Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.686.2020.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-29
Teza: braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2020 r. (data wpływu 21 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 1 o powierzchni (…) ha, położonej w miejscowości (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nieruchomość jest niezabudowana. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w dniu (…) 2016 roku na skutek darowizny otrzymanej od siostry.

W chwili dokonania darowizny nieruchomość miała przeznaczenie w zdecydowanej większości rolne, jedynie część nieruchomości przylegająca do drogi oznaczonej jako działka nr 2, była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę. W chwili obecnej, zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) z dnia (…) 2018 roku ((…)), działka ewidencyjna nr 1, położona w miejscowości (…), ma następujące przeznaczenie:

*   tereny dróg publicznych z oznaczeniem klasy drogi - droga powiatowa nr (…) (symbol KDZ),
*   tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN1) - tereny rolne (R1).

Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o sporządzenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości odbyła się z pominięciem aktywności Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmie działań zmierzających do wydania decyzji o zmianie przeznaczenia terenu, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych tego typu działań.

Wnioskodawczyni chciała zbyć w drodze sprzedaży całość ww. nieruchomości w celu przeznaczenia uzyskanych środków finansowych na cele budowy lub zakupu domu jednorodzinnego. W tym celu podejmowała próby zainteresowania ofertą zakupu całej nieruchomości deweloperów, gdyż zdaniem Wnioskodawczyni byłby to idealny nabywca nieruchomości o tak dużej powierzchni, tj. ponad 2,5 ha. Niestety nie udało się znaleźć chętnych do nabycia całej nieruchomości. Wnioskodawczyni tak małego zainteresowania kupnem całej nieruchomości upatruje w lokalizacji nieruchomości i jej zbyt dalekim położeniu od (…), co stanowi, że potencjalni deweloperzy nie są zainteresowani zakupem całej nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, gdyż nie stanowi ona dobrej lokalizacji na zabudowę deweloperską.

Wobec braku chętnych do nabycia nieruchomości w całości Wnioskodawczyni rozważa z uwagi na znaczną powierzchnię nieruchomości dokonanie uprzedniego podziału geodezyjnego działek (na kilkanaście mniejszych działek) i sprzedaż poszczególnych działek po ich wydzieleniu. Wnioskodawczyni uzyskała wstępny projekt podziału ww. nieruchomości na mniejsze działki, który został pozytywnie zaopiniowany przez Wójta Gminy. Po dokonanym podziale nieruchomości każda z działek będących przedmiotem wniosku będzie miała dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub poprzez drogę wewnętrzną).

Wnioskodawczyni wraz z mężem i dwoma dorastającymi synami zajmuje w chwili obecnej mieszkanie o powierzchni (…) m2. Ostatni okres, tj. rok 2020, w związku ze znacznymi ograniczeniami związanymi z przeciwdziałaniem rozprzestrzenianiu się wirusa SARS- COV-2, tj. nauka zdalna synów, praca zdalna Wnioskodawczyni i jej męża, uświadomiły Wnioskodawczyni, że zajmowane mieszkanie jest znacznie za małe na potrzeby 4-osobowej rodziny. To był najmocniejszy impuls do decyzji o dokonaniu wstępnego podziału nieruchomości i podjęciu działań w celu sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1. Ta nieruchomość to jedyny majątek jaki Wnioskodawczyni posiada. Sprzedaż tej nieruchomości (w całości lub w częściach), jest właściwie dla Wnioskodawczyni i jej rodziny jedyną szansą na polepszenie warunków życiowych poprzez zakup lub budowę domu jednorodzinnego.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, pracuje jako nauczyciel. Wnioskodawczyni nigdy nie była w przeszłości i nadal nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT.

Otrzymana nieruchomość została Wnioskodawczyni darowana przez siostrę do majątku osobistego, ale było to w ramach realizacji woli rodziców i podziału majątku rodziców pomiędzy dzieci. Wnioskodawczyni z nieruchomości nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych, nie wykorzystywała nieruchomości do działalności, które w ocenie Wnioskodawczyni mogłyby być uznane za faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy, ani żadnych umów odpłatnych o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była także przedmiotem umów rzeczowych. Przez cały okres posiadania nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomość nie była wykorzystywana w jakiś określony, szczególny sposób. Nieruchomość jest zadbana i na bieżąco utrzymywana w dobrym stanie, w celu niedopuszczenia do degradacji. Wnioskodawczyni nie jest ubezpieczona w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS). Wnioskodawczyni otrzymuje dotacje z (…) w wysokości (…) zł rocznie. Wnioskodawczyni jest także podatnikiem podatku rolnego w wysokości (…) zł rocznie. Jako właścicielka nieruchomości Wnioskodawczyni posiada je w swoim majątku osobistym.

