Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.576.2023.2.MPA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-19
Teza: Dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w niezabudowanej działce nr 2.
Słowa kluczowe: dzierżawa; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w niezabudowanej działce nr 2.

W odpowiedzi na wezwanie wniosek został uzupełniony 29 grudnia 2023 r.: pismami z 27 grudnia 2023 r. i 29 grudnia 2023 r. (data wpływu: 29 grudnia 2023 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

**1) Zainteresowany będący stroną postępowania:**

*   Pan J.R.,

**2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:**

*   Pani M.R.,

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

### 23 września 2015 r. małżonkowie J.R. i M.R. nabyli do majątku osobistego niezabudowaną nieruchomość gruntową, działkę nr 1, zlokalizowaną w (…), która objęta jest księgą wieczystą (…) oraz udział 28/100 w niezabudowanej działce nr 2, która objęta jest księgą wieczystą (…). Działki według ewidencji gruntów stanowią grunty orne i są w użytkowaniu rolniczym. Małżonkowie są rolnikami, przedmiotowa działka zwiększa ich gospodarstwo rolne. Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę produkcyjno-magazynową, alternatywnie usługową i drogę. Każdy z małżonków prowadzi jednoosobowe działalności gospodarcze (na dzień złożenia wniosku działalności są zawieszone). J.R. prowadzi działalność zakwalifikowaną wg PKD 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. M.R prowadzi działalność zakwalifikowaną wg PKD 81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni. Małżonkowie nie prowadzą działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Przedmiotowe grunty nie zostały zaliczone do środków trwałych w prowadzonych przez małżonków działalności, nie były w żaden sposób użytkowane w działalnościach, nie były przedmiotem umów najmu czy dzierżawy. W maju 2023 r. do małżonków zwrócił się pośrednik sprzedaży nieruchomości z ofertą zakupu gruntu przez kontrahenta chcącego na terenie działki wybudować halę produkcyjną. W dniu 11 lipca 2023 r. małżonkowie podpisali przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Nie posiadacie Państwo statusów rolników ryczałtowych. Od momentu zakupu działki 1 i 2 były uprawiane bez przerwy, siana była głównie kukurydza. J.R. oświadcza, że: z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie ciążył na nim obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług, tzn. że nie są podatnikami tego podatku w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r . o podatku od towarów i usług, przed zawarciem niniejszej umowy nie zostały wydane indywidualne interpretacje podatkowe w przedmiocie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Strony zobowiązują się wystąpić w terminie do dnia 31 lipca 2023 r. do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie ustalenia czy, Strona Sprzedająca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dostawy towaru, która będzie objęta przyrzeczoną umową sprzedaż. Jeżeli okaże się, że Strona Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, cena Nieruchomości ustalona w niniejszej umowie będzie ceną netto, do której zostanie doliczony podatek VAT według obowiązującej stawki. Od dnia zawarcia niniejszej umowy, Spółka będzie uprawniona do dysponowania działkami gruntu nr 1 i 2 na cele budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 11 ) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji, o której mowa w ust. 1, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych. T.P. (kupujący), oświadcza że Spółka przeprowadziła badania geologiczne gruntu w granicach Nieruchomości i drogi, zna stan prawny i faktyczny Nieruchomości oraz drogi i nie wnosi w tym zakresie wobec Strony Sprzedającej żadnych roszczeń. Strony zobowiązują się wyłączyć w przyrzeczonej umowie sprzedaży rękojmię za wady Nieruchomości i drogi. Strony postanawiają, że wszelkie decyzje związane z tworzeniem dokumentacji projektowej, zmierzającej do uzyskania pozwolenia na budowę, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania faktyczne (w tym, w szczególności projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów oraz wykonanie przyłączy do sieci i włączeń do drogi) zostaną wykonane i uzyskane przez Spółkę i na jej wyłączny koszt i ryzyko. Strony postanawiają, że Inwestorem będzie Strona Sprzedająca, a Spółka będzie działać na podstawie pełnomocnictwa. Strony postanawiają, że koszty wykonania projektu budowlanego i wszelkich uzgodnień ponosi Spółka, chociaż Inwestorem w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę będzie Strona Sprzedająca. Strony postanawiają, że gdyby nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Strona Sprzedająca zwróci koszty przygotowania projektu budowlanego w wysokości 229.000 zł netto. Strona Sprzedająca zobowiązuje się, po zapłaceniu całej ceny Nieruchomości, wyrazić zgodę na przeniesienie na Spółkę wszystkich zgód i projektów związanych z planowaną przez Spółkę inwestycją na rzecz Spółki oraz przedłoży Stronie Kupującej zgodę projektantów i współprojektantów na zmiany w projektach.

