Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.406.2022.3.NF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-31
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie nieuznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają jako podatnicy podatku VAT, a sprzedaż ta nie podlega przepisom ustawy oraz w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; współwłasność-współwłasność łączna; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają jako podatnicy podatku VAT, a sprzedaż ta nie podlega przepisom ustawy (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) **– jest nieprawidłowe,** natomiast w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2) **– jest prawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

17 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· nieuznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają jako podatnicy podatku VAT, a sprzedaż ta nie podlega przepisom ustawy (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) oraz

· zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A;

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· Pan B

(…);

· Pani C

(…);

· Pan D

(…).

### Opis stanu faktycznego

Wspólnicy (w tym dwa małżeństwa z pkt 1 i 2 oraz 3 i 4, posiadają razem udział ok. 48,5% w tworzonej Spółce Celowej, dalej zwani też „Sprzedający”):

1\. B,

2\. A,

3\. D,

4\. C,

5\. 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (udział ok. 51,5% w Spółce Celowej);

założyli (…) spółkę celową 2 sp. z o.o. (dalej „Spółka Celowa”), której zadaniem będzie w szczególności:

1\. nabycie w drodze umowy sprzedaży od wspólników z pkt 1-4 powyżej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działki) (… dalej też „Nieruchomość”);

2\. nabycie projektu budowlano-wykonawczego budowy na tej nieruchomości budynku z funkcją biurową – nabywany od Wspólników A i C działających jako 3 Spółka Cywilna;

3\. wybudowanie na Nieruchomości ww. budynku biurowego i w celu wynajęcia go w całości spółce/spółkom z grupy kapitałowej 4 S.A.

Informacje dotyczące Sprzedających i Nieruchomości:

1\. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości w roku 2011 od spółdzielni mieszkaniowej – każdy z nich po 1/4 (wchodzi w skład ich majątków małżeńskich – posiadają wspólność majątkową małżeńską);

2\. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości jako osoby prywatne, nie włączali go nigdy do środków trwałych ani towarów handlowych swoich działalności gospodarczych/spółek;

3\. Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto);

4\. Sprzedający nie dokonywali podziału nieruchomości, nie występowali o warunki zabudowy na nieruchomości, nie dokonywali nakładów na Nieruchomość, w tym np. posadowienia tam budynków/budowli/przyłączy/mediów/dróg/nasadzeń zieleni itp.; do Nieruchomości nie są doprowadzone media;

5\. Sprzedający nie dzierżawili, nie wynajmowali, ani nie udostępniali Nieruchomości osobom trzecim;

6\. Sprzedający nie dokonywali dotąd prób sprzedaży prawa do Nieruchomości;

7\. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

8\. Przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będą korzystali z profesjonalnych pełnomocników. Co najwyżej jeden z małżonków będzie pełnomocnikiem drugiego;

9\. C i A prowadzą razem spółkę cywilną 2, która pozyskała projekt budowlany i pozwolenie na budowę budynku biurowego na Nieruchomości. 2 spółka cywilna otrzymała od Sprzedających zgodę (w formie pisemnego oświadczenia) na dysponowanie nieruchomością do celów uzyskania ww. pozwolenia na budowę (oświadczenie potrzebne do załączenia do wniosku o pozwolenie na budowę);

10\. A, D oraz C prowadzą pozarolnicze działalności gospodarcze na terytorium Polski wpisane do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej (dalej jako: „CEIDG”);

11\. Zgodnie z wpisem do CEIDG D prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD): 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD): 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę, 43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich, 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych, 43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, 43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, 43.31.Z Tynkowanie, 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej, 43.33.Z Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian, 43.34.Z Malowanie i szklenie, 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, 43.91.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych, 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania, 55.30.Z Pola kempingowe (włączając pola dla pojazdów kempingowych) i pola namiotowe, 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne, 56.10.B Ruchome placówki gastronomiczne, 56.29.Z Pozostała usługowa działalność gastronomiczna, 56.30.Z Przygotowywanie i podawanie napojów, 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 73.11.Z Działalność agencji reklamowych, 73.12.A Pośrednictwo w sprzedaży czasu i miejsca na cele reklamowe w radio i telewizji, 73.12.B Pośrednictwo w sprzedaży miejsca na cele reklamowe w mediach drukowanych, 73.12.C Pośrednictwo w sprzedaży miejsca na cele reklamowe w mediach elektronicznych (Internet), 73.12.D Pośrednictwo w sprzedaży miejsca na cele reklamowe w pozostałych mediach, 73.20.Z Badanie rynku i opinii publicznej, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana;

