Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.317.2024.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-30
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek powstałych z podziału działki.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zasada ogólna; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 21 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 lipca 2024 r. (wpływ 5 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest aktualnie zatrudniona na umowę o pracę. Nie prowadzi, jak i nie planuje prowadzić działalności gospodarczej. Na dzień składania niniejszego wniosku Wnioskodawczyni nie dokonywała dotychczas sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych.

Wnioskodawczyni w następstwie zawarcia w formie aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) z 2007 r. (repertorium A nr (\`(...)\`)) oraz umowy przeniesienia z dnia (…) 2007 r. (repertorium A nr (…)) nabyła nieruchomość niezabudowaną stanowiącą działkę numer 1 o obszarze (…) ha, położoną w miejscowości (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę nr (…). Po nabyciu nieruchomość została odłączona do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych nr (…). Nieruchomość była nabyta na cele rolnicze, a następnie wykorzystywana do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez ojca Wnioskodawczyni - pana K.T. Nieruchomość była objęta dotacjami, które przekazywane były na rzecz Wnioskodawczyni.

Od 2017 roku na działce nr 1 tytułem umów z dnia 1 września 2017 roku i z dnia 1 września 2020 roku ustanowiono dzierżawę. Umowy zawierane były każdorazowo na okres kolejnych 3 lat, z czego ostatnia umowa przestała obowiązywać w 2023 roku. Powyższe miało w praktyce na celu oddanie gruntów rolnych do uprawy, której nie wykonywał już ojciec Wnioskodawczyni. Ww. umowy miały charakter nieodpłatny. Decyzją nr (…) o warunkach zabudowy wydaną 22 stycznia 2020 roku przez Wójta Gminy (…) na wniosek Wnioskodawczyni ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr 1.

23 lutego 2021 roku decyzją Wójta Gminy (…) w sprawie nr (…) zatwierdzony został podział działki numer 1 kolejno na działki: nr 1/1 o pow. (…) ha, nr 1/2 o pow. (…) ha, nr 1/3 o pow. (…) ha, nr 1/4 o pow. (…) ha, nr 1/5 o pow. (…) ha, nr 1/6 o pow. (…) ha, nr 1/7 o pow. (…) ha. Działka nr 1/1 przeznaczona została na poszerzenie drogi nr (…).

Decyzją nr (…) z dnia 10 lutego 2022 roku dokonano kolejnego podziału efektem czego działka nr 1/5 została podzielona na trzy kolejne działki o numerach 1/8, 1/9 i 1/10.

Następnie decyzją nr (…) wydaną dnia 6 marca 2023 r. doszło do podziału działki nr 1/6 na kolejne działki nr 1/11, 1/12 i 1/13.

Od 2019 roku na nieruchomości funkcjonuje odpłatna, za jednorazowym wynagrodzeniem, nieograniczona w czasie służebność przesyłu, której treść zawarta jest w księdze wieczystej prowadzonej dla działki nr 1, ustanowiona na podstawie Umowy o ustanowienie służebności przesyłu z dnia (…) 2019 roku (repertorium A nr (…)).

Ponadto w 2016 roku w drodze nabycia spadku po zmarłej matce, Wnioskodawczyni stała się właścicielką nieruchomości gruntowej zabudowanej znajdującej się w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (…), w której to Wnioskodawczyni stale zamieszkuje.

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działek nr 1/3, 1/4, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12 i 1/13 oraz udziały w działce 1/1 i 1/2, jako działkach z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Środki ze sprzedaży nieruchomości będą przez Wnioskodawczynię przeznaczone na wspomożenie bieżącego życia Wnioskodawczyni, m.in. na cele konsumpcyjne. Sprzedaże nie mają na celu dalszego inwestowania przypominającego działalność gospodarczą na rynku nieruchomości.

Wnioskodawczyni w dniu 25 kwietnia 2024 r. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki 1/13 oraz udziału 1/9 w działkach 1/1 i 1/2, jako działkach przeznaczonych.

Wnioskodawczyni nie planuje podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zamierza uzbrajać działek będących przedmiotem zapytania, nie będzie ich uatrakcyjniała, ani nie będzie ponosiła nakładów właściwych dla przedsiębiorcy, nie podejmowała czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi.

W zawartej umowie przedwstępnej, jak i zawieranych w przyszłości umowach przedwstępnych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie nabywcy jak i sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Wnioskodawczynię w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

Wnioskodawczyni nie będzie udzielała żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie będzie upoważniała, ani udzielała żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie on podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmie aktywnych działań marketingowych. Wnioskodawczyni wobec braku wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości zleca sprzedaż do biura nieruchomości.

**Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Nabycie nieruchomości nastąpiło na cele rolnicze, przy czym działalność rolną prowadził ojciec Wnioskodawczyni.

Nabywców nieruchomości znalazło biuro nieruchomości, któremu Wnioskodawczyni powierzyła sprzedaż. Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości aniżeli objęte wnioskiem, które miałyby być przeznaczone do sprzedaży.

Na ten moment Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać w przyszłości kolejnych nieruchomości.

Wnioskodawczyni zainicjowała podział działki 1, gdyż sprzedaż mniejszych działek w ocenie Wnioskodawczyni może się wiązać z większym zainteresowaniem nabywców aniżeli jedna duża działka.

Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego i takiego statusu nie posiadała.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działki do działalności rolniczej, a jedynie udostępniała je w nieodpłatne użytkowanie.

Wnioskodawczyni nie planuje udostępniać opisane działki przyszłym nabywcom na cele budowlane.

