Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.92.2021.5.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-21
Teza: W sytuacji, gdy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na tym gruncie budynkami (szklarnią oraz budynkiem gospodarczym) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli strony w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 02 marca 2021 r. (data wpływu - 09 marca 2021 r.), uzupełnionym 20 kwietnia 2021 r. i 13 maja 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 09 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W dniu 20 kwietnia 2021 r. wpłynęło pismo z 12 kwietnia 2021 r. uzupełniające ww. wniosek.

Z uwagi na fakt, że wniosek, uzupełniony pismem z 12 kwietnia 2021 r., nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 29 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.138.2021.2.AA i 0111- KDIB2-3.4014.92.2021.4.JS wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 maja 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Sp. z o.o. Sp. k. (dalej: Kupujący, Nabywca, Spółka)
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią Y (dalej: Sprzedająca, Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

X Sp. z o.o. Sp.k. (Spółka, Kupujący, Nabywca) jest czynnym podatnikiem towarów i usług prowadzącym działalność m.in. w zakresie wytwarzania gotowych posiłków i dań.

Spółka zamierza nabyć od Pani Y (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, Sprzedającej), Pani S.Ż., Pana W.W. oraz Pana K.W. (łącznie Sprzedający, Współwłaściciele) udziały w niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej wydzieloną geodezyjnie część działki ewidencyjnej nr (…) (dalej: Działka A) z obrębu (\`(...)\`) stanowiącej grunty orne zabudowane, oznaczone symbolami użytków Rllla, Rlllb, RIVa, RIVb, Br-RIIIb i Br-RIVa, oznaczonej na mapie ze wstępnym projektem podziału jako działka (…) (Działka X) o powierzchni 1,1301 ha (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość (tj. działka o numerze ewidencyjnym nr (… ) - Działka X), po wyodrębnieniu będzie w całości terenem niezabudowanym. Dla nieruchomości, na którą składa się m.in. Działka A, Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej, Nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. W przeszłości (przed dniem nabycia własności nieruchomości przez Współwłaścicieli), nieruchomość, w skład której wchodzi działka ewidencyjna nr (…) (Działka Y) była obciążona hipoteką na zabezpieczenie spłaty kredytu na zakup ciągnika rolniczego i pługu.

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich, które nie stanowią własności Współwłaścicieli (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”). Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na nich magazynów oraz fabryki, które wykorzystywane będą do produkcji towarów oraz świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Spółka zamierza podpisać z Panią (…), Panią (…) oraz z Panem (…) (dalej łącznie: „Sprzedający”) umowę przedwstępną sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości (dalej: „Umowa”).

Ponadto, zgodnie z Umową, Sprzedający zapewnią o sprzedaży na rzecz Spółki udziału we współwłasności Nieruchomości należącego do małoletniego (…), po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego na dokonanie podziału i sprzedaży w imieniu małoletniego bądź po osiągnięciu przez niego pełnoletniości.

Nieruchomość jest niezabudowana (Działka X), po wyodrębnieniu będzie w całości terenem niezabudowanym i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z (…) r., zgodnie z którym Działka A, z której wydzielona zostanie Nieruchomość, położna jest na terenie dróg dojazdowych (symbol na planie 4KDD), na terenie drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi - KDs (symbol na planie KDGP), na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej (symbol na planie 2MN/U) oraz na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol na planie 3U/P).

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca na Spółkę własność udziałów w Nieruchomości należących do Sprzedających zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

1.  zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału działki ewidencyjnej - Działki A, w wyniku którego zostanie wydzielona Nieruchomość oraz podziału jednej z Nieruchomości sąsiednich (tj. Działki Y) przez Burmistrza (…), zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożeniu do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych - wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej - dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek: Działki Y i Działki A (w odniesieniu do wydzielenia Nieruchomości, ww. dokumenty uzyskają Współwłaściciele),
2.  rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej jednej z Nieruchomości sąsiednich (działki nr ewidencyjnym (…) - dalej Działki B),
3.  uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich
4.  uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii,
5.  uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na podział i sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości należącego do małoletniego (…) lub uzyskaniu pełnoletniości przez (…) i przystąpieniu do umowy sprzedaży,
6.  uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, Współwłaściciele wyrazili zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych w obszarze 20 m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Na podstawie Umowy, Sprzedający upoważnią Spółkę do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia. Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Zgodnie z Umową, Spółka będzie upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Panią (…), posiadającą status rolnika ryczałtowego. Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia przez Panią (…) działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z Nieruchomości podlegają sprzedaży. Pani E. W. nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

Współwłaściciele - Sprzedający nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem, na podstawie dziedziczenia po zmarłym 26 listopada 2012 r. (…). Prawa do spadku po (…) stwierdzone zostały prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego, z (…) r. Każdy ze Sprzedających posiada udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości. Współwłaścicielem w pozostałym udziale 1/4 (słownie: jednej czwartej) części jest małoletni (…) Udziały w Nieruchomości wchodzą w skład majątków osobistych Sprzedających. Nie były zawierane umowy rozszerzające małżeńską wspólność ustawową.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Współwłaścicieli, poza udostępnieniem do używania na cele budowlane na rzecz Spółki po zawarciu Umowy.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem wniosku, Współwłaściciele nie dokonują sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki.

