Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.50.2018.2.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-06
Teza: Przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowym podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast w przypadku rezygnacji ze zwolnienia przy spełnieniu warunków o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2018 r. (data wpływu 26 stycznia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 12 marca 2018 r. (data wpływu 16 marca 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 5 marca 2018 r. - otrzymane przez Wnioskodawcę w dniu 6 marca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony dniu 12 marca 2018 r. (data wpływu 16 marca 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 5 marca 2018 r. - otrzymane przez Wnioskodawcę w dniu 6 marca 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (dalej zwana: Wnioskodawcą) prowadzi swoją działalność statutową w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków Spółdzielni, na terytorium Polski. Realizując działalność statutową, Spółdzielnia wykonuje zarówno czynności zwolnione, jak i podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

Wnioskodawca, po uzyskaniu wymaganych zgód od organów statutowych, zamierza zbyć na rzecz Sp. z o.o. dwie nieruchomości. Pierwsza z nich to nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem garażowym, oznaczona w ewidencji gruntów jako BI (inne tereny zabudowane) pow. 0,0092 ha. Budynek garażowy (o pow. zabudowy 35 m², pow. użytkowa 23 m²) został przyjęty do ewidencji księgowej środków trwałych Wnioskodawcy na podstawie jedynie dowodu OT z dnia 1 kwietnia 1999 r. Natomiast wg operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby przedmiotowej transakcji w 2016 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, budynek garażowy powstał w latach 1960-1970, o czym świadczy stan techniczny i konstrukcja budowlana tego obiektu. Wnioskodawca nie posiada jednak żadnych dokumentów archiwalnych, potwierdzających wybudowanie i nabycie przez Spółdzielnię ww. nieruchomości, zabudowanej garażem w latach 1960-1970. Nie istnieją także żadne inne dokumenty dotyczące przedmiotowego garażu, a pochodzące sprzed 1999 r. Budynek garażowy wykorzystywany był przez Wnioskodawcę na przestrzeni lat do realizacji czynności podlegających opodatkowaniu (tj. wynajem). W chwili obecnej jest odliczany podatek naliczony z tytułu zakupu energii elektrycznej dla garażu.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 marca 2018 r. Wnioskodawca wskazał, że nie może podać konkretnej daty, od kiedy wynajmuje budynek garażowy. Istnieje jedynie pismo z dnia 28 kwietnia 1999 r. skierowane do Urzędu Miasta, w którym stwierdza się, że garaż był nieodpłatnie użytkowany przez wiele lat przez Urząd Miasta na zasadzie ustnych ustaleń pomiędzy Spółdzielnią, a Urzędem. Dalej w piśmie oświadcza się, że w ramach "porządkowania" spraw własnościowych z dniem 1 kwietnia 1999 r. została zawarta umowa najmu z Urzędem Miasta i pobierana z tego tytułu opłata. Ostatni płatny najem na rzecz osoby fizycznej odbył się 04 listopada 2016 r.

Ponadto Spółdzielnia wskazała, że nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku garażu przekraczających 30% wartości początkowej tego budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przedmiotowa transakcja sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz Sp. z o.o. powinna podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w stawce 23%, czy też korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (działka z garażem)?

Zdaniem Wnioskodawcy

Z uwagi na brak posiadania dokumentów, które jednoznacznie potwierdziłyby nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości z budynkiem garażowym przed 1999 rokiem, a także z uwagi na to, że przedmiotowy budynek wykorzystywany był do prowadzenia działalności opodatkowanej, Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a. Tym samym transakcja sprzedaży byłaby opodatkowana wg stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (\`(...)\`).

Przepis art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy – zgodnie z zapisem art. 43 ust 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Jednocześnie stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość zabudowaną budynkiem garażowym. Budynek garażowy o pow. zabudowy 35 m², pow. użytkowa 23 m² został przyjęty do ewidencji księgowej środków trwałych Wnioskodawcy na podstawie jedynie dowodu OT z dnia 1 kwietnia 1999 r. Natomiast wg operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby przedmiotowej transakcji w 2016 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, budynek garażowy powstał w latach 1960-1970, o czym świadczy stan techniczny i konstrukcja budowlana tego obiektu. Wnioskodawca nie posiada jednak żadnych dokumentów archiwalnych, potwierdzających wybudowanie i nabycie przez Spółdzielnię nieruchomości, zabudowanej garażem w latach 1960-1970. Nie istnieją także żadne inne dokumenty dotyczące przedmiotowego garażu, a pochodzące sprzed 1999 r. Budynek garażowy wykorzystywany był przez Wnioskodawcę na przestrzeni lat do realizacji czynności podlegających opodatkowaniu - wynajem. Spółdzielnia nie może podać konkretnej daty, od kiedy wynajmuje budynek garażowy. Istnieje jedynie pismo z dnia 28 kwietnia 1999 r. skierowane do Urzędu Miasta, w którym stwierdza się, że garaż był nieodpłatnie użytkowany przez wiele lat przez Urząd Miasta na zasadzie ustnych ustaleń pomiędzy Spółdzielnią, a Urzędem. Dalej w piśmie oświadcza się, że w ramach "porządkowania" spraw własnościowych z dniem 1 kwietnia 1999 r. została zawarta umowa najmu z Urzędem Miasta i pobierana z tego tytułu opłata. Ostatni płatny najem na rzecz osoby fizycznej odbył się 4 listopada 2016 r. Jednocześnie Spółdzielnia nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku garażu przekraczających 30% wartości początkowej tego budynku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego czy przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowym powinna podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w stawce 23%, czy też korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowym ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia budynku garażowego. Ponadto z opisu sprawy wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku garażowego minie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Wnioskodawca budynek garażowy był przedmiotem najmu. Przy tym Spółdzielnia nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku garażu przekraczających 30% wartości początkowej tego budynku.

Zatem w analizowanym przypadku spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym sprzedaż budynku garażowego przez Wnioskodawcę będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym należy wskazać, że w przypadku gdy obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy budynku garażowego będzie można zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

W konsekwencji ponieważ, zgodnie z cytowanym art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu również podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku garażowego. Natomiast w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcję sprzedaży budynku garażowego stawką 23%, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Natomiast w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bowiem możliwe jedynie w stosunku do dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie są objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowym podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast w przypadku rezygnacji ze zwolnienia przy spełnieniu warunków o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.

W konsekwencji oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należy uznać je za nieprawidłowe.

W zakresie sprzedaży drugiej nieruchomości, tj. nieruchomości niezabudowanej zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Z uwagi na to, że wniosek dotyczy dwóch zdarzeń przyszłych i w sprawie zostały wydane dwie interpretacje a Wnioskodawca dokonał wpłaty 120 zł to kwota 40 zł zostanie zwrócona Wnioskodawcy na rachunek wskazany w pozycji 73 wniosku ORD-IN.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.