Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.49.2019.3.WH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-07
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr 1 oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego
Słowa kluczowe: działki; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2019 r. (data wpływu 5 grudnia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2020 r. (data wpływu 31 stycznia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 22 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.49.2019.2.WH (doręczone Stronie w dniu 23 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr 1,

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr 1 stawką podatku VAT w wysokości 23%, oraz w zakresie prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. Działki.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr 1 oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 stycznia 2020 r. (data wpływu 31 stycznia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 22 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.49.2019.2.WH.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana M.Z.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Pan M. Z. (dalej „Sprzedający”) jest właścicielami udziału wynoszącego 2/12 części działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 1,1094 ha położonej w (…), powiat …, województwo (…), przy ulicy …, obręb ewidencyjny …, objętej księgą wieczystą Kw Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy …., Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej „Nieruchomość”).

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po ojcu, zmarłym w dniu 26 lipca 2004 roku, stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanym w dniu 28 października 2004 roku przez Sąd Rejonowy …., Wydział Cywilny.

Przysługujący mu udział we współwłasności Nieruchomości Sprzedający nabył będąc kawalerem, zaś umowy małżeńskiej majątkowej, rozszerzającej wspólność ustawową z żoną nie zawarł, zatem przysługujący mu udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty.

Powyższa działka jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr (…) Rady Miejskiej z dnia 30 czerwca 2005 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem "4U/P". Sprzedający nie brał czynnego udziału w procesie opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Grupa X zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach budynku magazynowo - logistyczne - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem.

Grupa X podjęła pierwsze działania w związku z planami nabycia dla inwestora powyższych nieruchomości (w tym Nieruchomości) w roku 2016. W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy X wystąpiła do Prezydenta Miasta o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy centrum logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnego. Jak wynika z decyzji z 28 grudnia 2016 r., stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Spółka ta w związku z planowanym nabyciem nieruchomości wystąpiła również do Prezydenta Miasta o wydanie wobec powyższych nieruchomości decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej pod budowę zespołu hal logistyczno-magazynowo-usługowo- produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą techniczną gruntu oraz udzielenie pozwolenia na budowę opisanego powyżej zespołu hal. Wskazana spółka przeprowadziła też badania geotechniczne, uzgodniła lokalizację planowanej inwestycji z odpowiednim zarządem melioracji i urządzeń wodnych oraz uzyskała warunki przyłączenia do kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz sieci wodociągowej wszystkich opisanych powyżej nieruchomości, jak również podjęła za pośrednictwem pełnomocnika (pracowni architektonicznej) działania w celu uzyskania zgody na włączenie terenu inwestycji do kolektora miejskiej kanalizacji deszczowej.

Sprzedający i spółka z grupy X podpisali w roku 2017 umowę przedwstępną dotyczącą nabycia przedmiotowej Nieruchomości. Z uwagi na brak potencjalnego najemcy, podjęto decyzję o nienabywaniu Nieruchomości i strony nie podpisały ostatecznej umowy sprzedaży. Na wniosek spółki z grupy X zawieszono też postępowania w zakresie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolniczej oraz w zakresie wydania pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji.

Sytuacja zmieniła się w roku 2019, kiedy to znaleziono potencjalnego najemcę zainteresowanego wynajęciem budynku, który ma być wzniesiony na nabytych nieruchomościach. W konsekwencji grupa X pozyskała potencjalnego inwestora zainteresowanego realizacją inwestycji, i zdecydowała się powrócić do rozmów w zakresie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym. Z grupy X obecne rozmowy ze Sprzedającym były prowadzone przez spółkę B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … (dalej „Kupujący”). Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu 17 października 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”). Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności spółki inwestora pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…). (dalej „Spółka”) i na przejęcie przez Spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami, opisana powyżej opcja cesji zostanie zrealizowana i ostatecznym nabywcą Nieruchomości będzie spółka A. (tj. Spółka). Spółka jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT. Z uwagi na opisaną powyżej cesję, w kontekście Umowy Przedwstępnej tam, gdzie pojawia się odniesienie do Kupującego, dotyczy ono również Spółki.

