Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB6/4510-230/15-6/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-26
Teza: Czy w przypadku zawarcia przez Spółkę umowy o zarządzanie nieruchomościami przychodem Spółki będzie kwota wynagrodzenia Spółki z tego tytułu ustalona jako procent od wartości miesięcznego czynszu z umowy najmu natomiast pozostała część czynszu w wysokości należnej właścicielom nieruchomości nie stanowi dla Spółki przychodu i podlega rozliczeniu z właścicielami nieruchomości na podstawie dokumentu rozliczeniowego nie będącego fakturą VAT a kosztem uzyskania przychodu będą koszty związane m. in. z bieżącym utrzymaniem tych nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; najemcy; nieruchomości; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający; przychód; wynagrodzenia; właściciel
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 31 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 listopada 2015 r. (data nadania 16 listopada 2015 r., data wpływu 18 listopada 2015 r.) oraz pismem z dnia 19 listopada 2015 r. (data nadania 19 listopada 2015 r., data odbioru 23 listopada 2015 r.) na wezwanie z dnia 6 listopada 2015 r. Nr IPPB6/4510-230/15-2/AG (data nadania 6 listopada 2015 r., data odbioru 9 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   powstania przychodu z tytułu wynagrodzenia w wysokości procentowej wartości miesięcznego czynszu – **jest prawidłowe;**

*   braku powstania przychodu z tytułu pozostałej części czynszu w wysokości należnej właścicielom nieruchomości – **jest prawidłowe;**

*   sposobu dokonywanych przez Spółkę rozliczeń z właścicielami nieruchomości na podstawie dokumentu rozliczeniowego nie będącego fakturą VAT – **jest nieprawidłowe;**

*   zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia przychodu z tytułu wynagrodzenia w wysokości procentowej wartości miesięcznego czynszu, braku powstania przychodu z tytułu pozostałej części czynszu w wysokości należnej właścicielom nieruchomości oraz zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, spółka P. S.A. („Wnioskodawca”, „Spółka”) jest osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca ma zamiar nawiązać współpracę z dwoma osobami fizycznymi (małżeństwem) dotyczącą nieruchomości zabudowanych (domów) należących do tego małżeństwa położonych na terytorium Polski. Osoby fizyczne będące właścicielami tych nieruchomości w chwili podjęcia tej współpracy nie będą prowadziły w Polsce pozarolniczej działalności gospodarczej i mają zamiar opodatkować przychody z tytułu najmu nieruchomości zgodnie z przepisami o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W tym celu rozważanych jest kilka wariantów zarządzania tymi nieruchomościami w tym w oparciu o umowę o zarządzanie wszystkimi nieruchomościami tych osób fizycznych. Na podstawie tej umowy Spółka będzie zobowiązana do zarządzania nieruchomościami. W zakresie czynności zarządczych będzie znajdować się obowiązek dbania o nieruchomości, ich bieżąca konserwacja oraz zawieranie umów najmu poszczególnych nieruchomości w imieniu Spółki lecz na rzecz tych osób fizycznych. Najem będzie świadczony zarówno na cele mieszkaniowe jak i na inne cele niż mieszkaniowe. Stroną umów najmu będzie Spółka. Wnioskodawca będzie pobierał wynagrodzenie za zarządzanie przedmiotowymi nieruchomościami ustalone jako procent od kwoty miesięcznego czynszu wynikającego z umowy najmu zawartej przez Wnioskodawcę. Czynsz w całości będzie pobierany przez Spółkę. Kwota należna osobom fizycznym, po potrąceniu procentu należnego Spółce, będzie przez Spółkę przekazywana na rachunek bankowy osób fizycznych. Rachunek bankowy właściwy do przekazania należności osób fizycznych będzie prowadzony w Polsce. Wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym będzie ponosiła Spółka, dla której koszty te będą stanowić koszty uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej działalności zarządczej.

