Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/4515-22/15/MCZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-07
Teza: nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką
Słowa kluczowe: ciężar; hipoteka; kredyt; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749, ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 stycznia 2015 r. (data wpływu do Biura – 2 lutego 2015 r.), uzupełnionym 28 kwietnia 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lutego 2015 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego w piśmie z 21 kwietnia 2015 r. znak: IBPB II/1/4515-22/15/MCZ wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 28 kwietnia 2015 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w 1/2 części) lokalu mieszkalnego o pow. ok. 65 m2. Z mieszkaniem związany jest udziału w gruncie, na którym posadowiony jest blok mieszkalny wielorodzinny. Przynależy do niego również komórka lokatorska.

Mieszkanie zakupiono 28 grudnia 2012 r. od dewelopera, umową zawartą w formie aktu notarialnego za kwotę 242.383,00 zł.

Drugim współwłaścicielem lokalu mieszkalnego i współkredytobiorcą jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej.

Aktualnie, zdaniem Wnioskodawcy, wartość mieszkania jest tożsama z kwotą za jaką zostało zakupione (pozostaje nadal częściowo w remoncie), zatem wartość jego połowy (udziału) stanowi kwotę 121.191,50 zł.

Na zakup mieszkania został zaciągnięty 6 września 2012 r. kredyt w banku na kwotę 193.900 zł. Pozostałą kwotę ceny mieszkania Wnioskodawca zapłacił ze środków własnych. Nieruchomość lokalowa obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 387.800 zł na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczającą spłatę kapitału, odsetek, prowizji i opłat. Połowa kwoty obciążenia hipotecznego to 193.900 zł.

Zarówno cała kwota hipoteki jak i jej połowa przekracza więc wartość 1/2 części nieruchomości lokalowej.

Aktualna kwota pozostała do spłaty to 188.115 zł.

Z uwagi na zmianę sytuacji życiowej, Wnioskodawca i współwłaścicielką mieszkania zamierzają zawrzeć notarialną umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania, bez spłat i dopłat od żadnej ze stron.

W wyniku umowy zniesienia współwłasności Wnioskodawca przejmie spłatę całego kredytu obciążającego nieruchomość lokalową, zaś druga strona zostanie zwolniona z jego spłaty w całości, w zamian za przeniesienie na Wnioskodawcę przysługującego tej osobie udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego (1/2 części). Wnioskodawca stanie się jego wyłącznym właścicielem.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką nastąpi nieodpłatnie w drodze notarialnej umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, bez jakiejkolwiek spłaty czy dopłaty od którejkolwiek strony.

W wyniku tej czynności Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Dotychczasowy współwłaściciel przeniesie na niego swój udział w prawie własności, w zamian za co zostanie on zwolniony z konieczności ponoszenia ciężaru hipotecznego, który Wnioskodawca przejmie w całości.

Wnioskodawca nabędzie udział we własności nieruchomości, stając się jej wyłącznym właścicielem, ale w zamian za przejęcie na siebie konieczności spłaty w całości kredytu hipotecznego. Stanie się wyłącznym dłużnikiem hipotecznym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, wywoła konieczność zapłaty przez niego podatku, o którym mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn?

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości lokalowej (mieszkania) obciążonej hipoteką, której to kwota (cała bądź jej połowa) przewyższa wartość otrzymanego udziału w prawie własności nieruchomości (w tym przypadku 1/2 część), nie zajdzie konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Czysta wartość nieruchomości, po odjęciu ciężaru jakim jest obciążenie hipoteczne, o jakim mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wyniesie 0 zł (słownie: zero).

Przy czym dla ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka wysokość kredytu pozostała do spłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U z 2014 r., poz. 86, ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „współwłasność” należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) przez współwłasność należy rozumieć stan, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Co oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Z kolei niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 210 zd. 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 tejże ustawy w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Natomiast podstawę opodatkowania – w myśl art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn – przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze, w myśl którego, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, łącznie z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (…). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 powołanej ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 ww. ustawy do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

Z kolei w myśl art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r., poz. 707, ze zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką nastąpi nieodpłatnie w drodze notarialnej umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, bez jakiejkolwiek spłaty czy dopłaty od którejkolwiek strony.

W wyniku tej czynności Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Dotychczasowy współwłaściciel przeniesie na niego swój udział w prawie własności, w zamian za co zostanie on zwolniony z konieczności ponoszenia ciężaru hipotecznego, który Wnioskodawca przejmie w całości.

Wobec tego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna – objęta aktem notarialnym – dotycząca wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze zniesienia współwłasności przez Wnioskodawcę, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Przy dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości – przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym – tj. bez obowiązku spłat i dopłat, bez znaczenia będzie przejęcie spłaty kredytu wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem skoro w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż organ interpretacyjny rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawcę. Organ nie ocenia zgodności opisu zdarzenia sformułowanego we wniosku z rzeczywistością. Jeżeli zdarzenie przedstawione we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, interpretacja nie wywołuje skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.