Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.186.2019.2.MH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-14
Teza: niepodleganie opodatkowaniu sprzedaż udziału w działce nr ……., stawka podatku dla ww. sprzedaży, prawa i obowiązki spoczywających na Wnioskodawcy w podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej nr…….. konieczność pozostania czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług do czasu możliwości skorzystania ze zwolnienia stosownie do art. 113 ust. 11 ustawy,
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; stawka-stawki podatku; teren-teren budowlany; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2019 r. (data wpływu) uzupełnionym pismem z dnia 27 maja 2019 r. (data wpływu 29 maja 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ………– **jest nieprawidłowe,**

*   stawki podatku dla ww. sprzedaży – **jest prawidłowe,**

*   praw i obowiązków spoczywających na Wnioskodawcy w podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej nr………….. – **jest prawidłowe,**

*   możliwości korzystania ze zwolnienia jako rolnik ryczałtowy oraz braku obowiązku wystawiania faktur w zakresie działalności rolniczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ……….,

*   stawki podatku dla ww. sprzedaży,

*   praw i obowiązków spoczywających na Wnioskodawcy w podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej nr ……..

*   możliwości korzystania ze zwolnienia jako rolnik ryczałtowy oraz braku obowiązku wystawiania faktur w zakresie działalności rolniczej.

Pismem z dnia 27 maja (data wpływu 29 maja 2019 r.) uzupełniono wniosek o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca jestem właścicielem nieruchomości (działek - grunty orne) nr ……dla których prowadzona jest ……. Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego na podstawie aktu notarialnego ……..Nabywając własność Wnioskodawca był stanu cywilnego wolnego, obecnie Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej nie zmieniony żadną umową ani orzeczeniem, zatem nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

W 1996 roku Wnioskodawca darował bratu działki o łącznej pow. ….m2, w 1997 roku Wnioskodawca darował drugiemu bratu działki o łącznej pow….. m2, a w 2014 roku darował synowi działki o łącznej pow. …….. ha. W 2003 r. Wnioskodawca sprzedał dwie działki o pow. ….. m2 położone na terenach upraw polnych, łąk, pastwisk oraz lasów i zadrzewień.

Rada Gminy …..uchwałą z …..uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim grunty rolne m.in. działka rolna o nr ……. (o pow……. ha) uzyskała przeznaczenie: podstawowe (produkcja, przemysł, logistyka, składy); przeznaczenie dopuszczalne (usługi, gospodarka odpadami, infrastruktura techniczna). Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło bez udziału (wniosku) Wnioskodawcy i w dalszym ciągu Wnioskodawca reguluje podatek rolny od posiadanych nieruchomości (włącznie z 2019 r.).

Działka o nr ….. nie jest przedmiotem najmu czy dzierżawy jest uprawiana jako grunt rolny (wykorzystywana do celów osobistych), nie znajdują się na niej budynki czy budowle. W przeszłości działka nie była przez Wnioskodawcę dzielona ani łączona nie jest uzbrojona ani ogrodzona. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej i nie planuje takiej prowadzić. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą polegającą na produkcji roślinnej. Wnioskodawca nie planuje także kupować nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani sprzedawać już posiadanych. Wnioskodawca nabył działkę nr ……… poprzez umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT i nie nastąpiło to w ramach czynności opodatkowanych VAT.

W 2017 r. wraz sąsiadami Wnioskodawca zawarł umowę z biurem nieruchomości w celu znalezienia kupca na działkę Wnioskodawcy (…..) i inne działki sąsiadów (przylegające). W 2018 roku za pośrednictwem biura pośredniczącego w sprzedaży nieruchomości zgłosił się kupiec (spółka), który ze względu na planowaną inwestycję zainteresowany był zakupem działki Wnioskodawcy nr ……. oraz sąsiadujących działek innych osób.