Wnioskodawca pismem z dnia 16 listopada 2015 r. (data nadania 16 listopada 2015 r., data wpływu 18 listopada 2015 r.) uzupełnił braki formalne wniosku ORD-IN poprzez wskazanie, że:

Kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym wynikające z obowiązku dbania o nieruchomości ponoszonymi przez Spółkę będą koszty związane z okresowymi przeglądami nieruchomości, stanu instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej, stolarki okiennej, ścian i dachów. Dodatkowo kosztami takimi mogą być koszty związane z bieżącymi remontami i konserwacjami wynikającymi z normalnego użytkowania nieruchomości w części niepokrytej przez najemców zgodnie z zawartymi umowami.

Ponadto, Wnioskodawca pismem z dnia 19 listopada 2015 r. uzupełnił opisane zdarzenie przyszłe poprzez doprecyzowanie zdania o treści „Dodatkowo kosztami takimi mogą być koszty związane z bieżącymi remontami i konserwacjami wynikającymi z normalnego użytkowania nieruchomości w części niepokrytej przez najemców zgodnie z zawartymi umowami” w zakresie zwrotu „z zawartymi umowami”.

Stan faktyczny opisany w przedmiotowym wniosku odnosi się do sytuacji przyszłych. W związku z powyższym Wnioskodawca opisując koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, które będą obciążały Wnioskodawcę ma na myśli te koszty utrzymania nieruchomości, które na podstawie zawartych w przyszłości umów najmu nie będą obciążały najemcy, a które będą niezbędne dla zabezpieczenia źródła dochodu w postaci wynajmowanych nieruchomości. Spółka jako zarządca będzie odpowiedzialna za negocjowanie treści przyszłych umów najmu i to na niej będzie spoczywała odpowiedzialność za kształtowanie ich treści, włącznie z podziałem kosztów utrzymania nieruchomości między Spółkę a najemcę. Standardowo najemca nie odpowiada za zużycie lokali odpowiadające normalnemu zużyciu i nie ma obowiązku przywracania w tym zakresie stanu poprzedniego. Spółka będzie dążyła do takiego kształtowania treści umów aby koszty związane z przywróceniem stanu pierwotnego obciążały najemcę. Nie można jednak wykluczyć, że część najemców nie zaakceptuje takiego rozwiązania a mimo to umowy najmu zostaną zawarte z powodu sytuacji rynkowej. Wówczas Spółka, jako wynajmujący we własnym imieniu, poniesie takie koszty – np. pomalowanie lokalu po zakończeniu najmu przed zawarciem kolejnej umowy najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku zawarcia przez Spółkę umowy o zarządzanie nieruchomościami Spółka jest uprawniona do stosowania zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36) ustawy VAT a tym samym do stosowania stawki zw. Na fakturach wystawianych na rzecz najemców?
2.  Czy w przypadku zawarcia przez Spółkę umowy o zarządzanie nieruchomościami dla Spółki jako podatnika podatku VAT podstawą opodatkowania podatkiem VAT będzie cała kwota czynszu należnego od najemcy na podstawie umowy najmu (łącznie z częścią należną właścicielom nieruchomości)?
3.  Czy w przypadku zawarcia przez Spółkę umowy o zarządzanie nieruchomościami przychodem Spółki będzie kwota wynagrodzenia Spółki z tego tytułu ustalona jako procent od wartości miesięcznego czynszu z umowy najmu natomiast pozostała część czynszu w wysokości należnej właścicielom nieruchomości nie stanowi dla Spółki przychodu i podlega rozliczeniu z właścicielami nieruchomości na podstawie dokumentu rozliczeniowego nie będącego fakturą VAT a kosztem uzyskania przychodu będą koszty związane m. in. z bieżącym utrzymaniem tych nieruchomości.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych. Natomiast w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i 2) wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zawarcia przez Spółkę umowy o zarządzenie nieruchomościami, zdaniem Wnioskodawcy przychodem z tytułu świadczenia usługi zarządzania nieruchomością będzie wysokość wynagrodzenia Wnioskodawcy ustalona jako procent od kwoty miesięcznego czynszu wynikającego z umowy najmu zawartej przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie będzie miał prawa do rozpoznania przychodu w części czynszu należnej właścicielom nieruchomości, co do której będzie zobowiązany przekazać ją na wskazany przez właścicieli nieruchomości (niewykonujących działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT) rachunek bankowy na podstawie dokumentu rozrachunkowego innego niż faktura VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy model współpracy z właścicielami nieruchomości jest zbliżony w swej strukturze do komisu usług. Środki finansowe pochodzące z czynszu uzyskane przez Wnioskodawcę od najemców nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W przyjętym modelu Wnioskodawca m. in. odpowiedzialny jest za pobieranie czynszu od najemców i przekazywanie go właścicielom nieruchomości w części im należnej, tj. po potrąceniu wynagrodzenia Wnioskodawcy ustanowionego jako procent od pobieranego czynszu.

