Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-229a/10/ENB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-05-28
Teza: Czy wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym?
Słowa kluczowe: dokumentowanie; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nabycie; przychód-źródła przychodu; udział-sprzedaż udziałów; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2010 r. (data wpływu 1 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe,** o ile udokumentowane koszty nabycia udziału w nieruchomości są równe przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży tego udziału.

UZASADNIENIE

W dniu 1 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wraz z Magdaleną M., z którą był Pan w nieformalnym związku, postanowił Pan zakupić nieruchomość od „B” sp. z o.o., której cena wynosiła 225.672 zł. Wszystkie płatności związane z nabyciem nieruchomości jak i obsługą kredytu zaciągniętego na tą nieruchomość były regulowane z osobistego konta bankowego Magdaleny M., do którego był Pan pełnomocnikiem. Wszystkie gromadzone na tym koncie środki były do wspólnego użytku, ponieważ były tam przelewane Państwa wynagrodzenia z pracy.

W dniu 18 października 2006 r. wpłaciliście Państwo zadatek w kwocie 41.000 zł na rzecz „B” sp. z o.o. Płatność została dokonana w formie przelewu z powyższego konta osobistego. W dniu 27 listopada 2006 r. wspólnie zaciągnęliście kredyt hipoteczny indeksowany kursem CHF w kwocie 174.601,01 zł na zakup nieruchomości. W dniu 30 listopada 2006 r. dokonaliście dopłaty w kwocie 1.000 zł do wymienionego powyżej zadatku.

W dniu 20 grudnia 2006 r. nastąpiła pierwsza wpłata na ratę kredytu, spłata rat trwa do dnia dzisiejszego.

Do stycznia 2009 r. raty były spłacane ze wspólnych środków z Państwa wspólnego konta. Po rozpadzie Państwa związku, tj. od lutego 2009 r. każda z osób z osobna dokonuje przelewu połowy raty już z własnego indywidualnego konta.

W dniu 30 sierpnia 2007 r. dokonano kolejnej wpłaty do Dewelopera w kwocie 6.640 zł.

W dniu 18 listopada 2007 r. dokonano przelewu w kwocie 691,22 zł na wykonanie dodatkowych robót instalacyjnych zleconych przez „B” sp. z o.o. innej firmie. W dniu 25 listopada 2007 r. dokonano przelewu w kwocie 1.032 zł na rozliczenie robót dodatkowych dla „B”.

Do grudnia 2009 r. suma spłaconych rat wynosiła 43.493,69 zł.

Suma poniesionych przez Państwa kosztów (zadatki, raty kredytu) wynosi 93.856,91 zł, z czego wynika, że połowa tej kwoty, czyli Pana wkład wyniósł 46.928,45 zł.

Wraz z Magdaleną M. postanowił Pan uporządkować sprawy wspólnej nieruchomości. Zadecydowaliście, że sprzeda Pan Magdalenie M. cały swój udział wynoszący ½ części w lokalu mieszkalnym (własność ustanowiona na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 27 listopada 2007 r.), a w zamian za to zostanie Pan odłączony od praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego jaki został zaciągnięty wspólnie na zakup owej nieruchomości.

Dnia 13 stycznia 2010 r. zawarliście Państwo przedwstępną umowę sprzedaży, która została sporządzona w formie aktu notarialnego. Cenę przedmiotu umowy, czyli udziału wynoszącego 1/2 części w lokalu mieszkalnym ustalono na kwotę 112.836 zł (1/2 ceny zakupu). Na poczet ceny kupująca Magdalena M. zapłaciła już na Pana rachunek bankowy kwotę 40.000 zł. Środki te przeznaczył Pan w dniu 19 stycznia 2010 r. na zakup własnego mieszkania. Prawa do reszty kwoty, tj. 72.836 zł zrzekł się Pan w zamian za zwolnienie Jego osoby jako Sprzedającego z długu wynikającego z umowy kredytu hipotecznego. Nigdy nie był Pan zameldowany w lokalu, którego sprawa dotyczy.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie powstanie. Cena zakupu nieruchomości (225.672 zł, a więc część Wnioskodawcy to 112.836 zł) jest równa obecnej cenie sprzedaży 1/2 nieruchomości należącej do Wnioskodawcy (112.836 zł). Wynika z tego, że różnica między kosztami a przychodem jest równa 0, a więc dochód nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe, o ile udokumentowane koszty nabycia udziału w nieruchomości są równe przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży tego udziału.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Na podstawie art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.)