12\. D dokonywał transakcji nabycia i zbycia lokali mieszkalnych w ramach swojej działalności gospodarczej (w tym rozliczał VAT): zakupił w ostatnich latach 6 lokali mieszkalnych, z których 5 sprzedał a jeden lokal mieszkalny wynajmuje i nie ma obecnie zamiaru go sprzedawać, w ramach tej działalności nie było transakcji w zakresie działek budowlanych/gruntów;

13\. D w ramach swojej działalności prowadzi inwestycję budowlaną – budowę domu dla seniorów;

14\. Zgodnie z wpisem do CEIDG A prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD): 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD): 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 82.11.Z Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, 73.20.Z Badanie rynku i opinii publicznej, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet;

15\. Zgodnie z wpisem do CEIDG C prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD): 86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna (Pani C jest lekarzem medycyny ze specjalizacją: …).

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD): 86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

16\. W ramach 2 spółki cywilnej A i C nabyły:

a) (…); nieruchomość jest w rej. środków trwałych s.c.;

b) lokal (…) (nabyty w grudniu roku 2019, lokal + udział w gruncie; 2 s.c. nabyło udział 50% w prawie własności tej nieruchomości; pozostałe 50% ma osoba trzecia) – nieruchomość ta też jest w środkach trwałych s.c. i wynajmowana spółce z grupy kapitałowej 4 S.A.;

17\. B prowadził do 19 marca 2019 r. (została wykreślona z CEIDG z dniem 20 marca 2019 r.) pozarolniczą działalność gospodarczą na terytorium Polski wpisaną do CEIDG, której przedmiotem przeważającej działalności była 86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna;

18\. Sprzedający są użytkownikami wieczystymi nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, na której posadowiony jest budynek biurowy wynajmowany w ramach najmu prywatnego 5 Sp. z o.o. (3 budynki, 3 działki); ta nieruchomość nie jest w rej. środków trwałych jakiejkolwiek ich działalności gospodarczej/s.c. czy innej spółki; nabyta ze środków prywatnych, przy jej nabyciu nie był odliczany przez Sprzedających VAT, wynajmowana jest ona od co najmniej roku 2007 5 Sp. z o.o.;

19\. Państwo A i B dotąd sprzedali 3 mieszkania należące do ich majątku prywatnego. Państwo A i B nie planują sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości;

20\. Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;

21\. Przedmiotowa Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniem na budowę budynku biurowego wydanym w oparciu o ww. plan;

22\. Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ani zwolnionych od podatku VAT. Nieruchomość była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny).

### Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1\. Kiedy (prosimy wskazać datę) zamierzają Państwo (dalej również jako: Sprzedający) sprzedać prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (działki) (dalej: Nieruchomość), o którym mowa we wniosku?

Odp. Sprzedaż planowana jest w najbliższych miesiącach.

2\. W jakim celu Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (działki) (dalej: Nieruchomość), o którym mowa we wniosku, a które zamierzają sprzedać Spółce Celowej 2 sp. z o.o. (dalej: Spółka Celowa)? Prosimy również o doprecyzowanie, czy ww. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego każdego ze Sprzedających, w celach osobistych każdego ze Sprzedających (prosimy wskazać w jakich celach została nabyta i w jaki sposób te cele zaspokajała)? Jeżeli tak, to czy w takich celach osobistych Nieruchomość została faktycznie wykorzystana, jeśli nie to dlaczego?

Odp. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości Sprzedający nabyli w roku 2011 – każdy z nich po 1/4 (wchodzi w skład ich majątków małżeńskich – posiadają wspólność majątkową małżeńską), do majątku prywatnego, w celach osobistych każdego ze Sprzedających.

Sprzedający przy nabyciu planowali w przyszłości wynająć Nieruchomość w ramach najmu prywatnego, ewentualnie wykorzystać Nieruchomość do własnych celów mieszkaniowych. Sprzedający nie zakładali, że wynajęcie Nieruchomości czy wypełnianie przez Nieruchomość celów mieszkaniowych nastąpi krótko po nabyciu. Te cele miały być realizowane w długim horyzoncie czasowym, co najmniej po kilku latach od nabycia.

