Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-598/13-5/MD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-10-16
Teza: Stawka podatku dla czynności zbycia w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami
Słowa kluczowe: budowa-zakończenie budowy; budynek; egzekucja; komornik; opodatkowanie; podatnik; stawka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 12 czerwca 2013 r. (data wpływu 8 lipca 2013 r.), uzupełnionym pismami z dnia: 1 października 2013 r. (data wpływu 4 października 2013 r.) oraz 9 października 2013 r. (data wpływu 11 października 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla czynności zbycia w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla czynności zbycia w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia: 1 października 2013 r. oraz 9 października 2013 r. o informacje doprecyzowujące przedstawiony stan faktyczny oraz własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W postępowaniu egzekucyjnym zajęto nieruchomość dłużnika zabudowaną dwoma budynkami w zabudowie zwartej: nowym budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy z lokalami usługowymi na parterze oraz istniejącym od początku XX wieku budynkiem (budynek nr 1 i budynek nr 2). Zgodnie z obowiązującymi przepisami, komornik jest płatnikiem podatku VAT od dostawy w trybie egzekucji sądowej. Dłużnik nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem usługowym z roku 1924 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na tej nieruchomości wzniósł nowy budynek mieszkalno-usługowy. Obecnie oddane do użytku w nowym budynku są jedynie wyodrębnione lokale użytkowe na parterze. Lokale mieszkalne na piętrach są w trakcie budowy (aktualnie roboty wstrzymane).

Zagadnienie prawne jest następujące: jeżeliby przyjąć, że od nabywcy nieruchomości pobrać należy 23% stawkę VAT, to przy sprzedaży lokali mieszkalnych strata inwestora wyniesie 15%, bowiem stawka VAT od mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 8%. Zatem przedsięwzięcie jest nieopłacalne dla potencjalnego inwestora.

Pobranie VAT-u 8% może w ocenie organów skarbowych być zaniżone i narazić komornika na odpowiedzialność względem Skarbu Państwa odnośnie różnicy w podatku wynoszącej 15%. Zważyć należy, co następuje: obydwa budynki posadowione na tym gruncie stanowią jedną nieruchomość. W ocenie Wnioskodawcy, od sprzedaży nieruchomości należy pobrać jedną stawkę VAT-u. Przy czym warunkiem rozstrzygającym sine qua non jest udział stosunkowy powierzchni usługowej w obu budynkach do powierzchni mieszkalnej i powierzchni pozostałych.

Przy czym należy rozstrzygnąć, czy przyjąć kryterium obszarowe, czy kryterium według wartości. W ocenie Zainteresowanego, winno decydować kryterium obszarowe, jako stosunek powierzchni mieszkalnej do usługowej i powierzchni pozostałych. Powierzchnia mieszkaniowa wydaje się przeważać, co by skłaniało do pobrania 8% stawki podatku VAT.

Pobranie podatku w stawce 23% spowoduje dla każdego nabywcy – inwestora przedsięwzięcie nieopłacalnym, co tym samym udaremni egzekucję.

