Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.829.2025.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-04
Teza: Możliwość amortyzacji budynku użytkowo; mieszkalnego.
Słowa kluczowe: amortyzacja
budynek-budynek mieszkalno-administracyjny
koszt-koszty uzyskania przychodów
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Odpisy amortyzacyjne.-
Budowle, budynki, lokale,maszyny, urządzenia, środki
transportu, inne przedmioty o przewidywanym okresie
użytkowania dłuższym niż rok.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Rzeczy i prawa
niepodlegające amortyzacji.-budynki mieszkalne wraz ze
znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne
stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie
umowy,
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22c

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30  października  2025  r.  wpłynął  Pana  wniosek  o  wydanie  interpretacji  indywidualnej
    dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości dokonywania
    amortyzacji opisanego we wniosku budynku. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Jest Pan właścicielem budynku mieszkalno-usługowego mieszczącego się pod adresem: A,
    ul. B,(...) - zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie - Decyzją nr (...).
    Lokal usługowy mieszczący się na parterze stanowi 70% budynku. W tym samym budynku
    będącym przedmiotem wniosku na poziomie 1 znajdują się pokoje wykorzystywane na
    cele najmu krótkoterminowego stanowiące 30% całego budynku.
    Część usługowa jest amortyzowana.
    Chciałby Pan również amortyzować część mieszkalną, ponieważ została przygotowana
    pod najem krótkoterminowy w celu wynajmu pokoi pracowniczych wg PKD 55.20.Z
    Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Są tam 4 pokoje
    z ośmioma łóżkami. Dwie łazienki, kuchnia i przestronny salon.
    Najem krótkoterminowy nie wiąże się z realizacją potrzeb mieszkaniowych, ponadto lokal
    nie został wyodrębniony jako odrębna nieruchomość.
                                        2Dane liczbowe zgodnie z projektem powierzchnia użytkowa (...) m, w tym:
                    2· parter - lokal usługowy (...) m,
                        2· poddasze - lokal mieszkalny (...) m.
    Wskazuje Pan, że zgodnie z art. 22c budynki mieszkalne nie podlegają amortyzacji „jeżeli
    podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu".
    W związku z wykorzystywaniem budynku w całości w celach realizacji działalności
    gospodarczej uważa Pan, że może amortyzować cały budynek.

## Pytanie

Czy w związku z wykorzystywaniem budynku w całości w celach realizacji działalności
    gospodarczej mogę amortyzować cały budynek co wynika z zapisu w art. 22c budynki
    mieszkalne nie podlegają amortyzacji „jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich
    amortyzowaniu”?
    Stanowisko Pana w sprawie
    Pana zdaniem, w związku z faktem, że:
    · najem krótkoterminowy nie wiąże się z realizacją potrzeb mieszkaniowych, ponadto
      lokal nie został wyodrębniony jako odrębna nieruchomość,
    · jak również zgodnie z art. 22c budynki mieszkalne nie podlegają amortyzacji „jeżeli
      podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu
    w takim przypadku uważa Pan, że może amortyzować cały budynek w całości w celach
    realizacji działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani w uzupełnieniu wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów
    Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów
      wymienionych w art. 23.
    Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów,
    o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami.
    Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione
    wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie,
    zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.
    Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu,
    muszą zostać spełnione następujące warunki, tzn. dany wydatek:
        został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać
        pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania
        przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika
        przez osoby inne niż podatnik),
        jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została
        podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
        pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
        poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub
        może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
    · został właściwie udokumentowany,
    – nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 wskazanej ustawy
      nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
    Kosztami uzyskania przychodów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej
    są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z tą
    działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub
    zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów wskazanej ustawy nie
    podlegają wyłączeniu z tych kosztów.
    Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu,
    bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w
    stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony
    wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć
    zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.
    Zasady ustalania odpisów amortyzacyjnych
    Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