3\. Jak faktycznie Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość przez cały okres jej posiadania? Czy Nieruchomość była związana z ewentualną działalnością gospodarczą Sprzedających \[a jeśli tak to konkretnie, którego Sprzedającego oraz proszę opisać wszelkie okoliczności związane z jej wykorzystywaniem w tej działalności, a w szczególności od kiedy do kiedy (wskazać daty) była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jaki był rodzaj prowadzonej działalności (prosimy szczegółowo i jednoznacznie wskazać), czy Nieruchomość została wycofana z tej działalności gospodarczej (a jeśli tak to kiedy-wskazać datę i z jakiego powodu została wycofana)\]?

Odp. Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości w żaden sposób przez cały okres jej posiadania (Nieruchomość stanowiła ich własność prywatną).

Nieruchomość nie była związana z działalnością gospodarczą Sprzedających. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości jako osoby prywatne, nie włączali go nigdy do środków trwałych ani towarów handlowych swoich działalności gospodarczych/spółek. Skoro nie została wprowadzona do takich działalności, to Nieruchomość nie była też z nich wycofywana. Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto). Sprzedający nie dokonywali podziału nieruchomości, nie występowali o warunki zabudowy na nieruchomości, nie dokonywali nakładów na Nieruchomość, w tym np. posadowienia tam budynków/budowli/przyłączy/mediów/dróg/nasadzeń zieleni itp. Do Nieruchomości nie są doprowadzone media. Sprzedający nie dzierżawili, nie wynajmowali ani nie udostępniali Nieruchomości osobom trzecim. Sprzedający nie dokonywali dotąd prób sprzedaży prawa do Nieruchomości.

4\. Jaki był powód/powody założenia przez Państwa (Sprzedających) 19 lipca 2022 roku Spółki Celowej?

Odp. Główne zadanie Spółki Celowej to zapewnienie wybudowania na Nieruchomości budynku biurowego i potem jego wynajmowanie. Dzięki powołaniu Spółki Celowej i pozyskaniu finansowania z grupy 4 możliwa będzie realizacja inwestycji. W aktualnej sytuacji rynkowej – po wzroście kosztów kredytowania i samych kosztów budowy i materiałów, realizacja przez samych Sprzedających nie byłaby możliwa.

5\. W jakim celu/z jakiego powodu (powodów) zamierzają Państwo sprzedać Nieruchomość Spółce Celowej i jakie korzyści z tego powodu Państwo osiągną oraz jakie korzyści osiągnie Spółka Celowa?

Odp. Dzięki powołaniu Spółki Celowej i pozyskaniu finansowania z grupy 4 możliwa będzie realizacja inwestycji. W aktualnej sytuacji rynkowej – po wzroście kosztów kredytowania i samych kosztów budowy i materiałów, realizacja przez samych Sprzedających nie byłaby możliwa. Sprzedający będą czerpali korzyści z wynajęcia Nieruchomości przez Spółkę Celową (jako udziałowcy Spółki Celowej).

6\. W jaki sposób będzie wykorzystywana Nieruchomość po jej sprzedaży Spółce Celowej?

Odp. Nieruchomość ma być wynajmowana na rzecz spółek z grupy 4 (cele biurowe i \`(...)\`).

7\. Czy któreś ze Sprzedających (a jeśli tak to prosimy wskazać konkretną osobę/osoby) są wspólnikami spółki 5 Sp. z o.o., której Państwo wynajmują będące w Państwa posiadaniu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, na której posadowiony jest budynek biurowy wynajmowany w ramach najmu prywatnego 5 Sp. z o.o. (3 budynki, 3 działki)?

Odp. Żaden ze Sprzedających nie jest wspólnikiem 5 Sp. z o.o. Pierwotnie wspólnikami tej spółki byli Pan D i B, ale zbyli te udziały na rzecz spółki z grupy 4 – w większości w roku 2018, po roku 2018 zostały pakiety po 5% udziałów B i D, i te po 5% udziałów zbyto 4 w roku 2019. 4 od roku 2018 jest podmiotem dominującym a od roku 2019, posiada 100% udziałów w 5 Sp. z o.o.

Pani A jest Prezesem Zarządu w 5 Sp. z o.o. od 2018 roku (powiązanie osobowe).

