Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.789.2024.1.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-10
Teza: Skoro planowana przez Sprzedającego sprzedaż działki nie
będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, to
Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia
naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia tej Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
działalność-działalność gospodarcza
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-prawo do odliczenia
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
1

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in.
    kupna i sprzedaży nieruchomości oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków.
    Zainteresowany nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności
    gospodarczej.
    16 maja 2024 r. Zainteresowany oraz Spółka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży
    niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną numer
                21 o obszarze 5.150 m (dalej „Nieruchomość ”), objętą aktem notarialnym Rep. (...) nr (...),
    sporządzonym przez (...) - notariusza w (...), zmienioną następnie zawartą 14 sierpnia 2024
    r. umową zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży, objętą aktem notarialnym Rep.
    (...) nr (...), sporządzonym przez (...) - notariusza w (...) (dalej: „Umowa Przedwstępna”).
    Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla Nieruchomości księgę
    wieczystą numer (...) (dalej: „Księga Wieczysta”), w której to Księdze Wieczystej:
    a) w dziale I-O ujawnione są:
      i.  działka numer 1, położona w (...), sposób korzystania: nieruchomość
        niezabudowana, przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę):
        (...);
      ii.  działka numer 2, położona w (...), (...), sposób korzystania: nieruchomość
        niezabudowana, przyłączenie (numer księgi wieczystej, z kto rej odłączono
        działkę): (...);
    o łącznym obszarze 1,7850 ha,
    b) w dziale I-Sp:
    # pod numerem 1 ujawnione jest uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale
    III innej księgi wieczystej o następującej treści: „każdoczesnemu właścicielowi
    nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przysługuje nieodpłatna służebność
    przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5
    metrów, biegnącym wzdłuż wschodniej granicy działki nr 3 opisanej w Kw (...)”, a jako
    księga powiązana wskazana jest księga wieczysta numer (...) na podstawie oświadczenia o
    ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym (...), zastępcą (...) -
    notariusza w (...), 4 lipca 2008 r., Rep. (...) nr (...),
    # pod numerem 2 ujawnione jest uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale
    III innej księgi wieczystej o następującej treści: „każdoczesnemu właścicielowi
    nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przysługuje nieodpłatna służebność
    przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5
    metrów, biegnącym wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości, ograniczając jej wykonanie
    do działki 4 opisanej w Kw (...)”, a jako księga powiązana wskazana jest księga wieczysta
    numer (...), na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed
    asesorem notarialnym (...), zastępcą (...) - notariusza w (...), 4 lipca 2008 r., Rep.(...) nr (...),
    c) w dziale II jako właściciel Nieruchomości wpisany jest B.B., syn (...), na podstawie umowy
    darowizny z dnia 1 września 1988 r., Rep. (...) nr (...);
    d) w dziale III:
    # pod numerem 1 ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną
    nieruchomością o treści: „nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzenia
    wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym wzdłuż wschodniej
    granicy nieruchomości, ograniczając jej wykonywanie do działki nr 1 opisanej w niniejszej
    księdze wieczystej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 3 objętej Kw (...)”, a jako

