Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-165/14/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-05-23
Teza: Czy sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego używanego wyłącznie na cele mieszkaniowe od 1997 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co się z tym wiąże - w tej części transakcji sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w tym podatku i nie będzie wymagane wykazywanie tych przychodów w zeznaniu podatkowym?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 lutego 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 11 lutego 2014 r.), uzupełnionym 14 i 16 maja 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 25 kwietnia 2014 r. Znak: IBPP1/433-139/14/BM i IBPBI/1/415-165/14/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 14 i 16 maja 2014 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w dniu 19 października 1995 r. nabył używaną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. Nabycie było udokumentowane fakturą VAT, z której odliczono podatek i zakup ujęto w ewidencji księgowej, a nieruchomość w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. W nieruchomości wyodrębniono część mieszkalną oraz część użytkową - sporządzono na tę okoliczność dokument wewnętrzny. Ponieważ prawnie właścicielem była ta sama osoba fizyczna nie było możliwości sporządzenia odrębnego aktu notarialnego sprzedaży, czy przekazania części nieruchomości na cele osobiste, dlatego zostało to udokumentowane dokumentem wewnętrznym i potwierdzone oświadczeniem złożonym do ksiąg wieczystych. W 1995 i 1996 r. na nieruchomości ponoszone były nakłady modernizacyjne z tym, że dla części użytkowej nakłady były ujmowane w działalności gospodarczej z odliczeniem podatku VAT, a dla części mieszkalnej nakłady ponosił właściciel osobiście bez odliczania podatku VAT. Po 1997 r. nie były ponoszone żadne nakłady modernizacyjne.

W dniu 4 lutego 1997 r. złożono oświadczenie do ksiąg wieczystych w celu wyodrębnienia z księgi wieczystej dot. całej nieruchomości - lokalu mieszkalnego o pow. 76,8 m2. Księga wieczysta dla powyższego lokalu nr 2 w budynku została założona 18 kwietnia 1997 r. Zasiedlenie i zameldowanie właściciela w wymienionym lokalu mieszkalnym nastąpiło 24 lutego 1997 r. i trwa nieprzerwanie do dnia dzisiejszego. Część użytkowa nieruchomości była używana w związku z prowadzoną działalnością. Zawieranych było wiele umów najmu części lub całości pomieszczeń znajdujących się w lokalu użytkowym. Pierwsza umowa najmu i wydanie lokalu do wynajmu miało miejsce 14 kwietnia 1997 r., dotyczyła tylko części pomieszczeń i była zawarta na czas określony. Kolejna umowa najmu z innym najemcą była zawarta od 1 grudnia 1999 r. na czas nieokreślony, umowa ta została rozwiązana w 2004 r. W dniu 29 marca 2004 r. zawarto kolejną umowę najmu pomieszczeń, która została rozwiązana 29 maja 2013 r. - ta ostatnia umowa dotyczyła całego lokalu użytkowego.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości, tj. zarówno lokal mieszkalny, jak również lokal użytkowy wraz z gruntem, na którym nieruchomość jest postawiona.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 14 maja 2014 r., wskazano m.in., że:

*   podział nieruchomości potwierdzono aktem notarialnym z 4 lutego 1997 r.,
*   wniosek do ksiąg wieczystych o utworzenie odrębnej księgi złożono 10 lutego 1997 r.,
*   prawnym potwierdzeniem rozdziału części mieszkalnej od części użytkowej jest utworzenie 18 kwietnia 1997 r. odrębnej księgi wieczystej dla części mieszkalnej, która została wyodrębniona z księgi wieczystej, zakupionej w 1995 r. nieruchomości,
*   nakłady modernizacyjne ponoszone w 1995 i 1996 r. stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym,
*   zameldowanie właściciela po modernizacji w wydzielonym lokalu mieszkalnym nastąpiło 24 lutego 1997 r. i trwa nieprzerwanie do dnia dzisiejszego,
*   nieruchomość została przekazana do użytkowania 19 października 1995 r.; w dokumentacji znajduje się protokół przekazania do użytkowania określający, że konieczne do przeprowadzenia prace remontowe nie stanowią przeszkody w użytkowaniu; początkowo obiekt był wykorzystywany jako magazyn, modernizacja została zakończona w 1996 r., po modernizacji nieruchomość jest używana 18 lat,
*   nieruchomość w chwili zakupu stanowiła całość (jedna księga wieczysta, jedna działka), dokonano zakupu całości (budynek + grunt). Zakup był potwierdzony fakturą VAT, na której znajdowały się dwie pozycje: budynek z wykazanym podatkiem należnym według podstawowej stawki VAT 22% oraz grunt bez podatku; podatnik był czynnym podatnikiem prowadzącym działalność opodatkowaną, cały zakup był przeznaczony do działalności opodatkowanej zatem cały podatek naliczony został odliczony i cały budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i przekazany do użytkowania 19 października 1995 r.,