8\. Czy Państwo A i B dokonywali wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości (oprócz ww. 3 mieszkań wymienionych we wniosku) - prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (także tych 3 mieszkań, o których mowa w podaniu) oraz do każdego z Państwa z osobna:

Odp. Państwo A i B dotąd sprzedali 3 mieszkania należące do ich majątku prywatnego. Oprócz ww. mieszkań Państwo A i B sprzedali jeszcze jedną działkę. Państwo A i B nie planują sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości.

a) kiedy i w jaki sposób Państwo weszli w posiadanie tych nieruchomości (czy były nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy w ramach majątku odrębnego każdego z Państwa, a jeśli tak to którego z Państwa);

Odp. Wszystkie trzy mieszkania oraz działka zostały nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej Państwa A i B. Wszystkie trzy mieszkania zostały nabyte i zbyte w ramach majątku prywatnego Państwa A i B. Dwa mieszkania zostały sprzedane w roku 2021, a jedno mieszkanie w roku 2022. Mieszkania zostały nabyte ok. 2 lata przed sprzedażą z rynku wtórnego. Dwa mieszkania znajdują się w kamienicy a jedno w starszym bloku.

Działka została nabyta w roku 2020 z zamiarem pobudowania na niej domu jednorodzinnego na cele mieszkalne Państwa A i B, a sprzedana została osobie prywatnej w roku 2021 w związku z decyzją Państwa A i B o budowie domu jednak w innej lokalizacji tj. na innej działce.

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Państwa;

Odp. Wszystkie trzy mieszkania zostały nabyte w celu lokaty kapitału - w celu czerpania dochodów z najmu lub potem sprzedaży.

Działka została nabyta już z pozwoleniem na budowę w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych Państwa A i B. W praktyce żadnych prac na działce nie dokonywano i działkę zbyto w związku z decyzją Państwa A i B o budowie domu jednak w innej lokalizacji tj. na innej działce.

c) czy nieruchomości zostały nabyte w ramach Państwa majątków prywatnych, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpiła w ramach Państwa majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

Odp. Wszystkie ww. nieruchomości (trzy mieszkania i działka) zostały nabyte w ramach majątków prywatnych Państwa A i B. Sprzedaż nastąpiła w ramach majątku prywatnego Państwa A i B.

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

Odp. Wszystkie ww. nieruchomości (trzy mieszkania i działka) nie były wykorzystywane w żaden sposób. Mieszkania stały puste, p. A i B prowadzili remont mieszkań. Koszty związane z remontem mieszkań były ponoszone z majątku prywatnego Państwa A i B, nie ujmowano ich w kosztach działalności gospodarczej ani nie odliczano podatku VAT naliczonego od tych wydatków.

Działka nie była wykorzystywana w żaden sposób. Nie dokonywano żadnych prac na działce.

e) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

Odp. Dwa mieszkania zostały sprzedane w roku 2021. Jedno mieszkanie zostało sprzedane w 2022 r. Działka budowlana została sprzedana w roku 2021.

Ww. trzy mieszkania i działka zostały sprzedane celem uzyskania gotówki na budowę domu Państwa A i B - w ich celach mieszkaniowych.

f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

Odp. Zostały sprzedane łącznie trzy mieszkania (dwie nieruchomości mieszkalne sprzedane w roku 2021 i jedna nieruchomość mieszkalna w roku 2022) oraz jedna niezabudowana działka budowlana (sprzedana w roku 2021) z przeznaczeniem mieszkaniowym.

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp. Środki ze sprzedaży ww. 3 mieszkań i działki zostały przeznaczone na własne potrzeby mieszkaniowe – budowę domu.

9\. Czy Państwo C i D dokonywali wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości (oprócz ww. 5 lokali mieszkalnych wymienionych we wniosku, sprzedanych przez Pana D) – prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (także tych 5 lokali mieszkalnych, o których mowa w podaniu) oraz do każdego z Państwa z osobna:

Odp. Oprócz sprzedanych 5 lokali mieszkalnych wymienionych we wniosku, Pan D zbył jeszcze dwa mieszkania. Łącznie Pan D zakupił osiem mieszkań, zbył siedem mieszkań. Ósme mieszkanie nie zostało zbyte, lecz jest wynajmowane i Pan D nie ma obecnie zamiaru go sprzedawać.

W ramach tej działalności Pan D nie dokonywał transakcji sprzedaży działek budowlanych/gruntów.

a) kiedy i w jaki sposób Państwo weszli w posiadanie tych nieruchomości (czy były nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy w ramach majątku odrębnego każdego z Państwa, a jeśli tak to którego z Państwa);

Odp.

Pan D:

(\`(...)\`)

Wszystkie mieszkania zostały nabyte w ramach działalności D. W małżeństwie Państwa C i D obowiązuje zasada wspólności majątkowej małżeńskiej.