    nieruchomość władnąca wskazana jest księga wieczysta numer (...); na podstawie
    oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym
    (...), zastępcą (...) notariusza w (...), (...) - notariuszem w (...), 4 lipca 2008 r., Rep.(...) nr (...),
    # pod numerem 2 ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną
    nieruchomością o treści: „nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzenia
    wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5 metro w, biegnącym wzdłuż wschodniej
    granicy nieruchomości, ograniczając jej wykonywanie do działki nr 1 opisanej w niniejszej
    księdze wieczystej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej Kw (...)”, a
    jako nieruchomość władnąca wskazana jest księga wieczysta numer (...), na podstawie
    oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym
    (...), zastępcą (...) - notariusza w (...), 4 lipca 2008 r., Rep.(...) nr (...),
    # pod numerem 3 ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną
    nieruchomością o treści: „służebność drogi koniecznej na działce nr 1 (część działki nr 5),
    na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 6”, a jako nieruchomość władnąca wskazana
    jest księga wieczysta numer (...), na podstawie ugody sądowej zawartej przed Sądem
    Rejonowym dla (...), 25 listopada 1985 r., sygn. Akt (...);
    e) dział IV Księgi Wieczystej jest wolny od wpisów,
    f) innych wpisów ani zarejestrowanych wzmianek o wnioskach o wpis Księga Wieczysta nie
      zawiera.
    Zainteresowany nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z
    1 września 1988 r.
    W rejestrze gruntów prowadzonym przez Prezydenta (...), działka numer 1 stanowi grunty
                            2orne oznaczone jako: RV, o obszarze 4.514 m, łąki trwałe oznaczone jako ŁIV, o obszarze
      2  2596 m oraz grunty pod rowami oznaczone jako W, o obszarze 40m.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów
    X-71 - część II i O-50, w gminie (...) zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z 27
    września 2002 r. (dalej także: „MPZP”) Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym
    na rysunku planu symbolem:
    M - obszary mieszkaniowe, Proj. 18 KUL, dla którego plan ustala przeznaczenie pod
    komunikację - ulica o funkcji lokalnej. W Doprowadzalnik „8”, dla którego plan ustala
    przeznaczenie pod wody otwarte wraz z ciągami eksploatacyjnymi i zielenią nadbrzeżną.
    Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o
    lokalizacji inwestycji celu publicznego, ani decyzja o pozwoleniu na budowę.
    Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej (zwłaszcza w zakresie obrotu
    nieruchomościami).
    Na mocy Umowy Przedwstępnej Spółka i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy
    sprzedaży (umowa przyrzeczona), na podstawie której Sprzedający sprzeda Spółce
    Nieruchomość.
    Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 16 stycznia 2026 r. Wydanie
    Nieruchomości Spółce nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
    Spółka zamierza wykorzystać zakupioną Nieruchomość do czynności opodatkowanych.
    Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.:
        przeprowadzenie przez Spółkę z satysfakcjonującym dla niej wynikiem badania due
        diligence (DD) Nieruchomości (w szczególności badanie prawne, badanie gruntu,

        badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości
        budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego
        posadowienia budynków);
        uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu i na własną rzecz decyzji o pozwoleniu
        na budowę w terminie 18 miesięcy od zakończenia badania DD - co istotne, o
        pozwolenie na budowę wystąpi Spółka, a nie Sprzedający;
    W zakresie badania DD, w celu umożliwienia jego przeprowadzenia, Sprzedający
    zobowiązuje się przekazać Spółce lub jej doradcom posiadaną przez siebie dokumentację,
    jak również zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach (Urząd Skarbowy, (...)) i w
    należnościach na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Państwowego Funduszu
    Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych.
    Ponadto Sprzedający umożliwi Spółce i jej doradcom dostęp do Nieruchomości w
    terminach każdorazowo uzgodnionych ze Spółką. Sprzedający będzie współpracować ze
    Spółką w związku z prowadzeniem przez Spółkę badania DD, w tym udzieli niezbędnych
    wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, o które Spółka wystąpi do Sprzedającego.
    Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictw do reprezentowania
    Sprzedającego w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości dla
    celów przeprowadzenia badania DD, a także wglądu do akt księgi wieczystej.
    Sprzedający zobowiązał się przedstawić do umowy przyrzeczonej:
        dokumenty, z których wynikać będzie, że wszystkie opłaty związane z korzystaniem
        z Nieruchomości zostały uregulowane;
        aktualne zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedającego w podatkach i innych
        daninach publicznoprawnych (wskazane przez Spółkę), aktualne dokumenty
        geodezyjne, wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej oraz
        aktualne: wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
        zaświadczenie o niewydaniu w stosunku do Nieruchomości decyzji, o której mowa
        w ustawie o lasach oraz nieobjęciu Nieruchomości uproszczonym planem
        urządzenia lasu, zaświadczenia wydane przez właściwe organy centralne i
        samorządu terytorialnego o braku roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do
        Nieruchomości, zaświadczenie o braku objęcia Nieruchomości prawnymi formami
        ochrony zabytków, zaświadczenie o braku objęcia terenu Nieruchomości obszarem
        rewitalizacji oraz obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji, jak również wszelkie inne
        dokumenty wskazane w Umowie Przedwstępnej lub takie, które zostaną wskazane
        przez Spółkę po jej zawarciu, przy czym na podstawie stosownego pełnomocnictwa
        udzielonego przez Sprzedającego o dokumenty powyższe będzie mogła wystąpić
        do właściwych organów Spółka.
    Sprzedający ponadto zobowiązał się doprowadzić do ustanowienia przez właścicieli
    nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7, dla której Sąd Rejonowy (...) w (...),
    Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...), na tej nieruchomości, na
    rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę numer 8, dla której
    Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...)
    (lub będzie prowadził po jej odłączeniu z księgi wieczystej numer (...)), nieodpłatnej i
    ustanowionej na czas nieoznaczony służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia
    i przejazdu przez tę nieruchomość, jak również na prawie przeprowadzania przez tę

