Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1177/13/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-03-18
Teza: Opodatkowanie nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami
Słowa kluczowe: budowle; budynek; budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż-sprzedaż budynków; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 listopada 2013 r. (data wpływu 5 grudnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z 3 marca 2014 r. (data wpływu 7 marca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z dostawą:

1.  budynku magazynowego,
2.  budynku baru,
3.  budynku portierni – **jest nieprawidłowe**;
4.  budynku starej portierni,
5.  budynku stacji transformatorowej – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2013 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Wniosek uzupełniono pismem z 3 marca 2014 r. (data wpływu 7 marca 2014 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 21 lutego 2014 r. znak IBPP1/443-1177/13/AW.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W listopadzie 2013 r. aktem notarialnym zatytułowanym umowa użytkowania wieczystego oraz umowa sprzedaży Prezydent Miasta oddał Wnioskodawcy (Spółdzielni) prawo użytkowania wieczystego gruntu na okres 99 lat oraz przeniósł odpłatnie na rzecz Wnioskodawcy własność posadowionych na tej nieruchomości budynków. Budynki zostały wzniesione w latach 60. XX wieku. Przez cały ten okres były one użytkowane przez Wnioskodawcę, w tamtych latach jeszcze przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy – WSS. A zatem budynki i budowle posadowione na opisanej nieruchomości były użytkowane przez Wnioskodawcę lub poprzedników prawnych co najmniej od 1951 r. Natomiast nigdy nie zostały one ulepszone w takim stopniu, żeby wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych budynków, ponieważ w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przeniesienie prawa do rozporządzania tymi budynkami i prawo użytkowania wieczystego na rzecz Wnioskodawcy nastąpiło w latach 50. XX wieku, a więc przed wejściem w życie ustawy z dnia 22 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej, wydanej na rzecz Prezydenta Miasta w 2011 r.

W 2014 r. Wnioskodawca zamierza zbyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności posadowionych na gruncie tych budynków na rzecz osoby trzeciej. Z osobą trzecią została już zawarta przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowych praw do nieruchomości z obowiązkiem ich wydania na rzecz kupującego po dniu 1 lutego 2014 r. Przy czym przeniesienie własności przedmiotowych praw do nieruchomości nastąpi do dnia 31 grudnia 2014 r. W związku z tym Wnioskodawca liczy się z koniecznością zapłaty na rzecz Prezydenta Miasta pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, co jednak nastąpi dopiero po sprzedaży tego prawa oraz prawa własności posadowionych na gruncie budynków osobie trzeciej.

W uzupełnieniu wniosku podano ponadto, że:

1.  Wnioskodawca złożył zgłoszenie rejestracyjne VAT-R 9 lipca 1993 r. i od tego czasu składa miesięczne deklaracje VAT-7 w zakresie czynności podlegających opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług. Wnioskodawca posiada status podatnika VAT czynnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług.
2.  Z dokumentacji jaką posiada Wnioskodawca wynika, iż w 1977 r. na podstawie decyzji Prezydent Miasta z dnia 26 lipca 1977 r. oddał w użytkowanie WSS nieruchomość obejmującą część działki nr 121 o powierzchni ok. 15.000 m2 wraz ze znajdującymi się na tej nieruchomości zabudowaniami i urządzeniami. W dniu 3 sierpnia 1977 r. doszło między stronami do podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W świetle obowiązującego wówczas prawa, tj. art. 14 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, ustanowienie prawa wieczystego użytkownika następuje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, która stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej. Z przyczyn nieustalonych nie doszło do zawarcia umowy notarialnej ani do dokonała wpisu tego prawa do księgi wieczystej, co w świetle Kodeksu cywilnego skutkowało tym, że prawo użytkowania wieczystego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nigdy nie powstało. W 1983 r. WSS uległ podziałowi w wyniku czego powstał jej następca prawny – Wnioskodawca. Po reformie administracyjnej państwa, w celu uregulowania zaistniałych stanów prawnych ustawodawca wydał przepisy umożliwiające tzw. uwłaszczenie osób fizycznych i osób prawnych. Regulacje w tym zakresie zawarte są m.in. w art. 200-208 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawca zrealizował swoje roszczenie z art. 204 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami o ustanowienie prawa wieczystego użytkownika na nieruchomości obejmującej działki nr 1173/2 i 1174/2 o łącznej pow. 9.428 m2 wraz z przeniesieniem własności zabudowy na jego rzecz, ponieważ był on posiadaczem tego gruntu na dzień 5 grudnia 1990 r. Wobec powyższego w dniu 14 listopada 2013 r. doszło do sporządzenia aktu notarialnego zatytułowanego umowa użytkowania wieczystego oraz umowa sprzedaży i na tej podstawie Prezydent Miasta oddał Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego gruntu obejmującego działki nr 1173/2 i 1174/2 o łącznej pow. 9.428 m2 na okres 99 lat oraz przeniósł odpłatnie na rzecz Wnioskodawcy własność posadowionych na tej nieruchomości budynków (podstawa prawna – zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia 24 maja 2012 r. oraz z dnia 19 lipca 2012 r.).
3.  Nabycie nieruchomości obejmującej działki nr 1173/2 i 1174/2 o łącznej pow. 9.428 m2 wraz z przeniesieniem własności zabudowy na rzecz Wnioskodawcy nie było czynnością podlegającą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Skoro oddanie gruntu Wnioskodawcy nastąpiło w 1977 r., zatem w chwili gdy dokonano tej czynności nie była ona objęta obowiązkiem podatkowym na podstawie art. 19a ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym czynność ta nie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zaspokojenie roszczeń Wnioskodawcy, o których mowa w art. 204 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ Wnioskodawca był posiadaczem tego gruntu na dzień 5 grudnia 1990 r. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej, wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach na rzecz Prezydenta Miasta w 2011 r.
4.  Nabycie przedmiotowej nieruchomości nie było udokumentowane fakturą VAT, gdyż czynność ta nie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym Wnioskodawcy przy nabyciu ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
5.  W momencie (3 sierpnia 1977 r.) przejęcia przez Wnioskodawcę gruntu wraz z budynkami celem jego było wykorzystanie ich na własne cele – m.in. budynek magazynowy był wykorzystany jako magazyn ziemniaków. W późniejszym terminie ww. nieruchomość była dzierżawiona podmiotom zewnętrznym i służyła m.in. jako targowisko i plac parkingowy.
6.  Na chwilę obecną tylko część przedmiotowej nieruchomości jest przedmiotem umowy najmu – najemca wykorzystuje część gruntu wraz z budynkiem portierni jako płatny parking, natomiast pozostałą część dzierżawionego gruntu wraz z budynkiem parterowym przeznaczył na lokal gastronomiczny z obejściem. Wnioskodawca czerpie pożytki z tytułu zawarcia umowy najmu w postaci kwoty uzyskanej z czynszu. Pozostałe budynki tj. budynek magazynowy, stara portiernia i wiata, poza stacją transformatorową, nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę ze względu na bardzo zły stan techniczny.
7.  W latach 80. XX w. przedmiotowa nieruchomość była użytkowana przez Wnioskodawcę jako magazyn ziemniaków. W 1991 r. wynajęto część przedmiotowej nieruchomości obecnemu najemcy – najemca wykorzystuje część gruntu wraz z budynkiem portierni jako płatny parking, natomiast pozostałą część dzierżawionego gruntu wraz z budynkiem parterowym przeznaczył na lokal gastronomiczny z obejściem. W 1993 r. wynajęto budynek magazynowy, przy czym ta umowa została rozwiązana w 1996 r.
8.  Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się następujące obiekty:
    1.  budynek magazynowy (cegielnia) – rok budowy – przełom wieku XIX i XX;
    2.  bar – rok budowy – ok. 1950-1960;
    3.  stara portiernia – rok budowy – przełom wieku XIX i XX;
    4.  portiernia – rok budowy – ok. 1990;
    5.  wiata – rok budowy – ok. 1990;