Współwłaściciele nie zbywali w przeszłości innych nieruchomości. Jest prawdopodobne, że w przyszłości Współwłaściciele dokonają sprzedaży innych nieruchomości.

W zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Współwłaściciele zamieścili ogłoszenie w Internecie, wystawili baner informujący o ofercie sprzedaży Nieruchomości oraz zaangażowali agencję pośrednictwa, który pośredniczy w sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Współwłaściciele podjęli działania polegające na podziale działki ewidencyjnej nr (…), w wyniku którego zostanie wyodrębniona Nieruchomość oraz - w celu zapewnienia dostępu do drogi wydzielonej części działki nr (…) - ustanowiona została służebność przechodu i przejazdu po działkach sąsiednich.

Współwłaściciele wystosowali także pismo do Generalnej (…) w sprawie zjazdu i uzyskali pismo z wytycznymi, które przedstawili Kupującemu do wglądu.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Współwłaściciele uzyskali następujące dokumenty przedstawione do wglądu Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania:

*   zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza z (…) r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji,
*   elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty z (…) r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Sprzedający złożyli również wniosek do Sądu Rejonowego w (…) o zgodę na podział i sprzedaż udziału w Nieruchomości należącego do małoletniego (…).

Zainteresowani w uzupełnieniu, które wpłynęło do Organu 20 kwietnia 2021 r., uzupełnili opis zdarzenia przyszłego, w którym pierwotnie wskazali, że Nieruchomość (tj. Działka A) stanowi grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę. Po złożeniu ww. wniosku uzyskano informację, że na Nieruchomości, po wyodrębnieniu Działki A będzie znajdować się szklarnia oraz budynek gospodarczy. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków sporządzonym 5 listopada 2020 r. przez Starostę, szklarnia została wybudowana w 1970 r. i należy do kategorii budynków gospodarstw rolnych według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowalnych (PKOB) oraz do kategorii budynków produkcyjnych, usługowych i gospodarczych dla rolnictwa według Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z ww. dokumentem, powierzchnia zabudowy z mapy wynosi 166 m2, przy czym budynek szklarni wyszczególniono w sekcji Informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymogów rozporządzenia lub standardów technicznych z opisem „nie spełnia standardów technicznych: brak pomiaru budynku". Odnośnie budynku gospodarczego, został on wybudowany w 1978 r. i należy do kategorii budynków gospodarstw rolnych wg PKOB oraz budynków produkcyjnych, usługowych i gospodarczych dla rolnictwa według Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z ww. dokumentem, powierzchnia zabudowy z mapy wynosi 30 m2.

Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szkłami lub budynku gospodarczego przekraczających 30% ich wartości początkowej. Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, które mogły by stanowić przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia ani nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, a więc nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Nieruchomość wraz z posadowionymi na niej szklarnią i budynkiem gospodarczym wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającą, posiadającą status rolnika ryczałtowego. Szklarnia i budynek gospodarczy posadowione na Nieruchomości były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od ich wybudowania (tj. kolejno od ok. 1970 r. 1978 r.) do ok. 2010 r.

Nie jest planowane dokonywanie żadnych prac budowlanych lub rozbiórkowych w odniesieniu do szklarni lub budynku gospodarczego posadowionych na Nieruchomości przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym z 7 maja 2021 r. Zainteresowani wskazali, że poza upoważnieniem do wykonywania czynności wskazanych we wniosku udzielonym Spółce, Sprzedający jako współwłaściciele nieruchomości - Działki A, upoważnili pisemnie:

*   Spółkę,
*   reprezentanta Spółki, Członka Zarządu - Pana (…) oraz
*   pracownicę Spółki - Panią (…) do uzyskiwania w imieniu Sprzedających wszelkich informacji (również ustnych) oraz dokumentów dotyczących ww. nieruchomości, w tym wszelkiego rodzaju wypisów, wyrysów, odpisów, wyciągów, zaświadczeń, a w szczególności:
    *   wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
    *   wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych,
    *   wypisów z kartotek budynków,
    *   zaświadczeń dot. planu urządzenia lasu lub decyzji określających zadania z zakresu gospodarki leśnej i
    *   innych informacji lub dokumentów dotyczących ww. nieruchomości.

Zgodnie z udzielonym upoważnieniem, w celu realizacji pełnomocnictwa, pełnomocnik uprawniony jest do występowania w imieniu mocodawcy przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym przed Urzędem Miejskim w (…), Urzędem Miejskim w (…) oraz Starostwem Powiatowym w (…). Ponadto, w upoważnieniu wskazano, że pełnomocnictwo obejmuje prawo składania wszelkich wniosków, odbioru dokumentów i korespondencji w imieniu mocodawcy, a także podejmowania działań faktycznych zmierzających do realizacji pełnomocnictwa.

