Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.676.2020.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-09
Teza: braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2020 r. (data wpływu 11 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy X i Y są właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (…) o numerze ewidencyjnym (…) o pow. (…) m2, gminie (…), województwie(…), o sposobie korzystania RH oraz B-RII, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). W ewidencji gruntów oznaczona jest jako częściowo zabudowana nieruchomość rolna. Na działce znajduje się niezamieszkany budynek oznaczony jako mieszkalny w stanie do rozbiórki lub generalnego remontu. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego w 2008 roku. Transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług, a nabycie nie było związane z działalnością gospodarczą.

Umową przedwstępną sprzedaży zawartą w dniu 9 października 2020 roku Sprzedający zobowiązali się do zbycia nieruchomości na rzecz spółki prawa handlowego pod warunkami zastrzeżonymi na rzecz strony Kupującej polegającymi na uzyskaniu przez stronę Kupującą jej kosztem i staraniem w terminie do dnia (…) 2021 roku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej i umożliwiającej realizację planowanej inwestycji zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszej umowy oraz ostatecznej decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych działki nr (…). Na poczet ceny wpłacony został zadatek.

Strony, zobowiązały się wyłącznie gdy okaże się to niezbędne do złożenia wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych działki nr (…), że zawrą w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa powyżej stanie się ostateczna - umowę dzierżawy w celu umożliwienia Kupującej spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Strony postanowiły, że wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, w tym opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, koszty podatku od nieruchomości w pełnej kwocie przenoszącej dotychczasową wysokość podatku od nieruchomości, będą obciążały Kupującego, który w przypadku konieczności ich zapłaty przez Sprzedających zobowiązał się na wezwanie wpłacić Sprzedającym sumę pieniężną odpowiadającą wysokości tych zobowiązań. X i Y zobowiązali się że nie odmówią bez uzasadnionej przyczyny udzielenia Kupującej spółce prawa do dysponowania gruntem przedmiotowej nieruchomości na cele budowlane w myśl definicji art. 3 ust. 11 Ustawy Prawo Budowlane (Dz. U. z 2010 roku nr 243 poz. 1623 z późniejszymi zmianami), gdy będzie to niezbędne, w szczególności do przeprowadzenia uzgodnień z dostawcami mediów. W szczególności Sprzedający nie udzielali Kupującej spółce żadnych pełnomocnictw do działania w ich imieniu w celu polepszenia walorów gruntu, a w konsekwencji podniesienia jej wartości. Wszelkie czynności związane z uzyskaniem warunków zabudowy, wyłączeniem z produkcji rolnej, uzyskaniem pozwolenia Kupująca spółka ma wykonywać we własnym imieniu. Możliwość dzierżawy została przewidziana wyłącznie w celu umożliwienia spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, gdyż taką procedurę może wszcząć między innymi dzierżawca.

Nieruchomość jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. W okresie ostatnich 10 lat X nie dokonywała żadnych transakcji dotyczących nieruchomości. Wnioskodawca tylko jednokrotnie zbywał nieruchomość. W roku 2019 dokonał sprzedaży części nieruchomości, na której Wnioskodawcy zamieszkują, stanowiącej jego majątek odrębny. Nie nabywał żadnych gruntów lub mieszkań. Nie nabywali w ciągu ostatnich 10 lat żadnych nieruchomości. Nie podejmowali czynności typowych dla profesjonalnego, zawodowego obrotu nieruchomościami.

Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie utylizacji i segregacji odpadów pod firmą (…) od 1994 roku i w zakresie tej działalności jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca i jego żona nie prowadzą i nie prowadzili nigdy działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Grunt nie był dzielony na mniejsze działki. Nie stanowił majątku lub środka trwałego firmy. Nie dokonywano żadnych nakładów na istniejący tam budynek i nie rozliczano ich w firmie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ewentualną sprzedaż tej Nieruchomości należy opodatkować podatkiem VAT od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedawcy nie powinni dokonywanej czynności opodatkować podatkiem od towarów i usług.