        1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
        2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
        3) inne przedmioty
        - przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
        podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością
        gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy
        lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają
    następujące warunki:
    · stanowią własność lub współwłasność podatnika,
    · są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
    · przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
    · są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego
      działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie
      zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (...).
    Stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich
      dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w
      spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
      wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
    Taka treść tego przepisu obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Przepis ten został bowiem
    zmieniony przez art. 1 pkt 16 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób
    prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105; dalej: „ustawa
    zmieniająca”). Zmiana ta jednak nie objęła budynków i lokali użytkowych, które nadal
    podlegają amortyzacji.
    Z powyższych przepisów wynika wprost, że podatnicy nie mogą zaliczać do kosztów
    uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nabytych lub wytworzonych
    budynków i lokali mieszkalnych.
    Zgodnie z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników
      wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich
      do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka
      trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
    W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych
      lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od
      pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość
      wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego
      miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich
      wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub

      stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy,
      których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
    Zgodnie z art. 22h ust. 2 wskazanej wyżej ustawy:
      Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji
      określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem
      ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego
      środka trwałego.
    Pana wniosek
    Z treści wniosku wynika, że:
    · Jest Pan właścicielem budynku mieszkalno-użytkowego, który wykorzystuje w całości do
      celów prowadzonej działalności gospodarczej.
                              2· Całkowita powierzchnia budynku wynosi (...) m, w tym:
                    2– lokal usługowy (...) m,
                    2– lokal mieszkalny (...) m.
    · Lokal mieszkalny nie został wyodrębniony jako odrębna nieruchomość.
    · Dotychczas amortyzował Pan wyłącznie część usługową budynku.
    Wątpliwości Pana budzi kwestia czy w opisanym stanie faktycznym może Pan dokonywać
    odpisów amortyzacyjnych od całości budynku.
    Jak wynika z przytoczonych powyżej przepisów prawa podatkowego ustawa o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie podaje bowiem wprost definicji środka trwałego.
    Wskazuje w art. 22a tej ustawy składniki majątku, które przy spełnieniu określonych
    warunków można uznać za środki trwałe podlegające amortyzacji.
    Stosownie zaś do art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    amortyzacji podlegają m.in. budynki, które są kompletne i zdatne do użytku. Przy czym
    zgodnie z treścią art. 22c pkt 2 tej ustawy amortyzacji nie podlegają budynki/lokale
    mieszkalne.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku
    mieszkalnego czy niemieszkalnego, należy odwołać się w tym przypadku do
    rozporządzeniem Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków
    Trwałych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1864): budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. I
    tak:
    · budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej
      powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych;
    · w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana
      jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z
      jego przeznaczeniem,
    · budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb
      niemieszkalnych.
    Skoro zatem w sytuacji opisanej we wniosku połowa całkowitej powierzchni użytkowej
    budynku stanowi część usługową, a lokal mieszkalny nie został wyodrębniony jako
    odrębna nieruchomość, to zgodnie z wyżej przytoczoną definicją budynku należy uznać,
    że opisany we wniosku budynek jest budynkiem niemieszkalnym. W konsekwencji, ma
    Pan możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od całości budynku.

    Nieprawidłowość Pana stanowiska polega na błędnym założeniu, że prawo do amortyzacji
    całości budynku przysługuje Panu, ponieważ najem krótkoterminowy nie wiąże się z
    realizacją potrzeb mieszkaniowych oraz nie służy on celem mieszkaniowym.
    Jak wskazałem powyżej, prawo do amortyzacji całego budynku w Pana przypadku
    przysługuje, ponieważ przeszło połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana
    jest na cele niemieszkalne i tym samym budynek taki klasyfikowany jest jako
    niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem, oraz co istotne lokal mieszkalny nie został
    wyodrębniony.
    Nie mogę również zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że zgodnie z art. 22c budynki
    mieszkalne nie podlegają amortyzacji „jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich
    amortyzowaniu”.
    Z treści bowiem art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika
    wprost, że podatnicy nie mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów
    amortyzacyjnych od nabytych lub wytworzonych budynków i lokali mieszkalnych.
    Jeżeli zatem lokal znajdujący się w opisanym we wniosku budynku zostałby przez Pana
    wyodrębniony, nie miałby Pan prawa do jego amortyzacji bez względu na podjętą decyzję.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów  art.  14k-14n  nie  stosuje  się,  jeżeli  korzyść  podatkowa,  stwierdzona  w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.