Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-217/15/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-08-28
Teza: Sprzedaż udziału w działce nabytego w 2008 r., na której wybudowano dom.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; wybudowanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 13 maja 2015 r. (data otrzymania 28 maja 2015 r.), uzupełnionym 21 lipca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 9 lipca 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-217/15/MW, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 21 lipca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jednak wszystkie czynności opisane w niniejszym wniosku pozostają bez związku z tą działalnością, tzn. są dokonywane w ramach rozporządzania majątkiem osobistym. Wnioskodawca pozostaje z małżonkiem w rozdzielności majątkowej. W dniu 8 lipca 2008 r. małżonkowie nabyli po 1/2 udziału we własności nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 842 m2.

W 2014 r. na podstawie decyzji uzyskanej z wydziału geodezji i kartografii urzędu miejskiego dokonano podziału nieruchomości na dwie działki:

działkę nr 1 o powierzchni 453 m2,

działkę nr 2 o powierzchni 389 m2.

W dniu 30 kwietnia 2015 r. na działce nr 2 zakończono budowę oraz wystąpiono o pozwolenie na użytkowanie domu jednorodzinnego, murowanego, trwale związanego z gruntem poprzez żelbetowe fundamenty. Wybudowany dom nie stanowi przedmiotu odrębnej własności, lecz jest częścią nieruchomości stanowiącej działkę budowlaną i postawiony na niej budynek

Małżonkowie zamierzają sprzedać tę nieruchomość, tj. działkę nr 2 obejmującą grunt o powierzchni 389 m2 wraz z wybudowanym na nim budynkiem mieszkalnym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z wpisem do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej jest:

*   47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
*   47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
*   47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
*   47.79.Z Sprzedaż detaliczna artykułów używanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
*   68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Faktycznie wykonywana przez Wnioskodawcę działalność obejmuje pierwsze cztery pozycje związane ze sprzedażą detaliczną. W ramach prowadzonej działalności nigdy dotychczas nie były wykonywane żadne czynności objęte piątą pozycją, tj. „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej grunt wraz z postawionym na nim budynkiem mieszkalnym będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany przez niego przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 46 § 1 – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast zgodnie z art. 48 tej ustawy – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Z kolei w myśl art. 47 § 1 – część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W świetle przywołanych wyżej przepisów nie ulega wątpliwości, że za datę nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości składającej się z gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym należy uznać datę nabycia gruntu (a więc 8 lipca 2008 r.), bez względu na to, kiedy na tym gruncie postawiono budynek. W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie (w przeciwieństwie do gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste), grunt ten wraz z budynkiem stanowi bowiem jedną nieruchomość.

Na poparcie własnego stanowiska Wnioskodawca przywołał:

*   interpretacje indywidualną z 24 maja 2011 r. Znak: IPTPB2/415-54/11-2/KK wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi,
*   interpretacje indywidualną z 5 marca 2013 r. Znak: IPTPB2/415-848/12-4/KK wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi,
*   interpretacje indywidualną z 27 lutego 2015 r. Znak: IPPB4/415-913/14-4/MS wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie,
*   interpretacje indywidualną z 25 marca 2015 r. Znak: IBPBII/2/415-1167/14/JG wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach,
*   interpretacje indywidualną z 1 kwietnia 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-192/15/JG wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach.

W tej sytuacji pięcioletni okres, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2013 r., a więc sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę po tym czasie nie skutkuje powstaniem u niego przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości (ich części oraz udziału) lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami (faktycznie prowadzona działalność to działalność handlowa), jednak wszystkie czynności opisane w niniejszym wniosku pozostają bez związku z tą działalnością, tzn. są dokonywane w ramach rozporządzania majątkiem osobistym. Wnioskodawca wraz z małżonkiem, z którym pozostaje w rozdzielności majątkowej, nabył 8 lipca 2008 r. nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 842 m2, każdy w udziale po 1/2. W 2014 r. dokonano podziału nieruchomości na dwie działki: działkę nr 1 o powierzchni 453 m2 i działkę nr 2 o powierzchni 389 m2. W dniu 30 kwietnia 2015 r. na działce nr 2 zakończono budowę oraz wystąpiono o pozwolenie na użytkowanie domu jednorodzinnego, murowanego, trwale związanego z gruntem poprzez żelbetowe fundamenty. Małżonkowie zamierzają sprzedać działkę nr 2 obejmującą grunt o powierzchni 389 m2 wraz z wybudowanym na nim budynkiem mieszkalnym.

W omawianej sprawie istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia udziału w nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciel) dokonuje jedynie podziału nieruchomości, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działki) w 2014 r. nie stanowił daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już współwłaścicielem. W wyniku samego podziału działki nie zmieniła się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Współwłaściciel nadal posiadał udział w takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości od daty jego nabycia, a nie od daty podziału.

Kolejnym zdarzeniem była budowa na jednej z działek budynku mieszkalnego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w działce nr 2 nabytej w 2008 r., na której wybudowano dom jednorodzinny – nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Ww. pięcioletni termin w omawianej sprawie upłynął 31 grudnia 2013 r. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do przywołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych należy stwierdzić, że dotyczą one indywidualnych spraw, nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.