Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.786.2025.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2026-01-02
Teza: Opodatkowanie w Polsce sprzedaży nieruchomości w Polsce
przez rezydenta Stanów Zjednoczonych.
Słowa kluczowe: Stany Zjednoczone
działalność-działalność gospodarcza-jednoosobowa
działalność gospodarcza
lokal-lokal mieszkalny
nierezydent
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatek-podatek liniowy
spółki-spółka zagraniczna
towar-towar handlowy
umowa-umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-Umowy w sprawie unikania podwójnego
opodatkowania
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 2a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 2b-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 2b-pkt 4
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 4a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5b-ust. 2
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 6-art. 30c
1

[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 6-art. 30c-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 2 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 1 października 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.
    Uzupełniła go Pani pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ 7 listopada 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani rezydentem Stanów Zjednoczonych. Posiada Pani w tym kraju firmę
    zarejestrowaną (...) jako LLC-S, w której jest Pani 100% właścicielem. Dlatego Pani firma
    nie może zostać uznana jako korporacja, ponieważ nie ma w niej żadnych udziałowców.
    Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 1 marca 2018 r. nr 0114-KDIP2-
    1.4010.371.2017.2.AJ spółka LLC nie jest osobą prawną, dlatego nie może być Pani
    podatnikiem CIT, lecz PIT.
    2 miesiące temu zakupiła Pani 3 lokale mieszkalne do remontu, które znajdują się w
    Polsce, są towarem handlowym w ww. firmie, zostaną one wyremontowane i sprzedane.
    W związku z tym zwraca się Pani z prośbą o pomoc w ustaleniu, jak ma się Pani rozliczyć z
    tego dochodu – czy w USA, czy w Polsce – jeżeli tutaj to według jakiej skali podatkowej.
    Nadmienia Pani, że firma ta nie posiada w Polsce swojego zakładu.
    Posiada Pani również odrębną firmę zarejestrowaną w Polsce jako jednoosobowa
    działalność gospodarcza o podobnym profilu co amerykańska firma i rozlicza się Pani z
    dochodów liniowo.
    Uzupełnienie
    W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że Spółka LLC jest transparentna podatkowo. Do
    remontu mieszkań pozyskuje Pani wykonawców zewnętrznych/zewnętrzne firmy, które za

    swoje usługi wystawiają Pani faktury, podobnie ze sprzedażą mieszkań – będą
    zaangażowane biura nieruchomości, które będą się zajmowały marketingiem, Pani nie
    zatrudnia specjalnej osoby do sprzedaży mieszkań.
    Pytania
    1. Czy uzyskany dochód ze sprzedaży mieszkań ma Pani rozliczyć w Polsce czy w USA?
    2. Jeżeli w Polsce to według jakiej skali podatkowej, skoro jest Pani rezydentem w USA?
    Pani stanowisko w sprawie
    Ad 1
    Po wielu konsultacjach na infolinii urzędu skarbowego uważa Pani, że jako rezydent
    Stanów Zjednoczonych powinna Pani rozliczyć się z tego dochodu w USA, ponieważ
    zgodnie z art. 8 ust. 1 nie powstał zakład tej firmy na terenie Polski, więc zyski z
    przedsiębiorstwa umawiającego się Państwa powinny być opodatkowane tylko w tym
    kraju – chyba że przedsiębiorca prowadzi działalność w drugim umawiającym się Państwie
    przez położony tam zakład.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy określenie zakład oznacza stałe miejsce, w którym
    całkowicie lub częściowo wykonywana jest działalność gospodarcza.
    Pani amerykańska firma nie posiada stałego zakładu w Polsce, występują tylko zyski
    przedsiębiorstwa.
    Nie można też powiązać tej firmy amerykańskiej z Pani firmą w Polsce, ponieważ jest inna
    nazwa, inny identyfikator podatkowy, zakupione lokale nie są towarem handlowym w
    polskiej firmie, tylko towarem handlowym firmy z USA.
    Prowadzone prace remontowe są wykonywane przez firmę amerykańską, wystawiono na
    tę firmę faktury i zakup lokali nie pochodził ze środków polskiej firmy.
    Mówiąc „wykonywane przez firmy amerykańskie” ma Pani na myśli na zlecenie firmy
    amerykańskiej, a wykonywane są przez polskich podwykonawców, którzy wystawili
    odpowiednie faktury za usługi dla tej firmy. Nie jest Pani rezydentem Polski.
    Ad 2
    Jeżeli miałaby Pani rozliczyć spółkę podatkowo w Polsce, to według podatku liniowego –
    19%, ponieważ tak jest rozliczana Pani polska firma. Chciałaby Pani dodać, że firma w USA
    jest aktywna przez cały rok, a ta firma w Polsce jest odwieszana tylko na krótki okres – w
    bieżącym roku podatkowym odwieszona jest na 4 miesiące.
    Pani stanowisko wynika z wniosku i jego uzupełnienia.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest:
    - nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania w Polsce dochodu ze
      sprzedaży mieszkań,
    - prawidłowe – w części dotyczącej stawki opodatkowania dochodu ze sprzedaży
      mieszkań.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani rezydentem Stanów Zjednoczonych. Posiada Pani w
    tym kraju firmę zarejestrowaną (...) jako LLC-S, w której jest Pani 100% właścicielem.
    Zakupiła Pani 3 lokale mieszkalne do remontu, które znajdują się w Polsce, są towarem
    handlowym w ww. firmie, zostaną one wyremontowane i sprzedane. Nadmienia Pani, że
    firma ta nie posiada w Polsce swojego zakładu. Posiada Pani również odrębną firmę
    zarejestrowaną w Polsce jako jednoosobowa działalność gospodarcza o podobnym profilu
    co amerykańska firma i rozlicza się Pani z dochodów liniowo. Spółka LLC jest

