Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-733/12/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-17
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych przez podpisaniem ostatecznej umowy nabycia lokalu mieszkalnego związanych z jego wykończeniem.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; posiadacz; posiadanie; umowa-umowa przedwstępna; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 maja 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 24 maja 2012 r.), uzupełnionym w dniu 24 lipca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych przed podpisaniem ostatecznej umowy nabycia lokalu mieszkalnego na jego wykończenie związanych ze szpachlowaniem, malowaniem, podłogą, glazurą i terakotą w kuchni i łazience - **jest prawidłowe,**
*   możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych przed podpisaniem ostatecznej umowy nabycia lokalu mieszkalnego związanych z wyposażeniem kuchni i łazienki, szafą w przedpokoju, lampami i roletami - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych przed podpisaniem ostatecznej umowy nabycia lokalu mieszkalnego na jego wykończenie i wyposażenie.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 13 lipca 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-733/12/AK wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 24 lipca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 czerwca 2008 r. wnioskodawczyni zawarła umowę z firmą deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego o powierzchni 56,34 m2 .

W sierpniu 2008 r. deweloper przekazał lokatorom bloku klucze do mieszkań w tym również i wnioskodawczyni. Mieszkanie było oddane w stanie tzw. deweloperskim tj. stolarka okienna, media, ścianki działowe, tynki, wylewki i drzwi wejściowe. Aby zamieszkać należało wykonać następujące prace wykończeniowe: szpachlowanie, malowanie, podłogi, wyposażenie kuchni i łazienki, glazura i terakota w kuchni i łazience, szafy w przedpokoju, lampy, rolety. Na wykonanie tych prac wnioskodawczyni wydatkowała około 40.000 zł przy czym w uzupełnieniu wniosku wydatki określiła na około 26.600 zł. W mieszkaniu wnioskodawczyni zamieszkała od listopada 2008 r.

Początkowo akty notarialne miały być spisywane w sierpniu później we wrześniu, następnie w listopadzie 2008 r. Ostatecznie akt notarialny na mieszkanie został sporządzony dopiero 10 lutego 2009 r. z winy dewelopera. Firma deweloperska opóźniała przeniesienie własności na lokatorów ww. bloku ponieważ na działce, na której stał blok zamierzała wybudować drugi budynek i czekała aż uzyska pozwolenie na budowę. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę w grudniu 2008 r. i rozpoczęciu inwestycji w styczniu 2009 r. deweloper przystąpił do przekazywania własności mieszkań aktami notarialnymi.

Lokatorzy weszli w spór z deweloperem, który trwa do dziś, dlatego że budynek, który powstał całkowicie zasłonił blok od strony południowej i wybudowany został w odległości 4 m od bloku wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać mieszkanie, ponieważ chciała zamieszkać w bardziej spokojnym miejscu i bez garażu zaraz za oknem (nowy budynek był 4 m od okien wnioskodawczyni, na dole miał garaże a na górze mieszkania dla studentów).

Dnia 27 września 2010 r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie aktem notarialnym finalizując umowę przedwstępną – akt notarialny z dnia 10 marca 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione na prace wykończeniowe w mieszkaniu, które sprzedała w dniu 27 września 2010 r.?

Zdaniem wnioskodawczyni, może ona zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione na wykończenie mieszkania, pomimo że są datowane na sierpień-grudzień 2008 r. tj. przed datą aktu notarialnego (10 luty 2009 r.). Wydatki te wnioskodawczyni poniosła, aby mieszkanie nadawało się do zamieszkania a następnie sprzedając je uzyskała wyższą cenę, czyli większy przychód. Mieszkanie bez nakładów jakie wnioskodawczyni poniosła miałoby mniejszą wartość i wnioskodawczyni nie sprzedałaby go za taką sumę. Dlatego sprzedając mieszkanie przed upływem okresu 5-ciu lat wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłacenia podatku a koszty uzyskania przychodu zmniejszają jej obciążenia podatkowe.