W lipcu 2018 r. podpisana została umowa przedwstępna, w której określono cenę sprzedaży nieruchomości oraz warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. m.in.:

*   uzyskaniu stosownych zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy, PFRON, ZUS, KRUS,

*   przeprowadzeniu procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży,

*   uzyskaniu ustaleń o warunkach glebowo-środowiskowych

*   uzyskaniu warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociąci, linie telekomunikacjyne, rowy meriolacyjne itp.) mogą znajdować się na trenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

*   potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media, wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;

*   potwierdzeniu dostępu do drogi publicznej;

*   uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji,

*   prawomocnego podziału obszarów celem wyodrębnienia z tych obszarów Przedmiotu Sprzedaży o granicach obrysowanych w załączniku graficznym z zastrzeżeniem ewentualnej zmiany tych granic w wyniku przeznaczenia części planowanego obszaru Przedmiotu Sprzedaży pod drogi publiczne.

Realizacja powyżej wymienionych czynności spoczywa na kupującym.

Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem zawarcia umów sprzedaży pozostałych działek (sąsiadów), na obszarze których realizowana będzie inwestycja.

W związku z powyższym w umowie przedwstępnej sprzedający udzielili pełnomocnictwa kupującemu m.in. do uzyskania:

*   warunków technicznych przyłączenia kupowanych działek do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg (\`(...)\`),

*   decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych

*   warunków technicznych przyłącza Przedmiotu Sprzedaży do sieci oraz decyzji określających warunki wyłączenia do drogi,

*   decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowej inwestycji na środowisko, decyzji na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany udzielającej pozwolenia na budowę na obszarze planowanej inwestycji,

*   dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do podziału geodezyjnego obszarów.

W wyniku podziału gruntu będzie wydzielony grunt pod budowę drogi. W związku z czym za wywłaszczenie Wnioskodawcy będzie przysługiwało od gminy z tego tytułu odszkodowanie.

Na dzień dokonania transakcji dla działki będącej przedmiotem sprzedaży wydana będzie decyzja udzielająca pozwolenia na budowę. W związku z powyższym czynnościami kupującego, Wnioskodawca jako sprzedający nie ponosił żadnych kosztów, opłat w celu przekształcenia działki. Wszelkie opłaty ponosi kupujący.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działka nr …..wykorzystywana była wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Działka wykorzystywana była wyłącznie w prowadzonej działalności rolniczej. Wydatki objęte pytaniem nr 2 dotyczą uregulowania należności za usługę pośrednictwa Biura Nieruchomości. W przypadku sfinalizowania sprzedaży działki nr … Biuro wystawi fakturę i Wnioskodawca będzie musiał uregulować należność względem Biura Nieruchomości. W sytuacji, gdy Zainteresowany będzie musiał w związku ze sprzedażą części działki nr stać się podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie mógł w deklaracji VAT-7 uwzględnić podatek naliczony wynikający z faktury VAT wystawionej przez Biuro Nieruchomości. Faktura z Biura Nieruchomości zostanie wystawiona na imię i nazwisko Zainteresowanego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowania sprzedaż nieruchomości gruntowej nr………będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli tak to wg jakiej stawki?
2.  Jakie prawa i obowiązki będą spoczywały na Wnioskodawcy w podatku VAT, w przypadku opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Tzn. rejestracja, wyrejestrowanie, fakturowanie, zapłata podatku, odliczenie podatku, deklaracje, terminy, prowadzenie rejestrów VAT sprzedaży i zakupów, pliki JPK?
3.  Czy jako rolnik ryczałtowy, w przypadku zarejestrowana się jako podatnik podatku VAT do ww. transakcji, Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem VAT w zakresie działalności rolnej i będzie musiał od tego momentu wystawiać faktury VAT dotyczące tej działalności?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1

Dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem VAT z uwagi na to, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie działa jako podatnik podatku VAT. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy doczynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który w stosunku do tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zdaniem Wnioskodawcy brak jest przesłanek aby przedstawione zdarzenie przyszłe kwalifikować jako sprzedaż gruntów dokonaną przez podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym nie może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na powyższe wskazuje zarówno skala, zakres planowanej sprzedaży oraz charakter podjętych przez Wnioskodawcę czynności jak i sposób nabycia.

