Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-386/09-4/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-06-10
Teza: Opodatkowania sprzedaży przez Miasto nieruchomości zabudowanej budynkami wzniesionymi i ulepszanymi przez poprzedniego właściciela.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Urzędu Miasta przedstawione we wniosku z dnia 23 marca 2009 r. (data wpływu 30 marca 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2009 r. (data wpływu 26 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 25 maja 2009 r. o doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca – miasto (dalej: Miasto) w dniu 19 sierpnia 2008 r. zgodnie z art. 37 ust. 1 oraz art. 40 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) sprzedało w drodze trzeciego przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość gruntową, zabudowaną wielobryłowym budynkiem o funkcji usługowo – mieszkalnej. Cena wywoławcza brutto zwierała podatek VAT w stawce 22%.

Przedmiotową nieruchomość Miasto nabyło w drodze postanowienia sądu z dnia 17 czerwca 2004 r. (sprostowanie – postanowienie – z dnia 11 sierpnia 2004 r.).

Na dzień sprzedaży nieruchomość zabudowana była:

*   budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 209 m2, którego budowa zakończona była w roku 1994 przez poprzedniego właściciela (decyzja przyjęcia do użytkowania z dnia 19 maja 1994 r.),
*   budynkiem warsztatowo-produkcyjnym o powierzchni użytkowej 392 m2, którego budowa zakończona została w roku 1994 przez poprzedniego właściciela (decyzja przyjęcia do użytkowania z dnia 19 maja 1994 r.),
*   budynkiem magazynowo-gospodarczym o powierzchni użytkowej 218 m2, którego budowa została rozpoczęta przez poprzedniego właściciela na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 31 maja 1994 r. i do dnia sprzedaży przez Miasto nie została zakończona,
*   nadbudową budynku mieszkalnego o powierzchni 116,3 m2, którego budowa została rozpoczęta przez poprzedniego właściciela na podstawie pozwolenia z dnia 16 sierpnia 1995 r. i do dnia sprzedaży przez Miasto nie została zakończona,
*   budynkiem technicznym - kompresownia o powierzchni użytkowej 23,7 m2, którego budowa została rozpoczęta przez poprzedniego właściciela na podstawie pozwolenia z dnia 13 lutego 1996 r. i nie została zakończona do dnia sprzedaży przez Miasto,
*   szybem dźwigu towarowo-usługowego w budynku warsztatowo-produkcyjnym, którego budowa została rozpoczęta przez poprzedniego właściciela na podstawie pozwolenia na budową z dnia 13 września 1996 r. i nie została zakończona do dnia sprzedaży nieruchomości przez Miasto.

Wszystkie ww. budynki budował poprzedni właściciel. Wszystkie budynki po rozbudowie tworzą jeden obiekt wielobryłowy.

Od dnia nabycia (17 sierpnia 2004 r.) do dnia sprzedaży nieruchomości (19 sierpnia 2008 r.), Miasto nie wykonywało żadnych remontów i nie użytkowało budynków, nieruchomość była dozorowana przez Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej. Poprzedni właściciel był zameldowany w budynku mieszkalnym i prowadził zakład krawiecki w budynku produkcyjnym.

Przy sprzedaży nieruchomości Miasto naliczyło podatek VAT w stawce 22% uznając, że budynki nie są towarem używanym - nie zakończono budowy i nadbudowy budynków.

Nabywca nieruchomości na podstawie faktury VAT wystawionej przez Miasto dokonał odliczenia podatku w deklaracji za miesiąc wrzesień 2008 r. Urząd Skarbowy dokonał kontroli deklaracji i uznał, że nieruchomość sprzedana przez Miasto winna być zwolniona od podatku VAT.

W dniach 18-22 grudnia 2008 r. Urząd Skarbowy dokonał również czynności sprawdzających w Urzędzie Miasta i uznał, że przedmiotowa sprzedaż winna być zwolniona od podatku od towarów i usług.

W piśmie z dnia 25 maja 2009 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nie jest obiektem wielobryłowym, bowiem zabudowana jest kilkoma obiektami budowlanymi. Na podstawie obowiązującej w chwili wydawania pozwoleń na budowę Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, wprowadzonej zarządzeniem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 25 października 1989 r. oraz powiązań KOB – PKOB wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), Zainteresowany podał następującą klasyfikację obiektów znajdujących się na przedmiotowym gruncie:

*   budynek mieszkalny – wg KOB 115, wg PKOB 1110,
*   budynek warsztatowo-produkcyjny – wg KOB 212, wg PKOB 1251
*   budynek magazynowo gospodarczy – wg KOB 231, wg PKOB 1252,
*   nadbudowa budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na mieszkanie – wg KOB 115, wg PKON 1110,
*   szyb dźwigu towarowo-osobowego wewnątrz budynku warsztatowo-produkcyjnego – obiekt poza klasyfikacją.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Miasto właściwie przy sprzedaży nieruchomości naliczyło podatek VAT, czy też należy dokonać korekty i sprzedaż zwolnić od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy doliczyć podatek VAT. W ocenie Zainteresowanego, dla ww. transakcji nie należy stosować zwolnienia od podatku z uwagi na fakt, że budowa większości budynków nie została zakończona do dnia sprzedaży nieruchomości, zatem przedmiotowych budynków nie można uznać za towar używany.