Wnioskodawca wskazuje, że choć pojęcie „komisu usług” nie występuje w Kodeks cywilny, to schemat współpracy pomiędzy Wnioskodawcą, a właścicielami nieruchomości w ramach tejże struktury należy analizować analogicznie jak ma to miejsce w przypadku kodeksowej umowy komisu, której przedmiotem są rzeczy. Zgodnie z przepisem art. 765 K. C., przez umowę komisu przyjmujący zlecenie (komisant) zobowiązuje się za wynagrodzeniem – prowizją (marżą) komisanta – w zakresie działalności prowadzonego przez siebie swego przedsiębiorstwa do kupna lub sprzedaży rzeczy ruchomych – na rachunek dającego zlecenie (komitenta), lecz w imieniu własnym. Wobec braku w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych szczególnych uregulowań dotyczących sposobu ustalania przychodów podatkowych, w przypadku umowy komisu do obliczenia przychodów z tego tytułu, podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mają obowiązek stosować zasady ogólne dotyczące przychodów. W opinii Wnioskodawcy, podstawowym warunkiem uznania przychodu za przychód podatkowy jest to, aby stanowił on przysporzenie majątkowe podatnika posiadające definitywny charakter w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika.

Przyjmując analogiczne założenia do analizy komisu usług w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, to Wnioskodawca będący zarządcą nieruchomości, za wynagrodzeniem opisanym powyżej, będzie udostępniać nieruchomości najemcom w imieniu własnym, ale na rzecz właścicieli nieruchomości. Wnioskodawca będzie zobowiązany do przeniesienia na właścicieli nieruchomości wszelkich praw związanych z należnościami czynszowymi.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, zgodnie z przyjętą praktyką interpretacji art. 12 ust. 1 pkt 1) ustawa PDOP, przychodem podatkowym są tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc takie, którymi może on rozporządzać jak własnymi. W konsekwencji, aby uznać środki finansowe otrzymywane przez Wnioskodawcę z tytułu czynszu za przychód podatkowy musiałby on cechować się trwałym charakterem.

Tymczasem Wnioskodawca podkreśla, iż uiszczenie czynszu na rzecz Wnioskodawcy nie ma charakteru świadczenia definitywnego, ponieważ Wnioskodawca jest zobowiązany do przekazania na rzecz właścicieli nieruchomości środków finansowych uzyskanych z czynszu w części im należnej tj. po potrąceniu wynagrodzenia Wnioskodawcy obliczanego jako procent od kwoty czynszu.

Powyższe znajduje oparcie w stanowiskach organów, zgodnie z którymi „o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa tej osoby prawnej” (interpretacja Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z 7 czerwca 2006 r. znak 1471/DPD2/423/47/06/JB) oraz „kwota uzyskana przez komisanta od nabywcy samochodu – w części należnej komitentowi, która jest mu przekazywana w wykonywaniu umowy po wykonaniu transakcji, nie powinna być przez komisanta zaliczana do przychodów podatkowych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznym, przychodem komisanta (Wnioskodawcy) jest wartość prowizji należnej od komitenta z tytułu umowy komisu, pomniejszonej o podatek od towarów i usług u podatników tego podatku” (interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18 listopada 2009 r. znak ITPB1/415-682/09/MM).

