Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.480.2025.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-19
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
Nieruchomości oraz brak obowiązku wystawienia faktury
dokumentującej ww. sprzedaż Nieruchomości. Brak prawa do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego w związku z ww. sprzedażą Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
faktura
majątek-majątek prywatny
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
odliczenia-prawo do odliczenia
osoba-osoby fizyczne
podatnik-podatnik czynny
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    7 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2025 roku o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:
    · braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz braku
      obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż Nieruchomości;
    · braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      związku z ww. sprzedażą Nieruchomości.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 18 września 2025 r. (wpływ 18 września 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
        (...) Spółka komandytowa;
    2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
        · (...);
        · (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

W ramach złożonego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa
    podatkowego występują trzy podmioty mające uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym.

    Pierwszym Zainteresowanym jest spółka komandytowa z siedzibą na terytorium Polski i
    podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (Zainteresowana
    będąca stroną postępowania – dalej jako „Wnioskodawca” lub „Kupujący”). Wnioskodawca
    jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność
    deweloperską.
    Drugim Zainteresowanym jest osoba fizyczna posiadająca miejsce zamieszkania dla celów
    podatkowych na terytorium Polski i podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi
    podatkowemu (Zainteresowany niebędący stroną postępowania – dalej jako
    „Zainteresowany 2” lub „Sprzedający 1”).
    Trzecim Zainteresowanym jest osoba fizyczna posiadająca miejsce zamieszkania dla celów
    podatkowych na terytorium Polski i podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi
    podatkowemu (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – dalej jako
    „Zainteresowana 3” lub „Sprzedająca 2”).
    Zainteresowany 2 i Zainteresowana 3 łącznie będą dalej zwani „Sprzedającymi”.
    Zainteresowany 2 i Zainteresowana 3 są współwłaścicielami zabudowanej działki o
                      2numerze (...) o powierzchni (...) m, położonej w (...) i objętej księgą wieczystą numer (...)
    (dalej jako „Nieruchomość”), którą posiadają w udziałach:
    · Zainteresowany 2 w udziale 3/4,
    · Zainteresowana 3 w udziale 1/4.
    Częścią składową Nieruchomości jest:
                                            2· budynek mieszkalny trzykondygnacyjny o powierzchni zabudowy (...) m,
                                          2· budynek garażu jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy (...) m.
    Zainteresowany 2 nabył swój udział w Nieruchomości w następujący sposób:
    · udział wynoszący 1/4 części we współwłasności Nieruchomości, Zainteresowany 2 nabył
      na podstawie umowy darowizny (wspólnie z żoną) od swoich rodziców w roku 1983
      oraz wobec ustania wspólności majątkowej małżeńskiej z żoną, w związku z jej
      śmiercią w dniu (...) października 2021 r.,
    · udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości nabył w spadku po
      matce zmarłej w dniu (...) grudnia 2022 r., co zostało potwierdzone aktem
      poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) marca 2023 r.
    Zainteresowana 3 nabyła swój udział w Nieruchomości w drodze zapisu windykacyjnego
    na podstawie testamentu z dnia (...) lutego 2021 r., co zostało potwierdzone
    prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z dnia (...) lipca 2022 r.
    Zainteresowany 2 jest obecnie na emeryturze i podjął decyzję o sprzedaży posiadanego
    udziału w Nieruchomości w ramach zarządzania prywatnym majątkiem. Podobnie, decyzja
    Zainteresowanej 3 o sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości odbywa się w
    ramach zarządzania prywatnym majątkiem.
    Sprzedający zawarli w dniu (...) stycznia 2025 r. umowę pośrednictwa na prawach
    wyłączności z licencjonowanym Pośrednikiem, której przedmiotem była sprzedaż
    Nieruchomości. Czynności pośrednictwa na mocy tej umowy miały standardowy charakter
    i obejmowały:
    1) sporządzenie oferty nieruchomości (opis, dokumentacja zdjęciowa itp.),
    2) działania marketingowe mające na celu wyszukanie kontrahenta, w tym m.in.:
      wprowadzenie oferty do własnej bazy danych, umieszczenie na własnej stronie
      internetowej i portalach współpracujących, przekazania informacji o nieruchomości
      innym, współpracującym z nim pośrednikom oraz klientom z bazy Pośrednika,
      promocję w mediach społecznościowych,