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu m.in. następujących warunków:

1.  uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego (Spółkę) procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę), na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) Inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne zaopatrzenia w media (wodę, energię elektryczną, gaz), włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) inwestycji;
5.  nabyciu przez Kupującego (Spółkę) najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości określonych w Umowie Przedwstępnej sąsiednich nieruchomości pozwalających łącznie na realizację zaplanowanej inwestycji;
6.  zawarciu przez Kupującego (Spółkę) umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich;
7.  uzyskaniu przed zawarciem umowy ostatecznej sprzedaży Nieruchomości interpretacji podatkowej potwierdzającej sposób opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT/podatkiem od czynności cywilnoprawnych;
8.  przedłożeniu Kupującemu (Spółce) przez Sprzedającego najpóźniej na 7 (siedem) dni przed dniem zawarcia umowy sprzedaży dokumentów, sporządzonych w prawem przewidzianej formie, stanowiących podstawę do zwolnienia Nieruchomości spod obciążenia w postaci służebności oraz roszczeń, wpisanych w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości;
9.  uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę) uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, wszystkie powyższe warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży są zastrzeżone na rzecz Kupującego co oznacza, że Kupujący (a ostatecznie Spółka, która wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) ma prawo żądać zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego (Spółkę), najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, odpowiedniego oświadczenia w tym zakresie.

Dodatkowo, jak wynika z Umowy Przedwstępnej. Sprzedający wyraża zgodę i zezwala do dnia upływu ostatecznego terminu wyznaczonego na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, na dysponowanie przez Kupującego i Spółkę Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest na składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej - na koszt Kupującego (Spółki) - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji.

Sprzedający ustanowił także pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) osoby działające na rzecz Kupującego (Spółki) i upoważnił je do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę wpisów lub zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej (także jeżeli znajdują się w innych księgach wieczystych),
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,
6.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
7.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
8.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

Należy zauważyć, że opisane powyżej zapisy z Umowy Przedwstępnej w zakresie szeregu upoważnień dla Spółki/Kupującego i osób działających na ich rzecz zostały oparte o standardowe zapisy stosowane w grupie Kupującego i uprawnienia z nich wynikające nie będą w części wykorzystywane w analizowanej transakcji. W szczególności, nie będą wykonywane działania opisane w pkt 4, 6 i 7 powyżej oraz najprawdopodobniej również działania określone w pkt 8 powyżej.

Zauważyć również należy, że o wszelkie pozwolenia i warunki techniczne Spółka lub Kupujący występują i będą występować we własnym imieniu. Również niezbędne badania gruntu oraz niezbędne odwierty są i będą przeprowadzane przez Spółkę/Kupującego we własnym imieniu. W tym zakresie, Kupujący złożył wniosek i uzyskał warunki techniczne w zakresie podłączenia obszaru inwestycji (w tym Nieruchomości) do kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz sieci wodociągowej oraz złożył wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu dla całego obszaru inwestycji.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie podejmował żadnych działań związanych z jej uatrakcyjnieniem. W szczególności, nie dokonał jej uzbrojenia, nie doprowadził do Nieruchomości energii elektrycznej, nie uzyskiwał decyzji o warunkach zabudowy i nie występował o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanej Nieruchomości. Sprzedający nie był inicjatorem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości i nie podejmował również działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Do zawarcia Umowy Przedwstępnej doszło dzięki działaniom podjętym przez Urząd Miasta Kalisza oraz przedstawicieli władz lokalnych, którzy wykonali wszelkie działania w celu znalezienia inwestorów chętnych do zainwestowania na terenie Gminy i skontaktowali Sprzedającego z Kupującym.

Nieruchomość powstała na skutek podziału większej nieruchomości, dokonanego decyzją Prezydenta Miasta z 16 lipca 2019 r. wydaną na wniosek Sprzedającego i innych właścicieli sąsiednich nieruchomości na których ma być zrealizowana planowana inwestycja. Inicjatorem przeprowadzenia takiego podziału był Kupujący, który dla potrzeb wykonania planowanej inwestycji był zainteresowany nabyciem tylko części nieruchomości (w tym części nieruchomości należącej do Sprzedającego).