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z Magdaleną M. zakupił nieruchomość, której cena wynosiła 225.672 zł. Wszystkie płatności związane z nabyciem nieruchomości, jak i obsługą kredytu zaciągniętego na tę nieruchomość były regulowane z osobistego konta bankowego Magdaleny M., do którego Wnioskodawca był pełnomocnikiem.

W dniu 18 października 2006 r. Wnioskodawca wraz z Magdaleną M. zapłacił zadatek w kwocie 41.000 zł na rzecz „B” sp. z o.o. Płatność została dokonana w formie przelewu z powyższego konta osobistego. W dniu 27 listopada 2006 r. wspólnie został zaciągnięty kredyt hipoteczny w kwocie 174.601,01 zł na zakup nieruchomości. W dniu 30 listopada 2006 r. dokonano dopłaty w kwocie 1.000 zł do wymienionego powyżej zadatku. W dniu 20 grudnia 2006 r. nastąpiła pierwsza wpłata na ratę kredytu, spłata rat trwa do dnia dzisiejszego.

Do stycznia 2009 r. raty były spłacane ze wspólnych środków znajdujących się na wspólnym koncie. Po rozpadzie Państwa związku, tj. od lutego 2009 r. każda z osób z osobna dokonuje przelewu połowy raty już z własnego indywidualnego konta.

W dniu 30 sierpnia 2007 r. dokonano kolejnej wpłaty do dewelopera w kwocie 6.640 zł.

W dniu 18 listopada 2007 r. dokonano przelewu w kwocie 691,22 zł na wykonanie dodatkowych robót instalacyjnych zleconych przez „B” sp. z o.o. innej firmie. W dniu 25 listopada 2007 r. dokonano przelewu w kwocie 1.032 zł na rozliczenie robót dodatkowych dla „B”.

Do grudnia 2009 r. suma spłaconych rat wynosiła 43.493,69 PLN.

Suma poniesionych przez Wnioskodawcę i Magdalenę M. kosztów (zadatki, raty kredytu) wynosi 93.856,91 zł, z czego wynika, że połowa tej kwoty, czyli wkład Wnioskodawcy wyniósł 46.928, 45 zł.

Zadecydował Pan, że sprzeda Magdalenie M. cały swój udział wynoszący ½ części w lokalu mieszkalnym (własność ustanowiona na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 27 listopada 2007 r.), a w zamian za to zostanie Pan odłączony od praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego jaki został zaciągnięty wspólnie na zakup owej nieruchomości.

Dnia 13 stycznia 2010 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, która została sporządzona w formie aktu notarialnego. Cenę przedmiotu umowy, czyli udziału wynoszącego 1/2 części w lokalu mieszkalnym, ustalono na kwotę 112.836 zł (1/2 ceny zakupu). Na poczet ceny kupująca Magdalena M. zapłaciła już na rachunek bankowy Wnioskodawcy kwotę 40.000 zł. Środki te Wnioskodawca przeznaczył w dniu 19 stycznia 2010 r. na zakup własnego mieszkania. Prawa do reszty kwoty, tj. 72.836 zł Wnioskodawca zrzekł się w zamian za zwolnienie jego osoby jako Sprzedającego z długu wynikającego z umowy kredytu hipotecznego. Wnioskodawca nigdy nie był zameldowany w lokalu, którego sprawa dotyczy.

Ponieważ ze stanu faktycznego wynika, że udział w nieruchomości zostanie zbyty odpłatnie w drodze umowy sprzedaży, w związku z tym przychodem z odpłatnego zbycia udziału w tej nieruchomości, zgodnie z art. 19 ww. ustawy będzie jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Podstawą obliczenia podatku dochodowego, będzie natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (tj. wartością udziału wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i poczynione zostały w czasie jej posiadania) powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału w nieruchomości będzie Pan mógł zaliczyć w szczególności kwoty zapłacone z tytułu uiszczenia ceny wskazanej w akcie notarialnym w części przypadającej proporcjonalnie na nabyty udział w nieruchomości, a ponadto proporcjonalnie: opłaty notarialne, prowizję pośredników, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być natomiast zaliczone wydatki związane ze spłatą rat kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Kosztem uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie są bowiem koszty spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości.

Przy czym, jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6c ustawy, koszty te muszą być udokumentowane, co oznacza, że z posiadanych dokumentów musi wynikać zarówno kwota wydatków poniesionych w związku z nabyciem nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jak i to, kto jest osobą ponoszącą ciężar finansowy tych wydatków.

Reasumując, w sytuacji, gdy udokumentowane koszty nabycia udziału w nieruchomości będą równe przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży tego udziału ustalonemu zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.