Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-904/15-2/KP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-12-18
Teza: Nieuznanie zbywanej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem tej nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; grunty; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; stawka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2015 r. (data wpływu 30 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem tej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem tej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckiego prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Zbywca”) prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowana jako czynny podatnik dla potrzeb podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce.

Spółka jest właścicielem obecnie niezabudowanej nieruchomości, w skład której wchodzą działki oznaczone numerami identyfikacyjnymi 12/1 oraz 16/1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”), który stanowi główne aktywo Spółki. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy Grunt jest przeznaczony pod zabudowę. Na Gruncie Spółka planuje inwestycję polegającą na budowie budynku przeznaczonego do prowadzenia działalności hotelarskiej (dalej „Budynek hotelowy”) wraz z odpowiednią infrastrukturą (budowlami, urządzeniami budowlanymi itp.). W tym celu Spółka zawrze z generalnym wykonawcą umowę, na podstawie której generalny wykonawca wybuduje Budynek hotelowy zgodnie z wymaganiami Spółki. Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową Budynku hotelowego.

Budynek hotelowy będzie budynkiem niemieszkalnym sklasyfikowanym zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w Sekcji 1, Dziale 12, symbol 1211 (Budynki hoteli).

Ponadto, Spółka zawarła z podmiotem zajmującym się zarządzaniem hotelami umowę dotyczącą zarządzania Budynkiem hotelowym, który zostanie wybudowany przez Spółkę (dalej jako „Umowa zarządzania”). Umowa zarządzania dotyczy operowania w Budynku hotelowym hotelu oraz zapewnienia gościom hotelowym dodatkowych usług/udogodnień, w tym m.in.: restauracji, małych sklepów, kiosków, klubu fitness, centrum biznesowego, jak również innych usług/aktywności, które mogą być wymagane lub pożądane w odniesieniu do kategorii hotelu, który będzie prowadzony w Budynku hotelowym.

Niezależnie od powyższego, część powierzchni Budynku hotelowego będzie mogła zostać oddana w najem osobom trzecim. Dotyczy to w szczególności powierzchni, która może być wykorzystywana w celu zapewnienia gościom hotelowym usług/udogodnień, które będą w tym zakresie świadczone przez zewnętrznych dostawców (outsourcing).

Działalność hotelowa zostanie rozpoczęta po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń i dokumentów, w tym, m.in. pozwolenia na użytkowanie Budynku hotelowego.

W związku z przeznaczeniem Budynku hotelowego, Spółka planuje wyposażyć Budynek hotelowy w majątek niezbędny do prowadzenia działalności hotelowej, w tym w szczególności wyposażenie pokoi hotelowych (meble, dywany, telewizory, zasłony, pościele i narzuty na łóżka, itp.), kuchni, pralni, klubu sportowego (siłowni), pozostałe meble, komputery wraz z oprogramowaniem, telefony, oświetlenie, wyposażenie restauracji i barów, zastawa, sztućce, stroje pracownicze, sprzęt i narzędzia do sprzątania oraz utrzymania hotelu (dalej łącznie jako „Wyposażenie”).

W przyszłości, po wybudowaniu Budynku hotelowego, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz rozpoczęciu funkcjonowania hotelu, Wnioskodawca planuje nabyć Budynek hotelowy. W tym zakresie, Wnioskodawca zamierza aktualnie zawrzeć ze Zbywcą przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której Nabywca nabędzie odpłatnie od Spółki Grunt wraz z położonym na nim Budynkiem hotelowym i budowlami (dalej: „Nieruchomość”), prawami związanymi z Budynkiem hotelowym (m.in. prawa autorskie do projektu architektonicznego oraz prawa z tytułu gwarancji, poręczeń i rękojmi wykonawców prac budowlanych) a także Wyposażenie. Ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż przed upływem dwóch lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku hotelowego.

Po dokonaniu nabycia Nieruchomości wraz z prawami związanymi z Budynkiem hotelowym oraz Wyposażeniem, Wnioskodawca planuje niezwłocznie wynająć budynek hotelowy (wraz z Wyposażeniem) Zbywcy, który nadal będzie prowadzić (kontynuować) działalność gospodarczą w branży hotelarskiej z wykorzystaniem Budynku hotelowego oraz posiadanych innych zasobów związanych z działalnością hotelową.

