Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.593.2025.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-31
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w ramach
Transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
odliczenia-odliczenie podatku
odliczenia-warunki odliczenia
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. b
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane
    odrębne rozstrzygnięcie.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    Państwa wniosek wspólny z 23 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej
    wpłynął 23 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismami z 26 września 2025 r. (wpływ
    26 września 2025 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwania – pismami 17 października 2024 r.
    (wpływ 17 października 2025 r.) oraz z 6 listopada 2025 r. (wpływ 6 listopada 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
    Zainteresowany będący stroną postępowania: X
    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y

## Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany w uzupełnieniach wniosku)
    (i) Przedmiot wniosku
    Przedmiotem niniejszego wniosku jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości C
    („Zbycie Nieruchomości”) w ramach Transakcji (szczegółowo opisanej poniżej) zbycia
    ogólnopolskiego portfela nieruchomości lokalnych kompleksów handlowych działających
    pod marką (...) (dalej: (...) dla określenia pojedynczego obiektu) przez Zbywcę na rzecz
    Nabywcy (szczegółowo przedstawionych poniżej). W ramach Transakcji równolegle do
    sprzedaży nieruchomości C, Zbywca i Nabywca dokonają sprzedaży innych nieruchomości
    działających pod marką (...), przy czym wnioski o wydanie interpretacji w zakresie każdej z
    pozostałych nieruchomości wchodzącej w skład zbywanego portfela składane będą
    osobno. W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przedstawiają
    poniżej ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w
    jego skład oraz planowaną Transakcję, a następnie przedstawiają szczegółowe informacje
    dotyczące Zbycia Nieruchomości.
    (ii) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja

    Nabywca i Zbywca wskazują, że nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami
    powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca
    będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni
    i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.
    Opis Nabywcy
    X (dalej: „Nabywca”) jest spółką utworzoną i działającą zgodnie z (...). Nabywca zamierza
    rozpocząć działalność w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w
    zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. W tym celu Nabywca zamierza
    nabyć Portfel od Zbywcy.
    Opis Zbywcy
    Y z siedzibą w (...) (dalej: „Zbywca” lub Y) jest podmiotem wpisanym do rejestru
    przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla
    (...). Zbywca został założony w 2003 r., a jego przeważającym przedmiotem działalności,
    wpisanym do KRS, jest: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub
    dzierżawionymi. Spółka zajmuje się także szeregiem innych aktywności związanych z
    szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości. Aktualnie działalność spółki obejmuje
    segment nieruchomości komercyjnych, tj. spółka prowadzi działalność deweloperską
    obejmującą budowę, komercjalizację, wynajem oraz sprzedaż nieruchomości
    mieszczących lokalne kompleksy handlowe tzw. retail parków oraz wynajmu innych
    nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na wynajem na potrzeby prowadzenia
    działalności sieci handlowej. Zbywca jest częścią szerszej grupy kapitałowej, w której
    prowadzona jest także działalność obejmująca odmienne obszary rynku nieruchomości
    (segment działalności deweloperskiej nieruchomości mieszkaniowych, segment wynajmu
    instytucjonalnego mieszkań, tzw. (...)), jednakże należy zaznaczyć, iż sama spółka nie
    posiada nieruchomości mieszkaniowych, natomiast świadczy na rzecz spółek z grupy
    usługi w zakresie zarządzania projektami dotyczącymi nieruchomości mieszkaniowych.
    Zbywca skupia w jednym podmiocie zarówno:
    - działalność zarządczą, np. zarządzanie projektem deweloperskim (ang. project
      development), komercjalizację (wynajęcie powierzchni handlowych na rzecz
      najemców w celu prowadzenia przez nich działalności w najętych powierzchniach),
      zarządzanie nieruchomością (ang. property management w szczególności bieżący
      nadzór nad poszczególnymi nieruchomościami) oraz zarządzanie aktywami (ang.
      asset management, w szczególności obejmujące strategiczne zarządzanie portfelem
      nieruchomości w celu maksymalizacji wartości portfela i zwrotu z inwestycji), jak też
    - posiadanie i wynajem nieruchomości.
    W początkowym okresie działalność w zakresie posiadania i wynajmu nieruchomości
    miała być prowadzona w ramach spółek celowych (SPV) - istniały 4 takie spółki, które
    zostały następnie połączone z Y zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych.
    Aktualnie Zbywca jest właścicielem około (...) nieruchomości - lokalnych kompleksów
    handlowych działających pod marką (...). Ponadto, spółka posiada (...) nieruchomości, na
    których wybudowane są obiekty wolnostojące, które to obiekty są wynajmowane do sieci
    handlowej.
    Działalność Zbywcy jest finansowana na etapie budowania nieruchomości pożyczkami od
    podmiotu powiązanego (aktualnie spółka-matka), a następnie po ukończeniu pakietu kilku
    projektów następuje refinansowanie takich pożyczek kredytem bankowym.
    Zbywca ma odrębne tzw. działy dot. tzw. developmentu nieruchomości komercyjnych
    (zapewniający obsługę projektów w zakresie nieruchomości komercyjnych posiadanych
    przez Zbywcę) oraz nieruchomości mieszkaniowych (zapewniający świadczenie usług
    zarządczych na rzecz innej spółki z grupy prowadzącej działalność „mieszkaniową”) oraz
    „back-office” zapewniający obsługę w zakresie administracji i ogólnego zarządu. Powyższe

    czynności wykonywane są przez pracowników zatrudnionych przez Y. Zbywca nie ma
    sformalizowanego wydzielenia organizacyjnego obejmującego swym zakresem składniki
    majątkowe przenoszone w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji; nie
    funkcjonują odrębne statuty, regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na
    takie wydzielenie. Zadania, które faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem
    planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między
    pracowników Zbywcy w sposób uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje,
    doświadczenie oraz aktualną dostępność, nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału,
    jaki wynikałby z wyodrębnienia dedykowanego działu obsługującego wyłącznie C bądź (...)
    ogółem.
    Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych segmentów
    działalności, nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu do C bądź
    (...) ogółem.
    W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca będą łącznie określani jako
    „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
    Opis Transakcji
    Zbywca oraz Nabywca zamierzają zawrzeć jedną umowę sprzedaży dotyczącą portfela
    około (...) („Portfel”) położonych w Polsce retail parków („Transakcja”), posiadanych
    obecnie przez Y, działających pod marką (...). Finalizacja Transakcji zbycia Portfela
    planowana jest na koniec 2025 r. z tym, że rozważane jest uzupełniające nabycie
    niewielkiej liczby nieruchomości w 2026 r.
    Jak wspomniano na wstępie, niniejszy wniosek dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości
    wchodzących w skład Portfela C, dalej jako: „Nieruchomość”). Równolegle Wnioskodawcy
    złożą inne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych, z których każdy osobno będzie
    dotyczyć jednej z pozostałych lokalizacji (...), wchodzących w skład Portfela. W celu
    wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przedstawiają poniżej ogólny
    opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w jego skład, a
    następnie przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.
    Skład i sposób powstania Portfela podlegającego sprzedaży
    Jak już wspomniano, Zbywca jest właścicielem około (...) nieruchomości (...). Intencją Stron
    jest, aby około (...) (...) weszło w skład Portfela sprzedawanego na rzecz Nabywcy.
    Wnioskodawcy wskazują, że (...) są samodzielnymi kompleksami handlowo-usługowymi,
    złożonymi z budynków (oraz towarzyszących im budowli) z lokalami handlowo-
    usługowymi dostępnymi od zewnątrz (pozbawionymi wspólnych wewnętrznych ciągów
    komunikacyjnych), otoczonych - co do zasady - parkingiem.
    Portfel powstawał sukcesywnie od 2012 r., zasadniczo według następującego schematu:
    1) nabycie gruntu (niezabudowanego lub zabudowanego obiektami nieprzydatnymi z
    perspektywy prowadzenia działalności retail park, które są usuwane, z tym, że zdarzył
    się przypadek nabycia nieruchomości innego obiektu handlowego (supermarket), które
    zostało przebudowane na potrzeby (...);
    2) uzyskanie pozwolenia na budowę;
    3) podpisanie umów najmu (komercjalizacja nieruchomości);
    4) budowa;
    5) oddanie do użytkowania.
    Co do zasady, Portfel nie obejmuje kompleksów handlowo-usługowych nabytych jako
    gotowe działające obiekty, w których działalność byłaby kontynuowana w zasadniczo
    niezmieniony sposób (w przypadku nabycia istniejącego obiektu handlowego był on
    przebudowany w celu dostosowania do warunków działania pod marką (...) i nastąpiła
    zmiana formatu funkcjonowania z dominującego wielkopowierzchniowego supermarketu