Podobnie stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 24 lutego 2012 r. znak ILPB4/423-455/11-3/ŁM wskazując, że „przychodem Spółki (stanowiącym Jej definitywne przysporzenie) będzie jedynie zafakturowane przez Nią wynagrodzenie z tytułu przedmiotowych usług komisu (tzw. marża komisanta). Reasumując, przychodem Spółki – stosownie do art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jest wyłącznie tzw. marża komisanta, tj. kwota wynagrodzenia uzyskanego od Koncesjonariuszy z tytułu działań Spółki w zakresie poboru opłat podejmowanych w imieniu własnym, ale na rzecz Koncesjonariuszy”.

Z tych względów zdaniem Spółki należy uznać, iż przychodem Spółki jest jedynie kwota wynagrodzenia wynikająca z umowy zarządu zawartej między Spółką a właścicielami nieruchomości, a nie cała kwota czynszu należna właścicielom nieruchomości od wynajmującego i przekazywana za pośrednictwem Spółki.

Spółka stoi również na stanowisku, iż wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym, które będzie ponosiła Spółka będą stanowić dla niej koszty uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej działalności zarządczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   powstania przychodu z tytułu wynagrodzenia w wysokości procentowej wartości miesięcznego czynszu – **jest prawidłowe;**

*   braku powstania przychodu z tytułu pozostałej części czynszu w wysokości należnej właścicielom nieruchomości – **jest prawidłowe;**

*   sposobu dokonywanych przez Spółkę rozliczeń z właścicielami nieruchomości na podstawie dokumentu rozliczeniowego nie będącego fakturą VAT – **jest nieprawidłowe;**

*   zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.) nie zawiera w swej konstrukcji definicji przychodu, precyzując, poprzez przykładowe wyliczenie zawarte w art. 12, rodzaje przychodów, a także enumeratywnie wylicza, jakiego rodzaju wpływy pieniężne podmiotu gospodarczego nie są zaliczane do przychodów.

I tak, zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Dokonując wykładni pojęcia „przychody należne”, do którego odwołuje się w ww. przepisie ustawodawca, stwierdzić należy, że będą to należności stanowiące efekt prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, nie będą to jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie, którymi może Spółka rozporządzać jak właściciel.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomościami zawartej z osobami fizycznymi ma zamiar sprawować czynności zarządcze nad nieruchomościami, których właścicielami są te osoby fizyczne. Wnioskodawca będzie pobierał wynagrodzenie za zarządzanie przedmiotowymi nieruchomościami ustalone jako procent od kwoty miesięcznego czynszu wynikającego z umowy najmu zawartej przez Wnioskodawcę. Czynsz w całości będzie pobierany przez Spółkę. Kwota należna osobom fizycznym, po potrąceniu procentu należnego Spółce, będzie przez Spółkę przekazywana na rachunek bankowy osób fizycznych.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101, z późn. zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z przepisem art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

A zatem sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości (umowa o zarządzanie nieruchomością), czy z nakazu sądu (art. 203 ustawy Kodeks cywilny oraz przepisy art. 933-941 ustawy Kodeks postępowania cywilnego) – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządca nieruchomości ma prawo pobierać zamiast właściciela (dłużnika) wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie traci prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku, lecz jedynie jest zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach.

W związku z powyższym należy uznać, że przychody z nieruchomości trafiające faktycznie na rachunek bankowy zarządcy nieruchomości są jego przysporzeniem nieostatecznym. Tymczasem przychodem podatkowym w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są wyłącznie takie wartości, które definitywnie powiększają aktywa osoby prawnej. Kwoty wpłacane przez najemców tytułem czynszu, nie stanowią dla Wnioskodawcy definitywnego przysporzenia. Wnioskodawca pobiera powyższe opłaty i przekazuje je na rachunek współwłaścicieli jednak należy mieć na względzie, że czynność ta wykonywana jest przez zarządcę w ramach czynności zarządu, a zarządca nie jest ponadto uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków. Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest natomiast wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wynagrodzenie.

