Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.469.2018.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-29
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: dochód-opodatkowanie dochodu; lokal-lokal mieszkalny; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 grudnia 2018 r. (data wpływu 21 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 stycznia 2019 r. (data wpływu 21 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni planuje wraz z mężem zakup nieruchomości (domu jednorodzinnego) od rodziców do ich majątku wspólnego, a następnie jej remont i przebudowę. W wyniku tego powstanie 6 lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku. Małżonkowie nie planują ich wydzielać do osobnych ksiąg wieczystych ani sprzedawać. Jeden z nich będą zajmować, w jednym urządzą biuro dla własnych potrzeb, natomiast pozostałe lokale planują wynajmować (najem długoterminowy). W przyszłości planują je przekazać swoim dzieciom. Działalność zawodowa małżonków nie jest związana z wynajmem nieruchomości. Wnioskodawczyni jest rzeczoznawcą majątkowym i prowadzi własną firmę, natomiast mąż Zainteresowanej prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w branży informatycznej (analiza danych z systemów pomiarowych).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, że nie będzie zatrudniać innych osób do obsługi czynności najmu oraz nie będzie korzystać z obsługi zarządczej.

Odpowiadając na pytanie dotyczące sposobu pozyskiwania najemców Wnioskodawczyni podała, że najemców będzie szukać poprzez ogłoszenia w Internecie.

Z kolei w kwestii dotyczącej okresu na jaki zamierza wynająć lokale udzieliła odpowiedzi, iż mieszkania będą wynajmowane do czasu aż okażą się potrzebne dla rodziny Wnioskodawczyni, która wróci do K. z zagranicy, dla jej rodziców, którzy wkrótce będą zapewne potrzebować opieki lub dla dzieci, kiedy postanowią się usamodzielnić. Z najemcami Wnioskodawczyni planuje zawrzeć umowy najmu okazjonalnego, na jak najdłuższy możliwy czas (minimum jeden rok).

Ponadto Zainteresowana wskazała, że nie planuje w sposób ciągły, regularny i systematyczny obsługiwać spraw związanych z najmem jedynie w momencie, gdy konieczne będzie poszukiwanie nowego najemcy.

Natomiast w temacie czy przedmiotowa nieruchomość będzie stanowiła środek trwały Wnioskodawczyni podała, że zakupiona nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

W odniesieniu natomiast do pytania dotyczącego innych nieruchomości posiadanych przez Zainteresowaną i będących przedmiotem najmu Wnioskodawczyni odpowiedziała, że posiada inne nieruchomości, ale nie są one przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Wnioskodawczyni poinformowała także, że najem nie będzie spełniał definicji usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych:

Zainteresowana nie planuje świadczyć w obrębie obiektu żadnych dodatkowych usług związanych z wynajmem.

W związku z powyższym opisem w uzupełnieniu wniosku sformułowano następujące pytanie.

Czy wynajmując wyżej opisaną część nieruchomości, Wnioskodawczyni może uzyskiwany dochód z wynajmu prywatnego rozliczać jako osoba fizyczna?

Zdaniem Wnioskodawczyni, będzie rozliczać przyszłe dochody z najmu jako osoba fizyczna.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy.

Decydujące znaczenie ma to, czy w okoliczności faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ww. ustawy a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania najmu - a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podkreślenia wymaga, że ww. przesłanek z art. 5a pkt 6 omawianej ustawy nie spełniają działania zmierzające do normalnego wykonywania prawa własności. Z działalnością gospodarczą nie należy więc utożsamiać czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe nim gospodarowanie oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny, przy zachowaniu powszechnie przyjętych reguł gospodarności. Przy ocenie sposobu prowadzenia najmu pod tym kątem istotne mogą się okazać niektóre elementy stanu faktycznego, takie jak okoliczności podjęcia decyzji o najmie oraz sposób i cel nabycia wynajmowanych nieruchomości.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowana zamierza wspólnie z mężem zakupić od rodziców dom jednorodzinny, który zostanie przebudowany i wyremontowany. W wyniku tych działań powstanie 6 lokali mieszkalnych. Jeden z nich będzie zajmowany przez właścicieli, jeden zostanie przeznaczony na biuro, a pozostałe będą przeznaczone na wynajem długoterminowy. Wnioskodawczyni nie zamierza zatrudniać innych osób do obsługi czynności najmu oraz nie będzie korzystać z obsługi zarządczej. Potencjalni najemcy będą pozyskiwani poprzez ogłoszenia w Internecie. Mieszkania będą wynajmowane do czasu, aż okażą się potrzebne dla rodziny Wnioskodawczyni, rodziców lub dla dzieci. Wnioskodawczyni planuje zawierać umowy na jak najdłuższy okres czasu, jednakże nie ma to być zorganizowane w sposób ciągły, regularny i systematyczny, najem nie będzie również spełniał definicji usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych. Zainteresowana nie planuje świadczyć w obrębie obiektu żadnych dodatkowych usług związanych z wynajmem. Wnioskodawczyni jest właścicielką innych nieruchomości, nie są one jednak przedmiotem najmu ani dzierżawy. Małżonkowie prowadzą odrębne firmy, jednakże zarówno działalność gospodarcza Wnioskodawczyni jak i jej męża nie jest związana w wynajmem nieruchomości. Nieruchomość zakupiona przez małżonków nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie prowadzony najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, że również ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy zauważyć, że w opisanym przypadku najem nie spełnia wszystkich przesłanek koniecznych, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, do uznania go za działalność gospodarczą. Wnioskodawczyni wskazała bowiem, że nie będzie on prowadzony w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, wiążący się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wymienione okoliczności wyraźnie wskazują na to, że najem przedmiotowych nieruchomości jest wykonywany w ramach zwykłego zarządu majątkiem, z nastawieniem na zaspokojenie potrzeb własnych i najbliższej rodziny, w granicach zwyczajowo przyjętych reguł gospodarności. Nie stanowi zatem działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że najem przedmiotowych lokali mieszkalnych nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze względu na to, że przedmiotowy najem nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz jego przedmiotem są wyłącznie nieruchomości niezwiązane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię, przychód uzyskany z tego najmu będzie można zaliczyć do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczyć należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Tak więc, jeżeli opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie będzie zgodny ze zdarzeniem, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Końcowo zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy.

W związku z tym zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawczyni i nie ma zastosowania do drugiego współwłaściciela nieruchomości, tj. męża Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.