Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-101/10/HD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-04-30
Teza: Czy przychody najmu prywatnego mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według jednolitej stawki 8,5%?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; inwestycje; najem; przychód-przychody ewidencjonowane; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2010 r. (data wpływu 3 lutego 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Jako wspólnik spółki cywilnej prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług turystycznych oraz w zakresie wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych. Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Wspólnicy opodatkowani są na zasadach ogólnych.

Jednocześnie jest Pan współwłaścicielem, we współwłasności łącznej z innymi osobami fizycznymi, 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych, które wynajmowane są instytucjom i osobom prywatnym. Przedmiotowy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej – jest to tzw. najem prywatny. Z tytułu najmu jest Pan podatnikiem podatku VAT.

Podstawowym źródłem Pana dochodu jest dochód z prowadzonej działalności gospodarczej oraz wynagrodzenie ze stosunku pracy.

W ramach najmu prywatnego zamierza Pan wraz z drugim współwłaścicielem, który jest także podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu prywatnego, dokonać inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem prywatny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychody z opisanego powyżej najmu prywatnego mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według jednolitej stawki 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym przychody z najmu prywatnego będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych, tj. zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a), w związku z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zarówno ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6), jak i ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, wymieniają najem jako odrębne źródło przychodów, które może być osiągane poza działalnością gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową – wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy daje podstawę by przyjąć, iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1.  prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywanie sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań.
3.  prowadzenie w sposób zorganizowany – co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą – w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – wynosi 8,5%.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż jako współwłaściciel 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych uzyskuje Pan przychody z najmu prywatnego. Wraz z drugim współwłaścicielem zamierza Pan dokonać inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod najem prywatny. Ponadto, jako wspólnik spółki cywilnej prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług turystycznych oraz w zakresie wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że najem na tak szeroką skalę, tj. obecnie - 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych oraz w przyszłości - w większym rozmiarze, w związku z zamiarem podjęcia inwestycji budowy kolejnego budynku z lokalami pod wynajem – spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prowadząc opisany we wniosku najem we współwłasności łącznej, jako osoba fizyczna, działa Pan we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Pana określone prawa i obowiązki. Niewątpliwie prowadzony przez Pana najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Szeroki zakres prowadzonego najmu (40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych) wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest również to, że Pana aktywność koncentruje się na podejmowaniu działań zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu będących w Pana posiadaniu nieruchomości, jak i do rozszerzenia tego źródła – planowana jest bowiem inwestycja budowy nieruchomości z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi pod wynajem. Planowana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności, np. nawiązywania kontaktów z wykonawcami na etapie budowy i wykończenia, następnie z klientami zarówno na etapie zawierania umów najmu, jak i w trakcie ich realizacji. O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, zasadach dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – osób wynajmujących lokale.

Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Istotne w analizowanym przypadku jest również to, że najem jest także przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana w formie spółki cywilnej.

Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy opisany najem stanowi działalność gospodarczą pozostaje natomiast fakt, że poza najmem uzyskuje Pan przychody ze stosunku pracy.

Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na prowadzenie działalności gospodarczej w tożsamym zakresie – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Pana czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą. Tym samym przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.