Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1120/11-2/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-12-20
Teza: Określenie właściwych stawek podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; stawka-stawki podatku; teren; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2011 r. (data wpływu 26 września 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w odniesieniu do:

*   pyt. nr 1 – w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy wszystkich działek gruntu – **jest nieprawidłowe;**

*   pyt. nr 2 – w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy nieruchomości objętej księgami wieczystymi nr XX oraz nr YY – **jest prawidłowe;**

*   pyt. nr 3 w zakresie:
    *   zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działki gruntu nr 826/4 – **jest nieprawidłowe;**
    *   zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy pozostałych działek gruntu – **jest prawidłowe;**

*   pyt. nr 4 – w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działek gruntu wpisanych w księgę wieczystą nr ZZ – **jest prawidłowe;**

*   pyt. nr 5 – w zakresie określenia właściwej podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania właściwych stawek podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych oraz określenia właściwej podstawy opodatkowania dla dostawy tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka S.A. (dalej: „Spółka”) zamierza dokonać sprzedaży kilku nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży mają być cztery nieruchomości, przy czym dwie z tych nieruchomości składają się z więcej niż jednej działki ewidencyjnej. Jak wynika z ksiąg wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych nieruchomość o numerze:

1.  Kw nr XX stanowi działkę gruntu o numerze 6/4;
2.  Kw nr YY stanowi działkę gruntu nr 455;
3.  Kw nr XX składa się z działek gruntu nr 440/2, 453, 456, 458, 459, 470/4, 629/2, 639/2, 639/12, 639/14, 811, 812/7, 813/1, 815, 817/1, 818/1, 320/1, 829, 822/1, 824/3, 824/7, 826/2, 826/3 i 826/4;
4.  Kw nr ZZ składa się z działek gruntu nr 7, 1/11 i 1/13.

Spółka jest w posiadaniu zaświadczeń wydanych 12.08.2011r., 1.09.2011r. i 14.09.2011r. przez Urząd Miasta i Gminy o przeznaczeniu poszczególnych terenów. I tak, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym na podstawie Uchwały Rady Miejskiej, przeznaczenie poszczególnych działek ewidencyjnych jest następujące:

*   działki gruntu nr: 811, 440/2, 453, 455, 456, 458 - w części przeznaczone są jako złoża kruszyw mineralnych; po wyeksploatowaniu złóż teren należy zrekultywować według opracowanego programu rekultywacji, oraz w części widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt rolny;

*   działki gruntu nr: 459, 639/2, 639/12, 639/14, 815, 817/1, 818/1, 820/1, 822/1, 824/3, 826/2, 826/3 widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunty rolne i leśne;

*   działka gruntu nr 470/4 w części stanowi złoża kruszyw mineralnych. Po wyeksploatowaniu złóż teren należy zrekultywować. W pozostałej części jest to grunt rolny;

*   działka gruntu nr 813/1 przeznaczona jest pod zabudowę turystyczną w tym zespół domków mieszkalno-pensjonatowych; chłonność terenu 200 osób; na całość należy opracować koncepcję zagospodarowania terenu uwzględniając lokalizację ujęcia wody; wszystkie budynki należy lokalizować w odległości minimum 100 metrów od brzegów jeziora;

*   działka gruntu nr 812/7 przeznaczona jest pod tereny do jazdy konnej; zaleca się wprowadzenie zieleni wysokiej i niskiej; możliwość budowy stajni na starych fundamentach; na części terenu (poza oczyszczalnią i jej strefą ochronną) lokalizacja kompleksu sportowo - rekreacyjnego;

*   działka gruntu nr 826/4 o pow. ok. 9.00 ha, jak wynika z zaświadczenia Burmistrza, ma stanowić lokalizację usług turystyki o charakterze obsługi podróżnych samochodów. W programie: parking, camping I kl., kąpielisko, urządzenia sportowo-rekreacyjne, usługi obsługi turystów. Wykonać projekt na całość (wskazane warianty zagospodarowania) ścieki należy odprowadzić do oczyszczalni, zachować stary układ drogowy, pozostawić niezainwestowany odcinek zarośniętego jeziora (uwzględnić projektowany florystyczny rezerwat przyrody na Wyspie). Maksymalna liczba użytkowników — 500 osób. Obiekt powinien stanowić główny punkt zatrzymania się z którego można penetrować interesujące przyrodniczo tereny. W obrębie zainwestowania wprowadzić duże obszary zieleni wysokiej i średniowysokiej tak ażeby w odbiorze zewnętrznym dominowała zieleń. (\`(...)\`) W części widnieje jako grunt rolny”,

*   działki gruntu nr 7 i 1/11 widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunty rolne i rolno-leśne;

*   działka gruntu 1/13 w części stanowi siedlisko rolne, wiejska zabudowa mieszkaniowa oraz w części jako grunt rolny;

*   działka gruntu nr 6/4 widnieje w planie zagospodarowania przestrzennego w części jako złoża kruszyw mineralnych; po wyeksploatowaniu złóż teren należy zrekultywować według opracowanego programu rekultywacji, oraz w części widnieje w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt rolny.

