Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-677/10-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-27
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości – art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2010 r. (data wpływu 28 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest

*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do pytania nr 1i nr 7,

*   **prawidłowe** w odniesieniu do pytań nr 2,

*   **bezprzedmiotowe** w odniesieniu do pytań nr 3-6.

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu x 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała nabyte w dniu x 2004 r. mieszkanie (pełna własność). W związku z powyższym x 2008 r. Zainteresowana złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania (w ciągu 2 lat) przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Złożenie tegoż oświadczenia miało na celu uzyskanie zwolnienia z płatności 10 % podatku. Następnie w dniu x 2008 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępna deweloperską na zakup mieszkania. W dniu x 2008 r. w związku z ww. umową Zainteresowana podpisała w Banku umowę na kredytowanie 100% nieruchomości. W konsekwencji tego samego dnia deweloper otrzymał od Banku zapłatę (100%) za to mieszkanie, a Wnioskodawczyni od grudnia 2008 r. zaczęła spłacać raty kredytu. W umowie kredytowej było zawarte (Jak też i w umowie przedwstępnej) iż akt notarialny (umowa sprzedaży) zostanie zawarty najpóźniej do 31 maja 2009 r. Ostatecznie akt notarialny został zawarty w dniu x 2009 r. Od daty podpisania umowy przedwstępnej x 2008 r.) do dnia podpisania – zawarcia aktu notarialnego (x 2009 r.) – Wnioskodawczyni posiada faktury na zakup wielu materiałów do wykończenia tegoż mieszkania, w tym okresie płaciła również raty za kredyt na to mieszkanie – wszystko przed zawarciem aktu. W puli ww. faktur, rachunków, dowodów wpłat (wystawionych przed zawarciem aktu) Wnioskodawczyni posiada faktury między innymi za:

1.  szafkę łazienkową (zabudowa umywalki blatem podtrzymującym całość - zabudowa stała),
2.  szafę w zabudowie wnękowej,
3.  zabudowę stałą meblami kuchennymi,
4.  szafki pod zabudowę: pralki, piekarnika, zlewu, zmywarki, lodówki oraz zestaw mebli kuchennych – zabudowa stała,
5.  płatności wynikające ze sporządzenia umowy kredytowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy faktury za zakup materiałów na wykończenie lokalu wystawione po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed datą sporządzania aktu notarialnego mogą zostać uwzględnione w rozliczeniu z urzędem skarbowym jako środki wydatkowane na własne cele mieszkaniowe: remont, modernizację?
2.  Czy płacone od grudnia 2008 r. do dnia zawarcia aktu notarialnego x 2009 r. raty kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego po uzyskaniu przychodu) mogą zostać uwzględnione w rozliczeniu z urzędem skarbowym jako środki wydatkowane na własne cele mieszkaniowe?
3.  Czy zabudowa umywalki blatem podtrzymującym całość może zostać uwzględniona jako środki wydatkowane na remont bądź modernizację lokalu?
4.  Czy zabudowa wnęki pokojowej szafą (od ściany do ściany) można uznać jako środki wydatkowane na remont bądź modernizację?
5.  Czy stałą zabudowę szafkami kuchennymi można zaliczyć do środków własnych wydatkowanych na modernizację mieszkania?
6.  Czy szafki pod zlew, lodówkę, piekarnik, pralkę i szafki kuchenne można zaliczyć do środków wydatkowanych na modernizację? Przedmiotowe pytanie odnosi się do sytuacji analogicznej jak przedstawionej w pytaniu nr 5, ale dotyczy dwóch zestawów kuchennych udokumentowanych dwoma różnie opisanymi fakturami.
7.  Czy poniesione gotówką koszty „około kredytowe” jak niżej przedstawione można uznać za wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, mieszkania:
    1.  ustanowienie hipoteki zwykłej i kaucyjnej,
    2.  ubezpieczenie jednorazowe niskiego wkładu finansowego kredytu,
    3.  wycena nieruchomości,
    4.  polisa ubezpieczenia na życie - cesja na Bank,
    5.  polisa ubezpieczenia mieszkania – cesja na Bank,
    6.  podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawczyni – odniesieniu do pytań nr 1 i nr 2 faktury za materiały i raty kredytu winny zostać uwzględnione, biorąc pod uwagę, że w dniu 5 grudnia 2008 r. uzyskała Ona kredyt na nowe mieszkanie, płaciła raty od tego kredytu, dostała klucze i prowadziła prace wykończeniowe w tym mieszkaniu aby w maju 2009 r. móc w nim zamieszkać. Również deweloper w dniu x 2008 r. dostał zapłatę za mieszkanie więc transakcja kupna doszła do skutku, co spowodowało, że w umówionym wcześniej terminie, zawarto akt notarialny.

Przedstawiając swoje stanowisko do pytań nr 3 do nr 6 Wnioskodawczyni uważa, że odpowiedź na nie jest również twierdząca.

