Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.1001.2022.3.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-24
Teza: Opodatkowanie najmu prywatnego mieszkań, garaży, miejsc postojowych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; najem-najem mieszkań; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-źródła przychodu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 31 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 31 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowym od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Jest Pani mężatką. Z mężem pozostaje Pani w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Mąż prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną pod symbolem PKD 86.22. Z – praktyka lekarska specjalistyczna. Pani pracuje na etacie. Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej. Pani mąż ma troje dzieci z pierwszego małżeństwa. Razem z mężem wychowuje Pani dwoje wspólnych dzieci.

W dniu 19.02.2016 r. kupiła Pani z mężem mieszkanie (…) do majątku wspólnego. Mieszkanie w momencie zakupu było przedmiotem umowy najmu na cele mieszkaniowe z terminem do dnia 30.06.2017 r. W treści aktu notarialnego zobowiązała się Pani z mężem nie rozwiązywać umowy najmu przed jej wygaśnięciem. Powyższą nieruchomość remontowała Pani z mężem w okresie od 01.07.2020 r. do 01.11.2020 r. W trakcie remontu dokonała Pani z mężem podziału pokoju na dwa mniejsze, aby mieszkanie było bardziej funkcjonalne. Od dnia 05.03.2022 r. do chwili obecnej w mieszkaniu przebywa 5-osobowa rodzina z Ukrainy, której bezpłatnie udostępnia Pani mieszkanie.

W dniu 22.01.2018 r. kupiła Pani z mężem drugie mieszkanie (…) do majątku wspólnego. Do dnia 01.07.2022 r. we wskazanej nieruchomości zamieszkiwał syn Pani męża. Natomiast od 01.10.2022 r. mieszkanie jest przedmiotem długoterminowego najmu na cele mieszkaniowe. W dniu 18.03.2019 r. kupiła Pani z mężem kolejne mieszkanie do majątku wspólnego, położone (…). Powyższa nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu na cele mieszkaniowe od dnia 14.04.2019 r.

W dniu 31.01.2020 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego czwarte mieszkanie (…). Mieszkanie wymagało generalnego remontu, który prowadziła Pani z mężem blisko 6 miesięcy. Umowa najmu na cele mieszkaniowe dotycząca tej nieruchomości została zawarta w dniu 01.08.2020 r. Natomiast w dniu 26.06.2021 r. podpisała Pani z dotychczasowym najemcą aneks, na mocy którego najemca zgłosił lokal jako siedzibę prowadzenia swojej działalności i również wykorzystuje jeden pokój do prowadzenia tej działalności.

W dniu 13.09.2021 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego garaż położony (…). Garaż miał służyć jako miejsce postojowe dla zabytkowego samochodu, który planowała Pani z mężem nabyć. Do obecnej chwili garaż nie pozostaje przedmiotem jakiejkolwiek umowy najmu.

W dniu 07.12.2021 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego garaż (\`(...)\`). Garaż pozostaje przedmiotem najmu od dnia 07.12.2021 r.

W dniu 21.12.2021 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego 3 miejsca postojowe (…). Dwa miejsca postojowe w chwili nabycia były przedmiotem umowy najmu. Umowy te nie zostały rozwiązane do chwili obecnej. Trzecie miejsce postojowe wynajęła Pani z dniem 01.09.2022 r.

W dniu 12.01.2022 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego garaż położony (…). Garaż pozostaje przedmiotem umowy najmu od dnia 17.01.2022 r., zaś umowa została zawarta na czas nieokreślony.

W dniu 02.11.2022 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego garaż położony (…). Umowa najmu wskazanego garażu została zawarta ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością na czas nieokreślony jako miejsce postojowe samochodu firmowego spółki.

W dniu 17.11.2022 r. kupiła Pani z mężem do majątku wspólnego garaż położony (…). Garaż został wynajęty na czas nieokreślony od dnia 23.11.2022 r.

Wszystkie nabyte przez Panią z mężem nieruchomości zostały zakupione w celu bezpiecznego ulokowania oszczędności oraz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani męża dzieci. Jako forma finansowego zabezpieczenia najmłodszego syna zakupione zostały garaże oraz miejsca postojowe. Pani i męża decyzja o zakupie wyżej wskazanych nieruchomości zarówno stanowiących lokale mieszkalne, jak i garaże, czy miejsca postojowe była podyktowana wyłącznie ochroną oszczędności przed szybką utratą wartości związaną z rosnącą inflacją, a także bliskim zerowemu oprocentowaniu lokat bankowych oraz potencjalnym ryzykiem niewypłacalności systemu bankowego. Na powyższe złożyła się również ogromna niepewność lokowania środków pieniężnych związana z ogłoszonym stanem epidemii. Nabyte przez Panią z mężem dotychczas nieruchomości są wyłącznymi, które zamierza Pani z mężem przeznaczać pod wynajem. Wynajęcie powyższych składników majątkowych pozwala na ich utrzymanie, tym bardziej, że nie wszystkie wymienione nieruchomości, jak Pani wskazała, pozostają przedmiotem najmu lub generują przychód.