Sprzedający i Spółka (dalej łącznie jako „Zainteresowani”) nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej ani rolniczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Z uwagi na niewielki areał Nieruchomości, Sprzedający grzecznościowo udostępnia sąsiadom Nieruchomość (nieodpłatnie) do wykorzystania w ramach prowadzonej przez nich działalności rolniczej Poza tym Sprzedający nie udostępnia i nie udostępniał Nieruchomości osobom trzecim. W przeszłości dokonywał incydentalnych sprzedaży nieruchomości.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazano, że Nieruchomość nie znajduje się przy ulicy X. W pozostałym zakresie dane dotyczące Nieruchomości wskazane we wniosku są prawidłowe, tzn. jest ona położona w K., powiat k., województwo (…), obręb ewidencyjny 0160, objęta księgą wieczystą Kw Nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K., VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

W ramach doprecyzowania zdarzenia przyszłego Wnioskodawca poinformował, że po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje wybudowanie na niej oraz na innych działkach położonych w sąsiedztwie Nieruchomości budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Taki typ działalności (tj. wynajem powierzchni na potrzeby magazynowe, logistyczne i produkcyjne) stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie nieruchomości będzie więc związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na dzień podpisania umowy sprzedaży działka będące przedmiotem sprzedaży będzie działką niezabudowaną.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż której nie można uznać za dokonaną przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej, ani dokonaną w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT?
2.  W przypadku uznaniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, (tj. w przypadku uznania przez organ, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT), czy przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta 23% stawką VAT, a w konsekwencji, czy Spółce będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż której nie można uznać za dokonaną przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej, ani dokonaną w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe (tj. w przypadku uznania przez organ, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowania VAT), transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23% jako zbycie nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę. W takim przypadku, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT - przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z kolei w myśl art. 7 ust. 1, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Zauważyć należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Jak stanowi art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w powołanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności podatkiem VAT konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik VAT. Analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika podatku VAT, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów tej ustawy. Należy zatem wykluczyć z grona podatników osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część ich majątku osobistego.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami. Z doktryny i orzecznictwa wynika, że na taki status sprzedającego może wskazywać np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W tym zakresie warto również wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „Trybunał”), który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma w tym zakresie charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. W świetle powyższego orzeczenia, również okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego decydującego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców. Takie aktywne działania mogłyby polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc ustalenie, czy sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. W innym przypadku możliwe będzie uznanie, że sprzedający dokonał sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Istotne jest zatem ustalenie, czy w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęto aktywne działania, które można uznać za charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W opinii Zainteresowanych, w analizowanym stanie faktycznym nie można uznać, żeby Sprzedający takie aktywne działania podejmował.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, Sprzedający nabył Nieruchomość jako spadek po zmarłym ojcu (dziedziczenie ustawowe). Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (z dnia 30 czerwca 2005 r.) zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Co istotne, Sprzedający nie brał czynnego udziału w procesie opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym w szczególności działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Sprzedający nie wykazywał również aktywności typowych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności, Sprzedający nie dokonał uzbrojenia Nieruchomości, nie doprowadził do Nieruchomości energii elektrycznej, nie uzyskiwał decyzji o warunkach zabudowy i me występował o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanej Nieruchomości. Sprzedający nie był inicjatorem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości i nie podejmował również działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Do zawarcia Umowy Przedwstępnej doszło dzięki staraniom Urzędu Miasta Kalisza oraz przedstawicieli władz lokalnych, którzy podjęli wszelkie działania mające na celu znalezienia inwestorów chętnych do zainwestowania na terenie Gminy i skontaktowali Sprzedającego z Kupującym.