Działka nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca takiej nie prowadzi i nie planuje prowadzić (jest rolnikiem ryczałtowym). Działka nie została nabyta w celu jej odsprzedaży, gdyż pochodzi z przeniesienia własności na potrzeby osobiste. Wnioskodawca nie zamierza nabywać w przyszłości nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani sprzedawać posiadanych. Wcześniej Wnioskodawca zbywał nieruchomości ale w formie darowizny (w obrębie rodziny). Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku, zatem nie stanowi to przesłanki prowadzenia działalności, z kolei jeden fakt sprzedaży dwóch działek miało miejsce kilkanaście lat temu, tj. w 2003 r.

Ponadto Zainteresowany nie podejmował czynności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działki. Nie jest ogrodzona ani uzbrojona. W związku czynnościami kupującego, Wnioskodawca jako sprzedający nie ponosił żadnych kosztów, opłat w celu przekształcenia działki. Sprzedaż jej jest jednorazową czynnością nie dochodzi do powtarzalności (ostatnia sprzedaż miała miejsce 16 lat temu).

Po powzięciu zamiaru sprzedaży działki Wnioskodawca zgłosił (wraz z właścicielami sąsiednich działek) ten fakt profesjonalnemu podmiotowi w celu znalezienia nabywcy.

Czynności które zostały dokonane po zawarciu umowy przedwstępnej stanowią warunki zawarcia umowy, bez spełniania tych wymagań, nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Mając to na uwadze, podejmowane czynności nie miały na celu zwiększenia atrakcyjności działki czy maksymalizowanie ceny - działania te były podejmowane w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Cena sprzedaży została uzgodniona w umowie przedwstępnej, dlatego nie można stwierdzić, że działania poczynione przez kupującego (posiadającego pełnomocnictwa do występowania w imieniu sprzedającego) były podejmowane w celu zwiększenia ceny, lecz w celu doprowadzenia do umowy sprzedaży.

W przypadku opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT, będzie to stawka 23%. Nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż nie są to działki zabudowane. Dla działki zostanie wydane pozwolenie na budowę, po czym będzie stanowić grunt budowlany. Zatem nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. W efekcie niezależnie od uzyskanej kwoty ze sprzedaży, nie będzie także miało zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż nie stosuje się go dla podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych (art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d).

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT, będzie to stawka 23%. Zainteresowany będzie musiał złożyć do organu podatkowego VAT-R i zarejestrować się jako czynny podatnik tego podatku (co najmniej jeden dzień przed sprzedażą) - art. 96 ust. 1 ustawy o VAT. Kolejno wystawić fakturę (art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT) a następnie do 25 dnia miesiąca następującego po dokonaniu sprzedaży złożyć elektronicznie deklarację VAT-7 (art. 99 ust. 1 ustawy), uwzględniając sprzedaż z faktury i podatek naliczony z faktury za usługi biura nieruchomości, zapłacić podatek (art. 103 ust. 1). Ponadto należy zaprowadzić rejestr sprzedaży i zakupu VAT za okres rejestracji jako czynny podatnik VAT, sporządzić pliki JPK. Na następny dzień po dokonaniu sprzedaży będzie można zgłosić zaprzestanie działalności w celu wykreślenia z rejestru podatnika VAT - art. 96 ust. 6 ustawy.

Ad.3

Wnioskodawca uważa, iż przypadku zarejestrowana się jako podatnik podatku VAT do ww. transakcji, (sprzedaży działki) nie będzie czynnym podatnikiem VAT w zakresie działalności rolnej i będzie nadal korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT i nie będzie wystawiać faktur za wykonywane czynności i prowadzić ewidencji.

Pojęcie rolnika ryczałtowego definiuje art. 2 pkt 19 ustawy o podatku VAT. Rolnikiem będącym podatnikiem podatku od towarów i usług jest podmiot prowadzący szczególny rodzaj działalności gospodarczej tzn. działalność rolniczą w ramach gospodarstwa rolnego i w jej zakresie jest producentem (wytwarza produkty rolne celem ich dostawy) jak i usługodawcą (świadczy usługi rolnicze) na rzecz podmiotów trzecich. Ma tym samym zamiar prowadzenia takiej działalności poprzez chęć produkowania, sprzedawania produktów rolnych czy świadczenia usług rolniczych innym podmiotom. Działalność rolnika jest tym samym działalnością odmienną od wskazanej w treści art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT działalności producenta, handlowca czy usługodawcy jak też wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jej odmienność wynika z charakteru dokonywanych przez niego dostaw towarów czy świadczonych usług. Status rolnika ryczałtowego nie wyklucza wykonywanie innej niż rolnicza działalności gospodarczej, w tym bycia zarejestrowanym z tytułu tej działalności jako podatnik VAT czynny.

