Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.652.2024.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-14
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 listopada 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz
    prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 13 grudnia 2025 r. (wpływ 13 grudnia 2025 r.) oraz - w
    odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 stycznia 2025 r. (wpływ 11 stycznia 2025 r.). Treść
    wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
          C.C.

          D.C.

## Opis zdarzenia przyszłego

D.C. i C.C. (dalej: Sprzedający) są współwłaścicielami we współwłasności małżeńskiej
    działek oznaczonych numerem 1 i 2 objętej księgą wieczystą nr (...) (dalej: Nieruchomość).
    Księga wieczysta obejmuje inne działki, ale przedmiotem transakcji będą tylko działki
    wskazane powyżej. Na działce nr 1 znajduje się słup napowietrznej linii
    elektroenergetycznej oraz przebiega napowietrzna linia średniego napięcia. Zostały one
    wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych.
    Sprzedający odziedziczyli Nieruchomość w 1995 r. na podstawie umowy o dożywocie.
    Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
    przyjęty uchwałą Rady Gminy w (...) (Uchwała Nr (...) Rady Gminy w (...) z dnia (...) 2021
    roku) (dalej: mpzp). Zgodnie z mpzp część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 1P/U
    /E - przeznaczenie tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy
    usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy
    przekraczającej 100 kW.
    Sprzedający do 2010 r. uprawiali ziemię. Płody rolne wykorzystywane były jako pasza dla
    zwierząt własnych. Zwierzęta te następnie były w części sprzedawane, a w części
    wykorzystywane na potrzeby własne. Od 2010 r. ze względu na wiek sprzedający
    zaprzestali prowadzenia działalności rolnej, a wszystkie działki objęte wskazaną księgą
    wieczystą były oddane w dzierżawę na cele rolnicze. Czynsz mógł być określony w
    pieniądzu lub w naturze, a w przypadku określenia czynszu w pieniądzach jego wysokość
    wyrażona jest jako wartość (...) kwintali żyta.
    Obecnie Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość. W tym celu Sprzedający w dniu (...)
    2023 r. zawarli umowę przedwstępną kupna sprzedaży z A. sp. z o.o. (dalej: Kupujący,
    Nabywca). Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona
    zostanie zawarta o ile:
    a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich zakazów,
      obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości
      nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej
      Umowy Przedwstępnej);
    b) Zostanie rozwiązana umowa dzierżawy Nieruchomości;
    c) Kupująca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji,
      polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub
      obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną
      infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) - w terminie do dnia (...) 2024 r.;
    d) Kupująca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą, projekt budowlany
      i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z
      innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu
      magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie
      dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, wraz, z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w
      lit. c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów
      zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z
      taką decyzją;
    e) Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie
      części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub
      zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające
      wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak
      konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;

