Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.317.2018.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-07
Teza: Prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali o charakterze niemieszkalnym wraz z wykończeniem i wyposażeniem.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; wyposażenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2018 r. (data wpływu 1 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 czerwca 2018 r. (data wpływu 2 lipca 2018 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 11 czerwca 2018 r. (skutecznie doręczone dnia 18 czerwca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali o charakterze niemieszkalnym wraz z wykończeniem i wyposażeniem – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek, uzupełnionym pismem z dnia 22 czerwca 2018 r. (data wpływu 2 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali o charakterze niemieszkalnym wraz z wykończeniem i wyposażeniem.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2168, z póżn. zm.). Z uwagi na wykonywaną działalność opodatkowaną VAT, polegającą m.in. na najmie nieruchomości o charakterze niemieszkalnym (komercyjnym), Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług \[dalej: VAT\].

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca planuje nabyć od Sp. z o.o. \[dalej: Sprzedawca\] na podstawie umowy sprzedaży dwa lokale niemieszkalne przeznaczeniu hotelowym \[dalej: Lokal niemieszkalny 1 oraz Lokal niemieszkalny 2; łącznie jako: Lokale niemieszkalne\], znajdujące się w budynkach niemieszkalnych \[dalej: Budynki\].

Budynki realizowane są obecnie przez Sprzedawcę na działce ewidencyjnej o numerze 10 \[dalej: Działka\], oznaczonej w ewidencji gruntów budynków jako zurbanizowany teren niezabudowany lub w trakcie budowy.

Budowa Budynków prowadzona jest przez Sprzedawcę w ramach inwestycji mającej na celu wybudowanie na Działce zespołu budynków przeznaczonych na świadczenie usług hotelowych i pensjonatowych oraz innych (usług gastronomicznych, biurowych i sportowych).

Od strony formalnej prace budowlane zmierzające do wybudowania Budynków realizowane są w oparciu o:

*   uzyskane przez Sprzedawcę ostateczne decyzje Prezydenta Miasta zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę na Działce zespołu budynków pensjonatowo-hotelowych wraz z usługami (gastronomicznymi, biurowymi i sportowymi) oraz niezbędną infrastrukturą techniczną;

*   postanowienia uchwały Rady Miasta z 23 października 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu pod S - część I \[dalej: MPZP\], zgodnie z którą Działce przypisane zostało oznaczenie - tereny usług kultury, sportu i rekreacji, turystyki.

Zgodnie ze szczegółowymi postanowieniami MPZP, podstawowe przeznaczenie obiektów, które mogą zostać wybudowane na Działce to usługi z zakresu kultury - w tym muzeów, sportu i rekreacji oraz turystyki (m.in. z zakresu hoteli i pensjonatów). Przeznaczenie dopuszczalne takich obiektów to usługi z zakresu oświaty, nauki, gastronomii, biur, administracji i wystawiennictwa. W MPZP przewidziany został zakaz realizowania na Działce innych funkcji niż ww., za wyjątkiem pozostałych funkcji związanych z przeznaczeniem podstawowym Działek, które mogą stanowić nie więcej niż 5% powierzchni użytkowej budynków.

Z uwagi na fakt, iż całość powierzchni użytkowej znajdującej się w Budynkach przeznaczona zostanie na cele niemieszkalne, Budynki zostaną sklasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) jako budynki niemieszkalne (w dziale 12 PKOB). Klasyfikacja Budynków jako niemieszkalnych zostanie potwierdzona stosownymi zapisami w ewidencji gruntów i budynków. Odpowiednio, jako niemieszkalne klasyfikowane będą lokale (w tym Lokale niemieszkalne), które znajdą się w Budynkach.

Klasyfikacja Budynków jako niemieszkalnych spowoduje w szczególności, iż (i) wykluczone będzie zameldowanie w Budynkach (znajdujących się w nich lokalach - w tym Lokalach niemieszkalnych) osoby fizycznej na pobyt stały lub czasowy, (ii) w Budynkach nie powstanie wspólnota mieszkaniowa (ogół właścicieli, których lokale będą znajdować się w Budynkach, nie będzie tworzyć wspólnoty mieszkaniowej).