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku VAT ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. W działalności rolniczej Wnioskodawcy polegającej na produkcji roślinnej Zainteresowany spełnia definicję rolnika ryczałtowego dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej i może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie zmieni to fakt ewentualnego zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT w zakresie sprzedaży działki będącej przedmiotem niniejszego zapytania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej nr …….

*   **prawidłowe** \- w zakresie stawki podatku dla ww. sprzedaży,

*   **prawidłowe** - w zakresie praw i obowiązków spoczywających na Wnioskodawcy w podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej nr ……….

*   **prawidłowe** - w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia jako rolnik ryczałtowy oraz braku obowiązku wystawiania faktur w zakresie działalności rolniczej.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem m.in. nieruchomości nr …….. Rada Gminy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowana przestrzennego i zgodnie z nim działka rolna o nr ………uzyskała przeznaczenie: podstawowe (produkcja, przemysł, logistyka, składy); przeznaczenie dopuszczalne (usługi, gospodarka odpadami, infrastruktura techniczna). Działka o nr ………. nie jest przedmiotem najmu czy dzierżawy jest uprawiana jako grunt rolny (wykorzystywana do celów osobistych), nie znajdują się na niej budynki czy budowle. W przeszłości działka nie była przez Wnioskodawcę dzielona ani łączona nie jest ogrodzona ani uzbrojona. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej i nie planuje takiej prowadzić. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, prowadzi działalność rolniczą polegającą na produkcji roślinnej. Działkę nr ………Zainteresowany nabył poprzez umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego, nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT i nie nastąpiło to w ramach czynności opodatkowanych VAT. W 2017 r. Wnioskodawca wraz sąsiadami zawarł umowę z biurem nieruchomości w celu znalezienia kupca na działkę Wnioskodawcy (nr………) i inne działki sąsiadów (przylegające). Wnioskodawca wskazał, że działka nr ………. była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ponadto z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości oraz warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. m.in.:

*   uzyskaniu stosownych zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy, PFRON, ZUS, KRUS,

*   przeprowadzeniu procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży,

*   uzyskaniu ustaleń o warunkach glebowo-środowiskowych,

*   uzyskaniu warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na trenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

*   potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media, wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;

*   potwierdzeniu dostępu do drogi publicznej;

*   uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji,

*   prawomocnego podziału obszarów celem wyodrębnienia z tych obszarów Przedmiotu Sprzedaży o granicach obrysowanych w załączniku graficznym z zastrzeżeniem ewentualnej zmiany tych granic w wyniku przeznaczenia części planowanego obszaru Przedmiotu Sprzedaży pod drogi publiczne.

W umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa kupującemu m.in. do uzyskania:

*   warunków technicznych przyłączenia kupowanych działek do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg (\`(...)\`),

*   decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

*   warunków technicznych przyłącza Przedmiotu Sprzedaży do sieci oraz decyzji określających warunki wyłączenia do drogi,

*   decyzji - pozwolenia wodnoprawnego,

*   decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowej inwestycji na środowisko, decyzji na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany udzielającej pozwolenia na budowę na obszarze planowanej inwestycji,

*   dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do podziału geodezyjnego obszarów.

Na dzień dokonania transakcji dla działki będącej przedmiotem sprzedaży wydana będzie decyzja udzielająca pozwolenia na budowę. W związku z powyższym czynnościami kupującego, Wnioskodawca jako sprzedający nie ponosił żadnych kosztów, opłat w celu przekształcenia działki. Wszelkie opłaty ponosi kupujący.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ……. nie korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej nr…….będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pomimo, iż celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpi szereg ww. czynności, które spowodują zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży nieruchomości gruntowej nr …….. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ……….należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży nieruchomości, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu;
2.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie;
3.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka rolna o nr ……… uzyskała przeznaczenie: podstawowe: (produkcja, przemysł, logistyka, składy); przeznaczenie dopuszczalne (usługi, gospodarka odpadami, infrastruktura techniczna). Ponadto na dzień dokonania transakcji dla działki będącej przedmiotem sprzedaży wydana będzie decyzja udzielająca pozwolenia na budowę. Zatem przedmiotowa działka będzie spełniała definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W przedmiotowej sprawie do dostawy nieruchomości gruntowej nr …….nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy nadmienić, że brak prawa do odliczenia należy odczytywać w kontekście tez zawartych w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S przeciwko Skatteministeriet (pkt 24-26). W sprawie tej Trybunał wskazuje, że: „Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24).

Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że – podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym – nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25).

W tej sytuacji (…) art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26)”.

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy, przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z dnia 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotową nieruchomość nabył poprzez umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego, nie przysługiwało Zainteresowanemu prawo do odliczenia VAT i nie nastąpiło to w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej nr……nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, dostawa nieruchomości gruntowej nr ………nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w opisanych okolicznościach, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowej nr …….. Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej nr ………. będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką VAT w wysokości 23% – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ……… należało uznać za prawidłowe.

Powyższe ustalenia rzutują na spoczywające na Wnioskodawcy prawa i obowiązki w zakresie podatku VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1.  przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2.  przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3.  przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4.  przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Jeżeli podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT zaprzestał wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu, jest on obowiązany zgłosić zaprzestanie działalności naczelnikowi urzędu skarbowego; zgłoszenie to stanowi dla naczelnika urzędu skarbowego podstawę do wykreślenia podatnika z rejestru jako podatnika VAT (art. 96 ust. 6 ustawy).

W myśl natomiast art. 99 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 99 ust. 11b ustawy, deklaracje, o których mowa w ust. 1-3, 3c-6, 8-9 i 11a, składa się wyłącznie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Z treści art. 103 ust. 1 ustawy wynika, że podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Stosownie natomiast do treści art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

W myśl art. 106g ust. 1 ustawy, faktury wystawia się co najmniej w dwóch egzemplarzach, z których jeden otrzymuje nabywca, a drugi zachowuje w swojej dokumentacji podatnik dokonujący sprzedaży.

Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9 (art. 106i ust. 1 ustawy)

Natomiast, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy (art. 106i ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy, podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym.

Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej (art. 109 ust. 3 ustawy).

W myśl art. 109 ust. 8a ustawy, ewidencja, o której mowa w ust. 3, prowadzona jest w formie elektronicznej przy użyciu programów komputerowych.

Kwestia składania plików JPK została uregulowana w art. 82 § 1b Ordynacji podatkowa. W myśl tego przepisu osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, prowadzące księgi podatkowe przy użyciu programów komputerowych, są obowiązane, bez wezwania organu podatkowego, do przekazywania, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacji o prowadzonej ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w postaci elektronicznej odpowiadającej strukturze logicznej, o której mowa w art. 193a § 2, na zasadach dotyczących przesyłania ksiąg podatkowych lub ich części określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3, za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, wskazując miesiąc, którego ta informacja dotyczy.

Odnosząc się natomiast do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego wskazać należy, że unormowania w tym zakresie zawarte są w Dziale IX „Odliczenie i zwrot podatku. Odliczanie częściowe”.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych regulacji prawnych wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z ww. przepisu art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy (art. 86 ust. 10 ustawy).