Nieruchomość została sprzedana w drodze przetargu, do którego ustalona cena wywoławcza brutto zawierała podatek w stawce 22%. Uznanie, że naliczenie podatku VAT w wysokości 122.210,00 zł było nieprawidłowe spowoduje niezgodność ceny wywoławczej ustalonej do przetargu z ceną sprzedaży, a co w konsekwencji powinno doprowadzić do rozwiązania umowy sprzedaży jako niezgodnej procedury z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ww. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0%. Ustawodawca daje także podatnikom możliwości stosowania zwolnień podatkowych. Zwolnienie z opodatkowania może mieć charakter przedmiotowy, kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi i podmiotowy, kiedy dotyczy podatnika.

W myśl obowiązującego do dnia 31 grudnia 2008 r. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, na podstawie art. 43 ust. 2 ww. ustawy, rozumie się:

1.  budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2.  pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Stosowanie zwolnienia, o którym mowa wyżej, ustawodawca ograniczył jednak przepisem art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, który stanowi, że zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 cyt. ustawy – rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Miasto sprzedało w drodze trzeciego przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość gruntową, zabudowaną kilkoma obiektami budowlanymi o funkcji usługowo – mieszkalnej. Cena wywoławcza brutto zawierała podatek VAT w stawce 22%. Przedmiotową nieruchomość Miasto nabyło w drodze postanowienia sądu z dnia 17 czerwca 2004 r. (sprostowanie – postanowienie – z dnia 11 sierpnia 2004 r.).

Na dzień sprzedaży nieruchomość zabudowana była:

1.  budynkiem mieszkalnym, którego budowa zakończona była w roku 1994, budynek ten był następnie modernizowany przez poprzedniego właściciela (nadbudowa) - budowa ta jednak nie została zakończona;
2.  budynkiem warsztatowo-produkcyjnym, którego budowa zakończona została w roku 1994, budynek był modernizowany przez poprzedniego właściciela – budowa szybu dźwigu towarowo-usługowego wewnątrz tegoż budynku, budowa szybu nie została zakończona;
3.  budynkiem magazynowo-gospodarczym oraz budynkiem technicznym (kompresownia), których budowa została rozpoczęta przez poprzedniego właściciela i do dnia sprzedaży nieruchomości przez Miasto nie została zakończona.

Od dnia nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości, Miasto nie wykonywało żadnych remontów i nie użytkowało budynków, nieruchomość była dozorowana przez Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej. Poprzedni właściciel był zameldowany w budynku mieszkalnym i prowadził zakład krawiecki w budynku produkcyjnym.

Jak już wspomniano na wstępie towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) dokonuje klasyfikacji obiektów budowlanych rozumianych jako konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Natomiast przez budynki rozumie się zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W pkt 2 objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Budowlanej wskazano, że w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe) budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeżeli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera takich pojęć jak „budowa”, „moment zakończenia budowy”, czy „wznowienie budowy”. Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006, Nr 156, poz. 1118 ze zm.) po pojęciem „budowy” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

W sytuacji, gdy poniesione po zakończeniu budowy nakłady dotyczyły rozbudowy budynku, czy budowli, rozbudowa ta należy do wydatków związanych z ulepszeniem środka trwałego, gdyż z dniem zakończenia budowy nieruchomość była zdatna do użytku. Dalsza więc jej rozbudowa stanowi w istocie ulepszanie istniejącego budynku, bądź budowli.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie:

1.  Budynek mieszkalny, którego budowa zakończona została w roku 1994 wraz z jego nadbudową, której wznoszenie zostało rozpoczęte ale nie zakończone przez poprzedniego właściciela, dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy traktować jako jedną całość. Budynek ten jest obiektem budownictwa mieszkaniowego i był zasiedlony, a zatem jego dostawa spełnia przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10.
2.  Budynek warsztatowo-produkcyjny, którego budowa zakończona została w roku 1994 wraz z rozpoczętą przez poprzedniego właściciela, ale nie zakończoną budową szybu dźwigu towarowo-usługowego wewnątrz tego budynku, na potrzeby opodatkowania podatkiem VAT należy traktować jako jedną całość. Przedmiotowy budynek należy uznać za towar używany, spełnia bowiem definicję towaru używanego (przy jego nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, od końca roku, w którym zakończono budowę minęło więcej niż 5 lat) i nie podlega wyłączeniu ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 6 ustawy. W konsekwencji powyższego sprzedaż ww. budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
3.  Budynek magazynowo-gospodarczy oraz budynek techniczny (kompresownia) z uwagi na fakt, że ich budowa została rozpoczęta przez poprzedniego właściciela i do dnia sprzedaży nieruchomości przez Miasto nie została zakończona, nie spełniają definicji towaru używanego w związku z tym dla ich dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. Zatem co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są sprzedawane budynki, budowle lub ich części na nim posadowione.

W konsekwencji powyższego Miasto jest zobowiązane skorygować podatek VAT należny w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.