    6.  stacja transformatorowa – rok budowy – ok. 1970-1980.Wnioskodawca nie jest w stanie podać dokładnych dat wybudowania tych budynków i budowli ponieważ Wnioskodawca nie posiada w swoich dokumentach takiej informacji, gdyż w chwili objęcia w posiadanie tego gruntu przez WSS obiekty te istniały już na tej nieruchomości. Wiek obiektów podany jest na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
9.  Obiekty (budynek magazynowy – cegielnia, bar, stara portiernia, portiernia i stacja transformatorowa) posadowione na ww. nieruchomości są trwale związane z gruntem. Konstrukcja wiaty nie jest trwale związana z gruntem – Możliwy jest jej demontaż bez konieczności wykonania robót ziemnych.
10.  Zarówno w 1977 r., jak i w 2013 r. posadowione na ww. gruncie obiekty były budynkami lub budowlami.
11.  Przyjmując jako moment dostawy budynków i budowli, zawarcie przez Wnioskodawcę aktu notarialnego zatytułowanego umowa użytkowania wieczystego oraz umowa sprzedaży i na tej podstawie oddanie przez Prezydenta Miasta na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego gruntu, obejmującego działki nr 1173/2 i 1174/2 o łącznej pow. 9428 m2 na okres 99 lat wraz przeniesieniem odpłatnie na rzecz Wnioskodawcy własności posadowionych na tej nieruchomości budynków, mają one następujące symbole PKOB:
    1.  magazyn – 1252 „Chłodnie i budynki składowe specjalizowane”;
    2.  stara portiernia – nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB;
    3.  portiernia – nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB;
    4.  bar – 1211 „Samodzielne restauracje i bary”;
    5.  stacja transformatorowa – nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB;
    6.  wiata – nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB.
12.  Nieruchomość o łącznej pow. 9.428 m2 składa się z dwóch działek ewidencyjnych: 1173/2 oraz 1174/2. Na działce 1174/2 zlokalizowane są: stacja transformatorowa, magazyn, portiernia, wiata, a na działce 1173/2 – stara portiernia i bar.
13.  Wnioskodawca nie wybudował ww. budynków i budowli na przedmiotowej nieruchomości. W chwili objęcia w posiadanie (1977 r.) przez WSS ww. nieruchomości obiekty te istniały już na tej nieruchomości.
14.  Dokumentacja, którą dysponuje Wnioskodawca nie pozwala stwierdzić daty pierwszego zasiedlenia każdego z budynków lub budowli po ich wybudowaniu. Natomiast żaden z budynków ani budowli posadowione na ww. gruncie nie zostały ulepszone w takim stopniu przez Wnioskodawcę, żeby wydatki poniesione na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
15.  W związku z tym, że Wnioskodawca nie posiada danych dotyczących dokładnego momentu pierwszego zasiedlenia budynków lub budowli, nie może określić okresu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych obiektów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy do sprzedaży opisanych we wniosku budynków będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) i czy Wnioskodawca również będzie uprawniony do korzystania ze zwolnienia w stosunku do zbywanego wraz z budynkami prawa użytkowania wieczystego gruntów na mocy ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, wprowadzonym do ustawy art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz.U. Nr 238 poz. 1578), zmienionym, w zakresie zdania wstępnego, art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 257 poz. 1726) w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowym stanie faktycznym nie można mówić o pierwszym zasiedleniu, gdyż nie doszło do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl ust. 7a tego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 29 ust. 5 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, iż art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług będzie obowiązywał do dnia 31 grudnia 2013 r. Od dnia 1 stycznia 2014 r. zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych, budynki te będą w dalszym ciągu zwolnione od podatku od towarów i usług. Zgodnie bowiem z art. 29a ust 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli (lub ich części) trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, że w przypadku wyżej opisanych transakcji, stawka podatku właściwa dla budynków lub budowli (lub ich części) determinuje stawkę właściwą dla zbycia prawa użytkowania wieczystego. Nadto w uzasadnieniu do projektu rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz szczegółowych warunków stosowania tych zwolnień stwierdzono także, że do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się trwale z nim związane budynki i budowle objęte – na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług –zwolnieniem od podatku, będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółdzielnia zamierza dokonać dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami. Na budynki i budowle nie ponoszono nakładów, których wartość przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Przy nabyciu ww. obiektów Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na gruncie wszystkich powyższych rozważań Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż ww. dostawa budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż przy nabyciu obiektów Spółdzielni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W świetle powołanych przepisów zwolnione od podatku będzie również obejmowało zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe obiekty. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w wydawanych przez organy podatkowe interpretacjach indywidualnych, np. w interpretacji indywidualnej z dnia 23 maja 2011 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy o sygn. ITPP2/443-357/11/PS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z dostawą:

1.  **budynku magazynowego,**
2.  **budynku baru,**
3.  **budynku portierni – za nieprawidłowe;**
4.  **budynku starej portierni,**
5.  **budynku stacji transformatorowej – za prawidłowe.**

Na wstępie należy zaznaczyć, że ponieważ Wnioskodawca wskazał, iż wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego jednocześnie powołując przepisy prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług obowiązujące od 1 stycznia 2014 r. oraz w związku z faktem, że z opisu sprawy wynika, iż czynność będąca przedmiotem wniosku nie została jeszcze dokonana, niniejszą interpretację wydano w oparciu o przepisy prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług obowiązujące od 1 stycznia 2014 r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w jej przepisach mowa jest o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w sytuacji gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Treść art. 43 ust. 7a powyższej ustawy wskazuje, że warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto na mocy art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, przedmiotem dostawy ma być nieruchomość, na którą składają się: działka gruntu nr 1174/2 zabudowana magazynem, stacją transformatorową, portiernią i wiatą oraz działka gruntu nr 1173/2 zabudowana barem i starą portiernią. Nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste w 1977 r. na rzecz WSS (poprzednikowi prawnemu Wnioskodawcy). Wnioskodawca dysponuje prawem użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawem własności posadowionych na tych działkach budynków na mocy zawartej w dniu 14 listopada 2013 r. w formie aktu notarialnego umowy użytkowania wieczystego i umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie wybudował budynków posadowionych na ww. działkach, nabył działki już zabudowane. Budynki znajdujące się na ww. działkach nigdy nie zostały ulepszone w takim stopniu, żeby wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Nabycie nieruchomości obejmującej działki nr 1173/2 i 1174/2 nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie to nie było udokumentowane fakturą VAT, gdyż czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym Wnioskodawcy przy nabyciu ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z dokumentacji jaką posiada Wnioskodawca wynika, iż w 1977 r. na podstawie decyzji Prezydent Miasta z dnia 26 lipca 1977 r. oddał w użytkowanie WSS nieruchomość obejmującą część działki nr 121 o powierzchni ok. 15.000 m2 wraz ze znajdującymi się na tej nieruchomości zabudowaniami i urządzeniami. W dniu 3 sierpnia 1977 r. doszło między stronami do podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W świetle obowiązującego wówczas prawa, tj. art. 14 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, ustanowienie prawa wieczystego użytkownika następuje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, która stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej. Z przyczyn nieustalonych nie doszło do zawarcia umowy notarialnej ani do dokonała wpisu tego prawa do księgi wieczystej, co w świetle Kodeksu cywilnego skutkowało tym, że prawo użytkowania wieczystego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nigdy nie powstało. W 1983 r. WSS uległ podziałowi w wyniku czego powstał jej następca prawny – Wnioskodawca.

