Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1096/13-5/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-02-14
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie; przychód; przychód-przychód z działalności gospodarczej; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2013 r. (data wpływu 14 listopada 2013 r.), uzupełnionym w dniach 11 i 12 lutego 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 czerwca 1997 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupili działkę nr 688/1 o powierzchni 1,0258 ha. Zakup dokonany był z majątku dorobkowego.

W małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności ustawowej.

Przedmiotowa działka była niezabudowana, a w planie zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową. Na podstawie aktu notarialnego nastąpił zakup od rodzeństwa M. i D., którzy byli właścicielami w udziale po 1/2 każdy. Zbywcy byli stanu wolnego i nie podlegali opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Decyzją kierownika Urzędu Rejonowego z dnia 2 stycznia 1997 r. nabyta działka nr 688/1 podzielona została na działki o numerach: 688/2, 688/3, 688/4, 688/5, 688/6, 688/7, 688/8.

W 2000 r. na skutek wywołanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina zwróciła się do małżonków z zapytaniem o możliwość zamiany należących do nich gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budowę ulic i na tereny zielone. Wobec porozumienia stron, w dniu 26 października 2000 r. podpisany został akt notarialny z gminą, na mocy którego dokonano zamiany działek powstałych w wyniku podziału działki nr 688/1, tj. działek nr: 688/2, 688/3, 688/4, 688/5, 688/6, 688/7, 688/8, będących własnością małżonków, na działkę nr 2598/7 – powstałą z podziału działki i działkę 2598/5, zgodnie z decyzją burmistrza z dnia 10 września 1998 r. oraz działkę nr 2598/9 – powstałą z podziału działki 2598/8, zgodnie z decyzją burmistrza z dnia 2 sierpnia 2000 r., będących własnością gminy.

Na mocy ww. umowy dokonano zamiany między stronami także innych działek niebędących obecnie przedmiotem sprzedaży. Z uwagi na różnicę wartości działek małżonkowie uiścili gminie dopłatę. Powyższa zamiana również nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Po dokonaniu zamiany ww. działek:

1.  własnością małżonków z działki 688/1 pozostały: działka nr 688/4 – o pow. 4 885 m2i działka nr 688/7 – o pow. 800 m2;
2.  małżonkowie stali się właścicielami m.in. działki nr 2598/7 – o pow. 3 562 m2 i nr 2598/9 – o pow. 485 m2.

Z aktów notarialnych powołanych powyżej wynika, że w planie zagospodarowania przestrzennego gminy niżej wymienione działki przeznaczone były:

1.  działki nr: 688/4 i 688/7 – pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną;
2.  działka nr 2598/7 (wraz z innymi działkami) – pod budowę ośrodka z zakresu kultury, gastronomii lub handlu;
3.  działka nr 2598/9 – pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą.

Dnia 20 listopada 2002 r. małżonkowie aktem notarialnym dokonali wyłączenia wspólności ustawowej i podziału majątku wspólnego. Na mocy tej umowy Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem m.in. przedmiotowych działek, tj. działek nr: 688/4, 688/7, 2598/7 i 2598/9. Wartość otrzymanych przez Zainteresowaną – w wyniku podziału majątku wspólnego – nieruchomości mieści się w Jej pierwotnym udziale w tym majątku.

W 2006 r. Wnioskodawczyni rozważała zamiar budowy na przedmiotowych działkach budynków mieszkalnych. Wnioskiem z dnia 10 marca 2006 r. Zainteresowana wystąpiła do burmistrza o ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji:

1.  budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach nr: 688/4, 688/7 i 2598/9,
2.  budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo-usługową w parterze m.in. na działce nr 2598/7.

Decyzją z dnia 16 sierpnia 2006 r. burmistrz wydał warunki zabudowy dla ww. działek. Ww. decyzja wydana została na nazwisko Wnioskodawczyni i małżonka Zainteresowanej.

W dniu 23 sierpnia 2007 r. uchwalony został przez Radę Miejską miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na mocy tej uchwały przedmiotowe działki stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

W 2010 r. Wnioskodawczyni ponownie rozważała zamiar budowy na przedmiotowych działkach budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W ramach przygotowywania przyszłej inwestycji podjęła następujące czynności:

1.  dnia 16 marca 2011 r. złożony został wniosek do burmistrza o zezwolenie na usunięcie drzew i krzewów kolidujących z planowaną realizacją budynków mieszkalnych wielorodzinnych; zezwolenie burmistrza z dnia 31 marca 2011 r.;
2.  wykonanie przyłączeń – woda i kanalizacja sanitarna (2010 r.);
3.  wykonanie projektu koncepcyjnego ulic dla planowanej inwestycji;
4.  wystąpienie do przedsiębiorstwa energetyki cieplnej o określenie zasad finansowania i realizacji inwestycji polegającej na podłączeniu planowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych do miejskiej sieci ciepłowniczej (projekt umowy o przyłączenie z 18 maja 2011 r.);
5.  wystąpienie z wnioskiem do „E” o usunięcie kolizji istniejących linii kablowych z planowaną budową drogi i miejsc parkingowych; odpowiedź z dnia 19 maja 2011 r.