W ocenie Wnioskodawcy, od sprzedaży nieruchomości winna obowiązywać stawka VAT 8%.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku z dnia 1 października 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Aktualnie dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość, jako całość.
3.  W odniesieniu do „nowego budynku” Zainteresowany wyjaśnił natomiast, że:
    1.  Nieruchomość stanowi budynek, a nie tylko budowlę.
    2.  Dostawa przedmiotowej nieruchomości dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia.
    3.  W momencie nabycia nieruchomości ze starym budynkiem, budowa nowego budynku nie była jeszcze rozpoczęta.
    4.  Dłużnik nabył nieruchomość w roku 2008 od X w K.
    5.  Transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT, według oświadczenia dłużnika nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    6.  Transakcja udokumentowana jest jedynie aktem notarialnym.
    7.  Dłużnik nie korzystał z obniżenia kwoty podatku (logiczna konsekwencja punktu e).
    8.  Na nieruchomości zabudowanej starym budynkiem dłużnik wzniósł nowy budynek. Jak oświadczył na wzniesienie nowego budynku poniósł nakłady ok. 2 mln. zł.
    9.  Nieruchomość w stanie ulepszonym nie była wykorzystywana przez dłużnika do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez co najmniej 5 lat – jak oświadczył dłużnik.
    10.  Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilno-prawnych – jak oświadczył dłużnik.
    11.  Cel budowy – sprzedaż mieszkań i lokali usługowych na parterze.
    12.  Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do działalności gospodarczej, jeżeli chodzi o korzystanie z pomieszczeń.
4.  Z kolei, w odniesieniu do „starego budynku” Wnioskodawca wskazał, że:
    1.  Nieruchomość stanowi budynek, a nie tylko budowlę.
    2.  Dłużnik nie poniósł nakładów przenoszących 30% wartości początkowej, a zatem dostawa nie dotyczy pierwszego zasiedlenia.
    3.  Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy od 2 lat.
    4.  Dłużnik nabył nieruchomość w roku 2008 od X.
    5.  Transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT, nie była opodatkowana podatkiem VAT.
    6.  Transakcja była udokumentowana jedynie aktem notarialnym.
    7.  Dłużnik nie korzystał z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – jak oświadczył.
    8.  Na stary budynek dłużnik nie poniósł nakładów przewyższających 30% wartości początkowej nieruchomości.
    9.  Nieruchomość nie była ulepszana i wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez okres co najmniej 5 lat.
    10.  W starym budynku dłużnik udostępnia piwnicę o pow. ok. 250 m2. Na części tej powierzchni dzierżawca prowadzi bar. Pomieszczenie przynosi dochód 1000 zł na miesiąc – zajęty przez komornika.
    11.  Stary budynek nie był wykorzystywany przez dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynek wymaga kapitalnego remontu.
5.  Budynki 1-2 nie są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
6.  Wnioskodawca wyjaśnił, że nie potrafi podać klasyfikacji tych obiektów wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zdaniem Wnioskodawcy, informacje podane winny wystarczyć do wydania interpretacji. Jeżeli zgodnie z sugestią Zainteresowany wystąpi do Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych Urzędu Statystycznego w Łodzi i poczeka kilka tygodni bądź miesięcy na odpowiedź wniosek do tut. Organu będzie już oddalony, jako nieuzupełniony. Wnioskodawca nadmienił, że na powyższe nie posiada żadnych dokumentów, nie posiada też w tym względzie fachowej wiedzy. Nie jest budowlańcem ani księgowym tylko prawnikiem i opiera się na opinii biegłego. Przed udzieleniem odpowiedzi na powyższe dnia 1 października br. Zainteresowany wysłuchał dłużnika. Przedsiębiorstwo dłużnika już nie istnieje, nie ma części dokumentacji. Kontakt z dłużnikiem jest utrudniony, nie ma bowiem stałego miejsca pobytu, do kancelarii stawia się na wezwania telefoniczne. Korespondencję też podejmuje na wezwanie telefoniczne – różnie. Mimo wezwania nie ustanowił pełnomocnika do doręczeń. Wnioskodawca podkreślił, że nie może zaręczyć, że dłużnik udzielił odpowiedzi na wszystkie pytanie rzetelnie. Komornik nie ma innych narzędzi dyscyplinujących dłużnika, a budynek z braku dobrej izolacji po kolejnej zimie ulegnie dalszej degradacji.

Z kolei, w uzupełnieniu do wniosku z dnia 9 października 2013 r. Zainteresowany wyjaśnił, że dłużnik oświadczył, że miał prawo do odliczenia podatku VAT wznosząc „nowy budynek”. Nieruchomość nowa nie była ulepszana, lecz wzniesiona od podstaw – jest to zupełnie nowy budynek.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jaka stawka podatku VAT winna być naliczona – 8% czy 23% w istniejącym stanie przedstawionym powyżej?
2.  Jakie stawki obowiązywałyby dla budynku nr 1 oraz budynku nr 2, gdyby jeden z nich wyłączyć do nowej księgi wieczystej (każdy stanowiłby odrębną nieruchomość)?