    z towarzyszącymi mniejszymi punktami handlowymi i usługowymi na (...) obejmujący kilka
    /kilkanaście średniej wielkości lokali usługowo handlowych).
    Sposób funkcjonowania Portfela
    Lokale znajdujące się w nieruchomościach wchodzących w skład Portfela podlegają
    wynajmowi na rzecz podmiotów trzecich w celu prowadzenia przez nie działalności
    gospodarczej, w związku z czym po stronie Y generowany jest przychód z tytułu najmu.
    Wynajmowi / dzierżawie podlegać mogą także części np. części parkingów przeznaczone
    na posadowienie urządzeń lub budowli takich jak stacje elektrycznego ładowania
    pojazdów, automaty (...), bankomaty, paczkomaty itp. (...) należące do Portfela są co do
    zasady w całości wynajęte (poniżej 1% powierzchni niewynajętych). Umowy najmu
    powierzchni w (...) zawierane są indywidualne na każdą lokalizację (nie ma umów
    zbiorczych obejmujących wiele lokalizacji w ramach Portfela).
    Budowle wchodzące w skład (...) nie są samodzielnym przedmiotem najmu i służą
    obsłudze danej nieruchomości jako całości. Należy przy tym zaznaczyć, że parkingi są
    zasadniczo ogólnodostępne dla klientów lokali handlowo-usługowych znajdujących się w
    (...), tj. poszczególne miejsca parkingowe nie podlegają najmowi i nie są pobierane opłaty z
    tytułu parkowania. Jednakże w niektórych lokalizacjach z uwagi na szczególnie wysoki na
    popyt miejsca parkingowe wprowadzone zostały ograniczenia czasu parkowania, zaś
    wyznaczony operator (z którym Zbywca podpisał umowę) pobiera od parkujących opłaty
    dodatkowe w razie przekroczenia dopuszczalnego czasu parkowania, z których wpływy
    częściowo dzielone są ze Zbywcą). Ponadto, Zbywca zawarł z (...) - operatorem stacji
    ładowania pojazdów elektrycznych umowę ramową na podstawie której operator najmuje
    w prawie każdej lokalizacji (wchodzącej w skład Portfela, jak też innych (...) dwa miejsca
    parkingowe na parkingu w celu posadowienia przez operatora ładowarek aut
    elektrycznych (Zbywca pobiera opłatę za najem, ewentualnie może również otrzymywać
    dodatkowe wynagrodzenia odpowiadające udziałowi we wpływach operatora z tytułu
    usług ładowania).
    Y we własnym zakresie poprzez pracowników zatrudnionych w Y (czyli spółce będącej
    właścicielem nieruchomości) zapewnia zarządzanie portfelem aktywów (asset
    management) oraz zarządzanie nieruchomością (property management). Y korzysta przy
    tym z także z usług zewnętrznych usługodawców, którzy zapewniają m.in. wsparcie z
    zakresu obsługi technicznej nieruchomości (tzw. facility management), usługi z zakresu
    monitoringu ochrony przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, czy też dostawę mediów.
    Biorąc pod uwagę relatywnie niewielki rozmiar oraz nieskomplikowany charakter
    obiektów, nieruchomości wchodzące w skład Portfela objęte są następującymi umowami
    dotyczącymi ich obsługi :
    1. umowa obsługi technicznej (facility management) dotycząca sprzątania, odśnieżania,
    utrzymania terenów zielonych, obsługi technicznej - co do zasady zawierana jest
    indywidualna umowa dotycząca danego (...) z jednym z kilku wyspecjalizowanych
    świadczeniodawców, z którymi współpracuje Zbywca (w praktyce jeden
    świadczeniodawca może obsługiwać np. (...) obiektów, inny (...) obiekty, itd.);
    2. umowy z firmami świadczącymi monitoring systemu przeciwpożarowego i
    przeciwwłamaniowego (podmiot monitorujący w razie aktywacji alarmu powiadamia
    Straż Pożarną/Policję);
    3. (w niektórych obiektach) umowy na obsługę parkingu (na zasadach wspomnianych
    wyżej);
    4. umowy na dostawę mediów, tj.:
    a) Woda i ścieki - indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem wodociągowym
      dotyczące każdej lokalizacji;

    b) Ciepło lub gaz - indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem energetyki
      cieplnej lub dostawcą gazu na każdej lokalizacji;
    c) Energia elektryczna - zbiorcza umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej
      dotycząca całego Portfela (oraz innych (...), zawarta z jednym dostawcą energii
      elektrycznej oraz indywidualne umowy na usługi dystrybucji zawierane z lokalnymi
      operatorami sieci przesyłowej działającymi w danym rejonie;
    d) Internet - indywidualne umowy z operatorem sieci telekomunikacyjnej na każdej
      lokalizacji;
    e) Wywóz odpadów - indywidualne umowy z usługodawcami na wybranych
      lokalizacjach.
    Strony uzgodniły, że po Zbyciu Nieruchomości usługi tzw. property management nie będą
    świadczone przez Y, lecz przez inny podmiot.
    Usługi asset management będą świadczone przez inny podmiot (niepowiązany z Y).
    Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku (...) po czym
    Nabywca udzieli Zbywcy „zwrotnej” licencji na korzystanie ze znaku. Strony będą
    koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość
    dostaw mediów i usług do zbytych (...), w szczególności w przypadku, gdy rozwiązanie
    istniejących umów i zawarcie nowych przez Kupującego nie będzie możliwe lub
    ekonomicznie uzasadnione dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z
    takich umów.
    (iii) Opis Zbycia Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku
    A) Zbywana Nieruchomość
    Zbywana Nieruchomość (tj. C) położona jest w (...).
    W skład Nieruchomości wchodzą:
    prawo własności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), dla której Sąd
    Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);
    - prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (...), dla których
    Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); określane dalej jako:
    „Grunt”;
    - budynek 1 (...) zlokalizowany na Gruncie (na działce (...) wchodzącej w skład Gruntu);
    - budynek 2 (...) zlokalizowany na Gruncie (na działce (...) wchodzącej w skład Gruntu);
    - budynek 3 (...) zlokalizowany na Gruncie (na działce (...) wchodzącej w skład Gruntu)
    („Budynki”);
    - budowle posadowione na Gruncie, tj: drogi i parkingi; sieć wodociągowa; sieć kanalizacji
    sanitarnej; sieć kanalizacji deszczowej; instalacja gazowa; instalacja elektryczna;
    instalacja telekomunikacji; pylon reklamowy; („Budowle”) oraz pozostałe elementy
    zagospodarowania terenu (latarnie, kosze na odpady, ławki, bankomat, altany
    śmietnikowe) .
    Dla uniknięcia wątpliwości oraz w celu kompletnego nakreślenia zdarzenia przyszłego,
    Wnioskodawcy poniżej wskazują na jakich ww. działkach ewidencyjnych wchodzących w
    skład Gruntu, znajdują się poszczególne naniesienia:
    - działka (...): sieć wodociągowa;
    - działka (...): Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć
    kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna, pozostałe elementy
    zagospodarowania terenu;
    - działka (...): Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć
    kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna, pylon reklamowy;

    - działka (...): brak naniesień;
    - działka (...): brak naniesień.
    Ponadto, przez działki Gruntu wchodzące w skład sprzedawanej Nieruchomości
    przechodzą sieci uzbrojenia terenu „tranzytowe”, do których włączane są sieci obsługujące
    Nieruchomość, ale które w swoim dalszym biegu obsługują inne podmioty oraz takie,
    które nie obsługują Nieruchomości należącej do Zbywcy, tj: złącze przyłączeniowe (...),
    kanalizacja deszczowa.
    Część sieci wspomnianych w powyższych akapitach należy do Zbywcy, a część jest
    własnością gestorów mediów oraz operatorów telekomunikacyjnych i tym samym, nie
    należy do Zbywcy i nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Zbycia Nieruchomości.
    Wnioskodawcy wskazują także, że mająca powstać w przyszłości stacja ładowania
    samochodów o napędzie elektrycznym, także nie będzie stanowić majątku Zbywcy, w
    związku z czym również nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Zbycia
    Nieruchomości.
    W skład Nieruchomości wchodzą dwie działki (...), które nie są zabudowane Budynkami lub
    Budowlami lub ich częściami i równocześnie przez które nie przebiegają sieci uzbrojenia
    terenu należące do podmiotów trzecich. Jednak, działki te są objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem na zabudowę (drogi wewnętrzne).
    W skład Nieruchomości wchodzi także działka (...), która nie jest zabudowana Budynkami
    lub Budowlami lub ich częściami należącymi do Zbywcy. Jednocześnie znajduje się na niej
    sieć wodociągowa, pozostająca we władaniu gestora.
    Budynki stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.
    j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), zaś Budowle stanowią
    budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że nawet
    w przypadku hipotetycznego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń
    budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować
    jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu
    Zbywcy), a ich traktowanie na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od
    czynności cywilnoprawnych, nie ulega zmianie.
    Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i wykorzystania Nieruchomości do
    działalności gospodarczej Zbywcy
    Podstawą prawną nabycia przez Zbywcę Gruntu była umowa sprzedaży z 2016 r., w
    ramach której spółka (...) spółka jawna przeniosła prawo własności Gruntu na Zbywcę.
    Sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT. Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT
    naliczonego, wykazanego na fakturze.
    W momencie nabycia Gruntu był on zabudowany obiektami nieprzydatnymi z
    perspektywy prowadzenia działalności (...) - na części działek znajdowały się naniesienia, w
    tym dwa budynki. Z dwóch budynków na gruncie pozostał jeden budynek, który podlegał
    remontowi oraz stacja pomp. Pozostałe obiekty i sieci zostały rozebrane. Zbywca
    następnie uzyskał pozwolenie na budowę oraz rozpoczął budowę (...), którą sfinalizował
    2018 roku, tworząc i oddając do użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w
    skład Nieruchomości. W konsekwencji, 2018 roku doszło do otwarcia C, w następstwie
    czego rozpoczęto wynajem powierzchni w Nieruchomości.
    Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z
    wybudowaniem Budynków i Budowli, z którego to prawa skorzystał.
    Od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli,
    Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w
    kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli.
    Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i
    Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej

    opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za
    wynagrodzeniem (przy czym niewielka część powierzchni może pozostawać obecnie
    niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy, przeciągające
    się negocjacje itd.). Powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od
    nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Wnioskodawcy wskazują przy
    tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika to z
    faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy brak
    zainteresowanych). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części
    Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym
    /technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę -
    przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty
    są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej
    integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz
    najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    Zbywca zatrudnia pracowników w oparciu o umowy o pracę. Pracownicy Zbywcy
    faktycznie realizują zadania z zakresu asset management (t.j. m.in. poszukiwanie
    najemców, negocjowanie warunków umów, dbałość o zapewnienie odpowiedniej stopy
    zwrotu z inwestycji itp.) i property management (tj. bieżące zarządzanie Nieruchomością),
    które Zbywca pełni w stosunku do obiektów będących przedmiotem Transakcji, w tym do
    C. Zgodnie ze wcześniejszymi wskazaniami, Zbywca korzysta także z usług zewnętrznych
    usługodawców, którzy świadczą usługi wskazane już na wcześniejszym etapie wniosku.
    Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, iż:
    - żadna z części składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie
    jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie
    funkcjonują regulaminy (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które
    świadczyłyby o podobnym wyodrębnieniu;
    - Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości,
    ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie,
    księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności
    Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z
    Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia
    związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
    B) Pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży związane z
    Nieruchomością
    Jak wskazano, przedmiotem sprzedaży (dokonywanej w ramach szerszej całości, jaką jest
    Transakcja) jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży
    sporządzonej w formie aktu notarialnego (dalej także: „Umowa Sprzedaży”). Jednocześnie,
    na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2025
    r. poz. 1071 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce
    Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni
    Nieruchomości.
    Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących
    etapów:
    a) zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz
      Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej:
      „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiążą się do zawarcia w
      przyszłości umowy przyrzeczonej;
    b) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której
      dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz
      Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem
      Nieruchomości.

    W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca oprócz
    Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne
    prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem
    Nieruchomości. Dla wprowadzenia jednolitej terminologii na cele niniejszego wniosku,
    użyte w dalszej części wniosku pojęcie „Zbycie Nieruchomości” będzie oznaczać łącznie
    sprzedaż Gruntu, Budynków, Budowli oraz Innych Praw i Składników.
    Wnioskodawcy wskazują w tym zakresie, że Zbywca obecnie jest stroną umów dot.:
    i. Energia elektryczna sprzedaż (umowa ramowa);
    ii. Energia elektryczna dystrybucja;
    iii. Doprowadzenie woda i odprowadzenie ścieków;
    iv. Dostawa gazu;
    v. Facility management;
    vi. Monitorowania sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu
      przeciwpożarowego;
    vii. Wywóz odpadów;
    viii. Zapewnienie dostępu do Internet;
    ix. Udostepnienie nieruchomości w celu posadowienia infrastruktury telekomunikacyjnej;
    x. Udostępnienie nieruchomości w celu budowy i eksploatacji światłowodowej
      infrastruktury telekomunikacyjnej do lokalu (...);
    xi. Umowa najmu miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów
      elektrycznych.
    Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić
    ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości Zbywca w możliwym zakresie dokona
    wypowiedzenia wskazanych umów a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług.
    Ewentualnie, w przypadku, gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie
    uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar
    umownych lub opłat na rzecz dostawców, strony spowodują przeniesienie praw i
    obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez
    prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po
    zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na
    podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty
    zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku
    przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego
    częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.
    Wnioskodawcy wskazują także, że przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach
    Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą także niżej wymienione
    Inne Prawa i Składniki:
    - zabezpieczenia z umów najmu;
    - uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi z umów prace budowlane;
    - gwarancje bankowe i depozyty najemców;
    - dokumentacja powykonawcza dotycząca (...);
    - prawa autorskie do dokumentacji budowlanej dotyczącej (...).
    Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku (...), po czym
    Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.
    W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie Innych Praw i
    Składników w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, nastąpi

    w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej)
    oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
    W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca nie
    nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:
    - prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntów, wartości niematerialne i
    prawne oraz wszelkie inne prawa i wierzytelności związane z (...) należącymi obecnie do
    Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;
    - umowy o pracę zawarte z pracownikami;
    - umowa ramowa z (...) Sp. z o.o. (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części
    niedotyczącej zbywanych retail parków);
    - umowa(y) dotyczące dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego
    Portfela);
    - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe
    (zostaną one spłacone);
    - nazwy przedsiębiorstwa - Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku (...)
    niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego
    Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego
    znaku);
    - należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia
    Transakcji;
    - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności
    cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.
    C) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Zbyciu Nieruchomości
    Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca planuje prowadzić
    działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowo-usługowych
    znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu
    własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem
    Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w
    szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i
    zarządzania aktywami (asset management), przy czym Y nie będzie stroną umowy
    (usługodawcą) o zarządzanie nieruchomością (property management) - usługi te będzie
    świadczyć inny podmiot.
    W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca może
    zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, w szczególności w zakresie obsługi
    technicznej, monitorowania instalacji przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, obsługi
    parkingu, dostawy mediów itp. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę
    mediów) zostanie zawarta przez nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz
    Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów
    (np. energii elektrycznej czy wody) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki
    z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Analogicznie, może dojść do
    sytuacji, że umowy na dostawę niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj.
    prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Na moment
    składania wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z
    uwagi na długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich
    przedterminowe rozwiązanie lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku.
    W zakresie umowy o zarządzanie Nieruchomością - tzw. property management - zgodnie
    ze wcześniejszymi wskazaniami, Y nie będzie dalej świadczyć usług property management

    w odniesieniu do zbytych (...). Nabywca zawrze po Transakcji nową umowę o zarządzanie
    nieruchomościami, w celu obsługi nabytego Portfela, z innym podmiotem.
    Ponadto, należy wskazać, że usługi zarządzania aktywami (asset management) będą
    świadczone przez inny podmiot (niepowiązany z Y), z którym nową umowę zawrze
    Nabywca.
    Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał
    z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie
    następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w
    szczególności wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z
    dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego
    rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych
    umów we własnym zakresie.
    (v) Kontynuacja działalności przez Zbywcę po Zbyciu Nieruchomości i finalizacji Transakcji
    Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji Zbywca będzie kontynuować
    działalność w segmencie nieruchomości komercyjnych, w tym w zakresie wynajmu i
    zarządzania obiektami typu retail park. Y będzie dalej posiadać inne już funkcjonujące
    retail parki (nie będące przedmiotem Transakcji) oraz kolejne w fazie budowy.
    Zbywca będzie też kontynuować działalność w zakresie budowy kolejnych retail parków.
    Oprócz tego Y posiada obecnie (i będzie posiadać po Transakcji) (...) obiekty, które
    wynajmuje sieci supermarketów.
    Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji, po stronie Zbywcy pozostaną również
    w szczególności:
    - umowa ramowa z (...).Sp. z o.o. (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części
    niedotyczącej (...) wchodzących w skład Portfela);
    - umowa(y) dotyczące dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego
    Portfela);
    - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe
    (zostaną one spłacone);
    - umowy o pracę zawarte z pracownikami - w ramach Zbycia Nieruchomości (oraz szerszej
    Transakcji) nie dojdzie do „przeniesienia” żadnych pracowników;
    - wszelkie inne umowy, które swym zakresem nie dotyczą bezpośrednio przedmiotu
    Transakcji (około 35 przenoszonych zbiorów składników majątkowych).
    W piśmie z 17 października 2025 r. dokonali Państwo modyfikacji treści opisu zdarzenia
    przyszłego, pytań oraz własnego stanowiska w sprawie oraz podali następujące
    informacje:
    - Po Zbyciu Nieruchomości usługi tzw. property management nie będą świadczone przez
    Zbywcę, lecz przez inny podmiot, co jednocześnie oznacza, że Nabywca Nieruchomości
    w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości będzie
    musiał zawrzeć nową umowę na usługi tzw. property management z podmiotem
    trzecim, innym od Zbywcy;
    - W zakresie korzystania ze znaku towarowego (marki) (...), Y przeniesie w ramach
    Transakcji na Spółkę prawa do tego znaku, po czym Spółka udzieli Y „zwrotnej” licencji
    na korzystanie ze znaku;
    - Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących
    etapów:

    a) zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz
      Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej:
      „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiążą się do zawarcia w
      przyszłości umowy przyrzeczonej;
    b) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której
      dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz
      Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem
      Nieruchomości;
    - Zbyciu Nieruchomości jak i całej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer Należności
    /zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia
    Transakcji. Niemniej jednak w celu doprecyzowania stanu faktycznego Spółka wskazuje,
    że w związku z rozliczeniem czynszów od najemców za miesiąc w którym dojdzie do
    zawarcia umowy Przyrzeczonej, może dojść do sytuacji w której Zbywca dokona cesji na
    Nabywcę praw do nieuregulowanych czynszów, w części przypadającej za okres od dnia
    po podpisaniu Umowy Przyrzeczonej do końca miesiąca w którym doszło do podpisania
    Umowy Przyrzeczonej;
    - Spółka uzupełnia wykaz posiadanych przez Zbywcę urządzeń/sieci przesyłowych
    znajdujących się na Gruncie, wskazując, że na działce (...) - nie znajduje się sieć
    wodociągowa należąca do Zbywcy. Sieć wodociągowa znajdująca się na tej działce jest
    własnością gestora;
    - Oprócz ww. sieci wodociągowej, na Gruncie znajduje się także sieć elektroenergetyczna
    należąca do gestora (a zatem nie wchodząca w zakres przedmiotowy Zbycia
    Nieruchomości), która nie była wykazana w pierwotnym brzmieniu Wniosku; na Gruncie
    nie znajduje się kanalizacja deszczowa należąca do gestorów;
    - Spółka wskazuje, że przedstawione przez nią uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego,
    dotyczące braku świadczenia usług tzw. property management przez Zbywcę na rzecz
    świadczenia ich przez inny podmiot, znacząco wspiera argumentację, iż transakcja
    Zbycia Nieruchomości nie stanowi transakcji zbycia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Dla możliwości
    prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca
    będzie musiał bowiem zawrzeć nową umowę na świadczenie ww. usług z podmiotem
    trzecim, co będzie wymagało od Nabywcy podjęcia dodatkowych czynności związanych
    ze znalezieniem odpowiedniego usługodawcy oraz zawarciem nowej umowy;
    - W zakresie działki (...), Spółka wskazuje, że zmiana opisu zdarzenia przyszłego będzie
    skutkować tym, że dostawa rzeczonej działki nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z którego Strony mogłyby potencjalnie zrezygnować w
    oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), lecz będzie opodatkowana na zasadach
    ogólnych. Jej dostawa nie będzie bowiem korzystać z żadnego ze zwolnień
    przedmiotowych określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy o VAT.
    W piśmie z 6 listopada 2025 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie do uzupełnienia
    braków formalnych wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na pytana
    Organu:
    1. Czy pomimo braku formalnego wyodrębnienia części składających się na
    Nieruchomość, pozostających we władaniu Zbywcy, jako działu, wydziału czy też
    oddziału na podstawie regulaminu (zarządzenia) lub dokumentów o podobnym
    charakterze - Nieruchomość jest/będzie faktycznie wyodrębniona w przedsiębiorstwie
    Zbywcy przed dniem planowanej transakcji, która stanowi/będzie stanowić potencjalnie
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze?

    Odpowiedź Spółki: Na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości,
    zespół składników majątkowych który będzie przedmiotem transakcji nie będzie
    stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego
    zadania gospodarcze w takim znaczeniu, że:
    a) W ramach opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości będącego częścią Transakcji,
      Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa Zbywcy w postaci Nieruchomości wraz z
      Innymi Prawami i Składnikami wskazanymi w ramach opisu zdarzenia przyszłego - tj.
      w szczególności majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji budowlanej (...),
      instrumentami zabezpieczenia ustawionymi przez najemców, dokumentacji
      powykonawczej dot. (...) czy uprawnieniami z tytułu gwarancji i rękojmi z umów o
      prace budowlane dotyczące Budynków.
    b) Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie zdarzenia
      przyszłego składników, wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy, a w
      szczególności:
      - prawa własności, prawa użytkowania wieczystego gruntów, wartości
        niematerialnych i prawnych oraz wszelkich inne praw i wierzytelności związanych z
        (...) należącymi obecnie do Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;
      - umów o pracę zawartych z pracownikami;
      - umowy ramowej z (...) Sp. z o.o. (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w
        części niedotyczącej zbywanych retail parków);
      - umów dotyczących dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej
        zbywanego Portfela);
      - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredytów
        bankowych (zostaną one spłacone);
      - nazwy przedsiębiorstwa - Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku
        (...) niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym
        przenoszonego Portfela (po czym Nabywca udzieli “zwrotnej” licencji Zbywcy ma
        korzystanie z tego znaku);
      - należności / zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do
        dnia Transakcji;
      - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności
        cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.
      c) W konsekwencji, przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do
        prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni handlowo-
        usługowych w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności
        gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem Nieruchomości - będzie zmuszony
        do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich
        umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia
        działalności gospodarczej - na podstawie umów zawartych z dostawcami usług lub
        w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:
      - zarządzanie Nieruchomością (property management);
      - zarządzanie aktywami (asset management);
      - dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości;
      - zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących
        obsługi Nieruchomości.
    2. Czy pomimo faktu, że Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych
    ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład
    Nieruchomości, to czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe

    jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa ?
    Odpowiedź Spółki: W przypadku wdrożenia specyficznej ewidencji zdarzeń
    gospodarczych możliwe byłoby przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań do określonej części przedsiębiorstwa. Jednakże jak wskazano
    w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku i jego Uzupełnieniu Zbywca nie
    prowadzi odrębnej księgowości lub ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla
    poszczególnych obiektów wchodzących w jej skład. W oparciu o prowadzoną przez
    Zbywcę ewidencję zdarzeń gospodarczych jest możliwe częściowe przyporządkowanie
    przychodów i kosztów do Nieruchomości niemniej jednak wyłącznie w zakresie
    przychodów oraz kosztów bezpośrednio związanych z Nieruchomością. Nie jest
    jednocześnie możliwe przyporządkowanie kosztów pośrednich ponoszonych przez
    Zbywcę (m.in. obejmujących wynagrodzenia pracownicze) ponieważ dla takich kosztów
    nie jest prowadzona dodatkowa ewidencja i nie jest możliwe alokowanie ich do danej
    Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, ani jej części, ani też całego
    Portfela.
    3. Czy od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich
    powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej sprzedaży upłynie
    okres co najmniej 2 lat?
    Odpowiedź Spółki: Od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi
    wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej
    transakcji, upłynie okres co najmniej 2 lat.
    4. Czy do dnia planowanej transakcji Zbywca będzie ponosił wydatki na ulepszenie
    budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?
    Jeżeli Zbywca będzie do dnia planowanej transakcji ponosił wydatki na ulepszenie
    równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, to
    proszę jednoznacznie wskazać:
      - w odniesieniu do których konkretnie budynków/budowli będą ponoszone takie
        wydatki?
      - czy będzie miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
        użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków/budowli
        po ich ulepszeniu?
      - czy od ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres
        dłuższy niż 2 lata?
      - czy od tego ulepszenia będzie przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty
        podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa
        skorzysta? (Udzielając odpowiedzi proszę odnieść się odrębnie do każdego budynku
        /budowli).
    Odpowiedź Spółki: Do dnia planowanej transakcji (dnia zbycia Nieruchomości), Zbywca
    nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków lub Budowli znajdujących się na
    Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co
    najmniej 30% ich wartości początkowej.
    5. Czy pozostałe elementy zagospodarowania terenu (latarnie, kosze na odpady, ławki,
    bankomat, altany śmietnikowe) stanowią urządzenia budowlane (jeżeli tak, to proszę
    wskazać z jakim Budynkiem/Budowlą są związane), czy obiekty małej architektury w
    rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    418 ze zm.)? Proszę odnieść się odrębnie do każdego elementu wraz z podaniem
    numeru działki, na której się znajduje.

