Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.569.2025.2.DB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-29
Teza: Zasady ustalania przychodów z dzierżawy dla potrzeb
opodatkowania ryczałtem od przychodów
ewidencjonowanych – czy w opisanej sytuacji przychodem jest
tylko czynsz najmu, czy także podatek od nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynsz
nieruchomości-podatek od nieruchomości
umowa-umowa dzierżawy
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    Pan wniosek – na wezwanie organu – 16 września 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    2 grudnia 2014 r. zawarto umowę dzierżawy, na mocy której Pani A.B., małżonkowie C i D.
    E. oraz małżonkowie E. i F.G., posiadający odpowiednio po 1/3 udziału w nieruchomości
    położonej w A. przy ul. B.1, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...),
    wydzierżawili ją spółce X sp. z o.o.
    Zgodnie z postanowieniami umowy strony postanowiły, że czynsz dzierżawny składać się
    będzie z części stałej oraz części zmiennej o wysokości uzależnionej od należności
    publicznoprawnych obciążających wydzierżawiającego, a związanych z przedmiotem
    dzierżawy.
    Część stała stanowi miesięczną opłatę w wysokości 5.081,71 PLN netto, do której należało
    doliczyć podatek VAT. Kwota ta jest corocznie waloryzowana.
    Część zmienna natomiast składa się z opłat z tytułu podatku od nieruchomości oraz
    innych należności publicznoprawnych, w części obciążającej wydzierżawiającego.
    Należności te pokrywane są wobec organu podatkowego przez wydzierżawiającego, a
    następnie na podstawie faktury rozliczane z dzierżawcą, który dokonuje płatności
    przelewem na nr rachunku wskazany w fakturze w terminie 5 dni od jej otrzymania. Kwota
    czynszu zmiennego odpowiada więc sumie należności uiszczonych przez
    wydzierżawiającego na rzecz organu z wyjątkiem ewentualnych kar i odsetek nałożonych
    przez organ wskutek zwłoki wydzierżawiającego. Część zmienną czynszu skonstruowano
    zatem w taki sposób, by była neutralna podatkowo, stanowiąc jedynie zwrot kosztów, nie
    zaś dodatkowe wynagrodzenie i w oparciu o to kryterium wyraźnie oddzielono ją od części
    stałej.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    Przedmiotem umowy dzierżawy jest zabudowana działka gruntu. Umowa nie została
    zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez wydzierżawiającego.
    Zgodnie z umową dzierżawy dzierżawca ma obowiązek pokrywać koszty należności
    publicznoprawnych dotyczących nieruchomości. Żadne inne należności publicznoprawne,
    poza podatkiem od nieruchomości, obciążające Wydzierżawiającego, związane z
    przedmiotem dzierżawy, nie są uwzględniane przy ustalaniu części zmiennej czynszu
    dzierżawnego.

## Pytanie

Czy, mając na uwadze powyższy stan faktyczny, prawidłowym jest przyjęcie, że podstawę
    opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych stanowi wyłącznie część stała
    czynszu z pominięciem części zmiennej?
    Pana stanowisko w sprawie
    Mając na uwadze zarysowany wyżej stan faktyczny Wnioskodawca uważa, że odpowiedź
    na przedstawione pytanie powinna być twierdząca.
    Na podstawie art. 6 ust. 1a UZPD, przychody z dzierżawy podlegają opodatkowaniu
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z dzierżawy są
    otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne.
    Oznacza to, że opodatkowaniu podlega to, co faktycznie powiększa majątek podatnika.