Ponadto działki o nr 824/7, 629/2 oraz 829 zgodnie z ich przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone zostały jako grunty rolne. Zbywane nieruchomości nie są zabudowane budynkami ani budowlami.

Z wypisu z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostę z 2.08.2011r. wynika, że wskazane powyżej grunty stanowią grunty orne, grunty zadrzewione i zakrzewione, łąki i pastwiska, rowy, nieużytki.

Wysokość wynagrodzenia zostanie ustalona w jednej kwocie dla wszystkich nieruchomości łącznie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy dostawy nieruchomości objętych księgami wieczystymi o nr XX, YY, XX oraz ZZ mogą w całości zostać objęte zwolnieniem z VAT?

Na wypadek, gdyby odpowiedź na powyższe pytanie była przecząca, Spółka zwraca się o wyjaśnienie, czy:

1.  Dostawy nieruchomości objętych księgami wieczystymi o nr XX oraz YY mogą zostać objęte zwolnieniem z VAT w całości?
2.  Dostawa nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr XX, powinna być objęta opodatkowaniem podstawową stawką VAT w zakresie działek o nr ewidencyjnym: 813/1, 812/7, 826/4, natomiast w pozostałym zakresie (dostawa pozostałych działek gruntu) może korzystać ze zwolnienia podatkowego?
3.  Dostawa nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr ZZ powinna być objęta opodatkowaniem podstawową stawką VAT tylko w zakresie części działki o nr ewidencyjnym 1/13 oznaczonej jako siedlisko rolne, wiejska jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa, zaś w pozostałej części, tj. dla części działki nr 1/13 oraz działek o nr 7 i 1/11 dostawa może zostać objęta zwolnieniem od VAT?
4.  Dla wyliczenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży czterech nieruchomości, dla których ustalono jedną kwotę wynagrodzenia, należy zastosować klucz powierzchniowy, tzn. tylko ta część wynagrodzenia należnego Spółce z tytułu sprzedaży będzie stanowiła obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 Ustawy o VAT przyjętego dla wyliczenia kwoty podatku według stawki podstawowej, która proporcjonalnie odpowiada powierzchni działek (części działek) nieruchomości kw o nr XX oraz YY objętych opodatkowaniem w ogólnej powierzchni zbywanych nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Dostawy nieruchomości objętych księgami wieczystymi o nr XX, YY, XX oraz ZZ mogą w całości zostać objęte zwolnieniem z VAT.

Gdyby jednak w ocenie Organu zwolnienie podatkowe nie mogło mieć zastosowania do wszystkich zbywanych nieruchomości to zdaniem Spółki:

1.  Dostawy nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr XX oraz YY mogą zostać objęte zwolnieniem z VAT w całości
2.  Dostawa nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr XX, powinna być objęta opodatkowaniem podstawową stawką VAT w zakresie działek o nr ewidencyjnym: 813/1, 812/7, 326/4, natomiast w pozostałym zakresie (dostawa pozostałych działek gruntu) może korzystać ze zwolnienia podatkowego;
3.  Dostawa nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr ZZ powinna być objęta opodatkowaniem podstawową stawką VAT tylko w zakresie części działki o nr ewidencyjnym 1/13 oznaczonej jako siedlisko rolne, wiejska jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa, zaś w pozostałej części, tj. dla części działki nr 1/13 oraz działek o nr 7 i 1/11 dostawa może zostać objęta zwolnieniem od VAT;
4.  Dla wyliczenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży czterech nieruchomości, dla których ustalono jedną kwotę wynagrodzenia, należy zastosować klucz powierzchniowy, tzn. tylko ta część wynagrodzenia należnego Spółce z tytułu sprzedaży będzie stanowiła obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 Ustawy o VAT przyjętego dla wyliczenia kwoty podatku według stawki podstawowej, która proporcjonalnie odpowiada powierzchni działek (części działek) nieruchomości objętych opodatkowaniem w ogólnej powierzchni zbywanych nieruchomości.

Zwolnienie z VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Na podstawie przywołanego powyżej przepisu zwolnione od podatku jest zbycie terenów niezabudowanych, które, po pierwsze, nie są terenami budowlanymi oraz, po drugie, nie są przeznaczone pod zabudowę.

