Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-288/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-05-26
Teza: Jak podzielić przychód ze sprzedaży działki w związku z nabyciem przedmiotowej działki w części w 2006r., a w części w 2007r., gdy w planie miejscowym działka ta przeznaczona jest w części pod budownictwo mieszkaniowe i usługi a w części przeznaczona jest na zieleń nie urządzonej?
Słowa kluczowe: działki; plan-plan miejscowy; przychód; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura 05 marca 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 marca 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 19 lutego 2010r. miało miejsce odpłatne zbycie działki nr 5743/2.

W dniu 31 października 2006r. wnioskodawczyni z mężem nabyli umową zamiany działkę nr 1096/20 o powierzchni 0,0444 ha. Przeznaczenie tej działki w planie miejscowym to tereny zabudowy mieszkaniowej i usług.

W dniu 20 lutego 2007r. małżonkowie nabyli umową przeniesienia własności działkę nr 1090/16 o powierzchni 0,1209 ha. Przeznaczenie tej działki w planie miejscowym to tereny zielone nie urządzonej.

Następnie działki te zostały scalone i podzielone na nowe działki o numerach 5743/1, 5743/2, 5743/3, 5743/4.

Działka nr 5743/2 powstała w 22,36% z działki nr 1090/16 (zieleń nie urządzona), a w 77,64% z działki nr 1096/20 (budownictwo mieszkaniowe i usługi).

Przedmiotowa działka nr 5743/2 zgodnie z obowiązującym, w dniach nabycia i dalej obowiązującym planem miejscowym w swoich częściach różnie nabytych nie zmieniła przeznaczenia w planie miejscowym. Ta sama część działki nabyta w 2006r. jest dalej przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i usługi, a ta sama część działki nabyta w 2007r. była i jest dalej przeznaczona w terenach zieleni nie urządzonej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak podzielić przychód ze sprzedaży działki nr 5743/2 w związku z nabyciem przedmiotowej działki w części w 2006r., a w części w 2007r., ponieważ z przepisów wynika, że należny podatek należy inaczej rozliczyć dla nabycia w 2006r., a inaczej dla nabycia w 2007r.?

Zdaniem wnioskodawczyni, należy przyjąć cenę za 1 ar przeznaczony w planie na zieleń nie urządzoną w wysokości 4.000 zł, natomiast cenę za 1 ar przeznaczony w planie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi w wysokości 1.7524 zł co skutkowało by podziałem przychodów (208.800 zł) w kwotach:

*   część działki nabyta w 2006r. (było przy nabyciu i jest aktualnie budownictwo mieszkaniowe i usługi): 11,18 ara x 1.7524 zł = 195.920 zł
*   część działki nabyta w 2007r. (było przy nabyciu i jest aktualnie zieleń nie urządzona): 3,22 ara x 4.000 zł = 12.880 zł

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), zgodnie z którym źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeśli zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Następnie ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Stosownie do powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest ustalenie daty jej nabycia aby określić brzmienie, której ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż 2006r. wnioskodawczyni wraz z mężem, nabyła działkę nr 1069/20, a w 2007r. nabyła działkę nr 1090/16. Następnie grunty te zostały scalone i podzielone na 4 działki.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż wyniku postępowania scaleniowego i wyodrębnienia 4 nowych działek wnioskodawczyni nie nabyła żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest właścicielką od 2006r. i od 2007r. Słusznie więc twierdzi wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej działki, która w 66,64% powstała z działki nabytej w 2006r. i w 22,36% z działki nabytej w 2007r. należy inaczej rozliczyć dla części nabytej w 2006r. a inaczej dla części nabytej w 2007r.

Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 5743/2 w części odpowiadającej udziałowi działki nabytej w 2006r. podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., natomiast w części odpowiadającej udziałowi działki nabytej w 2007r. według zasad określonych w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Niezależnie od powyższego, sposób ustalenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określony został przez ustawodawcę w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, którego brzmienie w wyniku nowelizacji nie uległo zmianie.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Przychodem z tytułu sprzedaży działki jest więc cena wyrażona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, która bez uzasadnionej przyczyny nie może odbiegać od wartości rynkowej.

Jak wskazała wnioskodawczyni sprzedana działka nr 5743/2 w 77,64%, co stanowi 11,18 ara jej powierzchni, zgodnie z obowiązującym planem miejscowym przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe i usługi, natomiast w 22,36%, co stanowi 3,22 ara jej powierzchni, zgodnie z obowiązującym planem miejscowym przeznaczona jest na zieleń nie urządzoną. W związku z powyższym wnioskodawczyni winna ustalić cenę rynkową 1 ara gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe oraz na zieleń nie urządzoną obowiązującą w momencie sprzedaży w miejscowości, w której znajduje się działka nr 5743/2. Następnie, uzyskane ceny rynkowe 1 ara ww. gruntów należy pomnożyć przez powierzchnię właściwego rodzaju gruntu.

Wnioskodawczyni przedstawiła własne stanowisko w formie rozliczenia uzyskanego przychodu, jednakże Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów zgodnie z art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej upoważniony jest wyłącznie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że tut. organ nie posiada kompetencji do wyliczenia wysokości podstawy opodatkowania czy zobowiązania podatkowego, stąd też nie jest uprawniony do potwierdzenia prawidłowości kwot wskazanych we wniosku, czy też podanie innych podstaw opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dlatego Organ w zakresie swoich kompetencji wskazuje wnioskodawczyni, jakie przepisy prawa podatkowego znajdują zastosowanie w jego sprawie i w oparciu o jakie podstawy wyliczyć przychód/dochód do opodatkowania, natomiast kwestie potwierdzenia podstawy opodatkowania, czy dokonania obliczenia podatku zostawia wnioskodawczyni, bowiem nie jest rolą organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną dokonywanie jakichkolwiek obliczeń.

W związku z powyższym tut. organ dokonał oceny stanowiska wnioskodawczyni, z którego wynika, że uzyskany przychód ze sprzedaży działki podlega opodatkowaniu w zależności od daty nabycia danej części sprzedanej działki i od przeznaczenia gruntu w palnie miejscowym, nie potwierdził natomiast prawidłowości dokonanych przez wnioskodawcę wyliczeń.

Reasumując, przychodem ze sprzedaży działki nr 5743/2 jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z uwagi na różne daty nabycia gruntu przedmiotowej działki, uzyskany przychód podlega opodatkowaniu w części zgodnie z brzmieniem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującym do końca 2006r. a w części zgodnie z brzmieniem obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Wnioskodawczyni winna więc dla celów podatkowych rozliczyć uzyskany przychód odpowiednio do wartości gruntu nabytego w 2006r. i w 2007r.

Za prawidłowe należy więc uznać stanowisko wnioskodawczyni, zgodnie z którym przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 5743/2 w części odpowiadającej powierzchni gruntu nabytego w 2006r. winien stanowić iloczyn ceny rynkowej 1 ara gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe, obowiązującej w momencie sprzedaży w miejscowości, w której znajduje się przedmiotowa działka oraz powierzchni 11,18 ara. Przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 5743/2 w części odpowiadającej powierzchni gruntu nabytego w 2007r. winien stanowić iloczyn ceny rynkowej 1 ara gruntu przeznaczonego na zieleń nie urządzoną, obowiązującej w momencie sprzedaży w miejscowości, w której znajduje się przedmiotowa działka oraz powierzchni 3,22 ara.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem. Z tej przyczyny treść załączonych dokumentów nie mogła podlegać analizie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.