Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-544/09-2/AT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-07-14
Teza: Jaka stawka podatku VAT powinna zostać zastosowana przy zakupie mieszkania wraz z przynależnym do niego garażem oraz udziałami w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych, przy założeniu, że ww. transakcja kupna-sprzedaży zawarta będzie na podstawie jednej umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego?
Słowa kluczowe: garaż; lokal-lokal mieszkalny; pomieszczenia-pomieszczenie przynależne; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2009 r. (data wpływu 6 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku od towarów i usług przy zakupie lokalu mieszkalnego wraz z garażem i udziałami w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku od towarów i usług przy zakupie lokalu mieszkalnego wraz z garażem i udziałami w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza kupić od dewelopera mieszkanie w nowobudowanym, wielorodzinnym budynku mieszkalnym wraz z przynależnym do niego garażem oraz udziały w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych, na których położony jest niniejszy budynek wielorodzinny. Transakcja kupna - sprzedaży mieszkania wraz z pomieszczeniem przynależnym, którym jest garaż zawarta będzie jedną umową sporządzoną w formie aktu notarialnego. Powierzchnia całkowita obejmuje: pokoje, kuchnię, przedpokój, łazienkę, garderobę oraz garaż. Cena dotyczy powierzchni całkowitej lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym garażem, prawa własności części wspólnych budynku oraz prawa użytkowania wieczystego działek gruntowych. O ile wysokość stawek podatku VAT przy odrębnej sprzedaży nie budzi wątpliwości (mieszkanie - 7%, garaż - 22%), tak powyższa konstrukcja jest przedmiotem głębokich przemyśleń Strony. Wobec faktu, iż w ogólnodostępnej literaturze i mediach (prasa, internet - portale o tematyce podatkowej) wskazuje się na stawkę 7%, Wnioskodawca zwraca się o wydanie w powyższej sprawie jednolitej interpretacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka stawka podatku VAT powinna zostać zastosowana przy zakupie mieszkania wraz z przynależnym do niego garażem oraz udziałami w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych, przy założeniu, że ww. transakcja kupna-sprzedaży zawarta będzie na podstawie jednej umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), przepis art. 2 ust. 1 ustawy stanowi, że „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości”, natomiast art. 2 ust. 2 ustawy stanowi, że „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. Czytając dalej art. 2 ust. 4 ustawy, który jednoznacznie definiuje garaż jako „pomieszczenie przynależne” do lokalu mieszkalnego - „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Idąc dalej, jeżeli garaż jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego (jest jego częścią składową), to jego cena jest nierozerwalnie związana z ceną lokalu mieszkalnego. Nie można wtedy rozdzielać ceny lokalu mieszkalnego na część dotyczącą samego lokalu mieszkalnego i część przypadającą na garaż. Garaż jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego (podobnie jak piwnica, komórka, strych) nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, bo część składowa nieruchomości (w tym przypadku nieruchomości lokalowej), zgodnie z kodeksem cywilnym nie może być odrębnym przedmiotem własności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2001 r., V CKN 277/00). Wynika to również z art. 67 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przepis ten mówi, że cena lokalu oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej. Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca jest zdania, że uwzględniając ww. założenia stawka podatku VAT przy zakupie mieszkania wraz z przynależnym do niego garażem oraz udziałami w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych powinna zostać ustalona na poziomie 7%. Zainteresowany uważa, że różny sposób obciążania podatkiem VAT mieszkania i związanego z nim nierozerwalnie garażu, jako pomieszczenia przynależnego prowadzi do tego, iż poszczególne składniki jednego towaru są różnie opodatkowane. Jest to nieracjonalne i prowadzi do wniosku, że jeżeli jakąś rzecz da się podzielić, to do każdej z części można zastosować inną stawkę VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 powołanej ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pod pojęciem „towarów”, zdefiniowanym przez ustawodawcę w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy VAT, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust 12, obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r., do dostawy, budowy, remontu i modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się 7% stawkę podatku.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Art. 41 ust. 12b stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b, stawkę podatku w wysokości 7%, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ponadto, na podstawie § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 – w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12 – 12c ustawy.