Zdaniem Wnioskodawcy, pobranie VAT-u 8% może w ocenie organów skarbowych być zaniżone i narazić komornika na odpowiedzialność względem Skarbu Państwa odnośnie różnicy w podatku wynoszącej 15%.

Zważyć należy, co następuje.

Obydwa budynki posadowione na tym gruncie stanowią jedną nieruchomość. W ocenie Zainteresowanego, od sprzedaży nieruchomości należy pobrać jedną stawkę VAT-u. Przy czym warunkiem rozstrzygającym sine qua non jest udział stosunkowy powierzchni usługowej w obu budynkach do powierzchni mieszkalnej i powierzchni pozostałych.

Przy czym należy rozstrzygnąć, czy przyjąć kryterium obszarowe, czy kryterium według wartości.

W ocenie Wnioskodawcy, winno decydować kryterium obszarowe, jako stosunek powierzchni mieszkalnej do usługowej i powierzchni pozostałych. Powierzchnia mieszkaniowa wydaje się przeważać, co by skłaniało do pobrania 8% stawki podatku VAT.

Pobranie podatku w stawce 23% spowoduje dla każdego nabywcy – inwestora przedsięwzięcie nieopłacalnym, co tym samym udaremni egzekucję.

W ocenie Zainteresowanego, od sprzedaży nieruchomości winna obowiązywać stawka VAT 8%.

Dłużnik oświadczył werbalnie, że nadal jest czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług. Dłużnik oświadczył werbalnie, że aktualnie nie wykonuje żadnej działalności gospodarczej. Budynek nr 1 jest trwale związany z gruntem. Zasiedlone są jedynie lokale użytkowe na parterze – zasiedlenie pierwotne, na górnych kondygnacjach w trakcie budowy. W ocenie Wnioskodawcy, zaawansowanie budowy budynku nr 1 przenosi 30%, jednakże w tej materii Zainteresowany wskazał, że należy się oprzeć na opinii biegłego. Dłużnik oświadczył werbalnie, że nieruchomość nabył w roku 2007 od X aktem notarialnym i nie płacił podatku VAT, nie wystawiono faktury. W ocenie Zainteresowanego, odnośnie budynku nr 2 dłużnik nie poniósł nakładów przenoszących 30%. Niemniej jednak i w tym względzie Wnioskodawca wskazał, że należy się oprzeć na opinii biegłego. W budynku nr 2 wykorzystywany jest jedynie lokal użytkowy w przyziemiu, od dłuższego czasu dzierżawiony. Reszta powierzchni w zamiarze dłużnika miała być adaptowana na lokale mieszkalne – jak oświadczył.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku z dnia 9 października 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że obecnie obydwa budynki – stary i nowy stanowią jedną nieruchomość. W ocenie Zainteresowanego, w przypadku wyłączenia nowego budynku do odrębnej księgi wieczystej, stawka podatku winna również wynosić 8%, bowiem przeważają lokale mieszkalne.

Ze starego budynku wyłączono do odrębnej księgi wieczystej lokal usługowy na parterze po dawnej restauracji „A”. Obecnie odrębna nieruchomość lokalowa stanowi własność Pana Y. Pozostały jedynie małe pomieszczenia na górnej kondygnacji w stanie lichym, do kapitalnego remontu. Nie jest tam prowadzona żadna działalność i dłużnik zamierzał powierzchnie te adaptować na mieszkania. Na chwilę obecną nie dokonano tam żadnych ulepszeń, jest tam siedlisko gołębi.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku wyłączenia do odrębnej księgi wieczystej „starego budynku” stawka podatku VAT winna również wynosić 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Obowiązki płatnika podatku VAT zostały określone w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

W myśl § 23 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 68, poz. 360 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2013 r., faktury dokumentujące dokonanie dostawy towarów, o której mowa w art. 18 ustawy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2012 r. poz. 1015, 1166 i 1342),
2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego

– jeżeli na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy związany z dostawą tych towarów.