Również fakt udzielenia pełnomocnictwa zgodnie z którym Kupujący (Spółka) zostali uprawnieni do dokonania przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości szeregu działań związanych z weryfikacją statusu prawnego i faktycznego Nieruchomości oraz rozpoczęcia działań związanych z przygotowywaniem Nieruchomości na własne, zindywidualizowane potrzeby nie może skutkować uznaniem, że Sprzedający dokona przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Kupujący (Spółka) i/lub osoby działające na ich rzecz, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa oraz prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane występuje i będzie występował o uzyskiwanie niezbędnych decyzji i pozwoleń sam i na swoją rzecz.

Działa on zatem w tym zakresie z własnej inicjatywy oraz we własnym interesie, a nie w interesie i na rzecz Sprzedającego. Działania te podejmowane przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości były i będą w całości sfinansowane przez Kupującego (Spółkę) (Sprzedający nie poniósł i nie poniesie żadnych wydatków w tym zakresie) i nie powodują zwiększenia wartości Nieruchomości (cena zbycia Nieruchomości jest z góry ustalona przez strony) oraz nie spowodowały podniesienia atrakcyjności Nieruchomości wobec innych potencjalnych nabywców. Ponadto, należy zauważyć, że Sprzedający jest związany Umową Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z konkretnym nabywcą (Kupującym) i wszelkie działania opisane w Umowie Przedwstępnej były i będą dokonywane na potrzeby konkretnej zaplanowanej inwestycji. Co istotne, z perspektywy Sprzedającego próba niewywiązania się z Umowy Przedwstępnej (np. próba sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w okresie jej obowiązywania) wiązałaby się z szeregiem określonych w Umowie Przedwstępnej negatywnych konsekwencji. Nawet w przypadku gdyby Sprzedający i Spółka nie zawarli ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (np. w przypadku niespełnienia się któregoś z warunków określonych w Umowie Przedwstępnej), to trudno byłoby uznać, że działania podjęte przez Kupującego/Spółkę uatrakcyjniają Nieruchomość wobec innych nabywców. Wszystkie analizy i badania były bowiem prowadzone pod kątem realizacji konkretnej inwestycji (tj. budowa budynku magazynowo - logistyczne - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem) i nie będą przydatne w przypadku innego nabywcy i innego przeznaczenia Nieruchomości. Ponadto, badania takie były i będą przeprowadzane na zlecenie Kupującego/Spółki, a Sprzedający nie będzie miał możliwości ich komercyjnego wykorzystania.

Dodatkowo zauważyć należy, iż wskazane powyżej działania pełnomocnika (Kupującego/Spółki) nie mogą być traktowane jako działania podejmowane w imieniu i na rzecz Sprzedającego, które wywołują określone skutki w jego sferze prawno-podatkowej. Z taką sytuacją mielibyśmy do czynienia w przypadku, gdyby Sprzedający, zainteresowany zbyciem Nieruchomości, "zatrudnił" pełnomocnika w celu podjęcia w jego imieniu działań nakierunkowanych na uatrakcyjnienie Nieruchomości i znalezienie potencjalnych nabywców. W analizowanym przypadku natomiast, strony podpisały Umowę Przedwstępną nabycia Nieruchomości i potencjalny nabywca wykonuje szereg działań polegających na weryfikacji statusu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz przygotowaniu Nieruchomości do planowanej inwestycji na własne potrzeby i we własnym interesie i działania takie nie mogą być uwzględnianie przy ocenie, czy Sprzedający prowadzi działalność handlową w zakresie obrotu nieruchomościami.