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Państwa;

Odp. Wszystkie ww. mieszkania zostały nabyte w celu inwestycyjnym.

c) czy zostały nabyte w ramach Państwa majątków prywatnych, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpiła w ramach Państwa majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

Odp. Ww. mieszkania zostały zakupione i sprzedane w ramach działalności gospodarczej Pana D (faktura VAT).

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

Odp. Wszystkie ww. nieruchomości były inwestycją – mieszkania były w stanie deweloperskim (stan surowy zamknięty).

e) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

Odp.

D:

(\`(...)\`)

Przyczyną sprzedaży była hossa (wzrost cen) na rynku mieszkań.

f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

Odp. Zostało sprzedanych 7 nieruchomości. Były to nieruchomości mieszkalne - lokale mieszkalne.

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp. Otrzymane ze sprzedaży środki mają zostać przeznaczone na inwestycję.

10\. Czy Państwo C i D posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, a jeśli tak to prosimy podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości oraz odnieść się do każdego z Państwa z osobna:

a) kiedy i w jaki sposób Państwo weszli w posiadanie tych nieruchomości (czy były nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy w ramach majątku odrębnego każdego z Państwa, a jeśli tak to którego z Państwa);

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Państwa;

c) czy zostały nabyte w ramach Państwa majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpi w ramach Państwa majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej (czy to będzie działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

d) w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonają Państwo ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży;

f) ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

g) na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp. Państwo C i D nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

11\. Jakie są powiązania Sprzedających ze spółkami/podmiotami, wskazanymi we wniosku (tj. 2 sp. z o.o., 3 Spółka Cywilna, spółka z grupy kapitałowej 4, 5 Sp. z o.o.) oraz czy istnieją (a jeśli tak to jakie) powiązania/zaleźności/relacje pomiędzy tymi spółkami – prosimy szczegółowo i jednoznacznie wyjaśnić te kwestie.

Odp.

Pani A (\`(...)\`) (powiązanie osobowe).

Pan B (\`(...)\`) (powiązanie kapitałowe).

Pani C (\`(...)\`) (powiązanie kapitałowe).

Pan B (\`(...)\`) (powiązanie kapitałowe).

1 Sp. z o.o. (\`(...)\`) (powiązanie kapitałowe).

5 S.A. (\`(...)\`) (powiązania kapitałowe).

3 Spółka Cywilna (\`(...)\`) (powiązanie osobowe).

Pani A jest (\`(...)\`) (powiązanie osobowe).

Sprzedający nie są (\`(...)\`).

12\. Z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Czy Państwo wnioskowali w jakikolwiek sposób o objęcie Nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego? Jakie przeznaczenie Nieruchomości z tego planu wynika?

Odp. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był uchwalony z inicjatywy Prezydenta/Urzędu (\`(...)\`) i dotyczył całego regionu osiedla (\`(...)\`), w którym znajduje się Nieruchomość. W ramach procesu zmiany planu zainicjowanego przez miasto Sprzedający wnioskowali o dopuszczenie zabudowy w celach mieszkaniowych.

13\. Jakie było – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczenie Nieruchomości na moment jej nabycia?

Odp. W momencie nabycia przeznaczenie dotyczyło zapewnienia infrastruktury dla osiedla (\`(...)\`) – parking wielokondygnacyjny.

14\. Czy przez cały okres posiadania Nieruchomość była wykorzystywana przez Państwa do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać podstawę tego zwolnienia.

Odp.

Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie do celów prywatnych nie objętych VAT (niepodlegających opodatkowaniu VAT).

Przez cały okres posiadania Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku VAT.

Przez cały okres posiadania Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. Sprzedający nie dokonywali również odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto).

15\. Czy z tytułu nabycia Nieruchomości została wystawiona faktura zawierająca podatek VAT? Jeżeli tak, to czy z tej faktury przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT?

Odp.

Z tytułu nabycia Nieruchomości została wystawiona faktura zawierająca podatek VAT. Z tej faktury nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto, wynika to z aktu notarialnego nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości).

16\. Dlaczego to Spółka cywilna 3 nabyła projekt budowlany oraz wystąpiła - na mocy udzielonej przez Sprzedających zgody-o pozwolenie na budowę budynku biurowego, a nie Sprzedający?