    Część stała czynszu bez wątpienia stanowi podstawę opodatkowania, jest bowiem
    przysporzeniem majątkowym po stronie wydzierżawiającego.
    Część zmienna natomiast składa się z opłat z tytułu podatku od nieruchomości i innych
    należności publicznoprawnych obciążających wydzierżawiającego, a związanych z
    przedmiotem dzierżawy. Częścią zmienną są zatem należności pokrywane wobec organu
    podatkowego przez wydzierżawiającego, a następnie rozliczane z dzierżawcą, który w
    rzeczywistości jest tymi kosztami ekonomicznie obciążony. Suma otrzymana od
    dzierżawcy jest dokładnie równa sumie zapłaconej przez wydzierżawiającego organowi
    podatkowemu. Wnioskodawca pełni tu zatem rolę płatnika, pośredniczy w procesie
    odprowadzania podatków i opłat, a kwoty otrzymane od dzierżawcy mają charakter
    wyłącznie zwrotu kosztów, nie stanowią zaś dodatkowego wynagrodzenia dla
    Wydzierżawiającego, ani jakiegokolwiek przysporzenia. Część zmienna czynszu jest więc z
    zasady neutralna podatkowo.
    W tym miejscu warto nakreślić dotychczasową linię interpretacyjną, przyjętą w zbliżonych
    stanach faktycznych.
    W sprawie o sygnaturze 0114-KDIP3-1.4011.713.2023.3.MS2, w toku której wydano
    interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 października 2023, podatnik
    zawarł umowę dzierżawy gruntu z firmą planującą budowę farmy fotowoltaicznej.
    Dzierżawca zobowiązał się do płacenia czynszu dzierżawnego oraz do refundacji podatku
    od nieruchomości, który to podatnik będzie zobowiązany uiścić w związku ze zmianą
    przeznaczenia gruntu. Organ podatkowy uznał, że kwota refundowanego przez
    dzierżawcę podatku od nieruchomości nie stanowi przychodu podlegającego
    opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym, ponieważ nie jest to przysporzenie
    majątkowe dla podatnika, lecz jedynie przeniesienie na dzierżawcę obowiązku zapłaty
    tego podatku. Organ potwierdził prawidłowość stanowiska podatnika w tej kwestii.
    Analogiczny stan faktyczny zaistniał na gruncie interpretacji z 13 lutego 2024 r., sygn. 0112-
    KDIL2-2.4011.842.2023.2.AA, gdzie Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy, zgodnie z
    której treścią jako wydzierżawiający opłacał podatek od nieruchomości i kwotę tą
    następnie rozliczał z dzierżawcą. Organ stwierdził, że podatek od nieruchomości nie
    stanowi dla wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje
    powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych. Zgodnie z treścią interpretacji: „Tym samym przychód dla Pana, od
    którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi
    wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako
    oddanie nieruchomości (gruntów rolnych) w dzierżawę”.
    Mając na względzie fakt, że przychody osiągane zarówno z tytułu dzierżawy, jak i najmu
    opodatkowane są na podstawie tych samych przepisów i na tych samych zasadach (art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), warto także przytoczyć interpretacje odnoszące się do stosunku
    najmu.
    W myśl interpretacji z 18 marca 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.225.2025.1.MW, kwoty
    uiszczane przez najemcę z tytułu obciążeń związanych z przedmiotem najmu, takich jak
    podatki i opłaty o charakterze publicznoprawnym, nie powinny być kwalifikowane jako
    przychód osiągany z najmu prywatnego, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest
    zobowiązany do ich ponoszenia. Tego typu wydatki, uiszczane przez najemcę w związku z
    użytkowaniem przedmiotu najmu, nie mieszczą się bowiem w katalogu świadczeń w
    naturze ani innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o
    PIT, a co istotne – nie generują realnego przysporzenia majątkowego po stronie
    wynajmującego.
    Podobnie, na gruncie interpretacji indywidualnej z 25 lutego 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-
    2.4011.107.2025.1.MW analizie poddano następujący stan faktyczny. Wnioskodawczyni
    zawarła umowę najmu, zgodnie z którą najemcy byli zobowiązani płacić Wynajmującej
    równowartość podatku od nieruchomości, stanowiącej przedmiot najmu, który

    Wynajmująca uiszczała na rzecz właściwego samorządowego organu podatkowego. W
    konsekwencji ciężar ekonomiczny podatku od nieruchomości obciążał zatem najemcę.
    Wnioskodawczyni zwróciła się z pytaniem, czy kwota ta stanowi przychód w rozumieniu
    art. 6 ust. 1a UZPD.
    W powyższej sprawie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: KIS) stwierdził, co
    następuje: „Jednocześnie, wszelkie opłaty eksploatacyjne oraz inne opłaty związane z
    przedmiotem najmu, takie jak m.in. podatek od nieruchomości, które są ponoszone przez
    najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy
    wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem
    faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Zwrot wynajmującemu
    poniesionych kosztów nie mieści się w definicji przychodu. To oznacza, że zwrot wydatków
    dotyczących opłat jest neutralny podatkowo, a podatnik nie uzyskuje żadnego
    dodatkowego przysporzenia majątkowego z tego tytułu. Zwrot wydatków nie stanowi więc
    przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym”.
    Mając na uwadze zarówno przedstawiony stan faktyczny, jak i kierunek opisanej linii
    interpretacyjnej organów podatkowych, należy stwierdzić, że tylko faktyczne
    przysporzenie majątkowe stanowi podstawę opodatkowania ryczałtem. Część zmienna
    czynszu odpowiada kwotom należności publicznoprawnych, obciążających ekonomicznie
    dzierżawcę, a regulowanych za pośrednictwem wydzierżawiającego. Czynsz zmienny nie
    stanowi zatem jakiegokolwiek przysporzenia po stronie Wnioskodawcy, a tym samym
    pozostaje neutralny podatkowo.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Stosownie do art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025
    r. poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r.
    poz. 843):

      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o
      których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej
      „ustawą o podatku dochodowym”.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy
    jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość
    czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje
    przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie
    wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji
    wydzierżawiającego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą
    natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem
    dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że to dzierżawca
    jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w
    związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia
    majątkowego po stronie wydzierżawiającego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy jest umowa, w której
    strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe
    wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w
    przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.
    W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w
    zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z
    przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy
    określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez
    wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.
    Mając na uwadze powyższe, jedynie określona w umowie kwota czynszu (część stała)
    będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wydzierżawiającego, a tym

    samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wskazane przez
    Pana należności publicznoprawne, do ponoszenia których zgodnie z umową dzierżawy
    jest zobowiązany dzierżawca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego. W
    zakresie uiszczania tych należności pełni Pan jedynie rolę pośrednika między dzierżawcą a
    odpowiednim organem.
    Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem części
    stałej czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości w dzierżawę.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.