Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-48/12-4/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-04-18
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: aport; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 stycznia 2012 r. (data wpływu 12 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 2 kwietnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 26 marca 2012 r. nr ILPB1/415-48/12-2/AP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 26 marca 2012 r. (skutecznie doręczono w dniu 28 marca 2012 r.), natomiast w dniu 2 kwietnia 2012 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 czerwca 1989 r. zgodnie z aktem notarialnym repertorium Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości, dla której w Państwowym Biurze Notarialnym prowadzona była księga wieczysta. Zakupiona nieruchomość, z uwagi na ówczesne poważne transformacje gospodarcze, nie została zagospodarowana zgodnie z przeznaczeniem (budowa zakładu rzemieślniczego). Jako właściciel patentu na stelaże do tablic szkolnych z regulacją pionową i poziomą przesuwu tablicy w wersji elektrycznej i mechanicznej, Zainteresowany realizował produkcję w ramach kooperacji dla Fabryki. Kolejne dostawy stelaży w 1990 r. były nierealne, z uwagi na brak środków finansowych - brak wpływów należności z Fabryki za 88 i 89 r.

Otrzymywane sukcesywnie zamówienia skłoniły Wnioskodawcę do radykalnych działań. W roku 1990 nawiązał współpracę z właścicielami X Sp. z o.o., powołując Zakład Y Sp. z o.o. Potrzeba dofinansowania produkcji stelaży tablic szkolnych była powodem, dla którego Y Sp. z o.o. ubiegała się o kredyt w banku. Jedynym realnym wówczas zabezpieczeniem była nieruchomość Wnioskodawcy. Przekonano Zainteresowanego do zawiłej dla Niego konfiguracji prawnej. Był bowiem skłonny zabezpieczyć kredyt własną nieruchomością.

Właściciele X Sp. z o.o. przeprowadzili sprawę inaczej. Najpierw nieruchomość podzielono proporcjonalnie do udziałów w Y Sp. z o.o. (49% a 51%), by następnie podnieść kapitał tej Spółki. X nie dysponował wówczas majątkiem mogącym stanowić zabezpieczenie pod planowany kredyt. Podział udziałów w Y Sp. z o.o. stosownie – Wnioskodawca 49%; X Sp. z o.o. 51%. Założeniem była taka sama odpowiedzialność za zobowiązania kredytowe wobec Banku. Aby tego dochować - zgodnie z planem właścicieli X - nieruchomość będącą w posiadaniu Wnioskodawcy podzielono - 51% X Sp. z o.o., pozostałe 49% nieruchomości pozostało Jego własnością, zgodnie z aktem notarialnym z 20 października 1990 r.

Tego samego dnia w tym samym biurze notarialnym jako współwłaściciele nieruchomości działki odbywa się Zgromadzenie Wspólników Y Sp. z o.o. Zgromadzenie Wspólników Zakładu Y Sp. z o.o., zgodnie z aktem notarialnym z dnia 20 października 1990 r., podejmuje uchwały, w których: X Sp. z o.o. nabyte 51% udziału w gruncie nieruchomości wnosi aportem do Spółki Y Sp. z o.o. i Wnioskodawca jako właściciel pozostałych 49% nieruchomości wnosi aportem swoją część do Y Sp. z o.o.

Tym samym ulega zmianie § 8 umowy Spółki, który przyjmuje brzmienie: Kapitał Zakładowy spółki wynosi 215.598.750,- PLN i dzieli się na dwa nierówne udziały o wartości - jeden 105.643.397 PLN, a drugi o wartości 109.955.353 PLN. W obu udziałach wartość podstawową stanowi nieruchomość - działka. Wkład rzeczowy Wnioskodawcy do Y Sp. z o. o. w postaci 49% nieruchomości o powierzchni 2,3497 ha potwierdza akt notarialny z dnia 20 października 1990 r.

21 grudnia 1990 r. Bank składa wniosek o wpis hipoteczny pod udzielony Spółce kredyt w wysokości 200.000.000 PLN. Posiadane środki finansowe (kredytowe) pozwoliły na wyprodukowanie partii stelaży dla Fabryki. Niestety Fabryka nie dokonała należnych płatności za stelaże w terminie. Ten stan faktyczny spowodował, że zaniechano dalszej produkcji stelaży dla Fabryki. Należności wobec Banku zostały uregulowane.

W dniu 8 grudnia 1993 r. odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Wspólników Y Sp. z o.o., w którym Wnioskodawca nie brał udziału i nie miał możliwości ustosunkowania się do złożonego wniosku o objęciu 100% kapitału Spółki Y przez X Spółka z o. o. Akt Notarialny z dnia 8 grudnia 1993 r. Mimo ww. aktu notarialnego jeszcze w listopadzie 1997 r. Sąd Rejonowy wskazuje własność nieruchomości jako Y Sp. z o.o. Zmiana właściciela nieruchomości następuje 8 marca 1999 r.

Po spłacie kredytu 21 grudnia 1998 r. następuje wykreślenie z działu IV hipoteki zabezpieczenia na rzecz Banku w wysokości 20.000, korespondencja kierowana do Y Sp. z o. o. w likwidacji. 23 listopada 1998 r. aktem notarialnym - Umowa przeniesienia własności - omawianej nieruchomości - z Zakład Y Sp. z o. o. na rzecz X Spółka z o. o. Wartość przenoszonego aportu określa się na kwotę 20.000 PLN. Znamiennym jest, że nieruchomość objęta aportem kolejnych podmiotów gospodarczych mających osobowość prawną od października 1990 r. nie zmienia swej wartości 20.000 PLN nie tylko do listopada 1998 r. ani grudnia 1999 r. ale nawet do lutego 2004 r.

Przystępując do rozmów z X Sp. z o.o., Wnioskodawca zaproponował odkupienie nieruchomości za wartość aportu X Sp. z o. o., z aktu notarialnego repertorium z dnia 20 października 1990 r. - 51% o wartości 109.955.353 PLN, z uwagi na brak rozliczenia Jego aportu w likwidowanej Spółce Y. W dniu 23 lutego 2004 r. akt notarialny X Spółka z o. o. sprzedaje nieruchomość pierwotnemu właścicielowi – Wnioskodawcy - za wartość aportu (51% - 10.000,-PLN), jaki X posiadał we wspólnym przedsięwzięciu gospodarczym z Wnioskodawcą - czyli w Spółce Y Spółka z o. o. Z uwagi na planowaną inwestycję celu publicznego, nieruchomość została wyceniona w marcu 2004 roku przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 183.000 PLN, zlecający wycenę - Zainteresowany.

21 września 2005 r. Wnioskodawca dokonuje sprzedaży nieruchomości aktami notarialnymi; um. warunkowa, umowa przeniesienia praw własności.

Art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje w ust. 1 źródła przychodu. W punkcie 8 wymieniono „odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2”.

Ust. 2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1.  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki mającej osobowość prawną (…) środków trwałych (\`(...)\`)
3.  składników majątku (…) nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Wnioskodawca wyjaśnia w formie uzupełnienia stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 10 ust. 8d zbycie nieruchomości jest przychodem. Przepisu tego nie stosuje się do odpłatnego zbycia zgodnie z wymienionymi zastrzeżeniami w ust. 2.

Zbycie nieruchomości zostało podyktowane potrzebą zabezpieczenia wierzytelności wobec banku. Bez zabezpieczenia Bank nie udziela kredytów.

Nieruchomość została aportem wniesiona do spółki jako wkład niepieniężny – wkład rzeczowy.

Bank złożył wniosek o wpis hipoteczny pod zaciągnięty kredyt 21 grudnia 1990 r., zwolnił hipotekę w dniu 21 grudnia 1998 r., dodatkowo przeniesienie własności nastąpiło 23 grudnia 1998 r., zatem oba zdarzenia cywilno-prawne miały miejsce przed upływem 6 lat od dnia zbycia - zwrotu nieruchomości pierwotnemu właścicielowi.

Spełnienie wszystkich przypisów zastrzeżonych w ust. 2 art. 10 ustawy potwierdza tylko fakt potraktowania umowy kupna-sprzedaży z dnia 23 lutego 2004 r. jako zwrot wniesionego aportu. Skutek cywilno-prawny tego stanu faktycznego skutkuje rozpatrywaniem umowy kupna sprzedaży z dnia 21 września 2005 r. jako sprzedaż nieruchomości nabytej przez podatnika – sprzedającego / Wnioskodawcę / w dniu 16 czerwca 1989 r., czyli po 16 latach i 3 miesiącach.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku Zainteresowany wskazał, że w złożonym wniosku ORD-IN z dnia 12 stycznia 2012 r. informował, iż: „Omawiana nieruchomość zaewidencjonowana pod KW (…) nie była źródłem jakichkolwiek pożytków ani przychodów. Żaden z teoretycznych i praktycznych jej właścicieli (Wnioskodawca, Y Sp. z o.o., X Sp. z o.o.) od 1989 roku do lutego 2004 roku nie czerpał żadnych korzyści materialnych, niematerialnych, ani finansowych. Stan fizyczny nieruchomości jako nieużytku, również nie ulegał żadnej zmianie, ponieważ nie dokonywano tam żadnych czynności rolnych, pielęgnacyjnych czy porządkowych.”

Przedstawiony stan rzeczy nie uległ zmianie do 21 września 2005 r., czyli do chwili sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca oświadcza, że nie wykorzystywał omawianej nieruchomości w jakimkolwiek stopniu czy sposobie w prowadzonej wówczas działalności gospodarczej. Nie czerpał korzyści materialnych ani finansowych. Faktycznie nieruchomość (nieużytek) zakupioną w kwietniu 1989 r. w stanie nienaruszonym i niezmiennym sprzedał we wrześniu 2005 roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od transakcji kupna sprzedaży z 21 września 2005 r. należy odprowadzić podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat na podstawie art. 10 ust. 8d, jeśli transakcja kupna - sprzedaży z dnia 23 lutego 2004 r. spełnia wszystkie zastrzeżenia art. 10 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 - czyli nie jest sprzedażą tylko odzyskaniem włożonego aportu do Spółki?

Zdaniem Wnioskodawcy, w uzupełnieniu do przedłożonych faktów i zdarzeń cywilno-prawnych dotyczących nieruchomości objętej KW (…) informuje, że w okresie od 1990 r. do 2004 r. omawiana nieruchomości była w obrocie cywilno-prawnym przedmiotem aportu, czyli obrotu bezgotówkowego. W latach 1990 do 1998 dodatkowo w dziale IV omawianej hipoteki był wpis - obciążenie na rzecz banku na kwotę 200.000.000 PLN, po denominacji kwota skorygowana do wysokości 20.000 PLN. Zarówno aport, jak i obciążenia kredytowe tyczyły Zakładu Y Spółka z o. o., w której Wnioskodawca miał 49% udziałów. Informacją dodatkową jest fakt, że Zakład Y Spółka z o.o. uległ w 1998 roku likwidacji. Likwidatorem był Zarząd X Spółka z o.o., Spadkobiercą aportu Y (w postaci nieruchomości) stał się X Spółka z o.o. jako większościowy udziałowiec (51%) Y Spółka z o.o.

Należy podkreślić, że na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o Kształtowaniu Ustroju Rolnego (tekst jednolity Dz. U. Nr 64, poz. 592) prawo pierwokupu omawianej nieruchomości (jej części) miała Agencja Nieruchomości Rolnych, która swoje stanowisko w sprawie przedłożyła dopiero w 2005 r. na pisemny wniosek Kancelarii Notarialnej, która sporządziła warunkową umowę kupna sprzedaży. Umowa przeniesienia własności nastąpiła na podstawie pisemnej rezygnacji Agencji Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu, którą Agencja przesłała bezpośrednio do Kancelarii Notarialnej.

Kupno / sprzedaż realizowane w lutym 2004 r. również na podstawie aktu notarialnego, nie posiadała takiej zgody. Należy domniemywać, że akt notarialny z lutego 2004 r. takiej zgody nie wymagał z uwagi na swoją specyfikę polegającą na tym, że:

1.  nieruchomość powracała do pierwotnego jej właściciela - od 1989 r. - a ustawa o KUR nie działa wstecz,
2.  sprzedaż była de facto zwrotem aportu, stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności Spółki (art.10 ust. 2 pkt 2 ustawy).

Przyjmując określoną wartość aportu w 1990 r. na poziomie 200.000.000 PLN, aport ten, przez okres 14 lat, czyli do 2004 r. nie był rewaloryzowany, nie dokonano żadnej wyceny / przeceny tegoż aportu, nie podlegał amortyzacji ani aktualizacji wartości, co skutkowało jego niezmiennością finansową. Jest to potwierdzenie bezgotówkowego obrotu cywilno-prawnego nieruchomości jako aportu, który ma tę samą wartość finansową w akcie notarialnym w 1990 r. (200.000.000 PLN) i w roku 2004 - 20.000 PLN (po denominacji). Aport stanowi zabezpieczenie wierzytelności Spółki. Zmianę wartości aportu zabezpieczającego kredyt może zlecić wyłącznie Bank kredytujący.

Omawiana nieruchomość nie była źródłem jakichkolwiek pożytków ani przychodów. Żaden z teoretycznych i praktycznych jej właścicieli (Wnioskodawca, Y Sp. z o.o.; X Sp. z o.o.) od 1989 roku do lutego 2004 r. nie czerpał żadnych korzyści materialnych, niematerialnych, ani finansowych. Stan fizyczny nieruchomości jako nieużytku, również nie uległ żadnej zmianie, ponieważ nie dokonywano tam żadnych czynności rolnych, pielęgnacyjnych czy porządkowych.

Przedmiotowa nieruchomość była wyceniona w 1989 r. na zlecenie Urzędu Gminy, jako strony dokonującej sprzedaży i w marcu 2004 roku przez właściciela- Wnioskodawcę. Constans wartości aportu w latach 1990 do grudnia 1998 stanowi potwierdzenie, że wszelkie czynności cywilno-prawne w tej materii należy rozliczać jako aport i tylko wyłącznie jako aport stanowiący zabezpieczenie wierzytelności Spółki, a nie jako aport stanowiący podstawę stałych przychodów Spółki, lub część majątku trwałego Spółki, którym można handlować lub czerpać inne pożytki finansowe.

Zachowując konsekwencję stanu formalnego i cywilno-prawnego, nieruchomość o wartości 20.000 PLN Wnioskodawca odzyskuje płacąc wyłącznie równowartość pozostałych 51% udziałów należących do drugiego udziałowca Spółki. Tym drugim udziałowcem X Spółka z o.o., której Wnioskodawca płaci kwotę 10.000.- PLN. Fakt ten ma swoje odzwierciedlenie / potwierdzenie w akcie notarialnym z dnia 23 lutego 2004 r.

Odzyskanie aportu o wartości constans na sumę 20.000 PLN przez okres 14 lat, za wartość 10.000 PLN, nie wyczerpuje znamion tradycyjnej formy kupna sprzedaży nieruchomości o wartości rynkowej 183.000 PLN zgodnie z dokonaną wyceną.

Potwierdzeniem logiczności realizacji zdarzeń cywilno-prawnych przedstawionych powyżej są działania i stanowisko Agencji Nieruchomości Rolnych, Kancelarii Notarialnej i Urzędu Skarbowego. Akt Notarialny kupna sprzedaży z lutego 2004 r. wymienione Instytucje i Urzędy zakwalifikowały jako odzyskanie aportu, a nie tradycyjną formę kupna sprzedaży nieruchomości, czego dowodem jest:

1.  Brak uwzględnienia w notarialnej transakcji kupna sprzedaży w lutym 2004 prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych, zgodnie z obowiązującą wówczas Ustawą o Kształtowaniu Ustroju Rolnego z kwietnia 2003 r.;
2.  Brak zakwestionowania przez Agencję Nieruchomości Rolnych wartości nieruchomości wymienionej w akcie notarialnym, do czego Agencja miała prawo zgodnie z art. 3 pkt 4 ww. ustawy o Kształtowaniu Ustroju Rolnego z 11 kwietnia 2003 roku;
3.  Brak zakwestionowania wartości 10.000 PLN w notarialnej transakcji kupna sprzedaży przez Urząd Skarbowy w ramach art. 19. ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 roku, mimo wyceny rynkowej tej nieruchomości w marcu 2004 r. na kwotę 183.000 PLN;
4.  Brak rozliczenia prawno-finansowego 49% udziałów Wnioskodawcy w Y Sp. z o. o., w okresie od października 1990 r. do lutego 2004 r.
    1.  Omawiane 49% udziałów to aport rzeczowy Wnioskodawcy do Spółki Y wniesiony na podstawie aktu notarialnego § 2 nieruchomość;
    2.  Objęcie 100% kapitału Y Sp. z o.o. przez X Sp. z o.o. zgodnie z aktem notarialnym z dnia 8 grudnia 1993 r. potwierdza - w pkt d strona 2 - przejęcie wkładu rzeczowego, w tym nieruchomość nie precyzując formy rozliczenia finansowego tegoż przejęcia;
    3.  Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 23 listopada 1998 r. nastąpiło przeniesienie własności majątku Y Sp. z o.o. w likwidacji - w tym nieruchomości - na X Sp. z o.o. W § 7 tego aktu notarialnego określa się wartość aportu na kwotę 20.000 PLN. Akt notarialny nie uwzględnia jakiegokolwiek rozliczenia finansowego 49% aportu Y Sp. z o.o., którym jest nieruchomość.
    4.  Od 27 grudnia 1990 r. do 21 grudnia 1998 r. hipoteka nieruchomości była obciążona kredytem bankowym udzielonym Y Sp. z o.o.

Zawartość merytoryczna pkt 4, 4A, 4B, 4C i 4D stanowiły podstawę, dla której w 2003 r. Zainteresowany wnioskował o odzyskanie nieruchomości za wartość 51% aportu X Sp. z o.o. w Y Sp. z o.o.

Zainteresowany osobiście był i jest nadal w stałym kontakcie z Urzędem Skarbowym jako podatnik. O zdarzeniach gospodarczych, handlowych i cywilno-prawnych, kształtujących pozycję podatnika i jego status społeczny, rozmawia się na bieżąco. Trudno dziś wyrokować, obwiniać i domniemywać. Faktem, który z 2005 r. zapamiętał bezspornie, to informacja ustna, że tej transakcji podatek dochodowy nie obejmuje, ponieważ nieruchomość była aportem i stanowiła zabezpieczenie kredytowe dla Banku.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca uwzględnił wszystkie akty notarialne jakie dotyczą nieruchomości (…) w okresie od czerwca 1989 r. do września 2005 r. oraz wszystkie akty notarialne jakie od października 1990 r. do lutego 2004 r. - włącznie - zostały podpisane pomiędzy trzema stronami;

1.  Wnioskodawcą,
2.  Y Sp. z o.o.,
3.  X Sp. z o.o.

Zainteresowany prosi o interpretację art. 10 ust. 1 pkt 8d w aspekcie art. 10 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350 (z późn. zm.), w stosunku do przedłożonych okoliczności i faktów cywilno-prawnych od czerwca 1989 r. do września 2005 r., ze szczególnym uwzględnieniem aktu notarialnego z dnia 16 czerwca 1989 r. i aktu notarialnego z dnia 21 września 2005 r. w aspekcie aktu notarialnego z dnia 23 lutego 2004 r.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku Zainteresowany wskazał, że przedłożone we wniosku ORD-IN z dnia 12 stycznia 2012 r. zdarzenia i fakty dotyczące kupna - sprzedaży nieruchomości w okresie od czerwca 1989 r. do września 2005 r. osobiście interpretuje pod względem cywilno-prawnym jako zakup przedmiotowej nieruchomości w 1989 r. i sprzedaż tej nieruchomości w 2005 r.

Nie zmienia to faktu, że omawiana nieruchomość została wykorzystana jako forma zabezpieczenia hipotecznego pod kredyt bankowy, (20.000 PLN) dla Y Spółka z o.o. Aby wymagane zabezpieczenie hipoteczne było skuteczne, nieruchomość musiała zostać wniesiona jako aport do Spółki Y.

Nadmierna ostrożność i przezorność współwłaścicieli kredytobiorcy – Y Sp. z o.o. (w szczególności X Sp. z o.o.) - spowodowały wyjątkową zawiłość organizacyjno-prawną, przyjętą przez strony. Skutkowało to z jednej strony wniesieniem aportu w formie nieruchomości do wartości posiadanych udziałów (49%) przez Wnioskodawcę, w Y Sp. z o.o., oraz z drugiej strony częściową rekompensatą finansową, (październik 1990 r.) za nieruchomość, do wysokości posiadanych udziałów (51%) przez X Sp. z o.o. w Spółce Y.

Po spłacie kredytu i zwolnieniu przez Bank hipoteki, nastąpiło rozliczenie finansowe stron - luty 2004 r. Brak roztropności stron spowodował, że rozliczenia dokonano na podstawie Aktu Notarialnego (jako umowa kupno-sprzedaży) w miesiącu lutym 2004 r. Znamiennym, zasadnym i prawnym był jednak fakt, że w umowie zapisano kwotę 10.000 PLN jako należność do zapłaty przez Wnioskodawcę na rzecz X Spółka z o.o., co stanowiło i było równoważne 51% udziałów X Spółka z o.o., jakie Spółka ta miała od 1990 roku w Y Spółka z o.o. Ten stan rzeczy nie wyczerpuje znamion sprzedaży nieruchomości.

Uregulowanie należności przez Zainteresowanego wobec X Spółka z o.o. - zgodnie z Aktem Notarialnym z lutego 2004 roku - skutkowało zwrotem włożonego przez Niego w 1990 r. aportu w formie nieruchomości do Y Spółka z o.o.

W uzupełnieniu Wnioskodawca poinformował, że wszelkie czynności cywilno-prawne, dokonywane przez właścicieli X Spółka z o.o., które w jakikolwiek sposób dotyczyły nieruchomości w okresie od 1991 roku do 2004 roku odbywały się poza wiedzą Zainteresowanego i zgodą.

Ponadto bezspornym jest fakt braku jakiegokolwiek dokumentu potwierdzającego sprzedaż nieruchomości w okresie od czerwca 1989 do września 2005 r., dlatego uważa sprzedaż dokonaną we wrześniu 2005 r. jako sprzedaż nieruchomości nabytej w czerwcu 1989 r.

W związku z powyższym omawiana czynność cywilno-prawna / sprzedaż nieruchomości / nie jest objęta art. 10 ust. 8d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. w związku z czym, sprzedaż nieruchomości, w miesiącu wrześniu 2005 - na podstawie stosownego aktu notarialnego - nie podlega opodatkowaniu jako sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu), ma moment i sposób jej nabycia.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 czerwca 1989 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości. W roku 1990 nawiązał współpracę z właścicielami X Sp. z o.o., powołując Zakład Y Sp. z o.o. Zakład ten ubiegał się o kredyt w banku. Przedmiotową nieruchomość podzielono proporcjonalnie do udziałów w Y Sp. z o.o. (49% posiadał Wnioskodawca, natomiast 51% X Sp. z o.o.), by następnie podnieść kapitał tej Spółki. Zainteresowany oraz Y Sp. z o.o. wnieśli swoje części nieruchomości aportem do Y Sp. z o.o. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu. Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 23 listopada 1998 r. własność przedmiotowej nieruchomości została przeniesiona z Zakładu Y Sp. z o.o. na X Sp. z o.o. Natomiast w dniu 23 lutego 2004 r. X Sp. z o.o. sprzedała tę nieruchomość pierwotnemu właścicielowi – Wnioskodawcy, a we wrześniu 2005 r. Zainteresowany dokonał sprzedaży tej nieruchomości. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystywał omawianej nieruchomości w prowadzonej wówczas działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia wymaga więc kwestia daty nabycia przedmiotowej nieruchomości, a w dalszej konsekwencji, czy jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Należy przy tym zaznaczyć, że efektem opisanych we wniosku czynności mających miejsce w 1990 roku była zmiana prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomość podzielono – 51% nieruchomości przeszło na własność X Sp. z o.o., zaś pozostałe 49% Wnioskodawca wniósł aportem do Zakładu Y Sp. z o.o. W wyniku tych działań Zainteresowany utracił prawo własności do nieruchomości. W 1998 roku Zakład Y Sp. z o.o. wniósł posiadany udział nieruchomości do X Sp. z o.o., w wyniku czego ta druga spółka stała się jedynym właścicielem nieruchomości. W związku z tym nabycie przez Wnioskodawcę w 2004 roku nieruchomości należy traktować jako nabycie nieruchomości od jej właściciela, nie zaś jako zwrot mienia.

Z treści wniosku wynika, że nabycie nieruchomości przez Zainteresowanego nastąpiło w dniu 23 lutego 2004 r., bowiem wówczas X Sp. z o.o., będąca właścicielem tej nieruchomości, dokonała jej sprzedaży na rzecz Zainteresowanego.

W związku z powyższym - skoro datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest rok 2004 r., a zbycie ww. nieruchomości nastąpiło w roku 2005, tj. przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy - powstały z tego tytułu przychód podlega opodatkowaniu zgodnie z treścią art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią tego przepisu, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości dokonana w dniu 21 września 2005 roku stanowi dla Zainteresowanego źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie. Tym samym sprzedaż ta powoduje obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z zapisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Ponadto tut. Organ informuje, iż w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 10 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z jego brzmieniem, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1.  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki mającej osobowość prawną lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3.  składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Okoliczności przedstawione we wniosku nie wskazują na to, aby do transakcji kupna – sprzedaży z dnia 23 lutego 2004 r. miał zastosowanie którykolwiek punkt wskazanego przepisu, bowiem jak Wnioskodawca sam wskazał, nieruchomość ta została Zainteresowanemu wówczas sprzedana przez X Sp. z o.o. Tut. Organ zauważa, iż wskazane przez Wnioskodawcę ww. przepisy dotyczą uzyskiwanego przychodu z odpłatnego zbycia następującego w warunkach określonych tymi przepisami, natomiast w dniu 23 lutego 2004 r. przedmiotowa nieruchomość nie została przez Zainteresowanego sprzedana, lecz nabyta.

W związku z powyższym, stanowisko Zainteresowanego w odniesieniu do zadanego pytania należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto tut. Organ zauważa, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera przepisu art. 10 ust. 8d, na który powołuje się Wnioskodawca. Omawiana ustawa nie zawiera żadnej regulacji, która zostałaby zawarta we wskazanym przez Zainteresowanego przepisie, bowiem przepis taki nie istnieje.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wskazać należy, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tut. Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.