Odp. W ramach spółki cywilnej 3 Pani A i C nabyły:

(\`(...)\`)

Spółka cywilna 3 nabyła projekt budowlany oraz wystąpiła o pozwolenie na budowę na przedmiotowej Nieruchomości, gdyż zakładano, że to spółka cywilna 3 wybuduje biurowiec, który będzie potem wynajmowany, ale koszty budowy i kredytów bardzo wzrosły i stąd nastąpiła konieczność pozyskania zewnętrznego inwestora (tym inwestorem zostało 2 sp. z o.o.).

Spółka cywilna 3 ma dokonać zbycia projektu budowlanego - refaktury (bez zysku) na 2 sp. z o.o.

### Pytania

1\. Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości działają jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy o VAT?

2\. W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, w sytuacji, gdyby Organ podatkowy uznał, że przy sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy o VAT, Wnioskodawcy pytają, czy sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości nie działają jako podatnicy VAT, a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, w sytuacji, gdyby Organ podatkowy uznał, że przy sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT, a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy o VAT, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT.

### Uzasadnienie Państwa stanowiska w sprawie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wspólnicy (w tym dwa małżeństwa z pkt 1 i 2 oraz 3 i 4, posiadają razem udział ok. 48,5% w tworzonej Spółce Celowej):

1\. B,

2\. A,

3\. D,

4\. C,

5\. 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (udział ok. 51,5% w Spółce Celowej);

założyli 19 lipca 2022 r. spółkę celową 2 sp. z o.o., której zadaniem będzie w szczególności:

1) nabycie w drodze umowy sprzedaży od wspólników z pkt 1-4 powyżej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działki) (…);

2) nabycie projektu budowlano-wykonawczego budowy na tej nieruchomości budynku z funkcją biurową – nabywany od Wspólników A i C działających jako 3 Spółka Cywilna A, C;

3) wybudowanie na Nieruchomości ww. budynku biurowego i w celu wynajęcia go w całości spółce/spółkom z grupy kapitałowej 4 S.A.

Informacje dotyczące Sprzedających i Nieruchomości:

1\. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości w roku 2011 od spółdzielni mieszkaniowej – każdy z nich po 1/4 (wchodzi w skład ich majątków małżeńskich – posiadają wspólność majątkową małżeńską);

2\. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości jako osoby prywatne, nie włączali go nigdy do środków trwałych ani towarów handlowych swoich działalności gospodarczych/spółek;

3\. Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto);

4\. Sprzedający nie dokonywali podziału nieruchomości, nie występowali o warunki zabudowy na nieruchomości, nie dokonywali nakładów na Nieruchomość, w tym np. posadowienia tam budynków/budowli/przyłączy/mediów/dróg/nasadzeń zieleni itp.; do Nieruchomości nie są doprowadzone media;

5\. Sprzedający nie dzierżawili, nie wynajmowali ani nie udostępniali Nieruchomości osobom trzecim;

6\. Sprzedający nie dokonywali dotąd prób sprzedaży prawa do Nieruchomości;

7\. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

8\. Przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będą korzystali z profesjonalnych pełnomocników. Co najwyżej jeden z małżonków będzie pełnomocnikiem drugiego;

9\. C i A prowadzą razem spółkę cywilną 3, która pozyskała projekt budowlany i pozwolenie na budowę budynku biurowego na Nieruchomości. 3 spółka cywilna otrzymała od Sprzedających zgodę (w formie pisemnego oświadczenia) na dysponowanie nieruchomością do celów uzyskania ww. pozwolenia na budowę (oświadczenie potrzebne do załączenia do wniosku o pozwolenie na budowę);

10\. A, D oraz C prowadzą pozarolnicze działalności gospodarcze na terytorium Polski wpisane do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej (dalej jako: „CEIDG”);

11\. Zgodnie z wpisem do CEIDG D prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD): 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD): 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę, 43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich, 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych, 43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, 43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, 43.31.Z Tynkowanie, 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej, 43.33.Z Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian, 43.34.Z Malowanie i szklenie, 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, 43.91.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych, 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania, 55.30.Z Pola kempingowe (włączając pola dla pojazdów kempingowych) i pola namiotowe, 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne, 56.10.B Ruchome placówki gastronomiczne, 56.29.Z Pozostała usługowa działalność gastronomiczna, 56.30.Z Przygotowywanie i podawanie napojów, 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 73.11.Z Działalność agencji reklamowych, 73.12.A Pośrednictwo w sprzedaży czasu i miejsca na cele reklamowe w radio i telewizji, 73.12.B Pośrednictwo w sprzedaży miejsca na cele reklamowe w mediach drukowanych, 73.12.C Pośrednictwo w sprzedaży miejsca na cele reklamowe w mediach elektronicznych (Internet), 73.12.D Pośrednictwo w sprzedaży miejsca na cele reklamowe w pozostałych mediach, 73.20.Z Badanie rynku i opinii publicznej, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana;