Powyższe stanowisko znajduje również uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przykładowo, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 25 września 2019 r. (sygn. I SA/Łd 352/19) sąd uznał: „Zawarcie takiej umowy przedwstępnej towarzyszy wielu transakcjom zbycia nieruchomości i nie może być utożsamiana z działaniem komercyjnym. Fakt zawarcia takowej umowy nie świadczy o prowadzonej działalności gospodarczej, podobnie jak okoliczność umocowania kupującego do podejmowania działań zmierzających do ziszczenia się opisanych w umowie warunków, od których uzależnione zostało nabycie. Rację ma organ wskazując, iż skutki działań podejmowanych przez kupującego oddziałują bezpośrednio na sferę prawną strony. Niemniej podnieść należy, że zbyt daleko idącym wnioskiem jest wywód organu, iż skarżąca w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. części zabudowanej działki, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Podejmowana współpraca ma na celu realizację opisanych w umowie warunków, bez których spełnienia nie dojdzie do zawarcia finalnej umowy sprzedaży. Oczywistym jest, iż skarżącej, racjonalnie gospodarującej swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyni jednocześnie żadnych nakładów, wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący, co więcej kwota sprzedaży została już ustalona i uzyskanie określonych pozytywnych dla kupującego decyzji nie spowoduje jej wzrostu, co byłoby wymierną korzyścią. Zatem ziszczenie się warunków umowy uatrakcyjnia nieruchomość, ale wyłącznie dla kupującego. W ocenie Sądu powyższe nie może umykać uwadze organu. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że w analizowanym przypadku Spółka/Kupujący będzie faktycznie wykonywał tylko część działań z katalogu działań opisanych w pełnomocnictwie. Tak szeroki katalog uprawnień Kupującego jako pełnomocnika wynika ze standardowych zapisów zawieranych w umowach przedwstępnych w grupie Kupującego, natomiast zakres faktycznych działań podejmowanych przez Kupującego (Spółkę) w przypadku sprzedaży Nieruchomości będzie dużo węższy (opis rzeczywiście wykonywanych działań przedstawiono w stanie faktycznym).

W konsekwencji uznać należy, że w sytuacji będącej przedmiotem niniejszego zapytania, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie się mieścić w granicach zarządu majątkiem prywatnym i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zainteresowani podkreślają, że w ich opinii stanowisko przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1 jest prawidłowe, tzn. że transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie objęta podatkiem VAT (będzie pozostawać poza zakresem tego podatku z uwagi na fakt, iż przedmiotowa transakcja będzie z perspektywy Sprzedającego sprzedażą towaru stanowiącego część jego majątku osobistego). Niemniej jednak, w przypadku gdyby organ nie zgodził się z powyższym stanowiskiem i uznał, iż przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, zastosowanie powinna znaleźć 23% stawka podatku.

Jeżeli sprzedaży nieruchomości niezabudowanej dokonuje podatnik VAT (tj. w uproszczeniu przedsiębiorca) to czynność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawa VAT przewiduje przy tym, że w określonych przypadkach dostawa taka może podlegać zwolnieniu z VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie w ustawie przewidziano definicję legalną terenu budowlanego - w myśl art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr (…) Rady Miejskiej z dnia 30 czerwca 2005 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem „4U/P”. Z uwagi na powyższe uznać należy, że Nieruchomość stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę i, tym samym, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. W konsekwencji, transakcja zbycia Nieruchomości w przypadku uznania, że sprzedaż taka jest dokonywana przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, będzie objęta podstawową, 23% stawką VAT.

W opinii Spółki, w przypadku objęcia przedmiotowej transakcji opodatkowaniem VAT i udokumentowaniem transakcji przez Sprzedającego fakturą z podatkiem VAT naliczonym wg stawki 23%, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje wybudowanie na Nieruchomości oraz na innych działkach położonych w sąsiedztwie Nieruchomości budynku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Taki typ działalności (tj. wynajem powierzchni na potrzeby magazynowe, logistyczne i produkcyjne) stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne nabycie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

W myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, a w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Spółka będzie uprawniona do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Spółkę rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej Działki nr 1,

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanej Działki nr 1 stawką podatku VAT w wysokości 23%, oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. Działki.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Sprzedający jest właścicielem udziału wynoszącego 2/12 części działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1. Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po ojcu, zmarłym w dniu 26 lipca 2004 roku, stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanym w dniu 28 października 2004 roku. Przysługujący mu udział we współwłasności Nieruchomości Sprzedający nabył będąc kawalerem, zaś umowy małżeńskiej majątkowej, rozszerzającej wspólność ustawową z żoną nie zawarł, zatem przysługujący mu udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty.

Powyższa działka jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem „4U/P”. Sprzedający nie brał czynnego udziału w procesie opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Grupa X zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach budynku magazynowo - logistyczne - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem.