Otrzymanie powyższej interpretacji podatkowej jest niezbędne celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej związanej ze sprzedawaną nieruchomością, a tylko (jak w niniejszej sprawie) wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. Nieruchomości nie podjął żadnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Przez ostatnie kilkanaście lat dokonał tylko jednej sprzedaży części nieruchomości otrzymanej od rodziców. Sprzedawana nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej. Istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt, że Sprzedający nie podejmują we własnym imieniu żadnych czynności zwiększających wartości nieruchomości. Niezbędna do sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i pozostałe dokumenty określone w umowie mają być uzyskane przez Kupującego we własnym imieniu, a nie w imieniu Sprzedających. Strony dopuszczają możliwość zawarcia umowy dzierżawy ale wyłącznie na potrzeby przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, co jest niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży w świetle Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Co istotne, Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Mając na uwadze dotychczasowy sposób wykorzystania nieruchomości, brak poprzedzających czynności wskazujących na handlowy charakter sprzedaży i brak (poza jedną) transakcji kupna sprzedaży w bardzo długim okresie, czynność zbycia Nieruchomości (w ocenie Wnioskodawcy) mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione we wniosku okoliczności (zdaniem Wnioskodawcy) należy stwierdzić, że Sprzedawcy z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zauważyć należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto należy zwrócić uwagę na treść przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zgodnie z art. 9 Dyrektywy, podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, zasadnym jest zatem odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że X i Y są właścicielami nieruchomości o numerze ewidencyjnym (…), o sposobie korzystania RH oraz B-RII, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. W ewidencji gruntów oznaczona jest jako częściowo zabudowana nieruchomość rolna. Na działce znajduje się niezamieszkany budynek oznaczony jako mieszkalny w stanie do rozbiórki lub generalnego remontu. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego w 2008 roku. Transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług, a nabycie nie było związane z działalnością gospodarczą. Umową przedwstępną sprzedaży zawartą w dniu 9 października 2020 roku Sprzedający zobowiązali się do zbycia nieruchomości na rzecz spółki prawa handlowego pod warunkami zastrzeżonymi na rzecz strony Kupującej polegającymi na uzyskaniu przez stronę Kupującą jej kosztem i staraniem w terminie do dnia (…) 2021 roku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej i umożliwiającej realizację planowanej inwestycji zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszej umowy oraz ostatecznej decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych działki nr (…). Na poczet ceny wpłacony został zadatek.

Strony, zobowiązały się wyłącznie gdy okaże się to niezbędne do złożenia wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych działki nr (…), że zawrą w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa powyżej stanie się ostateczna - umowę dzierżawy w celu umożliwienia Kupującej spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Strony postanowiły, że wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, w tym opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, koszty podatku od nieruchomości w pełnej kwocie przenoszącej dotychczasową wysokość podatku od nieruchomości, będą obciążały Kupującego, który w przypadku konieczności ich zapłaty przez Sprzedających zobowiązał się na wezwanie wpłacić Sprzedającym sumę pieniężną odpowiadającą wysokości tych zobowiązań. X i Y zobowiązali się że nie odmówią bez uzasadnionej przyczyny udzielenia Kupującej spółce prawa do dysponowania gruntem przedmiotowej nieruchomości na cele budowlane w myśl definicji art. 3 ust. 11 Ustawy Prawo Budowlane, gdy będzie to niezbędne, w szczególności do przeprowadzenia uzgodnień z dostawcami mediów. W szczególności Sprzedający nie udzielali Kupującej spółce żadnych pełnomocnictw do działania w ich imieniu w celu polepszenia walorów gruntu, a w konsekwencji podniesienia jej wartości. Wszelkie czynności związane z uzyskaniem warunków zabudowy, wyłączeniem z produkcji rolnej, uzyskaniem pozwolenia Kupująca spółka ma wykonywać we własnym imieniu. Możliwość dzierżawy została przewidziana wyłącznie w celu umożliwienia spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, gdyż taką procedurę może wszcząć między innymi dzierżawca.