    3) prezentację nieruchomości potencjalnym nabywcom, w terminach i w sposób
      uzgodniony ze Sprzedającymi,
    4) przedstawienie ofert zakupu nieruchomości, złożonych przez potencjalnych klientów
      Sprzedającym,
    5) reklamowanie oferty, wybór środków i metod działania należy do Pośrednika, wynika z
      jego wiedzy i doświadczenia na rynku nieruchomości,
    6) udział Pośrednika w negocjacjach stron umowy zbycia oraz przygotowanie
      organizacyjne i dokumentacyjne umowy przedwstępnej, jak i umowy przenoszącej
      prawa do Nieruchomości (za zgodą i życzeniem Zamawiającego).
    Sprzedający nie udzielali Pośrednikowi pełnomocnictw do zawarcia lub dokonania
    czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości.
    Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jak
    również nie wydano dla niej aktualnej decyzji o warunkach zabudowy.
    Zainteresowany 2 oraz Zainteresowana 3 nie są podatnikami podatku od towarów i usług i
    nie prowadzą oraz nie prowadzili działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu
    nieruchomościami. Zainteresowany 2 oraz Zainteresowana 3 nie prowadzą i nie
    prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.
    o podatku od towarów i usług, jak również nie są/nie będą rolnikami ryczałtowymi w
    rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była i jest wykorzystywana przez
    Zainteresowanego 2 oraz Zainteresowaną 3, od momentu jej nabycia do momentu
    planowanej dostawy, do celów prywatnych. Ponadto, Nieruchomość nie była
    wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej lub
    rolniczej, jak również nie była przedmiotem dzierżawy lub najmu. Zainteresowany 2 oraz
    Zainteresowana 3, od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości, do momentu
    planowanej dostawy, nie podejmowali i nie planują podejmować czynności, które mają
    zwiększyć jej wartość np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów, itp.
    Złożony wniosek dotyczy planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających na
    rzecz Wnioskodawcy (zdarzenie przyszłe). Sprzedający w dniu (...) marca 2025 r. podpisali z
    Wnioskodawcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu
    notarialnego), w której określono następujące warunki jej sprzedaży:
    1) Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Wnioskodawcą przyrzeczonej umowy
      sprzedaży, na mocy której sprzedadzą prawo własności Nieruchomości, za cenę
      ustaloną w umowie i w terminie w niej wskazanym.
    2) Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającymi przyrzeczonej umowy
      sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności Nieruchomości, za cenę ustaloną
      w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.
    3) Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 14 dni
      od dnia, w którym stanie się ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę i
      zatwierdzająca projekt budowlany na Nieruchomości, wydana Kupującemu, nie
      później niż do (...) września 2026 r.
    4) Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości objętych umową przedwstępną w
      posiadanie Wnioskodawcy nastąpi nie wcześniej niż z chwilą zawarcia przyrzeczonej
      umowy sprzedaży i nie później niż 9 miesięcy od dnia jej zawarcia. Wydanie
      Nieruchomości nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
    5) Sprzedający zobowiązali się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży,
      oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 KPC, co do
      obowiązku wydania Nieruchomości.