    Odpowiedź Spółki: Wszystkie obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy „pozostałych
    elementów zagospodarowania terenu” stanowią obiekty małej architektury w
    rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    418 ze zm.). Jednocześnie Spółka wskazuje, że „pozostałe elementy zagospodarowania
    terenu” zostały przyporządkowane we Wniosku do konkretnej działki Gruntu, tj.
    znajdują się one na działce (...).
    6. Czy po nabyciu Nieruchomości, Zbywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie
    do czynności opodatkowanych (innych niż zwolnionych)?
    Odpowiedź Spółki: Zgodnie z rozumieniem Spółki, niniejsze pytanie omyłkowo zostało
    odniesione do Zbywcy zamiast Nabywcy (po sprzedaży Nieruchomości Zbywca z natury
    rzeczy nie będzie jej wykorzystywał). Nabywca będzie wykorzystywał nabytą
    Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.
    7. Czy Zbywca i Nabywca, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w
    ust. 1 pkt 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części,
    złożą:
    a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
        ich części?
    Odpowiedź Spółki: Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze
    opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10
    w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.). Strony nie podjęły jeszcze decyzji co do momentu i
    okoliczności złożenia oświadczenia.
    8. Czy któreś z naniesień (znajdujących się na działkach, będących przedmiotem
    sprzedaży) stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią
    składową gruntu ani budynku - proszę wskazać które?
    Odpowiedź Spółki: Spółka wyjaśnia, że obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy
    Pozostałych elementów zagospodarowania terenu stanowią ruchomości.
    9. Które z naniesień znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży,
    stanowi własność sprzedającego, a które podmiotów trzecich? Czy naniesienia
    niebędące własnością sprzedającego są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego? -
    odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego z naniesień oraz każdej działki.
    Odpowiedź Spółki: Spółka wskazuje, że wymienione we Wniosku: Budynki, Budowle i
    pozostałe elementy zagospodarowania terenu stanowią własność Zbywcy. Natomiast,
    niektóre sieci i instalacje należą do innych podmiotów i jak wskazano we wniosku nie
    stanowią przedmiotu sprzedaży.
    Poniżej Spółka zamieszcza stosowne informacje - z odniesieniem do poszczególnych
    działek - w zakresie władztwa nad sieciami lub instalacjami, wskazując podział na (i) sieci
    lub instalacje należące do Zbywcy (Y) oraz (ii) sieci lub instalacje należące do innych
    podmiotów (pozostające poza zakresem Transakcji). Dla klarowanego przedstawienia
    struktury własnościowej, przekazujemy poniższe dane w formie tabelarycznej.
    Jednocześnie Spółka wyjaśnia, że wskazane we wniosku naniesienia, niebędące własnością
    Zbywcy stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich.
    Spółka informuje przy tym, że kwestia szczegółowego określenia ich własności - tj. czy
    dana sieć lub instalacja należy do konkretnego przedsiębiorstwa przesyłowego, czy też do

    innego podmiotu trzeciego - nie jest możliwa do jednoznacznego ustalenia w oparciu o
    dostępne stronom transakcji informacji (w praktyce możliwe są sytuacje, iż dana instalacja
    w części należy do przedsiębiorstwa przesyłowego, a w części do innego podmiotu
    trzeciego). Niemniej jednak, Spółka podkreśla, że Zbywca nie posiada władztwa nad tymi
    obiektami. W konsekwencji, sieci i instalacje te znajdują się poza zakresem
    przedmiotowym Transakcji.
    Tabela 1 (...)
    Legenda: - przyporządkowanie sieci
    10. Czy na dzień transakcji stacja ładowania samochodów będzie znajdowała się już na
      działce będącej przedmiotem sprzedaży?
      Odpowiedź Spółki: Na dzień Zbycia Nieruchomości (przejścia prawa własności
      Nieruchomości) na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów
      elektrycznych.
    11. Czy stacja ładowania samochodów będzie stanowić część składową gruntu lub
      budynku?
      Odpowiedź Spółki: Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 10, na dzień Zbycia
      Nieruchomości (przejścia prawa własności Nieruchomości) na Nieruchomości nie
      będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych.
    12. Czy stacja ładowania samochodów będzie własnością przedsiębiorstwa przesyłowego,
      o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego?
      Odpowiedź Spółki: Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 10, na dzień Zbycia
      Nieruchomości (przejścia prawa własności Nieruchomości) na Nieruchomości nie
      będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3)
    sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 6 listopada 2025 r.
    1. Czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączone z
    opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy w stosunku do Zbycia Nieruchomości dokonywanej w ramach Transakcji znajdzie
    zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w
    artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub 10a Ustawy o VAT?
    3. Czy w przypadku, gdy: Organ podatkowy uzna, że do planowanego Zbycia
    Nieruchomości w ramach Transakcji - w odniesieniu do działek (...) - nie znajdzie
    zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa
    w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie
    art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnuj ą ze zwolnienia z
    opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli lub ich części wchodzących w skład
    Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10
    Ustawy o VAT, a także Organ uzna, że - w odniesieniu do działek (...) oraz (...) - nie znajdą
    zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43
    ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub 10a Ustawy o VAT), to po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w
    ramach Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca
    będzie uprawniony do:
    - obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu)
      Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o
      VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie
    - do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87
      w związku z art. 88 Ustawy o VAT)?

    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (w odniesieniu do
    pytań oznaczonych nr 1, 2 i 3) sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 6
    listopada 2025 r.
    Zdaniem Wnioskodawców:
    1. Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączone z opodatkowania
    w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    2. W stosunku do Zbycia Nieruchomości dokonywanego w ramach Transakcji (i) nie
    znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o
    których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, (ii) znajdzie
    zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w artykule 43 ust. 1
    punkt 10 Ustawy o VAT w zakresie dostawy Budynków oraz Budowli lub ich w części
    wchodzących w skład Nieruchomości - z wyłączeniem dostawy działek nr (...), których
    dostawa podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.
    3. W przypadku, gdy Organ podatkowy uzna, że do planowanego Zbycia Nieruchomości w
    ramach Transakcji (w odniesieniu do działek (...) nie znajdzie zastosowania żadne z
    obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1
    punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w
    związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania
    dostawy Budynków oraz Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości,
    które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a
    także Organ uzna, że - w odniesieniu do działek (...) - nie znajdą zastosowania żadne ze
    zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub
    10a Ustawy o VAT), to po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji oraz
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:
    - obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości
      (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z
      art. 88 Ustawy o VAT), względnie
    - do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87
      w związku z art. 88 Ustawy o VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1:
    W celu rozstrzygnięcia czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
    opodatkowane podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy
    przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania
    VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie
    z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak
    również wszelkie postaci energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,
    definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług
    rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki
    organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w
    rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.
    Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza
    to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część
    („ZCP") nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -
    przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga
    o opodatkowaniu planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji VAT albo PCC.
    Powyższe ma z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców. W
    związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1
    ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający
    interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i
    „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym
    samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanego Zbycia Nieruchomości w
    ramach Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż
    będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów
    niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).
    Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych
    wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia
    2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I
    FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku
    WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w
    Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4
    listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
    Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe -
    oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa
    podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być
                                1rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 Kodeksu Cywilnego. W myśl
    regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
    przedsiębiorstwa),
    • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
    wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
    • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
    do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
    prawnych,
    • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
    • koncesje, licencje i zezwolenia,
    • patenty i inne prawa własności przemysłowej,
    • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
    • tajemnice przedsiębiorstwa,
    • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy
    organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Zbycia Nieruchomości w ramach
    Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz - z mocy prawa - przejmie prawa i
    obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład

    Nieruchomości, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy.
    Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji
    nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. Dla kompletności,
    Wnioskodawcy wskazują przy tym, że przedmiot całej Transakcji (w której ramach
    dokonywane jest Zbycie Nieruchomości) również nie stanowi zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    W szczególności, zarówno Zbyciu Nieruchomości jak i całej Transakcji nie będzie
    towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej
    definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w
    szczególności:
    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy) w
    ramach Transakcji, Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku (...),
    niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego
    Portfela (po czym Nabywca udzieli “zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego
    znaku);
    - wierzytelności i prawa z papierów wartościowych,
    - środki pieniężne (z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców oraz wykonawców
    prac),
    - prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym
    rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z
    najemcami),
    - zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy,
    - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
    - księgi rachunkowe Zbywcy,
    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
    przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo -
    podatkowych.
    Dodatkowo, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki w zakresie zarządzania
    Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management).
    Zadanie te, dotychczas realizowane własnymi środkami Zbywcy - będą po Transakcji
    wykonywane przez zewnętrznych względem Nabywcy usługodawców, z którymi będzie
    zmuszony zawrzeć nowe umowy.
    W ramach Zbycia Nieruchomości będącego elementem szerszej Transakcji nie dojdzie
    również do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę. Dla klarowności - chociaż Zbywca
    zatrudnia i na moment Transakcji będzie zatrudniał pracowników, to żaden z nich nie
    zostanie w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji „przeniesiony” do Nabywcy.
    Stanowisko, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Zbycia
    Nieruchomości będącej elementem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte
    interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na
    interpelację poselską .
    Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za
    sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest
    on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze
    wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania,
    dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością
    polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w
    analizowanym przypadku Zbyciu Nieruchomości Transakcji nie będzie towarzyszył transfer
    należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością
    zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych

    w opisie zdarzenia przyszłego). A zatem, przy powyższym zastrzeżeniu, po dacie
    planowanego Zbycia Nieruchomości, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w
    bilansie Zbywcy.
    Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i
    niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest
    tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Składniki majątkowe
    będące przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie
    stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. należności i zobowiązania wynikające z
    zawartych przez Zbywcę umów nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych
    względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Zbycie Nieruchomości w
    ramach Transakcji zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP
    wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.
    Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
    • istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)
    powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji
    określonych zadań gospodarczych;
    • zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
    • zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
    • zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
    realizujące zadania gospodarcze.
    Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych
    składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki
    sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół
    wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, w analizowanym przypadku,
    wybrane składniki będące przedmiotem Zbycia Nieruchomości dokonywanego w
    szerszych ramach Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego
    zespołu.
    W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań
    gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na
    rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym
    przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Zbycia Nieruchomości w
    ramach Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej
    odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę
    działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot analizowanej sprzedaży, bez
    konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu
    uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Z
    uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i
    obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że
    przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do
    funkcjonowania nieruchomości handlowo-usługowej. W celu prowadzenia własnej
    działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz
    podjąć szereg działań.
    Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym
    zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć
    przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o
    podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby

    również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w
    strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem,
    przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie
    wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie,
    Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia w ramach Transakcji nie stanowi finansowo
    wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego,
    Zbywca nie prowadzi osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem
    omawianego zbycia.
    Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach
    Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych
    stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:
    • Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 22
    maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4O12.213.2O18.1.KO stwierdził, że: „Bowiem jak wyżej
    wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na
    rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość
    nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach
    działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek
    innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań,
    związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot
    sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa
    ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała
    wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów
    tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1
    ustawy o podatku od towarów i usług”.
    • Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r.,
    sygn. 0111-KDIB3-2.4O12.267.2O18.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej
    transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów
    wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością
    gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków
    bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych
    pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji
    przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów
    tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży.
    Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole
    składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby
    wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej.
    Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników
    majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie
    przedsiębiorstwa”.
    Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję
    zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w
    wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I
    FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających
    prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji
    w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem
    wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w
    momencie nabycia składników majątkowych”.

    Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach
    Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje
    wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie
    art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej
    Ministerstwa Finansów (dalej: „Objaśnienia MF”).
    Zgodnie z Objaśnieniami MF: „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT", a jedynie „w
    wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana
    za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek
    kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF
    wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku
    daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment
    transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
    • przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
    (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
    wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    • nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
    prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
    składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.
    Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej
    jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
    transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że
    w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
    W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z
    umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile Zbywca korzystał z takiego finansowania i jest
      stroną takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach
    Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostaną przeniesione elementy
    wymienione w cytowanych wyżej pkt. a)-d) Objaśnień MF, w szczególności:
    • zakresem Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie objęte przeniesienie
    praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek mających na celu finansowanie
    działalności Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem stron nie
    jest w ogóle przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań finansowych Zbywcy;
    • Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami i zarządzanie
    nieruchomością (asset i property management). Zadania te będą do momentu

    Transakcji realizowane własnymi środkami przez Zbywcy. Nabywca po finalizacji
    Transakcji zawrze umowę dot. property management z podmiotem trzecim, tj. innym
    podmiotem niż Y. Usługi asset management również będą świadczone przez inny
    (niepowiązany) podmiot;
    • zakresem Zbycia Nieruchomości nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę
    należności o charakterze pieniężnym.
    Mając na uwadze powyższe, przedmiot planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach
    Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP
    Zbywcy. Tym samym planowane Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
    stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z tych samych względów, również przedmiot całej
    Transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ani przedsiębiorstwa),
    zatem także w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia własności ZCP
    (przedsiębiorstwa).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:
    Uwagi ogólne
    Mając na względzie powyższe rozważania, w ocenie Wnioskodawców, planowane Zbycie
    Nieruchomości w ramach Transakcji stanowi dostawę Budynków i Budowli oraz transfer
    prawa, którego przedmiotem jest własność Gruntu; a także transfer Innych Praw i
    Składników związanych z Nieruchomością, wskazanych wcześniej.
    Zdaniem Wnioskodawców, z perspektywy określenia skutków VAT dostawy danego
    obiektu jego kwalifikacja jako Budowla czy część składowa Budynków, nie powinna mieć
    faktycznego wpływu na konkluzje odnośnie do opodatkowania VAT sprzedaży
    Nieruchomości, ponieważ obiekt stanowiący część składową Budynków powinien dzielić
    analogiczne traktowanie VAT jak Budynki.
    Ponadto, Wnioskodawcy wskazują, że nawet w przypadku ewentualnego zakwalifikowania
    niektórych Budowli jako urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego),
    urządzenia te należałoby traktować jako elementy przynależne do właściwego Budynku
    lub Budowli (będących we władaniu Zbywcy) i opodatkować łącznie z tym Budynkiem lub
    Budowlą, z którym/którą są powiązane, według tych samych zasad. Tym samym, taka
    zmiana w klasyfikacji danego obiektu (z budowli na urządzenie budowlane) nie powinna
    mieć - w szerszym ujęciu - wpływu na opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.
    Należy także wskazać, iż zgodnie z art. 2ęa ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy
    budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie
    wyodrębnia się wartości gruntu. Dodatkowo, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6
    Ustawy o VAT, zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi, co do zasady, dostawę
    towarów Sprzedaż udziału we współwłasności oraz prawa użytkowania wieczystego działki
    Gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie dla potrzeb
    podatku VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na tymże
    Gruncie.
    Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT
    W odniesieniu do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie
    zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku
    dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego
    zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez
    Zbywcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.
    Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia
    przyszłego, Grunt - w odniesieniu do działek (...) - zabudowany jest Budynkami i/lub
    Budowlami, a ponadto przez Grunt przebiegają sieci uzbrojenia terenu nienależące do
    Zbywcy. W przypadku działek gruntu, na których znajdują się Budynki oraz Budowle lub
    ich części, dostawa danej działki będzie dzieliła sposób opodatkowania VAT właściwy dla
    dostawy tych Budynków oraz Budowli lub ich części.
    W odniesieniu do działek (...) - choć działki te są niezabudowane, to zgodnie z właściwym
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, są one przeznaczone pod
    zabudowę (drogi wewnętrzne). Tym samym, działki (...) stanowią tereny budowlane. W
    odniesieniu do działki (...) - choć działka nie jest zabudowana Budynkami i/lub Budowlami
    lub ich częściami należącymi do Zbywcy, to jest ona zabudowana siecią wodociągową
    należącą do gestora. Tym samym, działki (...) nie można uznać za działkę niezabudowaną.
    Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie objęta
    zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    Zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT
    Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich
    części jest zwolniona od podatku VAT, poza następującymi wyjątkami:
    a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
    okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a. wybudowaniu lub
    b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Należy zwrócić uwagę, że powyższa definicja pierwszego zasiedlenia została wprowadzona
    ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz
    niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019 poz. 1520) i obowiązuje od 1 września 2019 r.
    Konieczność zmiany definicji została podyktowana orzecznictwem sądów
    administracyjnych oraz przede wszystkim wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej („TSUE”) z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium
    Selection sp. z o.o. W ocenie TSUE, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać
    ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie
    stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających
    opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budowli dla
    potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.
    W tym kontekście należy wskazać, iż - jak zostało to wskazane w ramach opisu zdarzenia
    przyszłego:
    - w momencie nabycia Nieruchomości (nabycia gruntu wchodzącego obecnie w jej skład)
    przez Zbywcę, na części działek znajdowały się naniesienia, w tym dwa budynki (z
    dwóch budynków na gruncie pozostał jeden, który podlegał remontowi oraz stacja
    pomp, a pozostałe naniesienia zostały rozebrane);
    - Budynki i Budowle posadowione obecnie na Nieruchomości zostały wybudowane przez
    Zbywcę bądź stanowią wynik prac remontowych obiektów już istniejących, w wyniku
    zrealizowanej inwestycji polegającej na budowie i oddaniu do użytku kompleksu retail
    park;
    - Nieruchomość została oddana do użytkowania (udostępniona najemcom) w 2018 roku;

    - od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości, Zbywca nie ponosił wydatków na
    ulepszenie żadnego z Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości
    początkowej każdego z Budynków i Istniejących Budowli. Podobnie, od momentu
    wybudowania i oddania do użytkowania Nowych Budowli Zbywca również nie ponosił
    wydatków na ulepszenie Nowych Budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości
    początkowej.
    Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne, należy przyjąć, że do pierwszego
    zasiedlenia Budynków i Budowli doszło wraz z momentem rozpoczęcia ich użytkowania, tj.
    w 2018 roku. Po tej dacie, nie doszło do zdarzenia, które wskazywałoby na konieczność
    liczenia okresu 2 lat od nowa (istotnego z punktu widzenia opodatkowania podatkiem
    VAT) - nie doszło bowiem do kwalifikowanych ulepszeń Budynków lub Budowli.
    W konsekwencji, Wnioskodawcy wskazują, że, na moment Zbycia Nieruchomości w
    ramach Transakcji upłynie już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia zarówno Budynków,
    jak i Budowli.
    Biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, w opinii
    Wnioskodawców, dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości
    będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT .
    Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze
    zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie
    dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący
    dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    • są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    • złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
    ich części podatkiem VAT.
    Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni
    na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na
    podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli
    wchodzących w skład Nieruchomości w całości.
    Wnioskodawcy pragną jednocześnie zauważyć, iż do Zbycia Nieruchomości nie będzie
    miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a
    Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 10, pod warunkiem, że:
    • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
    miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
    jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
    obiektów.
    Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający był uprawniony do
    odliczenia VAT naliczonego w związku z wybudowaniem Budynków oraz Budowli. W
    konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie
    spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
    nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w
    sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.
    Podsumowanie

