Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-1.4011.270.2018.1.AGR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-05
Teza: Sposób ustalenia przychodu z najmu.
Słowa kluczowe: najem; przychód; przychód-przychody ewidencjonowane; ryczałt
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2018 r. (data wpływu 22 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca od czerwca 2018 r. wynajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu z dnia 26 maja 2018 r., która została zawarta na czas określony do 31 maja 2019 r. z możliwością przedłużenia. Pierwszy przychód Wnioskodawca otrzymał na konto bankowe w dniu 6 czerwca 2018 r. i w związku z powyższym, w najbliższym czasie planuje złożyć do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu w formie ryczałtu wg stawki 8,5%. W celu jak najlepszego zabezpieczenia interesu Wnioskodawcy, w umowie został zawarty zapis, aby najemca wpłacał na konto Wnioskodawcy czynsz wynajmu w wysokości 2.250 zł, na którą składają się: a) czynsz najmu: 1.550 zł, b) czynsz dla zarządcy: 536,98 zł, c) opłaty eksploatacyjne: 163,02 zł. Według zapisów umowy najmu, najemca zobowiązany jest do ponoszenia ciężaru opłat za czynsz do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz opłat za energię elektryczną, gaz oraz Internet. W tym celu wpłaca na konto Wnioskodawcy równowartość czynszu wynajmu, tj. kwotę 2.250 zł. Następnie Wnioskodawca sam dokonuje opłat do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz opłat za media (prąd, gaz i Internet), aby w ten sposób ograniczyć możliwość, że najemca wygeneruje zadłużenie w Spółdzielni Mieszkaniowej, bądź u dostawców mediów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Od jakiej kwoty Wnioskodawca powinien odprowadzać podatek: od kwoty 1.550 zł, stanowiącej faktyczny przychód, czy od całej kwoty 2.250 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, jak mówi ulotka Ministerstwa Finansów na temat opodatkowania dochodów z najmu: „Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.” Ponadto w interpretacjach podatkowych można znaleźć sporo przykładów wynajmujących, którzy uzyskali korzystne dla siebie odpowiedzi, świadczące o tym, że podatek ryczałtowy można płacić jedynie od czynszu najmu, a nie od opłat związanych z nieruchomością. Mając na uwadze powyższe, a w szczególności art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca uważa, że należności otrzymane od najemcy z tytułu kosztów eksploatacyjnych wnoszone do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz do dostawców mediów nie stanowią dla niego, jako wynajmującego lokal, przychodu z najmu i nie powinny podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W związku z powyższym podatek w formie ryczałtu 8,5% Wnioskodawca powinien odprowadzać od kwoty 1.550 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Na podstawie art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca od czerwca 2018 r. wynajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu. Wnioskodawca planuje złożyć do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu w formie ryczałtu wg stawki 8,5%. W umowie został zawarty zapis, aby najemca wpłacał na konto Wnioskodawcy czynsz wynajmu, na który składają się: czynsz najmu, czynsz dla zarządcy, opłaty eksploatacyjne. Według zapisów umowy najmu, najemca zobowiązany jest do ponoszenia ciężaru opłat za czynsz do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz opłat za energię elektryczną, gaz oraz Internet. W tym celu wpłaca na konto Wnioskodawcy równowartość czynszu wynajmu. Następnie Wnioskodawca sam dokonuje opłat do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz opłat za media (prąd, gaz i Internet).

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty za czynsz do Spółdzielni Mieszkaniowej, opłaty za energię elektryczną, gaz oraz Internet, związane z użytkowaniem lokalu, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Należy podkreślić, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do analizy czy oceny dołączonych do wniosku dokumentów; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.