    6) Strony ustaliły, że koszty posiadania i korzystania z Nieruchomości do dnia jej wydania
      Wnioskodawcy będą ponosili Sprzedający, a od chwili wydania, koszty będzie ponosił
      Kupujący.
    7) Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy przyrzeczonej
      sprzedaży, określonych w umowie przedwstępnej dokumentów i zaświadczeń,
      potwierdzających prawo do dysponowania Nieruchomością oraz jej status prawny.
    8) Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy
      przyrzeczonej sprzedaży, następujące dokumenty i zaświadczenia:
        a) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w
        podatkach od nieruchomości wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem
        umowy przyrzeczonej,
        b) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w
        podatkach wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy
        przyrzeczonej.
    9) Sprzedający zobowiązali się do nieobciążania Nieruchomości do dnia zawarcia
      przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również do niezawierania do tego terminu bez
      zgody Kupującej, jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłby przedmiot umowy
      przedwstępnej.
    10) Kupujący na poczet ceny za przedmiot umowy przedwstępnej zobowiązał się dokonać
      zapłaty zadatku na rzecz Sprzedających na rachunki bankowe wskazane w umowie
      przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.
    11) Kupujący zobowiązał się do zapłaty reszty umówionej ceny za przedmiot umowy
      przedwstępnej na zasadach i w terminie określonym w umowie przedwstępnej
      sprzedaży.
    12) Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną ma prawo odstąpić od umowy
      przedwstępnej do dnia (...) listopada 2025 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (...) października
      2025 r. nie zostanie mu wydana na swobodny wniosek, ostateczna decyzja obejmująca
      warunki zabudowy dla Nieruchomości, dotyczące budowy budynku lub budynków
      wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie nie jest związane z
      zapłatą odstępnego przez Kupującego.
    13) Ponadto, Wnioskodawca ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej do dnia (...)
      września 2026 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (...) sierpnia 2026 r. nie zostanie mu wydana
      na swobodny wniosek, ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i
      obejmująca pozwolenie na budowę na Nieruchomości, dotycząca budowy budynku
      lub budynków wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie jest
      związane z zapłatą odstępnego przez Wnioskodawcę i umowa przedwstępna reguluje
      zasady zaliczenia zapłaconego uprzednio zadatku na poczet zapłaty odstępnego.
    14) Strony upoważniły notariusza do złożenia wniosku w odpowiednich księgach
      wieczystych, o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy
      prawa własności Nieruchomości, na podstawie umowy przedwstępnej. Sprawa
      opisana we wniosku (opis zdarzenia przyszłego) nie jest w trakcie postępowania
      podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym
      będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i czy Sprzedający są
      zobowiązani do wystawienia faktury na rzecz Wnioskodawcy?
    2. Czy w sytuacji, gdy sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca z tytułu zakupu Nieruchomości
      opisanej w zdarzeniu przyszłym, będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego

      o podatek od towarów i usług wynikający z faktury otrzymanej od Zainteresowanego 2
      i/lub Zainteresowanej 3?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad. 1.
    Państwa zdaniem, w sytuacji sprzedaży Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym,
    sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i
    Sprzedający nie będą zobligowani do wystawienia faktur na rzecz Wnioskodawcy.
    Uzasadnienie:
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (dalej jako „ustawy o VAT”), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju.
    Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu,
    przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle powyższych przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6
    ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Stosownie do art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej k.c.),
    rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.
    Z kolei w myśl art. 46 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
    odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub
    części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od
    gruntu przedmiot własności.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z kolei, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem że:

    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Ponadto, należy zwrócić uwagę także na zwolnienie od podatku od towarów i usług na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku
    dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Przy czym, dla skorzystania ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, spełnione muszą być łącznie
    dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
      posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    · brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Wymaga także wskazania na przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, który stanowi, że w
    przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich
    budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Kolejno należy wskazać, iż zgodnie z art. 146ef ust. 1 pkt 1 w związku z art. z art. 41 ust. 1
    ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 23%.
    Natomiast stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany
    wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług,
    o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika
    podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz
    osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
    Dalej trzeba zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7
    ustawy o VAT podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot,
    który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i
    usług.
    W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    W świetle powyższych przepisów w przypadku sprzedaży nieruchomości, podatnikiem jest
    podmiot podejmujący działania, które są zbliżone do działalności, np. deweloperów, bądź
    pośredników nieruchomościami. Zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności

    podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: – po pierwsze –
    czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, – po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, iż w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu
    dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny
    (dalej także jako „NSA”), w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn.
    akt I FPS 3/07). Sąd wskazał w uchwale kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu,
    czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z
    zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z tą uchwałą, stwierdzenie, czy dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Zdaniem NSA „(...) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten
    sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze
    podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent,
    handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba
    wykonująca wolny zawód”. Zatem, w opinii Sądu „(...) ani więc formalny status danego
    podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została
    wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą
    przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w
    odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika
    podatku od towarów i usług”.
    Ponadto, w przedmiotowym zagadnieniu istotne znaczenie mają również wytyczne
    wynikające z orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym Trybunał zajął stanowisko,
    że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od
    wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo
    to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z
    dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej,
    zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od
    częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność
    producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. TSUE stwierdził
    także, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
    z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres
    dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego.
    Inaczej jest natomiast zdaniem Trybunału w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy
    terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności. Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy
    nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe
    nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły
    majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk
    ze sprzedaży tej rzeczy.

    Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich
    jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do
    właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji
    przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości
    nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę
    zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia
    pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za
    działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie
    wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność
    charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.
    W konsekwencji, jeśli Sprzedający dokonają sprzedaży swojego majątku prywatnego, a
    czynność ta wykonana zostanie okazjonalnie (czy jednorazowo) i nie zmierza do nadania
    jej stałego charakteru przez wykonanie czynności charakterystycznych dla podmiotów
    profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, oznacza to, że Sprzedający nie
    będą wykonywali działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Należy podkreślić, że okoliczności będące przyczyną dokonania transakcji sprzedaży
    Nieruchomości nie wskazują, że Zainteresowany 2 i/lub Zainteresowana 3 zmierzali bądź
    zmierzają do wykorzystania Nieruchomości w celu prowadzenia działalności podobnej do
    podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, bowiem udziały w
    Nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny bądź spadku oraz nie były
    podejmowane czynności zmierzające do podniesienia atrakcyjności Nieruchomości, celem
    jej sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów,
    itp.
    Tak więc, przy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający korzystają i
    będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która
    to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o
    podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
    W konsekwencji, planowane przez Sprzedających zbycie udziałów w Nieruchomości
    opisanej w zdarzeniu przyszłym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Ad. 2.
    Państwa zdaniem, z tytułu zakupu przez Wnioskodawcę Nieruchomości opisanej w
    zdarzeniu przyszłym, będzie on uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek
    od towarów i usług wynikający z faktur otrzymanych od Sprzedających, tylko wyłącznie,
    gdy sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.
    Uzasadnienie:
    Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi,
    suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu
    nabycia towarów i usług.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do

    wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi
    skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
    Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, lecz do czynności, które
    nie są obciążone podatkiem od towarów i usług, w tym do czynności zwolnionych od
    podatku. Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do
    odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez
    niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz
    niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis
    określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku
    należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w
    przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo
    jest zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Zatem, aby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług
    z tytułu otrzymanych faktur od Sprzedających (Zainteresowanego 2 lub Zainteresowanej
    3), faktury takie musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Skoro, transakcja sprzedaży Nieruchomości w okolicznościach przedstawionych we
    wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co
    przedstawiono i uzasadniono w punkcie Ad. 1., to Wnioskodawca nie miałby prawa do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu
    Nieruchomości, a wynikającej z faktur otrzymanych od Zainteresowanego 2 i/lub
    Zainteresowanej 3.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

    Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2
    pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem
    cywilnym.
    W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielne kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma
    określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela
    względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa
    współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
    udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu
    cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź

    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w
    celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest

    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami zabudowanej działki nr (...).
    Częścią składową Nieruchomości jest budynek mieszkalny oraz budynek garażu.
    Zainteresowany 2 nabył udział wynoszący 1/4 części we współwłasności Nieruchomości na
    podstawie umowy darowizny (wspólnie z żoną) od swoich rodziców w roku 1983 oraz
    wobec ustania wspólności majątkowej małżeńskiej z żoną, w związku z jej śmiercią (...)
    października 2021 r., oraz udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości
    w spadku po matce zmarłej, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia
    z (...) marca 2023 r. Zainteresowana 3 nabyła swój udział w Nieruchomości w drodze
    zapisu windykacyjnego na podstawie testamentu z (...) lutego 2021 r., co zostało
    potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z (...) lipca 2022 r.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez
    Sprzedających Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (...), będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT i czy Sprzedający są zobowiązani do wystawienia faktury
    na rzecz Kupującej.
    Aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki
    do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług, należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Sprzedający podejmą w odniesieniu do Nieruchomości, która jest
    przedmiotem planowanej sprzedaży.
    Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza
    ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości,
    będącej własnością Sprzedających. Sprzedający nie podjęli również działań, które
    wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie są