    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości nie będzie
    objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 oraz pkt 10a ustawy o
    VAT, natomiast – z wyłączeniem działek (...) - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT, przy czym na podstawie art.
    43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia -
    stosowne oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich elementów wchodzących w zakres
    Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji - z wyłączeniem działek (...). Jeśli Strony
    skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji
    będzie opodatkowane VAT.
    Jednocześnie, w zakresie działek (...), opodatkowanie VAT będzie wynikać z faktu, że wobec
    dostawy tych działek nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień przedmiotowych, w
    szczególności, dostawa działek (...) nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9,
    ponieważ działki te stanowią teren budowlany, zgodnie z właściwym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego lub są zabudowane sieciami gestorów – działka (...).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT.
    Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania
    czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku
    VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają
    zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące
    m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT
    bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).
    Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym
    podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w
    zakresie wynajmu powierzchni handlowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ
    działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić,
    że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem
    VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Zdaniem Wnioskodawców, mając na uwadze, że: (i) dostawa działek (...) oraz (...) będzie
    podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych, oraz że (ii) po wyborze opcji
    opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim będzie mieć
    zastosowanie, nabycie Nieruchomości w ramach szerszej Transakcji będzie opodatkowane
    VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego
    podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT
    naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT
    lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    W świetle powyższego po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji i
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej ową sprzedaż, Nabywca
    będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do
    dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek
    podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za
    jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie
    rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą
    faktyczne dokonanie Transakcji.

    Zdaniem Wnioskodawców, nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
    należnym związana ze Zbyciem Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie
    zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
    Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
    kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod
    zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności,
    które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące
    się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi
    jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
    Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on
    być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    Zgodnie z tym przepisem:
    Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
    materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono
    w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);

      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
    Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
    wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
    prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
    Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
    wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
    niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
    samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna

    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako
    samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia
    standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną
      takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt
    FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada
    2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub
    nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24
    listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie
    nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia
    samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do
    działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części,
    albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż
    wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie
    mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej
    struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby
    to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została
    zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Z opisu sprawy wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy nieruchomości C
    (Zbycie Nieruchomości). Zbywana Nieruchomość - tj. (...) położona jest w (...).
    W skład Nieruchomości wchodzi prawo własności działek nr: (...) określonych przez
    Państwa jako „Grunt” oraz budynki i budowle posadowione na Gruncie - (...).
    Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących
    etapów:
    a) zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz
    Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej:
    „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiążą się do zawarcia w
    przyszłości umowy przyrzeczonej;
    b) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której
    dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz
    Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.
    Wskazali Państwo, że na podstawie art. 678 ustawy Kodeks Cywilny Nabywca wstąpi z
    mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących
    powierzchni Nieruchomości.
    W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca oprócz
    Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne
    prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem
    Nieruchomości. Dla wprowadzenia jednolitej terminologii na cele niniejszego wniosku,
    użyte w dalszej części wniosku pojęcie „Zbycie Nieruchomości” będzie oznaczać łącznie
    sprzedaż Gruntu, Budynków, Budowli oraz Innych Praw i Składników.
    Wnioskodawcy wskazują w tym zakresie, że Zbywca obecnie jest stroną umów dot.:
    i. Energia elektryczna sprzedaż (umowa ramowa);
    ii. Energia elektryczna dystrybucja;
    iii. Doprowadzenie woda i odprowadzenie ścieków;
    iv. Dostawa gazu;
    v. Facility management;
    vi. Monitorowania sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu
      przeciwpożarowego;
    vii. Wywóz odpadów;
    viii. Zapewnienie dostępu do Internet;
    ix. Udostepnienie nieruchomości w celu posadowienia infrastruktury telekomunikacyjnej;
    x. Udostępnienie nieruchomości w celu budowy i eksploatacji światłowodowej
      infrastruktury telekomunikacyjnej do lokalu (...);
    xi. Umowa najmu miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów
      elektrycznych.
    Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić
    ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości Zbywca w możliwym zakresie dokona
    wypowiedzenia wskazanych umów a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług.
    Ewentualnie, w przypadku, gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie
    uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar

    umownych lub opłat na rzecz dostawców, strony spowodują przeniesienie praw i
    obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez
    prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po
    zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na
    podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty
    zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku
    przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego
    częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.
    Wnioskodawcy wskazują także, że przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach
    Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą także niżej wymienione
    Inne Prawa i Składniki:
    - zabezpieczenia z umów najmu;
    - uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi z umów prace budowlane;
    - gwarancje bankowe i depozyty najemców;
    - dokumentacja powykonawcza dotycząca (...);
    - prawa autorskie do dokumentacji budowlanej dotyczącej (...).
    Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku (...), po czym
    Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.
    W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca nie
    nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:
    - prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntów, wartości niematerialne i
    prawne oraz wszelkie inne prawa i wierzytelności związane z (...) należącymi obecnie do
    Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;
    - umowy o pracę zawarte z pracownikami;
    - umowa ramowa z (...) Sp. z o.o. (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części
    niedotyczącej zbywanych retail parków);
    - umowa(y) dotyczące dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego
    Portfela);
    - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe
    (zostaną one spłacone);
    - nazwy przedsiębiorstwa - Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku (...)
    niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego
    Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego
    znaku);
    - należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia
    Transakcji;
    - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności
    cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w
                    1rozumieniu powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie
    towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej
    definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do
    samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem

    wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi
    związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za
    przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.
    Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt
    27e ustawy.
    Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Zbywca nie ma sformalizowanego wydzielenia
    organizacyjnego obejmującego swym zakresem składniki majątkowe przenoszone w
    ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji; nie funkcjonują odrębne statuty,
    regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na takie wydzielenie. Zadania, które
    faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem planowanego Zbycia
    Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między pracowników Zbywcy w sposób
    uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje, doświadczenie oraz aktualną dostępność,
    nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału, jaki wynikałby z wyodrębnienia
    dedykowanego działu obsługującego wyłącznie C bądź (...) ogółem. Żadna z części
    składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie jest u Zbywcy
    formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie funkcjonują regulaminy
    (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które świadczyłyby o podobnym
    wyodrębnieniu. Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych
    segmentów działalności; nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu
    do C bądź (...) ogółem. Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych
    ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład
    Nieruchomości. W oparciu o prowadzoną przez Zbywcę ewidencję zdarzeń gospodarczych
    jest możliwe częściowe przyporządkowanie przychodów i kosztów do Nieruchomości
    niemniej jednak wyłącznie w zakresie przychodów oraz kosztów bezpośrednio związanych
    z Nieruchomością. Nie jest jednocześnie możliwe przyporządkowanie kosztów pośrednich
    ponoszonych przez Zbywcę (m.in. obejmujących wynagrodzenia pracownicze) ponieważ
    dla takich kosztów nie jest prowadzona dodatkowa ewidencja i nie jest możliwe
    alokowanie ich do danej Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, ani jej
    części, ani też całego Portfela. Ponadto, jak Państwo wskazali, na dzień dokonania
    opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych który
    będzie przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego
    przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Przedmiot Zbycia
    Nieruchomości nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w
    zakresie wynajmu powierzchni handlowo-usługowych w tym znaczeniu, że Nabywca –
    celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem
    Nieruchomości – będzie zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in.
    poprzez zawarcie odpowiednich umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystania
    Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej – na podstawie umów
    zawartych z dostawcami usług lub w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:
    - zarządzanie Nieruchomością (property management);
    - zarządzanie aktywami (asset management);
    - dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości;
    - zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi
    Nieruchomości.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że
    przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji
    „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot
    zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności
    gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych
    lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
    przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

    Zatem, w rozpatrywanej sprawie Zbycie Nieruchomości, nie będzie stanowiło transakcji
                            1zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym
    przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług.
    W konsekwencji Zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Zbycia
    Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką
    podatku VAT.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
    budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez
    to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
    przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
    Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie
    gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
    należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
    Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
    sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji
    o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;

      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
    Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
    lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
    budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków -
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
    zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.