Dodatkowo wskazać należy, że faktura VAT powinna spełniać wymogi, o których mowa w § 5 ww. rozporządzenia z dnia 28 marca 2011 r.

I tak, stosownie do § 5 ust. 2 pkt 7 cyt. rozporządzenia, faktura powinna zawierać dodatkowo w przypadku, o którym mowa w § 23 – nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla danych podatnika – imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres.

Na mocy § 19 ust. 2 ww. rozporządzenia, w przypadku, o którym mowa w § 23, faktura jest wystawiana w trzech egzemplarzach; jeden egzemplarz faktury jest wydawany nabywcy, drugi – podmiot ją wystawiający pozostawia w swojej dokumentacji, trzeci – przekazuje dłużnikowi.

Z kolei, z ust. 3 pkt 4 tego przepisu wynika, że w przypadku faktur przesyłanych w formie elektronicznej podmiot, o którym mowa w § 23, przesyła je, w tym udostępnia, nabywcy i dłużnikowi – zachowując je jednocześnie w swojej dokumentacji.

Ponadto w świetle § 20 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, w przypadku gdy faktura ulegnie zniszczeniu albo zaginie, podmiot, o którym mowa w § 23, wystawia ponownie fakturę:

1.  na wniosek nabywcy lub dłużnika – zgodnie z danymi zawartymi w fakturze będącej w posiadaniu tego podmiotu,
2.  zgodnie z danymi zawartymi w fakturze będącej w posiadaniu nabywcy lub dłużnika.

Z powyższych przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

A zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

W art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wskazano, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, zarówno grunty, jak i budynki i budowle na nich posadowione spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary, czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto należy zauważyć, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że, aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w postępowaniu egzekucyjnym zajęto nieruchomość dłużnika zabudowaną dwoma budynkami w zabudowie zwartej: nowym budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy z lokalami usługowymi na parterze oraz istniejącym od początku XX wieku budynkiem (budynek nr 1 i budynek nr 2). Dłużnik nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem usługowym z roku 1924 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na tej nieruchomości wzniósł nowy budynek mieszkalno-usługowy. Obecnie oddane do użytku w nowym budynku są jedynie wyodrębnione lokale użytkowe na parterze. Lokale mieszkalne na piętrach są w trakcie budowy (obecnie roboty wstrzymane). Aktualnie dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Obydwa budynki posadowione na tym gruncie stanowią jedną nieruchomość. Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość, jako całość, a nie poszczególne lokale znajdujące się w tych budynkach.

W odniesieniu do „nowego budynku” Zainteresowany wyjaśnił, że nieruchomość stanowi budynek, a nie tylko budowlę. Dostawa przedmiotowej nieruchomości dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia. W momencie nabycia nieruchomości ze starym budynkiem, budowa nowego budynku nie była jeszcze rozpoczęta. Dłużnik nabył nieruchomość w roku 2008. Transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT, według oświadczenia dłużnika nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcja udokumentowana jest jedynie aktem notarialnym. Dłużnik nie korzystał z obniżenia kwoty podatku. Na nieruchomości zabudowanej starym budynkiem dłużnik wzniósł nowy budynek. Jak oświadczył na wzniesienie nowego budynku poniósł nakłady ok. 2 mln. zł. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez co najmniej 5 lat. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilno-prawnych. Celem budowy była sprzedaż mieszkań i lokali usługowych na parterze. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do działalności gospodarczej, jeżeli chodzi o korzystanie z pomieszczeń. Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku VAT wznosząc „nowy budynek”. Nieruchomość nowa nie była ulepszana, lecz wzniesiona od podstaw – jest to zupełnie nowy budynek