Ponadto akt notarialny sporządzony był dopiero w lutym 2009 r. z winy dewelopera, który oszukał wnioskodawczynię i na skutek jego działania wnioskodawczyni musiała mieszkanie sprzedać przedwcześnie, bo gdyby nie wybudowany nowy budynek, to wnioskodawczyni mieszkałaby w nim do dziś.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości upłynie 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie upłynie 5 lat, sprzedaż ta podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że prawo własności do sprzedanego w dniu 27 września 2010 r. lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni nabyła w dniu 10 lutego 2009 r.

Ponieważ sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, tym samym stanowi dla wnioskodawczyni podlegające opodatkowaniu źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości (np. biura nieruchomości), koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny również w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli w przedmiotowej prawie różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania tego przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Przepis ten posługuje się pojęciem udokumentowanych kosztów nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości poczynionych w czasie jej posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kosztami uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości mogą być więc udokumentowane fakturami VAT nakłady, poniesione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. Pojęcie „posiadanie” użyte w cytowanym wyżej art. 22 ust. 6c ustawy należy rozpatrywać w znaczeniu cywilistycznym. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Z przytoczonego przepisu wynika, że posiadanie jest określonym rodzajem władztwa nad rzeczą, którego nie należy utożsamiać z prawem własności.

Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, a więc również poniesione przed podpisaniem ostatecznej umowy nabycia nieruchomości, ale w czasie kiedy deweloper przekazał już wnioskodawczyni klucze do mieszkania i wnioskodawczyni mogła wykonywać w nim prace wykończeniowe mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia.

Do nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego, poczynionych w czasie jego posiadania, można zaliczyć wydatki poniesione na wykończenie tego lokalu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego w stanie deweloperskim mogą być zatem wydatki poniesione przez wnioskodawczynię na prace wykończeniowe związane ze szpachlowaniem, malowaniem, podłogami, glazurą i terakotą w kuchni i łazience.

Natomiast podkreślenia wymaga, iż nie stanowią nakładów na lokal wydatki poniesione na jego umeblowanie, w tym w formie zabudowy stałej (meble na wymiar) oraz zakup wyposażenia lokalu (np. sprzęt AGD). Tego rodzaju koszty nie mogą zatem zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Oznacza to, że wydatki poniesione przez wnioskodawczynię na wyposażenie kuchni i łazienki, na szafę w przedpokoju a także lampy i rolety wewnętrzne nie mogą w żadnym wypadku stanowić pomniejszających podstawę opodatkowania kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż nie są nakładem na lokal, lecz kosztem jego umeblowania.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wnioskodawczyni może zaliczyć wyłącznie wskazane powyżej nakłady na zbyty lokal mieszkalny w postaci wydatków na prace wykończeniowe, nawet jeśli poniesione zostały przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży, na podstawie której wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny. Uznać bowiem należy, iż wydatki te zostały poniesione w czasie posiadania przez wnioskodawczynię zbywanego lokalu (wnioskodawczyni objęła lokal w posiadanie z chwilą odbioru kluczy) a ich poniesienie spowodowało zwiększenie wartości lokalu w stosunku do wartości tego lokalu bez nakładów i ulepszeń.

Zauważyć jednak należy, że sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku (nakładu) zwiększającego wartość nieruchomości nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Aby określony nakład poniesiony przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia musi być udokumentowany w sposób wskazany w art. 22 ust. 6e ustawy, tj. fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Ustawodawca nie przewidział zatem innego sposobu dokumentowania stanowiących koszt uzyskania przychodu nakładów niż faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawczyni, iż może ona zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione na wykończenie mieszkania, pomimo że są datowane na sierpień-grudzień 2008 r. tj. przed datą aktu notarialnego należało uznać za prawidłowe. Jednakże nie wszystkie wydatki poniesione przez wnioskodawczynię, zgodnie ze wskazaniem powyżej, mogą zostać uznane za nakłady zwiększające wartość nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania a zatem nie wszystkie mogą pomniejszać przychód do opodatkowania z tytułu sprzedaży w 2010 r. lokalu mieszkalnego. Dlatego stanowiska wnioskodawczyni nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.