Z tytułu wynajmu, Spółka będzie uiszczać na rzecz Nabywcy wynagrodzenie. Jednocześnie Nabywca będzie wystawiać na rzecz Spółki faktury VAT z tytułu świadczonych usług najmu.

Wnioskodawca pragnie przy tym wskazać, że poza samą Nieruchomością, prawami związanymi z Budynkiem hotelowym, Wyposażeniem oraz pojedynczymi umowami, o których mowa poniżej, nie dojdzie do nabycia żadnych dodatkowych aktywów Spółki. Również żadne pasywa ani pracownicy nie zostaną przejęte przez Nabywcę. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę.

Ponadto, intencją stron przedwstępnej umowy sprzedaży jest, aby wszystkie istniejące na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości umowy najmu powierzchni zawarte przez Spółkę nie przechodziły na Nabywcę, ale stały się umowami podnajmu (w momencie gdy Spółka stanie się wynajmującym powierzchnię od Wnioskodawcy), tj. Spółka ma pozostać stroną tychże umów najmu/podnajmu w stosunku do swoich obecnych klientów. Z uwagi na potencjalną konieczność uzyskania zgód od podnajemców może się jednak okazać, że pojedyncze umowy najmu dotyczące powierzchni znajdujących się w budynku hotelowym przejdą na Nabywcę z mocy prawa.

Wnioskodawca nie może na ten moment wykluczyć, że również niektóre umowy dotyczące mediów/obsługi budynku oraz pojedyncze umowy najmu powierzchni zawarte przez Spółkę (wskazane powyżej) zostaną przejęte przez Nabywcę (jeśli będą musiały zostać przeniesione z przyczyn biznesowych lub ekonomicznych).

Jednocześnie transakcja sprzedaży nie obejmie w szczególności:

*   należności i innych niż wymienione powyżej praw własności;
*   umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Spółkę;
*   środków finansowych będących własnością Spółki;
*   umów świadczenia usług administracyjnych nabywanych przez Spółkę, które dotyczyć mogą również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
*   umów związanych z obsługą Nieruchomości (poza umowami, o których mowa powyżej);
*   pracowników Spółki;
*   umów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości (poza umowami, o których mowa powyżej);
*   ksiąg Spółki;
*   tajemnic handlowych i know-how Spółki;
*   firmy Spółki;
*   zobowiązań Spółki (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych z Nieruchomością) poza wymienionymi powyżej wyjątkami dotyczącymi obowiązków wynikających z pojedynczych umów, które potencjalnie mogą przejść na Nabywcę.

Składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą w żaden specyficzny sposób wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Spółki. W szczególności nie będą stanowić działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie będzie sporządzany również odrębny bilans.

Nabywca Nieruchomości, praw związanych z Budynkiem hotelowym oraz Wyposażenia będzie uzyskiwał przychody z tytułu najmu przedmiotowej Nieruchomości (wraz z Wyposażeniem).

Spółka wystawi na Nabywcę fakturę VAT dokumentującą przeprowadzenie transakcji.

Należy również podkreślić, że Spółka wystąpi równocześnie z analogicznym wnioskiem mającym na celu potwierdzenie charakteru transakcji dla potrzeb podatku VAT.

Spółka i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana przyszła transakcja sprzedaży Nieruchomości, praw związanych z Budynkiem hotelowym oraz Wyposażenia nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  W przypadku odpowiedzi na pytanie nr 1 potwierdzającej, iż przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość wraz z Wyposażeniem do prowadzenia działalności opodatkowanej, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę w związku z opisaną transakcją?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Opisana przyszła transakcja sprzedaży Nieruchomości, praw związanych z Budynkiem hotelowym oraz Wyposażenia nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, w ocenie Wnioskodawcy, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość wraz z Wyposażeniem do prowadzenia działalności opodatkowanej, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę w związku z opisaną transakcją.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przy czym, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Ponadto, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powyższego wskazać należy, że planowana umowa sprzedaży obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Spółki (tzn. Budynek hotelowy wraz z Gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży). Planowana umowa nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa sprzedawcy (Spółki) - umową sprzedaży nie zostaną bowiem objęte m.in. nazwa Spółki, środki finansowe Spółki, tajemnice Spółki, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, tj. elementy, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży nie będzie faktycznie przedsiębiorstwo, ale zestaw składników (Budynek hotelowy wraz z Gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży).