*   w dniu 1 grudnia 1995 r. po uzyskaniu zgody Urzędu Miasta na adaptację strychu na cele mieszkaniowe właściciela, odłączono/przekazano strych (część nieruchomości), dokumentując ten fakt rachunkiem uproszczonym z naliczeniem należnego podatku VAT,
*   w dniu 19 października 1995 r. do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wprowadzono protokołem przekazania do użytkowania cały zakupiony budynek - na protokole przekazania znajduje się adnotacja rzeczoznawcy budowlanego, że konieczne prace remontowe nie stanowią przeszkody w jego użytkowaniu,
*   w posiadanej dokumentacji jest wpisane początkowe przeznaczenie budynku jako magazyn bez wyodrębniania poszczególnych jego pomieszczeń,
*   przyczyną przekazania części budynku na cele mieszkaniowe było uzyskanie zgody z Urzędu Miasta na adaptację strychu na cele mieszkaniowe, początkowo był to budynek usługowo-biurowy,
*   cześć mieszkalna nie była wynajmowana/wydzierżawiana, ani nie służyła czerpaniu innych pożytków,
*   umowa najmu całości lokalu użytkowego została zawarta 29 marca 2004 r., co przedstawiono w opisie stanu faktycznego, w uzasadnieniu stanowiska pomyłkowo wpisano 2006 zamiast 2004 r.,
*   grunt znajdujący się pod budynkiem to jedna wyodrębniona geodezyjnie działka, w całości zabudowana budynkiem, nie ma geodezyjne wyodrębnionej niezbudowanej działki.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 15 maja 2014 r., wskazano m.in., że nieruchomość, którą planuje sprzedać Wnioskodawca objęta jest odrębnymi księgami wieczystymi. Jest również podzielona administracyjnie na lokal użytkowy i lokal mieszkalny, zatem każda z wymienionych części nieruchomości (każdy lokal) może być odrębnie sprzedany. Lokale posiadają również odrębne adresy (numery nieruchomości).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, używanego od 1997 r. wyłącznie na cele mieszkaniowe, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co się z tym wiąże - w tej części w związku ze sprzedażą nie powstanie obowiązek podatkowy w tym podatku i nie będzie wymagane wykazywanie tych przychodów w zeznaniu podatkowym?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego uprzednio część nieruchomości nabytej 19 października 1995 r., a wyodrębnionego w 1997 r. nie rodzi skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednakże zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, nie dotyczy to składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W związku z powyższym, obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstaje, ponieważ nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w 1995 r., a jego wyodrębnienie i wycofanie z prowadzonej działalności gospodarczej w 1997 r. Tym samym upłynął zarówno pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i termin 6 letni, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3, a sprzedaż w 2014 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nie generuje przychodu w rozumieniu powyższych przepisów i nie powoduje powstania obowiązku uiszczenia podatku dochodowego z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (lokalu) mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość (lokal) nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość (lokal) nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawca, prowadząc działalność gospodarczą w dniu 19 października 1995 r. nabył używaną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. Budynek ujęto w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W budynku wyodrębniono część mieszkalną oraz część użytkową. Cześć mieszkalna nie była wynajmowana/wydzierżawiana, ani nie służyła czerpaniu innych pożytków. W dniu 18 kwietnia 1997 r. dla lokalu mieszkalnego o pow. 76,8 m2 została założona odrębna księga wieczysta. Lokale - użytkowy i mieszkalny mogą być przedmiotem odrębnego zbycia, a nawet posiadają odrębne adresy (numery nieruchomości). Od 24 lutego 1997 r. Wnioskodawca mieszka w ww. lokalu mieszkalnym. Obecnie zamierza sprzedać ww. lokal mieszkalny.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że zbycie wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego, prawnie wyodrębnionego w 1977 r. z nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i co najmniej od tego czasu nie wykorzystywanego na potrzeby tej działalności oraz udziału w nieruchomości gruntowej - przypadającej na ten lokal mieszkalny, nie będzie generować przychodu ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi okres jaki upłynął od ww. wyodrębnienia do dnia ewentualnej sprzedaży. W konsekwencji po stronie Wnioskodawcy nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu. Uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychodu Wnioskodawca nie będzie również obowiązany wykazać w zeznaniu podatkowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1 i 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.