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w Centrum Handlowym, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

W świetle opisanego powyżej zdarzenia przyszłego, Spółka wnosi następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający i Spółka będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nabywanych Nieruchomości?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nabywanych Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
4.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Wnioskodawca pragnie wskazać, iż w zakresie pytań nr 1 oraz 2 z analogicznym wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 03.12.2012 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2/443-935/12 -2/DG.

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowę sprzedaży, przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    2.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż – jak wskazano powyżej – sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) w związku z wyborem przez Sprzedającego i Spółkę opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nabywanych Nieruchomości, jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest tylko i wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP2/443-935/12-2/DG z dnia 03.12.2012 r. dotyczącej podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, iż sprzedaż Nabywanych Nieruchomości przez Sprzedającego podlegać będzie obecnie zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zatem Sprzedający i Spółka będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nabywanych Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

A zatem, w sytuacji gdy Strony wybiorą opcję opodatkowania powyższych nieruchomości podatkiem od towarów i usług, wówczas znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.