    nieruchomość infrastruktury technicznej i urządzeń, w tym kabli energetycznych, w celu
    doprowadzenia wszelkich mediów oraz na prawie dostępu do tej nieruchomości w celu
    napraw i modernizacji wspomnianej infrastruktury technicznej, urządzeń i kabli.
    Dodatkowo, w akcie notarialnym obejmującym ustanowienie służebności, o której mowa
    powyżej, Sprzedający ustanowi na Nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela
    nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną numer 7, dla której Sąd Rejonowy (...) w
    (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...), nieodpłatną,
    nieograniczoną w czasie, służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu
    przez tę nieruchomość, jak również na prawie przeprowadzania przez tę nieruchomość
    infrastruktury technicznej i urządzeń, w tym kabli energetycznych, w celu doprowadzenia
    wszelkich mediów oraz na prawie dostępu do tej nieruchomości w celu napraw i
    modernizacji wspomnianej infrastruktury technicznej i kabli, przy czym wykonywanie tej
    służebności ograniczone będzie do działki 1, do pasa gruntu o szerokości 5 metrów
    przylegającego do wschodniej granicy działki 1, zgodnie z załącznikiem graficznym do
    Umowy Przedwstępnej.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Spółce prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2
    ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r., poz. 725),
    obejmującego w szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i
    prawnych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, na żądanie Kupującego, sporządzić
    i doręczyć Spółce, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnego żądania, sporządzone
    według wzorów przygotowanych przez Spółkę, oświadczenie lub oświadczenia niezbędne
    do uzyskania przez Spółkę (w jej imieniu i na jej rzecz) uzgodnień komunikacyjnych dla
    Nieruchomości i inwestycji Spółki, decyzji zezwalającej na lokalizację lub przebudowę
    zjazdów łączących Nieruchomość z drogą publiczną, a także innych decyzji lub innych
    rozstrzygnięć niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności, jeśli
    takiego oświadczenia lub oświadczeń zażąda organ prowadzący postępowanie w tej
    sprawie.
    Stosownie do treści umowy zmieniającej umowę przedwstępną z 14 sierpnia 2024 r.
    (dalej: „Aneks”), Sprzedający oraz Spółka oświadczyli, że potwierdzają wolę wykonania
    umowy przedwstępnej na zasadach w niej określonych, z zastrzeżeniem postanowień
    Aneksu.
    Spółka i Sprzedający postanowili wprowadzić do umowy przedwstępnej m.in. następujące
      zmiany:
    „Kupujący przeprowadzi, z wynikiem satysfakcjonującym Kupującego, w terminie do 15
    października 2024 r., Badanie DD Nieruchomości (zgodnie z definicją zawartą w § 5 ust. 1
    poniżej), w tym w szczególności Kupujący przeprowadzi, z wynikiem satysfakcjonującym
    Kupującego, badanie prawne Nieruchomości, badanie gruntu Nieruchomości oraz
    badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości
    budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego posadowienia
    budynków, ” „Kupujący uzyska, we własnym imieniu i na własną rzecz, zgodną z
    wymogami Kupującego, ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę
    Inwestycji Kupującego, w terminie 15 (piętnastu) miesięcy od dnia zakończenia, w sposób
    satysfakcjonujący Kupującego Badania DD, o którym mowa w § 5 ust. 1 niniejszej Umowy
    (dalej „Pozwolenie na Budowę ).”
    Ponadto:
        Zainteresowany nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości
        (Zainteresowany nie jest czynnym podatnikiem VAT i nabył Nieruchomość na
        podstawie umowy darowizny w 1988 r., przed wprowadzeniem VAT w Polsce);