Z kolei, w odniesieniu do „starego budynku” Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość stanowi budynek, a nie tylko budowlę. Dłużnik nie poniósł nakładów przenoszących 30% wartości początkowej, a zatem dostawa nie dotyczy pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy od 2 lat. Dłużnik nabył nieruchomość w roku 2008. Transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT, nie była opodatkowana podatkiem VAT. Transakcja była udokumentowana jedynie aktem notarialnym. Dłużnik nie korzystał z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na stary budynek dłużnik nie poniósł nakładów przewyższających 30% wartości początkowej nieruchomości. Nieruchomość nie była ulepszana i wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez okres co najmniej 5 lat. W starym budynku dłużnik udostępnia piwnicę o pow. ok. 250 m2. Na części tej powierzchni dzierżawca prowadzi bar. Pomieszczenie przynosi dochód 1000 zł na miesiąc – zajęty przez komornika. Stary budynek nie był wykorzystywany przez dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej.

Budynki 1-2 nie są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Ze złożonego wniosku wynika, że w przedmiotowej sprawie wystąpił szereg wymienionych poniżej okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą. Dłużnik nabył bowiem nieruchomość zabudowaną budynkiem usługowym z roku 1924 – jak wskazał Wnioskodawca – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. „Nowy budynek” został natomiast wybudowany przez dłużnika w celu sprzedaży mieszkań i lokali usługowych na parterze. W starym budynku dłużnik udostępniał ponadto piwnicę. Na części tej powierzchni dzierżawca prowadził bar.

Mając na uwadze powyższe rozważania stwierdzić należy, że nabyta nieruchomość obejmująca dwa budynki, którą Zainteresowany zakupił w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oddawana częściowo w odpłatną dzierżawę na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że Wnioskodawca sprzedając ww. nieruchomość należącą do dłużnika, nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem w zakresie dostawy budynków wykorzystywanych w celach zarobkowych bądź mających przynieść w przyszłości korzyści majątkowe, dłużnik wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Ponadto budynki spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, stąd ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast na mocy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania czynności zbycia w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości zabudowanej dwoma obiektami, które – jak wskazano w uzupełnieniu do wniosku – stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Wyjaśnić bowiem należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia budynku, budowli lub gruntu. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ww. ustawy Prawo budowlane. Za budynek uważa się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z powyższych przepisów wynika, że jest to katalog przykładowy, otwarty i nie ogranicza możliwości uznania za budowlę innych obiektów.

Zatem w rozpatrywanej sprawie, w celu ustalenia, czy dostawa przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu czy też zwolnieniu od podatku należy odwołać się do niżej przedstawionych regulacji dotyczących dostawy budynków oraz budowli.

I tak, stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt zabudowany będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z kolei, zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., do dostawy, budowy, remontu i modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się 8% stawkę podatku.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Przepis art. 41 ust. 12b ustawy stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Na mocy art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Regulacja art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Ustawodawca zatem wyraźnie wskazał, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. do budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy oraz do lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług prowadzi do wniosku, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy oraz obniżona stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy, są wyjątkami od generalnej reguły opodatkowania sprzedaży wg stawki podstawowej i nie mogą być rozszerzane na całą nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, stanowiącą przedmiot transakcji, lecz winny być przyporządkowane jedynie do konkretnego budynku, który w chwili sprzedaży podlega zwolnieniu bądź korzysta z opodatkowania obniżoną stawką podatku od towarów i usług.

Zatem w przypadku sprzedaży wyodrębnionych budynków, objętych jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdego z tych budynków. Decydujące bowiem znaczenie – z punktu widzenia każdej nieruchomości – ma na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług kryterium fizyczne, tj. wydzielony samodzielny budynek.

W konsekwencji stwierdzić należy że budynki należy traktować odrębnie bez względu na to czy objęte są jedną czy też wieloma księgami wieczystymi. W efekcie poszczególne budynki winny być traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT.