W przywołanym na wstępie opisie zdarzenia przyszłego odpowiednie zapisy miejscowego planu oraz rejestru gruntów, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, mogą prowadzić do częściowo rozbieżnych skutków podatkowych: opodatkowania części terenu (części nieruchomości) według podstawowej stawki VAT — gdyby przeznaczenie terenu (niektórych działek/części działek) przyjąć z miejscowego planu, bądź zastosowania zwolnienia do całości dostaw — gdyby decydujące znaczenie przyznać rejestrowi gruntów.

Z wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Starostę wynika, że wszystkie grunty są terenami innymi niż budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Należy zauważyć, że do kwestii podatkowych nawiązuje wprost art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne; Dz. U. t. jedn. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 ze zm.), według którego podstawą planowania gospodarczego i przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych, stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Treść tego przepisu wyraźnie wskazuje, że podstawą wymiaru każdego podatku są dane zawarte w tej ewidencji i wobec powyższego brak jest podstaw do podziału danych zawartych w ewidencji na takie dane, które są wiążące dla organów podatkowych i na takie, które takiego wiążącego charakteru nie mają. W orzecznictwie sądów administracyjnych w zakresie dotyczącym podatku od nieruchomości ugruntowany jest pogląd o wiążącym charakterze danych zawartych w ewidencji gruntów, dane te mają walor dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 194 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. nr 8 poz. 60 z 2005 r. ze zm.) i ich kwestionowanie lub zmiana może nastąpić tylko w stosownym postępowaniu prowadzonym przez właściwe w tym przedmiocie organy administracji publicznej; do prowadzenia takiego postępowania nie są uprawnione organy podatkowe.

W kontekście art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT oznacza to, że dostawa takich gruntów może zostać objęta zwolnieniem podatkowym w całości.

Na wypadek, gdyby w ocenie Organu przedstawiona powyżej argumentacja była błędna, w nawiązaniu do przedstawionych pytań, Spółka przedstawia uzasadnienie zajętego w tym zakresie stanowiska.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z przedstawionego na wstępie opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotem sprzedaży będą grunty niezabudowane. Dwa ze zbywanych nieruchomości, w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie są w całości terenami budowlanymi lub przeznaczonymi pod zabudowę. Są to nieruchomości objęte księgami wieczystymi o nr XX oraz nr YY. W konsekwencji do dostawy tych nieruchomości zastosowanie będzie miało zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z kolei w przypadku zbycia nieruchomości o nr XX Spółka powinna zastosować częściowo zwolnienie od podatku, a częściowo dokonać jej opodatkowania według stawki podstawowej. Na wskazaną nieruchomość składa kilka działek ewidencyjnych. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest (poszczególne działki tej nieruchomości) jednocześnie na cele rolne lub leśne oraz pod zabudowę. W ocenie Spółki każda działka w obrębie wskazanej nieruchomości powinna być traktowana autonomicznie i ocena, czy w sprawie ma zastosowanie lub nie zwolnienie z VAT należy dokonać w odniesieniu właśnie do poszczególnych działek nieruchomości.

Tak samo należy opodatkować dostawę nieruchomości o nr YY, która składa się z trzech działek. Opodatkowaniu VAT według stawki podatkowej należy poddać tylko część działki o nr ewidencyjnym 1/13 oznaczonej jako siedlisko rolne, wiejska jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa, zaś w pozostałej części, tj. dla części działki nr 1/13 oraz działek o nr 7 i 1/11 dostawa może zostać objęta zwolnieniem od VAT.

W konsekwencji Spółka powinna objąć zwolnieniem tylko te działki nieruchomości Kw XX oraz o nr ZZ, które nie są przeznaczone pod zabudowane, natomiast pozostałe działki opodatkować właściwą stawką VAT. W tym przypadku podstawa opodatkowania przyjęta dla wyliczenia kwoty podatku VAT zwolnienia podatkowego, zgodnie z ogólnymi regułami wynikającymi z art. 29 ust. 1 Ustawy o VAT, powinna odnosić się do tej części obrotu należnego (kwoty należnej z tytułu sprzedaży pomniejszonej o kwotę podatku), która odpowiada stosunkowi powierzchni działek opodatkowanych w powierzchni ogółem nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w odniesieniu do:

*   pyt. nr 1 – w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy wszystkich działek gruntu – **za nieprawidłowe;**

*   pyt. nr 2 – w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy nieruchomości objętej księgami wieczystymi nr XX oraz nr YY – **za prawidłowe;**

