Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-111/16/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-04-27
Teza: Czy wartość nabycia nieruchomości oraz nakłady finansowe poniesione na remont domu mogą być uznane, w związku z jego sprzedażą za koszty uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli sfinansowane były ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości, w odniesieniu do których zastosowano zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rachunki; remonty; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2016 r. (data wpływu 27 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W czerwcu 2014 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości gruntowej o pow. 0,06 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym z przybudówką. Zakupiona nieruchomość stanowiła Jego majątek osobisty i była przeznaczona na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W domu Wnioskodawca przeprowadził remont. Wszystkie wydatki poniesione na remont i modernizację udokumentowane są fakturami VAT i rachunkami na zakup materiałów budowlanych, wykonanie usług przyłączeniowych oraz wykonanie usług remontowo-budowlanych. Zarówno środki na zakup ww. domu, jak i nakłady na jego wyremontowanie pochodziły z przychodu uzyskanego ze sprzedaży innej nieruchomości, w odniesieniu do którego Wnioskodawca skorzystał ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W czerwcu 2015 r. Wnioskodawca zmuszony był dokonać sprzedaży przedmiotowego domu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wartość nabycia nieruchomości oraz nakłady finansowe poniesione na remont domu mogą być uznane, w związku z jego sprzedażą za koszty uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli sfinansowane były ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości, w odniesieniu do których zastosowano zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym wydatki na nabycie w roku 2014 nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym z przybudówką oraz nakłady poniesione na remont tego domu stanowią koszty uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą domu w czerwcu 2015 r. zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jedynie art. 22 ust. 6e ww. ustawy obliguje do odpowiedniego udokumentowania poniesionych nakładów, a mianowicie określa, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych

W przypadku Wnioskodawcy wydatki poniesione w czerwcu 2014 r. na nabycie ww. nieruchomości (cena zakupu, podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, opłaty za wpis do księgi wieczystej, itp.) udokumentowane w akcie notarialnym oraz wydatki na remont i modernizację domu, poniesione w trakcie jego posiadania, udokumentowane fakturami VAT oraz rachunkami na zakup materiałów budowalnych, wykonanie usług przyłączeniowych oraz remontowo-budowlanych stanowią koszty uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości w roku 2015.

Dlatego Wnioskodawca uważa, że spełnione zostały przez Niego wszystkie warunki do uznania poniesionych kosztów nabycia i nakładów na remont jako kosztów uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w roku 2015 zgodnie z art. 22 ust. 6c oraz wymogi prawidłowego udokumentowania poniesionych nakładów, określonego w art. 22 ust. 6e. Według Niego bez znaczenia pozostaje fakt, źródła finansowania ww. nakładów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast, w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych. Podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w czerwcu 2014 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości gruntowej o pow. 0,06 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym z przybudówką. Zakupiona nieruchomość stanowiła Jego majątek osobisty i była przeznaczona na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W domu Wnioskodawca przeprowadził remont. Wszystkie wydatki poniesione na remont i modernizację udokumentowane są fakturami VAT i rachunkami na zakup materiałów budowlanych, wykonanie usług przyłączeniowych oraz wykonanie usług remontowo-budowlanych. Zarówno środki na zakup ww. domu, jak i nakłady na jego wyremontowanie pochodziły z przychodu uzyskanego ze sprzedaży innej nieruchomości, w odniesieniu do którego Wnioskodawca skorzystał ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W czerwcu 2015 r. Wnioskodawca zmuszony był dokonać sprzedaży przedmiotowego domu.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołany wyżej stan prawny stwierdzić należy, że opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia nieruchomości, o czym stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ten ustalić należy jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 cytowanej ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, do których Wnioskodawca może zaliczyć m.in. cenę nabycia nieruchomości określoną w akcie notarialnym, podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, opłaty za wpis do księgi wieczystej.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e prowadzi do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało tym, aby:

*   nakłady zwiększyły wartość nieruchomości,
*   zostały poniesione w czasie jej posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze powyższe, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia w 2015 r. nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć nakłady na remont domu poniesione w trakcie jego posiadania, udokumentowane fakturami VAT. W odniesieniu natomiast do kwestii dokumentowania nakładów poczynionych na nieruchomości rachunkami wskazać należy, że art. 2 pkt 31 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wprowadza definicję faktury, przez którą rozumie się dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej, zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. podatnicy zwolnieni muszą wystawiać faktury tylko na żądanie nabywcy towaru lub usługi. Co więcej, obowiązek taki mają wszyscy przedsiębiorcy - zarówno zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, jak i zwolnieni, oraz ci, którzy nie dokonali rejestracji dla celów podatku od towarów i usług. Nie ma znaczenia, czy dokument będzie miał nazwę „rachunek” , czy „faktura” i jeżeli będzie zawierał niezbędne dane będzie traktowany jak faktura.

Jeżeli zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, rachunek potwierdzający poniesione nakłady zwiększające wartość nieruchomości, uznawany będzie za fakturę i będzie zawierał elementy wskazane w definicji faktury, to taki sposób dokumentowania jest wystarczający również dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. W tej sytuacji rachunek wystawiony przez podatnika stanowić może podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nakładów nimi udokumentowanych, tj. wydatków na zakup materiałów budowlanych, wykonanie usług przyłączeniowych oraz wykonanie usług remontowo-budowlanych.

Nie ma przy tym znaczenia fakt, że ww. wydatki poniesione przez Wnioskodawcę były finansowane ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości, w odniesieniu do których zastosowano zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.