Jak wynika z ww. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy wskazać, że dostawa „nowego budynku” wybudowanego przez dłużnika na rozpatrywanej nieruchomości, stanowiącego – jak wyjaśniono w uzupełnieniu do wniosku – budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 cyt. ustawy Prawo budowlane, nie korzysta ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy. Dostawa ta dokonywana jest bowiem – jak wskazał Wnioskodawca – w ramach pierwszego zasiedlenia a ponadto – co również wynika z opisu sprawy – dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie ww. obiektu. Powyższe przesłanki wykluczają możliwość zastosowania przy transakcji sprzedaży „nowego budynku” zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisów ustawy.

Jednocześnie przy dostawie ww. budynku Wnioskodawca nie może zastosować stawki obniżonej, o której mowa w cyt. art. 41 ust. 12 ustawy ze względu na fakt, że – jak wyjaśniono w uzupełnieniu do wniosku – opisane budynki nie są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W związku z powyższymi spostrzeżeniami Wnioskodawca jest zobowiązany opodatkować rozpatrywaną czynność w części dotyczącej zbycia „nowego budynku” według stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

Z kolei, dokonując zbycia „starego budynku”, będącego budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazano bowiem w opisie sprawy – dostawa ww. obiektu „nie dotyczy pierwszego zasiedlenia”, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynie okres dłuższy od 2 lat.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że w niektórych przypadkach jedna nieruchomość może być opodatkowana i zwolniona. Sytuacja taka będzie miała miejsce na przykład, gdy na nieruchomości gruntowej znajdować się będzie zarówno budynek (budowla), którego sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jak również budynek (budowla), którego sprzedaż będzie zwolniona od tego podatku.

Jednocześnie z uwagi na fakt, że ustawodawca nie uregulował kwestii sposobu wyliczenia części gruntu, której sprzedaż będzie opodatkowana i części, której zbycie będzie zwolnione od podatku, można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki czy budowle. Każda metoda, czy oparta na kluczu powierzchniowym, czy na innym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa. Wskazać przy tym należy, że wyboru tego klucza powinien dokonać sam podatnik, uwzględniając specyfikę i indywidualne cechy swojej działalności.

Zatem zważywszy, że dostawa „nowego budynku” znajdującego się na opisanej nieruchomości, będącej własnością dłużnika jest opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, czynność zbycia części gruntu przypisanej do tego budynku, ze względu na zapis art. 29 ust. 5 ustawy, jest również opodatkowana 23% stawką podatku. Natomiast z uwagi na fakt, że dostawa „starego budynku” korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zbycie części gruntu, na której ten budynek jest posadowiony, jest również zwolnione od podatku na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy.

Jednocześnie, ze względu na fakt, że jak stwierdzono powyżej – w przypadku sprzedaży wyodrębnionych budynków, objętych jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdego z budynków – wyłączenie jednego z budynków do odrębnej księgi wieczystej nie spowoduje zmian w zakresie opodatkowania czynności zbycia w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami. W takiej sytuacji, transakcja sprzedaży „nowego budynku” wraz z przypisaną do tego budynku częścią gruntu będzie również opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, natomiast zbycie „starego budynku” wraz z częścią gruntu, na której ten budynek jest posadowiony będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Jak wyjaśniono bowiem powyżej – odrębne budynki, niezależnie od tego, czy objęte są jedną czy też wieloma księgami wieczystymi, winny być traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT.

Podsumowując, dostawa opisanego we wniosku „nowego budynku” wybudowanego przez dłużnika wraz z częścią gruntu, na której ten budynek jest posadowiony jest – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 i art. 29 ust. 5 ustawy – opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług. Natomiast dokonując zbycia będącego własnością dłużnika „starego budynku” istniejącego od początku XX wieku wraz z przypisaną do tego budynku częścią gruntu Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy. Aby wyznaczyć część gruntu, której sprzedaż będzie opodatkowana i część, której zbycie będzie zwolnione od podatku, można przyjąć różne rozwiązania, np. klucz powierzchniowy, czy też inny sposób, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Opodatkowanie transakcji zbycia opisanych budynków w powyższy sposób będzie miało miejsce także w sytuacji wyłączenia jednego z budynków do nowej księgi wieczystej.

Należy zauważyć, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym stwierdzeniem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.