Należy bowiem wyjaśnić, że do łazienki została zakupiona umywalka nadblatowa - nie posiadająca żadnych zaczepów lub dziur pozwalających na jej montaż przy ścianie, co oznacza, że musi być mocowana w blacie. W związku z powyższym Zainteresowana zamówiła taki blat, który jest przymocowany do ściany, a w nim jest wkomponowana umywalka.

W odniesieniu do szafy w zabudowie wnękowej Zainteresowana wskazuje że jest to stała zabudowa wnęki szafą, półki docinane są do wymiaru wnęki, do ścian i do „krzywizn ścian”. Jest to element przymocowany także do podłogi przez co nie będzie pasował do żadnej innej wnęki. Ponadto Zainteresowana uważa, że taka zabudowa jeśli nie jest remontem to jest modernizacją mieszkania, która znaczy poprawę funkcjonalności lokalu mieszkania, jego unowocześnienie, zmodernizowanie i wzbogacenie jakimś stałymi elementami sporządzonymi, montowanymi tylko dla tego lokalu, do jego wymiaru i rozmiaru.

Natomiast w odniesieniu do wyposażenia kuchni Wnioskodawczyni wskazuje, że sprawa dotyczy zabudowy na poddaszu (aneks kuchenny) jak i kuchni w „zwykłym” mieszkaniu. W przypadku poddasza szafki przymocowane są do płytek podłogowych, oraz belek strychowych, półki docinane na miejscu do skosu, szafki stojące do wysokości skosu i pochylenia, przycinane od tyłu. Zainteresowana zauważa, że nie jest realne aby taka zabudowa mogła się znaleźć w innym lokalu. Jest to stały element i jak najbardziej posiada cechy modernizacji. Wnioskodawczyni wskazuje, że analogicznie sytuacja wygląda w przypadku kuchni w „zwykłym” mieszkaniu. Zdaniem Zainteresowanej to też jest aneks kuchenny z zabudową, płytą oddzielająca część pokojową. Szafki stojące przy płycie oddzielającej zespolone są razem, a całość przymocowana do ściany i do płytek podłogowych. Wszystko zrobione do wymiaru wnęki pokojowej. Tym samym jest to element stały, który wyczerpuje znamiona modernizacji mieszkania.

Natomiast w urzędzie skarbowym poinformowano Wnioskodawczynię, że takie zabudowy to nie element stały lokalu albowiem można je zdemontować i zamontować w innym lokalu. Zainteresowana nie zgadza się z tym stanowiskiem albowiem wiele innych rzeczy można też zamontować i zdemontować np. panele podłogowe, które urząd skarbowy zalicza, a też można je potem zdjąć i zamontować po lekkim docięciu w innym mieszkaniu. Natomiast w kwestii „modernizacji” i znaczenia tego pojęcia Zainteresowana nie uzyskała żadnych informacji i argumentów.

Z kolei przedstawiając swoje stanowisko do ostatniego pytania Wnioskodawczyni uważa, że wydatki wskazane przez Nią w przedmiotowym pytaniu tak jak umowę notarialną uznaje się jako wydatki na nabycie mieszkania. Zdaniem Wnioskodawczyni są to realne wydatki bez których poniesienia (przy zakupie na kredyt - którego raty się wlicza) nie było by kredytu mieszkaniowego i w ogóle nie doszłoby do zawarcia aktu notarialnego. Innymi słowy są to takie same wydatki poniesione przez obywatela jak koszt notarialny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 7,

*   **prawidłowe** w odniesieniu do pytań nr 2,

*   **bezprzedmiotowe** w odniesieniu do pytań nr 3-6.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, iż sprzedane przez Wnioskodawczynię w 2008 r. mieszkanie zostało nabyte w 2004 r., w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Stosownie do art. 21 ust. 16 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż jedną z przesłanek warunkujących prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., jest wydatkowanie przychodu nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania stanowiącego własność Zainteresowanej, w części wydatkowanej na prace wykończeniowe mieszkania, od dnia x 2008 r. do x 2009 r., tj. w okresie, gdy Wnioskodawczyni nie przysługiwał tytuł prawny do tego mieszkania - nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1). Powyższe oznacza więc, że bezprzedmiotowym jest odpowiedź na pytania nr 3 – 6.

Ponadto z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Jednakże z brzmienia powyższego przepisu wynika, że ze zwolnienia korzysta wyłącznie przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na spłatę rat kredytu (części kapitałowej) i odsetek od tego kredytu.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania stanowiącego własność Zainteresowanej, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w okresie od grudnia 2008 r. do 15 maja 2009 r., korzysta ze zwolnienia z tego podatku.

Jednak ze zwolnienia tego nie korzystają wydatki związane z uzyskaniem kredytu, a więc pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości wymienione przez Wnioskodawczynię, tj. ustanowienie hipoteki zwykłej i kaucyjnej, ubezpieczenie jednorazowe niskiego wkładu finansowego kredytu, wycena nieruchomości, polisa ubezpieczenia na życie - cesja na Bank, polisa ubezpieczenia mieszkania – cesja na Bank, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.