Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-971/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-12-21
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztu uzyskania przychodów z najmu kosztów związanych ze zniesieniem współwłasności wynajmowanej kamienicy.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2009r. (data wpływu do tut. Biura 05 października 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia kosztu uzyskania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 października 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia kosztu uzyskania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką kamienicy wpisanej do rejestru zabytków. Obecnie kamienica pozostaje we współwłasności pięciu osób, z czego udział wnioskodawczyni wynosi 306/1536. Kamienica, o łącznej powierzchni użytkowej 1358,72 m2, składa się z lokali użytkowych mieszczących się na parterze oraz lokali mieszkalnych usytuowanych na I, II i III piętrze oraz niezagospodarowanej piwnicy i poddasza. Współwłaścicielom zgodnie udało się wynająć lokale na parterze i czerpać z nich pożytki proporcjonalne do udziału w kamienicy. Jednak od 1989r. nie udało im się rozwiązać problemu administrowania jedenastoma wspólnymi lokalami o łącznej powierzchni 650,18 m2 położonych na wyższych piętrach, z czego: 4 to pustostany nie przynoszące od lat żadnego dochodu, 3 są zajęte przez lokatorów kwaterunkowych i przynoszą dochód znacznie poniżej możliwości uzyskania dochodu z mieszkania w tej lokalizacji, 4 pozostają w wyłącznym posiadaniu któregoś ze współwłaścicieli. Wnioskodawczyni wskazuje, iż ten nierozwiązany problem powoduje systematyczne pogarszanie się stanu lokali, ponieważ ich niejasny stan prawny wpływa na ograniczanie nakładów na konkretne lokale oraz skuteczne nimi zarządzanie, a co za tym idzie czerpanie z nich pożytków.

Opisany stan faktyczny jedenastu mieszkań uniemożliwia na tym etapie zgodne rozdysponowanie ich pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli, jak i też skutecznie uniemożliwia wspólne czynienie nakładów na poszczególne lokale celem wynajmowania ich dla wspólnego pożytku. Stąd złożony został wniosek do sądu cywilnego o zniesienie współwłasności lokali położonych na I, II i III piętrze poprzez dokonanie fizycznego ich podziału między współwłaścicieli kamienicy. Z związku z tym każdy ze współwłaścicieli jest zmuszony ponieść koszty związane z obsługą prawną zniesienia współwłasności lokali, obejmujące porady prawne i przygotowanie stosownych pism procesowych oraz zastępstwa adwokackiego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszty obsługi prawnej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z najmu kamienicy przez współwłaścicielkę kamienicy?

Zdaniem wnioskodawczyni, koszt obsługi prawnej zniesienia współwłasności jedenastu spornych lokali można uznać za koszt podatkowy związany z uzyskiwanym przychodem z najmu kamienicy, z uwagi na fakt, że uregulowanie sytuacji prawnej lokali w sposób bezpośredni wiąże się z uzyskiwanym przychodem z najmu kamienicy, ponieważ fizyczny podział lokali pozwoli każdemu ze współwłaścicieli swobodnie zadysponować konkretnym lokalem i uzyskiwać z niego przychody. Pozwoli to również włączyć do przychodów z najmu pustostany, których łączna powierzchnia użytkowa wynosi obecnie 188,41 m2.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

Dochodem z tego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Użyty przez ustawodawcę zwrot „w celu osiągnięcia przychodów” oznacza, iż aby określony wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, to pomiędzy tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego rodzaj, że poniesienie wydatku ma wpływ na osiągnięcie, zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu. Zatem kosztem uzyskania przychodów są wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki. Z oceny związku wydatku ze źródłem przychodów winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

W okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego działania prowadzone przez wnioskodawczynię w celu zniesienia współwłasności jedenastu lokali i związane z tym wydatki (koszty obsługi prawnej) mają związek i wpływ na uzyskanie przychodów z najmu, skoro tylko w wyniku poniesienia tych kosztów wnioskodawczyni będzie mogła stać się wyłącznym właścicielem określonych lokali, które następnie będą przedmiotem najmu. Z wniosku wynika bowiem, że bez poniesienia kosztów obsługi prawnej zniesienia współwłasności, wnioskodawczyni nie może dysponować spornymi lokalami, a tym samym nie może uzyskiwać przychodu z najmu tychże lokali.

Słusznym zatem jest uznanie, iż wydatki poniesione na pokrycie należności za obsługę prawną zniesienia współwłasności lokali w niniejszej sprawie stanowią koszty uzyskania przychodów, gdyż spełniają przesłankę zabezpieczenia źródła przychodów i nie są to jednocześnie wydatki wymienione w zamkniętym katalogu kosztów nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ich poniesienie ma bowiem na celu fizyczny podział spornych lokali pomiędzy obecnych współwłaścicieli, co pozwoli m.in. wnioskodawczyni na wynajęcie przyznanych jej lokali i uzyskiwanie z nich przychodów z najmu.

Ponadto informuje się, że w przypadku gdy nie wszystkie lokale przyznane wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności będą przeznaczone na wynajem tzn. będą służyć osobistym celom wnioskodawczyni, to wówczas nie cały wydatek związany z obsługą prawną będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu lecz proporcjonalnie w części, która przypada na wynajmowane lokale. Zaliczenie wydatków do kosztów uzyskania przychodów z najmu może być dokonane tylko w tej części, w której wydatek wiąże się ze źródłem przychodu.

Stanowisko wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.