Nieruchomość jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. W okresie ostatnich 10 lat X nie dokonywała żadnych transakcji dotyczących nieruchomości. Wnioskodawca tylko jednokrotnie zbywał nieruchomość. W roku 2019 dokonał sprzedaży części nieruchomości, na której Wnioskodawcy zamieszkują, stanowiącej jego majątek odrębny. Nie nabywał żadnych gruntów lub mieszkań. Nie nabywali w ciągu ostatnich 10 lat żadnych nieruchomości. Nie podejmowali czynności typowych dla profesjonalnego, zawodowego obrotu nieruchomościami. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie utylizacji i segregacji odpadów od 1994 roku i w zakresie tej działalności jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca i jego żona nie prowadzą i nie prowadzili nigdy działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Grunt nie był dzielony na mniejsze działki. Nie stanowił majątku lub środka trwałego firmy. Nie dokonywano żadnych nakładów na istniejący tam budynek i nie rozliczano ich w firmie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cyt. ustawa - Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną, pod warunkami zastrzeżonymi na rzecz strony Kupującej polegającymi na uzyskaniu przez stronę Kupującą jej kosztem i staraniem w terminie do dnia (…) 2021 roku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej i umożliwiającej realizację planowanej inwestycji zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszej umowy oraz ostatecznej decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych działki nr (…). Strony, zobowiązały się wyłącznie gdy okaże się to niezbędne, że zawrą w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa powyżej stanie się ostateczna - umowę dzierżawy w celu umożliwienia Kupującej spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Strony postanowiły, że wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, w tym opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, koszty podatku od nieruchomości w pełnej kwocie przenoszącej dotychczasową wysokość podatku od nieruchomości, będą obciążały Kupującego, który w przypadku konieczności ich zapłaty przez Sprzedających zobowiązał się na wezwanie wpłacić Sprzedającym sumę pieniężną odpowiadającą wysokości tych zobowiązań. Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się że nie odmówi bez uzasadnionej przyczyny udzielenia Kupującej spółce prawa do dysponowania gruntem przedmiotowej nieruchomości na cele budowlane w myśl definicji art. 3 ust. 11 Ustawy Prawo Budowlane, gdy będzie to niezbędne, w szczególności do przeprowadzenia uzgodnień z dostawcami mediów.

W związku z powyższym zaznaczyć należy, że mimo faktu, że opisane działania – przede wszystkim uzyskanie ostatecznej decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych oraz decyzji o warunkach zabudowy - nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osobę trzecią (Kupującego) nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Czynności wykonane przez Kupującego wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku od towarów i usług zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostanie okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W tym miejscu wskazać należy, że tak skonstruowana umowa przedwstępna umożliwi realizację przez Kupującego czynności skutkujących przygotowaniem nieruchomości do inwestycji. Ponadto Wnioskodawca zobowiązał się, że nie odmówi bez uzasadnionej przyczyny udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane. Należy zatem stwierdzić, że wszystkie podjęte przez przyszłego nabywcę czynności będą wskazywały bezpośrednio na aktywność Wnioskodawcy. Pomimo bowiem nie udzielenia wyraźnego pełnomocnictwa do tych działań dorozumiana zgoda również wywoła tożsame skutki. Powyższe z kolei prowadzi do wniosku, że wykonanie ww. czynności będzie wskazywało na podjęcie przez Wnioskodawcę świadomej akceptacji aktywnych działań Kupującego zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Za uznaniem Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt – pomimo jak wskazał Wnioskodawca, że możliwość dzierżawy została przewidziana wyłącznie w celu umożliwienia spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – oddania nieruchomości w dzierżawę. Wskazuje na to bowiem kontekst przedstawionego opisu sprawy, z którego wynika, że Sprzedający zobowiązali się do zbycia nieruchomości na rzecz spółki pod warunkami zastrzeżonymi na rzecz strony Kupującej polegającymi na uzyskaniu przez stronę Kupującą jej kosztem i staraniem w terminie do dnia (…) 2021 roku m.in. ostatecznej decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych działki nr (…) oraz że możliwość dzierżawy została przewidziana wyłącznie w celu umożliwienia spółce przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, gdyż taką procedurę może wszcząć między innymi dzierżawca.

Skoro zatem umowa przyrzeczona zostanie zwarta wówczas, gdy Kupujący uzyska ostateczną decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji użytków, który może dokonać tego tylko będąc dzierżawcą to de facto umowa dzierżawy musi zostać zwarta.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość, która zostanie wydzierżawiona stronie Kupującej, de facto będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy będzie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń będzie wskazywał na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z przedmiotową sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Ponadto należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości tylko i wyłącznie dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga dla żony Wnioskodawcy.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.