Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.785.2018.2.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-20
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż; ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 października 2018 r. (data wpływu 23 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 grudnia 2018 r. (data wpływu 6 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 grudnia 2018 r. (data wpływu 6 grudnia 2018 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz uiszczenia dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe. (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Sp. z o. o. sp. k. dalej: „Wnioskodawca”, jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć z D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w \`(...)\` (dalej: „Sprzedający”), który również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, umowę sprzedaży (dalej: „Umowa”), na mocy której nabędzie od Sprzedającego prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej składającej się z niżej wymienionych działek wraz posadowionymi na nich budynkami.

Według okazanego Wnioskodawcy przez Sprzedającego aktu notarialnego, w dniu 01.03.2002 r. Sprzedający, działając pod firmą „\`(...)\`” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw (Dz. U. Nr 118, poz. 561, z późn. zm.), na mocy umowy nabył od Skarbu Państwa - Wojewody \`(...)\`. zespół składników majątkowych stanowiących przedsiębiorstwo (w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego) działające pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowo - Handlowe „\`(...)\`” w \`(...)\`

W skład przedsiębiorstwa wchodziły w szczególności prawa użytkowania wieczystego i prawa własności znajdujących się na nich budynków:

1.  działka 13/3 przy ul. \`(...)\` o powierzchni 830 m 2, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą kw nr \`(...)\`, wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
2.  działki 65/12, 65/13, 65/14, 65/15, 65/16 przy ul. \`(...)\` o łącznej powierzchni 8332 m2, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą kw nr \`(...)\`, wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
3.  działka 61/2 przy ul. \`(...)\` o powierzchni 92 m2, Sąd Rejonowy w \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą kw nr \`(...)\`, wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
4.  działka nr 263/2 przy ul. \`(...)\` o powierzchni 18422 m2, Sąd Rejonowy w \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą kw nr \`(...)\`, wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
5.  działka nr 263/3 przy ul. \`(...)\` o powierzchni 10019 m2, Sąd Rejonowy w \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą kw nr \`(...)\`, wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
6.  działka nr 263/4 przy ul. \`(...)\` o powierzchni 59 m2, Sąd Rejonowy w \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą kw nr \`(...)\`, wraz z budynkami posadowionymi na gruncie.

W dniu 07.05.2002 r. Sprzedający zmienił nazwę z M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Przedmiotem Umowy, którą Wnioskodawca zamierza zawrzeć ze Sprzedającym, jest prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działek wskazanych w punktach 4, 5 i 6 wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami stanowiącymi odrębne nieruchomości budynkowe (dalej: „Nieruchomość”). Na powyższe nieruchomości budynkowe składają się: 1) magazyn, 2) dwie hale produkcyjne, 3) trafostacja, 4) szlifiernia z lakiernią, 5) dwa magazyny wyrobów gotowych, 6) budynek zaplecza socjalnego, 7) budynek magazynowo-gospodarczy oraz 8) pakowalnia.

Wymienione powyżej budynki są użytkowane przez Sprzedającego od momentu nabycia przedsiębiorstwa, a wcześniej były użytkowane przez przedsiębiorstwo państwowe. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem budynków.

W 2011 r. dokonano ulepszeń znajdujących się na Nieruchomości budynków za kwotę 5 362,63 zł, co stanowi mniej, niż 30% wartości początkowej tych obiektów Wnioskodawca nie dysponuje jednak szczegółowymi danymi dotyczącymi wartości początkowej ulepszonych obiektów. Ulepszone budynki są wykorzystywane do działalności gospodarczej, w ramach której wykonywane są czynności opodatkowane w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2011 r o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm. ) - dalej: „ustawa o VAT” - w związku z tym Sprzedający dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z tymi wydatkami.

Zakupione przedsiębiorstwo było i nadal jest wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Budynki posadowione na Nieruchomości od dnia ich nabycia przez Sprzedającego nie były przedmiotem czynności opodatkowanej.

Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zakupione w ramach Umowy Nieruchomości będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że ilekroć we wniosku oraz w niniejszym piśmie jest mowa o ulepszeniach oraz wartości początkowej, należy przez to rozumieć ulepszenia i wartość początkową w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Sprzedający (D. sp. z o.o.) dokonał jednego ulepszenia na kwotę 5 362,63 zł w 2011 r. i:

1.  wydatek na to ulepszenie nie przekroczył kwoty stanowiącej 30% wartości początkowej ulepszonego budynku;
2.  nie ponoszono nakładów, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej obiektów, na które je ponoszono;
3.  ulepszone budynki były wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych;
4.  ulepszone budynki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych;
5.  w ocenie Wnioskodawcy (zgodnej ze stanowiskiem prezentowanym we wniosku) pierwsze zasiedlenie ulepszonego budynku nastąpiło w momencie jego przekazania do użytkowania, nie zaś po dokonaniu tego ulepszenia, gdyż wydatki na to ulepszenie nie przekroczyły kwoty, o której mowa w art. 14 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2011 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174);
6.  po dokonaniu ulepszenia budynki nie były oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanej takiej jak najem, czy dzierżawa; były wykorzystywane do działalności gospodarczej polegającej na produkcji mebli, w ramach której dokonywano czynności opodatkowanych;
7.  po ulepszeniu budynek nie był i nie jest planowane, aby był wykorzystywany do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Przed dniem zawarcia umowy (dokonania dostawy) Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania przedmiotowej dostawy.

Sprzedający oraz Wnioskodawca zamierzają złożyć oświadczenie zgodne z wymogami wynikającymi z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj. zawierające wszystkie elementy wymienione w tym przepisie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z ust 10 i w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w świetle art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L.2006.347.1) - dalej: „Dyrektywa VAT” - przedmiotową dostawę towarów (sprzedaż Nieruchomości) należy uznać za czynność zwolnioną z podatku, z którego to zwolnienia po spełnieniu warunku określonego w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, Sprzedający może zrezygnować i zastosować do transakcji opodatkowanie według stawki 23%?
2.  Czy w przypadku wyboru przez Sprzedającego rezygnacji ze zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy na podstawie art. 86 ust. 1 tej ustawy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o związany z tą dostawą podatek naliczony, w zakresie, w jakim będzie to miało związek z wykonywaniem przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  W ocenie Wnioskodawcy dostawa towarów stanowiąca sprzedaż Nieruchomości, na którą składają się prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionych na nich nieruchomości budynkowych, korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa ta nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, po spełnieniu przewidzianych w tym przepisie warunków, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji według stawki podstawowej.
2.  Jednocześnie Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w razie wybrania przez strony transakcji opcji rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim będzie to miało związek z wykonywaniem przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z przedmiotową dostawą.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Powyższa regulacja odwraca zatem na gruncie przepisów ustawy o VAT sytuację znaną z prawa cywilnego, w której to budynki i inne obiekty trwale związane z i gruntem stanowią jego części składowe i tym samym dzielą jego los prawny.

To oznacza, że w razie zbycia gruntu (w tym także prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres i krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego przepisu wynika, że okolicznością, która ma znaczenie dla stwierdzenia występowania zwolnienia jest pierwsze zasiedlenie.

Powyższy przepis zwalania bowiem dostawę budynku (zabudowanej nieruchomości) pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedzenia.

Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Analizując literalne brzmienie powyższej definicji, należy dojść do wniosku, że warunkiem uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia, jest oddanie budynków lub budowli do używania w wykonaniu czynności opodatkowanej.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT stanowiąc implementację regulacji zawartych w Dyrektywie VAT powinny być z nimi zgodne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 Dyrektywy VAT stanowią:

1.  Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego

3.  Do celów ust. 1 lit. a) „budynek” oznacza dowolną konstrukcję trwale związaną z gruntem. Państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Państwa członkowskie mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat”.

Natomiast zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: - dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a)”.