    podatnikami podatku od towarów i usług i nie prowadzą oraz nie prowadzili działalności
    gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadzą i nie
    prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy, jak również nie są/nie
    będą rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Nieruchomość będąca
    przedmiotem wniosku była i jest wykorzystywana przez Sprzedających, od momentu jej
    nabycia do momentu planowanej dostawy, do celów prywatnych. Ponadto, Nieruchomość
    nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej
    lub rolniczej, jak również nie była przedmiotem dzierżawy lub najmu. Sprzedający, od
    momentu nabycia udziałów w Nieruchomości, do momentu planowanej dostawy, nie
    podejmowali i nie planują podejmować czynności, które mają zwiększyć jej wartość np.
    uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów, itp.
    Z wniosku wynika wprawdzie, że Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę
    sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpi
    po spełnieniu określonych w niej warunków, tj.:
    1) Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Wnioskodawcą przyrzeczonej umowy
      sprzedaży, na mocy której sprzedadzą prawo własności Nieruchomości, za cenę
      ustaloną w umowie i w terminie w niej wskazanym.
    2) Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającymi przyrzeczonej umowy
      sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności Nieruchomości, za cenę ustaloną
      w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.
    3) Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 14 dni
      od dnia, w którym stanie się ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę i
      zatwierdzająca projekt budowlany na Nieruchomości, wydana Kupującemu, nie
      później niż do (...) września 2026 r.
    4) Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości objętych umową przedwstępną w
      posiadanie Wnioskodawcy nastąpi nie wcześniej niż z chwilą zawarcia przyrzeczonej
      umowy sprzedaży i nie później niż 9 miesięcy od dnia jej zawarcia. Wydanie
      Nieruchomości nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
    5) Sprzedający zobowiązali się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży,
      oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 KPC, co do
      obowiązku wydania Nieruchomości.
    6) Strony ustaliły, że koszty posiadania i korzystania z Nieruchomości do dnia jej wydania
      Wnioskodawcy będą ponosili Sprzedający, a od chwili wydania koszty będzie ponosił
      Kupujący.
    7) Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy przyrzeczonej
      sprzedaży, określonych w umowie przedwstępnej dokumentów i zaświadczeń,
      potwierdzających prawo do dysponowania Nieruchomością oraz jej status prawny.
    8) Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy
      przyrzeczonej sprzedaży, następujące dokumenty i zaświadczenia:
    a) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach od
      nieruchomości wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy
      przyrzeczonej,