Grupa X podjęła pierwsze działania w związku z planami nabycia dla inwestora powyższych nieruchomości (w tym Nieruchomości) w roku 2016. W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy X wystąpiła o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy centrum logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnego. Spółka ta w związku z planowanym nabyciem nieruchomości wystąpiła również o wydanie wobec powyższych nieruchomości decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej pod budowę zespołu hal logistyczno-magazynowo-usługowo- produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą techniczną gruntu oraz udzielenie pozwolenia na budowę opisanego powyżej zespołu hal. Wskazana spółka przeprowadziła też badania geotechniczne, uzgodniła lokalizację planowanej inwestycji z odpowiednim zarządem melioracji i urządzeń wodnych oraz uzyskała warunki przyłączenia do kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz sieci wodociągowej wszystkich opisanych powyżej nieruchomości, jak również podjęła za pośrednictwem pełnomocnika (pracowni architektonicznej) działania w celu uzyskania zgody na włączenie terenu inwestycji do kolektora miejskiej kanalizacji deszczowej.

Sprzedający i spółka z grupy X podpisali w roku 2017 umowę przedwstępną dotyczącą nabycia przedmiotowej Nieruchomości. Z uwagi na brak potencjalnego najemcy, podjęto decyzję o nienabywaniu Nieruchomości i strony nie podpisały ostatecznej umowy sprzedaży. Na wniosek spółki z grupy X zawieszono też postępowania w zakresie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolniczej oraz w zakresie wydania pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji.

Sytuacja zmieniła się w roku 2019, kiedy to znaleziono potencjalnego najemcę zainteresowanego wynajęciem budynku, który ma być wzniesiony na nabytych nieruchomościach. W konsekwencji grupa X pozyskała potencjalnego inwestora zainteresowanego realizacją inwestycji, i zdecydowała się powrócić do rozmów w zakresie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym. Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu 17 października 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności spółki inwestora pod firmą X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…)F i na przejęcie przez Spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami, opisana powyżej opcja cesji zostanie zrealizowana i ostatecznym nabywcą Nieruchomości będzie spółka X. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT. Z uwagi na opisaną powyżej cesję, w kontekście Umowy Przedwstępnej tam, gdzie pojawia się odniesienie do Kupującego, dotyczy ono również Spółki.

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu m. in. następujących warunków:

1.  uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego (Spółkę) procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę), na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) Inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne zaopatrzenia w media (wodę, energię elektryczną, gaz), włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) inwestycji;
5.  nabyciu przez Kupującego (Spółkę) najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości określonych w Umowie Przedwstępnej sąsiednich nieruchomości pozwalających łącznie na realizację zaplanowanej inwestycji;
6.  zawarciu przez Kupującego (Spółkę) umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich;
7.  uzyskaniu przed zawarciem umowy ostatecznej sprzedaży Nieruchomości interpretacji podatkowej potwierdzającej sposób opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT/podatkiem od czynności cywilnoprawnych;
8.  przedłożeniu Kupującemu (Spółce) przez Sprzedającego najpóźniej na 7 (siedem) dni przed dniem zawarcia umowy sprzedaży dokumentów, sporządzonych w prawem przewidzianej formie, stanowiących podstawę do zwolnienia Nieruchomości spod obciążenia w postaci służebności oraz roszczeń, wpisanych w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości;
9.  uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę) uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, wszystkie powyższe warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży są zastrzeżone na rzecz Kupującego co oznacza, że Kupujący (a ostatecznie Spółka, która wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) ma prawo żądać zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego (Spółkę), najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, odpowiedniego oświadczenia w tym zakresie.

Dodatkowo, jak wynika z Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyraża zgodę i zezwala do dnia upływu ostatecznego terminu wyznaczonego na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, na dysponowanie przez Kupującego i Spółkę Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest na składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej - na koszt Kupującego (Spółki) - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji.