        Zainteresowany nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w stosunku
        do których miał prawo odliczenia VAT naliczonego, ktore przekraczałyby 30% jej
        wartości początkowej;
        Nieruchomość początkowo była wykorzystywana przez Zainteresowanego do
        działalności rolniczej, a później leżała ugorem;
        Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności gospodarczej;
        Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych
        VAT (np. najem czy dzierżawa);
        Na Nieruchomości znajduje się linia średniego napięcia. Została wybudowana
        przed nabyciem Nieruchomości przez Zainteresowanego na podstawie umowy
        darowizny w 1988 r. Linia jest własnością przedsiębiorstwa energetycznego;
        W okolicach 2014 r. inwestor realizujący osiedle znajdujące się w sąsiedztwie
        Nieruchomości, na części Nieruchomości znajdującej się na ulicy Stuletniej dokonał
        utwardzenia poprzez położenie kostki. Fragment Nieruchomości jest od tego
        momentu wykorzystywany jako droga;
        W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany zawarł umowę z
        pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywał natomiast
        czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, dokonywanie podziału
        geodezyjnego, reklama.
    Pytania
    1) Czy Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości
      na rzecz Spółki?
    2) Przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w
      odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi,
      że Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości
      na rzecz Spółki - czy przy sprzedaży Sprzedający może skorzystać ze zwolnienia z VAT?
    3) Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W ocenie Spółki:
    1) Sprzedający nie działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na
    rzecz Spółki.
    2) Przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w
    odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że
    Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz
    Spółki, w ocenie Spółki przy sprzedaży Sprzedający będzie musiał opodatkować dostawę
    Nieruchomości podstawową stawką VAT.
    3) Przy założeniu, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie
    przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
    Ad. 1
    Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (Dz.U.2024.361 t. j. z dnia 2024.03.13), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju.

    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel.
    Co do zasady, należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o
    VAT, zbycie nieruchomości (np. działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie oznacza to jednak
    automatycznie, że każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
    tym podatkiem, musi być wykonana przez profesjonalny podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem spełnia definicję podatku od towarów i usług.
    I tak, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Przy czym - co równie istotne na gruncie niniejszej sprawy -
    działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Analiza powyższych przepisów pozwala twierdzić, że opodatkowaniu VAT podlegają
    wyłącznie te czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki - tj.
    przedmiotowy i podmiotowy.
    Warunek przedmiotowy zostanie spełniony wówczas gdy dana czynność mieści się w
    katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - wskazanych w art. 5
    ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten reguluje m.in. dostawę towarów przez którą rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jak wskazano powyżej,
    definicję towaru spełnia m.in. działka, co oznacza, że sprzedaż działek (gruntów) stanowi
    odpłatną dostawę towarów w myśl ustawy o VAT. Nie ma zatem wątpliwości, iż w związku
    z dokonaniem sprzedaży działki gruntu warunek przedmiotowy, o kto rym mowa powyżej
    zostanie spełniony.
    Dla okoliczności wskazanych w opisie sprawy kluczowe jest natomiast zbadanie czy w
    związku z dostawą działek został spełniony warunek podmiotowy, co sprowadza się do
    ustalenia czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze
    podatnika VAT. Mając na uwadze przedstawiony art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT,
    ogólnie można stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości
    będzie osoba fizyczna, która sprzedając nieruchomość ci czyni to tak jak profesjonalny
    podmiot zajmujący się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości.
    Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne
    do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie
    obrotu nieruchomościami, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest
    podatnikiem VAT. Z drugiej strony, należy natomiast zaznaczyć, że sprzedaż
    nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi
    działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Powołując się natomiast na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r.
    w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, dalej „Dyrektywa VAT”,
    działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych

    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT).
    Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, dany podmiot będzie
    podatnikiem tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach
    działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą
    towarów czy też świadczeniem usług niemające miejsca w ramach działalności
    gospodarczej nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega
    opodatkowaniu. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań
    producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy
    wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,
    nie można podmiotu dokonującego takiej dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu
    wykonania takiej czynności.
    W tym miejscu należy wskazać, że dla ustalenia znaczenia pojęcia „działalności
    gospodarczej” na gruncie VAT wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej, polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe w licznych
    interpretacjach indywidualnych.
    W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. (sygn. C-180
    /10) wskazano m.in., że:
    „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem
    z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
    pod zabudowę nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu
    art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu,
    jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący
    „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    wartości dodanej”.
    W dalszej kolejności Trybunał unijny wskazał m.in., że:
    „Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich
    transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy Takie transakcje nie stanowią
    zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z 29
    kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października
    2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39).
    Za kluczowe - w opinii Spółki - należy również uwzględnić, że wnioski płynące z
    przytoczonego wyroku wskazują jasno, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej (pkt 36).
    Jednocześnie sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego,
    gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Nic nie stoi zatem
    na przeszkodzie, aby „dużych” transakcji sprzedaży można dokonywać również jako
    czynności osobistych (pkt 37 - podobnie wyrok C-155/94 w sprawie Welcome Trust).

    Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu
    Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania
    płynące z tego orzeczenia.
    W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6
    lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1716/16), w kto rym wskazano, że:
    „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość i należy uwzględniać czynności
    podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie.
    Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami
    inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem
    prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
    obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o Zbliżonym
    charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn.
    akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I
    FSK 811/13).
    W tym miejscu należy także wskazać na ugruntowaną linię interpretacyjną organów
    podatkowych.
    W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-
    KDIT1-3.4012.254.2019.1.AT) wskazano:
    „Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu
    dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu Nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania
    w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym
    przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.
    Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 23
    kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM, w której stwierdził, że:
    „pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup
    towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza
    zakresem działań producenta, handlowca usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne
    rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2
    ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu

    wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne
    potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym
    handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu
    nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem
    w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”.
    Mając na uwadze treść przytoczonych powyżej przepisów ustawy o VAT oraz stanowiska
    prezentowane w orzecznictwie sądowym i interpretacjach indywidualnych organów
    podatkowych, biorąc pod uwagę fakt, że jak wskazano w stanie faktycznym:
        Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej (zwłaszcza w zakresie
        obrotu Nieruchomościami) oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT;
        Zainteresowany nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości
        (nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w 1988 roku, przed
        wprowadzeniem VAT w Polsce);
        Nieruchomość początkowo była wykorzystywana przez Zainteresowanego do
        działalności rolniczej, a później leżała ugorem;
        Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności gospodarczej;
        Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych
        VAT (np. najem czy dzierżawa);
        W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany zawarł umowę z
        pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywał natomiast
        czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, dokonywanie podziału
        geodezyjnego, reklama.
    W ocenie Spółki przy sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany dokona obrotu swoim
    majątkiem prywatnym. Nie będzie więc działać w charakterze podatnika VAT
    prowadzącego działalność gospodarczą. Jego działalność w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości nie przyjęła bowiem charakteru zawodowego (profesjonalnego).
    Sprzedający nie podejmował bowiem aktywnych działań, które sprawiłyby, że sprzedaż
    Nieruchomości przybierze charakter zorganizowany, takich jak np.:
        nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę (Sprzedający nabył Nieruchomość
        prawie 40 lat temu w drodze umowy darowizny),
        jego uzbrojenie,
        wydzielenie dróg wewnętrznych,
        działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy
        ogłoszenia,
        uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy
        wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
        sprzedawanego obszaru,
        prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych
        tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Sprzedający zawarł jedynie umowę z pośrednikiem i Umowę Przedwstępną ze Spółką.
    Na mocy umowy przedwstępnej:

        to Spółka (a nie Sprzedający) wystąpi w swoim imieniu i na własną rzecz o wydanie
        pozwolenia na budowę;
        Sprzedający zobowiązał się natomiast głównie do:
      # współpracy ze Spółką przy przeprowadzaniu badania DD;
      # udostępnienia Spółce dokumentacji i zaświadczeń ;
      # zapewnienia Spółce dostępu do Nieruchomości.
    Aktywne działania w zakresie transakcji nabycia Nieruchomości (takie jak wystąpienie do
    odpowiednich organów o wydanie pozwolenia na budowę wykonuje więc Spółka, a nie
    Sprzedający).
    Mając na uwadze powyższe, Spółka stoi na stanowisku, że w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT. W efekcie, sprzedaż
    Nieruchomości będzie pozostawać poza zakresem zastosowania przepisów ustawy o VAT.
    Ad. 2
    Przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w
    odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że
    Sprzedający działa
    jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie
    Spółki przy sprzedaży Sprzedający będzie musiał opodatkować dostawę Nieruchomości
    podstawową stawką VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W ocenie Spółki, przy sprzedaży Nieruchomości sprzedający nie będzie mógł skorzystać z
    przedmiotowego zwolnienia, gdyż jak wskazano w stanie faktycznym początkowo
    Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej, a później leżała ugorem.
    Nieruchomość nie była więc wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z
    VAT - przez długi okres nie była w ogóle wykorzystywana, leżała ugorem.
    Ponadto Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny z 1988 r. - a więc
    na podstawie czynności pozostającej poza zakresem VAT.
    Jak wskazano natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2013 r.
    (sygn. I FSK 627/12):
    „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
    wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
    prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami
    dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por.
    art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w
    poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała
    opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S)
    oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego
    nie skorzystał.”
    W związku tym, w ocenie Spółki przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie skorzysta
    ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ilekroć w dalszych przepisach mowa o
    terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie
    z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego

    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT.
    W ocenie Spółki, Sprzedający nie będzie mógł skorzystać z przedmiotowego zwolnienia
    przy Sprzedaży Nieruchomości.
    W pierwszej kolejności należy bowiem wskazać, że jakkolwiek Nieruchomość w Księdze
    Wieczystej figuruje jako teren niezabudowany, to na Nieruchomości znajduje się linia
    średniego napięcia i fragment drogi. Biorąc to pod uwagę, należy uznać, że Nieruchomość
    jest zabudowana.
    Podobne stanowisko w interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2023 r. Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO:
    „W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu (działki
    nr 1), na którym znajdują się naniesienia w postaci napowietrznej linii średniego napięcia
    oraz podziemnej linii kablowej niebędących własnością Państwa, lecz podmiotu trzeciego -
    przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że Gmina dokona dostawy
    gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie
    Gmina jako zbywający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak
    właściciel. Zatem dostawa napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii
    kablowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie
    wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle.
    Zatem dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest
    już zabudowany.
    Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r. sygn.
    akt I FSK 44/17, w kto rym Sąd wskazał: (...) W świetle powyższego należy uznać, że okres
    lenie „teren niezabudowany” oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty
    budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi
    pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak
    również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich
    posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zrazem terenów (sąsiadujących
    działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem
    niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we
    wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie
    sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na
    działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie
    przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab inito u.p.t.u.),
    a jedynie w odniesieniu do gruntu. Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot
    planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem
    niezabudowanym). Pojęcie „zabudowania” gruntu, tak jak ono funkcjonuje w języku
    potocznym, abstrahuje od kwestii prawa do zabudowy (do obiektów budowlanych) i
    dotyczy obiektywnego stanu naniesienia budynków i budowli w terenie. Wobec tego
    zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jako odnoszące się do terenu
    niezabudowanego, nie obejmuje gruntu, na którym posadowione są budynki bądź
    budowle, a nawet ich części.”
    Nawet gdyby jednak uznać, że Nieruchomość jest terenem niezabudowanym to zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na
    terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: M - obszary mieszkaniowe, Proj. 18

