Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.94.2023.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-25
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działki oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; płatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- opodatkowania sprzedaży części działki nr (…) oznaczonej w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 14AG i MN/UR – **jest prawidłowe**,

\- opodatkowania sprzedaży części działki nr (…) oznaczonej w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 15Z – **jest nieprawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 marca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej nr (…). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 kwietnia 2023 r. (wpływ 14 kwietnia 2023 r.), 20 kwietnia 2023 r. (wpływ 27 kwietnia 2023 r.) oraz 28 kwietnia 2023 r. (wpływ 2 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej, położonej (…), składającej się z działek – gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków numerem (…), o obszarze 1,0965 ha. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, niezajmującą się zawodowo obrotem nieruchomości.

Spółka (…), prowadząca działalność na terenie RP, jest zainteresowana zakupem przedmiotowej działki.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości.

Wnioskodawca posiada nieruchomość nieprzerwanie od roku 1978.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy z 7 kwietnia 2023 r.**

1\. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość od osób fizycznych na podstawie darowizny w dniu 9 listopada 1978 r. (Repertorium (…)).

2\. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej.

3\. Wnioskodawczyni wykorzystywała działki do działalności rolniczej.

4\. Wnioskodawczyni nabyła działkę w darowiźnie, darowizna była nieopodatkowana.

5\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości gruntowej przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”, wskazała Pani, że „Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty od podatku”.

6\. Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

7\. Nieruchomość gruntowa mająca być przedmiotem sprzedaży wykorzystywana była w celach rolniczych poprzez uprawę zbóż.

8\. Wnioskodawczyni wykorzystywała działkę od roku 1978. Działka była uprawiana rolniczo, uzyskiwane zbiory przeznaczane były na sprzedaż.

9\. Do momentu sprzedaży dla działki będącej przedmiotem sprzedaży nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

10\. Działka nr (…) znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego:

a) 14AG – tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, MN/UR – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z warsztatami i 15Z – tereny zielone,

b) w odpowiedzi na pytanie o treści: „w przypadku, gdy ww. działka znajduje się na terenach oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego różnymi oznaczeniami (o różnym przeznaczeniu), czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego na terenach o poszczególnych ww. oznaczeniach dopuszcza posadowienie na tym obszarze jakichkolwiek budynków, budowli, obiektów małej architektury itp.? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego różnego oznaczenia (przeznaczenia)”, wskazała Pani, że „tak, (14AG dopuszcza postawienie budowli i budynków MN/UR zabudowa jednorodzinna),

c) w odpowiedzi na pytanie o treści: „w przypadku, gdy ww. działka znajduje się na terenach oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego różnymi oznaczeniami (o różnym przeznaczeniu), czy dla działki nr (…) występują linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?”, wskazała Pani, że „tak, dla działki (…) linie rozgraniczające tereny 14AG, MN/UR i 15Z”,

d) Wnioskodawczyni nie miała wpływu na przeznaczenie działki (wynikające z Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego).

11\. Wnioskodawczyni dokonywała, dokonuje oraz będzie dokonywać zbiorów produktów rolnych.

12\. Wskazana działka nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy.

13\. Wnioskodawczyni nie ponosiła oraz nie planuje ponosić nakładów w celu uatrakcyjnienia działki.

14\. Wnioskodawczyni nie ogłaszała i nie planuje ogłosić sprzedaży działki w środkach masowego przekazu.

15\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży zawarła/zamierza Pani zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy o szczegółowe opisanie jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działki wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Pani, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie”, wskazała Pani, że „z potencjalnym nabywcą wyżej wskazanej działki, 2 grudnia 2020 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, której kopia stanowi załącznik do niniejszego pisma. Zawarcie, wykonanie umowy przez Sprzedającego nie wymaga od Sprzedającego dokonania jakiegokolwiek zgłoszenia, uzyskania pozwolenia, zgody czy też zatwierdzenia przez organy władzy administracji państwowej lub samorządowej, sądy, samorządowe kolegia odwoławcze, agencje rządowe, inne podmioty administracji publicznej lub organy ponadpaństwowe mające właściwość w Polsce.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione będzie jednak od łącznego spełniania następujących warunków:

\- przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego nieruchomości inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń,

\- uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia,

\- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości, wskazanych powyżej oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającemu najpóźniej 7 dni przed planowaną datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

\- uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne i komercyjne umożliwiają mu realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

\- uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości, pozwalającej na realizację na niej, m.in. inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa powyżej w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem w tym zezwoleniem na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego dojazdu do nieruchomości,

\- transakcja objęta niniejszą umową zostanie zatwierdzona uchwałą podjętą przez zarząd właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie nieruchomość o zatwierdzeniu transakcji, przewidzianej niniejszą umową oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia uzyskane zostaną: uchwała Wspólników oraz uchwała Zarządu Kupującego, zezwalające na nabycie Nieruchomości,

\- podpisanie przedwstępnych umów sprzedaży zawartych w odniesieniu do wszystkich nieruchomości zaznaczonych kolorem zielonym,

\- na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie działy księgi wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych niniejszą umową,

\- z postanowień umowy przedwstępnej na sprzedającym ciążą m.in. poniższe prawa i obowiązki:

