Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.134.2025.2.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-07
Teza: Zakup gruntu, którego część jest obciążona dzierżawą,
powoduje, że nie będzie można skorzystać ze zwolnienia z art.
9 pkt 2 uPCC.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-grunty rolne
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa dzierżawy
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Gospodarstwo rolne
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia
    z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani pismem
    opatrzonym datą 9 marca 2025 r. (data wpływu – 12 marca 2025 r.) oraz – w odpowiedzi
    na wezwanie – pismem z 5 kwietnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Zakupiła Pani działkę rolną od rodziców o powierzchni (...) ha. Łącznie z zakupioną działką
    powierzchnia Pani gospodarstwa wynosi (...) ha. Zgodnie z obowiązującymi przepisami
    powierzchnia gospodarstwa wynosi powyżej 11 ha, co – Pani zdaniem – zwalania Panią z
    pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Rodzice przed sprzedażą nieruchomości wydzierżawili ją na czas (...) lat w celu wzniesienia
    i eksploatacji urządzeń do wytwarzania energii elektrycznej (elektrownia wiatrowa).
    Umowa dzierżawy jasno precyzuje, że jeśli inwestycja powstanie to będzie zajmowała (...)
    ha. Na dzień dzisiejszy nie wiadomo czy powstanie inwestycja, czy wszystkie dokumenty,
    pozwolenia uda się zdobyć, aby ruszyć z budową. Jeśli nawet powstałby wiatrak to po
    odjęciu powierzchni (...) ha powierzchnia gospodarstwa jest powyżej 11 ha wymaganych
    do zwolnienia.
    Notariusz pobrał podatek od sprzedaży gruntów rolnych w wysokości 2%.
    W odpowiedzi na wezwanie wskazała Pani, że nieruchomość składa się z jednej działki o nr
    (...).
    Rodzice przed sprzedażą nieruchomości podpisali umowę na dzierżawę elektrowni
    wiatrowej, która miałaby powstać na powierzchni (...) ha. Nie wiadomo, czy ona powstanie.
    Jak na tą chwilę jest w planach, a czas realizacji inwestycji ok (...) lat.
    Działka pod wiatrak nie została wydzielona, ponieważ lokalizacja ostateczna zostanie
    ustalona w pozwoleniu na budowę. Do czasu rozpoczęcia budowy, uzyskania wszystkich
    pozwoleń na budowę i lokalizację teren uprawiany jest rolniczo.
    Będzie Pani prowadzić gospodarstwo na całej nieruchomości od dnia nabycia działki przez
    okres co najmniej 5 lat. Powierzchnia Pani gospodarstwa ulegnie zmianie w przypadku
    uzyskania pozytywnych opinii i pozwoleń na budowę elektrowni wiatrowej przez
    inwestora o powierzchni (...) ha. Po zmniejszeniu powierzchni o wydzierżawioną cześć
    działki gospodarstwo będzie miało powierzchnię powyżej 11 ha wymagane do zwolnienia
    z podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Pytanie

Czy notariusz prawidłowo pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych? Czy transakcja
    zakupu gruntów rolnych powinna być zwolniona z podatku?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, podatek od czynności cywilnoprawnych nie powinien zostać pobrany,
    ponieważ spełnia Pani kryteria zwolnienia z podatku. Czas inwestycji elektrowni wiatrowej
    jest długi i niepewny, nie wiadomo czy powstanie. Jeśli powstanie to nie szybciej niż za (...)
    lat, wiec okres utrzymania gospodarstwa Pani spełni.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa
      rzeczy lub prawa majątkowego.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży – nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
    Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
      Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od
      uprzedniego zapłacenia podatku.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona
    w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
    przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym
    ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 9 pkt 2 powołanej ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo
      rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią
      składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania
      czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia
      gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie
      nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie
      prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia;
      zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w
      rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie
      stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de
      minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).
    Z treści ww. przepisu wynika, że w przypadku spełnienia określonych warunków, umowa
    sprzedaży własności gruntów korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie to stanowi pomoc de
    minimis w rolnictwie.
    Z opisu zdarzenia wynika, że zakupiła Pani od rodziców działkę rolną. Przed sprzedażą
    nieruchomości rodzice podpisali umowę na dzierżawę elektrowni wiatrowej. Nie