Wnioskodawca planuje zawrzeć ze Sprzedawcą umowy sprzedaży \[dalej: Umowy sprzedaży\], na podstawie których Sprzedawca sprzeda na rzecz Wnioskodawcy:

*   prawo własności Lokali niemieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. komórkami lokatorskimi);

*   udziały w nieruchomości wspólnej, na którą to nieruchomość składać się będą (i) prawo własności Działki, na której posadowione są Budynki oraz (ii) części Budynków i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali znajdujących się w Budynkach \[dalej: Udziały w Nieruchomości wspólnej\];

*   udziały we współwłasności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego - halach garażowych znajdujących się w Budynkach \[dalej: Udziały w Hali garażowej\].

Udziały w Nieruchomości wspólnej oraz Udziały w Hali garażowej zwane są dalej łącznie jako: Udziały.

Sprzedaż Lokali niemieszkalnych oraz Udziałów na rzecz Wnioskodawcy będzie mieć miejsce bezpośrednio po uzyskaniu przez Sprzedawcę pozwolenia/pozwoleń na użytkowanie Budynków, w których będą znajdować się Lokale niemieszkalne. Po zakończeniu budowy Budynków (uzyskaniu pozwolenia/pozwoleń na ich użytkowanie), a przed sprzedażą na rzecz Wnioskodawcy, Lokale niemieszkalne nie będą przedmiotem najmu/dzierżawy ze strony Sprzedawcy.

Sprzedaż każdego z Lokali niemieszkalnych (wraz z Udziałami) udokumentowana zostanie przy wykorzystaniu faktury/faktur wystawionych przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę, na których do ceny sprzedaży doliczony zostanie VAT należny obliczony według stawki podstawowej 23%. Konieczność zastosowania podstawowej stawki VAT do wskazanych dostaw wynikać będzie z faktu, iż (i) nie będą one objęte zwolnieniami z VAT na podstawie właściwych przepisów (tj. w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT), (ii) nie znajdzie do nich zastosowania obniżona stawka VAT 8% (z uwagi na brak mieszkalnego charakteru, Lokale niemieszkalne nie będą zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 i n. ustawy o VAT). Faktury otrzymywane przez Wnioskodawcę od Sprzedawcy w związku z nabyciem Lokali niemieszkalnych będą zawierać wszelkie elementy obligatoryjne, o których mowa w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT.

W Lokalach niemieszkalnych znajdować się będą m.in. takie pomieszczenia jak salony z aneksami kuchennymi, garderoby, WC, korytarze, łazienki oraz sypialnie.

W dacie nabycia Lokali niemieszkalnych przez Wnioskodawcę (w momencie wydania ich Podatnikowi przez Sprzedawcę w wykonaniu postanowień Umowy sprzedaży) Lokale niemieszkalne będą znajdować się w stanie deweloperskim (tj. nie będą wykończone i wyposażone).

W związku z powyższym, po sfinalizowaniu transakcji (a przed przeznaczeniem Lokali niemieszkalnych na potrzeby działalności, o której będzie mowa poniżej), Wnioskodawca planuje ponieść wydatki, mające na celu umieszczenie w każdym z Lokali niemieszkalnych:

*   elementów wykończenia o charakterze trwałym \[dalej: Wykończenie\], jak np. malowanie ścian, wykończenie podłóg i sufitów, tzw. biały montaż;

*   elementów wyposażenia o charakterze ruchomym \[dalej: Wyposażenie\], jak np. stoły, krzesła, szafy, sprzęt AGD i RTV\].

W związku z inwestycją mającą na celu umieszczenie w każdym z Lokali niemieszkalnych Wykończenia i Wyposażenia (tj. w związku z nabywanymi przez Wnioskodawcę usługami budowlanymi świadczonymi przez profesjonalne podmioty oraz dostawami poszczególnych towarów na rzecz Podatnika), po stronie Wnioskodawcy będzie występować VAT naliczony obliczony według właściwej stawki (tj. zasadniczo podstawowej 23%). Faktury otrzymywane przez Wnioskodawcę od dostawców towarów/usługodawców w związku z Wykończeniem i Wyposażeniem Lokali niemieszkalnych będą zawierać wszelkie elementy obligatoryjne, o których mowa w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT.

