Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-37/13/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-04-16
Teza: Czy sprzedając nieruchomość poniżej ceny zakupu powstała różnica wygeneruje stratę w rozumieniu podatkowym, którą Spółka może rozliczyć z dochodem oraz czy urząd skarbowy może dokonać przeszacowania wartości nieruchomości do celów podatkowych?
Słowa kluczowe: dochód; grunty; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; strata; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z dnia 3 lipca 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 04 stycznia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 08 stycznia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 05 kwietnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   możliwości łączenia przychodów ze sprzedaży nieruchomości z pozostałymi przychodami Spółki, a kosztów ich uzyskania z pozostałymi kosztami w zeznaniu CIT-8 – **jest prawidłowe,**
*   braku możliwości przeszacowania przez organ podatkowy wartości nieruchomości w przypadku jej zbycia z uwagi na brak powiązań pomiędzy stronami transakcji – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 stycznia 2013 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   możliwości łączenia przychodów ze sprzedaży nieruchomości z pozostałymi przychodami Spółki, a kosztów ich uzyskania z pozostałymi kosztami w zeznaniu CIT-8,
*   braku możliwości przeszacowania przez organ podatkowy wartości nieruchomości w przypadku jej zbycia z uwagi na brak powiązań pomiędzy stronami transakcji.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 20 marca 2013 r. Znak: IBPBI/2/423-37/13/MS wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 05 kwietnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W ostatnim czasie Spółka zbyła posiadane nieruchomości (nabyte odpowiednio w 2009 i 2010 r.) w celu uzyskania środków finansowych na prowadzenie swojej działalności. Jednakże utrzymująca się od dłuższego czasu trudna sytuacja gospodarcza na rynku oraz spadek popytu na nieruchomości uniemożliwiły uzyskanie ceny sprzedaży wyższej niż cena zakupu, w związku z czym Spółka była zmuszona do zbycia posiadanych działek w cenach poniżej ich cen zakupu, a więc ze stratą, co zmieni wyniki finansowe Spółki.

Z uzupełnienia wniosku z dnia 03 kwietnia 2013 r. (data wpływu do tut. BKIP 05 kwietnia 2013 r.) wynika, iż zakupione przez Spółkę w 2009 i 2010 r. działki w cenie 1.025.343,00 zł Spółka musiała zbyć ze względów ekonomicznych w dwóch transzach:

*   pierwsza sprzedaż nastąpiła w styczniu 2012 r., po dokonaniu wyceny za kwotę 430.951,66 zł,
*   kolejną część sprzedano w grudniu 2012 r. za kwotę 150.000 zł.

Strata na sprzedaży nieruchomości wyniosła 444.391,34 zł.

Spółka była zmuszona do sprzedaży nieruchomości w zaniżonej cenie, aby pokryć bieżące zobowiązania Spółki. Wcześniejsze próby sprzedaży po cenie choćby zakupu nie znalazły zainteresowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając nieruchomość poniżej ceny zakupu powstała różnica wygeneruje stratę w rozumieniu podatkowym, którą Spółka może rozliczyć z dochodem oraz czy urząd skarbowy może dokonać przeszacowania wartości nieruchomości do celów podatkowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości ze znaczną stratą nie powinna być kwestionowana przez organy podatkowe. Strony transakcji nie są podmiotami powiązanymi w myśl ustaw podatkowych (art. 11 ustawy o CIT oraz art. 32 ustawy o VAT). Spółka uważa, że powinna mieć możliwość odliczenia straty od dochodu w zeznaniu rocznym CIT.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm. określanej w dalszej części skrótem „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 ww. ustawy).

Pojęcie przychodu podatkowego, z którego dochód podlega opodatkowaniu, określa art. 12 ust. 1 updop. Przepisy tego artykułu nie określają ścisłej definicji przychodów, zawierają jedynie wykaz zdarzeń, które zostały uznane przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu ustawy, przy czym wymienione w ww. przepisie ustawy rodzaje przychodów poprzedzone zostały wyrazem „w szczególności”, co oznacza, że katalog zawarty w ww. przepisie nie jest katalogiem zamkniętym.

I tak, norma prawna zawarta w art. 12 ust. 1 pkt 1 updop stanowi, że przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Art. 12 ust. 3 updop stanowi natomiast, iż za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, Spółka zbyła posiadane nieruchomości (działki) w celu uzyskania środków finansowych na prowadzenie swojej działalności. Jednakże utrzymująca się od dłuższego czasu trudna sytuacja gospodarcza na rynku oraz spadek popytu na nieruchomości uniemożliwiły uzyskanie ceny sprzedaży wyższej niż cena zakupu, w związku z czym Spółka była zmuszona do zbycia posiadanych działek w cenach poniżej ich cen zakupu, a więc ze stratą.

Przychód ze zbycia nieruchomości ustala się w oparciu o przepis art. 14 ust. 1 updop, który stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 14 ust. 2 updop).

W myśl natomiast art. 14 ust. 3 updop, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z powyższego wynika, iż przepis art. 14 ust. 1-3 updop daje uprawnienie organom podatkowym do szacowania przychodu podatnika uzyskanego z odpłatnego zbycia składnika majątku jeżeli uzyskana za zbywany składnik cena znacznie odbiega bez uzasadnionej przyczyny od wartości rynkowej takiego składnika. Przy czym wskazać należy, iż okoliczność wystąpienia pomiędzy stronami umowy przesłanek wskazanych w art. 11 updop, nie warunkuje możliwości skorzystania przez organ podatkowy z uprawnień wskazanych w art. 14 updop. Tym samym w przedstawionym stanie faktycznym, jeżeli organ podatkowy po uwzględnieniu całokształtu okoliczności faktycznych stwierdzi, iż wystąpiły okoliczności wskazane w tym przepisie będzie uprawniony do dokonania „przeszacowania” wartości przedmiotu umowy sprzedaży. Sama ocena przesłanek „przeszacowania” przekracza jednakże granice interpretacji indywidualnej i jest możliwa wyłącznie w toku prowadzonych przez uprawnione organy podatkowe postępowań kontrolnych i podatkowych.

Podstawę ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia gruntów stanowić będą natomiast przepisy art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 updop. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Mając na uwadze powyższe, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 updop.

W myśl natomiast art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Na marginesie wskazać należy, iż zgodnie z art. 16c pkt 1 updop, grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlegają amortyzacji.

Reasumując, w przypadku sprzedaży nieruchomości (w przedmiotowej sprawie gruntów), opodatkowaniu podlegać będzie różnica pomiędzy przychodem ich sprzedaży (co do zasady cena wynikająca z umowy), a wydatkami poniesionymi na ich nabycie (cena nabycia), pod warunkiem, że wartość określona w umowie sprzedaży odpowiada kryteriom wartości rynkowej w rozumieniu art. 14 ust. 2 updop. Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości Spółka powinna połączyć z pozostałymi przychodami, a koszty uzyskania przychodów z ww. tytułu z pozostałymi kosztami Spółki. Jeżeli wystąpi nadwyżka sumy przychodów nad sumą kosztów ich uzyskania, to tak ustalony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, w przypadku natomiast gdy koszty uzyskania przychodów przekroczą łącznie przychody powstanie strata podatkowa.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie:

*   możliwości łączenia przychodów ze sprzedaży nieruchomości z pozostałymi przychodami Spółki, a kosztów ich uzyskania z pozostałymi kosztami w zeznaniu CIT-8 – jest prawidłowe,
*   braku możliwości przeszacowania przez organ podatkowy wartości nieruchomości w przypadku jej zbycia z uwagi na brak powiązań pomiędzy stronami transakcji – jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - j.t. Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.