    wiadomo, czy ona powstanie. Jak na tą chwilę jest w planach, a czas realizacji inwestycji ok
    (...) lat. Działka pod wiatrak nie została wydzielona, ponieważ lokalizacja ostateczna
    zostanie ustalona w pozwoleniu na budowę. Do czasu rozpoczęcia budowy, uzyskania
    wszystkich pozwoleń na budowę i lokalizację teren uprawiany jest rolniczo. Będzie Pani
    prowadzić gospodarstwo na całej nieruchomości od dnia nabycia działki przez okres co
    najmniej 5 lat. Po zmniejszeniu powierzchni o wydzierżawioną cześć działki Pani
    gospodarstwo będzie miało powierzchnię powyżej 11 ha.
    Pani zdaniem, spełnia Pani kryteria zwolnienia z podatku. Czas inwestycji elektrowni
    wiatrowej jest długi i niepewny, nie wiadomo czy powstanie. Jeśli powstanie to nie szybciej
    niż za (...) lat, wiec okres utrzymania gospodarstwa Pani spełni.
    Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Zgodnie z brzmieniem obowiązujących przepisów ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, aby skorzystać z prawa do zwolnienia ma Pani obowiązek prowadzenia
    gospodarstwa rolnego, powiększonego o dokupioną nieruchomość rolną (gospodarstwo
    rolne) przez pięć lat od dnia transakcji. Warunki zwolnienia z podatku od czynności
    cywilnoprawnych zawarte w wyżej cytowanym przepisie muszą bowiem być spełnione
    łącznie – ma to być powiększenie gospodarstwa rolnego, a następnie prowadzenie przez
    nabywcę, przez wymagany ustawowo okres, gospodarstwa rolnego powstałego w wyniku
    powiększenia. Dla zachowania zwolnienia podatkowego wynikającego z powyższego
    przepisu nabywca nieruchomości, która weszła w skład gospodarstwa rolnego, powinien
    prowadzić to całe powiększone gospodarstwo rolne, a więc obejmujące cały nabyty –
    tytułem zakupu – na własność teren, jak również areał dotychczas wchodzący w skład
    gospodarstwa rolnego, czyli będący jego częścią w chwili zakupu.
    Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dla przedmiotowego zwolnienia ma
    znaczenie fakt oddania zakupionej nieruchomości w dzierżawę. Nie został bowiem
    spełniony warunek niezbędny do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt
    2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym gospodarstwo
    (utworzone/powiększone) musi być prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5
    lat od dnia nabycia.
    Z treści cytowanych przepisów wynika, że „prowadzenie”, odnosi się do czynności
    wykonywanej przez nabywcę osobiście.
    Natomiast w myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Zatem formalne zawarcie umowy dzierżawy oznacza, że gospodarstwo, w części
    obejmującej dzierżawę, jest prowadzone przez dzierżawcę, nie zaś przez właściciela
    gospodarstwa rolnego.
    Zatem, kupując gospodarstwo rolne z podpisaną umową dzierżawy obejmującą tę działkę
    nie wypełniła Pani przesłanek do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 2
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Bowiem warunek konieczny do ww.
    zwolnienia w postaci prowadzenia powiększonego gospodarstwa rolnego przez nabywcę
    przez okres co najmniej 5 lat od daty nabycia nieruchomości nie został spełniony.
    Nie ma znaczenia, że inwestycja na Pani gruntach może powstać dopiero za (...) lat.
    Bowiem już w dniu zakupu nieruchomość rolna była obciążona przysługującym
    dzierżawcy prawem do niej. Zatem w okresie obowiązywania umowy dzierżawy, nie
    posiada Pani pełni władztwa nad zakupionym gospodarstwem rolnym (działką), gdyż
    dzierżawca w każdym momencie może chcieć skorzystać ze swojego prawa.

    Zatem w istocie sam zakup opisanej we wniosku działki nie spowodował u Pani
    utworzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego, ponieważ działka ta w momencie
    zakupu była już wydzierżawiona. Tym samym, w opisanym zdarzeniu nie miało
    zastosowania zwolnienie określone w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, a notariusz prawidłowo pobrał podatek od tej czynności.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.