Nie zamierza Pani rejestrować działalności gospodarczej związanej z najmem w CEIDG, jak również wprowadzać nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Najem wykonuje Pani we własnym imieniu. Zawarte przez Panią umowy najmu mają charakter umów długoterminowych. W związku z tym Pani działania dotyczące poszukiwania najemcy (które są we własnym zakresie) mają charakter okazjonalny. Przy prowadzeniu najmu nie korzysta Pani z obsługi księgowej ani zarządczej, nie zleca Pani również osobom trzecim żadnych czynności związanych z najmem. Ponadto w wynajmowanych przez Panią lokalach nie zapewnia Pani dodatkowych usług, np. sprzątania itp., sami najemcy są odpowiedzialni za utrzymanie czystości. Zarówno Pani wykształcenie, jak i doświadczenie zawodowe w żaden sposób nie jest związane z najmem, w związku z tym prowadzony przez Panią najem ma cechy najmu prywatnego, a nie profesjonalnego.

Nabyte przez Panią z mężem lokale mieszkalne były remontowane (należy tutaj podkreślić, że nie wszystkie kupione przez Panią z mężem lokale były remontowane) wyłącznie w takim zakresie, w jakim wymagała tego sytuacja. Prowadzone prace remontowe nie miały na celu dostosowania do popytu rynkowego, a jedynie zwiększenie funkcjonalności zakupionych nieruchomości i dostosowania do Pani i męża potrzeb. Zawierane przez Panią umowy najmu nie były zawierane przez biuro pośrednictwa zajmujące się wyszukiwaniem potencjalnych najemców. Sama umieszczała Pani ogłoszenia na stronie (…) o możliwości najmu konkretnej nieruchomości i tak pozyskiwała Pani najemców. Niektóre umowy najmu były lub są kontynuacją umów zawartych z poprzednimi właścicielami nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, należy zaznaczyć, że prowadzony przez Panią najem nie posiada cech zorganizowanego. Pomimo iż wszystkie nieruchomości zostały zakupione do majątku wspólnego, to jednak stroną wszystkich umów najmu pozostaje wyłącznie Pani. Również na Pani ciąży obowiązek rozliczania najmu. Przychody osiągane z najmu w każdym roku nie przekraczają kwoty 200 000 zł.

### Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychody z najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny)?

**Pani stanowisko w sprawie**

W Pani ocenie – osiągane przychody z najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny).

Przychody osiągane z wynajmu nieruchomości mogą być, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, traktowane jako przychody z najmu określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub jako przychody z działalności gospodarczej, określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2647) za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– jeśli prowadzona jest we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 6 źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Dodatkowo art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W świetle tych przepisów można uznać, że jeśli wynajmujemy majątek niezwiązany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu powinny zostać zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22.10.2019 r. sygn. akt II FSK 1581/18 zauważył pewną trudność w interpretacji tych przepisów i sposobu kwalifikacji przychodu z najmu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego:

Trzeba jednak dostrzec konieczność wypracowania kryteriów różnicowania kwalifikowania przychodów z najmu, zwłaszcza lokali (domów) mieszkalnych, do określonego źródła przychodów w postaci najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.) albo pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Wymaga bowiem podkreślenia, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem takich lokali, nie może przesądzać sama cecha ciągłości działań, stanowiąca wszak istotę umów najmu, ani ukierunkowanie na zysk, bowiem podporządkowanie regułom gospodarności jest także cechą zarządzania majątkiem prywatnym, a elementem reguły gospodarności jest zasadniczo zarobkowy charakter oddawania w najem składników tego majątku. Kryterium różnicującym może być natomiast cecha zorganizowania wynajmu, co wiąże się z przedsiębraniem czynności zmierzających do kreowania i uatrakcyjnienia oferty rynkowej, jak przetwarzanie (przebudowa) przedmiotu najmu w celach dostosowania do popytu rynkowego czy prowadzenie akcji reklamowej w zakresie typowym dla działalności marketingowej (pot. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 6.08.2018 r., II FSK 2352/16, z dnia 25.09.2018 r., II FSK 2577/16, czy z dnia 5.03.2019 r., II FSK 829/17). Podzielając ten kierunek rozumowania można dodać, że za gospodarowanie majątkiem prywatnym może być wprawdzie także poczytane nabywanie nieruchomości jako lokaty kapitału, nawet z przeznaczeniem na wynajem, jednak jeżeli nie będzie się wiązało z tworzeniem zorganizowanej struktury zarządzania takim majątkiem i jego eksploatacji, właściwej dla przedsiębiorstw o omawianym profilu.

