Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4011.271.2017.3.BF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-19
Teza: Czy w związku z tym, że przekazanie własności lokalu mieszkalnego nr 2 nastąpi po dacie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1, to środki wpłacone ma rzecz dewelopera do 30 stycznia 2017 r. mogą stanowić o uldze podatkowej w związku ze sprzedażą lokalu nr 1?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deweloper; kredyt-kredyt hipoteczny; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; prawa-przeniesienie prawa-przeniesienie prawa własności; sprzedaż; umowa; wpłata; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku, który wpłynął 5 września 2017 r., uzupełnionym 31 października 2017 r. oraz 21 listopada 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 20 października 2017 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4011.271.2017.1.BF oraz pismem z 6 listopada 2017 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4011.271.2017.2.BF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 31 października 2017 r. oraz 21 listopada 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 20 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny nr 1 za kwotę 126.000 zł. Wnioskodawca 12 maja 2017 r. sprzedał ww. lokal za kwotę 173.000 zł. W dniu 12 maja 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego nr 2. Wówczas budynek, w którym znajduje się ww. lokal był w początku budowy. Część środków finansowych na zakup ww. lokalu Wnioskodawca pozyskał z kredytu hipotecznego, który został wypłacony w ratach (transzach) na konto bankowe wskazane przez dewelopera. Ostatnia rata została wypłacona 30 stycznia 2017 r., a łączna kwota, za którą Wnioskodawca kupił ww. lokal wyniosła 269.976,70 zł. Umowa deweloperska z 12 maja 2016 r. stanowi, że przekazanie własności na rzecz Wnioskodawcy nastąpi do 31 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że ze względu na opóźnienia w budowie do przeniesienia własności dojdzie w późniejszym terminie.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że do przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego nr 2 dojdzie najpóźniej w I kwartale 2018 r. Wnioskodawca wskazał również, że środki pozyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 wydatkuje częściowo na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego nr 2 i częściowo na urządzenie tego lokalu. Natomiast wpłaty na rzecz dewelopera (w większości finansowane z kredytu) nastąpiły w transzach, a ostatnia wpłata miała miejsce 30 stycznia 2017 r., czyli przed sprzedażą lokalu nr 1.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z tym, że przekazanie własności lokalu mieszkalnego nr 2 nastąpi po dacie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1, to środki wpłacone ma rzecz dewelopera do 30 stycznia 2017 r. mogą stanowić o uldze podatkowej w związku ze sprzedażą lokalu nr 1?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien być zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości gdyż sprzedaż lokalu nr 1 nastąpiła wcześniej niż podpisanie aktu własności lokalu mieszkalnego nr 2. To że w międzyczasie Wnioskodawca podpisał umowę deweloperską w jego rozumieniu nie jest jednoznaczne z nabyciem lokalu, gdyż z umowy deweloperskiej można się w każdej chwili wycofać.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca 20 kwietnia 2012 r. nabył lokal mieszkalny, który 12 maja 2017 r. został sprzedany.

Z uwagi na powyższe okoliczności, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie,

o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy dokonać w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości bądź na podstawie art. 22 ust. 6c (nabycie odpłatne), bądź art. 22 ust. 6d (nabycie nieodpłatne) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ Wnioskodawca sprzedany lokal mieszkalny nabył odpłatnie – za kwotę 126.000 zł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f tej ustawy).

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy – dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,

W – wydatki na własne cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ww. ustawy – w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Zauważyć należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Norma prawna statuująca zwolnienie podatkowe, a więc mająca charakter wyjątku, odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, musi być interpretowana ściśle, gdyż niedopuszczalne jest stosowanie przy jej interpretacji wykładni rozszerzającej. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalać będzie na zastosowanie rozpatrywanego zwolnienia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 12 maja 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego. Do 30 stycznia 2017 r. Wnioskodawca wpłacił na rzecz dewelopera 269.976,70 zł z czego część wpłaconych środków pochodziła z zaciągniętego przez Wnioskodawcę kredytu hipotecznego. W dniu 12 maja 2017 r. Wnioskodawca sprzedał nabyty w 2012 r. lokal mieszkalny i środki uzyskane z tej sprzedaży zamierza wydatkować częściowo na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego i częściowo na urządzenie tego lokalu. Do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego dojdzie najpóźniej w I kwartale 2018 r.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi czy w związku z tym, że przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy nastąpi po dacie sprzedaży lokalu nabytego w 2012 r. to środki wpłacone na rzecz dewelopera do 30 stycznia 2017 r. mogą stanowić o uldze podatkowej.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast w myśl art. 158 Kodeksu – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1468) – umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Z treści przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości.

Zgodnie z powyższym wyjaśnieniem należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera dojdzie po dacie sprzedaży lokalu nabytego w 2012 r. Jednakże w rozpatrywanej sprawie istotny jest nie tylko moment nabycia lokalu mieszkalnego ale również kiedy i jakie środki Wnioskodawca wpłacił na rzecz dewelopera w celu nabycia tego lokalu.

Jak wynika bowiem z przywołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkiem uznania poniesionych wydatków za własne cele mieszkaniowe jest aby zarówno środki ze sprzedaży (wydatek) jak i samo nabycie (przeniesienie prawa własności) nastąpiły nie wcześniej niż w dniu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r., z którego to sprzedaży dochód ma być zwolniony z opodatkowania. Nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem powinny być dokonane po sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. Tymczasem środki wydatkowane do dnia 30 stycznia 2017 r. przez Wnioskodawcę na zakup od dewelopera lokalu mieszkalnego nie mogły pochodzić z przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1, ponieważ wydatkowanie to nastąpiło przed jego sprzedażą. Poza tym Wnioskodawca sam wskazał, że środki wpłacone na rzecz dewelopera pochodziły m.in. z kredytu hipotecznego.

Zatem kwoty wpłacone przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera do 30 stycznia 2017 r. na poczet nowego mieszkania uiszczone przed sprzedażą lokalu mieszkalnego nr 1 nie mogą zostać objęte zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie nieruchomości lub praw określonych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy jest bowiem data ich faktycznego wydatkowania. Należy jeszcze raz podkreślić, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego mogła być przeznaczona na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to nie jest bowiem uzależnione od wydatkowania jakichkolwiek środków lecz tych pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zatem środki wpłacone na rzecz dewelopera do 30 stycznia 2017 r. nie stanowią o prawie Wnioskodawcy do zwolnienia dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane w przedmiotowej sprawie jedynie środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca w stanie faktycznym wskazał, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 wydatkuje częściowo na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego nr 2 i częściowo na urządzenie tego lokalu.

Jeżeli zatem kredyt zaciągnięty na nabycie lokalu mieszkalnego stanowi kredyt, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy a urządzanie lokalu będzie polegało na ponoszeniu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, to wówczas tak wydatkowane środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będą uprawniały Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że do końca 2019 r. Wnioskodawca nabędzie prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 2.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i przywołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży 12 maja 2017 r. lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Wnioskodawca nie będzie jednak zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkuje na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, tj. od 12 maja 2017 r. do końca 2019 r.

Jednakże za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe nie można uznać środków wpłaconych na rzecz dewelopera do 30 stycznia 2017 r., czyli przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Stanowiska Wnioskodawcy w kontekście zadanego pytania nie można było zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.