**Pytanie**

Czy sprzedaż nieruchomości - działek powstałych z podziału działki nr 1 - będą powodowały, że Wnioskodawczyni wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

### Pani stanowisko w sprawie

Transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie.

Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347 str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie - http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: „CBOSA”).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ.: CBOSA).

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawczyni w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie planuje podejmowania działań marketingowych, nie uzbrajała i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzała drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w przypadku podziału dużej działki na mniejsze. Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawczyni podejmowała wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek jako działanie osoby nie mającej statusu podatnika VAT w tym zakresie. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

1\. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2\. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani aktualnie zatrudniona na umowę o pracę. Nie prowadzi, jak i nie planuje Pani prowadzić działalności gospodarczej.

W następstwie zawarcia w formie aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) z 2007 r. oraz umowy przeniesienia z dnia (…) 2007 r. nabyła Pani nieruchomość niezabudowaną stanowiącą działkę numer 1. Nieruchomość była nabyta na cele rolnicze, a następnie wykorzystywana do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez Pani ojca. Nieruchomość była objęta dotacjami, które przekazywane były na Pani rzecz. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego i takiego statusu nie posiadała. Nie wykorzystywała Pani działki do działalności rolniczej, a jedynie udostępniała ją Pani w nieodpłatne użytkowanie.

Od 2017 roku na działce nr 1 tytułem umów z dnia 1 września 2017 roku i z dnia 1 września 2020 roku ustanowiono dzierżawę. Umowy zawierane były każdorazowo na okres kolejnych 3 lat, z czego ostatnia umowa przestała obowiązywać w 2023 roku. Ww. umowy miały charakter nieodpłatny. Decyzją nr (…) o warunkach zabudowy wydaną 22 stycznia 2020 roku przez Wójta Gminy na Pani wniosek ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr 1.

23 lutego 2021 roku decyzją Wójta Gminy zatwierdzony został podział działki numer 1 kolejno na działki: nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6, nr 1/7. Działka nr 1/1 przeznaczona została na poszerzenie drogi nr (…). Decyzją z 10 lutego 2022 roku dokonano kolejnego podziału efektem czego działka nr 1/5 została podzielona na trzy kolejne działki o numerach 1/8, 1/9 i 1/10. Następnie decyzją wydaną dnia 6 marca 2023 r. doszło do podziału działki nr 1/6 na kolejne działki nr 1/11, 1/12 i 1/13.

Zainicjowała Pani podział działki 1, gdyż sprzedaż mniejszych działek w Pani ocenie może się wiązać z większym zainteresowaniem nabywców aniżeli jedna duża działka.

Od 2019 roku na nieruchomości funkcjonuje odpłatna, za jednorazowym wynagrodzeniem, nieograniczona w czasie służebność przesyłu, której treść zawarta jest w księdze wieczystej prowadzonej dla działki nr 1, ustanowiona na podstawie Umowy o ustanowienie służebności przesyłu z dnia 30 października 2019 roku.

Planuje Pani sprzedaż działek nr 1/3, 1/4, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12 i 1/13 oraz udziały w działce 1/1 i 1/2, jako działkach z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Środki ze sprzedaży nieruchomości będą przez Panią przeznaczone na wspomożenie bieżącego życia, m.in. na cele konsumpcyjne. Sprzedaże nie mają na celu dalszego inwestowania przypominającego działalność gospodarczą na rynku nieruchomości.

W dniu 25 kwietnia 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży działki 1/13 oraz udziału 1/9 w działkach 1/1 i 1/2.

Nie zamierza Pani uzbrajać działek będących przedmiotem zapytania, nie będzie ich Pani uatrakcyjniała, ani nie będzie ponosiła Pani nakładów właściwych dla przedsiębiorcy, nie podejmowała Pani czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi.

W zawartej umowie przedwstępnej, jak i zawieranych w przyszłości umowach przedwstępnych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie nabywcy jak i sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Panią w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę. Nie będzie Pani udzielała żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Nie będzie Pani upoważniała, ani udzielała żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie on podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Nie planuje Pani udostępniać opisane działki przyszłym nabywcom na cele budowlane.

Nie podejmowała i nie podejmie Pani aktywnych działań marketingowych. Wobec braku wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości zleca Pani sprzedaż do biura nieruchomości.

Nie dokonywała Pani dotychczas sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych. Nie posiada Pani innych nieruchomości aniżeli objęte wnioskiem, które miałyby być przeznaczone do sprzedaży. Na ten moment nie zamierza Pani nabywać w przyszłości kolejnych nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży działek powstałych z działki nr 1 będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka Pani aktywność związana ze sprzedażą działek powstałych z działki nr 1, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazała Pani, że nie zamierza Pani uzbrajać działek będących przedmiotem zapytania, nie będzie ich Pani uatrakcyjniała, ani nie będzie ponosiła Pani nakładów właściwych dla przedsiębiorcy, nie podejmowała Pani czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Jedyna Pani aktywność to podział działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr 1. Ponadto, działka nr 1 była nieodpłatnie dzierżawiona.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania przez Panią działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ponadto wskazała Pani, że zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki 1/13 oraz udziału 1/9 w działkach 1/1 i 1/2. Jednakże, w zawartej umowie przedwstępnej jak i zawieranych w przyszłości umowach przedwstępnych nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Panią w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę. Nie będzie Pani udzielała żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Nie planuje Pani udostępniać opisane działki przyszłym nabywcom na cele budowlane.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek korzystać będzie Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcja zbycia działek powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja ta rozstrzyga Pani wątpliwości wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług tj. w zakresie pytania nr 1 wniosku. Natomiast w zakresie pytania nr 2 wniosku, dotyczącego zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).