Jak zatem wynika z powyższych przepisów Dyrektywy VAT, ustawodawca unijny nie wprowadził warunku uznania pierwszego zasiedlenia za dokonane od tego, czy będzie ono wykonane w ramach czynności opodatkowanej.

Zgodnie z treścią art. 249 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską „dyrektywa wiąże każde państwo członkowskie, do którego jest kierowana, w odniesieniu do rezultatu, który ma być osiągnięty, pozostawia jednak organom krajowym swobodę wyboru formy i środków”.

Dyrektywa nie stanowi zatem źródła prawa powszechnie obowiązującego, w tym w szczególności nie nakłada ona określonych obowiązków na obywateli, a jedynie wskazuje określone rozwiązania legislacyjne, do przyjęcia których zobowiązane są państwa członkowskie Oznacza to, że obywatele (podatnicy) mają prawo z jednej strony domagać się uchwalenia przepisów realizujących założenia wyznaczone przez dyrektywy, z drugiej zaś mają prawo domagać się niestosowania przepisów, które są z tymi założeniami sprzeczne, bądź w zakresie, w jakim są z nimi sprzeczne. Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanego przypadku, należy zatem stwierdzić, że organy podatkowe nie mogą wymagać od podatników, by stosowali oni definicję pierwszego zasiedlenia w zakresie, w jakim ustanawiający je przepis wykracza poza ramy wyznaczone przez Dyrektywę VAT.

Problematyka prawidłowej implementacji powyższych przepisów na grunt polskiego prawodawstwa była przedmiotem analizy zarówno sądów krajowych, jak i w szczególności Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), który w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o. o. stwierdził, że „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”. W przywołanym orzeczeniu TSUE wskazał, że „Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. W sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.U. 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”. Z powyższego wyroku wynika zatem, że o ile uzależnienie zwolnienia od dokonania dostawy w określonym momencie względem pierwszego zasiedlenia jest możliwe i prawidłowe, o tyle już uzależnienie stwierdzenia, że do takiego pierwszego zasiedlenia doszło od tego, czy zostało ono dokonane w ramach czynności opodatkowanej, jest sprzeczne ze wskazanymi przepisami Dyrektywy VAT.

Skoro zatem do pierwszego zasiedlenia budynków, w świetle założeń Dyrektywy VAT, dochodzi z chwilą ich pierwszego - po wybudowaniu - przyjęcia lub przekazania do używania, to należy przyjąć, że pomimo, iż do przekazania budynków znajdujących się na Nieruchomości nie doszło w ramach czynności opodatkowanej (ich użytkowanie po wybudowaniu rozpoczęło się bowiem jeszcze przed wejściem w życie przepisów Ustawy o VAT i od tego czasu nie były przedmiotem innej czynności opodatkowanej), doszło do ich pierwszego zasiedlenia, gdyż zostały one przekazane do używania i tym samym stały się przedmiotem konsumpcji.

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie sądów krajowych. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że od czasu zapadnięcia wyroku w sprawie C-308/16 praktycznie nie zapadają rozstrzygnięcia sądów krajowych podzielających stanowisko przeciwne, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie musi być dokonane w ramach czynności opodatkowanej. Należy także zwrócić uwagę, że jakkolwiek wartość poczynionych ulepszeń nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynków, to na uwzględnienie zasługuje w szczególności fakt, iż od ich dokonania upłynęło więcej, niż 2 lata, w związku z czym stosunek kwoty poniesionych w tym celu wydatków do wartości początkowej ulepszonych budynków nie ma dla rozstrzygnięcia analizowanej kwestii żadnego znaczenia.