    KUL, dla którego plan ustala przeznaczenie pod komunikację - ulica o funkcji lokalnej. W
    Doprowadzalnik „8”, dla którego plan ustala przeznaczenie pod wody otwarte wraz z
    ciągami eksploatacyjnymi i zielenią nadbrzeżną.
    W ocenie Spółki Nieruchomość jest więc przeznaczona pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego i w związku z tym jej dostawa nie
    skorzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach mowa o pierwszym
    zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na Nieruchomości znajduje się linia średniego
    napięcia, która jednak należy do przedsiębiorstwa energetycznego (nie stanowi własności
    Sprzedającego).
    W związku z tym, jak wskazano powyżej przedmiotem sprzedaży będzie teren
    zabudowany.
    Niemniej jednak, nie można uznać, że Sprzedający dokona sprzedaży gruntu wraz z
    posadowionymi na nim budowlami. Ekonomicznym sensem dostawy będzie bowiem
    dostawa samego gruntu. W efekcie, nie będzie możliwości skorzystania ze zwolnień z VAT,
    o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
    Takie stanowisko np. w interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2023 r. Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO:
    „Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od
    towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną”
    funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących
    przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financie n v.
    Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów”
    w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do
    dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności
    rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu
    krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy

    przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI
    Dyrektywy, miało miejsce (pkt 2)”.
    Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy
    przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla,
    niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle
    prawa cywilnego część składową Nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów
    i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak
    właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem
    przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
    W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu (działki nr
    1), na którym znajdują się naniesienia w postaci napowietrznej linii średniego napięcia
    oraz podziemnej linii kablowej niebędących własnością Państwa, lecz podmiotu trzeciego -
    przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że Gmina dokona dostawy
    gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie
    Gmina jako zbywający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak
    właściciel. Zatem dostawa napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii
    kablowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.
    W efekcie, przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną
    postępowania w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor
    KIS stwierdzi, że Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy sprzedaży Sprzedający będzie musiał
    opodatkować dostawę Nieruchomości podstawową stawką VAT.
    Ad. 3
    W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo
    do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art.
    114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 - art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jak wskazała Spółka w opisie stanu faktycznego, zamierza wykorzystać zakupioną
    Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Stąd przy założeniu, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie
    przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:
        uznania, że Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od
        towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie nr 1) - jest prawidłowe,
        prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę z tytułu nabycia
        Nieruchomości (pytanie nr 3) - jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów
      i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana
    tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W
    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny

    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Z okoliczności wskazanych przez Państwa we wniosku wynika, że:
        Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności
        gospodarczej;
        Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny
        z 1 września 1988 r.;
        Sprzedający nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości
        (Zainteresowany nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w 1988 r.,
        przed wprowadzeniem VAT w Polsce);
        Nieruchomość początkowo była wykorzystywana przez Sprzedającego do
        działalności rolniczej, a później leżała ugorem;
        Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności gospodarczej;
        Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT
        (np. najem czy dzierżawa);
        Na Nieruchomości znajduje się linia średniego napięcia. Została wybudowana
        przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego na podstawie umowy
        darowizny w 1988 r. Linia jest własnością przedsiębiorstwa energetycznego;