Przed podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży z 11 lipca 2023 r. żadne pełnomocnictwa nie zostały udzielone. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z 11 lipca 2023 r. zostało udzielone pełnomocnictwo o następującej treści: J.R. oświadcza, że udziela spółce pod firmą (…) sp . z o.o. z siedzibą w miejscowości (…), wpisanej do rejestru przedsiębiorców pod numerem KRS (…) (Spółka), pełnomocnictwa do:

1) reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej oraz przed instytucjami opiniującymi, wydającymi zgody i pozwolenia, w tym do składania oświadczeń o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane, podczas wszelkich prac związanych z opracowaniem i uzgadnianiem projektu budowlanego, uzyskaniem decyzji pozwolenia na budowę, na prace archeologiczne i innych decyzji, w tym obciążonych finansowo niezbędnych do realizacji inwestycji wraz z infrastrukturą techniczną na działce gruntu nr 1 (identyfikator działki (…), obręb (…), o powierzchni 0,5005 ha, położonej w miejscowości (…), objętej księgą wieczystą (…),

2) składania dowolnym osobom wszelkich oświadczeń, dokumentów, jak również odbioru od dowolnych osób decyzji, zaświadczeń i innych dokumentów, które będą niezbędne do realizacji niniejszego pełnomocnictwa,

3) reprezentowania przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi oraz jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej we wszystkich sprawach związanych z treścią tego pełnomocnictwa, a także składania dowolnych oświadczeń oraz wniosków, jakie okażą się niezbędne, a będą zmierzały do realizacji celu niniejszego pełnomocnictwa.

2\. Stawający oświadcza, że:

*   wypisy tego aktu można wydawać pełnomocnikowi,
*   pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw.

Nie występowali Państwo o ustanowienie/zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek.

Wywieszony został przez Państwa baner na płocie inwestycji informujący o chęci sprzedaży nieruchomości, dzięki temu skontaktował się z Państwem kupujący.

Nie zostały poniesione nakłady na zwiększenie wartości działek.

Na dzień złożenia niniejszego oświadczenie nie posiadają Państwo nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Wcześniej dokonali Państwo sprzedaży nieruchomości:

*   lokalu mieszkalnego w zabudowie szeregowej w (…), ul. (…), nabytego 4 lipca 2017 r. Nieruchomość ta, została zakupiona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych jednak z uwagi na znaczne koszty związane z wykończeniem od stanu deweloperskiego podjęliście Państwo decyzję o dalszej odsprzedaży. Nieruchomość została zbyta 22 grudnia 2021 r. oraz
*   lokalu mieszkalnego w zabudowie szeregowej w (…), ul. (…), otrzymanej w drodze darowizny od rodziców 31 grudnia 2014 r. Nieruchomość zaspokajała Państwa cele mieszkalne do 31 marca 2023 r. kiedy została sprzedana. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup działki i budowę domu.

