Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-339/13/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-03
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowych niewykorzystywanych w działalności gospodarczej
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; przychód-przychód z działalności gospodarczej; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 3 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 28 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w indywidualnej sprawie, m.in. dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 17 czerwca 2013 r. Znak: IBPBI/1/415-339/13/AP, IBPP1/443-217/13/AW wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 28 czerwca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 16 stycznia 1998 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1250 ha. W dniu 13 sierpnia 2012 r. dokonał zakupu nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,4154 ha. Natomiast w dniu 21 września 2012 r. dokonał zakupu nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1777 ha. Powyższe nieruchomości posiadają odpowiednie wpisy w księgach wieczystych. Nieruchomości zakupione w 2012 r. zostały wniesione do prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, jako „inwestycje w nieruchomości”. Natomiast nieruchomość zakupiona w 1998 r. nie została wniesiona do tej działalności. Ww. nieruchomości nie są zabudowane, nie są również wykorzystywane w działalności gospodarczej, w związku z czym żadne koszty nie zostały odliczone i tym samym nie pomniejszono podatku dochodowego od osób fizycznych. Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż nieruchomości (działek gruntu) w całości jednemu nabywcy.

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, w zakresie szczegółowo wskazanym we wniosku.

Istotne elementy opisu zdarzenia przyszłego zawarto również w części H. poz. 70 wniosku ORD-IN (własne stanowisko w sprawie), gdzie wskazano, iż zakupiona w dniu 16 stycznia 1998 r. nieruchomość gruntowa zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest działką położoną w terenach rolnych. Wnioskodawca zakupił przedmiotową nieruchomość z majątku odrębnego na cele prywatne (w dalszej części wniosku „nieruchomość nr 1”).

Natomiast zakupiona w dniu 13 sierpnia 2012 r. nieruchomość gruntowa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem „UC” tj., jako tereny z możliwością budowy obiektów handlowych oraz symbolem „MNU”, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej. W akcie notarialnym stwierdzono, że nieruchomość zakupiona została w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w związku z tym wprowadzono ją na „inwestycje w nieruchomości" jednak faktycznie nigdy nie była wykorzystywana w tej działalności, tj. nie czerpano z niej zysków, ani nie wykorzystano w bieżącej działalności gospodarczej (w dalszej części wniosku „nieruchomość nr 2”). Nieruchomość ta została zakupiona z majątku osobistego Wnioskodawcy. Przed planowaną sprzedażą ww. nieruchomość zostanie wycofana z działalności gospodarczej i przeznaczona na cele prywatne Wnioskodawcy.

Z kolei zakupiona w dniu 21 września 2012 r. nieruchomość gruntowa, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem „MNU”, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej, (w dalszej części wniosku „nieruchomość nr 3”), również zakupiona z majątku osobistego Wnioskodawcy. Nieruchomość ta została wprowadzona na „inwestycje w nieruchomości”, jednak faktycznie nigdy nie była wykorzystywana w tej działalności, tj. nie czerpano z niej zysków, ani nie wykorzystano w bieżącej działalności gospodarczej. Przed planowaną sprzedażą zostanie ona wycofana z działalności gospodarczej i przeznaczona na cele prywatne Wnioskodawcy.

Sprzedaż wszystkich nieruchomości odbędzie się poza prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w sposób ciągły, ani zorganizowany. Przy zakupie nieruchomości, zamiarem Wnioskodawcy nie była ich dalsza odsprzedaż innemu podmiotowi, zatem nie można mówić w tym przypadku o działalności handlowej.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z dnia 26 czerwca 2013 r., wskazano m.in., iż:

*   Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalności gospodarczą od 21 maja 1998 r.,
*   dochody osiągane z tej działalności opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzn. w formie podatku liniowego według 19% stawki,
*   nieruchomości oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3 nie były i nie są w żadnym stopniu wykorzystywane przez cały okres ich posiadania, tym samym nie były nigdy wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej,
*   wskazane we wniosku nieruchomości, nabyte w 2012 r. nie stanowiły i nie stanowią środków trwałych, ani towarów handlowych w prowadzonej działalności gospodarczej,
*   wydatki dotyczące ww. nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej,
*   ponieważ nieruchomość nr 1 przylegała do wcześniej nabytych nieruchomości, podjęto decyzję o jej nabyciu, lecz nie była ona wykorzystywana przez cały okres jej posiadania, tj. od 16 stycznia 1998 r.,
*   nieruchomość nr 1 nie została wprowadzona do działalności gospodarczej ponieważ stanowi majątek odrębny i nie miała żadnego zastosowania w prowadzonej działalności gospodarczej,
*   w momencie zakupu Wnioskodawca nie miał konkretnie określonego celu wykorzystywania nieruchomości nr 1,
*   nieruchomość nr 2 została wprowadzona do prowadzonej działalności gospodarczej w dniu 31 sierpnia 2012 r., a nieruchomość nr 3 w dniu 30 września 2012 r. Wnioskodawca zamierza je wycofać w czerwcu 2013 r. prawdopodobna sprzedaż nastąpi w 2013 lub 2014 r.
*   przedmiotowe nieruchomości nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym charakterze,
*   dla żadnej z tych nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy,
*   Wnioskodawca nie podejmował i nie podjął żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości, a pozyskanie nabywcy było wynikiem zbiegu okoliczności (przypadku),
*   Wnioskodawca nie stosował żadnych ogłoszeń o sprzedaży,
*   Wnioskodawca w dniu 27 maja 2008 r. dokonał sprzedaży nieruchomości wprowadzonej do działalności, jako środek trwały,
*   w stosunku do żadnej działki nie dokonano przygotowań terenu pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż ww. niezabudowanych nieruchomości nr 1, 2, 3, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

(część pytania oznaczonego we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nr 1, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nieruchomość stanowi osobisty majątek Wnioskodawcy, a zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, od chwili nabycia gruntu.

Odnośnie sprzedaży nieruchomości nr 2, pomimo iż nieruchomość ta została zakupiona w celu prowadzenia działalności gospodarczej podatnika, to jednak przed sprzedażą zostanie ona wycofana z działalności gospodarczej i zostanie przeznaczona na cele prywatne Wnioskodawcy.

Zbycie przedmiotowej nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jednak nie upłynął okres pięciu lat od chwili jej nabycia, dlatego też powyższa nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie upłynął okres pięciu lat od chwili jej nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dlatego też dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzący od 1998 r. pozarolniczą działalność gospodarczą, zamierza sprzedać trzy niezabudowane nieruchomości gruntowe jednemu nabywcy. Jedną z tych nieruchomości nabył w 1998 r. z majątku odrębnego na cele prywatne i nie została ona przekazana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej ponieważ stanowiła majątek odrębny i nie miała żadnego związku w tą działalności. Dwie pozostałe nieruchomości gruntowe Wnioskodawca zakupił w 2012 r. i w tym samym roku jak wskazał „wprowadził je do działalności gospodarczej”, jako „inwestycje w nieruchomości”. Jednakże nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane w tej działalności, nie czerpano z nich zysków, ani nie wykorzystywano w bieżącej działalności. Nie stanowiły i nie stanowią one także środków trwałych, ani towarów handlowych w tej działalności. Również wydatki dotyczące tych nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów tej działalności. Dla żadnej z ww. nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie zostały również przeprowadzone żadne prace związane z przygotowaniem terenu pod zabudowę. Wnioskodawca zamierza nieruchomości te wycofać z działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że na przestrzeni ostatnich lat dokonał jedynie sprzedaży nieruchomości w 2008 r., lecz była to nieruchomość stanowiąca środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż skoro, jak wskazano, nieruchomości, o których mowa we wniosku:

*   nie były w istocie wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a w szczególności nie stanowiły środków trwałych, ani towarów handlowych w tej działalności,
*   wydatki dotyczące tych nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej,

stwierdzić należy, iż brak jest przesłanek, by uznać, że przedmiotowe niezabudowane nieruchomości gruntowe (przedmiot planowanego zbycia), mają (miały) związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tych nieruchomości nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów.

Zbycie tych nieruchomości nie będzie także stanowić zbycia środka trwałego, towaru handlowego, czy też składnika majątku funkcjonalnie powiązanego z działalnością gospodarczą.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku (nieruchomości nr 1, nr 2 i nr 3) nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowych które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 1998 r. (oznaczonej we wniosku nr 1), przychód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ze względu na okres jaki upłynął między jej nabyciem (tj. 1998 r.), a datą planowanej (w 2013 lub 2014 r.) sprzedaży, który to okres przekracza okres 5 lat.

Natomiast w przypadku (planowanej na 2013 lub 2014 r.) sprzedaży pozostałych dwóch nieruchomości gruntowych nabytych w 2012 r. (oznaczonych we wniosku nr 2 i nr 3), pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeszcze nie upłynie. W konsekwencji przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie skutkował powstaniem przychodu ze źródła wskazanego w tym przepisie, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w pozostałym zakresie będącym przedmiotem wniosku ORD-IN, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.