Szacowana wartość nakładów (w tym klasyfikowanych jako ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które zostaną poniesione przez Podatnika na Wykończenie i Wyposażenie poszczególnych Lokali niemieszkalnych, nie przekroczy 30% ich wartości początkowej.

Zakładane przeznaczenie Lokalu niemieszkalnego 1

Po zakupie od Sprzedawcy (oraz umieszczeniu elementów Wykończenia i Wyposażenia) Wnioskodawca zamierza przeznaczyć Lokal niemieszkalny 1 na potrzeby najmu na cele niemieszkalne (w ramach usługi pensjonatowej/hotelowej). Oprócz Lokalu niemieszkalnego 1 przedmiotem najmu będą również miejsca garażowe przyporządkowane do tego lokalu.

Wnioskodawca dopuszcza również, iż Lokal niemieszkalny 1 będzie przedmiotem najmu w całości/w części na cele biurowe. Wnioskodawca zakłada, iż umowy najmu zawierane przez niego z najemcami będą przewidywać możliwość wykorzystywania ww. lokalu również na cele biurowe.

Zgodnie z założeniami Wnioskodawcy aktualnymi na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, Lokal niemieszkalny 1 będzie wynajmowany bezpośrednio przez Podatnika na rzecz najemców (głównie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorców - w tym zarejestrowanych czynnych podatników VAT) \[dalej: Najemcy\] Obecnie Wnioskodawca nie zakłada prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu Lokalu niemieszkalnego 1 przy wykorzystaniu tzw. operatora, tj profesjonalnego podmiotu przyjmującego lokale w najem od właścicieli, a następnie oddającego je w najem finalnym najemcom we własnym imieniu i na własną rzecz. Najem Lokalu niemieszkalnego 1 realizowany będzie przez Podatnika we własnym imieniu i na jego własny rachunek.

Okres przez który Lokal niemieszkalny 1 stanowić będzie przedmiot najmu na cele niemieszkalne (hotelowe/pensjonatowe), uzależniony będzie od postanowień poszczególnych umów najmu zawieranych przez Wnioskodawcę z Najemcami. Przy tym, Lokal niemieszkalny 1 może być oddawany przez Podatnika do używania Najemcom zarówno w ramach (i) tzw. najmu krótkoterminowego (tj. maksimum na kilka/kilkanaście dni) lub (ii) tzw. najmu długoterminowego (tj. nawet na okres do dwóch/trzech lat). W każdym przypadku okres najmu omawianego lokalu będzie precyzyjnie określony przez Wnioskodawcę i Najemcę w umowie najmu.

W żadnym ze wskazanych wariantów czasowych najmu (w szczególności w przypadku najmu długoterminowego) Lokal niemieszkalny 1 nie będzie oddawany do używania Najemcom będącymi osobami fizycznymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jak bowiem wspomniano, najemcy będą uprawnieni do korzystania z Lokalu niemieszkalnego 1 (przebywania w tym lokalu) w ramach usługi pensjonatowo-hotelowej. Ponadto, dopuszczalne będzie wykorzystywanie przez najemców Lokalu niemieszkalnego 1 również na cele biurowe.

Usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu Lokalu niemieszkalnego 1 (na cele niemieszkalne - hotelowe/pensjonatowe lub biurowe), będą opodatkowywane przez Podatnika VAT według właściwej stawki.

Po zakupie od Sprzedawcy (a także w okresie przynajmniej 10 kolejnych lat od dnia przyjęcia do używania), Lokal niemieszkalny 2 nie będzie w szczególności:

*   nieodpłatnie udostępniany osobom trzecim przez Wnioskodawcę;

*   zajmowany przez Wnioskodawcę (w tym również przez członków jego rodziny).