Art. 2 pkt 12 ww. ustawy o VAT zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Wskazać również należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Ponadto, w myśl § 6 ust. 6 ww. rozporządzenia, obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%.

Z powyższego wynika, iż do sprzedaży lokali mieszkalnych wraz ze zbyciem przynależnego im gruntu lub prawa użytkowania wieczystego tego gruntu zastosowanie ma obniżona do 7% stawka podatku VAT. Natomiast, do sprzedaży lokali użytkowych wraz ze zbyciem przynależnego im gruntu lub prawa użytkowania wieczystego tego gruntu stosuje się podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 22%.

W celu zastosowania prawidłowej stawki podatku od towarów i usług niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje – mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Treść przywołanych wyżej zapisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami normatywnymi:

*   pojęciem pomieszczenia pomocniczego, czyli takiego pomieszczenia, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w danym wypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystaniu całej tej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi;

*   pojęciem pomieszczenia przynależnego, które w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania potrzeb ludzi, lecz ma służyć zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. W tym kontekście ustawodawca wymieniał przykładowo piwnicę, strych, komórkę, garaż.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca ma zamiar dokonać od dewelopera zakupu lokalu mieszkalnego w nowobudowanym, wielorodzinnym budynku mieszkalnym wraz z przynależnym do niego garażem oraz udziały w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych, na których położony jest niniejszy budynek wielorodzinny. Zainteresowany informuje, iż transakcja kupna - sprzedaży mieszkania wraz z pomieszczeniem przynależnym, którym jest garaż zawarta będzie jedną umową sporządzoną w formie aktu notarialnego.

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów należy stwierdzić, że z obniżonej do 7% stawki VAT, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, można skorzystać wyłącznie w stosunku do sprzedaży części obiektów budownictwa mieszkaniowego czyli lokali mieszkalnych przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych zamieszkujących w nich osób. Udział w gruncie związany z tym obiektem również będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 7%, ponieważ ostatecznie przedmiotem dostawy będzie nieruchomość, tj. część obiektu budownictwa mieszkaniowego (mieszkanie) wraz z gruntem.

Preferencyjną stawką nie jest objęty jednak garaż będący lokalem użytkowym. Chociaż garaż może stanowić część składową lokalu mieszkalnego, nie jest pomieszczeniem pomocniczym, ponieważ nie jest przeznaczony na stały pobyt ludzi i nie zaspokaja ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem jego dostawa, bez względu na to czy jest dokonywana wraz z dostawą mieszkania, czy też nie, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, tj. 22%. Taką samą stawką opodatkowany jest udział w gruncie związany z garażem – jeżeli z zawartej umowy wynika, iż również do garażu przynależy ułamkowa część gruntu.

Zaznacza się przy tym, iż bez znaczenia dla opodatkowania podatkiem VAT ww. czynności jest czy zawarto jedną umowę na zakup mieszkania łącznie z garażem, czy zawarto dwie oddzielne umowy, osobną na mieszkanie i osobną na garaż. Co do zasady, jedna dostawa towarów podlega jednej stawce VAT, jednakże możliwe jest zastosowanie oddzielnego opodatkowania określonych składników dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka konieczność.

Reasumując, stawka podatku od towarów i usług obniżona do wysokości 7% ma zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do sprzedawanych mieszkań stanowiących części obiektów budownictwa mieszkaniowego oraz udziałów w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych przynależnych do tych obiektów. Wyłączone z opodatkowania 7% stawką są garaże (lokale użytkowe) oraz udziały w użytkowaniu wieczystym działek gruntowych przynależne do garażu (jeżeli grunt przypisano do tego obiektu), które podlegają opodatkowaniu 22% stawką VAT.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku należy zaznaczyć, iż został on wydany w indywidualnej sprawie, osadzony w konkretnym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża, w związku z tym nie ma mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla dewelopera.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.