Stosownie do przepisu art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w powiązaniu z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, w zakresie obowiązku rejestracji, wyrejestrowania, wystawienia faktury, złożenia deklaracji i zapłaty podatku, prawa do odliczenia podatku, terminów, prowadzenia rejestrów VAT oraz sporządzania plików JPK stwierdzić należy, że Wnioskodawca – działający jako podatnik w związku z opodatkowaną dostawą nieruchomości gruntowej nr ………. – zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla celów podatku VAT przed dostawą nieruchomości gruntowej i stosownego wyrejestrowania w przypadku ustania okoliczności uzasadniających rejestrację. Jednocześnie Zainteresowany obowiązany będzie do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości na rzecz nabywcy, będącego podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto, Zainteresowany zobowiązany będzie do wykazania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej w rejestrze sprzedaży, natomiast w rejestrze zakupów Wnioskodawca winien wykazać fakturę otrzymaną od biura nieruchomości. W terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy Wnioskodawca obowiązany będzie do złożenia stosownej deklaracji (VAT-7) oraz – jeżeli w składanej deklaracji wystąpi nadwyżka podatku należnego nad podatkiem naliczonym – do zapłaty podatku. Zainteresowany zobowiązany będzie także do sporządzenia jednolitego pliku kontrolnego (JPK). Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca w odniesieniu do dostawy nieruchomości gruntowej nr ……… będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Zatem, w związku z tym, że w przedmiotowej sprawie nabywane usługi od biura nieruchomości związane będą z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków z faktury wystawionej przez biuro nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem dokonania rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz niewystąpienia pozostałych przesłanek z art. 88 ustawy.

W rezultacie stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 uznano za prawidłowe.

Natomiast odnosząc się do możliwości korzystania ze zwolnienia jako rolnik ryczałtowy oraz braku obowiązku wystawiania faktur dla działalności rolniczej, należy wskazać, że zgodnie z ww. przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Działalność rolnicza, zgodnie z zapisem art. 2 pkt 15 ustawy, obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin: „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (PKWiU 02.20.13.0) oraz bambusa (PKWiU ex 01.29.30.0), a także świadczenie usług rolniczych.

Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy) uznać należy, iż działalność rolnicza (art. 2 pkt 15 ustawy) mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Gospodarstwem rolnym – w myśl art. 2 pkt 16 ww. ustawy – jest gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy, w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 5 ustawy, przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Rolnikiem ryczałtowym, w myśl art. 2 pkt 19 ustawy, jest rolnik dokonujący dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze, korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Produkty rolne, zgodnie z art. 2 pkt 20 ustawy, to towary wymienione w załączniku nr 2 do ustawy oraz towary wytworzone z nich przez rolnika ryczałtowego z produktów pochodzących z jego własnej działalności rolniczej przy użyciu środków zwykle używanych w gospodarstwie rolnym, leśnym i rybackim.

Natomiast przez usługi rolnicze, zgodnie z art. 2 pkt 21 ustawy, rozumie się usługi wymienione w załączniku nr 2 do ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

W art. 43 ust. 3 ustawy postanowiono, iż rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, prowadzi działalność rolniczą polegającą na produkcji roślinnej.

Wyjaśnić należy, że zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku VAT ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku od towarów i usług zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego, co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że podmiot będący rolnikiem ryczałtowym może być – w pozostałym zakresie swojej działalności – podatnikiem VAT czynnym (niekorzystającym ze zwolnienia). Jest to wyjątkowy przypadek, w którym jeden podmiot może łączyć dwa statusy – podatnika VAT zwolnionego jako rolnik ryczałtowy i jednocześnie podatnika VAT czynnego. Wówczas – chociaż w pozostałej części podatnik prowadzi działalność opodatkowaną – dostawa własnych produktów rolnych oraz świadczenie usług rolniczych jest zwolniona od podatku.

Dlatego też w świetle powyższych uregulowań prawnych Wnioskodawca, pomimo tego, że na skutek sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ……… będzie posiadał status czynnego podatnika podatku od towarów i usług, to w działalności rolniczej polegającej na produkcji roślinnej, będzie spełniał definicję rolnika ryczałtowego dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej i będzie mógł korzystać ze zwolnienia określonego w cytowanym przepisie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w zakresie prowadzonej działalności rolniczej polegającej na produkcji roślinnej Wnioskodawca będzie mógł posiadać status rolnika ryczałtowego zwolnionego od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy i nie będzie musiał wystawiać faktur dotyczących tej działalności, natomiast w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ……….Wnioskodawca będzie występował jako podatnik VAT rozliczający się na zasadach ogólnych.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 3 należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej nr ………

*   stawki podatku dla ww. sprzedaży,

*   praw i obowiązków spoczywających na Wnioskodawcy w podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej nr ……….

*   możliwości korzystania ze zwolnienia jako rolnik ryczałtowy oraz braku obowiązku wystawiania faktur w zakresie działalności rolniczej.

Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.