W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie pobierał wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami ustalone jako procent od kwoty miesięcznego czynszu wynikającego z umowy najmu.

Mając zatem powyższe na uwadze należy stwierdzić, że przychodem Wnioskodawcy będzie jedynie wynikająca z umowy kwota wynagrodzenia obliczona jako procent od wartości miesięcznego czynszu z umowy najmu, która to kwota będzie należna z tytułu zarządzania nieruchomościami na podstawie umowy zawartej z ich właścicielami.

Pozostała kwota czynszu, należna właścicielom nieruchomości, nie będzie stanowiła trwałego przysporzenia majątkowego Wnioskodawcy. Nie będzie on mógł rozporządzać tą kwotą jak własną, gdyż będzie zobowiązany przekazać ją właścicielom nieruchomości, pełnił będzie zatem jedynie rolę pośredniczącą między nimi a podmiotami bezpośrednio wpłacającymi czynsz na podstawie umowy najmu. W związku z tym kwota czynszu w wysokości należnej właścicielom nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zatem za prawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przychodem Spółki jest jedynie kwota wynagrodzenia wynikająca z umowy zarządu zawartej między Spółką a właścicielami nieruchomości, a nie cała kwota czynszu należna właścicielom nieruchomości od wynajmującego i przekazywana za pośrednictwem Spółki.

Nie znajdzie natomiast zastosowania w niniejszej sprawie argumentacja Wnioskodawcy dotycząca komisu usług.

Odnosząc się natomiast do kwestii sposobu dokonywania przez Spółkę rozliczeń z właścicielami nieruchomości należy mieć na uwadze treść interpretacji z dnia 13 października 2015 r. IPPP1/4512-912/15-2/IGo, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Spółki w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i 2) w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji najmu nieruchomości zarówno na cele mieszkaniowe jak i inne cele niż mieszkaniowe za prawidłowe;

*   uznania zarządcy nieruchomości za podatnika podatku VAT oraz podstawy opodatkowania z tytułu transakcji najmu nieruchomości za nieprawidłowe.

W powołanej interpretacji stwierdzono, że: „Na podstawie powyższych okoliczności nie ulega zatem wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy). Odbiorcami usług zarządcy są współwłaściciele nieruchomości, co do której ustanowiony został zarząd przez sąd. Zarządca jest zatem podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie ustalone w umowie.

Natomiast nie jest podatnikiem zarządca w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemców tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie współwłaścicieli nieruchomości i to oni są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu”.

Dyrektor Izby Skarbowej wskazuje również, że: „Wyjaśniając zatem przedstawione we wniosku wątpliwości wskazać należy, że Wnioskodawca (zarządca nieruchomości) nie jest podatnikiem podatku VAT w zakresie należności pobieranych na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Zapłata z tytułu najmu jest sprzedażą współwłaścicieli nieruchomości, zatem to współwłaściciele nieruchomości, a nie jej zarządca (Zainteresowany) jest obowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu najmu tej nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczania w deklaracji VAT jedynie własnego wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością otrzymanego od współwłaścicieli nieruchomości. Tym samym brak jest podstaw do wystawienia przez Wnioskodawcę jako zarządcy faktur na rzecz najemców”.