Po reformie administracyjnej państwa, w celu uregulowania zaistniałych stanów prawnych ustawodawca wydał przepisy umożliwiające tzw. uwłaszczenie osób fizycznych i osób prawnych. Regulacje w tym zakresie zawarte są m.in. w art. 200-208 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawca zrealizował swoje roszczenie z art. 204 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami o ustanowienie prawa wieczystego użytkownika na nieruchomości obejmującej działki nr 1173/2 i 1174/2 o łącznej pow. 9.428 m2 wraz z przeniesieniem własności zabudowy na jego rzecz, ponieważ był on posiadaczem tego gruntu na dzień 5 grudnia 1990 r. Wobec powyższego w dniu 14 listopada 2013 r. doszło do sporządzenia aktu notarialnego zatytułowanego umowa użytkowania wieczystego oraz umowa sprzedaży i na tej podstawie Prezydent Miasta oddał Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego gruntu obejmującego działki nr 1173/2 i 1174/2 o łącznej pow. 9.428 m2 na okres 99 lat oraz przeniósł odpłatnie na rzecz Wnioskodawcy własność posadowionych na tej nieruchomości budynków (podstawa prawna – zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia 24 maja 2012 r. oraz z dnia 19 lipca 2012 r.).

W momencie przejęcia w 1977 r. przez Wnioskodawcę (poprzednika prawnego Wnioskodawcy) gruntu wraz z budynkami, celem było wykorzystanie ich na własne potrzeby Wnioskodawcy – m.in. budynek magazynowy był wykorzystany jako magazyn ziemniaków.

Jak wskazał Wnioskodawca, na przedmiotowej nieruchomości znajdują się następujące obiekty trwale związane z gruntem:

1.  budynek magazynowy (cegielnia) – rok budowy – przełom wieku XIX i XX; PKOB 1252;
2.  bar – rok budowy – ok. 1950-1960; PKOB 1211;
3.  stara portiernia – rok budowy – przełom wieku XIX i XX; nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB;
4.  portiernia – rok budowy – ok. 1990; nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB;
5.  stacja transformatorowa – rok budowy – ok. 1970-1980; nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB.

Konstrukcja wiaty (rok budowy – ok. 1990; nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB) nie jest trwale związana z gruntem – możliwy jest jej demontaż bez konieczności wykonania robót ziemnych.

Zarówno w 1977 r., jak i w 2013 r. posadowione na ww. gruncie obiekty były budynkami lub budowlami.

W latach 80. XX w. przedmiotowa nieruchomość była użytkowana przez Wnioskodawcę jako magazyn ziemniaków. W 1991 r. wynajęto część przedmiotowej nieruchomości obecnemu najemcy – najemca wykorzystuje część gruntu wraz z budynkiem portierni jako płatny parking, natomiast pozostałą część dzierżawionego gruntu wraz z budynkiem parterowym przeznaczył na lokal gastronomiczny z obejściem. W 1993 r. wynajęto budynek magazynowy, przy czym ta umowa została rozwiązana w 1996 r. Wnioskodawca czerpie pożytki z tytułu zawarcia umowy najmu w postaci kwoty uzyskanej z czynszu.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) przez budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 tej ustawy przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Na mocy art. 3 ust. 3a ww. ustawy ilekroć jest w niej mowa o obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;

Wprawdzie Wnioskodawca podał, że stara portiernia, portiernia oraz stacja transformatorowa nie występuje w aktualnej klasyfikacji PKOB, to jednocześnie wskazał, że zarówno w 1977 r., jak i w 2013 r. posadowione na ww. gruncie obiekty były budynkami lub budowlami oraz że są trwale związane z gruntem. Powyższe oznacza, że – biorąc pod uwagę brzmienie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a odnoszących się do budynków i budowli – okoliczności związane z tymi budynkami będą miały wpływ na zastosowanie cytowanych przepisów w stosunku do dostawy przedmiotowych budynków oraz gruntu z nimi związanego. Wpływu takiego nie będą miały natomiast okoliczności związane z wymienioną przez Wnioskodawcę wiatą, która nie jest trwale związana z gruntem czyli nie spełnia definicji budynku oraz nie jest wymieniona jako budowla w myśl prawa budowlanego. Dostawa wiaty winna być zatem opodatkowana stawką właściwą (lub zwolniona) dla dostawy ruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży.