Wnioskodawczyni nigdy nie rozpoczęła budowy wyżej powołanych budynków mieszkalnych. Zaniechała realizacji ww. planów.

Zainteresowana jest wspólnikiem spółki cywilnej i od 1992 r., jako wspólnik tej spółki posiadający obecnie 51% udziałów, prowadzi działalność gospodarczą, w której przeważającą działalnością gospodarczą – prowadzoną pod firmą „B” – jest sprzedaż hurtowa paliw i produktów pochodnych. Ta działalność stanowi główny przedmiot prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności. Zainteresowana nie prowadzi żadnej innej działalności. Wnioskodawczyni nigdy nie wprowadziła nieruchomości, którą zamierza sprzedać do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności i nie zaliczała do kosztów działalności wydatków związanych z jej utrzymaniem. Nieruchomość ta nie była nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Spółka jest podatnikiem podatku VAT.

Zainteresowana nadmienia, że w ramach rozliczenia za dostarczony opał Lokatorsko-Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej, Spółka w której Wnioskodawczyni ma obecnie 51% udziałów, przejęła na własność grunty inne niż wyżej wymienione – częściowo budowlane, częściowo rolne. Nabycie odbyło się w formie aktu notarialnego i do ceny doliczony był podatek VAT. Grunty przejęte za długi od Spółdzielni na dzień dzisiejszy nie zostały sprzedane.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działki nr 688/4, 688/7, 2598/7 i 2598/9 o łącznej powierzchni 9.732 m2 na rzecz spółki, która zawodowo zajmuje się budową domów mieszkaniowych oraz handlowo-usługowych. W dniu 5 listopada 2013 r. podpisana została przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży działek wymienionych wyżej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w przedmiocie podatku od towarów i usług, w dniu 14 lutego 2014 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie następuje ona w związku z wykonywaniem przez Zainteresowaną działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zbycie następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych działek, tj. zakup i zamiana działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, że aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

*   zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej,
*   zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Zainteresowaną do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel podejmowanych działań poprzedzających zbycie nieruchomości.

Z analizy przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni na podstawie umowy zniesienia wspólności ustawowej małżeńskiej i podziału majątku wspólnego stała się jedynym właścicielem działek nr: 688/4, 688/7, 2598/7 i 2598/9. W 2006 r. Zainteresowana rozważała zamiar budowy na przedmiotowych działkach budynków mieszkalnych. W związku z tym wnioskiem z dnia 10 marca 2006 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do burmistrza o ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji na działkach nr: 688/4, 688/7, 2598/9 oraz 2598/7. Jednakże inwestycja nie została zrealizowana. W 2010 r. Wnioskodawczyni ponownie rozważała zamiar budowy na przedmiotowych działkach budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W ramach przygotowywania przyszłej inwestycji Zainteresowana podjęła szereg czynności, m.in.: złożyła wniosek do burmistrza o zezwolenie na usunięcie drzew i krzewów kolidujących z planowaną realizacją budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wykonała przyłącza wodno-kanalizacyjne, uzyskała projekt koncepcyjny ulic dla planowanej inwestycji, wystąpiła do przedsiębiorstwa energetyki cieplnej o określenie zasad finansowania i realizacji inwestycji polegającej na podłączeniu planowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych do miejskiej sieci ciepłowniczej, jak również wystąpiła z wnioskiem o usunięcie kolizji istniejących linii kablowych SN w związku z planowaną budową drogi i miejsc parkingowych.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać działki nr: 688/4, 688/7, 2598/7 i 2598/9 na rzecz spółki, która zawodowo zajmuje się budową domów mieszkaniowych, handlem i usługami. Dnia 5 listopada 2013 r. podpisana została przedwstępna umowa sprzedaży.

Z ww. okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podjęła zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży ww. nieruchomości, a następnie z samą sprzedażą. Zaznaczyć należy, że działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu. Z całokształtu opisanego określonego zespołu działań Zainteresowanej wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

W realiach badanej sprawy nie sposób uznać, że czynności podejmowane przez Zainteresowaną miały charakter okazjonalny i przypadkowy. Całokształt tych czynności świadczy bowiem o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. Działaniom podejmowanym przez Wnioskodawczynię można przypisać cechy ciągłości.

Ponadto, zauważyć należy, że czynności te miały na celu uatrakcyjnienie oferty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości – w szczególności dla nabywcy działek, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. budowy domów mieszkalnych.

W świetle przytoczonej powyższej definicji działalności gospodarczej stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowaną należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji, nie znajdzie w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dochód uzyskany ze sprzedaży działek – w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności – winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.