        W okolicach 2014 r. inwestor realizujący osiedle znajdujące się w sąsiedztwie
        Nieruchomości, na części Nieruchomości znajdującej się na ulicy Stuletniej dokonał
        utwardzenia poprzez położenie kostki. Fragment Nieruchomości jest od tego
        momentu wykorzystywany jako droga;
        W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zawarł umowę z
        pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywał natomiast
        czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, dokonywanie podziału
        geodezyjnego, reklama.
    16 maja 2024 r. Sprzedający oraz Spółka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży
    niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1. W Umowie
    Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, na żądanie Kupującego, sporządzić i doręczyć
    Spółce, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnego żądania, sporządzone według wzorów
    przygotowanych przez Spółkę, oświadczenie lub oświadczenia niezbędne do uzyskania
    przez Spółkę (w jej imieniu i na jej rzecz) uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości i
    inwestycji Spółki, decyzji zezwalającej na lokalizację lub przebudowę zjazdów łączących
    Nieruchomość z drogą publiczną, a także innych decyzji lub innych rozstrzygnięć
    niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności, jeśli takiego
    oświadczenia lub oświadczeń zażąda organ prowadzący postępowanie w tej sprawie.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Spółce prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2
    ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
    Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.: przeprowadzenie przez Spółkę z
    satysfakcjonującym dla niej wynikiem badania due diligence (DD) Nieruchomości (w
    szczególności badanie prawne, badanie gruntu, badanie geotechniczne potwierdzające
    możliwość posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu technologii
    budowlanych bezpośredniego posadowienia budynków), uzyskanie przez Spółkę we
    własnym imieniu i na własną rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę w terminie 18
    miesięcy od zakończenia badania DD - co istotne, o pozwolenie na budowę wystąpi
    Spółka, a nie Sprzedający.
    W zakresie badania DD, w celu umożliwienia jego przeprowadzenia, Sprzedający
    zobowiązuje się przekazać Spółce lub jej doradcom posiadaną przez siebie dokumentację,
    jak również zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach (Urząd Skarbowy, (...)) i w
    należnościach na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Państwowego Funduszu
    Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych.
    Ponadto Sprzedający umożliwi Spółce i jej doradcom dostęp do Nieruchomości w
    terminach każdorazowo uzgodnionych ze Spółką. Sprzedający będzie współpracować ze
    Spółką w związku z prowadzeniem przez Spółkę badania DD, w tym udzieli niezbędnych
    wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, o które Spółka wystąpi do Sprzedającego.
    Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictw do reprezentowania
    Sprzedającego w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości dla
    celów przeprowadzenia badania DD, a także wglądu do akt księgi wieczystej.
    Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości zakreślone
    Pytaniem nr 1 dotyczą kwestii uznania, czy Sprzedający działa jako podatnik VAT w
    odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).
    Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny
      termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Zwrócić należy tu uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
    uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
    II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu
      mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu
      na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli
      ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do
    opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) Sprzedający będzie spełniać
    przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub
    podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania
    Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do
    wniosku, że dostawa Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy
    nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest
    przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającego za podatnika tego podatku.
    Skala zaangażowania Sprzedającego, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wykracza
    poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W
    analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności
    Sprzedającego w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że
    sprzedaż przez Sprzedającego opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności
    gospodarczej.
    W stosunku do Nieruchomości, jak wynika z opisu, Sprzedający nie dokonywał
    jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia (np. podziału geodezyjnego), nie
    podejmował aktywnych działań reklamowych, nie wykorzystywał Nieruchomości do
    jakiejkolwiek działalności gospodarczej opodatkowanej, nie dzierżawił jej, nie wynajmował.
    Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, a później leżała ugorem,
    Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości.

    Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie
    można uznać udzielenia przez Sprzedającego osobom wskazanym przez Spółkę
    pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego w celu uzyskania informacji i
    dokumentów dotyczących Nieruchomości dla celów przeprowadzenia badania DD, a także
    wglądu do akt księgi wieczystej.
    Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający w całym okresie
    posiadania działki nr 1, nie podjął i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny
    do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że
    mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i
    zorganizowanym. Działania podjęte przez Sprzedającego należą do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując
    sprzedaży działki nr 1 Sprzedający będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
    Sprzedający będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której
    unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym
    planowana przez Sprzedającego sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 1, zgodnie z którym Sprzedający nie wystąpi w
    charakterze podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, uznaję za
    prawidłowe.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy z tytułu zakupu
    Nieruchomości (działki nr 1) Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT
    należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego
    zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.
    W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto
    podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno

    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
      lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy i powołane przepisy należy stwierdzić, że skoro planowana
    przez Sprzedającego sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    to Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu
    nabycia tej Nieruchomości.
    Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 3 uznaję za nieprawidłowe.
    Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 dotyczące uznania, że
    sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od
    podatku VAT jedynie w sytuacji uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu
    tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Sprzedający z tytułu sprzedaży
    Nieruchomości (działki nr 1) nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem
    transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej
    opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2
    zadane w złożonym wniosku.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą
    Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem
    we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa

        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej
    interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), ul. (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.