Ponadto, należy wskazać, że po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do 31 grudnia 2021 r. na rzecz Spółki przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami, które będą potrzebne do realizacji wskazanego w umowie przedsięwzięcia.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, opisane we wniosku upoważnienie Spółki do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości nie będzie uprawniało Spółki do wznoszenia na nieruchomościach objętych umową jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwzględnieniem ww. ograniczenia dotyczącego wznoszenia na nieruchomościach budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, zgody i pełnomocnictwa będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami - gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek w ulicę (…) i (…).

Pod pojęciem „Nieruchomość”, Zainteresowani rozumieją zarówno grunt jak i posadowione na nim budynki, tj. szklarnię oraz budynek gospodarczy.

Przedmiotem transakcji, w rozumieniu Zainteresowanych będzie Nieruchomość, tj. działka gruntu zabudowana ww. budynkami.

Ponadto, jak wskazano powyżej, po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zakresie dotyczącym planowanej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, w finalnej umowie przedwstępnej zawarto dodatkowe warunki umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

*   zwolnienie jednej z nieruchomości sąsiednich (działka nr (…)) spod służebności osobistej,
*   ustanowienie na jednej z nieruchomości wymienionych w umowie (wskazanej przez Spółkę), lecz innych niż będące przedmiotem transakcji, nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz spółki (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…).

Powyższe warunki zostały ustanowione na korzyść Spółki. Wskazana służebność przesyłu będzie niezbędna do przeprowadzenia przewodu instalacji gazu do nieruchomości będących przedmiotem umowy i korzystać będzie z niej Spółka, która zobowiązała się zapłacić Sprzedającym jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania, które ostatecznie zostały sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości (gruntu wraz z posadowionymi na gruncie budynkami) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 2 w ww. piśmie uzupełniającym)
2.  Czy w przypadku skorzystania przez strony z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości (gruntu wraz z posadowionymi na gruncie budynkami) i opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży według właściwej stawki podatku od towarów i usług, sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 5 w ww. piśmie uzupełniającym).

Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie zawartym w uzupełnieniu wniosku), w przypadku gdy transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. strony nie zdecydują się na skorzystanie z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług sprzedaży), sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki.

W przypadku gdy strony zdecydują się na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług bądź niepodlegania temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych Zainteresowanych.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Kupującego, potwierdzenie zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług nabycia Nieruchomości wiąże się z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Zainteresowanym będącym stroną postępowania. Ponadto, dla Nabywcy, jako podatnika podatku od towarów i usług, istotne jest potwierdzenie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktury, która ewentualnie zostanie wystawiona przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Kwestia ta, w przypadku Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, będzie natomiast wpływać na ewentualną rejestrację jako podatnika podatku od towarów i usług a następnie wystawienie faktury dokumentującej sprzedaż oraz rozliczenie podatku od towarów i usług należnego z tytułu transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidują wyłączenia z opodatkowania tym podatkiem. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Jak wskazano w stanowisku do odpowiedzi na pytania numer 1, przy sprzedaży Nieruchomości Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w przypadku gdy transakcja sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. strony nie skorzystają z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na brak spełnienia przesłanek do wyłączenia czynności z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Kupujący czyli Zainteresowany będący stroną postępowania.

Jak wskazano w odniesieniu do pytania nr 1 i 3, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie kwalifikować się jako dostawa budynków, budowli lub ich części podlegająca zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym stronom transakcji będzie przysługiwać prawo do rezygnacji ze zwolnienia transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wyboru opodatkowania sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku wyboru opodatkowania zgodnie z warunkami wymienionymi w ww. przepisach, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będzie mieć obowiązek rozliczenia podatku należnego z tytułu przedmiotowej sprzedaży według właściwej stawki oraz wykazania tego podatku na wystawionej fakturze. Oznacza to, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości będzie wówczas podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w przypadku skorzystania przez strony transakcji z prawa do rezygnacji ze zwolnienia transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wyboru opodatkowania sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług spełniona zostanie przesłanka wyłączenia umowy sprzedaży z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o której mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację indywidualną z 21 maja 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.138.2021.3.AA

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedająca (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej, wraz z posadowionymi na gruncie budynkami (szklarnią oraz budynkiem gospodarczym).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 maja 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.138.2021.3.AA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., iż:

*   planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   dostawa przedmiotowych budynków szklarni i gospodarczego znajdujących się na działce nr (…) podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu, tj. działki nr (…), na których znajdują się przedmiotowe budynki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,
*   po spełnieniu warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, strony transakcji będą mogły zastosować opodatkowanie dostawy ww. budynków według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Wówczas dostawa gruntu, na którym położone są przedmiotowe budynki, także będzie opodatkowana stawką właściwą ww. podatku.

Zatem, w sytuacji gdy transakcja sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na tym gruncie budynkami (szklarnią oraz budynkiem gospodarczym) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. strony nie skorzystają z prawa do rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie zaistnieje przesłanka pozwalająca na wyłączenie czynności z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie zatem Kupujący czyli Zainteresowany będący stroną postępowania.

Natomiast w sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na tym gruncie budynkami (szklarnią oraz budynkiem gospodarczym) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli strony w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1/9 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.