Zakładane przeznaczenie Lokalu niemieszkalnego 2

Zgodnie z założeniami Wnioskodawcy aktualnymi na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, zamierza on - bezpośrednio po nabyciu od Sprzedawcy (oraz umieszczeniu elementów Wykończenia i Wyposażenia), tj. nie później niż 2 lata po zakupie - przeznaczyć Lokal niemieszkalny 2 (wraz z Udziałem) na cele sprzedaży na rzecz wybranego nabywcy \[dalej: Nabywca\]. Oznacza to, że obecnie zakładane przez Podatnika przeznaczenie Lokalu niemieszkalnego 2 jest stricte handlowe - lokal ten zostanie zakupiony (oraz wykończony i wyposażony) przez Wnioskodawcę ściśle na potrzeby odsprzedaży z zyskiem. Dostawa Lokalu niemieszkalnego 2 przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Wnioskodawca wskazuje, że po nabyciu od Sprzedawcy na podstawie Umowy sprzedaży, a przed sprzedażą na rzecz Nabywcy, Lokal niemieszkalny 2 nie będzie wykorzystywany przez Podatnika na cele działalności gospodarczej w zakresie jego najmu/dzierżawy. Przed sprzedażą Lokal niemieszkalny 2 nie będzie również udostępniany w inny sposób (w szczególności nieodpłatnie) osobom trzecim przez Wnioskodawcę.

Ponadto, podobnie jak w przypadku Lokalu niemieszkalnego 1, Wnioskodawca nie zamierza zajmować Lokalu niemieszkalnego 2 przed jego sprzedażą na rzecz Nabywcy (w tym wraz z członkami swojej rodziny).

Wnioskodawca nie wyklucza przy tym, że w razie braku możliwości pozyskania Nabywcy zainteresowanego zakupem Lokalu niemieszkalnego 2 lub w przypadku nieuzyskania satysfakcjonującej ceny sprzedaży, Lokal niemieszkalny 2 przeznaczony zostanie na potrzeby analogicznej działalności jak Lokal niemieszkalny 1 (tj. w zakresie jego najmu na cele niemieszkalne - pensjonatowo-hotelowe oraz biurowe). Podobnie jak w przypadku Lokalu niemieszkalnego 1, najem Lokalu niemieszkalnego 2 będzie opodatkowywany przez Wnioskodawcę VAT według właściwej stawki.

Wnioskodawca zakłada, iż w okresie między (i) zakupem Lokalu niemieszkalnego 2 od Sprzedawcy, a (ii) jego ewentualnym wynajęciem na rzecz zainteresowanego najemcy, nie będzie zajmować tego lokalu (w tym wraz z członkami swojej rodziny), jak również Podatnik nie będzie nieodpłatnie udostępniać Lokalu niemieszkalnego 2 osobom trzecim.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, przy zachowaniu warunków formalnych, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedawcy Lokalu niemieszkalnego 1 (wraz z Udziałami)?
2.  Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, przy zachowaniu warunków formalnych, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie towarów i usług, związanych z umieszczeniem w Lokalu niemieszkalnym 1 elementów Wykończenia i Wyposażenia?
3.  Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, przy zachowaniu warunków formalnych, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedawcy Lokalu niemieszkalnego 2 (wraz z Udziałami)?
4.  Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, przy zachowaniu warunków formalnych, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie towarów i usług, związanych z umieszczeniem w Lokalu niemieszkalnym 2 elementów Wykończenia i Wyposażenia?

Stanowisko Wnioskodawcy

Ad pytanie 1

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedawcy Lokalu niemieszkalnego 1 (wraz z Udziałami).

Ad pytanie 2

W ocenie Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie towarów i usług, związanych z umieszczeniem w Lokalu niemieszkalnym 1 elementów Wykończenia i Wyposażenia.

Ad pytanie 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedawcy Lokalu niemieszkalnego 2 (wraz z Udziałami).

Ad pytanie 4

W ocenie Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie towarów i usług, związanych z umieszczeniem w Lokalu niemieszkalnym 2 elementów Wykończenia i Wyposażenia.

Uzasadnienie szczegółowe stanowiska Wnioskodawcy

Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy tym, towarami są w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku. W szczególności, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnieniem od podatku objęte są usługi najmu i dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego. Przytoczony przepis przyznaje podatnikom uprawnienie do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług, o ile te towary/usługi są przez nich wykorzystywane do czynności opodatkowanych (tj. objętych zakresem przedmiotowym VAT i niepodlegających zwolnieniu z VAT).

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę VAT naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Za fakturę uznaje się dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie (art. 2 pkt 31 ustawy o VAT).