    b) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach
      wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
    9) Sprzedający zobowiązali się do nieobciążania Nieruchomości do dnia zawarcia
      przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również do niezawierania do tego terminu bez
      zgody Kupującej, jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłby przedmiot umowy
      przedwstępnej.
    10) Kupujący na poczet ceny za przedmiot umowy przedwstępnej zobowiązał się dokonać
      zapłaty zadatku na rzecz Sprzedających na rachunki bankowe wskazane w umowie
      przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.
    11) Kupujący zobowiązał się do zapłaty reszty umówionej ceny za przedmiot umowy
      przedwstępnej na zasadach i w terminie określonym w umowie przedwstępnej
      sprzedaży.
    12) Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną ma prawo odstąpić od umowy
      przedwstępnej do dnia (...) listopada 2025 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (...) października
      2025 r. nie zostanie mu wydana na swobodny wniosek, ostateczna decyzja obejmująca
      warunki zabudowy dla Nieruchomości, dotyczące budowy budynku lub budynków
      wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie nie jest związane z
      zapłatą odstępnego przez Kupującego.
    13) Ponadto, Wnioskodawca ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej do dnia (...)
      września 2026 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (...) sierpnia 2026 r. nie zostanie mu wydana
      na swobodny wniosek, ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i
      obejmująca pozwolenie na budowę na Nieruchomości, dotyczących budowy budynku
      lub budynków wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie jest
      związane z zapłatą odstępnego przez Wnioskodawcę i umowa przedwstępna reguluje
      zasady zaliczenia zapłaconego uprzednio zadatku na poczet zapłaty odstępnego.
    14) Strony upoważniły notariusza do złożenia wniosku w odpowiednich księgach
      wieczystych, o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy
      prawa własności Nieruchomości, na podstawie umowy przedwstępnej. Sprawa
      opisana we wniosku (opis zdarzenia przyszłego) nie jest w trakcie postępowania
      podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.
    Ponadto, Sprzedający zawarli umowę pośrednictwa na prawach wyłączności z
    licencjonowanym Pośrednikiem, której przedmiotem była sprzedaż Nieruchomości.
    Czynności pośrednictwa na mocy tej umowy miały standardowy charakter i obejmowały:
    1) sporządzenie oferty nieruchomości (opis, dokumentacja zdjęciowa itp.),
    2) działania marketingowe mające na celu wyszukanie kontrahenta w tym m.in.:
      wprowadzenie oferty do własnej bazy danych, umieszczenie na własnej stronie
      internetowej i portalach współpracujących, przekazania informacji o nieruchomości
      innym, współpracującym z nim pośrednikom oraz klientom z bazy Pośrednika,
      promocję w mediach społecznościowych,

    3) prezentację nieruchomości potencjalnym nabywcom, w terminach i w sposób
      uzgodniony z Sprzedającymi,
    4) przedstawienie ofert zakupu nieruchomości, złożonych przez potencjalnych klientów
      Sprzedającym,
    5) reklamowanie oferty, wybór środków i metod działania należy do Pośrednika, wynika z
      jego wiedzy i doświadczenia na rynku nieruchomości,
    6) udział Pośrednika w negocjacjach stron umowy zbycia oraz przygotowanie
      organizacyjne i dokumentacyjne umowy przedwstępnej, jak i umowy przenoszącej
      prawa do Nieruchomości (za zgodą i życzeniem Zamawiającego).
    Sprzedający nie udzielali Pośrednikowi pełnomocnictw do zawarcia lub dokonania
    czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości.
    Należy jednak zauważyć, że ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania
    działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż
    należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo zawarcie
    umowy przedwstępnej sprzedaży z Kupującym oraz zawarcie umowy pośrednictwa na
    prawach wyłączności z licencjonowanym Pośrednikiem, której przedmiotem była sprzedaż
    Nieruchomości, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za
    podatników prowadzących działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (...), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które
    jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w
    zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób
    podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności
    wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C#181/10.
    Dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą korzystali z przysługującego Im
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia
    Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w
    zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W konsekwencji, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie
    będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a w rezultacie przeniesienie prawa własności
    Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (...), za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez
    Sprzedających na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej obowiązku wystawienia faktury
    dokumentującej obrót uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w ww. działce należy wskazać,
    że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości

      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie
    sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie
    usług przez podatników, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr (...) – jak
    wyżej wskazano – Sprzedający nie będą występować w charakterze podatnika podatku
    VAT, a transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, w
    związku ze sprzedażą udziału w przedmiotowej działce, Sprzedający nie będą zobowiązani
    do wystawienia faktury na podstawie art. 106b ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj.
    zabudowanej działki nr (...), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, a Sprzedający nie będą zobowiązani do wystawienia faktury na rzecz Kupującego.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Podkreślić należy, że niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą
    sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z
    24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
    Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Kupującego
    do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z
    faktury otrzymanej od Sprzedających, w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem, że
    Sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (...), nie będą
    działali jako podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego nie
    będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym
    odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się
    do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.
    Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez
    Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.
    Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co
    oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej,
    kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie
    wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2
    Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych
    reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.