Biorąc pod uwagę wynikający z wniosku opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy więc stwierdzić, że w stosunku do budynku portierni, budynku baru (zwanego przez Wnioskodawcę także lokalem gastronomicznym) oraz budynku magazynowego nastąpiło już pierwsze zasiedlenie.

Według przytoczonego wyżej przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała czy użytkowana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu winno nastąpić w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a przez takie należy rozumieć sprzedaż, aport, a także najem czy dzierżawę.

Należy zatem stwierdzić, że wobec dostawy budynku portierni, budynku baru (zwanego przez Wnioskodawcę także lokalem gastronomicznym) oraz budynku magazynowego będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przytoczonego wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Jak bowiem wynika z wniosku – wobec wynajęcia od 1991 r. części nieruchomości obecnemu najemcy wykorzystującemu część gruntu wraz z budynkiem portierni jako płatny parking, natomiast pozostałą część gruntu wraz z budynkiem baru jako lokal gastronomiczny z obejściem, a także wobec wynajęcia w latach 1993-1996 budynku magazynowego – nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Wnioskodawca czerpie pożytki w postaci kwoty uzyskanej z czynszu najmu, który trwa od 1991 r. Również najem wykonywany w latach 1993-1996 był czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług co spełnia definicję wydania budynku w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków nie upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem planowana przez Wnioskodawcę dostawa tych trzech budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ponadto Wnioskodawca stwierdził we wniosku, że budynki i budowle nie zostały ulepszone w takim stopniu, żeby wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Okoliczności te determinują możliwość zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na spełnienie nie tylko warunku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a tej ustawy, ale także warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

Natomiast dostawa budynku stacji transformatorowej oraz budynku starej portierni będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W stosunku do tych obiektów Wnioskodawca zrealizował przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT warunek umożliwiający skorzystanie ze zwolnienia od podatku tej dostawy, tj. w stosunku do nich – jak wynika z wniosku – nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zrealizował warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, bowiem podał, że budynki nigdy nie zostały ulepszone w takim stopniu, żeby wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT zwolnieniem zostanie również objęta dostawa prawa wieczystego użytkowania działek nr 1174/2 i 1173/2, z którymi ww. budynki są trwale związane.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że ww. dostawa budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług – uznano za nieprawidłowe bowiem dostawa:

1.  budynku magazynowego,
2.  budynku baru,
3.  budynku portierni,

\-będzie wprawdzie korzystała ze zwolnienia od podatku, jednak nie na podstawie podanego przez Wnioskodawcę przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, lecz na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy.

Natomiast stanowisko Wnioskodawcy, że ww. dostawa budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług – uznano za prawidłowe w stosunku do dostawy:

1.  budynku starej portierni,
2.  budynku stacji transformatorowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego bądź zmiany stanu prawnego.

Interpretację wydano przy założeniu, że stacja transformatorowa, portiernia i stara portiernia, które są trwale związane z gruntem, stanowią budynki i budowle w rozumieniu PKOB.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że wpływ na stawkę opodatkowania danej działki gruntu będą miały wszystkie budynki, budowle lub ich części posadowione na tej działce i trwale z nią związane.

Zatem jeżeli na ww. zabudowanych działkach znajdują się inne niż wskazane we wniosku budynki, budowle lub ich części trwale związane z prawami wieczystego użytkowania działek 1173/2 i 1174/2 (w szczególności gdyby wymieniony przez Wnioskodawcę w piśmie z 3 marca 2014 r. parking był budowlą w rozumieniu prawa budowlanego), obiekty te również będą miały wpływ na opodatkowanie gruntu, na którym są posadowione.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163 poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.