    f) oświadczenia Sprzedających zawarte w § 1 ust. 3 Umowy będą aktualne i zgodne ze
      stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający
      powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej.
    Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.
    Powyższa umowa była aneksowana. Aneksy dotyczyły przedłużenia terminów do zawarcia
    umowy.
    Sprzedający w 2019 r. (aneksowanej w 2021 r.) podpisali umowę przedwstępną z innym
    kupującym (dalej: niedoszły kupujący). Umowa ta przewidywała szereg warunków
    dotyczących zawarcia umowy ostatecznej. Dodatkowo Sprzedający udzielili niedoszłemu
    kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz
    do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek. W
    związku z zawarciem tej umowy Sprzedający złożyli wnioski o wydanie interpretacji
    indywidualnych i otrzymali interpretacje indywidualne nr (...) oraz (...) zgodnie z którymi,
    zdaniem DKIS, w przypadku sprzedaży Nieruchomości na rzecz niedoszłego kupującego,
    Sprzedający winni być uznani za podatników podatku VAT. Wskazać jednak należy, że
    wedle najlepszej wiedzy Sprzedających, niedoszły kupujący na podstawie udzielonych
    pełnomocnictw nie dokonał żadnych czynności prawnych, ani faktycznych. Dodatkowo
    Sprzedawcy oświadczają, że:
    1) Nabywca zgłosił się sam;
    2) W stosunku do Nieruchomości, Sprzedający nie prowadzili jakichkolwiek działań
      mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości ani
      nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży
      Nieruchomości;
    3) Sprzedający nie zajmowali się obrotem nieruchomościami;
    4) Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są czynnymi i
      zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT;
    5) Sprzedający na chwilę obecną nie planują sprzedawać innych nieruchomości;
    6) Sprzedający nie sprzedawali wcześniej innych nieruchomości;
    7) Sprzedający do 2010 r., kiedy prowadzili gospodarstwo rolne byli rolnikami
      ryczałtowymi.
    8) Sprzedający nie udzielali żadnego pełnomocnictwa ani zgody na dysponowanie
      nieruchomością Kupującemu, ani osobie powiązanej z Kupującym.
    9) Sprzedający otrzymali we wrześniu 2024 r. zaliczkę na poczet sprzedaży nieruchomości.
    Z daleko idącej ostrożności (aby nie uchybić żadnym ewentualnym obowiązkom)
    Sprzedający zarejestrowali się do VAT, wystawili faktury na otrzymaną zaliczkę, wpłacili
    podatek VAT od otrzymanej zaliczki do urzędu oraz złożyli pliki JPK_V7. Kupujący
    natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją
    wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze
    podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie
    zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób
    (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie
    opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem
    podatku VAT.
    W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że nie macie Państwo wiedzy z czyjej
    inicjatywy nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
    (mpzp). Ponadto obydwie działki przeznaczone do sprzedaży (nr 1 i 2) w całości objęte są
    mpzp (symbol 1P/U/E - przeznaczenie tereny obiektów produkcyjnych, składów i
    magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię).

    Sprzedający nie zamierzają udzielać pełnomocnictw osobom trzecim do występowania w
    ich imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej Nieruchomości.
    Na działkach 1, ani 2 nie znajdują się inne budynki, ani budowle (za wyjątkiem słupa
    napowietrznej linii energetycznej na działce 1).
    Pytania
    1) Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem
      od towarów i usług?
    2) W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy Kupujący ma prawo do
      odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego?
    Państwa stanowisko w sprawie
    1) Zdaniem Sprzedających, sprzedaż przez nich Nieruchomości nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem VAT.
    2) W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega
      opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku
      naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających.
    Ad 1.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby
    prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,
    wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W świetle powyższych regulacji
    podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym
    nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona
    samodzielnie.
    W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący
    kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się
    do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już
    obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. W
    kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.:
    C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę
    należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego
    państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art.
    12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od
    kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy,
    pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która
    prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.

    TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-
    263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu
    Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot
    w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług
    wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy,
    albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych
    wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.
    W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot
    występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do
    wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku
    do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika,
    że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w
    składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013
    r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781
    /13; z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z dnia 11 września 2014 r. I FSK 1352/13; z
    dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z dnia 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z dnia 5 czerwca
    2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I SA
    /Po 379/13; z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/OI 249/19; z dnia 25 września 2019 r.,
    sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny
    pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12
    ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto
    okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie
    pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: dnia 30 listopada
    2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z dnia
    14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).
    Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w
    okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest
    każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał będzie w ramach zarządu
    swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne
    działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w tym
    przypadku skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności
    gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od
    towarów i usług. Podejmowane przez Sprzedających działania, nie wskazują, że skala ich
    aktywności w celu zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków
    podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Wskazać
    należy, iż Sprzedający stali się właścicielami Nieruchomości w 1995 r. na podstawie
    umowy dożywocia i przez ten czas Sprzedający nie wykonywali żadnych działań, które
    mogłyby być rozpatrywane jako działania jak profesjonalista. W szczególności nie były
    podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości Nieruchomości. O
    zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia
    pełnomocnictwa niedoszłemu kupującemu, gdyż niedoszły kupujący na podstawie
    udzielonego pełnomocnictwa nie podjął żadnych działań i w żaden sposób nie zmieniła się
    sytuacja ani prawna, ani faktyczna Sprzedających, ani Nieruchomości. Dodatkowo w
    związku z tym, że planowana była przez niedoszłego kupującego inwestycja, chciał mieć
    pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać
    uznane, za działanie jak profesjonalista udzielenie pełnomocnictwa podmiotowi który
    zamierza przeprowadzić inwestycję w celu analizy, czy planowana inwestycja jest możliwa
    do przeprowadzenia. Wszystkie te działania miały służyć w ogóle możliwości sprzedaży
    Nieruchomości, a nie zwiększeniu ich wartości, czy też w jakikolwiek sposób byłyby
    związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań. Innymi
    słowy, były to działania warunkujące sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku.
    Naturalnym jest bowiem, że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji,