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot transakcji, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

*   musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Ponadto, wyodrębniony zespół składników powinien spełniać również dodatkowe kryteria, mianowicie:

*   składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

Dla określenia danego zbioru składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie wystarczy, że stanowią one zebraną masę majątkową, ale masa ta musi odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja ma objąć Nieruchomość wraz z Wyposażeniem. Przy czym, poza samą Nieruchomością (tj. Gruntem wraz z położonymi na nim Budynkiem hotelowym i budowlami), Wyposażeniem, prawami związanymi z budynkiem hotelowym oraz pojedynczymi umowami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego, nie dojdzie do nabycia przez Wnioskodawcę żadnych dodatkowych aktywów Spółki. Również żadne pasywa ani pracownicy nie zostaną przejęte przez Nabywcę. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę. Tym samym, wszystkie inne aktywa/zasoby związane z działalnością hotelową pozostaną niezmiennie „w Spółce” i nie będą przedmiotem sprzedaży.

Równocześnie, z uwagi na potencjalną konieczność uzyskania zgód od podnajemców może się okazać, że pojedyncze umowy najmu dotyczące powierzchni znajdujących się w budynku hotelowym przejdą na Nabywcę z mocy prawa. Przy czym, intencją stron przedwstępnej umowy sprzedaży jest, aby wszystkie istniejące na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości umowy najmu powierzchni zawarte przez Spółkę nie przechodziły na Nabywcę ale stały się umowami podnajmu (w momencie gdy Spółka stanie się wynajmującym powierzchnię od Nabywcy), tj. Spółka ma pozostać stroną tychże umów najmu/podnajmu w stosunku do swoich obecnych klientów.

Wnioskodawca nie może na ten moment wykluczyć, że również niektóre umowy dotyczące mediów/obsługi budynku oraz pojedyncze umowy najmu powierzchni zawarte przez Spółkę (wskazane powyżej) zostaną przejęte przez Nabywcę (jeśli będą musiały zostać przeniesione z przyczyn biznesowych lub ekonomicznych).

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą w żaden specyficzny sposób wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Spółki. W szczególności nie będą stanowić działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie będzie sporządzany również odrębny bilans. Tym samym, aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby realizowanie określonego zadania gospodarczego, jakim jest prowadzenie działalności hotelowej. Jakkolwiek aktywa te będą niezbędne do prowadzenia działalności hotelowej, to nie będą jednak wystarczające - prowadzenie działalności hotelowej wymaga również zaangażowania innych aktywów/zasobów, które jednak nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, pracownicy, firma).

W konsekwencji, uznać należy, że przedmiot sprzedaży, tj. Nieruchomość, prawa związane z Budynkiem hotelowym oraz Wyposażenie nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe stanowisko pozostanie aktualne, również w sytuacji, gdy niektóre umowy dotyczące mediów i obsługi budynku, pojedyncze umowy najmu powierzchni zawarte przez Spółkę oraz prawa związane z budynkiem hotelowym (np. prawa autorskie związane z projektem architektonicznym, prawa z tytułu gwarancji, poręczeń i rękojmi wykonawców prac budowlanych) przejdą na Wnioskodawcę.

Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jest również fakt, że jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, planowana transakcja nie będzie obejmowała m.in.:

*   należności i innych niż wymienione powyżej praw własności;
*   umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Spółkę;
*   środków finansowych będących własnością Spółki;
*   umów świadczenia usług administracyjnych nabywanych przez Spółkę, które dotyczyć mogą również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
*   umów związanych z obsługą Nieruchomości (poza pojedynczymi umowami, o których mowa powyżej);
*   pracowników Spółki;
*   umów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości (poza pojedynczymi umowami, o których mowa powyżej);
*   ksiąg Spółki;
*   tajemnic handlowych i know-how Spółki;
*   firmy Spółki;
*   zobowiązań Spółki (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych z Nieruchomością) poza wymienionymi powyżej wyjątkami dotyczącymi obowiązków wynikających z pojedynczych umów, które potencjalnie mogą przejść na Nabywcę.