12\. D dokonywał transakcji nabycia i zbycia lokali mieszkalnych w ramach swojej działalności gospodarczej (w tym rozliczał VAT): zakupił w ostatnich latach 6 lokali mieszkalnych, z których 5 sprzedał, a jeden lokal mieszkalny wynajmuje i nie ma obecnie zamiaru go sprzedawać, w ramach tej działalności nie było transakcji w zakresie działek budowlanych/gruntów;

13\. D w ramach swojej działalności prowadzi inwestycję budowlaną – budowę domu dla seniorów,

14\. Zgodnie z wpisem do CEIDG A prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD): 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD): 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 82.11.Z Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, 73.20.Z Badanie rynku i opinii publicznej, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet;

15\. Zgodnie z wpisem do CEIDG C prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD): 86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD): 86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

16\. W ramach spółki cywilnej 3 A i C nabyły:

(…).;

17\. B prowadził do 19 marca 2019 r. (została wykreślona z CEIDG z dniem 20 marca 2019 r.) pozarolniczą działalność gospodarczą na terytorium Polski wpisaną do CEIDG, której przedmiotem przeważającej działalności była 86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna;

18\. Sprzedający są użytkownikami wieczystymi nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, na której posadowiony jest budynek biurowy wynajmowany w ramach najmu prywatnego 5 Sp. z o.o. (3 budynki, 3 działki).; ta nieruchomość nie jest w rej. środków trwałych jakiejkolwiek ich działalności gospodarczej/s.c. czy innej spółki; nabyta ze środków prywatnych, przy jej nabyciu nie był odliczany przez Sprzedających VAT, wynajmowana jest ona od co najmniej od roku 2007 5 Sp. z o.o.;

19\. Państwo A i B dotąd sprzedali 3 mieszkania należące do ich majątku prywatnego. Państwo A i B nie planują sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości;

20\. Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;

21\. Przedmiotowa Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniem na budowę budynku biurowego wydanym w oparciu o ww. plan;

22\. Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych od podatku VAT. Nieruchomość była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny).

Przed sprzedażą Nieruchomości nie zostały poczynione działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podział Nieruchomości).

Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości jako osoby prywatne, nie włączali go nigdy do środków trwałych ani towarów handlowych swoich działalności gospodarczych/spółek.

Sprzedający nie występowali o warunki zabudowy na nieruchomości, nie dokonywali nakładów na Nieruchomość, w tym np. posadowienia tam budynków/budowli/przyłączy/mediów/dróg/nasadzeń zieleni itp.; do Nieruchomości nie są doprowadzone media. Sprzedający nie dzierżawili, nie wynajmowali ani nie udostępniali odpłatnie Nieruchomości osobom trzecim. Sprzedający nie uzyskiwali dotąd z Nieruchomości żadnych przychodów. Sprzedający nie dokonywali także dotąd prób sprzedaży prawa do Nieruchomości.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać Nieruchomość jednemu nabywcy. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości ani nigdzie nie ogłaszali zamiaru jej sprzedaży, nie angażowali też do tego osób trzecich w tym podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie korzystają z profesjonalnych pełnomocników ani nie mają takiego zamiaru. W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie zostały udzielone nabywcy pełnomocnictwa/zgody do dokonania w imieniu Wnioskodawcy dodatkowych czynności w odniesieniu do Nieruchomości. Co najwyżej jeden z małżonków będzie pełnomocnikiem drugiego przy zawieraniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

W przypadku Wnioskodawców w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie mamy do czynienia z działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami przybierającą formę zawodową (profesjonalną). Wnioskodawcy nie dokonali uzbrojenia ani podziału Nieruchomości, nie wydzielili dróg wewnętrznych, nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości (nie dali nawet żadnego ogłoszenia).

Na aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Zdaniem sądów administracyjnych i organów podatkowych (wyrażonym np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1643/15 oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 lipca 2021 r., 0112-KDIL3.4012.109.2021.2.AW), przejawem działania w sposób profesjonalny może być na przykład: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu lub prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sam fakt, że A, D oraz C prowadzą pozarolnicze działalności gospodarcze na terytorium Polski wpisane do CEIDG nie przesądza o tym, że w zakresie sprzedaży tej konkretnej Nieruchomości również będą podatnikami VAT.

