Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1213/09/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-03-03
Teza: Czy przychód jaki wnioskodawca uzyska z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2005r. będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; kredyt; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05 listopada 2009r. (data wpływu do tut. Biura 07 grudnia 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 07 grudnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 15 grudnia 2005r. wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości, na którą zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 328.160,00 zł. W okresie użytkowania nieruchomości wnioskodawca spłacił część kredytu. W dniu 03 marca 2008r. sprzedał dom za kwotę 485.000,00 zł.

We właściwym urzędzie skarbowym wnioskodawca złożył oświadczenie, że cały powyższy przychód w ciągu 2 lat przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości zawarto informację, że część pieniędzy ze sprzedaży, w kwocie 275.000,00 zł trafi bezpośrednio do banku na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego, którym obciążona była zbywana nieruchomość. Pozostałą kwotę tj. 210.000 zł wnioskodawca przeznaczył na remont nowego domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wyżej opisany sposób wydatkowania kwoty 485.000 zł, uprawnia wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, w związku ze spełnieniem przez niego wszystkich warunków nałożonych przez ustawę: złożenie oświadczenia i wydania odpowiedniej kwoty na cele mieszkaniowe, ma prawo do zwolnienia i od kwoty 485.000 zł i nie musi odprowadzać zryczałtowanego podatku w wysokości 10% przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył nieruchomość w dniu 15 grudnia 2005r., na zakup której zaciągnął kredyt hipoteczny. W okresie jej posiadania spłacił część kredytu. W dniu 03 marca 2008r. dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zastrzegając jednocześnie w akcie notarialnym, że część pieniędzy ze sprzedaży bezpośrednio zostanie przekazana na spłatę pozostałej kwoty kredytu. Pozostałą kwotę ze sprzedaży wnioskodawca przeznaczył na remont nowego domu.

Tak więc dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości dokonanej przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (2005r.), należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

I tak na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23), chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie z brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Warunkiem zastosowania zwolnienia na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 21 ust. 16 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył w 2005r. nieruchomość, na zakup której zaciągnął kredyt. W dniu 03 marca 2009r. dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na sprzedaż ww. nieruchomości wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w okresie 2 lat przeznaczy na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca podkreślił, iż część kwoty jaką uzyskał ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu jakim obciążona była zbywana nieruchomość, a część przeznaczy na remont nowego domu.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że przeznaczenie całego przychodu jaki uzyskał ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu oraz na remont nowego domu wypełnia dyspozycję celu mieszkaniowego.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową i wyłączną okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. cele mieszkaniowe. Ww. przepis wyczerpująco reguluje warunki zwolnienia od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Podkreślić należy, że o prawie do skorzystania z ww. zwolnienia nie przesądza fakt złożenia stosownego oświadczenia lecz fakt rzeczywistego wydatkowania owych środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe, które są enumeratywnie wymienione w ww. przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Tak więc fakt wydatkowania przez wnioskodawcę przychodu ze sprzedaży nieruchomości na remont własnego budynku mieszkalnego, co do którego wnioskodawcy przysługuje prawo własności lub współwłasności niewątpliwie daje prawo do skorzystania z ww. zwolnienia przedmiotowego.

Natomiast rozpatrując treść przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest to, której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy tj. nieruchomości zbywanej czy nabywanej.

Tym samym podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Z istoty rozwiązania zwartego w cyt. powyżej przepisach art. 21 wynika, iż aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele w nim wymienione, sprzedaż powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca sprzedał nieruchomość nabytą w 2005r., a środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostały przeznaczone po dacie sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu, którym obciążona była zbyta nieruchomość oraz na remont nowego domu.

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez wnioskodawcę z odpłatnego zbycia w 2009r. przedmiotowej nieruchomości w części przeznaczony na remont własnego budynku mieszkalnego jak i w części przeznaczony na spłatę kredytu obciążającego zbywaną nieruchomość - stanowi cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.