Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-49/14-2/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-04-07
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; udział; udział-sprzedaż udziałów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana , przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2014 r. (data wpływu 20 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej od towarów i usług w zakresie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym.

Dnia 23 grudnia 2013 r. Zainteresowany sprzedał na rzecz spółki akcyjnej, która prowadzi sieć sklepów spożywczych (dalej: Nabywca) udziały w dwóch nieruchomościach położonych w P. (dalej: udziały w Nieruchomościach):

1.  wynoszący 1/2 udział we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej przy ul. „a1”, który Wnioskodawca posiadał wraz z żoną na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej (dalej: udział w Nieruchomości 1);
2.  wynoszący 1/2 udział we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej przy ul. „a2” (dalej: udział w Nieruchomości 2).

Udział w Nieruchomości 1 Wnioskodawca nabył wraz z żoną 24 grudnia 1997 r. (w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej). Wnioskodawca oraz Jego żona nabyli udział w Nieruchomości 1 na własne potrzeby. Pozostały udział w Nieruchomości 1 wynoszący 1/2 nabył brat Wnioskodawcy i jego żona (również w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej na własne potrzeby). Udział w Nieruchomości 2 Wnioskodawca nabył 29 grudnia 2006 r. na własne potrzeby – żeby zwiększyć powierzchnię działki przysługującej Wnioskodawcy (Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 sąsiadują ze sobą). Pozostały udział w Nieruchomości 2 wynoszący 1/2 nabył brat Wnioskodawcy w tym samym celu. W związku z przebudową sąsiadującego z Nieruchomościami skrzyżowania, wykorzystanie nieruchomości zgodnie z pierwotnymi zamiarami Wnioskodawcy i Jego rodziny stało się niemożliwe.

Wnioskodawca nie prowadzi indywidualnie działalności gospodarczej ani też nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Dnia 11 grudnia 2013 r., Zainteresowany omyłkowo złożył zgłoszenie rejestracyjne na formularzu VAT-R błędnie zakładając, że planowana jednorazowa czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomościach spowoduje, że zostanie zobowiązany do rozliczenia podatku VAT w zakresie tej transakcji. Jednakże po przeanalizowaniu przepisów i orzecznictwa oraz zasięgnięciu opinii doradcy podatkowego, Wnioskodawca doszedł do wniosku, że złożenie zgłoszenia rejestracyjnego było nieprawidłowe. W związku z tym Zainteresowany dnia 19 grudnia 2013 r. (przed dokonaniem transakcji z dnia 23 grudnia 2013 r.) złożył VAT-Z.

W okresie od nabycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca nie dokonywał czynności związanych z obrotem nieruchomościami, poza sprzedażą działki w roku 2008 wchodzącej w skład wspólności małżeńskiej (całość środków pochodząca ze sprzedaży została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe). Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach z dnia 23 grudnia 2013 r. odbyła się z inicjatywy Nabywcy. Zainteresowany nie podejmował zorganizowanej działalności marketingowej, nie zlecał analiz rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie inicjował również żadnych czynności związanych z geodezyjnym podziałem Nieruchomości, uzbrojeniem Nieruchomości czy zapewnieniem przyłączy energetycznych, gazowych czy wodociągowych czy też wytyczeniem dróg wewnętrznych lub ustanowieniem służebności, Wnioskodawca nie występował również o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Aktywności takiej nie podejmowała również żona Wnioskodawcy.

W ostatnich latach, kilku potencjalnych kupujących (lub osób działających na ich rzecz) występowało o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczących Nieruchomości. Jeden z potencjalnych kupujących zwrócił się w roku 2008 z prośbą do Zainteresowanego oraz jednego ze współwłaścicieli Nieruchomości by wystąpili we własnym imieniu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i w tym celu przygotował dla właścicieli wniosek zbieżny z jego potrzebami (wniosek obejmował posadowienie na Nieruchomościach zabudowy mieszkaniowej). Ostatecznie transakcja z tym podmiotem nie doszła do skutku.

Nabywca dysponuje inną decyzją o warunkach zabudowy. W postępowaniu o wydanie tej decyzji zarówno Wnioskodawca, jak i Jego żona oraz pozostali właściciele Nieruchomości nie brali udziału.

Wnioskodawca oraz Jego żona nie wynajmowali nigdy Nieruchomości na cele zarobkowe. W roku 2013 Nieruchomość została wynajęta za symboliczną jednorazową opłatą (na Wnioskodawcę i Jego żonę przypadło 185,05 zł) podmiotowi upoważnionemu przez Nabywcę, w celu uzyskania przez niego tytułu prawnego do nieruchomości, potrzebnego do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest przyjęcie, że dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, w ramach zdarzenia opisanego we wniosku, Wnioskodawca nie działał jako podatnik VAT i w konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomościach nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, Zainteresowany nie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomościach nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Warunkiem opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług jest to, aby podmiot dokonujący sprzedaży działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług jest możliwe tylko wtedy, gdy sprzedawca w odniesieniu do danej transakcji spełnia ogólne kryteria uznania za podatnika VAT.

Definicja działalności gospodarczej na gruncie podatku od towarów i usług została wyjaśniona w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-180/10 (Słaby), C181/10 (Kuć). W orzeczeniu tym wskazano, że jeśli sprzedawca nieruchomości w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

W świetle orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE, należy stwierdzić, że Wnioskodawca w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie działał w charakterze podatnika VAT, ponieważ nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami w odniesieniu do Nieruchomości i nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalistów. Wnioskodawca nabył udziały w Nieruchomościach na własne potrzeby, ale w wyniku przebudowy sąsiedniego skrzyżowania realizacja tych zamierzeń stała się niemożliwa.

Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach z dnia 23 grudnia 2013 r. nastąpiła z inicjatywy Nabywcy. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nie podejmował zorganizowanej działalności ukierunkowanej na sprzedaż nieruchomości. Za podejmowanie aktywnych działań zmierzających do dokonania przedmiotowej transakcji nie można również uznać wystąpienia w roku 2008 z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy w zakresie budownictwa mieszkaniowego, na prośbę innego potencjalnego kupującego, który chciał sprawdzić czy Nieruchomość może być wykorzystana na jego indywidualne potrzeby. Z inicjatywą złożenia wniosku wystąpił potencjalny kupujący. Również wynajęcie Nieruchomości za symboliczną opłatę podmiotowi upoważnionemu przez Nabywcę (z inicjatywy Nabywcy) nie stanowi aktywnych działań ukierunkowanych na sprzedaż.

Potwierdzeniem, że dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT może być orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje podatkowe:

*   wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13;
*   wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2013 r. sygn. akt I FSK 1032/12;
*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 2 września 2013 r. sygn. IPTPP4/443-364/13-4/OS;
*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy dnia 8 sierpnia 2013 r. sygn. ITPP3/443-241/13/MD;
*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lipca 2013 r. sygn. IPPP1/443-615/13-2/IGo.

Podsumowując, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami w odniesieniu do Nieruchomości i nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalistów.

Sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Wnioskodawcę i Jego żonę stanowiła zwykłe czynności w zakresie zarządzania prywatnym majątkiem.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomościach nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru natomiast ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), zwanej dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Natomiast w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ww. Kodeksu, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. ustawy, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Natomiast działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 672 ze zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2013 r. sprzedał na rzecz spółki akcyjnej (Nabywcy), która prowadzi sieć sklepów spożywczych udziały w dwóch nieruchomościach:

1.  wynoszący 1/2 udział we współwłasności nieruchomości gruntowej, który Wnioskodawca posiadał wraz z żoną na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – udział w Nieruchomości 1;
2.  wynoszący 1/2 udział we współwłasności nieruchomości gruntowej – udział w Nieruchomości 2.

Udział w Nieruchomości 1 Wnioskodawca nabył wraz z żoną 24 grudnia 1997 r. (w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej) na własne potrzeby. Udział w Nieruchomości 2 Wnioskodawca nabył 29 grudnia 2006 r. na własne potrzeby – żeby zwiększyć powierzchnię działki przysługującej Wnioskodawcy. W związku z przebudową sąsiadującego z Nieruchomościami skrzyżowania, wykorzystanie nieruchomości zgodnie z pierwotnymi zamiarami Wnioskodawcy i Jego rodziny stało się niemożliwe.

Wnioskodawca nie prowadzi indywidualnie działalności gospodarczej ani też nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

W okresie od nabycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca nie dokonywał czynności związanych z obrotem nieruchomościami, poza sprzedażą działki w roku 2008 wchodzącej w skład wspólności małżeńskiej (całość środków pochodząca ze sprzedaży została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe). Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach z dnia 23 grudnia 2013 r. odbyła się z inicjatywy Nabywcy. Zainteresowany nie podejmował zorganizowanej działalności marketingowej, nie zlecał analiz rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie inicjował również żadnych czynności związanych z geodezyjnym podziałem Nieruchomości, jej uzbrojeniem czy zapewnieniem przyłączy energetycznych, gazowych czy wodociągowych czy też wytyczeniem dróg wewnętrznych lub ustanowieniem służebności, Wnioskodawca nie występował również o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nabywca dysponuje inną decyzją o warunkach zabudowy. W postępowaniu o wydanie tej decyzji zarówno Wnioskodawca, jak i Jego żona oraz pozostali właściciele Nieruchomości nie brali udziału.

Wnioskodawca oraz Jego żona nie wynajmowali nigdy Nieruchomości na cele zarobkowe. W roku 2013 Nieruchomość została wynajęta za symboliczną jednorazową opłatą (na Wnioskodawcę i Jego żonę przypadło 185,05 zł) podmiotowi upoważnionemu przez Nabywcę, w celu uzyskania przez niego tytułu prawnego do nieruchomości, potrzebnego do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w Nieruchomościach.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że przez umowę najmu – zgodnie z art. 659 § 1 k.c. – wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast § 2 powołanego przepisu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju – art. 659 § 1 k.c.

Jak stanowi art. 675 § 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Stosownie do treści powyższego przepisu, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wynajmującego, zaś świadczenie najemcy, polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” – art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.). Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając udziały w Nieruchomościach dokonał zbycia majątku osobistego. Brak jest bowiem podstaw do uznania za działalność gospodarczą wynajmu Nieruchomości w roku 2013 za symboliczną jednorazową opłatą (na Wnioskodawcę i Jego żonę przypadło 185,05 zł) podmiotowi upoważnionemu przez Nabywcę, w celu uzyskania przez niego tytułu prawnego do nieruchomości potrzebnego do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Ponadto z wniosku wynika również, że Wnioskodawca nie wykazał jakiejkolwiek aktywności w celu przygotowania ww. Nieruchomości do sprzedaży – nie wykonywał czynności charakterystycznych dla wykonywania działalności gospodarczej. Tak więc pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nabytych wraz z żoną, na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, na własne potrzeby, działał w charakterze handlowca. W konsekwencji dokonując dostawy udziałów w Nieruchomościach Zainteresowany korzysta z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem ww. czynność sprzedaży oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Nieruchomościach nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z dostawą udziałów w Nieruchomościach Wnioskodawca korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazać należy, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanej, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem w niniejszej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.