Kluczowe znaczenie ma zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Ww. okoliczności wskazują, że przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie działają jako podatnicy VAT.

Podsumowując, Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości nie działają jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, w sytuacji, gdyby Organ podatkowy uznał, że przy sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy o VAT, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega zwolnieniu z VAT.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie nieuznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają jako podatnicy podatku VAT, a sprzedaż ta nie podlega przepisom ustawy (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) **– jest nieprawidłowe,** natomiast w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2) **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

1\. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności prawa użytkowania wieczystego) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej należy traktować jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Grunt spełnia bowiem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), zwana dalej k.r.o.

Stosownie do art. 31 § 1 k.r.o.:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o.:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Natomiast w myśl art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o.:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Stosownie do art. 43 § 1 k.r.o.:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są właścicielami prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości w roku 2011, każdy z nich po 1/4 (wchodzi w skład ich majątków małżeńskich).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii nieuznania ich za podatników podatku VAT przy sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawcy działają w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Okoliczności tej sprawy wskazują, że Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki Celowej będą działali jako podatnicy podatku VAT.

Przy nabyciu nieruchomości planowali ją bowiem wynająć albo wykorzystać Nieruchomość do własnych celów mieszkaniowych. Mieli więc zamiar wykorzystywać działkę do prowadzenia działalności gospodarczej (najem prywatny).

W kwestii drugiego z tych przeznaczeń Wnioskodawcy w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu nie wykazali takiego sposobu wykorzystania Nieruchomości i nie wskazali jakie podjęli kroki, które wskazywałyby na chęć wykorzystania Nieruchomości w majątku prywatnym.

Z kolei o przeznaczeniu gospodarczym świadczy dalszy sposób postępowania z Nieruchomością.

Jak wynika z opisu sprawy C i A prowadzą (powołały) spółkę cywilną 3. Co więcej, spółka cywilna pozyskała projekt budowlany i pozwolenie na budowę budynku biurowego na Nieruchomości. Spółka ta otrzymała od Sprzedających zgodę (w formie pisemnego oświadczenia) na dysponowanie nieruchomością do celów uzyskania ww. pozwolenia na budowę (oświadczenie potrzebne do załączenia do wniosku o pozwolenie na budowę).

Zatem uzyskanie pozwolenia, jak i pozyskanie projektu za zgodą Sprzedających wskazuje na aktywność, która świadczy o gospodarczym wykorzystaniu gruntu przez Sprzedających. Działania podejmowane przez wspólników Spółki i za zgodą pozostałych osób stanowią bowiem taką aktywność, która charakteryzuje podatników a nie osoby nabywające grunt w celach prywatnych.

Powyższy wniosek znajduje potwierdzenie w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przeznaczenie zapewnienia infrastruktury dla osiedla – parking wielofunkcyjny. W sprawie istotne jest również, że Sprzedający są użytkownikami wieczystymi nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, na której posadowiony jest budynek biurowy wynajmowany w ramach najmu prywatnego 5 Sp. z o.o. Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży została zakupiona przez Wnioskodawców w roku 2011, natomiast wynajem sąsiedniej nieruchomości trwa od roku 2007.

W związku z powyższym, nie sposób uznać, że Nieruchomość była nabyta z zamiarem wykorzystania jej na tzw. cele prywatne.

Tym samym, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku prywatnego Wnioskodawców, a sprzedaż stanowi realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem. Wszystkie okoliczności rozpatrywane we wzajemnym połączeniu świadczą o tym, że Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą Nieruchomości działają jako podatnicy podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości działają jako podatnicy podatku VAT, a sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznano za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również możliwości zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest działką niezabudowaną. Ponadto, okoliczności sprawy wskazują, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniem na budowę budynku biurowego wydanym w oparciu o ww. plan.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomość nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że z tytułu nabycia Nieruchomości została wystawiona faktura zawierająca podatek VAT. Z tej faktury nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości. Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była wykorzystywana przez Sprzedających do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku VAT.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie ma zastosowania do sprzedaży Nieruchomości.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.**

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i nr 2. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej stanowi, że:

W zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;

2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do:

a) określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,

b) stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie – w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;

3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).