Dalej NSA wskazuje, że:

Jeżeli zatem określona działalność polegająca na wynajmie lokali, także mieszkalnych, niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych, wykazuje cechy zarobkowości i ciągłości, a przede wszystkim zorganizowania, świadczy to o prowadzeniu przez podatnika działalności gospodarczej z wykorzystaniem tych składników majątkowych.

Tym samym NSA wskazał, że kryterium oceny, czy dany przychód z najmu w konkretnym przypadku należy zaliczyć do działalności gospodarczej, czy też jako inne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest prowadzenie najmu w sposób zorganizowany.

W przedstawionym przez Panią stanie faktycznym nie można mówić o jakiejkolwiek formie zorganizowanego najmu. Nabyte przez Panią z mężem lokale mieszkalne były remontowane wyłącznie w takim zakresie, w jakim wymagała tego sytuacja. Prowadzone prace remontowe nie miały na celu dostosowania do popytu rynkowego, a jedynie zwiększenie funkcjonalności zakupionych nieruchomości i dostosowania do Pani i męża potrzeb. Ponadto głównym celem zawartych umów jest bezpieczne ulokowanie zgromadzonych oszczędności i uniknięcie ponoszenia strat z tytułu utraty wartości, a nie generowanie i maksymalizacja zysków. Zawarte umowy najmu nie były zawierane przez biuro pośrednictwa zajmujące się wyszukiwaniem potencjalnych najemców, a wyszukiwanie najemców odbywało się we własnym zakresie. Niektóre umowy najmu były lub są kontynuacją umów zawartych z poprzednimi właścicielami nieruchomości. Zawarte przez Panią umowy najmu mają charakter umów długoterminowych.

W związku z powyższym Pani działaniom trudno przypisać cechy zorganizowanego. Zarówno Pani wykształcenie, jak i doświadczenie zawodowe również nie są jakkolwiek związane z najmem, dlatego też nie zajmuje się tym Pani w sposób profesjonalny. Oddane w najem nieruchomości nigdy nie były przedmiotem jakiejkolwiek reklamy. Nie podejmowała Pani też żadnych działań mających na celu zwiększenie przychodów z prowadzonego najmu, czy uatrakcyjnienia oferty rynkowej.

Zasadne jest zatem przyjęcie, że prowadzony przez Panią najem wskazanych wyżej nieruchomości jest najmem prywatnym i nie nosi znamion zorganizowanego ani nastawionego na maksymalizację zysków, a tym samym nie może być postrzegany jako prowadzenie działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego należy udzielić twierdzącej odpowiedzi na postawione wyżej pytanie i uznać, że w przedstawionym stanie faktycznym przychody z najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

– pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

· zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

· nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy oraz,

· wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21, w której czytamy:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (\`(...)\`).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – _najem_, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

· celu zarobkowego,

· ciągłości,

· zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Podkreślam przy tym, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy podatkowej, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Z Pani wniosku wynika, że w latach 2016-2022 kupiła Pani wraz z mężem mieszkania, garaże oraz miejsca postojowe (dalej: Nieruchomości). Nieruchomości te są przez Panią wynajmowane. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie zamierza Pani rejestrować działalności gospodarczej związanej z najmem, jak również wprowadzać Nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Najem wykonuje Pani we własnym imieniu. Zawarte przez Panią umowy najmu mają charakter umów długoterminowych. Pani działania dotyczące poszukiwania we własnym zakresie najemców mają charakter okazjonalny. Przy prowadzeniu najmu nie korzysta Pani z obsługi księgowej ani zarządczej, nie zleca Pani również osobom trzecim żadnych czynności związanych z najmem. Ponadto w wynajmowanych przez Panią Nieruchomościach nie zapewnia Pani dodatkowych usług, np. sprzątania itp. Prowadzony przez Panią najem ma cechy najmu prywatnego, a nie profesjonalnego. Niektóre z nabytych przez Panią z mężem Nieruchomości (lokale mieszkalne) były remontowane. Zawierane przez Panią umowy najmu nie były zawierane przez biuro pośrednictwa zajmujące się wyszukiwaniem potencjalnych najemców. Sama umieszczała Pani ogłoszenia o możliwości najmu konkretnej Nieruchomości i tak pozyskiwała Pani najemców. Niektóre umowy najmu były lub są kontynuacją umów zawartych z poprzednimi właścicielami Nieruchomości.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu faktycznego stwierdzam, że uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu zawarcia umów najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując – w przedstawionym stanie faktycznym przychody z najmu może Pani zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny).**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie dodaję, że wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).