    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
    tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

    W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
    takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do
    przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze
    zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt
    budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą
    przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt
    budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe,
    lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące
    maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i
    urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne,
    hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia
    techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
    konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia
    terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
    technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
    wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
    maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
    składających się na całość użytkową.
    Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć
    niewielkie obiekty, a w szczególności:
      a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
      b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
      c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice,
        huśtawki, drabinki, śmietniki.
    W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
    urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
    użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
    instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
    ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy

    przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej
    samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o
    podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie
    stanowią budowli, czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym
    samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14
    ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.
    Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:
    § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
    praw rzeczowych.
    § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
    uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
    przedmiotu odłączonego.
    § 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
    części składowych.
    Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:
    Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
    należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
    również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci
    samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą
    „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają
    się one własnością właściciela gruntu.
    Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:
    Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii
    elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
    nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są
    przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią
    one własność tego przedsiębiorstwa.
    Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i
    usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną”
    funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących
    przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v.
    Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów”
    w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do
    dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności
    rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu
    krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy
    przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI
    Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
    Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy
    przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca
    własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego
    część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie

    dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno
    w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).
    Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT nie będą sieci należące do
    podmiotów trzecich.
    Z opisu sprawy wynika, że w skład Gruntu wchodzą:
    - działka nr (...), na której znajduje się sieć wodociągowa należąca do gestora, stanowiąca
    budowle;
    - działka nr (...), na której znajdują się Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć
    kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja
    elektryczna, pozostałe elementy zagospodarowania terenu;
    - działka nr (...), na której znajdują się Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć
    kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja
    elektryczna, pylon reklamowy;
    - działki nr (...) – na których nie ma żadnych naniesień – działki są niezabudowane.
    Odnosząc się do działek nr (...) – zabudowanych budynkami i budowlami, należy wskazać,
    że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek
    zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej
    kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach
    budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
    W momencie nabycia Gruntu był on pokryty obiektami nieprzydatnymi z perspektywy
    prowadzenia działalności (...), które podlegały usunięciu bądź modernizacji w celu
    dostosowania do potrzeb działalności (...). Zbywca następnie uzyskał pozwolenie na
    budowę oraz rozpoczął budowę (...), którą sfinalizował 2022 roku, tworząc i oddając do
    użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości. W
    konsekwencji, 2022 roku doszło do otwarcia (...), w następstwie czego rozpoczęto
    wynajem powierzchni w Nieruchomości. W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo
    wprost, że od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich
    powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej transakcji, upłynie
    okres co najmniej 2 lat.
    Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i
    Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej
    opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za
    wynagrodzeniem (przy czym niewielka część powierzchni może pozostawać obecnie
    niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy, przeciągające
    się negocjacje itd.). Powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od
    nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Wnioskodawcy wskazują przy
    tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika to z
    faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy brak
    zainteresowanych). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części
    Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym
    /technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę -
    przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty
    są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej
    integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz
    najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa
    prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli należących do
    Zbywcy nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.
    Od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli,
    Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w

    kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli.
    Również do dnia planowanej transakcji (dnia zbycia Nieruchomości), Zbywca nie będzie
    ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli znajdujących się na Nieruchomości,
    w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich
    wartości początkowej.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla
    zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu
    do działek zabudowanych budynkami i/lub budowlami należącymi do Zbywcy, tj. działek
    nr (...).
    W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku i budowli będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień
    ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest
    bezzasadna.
    W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:
    Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10,
    i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
    – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:
    Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków -
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy.
    Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie
    zawarcia transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca
    wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać
    wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze
    zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i
    ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku i budowli należących do Zbywcy będzie podlegała
    opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

    Mając na uwadze powyższe, dostawa działek nr (...) na których posadowione są ww.
    Budynki i Budowle należące do Zbywcy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy -
    również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że w skład nieruchomości wchodzą również działki nr (...) które nie
    są zabudowane budynkami, budowlami lub ich częściami. Jednak - jak Państwo wskazali -
    działki te są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z
    przeznaczeniem na zabudowę (drogi wewnętrzne ).
    Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
    nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działek nr (...)
    ponieważ stanowią one teren budowlany.
    Zatem w odniesieniu do dostawy działek nr (...) dla których nie znajdują zastosowania
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 (działki stanowią teren budowlany) oraz art. 43 ust. 1 pkt
    10 i 10a (działki są niezabudowane) należy rozpatrzyć możliwość skorzystania ze
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.
    Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę
    towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z
    tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
    ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W tym zakresie, w odniesieniu do działek nr (...) wskazać należy, że od momentu nabycia
    Nieruchomości Zbywca wykorzystuje je dla celów prowadzonej działalności gospodarczej
    opodatkowanej VAT. Tym samym nie zostanie spełniony jeden z warunków wskazanych w
    wymienionym przepisie – bowiem działki nr (...), zgodnie z opisem sprawy, nie były
    wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, co jednoznacznie
    uniemożliwia skorzystanie planowanej dostawy działek nr (...) oraz (...) ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Tym samym dostawa działek nr (...) będzie opodatkowana według właściwej stawki
    podatku VAT.
    Rozpatrując kwestię możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla działki nr (...)
    należy wskazać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez
    Sprzedającego działki gruntu wraz z naniesieniem w postaci sieci wodociągowej, która nie
    jest własnością Sprzedającego.
    Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy
    stwierdzić, że skoro znajdująca się na działce gruntu nr (...) sieć wodociągowa nie jest
    własnością Sprzedającego, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy tego
    gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniem.
    Tak więc, w przypadku dostawy działki nr (...) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie
    grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowiona jest
    budowla nie będąca własnością Sprzedającego.
    Zatem w odniesieniu do działki nr (...) nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia z art. 43
    ust. 1 pkt 10 i 10a, ponieważ sieć wodociągowa znajdująca się na działce i stanowiąca
    budowlę nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem transakcji.
    Zastosowania nie znajdzie również art. 43 ust. 1 pkt 9 - ponieważ ww. działka nr (...) jest
    zabudowana budowlą (siecią wodociągową należąca do gestora), zatem należy traktować
    ją jako teren budowlany. W odniesieniu do działki nr (...) nie jest również możliwe
    zastosowanie zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, ponieważ, analogicznie jak
    pozostałe działki, Zbywca wykorzystuje ją od momentu nabycia dla celów prowadzonej
    działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Tym samym nie zostanie spełniony jeden z
    warunków wskazanych w wymienionym przepisie – bowiem działka nr (...) nie była
    wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

    W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działki nr (...) nie będzie miał zastosowania art.
    29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
    gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
    nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa budowli w tym przypadku nie
    będzie miała miejsca.
    Tym samym dostawa działki nr (...),również będzie opodatkowana właściwą stawką
    podatku od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że na gruncie znajdują się również pozostałe elementy
    zagospodarowania terenu (latarnie, kosze na odpady, ławki, bankomat, altany
    śmietnikowe). Jak Państwo wskazali, wszystkie obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy
    „pozostałych elementów zagospodarowania terenu” stanowią obiekty małej architektury
    w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
    W odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury, jak już wcześniej wskazano, nie
    mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.
    Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie
    mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak
    wynika z przedstawionego opisu sprawy, ww. obiekty małej architektury nie były
    wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Wskazali
    Państwo, że od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania
    budynku i budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności
    gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.
    W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury będzie opodatkowana według
    właściwej stawki podatku VAT.
    Również zbycie innych praw i składników związanych z funkcjonowaniem Zbywanej
    Nieruchomości wymienionych we wniosku będzie opodatkowane według właściwej stawki
    podatku VAT.
    Podsumowując, w przypadku gdy strony transakcji skorzystają z uprawnienia do wyboru
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa budynków i/lub
    budowli będących własnością Zbywcy, które co do zasady korzystałyby ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zostanie objęta właściwą stawką podatku od
    towarów i usług. W takim przypadku (na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy) również
    dostawa działek gruntu nr (...) - na których posadowione są Budynki i Budowle - zostanie
    objęta właściwą stawką podatku od towarów i usług. Jednocześnie, jak wykazano, dostawa
    działek nr (...)nie spełnia przesłanek do zastosowania któregokolwiek ze zwolnień
    przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 ani 10a ustawy. W konsekwencji należy
    stwierdzić, że całość transakcji obejmującej zbycie Nieruchomości będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku
    naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
    W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art.
    114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
    Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
    otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    a) nabycia towarów i usług,
    b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje
    w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez
    podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
    przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż
    w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
    Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
    określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji
    podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku
    podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z
    dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
    Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
    lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja
    udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
    Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
    podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z
    wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:
    W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
    okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
    obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy.

    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie
    zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą
    Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w
    ramach Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na
    wynajmie powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w Budynkach.
    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie
    będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6
    pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i
    budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.
    Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art.
    88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.
    W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem
    VAT dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez
    Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności
    wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o
    zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie
    zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej -
    rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie
    sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.