Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-1183/08-3/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-11-04
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: grunty-podział gruntu; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; sprzedaż; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 06.08.2008 r. (data wpływu 11.08.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku i zniesienia współwłasności – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku i zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Postanowieniem z dnia 27 czerwca 1994 r. wydanym przez Sąd Rejonowy Wydział III Cywilny sygn. akt \`(...)\`.. Wnioskodawczyni nabyła spadek po S zmarłym w dniu 19.10.1993 r. na podstawie testamentu w 1/3 części.

W wyniku nabycia spadku w 1993 r. Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką w 1/3 części nieruchomości położonej we wsi G gmina R oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr \`(...)\` o powierzchni 2906 m2, dla której Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw \`(...)\`..

Na skutek wniosku złożonego w Gminie R została wydana w dniu 21.11.2007 r. decyzja nr ../07 o planie podziału powyższej nieruchomości na dwie działki nr \`(...)\`/1 i \`(...)\`/2. Na skutek powyższego nastąpiło częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych poprzez podział fizyczny.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości po zniesieniu współwłasności.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku z dnia 03.09.2008 r. (data wpływu 08.09.2008 r.) Wnioskodawczyni poinformowała, iż zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat oraz udział w działce nabyty w drodze zniesienia współwłasności odpowiada udziałowi otrzymanego w spadku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów i innych rzeczy – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane – w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, przewiduje zwolnienie podmiotowe na warunkach i na zasadach określonych w tym przepisie.

Jednakże znowelizowane zasady opodatkowania nie wprowadzają zmian przepisów odnoszących się do powstania przychodu ze źródeł określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy o PIT. Przychód powstaje jedynie wówczas, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przedmiotowym stanie faktycznym nabycie zgodnie z ogólnymi zasadami nastąpiło w 1993 r. i zostało potwierdzone postanowieniem sądu w 1994 r. Natomiast podział fizyczny rzeczy nabytej na współwłasność nie ma wpływu na powstanie obowiązku podatkowego.

Reasumując należy stwierdzić, iż sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy o PIT, po zniesieniu współwłasności dokonana po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (nabycie nastąpiło z chwilą otwarcia spadku, a więc w 1993 r. ) nie podlega opodatkowaniu PIT.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

W przedmiotowej sprawie – dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, który został uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku po S oraz w drodze zniesienia współwłasności – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek – to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

Stosownie do zapisu art. 924 i 925 Kodeksu spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 19.10.1993 r. Wnioskodawczyni nabyła spadek na podstawie testamentu w 1/3 części, co stwierdził Sąd Rejonowy Wydział III Cywilny sygn. akt \`(...)\`. postanowieniem z dnia 27.06.1994 r. Na skutek wniosku złożonego w Gminie R została wydana w dniu 21.11.2007 r. decyzja nr \`(...)\` o planie podziału powyższej nieruchomości na dwie działki. Na skutek powyższego nastąpiło częściowe zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny. Po zniesieniu współwłasności Wnioskodawczyni chciałaby dokonać sprzedaży nieruchomości.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy – w niniejszej sprawie nowe nieruchomości stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, a udział w nieruchomości nabyty w drodze zniesienia współwłasności tej nieruchomości odpowiada udziałowi otrzymanemu w spadku.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż zniesienie współwłasności nie zmieni stanu prawnego nabytej nieruchomości, tym samym dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi daty nabycia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z datą śmierci S, tj. w dniu 19.10.1993 r., zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 1998 r.

Reasumując należy stwierdzić, iż przychód ze sprzedaży części nieruchomości (1/3) nabytej w drodze spadku na zasadzie współwłasności nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Należy zaznaczyć, iż przepisy art. 21 ust. 1 pkt 126 oraz art. 30e ust. 1, 2 oraz 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mają zastosowanie w niniejszej sprawie, bowiem przedmiotowy udział (1/3) w nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w 1993 r. Tym samym w niniejszej sprawie będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.