Zatem w świetle powyższych wyjaśnień Wnioskodawca nie będzie miał prawa do rozpoznania przychodu w części czynszu należnego właścicielom nieruchomości. Jednakże, z uwagi na to, że to właściciele nieruchomości zarządzanej przez zarządcę mają obowiązek rozliczania podatku od towarów i usług z tytułu należnego czynszu, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości oraz fakt, że zarządca (Wnioskodawca) jest podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie ustalone w umowie za nieprawidłowe należy uznać, że będzie on zobowiązany przekazać ją na wskazany przez właścicieli nieruchomości rachunek bankowy na podstawie dokumentu rozrachunkowego innego niż faktura VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu dokonywanych przez Spółkę rozliczeń z właścicielami nieruchomości na podstawie dokumentu rozliczeniowego nie będącego fakturą VAT należało uznać za nieprawidłowe.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca podnosi, że Spółka będzie ponosiła wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym.

O możliwości obciążenia podatkowych kosztów uzyskania przychodów wydatkami ponoszonymi przez podatników podatku dochodowego od osób prawnych decydują przepisy art. 15 i 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851 ze zm.).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Kosztami będą zarówno koszty uzyskania przychodu pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami (pozostające w związku pośrednim) – jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu osiągnięcia przychodów, nawet wówczas, gdy z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Katalog wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, pomimo ich związku z przychodami i prowadzoną działalnością gospodarczą zawarty został w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Należy jednak pamiętać, że samo wyliczenie kosztów, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, nie stwarza domniemania, że wszelkie pozostałe koszty, które nie są zamieszczone w art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zostaną na mocy ustawy uznane za koszty uzyskania przychodów.

Każdy koszt należy indywidualnie oceniać pod kątem spełnienia ustawowych przesłanek określonych w niniejszej regulacji.

Decydującym czynnikiem pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów jest poniesienie go w celu osiągnięcia przychodu (ewentualnie zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów), przy czym każdy wydatek poza wyraźnie wskazanym w ustawie wymaga indywidualnej oceny pod kątem adekwatnego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu. Przy kwalifikowaniu poniesionych wydatków trzeba brać pod uwagę ich celowość oraz potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodu, a także racjonalność wydatków, to znaczy ich adekwatność do rzeczywistych potrzeb i zakresu prowadzonej działalności oraz konieczność ich poniesienia dla osiągnięcia przychodu.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

*   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

*   poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

*   został właściwie udokumentowany,

*   nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie z przepisem art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jak wykazano powyżej czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Przede wszystkim to treść umowy o zarządzanie nieruchomością wyznacza zakres praw i obowiązków zarządcy nieruchomości.

Zgodnie z opisanym we wniosku zdarzeniem przyszłym, wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, na podstawie umowy, będzie ponosił Wnioskodawca. Kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym wynikającymi z obowiązku dbania o nieruchomości ponoszonymi przez Wnioskodawcę będą koszty związane z okresowymi przeglądami nieruchomości, stanu instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej, stolarki okiennej, ścian i dachów. Dodatkowo kosztami takimi mogą być koszty związane z bieżącymi remontami i konserwacjami wynikającymi z normalnego użytkowania nieruchomości w części niepokrytej przez najemców zgodnie z zawartymi umowami. Standardowo najemca nie odpowiada za zużycie lokali odpowiadające normalnemu zużyciu i nie ma obowiązku przywracania w tym zakresie stanu poprzedniego. Spółka będzie dążyła do takiego kształtowania treści umów aby koszty związane z przywróceniem stanu pierwotnego obciążały najemcę. Nie można jednak wykluczyć, że część najemców nie zaakceptuje takiego rozwiązania a mimo to umowy najmu zostaną zawarte z powodu sytuacji rynkowej. Wówczas Spółka, jako wynajmujący we własnym imieniu, poniesie takie koszty – np. pomalowanie lokalu po zakończeniu najmu przed zawarciem kolejnej umowy najmu.

Odnosząc zatem powołane przepisy do przedstawionych we wniosku okoliczności zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że ponoszone przez Wnioskodawcę wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, a do których ponoszenia Wnioskodawca będzie zobowiązany na podstawie zawartej z właścicielami umowy o zarządzanie nieruchomościami, będą stanowiły dla niego koszty uzyskania przychodów, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.