*   pyt. nr 3 w zakresie:
    *   zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działki gruntu nr 826/4 – **za nieprawidłowe;**
    *   w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy pozostałych działek gruntu – **za prawidłowe;**

*   pyt. nr 4 – w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działek gruntu wpisanych w księgę wieczystą nr ZZ– **za prawidłowe;**

*   pyt. nr 5 – w zakresie określenia właściwej podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości – **za prawidłowe.**

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W art. 7 ust. 1 ustawy o VAT postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Dotyczy to również zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ustawodawca w ustawie o podatku VAT nie wskazał na postawie jakich kryteriów powinno się daną nieruchomość gruntową uznać jako przeznaczoną pod zabudowę. W związku z tym, w tej materii należy korzystać z innych źródeł regulujących te kwestie.

Na mocy art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o planowaniu”, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu niezabudowanego winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ustawy o planowaniu, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych (…).

Zaznaczyć należy, iż o ile przeznaczenie terenu określa plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz studium zagospodarowania, o tyle ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.) informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały one założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m.in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznych w niej zawartych i nie określają przeznaczenia gruntu.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż o charakterze gruntu decydują przepisy prawa miejscowego. Podmiotem właściwym do określenia przeznaczenia danego gruntu, jako budowlanego lub też nie, jest gmina. Tym samym, źródłem wywodzenia, czy dana nieruchomość gruntowa jest przeznaczona pod zabudowę czy też nie, są wszelkie akty prawne lub administracyjne wydane przez właściwą jednostkę samorządową. Należą do nich lokalne plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje ustalające warunki zabudowy danego gruntu, jednakże w przypadku braku ww. aktów o przeznaczeniu danego terenu decyduje przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są bowiem wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Zatem, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej oraz niezabudowanej ale stanowiącej tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Przy czym kwalifikacji przeznaczenia gruntu należy dokonać na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium takiego planu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach ustalających warunki zabudowy danego gruntu. Sprzedaż gruntu innego niż przeznaczony pod budowę oraz gruntu niezabudowanego korzysta ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży czterech nieruchomości, dla których prowadzone są cztery odrębne księgi wieczyste. Dwie nieruchomości składają się z więcej niż z jednej działki ewidencyjnej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczenie poszczególnych działek składających się na te nieruchomości jest różne. Są wśród nich działki z przeznaczeniem jako złoża kruszyw mineralnych, działki leśne i rolne, działki przeznaczone pod zabudowę turystyczną, działka przeznaczona pod zabudowę wiejską oraz siedlisko rolne.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa wszystkich opisanych we wniosku nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Jak wskazano powyżej przeznaczenia terenu nie należy doszukiwać się w danych ewidencji gruntów i budynków, ale w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Skoro w przedstawionej sytuacji niektóre sprzedawane działki znajdują się na terenie określonym w planie jako tereny przeznaczone pod zabudowę turystyczną nie sposób przyjąć, że ich dostawa będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego należało uznać za nieprawidłowe, bowiem dostawa wszystkich czterech nieruchomości opisanych we wniosku nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Poniżej tut. Organ podatkowy przedstawia szczegółową analizę wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości pod kątem zastosowania właściwej stawki podatku VAT

Ad. 2 – dostawa nieruchomości objętych księgami wieczystymi o nr XX oraz YY

W treści wniosku wskazano, iż działki gruntu o nr 6/4 oraz nr 455 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy widnieją w części jako złoża kruszyw mineralnych – po wyeksploatowaniu złóż teren należy zrekultywować według opracowanego programu rekultywacji, a w części jako grunty rolne.

Ustawa o VAT nie definiuje co należy rozumieć poprzez złoża kruszyw mineralnych. W związku z tym zależy sięgnąć do ustawy z dnia 4 lutego 1994r. Prawo geologiczne i górnicze (tekst jednolity: Dz. U. z 2005r. Nr 228, poz. 1947 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy złożem kopaliny jest takie naturalne nagromadzenie minerałów i skał oraz innych substancji stałych, gazowych i ciekłych, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą;

Poprzez kopalinę zgodnie z definicją słownika języka polskiego Wydawnictwa Naukowego PWN S.A. przez kopalinę należy rozumieć surowiec mineralny tworzący złoże w skorupie ziemi, wydobywany w kopalni lub z otworu wiertniczego.

Zgodnie z art. 6 pkt 7 ustawy zakładem górniczym jest wyodrębniony technicznie i organizacyjnie zespół środków służących bezpośrednio do wydobywania kopaliny ze złoża, w tym wyrobiska górnicze, obiekty budowlane oraz technologicznie związane z nimi obiekty i urządzenia przeróbcze;

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa.

W myśl art. 8 ustawy w sprawach nieuregulowanych w ustawie do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej.

Z powyższego wynika, iż złoża kruszyw mineralnych stanowią część składową nieruchomości gruntowej i nie mogą zostać zaliczone do kategorii gruntów budowlanych czy też przeznaczonych pod zabudowę.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, iż planowana sprzedaż działek gruntu o nr 6/4 oraz nr 455 będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem nie można ich uznać za tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3 dostawa nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr XX

W treści wniosku wskazano, iż działka gruntu o nr 813/1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy widnieje jako przeznaczona pod zabudowę turystyczną w tym zespół domków mieszkalno – pensjonatowych, działka gruntu o nr 812/7 jest przeznaczona pod tereny do jazdy konnej, możliwość budowy stajni oraz lokalizacja kompleksu sportowo – rekreacyjnego. Natomiast działka gruntu o nr 826/4 jest przeznaczona w części pod usługi turystyki – przewidziana jest budowa parkingu, campingu, kąpielisko, urządzeń sportowo – rekreacyjnych, a w części jako grunt rolny.

Biorąc pod uwagę powyższe tut. Organ podatkowy stwierdza, iż dostawa działek gruntu o nr 813/1 oraz 812/7 nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem są przeznaczone pod zabudowę turystyczną. Natomiast sprzedaż działki gruntu o nr 826/4 w tej części w jakiej stanowi grunt rolny będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, natomiast w tej części w jakiej jest przeznaczona pod zabudowę rekreacyjno – sportową będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych działek ewidencyjnych objętych księgą wieczystą o nr KO1l/00033243/7, tj. działek o nr 440/2, 453, 456, 458, 459, 470/4, 629/2, 639/2, 639/12, 639/14, 811, 815, 817/1, 818/1, 820/1, 829, 822/1, 824/3, 824/7, 826/2, 826/3 tut. Organ podatkowy stwierdza, że ich dostawa jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, bowiem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy zostały sklasyfikowane jako złoża kruszyw mineralnych, grunty rolne i grunty leśne.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 w odniesieniu do dostawy działki gruntu nr 826/4 należało uznać za nieprawidłowe, w zakresie dostawy pozostałych działek należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4 dostawa nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr YY

W treści wniosku wskazano, iż działka gruntu o nr 1/13 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy widnieje jako wiejska zabudowa mieszkaniowa, siedlisko rolne oraz grunt rolny, a działki gruntu o nr 7 i 1/11 widnieją jako grunty rolne oraz rolno – leśne.

W związku z tym tut. Organ podatkowy stoi na stanowisku, że sprzedaż działki gruntu o nr 1/13 w tej części w jakiej stanowi grunt rolny będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, natomiast w tej części w jakiej stanowi wiejską zabudowę mieszkaniową oraz siedlisko rolne będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT. Natomiast dostawa działek o nr 7 i 1/11 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT z uwagi na fakt, iż nie stanowią one terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 5

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży czterech nieruchomości, dla których prowadzone są cztery odrębne księgi wieczyste. Dwie nieruchomości składają się z więcej niż z jednej działki ewidencyjnej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczenie poszczególnych działek składających się na te nieruchomości jest różne. Są wśród nich działki z przeznaczeniem jako złoża kruszyw mineralnych, działki leśne i rolne, działki przeznaczone pod zabudowę turystyczną, działka przeznaczona pod zabudowę wiejską oraz siedlisko rolne. Zatem dla dostawy tych nieruchomości (co zostało stwierdzone powyżej) znajdą zastosowanie różne stawki podatku VAT. Co istotne w przedmiotowej sprawie to fakt, że wysokość wynagrodzenia zostanie ustalona w jednej kwocie dla wszystkich nieruchomości łącznie.

Żaden przepis ustawy o VAT oraz przepisów wykonawczych do niej nie zawiera zapisu dotyczącego sposobu określenia właściwej podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości, które są opodatkowane i zwolnione. Treść art. 29 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, iż podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna (cena) z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Zatem dla określenia podstawy opodatkowania nieruchomości, które są opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 23% można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich nieruchomości stanowiących przedmiot dostawy). Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.

Mając powyższe na uwadze, należy zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że podstawa opodatkowania przyjęta dla wyliczenia kwoty podatku VAT, zgodnie z ogólnymi regułami wynikającymi z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, powinna odnosić się do tej części obrotu należnego (kwoty należnej z tytułu sprzedaży pomniejszonej o kwotę podatku), która odpowiada stosunkowi powierzchni działek opodatkowanych w powierzchni ogółem nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.