    transparentna podatkowo. Do remontu mieszkań pozyskuje Pani wykonawców
    zewnętrznych/zewnętrzne firmy, które za swoje usługi wystawiają Pani faktury, podobnie
    jest ze sprzedażą mieszkań – będą zaangażowane biura nieruchomości, które będą się
    zajmowały marketingiem, Pani nie zatrudnia specjalnej osoby do sprzedaży mieszkań.
    W myśl art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca
      zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów
      (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony
      obowiązek podatkowy).
    Natomiast na podstawie art. 3 ust. 2b pkt 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez
      podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody
      (przychody) z:
        - działalności gospodarczej prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
          w tym poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny
          zakład (pkt 3);
        - położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do
          takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia
          jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości (pkt 4).
    Stosownie do art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie
      unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 umowy z dnia 8 października 1974 r. między Rządem Polskiej
    Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu
    podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie
    podatków od dochodu (Dz.U. 1976 Nr 31, poz. 178) (dalej: umowa polsko-amerykańska):
      Dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji
      zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji
      taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności,
      mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta
      nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej Umowy odsetki
      od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem
      dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów
      naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.
    W myśl art. 7 ust. 2 umowy polsko-amerykańskiej:
      Ustęp 1 będzie miał zastosowanie do dochodu powstałego z użytkowania,
      posiadania, dzierżawy lub innej formy używania nieruchomości.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 umowy polsko-amerykańskiej:
      Zyski z przedsiębiorstwa Umawiającego się Państwa powinny być opodatkowane
      tylko w tym Państwie, chyba że przedsiębiorstwo prowadzi działalność w drugim
      Umawiającym się Państwie przez położony tam zakład. Jeżeli przedsiębiorstwo
      wykonuje działalność w ten sposób, to zyski przedsiębiorstwa mogą być
      opodatkowane w drugim Umawiającym się Państwie, jednak tylko w takiej mierze, w
      jakiej mogą być przypisane temu zakładowi.
    Warunek określony w art. 8 ust. 1 umowy polsko-amerykańskiej należy interpretować
    zgodnie z Komentarzem do Modelowej Konwencji w Sprawie Podatku od Dochodu i
    Majątku (OECD) (pkt 3 Komentarza do art. 7 ust. 1), przyjmując, że przedsiębiorstwo

    jednego Państwa nie może być opodatkowane w drugim Państwie, chyba że prowadzi ono
    w tym drugim Państwie działalność handlową lub przemysłową za pośrednictwem
    położonego w tym Państwie zakładu.
    Przepis art. 8 ust. 2-4 umowy polsko-amerykańskiej stanowi, że:
      Jeżeli przedsiębiorstwo Umawiającego się Państwa wykonuje działalność w drugim
      Umawiającym się Państwie przez położony tam zakład, to w każdym Umawiającym
      się Państwie należy przypisać temu zakładowi takie zyski, które mógłby on osiągnąć,
      gdyby wykonywał taką samą lub podobną działalność w takich samych lub
      podobnych warunkach jako samodzielne przedsiębiorstwo i był całkowicie niezależny
      w stosunkach z przedsiębiorstwem, którego jest zakładem.
      Przy ustalaniu zysków zakładu dopuszcza się odliczenie nakładów ponoszonych dla
      tego zakładu, włącznie z kosztami zarządzania i ogólnymi kosztami
      administracyjnymi, niezależnie od tego, czy powstały w tym państwie, w którym leży
      zakład, czy gdzie indziej.
      Nie można przypisać zysków zakładowi tylko z tego powodu, że zakład ten lub
      przedsiębiorstwo, do którego on należy, dokonują zakupu dóbr lub towarów dla
      przedsiębiorstwa.
    Zgodnie z art. 8 ust. 5 umowy polsko-amerykańskiej:
      Jeżeli w zyskach mieszczą się pozycje dochodu, które zostały odrębnie uregulowane
      w innych artykułach niniejszej Umowy, postanowienia tamtych artykułów zastąpią
      postanowienia tego artykułu, jeżeli nie stanowi on inaczej.
    Na podstawie opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że dochód uzyskany ze
    sprzedaży opisanych nieruchomości położonych w Polsce, niezależnie od tego, czy Pani
    działalność (w formie transparentnej podatkowo LLC-S) – w rozumieniu umowy polsko-
    amerykańskiej – jest prowadzona poprzez zakład w Polsce czy nie, podlega
    opodatkowaniu w Polsce.
    Jeśli zatem, zgodnie z opisem sprawy, nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży
    stanowią towar handlowy spółki zagranicznej transparentnej podatkowo, w ramach której
    prowadzi Pani działalność gospodarczą w Stanach Zjednoczonych, wówczas z tytułu ich
    sprzedaży będzie Pani osiągała przychody z działalności gospodarczej, opodatkowane w
    Polsce wg zasad wybranych dla rozliczenia przychodów z działalności gospodarczej, czyli
    podatkiem liniowym.
    Przepis art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą
      prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8
      ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem
    przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Na podstawie art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub
      działów specjalnych produkcji rolnej uzyskanych przez podatników, o których mowa
      w art. 9a ust. 2 lub 7, z zastrzeżeniem art. 29 i art. 30, wynosi 19% podstawy
      obliczenia podatku.
    Podsumowanie: uzyskany dochód ze sprzedaży mieszkań podlega w Polsce
    opodatkowaniu.
    Właściwą stawką opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkań jest podatek liniowy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.