Wnioskodawczyni ma zamiar samodzielnie znaleźć nabywcę/nabywców na przedmiotową nieruchomość poprzez zamieszczenie ogłoszenia w prasie lokalnej lub/i w Internecie na powszechnie dostępnych portalach ogłoszeniowych typu (…), przy czym Wnioskodawczyni w sytuacji braku skuteczności ww. działań nie wyklucza podpisania umowy z biurem pośrednictwa nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zamierza jednak podejmować żadnych specjalnych działań marketingowych takich, jak np. tworzenia stron internetowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu uatrakcyjnienia działek mających być przedmiotem sprzedaży, a więc np. budowy drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną. Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, że w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się sieć wodociągowa, energetyczna i gazowa.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałaby w przyszłości sprzedać.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (w całości albo w częściach jako poszczególne działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (w całości albo w częściach, tj. poszczególnych działek po podziale) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106) - dalej także jako ustawa o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty oraz budynki spełniają definicję towaru wynikającą art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Trzeba jednak podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług: po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie można bowiem traktować jako działalności gospodarczej korzystania z własnych zasobów, spieniężenia „ojcowizny” w celu zaspokojenia uzasadnionych potrzeb mieszkaniowych.

Jak zaznaczył WSA w Warszawie w wyroku z 5 lutego 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 2869/06), nawet status bycia podatnikiem podatku VAT nie powoduje automatycznie rozciągnięcia skutków podatkowych na całą sferę aktywności danego podmiotu. Zatem tylko tę działalność, którą można zaliczyć do zawodowej płaszczyzny jednostki można uznać za rodzącą obowiązki w podatku od towarów i usług VAT.

Zdaniem Wnioskodawczyni nie może być uznany za podatnika podatku VAT ktoś, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. W orzecznictwie TSUE wskazuje się jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Co istotne, w orzecznictwie zwraca się właśnie uwagę na kwestie dokonanego podziału nieruchomości o znacznych rozmiarach, w celu uzyskania lepszej ceny. W stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy należy jednak podkreślić, że zamiar dokonania podziału otrzymanej w ramach darowizny nieruchomości wynika z okoliczności, że Wnioskodawczyni nie udało się znaleźć nabywcy całej nieruchomości.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Konsekwentnie więc, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów czy budynków angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na bardzo aktualne orzecznictwo, w szczególności na uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 września 2020 r. (I SA/Łd 877/19), w którym trafnie WSA wskazał: Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39). Należy podkreślić, że TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 13 czerwca 2019 r., I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Zauważa się więc, że kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku VAT. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął już znacznie wcześniej Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. Nawet samo wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie dla terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności podmiotu. Przesądza bowiem o tym szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami (por. wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11). Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe, itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń. Jak podkreślił NSA, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek stałego i zorganizowanego charakteru działalności).

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1626/08) wskazał także, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyroku podkreślił, że dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą, w ramach której sprzedawca działa w charakterze podatnika, należy kierować się odpowiednimi kryteriami. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. np. prowadząc działalność z zakresu obrotu nieruchomościami. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonej w ww. orzeczeniu zawodowa (profesjonalna) działalność handlowca polega na nabywaniu towarów i ich późniejszej sprzedaży z zyskiem. Ponadto w przytoczonym powyżej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że taka profesjonalna działalność handlowa - co do zasady - nie jest ograniczona w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Nie może być uznana za działalność handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług. Wyłącznie w sytuacji, gdy osoba sprzedająca działki swoim zachowaniem wykaże, że realizując tę sprzedaż działa i chce działać w charakterze podatnika (handlowca, który nabył grunty w celu ich zbycia i chce oprócz tej sprzedaży kontynuować tego rodzaju aktywność), czyli podmiotu prowadzącego w tym zakresie działalność profesjonalną, stałą i zorganizowaną - sprzedaż taka będzie opodatkowana VAT. Przedstawione powyżej stanowisko ma charakter ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. m.in. wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11; wyrok NSA z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. akt I FSK 1814/11; wyrok NSA z dnia 18 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10; wyrok NSA z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08; wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07; wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2008 r., sygn. akt I FSK 253/08; wyrok NSA z dnia 28 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; wyrok NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2007 r., sygn. akt I FSK 603/06).