W świetle tych ustaleń, należy zatem stwierdzić, że w opisywanym stanie faktycznym (stanowiącym element składowy opisu zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku) przyjęcie budynków posadowionych na Nieruchomości przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowo - Handlowe „\`(...)\`” w \`(...)\` nastąpiło przez nabyciem tego przedsiębiorstwa przez Sprzedającego, a więc w okresie dłuższym, niż 2 lata od planowanej transakcji. Jednocześnie, w razie gdyby okazało się, że ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej (czego w sposób jednoznaczny na dzień dzisiejszy nie można ustalić), od ich poniesienia również upłynął okres dłuższy, niż 2 lata. Tym samym stwierdzić należy, że planowana transakcja nie będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, ani w ramach pierwszego zasiedlenia, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków posadowionych na Nieruchomości, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a zawarciem planowanej Umowy będzie (już jest) dłuższy, niż 2 lata. To zaś oznacza, że zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

To z kolei oznacza, że Sprzedający dokonując dostawy przedmiotowej Nieruchomości będzie mógł zastosować zarówno zwolnienie na podstawie wspomnianego art. 43 ust. 1 pkt 10, jak również, przy dochowaniu procedury przewidzianej w punkcie 2 powyżej, będzie mógł z tego zwolnienia zrezygnować, w związku z tym będzie mógł uznać przedmiotową dostawę za opodatkowaną. Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT stawka podstawowa podatku wynosi 23%.

Ponieważ Przepisy Ustawy o VAT nie przewidują w tym zakresie żadnych odstępstw od stosowania stawki podstawowej, dostawa po wyborze rezygnacji ze zwolnienia podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie mu zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Podsumowując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że:

1.  dostawa towarów stanowiąca sprzedaż Nieruchomości, na którą składają się prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionych na nich nieruchomości budynkowych, korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa ta nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia i na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, po spełnieniu przewidzianych w tym przepisie warunków, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji według stawki podstawowej,
2.  w razie wybrania przez Sprzedającego rezygnacji ze zwolnienia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim będzie to miało związek z wykonywaniem przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z przedmiotową dostawą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu oraz w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu (również prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu, podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, zamierza zawrzeć ze Sprzedającym, który również jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, umowę sprzedaży, na mocy której nabędzie od Sprzedającego prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej składającej się z niżej wymienionych działek wraz posadowionymi na nich budynkami, tj:

1.  działka nr 263/2 wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
2.  działka nr 263/3 wraz z budynkami posadowionymi na gruncie,
3.  działka nr 263/4 wraz z budynkami posadowionymi na gruncie.

Na powyższe nieruchomości budynkowe składają się: 1) magazyn, 2) dwie hale produkcyjne, 3) trafostacja, 4) szlifiernia z lakiernią, 5) dwa magazyny wyrobów gotowych, 6) budynek zaplecza socjalnego, 7) budynek magazynowo-gospodarczy oraz 8) pakowalnia. Wymienione powyżej budynki są użytkowane przez Sprzedającego od 2002 roku, tj. od momentu nabycia przedsiębiorstwa, a wcześniej były użytkowane przez przedsiębiorstwo państwowe. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem budynków. Sprzedający dokonał jednego ulepszenia. Wydatek na to ulepszenie nie przekroczył kwoty stanowiącej 30% wartości początkowej ulepszonego budynku. Nie ponoszono nakładów, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej obiektów, na które je ponoszono. Zakupione przedsiębiorstwo było i nadal jest wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Zakupione w ramach Umowy Nieruchomości będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do wskazanych przez Wnioskodawcę ww. budynków, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca wywodzi skutek prawny dla czynności dostawy nieruchomości w oparciu o definicję pierwszego zasiedlenia wynikającą z Dyrektywy 2006/112/WE Rady (Dz. Urz. UE L z 11.12.2006, Nr 347, str. 1, z późn. zm.).

Zatem tut. Organ dokonał rozstrzygnięcia z uwzględnieniem zdefiniowania pierwszego zasiedlenia przyjętego przez Wnioskodawcę.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem, w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Nadto w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C 308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

TSUE wskazał, iż pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, jest zawarte w art. 12 dyrektywy VAT, ale nie jest ono w niej zdefiniowane.

Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.U. 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Literalna wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie świadczą zatem o tym, że wspomniana dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich. Wynika stąd, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Co się tyczy zaś, możliwości określenia przez państwa członkowskie, zgodnie z art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT, zasad stosowania kryterium „pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tegoż artykułu, do przebudowy budynków, należy zauważyć, że nałożenie wymogu ilościowego, zgodnie z którym koszty takiej przebudowy muszą osiągnąć określoną procentową wielkość początkowej wartości odnośnego budynku, w niniejszym przypadku co najmniej 30% tej wartości, aby miało miejsce opodatkowanie VAT, stanowi wyraz skorzystania z tej możliwości.

Jak zauważył rzecznik generalny w pkt 69 opinii z dnia 4 lipca 2017 do sprawy C-308/16, należy w rezultacie sprecyzować treść pojęcia „przebudowy” zawartego w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT z jakościowego punktu widzenia. W tym zakresie należy zauważyć, że dyrektywa VAT nie definiuje pojęcia „przebudowy”. Jakkolwiek termin ten nie jest jednoznaczny, co potwierdzają różne wersje językowe, w tym wersja angielska: „conversions”, wersja niemiecka: „Umbauten”, wersja rumuńska: „transformări”, oraz wersja polska: „przebudowa”, to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów.

W wyroku stwierdzono, iż wykładnia pojęcia „przebudowy” zawarta w pkt 52 wyroku TSUE w sprawie C-308/16, jest zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku.

TSUE stwierdził, że pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”.

Zdaniem TSUE, wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie prowadzi do jednoznacznej konkluzji - dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich.

Państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Określenie w ustawie o VAT, że koszty przebudowy muszą osiągnąć określoną procentową wielkość początkowej wartości odnośnego budynku, w niniejszym przypadku, co najmniej 30% tej wartości, aby miało miejsce opodatkowanie VAT, stanowi wyraz skorzystania z tej możliwości.

Podsumowując ww. orzeczenie z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 należy wskazać, iż TSUE uznał, że pierwsze zasiedlenie nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. TSUE wyjaśnił, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zgodnie z treścią ww. orzeczenia TSUE art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy VAT sprzeciwia się uregulowaniom krajowym, które uzależniają zwolnienie z podatku VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem w ślad za TSUE należałoby uznać, że użytkowanie budynku/budowli przez właściciela przez co najmniej dwa lata powinno być zrównane z pierwszą dostawą i jego późniejsza sprzedaż powinna być zwolniona z VAT.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów, z uwzględnieniem wskazanego wyżej orzecznictwa należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie opisanych we wniosku budynków. Jak wynika z opisu wniosku dostawa nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia budynków do momentu dostawy minął okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż planowana dostawa budynków będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie należy wskazać, że planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się ww. budynki, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie również korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż budynków będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał, że przed dniem zawarcia umowy (dokonania dostawy) Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania przedmiotowej dostawy, które będzie zgodne z wymogami wynikającymi z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj. zawierające wszystkie elementy wymienione w tym przepisie. Zatem w tej sytuacji kiedy Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowych Nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy Budynków. W związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których budynki są posadowione będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, odnosząc się do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 wskazać należy, że dostawa nieruchomości zabudowanych co do zasady, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże po złożeniu przez Nabywcę i Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem dokonania Transakcji o rezygnacji z ww. zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałaby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia) dostawa ta będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 43 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest również kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając więc na uwadze przedstawiony opis sprawy, jak również wskazane wcześniej przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Niego do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to będzie przysługiwać, o ile nie wystąpią negatywne przesłanki wynikające z art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy zauważyć, że wskazany we wniosku przez Wnioskodawcę publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm., jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opublikowany został w Dz. U. z 2018 r., poz. 2174.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na opisie sprawy, w którym wskazano, iż w 2011 r. dokonano ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które nie przekroczyły kwoty 30% wartości początkowej obiektów oraz, że nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Powyższe zostało przyjęte jako element przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy i nie było przedmiotem oceny. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.