Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/4512-169/15-2/UNR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-05-21
Teza: Czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług w związku z otrzymaniem częściowych wpłat na poczet rat ceny sprzedaży domów jednorodzinnych lecz przed dostawą tych domów powstaje w dacie wpłaty tych środków przez nabywcę na mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji Spółki, czy też w dacie przekazania środków tam zgromadzonych do dyspozycji Spółki zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego.
Słowa kluczowe: deweloper; dom-dom jednorodzinny; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; wpłata; zaliczka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2015 r. (data wpływu 18 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą także w przedmiocie realizacji przedsięwziąć deweloperskich w rozumieniu pkt 6 art. 3 ustawy z dnia 16 września 2011 r o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W ramach działalności, o której mowa wyżej, w celu dokonania sprzedaży domów jednorodzinnych powstałych w wyniku prowadzenia działalności deweloperskiej, Spółka będzie zawierać umowy deweloperskie z ich nabywcami. W ramach rzeczonych umów, nabywcy zobowiązani będą dokonywać na rzecz Spółki wpłat rat wymaganych na poczet ceny sprzedaży tych domów jeszcze przed datą dokonania dostawy tych domów przez Spółkę. Jednocześnie Spółka, celem ustanowienia wymaganego przywołaną wyżej ustawą z dnia 16 września 2011 r. zabezpieczenia, zawarła umowę o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego w rozumieniu tej ustawy, na który to rachunek realizowane będą przedmiotowe wpłaty. Umowa prowadzenia tego rachunku przewiduje wypłatę zdeponowanych tam środków na rzecz Spółki, wyłącznie zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, określonym w uprzednio wskazanych umowach deweloperskich, przy czym harmonogram ten określa datę i wysokość wypłat w odniesieniu do poszczególnych zakończonych etapów budowy, bez względu na dzień i łączną wartość wpłat dokonanych przez nabywcę na ten rachunek. W konsekwencji Spółka będzie mogła dysponować środkami zgromadzonymi na przedmiotowych rachunkach w sposób ograniczony. W konsekwencji pomimo, iż uprzednio określona umowa prowadzenia rachunku bankowego dla Spółki skutkuje otwarciem rachunku bankowego (w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r Prawo Bankowe) stanowiącego własność Spółki, to jednak dysponowanie przez Spółkę środkami tam zgromadzonymi ograniczone jest wyłącznie do kwot wypłacanych przez bank prowadzący ten rachunek, zgodnie z przedstawionym harmonogramem i akceptacją banku uprawnionego do dokonywania kontroli zgodności wypłat ze stanem faktycznym zaawansowania prac. Na gruncie powyższego kwestią istotną dla Spółki pozostaje interpretacja dyspozycji „ art. 19 ust. 8” ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie daty powstania obowiązku podatkowego z tytułu otrzymanych wpłat nabywców przedmiotowych domów jednorodzinnych, realizowanych na poczet dostawy tych domów lecz przed datą ich dostawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług w związku z otrzymaniem częściowych wpłat na poczet rat ceny sprzedaży domów jednorodzinnych lecz przed dostawą tych domów powstaje w dacie wpłaty tych środków przez nabywcę na mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji Spółki, czy też w dacie przekazania środków tam zgromadzonych do dyspozycji Spółki zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług zgodnie z treścią dyspozycji „ art. 19 ust. 8” ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie wpłat zrealizowanych przez nabywców domów jednorodzinnych na poczet rat ceny sprzedaży tych domów, powstaje w dacie przekazania tych środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek Spółki.

Zgodnie z treścią wskazanej wyżej normy prawnej „ art. 19 ust. 8” ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli przed dokonaniem dostawy lub wykonania usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Jak wskazano wyżej Spółka będzie otrzymywać wpłaty na otwarty powierniczy mieszkaniowy rachunek bankowy w związku z realizowanym przedsięwzięciem deweloperskim. Wpłaty dokonywane będą przez nabywców domów jednorodzinnych i w części przed datą dostawy tego domu. Spółka nie posiada prawa dysponowania środkami zgromadzonymi na przedmiotowym rachunku, lecz jedynie nabywa roszczenie o wypłatę środków pochodzących z tego rachunku w dacie zrealizowania (potwierdzonego kontrolą) konkretnego etapu budowy i jedynie w wartości odpowiadającej rozliczanemu etapowi budowy. Na gruncie powyższego Spółka nie dysponuje ogółem środków zgromadzonych na przedmiotowym otwartym powierniczym rachunku mieszkaniowym. W związku z tym Spółka może dysponować jedynie środkami wypłaconymi mu z tego rachunku, a zatem w zakresie pozostających na przedmiotowym rachunku powierniczym kwot - w ocenie Spółki – nie zachodzą przesłanki powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku od towarów i usług w dacie wpływu tych środków na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lecz w dacie postawienia ich do dyspozycji Spółki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi - co do zasady - usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało - jako usługa - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7 11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do treści art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie, czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Nowe przepisy odnośnie obowiązku podatkowego nie określają odrębnie powstania obowiązku podatkowego z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub lokale.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie realizacji przedsięwziąć deweloperskich w rozumieniu pkt 6 art. 3 ustawy z dnia 16 września 2011 r o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W ramach działalności, o której mowa wyżej, w celu dokonania sprzedaży domów jednorodzinnych powstałych w wyniku prowadzenia działalności deweloperskiej, Spółka będzie zawierać umowy deweloperskie z ich nabywcami. W ramach rzeczonych umów, nabywcy zobowiązani będą dokonywać na rzecz Spółki wpłat rat wymaganych na poczet ceny sprzedaży tych domów jeszcze przed datą dokonania dostawy tych domów przez Spółkę. Jednocześnie Spółka, celem ustanowienia wymaganego przywołaną wyżej ustawą z dnia 16 września 2011 r. zabezpieczenia, zawarła umowę o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego w rozumieniu tej ustawy, na który to rachunek realizowane będą przedmiotowe wpłaty. Umowa prowadzenia tego rachunku przewiduje wypłatę zdeponowanych tam środków na rzecz Spółki, wyłącznie zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, określonym w uprzednio wskazanych umowach deweloperskich, przy czym harmonogram ten określa datę i wysokość wypłat w odniesieniu do poszczególnych zakończonych etapów budowy, bez względu na dzień i łączną wartość wpłat dokonanych przez nabywcę na ten rachunek. W konsekwencji Spółka będzie mogła dysponować środkami zgromadzonymi na przedmiotowych rachunkach w sposób ograniczony. W konsekwencji pomimo, iż uprzednio określona umowa prowadzenia rachunku bankowego dla Spółki skutkuje otwarciem rachunku bankowego (w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r Prawo Bankowe) stanowiącego własność Spółki, to jednak dysponowanie przez Spółkę środkami tam zgromadzonymi ograniczone jest wyłącznie do kwot wypłacanych przez bank prowadzący ten rachunek, zgodnie z przedstawionym harmonogramem i akceptacją banku uprawnionego do dokonywania kontroli zgodności wypłat ze stanem faktycznym zawansowania prac.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy momentem powstania obowiązku podatkowego, z tytułu częściowych wpłat na poczet rat ceny sprzedaży domów jednorodzinnych lecz przed dostawą tych domów, jest moment wpłaty tych środków przez nabywcę na mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy czy moment przekazania środków zgormadzonych na rachunku powierniczym do dyspozycji Spółki, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego.

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r., poz. 1376, z późn. zm.), na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią.

W myśl art. 59 ust. 2 ww. ustawy, stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

Na podstawie art. 59 ust. 3 cyt. ustawy, umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4 powołanej ustawy).

Z kolei zgodnie z ust. 5 ww. przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Natomiast w świetle art. 59 ust. 6 wskazanej ustawy, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Należy nadmienić, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W myśl art. 5 ust. 1 cyt. wyżej ustawy, dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”.

Stosownie do art. 3 pkt 8 ww. ustawy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - jak wynika z art. 3 pkt 9 cyt. ustawy - to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1.

Rozdział 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obejmuje zasady wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zgodnie z art. 10 ww. ustawy, Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 11 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

Stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu, w zakresie kontroli, o której mowa w ust. 1, bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Natomiast stosownie do ust. 3 art. 12 ww. ustawy, koszty kontroli, o której mowa w ust. 1, ponosi deweloper.

Jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty.

Natomiast środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Prawo to posiadacz rachunku powierniczego nabywa w momencie wypłaty ww. środków przez bank na jego rzecz (w praktyce na inny rachunek bankowy należący do posiadacza rachunku powierniczego).

Należy wskazać, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie, aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

Ustalenia na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług wymaga kwestia, czy wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy może być interpretowana jako „otrzymanie” części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości.

Z przepisu art. 19a ust. 8 ustawy wynika, że aby daną płatność uznać za zapłatę, z którą wiąże się powstanie obowiązku podatkowego, musi ona zostać otrzymana przez podatnika podatku VAT. Ustawa nie zawiera definicji „otrzymania”, należy więc posłużyć się definicjami słownikowymi.

Zgodnie z wykładnią literalną, słowo „otrzymać” oznacza:

*   dostać coś w darze,

*   dostać coś, co się należy, na co się zasługuje lub do czego się dąży,

*   stać się odbiorcą jakiegoś polecenia,

*   zyskać coś z czegoś.

Zgodnie ze wskazanymi definicjami, „otrzymanie” powinno mieć zatem wymiar realny, ostateczny, a nie potencjalny.

Decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować.

W analizowanej sprawie możliwość dysponowania środkami pieniężnymi zdeponowanymi na rachunku powierniczym Wnioskodawca uzyska dopiero w momencie wypłaty przez bank tych środków pieniężnych.

Środki pieniężne zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, a pochodzące z wpłat klientów z tytułu umów deweloperskich są wypłacane na rzecz Wnioskodawcy przez Bank - na warunkach wskazanych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego. Bank dokonuje wpłaty na rzecz developera środków pieniężnych zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym zgodnie z przedstawionym harmonogramem i akceptacją banku uprawnionego do dokonywania kontroli zgodności wypłat ze stanem faktycznym zaawansowania prac.

Zatem w rozpatrywanej sprawie nabywca nieruchomości dokonuje faktycznej zapłaty na rzecz dewelopera zaliczki na poczet dostawy domów jednorodzinnych, po zakończeniu danego etapu budowy ww. nieruchomości, tj. po akceptacji banku uprawnionego do dokonywania kontroli zgodności wypłat ze stanem faktycznym zaawansowania prac

W konsekwencji należy stwierdzić, że wypłata środków dokonywana przez bank z rachunku powierniczego na rzecz Wnioskodawcy, jest równoznaczna z otrzymaniem zapłaty (częściowej lub całościowej) w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy wypłata środków zgromadzonych na rachunku powierniczym, następuje przed wydaniem domu jednorodzinnego nabywcy, to w momencie uwolnienia tych środków na rzecz dewelopera (Wnioskodawcy) zachodzi konieczność opodatkowania zgromadzonych środków, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że momentem powstania obowiązku podatkowego z tytułu częściowych wpłat na poczet ceny sprzedaży domów jednorodzinnych, lecz przed dostawą tych domów, w myśl art. 19a ust. 8 ustawy, jest moment przekazania środków zgormadzonych na otwartym rachunku powierniczym do dyspozycji Spółki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.