Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-998/15-2/NK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-10-22
Teza: Podatek dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; wynajem; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W związku ze sprzedażą jednej nieruchomości mieszkalnej w 2015 r. i finalizacją sprzedaży drugiej, Wnioskodawca wraz z żoną osiągną przychód. Obie nieruchomości stanowiły współwłasność majątkową Wnioskodawcy i jego żony, a od momentu ich zakupu do ich sprzedaży nie minie 5 lat. Uzyskany przychód Wnioskodawca zamierza wydatkować na własne cele mieszkaniowe poprzez nabycie jednego 3-pokojowego lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca wykorzystywałby lokal w czasie częstych pobytów w mieście, a w przyszłości być może byłby to jego własny lokal mieszkalny. W lokalu tym Wnioskodawca chciałby przeznaczyć jeden pokój dla siebie, a pozostałe wynajmować. Dopuszcza też możliwość wynajęcia własnego pokoju, na krótkie okresy czasowe, w przypadku kiedy z góry będzie wiedział, że w danym czasie nie będzie go wykorzystywał.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W związku z interpretacjami, które przytoczył Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko, które odpowiadają jego sytuacji tj.:

1.  planowaniu przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie nowej nieruchomości;
2.  planowaniu zakupu lokalu lub prawa do lokalu kwalifikowanego w chwili zakupu jako lokalu mieszkalnego

prosi o interpretację, czy dochód uzyskany z tytułu zbycia dwóch nieruchomości, który zostanie do 31 grudnia 2017 r. przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, tj. w szczególności na nabycie lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu, w którym poszczególne, niewykorzystywane przez niego w danym momencie pokoje będą wynajmowane, będzie objęty zwolnieniem na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy na podstawie poniżej cytowanych fragmentów interpretacji, które nie są wyciągnięte z kontekstu, a stanowią w dużej mierze wykładnię art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w kontekście zakupu mieszkania, przebywania w nim i jego późniejszego przeznaczenia, w tym wynajmu, niezależnie od regionu Polski, w którym poszczególne Izby Skarbowe dokonywały interpretacji zapisy są spójne i dopuszczają możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi.

Wybrane przez Wnioskodawcę interpretacje, które odpowiadają jego sytuacji:

1\. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB4/415-335/12-4/JK2 z dnia 20 lipca 2012 r.

1.  „Żaden przepis Ustawy o PIT nie nakłada na Wnioskodawczynię, jako warunku umożliwiającego skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT konieczności nieprzerwanego zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym”;
2.  „Przeznaczenie przez Wnioskodawczynię przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupiony lokal lub prawo do lokalu kwalifikowane będzie w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie wynajmowane przez Wnioskodawczynię. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionego lokalu lub prawa do lokalu mieszkalnego. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych ww. zwolnieniem nieruchomości”

2\. Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi nr IPTPB2/415-279/12-4/Akr z dnia 18 lipca 2012 r.

„Przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupiony lokal kwalifikowany był w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionego lokalu. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych ww. zwolnieniem nieruchomości”.

3\. Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 29 sierpnia 2013 roku o sygn. ITPB2/415-596/13/BK

„Z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, na bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

W sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawca przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkował na zakup lokalu mieszkalnego, w którym od 1 października 2012 r. wynajął pokój studentom, zaś pozostała część mieszkania pozostaje do Jego dyspozycji.

Obecnie w miarę możliwości Wnioskodawca dość często pomieszkuje w tym lokalu, a w okresie letnim w nim mieszka.

W najbliższej przyszłości, najpóźniej po przejściu na emeryturę zamierza zamieszkać na stałe w zakupionym mieszkaniu, chociażby ze względów zdrowotnych (klimat).

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny uznać można, że w sytuacji, gdy cały przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny został wydatkowany na zakup opisanego lokalu mieszkalnego, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z tej sprzedaży korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Podkreślenia wymaga fakt, że zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków na zakup nieruchomości lub lokalu mieszkalnego. Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis. Realizacja tego celu powinna polegać na tym, że w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego podatnik faktycznie powinien w nabytym lokalu mieszkalnym takie cele realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania i zadeklarować, że w przyszłości być może się w nim zamieszka. U podstaw zwolnienia leży bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane jedynie te środki, które zostały wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Wynika to wprost z treści przepisu normującego zwolnienie.

Skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nabyć, które służą określonemu celowi – zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Tak więc nabycie powinno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych podatnika i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.

Stwierdzić należy, że do nabycia prawa do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy deklaracja Wnioskodawcy, że kiedyś w przyszłości być może zamieszka w zakupionym lokalu mieszkalnym. To zamieszkanie jest przyszłe i niepewne, a więc nie może prowadzić do stwierdzenia, że Wnioskodawca realizuje w nim swoje cele mieszkaniowe. Bowiem warunek do skorzystania z ulgi powinien być spełniony już w chwili nabycia lokalu mieszkalnego, co w omawianym przypadku nie ma miejsca, gdyż sam zakup lokalu mieszkalnego nie ma związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy, a ukierunkowany jest z góry na wynajem, co wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.

Z literalnego brzmienia art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, jednoznacznie wynika, że przeznaczając lokal mieszkalny na wynajem innej osobie lub osobom Wnioskodawca nie spełnia przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten jednoznacznie obliguje Wnioskodawcę do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nabytym lokalu mieszkalnym. Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w nabytej nieruchomości cele mieszkaniowe realizować będzie nie Wnioskodawca, lecz najemca lokalu mieszkalnego. Powyższe oznacza, że w żadnej mierze nie można pogodzić przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. O własnych celach mieszkaniowych nie sposób mówić, gdy Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny w celu wynajmu całości lub części i istotnie wynajmuje lokal w celach zarobkowych. W opisanym przypadku cele mieszkaniowe w lokalu będzie realizował najemca. Wnioskodawca nabywając lokal zrealizował jedynie cel inwestycyjny, a nie własny cel mieszkaniowy.

Podsumowując, przedstawiony we wniosku opis wskazuje, że celem nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego jest nie tyle zamiar zapewnienia sobie miejsca do zaspokajania codziennych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem i typowymi funkcjami mieszkania, tj. chęć zapewnienia sobie lokum, w którym koncentruje się życie rodzinne, co wynajem pokoi, a to z kolei wyklucza zastosowanie zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawcę rozstrzygnięć organów podatkowych, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.