Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.407.2020.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-15
Teza: Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 15 grudnia 2020 r. (data wpływu – 15 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania nieruchomości wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych prawa użytkowania nieruchomości wraz z naniesieniami.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

R. Sp. z o.o. (Kupujący);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

U. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany niebędącego stroną postępowania jest spółką inwestycyjną zarządzającą krajowymi i europejskimi funduszami inwestycyjnymi (kolektywne zarządzanie aktywami) (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”).

Sprzedający działa zgodnie z niemieckimi przepisami regulującymi działalność funduszy inwestycyjnych w imieniu własnym, ale na rzecz niemieckiego funduszu inwestycyjnego (…), który nie ma osobowości prawnej i który jest zarządzany powierniczo przez Sprzedającego.

Sprzedający posiada obecnie w Polsce jedną nieruchomość. Nieruchomość ta jest przez Sprzedającego wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w jej skład. Ponadto, Sprzedający posiada nieruchomości w innych państwach, w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie.

Na nieruchomość Sprzedającego składają się w szczególności:

*   prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym A o łącznej powierzchni 2.750,00 m2, położonej w W. (dalej: „Działka”), objętej księgą wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy;
*   budynek (opisany w rejestrze budynków jako budynek biurowy) posiadający 7 pięter naziemnych oraz trzy poziomy podziemne, znajdujący się na Działce (…), obręb (…) stanowiący odrębny od Działki przedmiot własności o powierzchni zabudowy równej 13.636,14 m2 − określany jako (…) − przeznaczony do celów komercyjnych (dalej: „Budynek”);
*   naniesienia posadowione na Działce, stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na które składają się: utwardzenie powierzchni gruntu kostką brukową z krawężnikami wokół Budynku, fragment ulicy (…) utwardzony masą bitumiczną w obrębie Działki oraz sieci techniczne podziemne (dalej: „Budowle”);

\-dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działki oraz prawo własności Budynku i Budowli składających się na Nieruchomość w dniu 31 marca 2005 r. w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny (…)), która to transakcja została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Nieruchomość nie stanowi gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Budynek zaklasyfikowany jest w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 − budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalne podmioty na podstawie umów o zarządzanie/obsługę nieruchomości (są to tzw. umowy property management oraz facility management).

Sprzedający zamierza sprzedać na rzecz spółki – Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”).

Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym, należącym do (…), alternatywnego funduszu inwestycyjnego zrejestrowanego w Luksemburgu.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również w dniu dokonania Transakcji.

Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również w dniu dokonania Transakcji.

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”.

W skład przedmiotu Transakcji wejdzie:

*   Nieruchomość,
*   pozostałe elementy zagospodarowania Gruntu nie stanowiące budowli w rozumieniu definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane, w tym m.in. stojaki na rowery, słupki chodnikowe stalowe, słupki oświetleniowe, blokada parkingowa, oprawy dogruntowe, stelaż o konstrukcji stalowej ogródka restauracyjnego;
*   prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny). Na Kupującego zostaną przeniesione również prawa i obowiązki Sprzedającego z umów najmu, dla których okres najmu nie rozpocznie się przed datą Transakcji, prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń umów najmu dostarczonych przez najemców (tj. gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść/charakter zabezpieczenia), (dalej: „Dokumenty Zabezpieczenia”),
*   kaucje pieniężne dostarczone przez określonych najemców jako zabezpieczenie wykonania obowiązków takich najemców z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Kaucje”),
*   prawo własności intelektualnej, w tym majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do dokumentacji projektowej, w zakresie, w jakim zostały nabyte przez Sprzedającego, o przenaszalne prawa z gwarancji lub rękojmi z tytułu jakichkolwiek prac związanych z wykończeniem powierzchni najemców, także jakichkolwiek zabezpieczeń do tych praw przy jednoczesnym zobowiązaniu się Kupującego do zwrotu tych zabezpieczeń ich wystawcom − tylko jeśli w dacie Transakcji będą przysługiwać Sprzedającemu,
*   prawa i obowiązki z umów licencyjnych oprogramowania obsługującego Budynki,
*   drobne rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, takie jak meble znajdujące się na recepcji, zestaw do odbioru TV SAT, system TV przemysłowej, klimatyzatory, centrum Sterowania systemem zabezpieczeń, karta abonamentowa QP, system TV dozorowej, kaseton świetlny, szafa chłodnicza Trane CGAF oraz projektor Acco NOBO (dalej: „Ruchomości”).

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W szczególności, uzyskanie zgody banku konieczne jest w przypadku gwarancji bankowej najemcy G. Sp. z o.o.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie wznosił żadnych nowych budynków, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

W latach 2005-2020 Sprzedający dokonywał prac rekonstrukcyjnych/modernizacyjnych Budynku. Prace te stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (dalej: „Ulepszenie”).