W art. 88 ust. 1 ustawy o VAT zawarty został szczegółowy katalog przypadków, w których faktury otrzymane przez podatnika nie uprawniają go do odliczenia wynikającego z nich VAT naliczonego. Z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT wynika, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m.in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku.

Transakcja może być objęta zwolnieniem z VAT w szczególności w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT (odnoszące się do dostaw nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych).

Ad pytanie 1

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedawcy Lokalu niemieszkalnego 1 (wraz z Udziałami).

W przypadku Lokalu niemieszkalnego 1 spełnione bowiem będą wszystkie przesłanki przewidziane w przepisach o VAT, warunkujące powstanie po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z jego zakupem, tj.:

*   Lokal niemieszkalny 1 będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę na potrzeby jego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT według właściwej stawki - Warunek 1;

*   Wnioskodawca będzie dysponować fakturą/fakturami dokumentującymi zakup Lokalu niemieszkalnego 1, które będą spełniać wszelkie wymogi formalne - Warunek 2;

*   w przypadku faktury/faktur otrzymywanych przez Wnioskodawcę od Sprzedawcy nie będą spełnione tzw. negatywne przesłanki odliczenia VAT, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT - Warunek 3.

Ad. Warunek 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku Lokalu niemieszkalnego 1 (oraz Udziałów) za spełnioną należy uznać przesłankę odliczenia VAT naliczonego w postaci jego związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak bowiem wspomniano, usługi najmu, które będą realizowane przez Podatnika przy wykorzystaniu tego lokalu, będą opodatkowane VAT według właściwej stawki i nie będą objęte zwolnieniem z VAT. Możliwe będzie zatem bezpośrednie przyporządkowanie Lokalu niemieszkalnego 1 do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Okoliczność, iż usługi najmu Lokalu niemieszalnego 1 będą opodatkowane VAT według właściwej stawki, oceniana na moment zakupu tego lokalu, a tym samym prawa do odliczenia VAT w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowić będzie o jego wykorzystywaniu przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej VAT, o którym mowa w tym przepisie, a co za tym idzie możliwości odliczenia przez Podatnika w pełnej kwocie VAT naliczonego związanego z jego planowanym zakupem.

W analizowanych okolicznościach nie znajdzie zastosowania argumentacja, zgodnie z którą Wnioskodawca nie będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Lokalu niemieszkalnego 1, z uwagi na jego przeznaczenie na cele działalności zwolnionej z VAT. W szczególności bowiem Lokal niemieszkalny 1 nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę na potrzeby świadczenia usług zwolnionych od VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zgodnie z przywołanym przepisem zwolnieniem z VAT objęte są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z przepisu tego wynika, że zwolnienie z VAT ma zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia następujących przesłanek: (i) przedmiotem najmu jest nieruchomość o charakterze mieszkalnym, (ii) wynajmujący oddaje nieruchomość w najem na własny rachunek, (iii) nieruchomość wynajmowana jest wyłącznie na cele mieszkalne najemcy.

Tymczasem, jak wskazano, Lokal niemieszkalny 1 nie będzie mieć charakteru/statusu mieszkalnego. Zgodnie z wcześniejszymi uwagami, Budynki (a w konsekwencji wyodrębnione w nich Lokale niemieszkalne - w tym Lokal niemieszkalny 1) zostaną sklasyfikowane dla potrzeb PKOB jako niemieszkalne (co zostanie potwierdzone stosownymi zapisami w ewidencji gruntów i budynków). Klasyfikacja taka będzie następstwem faktu, iż całość powierzchni użytkowej każdego z Budynków przeznaczona zostanie na cele niemieszkalne (zgodnie z objaśnieniami do PKOB, budynkami niemieszkalnymi są obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych; natomiast, w przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny). Powyższa klasyfikacja Budynków będzie pozostawać w zgodzie z dokumentami, na podstawie których realizowana jest inwestycja, polegająca na jego budowie (tj. decyzjami o pozwoleniu na budowę oraz MPZP).