Dokonana analiza przepisów oraz orzecznictwa, wskazująca, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja.

Należy podkreślić, że osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem osobistym wykluczone są z grona podatników VAT. W szczególności sprzedaż działek wchodzących w skład nieruchomości dokonanej w ramach darowizny od najbliższej rodziny (siostry) i to w ramach podziału majątku rodziców, nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Jeszcze raz należy podkreślić, że Wnioskodawczyni nabyła działki do swojego majątku osobistego w drodze darowizny od siostry, nieruchomość ta stanowi jej majątek prywatny, osobisty. Nie nabyła nieruchomości z zamiarem rozpoczęcia przy użyciu darowanej nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość darowana stanowi jej zasób, otrzymany od najbliższej rodziny. To, że w chwili obecnej Wnioskodawczyni zamierza sprzedać darowaną nieruchomość, jest wynikiem zamiaru realizacji potrzeb mieszkaniowych jej rodziny.

Należy wskazać w tym miejscu, że całość wykorzystanej kwoty Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe. W sytuacji, gdyby Wnioskodawczyni odziedziczyła lub została obdarowana zabudowaną nieruchomością i zamierzała dokonać jej sprzedaży w celu zakupu innej nieruchomości w lokalizacji, np. bliższej jej centrum życiowego, w ogóle nie powstałaby wątpliwość co do nawet hipotetycznej możliwości opodatkowania podatkiem VAT.

Planowane zamierzenie, sprzedaż w całości lub w częściach darowanej nieruchomości nie może więc być traktowane inaczej, gdyż nie ma do tego podstaw prawnych ani faktycznych.

Warto w tym miejscu przytoczyć tezę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 kwietnia 2014 r. (I FSK 781/13), zgodnie z którą: Podmiot zawodowo zajmujący się obrotem nieruchomościami nie musi uiszczać VAT od sprzedaży działek należących do jego majątku osobistego. Za podatnika VAT w zakresie sprzedaży działek można uznać tego, kto w celu sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Sprawa dotyczyła podatnika, który prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości oraz sprzedaży działek, ale odziedziczył niezabudowane grunty rolne.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym stwierdzono, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku brak jest podstaw do uznania Wnioskodawczyni - w związku z planowaną przez nią sprzedażą opisanej na wstępie nieruchomości - za podatnika podatku od towarów i usług. Podejmowana przez Wnioskodawczynię aktywność w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawczyni, w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy nie można mówić o zawodowym, tj. stałym i zorganizowanym charakterze działalności Wnioskodawczyni, która w celu zakupu/budowy domu jednorodzinnego zamierza sprzedać otrzymaną w ramach darowizny nieruchomość.

Podejmowane działania przez Wnioskodawczynię można określić, jako racjonalne gospodarowanie własnym majątkiem. Oczywistym jest, że Wnioskodawczyni zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, że podejmuje pewne działania, jak chociażby dokonanie podziału nieruchomości, co znacznie uprawdopodabnia zbycie nieruchomości, a w konsekwencji realizację celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (w całości albo w częściach poszczególnych działek) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni z tytułu tych transakcji nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, tj. podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jak wynika z powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa nieruchomości – co do zasady – jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto należy zwrócić uwagę na treść przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zgodnie z art. 9 Dyrektywy, podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy mieć również na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 1. Nieruchomość jest niezabudowana. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w dniu (…) 2016 roku na skutek darowizny otrzymanej od siostry. W chwili dokonania darowizny nieruchomość miała przeznaczenie w zdecydowanej większości rolne, jedynie część nieruchomości przylegająca do drogi oznaczonej jako działka nr 2, była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę. W chwili obecnej, zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), działka ewidencyjna nr 1, ma następujące przeznaczenie:

*   tereny dróg publicznych z oznaczeniem klasy drogi - droga powiatowa nr (…) (symbol KDZ),
*   tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN1) - tereny rolne (R1).

Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o sporządzenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości odbyła się z pominięciem aktywności Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmie działań zmierzających do wydania decyzji o zmianie przeznaczenia terenu, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych tego typu działań. Wnioskodawczyni chciała zbyć w drodze sprzedaży całość ww. nieruchomości w celu przeznaczenia uzyskanych środków finansowych na cele budowy lub zakupu domu jednorodzinnego. W tym celu podejmowała próby zainteresowania ofertą zakupu całej nieruchomości deweloperów, gdyż byłby to idealny nabywca nieruchomości o tak dużej powierzchni, tj. ponad 2,5 ha. Niestety nie udało się znaleźć chętnych do nabycia całej nieruchomości. Wnioskodawczyni tak małego zainteresowania kupnem całej nieruchomości upatruje w lokalizacji nieruchomości. Wobec braku chętnych do nabycia nieruchomości w całości Wnioskodawczyni rozważa z uwagi na znaczną powierzchnię nieruchomości dokonanie uprzedniego podziału geodezyjnego działek (na kilkanaście mniejszych działek) i sprzedaż poszczególnych działek po ich wydzieleniu. Wnioskodawczyni uzyskała wstępny projekt podziału ww. nieruchomości na mniejsze działki, który został pozytywnie zaopiniowany przez Wójta Gminy. Po dokonanym podziale nieruchomości każda z działek będących przedmiotem wniosku będzie miała dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub poprzez drogę wewnętrzną). Wnioskodawczyni wraz z mężem i dwoma dorastającymi synami zajmuje w chwili obecnej mieszkanie o powierzchni (…) m2. Ostatni okres, tj. rok 2020, w związku ze znacznymi ograniczeniami związanymi z przeciwdziałaniem rozprzestrzenianiu się wirusa SARS- COV-2, tj. nauka zdalna synów, praca zdalna Wnioskodawczyni i jej męża, uświadomiły Wnioskodawczyni, że zajmowane mieszkanie jest znacznie za małe na potrzeby 4-osobowej rodziny. To był najmocniejszy impuls do decyzji o dokonaniu wstępnego podziału nieruchomości i podjęciu działań w celu sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1. Ta nieruchomość to jedyny majątek jaki Wnioskodawczyni posiada. Sprzedaż tej nieruchomości (w całości lub w częściach), jest właściwie dla Wnioskodawczyni i jej rodziny jedyną szansą na polepszenie warunków życiowych poprzez zakup lub budowę domu jednorodzinnego. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, pracuje jako nauczyciel. Wnioskodawczyni nigdy nie była w przeszłości i nadal nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Wnioskodawczyni z nieruchomości nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych, nie wykorzystywała nieruchomości do działalności, które w ocenie Wnioskodawczyni mogłyby być uznane za faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy, ani żadnych umów odpłatnych o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była także przedmiotem umów rzeczowych. Przez cały okres posiadania nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomość nie była wykorzystywana w jakiś określony, szczególny sposób. Nieruchomość jest zadbana i na bieżąco utrzymywana w dobrym stanie, w celu niedopuszczenia do degradacji. Wnioskodawczyni nie jest ubezpieczona w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS). Wnioskodawczyni otrzymuje dotacje z (…) w wysokości (…) zł rocznie. Wnioskodawczyni jest także podatnikiem podatku rolnego w wysokości (…) zł rocznie. Jako właścicielka nieruchomości Wnioskodawczyni posiada je w swoim majątku osobistym. Wnioskodawczyni ma zamiar samodzielnie znaleźć nabywcę/nabywców na przedmiotową nieruchomość poprzez zamieszczenie ogłoszenia w prasie lokalnej lub/i w Internecie na powszechnie dostępnych portalach ogłoszeniowych typu (…), przy czym Wnioskodawczyni w sytuacji braku skuteczności ww. działań nie wyklucza podpisania umowy z biurem pośrednictwa nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zamierza jednak podejmować żadnych specjalnych działań marketingowych takich, jak np. tworzenia stron internetowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu uatrakcyjnienia działek mających być przedmiotem sprzedaży, a więc np. budowy drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną. Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, że w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się sieć wodociągowa, energetyczna i gazowa. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałaby w przyszłości sprzedać.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii czy sprzedaż nieruchomości (w całości albo w częściach jako poszczególne działki) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza treści złożonego wniosku nie wskazuje, że w przedmiotowej sprawie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż nieruchomości (w całości albo w częściach jako poszczególne działki) będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jedyne podjęte działanie, tj. uzyskanie wstępnego projektu podziału ww. nieruchomości na mniejsze działki, nie powoduje, że należy uznać Wnioskodawczynię za osobę podejmującą aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażującą środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Działanie podjęte przez Wnioskodawczynię należy zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości (w całości albo w częściach jako poszczególne działki) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, bowiem jak wskazano Wnioskodawczyni w ramach tej czynności nie będzie działać jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samy stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.