Powyższy katalog pozycji, które nie zostaną uwzględnione w planowanej transakcji sprzedaży wskazuje, że intencją Stron będzie sprzedaż poszczególnych aktywów, a nie zorganizowanej części przedsiębiorstwa stanowiącej zwartą, kompletną i powiązaną ekonomicznie strukturę organizacyjną, która samodzielnie umożliwiałaby realizowanie określonego zadania gospodarczego.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana przyszła transakcja sprzedaży Nieruchomości, praw związanych z Budynkiem hotelowym oraz Wyposażenia nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Mając na uwadze przedstawione powyżej stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1, ustalenia wymaga sposób opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Gruntu oraz Budynku hotelowego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do i rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl natomiast art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Równocześnie, ustawa o VAT wprowadza szereg zwolnień z podatku dla określonych czynności. W tym zakresie wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumieć należy natomiast oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak natomiast wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Budynek hotelowy zostanie przez Spółkę wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Po wybudowaniu Budynku hotelowego, uzyskaniu niezbędnych pozwoleń i dokumentów, w tym, m.in. pozwolenia na użytkowanie Budynku hotelowego, hotel rozpocznie funkcjonowanie. Następnie Spółka planuje sprzedaż Gruntu wraz z Budynkiem hotelowym i przynależnościami, prawami związanymi z Budynkiem hotelowym (m.in. prawa autorskie do projektu architektonicznego oraz gwarancje) oraz Wyposażeniem na rzecz Wnioskodawcy. Sprzedaż Budynku hotelowego nastąpi nie później niż przed upływem dwóch lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku hotelowego.

Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że w przedstawionej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zauważyć bowiem należy, że sprzedaż Budynku hotelowego nastąpi nie później niż przed upływem dwóch lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku hotelowego. Tym samym, nawet jeśli w odniesieniu do części powierzchni Budynku hotelowego dojdzie do pierwszego zasiedlenia (przykładowo w przypadku część powierzchni Budynku hotelowego, która będzie mogła zostać oddana w najem osobom trzecim) nie upłynie jednak okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży Budynku hotelowego.

W tej sytuacji wskazać należy, że poza zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10, które w ocenie Wnioskodawcy nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży, ustawa o VAT przewiduje w art. 43 ust. 1 pkt 10a również zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak natomiast zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek hotelowy zostanie przez Spółkę wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i następnie zostanie przez Spółkę sprzedany na rzecz Wnioskodawcy, a w związku z budową Budynku hotelowego Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, Spółka nie będzie ponosiła wydatków na jego ulepszenie.

W związku z tym, że Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową Budynku hotelowego, dostawa przedmiotowego budynku nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze fakt, że w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie znajdą zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a Budynek hotelowy będzie budynkiem niemieszkalnym sklasyfikowanym zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w Sekcji 1, Dziale 12, symbol 1211 (Budynki hoteli), planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust 11 przytaczanej ustawy powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Nabyta Nieruchomość będzie służyć Wnioskodawcy do działalności opodatkowanej VAT (wynajem i budynku hotelowego oraz Wyposażenia na rzecz Spółki), zatem Wnioskodawca powinien być uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, tj. w analizowanym zdarzeniu przyszłym o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości wraz z Wyposażeniem. W sytuacji natomiast, gdy nie będzie możliwe obniżenie podatku VAT należnego, Wnioskodawca będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy.

Jednocześnie ustawa o VAT w art. 88 przewiduje pewne przypadki, gdy nie przysługuje prawo do obniżania podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W szczególności, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze brzmienie powyższych przepisów ustawy o VAT oraz okoliczność, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem 23% stawki VAT, w opinii Wnioskodawcy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz Wyposażenia lub zwrot różnicy na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy. W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis nie wpływa na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy jej wytworzeniu Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.