    pozwoleń, itp. Niedoszły Kupujący mógł zrezygnować z zakupu działek. Działania te nie
    mogły zostać uznane za działania jak podejmowane przez profesjonalistę, czy też za
    wskazujące na ich zawodowy charakter. Trudno za profesjonalne działanie uznać
    udzielenie Niedoszłemu Kupującemu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet
    w imieniu Sprzedających) podjęcia działań niezbędnych mu do celów dla których zamierzał
    nabyć te działki.
    Podsumowując, zdaniem Sprzedających, w związku ze sprzedażą Nieruchomości,
    dokonują oni zarządu majątkiem osobistym i nie angażują środków podobnych do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jeżeli zatem
    dokonują oni zarządu majątkiem osobistym, to w związku z tym nie działają oni w
    charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Ad 2.
    Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w
    przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,
    Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku
    naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT W zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124. W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności
    opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez
    Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze
    powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku
    naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
      lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność
      majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie
      jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
      Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku
      osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku
      wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek
      wspólny.
    W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między

    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w
    nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że Państwo D.C. i C.C. (Sprzedający) są współwłaścicielami działek
    oznaczonych numerami 1 i 2. Wskazane działki nabyli w 1995 r. na podstawie umowy o
    dożywocie. Obecnie zamierzają oni sprzedać przedmiotowe nieruchomości spółce A. sp. z
    o.o., z którą zawarli przedwstępna umowę kupna-sprzedaży. W związku z tym Sprzedający
    powzięli wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości (składającej się z działek nr 1 i 2) będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działki gruntu nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy Sprzedający w odniesieniu do tej
    czynności, będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i
    usług.

    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został
    nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z
    wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło
    opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej
    osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części)
    wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się

    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w
    związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga
    każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą
    przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    We wniosku wskazali Państwo, że Sprzedający w 2019 r. podpisali umowę przedwstępną z
    innym kupującym (niedoszły kupujący). Umowa ta przewidywała szereg warunków
    dotyczących zawarcia umowy ostatecznej. Dodatkowo Sprzedający udzielili niedoszłemu
    kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowalne oraz
    do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek,
    jednak wedle najlepszej wiedzy Sprzedających, niedoszły kupujący na podstawie
    udzielonych pełnomocnictw nie dokonał żadnych czynności prawnych, ani faktycznych.
    Ponadto Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są czynnymi i
    zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, a do 2010 r., kiedy prowadzili gospodarstwo
    rolne, byli rolnikami ryczałtowymi. Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych
    działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2). Aktualnie
    Sprzedający nie udzielali żadnego pełnomocnictwa ani zgody na dysponowanie
    nieruchomością Kupującemu, ani osobie powiązanej z Kupującym.
    Jednakże istotnym w sprawie jest fakt, że Sprzedający od 2010 r. oddali działki nr 1 i 2 w
    dzierżawę na cele rolnicze. Czynsz mógł być określony w pieniądzu lub w naturze.
    W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej
    umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną
    usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że chociaż Sprzedający nie podejmowali aktywnych działań mających na celu
    sprzedaż Nieruchomości (składającej się z działek nr 1 i 2), to w analizowanej sprawie
    wystąpiły okoliczności, które wskazują, że Sprzedający z tytułu planowanej transakcji, będą
    podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy
    wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z treści wniosku, działki nr 1 i 2, były przedmiotem umowy dzierżawy zawartej
    przez Sprzedających, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia
    definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia
    definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w
    związku z wieloletnim oddaniem w dzierżawę działek nr 1 i 2, będących przedmiotem
    planowanej sprzedaży, utraciły one charakter majątku prywatnego. W tej sytuacji nie
    można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego
    Sprzedających, a sprzedaż działek, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania
    majątkiem osobistym.
    W konsekwencji sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7
    ust. 1 ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią
    one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dla obydwu działek (nr 1 i 2)
    obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady
    Gminy w (...), zgodnie z którym oznaczone są symbolem 1P/U/E - przeznaczenie tereny
    obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń
    wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW.
    Ponadto na działce nr 1 znajduje się słup napowietrznej linii elektroenergetycznej oraz
    przebiega napowietrzna linia średniego napięcia. Zostały one wybudowane i są własnością
    przedsiębiorstw przesyłowych.
    W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
      rzeczowych.
    Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.

    Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Ponadto, zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 725 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno
      stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe
      i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne,
      hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia
      techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
      konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia
      terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
      technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
      wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
      maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
      składających się na całość użytkową.
    W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla,
    niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle
    prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów
    i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak
    właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem
    przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
    Zatem skoro na działce nr 1 posadowiony jest słup napowietrznej linii
    elektroenergetycznej oraz napowietrzna linia średniego napięcia będące budowlą w
    rozumieniu ustawy prawo budowlane, które stanowią własność przedsiębiorstw
    przesyłowych, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt (grunt zabudowany), a
    więc budowla - słup napowietrznej linii elektroenergetycznej oraz napowietrzna linia
    średniego napięcia nie powinny być uwzględnione przy rozstrzygnięciu, czy opisana
    sprzedaż działki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.
    Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Sprzedający, w przypadku sprzedaży
    działki nr 1, dokonają dostawy gruntu przeznaczonego pod zabudowę, dodatkowo
    zabudowanego naniesieniami, które nie stanowią ich własności.
    Także działka nr 2, pomimo tego, że nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle,
    zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest terenem
    przeznaczonym pod zabudowę.
    Oznacza to, że działki nr 1 i 2, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, stanowią teren
    budowlany, który nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w
    tym przepisie, tj.:
        towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak wynika z wniosku Sprzedający nabyli Nieruchomość (działki nr 1 i 2) w 1995 r. na
    podstawie umowy o dożywicie. Zatem nabycie działek nie było czynnością opodatkowaną
    podatkiem VAT.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
    więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik
    nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
    przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
    podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
    podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
    podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske
    Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości (działek o nr 1 i 2) nastąpi w trybie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1
    pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. wystąpi
    obowiązek naliczenia należnego podatku VAT.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, z którego wynika, że sprzedaż
    Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT jest nieprawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również przysługiwania Państwu (Kupującemu) prawa do
    odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, w przypadku,
    jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:

      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto
    podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
      lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
      obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96,
      z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Aby przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, transakcja nabycia musi
    stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie korzystającą ze
    zwolnienia.
    We wniosku wskazali Państwo, że jesteście zarejestrowanym i czynnym podatnikiem VAT.
    Zawarliście Państwo ze Sprzedającymi przedwstępną umowę kupna sprzedaży, zgodnie z
    którą umowa przyrzeczona zostanie zawarta jeśli m.in. uzyskacie Państwo decyzję
    środowiskową dla Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego,
    magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych oraz uzyskacie decyzję
    zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę ww. Inwestycji. Po
    zakupie Nieruchomości (działek nr 1 i 2) oraz innych okolicznych działek, planujecie
    Państwo wykorzystać je w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
    Jak wcześniej wywiedziono, transakcja sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedający będą
    występować w charakterze podatnika tego podatku w zakresie opisanej we wniosku
    sprzedaży. Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art.
    43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Biorąc pod uwagę, że
    Spółka, jako Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności
    opodatkowanej, spełniona zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do
    odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Z uwagi na powyższe, jeśli w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie
    wystąpią ograniczenia i/lub wyłączenia przewidziane w art. 88 ustawy, będzie Państwu

    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony
    przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania
    takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
        mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej
    interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady
    zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo
    o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.