Przed 2018 r. zostały zakończone projekty modernizacyjne mające na celu m.in. przygotowanie powierzchni wspólnych Budynku z uwzględnieniem oczekiwań nowych najemców. Prace te obejmowały m.in.:

*   prace budowlane, m.in. wyburzenie starych ścian działowych, modernizacja korytarzy, sanitariaty, przygotowanie open space, modernizowanie lobby w Budynku, placu przed Budynkiem, zaplecza,
*   prace elektryczne, m.in. nowe oprawy, gniazda, systemy IT,
*   prace elewacyjne, m.in. malowanie Budynku, wymiana szyb.

Poza powyższymi pracami, ujęte jako wartość początkowa Budynku zostały również prace modernizacyjne powierzchni pod wynajem komercyjny, w tym m.in. dostosowanie powierzchni pod wynajem dla celów biurowych.

Łączna wartość wydatków na Ulepszenie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku, a przekroczenie to nastąpiło ponad dwa lata temu − szczegóły w zakresie interpretacji przekroczenia 30% wartości początkowej Budynku przez Ulepszenia w oparciu o dostępne Zbywcy kalkulacje zostały opisane w uzasadnieniu do wniosku. Do dnia Transakcji nie nastąpi ponowne przekroczenie 30% wartości początkowej Budynku.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego w stosunku do ww. wydatków na Ulepszenie Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenia poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, w szczególności nie ponosił wydatków, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych Budowli.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz osób trzecich.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, w wyniku Transakcji Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedającego w odniesieniu do powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości oraz, jak wskazano powyżej, przejmie wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przenaszalnych Dokumentów Zabezpieczenia i Kaucji, w tym zobowiązanie do zwrotu Dokumentów Zabezpieczenia ich wystawcom na warunkach określonych w danej umowie najmu oraz zobowiązanie do zwrotu przekazanych Kaucji (wyłącznie do wysokości kwoty przekazanej Kupującemu przez Sprzedającego) najemcom zgodnie z postanowieniami danej umowy najmu. Po Transakcji Nabywca nie wypowie żadnej z umów najmu na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego. Od dnia Transakcji Nabywca ponosi wyłączną odpowiedzialność wobec najemców za obowiązki wynajmującego wynikające z przejmowanych umów najmu, co zostało odzwierciedlone w cenie Transakcji. W związku z powyższym, w takim przypadku Nabywca wypłaci wszelkie odszkodowania i zwolni Sprzedającego z jakiejkolwiek odpowiedzialności wynikającej z roszczeń najemcy wynikających z umów najmu, w szczególności, ale nie wyłącznie, związanych z jakimikolwiek rabatami dot. czynszu i/lub nakładami na wyposażenie.

Sprzedający przekaże Kupującemu:

*   oryginalne podpisane kopie wszystkich umów najmu,
*   oryginały wszystkich Dokumentów Zabezpieczenia,
*   oryginały kontraktów budowlanych obejmujące również gwarancje budowlane oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,
*   całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu będące w posiadaniu Sprzedającego, kody do Systemu Zarządzania Budynkiem (o ile dotyczy) oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku,
*   oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, koszty wspólne dla wszystkich nieruchomości Sprzedającego w Polsce (wcześniej Sprzedający miał kilka nieruchomości) alokowane były do poszczególnych nieruchomości według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł z zewnętrznymi usługodawcami szereg umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. umowy w zakresie dostawy wszelkiego rodzaju mediów (ciepła, energii, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, usług telekomunikacyjnych), konserwacji i napraw, itp. oraz zarządzania Budynkiem − umowy property oraz facility management („Umowy Serwisowe”). Sprzedający planuje ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów najpóźniej w następnym dniu roboczym po dacie Transakcji. Ponadto, Sprzedający zawarł również umowy w zakresie doradztwa podatkowego, księgowości i obsługi prawnej w Polsce (nie będą przenoszone na Kupującego).

W skład przedmiotu Transakcji nie będą wchodziły aktywa (poza opisanymi powyżej), zobowiązania, umowy (poza umowami najmu, w odniesieniu do których konieczne będzie przeniesienie wszystkich praw i obowiązków Sprzedającego na Kupującego), dokumenty lub prawa związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem praw i rzeczy ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Zainteresowanych jako przedmiot Transakcji), a także prawa i obowiązki niezwiązane z Nieruchomością w szczególności:

*   zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością, w taki sposób, że obciążają każdego obecnego użytkownika wieczystego gruntu i/lub właściciela Budynku i/lub Budowli,
*   wierzytelności Sprzedającego inne niż wynikające z umów najmu, rachunki bankowe lub środki zgromadzone na rachunkach bankowych,
*   umowy związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o obsługę księgową, prawną i marketingową,
*   źródła finansowania Sprzedającego, w tym w szczególności pożyczki od podmiotów powiązanych,
*   umowy związane z zarządzaniem aktywami (asset managmenf), umowy zarządzania nieruchomością (property management), technicznym zarządzaniem Nieruchomością (facility management) oraz ubezpieczeniem nieruchomości, Umowy Serwisowe, jak również inne kontrakty w tym zakresie,
*   księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego,
*   firma (oznaczenie Sprzedającego).

Nabywca planuje kontynuować wynajem określonych części Nieruchomości na rzecz stron trzecich w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Dla potrzeb kontynuowania działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań przez Kupującego.

Elementy te stanowią, co do zasady, elementy, które będą wymagały od Kupującego zaangażowania, zakupu lub podjęcia dodatkowego działania w celu uzyskania przez Kupującego zdolności do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego. W szczególności żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności o zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzenie nieruchomościami (ponieważ nie będą one przekazywane w ramach Transakcji). Kupujący będzie musiał samodzielnie zawrzeć umowę na dostawę mediów oraz inne umowy o świadczenie usług, ponieważ nie będzie miał do nich dostępu w ramach Transakcji.

W odniesieniu do umów, takich jak Umowy Serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji − co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami.

Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane − na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami − jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. W szczególności, z uwagi na uwarunkowania biznesowe nie jest wykluczone, że Nabywca zawrze umowę o sprzedaż energii elektrycznej i świadczenie usług przesyłu z I. (dawniej: S.) na zbliżonych warunkach oraz o analogicznym okresie trwania jak w przypadku umowy zawartej uprzednio przez Sprzedającego z tym podmiotem.

Nie dotyczy to umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej przez Zbywcę, która to umowa zostanie rozwiązana przez Zbywcę, a Kupujący nie przejmie żadnych praw i obowiązków wynikających z tej umowy.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowy o zarządzanie nieruchomością − property oraz facility management, umowy serwisowe) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Kupujący zapewni sobie finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Sprzedający i Kupujący planują przeprowadzić Transakcję w połowie grudnia 2020 r.

Po Transakcji Sprzedający nie będzie prowadził już żadnej działalności gospodarczej w Polsce − ostatnia nieruchomość Sprzedającego zostanie sprzedana w ramach Transakcji.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny. Cena zostanie w przeważającej części alokowana do Nieruchomości.

W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedający będzie miał prawo do otrzymania od najemców kwot czynszów za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji). Z tytułu przyznania Sprzedającemu takiego prawa, Nabywca będzie uprawniony do otrzymania od Zbywcy wynagrodzenia w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedającego od najemców za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji). W tym zakresie Kupujący jest uprawniony do uzyskania od Sprzedającego wynagrodzenia za powstrzymanie się od pobierania czynszów i opłat serwisowych od najemców oraz przeniesienie praw do zachowania pożytków. Strony dokonają prawidłowych rozliczeń w tym zakresie i udokumentują rozliczenie odpowiednimi dokumentami na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług. Nabywca nie przejmie od Sprzedającego żadnych wierzytelności z tytułu najmu należnych od najemców za okresy poprzedzające miesiąc dokonania Transakcji.

Zgodnie z umową sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający na własny koszt będzie prowadził prace na Nieruchomości. Prace te polegać będą na przeglądzie i naprawie tryskaczy, a także na naprawie wszelkich wad technicznych Nieruchomości zidentyfikowanych w ramach Transakcji. W celu upewnienia się, że omawiane prace zostaną wykonane przez Sprzedającego, Sprzedający wpłaci na odrębne konto bankowe prowadzone przez notariusza kwotę zabezpieczenia uzgodnioną w ramach Transakcji (tzw. kwota zatrzymana, ang.: cash retention). Kwota zabezpieczenia zostanie wypłacona Sprzedającemu po wykonaniu omawianych prac z uwzględnieniem szczególnych zapisów zawartych w umowie sprzedaży.

Ponadto, po zawarciu umowy sprzedaży, Sprzedający będzie na swój koszt wykonywał na Nieruchomości prace związane z wykończeniem powierzchni dla nowego najemcy – W. Polska sp. z o.o., zgodnie z zapisami umowy najmu zawartej dnia 5 października 2020 r.

Sprzedający przeprowadzał w przeszłości transakcje sprzedaży analogiczne do Transakcji opisanej w zdarzeniu przyszłym. Wówczas na wniosek wspólny Sprzedającego oraz drugiej strony tej transakcji wydane zostały interpretacje, których fragmenty Zainteresowani przytoczyli.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i − w przypadku umowy sprzedaży − ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy). Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W szczególności, dostawa Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej podatku od towarów i usług w związku z rezygnacją przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania dostawy Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jako że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 12 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.737.2020.2.RK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, na podstawie umowy sprzedaży, prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynku i budowli (Nieruchomość) oraz rzeczy i prawa związane z tą „Nieruchomością” .

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanej 12 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.737.2020.2.RK. wskazano, że:

*   planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy dostawę towarów – poszczególnych składników majątku – podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 według właściwej stawki podatku od towarów i usług;
*   do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, po złożeniu przez Strony oświadczenia określonego w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług;
*   w konsekwencji, planowana transakcja dostawy Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; zbycie prawa wieczystego użytkowania Gruntu, stosownie do art. 29a ust. 8 ww. ustawy, będzie opodatkowane tą samą stawką podatku, co znajdujący się na nim Budynek i Budowle.

A zatem, do planowanej Transakcji w zakresie w jakim będzie ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia w podatku od towarów i usług) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana Transakcja będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu przedstawionej Transakcji.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.