· sprzedający nie obciąży, nie uszkodzi, ani nie wprowadzi zmian w Nieruchomości za wyjątkiem zmian, jakie okażą się konieczne dla właściwego utrzymania Nieruchomości, zatwierdzonych na piśmie przez Kupującego,

· bez pisemnej zgody Kupującego, nie zawrze umowy najmu, bądź dzierżawy ani żadnej innej umowy obligacyjnej dotyczącej Nieruchomości, ani nie ustanowi ograniczonego prawa rzeczowego na Nieruchomość, nie odda do użytkowania Nieruchomości osobom trzecim,

· nie zawrze żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży ani umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości lub jej części na osoby trzecie ani nie zbędzie Nieruchomości,

· podejmie niezbędne działania, które będą konieczne dla spełnienia warunków wymienionych powyżej,

· powstrzyma się od wszelkich działań, tj. zarówno czynności faktycznych jak i prawnych, które mogą utrudnić lub uniemożliwić spełnienie warunków wymienionych powyżej,

Z postanowień umowy przedwstępnej na kupującym ciążą między innymi poniższe prawa i obowiązki:

\- Kupujący zobowiązuje się do powtórzenia przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej zapewnień złożonych przy niniejszej Umowie. Wskazuje tym samym, iż wszystkie prawa i obowiązki niewskazane w niniejszym piśmie zostały wyszczególnione w treści umowy przedwstępnej stanowiącej załącznik do niniejszego pisma.

16\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona?”, wskazała Pani, że: „Strona nie dokonywała i nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych”.

17\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „czy udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieliła.”, wskazała Pani, że „Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa. Są one opisane w załączonym akcie notarialnym.”

18\. Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży innych nieruchomości:

a) Wnioskodawczyni uzyskała działki podlegające sprzedaży w wyniku darowizny,

b) działki zostały nabyte w celu sprzedaży na cele budowlane – zabudowa jednorodzinna,

c) działki były wykorzystywane w sposób rolniczy – do uprawy zboża,

d) działki sprzedane zostały w latach 2020, 2022 oraz 2023,

e) Wnioskodawczyni sprzedała trzy działki niezabudowane,

f) Wnioskodawczyni nie była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, ponieważ działki nie podlegają opodatkowaniu VAT.

19\. Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości mianowicie sąsiednią działkę nr (…) o takim samym przeznaczeniu.

20\. Wnioskodawczyni nie zawierała i nie będzie zawierać umowy najmu, dzierżawy z przyszłym nabywcą działki.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy z 20 kwietnia 2023 r.**

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…). Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego:

\- tereny położone w południowej części (…), pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą (…) działka o nr ew. (…) w części objętej ww. planem przeznaczone na cele zieleni (15Z);

\- tereny położone w południowej części (…), pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą (…) oraz częściowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów południowej części (…), pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą (…), działka nr (…) w części objętej ww. planem przeznaczone są pod tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej (14AG),

\- działka o nr (…) przeznaczona jest częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z warsztatami MN/UR, częściowo pod pasy zieleni izolacyjnej, częściowo pod tereny komunikacji kołowej.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego na terenach objętych 14AG dopuszcza posadowienie na tym obszarze budynków, budowli, obiektów małej architektury.

Dla działki nr (…) występują linie rozgraniczające tereny 14AG, MN/UR i 15Z.

Z potencjalnym nabywcą wyżej wskazanej działki z 2 grudnia 2020 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki, której kopia stanowi załącznik do pisma. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej uzależnione będzie od łącznego spełnienia się następujących warunków:

\- przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń,

\- uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia,

\- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości w zakresie wskazanym w punkcie 7.3.1. i 7.3.2. aktu notarialnego oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającemu najpóźniej 7 dni przez planowaną datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

\- uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

\- uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej m.in. inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r.,

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowania inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa w punkcie 7.3.5 aktu notarialnego, w zakresie jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcia pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości o parametrach odpowiednich dla dużych samochodów ciężarowych, o dopuszczalnej masie całkowitej do 42 ton,

\- transakcja objęta umową zostanie zatwierdzona uchwałą podjętą przez zarząd właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie nieruchomość o zatwierdzeniu transakcji przewidzianej umową oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskane zostaną: uchwałą Wspólników oraz Uchwałą Zarządu Kupującego, zezwalające na nabycie Nieruchomości,

\- na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie działy Księgi Wieczystej wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych umową.

Ponadto Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania i przedstawienia Kupującemu:

\- zaświadczenia o braku zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wydawanych przez właściwe organy podatkowe,

\- zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z zapłatą składek,

\- pisma wydanego z upoważnienia Prezesa Zarządu Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, potwierdzającego, że Sprzedający nie widnieje w rejestrze PFRON jako pracodawca zobowiązany do wpłat.

Przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży przedłoży ponadto Kupującemu:

\- stanowiący podstawę wpisu do Księgi Wieczystej wpis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na działki, objęte Księgą Wieczystą,

\- wpis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości,

\- zaświadczenia, wydane nie później niż 14 dni przed datą Umowy Przyrzeczonej potwierdzające, że Nieruchomość nie została objęta uproszczonym planem urządzenia oraz nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach,

\- zaświadczenie wydane nie później niż 14 dni przed datą Umowy Przyrzeczonej, potwierdzając, że Nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie dokonywała na działce inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa (…), działającego w imieniu i na rzecz spółki pod firmą (…) do uzyskania wszelkich, zgód, decyzji oraz dokumentacji związanej z nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy z 2 maja 2023 r.**

Wnioskodawczyni nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego na terenach objętych 15Z nie dopuszcza posadowienia na tym obszarze budynków, budowli oraz obiektów małej architektury.

### Pytanie

Czy transakcja objęta przedmiotowym wnioskiem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, względnie, czy korzysta ze zwolnienia z powyżej wskazanego podatku?

### Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od przedmiotowego podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, iż z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na działce możliwa jest zabudowa terenu w części, przedmiotowa transakcja objęta będzie, w ocenie Wnioskodawczyni, podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

\- opodatkowania sprzedaży części działki nr (…) oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 14AG i MN/UR – **jest prawidłowe**,

\- opodatkowania sprzedaży części działki nr (…) oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 15Z – **jest nieprawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot występuje w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla uznania sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C -181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwana dalej Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – Umowa Przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że 2 grudnia 2020 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży działki, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, m.in.:

· przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń,

· uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia,

· udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości wskazanych powyżej oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającemu najpóźniej 7 dni przed planowaną datą zawraca Umowy Przyrzeczonej,

· uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię eklektyczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

· uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, między innymi, inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych najpóźniej do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2409 ze zm.),

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, w zakresie jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii, zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości o parametrach odpowiednich dla dużych samochodów ciężarowych, o dopuszczalnej masie całkowitej do 42 ton.

Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki do uzyskania wszelkich, zgód, decyzji oraz dokumentacji związanej z nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania Umowy Przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pani własnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie Umowy Przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący i Pani pełnomocnik będą dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią nieruchomości opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez Pani pełnomocnika, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw, tak aby pełnomocnik mógł działać w Pani imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Pani pełnomocnika nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Pani pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Pani pełnomocnik dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr (…), nie będzie Pani korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej posiada Pani prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę lub Pani pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż ww. działki, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż niezabudowanej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W oparciu o art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W świetle art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem, wraz z uzasadnieniem.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym, określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach gospodarowania.

Zatem, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy czym, w sytuacji, gdy w planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

Z opisu sprawy wynika, że działka nie jest zabudowana i znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i występują linie rozgraniczające, separujące tereny o różnym przeznaczeniu, oznaczone symbolami:

· 14AG – tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej,

· MN/UR – częściowo tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo pasy zieleni izolacyjnej, częściowo tereny komunikacji kołowej oraz

· 15Z – tereny zieleni.

Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – teren oznaczony w Miejscowy Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 14AG dopuszcza posadowienie budowli i budynków, teren oznaczony symbole MN/UR dopuszcza zabudowę jednorodzinną, natomiast teren objęty symbolem 15Z nie dopuszcza posadowienia na tym obszarze budynków, budowli oraz obiektów małej architektury.

Mając zatem na uwadze, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla części działki nr (…) oznaczonej symbolem 15Z o przeznaczeniu określonym jako „teren zieleni” – jak Pani wskazała – nie dopuszcza posadowienia na tym obszarze budynków, budowli oraz obiektów małej architektury, należy stwierdzić, że ta część działki nie stanowi gruntu przeznaczonego pod zabudowę, zatem nie jest terenem budowlanym, określonym w art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. części działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast odnosząc się do dostawy części działki nr (…), oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolami 14AG i MN/UR stwierdzić należy, że te części działki stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem sprzedaż tych części działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem, sprzedaż części działki nr (…) , określonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako „teren zieleni” będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w odniesieniu do pozostałej części ww. działki zwolnienie to nie będzie przysługiwało.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży części przedmiotowej działki nr (…) oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolami: 14AG i MN/UR należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. części działki na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie nieruchomości gruntowej nastąpiło w drodze darowizny. Jak Pani wskazała darowizna była nieopodatkowana.

Zatem z uwagi na okoliczność, iż nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało.

W konsekwencji sprzedaż części działki nr (…), oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolami 14AG i MN/UR nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, sprzedaż części działki nr (…), oznaczonej Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolami 14AG i MN/UR, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Tak więc, z powyższego wynika iż dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym, jeśli np. działka została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może być opodatkowana różnymi stawkami VAT.

**Podsumowując, mając na uwadze opis sprawy oraz przywołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż działki nr (…) będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wyłącznie w odniesieniu do części działki, oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 15Z. W odniesieniu do pozostałej części przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolami 14AG i MN/UR zwolnienie od VAT nie będzie przysługiwało, a zatem dostawa tej części działki nr (…) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.**

**W związku z powyższym, Pani stanowisko uznano w części za prawidłowe i w części za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Nadmienia się, że zgodnie z powołanym wyżej art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z dołączonych do niego dokumentów. W związku z tym załączone przez Panią do wniosku jak również jego uzupełnienia, dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).