Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-391/15/MZM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w części przed 1957 r. i w części w 2010 r. w drodze spadku po małżonku oraz możliwość pomniejszenia podstawy opodatkowania o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości poniesione do dnia jej sprzedaży.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 23 marca 2015 r. (data otrzymania 26 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Od 1957 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem mieszkał w domu jednorodzinnym, który wspólnie utrzymywali i remontowali. Wnioskodawca zaznaczył, że miał wraz z małżonkiem ustanowione prawo własności – każdy miał zapisane i posiadał ½ domu.

W dniu 27 grudnia 2010 r. zmarł małżonek Wnioskodawcy. W spadku po nim Wnioskodawca odziedziczył 1/8 domu a 3/8 domu odziedziczyły dzieci.

Po śmierci małżonka Wnioskodawca w miarę posiadanych środków utrzymywał dom, opłacał rachunki, podatki i przeprowadzał prace remontowe – naprawa instalacji elektrycznej i odnowienie łazienki, za które Wnioskodawca nie posiada faktur VAT. Niestety niewielka emerytura spowodowała, że Wnioskodawca nie był w stanie dłużej utrzymywać domu. W dniu 29 grudnia 2014 r. dom został sprzedany i od tego dnia Wnioskodawca mieszka u córki.

Wnioskodawca dodał, że przez 58 lat dbał o dom, utrzymywał ogródek i podwórko w czystości. Również po śmierci małżonka Wnioskodawca swoją pracą, pomimo podeszłego wieku, starał się by dom wyglądał dobrze. Wnioskodawca opalał dom gazem by nie było wilgoci, lecz w tej chwili nie byłby już w stanie dłużej tego robić. Wnioskodawca od momentu śmierci małżonka posiada wszystkie rachunki za prąd, wodę, gaz oraz podatki, które płacił sam przez 4 lata.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca musi płacić podatek od sprzedaży swojej odziedziczonej części domu, skoro mieszkał w nim przez 58 lat i go utrzymywał?
2.  Czy rachunki za wodę, prąd, gaz i podatek, które płacił można odliczyć od podatku, ponieważ nie posiada on rachunków VAT za naprawę kominów, instalacji elektrycznej i łazienki, mimo że za to zapłacił?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien on być zwolniony z płacenia podatku od swojej odziedziczonej części, mimo że sprzedaż domu nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od śmierci małżonka. Dzieci płacą podatek od swoich odziedziczonych części. Ponadto Wnioskodawca mieszkał w domu i go utrzymywał a nie nabył go w momencie śmierci męża.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości. W przypadku nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w drodze spadku datą nabycia – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest data otwarcia spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy (spadkobierców) do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Oceniając zatem opisany we wniosku stan faktyczny w świetle przywołanych przepisów należy stwierdzić, że Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości w różnym czasie i w różny sposób, a mianowicie:

*   udział ½ nabył przed 1957 r.,
*   udział 1/8 nabył w 2010 r. w drodze spadku po zmarłym małżonku.

Fakt, że Wnioskodawca mieszkał w domu oraz go utrzymywał nie zmienia tego, że w momencie śmierci małżonka Wnioskodawca nabył udział 1/8 w domu. Z przepisów jednoznacznie bowiem wynika, że z chwilą śmierci spadkodawcy jego spadkobiercy nabywają spadek – Wnioskodawca nabył udział 1/8 w spadku po małżonku. Myli się zatem Wnioskodawca twierdząc, że nie nabył domu w momencie śmierci małżonka. Owszem Wnioskodawca nie nabył na własność całego domu, ale nie można całkowicie pominąć momentu śmierci małżonka Wnioskodawcy, po którym Wnioskodawca odziedziczył udział w wysokości 1/8 w tej nieruchomości.

Oznacza to, że sprzedaż domu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przed 1957 r. w ogóle nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast uzyskany przez Wnioskodawcę 29 grudnia 2014 r. przychód ze sprzedaży udziału 1/8 w domu jednorodzinnym, który Wnioskodawca nabył w spadku w 2010 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia, do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat. Zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeśli Wnioskodawca poniósł takie koszty, to odliczyć może jedynie taką ich część, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi 1/8 nabytemu w spadku, bo tylko przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na ten udział stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu. To oznacza, że Wnioskodawca odliczyć od podlegającego opodatkowaniu przychodu może jedynie koszty proporcjonalnie przypadające na udział nabyty w 2010 r., gdyż pozostała część kosztów przypada na udział nabyty przed 1957 r., którego zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie może generować także kosztów) oraz udziały należące do dzieci Wnioskodawcy.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Odnosząc się do kwestii odliczenia od podatku zapłaconych rachunków za wodę, prąd, gaz i podatek (jeśli przez pojęcie podatek Wnioskodawca miał na myśli podatek od nieruchomości) należy wyjaśnić, że zgodnie z powyższymi przepisami przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu).

Jak już wyżej wskazano do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Kosztem odpłatnego zbycia nie są natomiast koszty utrzymania nieruchomości (domu jednorodzinnego) poniesione do dnia sprzedaży. Ww. wydatki nie stanowią warunku dokonania sprzedaży. Innymi słowy Wnioskodawca nie poniósł ww. wydatków po to aby móc dokonać sprzedaży domu, lecz z obowiązku ponoszenia, jak każdy właściciel nieruchomości, opłat za wodę, prąd, gaz, wynikających z użytkowania tej nieruchomości i podatku od nieruchomości, który stanowi jedynie wydatek eksploatacyjny, związany z posiadaniem nieruchomości, a nie z jej sprzedażą.

Wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości ponoszone do dnia jej sprzedaży oraz podatek od nieruchomości nie mogą również stanowić kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na ten dom zwiększające jego wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tej nieruchomości.

Koszty utrzymania nieruchomości (domu) oraz podatek od nieruchomości w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie mogą one stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Opłaty za wodę, prąd, gaz związane z użytkowaniem domu i podatek nie są bowiem nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Również fakt, że Wnioskodawca nie posiada faktur VAT dokumentujących wydatki poniesione na naprawę kominów, instalacji elektrycznej i łazienki a zatem nie może ich uwzględnić jako nakładów na nieruchomość nie stanowi podstawy do twierdzenia, że w zamian za to opłaty za wodę, prąd, gaz i podatek mogą pomniejszać podstawę opodatkowania z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku po małżonku. Takiej możliwości nie przewidują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, 1/8 przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2014 r. nieruchomości czyli przychód, który przypada na udział 1/8 w tej nieruchomości jaki Wnioskodawca nabył w 2010 r. w drodze spadku po małżonku stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu i dochód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę tego udziału podlega opodatkowaniu. Sprzedaż tego udziału nastąpiła bowiem przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca go nabył w spadku, a przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy nie przewiduje żadnych wyjątków wyłączających opodatkowanie jeżeli nieruchomość (udział w niej) zostanie sprzedana przed terminem w nim wskazanym.

Powtórzyć raz jeszcze należy, że środki pieniężne, które Wnioskodawca wydatkował na utrzymanie domu nie mają wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nie mogą bowiem pomniejszać dochodu do opodatkowania. Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca nie może bowiem zaliczyć zapłaconych rachunków za wodę, prąd, gaz i podatku od nieruchomości. Nie można ich także zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy, gdyż nie są to udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość ani nie stanowią podatku od spadków i darowizn.

Ponadto fakt, że Wnioskodawca mieszkał w ww. domu przez 58 lat w żaden sposób nie wpływa na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują bowiem aby z tytułu zamieszkiwania w domu i utrzymywania go można było pomniejszać podstawę obliczenia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości o wydatki związane z jej utrzymaniem.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.