### Pytanie

### Czy sprzedaż działek, o których mowa we wniosku zakwalifikowanych przez Państwa do majątku osobistego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Małżonkowie stoją na stanowisku, że sprzedaż działek o których mowa we wniosku nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT gdyż stanowią majątek osobisty i taka sprzedaż nie może zostać uznana za działalność gospodarczą. Tożsame stanowisko zostało wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 4 października 1994 r. (sygn. akt C-291/92). W orzeczeniu tym ETS stanął na stanowisku, że jeżeli podatnik, w rozumieniu artykułu 2(1) VI Dyrektywy VAT, sprzedaje majątek, którego część przeznaczył na cele inne niż związane z prowadzoną działalnością i którą to część zarezerwował na potrzeby osobiste, w odniesieniu do sprzedaży tej części, nie występuje on jako podatnik. Transakcja taka nie podlega zatem opodatkowaniu VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję towarów w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zatem wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta, następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że działki są w użytkowaniu rolniczym. Dodatkowo, każdy z małżonków prowadzi jednoosobowe działalności gospodarcze. Nie są Państwo rolnikami ryczałtowymi. Pan prowadzi działalność gospodarczą zakwalifikowaną wg PKD 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Małżonka prowadzi działalność zakwalifikowaną wg PKD 81.30.Z Działalność usługowa związana z gospodarowaniem terenów zieleni. Przedmiotowe grunty nie zostały zaliczone do środków trwałych w prowadzonych przez małżonków działalności, nie były w żaden sposób użytkowane w działalnościach, nie były przedmiotem umów najmu czy dzierżawy. Zamierzacie sprzedać Państwo niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 1 oraz udział 28/100 w niezabudowanej nieruchomości nr 2. Wywiesiliście Państwo w tym celu baner na płocie inwestycji informujący o chęci sprzedaży Nieruchomości. W maju 2023 r. zgłosił się do Państwa pośrednik sprzedaży nieruchomości z ofertą zakupu gruntu przez kontrahenta, chcącego wybudować halę produkcyjną na tym terenie. Podpisaliście Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Dla Spółki zostało udzielone pełnomocnictwo. Na tle tak, przedstawionego opisu sprawy, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nr 1 oraz udziału w niezabudowanej działce nr 2 (dalej: „Nieruchomości”) istotne jest, czy, w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów podjęliście Państwo lub podejmiecie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę - w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też, - sprzedaż ta, nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 11 lipca 2023 r. podpisali Państwo przedwstępną umowę sprzedaży. Dla Spółki zostało również udzielone pełnomocnictwo do:

1) reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej oraz przed instytucjami opiniującymi, wydającymi zgody i pozwolenia, w tym do składania oświadczeń o:

*   prawie do dysponowania terenem na cele budowlane podczas wszelkich prac związanych z opracowaniem i uzgadnianiem projektu budowlanego,
*   uzyskaniem decyzji: pozwolenia na budowę, prace archeologiczne i innych decyzji, w tym obciążonych finansowo niezbędnych do realizacji inwestycji wraz z infrastrukturą techniczną na działce gruntu nr 1,

2) składania dowolnym osobom wszelkich oświadczeń, dokumentów, jak również odbioru od dowolnych osób decyzji, zaświadczeń i innych dokumentów, które będą niezbędne do realizacji niniejszego pełnomocnictwa,

3) reprezentowania przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi oraz jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej we wszystkich sprawach związanych z treścią tego pełnomocnictwa,

4) reprezentowania przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi oraz jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej we wszystkich sprawach związanych z treścią tego pełnomocnictwa, a także składania dowolnych oświadczeń oraz wniosków, jakie okażą się niezbędne ,a będą zmierzały do realizacji celu niniejszego pełnomocnictwa.

Od dnia zawarcia niniejszej umowy, Spółka będzie uprawniona do dysponowania działkami gruntu nr 1 i 2 na cele budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji, o której mowa w ust. 1, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych.

W świetle powyższego, uznać należy, że Kupujący dokonał i będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela (kupującego), to Sprzedający musiał udzielić stosownych pełnomocnictw, tak aby Spółka mogła działać w imieniu Sprzedających. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostaje bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei, osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal Państwa własność. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr 1 oraz udziału 28/100 w niezabudowanej działce nr 2, nie będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż Nieruchomości, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego są Państwo właścicielem (na zasadzie wspólności majątkowej) będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te, czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności (poprzez pełnomocnika), zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Uznać zatem należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności i sposoby korzystania wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż działki nr 1 i udziału w niezbudowanej działce nr 2 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 1 i udziału w działce nr 2 będzie podlegała po Państwa stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosicie Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan J.R. (Zainteresowany będący Stroną) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm).