Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.788.2018.4.AT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-05
Teza: Opodatkowanie czynności dostawy działek. Stawka podatku dla dostawy działek.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; sprzedaż; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2018 r. (data wpływu 26 listopada 2018 r.), uzupełnionym w dniach 27 grudnia 2018 r. i 29 stycznia 2019 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży gruntu rolnego (… działek rolnych objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniach 27 grudnia 2018 r. i 29 stycznia 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży gruntu rolnego (… działek rolnych objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy).

We wniosku oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w nieruchomościach, dodatkowo wynajmuje w ramach działalności gospodarczej nieruchomości, które są wprowadzone na stan firmy jako środki trwałe. Jest czynnym podatnikiem VAT.

W latach 1992-1995 Wnioskodawca zakupił … działek rolnych o łącznej powierzchni … ha. Grunty rolne zostały zakupione z odrębnego majątku i nie zostały wprowadzone na stan firmy. Pierwotnym celem zakupu nie była ich odsprzedaż w późniejszym czasie. Jednak w 2005 roku został złożony wniosek do … o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Na wniosku podane zostały dane jednoosobowej firmy Wnioskodawcy. Pozytywna decyzja … o ustaleniu warunków zabudowy budynkiem mieszkalno-usługowym wraz z garażem podziemnym została wydana w 2006 roku dla Nieruchomości Firma - … z siedzibą w …. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. grunty wraz z decyzją jako osoba fizyczna.

Żadna z … działek gruntowych nabytych w latach 1992-1995 ani wtedy, ani później, nie były wprowadzone na stan firmy.

Wnioskodawca kupił te działki w ramach tzw. lokaty kapitału i ewentualnej budowy w przyszłości domu jednorodzinnego.

W pierwszym okresie po zakupie, w latach dziewięćdziesiątych, Wnioskodawca umożliwił poprzednim właścicielom działek - rolnikom korzystanie z tych działek (uprawa roślin, koszenie trawy, zbieranie siana). Począwszy od około roku 2000 poprzedni właściciele zaniechali użytkowania tych działek, a Wnioskodawca nie wykorzystywał (i do chwili obecnej nie wykorzystuje) tych działek w żaden sposób. Dopiero w 2005 roku złożył do Urzędu Miasta … wniosek o warunki zabudowy i w 2006 roku otrzymał decyzję o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa a więc w chwili sprzedaży gruntu będzie pozostawała w mocy.

W chwili sprzedaży działki będą niezabudowane.

Wnioskodawca dokładnie nie pamięta dlaczego zlecił pełnomocnikowi uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jako Firma …, a nie jako … osoba fizyczna, tym bardziej że wyżej wymienione działki nie były wprowadzone na stan Firmy.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie wie na co przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży wyżej wymienionych działek.

Działki były oferowane do sprzedaży w Internecie oraz poprzez tablicę z informacją o sprzedaży posadowioną na działce. Z wymienionych … działek, … jest ujętych w decyzji o warunkach zabudowy. Te … działek zostanie nabytych jedną czynnością na rzecz jednego nabywcy. Pozostałe … działki mogą być nabyte drugą czynnością i też przez tego samego nabywcę. Nabywca może jednak zrezygnować z zakupu tych … pozostałych działek.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie dokonuje ani nie dokonywał zbycia działek zabudowanych bądź niezabudowanych. Poza wyżej wymienionymi działkami nie dokonywał nabycia działek z majątku prywatnego.

Dla wymienionych działek nie było i nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (stąd konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy).

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych przyłączy do wyżej wymienionych działek.

W związku z powyższym opisem, w uzupełnieniu do wniosku z dnia 29 stycznia 2019 r., postawiono ostatecznie następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanego gruntu rolnego wraz z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „…” będzie opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, wyrażonym ostatecznie w uzupełnieniu do wniosku z dnia 29 stycznia 2019 r., sprzedaż opisanego gruntu rolnego składającego się tylko z … działek objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „…” będzie opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r, poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 2 pkt 15 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (PKWiU 02.20.13.0) oraz bambusa (PKWiU ex 01.29.30.0), a także świadczenie usług rolniczych.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. lokalu mieszkalnego), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z kolei według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Terenami budowlanymi – w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy – są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W złożonym wniosku poinformowano, że Wnioskodawca (czynny podatnik VAT) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w nieruchomościach, dodatkowo wynajmuje w ramach działalności gospodarczej nieruchomości, które są wprowadzone na stan firmy jako środki trwałe. Jest czynnym podatnikiem VAT. W latach 1992-1995 Wnioskodawca zakupił … działek rolnych o łącznej powierzchni … ha. Grunty rolne zostały zakupione z odrębnego majątku i nie zostały wprowadzone na stan firmy. Pierwotnym celem zakupu nie była ich odsprzedaż w późniejszym czasie. Jednak w 2005 roku został złożony wniosek o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Na wniosku podane zostały dane jednoosobowej firmy Wnioskodawcy. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy budynkiem mieszkalno-usługowym wraz z garażem podziemnym została wydana w 2006 roku dla Nieruchomości Firma - … z siedzibą w …. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. grunty wraz z decyzją jako osoba fizyczna. Żadna z … działek gruntowych nabytych w latach 1992-1995 ani wtedy, ani później, nie były wprowadzone na stan firmy.

Począwszy od około roku 2000 Wnioskodawca nie wykorzystywał (i do chwili obecnej nie wykorzystuje) tych działek w żaden sposób. Dopiero w 2005 roku złożył do Urzędu Miasta … wniosek o warunki zabudowy i w 2006 roku otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa a więc w chwili sprzedaży gruntu będzie pozostawała w mocy. W chwili sprzedaży działki będą niezabudowane.

Działki były oferowane do sprzedaży w Internecie oraz poprzez tablicę z informacją o sprzedaży posadowioną na działce. Z wymienionych … działek, … jest ujętych w decyzji o warunkach zabudowy. … działek zostanie nabytych jedną czynnością na rzecz jednego nabywcy. Pozostałe … działki mogą być nabyte drugą czynnością i też przez tego samego nabywcę. Nabywca może jednak zrezygnować z zakupu tych … pozostałych działek.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie dokonuje ani nie dokonywał zbycia działek zabudowanych bądź niezabudowanych. Poza wyżej wymienionymi działkami nie dokonywał nabycia działek z majątku prywatnego. Nie dokonywano żadnych przyłączy do wyżej wymienionych działek.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zastosowania stawki VAT w wysokości 23% w odniesieniu do planowanej sprzedaży gruntu rolnego (… działek objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy).

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w powiązaniu z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży niezabudowanej nieruchomości wraz z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy budynkiem mieszkalno-usługowym wraz z garażem podziemnym (… działek) wydaną na dane firmy Wnioskodawcy działać będzie jak podatnik. Zauważyć należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania w tym zakresie, pomimo długiego odstępu czasu w jakim były realizowane, wskazują na jednoznacznie zorganizowany i ciągły charakter mający za swój przedmiot zbycie gruntu w celach zarobkowych. Zasadniczym przedmiotem transakcji będzie zbycie gruntu, na którym miał być wybudowany obiekt mieszkalno-usługowy, a więc już z samego założenia grunt ten posiadał możliwość m.in. komercyjnego wykorzystania w przypadku realizacji takiej inwestycji. Przy czym cel zarobkowy występuje tutaj w odniesieniu do gruntu nabywanego systematycznie w latach 1992-1995, dla którego wydano wskazane warunki zabudowy, co wpisuje się w zorganizowane i ciągłe działania Wnioskodawcy, których finalnym efektem jest sprzedaż po wielu latach. Ważny jest fakt, że wskazana transakcja będzie miała miejsce na rzecz tego samego nabywcy (nabycie … działek przez jednego nabywcę), który w związku z wydaną decyzją zabudowy tych gruntów ma możliwość realizacji inwestycji.

Tym samym w niniejszej sprawie uznać należy, że w kontekście całokształtu zorganizowanych działań Wnioskodawcy podejmowanych we wskazanym okresie posiadania ww. … działek mających być przedmiotem sprzedaży w kontekście planowanego na nich zamierzenia inwestycyjnego o celach gospodarczych (budowa wskazanego obiektu mieszkalno-usługowego na okoliczność czego wystąpiono i uzyskano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy), w całym okresie posiadania tych gruntów nie były one wykorzystywane na potrzeby osobiste (prywatne) Wnioskodawcy. Okoliczności te przesądzają o tym, że zbycie tych działek wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, a Wnioskodawca działać będzie w tej sytuacji jako podatnik podatku od towarów i usług.

Podkreślić należy, że w sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, albowiem Wnioskodawca nie wykorzystywał gruntu do czynności zwolnionych. Również opisana we wniosku dostawa nie będzie spełniała warunków uprawniających do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (uzyskano decyzję o warunkach zabudowy). Tym samym słusznie Wnioskodawca przyjmuje, że sprzedaż opisanego gruntu (… działek rolnych objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy) podlegać będzie opodatkowaniu z zastosowaniem stawki VAT w wysokości 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Końcowo zastrzega się, że przedmiotem rozstrzygnięcia była wyłącznie kwestia sprzedaży … działek objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, zgodnie z żądaniem Wnioskodawcy wyrażonym w sformułowanym ostatecznie pytaniu określającym zakres złożonego wniosku. Tym samym w interpretacji nie odniesiono się do kwestii ewentualnej sprzedaży pozostałych działek.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.