Ponadto, w przypadku Lokalu niemieszkalnego 1 nie będzie spełniony warunek zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, w postaci wynajęcia go wyłącznie na cele mieszkalne najemcy. W ocenie Wnioskodawcy warunek ten należy odczytywać jako wymóg oddania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego jedynie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkalnych najemcy. Przy tym, mieszkalny cel najmu powinien wynikać przede wszystkim z umowy najmu zawartej przez wynajmującego i najemcę. Oznacza to, że przesłanka odnosząca się do wyłączności mieszkalnego celu najmu nie będzie spełniona w przypadku oddania lokalu (mieszkalnego) w najem (i) w całości na cele inne niż mieszkalne (np. handlowe i usługowe) lub (ii) zarówno na cele mieszkalne, jak i inne (np. biurowe) - w takiej sytuacji, mieszkalny cel najmu nie będzie mieć bowiem charakteru wyłącznego.

Jak wspomniano, Podatnik będzie świadczyć przy wykorzystaniu Lokalu niemieszkalnego 1 usługi najmu na cele hotelowe/pensjonatowe (ew. również na cele biurowe). Na tle powyższych uwag nie ulega zatem wątpliwości, iż wykluczone jest stwierdzenie, iż Lokal niemieszkalny 1 będzie przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. Stąd, w odniesieniu do świadczonych przez Podatnika usług najmu Lokalu niemieszkalnego 2 zastosowania nie znajdzie przesłanka zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. pkt 36 ustawy o VAT, odnosząca się do wyłącznego celu mieszkalnego najmu.

Przedstawione wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5 października 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-581/16-4/KP) oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 września 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-467/16-2/AZ).

Ad. Warunek 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w omawianym zdarzeniu przyszłym nie powinno budzić wątpliwości spełnienie przez Podatnika warunku formalnego dla odliczenia VAT, w postaci posiadania faktur dokumentujących zakup Lokalu niemieszkalnego 1 (wraz z Udziałami). Jak bowiem wspomniano, faktura/faktury wystawiane na Wnioskodawcę przez Sprzedawcę zawierają/będą zawierać wszelkie elementy obligatoryjne, o których mowa w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. Warunek 3

W przypadku Lokalu niemieszkalnego 1 nie są/nie będą spełnione negatywne przesłanki odliczenia VAT, przewidziane w art. 88 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że faktura/faktury wystawiane przez Sprzedawcę będą dokumentować transakcję, która będzie miała miejsce w rzeczywistości i która będzie podlegać VAT oraz nie będzie objęta zwolnieniem z VAT a podstawie właściwych przepisów.

W omawianym przypadku przeszkodą w odliczeniu VAT przez Wnioskodawcę naliczonego przy nabyciu Lokalu niemieszkalnego 1 nie będzie fakt, iż podatek ten zostanie naliczony na czynności zwolnionej od podatku, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z uwagami zawartymi w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Lokalu niemieszkalnego 1 na rzecz Podatnika będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

Ad. pytanie 2

W ocenie Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, Podatnikowi będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie towarów i usług, związanych z umieszczeniem w Lokalu niemieszkalnym 1 elementów Wykończenia i Wyposażenia.

W odniesieniu do omawianych wydatków odpowiednie zastosowanie znajdą uwagi przedstawione w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1. Uprawnienie Podatnika do odliczenia VAT naliczonego w związku z tymi wydatkami wynikać będzie z faktu, iż będą one ponoszone przez Wnioskodawcę ściśle na potrzeby Lokalu niemieszkalnego 1 i w konsekwencji - łącznie z tym lokalem - będą wykorzystywane wyłącznie na potrzeby czynności opodatkowanych VAT.

Ad. pytanie 3

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, Podatnikowi będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedawcy Lokalu niemieszkalnego 2 (wraz z Udziałami).

Podobnie jak w przypadku Lokalu niemieszkalnego 1, w odniesieniu do Lokalu niemieszkalnego 2 spełnione będą wszystkie przesłanki przewidziane w przepisach o VAT, warunkujące powstanie po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z jego zakupem, tj.:

*   Lokal niemieszkalny 2 zostanie wykorzystany (ew. będzie wykorzystywany) przez Wnioskodawcę na potrzeby jego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT według właściwej stawki - Warunek 1;

*   Wnioskodawca będzie dysponować fakturą/fakturami dokumentującymi zakup Lokalu niemieszkalnego 2, które będą spełniać wszelkie wymogi formalne - Warunek 2;

*   w przypadku faktury/faktur otrzymywanych przez Wnioskodawcę od Sprzedawcy nie będą spełnione tzw. negatywne przesłanki odliczenia VAT, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT - Warunek 3.