Sprzedający ustanowił także pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) osoby działające na rzecz Kupującego (Spółki) i upoważnił je do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę wpisów lub zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej (także jeżeli znajdują się w innych księgach wieczystych),
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,
6.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
7.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
8.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

Zauważyć również należy, że o wszelkie pozwolenia i warunki techniczne Spółka lub Kupujący występują i będą występować we własnym imieniu. Również niezbędne badania gruntu oraz niezbędne odwierty są i będą przeprowadzane przez Spółkę/Kupującego we własnym imieniu. W tym zakresie, Kupujący złożył wniosek i uzyskał warunki techniczne w zakresie podłączenia obszaru inwestycji (w tym Nieruchomości) do kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz sieci wodociągowej oraz złożył wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu dla całego obszaru inwestycji. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie podejmował żadnych działań związanych z jej uatrakcyjnieniem. W szczególności, nie dokonał jej uzbrojenia, nie doprowadził do Nieruchomości energii elektrycznej, nie uzyskiwał decyzji o warunkach zabudowy i nie występował o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanej Nieruchomości. Sprzedający nie był inicjatorem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości i nie podejmował również działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Do zawarcia Umowy Przedwstępnej doszło dzięki działaniom podjętym przez Urząd Miasta Kalisza oraz przedstawicieli władz lokalnych, którzy wykonali wszelkie działania w celu znalezienia inwestorów chętnych do zainwestowania na terenie Gminy i skontaktowali Sprzedającego z Kupującym.

Nieruchomość powstała na skutek podziału większej nieruchomości, dokonanego decyzją Prezydenta Miasta z 16 lipca 2019 r. wydaną na wniosek Sprzedającego i innych właścicieli sąsiednich nieruchomości na których ma być zrealizowana planowana inwestycja. Inicjatorem przeprowadzenia takiego podziału był Kupujący, który dla potrzeb wykonania planowanej inwestycji był zainteresowany nabyciem tylko części nieruchomości (w tym części nieruchomości należącej do Sprzedającego). Sprzedający i Spółka nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej ani rolniczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Z uwagi na niewielki areał Nieruchomości, Sprzedający grzecznościowo udostępnia sąsiadom Nieruchomość (nieodpłatnie) do wykorzystania w ramach prowadzonej przez nich działalności rolniczej Poza tym Sprzedający nie udostępnia i nie udostępniał Nieruchomości osobom trzecim. W przeszłości dokonywał incydentalnych sprzedaży nieruchomości

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym wątpliwości Zainteresowanych dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w ww. Nieruchomości.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej (Działki nr 1) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do przedmiotowej Działki nr 1, z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, w odniesieniu do transakcji sprzedaży Działki zawarto umowę przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków: przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące; uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji; potwierdzeniu, że warunki techniczne zaopatrzenia w media (wodę, energię elektryczną, gaz), włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji. Dodatkowo z umowy przedwstępnej wynika, że Sprzedający zezwolił Kupującemu na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji. Ponadto Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Kupującemu z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, m.in. do wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości. Sprzedający podejmował więc świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na ich sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej zainteresowanych (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego.

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest na składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej - na koszt Spółki - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedającego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości (Działki nr 1) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że przedmiotowa Działka nr 1 znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem „4U/P”.

W analizowanym przypadku Działka nr 1 stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej Działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości niezabudowanej (Działki nr 1) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (Działki nr 1) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika że, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy - jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Wątpliwości Strony dotyczą prawo do odliczenia i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia udziału w Nieruchomości (Działki nr 1).

Z wniosku wynika, że Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości (Działki nr 1) Spółka planuje wybudowanie na niej oraz na innych działkach położonych w sąsiedztwie Nieruchomości budynku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Taki typ działalności (tj. wynajem powierzchni na potrzeby magazynowe, logistyczne i produkcyjne) stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie więc związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, a w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Spółka będzie uprawniona do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ustawy o VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Wskazać należy, że powołany przez zainteresowanych wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (sygn. I SA/Łd 352/19) nie może wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadł on w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisu sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanego wyroku zamyka się w obrębie sprawy, dla której został wydany.

Nadmienia się, że w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.