Ad. Warunek 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku Lokalu niemieszkalnego 2 (oraz Udziałów) za spełnioną należy uznać przesłankę odliczenia VAT naliczonego w postaci jego związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak bowiem wspomniano, planowana sprzedaż Lokalu niemieszkalnego 2 przez Podatnika (bezpośrednio po jego nabyciu oraz wykończeniu i wyposażeniu) będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki i nie będzie objęta zwolnieniem z VAT. Możliwe będzie zatem bezpośrednie przyporządkowanie Lokalu niemieszkalnego 2 do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Okoliczność, iż Lokal niemieszalny 2 zostanie przeznaczony na cele sprzedaży opodatkowanej VAT według właściwej stawki, oceniana na moment zakupu tego lokalu, a tym samym prawa do odliczenia VAT w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowić będzie o jego wykorzystaniu przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej VAT, o którym mowa w tym przepisie, a co za tym idzie możliwości odliczenia przez Podatnika w pełnej kwocie VAT naliczonego związanego z jego planowanym zakupem.

Powyższa konkluzja będzie aktualna również w odniesieniu do możliwego przeznaczenia przez Wnioskodawcę Lokalu niemieszkalnego 2 na potrzeby najmu (tj. działalności analogicznej do tej, którą Wnioskodawca zamierza prowadzić przy wykorzystaniu Lokalu niemieszkalnego 1). W takim przypadku, w kwestii prawa Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Lokalu mieszkalnego 2, odpowiednie zastosowanie znajdą uwagi przedstawione w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1.

Ad. Warunek 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w omawianym zdarzeniu przyszłym nie powinno budzić wątpliwości spełnienie przez Podatnika warunku formalnego dla odliczenia VAT w postaci posiadania faktur dokumentujących zakup Lokalu niemieszkalnego 2 (wraz z Udziałami). Jak bowiem wspomniano, faktura/faktury wystawiane na Wnioskodawcę przez Sprzedawcę zawierają/będą zawierać wszelkie elementy obligatoryjne, o których mowa w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. Warunek 3

W przypadku Lokalu niemieszkalnego 2 nie są/nie będą spełnione negatywne przesłanki odliczenia VAT, przewidziane w art. 88 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że faktura/faktury wystawiane przez Sprzedawcę będą dokumentować transakcję, która będzie miała miejsce w rzeczywistości i która będzie podlegać VAT oraz nie będzie objęta zwolnieniem z VAT a podstawie właściwych przepisów.

W omawianym przypadku przeszkodą w odliczeniu VAT przez Wnioskodawcę naliczonego przy nabyciu Lokalu niemieszkalnego 2 nie będzie fakt, iż podatek ten zostanie naliczony na czynności zwolnionej od podatku, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z uwagami zawartymi w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Lokalu niemieszkalnego 2 na rzecz Podatnika będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

Ad. pytanie 4

W ocenie Wnioskodawcy, przy zachowaniu warunków formalnych, Podatnikowi będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie towarów i usług, związanych z umieszczeniem w Lokalu niemieszkalnym 2 elementów Wykończenia i Wyposażenia.

W odniesieniu do omawianych wydatków odpowiednie zastosowanie znajdą uwagi przedstawione w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 3. Uprawnienie Podatnika do odliczenia VAT naliczonego w związku z tymi wydatkami wynikać będzie z faktu, iż będą one ponoszone przez Wnioskodawcę ściśle na potrzeby Lokalu niemieszkalnego 2 i w konsekwencji - łącznie z tym lokalem - zostaną wykorzystane (w przypadku sprzedaży ww. lokalu) lub będą wykorzystywane (w przypadku najmu Lokalu niemieszkalnego 2) wyłącznie na potrzeby czynności opodatkowanych VAT.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie jego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.